房地產(chǎn)營銷策略論文（優(yōu)質(zhì)23篇）

能堅(jiān)持到最后的，才能真正獲得成功；如何保持良好的心理狀態(tài)，成就個(gè)人和職業(yè)發(fā)展？總結(jié)范文可以幫助我們掌握總結(jié)的結(jié)構(gòu)和表達(dá)方式，提高總結(jié)的質(zhì)量和效果。

房地產(chǎn)營銷策略論文篇一

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，能夠滿足人們的住房需求。要想促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，需要對(duì)客戶消費(fèi)心理進(jìn)行深入的研究，制定出合理有效的房地產(chǎn)市場營銷方案，深入挖掘房地產(chǎn)市場價(jià)值。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，人們對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的市場營銷策略進(jìn)行了廣泛的研究，但是有些房地產(chǎn)營銷策略自身存在著一定的限制性，導(dǎo)致房地產(chǎn)營銷存在意識(shí)誤區(qū)。本文主要是結(jié)合消費(fèi)者心理和營銷策略進(jìn)行研究，希望能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)的營銷提供借鑒，制定出滿足消費(fèi)者和房地產(chǎn)共贏的營銷策略。

房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展情況直接關(guān)系到整個(gè)國民的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。由于房地產(chǎn)行業(yè)在我國發(fā)展的時(shí)間較短，相關(guān)的營銷制度比較薄弱，在實(shí)際的運(yùn)用過程中，呈現(xiàn)出不完善的情況，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，缺乏有效的市場營銷策略的指導(dǎo)。房地產(chǎn)營銷中的失敗案例，是由于沒有從消費(fèi)者的角度制定出合理的營銷策略有關(guān)。因此，需要對(duì)消費(fèi)者的消費(fèi)心理和消費(fèi)需求進(jìn)行深入的研究，制定出合理的營銷策略，以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。

1。環(huán)境格局設(shè)計(jì)。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的生活水平得到了極大的提高，追求高質(zhì)量的生活環(huán)境，良好的生活環(huán)境是消費(fèi)者購房的主觀意愿，人們傾向生態(tài)環(huán)保綠色購房環(huán)境，并且每個(gè)消費(fèi)者對(duì)于購房的環(huán)境格局呈現(xiàn)出不同的要求，具有各自不同的審美觀點(diǎn)，通常房屋環(huán)境的主要格局是復(fù)室、兩室二廳、三室兩廳和四室兩廳等。

2。地區(qū)位置便利。地區(qū)位置便利也是消費(fèi)者購房首先需要考慮的問題，交通直接關(guān)系著人們的出行，對(duì)人們的生活質(zhì)量具有重要影響，是人們?nèi)粘Ｉ畹闹匾M成部分，相對(duì)而言，市區(qū)內(nèi)的交通要更為便利，但是擁擠。郊區(qū)的交通較為缺乏，但是環(huán)境更為舒適，對(duì)于購房地區(qū)的選擇，與消費(fèi)者的不同心理需求有直接關(guān)系。

3。設(shè)施配套齊全。當(dāng)前，人們追求高質(zhì)量的生活，小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施齊全也是人們購房需要考慮的問題。小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理質(zhì)量，受到了消費(fèi)者的重視，其主要的配套設(shè)施主要包括：科技智能化的配套設(shè)施、運(yùn)動(dòng)設(shè)施和安全服務(wù)管理等，能夠滿足人們對(duì)舒適生活的要求，符合物業(yè)管理的心理需求。

4。價(jià)格選擇消費(fèi)。價(jià)格是消費(fèi)者在購房時(shí)首選的條件，每個(gè)消費(fèi)者都希望用最少的錢，買到性價(jià)比最高的房子。因此，在消費(fèi)購房時(shí)，消費(fèi)者通常會(huì)查閱各方面的資料，選擇優(yōu)惠和折扣較大的房子進(jìn)行購買，購房付款方式主要包括一次性付款、分期付款和按揭付款等，不同的付款方式，決定著消費(fèi)者對(duì)于購房價(jià)格的心理選擇。

1。潛意識(shí)影響。營銷策略影響著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)營銷策略的制定，是在消費(fèi)者購買行為的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，直接關(guān)系到消費(fèi)者的購買意愿和服務(wù)意愿。消費(fèi)者完成購買，就是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)值的肯定，消費(fèi)者會(huì)在無意識(shí)中來對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)判，消費(fèi)者自身意識(shí)到的沖動(dòng)和感受，就是潛意識(shí)的影響。

2。自我形象影響。消費(fèi)者購買目的主要是從心理補(bǔ)償、釋放心理壓力和滿足自身的本能欲望三個(gè)方面來實(shí)現(xiàn)的，消費(fèi)者購買房地產(chǎn)產(chǎn)品通常會(huì)與自身的形象保持一致性，充分展現(xiàn)出了消費(fèi)者自身的世界觀、人生觀和價(jià)值觀。我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)種類豐富，消費(fèi)者在購房時(shí)，會(huì)追求一致性的心理，需要結(jié)合自我形象來進(jìn)行購房，選擇出適合項(xiàng)目人群的房地產(chǎn)產(chǎn)品。3。房地產(chǎn)產(chǎn)品視覺形象影響。視覺對(duì)消費(fèi)者的購房意愿有著直接的影響，房地產(chǎn)行業(yè)通常會(huì)利用視覺優(yōu)勢，來獲取消費(fèi)者的關(guān)注，需要在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部建立良好的視覺形象，保證視覺形象的穩(wěn)定性和統(tǒng)一性，視覺形象對(duì)消費(fèi)者的消費(fèi)心理產(chǎn)生了重要的作用，會(huì)引發(fā)消費(fèi)者的聯(lián)想和引起消費(fèi)者的注意，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品視覺形象感情上的認(rèn)同，提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的忠誠度。

1。客戶消費(fèi)心理的產(chǎn)品策略。以消費(fèi)者需求為導(dǎo)向的產(chǎn)品策略，要求運(yùn)用發(fā)展的眼光去看待消費(fèi)者的消費(fèi)需求，要讓消費(fèi)者感受到所購買的房產(chǎn)相較于其它同類產(chǎn)品擁有更高的使用價(jià)值。盡量去滿足消費(fèi)者的購買心理，加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)者營銷策略的規(guī)范。消費(fèi)者的購房習(xí)俗是長期形成的，并且在短時(shí)間內(nèi)難以改變，需要建立在消費(fèi)者價(jià)值與規(guī)范心理的基礎(chǔ)上，激發(fā)消費(fèi)者的購買意愿，達(dá)到售房的目的。

2?？蛻粝M(fèi)心理的價(jià)格策略。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，價(jià)格是消費(fèi)者購房首選的條件，也是房地產(chǎn)銷售中較為敏感的因素，直接關(guān)系著消費(fèi)者的購房意愿。當(dāng)前，我國的房產(chǎn)銷售中，最常見的房地產(chǎn)價(jià)格策略，是依據(jù)消費(fèi)者的需求和市場競爭價(jià)格來制定的'，需要以消費(fèi)者為導(dǎo)向，消費(fèi)者下完房產(chǎn)的價(jià)格越低越好，質(zhì)量越高越高。在制定購房策略時(shí)，需要滿足消費(fèi)者的價(jià)值心理，要結(jié)合整棟樓的位置、朝向和景觀等，設(shè)置不同的茶幾，考量價(jià)格策略和價(jià)格體系，制定出合理的價(jià)格策略標(biāo)準(zhǔn)，滿足消費(fèi)者的情感心理需求。3。客戶消費(fèi)心理的銷售渠道策略。消費(fèi)者的心理與營銷策略之間存在較大的聯(lián)系，影響著房產(chǎn)銷售工作的順利實(shí)施。房地產(chǎn)行業(yè)需要制定產(chǎn)品策略和價(jià)格策略，確保房產(chǎn)銷售工作的順利開展。如果房產(chǎn)行業(yè)處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，企業(yè)無需制定出合理的消費(fèi)者營銷策略，企業(yè)要想節(jié)約營銷成本，可以通過建立銷售團(tuán)隊(duì)的形式直接進(jìn)行房產(chǎn)銷售，對(duì)銷售人員的營銷能力要求不高。如果房產(chǎn)營銷處于供大于求的現(xiàn)象，對(duì)團(tuán)隊(duì)營銷能力的要求較高，需要培養(yǎng)大量的房產(chǎn)營銷人員，來促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。

消費(fèi)者的消費(fèi)心理直接影響著營銷策略的制定，房地產(chǎn)行業(yè)要想取得良好的銷售效果，必須要對(duì)客戶消費(fèi)心理進(jìn)行研究，制定出合理的營銷策略，從產(chǎn)品策略、價(jià)格策略和銷售渠道三個(gè)方面進(jìn)行研究，讓消費(fèi)者得到心理上的滿足，以便得到更多目標(biāo)群體和目標(biāo)用戶的認(rèn)同和接受。房產(chǎn)銷售者應(yīng)意識(shí)到房產(chǎn)銷售策略的重要性，以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

[1]劉菲。消費(fèi)心理與房地產(chǎn)營銷策略之間的關(guān)聯(lián)分析[j]。企業(yè)技術(shù)開發(fā)，20xx，28：70—71+78。

[2]王學(xué)娟，王海燕?；谙M(fèi)心理的吉林省房地產(chǎn)營銷策略研究[j]。企業(yè)技術(shù)開發(fā)，20xx，28：76—78。

[3]陳秋琨。消費(fèi)心理與房地產(chǎn)營銷策略的互動(dòng)機(jī)制研究[j]。中小企業(yè)管理與科技（上旬刊），20xx，06：149—150。

[4]肖凡?；谙M(fèi)心理的房地產(chǎn)營銷策略分析[j]?？萍寂c創(chuàng)新，20xx，08：38。

房地產(chǎn)營銷策略論文篇二

房地產(chǎn)市場營銷主要是生產(chǎn)力發(fā)展以及商品經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的必然產(chǎn)物，房地產(chǎn)市場營銷的組成部分主要有經(jīng)營商以及營銷人員和開發(fā)商等幾個(gè)重要部分所構(gòu)成。房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際的銷售環(huán)節(jié)所面臨的問題比較突出，營銷管理在當(dāng)前的市場激烈競爭下面臨著重大的挑戰(zhàn)，而營銷渠道的重要性程度也隨著市場競爭不斷的加強(qiáng)，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的健康成長就有著很大的影響。所以在當(dāng)前的房地產(chǎn)營銷發(fā)展下要能夠充分的對(duì)其理論加強(qiáng)研究，這樣才能更好的指導(dǎo)實(shí)踐的科學(xué)合理化的發(fā)展。

對(duì)于當(dāng)前的房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展背景下，房地產(chǎn)的企業(yè)要能夠注重營銷渠道的應(yīng)用，要能從傳統(tǒng)的被動(dòng)營銷理念當(dāng)中解放出來。營銷渠道主要是產(chǎn)品從生產(chǎn)者向終端使用者中轉(zhuǎn)移的過程并通過中間環(huán)節(jié)所連接成的發(fā)展路徑。結(jié)合房地產(chǎn)的特征以及單個(gè)樓盤特性進(jìn)行針對(duì)性的構(gòu)建靈活營銷渠道這對(duì)開發(fā)商而言在目標(biāo)市場上就能夠有效實(shí)現(xiàn)銷售數(shù)量的最大化，從而來獲得更多的利潤，這樣才能夠在激烈競爭的市場當(dāng)中占據(jù)發(fā)展的優(yōu)勢[1].對(duì)于房地產(chǎn)的營銷渠道而言，完整的渠道主要由層級(jí)結(jié)構(gòu)以及廣度結(jié)構(gòu)和寬度結(jié)構(gòu)幾個(gè)類型所組成。

房地產(chǎn)營銷渠道的發(fā)展過程中經(jīng)歷了幾個(gè)重要的階段，在建設(shè)觀念階段處在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的大背景下，這一時(shí)期只有房地產(chǎn)這一簡單概念，在住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)層面是通過政府進(jìn)行統(tǒng)一化制定的。房地產(chǎn)走向了市場化的階段，一些大的項(xiàng)目開發(fā)意識(shí)還是停在計(jì)劃經(jīng)濟(jì),在市場調(diào)研以及消費(fèi)者的需求調(diào)查層面相對(duì)比較缺乏，這一時(shí)期是樓盤觀念的階段。在房地產(chǎn)的推銷觀念的發(fā)展階段，一些開發(fā)商為能夠?qū)潜P空置及泡沫現(xiàn)象等問題得以有效解決，就開始主動(dòng)的進(jìn)行房地產(chǎn)推銷，但是在推銷過程中仍是停留在銷售策劃以及廣告策劃層面[2].

再者，到了準(zhǔn)營銷的發(fā)展階段，在這一過程中消費(fèi)者在居住條件上有了更高的要求，房地產(chǎn)市場供應(yīng)量得到了增加，從而在需求層面就逐漸的降低，所以房地產(chǎn)商就要按照用戶為中心的方式增加樓盤的賣點(diǎn)，這就逐漸的將樓盤的品質(zhì)得到了有效提升，而開發(fā)的成本層面也因此得到了增加。房地產(chǎn)整合營銷的發(fā)展階段，要求在營銷的活動(dòng)能夠整體和協(xié)調(diào)發(fā)展，成為當(dāng)前房地產(chǎn)營銷的新的營銷形式。

二、房地產(chǎn)營銷渠道的方式以及房地產(chǎn)營銷市場發(fā)展現(xiàn)狀分析。

從當(dāng)前我國的房地產(chǎn)營銷渠道的方式發(fā)展層面來看，有幾個(gè)渠道方式，即加盟連鎖店的房地產(chǎn)營銷渠道、多家代理房地產(chǎn)營銷渠道、區(qū)域獨(dú)家代理房地產(chǎn)營銷渠道以及全國總經(jīng)銷房地產(chǎn)營銷渠道這幾種類型。其中在加盟連鎖店房地產(chǎn)營銷渠道層面房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)分銷商的覆蓋度得到了有效滲透，并把產(chǎn)品銷售分給了不同房地產(chǎn)分銷商。還有的企業(yè)是結(jié)合產(chǎn)品特征以及在各地進(jìn)行設(shè)立連鎖總部，在各大城市進(jìn)行設(shè)立連鎖店，這樣能夠?qū)⒔K端以及消費(fèi)者得到細(xì)分，在銷售的環(huán)節(jié)上就得到了有效減少[3].多家代理的房地產(chǎn)營銷渠道，這一渠道方式主要是在選擇兩家及以上代理商并結(jié)合不同布點(diǎn)銷售形成的銷售結(jié)構(gòu)，這一銷售渠道方式在覆蓋面上比較廣泛，并且有著比較強(qiáng)的滲透性。

另外，區(qū)域獨(dú)家的房地產(chǎn)營銷渠道是在產(chǎn)銷雙方平等互利基礎(chǔ)上并在一定協(xié)議下形成的，這一模式最為顯著的優(yōu)點(diǎn)就是在區(qū)域內(nèi)能夠?qū)崿F(xiàn)協(xié)調(diào)統(tǒng)一的管理，并且在價(jià)格層面也能得到有效控制，效率層面也相對(duì)較高。除此之外，全國總經(jīng)銷房地產(chǎn)營銷渠道，這也是在產(chǎn)銷雙方平等互利上在簽訂協(xié)議形式下所形成的。這一模式的主要優(yōu)點(diǎn)就是能夠在全國范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)的運(yùn)作和管理，從運(yùn)營的效率層面來說有了很大程度的提升。

縱觀20xx年上半年，宏觀經(jīng)濟(jì)方面，20xx年我國一季度gdp同比增長7%增速6年來新低，創(chuàng)20xx年二季度以來歷史新低；一季度固定資產(chǎn)投資增速為13.5%（同期基建設(shè)施投資增速為23.1%,房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速為8.5%），房地產(chǎn)開發(fā)首次跌破10%,達(dá)到歷史新低，房地產(chǎn)的深度調(diào)整已經(jīng)拖累了gdp.對(duì)于當(dāng)前我國的房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況來看，在房地產(chǎn)的價(jià)格層面上漲的比較迅速，國家在這一方面雖然出臺(tái)了相應(yīng)的政策來對(duì)這一問題進(jìn)行抑制，但是從總體上來看房價(jià)還處在高位階段。房地產(chǎn)的供給結(jié)構(gòu)性的矛盾比較突出，這樣在高價(jià)位以及大套型的商品房供應(yīng)的總量商就相對(duì)比較大，一些中小戶型的商品房供應(yīng)就出現(xiàn)了不足的狀況，從而也就導(dǎo)致了供給結(jié)構(gòu)以及需求結(jié)構(gòu)之間的不協(xié)調(diào)問題。另外在保障性住房的體系建設(shè)層面還比較落后，這些方面的發(fā)展問題對(duì)房地產(chǎn)營銷市場的健康發(fā)展就會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的影響[4].

當(dāng)前我國的房地產(chǎn)營銷市場的發(fā)展過程中還有著諸多層面存在著問題有待解決，這些問題主要體現(xiàn)在營銷渠道之間的有著較大的沖突性。在同一分銷渠道上不同的層次上的利害沖突方面比較突出，由于信譽(yù)以及促銷和價(jià)格等層面的原因所致。同一分銷渠道商的同一層次公司間有著較為突出的利害沖突，在這一層面所產(chǎn)生的問題原因是服務(wù)因素以及價(jià)格因素和道德因素所致。

除此之外，房地產(chǎn)的中間商的相關(guān)問題比較突出，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)的中間商在發(fā)展過程中較為緩慢，整體的人員素質(zhì)和有待進(jìn)一步提升，這樣對(duì)房地產(chǎn)的銷售企業(yè)就必然會(huì)帶來很大的不利。由于競爭壓力相對(duì)比較大，在這樣的發(fā)展趨勢下通過合理化的方式對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行銷售就有著其必要性。

通過實(shí)際的分析能夠發(fā)現(xiàn)，對(duì)房地產(chǎn)營銷渠道產(chǎn)生影響的因素是多方面的，其中在市場營銷環(huán)境層面比較突出，在這一過程中房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場環(huán)境是不能有效控制的，這是宏觀因素的影響。市場銷售環(huán)境在急劇變化過程中必然就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)營銷渠道的選擇造成影響，例如在分散低密度的市場中渠道中間商作用就會(huì)比較突出。

而從微觀環(huán)境的影響因素來看房地產(chǎn)企業(yè)和周邊活動(dòng)共同組成。而在競爭對(duì)手的影響因素層面，在產(chǎn)品市場中渠道戰(zhàn)略就要求著企業(yè)選擇和競爭對(duì)手相同以及相近的營銷渠道，而在另一些行業(yè)以及產(chǎn)品市場當(dāng)中，企業(yè)間的競爭又有著另一方面的營銷渠道戰(zhàn)略[5].渠道的成員變量影響因素在這一方面要能夠?qū)η莱蓡T的可獲得性以及使用渠道成員的成本等方面的因素。另外從房地產(chǎn)企業(yè)自身的影響因素的情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)自身的實(shí)力因素層面，是管理的經(jīng)驗(yàn)以及財(cái)務(wù)實(shí)力等，最后有產(chǎn)品的特征。其中在管理經(jīng)驗(yàn)層面是比較重要的影響因素，在這一方面可在內(nèi)部組織方面建立屬于自己的營銷渠道，還要能夠和企業(yè)文化保持一致性。

第一，對(duì)房地產(chǎn)營銷渠道戰(zhàn)略的優(yōu)化要從多方面進(jìn)行考慮，從產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略的設(shè)計(jì)上來看要能夠是全過程的，主要有營銷渠道的優(yōu)化以及修正。從房地產(chǎn)營銷渠道的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)流程層面來看主要有識(shí)別渠道設(shè)計(jì)決策需要，建立和協(xié)調(diào)分銷目標(biāo)，明確具體的分銷任務(wù)，開發(fā)可選擇的渠道結(jié)構(gòu)，評(píng)價(jià)影響渠道結(jié)構(gòu)的變量，選擇最優(yōu)化的渠道等[6].營銷渠道要能夠是有限網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，還要能夠?qū)η赖慕Y(jié)構(gòu)實(shí)施詳細(xì)化的分析，這就要能夠認(rèn)識(shí)到組成營銷渠道的開放性系統(tǒng)。對(duì)于當(dāng)前能夠開發(fā)的渠道要按照渠道的長度以及寬度和廣度作為依據(jù)。

第二，針對(duì)房地產(chǎn)的營銷渠道的開發(fā)來說，要能采用當(dāng)前最新的營銷渠道，當(dāng)前的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)不斷蓬勃發(fā)展下，要能夠加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)營銷渠道的應(yīng)用。這主要是通過現(xiàn)代化的電子商務(wù)手段在互聯(lián)網(wǎng)下來實(shí)現(xiàn)的房產(chǎn)的租賃能，通過網(wǎng)絡(luò)化的房地產(chǎn)營銷渠道能夠?qū)I銷的成本得以有效降低，可以全天候以及零距離便捷的進(jìn)行溝通，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的無形資產(chǎn)增加就比較有利，并能有效的消除房地產(chǎn)銷售地域性的限制。通過房地產(chǎn)的網(wǎng)絡(luò)營銷方式能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)的特質(zhì)得到有效呈現(xiàn)，能夠立體化的將房地產(chǎn)的全景向客戶進(jìn)行展示[7].

第三，對(duì)于房地產(chǎn)的營銷渠道中跨地區(qū)的銷售層面，由于當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中有著較大的競爭力么諸多的房地產(chǎn)企業(yè)就將目標(biāo)瞄向了全國的市場進(jìn)行尋求跨地區(qū)的銷售。這就說明了地區(qū)外的房地產(chǎn)市場的發(fā)掘潛力還比較大，為能夠?qū)N售的成本得以有效降低以及對(duì)房地產(chǎn)的銷售速度得到有效加快，就能夠委托市場所在地的代理商進(jìn)行銷售。這一銷售渠道下就能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)企業(yè)的品牌形象得到了有效宣傳，同時(shí)對(duì)各地房地產(chǎn)的市場信息也能夠得到有效獲取，這樣就為房地產(chǎn)在未來的發(fā)展中提供了前進(jìn)的動(dòng)力，在這一銷售渠道下所取得的市場銷量還是比較客觀的。

第四，對(duì)于中間商組織營銷渠道房地產(chǎn)開發(fā)商能夠選擇子集的銷售部門以及產(chǎn)品，將其和營銷戰(zhàn)略的目標(biāo)發(fā)展相一致。在營銷渠道應(yīng)用中，對(duì)兩個(gè)層面要注意即專業(yè)化與勞動(dòng)分工，和關(guān)聯(lián)效率。房地產(chǎn)是比較復(fù)雜化的產(chǎn)業(yè)，在項(xiàng)目生命周期層面也涉及到選址以及規(guī)劃設(shè)計(jì)等諸多內(nèi)容[8].而中間商組織的專業(yè)性就表現(xiàn)在營銷的功能層面能夠得以有效實(shí)現(xiàn)，同時(shí)也能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)的商品價(jià)值得到有效實(shí)現(xiàn)，從而就能夠有效保障了房地產(chǎn)開發(fā)公司的效益。另外從關(guān)聯(lián)效率層面分析來看主要為實(shí)現(xiàn)營銷目標(biāo)實(shí)施的談判程度，中間商運(yùn)用的愈多在關(guān)聯(lián)的效率層面就會(huì)愈高。

第五，對(duì)房地產(chǎn)營銷渠道戰(zhàn)略探索過程中要能夠?qū)ζ放撇呗缘玫匠浞种匾暎康禺a(chǎn)品牌是房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中進(jìn)行有計(jì)劃和有目的的設(shè)計(jì)以及塑造的，使得房地產(chǎn)企業(yè)的形象以及服務(wù)水平統(tǒng)一體。品牌作為房地產(chǎn)產(chǎn)品的一個(gè)重要象征，實(shí)施品牌戰(zhàn)略對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的利潤提升有著積極促進(jìn)作用，并能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)開展品牌拓展也有著積極的作用，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力提升也比較喲里，在對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的抵御以及樹立房地產(chǎn)企業(yè)的形象等諸多層面都有著重要意義[9].所以要能在營銷渠道的探索中要能夠充分的重視品牌形象的塑造這一問題。

四、結(jié)語。

總而言之，當(dāng)前我國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展正處在興盛階段，所以在營銷渠道的多樣化實(shí)施上要能保障其科學(xué)性。房地產(chǎn)營銷的屬性和其他的商品相比還存在著很大的差異性，房地產(chǎn)企業(yè)是獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，在營銷過程中只有掌握最新的營銷方式才能夠在激烈的競爭中獲得發(fā)展的優(yōu)勢，也只有將社會(huì)營銷理念得以貫穿才能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)樹立良好形象，從而促進(jìn)企業(yè)的健康長久發(fā)展。此次主要就房地產(chǎn)營銷渠道的類型方式以及發(fā)展現(xiàn)狀和戰(zhàn)略優(yōu)化策略進(jìn)行了相應(yīng)分析，希望對(duì)實(shí)際發(fā)展有所裨益。

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房地產(chǎn)營銷策略論文篇三

企業(yè)作為一種經(jīng)濟(jì)組織形式，其在有限的周期環(huán)境當(dāng)中想要獲得發(fā)展就需要采取多種類型的市場營銷手段，這也是企業(yè)不斷延長自身生命周期的一種重要策略。

由于企業(yè)的生命周期之間存在差異，使得這些企業(yè)在生存與經(jīng)營的過程中需要選擇不同類型的策略。

社會(huì)發(fā)展進(jìn)入新的時(shí)期，我國國內(nèi)企業(yè)之前的競爭日益加劇，國內(nèi)企業(yè)同樣受到國際市場的沖擊，為此，加快對(duì)市場營銷策略研究，提升企業(yè)自身生命周期是關(guān)鍵。

本文針對(duì)此進(jìn)行了簡要分析，希望能夠?yàn)榇龠M(jìn)企業(yè)發(fā)展提供幫助。

市場營銷策略主要針對(duì)企業(yè)長遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)利益發(fā)展為目標(biāo)，通過形成具有整體性與統(tǒng)一性的規(guī)劃內(nèi)容，保持企業(yè)的市場競爭能力。

因?yàn)槭袌鰻I銷屬于企業(yè)內(nèi)部規(guī)劃與發(fā)展的基本前提，能夠進(jìn)一步促進(jìn)企業(yè)與市場環(huán)境變化之間的協(xié)調(diào)一致。

營銷策略包括幾個(gè)方面：首先，根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)成本、銷售成本，制定科學(xué)、合理的策略，進(jìn)而最小化投入成本；其次，結(jié)合行業(yè)動(dòng)態(tài)、競爭環(huán)境，制定科學(xué)、合理的策略，通過營銷優(yōu)勢與優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品來進(jìn)軍市場，進(jìn)而逐漸成為行業(yè)內(nèi)主導(dǎo)；最后，處于大行業(yè)中，制定科學(xué)、合理策略，對(duì)市場進(jìn)行細(xì)化，進(jìn)而占據(jù)細(xì)分市場。

可以說，企業(yè)營銷策略作為市場決策，確保了企業(yè)自身的穩(wěn)定性以及長遠(yuǎn)性發(fā)展。

2.1初創(chuàng)階段。

這個(gè)階段是企業(yè)在組織生產(chǎn)經(jīng)營的最初一段時(shí)間，也是企業(yè)從創(chuàng)立到正式運(yùn)行生產(chǎn)的階段。

處于初創(chuàng)階段的企業(yè)只是具備企業(yè)的雛形，相關(guān)規(guī)范以及人員與生產(chǎn)環(huán)節(jié)都只是初具規(guī)模，且非常不穩(wěn)定。這個(gè)過程中，企業(yè)結(jié)構(gòu)與管理相對(duì)簡單，職工業(yè)務(wù)能力相對(duì)較強(qiáng)，彼此之前的溝通非常順暢，因此能夠保證企業(yè)實(shí)際工作得到有效開展。

房地產(chǎn)營銷策略論文篇四

房地產(chǎn)市場營銷主要是生產(chǎn)力發(fā)展以及商品經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的必然產(chǎn)物，房地產(chǎn)市場營銷的組成部分主要有經(jīng)營商以及營銷人員和開發(fā)商等幾個(gè)重要部分所構(gòu)成。房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際的銷售環(huán)節(jié)所面臨的問題比較突出，營銷管理在當(dāng)前的市場激烈競爭下面臨著重大的挑戰(zhàn)，而營銷渠道的重要性程度也隨著市場競爭不斷的加強(qiáng)，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的健康成長就有著很大的影響。所以在當(dāng)前的房地產(chǎn)營銷發(fā)展下要能夠充分的對(duì)其理論加強(qiáng)研究，這樣才能更好的指導(dǎo)實(shí)踐的科學(xué)合理化的發(fā)展。

對(duì)于當(dāng)前的房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展背景下，房地產(chǎn)的企業(yè)要能夠注重營銷渠道的應(yīng)用，要能從傳統(tǒng)的被動(dòng)營銷理念當(dāng)中解放出來。營銷渠道主要是產(chǎn)品從生產(chǎn)者向終端使用者中轉(zhuǎn)移的過程并通過中間環(huán)節(jié)所連接成的發(fā)展路徑。結(jié)合房地產(chǎn)的特征以及單個(gè)樓盤特性進(jìn)行針對(duì)性的構(gòu)建靈活營銷渠道這對(duì)開發(fā)商而言在目標(biāo)市場上就能夠有效實(shí)現(xiàn)銷售數(shù)量的最大化，從而來獲得更多的利潤，這樣才能夠在激烈競爭的市場當(dāng)中占據(jù)發(fā)展的優(yōu)勢[1].對(duì)于房地產(chǎn)的營銷渠道而言，完整的渠道主要由層級(jí)結(jié)構(gòu)以及廣度結(jié)構(gòu)和寬度結(jié)構(gòu)幾個(gè)類型所組成。

房地產(chǎn)營銷渠道的發(fā)展過程中經(jīng)歷了幾個(gè)重要的階段，在建設(shè)觀念階段處在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的大背景下，這一時(shí)期只有房地產(chǎn)這一簡單概念，在住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)層面是通過政府進(jìn)行統(tǒng)一化制定的。房地產(chǎn)走向了市場化的階段，一些大的項(xiàng)目開發(fā)意識(shí)還是停在計(jì)劃經(jīng)濟(jì),在市場調(diào)研以及消費(fèi)者的需求調(diào)查層面相對(duì)比較缺乏，這一時(shí)期是樓盤觀念的階段。在房地產(chǎn)的推銷觀念的發(fā)展階段，一些開發(fā)商為能夠?qū)潜P空置及泡沫現(xiàn)象等問題得以有效解決，就開始主動(dòng)的進(jìn)行房地產(chǎn)推銷，但是在推銷過程中仍是停留在銷售策劃以及廣告策劃層面[2].

再者，到了準(zhǔn)營銷的發(fā)展階段，在這一過程中消費(fèi)者在居住條件上有了更高的要求，房地產(chǎn)市場供應(yīng)量得到了增加，從而在需求層面就逐漸的降低，所以房地產(chǎn)商就要按照用戶為中心的方式增加樓盤的賣點(diǎn)，這就逐漸的將樓盤的品質(zhì)得到了有效提升，而開發(fā)的成本層面也因此得到了增加。房地產(chǎn)整合營銷的發(fā)展階段，要求在營銷的活動(dòng)能夠整體和協(xié)調(diào)發(fā)展，成為當(dāng)前房地產(chǎn)營銷的新的營銷形式。

從當(dāng)前我國的房地產(chǎn)營銷渠道的方式發(fā)展層面來看，有幾個(gè)渠道方式，即加盟連鎖店的房地產(chǎn)營銷渠道、多家代理房地產(chǎn)營銷渠道、區(qū)域獨(dú)家代理房地產(chǎn)營銷渠道以及全國總經(jīng)銷房地產(chǎn)營銷渠道這幾種類型。其中在加盟連鎖店房地產(chǎn)營銷渠道層面房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)分銷商的覆蓋度得到了有效滲透，并把產(chǎn)品銷售分給了不同房地產(chǎn)分銷商。還有的企業(yè)是結(jié)合產(chǎn)品特征以及在各地進(jìn)行設(shè)立連鎖總部，在各大城市進(jìn)行設(shè)立連鎖店，這樣能夠?qū)⒔K端以及消費(fèi)者得到細(xì)分，在銷售的環(huán)節(jié)上就得到了有效減少[3].多家代理的房地產(chǎn)營銷渠道，這一渠道方式主要是在選擇兩家及以上代理商并結(jié)合不同布點(diǎn)銷售形成的銷售結(jié)構(gòu)，這一銷售渠道方式在覆蓋面上比較廣泛，并且有著比較強(qiáng)的滲透性。

另外，區(qū)域獨(dú)家的房地產(chǎn)營銷渠道是在產(chǎn)銷雙方平等互利基礎(chǔ)上并在一定協(xié)議下形成的，這一模式最為顯著的優(yōu)點(diǎn)就是在區(qū)域內(nèi)能夠?qū)崿F(xiàn)協(xié)調(diào)統(tǒng)一的管理，并且在價(jià)格層面也能得到有效控制，效率層面也相對(duì)較高。除此之外，全國總經(jīng)銷房地產(chǎn)營銷渠道，這也是在產(chǎn)銷雙方平等互利上在簽訂協(xié)議形式下所形成的。這一模式的主要優(yōu)點(diǎn)就是能夠在全國范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)的運(yùn)作和管理，從運(yùn)營的效率層面來說有了很大程度的提升。

縱觀20xx年上半年，宏觀經(jīng)濟(jì)方面，20xx年我國一季度gdp同比增長7%增速6年來新低，創(chuàng)20xx年二季度以來歷史新低；一季度固定資產(chǎn)投資增速為13.5%（同期基建設(shè)施投資增速為23.1%,房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速為8.5%），房地產(chǎn)開發(fā)首次跌破10%,達(dá)到歷史新低，房地產(chǎn)的深度調(diào)整已經(jīng)拖累了gdp.對(duì)于當(dāng)前我國的房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況來看，在房地產(chǎn)的價(jià)格層面上漲的比較迅速，國家在這一方面雖然出臺(tái)了相應(yīng)的政策來對(duì)這一問題進(jìn)行抑制，但是從總體上來看房價(jià)還處在高位階段。房地產(chǎn)的供給結(jié)構(gòu)性的矛盾比較突出，這樣在高價(jià)位以及大套型的商品房供應(yīng)的總量商就相對(duì)比較大，一些中小戶型的商品房供應(yīng)就出現(xiàn)了不足的狀況，從而也就導(dǎo)致了供給結(jié)構(gòu)以及需求結(jié)構(gòu)之間的不協(xié)調(diào)問題。另外在保障性住房的體系建設(shè)層面還比較落后，這些方面的發(fā)展問題對(duì)房地產(chǎn)營銷市場的健康發(fā)展就會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的影響[4].

當(dāng)前我國的房地產(chǎn)營銷市場的發(fā)展過程中還有著諸多層面存在著問題有待解決，這些問題主要體現(xiàn)在營銷渠道之間的有著較大的沖突性。在同一分銷渠道上不同的層次上的利害沖突方面比較突出，由于信譽(yù)以及促銷和價(jià)格等層面的原因所致。同一分銷渠道商的同一層次公司間有著較為突出的利害沖突，在這一層面所產(chǎn)生的問題原因是服務(wù)因素以及價(jià)格因素和道德因素所致。

除此之外，房地產(chǎn)的中間商的相關(guān)問題比較突出，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)的中間商在發(fā)展過程中較為緩慢，整體的人員素質(zhì)和有待進(jìn)一步提升，這樣對(duì)房地產(chǎn)的銷售企業(yè)就必然會(huì)帶來很大的不利。由于競爭壓力相對(duì)比較大，在這樣的發(fā)展趨勢下通過合理化的方式對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行銷售就有著其必要性。

通過實(shí)際的分析能夠發(fā)現(xiàn)，對(duì)房地產(chǎn)營銷渠道產(chǎn)生影響的因素是多方面的，其中在市場營銷環(huán)境層面比較突出，在這一過程中房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場環(huán)境是不能有效控制的，這是宏觀因素的影響。市場銷售環(huán)境在急劇變化過程中必然就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)營銷渠道的選擇造成影響，例如在分散低密度的市場中渠道中間商作用就會(huì)比較突出。

而從微觀環(huán)境的影響因素來看房地產(chǎn)企業(yè)和周邊活動(dòng)共同組成。而在競爭對(duì)手的影響因素層面，在產(chǎn)品市場中渠道戰(zhàn)略就要求著企業(yè)選擇和競爭對(duì)手相同以及相近的營銷渠道，而在另一些行業(yè)以及產(chǎn)品市場當(dāng)中，企業(yè)間的競爭又有著另一方面的營銷渠道戰(zhàn)略[5].渠道的成員變量影響因素在這一方面要能夠?qū)η莱蓡T的可獲得性以及使用渠道成員的成本等方面的因素。另外從房地產(chǎn)企業(yè)自身的影響因素的情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)自身的實(shí)力因素層面，是管理的經(jīng)驗(yàn)以及財(cái)務(wù)實(shí)力等，最后有產(chǎn)品的特征。其中在管理經(jīng)驗(yàn)層面是比較重要的影響因素，在這一方面可在內(nèi)部組織方面建立屬于自己的營銷渠道，還要能夠和企業(yè)文化保持一致性。

第一，對(duì)房地產(chǎn)營銷渠道戰(zhàn)略的優(yōu)化要從多方面進(jìn)行考慮，從產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略的設(shè)計(jì)上來看要能夠是全過程的，主要有營銷渠道的優(yōu)化以及修正。從房地產(chǎn)營銷渠道的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)流程層面來看主要有識(shí)別渠道設(shè)計(jì)決策需要，建立和協(xié)調(diào)分銷目標(biāo)，明確具體的分銷任務(wù)，開發(fā)可選擇的渠道結(jié)構(gòu)，評(píng)價(jià)影響渠道結(jié)構(gòu)的變量，選擇最優(yōu)化的渠道等[6].營銷渠道要能夠是有限網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，還要能夠?qū)η赖慕Y(jié)構(gòu)實(shí)施詳細(xì)化的分析，這就要能夠認(rèn)識(shí)到組成營銷渠道的開放性系統(tǒng)。對(duì)于當(dāng)前能夠開發(fā)的渠道要按照渠道的長度以及寬度和廣度作為依據(jù)。

第二，針對(duì)房地產(chǎn)的營銷渠道的開發(fā)來說，要能采用當(dāng)前最新的營銷渠道，當(dāng)前的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)不斷蓬勃發(fā)展下，要能夠加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)營銷渠道的應(yīng)用。這主要是通過現(xiàn)代化的電子商務(wù)手段在互聯(lián)網(wǎng)下來實(shí)現(xiàn)的房產(chǎn)的租賃能，通過網(wǎng)絡(luò)化的房地產(chǎn)營銷渠道能夠?qū)I銷的成本得以有效降低，可以全天候以及零距離便捷的進(jìn)行溝通，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的無形資產(chǎn)增加就比較有利，并能有效的消除房地產(chǎn)銷售地域性的限制。通過房地產(chǎn)的網(wǎng)絡(luò)營銷方式能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)的特質(zhì)得到有效呈現(xiàn)，能夠立體化的將房地產(chǎn)的全景向客戶進(jìn)行展示[7].

第三，對(duì)于房地產(chǎn)的營銷渠道中跨地區(qū)的銷售層面，由于當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中有著較大的競爭力么諸多的房地產(chǎn)企業(yè)就將目標(biāo)瞄向了全國的市場進(jìn)行尋求跨地區(qū)的銷售。這就說明了地區(qū)外的房地產(chǎn)市場的發(fā)掘潛力還比較大，為能夠?qū)N售的成本得以有效降低以及對(duì)房地產(chǎn)的銷售速度得到有效加快，就能夠委托市場所在地的代理商進(jìn)行銷售。這一銷售渠道下就能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)企業(yè)的品牌形象得到了有效宣傳，同時(shí)對(duì)各地房地產(chǎn)的市場信息也能夠得到有效獲取，這樣就為房地產(chǎn)在未來的發(fā)展中提供了前進(jìn)的動(dòng)力，在這一銷售渠道下所取得的市場銷量還是比較客觀的。

第四，對(duì)于中間商組織營銷渠道房地產(chǎn)開發(fā)商能夠選擇子集的銷售部門以及產(chǎn)品，將其和營銷戰(zhàn)略的目標(biāo)發(fā)展相一致。在營銷渠道應(yīng)用中，對(duì)兩個(gè)層面要注意即專業(yè)化與勞動(dòng)分工，和關(guān)聯(lián)效率。房地產(chǎn)是比較復(fù)雜化的產(chǎn)業(yè)，在項(xiàng)目生命周期層面也涉及到選址以及規(guī)劃設(shè)計(jì)等諸多內(nèi)容[8].而中間商組織的專業(yè)性就表現(xiàn)在營銷的功能層面能夠得以有效實(shí)現(xiàn)，同時(shí)也能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)的商品價(jià)值得到有效實(shí)現(xiàn)，從而就能夠有效保障了房地產(chǎn)開發(fā)公司的效益。另外從關(guān)聯(lián)效率層面分析來看主要為實(shí)現(xiàn)營銷目標(biāo)實(shí)施的談判程度，中間商運(yùn)用的愈多在關(guān)聯(lián)的效率層面就會(huì)愈高。

第五，對(duì)房地產(chǎn)營銷渠道戰(zhàn)略探索過程中要能夠?qū)ζ放撇呗缘玫匠浞种匾暎康禺a(chǎn)品牌是房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中進(jìn)行有計(jì)劃和有目的的設(shè)計(jì)以及塑造的，使得房地產(chǎn)企業(yè)的形象以及服務(wù)水平統(tǒng)一體。品牌作為房地產(chǎn)產(chǎn)品的一個(gè)重要象征，實(shí)施品牌戰(zhàn)略對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的利潤提升有著積極促進(jìn)作用，并能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)開展品牌拓展也有著積極的作用，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力提升也比較喲里，在對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的抵御以及樹立房地產(chǎn)企業(yè)的形象等諸多層面都有著重要意義[9].所以要能在營銷渠道的探索中要能夠充分的重視品牌形象的塑造這一問題。

總而言之，當(dāng)前我國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展正處在興盛階段，所以在營銷渠道的多樣化實(shí)施上要能保障其科學(xué)性。房地產(chǎn)營銷的屬性和其他的商品相比還存在著很大的差異性，房地產(chǎn)企業(yè)是獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，在營銷過程中只有掌握最新的營銷方式才能夠在激烈的競爭中獲得發(fā)展的優(yōu)勢，也只有將社會(huì)營銷理念得以貫穿才能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)樹立良好形象，從而促進(jìn)企業(yè)的健康長久發(fā)展。此次主要就房地產(chǎn)營銷渠道的類型方式以及發(fā)展現(xiàn)狀和戰(zhàn)略優(yōu)化策略進(jìn)行了相應(yīng)分析，希望對(duì)實(shí)際發(fā)展有所裨益。

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房地產(chǎn)營銷策略論文篇五

自20世紀(jì)80年代以來，全球經(jīng)濟(jì)化對(duì)消費(fèi)者行為模式產(chǎn)生了一定影響，消費(fèi)者尋找產(chǎn)品和服務(wù)不僅是要滿足自身的需求，還期待超越物質(zhì)目標(biāo)，來滿足心理需求。隨著新浪潮科技的發(fā)展，使得消費(fèi)者由被動(dòng)型轉(zhuǎn)為生產(chǎn)型，消費(fèi)者渴望表達(dá)自己并與他人合作。因此，企業(yè)的營銷模式也要超越物質(zhì)目標(biāo)，把精神價(jià)值觀融人商業(yè)模式中，并學(xué)會(huì)與渠道商、消費(fèi)者之間相互合作，這就產(chǎn)生了人文營銷。

人文營銷理念是受價(jià)值驅(qū)動(dòng)的營銷模式，消費(fèi)者行為和態(tài)度變化對(duì)營銷行為起了決定性的影響。目前，消費(fèi)者具有合作性、文化性和精神性的特征，人們變成了產(chǎn)銷者。因此，人文營銷成為了消費(fèi)者為中心的營銷。人文營銷成為了一種價(jià)值理念，其使得顧客的價(jià)值最大化，減少消費(fèi)者的付出成本，進(jìn)而提升了消費(fèi)者的讓渡價(jià)值。

人文營銷不僅包括產(chǎn)品管理、顧客管理和品牌管理三個(gè)傳統(tǒng)營銷要素，還具有著新特征和內(nèi)容。第一，產(chǎn)品管理運(yùn)用協(xié)調(diào)創(chuàng)新。人文營銷中產(chǎn)品管理堅(jiān)持了4p管理模式，還注重協(xié)同創(chuàng)新的管理理念。營銷理論指出，產(chǎn)品體驗(yàn)不是單純的感受產(chǎn)品，而是使得產(chǎn)品價(jià)值最大化的消費(fèi)者所產(chǎn)生的體驗(yàn)總和。當(dāng)消費(fèi)者體驗(yàn)產(chǎn)品時(shí)，會(huì)依據(jù)自己的需求將感受個(gè)性化。協(xié)調(diào)創(chuàng)新包括三個(gè)方面：一是商家要搭建一個(gè)平臺(tái)，為消費(fèi)者提供自主定制產(chǎn)品的機(jī)會(huì)；二是積極引導(dǎo)消費(fèi)者在平臺(tái)上進(jìn)行定制化，滿足自身的需求；三是要積極整合消費(fèi)者的定制信息，并依據(jù)信息內(nèi)容來設(shè)計(jì)和完善產(chǎn)品。產(chǎn)品管理的協(xié)同創(chuàng)新實(shí)質(zhì)是一種人文表達(dá)，其使得產(chǎn)品滿足了消費(fèi)者的基本需求，并關(guān)注他們的個(gè)性需求，通過個(gè)性定制來滿足消費(fèi)者的心理需求。第二，顧客管理實(shí)現(xiàn)社區(qū)化。隨著社會(huì)環(huán)境的變化，顧客行為模式也有所轉(zhuǎn)變，信息技術(shù)促使了計(jì)算機(jī)、手機(jī)、互聯(lián)網(wǎng)等新媒介的發(fā)展，顧客參與信息的機(jī)會(huì)增加，人們之間的相互交流更加頻繁，同時(shí)顧客的消息體驗(yàn)對(duì)其他顧客也產(chǎn)生了一定影響?？萍紝㈩櫩途o密聯(lián)系起來，推動(dòng)顧客管理實(shí)現(xiàn)社區(qū)化，商家要成功地進(jìn)行營銷，就要準(zhǔn)確把握顧客的發(fā)展趨勢，并實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者的需求，在顧客管理過程中，不僅要細(xì)分市場、選擇目標(biāo)市場，還要利用價(jià)值理念吸引顧客，積極參與顧客社區(qū)，真正滿足顧客的需求，獲得消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品或服務(wù)的支持。顧客管理實(shí)現(xiàn)社區(qū)化就是要深入分析顧客的心理變化和行為，利用顧客的共同價(jià)值來創(chuàng)建交流平臺(tái)，形成顧客圈。第三，品牌管理中進(jìn)行特征塑造。品牌塑造是指對(duì)某個(gè)品牌進(jìn)行定位，并以此為目標(biāo)采取一系列的行動(dòng)。品牌塑造是一個(gè)長期的活動(dòng)，其核心內(nèi)容為提升知名度、維護(hù)忠誠度。另外，商家還要突出品牌的特殊性，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的差異化，這種差異化既要有真實(shí)性，其特征又要與消費(fèi)者相互聯(lián)系，要將品牌道德、品牌標(biāo)志和品牌形象完美結(jié)合起來，形成商家自己的品牌特征。

在商家的營銷價(jià)值鏈中，商家是價(jià)值創(chuàng)造的主體、顧客是價(jià)值的接受者，但是價(jià)值是主觀的、動(dòng)態(tài)的，價(jià)值主體不同，顧客價(jià)值的內(nèi)涵有所不同。商家以產(chǎn)品為主體，顧客價(jià)值是指顧客為商家所帶來的銷售價(jià)值；以社會(huì)環(huán)境為主體，顧客價(jià)值是指顧客進(jìn)行消費(fèi)活動(dòng)所創(chuàng)作的社會(huì)價(jià)值。因此，顧客價(jià)值鏈主要對(duì)象是生活價(jià)值鏈，包括了人的生活價(jià)值的各個(gè)環(huán)節(jié)或各項(xiàng)活動(dòng)的總和。消費(fèi)活動(dòng)是顧客價(jià)值鏈中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，而顧客在消費(fèi)活動(dòng)中影響價(jià)值的四個(gè)過程，包括購前、購中、使用、用后。購買前，消費(fèi)者會(huì)接受到產(chǎn)品的相關(guān)信息，并進(jìn)行整理分析和決策；購買中是指消費(fèi)者在決策之后，做出消費(fèi)行為；使用期是指消費(fèi)者對(duì)所購買的產(chǎn)品使用或利用的過程；用后期，產(chǎn)品使用之后所處置的過程。顧客在消費(fèi)過程中，會(huì)受到產(chǎn)品屬性、人員、服務(wù)、環(huán)境影響，產(chǎn)生不同的價(jià)值。

房地產(chǎn)是指市場經(jīng)濟(jì)條件下，通過出讓方式獲得土地使用權(quán)后，商家進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的房屋，按照市場價(jià)格進(jìn)行出售的商品房，出售的商品房包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)用房等。房地產(chǎn)商品是一種特殊的商品，既具有商品的屬性，又有自身的特性。房地產(chǎn)的特性主要取決于其所在的土地的特性：

第一，房地產(chǎn)商品具有唯一性。普通商品是大規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)化的生產(chǎn)，而房地產(chǎn)商品的功能和質(zhì)量卻各不相同。不同的地段和環(huán)境決定了房地產(chǎn)商品的差異，即使同一地段、同一棟的房地產(chǎn)商品也不會(huì)完全相同，其外觀會(huì)相同，但具體戶型位置、內(nèi)部結(jié)構(gòu)也會(huì)存在差異。

第二，房地產(chǎn)商品具有使用長期性和銷售短暫性的特征。一般來看，房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)周期為1.5-3年，由于房地產(chǎn)生產(chǎn)時(shí)間長、投資成本較高，因此，房地產(chǎn)商品的價(jià)格相對(duì)較高。同時(shí)，消費(fèi)者可以接觸到房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程中，他們可以定期觀察房地產(chǎn)的工期進(jìn)度。

房地產(chǎn)使用期較長，國家相關(guān)政策規(guī)定土地使用權(quán)出讓的最高年限居住用地為70年，工業(yè)、教育、科技、衛(wèi)生用地為50年，商業(yè)、旅游用地為40年。如果按照商品使用的50年周期計(jì)算，每年的折舊率僅為2%。但房地產(chǎn)商品的價(jià)值較大，具有整體性等使得其投資成本過高，并要快速回籠資金，因而房地產(chǎn)商品的銷售周期較短，如果按照項(xiàng)目規(guī)模銷售，從開盤到售罄時(shí)間為1一2年。

第三，房地產(chǎn)商品具有保值性和增值性的特征。房地產(chǎn)商品包括土地要素，其具有永久性的價(jià)值，并會(huì)隨著城市化進(jìn)程而不斷增值，因此房地產(chǎn)商品也具有保值性和增值性。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)中，商品的生產(chǎn)、銷售和后期服務(wù)都會(huì)產(chǎn)生附加值，使得房地產(chǎn)商品具有長久價(jià)值。

第四，房地產(chǎn)商品供給有限性的特征。土地是不可再生的資源，其總量是有限的，特別是城市人口不斷增多，對(duì)土地和房屋需求不斷增加，土地的供給有限決定了房地產(chǎn)商品的有限性。

第五，房地產(chǎn)商品具有政策從屬性的特征。任何地區(qū)的房地產(chǎn)商品受國家政策限制的影響，其主要包括兩個(gè)方面的影響：一是政府因公共利益會(huì)限制房地產(chǎn)的規(guī)劃建造；二是政府為滿足社會(huì)公眾利益，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)商品實(shí)行強(qiáng)制征用。另外，房地產(chǎn)商品因其不可移動(dòng)或不可隱藏，難以避免未來政策變化所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

基于顧客價(jià)值鏈理論，房地產(chǎn)顧客價(jià)值活動(dòng)分為四個(gè)環(huán)節(jié)，即購前、購中、使用和用后。顧客在購買房地產(chǎn)商品之前，要先對(duì)自己需要什么樣的房型、地理位置等信息進(jìn)行確定，然后依據(jù)相關(guān)的需求信息進(jìn)行搜尋對(duì)比，之后進(jìn)行衡量選擇性價(jià)比較高的房產(chǎn)。但這個(gè)過程中，并不是所有顧客接受信息和對(duì)比選擇都是理性的，其容易受到品牌及情感體驗(yàn)的影響。在購買房地產(chǎn)商品的階段，商家要依據(jù)不同類型的顧客采取不同的營銷策略，要關(guān)注顧客的心理需求，從而使得顧客能夠順利進(jìn)行購買。在房地產(chǎn)商品購買行為完成之后，這并不意味著交易結(jié)束了，顧客會(huì)在使用產(chǎn)品之后，才會(huì)判斷產(chǎn)品是否滿意，這個(gè)滿意過程是營銷策略的重要環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)商要認(rèn)識(shí)到企業(yè)銷售產(chǎn)品的成功不僅是將產(chǎn)品買出去，而是要與顧客建立長期的合作伙伴關(guān)系，進(jìn)而使他們會(huì)進(jìn)行二次購買或向其他顧客推薦購買。

房地產(chǎn)業(yè)是由不同業(yè)務(wù)領(lǐng)域組成的價(jià)值鏈體系，產(chǎn)品開發(fā)、裝修、廣告推廣、銷售、物業(yè)等都在組成環(huán)節(jié)之中，因此，顧客在購買房產(chǎn)時(shí)，必然會(huì)引發(fā)一系列的價(jià)值追求，其包括了產(chǎn)品功能價(jià)值以及精神價(jià)值兩個(gè)方面的內(nèi)容。在購前，顧客會(huì)追求房產(chǎn)的區(qū)域價(jià)值、交通價(jià)值和生活價(jià)值（配套的服務(wù)項(xiàng)目、規(guī)劃設(shè)施等）；在購買中，顧客會(huì)考慮購買條件是否方便等心理價(jià)值；在使用中，顧客會(huì)考慮戶型的舒適度、物業(yè)的便捷性等心理價(jià)值；在使用后，顧客會(huì)追求房產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值、投資回報(bào)等。因此，顧客價(jià)值需求成為了房地產(chǎn)商的核心動(dòng)力。房地產(chǎn)商要深入細(xì)分顧客各環(huán)節(jié)的價(jià)值需求，運(yùn)用價(jià)值鏈理論，評(píng)價(jià)商家的競爭優(yōu)勢，找出價(jià)值鏈上的每個(gè)增長點(diǎn)，并整合各個(gè)價(jià)值點(diǎn)，使得自己更具有強(qiáng)大的市場競爭力。

當(dāng)前，消費(fèi)者覺得產(chǎn)品或服務(wù)不僅要發(fā)揮其基本功能，還要有一種觸及內(nèi)心深處的體驗(yàn)或商業(yè)模式，商家要為消費(fèi)者提供具有意義感的營銷，來滿足顧客精神和心理的需求。商家要超越物質(zhì)目標(biāo)，樹立以客戶價(jià)值為核心的理念，在營銷過程中，把顧客的合作性、文化性和精神性結(jié)合起來。

根據(jù)市場調(diào)查，房地產(chǎn)顧客對(duì)房產(chǎn)的公共品質(zhì)、綠地規(guī)劃、會(huì)所和服務(wù)要求較高，但這些軟性因素要建立在功能基礎(chǔ)上運(yùn)用園林意境、品質(zhì)尊屬感、服務(wù)人文關(guān)懷來賦予房產(chǎn)精神價(jià)值，提升房產(chǎn)的人文性。比如，顧客對(duì)房產(chǎn)所運(yùn)用的材料、工藝、建筑結(jié)構(gòu)、戶型的需求均是中等水平。當(dāng)前房地產(chǎn)市場的技術(shù)運(yùn)用和產(chǎn)品形態(tài)大同小異，大部分房地產(chǎn)商所開發(fā)的商品基本能滿足客戶需求，顧客也不再僅僅限于這些硬性功能的需求，而是追求整體環(huán)境和品質(zhì)，這就恰恰反映了顧客對(duì)人文要素的追求，同時(shí)，房地產(chǎn)商也要注重從人文營銷中尋求市場差異化。

房地產(chǎn)是一種特殊的商品，而人文營銷在設(shè)計(jì)產(chǎn)品時(shí)，就應(yīng)依據(jù)顧客需求來為產(chǎn)品塑造人文價(jià)值，并運(yùn)用顧客價(jià)值鏈在營銷過程中系統(tǒng)性地開展人文價(jià)值銷售。其內(nèi)容和特性包括以下方面：

1.樹立以人為本的房地產(chǎn)營銷價(jià)值觀。房地產(chǎn)商要把以人為本作為營銷的最基本要素，把顧客的需求納人到銷售理念、銷售目標(biāo)之中，逐漸形成良好的人文氛圍。房地產(chǎn)商要把營銷的價(jià)值要素與顧客人文要素結(jié)合起來，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益與顧客的平衡。顧客的情感是人文營銷的基本內(nèi)容，其包括思想、心靈和精神三個(gè)方面，即房地產(chǎn)商不僅要滿足顧客的功能需求，營銷中所滲透的文化價(jià)值要符合顧客的情感需求，并以某種形式體現(xiàn)出人文關(guān)懷。

2.重新認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)的顧客價(jià)值。顧客價(jià)值理論是以顧客為導(dǎo)向，但并不意味著商家順從顧客的所有要求，也不是顧客被動(dòng)接受商家的產(chǎn)品，而是要商家和顧客進(jìn)行互動(dòng)，兩者在營銷過程中都為主體。房地產(chǎn)人文營銷目標(biāo)主要是引導(dǎo)顧客接受一種行為方式，并尊重顧客的需求，為顧客提供一個(gè)共同參與價(jià)值創(chuàng)造的平臺(tái)。房地產(chǎn)的人文營銷要重新解讀顧客的價(jià)值，對(duì)人的多樣性給予不同的價(jià)值輸出，讓顧客感受到了人文關(guān)懷。要成功進(jìn)行人文營銷，房地產(chǎn)商要先進(jìn)行市場細(xì)分、分析顧客特征，在對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行定位，并依據(jù)自身的條件采取顧客價(jià)值策略，其關(guān)鍵在于如何把握顧客的真實(shí)心理需求。

3.在價(jià)值鏈各環(huán)節(jié)運(yùn)用人文營銷。房地產(chǎn)商要實(shí)現(xiàn)人文營銷，要運(yùn)用從整體來把握顧客特征和市場情況，在客戶購買前階段，對(duì)產(chǎn)品確定營銷方向。房地產(chǎn)商在實(shí)施具體策略上，人文營銷要貫穿于顧客價(jià)值鏈的每個(gè)環(huán)節(jié)，才能發(fā)揮出人文營銷的價(jià)值。

房地產(chǎn)實(shí)施營銷策略之前，要有一個(gè)科學(xué)的戰(zhàn)略理念，并運(yùn)用顧客價(jià)值鏈工具進(jìn)行分析，從產(chǎn)品設(shè)計(jì)、廣告推廣、銷售、渠道等方面來支持商家的經(jīng)營。人文營銷策略要準(zhǔn)確掌握顧客需求情況，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目準(zhǔn)確定位，遵循顧客的價(jià)值，尋求市場差異化。

人文營銷策略需要通過顧客價(jià)值鏈來尋求市場差異化，要進(jìn)行市場細(xì)分，確定目標(biāo)市場后，制定相應(yīng)的策略。從市場細(xì)分角度來看，房地產(chǎn)商家要面對(duì)復(fù)雜的市場和顧客，商家不可能獲得僅運(yùn)用一種方式來吸引顧客。因此，房地產(chǎn)商要依據(jù)自身優(yōu)勢，進(jìn)行市場細(xì)分，選擇合適的目標(biāo)市場獲取最大化的利益。傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場細(xì)分忽視了顧客價(jià)值，而基于顧客價(jià)值鏈的細(xì)分，則會(huì)注重顧客特點(diǎn)，對(duì)顧客的生命階段進(jìn)行細(xì)分，準(zhǔn)確了解特定人群的購買需求，通過家庭生命周期、支付能力和房屋價(jià)值三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，初步細(xì)分住宅市場。從選擇目標(biāo)市場角度來看，房地產(chǎn)商選擇目標(biāo)細(xì)分市場要先考慮足夠的市場容量，每一顧客對(duì)產(chǎn)品都有獨(dú)特需求，越細(xì)分市場，房產(chǎn)項(xiàng)目才能越接近真實(shí)需求，但細(xì)分市場的規(guī)模越小，服務(wù)于該市場的成本就越高，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)綜合顧客價(jià)值鏈的各環(huán)節(jié)，來統(tǒng)籌考量目標(biāo)市場選擇戰(zhàn)略。從市場定位角度來看，房地產(chǎn)市場定位取決于顧客的印象，其受到顧客對(duì)商家及競爭者的知覺定位影響。房地產(chǎn)商要先識(shí)別自身的競爭優(yōu)勢，要對(duì)與自己接近的競爭者或較高的競爭者進(jìn)行對(duì)比分析，充分掌握競爭者的優(yōu)劣勢，識(shí)別自己的優(yōu)勢。之后，房地產(chǎn)要在目標(biāo)消費(fèi)者心中形成競爭者無法模擬的差異價(jià)值，而這種價(jià)值是目標(biāo)顧客有能力支付的，商家也能夠從中獲益的價(jià)值。確定市場定位之后，房地產(chǎn)商應(yīng)該運(yùn)用顧客價(jià)值鏈工具，制定營銷組合策略，把這一市場定位準(zhǔn)確有效地傳播給目標(biāo)顧客，商家的一系列營銷活動(dòng)也要圍繞這一定位來展開，從而達(dá)到銷售目標(biāo)。傳播市場定位通常用項(xiàng)目形象定位來表達(dá)即為房地產(chǎn)項(xiàng)目樹立一個(gè)可以符合市場定位而又便于傳播記憶的主題，也就是將市場定位的價(jià)值進(jìn)行有效輸出。

房地產(chǎn)的產(chǎn)品開發(fā)設(shè)計(jì)，一般是顧客購買之前的階段。大部分房產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，多為復(fù)制其他商家的項(xiàng)目，以此來獲得同樣的市場。雖然房地產(chǎn)項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)建造、內(nèi)部設(shè)施、裝修樣式都可復(fù)制，但房地產(chǎn)項(xiàng)目又有獨(dú)特的內(nèi)涵，其內(nèi)涵與所在地的環(huán)境、項(xiàng)目顧客特征密切聯(lián)系，具有人文的核心價(jià)值，但這種價(jià)值不會(huì)被復(fù)制，其體現(xiàn)于各個(gè)設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)之中。因此，房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)，要確定產(chǎn)品的風(fēng)格。目前房地產(chǎn)市場有中式、現(xiàn)代、歐式等多元風(fēng)格?；陬櫩蛢r(jià)值鏈角度，產(chǎn)品設(shè)計(jì)應(yīng)采用天人合一的建筑理念，以人和自然的需求為核心，強(qiáng)調(diào)人與自然的和諧。建筑設(shè)計(jì)式，要考慮當(dāng)?shù)氐娜宋暮妥匀画h(huán)境，延續(xù)城市的文化內(nèi)涵、將房產(chǎn)項(xiàng)目融人到城市景觀和人們生活方式中，從房地產(chǎn)項(xiàng)目的布局到周邊的交通組織，要充分運(yùn)用自然地貌條件，最大限度融人原生態(tài)環(huán)境中。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的傳播銷售階段，主要是顧客的.購買前和購買時(shí)兩個(gè)階段，要塑造房地產(chǎn)形象和進(jìn)行有價(jià)值的營銷溝通。從房地產(chǎn)形象角度來看，分為企業(yè)形象和項(xiàng)目形象兩個(gè)方面，房地產(chǎn)商要從人文文化和內(nèi)涵來塑造形象，比如，萬科的“讓建筑贊美生命”來突顯形象，與顧客產(chǎn)生共鳴。房地產(chǎn)商的項(xiàng)目形象，要找到房地產(chǎn)項(xiàng)目特有的特征，進(jìn)行概念化表達(dá)，并利用媒體進(jìn)行傳播。項(xiàng)目形象的主題可從不同點(diǎn)進(jìn)行切人，如房地產(chǎn)項(xiàng)目具有優(yōu)越的地段特征，擁有山林湖海等自然資源，或鄰近城市地標(biāo)等，可運(yùn)用地段特征與項(xiàng)目結(jié)合作為形象主題語，滿足受眾的心理需求。房地產(chǎn)商可以產(chǎn)品特征或顧客利益點(diǎn)為項(xiàng)目主題，目前房地產(chǎn)項(xiàng)目宣傳的主題語都缺乏新意，僅是傳遞了信息。而以產(chǎn)品特征和顧客利益點(diǎn)為切入主題，保證了產(chǎn)品特征具備稀缺性和震撼力，并符合了顧客的利益。房地產(chǎn)商還可以文化象征為主題，房地產(chǎn)項(xiàng)目采用不同的設(shè)計(jì)風(fēng)格，形象主題要結(jié)合設(shè)計(jì)風(fēng)格來差別化項(xiàng)目形象，運(yùn)用現(xiàn)代生活方式演繹傳統(tǒng)居住文化。

從房地產(chǎn)營銷溝通角度來看，房地產(chǎn)項(xiàng)目要與顧客進(jìn)行良好的營銷溝通，營銷溝通模式包括廣告、公關(guān)活動(dòng)、體驗(yàn)營銷和定制營銷。一是人文廣告。人文廣告要注重人性訴求、傳播人文文化，品牌形象核心要體現(xiàn)了人文的品格。房地產(chǎn)項(xiàng)目在進(jìn)行廣告宣傳時(shí)，要從價(jià)值論角度處理好人與廣告宣傳之間的關(guān)系，賦予廣告宣傳積極向上的社會(huì)意義，使得企業(yè)利益與顧客利益有所契合，使得短期關(guān)懷與終極關(guān)懷相結(jié)合。二是人文公關(guān)活動(dòng)。房地產(chǎn)商開展公共活動(dòng)不僅是為銷售房產(chǎn)，更要把商家的價(jià)值觀、經(jīng)營理念滲透給顧客，使得顧客接受并認(rèn)可企業(yè)文化。房地產(chǎn)商開展人文公共活動(dòng)要更注重顧客的情感化和精神化，商家要確立營銷目標(biāo)，依據(jù)目標(biāo)來選擇相關(guān)的公關(guān)信息，執(zhí)行公關(guān)計(jì)劃，并及時(shí)評(píng)估公關(guān)效果。比如，房地產(chǎn)商可依據(jù)目標(biāo)顧客的興趣特征來組織一些活動(dòng)，組織顧客群體進(jìn)行自駕游，針對(duì)高端顧客舉辦品酒會(huì)、古董鑒賞講座，針對(duì)普通顧客開展運(yùn)動(dòng)會(huì)、郊游。三是體驗(yàn)營銷。房地產(chǎn)體驗(yàn)營銷要注重顧客體驗(yàn)，因房地產(chǎn)商品的特殊性，大部分樓盤是在產(chǎn)品完成之前就進(jìn)行預(yù)售的，顧客在購買時(shí)，不能夠看到房屋的真實(shí)情況。因此，房地產(chǎn)商要進(jìn)行情景示范建設(shè)，把規(guī)劃園區(qū)的部分景觀提前設(shè)計(jì)并施工完成，裝修項(xiàng)目的樣板間，房屋結(jié)構(gòu)用材進(jìn)行局部展示，讓顧客體驗(yàn)到房產(chǎn)項(xiàng)目的品質(zhì)，進(jìn)而提升了對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)可度。房地產(chǎn)營銷過程中，房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)系統(tǒng)性的過程，顧客體驗(yàn)也是一個(gè)整體連續(xù)的過程，房地產(chǎn)商不僅要在顧客購買前營造體驗(yàn)氛圍，在購買后和使用產(chǎn)品后，要把人文性服務(wù)貫穿于始終，使得顧客真正感受到營銷的體驗(yàn)價(jià)值感。四是定制營銷。定制營銷是指商家要依據(jù)顧客的情況，單獨(dú)地細(xì)分市場進(jìn)行營銷組合。房地產(chǎn)中定制營銷策略多側(cè)重于大規(guī)模的定制，因房地產(chǎn)的特殊性，基礎(chǔ)生產(chǎn)模式仍需要標(biāo)準(zhǔn)化，但在營銷策略中，商家可通過某類顧客群體的特定需求，進(jìn)行大規(guī)模的定制來滿足顧客需求，也使得產(chǎn)品具有差異化。比如，房地產(chǎn)商對(duì)標(biāo)準(zhǔn)戶型進(jìn)行裝修，可先選擇出具有代表性的樣板間，引導(dǎo)顧客參與到戶型設(shè)計(jì)及裝修過程中，商家要把顧客反饋的意見進(jìn)行分析，找出顧客共同的傾向性偏好，把這些意見運(yùn)用于統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)化裝修上引入到定制裝修中，在一定范圍內(nèi)實(shí)行顧客定制化營銷。另外，房地產(chǎn)商在項(xiàng)目啟動(dòng)推廣時(shí)，可開展“顧客定名活動(dòng)”，將選項(xiàng)樓盤名字的權(quán)利交給顧客，引導(dǎo)他們參與到活動(dòng)中，吸引顧客深入了解項(xiàng)目品質(zhì)，強(qiáng)化顧客對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)可度，讓顧客感受到被尊重。顧客對(duì)房地產(chǎn)的其他營銷訴求，如房價(jià)、景觀設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)等都可在規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上，采用顧客參與定制的方式來實(shí)現(xiàn)人文營銷。房地產(chǎn)商開展定制營銷過程中，不要單方面進(jìn)行勸導(dǎo)，而是要注重與顧客的相互交流，真正認(rèn)識(shí)到顧客需求，清楚分析顧客心理，才能準(zhǔn)確把握定制的趨勢。同時(shí)，定制營銷要依據(jù)顧客的消費(fèi)行為，適時(shí)作出調(diào)整，不能只停留于前期調(diào)研的顧客需求特征上，要及時(shí)更新信息分析。

房地產(chǎn)開發(fā)商的營銷理念停留于顧客價(jià)值鏈的購買前和購買時(shí)的兩個(gè)階段，卻常常忽略使用后的環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)的形象品牌和顧客后期維護(hù)對(duì)房地產(chǎn)商的發(fā)展具有十分重要的影響，人文營銷認(rèn)識(shí)到了商家向顧客實(shí)施行為，顧客也可向其他顧客進(jìn)行營銷。特別是對(duì)規(guī)模較大、分期銷售的項(xiàng)目，老顧客向新顧客推薦房產(chǎn)促使銷售業(yè)績得到提升。對(duì)于已經(jīng)購買的顧客，商家要建立水平化的顧客社區(qū)管理體系。當(dāng)前的顧客集中于自己的社區(qū)中，共同營造自己的消費(fèi)體驗(yàn)。

房地產(chǎn)營銷策略論文篇六

房地產(chǎn)市場營銷主要是生產(chǎn)力發(fā)展以及商品經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的必然產(chǎn)物，房地產(chǎn)市場營銷的組成部分主要有經(jīng)營商以及營銷人員和開發(fā)商等幾個(gè)重要部分所構(gòu)成。房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際的銷售環(huán)節(jié)所面臨的問題比較突出，營銷管理在當(dāng)前的市場激烈競爭下面臨著重大的挑戰(zhàn)，而營銷渠道的重要性程度也隨著市場競爭不斷的加強(qiáng)，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的健康成長就有著很大的影響。所以在當(dāng)前的房地產(chǎn)營銷發(fā)展下要能夠充分的對(duì)其理論加強(qiáng)研究，這樣才能更好的指導(dǎo)實(shí)踐的科學(xué)合理化的發(fā)展。

對(duì)于當(dāng)前的房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展背景下，房地產(chǎn)的企業(yè)要能夠注重營銷渠道的應(yīng)用，要能從傳統(tǒng)的被動(dòng)營銷理念當(dāng)中解放出來。營銷渠道主要是產(chǎn)品從生產(chǎn)者向終端使用者中轉(zhuǎn)移的過程并通過中間環(huán)節(jié)所連接成的發(fā)展路徑。結(jié)合房地產(chǎn)的特征以及單個(gè)樓盤特性進(jìn)行針對(duì)性的構(gòu)建靈活營銷渠道這對(duì)開發(fā)商而言在目標(biāo)市場上就能夠有效實(shí)現(xiàn)銷售數(shù)量的最大化，從而來獲得更多的利潤，這樣才能夠在激烈競爭的市場當(dāng)中占據(jù)發(fā)展的優(yōu)勢[1].對(duì)于房地產(chǎn)的營銷渠道而言，完整的渠道主要由層級(jí)結(jié)構(gòu)以及廣度結(jié)構(gòu)和寬度結(jié)構(gòu)幾個(gè)類型所組成。

房地產(chǎn)營銷渠道的發(fā)展過程中經(jīng)歷了幾個(gè)重要的階段，在建設(shè)觀念階段處在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的大背景下，這一時(shí)期只有房地產(chǎn)這一簡單概念，在住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)層面是通過政府進(jìn)行統(tǒng)一化制定的。房地產(chǎn)走向了市場化的階段，一些大的項(xiàng)目開發(fā)意識(shí)還是停在計(jì)劃經(jīng)濟(jì),在市場調(diào)研以及消費(fèi)者的需求調(diào)查層面相對(duì)比較缺乏，這一時(shí)期是樓盤觀念的階段。在房地產(chǎn)的推銷觀念的發(fā)展階段，一些開發(fā)商為能夠?qū)潜P空置及泡沫現(xiàn)象等問題得以有效解決，就開始主動(dòng)的進(jìn)行房地產(chǎn)推銷，但是在推銷過程中仍是停留在銷售策劃以及廣告策劃層面[2].

再者，到了準(zhǔn)營銷的發(fā)展階段，在這一過程中消費(fèi)者在居住條件上有了更高的要求，房地產(chǎn)市場供應(yīng)量得到了增加，從而在需求層面就逐漸的降低，所以房地產(chǎn)商就要按照用戶為中心的方式增加樓盤的賣點(diǎn)，這就逐漸的將樓盤的品質(zhì)得到了有效提升，而開發(fā)的成本層面也因此得到了增加。房地產(chǎn)整合營銷的發(fā)展階段，要求在營銷的活動(dòng)能夠整體和協(xié)調(diào)發(fā)展，成為當(dāng)前房地產(chǎn)營銷的新的營銷形式。

從當(dāng)前我國的房地產(chǎn)營銷渠道的方式發(fā)展層面來看，有幾個(gè)渠道方式，即加盟連鎖店的房地產(chǎn)營銷渠道、多家代理房地產(chǎn)營銷渠道、區(qū)域獨(dú)家代理房地產(chǎn)營銷渠道以及全國總經(jīng)銷房地產(chǎn)營銷渠道這幾種類型。其中在加盟連鎖店房地產(chǎn)營銷渠道層面房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)分銷商的覆蓋度得到了有效滲透，并把產(chǎn)品銷售分給了不同房地產(chǎn)分銷商。還有的企業(yè)是結(jié)合產(chǎn)品特征以及在各地進(jìn)行設(shè)立連鎖總部，在各大城市進(jìn)行設(shè)立連鎖店，這樣能夠?qū)⒔K端以及消費(fèi)者得到細(xì)分，在銷售的環(huán)節(jié)上就得到了有效減少[3].多家代理的房地產(chǎn)營銷渠道，這一渠道方式主要是在選擇兩家及以上代理商并結(jié)合不同布點(diǎn)銷售形成的銷售結(jié)構(gòu)，這一銷售渠道方式在覆蓋面上比較廣泛，并且有著比較強(qiáng)的滲透性。

另外，區(qū)域獨(dú)家的房地產(chǎn)營銷渠道是在產(chǎn)銷雙方平等互利基礎(chǔ)上并在一定協(xié)議下形成的，這一模式最為顯著的優(yōu)點(diǎn)就是在區(qū)域內(nèi)能夠?qū)崿F(xiàn)協(xié)調(diào)統(tǒng)一的管理，并且在價(jià)格層面也能得到有效控制，效率層面也相對(duì)較高。除此之外，全國總經(jīng)銷房地產(chǎn)營銷渠道，這也是在產(chǎn)銷雙方平等互利上在簽訂協(xié)議形式下所形成的。這一模式的主要優(yōu)點(diǎn)就是能夠在全國范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)的運(yùn)作和管理，從運(yùn)營的效率層面來說有了很大程度的提升。

縱觀年上半年，宏觀經(jīng)濟(jì)方面，2015年我國一季度gdp同比增長7%增速6年來新低，創(chuàng)年二季度以來歷史新低；一季度固定資產(chǎn)投資增速為13.5%（同期基建設(shè)施投資增速為23.1%,房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速為8.5%），房地產(chǎn)開發(fā)首次跌破10%,達(dá)到歷史新低，房地產(chǎn)的深度調(diào)整已經(jīng)拖累了gdp.對(duì)于當(dāng)前我國的房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況來看，在房地產(chǎn)的價(jià)格層面上漲的比較迅速，國家在這一方面雖然出臺(tái)了相應(yīng)的政策來對(duì)這一問題進(jìn)行抑制，但是從總體上來看房價(jià)還處在高位階段。房地產(chǎn)的供給結(jié)構(gòu)性的矛盾比較突出，這樣在高價(jià)位以及大套型的商品房供應(yīng)的總量商就相對(duì)比較大，一些中小戶型的商品房供應(yīng)就出現(xiàn)了不足的狀況，從而也就導(dǎo)致了供給結(jié)構(gòu)以及需求結(jié)構(gòu)之間的不協(xié)調(diào)問題。另外在保障性住房的體系建設(shè)層面還比較落后，這些方面的發(fā)展問題對(duì)房地產(chǎn)營銷市場的健康發(fā)展就會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的影響[4].

當(dāng)前我國的房地產(chǎn)營銷市場的發(fā)展過程中還有著諸多層面存在著問題有待解決，這些問題主要體現(xiàn)在營銷渠道之間的有著較大的沖突性。在同一分銷渠道上不同的層次上的利害沖突方面比較突出，由于信譽(yù)以及促銷和價(jià)格等層面的原因所致。同一分銷渠道商的同一層次公司間有著較為突出的利害沖突，在這一層面所產(chǎn)生的問題原因是服務(wù)因素以及價(jià)格因素和道德因素所致。

除此之外，房地產(chǎn)的中間商的相關(guān)問題比較突出，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)的中間商在發(fā)展過程中較為緩慢，整體的人員素質(zhì)和有待進(jìn)一步提升，這樣對(duì)房地產(chǎn)的銷售企業(yè)就必然會(huì)帶來很大的不利。由于競爭壓力相對(duì)比較大，在這樣的發(fā)展趨勢下通過合理化的方式對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行銷售就有著其必要性。

通過實(shí)際的分析能夠發(fā)現(xiàn)，對(duì)房地產(chǎn)營銷渠道產(chǎn)生影響的因素是多方面的，其中在市場營銷環(huán)境層面比較突出，在這一過程中房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場環(huán)境是不能有效控制的，這是宏觀因素的影響。市場銷售環(huán)境在急劇變化過程中必然就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)營銷渠道的選擇造成影響，例如在分散低密度的市場中渠道中間商作用就會(huì)比較突出。

而從微觀環(huán)境的影響因素來看房地產(chǎn)企業(yè)和周邊活動(dòng)共同組成。而在競爭對(duì)手的影響因素層面，在產(chǎn)品市場中渠道戰(zhàn)略就要求著企業(yè)選擇和競爭對(duì)手相同以及相近的營銷渠道，而在另一些行業(yè)以及產(chǎn)品市場當(dāng)中，企業(yè)間的`競爭又有著另一方面的營銷渠道戰(zhàn)略[5].渠道的成員變量影響因素在這一方面要能夠?qū)η莱蓡T的可獲得性以及使用渠道成員的成本等方面的因素。另外從房地產(chǎn)企業(yè)自身的影響因素的情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)自身的實(shí)力因素層面，是管理的經(jīng)驗(yàn)以及財(cái)務(wù)實(shí)力等，最后有產(chǎn)品的特征。其中在管理經(jīng)驗(yàn)層面是比較重要的影響因素，在這一方面可在內(nèi)部組織方面建立屬于自己的營銷渠道，還要能夠和企業(yè)文化保持一致性。

第一，對(duì)房地產(chǎn)營銷渠道戰(zhàn)略的優(yōu)化要從多方面進(jìn)行考慮，從產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略的設(shè)計(jì)上來看要能夠是全過程的，主要有營銷渠道的優(yōu)化以及修正。從房地產(chǎn)營銷渠道的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)流程層面來看主要有識(shí)別渠道設(shè)計(jì)決策需要，建立和協(xié)調(diào)分銷目標(biāo)，明確具體的分銷任務(wù)，開發(fā)可選擇的渠道結(jié)構(gòu)，評(píng)價(jià)影響渠道結(jié)構(gòu)的變量，選擇最優(yōu)化的渠道等[6].營銷渠道要能夠是有限網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，還要能夠?qū)η赖慕Y(jié)構(gòu)實(shí)施詳細(xì)化的分析，這就要能夠認(rèn)識(shí)到組成營銷渠道的開放性系統(tǒng)。對(duì)于當(dāng)前能夠開發(fā)的渠道要按照渠道的長度以及寬度和廣度作為依據(jù)。

第二，針對(duì)房地產(chǎn)的營銷渠道的開發(fā)來說，要能采用當(dāng)前最新的營銷渠道，當(dāng)前的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)不斷蓬勃發(fā)展下，要能夠加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)營銷渠道的應(yīng)用。這主要是通過現(xiàn)代化的電子商務(wù)手段在互聯(lián)網(wǎng)下來實(shí)現(xiàn)的房產(chǎn)的租賃能，通過網(wǎng)絡(luò)化的房地產(chǎn)營銷渠道能夠?qū)I銷的成本得以有效降低，可以全天候以及零距離便捷的進(jìn)行溝通，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的無形資產(chǎn)增加就比較有利，并能有效的消除房地產(chǎn)銷售地域性的限制。通過房地產(chǎn)的網(wǎng)絡(luò)營銷方式能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)的特質(zhì)得到有效呈現(xiàn)，能夠立體化的將房地產(chǎn)的全景向客戶進(jìn)行展示[7].

第三，對(duì)于房地產(chǎn)的營銷渠道中跨地區(qū)的銷售層面，由于當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中有著較大的競爭力么諸多的房地產(chǎn)企業(yè)就將目標(biāo)瞄向了全國的市場進(jìn)行尋求跨地區(qū)的銷售。這就說明了地區(qū)外的房地產(chǎn)市場的發(fā)掘潛力還比較大，為能夠?qū)N售的成本得以有效降低以及對(duì)房地產(chǎn)的銷售速度得到有效加快，就能夠委托市場所在地的代理商進(jìn)行銷售。這一銷售渠道下就能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)企業(yè)的品牌形象得到了有效宣傳，同時(shí)對(duì)各地房地產(chǎn)的市場信息也能夠得到有效獲取，這樣就為房地產(chǎn)在未來的發(fā)展中提供了前進(jìn)的動(dòng)力，在這一銷售渠道下所取得的市場銷量還是比較客觀的。

第四，對(duì)于中間商組織營銷渠道房地產(chǎn)開發(fā)商能夠選擇子集的銷售部門以及產(chǎn)品，將其和營銷戰(zhàn)略的目標(biāo)發(fā)展相一致。在營銷渠道應(yīng)用中，對(duì)兩個(gè)層面要注意即專業(yè)化與勞動(dòng)分工，和關(guān)聯(lián)效率。房地產(chǎn)是比較復(fù)雜化的產(chǎn)業(yè)，在項(xiàng)目生命周期層面也涉及到選址以及規(guī)劃設(shè)計(jì)等諸多內(nèi)容[8].而中間商組織的專業(yè)性就表現(xiàn)在營銷的功能層面能夠得以有效實(shí)現(xiàn)，同時(shí)也能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)的商品價(jià)值得到有效實(shí)現(xiàn)，從而就能夠有效保障了房地產(chǎn)開發(fā)公司的效益。另外從關(guān)聯(lián)效率層面分析來看主要為實(shí)現(xiàn)營銷目標(biāo)實(shí)施的談判程度，中間商運(yùn)用的愈多在關(guān)聯(lián)的效率層面就會(huì)愈高。

第五，對(duì)房地產(chǎn)營銷渠道戰(zhàn)略探索過程中要能夠?qū)ζ放撇呗缘玫匠浞种匾暎康禺a(chǎn)品牌是房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中進(jìn)行有計(jì)劃和有目的的設(shè)計(jì)以及塑造的，使得房地產(chǎn)企業(yè)的形象以及服務(wù)水平統(tǒng)一體。品牌作為房地產(chǎn)產(chǎn)品的一個(gè)重要象征，實(shí)施品牌戰(zhàn)略對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的利潤提升有著積極促進(jìn)作用，并能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)開展品牌拓展也有著積極的作用，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力提升也比較喲里，在對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的抵御以及樹立房地產(chǎn)企業(yè)的形象等諸多層面都有著重要意義[9].所以要能在營銷渠道的探索中要能夠充分的重視品牌形象的塑造這一問題。

四、結(jié)語。

總而言之，當(dāng)前我國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展正處在興盛階段，所以在營銷渠道的多樣化實(shí)施上要能保障其科學(xué)性。房地產(chǎn)營銷的屬性和其他的商品相比還存在著很大的差異性，房地產(chǎn)企業(yè)是獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，在營銷過程中只有掌握最新的營銷方式才能夠在激烈的競爭中獲得發(fā)展的優(yōu)勢，也只有將社會(huì)營銷理念得以貫穿才能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)樹立良好形象，從而促進(jìn)企業(yè)的健康長久發(fā)展。此次主要就房地產(chǎn)營銷渠道的類型方式以及發(fā)展現(xiàn)狀和戰(zhàn)略優(yōu)化策略進(jìn)行了相應(yīng)分析，希望對(duì)實(shí)際發(fā)展有所裨益。

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房地產(chǎn)營銷策略論文篇七

在城市化進(jìn)程加快與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大環(huán)境下，房地產(chǎn)市場之間的競爭形勢日益嚴(yán)峻。在房地產(chǎn)開發(fā)層面，房地產(chǎn)市場營銷策劃問題十分關(guān)鍵，通過有效的市場營銷策劃，可以挖掘潛在的市場機(jī)會(huì)，對(duì)于企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益實(shí)現(xiàn)與自我發(fā)展存在著巨大價(jià)值。然而理性分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場營銷策劃實(shí)際，可以發(fā)現(xiàn)其在營銷策劃中仍存在著一定的現(xiàn)實(shí)性問題，本文基于其中的問題來探究解決路徑及策略，以發(fā)揮營銷策劃整體效用，為企業(yè)效益服務(wù)。

房地產(chǎn)行業(yè)屬于國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中占據(jù)著重要地位。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)競爭日益激烈，為進(jìn)一步提高企業(yè)核心競爭力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益最大化，房地產(chǎn)行業(yè)越發(fā)關(guān)注市場營銷策劃問題。通過科學(xué)有效的營銷策劃，能夠準(zhǔn)確向消費(fèi)者傳遞營銷思想，滿足消費(fèi)者的根本需求，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，從而實(shí)現(xiàn)整體效益。然而不可否認(rèn)的是，當(dāng)前房地產(chǎn)在策劃營銷層面仍存在著一定的問題，基于此，思考突破問題困境的發(fā)展路徑。

房地產(chǎn)營銷策劃并非是單一性的工作，而是系統(tǒng)性工程，其包含了房地產(chǎn)全部的銷售及推廣工作。為實(shí)現(xiàn)預(yù)期銷售推廣目標(biāo)及效果，結(jié)合房地產(chǎn)實(shí)際狀況，通過優(yōu)化內(nèi)部資源與外部資源，合理編制方案并統(tǒng)籌執(zhí)行的過程即房地產(chǎn)營銷策劃，從實(shí)現(xiàn)階段上來看，其包括前中后三個(gè)階段。而為實(shí)現(xiàn)樓盤營銷效果及效益，則需要在營銷理念上具備全局性特征，推動(dòng)“全程營銷”或“整體營銷”。誠信經(jīng)營與以人為本屬于其營銷活動(dòng)的基點(diǎn)，而具體方案的選擇與策略應(yīng)用，則決定著營銷策劃的成效。

當(dāng)前，房地產(chǎn)市場營銷策劃存在著較多的現(xiàn)實(shí)性問題，具體可以表述為以下幾個(gè)方面：其一，缺乏準(zhǔn)確定位。在開展?fàn)I銷策劃之前，需要對(duì)市場狀況進(jìn)行深入客觀的調(diào)查，對(duì)客戶需求與市場條件等進(jìn)行充分了解，從而為策劃定位提供科學(xué)依據(jù)。然而在多數(shù)營銷策劃活動(dòng)中，多缺乏對(duì)調(diào)查活動(dòng)的關(guān)注，或所推行的市場調(diào)查不夠充分，導(dǎo)致市場分析缺乏可靠性與準(zhǔn)確性，無法保障營銷策劃方案實(shí)施的效果；其二，過于側(cè)重形式而缺乏文化內(nèi)涵。在房地產(chǎn)市場營銷策劃中，很多開發(fā)商受市場變化因素、消費(fèi)者心理因素及投資因素等影響，缺乏對(duì)營銷內(nèi)涵的關(guān)注。多會(huì)選用一些廣告來吸引消費(fèi)者，然而這種宣傳與推廣，并沒有對(duì)企業(yè)文化及產(chǎn)品理念進(jìn)行深刻表達(dá)，其整體營銷效果并不突出。而一些公司在品牌宣傳中，過于“流行化”，將一些網(wǎng)絡(luò)語言不合理的應(yīng)用于推廣之中，在營銷方案中沒有將消費(fèi)者需求、企業(yè)文化與產(chǎn)品特色結(jié)合起來；其三，廣告依賴性過于突出。房地產(chǎn)策劃者多會(huì)選擇“猛烈”廣告攻勢，然而其成本較高，且隨著新媒體的發(fā)展，廣告所帶來的傳播收益出現(xiàn)了下滑，僅僅依賴廣告無法實(shí)現(xiàn)其預(yù)期效益。

（一）準(zhǔn)確定位，表現(xiàn)產(chǎn)品屬性優(yōu)勢。

在營銷策劃中，為提高定位準(zhǔn)確性則需要以充分的市場調(diào)查為前提?？紤]到房地產(chǎn)商品的特性，消費(fèi)者在購買行為中多不存在沖動(dòng)性購買狀況，其對(duì)產(chǎn)品的價(jià)值及功能更為關(guān)注。為此，開發(fā)商在開發(fā)前期，需要充分做好市場調(diào)查，以建筑行業(yè)發(fā)展實(shí)際與未來經(jīng)濟(jì)預(yù)測為條件，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行合理定位。在營銷策劃中，需要以消費(fèi)者心理需求為落腳點(diǎn)，在營銷策略上不應(yīng)過于關(guān)注廣告效應(yīng)，還應(yīng)分析宣傳策劃成本及其收率比。如以社會(huì)精英階層為營銷對(duì)象，在營銷策劃時(shí)，則需要避免選用通俗文化來宣傳，宣傳理念應(yīng)貼合其群體整體特征，以實(shí)現(xiàn)營銷策劃效果。

（二）體現(xiàn)產(chǎn)品文化差異，關(guān)注文化營銷。

在開展房地產(chǎn)營銷策劃時(shí)，需要積極打破思維框架，選擇產(chǎn)品獨(dú)特點(diǎn)作為賣點(diǎn)，并充分分析目標(biāo)群體的整體特征，植入與目標(biāo)群體相符的文化元素，關(guān)注文化營銷以提高營銷效果。如房地產(chǎn)與某名人故居相毗鄰，則可以選擇該部分為宣傳重點(diǎn)，重點(diǎn)營銷其文化氛圍，并將該房地產(chǎn)文化優(yōu)勢與其他賣點(diǎn)相結(jié)合，體現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)品的獨(dú)特性，從而更多吸引受眾。這種方式也多應(yīng)用于學(xué)區(qū)房營銷領(lǐng)域。

（三）營銷策劃應(yīng)關(guān)注品牌價(jià)值。

在營銷策劃中，需要充分關(guān)注并提高企業(yè)品牌價(jià)值。企業(yè)品牌集中體現(xiàn)了企業(yè)文化、企業(yè)價(jià)值與企業(yè)服務(wù)等內(nèi)涵，也是與其他同類產(chǎn)品相區(qū)分的重要標(biāo)志。在房地產(chǎn)營銷中，不應(yīng)僅局限于產(chǎn)品物質(zhì)層上的文化宣傳，還應(yīng)關(guān)注企業(yè)價(jià)值與企業(yè)文化層面的內(nèi)涵宣傳。以相關(guān)樓盤為立足點(diǎn)，將企業(yè)文化與企業(yè)服務(wù)理念等融入到樓盤營銷活動(dòng)之中，努力塑造良好的'企業(yè)形象，從根本上賦予品牌更高價(jià)值，從而增強(qiáng)營銷策劃的生命力。

（四）關(guān)注營銷策劃人才地培養(yǎng)。

在房地產(chǎn)營銷策劃中，人才屬于十分關(guān)鍵的因素。優(yōu)秀的營銷策劃人才，不僅可以降低營銷成本，還可以選擇更為優(yōu)秀的營銷策略，挖掘更深層次的市場價(jià)值，為企業(yè)發(fā)展帶來效益。通過強(qiáng)化營銷策劃人才培養(yǎng)，提高營銷專業(yè)性，定期安排講座或培訓(xùn)，提高營銷策劃人員的內(nèi)在素養(yǎng)與整體技能，還可與其他房地產(chǎn)企業(yè)之間建立交流機(jī)制，通過相互交流及學(xué)習(xí)，提高營銷策劃的實(shí)際水平，從而為企業(yè)效益實(shí)現(xiàn)提供人才支撐。

在市場競爭的大環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)為實(shí)現(xiàn)生存與發(fā)展，提高整體效益，其對(duì)營銷策劃問題的關(guān)注日益增加。當(dāng)前，房地產(chǎn)營銷策劃仍存在著較多的現(xiàn)實(shí)問題，如缺乏準(zhǔn)確定位，文化內(nèi)涵缺乏與過于依賴廣告等。為提高房地產(chǎn)營銷策劃水平，從多個(gè)方面提出了發(fā)展路徑。實(shí)踐證明，企業(yè)只有充分調(diào)查，以消費(fèi)者需求為導(dǎo)向，不斷提高產(chǎn)品文化價(jià)值與品牌價(jià)值，方可實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量的營銷策劃，并帶來相應(yīng)的營銷效益。

房地產(chǎn)營銷策略論文篇八

房地產(chǎn)作為商品，具有與其他工業(yè)產(chǎn)品截然不同的特性，導(dǎo)致其營銷渠道也存在著不同的要求和特征。隨著市場競爭的加劇以及網(wǎng)絡(luò)、移動(dòng)通信技術(shù)發(fā)展所導(dǎo)致的個(gè)人信息獲取量的激增，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷渠道也有著新的要求。

相對(duì)于其他產(chǎn)品而言，房地產(chǎn)產(chǎn)品具有建設(shè)周期長、產(chǎn)品位置固定、產(chǎn)品關(guān)聯(lián)項(xiàng)目多、價(jià)格昂貴等特性，因此其市場營銷渠道也有著自身的特點(diǎn)。一是渠道關(guān)系時(shí)間久。相對(duì)于其他商品而言，房地產(chǎn)的存在時(shí)間跨度長，因此渠道各成員間關(guān)系維系時(shí)間長，對(duì)成員之間的關(guān)系融洽度要求高。二是渠道結(jié)構(gòu)相對(duì)簡單。相對(duì)于其他企業(yè)的銷售渠道而言，房地產(chǎn)企業(yè)銷售渠道往往比較簡單，呈現(xiàn)出短、扁、少的特點(diǎn)，因此渠道沖突數(shù)量相對(duì)較少，但一旦出現(xiàn)問題，其性質(zhì)往往比較惡劣。三是渠道服務(wù)要求高。房地產(chǎn)產(chǎn)品的關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)，從硬件的基礎(chǔ)設(shè)備、生活設(shè)施到軟件的物業(yè)管理等等方面，標(biāo)準(zhǔn)較高。四是渠道對(duì)象方向性強(qiáng)。渠道成員具有一定的特殊性，特別是房地產(chǎn)項(xiàng)目的性質(zhì)和特點(diǎn)決定了渠道成員的性質(zhì)和群體特征，因此，在確定營銷策略方面占有比較重要的位置。

2.房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷渠道的現(xiàn)實(shí)需求。

房地產(chǎn)企業(yè)面臨市場競爭的加劇，使得房地產(chǎn)企業(yè)市場銷售面臨的更多的困難。這也就要求企業(yè)市場營銷渠道必須有所改變，以適應(yīng)這一新的情況。一是營銷推廣的效益要求更高。房產(chǎn)作為一個(gè)特殊的商品，消費(fèi)者在選擇時(shí)會(huì)比較慎重，而隨著市場競爭的加劇，房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的趨同性增強(qiáng)，如何使自身產(chǎn)品更具辨識(shí)度，幫助消費(fèi)者更好的記住產(chǎn)品，乃至選擇他，就需要增強(qiáng)產(chǎn)品推廣的效益。二是營銷渠道的接觸性要求更多。代理商、經(jīng)銷商、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、開發(fā)商的營銷機(jī)構(gòu)最主要、直接的功能是尋找購買者，通過消費(fèi)溝通、討價(jià)還價(jià)過程來說服顧客購買白己的產(chǎn)品。相對(duì)于以往的賣方市場，現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)銷售需要企業(yè)更多的走出去，與消費(fèi)者接觸，提高產(chǎn)品的影響力。三是營銷渠道相關(guān)配合活動(dòng)要求更豐富。隨著購房者經(jīng)濟(jì)實(shí)力增強(qiáng)，越來越多的購房者購買住房是出于改善居住條件的目的，因此其購房不僅僅為了買到遮風(fēng)擋雨的房屋，有時(shí)又為了心理滿足、身份象征、教育投資等方面的目的，因此，這就要求營銷渠道所展示的.內(nèi)容必須的全面的，必須要從小區(qū)形象、服務(wù)人員形象等等方面給予消費(fèi)者足夠的信心。

二、房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷渠道的現(xiàn)狀與存在問題。

新的市場變化要求我們的營銷渠道轉(zhuǎn)變觀念，主動(dòng)出擊，有所作為，以往的坐堂式的營銷已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足現(xiàn)實(shí)的要求。但從現(xiàn)實(shí)情況看，不少房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于營銷渠道的關(guān)注并不多，片面認(rèn)為皇帝女兒不愁嫁，缺乏對(duì)消費(fèi)者的重視和工作觀念的轉(zhuǎn)變措施，導(dǎo)致產(chǎn)品的競爭力下降。

1.品牌營銷重視不夠，渠道成員缺乏自主性。

房地產(chǎn)營銷渠道的一些成員缺乏市場競爭意識(shí)，對(duì)產(chǎn)品營銷沒有科學(xué)的規(guī)劃，僅依靠企業(yè)自身的品牌形象來實(shí)現(xiàn)銷售。這些對(duì)于一些大型企業(yè)而言，問題尚不突出，但對(duì)于一些中小型企業(yè)而言，如果其渠道成員沒有主動(dòng)性，不能借助自身的優(yōu)勢來增強(qiáng)產(chǎn)品吸引力，則往往出現(xiàn)產(chǎn)品銷售不暢的問題，尤其是隨著消費(fèi)者持幣待觀的情況加劇，更突顯營銷手段乏力的問題。

2.渠道構(gòu)成近似度高，產(chǎn)品競爭力展現(xiàn)不足。

通常房地產(chǎn)企業(yè)營銷渠道是由開發(fā)商——本地代理商——消費(fèi)者的結(jié)構(gòu)模式，這種形式雖然實(shí)現(xiàn)了扁平化，但由于雷同性，往往使得企業(yè)間的差異性變小，競爭力有所降低。而相對(duì)于其他產(chǎn)業(yè)市場，企業(yè)往往對(duì)自身的營銷渠道較為重視，往往給予其更多的便利性和自主性，從而使產(chǎn)品營銷形式更具多樣性。兩者相比較則更具顯示出房地產(chǎn)企業(yè)營銷渠道模式的僵化。

3.渠道服務(wù)功能缺失，客戶體驗(yàn)問題較突出。

房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)性要求其營銷渠道成員必須能夠?yàn)榭蛻籼峁└鼮槿?、周到、貼心的服務(wù)，從而滿足客戶的多樣性需求。但不少房地產(chǎn)商們在過去的巨大盈利模式下，養(yǎng)成了以我為主的模式，對(duì)客戶關(guān)系重視不夠，對(duì)構(gòu)建忠誠性、持久性客戶的培養(yǎng)體制不理解，沒有形成培養(yǎng)渠道的意識(shí)，造成客戶購買商品后，開房商就撒手不管，給客戶造成了極差的購買體驗(yàn)，影響了產(chǎn)品的形象。

三、房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷渠道適應(yīng)新時(shí)代的關(guān)鍵所在。

針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)市場營銷渠道中存在的諸多問題，筆者認(rèn)為，創(chuàng)新其營銷渠道，就必須要立足于時(shí)代的要求，認(rèn)清房產(chǎn)作為一個(gè)特殊的產(chǎn)品，其自身所具備的特殊性，從轉(zhuǎn)變觀念入手，增強(qiáng)渠道成員的自主性，增強(qiáng)渠道內(nèi)部的協(xié)同性，從而提高營銷活動(dòng)的影響力和同步性。

1.觀念創(chuàng)新，認(rèn)清營銷渠道的本質(zhì)。

面對(duì)著激烈的市場競爭壓力，房地產(chǎn)營銷渠道成員必須加快觀念的轉(zhuǎn)變，樹立正確的營銷理念，切實(shí)從渠道上建立優(yōu)質(zhì)高效的通道。一是樹立服務(wù)觀念。渠道成員必須要通過服務(wù)來挖掘潛在客戶，加強(qiáng)服務(wù)質(zhì)量，真正滿足購房者的多元性需求，建立消費(fèi)者忠誠。二是樹立誠信觀念。改變傳統(tǒng)的“店大欺客”的問題，實(shí)現(xiàn)房屋質(zhì)量過硬、物流優(yōu)質(zhì)貼心，合同信守承諾的目標(biāo)，建立自身的品牌形象，凸顯產(chǎn)品的特征。三是樹立價(jià)值觀念。就是要建立品牌的角度出發(fā)，加深渠道成員對(duì)價(jià)值的理解，提高產(chǎn)品附加值、增強(qiáng)用戶體驗(yàn)感，維護(hù)消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)同感。

2.成員創(chuàng)新，暢通營銷渠道的通道。

就是要改變傳統(tǒng)的營銷渠道模式，引入新的渠道元素，增強(qiáng)產(chǎn)品的認(rèn)同感。一方面，可以加入網(wǎng)絡(luò)元素。發(fā)揮網(wǎng)絡(luò)技術(shù)傳播性強(qiáng)，時(shí)效快的特點(diǎn)，將房產(chǎn)作為一個(gè)特殊的商品來加以宣傳，利用3d技術(shù)來增強(qiáng)客戶的體驗(yàn)感，用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)提高新客戶的滿意度。同時(shí)，可以借鑒美國房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的優(yōu)勢，減少中間機(jī)構(gòu)的麻煩與客戶進(jìn)行交易，降低中間費(fèi)用。另一方面，規(guī)范房地產(chǎn)營銷代理行為。企業(yè)要重視營銷代理以及相關(guān)的物業(yè)公司的作用，規(guī)范其行為，建立規(guī)范嚴(yán)格的執(zhí)行程序，幫助渠道成員提升自身的服務(wù)水平。

3.內(nèi)容創(chuàng)新，協(xié)調(diào)營銷渠道的活動(dòng)。

企業(yè)自身要加強(qiáng)對(duì)渠道成員的管理，理順成員之間的相關(guān)關(guān)系，特別是組織營銷活動(dòng)時(shí)，加強(qiáng)成員之間的溝通聯(lián)系，建立統(tǒng)一規(guī)范的渠道管理體系。同時(shí)，加強(qiáng)資源的共享，從而便于潛在購房者的選擇和鎖定，并通過統(tǒng)一的營銷行動(dòng)來提高產(chǎn)品的影響力。另一方面，對(duì)于客戶的投訴，必須要建立順暢的受理、辦理程序，將投訴內(nèi)容區(qū)分設(shè)計(jì)、施工、銷售、服務(wù)等等方面的內(nèi)容，有效地協(xié)調(diào)渠道成員的行動(dòng)，建立良好產(chǎn)品形象。

4.標(biāo)準(zhǔn)創(chuàng)新，塑造新形勢溝通模式。

建立有效的信息反饋模式，從而更好的了解客戶對(duì)渠道成員的反饋，便于更好的加強(qiáng)渠道管理質(zhì)量。一是區(qū)分評(píng)價(jià)內(nèi)容。就是要選擇能夠體現(xiàn)營銷渠道運(yùn)轉(zhuǎn)情況的內(nèi)容作為評(píng)價(jià)內(nèi)容，引入消費(fèi)者評(píng)價(jià)體制，反映渠道建設(shè)質(zhì)量。二是規(guī)范評(píng)價(jià)指標(biāo)。確立評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)重和標(biāo)準(zhǔn)，從而科學(xué)的驗(yàn)證渠道建設(shè)效果，幫助渠道成員發(fā)現(xiàn)存在的問題，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠有效提高營銷渠道建立效果。三是落實(shí)評(píng)價(jià)結(jié)論。通過資金分配比例、渠道商的選擇等工作來落實(shí)評(píng)價(jià)結(jié)論，從而有效督促渠道成員來改進(jìn)工作質(zhì)量。

房地產(chǎn)營銷策略論文篇九

在房地產(chǎn)產(chǎn)品的營銷過程中，我們要根據(jù)產(chǎn)品自身的實(shí)際情況，挖掘其中的特色，打造一個(gè)獨(dú)特的營銷主題，來吸引廣大的消費(fèi)群體。對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)品，在營銷的過程中，我們所需要的是抓住產(chǎn)品所具有的特色，打造不同的營銷主題。首先我們要進(jìn)行房地產(chǎn)品牌的營銷，出于廣大消費(fèi)群體的消費(fèi)心理，是品牌的就是好的，值得大家信賴，品牌在一個(gè)業(yè)界就是一種權(quán)威，例如，宜昌萬達(dá)廣場的營銷3大殺手锏首先就是品牌先行，通過各種報(bào)紙等媒體展示新產(chǎn)品的新形象。再者就是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的一個(gè)特色營銷:人人都需要買房，但是每個(gè)消費(fèi)者對(duì)于產(chǎn)品的需求不同，有人喜歡依山而住，有人喜歡傍水而居，所以呢，我們可以根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)品最獨(dú)特的特點(diǎn)，最直接的優(yōu)勢條件推出我們營銷的主題，來吸引一批“志同道合”的消費(fèi)者。社會(huì)不斷發(fā)展，有的消費(fèi)群體對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)品更多關(guān)注的是其周邊的環(huán)境狀況，所以，我們可以對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行綠色營銷，通過景觀環(huán)境的綠化來吸引廣泛的受眾群體，綠色環(huán)保已成為一大營銷主題。我們還可以用房地產(chǎn)項(xiàng)目的文化價(jià)值作為市場產(chǎn)品營銷的主題，房地產(chǎn)項(xiàng)目臨近文物古跡，增加其文化內(nèi)涵，提高產(chǎn)品的知名度，例如濟(jì)南萬達(dá)廣場的營銷突圍策略，就是利用魏家莊官商大院的文化歷史進(jìn)行營銷。營銷的手段有許多種，但關(guān)鍵是我們要抓住產(chǎn)品特色，吸引其受眾體。

二、進(jìn)行合理靈活的營銷定價(jià)。

首先，房地產(chǎn)產(chǎn)品應(yīng)該根據(jù)產(chǎn)品的成本進(jìn)行定價(jià)。在進(jìn)行房產(chǎn)交易的過程中，價(jià)格是人們最關(guān)心的問題，在市場行情的影響下，一個(gè)合理的價(jià)格容易被廣大消費(fèi)群體接受，有利于房地產(chǎn)商樹立一個(gè)良好的形象，建立一個(gè)良好的信譽(yù)，這是對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)展來說至關(guān)重要的。其次是在銷售過程中靈活調(diào)整定價(jià)，面對(duì)激烈的市場競爭，我們需要采取一定的價(jià)格措施來面對(duì)市場上的種種競爭，根據(jù)我們自身發(fā)展的特點(diǎn)，在房產(chǎn)產(chǎn)品的銷售過程中低開逐步高走，或者高開逐漸低走等，通過價(jià)格的調(diào)整來實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的最大銷售和盈利。再者就是在定價(jià)過程中運(yùn)用折扣的方式，通過一些讓利活動(dòng)來博得廣大消費(fèi)者的好感，吸引消費(fèi)者;根據(jù)時(shí)間差進(jìn)行定價(jià)，限定時(shí)間，優(yōu)先購買者價(jià)格便宜，獲得更多的優(yōu)惠條件，來達(dá)到銷售的目的;還可以采用組合定價(jià)，不同但有相互關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)產(chǎn)品可以組合在一起進(jìn)行捆綁銷售，價(jià)格便宜，通過這種讓利優(yōu)惠的方式，增加人們的購買欲望，達(dá)到銷售的目的。最后就是關(guān)于房地產(chǎn)產(chǎn)品的差價(jià)來進(jìn)行銷售，分析不同的地理位置，方位朝向，周邊的景觀設(shè)計(jì)和交通狀況等分別定價(jià)，以此來誘導(dǎo)消費(fèi)者購買，在房屋的差價(jià)中獲得利潤。價(jià)格就是一個(gè)調(diào)控桿，在營銷的過程中，通過價(jià)格的多方位調(diào)整，積極應(yīng)對(duì)各種挑戰(zhàn)，吸引廣大的消費(fèi)者，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售。

三、

如果只是通過一個(gè)單一的渠道去進(jìn)行營銷，那力量相對(duì)來說是較小的，其中的效果可想而知，不會(huì)起到多大的效果與成效，所以在房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場營銷過程中，我們要積極探索，不斷的拓寬營銷的渠道，達(dá)到產(chǎn)品銷售的效果。最關(guān)鍵的是企業(yè)自身直接的推銷，通過對(duì)公司人員的培養(yǎng)進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售，在這種渠道下，我們需要加強(qiáng)對(duì)于專業(yè)銷售隊(duì)伍的培養(yǎng)，例如，萬達(dá)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場銷售過程中，積極對(duì)銷售人員進(jìn)行房地產(chǎn)基本知識(shí)，銷售的基本技能進(jìn)行教育培訓(xùn)，對(duì)員工的工作進(jìn)行不斷的改進(jìn)與指導(dǎo)，構(gòu)建一支高效能干的銷售團(tuán)隊(duì)。在互聯(lián)網(wǎng)快速發(fā)展的今天，網(wǎng)絡(luò)營銷已成為一種最新的最具發(fā)展?jié)摿Φ臓I銷方式，各個(gè)房地產(chǎn)商家積極在互聯(lián)網(wǎng)上推廣自己的產(chǎn)品，呈現(xiàn)大量的圖片展示，給消費(fèi)者帶來一個(gè)生動(dòng)形象的感官體驗(yàn)，能夠?qū)Ξa(chǎn)品進(jìn)行一個(gè)全方位的認(rèn)識(shí)，各種房地產(chǎn)網(wǎng)站紛紛興起，不斷促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場銷售。

四、加大房產(chǎn)促銷力度。

當(dāng)產(chǎn)品銷售受阻，銷售量低下，我們需要重振旗鼓，大力進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)品的促銷活動(dòng)，通過各種優(yōu)惠活動(dòng)來吸引消費(fèi)者，從而全面推動(dòng)產(chǎn)品的銷售。促銷的方式有很多，我們需要在促銷的過程中不斷創(chuàng)新形式，其中廣告是促銷的一大亮點(diǎn)，廣告就是廣而告知，通過巨大的廣告招牌鮮艷奪目，展現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)品的賣點(diǎn)，讓大家對(duì)產(chǎn)品得到了解。其次，我們還可以運(yùn)用各種影視媒介進(jìn)行宣傳，通過照片采集，拍攝關(guān)于房地產(chǎn)產(chǎn)品的相關(guān)短片進(jìn)行宣傳活動(dòng)，例如，20xx年萬達(dá)集團(tuán)百萬大獎(jiǎng)?wù)骷瘡V告的創(chuàng)意活動(dòng)，以微視屏的方式進(jìn)行傳播，不斷創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)了升級(jí)，在社會(huì)上形成了一種較為熱烈的反響。最后，為了加大房產(chǎn)促銷，開展相關(guān)的活動(dòng)也是一種有效的促銷方式，我們可以開展各種有趣的活動(dòng)，頒發(fā)各種優(yōu)秀的獎(jiǎng)品，吸引人們的參與，例如，萬達(dá)在開業(yè)前開展萬達(dá)影城、大歌星，大玩家等體驗(yàn)活動(dòng)，給與客戶極致感受，塑造一個(gè)良好的印象。在產(chǎn)品促銷的過程中，還可以邀請明星代言，利用明星的影響效益，吸引廣大的消費(fèi)者，來達(dá)到產(chǎn)品促銷的目的。總之，促銷是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)品營銷的一種重要方式，在這個(gè)過程中我們需要借助各種多媒體進(jìn)行宣傳，然后積極開展各種關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的營銷。

房地產(chǎn)營銷策略論文篇十

一、房地產(chǎn)產(chǎn)品概念分析。

普通老百姓通常把房地產(chǎn)理解為寫字樓、住宅等，即具有某種特定物質(zhì)形狀和用途的物業(yè)。而現(xiàn)代市場營銷理論認(rèn)為，房地產(chǎn)產(chǎn)品不僅僅限于有形物品，它是人們通過交換而獲得需求的滿足，是消費(fèi)者所期望的實(shí)際利益。因而，凡是提供給市場的能夠滿足消費(fèi)片或用戶某種需求或欲望的任何有形建筑物、構(gòu)筑物、土地和各種無形服務(wù)均為房地產(chǎn)產(chǎn)品。其內(nèi)涵不僅包括物業(yè)實(shí)體及其質(zhì)量、特色、類型、品牌等，還包括可以給消費(fèi)者帶來的附加利益，如心理上的滿足感等。因而產(chǎn)品可以理解為核心產(chǎn)品、有形產(chǎn)品和外延產(chǎn)品三者的有機(jī)結(jié)合。

網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)時(shí)代產(chǎn)品策略是房地產(chǎn)營銷組合的重要組成部分，但是隨著社會(huì)的網(wǎng)絡(luò)化和信息化進(jìn)程，產(chǎn)品策略中信息因素所占的比重越來越多。消費(fèi)者的意愿將在產(chǎn)品策略中得到更多的體現(xiàn)，不再是消費(fèi)者被動(dòng)地適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)商的產(chǎn)品，而是開發(fā)商為滿足顧客需求而進(jìn)行產(chǎn)品開發(fā)，所以網(wǎng)絡(luò)時(shí)代市場營銷觀念將得到更完全的實(shí)踐。傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)產(chǎn)品是一種物理的概念，物業(yè)總是實(shí)實(shí)在在的東西。而信息社會(huì)中產(chǎn)品概念會(huì)發(fā)生變化，從物質(zhì)的概念演變?yōu)橐粋€(gè)綜合服務(wù)和滿足需求的概念，也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)出售的不光是一些物質(zhì)產(chǎn)品，還有一系列服務(wù)。例如消費(fèi)者還可以通過網(wǎng)絡(luò)向房地產(chǎn)公司訂制自己的房屋，確定樓層、朝向、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、面積等，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合這些信息進(jìn)行個(gè)性化設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的一對(duì)一營銷。同時(shí)房地產(chǎn)公司通過對(duì)這些問題的統(tǒng)計(jì)和分析，能夠準(zhǔn)確及時(shí)地確定什么類型的人需要什么樣的產(chǎn)品，原有的設(shè)計(jì)在哪些方面不能滿足他們的需求，消費(fèi)者認(rèn)為有哪些不便等等。統(tǒng)計(jì)分析結(jié)果就奠定了房地產(chǎn)公司下一步開發(fā)的方向。

二、房地產(chǎn)價(jià)格的組成因素。

房地產(chǎn)價(jià)格受多種因素影響，且隨時(shí)間、地區(qū)不同存在較大差異，主要可以分為兩大因素，即成本因素和供求因素。成本因素涉及房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)經(jīng)營過程中所投入的總費(fèi)用，包括地租、征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、房屋建筑安裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息、稅金和利潤等，這是房地產(chǎn)價(jià)格的主要決定因素。供求因素是指市場上的總供給和總需求狀況，供大于求，價(jià)格下跌;供不應(yīng)求，價(jià)格上升。供求因素又受到經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、政治因素和競爭者行為等因素的影響。一般來說，經(jīng)濟(jì)增長、金融景氣、政治穩(wěn)定時(shí)期，社會(huì)總投資增加，土地需求也會(huì)相應(yīng)增加，致使地價(jià)房價(jià)上漲，反之就會(huì)造成房地產(chǎn)價(jià)格的下降。

定價(jià)方式對(duì)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)至關(guān)重要。房地產(chǎn)商品價(jià)格的高低受成本費(fèi)用、市場需求和競爭狀況等因素的影響，因而定價(jià)思路可歸結(jié)為成本導(dǎo)向定價(jià)法、需求導(dǎo)向定價(jià)活和競爭導(dǎo)向定價(jià)法。所謂的成本導(dǎo)向定價(jià)就是在產(chǎn)品成本的基礎(chǔ)上加上一定比例的預(yù)期利潤作為售價(jià)，利潤率根據(jù)企業(yè)的目標(biāo)進(jìn)行選擇。這種方法簡單易行，但缺點(diǎn)在于比較呆板，不能反映市場需求狀況和競爭的激烈程度。需求導(dǎo)向定價(jià)法，是以市場上消費(fèi)者對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求狀況為定價(jià)依據(jù)，以買方對(duì)產(chǎn)品價(jià)值的理解、需求的強(qiáng)度以及價(jià)格承受力為基礎(chǔ)確定售價(jià)。網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)必將對(duì)房地產(chǎn)的定價(jià)方式產(chǎn)生不可避免的影響。有人將這個(gè)時(shí)代稱為一個(gè)“網(wǎng)絡(luò)為王”的時(shí)代，因?yàn)榫W(wǎng)絡(luò)極大地改變了我們的時(shí)空觀和信息獲取方式。經(jīng)典經(jīng)濟(jì)學(xué)把信息不對(duì)稱作為價(jià)格波動(dòng)的重要原因，在互聯(lián)網(wǎng)上由于信息傳播的高效性、對(duì)稱性，價(jià)格的波動(dòng)將會(huì)非常有限，價(jià)格的制定將更接近房地產(chǎn)產(chǎn)品的成本。因?yàn)閮r(jià)格一旦離譜，就會(huì)有別的廠商取而代之。

網(wǎng)絡(luò)競價(jià)也是目前新興的一種定價(jià)方式，它利用網(wǎng)絡(luò)傳遞信息的便利性，由消費(fèi)者按照自己對(duì)物業(yè)的評(píng)價(jià)給出報(bào)價(jià)。在網(wǎng)上消費(fèi)者綜合所掌握的有關(guān)信息和對(duì)物業(yè)本身的評(píng)價(jià)以及需求的迫切程度等因素給出自己的報(bào)價(jià)，若消費(fèi)者預(yù)期比較高，報(bào)價(jià)也會(huì)比較高：反之若預(yù)期或評(píng)價(jià)不好就會(huì)給出較低報(bào)價(jià)。房地產(chǎn)開發(fā)商將眾多消費(fèi)者報(bào)出的不同價(jià)位進(jìn)行比較分析，擇優(yōu)達(dá)成交易。網(wǎng)絡(luò)的互動(dòng)性使得消費(fèi)者足不出戶就可以參加競買，也為房地產(chǎn)開發(fā)商獲得最優(yōu)價(jià)格提供了可能，供給與需求相互匹配的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理在此得到充分的體現(xiàn)，這是需求導(dǎo)向定價(jià)法在網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)下的新形式。

網(wǎng)絡(luò)直銷是指房地產(chǎn)商通過網(wǎng)絡(luò)渠道直接銷售產(chǎn)品。目前通常做法有兩種：一種是企業(yè)在因特網(wǎng)上建立自己的站點(diǎn)，申請域名，制作主頁和銷售網(wǎng)頁，由網(wǎng)絡(luò)管理員專門處理有關(guān)產(chǎn)品的業(yè)務(wù);另一種做法是企業(yè)委托信息服務(wù)商在其站點(diǎn)上發(fā)布信息，企業(yè)利用有關(guān)信息與客戶聯(lián)系，直接銷售產(chǎn)品。首先它的低成本可以為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)節(jié)省一筆數(shù)量可觀的委托代理傭金。其次，它有利于利用網(wǎng)絡(luò)工具，如電子郵件、公告板等收集消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的意見，有利于企業(yè)提高工作效率和樹立良好企業(yè)形象。

網(wǎng)絡(luò)直銷方式多在以下情況中采用：（1）大型房地產(chǎn)公司，在公司內(nèi)部設(shè)有專門的網(wǎng)絡(luò)銷售部，專門負(fù)責(zé)樓盤銷售。比如，香港大型房地產(chǎn)公司，如長實(shí)、新鴻基、恒基兆業(yè)等已經(jīng)開始準(zhǔn)備采用這種直銷方式。（2）市場為賣方市場，房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求，推出的樓盤受到投資者的歡迎。當(dāng)出現(xiàn)房地產(chǎn)熱時(shí)，發(fā)展商圖紙一出來，樓盤就立即被搶購一空，當(dāng)然無需代理了。（3）樓盤素質(zhì)特別優(yōu)良，市場反映非常好，甚至有的業(yè)主愿意預(yù)付部分或全部建設(shè)費(fèi)用。如深圳某公司開發(fā)的物業(yè)整體規(guī)劃占地230萬平方米，建筑面積45萬平方米。因其優(yōu)越的地理位置，歐洲風(fēng)情的設(shè)計(jì)風(fēng)格加開發(fā)展商的實(shí)力，早在該項(xiàng)目未公開推出時(shí)，其首期幾幢多層住宅就被市內(nèi)兩家銀行和一家信托公司瓜分一空，這當(dāng)然無需再找網(wǎng)上物業(yè)中介機(jī)構(gòu)了。

當(dāng)然，網(wǎng)絡(luò)直銷也有自身的缺點(diǎn)，雖然許多房地產(chǎn)企業(yè)在網(wǎng)絡(luò)上都有自己的站點(diǎn)，但面對(duì)大量分散的域名訪問者很難有耐心去一個(gè)一個(gè)地訪問一般企業(yè)的主頁，尤其是一些不知名的中小企業(yè)，大部分網(wǎng)絡(luò)漫游者不愿在此浪費(fèi)時(shí)間，或者只是路過走馬觀花看一眼。因而許多房地產(chǎn)網(wǎng)站訪問者寥寥無幾，銷售額不大。

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[1]沈樣華.施工承包企業(yè)項(xiàng)目綜合管理.武漢工業(yè)大學(xué)出版社.[2]黃仕誠.建筑經(jīng)濟(jì)與企業(yè)管理.武漢工業(yè)大學(xué)出版社，1994.[3]彭星間.營銷管理學(xué).中國統(tǒng)計(jì)出版社，1995.[4]屈云波.品牌營銷.企業(yè)管理出版社.[5]李海洋，牛海鵬等.服務(wù)營銷.企業(yè)管理出版社.

房地產(chǎn)營銷策略論文篇十一

房地產(chǎn)的價(jià)格在很大程度上取決于房地產(chǎn)的影響因素狀況，而影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素很多，鄔連東、張方在公寓住宅的定價(jià)研究中，考慮商業(yè)繁華程度、軌道交通、文化娛樂餐飲、醫(yī)療條件、教育條件、臨近大學(xué)、容積率等因素作為影響房價(jià)的主要參考。尚宇梅等人在房地產(chǎn)的評(píng)估中引用如下影響因素：地段、繁華程度、交通便捷度、環(huán)境景觀、建筑物情況、臨街狀況、設(shè)施狀況以及裝修狀況。李睿在使用層次分析法進(jìn)行住宅類房地產(chǎn)價(jià)格研究中，考慮了三大類的影響因素：交通條件、生活服務(wù)設(shè)施、教育配套設(shè)施。

房地產(chǎn)的價(jià)格因其不同的影響因素特征而有所不同，針對(duì)具有不同特征的房地產(chǎn)，適當(dāng)采取相應(yīng)的營銷策略對(duì)于提高房地產(chǎn)價(jià)格、提升消費(fèi)者預(yù)期有著良好作用。比如，對(duì)于有著良好的建筑結(jié)構(gòu)、建筑材料，或者大戶型乃至復(fù)式樓盤，可以著重從建筑因素方面對(duì)樓盤進(jìn)行宣傳，以使消費(fèi)者相信并了解該樓盤的品質(zhì);對(duì)于觀景房，售房的亮點(diǎn)便可以是樓盤的景觀可視度，并且通?？梢钥吹骄坝^的房源具有更高的價(jià)位以及上漲預(yù)期;對(duì)于靠近商業(yè)中心的樓盤，便要從樓盤的商業(yè)便捷度著手宣傳，周圍的設(shè)施如何齊全、生活如何方便等。房地產(chǎn)區(qū)位的選擇，以及伴隨而來的營銷策略對(duì)于一個(gè)樓盤的品質(zhì)提升有著非常重要的作用。

2、依托房源特征，借勢宣傳。

從影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要影響因素當(dāng)中選擇適于本樓盤的特征進(jìn)行樓盤的選址、開發(fā)以及營銷是開發(fā)樓盤的關(guān)鍵。依據(jù)不同的房地產(chǎn)價(jià)格影響因素（建筑因素、區(qū)位因素、人文因素、環(huán)境因素、自然因素），采取不同的營銷手段以借勢宣傳。

2.1具有建筑因素優(yōu)勢的房源。

具有建筑因素優(yōu)勢的樓盤吸引買房者，主要從其優(yōu)質(zhì)的建筑結(jié)構(gòu)、建筑材料，優(yōu)美的建筑布局，較高的容積率，良好的裝修及建筑外觀，以及相關(guān)車庫配備、保溫隔音、抗震等級(jí)等方面進(jìn)行造勢。

房屋的建筑因素與房屋本身的品質(zhì)是緊密聯(lián)系在一起的，房屋是否真正舒服，只有住進(jìn)去才知道;具有良好建筑優(yōu)勢的房源帶給住房者的不僅是舒適、踏實(shí)，其升值潛力也非常大。比如，在隔音方面，隔音差的房源樓下甚至都能聽到樓上說話，而隔音效果好的房源能達(dá)到外界非常吵的時(shí)候，家里仍然非常安靜。在具體的營銷中，可以從對(duì)比的角度讓買房者感受到房源的優(yōu)良品質(zhì)，使買房者愿意購買，并且始終滿意。

2.2具有區(qū)位因素優(yōu)勢的房源。

在區(qū)位因素分析中，對(duì)于商業(yè)服務(wù)業(yè)作用分值，影響因素作用分值按指數(shù)衰減公式進(jìn)行計(jì)算，即：

很明顯，“濱?；▓@”距離該處主題公園很近，具有明顯的人文因素優(yōu)勢。同該處房產(chǎn)同時(shí)具備了區(qū)位、人文等方面的優(yōu)勢，也就無怪于當(dāng)下每平方米19856元的高價(jià)了。

人文、自然以及環(huán)境狀況主要滿足人們娛樂、休閑、教育、發(fā)展等方面需求的，具有此類優(yōu)勢的房源應(yīng)當(dāng)憑借周圍設(shè)施的優(yōu)勢借勢發(fā)展出房屋特色。如毗鄰公園的房屋可以仿照主題公園特征建造房屋，在房屋的結(jié)構(gòu)、外觀設(shè)計(jì)上，使房屋更有使人舒心愉悅的感覺。完善小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施，可以建小的游樂區(qū)、運(yùn)動(dòng)場、水榭、亭臺(tái)等，如此借勢不僅可以提高該處樓盤的品位，使人心情愉快，又能憑借獨(dú)有的文化、娛樂氣息提升房源品質(zhì)。其中，觀景房的設(shè)計(jì)要特別注意景觀的可視度，景觀對(duì)于房價(jià)的提升有著非常重要的作用，不僅體現(xiàn)在樓盤之間，同一樓盤中，具有不同景觀可視度的樓層差價(jià)也相當(dāng)大。

房地產(chǎn)營銷策略論文篇十二

摘要：體驗(yàn)營銷突破傳統(tǒng)上“理性消費(fèi)者”的假設(shè)，認(rèn)為消費(fèi)者消費(fèi)時(shí)是理性與感性兼具的。消費(fèi)者在消費(fèi)過程中的體驗(yàn)成為品牌經(jīng)營的有效途徑。本文結(jié)合某開發(fā)商的具體項(xiàng)目，討論體驗(yàn)營銷在房地產(chǎn)中運(yùn)用。

美國未來學(xué)家阿爾文·托夫勒預(yù)言服務(wù)經(jīng)濟(jì)的下一步是走向體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)，人們會(huì)創(chuàng)造越來越多的跟體驗(yàn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。目前，房地產(chǎn)市場逐步進(jìn)入成熟時(shí)期，房地產(chǎn)產(chǎn)品的同質(zhì)性日益嚴(yán)重，市場競爭加劇，在這種情況下，“體驗(yàn)營銷”這一方式受到房地產(chǎn)業(yè)廣泛的關(guān)注。

體驗(yàn)營銷就是從消費(fèi)者的感官、情感、思考、行動(dòng)、關(guān)聯(lián)五個(gè)方面來重新定義、設(shè)計(jì)營銷理念。在體驗(yàn)營銷時(shí)代，營銷的重點(diǎn)是，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品從設(shè)計(jì)到投入使用與消費(fèi)者接觸的所有點(diǎn)，研究這些點(diǎn)，通過對(duì)它們的體驗(yàn)建立起品牌在消費(fèi)者心中的深刻印象。

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的全過程，體驗(yàn)應(yīng)貫穿始終。從開始的規(guī)劃設(shè)計(jì)到客戶入住后的長期物業(yè)服務(wù)。每一個(gè)環(huán)節(jié)，開發(fā)商都必須從消費(fèi)者的角度來構(gòu)思，不能像過去一樣僅僅滿足于怎樣把它做好，而是要考慮消費(fèi)者看到它、使用它時(shí)，會(huì)產(chǎn)生什么樣的感受。

本文以廈門某房地產(chǎn)商，在洛陽新城區(qū)首次投資的成功案例為例，淺談“體驗(yàn)營銷”在房地產(chǎn)業(yè)中的運(yùn)用。

1.項(xiàng)目位置：洛陽古城路、王城大道與民苑二路形成的圍合區(qū)域內(nèi)，臨隋唐城遺址。

2.項(xiàng)目占地:690573㎡。

分析。(1)優(yōu)勢s。地段優(yōu)勢明顯，處洛陽新城區(qū)，是住宅集中區(qū)，地段好;交通條件較好，王城大道與古城大道均為城市干道，且周邊有多條公交線路;臨路狀況較好，有利于沿街店面設(shè)置，商業(yè)價(jià)值形成;臨隋唐城遺址，為項(xiàng)目未來業(yè)主帶來良好的視野及景觀。(2)劣勢w。地塊不規(guī)則形,且呈條形，在項(xiàng)目規(guī)劃上存在較大難度;周邊配套薄弱,目前周邊配套少，生活不便利;周邊人流較少，人氣較弱，商業(yè)氛圍相對(duì)較難形成;道路交通污染，臨城市干道，存在一定交通污染。(3)機(jī)會(huì)o。洛陽房地產(chǎn)市場正處在發(fā)展階段，市場走勢基本穩(wěn)定;洛陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市化進(jìn)程推動(dòng);南方開發(fā)商介入洛陽市場，在政府及消費(fèi)者層面都能帶來一定的優(yōu)勢。(4)隱憂t本案體量較大，消化周期較長，未來項(xiàng)目銷售存在不確定性壓力;隨著競爭加劇，產(chǎn)品品質(zhì)提升，這在一定程度上將影響本案項(xiàng)目競爭力的形成;宏觀經(jīng)濟(jì)及政策的不確定，是本案未來開發(fā)的.潛在性風(fēng)險(xiǎn)。

1.目標(biāo)客戶群分析。

根據(jù)區(qū)域市場及消費(fèi)者需求的了解，結(jié)合本案的區(qū)位特征，將本案客戶群定位為——洛陽地區(qū)中高端的購房需求消費(fèi)群體——其具備以下特征未來客戶群:來源地——洛陽市區(qū)及城郊居民為主，部分周邊縣市居民;置業(yè)類型——以自住型消費(fèi)為主，老城區(qū)二次以上置業(yè)者占多數(shù)，進(jìn)城置業(yè)者比例突出;職業(yè)類型——私營業(yè)主、農(nóng)村高收入者等為主要客戶群;消費(fèi)特征——對(duì)新城的區(qū)位認(rèn)同度高，對(duì)項(xiàng)目總價(jià)值要求較高，戶型、園林及配套均有相對(duì)突出的要求，并看好區(qū)域及社區(qū)發(fā)展前景。

根據(jù)馬斯洛的需求層次理論，越往高處的人，心理需求越明顯，情感需求越強(qiáng)烈。當(dāng)物質(zhì)生活水準(zhǔn)達(dá)到一定程度以后，人們購買住宅的目的不再是出于滿足簡單居住的要求，而是出于滿足一種心理和情感上的渴求，或者是追求某種特殊房地產(chǎn)產(chǎn)品與自我定位的吻合。人們在購房時(shí)除了價(jià)格等因素之外，更偏好那些能與自我心理需求引起共鳴的產(chǎn)品。因此，產(chǎn)品定位應(yīng)該緊緊圍繞客戶需求展開。

2.產(chǎn)品定位及創(chuàng)新。

3.體驗(yàn)式活動(dòng)。

購房即便對(duì)于中高端階層也不可能是瞬間決定的事情，次次體驗(yàn)給客戶新的感受。耐心陪伴著顧客，從初步體驗(yàn)到認(rèn)可產(chǎn)品品質(zhì)。(1)文化性會(huì)所先行建設(shè)，通過會(huì)員活動(dòng)，讓客戶了解本案的開發(fā)及服務(wù)理念;(2)參觀前期完成的園林景觀樣板區(qū)(結(jié)合舉辦書畫展)，讓客戶真實(shí)地感受規(guī)劃方案中的園林風(fēng)格社區(qū)主題。(3)專業(yè)人士解說規(guī)劃設(shè)計(jì)方案——產(chǎn)品不僅需要有好的功能和質(zhì)量，還要有能滿足使用者視覺，觸覺，審美等方面的感官質(zhì)量。密切聯(lián)系消費(fèi)者和使用者，在專業(yè)人士的解說過程中，通過客戶的意見了解到產(chǎn)品的不足之處。(4)主題樣板房試住——借品牌凝聚體驗(yàn)，表面上，品牌是廣告或服務(wù)的標(biāo)志;深層次上，品牌則是對(duì)人們心理和精神上的表達(dá)。在體驗(yàn)營銷者看來，品牌就是“消費(fèi)者對(duì)一種產(chǎn)品或服務(wù)的總體體驗(yàn)”。(5)垃圾處理、直飲水、中水處理系統(tǒng)、生態(tài)車庫等產(chǎn)品特色演示、介紹(6)戶型選擇、居家風(fēng)水常識(shí)小講座;——通過額外的服務(wù)細(xì)節(jié)，給消費(fèi)者帶來美好而難忘的體驗(yàn)。(7)組織客戶戶外游，增進(jìn)準(zhǔn)客戶的“鄰里”關(guān)系。本案目前已開發(fā)完成，取得了良好的銷售業(yè)績，并獲得客戶好評(píng)。

體驗(yàn)營銷這種基于為消費(fèi)者提供服務(wù)，最終與消費(fèi)者實(shí)現(xiàn)共同體驗(yàn)的商業(yè)模式下的行銷方式，成為地產(chǎn)商、地產(chǎn)項(xiàng)目樹立市場形象，吸引市場關(guān)注的一劑強(qiáng)心針。因此注重挖掘客戶的潛在需求和預(yù)期欲望，并將其對(duì)項(xiàng)目的良好體驗(yàn)，愉悅的感情升華為客戶的忠誠，這是房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷成敗的關(guān)鍵。

[1]《旅游地產(chǎn)》第10期房地產(chǎn)營銷之體驗(yàn)營銷。

房地產(chǎn)營銷策略論文篇十三

龍湖地產(chǎn)團(tuán)體(下列簡稱“龍湖”)成立于一九九三年,成立21來,前后開發(fā)了弗蘭明戈、滟瀾山、香醍散步、頤以及原著等1系列經(jīng)典產(chǎn)品品牌。龍湖團(tuán)體業(yè)務(wù)觸及地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營以及物業(yè)服務(wù)3大板塊,已經(jīng)經(jīng)成為快速穩(wěn)健發(fā)展的現(xiàn)代化大型企業(yè)團(tuán)體。系中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力10強(qiáng)、中國房地產(chǎn)公司品牌價(jià)值10強(qiáng)企業(yè)。并于二00九年一一月一九日在香港聯(lián)交所主板掛牌上市。

龍湖的人文營銷精華是“以人的需求為尺度去測量以及設(shè)計(jì)咱們的產(chǎn)品、服務(wù)、軌制流程和經(jīng)營行動(dòng)”。龍湖對(duì)于“以人為本”有自我獨(dú)特的理解,對(duì)于于現(xiàn)代住宅,應(yīng)當(dāng)以“人以及環(huán)境的統(tǒng)1為本”。對(duì)于于龍湖而言,建筑是文化的真實(shí)體現(xiàn),文化是建筑的傳承。龍湖1直提倡把情感看做是人的基本存在方式。龍湖團(tuán)體人文營銷有3層內(nèi)涵。1是從建筑設(shè)計(jì)、開發(fā)進(jìn)程體現(xiàn)人文關(guān)懷,純潔的房屋建筑已經(jīng)不能再適應(yīng)消費(fèi)者的需求。龍湖建筑高度注重居民的糊口狀況以及品質(zhì),重視對(duì)于人糊口功能以及情感的真正知足。2是從營銷進(jìn)程來看,房地產(chǎn)營銷流動(dòng)的對(duì)于象是人,企業(yè)要尊崇對(duì)于于人的多樣性給予不同的關(guān)懷。不但要發(fā)掘以及知足消費(fèi)者的顯性需求,更要關(guān)注消費(fèi)者的隱性需求,即是價(jià)值理念,從而準(zhǔn)確地掌握影響消費(fèi)者購買決策的抉擇因素。龍湖地產(chǎn)每一開發(fā)1個(gè)項(xiàng)目,都要經(jīng)由充沛的論證。從區(qū)域價(jià)值、交通環(huán)境、配套設(shè)施等角度提倡人道化設(shè)計(jì),最大程度地為消費(fèi)者提供舒適、安全的現(xiàn)代棲身環(huán)境。3是從員工發(fā)展角度,倡導(dǎo)“有企業(yè)家精神的職業(yè)經(jīng)理人”+操心員工的人文培育模式。龍湖的發(fā)展以及壯大,是依托龍湖人的全情投入。龍湖構(gòu)成了“志存高遠(yuǎn)、堅(jiān)韌塌實(shí)”的獨(dú)特氣質(zhì),并樹立起擁有行業(yè)標(biāo)桿地位、全面職業(yè)經(jīng)理人化的現(xiàn)代企業(yè)管理軌制。配合公司的快速成長,龍湖通過提供完美的個(gè)人發(fā)展規(guī)劃、擁有競爭力的薪酬鼓勵(lì)以及企業(yè)文化吸引來自各行業(yè)的優(yōu)秀人材,充實(shí)團(tuán)隊(duì),目前已經(jīng)構(gòu)成“仕官生”、“綻開”、“點(diǎn)將”、“商業(yè)cs”等多層次人材招聘以及發(fā)展體系,為行業(yè)培育了大批擁有企業(yè)家精神的職業(yè)經(jīng)理人。

2、龍湖人文營銷的體現(xiàn)。

一.打造精品糊口方式龍湖重視小區(qū)總體開發(fā),乃至打造以及引領(lǐng)區(qū)域建設(shè)。計(jì)劃以及建設(shè)進(jìn)程強(qiáng)調(diào)社區(qū)綜合性、價(jià)值性以及便利性。龍湖南苑、西苑、水晶酈城總占地六0萬平方米,陸續(xù)開發(fā)已經(jīng)有擺布,目前在新牌坊1帶已經(jīng)構(gòu)成龐大的成熟社區(qū)。在龍湖西苑,糊口配套10分齊全。龍湖會(huì)所、游泳池、籃球場、羽毛球場所應(yīng)有盡有,病院、學(xué)校、商業(yè)等各種配套服務(wù)完全齊備,并且具有1個(gè)占地六萬多平方米的體育公園。如今,跟著大型購物中心廣場的建設(shè)完成,愛蓮百貨、易初蓮花超市、蘇寧電器的開張,使患上龍湖西苑大社區(qū)成為成熟的城中城。龍湖物業(yè)以“善待您1生”為主旨,以“滿意+欣喜”為目標(biāo),致力于打造客戶心中的好服務(wù)。不斷引入先進(jìn)的安保裝備、配備高素質(zhì)的安保隊(duì)伍、為“龍民”構(gòu)筑了1個(gè)安全、舒適、放心的完善居所。在小區(qū)環(huán)境方面,小區(qū)綠化采取“全冠移植,5重景觀”的模式打造,強(qiáng)調(diào)園區(qū)植被的立體感以及體驗(yàn)度。真正到達(dá)人與自然、建筑與自然的融洽統(tǒng)1。

二.誠信營銷,塑造品牌形象誠信是企業(yè)的軟實(shí)力,更是企業(yè)生存以及發(fā)展競爭力。210多年來,龍湖嚴(yán)格遵照各級(jí)有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的法律、政策,致力于保護(hù)地區(qū)房地產(chǎn)市場的秩序。在建筑質(zhì)量上嚴(yán)格把關(guān),前后取得“企業(yè)信譽(yù)評(píng)價(jià)aaa級(jí)信譽(yù)企業(yè)”等國家以及行業(yè)組織權(quán)威認(rèn)證。創(chuàng)造出1個(gè)享譽(yù)全國的品牌,博得了消費(fèi)者廣泛的認(rèn)可。

春節(jié),龍湖地產(chǎn)在其起源地重慶發(fā)放五00萬年貨回饋社會(huì),此舉在重慶尚屬首例。今年1季度,龍湖還宣告啟動(dòng)“龍湖千萬間”規(guī)劃,五年內(nèi)投入八億元建設(shè)租賃房。截至目前,龍湖地產(chǎn)已經(jīng)累計(jì)向社會(huì)捐贈(zèng)三億余元人民幣,累計(jì)匡助三萬余人解決了就業(yè)問題,龍湖物業(yè)培訓(xùn)學(xué)校免費(fèi)向社會(huì)輸送了超過七000名專業(yè)技巧人材,遭到社會(huì)各界的廣泛關(guān)注以及贊美。

3、結(jié)語。

在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢如斯嚴(yán)峻的情況下,龍湖地產(chǎn)清楚地認(rèn)識(shí)到了消費(fèi)者的真正需求是甚么,真正能從人文角度動(dòng)身設(shè)計(jì)以及完美產(chǎn)品。本文收拾梳理了龍湖的人文營銷模式,雖不完善,但這類模式值患上向全國推行。房地產(chǎn)企業(yè)必需緊跟時(shí)期步伐,充沛運(yùn)用人文理念,才能在未來的市場健康延續(xù)發(fā)展。

房地產(chǎn)營銷策略論文篇十四

第1,店鋪銷售。大多數(shù)湘繡企業(yè)現(xiàn)在仍采取這類比較傳統(tǒng)的湘繡銷售方式,在長沙市區(qū)的1些街道開設(shè)二至三家乃至更多的店鋪來直接進(jìn)行產(chǎn)品售賣。第2,展會(huì)營銷以及定點(diǎn)展銷。通過在公司內(nèi)部定點(diǎn)展銷,進(jìn)行禮品訂購或者是介入各種展覽的情勢實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的銷售。如湖南省湘繡鉆研所的產(chǎn)品主要是由政府進(jìn)行訂購的營銷模式。第3,網(wǎng)上營銷。跟著電子商務(wù)的日趨發(fā)達(dá),1些湘繡企業(yè)開始在網(wǎng)長進(jìn)行產(chǎn)品銷售。如蘇獲繡花園,產(chǎn)品只在網(wǎng)上營銷,不設(shè)立實(shí)體店。第4,產(chǎn)地集群營銷。典型的就是有著“中國湘繡之鄉(xiāng)”美譽(yù)的沙坪,這里匯集了眾多的繡莊以及湘繡企業(yè)。第5,寄售。把產(chǎn)品寄到飛機(jī)場、車站等人流量大之處進(jìn)行銷售。盡管采用了以上營銷模式,但湘繡在劇烈的市場競爭中處于劣勢,蘇繡、朝鮮繡等其他刺繡產(chǎn)品卻盤踞了上風(fēng)。

一.湘繡文化營銷。作為1種新型營銷方式,文化營銷遭到愈來愈多的關(guān)注。湘繡是1種手工刺繡產(chǎn)品,更是1種文化藝術(shù)價(jià)值。施行文化營銷,鼎力開發(fā)湘繡產(chǎn)品的文化內(nèi)涵,可以建立獨(dú)具特點(diǎn)的湘繡品牌文化,可使湘繡產(chǎn)品更具競爭力以及不可復(fù)制性,是湘繡營銷的1個(gè)制勝寶貝。因而,可以采用下列文化營銷路徑:1是增添湘繡產(chǎn)品的湖湘文化元素。產(chǎn)品的濃厚文化底蘊(yùn)是文化營銷的條件以及保障[一],在開發(fā)產(chǎn)品時(shí),可以把各種與湘繡一唱一和的文化元素融入到湘繡產(chǎn)品命名、產(chǎn)品設(shè)計(jì)以及包裝設(shè)計(jì)中。2是應(yīng)用文化以及藝術(shù)的情勢推銷湘繡產(chǎn)品,如樹立湘繡體驗(yàn)館,讓消費(fèi)者體驗(yàn)湘繡文化;通過雜志、宣揚(yáng)資料、舉行流動(dòng)、媒體、門店等渠道,踴躍地傳布湘繡產(chǎn)品文化,帶動(dòng)新型的消費(fèi)觀念;參加相干的競賽以及展覽,通過參加廣交會(huì)、展覽會(huì)等流動(dòng),無形中在消費(fèi)者心里建立本身的品牌形象。3是以消費(fèi)者文化差異化細(xì)分市場。全面當(dāng)真的分析目標(biāo)市場、目標(biāo)消費(fèi)者獨(dú)有的文化因素、文化違景,以消費(fèi)者需求為目標(biāo),對(duì)于湘繡產(chǎn)品進(jìn)行系統(tǒng)鉆研與集中開發(fā),實(shí)現(xiàn)在現(xiàn)有產(chǎn)品的基礎(chǔ)上,針對(duì)于不同的消費(fèi)群體,不同的興致喜愛、不同的民風(fēng)民俗,開發(fā)出不同規(guī)格、不同機(jī)能、不同作風(fēng)的湘繡產(chǎn)品系列。4是加大湘繡品牌文化的傳布。品牌是產(chǎn)品的1種“視覺語言”,有著豐厚的文化內(nèi)涵。因而,可以通過湘繡文化論壇、湘繡作品展現(xiàn)、湘繡產(chǎn)品展銷等情勢,向全國甚至全球宣揚(yáng)與推介湘繡文化與湘繡產(chǎn)品,打造湘繡文化咭片。

二.湘繡差異化營銷。1是產(chǎn)品差異化。主要是完美湘繡產(chǎn)品體系,為消費(fèi)者提供多樣化的選擇空間,如繼續(xù)出產(chǎn)高級(jí)湘繡頂級(jí)珍品,知足部份消費(fèi)者對(duì)于于湘繡產(chǎn)品的珍藏與拍賣需求;設(shè)計(jì)開發(fā)擁有光鮮地域特點(diǎn)的湘繡游覽留念品,知足游客的游覽消費(fèi)需求;開發(fā)群眾膾炙人口,精巧、時(shí)尚的湘繡家居裝潢用品,知足消費(fèi)者的審美個(gè)性化需求。2是價(jià)格差異化。依據(jù)湘繡市場多層次的特色,通過制訂公道的價(jià)格差異化策略,增強(qiáng)產(chǎn)品的競爭力。嘗試選用不同的材料開發(fā)新產(chǎn)品,降低出產(chǎn)本錢以及工時(shí),完美產(chǎn)品的價(jià)格體系;鉆研分析不同市場層次上的客戶,對(duì)于客戶進(jìn)行分級(jí)分類管理,制訂不同的價(jià)格策略并依據(jù)需求彈性做適時(shí)調(diào)劑。3是形象差異化。加大立異的力度,緊跟時(shí)期步伐,設(shè)計(jì)出經(jīng)濟(jì)性、公道性、審美性以及獨(dú)創(chuàng)性的產(chǎn)品,體現(xiàn)出湘繡的藝術(shù)以及品牌價(jià)值;整合市場資源,各企業(yè)間聯(lián)營協(xié)作,構(gòu)成強(qiáng)大的市場沖擊力;4是通過湘繡文化論壇、作品展現(xiàn)、產(chǎn)品展銷等情勢,向全國甚至世界宣揚(yáng)與推介湘繡文化與湘繡產(chǎn)品,打造湘繡文化咭片;整合媒介資源,構(gòu)成全方位、立體的宣揚(yáng)態(tài)勢。鼎力宣揚(yáng)推介現(xiàn)有的金彩霞、金球等品牌,打造“中國湘繡”這個(gè)文化產(chǎn)業(yè)的大品牌。

三.湘繡整合營銷。1是瓜葛的整合,消費(fèi)者的信任度以及虔誠度是抉擇湘繡營銷勝利的癥結(jié)因素,統(tǒng)籌二者的營銷模式就在于是不是關(guān)注樹立與消費(fèi)者之間穩(wěn)固以及信任的瓜葛。這就請求對(duì)于湘繡客戶及其潛伏客戶進(jìn)行高度的關(guān)注,因而,構(gòu)建以客戶為中心的整合組織,可以促使客戶購買湘繡的行動(dòng)成為1種完整自我化的選擇進(jìn)程,同時(shí)也讓客戶在購買進(jìn)程中享受購買湘繡審美與價(jià)值同時(shí)兼具的快活。2是媒介的整合。媒介的公道利用以及整合會(huì)給湘繡的營銷帶來很大的推進(jìn)力。首先是通過湘繡專業(yè)評(píng)價(jià)雜志以及專業(yè)網(wǎng)站,給有不亂購買能力的消費(fèi)者提供專業(yè)信息;其次是官方的報(bào)紙以及互聯(lián)網(wǎng)、專題電視評(píng)論節(jié)目等,給消費(fèi)者傳遞1種可托度。最后是各種廣告、張貼以及宣揚(yáng)手冊吸引消費(fèi)者的眼球。3是策動(dòng)的整合。從藝術(shù)策動(dòng)、媒介策動(dòng)以及市場策動(dòng)3個(gè)方面來進(jìn)行整合。

四.湘繡海外營銷。西方顧客對(duì)于購買1件藝術(shù)品的消費(fèi)請求通常表現(xiàn)在價(jià)值尋求、個(gè)性化尋求等方面。1是價(jià)值尋求,包含作品的賞識(shí)價(jià)值、使用以及保值。2是個(gè)性化尋求。近代以來,工業(yè)革命之后,西方的科學(xué)精神以及個(gè)人意識(shí)高漲,藝術(shù)的個(gè)性張揚(yáng)成為人們尋求的主要內(nèi)容。因而,顧客但愿作品獨(dú)樹一幟,而且是自己愛好的,可以獨(dú)自具有。3是增添對(duì)于藝術(shù)及文化知識(shí)的了解以及培育。4是請求在購買前、中、后有1條龍的服務(wù)。去除了傳統(tǒng)服務(wù)之外,西方顧客因?yàn)槲幕嘣奶匦?在購買藝術(shù)品時(shí),對(duì)于產(chǎn)品的工藝特色、制作進(jìn)程以及歷史違景無比感興致。而對(duì)于于東方文化的神秘感是他們購買湘繡產(chǎn)品的首要因素。因而,在進(jìn)行海外營銷時(shí),應(yīng)當(dāng)將湘繡產(chǎn)品的市場開發(fā)與文化融會(huì)相結(jié)合,制訂近、中、長遠(yuǎn)的市場開辟戰(zhàn)略計(jì)劃,組織湘繡的拳頭產(chǎn)品進(jìn)入市場,用西方的銷售模式將湘繡打入其手工藝、珍藏以及文化消費(fèi)服務(wù)市場,用西方的管理手腕進(jìn)行產(chǎn)、供、銷及售后服務(wù),將中國文化將湘繡進(jìn)行西方語言的解讀,終究構(gòu)成1種消費(fèi)文化,融入國際先進(jìn)文化行列。

房地產(chǎn)營銷策略論文篇十五

摘要：隨著近幾年我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，我國科技水平也得到了顯著地提升，由此也有效的激發(fā)了我互聯(lián)網(wǎng)科技的進(jìn)一步發(fā)展，促使我國網(wǎng)絡(luò)營銷市場得以形成?；ヂ?lián)網(wǎng)+時(shí)代的到來，不僅對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了新的機(jī)遇，同時(shí)其中也存在著一定的問題。所以，如何更好地利用“互聯(lián)網(wǎng)+”來實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)也就成為了當(dāng)代擺在人們面前的一大重點(diǎn)問題?；诖?，本文就針對(duì)農(nóng)畜產(chǎn)品的互聯(lián)網(wǎng)+營銷模式進(jìn)行了分析，對(duì)其營銷過程中所突出存在的幾點(diǎn)問題進(jìn)行了歸納和總結(jié)，并在文章的最后針對(duì)具體問題提出了幾點(diǎn)營銷改革的建議。希望通過本次研究能夠?yàn)楹笃诘漠a(chǎn)品營銷工作提供一定的參考意義。

關(guān)鍵詞：互聯(lián)網(wǎng)+；經(jīng)濟(jì)發(fā)展；營銷模式；對(duì)策。

現(xiàn)階段，隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的漸趨成熟，其應(yīng)用也日趨普及，滲透到了人們生活的方方面面，特別是在人們網(wǎng)絡(luò)購物方面產(chǎn)生的影響更為突出，不僅有效豐富了人們的生活，同時(shí)也對(duì)我國經(jīng)濟(jì)未來的發(fā)展創(chuàng)設(shè)出了一種更為廣闊的空間，基于這樣一種形勢，我國農(nóng)畜產(chǎn)品的互聯(lián)網(wǎng)+營銷模式也應(yīng)運(yùn)而生。目前，隨著國際交流的日益密切，對(duì)于我國本土農(nóng)畜產(chǎn)品的營銷工作也帶來了極大地沖擊，當(dāng)然也帶來了諸多的機(jī)遇?；ヂ?lián)網(wǎng)+時(shí)代的到來，使得現(xiàn)有的農(nóng)畜產(chǎn)品營銷模式及結(jié)構(gòu)都發(fā)生了一定的改變，同時(shí)也促使產(chǎn)品整體的市場定位得到了顯著地提升，使其更具檔次；從一定角度上來看，農(nóng)畜產(chǎn)品的互聯(lián)網(wǎng)+營銷模式的出現(xiàn)，更有助于推動(dòng)我國農(nóng)業(yè)類行業(yè)的整體發(fā)展。

一、互聯(lián)網(wǎng)+時(shí)代的農(nóng)畜產(chǎn)品營銷含義。

“互聯(lián)網(wǎng)+”是目前現(xiàn)行的一種全新的農(nóng)畜產(chǎn)品營銷模式，其主要就是一種由電商及網(wǎng)絡(luò)宣傳等多種形式有效結(jié)合的營銷策略；這一營銷模式的實(shí)施，促使信息的收集工作變得更為快捷，而且保證了信息發(fā)布的時(shí)效性，實(shí)現(xiàn)了人們工作效率的最大化，同時(shí)也很好地滿足了人們的信息獲取需求及消費(fèi)者的消費(fèi)需求，它屬于一種對(duì)買賣雙方都有益的交易模式。在農(nóng)畜產(chǎn)品的營銷過程中，借助互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，使消費(fèi)者能夠更加清晰直觀的了解到所需產(chǎn)品的具體類型，同時(shí)也能夠幫助消費(fèi)者更加方便的對(duì)比價(jià)格；除此之外，還能夠幫助消費(fèi)者完成產(chǎn)品產(chǎn)地等基本信息的篩選，最終獲得理想的產(chǎn)品。

針對(duì)互聯(lián)網(wǎng)+的農(nóng)畜產(chǎn)品營銷模式的未來發(fā)展前景而言，要想促使其后期發(fā)展的更加全面化與多元化，首先需要認(rèn)清其實(shí)施過程中的缺陷及不足?，F(xiàn)就將該營銷模式在實(shí)施過程中所凸顯出的幾點(diǎn)問題作如下總結(jié)。1.農(nóng)民“互聯(lián)網(wǎng)+”營銷意識(shí)的缺乏。由于受到傳統(tǒng)文化與觀念的長期影響，我國農(nóng)畜產(chǎn)品也一直都處在了一種傳統(tǒng)化的銷售模式中，即商家與消費(fèi)者進(jìn)行一種面對(duì)面的銷售與購買，而且作為生產(chǎn)商家的廣大農(nóng)民更不會(huì)考慮到未來賣家的喜好問題，由此也就導(dǎo)致了農(nóng)畜產(chǎn)品不能從根源上跟上時(shí)代發(fā)展的步伐，也不能實(shí)現(xiàn)農(nóng)畜產(chǎn)品營銷與互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的有效結(jié)合。2.農(nóng)村地區(qū)網(wǎng)絡(luò)設(shè)施建設(shè)的不完善。互聯(lián)網(wǎng)+農(nóng)畜產(chǎn)品營銷模式的成功實(shí)施，首先需要保證的就是要有成熟的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，因?yàn)樵诨ヂ?lián)網(wǎng)營銷模式中的任何一個(gè)環(huán)節(jié)，都貫穿了網(wǎng)絡(luò)技術(shù)；如果連基本的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)這一硬件條件都無法保證，那么網(wǎng)絡(luò)技術(shù)作為農(nóng)畜產(chǎn)品營銷的助推劑作用也就得不到很好地發(fā)揮，相反所發(fā)揮出更多的卻是一種阻礙性作用?，F(xiàn)階段，由于城鄉(xiāng)差距還尚未完全消除，在部分偏遠(yuǎn)地區(qū)，網(wǎng)絡(luò)技術(shù)還未得到很好地覆蓋，這也直接造成了農(nóng)民無法借助網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的銷售，不能應(yīng)用互聯(lián)網(wǎng)+這一營銷模式。3.互聯(lián)網(wǎng)+農(nóng)畜產(chǎn)品營銷專業(yè)人才的缺乏。在一個(gè)行業(yè)的發(fā)展過程中，人才是其中一項(xiàng)最為關(guān)鍵的因素。對(duì)于農(nóng)畜產(chǎn)品的營銷而言，這一方面的營銷人才不僅需要具備農(nóng)、畜產(chǎn)品及其營銷的知識(shí)與才能，而且還要具備扎實(shí)的互聯(lián)網(wǎng)營銷知識(shí)。但就我國來看，并沒有為農(nóng)畜產(chǎn)品的互聯(lián)網(wǎng)+營銷模式的更好實(shí)施而進(jìn)行專業(yè)人才的培養(yǎng)，所以，在我國農(nóng)畜產(chǎn)品的互聯(lián)網(wǎng)+營銷模式的.發(fā)展也是比較緩慢的，而且相關(guān)的體系也是不健全的；另外，我國在專業(yè)人才福利方面所做的工作還顯得遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，由于福利的缺陷致使很多的專業(yè)人才流失，造成了當(dāng)前我國專業(yè)人才極度缺乏的問題，這一問題也已經(jīng)嚴(yán)重的阻礙到了我國互聯(lián)網(wǎng)+農(nóng)畜產(chǎn)品營銷模式的進(jìn)一步發(fā)展。

針對(duì)上述問題，為更好的推動(dòng)我國農(nóng)畜產(chǎn)品互聯(lián)網(wǎng)+營銷模式的發(fā)展，也就需要從以下幾方面采取措施進(jìn)行改善；1.加強(qiáng)教育、提高農(nóng)民整體網(wǎng)絡(luò)認(rèn)知水平。長期以來，由于受到資源和地域的限制，相比城市居民，農(nóng)民群眾的整體文化水平普遍低下，對(duì)于網(wǎng)絡(luò)更是陌生。所以，也就導(dǎo)致農(nóng)民不能很好地應(yīng)用互聯(lián)網(wǎng)+營銷模式。對(duì)此，也就需要國家相關(guān)部門采取積極有效地措施，加強(qiáng)對(duì)農(nóng)民互聯(lián)網(wǎng)知識(shí)的教育與培訓(xùn)，提高其對(duì)互聯(lián)網(wǎng)知識(shí)的熟悉程度，并讓其清醒的意識(shí)到信息時(shí)代互聯(lián)網(wǎng)對(duì)產(chǎn)品生產(chǎn)和銷售的重要影響。只有有效的提升了廣大農(nóng)民的整體認(rèn)知水平，才能更好地推動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)+營銷模式的發(fā)展。2.實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)設(shè)施的全面覆蓋?；ヂ?lián)網(wǎng)+農(nóng)畜產(chǎn)品營銷模式的成功實(shí)施，關(guān)鍵就需要以一良好的網(wǎng)絡(luò)環(huán)境作為技術(shù)支持，但從我國目前的發(fā)展現(xiàn)狀來看，網(wǎng)絡(luò)覆蓋程度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，特別是在一些偏遠(yuǎn)的山區(qū)也只是僅僅的實(shí)現(xiàn)了正常的供電，網(wǎng)絡(luò)設(shè)施基本上無從談起，由此，這些地區(qū)的農(nóng)畜產(chǎn)品的互聯(lián)網(wǎng)+營銷模式也成為了一種空想。針對(duì)這種情況，需要做的就是加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)設(shè)施的建設(shè)，擴(kuò)大網(wǎng)絡(luò)覆蓋范圍，實(shí)現(xiàn)家家戶戶有網(wǎng)絡(luò)的局面，同時(shí)改進(jìn)相關(guān)農(nóng)畜產(chǎn)品的網(wǎng)站建設(shè)，教會(huì)農(nóng)民如何通過互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行相關(guān)信息的發(fā)布和接收，從而及時(shí)的獲取更多的行業(yè)資訊。3.加強(qiáng)相關(guān)人才的培養(yǎng)。互聯(lián)網(wǎng)+農(nóng)畜產(chǎn)品營銷模式的順利實(shí)施，基礎(chǔ)就在于擁有一批專業(yè)的人才提供技術(shù)支持，由于我國這方面專業(yè)人才的缺乏，所以，加強(qiáng)相關(guān)人才的培養(yǎng)工作也就顯得尤為重要。對(duì)于我國而言，由于農(nóng)畜產(chǎn)品互聯(lián)網(wǎng)營銷起步相對(duì)較晚，在很多的方面做的還不夠成熟，人才嚴(yán)重缺乏，對(duì)此我們就可以采取積極地人才引進(jìn)措施，通過實(shí)施一種成型的人才來帶動(dòng)整個(gè)農(nóng)畜產(chǎn)品互聯(lián)網(wǎng)+營銷終端的人才市場發(fā)展需求；另外，制定相關(guān)的獎(jiǎng)勵(lì)制度，提倡并鼓勵(lì)更多的專業(yè)技術(shù)人才深入到農(nóng)村中去，為互聯(lián)網(wǎng)+農(nóng)畜產(chǎn)品營銷模式的更好發(fā)展提供更好的技術(shù)服務(wù)。

四、結(jié)語。

現(xiàn)階段，在各行各業(yè)中都積極的進(jìn)行著互聯(lián)網(wǎng)+的營銷模式，這也是其適應(yīng)信息時(shí)代發(fā)展的切實(shí)體現(xiàn)，互聯(lián)網(wǎng)營銷的開展也對(duì)企業(yè)帶來了一個(gè)更為廣闊的發(fā)展空間。但由于當(dāng)前我國尚處于網(wǎng)絡(luò)化營銷的初級(jí)發(fā)展階段，在諸多方面也都存在著一定的局限與不足，營銷效率還比較低下，但這也只是發(fā)展過程中不可避免的一個(gè)階段。在后期的發(fā)展過程中，隨著各界重視程度的不斷加大以及各項(xiàng)有效措施的成功實(shí)施，相信我國互聯(lián)網(wǎng)+農(nóng)畜產(chǎn)品營銷模式也必定會(huì)日趨完善，成為農(nóng)畜產(chǎn)品的一種主要營銷方式，使人們能夠足不出戶即可了解到更多的農(nóng)畜產(chǎn)品信息，極大地方便了人們生活，同時(shí)也有力的推動(dòng)了我國市場經(jīng)濟(jì)的飛躍發(fā)展。參考文獻(xiàn)：[1]連維.我國農(nóng)產(chǎn)品網(wǎng)絡(luò)營銷模式研究[d].哈爾濱理工大學(xué),.

房地產(chǎn)營銷策略論文篇十六

現(xiàn)在的餐飲市場是1個(gè)快速發(fā)展的市場,正在閱歷著快速成長的機(jī)遇。從二00六年起我國餐飲消費(fèi)全年的零售總額已經(jīng)經(jīng)突破了一萬億元大關(guān),到達(dá)一0三四五.五億元,差不多可以建造1座城市。在這個(gè)數(shù)字的違后,是餐飲業(yè)已經(jīng)經(jīng)全面進(jìn)入了戰(zhàn)國時(shí)期――群雄逐鹿,攻城略地,外銷內(nèi)合,手腕頻出。

1、小餐飲企業(yè)可以采用“避強(qiáng)就弱”定位法。

小餐飲企業(yè)成心識(shí)地依據(jù)本身的招待能力而進(jìn)行市場定位,切忌好高務(wù)遠(yuǎn)。固然,這其實(shí)不是在肯定市場定位時(shí)排擠1些消費(fèi)能力強(qiáng)的客人,而是要把小餐飲企業(yè)主要的精力放在擁有至關(guān)范圍、能給本小餐飲企業(yè)創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益的顧客群體上。例如:廊坊市場上帶有濃烈處所特點(diǎn)的“大城驢肉火燒”以其貼近百姓糊口、價(jià)廉物美而深受百姓喜歡。許多店鋪有自己相對(duì)于固定的顧客群,在原來早點(diǎn)的基礎(chǔ)上,增添湯類以及簡單的炒菜、涼菜,就餐時(shí)間自然也由早點(diǎn)轉(zhuǎn)變成全天營業(yè)。盡管大街冷巷遍及這1特點(diǎn)小吃,但經(jīng)營前提存在良莠不齊、店名毫無特點(diǎn)等缺陷。所以,群眾的感覺是:多家小店門前冷落、苦苦支持,舊的倒、新的開,萬變不離其宗――“驢肉火燒”。在這“百花”都想“桂林一枝”的市場,在多年的拼殺中嶄露頭角的有文明路“新亞驢肉”身處居民區(qū),以其“燒餅個(gè)兒大、驢肉鮮美”而聞名,新開路“新亞驢肉”以其“燒餅松脆,驢肉味兒道足”而聞名,雖然重名良多,但涓滴也沒有影響其逐日賓客盈門、新老顧客爭相光顧。

勝利的緣由:夾縫中求生存!第1、保證食物原材料供應(yīng)(多數(shù)采取的是家傳秘方加工驢肉),確保產(chǎn)品色、香、味、形的并重,堅(jiān)持以產(chǎn)品質(zhì)量以及特點(diǎn)取勝。第2,廚房以及餐廳的聯(lián)絡(luò)緊密,1般采取明檔操作,增添了服務(wù)的透明度、觀賞性。

2、小餐飲企業(yè)可以采用“避實(shí)就虛”定位法或者“拾漏補(bǔ)缺”定位法。

這是應(yīng)用競爭對(duì)于手市場定位的偏差或者疏漏對(duì)于小餐飲企業(yè)目標(biāo)市場進(jìn)行定位。這就請求經(jīng)營者必需了解市場競爭對(duì)于手的主要定位方向,要熟識(shí)客源市場的形成,能夠分析潛伏市場的變化及變化的趨勢,從而掌握定位的靈便性,做到既能吸引不同類型的顧客,又要主次分明。例如:廊坊餐飲市場近幾年來流行“辣”!以川菜、湘菜為代表,各種作風(fēng)的大型麻辣菜館比比皆是。在閱歷了多年的市場競爭后,湘菜由高端產(chǎn)品逐步走入往常百姓家,裝飾優(yōu)雅、擁有濃烈的湘江文化特點(diǎn)的小型湘菜館開始走俏。走小型線路,提高了湘菜在顧客中的認(rèn)知度以及滿意度,增添了顧客體驗(yàn)的機(jī)會(huì),畢竟多數(shù)人對(duì)于大型餐館的價(jià)位感覺囊中羞怯。以大學(xué)城湘菜館為例分析其營銷策略如下:。

在日常營銷上,首先讓消費(fèi)者通曉你的餐廳。也就是說讓消費(fèi)者知道你這個(gè)餐廳是做甚么的,有甚么特點(diǎn),地輿位置在哪兒……讓人對(duì)于餐廳留下印象進(jìn)而光顧餐廳。湘菜弱化了川菜中北方人不能經(jīng)受的尤其麻的感覺、保存了傳統(tǒng)的辣,并根據(jù)客人的口味分特辣、中辣以及微辣。以知足不同顧客需求。其次,讓消費(fèi)者愛好你的餐廳。僅僅讓人知道是不夠的,還要讓消費(fèi)者喜歡。由于做餐館不是做1次性買賣,餐館的利潤絕大多數(shù)來自于回頭客,讓消費(fèi)者喜歡才有回頭客。固然,要想讓客人喜歡,餐廳必需有它獨(dú)到的1面,有讓客人喜歡的東西。

大學(xué)城湘菜館可能是回頭客。良多人從市區(qū)開車專門來大學(xué)城吃湘菜。人們的1致評(píng)價(jià):價(jià)廉物美、口味純正!每一天中午人滿為患!時(shí)常是前1桌還沒吃完后面已經(jīng)經(jīng)有人在等待了。中午的上座率可達(dá)百分之2百。再次,讓消費(fèi)者偏愛你的.餐廳。喜歡以及偏愛是不1樣的,顧客喜歡這個(gè)餐廳是覺患上這個(gè)餐廳還不錯(cuò),可以1試,然而偏愛是對(duì)于某個(gè)餐廳的1種個(gè)人的偏好,他對(duì)于這個(gè)餐廳發(fā)生濃厚的感情,乃至對(duì)于眾多的餐廳1屑不顧,獨(dú)獨(dú)對(duì)于某1餐廳情有獨(dú)鐘。大學(xué)城湘菜館老板為解決上座率過高、客人擁堵現(xiàn)象,特地在市區(qū)開了分店。但涓滴沒有解決中午人滿為患的現(xiàn)狀。顧客承認(rèn)吃的是這類熱氣騰騰的氣氛!第4、讓消費(fèi)者光顧你的餐廳。營銷的終究目的是讓消費(fèi)者光顧你的餐廳。不單單是光顧,而且是時(shí)常光顧,頻繁光顧,乃至把餐廳當(dāng)做他的第2個(gè)家,大學(xué)城湘菜館做到了。避開與大企業(yè)的競爭,貼近百姓糊口,切實(shí)讓百姓患上到實(shí)惠,這個(gè)缺補(bǔ)患上好!

3、立足共贏、嘗試換位思考、堅(jiān)持長效促銷的定位法。

三.一立足共贏這個(gè)共贏,就是企業(yè)以及顧客之間,既要保證企業(yè)贏利,也要保證顧客贏利,顧客也要取得益處。1般來講企業(yè)與顧客的利益存在3種情況:第1、客無利,則客不存。如果營銷手腕以及法子只對(duì)于企業(yè)有益,而對(duì)于顧客無利的話,客人顯然是不會(huì)來的。小餐飲企業(yè)最容易倒閉的直接緣由。第2、我利大、客利小,則客不久。也就是說,如果企業(yè)在營銷流動(dòng)之中獲利很大,而顧客只患上到微不足道的利益。那末,這個(gè)客人對(duì)于企業(yè)來講也不會(huì)久長的,他會(huì)跑掉。小餐飲企業(yè)不能久長的緣由。第3、客我利至關(guān),則客可久存,我可久利。如果雙方都患上到必定利益的話,這類合作必定會(huì)久長,企業(yè)患上到的利益也就越多。這就是咱們強(qiáng)調(diào)的立足于共贏的營銷原則。

三.二換位思考就是請求經(jīng)營者在在進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)的時(shí)候,也要站在顧客的立場去思考。不要閉門造車、憑想象想固然,要真正地站在顧客的立場上審視環(huán)境、產(chǎn)品、服務(wù)的某1方面,力求到達(dá)客人尤其喜歡。

三.三長效促銷小型餐飲企業(yè)經(jīng)營者必需要注重口碑效應(yīng),鍥而不舍的抓好產(chǎn)品質(zhì)量以及服務(wù)質(zhì)量。因?yàn)楸惧X費(fèi)用的緣由,小型餐飲企業(yè)資本不足,1般不會(huì)作電視廣告或者者是大型的報(bào)刊廣告,咱們承認(rèn)廣告是有必定的作用的,但完整靠廣告的作用是不行的。餐館的知名度、美名度就成為了咱們餐飲從業(yè)人員及為關(guān)切的問題?？驮词遣惋嫷囊率掣改?如何讓賓客、群眾對(duì)于餐飲有優(yōu)良的印象,并且維持這類優(yōu)良的印象,是瓜葛到企業(yè)的生存以及發(fā)展,由于廣告的效應(yīng)是不可忽視的,然而“口碑效應(yīng)”對(duì)于小型餐飲企業(yè)的經(jīng)營更是10分首要,小型餐飲企業(yè)在經(jīng)營的進(jìn)程中必需10分注重“口碑效應(yīng)”的威力。咱們都知道“1言可以興邦,也能夠喪幫”,如果餐飲在消費(fèi)者的口碑中是好的,你的餐飲就會(huì)被1傳10、10傳百,像滾雪球1樣客源隊(duì)伍會(huì)滾滾而來,有了好的口碑餐飲的效益就會(huì)如日中天,就會(huì)給企業(yè)帶來勃勃生機(jī)。所以,能夠長時(shí)間堅(jiān)持“立足共贏、嘗試換位思考”的經(jīng)營策略既是長效促銷的策略。

房地產(chǎn)營銷策略論文篇十七

對(duì)于一個(gè)企業(yè)特別是房地產(chǎn)企業(yè)來說，市場營銷的理念、操作方式，以及渠道拓展的方式、數(shù)量對(duì)企業(yè)的發(fā)展尤為重要。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)的供需結(jié)構(gòu)相對(duì)不夠合理，一方面，剛需人群不斷增加，另外一方面，高檔房、大戶型的房源不斷開拓。在這種情況下，企業(yè)的市場營銷理念和渠道拓展力度就十分關(guān)鍵。一定要從以顧客需求為基本導(dǎo)向、大力提升員工素質(zhì)、創(chuàng)新網(wǎng)絡(luò)營銷、實(shí)施代理營銷、開拓綜合營銷等角度解決市場營銷與渠道管理存在的問題。

(一)市場營銷顧客意識(shí)有待提升。

一支精干的營銷人員隊(duì)伍是企業(yè)做好市場營銷的保證。不管任何事情，歸根結(jié)底還必須由人這一主體來執(zhí)行。因此，房地產(chǎn)營銷人員在市場營銷的過程中發(fā)揮了十分重要的作用。然而，不少房地產(chǎn)企業(yè)卻輕視了員工素質(zhì)和團(tuán)隊(duì)建設(shè)，這為市場營銷和渠道建設(shè)埋下了隱患。具體主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一者，不重視對(duì)員工的培訓(xùn)。由于房地產(chǎn)銷售人員的流動(dòng)性較大，所以很多房地產(chǎn)企業(yè)老總片面地認(rèn)為員工培訓(xùn)與否根本不重要。由此導(dǎo)致了很多新招錄的員工對(duì)售房流程不熟悉，也顧客的服務(wù)也不夠周到，加大地降低了消費(fèi)者的購房體驗(yàn)。二者，不重視企業(yè)文化建設(shè)。不少房地產(chǎn)公司對(duì)銷售人員唯一的要求就是把房子賣出去，因此他們一般不在銷售人員中開展相關(guān)文化活動(dòng)，由此會(huì)導(dǎo)致團(tuán)隊(duì)的凝聚力不強(qiáng)。

(二)網(wǎng)絡(luò)營銷渠道建設(shè)不足。

市場是殘酷無情的，今天還風(fēng)光無限的朝陽產(chǎn)品明日就很有可能成為市場的棄兒。這是因?yàn)?，蛋糕是有限的，而急切想吃蛋糕的人是無限的。任何一個(gè)有著廣闊市場前景的產(chǎn)品都會(huì)被很多人看中，不變的只能是永遠(yuǎn)創(chuàng)新的產(chǎn)品和方案。于是，同類產(chǎn)品在逐漸增多，消費(fèi)者選擇的余地也越來越大。誰會(huì)成為消費(fèi)者的青睞者?推廣方案尤為重要?，F(xiàn)階段，互聯(lián)網(wǎng)思維已經(jīng)成為一個(gè)時(shí)尚的詞語。而網(wǎng)絡(luò)營銷也成為很多傳統(tǒng)企業(yè)的不二選擇。互聯(lián)網(wǎng)渠道最大的特點(diǎn)是消除了信息的不對(duì)稱，增強(qiáng)了房地產(chǎn)企業(yè)的輻射力。然而，由于認(rèn)識(shí)的偏差，很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)網(wǎng)絡(luò)營銷并不感冒，他們既沒有自己的網(wǎng)站，也沒有其他的網(wǎng)絡(luò)營銷渠道，以至于在網(wǎng)絡(luò)渠道建設(shè)方面遠(yuǎn)遠(yuǎn)地落在后對(duì)手的后面。

(三)廣告投入不夠精準(zhǔn)。

我國改革開放僅僅30多年的時(shí)間，很多房地產(chǎn)企業(yè)品牌觀念的引進(jìn)還相對(duì)較晚。因此，很多房地產(chǎn)商在投放廣告的時(shí)候，品牌思維方式還很落后，對(duì)品牌的認(rèn)識(shí)相對(duì)膚淺，廣告投放也就存在很多誤區(qū)。一者，企業(yè)把廣告毫無規(guī)則的大規(guī)模投放當(dāng)作品牌建設(shè)。這種思維誤解了品牌建設(shè)的應(yīng)有做法，對(duì)企業(yè)的品牌建設(shè)十分不利。二者，企業(yè)把廣告投入的資金多少看作品牌知名度，卻忽略了品牌的美譽(yù)度。從根本上講，企業(yè)廣告投入的根本在于提升企業(yè)品牌的美譽(yù)度，那種純粹把企業(yè)品牌等同于知名度的企業(yè)，必然只是投放天量的廣告，沒能房地產(chǎn)客戶的體驗(yàn)作為企業(yè)安身立命的根本。他們僅僅把投放廣告作為品牌建設(shè)的重點(diǎn)來抓，最終忽略了企業(yè)的發(fā)展重心。

(一)大力提升員工素質(zhì)。

如前所述，營銷人員在市場營銷的過程中發(fā)揮了十分重要的作用。為此，企業(yè)要從以下幾個(gè)方面做起：一是加強(qiáng)對(duì)營銷人員的激勵(lì)力度。對(duì)于那些做出重要成績的營銷人員，企業(yè)一定不能吝嗇，要通過擴(kuò)大其分層比例的形式，大力提升營銷人員的.工作積極性。二是要不斷加強(qiáng)對(duì)銷售人員的培訓(xùn)力度。營銷人員的素質(zhì)強(qiáng)不強(qiáng)直接決定了企業(yè)對(duì)外市場的開拓力度，決定了企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績和利潤水平。所以企業(yè)要把營銷人員的培訓(xùn)作為提升營銷業(yè)績的重要手段。一方面，要著力加強(qiáng)營銷人員的思想道德水平建設(shè)，努力增強(qiáng)其道德素質(zhì)和思想水平。只有道德素質(zhì)增強(qiáng)了，思想政治水平提高了，營銷人員對(duì)于企業(yè)的忠誠度才能不斷提升，才能發(fā)展一支穩(wěn)定的營銷隊(duì)伍。另一方面，還要大力增強(qiáng)營銷人員的業(yè)務(wù)水平。這里所說的業(yè)務(wù)水平不僅僅包括銷售方面的知識(shí)，還囊括財(cái)務(wù)管理、企業(yè)運(yùn)作、產(chǎn)品知識(shí)等綜合知識(shí)?；疖嚺艿每?，要有車頭帶。對(duì)于營銷高管的培訓(xùn)更應(yīng)大力加強(qiáng)，以此為企業(yè)發(fā)展一名高素質(zhì)的帶頭人。

(二)創(chuàng)新網(wǎng)絡(luò)營銷。

對(duì)于網(wǎng)絡(luò)營銷，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部也形成了一股學(xué)習(xí)潮流。前不久，房地產(chǎn)大佬萬科集團(tuán)老總郁亮就帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)風(fēng)塵仆仆地到互聯(lián)網(wǎng)巨頭阿里巴巴、小米、騰訊等企業(yè)去學(xué)習(xí)交流。這說明，網(wǎng)絡(luò)營銷對(duì)于房地產(chǎn)商來說已經(jīng)十分必要。下一步，房地產(chǎn)其他企業(yè)也應(yīng)加強(qiáng)對(duì)網(wǎng)絡(luò)營銷的重視，把網(wǎng)絡(luò)渠道視為開拓市場渠道的重要手段，通過自建網(wǎng)站、在第三方電子商務(wù)平臺(tái)開辟旗艦店的方式實(shí)施互聯(lián)網(wǎng)營銷，以此來提升公司的銷售業(yè)績。

(三)實(shí)施綜合營銷。

企業(yè)做好營銷管理工作還要實(shí)施綜合營銷。首先，要明確房地產(chǎn)企業(yè)的市場定位，所謂的市場定位，就是房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)競爭者現(xiàn)有產(chǎn)品在市場上所處的位置，勾畫企業(yè)產(chǎn)品在目標(biāo)市場即目標(biāo)顧客心目中的形象，使企業(yè)所提供的產(chǎn)品具有一定特色，給人印象鮮明的形象，并將這種形象生動(dòng)地傳遞給顧客，適應(yīng)一定顧客的需要和偏好，并與競爭者的產(chǎn)品有所區(qū)別。市場定位是指一個(gè)產(chǎn)品在同類產(chǎn)品中占有什么位置，強(qiáng)調(diào)消費(fèi)者最關(guān)心的東西，從而使企業(yè)產(chǎn)品在市場上確定適當(dāng)?shù)奈恢?。企業(yè)明確市場定位時(shí)，可以為企業(yè)營銷管理工作明確一個(gè)方向，使企業(yè)把集中主要精力放在企業(yè)主要產(chǎn)品的營銷管理工作上，而不用為其他的事情或者業(yè)務(wù)來消耗企業(yè)有限的財(cái)力、人力以及物力。

綜上，對(duì)于一個(gè)企業(yè)特別是房地產(chǎn)企業(yè)來說，市場營銷的理念、操作方式，以及渠道拓展的方式、數(shù)量對(duì)企業(yè)的發(fā)展尤為重要?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)的供需結(jié)構(gòu)相對(duì)不夠合理，一方面，剛需人群不斷增加，另外一方面，高檔房、大戶型的房源不斷開拓。在這種情況下，企業(yè)的市場營銷理念和渠道拓展力度就十分關(guān)鍵。因此一定要從以顧客需求為基本導(dǎo)向、大力提升員工素質(zhì)、創(chuàng)新網(wǎng)絡(luò)營銷、實(shí)施代理營銷、開拓綜合營銷等角度解決市場營銷與渠道管理存在的問題。

房地產(chǎn)營銷策略論文篇十八

電子商務(wù)模式是網(wǎng)絡(luò)企業(yè)生存和發(fā)展的核心，而當(dāng)前各界對(duì)電子商務(wù)模式的定義、內(nèi)涵、框架并不統(tǒng)一，紛繁復(fù)雜。本文首先描述電子商務(wù)和點(diǎn)評(píng)其現(xiàn)狀，對(duì)電子商務(wù)模式的概念進(jìn)行了闡述，分析和比較國內(nèi)外關(guān)于電子商務(wù)模式的各種分類方法，對(duì)在web2.0，ipv6，iptv，wiki，wlan，3g等新技術(shù)時(shí)代下電子商務(wù)模式的發(fā)展和創(chuàng)新進(jìn)行分析和研究，為企業(yè)進(jìn)行電子商務(wù)模式的選擇和創(chuàng)新提供思路和方法。

【正文】：

一、引言。

互聯(lián)網(wǎng)改變著世界，既改變了人們之間溝通的方式，學(xué)習(xí)的方式，也改變了商務(wù)的方式。1994年，世界第一筆網(wǎng)絡(luò)交易完成；3月，中國第一筆網(wǎng)絡(luò)交易完成，電子商務(wù)在中國走過了8年風(fēng)雨歷程，經(jīng)歷了起步、快速發(fā)展、網(wǎng)絡(luò)泡沫破滅、回歸理性發(fā)展等時(shí)期，如今電子商務(wù)正逐漸走向成熟。在電子商務(wù)初期，網(wǎng)絡(luò)購物幾乎就是電子商務(wù)的全部，隨著互聯(lián)網(wǎng)的快速發(fā)展，電子商務(wù)模式變得越來越多樣化，網(wǎng)絡(luò)購物變成為只是電子商務(wù)的一部分。

根據(jù)cnnic的最新報(bào)告，截至6月，中國經(jīng)常上網(wǎng)購物的人數(shù)已達(dá)3000萬人，占總上網(wǎng)人數(shù)的1/4，與去年同期相比，增長達(dá)50%。而其他的電子商務(wù)模式的經(jīng)營規(guī)模也正在急速擴(kuò)大，可以說，在經(jīng)歷了上世紀(jì)末和本世紀(jì)初的互聯(lián)網(wǎng)的蕭條和短暫調(diào)整后，電子商務(wù)的第二次浪潮正呼嘯而來。

二、商務(wù)模式及電子商務(wù)模式的內(nèi)涵。

阿里巴巴公司ceo馬云指出，“電子商務(wù)—電子是手段，商務(wù)是目的?！央娮由虅?wù)還給商人’是我們多年不變的堅(jiān)持?！保ㄗ?）由此可知商務(wù)活動(dòng)是電子商務(wù)的內(nèi)容和核心，現(xiàn)代信息技術(shù)與網(wǎng)絡(luò)技術(shù)只是電子商務(wù)的形式和手段。因此對(duì)商務(wù)模式及電子商務(wù)模式內(nèi)涵的準(zhǔn)確理解和把握非常重要，長期以來，當(dāng)前各界對(duì)商務(wù)模式和電子商務(wù)模式的定義、內(nèi)涵、框架并不統(tǒng)一，紛繁復(fù)雜，不同的專家、學(xué)者和企業(yè)各有不同的看法。結(jié)合各方面的研究，我認(rèn)為“商務(wù)模式”是企業(yè)針對(duì)自己的市場定位，以盈利生存為目標(biāo)，從企業(yè)全局的角度和高度出發(fā)，而建立和執(zhí)行的一系列業(yè)務(wù)流程的整體戰(zhàn)略。電子商務(wù)模式是利用信息技術(shù)和互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)對(duì)傳統(tǒng)商務(wù)模式的改造和創(chuàng)新，即再造流程。

過分關(guān)注商務(wù)模式并不明智，簡單模仿或采用別人的商務(wù)模式對(duì)企業(yè)來說既不容易也有風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)應(yīng)該仔細(xì)審核自己的業(yè)務(wù)特點(diǎn)，從自身內(nèi)在的價(jià)值規(guī)律出發(fā)，尋找適合本企業(yè)的能用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)簡化、增效、改進(jìn)、替代的業(yè)務(wù)流程，形成自己的商務(wù)模式。這方面典型的例子有dell和hp的競爭，20世紀(jì)90年代中期，面對(duì)當(dāng)時(shí)的競爭對(duì)手ibm、hp、compaq，dell通過價(jià)值鏈的分析，發(fā)現(xiàn)自身優(yōu)勢是向最終用戶直銷電腦的能力和控制生產(chǎn)成本的能力，制定了一個(gè)極佳的業(yè)務(wù)策略：按訂單生產(chǎn)定制電腦，先通過電話直銷，再主要轉(zhuǎn)到通過互聯(lián)網(wǎng)直銷。憑這個(gè)看似簡單的電子商務(wù)模式，dell開始高速發(fā)展，給對(duì)手造成極大的壓力，重壓之下ibm、hp、compaq、聯(lián)想等都曾模仿dell推過直銷模式，但簡單的模仿沒有取得像dell一樣的成功，最終ibm的pc業(yè)務(wù)賣給了聯(lián)想，compaq被hp收購，dell順利的登上pc銷量世界第一的寶座。收購了compaq的hp一直屈居第二，，hp在分析自身特點(diǎn)后采取新的商務(wù)模式---規(guī)?；亩嘣_放商業(yè)模式：在pc、服務(wù)器、存儲(chǔ)業(yè)務(wù)、打印、it服務(wù)外包各方面做大做強(qiáng)。綜合優(yōu)勢帶動(dòng)了pc的銷售，hp在電子商務(wù)上沒有采用直銷模式，而是結(jié)合渠道銷售和利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)對(duì)客戶提供服務(wù)的模式。月，hp的pc銷量重回世界第一的寶座。dell在這種形勢下，改進(jìn)了其直銷模式，變?yōu)橹变N加傳統(tǒng)結(jié)合模式，年，dell在美國開了其全球第一家體驗(yàn)店，用戶在店中體驗(yàn)產(chǎn)品，再上網(wǎng)訂購。

哈佛商學(xué)院邁克爾。波特（michaelporter）教授在1985年出版的《競爭優(yōu)勢》一書中提出價(jià)值鏈的思想，價(jià)值鏈?zhǔn)且环N按承擔(dān)戰(zhàn)略業(yè)務(wù)單位所售產(chǎn)品或服務(wù)的設(shè)計(jì)、采購、技術(shù)開發(fā)、生產(chǎn)、促銷、銷售、運(yùn)輸、售后服務(wù)及人力資源、財(cái)務(wù)管理等任務(wù)而對(duì)企業(yè)業(yè)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行劃分的方法。波特之后的一些研究者擴(kuò)展了價(jià)值鏈的概念，提出行業(yè)價(jià)值鏈的概念，通過了解行業(yè)價(jià)值鏈中其他業(yè)務(wù)單位開展業(yè)務(wù)的方式，分析單個(gè)業(yè)務(wù)單位之外的價(jià)值鏈，管理者可以找到降低成本、改進(jìn)產(chǎn)品和重組渠道的新機(jī)會(huì)，包括應(yīng)用電子商務(wù)的機(jī)會(huì)。

如果企業(yè)要實(shí)施電子商務(wù)，價(jià)值鏈?zhǔn)菑目傮w上分析企業(yè)戰(zhàn)略的有效途徑，它可以幫助企業(yè)深入分析業(yè)務(wù)單位內(nèi)部流程和產(chǎn)品生命周期各部分的業(yè)務(wù)流程。使用價(jià)值鏈會(huì)讓企業(yè)意識(shí)到，電子商務(wù)是一種業(yè)務(wù)解決方案，而不是一種為實(shí)施而實(shí)施的技術(shù)。

如今對(duì)電子商務(wù)模式的研究，多少都和價(jià)值鏈理論相關(guān)，即揭示企業(yè)如何在網(wǎng)絡(luò)環(huán)境條件下獲取利潤的本質(zhì)。

三、電子商務(wù)模式的分類體系。

下面對(duì)目前各個(gè)專家及研究團(tuán)體提出的電子商務(wù)模式分類體系作一個(gè)總結(jié)。

1、基于價(jià)值鏈整合的分類體系。

歐洲學(xué)者paultimmers于19在基于波特的價(jià)值鏈理論的基礎(chǔ)上，通過對(duì)價(jià)值鏈的分解和重組，并按照創(chuàng)新程度的高低和功能整合能力的水平，將電子商務(wù)模式分為電子商店、電子采購、電子商城、電子拍賣、信息中介、信用服務(wù)、價(jià)值鏈服務(wù)供應(yīng)商、虛擬社區(qū)、協(xié)作平臺(tái)、第三方市場、價(jià)值鏈整合商等11類。見圖1所示。（注2）。

低高。

創(chuàng)新程度。

房地產(chǎn)營銷策略論文篇十九

1.醫(yī)藥連鎖的外部環(huán)境上存在的問題。

1.1醫(yī)藥連鎖的法律法規(guī)不健全。由于醫(yī)藥連鎖發(fā)展的時(shí)間相較短一些，我國并沒有完整的法律法規(guī)對(duì)醫(yī)藥連鎖進(jìn)行規(guī)范，這就會(huì)導(dǎo)致在進(jìn)行醫(yī)藥連鎖營銷時(shí)出現(xiàn)監(jiān)管不善的現(xiàn)象出現(xiàn)，而一旦出現(xiàn)問題因沒有統(tǒng)一的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)就極易產(chǎn)生各種矛盾與問題，為醫(yī)藥連鎖營銷的順利開展帶來麻煩，導(dǎo)致醫(yī)藥銷量下降，影響醫(yī)藥的經(jīng)濟(jì)效益。

1.2地方保護(hù)現(xiàn)象嚴(yán)重。在一些發(fā)展相對(duì)較低，人們思想比較保守的地區(qū)會(huì)常常出現(xiàn)地方保護(hù)現(xiàn)象，這些地區(qū)會(huì)為了自身地區(qū)市場或企業(yè)的發(fā)展，就會(huì)對(duì)外來的企業(yè)進(jìn)行排擠或進(jìn)行一定的限制。在醫(yī)藥連鎖營銷中會(huì)常常出現(xiàn)一些地方規(guī)定店面面積或位置的現(xiàn)象，那里的人們由于受地方保護(hù)影響會(huì)只購買自己地方上的醫(yī)藥，這樣一來就會(huì)嚴(yán)重影響到醫(yī)藥連鎖營銷的銷量，極不利于醫(yī)藥連鎖營銷的長期發(fā)展。

2.企業(yè)自身戰(zhàn)略上存在的問題。

2.1盲目的擴(kuò)大規(guī)模。由于醫(yī)藥行業(yè)連鎖營銷發(fā)展的時(shí)間較短，在一些管理上還存在著問題，一些醫(yī)藥企業(yè)在經(jīng)營中發(fā)現(xiàn)營銷店面的數(shù)量影響著總體的銷量，這時(shí)候一些醫(yī)藥企業(yè)就會(huì)盲目的擴(kuò)大營銷店面，不斷地吸收加盟商，而對(duì)這些加盟商并沒有進(jìn)行一定的考察，導(dǎo)致一些不具備條件的加盟商進(jìn)行醫(yī)藥營銷，一些加盟商為了獲取更多的利益甚至私自降低醫(yī)藥價(jià)格，出售不合格的醫(yī)藥，這些都嚴(yán)重的損害了醫(yī)藥連鎖的信譽(yù)，為醫(yī)藥連鎖的后期營銷帶來困難。

2.2競爭手段單一。一些醫(yī)藥企業(yè)在市場競爭中一般會(huì)采取降價(jià)、促銷等手段，而這些手段只能在一段時(shí)間內(nèi)提高企業(yè)的競爭力，但并不能從根本上提升企業(yè)的競爭力，甚至這種手段還會(huì)影響到醫(yī)藥行業(yè)的長期發(fā)展。

2.3沒有明確的核心競爭力。在競爭日益嚴(yán)峻的市場經(jīng)濟(jì)背景下，醫(yī)藥連鎖營銷對(duì)于自身的核心競爭力沒有一個(gè)明確的目標(biāo)，只是在一味的促進(jìn)自身醫(yī)藥銷量的提高，對(duì)醫(yī)藥新技術(shù)與新產(chǎn)品的研發(fā)的重視度不夠，這就極易造成醫(yī)藥行業(yè)在競爭中失去核心競爭力，導(dǎo)致其效益的下降，甚至?xí)斐梢恍┽t(yī)藥企業(yè)破產(chǎn)，這些都是因醫(yī)藥企業(yè)對(duì)自身的定位不明確，缺少核心競爭力造成的，這會(huì)嚴(yán)重影響醫(yī)藥行業(yè)的長期發(fā)展。

2.4缺少專業(yè)人才。從事醫(yī)藥營銷的人才較少，一些醫(yī)藥營銷人員的技術(shù)與素質(zhì)較低，這會(huì)嚴(yán)重影響醫(yī)藥的銷量。除此之外，營銷人員的流動(dòng)性較大，一些醫(yī)藥企業(yè)對(duì)營銷人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)后，但一些人員會(huì)因各自原因而流失，這樣不僅造成專業(yè)人才的流失也會(huì)增加企業(yè)成本，不利于醫(yī)藥企業(yè)的發(fā)展。

3.企業(yè)管理上存在的問題。

3.1缺少完善的管理體系。一些醫(yī)藥連鎖營銷企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)對(duì)營銷的認(rèn)識(shí)不夠，只是簡單地認(rèn)為只要銷量大就會(huì)促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展，在管理上沒有制定完善的體系，這就會(huì)導(dǎo)致醫(yī)藥企業(yè)在營銷中出現(xiàn)各種混亂的現(xiàn)象，影響到醫(yī)藥的營銷。一些醫(yī)藥營銷企業(yè)對(duì)營銷沒有進(jìn)行專業(yè)性的設(shè)計(jì)，在管理上分工不明確，在工作中經(jīng)常出現(xiàn)混亂或是出現(xiàn)問題找不到負(fù)責(zé)人的現(xiàn)象。一些醫(yī)藥企業(yè)內(nèi)部沒有形成完善的激勵(lì)與約束機(jī)制，這樣企業(yè)人員就會(huì)很容易失去工作的積極性，對(duì)營銷產(chǎn)生不利的影響。

3.2信息溝通不及時(shí)。醫(yī)藥企業(yè)內(nèi)部各部門之間的信息溝通不及時(shí)，對(duì)醫(yī)藥營銷與管理問題沒有進(jìn)行及時(shí)的溝通分析，導(dǎo)致出現(xiàn)的問題越來越嚴(yán)重，以至于影響到整個(gè)企業(yè)的發(fā)展。除此之外，醫(yī)藥總部與各加盟商之間的信息交流較少，醫(yī)藥總部制定了新的規(guī)則制度沒有及時(shí)的下發(fā)到各加盟商那里，同樣加盟商出現(xiàn)了斷貨或采購、營銷時(shí)出現(xiàn)的問題也不及時(shí)的與總部進(jìn)行溝通解決，這些都會(huì)影響整個(gè)醫(yī)藥連鎖營銷的發(fā)展。

1.針對(duì)外部環(huán)境的對(duì)策。對(duì)于醫(yī)藥營銷的外部環(huán)境，醫(yī)藥企業(yè)只能盡力去適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的各種改革，時(shí)刻跟隨市場的腳步，針對(duì)市場的變化來改變自身的營銷策略，從而促進(jìn)醫(yī)藥連鎖營銷的順利開展。除此之外，要及時(shí)的關(guān)注國家制定的相關(guān)政策，在政策中尋求一些醫(yī)藥營銷的優(yōu)惠政策，進(jìn)而為醫(yī)藥獲取更多的經(jīng)濟(jì)效益。

2.針對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略的對(duì)策。

2.1嚴(yán)格控制醫(yī)藥營銷規(guī)模。隨著在營銷中規(guī)模越大越有利于銷量的增長，但其規(guī)模應(yīng)控制在一定的.范圍內(nèi)，在進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張時(shí)首先應(yīng)當(dāng)對(duì)地區(qū)醫(yī)藥行業(yè)進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查與研究，如果這個(gè)地區(qū)本身消費(fèi)水平較較低，人們對(duì)醫(yī)藥的需求量較少，而且已有多家醫(yī)藥企業(yè)，那就沒有必要進(jìn)行投資或是開連鎖店。此外，加盟商在對(duì)醫(yī)藥進(jìn)行加盟時(shí)一定要嚴(yán)格地進(jìn)行審查，審查加盟商的信譽(yù)度及經(jīng)營能力，同時(shí)要給予加盟商足夠的支持與幫助，積極的引導(dǎo)其前期的經(jīng)營，促進(jìn)加盟商順利的進(jìn)行醫(yī)藥營銷。

2.2采取多元化的競爭手段。在進(jìn)行醫(yī)藥營銷競爭中可以采取擴(kuò)大知名度的方式增強(qiáng)競爭力，在各地區(qū)進(jìn)行醫(yī)藥品牌宣傳，增加人們對(duì)醫(yī)藥品牌的熟悉度，這樣慢慢地人們就會(huì)認(rèn)識(shí)該醫(yī)藥品牌，在增強(qiáng)知名度的同時(shí)也可以促進(jìn)銷量的增長。除此之外，要加強(qiáng)醫(yī)藥質(zhì)量監(jiān)管，質(zhì)量的提高是企業(yè)進(jìn)行競爭最好的手段，消費(fèi)者認(rèn)可醫(yī)藥的質(zhì)量就會(huì)增加銷量，幫助醫(yī)藥順利進(jìn)行營銷。

2.3制定企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃，明確核心競爭力。醫(yī)藥企業(yè)要針對(duì)自身的實(shí)際與市場需求制定相應(yīng)的戰(zhàn)略規(guī)劃，制定出醫(yī)藥企業(yè)發(fā)展目標(biāo)，在營銷中就朝著這個(gè)目標(biāo)不斷的前進(jìn)，進(jìn)而明確企業(yè)的核心競爭力，隨著醫(yī)藥企業(yè)自身核心競爭力的不斷推廣，消費(fèi)者會(huì)慢慢地了解企業(yè)的核心競爭力，有助于消費(fèi)性為企業(yè)的核心競爭力而選擇醫(yī)藥企業(yè)品牌，這樣就會(huì)極大地促進(jìn)醫(yī)藥連鎖營銷的順利進(jìn)行。

2.4加強(qiáng)專業(yè)人才的培養(yǎng)。當(dāng)下各企業(yè)的競爭實(shí)際上是人才的競爭，而事實(shí)上營銷上的專業(yè)人才非常的短缺，這就需要采取一定的措施加強(qiáng)對(duì)專業(yè)人才的培養(yǎng)，以促進(jìn)醫(yī)藥連鎖營銷的更快發(fā)展。首先，醫(yī)藥企業(yè)可以與高校聯(lián)合，在高校中開展醫(yī)藥營銷課程，加強(qiáng)高校學(xué)生對(duì)醫(yī)藥營銷的認(rèn)識(shí)，進(jìn)而培養(yǎng)出一批醫(yī)藥營銷的人才。其次，加強(qiáng)醫(yī)藥企業(yè)內(nèi)部人員的培訓(xùn)，在企業(yè)內(nèi)部設(shè)立專門的人才培養(yǎng)部門，對(duì)營銷人員進(jìn)行定期的培訓(xùn)，加強(qiáng)營銷人員對(duì)連鎖營銷的理解與重視，從而培養(yǎng)出更多優(yōu)秀且專業(yè)的營銷人才。最后，完善企業(yè)薪酬與激勵(lì)制度，采用賞罰分明的策略來調(diào)動(dòng)營銷人員工作的積極性，完善薪酬制度，減少專業(yè)人才的流失。

3.針對(duì)企業(yè)管理的對(duì)策。

3.1建立完善的管理體系。首先醫(yī)藥企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要充分認(rèn)識(shí)與了解連鎖營銷，并組織企業(yè)內(nèi)部領(lǐng)導(dǎo)及營銷專家制定行之有效的管理體系，制度好管理體系后要切實(shí)地按照這個(gè)管理模式進(jìn)行實(shí)施，切實(shí)的保證管理落到實(shí)處，促進(jìn)醫(yī)藥連鎖營銷的發(fā)展。

3.2建立信息溝通系統(tǒng)。醫(yī)藥企業(yè)內(nèi)部及加盟商之間應(yīng)當(dāng)建立一個(gè)信息溝通平臺(tái)，將信息都發(fā)送到這個(gè)平臺(tái)上，這樣一來可以幫助營銷人員之間的交流與溝通，同時(shí)可以幫助醫(yī)藥企業(yè)更好更快的解決所出現(xiàn)的問題，為醫(yī)藥連鎖營銷的順利開展提供有效的幫助。

醫(yī)藥行業(yè)在進(jìn)行連鎖營銷中經(jīng)常會(huì)因?yàn)槠髽I(yè)戰(zhàn)略及管理而出現(xiàn)各種問題，針對(duì)這些問題醫(yī)藥企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立完善的管理體系，加強(qiáng)對(duì)專業(yè)人才的培養(yǎng)，同時(shí)加強(qiáng)醫(yī)藥企業(yè)各部門及加盟商之間的溝通，促進(jìn)醫(yī)藥連鎖營銷的長期發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)營銷策略論文篇二十

〔摘要〕隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，汽車很大程度上促進(jìn)了生產(chǎn)率的提高，方便了生產(chǎn)、生活。汽車行業(yè)的快速發(fā)展，促進(jìn)了汽車銷售模式的不斷完善。汽車銷售是聯(lián)系汽車生產(chǎn)企業(yè)同消費(fèi)者的重要方式。文章通過對(duì)汽車營銷模式改革進(jìn)行探究，以期提高和完善我國汽車銷售模式，促進(jìn)我國汽車行業(yè)健康發(fā)展，提升我國汽車行業(yè)國際競爭力。

〔關(guān)鍵詞〕汽車；營銷模式；改革。

統(tǒng)計(jì)資料顯示我國汽車保有量快速增加，20xx年到20xx年我國民間汽車擁有情況如下表所示，從20xx年的0.359億輛快速增長到20xx年的1.72億輛，汽車逐漸成為人們生活不可缺少的工具。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，汽車成為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的動(dòng)力之一，汽車營銷市場隨著對(duì)汽車的旺盛需求而變得異?；鸨?。據(jù)報(bào)道，20xx年我國汽車產(chǎn)銷量超過2800萬輛，連續(xù)八年蟬聯(lián)全球第一，汽車產(chǎn)銷量增長較快，我國正在成為汽車大國。汽車營銷模式對(duì)汽車銷售至關(guān)重要，已經(jīng)成為汽車行業(yè)競爭的焦點(diǎn)。通過對(duì)汽車營銷模式進(jìn)行研究，可以促進(jìn)汽車銷售模式轉(zhuǎn)變，更加科學(xué)地進(jìn)行汽車銷售，同時(shí)促進(jìn)汽車營銷模式的發(fā)展。

汽車營銷模式的核心要素主要包括營銷理念、營銷組織和營銷技術(shù)。這三大核心要素構(gòu)成了一個(gè)不可或缺的整體，相互促進(jìn)，相互發(fā)展。營銷理念對(duì)營銷技術(shù)和營銷組織產(chǎn)生直接的影響，對(duì)營銷模式進(jìn)行判斷時(shí)，首先要判斷汽車營銷理念。汽車營銷模式?jīng)]有固定模式，要根據(jù)企業(yè)發(fā)展的需要進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。

1.1汽車交易市場模式。

汽車交易市場模式通常劃分出專門的區(qū)域進(jìn)行汽車銷售，此區(qū)域通常聚集了大量汽車品牌，同時(shí)可以將相關(guān)服務(wù)行業(yè)引入，交通、銀行、保險(xiǎn)、餐飲等行業(yè)的引入，能夠方便購車人在購車時(shí)辦理相關(guān)手續(xù)。汽車市場交易模式通常營業(yè)面積比較大，汽車品種多，汽車市場內(nèi)競爭比較激烈。通常以汽車城、汽車園等形式出現(xiàn)，消費(fèi)者非常熱衷于此種模式。這種模式投資比較大，占地面積巨大，減少了許多中間環(huán)節(jié)，對(duì)汽車行業(yè)具有重要影響。

1.2品牌專賣(4s)店模式。

汽車品牌4s店可以實(shí)現(xiàn)汽車銷售、售后服務(wù)、零配件供應(yīng)和信息反饋，也是汽車廠家主要推進(jìn)的營銷模式。4s店?duì)I銷模式可以提供規(guī)范的經(jīng)營、銷售和服務(wù)，同時(shí)也便于進(jìn)行項(xiàng)目擴(kuò)展，形象比較好，在硬件上也比較完善。4s店在提供專業(yè)服務(wù)的同時(shí)，也提高了4s店運(yùn)營成本，這種專賣店進(jìn)行維修和服務(wù)時(shí)，費(fèi)用比較高。

1.3網(wǎng)絡(luò)銷售模式。

隨著電子商務(wù)的發(fā)展，汽車在線銷售成為汽車銷售的新模式。消費(fèi)者通過網(wǎng)絡(luò)銷售模式可以隨時(shí)隨地了解汽車產(chǎn)品，廠商根據(jù)消費(fèi)者的需要進(jìn)行個(gè)性化定制，實(shí)行一對(duì)一營銷。網(wǎng)絡(luò)化銷售把豐富的產(chǎn)品信息進(jìn)行快速傳播，降低了企業(yè)的銷售成本，同時(shí)也節(jié)省了大量的中間成本。通過網(wǎng)絡(luò)也可以尋找到汽車銷售業(yè)務(wù)鏈，提高產(chǎn)業(yè)鏈價(jià)值。一些知名企業(yè)的網(wǎng)上汽車訂單占到汽車銷售訂單的一半以上，此外，網(wǎng)上銷售的汽車定價(jià)通常較高，20萬元以上汽車訂單占比超過40%，中高檔汽車有著巨大的銷售潛力。網(wǎng)絡(luò)營銷成為汽車銷售的新生業(yè)態(tài)，對(duì)汽車行業(yè)來說有著較大的空間。此外，獨(dú)立經(jīng)銷商和分散化的個(gè)性化銷售也逐漸興起，一些擁有較好管理理念和業(yè)績的集團(tuán)公司，在汽車銷售中有著自身的優(yōu)勢，并獲得了汽車廠家的認(rèn)同，多品牌的汽車特許專營店成為汽車銷售的新生力量。

2我國汽車銷售模式中存在的問題。

雖然我國汽車銷售模式得到了較大程度的發(fā)展，但是在發(fā)展中仍然存在許多問題，主要表現(xiàn)如下。

2.1營銷隊(duì)伍的整體素質(zhì)較低。

現(xiàn)代企業(yè)的競爭歸根結(jié)底是人才的競爭，人才優(yōu)勢是21世紀(jì)企業(yè)競爭的核心。營銷隊(duì)伍的銷售理念和服務(wù)質(zhì)量是制約銷售結(jié)果的重要影響因素。營銷隊(duì)伍是溝通消費(fèi)者和汽車企業(yè)的橋梁，是進(jìn)行汽車銷售的關(guān)鍵。對(duì)汽車銷售人員進(jìn)行嚴(yán)格的要求，進(jìn)行系統(tǒng)化的培訓(xùn)，可以提高客戶滿意度，通過專業(yè)的培訓(xùn)提供更值得信賴的服務(wù)，也可以對(duì)客戶需求進(jìn)行準(zhǔn)確定位。

2.2汽車4s店較為盲進(jìn)汽車。

4s店可以提高一體化的服務(wù)，服務(wù)比較專業(yè)，但是運(yùn)營成本比較高，用戶的費(fèi)用也比較高，這對(duì)4s店的運(yùn)行產(chǎn)生了較大阻礙。盲目擴(kuò)張4s店存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。在，歐盟已經(jīng)開始進(jìn)行汽車銷售行業(yè)改革，逐步打破汽車壟斷市場，鼓勵(lì)汽車銷售商之間展開競爭，不再允許進(jìn)行特許經(jīng)營，從而減少流通過程中的費(fèi)用。競爭機(jī)制的引入，改變了傳統(tǒng)的汽車銷售模式，汽車更多地作為一般消費(fèi)品。這對(duì)4s店汽車經(jīng)銷商來說，需要長遠(yuǎn)打算汽車銷售模式，更加理性化地構(gòu)建銷售體系。

2.3汽車交易市場的跟風(fēng)建設(shè)。

隨著汽車交易市場銷售模式的出現(xiàn)，很多地方熱衷于建設(shè)汽車交易市場。汽車交易市場固然可以給消費(fèi)者更大的實(shí)惠，方便消費(fèi)者進(jìn)行多方位的汽車服務(wù)，但是全國各地大量興建汽車市場，動(dòng)輒土地幾千畝，上億元資金建設(shè)，巨大的建設(shè)成本，長時(shí)間的建設(shè)工期，一系列的配套設(shè)施。相比于歐美的汽車銷售方式，從中間環(huán)節(jié)節(jié)約大量成本，而我們這樣的建設(shè)方式卻增加了大量中間環(huán)節(jié)，對(duì)我國汽車行業(yè)競爭力來說有著巨大的制約作用。

3.1建立以“顧客為中心”的汽車營銷模式。

我國汽車市場快速發(fā)展的同時(shí)，消費(fèi)者希望市場能夠更加“國際化”“人性化”，這對(duì)商家經(jīng)營理念來說至關(guān)重要。汽車營銷要牢固樹立“以客戶為中心”，改變傳統(tǒng)的營銷模式，適應(yīng)消費(fèi)者特征，滿足消費(fèi)者需求。以消費(fèi)者為導(dǎo)向的汽車營銷模式，是現(xiàn)代汽車行業(yè)發(fā)展的趨勢。

3.2建立符合我國特殊國情的汽車營銷模式。

我國的汽車行業(yè)起步比較晚，但是發(fā)展速度特別快，我國汽車行業(yè)發(fā)展過程中缺少足夠的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)中國特殊的國情，同發(fā)達(dá)國家存在較大的差距。我國城鄉(xiāng)二元化結(jié)構(gòu)，地區(qū)發(fā)展不平衡，社會(huì)逐步進(jìn)入老齡化階段，人均收入水平低；此外，我國交通條件仍比較落后，國民經(jīng)濟(jì)在快速發(fā)展的同時(shí)，汽車需求猛增，但是我國汽車生產(chǎn)企業(yè)技術(shù)相對(duì)落后，規(guī)模比較小，缺少品牌效應(yīng)；汽車企業(yè)競爭中同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，出現(xiàn)惡性競爭情況，汽車生產(chǎn)投入與產(chǎn)出不成正比；汽車生產(chǎn)企業(yè)營銷費(fèi)用巨大，加大了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，探索適合我國國情，體現(xiàn)我國特色的汽車營銷模式，就顯得很有必要。

3.3建立具有多樣性的汽車營銷模式。

我國的汽車消費(fèi)群體眾多，不同的汽車銷售模式各有優(yōu)缺點(diǎn)，因此要根據(jù)汽車企業(yè)的特性和消費(fèi)者情況，摸索新的汽車銷售模式，更大程度上滿足消費(fèi)者需求多樣化的趨勢。除了現(xiàn)有主流銷售模式，汽車超市、特許連鎖經(jīng)營、電子商務(wù)模式、品牌代言等形式可以取長補(bǔ)短，有著自己獨(dú)特的優(yōu)勢。通過對(duì)汽車銷售市場改革，可以對(duì)汽車銷售市場優(yōu)勝劣汰，促進(jìn)我國汽車行業(yè)健康發(fā)展，為經(jīng)濟(jì)社會(huì)做出更大的貢獻(xiàn)，同時(shí)提高我國汽車產(chǎn)業(yè)的國際競爭力。

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房地產(chǎn)營銷策略論文篇二十一

從全國范圍來看，人們的購房需求從來都沒有減弱，相對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)企業(yè)也遍布全國。然而由于地理環(huán)境、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人均購買力等因素存在，相當(dāng)多的地產(chǎn)企業(yè)并不是一帆風(fēng)順的。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，可以通過市場細(xì)分將資源、人力進(jìn)行合理分配，避免資源浪費(fèi)，這也有助于自身集中各種資源，并制定出適合市場規(guī)律的營銷組合策略，從而達(dá)到增加盈利、擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模的目的。

市場細(xì)分依據(jù)：進(jìn)行市場的細(xì)分是根據(jù)市場與消費(fèi)者的性質(zhì)所決定的：其一，市場是商品交換關(guān)系的總和，它本身是可以細(xì)分的；其二，對(duì)于某種商品消費(fèi)者的需求具有相似性，也略帶有細(xì)微差別；另外，市場細(xì)分也與企業(yè)自身的發(fā)展特點(diǎn)有關(guān)。市場細(xì)分分類：市場細(xì)分的依據(jù)不同，對(duì)應(yīng)著不同的市場分類，如按國家、地區(qū)、氣候等，可進(jìn)行地理細(xì)分；按年齡、性別、民族等可進(jìn)行人口細(xì)分；按生活方式、個(gè)性等可進(jìn)行心理細(xì)分；按質(zhì)量、價(jià)格、品味等可進(jìn)行受益細(xì)分。下面我們將對(duì)幾種細(xì)分變量進(jìn)行簡要分析。

（一）環(huán)境變量。

環(huán)境變量產(chǎn)生的原因是因?yàn)榉康禺a(chǎn)自身存在的固定性以及區(qū)域性的特點(diǎn)，環(huán)境變量主要分為三個(gè)因素：（1）自然地理環(huán)境。主要包括建造房地產(chǎn)當(dāng)?shù)氐牡匦吻闆r、地貌以及當(dāng)?shù)貧夂驐l件。（2）經(jīng)濟(jì)地理環(huán)境。從經(jīng)濟(jì)地理環(huán)境來看，主要包含的是房屋和當(dāng)?shù)爻鞘兄行闹g的距離、交通是否方便等方面。（3）人文環(huán)境。人文環(huán)境主要指的是消費(fèi)者自身的素質(zhì)、以及文化教育程度等等。

（二）消費(fèi)者變量。

有需求就有買賣，一直以來消費(fèi)者的房產(chǎn)消費(fèi)占據(jù)著各種消費(fèi)總和的大部分比重，不論其消費(fèi)水平如何，均是如此。所以筆者認(rèn)為消費(fèi)者變量是進(jìn)行市場細(xì)分的基本要點(diǎn)。具體來說，進(jìn)行市場細(xì)分的消費(fèi)者變量可以分為很多種。其中，重點(diǎn)是按消費(fèi)水平或年均收入進(jìn)行的'市場細(xì)分，消費(fèi)水平（年均收入）高，那么消費(fèi)者自然會(huì)選擇購買地段好、戶型好、舒適度高的房產(chǎn)；消費(fèi)水平（年均收入）低，那么他便會(huì)選擇購買戶型小的房產(chǎn)。其次，消費(fèi)者年齡也是進(jìn)行細(xì)分的因素，這是由于消費(fèi)者或其父母身體狀況的原因，環(huán)境好、交通便利是其主要考慮因素。這樣，進(jìn)行市場細(xì)分后地產(chǎn)商便可以對(duì)目標(biāo)市場進(jìn)行確定，并制定出與之相適應(yīng)的營銷策略對(duì)不同群體銷售房產(chǎn)。

（三）心理變量。

心理變量作為細(xì)分市場的重要依據(jù)，心理變量主要指的是消費(fèi)者在生活方式、購買房屋的目的以及消費(fèi)的性格等方面的心理特征，并將這些作為對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行劃分的前提。對(duì)于不同心理需求的消費(fèi)者，他們的生活方式也不相同，對(duì)于節(jié)約型的消費(fèi)者來說，他們追求的是經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的房屋，而部分消費(fèi)者更追求的是現(xiàn)代化生活方式，喜歡住高級(jí)的公寓。另外，消費(fèi)者購買房屋的動(dòng)機(jī)也有很大的區(qū)別。對(duì)于一些適婚年紀(jì)的年青人，他們買房的目的不外乎結(jié)婚；還有部分消費(fèi)者是為了將自身多余的資金用于房地產(chǎn)投資保值。

（四）行為變量。

行為變量指的是消費(fèi)者在使用房屋過程中的態(tài)度或者是反映，主要從待購階段、經(jīng)濟(jì)利益這兩個(gè)方面進(jìn)行考慮的。待購階段的涵義指的是消費(fèi)者正處于購買過程的不同階段，一些消費(fèi)者對(duì)自身購買的房屋大致情況不了解，但是還有部分消費(fèi)者對(duì)房屋了解清楚。不同的消費(fèi)者在購買住宅時(shí)追求的利益是不同的。有的購房者特別注重價(jià)格，有的注重周圍環(huán)境，有的注重是否增值快，有的追求完善的物業(yè)管理系統(tǒng)等等。

從我國的消費(fèi)主體和消費(fèi)觀念看，地產(chǎn)消費(fèi)一直處于一個(gè)較高的水平，由于國際環(huán)境因素、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式等影響，地產(chǎn)市場既存在巨額盈利，又受各種變數(shù)的制約。在這個(gè)競爭激烈的社會(huì)中，地產(chǎn)商只有經(jīng)過合理的市場細(xì)分，確定目標(biāo)市場，找到符合自身的發(fā)展模式，才能盈利生存，才能在這場無形的戰(zhàn)場中走到最后。

房地產(chǎn)營銷策略論文篇二十二

在這個(gè)全新的21世紀(jì)，是一個(gè)以經(jīng)濟(jì)和科技的力量為主宰的時(shí)代，經(jīng)濟(jì)和科技的發(fā)展成為了社會(huì)進(jìn)步的動(dòng)力，社會(huì)的發(fā)展也依靠著經(jīng)濟(jì)和科技的進(jìn)步，在新環(huán)境下各個(gè)酒店迅速發(fā)展，而且，時(shí)代的飛速發(fā)展使得網(wǎng)絡(luò)覆蓋到千家萬戶，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)越來越強(qiáng)大，為了開拓網(wǎng)絡(luò)市場更好地促進(jìn)酒店產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我們對(duì)酒店網(wǎng)絡(luò)口碑營銷策略進(jìn)行了充分的分析和研究。

經(jīng)濟(jì)發(fā)展的進(jìn)程越來越快，在這個(gè)全新的網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)時(shí)代給網(wǎng)絡(luò)口碑營銷帶來了機(jī)遇，營銷從根本來說就是交換，信息技術(shù)的發(fā)展，使得信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)改變了交換的方式，從原來的實(shí)體交換方式變成了網(wǎng)絡(luò)虛擬的交換方式。網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的到來給人們的生活帶來了方便，隨著時(shí)代的發(fā)展科學(xué)與技術(shù)也在不斷地崛起，網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為人們可以更好的購物提供了一個(gè)廣闊的平臺(tái)，就目前來看，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不斷進(jìn)步，人們的消費(fèi)方式和消費(fèi)水平發(fā)生了翻天覆地的變化，對(duì)生活質(zhì)量和生活品質(zhì)的要求越來越高，隨著計(jì)算機(jī)的不斷普及計(jì)算機(jī)的使用，網(wǎng)絡(luò)購物已經(jīng)成了人們?nèi)粘Ｉ钪斜夭豢缮俚囊徊糠帧?/p>

而且，隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，世界經(jīng)濟(jì)全球化的不斷發(fā)展，世界漸漸融為一個(gè)整體，我國網(wǎng)絡(luò)口碑營銷管理發(fā)展過程中，受到的內(nèi)外環(huán)境也在不斷地變化著，經(jīng)濟(jì)和科技的快速發(fā)展使得網(wǎng)絡(luò)口碑營銷的內(nèi)部外部環(huán)境更加有利于網(wǎng)絡(luò)市場營銷的發(fā)展，并且給網(wǎng)絡(luò)口碑營銷的發(fā)展帶來了機(jī)會(huì)，使得對(duì)外聯(lián)系越來越密切，這種社會(huì)大環(huán)境進(jìn)一步的促進(jìn)了國內(nèi)酒店使用網(wǎng)絡(luò)口碑的營銷情況，但是，就目前來看我國的酒店在使用網(wǎng)絡(luò)口碑營銷的意識(shí)還比較差，水平也比較低，面對(duì)這種情況，我們應(yīng)該積極探討我國網(wǎng)絡(luò)口碑營銷管理所實(shí)施的思路，對(duì)企業(yè)進(jìn)行改革，我們要緊跟時(shí)代的潮流，緊跟國際的發(fā)展趨勢，把握住這次機(jī)遇，來促進(jìn)我國的網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，促進(jìn)市場營銷管理的進(jìn)一步完善。

在這個(gè)全新的時(shí)代，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，網(wǎng)絡(luò)也被人們普遍使用進(jìn)入了千家萬戶，雖然，網(wǎng)絡(luò)市場在不斷具有安全化，但是，我國網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)外部環(huán)境給酒店網(wǎng)絡(luò)口碑帶來了挑戰(zhàn)，而且，網(wǎng)絡(luò)的快速發(fā)展也使得虛假的酒店網(wǎng)絡(luò)口碑出現(xiàn)，在今天這個(gè)物欲橫流的時(shí)代，在朝‘錢’看的現(xiàn)代社會(huì)大環(huán)境下，很多人為了的利益投資：成本小、時(shí)間短、風(fēng)險(xiǎn)低并且迅速獲得大量資金。因此通過網(wǎng)絡(luò)的方式采取一些不正當(dāng)?shù)木W(wǎng)絡(luò)口碑營銷手段，這樣會(huì)損害其他經(jīng)營者合法權(quán)益，還欺騙了消費(fèi)者。

網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)時(shí)代酒店網(wǎng)絡(luò)口碑營銷戰(zhàn)略主要是酒店的經(jīng)營者為了深入的了解顧客的需求，為顧客創(chuàng)造高質(zhì)量、個(gè)性化的入住體驗(yàn)。這樣不僅可以讓顧客在主題酒店居住的時(shí)間里對(duì)酒店所提供的服務(wù)進(jìn)行評(píng)價(jià)，還可以讓酒店的經(jīng)營者可以對(duì)主題酒店所提供的產(chǎn)品更好的定位合適的價(jià)格，對(duì)所提供產(chǎn)品所獲得的利益進(jìn)行整體的評(píng)估，更好的讓顧客支付恰當(dāng)金額享受更好的`服務(wù)。近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，酒店、飯店等一些服務(wù)業(yè)迅速發(fā)展競爭壓力越來越大，酒店想要在激烈的市場競爭中脫穎而出，就要不斷的吸取網(wǎng)友們對(duì)我們的評(píng)價(jià)，積極的吸取顧客的建議，并進(jìn)行不斷地改善以此來為顧客創(chuàng)造滿意的居住、開會(huì)以及住宿體驗(yàn)。來進(jìn)一步的促進(jìn)酒店的發(fā)展，但是酒店網(wǎng)絡(luò)口碑營銷對(duì)于酒店的發(fā)展來說還有不利的一方面，有些商家為了自己的利益，找一些托在網(wǎng)上發(fā)布一些不符合實(shí)際情況的評(píng)論，影響消費(fèi)者的消費(fèi)使得酒店市場變得混亂，嚴(yán)重的影響著酒店網(wǎng)絡(luò)口碑營銷的發(fā)展。

(一)把握機(jī)遇。

隨著經(jīng)濟(jì)和科學(xué)技術(shù)的不斷發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)越來越強(qiáng)大，網(wǎng)絡(luò)的使用已經(jīng)逐漸普及，隨著網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展網(wǎng)絡(luò)虛擬市場開始逐漸崛起，我們應(yīng)該積極地面對(duì)網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)時(shí)代給酒店網(wǎng)絡(luò)口碑營銷管理帶來的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，積極地對(duì)我們的酒店網(wǎng)絡(luò)口碑營銷管理模式進(jìn)行改革，促進(jìn)網(wǎng)絡(luò)市場的開放性吸引更多的消費(fèi)者、更好的滿足消費(fèi)者的需求促進(jìn)酒店網(wǎng)絡(luò)口碑營銷的發(fā)展，來進(jìn)一步的促進(jìn)酒店的發(fā)展。

(二)積極迎接挑戰(zhàn)。

目前來看經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，世界經(jīng)濟(jì)全球化也在不斷發(fā)展，世界漸漸融為一個(gè)整體，我們要緊跟時(shí)代的潮流，緊跟國際的發(fā)展趨勢，緊跟國際的立法趨勢，吸取其他國家的經(jīng)驗(yàn)，促進(jìn)市場營銷的規(guī)范化。除此之外，還要把消費(fèi)者作為主體，倡導(dǎo)消費(fèi)者主導(dǎo)化和個(gè)性化，對(duì)消費(fèi)者的需求進(jìn)行滿足，促進(jìn)酒店網(wǎng)絡(luò)口碑營銷管理的發(fā)展。

隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，我國酒店網(wǎng)絡(luò)市場開始持續(xù)高速發(fā)展，但是，在網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)時(shí)代酒店網(wǎng)絡(luò)口碑營銷管理面臨著機(jī)遇和挑戰(zhàn)，這就導(dǎo)致對(duì)我國的網(wǎng)絡(luò)虛擬市場的競爭非常激烈，還有一些不法商家采用不正當(dāng)競爭現(xiàn)象的大量出現(xiàn)，給人們的網(wǎng)上訂酒店也帶來了一些經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，面對(duì)這種情況，首先要抓住時(shí)代給我們帶來的機(jī)遇，大力的促進(jìn)酒店網(wǎng)絡(luò)口碑營銷的發(fā)展，然后要改善我們的酒店網(wǎng)絡(luò)口碑營銷環(huán)境，積極地面對(duì)時(shí)代給我們帶來的挑戰(zhàn)。

房地產(chǎn)營銷策略論文篇二十三

以大數(shù)據(jù)及消費(fèi)心理為視角，結(jié)合房地產(chǎn)營銷模式現(xiàn)狀，探討了計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)營銷模式的構(gòu)建問題，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的市場營銷具有一定借鑒意義。

房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)發(fā)展城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、加快城市化進(jìn)程及帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)發(fā)展具有重要推動(dòng)作用。利用大數(shù)據(jù)及信息技術(shù)實(shí)行互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)營銷模式則具有鮮明的時(shí)代特征，同時(shí)針對(duì)消費(fèi)心理并實(shí)現(xiàn)市場定位精準(zhǔn)化，有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的營銷效率，降低企業(yè)的營銷投入成本，有效改善和彌補(bǔ)傳統(tǒng)營銷模式的短板與不足。

(一)離線商務(wù)營銷模式：以互聯(lián)網(wǎng)為依托，將房地產(chǎn)營銷模式中的價(jià)格、服務(wù)和預(yù)訂等信息以線下的形式傳遞給經(jīng)營商店，并由此推動(dòng)給線下消費(fèi)者，因此又稱之為“o2o模式”。該模式具有廣闊的市場發(fā)展空間，極大節(jié)約營銷成本，有效提高營銷效率和質(zhì)量。

(二)社交網(wǎng)絡(luò)營銷模式：借助于新型網(wǎng)絡(luò)交流平臺(tái)與網(wǎng)絡(luò)社交優(yōu)勢建立社交網(wǎng)絡(luò)關(guān)系，通過消費(fèi)者與營銷人員的互動(dòng)性對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行精準(zhǔn)定位，充分了解滿足費(fèi)者需求，具有高效的針對(duì)性、創(chuàng)新新與信譽(yù)度。

(三)大數(shù)據(jù)營銷模式：對(duì)多種網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的數(shù)據(jù)進(jìn)行綜合性分析，充分運(yùn)用大數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析和處理，實(shí)現(xiàn)市場定位精準(zhǔn)化，宣傳工作目標(biāo)化，該模式對(duì)行業(yè)發(fā)展走向和前景能進(jìn)行有效預(yù)測，增強(qiáng)企業(yè)的市場競爭力，獲得較高投資回報(bào)率。

消費(fèi)心理是指消費(fèi)者在消費(fèi)活動(dòng)中的心理活動(dòng)和心理特征的過程。消費(fèi)者在購買行為時(shí)，會(huì)產(chǎn)生感覺、感知、記憶、注意、想象、情緒、思維等心理活動(dòng)，呈現(xiàn)出一般規(guī)律的心理活動(dòng)。大多數(shù)消費(fèi)者在買房時(shí)，他們必然經(jīng)歷一個(gè)理性的和復(fù)雜的消費(fèi)決策過程：需求的認(rèn)知，信息的收集，選擇和評(píng)價(jià)，這其中消費(fèi)者購房心理占有主導(dǎo)因素。基于20xx年新浪地產(chǎn)網(wǎng)與桂房網(wǎng)等網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)及統(tǒng)計(jì)分析顯示，影響消費(fèi)者購房心理的主要因素包括：區(qū)位(22%)：如市區(qū)/城郊/商區(qū)等;配套設(shè)施(11%)：醫(yī)院/學(xué)校等;價(jià)格(30%)：平米售價(jià)/總房價(jià)/折扣/增值潛力等;房屋質(zhì)量(20%)：建筑質(zhì)量/風(fēng)格/戶型/朝向采光等;環(huán)境(9%)：綠化/休閑設(shè)施;物業(yè)管理(3%)：服務(wù)水平/費(fèi)用等;開發(fā)商品牌(5%)：聲譽(yù)/資質(zhì)等。顯然消費(fèi)心理分布的不同對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)營銷策略具有重要影響。

(一)發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)勢優(yōu)化營銷資源：充分發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)勢，對(duì)行業(yè)資源進(jìn)行優(yōu)化合理配置實(shí)現(xiàn)高效整合，并根據(jù)消費(fèi)者心理制定針對(duì)性調(diào)研方案，發(fā)展?jié)撛谑袌鱿M(fèi)者，并建立高效暢通的互聯(lián)網(wǎng)溝通交流機(jī)制，根據(jù)反饋信息將潛在消費(fèi)者進(jìn)行專業(yè)化分類歸檔。

(二)針對(duì)消費(fèi)心理拓寬營銷渠道：充分調(diào)研消費(fèi)者心理，以互聯(lián)網(wǎng)為平臺(tái)拓寬房地產(chǎn)營銷渠道，利用多元化銷售途徑調(diào)節(jié)企業(yè)和消費(fèi)者在需求、空間結(jié)構(gòu)等方面矛盾，從實(shí)際供求情況出發(fā)，以最小成本為消費(fèi)者提供服務(wù)。

(三)以互聯(lián)網(wǎng)為依托進(jìn)行多元化推廣：充分發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)方便快捷、受眾人群廣泛的特點(diǎn)，將互聯(lián)網(wǎng)作為企業(yè)發(fā)布營銷信息的重要場所，將互聯(lián)網(wǎng)營銷推廣手段與傳統(tǒng)化推廣手段有機(jī)結(jié)合，強(qiáng)化與不同心理的消費(fèi)者之間溝通交流，以分享網(wǎng)站等形式推廣品牌，擴(kuò)大受眾數(shù)量。

(四)以消費(fèi)心理為依據(jù)制定合理營銷價(jià)格：從消費(fèi)者心理和市場需求的實(shí)際情況出發(fā)，制定有針對(duì)性、合理性和科學(xué)性營銷價(jià)格，充分發(fā)揮市場在資源配置中基礎(chǔ)性作用，充分發(fā)揮消費(fèi)者在互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)營銷定價(jià)模式中的主導(dǎo)地位，以拍賣和折扣等形式制定營銷價(jià)格。

(一)加強(qiáng)消費(fèi)者數(shù)據(jù)庫建設(shè)。

實(shí)現(xiàn)高效精準(zhǔn)營銷，最根本的是消費(fèi)者數(shù)據(jù)庫的.建立和消費(fèi)者行為的分析。企業(yè)需要以多種方式獲取消費(fèi)者信息。在線網(wǎng)站是最直接訪問網(wǎng)絡(luò)上的互動(dòng)信息流，網(wǎng)上活動(dòng)實(shí)名用戶注冊、互動(dòng)媒體等形式的互動(dòng)可以增加到消費(fèi)者數(shù)據(jù)庫。企業(yè)信息數(shù)據(jù)庫的進(jìn)一步挖掘和分析消費(fèi)者行為信息，如消費(fèi)者的歷史，健康，生活軌跡，使用手機(jī)的頻率，時(shí)間，以確定他們的需求，提供數(shù)據(jù)支持，制定精準(zhǔn)營銷策略。

(二)加強(qiáng)交流途徑多元化管理：1、加強(qiáng)建設(shè)跨媒體渠道。若想完成全覆蓋的房產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)，提高用戶的使用頻率，可以通過整合高人氣的搜索引擎、社交媒體、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)客戶端等資源，以增強(qiáng)購房意向。搜索引擎為企業(yè)推廣的房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)造了巨大的商機(jī)，不僅為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布信息提供了一個(gè)極好的平臺(tái)，而且還提高了用戶的參與意識(shí)，實(shí)現(xiàn)互動(dòng)營銷和口碑營銷。2、加強(qiáng)建設(shè)網(wǎng)絡(luò)聚合平臺(tái)。首先，收集國內(nèi)主流的房地產(chǎn)開發(fā)商，利用3d技術(shù)全方位的立體顯示樓盤的地理位置，戶型和配置等，搜索建設(shè)并完善房地產(chǎn)行業(yè)的信息。第二，提高用戶搜索的準(zhǔn)確性，精準(zhǔn)整合房產(chǎn)戶型、價(jià)格、地理位置等，滿足消費(fèi)者的相關(guān)檢索心理，提供高效、準(zhǔn)確的檢索結(jié)果。最后，針對(duì)新房、二手房、旅游、旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等不同地段，根據(jù)消費(fèi)者的心理和購買頻率進(jìn)行合理的分配和廣告宣傳，達(dá)到開發(fā)商房產(chǎn)信息高效推廣的目的。3、加快移動(dòng)客戶端應(yīng)用程序的開發(fā)。對(duì)于消費(fèi)者來說，移動(dòng)客戶端應(yīng)用程序?qū)崿F(xiàn)了消費(fèi)者高效便利了解房地產(chǎn)信息、參與企業(yè)互動(dòng)的目的。對(duì)于企業(yè)來說，房地產(chǎn)移動(dòng)客戶端應(yīng)用程序不僅為企業(yè)帶來更多的潛在買家，同時(shí)是企業(yè)獲取客戶信息，把握客戶需求的極佳平臺(tái)。

(三)加強(qiáng)線上線下結(jié)合，提升用戶轉(zhuǎn)化率：1、在線整合資源，提供便捷服務(wù)。首先充分了解網(wǎng)上瀏覽的需求，提供人工咨詢、安排獨(dú)家代理等增值服務(wù)。其次，向開發(fā)商爭取折扣，為消費(fèi)者提供優(yōu)惠價(jià)格，同時(shí)創(chuàng)新房地產(chǎn)金融模式，解決購房者的資金需求。最后，企業(yè)要實(shí)現(xiàn)多樣化的購買方式，通過團(tuán)購，秒殺和其他新的方式來提高購買消費(fèi)者的購買欲望。2、線下優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量，增加看房體驗(yàn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)不可移動(dòng)的特殊屬性，房產(chǎn)營銷體系不可或缺的是線下看房的體驗(yàn)。一方面，企業(yè)要保護(hù)消費(fèi)者的利益，選擇優(yōu)質(zhì)的線下開發(fā)商及專業(yè)的物業(yè)顧問合作。另一方面，推出系列的看房體驗(yàn)活動(dòng)，以吸引消費(fèi)者的關(guān)注，增加消費(fèi)體驗(yàn)。

(四)加強(qiáng)增值服務(wù)與反饋機(jī)制建設(shè)：1、加強(qiáng)增值服務(wù)。一方面，通過開發(fā)手機(jī)應(yīng)用程序，匯聚共同地點(diǎn)和興趣的業(yè)主形成新的社交圈，以便向客戶提供精準(zhǔn)的項(xiàng)目宣傳，客戶維護(hù)等互動(dòng)服務(wù);另一方面，企業(yè)應(yīng)整合社區(qū)資源，聚集衣食住行，休閑娛樂的商家信息，打造以社區(qū)為中心的新型商圈。2、創(chuàng)建用戶反饋機(jī)制。建立完善的用戶反饋機(jī)制，時(shí)刻與用戶互動(dòng)了解用戶意見，根據(jù)分類、記錄等來改進(jìn)產(chǎn)品或服務(wù)。主動(dòng)處理客戶投訴，以良好的態(tài)度、及時(shí)的行動(dòng)來解決消費(fèi)者的問題，提高客戶滿意度。

現(xiàn)代信息技術(shù)的發(fā)展為互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)營銷模式展提供了廣闊空間，而考慮消費(fèi)心理需求則進(jìn)一步貼合市場實(shí)際，在模式的構(gòu)建和發(fā)展過程既要重要充分運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)勢，又要充分把握消費(fèi)者心理，才能制定合理化營銷策略，實(shí)現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)營銷模式的健康運(yùn)轉(zhuǎn)。

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