為了確保事情或工作得以順利進行，通常需要預(yù)先制定一份完整的方案，方案一般包括指導(dǎo)思想、主要目標(biāo)、工作重點、實施步驟、政策措施、具體要求等項目。方案的制定需要考慮各種因素，包括資源的利用、時間的安排以及風(fēng)險的評估等，以確保問題能夠得到有效解決。下面是小編精心整理的方案策劃范文，歡迎閱讀與收藏。
售樓處策劃方案廣告文案 廣告策劃方案篇一
一、前言
二、市場環(huán)境分析
三、消費者狀況
四、產(chǎn)品分析
五、廣告策略
六、廣告表現(xiàn)
七、廣告效果評估
長城xx廣告策劃案
具有14億人口的中國是一個龐大的市場，汽車市場潛力巨大，發(fā)展前景十分廣闊?，F(xiàn)代社會的發(fā)展使人們的生活水平和節(jié)奏不斷提高和加快，購買一輛代步車成為了絕大多數(shù)家庭的必要選取。目前市場中，美歐等國生產(chǎn)的汽車一向備受中國市場的歡迎，日本出產(chǎn)的汽車如本田等也很受消費者的青睞。國產(chǎn)汽車一向有著較大的壓力，但近些年來，隨著我國汽車制造業(yè)的發(fā)展，各種國產(chǎn)汽車品牌迅速成長。
同時，我國新能源汽車的推廣也在加速，私人購買數(shù)量也大大提高。據(jù)工信部裝備工業(yè)司汽車處副處長孟祥峰博士透露，2013年至2015年8月，示范城市推廣新能源汽車大約是16萬輛，推廣完成率接近50%。今年1~8月推廣的是7.84萬輛，占2013年推廣以來任務(wù)完成率的49%，其中廣州市透過采取各種政策措施，無論是新能源汽車的推廣數(shù)量，還是目標(biāo)的完成比例，都在全國名列前茅。
而作為中國國產(chǎn)品牌的巨頭長城汽車推出的哈弗系列suv在國內(nèi)一向有著不錯的口碑和銷量。消費者定位在中高收入階層，消費人群廣，但同時也擁有著許多競爭品牌，在品牌效應(yīng)越發(fā)明顯的這天，廣告策劃顯得尤為重要。xx系列務(wù)必緊跟時代步伐已推出順應(yīng)時代發(fā)展潮流的產(chǎn)品，結(jié)合實際狀況投放不同的廣告，以持續(xù)并爭取更加廣闊的市場。而長城哈弗xx則是其中代表。
一）市場總體狀況
1）國內(nèi)總體狀況
2012年4月18日，國務(wù)院發(fā)布了《節(jié)能與新能源汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃(2012-2020)》，這無論是對于從事整車制造還是從事核心動力設(shè)備和配套的企業(yè)來說都是一個前所未有的好消息，澳柯瑪?shù)热移髽I(yè)在規(guī)劃發(fā)布的第二天股價漲停就是一個例證。規(guī)劃的發(fā)布證明發(fā)展節(jié)能和新能源汽車已經(jīng)介入到了真抓實干的階段。2015年車市收官在即，中國汽車工業(yè)協(xié)會副秘書長許艷華預(yù)測稱，2015年全球新能源汽車銷量將到達60萬輛，其中，中國將到達22萬-25萬輛，占比40%，中國超越美國成為全球最大新能源汽車市場已無懸念。
2、）傳統(tǒng)汽車業(yè)產(chǎn)能過剩
二）細分市場狀況
市場細分：
1高端消費者市場：此類消費者往往有購車經(jīng)驗，收入很高，對購車價格敏感度較低，有必須的品牌偏見，追求情感上的認同與歸屬。
2綠色消費者市場：此類消費者追求自身的生活質(zhì)量，關(guān)注環(huán)保，堅持“綠色低碳”的價值理念，寧愿支付價格溢價、隱性成本等。期望能讓別人明白自己所開車是新能源汽車，對消費者整體有必須的影響。
3個性消費者市場：此類消費者注重所購汽車能夠得到差異化，他們對新技術(shù)富有熱情，敢于嘗試最新的產(chǎn)品。獨特的新能源汽車對他們擁有足夠的吸引力，但除了內(nèi)在發(fā)動機等部件的不同，此類消費者對于汽車的外形獨特化、標(biāo)簽化、差異化亦很注重，尤其是能獲得情感上的認同與歸屬。
4好奇消費者市場：對新能源汽車感到新奇，并有必須的程度的好奇心期望能嘗試購買一輛感受一下。此類消費者信心不穩(wěn)，易被吸引但決定遲緩，需要更多的宣傳引導(dǎo)。
5重置消費者市場：有購車經(jīng)驗，對汽車各方面有必須了解，準(zhǔn)備再夠一輛車。對首輛汽車可能有必須品牌忠誠度。關(guān)注新能源汽車的各項性能指標(biāo)。
6駕車成本敏感者市場：此類消費者對駕車成本敏感，新能源汽車能耗低的優(yōu)點對其有很大的吸引力。
7公共領(lǐng)域市場：政府為了扶持新能源汽車產(chǎn)業(yè)推進環(huán)保建設(shè)，尤其是國務(wù)院發(fā)布了《節(jié)能與新能源汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃(2012-2020)》，加之地方政府對新能源汽車的扶植，其市場更是不容小視。目前我國新能源汽車處于起步階段，市場巨大。
1）.影響需求的因素：
消費者期望：消費者認為不貴的新技術(shù)就在不遠的未來，阻止了他們在此刻購車。當(dāng)消費者意識到汽車公司無法到達他們的期望，消費者就對他們失去了信念。汽車公司因此務(wù)必迅速采取措施來管理消費者的期望。商品本身價格：稅收減免和政府補貼緩解了商品本身價格困境，但是相比傳統(tǒng)汽車，由于電動汽車技術(shù)仍然處于早期發(fā)展階段，廣大消費者還在觀望并期盼得到一攬子其它便利條件，以平衡價格和潛在風(fēng)險其他。
相關(guān)商品價格：油價的持續(xù)上漲以及能夠預(yù)見的進一步的上漲將成為促使消費者選取節(jié)能和新能源汽車的持續(xù)的推動力。
感性消費需求：前綴“藍色”和“生態(tài)”在現(xiàn)階段標(biāo)簽中很流行，生態(tài)標(biāo)簽創(chuàng)造的差異化雖然沒有很好的與品牌聯(lián)系在一齊，但是消費者對于“環(huán)?！薄ⅰ暗吞肌钡母行韵M需求依然存在。尤其是應(yīng)對年輕一代、“時尚環(huán)保者”、“駕車成本敏感者”、“綠色生活方式者”在購車時更加注重其感性需求。
消費者偏好：suv熱度不減且有上升趨勢，作為一款環(huán)保新能源的都市越野將會成為市場的新寵。消費者更多地把他們的品牌意識建立在環(huán)保問題的基礎(chǔ)上。
隱性生活成本：在緩解愈加惡化的這天，消費者愈加認識到隱性生活成本的問題。因而出現(xiàn)了一批關(guān)注自身生存環(huán)境的消費者，他們在購車時更加關(guān)注此車是否“低碳”是否“綠色”。
社區(qū)化消費：由購買相同品牌或者商品的一群特定消費者組成的消費群體，盡管該群體起初只是互相帶給一些簡單的救援服務(wù)，或者是團購一些車等等最簡單的價值，他們透過互相的彼此幫忙之后，構(gòu)成了強大了凝聚力。（梅特卡定律）而這樣一個群體根據(jù)群體利益需求對汽車公司要求相關(guān)服務(wù)、產(chǎn)品，個人離不開這樣的“社區(qū)”，在必須程度上影響了個人的消費需求。
哈弗xx是一款尺寸介于哈弗h6和h8之間兼顧城市與越野全路況的suv，概念車的尺寸為4677/1911/1702mm，軸距將達2850mm。前臉寬大厚實，氣勢十足。按計劃，xx還將推出“紅標(biāo)”和“藍標(biāo)”兩種不同車型。從之前曝光的信息來看，哈弗xx預(yù)計將搭載2.0t缸內(nèi)直噴渦輪增壓發(fā)動機，最大功率160kw(218ps)，最大扭矩324nm，與之匹配的將是6檔手動或6擋自動變速箱，但是最終信息還需官方確認。但是值得肯定的是xx一向牽動著廣大車友有的心。
１、媒體推廣策略主導(dǎo)
透過對上班時間、午飯時間、晚飯后、節(jié)假日各個時間段的區(qū)分，選取不同廣告創(chuàng)意投放，能夠真正鎖定潛在目標(biāo)用戶群到達高效傳播的目的。
2、電波媒體廣告
車語天下、搜狐車旅雜志廣播、我的汽車有話說、汽車世界等廣播節(jié)目
3、報紙廣告、雜志廣告
汽車雜志、汽車博覽、汽車駕駛員、中國賽車雜志、汽車測試報告
5、禮品、促銷品設(shè)計
售樓處策劃方案廣告文案 廣告策劃方案篇二
一、宣傳目的：為進一步推動公司的業(yè)界宣傳，提升公司在行業(yè)中的影響力，提高公司的知名度和美譽度，加快合作，彰顯實力，著眼未來，把握機遇，在服務(wù)行業(yè)先聲奪人并立穩(wěn)腳跟。讓社會更好的了解知道我們秘書服務(wù)公司的積極向上的友好態(tài)度和認真服務(wù)的宗旨。同時也打開市場，讓我們秘書服務(wù)有限公司可以服務(wù)更多的有需要的企業(yè)。
1、 完善和樹立熱情服務(wù)的品牌形象。
2、 適時地宣傳公司的服務(wù)態(tài)度和主要工作。
3、 提升公司形象宣傳的主題及社會形象和影響力。
二、 宣傳策略：
a、預(yù)熱階段：10月15，16兩天屬于宣傳的預(yù)熱期，提高公司知名度，利用媒介，可在報刊雜志上、電視網(wǎng)絡(luò)上介紹公司的性質(zhì)等。
b、初期階段：（品牌形象樹立及概念滲透期）17號，(1)對公司整體形象進行宣傳，挑選出公司形象代言人，重點報道,(2)邀請相關(guān)業(yè)界企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)參加公司文化服務(wù)的座談會。
c、高潮階段：18日上午，在人群相對集中的地方搭臺展示公司文化，下發(fā)給路人有關(guān)公司資料，現(xiàn)場免費服務(wù)有需要要的人，包括寫一些通知，啟示，宣傳標(biāo)語等等。下午，對公司工作環(huán)境進行現(xiàn)場報道與解說。
1、空間上進行輻射式宣傳，形成沖擊波效應(yīng):行業(yè)-全區(qū)，主要在媒體選擇上，地方媒體，縣市媒體，互聯(lián)網(wǎng)媒體相結(jié)合。
2、立體上方位宣傳：報紙、電臺、互聯(lián)網(wǎng)、戶外廣告等全方位沖擊
3、在進行時空交叉，立體宣傳的同時，注意突出重點，深入報道。
三、宣傳要點：（新聞點）
3、利用對形象代言人的重點報道，以一個熱點新聞來炒作，進行攻勢。穩(wěn)固公司形象。
4、免費的現(xiàn)場服務(wù)可以提增人們對公司的好感，也凸顯我們公司的實力。營造良好的品牌效應(yīng)和服務(wù)形象。
5、公司環(huán)境的報道拍攝又處于深入了解我們公司內(nèi)部，把活動推向高潮，讓更多的人參與進來。
6、通過宣傳，挖掘潛在客戶，吸納更多的有識之士加入，創(chuàng)立更多的合作方案。
四、新聞發(fā)布會：
時間10月16日
五、宣傳與媒介形式：
1、報紙：
2、電視臺
制作專欄廣告片。選擇在黃金檔播出。電視臺可選擇麗水綜合頻道、麗水生活頻道、麗水新聞頻道。
3、廣告小禮品
設(shè)計精美的適合送給不用身份賓客的有宣傳性質(zhì)的小禮品（比如記事本、明信片、簽字筆等）在相關(guān)活動中贈送。
4、網(wǎng)絡(luò)廣告：
六、資金預(yù)算
1. 電視臺：10000元 （中期階段以后開始逐步投入）
2. 報紙： 8000元 （中期階段以后開始逐步投入）
3.戶外廣告費35000元（高潮階段開始投入）
4.廣告小禮品1000元（中期階段開始購買）
5.搭臺，音響租用4000元
6.其他10000元（不可預(yù)見費用）
總計：65000元
一個成功的宣傳，應(yīng)整合運用廣告，公關(guān)，實踐等手段全方位立體傳播。一個好的品牌敢于在實踐中開拓自己的市場。本次的形象宣傳策劃，公關(guān)部將是公司形象的一個重點代表。 創(chuàng)立名牌企業(yè)，實行優(yōu)質(zhì)服務(wù)，是企業(yè)良好信譽和形象的表現(xiàn)，也是企業(yè)開展正當(dāng)競爭的主要手段。為了在社會中站穩(wěn)腳跟，必須樹立名牌意識，用優(yōu)勢的服務(wù)樹立企業(yè)的信息和形象，才能使企業(yè)在競爭中立于不敗之地。
售樓處策劃方案廣告文案 廣告策劃方案篇三
廣告上映時間為6月份，
主要針對人群：育才學(xué)院的全體師生及工作人員
主題：青春活力
場景百川廣場
第一部分畫面呈灰黃色調(diào)背景音是知了的叫聲
鏡頭一中景
鏡頭二近景——全景搖
一只小狗張著嘴趴在一張木椅底下，舌頭伸在外面，哈哈哈的
一個穿著破舊鞋拖的腳從前面經(jīng)過
鏡頭搖至一個收垃圾的老頭，背有點駝，正拖著一個大大的垃圾袋往前走
鏡頭三特寫
第二部分畫面色彩鮮艷
鏡頭五中景
老頭從天而降，搖身變成了年輕的小伙子穿一身彩色的沙灘衣褲;
鏡頭六特寫
周圍的花草樹木都變得有生機起來;
鏡頭七中近景
周圍路人衣服的顏色很艷麗，看著周圍的變化很驚訝的表情;
鏡頭八中近景
小伙子開始跳起江南style(相同背景音樂)
鏡頭九全景
周圍的人扔掉太陽傘，跟隨小伙子一起跳，旁邊的小狗也跑來一起跳
西育飲料的瓶子從天而降，被小伙子接住
鏡頭十近景
小伙子擰開蓋子繼續(xù)喝
廣告詞出來：西育帶你綠動整個夏天
拍攝器材設(shè)備都由天籟影視集團免費提供及其后期制作
盒飯：100元
獨家冠名：西南大學(xué)育才學(xué)院
贊助商：天籟影視藝術(shù)學(xué)院
購買本產(chǎn)品的對象可參加推出抽獎活動，例如買一贈一，買一瓶贈紙巾活動
售樓處策劃方案廣告文案 廣告策劃方案篇四
康師傅方便面電視廣告 1.康師傅方便面市場概況 隨著人們生活節(jié)奏的不斷加快，人們的飲食生活也被深深打上了時代的烙印。因為方便面給大家提供了很大的.便利，所以成為了很多人生活中不可缺少的食物組成部分。提起方便面，很多人立刻就會想到康師傅這個品牌，康師傅方便面在中國幾乎是家喻戶曉的。“康師傅”塑造了一個可愛的動畫人物圖樣，以講究健康美味的美食專家的形象在中國市場建造了“康師傅”食品王國。大學(xué)生是方便面的重要消費群體，我通過對產(chǎn)品市場的綜合調(diào)查分析，以鞏固康師傅方便面在大學(xué)生中原有的品牌形象為主要目的，做了一整套廣告策劃。
2、產(chǎn)品分析
康師傅紅燒牛肉面而從視覺上看，整體包裝上較為和諧，圖像給人以口味濃香噴噴的感覺，目標(biāo)人群充分的購買欲與食欲。不僅體現(xiàn)了頂新集團一貫以來對于中國消費者心態(tài)與口味充分把握，也看成康師傅從包裝上通過各種方式將將“方便面”與“紅燒牛肉面”掛鉤的又一回應(yīng)。除了康師傅紅燒牛肉面精良的品質(zhì)、香濃的湯料，碗裝面和袋裝面一應(yīng)俱全，更重要的是它有一個“康師傅”的名字。‘康’意為我們要為消費者提供健康營養(yǎng)的食品。‘師傅’在華人中有親切、責(zé)任感、專業(yè)成就的印象，這個名字有親和力。
3、消費者分析
根據(jù)我們的調(diào)查得知，歸納出以下幾類大學(xué)生會選擇吃方便面：
叼。很多大學(xué)生在家嬌生慣養(yǎng)，口味獨特，喜歡吃零食，也包括少數(shù)民族學(xué)生，吃不慣學(xué)校食堂提供的快餐，會選擇方便面。在眾多品牌及口味的方便面中，康師傅紅燒牛肉面最最能滿足大多數(shù)學(xué)生的口味需求。
他各種味道的方便面，康師傅紅燒牛肉面更實惠。
懶。懶得去食堂吃放，整天宅在宿舍上網(wǎng)看電影玩游戲的學(xué)生。
忙。許多忙于學(xué)習(xí)，忙于工作的同學(xué)，生活節(jié)奏快。有時錯過了吃飯時間，會選擇方便快捷的方便面。
易于受周遭環(huán)境影響的人。這類人對于吃什么，表示無所謂的態(tài)度，但是可能會受到周圍同學(xué)的影響，選擇方便面。
形單只影。不喜歡單獨去食堂吃飯的人，會選擇方便面。
真的很喜歡吃方便面的人。
說到方便面的口味，大家肯定立即想到的是“紅燒牛肉面”。自從方便面行業(yè)在口味上創(chuàng)造出紅燒牛肉的口味，經(jīng)過多年的培育，它已經(jīng)成為方便面中的一個重要品類。
1、廣告形式：此次廣告宣傳方式采用電視廣告形式。
2、 核心策略：通過情感訴求將核心價值與消費者的情感連接，表現(xiàn)盡量融入消費者的生活中，讓他們感同身受，增加他們的認同感。
3. 創(chuàng)意點：利用我們?nèi)粘Ｉ钪胁惶赡艿漠嬅媾c康師傅方便面的完美融合，讓消費者在情感上找到心理安慰，使他們明白平日里不可能發(fā)生的事在康師傅方便面的作用下能夠做到，從而提升康師傅品牌在消費者心中的品牌形象。進而激發(fā)他們的購買欲望。
4.系列核心價值：陪伴
5. 傳播概念：懂你的不只是你身旁的人，陪伴你的不只是你的親人朋友。無論你有多忙，康師傅都在你身旁。
6、具體表現(xiàn)：
（1） 學(xué)習(xí)篇
場景一：下課鈴聲想起，鏡頭拉近到一個學(xué)生都已散盡的教室里
場景二：一個學(xué)生在埋頭苦讀，手上握著一支筆在紙上沙沙寫著什么東西 場景三：腳步聲想起，鏡頭拉到教室門口，一個戴著眼鏡的老師手里端著一桶冒著熱氣的桶裝康師傅方便面徐徐向?qū)W生走來。
場景四：老師走到學(xué)生面前，拍拍他的背，并把面送到他手中，老師口中說道：餓了吧，吃完它，然后寫完這些東西就早點回去吧。
場景五：那個學(xué)生眼里噙著淚水在吃著面
場景六：出現(xiàn)康師傅品牌和廣告語，懂你的不僅僅是老師，陪伴你的不僅僅是老師，無論你學(xué)習(xí)多忙，康師傅都在你身旁。
（2）工作篇
場景一：鏡頭首先移到鐘的位置，時間為18：30。
場景二：在一個職員都已散去的辦公室里有一個女雇員在埋頭工作，全然沒有注意到已經(jīng)下班了。
場景三：鏡頭拉遠，一個西裝革履，老板模樣的中年男子向女雇員走來，手里端著一個冒著熱氣的桶裝康師傅方便面。
場景四：老板走到雇員跟前，拍拍她的背說道：已經(jīng)下班了，吃了它，忙完就回去吧。
場景五：女雇員感激的把面吃完。
場景六：出現(xiàn)康師傅品牌和廣告語，懂你的不僅僅是老板，陪伴你的不僅僅是老板，無論你工作多忙，康師傅都在你身旁。
(3) 生活片
場景一：在漆黑的夜晚，鏡頭緩緩地向亮著一盞小燈的窗子里推進，有一個年輕男子坐在電腦旁，敲擊著鍵盤。
場景二：鏡頭轉(zhuǎn)向房門口，有一個小女孩邁著蹣跚的步伐向男子走來，手里端著一個冒著熱氣的桶裝康師傅方便面。
場景三：“爸爸，餓了吧，吃了它，工作完早點休息吧！”小女孩一邊把面端向男子一邊說道。
場景四：男子把小女孩抱起來，讓她坐在他膝蓋上，然后端起面，拿起了筷子。
場景五：出現(xiàn)康師傅品牌和廣告語，懂你的不僅僅是女兒，陪伴你的不僅僅是女兒，無論你工作多忙，康師傅都在你身旁。
售樓處策劃方案廣告文案 廣告策劃方案篇五
一、婁底市房地產(chǎn)市產(chǎn)基本狀況
(一)20xx年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長。
20xx年1-8月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資達16457萬元，同比增長87.4%，是近年來增長較快的。
(二)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的三個組成要素即房地產(chǎn)開發(fā)的土地、資金、市場同步增長。
1、土地前期投入增加。20xx年1-8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積10.88萬平方米，土地購置費3057萬元，分別比去年同期增長14.5%和19.9%;土地開發(fā)投資1250萬元，已完成土地開發(fā)面積9.7萬平方米。
2、開發(fā)規(guī)模擴大，開發(fā)投資高速增長。20xx年1-8月份，全市房地產(chǎn)施工面積43.23萬平方米，比去年同期增加18萬平方米，本年新開工面積13.3萬平方米，比去年同期增加7.9萬平方米，增長145%。全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資16457萬元，比去年同期增加7674萬元，增長 87.4%,對全市國有及其它經(jīng)濟投資增長貢獻率為2.1%。從投資用途看，住宅投資完成6630萬元，增長1.2倍，辦公樓房完成投資542萬元，增長3.9倍。
3、企業(yè)融資能力有所增強，資金到位狀況較好。20xx年1-8月房地產(chǎn)開發(fā)共到位資金22266萬元，同比增長2.6倍，從其構(gòu)成看，利用外資資金增長最快，企業(yè)自籌資金最多。1-8月企業(yè)自籌資金13152萬元，增長3.8倍;利用外資資金1050萬元，增長69倍，其他資金8004萬元，增長2.5倍。
4、住房銷售高速增長。今年全市商品房現(xiàn)房銷售，在去年增長27.8%的高基數(shù)基礎(chǔ)上，保持高增長勢頭，20xx年1-8月份全市共銷售現(xiàn)房1.79萬平方米，同比增長82.7%，其中住宅銷售1.72萬平方米，比去年同期增長1.2倍。
5、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市化建設(shè)緊密，城市化建設(shè)促進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我市北擴南移的外延式城市擴展建設(shè)促進了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，在我市今年從事房地產(chǎn)開發(fā)的20家企業(yè)中，婁星區(qū)內(nèi)集中了14家，新化縣3家，雙峰縣2家，漣源市1家。
二、房地產(chǎn)發(fā)展所面臨的困難和挑戰(zhàn)
一是商品房空置面積增加。今年1-8月份全市商品房竣工面積超過商品房銷售面積0.6萬平方米，商品房空置面積達1.1萬平方米(其中住宅空置0.61萬平方米)，占當(dāng)年施工面積總量的2.5%，空置面積增長63.6%。從商品房空置時間來看，空置時間在一年以上商品房面積占全部空置面積的比例增長，比上年提高4.4個百分點，空置房增多占用了企業(yè)的開發(fā)資金，對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)生不利的影響。
二是房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)良莠不齊，企業(yè)開發(fā)規(guī)模小、持續(xù)開發(fā)能力低，競爭力差。近幾年來城市化建設(shè)的發(fā)展推動了房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展，存在一個項目孵出一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的問題，其開發(fā)規(guī)模小。20xx年全市參加年檢的企業(yè)達65家，而今年來真正有開發(fā)任務(wù)的僅20家，僅占全部年檢企業(yè)的30.8%。就目前有開發(fā)工作量的20個企業(yè)而言，開發(fā)任務(wù)在3000萬元以下有10個，占總數(shù)的50%;開發(fā)任務(wù)在3000萬元以上5000萬元以下有5個，占總數(shù)的25%;開發(fā)任務(wù)在5000萬元以上有5個，占總數(shù)的25%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要以負債經(jīng)營為主，嚴重依賴銀行資金, 有的開發(fā)項目前期靠施工單位墊資、中間靠銀行貸款開發(fā)、后期靠個人按揭貸款,缺乏后續(xù)開發(fā)能力。
三是物業(yè)管理落后，配套設(shè)施不全。房地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)該成龍配套，我市盡管有成片開發(fā)的住宅小區(qū)開發(fā)，但大多數(shù)是開放式、松散型的賣完房就走人的開發(fā)，即使有物業(yè)管理，其配套設(shè)施不全，管理也不規(guī)范，一些零星插建開發(fā)的住房沒有物業(yè)管理，用水、用電、行路、管道跑、冒、滴、漏、墻體裂縫等問題都不能妥善解決，抑制了消費者的購買欲望，影響了持續(xù)開發(fā)。
四是外部因素制約。銀行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸政策調(diào)整，房地產(chǎn)貸款由開發(fā)性貸款為主轉(zhuǎn)為個人住房抵押貸款為主，國家對商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人商用房貸款、個人住房公積金貸款及個人住房貸款適用率等方面做了進一步明確和規(guī)范：房地產(chǎn)開發(fā)貸款必須“取得國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及開工證”等四證，開發(fā)企業(yè)取得這四證，實際投入應(yīng)不低于項目總投資的30%，個人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款，有的項目要求項目主體結(jié)構(gòu)封頂，才可以放貸;還有就是居民收入低，抑制了住房需求，影響房地產(chǎn)業(yè)市場的擴大;再有就是二級市場放而不活，房屋交易手續(xù)繁多，收費項目多且雜，稅費負擔(dān)比例過高，影響二級房產(chǎn)市場發(fā)展，從而影響整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
總體看來，我市房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的現(xiàn)實和潛在需求，發(fā)展空間較大。
市委、市政府提出加快城市化建設(shè)步伐，城市化建設(shè)需要產(chǎn)業(yè)支撐，首先需要房地產(chǎn)業(yè)的支撐，20xx年我市城市化率僅26.48%，低于全省平均水平5.5個百分點，若每年全市城市化率提高一個百分點，至少增加住宅需求84萬平方米以上;國際經(jīng)驗表明：當(dāng)一國人均gdp達到300-1000美元時，居民的住房需求進入加速增長期，20xx年我市的人均gdp為5208元(651美元)，是房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展的時期;目前我市城鎮(zhèn)人均建筑面積僅20.05平方米，離國家“十五”規(guī)劃的20xx年城鎮(zhèn)人均建筑面積22平方米，人均還少1.95平方米，若達到這一標(biāo)準(zhǔn)，需求住宅在208萬平方米以上，顯然，我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿κ志薮蟆?0xx年婁底市城建投資公司成立，婁底城市建設(shè)項目開發(fā)實行市場化，通過項目招標(biāo)，實行市場化經(jīng)營，推行以地生財、招商引資、民間融資的方式，徹底突破資金“瓶頸”，使城建坐上了“特快列車”，加速了婁底市房地產(chǎn)業(yè)特別是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。
二、婁底市同類產(chǎn)品調(diào)查統(tǒng)計
1、漣鋼開發(fā)區(qū)。
由于漣鋼為新開發(fā)城區(qū)，在整個大環(huán)境的綠化、城市規(guī)劃方面有其獨特的優(yōu)勢?？傮w來說，漣鋼開發(fā)區(qū)地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境。
明源大酒店：
核心競爭力：五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)概念
其周邊自然環(huán)境好;
用綠色和五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)來吸引白領(lǐng)、外來投資者、社會成功人士等;
其定位為社會高薪階層。
2、城西地帶。以新開發(fā)的項目-城西農(nóng)貿(mào)綜合市場為主。
城西農(nóng)貿(mào)綜合市場：
核心競爭力：婁底市、區(qū)兩級政府批準(zhǔn)興建的城西唯一農(nóng)貿(mào)綜合市場。
規(guī)模大，規(guī)劃齊全，有功能優(yōu)勢：
擁有15畝的面積，其中有320個攤位，2480平方米生活超市，108個鋪面，1200平方米倉庫，48套配套住宅，40各農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)車位。
住房均價718元每平方米。門面2580元至4380元每平方米。
定位：集農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)、零售、加工、倉儲、大型超市，商住、飲食為主的大型農(nóng)貿(mào)綜合市場。
2、 城區(qū)地帶。
環(huán)球商業(yè)廣場：
核心競爭力：1：八萬平方米湘中地區(qū)超大規(guī)模財富街區(qū);2.原老街批發(fā)市場，主樓統(tǒng)一經(jīng)營，超大規(guī)模優(yōu)勢。
有功能優(yōu)勢：
總建筑面積面積8萬多平方米，門面主力面積30多平方米
住房均價500多元每平方米。門面20xx元至11000元每平方米。
定位：湘中地區(qū)經(jīng)營規(guī)模大型化、經(jīng)營手段現(xiàn)代化、經(jīng)營環(huán)境規(guī)范化的超大型、多功能財富街區(qū)。
國貿(mào)商城：
核心競爭力：位于火車站正對面，有地位優(yōu)勢。
三 消費者分析
4、消費者對物業(yè)管理的要求
、物業(yè)公司應(yīng)與小區(qū)內(nèi)住戶增加聯(lián)系，加強溝通。
第二節(jié) “站前廣場”項目分析
一、 項目優(yōu)勢分析
1 環(huán)境：坐擁婁底火車站正對面，坐享人流物流優(yōu)勢。洛湛、湘黔鐵路在這里呈十字交匯，東至杭州、上海，南至廣州、深圳、西去重慶、昆明，北達首都北京。婁底火車站是一編組站，每日接發(fā)客運和貨運列車200多對，是長江以南第二大鐵路樞紐，現(xiàn)有樓盤中少有的。
2 地段：位于火車站正對面，附近樓盤以明珠商業(yè)步行街、金海商貿(mào)城為主，該地區(qū)已聚集相當(dāng)?shù)娜藲夂途幼≈取ＥR近商業(yè)繁華地帶，酒店、賓館、火車站批發(fā)市場，水果批發(fā)大市場，形成較高具影響力的火車站商圈。
3 發(fā)展：據(jù)有關(guān)信息婁底火車站四年后有五六趟火車從這里始發(fā)，火車站周邊的土地、建筑物升值在即，同時，餐飲業(yè)、娛樂業(yè)、旅游業(yè)、物流及零售業(yè)將飛速發(fā)展。
物管：智能化管理，保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求，符合本案的定位主題。更是目標(biāo)消費者著重考慮的主題。
4住宅(辦公樓)設(shè)計建設(shè)：小區(qū)的設(shè)計以天然為主題，各種樓層合理布置。更有現(xiàn)代藝術(shù)廣場，藝術(shù)、休閑與自然融為一體、相得益彰。
6配套設(shè)施齊全，(高檔會所、銀行、超市、停車場、幼兒園、親子樂園、運動場所、藝術(shù)長廊等)。
7婁底市消費市場樓價有上升趨勢，消費者認為手頭資金用于購買不動產(chǎn)保值是最好的選擇。
8本地市場樓盤不多，具有商住樓或?qū)I(yè)寫字樓更少。
二、 項目劣勢分析
1)品牌號召力：婁底房地產(chǎn)市場起步較遲，開始有競爭態(tài)勢，開發(fā)商優(yōu)勝劣汰局面已開始形成。現(xiàn)在以巨龍、金海、海匯、中興、民基為代表的房地產(chǎn)公司經(jīng)過房地產(chǎn)操作的成功，已積累了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗，在消費者中有著不錯的口碑。定興房產(chǎn)進入房地產(chǎn)市場較晚，在這一方面并沒有太強的品牌號召力。
2)市場承受能力：由于婁底市消費偏低，市場上如此高檔的樓盤還未出現(xiàn)。是否能夠把高收入人士吸引過來，是相當(dāng)關(guān)鍵的問題，這要取決于本案品質(zhì)是否擁有高品質(zhì)這一因素。
3)競爭因素：由于近年來許多開發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流，盲目開發(fā)，低價銷售，造成價格波動及銷售困難。
三. 競爭對手分析
第三節(jié) 推廣策略界定
一， 目標(biāo)消費群界定
1 目標(biāo)消費者：418建材市場業(yè)主，果品批發(fā)市場業(yè)主，電腦大市場業(yè)主，通訊市場業(yè)主，城區(qū)附近投資置業(yè)者;以及自身具有經(jīng)濟能力較強的階層。
2 年齡：年齡大約在35到55歲，
3 家庭結(jié)構(gòu)已進入中年期，居住空間之娛樂性與休閑性較大，對生活要求很有質(zhì)感。
4對家庭(辦公)環(huán)境有著高檔次的要求，有“物有所值”的消費心理，他們追求品位，但他們又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。
5有強烈的虛榮心，喜歡攀比和玄耀，，但喜歡附庸風(fēng)雅，希望通過外在條件來追求文化品位。
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