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房地產(chǎn)營銷策略論文篇一
房地產(chǎn)的價格在很大程度上取決于房地產(chǎn)的影響因素狀況，而影響房地產(chǎn)價格的因素很多，鄔連東、張方在公寓住宅的定價研究中，考慮商業(yè)繁華程度、軌道交通、文化娛樂餐飲、醫(yī)療條件、教育條件、臨近大學、容積率等因素作為影響房價的主要參考。尚宇梅等人在房地產(chǎn)的評估中引用如下影響因素：地段、繁華程度、交通便捷度、環(huán)境景觀、建筑物情況、臨街狀況、設施狀況以及裝修狀況。李睿在使用層次分析法進行住宅類房地產(chǎn)價格研究中，考慮了三大類的影響因素：交通條件、生活服務設施、教育配套設施。
房地產(chǎn)的價格因其不同的影響因素特征而有所不同，針對具有不同特征的房地產(chǎn)，適當采取相應的營銷策略對于提高房地產(chǎn)價格、提升消費者預期有著良好作用。比如，對于有著良好的建筑結(jié)構、建筑材料，或者大戶型乃至復式樓盤，可以著重從建筑因素方面對樓盤進行宣傳，以使消費者相信并了解該樓盤的品質(zhì);對于觀景房，售房的亮點便可以是樓盤的景觀可視度，并且通常可以看到景觀的房源具有更高的價位以及上漲預期;對于靠近商業(yè)中心的樓盤，便要從樓盤的商業(yè)便捷度著手宣傳，周圍的設施如何齊全、生活如何方便等。房地產(chǎn)區(qū)位的選擇，以及伴隨而來的營銷策略對于一個樓盤的品質(zhì)提升有著非常重要的作用。
2、依托房源特征，借勢宣傳。
從影響房地產(chǎn)價格的主要影響因素當中選擇適于本樓盤的特征進行樓盤的選址、開發(fā)以及營銷是開發(fā)樓盤的關鍵。依據(jù)不同的房地產(chǎn)價格影響因素（建筑因素、區(qū)位因素、人文因素、環(huán)境因素、自然因素），采取不同的營銷手段以借勢宣傳。
2.1具有建筑因素優(yōu)勢的房源。
具有建筑因素優(yōu)勢的樓盤吸引買房者，主要從其優(yōu)質(zhì)的建筑結(jié)構、建筑材料，優(yōu)美的建筑布局，較高的容積率，良好的裝修及建筑外觀，以及相關車庫配備、保溫隔音、抗震等級等方面進行造勢。
房屋的建筑因素與房屋本身的品質(zhì)是緊密聯(lián)系在一起的，房屋是否真正舒服，只有住進去才知道;具有良好建筑優(yōu)勢的房源帶給住房者的不僅是舒適、踏實，其升值潛力也非常大。比如，在隔音方面，隔音差的房源樓下甚至都能聽到樓上說話，而隔音效果好的房源能達到外界非常吵的時候，家里仍然非常安靜。在具體的營銷中，可以從對比的角度讓買房者感受到房源的優(yōu)良品質(zhì)，使買房者愿意購買，并且始終滿意。
2.2具有區(qū)位因素優(yōu)勢的房源。
在區(qū)位因素分析中，對于商業(yè)服務業(yè)作用分值，影響因素作用分值按指數(shù)衰減公式進行計算，即：
很明顯，“濱?；▓@”距離該處主題公園很近，具有明顯的人文因素優(yōu)勢。同該處房產(chǎn)同時具備了區(qū)位、人文等方面的優(yōu)勢，也就無怪于當下每平方米19856元的高價了。
人文、自然以及環(huán)境狀況主要滿足人們娛樂、休閑、教育、發(fā)展等方面需求的，具有此類優(yōu)勢的房源應當憑借周圍設施的優(yōu)勢借勢發(fā)展出房屋特色。如毗鄰公園的房屋可以仿照主題公園特征建造房屋，在房屋的結(jié)構、外觀設計上，使房屋更有使人舒心愉悅的感覺。完善小區(qū)內(nèi)配套設施，可以建小的游樂區(qū)、運動場、水榭、亭臺等，如此借勢不僅可以提高該處樓盤的品位，使人心情愉快，又能憑借獨有的文化、娛樂氣息提升房源品質(zhì)。其中，觀景房的設計要特別注意景觀的可視度，景觀對于房價的提升有著非常重要的作用，不僅體現(xiàn)在樓盤之間，同一樓盤中，具有不同景觀可視度的樓層差價也相當大。
房地產(chǎn)營銷策略論文篇二
房地產(chǎn)市場營銷主要是生產(chǎn)力發(fā)展以及商品經(jīng)濟發(fā)達的必然產(chǎn)物，房地產(chǎn)市場營銷的組成部分主要有經(jīng)營商以及營銷人員和開發(fā)商等幾個重要部分所構成。房地產(chǎn)企業(yè)在實際的銷售環(huán)節(jié)所面臨的問題比較突出，營銷管理在當前的市場激烈競爭下面臨著重大的挑戰(zhàn)，而營銷渠道的重要性程度也隨著市場競爭不斷的加強，這對房地產(chǎn)企業(yè)的健康成長就有著很大的影響。所以在當前的房地產(chǎn)營銷發(fā)展下要能夠充分的對其理論加強研究，這樣才能更好的指導實踐的科學合理化的發(fā)展。
對于當前的房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展背景下，房地產(chǎn)的企業(yè)要能夠注重營銷渠道的應用，要能從傳統(tǒng)的被動營銷理念當中解放出來。營銷渠道主要是產(chǎn)品從生產(chǎn)者向終端使用者中轉(zhuǎn)移的過程并通過中間環(huán)節(jié)所連接成的發(fā)展路徑。結(jié)合房地產(chǎn)的特征以及單個樓盤特性進行針對性的構建靈活營銷渠道這對開發(fā)商而言在目標市場上就能夠有效實現(xiàn)銷售數(shù)量的最大化，從而來獲得更多的利潤，這樣才能夠在激烈競爭的市場當中占據(jù)發(fā)展的優(yōu)勢[1].對于房地產(chǎn)的營銷渠道而言，完整的渠道主要由層級結(jié)構以及廣度結(jié)構和寬度結(jié)構幾個類型所組成。
房地產(chǎn)營銷渠道的發(fā)展過程中經(jīng)歷了幾個重要的階段，在建設觀念階段處在計劃經(jīng)濟的大背景下，這一時期只有房地產(chǎn)這一簡單概念，在住宅建設標準層面是通過政府進行統(tǒng)一化制定的。房地產(chǎn)走向了市場化的階段，一些大的項目開發(fā)意識還是停在計劃經(jīng)濟,在市場調(diào)研以及消費者的需求調(diào)查層面相對比較缺乏，這一時期是樓盤觀念的階段。在房地產(chǎn)的推銷觀念的發(fā)展階段，一些開發(fā)商為能夠?qū)潜P空置及泡沫現(xiàn)象等問題得以有效解決，就開始主動的進行房地產(chǎn)推銷，但是在推銷過程中仍是停留在銷售策劃以及廣告策劃層面[2].
再者，到了準營銷的發(fā)展階段，在這一過程中消費者在居住條件上有了更高的要求，房地產(chǎn)市場供應量得到了增加，從而在需求層面就逐漸的降低，所以房地產(chǎn)商就要按照用戶為中心的方式增加樓盤的賣點，這就逐漸的將樓盤的品質(zhì)得到了有效提升，而開發(fā)的成本層面也因此得到了增加。房地產(chǎn)整合營銷的發(fā)展階段，要求在營銷的活動能夠整體和協(xié)調(diào)發(fā)展，成為當前房地產(chǎn)營銷的新的營銷形式。
從當前我國的房地產(chǎn)營銷渠道的方式發(fā)展層面來看，有幾個渠道方式，即加盟連鎖店的房地產(chǎn)營銷渠道、多家代理房地產(chǎn)營銷渠道、區(qū)域獨家代理房地產(chǎn)營銷渠道以及全國總經(jīng)銷房地產(chǎn)營銷渠道這幾種類型。其中在加盟連鎖店房地產(chǎn)營銷渠道層面房地產(chǎn)企業(yè)對房地產(chǎn)分銷商的覆蓋度得到了有效滲透，并把產(chǎn)品銷售分給了不同房地產(chǎn)分銷商。還有的企業(yè)是結(jié)合產(chǎn)品特征以及在各地進行設立連鎖總部，在各大城市進行設立連鎖店，這樣能夠?qū)⒔K端以及消費者得到細分，在銷售的環(huán)節(jié)上就得到了有效減少[3].多家代理的房地產(chǎn)營銷渠道，這一渠道方式主要是在選擇兩家及以上代理商并結(jié)合不同布點銷售形成的銷售結(jié)構，這一銷售渠道方式在覆蓋面上比較廣泛，并且有著比較強的滲透性。
另外，區(qū)域獨家的房地產(chǎn)營銷渠道是在產(chǎn)銷雙方平等互利基礎上并在一定協(xié)議下形成的，這一模式最為顯著的優(yōu)點就是在區(qū)域內(nèi)能夠?qū)崿F(xiàn)協(xié)調(diào)統(tǒng)一的管理，并且在價格層面也能得到有效控制，效率層面也相對較高。除此之外，全國總經(jīng)銷房地產(chǎn)營銷渠道，這也是在產(chǎn)銷雙方平等互利上在簽訂協(xié)議形式下所形成的。這一模式的主要優(yōu)點就是能夠在全國范圍內(nèi)實現(xiàn)協(xié)調(diào)的運作和管理，從運營的效率層面來說有了很大程度的提升。
縱觀20xx年上半年，宏觀經(jīng)濟方面，20xx年我國一季度gdp同比增長7%增速6年來新低，創(chuàng)20xx年二季度以來歷史新低；一季度固定資產(chǎn)投資增速為13.5%（同期基建設施投資增速為23.1%,房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速為8.5%），房地產(chǎn)開發(fā)首次跌破10%,達到歷史新低，房地產(chǎn)的深度調(diào)整已經(jīng)拖累了gdp.對于當前我國的房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況來看，在房地產(chǎn)的價格層面上漲的比較迅速，國家在這一方面雖然出臺了相應的政策來對這一問題進行抑制，但是從總體上來看房價還處在高位階段。房地產(chǎn)的供給結(jié)構性的矛盾比較突出，這樣在高價位以及大套型的商品房供應的總量商就相對比較大，一些中小戶型的商品房供應就出現(xiàn)了不足的狀況，從而也就導致了供給結(jié)構以及需求結(jié)構之間的不協(xié)調(diào)問題。另外在保障性住房的體系建設層面還比較落后，這些方面的發(fā)展問題對房地產(chǎn)營銷市場的健康發(fā)展就會產(chǎn)生相應的影響[4].
當前我國的房地產(chǎn)營銷市場的發(fā)展過程中還有著諸多層面存在著問題有待解決，這些問題主要體現(xiàn)在營銷渠道之間的有著較大的沖突性。在同一分銷渠道上不同的層次上的利害沖突方面比較突出，由于信譽以及促銷和價格等層面的原因所致。同一分銷渠道商的同一層次公司間有著較為突出的利害沖突，在這一層面所產(chǎn)生的問題原因是服務因素以及價格因素和道德因素所致。
除此之外，房地產(chǎn)的中間商的相關問題比較突出，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)的中間商在發(fā)展過程中較為緩慢，整體的人員素質(zhì)和有待進一步提升，這樣對房地產(chǎn)的銷售企業(yè)就必然會帶來很大的不利。由于競爭壓力相對比較大，在這樣的發(fā)展趨勢下通過合理化的方式對房地產(chǎn)進行銷售就有著其必要性。
通過實際的分析能夠發(fā)現(xiàn)，對房地產(chǎn)營銷渠道產(chǎn)生影響的因素是多方面的，其中在市場營銷環(huán)境層面比較突出，在這一過程中房地產(chǎn)企業(yè)對市場環(huán)境是不能有效控制的，這是宏觀因素的影響。市場銷售環(huán)境在急劇變化過程中必然就會對房地產(chǎn)營銷渠道的選擇造成影響，例如在分散低密度的市場中渠道中間商作用就會比較突出。
而從微觀環(huán)境的影響因素來看房地產(chǎn)企業(yè)和周邊活動共同組成。而在競爭對手的影響因素層面，在產(chǎn)品市場中渠道戰(zhàn)略就要求著企業(yè)選擇和競爭對手相同以及相近的營銷渠道，而在另一些行業(yè)以及產(chǎn)品市場當中，企業(yè)間的競爭又有著另一方面的營銷渠道戰(zhàn)略[5].渠道的成員變量影響因素在這一方面要能夠?qū)η莱蓡T的可獲得性以及使用渠道成員的成本等方面的因素。另外從房地產(chǎn)企業(yè)自身的影響因素的情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)自身的實力因素層面，是管理的經(jīng)驗以及財務實力等，最后有產(chǎn)品的特征。其中在管理經(jīng)驗層面是比較重要的影響因素，在這一方面可在內(nèi)部組織方面建立屬于自己的營銷渠道，還要能夠和企業(yè)文化保持一致性。
第一，對房地產(chǎn)營銷渠道戰(zhàn)略的優(yōu)化要從多方面進行考慮，從產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略的設計上來看要能夠是全過程的，主要有營銷渠道的優(yōu)化以及修正。從房地產(chǎn)營銷渠道的結(jié)構設計流程層面來看主要有識別渠道設計決策需要，建立和協(xié)調(diào)分銷目標，明確具體的分銷任務，開發(fā)可選擇的渠道結(jié)構，評價影響渠道結(jié)構的變量，選擇最優(yōu)化的渠道等[6].營銷渠道要能夠是有限網(wǎng)絡系統(tǒng)，還要能夠?qū)η赖慕Y(jié)構實施詳細化的分析，這就要能夠認識到組成營銷渠道的開放性系統(tǒng)。對于當前能夠開發(fā)的渠道要按照渠道的長度以及寬度和廣度作為依據(jù)。
第二，針對房地產(chǎn)的營銷渠道的開發(fā)來說，要能采用當前最新的營銷渠道，當前的網(wǎng)絡技術不斷蓬勃發(fā)展下，要能夠加強網(wǎng)絡營銷渠道的應用。這主要是通過現(xiàn)代化的電子商務手段在互聯(lián)網(wǎng)下來實現(xiàn)的房產(chǎn)的租賃能，通過網(wǎng)絡化的房地產(chǎn)營銷渠道能夠?qū)I銷的成本得以有效降低，可以全天候以及零距離便捷的進行溝通，這對房地產(chǎn)企業(yè)的無形資產(chǎn)增加就比較有利，并能有效的消除房地產(chǎn)銷售地域性的限制。通過房地產(chǎn)的網(wǎng)絡營銷方式能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)的特質(zhì)得到有效呈現(xiàn)，能夠立體化的將房地產(chǎn)的全景向客戶進行展示[7].
第三，對于房地產(chǎn)的營銷渠道中跨地區(qū)的銷售層面，由于當前的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中有著較大的競爭力么諸多的房地產(chǎn)企業(yè)就將目標瞄向了全國的市場進行尋求跨地區(qū)的銷售。這就說明了地區(qū)外的房地產(chǎn)市場的發(fā)掘潛力還比較大，為能夠?qū)N售的成本得以有效降低以及對房地產(chǎn)的銷售速度得到有效加快，就能夠委托市場所在地的代理商進行銷售。這一銷售渠道下就能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)企業(yè)的品牌形象得到了有效宣傳，同時對各地房地產(chǎn)的市場信息也能夠得到有效獲取，這樣就為房地產(chǎn)在未來的發(fā)展中提供了前進的動力，在這一銷售渠道下所取得的市場銷量還是比較客觀的。
第四，對于中間商組織營銷渠道房地產(chǎn)開發(fā)商能夠選擇子集的銷售部門以及產(chǎn)品，將其和營銷戰(zhàn)略的目標發(fā)展相一致。在營銷渠道應用中，對兩個層面要注意即專業(yè)化與勞動分工，和關聯(lián)效率。房地產(chǎn)是比較復雜化的產(chǎn)業(yè)，在項目生命周期層面也涉及到選址以及規(guī)劃設計等諸多內(nèi)容[8].而中間商組織的專業(yè)性就表現(xiàn)在營銷的功能層面能夠得以有效實現(xiàn)，同時也能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)的商品價值得到有效實現(xiàn)，從而就能夠有效保障了房地產(chǎn)開發(fā)公司的效益。另外從關聯(lián)效率層面分析來看主要為實現(xiàn)營銷目標實施的談判程度，中間商運用的愈多在關聯(lián)的效率層面就會愈高。
第五，對房地產(chǎn)營銷渠道戰(zhàn)略探索過程中要能夠?qū)ζ放撇呗缘玫匠浞种匾?，而房地產(chǎn)品牌是房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中進行有計劃和有目的的設計以及塑造的，使得房地產(chǎn)企業(yè)的形象以及服務水平統(tǒng)一體。品牌作為房地產(chǎn)產(chǎn)品的一個重要象征，實施品牌戰(zhàn)略對房地產(chǎn)企業(yè)的利潤提升有著積極促進作用，并能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)開展品牌拓展也有著積極的作用，對房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力提升也比較喲里，在對風險的抵御以及樹立房地產(chǎn)企業(yè)的形象等諸多層面都有著重要意義[9].所以要能在營銷渠道的探索中要能夠充分的重視品牌形象的塑造這一問題。
總而言之，當前我國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展正處在興盛階段，所以在營銷渠道的多樣化實施上要能保障其科學性。房地產(chǎn)營銷的屬性和其他的商品相比還存在著很大的差異性，房地產(chǎn)企業(yè)是獨立的經(jīng)濟實體，在營銷過程中只有掌握最新的營銷方式才能夠在激烈的競爭中獲得發(fā)展的優(yōu)勢，也只有將社會營銷理念得以貫穿才能夠為房地產(chǎn)企業(yè)樹立良好形象，從而促進企業(yè)的健康長久發(fā)展。此次主要就房地產(chǎn)營銷渠道的類型方式以及發(fā)展現(xiàn)狀和戰(zhàn)略優(yōu)化策略進行了相應分析，希望對實際發(fā)展有所裨益。
[1]康若為.淺談我國房地產(chǎn)營銷如何進行創(chuàng)新[j].法制與社會,20xx（36）。
[2]阮梓茗.淺談房地產(chǎn)營銷專業(yè)工作過程系統(tǒng)化課程改革[j].學理論,20xx（29）。
[3]徐淋.房地產(chǎn)營銷策劃問題與對策探討[j].黑龍江科技信息,20xx（10）。
[4]趙瑾.淺析我國中小房地產(chǎn)企業(yè)品牌價格評價及品牌營銷策略[j].中國外資,20xx（23）。
[5]孟德勝.淺談房地產(chǎn)營銷策略及創(chuàng)新[j].內(nèi)蒙古科技與經(jīng)濟,20xx（21）。
[6]胡春霞,杜治平.房地產(chǎn)營銷者的素質(zhì)模型構建[j].經(jīng)濟導刊,20xx（08）。
[7]徐麗蓉。新形勢下房地產(chǎn)營銷策略研究[j].湖南社會科學，20xx（03）。
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[9]何佩.房地產(chǎn)市場營銷策略及其應用[j].經(jīng)營管理者,20xx（10）。
房地產(chǎn)營銷策略論文篇三
房地產(chǎn)市場營銷主要是生產(chǎn)力發(fā)展以及商品經(jīng)濟發(fā)達的必然產(chǎn)物，房地產(chǎn)市場營銷的組成部分主要有經(jīng)營商以及營銷人員和開發(fā)商等幾個重要部分所構成。房地產(chǎn)企業(yè)在實際的銷售環(huán)節(jié)所面臨的問題比較突出，營銷管理在當前的市場激烈競爭下面臨著重大的挑戰(zhàn)，而營銷渠道的重要性程度也隨著市場競爭不斷的加強，這對房地產(chǎn)企業(yè)的健康成長就有著很大的影響。所以在當前的房地產(chǎn)營銷發(fā)展下要能夠充分的對其理論加強研究，這樣才能更好的指導實踐的科學合理化的發(fā)展。
一、房地產(chǎn)營銷渠道以及發(fā)展階段分析
1.房地產(chǎn)營銷渠道主要內(nèi)涵分析
對于當前的房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展背景下，房地產(chǎn)的企業(yè)要能夠注重營銷渠道的應用，要能從傳統(tǒng)的被動營銷理念當中解放出來。營銷渠道主要是產(chǎn)品從生產(chǎn)者向終端使用者中轉(zhuǎn)移的過程并通過中間環(huán)節(jié)所連接成的發(fā)展路徑。結(jié)合房地產(chǎn)的特征以及單個樓盤特性進行針對性的構建靈活營銷渠道這對開發(fā)商而言在目標市場上就能夠有效實現(xiàn)銷售數(shù)量的最大化，從而來獲得更多的利潤，這樣才能夠在激烈競爭的市場當中占據(jù)發(fā)展的優(yōu)勢[1].對于房地產(chǎn)的營銷渠道而言，完整的渠道主要由層級結(jié)構以及廣度結(jié)構和寬度結(jié)構幾個類型所組成。
2.房地產(chǎn)營銷重要發(fā)展階段分析
房地產(chǎn)營銷渠道的發(fā)展過程中經(jīng)歷了幾個重要的階段，在建設觀念階段處在計劃經(jīng)濟的大背景下，這一時期只有房地產(chǎn)這一簡單概念，在住宅建設標準層面是通過政府進行統(tǒng)一化制定的。房地產(chǎn)走向了市場化的階段，一些大的項目開發(fā)意識還是停在計劃經(jīng)濟,在市場調(diào)研以及消費者的需求調(diào)查層面相對比較缺乏，這一時期是樓盤觀念的階段。在房地產(chǎn)的推銷觀念的發(fā)展階段，一些開發(fā)商為能夠?qū)潜P空置及泡沫現(xiàn)象等問題得以有效解決，就開始主動的進行房地產(chǎn)推銷，但是在推銷過程中仍是停留在銷售策劃以及廣告策劃層面[2].
再者，到了準營銷的發(fā)展階段，在這一過程中消費者在居住條件上有了更高的要求，房地產(chǎn)市場供應量得到了增加，從而在需求層面就逐漸的降低，所以房地產(chǎn)商就要按照用戶為中心的方式增加樓盤的賣點，這就逐漸的將樓盤的品質(zhì)得到了有效提升，而開發(fā)的成本層面也因此得到了增加。房地產(chǎn)整合營銷的發(fā)展階段，要求在營銷的活動能夠整體和協(xié)調(diào)發(fā)展，成為當前房地產(chǎn)營銷的新的營銷形式。
二、房地產(chǎn)營銷渠道的方式以及房地產(chǎn)營銷市場發(fā)展現(xiàn)狀分析
1.房地產(chǎn)營銷渠道的方式分析
從當前我國的房地產(chǎn)營銷渠道的方式發(fā)展層面來看，有幾個渠道方式，即加盟連鎖店的房地產(chǎn)營銷渠道、多家代理房地產(chǎn)營銷渠道、區(qū)域獨家代理房地產(chǎn)營銷渠道以及全國總經(jīng)銷房地產(chǎn)營銷渠道這幾種類型。其中在加盟連鎖店房地產(chǎn)營銷渠道層面房地產(chǎn)企業(yè)對房地產(chǎn)分銷商的覆蓋度得到了有效滲透，并把產(chǎn)品銷售分給了不同房地產(chǎn)分銷商。還有的企業(yè)是結(jié)合產(chǎn)品特征以及在各地進行設立連鎖總部，在各大城市進行設立連鎖店，這樣能夠?qū)⒔K端以及消費者得到細分，在銷售的環(huán)節(jié)上就得到了有效減少[3].多家代理的房地產(chǎn)營銷渠道，這一渠道方式主要是在選擇兩家及以上代理商并結(jié)合不同布點銷售形成的銷售結(jié)構，這一銷售渠道方式在覆蓋面上比較廣泛，并且有著比較強的滲透性。
另外，區(qū)域獨家的房地產(chǎn)營銷渠道是在產(chǎn)銷雙方平等互利基礎上并在一定協(xié)議下形成的，這一模式最為顯著的優(yōu)點就是在區(qū)域內(nèi)能夠?qū)崿F(xiàn)協(xié)調(diào)統(tǒng)一的管理，并且在價格層面也能得到有效控制，效率層面也相對較高。除此之外，全國總經(jīng)銷房地產(chǎn)營銷渠道，這也是在產(chǎn)銷雙方平等互利上在簽訂協(xié)議形式下所形成的。這一模式的主要優(yōu)點就是能夠在全國范圍內(nèi)實現(xiàn)協(xié)調(diào)的運作和管理，從運營的效率層面來說有了很大程度的提升。
2.房地產(chǎn)營銷市場發(fā)展的現(xiàn)狀分析
縱觀20xx年上半年，宏觀經(jīng)濟方面，20xx年我國一季度gdp同比增長7%增速6年來新低，創(chuàng)20xx年二季度以來歷史新低；一季度固定資產(chǎn)投資增速為13.5%（同期基建設施投資增速為23.1%,房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速為8.5%），房地產(chǎn)開發(fā)首次跌破10%,達到歷史新低，房地產(chǎn)的深度調(diào)整已經(jīng)拖累了gdp.對于當前我國的房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況來看，在房地產(chǎn)的價格層面上漲的比較迅速，國家在這一方面雖然出臺了相應的政策來對這一問題進行抑制，但是從總體上來看房價還處在高位階段。房地產(chǎn)的供給結(jié)構性的矛盾比較突出，這樣在高價位以及大套型的商品房供應的總量商就相對比較大，一些中小戶型的商品房供應就出現(xiàn)了不足的狀況，從而也就導致了供給結(jié)構以及需求結(jié)構之間的不協(xié)調(diào)問題。另外在保障性住房的體系建設層面還比較落后，這些方面的發(fā)展問題對房地產(chǎn)營銷市場的健康發(fā)展就會產(chǎn)生相應的影響[4].
當前我國的房地產(chǎn)營銷市場的發(fā)展過程中還有著諸多層面存在著問題有待解決，這些問題主要體現(xiàn)在營銷渠道之間的有著較大的沖突性。在同一分銷渠道上不同的層次上的利害沖突方面比較突出，由于信譽以及促銷和價格等層面的原因所致。同一分銷渠道商的同一層次公司間有著較為突出的利害沖突，在這一層面所產(chǎn)生的問題原因是服務因素以及價格因素和道德因素所致。
除此之外，房地產(chǎn)的中間商的相關問題比較突出，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)的中間商在發(fā)展過程中較為緩慢，整體的人員素質(zhì)和有待進一步提升，這樣對房地產(chǎn)的銷售企業(yè)就必然會帶來很大的不利。由于競爭壓力相對比較大，在這樣的發(fā)展趨勢下通過合理化的方式對房地產(chǎn)進行銷售就有著其必要性。
三、房地產(chǎn)營銷渠道的影響因素及戰(zhàn)略優(yōu)化策略探究
1.房地產(chǎn)營銷渠道的影響因素分析
通過實際的分析能夠發(fā)現(xiàn)，對房地產(chǎn)營銷渠道產(chǎn)生影響的因素是多方面的，其中在市場營銷環(huán)境層面比較突出，在這一過程中房地產(chǎn)企業(yè)對市場環(huán)境是不能有效控制的，這是宏觀因素的影響。市場銷售環(huán)境在急劇變化過程中必然就會對房地產(chǎn)營銷渠道的選擇造成影響，例如在分散低密度的市場中渠道中間商作用就會比較突出。
而從微觀環(huán)境的影響因素來看房地產(chǎn)企業(yè)和周邊活動共同組成。而在競爭對手的影響因素層面，在產(chǎn)品市場中渠道戰(zhàn)略就要求著企業(yè)選擇和競爭對手相同以及相近的營銷渠道，而在另一些行業(yè)以及產(chǎn)品市場當中，企業(yè)間的競爭又有著另一方面的營銷渠道戰(zhàn)略[5].渠道的成員變量影響因素在這一方面要能夠?qū)η莱蓡T的可獲得性以及使用渠道成員的成本等方面的因素。另外從房地產(chǎn)企業(yè)自身的影響因素的情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)自身的實力因素層面，是管理的經(jīng)驗以及財務實力等，最后有產(chǎn)品的特征。其中在管理經(jīng)驗層面是比較重要的影響因素，在這一方面可在內(nèi)部組織方面建立屬于自己的營銷渠道，還要能夠和企業(yè)文化保持一致性。
2.房地產(chǎn)營銷渠道的戰(zhàn)略優(yōu)化策略探究
第一，對房地產(chǎn)營銷渠道戰(zhàn)略的優(yōu)化要從多方面進行考慮，從產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略的設計上來看要能夠是全過程的，主要有營銷渠道的優(yōu)化以及修正。從房地產(chǎn)營銷渠道的結(jié)構設計流程層面來看主要有識別渠道設計決策需要，建立和協(xié)調(diào)分銷目標，明確具體的分銷任務，開發(fā)可選擇的渠道結(jié)構，評價影響渠道結(jié)構的變量，選擇最優(yōu)化的渠道等[6].營銷渠道要能夠是有限網(wǎng)絡系統(tǒng)，還要能夠?qū)η赖慕Y(jié)構實施詳細化的分析，這就要能夠認識到組成營銷渠道的開放性系統(tǒng)。對于當前能夠開發(fā)的渠道要按照渠道的長度以及寬度和廣度作為依據(jù)。
第二，針對房地產(chǎn)的營銷渠道的開發(fā)來說，要能采用當前最新的營銷渠道，當前的網(wǎng)絡技術不斷蓬勃發(fā)展下，要能夠加強網(wǎng)絡營銷渠道的應用。這主要是通過現(xiàn)代化的電子商務手段在互聯(lián)網(wǎng)下來實現(xiàn)的房產(chǎn)的租賃能，通過網(wǎng)絡化的房地產(chǎn)營銷渠道能夠?qū)I銷的成本得以有效降低，可以全天候以及零距離便捷的進行溝通，這對房地產(chǎn)企業(yè)的無形資產(chǎn)增加就比較有利，并能有效的消除房地產(chǎn)銷售地域性的限制。通過房地產(chǎn)的網(wǎng)絡營銷方式能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)的特質(zhì)得到有效呈現(xiàn)，能夠立體化的將房地產(chǎn)的全景向客戶進行展示[7].
第三，對于房地產(chǎn)的營銷渠道中跨地區(qū)的銷售層面，由于當前的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中有著較大的競爭力么諸多的房地產(chǎn)企業(yè)就將目標瞄向了全國的市場進行尋求跨地區(qū)的銷售。這就說明了地區(qū)外的房地產(chǎn)市場的發(fā)掘潛力還比較大，為能夠?qū)N售的成本得以有效降低以及對房地產(chǎn)的銷售速度得到有效加快，就能夠委托市場所在地的代理商進行銷售。這一銷售渠道下就能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)企業(yè)的品牌形象得到了有效宣傳，同時對各地房地產(chǎn)的市場信息也能夠得到有效獲取，這樣就為房地產(chǎn)在未來的發(fā)展中提供了前進的動力，在這一銷售渠道下所取得的市場銷量還是比較客觀的。
第四，對于中間商組織營銷渠道房地產(chǎn)開發(fā)商能夠選擇子集的銷售部門以及產(chǎn)品，將其和營銷戰(zhàn)略的目標發(fā)展相一致。在營銷渠道應用中，對兩個層面要注意即專業(yè)化與勞動分工，和關聯(lián)效率。房地產(chǎn)是比較復雜化的產(chǎn)業(yè)，在項目生命周期層面也涉及到選址以及規(guī)劃設計等諸多內(nèi)容[8].而中間商組織的專業(yè)性就表現(xiàn)在營銷的功能層面能夠得以有效實現(xiàn)，同時也能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)的商品價值得到有效實現(xiàn)，從而就能夠有效保障了房地產(chǎn)開發(fā)公司的效益。另外從關聯(lián)效率層面分析來看主要為實現(xiàn)營銷目標實施的談判程度，中間商運用的愈多在關聯(lián)的效率層面就會愈高。
第五，對房地產(chǎn)營銷渠道戰(zhàn)略探索過程中要能夠?qū)ζ放撇呗缘玫匠浞种匾暎康禺a(chǎn)品牌是房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中進行有計劃和有目的的設計以及塑造的，使得房地產(chǎn)企業(yè)的形象以及服務水平統(tǒng)一體。品牌作為房地產(chǎn)產(chǎn)品的一個重要象征，實施品牌戰(zhàn)略對房地產(chǎn)企業(yè)的利潤提升有著積極促進作用，并能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)開展品牌拓展也有著積極的作用，對房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力提升也比較喲里，在對風險的抵御以及樹立房地產(chǎn)企業(yè)的形象等諸多層面都有著重要意義[9].所以要能在營銷渠道的探索中要能夠充分的重視品牌形象的塑造這一問題。
四、結(jié)語
總而言之，當前我國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展正處在興盛階段，所以在營銷渠道的多樣化實施上要能保障其科學性。房地產(chǎn)營銷的屬性和其他的商品相比還存在著很大的差異性，房地產(chǎn)企業(yè)是獨立的經(jīng)濟實體，在營銷過程中只有掌握最新的營銷方式才能夠在激烈的競爭中獲得發(fā)展的優(yōu)勢，也只有將社會營銷理念得以貫穿才能夠為房地產(chǎn)企業(yè)樹立良好形象，從而促進企業(yè)的健康長久發(fā)展。此次主要就房地產(chǎn)營銷渠道的類型方式以及發(fā)展現(xiàn)狀和戰(zhàn)略優(yōu)化策略進行了相應分析，希望對實際發(fā)展有所裨益。
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房地產(chǎn)營銷策略論文篇四
當前，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，能夠滿足人們的住房需求。要想促進房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，需要對客戶消費心理進行深入的研究，制定出合理有效的房地產(chǎn)市場營銷方案，深入挖掘房地產(chǎn)市場價值。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，人們對房地產(chǎn)行業(yè)的市場營銷策略進行了廣泛的研究，但是有些房地產(chǎn)營銷策略自身存在著一定的限制性，導致房地產(chǎn)營銷存在意識誤區(qū)。本文主要是結(jié)合消費者心理和營銷策略進行研究，希望能夠為房地產(chǎn)的營銷提供借鑒，制定出滿足消費者和房地產(chǎn)共贏的營銷策略。
房地產(chǎn)；消費者心理；營銷策略
房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展情況直接關系到整個國民的經(jīng)濟發(fā)展水平。由于房地產(chǎn)行業(yè)在我國發(fā)展的時間較短，相關的營銷制度比較薄弱，在實際的運用過程中，呈現(xiàn)出不完善的情況，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，缺乏有效的市場營銷策略的指導。房地產(chǎn)營銷中的失敗案例，是由于沒有從消費者的角度制定出合理的營銷策略有關。因此，需要對消費者的消費心理和消費需求進行深入的研究，制定出合理的營銷策略，以促進房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。
1。環(huán)境格局設計。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們的生活水平得到了極大的提高，追求高質(zhì)量的生活環(huán)境，良好的生活環(huán)境是消費者購房的主觀意愿，人們傾向生態(tài)環(huán)保綠色購房環(huán)境，并且每個消費者對于購房的環(huán)境格局呈現(xiàn)出不同的要求，具有各自不同的審美觀點，通常房屋環(huán)境的主要格局是復室、兩室二廳、三室兩廳和四室兩廳等。
2。地區(qū)位置便利。地區(qū)位置便利也是消費者購房首先需要考慮的問題，交通直接關系著人們的出行，對人們的生活質(zhì)量具有重要影響，是人們?nèi)粘Ｉ畹闹匾M成部分，相對而言，市區(qū)內(nèi)的交通要更為便利，但是擁擠。郊區(qū)的交通較為缺乏，但是環(huán)境更為舒適，對于購房地區(qū)的選擇，與消費者的不同心理需求有直接關系。
3。設施配套齊全。當前，人們追求高質(zhì)量的生活，小區(qū)內(nèi)的配套設施齊全也是人們購房需要考慮的問題。小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理質(zhì)量，受到了消費者的重視，其主要的配套設施主要包括：科技智能化的配套設施、運動設施和安全服務管理等，能夠滿足人們對舒適生活的要求，符合物業(yè)管理的心理需求。
4。價格選擇消費。價格是消費者在購房時首選的條件，每個消費者都希望用最少的錢，買到性價比最高的房子。因此，在消費購房時，消費者通常會查閱各方面的資料，選擇優(yōu)惠和折扣較大的房子進行購買，購房付款方式主要包括一次性付款、分期付款和按揭付款等，不同的付款方式，決定著消費者對于購房價格的心理選擇。
1。潛意識影響。營銷策略影響著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)營銷策略的制定，是在消費者購買行為的基礎上發(fā)展起來的，直接關系到消費者的購買意愿和服務意愿。消費者完成購買，就是對房地產(chǎn)產(chǎn)品的價值的肯定，消費者會在無意識中來對房地產(chǎn)項目進行評判，消費者自身意識到的沖動和感受，就是潛意識的影響。
2。自我形象影響。消費者購買目的主要是從心理補償、釋放心理壓力和滿足自身的本能欲望三個方面來實現(xiàn)的，消費者購買房地產(chǎn)產(chǎn)品通常會與自身的形象保持一致性，充分展現(xiàn)出了消費者自身的世界觀、人生觀和價值觀。我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)種類豐富，消費者在購房時，會追求一致性的心理，需要結(jié)合自我形象來進行購房，選擇出適合項目人群的房地產(chǎn)產(chǎn)品。3。房地產(chǎn)產(chǎn)品視覺形象影響。視覺對消費者的購房意愿有著直接的影響，房地產(chǎn)行業(yè)通常會利用視覺優(yōu)勢，來獲取消費者的關注，需要在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部建立良好的視覺形象，保證視覺形象的穩(wěn)定性和統(tǒng)一性，視覺形象對消費者的消費心理產(chǎn)生了重要的作用，會引發(fā)消費者的聯(lián)想和引起消費者的注意，實現(xiàn)對房地產(chǎn)產(chǎn)品視覺形象感情上的認同，提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的忠誠度。
1。客戶消費心理的產(chǎn)品策略。以消費者需求為導向的產(chǎn)品策略，要求運用發(fā)展的眼光去看待消費者的消費需求，要讓消費者感受到所購買的房產(chǎn)相較于其它同類產(chǎn)品擁有更高的使用價值。盡量去滿足消費者的購買心理，加強對消費者營銷策略的規(guī)范。消費者的購房習俗是長期形成的，并且在短時間內(nèi)難以改變，需要建立在消費者價值與規(guī)范心理的基礎上，激發(fā)消費者的購買意愿，達到售房的目的。
2?？蛻粝M心理的價格策略。當前，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，價格是消費者購房首選的條件，也是房地產(chǎn)銷售中較為敏感的因素，直接關系著消費者的購房意愿。當前，我國的房產(chǎn)銷售中，最常見的房地產(chǎn)價格策略，是依據(jù)消費者的需求和市場競爭價格來制定的'，需要以消費者為導向，消費者下完房產(chǎn)的價格越低越好，質(zhì)量越高越高。在制定購房策略時，需要滿足消費者的價值心理，要結(jié)合整棟樓的位置、朝向和景觀等，設置不同的茶幾，考量價格策略和價格體系，制定出合理的價格策略標準，滿足消費者的情感心理需求。3?？蛻粝M心理的銷售渠道策略。消費者的心理與營銷策略之間存在較大的聯(lián)系，影響著房產(chǎn)銷售工作的順利實施。房地產(chǎn)行業(yè)需要制定產(chǎn)品策略和價格策略，確保房產(chǎn)銷售工作的順利開展。如果房產(chǎn)行業(yè)處于供不應求的狀態(tài)，企業(yè)無需制定出合理的消費者營銷策略，企業(yè)要想節(jié)約營銷成本，可以通過建立銷售團隊的形式直接進行房產(chǎn)銷售，對銷售人員的營銷能力要求不高。如果房產(chǎn)營銷處于供大于求的現(xiàn)象，對團隊營銷能力的要求較高，需要培養(yǎng)大量的房產(chǎn)營銷人員，來促進房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。
消費者的消費心理直接影響著營銷策略的制定，房地產(chǎn)行業(yè)要想取得良好的銷售效果，必須要對客戶消費心理進行研究，制定出合理的營銷策略，從產(chǎn)品策略、價格策略和銷售渠道三個方面進行研究，讓消費者得到心理上的滿足，以便得到更多目標群體和目標用戶的認同和接受。房產(chǎn)銷售者應意識到房產(chǎn)銷售策略的重要性，以促進房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。
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房地產(chǎn)營銷策略論文篇五
企業(yè)作為一種經(jīng)濟組織形式，其在有限的周期環(huán)境當中想要獲得發(fā)展就需要采取多種類型的市場營銷手段，這也是企業(yè)不斷延長自身生命周期的一種重要策略。
由于企業(yè)的生命周期之間存在差異，使得這些企業(yè)在生存與經(jīng)營的過程中需要選擇不同類型的策略。
社會發(fā)展進入新的時期，我國國內(nèi)企業(yè)之前的競爭日益加劇，國內(nèi)企業(yè)同樣受到國際市場的沖擊，為此，加快對市場營銷策略研究，提升企業(yè)自身生命周期是關鍵。
本文針對此進行了簡要分析，希望能夠為促進企業(yè)發(fā)展提供幫助。
市場營銷策略主要針對企業(yè)長遠經(jīng)濟利益發(fā)展為目標，通過形成具有整體性與統(tǒng)一性的規(guī)劃內(nèi)容，保持企業(yè)的市場競爭能力。
因為市場營銷屬于企業(yè)內(nèi)部規(guī)劃與發(fā)展的基本前提，能夠進一步促進企業(yè)與市場環(huán)境變化之間的協(xié)調(diào)一致。
營銷策略包括幾個方面：首先，根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)成本、銷售成本，制定科學、合理的策略，進而最小化投入成本；其次，結(jié)合行業(yè)動態(tài)、競爭環(huán)境，制定科學、合理的策略，通過營銷優(yōu)勢與優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品來進軍市場，進而逐漸成為行業(yè)內(nèi)主導；最后，處于大行業(yè)中，制定科學、合理策略，對市場進行細化，進而占據(jù)細分市場。
可以說，企業(yè)營銷策略作為市場決策，確保了企業(yè)自身的穩(wěn)定性以及長遠性發(fā)展。
2.1初創(chuàng)階段。
這個階段是企業(yè)在組織生產(chǎn)經(jīng)營的最初一段時間，也是企業(yè)從創(chuàng)立到正式運行生產(chǎn)的階段。
處于初創(chuàng)階段的企業(yè)只是具備企業(yè)的雛形，相關規(guī)范以及人員與生產(chǎn)環(huán)節(jié)都只是初具規(guī)模，且非常不穩(wěn)定。這個過程中，企業(yè)結(jié)構與管理相對簡單，職工業(yè)務能力相對較強，彼此之前的溝通非常順暢，因此能夠保證企業(yè)實際工作得到有效開展。
房地產(chǎn)營銷策略論文篇六
一、房地產(chǎn)產(chǎn)品概念分析。
普通老百姓通常把房地產(chǎn)理解為寫字樓、住宅等，即具有某種特定物質(zhì)形狀和用途的物業(yè)。而現(xiàn)代市場營銷理論認為，房地產(chǎn)產(chǎn)品不僅僅限于有形物品，它是人們通過交換而獲得需求的滿足，是消費者所期望的實際利益。因而，凡是提供給市場的能夠滿足消費片或用戶某種需求或欲望的任何有形建筑物、構筑物、土地和各種無形服務均為房地產(chǎn)產(chǎn)品。其內(nèi)涵不僅包括物業(yè)實體及其質(zhì)量、特色、類型、品牌等，還包括可以給消費者帶來的附加利益，如心理上的滿足感等。因而產(chǎn)品可以理解為核心產(chǎn)品、有形產(chǎn)品和外延產(chǎn)品三者的有機結(jié)合。
網(wǎng)絡經(jīng)濟時代產(chǎn)品策略是房地產(chǎn)營銷組合的重要組成部分，但是隨著社會的網(wǎng)絡化和信息化進程，產(chǎn)品策略中信息因素所占的比重越來越多。消費者的意愿將在產(chǎn)品策略中得到更多的體現(xiàn)，不再是消費者被動地適應房地產(chǎn)開發(fā)商的產(chǎn)品，而是開發(fā)商為滿足顧客需求而進行產(chǎn)品開發(fā)，所以網(wǎng)絡時代市場營銷觀念將得到更完全的實踐。傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)產(chǎn)品是一種物理的概念，物業(yè)總是實實在在的東西。而信息社會中產(chǎn)品概念會發(fā)生變化，從物質(zhì)的概念演變?yōu)橐粋€綜合服務和滿足需求的概念，也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)出售的不光是一些物質(zhì)產(chǎn)品，還有一系列服務。例如消費者還可以通過網(wǎng)絡向房地產(chǎn)公司訂制自己的房屋，確定樓層、朝向、內(nèi)部結(jié)構、面積等，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合這些信息進行個性化設計，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的一對一營銷。同時房地產(chǎn)公司通過對這些問題的統(tǒng)計和分析，能夠準確及時地確定什么類型的人需要什么樣的產(chǎn)品，原有的設計在哪些方面不能滿足他們的需求，消費者認為有哪些不便等等。統(tǒng)計分析結(jié)果就奠定了房地產(chǎn)公司下一步開發(fā)的方向。
二、房地產(chǎn)價格的組成因素。
房地產(chǎn)價格受多種因素影響，且隨時間、地區(qū)不同存在較大差異，主要可以分為兩大因素，即成本因素和供求因素。成本因素涉及房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)經(jīng)營過程中所投入的總費用，包括地租、征地和拆遷補償費、前期工程費、房屋建筑安裝費、基礎設施建設費、管理費、貸款利息、稅金和利潤等，這是房地產(chǎn)價格的主要決定因素。供求因素是指市場上的總供給和總需求狀況，供大于求，價格下跌;供不應求，價格上升。供求因素又受到經(jīng)濟因素、社會因素、政治因素和競爭者行為等因素的影響。一般來說，經(jīng)濟增長、金融景氣、政治穩(wěn)定時期，社會總投資增加，土地需求也會相應增加，致使地價房價上漲，反之就會造成房地產(chǎn)價格的下降。
定價方式對實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營目標至關重要。房地產(chǎn)商品價格的高低受成本費用、市場需求和競爭狀況等因素的影響，因而定價思路可歸結(jié)為成本導向定價法、需求導向定價活和競爭導向定價法。所謂的成本導向定價就是在產(chǎn)品成本的基礎上加上一定比例的預期利潤作為售價，利潤率根據(jù)企業(yè)的目標進行選擇。這種方法簡單易行，但缺點在于比較呆板，不能反映市場需求狀況和競爭的激烈程度。需求導向定價法，是以市場上消費者對于房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求狀況為定價依據(jù)，以買方對產(chǎn)品價值的理解、需求的強度以及價格承受力為基礎確定售價。網(wǎng)絡經(jīng)濟必將對房地產(chǎn)的定價方式產(chǎn)生不可避免的影響。有人將這個時代稱為一個“網(wǎng)絡為王”的時代，因為網(wǎng)絡極大地改變了我們的時空觀和信息獲取方式。經(jīng)典經(jīng)濟學把信息不對稱作為價格波動的重要原因，在互聯(lián)網(wǎng)上由于信息傳播的高效性、對稱性，價格的波動將會非常有限，價格的制定將更接近房地產(chǎn)產(chǎn)品的成本。因為價格一旦離譜，就會有別的廠商取而代之。
網(wǎng)絡競價也是目前新興的一種定價方式，它利用網(wǎng)絡傳遞信息的便利性，由消費者按照自己對物業(yè)的評價給出報價。在網(wǎng)上消費者綜合所掌握的有關信息和對物業(yè)本身的評價以及需求的迫切程度等因素給出自己的報價，若消費者預期比較高，報價也會比較高：反之若預期或評價不好就會給出較低報價。房地產(chǎn)開發(fā)商將眾多消費者報出的不同價位進行比較分析，擇優(yōu)達成交易。網(wǎng)絡的互動性使得消費者足不出戶就可以參加競買，也為房地產(chǎn)開發(fā)商獲得最優(yōu)價格提供了可能，供給與需求相互匹配的經(jīng)濟學原理在此得到充分的體現(xiàn)，這是需求導向定價法在網(wǎng)絡經(jīng)濟下的新形式。
網(wǎng)絡直銷是指房地產(chǎn)商通過網(wǎng)絡渠道直接銷售產(chǎn)品。目前通常做法有兩種：一種是企業(yè)在因特網(wǎng)上建立自己的站點，申請域名，制作主頁和銷售網(wǎng)頁，由網(wǎng)絡管理員專門處理有關產(chǎn)品的業(yè)務;另一種做法是企業(yè)委托信息服務商在其站點上發(fā)布信息，企業(yè)利用有關信息與客戶聯(lián)系，直接銷售產(chǎn)品。首先它的低成本可以為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)節(jié)省一筆數(shù)量可觀的委托代理傭金。其次，它有利于利用網(wǎng)絡工具，如電子郵件、公告板等收集消費者對產(chǎn)品的意見，有利于企業(yè)提高工作效率和樹立良好企業(yè)形象。
網(wǎng)絡直銷方式多在以下情況中采用：（1）大型房地產(chǎn)公司，在公司內(nèi)部設有專門的網(wǎng)絡銷售部，專門負責樓盤銷售。比如，香港大型房地產(chǎn)公司，如長實、新鴻基、恒基兆業(yè)等已經(jīng)開始準備采用這種直銷方式。（2）市場為賣方市場，房地產(chǎn)市場供不應求，推出的樓盤受到投資者的歡迎。當出現(xiàn)房地產(chǎn)熱時，發(fā)展商圖紙一出來，樓盤就立即被搶購一空，當然無需代理了。（3）樓盤素質(zhì)特別優(yōu)良，市場反映非常好，甚至有的業(yè)主愿意預付部分或全部建設費用。如深圳某公司開發(fā)的物業(yè)整體規(guī)劃占地230萬平方米，建筑面積45萬平方米。因其優(yōu)越的地理位置，歐洲風情的設計風格加開發(fā)展商的實力，早在該項目未公開推出時，其首期幾幢多層住宅就被市內(nèi)兩家銀行和一家信托公司瓜分一空，這當然無需再找網(wǎng)上物業(yè)中介機構了。
當然，網(wǎng)絡直銷也有自身的缺點，雖然許多房地產(chǎn)企業(yè)在網(wǎng)絡上都有自己的站點，但面對大量分散的域名訪問者很難有耐心去一個一個地訪問一般企業(yè)的主頁，尤其是一些不知名的中小企業(yè)，大部分網(wǎng)絡漫游者不愿在此浪費時間，或者只是路過走馬觀花看一眼。因而許多房地產(chǎn)網(wǎng)站訪問者寥寥無幾，銷售額不大。
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房地產(chǎn)營銷策略論文篇七
房地產(chǎn)市場營銷主要是生產(chǎn)力發(fā)展以及商品經(jīng)濟發(fā)達的必然產(chǎn)物，房地產(chǎn)市場營銷的組成部分主要有經(jīng)營商以及營銷人員和開發(fā)商等幾個重要部分所構成。房地產(chǎn)企業(yè)在實際的銷售環(huán)節(jié)所面臨的問題比較突出，營銷管理在當前的市場激烈競爭下面臨著重大的挑戰(zhàn)，而營銷渠道的重要性程度也隨著市場競爭不斷的加強，這對房地產(chǎn)企業(yè)的健康成長就有著很大的影響。所以在當前的房地產(chǎn)營銷發(fā)展下要能夠充分的對其理論加強研究，這樣才能更好的指導實踐的科學合理化的發(fā)展。
對于當前的房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展背景下，房地產(chǎn)的企業(yè)要能夠注重營銷渠道的應用，要能從傳統(tǒng)的被動營銷理念當中解放出來。營銷渠道主要是產(chǎn)品從生產(chǎn)者向終端使用者中轉(zhuǎn)移的過程并通過中間環(huán)節(jié)所連接成的發(fā)展路徑。結(jié)合房地產(chǎn)的特征以及單個樓盤特性進行針對性的構建靈活營銷渠道這對開發(fā)商而言在目標市場上就能夠有效實現(xiàn)銷售數(shù)量的最大化，從而來獲得更多的利潤，這樣才能夠在激烈競爭的市場當中占據(jù)發(fā)展的優(yōu)勢[1].對于房地產(chǎn)的營銷渠道而言，完整的渠道主要由層級結(jié)構以及廣度結(jié)構和寬度結(jié)構幾個類型所組成。
房地產(chǎn)營銷渠道的發(fā)展過程中經(jīng)歷了幾個重要的階段，在建設觀念階段處在計劃經(jīng)濟的大背景下，這一時期只有房地產(chǎn)這一簡單概念，在住宅建設標準層面是通過政府進行統(tǒng)一化制定的。房地產(chǎn)走向了市場化的階段，一些大的項目開發(fā)意識還是停在計劃經(jīng)濟,在市場調(diào)研以及消費者的需求調(diào)查層面相對比較缺乏，這一時期是樓盤觀念的階段。在房地產(chǎn)的推銷觀念的發(fā)展階段，一些開發(fā)商為能夠?qū)潜P空置及泡沫現(xiàn)象等問題得以有效解決，就開始主動的進行房地產(chǎn)推銷，但是在推銷過程中仍是停留在銷售策劃以及廣告策劃層面[2].
再者，到了準營銷的發(fā)展階段，在這一過程中消費者在居住條件上有了更高的要求，房地產(chǎn)市場供應量得到了增加，從而在需求層面就逐漸的降低，所以房地產(chǎn)商就要按照用戶為中心的方式增加樓盤的賣點，這就逐漸的將樓盤的品質(zhì)得到了有效提升，而開發(fā)的成本層面也因此得到了增加。房地產(chǎn)整合營銷的發(fā)展階段，要求在營銷的活動能夠整體和協(xié)調(diào)發(fā)展，成為當前房地產(chǎn)營銷的新的營銷形式。
從當前我國的房地產(chǎn)營銷渠道的方式發(fā)展層面來看，有幾個渠道方式，即加盟連鎖店的房地產(chǎn)營銷渠道、多家代理房地產(chǎn)營銷渠道、區(qū)域獨家代理房地產(chǎn)營銷渠道以及全國總經(jīng)銷房地產(chǎn)營銷渠道這幾種類型。其中在加盟連鎖店房地產(chǎn)營銷渠道層面房地產(chǎn)企業(yè)對房地產(chǎn)分銷商的覆蓋度得到了有效滲透，并把產(chǎn)品銷售分給了不同房地產(chǎn)分銷商。還有的企業(yè)是結(jié)合產(chǎn)品特征以及在各地進行設立連鎖總部，在各大城市進行設立連鎖店，這樣能夠?qū)⒔K端以及消費者得到細分，在銷售的環(huán)節(jié)上就得到了有效減少[3].多家代理的房地產(chǎn)營銷渠道，這一渠道方式主要是在選擇兩家及以上代理商并結(jié)合不同布點銷售形成的銷售結(jié)構，這一銷售渠道方式在覆蓋面上比較廣泛，并且有著比較強的滲透性。
另外，區(qū)域獨家的房地產(chǎn)營銷渠道是在產(chǎn)銷雙方平等互利基礎上并在一定協(xié)議下形成的，這一模式最為顯著的優(yōu)點就是在區(qū)域內(nèi)能夠?qū)崿F(xiàn)協(xié)調(diào)統(tǒng)一的管理，并且在價格層面也能得到有效控制，效率層面也相對較高。除此之外，全國總經(jīng)銷房地產(chǎn)營銷渠道，這也是在產(chǎn)銷雙方平等互利上在簽訂協(xié)議形式下所形成的。這一模式的主要優(yōu)點就是能夠在全國范圍內(nèi)實現(xiàn)協(xié)調(diào)的運作和管理，從運營的效率層面來說有了很大程度的提升。
縱觀年上半年，宏觀經(jīng)濟方面，2015年我國一季度gdp同比增長7%增速6年來新低，創(chuàng)年二季度以來歷史新低；一季度固定資產(chǎn)投資增速為13.5%（同期基建設施投資增速為23.1%,房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速為8.5%），房地產(chǎn)開發(fā)首次跌破10%,達到歷史新低，房地產(chǎn)的深度調(diào)整已經(jīng)拖累了gdp.對于當前我國的房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況來看，在房地產(chǎn)的價格層面上漲的比較迅速，國家在這一方面雖然出臺了相應的政策來對這一問題進行抑制，但是從總體上來看房價還處在高位階段。房地產(chǎn)的供給結(jié)構性的矛盾比較突出，這樣在高價位以及大套型的商品房供應的總量商就相對比較大，一些中小戶型的商品房供應就出現(xiàn)了不足的狀況，從而也就導致了供給結(jié)構以及需求結(jié)構之間的不協(xié)調(diào)問題。另外在保障性住房的體系建設層面還比較落后，這些方面的發(fā)展問題對房地產(chǎn)營銷市場的健康發(fā)展就會產(chǎn)生相應的影響[4].
當前我國的房地產(chǎn)營銷市場的發(fā)展過程中還有著諸多層面存在著問題有待解決，這些問題主要體現(xiàn)在營銷渠道之間的有著較大的沖突性。在同一分銷渠道上不同的層次上的利害沖突方面比較突出，由于信譽以及促銷和價格等層面的原因所致。同一分銷渠道商的同一層次公司間有著較為突出的利害沖突，在這一層面所產(chǎn)生的問題原因是服務因素以及價格因素和道德因素所致。
除此之外，房地產(chǎn)的中間商的相關問題比較突出，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)的中間商在發(fā)展過程中較為緩慢，整體的人員素質(zhì)和有待進一步提升，這樣對房地產(chǎn)的銷售企業(yè)就必然會帶來很大的不利。由于競爭壓力相對比較大，在這樣的發(fā)展趨勢下通過合理化的方式對房地產(chǎn)進行銷售就有著其必要性。
通過實際的分析能夠發(fā)現(xiàn)，對房地產(chǎn)營銷渠道產(chǎn)生影響的因素是多方面的，其中在市場營銷環(huán)境層面比較突出，在這一過程中房地產(chǎn)企業(yè)對市場環(huán)境是不能有效控制的，這是宏觀因素的影響。市場銷售環(huán)境在急劇變化過程中必然就會對房地產(chǎn)營銷渠道的選擇造成影響，例如在分散低密度的市場中渠道中間商作用就會比較突出。
而從微觀環(huán)境的影響因素來看房地產(chǎn)企業(yè)和周邊活動共同組成。而在競爭對手的影響因素層面，在產(chǎn)品市場中渠道戰(zhàn)略就要求著企業(yè)選擇和競爭對手相同以及相近的營銷渠道，而在另一些行業(yè)以及產(chǎn)品市場當中，企業(yè)間的`競爭又有著另一方面的營銷渠道戰(zhàn)略[5].渠道的成員變量影響因素在這一方面要能夠?qū)η莱蓡T的可獲得性以及使用渠道成員的成本等方面的因素。另外從房地產(chǎn)企業(yè)自身的影響因素的情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)自身的實力因素層面，是管理的經(jīng)驗以及財務實力等，最后有產(chǎn)品的特征。其中在管理經(jīng)驗層面是比較重要的影響因素，在這一方面可在內(nèi)部組織方面建立屬于自己的營銷渠道，還要能夠和企業(yè)文化保持一致性。
第一，對房地產(chǎn)營銷渠道戰(zhàn)略的優(yōu)化要從多方面進行考慮，從產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略的設計上來看要能夠是全過程的，主要有營銷渠道的優(yōu)化以及修正。從房地產(chǎn)營銷渠道的結(jié)構設計流程層面來看主要有識別渠道設計決策需要，建立和協(xié)調(diào)分銷目標，明確具體的分銷任務，開發(fā)可選擇的渠道結(jié)構，評價影響渠道結(jié)構的變量，選擇最優(yōu)化的渠道等[6].營銷渠道要能夠是有限網(wǎng)絡系統(tǒng)，還要能夠?qū)η赖慕Y(jié)構實施詳細化的分析，這就要能夠認識到組成營銷渠道的開放性系統(tǒng)。對于當前能夠開發(fā)的渠道要按照渠道的長度以及寬度和廣度作為依據(jù)。
第二，針對房地產(chǎn)的營銷渠道的開發(fā)來說，要能采用當前最新的營銷渠道，當前的網(wǎng)絡技術不斷蓬勃發(fā)展下，要能夠加強網(wǎng)絡營銷渠道的應用。這主要是通過現(xiàn)代化的電子商務手段在互聯(lián)網(wǎng)下來實現(xiàn)的房產(chǎn)的租賃能，通過網(wǎng)絡化的房地產(chǎn)營銷渠道能夠?qū)I銷的成本得以有效降低，可以全天候以及零距離便捷的進行溝通，這對房地產(chǎn)企業(yè)的無形資產(chǎn)增加就比較有利，并能有效的消除房地產(chǎn)銷售地域性的限制。通過房地產(chǎn)的網(wǎng)絡營銷方式能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)的特質(zhì)得到有效呈現(xiàn)，能夠立體化的將房地產(chǎn)的全景向客戶進行展示[7].
第三，對于房地產(chǎn)的營銷渠道中跨地區(qū)的銷售層面，由于當前的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中有著較大的競爭力么諸多的房地產(chǎn)企業(yè)就將目標瞄向了全國的市場進行尋求跨地區(qū)的銷售。這就說明了地區(qū)外的房地產(chǎn)市場的發(fā)掘潛力還比較大，為能夠?qū)N售的成本得以有效降低以及對房地產(chǎn)的銷售速度得到有效加快，就能夠委托市場所在地的代理商進行銷售。這一銷售渠道下就能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)企業(yè)的品牌形象得到了有效宣傳，同時對各地房地產(chǎn)的市場信息也能夠得到有效獲取，這樣就為房地產(chǎn)在未來的發(fā)展中提供了前進的動力，在這一銷售渠道下所取得的市場銷量還是比較客觀的。
第四，對于中間商組織營銷渠道房地產(chǎn)開發(fā)商能夠選擇子集的銷售部門以及產(chǎn)品，將其和營銷戰(zhàn)略的目標發(fā)展相一致。在營銷渠道應用中，對兩個層面要注意即專業(yè)化與勞動分工，和關聯(lián)效率。房地產(chǎn)是比較復雜化的產(chǎn)業(yè)，在項目生命周期層面也涉及到選址以及規(guī)劃設計等諸多內(nèi)容[8].而中間商組織的專業(yè)性就表現(xiàn)在營銷的功能層面能夠得以有效實現(xiàn)，同時也能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)的商品價值得到有效實現(xiàn)，從而就能夠有效保障了房地產(chǎn)開發(fā)公司的效益。另外從關聯(lián)效率層面分析來看主要為實現(xiàn)營銷目標實施的談判程度，中間商運用的愈多在關聯(lián)的效率層面就會愈高。
第五，對房地產(chǎn)營銷渠道戰(zhàn)略探索過程中要能夠?qū)ζ放撇呗缘玫匠浞种匾暎康禺a(chǎn)品牌是房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中進行有計劃和有目的的設計以及塑造的，使得房地產(chǎn)企業(yè)的形象以及服務水平統(tǒng)一體。品牌作為房地產(chǎn)產(chǎn)品的一個重要象征，實施品牌戰(zhàn)略對房地產(chǎn)企業(yè)的利潤提升有著積極促進作用，并能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)開展品牌拓展也有著積極的作用，對房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力提升也比較喲里，在對風險的抵御以及樹立房地產(chǎn)企業(yè)的形象等諸多層面都有著重要意義[9].所以要能在營銷渠道的探索中要能夠充分的重視品牌形象的塑造這一問題。
四、結(jié)語。
總而言之，當前我國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展正處在興盛階段，所以在營銷渠道的多樣化實施上要能保障其科學性。房地產(chǎn)營銷的屬性和其他的商品相比還存在著很大的差異性，房地產(chǎn)企業(yè)是獨立的經(jīng)濟實體，在營銷過程中只有掌握最新的營銷方式才能夠在激烈的競爭中獲得發(fā)展的優(yōu)勢，也只有將社會營銷理念得以貫穿才能夠為房地產(chǎn)企業(yè)樹立良好形象，從而促進企業(yè)的健康長久發(fā)展。此次主要就房地產(chǎn)營銷渠道的類型方式以及發(fā)展現(xiàn)狀和戰(zhàn)略優(yōu)化策略進行了相應分析，希望對實際發(fā)展有所裨益。
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房地產(chǎn)營銷策略論文篇八
房地產(chǎn)作為商品，具有與其他工業(yè)產(chǎn)品截然不同的特性，導致其營銷渠道也存在著不同的要求和特征。隨著市場競爭的加劇以及網(wǎng)絡、移動通信技術發(fā)展所導致的個人信息獲取量的激增，對房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷渠道也有著新的要求。
相對于其他產(chǎn)品而言，房地產(chǎn)產(chǎn)品具有建設周期長、產(chǎn)品位置固定、產(chǎn)品關聯(lián)項目多、價格昂貴等特性，因此其市場營銷渠道也有著自身的特點。一是渠道關系時間久。相對于其他商品而言，房地產(chǎn)的存在時間跨度長，因此渠道各成員間關系維系時間長，對成員之間的關系融洽度要求高。二是渠道結(jié)構相對簡單。相對于其他企業(yè)的銷售渠道而言，房地產(chǎn)企業(yè)銷售渠道往往比較簡單，呈現(xiàn)出短、扁、少的特點，因此渠道沖突數(shù)量相對較少，但一旦出現(xiàn)問題，其性質(zhì)往往比較惡劣。三是渠道服務要求高。房地產(chǎn)產(chǎn)品的關聯(lián)性較強，從硬件的基礎設備、生活設施到軟件的物業(yè)管理等等方面，標準較高。四是渠道對象方向性強。渠道成員具有一定的特殊性，特別是房地產(chǎn)項目的性質(zhì)和特點決定了渠道成員的性質(zhì)和群體特征，因此，在確定營銷策略方面占有比較重要的位置。
2.房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷渠道的現(xiàn)實需求。
房地產(chǎn)企業(yè)面臨市場競爭的加劇，使得房地產(chǎn)企業(yè)市場銷售面臨的更多的困難。這也就要求企業(yè)市場營銷渠道必須有所改變，以適應這一新的情況。一是營銷推廣的效益要求更高。房產(chǎn)作為一個特殊的商品，消費者在選擇時會比較慎重，而隨著市場競爭的加劇，房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的趨同性增強，如何使自身產(chǎn)品更具辨識度，幫助消費者更好的記住產(chǎn)品，乃至選擇他，就需要增強產(chǎn)品推廣的效益。二是營銷渠道的接觸性要求更多。代理商、經(jīng)銷商、房地產(chǎn)經(jīng)紀人、開發(fā)商的營銷機構最主要、直接的功能是尋找購買者，通過消費溝通、討價還價過程來說服顧客購買白己的產(chǎn)品。相對于以往的賣方市場，現(xiàn)實的房地產(chǎn)銷售需要企業(yè)更多的走出去，與消費者接觸，提高產(chǎn)品的影響力。三是營銷渠道相關配合活動要求更豐富。隨著購房者經(jīng)濟實力增強，越來越多的購房者購買住房是出于改善居住條件的目的，因此其購房不僅僅為了買到遮風擋雨的房屋，有時又為了心理滿足、身份象征、教育投資等方面的目的，因此，這就要求營銷渠道所展示的.內(nèi)容必須的全面的，必須要從小區(qū)形象、服務人員形象等等方面給予消費者足夠的信心。
二、房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷渠道的現(xiàn)狀與存在問題。
新的市場變化要求我們的營銷渠道轉(zhuǎn)變觀念，主動出擊，有所作為，以往的坐堂式的營銷已經(jīng)遠遠不能滿足現(xiàn)實的要求。但從現(xiàn)實情況看，不少房地產(chǎn)企業(yè)對于營銷渠道的關注并不多，片面認為皇帝女兒不愁嫁，缺乏對消費者的重視和工作觀念的轉(zhuǎn)變措施，導致產(chǎn)品的競爭力下降。
1.品牌營銷重視不夠，渠道成員缺乏自主性。
房地產(chǎn)營銷渠道的一些成員缺乏市場競爭意識，對產(chǎn)品營銷沒有科學的規(guī)劃，僅依靠企業(yè)自身的品牌形象來實現(xiàn)銷售。這些對于一些大型企業(yè)而言，問題尚不突出，但對于一些中小型企業(yè)而言，如果其渠道成員沒有主動性，不能借助自身的優(yōu)勢來增強產(chǎn)品吸引力，則往往出現(xiàn)產(chǎn)品銷售不暢的問題，尤其是隨著消費者持幣待觀的情況加劇，更突顯營銷手段乏力的問題。
2.渠道構成近似度高，產(chǎn)品競爭力展現(xiàn)不足。
通常房地產(chǎn)企業(yè)營銷渠道是由開發(fā)商——本地代理商——消費者的結(jié)構模式，這種形式雖然實現(xiàn)了扁平化，但由于雷同性，往往使得企業(yè)間的差異性變小，競爭力有所降低。而相對于其他產(chǎn)業(yè)市場，企業(yè)往往對自身的營銷渠道較為重視，往往給予其更多的便利性和自主性，從而使產(chǎn)品營銷形式更具多樣性。兩者相比較則更具顯示出房地產(chǎn)企業(yè)營銷渠道模式的僵化。
3.渠道服務功能缺失，客戶體驗問題較突出。
房地產(chǎn)的關聯(lián)性要求其營銷渠道成員必須能夠為客戶提供更為全面、周到、貼心的服務，從而滿足客戶的多樣性需求。但不少房地產(chǎn)商們在過去的巨大盈利模式下，養(yǎng)成了以我為主的模式，對客戶關系重視不夠，對構建忠誠性、持久性客戶的培養(yǎng)體制不理解，沒有形成培養(yǎng)渠道的意識，造成客戶購買商品后，開房商就撒手不管，給客戶造成了極差的購買體驗，影響了產(chǎn)品的形象。
三、房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷渠道適應新時代的關鍵所在。
針對當前房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷渠道中存在的諸多問題，筆者認為，創(chuàng)新其營銷渠道，就必須要立足于時代的要求，認清房產(chǎn)作為一個特殊的產(chǎn)品，其自身所具備的特殊性，從轉(zhuǎn)變觀念入手，增強渠道成員的自主性，增強渠道內(nèi)部的協(xié)同性，從而提高營銷活動的影響力和同步性。
1.觀念創(chuàng)新，認清營銷渠道的本質(zhì)。
面對著激烈的市場競爭壓力，房地產(chǎn)營銷渠道成員必須加快觀念的轉(zhuǎn)變，樹立正確的營銷理念，切實從渠道上建立優(yōu)質(zhì)高效的通道。一是樹立服務觀念。渠道成員必須要通過服務來挖掘潛在客戶，加強服務質(zhì)量，真正滿足購房者的多元性需求，建立消費者忠誠。二是樹立誠信觀念。改變傳統(tǒng)的“店大欺客”的問題，實現(xiàn)房屋質(zhì)量過硬、物流優(yōu)質(zhì)貼心，合同信守承諾的目標，建立自身的品牌形象，凸顯產(chǎn)品的特征。三是樹立價值觀念。就是要建立品牌的角度出發(fā)，加深渠道成員對價值的理解，提高產(chǎn)品附加值、增強用戶體驗感，維護消費者對產(chǎn)品的認同感。
2.成員創(chuàng)新，暢通營銷渠道的通道。
就是要改變傳統(tǒng)的營銷渠道模式，引入新的渠道元素，增強產(chǎn)品的認同感。一方面，可以加入網(wǎng)絡元素。發(fā)揮網(wǎng)絡技術傳播性強，時效快的特點，將房產(chǎn)作為一個特殊的商品來加以宣傳，利用3d技術來增強客戶的體驗感，用網(wǎng)絡技術提高新客戶的滿意度。同時，可以借鑒美國房地產(chǎn)網(wǎng)絡技術的優(yōu)勢，減少中間機構的麻煩與客戶進行交易，降低中間費用。另一方面，規(guī)范房地產(chǎn)營銷代理行為。企業(yè)要重視營銷代理以及相關的物業(yè)公司的作用，規(guī)范其行為，建立規(guī)范嚴格的執(zhí)行程序，幫助渠道成員提升自身的服務水平。
3.內(nèi)容創(chuàng)新，協(xié)調(diào)營銷渠道的活動。
企業(yè)自身要加強對渠道成員的管理，理順成員之間的相關關系，特別是組織營銷活動時，加強成員之間的溝通聯(lián)系，建立統(tǒng)一規(guī)范的渠道管理體系。同時，加強資源的共享，從而便于潛在購房者的選擇和鎖定，并通過統(tǒng)一的營銷行動來提高產(chǎn)品的影響力。另一方面，對于客戶的投訴，必須要建立順暢的受理、辦理程序，將投訴內(nèi)容區(qū)分設計、施工、銷售、服務等等方面的內(nèi)容，有效地協(xié)調(diào)渠道成員的行動，建立良好產(chǎn)品形象。
4.標準創(chuàng)新，塑造新形勢溝通模式。
建立有效的信息反饋模式，從而更好的了解客戶對渠道成員的反饋，便于更好的加強渠道管理質(zhì)量。一是區(qū)分評價內(nèi)容。就是要選擇能夠體現(xiàn)營銷渠道運轉(zhuǎn)情況的內(nèi)容作為評價內(nèi)容，引入消費者評價體制，反映渠道建設質(zhì)量。二是規(guī)范評價指標。確立評價指標權重和標準，從而科學的驗證渠道建設效果，幫助渠道成員發(fā)現(xiàn)存在的問題，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠有效提高營銷渠道建立效果。三是落實評價結(jié)論。通過資金分配比例、渠道商的選擇等工作來落實評價結(jié)論，從而有效督促渠道成員來改進工作質(zhì)量。
房地產(chǎn)營銷策略論文篇九
摘要：體驗營銷突破傳統(tǒng)上“理性消費者”的假設，認為消費者消費時是理性與感性兼具的。消費者在消費過程中的體驗成為品牌經(jīng)營的有效途徑。本文結(jié)合某開發(fā)商的具體項目，討論體驗營銷在房地產(chǎn)中運用。
美國未來學家阿爾文·托夫勒預言服務經(jīng)濟的下一步是走向體驗經(jīng)濟，人們會創(chuàng)造越來越多的跟體驗有關的經(jīng)濟活動。目前，房地產(chǎn)市場逐步進入成熟時期，房地產(chǎn)產(chǎn)品的同質(zhì)性日益嚴重，市場競爭加劇，在這種情況下，“體驗營銷”這一方式受到房地產(chǎn)業(yè)廣泛的關注。
體驗營銷就是從消費者的感官、情感、思考、行動、關聯(lián)五個方面來重新定義、設計營銷理念。在體驗營銷時代，營銷的重點是，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品從設計到投入使用與消費者接觸的所有點，研究這些點，通過對它們的體驗建立起品牌在消費者心中的深刻印象。
房地產(chǎn)項目開發(fā)的全過程，體驗應貫穿始終。從開始的規(guī)劃設計到客戶入住后的長期物業(yè)服務。每一個環(huán)節(jié)，開發(fā)商都必須從消費者的角度來構思，不能像過去一樣僅僅滿足于怎樣把它做好，而是要考慮消費者看到它、使用它時，會產(chǎn)生什么樣的感受。
本文以廈門某房地產(chǎn)商，在洛陽新城區(qū)首次投資的成功案例為例，淺談“體驗營銷”在房地產(chǎn)業(yè)中的運用。
1.項目位置：洛陽古城路、王城大道與民苑二路形成的圍合區(qū)域內(nèi)，臨隋唐城遺址。
2.項目占地:690573㎡。
分析。(1)優(yōu)勢s。地段優(yōu)勢明顯，處洛陽新城區(qū)，是住宅集中區(qū)，地段好;交通條件較好，王城大道與古城大道均為城市干道，且周邊有多條公交線路;臨路狀況較好，有利于沿街店面設置，商業(yè)價值形成;臨隋唐城遺址，為項目未來業(yè)主帶來良好的視野及景觀。(2)劣勢w。地塊不規(guī)則形,且呈條形，在項目規(guī)劃上存在較大難度;周邊配套薄弱,目前周邊配套少，生活不便利;周邊人流較少，人氣較弱，商業(yè)氛圍相對較難形成;道路交通污染，臨城市干道，存在一定交通污染。(3)機會o。洛陽房地產(chǎn)市場正處在發(fā)展階段，市場走勢基本穩(wěn)定;洛陽經(jīng)濟發(fā)展，城市化進程推動;南方開發(fā)商介入洛陽市場，在政府及消費者層面都能帶來一定的優(yōu)勢。(4)隱憂t本案體量較大，消化周期較長，未來項目銷售存在不確定性壓力;隨著競爭加劇，產(chǎn)品品質(zhì)提升，這在一定程度上將影響本案項目競爭力的形成;宏觀經(jīng)濟及政策的不確定，是本案未來開發(fā)的.潛在性風險。
1.目標客戶群分析。
根據(jù)區(qū)域市場及消費者需求的了解，結(jié)合本案的區(qū)位特征，將本案客戶群定位為——洛陽地區(qū)中高端的購房需求消費群體——其具備以下特征未來客戶群:來源地——洛陽市區(qū)及城郊居民為主，部分周邊縣市居民;置業(yè)類型——以自住型消費為主，老城區(qū)二次以上置業(yè)者占多數(shù)，進城置業(yè)者比例突出;職業(yè)類型——私營業(yè)主、農(nóng)村高收入者等為主要客戶群;消費特征——對新城的區(qū)位認同度高，對項目總價值要求較高，戶型、園林及配套均有相對突出的要求，并看好區(qū)域及社區(qū)發(fā)展前景。
根據(jù)馬斯洛的需求層次理論，越往高處的人，心理需求越明顯，情感需求越強烈。當物質(zhì)生活水準達到一定程度以后，人們購買住宅的目的不再是出于滿足簡單居住的要求，而是出于滿足一種心理和情感上的渴求，或者是追求某種特殊房地產(chǎn)產(chǎn)品與自我定位的吻合。人們在購房時除了價格等因素之外，更偏好那些能與自我心理需求引起共鳴的產(chǎn)品。因此，產(chǎn)品定位應該緊緊圍繞客戶需求展開。
2.產(chǎn)品定位及創(chuàng)新。
3.體驗式活動。
購房即便對于中高端階層也不可能是瞬間決定的事情，次次體驗給客戶新的感受。耐心陪伴著顧客，從初步體驗到認可產(chǎn)品品質(zhì)。(1)文化性會所先行建設，通過會員活動，讓客戶了解本案的開發(fā)及服務理念;(2)參觀前期完成的園林景觀樣板區(qū)(結(jié)合舉辦書畫展)，讓客戶真實地感受規(guī)劃方案中的園林風格社區(qū)主題。(3)專業(yè)人士解說規(guī)劃設計方案——產(chǎn)品不僅需要有好的功能和質(zhì)量，還要有能滿足使用者視覺，觸覺，審美等方面的感官質(zhì)量。密切聯(lián)系消費者和使用者，在專業(yè)人士的解說過程中，通過客戶的意見了解到產(chǎn)品的不足之處。(4)主題樣板房試住——借品牌凝聚體驗，表面上，品牌是廣告或服務的標志;深層次上，品牌則是對人們心理和精神上的表達。在體驗營銷者看來，品牌就是“消費者對一種產(chǎn)品或服務的總體體驗”。(5)垃圾處理、直飲水、中水處理系統(tǒng)、生態(tài)車庫等產(chǎn)品特色演示、介紹(6)戶型選擇、居家風水常識小講座;——通過額外的服務細節(jié)，給消費者帶來美好而難忘的體驗。(7)組織客戶戶外游，增進準客戶的“鄰里”關系。本案目前已開發(fā)完成，取得了良好的銷售業(yè)績，并獲得客戶好評。
體驗營銷這種基于為消費者提供服務，最終與消費者實現(xiàn)共同體驗的商業(yè)模式下的行銷方式，成為地產(chǎn)商、地產(chǎn)項目樹立市場形象，吸引市場關注的一劑強心針。因此注重挖掘客戶的潛在需求和預期欲望，并將其對項目的良好體驗，愉悅的感情升華為客戶的忠誠，這是房地產(chǎn)項目營銷成敗的關鍵。
[1]《旅游地產(chǎn)》第10期房地產(chǎn)營銷之體驗營銷。
房地產(chǎn)營銷策略論文篇十
在城市化進程加快與經(jīng)濟發(fā)展的大環(huán)境下，房地產(chǎn)市場之間的競爭形勢日益嚴峻。在房地產(chǎn)開發(fā)層面，房地產(chǎn)市場營銷策劃問題十分關鍵，通過有效的市場營銷策劃，可以挖掘潛在的市場機會，對于企業(yè)經(jīng)濟效益實現(xiàn)與自我發(fā)展存在著巨大價值。然而理性分析當前房地產(chǎn)市場營銷策劃實際，可以發(fā)現(xiàn)其在營銷策劃中仍存在著一定的現(xiàn)實性問題，本文基于其中的問題來探究解決路徑及策略，以發(fā)揮營銷策劃整體效用，為企業(yè)效益服務。
房地產(chǎn)；市場營銷策劃；問題；對策
房地產(chǎn)行業(yè)屬于國民經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱，在推動經(jīng)濟發(fā)展中占據(jù)著重要地位。當前，房地產(chǎn)行業(yè)競爭日益激烈，為進一步提高企業(yè)核心競爭力，實現(xiàn)企業(yè)效益最大化，房地產(chǎn)行業(yè)越發(fā)關注市場營銷策劃問題。通過科學有效的營銷策劃，能夠準確向消費者傳遞營銷思想，滿足消費者的根本需求，推動房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，從而實現(xiàn)整體效益。然而不可否認的是，當前房地產(chǎn)在策劃營銷層面仍存在著一定的問題，基于此，思考突破問題困境的發(fā)展路徑。
房地產(chǎn)營銷策劃并非是單一性的工作，而是系統(tǒng)性工程，其包含了房地產(chǎn)全部的銷售及推廣工作。為實現(xiàn)預期銷售推廣目標及效果，結(jié)合房地產(chǎn)實際狀況，通過優(yōu)化內(nèi)部資源與外部資源，合理編制方案并統(tǒng)籌執(zhí)行的過程即房地產(chǎn)營銷策劃，從實現(xiàn)階段上來看，其包括前中后三個階段。而為實現(xiàn)樓盤營銷效果及效益，則需要在營銷理念上具備全局性特征，推動“全程營銷”或“整體營銷”。誠信經(jīng)營與以人為本屬于其營銷活動的基點，而具體方案的選擇與策略應用，則決定著營銷策劃的成效。
當前，房地產(chǎn)市場營銷策劃存在著較多的現(xiàn)實性問題，具體可以表述為以下幾個方面：其一，缺乏準確定位。在開展營銷策劃之前，需要對市場狀況進行深入客觀的調(diào)查，對客戶需求與市場條件等進行充分了解，從而為策劃定位提供科學依據(jù)。然而在多數(shù)營銷策劃活動中，多缺乏對調(diào)查活動的關注，或所推行的市場調(diào)查不夠充分，導致市場分析缺乏可靠性與準確性，無法保障營銷策劃方案實施的效果；其二，過于側(cè)重形式而缺乏文化內(nèi)涵。在房地產(chǎn)市場營銷策劃中，很多開發(fā)商受市場變化因素、消費者心理因素及投資因素等影響，缺乏對營銷內(nèi)涵的關注。多會選用一些廣告來吸引消費者，然而這種宣傳與推廣，并沒有對企業(yè)文化及產(chǎn)品理念進行深刻表達，其整體營銷效果并不突出。而一些公司在品牌宣傳中，過于“流行化”，將一些網(wǎng)絡語言不合理的應用于推廣之中，在營銷方案中沒有將消費者需求、企業(yè)文化與產(chǎn)品特色結(jié)合起來；其三，廣告依賴性過于突出。房地產(chǎn)策劃者多會選擇“猛烈”廣告攻勢，然而其成本較高，且隨著新媒體的發(fā)展，廣告所帶來的傳播收益出現(xiàn)了下滑，僅僅依賴廣告無法實現(xiàn)其預期效益。
（一）準確定位，表現(xiàn)產(chǎn)品屬性優(yōu)勢
在營銷策劃中，為提高定位準確性則需要以充分的市場調(diào)查為前提。考慮到房地產(chǎn)商品的特性，消費者在購買行為中多不存在沖動性購買狀況，其對產(chǎn)品的價值及功能更為關注。為此，開發(fā)商在開發(fā)前期，需要充分做好市場調(diào)查，以建筑行業(yè)發(fā)展實際與未來經(jīng)濟預測為條件，對產(chǎn)品進行合理定位。在營銷策劃中，需要以消費者心理需求為落腳點，在營銷策略上不應過于關注廣告效應，還應分析宣傳策劃成本及其收率比。如以社會精英階層為營銷對象，在營銷策劃時，則需要避免選用通俗文化來宣傳，宣傳理念應貼合其群體整體特征，以實現(xiàn)營銷策劃效果。
（二）體現(xiàn)產(chǎn)品文化差異，關注文化營銷
在開展房地產(chǎn)營銷策劃時，需要積極打破思維框架，選擇產(chǎn)品獨特點作為賣點，并充分分析目標群體的整體特征，植入與目標群體相符的文化元素，關注文化營銷以提高營銷效果。如房地產(chǎn)與某名人故居相毗鄰，則可以選擇該部分為宣傳重點，重點營銷其文化氛圍，并將該房地產(chǎn)文化優(yōu)勢與其他賣點相結(jié)合，體現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)品的獨特性，從而更多吸引受眾。這種方式也多應用于學區(qū)房營銷領域。
（三）營銷策劃應關注品牌價值
在營銷策劃中，需要充分關注并提高企業(yè)品牌價值。企業(yè)品牌集中體現(xiàn)了企業(yè)文化、企業(yè)價值與企業(yè)服務等內(nèi)涵，也是與其他同類產(chǎn)品相區(qū)分的重要標志。在房地產(chǎn)營銷中，不應僅局限于產(chǎn)品物質(zhì)層上的文化宣傳，還應關注企業(yè)價值與企業(yè)文化層面的內(nèi)涵宣傳。以相關樓盤為立足點，將企業(yè)文化與企業(yè)服務理念等融入到樓盤營銷活動之中，努力塑造良好的'企業(yè)形象，從根本上賦予品牌更高價值，從而增強營銷策劃的生命力。
（四）關注營銷策劃人才地培養(yǎng)
在房地產(chǎn)營銷策劃中，人才屬于十分關鍵的因素。優(yōu)秀的營銷策劃人才，不僅可以降低營銷成本，還可以選擇更為優(yōu)秀的營銷策略，挖掘更深層次的市場價值，為企業(yè)發(fā)展帶來效益。通過強化營銷策劃人才培養(yǎng)，提高營銷專業(yè)性，定期安排講座或培訓，提高營銷策劃人員的內(nèi)在素養(yǎng)與整體技能，還可與其他房地產(chǎn)企業(yè)之間建立交流機制，通過相互交流及學習，提高營銷策劃的實際水平，從而為企業(yè)效益實現(xiàn)提供人才支撐。
在市場競爭的大環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)為實現(xiàn)生存與發(fā)展，提高整體效益，其對營銷策劃問題的關注日益增加。當前，房地產(chǎn)營銷策劃仍存在著較多的現(xiàn)實問題，如缺乏準確定位，文化內(nèi)涵缺乏與過于依賴廣告等。為提高房地產(chǎn)營銷策劃水平，從多個方面提出了發(fā)展路徑。實踐證明，企業(yè)只有充分調(diào)查，以消費者需求為導向，不斷提高產(chǎn)品文化價值與品牌價值，方可實現(xiàn)高質(zhì)量的營銷策劃，并帶來相應的營銷效益。
房地產(chǎn)營銷策略論文篇十一
現(xiàn)在的餐飲市場是1個快速發(fā)展的市場,正在閱歷著快速成長的機遇。從二00六年起我國餐飲消費全年的零售總額已經(jīng)經(jīng)突破了一萬億元大關,到達一0三四五.五億元,差不多可以建造1座城市。在這個數(shù)字的違后,是餐飲業(yè)已經(jīng)經(jīng)全面進入了戰(zhàn)國時期――群雄逐鹿,攻城略地,外銷內(nèi)合,手腕頻出。
1、小餐飲企業(yè)可以采用“避強就弱”定位法。
小餐飲企業(yè)成心識地依據(jù)本身的招待能力而進行市場定位,切忌好高務遠。固然,這其實不是在肯定市場定位時排擠1些消費能力強的客人,而是要把小餐飲企業(yè)主要的精力放在擁有至關范圍、能給本小餐飲企業(yè)創(chuàng)造經(jīng)濟效益的顧客群體上。例如:廊坊市場上帶有濃烈處所特點的“大城驢肉火燒”以其貼近百姓糊口、價廉物美而深受百姓喜歡。許多店鋪有自己相對于固定的顧客群,在原來早點的基礎上,增添湯類以及簡單的炒菜、涼菜,就餐時間自然也由早點轉(zhuǎn)變成全天營業(yè)。盡管大街冷巷遍及這1特點小吃,但經(jīng)營前提存在良莠不齊、店名毫無特點等缺陷。所以,群眾的感覺是:多家小店門前冷落、苦苦支持,舊的倒、新的開,萬變不離其宗――“驢肉火燒”。在這“百花”都想“桂林一枝”的市場,在多年的拼殺中嶄露頭角的有文明路“新亞驢肉”身處居民區(qū),以其“燒餅個兒大、驢肉鮮美”而聞名,新開路“新亞驢肉”以其“燒餅松脆,驢肉味兒道足”而聞名,雖然重名良多,但涓滴也沒有影響其逐日賓客盈門、新老顧客爭相光顧。
勝利的緣由:夾縫中求生存!第1、保證食物原材料供應(多數(shù)采取的是家傳秘方加工驢肉),確保產(chǎn)品色、香、味、形的并重,堅持以產(chǎn)品質(zhì)量以及特點取勝。第2,廚房以及餐廳的聯(lián)絡緊密,1般采取明檔操作,增添了服務的透明度、觀賞性。
2、小餐飲企業(yè)可以采用“避實就虛”定位法或者“拾漏補缺”定位法。
這是應用競爭對于手市場定位的偏差或者疏漏對于小餐飲企業(yè)目標市場進行定位。這就請求經(jīng)營者必需了解市場競爭對于手的主要定位方向,要熟識客源市場的形成,能夠分析潛伏市場的變化及變化的趨勢,從而掌握定位的靈便性,做到既能吸引不同類型的顧客,又要主次分明。例如:廊坊餐飲市場近幾年來流行“辣”!以川菜、湘菜為代表,各種作風的大型麻辣菜館比比皆是。在閱歷了多年的市場競爭后,湘菜由高端產(chǎn)品逐步走入往常百姓家,裝飾優(yōu)雅、擁有濃烈的湘江文化特點的小型湘菜館開始走俏。走小型線路,提高了湘菜在顧客中的認知度以及滿意度,增添了顧客體驗的機會,畢竟多數(shù)人對于大型餐館的價位感覺囊中羞怯。以大學城湘菜館為例分析其營銷策略如下:。
在日常營銷上,首先讓消費者通曉你的餐廳。也就是說讓消費者知道你這個餐廳是做甚么的,有甚么特點,地輿位置在哪兒……讓人對于餐廳留下印象進而光顧餐廳。湘菜弱化了川菜中北方人不能經(jīng)受的尤其麻的感覺、保存了傳統(tǒng)的辣,并根據(jù)客人的口味分特辣、中辣以及微辣。以知足不同顧客需求。其次,讓消費者愛好你的餐廳。僅僅讓人知道是不夠的,還要讓消費者喜歡。由于做餐館不是做1次性買賣,餐館的利潤絕大多數(shù)來自于回頭客,讓消費者喜歡才有回頭客。固然,要想讓客人喜歡,餐廳必需有它獨到的1面,有讓客人喜歡的東西。
大學城湘菜館可能是回頭客。良多人從市區(qū)開車專門來大學城吃湘菜。人們的1致評價:價廉物美、口味純正!每一天中午人滿為患!時常是前1桌還沒吃完后面已經(jīng)經(jīng)有人在等待了。中午的上座率可達百分之2百。再次,讓消費者偏愛你的.餐廳。喜歡以及偏愛是不1樣的,顧客喜歡這個餐廳是覺患上這個餐廳還不錯,可以1試,然而偏愛是對于某個餐廳的1種個人的偏好,他對于這個餐廳發(fā)生濃厚的感情,乃至對于眾多的餐廳1屑不顧,獨獨對于某1餐廳情有獨鐘。大學城湘菜館老板為解決上座率過高、客人擁堵現(xiàn)象,特地在市區(qū)開了分店。但涓滴沒有解決中午人滿為患的現(xiàn)狀。顧客承認吃的是這類熱氣騰騰的氣氛!第4、讓消費者光顧你的餐廳。營銷的終究目的是讓消費者光顧你的餐廳。不單單是光顧,而且是時常光顧,頻繁光顧,乃至把餐廳當做他的第2個家,大學城湘菜館做到了。避開與大企業(yè)的競爭,貼近百姓糊口,切實讓百姓患上到實惠,這個缺補患上好!
3、立足共贏、嘗試換位思考、堅持長效促銷的定位法。
三.一立足共贏這個共贏,就是企業(yè)以及顧客之間,既要保證企業(yè)贏利,也要保證顧客贏利,顧客也要取得益處。1般來講企業(yè)與顧客的利益存在3種情況:第1、客無利,則客不存。如果營銷手腕以及法子只對于企業(yè)有益,而對于顧客無利的話,客人顯然是不會來的。小餐飲企業(yè)最容易倒閉的直接緣由。第2、我利大、客利小,則客不久。也就是說,如果企業(yè)在營銷流動之中獲利很大,而顧客只患上到微不足道的利益。那末,這個客人對于企業(yè)來講也不會久長的,他會跑掉。小餐飲企業(yè)不能久長的緣由。第3、客我利至關,則客可久存,我可久利。如果雙方都患上到必定利益的話,這類合作必定會久長,企業(yè)患上到的利益也就越多。這就是咱們強調(diào)的立足于共贏的營銷原則。
三.二換位思考就是請求經(jīng)營者在在進行產(chǎn)品設計的時候,也要站在顧客的立場去思考。不要閉門造車、憑想象想固然,要真正地站在顧客的立場上審視環(huán)境、產(chǎn)品、服務的某1方面,力求到達客人尤其喜歡。
三.三長效促銷小型餐飲企業(yè)經(jīng)營者必需要注重口碑效應,鍥而不舍的抓好產(chǎn)品質(zhì)量以及服務質(zhì)量。因為本錢費用的緣由,小型餐飲企業(yè)資本不足,1般不會作電視廣告或者者是大型的報刊廣告,咱們承認廣告是有必定的作用的,但完整靠廣告的作用是不行的。餐館的知名度、美名度就成為了咱們餐飲從業(yè)人員及為關切的問題?？驮词遣惋嫷囊率掣改?如何讓賓客、群眾對于餐飲有優(yōu)良的印象,并且維持這類優(yōu)良的印象,是瓜葛到企業(yè)的生存以及發(fā)展,由于廣告的效應是不可忽視的,然而“口碑效應”對于小型餐飲企業(yè)的經(jīng)營更是10分首要,小型餐飲企業(yè)在經(jīng)營的進程中必需10分注重“口碑效應”的威力。咱們都知道“1言可以興邦,也能夠喪幫”,如果餐飲在消費者的口碑中是好的,你的餐飲就會被1傳10、10傳百,像滾雪球1樣客源隊伍會滾滾而來,有了好的口碑餐飲的效益就會如日中天,就會給企業(yè)帶來勃勃生機。所以,能夠長時間堅持“立足共贏、嘗試換位思考”的經(jīng)營策略既是長效促銷的策略。
房地產(chǎn)營銷策略論文篇十二
第1,店鋪銷售。大多數(shù)湘繡企業(yè)現(xiàn)在仍采取這類比較傳統(tǒng)的湘繡銷售方式,在長沙市區(qū)的1些街道開設二至三家乃至更多的店鋪來直接進行產(chǎn)品售賣。第2,展會營銷以及定點展銷。通過在公司內(nèi)部定點展銷,進行禮品訂購或者是介入各種展覽的情勢實現(xiàn)產(chǎn)品的銷售。如湖南省湘繡鉆研所的產(chǎn)品主要是由政府進行訂購的營銷模式。第3,網(wǎng)上營銷。跟著電子商務的日趨發(fā)達,1些湘繡企業(yè)開始在網(wǎng)長進行產(chǎn)品銷售。如蘇獲繡花園,產(chǎn)品只在網(wǎng)上營銷,不設立實體店。第4,產(chǎn)地集群營銷。典型的就是有著“中國湘繡之鄉(xiāng)”美譽的沙坪,這里匯集了眾多的繡莊以及湘繡企業(yè)。第5,寄售。把產(chǎn)品寄到飛機場、車站等人流量大之處進行銷售。盡管采用了以上營銷模式,但湘繡在劇烈的市場競爭中處于劣勢,蘇繡、朝鮮繡等其他刺繡產(chǎn)品卻盤踞了上風。
一.湘繡文化營銷。作為1種新型營銷方式,文化營銷遭到愈來愈多的關注。湘繡是1種手工刺繡產(chǎn)品,更是1種文化藝術價值。施行文化營銷,鼎力開發(fā)湘繡產(chǎn)品的文化內(nèi)涵,可以建立獨具特點的湘繡品牌文化,可使湘繡產(chǎn)品更具競爭力以及不可復制性,是湘繡營銷的1個制勝寶貝。因而,可以采用下列文化營銷路徑:1是增添湘繡產(chǎn)品的湖湘文化元素。產(chǎn)品的濃厚文化底蘊是文化營銷的條件以及保障[一],在開發(fā)產(chǎn)品時,可以把各種與湘繡一唱一和的文化元素融入到湘繡產(chǎn)品命名、產(chǎn)品設計以及包裝設計中。2是應用文化以及藝術的情勢推銷湘繡產(chǎn)品,如樹立湘繡體驗館,讓消費者體驗湘繡文化;通過雜志、宣揚資料、舉行流動、媒體、門店等渠道,踴躍地傳布湘繡產(chǎn)品文化,帶動新型的消費觀念;參加相干的競賽以及展覽,通過參加廣交會、展覽會等流動,無形中在消費者心里建立本身的品牌形象。3是以消費者文化差異化細分市場。全面當真的分析目標市場、目標消費者獨有的文化因素、文化違景,以消費者需求為目標,對于湘繡產(chǎn)品進行系統(tǒng)鉆研與集中開發(fā),實現(xiàn)在現(xiàn)有產(chǎn)品的基礎上,針對于不同的消費群體,不同的興致喜愛、不同的民風民俗,開發(fā)出不同規(guī)格、不同機能、不同作風的湘繡產(chǎn)品系列。4是加大湘繡品牌文化的傳布。品牌是產(chǎn)品的1種“視覺語言”,有著豐厚的文化內(nèi)涵。因而,可以通過湘繡文化論壇、湘繡作品展現(xiàn)、湘繡產(chǎn)品展銷等情勢,向全國甚至全球宣揚與推介湘繡文化與湘繡產(chǎn)品,打造湘繡文化咭片。
二.湘繡差異化營銷。1是產(chǎn)品差異化。主要是完美湘繡產(chǎn)品體系,為消費者提供多樣化的選擇空間,如繼續(xù)出產(chǎn)高級湘繡頂級珍品,知足部份消費者對于于湘繡產(chǎn)品的珍藏與拍賣需求;設計開發(fā)擁有光鮮地域特點的湘繡游覽留念品,知足游客的游覽消費需求;開發(fā)群眾膾炙人口,精巧、時尚的湘繡家居裝潢用品,知足消費者的審美個性化需求。2是價格差異化。依據(jù)湘繡市場多層次的特色,通過制訂公道的價格差異化策略,增強產(chǎn)品的競爭力。嘗試選用不同的材料開發(fā)新產(chǎn)品,降低出產(chǎn)本錢以及工時,完美產(chǎn)品的價格體系;鉆研分析不同市場層次上的客戶,對于客戶進行分級分類管理,制訂不同的價格策略并依據(jù)需求彈性做適時調(diào)劑。3是形象差異化。加大立異的力度,緊跟時期步伐,設計出經(jīng)濟性、公道性、審美性以及獨創(chuàng)性的產(chǎn)品,體現(xiàn)出湘繡的藝術以及品牌價值;整合市場資源,各企業(yè)間聯(lián)營協(xié)作,構成強大的市場沖擊力;4是通過湘繡文化論壇、作品展現(xiàn)、產(chǎn)品展銷等情勢,向全國甚至世界宣揚與推介湘繡文化與湘繡產(chǎn)品,打造湘繡文化咭片;整合媒介資源,構成全方位、立體的宣揚態(tài)勢。鼎力宣揚推介現(xiàn)有的金彩霞、金球等品牌,打造“中國湘繡”這個文化產(chǎn)業(yè)的大品牌。
三.湘繡整合營銷。1是瓜葛的整合,消費者的信任度以及虔誠度是抉擇湘繡營銷勝利的癥結(jié)因素,統(tǒng)籌二者的營銷模式就在于是不是關注樹立與消費者之間穩(wěn)固以及信任的瓜葛。這就請求對于湘繡客戶及其潛伏客戶進行高度的關注,因而,構建以客戶為中心的整合組織,可以促使客戶購買湘繡的行動成為1種完整自我化的選擇進程,同時也讓客戶在購買進程中享受購買湘繡審美與價值同時兼具的快活。2是媒介的整合。媒介的公道利用以及整合會給湘繡的營銷帶來很大的推進力。首先是通過湘繡專業(yè)評價雜志以及專業(yè)網(wǎng)站,給有不亂購買能力的消費者提供專業(yè)信息;其次是官方的報紙以及互聯(lián)網(wǎng)、專題電視評論節(jié)目等,給消費者傳遞1種可托度。最后是各種廣告、張貼以及宣揚手冊吸引消費者的眼球。3是策動的整合。從藝術策動、媒介策動以及市場策動3個方面來進行整合。
四.湘繡海外營銷。西方顧客對于購買1件藝術品的消費請求通常表現(xiàn)在價值尋求、個性化尋求等方面。1是價值尋求,包含作品的賞識價值、使用以及保值。2是個性化尋求。近代以來,工業(yè)革命之后,西方的科學精神以及個人意識高漲,藝術的個性張揚成為人們尋求的主要內(nèi)容。因而,顧客但愿作品獨樹一幟,而且是自己愛好的,可以獨自具有。3是增添對于藝術及文化知識的了解以及培育。4是請求在購買前、中、后有1條龍的服務。去除了傳統(tǒng)服務之外,西方顧客因為文化多元的特性,在購買藝術品時,對于產(chǎn)品的工藝特色、制作進程以及歷史違景無比感興致。而對于于東方文化的神秘感是他們購買湘繡產(chǎn)品的首要因素。因而,在進行海外營銷時,應當將湘繡產(chǎn)品的市場開發(fā)與文化融會相結(jié)合,制訂近、中、長遠的市場開辟戰(zhàn)略計劃,組織湘繡的拳頭產(chǎn)品進入市場,用西方的銷售模式將湘繡打入其手工藝、珍藏以及文化消費服務市場,用西方的管理手腕進行產(chǎn)、供、銷及售后服務,將中國文化將湘繡進行西方語言的解讀,終究構成1種消費文化,融入國際先進文化行列。
房地產(chǎn)營銷策略論文篇十三
龍湖地產(chǎn)團體(下列簡稱“龍湖”)成立于一九九三年,成立21來,前后開發(fā)了弗蘭明戈、滟瀾山、香醍散步、頤以及原著等1系列經(jīng)典產(chǎn)品品牌。龍湖團體業(yè)務觸及地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營以及物業(yè)服務3大板塊,已經(jīng)經(jīng)成為快速穩(wěn)健發(fā)展的現(xiàn)代化大型企業(yè)團體。系中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實力10強、中國房地產(chǎn)公司品牌價值10強企業(yè)。并于二00九年一一月一九日在香港聯(lián)交所主板掛牌上市。
龍湖的人文營銷精華是“以人的需求為尺度去測量以及設計咱們的產(chǎn)品、服務、軌制流程和經(jīng)營行動”。龍湖對于“以人為本”有自我獨特的理解,對于于現(xiàn)代住宅,應當以“人以及環(huán)境的統(tǒng)1為本”。對于于龍湖而言,建筑是文化的真實體現(xiàn),文化是建筑的傳承。龍湖1直提倡把情感看做是人的基本存在方式。龍湖團體人文營銷有3層內(nèi)涵。1是從建筑設計、開發(fā)進程體現(xiàn)人文關懷,純潔的房屋建筑已經(jīng)不能再適應消費者的需求。龍湖建筑高度注重居民的糊口狀況以及品質(zhì),重視對于人糊口功能以及情感的真正知足。2是從營銷進程來看,房地產(chǎn)營銷流動的對于象是人,企業(yè)要尊崇對于于人的多樣性給予不同的關懷。不但要發(fā)掘以及知足消費者的顯性需求,更要關注消費者的隱性需求,即是價值理念,從而準確地掌握影響消費者購買決策的抉擇因素。龍湖地產(chǎn)每一開發(fā)1個項目,都要經(jīng)由充沛的論證。從區(qū)域價值、交通環(huán)境、配套設施等角度提倡人道化設計,最大程度地為消費者提供舒適、安全的現(xiàn)代棲身環(huán)境。3是從員工發(fā)展角度,倡導“有企業(yè)家精神的職業(yè)經(jīng)理人”+操心員工的人文培育模式。龍湖的發(fā)展以及壯大,是依托龍湖人的全情投入。龍湖構成了“志存高遠、堅韌塌實”的獨特氣質(zhì),并樹立起擁有行業(yè)標桿地位、全面職業(yè)經(jīng)理人化的現(xiàn)代企業(yè)管理軌制。配合公司的快速成長,龍湖通過提供完美的個人發(fā)展規(guī)劃、擁有競爭力的薪酬鼓勵以及企業(yè)文化吸引來自各行業(yè)的優(yōu)秀人材,充實團隊,目前已經(jīng)構成“仕官生”、“綻開”、“點將”、“商業(yè)cs”等多層次人材招聘以及發(fā)展體系,為行業(yè)培育了大批擁有企業(yè)家精神的職業(yè)經(jīng)理人。
2、龍湖人文營銷的體現(xiàn)。
一.打造精品糊口方式龍湖重視小區(qū)總體開發(fā),乃至打造以及引領區(qū)域建設。計劃以及建設進程強調(diào)社區(qū)綜合性、價值性以及便利性。龍湖南苑、西苑、水晶酈城總占地六0萬平方米,陸續(xù)開發(fā)已經(jīng)有擺布,目前在新牌坊1帶已經(jīng)構成龐大的成熟社區(qū)。在龍湖西苑,糊口配套10分齊全。龍湖會所、游泳池、籃球場、羽毛球場所應有盡有,病院、學校、商業(yè)等各種配套服務完全齊備,并且具有1個占地六萬多平方米的體育公園。如今,跟著大型購物中心廣場的建設完成,愛蓮百貨、易初蓮花超市、蘇寧電器的開張,使患上龍湖西苑大社區(qū)成為成熟的城中城。龍湖物業(yè)以“善待您1生”為主旨,以“滿意+欣喜”為目標,致力于打造客戶心中的好服務。不斷引入先進的安保裝備、配備高素質(zhì)的安保隊伍、為“龍民”構筑了1個安全、舒適、放心的完善居所。在小區(qū)環(huán)境方面,小區(qū)綠化采取“全冠移植,5重景觀”的模式打造,強調(diào)園區(qū)植被的立體感以及體驗度。真正到達人與自然、建筑與自然的融洽統(tǒng)1。
二.誠信營銷,塑造品牌形象誠信是企業(yè)的軟實力,更是企業(yè)生存以及發(fā)展競爭力。210多年來,龍湖嚴格遵照各級有關房地產(chǎn)開發(fā)的法律、政策,致力于保護地區(qū)房地產(chǎn)市場的秩序。在建筑質(zhì)量上嚴格把關,前后取得“企業(yè)信譽評價aaa級信譽企業(yè)”等國家以及行業(yè)組織權威認證。創(chuàng)造出1個享譽全國的品牌,博得了消費者廣泛的認可。
春節(jié),龍湖地產(chǎn)在其起源地重慶發(fā)放五00萬年貨回饋社會,此舉在重慶尚屬首例。今年1季度,龍湖還宣告啟動“龍湖千萬間”規(guī)劃,五年內(nèi)投入八億元建設租賃房。截至目前,龍湖地產(chǎn)已經(jīng)累計向社會捐贈三億余元人民幣,累計匡助三萬余人解決了就業(yè)問題,龍湖物業(yè)培訓學校免費向社會輸送了超過七000名專業(yè)技巧人材,遭到社會各界的廣泛關注以及贊美。
3、結(jié)語。
在當前經(jīng)濟形勢如斯嚴峻的情況下,龍湖地產(chǎn)清楚地認識到了消費者的真正需求是甚么,真正能從人文角度動身設計以及完美產(chǎn)品。本文收拾梳理了龍湖的人文營銷模式,雖不完善,但這類模式值患上向全國推行。房地產(chǎn)企業(yè)必需緊跟時期步伐,充沛運用人文理念,才能在未來的市場健康延續(xù)發(fā)展。
房地產(chǎn)營銷策略論文篇十四
〔摘要〕隨著經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，汽車很大程度上促進了生產(chǎn)率的提高，方便了生產(chǎn)、生活。汽車行業(yè)的快速發(fā)展，促進了汽車銷售模式的不斷完善。汽車銷售是聯(lián)系汽車生產(chǎn)企業(yè)同消費者的重要方式。文章通過對汽車營銷模式改革進行探究，以期提高和完善我國汽車銷售模式，促進我國汽車行業(yè)健康發(fā)展，提升我國汽車行業(yè)國際競爭力。
〔關鍵詞〕汽車；營銷模式；改革。
統(tǒng)計資料顯示我國汽車保有量快速增加，20xx年到20xx年我國民間汽車擁有情況如下表所示，從20xx年的0.359億輛快速增長到20xx年的1.72億輛，汽車逐漸成為人們生活不可缺少的工具。隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，汽車成為促進經(jīng)濟社會發(fā)展的動力之一，汽車營銷市場隨著對汽車的旺盛需求而變得異?；鸨?jù)報道，20xx年我國汽車產(chǎn)銷量超過2800萬輛，連續(xù)八年蟬聯(lián)全球第一，汽車產(chǎn)銷量增長較快，我國正在成為汽車大國。汽車營銷模式對汽車銷售至關重要，已經(jīng)成為汽車行業(yè)競爭的焦點。通過對汽車營銷模式進行研究，可以促進汽車銷售模式轉(zhuǎn)變，更加科學地進行汽車銷售，同時促進汽車營銷模式的發(fā)展。
汽車營銷模式的核心要素主要包括營銷理念、營銷組織和營銷技術。這三大核心要素構成了一個不可或缺的整體，相互促進，相互發(fā)展。營銷理念對營銷技術和營銷組織產(chǎn)生直接的影響，對營銷模式進行判斷時，首先要判斷汽車營銷理念。汽車營銷模式?jīng)]有固定模式，要根據(jù)企業(yè)發(fā)展的需要進行適當調(diào)整。
1.1汽車交易市場模式。
汽車交易市場模式通常劃分出專門的區(qū)域進行汽車銷售，此區(qū)域通常聚集了大量汽車品牌，同時可以將相關服務行業(yè)引入，交通、銀行、保險、餐飲等行業(yè)的引入，能夠方便購車人在購車時辦理相關手續(xù)。汽車市場交易模式通常營業(yè)面積比較大，汽車品種多，汽車市場內(nèi)競爭比較激烈。通常以汽車城、汽車園等形式出現(xiàn)，消費者非常熱衷于此種模式。這種模式投資比較大，占地面積巨大，減少了許多中間環(huán)節(jié)，對汽車行業(yè)具有重要影響。
1.2品牌專賣(4s)店模式。
汽車品牌4s店可以實現(xiàn)汽車銷售、售后服務、零配件供應和信息反饋，也是汽車廠家主要推進的營銷模式。4s店營銷模式可以提供規(guī)范的經(jīng)營、銷售和服務，同時也便于進行項目擴展，形象比較好，在硬件上也比較完善。4s店在提供專業(yè)服務的同時，也提高了4s店運營成本，這種專賣店進行維修和服務時，費用比較高。
1.3網(wǎng)絡銷售模式。
隨著電子商務的發(fā)展，汽車在線銷售成為汽車銷售的新模式。消費者通過網(wǎng)絡銷售模式可以隨時隨地了解汽車產(chǎn)品，廠商根據(jù)消費者的需要進行個性化定制，實行一對一營銷。網(wǎng)絡化銷售把豐富的產(chǎn)品信息進行快速傳播，降低了企業(yè)的銷售成本，同時也節(jié)省了大量的中間成本。通過網(wǎng)絡也可以尋找到汽車銷售業(yè)務鏈，提高產(chǎn)業(yè)鏈價值。一些知名企業(yè)的網(wǎng)上汽車訂單占到汽車銷售訂單的一半以上，此外，網(wǎng)上銷售的汽車定價通常較高，20萬元以上汽車訂單占比超過40%，中高檔汽車有著巨大的銷售潛力。網(wǎng)絡營銷成為汽車銷售的新生業(yè)態(tài)，對汽車行業(yè)來說有著較大的空間。此外，獨立經(jīng)銷商和分散化的個性化銷售也逐漸興起，一些擁有較好管理理念和業(yè)績的集團公司，在汽車銷售中有著自身的優(yōu)勢，并獲得了汽車廠家的認同，多品牌的汽車特許專營店成為汽車銷售的新生力量。
2我國汽車銷售模式中存在的問題。
雖然我國汽車銷售模式得到了較大程度的發(fā)展，但是在發(fā)展中仍然存在許多問題，主要表現(xiàn)如下。
2.1營銷隊伍的整體素質(zhì)較低。
現(xiàn)代企業(yè)的競爭歸根結(jié)底是人才的競爭，人才優(yōu)勢是21世紀企業(yè)競爭的核心。營銷隊伍的銷售理念和服務質(zhì)量是制約銷售結(jié)果的重要影響因素。營銷隊伍是溝通消費者和汽車企業(yè)的橋梁，是進行汽車銷售的關鍵。對汽車銷售人員進行嚴格的要求，進行系統(tǒng)化的培訓，可以提高客戶滿意度，通過專業(yè)的培訓提供更值得信賴的服務，也可以對客戶需求進行準確定位。
2.2汽車4s店較為盲進汽車。
4s店可以提高一體化的服務，服務比較專業(yè)，但是運營成本比較高，用戶的費用也比較高，這對4s店的運行產(chǎn)生了較大阻礙。盲目擴張4s店存在一定的風險。在，歐盟已經(jīng)開始進行汽車銷售行業(yè)改革，逐步打破汽車壟斷市場，鼓勵汽車銷售商之間展開競爭，不再允許進行特許經(jīng)營，從而減少流通過程中的費用。競爭機制的引入，改變了傳統(tǒng)的汽車銷售模式，汽車更多地作為一般消費品。這對4s店汽車經(jīng)銷商來說，需要長遠打算汽車銷售模式，更加理性化地構建銷售體系。
2.3汽車交易市場的跟風建設。
隨著汽車交易市場銷售模式的出現(xiàn)，很多地方熱衷于建設汽車交易市場。汽車交易市場固然可以給消費者更大的實惠，方便消費者進行多方位的汽車服務，但是全國各地大量興建汽車市場，動輒土地幾千畝，上億元資金建設，巨大的建設成本，長時間的建設工期，一系列的配套設施。相比于歐美的汽車銷售方式，從中間環(huán)節(jié)節(jié)約大量成本，而我們這樣的建設方式卻增加了大量中間環(huán)節(jié)，對我國汽車行業(yè)競爭力來說有著巨大的制約作用。
3.1建立以“顧客為中心”的汽車營銷模式。
我國汽車市場快速發(fā)展的同時，消費者希望市場能夠更加“國際化”“人性化”，這對商家經(jīng)營理念來說至關重要。汽車營銷要牢固樹立“以客戶為中心”，改變傳統(tǒng)的營銷模式，適應消費者特征，滿足消費者需求。以消費者為導向的汽車營銷模式，是現(xiàn)代汽車行業(yè)發(fā)展的趨勢。
3.2建立符合我國特殊國情的汽車營銷模式。
我國的汽車行業(yè)起步比較晚，但是發(fā)展速度特別快，我國汽車行業(yè)發(fā)展過程中缺少足夠的經(jīng)驗，同時中國特殊的國情，同發(fā)達國家存在較大的差距。我國城鄉(xiāng)二元化結(jié)構，地區(qū)發(fā)展不平衡，社會逐步進入老齡化階段，人均收入水平低；此外，我國交通條件仍比較落后，國民經(jīng)濟在快速發(fā)展的同時，汽車需求猛增，但是我國汽車生產(chǎn)企業(yè)技術相對落后，規(guī)模比較小，缺少品牌效應；汽車企業(yè)競爭中同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重，出現(xiàn)惡性競爭情況，汽車生產(chǎn)投入與產(chǎn)出不成正比；汽車生產(chǎn)企業(yè)營銷費用巨大，加大了企業(yè)的財務風險。因此，探索適合我國國情，體現(xiàn)我國特色的汽車營銷模式，就顯得很有必要。
3.3建立具有多樣性的汽車營銷模式。
我國的汽車消費群體眾多，不同的汽車銷售模式各有優(yōu)缺點，因此要根據(jù)汽車企業(yè)的特性和消費者情況，摸索新的汽車銷售模式，更大程度上滿足消費者需求多樣化的趨勢。除了現(xiàn)有主流銷售模式，汽車超市、特許連鎖經(jīng)營、電子商務模式、品牌代言等形式可以取長補短，有著自己獨特的優(yōu)勢。通過對汽車銷售市場改革，可以對汽車銷售市場優(yōu)勝劣汰，促進我國汽車行業(yè)健康發(fā)展，為經(jīng)濟社會做出更大的貢獻，同時提高我國汽車產(chǎn)業(yè)的國際競爭力。
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房地產(chǎn)營銷策略論文篇十五
一、房地產(chǎn)的概念
在我國所謂房地產(chǎn),是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分和附著于其上的各種權益(權利)的總和。這些固著在土地、建筑物上不可分離的部分,主要包括為提高房地產(chǎn)的使用價值而種植的花草、樹木、或人工建造的花園、假山;為提高建筑物的使用功能而安裝在建筑物上的水、暖、電、衛(wèi)生、通風、通訊、電梯、消防等設備。它們往往被看作土地或建筑物的構成部分。因此,房地產(chǎn)本質(zhì)上包括土地和建筑物及附著于其上的權益兩大部分。房地產(chǎn)由于其位置固定、不可移動,通常又被稱為不動產(chǎn)。
房地產(chǎn)主要有三種存在形態(tài)。其中土地指的是地球陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間;建筑物是一種土地定著物,具體是指人工建筑而成,由建筑材料、建筑構件和建筑設備等組成的整體物。包括房屋和構筑物兩大類;其他土地定著物指的是建筑物以外的土地定著物,具體是指固定在土地或建筑物上,與土地建筑物不可分離的物,或者雖然可以分離,但是分離不經(jīng)濟,或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能,或者會使土地、建筑物價值明顯受到損害的物。
房地產(chǎn)是實物、權益和區(qū)位三者的綜合體。實物指的是房地產(chǎn)中可以看得見、摸得著的部分,例如外觀、結(jié)構、裝修、設備等;權益指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分,包括權利、利益、收益(如使用權、所有權、抵押權等)。在我國,就房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營來說,附著于土地和建筑物上的權益包括土地使用權和房屋所有權以及在其上設置的他項權利,如抵押權、典當權等;房地產(chǎn)區(qū)位指的是房地產(chǎn)的空間位置。具體的說,一宗房地產(chǎn)的區(qū)位是該宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關系。
二、房地產(chǎn)市場營銷的概念
房地產(chǎn)市場營銷是市場營銷的一個重要分支.房地產(chǎn)市場營銷與其他市場營銷一樣,也是個人和集體通過一系列的活動,特別是某些創(chuàng)造性的活動,同別的個人和集體交換產(chǎn)品和價值,以實現(xiàn)其經(jīng)營目的的一種社會過程.可見,房地產(chǎn)營銷的實質(zhì)是以消費者對各類房地產(chǎn)商品的需求為出發(fā)點,企業(yè)通過有效地提供住宅,辦公樓,商業(yè)樓宇,廠房等建筑物及相關服務來滿足消費者生產(chǎn)或生活,物質(zhì)和精神等的需求,以獲取一定利潤的一種商務活動.與一般商品市場營銷相比,房地產(chǎn)市場營銷的主要特點是其交換對象的特殊性,房地產(chǎn)市場營銷的客體是房地產(chǎn)物質(zhì)實體和依托物質(zhì)實體上的權益等,因此,房地產(chǎn)市場營銷既有其特點,同時市場營銷的一般原理也能在房地產(chǎn)領域得到很好的運用.
現(xiàn)代市場營銷已經(jīng)從商品交換過程發(fā)展到以商品交換為核心的各項相關活動中,涵蓋了企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié).市場營銷作為一門獨立的學科,在經(jīng)濟發(fā)達的國家是從20世紀50年代開始趨于成熟,在我國則是在20世紀80年代中期以后才在不少行業(yè)中得到廣泛的推廣和應用。
三、房地產(chǎn)營銷渠道策略
目前我國房地產(chǎn)行業(yè)中,房地產(chǎn)營銷渠道策略可以大致分為企業(yè)直接推銷﹑委托代理推銷以及近幾年興起的網(wǎng)絡營銷﹑房地產(chǎn)超市等。
企業(yè)直接推銷,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過自己的營銷人員直接推銷其房地產(chǎn)產(chǎn)品的行為,也稱為直銷或自銷。直接推銷的優(yōu)勢在于它可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)節(jié)省一筆數(shù)量可觀的委托代理推銷的費用(相當于售價的1.5%~3.0%),但推銷經(jīng)驗的不足和推銷網(wǎng)絡的缺乏也是這種銷售渠道的致命缺陷。由于我國房地產(chǎn)市場正處于起步階段,房地產(chǎn)市場的運行機制尚不健全,必需的人才與管理經(jīng)驗還有待于積累發(fā)掘。所以目前它還是我國房地產(chǎn)銷售的主要渠道,在房地產(chǎn)市場發(fā)展的將來,它依然會占據(jù)重要位置。
委托代理推銷,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托房地產(chǎn)代理推銷商來推銷其房地產(chǎn)產(chǎn)品的行為。所謂房地產(chǎn)代理推銷商,是指接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的委托,尋找消費者,介紹房地產(chǎn),提供咨詢,促成房地產(chǎn)成效的中間商。委托代理商可以分為企業(yè)代理商和個人代理商,前者是指由多人組成的具備法人資格的代理機構,后者是指中介代理的個人,即經(jīng)紀人。
網(wǎng)絡營銷是信息時代和電子商務的發(fā)展的產(chǎn)物,目前它也運用到了房地產(chǎn)市場營銷上,目前國內(nèi)出現(xiàn)了一些以房地產(chǎn)為主要內(nèi)容的網(wǎng)站,如搜房網(wǎng)﹑中房網(wǎng)等,它們?yōu)榉康禺a(chǎn)企業(yè)和消費者提供了全新的信息溝通渠道;同時,許多房地產(chǎn)商也利用internet網(wǎng)絡資源,進行網(wǎng)絡營銷。9月,上海青之杰花園推出了全國第一本電子樓書,標志著網(wǎng)絡房地產(chǎn)營銷又增加了新的手法?，F(xiàn)在不少開發(fā)商都在互聯(lián)網(wǎng)上注冊了自己的網(wǎng)站,為企業(yè)和產(chǎn)品進行宣傳和推廣。通過互聯(lián)網(wǎng)雙向式交流,可以打破地域限制,進行遠程信息傳播,面廣量大,其營銷內(nèi)容詳實生動、圖文并茂,可以全方位地展示房地產(chǎn)品的外形和內(nèi)部結(jié)構,同時還可以進行室內(nèi)裝飾和家具布置的模擬,為潛在購房者提供了諸多方便。隨著電子商務的進一步發(fā)展,網(wǎng)絡營銷將成為房地產(chǎn)市場上一種具有相當潛力和發(fā)展空間的營銷策略。
房地產(chǎn)超市營銷是最近在浙江﹑上海等地出現(xiàn)的一種全新的營銷渠道。它的出現(xiàn)表明我國房地產(chǎn)銷售開始告別傳統(tǒng)的開發(fā)商自產(chǎn)自銷的單一模式,進入一個以超市為顯著特征的商品零售時期。有專家認為,房地產(chǎn)超市是我國樓市營銷理念﹑方式的一次改革和突破,為解決當前商品房銷售困難帶來了新的思路和轉(zhuǎn)機。
四、房地產(chǎn)營銷策略的現(xiàn)狀
目前,我國常用的房地產(chǎn)營銷策略主要有房地產(chǎn)企業(yè)直接銷售、委托代理銷售和網(wǎng)絡銷售三種。
1.企業(yè)直接銷售策略。它是指房地產(chǎn)企業(yè)利用自己的銷售部門對房地產(chǎn)商品進行直接銷售。目前我國絕大部分房地產(chǎn)開發(fā)商都是采用這種銷售渠道。最常見的形式是派出銷售人員,在一個固定的場所現(xiàn)場售房。這種策略的優(yōu)點是銷售渠道最短、反應最迅速、控制也最為有效。
2.委托代理銷售策略。它是指一般開發(fā)商委托房地產(chǎn)代理商尋找顧客,顧客經(jīng)過代理商中間介紹來購買物業(yè)的銷售渠道方式。相對于直接銷售模式,委托代理銷售降低了開發(fā)商的風險,通過代理商的服務性質(zhì),更易于把握市場機會,能更快地銷售房產(chǎn)。
當前,我國房地產(chǎn)市場營銷策略主要有以下特點:
品牌領導形象震撼確立市場地位,引起市場關注,鎖定目標消費群;
把握時機高昂入市抓住有利時機,高姿態(tài)低價格進入市場,迅速掌握市場主動權;
物管跟進后顧無憂物業(yè)管理提前介入能迅速樹立項目形象,強化認同感,購買者無后顧之憂,達到促銷效果。
五、房地產(chǎn)市場營銷觀念。
企業(yè)的市場營銷觀念直接影響企業(yè)市場營銷活動的組織和管理,在商品經(jīng)濟發(fā)展過程中,市場營銷的觀念經(jīng)歷了三種不同的指導思想.
(一)生產(chǎn)觀點
20世紀代以前,資本主義經(jīng)濟雖然得到了高度發(fā)展,但社會生產(chǎn)的增長速度仍然落后于消費增長的速度,社會產(chǎn)品供應不足,產(chǎn)品品種比較單一,市場需求處于被動的地位,沒有多大的選擇余地.企業(yè)生產(chǎn)出來的產(chǎn)品不愁賣不出去,因此,企業(yè)整個的著眼點就放在生產(chǎn)上面,我能生產(chǎn)什么,就能夠賣什么,企業(yè)的普遍思想是生產(chǎn)觀點.
(二)推銷觀點
20世紀20年代以后,經(jīng)過第一次世界大戰(zhàn)后的復蘇,資本主義經(jīng)濟由于大批軍品生產(chǎn)設備和技術運用于民品,社會生產(chǎn)得到迅速發(fā)展,市場商品數(shù)量,品種開始增加,部分商品出現(xiàn)供過于求的狀況,競爭開始加劇,不少企業(yè)逐漸采用推銷觀點指導企業(yè)的經(jīng)營活動.其基本特征是我賣什么,人們就買什么.這一時期企業(yè)經(jīng)營活動雖然增加了推銷活動,但其仍然是一種以產(chǎn)定銷的觀念,即我生產(chǎn)了什么,就推銷什么.
(三)市場營銷觀點
第二次世界大戰(zhàn)以后,特別是20世紀50年代以后,商品經(jīng)濟進一步發(fā)展,廣大消費者的生活方式發(fā)生了極大的'變化,市場商品進一步供過于求,各種需求和欲望花樣翻新,市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場,許多企業(yè)家開始認識到,能不能使自己的產(chǎn)品滿足市場的需求,在市場上占有較大的份額,關系到企業(yè)的生死存亡,因此,許多企業(yè)逐漸用市場營銷觀點代替推銷觀點.
用市場營銷的觀點組織房地產(chǎn)企業(yè)的營銷活動,最基本的一點就是要清楚地了解潛在的市場和需求,以及消費者和可能的買主的消費觀念和偏好,并運用合適的產(chǎn)品,定價,銷售渠道,促銷和服務等方法來滿足消費者的需要,房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營商應本著顧客需要的宗旨去開發(fā)和經(jīng)營房地產(chǎn),才有可能吸引購房者,才能獲取盈利,實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營目標,做不到這一點,市場營銷工作就可能是浪費金錢和時間.
我國房地產(chǎn)業(yè)雖然起步晚,但發(fā)展速度快,房地產(chǎn)企業(yè)之間競爭加劇,部分房地產(chǎn)出現(xiàn)了供過于求的現(xiàn)象,因此,我國房地產(chǎn)企業(yè)必須運用市場營銷觀點組織房地產(chǎn)營銷活動,才能在激烈競爭中取勝.
六、房地產(chǎn)營銷價格策略。
房地產(chǎn)的開發(fā)建設、買賣、租賃、抵押、土地出讓、轉(zhuǎn)讓等營銷,都是商品經(jīng)濟活動,必須按照市場規(guī)律、經(jīng)濟原則實行等價交換。掌握房地產(chǎn)產(chǎn)品的定價方法,靈活運用各種定價的策略是開展房地產(chǎn)市場營銷活動的主要手段。在這里將主要介紹房地產(chǎn)定價方法、定價比例和價格調(diào)整策略。
1、房地產(chǎn)定價方法
一棟樓宇、小區(qū)的銷售往往是一個時期的或跨年度的。而消費市場變化莫測,樓宇的定價要能被市場接受,需要一定的超前意識和科學預測,可以說定價部分是藝術,部分是科學。影響價格的因素有很多,主要包括:成本、樓盤素質(zhì)、顧客承受的價格、同類樓宇的競爭因素等。產(chǎn)品的可變成本是定價的下限,上限是顧客所愿意支付的價格。市場中消費者總想以適中的價格獲得最高的價值,因此不應把價格和價值混為一談。定價之后,運行中可以做適當?shù)恼{(diào)整,但不能做大幅度的或否定性的調(diào)整,否則會帶來非常惡劣的影響。從定價來講,主要有幾個方法:
(1)市場比較法。將勘估房地產(chǎn)與相應市場上類似房地產(chǎn)的交易案例直接比較,對形成的差異作適當調(diào)整或修正,以求取勘估房地產(chǎn)的公平市場價。
(2)成本法。以開發(fā)或建造估計對象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)需要的各項必需費用之和為基礎,再加上正常的利潤和應納稅金得出估價對象房地產(chǎn)的價格。
(3)收益法。將預期的估價對象房地產(chǎn)未來各期(通常為年)的正常純收益折算到估價時點上的現(xiàn)值,求其之和得出估價對象房地產(chǎn)的價格。
當然,無論哪種定價方法,均應隨行就市,最大限度地獲取市場份額。在弄清方法之后,具體執(zhí)行有低價、高價、內(nèi)部價、一口價、優(yōu)惠價等戰(zhàn)略。開發(fā)商采用低價戰(zhàn)略時,入市會比較輕松,容易進入,能較快地啟動市場;而采用高價策略則標榜出物業(yè)的出類拔萃、身份象征、完善功能、優(yōu)良環(huán)境等,可用高價吸引高消費者入市,但不是盲目漫天要價,要物有所值。
2、定價比例
一般來說,先設定一個標準層,高層一般定在1/2高度,多層一般3-4層(9層以下)為最好。然后確定一個樓層系數(shù),標準層以上一般每層加價比例為0.8%,標準層以下每層下調(diào)0.5%。在高層建筑中,7層以下因其視野受限,一般應為低價區(qū),頂層與低層的價格一般相差約30%。
用戶選擇購房不僅受樓層的影響,房子所處兩個主力面的景物和視野如街景、江景、馬路等亦是影響樓價的因素之一,即朝向系數(shù)。一般來說,江景、街景等給人以視覺上的享受,朝向系數(shù)大,為8-10%左右,而臨馬路邊因其噪音大,塵埃多,朝向系數(shù)亦低,為3-5%之間,樓盤的南、北兩個方位,如無景觀差別,一般南面售價高于北面。有的樓盤,因其朝向系數(shù)不合理,好的樓層和好的朝向全部賣光,剩下的全部都是不好賣的,使樓盤出現(xiàn)滯銷狀態(tài)。
商鋪的定價,由于一般顧客購物習慣在首層,因此首層商鋪定價一般是住宅平均價的三倍以上。車位的每平方米定價一般相當于住宅的50%。
3、價格調(diào)整策略。
房地產(chǎn)價格調(diào)整策略可以分為直接的價格調(diào)整、優(yōu)惠折扣兩方面內(nèi)容。
直接的價格調(diào)整就是房屋價格的直接上升或下降,它給客戶的信息是最直觀明了的。直接的價格調(diào)整主要有兩種形式:(1)基價調(diào)整?；鶅r調(diào)整就是對一棟樓的計算價格進行上調(diào)或下降。因為基價是制定所有單元的計算基礎,所以,基價的調(diào)整便意味著所有單元的價格都一起參與調(diào)整。這樣的調(diào)整,每套單元的調(diào)整方向和調(diào)整幅度都是一致的,是產(chǎn)品對市場總體趨勢的統(tǒng)一應對;(2)差價系數(shù)的調(diào)整。每套單元因為產(chǎn)品的差異而制定不同的差價系數(shù),每套單元的價格是由房屋基價加權所制定的差價系數(shù)而計算來的。但每套單元因為產(chǎn)品的差異性而為市場接納程度的不同并不一直是和我們原先的估計是一致的。差價系數(shù)的調(diào)整就要求我們根據(jù)實際銷售的具體情況,對原先所設定差價體系進行修正,將好賣單元的差價系數(shù)再調(diào)高一點,不好賣單元的差價系數(shù)再調(diào)低一點,以均勻各種類型單元的銷售比例,反映出市場對不同產(chǎn)品需求的強弱。差價系數(shù)調(diào)整是開發(fā)商經(jīng)常應用的主要調(diào)價手段之一。有時候一個樓盤的價格差價系數(shù)可以在一個月內(nèi)調(diào)整近十幾次,以適應銷售情況的不斷變化。
優(yōu)惠折扣是指在限定的時間范圍內(nèi),配合整體促銷活動計劃,通過贈送、折讓等方式對客戶的購買行為進行直接刺激的一種方法。優(yōu)惠折扣通常會活躍銷售氣氛,進行銷售調(diào)劑,但更多的時候是拋開價格體系的直接讓利行為。優(yōu)惠折扣和付款方式一樣,有多種多樣的形式,譬如一個星期內(nèi)的現(xiàn)實折扣;買房送空調(diào)、送冰箱,或者送書房、送儲藏室,購房抽獎活動等等。優(yōu)惠折扣要做得好,首先要讓客戶確實感受到是在讓利,而不是一種花哨的促銷噱頭。同時,優(yōu)惠折扣所讓的利應該切合客戶的實際需要,是他們所能希望的方式,只有這樣才便于促進銷售。再者,不要與其他競爭者的優(yōu)惠折扣相類似,優(yōu)惠折扣在形式上的繽紛多彩為開發(fā)商標新立異提供了可能。
房地產(chǎn)營銷策略論文篇十六
電子商務模式是網(wǎng)絡企業(yè)生存和發(fā)展的核心，而當前各界對電子商務模式的定義、內(nèi)涵、框架并不統(tǒng)一，紛繁復雜。本文首先描述電子商務和點評其現(xiàn)狀，對電子商務模式的概念進行了闡述，分析和比較國內(nèi)外關于電子商務模式的各種分類方法，對在web2.0，ipv6，iptv，wiki，wlan，3g等新技術時代下電子商務模式的發(fā)展和創(chuàng)新進行分析和研究，為企業(yè)進行電子商務模式的選擇和創(chuàng)新提供思路和方法。
【正文】：
一、引言。
互聯(lián)網(wǎng)改變著世界，既改變了人們之間溝通的方式，學習的方式，也改變了商務的方式。1994年，世界第一筆網(wǎng)絡交易完成；3月，中國第一筆網(wǎng)絡交易完成，電子商務在中國走過了8年風雨歷程，經(jīng)歷了起步、快速發(fā)展、網(wǎng)絡泡沫破滅、回歸理性發(fā)展等時期，如今電子商務正逐漸走向成熟。在電子商務初期，網(wǎng)絡購物幾乎就是電子商務的全部，隨著互聯(lián)網(wǎng)的快速發(fā)展，電子商務模式變得越來越多樣化，網(wǎng)絡購物變成為只是電子商務的一部分。
根據(jù)cnnic的最新報告，截至6月，中國經(jīng)常上網(wǎng)購物的人數(shù)已達3000萬人，占總上網(wǎng)人數(shù)的1/4，與去年同期相比，增長達50%。而其他的電子商務模式的經(jīng)營規(guī)模也正在急速擴大，可以說，在經(jīng)歷了上世紀末和本世紀初的互聯(lián)網(wǎng)的蕭條和短暫調(diào)整后，電子商務的第二次浪潮正呼嘯而來。
二、商務模式及電子商務模式的內(nèi)涵。
阿里巴巴公司ceo馬云指出，“電子商務—電子是手段，商務是目的。‘把電子商務還給商人’是我們多年不變的堅持。”（注1）由此可知商務活動是電子商務的內(nèi)容和核心，現(xiàn)代信息技術與網(wǎng)絡技術只是電子商務的形式和手段。因此對商務模式及電子商務模式內(nèi)涵的準確理解和把握非常重要，長期以來，當前各界對商務模式和電子商務模式的定義、內(nèi)涵、框架并不統(tǒng)一，紛繁復雜，不同的專家、學者和企業(yè)各有不同的看法。結(jié)合各方面的研究，我認為“商務模式”是企業(yè)針對自己的市場定位，以盈利生存為目標，從企業(yè)全局的角度和高度出發(fā)，而建立和執(zhí)行的一系列業(yè)務流程的整體戰(zhàn)略。電子商務模式是利用信息技術和互聯(lián)網(wǎng)技術對傳統(tǒng)商務模式的改造和創(chuàng)新，即再造流程。
過分關注商務模式并不明智，簡單模仿或采用別人的商務模式對企業(yè)來說既不容易也有風險，企業(yè)應該仔細審核自己的業(yè)務特點，從自身內(nèi)在的價值規(guī)律出發(fā)，尋找適合本企業(yè)的能用互聯(lián)網(wǎng)技術簡化、增效、改進、替代的業(yè)務流程，形成自己的商務模式。這方面典型的例子有dell和hp的競爭，20世紀90年代中期，面對當時的競爭對手ibm、hp、compaq，dell通過價值鏈的分析，發(fā)現(xiàn)自身優(yōu)勢是向最終用戶直銷電腦的能力和控制生產(chǎn)成本的能力，制定了一個極佳的業(yè)務策略：按訂單生產(chǎn)定制電腦，先通過電話直銷，再主要轉(zhuǎn)到通過互聯(lián)網(wǎng)直銷。憑這個看似簡單的電子商務模式，dell開始高速發(fā)展，給對手造成極大的壓力，重壓之下ibm、hp、compaq、聯(lián)想等都曾模仿dell推過直銷模式，但簡單的模仿沒有取得像dell一樣的成功，最終ibm的pc業(yè)務賣給了聯(lián)想，compaq被hp收購，dell順利的登上pc銷量世界第一的寶座。收購了compaq的hp一直屈居第二，，hp在分析自身特點后采取新的商務模式---規(guī)?；亩嘣_放商業(yè)模式：在pc、服務器、存儲業(yè)務、打印、it服務外包各方面做大做強。綜合優(yōu)勢帶動了pc的銷售，hp在電子商務上沒有采用直銷模式，而是結(jié)合渠道銷售和利用互聯(lián)網(wǎng)技術對客戶提供服務的模式。月，hp的pc銷量重回世界第一的寶座。dell在這種形勢下，改進了其直銷模式，變?yōu)橹变N加傳統(tǒng)結(jié)合模式，年，dell在美國開了其全球第一家體驗店，用戶在店中體驗產(chǎn)品，再上網(wǎng)訂購。
哈佛商學院邁克爾。波特（michaelporter）教授在1985年出版的《競爭優(yōu)勢》一書中提出價值鏈的思想，價值鏈是一種按承擔戰(zhàn)略業(yè)務單位所售產(chǎn)品或服務的設計、采購、技術開發(fā)、生產(chǎn)、促銷、銷售、運輸、售后服務及人力資源、財務管理等任務而對企業(yè)業(yè)務活動進行劃分的方法。波特之后的一些研究者擴展了價值鏈的概念，提出行業(yè)價值鏈的概念，通過了解行業(yè)價值鏈中其他業(yè)務單位開展業(yè)務的方式，分析單個業(yè)務單位之外的價值鏈，管理者可以找到降低成本、改進產(chǎn)品和重組渠道的新機會，包括應用電子商務的機會。
如果企業(yè)要實施電子商務，價值鏈是從總體上分析企業(yè)戰(zhàn)略的有效途徑，它可以幫助企業(yè)深入分析業(yè)務單位內(nèi)部流程和產(chǎn)品生命周期各部分的業(yè)務流程。使用價值鏈會讓企業(yè)意識到，電子商務是一種業(yè)務解決方案，而不是一種為實施而實施的技術。
如今對電子商務模式的研究，多少都和價值鏈理論相關，即揭示企業(yè)如何在網(wǎng)絡環(huán)境條件下獲取利潤的本質(zhì)。
三、電子商務模式的分類體系。
下面對目前各個專家及研究團體提出的電子商務模式分類體系作一個總結(jié)。
1、基于價值鏈整合的分類體系。
歐洲學者paultimmers于19在基于波特的價值鏈理論的基礎上，通過對價值鏈的分解和重組，并按照創(chuàng)新程度的高低和功能整合能力的水平，將電子商務模式分為電子商店、電子采購、電子商城、電子拍賣、信息中介、信用服務、價值鏈服務供應商、虛擬社區(qū)、協(xié)作平臺、第三方市場、價值鏈整合商等11類。見圖1所示。（注2）。
低高。
創(chuàng)新程度。
房地產(chǎn)營銷策略論文篇十七
（一）房地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷概述
房地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷是借助網(wǎng)絡來進行房地產(chǎn)銷售的一種新興的營銷方式。它通過網(wǎng)絡讓消費者在網(wǎng)頁上了解消費者所需要了解的有關房地產(chǎn)企業(yè)和項目相關的一些信息，并可以在線咨詢在售樓盤的一些具體情況。
（二）房地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷的特點
房地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷具備其獨有的特點，具體特點如下：
1、可以在線24小時為消費者提供服務。
2、隨時可以關注樓盤、房地產(chǎn)的相關信息，方便、快捷。
3、房地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷活動的費用花費與其它營銷方式相比較小
4、利用多媒體的功能全面介紹房地產(chǎn)項目。
（三）房地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷的優(yōu)勢
1、有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)房產(chǎn)信息傳播的效率。
2、可以為中小房地產(chǎn)企業(yè)帶來極好的發(fā)展空間。
3、打破傳統(tǒng)的營銷手段，讓消費者在房地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷中有更大的選擇空間。
4、及時有效的為客戶服務。
5、網(wǎng)絡營銷拓寬了房地產(chǎn)企業(yè)營銷的活動空間。6。網(wǎng)絡營銷有助于房地產(chǎn)項目的營銷推廣。
（一）我國房地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷現(xiàn)狀
現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷的主要方式有：房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站、網(wǎng)絡新聞、網(wǎng)絡廣告、微博等。1、房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站我國房地產(chǎn)企業(yè)在網(wǎng)絡營銷上，設計和制作的風格各異，但就體現(xiàn)的內(nèi)容來看，都展示了房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勢，且房產(chǎn)信息量大，內(nèi)容豐富，使消費者能方便、快捷的了解所需地產(chǎn)的情況。房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)站的另一個優(yōu)勢就是信息交換。但其交易信息建設方面，客戶留言反饋、論壇的瀏覽和反饋量方面還是有待提高的。
2、網(wǎng)絡新聞網(wǎng)絡新聞的特點有：點擊率高、傳播速度快、涉及面廣等。網(wǎng)絡新聞也是房地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷的重要門戶?？蛻粼谟^看新聞的同時就能對房地產(chǎn)廣告的信息進行了解，現(xiàn)階段我國很多的房地產(chǎn)企業(yè)都選擇在網(wǎng)絡新聞進行項目的推廣，它是房地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷很好的宣傳幫手。
3、網(wǎng)絡廣告網(wǎng)絡廣告也是房地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷的主要組成部分，據(jù)艾瑞調(diào)查統(tǒng)計顯示，在整個網(wǎng)絡廣告的比重看，房地產(chǎn)網(wǎng)絡廣告占其13。4%，從20xx年的5。7%一路上升，在沿海等一線城市，房地產(chǎn)網(wǎng)絡廣告的投放量更是達到了35%以上。
（二）我國房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)絡營銷存在問題
1、房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)絡營銷戰(zhàn)略意識不足現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的專業(yè)站主要是公司簡介、項目介紹和聯(lián)系方式等內(nèi)容。對于一些中小房地產(chǎn)企業(yè)的站由于知名度小，訪問也相對很少。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都缺乏網(wǎng)站的推廣工作，很多人都不清楚網(wǎng)站的存在。二是網(wǎng)站內(nèi)容要不斷的更新，緊跟社會的需求。對于像搜房網(wǎng)之類的房地產(chǎn)網(wǎng)站門戶，由于它的專業(yè)性，房產(chǎn)項目的集中性，給一些通過搜房網(wǎng)推廣自己房地產(chǎn)項目的公司帶來了一些益處，更多的人了解了同一期房地產(chǎn)的項目。但對推廣企業(yè)形象及品牌建設方面并無益處。
2、房地產(chǎn)企業(yè)信息化架構不完善房地產(chǎn)企業(yè)如果想提高企業(yè)的決策水平、經(jīng)營水平、開發(fā)效率、投資準確率，就必須及時準確的對房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部信息和外部信息進行了解和掌握。房地產(chǎn)企業(yè)的信息化包括產(chǎn)品開發(fā)的信息化和企業(yè)自身內(nèi)部、外部的信息化。房地產(chǎn)企業(yè)更重視企業(yè)本身的信息化建設，對于房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的信息化建設我國尚不完善，需要進一步加強。例如建設企業(yè)資源計劃的企業(yè)較少，即便有企業(yè)資源計劃建設，但是內(nèi)容的深度不夠；沒有戶型設計的`資料庫，對于各種產(chǎn)品類型的優(yōu)缺點缺乏一個有效的評判標準，過度依靠設計單位的力量；對市場信息的了解方面的系統(tǒng)不完善，信息滯后，過度依賴新聞報道，缺乏一個系統(tǒng)化認知等。
（一）全民營銷
所謂全民營銷就是指房地產(chǎn)企業(yè)全員參與。從現(xiàn)在的萬科、綠城、碧桂園看，這些房地產(chǎn)企業(yè)都采取了新的營銷模式——全民營銷。這種模式就不單單是只有銷售部門在賣房子，而是其它部門共同參與其中。從目前看全民營銷模式雖然不一定適用于任何一個房地產(chǎn)企業(yè)，但是它卻是一種發(fā)展趨勢，行業(yè)競爭的激烈性，供應商不斷增多，置業(yè)的飽和度也會越來越高，只有全員行動起來才有可能讓客戶與供應量趨于平衡。
（二）電商營銷
近幾年隨著電商業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)電商的時代已經(jīng)到來，很多房地產(chǎn)電商在如火如荼的進行著，房地產(chǎn)銷售其實就是消費者在購買一種權益。以易居為代表的房地產(chǎn)電商已經(jīng)大踏步的向前走，萬達、綠城等房地產(chǎn)企業(yè)也跟電商開始進行合作建立自己的電商平臺，未來房地產(chǎn)電商的趨勢將會更加明顯。
（三）體驗營銷
體驗經(jīng)濟的時代的到來，房地產(chǎn)行業(yè)不再是單單賣給業(yè)主房子，賣給業(yè)主一個鋼筋混凝土，而是一種體驗?，F(xiàn)在的樣板房、示范區(qū)，這些都是為了給客戶一個很好的體驗。如今，體現(xiàn)不僅僅只是現(xiàn)場營造，也需要終端體驗，房地產(chǎn)企業(yè)和銷售人員應考慮如何讓消費者更好的體驗進行房地產(chǎn)營銷。我國的房地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷是一種全新的營銷模式，它還處于摸索階段，還要不斷的發(fā)展和創(chuàng)新。
[1]互聯(lián)網(wǎng)思維下的房地產(chǎn)營銷新格局分析[eb/ol]。鳳凰房產(chǎn)，20xx。
[2]淺談互聯(lián)網(wǎng)思維與房地產(chǎn)的激烈碰撞[eb/ol]。億歐網(wǎng)，20xx。
[3]房地產(chǎn)開啟互聯(lián)網(wǎng)元年[eb/ol]。騰訊房產(chǎn)，20xx。
[4]苗樂如?；ヂ?lián)網(wǎng)影響房地產(chǎn)[eb/ol]。騰訊房產(chǎn)，20xx。
房地產(chǎn)營銷策略論文篇十八
對于一個企業(yè)特別是房地產(chǎn)企業(yè)來說，市場營銷的理念、操作方式，以及渠道拓展的方式、數(shù)量對企業(yè)的發(fā)展尤為重要。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)的供需結(jié)構相對不夠合理，一方面，剛需人群不斷增加，另外一方面，高檔房、大戶型的房源不斷開拓。在這種情況下，企業(yè)的市場營銷理念和渠道拓展力度就十分關鍵。一定要從以顧客需求為基本導向、大力提升員工素質(zhì)、創(chuàng)新網(wǎng)絡營銷、實施代理營銷、開拓綜合營銷等角度解決市場營銷與渠道管理存在的問題。
(一)市場營銷顧客意識有待提升
一支精干的營銷人員隊伍是企業(yè)做好市場營銷的保證。不管任何事情，歸根結(jié)底還必須由人這一主體來執(zhí)行。因此，房地產(chǎn)營銷人員在市場營銷的過程中發(fā)揮了十分重要的作用。然而，不少房地產(chǎn)企業(yè)卻輕視了員工素質(zhì)和團隊建設，這為市場營銷和渠道建設埋下了隱患。具體主要表現(xiàn)在以下幾個方面：一者，不重視對員工的培訓。由于房地產(chǎn)銷售人員的流動性較大，所以很多房地產(chǎn)企業(yè)老總片面地認為員工培訓與否根本不重要。由此導致了很多新招錄的員工對售房流程不熟悉，也顧客的服務也不夠周到，加大地降低了消費者的購房體驗。二者，不重視企業(yè)文化建設。不少房地產(chǎn)公司對銷售人員唯一的要求就是把房子賣出去，因此他們一般不在銷售人員中開展相關文化活動，由此會導致團隊的凝聚力不強。
(二)網(wǎng)絡營銷渠道建設不足
市場是殘酷無情的，今天還風光無限的朝陽產(chǎn)品明日就很有可能成為市場的棄兒。這是因為，蛋糕是有限的，而急切想吃蛋糕的人是無限的。任何一個有著廣闊市場前景的產(chǎn)品都會被很多人看中，不變的只能是永遠創(chuàng)新的產(chǎn)品和方案。于是，同類產(chǎn)品在逐漸增多，消費者選擇的余地也越來越大。誰會成為消費者的青睞者?推廣方案尤為重要?，F(xiàn)階段，互聯(lián)網(wǎng)思維已經(jīng)成為一個時尚的詞語。而網(wǎng)絡營銷也成為很多傳統(tǒng)企業(yè)的不二選擇?；ヂ?lián)網(wǎng)渠道最大的特點是消除了信息的不對稱，增強了房地產(chǎn)企業(yè)的輻射力。然而，由于認識的偏差，很多房地產(chǎn)企業(yè)對網(wǎng)絡營銷并不感冒，他們既沒有自己的網(wǎng)站，也沒有其他的網(wǎng)絡營銷渠道，以至于在網(wǎng)絡渠道建設方面遠遠地落在后對手的后面。
(三)廣告投入不夠精準
我國改革開放僅僅30多年的時間，很多房地產(chǎn)企業(yè)品牌觀念的引進還相對較晚。因此，很多房地產(chǎn)商在投放廣告的時候，品牌思維方式還很落后，對品牌的認識相對膚淺，廣告投放也就存在很多誤區(qū)。一者，企業(yè)把廣告毫無規(guī)則的大規(guī)模投放當作品牌建設。這種思維誤解了品牌建設的應有做法，對企業(yè)的品牌建設十分不利。二者，企業(yè)把廣告投入的資金多少看作品牌知名度，卻忽略了品牌的美譽度。從根本上講，企業(yè)廣告投入的根本在于提升企業(yè)品牌的美譽度，那種純粹把企業(yè)品牌等同于知名度的企業(yè)，必然只是投放天量的廣告，沒能房地產(chǎn)客戶的體驗作為企業(yè)安身立命的根本。他們僅僅把投放廣告作為品牌建設的重點來抓，最終忽略了企業(yè)的發(fā)展重心。
(一)大力提升員工素質(zhì)
如前所述，營銷人員在市場營銷的過程中發(fā)揮了十分重要的作用。為此，企業(yè)要從以下幾個方面做起：一是加強對營銷人員的激勵力度。對于那些做出重要成績的營銷人員，企業(yè)一定不能吝嗇，要通過擴大其分層比例的形式，大力提升營銷人員的.工作積極性。二是要不斷加強對銷售人員的培訓力度。營銷人員的素質(zhì)強不強直接決定了企業(yè)對外市場的開拓力度，決定了企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績和利潤水平。所以企業(yè)要把營銷人員的培訓作為提升營銷業(yè)績的重要手段。一方面，要著力加強營銷人員的思想道德水平建設，努力增強其道德素質(zhì)和思想水平。只有道德素質(zhì)增強了，思想政治水平提高了，營銷人員對于企業(yè)的忠誠度才能不斷提升，才能發(fā)展一支穩(wěn)定的營銷隊伍。另一方面，還要大力增強營銷人員的業(yè)務水平。這里所說的業(yè)務水平不僅僅包括銷售方面的知識，還囊括財務管理、企業(yè)運作、產(chǎn)品知識等綜合知識?；疖嚺艿每欤熊囶^帶。對于營銷高管的培訓更應大力加強，以此為企業(yè)發(fā)展一名高素質(zhì)的帶頭人。
(二)創(chuàng)新網(wǎng)絡營銷
對于網(wǎng)絡營銷，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部也形成了一股學習潮流。前不久，房地產(chǎn)大佬萬科集團老總郁亮就帶領團隊風塵仆仆地到互聯(lián)網(wǎng)巨頭阿里巴巴、小米、騰訊等企業(yè)去學習交流。這說明，網(wǎng)絡營銷對于房地產(chǎn)商來說已經(jīng)十分必要。下一步，房地產(chǎn)其他企業(yè)也應加強對網(wǎng)絡營銷的重視，把網(wǎng)絡渠道視為開拓市場渠道的重要手段，通過自建網(wǎng)站、在第三方電子商務平臺開辟旗艦店的方式實施互聯(lián)網(wǎng)營銷，以此來提升公司的銷售業(yè)績。
(三)實施綜合營銷
企業(yè)做好營銷管理工作還要實施綜合營銷。首先，要明確房地產(chǎn)企業(yè)的市場定位，所謂的市場定位，就是房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)競爭者現(xiàn)有產(chǎn)品在市場上所處的位置，勾畫企業(yè)產(chǎn)品在目標市場即目標顧客心目中的形象，使企業(yè)所提供的產(chǎn)品具有一定特色，給人印象鮮明的形象，并將這種形象生動地傳遞給顧客，適應一定顧客的需要和偏好，并與競爭者的產(chǎn)品有所區(qū)別。市場定位是指一個產(chǎn)品在同類產(chǎn)品中占有什么位置，強調(diào)消費者最關心的東西，從而使企業(yè)產(chǎn)品在市場上確定適當?shù)奈恢谩Ｆ髽I(yè)明確市場定位時，可以為企業(yè)營銷管理工作明確一個方向，使企業(yè)把集中主要精力放在企業(yè)主要產(chǎn)品的營銷管理工作上，而不用為其他的事情或者業(yè)務來消耗企業(yè)有限的財力、人力以及物力。
綜上，對于一個企業(yè)特別是房地產(chǎn)企業(yè)來說，市場營銷的理念、操作方式，以及渠道拓展的方式、數(shù)量對企業(yè)的發(fā)展尤為重要?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)的供需結(jié)構相對不夠合理，一方面，剛需人群不斷增加，另外一方面，高檔房、大戶型的房源不斷開拓。在這種情況下，企業(yè)的市場營銷理念和渠道拓展力度就十分關鍵。因此一定要從以顧客需求為基本導向、大力提升員工素質(zhì)、創(chuàng)新網(wǎng)絡營銷、實施代理營銷、開拓綜合營銷等角度解決市場營銷與渠道管理存在的問題。
房地產(chǎn)營銷策略論文篇十九
手機在當今時代已經(jīng)成為人們?nèi)粘Ｉ畹谋匦杵?。如此巨大的市場前景導致中國市場被迅速瓜分，如今中國手機市場呈現(xiàn)一種“三國鼎立”的局面。雖然國產(chǎn)手機在國內(nèi)市場占領一定的份額，但就是市場資源來看中國市場幾乎被外來手機產(chǎn)商所霸占。究其原因是國外手機主打國內(nèi)高端手機市場給消費者造成商品高端大氣、視覺效果驚艷、操作功能先進等主觀意識。而國產(chǎn)手機主打低端市場價格低廉、品牌繁雜，給消費者主觀意識制造工藝低下、功能效果殘缺、產(chǎn)品質(zhì)量得不到保障。在當今時代對國產(chǎn)手機存在的問題提出合理建議，來提高國產(chǎn)手機市場占有份額。
（一）國產(chǎn)手機缺乏核心競爭力。國產(chǎn)手機在生產(chǎn)制造上缺乏核心技術，如手機的操作系統(tǒng)、手機芯片還有一些關鍵性的部件，生產(chǎn)使用都是從國外購買。即便是手機的顯示屏的核心技術也基本集中在日韓生產(chǎn)廠商手中。中國手機的使用系統(tǒng)基本為安卓或基于安卓開發(fā)的操作系統(tǒng)。缺乏手機核心部件基本成為國產(chǎn)手機的代名詞，目前關于核心手機芯片只有國產(chǎn)的華為手機具有自己的研制產(chǎn)品，卻只是基于基本操作的國外芯片的替代品。只用于自己廠家手機的制造生產(chǎn)，并沒有進行大規(guī)模的銷售，在市場上沒有占有率。
（二）國產(chǎn)手機的售后服務不完善。目前國產(chǎn)手機只有oppo、華為、vivo有自己的售后維修站點，其他的國產(chǎn)手機的售后都缺乏維修站點，當手機存在狀況是一般采用返廠修復，大量占有消費者的時間。且國內(nèi)的大多數(shù)手機的售后服務存在服務態(tài)度不好、拖延時間、手機技術問題難以解決等問題。所以售后服務的好壞也是消費者去選擇一款手機的重要原因。好的售后會帶給消費者繼續(xù)消費的主觀沖動，刺激消費者消費。
（三）國產(chǎn)手機品牌美譽度不夠。隨著智能手機不斷更新?lián)Q代，產(chǎn)品銷售的日益增長。手機市場的刺激消費讓假冒偽劣產(chǎn)品的生產(chǎn)商看到了巨大的利潤空間，導致手機市場山寨產(chǎn)品泛濫。而消費者缺乏辨別意識導致所有人在潛意識上認為國產(chǎn)手機的質(zhì)量上存在很大問題。當然由于國內(nèi)手機生產(chǎn)商與運營商聯(lián)合推出的定制機制導致了對手機的品牌培育不夠。品牌名譽不夠必然導致國產(chǎn)手機同等價位而使用者會選擇外來手機的`原因。所以手機的品牌效應的塑造是提高手機使用度的另一重要因素。
（一）提高國產(chǎn)手機的核心競爭力。核心技術是一個企業(yè)立足于市場的終極武器，優(yōu)質(zhì)的技術能吸引更多的消費者同時也標志著國產(chǎn)手機在市場中處于尖端行列。要想達到這一目標不僅僅需要企業(yè)投入更多的研發(fā)資金也需要國家的大力支持。各企業(yè)、各通訊公司及技術研發(fā)專家同心協(xié)力為國產(chǎn)手機的發(fā)展做出偉大貢獻。只有掌握市場動態(tài)機遇來臨時才能更好的創(chuàng)造財富，手機市場更新?lián)Q代速率越來越快因此核心技術的研發(fā)速度應根據(jù)當前市場需要研制出新的核心技術才能在市場中站穩(wěn)跟腳。
（二）完善國產(chǎn)手機的售后服務。企業(yè)之間的競爭一是要有核心的競爭力，二是要有完善的售后服務質(zhì)量。手機使用者們選擇手機的需求正在從選擇使用過度到服務體驗。建立完善的服務系統(tǒng)給消費者一條龍式體驗：從消費者的選擇購買到用戶體驗及售后服務等建立服務系統(tǒng)主要讓消費者感覺到我們真摯的服務態(tài)度和完善的服務體系。拉近與消費者間的關系，最終讓消費者認可國產(chǎn)手機。好的服務是消費者選擇國產(chǎn)手機的基本保障，完善的售后服務是手機企業(yè)持續(xù)發(fā)展的重中之重。（三）加強國產(chǎn)手機的品牌建設。以加強產(chǎn)品品牌的影響力為主要的商業(yè)策略是在如今的智能手機市場上最為正確的決定，對公司的品牌進行一系列的強化，能夠使自身品牌擁有一個穩(wěn)定的消費者群體。利用品牌宣傳策略，國產(chǎn)手機在產(chǎn)品宣傳方面存在著一些問題，專注于電視媒體的宣傳活動。而國外的手機宣傳則重視手機融入生活的宣傳方式。國產(chǎn)手機在宣傳策略上應借鑒國外手機宣傳效果的優(yōu)勢，更加站在消費者的角度考慮問題。
[2]張明立，唐塞麗，王偉.服務主導邏輯下品牌關系互動對品牌忠誠的影響[j].管理學報，20xx（8）.
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