報(bào)告是一種對某個(gè)事件或問題進(jìn)行系統(tǒng)性研究和分析的書面材料。報(bào)告的結(jié)論部分要簡明扼要地總結(jié)研究結(jié)果，并可以給出相應(yīng)的建議或推廣方向。以下是小編為大家收集的報(bào)告范文，僅供參考，大家一起來看看吧。
物業(yè)小區(qū)的調(diào)查報(bào)告篇一
物業(yè)管理問題是加強(qiáng)社區(qū)建設(shè)，構(gòu)建和諧社會(huì)的重要內(nèi)容之一。綜合市長公開電話每年受理情況看，物業(yè)管理方面的投訴一直居高不下，年年都是熱點(diǎn)、難點(diǎn)之列。僅今年上半年，我辦就接到此類投訴890余件，主要是房屋質(zhì)量不好、高層供水難、衛(wèi)生狀況差、亮化徒有虛名、被盜現(xiàn)象嚴(yán)重、地下室或車棚挪作他用、亂搭亂建、油煙噪音擾民、強(qiáng)制指定消費(fèi)太陽能等涉及物業(yè)管理工作的問題。就此，我辦于近日進(jìn)行了調(diào)研。
我市物業(yè)管理自1998年起步，現(xiàn)已有物管企業(yè)61家，其中二級資質(zhì)企業(yè)3家，三級資質(zhì)企業(yè)48家，暫定級企業(yè)10家，從業(yè)人員3000多人。已交付使用的住宅物業(yè)管理項(xiàng)目118個(gè)，總建筑面積668.69萬平方米，其中已成立業(yè)主委員會(huì)的有81個(gè)小區(qū)；在建住宅物業(yè)管理項(xiàng)目（實(shí)施前期物業(yè)管理）27個(gè)，總建筑面積480萬平方米。這些管理項(xiàng)目中，榮獲物業(yè)管理部優(yōu)稱號的1個(gè)，省優(yōu)稱號的20多個(gè)。
隨著城市建設(shè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區(qū)物業(yè)管理矛盾也日漸突出，其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀上存在的問題，也有客觀環(huán)境制約帶來的問題；既有歷史遺留的老問題，也有發(fā)展中產(chǎn)生的新情況。具體表現(xiàn)在以下幾方面：
（一）業(yè)主對權(quán)利義務(wù)的認(rèn)識不對稱。
隨著住房商品化、私有化程度的提高，業(yè)主的維權(quán)意識日漸增強(qiáng)，對物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)要求，但也有相當(dāng)一部分業(yè)主對自身應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)認(rèn)識不清。表現(xiàn)為:一是房屋維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任意識不強(qiáng)，“產(chǎn)權(quán)歸己，維修自理”的觀念沒有樹立；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建屢禁不止，自律意識淡漠；三是不按時(shí)交納或不交納物業(yè)管理費(fèi)，尤其是老舊小區(qū)。不交費(fèi)的理由多種多樣，物業(yè)服務(wù)不到位自不必說，房屋質(zhì)量等開發(fā)商遺留問題、鄰里糾紛、下崗等都作為不交費(fèi)的理由。如此惡性循環(huán)，直至物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，干脆關(guān)門走人，廣大業(yè)主也深受其害。最典型的就是年初鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的鴛鴦一村業(yè)主與新雨物業(yè)糾紛，最終兩敗俱傷。據(jù)了解，目前我市已有七、八家物業(yè)管理企業(yè)因收費(fèi)難，物業(yè)管理工作難以為繼，無奈撤出，涉及13個(gè)小區(qū),50多萬平米住宅。四是業(yè)主委員會(huì)流于形式。很多小區(qū)業(yè)主主人翁意識不強(qiáng)，放棄物業(yè)管理自主權(quán)，對成立業(yè)主大會(huì)參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會(huì)召開難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會(huì)并沒有實(shí)行真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來隱患。
（二）企業(yè)對管理服務(wù)的定位不準(zhǔn)確。
我市物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員文化層次普遍較低，素質(zhì)不高，很難樹立科學(xué)的管理和服務(wù)理念，加劇了業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的矛盾。主要表現(xiàn)在：一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶至上意識，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語不文明，服務(wù)行為不規(guī)范，對業(yè)主的正當(dāng)要求不能滿足，更談不上主動(dòng)幫助業(yè)主排憂解難。特別是由于物業(yè)企業(yè)造成的問題也不能得到及時(shí)解決，直接影響物業(yè)管理服務(wù)水平的提高和客戶滿意度的提升。二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。日常維修是物業(yè)管理一項(xiàng)重要工作，維修不及時(shí)、不到位都會(huì)使業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。三是部分物業(yè)管理企業(yè)從自身經(jīng)濟(jì)利益出發(fā)，出租車棚、地下室等，用于經(jīng)營謀利，產(chǎn)生的各種污染等負(fù)面影響直接侵害了業(yè)主的利益。
（三）老舊小區(qū)基礎(chǔ)條件不配套。
我市物業(yè)管理住宅小區(qū)分為三類：一是缺乏物業(yè)管理配套設(shè)施的老舊住宅區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅區(qū)面積40%；二是實(shí)行半封閉管理的住宅小區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的21%；三是配套設(shè)施完善、實(shí)行全封閉管理的住宅小區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的39%。其中，老舊住宅區(qū)面廣量大，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)普遍不高，歷史欠賬多，硬件環(huán)境、公建配套、區(qū)內(nèi)公共秩序、居住對象的弱勢群體、管理運(yùn)轉(zhuǎn)等各種矛盾突出。具體表現(xiàn)在：一是可用于小區(qū)管理與服務(wù)的物業(yè)管理用房、車庫配套設(shè)施數(shù)量低，無法建立市場化管理運(yùn)作機(jī)制。二是安全防范設(shè)施匱乏，大多是敞開“不設(shè)防”住宅小區(qū)，無法實(shí)行封閉管理，小區(qū)環(huán)境秩序混亂，治安案件時(shí)有發(fā)生。三是小區(qū)支干道路、宅前道路出現(xiàn)不同程度的破損，小區(qū)公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴(yán)重。四是地下管網(wǎng)不暢，經(jīng)常出現(xiàn)下水堵塞或雨天積水問題。五是小區(qū)綠化布局不合理，常年失養(yǎng)，地被植物逐年減少。六是收費(fèi)率低，每月每戶在4—10元，且只能收到50%，物業(yè)企業(yè)基本上只是對小區(qū)進(jìn)行維持型管理。
（四）開發(fā)商遺留問題的解決不到位。
開發(fā)商遺留問題突出，相關(guān)部門沒有按規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收，嚴(yán)重影響了物業(yè)管理。一是新建住宅小區(qū)交付使用條件不明確，對交付使用環(huán)節(jié)缺乏有效監(jiān)督，一些項(xiàng)目交付使用時(shí)往往綠化、封閉、道路等配套設(shè)施尚未完善，業(yè)主未得到承諾利益，引發(fā)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)矛盾，也制約了物業(yè)管理的順利開展。二是有些公建配套設(shè)施，如：車庫、地下室、架空層、活動(dòng)中心、會(huì)所等權(quán)屬界定不清，易引發(fā)糾紛。有的開發(fā)商侵占和出售配套公用設(shè)施所謂“使用權(quán)”，侵害了業(yè)主利益，留下了隱患，加大了后期管理難度。三是房屋質(zhì)量問題。新區(qū)交付使用一段時(shí)間后，房屋質(zhì)量問題陸續(xù)暴露出來，物業(yè)公司難逃其咎。此外，物業(yè)管理市場競爭機(jī)制未建立,有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴(kuò)大管量，對開發(fā)商妥協(xié)，降低承接標(biāo)準(zhǔn)接管物業(yè)，也為日后的管理工作埋下隱患。
（五）熱難點(diǎn)問題影響物業(yè)管理正常運(yùn)作。
1、供水、供電設(shè)施移交不到位。一些開發(fā)建設(shè)單位沒有將小區(qū)的供水、供電設(shè)施移交專業(yè)部門，而是交由其子公司，即屬下的物業(yè)企業(yè)管理，留下隱患：一是水、電是專業(yè)設(shè)施，物業(yè)企業(yè)維護(hù)能力不足；二是出了故障后，與專業(yè)部門相互推諉扯皮；三是開發(fā)企業(yè)一旦改制，先天不足的物業(yè)企業(yè)又承擔(dān)不了相關(guān)責(zé)任。
2、新建高層住宅供水困難。高層用水難問題一直是投訴熱點(diǎn)，涉及牡丹園小區(qū)、正棱山莊、康樂家園、金匯城市花園、九緣城市花園、采秣小區(qū)、站北村、康嘉花園等。主要原因是小區(qū)建設(shè)時(shí)，內(nèi)部管道口徑小，且部分地區(qū)地勢高。近幾年，我市東南成片開發(fā)了許多小區(qū)，管道壓力更大。高層供水缺乏系統(tǒng)的改造方案，只有在小區(qū)新建加壓泵房才能徹底解決，而其所需資金卻又難以落實(shí)。
3、私搭亂建、違章裝修、油煙噪音污染是困擾物業(yè)管理的三大難題。依法制止這些問題的發(fā)生，物業(yè)公司有畏難情緒，也苦于沒有處罰權(quán)，無法盡責(zé)，只得放任自流。
4、公共照明設(shè)施的正常使用不能得到保證。一是老舊小區(qū)公共照明設(shè)施的電費(fèi)和維修標(biāo)準(zhǔn)偏低，調(diào)整艱難，嚴(yán)重影響了正常使用；二是部分物業(yè)企業(yè)人員工作責(zé)任心不強(qiáng)，主動(dòng)維護(hù)小區(qū)照明設(shè)施的.意識淡漠，只有等到市民投訴、電話辦交辦后才被動(dòng)維修。
（六）現(xiàn)行物業(yè)法規(guī)操作困難。
1、現(xiàn)行法規(guī)與監(jiān)管體制不順。如房屋管理由房產(chǎn)部門負(fù)責(zé)，但房屋性質(zhì)改變卻由建管處和裝飾辦監(jiān)管，責(zé)任主體不明確。
2、行政監(jiān)管力度不大。如珍珠西園地下室出租給人居住，租戶接水、氣，存在安全隱患，居民反映強(qiáng)烈。而港華燃?xì)夤竞褪讋?chuàng)水務(wù)公司認(rèn)為只要用戶申請，符合安裝條件，就可以辦理使用手續(xù)。而作為主管部門的房產(chǎn)部門卻無法干預(yù)。
3、現(xiàn)行法規(guī)中關(guān)于房屋維修基金的使用規(guī)定，脫離了我市市情，難以操作。
4、成立業(yè)主大會(huì)的規(guī)定過于繁雜，又缺少行政的輔導(dǎo)與幫助。
1、加強(qiáng)政府管理和引導(dǎo)，完善物業(yè)管理法制建設(shè)。
在已制定的《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》基礎(chǔ)上，進(jìn)一步出臺更加完善可操作性的實(shí)施細(xì)則，明確政府部門、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)公司和業(yè)主各方的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)；深入宣傳相關(guān)法律法規(guī)，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理的重要性，履行相關(guān)義務(wù)，積極配合物業(yè)企業(yè)做好管理工作，同時(shí)也要善于運(yùn)用法律武器維護(hù)自己的合法權(quán)益；進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)企業(yè)工作行為方式，完善招投標(biāo)制度建設(shè)，引入競爭機(jī)制，把優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)引進(jìn)來，以改變物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)差，服務(wù)不規(guī)范，專業(yè)性不強(qiáng)，企業(yè)運(yùn)作透明度不夠的落后狀況。
2、提高業(yè)主意識，加快業(yè)主委員會(huì)制度規(guī)范化。
相關(guān)部門要指導(dǎo)業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識水平的人員主持、參與業(yè)主委員會(huì)工作，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用，建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務(wù)合同，仔細(xì)斟酌條款，確定服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)費(fèi)價(jià)格，并定期召開業(yè)主大會(huì)，監(jiān)督經(jīng)費(fèi)使用情況，受理業(yè)主投訴。對于熱難點(diǎn)問題，物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)駐小區(qū)時(shí)，要與業(yè)主簽訂公約，對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養(yǎng)寵物和亂停車等問題約法三章，共同維護(hù)小區(qū)穩(wěn)定。
3、嚴(yán)格把好小區(qū)驗(yàn)收關(guān)，努力推進(jìn)老舊小區(qū)改造。
開發(fā)商遺留問題日漸成為新建小區(qū)的物業(yè)管理難點(diǎn)。小區(qū)竣工驗(yàn)收時(shí)，相關(guān)部門要嚴(yán)把房屋、配套設(shè)施、水電氣等質(zhì)量關(guān)；要監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)必須履行的程序，堅(jiān)決避免一些物業(yè)企業(yè)因盲目擴(kuò)大管量而草率接管，為日后正常運(yùn)轉(zhuǎn)和自我發(fā)展留下隱患。有關(guān)部門要加大對老舊小區(qū)物業(yè)管理規(guī)劃和投資力度，努力提高車棚、綠化、封閉等相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)；物業(yè)管理企業(yè)要與社區(qū)緊密配合，加強(qiáng)對弱勢居民的扶助。
4、實(shí)行重大事項(xiàng)報(bào)告制度，積極探索新的管理方式。
上海市房地資源局提出了《物業(yè)管理區(qū)域重大事件報(bào)告制度》和應(yīng)急預(yù)案，明確規(guī)定了房地產(chǎn)行政管理部門和物業(yè)管理企業(yè)在應(yīng)對這類事件時(shí)應(yīng)付的職責(zé)，還設(shè)立了全市統(tǒng)一的報(bào)告重大突發(fā)事件特服電話，24小時(shí)受理物業(yè)管理重大事件報(bào)告，各區(qū)縣房地產(chǎn)行政管理部門和物業(yè)管理企業(yè)也分別設(shè)立重大事件報(bào)告專線電話，落實(shí)專人值班。將重大事件報(bào)告制度的執(zhí)行情況和應(yīng)急預(yù)案體系的建立情況列入?yún)^(qū)縣房地產(chǎn)局，物業(yè)管理企業(yè)和小區(qū)經(jīng)理的工作考核內(nèi)容，對未按規(guī)定報(bào)送通報(bào)，公布有關(guān)突發(fā)事件信息，不服從管理部門統(tǒng)一應(yīng)急指揮和處置以及未及時(shí)應(yīng)急處置的單位和直接責(zé)任人將依法查處。我市有關(guān)部門要積極創(chuàng)造條件，借鑒上海市和全國其它先進(jìn)物業(yè)管理城市經(jīng)驗(yàn)和做法，積極探索多樣化物業(yè)管理方式，不斷改進(jìn)和完善物業(yè)管理工作，努力為人民群眾創(chuàng)造和諧的社會(huì)環(huán)境。
物業(yè)小區(qū)的調(diào)查報(bào)告篇二
為更深掌握書本上的物業(yè)管理理論知識與實(shí)際工作的相結(jié)合，用理論知識加深對實(shí)際工作的認(rèn)識，用實(shí)踐驗(yàn)證所學(xué)的物業(yè)管理理論，探求物業(yè)管理工作的本質(zhì)與規(guī)律。通過對望開物業(yè)管理有限公司的物業(yè)管理進(jìn)行調(diào)查，能更深刻認(rèn)識到物業(yè)內(nèi)容，管理，服務(wù)，及其專業(yè)知識的運(yùn)用。
望開物業(yè)管理有限公司。
劉梓程。
資料法、問卷調(diào)查法、現(xiàn)場觀查法。
望開物業(yè)管理有限公司乃長沙望城坡經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)總公司下屬專業(yè)從事物業(yè)管理的全資企業(yè)，公司成立于1995年，自成立以來，采取深圳物業(yè)公司的先進(jìn)管理模式，創(chuàng)造了良好的服務(wù)形象，并成為長沙市首批物業(yè)管理企業(yè)的佼佼者。望開物業(yè)注冊資金1000余萬元，資質(zhì)為三級物業(yè)管理企業(yè)。公司下設(shè)方圓廣告公司、岳麓區(qū)最大的室內(nèi)集貿(mào)市場和摩托車市場，并擁有臨街商業(yè)門面4000多平米。雄厚的資金實(shí)力，規(guī)模健全的運(yùn)行機(jī)制和廣闊的發(fā)展前景，使望開物業(yè)在市場競爭中形成了強(qiáng)大的優(yōu)勢，先后接管了望城坡地區(qū)的望開區(qū)辦公大樓、開發(fā)區(qū)職工宿舍、四合院安置綜合樓、憩園小區(qū)等小型商住區(qū)3萬多平米的物業(yè)管理工作；接管了陽明山莊14萬平方米的大型住宅小區(qū)和長沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)“麓谷”市政設(shè)施3.5平方公里的物業(yè)管理工作，并且還負(fù)責(zé)管理開發(fā)區(qū)2.5平方公里的自來水管網(wǎng)。20xx年，公司又順利的接受了臺灣鴻升置業(yè)的委托，管理其在長沙市中心開發(fā)的3萬多平米，22層超百米的高層綜合性樓宇“鴻儀大廈”。經(jīng)過七年的發(fā)展，望開物業(yè)已擁有員工136人，管理人員32人，專業(yè)技術(shù)執(zhí)證人員36人。其中，大專以上學(xué)歷占總?cè)藬?shù)的70%以上。望開物業(yè)的宗旨是“服務(wù)到永遠(yuǎn)”。
主和物業(yè)企業(yè)主觀上存在的問題，也有客觀環(huán)境制約帶來的問題。具體表現(xiàn)在以下幾方面：
一）業(yè)主對權(quán)利義務(wù)的認(rèn)識不對稱。隨著住房商品化、私有化程度的提高，業(yè)主的維權(quán)意識日漸增強(qiáng)，對物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)要求，但也有相當(dāng)一部分業(yè)主對自身應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)認(rèn)識不清。表現(xiàn)為:一是房屋維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任意識不強(qiáng)，“產(chǎn)權(quán)歸己，維修自理”的觀念沒有樹立；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建屢禁不止，自律意識淡漠；三是不按時(shí)交納或不交納物業(yè)管理費(fèi)，尤其是老舊小區(qū)。不交費(fèi)的理由多種多樣，物業(yè)服務(wù)不到位自不必說，房屋質(zhì)量等開發(fā)商遺留問題、鄰里糾紛、下崗等都作為不交費(fèi)的理由。如此惡性循環(huán)，直至物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，干脆關(guān)門走人，廣大業(yè)主也深受其害。。據(jù)了解，物業(yè)管理企業(yè)因收費(fèi)難，物業(yè)管理工作難以為繼，無奈撤出。
（二）企業(yè)對管理服務(wù)的定位不準(zhǔn)確，我市物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員文化層次普遍較低，素質(zhì)不高，很難樹立科學(xué)的管理和服務(wù)理念，加劇了業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的矛盾。主要表現(xiàn)在：一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶至上意識，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語不文明，服務(wù)行為不規(guī)范，對業(yè)主的正當(dāng)要求不能滿足，更談不上主動(dòng)幫助業(yè)主排憂解難。特別是由于物業(yè)企業(yè)造成的問題也不能得到及時(shí)解決，直接影響物業(yè)管理服務(wù)水平的提高和客戶滿意度的提升，（在與業(yè)主的交談中了解到大門處的保安，總是歪歪斜斜的坐著，從來不盤查任何進(jìn)出的人，哪些推銷員敲門推銷、貼小廣告方便得很）。二是物業(yè)管理企業(yè)從自身經(jīng)濟(jì)利益出發(fā)，出租車棚、地下室等，用于經(jīng)營謀利，產(chǎn)生的各種污染等負(fù)面影響直接侵害了業(yè)主的利益，（占用5樓架空層，并出租牟利，甚至還在5樓的屋頂花園養(yǎng)雞！5樓的設(shè)計(jì)用途是作為給全體業(yè)主休閑的場所，并計(jì)入公用面積要全體業(yè)主分?jǐn)偭说摹?樓的物業(yè)用房產(chǎn)權(quán)也是歸全體業(yè)主所有的，但現(xiàn)時(shí)已經(jīng)被物業(yè)公司大肆出租！地下停車場是歸全體業(yè)主共同使用的，如有停車費(fèi)收入也是歸全體業(yè)主所有的；即使只按每天停100臺次車計(jì)算收費(fèi)，業(yè)主每天就被物業(yè)公司侵占了1000元，一年就是好幾十萬?。?/p>
三、從來不曾存在的業(yè)主委員會(huì)，經(jīng)物業(yè)公司一通莫須有的操作，呼的一下就成立啦！
從沒見到過委員會(huì)的委員們收集業(yè)主的意見和建議，倒是聽說了委員們有怎樣怎樣的費(fèi)用和待遇。這才是真正可怕的！業(yè)主委員會(huì)流于形式。很多小區(qū)業(yè)主主人翁意識不強(qiáng)，放棄物業(yè)管理自主權(quán)，對成立業(yè)主大會(huì)參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會(huì)召開難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會(huì)并沒有實(shí)行真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來隱患。
b.解決物業(yè)管理問題的幾點(diǎn)建議:。
1、提高業(yè)主意識，加快業(yè)主委員會(huì)制度規(guī)范化。相關(guān)部門要指導(dǎo)業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識水平的人員主持、參與業(yè)主委員會(huì)工作，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用，建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務(wù)合同，仔細(xì)斟酌條款，確定服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)費(fèi)價(jià)格，并定期召開業(yè)主大會(huì)，監(jiān)督經(jīng)費(fèi)使用情況，受理業(yè)主投訴。對于熱難點(diǎn)問題，物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)駐小區(qū)時(shí)，要與業(yè)主簽訂公約，對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養(yǎng)寵物和亂停車等問題約法三章，共同維護(hù)小區(qū)穩(wěn)定。對于物業(yè)管理費(fèi)用的收取，在物業(yè)管理公司內(nèi)，著重的也是物業(yè)管理費(fèi)，他是物業(yè)管理的關(guān)鍵，物業(yè)管理小區(qū)的基礎(chǔ)就是在于物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理費(fèi)用支撐著小區(qū)的日常工作的進(jìn)行，對于物管費(fèi)用的收取，小區(qū)內(nèi)的業(yè)主的繳納意見就各抒己見了。通常大部分業(yè)主會(huì)主動(dòng)繳納，但總有那么一小部分有各種理由拒交費(fèi)用，要達(dá)到收費(fèi)率高，也是一件很難做到的事，跟業(yè)主的素質(zhì)也是有關(guān)系的。
2.（1）加強(qiáng)物業(yè)公司工作人員的培訓(xùn)。讓他們明白自己的責(zé)任，職責(zé)，在每天的工作中要認(rèn)真對待，應(yīng)遵循公司的各種相關(guān)的規(guī)定，條例，認(rèn)認(rèn)真真的做好自己的工作。物業(yè)管理員要起到監(jiān)督的作用。對于小區(qū)的保潔，保衛(wèi)，環(huán)保，綠化等各項(xiàng)工作的展開，物業(yè)管理員，應(yīng)對各位工作人員進(jìn)行講解，對他們進(jìn)行培訓(xùn).
（2）重視物業(yè)管理的重要基礎(chǔ)工作——設(shè)備管理。對于設(shè)備管理，管理處著重建立和完善設(shè)備管理制度;對各類設(shè)備都建立設(shè)備卡片;做好設(shè)備的日常檢查巡視，定期進(jìn)行檢查、保養(yǎng)、維修、清潔，并認(rèn)真作好記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決。如對水池、水箱半年清洗消毒一次，進(jìn)行水質(zhì)化驗(yàn)，以保證水質(zhì)符合國家標(biāo)準(zhǔn);發(fā)電機(jī)每月試運(yùn)行一次;消防泵每月點(diǎn)動(dòng)一次，以確保發(fā)生火災(zāi)險(xiǎn)情時(shí)，消防泵能正常使用。等等。
（4）所謂細(xì)節(jié)決定成敗，不管從事何種職業(yè)都有注意細(xì)節(jié)，特別是從事服務(wù)性工作的工作者，必須要一絲不茍，既然選擇了物業(yè)管理，就要對業(yè)主負(fù)責(zé)，不可以物業(yè)管理企業(yè)從自身經(jīng)濟(jì)利益出發(fā)亂收費(fèi)，或者收了費(fèi)不做事。
3、在重大節(jié)日，物業(yè)公司與其接管的小區(qū)可以舉行晚會(huì)，增進(jìn)物業(yè)公司與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間的感情，有利于日后的物業(yè)管理。
1.在調(diào)查中，對于物業(yè)管理工作人員的工作內(nèi)容切實(shí)真正的了解到了很多。作為一名物業(yè)管理員，在小區(qū)內(nèi)，一定要做到認(rèn)知負(fù)責(zé)，為區(qū)內(nèi)的業(yè)主提供一個(gè)安靜，干凈的公共環(huán)境，做事多多考慮業(yè)主，但不是所有都往業(yè)主身上想，做事應(yīng)實(shí)際，真實(shí)，不欺騙作假。誠信真實(shí)的為業(yè)主服務(wù)。。
2.通過調(diào)查，對管理處的設(shè)施管理設(shè)施管理、事務(wù)管理、保安管理有了初步了解，加深了我們對物業(yè)管理知識的理解，豐富了我們的物業(yè)管理知識，使我們對物業(yè)管理工作有了深層次的感性和理性認(rèn)識。
3.通過調(diào)查，我們了解到現(xiàn)在物業(yè)管理在社會(huì)上沒有得到全部人們的認(rèn)同，因此我們應(yīng)該加強(qiáng)物業(yè)管理重要性的宣傳力度，提高全社會(huì)對物業(yè)管理的認(rèn)識。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)與業(yè)主之間的溝通及自我宣傳，使公眾對這新興行業(yè)有正確的認(rèn)識，令每一位消費(fèi)者及社會(huì)各方面人士都積極地參與，以消費(fèi)者的眼光審視物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營行為、服務(wù)行為是否規(guī)范。尤其注重與新聞媒體溝通，利用報(bào)刊、電臺、電視等各種途徑對物業(yè)管理政策、作用和服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行大規(guī)模的宣傳。同時(shí)，使新聞媒體了解行業(yè)的政策法規(guī)和特點(diǎn)，體會(huì)到物業(yè)管理行業(yè)的酸、甜、苦、辣，取得他們的理解、同情和支持，從而通過媒體的正面引導(dǎo)，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)健康地發(fā)展和壯大。
物業(yè)小區(qū)的調(diào)查報(bào)告篇三
物業(yè)管理問題是加強(qiáng)社區(qū)建設(shè)，構(gòu)建和諧社會(huì)的重要內(nèi)容之一。綜合市長公開電話每年受理情況看，物業(yè)管理方面的投訴一直居高不下，年年都是熱點(diǎn)、難點(diǎn)之列。僅今年上半年，我辦就接到此類投訴890余件，主要是房屋質(zhì)量不好、高層供水難、衛(wèi)生狀況差、亮化徒有虛名、被盜現(xiàn)象嚴(yán)重、地下室或車棚挪作他用、亂搭亂建、油煙噪音擾民、強(qiáng)制指定消費(fèi)太陽能等涉及物業(yè)管理工作的問題。就此，我辦于近日進(jìn)行了調(diào)研。
我市物業(yè)管理自1998年起步，現(xiàn)已有物管企業(yè)61家，其中二級資質(zhì)企業(yè)3家，三級資質(zhì)企業(yè)48家，暫定級企業(yè)10家，從業(yè)人員3000多人。已交付使用的住宅物業(yè)管理項(xiàng)目118個(gè)，總建筑面積668.69萬平方米，其中已成立業(yè)主委員會(huì)的有81個(gè)小區(qū)；在建住宅物業(yè)管理項(xiàng)目（實(shí)施前期物業(yè)管理）27個(gè)，總建筑面積480萬平方米。這些管理項(xiàng)目中，榮獲物業(yè)管理部優(yōu)稱號的1個(gè)，省優(yōu)稱號的20多個(gè)。
隨著城市建設(shè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區(qū)物業(yè)管理矛盾也日漸突出，其中既有業(yè)主和物業(yè)企業(yè)主觀上存在的問題，也有客觀環(huán)境制約帶來的問題；既有歷史遺留的老問題，也有發(fā)展中產(chǎn)生的新情況。具體表現(xiàn)在以下幾方面：
隨著住房商品化、私有化程度的提高，業(yè)主的維權(quán)意識日漸增強(qiáng)，對物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)要求，但也有相當(dāng)一部分業(yè)主對自身應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)認(rèn)識不清。表現(xiàn)為:一是房屋維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任意識不強(qiáng)，“產(chǎn)權(quán)歸己，維修自理”的觀念沒有樹立；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建屢禁不止，自律意識淡漠；三是不按時(shí)交納或不交納物業(yè)管理費(fèi)，尤其是老舊小區(qū)。不交費(fèi)的理由多種多樣，物業(yè)服務(wù)不到位自不必說，房屋質(zhì)量等開發(fā)商遺留問題、鄰里糾紛、下崗等都作為不交費(fèi)的理由。如此惡性循環(huán)，直至物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，干脆關(guān)門走人，廣大業(yè)主也深受其害。最典型的就是年初鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的鴛鴦一村業(yè)主與新雨物業(yè)糾紛，最終兩敗俱傷。據(jù)了解，目前我市已有七、八家物業(yè)管理企業(yè)因收費(fèi)難，物業(yè)管理工作難以為繼，無奈撤出，涉及13個(gè)小區(qū),50多萬平米住宅。四是業(yè)主委員會(huì)流于形式。很多小區(qū)業(yè)主主人翁意識不強(qiáng)，放棄物業(yè)管理自主權(quán)，對成立業(yè)主大會(huì)參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會(huì)召開難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會(huì)并沒有實(shí)行真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來隱患。
我市物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員文化層次普遍較低，素質(zhì)不高，很難樹立科學(xué)的管理和服務(wù)理念，加劇了業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的矛盾。主要表現(xiàn)在：一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶至上意識，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語不文明，服務(wù)行為不規(guī)范，對業(yè)主的正當(dāng)要求不能滿足，更談不上主動(dòng)幫助業(yè)主排憂解難。特別是由于物業(yè)企業(yè)造成的問題也不能得到及時(shí)解決，直接影響物業(yè)管理服務(wù)水平的提高和客戶滿意度的提升。二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。日常維修是物業(yè)管理一項(xiàng)重要工作，維修不及時(shí)、不到位都會(huì)使業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。三是部分物業(yè)管理企業(yè)從自身經(jīng)濟(jì)利益出發(fā)，出租車棚、地下室等，用于經(jīng)營謀利，產(chǎn)生的各種污染等負(fù)面影響直接侵害了業(yè)主的利益。
我市物業(yè)管理住宅小區(qū)分為三類：一是缺乏物業(yè)管理配套設(shè)施的老舊住宅區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅區(qū)面積40%；二是實(shí)行半封閉管理的住宅小區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的21%；三是配套設(shè)施完善、實(shí)行全封閉管理的住宅小區(qū)，占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的39%。其中，老舊住宅區(qū)面廣量大，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)普遍不高，歷史欠賬多，硬件環(huán)境、公建配套、區(qū)內(nèi)公共秩序、居住對象的弱勢群體、管理運(yùn)轉(zhuǎn)等各種矛盾突出。具體表現(xiàn)在：一是可用于小區(qū)管理與服務(wù)的物業(yè)管理用房、車庫配套設(shè)施數(shù)量低，無法建立市場化管理運(yùn)作機(jī)制。二是安全防范設(shè)施匱乏，大多是敞開“不設(shè)防”住宅小區(qū)，無法實(shí)行封閉管理，小區(qū)環(huán)境秩序混亂，治安案件時(shí)有發(fā)生。三是小區(qū)支干道路、宅前道路出現(xiàn)不同程度的破損，小區(qū)公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴(yán)重。四是地下管網(wǎng)不暢，經(jīng)常出現(xiàn)下水堵塞或雨天積水問題。五是小區(qū)綠化布局不合理，常年失養(yǎng)，地被植物逐年減少。六是收費(fèi)率低，每月每戶在4—10元，且只能收到50%，物業(yè)企業(yè)基本上只是對小區(qū)進(jìn)行維持型管理。
開發(fā)商遺留問題突出，相關(guān)部門沒有按規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收，嚴(yán)重影響了物業(yè)管理。一是新建住宅小區(qū)交付使用條件不明確，對交付使用環(huán)節(jié)缺乏有效監(jiān)督，一些項(xiàng)目交付使用時(shí)往往綠化、封閉、道路等配套設(shè)施尚未完善，業(yè)主未得到承諾利益，引發(fā)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)矛盾，也制約了物業(yè)管理的順利開展。二是有些公建配套設(shè)施，如：車庫、地下室、架空層、活動(dòng)中心、會(huì)所等權(quán)屬界定不清，易引發(fā)糾紛。有的開發(fā)商侵占和出售配套公用設(shè)施所謂“使用權(quán)”，侵害了業(yè)主利益，留下了隱患，加大了后期管理難度。三是房屋質(zhì)量問題。新區(qū)交付使用一段時(shí)間后，房屋質(zhì)量問題陸續(xù)暴露出來，物業(yè)公司難逃其咎。此外，物業(yè)管理市場競爭機(jī)制未建立,有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴(kuò)大管量，對開發(fā)商妥協(xié)，降低承接標(biāo)準(zhǔn)接管物業(yè)，也為日后的管理工作埋下隱患。
1、供水、供電設(shè)施移交不到位。一些開發(fā)建設(shè)單位沒有將小區(qū)的供水、供電設(shè)施移交專業(yè)部門，而是交由其子公司，即屬下的物業(yè)企業(yè)管理，留下隱患：一是水、電是專業(yè)設(shè)施，物業(yè)企業(yè)維護(hù)能力不足；二是出了故障后，與專業(yè)部門相互推諉扯皮；三是開發(fā)企業(yè)一旦改制，先天不足的物業(yè)企業(yè)又承擔(dān)不了相關(guān)責(zé)任。
2、新建高層住宅供水困難。高層用水難問題一直是投訴熱點(diǎn)，涉及牡丹園小區(qū)、正棱山莊、康樂家園、金匯城市花園、九緣城市花園、采秣小區(qū)、站北村、康嘉花園等。主要原因是小區(qū)建設(shè)時(shí)，內(nèi)部管道口徑小，且部分地區(qū)地勢高。近幾年，我市東南成片開發(fā)了許多小區(qū)，管道壓力更大。高層供水缺乏系統(tǒng)的改造方案，只有在小區(qū)新建加壓泵房才能徹底解決，而其所需資金卻又難以落實(shí)。
3、私搭亂建、違章裝修、油煙噪音污染是困擾物業(yè)管理的三大難題。依法制止這些問題的發(fā)生，物業(yè)公司有畏難情緒，也苦于沒有處罰權(quán)，無法盡責(zé)，只得放任自流。
4、公共照明設(shè)施的正常使用不能得到保證。一是老舊小區(qū)公共照明設(shè)施的電費(fèi)和維修標(biāo)準(zhǔn)偏低，調(diào)整艱難，嚴(yán)重影響了正常使用；二是部分物業(yè)企業(yè)人員工作責(zé)任心不強(qiáng)，主動(dòng)維護(hù)小區(qū)照明設(shè)施的意識淡漠，只有等到市民投訴、電話辦交辦后才被動(dòng)維修。
1、現(xiàn)行法規(guī)與監(jiān)管體制不順。如房屋管理由房產(chǎn)部門負(fù)責(zé)，但房屋性質(zhì)改變卻由建管處和裝飾辦監(jiān)管，責(zé)任主體不明確。
2、行政監(jiān)管力度不大。如珍珠西園地下室出租給人居住，租戶接水、氣，存在安全隱患，居民反映強(qiáng)烈。而港華燃?xì)夤竞褪讋?chuàng)水務(wù)公司認(rèn)為只要用戶申請，符合安裝條件，就可以辦理使用手續(xù)。而作為主管部門的房產(chǎn)部門卻無法干預(yù)。
3、現(xiàn)行法規(guī)中關(guān)于房屋維修基金的使用規(guī)定，脫離了我市市情，難以操作。
4、成立業(yè)主大會(huì)的規(guī)定過于繁雜，又缺少行政的輔導(dǎo)與幫助。
在已制定的《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》基礎(chǔ)上，進(jìn)一步出臺更加完善可操作性的實(shí)施細(xì)則，明確政府部門、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)公司和業(yè)主各方的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)；深入宣傳相關(guān)法律法規(guī)，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理的重要性，履行相關(guān)義務(wù)，積極配合物業(yè)企業(yè)做好管理工作，同時(shí)也要善于運(yùn)用法律武器維護(hù)自己的合法權(quán)益；進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)企業(yè)工作行為方式，完善招投標(biāo)制度建設(shè)，引入競爭機(jī)制，把優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)引進(jìn)來，以改變物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)差，服務(wù)不規(guī)范，專業(yè)性不強(qiáng)，企業(yè)運(yùn)作透明度不夠的落后狀況。
相關(guān)部門要指導(dǎo)業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識水平的人員主持、參與業(yè)主委員會(huì)工作，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用，建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務(wù)合同，仔細(xì)斟酌條款，確定服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)費(fèi)價(jià)格，并定期召開業(yè)主大會(huì)，監(jiān)督經(jīng)費(fèi)使用情況，受理業(yè)主投訴。對于熱難點(diǎn)問題，物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)駐小區(qū)時(shí)，要與業(yè)主簽訂公約，對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養(yǎng)寵物和亂停車等問題約法三章，共同維護(hù)小區(qū)穩(wěn)定。
開發(fā)商遺留問題日漸成為新建小區(qū)的物業(yè)管理難點(diǎn)。小區(qū)竣工驗(yàn)收時(shí)，相關(guān)部門要嚴(yán)把房屋、配套設(shè)施、水電氣等質(zhì)量關(guān)；要監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)必須履行的程序，堅(jiān)決避免一些物業(yè)企業(yè)因盲目擴(kuò)大管量而草率接管，為日后正常運(yùn)轉(zhuǎn)和自我發(fā)展留下隱患。有關(guān)部門要加大對老舊小區(qū)物業(yè)管理規(guī)劃和投資力度，努力提高車棚、綠化、封閉等相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)；物業(yè)管理企業(yè)要與社區(qū)緊密配合，加強(qiáng)對弱勢居民的扶助。
上海市房地資源局提出了《物業(yè)管理區(qū)域重大事件報(bào)告制度》和應(yīng)急預(yù)案，明確規(guī)定了房地產(chǎn)行政管理部門和物業(yè)管理企業(yè)在應(yīng)對這類事件時(shí)應(yīng)付的職責(zé)，還設(shè)立了全市統(tǒng)一的報(bào)告重大突發(fā)事件特服電話，24小時(shí)受理物業(yè)管理重大事件報(bào)告，各區(qū)縣房地產(chǎn)行政管理部門和物業(yè)管理企業(yè)也分別設(shè)立重大事件報(bào)告專線電話，落實(shí)專人值班。將重大事件報(bào)告制度的執(zhí)行情況和應(yīng)急預(yù)案體系的建立情況列入?yún)^(qū)縣房地產(chǎn)局，物業(yè)管理企業(yè)和小區(qū)經(jīng)理的工作考核內(nèi)容，對未按規(guī)定報(bào)送通報(bào)，公布有關(guān)突發(fā)事件信息，不服從管理部門統(tǒng)一應(yīng)急指揮和處置以及未及時(shí)應(yīng)急處置的單位和直接責(zé)任人將依法查處。我市有關(guān)部門要積極創(chuàng)造條件，借鑒上海市和全國其它先進(jìn)物業(yè)管理城市經(jīng)驗(yàn)和做法，積極探索多樣化物業(yè)管理方式，不斷改進(jìn)和完善物業(yè)管理工作，努力為人民群眾創(chuàng)造和諧的社會(huì)環(huán)境。
物業(yè)小區(qū)的調(diào)查報(bào)告篇四
為了進(jìn)一步加強(qiáng)我市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，按照市政協(xié)常委會(huì)工作安排，4月21日至27日，何道華副主席帶領(lǐng)民族宗教委員會(huì)和部分市政協(xié)常委、委員及相關(guān)部門的負(fù)責(zé)同志，到秦州、麥積、秦安三縣（區(qū)）的27個(gè)居民住宅小區(qū)，通過實(shí)地視察、走訪業(yè)主、召開座談會(huì)等形式，對我市城鎮(zhèn)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)查?，F(xiàn)將調(diào)查情況報(bào)告如下：
近年來，我市物業(yè)管理工作在市委、市政府的重視支持和相關(guān)部門的共同努力下，從無到有，從小到大，呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢頭，物業(yè)管理的整體水平有了較大提高，對優(yōu)化人居環(huán)境，提升城市形象，保障人們安居樂業(yè)，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定起到了重要的作用。截至目前，我市現(xiàn)有城鎮(zhèn)住宅房屋總面積2250萬平方米，形成小區(qū)的住宅面積630萬平方米，其中5萬平方米以上的住宅小區(qū)28個(gè)，2萬平方米以上的81個(gè)。物業(yè)管理托管總面積430萬平方米，覆蓋面達(dá)到68％。全市納入物業(yè)管理的住宅小區(qū)有151個(gè)，其中秦州區(qū)87個(gè)、麥積區(qū)35個(gè)、秦安縣25個(gè)、清水縣2個(gè)、甘谷、武山縣各1個(gè)。全市具有經(jīng)營資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)共有56家，其中二級備案1家，三級資質(zhì)企業(yè)37家，暫定資質(zhì)的18家，物業(yè)管理從業(yè)人員1600余人。全市物業(yè)管理工作2001年開始在市直一些住宅小區(qū)起步實(shí)施。目前大體有四種類型：一是市、縣（區(qū)）房管部門建設(shè)并直管的住宅小區(qū)，這類小區(qū)占總數(shù)的0。8%；二是行政部門和企事業(yè)單位自建自管的住宅小區(qū)，占總數(shù)的35%；三是房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)并自管或托管的小區(qū)，占總數(shù)的62%；四是業(yè)主自管的小區(qū)，占總數(shù)的2。2%。主要工作是：
2002年，市政府成立了物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組，下設(shè)辦公室，各縣（區(qū)）也成立了相應(yīng)的工作機(jī)構(gòu)，配備了工作人員。從2001年開始，我市先后制定出臺了《天水市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》、《關(guān)于在商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房預(yù)售中嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)的意見》等制度和辦法，為我市物業(yè)管理工作有序健康發(fā)展提供了制度保障，奠定了良好基礎(chǔ)。
市房管部門督促和指導(dǎo)市直各物業(yè)管理區(qū)域召開業(yè)主大會(huì)，成立業(yè)主委員會(huì)49家。對全市44家物業(yè)服務(wù)企業(yè)和96個(gè)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級進(jìn)行了評定，評出一級住宅小區(qū)4個(gè)，二級住宅小區(qū)16個(gè)，三級住宅小區(qū)49個(gè)，四級住宅小區(qū)24個(gè)，等外住宅小區(qū)3個(gè)。邀請行業(yè)培訓(xùn)單位對物業(yè)管理人員進(jìn)行培訓(xùn)，進(jìn)一步提高了物業(yè)管理人員的素質(zhì)和管理水平。
我市在全省率先出臺了《天水市物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金管理實(shí)施細(xì)則》，在市建行設(shè)立維修資金專用帳戶。召開房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)公司負(fù)責(zé)人會(huì)議，研究制定維修資金收繳及使用辦法，明確相應(yīng)程序及權(quán)利和義務(wù)。市房管部門組織工作人員深入各開發(fā)企業(yè)督查清繳維修資金。截止2008年底，全市累計(jì)歸集商品房住宅專項(xiàng)維修資金2140萬元。
大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠增強(qiáng)服務(wù)意識，認(rèn)真履行職責(zé)，開展保潔綠化、設(shè)施設(shè)備維護(hù)、公共安全管理、車輛看管、水電費(fèi)代收等服務(wù)，用誠信和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)贏得了業(yè)主的信賴。金宇花苑、岷山安居小區(qū)等5個(gè)小區(qū)被省建設(shè)廳命名為優(yōu)秀住宅小區(qū)，慶華庭居、梧林苑、春風(fēng)小區(qū)等6個(gè)小區(qū)被評為全市先進(jìn)住宅小區(qū)。
于虧損狀態(tài)?，F(xiàn)有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，普遍存在從業(yè)人員整體素質(zhì)不高、管理不夠規(guī)范、服務(wù)不夠到位等問題，物業(yè)管理服務(wù)僅限于清掃衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、收取垃圾費(fèi)等低標(biāo)準(zhǔn)、低水平的管理服務(wù)，難以滿足業(yè)主需求，而且有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有與業(yè)主簽定服務(wù)合同，得不到業(yè)主的認(rèn)可，造成業(yè)主、物業(yè)公司、開發(fā)企業(yè)之間互不信任，矛盾時(shí)有發(fā)生。
部分業(yè)主對物業(yè)管理政策、物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)及相互間的關(guān)系缺乏了解，對物業(yè)管理行業(yè)提供管理服務(wù)的社會(huì)性、公共性、有償性認(rèn)識不足，只顧自身利益，無視小區(qū)的共同利益，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)活動(dòng)不積極支持配合。少數(shù)業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)意識淡薄，“花錢買服務(wù)、花錢買享受”的物業(yè)管理社會(huì)意識尚未形成。老舊小區(qū)的業(yè)主仍然存在住福利房的思想認(rèn)識，拒交物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象普遍存在。目前，全市物業(yè)管理平均收費(fèi)率僅為53。7%，有22個(gè)物業(yè)公司收費(fèi)率達(dá)不到50%，致使物業(yè)公司無法正常運(yùn)營，造成收費(fèi)少——服務(wù)差的惡性循環(huán)。
由于開發(fā)企業(yè)追求經(jīng)濟(jì)利益最大化而忽視后續(xù)的物業(yè)管理，一些住宅小區(qū)建成后遺留問題較多。一是開發(fā)商隨意變更規(guī)劃，占用預(yù)留設(shè)施或改變公共設(shè)施用途，為物業(yè)管理埋下許多隱患。如有的住宅小區(qū)將規(guī)劃的消防通道修建成樓房，將地下車庫變?yōu)椴穹砍鍪郏瑩p害了業(yè)主的利益；二是物業(yè)配套設(shè)施不全。一些小區(qū)內(nèi)只有門房，無綠化用地、無車棚、無業(yè)主委員會(huì)用房。老舊小區(qū)公共配套設(shè)施更是嚴(yán)重不足，引發(fā)了許多矛盾和糾紛；三是專項(xiàng)維修資金欠賬多。除以房改價(jià)購買的公有住宅外，2002年以前開發(fā)的商品房均未建立維修資金， 2002年實(shí)行住宅公共維修資金以來，部分開發(fā)商代收的專項(xiàng)維修資金收繳不到位，有的收繳到位尚未進(jìn)入專戶儲(chǔ)存，甚至有個(gè)別開發(fā)商將專項(xiàng)維修資金挪作他用。由于資金制約，公共設(shè)施維修已成為物業(yè)管理中的一大難題。
由于業(yè)主對物業(yè)管理參與意識不強(qiáng)，缺乏能勝任的組織者，業(yè)主委員會(huì)的辦公場所、辦公經(jīng)費(fèi)、人員報(bào)酬等得不到落實(shí)，房管部門和街道辦事處的牽頭作用發(fā)揮不到位，導(dǎo)致我市住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立困難。目前在151個(gè)納入物業(yè)管理的住宅小區(qū)中，成立業(yè)主委員會(huì)的只有49個(gè)，業(yè)主的合法權(quán)益無法得到保障，小區(qū)物業(yè)管理的'難度很大。同時(shí)，由于業(yè)主委員會(huì)維權(quán)意識不強(qiáng)，運(yùn)行中缺乏必要的監(jiān)督機(jī)制，致使業(yè)主委員會(huì)難以發(fā)揮監(jiān)督和協(xié)調(diào)作用，在已成立的49個(gè)業(yè)主委員會(huì)中，能正常運(yùn)轉(zhuǎn)的還不到三分之一。
我市老舊住宅小區(qū)由于建設(shè)年代久，物業(yè)管理基礎(chǔ)條件差，物業(yè)管理企業(yè)不愿介入，即使介入也因條件限制不能正常開展工作而退出，加之老舊小區(qū)的業(yè)主大多數(shù)是工薪階層或低收入群體，分房時(shí)未收取專項(xiàng)維修資金，現(xiàn)在需維修改建又不愿繳費(fèi)或承擔(dān)不起費(fèi)用，造成房屋和小區(qū)設(shè)施年久失修、道路坑洼不平、衛(wèi)生和治安環(huán)境差，業(yè)主極為不滿，反映較為強(qiáng)烈。
我市物業(yè)管理雖然參與部門較多，但物業(yè)管理關(guān)系尚未理順，開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間相互依賴，物業(yè)管理的責(zé)任主體缺位，街道、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用尚未充分發(fā)揮，物業(yè)管理的合力沒有形成。物業(yè)管理監(jiān)管機(jī)制尚不健全，行業(yè)監(jiān)管部門之間缺乏有效溝通，行政監(jiān)管力度不大。市、區(qū)兩級物業(yè)管理職能的劃分、責(zé)任和權(quán)利不十分明確，物業(yè)管理部門的銜接、協(xié)調(diào)工作有待進(jìn)一步加強(qiáng)。
建議市政府結(jié)合我市近年來的物業(yè)管理工作實(shí)際，修訂完善《天水市住宅小區(qū)物業(yè)管理
辦法》和《天水市住宅小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)辦法》，并將車輛管理納入小區(qū)物業(yè)管理之中。建立健全行之有效的目標(biāo)考核責(zé)任制和監(jiān)督體系，嚴(yán)格物業(yè)管理市場準(zhǔn)入與退出制度。完善競爭機(jī)制，鼓勵(lì)和支持有實(shí)力的開發(fā)企業(yè)或私營業(yè)主組建物業(yè)服務(wù)企業(yè)，通過外聘和招商引資等方式積極引進(jìn)外地有資質(zhì)、有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入小區(qū)經(jīng)營。加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)監(jiān)管，房管、物價(jià)等部門在住宅小區(qū)評定等級時(shí)要規(guī)范程序，嚴(yán)格把關(guān)，并有業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)人和業(yè)主代表參加。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議，明確雙方的權(quán)利義務(wù)，增強(qiáng)管理服務(wù)費(fèi)用收支的透明度。房管等職能部門要對物業(yè)資質(zhì)、服務(wù)質(zhì)量等相關(guān)情況實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，對管理水平低、服務(wù)質(zhì)量差、收費(fèi)不規(guī)范、社會(huì)形象差的企業(yè)要進(jìn)行清理整頓。進(jìn)一步完善投訴舉報(bào)制度，對群眾的投訴和舉報(bào)，要限時(shí)查處和答復(fù)。大力推廣先進(jìn)小區(qū)的管理經(jīng)驗(yàn)，倡導(dǎo)建管分離的物業(yè)管理模式，強(qiáng)化物業(yè)管理隊(duì)伍建設(shè)，提高管理服務(wù)水平，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法規(guī)范經(jīng)營。
建設(shè)、規(guī)劃等部門要嚴(yán)格住宅小區(qū)建設(shè)規(guī)劃審批程序和小區(qū)施工建設(shè)監(jiān)管制度，加強(qiáng)對開發(fā)企業(yè)在建工程的監(jiān)管，及時(shí)制止開發(fā)單位私自改擴(kuò)建、縮小綠地面積、簡化配套設(shè)施等違反規(guī)劃的行為。制定工程竣工驗(yàn)收報(bào)批制度和物業(yè)管理項(xiàng)目綜合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，組織相關(guān)部門和專家參與驗(yàn)收評定，對不符合建設(shè)規(guī)劃和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的堅(jiān)決不予驗(yàn)收。
要按照國家相關(guān)政策法規(guī)，符合條件但未成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，應(yīng)在房管部門的指導(dǎo)和街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)的組織下，盡快召開業(yè)主大會(huì)，并通過民主合法的程序，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，明確業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和職責(zé)，理順與物業(yè)服務(wù)企業(yè)及社區(qū)居委會(huì)的關(guān)系，按照相關(guān)制度，規(guī)范運(yùn)作程序，切實(shí)履行監(jiān)督和協(xié)調(diào)職責(zé)。房管等相關(guān)職能部門要積極支持業(yè)主委員會(huì)對物業(yè)管理工作進(jìn)行監(jiān)督，對違反物業(yè)管理辦法，不履行物業(yè)服務(wù)承諾的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，要給予相應(yīng)的處理和整頓，使業(yè)主委員會(huì)真正發(fā)揮監(jiān)督、協(xié)調(diào)作用，推動(dòng)小區(qū)物業(yè)管理有序發(fā)展。
市房管部門要依據(jù)建設(shè)部、財(cái)政部制定的《城鎮(zhèn)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》，健全和完善我市維修資金的歸集、管理、使用制度，做到維修資金歸集使用制度化、管理規(guī)范化、市民查詢信息化，確保資金安全。要繼續(xù)加強(qiáng)住房專項(xiàng)維修資金的清繳力度，對收繳不到位的督促盡快繳納，對未進(jìn)入專戶儲(chǔ)存的限期專戶儲(chǔ)存，對個(gè)別挪用維修資金的開發(fā)企業(yè)或單位應(yīng)給予相應(yīng)處理，做到專項(xiàng)維修資金管理規(guī)范，維修使用及時(shí)方便，切實(shí)維護(hù)好廣大業(yè)主的合法權(quán)益。
要高度重視老舊小區(qū)物業(yè)管理工作，在社區(qū)居委會(huì)的指導(dǎo)下，按照老舊小區(qū)實(shí)際，堅(jiān)持尊重業(yè)主意愿的原則，采取靈活多樣的物業(yè)管理服務(wù)模式。對于配套設(shè)施相對獨(dú)立、較為完善、又有一定規(guī)模的老舊小區(qū)，及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)并選舉業(yè)主委員會(huì)，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，開展物業(yè)管理工作。對不具備物業(yè)管理?xiàng)l件又無業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，可按照社區(qū)居民自治的原則，由社區(qū)居委會(huì)代表社區(qū)業(yè)主，與房屋和設(shè)施設(shè)備維修、保潔、保安等專業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托管理服務(wù)合同，也可以由社區(qū)居委會(huì)組織社區(qū)下崗失業(yè)人員組成維修、保安、保潔、綠化等隊(duì)伍，進(jìn)行自我管理、自我服務(wù)，為廣大業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)安全、文明、和諧的居住環(huán)境。
物業(yè)管理消費(fèi)意識、維權(quán)意識和物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法經(jīng)營、規(guī)范服務(wù)的能力。加大對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的指導(dǎo)和監(jiān)督力度，建立物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議制度，定期對小區(qū)物業(yè)管理工作中出現(xiàn)的困難和問題進(jìn)行專題研究，及時(shí)協(xié)調(diào)解決，形成由房管部門牽頭，各相關(guān)職能部門積極配合支持的工作格局。要將小區(qū)物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)，建立由街道辦事處牽頭，社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同參加的協(xié)商議事制度。通過協(xié)調(diào)配合，齊抓共管，不斷提高我市住宅小區(qū)物業(yè)管理水平，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康有序發(fā)展。
物業(yè)小區(qū)的調(diào)查報(bào)告篇五
公司領(lǐng)導(dǎo)：
為更加合理、準(zhǔn)確制定xxxx小區(qū)前期物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在期間，我們對xx市15家小區(qū)進(jìn)行實(shí)地走訪及電話咨詢，了解其現(xiàn)行物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為制定xxxx小區(qū)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提供參考依據(jù)，現(xiàn)將調(diào)研情況如下匯報(bào)：
一、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)研情況：
二、xxxx小區(qū)計(jì)劃收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：
3、電梯使用費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)：二樓元/平方米·每月。
4、物業(yè)服務(wù)費(fèi)按照/平方米·月；5、垃圾費(fèi)：元/月·戶；
6、元/月·車位(該項(xiàng)費(fèi)用需在物價(jià)部門審批后方可收取)。
7、熱水價(jià)格：由于小區(qū)業(yè)前期估算入住率達(dá)不高，很難達(dá)到70%以上，熱水供應(yīng)成本會(huì)非常高，因此目前建議小區(qū)熱水暫緩供應(yīng)，價(jià)格待熱水正式供應(yīng)后再定。
三、暖氣費(fèi)用的收取。
1、目前xx市冬季采暖費(fèi)用收取的基本情況：1).xx市集中供熱方式的采暖費(fèi)為5.80元/平方米；2).各小區(qū)采用天然氣小區(qū)集中供暖方式的采暖費(fèi)一般為6.50元/平方米(此價(jià)格包含水、電、天然氣、人工、維修材料及管理費(fèi)用等)。
四、裝修期間計(jì)劃一次性收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)：
按照建設(shè)部110號文件及參考xx市一般物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)，可收取以下費(fèi)用：
1元/戶(待裝修完畢及符合裝修要求后退還業(yè)主)；
2、建筑垃圾清運(yùn)處理費(fèi)：元x建筑面積/每戶；3、裝修服務(wù)監(jiān)管服務(wù)費(fèi)：元x建筑面積/每戶。
以上定價(jià)是在參考xxxx小區(qū)周邊及xx市其他同等規(guī)模小區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上綜合制定，收費(fèi)期限暫定一年，一年后將根據(jù)小區(qū)實(shí)際運(yùn)營成本及廣大業(yè)主的意見重新核定收費(fèi)價(jià)格。
物業(yè)小區(qū)的調(diào)查報(bào)告篇六
物業(yè)管理與老百姓的生活息息相關(guān)，近年來，隨著城市建設(shè)的快速推進(jìn)，居民對加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理的要求越來越迫切。我社區(qū)虹橋一、二村自去年經(jīng)老小區(qū)改造后引進(jìn)物業(yè)進(jìn)駐小區(qū)管理已一年時(shí)間了，針對一年來物業(yè)管理情存在的一些問題進(jìn)行了調(diào)查與思考，現(xiàn)將調(diào)查情況分述如下：
1、物業(yè)管理觀念日益得到重視。由于物業(yè)管理聯(lián)系著千家萬戶，與居民群眾的日常生活息息相關(guān)，已成為政府、社會(huì)、居民關(guān)注的熱點(diǎn)。隨著我市人民生活水平的不斷提高，人們對生活質(zhì)量的要求也會(huì)不斷提高。所以，居民、社會(huì)、及政府對住宅小區(qū)的管理要求也隨之提高。現(xiàn)在是否有一家擁有品質(zhì)高、服務(wù)好、信譽(yù)佳的物業(yè)管理企業(yè)來為住宅小區(qū)服務(wù)已普遍成為居民百姓購房時(shí)重點(diǎn)考慮的內(nèi)容了，開發(fā)建設(shè)單位同樣也經(jīng)常把小區(qū)今后擁有優(yōu)良的物管企業(yè)服務(wù)作為其售房時(shí)的一個(gè)重要賣點(diǎn)。在小區(qū)交付入住后，廣大居民百姓也非常關(guān)心其居住小區(qū)的物業(yè)管理狀況，開始積極參與到小區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)物業(yè)活動(dòng)中來。同時(shí)，政府也不斷加大力度，進(jìn)一步引導(dǎo)和規(guī)范物業(yè)管理市場，并積極籌措資金改善老小區(qū)環(huán)境，將其納入物業(yè)管理范疇。整個(gè)社會(huì)對物業(yè)管理的意識和觀念相對前幾年來說有了很大的改進(jìn)，物業(yè)管理日益得到大家的關(guān)注和重視。
2、老小區(qū)物業(yè)管理有了改善。為改善舊住宅小區(qū)的居住環(huán)境，實(shí)現(xiàn)舊住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境改造的目標(biāo)，我市近幾年投入大量的資金，加大了服務(wù)水平。
3、業(yè)主委員會(huì)過分強(qiáng)調(diào)維權(quán)，忽視對業(yè)主責(zé)任與義務(wù)的教育。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，是全體業(yè)主的`“代言人”。目前，一些小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)在維權(quán)中卻采取了不正當(dāng)?shù)男问剑鲆暳朔煞ㄒ?guī)允許的維權(quán)范圍和形式。業(yè)主委員會(huì)也忽略了自身對業(yè)主的教育和引導(dǎo)責(zé)任。
4、物業(yè)管理收費(fèi)較難。一是對服務(wù)不滿抵制交費(fèi)。業(yè)主對服務(wù)的不滿，常常以不交物業(yè)費(fèi)的方式表達(dá)。如虹橋一村二村物業(yè)費(fèi)收取率為78％。二是低收入群體經(jīng)濟(jì)承受能力有限，不愿交費(fèi)。三是老小改造遺留問題影響交費(fèi)。業(yè)主對房屋質(zhì)量缺陷等開發(fā)遺留問題不能得到及時(shí)解決不滿，直接影響著物業(yè)費(fèi)的收取，有些居民因?qū)Ω脑熨|(zhì)量不滿、沒有停車位等遺留問題得不到解決而拒交物業(yè)費(fèi)。
1、加快物業(yè)管理法制建設(shè)，完善物業(yè)管理政策。同時(shí)，根據(jù)我市的實(shí)際情況盡快制訂一些符合老小區(qū)的規(guī)章制度，建立完善的物業(yè)管理政策制度體系。使物業(yè)管理盡可能地有法可依，做到依法管理、依法行政走上良性循環(huán)的道路。
物業(yè)小區(qū)的調(diào)查報(bào)告篇七
王xx。
xx。
李xx（教授）。
周xx。
1、源泉小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀。
調(diào)查提綱：
通過對源泉小區(qū)的住戶和居民進(jìn)行詢問和走訪調(diào)查，源泉小區(qū)目前的物業(yè)管理公司為金橋物業(yè)管理公司，該公司的法人為劉源，該物業(yè)管理公司在管理小區(qū)的過程當(dāng)中存在著很多的漏洞和不足，例如對小區(qū)安全管理方面沒有盡到自己應(yīng)有的責(zé)任，衛(wèi)生服務(wù)也相對差，各種的便民服務(wù)也難以讓人滿意，基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)不到位，對居民的要求和提出的問題不能及時(shí)正確的解決，通過分析，造成這些現(xiàn)象的原因也是多方面的，其中有一部分為外部原因，但是大部分還是與物業(yè)公司的經(jīng)營管理本身有關(guān)。通過與該物業(yè)公司管理人員的交談，同樣也了解到在物業(yè)管理工作中他們所遇到的難題，也了解到一部分他們公司的發(fā)展現(xiàn)狀和水平。通過對雙方材料的研究和整理，我們小組成員對該小區(qū)所存在的問題提出了我們自己的幾點(diǎn)可行性建議。希望能夠?qū)π^(qū)今后的管理工作有指導(dǎo)和借鑒意義。
調(diào)查過程及內(nèi)容：
20xx年12月5日星期三上午八點(diǎn)我小組成員前往延吉市源泉小區(qū)進(jìn)行研究調(diào)查，在達(dá)到小區(qū)門口后，我們就發(fā)現(xiàn)一個(gè)特別令人匪夷所思的事情，該小區(qū)的出入口前居然沒有設(shè)置電動(dòng)門等任何出入管制設(shè)施，而且另我們更為吃驚的是，當(dāng)我們進(jìn)入小區(qū)的時(shí)候，竟然沒有任何物業(yè)管理人員前來詢問我們的身份及目的，那就更別談要求我們填寫出入人等信息登記表等必要的程序了，我們可謂是不費(fèi)吹灰之力就輕松的成功‘混入’該小區(qū)，我們首先繞小區(qū)走了一圈，之后我們就發(fā)現(xiàn)了一個(gè)問題，該小區(qū)沒有任何的休閑娛樂場所和設(shè)施，而且該小區(qū)的樓層和角落處的垃圾不時(shí)的映入眼簾，此時(shí)，該小區(qū)‘臟亂差’的印象已經(jīng)在心中形成。
后來發(fā)現(xiàn)該小區(qū)還存在亂停車、亂放自行車的現(xiàn)象，后來發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)部不時(shí)的有人員在流動(dòng)，于是我們采取了現(xiàn)場隨機(jī)調(diào)查詢問的方式，向12名小區(qū)住戶詢問了他們對該小區(qū)的不滿意之處及他們理想中該小區(qū)的模樣。之后我們對小區(qū)用戶描述的問題和現(xiàn)象進(jìn)行了實(shí)地的勘察，發(fā)現(xiàn)確實(shí)存在著諸如樓道的`墻壁陳舊、甚至脫落等現(xiàn)象，由于不便進(jìn)入小區(qū)用戶的住房內(nèi)，所以有些問題未能進(jìn)行實(shí)地的勘察，此乃無力之舉。
后來我們找到了該小區(qū)的物業(yè)管理處，向物業(yè)管理人員介紹了我們的身份和來意，并就以上調(diào)查和總結(jié)的問題與該物業(yè)管理人員進(jìn)行了詳細(xì)的交談，經(jīng)過分析和交流，該小區(qū)物業(yè)管理人員承認(rèn)在物業(yè)管理工作中確實(shí)存在著不足和應(yīng)當(dāng)改進(jìn)之處，但是也向我們耐心的介紹了其中有些問題并不屬于他們職責(zé)范圍之內(nèi)，也向我們口述了在物業(yè)管理過程中遇到的問題和難題，我們分別對上述問題一一進(jìn)行了討論，得出了令人比較滿意的結(jié)果。交談之后，雙方都很愉悅，在向?qū)Ψ降绖e后，我們返回學(xué)校對調(diào)查的記錄和筆記進(jìn)行了整理，大概內(nèi)容分類如下：
1、該小區(qū)存在的主要問題。
2、這些問題存在的主要原因。
3、如何正確處理這些問題。
主要問題：
經(jīng)過現(xiàn)場調(diào)查和住戶的反映，總結(jié)出以下問題：
1）部分樓梯間墻壁陳舊，應(yīng)該進(jìn)行粉刷。
2）小區(qū)沒有保安人員，給小區(qū)安全管理帶來隱患。
3）小區(qū)內(nèi)停車秩序混亂，應(yīng)加強(qiáng)管理。
4）常有人到小區(qū)散發(fā)廣告，住戶反映，也存在不安全因素。
5）小區(qū)老鼠和蚊蠅較多（特別是蚊子），環(huán)境臟亂，建議加強(qiáng)管理。
6）小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)業(yè)主丟失自行車情況，要求加強(qiáng)管理。
7）小區(qū)隨處可見垃圾，衛(wèi)生服務(wù)需要加強(qiáng)。
問題主要原因：
1）該小區(qū)的樓房已經(jīng)有一定的樓齡，出現(xiàn)此現(xiàn)象是合理之情。
2）該小區(qū)沒有保安人員是因?yàn)槲飿I(yè)管理費(fèi)中無此項(xiàng)目。
3）小區(qū)停車秩序混亂是因?yàn)闆]有專門的停車位，也沒有負(fù)責(zé)車輛管理的專職人員。
4）常有閑雜人等到小區(qū)散發(fā)廣告是因?yàn)樵撔^(qū)入口沒有電動(dòng)門等限制措施，也沒有做好相應(yīng)的出入人員登記表。
6）小區(qū)經(jīng)常出現(xiàn)丟自行車現(xiàn)象，一方面是因?yàn)閷M(jìn)入小區(qū)的人員沒有進(jìn)行很好的監(jiān)管，另一方面原因是因?yàn)樵撔^(qū)沒有一個(gè)專門停放自行車的自行車棚，自行車亂放，給小偷以可乘之機(jī)。
7）造成垃圾亂丟的現(xiàn)象是因?yàn)橐环矫嬖撔^(qū)的衛(wèi)生服務(wù)本來就不到位，造成破窗理論的上演，另一方面該小區(qū)沒有張貼注意環(huán)境衛(wèi)生等宣傳標(biāo)語，使人們不注意，最主要原因是因?yàn)樵撔^(qū)的垃圾箱太少，而且分布不合理。
合理化建議：
1）可以和業(yè)主一起商量，在各位業(yè)主集體同意的情況下，向每位業(yè)主收取一定費(fèi)用后聯(lián)系建筑公司盡快施工。
2）可以和各位業(yè)主商量，在征得各位業(yè)主同意的情況下，向每位業(yè)主增加收取保安人員的物業(yè)管理費(fèi)用。
3）可以建立小區(qū)車輛管理制度，對小區(qū)有車的業(yè)主進(jìn)行檔案登記，對每個(gè)車輛固定車位，并安排專職人員負(fù)責(zé)。
4）小區(qū)入口設(shè)置電動(dòng)門，對進(jìn)出人等進(jìn)行人員登記。
5）通知小區(qū)業(yè)主把各種廢棄食物集中放在統(tǒng)一的一個(gè)位置，安排專門人員及時(shí)進(jìn)行處理。必要時(shí)可以放置驅(qū)蚊和防鼠藥物。
6）在小區(qū)的合理位置開辟一個(gè)場所，建設(shè)一個(gè)自行車棚，這樣就可以避免亂放，也可以減少丟自行車現(xiàn)象。
7）安排保潔員要及時(shí)清理角落和小區(qū)垃圾，在明顯位置張貼保護(hù)環(huán)境的公益性標(biāo)語，并在人員活動(dòng)多的地方多設(shè)置垃圾桶數(shù)量。
物業(yè)小區(qū)的調(diào)查報(bào)告篇八
八月的天氣異常炎熱，但是很多人還在工作。當(dāng)我們走進(jìn)一個(gè)個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理部門時(shí)，看到的幾乎都是工作者忙碌的身影。老城區(qū)的瑣事很多居民紛爭很多，抱怨也很多。其中也不乏一些矛盾的問題。如樓江新村，有時(shí)候在處理問題時(shí)法律和道德會(huì)有違背情況。當(dāng)?shù)孛罱乖谛^(qū)的道路邊擺攤，但是，有一戶特困戶，家里就2口人，老爺爺和一個(gè)45歲的傻兒子。只能靠每天在路口買雞蛋為生。還有一家殺雞的也是的。家里情況特殊，沒有別的經(jīng)濟(jì)來源。多年下來，一直這樣，在管理者的通融下過日子。當(dāng)我在路邊親眼看到那個(gè)白發(fā)蒼蒼的老伯時(shí)，真的很受感觸。大熱的天還是在賣雞蛋，雖然收益微薄，但是也日復(fù)一日，年復(fù)一年地做著，真的是不容易啊。只有在真正的走進(jìn)社會(huì)的過程中，才能深切體會(huì)到其中的艱辛。
我們的調(diào)查過程不是那么容易的，找到有關(guān)部門大多要實(shí)現(xiàn)預(yù)約打電話才行，特別是園區(qū)，那邊的管理比較嚴(yán)格，以切都要按規(guī)矩辦事。碰巧的是，遇到一個(gè)我們學(xué)校畢業(yè)的學(xué)長在那邊工作。調(diào)查之余更多了一份親切感。相反，一些全封閉式小區(qū)，態(tài)度不是很好。我們完全被拒之門外，連小區(qū)的大門都沒能踏進(jìn)去。即使解釋再三，人家還是不原意解釋我們的調(diào)查。
為了獲取更多的材料和信息，我打了不少電話給昔日的好朋友，他們對于都很配和我的工作，提供了不少有價(jià)值的資料。期間，我還去了蘇州的吳中區(qū)，作為新納入的區(qū)域，有一些小區(qū)規(guī)劃和管理還是很不錯(cuò)的（可見照片簡介）。雖然我們這個(gè)調(diào)查小組只有兩個(gè)同學(xué)，而且是跨專業(yè)的，但是仍然能感受到團(tuán)隊(duì)的力量。充分發(fā)揮了1＋1＞2的力量。合理的分工合作在有這篇大家都很滿意的調(diào)查報(bào)告，可以說，它傾注了我們的熱情、心血和友情。
通過這次幾乎是寬專業(yè)的社會(huì)實(shí)踐調(diào)查，我學(xué)到了很多。不僅是有關(guān)物業(yè)管理的一些皮毛的知識，更重要的是提高了自己在解決和處理問題的能力。與那么多的業(yè)主及管理人員的接觸后，相信在今后的日子里，我一定會(huì)努力學(xué)習(xí)，多積累點(diǎn)為人民服務(wù)的本領(lǐng)。為社會(huì)貢獻(xiàn)自己的`一份微薄的力量！
經(jīng)過這些天的小區(qū)物業(yè)調(diào)查，我對小區(qū)物業(yè)管理的認(rèn)識從感性上升到了理性。以前總會(huì)抱怨小區(qū)環(huán)境有多亂，基礎(chǔ)設(shè)施有多蹩腳，并且會(huì)把這些不好的現(xiàn)象統(tǒng)統(tǒng)歸結(jié)為小區(qū)物業(yè)沒做好。其實(shí)物業(yè)管理是一件全民參與的事。物業(yè)管理部門只是起到一個(gè)主導(dǎo)作用。物業(yè)管理部門在小區(qū)中起到了一個(gè)大管家的作用。但再好的管家也要有一些資金來維持日常開支，管家的主人要給予管家支持，這點(diǎn)支持不光是口頭上說說罷的，更重要的是主人和管家共同參與家庭里的各項(xiàng)日常事務(wù)。在小區(qū)里，家庭的主人身份責(zé)無旁貸的由小區(qū)居民擔(dān)當(dāng)。譬如說，小區(qū)要搞好衛(wèi)生，必須要求每戶居民都能自覺把自己的垃圾倒在指定的地方，倒完垃圾后，垃圾桶需要居民自覺關(guān)閉好。物業(yè)加大力度安排人員清掃道路，居民就要自覺不亂扔垃圾。再譬如，婁江新村收舊貨人員入境的問題，除了物業(yè)上要嚴(yán)厲阻止拾荒者進(jìn)來，小區(qū)居民更應(yīng)該”不去做那些人的生意”。
另一方面我覺得小區(qū)物業(yè)管理還需要它的同級和上級部門的大力支持和合作。對于一些硬件上的問題，只有通過向上級反映才能得到改善。在同級部門中，小區(qū)居委會(huì)要和物業(yè)管理通力合作。物業(yè)上的政策的實(shí)施正如上面所說的需要居民的大力配合，需要居民有這種社區(qū)意識，家的責(zé)任感。而那些所謂責(zé)任感，意識的培養(yǎng)是物業(yè)管理的職責(zé)，除了一部分是居民自身的責(zé)任外，還有一部分是應(yīng)該有居委會(huì)承擔(dān)起來的?，F(xiàn)代社會(huì)中，居委會(huì)應(yīng)該更積極的組織小區(qū)的精神活動(dòng)，通過活動(dòng)培養(yǎng)居民的社區(qū)意識。特別是一些老新村，小區(qū)自身硬件較落后，有些早期規(guī)劃和建設(shè)上的問題一時(shí)很難解決，更需要當(dāng)?shù)鼐用裼幸环菁业呢?zé)任感參與到小區(qū)的物業(yè)管理當(dāng)中，并以次來間接的或多或少的彌補(bǔ)硬件上的不足。
以上是這些天調(diào)查和總結(jié)的一些小小的心得體會(huì)，可能還有很多問題我們沒發(fā)現(xiàn)，我們的理解和建議也可能很多方面不合理，但我相信，只要我們從此關(guān)心起小區(qū)物業(yè)管理，隨著我們認(rèn)識的不斷加深，我們終究會(huì)找出一條解決小區(qū)物業(yè)問題的出路的。
物業(yè)小區(qū)的調(diào)查報(bào)告篇九
作為一名在福州市金山一帶居住近4年的居民，本人可以說是見證了金山由城郊發(fā)展為新興住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)的經(jīng)過，至今仍在不斷拔地而起的幢幢商品房一直以來都是金山新區(qū)一道獨(dú)特的風(fēng)景,而夜晚樓多燈稀的冷清景象也常為人所津津樂道。借此次社會(huì)法學(xué)學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)，我對金山一帶的住宅小區(qū)的安全狀況進(jìn)行了一定的調(diào)查，希望籍此反映當(dāng)?shù)匦^(qū)的一些基本狀況，并提出自己的思考和建議。
1、“高檔社區(qū)”安全保障并不“高檔”
高檔社區(qū)的安全保衛(wèi)工作總給人一種戒備森嚴(yán)的感覺，既有身著筆挺制服的高大保安，又有角落里伸出的探頭、各種自動(dòng)門卡等。但事實(shí)上，這些有著重重安檢設(shè)施的社區(qū)其實(shí)很容易混進(jìn)去。人群常常趁有人出入時(shí)集體涌入（密碼鎖被規(guī)避了），其中魚龍混雜，而保安卻并不一一過問。有趣的是，那些沒有繁復(fù)的密碼保障設(shè)施的住宅小區(qū)反而因?yàn)樽糸L久的習(xí)慣而人人都有一定的防范意識，常常是一個(gè)樓道來了陌生人，很快四鄰都相互告知了。
2、社區(qū)防火防洪設(shè)施含瑕疵。
首先，小區(qū)的防火其實(shí)是老話題了，隨著新小區(qū)的越建越多，防火設(shè)施日見改觀，但其效用如何呢？其管道位置是否合理、日常維護(hù)可有進(jìn)行？據(jù)本人所知，平日里所謂的消防水栓倒是時(shí)時(shí)有水“情不自禁”的潺潺流出，但不知到了關(guān)鍵時(shí)刻，是否會(huì)“不自禁”的關(guān)閉？且讓水栓上日漸厚實(shí)的鐵銹來回答吧。
至于防洪，也許地處平原的人們體會(huì)不到，但對位于閩江沿岸的金山新區(qū)來說，卻是不能不考慮在社區(qū)安全范圍內(nèi)的。但這一方面卻成為盲點(diǎn)，不要說防洪了，有些小區(qū)甚至連排水系統(tǒng)都不甚合理，一到大雨天氣就“水漫金山”。
3、小區(qū)治安管理主體多元化不利于管理。
現(xiàn)在的新型小區(qū)可謂設(shè)施完善，游樂場、ktv、超市等一應(yīng)俱全，但這也為小區(qū)管理帶來另一個(gè)問題，即主體過于多元化，很難有效管理、面面俱到；另外，小區(qū)空房向外出租的現(xiàn)象日漸普遍，為小區(qū)管理帶來一定困難。小區(qū)內(nèi)出入人員身份、職業(yè)、道德呈現(xiàn)多樣化，一方面多數(shù)小區(qū)未形成較好的管理規(guī)范，另一方面，由于人員活動(dòng)時(shí)間不同，在規(guī)章的實(shí)際操作上也存在很大難度。
1、建議出臺地方規(guī)章，統(tǒng)一規(guī)范沿江建筑的防洪標(biāo)準(zhǔn)；
地方統(tǒng)一出臺規(guī)章，從法律層面規(guī)制開發(fā)商的建筑行為，防范于未燃，對于保障沿江城市的居住安全、人員安全是十分必要的，也更有利于實(shí)踐中的執(zhí)行。
法制宣傳的作用一向不可小覷，可以通過一些群眾喜聞樂見的宣傳形式，如墻報(bào)、文藝演出等來宣傳法律法規(guī)，提高公民的法律意識，為維護(hù)社區(qū)安全打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。
3、對小區(qū)保安進(jìn)行統(tǒng)一培訓(xùn)，提高保安素質(zhì)和工作能力；
小區(qū)保安素質(zhì)的參差不齊不僅容易給小區(qū)安全管理造成漏洞，其本身也是安全隱患之一，近來鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的保安綁架業(yè)主事件不能不引起我們的注意。如果保安都能嚴(yán)格執(zhí)行工作規(guī)范，練就一雙“火眼金睛”，也算是為小區(qū)貼上一道“安全”標(biāo)簽。
4、配合有關(guān)職權(quán)部門定期對小區(qū)內(nèi)的娛樂場所進(jìn)行檢查、訪問，杜絕安全隱患；
既然是“魚龍混雜”，那么適當(dāng)?shù)年P(guān)注絕對必不可少，娛樂場所進(jìn)駐社區(qū)，直接關(guān)系到每一戶居民的切身利益。同時(shí)，娛樂場所的.安全設(shè)施硬件配備是否符合國家、地區(qū)要求也需要時(shí)時(shí)留意，避免發(fā)生意外慘劇。與其亡羊補(bǔ)牢，不如加大監(jiān)管，將危害止于萌芽階段。
5、加大業(yè)主大會(huì)與物業(yè)機(jī)構(gòu)、社區(qū)居民委員會(huì)間的聯(lián)系和互動(dòng)，共同構(gòu)建和諧社區(qū)。
由于小區(qū)住戶的多樣性，加上鋼筋水泥、層層鐵門的阻隔，住戶間的溝通難免有所欠缺，同時(shí)也不利于零散住戶的維權(quán)，加大住戶與住戶間、住戶與物業(yè)間、物業(yè)與居委會(huì)間、居委會(huì)與住戶間的聯(lián)系，有利社區(qū)發(fā)展和建設(shè)，更可以集思廣益，為社區(qū)安全出謀劃策，同時(shí)群防群治，集中力量構(gòu)建和諧社區(qū)。
物業(yè)小區(qū)的調(diào)查報(bào)告篇十
調(diào)查內(nèi)容：
使用儀器：照相機(jī)、筆記本。
調(diào)查方法：觀測、與環(huán)衛(wèi)工人交流。
九峰小區(qū)：地處松江老城、樂都支路296弄。
該小區(qū)是典型的90年代住宅小區(qū)，建筑群為6層樓房，綠地覆蓋率較低，小區(qū)的綠化品種主要集中在水杉、黃楊樹、香樟、玉蘭、瓜子黃楊、紫薇、金葉瓜子黃楊、合歡、銀杏、龜甲冬青、美人蕉等。品種較少、主要集中在高大、成長快的樹種，其中水杉尤為常見。
萊頓小城：上海市松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)辰花公路839弄。
位于松江新城3600畝偉盟生態(tài)林南側(cè)，規(guī)劃中有東側(cè)為住宅區(qū)，西側(cè)特奧中心，南側(cè)為完全中學(xué)。該小區(qū)綠化率高達(dá)63%的綠化率，小城對角線有一條600m的天然河，可通黃浦江和淀山湖。與九峰小區(qū)相比，萊頓小城屬于新住宅理念下的人性化小區(qū)。小區(qū)的綠化主要有法桐、毛白楊、大葉楊、松樹、杏樹、冬青球、紫荊花、櫻花、梅花、芙蓉、石榴、梨樹、無花果、桃樹、月季花、木瓜花、海同球、蜀檜、法國冬青、白日紅、銀杏、連翹、榆葉梅、灑金柏、雪松、紅葉小檗、金葉女貞片、百三葉、白松、矮生紫薇、垂柳、落羽杉、國槐、香樟、石榴、泡桐、刺槐、紫薇、馬褂木、楓楊、白玉蘭、桂花、楓香、合歡、杜英、苦楝、香椿、蘇鐵、海棗樹等以前老小區(qū)不多見的熱帶樹種，品種也較以前增加到了上百種。
2·樹木生長狀況：（各以一種種代表性的植物為例）。
調(diào)查結(jié)果分析：
據(jù)了解，一個(gè)小區(qū)的綠化一般是由綠葉類樹種和花冠型樹種搭配起來，一般是7：3，為了保證小區(qū)一年四季常綠，又有花開，就要分別種上不同種類的綠葉類樹種和花冠型樹種。最近幾年十分普遍的海棗樹和蘇鐵等，都是以前老小區(qū)不多見的熱帶樹種，而以前很多老小區(qū)種得較多的黃楊樹，因?yàn)槿菀鬃躺∠x，所以近幾年在逐步減少種植。
在調(diào)查中，我發(fā)現(xiàn)九峰小區(qū)屬于典型的老小區(qū)，該小區(qū)的綠化樹木主要集中在容易養(yǎng)、長勢快、高大的落葉喬木，其中以水杉、黃楊樹最為典型，在花壇延邊以瓜子黃楊種植成一排造型成一排排的小柵欄為主，花壇內(nèi)為大片草地，然后零星地中有幾棵合歡樹、或是紫薇。綠化植被的品種有局限性并且長勢并不好。很多水杉樹因?yàn)殚L勢太快，高過了3-4樓，影響到了居民的采光所以大多被砍斷或是樹枝被鋸掉了。有的草地中被踩出了一條條光禿禿的泥路又由于現(xiàn)在正值冬季，草地大多都枯黃、稀疏。
在萊頓小城中的情況卻大為不同，綠化的品種多達(dá)幾百種，其中有小區(qū)綠化常見的品種：瓜子黃楊、冬青球、香樟、紫薇、桂花、梨樹、桃樹、杜鵑等，還有熱帶樹種，其中最多的就是海棗樹、蘇鐵，其他老小區(qū)不多用的有：紫荊花、楓樹、雞爪漆、木瓜花、櫻花、無花果、玫瑰、郁金香等。小區(qū)綠地四季長青，不同季節(jié)可以欣賞到不同花卉。
上世紀(jì)80年代初，當(dāng)時(shí)的園林部門希望通過在居民小區(qū)栽種速長的樹木，讓上海在短時(shí)期內(nèi)迅速綠起來，一年可長30厘米左右的水杉成為一種選擇。加上水杉又是我國一級保護(hù)植物，樹形呈尖塔狀，比較美觀，因此許多小區(qū)都種植了水杉。20年后的今天，不少地方的水杉已長到七八層樓高了，遮擋部分居民的陽光，在夏天還容易招惹蚊蟲。這幾年有關(guān)方面已在考慮通過移植更新的方式，豐富小區(qū)內(nèi)的樹種。廣玉蘭、楓樹等一些既美觀又矮小的樹木，在不久的將來就將更多地出現(xiàn)在市民家門前。
1·小區(qū)平面圖。
萊頓小城平面圖九峰小區(qū)平面圖。
2·小區(qū)綠化管理與景觀綠化設(shè)計(jì)不同點(diǎn)。
九峰小區(qū)：成排的水杉樹制造出“植物墻”沿花壇邊種植的瓜子黃楊制造出“小柵欄”綠地中央種植紫薇、銀杏制造作為點(diǎn)綴圍墻邊種植爬山虎或是牽?；ǜ采w整個(gè)墻面萊頓小城：種植在綠地中央的海棗樹與海棠花、蘇鐵、蝴蝶花等構(gòu)成中央草坪圓形似小島型點(diǎn)綴。小區(qū)湖泊四周種植了大量的垂柳，配上坐落在湖邊的涼亭和湖面上睡蓮制造出公園閑庭散步的美感。綠地四角綴有各色郁金香與海棠花、冬青球組合而成的景觀。高大的香樟樹間錯(cuò)落有致的種著櫻花、紫薇給人一種遠(yuǎn)近高低各不同的感覺。
調(diào)查結(jié)果分析：
從表格中很清晰地就可以看出新老小區(qū)在景觀設(shè)計(jì)中的不同點(diǎn)，九峰小區(qū)的整體綠化覆蓋面積小，在建造之初主要考慮了居民的住房面積但是忽視了綠化這一精神方面的需求。而相比較而言，萊頓小城從堅(jiān)持“以人為本”、建設(shè)“綠色環(huán)保生態(tài)社區(qū)”著手，在設(shè)計(jì)功能分區(qū)中從全方位著眼考慮設(shè)計(jì)空間與自然空間的融合，不僅僅關(guān)注于平面的構(gòu)圖及功能分區(qū)，還注重于全方位的立體層次分布，運(yùn)用堆土成坡、鋪地落差、植物配置等等手段進(jìn)行高差的創(chuàng)造和空間轉(zhuǎn)換。
在小區(qū)綠化管理中，隨著人們對居住要求的提高，綠化成為必不可少的一部分，對綠化的管理維護(hù)也成了重要的日常工作，從九峰小區(qū)的綠化管理中簡單地澆澆水，定期噴灑一下農(nóng)藥和肥料，時(shí)間長了才偶爾給綠化修剪一下到現(xiàn)在萊頓小城幾乎每天都需要有工人做綠化養(yǎng)護(hù)方面的巡視，喬灌木施肥根據(jù)不同品種，不同季節(jié)確定施肥量的細(xì)致的綠化維護(hù)。從簡陋的環(huán)衛(wèi)工具到先進(jìn)的造景方法，這種新老小區(qū)的變化正是體現(xiàn)了時(shí)代的轉(zhuǎn)變，以及人們對精神文明的追求。
在綠化造景中，萊頓小城注重植物配置遵循適地適樹的原則，并充分考慮與建筑風(fēng)格的吻合，兼顧多樣性和季節(jié)性，進(jìn)行多層次、多品種搭配，分別組合成特色各異的群落。整體上四季有花，有疏有密，有高有低，力求在色彩變化和空間組織上都取得良好的效果。在護(hù)坡設(shè)計(jì)上采取垂直分層綠化，高處栽植藤本植物往下垂，中間將護(hù)坡人工塑成假山石壁留植物洞栽攀沿植物和造型小盆景，下方留500-600mm寬栽法國冬青或叢竹形成綠化帶。鋪裝材料大多采用環(huán)保型材料，如：透水磚、植草磚、防腐木等。與九峰小區(qū)這類老小區(qū)相比造景構(gòu)思中更用心、更細(xì)心、更全面。
建議：
九峰小區(qū)：加強(qiáng)已種植樹木的養(yǎng)護(hù)，通過移植更新的方式豐富小區(qū)內(nèi)的樹種，對水杉有礙采光的問題認(rèn)真考慮，可以移植到其他地方而不是亂砍亂伐。對于造景方面，可以多引進(jìn)花卉與樹木的品種構(gòu)思不同的景觀設(shè)計(jì)并且充分考慮是否有礙居民的日常生活。
萊頓小城：對于造景樹木、花卉的維護(hù)要保持每天養(yǎng)護(hù)。對于一年生或是枯萎的花卉要做到定期更換，確保樹木常綠，花卉常新。
物業(yè)小區(qū)的調(diào)查報(bào)告篇十一
北京市平谷區(qū)。
為了推動(dòng)“和諧共存”創(chuàng)建工作的深入開展，區(qū)綜治辦對城區(qū)四辦的小區(qū)治安狀況進(jìn)行了調(diào)查摸底，從總體看，管理有序，防范得力，安全形勢良好。但也存在著一些問題，有的小區(qū)混亂不堪，治安形勢比較嚴(yán)峻，尤其是盜竊案件頻頻發(fā)生，根本無安全保證，嚴(yán)重影響了居民的正常生活。
從走訪的二十余個(gè)小區(qū)來看，治安狀況良好的約占30%，較好的占50%，一般或較差的占20%。一些小區(qū)如教工家屬院、供電局住宅小區(qū)等一直保持著高度的責(zé)任感和扎實(shí)的工作作風(fēng)，治安狀況一直良好。還有一些小區(qū)雖然硬件略有不足，但由于領(lǐng)導(dǎo)重視，防范嚴(yán)密，群眾對安全狀況比較滿意。一些新建成的小區(qū)基礎(chǔ)條件較好，但在防范工作中還有些經(jīng)驗(yàn)不足，有待于進(jìn)一步加強(qiáng)。
據(jù)統(tǒng)計(jì)目前平谷區(qū)城區(qū)共有居民區(qū)21個(gè)，在管理上有以下幾種管理模式。
1、小區(qū)物業(yè)管理模式。
2、小區(qū)管理模式(包括南小區(qū)，裕龍花園)。
3、黑石頭軍隊(duì)大院管理模式。
4、出入無人管理模式。
分析：前兩種是封閉式管理，后兩種是開放式管理。近年來封閉式管理可以控制一些不法分子進(jìn)入擾亂小區(qū)人民的生活，使人們的生活得到安寧。如裕龍小區(qū)率先在三區(qū)實(shí)行了封閉管理，設(shè)門衛(wèi)站崗，機(jī)動(dòng)車發(fā)放通行證，收取一定費(fèi)用。開放式管理人員比較復(fù)雜，不容易管理，然而沒封閉的小區(qū)盜竊案件明顯增多，發(fā)生入室盜竊，機(jī)動(dòng)車盜竊，衛(wèi)生環(huán)境差，人員閑雜，引起了小區(qū)居民的反感，所以我們希望自己住的環(huán)境有所改善，小區(qū)內(nèi)的機(jī)動(dòng)車亂停亂放現(xiàn)象明顯減少，小區(qū)組建了衛(wèi)生保潔隊(duì)伍，保證小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，居民生活穩(wěn)定，安全逐步達(dá)標(biāo)!
當(dāng)前居民小區(qū)治安管理存在的問題有：
寫，有的干脆與安全問題脫離干系，不愿負(fù)責(zé)任，不想插手治理。從而釀成了兩輛汽車被盜的重大案件。
2、治安工作帶有一定的風(fēng)險(xiǎn)性，有時(shí)以生命為代價(jià)，給予警衛(wèi)人員一些特殊的崗位津貼，也是合情合理的，只有責(zé)權(quán)利相統(tǒng)一，才能調(diào)動(dòng)積極性和工作主動(dòng)性，更好地完成各項(xiàng)防衛(wèi)任務(wù)。然而轄管小區(qū)的情況喜憂各半。相反，給警衛(wèi)人員待遇拖欠、扣留、口惠而實(shí)不至的單位，久而久之，形成了精神不振，工作渙散，不負(fù)責(zé)任，造成防范不力，事情不斷。
3、由于市場經(jīng)濟(jì)的影響，小區(qū)空房向外出租現(xiàn)象十分普遍，且數(shù)量不小，這就形成了小。
區(qū)內(nèi)出入人員身份、職業(yè)、道德呈現(xiàn)多樣化。據(jù)了解，這些租房的人員，有外來流動(dòng)人員，也有本市的常住人口，有做生意的，也有打工的，有非法搞傳銷的，也有讀書求學(xué)的，有以收廢品謀生的，也有違法犯罪逃避公安機(jī)關(guān)打擊的?？傊切涡紊?、包羅萬象。其特點(diǎn)是，居住期一般較短，道德品質(zhì)不一，監(jiān)控難度較大，增加了安全防范的難度，造成了小區(qū)安全隱患多、案件多。
4、轄區(qū)經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)，治安資金投入偏少，這是客觀事實(shí)。但部分小區(qū)目前防范物質(zhì)基礎(chǔ)十分脆弱，門房、圍墻、車棚、消防器材、警衛(wèi)器械等還嚴(yán)重不足，至于高科技防控設(shè)施更是欠缺，普及率極低，這種情況不僅影響了小區(qū)的安全質(zhì)量，也使“以防為主，打防結(jié)合”的治安工作方針難以貫徹落實(shí)。
1、明確治安管理主體，形成集中治理的格局。
只有把管理的主體落實(shí)了，才能把小區(qū)的各項(xiàng)公共事務(wù)完成好。對于社會(huì)型小區(qū)來說，應(yīng)盡快成立物業(yè)公司，讓其充分發(fā)揮應(yīng)有的職能，實(shí)現(xiàn)小區(qū)的全面管理。對于單位型沒有統(tǒng)一管理的小區(qū)，通過友好協(xié)商，上級行政命令的'方式成立唯一的管理機(jī)構(gòu)，明確任務(wù)，落實(shí)責(zé)任，以有利于小區(qū)治安防范工作的開展。
2、依托社區(qū)居委會(huì)抓好社會(huì)型小區(qū)的治安工作。
社會(huì)型小區(qū)應(yīng)由社區(qū)居委會(huì)抓工作，首先應(yīng)確立社區(qū)居委會(huì)對小區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)地位，這樣，才會(huì)“綱舉目張”，事半功倍，更有效地推進(jìn)工作。
3、充分發(fā)揮公安機(jī)關(guān)在治安工作中的主力軍作用。
在治安工作中，只有以公安機(jī)關(guān)為主，開展各種專項(xiàng)整治活動(dòng)，才能有效地打擊犯罪分子，保一方平安。對于小區(qū)應(yīng)確保警務(wù)進(jìn)社區(qū)，實(shí)現(xiàn)“人員、時(shí)間、任務(wù)、效果”四落實(shí)。
4、開展宣傳教育，增強(qiáng)群防群治的自覺性。
采取各種形式，運(yùn)用各種手段，開展豐富多彩的宣傳教育活動(dòng)，強(qiáng)化安全創(chuàng)建人人有責(zé)的意識，充分發(fā)揮治安中心戶長在治安防范中的作用。鼓勵(lì)群眾積極參與，營造群防群治的社會(huì)氛圍。
5、完善群防群治體系，加大綜合性防控力量。
安全工作是一項(xiàng)全民義務(wù)，只有建立并完善護(hù)樓隊(duì)、巡邏隊(duì)、應(yīng)急小分隊(duì)等各種群眾性防范組織，編織一張橫向聯(lián)合，立體交叉的群眾性防范大網(wǎng)，才能有效地保障小區(qū)平安無事。
6、以人防為主、加大物防、技防力度。
安全防范工作一定要任務(wù)落實(shí)，責(zé)任到人，在工作謀劃上多動(dòng)腦子，多想點(diǎn)子。在物質(zhì)上應(yīng)固強(qiáng)補(bǔ)弱，加大對門房、圍墻、車棚、防盜門窗上的投入。同時(shí)要搞好技防，提高治安防控的技術(shù)含量。運(yùn)用高科技的防控手段，加大防控力量，提高治安工作的效果。
物業(yè)小區(qū)的調(diào)查報(bào)告篇十二
我家住在泰山區(qū)，這里空氣清新甜潤，樹木郁郁蔥蔥，有香樟樹、合歡、白玉蘭、柳樹……。夏天，樹木茂盛，是乘涼的好去處，小區(qū)里種滿了三葉草，草坪中種滿了刺刺草，非常美觀。
我們小區(qū)現(xiàn)在道路干凈，環(huán)境優(yōu)美，可是我們剛搬進(jìn)來的時(shí)候，卻讓我們大失所望：環(huán)境不好，沒有綠化帶，樹木很少、道路臟、不平；一些人在空地上亂種樹，亂養(yǎng)雞鴨，車子想放哪就放哪；空氣污染太大，一開窗戶就聞到臭味，路上塵土飛揚(yáng)。
我們小區(qū)為什么有這么大的變化呢？通過我的調(diào)查訪問，我終于找到了原因：一是小區(qū)大力加強(qiáng)綠化工作，每年定期栽樹，修剪樹木，使綠化面積不斷增加。二是小區(qū)加強(qiáng)了管理，人們的環(huán)保意識增強(qiáng)，破壞樹木的行為大大的減少了。三是環(huán)衛(wèi)工作人員增加了清掃的次數(shù)，衛(wèi)生狀況大為改觀。
通過查資料，發(fā)現(xiàn)樹木對環(huán)境有很大的幫助，一是樹木可以吸收灰塵和二氧化碳，凈化空氣；二是樹木可以固定土壤防止水土流失，三是樹木可以減少噪音，有利于健康；四是樹木能調(diào)節(jié)氣候增加降水……。
原來樹木對我們有這么多的好處，我們一定要保護(hù)樹木，讓我們的綠色家園越來越美!
物業(yè)小區(qū)的調(diào)查報(bào)告篇十三
活動(dòng)時(shí)間：5月5日(星期天)。
活動(dòng)地點(diǎn)：山水華庭徐銘家。
活動(dòng)內(nèi)容：綠化美化小區(qū)環(huán)境。
活動(dòng)方式：在小區(qū)里觀察并記錄、網(wǎng)上搜索。
活動(dòng)成員：xxx。
2.同時(shí)也可以讓人們更愿意鍛煉，愿意行走其間，也讓它們成為孩子游玩的天地。
3.關(guān)系到居民生活的舒適性，不僅為人觀賞，還應(yīng)為人所用。
我們四人一起繞著山水華庭里外逛了一趟，果真“功夫不負(fù)有心人”，我們找到了許多證據(jù)在手。瞧!草地上小區(qū)電纜旁有電池，可想，如果我們不把電池?fù)炱饋?，豈不會(huì)污染草地?還有益達(dá)口香糖紙、梨、廢紙和垃圾箱倒了等。太有一條小溪流上有許多垃圾，都是一些袋子，因此有許多小魚死了，都是垃圾袋引起的。只有我們保護(hù)環(huán)境才能換來更好的小區(qū)!
我們繼續(xù)向前走，只見前面有條大湖，湖水很清澈，有一大群的魚兒在游，還有主人養(yǎng)的一群可愛活潑毛茸茸的小鴨子!水在陽光的照耀下波光粼粼，如同仙境一般的美麗。荷花開了荷葉綠油油。咦?為什么這兒這么干凈，但是那兒確這么臟呢?我們仔細(xì)觀察，原來這兒的人不多，大多是晚上來鍛煉的，不會(huì)亂扔垃圾，即使想扔垃圾，但這兒非常漂亮，一定不忍心扔下去，破壞這美好的地方。那兒樹葉落下幾片，有些人就扔小紙團(tuán)，這美麗便破壞了，路過的人也便會(huì)扔垃圾了，扔著扔著，就變成垃圾河了，雖然清潔工會(huì)清理垃圾，但還是得靠我們共同的努力!
小區(qū)的壞境雖然整體不錯(cuò)，但是垃圾十分多，這邊丟一點(diǎn)，那邊丟一點(diǎn)，雖然有些垃圾會(huì)扔進(jìn)垃圾桶里，但是常常發(fā)現(xiàn)垃圾袋丟在垃圾桶外面，有些垃圾袋沒弄好，垃圾掉了出來，臭死了，蟲子在旁邊嗡嗡的飛，影響了小區(qū)的美觀。
6月5日是第35個(gè)世界環(huán)境日，我們應(yīng)該要保護(hù)環(huán)境，就是保護(hù)我們賴以生存的家園，守護(hù)美麗的藍(lán)天，需要我們每一個(gè)市民的關(guān)注與奉獻(xiàn)。為了擁有更多舒展透明的藍(lán)天，為了人民能享受更美好的生活環(huán)境，我們再次發(fā)出倡議：讓我們走向山更綠，水更清，天更藍(lán)，人與自然更和諧的美好明天，從我做起!
物業(yè)小區(qū)的調(diào)查報(bào)告篇十四
小區(qū)。
陳欣然。
鏡頭一：水。
最近，我經(jīng)常在我們小區(qū)周圍觀察，發(fā)現(xiàn)小區(qū)有一個(gè)人工大池塘。以前池水清澈見底，小魚們在水里開心地游泳，小蝌蚪們在水里盡情地玩耍......但現(xiàn)在人們吃的用的垃圾等都扔在水面上，弄得水面烏黑烏黑的，臟極了！人們原來來到這里恨不得多吸幾口這里的空氣，可現(xiàn)在人們一經(jīng)過這里就趕緊跑，因?yàn)檎媸翘袅恕?/p>
鏡頭二：地面。
我走到小區(qū)里，有小草、小花多的地方，都會(huì)覺得非常臭。原來是寵物狗和貓都會(huì)隨地大小便。走著走著就能看見許許多多的垃圾在地面上。原來有的人把喝完的飲料、牛奶瓶子扔在路邊，有的把面包等扔在地上，還有的人把煙扔在地上，看得讓人很煩。
鏡頭三：空氣。
從家門走出去時(shí)，人們總是要捂著鼻子和嘴巴跑出去，原來是一些小孩子在草叢里小便，還有叔叔或爺爺抽的煙的味道，有時(shí)還有人在燒垃圾，尤其在早晨時(shí)最濃烈?？偸鞘谷烁杏X到惡心，想吐。但外面街道還是有新鮮的空氣，因?yàn)橥饷嬗性S多大樹。
我覺得這種現(xiàn)象真讓人痛心。大家應(yīng)該不要再隨地亂扔垃圾了，不要再把廢水排進(jìn)水池污染水源。在外面給小狗和小貓建造一些大小便的小池子，或者自己帶著垃圾袋隨時(shí)清理小寵物的便便。生活中，要自覺把垃圾分類。我想，雖然我們的小區(qū)有不足的地方，但如果大家都能自覺起來，從現(xiàn)在行動(dòng)起來，保護(hù)小區(qū)環(huán)境，會(huì)越來越讓人舒適的！
物業(yè)小區(qū)的調(diào)查報(bào)告篇十五
我們于20xx年3月至4月期間，對物業(yè)服務(wù)行業(yè)經(jīng)營和發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行調(diào)查和對比。我們主要查閱了專業(yè)機(jī)構(gòu)發(fā)布的行業(yè)研究報(bào)告，以及各上市物業(yè)公司的招股說明書和年度財(cái)務(wù)報(bào)告。同時(shí)，與xx物業(yè)一起對部分先進(jìn)物業(yè)企業(yè)進(jìn)行走訪調(diào)研?，F(xiàn)將調(diào)查情況報(bào)告如下：
（一）管理規(guī)模。
20xx年，物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力500強(qiáng)企業(yè)（下稱“500強(qiáng)”）營業(yè)收入[1]達(dá)到3,407.48億元，同比增長20.33%，占行業(yè)總營收的32.41%。其中，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入2660.53億元，占比78.08%；增值服務(wù)收入746.94億元，占比xx.92%。500強(qiáng)企業(yè)管理項(xiàng)目82,574個(gè)，管理面積133.76億平方米，比上年同期增長12.53%。其中，住宅物業(yè)管理面積占比59.97%。
20xx年，深圳市物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)收入[2]億元，在管物業(yè)項(xiàng)目數(shù)量20,591個(gè)，在管物業(yè)項(xiàng)目的總建筑面積27.09億平方米，同比增長1.54%。其中，本市物業(yè)項(xiàng)目的數(shù)量7,361個(gè)，建筑面積6.12億平方米。
（二）行業(yè)發(fā)展趨勢。
1、物業(yè)管理行業(yè)處于規(guī)模為導(dǎo)向，面積為王的發(fā)展階段，呈現(xiàn)強(qiáng)者愈強(qiáng)、弱者愈弱的現(xiàn)象。小型物業(yè)公司面臨愈來愈嚴(yán)峻的市場考驗(yàn)，需要在管理模式上多學(xué)習(xí)、多借鑒，推陳出新，才能在市場中求生存、謀發(fā)展。
（1）中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)（下稱“百強(qiáng)”）在20xx-20xx年間的市場占有率[3]分別為29.44%、32.42%、38.85%和43.61%，呈現(xiàn)逐年提升的趨勢，反映出市場集中度在持續(xù)提升。百強(qiáng)企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張的主要方式有：
第一，收并購是最直接、有效的擴(kuò)張方式。近年來，物業(yè)行業(yè)由于的輕資產(chǎn)、低風(fēng)險(xiǎn)及增值服務(wù)模式的逐漸深入，逐步贏得了資本市場的青睞。20xx年至20xx年總有只有6家物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市，20xx-20xx年上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量分別達(dá)到了6家、12家、17家。從20xx年新上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)募集資金用途來看，擬用于收并購及戰(zhàn)略投資的資金比例占融資凈額的60%-70%，這直接導(dǎo)致了20xx年成了物業(yè)企業(yè)的“并購大年”，年內(nèi)發(fā)生70余起并購事件。
第二，依托關(guān)聯(lián)公司開發(fā)、合作、布局優(yōu)勢，穩(wěn)健擴(kuò)張規(guī)模。20xx年，百強(qiáng)企業(yè)中有開發(fā)背景的企業(yè)數(shù)量占比近八成，這些企業(yè)的管理面積中約六成來自關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)開發(fā)公司。百強(qiáng)企業(yè)承接或積極爭取關(guān)聯(lián)公司獨(dú)立開發(fā)項(xiàng)目、合作開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)管理權(quán)。
第三，市場化拓?cái)U(kuò)充第三方物業(yè)項(xiàng)目。百強(qiáng)企業(yè)憑借高品質(zhì)服務(wù)和專業(yè)化團(tuán)隊(duì)，積極參與市場競標(biāo)，提升第三方全委項(xiàng)目中標(biāo)率。如，20xx年，綠城服務(wù)市場外拓項(xiàng)目中標(biāo)率高達(dá)71%;永升生活服務(wù)近年來市場化項(xiàng)目中標(biāo)率也保持在40%左右。
第四，抓住非住宅物業(yè)領(lǐng)域新機(jī)遇，大力拓寬服務(wù)邊界。隨著后勤服務(wù)社會(huì)化改革進(jìn)一步深化,以及在政府鼓勵(lì)社會(huì)資本參與公共服務(wù)領(lǐng)域等政策引導(dǎo)下，百強(qiáng)企業(yè)積極承接政府機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、事業(yè)單位等相關(guān)物業(yè)管理服務(wù)，順勢切入體育場館、交通樞紐等公共服務(wù)領(lǐng)域，開辟外拓新渠道，進(jìn)一步加速規(guī)模擴(kuò)張。
（2）疫情后cric(中國房產(chǎn)信息集團(tuán))的一項(xiàng)調(diào)查顯示，由于健康、安全和維護(hù)要求提高，約三分之一的住宅小區(qū)考慮更換物業(yè)管理公司。而領(lǐng)先物業(yè)管理品牌有望獲得更多現(xiàn)有項(xiàng)目的青睞。72%的業(yè)主表示品牌聲譽(yù)是物業(yè)管理公司選聘決策的決定性因素?；ㄆ旒瘓F(tuán)調(diào)查也顯示，三分之二家庭愿意支付更高的管理費(fèi)，而一線城市愿意接受更高管理費(fèi)的家庭占比高達(dá)71%。小型物業(yè)公司面臨嚴(yán)峻的市場考驗(yàn)。（本段資料來源于第一太平戴維斯《中國物業(yè)管理》20xx.4.2）。
2、增值服務(wù)是物業(yè)行業(yè)未來發(fā)展的重心。
增值服務(wù)主要包括面向社區(qū)生活服務(wù)的業(yè)主增值服務(wù)和與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)的非業(yè)主增值服務(wù)。業(yè)主增值服務(wù)包括空間運(yùn)營、房屋經(jīng)紀(jì)、電商服務(wù)、家政服務(wù)、家居服務(wù)、汽車服務(wù)、社區(qū)金融及養(yǎng)老服務(wù)等。非業(yè)主增值服務(wù)包括案場服務(wù)、工程服務(wù)及顧問咨詢服務(wù)等。
由于住戶需求的不斷演變以及成本上漲帶來的經(jīng)營壓力，同時(shí)得益于互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)的成熟，物業(yè)企業(yè)利用與大量消費(fèi)群體關(guān)系密切的獨(dú)特優(yōu)勢，逐漸拓展增值服務(wù)并取得了一定的成效，未來發(fā)展空間廣闊。
20xx年，500強(qiáng)企業(yè)增值服務(wù)收入達(dá)746.94億元，比上年同期增長30.03%，占總營業(yè)收入的xx.92%，較上年增長1.64個(gè)百分點(diǎn)，增值服務(wù)收入持續(xù)增加。
由于業(yè)主增值服務(wù)并沒有形成固定和成熟的商業(yè)模式，行業(yè)仍處于布局摸索階段，部分頭部企業(yè)目前更重視規(guī)模的擴(kuò)張。增值服務(wù)估計(jì)會(huì)在規(guī)模發(fā)展結(jié)束后迎來高速增長。
3、重視數(shù)字化智能化建設(shè)，為企業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入的提升開辟新途徑，并實(shí)現(xiàn)企業(yè)降本增效的目的。
20xx年，有30余家百強(qiáng)企業(yè)智能化建設(shè)費(fèi)用超千萬元，大部分企業(yè)智能化建設(shè)費(fèi)用投入在100-500萬元之間。從20xx年新上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)募集資金用途看，上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)重視智能化系統(tǒng)和社區(qū)平臺建設(shè)，擬將約10%-20%的資金用于建設(shè)社區(qū)生態(tài)，是募集資金的第二大用途（第一大用途是收并購及戰(zhàn)略投資）。數(shù)字化智能化的運(yùn)用主要體現(xiàn)在以下方面：
（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)借助o2o概念，搭建智慧社區(qū)平臺及移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)平臺（主要是app的應(yīng)用）。一方面為業(yè)主提供基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，如繳納物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)保修及投訴等，快速、便捷地與業(yè)主建立緊密聯(lián)系，形成天然的流量入口，另一方面，通過自營、供應(yīng)商合作、戰(zhàn)略投資等多種方式拓展增值服務(wù)種類，不斷拓展服務(wù)范圍，優(yōu)化資源利用，針對剛需和高頻需求提供服務(wù)。
（2）運(yùn)用數(shù)字化、智能化技術(shù)，改變管理模式，降低人工成本，提升工作效率和服務(wù)品質(zhì)。基于物業(yè)管理工作中很多屬于重復(fù)性較高的勞動(dòng)密集型工作，技術(shù)解決方案的應(yīng)用可以實(shí)現(xiàn)流程自動(dòng)化和精簡化，在提高透明度、明確責(zé)任劃分的同時(shí)，還可以降低人工成本，提升工作效率和服務(wù)品質(zhì)。在監(jiān)控能力及運(yùn)營效率提升的前提下，還可以跟蹤評估項(xiàng)目運(yùn)營的可持續(xù)性，進(jìn)行針對性提升。
（一）毛利率情況。
20xx年，500強(qiáng)企業(yè)平均毛利率為15.02%，百強(qiáng)企業(yè)平均毛利率為24.02%。部分上市公司毛利率為：中海物業(yè)xx.95%，碧桂園31.65%，雅生活36.72%，佳兆業(yè)美好29.99%，保利物業(yè)20.29%，綠城服務(wù)18%。
20xx年，xx物業(yè)毛利率為6.80%，比500強(qiáng)企業(yè)毛利率低8.22個(gè)百分點(diǎn)，也明顯低于上市公司毛利率。（xx物業(yè)的毛利率6.8%，是按照20xx年的考核匯總表數(shù)據(jù)，收入調(diào)增xs、la的空置管理費(fèi)收入247.54萬元，調(diào)減空間運(yùn)營收入按五五分成后的收入281.85萬元；成本不含稅費(fèi)支出、財(cái)務(wù)費(fèi)用和管理費(fèi)傭金，包含固定資產(chǎn)折舊，和原未計(jì)入考核但實(shí)際已發(fā)生的利潤和其他收入提成48.51萬元。）。
（二）營業(yè)收入情況。
xx物業(yè)20xx年收入4,452.40萬元，較上年增長3.49%。物業(yè)服務(wù)收入2,713.23萬元，占總收入的60.94%；增值服務(wù)收入732.39萬元，占總收入的16.45%；停車場收入1,006.78萬元，占總收入的22.61%。xx物業(yè)營業(yè)收入對比情況如下表：
（1）物業(yè)費(fèi)收繳率：ch管理處的物業(yè)費(fèi)收繳率偏低。
20xx年，500強(qiáng)企業(yè)物業(yè)費(fèi)平均收繳率為94.93%，其中住宅物業(yè)費(fèi)收繳率91.38%；百強(qiáng)企業(yè)物業(yè)費(fèi)平均收繳率為93.06%，其中住宅物業(yè)費(fèi)收繳率91.63%。在管住宅面積占比較高（80%以上）且有披露相關(guān)信息的上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)平均收繳率是：碧桂園95.20%，濱江服務(wù)96.80%，建發(fā)物業(yè)95.30%，銀城生活服務(wù)91.10%。
xx物業(yè)的平均收繳率為96.94%，高于500強(qiáng)和百強(qiáng)企業(yè)住宅物業(yè)費(fèi)的平均收繳率，且高于上市公司的平均收繳率。xx物業(yè)六個(gè)管理處的收繳率在91.69%-99.74%之間。其中，ch管理處為91.69%，明顯低于其他管理處。
xx物業(yè)各管理處物業(yè)費(fèi)收繳率及物業(yè)費(fèi)平均水平對比如下表：
（2）物業(yè)費(fèi)單價(jià)：ch管理處的物業(yè)費(fèi)單價(jià)偏低。
20xx年，500強(qiáng)企業(yè)物業(yè)費(fèi)平均單價(jià)為3.09元/（平方米·月），其中住宅物業(yè)費(fèi)單價(jià)為2.11元/（平方米·月）；百強(qiáng)企業(yè)物業(yè)費(fèi)平均單價(jià)為3.86元/（平方米·月），其中住宅物業(yè)費(fèi)單價(jià)為2.09元/（平方米·月）。根據(jù)中信證券《數(shù)據(jù)倉庫系列-中國物業(yè)管理行業(yè)定價(jià)洞察》（20xx.2.10），其跟蹤的深圳4758個(gè)小區(qū)中，有服務(wù)物業(yè)信息的小區(qū)4,496個(gè)，物業(yè)費(fèi)平均數(shù)為2.9元/（平方米·月），中位數(shù)為2.6元/（平方米·月）。其中，20xx年至20xx年入住的小區(qū)中，物業(yè)費(fèi)在2元以下小區(qū)占比20.1%，物業(yè)費(fèi)在2.5元以上的小區(qū)占比67.7%，且以單價(jià)2.5元-3元/（平方米·月）的小區(qū)居多，占20xx年至20xx年入住的小區(qū)30%。詳細(xì)情況見下表：
20xx年，xx物業(yè)的物業(yè)費(fèi)平均單價(jià)為2.71元/（平方米·月），其中：ch管理處物業(yè)費(fèi)平均單價(jià)為2.04元/（平方米·月），明顯低于其他管理處，低于深圳小區(qū)物業(yè)費(fèi)單價(jià)中位數(shù)2.6元/（平方米·月），且低于深圳市同期（20xx年-20xx年）入住的約79%的小區(qū)。
（3）管理建議。
xx物業(yè)改善和提升ch管理處的現(xiàn)場管理品質(zhì)，提升業(yè)主滿意度，進(jìn)而提高物業(yè)費(fèi)收繳率，提高物業(yè)費(fèi)單價(jià)。如ch管理處物業(yè)費(fèi)單價(jià)能達(dá)到深圳物業(yè)費(fèi)中位數(shù)水平2.6元/（平方米·月），則每年物業(yè)費(fèi)收入增加224萬元。
2、增值服務(wù)收入。
20xx年，500強(qiáng)企業(yè)增值服務(wù)收入占營業(yè)收入的比率為xx.92%，百強(qiáng)企業(yè)的同口徑數(shù)據(jù)為23.97%。
從增值服務(wù)的具體細(xì)項(xiàng)來看，20xx年，百強(qiáng)企業(yè)更加注重對業(yè)主的線下服務(wù),重點(diǎn)發(fā)力居家類增值服務(wù)。家政服務(wù)與家居服務(wù)收入大幅增長，占業(yè)主增值服務(wù)總收入比重分別為11.58%、10.48%，較上年提升了3.57個(gè)百分點(diǎn)、6.67個(gè)百分點(diǎn)。百強(qiáng)企業(yè)業(yè)主增值服務(wù)收入占比情況明細(xì)見下圖：
20xx年，xx物業(yè)增值服務(wù)收入占營業(yè)收入的比率為39.06%，比百強(qiáng)企業(yè)的23.97%，高15.09個(gè)百分比。xx物業(yè)開展的增值服務(wù)中，空間運(yùn)營收入占增值服務(wù)收入的62.56%，是xx物業(yè)最主要的增值服務(wù)業(yè)務(wù)，其次有案場服務(wù)和集團(tuán)商鋪代管服務(wù)，分別占增值服務(wù)收入的17.05%和16.00%。與百強(qiáng)企業(yè)相比，xx物業(yè)開展的增值服務(wù)業(yè)務(wù)類型比較單一。在百強(qiáng)企業(yè)，業(yè)主增值服務(wù)中的房屋經(jīng)紀(jì)、電商服務(wù)和家政服務(wù)，以及非業(yè)主增值服務(wù)中的工程服務(wù)和顧問咨詢服務(wù)屬于占收入比重較高的主要增值服務(wù)項(xiàng)目，但xx物業(yè)尚未開展以上服務(wù)項(xiàng)目。xx物業(yè)與百強(qiáng)企業(yè)增值服務(wù)收入明細(xì)對比如下：
針對以上問題，管理建議如下：
第一，xx物業(yè)應(yīng)嘗試開展更多類型的業(yè)主增值服務(wù)。目前，xx物業(yè)的管理費(fèi)收繳率良好，停車場飽和運(yùn)營，要再提高管理費(fèi)收入和停車場收入存在一定的難度。xx物業(yè)可以嘗試開展房屋經(jīng)紀(jì)、家政和家居服務(wù)，因?yàn)檫@些業(yè)務(wù)可以在線下開展，沒有規(guī)模效應(yīng)，符合xx物業(yè)的實(shí)際情況。這些業(yè)務(wù)可能在近期較快成為xx物業(yè)的收入增長點(diǎn)。
第二，金xx集團(tuán)可嘗試與xx物業(yè)合作工程設(shè)計(jì)咨詢服務(wù)。一方面可以使設(shè)計(jì)的房屋更具有實(shí)用性，節(jié)約后期的物業(yè)管理成本;另一方面也有利于集團(tuán)土地增值稅等稅費(fèi)的稅務(wù)籌劃，降低金xx集團(tuán)綜合稅費(fèi)開支。
（三）營業(yè)成本情況。
1、人工成本。
（1）人工成本占營業(yè)收入的比率：比率略微偏高。
20xx年，500強(qiáng)企業(yè)人工成本占營業(yè)收入的比率為44.86%，百強(qiáng)企業(yè)的比率為44.90%。且百強(qiáng)企業(yè)中，有60.50%的項(xiàng)目對清潔衛(wèi)生實(shí)行業(yè)務(wù)外包，43.49%的項(xiàng)目對綠化實(shí)行業(yè)務(wù)外包，24.92%的項(xiàng)目對秩序維護(hù)實(shí)行業(yè)務(wù)外包。如按xx物業(yè)的實(shí)際外包情況進(jìn)行調(diào)整（即，清潔衛(wèi)生和綠化實(shí)行業(yè)務(wù)外包，秩序維護(hù)不實(shí)行外包），則百強(qiáng)企業(yè)人工成本占營業(yè)收入的比率為42.69%。
20xx年，xx物業(yè)實(shí)際支出人工成本2,203.43萬元，占營業(yè)收入的47.46%。比百強(qiáng)企業(yè)的42.69%，高4.77個(gè)高分點(diǎn)。如按百強(qiáng)企業(yè)的占比標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算（ch管理處的管理費(fèi)按2.6元/（平方米·月）計(jì)算，含la、xs的空置管理費(fèi)，下同），xx物業(yè)的費(fèi)用開支應(yīng)為1,981.90萬元，實(shí)際超支金額2xx.53萬元，超支比例11.18%。人工成本支出與行業(yè)情況相比偏高。具體情況見下表：
注：1、營業(yè)收入為20xx年考核收入4452.40萬元，加上xs、la的空置管理費(fèi)247.54萬元，加ch管理處管理費(fèi)漲價(jià)后可多收取的管理費(fèi)收入224.45萬元，減空間運(yùn)營收入按五五分成后調(diào)整的收入281.85萬元。
2、人工成本包含工資薪金、福利費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)/公積金、伙食費(fèi)，不含福利費(fèi)中中秋及春節(jié)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)用68.25萬元，不含本部人工成本，包含已實(shí)際發(fā)但未納入考核的其他收入和利潤提成（按權(quán)責(zé)發(fā)生制）45.51萬元。
（2）人均在管面積：嚴(yán)重低于百強(qiáng)和500強(qiáng)企業(yè)。
20xx年，500強(qiáng)企業(yè)人均在管面積為5,325平方米/人，百強(qiáng)企業(yè)人均在管面積為6,496平方米/人。部分上市企業(yè)的人均在管面積情況如下表：
20xx年，xx物業(yè)編制人數(shù)為302人，為使xx物業(yè)的人均在管面積與500強(qiáng)及100企業(yè)具有可比性，按百強(qiáng)企業(yè)對清潔衛(wèi)生、綠化及秩序維護(hù)的外包比例，來調(diào)整xx物業(yè)的編制人數(shù)，xx物業(yè)調(diào)整后的編制人數(shù)為358人（調(diào)整過程：編制人數(shù)302+清潔人數(shù)xx6.5*自有清潔人員比例(39.5%)+綠化人數(shù)36*自有綠化人員比例(56.51%)-安管人數(shù)169*外包安管人員比例(24.92%)），調(diào)整后的人均在管面積為3,548平方米/人，比500強(qiáng)企業(yè)的人均在管面積5,325平方米/人，少1,777平方米/人。
如按500強(qiáng)企業(yè)的人均在管面積標(biāo)準(zhǔn)5,325平方米/人計(jì)算，則xx物業(yè)編制人數(shù)應(yīng)為239人（按百強(qiáng)企業(yè)對清潔衛(wèi)生、綠化及秩序維護(hù)的外包比例）。如按目前xx物業(yè)的實(shí)際外包情況（即，清潔衛(wèi)生和綠化實(shí)行業(yè)務(wù)外包，秩序維護(hù)不實(shí)行外包），調(diào)整后的編制人數(shù)為208人（調(diào)整過程：239人-清潔人數(shù)140*自有清潔人員比例39.5%-綠化人數(shù)32*自有綠化人員比例56.51%+安管人數(shù)169*外包安管人員比例24.92%），比編制人數(shù)302人，少94人；比20xx年3月底的實(shí)際在崗人數(shù)268人（不含前介部8人），少60人。xx物業(yè)編制人數(shù)及實(shí)際在崗人數(shù)均嚴(yán)重超過行業(yè)水平。
（3）薪資水平：xx物業(yè)部分員工薪酬水平偏低，薪酬結(jié)構(gòu)有待改善。
根據(jù)本次走訪的部分先進(jìn)物業(yè)公司的結(jié)果（詳見附件），xx物業(yè)維修工的平均年稅前收入約66,507元，高于xhzs物業(yè)的61,552元，與rc物業(yè)的66,200基本持平，但低于zz物業(yè)的72,200元和hry物業(yè)的60,000-75,800元；xx物業(yè)管家的平均年稅前收入約69,590元，高于xhzs物業(yè)的52,720元和rc物業(yè)的66200元，但低于zz物業(yè)的72,200元和hry物業(yè)的.60,000-75,800元。xx物業(yè)的維修工和管家的薪酬在行業(yè)中屬于中等偏下的水平。
目前，xx物業(yè)無工齡工資，維修崗的月度績效發(fā)放比例一般為90%-100%，差異金額為50-80元，月度績效的差異未明顯體現(xiàn)員工的工作能力差異，不利于員工穩(wěn)定和留住工作能力強(qiáng)的員工，薪酬結(jié)構(gòu)有待改善。
（4）管理建議。
第一，建議xx物業(yè)嘗試改變管理模式，適當(dāng)運(yùn)用數(shù)字化、智能化手段，提升員工工作效率，最終達(dá)到精簡人員，節(jié)約人工成本的目的。
第二，建議xx物業(yè)進(jìn)行行業(yè)內(nèi)各崗位的工資的水平調(diào)查，調(diào)整工資水平與行業(yè)接軌，保證相關(guān)崗位員工的勝任能力。
第三，建議xx物業(yè)調(diào)整薪資結(jié)構(gòu)，保證員工的穩(wěn)定性，并能留住大部分工作能力較強(qiáng)的員工。如增加工齡工資，加大相同崗位不同員工之間月度績效的差距。
2、清潔衛(wèi)生費(fèi)。
（1）相關(guān)費(fèi)用占營業(yè)收入的比率：清潔衛(wèi)生費(fèi)超支嚴(yán)重。
百強(qiáng)企業(yè)清潔衛(wèi)生費(fèi)占營業(yè)收入的比率為5.68%。且百強(qiáng)企業(yè)中，有60.50%的項(xiàng)目對清潔衛(wèi)生實(shí)行業(yè)務(wù)外包。因此，如百強(qiáng)企業(yè)對清潔衛(wèi)生全部實(shí)行外包，則費(fèi)用占營業(yè)收入的比率分別為9.39%（5.68%/60.50%）。
20xx年，xx物業(yè)清潔衛(wèi)生項(xiàng)目全部實(shí)行業(yè)務(wù)外包，費(fèi)用支出728.68萬元，占營業(yè)收入的比例為15.70%，比百強(qiáng)企業(yè)的9.39%高6.31個(gè)百分點(diǎn)。如按百強(qiáng)企業(yè)的占比標(biāo)準(zhǔn)算，xx物業(yè)的費(fèi)用開支應(yīng)為435.93萬元，實(shí)際超支金額292.74萬元，超支比例67.15%。該項(xiàng)費(fèi)用超支非常嚴(yán)重。從具體管理處看，超支情況較嚴(yán)重的是xs管理處、la管理處和ch管理處，超支金額分別為1xx.34萬元、76.79萬元和79.32萬元，超支比例分別為150.22%、108.63%和47.64%。具體情況見下表：
注：營業(yè)收入為20xx年考核收入4452.40萬元，加上xs、la的空置管理費(fèi)247.54萬元，加ch管理處管理費(fèi)漲價(jià)后可多收取的管理費(fèi)收入224.45萬元，減空間運(yùn)營收入按五五分成后調(diào)整的收入281.85萬元。
根據(jù)本次走訪的先進(jìn)物業(yè)公司的標(biāo)準(zhǔn)，普通住宅按建筑面積每一萬平米配備一名清潔人員，單價(jià)約為3200元/人*月。如按此標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，xx物業(yè)需要約140名清潔人員（考慮可能存在的特殊原因，在按標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的127人的基礎(chǔ)上，另增加13人），比xx物業(yè)20xx年實(shí)際人數(shù)xx6.5人，少56.5人。年支出少204.68萬元（不含稅），人數(shù)超支比例40.36%。該項(xiàng)費(fèi)用超支非常嚴(yán)重。
（3）管理建議。
第一，xx物業(yè)應(yīng)根據(jù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和項(xiàng)目實(shí)際情況，重新核實(shí)各項(xiàng)目的清潔人員編制，達(dá)到節(jié)約開支的目的。
第二，對于不同檔次的項(xiàng)目，應(yīng)建立不同的清潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和檢查標(biāo)準(zhǔn)。我們發(fā)現(xiàn)，xs管理處清潔費(fèi)人均單價(jià)為3616元，明顯高于xx物業(yè)其他管理處的2700元-3080元，物業(yè)公司回復(fù)，是因?yàn)榕浜蟲s管理處后期售樓，項(xiàng)目需要達(dá)到更高的服務(wù)水平。但查看合同發(fā)現(xiàn)，約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和檢查標(biāo)準(zhǔn)與xx物業(yè)其他項(xiàng)目相同。建議xx物業(yè)根據(jù)不同項(xiàng)目的檔次，建立相應(yīng)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和檢查標(biāo)準(zhǔn)。
第三，建議調(diào)查清潔衛(wèi)生費(fèi)用長期超標(biāo)準(zhǔn)的原因，并引以為戒，避免以后再次出現(xiàn)類似的情況。
3、綠化費(fèi)。
（1）相關(guān)費(fèi)用占營業(yè)收入的比率：比例基本正常。
百強(qiáng)企業(yè)綠化費(fèi)占營業(yè)收入的比率為1.57%。且百強(qiáng)企業(yè)中，有43.49%的項(xiàng)目對綠化實(shí)行業(yè)務(wù)外包。因此，如百強(qiáng)企業(yè)對綠化全部實(shí)行外包，則費(fèi)用占營業(yè)收入的比率為3.60%（1.57%/43.49%）。
20xx年，xx物業(yè)綠化項(xiàng)目全部實(shí)行業(yè)務(wù)外包，費(fèi)用支出184.17萬元，占營業(yè)收入的比例為3.97%，比百強(qiáng)企業(yè)的3.60%高0.37個(gè)百分點(diǎn)。如按百強(qiáng)企業(yè)的占比標(biāo)準(zhǔn)算，xx物業(yè)的費(fèi)用開支應(yīng)為167.13萬元，實(shí)際超支金額17.04萬元，超支比例10.20%。該項(xiàng)費(fèi)用開支總體基本正常。從具體管理處看，超支情況較嚴(yán)重的是xs管理處，萬元，超支比例為103.95%。具體情況見下表：
根據(jù)本次走訪的先進(jìn)物業(yè)公司的標(biāo)準(zhǔn)，普通住宅按綠化面積7000-8000平米配備一名清潔人員。如7000平米/人計(jì)算，xx物業(yè)需要約29名清潔人員，比xx物業(yè)20xx年實(shí)際人數(shù)36人，少7人，年支出少30.91萬元（不含稅，按xx物業(yè)綠化平均單價(jià)3900元計(jì)算），人數(shù)超支比例24.14%。由于20xx年的實(shí)際人數(shù)已減少到32人，因此，目前該項(xiàng)費(fèi)用開支總體基本正常。
（3）管理建議。
xx物業(yè)應(yīng)核實(shí)xs管理處綠化費(fèi)用是否合理。
（一）品質(zhì)服務(wù)管理。
xx物業(yè)應(yīng)將工作重點(diǎn)逐步轉(zhuǎn)移到改善與提升服務(wù)品質(zhì)上。鑒于目前，xx物業(yè)預(yù)算能實(shí)現(xiàn)盈虧平衡，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)上的獨(dú)立生存，xx物業(yè)應(yīng)將工作重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到品質(zhì)建設(shè)上。具體措施有：
1、建議xx物業(yè)建立維修、清潔、綠化、安保和管家服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化流程，明確每個(gè)相關(guān)崗位的職責(zé),確保崗位職責(zé)的具體明確，具有可操作性。并有配套的檢查和考核規(guī)范。
2、重視信息化建設(shè)，盡量用科技化手段實(shí)現(xiàn)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)化的管理。xx物業(yè)應(yīng)繼續(xù)完善目前已經(jīng)開發(fā)完成的內(nèi)部管理軟件思源app、釘釘軟件，提高軟件的使用率。將標(biāo)準(zhǔn)化流程固定在系統(tǒng)中，保證標(biāo)準(zhǔn)化流程的執(zhí)行不打折扣。同時(shí)，努力實(shí)現(xiàn)全部工單信息化，提高工作任務(wù)的響應(yīng)速度，保證服務(wù)質(zhì)量。
3、在績效考核中，降低財(cái)務(wù)指標(biāo)的分值占比，增加滿意度調(diào)查結(jié)果的分值占比。目前考核中，財(cái)務(wù)指標(biāo)占比70%，不考核滿意度調(diào)查結(jié)果。建議將財(cái)務(wù)指標(biāo)占比調(diào)低到50%以下，滿意度調(diào)查結(jié)果占比增加到20%以上。建議自費(fèi)聘請第三方進(jìn)行滿意度調(diào)查，也可使用物業(yè)協(xié)會(huì)、政府部門等的調(diào)查結(jié)果作為考核依據(jù)。
4、集團(tuán)相關(guān)部門應(yīng)定期、獨(dú)立對物業(yè)公司標(biāo)準(zhǔn)化流程的執(zhí)行情況進(jìn)行檢查，并將檢查結(jié)果反映在績效考核中。
（二）績效考核管理。
1、建議xx物業(yè)對考核指標(biāo)進(jìn)行層層分解，最終將考核指標(biāo)明確、具體得分配到基層員工。
目前，集團(tuán)將考核指標(biāo)下達(dá)給xx物業(yè)后，xx物業(yè)會(huì)將指標(biāo)分解給各管理處。但是，考核指標(biāo)并未分解給本部的職能部門，也未分解給各項(xiàng)目的基層員工。職能部門只是按部就班的工作，并不清楚如何努力才能更有效的達(dá)成考核目標(biāo)；各項(xiàng)目負(fù)責(zé)人也不清楚如何帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)共同努力完成考核目標(biāo)。具體建議如下：
（1）建議xx物業(yè)將考核指標(biāo)先分解給各職能部門，由各職能部門再分解到項(xiàng)目，職能部門是該項(xiàng)指標(biāo)的負(fù)責(zé)人。如財(cái)務(wù)指標(biāo)分解給財(cái)務(wù)部門，滿意度調(diào)查指標(biāo)分解給品質(zhì)管理部門，離職率等指標(biāo)分解給行政部門。各部門對相應(yīng)指標(biāo)的總體完成情況負(fù)責(zé)。
（2）建議各項(xiàng)目將指標(biāo)繼續(xù)分解給基層員工。如將管理費(fèi)收入指標(biāo)分解給每個(gè)管理員，將加班費(fèi)用分解給安管等部門，滿意度調(diào)查指標(biāo)分解給清潔、綠化、安管、維修等部門負(fù)責(zé)人。保證基層員工對自己的指標(biāo)任務(wù)清楚明確。
2、調(diào)整績效考核指標(biāo)。
根據(jù)本次走訪的先進(jìn)物業(yè)公司的情況，各公司均采用關(guān)鍵指標(biāo)考核的方法對物業(yè)公司進(jìn)行績效考核?？冃Э己酥笜?biāo)均包含財(cái)務(wù)指標(biāo)（30%-40%）、滿意度指標(biāo)（10%-40%）和安全管理（扣分項(xiàng)）等。財(cái)務(wù)指標(biāo)一般考核總收入、收繳率、利潤等幾項(xiàng)關(guān)鍵指標(biāo)。xx物業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)考核，具體到每一項(xiàng)收入（管理費(fèi)收入、停車場收入、其他收入等）和支出（人工成本、水電成本、公共設(shè)施維修、其他費(fèi)用等）。
由于xx物業(yè)按明細(xì)項(xiàng)目制定年度預(yù)算，且審批流程規(guī)定，超預(yù)算的費(fèi)用項(xiàng)目須經(jīng)集團(tuán)審批，建議改變財(cái)務(wù)指標(biāo)考核方式，僅考核關(guān)鍵財(cái)務(wù)指標(biāo)，如總收入、收繳率、利潤等，不考核支出的具體細(xì)項(xiàng)。
附件：《xx物業(yè)管家和維修工薪資對比表》。
[2]深圳市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)，《20xx年度深圳市物業(yè)管理統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析的報(bào)告》（http:///portal/article/index/id/）。
[4].光華物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入不含本部的傭金收入，停車場收入不含歸屬集團(tuán)的月卡收入,租賃傭金收入并入多種經(jīng)營服務(wù)收入。
物業(yè)小區(qū)的調(diào)查報(bào)告篇十六
對此我在20xx-1-30至20xx-2-21日對于我所在的小區(qū)“魯谷新嵐大廈社區(qū)”進(jìn)行了關(guān)于停車問題的居民調(diào)查，調(diào)查采用走訪面談的形式進(jìn)行。對于小區(qū)居民和物業(yè)在看待停車的問題上做了初步的調(diào)查和分析。具體調(diào)查結(jié)果如下：
新嵐大廈社區(qū)1998年建設(shè)完成并開始入住，占地約0.178平方公里，常住居民2324戶，總?cè)丝诩s5300人。居民區(qū)由三座塔樓和兩座“高板”組成，當(dāng)然這里還有地下室和流動(dòng)人口。然而對于這樣的小區(qū)所設(shè)立的停車位確只有不到400個(gè)。
（一）、停車場和固定車位。
在新嵐大廈小區(qū)內(nèi)圍著住宅樓有一圈停車場，大約可以停放200輛車，另外單獨(dú)分出一個(gè)停車場可以停150余輛車，算上臨時(shí)停車位和其他非正規(guī)的停車位大約有400個(gè)。由于固定停車位非常緊張，很多的家用車是沒有固定車位的，所以導(dǎo)致大部分車輛在小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)亂停亂放的情況。雖然停車場的管理公司對于停車位的安排進(jìn)行了多方面的協(xié)調(diào)，但是仍然不能滿足停車位緊張的問題。
（二）、居民對于停車場的看法。
沒有辦法也是，如果停在小區(qū)外面就會(huì)算作違章，這幾年對于機(jī)動(dòng)車亂停亂放的處罰力度的加大也不敢冒險(xiǎn)停在外面只能在小區(qū)內(nèi)擠擠，也是確實(shí)沒有辦法，只能在每次停車的時(shí)候放一張“挪車”聯(lián)系電話的紙條放在擋風(fēng)玻璃前，以便可以再“礙事”的時(shí)候隨時(shí)聯(lián)系上。
（三）物業(yè)和停車場管理的難處。
由于小區(qū)內(nèi)的私家車數(shù)量激增，也給停車場的管理帶來了嚴(yán)峻的考驗(yàn)，很多沒有買到停車位的住戶要求幫助他們找到合適停車的地方，而那些已經(jīng)買到車位的住戶則認(rèn)為車場管理不能很好的保障他們車輛。由于停車位的緊張和對于管理帶來的不滿，停車場內(nèi)已經(jīng)多次發(fā)生惡意劃傷汽車的事情，很多停車位的車輛屬于高檔車，被劃后車主非常不滿經(jīng)常出現(xiàn)與車場管理的糾紛，對此停車場也非常的無奈，人手有限且劃車多發(fā)生在午夜或凌晨防范起來有很大的難度，只能是賠禮道歉聽人指責(zé)，并且對于之后停車場的收費(fèi)尤其是固定車位的收費(fèi)加大了難度。對此車場管理公司連同物業(yè)在小區(qū)內(nèi)開辟了3片新的停車區(qū)域，增加了約50個(gè)停車位，不過就算這樣仍然很難滿足小區(qū)的停車需要，通過對物業(yè)的走訪調(diào)查，本小區(qū)的居民擁有的私家車已經(jīng)超過了700輛，對于現(xiàn)在的小區(qū)現(xiàn)有停車位來說超出了大約250~300個(gè)車位，再加上每到節(jié)假日等“重點(diǎn)時(shí)段”對于小區(qū)內(nèi)的車位安排可以說是“見縫插針”，同是為了避免出現(xiàn)刮擦和惡意劃車的問題，所有的工作人員都要上崗巡邏和疏導(dǎo)、停車，就算這樣也常常會(huì)“費(fèi)力不討好”。管理人員也非常的無奈。
（四）小區(qū)外——街邊停車。
小區(qū)內(nèi)不能滿足居民的停車后，很多居民就開始向外尋求車位，小區(qū)周邊的道路每天晚上就成為了大型免費(fèi)停車場，雖然有冒著被貼條的風(fēng)險(xiǎn)但是也是沒有辦法的辦法，每天早上6~7點(diǎn)在“貼條的”還沒出來前趕緊開走，就這樣打著游擊。然而沒過多久發(fā)生了一件讓居民更難以忍受的事情，小區(qū)外的路面被路政部門劃分為收費(fèi)停車區(qū)域，并有專人收費(fèi)，這讓本來就沒的地方停車的居民更加的惱火，雙方也因?yàn)檫@件事多次發(fā)生沖突，幸好派出所就在附近才沒有讓事態(tài)進(jìn)一步惡化。而從今年春節(jié)前開始也再?zèng)]看見過有收費(fèi)人員，停車用的錐筒也不知被誰扔開，現(xiàn)在這個(gè)所謂的收費(fèi)停車場名存實(shí)亡，而那些因?yàn)椴幌肼闊┒I了停車位的居民只能自己管自己了，對于這種做法他們相當(dāng)?shù)膽嵟?，錢給了人跑了打著路政的旗號招搖撞騙，當(dāng)時(shí)管理合同和委托書都是公式出來才覺得有保證才交的錢，而現(xiàn)在什么也沒得找兒，就剩那幾個(gè)破爛的錐筒放在那里，還有老百姓涼透了的心。
對于小區(qū)內(nèi)的停車難問題，每位車主都有自己的想法，主要集中在一下幾個(gè)方面。
（一）加蓋停車場。
在小區(qū)附近的建立立體停車場，停車場可以收費(fèi)比一般的路面價(jià)格稍微高一點(diǎn)也可以接受，立體停車場對于車輛的承載輛比一般的路面停車位可以多很多，而起有房頂?shù)能囕v也會(huì)相對更干凈一些。
新嵐大廈小區(qū)內(nèi)的高層建筑下有底下2層的空間可以使用，目前第一層用于出租房屋供流動(dòng)人員居住，地下二層一直閑置，如可以加以利用可以分擔(dān)部分路面停車的壓力。對于地下空間我從物業(yè)了解到，地下二層約有10000平米，如果換成停車位，可以提供大約150~200輛車停放。
（三）加強(qiáng)監(jiān)控設(shè)備和停車場管理。
很多居民反映說停車場的監(jiān)控設(shè)備老舊，很多刮擦和劃車事件發(fā)生后，在監(jiān)控錄像中無法看清具體情況，導(dǎo)致責(zé)任不清。由于現(xiàn)在已經(jīng)有很多的車輛在小內(nèi)，尤其是在上下班高峰和節(jié)假日等出行時(shí)段，加強(qiáng)停車場的管理保障車主的利益是必須的，如果不能那么大家只能集體抵制收費(fèi)。
經(jīng)過這數(shù)日的調(diào)查，我發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在居民對于停車難的事基本都理解，大家收入逐漸增加，而車價(jià)不斷下降，買車對于現(xiàn)在擁有正當(dāng)收入的家庭來說已經(jīng)不是什么難事，大多數(shù)人也認(rèn)為擁有自己的車在很多事情是擁有了便捷的`條件，讓辦事效率大大提高。但也不可否認(rèn)的，由于車輛的增加停車的壓力也逐漸變大，經(jīng)常在一個(gè)地方找半天找不到一個(gè)能停車的空位。北京人多密度也大，在有限的空間里汽車的數(shù)量不斷膨脹，路面承載力雖然勉強(qiáng)可以滿足需要，但是停車位緊缺的問題正在逐漸顯現(xiàn)出來，雖然政府在很多地方加蓋停車場，但是目前我所見到的都是路面停車場，立體停車場非常少見，也許是因?yàn)榱Ⅲw停車場投資高收益少，讓商家覺得無利可圖，但如果將它轉(zhuǎn)變?yōu)檎袨椴坏梢詼p輕停車壓力，同事也是對老百姓的福利措施。
另外提倡公共交通和騎車出行也是可以緩解停車的一個(gè)方面，我們的路面公共交通由于私家車的增加也變的擁堵和緩慢，加開新的公交專用道提高公共交通的速度我認(rèn)為勢在必行?？上驳氖俏覀兊能壍澜煌ㄕ谌找鎵汛?，地鐵6號線預(yù)計(jì)今年年底全面通車，地鐵的覆蓋面積增加可以更好的讓出行的選擇更加多樣。解決“停車難”不能只是局限有增加更多的停車場，關(guān)鍵還是要看人們是否能更合理的利用自己的汽車，真正做到“綠色出行”。
物業(yè)小區(qū)的調(diào)查報(bào)告篇十七
1.調(diào)查了解所居住小區(qū)周圍大氣污染的實(shí)際情況及污染程度，尋找導(dǎo)致污染發(fā)生的原因。
2.針對小區(qū)污染情況提出科學(xué)合理的治理意見。
所居住的小區(qū)周圍。
看、聞、訪問、化驗(yàn)、查閱資料等。
xxxx。
最近，我每天放學(xué)回家，總是會(huì)聞到小區(qū)周圍的空氣中有一股濃濃的異味，空氣也不如以前那般清新了，能見度很低，整天白霧蒙蒙的。我對這一現(xiàn)象很是不解，因此決定去實(shí)際調(diào)查一番，查找一下導(dǎo)致這種現(xiàn)象發(fā)生的原因。
我先決定按照早、中、晚三個(gè)時(shí)間段對小區(qū)周圍的空氣進(jìn)行樣本采集，然后進(jìn)行詳細(xì)觀察，并將這些空氣樣本委托爸爸送到市里有關(guān)檢測機(jī)構(gòu)進(jìn)行成分鑒定。結(jié)果，幾天以后，檢測報(bào)告出來了，我發(fā)現(xiàn)在這些空氣樣本中居然含有對人體健康不利的多種重金屬微粒、、汽車尾氣、二氧化碳等有害物質(zhì)。很顯然，通過這次檢測，說明我所居住的小區(qū)周圍的空氣質(zhì)量很糟糕，已經(jīng)遭受到嚴(yán)重污染了。也就是說，我們每天都在呼吸著這些重度污染的空氣，這是一件多么可怕的事情啊!
1.隨著人們生活水平的提高，城市中的汽車越來越多，這些汽車排放的尾氣也越來越多，是造成空氣污染的一個(gè)主要污染源。
2.家家戶戶使用的家用電器也越來越多，這需要提供大量的電力，位于老海州的新海電廠的生產(chǎn)量不斷提高，其排放的有害煙塵越來越多，造成空氣中大量的粉塵和二氧化硫污染。
3.位于城市北面的化工園區(qū)內(nèi)，大量化工企業(yè)違規(guī)排放的生產(chǎn)廢氣也是造成城市空氣污染的一個(gè)原因。
1.充分利用各種媒體和渠道進(jìn)行環(huán)保知識和環(huán)保意識的宣傳教育，人人爭做環(huán)保衛(wèi)士。
2.平要加大對化工企業(yè)的監(jiān)督和檢查力度，讓沒有環(huán)保意識的企業(yè)為自己的違法排污行為付出代價(jià)。
3.全市人民積極行動(dòng)起來，倡導(dǎo)綠色低碳生活，平時(shí)能少用汽車就少用，提倡大家騎自行車上下班。
4.大家平時(shí)能節(jié)約用電就節(jié)約用電，多看書，少看電視。
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