在經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速的今天，報(bào)告不再是罕見的東西，報(bào)告中提到的所有信息應(yīng)該是準(zhǔn)確無誤的。那么什么樣的報(bào)告才是有效的呢？下面是小編為大家整理的報(bào)告范文，僅供參考，大家一起來看看吧。
房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告案例篇一
日期：2011-09-09附件下載
北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 65 號(hào)街區(qū)永昌南路 2 號(hào)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告
房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告
估價(jià)項(xiàng)目名稱:北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號(hào)北京華素制
藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告
委 托 方:北京華素制藥股份有限公司
估 價(jià) 機(jī) 構(gòu):杜鳴聯(lián)合房地產(chǎn)評(píng)估(北京)有限公司
估 價(jià) 人 員:劉曉娣、于紅、武秒珍、楊麗穎
估價(jià)作業(yè)日期:2011 年 8 月 5 日至 2011 年 8 月 8 日
估價(jià)報(bào)告編號(hào):京杜鳴估 g 字[2011]
北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號(hào)北京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告
目 錄
致
委
托
方
函........................................................................................1 估
價(jià)
師
聲
明........................................................................................3 估價(jià)的假
設(shè)
和
限
制
條件...........................................................................4 估
價(jià)
結(jié)
果
報(bào)
告.................................................................................6 一、委
托方..........................................................................................6 二、估
價(jià)
機(jī)構(gòu)......................................................................................6 三、估
價(jià)
對(duì)象......................................................................................6 四、估
價(jià)
目的....................................................................................10 五、估
價(jià)
時(shí)點(diǎn)....................................................................................11 六、價(jià)
值
定義....................................................................................11 七、估
價(jià)
原則....................................................................................11 八、估
價(jià)
依據(jù)....................................................................................11 九、估
價(jià)
方法....................................................................................12 十、估
價(jià)
結(jié)果....................................................................................13 十一、估
價(jià)
人員...............................................................................13 十二、估
價(jià)
作
業(yè)期...........................................................................14
十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期.......................................................14
十四、變現(xiàn)能力分析.......................................................................14
十五、有關(guān)說明與建議...................................................................15 估
價(jià)
技
術(shù)
報(bào)
告...............................................................................16
一、個(gè)
別
因
素
分析...........................................................................16
二、區(qū)
域
因
素
分析...........................................................................16
三、市
場
背
景
分析...........................................................................19
四、最高最佳使用分析...................................................................24
五、估
價(jià)
方
法
選用...........................................................................25
六、估
價(jià)
測
算
過程...........................................................................25 七、估
價(jià)
結(jié)果....................................................................................32 附
件......................................................................................................34
北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號(hào)北京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告
致 委 托 方 函
北京華素制藥股份有限公司: 受貴公司委托,我公司對(duì)位于北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號(hào)北
京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn)(以下簡稱估價(jià)對(duì)象)的抵押價(jià)
值進(jìn)行了估價(jià)。
估價(jià)對(duì)象:北京華素制藥股份有限公司(以下簡稱委托方)擁有的位于北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號(hào)北京華素制藥股份有限公司
工業(yè)房地產(chǎn),即建筑面積 18787.80平方米的房屋所有權(quán)及相應(yīng)的剩
余土地使用年限為 34.13 年的 37213.70平方米工業(yè)用途出讓國有土地 使用權(quán)。
估價(jià)目的:為確定房地產(chǎn)擬抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估估
價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)抵押價(jià)值。
估價(jià)時(shí)點(diǎn):2011 年 7 月 28 日。
估價(jià)依據(jù):全國人大常委會(huì)、國務(wù)院、建設(shè)部、國土資源部以及
北京市人民政府有關(guān)部門頒布的有關(guān)法律、法規(guī)和政策文件;中華人
民共和國國家標(biāo)準(zhǔn) gb/t50291—1999《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》;建設(shè)部、人行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》;委托方提供的有
關(guān)資料;我公司所掌握的北京市房地產(chǎn)市場的有關(guān)資料及估價(jià)人員實(shí)
地查勘、調(diào)查所獲取的資料。
估價(jià)結(jié)果:估價(jià)人員根據(jù)特定的估價(jià)目的,遵循公認(rèn)的估價(jià)原則, 按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序,選用適宜的估價(jià)方法,在對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值
因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上,確定:北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號(hào)北京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn),即建筑面積 18787.80 平方米的房屋所有權(quán)及相應(yīng)的剩余土地使用年限為 34.13 年的
37213.70平方米工業(yè)用途出讓國有土地使用權(quán)在 2011 年 7 月 28 日的估價(jià)結(jié)果:
1、市場價(jià)值估價(jià)結(jié)果
市場價(jià)值估價(jià)結(jié)果總價(jià)為 7324 萬元人民幣。
北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號(hào)北京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告
2、估價(jià)人員所知悉的法定優(yōu)先受償款
根據(jù)委托方提供的《國有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》及相關(guān)
人員介紹,估價(jià)對(duì)象設(shè)定有抵押權(quán),權(quán)利人為中國建設(shè)銀行股份有限
公司北京石景山支行,權(quán)利價(jià)值為人民幣 7120 萬元整,設(shè)定日期為 2010 年 12 月 9 日。截至估價(jià)時(shí)點(diǎn),上述抵押登記尚未注銷。本次估
價(jià)未考慮抵押權(quán)對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響,估價(jià)對(duì)象再次抵押時(shí)以上述抵押
登記已注銷為假設(shè)前提。
截至估價(jià)時(shí)點(diǎn),除上述抵押權(quán)外,估價(jià)人員未知悉估價(jià)對(duì)象可能 存在的其他優(yōu)先于抵押權(quán)的法定優(yōu)先受償款。
3、抵押價(jià)值估價(jià)結(jié)果
抵押價(jià)值總價(jià)為人民幣7324萬元(大寫:人民幣柒仟叁佰貳拾肆
萬元整)。具體見表: 估價(jià)結(jié)果一覽表
土地使用權(quán)價(jià)值 建筑物所有權(quán)價(jià)值 房地產(chǎn)價(jià)值
總建筑 土地使
平均地平均樓面平均樓
抵押物名稱 面積 用權(quán)面 總價(jià) 總價(jià)
面單價(jià) 單價(jià)(元/ 面單價(jià)(㎡)積(㎡)(萬元)(萬元)(萬元)(元/㎡)㎡)(元/㎡)北京市房山區(qū)良
總價(jià) 鄉(xiāng)金光北街 1 號(hào)
北京華素制藥股 18787.80 37213.70
3585
963
3739
1990 7324 3898 份有限公司工業(yè)
房地產(chǎn)
估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期:2011 年 8 月 8 日至 2012 年 8 月 7 日
提交估價(jià)報(bào)告的份數(shù):共 4 份
杜鳴聯(lián)合房地產(chǎn)評(píng)估(北京)有限公司
法定代表人簽字: 2011 年 8 月 8 日
北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號(hào)北京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告
估 價(jià) 師 聲 明
我們保證,在我們的職業(yè)道德、專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的最佳范圍內(nèi):
1、本估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容是真實(shí)、準(zhǔn)確、完整的,沒有虛假記錄、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏。
2、本估價(jià)報(bào)告的分析、意見和結(jié)論,是我們獨(dú)立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論,但要受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限
制條件的限制和影響。
3、我們與本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)對(duì)象沒有任何利害關(guān)系;對(duì)與該估
價(jià)對(duì)象相關(guān)的各方當(dāng)事人沒有任何偏見,也沒有任何個(gè)人利害關(guān)系。
4、我們是依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(gb/t50291—1999)的規(guī)定進(jìn)行分析,形成意見和結(jié)論,撰寫本估
價(jià)報(bào)告。
5、我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。
6、我們?cè)诒竟纼r(jià)項(xiàng)目中沒有得到本公司以外的他人的重要專業(yè)
幫助。
報(bào)告編制人員 資格及證號(hào) 簽名蓋章
劉曉娣 中國注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師
估價(jià)師注冊(cè)證號(hào):1120040062 于 紅 中國注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師
估價(jià)師注冊(cè)證號(hào):1120050057 武秒珍
楊麗穎
北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號(hào)北京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告
估價(jià)的假設(shè)和限制條件
1、本次估價(jià)是以估價(jià)對(duì)象能夠按照法定用途和現(xiàn)狀最高最佳用
途持續(xù)有效使用為假設(shè)前提。
2、本次估價(jià)是以提供給估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)對(duì)象房屋所有權(quán)及相應(yīng)的出讓國有土地使用權(quán)不存在共有權(quán)人,且無權(quán)屬糾紛為假設(shè)前提。
3、根據(jù)抵押當(dāng)事人提供給估價(jià)機(jī)構(gòu)的有關(guān)資料,并經(jīng)估價(jià)師了 解知悉的估價(jià)對(duì)象房屋所有權(quán)及出讓國有土地使用權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)存
在抵押權(quán),本次估價(jià)以估價(jià)對(duì)象再次抵押前該抵押登記注銷為假設(shè)前
提。截至估價(jià)時(shí)點(diǎn),除上述抵押權(quán)外,估價(jià)人員未知悉估價(jià)對(duì)象可能
存在的其他優(yōu)先于抵押權(quán)的法定優(yōu)先受償款。
4、本報(bào)告以委托方不存在欠繳營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育
費(fèi)附加、增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅等稅費(fèi)和拖欠職工工資及勞動(dòng)
保險(xiǎn)為假設(shè)前提。
5、以依法取得的國有土地上的房屋抵押的,該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。
6、本次估價(jià)是以估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)及抵押期間未有任何方式的租售情況為假設(shè)前提。
7、本報(bào)告所得出的估價(jià)結(jié)果內(nèi)涵包含房地產(chǎn)、附著于房地產(chǎn)內(nèi)
部不可移動(dòng)或?yàn)闈M足使用功能必須配備的設(shè)施、設(shè)備的價(jià)值,不包含
可移動(dòng)的家具等生活物品的價(jià)值。
8、設(shè)定估價(jià)對(duì)象為符合法律、法規(guī)規(guī)定,在市場上可轉(zhuǎn)讓和可
進(jìn)行抵押登記的房地產(chǎn)為限制條件。
9、估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象在 2011 年 7 月 28 日的公開市場價(jià)值減
去估價(jià)師已知悉的法定優(yōu)先受償款,其公開市場價(jià)值為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的下列交易條件下最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格:(1)交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的;(2)交易雙方進(jìn)行交易的目的是追求自身利益的最大化;(3)交易雙方具有必要的專業(yè)知識(shí),并了解交易對(duì)象;(4)交易雙方掌握必要的市場信息;
北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號(hào)北京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告(5)交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易;(6)不存在特殊買者的附加出價(jià)。
10、一旦發(fā)生抵押人不能履行債務(wù),抵押權(quán)人須將抵押物拍賣清
房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告案例篇二
房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告范例
一、房屋產(chǎn)權(quán)人(單位)：×××
二、估價(jià)目的：拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估
三、估價(jià)日期：二00二年四月八日到二00二年四月十五日
四、估價(jià)時(shí)間：二00二年四月十五日(趨于拆遷日)
五、估價(jià)依據(jù)
1.中華人民共和國《城市房地產(chǎn)管理法》
2.中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》;
3.評(píng)估委托書：
4估價(jià)評(píng)估人員勘察了解的情況;
5.房屋所有權(quán)證(新北全字00311100號(hào));
6.國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《新鄉(xiāng)市城市拆遷賠償標(biāo)準(zhǔn)》。
六、估價(jià)原則：本評(píng)估報(bào)告在遵循公正、公平、公開原則的前提下，結(jié)合評(píng)估目的和評(píng)估物業(yè)具體情況，具體遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、最高最佳使用原則、替代原則。
七、估價(jià)方法：根據(jù)估價(jià)的特點(diǎn)和實(shí)際情況，本報(bào)告采用市場比較法和收益還原法對(duì)拆遷評(píng)估房地產(chǎn)進(jìn)行整體性評(píng)估，至于部分無證構(gòu)筑物、墻體及其占用的土地已包含在內(nèi)，未單列其價(jià)值。另外雖然在本報(bào)告中未完全采用新鄉(xiāng)市人民政府有關(guān)拆遷條例的補(bǔ)償指導(dǎo)價(jià)，這是因?yàn)榇疬w房屋的裝飾、裝修及層高未在指導(dǎo)價(jià)中予以考慮完全。本報(bào)告主要根據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的精神進(jìn)行評(píng)估。
八、估價(jià)結(jié)果
本評(píng)估以掌握的有關(guān)標(biāo)的物的信息資料為依據(jù)，根據(jù)估價(jià)的目的，遵循評(píng)估程序，采用科學(xué)的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密的測算，并結(jié)合評(píng)估目的和評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)計(jì)算拆遷評(píng)估對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的拆遷補(bǔ)償價(jià)格為：
人民幣小寫：206247元
大寫：貳拾萬陸仟貳佰肆拾柒元
九、評(píng)估價(jià)格有效期
本報(bào)告評(píng)估時(shí)效為半年，自二00二年四月十五日起生效。隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)市場狀況和評(píng)估對(duì)象自身情況發(fā)生變化，評(píng)估對(duì)象的市場價(jià)值將發(fā)生相應(yīng)的變化，評(píng)估結(jié)果也需做相應(yīng)調(diào)整。
十、評(píng)估價(jià)格應(yīng)用范圍
該評(píng)估報(bào)告結(jié)果僅供拆遷部門補(bǔ)償時(shí)參考，不做其它用途。
十一、估價(jià)的假設(shè)和限制條件
1.估價(jià)假設(shè)條件
我們?cè)u(píng)估的價(jià)值是現(xiàn)時(shí)價(jià)，及在估價(jià)時(shí)點(diǎn)對(duì)拆遷評(píng)估對(duì)象進(jìn)行補(bǔ)償?shù)膮⒖純r(jià)格，假設(shè)：
(1)有自愿銷售的賣主和自愿購買的買主;
(2)該物業(yè)可以在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓;
(3)有一個(gè)適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易，可以通盤考慮物業(yè)性質(zhì)和市場情形進(jìn)行議價(jià);
(4)不考慮特殊買家的額外出價(jià)。
2.限制條件
(1)對(duì)于房產(chǎn)的建筑面積等有關(guān)收據(jù)，均以委托方提供的房產(chǎn)證為法律依據(jù)，對(duì)于土地面積委托方未提供有關(guān)土地資料。
(2)本報(bào)告中的拆遷補(bǔ)償價(jià)，是指估價(jià)結(jié)果專供拆遷人與補(bǔ)拆遷人協(xié)商被拆遷房屋補(bǔ)償價(jià)格的房地產(chǎn)估價(jià)，不包括搬遷補(bǔ)助費(fèi)、拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償價(jià)格。
(3)未經(jīng)評(píng)估單位書面同意，本報(bào)告的全部或部分及任何相關(guān)資料均不允許在任何公開發(fā)表的文件、通告或聲明中引用，本報(bào)告的解釋權(quán)歸評(píng)估單位所有。
十二、特別聲明
1.本評(píng)估報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是人們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。
2.我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。
3.我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和國務(wù)院《城市房屋拆遷條例》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。
4.我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘，并對(duì)標(biāo)的物現(xiàn)場勘察的客觀性、真實(shí)性、公正性承擔(dān)責(zé)任。但評(píng)估人員對(duì)評(píng)估標(biāo)物的勘察限于標(biāo)的物的外觀和使用情況狀況。除非另有協(xié)議，評(píng)估人員不承擔(dān)對(duì)評(píng)估標(biāo)的物建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任，和其被遮蓋、未暴露及難于接觸到的部分進(jìn)行檢視的責(zé)任。
5.沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。
估價(jià)分析說明部分
一、估價(jià)物概況
本報(bào)告評(píng)估的標(biāo)的物為一座位于新鄉(xiāng)市勝利路xx號(hào)的房地產(chǎn)，房屋所有權(quán)屬于xxx，該人持有新鄉(xiāng)市人民政府頒發(fā)的房屋所有權(quán)證(新房權(quán)證字xxxxx號(hào))，評(píng)估的具體范圍為房屋所有權(quán)證所載的建筑物及部分與之配套的構(gòu)筑物及占用范圍內(nèi)的土地。
2.位置座落及環(huán)境狀況
評(píng)估標(biāo)的物座落于新鄉(xiāng)市勝利路xx號(hào)(xx號(hào)與xx交叉口)，該房屋南臨xxx、北臨xx商業(yè)鋪面，門前為我市主干道勝利路，屬新鄉(xiāng)市二級(jí)區(qū)段(按原劃分區(qū)域標(biāo)準(zhǔn))該建筑后面(即東側(cè))為住宅房，監(jiān)衛(wèi)河河道。評(píng)估房地產(chǎn)屬于正在出租的營業(yè)性用房，地處新鄉(xiāng)市市級(jí)商業(yè)服務(wù)，房屋利用率極高，是理想的房地產(chǎn)投資、經(jīng)商場所。
3.建筑物基本狀況描述
評(píng)估標(biāo)的物為一幢二層磚混結(jié)構(gòu)建筑物。建筑時(shí)間為1981年，目前底層為出租商業(yè)經(jīng)營場所，前墻粘貼古式仿磚瓷片，二層是前墻掛招牌，雙開玻璃彈簧門，一層地面鋪設(shè)花崗巖地板，墻壁貼紋布，頂層為輕鋼龍骨吊頂，后為了經(jīng)營方便設(shè)方格木棚，門框已經(jīng)裝飾修飾，并有磨砂單開門。二層目前為商業(yè)經(jīng)營人的住所、屬于出租，地面鋪設(shè)普通地板磚，內(nèi)墻888涂料抹平，部分粘貼壁紙，空間經(jīng)磨砂玻璃隔開，予制過梁，現(xiàn)澆頂，二層設(shè)室外樓梯，由于該建筑物曾改造過，為經(jīng)營和使用方便，樓梯靠南及二層?xùn)|墻已經(jīng)全封閉(含頂層臨時(shí))經(jīng)評(píng)估 人的現(xiàn)場勘測及調(diào)查了解，評(píng)估房產(chǎn)北墻長為8.35米，臨街前墻為6.45米，建筑總面積(產(chǎn)權(quán)證)為78.90平方米于該幢建筑物經(jīng)過二次裝修使用及維護(hù)情況較好，根據(jù)新鄉(xiāng)市人民政府《房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》之規(guī)定，房屋成新率為九成新。
二、估價(jià)程序
1.專業(yè)人員組織評(píng)估小組，擬定評(píng)估工作方案。
2.核定與估價(jià)對(duì)象有關(guān)的圖紙、資料等有關(guān)文件。
3.對(duì)評(píng)估標(biāo)的物所占地域、地形、地貌、位置、建筑結(jié)構(gòu)等進(jìn)行勘察。
4.評(píng)估測算，撰寫提交評(píng)估報(bào)告。
三、評(píng)估方法的選擇
因目前市場上同類型房地產(chǎn)交易安全較多，選用市場比較法進(jìn)行評(píng)估較好。又因?yàn)樵摖I業(yè)房目前為出租收益房屋，所以又可以采用還原法進(jìn)行評(píng)估，最后將上述兩種方法的估價(jià)結(jié)果加以權(quán)重并計(jì)算，便得出拆遷標(biāo)的物的價(jià)格。
四、評(píng)估測算過程
(一)市場比較法
1.市場比較法公式：市場比較法是指在求取估價(jià)對(duì)象，房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對(duì)照，從已經(jīng)發(fā)現(xiàn)交易的類似房地產(chǎn)的既知價(jià)格，修正得以估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格的一種估價(jià)方法，其基本公式為：
待估房地產(chǎn)價(jià)格=交易實(shí)例價(jià)格×交易情況修正×交易日期修正×區(qū)域因素修正×個(gè)別因素修正
2.選擇可比案例
經(jīng)篩選，確定以a、b、c、d四個(gè)交易為可比案例。
案例
項(xiàng)目位置及所處區(qū)域類別用途建筑結(jié)構(gòu)所在層次交易時(shí)間售價(jià)
(元/平方米)
a平原路及勞動(dòng)路交叉口營業(yè)磚混六層1-2/62000.43250
b勝利路與姜莊街交叉口營業(yè)磚混六層1/61999.83100
c人民路東段營業(yè)磚混六層1/62000.42900
d新鄉(xiāng)市舊城區(qū)東關(guān)大街營業(yè)磚混六層1/62000.82600
3.估價(jià)計(jì)算
(1)交易情況修正
可比實(shí)例a、c、d的交易價(jià)格均屬產(chǎn)開發(fā)公司售價(jià)，價(jià)格較正常，可比實(shí)例b為非正常交易，應(yīng)作適當(dāng)修正，設(shè)估價(jià)對(duì)象的交易價(jià)格指數(shù)為100，得出可比實(shí)例a、c、d的交易價(jià)格指數(shù)為100，b的交易價(jià)格指數(shù)為95。
(2)交易日期修正
實(shí)例a、c、d的交易日期均為2000年，實(shí)例b的交易日期為1999年，由于近一年來2000-2001年房地產(chǎn)營業(yè)房銷售市場基本無變化，無需進(jìn)行交易日期修正，設(shè)估價(jià)對(duì)象交易日期修正指導(dǎo)為100，則a、c、d交易日期修正指數(shù)為100，由于實(shí)例b發(fā)生交易時(shí)間較早，其交易日期修正指數(shù)為98。
(3)區(qū)域因素修正
因可比實(shí)例相對(duì)于估價(jià)對(duì)象在外部環(huán)境方面有所差別，如：地段、交通通達(dá)程度、繁華程度、居民區(qū)，周圍環(huán)境等因素各不相同，應(yīng)將其修正。經(jīng)比較分析，可比實(shí)例a位于勞動(dòng)路與平原路交叉口，地段和繁華程度比評(píng)估對(duì)象稍強(qiáng)，周圍環(huán)境較適合經(jīng)營，道路通達(dá)程度較好。可比實(shí)例b位于勝利路與姜莊交叉口，地段和繁華程度比評(píng)估對(duì)象較優(yōu)，但交通通達(dá)程度不如評(píng)估對(duì)象，周圍環(huán)境和評(píng)估對(duì)象相似?？杀葘?shí)例c位于人民路東段，地段和繁華程度不如評(píng)估對(duì)象，但交通通達(dá)，可比實(shí)例d位于原新鄉(xiāng)市舊城區(qū)東關(guān)街，地段、繁華程度和交通通達(dá)程度不如評(píng)估對(duì)象，所處居民區(qū)這一因素比估價(jià)對(duì)象較優(yōu)，設(shè)估價(jià)對(duì)象所在地段區(qū)域因素修正指數(shù)為100，通過列下表分析，得出可比實(shí)例a為105、b為106、c為97、d為89.5。
區(qū)域因素修正表
區(qū)域因素權(quán)數(shù)估價(jià)對(duì)象實(shí)例a實(shí)例b實(shí)例c實(shí)例d
地段0.***0
交通通達(dá)程度0.21001109510085
繁華程度0.41001051109085
居民區(qū)0.***5
周圍環(huán)境0.21001051059580
小計(jì)11021051069789.50
<4>個(gè)別因素
因構(gòu)成房地產(chǎn)本身的使用功能，質(zhì)量好壞等因素方面的差異所產(chǎn)生的價(jià)格差別，如臨街狀態(tài)、建筑結(jié)構(gòu)、裝飾裝修，使用性質(zhì)、面積、形狀等各有不同，從而影響交易價(jià)格。經(jīng)比較分析，a、b、c、d都為未經(jīng)裝修的新建房屋，其結(jié)構(gòu)都比估價(jià)對(duì)象優(yōu)，使用性質(zhì)都是營業(yè)出租，面積及形狀都比估價(jià)對(duì)象好。設(shè)估價(jià)對(duì)象的個(gè)別因素修正指數(shù)為100，通過列下表可得出a、b、c、d的個(gè)別修正因素指數(shù)分別為118、115、110、109。
個(gè)別因素修正系數(shù)表
個(gè)別因素權(quán)重估價(jià)對(duì)象實(shí)例a實(shí)例b實(shí)例c實(shí)例d
建筑結(jié)構(gòu)0.***0
裝飾裝修0.210095959595
使用性質(zhì)0.***0
臨街狀態(tài)0.21001201109085
面積形狀0.1100***0
小計(jì)11001***
<5>比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算
根據(jù)市場比較法計(jì)算公式，比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算如下表：
項(xiàng)目交易價(jià)格交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正比準(zhǔn)價(jià)格
(元/平方)
a3250100/100100/100100/105100/1182623
b3100100/95100/98100/106100/1152731
c2900100/100100/100100/97100/1102718
d2600100/100100/100100/89.5100/1092655
由于以上四個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格較接近，求其算術(shù)平均值即為對(duì)象價(jià)格：
2632+2732+3718+2655
估價(jià)對(duì)象單價(jià)=———————————=2682元/平方米
估價(jià)對(duì)象價(jià)格=2682×78.9=211609
<二>收益還原法
1.收益還原法(稱收益法)是一種運(yùn)用恰當(dāng)?shù)倪€原利率，將未來的純收益折算為現(xiàn)值的估價(jià)方法，其基本公式為：
v=a/r[1-1/(1+r)n]
式中：v為房地產(chǎn)價(jià)格
r為還原利率
n為未來可取得收益的年限
運(yùn)用此方法評(píng)估時(shí)，其純收益和還原利率的確定十分關(guān)鍵，在確定純收益時(shí)，我們既考慮物業(yè)的實(shí)際，更考慮物業(yè)的客觀收益，即排除實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的要素后所得到的一般正常收益。
2.資料的收集及參數(shù)的選擇
通過調(diào)查，分析收集有關(guān)資料如下：
(1)按照新鄉(xiāng)市不同區(qū)段房屋租賃狀況，測算房屋租金水平，確定房地產(chǎn)總租金2300元。
(2)房地產(chǎn)稅(房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城建稅教育費(fèi)附加)取提總收入的17.5%。
(3)修繕費(fèi)按房屋現(xiàn)值的3%。
(4)年折舊費(fèi)按房屋重置價(jià)的1.5%計(jì)算。
(5)保險(xiǎn)費(fèi)為房屋現(xiàn)值的3‰。
(6)管理費(fèi)按年租金的3%計(jì)算。
3.計(jì)算總收益=12×2300元/月=27600元
4.計(jì)算總費(fèi)用
(1)房地產(chǎn)稅
房地產(chǎn)稅=56400×17.5%=4830元
(2)管理費(fèi)：
管理費(fèi)=56400×3%=828元
(3)修繕費(fèi)：
房屋折舊費(fèi)=830元/平方米×1.5%×21×78%=20628平方米
房屋現(xiàn)值=830×78.9-20628=44859元
修繕費(fèi)=44859×2%=897元
(4)折舊費(fèi):
折舊費(fèi)=830×1.5%×78.5=982元
(5)保險(xiǎn)費(fèi):
保險(xiǎn)費(fèi)=44859×3%=134元
(6)總費(fèi)用:
總費(fèi)用(1)+(2)+(3)+(4)+(5)=4830+828+987+982+134=7671元
5.年純收益
年純收益(a)=年總收益-年總費(fèi)用=27600-7671=19929元
6.確定房地產(chǎn)的綜合還原利率
還原利率的確定我們采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的辦法確定.根據(jù)中國人民銀行近期發(fā)布的一年定期存款利率(安全利率)1.89%，按照影響評(píng)估對(duì)象的各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素確定低風(fēng)險(xiǎn)下的土地風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)為7%，房屋風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)為8%，利用公式：
風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)=xγ1+yγ2
其中x為土地價(jià)格在房地產(chǎn)價(jià)格中的比重，y為房產(chǎn)價(jià)格在房地產(chǎn)價(jià)格中的比重。
風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)=7%×0.6+8%×0.4=7.4%
γ=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)=1.89%+7.4%=9.29%
7.計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格
選用計(jì)算公式
a
v=— × [ 1 — ———— ]
r
(1+r)n
n為房屋使用年限，該拆遷評(píng)估房屋為磚混結(jié)構(gòu)，非生產(chǎn)用房按規(guī)定經(jīng)濟(jì)耐用年限為50年，該房屋建于1981年，已使用21年，則尚可使用年限n=50-21=29。將上述有關(guān)參數(shù)代入公式可得：
119
v=——— × [ 1 — —————— ]=198204
9.29%
(1+9.29%)29
(三)通過以上兩種估價(jià)方法的不同運(yùn)用，用市場比較法評(píng)估得出的房地產(chǎn)價(jià)值為211609元，用收益還原法評(píng)估得出的房地產(chǎn)價(jià)值為198204元。根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的要求，取市場比較法估價(jià)結(jié)果權(quán)重值為0.6，取收益還原法評(píng)估結(jié)果權(quán)重值為0.4，綜合得出評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值為：
211609×0.6+198204×0.4=206247
房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告案例篇三
房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告
估價(jià)項(xiàng)目名稱：濟(jì)南市歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號(hào)樓2單元202室
委托方：吳錫仁
估價(jià)方：
估價(jià)人員：
估價(jià)作業(yè)日期：2010年10月14日至2010年10月14日
估價(jià)報(bào)告編號(hào)：
１
目 錄
一、致委托方函
二、估價(jià)師聲明
三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件
四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告
五、附件
２
致 委 托 方 函
吳錫仁：
受您委托，我們秉承獨(dú)立、客觀、公正、科學(xué)的原則，對(duì)濟(jì)南市歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號(hào)樓2單元202室房地產(chǎn)（建筑面積為46.27平方米）的市場價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估測算，最終確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2010年10月14日的市場價(jià)值為 元，人民幣大寫: 萬元整；單位建筑面積價(jià)格為 元/平方米。
此致
隨函附奉評(píng)估報(bào)告
濟(jì)南世紀(jì)華邦房產(chǎn)信息咨詢有限公司
二0一0年十月十四日
３
估 價(jià) 師 聲 明
我們鄭重聲明： 我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2 本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。
我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘并作了記錄。沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。7 委托方對(duì)其所提供資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。
8、使用本報(bào)告，請(qǐng)注意估價(jià)的假設(shè)和限制條件及報(bào)告說明。
估價(jià)師簽名
４
估價(jià)的假設(shè)和限制條件
1、委托估價(jià)方對(duì)其所提供的申報(bào)資料及相關(guān)資料、各種數(shù)據(jù)的真實(shí)性和可靠性負(fù)責(zé)，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。若由于委托估價(jià)方提供虛假的情況和資料致使房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果失實(shí)，委托估價(jià)方應(yīng)負(fù)完全責(zé)任。
2、本估價(jià)報(bào)告中所采用計(jì)算的土地使用權(quán)面積、房屋建筑面積是依據(jù)委托方所提供的資料中所顯示的，其真實(shí)性準(zhǔn)確性由委托方負(fù)責(zé)。
3、任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的運(yùn)作方式，程序應(yīng)符合國家、地方的有關(guān)法律。法規(guī)、文件、政策等，特別是符合建設(shè)、規(guī)劃、房地產(chǎn)主管部門所頒布的法律、法規(guī)、文件、政策等。在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場。
4、本報(bào)告所估價(jià)的房地產(chǎn)抵押價(jià)值，是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的正常的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，在正常的市場價(jià)格的基礎(chǔ)上的估價(jià)價(jià)格。但由于房地產(chǎn)抵押擔(dān)保的時(shí)間的延續(xù)性，本報(bào)告未考慮未來市場變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值的不利影響。在短期強(qiáng)制處分的情況下，房地產(chǎn)的處分價(jià)格一般要低于房地產(chǎn)正常的市場價(jià)格。
5、本報(bào)告僅供所述評(píng)估目的提供參考依據(jù)，未經(jīng)同意，不得用作其他用途。
５
6、本房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告及其相關(guān)的房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告有效期為一年，即從2010年10月14日至2010年10月13日。在報(bào)告有效期內(nèi)，如果房地產(chǎn)的作價(jià)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生重大變化，并對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生明顯影響時(shí)，應(yīng)重新進(jìn)行估價(jià)。
６
房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告
一、委托方：吳錫仁
二、估價(jià)方：濟(jì)南世紀(jì)華邦房產(chǎn)信息咨詢有限公司
三、估價(jià)對(duì)象：
1、權(quán)屬狀況
估價(jià)對(duì)象為歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號(hào)樓2單元202室房地產(chǎn)，《房屋所有權(quán)證》號(hào)為：濟(jì)房權(quán)證 字第 號(hào)；產(chǎn)別：私有房產(chǎn)；設(shè)計(jì)用途為住宅；房屋所有人為
2、建筑物狀況
歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號(hào)樓為混合結(jié)構(gòu)6層建筑，建成于1985年，外墻為水刷石，設(shè)計(jì)用途為住宅。
3、估價(jià)對(duì)象房屋狀況
估價(jià)對(duì)象為歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號(hào)樓2單元202室房地產(chǎn)，建筑面積為46.27平方米。室內(nèi)未裝修，水、電齊全，煤氣入戶
4、地理位置與周圍環(huán)境
估價(jià)對(duì)象位于歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號(hào)樓，周邊有三慶燕柳園、中潤世紀(jì)城、吉祥苑小區(qū)等高檔社區(qū)，以及銀座超市、東外環(huán)小
７ 商品市場、甸柳吉祥苑菜市場、山東銀座圣洋物流中心、魯全農(nóng)貿(mào)市場等場所。項(xiàng)目文化教育配套條件優(yōu)越。周邊有燕山小學(xué)、甸柳一小、甸柳一中、燕山中學(xué)、以及省旅游學(xué)校和山東政法學(xué)院、山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院等各大知名高校。18路、49路、k50、k96、119路公交車通達(dá)，交通方便。
四、估價(jià)目的：為房地產(chǎn)贈(zèng)與及買賣提供價(jià)值參考依據(jù)
五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2010年10月14日
六、價(jià)值定義：
本報(bào)告中所稱的房地產(chǎn)的市場價(jià)格是指委估房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)對(duì)應(yīng)于本報(bào)告書所列估價(jià)目的及估價(jià)的假設(shè)和限制條件下的市場價(jià)格。房地產(chǎn)的市場價(jià)格是指房地產(chǎn)的交換和買賣是在公開和競爭的市場上進(jìn)行的，而且買賣雙方都是慎重、平等、自愿的行為，其價(jià)格是公允的。
由于委估房地產(chǎn)是由土地和房屋兩部分組成，本報(bào)告書所稱的房地產(chǎn)市場價(jià)格是指該房地產(chǎn)的綜合價(jià)值，包括房屋建筑占用土地使用權(quán)的分?jǐn)們r(jià)值、房屋建筑的價(jià)值及基礎(chǔ)配套設(shè)施的分?jǐn)們r(jià)值。對(duì)于土地是按住宅用地土地使用權(quán)限價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的，而房屋建筑則是按所有權(quán)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的。
七、估價(jià)依據(jù)：
1、國家建設(shè)部、國土資源部及濟(jì)南市人民政府頒發(fā)的有關(guān)政策、８ 法規(guī)文件；
2、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》；
3、委托方提供的房屋所有權(quán)證；
4、濟(jì)南市基準(zhǔn)地價(jià)等相關(guān)資料；
5、評(píng)估人員現(xiàn)場勘察獲取的數(shù)據(jù)和資料。
八、估價(jià)原則：
本估價(jià)報(bào)告在遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的基本原則下，結(jié)合估價(jià)目的對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)。具體依據(jù)如下估價(jià)原則：
合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。
九、估價(jià)方法：
根據(jù)估價(jià)目的及估價(jià)對(duì)象的狀況，分別采取不同的估價(jià)方法。估價(jià)方法通常有市場比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法四種。本次對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，宜采用 法估價(jià)。先求取假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值，然后再減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。
成本法是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)以開發(fā)或建造估價(jià)對(duì)象所需要的各項(xiàng)成本費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常利潤和稅金，得出估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)格，然后再扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。
十、估價(jià)結(jié)果：
估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)規(guī)范，采用了科學(xué)的估價(jià)方法，在現(xiàn)場勘察的
９ 基礎(chǔ)上，經(jīng)過認(rèn)真測算，最終確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2010年10月14日的市場價(jià)值為 元，人民幣大寫: 萬元整；單位建筑面積價(jià)格為 元/平方米。
十一、估價(jià)人員
十二、估價(jià)作業(yè)日期：
2010年10月14日至2010年10月14日
十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期： 2010年10月14日—2011年10月13日
濟(jì)南世紀(jì)華邦房產(chǎn)信息咨詢有限公司
二0一0年十月十四日
１０
附件
１１ 《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件
房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告案例篇四
房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告
評(píng)估項(xiàng)目名稱： 麗江花園
委托方:華森地產(chǎn)
評(píng)估方：五人資產(chǎn)評(píng)估小組
評(píng)估人員：賴亦棟 孫堅(jiān) 吳慶喻 胡榮江 蘇乘
評(píng)估作業(yè)日期：2005/06/12--2005/06/30
評(píng)估報(bào)告編號(hào)：贛估字號(hào)第20050630號(hào)
目 錄
一、致委托方函 ……………………………………3
二、估價(jià)師聲明 ……………………………………4
三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件 ………………………5
四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告 …………………………………6
五、估價(jià)技術(shù)報(bào)告 …………………………………9
致委托方函 華森地產(chǎn) ：
受貴方委托，我所組織估價(jià)人員，于2005年6月12日至2005年6
月30日，根據(jù)委托目的，遵循國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，經(jīng)現(xiàn)
場勘驗(yàn)和社會(huì)調(diào)查，采用市場比較法對(duì)所在濱江大道與五洲大道交
匯處東側(cè)的麗江花園市場現(xiàn)值進(jìn)行了評(píng)估。
經(jīng)評(píng)估，估價(jià)對(duì)象建筑面積5326平方米，占地面積8953平方米。
總建筑面積36688平方米,在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2005年6月30日每套的市場價(jià)
評(píng)估總值為219380.38元，人民幣大寫：貳拾壹萬玖仟叁百捌拾元左 右，平均每平方米建筑面積1755.043元。
現(xiàn)將評(píng)估情況及結(jié)果報(bào)告給你們。
五人資產(chǎn)評(píng)估小組
法人代表：賴亦棟 2005年6月23日
估價(jià)師聲明
我們鄭重聲明：
我們?cè)诒驹u(píng)估報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。
本評(píng)估報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本評(píng)估報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。
我們與本評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。
我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本評(píng)估報(bào)告。
我們已對(duì)本評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘 6 沒有人對(duì)本評(píng)估報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助
參加估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：吳慶喻 孫堅(jiān)
2005/06/30 估價(jià)的假設(shè)和限制條件
1、本次估價(jià)以估價(jià)對(duì)象為合法房地產(chǎn)，即已依法取得房屋所有
權(quán)和土地使用權(quán)，且未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利為假設(shè)前提。
2、估價(jià)對(duì)象所占土地使用權(quán)類別為劃撥，估價(jià)中是以出讓方式 獲得（即已向政府補(bǔ)交了土地出讓金）為假設(shè)前提。
3、本次估價(jià)是以估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀和轉(zhuǎn)讓后用途不確定，但受當(dāng)?shù)卣畬?duì)本地段城市規(guī)劃政策的限制為前提。
4、本次估價(jià)是以委托方提供的全部資料和數(shù)據(jù)是真實(shí)有效的為假設(shè)前提。
5、本次估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的本地區(qū)社會(huì)正常交易的市場價(jià)格，是以市場上存在著自愿購買者為假設(shè)前提。
6、估價(jià)對(duì)象具體交易額在市場相對(duì)穩(wěn)定即價(jià)格不會(huì)發(fā)生較大變動(dòng)的一定時(shí)間內(nèi)交易時(shí)，由轉(zhuǎn)讓雙方依據(jù)本結(jié)果協(xié)商確定。
7、本估價(jià)報(bào)告僅為估價(jià)目的之用，不得他用。未經(jīng)本所許可，本報(bào)告不得公開發(fā)表。
房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告
（一）委托方：江西華森房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
法定代表人：黃振森先生
地 址：濱江大道與五洲大道交匯處東側(cè)
（二）估價(jià)方
單位名稱：五人資產(chǎn)評(píng)估小組
法人代表：賴亦棟
資格等級(jí)：國家壹級(jí)
地 址：***************
（三）估價(jià)對(duì)象
本次估價(jià)對(duì)象為贛州市麗江花園的一棟商品樓，該房地產(chǎn)坐落于濱江大道與五洲大道交匯處東側(cè)，屬華森地產(chǎn)所有，建成于2004年，建筑面積5326平方米，占地面積8953平方米?？偨ㄖ娣e36688平方米，建筑密度36.2%，容積率5，綠化率30.3%，使用年限為70年，小區(qū)由3棟12層、3棟15層高層組合，全部采用框架結(jié)構(gòu)，戶戶坐北朝南、坐擁江景，高速電梯直達(dá)到戶，周邊配套完善，交通便捷，一面臨街，又面臨章江.具體位置比較優(yōu)越，是江西華森房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為成功人士傾心打造的贛州首家小高層花園住宅區(qū)。
（四）估價(jià)目的
委托方擬將估價(jià)對(duì)象進(jìn)行市場轉(zhuǎn)讓，委托評(píng)估其市場現(xiàn)值，為委托方提供市場交易價(jià)格參考依據(jù)。
（五）估價(jià)基準(zhǔn)日 2005年06月
（六）價(jià)值定義
估價(jià)房地產(chǎn)的市場買賣價(jià)值，采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。
（七）估價(jià)依據(jù)
1、國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》；
2、房地產(chǎn)估價(jià)委托書；
3、房地產(chǎn)估價(jià)合同書；
4、政府部門有關(guān)計(jì)價(jià)和稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及目前本地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格信息；
5、委托方提供和估價(jià)人員現(xiàn)場勘驗(yàn)調(diào)查取得的全部資料。
（八）估價(jià)原則
1、合法原則
2、替代原則
3、最高最佳使用原則；
4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則；
5、客觀、公正、公平原則。
（九）估價(jià)方法
（根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象實(shí)況及本地區(qū)房地產(chǎn)交易市場情況，確定采用市場比較
進(jìn)行本次估價(jià)。
1、估價(jià)基本思路：分別按照上述兩種方法對(duì)估價(jià)對(duì)象的價(jià)值進(jìn)行估算，然后對(duì)兩種方法分別求取的估價(jià)結(jié)果進(jìn)行加權(quán)平均，求得最終評(píng)估值。
2、市場法的技術(shù)思路是：搜集多個(gè)市場上類似房地產(chǎn)交易實(shí)例，選取可比實(shí)例與評(píng)估對(duì)象進(jìn)行比較，對(duì)其交易時(shí)間、交易情況、區(qū)域因素、個(gè)別因素等進(jìn)行修正后測算出比準(zhǔn)價(jià)格，求取估價(jià)對(duì)象的評(píng)估值。
（十）估價(jià)結(jié)果
估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)方法和工作程序，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行分析、測算，確定贛州市麗江花園（建筑面積5326平方米，占地面積8953平方米)，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2005年6月30日每套的市場價(jià)評(píng)估總值為219380.38元，人民幣大寫：貳拾壹萬玖仟叁百捌拾元左右，平均每平方米建筑面積1755.043元。
（十一）估價(jià)人員
參加估價(jià)人員：賴亦棟 孫堅(jiān) 吳慶喻 胡榮江 蘇乘 項(xiàng)目評(píng)估負(fù)責(zé)人：賴亦棟(組長)領(lǐng)導(dǎo)審簽：黃敬寶老師
（十二）估價(jià)作業(yè)日期
2005年06月12日至2005年06月30日
（十三）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期
本估價(jià)報(bào)告有效期為一年，即自2005年06月30日至2006年07月1
日止。在有效期內(nèi)如房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)生較大變動(dòng)，該結(jié)果應(yīng)隨之調(diào)整。房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告
（一）個(gè)別因素分析
該房地產(chǎn)建筑為框架結(jié)構(gòu)，按小高層花園住宅設(shè)計(jì)，外形設(shè)計(jì)花園小區(qū)，一層正面為全玻門窗，二至四層正面與西面為藍(lán)色玻璃幕墻。一層為大廳，裝修檔次比較高，藝術(shù)吊頂，裝有豪華裝飾燈，大廳內(nèi)柱、隔斷、樓梯扶手均為不銹鋼或金箔板裝飾；內(nèi)墻、樓梯踏步為大理石貼面，一層地面及二層走廊地面為花崗巖；磨光地面磚，辦公用房為木質(zhì)墻裙、門窗套，磨光瓷磚地面；二層以上均為雙層保溫鋁合金窗，夾板門；水、電、暖、空調(diào)配套。三層以上都用彩色涂料粉刷，窗為鋁合金窗，臨街臥室窗為雙層隔音玻璃，閉路電視，雙電話、寬帶網(wǎng)、電源入戶，有安全防范系統(tǒng)：紅外線防范系統(tǒng)、可視樓宇對(duì)講系統(tǒng)、小區(qū)一卡通系統(tǒng)，而且是贛州市唯一有公共垂直交通工具--電梯。
（二）區(qū)域因素分析
估價(jià)對(duì)象地處贛州市五洲大道與八一四大道交匯處，系贛州市城郊地段范圍，交通便利，周圍商業(yè)環(huán)境較好。估價(jià)對(duì)象具體位于贛州市五洲大道與八一四大道交匯處，往南與贛州火車站相交，東面是東環(huán)市路，西側(cè)為八一四大道和章江，北側(cè)為贛南摩托車到市場和贛南貿(mào)易廣場，南臨贛州火車站和贛州大橋。該房地產(chǎn)坐落位置優(yōu)越，特別是隨著贛州市城市改造建設(shè)，該處將成為本城區(qū)比較舒舍的居住地段。
（三）市場背景分析
贛州市五洲大道與八一四大道是九十年代后逐步開發(fā)出來的，該地方的商業(yè)用房交易市場逐步活躍，隨著贛州市行政中心的南移，其價(jià)格也不斷上漲，但增長的幅度一直比較平穩(wěn)。畢竟該地段是近幾年開發(fā)出來，隨新城區(qū)的建設(shè)，預(yù)計(jì)明后兩年隨著城市的建設(shè)加快，其房地產(chǎn)價(jià)值還會(huì)進(jìn)一步增值。根據(jù)城市的規(guī)劃設(shè)計(jì)，估價(jià)對(duì)象正好在新城區(qū)建設(shè)范圍之內(nèi)，所以房地產(chǎn)的價(jià)格將會(huì)不段的攀升，房產(chǎn)交易更加的活躍。
（四）最高最佳使用分析
估價(jià)對(duì)象為中型建筑，其商品房為中高檔規(guī)模，就估價(jià)時(shí)點(diǎn)現(xiàn)狀而言，商品房和一層店面是其設(shè)計(jì)的最高最佳使用用途，目前其規(guī)模檔次在這一地段附近獨(dú)此一家，而且是贛州市唯一有家有公共垂直交通----電梯的花園小區(qū)，加之坐落位置比較優(yōu)越，如城市的擴(kuò)建改造，八一四大道、五洲大道、濱江大道、贛州大橋從這里通過。估價(jià)對(duì)象擴(kuò)建設(shè)計(jì)比較有創(chuàng)意，這些將會(huì)更加顯示其各方面的優(yōu)越性。
（五）估價(jià)方法選用
根據(jù)估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象類型，因評(píng)估對(duì)象未來的凈收益無法獲知，難以用其他的方法，而且有些涉及到房地產(chǎn)公司的商業(yè)機(jī)密，資料難以搜集。即：所以尋找在用途所處地區(qū)等方面與被估房地產(chǎn)相同或類似的房地產(chǎn)進(jìn)行比較修正，以求的該房產(chǎn)的價(jià)格，因此估價(jià)應(yīng)遵循相對(duì)保守的原則，故采用市場比較法和成本法進(jìn)行評(píng)估，以市場比較法為主，以成本法為輔，然后將兩種方法估價(jià)的結(jié)果進(jìn)行加權(quán)平均，求取最終評(píng)估值。
（六）估價(jià)測算過程
1、市場比較法
（1）選取可比實(shí)例（見下表）實(shí)例代號(hào) 坐落位置 用 途 建筑面積 成交單價(jià) 交易日期 交易類型 竣工時(shí)間 建筑結(jié)構(gòu) 層 數(shù) 裝修檔次 設(shè) 施 臨街狀況 a 文明大道 商住房 153 1500/㎡ 2004年7月 市場轉(zhuǎn)讓 2003年 混合 三層 中檔 中檔無暖 臨街
b
八一四大道 商住房 120㎡ 1450元/㎡ 2004年6月 市場轉(zhuǎn)讓 2003年 混合 二層 中檔 中檔無暖 臨街
c
濱江大道 商住房 110㎡
1650元/㎡ 2004年5月 市場轉(zhuǎn)讓 2004年 混合 二層 中檔
中檔無暖 臨街
使用年限 35 30 35 容積率 5 4.8 4.6（2）確定修正系數(shù) ①交易情況 經(jīng)評(píng)估調(diào)查，未發(fā)現(xiàn)交易實(shí)例的交易有什么特殊，均做正常交易看待，故無需修正。
②交易日期修正
根據(jù)調(diào)查，2003年以來，贛州商品房價(jià)格平均每月上漲1%，得出： 交易實(shí)例a交易時(shí)間修正系數(shù)=110/100=1.1 交易實(shí)例b交易時(shí)間修正系數(shù)=111/100=1.11 交易實(shí)例c交易時(shí)間修正系數(shù)=112/100=1.12
③區(qū)域因素修正
假設(shè)待估對(duì)象區(qū)域分值為100，a的分值為96，b的為94，c為105，則： 交易實(shí)例a區(qū)域修正系數(shù)=100/96=1.04 交易實(shí)例b區(qū)域修正系數(shù)=100/94=1.06 交易實(shí)例c區(qū)域修正系數(shù)=100/105=0.952
④個(gè)別因素修正
三個(gè)實(shí)例分別為二、三層，結(jié)構(gòu)、裝飾等情況比較接近，估價(jià)對(duì)象建成時(shí)間略早于可比實(shí)例，但在建筑結(jié)構(gòu)、建筑規(guī)模、設(shè)計(jì)用途、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施等方面有不同于可比實(shí)例，故需作較大修正，則（假定折現(xiàn)率為8%）
交易實(shí)例a，c的年限修正系數(shù)=[1-1/（1+8%）]/[1-1/（1+8%）]=0.9659
因?yàn)閎c的容積率和待估對(duì)象的容積率不相同，假設(shè)容積率增加0.1，則房價(jià)增加2%，則：
交易實(shí)例b的容積率修正系數(shù)= 104/100=1.04
交易實(shí)例c的容積率修正系數(shù)=108/100=1.08
計(jì)算交易實(shí)例個(gè)別因素修正系數(shù)：
交易實(shí)例a的個(gè)別因素修正系數(shù)=0.9659*1.0=0.9659 交易實(shí)例b的個(gè)別因素修正系數(shù)=1.0*1.1=1.1
交易實(shí)例c的個(gè)別因素修正系數(shù)=0.9659*1.08=1.043
（3）計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格（見下表）項(xiàng)目
交易價(jià)格 1.交易日期 區(qū)域因素 個(gè)別因素 比準(zhǔn)價(jià)格（a 1500 1.0 1.1 1.04 0.9659 1657.048
b 1450 1.0 1.11 1.06 1.04 1774.31
c 1650 1.0 1.12 0.952 1.043 1834.95 評(píng)估單價(jià)=（1657.048+1774.3+1834.95）÷3 =1755.043 評(píng)估總值=1755.043*125=219380.38元
（七）估價(jià)結(jié)果確定
經(jīng)以上估價(jià)測算，結(jié)合市場調(diào)查和估價(jià)經(jīng)驗(yàn)分析，認(rèn)為上述估價(jià)結(jié)果公正、合理、切合市場實(shí)際，故確定：贛州市麗江花園（建筑面積5326平方米，占地面積8953平方米)，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2005年6月30日每套的市場價(jià)評(píng)估總值為219380.38元，人民幣大寫：貳拾壹萬玖仟叁百捌拾元左右，平均每平方米建筑面積1755.043元。
房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告案例篇五
房地產(chǎn)估價(jià)理論與實(shí)務(wù)
姓
名：胡倩學(xué)
號(hào)：年
級(jí)：班
級(jí)：資源環(huán)境與城鄉(xiāng)規(guī)劃管理指導(dǎo)老師：彭賢偉
——課程結(jié)業(yè)作業(yè) 091002010015 2009級(jí)
房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告
估價(jià)項(xiàng)目名稱：貴陽市云巖區(qū)寶山北路貴州師范大學(xué)圖書館轉(zhuǎn)讓價(jià)值評(píng)估
估價(jià)委托人：貴州師范大學(xué)
估價(jià)機(jī)構(gòu)：貴陽市世紀(jì)房地產(chǎn)評(píng)估公司
估價(jià)人員：胡 倩（注冊(cè)號(hào)：123456）、朱軼彬（注冊(cè)號(hào)：456789）
估價(jià)作業(yè)日期：2012年5月15日至2012年5月20日
估價(jià)報(bào)告編號(hào)：世紀(jì)房估［2012］第80號(hào)
目 錄
一、致委托方函………………………………………………………4
二、估價(jià)師聲明………………………………………………………5
三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件…………………………………………7
四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告……………………………………………………9
五、估價(jià)技術(shù)報(bào)告……………………………………………………13
六、附件………………………………………………………………16 致 委 托 方 函
貴州師范大學(xué)：
本公司接受貴方的委托，我們對(duì)位于貴陽市寶山北路貴州師范大學(xué)的圖書館進(jìn)行了評(píng)估，估價(jià)的目的是：為委托人轉(zhuǎn)讓估價(jià)對(duì)象提供市場價(jià)值參考，估價(jià)時(shí)點(diǎn)2012年5月15日。價(jià)值類型：估價(jià)對(duì)象的公開市場價(jià)值。
在整個(gè)估價(jià)過程中，本公司估價(jià)師遵循《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)劃》即國家相關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，經(jīng)過詳細(xì)的現(xiàn)場勘查和市場調(diào)查，遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的原則，按照必要的估價(jià)程序，選用收益法和市場法進(jìn)行了分析和測算，確定該估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開市場價(jià)值為：19278783.15元，大寫（人民幣）：壹仟玖佰貳拾柒萬捌仟柒佰捌捌拾叁點(diǎn)壹伍元，單價(jià)：1539.1元／m2。
貴陽市世紀(jì)房地產(chǎn)估價(jià)公司
法定代表人：胡倩 2012年5月20日 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明
對(duì)本報(bào)告我們特作如下鄭重聲明：
1、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。
2、本估價(jià)報(bào)告中的分析，意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè) 分析，意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。
3、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān) 當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。
4、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn) 行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。
5、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師胡倩、全凱云已于估價(jià)時(shí)點(diǎn)對(duì)本估價(jià)報(bào) 告中的估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)、室內(nèi)外狀況進(jìn)行了失地查勘并進(jìn)行記錄，但僅限于估價(jià)對(duì)象的外觀與目前維護(hù)管理狀況，尤其因提供資料有限，我們不承擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量、建筑面積數(shù)量準(zhǔn)確性和相應(yīng)權(quán)益的責(zé)任，也不承擔(dān)其他被掩蓋，未暴露及難以接觸到的部分進(jìn)行檢視的責(zé)任。
6、沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。
7、本估價(jià)報(bào)告中所依據(jù)的有關(guān)估價(jià)對(duì)象建筑面積和權(quán)益資 料由委托人提供，委托人應(yīng)對(duì)資料的真實(shí)、可靠性負(fù)責(zé)。
8、本估價(jià)報(bào)告公是在報(bào)告中說明的假設(shè)條件下對(duì)估價(jià)對(duì)象 正常市場價(jià)格進(jìn)行合理估算，報(bào)告中對(duì)估價(jià)對(duì)象權(quán)屬情況的披露不能作為對(duì)其權(quán)屬確認(rèn)的依據(jù)，估價(jià)對(duì)象權(quán)屬界定以權(quán)屬管理部門認(rèn)定為準(zhǔn)。
注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：胡 倩（注冊(cè)號(hào)：123456）簽名： 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：朱軼彬（注冊(cè)號(hào)：456789）簽名： 估價(jià)的假設(shè)和限制條件
1、本次估價(jià)的假設(shè)前提
（1）估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)明晰，手續(xù)齊全，可在公開市場上自由 轉(zhuǎn)讓；
（2）洽談交易期間房地產(chǎn)價(jià)值將保持穩(wěn)定；
（3）市場供應(yīng)關(guān)系、市場結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定、未發(fā)生重大變化 或?qū)嵸|(zhì)性改變；
（4）交易雙方都具有完全市場信息，對(duì)交易對(duì)象有必要的 專業(yè)知識(shí)；
（5）不考慮特殊賣家的附加條件。
2、未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)
（1）本次估價(jià)未對(duì)估價(jià)對(duì)象做建筑基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)上的測量和實(shí)驗(yàn)；本次評(píng)估假設(shè)其基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)等方面的重大質(zhì)量問題；
（2）假設(shè)估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)無抵押情況或原有的抵押情況已注銷；
3、估價(jià)中未考慮的因素及一些特殊處理
（1）估價(jià)結(jié)果是反映估價(jià)對(duì)象在本次估價(jià)目的下得市場價(jià)格參考，估價(jià)時(shí)沒有考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化、市場供應(yīng)關(guān)系變化、市場結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變、遇有自然力和其他不可抗力等因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響，也沒有考慮估價(jià)對(duì)象將來可能承擔(dān)違約責(zé)任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易價(jià)格等對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響。當(dāng)上述條件發(fā)生變化時(shí)，估價(jià)結(jié)果一般會(huì)發(fā)生變化。（2）估價(jià)結(jié)果未考慮未來處置風(fēng)險(xiǎn)；
（3）估價(jià)結(jié)果未考慮估價(jià)對(duì)象及其運(yùn)營企業(yè)已承擔(dān)的債務(wù)、或有再無及經(jīng)營決策失誤或市場動(dòng)作失當(dāng)對(duì)其價(jià)值的影響；
4、本報(bào)告使用的限制條件
（1）本報(bào)告僅為委托人提供估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)市場價(jià)值參考，不作他用；
（2）本報(bào)告使用期限為一年。即估價(jià)目的在報(bào)告完成后的一年內(nèi)實(shí)現(xiàn)，估價(jià)結(jié)果可作對(duì)象的市場價(jià)值參考，超過一年，需生新進(jìn)行估價(jià)；
（3）本報(bào)告專為委托人所使用，未經(jīng)本公司同意，不得向委托人和估價(jià)報(bào)告審查部門之外的單位和個(gè)人提供。報(bào)告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上。
5、其他說明
（1）估價(jià)過程中遇到的不確定因素、或有事項(xiàng)分估價(jià)人員執(zhí)業(yè)水平和能力所能評(píng)定估算，估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)此類事項(xiàng)不承擔(dān)任何責(zé)任。
（2）委托人應(yīng)對(duì)所提供資料的真實(shí)性、完整性、合法性負(fù)責(zé)，如因資料失真、不完整等原因引起的后果，估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)任何責(zé)任。估 價(jià) 結(jié) 果 報(bào) 告
一、估價(jià)委托人：貴州師范大學(xué)
二、估價(jià)機(jī)構(gòu)：貴陽市世紀(jì)房地產(chǎn)評(píng)估公司 住所：貴陽市白云區(qū)大壩路36號(hào) 法定代表人：胡 倩 資質(zhì)等級(jí)：一級(jí)
證書編號(hào)：建房估證字［2011］號(hào)
有效期限：2012年5月20日至2013年5月19日
三、估價(jià)對(duì)象
估價(jià)對(duì)象為貴陽市云巖區(qū)寶山北路貴州師范大學(xué)圖書館房地產(chǎn)，房屋建筑面積為 12526平方米，四、估價(jià)目的
為委托方轉(zhuǎn)讓估價(jià)對(duì)象提供市場參考價(jià)值。
五、估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2012年5月15日
六、價(jià)值定義
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)值，即為公開市場價(jià)值。
七、估價(jià)依據(jù)
本次估價(jià)依據(jù)了國家有關(guān)法律和國務(wù)院、建設(shè)部、國土資源部頒布的法律、法規(guī)和政策性文件，以及評(píng)估房地產(chǎn)的相關(guān)資料，主要有：
1、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；
2、《中華人民共和國土地管理法》；
3、國家標(biāo)準(zhǔn)gb/t50291——1999《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》；
4、本公司掌握的房地產(chǎn)市場信息資料；
5、本公司估價(jià)師現(xiàn)場勘察及市場調(diào)查所獲得的有關(guān)資料；
6、委托方提供的《國有土地使用證》、《房屋所有權(quán)》復(fù)印件。
八、估價(jià)原則
1、合法原則
合法原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面，在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地長權(quán)屬證實(shí)和有關(guān)證件為依據(jù)；在合法使用方面，應(yīng)以城市規(guī)劃，土地用途管制等為依據(jù)；在合法處分方面，應(yīng)以法律、法規(guī)或合同（如土地使用權(quán)出讓合同）等允許的處分方式為依據(jù)；在其他方面，如評(píng)估出的價(jià)格必須符合國家的價(jià)格政策。
2、最高最佳使用原則
最高最佳李永剛是估價(jià)對(duì)象一種罪可能的使用，這種最可能的使用是法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行、經(jīng)過充分合理的論證，并能給予估價(jià)對(duì)象帶來最高價(jià)值的使用。它的一種具體變現(xiàn)，是以能使估價(jià)對(duì)象獲利最多的用途和開發(fā)強(qiáng)度來衡量。這是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)市場中，每位房地產(chǎn)擁有者在主觀上都試圖充分地發(fā)揮房地產(chǎn)的潛力，采用最高最佳利用方式，取得最大的收益。
3、替代原則 根據(jù)市場運(yùn)行規(guī)律，在統(tǒng)一商品市場中，上平或提供的效用相同或大致相似時(shí)，價(jià)格低者吸引需求，即由兩個(gè)以上互有替代性的商品或服務(wù)同時(shí)存在時(shí)，商品或服務(wù)的價(jià)格中經(jīng)過互相影響與比較之后來決定的。房地產(chǎn)價(jià)格也同樣遵循替代規(guī)律，受其他具有相同使用價(jià)值的房地產(chǎn)，即同類型具有替代可能的房地產(chǎn)價(jià)格所牽制。換言之，具有相同使用價(jià)值、替代可能的房地產(chǎn)之間，會(huì)相互影響和競爭，是價(jià)格相互牽制而趨于一致。
4、房地產(chǎn)市場是不斷變化的，房地產(chǎn)價(jià)格具有很強(qiáng)的時(shí)間性，它是某一時(shí)點(diǎn)上的價(jià)格。在不同時(shí)點(diǎn)，同一宗房地產(chǎn)往往會(huì)有不同的價(jià)格。估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則是指求取某一時(shí)點(diǎn)上，同時(shí)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的狀況通常也是以其在該時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況為準(zhǔn)。
5、獨(dú)立、客觀、公正原則
獨(dú)立、客觀、公正原則要求房地產(chǎn)估價(jià)師站在中立的立場上，評(píng)估出對(duì)各方當(dāng)事人來說均是公平合理的價(jià)格。
九、估價(jià)方法
根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（gb/t50291——1999），通行的估價(jià)方 法有市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正等。因估價(jià)對(duì)象為較為完整房產(chǎn)，考慮到目前與估價(jià)對(duì)象類似的房地產(chǎn)交易市場比較活躍，且類似交易案例較多，宜采用市場法進(jìn)行估價(jià)；有根據(jù)該類似房地產(chǎn)有出租收益，可以采用收益法、市場法進(jìn)行估價(jià)。
市場法是在同一供求圈內(nèi)選擇三個(gè)與估價(jià)對(duì)象用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)相同或相近的近期交易實(shí)例作為可比實(shí)例，對(duì)影響價(jià)格的各 項(xiàng)因素及其影響程度進(jìn)行分析，建立估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的價(jià)格可比基礎(chǔ)，并分別進(jìn)行交易狀況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正，求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)比準(zhǔn)價(jià)格。
收益法是預(yù)測估價(jià)對(duì)象未來收益，然后利用適合的報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。
十、估價(jià)結(jié)果
注冊(cè)估價(jià)師根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采 用科學(xué)的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密、細(xì)致的測算，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，確定該房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2012年5月15日的公開市場價(jià)值為人民幣：19278783.15元，大寫（人民幣）：壹仟玖佰貳拾柒萬捌仟柒佰捌捌拾叁點(diǎn)壹伍元 單價(jià)：1539.1元／m2。
十一、估價(jià)人員
注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：胡 倩（注冊(cè)號(hào)：123456）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：朱軼彬（注冊(cè)號(hào)：456789）
十二、估價(jià)作業(yè)日期
二零一二年五月十五日起至二零一二年五月二十日
十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期
自二零一二年五月二十日起至二零一三年五月十九日止。
估 價(jià) 技 術(shù) 報(bào) 告
一、估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述與分析
估價(jià)對(duì)象為貴陽市寶山北路貴州師范大學(xué)圖書館房地產(chǎn)，房屋建筑面積為12526平方米。（1）房屋用途：教學(xué)（2）建筑結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)
（3）外觀：估價(jià)對(duì)象所處的整體建筑物呈連體式（4）房屋樓層：五層
（5）平面布局：中央有大廳，在其周圍有藏書的隔間（6）配套設(shè)施：給水、排水、供電、通訊等配套設(shè)施完備（7）裝修狀況：簡單裝修
二、估價(jià)對(duì)象描述與分析
位于貴陽市寶山北路116號(hào)，圖書館總層數(shù)為五層。距離噴水池800米；周邊有師大附中、師大幼兒園等；11路、17路、4路、61路、253路、26路、69路、10路、42路、12路等，交通非常便捷。
三、估價(jià)對(duì)象權(quán)益描述與分析
完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)。
四、估價(jià)方法適用性分析
根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體狀況，在對(duì)其進(jìn)行實(shí)地勘察和類似房地產(chǎn)調(diào)查后，估價(jià)人員認(rèn)真分析了影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值的相關(guān)因素，考慮到目前與估價(jià)對(duì)象類似的房地產(chǎn)交易市場不活躍，且類似交易案例較少，故確定采用成本法和假設(shè)開發(fā)法作為本次評(píng)估的方法。
成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論：商品的價(jià)格是根據(jù)其生產(chǎn)所必要的費(fèi)用決定的。
假設(shè)開發(fā)法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象預(yù)期開發(fā)玩成后的價(jià)值來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。具體的說，假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價(jià)兌現(xiàn)開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得的利潤，然后將開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。
四、估價(jià)測算過程
（一）假設(shè)開發(fā)法
估圖書館2012年5月15日的建筑物重置價(jià)格。圖書館共五層，總建筑面積為12526m2，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，并調(diào)查到該重置價(jià)格所需要的有掛數(shù)據(jù)如下：建筑安裝工程費(fèi)為1200元／m2，專業(yè)費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)的6%，管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)和專業(yè)費(fèi)之和的3%，銷售費(fèi)用為售價(jià)的3%，投資利息：開發(fā)經(jīng)營期為2年，費(fèi)用第一年投入60%，第二年投入40%；年利率為5.76%，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的5.53%，開發(fā)利潤為投資利潤的20%。解:設(shè)該圖書館的重新構(gòu)建總價(jià)值為v，估算如下：
1、建筑安裝工程費(fèi)=1200*12526=15031200元
2、專業(yè)費(fèi)用=15031200*6%=901872元
3、管理費(fèi)=（901872+15031200）*3%=477992.16元
4、銷售費(fèi)=v*3%
5、以上4項(xiàng)之和=16411064.16+0.03v
6、投資利息=（15031200+901872+477992.16+0.03v）*［60%*（1+5.76%）＾1.5+40%*（1+5.76%）＾0.5-1］=（16411064.16+0.03v）*0.06=984663.85+0.0018v元
7、銷售稅費(fèi)=v*5.53%
8、開發(fā)利潤=（984663.85+0.0018v）*20%=196932.77+0.00036v元
9、v=16411064.16+0.03v+984663.85+0.0018v+0.0553v+1969 32.77+0.00036v元
v=19278783.15元
建筑物重置單價(jià)=1539.1元／m2
（二）收益法
圖書館是1989年建成的，假設(shè)使用期限為70年，那么到2012年已使用了23年，還剩47年，日過出租的話，預(yù)測圖書館正常情況下每年的凈收益為563829.78元，該嘞房地產(chǎn)的報(bào)酬率為1.375%，計(jì)算圖書館的收益價(jià)值。
解：該圖書館的收益價(jià)值計(jì)算如下： v=a／y［1-1／(1+y)^n］
v=563829.78／1.375%*［1-1／(1+1.375%)^47］=19272727.27元
建筑物重置單價(jià)=1538.62元／m2
附 件
1、估價(jià)對(duì)象《房屋所有權(quán)證》（復(fù)印件）
2、估價(jià)對(duì)象《國有土地使用權(quán)證》（復(fù)印件）
3、委托人身份證（復(fù)印件）
4、失地查勘相片（原件）
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