通過(guò)總結(jié)，我們可以更好地認(rèn)識(shí)自己的優(yōu)點(diǎn)和不足，為個(gè)人成長(zhǎng)和發(fā)展提供指導(dǎo)。在寫(xiě)總結(jié)的過(guò)程中，我們要注重邏輯性，要讓大家清晰地理解我們的觀點(diǎn)和結(jié)論。總結(jié)是我們思考和成長(zhǎng)的橋梁，每一篇總結(jié)都是我們智慧的結(jié)晶。
房地產(chǎn)可行性研究論文篇一
1.封面：一般要反映可行性報(bào)告的名稱(chēng)，專(zhuān)業(yè)研究編寫(xiě)機(jī)構(gòu)名稱(chēng)及編寫(xiě)報(bào)告的時(shí)間三個(gè)內(nèi)容。
2.摘要：它是用簡(jiǎn)潔明7的語(yǔ)言概要介紹項(xiàng)目的概況、市場(chǎng)情況可行性研究的結(jié)論及有關(guān)說(shuō)明或假設(shè)條件，要突出重點(diǎn)，假設(shè)條件清楚，使閱讀人員在短時(shí)間內(nèi)能了解全報(bào)告的精要。也有專(zhuān)家主張不寫(xiě)摘要，因?yàn)榭尚行匝芯繄?bào)告事關(guān)重大，閱讀者理應(yīng)仔細(xì)全面閱讀。
3.目錄：由于一份可行性報(bào)告少則十余頁(yè)，多則數(shù)十頁(yè)，為了便于寫(xiě)作和閱讀人員將報(bào)告的前后關(guān)系、假設(shè)條件及具體內(nèi)容條理清楚地編寫(xiě)和掌握，必須編寫(xiě)目錄。
4.正文：它是可行性報(bào)告的主體，一般來(lái)講，應(yīng)包括以下內(nèi)容：
b、市場(chǎng)調(diào)查和分析;
c、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案;
d、建設(shè)方式和建設(shè)進(jìn)度;
e、投資估算及資金籌措;
f、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià);
g、風(fēng)險(xiǎn)分析;
h、可行性研究的結(jié)論;
i、研究人員對(duì)項(xiàng)目的建議;
j、相應(yīng)的附表。
5.附件：它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研究報(bào)告必不可少的部分。一般來(lái)講，一個(gè)項(xiàng)目在做正式的可行性研究時(shí)，必須有政府有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)文件(如規(guī)劃選址意見(jiàn)書(shū)、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等)。專(zhuān)業(yè)人員必須依照委托書(shū)和上述文件以及相應(yīng)的法律、法規(guī)方能編寫(xiě)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。
6.附圖：一份完整的可行性報(bào)告應(yīng)包括以下附圖：項(xiàng)目的位置圖、地形圖、規(guī)劃紅線圖、設(shè)計(jì)方案的平面圖，有時(shí)也包括：項(xiàng)目所在地區(qū)或城市的總體規(guī)劃圖等等。
房地產(chǎn)可行性研究論文篇二
一.項(xiàng)目概況
(一)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目區(qū)位條件
天和園小區(qū)位于小清河北路，地處濟(jì)南市傾力打造的濱河新區(qū)之中，南鄰小清河，于濟(jì)南動(dòng)物園隔河相望，東臨洛口服裝市場(chǎng)，西至無(wú)影山北路，處于小清河于太平河環(huán)繞之中。小區(qū)周邊配套設(shè)施齊全，交通便利，洛口服裝城，金牛建材市場(chǎng)，銀座購(gòu)物廣場(chǎng)，軍區(qū)總醫(yī)院為生活帶來(lái)全方位便利，五十六中，二十八中，濟(jì)南師范，金牛小學(xué)營(yíng)造濃厚教育氛圍，緊鄰的動(dòng)物園，藥山公園，黃河森林公園以及政府投入86億巨資改造的小清河景觀，營(yíng)造了舒適的居住環(huán)境。
(二)規(guī)劃方案
天和園小區(qū)秋園一號(hào)樓項(xiàng)目占地13畝，規(guī)劃面積1.89萬(wàn)平方米，建筑密度22%，綠化率15%，天和園小區(qū)分為春，夏，秋，冬四個(gè)園區(qū)。其中一期工程春園，冬園及夏園，秋園部分樓盤(pán)已建設(shè)完成，并投入使用，入住率達(dá)99%。
二投資環(huán)境分析
(一)宏觀環(huán)境分析
1.隨著新
2.目前北京，上海等一線城市的純商品房的房?jī)r(jià)收入比均超過(guò)14，存在明顯的房?jī)r(jià)泡沫，而二線城市的房?jī)r(jià)收入比基本維持在3-6之間，樓價(jià)相對(duì)合理，而且隨著二線城市的收入水平和發(fā)展水平的逐年提高，城市的樓價(jià)還有較大的上漲空間。
(二)微觀環(huán)境分析
1.20上半年濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧
(1)年初新政頒布后，濟(jì)南巿政府土地放量謹(jǐn)慎，第一季度僅有少量土地上巿，四月份開(kāi)始，優(yōu)質(zhì)地塊紛紛上巿，實(shí)力開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q，土地巿場(chǎng)成交火熱，部分地塊甚至由于超過(guò)最高限價(jià)而流拍，土地巿場(chǎng)的繁榮側(cè)面反映出開(kāi)發(fā)商看好房地產(chǎn)巿場(chǎng)的前景。
(2)在新增供應(yīng)量的帶動(dòng)下，濟(jì)南房地產(chǎn)巿場(chǎng)供需兩旺
年上半年，綠地、恒大、中海等品牌開(kāi)發(fā)商大量推盤(pán)，在強(qiáng)勁剛性需求的拉動(dòng)下，濟(jì)南房地產(chǎn)巿場(chǎng)成交量穩(wěn)步增長(zhǎng)。國(guó)家頒布的調(diào)控政策，一定程度上抑制了房?jī)r(jià)的上漲步伐，擠出了大量投資需求，刺激了巿場(chǎng)中潛在剛性需求的釋放，對(duì)濟(jì)南房地產(chǎn)巿場(chǎng)的健康發(fā)展起到了積極作用。
(3)郊區(qū)大盤(pán)的崛起，促使?jié)戏康禺a(chǎn)巿場(chǎng)郊區(qū)化趨勢(shì)開(kāi)始呈現(xiàn)。綠地國(guó)際花都、恒大城、恒大名都、尚品清河、萬(wàn)象新天等郊區(qū)項(xiàng)目的大量上巿成交，導(dǎo)致郊區(qū)大盤(pán)對(duì)巿場(chǎng)的影響加強(qiáng)，濟(jì)南房地產(chǎn)巿場(chǎng)郊區(qū)化趨勢(shì)開(kāi)始出現(xiàn)。由于巿中心土地稀缺，舊城改造風(fēng)險(xiǎn)較大，城郊土地對(duì)開(kāi)發(fā)商的吸引力日漸增強(qiáng)。
2.濟(jì)南市土地市場(chǎng)分析
附一：2011年1-6月份土地掛牌及成交信息一覽表：
(1)2011年月度土地市場(chǎng)分析
詳看各月數(shù)據(jù)，在經(jīng)歷1-3月的低谷之后，4、5月迎來(lái)了一個(gè)相對(duì)爆發(fā)的時(shí)期，4月份土地放量供應(yīng)在5月得到釋放，6月份成交回落，以5月份為例：當(dāng)月成交108萬(wàn)平方米，形成當(dāng)月百萬(wàn)方土地成交年度小高峰。
(2)土地成交類(lèi)型分析
2011年上半年土地成交類(lèi)型分析
2011年上半年，居住類(lèi)用地共成交土地114.67萬(wàn)平方米，成交土地宗數(shù)23宗，成交樓面均價(jià)為1499.95元/平米;商業(yè)和金融用地成交面積為32.38萬(wàn)平米，成交土地宗數(shù)為19宗，成交樓面均價(jià)為3150.51元/平米。
(3)區(qū)域土地市場(chǎng)成交情況
綜合以上兩個(gè)圖的各項(xiàng)數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，濱河板塊延續(xù)了去年熱點(diǎn)片區(qū)的關(guān)注度，樓面地價(jià)仍有較大幅度的漲幅;以及今年開(kāi)始遠(yuǎn)東邢村唐冶板塊的土地成交的放量，相信在未來(lái)三到五年內(nèi)，濱河板塊和邢村唐冶板塊會(huì)成為開(kāi)發(fā)商和市民持續(xù)關(guān)注的熱點(diǎn)。
3.濟(jì)南市普通住宅市場(chǎng)概況
2011年上半年住宅市場(chǎng)總供應(yīng)量為18845套，較去年同期大幅下滑，其中新增供應(yīng)量11826套，共消化房源12358套，136.86萬(wàn)平米，總銷(xiāo)售額為111.64億元。從價(jià)格看，一季度價(jià)格下滑明顯，4月份開(kāi)始市場(chǎng)回暖，供應(yīng)成交開(kāi)始放量，價(jià)格反彈;截止到6月底，整體均價(jià)為8304元/平米(含章丘板塊)。
房地產(chǎn)可行性研究論文篇三
第一章房地產(chǎn)項(xiàng)目總論
1.1房地產(chǎn)項(xiàng)目背景
1.1.1房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱(chēng)
1.1.2房地產(chǎn)項(xiàng)目承辦單位
1.1.3房地產(chǎn)項(xiàng)目主管部門(mén)
1.1.4可行性研究工作的編制單位
1.1.5研究工作概況
1.2編制依據(jù)與原則
1.2.1編制依據(jù)
1.2.2編制原則
1.3研究范圍
1.3.1建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模
1.3.2房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)
1.3.3房地產(chǎn)項(xiàng)目性質(zhì)
1.3.4建設(shè)總投資及資金籌措
1.3.5投資計(jì)劃與還款計(jì)劃
1.3.6房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度
1.3.7房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)評(píng)論
1.3.8房地產(chǎn)項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論
1.4主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表
1.5結(jié)論及建議
1.5.1專(zhuān)家意見(jiàn)與結(jié)論
1.5.2專(zhuān)家建議
第二章房地產(chǎn)項(xiàng)目背景和發(fā)展概況
2.1房地產(chǎn)項(xiàng)目提出的背景
2.1.1國(guó)家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃
2.1.2房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)起人和發(fā)起緣由
2.2房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展概況
2.2.1已進(jìn)行的調(diào)查研究房地產(chǎn)項(xiàng)目及其成果
2.2.2試驗(yàn)試制工作情況
2.2.3廠址初勘和初步測(cè)量工作情況
2.2.4房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書(shū)的編制、提出及審批過(guò)程
2.3投資的必要性
第三章房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)
3.1市場(chǎng)調(diào)查
3.1.1擬建房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)出物用途調(diào)查
3.1.2產(chǎn)品現(xiàn)有生產(chǎn)能力調(diào)查
3.1.3產(chǎn)品產(chǎn)量及銷(xiāo)售量調(diào)查
3.1.4替代產(chǎn)品調(diào)查
3.1.5產(chǎn)品價(jià)格調(diào)查
3.1.6國(guó)外市場(chǎng)調(diào)查
3.2市場(chǎng)預(yù)測(cè)
3.2.1國(guó)內(nèi)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)
3.2.2產(chǎn)品出口或進(jìn)口替代分析
3.2.3價(jià)格預(yù)測(cè)
3.3市場(chǎng)推銷(xiāo)戰(zhàn)略
第四章產(chǎn)品方案設(shè)計(jì)與營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略
4.1產(chǎn)品方案和建設(shè)規(guī)模
4.1.1產(chǎn)品方案
4.1.2建設(shè)規(guī)模
4.1.3產(chǎn)品銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)
4.2市場(chǎng)推銷(xiāo)戰(zhàn)略
4.2.1推銷(xiāo)方式
4.2.2推銷(xiāo)措施
4.2.3促銷(xiāo)價(jià)格制度
4.2.4產(chǎn)品銷(xiāo)售費(fèi)用預(yù)測(cè)
第五章建設(shè)條件與廠址選擇
5.1資源和原材料
5.1.1資源評(píng)述
5.1.2原材料及主要輔助材料供應(yīng)
5.1.3需要作生產(chǎn)試驗(yàn)的原料
5.2建設(shè)地區(qū)的選擇
5.2.1自然條件
5.2.2基礎(chǔ)設(shè)施
5.2.3社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件
5.2.4其它應(yīng)考慮的因素
5.3廠址選擇
5.3.1廠址多方案比較
5.3.2廠址推薦方案
第六章房地產(chǎn)項(xiàng)目技術(shù)、設(shè)備與工程方案
6.1房地產(chǎn)項(xiàng)目組成
6.2生產(chǎn)技術(shù)方案
6.2.1技術(shù)來(lái)源途徑
6.2.2生產(chǎn)方法
6.2.3技術(shù)參數(shù)和工藝流程
6.2.4主要工藝設(shè)備選擇
6.2.5主要原材料、燃料、動(dòng)力消耗指標(biāo)
6.2.6主要生產(chǎn)車(chē)間布置方案
6.3總平面布置和運(yùn)輸
6.3.1總平面布置原則
6.3.2廠內(nèi)外運(yùn)輸方案
6.3.3倉(cāng)儲(chǔ)方案
6.3.4占地面積及分析
6.4土建工程
6.4.1主要建、構(gòu)筑物的建筑特征與結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)
6.4.2特殊基礎(chǔ)工程的設(shè)計(jì)
6.4.3建筑材料
6.4.4土建工程造價(jià)估算
6.5其他工程
6.5.1給排水工程
6.5.2動(dòng)力及公用工程
6.5.3地震設(shè)防
6.5.4生活福利設(shè)施
第七章建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析
7.1房地產(chǎn)項(xiàng)目選址及用地方案
7.2土地利用合理性分析
7.3征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案
第八章資源利用與節(jié)能措施
8.1資源利用分析
8.1.1土地資源利用分析
8.1.2水資源利用分析
8.1.3電能源利用分析
8.2節(jié)能措施分析
8.2.1土地資源節(jié)約措施
8.2.2水資源節(jié)約措施
8.2.3電能源節(jié)約措施
第九章房地產(chǎn)項(xiàng)目原材料供應(yīng)及外部配套條件
9.1主要原材料供應(yīng)
9.2燃料、加熱能源供應(yīng)
9.3給水供電
9.4外部配套條件
第十章房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度與管理
10.1工程建設(shè)管理
10.2房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度規(guī)劃
10.3房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)
第十一章環(huán)境影響評(píng)價(jià)
11.1建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀
11.1.1房地產(chǎn)項(xiàng)目的地理位置
11.1.2地形、地貌、土壤、地質(zhì)、水文、氣象
11.1.3礦藏、森林、草原、水產(chǎn)和野生動(dòng)物、植物、農(nóng)作物
11.1.4自然保護(hù)區(qū)、風(fēng)景游覽區(qū)、名勝古跡、以及重要政治文化設(shè)施
11.1.5現(xiàn)有工礦企業(yè)分布情況;
11.1.6生活居住區(qū)分布情況和人口密度、健康狀況、地方病等情況;
11.1.7大氣、地下水、地面水的環(huán)境質(zhì)量狀況;
11.1.8交通運(yùn)輸情況;
11.1.9其他社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)污染、破壞現(xiàn)狀資料。
11.2房地產(chǎn)項(xiàng)目主要污染源和污染物
房地產(chǎn)可行性研究論文篇四
第一章項(xiàng)目總論
第一節(jié)項(xiàng)目背景
第二節(jié)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表
第三節(jié)項(xiàng)目進(jìn)度安排
第四節(jié)可行性研究結(jié)論
第五節(jié)存在問(wèn)題及建議
第二章老年活動(dòng)中心房地產(chǎn)項(xiàng)目背景和發(fā)展概況
第一節(jié)老年活動(dòng)中心房地產(chǎn)項(xiàng)目提出的背景
一、國(guó)家及行業(yè)發(fā)展規(guī)劃、二、項(xiàng)目發(fā)起人和發(fā)起緣由
第二節(jié)項(xiàng)目發(fā)展概況
第三節(jié)項(xiàng)目建設(shè)的必要性
一、現(xiàn)狀與差距、二、發(fā)展趨勢(shì)、三、項(xiàng)目建設(shè)的必要性、四、項(xiàng)目建設(shè)的可行性
第四節(jié)投資的必要性
第三章老年活動(dòng)中心房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)分析與建設(shè)規(guī)模
第一節(jié)市場(chǎng)調(diào)查
第二節(jié)老年活動(dòng)中心房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)預(yù)測(cè)
一、國(guó)內(nèi)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)、二、產(chǎn)品出口或進(jìn)口替代分析、三、價(jià)格預(yù)測(cè)
第三節(jié)老年活動(dòng)中心房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)推銷(xiāo)戰(zhàn)略
一、營(yíng)銷(xiāo)方式、二、營(yíng)銷(xiāo)策略、三、促銷(xiāo)價(jià)格制度、四、產(chǎn)品銷(xiāo)售費(fèi)用預(yù)測(cè)
第四節(jié)老年活動(dòng)中心房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品方案和建設(shè)規(guī)模
一、產(chǎn)品方案、二、建設(shè)規(guī)模
第五節(jié)老年活動(dòng)中心房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)
第四章老年活動(dòng)中心房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)條件與廠址選擇
第一節(jié)資源和原材料
一、資源評(píng)述、二、原材料及主要輔助材料供應(yīng)、三、需要作生產(chǎn)試驗(yàn)的原料
第二節(jié)建設(shè)地區(qū)的選擇
一、自然條件、二、基礎(chǔ)設(shè)施、三、社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件、四、其它應(yīng)考慮的因素
第三節(jié)廠址選擇
一、廠址多方案比較、二、廠址推薦方案
第五章老年活動(dòng)中心房地產(chǎn)項(xiàng)目工廠技術(shù)方案
第一節(jié)項(xiàng)目組成
第二節(jié)生產(chǎn)技術(shù)方案
第三節(jié)總平面布置和運(yùn)輸
一、總平面布置原則、二、廠內(nèi)外運(yùn)輸方案、三、倉(cāng)儲(chǔ)方案、四、占地面積及分析
第四節(jié)土建工程
第五節(jié)其他工程
一、給排水工程、二、動(dòng)力及公用工程、三、地震設(shè)防、四、生活福利設(shè)施
第六章老年活動(dòng)中心房地產(chǎn)行業(yè)代表企業(yè)研究
第一節(jié)老年活動(dòng)中心房地產(chǎn)有限公司一
第二節(jié)老年活動(dòng)中心房地產(chǎn)有限公司二
第三節(jié)老年活動(dòng)中心房地產(chǎn)有限公司三
第七章老年活動(dòng)中心房地產(chǎn)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)與勞動(dòng)安全
第一節(jié)建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀
第二節(jié)項(xiàng)目主要污染源和污染物
一、主要污染源、二、主要污染物
第三節(jié)項(xiàng)目擬采用的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)
第四節(jié)治理環(huán)境的方案
第五節(jié)環(huán)境監(jiān)測(cè)制度的.建議
房地產(chǎn)可行性研究論文篇五
價(jià)格有所回落，鮮菜、豬肉等肉禽制品、蛋類(lèi)價(jià)格小幅下降。受換季影響，保暖內(nèi)衣等服裝價(jià)格上漲，多數(shù)消費(fèi)品價(jià)格仍保持平穩(wěn)，住房貸款利率、液化石油氣等服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格有所上漲。
就業(yè)和再就業(yè)工作扎實(shí)開(kāi)展。實(shí)行積極的就業(yè)政策，堅(jiān)持城鄉(xiāng)統(tǒng)籌就業(yè)，加快農(nóng)村勞務(wù)輸出，加大城鎮(zhèn)就業(yè)再就業(yè)工作力度。20xx年徐州市勞動(dòng)就業(yè)和社會(huì)保障凸顯四大亮點(diǎn)：就業(yè)總量不斷擴(kuò)大，養(yǎng)老金、失業(yè)金標(biāo)準(zhǔn)提高、城鎮(zhèn)居民醫(yī)保覆蓋率達(dá)到80%以上，最低工資標(biāo)準(zhǔn)又有增長(zhǎng)。
擴(kuò)大就業(yè)：20xx年全市城鎮(zhèn)新增就業(yè)9.04萬(wàn)人、下崗失業(yè)人員再就業(yè)3.58萬(wàn)人，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為3.01%，新增農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移9.59萬(wàn)人，失業(yè)人員再就業(yè)實(shí)現(xiàn)“技能”與“崗位”的對(duì)接，農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移就業(yè)實(shí)現(xiàn)由“體能就業(yè)”向“技能就業(yè)”的轉(zhuǎn)變。
完善社會(huì)保障體系：在強(qiáng)力擴(kuò)面的同時(shí)，提高養(yǎng)老金、失業(yè)金標(biāo)準(zhǔn)。
四、固定資產(chǎn)投資
固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)。20xx年1-10月份，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成820.47億元，比上年同期增長(zhǎng)19.35%。規(guī)模以上完成投資655.5億元，增長(zhǎng)31.97%，城鎮(zhèn)投資完成552.33億元，增長(zhǎng)32.37%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資70.24億元，增長(zhǎng)49.41%，規(guī)模以上工業(yè)投資391.92億元，增長(zhǎng)32%。
房地產(chǎn)可行性研究論文篇六
做好項(xiàng)目可行性研究，為開(kāi)發(fā)方提供決策參考和依據(jù);為開(kāi)發(fā)方提供籌資、融資依據(jù);為申請(qǐng)開(kāi)工許可證和用地規(guī)劃許可證等必備證件提供重要依據(jù);為房地產(chǎn)中后期開(kāi)發(fā)階段提供綱領(lǐng)和指導(dǎo)。
對(duì)于復(fù)雜程度和環(huán)境狀況不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，其可行性分析中包括的主要內(nèi)容和研究重點(diǎn)也有所區(qū)分。但不可否認(rèn)的是，房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性分析是涉獵學(xué)科很廣的一項(xiàng)工作，除了理論知識(shí)外，還需要對(duì)宏觀政策、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、企業(yè)財(cái)務(wù)、消費(fèi)需求的信息收集能力。
以廣東省某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目為例，具體探討可行性研究基本內(nèi)容的以下幾個(gè)方面：第一部分是介紹當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。具體可從當(dāng)?shù)氐牡乩砦恢谩⒔煌ㄇ闆r、人口數(shù)量、生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資額、社會(huì)消費(fèi)品零售總額等方面進(jìn)行資料和數(shù)據(jù)的收集，以作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)背景資料。第二部分是當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)分析。具體可從房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀的政策法規(guī)和市場(chǎng)行情，結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求進(jìn)行理論和數(shù)據(jù)分析，以作為項(xiàng)目研究的重要決策資料。第三部分是項(xiàng)目概述。具體包括項(xiàng)目名稱(chēng)、項(xiàng)目地塊的權(quán)屬人及相關(guān)方、項(xiàng)目的地理位置和現(xiàn)狀、土地面積、土地成本、主要建設(shè)條件和規(guī)劃要點(diǎn)(包括容積率、建筑密度、綠化率等)。第四部分是規(guī)劃設(shè)計(jì)及建設(shè)方案的選擇。根據(jù)上述當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)分析、項(xiàng)目概述和規(guī)劃要點(diǎn)，進(jìn)行市場(chǎng)供求現(xiàn)狀分析及預(yù)測(cè)，服務(wù)對(duì)象分析，房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格預(yù)測(cè)并最終制定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，選擇并確定商住、商業(yè)或其他建設(shè)方案，制定租售計(jì)劃，確定擬建項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、項(xiàng)目構(gòu)成及平面布置和建筑方案選擇。第五部分是經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益評(píng)價(jià)。一是根據(jù)規(guī)劃要點(diǎn)，預(yù)算項(xiàng)目的投資總額，并計(jì)算出項(xiàng)目的稅后利潤(rùn)、總投資回報(bào)率、自有資金投資回報(bào)率等多項(xiàng)指標(biāo);如規(guī)劃要點(diǎn)尚不確定，可選擇幾個(gè)最接近的規(guī)劃要點(diǎn)，計(jì)算出多個(gè)方案。二是投資效益評(píng)價(jià)，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)主要有投資回報(bào)率(roi)，內(nèi)含報(bào)酬率(irr)，凈現(xiàn)值(npv)，投資回收期(pp)等等，可根據(jù)項(xiàng)目的不同，選取其中的幾項(xiàng)指標(biāo)作為評(píng)價(jià)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的依據(jù)?？蓮膰?guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)、項(xiàng)目環(huán)境效益等進(jìn)行社會(huì)及綜合效益評(píng)價(jià)。第六部分是項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，采取定量和定性?xún)煞N分析方法。定量分析主要采取臨界點(diǎn)分析，一般以?xún)?nèi)部收益率10%為限來(lái)確定最低銷(xiāo)售價(jià)格和最高建安費(fèi)用。定性分析則需要對(duì)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行分析，并得出相應(yīng)的具體對(duì)策及預(yù)案。第七部分是現(xiàn)金流量以及資金籌措。主要包括：現(xiàn)金流量年度流入和流出的具體安排計(jì)劃、資金的籌集方案和籌集成本、項(xiàng)目的還貸能力分析等。第八部分是開(kāi)發(fā)思路和項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度。主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理模式、機(jī)構(gòu)設(shè)置、管理人員的配備方案、人員聘用及培訓(xùn)計(jì)劃、項(xiàng)目管理費(fèi)用預(yù)算等等。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度主要前期開(kāi)發(fā)進(jìn)度和工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃，具體包括各個(gè)單項(xiàng)工程的開(kāi)工和竣工時(shí)間，施工進(jìn)度安排，建設(shè)場(chǎng)地布置，施工隊(duì)伍選擇等等。第九部分是研究結(jié)論及建議。根據(jù)上述研究分析結(jié)果，對(duì)投資項(xiàng)目是否具有可行性作出明確的結(jié)論性意見(jiàn)，同時(shí)針對(duì)投資項(xiàng)目存在的一些關(guān)鍵問(wèn)題提出具體的建議供高層決策。一份優(yōu)秀的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告應(yīng)是編制依據(jù)真實(shí)可靠、結(jié)構(gòu)內(nèi)容豐富完整;報(bào)告文本格式要規(guī)范嚴(yán)謹(jǐn)，附圖、附表、附件齊全;報(bào)告表述形式盡量圖文并茂，具有數(shù)字化、圖表化和直觀化的特點(diǎn);報(bào)告的深度和廣度能夠滿足投資決策的需要。
2.1 市場(chǎng)定位
房地產(chǎn)投資項(xiàng)目最重要的關(guān)鍵問(wèn)題之一就是市場(chǎng)定位，應(yīng)以適量的超前意識(shí)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行合理的規(guī)劃和定位。一個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目一般需要兩年以上，這段時(shí)間內(nèi)的法律政策、市場(chǎng)環(huán)境和消費(fèi)行為觀念可能會(huì)有變化，有時(shí)甚至變化甚大。如何適應(yīng)變化，這就需要掌握變化的走勢(shì)，找準(zhǔn)項(xiàng)目準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的市場(chǎng)定位就是需要在深入細(xì)致的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查、研究、分析的基礎(chǔ)上，選定目標(biāo)市場(chǎng)，確定項(xiàng)目檔次，圈定消費(fèi)群體。市場(chǎng)定位要與企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展方向保持一致，企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略包括品牌戰(zhàn)略、管理戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略等。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目必須以企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略為基礎(chǔ)，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，發(fā)揮企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，體現(xiàn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，構(gòu)建并發(fā)揚(yáng)壯大所屬企業(yè)和產(chǎn)品的品牌，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。市場(chǎng)定位要具有實(shí)實(shí)在在的可行性，其中項(xiàng)目實(shí)施的可行性是指由于房地產(chǎn)市場(chǎng)處在不斷地變化之中，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的市場(chǎng)定位必須充分考慮項(xiàng)目實(shí)施的可行性，以免開(kāi)發(fā)后賣(mài)不出去、租不出去形成資金回籠壓力;同時(shí)要根據(jù)所在區(qū)域、地塊特性、項(xiàng)目規(guī)模和優(yōu)勢(shì)來(lái)分析開(kāi)發(fā)和入市的好時(shí)機(jī)，設(shè)計(jì)好項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度。而所謂的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的可行性則是要運(yùn)用定量與定性分析、動(dòng)態(tài)與靜態(tài)分析、微觀效益與宏觀效益分析等多種分析相結(jié)合的方法，準(zhǔn)確分析項(xiàng)目各種經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)并確定項(xiàng)目的`可行性。
2.2 風(fēng)險(xiǎn)管理
房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，它具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金投入量大等特點(diǎn)，難以在項(xiàng)目研究階段即對(duì)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的有關(guān)費(fèi)用和收益情況作出精確的測(cè)定。在經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的數(shù)據(jù)有很大一部分來(lái)自對(duì)未來(lái)的估算，使得依據(jù)這些數(shù)據(jù)計(jì)算出的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)存在某種不確定性，這可能給房地產(chǎn)投資項(xiàng)目帶來(lái)一些風(fēng)險(xiǎn)。因此，有必要對(duì)各種不確定性因素的變化情況，以及這些變化對(duì)投資者的收益的影響進(jìn)行詳細(xì)分析。風(fēng)險(xiǎn)管理是一個(gè)完整的過(guò)程。項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理是指用系統(tǒng)的、動(dòng)態(tài)的方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制，以減少項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的不確定因素，按邏輯順序可以分為風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)回避與轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)控制和風(fēng)險(xiǎn)損失的處理等五個(gè)步驟。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析的方法一般有敏感性分析和盈虧平衡分析等。
2.3 財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)
財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)是指根據(jù)國(guó)家的財(cái)務(wù)、稅收等制度，對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的盈利、償債能力等項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是定性和定量分析相結(jié)合，以定量計(jì)算為主。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況具體通過(guò)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)反映，如以是否考慮時(shí)間因素分類(lèi)，可以將其分為靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)兩種。靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)是指在不考慮資金的時(shí)間價(jià)值的情況下，考察項(xiàng)目盈利能力的一種財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)，在分析工期短的小型項(xiàng)目投資時(shí)有一定程度的使用價(jià)值，而對(duì)于大中型的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，則只在投資機(jī)會(huì)研究和初步可行性分析階段有所應(yīng)用?，F(xiàn)在比較常見(jiàn)的靜態(tài)分析指標(biāo)主要有：投資利潤(rùn)率、靜態(tài)投資回收期等。動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)則是考慮到了資金的時(shí)間價(jià)值，它能夠更加科學(xué)全面地反映房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益指標(biāo)，因而在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目分析的應(yīng)用較為普遍?，F(xiàn)在比較常用的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)主要有：凈現(xiàn)值、內(nèi)部回報(bào)率、動(dòng)態(tài)投資回收期和盈利指數(shù)等。
房地產(chǎn)可行性研究論文篇七
一、地理環(huán)境
徐州市位于華北平原的東南部，域內(nèi)除中部和東部存在少數(shù)丘崗?fù)?，大部皆為平原。丘陵海撥一般?00-200米左右，丘陵山地面積約占全市9.4%。丘陵山地分兩大群，一群分布于市域中部，山體高低不一，其中賈汪區(qū)中部的大洞山為全市最高峰，海拔361米;另一群分布于市域東部，最高點(diǎn)為新沂市南郊的馬陵山，海拔122.9米。平原總地勢(shì)由西北向東南降低，平均坡度1/7000--1/8000，平原約占土地總面積的90%，海撥一般在30-50米之間。
徐州市地處古淮河的支流沂、沭、泗諸水的下游，以黃河故道為分水嶺，形成北部的沂、沭、泗水系和南部的濉、安河水系。境內(nèi)河流縱橫交錯(cuò)，湖沼、水庫(kù)星羅棋布，廢黃河斜穿東西，京杭大運(yùn)河橫貫?zāi)媳?，東有沂、沭諸水及駱馬湖，西有夏興、大沙河及微山湖。
擁有大型水庫(kù)兩座，中型水庫(kù)5座，小型水庫(kù)84座，總庫(kù)容3.31億立方米，以及眾多的橋、函、渠、閘等水利設(shè)施，初步形成具有防洪、灌溉、航運(yùn)、水產(chǎn)等多功能的河、湖、渠、庫(kù)相連的水網(wǎng)系統(tǒng)。
徐州市屬暖溫帶季風(fēng)氣候區(qū)，由于東西狹長(zhǎng)，受海洋影響程度有差異，東部屬暖溫帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候，西部為暖溫帶半濕潤(rùn)氣候，受東南季風(fēng)影響較大。年日照時(shí)數(shù)為2284至2495小時(shí)，日照率52%至57%，年氣溫14℃，年均無(wú)霜期200至220天，年均降水量800至930毫米，雨季降水量占全年的56%。氣候資源較為優(yōu)越，有利于農(nóng)作物生長(zhǎng)。主要?dú)庀鬄?zāi)害有旱、澇、風(fēng)、霜、凍、冰雹等。氣候特點(diǎn)是：四季分明，光照充足，雨量適中，雨熱同期。四季之中春、秋季短，冬、夏季長(zhǎng)，春季天氣多變，夏季高溫多雨，秋季天高氣爽，冬季寒潮頻襲。
二、歷史沿革
徐州歷史悠久，6000多年前，徐州的先民就在此生息勞作。原始社會(huì)末期，堯封彭祖于今市區(qū)所在地，為大彭氏國(guó)，徐州稱(chēng)彭城自始起。
春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)，彭城屬宋，后歸楚，秦統(tǒng)一后設(shè)彭城縣。
楚漢時(shí)，西楚霸王都彭城。西漢設(shè)彭城郡，東漢設(shè)彭城國(guó)、都彭城。
三國(guó)時(shí)，曹操遷徐州刺史部于彭城，彭城自始稱(chēng)徐州。
魏晉南北朝各代曾設(shè)彭城國(guó)或徐州，都城或治所多在彭城。
隋時(shí)設(shè)徐州，后改彭城郡，治彭城。
唐初，徐州與彭城郡名稱(chēng)多次互易，中后期徐州為節(jié)度使駐地。
五代時(shí)各朝置有徐州，治彭城，領(lǐng)7縣。
宋元兩朝都置徐州，隸屬和轄領(lǐng)變化較頻。
明初徐州曾直隸京師，后屬南京。
清初，徐州先后為江南省和江蘇省所屬直隸州，雍正末年升為徐州府，轄領(lǐng)1州7縣。
民國(guó)初，府廢，徐州府地附郭銅山縣，后曾設(shè)徐海道，治所在銅山(徐州)。
日偽時(shí)由銅山縣析置徐州市，曾為偽淮海省省會(huì)?？箲?zhàn)勝利后，國(guó)民政府仍置徐州市，屬江蘇省。
中華人民共和國(guó)成立后，保留徐州市，初為山東省轄市，后劃回江蘇省，并同時(shí)成立徐州專(zhuān)區(qū)，駐徐州市，轄11縣市。此后，徐州市和徐州專(zhuān)區(qū)并存，不同時(shí)期轄屬有所變化。1983年，江蘇省實(shí)行市管縣體制，撤徐州專(zhuān)區(qū)，將所轄6縣劃歸徐州市。徐州市現(xiàn)轄5區(qū)6縣(市)。
三、區(qū)劃經(jīng)濟(jì)
徐州市自1983年起實(shí)行市管縣的行政新體制，現(xiàn)下轄豐縣、沛縣、銅山縣、睢寧縣四縣，邳州市、新沂市二市，以及鼓樓區(qū)、云龍區(qū)、賈汪區(qū)、泉山區(qū)、九里區(qū)五區(qū)。至20xx年1月，全市五區(qū)六縣(市)，共有41個(gè)街道辦事處，114個(gè)鎮(zhèn)政府，10個(gè)政企單位。
圖表1徐州市地區(qū)生產(chǎn)總值
國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展，綜合實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。初步核算，20xx年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值1428.91億元，比上年增長(zhǎng)15.1%，增幅提高0.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值180.90億元，增長(zhǎng)6.4%;第二產(chǎn)業(yè)增加值742.13億元，增長(zhǎng)17.3%;第三產(chǎn)業(yè)增加值505.88億元，增長(zhǎng)15.3%。人均生產(chǎn)總值16258元(按常住人口計(jì)算)，按現(xiàn)行匯率折算達(dá)2084美元。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增速加快，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)在改造中提升，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展明顯加速。三次產(chǎn)業(yè)增加值比例由上年的14.0∶50.7∶35.3，調(diào)整為12.7∶51.9∶35.4，第二、三產(chǎn)業(yè)比重提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占規(guī)模以上工業(yè)的比重達(dá)7.2%，比上年提高0.3個(gè)百分點(diǎn)。城市化進(jìn)一步發(fā)展。20xx年末全市城市化水平達(dá)44.8%，比上年提高1.5個(gè)百分點(diǎn)。初步核算，20xx年1—11月份，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值1923.72億元，累計(jì)比上年同月增長(zhǎng)32.73%，是近十年來(lái)的新高。
房地產(chǎn)可行性研究論文篇八
第一章房地產(chǎn)項(xiàng)目總論
1.1房地產(chǎn)項(xiàng)目背景
1.1.1房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱(chēng)
1.1.2房地產(chǎn)項(xiàng)目承辦單位
1.1.3房地產(chǎn)項(xiàng)目主管部門(mén)
1.1.4可行性研究工作的編制單位
1.1.5研究工作概況
1.2編制依據(jù)與原則
1.2.1編制依據(jù)
1.2.2編制原則
1.3研究范圍
1.3.1建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模
1.3.2房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)
1.3.3房地產(chǎn)項(xiàng)目性質(zhì)
1.3.4建設(shè)總投資及資金籌措
1.3.5投資計(jì)劃與還款計(jì)劃
1.3.6房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度
1.3.7房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)評(píng)論
1.3.8房地產(chǎn)項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論
1.4主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表
1.5結(jié)論及建議
1.5.1專(zhuān)家意見(jiàn)與結(jié)論
1.5.2專(zhuān)家建議
第二章房地產(chǎn)項(xiàng)目背景和發(fā)展概況
2.1房地產(chǎn)項(xiàng)目提出的背景
2.1.1國(guó)家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃
2.1.2房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)起人和發(fā)起緣由
2.2房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展概況
2.2.1已進(jìn)行的調(diào)查研究房地產(chǎn)項(xiàng)目及其成果
2.2.2試驗(yàn)試制工作情況
2.2.3廠址初勘和初步測(cè)量工作情況
2.2.4房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書(shū)的編制、提出及審批過(guò)程
2.3投資的必要性
第三章房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)
3.1市場(chǎng)調(diào)查
3.1.1擬建房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)出物用途調(diào)查
3.1.2產(chǎn)品現(xiàn)有生產(chǎn)能力調(diào)查
3.1.3產(chǎn)品產(chǎn)量及銷(xiāo)售量調(diào)查
3.1.4替代產(chǎn)品調(diào)查
3.1.5產(chǎn)品價(jià)格調(diào)查
3.1.6國(guó)外市場(chǎng)調(diào)查
3.2市場(chǎng)預(yù)測(cè)
3.2.1國(guó)內(nèi)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)
3.2.2產(chǎn)品出口或進(jìn)口替代分析
3.2.3價(jià)格預(yù)測(cè)
3.3市場(chǎng)推銷(xiāo)戰(zhàn)略
第四章產(chǎn)品方案設(shè)計(jì)與營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略
4.1產(chǎn)品方案和建設(shè)規(guī)模
4.1.1產(chǎn)品方案
4.1.2建設(shè)規(guī)模
4.1.3產(chǎn)品銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)
4.2市場(chǎng)推銷(xiāo)戰(zhàn)略
4.2.1推銷(xiāo)方式
4.2.2推銷(xiāo)措施
4.2.3促銷(xiāo)價(jià)格制度
4.2.4產(chǎn)品銷(xiāo)售費(fèi)用預(yù)測(cè)
第五章建設(shè)條件與廠址選擇
5.1資源和原材料
5.1.1資源評(píng)述
5.1.2原材料及主要輔助材料供應(yīng)
5.1.3需要作生產(chǎn)試驗(yàn)的原料
5.2建設(shè)地區(qū)的選擇
5.2.1自然條件
5.2.2基礎(chǔ)設(shè)施
5.2.3社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件
5.2.4其它應(yīng)考慮的因素
5.3廠址選擇
5.3.1廠址多方案比較
5.3.2廠址推薦方案
第六章房地產(chǎn)項(xiàng)目技術(shù)、設(shè)備與工程方案
6.1房地產(chǎn)項(xiàng)目組成
6.2生產(chǎn)技術(shù)方案
6.2.1技術(shù)來(lái)源途徑
6.2.2生產(chǎn)方法
6.2.3技術(shù)參數(shù)和工藝流程
6.2.4主要工藝設(shè)備選擇
6.2.5主要原材料、燃料、動(dòng)力消耗指標(biāo)
6.2.6主要生產(chǎn)車(chē)間布置方案
6.3總平面布置和運(yùn)輸
6.3.1總平面布置原則
6.3.2廠內(nèi)外運(yùn)輸方案
6.3.3倉(cāng)儲(chǔ)方案
6.3.4占地面積及分析
6.4土建工程
6.4.1主要建、構(gòu)筑物的建筑特征與結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)
6.4.2特殊基礎(chǔ)工程的設(shè)計(jì)
6.4.3建筑材料
6.4.4土建工程造價(jià)估算
6.5其他工程
6.5.1給排水工程
6.5.2動(dòng)力及公用工程
6.5.3地震設(shè)防
6.5.4生活福利設(shè)施
第七章建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析
7.1房地產(chǎn)項(xiàng)目選址及用地方案
7.2土地利用合理性分析
7.3征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案
第八章資源利用與節(jié)能措施
8.1資源利用分析
8.1.1土地資源利用分析
8.1.2水資源利用分析
8.1.3電能源利用分析
8.2節(jié)能措施分析
8.2.1土地資源節(jié)約措施
8.2.2水資源節(jié)約措施
8.2.3電能源節(jié)約措施
第九章房地產(chǎn)項(xiàng)目原材料供應(yīng)及外部配套條件
9.1主要原材料供應(yīng)
9.2燃料、加熱能源供應(yīng)
9.3給水供電
9.4外部配套條件
第十章房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度與管理
10.1工程建設(shè)管理
10.2房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度規(guī)劃
10.3房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)
第十一章環(huán)境影響評(píng)價(jià)
11.1建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀
11.1.1房地產(chǎn)項(xiàng)目的地理位置
11.1.2地形、地貌、土壤、地質(zhì)、水文、氣象
11.1.3礦藏、森林、草原、水產(chǎn)和野生動(dòng)物、植物、農(nóng)作物
11.1.4自然保護(hù)區(qū)、風(fēng)景游覽區(qū)、名勝古跡、以及重要政治文化設(shè)施
11.1.5現(xiàn)有工礦企業(yè)分布情況;
11.1.6生活居住區(qū)分布情況和人口密度、健康狀況、地方病等情況;
11.1.7大氣、地下水、地面水的環(huán)境質(zhì)量狀況;
11.1.8交通運(yùn)輸情況;
11.1.9其他社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)污染、破壞現(xiàn)狀資料。
11.2房地產(chǎn)項(xiàng)目主要污染源和污染物
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房地產(chǎn)可行性研究論文篇九
1.市場(chǎng)調(diào)查和分析
做房地產(chǎn)方面的可行性研究報(bào)告之前，需要深入調(diào)查和充分掌握各類(lèi)資料的基礎(chǔ)上,對(duì)擬開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目的市場(chǎng)需求及市場(chǎng)供給狀況進(jìn)行科學(xué)的分析,并作出客觀的預(yù)測(cè),包括開(kāi)發(fā)成本、市場(chǎng)售價(jià)、銷(xiāo)售對(duì)象及開(kāi)發(fā)周期、銷(xiāo)售周期等.
3.規(guī)劃設(shè)計(jì)方案優(yōu)選
在對(duì)可供選擇的規(guī)劃方案進(jìn)行分析比較的基礎(chǔ)上,優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后的方案,并對(duì)其進(jìn)行詳細(xì)的描述.
4.開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排
對(duì)開(kāi)發(fā)進(jìn)度進(jìn)行合理的時(shí)間安排,可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、竣工驗(yàn)收等階段安排好開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度. 房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告的每一個(gè)步驟都要準(zhǔn)確謹(jǐn)慎。
5.項(xiàng)目投資估算
對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所涉及的成本費(fèi)用進(jìn)行分析評(píng)估.
6.項(xiàng)目資金籌集方案及籌資成本估算
根據(jù)項(xiàng)目的投資估算和投資進(jìn)度安排,合理估算資金需求量,擬訂籌資方案,并對(duì)籌資成本進(jìn)行計(jì)算和分析.
7.項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià);
依據(jù)國(guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅制定、現(xiàn)行價(jià)格和有關(guān)法規(guī),從房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告的角度對(duì)項(xiàng)目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項(xiàng)目從財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析,并借以考察項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行的一種方法.
8.可行性研究的結(jié)論
根據(jù)對(duì)相關(guān)因素的分析和各項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)數(shù)值,對(duì)項(xiàng)目的可行與[2] 否作出明確的結(jié)論.
2用途編輯
房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告是項(xiàng)目實(shí)施主體為了實(shí)施某項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)需要委托專(zhuān)業(yè)研究機(jī)構(gòu)編撰的重要文件，其主要體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面作用：
1. 用于向投資主管部門(mén)備案、行政審批的可行性研究報(bào)告
根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》國(guó)發(fā)(20xx)20號(hào)的規(guī)定，我國(guó)對(duì)不使用政府投資的項(xiàng)目實(shí)行核準(zhǔn)和備案兩種批復(fù)方式，其中核準(zhǔn)項(xiàng)目向政府部門(mén)提交項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告，備案項(xiàng)目一般提交項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。
同時(shí)，根據(jù)《國(guó)務(wù)院對(duì)確需保留的行政審批項(xiàng)目設(shè)定行政許可的決定》，對(duì)某些項(xiàng)目仍舊保留行政審批權(quán)，投資主體仍需向?qū)徟块T(mén)提交項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。
2. 用于向金融機(jī)構(gòu)貸款的可行性研究報(bào)告
我國(guó)的商業(yè)銀行、國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行和進(jìn)出口銀行等以及其他境內(nèi)外的各類(lèi)金融機(jī)構(gòu)在接受項(xiàng)目建設(shè)貸款時(shí)，會(huì)對(duì)貸款項(xiàng)目進(jìn)行全面、細(xì)致的分析評(píng)估，銀行等金融機(jī)構(gòu)只有在確認(rèn)項(xiàng)目具有償還貸款能力、不承擔(dān)過(guò)大的風(fēng)險(xiǎn)情況下，才會(huì)同意貸款。項(xiàng)目投資方需要出具詳細(xì)的可行性研究報(bào)告，銀行等金融機(jī)構(gòu)只有在確認(rèn)項(xiàng)目具有償還貸款能力、不承擔(dān)過(guò)大的風(fēng)險(xiǎn)情況下，才會(huì)同意貸款。
3. 用于企業(yè)融資、對(duì)外招商合作的可行性研究報(bào)告
此類(lèi)研究報(bào)告通常要求市場(chǎng)分析準(zhǔn)確、投資方案合理、并提供競(jìng)爭(zhēng)分析、營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃、管理方案、技術(shù)研發(fā)等實(shí)際運(yùn)作方案。
4. 用于申請(qǐng)進(jìn)口設(shè)備免稅的可行性研究報(bào)告
主要用于進(jìn)口設(shè)備免稅用的可行性研究報(bào)告，申請(qǐng)辦理中外合資企業(yè)、內(nèi)資企業(yè)項(xiàng)目確認(rèn)書(shū)的項(xiàng)目需要提供項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。
5. 用于境外投資項(xiàng)目核準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告
企業(yè)在實(shí)施走出去戰(zhàn)略，對(duì)國(guó)外礦產(chǎn)資源和其他產(chǎn)業(yè)投資時(shí)，需要編寫(xiě)可行性研究報(bào)告報(bào)給國(guó)家發(fā)展和改革委或省發(fā)改委，需要申請(qǐng)中國(guó)進(jìn)出口銀行境外投資重點(diǎn)項(xiàng)目信貸支持時(shí)，也需要可行性研究報(bào)告。
6. 用于環(huán)境評(píng)價(jià)、審批工業(yè)用地的可行性研究報(bào)告
房地產(chǎn)可行性研究論文篇十
1、項(xiàng)目背景
2、建設(shè)單位基本情況
3、項(xiàng)目建設(shè)意義及重要性
4、存在問(wèn)題及建議
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析和營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略
1、房地產(chǎn)市場(chǎng)概況
2、市場(chǎng)預(yù)測(cè)
3、營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略
三、建設(shè)條件與場(chǎng)址選擇
1、建設(shè)條件
2、場(chǎng)址選址
四、房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)
1、建設(shè)規(guī)模
2、功能標(biāo)準(zhǔn)
五、房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)方案
1、建筑方案
2、平面布置方案
3、配套公用工程
六、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排
1、工程項(xiàng)目管理
2、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度
七、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算與資金籌措
1、投資估算
2、資金籌措
3、投資使用計(jì)劃
八、房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析與敏感性分析
1、生產(chǎn)成本和銷(xiāo)售收入估算
2、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)
3、不確定性分析
4、敏感性分析
九、社會(huì)效益分析
1、社會(huì)效益分析
2、項(xiàng)目與所在地區(qū)互適性分析
十、風(fēng)險(xiǎn)分析
1、風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)別
2、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施
十一、可行性研究結(jié)論與建議
1、結(jié)論
2、建議
附件：
1、項(xiàng)目承辦單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人證書(shū)復(fù)印件
2、當(dāng)?shù)匾?guī)劃、國(guó)土、環(huán)保等部門(mén)關(guān)于項(xiàng)目的支持文件
3、自有資金存款證明
4、相關(guān)銀行貸款承諾
5、其他相關(guān)證明材料
6、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析報(bào)表
房地產(chǎn)可行性研究論文篇十一
摘要:房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)綜合性相對(duì)較高的第三產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著很重要的作用。但是當(dāng)前形勢(shì)下暴力時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，如何更好的管控成本才能獲得更優(yōu)厚的利潤(rùn)，已經(jīng)成為房開(kāi)企業(yè)面臨的重大問(wèn)題。文章就從這個(gè)背景出發(fā)，結(jié)合當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目全成本控制進(jìn)行了分析。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);全過(guò)程;成本控制
近些年來(lái)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平得到了顯著地提高，人們對(duì)于住房需求期初了更多的要求，房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)綜合性很高的產(chǎn)業(yè)自然擔(dān)負(fù)起了這個(gè)重大的責(zé)任，在這種大環(huán)境下，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)得到了前所未有的發(fā)展，迎來(lái)了發(fā)展的春天。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展非常迅速，作為第三產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)因?yàn)楠?dú)有的特性，所以項(xiàng)目的利潤(rùn)空間相對(duì)其他第三產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，利潤(rùn)開(kāi)發(fā)空間非常大，所以很多開(kāi)發(fā)商在面對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的時(shí)候，沒(méi)有重視成本的控制，所以行業(yè)內(nèi)出現(xiàn)了相對(duì)普遍的成本超目標(biāo)成本管控限額的問(wèn)題。而房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制主要包含了兩個(gè)方面內(nèi)容，分別是目標(biāo)成本控制和全過(guò)程成本控制(即項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本控制)。房地產(chǎn)全過(guò)程成本控制是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行前期決策、工程設(shè)計(jì)、工程招標(biāo)、項(xiàng)目施工以及最后的竣工驗(yàn)收等環(huán)節(jié)的成本控制，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)要素成本合理最低化、利潤(rùn)最大化。
1國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)成本控制管理現(xiàn)狀
受2008全球金融危機(jī)的影響，房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，金融危機(jī)導(dǎo)致的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力提升產(chǎn)生的最終結(jié)果，就是行業(yè)的經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)了前所未有的難題，產(chǎn)品銷(xiāo)售量下降導(dǎo)致利潤(rùn)下滑，所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商越發(fā)重視對(duì)房地產(chǎn)的成本控制。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)成本控制管理的現(xiàn)狀主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:(1)對(duì)于項(xiàng)目成本的控制主要是事后才進(jìn)行，同時(shí)事后處理并不是針對(duì)全過(guò)程，僅僅是針對(duì)結(jié)算成本進(jìn)行嚴(yán)格管控，其他環(huán)節(jié)甚至最重要的設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)都沒(méi)有十分重視與成本的關(guān)聯(lián)，這種問(wèn)題的存在主要是因?yàn)槠髽I(yè)管理人員缺乏成本競(jìng)爭(zhēng)意識(shí);(2)房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程成本控制需要企業(yè)上下每一個(gè)人都引起重視，但是目前的現(xiàn)狀是成本控制成了企業(yè)成本管理部門(mén)以及管理層的任務(wù)，其他部門(mén)和人都沒(méi)有參與，所以這就違背了全過(guò)程成本控制的三全原則;(3)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力逐漸增大，現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)中，企業(yè)面臨這高投入風(fēng)險(xiǎn)和低回報(bào)收入的現(xiàn)狀，所以大多數(shù)的企業(yè)為了能夠搶占市場(chǎng)，大量的招攬工程項(xiàng)目，但是對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目沒(méi)有做長(zhǎng)期的戰(zhàn)略規(guī)劃，更不用說(shuō)成本控制管理，項(xiàng)目成本控制和整體規(guī)劃目標(biāo)嚴(yán)重的脫離，盡管企業(yè)做出了相應(yīng)的成本控制計(jì)劃，但是卻沒(méi)有按照計(jì)劃實(shí)施，所以成本管理控制的目標(biāo)無(wú)法得到實(shí)現(xiàn);(4)從整個(gè)行業(yè)平均水平看，大多企業(yè)全過(guò)程成本管理和控制還處于初級(jí)發(fā)展階段，很少能夠結(jié)合相應(yīng)的技術(shù)和分析方法，企業(yè)的成本管理部門(mén)實(shí)際上沒(méi)有真正的行使應(yīng)盡的職責(zé)，有的企業(yè)甚至成本管理控制工作是由工程管理部門(mén)完成的，這樣就導(dǎo)致工程項(xiàng)目的支出費(fèi)用和成本控制工作很難協(xié)調(diào)進(jìn)行;(5)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)目前大多數(shù)的企業(yè)成本核算主要仿照會(huì)計(jì)成本核算的方法，會(huì)計(jì)領(lǐng)域成本核算方法中，產(chǎn)品的成本需要考慮三個(gè)重要的因素，分別是材料費(fèi)用、生產(chǎn)過(guò)程產(chǎn)生的直接費(fèi)用支出以及簡(jiǎn)介費(fèi)用支出，這是會(huì)計(jì)成本核算的考慮因素，但是考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的特性，僅僅考慮這些因素遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，還需要考慮管理成本、銷(xiāo)售成本以及財(cái)務(wù)成本更等方面，這樣才能夠?qū)?xiàng)目全過(guò)程進(jìn)行有效地成本控制。
房地產(chǎn)可行性研究論文篇十二
1、項(xiàng)目名稱(chēng)：居住小區(qū)(暫定名)
2、可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)：
(1)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》
(2)《a市城市拆遷管理?xiàng)l例》
(3)《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》
(4)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》
(5)《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》
(6)《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車(chē)場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》
(7)《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》
(8)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》
3、項(xiàng)目概況
1)地塊位置：該基地東起xx南至x路，西至x路、北至xx圍合區(qū)內(nèi)土地面積約xx平方米，該地塊屬a市x類(lèi)地段。
2)建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)：
土地面積：
容積率：
開(kāi)發(fā)周期：
土地價(jià)格：元/畝(a市國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓起價(jià))
建筑面積(預(yù)計(jì))：總建筑面積：
3)周?chē)h(huán)境與設(shè)施
(1)步行約10分鐘可至a市中心。
(2)西側(cè)為市城市中心景點(diǎn)。
(3)東側(cè)為城市綠化帶，南側(cè)為廣場(chǎng)。
(4)西南靠近a市小學(xué)。
(5)北面為a市人民銀行。
4、項(xiàng)目swot分析
優(yōu)勢(shì)及機(jī)會(huì)
(1)該項(xiàng)目地處a市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟?，周邊環(huán)境在不久的將來(lái)是最佳的居住區(qū)域。
(2)a近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市政建設(shè)步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。
(3)東側(cè)的成功開(kāi)發(fā)，為該區(qū)域的房?jī)r(jià)定位提供了市場(chǎng)認(rèn)可性。
(4)周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項(xiàng)目的商鋪價(jià)格奠定了一定的基礎(chǔ)。
(5)拆遷的當(dāng)?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大，對(duì)該項(xiàng)目的資金流壓力有一定的緩解作用。
(6)該項(xiàng)目以毛地出讓?zhuān)饍r(jià)元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。
(7)該項(xiàng)目規(guī)劃定位為a市第一個(gè)小高層住宅小區(qū)，我公司在b市開(kāi)發(fā)小高層的經(jīng)驗(yàn)可以為之借鑒。
(8)我公司與a市的政府及建設(shè)主管部門(mén)的良好公共關(guān)系背景，有利于我公司今后在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。
(9)物業(yè)管理公司在a市的先行介入，為今后該項(xiàng)目的`物業(yè)管理，具有一定的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的性。
(10)拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們?nèi)〉眠@次競(jìng)價(jià)成功創(chuàng)造了一定的機(jī)會(huì)。
劣勢(shì)及威脅
(11)拆遷密度過(guò)大，拆遷成本及風(fēng)險(xiǎn)是該項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。
(12)a市拆遷實(shí)施細(xì)則的即將出臺(tái)，拆遷成本的預(yù)測(cè)具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。
(13)市政設(shè)施的帶拆帶建，因其標(biāo)準(zhǔn)的不確定性，使的成本的測(cè)算具有一定的不確定性。
(14)外來(lái)資金的介入，有可能使得土地的掛牌價(jià)抬的過(guò)高。
(15)規(guī)劃中對(duì)于地塊的居住用地的定位，今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過(guò)，具有一定的不可確定性。
(16)小高層的居住觀念的形成，物業(yè)管理費(fèi)、電梯的運(yùn)行和維護(hù)等，將給今后的銷(xiāo)售帶來(lái)一定的抗性。
(17)該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。
(18)花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)將比較激烈。
(19)拆遷的難度，使該項(xiàng)目的建設(shè)周期具有延期的可能。
(20)周遍的生活配套設(shè)施及交通不夠完善。
二、市場(chǎng)分析
1a市概況(參考)
a市位于
河南岸，面積
平方公里，人口萬(wàn)。
生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。境內(nèi)有國(guó)家級(jí)森林公園、國(guó)家級(jí)野生動(dòng)植物保護(hù)區(qū)、國(guó)家級(jí)水禽濕地保護(hù)區(qū)。全市森林覆蓋率達(dá)56%，19和19被國(guó)家批準(zhǔn)為國(guó)家生態(tài)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)和實(shí)施《中國(guó)21世紀(jì)議程》地方試點(diǎn)。
投資環(huán)境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國(guó)道、省道及沿江公路為骨架的交通運(yùn)輸網(wǎng);水運(yùn)以長(zhǎng)江干流的重要港口——a港為樞紐，擁有國(guó)家對(duì)外開(kāi)放口岸，年設(shè)計(jì)吞吐能力達(dá)500萬(wàn)噸，a港泥洲新港區(qū)一期工程已動(dòng)工;通信已形成以數(shù)字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。
項(xiàng)目所在區(qū)位于江中下游南岸，與b市接壤，是a市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。全區(qū)總面積2516平方公里，人口62萬(wàn)，轄8個(gè)鄉(xiāng)、13個(gè)鎮(zhèn)、4個(gè)街道辦事處。城區(qū)人口12萬(wàn)。
2a市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析
a市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個(gè)階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1994年至為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開(kāi)發(fā)逐漸興起。
19至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以城區(qū)南門(mén)“兩點(diǎn)一線”舊城改造和西苑小區(qū)的成片開(kāi)發(fā)為起點(diǎn)，掀起了城市建設(shè)新一輪高潮。尤其是地改市后，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴(kuò)張，城市建設(shè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)兩者良性互動(dòng)，房地產(chǎn)場(chǎng)進(jìn)入有序發(fā)展時(shí)期。到目前為止，a市房地產(chǎn)業(yè)基本實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務(wù)，完成了原始積累。居民住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場(chǎng)體系基本建立。
二oox年，a市房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
表現(xiàn)之一：投資增幅大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成4.6億元，投資增幅達(dá)33.4%,占全市建設(shè)系統(tǒng)投資65%，占全市固定資產(chǎn)投資12.6%。
表現(xiàn)之二：市場(chǎng)供銷(xiāo)兩旺。主城區(qū)竣工商品房面積20.04萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積22.04萬(wàn)平方米，消化空置房2萬(wàn)平方米。城市人均住房建筑面積已達(dá)26平方米。
表現(xiàn)之三：房?jī)r(jià)平穩(wěn)上升。城區(qū)商品住宅價(jià)格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。
房地產(chǎn)可行性研究論文篇十三
摘要：本文從我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理存在的問(wèn)題及采用的模式入手，從產(chǎn)業(yè)政策、發(fā)展規(guī)劃與行業(yè)準(zhǔn)入、資源開(kāi)發(fā)及綜合利用、環(huán)境和生態(tài)影響等方面展開(kāi)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期策劃與管理進(jìn)行分析，并在此基礎(chǔ)上得出房地產(chǎn)項(xiàng)目前期管理的系統(tǒng)方法和理論，提出了相關(guān)建議。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)策劃管理
目前，房地產(chǎn)業(yè)逐漸發(fā)展成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要組成部分。而我國(guó)現(xiàn)有的多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的理論、方法方面存在不少問(wèn)題，尤其是對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期管理方面還存在很大的不足，往往是建好后才發(fā)現(xiàn)預(yù)期的設(shè)計(jì)和構(gòu)想存在問(wèn)題。而對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期管理是一個(gè)非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位分析、產(chǎn)品方案設(shè)計(jì)以及經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析等階段性工作都是非常重要的前期管理內(nèi)容，這些前期工作是房地產(chǎn)項(xiàng)目能否成功的重要因素。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期管理的關(guān)鍵在于項(xiàng)目策劃研究，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目管理的有效控制，并使相關(guān)的產(chǎn)品通過(guò)有效的項(xiàng)目管理而得到增值。項(xiàng)目前期策劃和運(yùn)作的`結(jié)果將直接影響到該項(xiàng)目的成功與否，并將最終直接關(guān)系到企業(yè)的生存和發(fā)展，因此在項(xiàng)目正式開(kāi)工之前，必須對(duì)該項(xiàng)目的產(chǎn)品方案、項(xiàng)目范圍、項(xiàng)目質(zhì)量、項(xiàng)目成本、項(xiàng)目進(jìn)度和市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查研究。
一、我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理存在的問(wèn)題及采用的模式
1.我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理存在的問(wèn)題。第一，缺乏可行性研究，投資決策盲目。當(dāng)前很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商忽視了對(duì)項(xiàng)目前期可行性的研究，僅僅依據(jù)目前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的動(dòng)向，這樣不僅導(dǎo)致定位不準(zhǔn)，在實(shí)際施工過(guò)程中，也會(huì)導(dǎo)致嚴(yán)重的重復(fù)建設(shè)社會(huì)資源的狀況，給后期項(xiàng)目施工也帶了很多困難。第二，監(jiān)督程序不完善，設(shè)計(jì)監(jiān)理缺失。由于前期的設(shè)計(jì)監(jiān)督程序不到位，忽視設(shè)計(jì)對(duì)項(xiàng)目投資控制的重要性，監(jiān)管工作不到位，并且當(dāng)設(shè)計(jì)問(wèn)題出現(xiàn)時(shí)沒(méi)有及時(shí)合理的解決措施，這就嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的科學(xué)性。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目前期管理策劃分析
1.產(chǎn)業(yè)政策與行業(yè)準(zhǔn)入分析。項(xiàng)目的建設(shè)要符合房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的要求，能夠按照項(xiàng)目在土地、環(huán)保、節(jié)能、技術(shù)、安全等方面的準(zhǔn)入要求進(jìn)行。近年來(lái)對(duì)著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，國(guó)家相繼出臺(tái)了一系列規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的政策。項(xiàng)目的前期管理不僅要照顧到行業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的要求，還要在建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)中嚴(yán)格遵守行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。
2.資源開(kāi)發(fā)及綜合利用分析。隨著城市化發(fā)展速度加快，大批工程項(xiàng)目相繼投入運(yùn)營(yíng)，合理有效的運(yùn)用土地資源是工程項(xiàng)目建設(shè)的必要前提條件。房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)要在滿足整體和局部功能合理化的情況下，兼顧相鄰建筑物及后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的延續(xù)和發(fā)展，就地取材。同時(shí)有利于改善城區(qū)環(huán)境空氣質(zhì)量，保護(hù)環(huán)境，創(chuàng)造綠色生態(tài)城區(qū)。
3.環(huán)境和生態(tài)影響分析。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目屬于非工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目，它的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目既是污染源又是被保護(hù)的對(duì)象，其對(duì)環(huán)境的影響具有兩重性。開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的時(shí)候?yàn)榱斯?jié)省成本、加快工程項(xiàng)目的施工，為了眼前的利益就毅然犧牲長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，往往會(huì)對(duì)水源、空氣以及周?chē)沫h(huán)境都會(huì)造成比較嚴(yán)重的破壞和污染。為了避免上述的多種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)城市的生態(tài)環(huán)境污染。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中要注意污染源分析、區(qū)域環(huán)境、現(xiàn)狀以及建設(shè)場(chǎng)地環(huán)境調(diào)查評(píng)價(jià)，盡可能地通過(guò)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)空氣質(zhì)量、施工環(huán)境等方面的情況減少項(xiàng)目開(kāi)發(fā)對(duì)城市生態(tài)環(huán)境的影響。
綜上所述，房地產(chǎn)前期開(kāi)發(fā)階段必須轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)方管理觀念，重視前期策劃與設(shè)計(jì)管理，采用現(xiàn)代項(xiàng)目管理理念利用多種途徑和形式，積極進(jìn)行環(huán)境影響分析，注重節(jié)能和綜合利用，加強(qiáng)資源節(jié)約宣傳，讓資源節(jié)約理念深入人心。積極采用成熟的節(jié)能技術(shù)，對(duì)耗能較高的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行節(jié)能改造。
參考文獻(xiàn)
[4]李啟明.現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目全壽命周期管理[m].南京：東南大學(xué)出版社，2006
[5]（美）克勞夫著，張平華譯.建筑項(xiàng)目管理[m].北京：機(jī)械工業(yè)出版社，
房地產(chǎn)可行性研究論文篇十四
一、項(xiàng)目背景
1、項(xiàng)目名稱(chēng)：居住小區(qū)(暫定名)
2、可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)：
(1)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》
(2)《a市城市拆遷管理?xiàng)l例》
(3)《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》
(4)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》
(5)《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》
(6)《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車(chē)場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》
(7)《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》
(8)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》
3、項(xiàng)目概況
1)地塊位置：該基地東起南至x路，西至x路、北至圍合區(qū)內(nèi)土地面積約xx平方米，該地塊屬a市x類(lèi)地段。
2)建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)：
土地面積：
容積率：
開(kāi)發(fā)周期：
土地價(jià)格：元/畝(a市國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓起價(jià))
建筑面積(預(yù)計(jì))：總建筑面積：
3)周?chē)h(huán)境與設(shè)施
(1)步行約10分鐘可至a市中心。
(2)西側(cè)為市城市中心景點(diǎn)。
(3)東側(cè)為城市綠化帶，南側(cè)為廣場(chǎng)。
(4)西南靠近a市小學(xué)。
(5)北面為a市人民銀行。
4、項(xiàng)目swot分析
優(yōu)勢(shì)及機(jī)會(huì)
(1)該項(xiàng)目地處a市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟危苓叚h(huán)境在不久的將來(lái)是最佳的居住區(qū)域。
(2)a近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市政建設(shè)步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。
(3)東側(cè)的成功開(kāi)發(fā)，為該區(qū)域的房?jī)r(jià)定位提供了市場(chǎng)認(rèn)可性。
(4)周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項(xiàng)目的商鋪價(jià)格奠定了一定的基礎(chǔ)。
(5)拆遷的當(dāng)?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大，對(duì)該項(xiàng)目的資金流壓力有一定的緩解作用。
(6)該項(xiàng)目以毛地出讓?zhuān)饍r(jià)元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。
(7)該項(xiàng)目規(guī)劃定位為a市第一個(gè)小高層住宅小區(qū)，我公司在b市開(kāi)發(fā)小高層的經(jīng)驗(yàn)可以為之借鑒。
(8)我公司與a市的政府及建設(shè)主管部門(mén)的良好公共關(guān)系背景，有利于我公司今后在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。
(9)物業(yè)管理公司在a市的先行介入，為今后該項(xiàng)目的物業(yè)管理，具有一定的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的性。
(10)拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們?nèi)〉眠@次競(jìng)價(jià)成功創(chuàng)造了一定的機(jī)會(huì)。
劣勢(shì)及威脅
(11)拆遷密度過(guò)大，拆遷成本及風(fēng)險(xiǎn)是該項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。
(12)a市拆遷實(shí)施細(xì)則的即將出臺(tái)，拆遷成本的預(yù)測(cè)具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。
(13)市政設(shè)施的帶拆帶建，因其標(biāo)準(zhǔn)的不確定性，使的成本的測(cè)算具有一定的不確定性。
(14)外來(lái)資金的介入，有可能使得土地的掛牌價(jià)抬的過(guò)高。
(15)規(guī)劃中對(duì)于地塊的居住用地的定位，今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過(guò)，具有一定的不可確定性。
(16)小高層的居住觀念的形成，物業(yè)管理費(fèi)、電梯的運(yùn)行和維護(hù)等，將給今后的銷(xiāo)售帶來(lái)一定的抗性。
(17)該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。
(18)花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)將比較激烈。
(19)拆遷的難度，使該項(xiàng)目的建設(shè)周期具有延期的可能。
(20)周遍的生活配套設(shè)施及交通不夠完善。
二、市場(chǎng)分析
1a市概況(參考)
a市位于
河南岸，面積
平方公里，人口萬(wàn)。
生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。境內(nèi)有國(guó)家級(jí)森林公園、國(guó)家級(jí)野生動(dòng)植物保護(hù)區(qū)、國(guó)家級(jí)水禽濕地保護(hù)區(qū)。全市森林覆蓋率達(dá)56%，和被國(guó)家批準(zhǔn)為國(guó)家生態(tài)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)和實(shí)施《中國(guó)21世紀(jì)議程》地方試點(diǎn)。
投資環(huán)境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國(guó)道、省道及沿江公路為骨架的交通運(yùn)輸網(wǎng);水運(yùn)以長(zhǎng)江干流的重要港口——a港為樞紐，擁有國(guó)家對(duì)外開(kāi)放口岸，年設(shè)計(jì)吞吐能力達(dá)500萬(wàn)噸，a港泥洲新港區(qū)一期工程已動(dòng)工;通信已形成以數(shù)字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。
項(xiàng)目所在區(qū)位于江中下游南岸，與b市接壤，是a市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。全區(qū)總面積2516平方公里，人口62萬(wàn)，轄8個(gè)鄉(xiāng)、13個(gè)鎮(zhèn)、4個(gè)街道辦事處。城區(qū)人口12萬(wàn)。
2a市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析
a市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個(gè)階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1994年至19為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開(kāi)發(fā)逐漸興起。
至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以城區(qū)南門(mén)“兩點(diǎn)一線”舊城改造和西苑小區(qū)的成片開(kāi)發(fā)為起點(diǎn)，掀起了城市建設(shè)新一輪高潮。尤其是地改市后，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴(kuò)張，城市建設(shè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)兩者良性互動(dòng)，房地產(chǎn)場(chǎng)進(jìn)入有序發(fā)展時(shí)期。到目前為止，a市房地產(chǎn)業(yè)基本實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務(wù)，完成了原始積累。居民住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場(chǎng)體系基本建立。
二oox年，a市房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
表現(xiàn)之一：投資增幅大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成4.6億元，投資增幅達(dá)33.4%,占全市建設(shè)系統(tǒng)投資65%，占全市固定資產(chǎn)投資12.6%。
表現(xiàn)之二：市場(chǎng)供銷(xiāo)兩旺。主城區(qū)竣工商品房面積20.04萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積22.04萬(wàn)平方米，消化空置房2萬(wàn)平方米。城市人均住房建筑面積已達(dá)26平方米。
表現(xiàn)之三：房?jī)r(jià)平穩(wěn)上升。城區(qū)商品住宅價(jià)格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。
房地產(chǎn)可行性研究論文篇十五
房地產(chǎn)可行性研究的內(nèi)容。
按項(xiàng)目研究詳細(xì)程度的不同，可行性研究可分為投資機(jī)會(huì)研究 、初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究三個(gè)階段，各階段的內(nèi)容是一致的，只是指標(biāo)的詳細(xì)程度存在差別。當(dāng)然，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的具體內(nèi)容因項(xiàng)目的復(fù)雜程度、環(huán)境狀況的不同而有所不同，但一般包括項(xiàng)目的必要性分析、實(shí)施的可能性分析和技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。其具體內(nèi)容如下：
1)項(xiàng)目概況。
項(xiàng)目概況主要包括項(xiàng)目的名稱(chēng)、背景、宗旨的基本情況，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的自然、經(jīng)濟(jì)、水文地質(zhì)等基本條件，項(xiàng)目的規(guī)模、功能和主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。
2)市場(chǎng)分析和需求預(yù)測(cè)。
在深入調(diào)查和充分掌握各類(lèi)資料的基礎(chǔ)上，對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)需求及市場(chǎng)供給狀況應(yīng)進(jìn)行科學(xué)分析、客觀預(yù)測(cè)，包括開(kāi)發(fā)成本、市場(chǎng)售價(jià)、銷(xiāo)售對(duì)象及開(kāi)發(fā)周期、銷(xiāo)售期等。
3)規(guī)劃方案的優(yōu)選。
在對(duì)可供選擇的規(guī)劃方案進(jìn)行比較分析的基礎(chǔ)上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后方案，并對(duì)其進(jìn)行詳細(xì)描述，包括選定方案的建筑物布局、功能分區(qū)、市政基礎(chǔ)設(shè)施分布、項(xiàng)目的主要技術(shù)參數(shù)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、控制性規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)等。
4)開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排。
對(duì)開(kāi)發(fā)進(jìn)步進(jìn)行合理的時(shí)間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗(yàn)收等階段進(jìn)行。大型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其建設(shè)期長(zhǎng)、投資額大，一般需要進(jìn)行分期開(kāi)發(fā)，這就需要對(duì)各期開(kāi)發(fā)的內(nèi)容同時(shí)作出統(tǒng)籌安排。
5)項(xiàng)目投資估算。
項(xiàng)目投資估算即對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所涉及的成本費(fèi)用進(jìn)行分析估計(jì)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及的成本費(fèi)用主要有土地費(fèi)用、期間費(fèi)用及各種稅費(fèi)等，估算的精度要求布告，但應(yīng)充分注意各項(xiàng)費(fèi)用在不同建設(shè)期的變化情況，力爭(zhēng)與未來(lái)事實(shí)相符。
6)資金的籌集方案和籌資成本估算。
根據(jù)項(xiàng)目的投資估算和投資進(jìn)度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對(duì)籌資成本進(jìn)行計(jì)算和分析。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資額巨大，開(kāi)發(fā)商必須在投資前作好資金的安排，并通過(guò)不用方式籌措資金，保證項(xiàng)目的正常運(yùn)行。
7)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。
財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是依據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度、現(xiàn)行價(jià)格和有關(guān)法規(guī)，從項(xiàng)目角度對(duì)項(xiàng)目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項(xiàng)目財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析，借以考察項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的一種方法，其內(nèi)容包括項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入和成本預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)損益表、資產(chǎn)負(fù)債表、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表的編制，債務(wù)償還表、資金來(lái)源與運(yùn)用表的編制，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)和償債指標(biāo)的計(jì)算，如財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、債務(wù)償還期、資產(chǎn)負(fù)債率等。
8)風(fēng)險(xiǎn)分析。
風(fēng)險(xiǎn)分析是可行性研究的一項(xiàng)重要內(nèi)容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內(nèi)容。風(fēng)險(xiǎn)分析通過(guò)對(duì)影響投資效果的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、政策、市場(chǎng)等因素的分析，了解各因素對(duì)項(xiàng)目的影響性質(zhì)和程度，為控制項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中的關(guān)鍵因素提供依據(jù)，也為投資者了解項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)大小及來(lái)源提供參考。
9)國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。
國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是按照資源合理配置的原則，從國(guó)家、全社會(huì)的角度考察項(xiàng)目的收益和費(fèi)用，用資源的影子價(jià)格、影子工資、影子匯率和社會(huì)折現(xiàn)率等經(jīng)濟(jì)參數(shù)，分析計(jì)算項(xiàng)目對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)，并評(píng)價(jià)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性。它是項(xiàng)目評(píng)價(jià)的重要組成部分，也是投資決策的重要依據(jù)之一。因此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，要綜合考慮項(xiàng)目對(duì)社區(qū)、城市環(huán)境、資源有效配置的影響，進(jìn)行項(xiàng)目的國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)包括社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境效益評(píng)價(jià)。
財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)都屬于項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，但兩者的評(píng)價(jià)角度不同。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)側(cè)重于項(xiàng)目本身的獲利能力，國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)側(cè)重于項(xiàng)目對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，即按照資源合理配置的原則，從國(guó)家整體角度考察分析項(xiàng)目的效益和費(fèi)用，從而評(píng)價(jià)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性。所以國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)又叫費(fèi)用效益分析。
10)結(jié)論。
運(yùn)用可行性研究的各種指標(biāo)數(shù)據(jù)，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和財(cái)務(wù)各方面論述項(xiàng)目的可行性，分析項(xiàng)目可能存在的問(wèn)題，提出有效的項(xiàng)目建設(shè)建議。
房地產(chǎn)可行性研究論文篇十六
可行性研究最早于20世紀(jì)30年代初出現(xiàn)在美國(guó)，在開(kāi)發(fā)田納西河流域開(kāi)始將其列入開(kāi)發(fā)程序，使其成為工程項(xiàng)目規(guī)劃的重要階段。改革開(kāi)放以后，我國(guó)為了加強(qiáng)項(xiàng)目投資決策分析，引進(jìn)了項(xiàng)目可行性研究技術(shù)。1983年，國(guó)家計(jì)委頒發(fā)了《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的管理試行辦法》，將可行性研究納入了基本建設(shè)的程序。
房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究分析是項(xiàng)目前期的必要準(zhǔn)備工作，在項(xiàng)目投資之前，從經(jīng)濟(jì)、技術(shù)直到社會(huì)各種環(huán)境、法律等各種因素進(jìn)行具體調(diào)查、研究、分析，確定有利和不利的因素，綜合論證一個(gè)工程項(xiàng)目在技術(shù)上是否先進(jìn)、實(shí)用和可靠，在經(jīng)濟(jì)上是否合理，在財(cái)務(wù)上是否盈利，為投資決策提供科學(xué)的依據(jù)。
自1993年取消分房制度以后，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展起來(lái)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究分析作為項(xiàng)目決策的基本內(nèi)容和主要工作方法，已經(jīng)逐步形成了比較規(guī)范和穩(wěn)定的內(nèi)容和程序。
不同于一般建設(shè)項(xiàng)目先投資后生產(chǎn)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)的過(guò)程也是項(xiàng)目生產(chǎn)的過(guò)程。一般建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期都是截然分開(kāi)的，先有固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資金投資，后有生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。而房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，存在預(yù)售模式，使得項(xiàng)目建設(shè)期、經(jīng)營(yíng)期和銷(xiāo)售期交錯(cuò)在一起，這就要求房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究分析具有其特殊性。
房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究分析在一般建設(shè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，著重強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)分析、項(xiàng)目選址及定位、經(jīng)營(yíng)方式以及租售價(jià)格的確認(rèn)、經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)的可行分析。另外，在我國(guó)可持續(xù)發(fā)展觀的影響下，項(xiàng)目的環(huán)境評(píng)價(jià)以及節(jié)能效應(yīng)等越來(lái)越受到重視。
(1)市場(chǎng)分析、項(xiàng)目選址及定位
房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)分析、項(xiàng)目選址、項(xiàng)目定位是對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)需求及供給的分析。通過(guò)大量的市場(chǎng)調(diào)研、統(tǒng)計(jì)分析方法進(jìn)行市場(chǎng)分析可以獲得目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上的走勢(shì)和需求，針對(duì)市場(chǎng)分析進(jìn)行項(xiàng)目選址及定位所確定的項(xiàng)目產(chǎn)品供給能夠滿足市場(chǎng)需求，并且能夠?yàn)橹蟮匿N(xiāo)售工作打好基礎(chǔ)。因此，做好市場(chǎng)分析、項(xiàng)目選址及定位是項(xiàng)目可行性研究分析的基礎(chǔ)。
(2)經(jīng)營(yíng)方式以及租售價(jià)格
經(jīng)營(yíng)方式以及租售價(jià)格的確認(rèn)是項(xiàng)目收益的重要組成部分。房地產(chǎn)項(xiàng)目采用銷(xiāo)售、租賃或者是銷(xiāo)售和租賃參半的經(jīng)營(yíng)方式，關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目未來(lái)現(xiàn)金流量。通過(guò)了解周邊樓盤(pán)信息，選取近似樓盤(pán)作為項(xiàng)目租售價(jià)格的參考項(xiàng)目，采取市場(chǎng)分析法等恰當(dāng)?shù)挠?jì)量經(jīng)濟(jì)分析方法獲得合理有效的租售價(jià)格。在此基礎(chǔ)上進(jìn)行的銷(xiāo)售收入估算才能客觀公正，具有參考價(jià)值。
(3)經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)的可行性
經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)上的可行性包含兩方面的內(nèi)容，一是經(jīng)濟(jì)可行性分析，二是財(cái)務(wù)可行性分析。經(jīng)濟(jì)可行性是指項(xiàng)目整體能夠?qū)?guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的積極影響，一定程度上能夠推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；財(cái)務(wù)可行性是指項(xiàng)目本身的經(jīng)濟(jì)效益，從項(xiàng)目的總投資和收入出發(fā)，分析能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益。進(jìn)行經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)可行性分析，客觀的評(píng)價(jià)項(xiàng)目可行與否是確定投資該房地產(chǎn)項(xiàng)目的關(guān)鍵。
(4)環(huán)境評(píng)價(jià)以及節(jié)能效益
在項(xiàng)目全壽命周期管理和可持續(xù)建設(shè)觀念的影響下，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究分析越來(lái)越注重?cái)M建項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響以及可以采取的節(jié)能措施。環(huán)境評(píng)價(jià)是從項(xiàng)目的綠化工程、景觀工程對(duì)周邊環(huán)境以及居民生活的提供的舒適度來(lái)進(jìn)行評(píng)價(jià)。節(jié)能效益是從項(xiàng)目本身的建筑結(jié)構(gòu)出發(fā)，分析項(xiàng)目是否符合可持續(xù)原則，是否具有循環(huán)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。
只有對(duì)上述部分進(jìn)行客觀的評(píng)價(jià)分析，得出的可行性研究報(bào)告結(jié)論才是符合項(xiàng)目本身的，才能客觀公正的為開(kāi)發(fā)商提供投資決策的資料基礎(chǔ)。但縱觀目前房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究分析，由于實(shí)際操作的復(fù)雜性等因素的制約，依舊存在不少問(wèn)題。
(1)開(kāi)發(fā)商可行性研究分析意識(shí)不強(qiáng)
大多數(shù)開(kāi)發(fā)商對(duì)可行性研究分析不重視，開(kāi)發(fā)商的目標(biāo)是獲取利潤(rùn)，對(duì)于可行性研究分析，通常是項(xiàng)目已經(jīng)立項(xiàng)之后，由于相關(guān)部門(mén)報(bào)批備案需要，或是由于項(xiàng)目融資時(shí)，銀行等金融機(jī)構(gòu)的要求，這樣可行性研究分析就失去了其本身意義。
為了解決這一問(wèn)題，首先必須讓開(kāi)發(fā)商明確，可行性研究分析不僅僅是向當(dāng)?shù)卣?、?guī)劃部門(mén)和環(huán)境保護(hù)部門(mén)申請(qǐng)有關(guān)建設(shè)許可文件的依據(jù)，更是開(kāi)發(fā)商在今后競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，避免靠盲目投資和盲目決策的決策失誤而給投資者帶來(lái)無(wú)法挽回的巨大經(jīng)濟(jì)損失的有效措施。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，在投資決策前做好可行性研究分析工作，才能使項(xiàng)目的許多重大經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則和基礎(chǔ)資料得到落實(shí)，使開(kāi)發(fā)商的決策建立在科學(xué)而不是經(jīng)驗(yàn)或感覺(jué)的基礎(chǔ)上，以減少投資決策的失誤，提高投資的效益。其次，政府部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目審批程序的嚴(yán)格控制，堅(jiān)持先有可行性研究分析，再立項(xiàng)。
(2)可行性研究依據(jù)不充分
開(kāi)發(fā)商或是委托的相關(guān)代理方在進(jìn)行可行性研究分析時(shí)，主要依據(jù)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案說(shuō)明并結(jié)合國(guó)家、地方政府出臺(tái)的相關(guān)估價(jià)文件，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)效益進(jìn)行評(píng)價(jià)。但是在確認(rèn)租售收入方面，通常采用的信息量不夠，數(shù)據(jù)更新不及時(shí)，并且選用分析方法不恰當(dāng)，導(dǎo)致項(xiàng)目租售收入不能客觀反映對(duì)項(xiàng)目預(yù)售情況的預(yù)測(cè)，從而影響項(xiàng)目現(xiàn)金流量的預(yù)測(cè)，使得可行性研究分析結(jié)果不合實(shí)際。
為此，組織建立專(zhuān)門(mén)的數(shù)據(jù)庫(kù)可以有效解決數(shù)據(jù)收集困難這一關(guān)鍵問(wèn)題，使得房地產(chǎn)的可行性研究分析不再成為 “無(wú)稽之談”。
(3)可行性研究分析深度不夠
就目前房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究分析來(lái)看，涉及的范圍足夠廣泛，但是一些方面的分析不夠深入具體。開(kāi)發(fā)商有意識(shí)要對(duì)環(huán)境以及節(jié)能效益方面進(jìn)行評(píng)價(jià)分析，但在其出具的可行性研究報(bào)告中，這一部分論點(diǎn)不鮮明，論據(jù)不充分，論述不詳細(xì)，并且定性描述占絕大部分，缺乏詳細(xì)有效的定量分析。
針對(duì)這一現(xiàn)象，政府相關(guān)部門(mén)制定有關(guān)的制度標(biāo)準(zhǔn)，以規(guī)范這一部分的研究分析。培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)型人才，建立專(zhuān)業(yè)的可行性研究分析機(jī)構(gòu)，保證可行性研究分析專(zhuān)業(yè)化，更加詳細(xì)深入。
總之，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究分析是項(xiàng)目投資決策前的必要步驟，內(nèi)容上應(yīng)該較為全面的涵蓋項(xiàng)目的各個(gè)方面，在此基礎(chǔ)上，著重注意市場(chǎng)分析、項(xiàng)目選址及定位、銷(xiāo)售方式以及租售價(jià)格、經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)可行性分析等方面。
我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究分析存在的問(wèn)題很多，為了有效解決這些問(wèn)題，就必須從相關(guān)的各個(gè)角度著手，政府部門(mén)加強(qiáng)其監(jiān)督引導(dǎo)作用，規(guī)范可行性研究分析；開(kāi)發(fā)商認(rèn)真貫徹實(shí)行相關(guān)政策規(guī)范，重視可行性研究分析對(duì)擬建項(xiàng)目投資分析的價(jià)值；相關(guān)可行性研究分析報(bào)告編制機(jī)構(gòu)，重視專(zhuān)業(yè)人才的培養(yǎng)，提高可行性研究報(bào)告的深度和質(zhì)量。各個(gè)部門(mén)通力合作，使可行性研究工作發(fā)揮其應(yīng)有的作用。
房地產(chǎn)可行性研究論文篇十七
1)、項(xiàng)目申請(qǐng)單位情況:單位名稱(chēng)、地址及郵編、聯(lián)系電話、法人代表姓名、人員、資產(chǎn)規(guī)模、財(cái)務(wù)收支狀況等情況。
2)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人基本情況:姓名、性別、職稱(chēng)、專(zhuān)業(yè)、聯(lián)系電話，與項(xiàng)目相關(guān)的主要業(yè)績(jī)。
3)、項(xiàng)目基本情況:項(xiàng)目名稱(chēng)、項(xiàng)目類(lèi)型;主要工作內(nèi)容、預(yù)期總目標(biāo)及其階段性目標(biāo);主要預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益指標(biāo);項(xiàng)目總投入情況(包括人、財(cái)、物等方面)
2、必要性和可行性
1)、項(xiàng)目背景及實(shí)施項(xiàng)目的必要性。
項(xiàng)目受益范圍分析;項(xiàng)目是否符合國(guó)家政策，是否不屬于國(guó)家政策優(yōu)先支持的領(lǐng)域和范圍;國(guó)家(含部分地區(qū))需求分析;申請(qǐng)單位事業(yè)發(fā)展需求分析。
項(xiàng)目實(shí)施對(duì)申請(qǐng)單位、所屬領(lǐng)域或社會(huì)事業(yè)發(fā)展的意義與作用。
2)、項(xiàng)目實(shí)施的可行性。
與同類(lèi)項(xiàng)目相比分析;項(xiàng)目的主要思路與設(shè)想;項(xiàng)目預(yù)算的合理性及可靠性分析;項(xiàng)目預(yù)期社會(huì)效益分析;項(xiàng)目預(yù)期效益的持久性分析。
3)、項(xiàng)目不確定性分析。
項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中存在的不確定性分析;對(duì)應(yīng)措施分析。
3、實(shí)施條件
1)、人員條件。
項(xiàng)目負(fù)責(zé)人組織管理能力;項(xiàng)目主要參加人員的姓名、性別、職務(wù)、專(zhuān)業(yè)、對(duì)項(xiàng)目熟悉情況。
2)、資金條件。
項(xiàng)目需要的投入總額;對(duì)財(cái)政專(zhuān)項(xiàng)資金的最低需求額;其他渠道資金的來(lái)源及其落實(shí)情況(需提供相關(guān)證明文件及資料)。
3)、基礎(chǔ)條件。
項(xiàng)目申請(qǐng)單位及合作單位單位完成該項(xiàng)目已經(jīng)具備哪些基礎(chǔ)條件(重點(diǎn)說(shuō)明項(xiàng)目申請(qǐng)單位及合作單位具備那些設(shè)施條件，需要增加哪些新的關(guān)鍵設(shè)施)。
4)、其他相關(guān)條件
4、進(jìn)度與計(jì)劃安排
項(xiàng)目的階段性目標(biāo)情況;分段地實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃與計(jì)劃安排情況。
5、主要結(jié)論
企業(yè)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告寫(xiě)作方法
一、項(xiàng)目可行性分析報(bào)告的編制依據(jù)
1、項(xiàng)目建議書(shū)及批復(fù)文件
2、國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃
3、國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)，政府的有關(guān)規(guī)定
4、項(xiàng)目合資、合作各方簽訂的協(xié)議書(shū)或意向書(shū)
二、項(xiàng)目可行性分析報(bào)告的寫(xiě)作提綱
1、概述
簡(jiǎn)述項(xiàng)目提出的背景、項(xiàng)目技術(shù)狀況、現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)規(guī)模;項(xiàng)目的`主要用途、性能;投資的必要性和預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益;本企業(yè)實(shí)施該項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)。
2、技術(shù)可行性分析
1)、項(xiàng)目技術(shù)路線、工藝的合理性和成熟性，關(guān)鍵技術(shù)的先進(jìn)性和效果論述。
2)、項(xiàng)目技術(shù)性能水平與國(guó)外同類(lèi)項(xiàng)目的比較
3)、項(xiàng)目承擔(dān)單位在實(shí)施本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，
3、項(xiàng)目成熟程度
4、市場(chǎng)需求情況和風(fēng)險(xiǎn)分析
5、投資估算及資金籌措
1)、項(xiàng)目投資估算
2)、資金籌措方案
3)、投資使用計(jì)劃
6、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益分析
1)、未來(lái)5年成本、收入估算
2)、財(cái)務(wù)分析:以動(dòng)態(tài)分析為主，提供財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、貸款償還期、投資回收期、投資利潤(rùn)率和利稅率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等指標(biāo)。
4)、財(cái)務(wù)分析結(jié)論
5)、社會(huì)效益分析
7、綜合實(shí)力和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)
1)、企業(yè)員工構(gòu)成(包括分工構(gòu)成和學(xué)歷構(gòu)成)。
2)、企業(yè)高層管理人員或項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的教育背景、科技意識(shí)、市場(chǎng)開(kāi)拓能力和經(jīng)營(yíng)管理水平。
3)、企業(yè)從事研究開(kāi)發(fā)的人員力量、資金投入，以及企業(yè)內(nèi)部管理體系等情況。
4)、企業(yè)從事該產(chǎn)品生產(chǎn)的條件、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)(包括項(xiàng)目實(shí)施所需的基礎(chǔ)設(shè)施及原材料的來(lái)來(lái)源、供應(yīng)渠道等)。
8、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃
9、其他
1)、環(huán)境保護(hù)措施
2)、勞動(dòng)保護(hù)和安全
3)、必要的證明材料
10、結(jié)論
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房地產(chǎn)可行性研究論文篇十八
在房屋建筑領(lǐng)域中必不可少可行性研究，因?yàn)樗鼘?duì)項(xiàng)目最終的施行，如何施行，將產(chǎn)生多大的經(jīng)濟(jì)效益有著不容忽視的作用。在技術(shù)方面，可以確定房屋的布局結(jié)構(gòu)，所需的設(shè)備也隨之確定；在經(jīng)營(yíng)方面，可根據(jù)房地產(chǎn)的供求情況，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)激烈與否，提出銷(xiāo)售目標(biāo)所在市場(chǎng)和銷(xiāo)售手段；在管理方面，可根據(jù)實(shí)際研究結(jié)果提出項(xiàng)目建設(shè)的方法。綜上所述，以市場(chǎng)預(yù)測(cè)和建設(shè)條件的調(diào)查為前提，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案作為基礎(chǔ)，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)為可行性研究的核心。
1.1總論
項(xiàng)目的名稱(chēng)、性質(zhì)、地理位置、占地面積，總建筑面積、建筑密度、容積率、各類(lèi)建筑物的構(gòu)成、投資總額、總工期等基本情況都需要在總論中體現(xiàn)，并說(shuō)明項(xiàng)目提出的背景、開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要性、城市總體規(guī)劃、發(fā)展全市經(jīng)濟(jì)的意義。
1.2市場(chǎng)調(diào)查和需求分析
通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的詳細(xì)調(diào)查，開(kāi)發(fā)商預(yù)測(cè)同時(shí)期人們對(duì)房屋需求，從而分析出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷(xiāo)售走勢(shì)或者出租前景的好壞，綜上，即可確定面對(duì)市場(chǎng)的范圍和租售對(duì)象。
1.3開(kāi)發(fā)項(xiàng)目場(chǎng)地的現(xiàn)狀與建設(shè)條件分析
原建筑物的現(xiàn)狀，周?chē)h(huán)境的布局，開(kāi)發(fā)時(shí)需要拆除的房屋面積，需要安置的原住戶(hù)和人口，需要的勞動(dòng)力和材料等因素都要再前期準(zhǔn)備中考慮進(jìn)去。
1.4規(guī)劃設(shè)計(jì)方案
開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施之前，設(shè)計(jì)人員要設(shè)計(jì)出建筑的總平面布置圖。其中包括建筑物的外觀設(shè)計(jì)，城市的景觀設(shè)計(jì)，并且保證場(chǎng)內(nèi)外交通布置的暢通，基礎(chǔ)設(shè)施管網(wǎng)的可行性。
1.5投資估算
它是場(chǎng)地的購(gòu)置費(fèi)、拆遷安置費(fèi)、工程的總造價(jià)、手續(xù)費(fèi)、規(guī)劃費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用的估計(jì)。
1.6經(jīng)濟(jì)分析、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)
通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入、預(yù)期利潤(rùn)、稅金、租金、工期等眾多影響因素變化的正確評(píng)估，以及當(dāng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)不發(fā)生矛盾時(shí)，該項(xiàng)目最終可具體實(shí)施。
2.1內(nèi)部影響因素
開(kāi)發(fā)企業(yè)想要具備資源、能力和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，就必須尋找機(jī)會(huì)，利用機(jī)會(huì)。對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)機(jī)會(huì)無(wú)處不在，所有未滿足的需要的都可當(dāng)做機(jī)會(huì)來(lái)利用，但是在機(jī)會(huì)面前如果不加以分析和評(píng)估，那么機(jī)會(huì)只會(huì)讓投資者深陷其中。因此，開(kāi)發(fā)企業(yè)首先要把項(xiàng)目有關(guān)的不利影響和有利效益羅列出來(lái)，然后進(jìn)行調(diào)查、比較、分析、評(píng)估，明確企業(yè)的自我優(yōu)勢(shì)，再去判別機(jī)會(huì)是否屬于自己。
2.2外部因素
除了可調(diào)控的內(nèi)部因素之外，不易控制的外界環(huán)境和條件時(shí)時(shí)刻刻的變化也可能會(huì)給自己創(chuàng)造的條件帶來(lái)不利的影響。人口、經(jīng)濟(jì)、信息、政治法律及社會(huì)文化、自然條件、基礎(chǔ)和公共設(shè)施，規(guī)劃控制等影響因素都會(huì)作用在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的效益之上。所以，對(duì)外部因素合理的協(xié)調(diào)，就是為了最終開(kāi)發(fā)商能夠選擇合適的開(kāi)發(fā)地段。
首先費(fèi)用測(cè)算為籌集開(kāi)發(fā)資金提供依據(jù)，以便通過(guò)各種渠道籌集所需的開(kāi)發(fā)資金，同時(shí)它可作為研究工程造價(jià)合理性的手段，以便對(duì)設(shè)計(jì)方案提出意見(jiàn)，在經(jīng)濟(jì)上達(dá)到共同的而目標(biāo)。其次費(fèi)用測(cè)算是作為選擇最優(yōu)設(shè)計(jì)方案的重要控制條件，以便選出技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計(jì)方案。最后，費(fèi)用測(cè)算作為項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施過(guò)程中投資控制的依據(jù)，以便為工程預(yù)算提供重要的依據(jù)，進(jìn)行竣工決算。
4.1市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)和其他行業(yè)一樣存在著市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)市場(chǎng)的供求關(guān)系的發(fā)生波動(dòng)時(shí)，相應(yīng)就會(huì)引起市場(chǎng)的波動(dòng)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)力迫使房地產(chǎn)難以形成有效的需求，市場(chǎng)價(jià)格大幅波動(dòng)，資源價(jià)格上漲等不定因素都會(huì)給投資者造成損失。
4.2經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)
在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)意想不到的失誤，而在經(jīng)營(yíng)商的失誤會(huì)直接導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)增加。沒(méi)有經(jīng)過(guò)周詳?shù)恼{(diào)查分析或因決策的失誤，錯(cuò)誤的選擇了投資地區(qū)和時(shí)機(jī)；不熟悉相關(guān)政策導(dǎo)致投資失??；還有可能是因企業(yè)內(nèi)部管理水平和工作效率低等導(dǎo)致原來(lái)計(jì)劃不能按期執(zhí)行。
4.3利率風(fēng)險(xiǎn)
由于市場(chǎng)的不確定性，時(shí)常會(huì)發(fā)生變動(dòng)導(dǎo)致利率的變動(dòng)，這就造成了利率的風(fēng)險(xiǎn)。一旦風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資成本及將會(huì)受到重?fù)?，從而減少了投資者的收益；同時(shí)對(duì)居民的購(gòu)買(mǎi)力也造成了影響，最終表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資收益減少。
4.4政策風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資是一項(xiàng)政策性很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，在相關(guān)政策的影響和制約下，房地產(chǎn)的投資對(duì)象情況也會(huì)隨之在很大程度上受到影響。因此，投資前需要認(rèn)真了解城市規(guī)劃設(shè)計(jì)，土地獲得方式，政策的調(diào)控等，掌握政策的基本內(nèi)容，有利于安全的投資。
4.5其他風(fēng)險(xiǎn)
失去控制的人為因素或自然本身發(fā)生異常造成的損失會(huì)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資活動(dòng)帶來(lái)?yè)p失。
房地產(chǎn)業(yè)在當(dāng)今發(fā)展迅速，給投資者帶來(lái)了可觀的經(jīng)濟(jì)效益，豐厚的回報(bào)。但隨著市場(chǎng)持續(xù)的走高，房屋需求有所下滑，相關(guān)政策也隨之調(diào)控，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究就顯得尤為重要，這時(shí)需要投資者和購(gòu)買(mǎi)者都周詳?shù)牧私猱?dāng)今的房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化和走勢(shì)，利用信息判斷投資機(jī)會(huì)的可行性，最終達(dá)到投資者和購(gòu)買(mǎi)者雙贏的共同目標(biāo)。
房地產(chǎn)可行性研究論文篇十九
根據(jù)前面各節(jié)的研究分析結(jié)果，對(duì)項(xiàng)目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行全面的評(píng)價(jià)，對(duì)建設(shè)方案進(jìn)行，提出結(jié)論性意見(jiàn)和建議。主要內(nèi)容有：
2、對(duì)主要的對(duì)比方案進(jìn)行說(shuō)明
3、對(duì)可行性研究中尚未解決的主要問(wèn)題提出解決辦法和建議
4、對(duì)應(yīng)修改的主要問(wèn)題進(jìn)行說(shuō)明，提出修改意見(jiàn)
5、對(duì)不可行的項(xiàng)目，提出不可行的主要問(wèn)題及處理意見(jiàn)
6、可行性研究中主要爭(zhēng)議問(wèn)題的結(jié)論
二、附件
凡屬于項(xiàng)目可行性研究范圍，但在研究報(bào)告以外單獨(dú)成冊(cè)的文件，均需列為可行性報(bào)告的附件，所列附件應(yīng)注明名稱(chēng)、日期、編號(hào)。
1、項(xiàng)目建議書(shū)(初步可行性報(bào)告)
2、項(xiàng)目立項(xiàng)批文
3、廠址選擇報(bào)告書(shū)
4、資源勘探報(bào)告
5、貸款意向書(shū)
6、環(huán)境影響報(bào)告
7、需單獨(dú)進(jìn)行可行性研究的單項(xiàng)或配套工程的可行性報(bào)告
8、需要的市場(chǎng)預(yù)測(cè)報(bào)告
9、引進(jìn)技術(shù)項(xiàng)目的考察報(bào)告
10、引進(jìn)外資的名類(lèi)協(xié)議文件
11、其他主要對(duì)比方案說(shuō)明
12、其他
三、附圖
1、廠址地形或位置圖(設(shè)有等高線)
2、總平面布置方案圖(設(shè)有標(biāo)高)
3、工藝流程圖
4、主要車(chē)間布置方案簡(jiǎn)圖
5、其它
房地產(chǎn)可行性研究論文篇二十
摘要：成本控制是環(huán)保設(shè)備公司生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵內(nèi)容，其直接關(guān)系著公司的經(jīng)濟(jì)效益和運(yùn)營(yíng)發(fā)展。當(dāng)前，我國(guó)環(huán)保設(shè)備快速發(fā)展，市場(chǎng)上對(duì)于環(huán)保設(shè)備的需求量不斷上漲，而環(huán)保設(shè)備公司之間的競(jìng)爭(zhēng)也愈來(lái)愈激烈，這對(duì)于公司成本控制提出了更高的要求，環(huán)保設(shè)備公司應(yīng)結(jié)合自身企業(yè)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況，采取科學(xué)有效的方法和措施，加強(qiáng)成本控制和運(yùn)營(yíng)管理，優(yōu)化人力、物力、財(cái)力等資源配置，在保障環(huán)保設(shè)備加工制作質(zhì)量的基礎(chǔ)上，盡量降低運(yùn)營(yíng)成本，提升環(huán)保設(shè)備公司的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。本文分析了環(huán)保設(shè)備公司成本控制現(xiàn)狀，闡述了環(huán)保設(shè)備公司的成本控制方法，以供參考。
房地產(chǎn)可行性研究論文篇二十一
可行性研究最早于20世紀(jì)30年代初出現(xiàn)在美國(guó)，在開(kāi)發(fā)田納西河流域開(kāi)始將其列入開(kāi)發(fā)程序，使其成為工程項(xiàng)目規(guī)劃的重要階段。改革開(kāi)放以后，我國(guó)為了加強(qiáng)項(xiàng)目投資決策分析，引進(jìn)了項(xiàng)目可行性研究技術(shù)。1983年，國(guó)家計(jì)委頒發(fā)了《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的管理試行辦法》，將可行性研究納入了基本建設(shè)的程序。
房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究分析是項(xiàng)目前期的必要準(zhǔn)備工作，在項(xiàng)目投資之前，從經(jīng)濟(jì)、技術(shù)直到社會(huì)各種環(huán)境、法律等各種因素進(jìn)行具體調(diào)查、研究、分析，確定有利和不利的因素，綜合論證一個(gè)工程項(xiàng)目在技術(shù)上是否先進(jìn)、實(shí)用和可靠，在經(jīng)濟(jì)上是否合理，在財(cái)務(wù)上是否盈利，為投資決策提供科學(xué)的依據(jù)。
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究分析的主要內(nèi)容
自1993年取消分房制度以后，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展起來(lái)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究分析作為項(xiàng)目決策的基本內(nèi)容和主要工作方法，已經(jīng)逐步形成了比較規(guī)范和穩(wěn)定的內(nèi)容和程序。
不同于一般建設(shè)項(xiàng)目先投資后生產(chǎn)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)的過(guò)程也是項(xiàng)目生產(chǎn)的過(guò)程。一般建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期都是截然分開(kāi)的，先有固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資金投資，后有生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。而房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，存在預(yù)售模式，使得項(xiàng)目建設(shè)期、經(jīng)營(yíng)期和銷(xiāo)售期交錯(cuò)在一起，這就要求房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究分析具有其特殊性。
房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究分析在一般建設(shè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，著重強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)分析、項(xiàng)目選址及定位、經(jīng)營(yíng)方式以及租售價(jià)格的確認(rèn)、經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)的可行分析。另外，在我國(guó)可持續(xù)發(fā)展觀的影響下，項(xiàng)目的環(huán)境評(píng)價(jià)以及節(jié)能效應(yīng)等越來(lái)越受到重視。
(1)市場(chǎng)分析、項(xiàng)目選址及定位
房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)分析、項(xiàng)目選址、項(xiàng)目定位是對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)需求及供給的分析。通過(guò)大量的市場(chǎng)調(diào)研、統(tǒng)計(jì)分析方法進(jìn)行市場(chǎng)分析可以獲得目前房地產(chǎn)市場(chǎng)上的走勢(shì)和需求，針對(duì)市場(chǎng)分析進(jìn)行項(xiàng)目選址及定位所確定的項(xiàng)目產(chǎn)品供給能夠滿足市場(chǎng)需求，并且能夠?yàn)橹蟮匿N(xiāo)售工作打好基礎(chǔ)。因此，做好市場(chǎng)分析、項(xiàng)目選址及定位是項(xiàng)目可行性研究分析的基礎(chǔ)。
(2)經(jīng)營(yíng)方式以及租售價(jià)格
經(jīng)營(yíng)方式以及租售價(jià)格的確認(rèn)是項(xiàng)目收益的重要組成部分。房地產(chǎn)項(xiàng)目采用銷(xiāo)售、租賃或者是銷(xiāo)售和租賃參半的經(jīng)營(yíng)方式，關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目未來(lái)現(xiàn)金流量。通過(guò)了解周邊樓盤(pán)信息，選取近似樓盤(pán)作為項(xiàng)目租售價(jià)格的參考項(xiàng)目，采取市場(chǎng)分析法等恰當(dāng)?shù)挠?jì)量經(jīng)濟(jì)分析方法獲得合理有效的租售價(jià)格。在此基礎(chǔ)上進(jìn)行的銷(xiāo)售收入估算才能客觀公正，具有參考價(jià)值。
(3)經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)的可行性
經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)上的可行性包含兩方面的內(nèi)容，一是經(jīng)濟(jì)可行性分析，二是財(cái)務(wù)可行性分析。經(jīng)濟(jì)可行性是指項(xiàng)目整體能夠?qū)?guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的積極影響，一定程度上能夠推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展;財(cái)務(wù)可行性是指項(xiàng)目本身的經(jīng)濟(jì)效益，從項(xiàng)目的總投資和收入出發(fā)，分析能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益。進(jìn)行經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)可行性分析，客觀的評(píng)價(jià)項(xiàng)目可行與否是確定投資該房地產(chǎn)項(xiàng)目的關(guān)鍵。
(4)環(huán)境評(píng)價(jià)以及節(jié)能效益
在項(xiàng)目全壽命周期管理和可持續(xù)建設(shè)觀念的`影響下，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究分析越來(lái)越注重?cái)M建項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響以及可以采取的節(jié)能措施。環(huán)境評(píng)價(jià)是從項(xiàng)目的綠化工程、景觀工程對(duì)周邊環(huán)境以及居民生活的提供的舒適度來(lái)進(jìn)行評(píng)價(jià)。節(jié)能效益是從項(xiàng)目本身的建筑結(jié)構(gòu)出發(fā)，分析項(xiàng)目是否符合可持續(xù)原則，是否具有循環(huán)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。
只有對(duì)上述部分進(jìn)行客觀的評(píng)價(jià)分析，得出的可行性研究報(bào)告結(jié)論才是符合項(xiàng)目本身的，才能客觀公正的為開(kāi)發(fā)商提供投資決策的資料基礎(chǔ)。但縱觀目前房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究分析，由于實(shí)際操作的復(fù)雜性等因素的制約，依舊存在不少問(wèn)題。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究分析的現(xiàn)狀問(wèn)題及相關(guān)改進(jìn)措施
(1)開(kāi)發(fā)商可行性研究分析意識(shí)不強(qiáng)
大多數(shù)開(kāi)發(fā)商對(duì)可行性研究分析不重視，開(kāi)發(fā)商的目標(biāo)是獲取利潤(rùn)，對(duì)于可行性研究分析，通常是項(xiàng)目已經(jīng)立項(xiàng)之后，由于相關(guān)部門(mén)報(bào)批備案需要，或是由于項(xiàng)目融資時(shí)，銀行等金融機(jī)構(gòu)的要求，這樣可行性研究分析就失去了其本身意義。
為了解決這一問(wèn)題，首先必須讓開(kāi)發(fā)商明確，可行性研究分析不僅僅是向當(dāng)?shù)卣?、?guī)劃部門(mén)和環(huán)境保護(hù)部門(mén)申請(qǐng)有關(guān)建設(shè)許可文件的依據(jù)，更是開(kāi)發(fā)商在今后競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，避免靠盲目投資和盲目決策的決策失誤而給投資者帶來(lái)無(wú)法挽回的巨大經(jīng)濟(jì)損失的有效措施。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，在投資決策前做好可行性研究分析工作，才能使項(xiàng)目的許多重大經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則和基礎(chǔ)資料得到落實(shí)，使開(kāi)發(fā)商的決策建立在科學(xué)而不是經(jīng)驗(yàn)或感覺(jué)的基礎(chǔ)上，以減少投資決策的失誤，提高投資的效益。其次，政府部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目審批程序的嚴(yán)格控制，堅(jiān)持先有可行性研究分析，再立項(xiàng)。
(2)可行性研究依據(jù)不充分
開(kāi)發(fā)商或是委托的相關(guān)代理方在進(jìn)行可行性研究分析時(shí)，主要依據(jù)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案說(shuō)明并結(jié)合國(guó)家、地方政府出臺(tái)的相關(guān)估價(jià)文件，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)效益進(jìn)行評(píng)價(jià)。但是在確認(rèn)租售收入方面，通常采用的信息量不夠，數(shù)據(jù)更新不及時(shí)，并且選用分析方法不恰當(dāng)，導(dǎo)致項(xiàng)目租售收入不能客觀反映對(duì)項(xiàng)目預(yù)售情況的預(yù)測(cè)，從而影響項(xiàng)目現(xiàn)金流量的預(yù)測(cè)，使得可行性研究分析結(jié)果不合實(shí)際。
為此，組織建立專(zhuān)門(mén)的數(shù)據(jù)庫(kù)可以有效解決數(shù)據(jù)收集困難這一關(guān)鍵問(wèn)題，使得房地產(chǎn)的可行性研究分析不再成為“無(wú)稽之談”。
(3)可行性研究分析深度不夠
就目前房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究分析來(lái)看，涉及的范圍足夠廣泛，但是一些方面的分析不夠深入具體。開(kāi)發(fā)商有意識(shí)要對(duì)環(huán)境以及節(jié)能效益方面進(jìn)行評(píng)價(jià)分析，但在其出具的可行性研究報(bào)告中，這一部分論點(diǎn)不鮮明，論據(jù)不充分，論述不詳細(xì)，并且定性描述占絕大部分，缺乏詳細(xì)有效的定量分析。
針對(duì)這一現(xiàn)象，政府相關(guān)部門(mén)制定有關(guān)的制度標(biāo)準(zhǔn)，以規(guī)范這一部分的研究分析。培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)型人才，建立專(zhuān)業(yè)的可行性研究分析機(jī)構(gòu)，保證可行性研究分析專(zhuān)業(yè)化，更加詳細(xì)深入。
三、結(jié)語(yǔ)
總之，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究分析是項(xiàng)目投資決策前的必要步驟，內(nèi)容上應(yīng)該較為全面的涵蓋項(xiàng)目的各個(gè)方面，在此基礎(chǔ)上，著重注意市場(chǎng)分析、項(xiàng)目選址及定位、銷(xiāo)售方式以及租售價(jià)格、經(jīng)濟(jì)財(cái)務(wù)可行性分析等方面。
我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究分析存在的問(wèn)題很多，為了有效解決這些問(wèn)題，就必須從相關(guān)的各個(gè)角度著手，政府部門(mén)加強(qiáng)其監(jiān)督引導(dǎo)作用，規(guī)范可行性研究分析;開(kāi)發(fā)商認(rèn)真貫徹實(shí)行相關(guān)政策規(guī)范，重視可行性研究分析對(duì)擬建項(xiàng)目投資分析的價(jià)值;相關(guān)可行性研究分析報(bào)告編制機(jī)構(gòu)，重視專(zhuān)業(yè)人才的培養(yǎng)，提高可行性研究報(bào)告的深度和質(zhì)量。各個(gè)部門(mén)通力合作，使可行性研究工作發(fā)揮其應(yīng)有的作用。
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