物業(yè)小區(qū)管理提升方案（優(yōu)質(zhì)12篇）

制定一個(gè)詳細(xì)的計(jì)劃能夠讓我們更有條理地完成任務(wù)。方案的可持續(xù)性和可擴(kuò)展性是其長期運(yùn)行和發(fā)展的基礎(chǔ)。在實(shí)際工作中，我們需要根據(jù)具體情況來制定方案，這些范文可以給我們一些建議和指導(dǎo)。

物業(yè)小區(qū)管理提升方案篇一

為了搞好《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào)、住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)，給業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)溫馨、和諧、優(yōu)美的居住環(huán)境，特制定如下實(shí)施方案：

一、管理服務(wù)指導(dǎo)思想與目標(biāo)

本公司在物業(yè)管理中以人為本，服務(wù)至上，一切從業(yè)主的需要出發(fā)，對(duì)小區(qū)的房屋建筑、公共設(shè)施設(shè)備、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等實(shí)施全面的管理、維修、服務(wù)，努力營造溫馨、和諧、優(yōu)美的居住環(huán)境;以三級(jí)企業(yè)二級(jí)管理為目標(biāo)，把《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào)、住宅區(qū)建成

安全

二、物業(yè)管理服務(wù)基本要求

1、與小區(qū)業(yè)主（使用人）簽訂規(guī)范的物業(yè)管理服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。

2、對(duì)住宅小區(qū)房屋建筑與共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全。

3、管理人員、

專業(yè)

4、制訂完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度健全。

5、管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)、熱情。

6、公示24小時(shí)服務(wù)熱線電話，專人接聽。急修1小時(shí)內(nèi)、其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場，有報(bào)修、維修和回訪記錄。

7、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)，并公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)價(jià)目。

8、按有關(guān)規(guī)定和合同約定，及時(shí)公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況。

9、按合同約定規(guī)范使用住房專項(xiàng)維修資金。

10、設(shè)立業(yè)主“意見箱”、電子郵箱、廣播、公告欄等建立與業(yè)主溝通平臺(tái)。每年至少1次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率要求達(dá)二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)75％以上。

三、《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào)、住宅區(qū)物業(yè)管理范圍

《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào)、住宅區(qū)占地總面積 平方米，總建筑面積 平方米（其中住宅 平方米；商業(yè)用房 平方米）。

四、《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào)、住宅區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容及具體要求

1、房屋建筑管理維修

（1）、對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。

制維修計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修。（未成立業(yè)主委員會(huì)的向開發(fā)商報(bào)告）

（3）、每3日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及

其他

（4）、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時(shí)公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。每日巡查1次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時(shí)勸阻并報(bào)告開發(fā)商、業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門。

（5）、對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)主管部門。

（6）、小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，各幢及樓層、門戶有明顯標(biāo)志。

2、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

（1）、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）。

（2）、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺(tái)帳），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。

（3）、設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確;操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范;設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。

（4）、對(duì)共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄。需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù);屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時(shí)編制維修、更新改造計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃，向業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與建議，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，組織維修或者更新改造（未成立業(yè)主委員會(huì)的向開發(fā)商報(bào)告）。

（5）、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用;消防通道暢通。

（6）、設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。

（7）、小區(qū)主要道路及停車場交通標(biāo)志齊全。

（8）、路燈、樓道燈完好率不低于95％。

（9）、容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施;

（10）制訂對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障應(yīng)急方案。

3、維護(hù)小區(qū)公共安全秩序

（1）、商貿(mào)小區(qū)（開業(yè)后）出入口24小時(shí)值勤、對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每2小時(shí)巡查1次。

（2）、對(duì)進(jìn)出小區(qū)的車輛進(jìn)行管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。

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物業(yè)小區(qū)管理提升方案篇二

在物業(yè)管理中，安全保衛(wèi)服務(wù)是基于業(yè)主與物業(yè)管理公司按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，為維護(hù)物業(yè)管理相關(guān)區(qū)域內(nèi)的秩序而產(chǎn)生的，是物業(yè)管理服務(wù)的一項(xiàng)重要內(nèi)容。而在2005年，北京市消協(xié)開展過一個(gè)住宅小區(qū)物業(yè)管理狀況的調(diào)查，其中對(duì)小區(qū)安全保衛(wèi)感到不滿意的達(dá)到32.8%，35.1%的業(yè)主表示，因小區(qū)安全保衛(wèi)措施不利，其人身、財(cái)產(chǎn)安全受到過損害?？梢?，住宅小區(qū)的和諧安寧已經(jīng)成為公眾關(guān)注的焦點(diǎn)。

小區(qū)物業(yè)管理中的安全保衛(wèi)工作涉及內(nèi)容多而且范圍廣，具有專業(yè)。

性強(qiáng)、管理與服務(wù)并存性、受制性等特點(diǎn)，稍不注意，就有可能出現(xiàn)安全隱患或事故。對(duì)于物業(yè)管理這個(gè)微利行業(yè)來講，物業(yè)管理企業(yè)因?yàn)榘踩Ｐl(wèi)工作沒有做到位而引起的損失會(huì)給物業(yè)管理企業(yè)造成嚴(yán)重的影響。所以，除在加強(qiáng)小區(qū)硬件條件以外，建立起一套完善的安保制度和一支高效、專業(yè)的安全管理隊(duì)伍，就成了物業(yè)管理活動(dòng)中的重中之重。物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理的安全保衛(wèi)工作中應(yīng)該重點(diǎn)做好做好以下方面：

一、健全安全管理制度和完善崗位責(zé)任制，明確約定物業(yè)保安服務(wù)的責(zé)任。

1.在健全安保制度之前，應(yīng)該在物業(yè)管理服務(wù)合同中對(duì)物業(yè)保安服務(wù)的責(zé)任和義務(wù)作出明確的規(guī)定，使物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主對(duì)雙方的權(quán)利和義務(wù)有詳盡地了解。之后，各物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)本公司的實(shí)際情況，對(duì)安保服務(wù)制定完善詳盡的規(guī)章制度。這不僅是對(duì)物業(yè)的安保工作的約束和管理，更重要的是通過制度，檢驗(yàn)工作中存在的問題和漏洞，及時(shí)修改和完善，最后制定出最符合實(shí)際操作的崗位制度，降低安全保衛(wèi)工作不當(dāng)給物業(yè)管理企業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

改，并進(jìn)行總結(jié)。這不僅是管理規(guī)范的體現(xiàn)，也是日后追溯責(zé)任的重要依據(jù)。如：安全巡邏記錄、來訪出入登記制度、物品放行制度等等。

二、加強(qiáng)對(duì)物業(yè)安保人員的培訓(xùn)，建立專業(yè)化的安保隊(duì)伍。

物業(yè)管理企業(yè)的安保管理，歸根到底取決于員工的專業(yè)技能。在選擇安全人員時(shí)首先應(yīng)該充分考慮他們對(duì)職業(yè)的適應(yīng)能力和崗位的需要。但要想保證適應(yīng)服務(wù)工作的需要，必須建立專業(yè)化的隊(duì)伍。

1.管理人員須花大力氣開展培訓(xùn)與思想教育。

保衛(wèi)知識(shí)，熟悉并能正確使用各種安保器材。同時(shí)應(yīng)管理好管轄區(qū)內(nèi)的各種設(shè)備、設(shè)施和器具，如消防用品,定期進(jìn)行檢查、試驗(yàn)、大修、更新,確保它們始終處于完好狀態(tài)。

3.嚴(yán)格貫徹執(zhí)行安保法規(guī),落實(shí)各項(xiàng)安全制度和措施。

程，并選派得力的干部出任保安部的經(jīng)理，配備必要的安全保衛(wèi)人員。安全保衛(wèi)人員必須要有較高的政治素質(zhì)、業(yè)務(wù)素質(zhì)和思想品德素質(zhì)。要把安全管理的任務(wù)落實(shí)到具體的安全管理人員中去，由專人負(fù)責(zé)。

4.管理好安保監(jiān)視中心的各種設(shè)備、設(shè)施,保障監(jiān)視中心始終處于正常工作狀態(tài)。對(duì)配備專門的、現(xiàn)代化的安全管理的設(shè)備設(shè)施，如中央監(jiān)控系統(tǒng)、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)以及其他安全管理器材設(shè)備(如交通通訊和防衛(wèi)設(shè)備)，要確保其始終正常工作，否則先進(jìn)的安防設(shè)備形同虛設(shè)。

三、組織安全宣傳教育,動(dòng)員和組織區(qū)內(nèi)群眾接受教育。

增強(qiáng)安全意識(shí)。

任何物業(yè)，其治安工作都須依靠執(zhí)法部門和周邊社區(qū)的保衛(wèi)力量。維護(hù)好社區(qū)的公共關(guān)系，就會(huì)從根本上擴(kuò)大小區(qū)安全性范圍。

1.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與當(dāng)?shù)剌爡^(qū)社區(qū)人員保持密切聯(lián)系，緊密合作，與當(dāng)?shù)仄３至己玫年P(guān)系，及時(shí)了解當(dāng)?shù)刂伟睬闆r，掌握犯罪分子動(dòng)向，確保轄區(qū)物業(yè)的安全。如物業(yè)管理公司通過巡邏發(fā)現(xiàn)有作案嫌疑的人員應(yīng)及時(shí)詢問并交公安機(jī)關(guān)處理;對(duì)發(fā)生不法侵害的行為，應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取相應(yīng)措施予以制止，并將不法侵害人送交公安機(jī)關(guān)處理，如果不法侵害已經(jīng)發(fā)生，應(yīng)及時(shí)報(bào)告公安機(jī)關(guān)并保護(hù)好現(xiàn)場等等。加強(qiáng)與公安機(jī)關(guān)的合作，可以最大限度地減少物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)因外來第三人的不法行為導(dǎo)致業(yè)主人身傷害案件的發(fā)生。比如深圳某物業(yè)公司由轄區(qū)派出所組織的片區(qū)聯(lián)防會(huì)議，通過定期驗(yàn)收轄區(qū)治安狀況，通報(bào)治安情況，形成“一方有難，八方支援”的氛圍，建立良好的社區(qū)關(guān)系，擴(kuò)大治安力量，從而降低案發(fā)率，保證物業(yè)轄區(qū)安全，取得了較好的效果。

2.在遇到特殊緊急情況時(shí)，如住用戶家中和。

辦公區(qū)域，發(fā)生火災(zāi)、煤氣泄漏、跑水、刑事案件等突發(fā)事件等，要善于借助第三方的力量，雖然可以采取緊急避險(xiǎn)和正當(dāng)防衛(wèi)的做法，但在采取其它方式(例如破門前)時(shí)，尋求第三方(派出所、街道辦、居委會(huì)、業(yè)委會(huì)或業(yè)主指定人等)見證，以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，減少損失。

四、加強(qiáng)突發(fā)事件的預(yù)防與處理。

應(yīng)急突發(fā)事件：可分為突發(fā)事件、自然災(zāi)害、消防事故等，對(duì)于這此事件關(guān)鍵要做好預(yù)防工作。對(duì)于自然災(zāi)害，作為安全管理人員首先要熟悉本地區(qū)自然環(huán)境，熟悉當(dāng)?shù)貧夂?、地質(zhì)等狀況。比如暴雨，季節(jié)性臺(tái)風(fēng)等，對(duì)物業(yè)小區(qū)易造成損害的地方及時(shí)采取預(yù)防及應(yīng)對(duì)措施;對(duì)于突發(fā)事件，要本著及時(shí)、高效，大事化小、小事化無、用戶至上的原則進(jìn)行處理;對(duì)于消防管理，必須建立一支快速、靈活的戰(zhàn)備隊(duì)伍，平時(shí)加強(qiáng)訓(xùn)練及消防培訓(xùn)，季度性地進(jìn)行消防演習(xí)。這樣不僅能檢驗(yàn)小區(qū)內(nèi)的消防設(shè)施設(shè)備，而且可以進(jìn)一步鍛煉義務(wù)消防員的業(yè)務(wù)技能，還可進(jìn)行消防宣傳，使業(yè)主和用戶增強(qiáng)消防意識(shí)，樹立消防的觀念，減少火災(zāi)事故發(fā)生頻率。

五、加強(qiáng)對(duì)停車場、車輛的管理。

加強(qiáng)停車場管理，有利于維護(hù)交通秩序，保障業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全，避免車輛亂停亂放，保證良好的交通秩序，也是物業(yè)管理活動(dòng)中的重要環(huán)節(jié)和組成部分，同時(shí)也是物業(yè)管理企業(yè)參與市場競爭的重要手段。目前，停車場管理難度大，停車時(shí)碰車、撞車、車輛被盜現(xiàn)象頻繁發(fā)生，產(chǎn)生糾紛多，解決困難;加上車輛價(jià)值昂貴，極易形成安全隱患。通過嚴(yán)格的訓(xùn)練，加強(qiáng)管理，在車輛進(jìn)入小區(qū)時(shí)，認(rèn)真落實(shí)制度，堅(jiān)決做到對(duì)車、對(duì)人、對(duì)卡。建全技術(shù)防范設(shè)備，適當(dāng)配備先進(jìn)的技術(shù)器具設(shè)施，比如存放、記錄、查詢、自動(dòng)安全檢索功能、計(jì)算機(jī)安全管理系統(tǒng)等，才能有效的確保車場安全運(yùn)行。

當(dāng)然，我們更要學(xué)會(huì)利用資源來解決社區(qū)安保建設(shè)資金、設(shè)施、器材缺乏等嚴(yán)重問題，達(dá)到設(shè)施、器材資源的共享。走資源共享的社會(huì)化道路，實(shí)現(xiàn)住宅小區(qū)安全保衛(wèi)建設(shè)的穩(wěn)步前進(jìn)。

物業(yè)小區(qū)管理提升方案篇三

20xx年辦事處委托我們利合物業(yè)公司對(duì)20xx年改造的老舊小區(qū)和20xx年以前改造的小區(qū)按照上述文件要求，實(shí)施專業(yè)化得物業(yè)管理，利合物業(yè)公司重點(diǎn)對(duì)醫(yī)藥公司家屬院、新華小區(qū)實(shí)施了物業(yè)管理，對(duì)這兩個(gè)小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理和過程中新華路辦事處物業(yè)管理辦公室以及我們利合物業(yè)管理公司聯(lián)合對(duì)以上小區(qū)張貼了入住公告，我們公司還張貼了《至小區(qū)業(yè)主的一封公開信》，并做了詳細(xì)的入戶調(diào)查，把三級(jí)服務(wù)內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)承諾、辦事處考核物業(yè)公司的內(nèi)容，以及收費(fèi)許可證都傳遞到了業(yè)主當(dāng)中。并且根據(jù)業(yè)主意愿讓同意入住的業(yè)主給予簽字，統(tǒng)計(jì)了業(yè)主的詳細(xì)姓名、聯(lián)系方式、車輛信息、建筑面積，這些內(nèi)容形成了小區(qū)業(yè)主的初步檔案資料。目前醫(yī)藥公司物業(yè)管理已經(jīng)初步成效，收費(fèi)工作正在進(jìn)行。新華小區(qū)11月1日我公司正式入住管理，各項(xiàng)服務(wù)已經(jīng)到位，準(zhǔn)備在20xx年12月1日收費(fèi)。慶安小區(qū)我們正在做入戶調(diào)查，但是物業(yè)管理入住的各項(xiàng)辦公用品、設(shè)備已經(jīng)準(zhǔn)備到位。準(zhǔn)備20xx年元月1日正式納入管理。

老舊小區(qū)有四個(gè)明顯的特點(diǎn)。

1、老，這些小區(qū)大都建在20xx年以前，有的甚至是上世紀(jì)末、本世紀(jì)初建設(shè)的小區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，公共設(shè)施毀壞嚴(yán)重，無人管理，有的曾經(jīng)有人管理但是由于沒有健全的機(jī)構(gòu)引導(dǎo)及管理而失敗。

2、小、大多數(shù)只有一百多位業(yè)主，建筑面積10000平方左右，規(guī)劃不合理，有的是分兩期建設(shè)一個(gè)小區(qū)中有不同的開發(fā)商，有的還是公有住房、小產(chǎn)權(quán)房，不能辦房產(chǎn)證，大多數(shù)沒有門崗房，沒有公用綠地或綠地太小，沒有健身器材。

3、規(guī)劃不合理，人員混雜，繳費(fèi)意識(shí)淡薄。強(qiáng)烈要求政府改造并實(shí)施物業(yè)管理的業(yè)主和無所謂不需要管理的業(yè)主形成鮮明對(duì)比。利合物業(yè)對(duì)上述實(shí)施物業(yè)管理的兩個(gè)小區(qū)進(jìn)行的初步調(diào)查，調(diào)查顯示結(jié)果，收費(fèi)工作中繳費(fèi)積極的業(yè)主和找各種理由不繳費(fèi)的業(yè)主形成了鮮明的對(duì)比。小區(qū)與小區(qū)物業(yè)聯(lián)系緊密，各自又成獨(dú)立的單元，很容易進(jìn)行物業(yè)的從新規(guī)劃和定義。

4、違建建筑很多，由于多年沒有管理，違建建筑見縫插針，影響小區(qū)的形象，很多業(yè)主要求物業(yè)公司拆除違章建筑。

2、由于長時(shí)間沒有實(shí)施物業(yè)管理，小區(qū)業(yè)主交費(fèi)意識(shí)淡薄，物業(yè)費(fèi)收繳率只有百分之五十左右。有的法律模糊，繳費(fèi)只愿意按照使用面積而不是按照法律規(guī)定的建筑面積交費(fèi)。

3、改造速度過急，沒有物業(yè)公司參與規(guī)劃，有些改造項(xiàng)目不適合以后實(shí)施物業(yè)管理。

4、改造是一個(gè)系統(tǒng)工程，并不是一個(gè)部門能完成的，需要多部門來配合，如老小區(qū)門崗房的問題，有的開發(fā)商當(dāng)初為了售房，建立了后勤式的物業(yè)，當(dāng)售房完畢的時(shí)候，物業(yè)不能維持，開發(fā)商撤離了物業(yè)，開發(fā)商就把門崗房收回來用于出租，按照《條例》、《物權(quán)法》的規(guī)定這些應(yīng)當(dāng)是小區(qū)當(dāng)中的公共用房。這些門崗房以及物業(yè)用房追回必須要有建設(shè)局或規(guī)劃局的配合。有的小區(qū)當(dāng)中沒有門崗房，建設(shè)門崗房需要規(guī)劃部門審批，這也是在新政【20xx】20號(hào)文件中的內(nèi)容。

5、改造老舊小區(qū)及實(shí)行物業(yè)管理，必須同拆除私搭亂建相結(jié)合，有的老舊小區(qū)沒有門崗房和物業(yè)公共用房，而這些小區(qū)有的私搭亂建的位置恰巧可以建立門崗房和公共用房。

6、針對(duì)老舊小區(qū)小的特點(diǎn)，重新定義物業(yè)管理區(qū)域。有的老舊小區(qū)相鄰，可以把兩個(gè)或幾個(gè)小區(qū)打通，這樣就可以布局更合理，就可以養(yǎng)活”物業(yè)。

1、老舊小區(qū)改造必須結(jié)合物業(yè)管理公司。物業(yè)管理公司具有專業(yè)化得管理經(jīng)驗(yàn)，改造后的小區(qū)也應(yīng)當(dāng)由物業(yè)公司來管理，因此老小區(qū)改造應(yīng)該由物業(yè)公司提出改造方案，由辦事處組織論證實(shí)施，最后由物業(yè)公司和辦事處職能部門共同監(jiān)督質(zhì)量。這樣才能不給以后物業(yè)管理造成成本負(fù)擔(dān)。

2、在辦事處社區(qū)的主導(dǎo)下多部門配合。老舊小區(qū)因?yàn)槎嗄隉o人管理，存在著很多問題，這些問題的解決不是一個(gè)部門能解決的，必須由政府牽頭，多部門配合。

3、對(duì)前期改造過的小區(qū)進(jìn)行二次改造。對(duì)小區(qū)內(nèi)的違法亂建的項(xiàng)目，依靠業(yè)主參與由物業(yè)公司提出，法律部門參與，政府協(xié)調(diào)“啃”下這個(gè)骨頭。

4、由政府牽頭對(duì)老舊小區(qū)進(jìn)行物業(yè)知識(shí)進(jìn)社區(qū)的宣傳活動(dòng)。讓業(yè)主明白相關(guān)的法律和法規(guī)。

5、根據(jù)文件精神，要建立政府救助機(jī)制。對(duì)確因生活困難難以繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的居民，要積極采取不同形式的政府救助。

6、對(duì)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任管理老舊小區(qū)的物業(yè)管理公司給予按照管理老舊小區(qū)面積，給予政府補(bǔ)貼，緩解物業(yè)管理公司的困難。

7、老小區(qū)改造，不能急于求成。每年確定一個(gè)到兩個(gè)小區(qū)實(shí)行改造，要改造一個(gè)成功一個(gè)管理一個(gè)，在改造中積累經(jīng)驗(yàn)，為以后改造打下基礎(chǔ)。

8、重視老舊小區(qū)大門改造及建設(shè)，這一點(diǎn)很重要。用現(xiàn)進(jìn)技術(shù)來做好老舊小區(qū)的大門改造，這樣可為物業(yè)公司節(jié)省很多管理成本。

結(jié)束語：總之，老舊小區(qū)改造并實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋是一項(xiàng)切實(shí)的惠民工程，要政府引導(dǎo)協(xié)調(diào)多部門參與，形成由物業(yè)管理公司參與物業(yè)管理規(guī)劃，政府部門協(xié)調(diào)，改造過程和改造后由物業(yè)公司和政府部門共同聯(lián)合參與監(jiān)督和驗(yàn)收最后由委托入駐管理的物業(yè)公司實(shí)施管理，并對(duì)實(shí)施物業(yè)管理的公司給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)貼的模式，才能把這項(xiàng)惠民工程做好，從而得到老百姓的支持歡迎。

物業(yè)小區(qū)管理提升方案篇四

即物業(yè)公司除了提供常規(guī)性的公共服務(wù)外，還提供了多種多樣的特約服務(wù)，將服務(wù)深度滲入到客戶的衣、食、注行中，并明碼標(biāo)價(jià)，除公共服務(wù)是必選的項(xiàng)目外，客戶可根據(jù)自己的需要選擇不同的特約服務(wù)，并支付相應(yīng)的費(fèi)用。

1、首按責(zé)任制。

每一位員工都有責(zé)任和義務(wù)接待客戶的建議，任何一位員工接到建議后，統(tǒng)一傳遞到辦公室，并告訴建議人我處在二日內(nèi)反饋處理結(jié)果。第一接待人負(fù)責(zé)跟蹤這項(xiàng)服務(wù)建議處理的情況直至客戶滿意為止。

接待服務(wù)建議時(shí)應(yīng)對(duì)處理時(shí)間做出適當(dāng)?shù)某兄Z，盡量在最短的承諾時(shí)間內(nèi)處理完畢，因故未能在承諾時(shí)間內(nèi)處理的應(yīng)及時(shí)通知對(duì)方，爭取取得理解。但不得出現(xiàn)同一件事情有兩次推遲處理的情況。承諾時(shí)間最好控制在1~2天，一般不超過一周，特殊情況除外。處理完畢后，由處理人與對(duì)方交代清楚，需要讓對(duì)方簽字確認(rèn)的應(yīng)該留簽字記錄，并告知第一接待人。

2、三分鐘服務(wù)承諾。

第一接待人接到客戶的建議時(shí)，應(yīng)及時(shí)將客戶的建議反饋到辦公室，由辦公室安排相關(guān)人員到客戶指定的地方，為客戶提供相應(yīng)的服務(wù)，這一過程不能超過三分鐘。若有特殊情況，無法在三分鐘趕到客戶指定的地方，應(yīng)在事先跟客戶解釋，取得客戶的諒解，在客戶同意的同提下，在最短的時(shí)間內(nèi)，趕到現(xiàn)場為客戶服務(wù)。

物業(yè)小區(qū)管理提升方案篇五

一、項(xiàng)目概況。

1.地理位置。

該項(xiàng)目位于sh區(qū)與jz區(qū)的結(jié)合部，面臨武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。2.項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

常規(guī)性公共服務(wù)（合同服務(wù)）委托性特約服務(wù)（非合同零星服務(wù)）和經(jīng)營性多種服務(wù)（全方位、多層次的綜合服務(wù)）。

1、房屋及設(shè)施設(shè)備管理。

1.1建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護(hù)和管理范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。

房屋建筑的維護(hù)管理實(shí)行管養(yǎng)合一主要落實(shí)在以下幾個(gè)方面：

a、工作的主動(dòng)性。

管理職責(zé)人與服務(wù)中心相結(jié)合，落實(shí)巡查制度及年度房屋建筑維護(hù)、養(yǎng)護(hù)，執(zhí)行房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)、有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范、健全檔案記錄、持續(xù)房屋正常的使用功能及完好。

b、工作的多樣性。

根據(jù)房屋的完損狀況、季節(jié)變化、住戶對(duì)象等采取日常修繕服務(wù)，季節(jié)修繕服務(wù)、重點(diǎn)修繕服務(wù)和特殊修繕服務(wù)等形式，并做到制度化、規(guī)范化。

c、工作的針對(duì)性。

在工作中要因地制宜、因時(shí)制宜、因房制宜、因戶制宜，根據(jù)住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對(duì)性的服務(wù)措施。

1.2共用設(shè)施、設(shè)備的管理。

范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內(nèi)消防設(shè)施、電梯、水泵房。

共用設(shè)施設(shè)備的管理由維修管理和運(yùn)行管理兩大部分組成，進(jìn)行統(tǒng)一管理，對(duì)于不同的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行不同的維修管理，執(zhí)行相應(yīng)的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，建立設(shè)施設(shè)備管理帳冊(cè)和重要設(shè)備的技術(shù)檔案，落實(shí)定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運(yùn)行記錄齊備。到達(dá)設(shè)施設(shè)備齊全、功能正常、運(yùn)行良好。

1.3市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的養(yǎng)護(hù)和管理。

范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。

根據(jù)共用設(shè)施和附屬建筑、構(gòu)筑物的類別不同，指定并落實(shí)巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗(yàn)收制度、積累有關(guān)技術(shù)資料。對(duì)于有些專項(xiàng)類別，如：車庫、制定專業(yè)管理方案并實(shí)施。透過有序的工作使其到達(dá)功能正常、暢通、達(dá)標(biāo)，基本完好。

1.4智能化設(shè)施設(shè)備。

范圍包括：樓宇對(duì)講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內(nèi)紅外線報(bào)警系統(tǒng)，周界紅外線對(duì)射報(bào)警系統(tǒng)、門禁及車庫管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。

根據(jù)智能系統(tǒng)的構(gòu)成、分系統(tǒng)設(shè)備的組成狀況，建立起適合jt智能系統(tǒng)、操作性強(qiáng)的管理制度，從管理前期介入人員培訓(xùn)入手。做好智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運(yùn)行管理、系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)管理、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設(shè)備維修管理，并以科技為先導(dǎo)、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務(wù)，充分利用現(xiàn)有資源，提升智能系統(tǒng)功能，透過嚴(yán)格管理保證智能系統(tǒng)運(yùn)作正常。

2、環(huán)境衛(wèi)生管理。

在jt我們遵循高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的環(huán)境衛(wèi)生管理和高質(zhì)量、高頻度的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)、實(shí)施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護(hù)的職能。做好兩項(xiàng)工作，即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理。

是對(duì)房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)到達(dá)環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾日清，按計(jì)劃消毒、滅鼠、滅蟲。透過對(duì)小區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過程控制，確保向住戶帶給高檔次的服務(wù)水準(zhǔn)及高質(zhì)量的生活場所。

2.2環(huán)境管理。

jt的環(huán)境管理為小區(qū)禮貌潔凈、環(huán)境質(zhì)量良好、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)基礎(chǔ)設(shè)施健全、生活舒適便捷，構(gòu)成環(huán)保意識(shí)，日常管理與保護(hù)有機(jī)結(jié)合，提高住戶的生活質(zhì)量。

綠化的功能是美化環(huán)境。透過我們的管理到達(dá)綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果；

我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護(hù)人員，將片區(qū)負(fù)責(zé)與巡查相結(jié)合，科學(xué)合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。綠化管理的主要資料是花木、草坪的養(yǎng)護(hù)。

4、治安消防管理。

治安消防管理工作是jt重點(diǎn)管理工作之一。我們要貫徹預(yù)防為主、防治（消）結(jié)合的方針，對(duì)所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進(jìn)行全面的管理。

5、車輛交通管理。

對(duì)小區(qū)內(nèi)各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進(jìn)出、行駛、停泊實(shí)施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。

6、公共管理。

6.1住戶裝修管理。

在jt物業(yè)轄區(qū)里，對(duì)業(yè)主及住戶的裝修實(shí)行全面的監(jiān)管。以確保裝修設(shè)計(jì)合理，隱蔽工程貼合設(shè)計(jì)規(guī)定及圖紙要求。裝修材料及施工過程貼合消防管理規(guī)定的要求，并安全使用。保障住宅的結(jié)構(gòu)安全及小區(qū)的整體美觀，使業(yè)主有一個(gè)舒適、安寧的生活環(huán)境。

6.2搞好維修基金以及儲(chǔ)備金的核收與管理。

6.3協(xié)助政府進(jìn)行社會(huì)管理，如在物業(yè)轄區(qū)范圍內(nèi)從事人口統(tǒng)計(jì)、計(jì)劃生育、預(yù)防犯罪等方面的工作。

7、常規(guī)性公共服務(wù)。

即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同，為全體業(yè)主及住戶帶給的經(jīng)常性服務(wù)，是所有業(yè)主及轄區(qū)內(nèi)住戶都能夠享受到的。它貫穿于物業(yè)管理之中。如：清潔衛(wèi)生服務(wù)、治安保衛(wèi)服務(wù)、維修居住區(qū)環(huán)境服務(wù)等。我們將以專業(yè)、入微、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)帶給給業(yè)主及住戶。

8、委托性特約服務(wù)。

是為某些住戶群體帶給的服務(wù)，如：為高層住戶14小時(shí)開啟電梯、24小時(shí)高層供水、水泵的維修保養(yǎng)等。我們以專業(yè)的養(yǎng)護(hù)工作為業(yè)主及住戶帶給舒適便利的生活環(huán)境。

9、經(jīng)營性多種服務(wù)。

即向業(yè)主及住戶帶給便利、高效、經(jīng)濟(jì)的便民服務(wù)。營造jt溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細(xì)節(jié)思考，以點(diǎn)點(diǎn)滴滴的積累和平凡的小事，體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務(wù)的整體水平。從而使每一位業(yè)主及住戶體驗(yàn)生活在jt這個(gè)溫暖大家庭的幸福。我們將以業(yè)主及住戶為中心，有步驟地開展各種無償與有償服務(wù)，并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見，開辟新的服務(wù)項(xiàng)目。

為落實(shí)市十三屆人大三次會(huì)議審議透過的《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，切實(shí)維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，努力提高物業(yè)管理水平，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合我市物業(yè)管理工作實(shí)際，特制定本方案：

一、指導(dǎo)思想。

以國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》為依據(jù)，以沈陽市城市管理工作會(huì)議精神為指導(dǎo)，以落實(shí)《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點(diǎn)，以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務(wù)水平為宗旨，進(jìn)一步加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作，推動(dòng)我市物業(yè)管理健康發(fā)展。

二、目標(biāo)和范圍。

（一）目標(biāo)：

1、有效解決開發(fā)遺留問題，年底前整改率到達(dá)90%；

對(duì)存在工程質(zhì)量問題的房屋要及時(shí)維修，維修及時(shí)率到達(dá)90%。

2、新建住宅小區(qū)推行招投標(biāo)率到達(dá)100%；

2015年新進(jìn)入市場的樓盤，在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時(shí)公約》。

3、凡從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)，要100%取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》。

4、強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn)，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率到達(dá)100%，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。

5、大力推行物業(yè)管理，年底前對(duì)具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)物業(yè)化率到達(dá)100%。

6、加強(qiáng)業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區(qū)年底前要到達(dá)80%以上成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)。

（二）范圍：對(duì)全市實(shí)行物業(yè)管理的244個(gè)住宅小區(qū)進(jìn)行排查。根據(jù)排查結(jié)果，進(jìn)行清理整頓，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理行為。

三、工作資料。

（一）完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設(shè)。依據(jù)國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)配套法規(guī)、規(guī)章，結(jié)合我市物業(yè)管理實(shí)際狀況，透過調(diào)研，同時(shí)借鑒國內(nèi)先進(jìn)城市取得的成功經(jīng)驗(yàn)，盡快頒布實(shí)施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》，依法加強(qiáng)我市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理。

（二）全力解決開發(fā)建設(shè)遺留問題。開發(fā)建設(shè)單位作為行為主體要切實(shí)承擔(dān)起職責(zé)，按照規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)住宅小區(qū)存在的問題從新進(jìn)行完善，建委、規(guī)劃、房產(chǎn)等相關(guān)部門，按照各部門職責(zé)，落實(shí)到職責(zé)單位，做到誰的問題、誰負(fù)責(zé)、誰解決。并對(duì)存在開發(fā)建設(shè)遺留問題的住宅小區(qū)，逐個(gè)建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號(hào)。個(gè)性是存在工程質(zhì)量問題的房屋要確保及時(shí)維修，年底前房屋維修職責(zé)要全實(shí)到單位、到個(gè)人，維修及時(shí)率確保在90%以上。同時(shí)，有關(guān)部門要抓緊制定相應(yīng)的規(guī)定和措施，明確住宅區(qū)的交付使用制度，杜絕新建住宅小區(qū)產(chǎn)生開發(fā)建設(shè)遺留問題。

（三）加大對(duì)物業(yè)市場的監(jiān)督。

四、物業(yè)費(fèi)的成本測算。

1、管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)。

2、清潔衛(wèi)生費(fèi)清潔衛(wèi)生費(fèi)測算表（04）。

3、保安費(fèi)：保安費(fèi)測算表（05）。

為深入推進(jìn)我區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作，改善人居環(huán)境，爭創(chuàng)人民滿意城市，特制定本方案。

一、指導(dǎo)思想。

以《省物業(yè)管理?xiàng)l例》和《市建立禮貌滿意城市實(shí)施辦法》為依據(jù)，在鞏固禮貌建立各項(xiàng)成果的基礎(chǔ)上，按照居民自治、因地制宜、便民利民的原則，和三先三后的工作思路，深入開展我區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作。建立健全全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)體系，有效提升居民對(duì)社區(qū)管理和服務(wù)的滿意度。

二、服務(wù)范圍。

社區(qū)物業(yè)服務(wù)要以社區(qū)公共部分的管理和服務(wù)為重點(diǎn)，以完善社區(qū)功能、提升管理水平為目標(biāo)，包括以下幾個(gè)方面：

（一）公共秩序管理。加強(qiáng)對(duì)轄區(qū)內(nèi)的流動(dòng)攤擔(dān)、店外經(jīng)營、車輛停放的規(guī)范管理。

（二）公共環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)。做好社區(qū)轄區(qū)范圍內(nèi)（維護(hù)作業(yè)標(biāo)段以外）公共場所、道路的清掃保潔，空中垃圾和樓道堆物清理，居民樓棟、門店生活垃圾袋裝化及上門收集服務(wù)等工作。

（三）公共安全防范。協(xié)助管理轄區(qū)內(nèi)公共秩序的同時(shí)，搞好轄區(qū)內(nèi)的治安巡查。

（四）公用設(shè)施管理。做好棟間道路、樓棟下水管網(wǎng)、化糞池、垃圾果皮筒、公共亮化、文體器材等公用設(shè)施的日常管理和維護(hù)。

（五）公共綠化維護(hù)。做好轄區(qū)內(nèi)公共綠地的修剪、澆灌、施肥、除蟲、補(bǔ)栽補(bǔ)種等綠化養(yǎng)護(hù)工作。

（六）其他。其他需要協(xié)調(diào)解決的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。

三、基本原則。

（一）居民自治的原則。物業(yè)服務(wù)是社區(qū)服務(wù)的重要組成部分，要參照《物業(yè)管理?xiàng)l例》，在居民自治與政府引導(dǎo)的基礎(chǔ)上，充分聽取居民意見，透過無償或低償服務(wù)以及非贏利性經(jīng)營，優(yōu)化整合資源配置，逐步理順和規(guī)范物業(yè)服務(wù)各主體之間的關(guān)系，創(chuàng)新社區(qū)物業(yè)服務(wù)新機(jī)制，力求解決人民群眾最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實(shí)的利益問題。

（二）因地制宜的原則。充分發(fā)揮街道和社區(qū)在推進(jìn)社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作中的主導(dǎo)作用，根據(jù)各個(gè)社區(qū)的實(shí)際狀況，制定包括費(fèi)用收取和服務(wù)項(xiàng)目在內(nèi)的社區(qū)物業(yè)服務(wù)章程，并按章程具體實(shí)施，不斷促進(jìn)社區(qū)建設(shè)與物業(yè)服務(wù)的協(xié)調(diào)發(fā)展。在不同社區(qū)或同一社區(qū)的不同小區(qū)、樓盤之間，可采用多種模式進(jìn)行分類分層次管理。

（三）便民利民的原則。要將推進(jìn)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)作為為民辦事的一項(xiàng)德政工程、民心工程，透過推行社區(qū)物業(yè)化服務(wù)，建立健全社區(qū)市容衛(wèi)生維護(hù)體系、社區(qū)治安保障體系、4050人員就業(yè)體系和居民生活服務(wù)體系，在凈化市容的同時(shí)，努力擴(kuò)大社區(qū)就業(yè)，提高服務(wù)水平，提升市民對(duì)社區(qū)環(huán)境的滿意度。

四、工作任務(wù)。

按照禮貌建立的標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)字化城市管理的要求，把我區(qū)農(nóng)民安置小區(qū)和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區(qū)納入社區(qū)物業(yè)服務(wù)推行計(jì)劃。今年實(shí)施的10個(gè)社區(qū)（小區(qū)）是:觀沙嶺街道金嶺農(nóng)民安置小區(qū)、觀沙嶺街道黃泥塘農(nóng)民安置小區(qū)、咸嘉湖街道白鶴嘴社區(qū)安塑小區(qū)、咸嘉湖街道荷葉塘社區(qū)麗臣小區(qū)、西湖街道裕民農(nóng)民安置小區(qū)南片、西湖街道裕民農(nóng)民安置小區(qū)北片、望岳街道道坡農(nóng)民安置小區(qū)、望岳街道上堆坊農(nóng)民安置小區(qū)、岳麓街道洋海塘農(nóng)民安置小區(qū)東片、岳麓街道洋海塘農(nóng)民安置小區(qū)西片。

五、工作思路。

在推進(jìn)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作中，確定三先三后的工作思路。

（一）先整治后管理。按照整治在先，管理長效的原則，對(duì)先期實(shí)施物業(yè)化服務(wù)的社區(qū)進(jìn)行牛皮癬、綠化設(shè)施、溝渠、圍墻、路燈、地面、化糞池、晾衣架等多項(xiàng)設(shè)施的專項(xiàng)整治，再透過物業(yè)化服務(wù)的實(shí)施對(duì)其進(jìn)行長效管理。

（二）先宣傳后實(shí)施。透過廣泛深入的宣傳動(dòng)員，加深居民對(duì)社區(qū)物業(yè)化的了解，取得居民對(duì)社區(qū)實(shí)行物業(yè)化管理的理解與支持，為后續(xù)工作營造良好的群眾氛圍。

（三）先服務(wù)后收費(fèi)。根據(jù)社區(qū)居民中失地農(nóng)民、破產(chǎn)企業(yè)下崗職工較多，人均收入較低的現(xiàn)狀，實(shí)行先服務(wù)后收費(fèi)低償服務(wù)原則，先帶給優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，讓社區(qū)居民切實(shí)感受到實(shí)施物業(yè)服務(wù)所帶來的好處，再收取必須的服務(wù)費(fèi)，保證物業(yè)服務(wù)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

六、組織領(lǐng)導(dǎo)。

成立全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作領(lǐng)導(dǎo)小組。

組長:。

副組長:。

辦公室主任：

辦公室副主任：

成員單位：區(qū)政府辦、區(qū)綜治辦、區(qū)發(fā)改局、區(qū)財(cái)政局、區(qū)城管局、區(qū)民政局、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、區(qū)工商分局、區(qū)市政公司、區(qū)園林公司、區(qū)環(huán)衛(wèi)公司及各街道辦事處。

各街道辦事處要成立由辦事處主任任組長的社區(qū)物業(yè)化服務(wù)的組織機(jī)構(gòu)。

七、職責(zé)分工。

區(qū)政府辦：負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決企業(yè)辦社會(huì)職能分離的歷史遺留問題；

區(qū)綜治辦：負(fù)責(zé)指導(dǎo)和支持做好治安防控工作；

區(qū)發(fā)改局：負(fù)責(zé)指導(dǎo)確定社區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

區(qū)財(cái)政局：負(fù)責(zé)社區(qū)物業(yè)服務(wù)的經(jīng)費(fèi)統(tǒng)籌工作；

區(qū)城管局：負(fù)責(zé)牽頭組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督考核工作；

區(qū)民政局:協(xié)助做好特困、低保人員的就業(yè)工作；

區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局：負(fù)責(zé)行業(yè)指導(dǎo)工作；

區(qū)工商分局：負(fù)責(zé)對(duì)成立物業(yè)服務(wù)公司的辦證和資質(zhì)審批帶給支持；

區(qū)市政、園林和環(huán)衛(wèi)公司：在社區(qū)專業(yè)維護(hù)上給予指導(dǎo)、支持和配合；

各街道辦事處：組織社區(qū)實(shí)施社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作。

八、方法步驟。

（一）準(zhǔn)備階段。

1、2月份對(duì)全區(qū)未實(shí)施物業(yè)服務(wù)的農(nóng)民安置小區(qū)和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區(qū)全面調(diào)查摸底，確定推行物業(yè)服務(wù)的社區(qū)（小區(qū)）名單。

2、3月上旬組織相關(guān)部門召開協(xié)調(diào)會(huì)，專題研究開放式居民社區(qū)推行物業(yè)化服務(wù)工作。

3、3月下旬組織召開工作部署會(huì)。

（二）實(shí)施階段。

1、4月份對(duì)今年確定的物業(yè)化服務(wù)的社區(qū)，由街道統(tǒng)一組織，重點(diǎn)拆除違法建筑，改善治安，交通現(xiàn)狀，整治老舊建筑的外墻，整修圍墻，道路、綠地、路燈、供排水等設(shè)施，改善社區(qū)基本狀況，強(qiáng)化小巷、小區(qū)、小院、小店四小管理，辦好四件實(shí)事，重點(diǎn)解決路燈不亮，下水不通，路面不平，環(huán)境不潔的問題，為實(shí)施社區(qū)物業(yè)化服務(wù)打下基礎(chǔ)。

2、5月上旬組織參觀，學(xué)習(xí)其他單位經(jīng)驗(yàn)做法。

3、5月下旬全力推進(jìn)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作。

（三）考核驗(yàn)收階段。

1、將開放式居民社區(qū)推行物業(yè)服務(wù)工作作為對(duì)街道全年績效考核的一項(xiàng)重要資料。

2、6月份組織相關(guān)社區(qū)進(jìn)行交流講評(píng)。

3、8月份由區(qū)城管局牽頭，組織相關(guān)部門進(jìn)行驗(yàn)收，將以社區(qū)（小區(qū)）實(shí)施物業(yè)服務(wù)后臟亂現(xiàn)象是否得到根本改變，市容衛(wèi)生是否得到顯著提升，周邊生活環(huán)境是否得到明顯改善為依據(jù)，社區(qū)物業(yè)服務(wù)模式是否可持續(xù)、社區(qū)居民群眾是否滿意為標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)社區(qū)居民上門問卷調(diào)查，滿意度未到達(dá)85%以上的社區(qū)一律要求補(bǔ)課，不予驗(yàn)收，扣除政府獎(jiǎng)勵(lì)資金和相應(yīng)的績效考核分值。

九、工作要求。

（一）高度重視，充分認(rèn)清推行社區(qū)物業(yè)化服務(wù)的重要好處。

推行社區(qū)物業(yè)服務(wù)，是鞏固禮貌建立成果、建設(shè)人民滿意城市的基礎(chǔ)工程，是提升社區(qū)城市管理水平、改善宜居創(chuàng)業(yè)環(huán)境的民心工程。各街道和社區(qū)要高度重視，把它作為推進(jìn)社區(qū)城市管理水平、建立禮貌城區(qū)的一個(gè)重要抓手。要召開班子會(huì)，專題研究和部署此項(xiàng)工作。要統(tǒng)一思想，充分認(rèn)清開展好社區(qū)物業(yè)化服務(wù)是提升城市整體形象的重要舉措，是提高社區(qū)居民群眾生活質(zhì)量的重要途徑，是加強(qiáng)社會(huì)治安、增強(qiáng)群眾安全感的重要手段，也是加快推進(jìn)建設(shè)人民滿意城市的基本要求。

（二）充分準(zhǔn)備，為全面實(shí)施社區(qū)物業(yè)化服務(wù)打下基礎(chǔ)。

一是要有充分的思想準(zhǔn)備。各街道要把搞好社區(qū)物業(yè)化服務(wù)，完成任務(wù)指標(biāo)，作為今年一項(xiàng)重要工作去抓，要明確職責(zé)和標(biāo)準(zhǔn)，要克服一切畏難情緒，不等不靠，充分發(fā)揮主觀能動(dòng)性，把此項(xiàng)工作抓緊抓實(shí)，抓出成效。二是要搞好宣傳發(fā)動(dòng)。要進(jìn)行廣泛宣傳，努力爭取居民的認(rèn)可和參與。要廣泛發(fā)動(dòng)轄區(qū)內(nèi)的民間組織、單位、團(tuán)體和社區(qū)志愿者出資出力共同參與社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作，最終實(shí)現(xiàn)服務(wù)和管理的常態(tài)化。三是要制定方案，落實(shí)職責(zé)。各街道要制定切實(shí)可行的工作實(shí)施方案，細(xì)化工作職責(zé)，要把職責(zé)落實(shí)到具體事、具體人身上，要有具體要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

（三）全力支持，為順利實(shí)施社區(qū)物業(yè)化服務(wù)帶給保障。

一是人員要落實(shí)。各街道和部門要明確專人抓此項(xiàng)工作，確定專責(zé)。二是經(jīng)費(fèi)要保證。每個(gè)實(shí)施物業(yè)服務(wù)的社區(qū)（小區(qū)）明確經(jīng)費(fèi)10萬元，區(qū)和街道各安排5萬元。區(qū)和街道先期各拿2萬元，作為啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)，保證社區(qū)物業(yè)化服務(wù)前期工作的正常、快速運(yùn)行，驗(yàn)收合格后，全部經(jīng)費(fèi)到位。要?jiǎng)訂T廣大社區(qū)居民用心參與社區(qū)物業(yè)管理，自覺繳納相應(yīng)費(fèi)用，并使之逐步成為社區(qū)物業(yè)管理主要經(jīng)費(fèi)來源。三是合力要構(gòu)成。要努力構(gòu)成齊抓共促的機(jī)制，牽涉到的各種專業(yè)問題各部門要通力協(xié)作，給予足夠的支持。

根據(jù)安置房的特點(diǎn)及島外物業(yè)管理的物點(diǎn)，制定本，將為廣大業(yè)戶推出完善的管理服務(wù)，為企業(yè)打造物業(yè)品牌。

一、了解小區(qū)樓盤的基本概況如服務(wù)合同資料、考核標(biāo)準(zhǔn)及現(xiàn)場實(shí)地查看（所處位置、人文環(huán)境、面積、入口、設(shè)施設(shè)備等）。

二、服務(wù)處組織框架根據(jù)現(xiàn)場查看的狀況和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及思考管理成本的狀況下，組建小區(qū)服務(wù)處人員組織框架，并對(duì)服務(wù)處人員進(jìn)行相關(guān)的一系列培訓(xùn)，布置小區(qū)服務(wù)處的簡易裝修、采購辦公物品等。

三、準(zhǔn)備接管驗(yàn)收樓盤的工作包括。

內(nèi)業(yè)資料的移交工作:。

1、資料的接管驗(yàn)收資料。如規(guī)劃許可證、土地使用合同等。

2、綜合竣工驗(yàn)收資料。如竣工圖、機(jī)電設(shè)備的資料、供水合同等。

3、業(yè)主資料。如已分配業(yè)主的房號(hào)、電話號(hào)碼等。

1、對(duì)小區(qū)公共部位進(jìn)行驗(yàn)收包括樓道、公共樓面、天臺(tái)、地下室等。

2、戶內(nèi)的驗(yàn)收。

3、園林綠化的驗(yàn)收。

4、工程設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收。包括消防系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、電梯、二次供水、監(jiān)控系統(tǒng)，道閘系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、排水管道、避雷針、化糞池等。

5、鑰匙的接管。包括設(shè)備房和戶內(nèi)的鑰匙，并進(jìn)行核對(duì)。

6、公共水電表、戶內(nèi)水電表的讀數(shù)的確認(rèn)。

工程接管驗(yàn)收流程：

1、按照小區(qū)產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料進(jìn)行移交，確認(rèn)簽字。對(duì)缺少的資料應(yīng)當(dāng)記錄在相關(guān)表格中。

2、房屋本體現(xiàn)狀接管驗(yàn)收，確認(rèn)簽字，接管鑰匙，把驗(yàn)收過程中不合格項(xiàng)記錄在相關(guān)表格中。

3、機(jī)電設(shè)備的現(xiàn)狀接管驗(yàn)收，把驗(yàn)收過程中發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)記錄在相關(guān)表格中。

4、匯總接管驗(yàn)收過程發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)，分類登記、整理、存檔。

5、將發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)反饋給施工單位和開發(fā)商，確定在規(guī)定的期間內(nèi)整改。

6、整改后，在對(duì)不合格項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收，并記錄，確認(rèn)簽字、

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》。

四、對(duì)小區(qū)公共部分進(jìn)行拓荒保潔工作及綠化修剪工作，使小區(qū)持續(xù)良好的外觀形象迎接新業(yè)主的入住。

五、做好迎接新業(yè)主的準(zhǔn)備工作。

現(xiàn)場交房處的布置、鑰匙的分類、業(yè)主檔案袋的準(zhǔn)備、交房資料的準(zhǔn)備（房屋驗(yàn)收表住宅使用公約業(yè)主手冊(cè)裝修管理辦法裝修管理協(xié)議保管鑰匙委托書保管鑰匙承諾書鑰匙簽收表業(yè)主信息表入住資料簽收表入住須知等）。根據(jù)實(shí)際需要選取表格使用。

入住程序：

1、業(yè)戶辦妥手續(xù)后到服務(wù)處辦理入住手續(xù)。通知交房的部門能夠通知業(yè)主帶本人身份證原件及復(fù)印件、入住通知書。如果是委托交房還應(yīng)當(dāng)有委托協(xié)議書及委托人的身份證原件及復(fù)印件。

2、服務(wù)處接待人員審核業(yè)主《入住通知書》、業(yè)主身份證。

3、服務(wù)接待人員介紹小區(qū)管理服務(wù)狀況，與業(yè)主簽訂《住宅使用公約》、《裝修管理協(xié)議》等文件。根據(jù)實(shí)際需要填寫表格。

4、服務(wù)處接待人員向業(yè)主發(fā)放入住文件并請(qǐng)業(yè)戶簽收。入住文件包：入住須知業(yè)主手冊(cè)住宅使用公約裝修管理協(xié)議。根據(jù)實(shí)際需要發(fā)放文件。

5、服務(wù)處接待人員陪同業(yè)主驗(yàn)房，抄水、電表底數(shù)，業(yè)主驗(yàn)房合格后辦理收房、鑰匙交付簽收手續(xù)。填寫《房屋驗(yàn)收單》，驗(yàn)收不合格限期整改。

6、將《入住通知書》、業(yè)主身份證復(fù)印件、《住宅使用公約》、《裝修管理協(xié)議》、《房屋驗(yàn)收單》、《入住資料簽收表》等文件放入業(yè)主檔案袋，進(jìn)行歸檔。

7、整理在驗(yàn)收過程中，業(yè)主提出的相關(guān)問題，分類整理歸檔，并送至施工單位和開發(fā)商，進(jìn)行整改。

8、整改后，通知業(yè)主前來進(jìn)行驗(yàn)收查看。并在相關(guān)表格進(jìn)行確認(rèn)簽字。

六、二次裝修管理階段。

1、業(yè)主向服務(wù)處提出裝修，應(yīng)當(dāng)攜帶裝修圖紙，施工單位資質(zhì)證書及施工人員的身份證復(fù)印件到各服務(wù)處填寫《住宅裝修表》與《施工人員登記表》。

2、服務(wù)處接待人員向業(yè)主和施工隊(duì)介紹小區(qū)管理規(guī)定。例如裝修時(shí)間、土頭堆放點(diǎn)等。

3、服務(wù)處在理解裝修申請(qǐng)后，經(jīng)服務(wù)處管理人員和工程人員審批合格后，方可施工。

4、在辦妥以上手續(xù)后，接待人員辦理施工人員臨時(shí)出入證。由施工人員負(fù)責(zé)人持施工人員身份證或暫住證及照片，到服務(wù)處辦理施工人員臨時(shí)出入證，填寫施工人員登記表，并繳納施工人員出入證工本費(fèi)10元/張。裝修完后能夠退款。

5、現(xiàn)場跟蹤：管理人員務(wù)必每一天到裝修戶施工現(xiàn)場跟蹤視察，了解施工狀況并做好記錄，必要時(shí)請(qǐng)工程人員同往。維序人員及管理人員應(yīng)當(dāng)每日對(duì)小區(qū)公共部份進(jìn)行檢查。

6、裝修完畢后，經(jīng)服務(wù)處管理人員及工程人員驗(yàn)收后，在裝修申請(qǐng)表上填寫裝修驗(yàn)收狀況并簽名。

7、在跟蹤時(shí)，如發(fā)現(xiàn)有違章和妨礙公共行為，應(yīng)及時(shí)采取措施進(jìn)行整改，必要時(shí)填寫《違規(guī)整改通知單》、現(xiàn)場拍照等，以備留用與歸檔。

8、違章處理辦法，對(duì)違反裝修規(guī)定者將依有關(guān)條例采取如下措施：

9、告知、規(guī)勸、責(zé)令停工整改、上報(bào)相關(guān)執(zhí)法部門。

10、對(duì)于材料進(jìn)出、施工人員辦證、施工工具管理、土頭垃圾的管理。業(yè)主的裝修材料搬運(yùn)出小區(qū)時(shí)，務(wù)必由業(yè)主親自到服務(wù)處辦理物品放行條，簽字認(rèn)可，否則任何人一律不準(zhǔn)把材料帶出小區(qū)。辦理臨時(shí)施工人員出入證和工具出小區(qū)手續(xù)務(wù)必由業(yè)主或施工負(fù)責(zé)人來服務(wù)處辦理，其它人不得辦理。進(jìn)入的材料務(wù)必在兩天運(yùn)往業(yè)主家中，不得在小區(qū)公共部份堆放過長。土頭垃圾應(yīng)當(dāng)定點(diǎn)堆放，如果有地下室應(yīng)當(dāng)將土頭運(yùn)往地下室堆放。土頭垃圾應(yīng)當(dāng)每日進(jìn)行清運(yùn)。

11、服務(wù)處經(jīng)理每月不定期抽查10次裝修管理狀況。

七、入住后的管理階段。

服務(wù)處追求的目標(biāo)：1、房屋建筑的完好率到達(dá)98％以上；

2、報(bào)修及時(shí)率到達(dá)100％；

3、清潔管理無盲點(diǎn)；

4、設(shè)備設(shè)施完好率到達(dá)98％以上；

5、小區(qū)路燈完好率到達(dá)100％；

6、管理區(qū)域內(nèi)不發(fā)生重大安全與火災(zāi)職責(zé)事故；

7、有效投訴處理率100％；

8、服務(wù)滿意率達(dá)95％以上；

9、綠化完好率到達(dá)98％以上；

10、道路完好率到達(dá)98％；

11、各類管理人員崗前崗中培訓(xùn)100％；

12、全年無服務(wù)安全事故發(fā)生。

為到達(dá)以上目標(biāo)，服務(wù)處將制定以下：

1、完善各項(xiàng)管理制度和管理規(guī)定。包括維序人員管理規(guī)定、車輛管理規(guī)定、機(jī)電設(shè)備管理規(guī)定等一系列管理制度和管理規(guī)定。

2、保潔施行外包監(jiān)管制定。即服務(wù)處全體人員（含維序人員都有監(jiān)管的權(quán)力）做到清潔環(huán)境衛(wèi)生無死角，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)的機(jī)制。保潔人員應(yīng)當(dāng)要求統(tǒng)一裝著。垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消殺工作。并根據(jù)現(xiàn)場制定保潔工作流程。（保潔日計(jì)劃、周計(jì)劃、月計(jì)劃）二次供水水箱按規(guī)定清洗，水質(zhì)貼合衛(wèi)生要求。

3、對(duì)草坪、花卉、綠籬、樹木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)、定期清除綠地雜草、雜物、定期預(yù)防花草、樹木病蟲害。

4、管理人員及機(jī)電工作人員要求持證上崗。并對(duì)服務(wù)處人員進(jìn)行后續(xù)的相關(guān)培訓(xùn)，進(jìn)一步提高全體人員的綜合潛力和服務(wù)意識(shí)。規(guī)范禮貌用語等。

5、建立來電來訪登記記錄。要求如實(shí)完整填寫，及時(shí)反饋給相關(guān)職責(zé)人，相關(guān)職責(zé)人調(diào)查后將處理狀況及時(shí)反饋給來訪來電人員。管理人員應(yīng)當(dāng)每一天下班前對(duì)來電來訪資料進(jìn)行查看，服務(wù)處經(jīng)理每兩天對(duì)來電來訪進(jìn)行檢查，并每周進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，分析相關(guān)案例。對(duì)未能及時(shí)處理的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)建立相關(guān)的報(bào)告制度進(jìn)行備案。

6、建立工程報(bào)修處理及時(shí)制度。房屋小修、零修、及時(shí)率100%，零修24小時(shí)內(nèi)完成，急修但是夜。小修合格率達(dá)100%，水電維修不超過24小時(shí)、土建不超過3天。中修，持續(xù)房屋外觀完好，無破壞立面。維修工程返修率不得超過1%。

7、管理人員應(yīng)當(dāng)每一天對(duì)自己所管理的片區(qū)進(jìn)行檢查包括（裝修戶、公共樓道衛(wèi)生及公共設(shè)施的完全好性、綠化狀況等），并記錄相關(guān)狀況。（嚴(yán)禁在公共綠地養(yǎng)雞養(yǎng)鴨和種菜的行為）。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)要立即制止和勸導(dǎo)。

8、小區(qū)實(shí)施封閉式管理，業(yè)主出入實(shí)施刷卡，外來人員進(jìn)行身份證登記好方可進(jìn)入。小區(qū)內(nèi)車輛實(shí)施刷卡進(jìn)入，外來車輛實(shí)行臨時(shí)取票進(jìn)入。非小區(qū)業(yè)主車輛禁止在小區(qū)停車過夜。出租車（除特殊狀況下）不得駛?cè)胄^(qū)。

9、維序人員實(shí)施24小時(shí)值班制度。定時(shí)和不定時(shí)相結(jié)合對(duì)小區(qū)進(jìn)行巡邏檢查，并進(jìn)行記錄。對(duì)進(jìn)入小區(qū)的車輛進(jìn)行引導(dǎo)停放。

10、客戶投訴的相關(guān)處理。區(qū)分有效投訴和無效投訴，反饋給相關(guān)職責(zé)人進(jìn)行落實(shí)處理，并及時(shí)將相關(guān)狀況反饋給業(yè)主。服務(wù)處應(yīng)當(dāng)對(duì)有效投訴進(jìn)行防止類似狀況在發(fā)生。

11、建立24小時(shí)值班制度。設(shè)立服務(wù)電話，理解業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)報(bào)修，求助，推薦、問詢、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時(shí)處理，有回訪制度和記錄。

對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案；

13、建立考核制度。對(duì)全體人員進(jìn)行有效的考核。

14、社區(qū)文化活動(dòng)。根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際狀況每年定期開展社區(qū)文化活動(dòng)，宣傳精神禮貌建設(shè)（能夠宣傳廈門市十不準(zhǔn)備相關(guān)方面的資料和物業(yè)服務(wù)概念等資料）.

15、便民服務(wù)。便民服務(wù)活動(dòng)是管理處體現(xiàn)業(yè)主至上、為業(yè)主服務(wù)的宗旨的重要一環(huán)例如能夠透過與有關(guān)部門聯(lián)系，力爭常年為業(yè)主、住戶無償代辦電話、煤氣開戶、有線電視，代訂報(bào)刊雜志、代發(fā)郵件、代請(qǐng)家教保姆等，職責(zé)部門為服務(wù)處。

16、每季度做好考核的準(zhǔn)備工作及每年年底開展業(yè)主滿意度調(diào)查。

為切實(shí)加強(qiáng)我街道老舊小區(qū)物業(yè)管理工作，努力構(gòu)建與城市管理水平相適應(yīng)的物業(yè)管理新機(jī)制，進(jìn)一步完善小區(qū)公共配套設(shè)施，提升小區(qū)居住環(huán)境，規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，提高居民安居樂業(yè)的滿意度，根據(jù)區(qū)政府關(guān)于加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的有關(guān)要求，結(jié)合我街道實(shí)際，特制定本方案。

一、指導(dǎo)思想。

以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以體制機(jī)制創(chuàng)新為核心，按照行業(yè)管理與屬地管理相結(jié)合、物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合、業(yè)主自主管理與社區(qū)自治相結(jié)合的三結(jié)合原則，強(qiáng)化屬地管理職能，理順物業(yè)管理體制，擴(kuò)大物業(yè)管理覆蓋面，建立健全規(guī)范、穩(wěn)定、有效、和諧的物業(yè)管理長效機(jī)制，不斷鞏固禮貌城市建立成果，進(jìn)一步促進(jìn)禮貌社區(qū)與和諧寧南建設(shè)。

二、職職責(zé)務(wù)。

（一）強(qiáng)化屬地管理，建立責(zé)權(quán)明確的工作體系。

按照重心下移、屬地管理的原則，建立街道物業(yè)管理辦公室領(lǐng)導(dǎo)下的兩站一中心物業(yè)管理體系，承接市區(qū)物業(yè)管理部門下放的部分職能，具體落實(shí)轄區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的組織、監(jiān)管工作，。

負(fù)責(zé)物業(yè)維修資金續(xù)籌與使用審核，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量檢查考評(píng)，物業(yè)管理項(xiàng)目交接監(jiān)管等。

負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)日常運(yùn)作。

（3）對(duì)本轄區(qū)內(nèi)沒有物業(yè)管理或物業(yè)公司棄管的住宅小區(qū)，在業(yè)主大會(huì)沒有確定管理方式之前，負(fù)責(zé)組織街道物業(yè)服務(wù)中心有償帶給物業(yè)基本服務(wù)。

（4）協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理投訴和信訪方面的工作。

（5）對(duì)未按規(guī)劃建設(shè)配套共用設(shè)施、社區(qū)和物業(yè)管理用房，或配套用房、設(shè)施存在質(zhì)量問題的，提請(qǐng)有關(guān)部門責(zé)令開發(fā)建設(shè)單位整改。

2.社區(qū)居委會(huì)職責(zé)。

（1）指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)籌備組，派代表參加籌備工作；

指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)換屆和新老業(yè)主委員會(huì)的交接工作等。

（2）監(jiān)督、指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)的工作。負(fù)責(zé)傳達(dá)街道對(duì)社區(qū)公共利益作出的決定，對(duì)業(yè)主委員會(huì)的決議提出推薦和意見。

（3）配合街道辦事處建立轄區(qū)物業(yè)管理職責(zé)體系，并融入到社區(qū)綜合管理當(dāng)中。

（4）成立物業(yè)管理監(jiān)督小組，負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行日常監(jiān)督，并及時(shí)把信息反饋給街道物業(yè)管理辦公室。

（5）負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)之間的關(guān)系。

（1）負(fù)責(zé)老舊小區(qū)內(nèi)住宅及公共設(shè)施、公共秩序、居住環(huán)境、衛(wèi)生、綠化、停車場、裝修的管理和服務(wù)工作。

定期參加業(yè)主大會(huì)，為業(yè)主、使用人帶給優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

（3）受理業(yè)主來訪、查詢、委托、投訴等事宜，能解決的及時(shí)解決。

（4）建立健全住戶檔案，完善老舊小區(qū)管理臺(tái)帳。

（5）檢查、督促清潔人員做好樓道和小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生工作，加強(qiáng)老舊小區(qū)環(huán)境保護(hù)宣傳工作。

（6）定期檢查保養(yǎng)公用設(shè)施設(shè)備，對(duì)下水道、化糞池適時(shí)組織疏通清理，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決。

（7）每一天不少于兩次在小區(qū)內(nèi)巡邏，遇突發(fā)事件采取必要措施并及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告。

（8）對(duì)小區(qū)進(jìn)出車輛進(jìn)行管理、疏導(dǎo)，持續(xù)出入口暢通。

（9）按時(shí)保質(zhì)完成上級(jí)部門交辦的物業(yè)管理其他工作。

（二）完善分類管理模式，逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化。

加強(qiáng)物管公司的培訓(xùn)指導(dǎo)，不斷提升服務(wù)水準(zhǔn)；

對(duì)物管公司的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考評(píng)，為主管部門年審帶給基本意見；

參與優(yōu)秀小區(qū)評(píng)比活動(dòng)，推廣優(yōu)秀小區(qū)的管理和服務(wù)模式，推動(dòng)物業(yè)管理規(guī)范運(yùn)行。

2.單位自管小區(qū)的物管要求：督促自管單位切實(shí)擔(dān)負(fù)起物管職責(zé)，及時(shí)將各級(jí)有關(guān)檢查考評(píng)狀況向物管公司及其行政主管部門進(jìn)行通報(bào)，構(gòu)成齊抓共管的合力。

3.不具備市場化運(yùn)作的老舊小區(qū)的接管要求：由街道物業(yè)管理服務(wù)中心負(fù)責(zé)有償帶給基本物業(yè)服務(wù)，經(jīng)過一段時(shí)期運(yùn)行，逐步過渡到由業(yè)主委員會(huì)與街道物業(yè)管理服務(wù)中心簽訂服務(wù)委托合同，進(jìn)行基本業(yè)務(wù)規(guī)范管理。

4.對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房住宅區(qū)的接管要求：經(jīng)濟(jì)適用房住宅區(qū)屬于政府保障性住房，原則上由街道物業(yè)服務(wù)中心統(tǒng)一實(shí)施物業(yè)管理，實(shí)行低標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。開發(fā)商按規(guī)定建設(shè)必須比例的商業(yè)用房，其收益用于補(bǔ)貼物業(yè)管理費(fèi)的不足。

（三）加大幫扶力度，推進(jìn)物業(yè)管理持續(xù)健康發(fā)展。

一是加大對(duì)小區(qū)居民的宣傳力度，增強(qiáng)居民花錢買服務(wù)的意識(shí)。組織社委會(huì)協(xié)助物業(yè)公司收取物業(yè)管理費(fèi)，以收費(fèi)促管理，以管理促環(huán)境，以環(huán)境再促收費(fèi)，構(gòu)成良性循環(huán)。二是用心爭取上級(jí)部門支持。協(xié)助搞好出新小區(qū)房屋維修、保潔護(hù)綠、治安巡邏等工作，為物業(yè)管理創(chuàng)造條件、帶給支持。三是鼓勵(lì)具有必須實(shí)力的物業(yè)管理企業(yè)參與競爭。提高市場份額，推進(jìn)物業(yè)公司規(guī)?；芾?，降低運(yùn)營成本，提高整體水平。

三、組織領(lǐng)導(dǎo)。

領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，與物業(yè)管理辦公室合署辦公，負(fù)責(zé)日常事務(wù)處理工作，辦公室主任由郭治宇同志兼任，謝洪同志任副主任，各社區(qū)成立社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)站，站長由社區(qū)主任擔(dān)任，聯(lián)系電話：52400834。

四、機(jī)構(gòu)設(shè)置。

為便于機(jī)構(gòu)運(yùn)轉(zhuǎn)，街道成立物業(yè)管理辦公室，下設(shè)立兩站一中心一小組執(zhí)行機(jī)構(gòu)，具體負(fù)責(zé)物業(yè)管理過程中的事務(wù)處理。

1.街道物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解站。

站長：儲(chǔ)德順。

成員：陶蕓。

站長：丁勇。

成員：加盟企業(yè)。

常務(wù)主任：謝洪。

成員：袁洋王子成孫桂勇楊日富。

徐長祥周明福陳杰丁勇。

孫子明陶蕓徐雅珍干程。

二級(jí)監(jiān)管由小區(qū)四位一體組織實(shí)施，由居委會(huì)社工代表、社區(qū)業(yè)主代表，社委會(huì)代表、物業(yè)公司代表組成，社委會(huì)主任任組長，負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行日常監(jiān)督，并及時(shí)把信息反饋給街道物業(yè)管理辦公室。

五、實(shí)施步驟。

1.制定方案階段（6月12日前）。

（1）調(diào)查轄區(qū)內(nèi)住宅性質(zhì)。分已實(shí)行物業(yè)管理小區(qū)、自管小區(qū)、失管小區(qū)，摸清范圍、樓幢數(shù)、居民戶數(shù)等狀況。

（2）外出調(diào)研，深入試點(diǎn)單位調(diào)研住宅小區(qū)屬地化管理經(jīng)驗(yàn)。

（3）落實(shí)辦公的場地，各種制度及網(wǎng)絡(luò)流程圖上墻。

2.宣傳發(fā)動(dòng)階段（6月20日前）。

（1）召開領(lǐng)導(dǎo)小組成員及兩站一中心一小組人員動(dòng)員會(huì)。

（2）透過各社區(qū)物業(yè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)。召開社區(qū)居民骨干、樓幢長、黨小組長、社區(qū)用心分子，進(jìn)行廣泛宣傳發(fā)動(dòng)，提高社區(qū)居民對(duì)實(shí)行物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)，用心協(xié)助物管公司開展工作。

3.全面實(shí)施階段（6月21日6月30日）。

兩站一中心一小組全面開展工作，切實(shí)為社區(qū)居民開展物業(yè)服務(wù)。

六、工作要求。

1.加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，提高認(rèn)識(shí)。各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)要從建設(shè)新型現(xiàn)代社區(qū)、提升城市管理水平，促進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)、推進(jìn)禮貌城市建立的高度出發(fā)。認(rèn)真領(lǐng)會(huì)物業(yè)管理體制創(chuàng)新的重要好處，強(qiáng)化職責(zé)意識(shí)，精心組織，周密部署，明確措施，建立問責(zé)體系，確保體制創(chuàng)新各項(xiàng)工作落到實(shí)處。

2.強(qiáng)化宣傳，營造氛圍。要做好輿論正面引導(dǎo)，大力宣傳實(shí)行規(guī)范化物業(yè)管理的好處、作用及物業(yè)管理的有關(guān)政策法規(guī)。采取散發(fā)宣傳單、印制便民手冊(cè)、宣傳板報(bào)等方式，用心引導(dǎo)業(yè)主自覺遵守物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，樹立物業(yè)管理是消費(fèi)、是商品的意識(shí)，營造全社會(huì)共同關(guān)心、支持、參與住宅小區(qū)實(shí)行規(guī)范化物業(yè)管理工作的良好氛圍。

3.明確職責(zé)，落實(shí)要求。各職能科室要齊抓共管，相互配合，落實(shí)支持物業(yè)工作的各項(xiàng)政策。各社區(qū)要建立物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，建立一把手負(fù)總責(zé)的職責(zé)體系，抽出精干力量落實(shí)社區(qū)職責(zé)及考核標(biāo)準(zhǔn)。街道物業(yè)管理辦公室要認(rèn)真組織檢查考核工作，建立健全聯(lián)席會(huì)議制度，嚴(yán)格督辦并通報(bào)檢查結(jié)果，確保試點(diǎn)工作順利進(jìn)行。

4.突出重點(diǎn)，加大投入。各社區(qū)要加大對(duì)本轄區(qū)物業(yè)管理的監(jiān)管，個(gè)性對(duì)老舊小區(qū)要重點(diǎn)扶持，完善各項(xiàng)公共配套設(shè)施，并延伸服務(wù)資料。同時(shí)，街道將采取爭取一點(diǎn)，自籌一點(diǎn)的辦法，對(duì)老舊小區(qū)物業(yè)管理給予必要投入。

一、管理目標(biāo)：

1、業(yè)主委員會(huì)成立后12個(gè)月至18個(gè)月，到達(dá)深圳市安全禮貌（優(yōu)秀住宅）小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)；

2、業(yè)主委員會(huì)成立后24個(gè)月至30個(gè)月，到達(dá)廣東省優(yōu)秀住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)；

3、業(yè)主委員會(huì)成立后36個(gè)月至42個(gè)月，到達(dá)全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)；

4、小區(qū)實(shí)行封閉式管理，護(hù)衛(wèi)班實(shí)行24小時(shí)值班，確保業(yè)主和住戶生合財(cái)產(chǎn)安全；

5、小區(qū)清潔實(shí)行專職保潔員職責(zé)制，保證小區(qū)內(nèi)24小時(shí)全天候干凈、衛(wèi)生、整潔；

9、綠化按時(shí)修剪、維護(hù)、持續(xù)花草樹木茂盛美觀，綠化完好率99%以上；

11、實(shí)施不少于10項(xiàng)的特約服務(wù)，把物業(yè)的服務(wù)資料融入到業(yè)主的衣、食、住、行中。

二、分項(xiàng)指標(biāo)：

1.房屋完好率：100％。

2.房屋零修、急修及時(shí)率：99％。

3.維修工程質(zhì)量合格率：100％。

4.管理費(fèi)收繳率：98％。

5.綠化完好率：99％。

6.清潔、保潔率：99％。

7.道路完好率及使用率：100％。

8.化糞池、雨水井、污水井、沙井完好率：100％。

9.排水管、明暗溝完好率：100％。

10.路燈完好率：100％。

11.汽車場完好率：100％。

12.公共文體設(shè)施、建筑小品完好率：100％。

13.小區(qū)內(nèi)重大刑事案件發(fā)生率：0。

14.小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率：1／年。

15.消防設(shè)施、設(shè)備完好率：100％。

16.火警發(fā)生率：1％。

17.火災(zāi)發(fā)生率：0％。

18.違章發(fā)生率：2％。

19.違章處理率：100％。

20.用戶有效投訴率：2％。

21.有效投訴處理率：100％。

22.管理層員工專業(yè)培訓(xùn)合格率：100％。

23.特種作業(yè)員工持證上崗率：100％。

24.維修服務(wù)回訪率：30％。

25.業(yè)主（住戶）對(duì)物業(yè)管理綜合滿意率：98％服務(wù)特色（菜單式服務(wù)模式）。

一、實(shí)行菜單式服務(wù)模式。

即物業(yè)公司除了帶給常規(guī)性的公共服務(wù)外，還帶給了多種多樣的特約服務(wù)，將服務(wù)深度滲入到客戶的衣、食、住、行中，并明碼標(biāo)價(jià)，除公共服務(wù)是必選的項(xiàng)目外，客戶可根據(jù)自己的需要選取不同的特約服務(wù)，并支付相應(yīng)的費(fèi)用。

二、快速、完善的服務(wù)形式：首按職責(zé)制+三分鐘服務(wù)承諾。

1、首按職責(zé)制。

每一位員工都有職責(zé)和義務(wù)接待客戶的推薦，任何一位員工接到推薦后，統(tǒng)一傳遞到辦公室，并告訴推薦人我處在二日內(nèi)反饋處理結(jié)果。第一接待人負(fù)責(zé)跟蹤這項(xiàng)服務(wù)推薦處理的狀況直至客戶滿意為止。

接待服務(wù)推薦時(shí)應(yīng)對(duì)處理時(shí)間做出適當(dāng)?shù)某兄Z，盡量在最短的承諾時(shí)間內(nèi)處理完畢，因故未能在承諾時(shí)間內(nèi)處理的應(yīng)及時(shí)通知對(duì)方，爭取取得理解。但不得出現(xiàn)同一件事情有兩次推遲處理的狀況。承諾時(shí)間最好控制在1~2天，一般不超過一周，特殊狀況除外。處理完畢后，由處理人與對(duì)方交代清楚，需要讓對(duì)方簽字確認(rèn)的就應(yīng)留簽字記錄，并告知第一接待人。

2、三分鐘服務(wù)承諾。

第一接待人接到客戶的推薦時(shí)，應(yīng)及時(shí)將客戶的推薦反饋到辦公室，由辦公室安排相關(guān)人員到客戶指定的地方，為客戶帶給相應(yīng)的服務(wù)，這一過程不能超過三分鐘。若有特殊狀況，無法在三分鐘趕到客戶指定的地方，應(yīng)在事先跟客戶解釋，取得客戶的諒解，在客戶同意的同提下，在最短的時(shí)間內(nèi)，趕到現(xiàn)場為客戶服務(wù)。

三、突出、貼心的禮貌禮貌：三米微笑服務(wù)+站立式服務(wù)。

1、三米微笑服務(wù)。

管理處人員見到客戶務(wù)必微笑示意，具體做法是：在距離客戶三米時(shí)，務(wù)必自然微笑示意，微笑時(shí)以露出八顆牙齒為標(biāo)準(zhǔn)，等客戶到身邊時(shí)，輕聲、清晰道早上好、下午好或晚上好。管理人員在見到認(rèn)識(shí)的客戶時(shí)，也務(wù)必遵守三米微笑服務(wù)原則。

2、站立式服務(wù)。

站立式服務(wù)表此刻：

（1）各固定崗（道口崗、門崗護(hù)衛(wèi)員）根據(jù)接待客戶的不同，應(yīng)在不同時(shí)期進(jìn)行站立服務(wù)。道口崗實(shí)行16小時(shí)站立服務(wù)，早班和中班在工作服務(wù)均應(yīng)樹立站姿勢的形象。門崗則應(yīng)在客戶上下班的高峰期站立迎賓，時(shí)間為：7:30～9:00，11:30～12:00，13:45～14:30，17:30～18:30。

（2）接待員或辦公室人員在接待客戶時(shí)，在客戶進(jìn)門時(shí)，也務(wù)必站立并微笑致意，客戶離開時(shí)，也務(wù)必站立微笑送別，并目送客戶出門為止。

四、全天候的服務(wù)時(shí)間。

1、護(hù)衛(wèi)班實(shí)行24小時(shí)專人服務(wù)，客戶有任何需求能夠得到最及時(shí)的服務(wù)。

2、維修班實(shí)行24小時(shí)專人服務(wù)，客戶普通維修事項(xiàng)能夠得到是及時(shí)的服務(wù)，有危及客戶安全的大維修也能得到緊急處理。

3、客戶服務(wù)中心實(shí)行16小時(shí)專人服務(wù)，并在無專人值班的時(shí)間段出示客戶服務(wù)中心所有人員的聯(lián)系電話，以便客戶在無水值班的狀況下能夠找到相關(guān)的人員。所有不值班人員在接到客戶求助電話后，若不能在電話中處理了客戶的問題，應(yīng)第一時(shí)間趕到事故現(xiàn)場，給予客戶最及時(shí)的關(guān)懷與幫忙。

4、管理處全體人員非特殊狀況都務(wù)必留守小區(qū)，隨時(shí)待命，以便為客戶帶給服務(wù)。

五、豐富的社區(qū)文化活動(dòng)。

豐富的社區(qū)文化活動(dòng)不僅僅僅表此刻舉辦多次的大型活動(dòng)，還在于讓大部分客戶能自覺的加入到社區(qū)文化活動(dòng)中來，變客戶被動(dòng)理解管理處帶給的文化活動(dòng)，為客戶主動(dòng)參與各種活動(dòng)，并在整個(gè)小區(qū)中構(gòu)成一種獨(dú)特的文化氛圍，一種有別于其他小區(qū)的文化氛圍。

六、多種多樣的特約經(jīng)營服務(wù)。

常規(guī)的物業(yè)服務(wù)資料僅是對(duì)公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、保養(yǎng)，對(duì)公共場所進(jìn)行管理，對(duì)全體客戶帶給共同的服務(wù)，而沒辦法滲透到客戶個(gè)人的衣、食、住、行中，因此開展多種多樣的特約服務(wù)，不僅僅僅是物業(yè)服務(wù)資料的深入，也大大方便了客戶的生活，同時(shí)也可為管理處獲得一些額外的收入。做好多種多樣的特約服務(wù)將是除了社區(qū)文化活動(dòng)以外的另一種新穎的服務(wù)資料。

七、實(shí)行完全的封閉式管理。

傳統(tǒng)的封閉式管理僅僅是對(duì)來訪人員和無關(guān)人員的管理，并沒有對(duì)外來送水、送飯、送報(bào)的人員進(jìn)行管理，而我們實(shí)行的完全封閉式管理，是除了客戶和拜訪人員能進(jìn)出小區(qū)外，其他送水、送飯、送報(bào)人員將完全不能進(jìn)入小區(qū)，而由我們的人來完成這些服務(wù)，進(jìn)而在做好服務(wù)工作的同時(shí)，把小區(qū)的安全隱患減到最少。這也是我們做好多種特約服務(wù)所帶來的另一個(gè)好處。社區(qū)文化一、社區(qū)文化宗旨。

提高社區(qū)文化工作質(zhì)量，增強(qiáng)社區(qū)居民綜合素質(zhì)！

二、社區(qū)文化理念。

增強(qiáng)鄰里交流，復(fù)古樸素民風(fēng)。讓豐富多彩的文化活動(dòng)成為溝通心靈的橋梁！

三、社區(qū)文化最終成果展望：

2、小區(qū)的每一個(gè)成員都能自發(fā)、定期地融入到各種活動(dòng)中來，讓小區(qū)每個(gè)成員都能從中尋找到自己的興趣、愛好，并樂在其中，樂此不疲。

3、不管走到那里，都能夠欣賞到各種各樣的山水畫、名人字畫，仿佛置身于美術(shù)館中。

4、生活在那里的人們臉上掛滿了滿足、快樂的笑容，憂愁與那里絕緣。

四、社區(qū)文化的硬件建設(shè)：

社區(qū)文化可分為硬件部分和軟件部分。社區(qū)文化的硬件部分，是潛移默化影響人們心理素質(zhì)的重要因素，從所周知，現(xiàn)代禮貌的建設(shè)是由具備良好素質(zhì)的人來完成的，而良好的居住環(huán)境，能夠促使人們自覺地養(yǎng)成良好的生活習(xí)慣。環(huán)境對(duì)于一個(gè)人的心理影響是相當(dāng)重要的，當(dāng)一個(gè)人長期處在良好的環(huán)境當(dāng)中，便會(huì)不知不覺地提高自身的素質(zhì)，而如果每個(gè)人的素質(zhì)都得到了提高，那么整個(gè)社區(qū)文化氛圍自然而然地也就體現(xiàn)出來了?？偟膩碚f，社區(qū)文化的硬件部分就應(yīng)包括：

2、公共場地，包括公共綠地、道路、大堂、走廊等；

3、室外健身場所，包括室外健身器材、健身路、室外操場等；

4、公司配置一整套專業(yè)的音響和舞臺(tái)，這樣能夠提高管理處社區(qū)文化活動(dòng)的專業(yè)性。

對(duì)于會(huì)所就應(yīng)盡可能利用其功能，并加強(qiáng)現(xiàn)代化管理；

對(duì)于公共場地則宜掛一些名人名畫，營造一種濃郁的文化氛圍；

對(duì)于室外健身場所，則就應(yīng)加以適當(dāng)引導(dǎo)，構(gòu)成正確的、自發(fā)性的健身氛圍?？傊?，對(duì)于社區(qū)文化的硬件，就應(yīng)重在利用，我們的工作重點(diǎn)就應(yīng)放在社區(qū)文化的軟件建設(shè)上。

五、社區(qū)文化的軟件建設(shè)：

軟件建設(shè)是社區(qū)文化建設(shè)的中心組成部分，它包括一系列的活動(dòng)計(jì)劃、實(shí)施效果及相關(guān)管理制度、管理處人員的服務(wù)精神、各項(xiàng)活動(dòng)籌備人員的組織協(xié)調(diào)潛力、居民的參與配合及對(duì)公益活動(dòng)的熱心程度。

根據(jù)社區(qū)文化的活動(dòng)形式、活動(dòng)風(fēng)格，社區(qū)文化軟件的資料可概括為以下五大部分：

（一）體育類。

體育類社區(qū)文化目的在于透過倡導(dǎo)體育健身的精神，利用小區(qū)的各種資源引導(dǎo)小區(qū)全體住戶參與體育鍛煉，進(jìn)而構(gòu)成各種自發(fā)性組織，從而構(gòu)成用心、健康、活潑、向上的小區(qū)精神。體育類的社區(qū)文化適合任何的住宅小區(qū)，而且效果明顯，影響面廣。具體的體育類社區(qū)文化活動(dòng)，包括：

1、成立各種體育俱樂部，定期組織訓(xùn)練、比賽。

（1）球類：籃球、足球、排球、乒乓球、羽毛球、網(wǎng)球等；

（2）棋類：圍棋、象棋、跳棋、軍棋等；

（3）牌類：橋牌、撲克牌；

（4）游泳：游泳培訓(xùn)班，游泳比賽；

（5）拳類：太極拳、太極劍等。

2、每年一次，以小區(qū)為單位，由公司組織大型體育活動(dòng)比賽。

3、在社區(qū)公共場所設(shè)置室外健身器材。

4、利用國內(nèi)國際各種體育比賽做體育鍛煉的宣傳，如組織群眾觀看重要比賽，掛宣傳標(biāo)語等，增強(qiáng)民眾體育健身意識(shí)。

（二）文學(xué)類。

文學(xué)類社區(qū)文化的定位比較高，主要是利用小區(qū)中素質(zhì)較高的人來組織一些興趣小組，在這些興趣小組的帶動(dòng)下，不定期舉辦一些文學(xué)活動(dòng)，從而吸引更多的住戶前來參加活動(dòng)，透過舉辦各種文學(xué)活動(dòng)，提高參加者的文學(xué)素養(yǎng)和興趣，最后構(gòu)成富有特色的小區(qū)文化氛圍。由于這類社區(qū)文化操作比較困難，而且效果很難預(yù)測，所以只適合那些住戶文化素質(zhì)較高的小區(qū)。具體的文學(xué)類社區(qū)文化活動(dòng)，包括：

1、組織互換藏書活動(dòng)；

2、文學(xué)寫作興趣小組；

3、各種興趣小組：紅學(xué)會(huì)、水學(xué)會(huì)、西學(xué)會(huì)、三學(xué)會(huì)等。

（三）藝術(shù)類。

藝術(shù)類社區(qū)文化是資料最廣泛，也是實(shí)際工作中運(yùn)用最多的形式，主要透過各種俱樂部的活動(dòng)來帶動(dòng)全體住戶參與到社區(qū)文化活動(dòng)中來，并構(gòu)成若干自發(fā)性組織。這類社區(qū)文化適合任何住宅小區(qū)，其主要活動(dòng)包括：

1、成立各種興趣小組，定期組織訓(xùn)練、匯演、競賽，可先以各小區(qū)為單位，成熟后可加以聯(lián)合，組成精英團(tuán)體：

（1）聲樂：民樂團(tuán)、合唱團(tuán)、獨(dú)唱團(tuán)、各地戲曲團(tuán)。

（2）舞蹈：民族舞、街舞、交誼舞、秧歌、腰鼓等，并定期舉行訓(xùn)練、比賽。

（3）書法、繪畫：成立書法、繪畫興趣小組，并將其作品在小區(qū)各處展覽，年底還可舉辦免費(fèi)寫春聯(lián)、畫年畫活動(dòng)。

（4）攝影：以公司已成立的攝影俱樂部為基礎(chǔ)，定期組織成員進(jìn)行外拍、作品交流展示活動(dòng)。

（5）外語興趣組：引進(jìn)外語培訓(xùn)機(jī)構(gòu)進(jìn)入小區(qū)，定期舉辦外語角、外語沙龍、外語培訓(xùn)等。

2、營造社區(qū)藝術(shù)氛圍。

（2）定期組織社區(qū)家庭讀書活動(dòng)；

（3）周末露天舞會(huì)、音樂會(huì)、歌會(huì)；

3、節(jié)假日舉辦大型聯(lián)歡會(huì)、文藝匯演、卡拉ok比賽等。

（四）康體類。

從好處上說，康體類社區(qū)文化是最具有社會(huì)效應(yīng)的活動(dòng)，不僅僅能夠帶動(dòng)小區(qū)住戶參與各種社區(qū)活動(dòng)，進(jìn)而構(gòu)成一種生活模式，還能夠?qū)π^(qū)的周邊帶來一些服務(wù)，正因?yàn)橛辛己玫纳鐣?huì)效應(yīng)，康體類活動(dòng)猶如異軍突起，在社區(qū)文化中占據(jù)了一席之地。這類活動(dòng)個(gè)體包括：

1、帶給健身、娛樂場所（室內(nèi)室外），為小區(qū)成員長期開放，并加以必要的輔導(dǎo)。

2、定期組織爬山、游園、自駕游活動(dòng)。

3、定期組織美容、健身講座。

5、定期組織群眾體檢（最好是免費(fèi)體檢）。

6、暑假組織少年夏令營活動(dòng)。

6、籌建社區(qū)健康站，請(qǐng)專家定期或長期帶給健康咨詢、急救等。

（五）經(jīng)濟(jì)類。

經(jīng)濟(jì)類社區(qū)文化的目的在于讓小區(qū)內(nèi)的住戶相互幫忙，構(gòu)成一些商會(huì)，定期組織活動(dòng)，在小區(qū)范圍內(nèi)構(gòu)成一種濃郁的商業(yè)氣息，并使小區(qū)中的每一個(gè)住戶都能從中受益。這類活動(dòng)的目的性較強(qiáng)，比較適合以商業(yè)為主的商住小區(qū)。這類活動(dòng)具體包括：

1、定期邀請(qǐng)成功人士到小區(qū)做創(chuàng)業(yè)心得報(bào)告。

2、成立各種商會(huì)。

3、定期邀請(qǐng)房地產(chǎn)專家做房地產(chǎn)租售交易介紹，并帶給現(xiàn)場咨詢。

4、定期邀請(qǐng)證券專家做投資、理財(cái)報(bào)告，并帶給現(xiàn)場咨詢。

5、根據(jù)住戶的具體需要，舉辦汽車、名牌家私、藝術(shù)品展覽活動(dòng)。

為規(guī)范小區(qū)管理，為業(yè)主帶給優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，我公司將采取一系列的管理措施，確保小區(qū)品質(zhì)。

物業(yè)公司本著科學(xué)規(guī)范、竭誠高效、安全禮貌、持續(xù)發(fā)展的質(zhì)量方針，堅(jiān)持以人為本的服務(wù)管理念，對(duì)小區(qū)物業(yè)實(shí)施科學(xué)的管理、帶給優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并在現(xiàn)有管理經(jīng)驗(yàn)及管理資源的基礎(chǔ)上，不斷調(diào)整更新，導(dǎo)入先進(jìn)的管理理念，使廣大業(yè)主及使用人能真切地感受高品位的物業(yè)和高品質(zhì)的管理所帶來的超值享受。我公司將按照河北省及唐山市有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)（并高于此標(biāo)準(zhǔn)），確保業(yè)主及使用人綜合滿意率到達(dá)90%以上。

為實(shí)現(xiàn)即定管理目標(biāo)，追求最佳的環(huán)境效益、社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，在物業(yè)管理過程中將始終把握以下原則：

（一）服務(wù)第一、管理從嚴(yán)的原則。

服務(wù)第一是物業(yè)管理的宗旨，因此管理中要繼續(xù)秉承以人為本的管理理念，從業(yè)主及使用人的需求出發(fā)，強(qiáng)化服務(wù)機(jī)能，豐富服務(wù)內(nèi)涵，帶給優(yōu)質(zhì)、周到、及時(shí)的服務(wù)。管理從嚴(yán)是服務(wù)的保障和基礎(chǔ)，包括對(duì)物業(yè)的維護(hù)管理、員工的管理以及對(duì)業(yè)主及使用人不適當(dāng)行為的管理和勸阻，建立嚴(yán)格、周全的管理制度，實(shí)施依法管理、從嚴(yán)管理、科學(xué)管理以確保物業(yè)管理服務(wù)收到應(yīng)有的成效。

（二）專業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結(jié)合的原則。

在日常管理中，要充分發(fā)揮兩個(gè)用心性，即物業(yè)管理公司的用心性和業(yè)主使用人的用心性。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)尊重并按照廣大業(yè)主及使用人的要求，透過服務(wù)中心對(duì)小區(qū)實(shí)施專業(yè)化的管理，同時(shí)努力爭取業(yè)主及使用人的支持配合，使其能正確使用和維護(hù)物業(yè)，并自覺遵守業(yè)主公約，共同建立禮貌的辦公環(huán)境。

（三）物管為主、多種經(jīng)營的原則。

在搞好日常管理和常規(guī)服務(wù)的同時(shí)，從物業(yè)的實(shí)際出發(fā)，開展一系列服務(wù)性的多種經(jīng)營，既滿足廣大業(yè)主及使用人的不同需求，又增強(qiáng)物業(yè)公司的造血功能，增加經(jīng)濟(jì)積累，以利于更好地為業(yè)主及使用人服務(wù)。

（二）成立物業(yè)服務(wù)中心，配備專業(yè)管理人員，實(shí)施專業(yè)化管理；

（五）嚴(yán)格遵守有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)，制定切實(shí)可行的管理方案；

與業(yè)主簽訂各項(xiàng)協(xié)議，依法約束雙方行為；

（六）依照市場化、企業(yè)化的運(yùn)作方式，帶給全方位服務(wù)，開展多元化經(jīng)營。

為了貫徹執(zhí)行《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》，規(guī)范我辦物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善社區(qū)居民的生活和工作環(huán)境，現(xiàn)結(jié)合我辦實(shí)際，制定物業(yè)管理工作實(shí)施方案。

一、組織領(lǐng)導(dǎo)。

組長：張勁松（牌樓街道辦事處主任）。

副組長：張成兵（牌樓街道辦事處副主任）。

成員：幸坤權(quán)（牌樓辦事處社區(qū)服務(wù)中心主任）。

駱霞（牌樓街道辦事處城管科科長）。

陳守元（印盒石社區(qū)主任）。

陳聯(lián)國（觀音巖社區(qū)主任）。

黃東方（萬安社區(qū)主任）。

潘中英（太平社區(qū)主任）。

王明（石峰村主任）。

葉平（大河溝社區(qū)主任）。

周君（搭馬橋社區(qū)主任）。

何永鳳（袁家墩社區(qū)主任）。

何小燕（牌樓社區(qū)主任）。

領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室在社區(qū)服務(wù)中心，幸坤權(quán)兼任辦公室主任。主要職責(zé)：負(fù)責(zé)指導(dǎo)各社區(qū)居委會(huì)劃分物業(yè)管理小區(qū)，抓好試點(diǎn)，協(xié)調(diào)幫忙社區(qū)居委會(huì)解決有關(guān)問題，各社區(qū)要成立社區(qū)服務(wù)站，作為社區(qū)基層的物業(yè)管理協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)。

二、規(guī)劃與目標(biāo)。

單位型居住區(qū)（二類小區(qū)）個(gè)；

目前，各方面尚不具備條件的小區(qū)（三類小區(qū)）個(gè)。

印盒石社區(qū)17個(gè)，其中一類小區(qū)1個(gè)，二類小區(qū)12個(gè)，三類小區(qū)4個(gè)。

觀音巖社區(qū)19個(gè)，其中一類小區(qū)4個(gè)，二類小區(qū)5個(gè)，三類小區(qū)10個(gè)。

萬安社區(qū)31個(gè)，其中一類小區(qū)2個(gè)，二類小區(qū)8個(gè)，三類小區(qū)21個(gè)。

石峰村1個(gè)，其中一類小區(qū)個(gè)，二類小區(qū)個(gè)，三類小區(qū)1個(gè)。

太平社區(qū)30個(gè)，其中一類小區(qū)5個(gè)，二類小區(qū)9個(gè)，三類小區(qū)16個(gè)。

大河溝社區(qū)20個(gè)，其中一類小區(qū)3個(gè)，二類小區(qū)3個(gè)，三類小區(qū)4個(gè)。

搭馬橋社區(qū)29個(gè)，其中一類小區(qū)個(gè)，二類小區(qū)8個(gè)，三類小區(qū)21個(gè)。

袁家墩社區(qū)21個(gè)，其中一類小區(qū)4個(gè)，二類小區(qū)6個(gè)，三類小區(qū)11個(gè)。

牌樓社區(qū)8個(gè)，其中一類小區(qū)2個(gè)，二類小區(qū)4個(gè)，三類小區(qū)2個(gè)。

在轄區(qū)物業(yè)管理小區(qū)逐個(gè)召開業(yè)主大會(huì)，成立業(yè)主委員會(huì)，力爭在2013年底，逐步實(shí)現(xiàn)規(guī)范化的物業(yè)管理，以全面提升城市管理水平。

三、實(shí)施步驟。

1、制定方案（2012年8月1日8月30日。組織街、居工作人員對(duì)社區(qū)居民住宅進(jìn)行摸底調(diào)查，研究討論，在征求有關(guān)單位和社區(qū)居民意見的基礎(chǔ)上，劃定物業(yè)管理小區(qū)、制定社區(qū)物業(yè)管理實(shí)施方案。

2、宣傳部署（2012年9月1日9月30日）。對(duì)社區(qū)物業(yè)管理工作動(dòng)員部署。運(yùn)用墻報(bào)、黑板報(bào)、專欄等形式加大物業(yè)管理工作的宣傳力度，使社區(qū)居民充分認(rèn)識(shí)實(shí)行物業(yè)管理工作的必要性和好處，以及給群眾帶來的切身利益。

3、抓好試點(diǎn)（2012年10月1日10月30日）。確定大河溝社區(qū)、牌樓社區(qū)、太平社區(qū)為物業(yè)管理的試點(diǎn)社區(qū)。

物業(yè)小區(qū)管理提升方案篇六

二、項(xiàng)目背景。

（一）項(xiàng)目概況。

（二）現(xiàn)狀分析（住戶基本情況、小區(qū)環(huán)境情況、服務(wù)基本情況）。

三、總體目標(biāo)及定位。

（一）總體目標(biāo)。

（二）定位（品牌定位、環(huán)境定位、服務(wù)定位）。

四、工作原則。

（一）三主線原則。

（二）宣傳輿論導(dǎo)向原則。

（三）實(shí)效性原則。

（四）融合性、生活化原則。

五、組織架構(gòu)。

六、項(xiàng)目宣傳設(shè)想。

（一）宣傳內(nèi)容。

（二）宣傳方式。

（三）宣傳計(jì)劃。

（四）配合部門。

七、公司與項(xiàng)目宣傳的關(guān)系。

八、宣傳預(yù)算（略）。

九、評(píng)估完善。

物業(yè)小區(qū)管理提升方案篇七

(1)房屋。

(2)協(xié)調(diào)配合水、電等專業(yè)部門做好水、電等設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行的保障工作，并保障小區(qū)內(nèi)下水道、化糞池正常暢通運(yùn)行。

(3)環(huán)衛(wèi)設(shè)施完好無損。

(4)道路暢通，路面平整。

(5)消防設(shè)施完好無損，可隨時(shí)啟用。

2、安全護(hù)衛(wèi)。

(1)主出入口設(shè)有值班室，并實(shí)行24小時(shí)值班;。

(2)安全護(hù)衛(wèi)人員24小時(shí)巡查;。

(3)小區(qū)24小時(shí)監(jiān)控;。

(4)交通、車輛管理有序;。

a、機(jī)動(dòng)車輛出入登記、按章行駛，確保道路暢路。

b、機(jī)動(dòng)車輛按序停放。

(5)危及用戶安全處，設(shè)有明顯的標(biāo)志并制定防范措施;。

(6)有應(yīng)急處理計(jì)劃、措施，遇警能及時(shí)報(bào)警，并努力防止事態(tài)近一部惡化，協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場。

(7)小區(qū)內(nèi)無重大火災(zāi)、刑事和交通事故。

3、綠化與環(huán)境衛(wèi)生。

(1)綠化貼合規(guī)劃要求，布局合理，綠化覆蓋率不低于30%;。

(2)花草樹木長勢良好，無枯死，無破壞，無大面積蟲害現(xiàn)象;。

(3)修剪及時(shí)，整齊美觀;。

(4)綠化品味高，有較高觀賞價(jià)值;。

(5)小區(qū)內(nèi)全方位持續(xù)清潔;。

(6)房屋立面整潔，公共樓道及道路整潔，無堆放雜物現(xiàn)像;。

(7)水、電等設(shè)施設(shè)備整潔，水箱定期清洗，供水貼合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，無二次污染及隱患;。

(8)環(huán)衛(wèi)設(shè)施整潔;。

(9)無亂貼、亂掛、亂劃現(xiàn)象;。

(10)噪音等貼合環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)。

4、收費(fèi)管理。

(1)服務(wù)人員盡職盡責(zé)，崗位職責(zé)上墻公布;物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià);。

(2)用戶主動(dòng)參與、支持物業(yè)管理工作，自覺維護(hù)環(huán)境、秩序，共創(chuàng)禮貌小區(qū);。

(4)模苑遵守國家收費(fèi)政策，無擅自增加收費(fèi)項(xiàng)目、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等亂收費(fèi)行為;。

(6)業(yè)主意見反饋滿意率90%以上。

5、相關(guān)條件。

(1)硬件環(huán)境。

a、小區(qū)貼合規(guī)劃要求，無違章搭建，無擅自改變房屋用途現(xiàn)象;。

b、小區(qū)樓宇、建筑等各類標(biāo)識(shí)明顯;。

c、供水、排水、供電、消防、綠化、環(huán)衛(wèi)等設(shè)施設(shè)備齊全;。

d、停車場分類(汽車、摩托車、自行車可分別存放);。

e、有集中監(jiān)控設(shè)備;。

f、有生活服務(wù)配套設(shè)施;。

g、有教育、文體活動(dòng)及商務(wù)服務(wù)設(shè)施。

1、便民服務(wù)(部分收費(fèi))。

2、商務(wù)服務(wù)(部分收費(fèi))。

3、社區(qū)娛樂、文化活動(dòng)服務(wù)。

1、企業(yè)須持有物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書;。

2、企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，內(nèi)部考核制度健全，崗位職責(zé)明確;。

3、人員培訓(xùn)，持證上崗;。

(1)企業(yè)從業(yè)人員統(tǒng)一著裝、佩戴胸卡;。

(2)檔案管理規(guī)范，資料齊全;。

(3)用心使用新技術(shù)，廣泛使用計(jì)算機(jī)管理。

結(jié)構(gòu)及外觀：

2、不允許拆、敲打室內(nèi)的柱子、承重梁等，避免不安全的隱患;。

3、樓板打沖擊鉆時(shí)要避開水管、線纜等，深度不得超過10毫米，若由于裝修打擊管線造成損壞或影響其他住戶的，應(yīng)賠償損失并負(fù)責(zé)修復(fù)。

陽臺(tái)及門窗：

1、嚴(yán)禁自行封閉陽臺(tái)，加設(shè)防盜欄桿以及其他任何形式的附加物;。

2、貼磁磚時(shí)不得污損外墻，若出現(xiàn)該狀況時(shí)要立即清洗干凈;。

3、嚴(yán)禁改動(dòng)入戶門、門套;。

4、嚴(yán)禁在窗戶上安裝防盜網(wǎng)，嚴(yán)禁加裝防盜門;。

5、靠窗部位推薦裝修材料采用防水材料，以避免將來因滲水引起質(zhì)變。

管道：

1、嚴(yán)禁改動(dòng)廚房、衛(wèi)生間的排水(排污)管道;。

2、若將排水管埋于墻體內(nèi)，應(yīng)留有檢修口，便于管道堵塞時(shí)的檢修;。

3、處理好排污口、地漏及周圍防水，避免滲漏水;。

4、推薦對(duì)預(yù)埋在墻體內(nèi)的水管試壓后再封閉。

廚房及衛(wèi)生間：

1、嚴(yán)禁改變廚房及衛(wèi)生間原有的位置;。

2、按煤氣公司有關(guān)規(guī)定煤氣管道不得做任何改動(dòng)和埋于墻體，避免不安全因素存在;。

3、嚴(yán)禁敲打和改變屬公共部分的通風(fēng)管道井;。

4、吊頂需做成活動(dòng)式的或預(yù)留檢查口，便于日后檢修;。

6、安裝浴缸、馬桶時(shí)，處理好接頭，保證流水順暢，防止?jié)B水。

智能設(shè)施及管線：

嚴(yán)禁更改智能設(shè)施管線，嚴(yán)禁擅自更改智能系統(tǒng)所屬設(shè)備的安裝位置。

空調(diào)：

1、裝修前應(yīng)先確定好室內(nèi)機(jī)的安放位置，以便于事先預(yù)埋好管線及插座;。

2、空調(diào)外機(jī)務(wù)必放在指定的位置，保證整體外觀的統(tǒng)一;。

3、空調(diào)滴水管應(yīng)接于預(yù)埋好的冷凝水管中。

物業(yè)小區(qū)管理提升方案篇八

近幾年來，隨著××經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷發(fā)展，人民生活水平和整體素質(zhì)的進(jìn)一步提高，各村的拆遷小區(qū)和商業(yè)性的開發(fā)小區(qū)如雨后春筍般涌現(xiàn)出來。然而由于歷史、區(qū)域性發(fā)展與建設(shè)、集鎮(zhèn)規(guī)劃等問題，并沒有全部實(shí)行專業(yè)化、市場化物業(yè)管理。為加快推進(jìn)××平安和諧社區(qū)建設(shè)，制定一套規(guī)范的、符合××實(shí)際的物業(yè)管理方案，并在全鎮(zhèn)小區(qū)推廣是及時(shí)且必要的。

在××經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時(shí)，××的城鎮(zhèn)建設(shè)也得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。居民群眾的居住環(huán)境發(fā)生了巨大的變化，一個(gè)個(gè)新建起來的小區(qū)為居民打造了一個(gè)舒適、優(yōu)美、和諧、文明的家園。全鎮(zhèn)范圍內(nèi)，已經(jīng)實(shí)行正式的物業(yè)管理的小區(qū)有金都華庭、麗景花苑、錦繡家園、金灣花苑等6個(gè);而各村的拆遷安置小區(qū)如宗言村和諧苑、××村臥龍湖小區(qū)、三房巷的周南花苑等都是由村委代管或基本沒有管理。

(一)商業(yè)住宅小區(qū)。

××已有的成氣候的商住小區(qū)基本都已經(jīng)有專業(yè)的物業(yè)管理公司進(jìn)駐管理。在小區(qū)管理上，他們有一套專業(yè)的、相對(duì)完善的管理模式，但并不代表可以高枕無憂，因?yàn)槌鞘薪?jīng)驗(yàn)移植到農(nóng)村有時(shí)也會(huì)水土不服。由于歷史、文化及風(fēng)俗習(xí)慣的差異，農(nóng)村居民和城市居民存在一定的差距。雖然經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，但城市化進(jìn)程相對(duì)滯后，如果不從農(nóng)村實(shí)際出發(fā)，完全照搬城市物業(yè)管理模式，就是引發(fā)很多問題，錦繡家園和金灣花苑已經(jīng)因?yàn)闇贤ㄉ系牟煌〞吃斐晌飿I(yè)管理和小區(qū)業(yè)主之間發(fā)生矛盾與摩擦。所以，對(duì)于××鎮(zhèn)的商業(yè)小區(qū)而言，物業(yè)管理也需要因地制宜。

(二)農(nóng)村拆遷小區(qū)。

各村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及對(duì)生活環(huán)境要求的提高，促使拆遷小區(qū)建設(shè)進(jìn)入到一個(gè)蓬勃發(fā)展的階段。在管理模式上都是由各村自行管理，由于沒有統(tǒng)一的規(guī)范，造成管理效果參差不齊，引發(fā)一系列問題。

1、安全問題:目前，很多村的拆遷小區(qū)因沒有建設(shè)完畢，還有后期工程正在進(jìn)行，所以沒有進(jìn)行封閉式的管理。小區(qū)道路雖裝有監(jiān)控設(shè)備，但基本形同虛設(shè)，早安全上造成了隱患。

2、衛(wèi)生環(huán)境問題:拆遷小區(qū)使村民原來的閑散的聚居模式變?yōu)榧械木幼∧Ｊ?。原來只要自掃門前雪就行，現(xiàn)在多出很多公共地方需要大家共同維護(hù)，但由于小農(nóng)思想的影響，很多村民就疏忽了這一塊，造成一些公共區(qū)域(如樓道)垃圾成災(zāi)。

物業(yè)小區(qū)管理提升方案篇九

為不斷提高我市居民小區(qū)管理水平，規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，提高人民生活質(zhì)量，特制定本方案。

一、指導(dǎo)思想。

以“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，以貫徹落實(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡稱《條例》)為主線，以爭創(chuàng)“中國最佳旅游城市”為契機(jī)，堅(jiān)持“科學(xué)謀劃，抓點(diǎn)帶面，點(diǎn)面結(jié)合，穩(wěn)步推進(jìn)，全面落實(shí)”的原則，理順物業(yè)管理體制，擴(kuò)大物業(yè)管理覆蓋面，建立管理規(guī)范、責(zé)權(quán)明確的長效管理機(jī)制，不斷改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，促進(jìn)全市各項(xiàng)事業(yè)健康快速發(fā)展。

二、工作任務(wù)。

(一)理順管理體制，創(chuàng)新運(yùn)行方式，建立責(zé)權(quán)明確的工作體系。

城市住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作要按照街道辦事處負(fù)總責(zé)、社區(qū)居民委員會(huì)組織實(shí)施、物業(yè)管理辦公室監(jiān)督指導(dǎo)的原則，明確各部門管理職責(zé)，以塊為主，實(shí)行屬地管理，建立市、街道、社區(qū)三位一體的物業(yè)管理體系。

1、街道辦事處職責(zé)。

組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和全面落實(shí)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理工作。

(1)會(huì)同主管部門參與新建居住小區(qū)的物業(yè)承接驗(yàn)收，對(duì)未按規(guī)劃建設(shè)配套共用設(shè)施、社區(qū)和物業(yè)管理用房或存在質(zhì)量問題的，要提請(qǐng)有關(guān)部門責(zé)令開發(fā)建設(shè)單位整改。

(2)指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的成立、改選和換屆工作，并對(duì)業(yè)主委員會(huì)的備案提出審核意見。

(3)對(duì)本轄區(qū)內(nèi)沒有物業(yè)管理或物業(yè)公司棄管的住宅小區(qū)，在業(yè)主大會(huì)沒有確定管理方式之前，負(fù)責(zé)組織保潔隊(duì)伍實(shí)施保潔，并向業(yè)主收取相應(yīng)費(fèi)用，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由街道辦事處與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商確定。業(yè)主不愿交費(fèi)的，由社區(qū)委員會(huì)組織業(yè)主進(jìn)行保潔，樓房的維修由業(yè)主自行選擇維修單位，并承擔(dān)維修費(fèi)用。

(5)合理劃分區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理小區(qū)，建立物業(yè)管理責(zé)任制，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)社區(qū)物業(yè)管理工作的組織、考核。

(6)協(xié)調(diào)監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目的移交、接管工作。

(7)負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約的備案工作。

2、社區(qū)居委會(huì)職責(zé)。

根據(jù)街道轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)的劃分，組織成立業(yè)主委員會(huì)，協(xié)調(diào)業(yè)主、業(yè)委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系。

(1)組織指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)籌備組，派代表參加籌備工作。

(2)會(huì)同開發(fā)建設(shè)單位組織新開發(fā)的小區(qū)召開第一次業(yè)主大會(huì)，并監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)依法選舉。

(3)監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)的工作。積極傳達(dá)街道對(duì)社區(qū)公共利益作出的決定，對(duì)業(yè)主委員會(huì)的決議提出建議和意見。

(4)指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)換屆和新老業(yè)主委員會(huì)的交接工作。

(5)經(jīng)市物業(yè)主管部門同意，可直接召開業(yè)主大會(huì)。

(6)配合街道辦事處建立轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理責(zé)任體系，對(duì)未實(shí)施物業(yè)管理的住宅小區(qū)落實(shí)保潔工作，協(xié)助業(yè)主委員會(huì)選聘維修項(xiàng)目施工隊(duì)伍，并及時(shí)處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)糾紛。

(7)組織協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)之間的關(guān)系。

物業(yè)管理辦公室是全市物業(yè)管理工作的行業(yè)管理部門，負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理的政策制定、業(yè)務(wù)指導(dǎo)、考核及物業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)等工作。

(1)宣傳、貫徹、執(zhí)行物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章。

(2)對(duì)社區(qū)業(yè)主委員會(huì)的組建工作進(jìn)行指導(dǎo)。

(3)監(jiān)督物業(yè)承接、交接工作和物業(yè)用房的使用。

(4)負(fù)責(zé)業(yè)主委員會(huì)成立的相關(guān)資料和物業(yè)服務(wù)合同的備案管理工作。

(7)負(fù)責(zé)商品房預(yù)售許可證的審批發(fā)放和商品房預(yù)售款的監(jiān)督使用工作。

(8)負(fù)責(zé)物業(yè)維修基金的征繳、管理和使用。

(9)對(duì)街道物業(yè)管理工作進(jìn)行考核，對(duì)物業(yè)管理工作人員進(jìn)行培訓(xùn)。

(10)負(fù)責(zé)新建小區(qū)交付使用時(shí)的物業(yè)驗(yàn)收工作。

(11)負(fù)責(zé)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證的年檢、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的制定和等級(jí)評(píng)定。

(二)規(guī)范物業(yè)管理模式，創(chuàng)新經(jīng)營理念，逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化。

開放式的老舊小區(qū)要采用保障型物業(yè)管理模式，即以社區(qū)為管理主體組織居委會(huì)劃分責(zé)任區(qū)，以單元或業(yè)主為單位落實(shí)衛(wèi)生責(zé)任區(qū)保潔、綠化，房屋及設(shè)施維修由業(yè)主委員會(huì)自聘維修企業(yè)，社區(qū)對(duì)居委會(huì)工作進(jìn)行檢查。住宅樓以居民自我管理、自我服務(wù)為主要形式，以充分發(fā)揮社區(qū)組織的作用為手段，通過動(dòng)員居民積極參與社區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)，形成居民共建、共管、共享的局面。

具有一定規(guī)模并且沒有物業(yè)管理的小區(qū)(如實(shí)驗(yàn)小區(qū)、長安小區(qū)、長安新村、賓館小區(qū))，由業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)物業(yè)公司或與街道辦事處組織的物業(yè)服務(wù)站簽訂服務(wù)委托合同，進(jìn)行規(guī)范管理，按標(biāo)準(zhǔn)收取一定費(fèi)用，轉(zhuǎn)變居民享受福利服務(wù)的觀念，逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化。

3、規(guī)范已實(shí)施物業(yè)管理的小區(qū)。

一是規(guī)范程序。社區(qū)要積極組織已有物業(yè)管理小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)，在同意原物業(yè)管理企業(yè)繼續(xù)服務(wù)的前提下，指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂服務(wù)委托合同，用合同約定雙方的權(quán)利和義務(wù)，為依法解決物業(yè)糾紛奠定基礎(chǔ)。二是規(guī)范服務(wù)和收費(fèi)。制定物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，促使業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)對(duì)照標(biāo)準(zhǔn)維護(hù)權(quán)力和履行義務(wù)。同時(shí)開展優(yōu)秀小區(qū)評(píng)比活動(dòng)，召開現(xiàn)場會(huì)，推廣優(yōu)秀小區(qū)的管理和服務(wù)模式，以點(diǎn)帶面，穩(wěn)步推進(jìn)，逐步擴(kuò)大影響，推動(dòng)全市物業(yè)管理規(guī)范運(yùn)行。

(三)加大物業(yè)管理資金投入，建立物業(yè)管理保障體系，完成物業(yè)管理從無到有的過渡。

對(duì)群眾反映強(qiáng)烈且問題比較突出的小區(qū)優(yōu)先進(jìn)行整治，采取政府投一點(diǎn)、物業(yè)維修基金出一點(diǎn)、社會(huì)集一點(diǎn)的辦法，有組織、有計(jì)劃地整治，本著整治一個(gè)、規(guī)范一個(gè)、達(dá)標(biāo)一個(gè)的原則，逐步完成住宅小區(qū)物業(yè)管理從無到有、從簡單到規(guī)范的過渡。

(四)強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管，嚴(yán)格控制小區(qū)物業(yè)的接管與棄管。

開發(fā)建設(shè)單位在辦理施工許可證前必須到物業(yè)管理辦公室備案，并采取招投標(biāo)形式，招聘前期物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)物業(yè)的承接驗(yàn)收和物業(yè)范圍內(nèi)的質(zhì)量監(jiān)管，待業(yè)主入住50%以上后，再公開選聘物業(yè)公司。嚴(yán)格控制開發(fā)商私自將物業(yè)轉(zhuǎn)讓給他人管理，物業(yè)管理辦公室要制訂控制物業(yè)小區(qū)接管與棄管的辦法，對(duì)擅自棄管的物業(yè)管理企業(yè)要取消其資質(zhì)。規(guī)劃設(shè)計(jì)部門要在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)將物業(yè)管理用房設(shè)計(jì)在門市或顯赫位置，并及時(shí)通知物業(yè)管理和產(chǎn)權(quán)部門備案，嚴(yán)格對(duì)物業(yè)管理用房的預(yù)留和使用進(jìn)行監(jiān)督和管理。物業(yè)管理部門在物業(yè)驗(yàn)收時(shí)一定要堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，物業(yè)管理配套設(shè)施沒達(dá)到要求的，不予頒發(fā)驗(yàn)收合格通知。質(zhì)量監(jiān)督管理站沒有接到物業(yè)驗(yàn)收合格通知不予辦理綜合驗(yàn)收備案手續(xù)，產(chǎn)權(quán)處不予辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)。紀(jì)檢監(jiān)察部門要定期對(duì)此項(xiàng)工作進(jìn)行檢查，不按此規(guī)定辦理的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)要嚴(yán)肅查處，并追究責(zé)任。

(五)加大物業(yè)基金的歸集力度，制定科學(xué)合理的管理辦法。

各有關(guān)部門要研究制定切實(shí)可行的維修基金征繳辦法，解決資金不平衡和無法使用問題。要增加物業(yè)維修基金繳存與使用的透明度，建立自動(dòng)查詢系統(tǒng)，定期通報(bào)繳存使用情況。要加大物業(yè)維修基金的歸集力度，做到應(yīng)收盡收。

(六)提供優(yōu)惠條件，引進(jìn)先進(jìn)的物業(yè)管理理念，推進(jìn)我市物業(yè)管理健康發(fā)展。

要加強(qiáng)對(duì)社區(qū)物業(yè)管理的政策扶持，使其盡快走上獨(dú)立生存、自我發(fā)展的健康軌道。一是堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃，盡量以現(xiàn)有社區(qū)為依托，加快對(duì)社區(qū)現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施的整治改造。二是保證社區(qū)物業(yè)管理的基礎(chǔ)設(shè)施投入。三是放寬物業(yè)管理企業(yè)準(zhǔn)入制度，先準(zhǔn)入后規(guī)范。要鼓勵(lì)具有一定實(shí)力的物業(yè)管理企業(yè)參與競爭，提高我市物業(yè)管理水平。

(七)保證措施。

要充分利用媒體，采取散發(fā)宣傳單、電視講話、張貼標(biāo)語、宣傳板報(bào)、文藝演出等多種形式，廣泛深入宣傳《條例》和我市相關(guān)政策，切實(shí)讓物業(yè)管理法律法規(guī)深入人心。要把《條例》的宣傳納入“__”普法內(nèi)容，認(rèn)真組織好不同層面人員的法律知識(shí)和業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)。

2、提高認(rèn)識(shí)，增強(qiáng)做好物業(yè)管理工作的緊迫感和責(zé)任感。

各部門要齊抓共管，相互配合，落實(shí)支持物業(yè)工作的各項(xiàng)政策。城管部門要積極做好小區(qū)垃圾清運(yùn)工作，及時(shí)對(duì)主巷路及分支的下水管線進(jìn)行維修、維護(hù)。各街道辦事處物業(yè)服務(wù)站要積極參與市場競爭，及時(shí)對(duì)老舊房進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，并向業(yè)主收取適當(dāng)費(fèi)用。供電、供水、供熱、供氣和通訊等部門要各自抓好小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)及養(yǎng)護(hù)工作。公安、交通、稅務(wù)和法院要制訂相應(yīng)的扶持政策，對(duì)物業(yè)糾紛從速從快裁決。機(jī)關(guān)工委要監(jiān)督各部門干部職工在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成物業(yè)維修基金的繳存和物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納，增強(qiáng)物業(yè)管理的保障能力，擴(kuò)大物業(yè)服務(wù)保障范圍，為業(yè)主提供舒適、高品質(zhì)的生活環(huán)境。

3、落實(shí)責(zé)任，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)。

為加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，落實(shí)責(zé)任，市政府決定對(duì)蛟河市物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，并將物業(yè)管理工作納入街道重點(diǎn)工作目標(biāo)責(zé)任制，與街道簽訂責(zé)任狀。各街道辦事處和相關(guān)部門要建立物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，建立“一把手”負(fù)總責(zé)的責(zé)任體系，明確分管領(lǐng)導(dǎo)，抽出精干力量落實(shí)社區(qū)責(zé)任及考核標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作中的重大問題。市物業(yè)管理辦公室要制訂相關(guān)政策、工作計(jì)劃和考核機(jī)制，完善工作制度，提高人員素質(zhì)，及時(shí)處理蛟蛟河市物業(yè)管理工作中的矛盾和問題。市政府督查室、監(jiān)察局、物業(yè)管理辦公室要每半年對(duì)街道辦事處組建業(yè)主委員會(huì)等工作進(jìn)行1次檢查、督辦，對(duì)有令不行、欺上瞞下的單位，要嚴(yán)格督辦并通報(bào)檢查結(jié)果，確保各項(xiàng)工作順利進(jìn)行。

三、時(shí)間安排。

(一)20__年4月至5月，市物業(yè)管理辦公室要進(jìn)行調(diào)查摸底，抓好試點(diǎn)工作，并組織有關(guān)部門大力宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》。

(二)20__年5月，組織召開物業(yè)管理工作現(xiàn)場會(huì)，推廣物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)新物業(yè)管理機(jī)制。

(三)20__年2月至4月，市物業(yè)管理辦公室要將對(duì)全市物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)、管理人員的技術(shù)等級(jí)和服務(wù)合同承諾兌現(xiàn)等情況進(jìn)行審查，清理整頓物業(yè)管理市場。

(四)20__年5月至12月，組織物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)戶進(jìn)行培訓(xùn)，重點(diǎn)對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》知識(shí)、崗位資質(zhì)、業(yè)主委員會(huì)如何開展工作等內(nèi)容進(jìn)行培訓(xùn)。

(五)20__年4月至12月，民主街道辦事處和長安街道辦事處要在本行政區(qū)域的住宅小區(qū)或以樓為單位成立業(yè)主委員會(huì)，加大工作力度，組織落實(shí)小區(qū)的物業(yè)管理工作，年底前轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的覆蓋率達(dá)到100%。

(六)20__年11月至12月，市政府對(duì)物業(yè)管理工作進(jìn)行檢查、總結(jié)和驗(yàn)收。

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物業(yè)小區(qū)管理提升方案篇十

20xx年10月5日，xxx物業(yè)進(jìn)駐xx前湖校區(qū)，這一年來，我全體員工團(tuán)結(jié)一心，艱苦奮斗，勇于拼搏，不斷創(chuàng)新，進(jìn)一步完善和改進(jìn)了公司的管理和服務(wù)質(zhì)量，取得了可喜的成績：組建了一支優(yōu)秀的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，創(chuàng)建了一種科學(xué)的管理模式和先進(jìn)的管理理念、管理方法，以及嚴(yán)格的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和工作程序;形成了服務(wù)與管理相結(jié)合的專業(yè)分工體系。一年以來，我們緊緊圍繞戰(zhàn)略規(guī)劃、品牌建設(shè)、內(nèi)部管理、信息溝通、服務(wù)績效來展開一系列的工作。

戰(zhàn)略規(guī)劃：對(duì)物業(yè)管理的理念進(jìn)行戰(zhàn)略性的轉(zhuǎn)變。

天健物業(yè)自成立以來，管理理念經(jīng)歷了從“管理型”到“服務(wù)型”的深刻轉(zhuǎn)變，拋棄了過去以管理者自居的姿態(tài)，倡導(dǎo)了“服務(wù)育人，業(yè)主至上”的全新服務(wù)理念。天健物業(yè)在發(fā)展過程中即使遭遇到了內(nèi)外環(huán)境的嚴(yán)重挑戰(zhàn)，但為業(yè)主、使用人服務(wù)的理念也一直在沿伸，同時(shí)也得到了廣泛的好評(píng)。但公司管理層并沒有滿足可喜成績的取得，而是以積極的態(tài)度正視在服務(wù)過程中存在的服務(wù)專業(yè)性不強(qiáng)，服務(wù)內(nèi)涵不深，員工待遇過低以及成本過高等問題。今年開始，公司便審時(shí)度勢，著手狠抓安全防范、環(huán)境衛(wèi)生和維修事宜，勁拼品牌建設(shè)，提高公司的運(yùn)作效率和競爭力。

品牌建設(shè):。

品牌，以高質(zhì)量為堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，本公司把如何提高物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量作為公司經(jīng)營的首選目標(biāo)。

公司成立之初便做好了質(zhì)量的策劃，明確公司的質(zhì)量目標(biāo)、要求，以及所想達(dá)到的目標(biāo)，以最合適的服務(wù)質(zhì)量去滿足業(yè)主及使用人的需要。一年來，公司始終把通過iso9000和iso14000的審核為奮斗目標(biāo)，同時(shí)也進(jìn)一步向業(yè)主及使用人展示了公司相關(guān)方面優(yōu)質(zhì)服務(wù)的形象。

自公司進(jìn)駐開始，一直把“客戶滿意，業(yè)主至上”作為工作的中心，進(jìn)一步確定了公司以業(yè)主為中心的經(jīng)營服務(wù)理念，今后公司將繼續(xù)貫徹實(shí)施和改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量，提高服務(wù)績效。

公司成立之后，經(jīng)過反復(fù)討論和研討，認(rèn)為要想做的獨(dú)特，就須把工作做到零缺陷：服務(wù)零缺陷;操作零缺陷;設(shè)備零故障;安全零隱患的四零缺陷。明確了業(yè)主不總是對(duì)的，但永遠(yuǎn)是最重要的客戶需求，充分做好達(dá)到需求的.各種準(zhǔn)備，積極預(yù)防可能發(fā)生的問題。

內(nèi)部管理:。

（一）人力資源。

人力資源是公司發(fā)展的重要保證。進(jìn)駐之初，因處地特殊，故人員素質(zhì)偏低。但今年年初，為了提高公司的競爭力，我公司積極開展員工知識(shí)培訓(xùn)，使員工成為“一專多能”且達(dá)到了顯著的效果。員工培訓(xùn)包括：企業(yè)文化培訓(xùn)，專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)等，特別是對(duì)管理層進(jìn)行的物業(yè)管理員資格考評(píng)培訓(xùn)和保安隊(duì)伍的消防知識(shí)培訓(xùn)以及專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)。通過培訓(xùn)，提高了員工的綜合素質(zhì)，改善了員工的工作態(tài)度，激發(fā)員工團(tuán)結(jié)合作，大大提高了服務(wù)質(zhì)量。

目前，公司內(nèi)部已經(jīng)建成了較為完善的人力資源儲(chǔ)備，專業(yè)能力，綜合能力出眾的專業(yè)人才;能出謀劃策的企業(yè)策劃人員等，給公司的發(fā)展提供了廣闊的空間。

（二）規(guī)章制度。

入駐之初，因公司剛建立，一系列的制度及考核都是空白的，這給員工的工作帶來了很大的不便。按照“以法為據(jù)，有約可依”的原則，我公司迅速出臺(tái)了一系列規(guī)章制度。包括：各崗位人員職責(zé)，管理制度及各崗位工作人員考核辦法。制度的出臺(tái)明確了職責(zé)，分清了權(quán)限，也給公司員工的日常工作指明了方向，提供了依據(jù)。

（三）維修方面。

去年學(xué)生入住之初，因趕工期，四棟學(xué)生公寓可謂是以超常規(guī)的速度建成的，而快速度建成的房子卻導(dǎo)致了接管后艱難的維修工作。從去年至今，我技術(shù)維修部共計(jì)收到師生報(bào)修單4200多份，?？梢蛉ツ昃S修力量過弱，且設(shè)備設(shè)施還在保修期內(nèi)，故多數(shù)單子未能修好。直至今年初，我公司一口氣增加了三倍的維修人員，不分日夜的維修，同時(shí)又加大對(duì)廠家的催修力度，迅速的解決了原有的存在的問題?，F(xiàn)我處已承諾做到“小修不過夜，大修不過三”的服務(wù)承諾，可因各種設(shè)施仍然在保修期，致使好多維修事項(xiàng)我公司仍無法完成。但我公司還是竭盡所能去維修，特別是公寓內(nèi)寢室之間電線錯(cuò)亂的問題，在催修廠家無效的情況下，我公司維修人員用六天六夜時(shí)間全部調(diào)好，用實(shí)際行動(dòng)解決了師生的怨言。近日，我公司又一口氣換下了四棟公寓x多盞燈炮以及300多個(gè)水龍頭和幾十個(gè)沖水閥，使公寓內(nèi)的配套設(shè)施的維修完好率達(dá)到了98%以上。

（四）保安方面。

1、x年，在全體保安人員的共同努力下，圓滿完成了師生入住的安全防范工作，但隨著工作的逐步加深，漸漸暴露出了我公司保安的不足與缺陷：配套設(shè)施過差，人員素質(zhì)過低，專業(yè)知識(shí)不足等。為此我公司于今年年初進(jìn)行了一場保安大革新。首先，實(shí)行淘汰制，淘汰了十多位原有的保安。其次增加配套設(shè)施，購置保安服裝。工作的革新使我保安的外在形象上了一個(gè)新臺(tái)階。

2、保安工作始終貫徹校領(lǐng)導(dǎo)的外松內(nèi)緊的方針。因?qū)W校處地的時(shí)間、環(huán)境比較特別。我公司嚴(yán)格實(shí)行來訪人員登記制以及憑證出入制。從去年至今，我公司共登記來訪人員50000多人次，確保了學(xué)生公寓的安全。

3、在自身管理方面，我公司保安堅(jiān)持一天一小會(huì)，一周一大會(huì)，進(jìn)行交流與檢討。同時(shí)，開展專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)。從去年至今，共進(jìn)行了六次專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，二次消防知識(shí)學(xué)習(xí)以及一個(gè)多月的軍事訓(xùn)練。同時(shí)實(shí)行嚴(yán)格的保安考核辦法和工作流程，以及不計(jì)名的考評(píng)制。獎(jiǎng)勵(lì)優(yōu)秀隊(duì)員，扣罰表現(xiàn)較差的隊(duì)員。

4、在外來人員管理方面，我保安部嚴(yán)格控制外來流動(dòng)人員，一律實(shí)行來訪人員登記和扣押有效證件制，且進(jìn)行不定期的巡邏，確保了公寓內(nèi)學(xué)生生命財(cái)產(chǎn)的安全。同時(shí)因建設(shè)初期的施工較多，我們對(duì)違章搭建也進(jìn)行了處理，規(guī)范和控制來訪車輛，創(chuàng)造了一個(gè)安全、安靜、優(yōu)雅的學(xué)生公寓環(huán)境。

（五）保潔方面。

1、我公司保潔部基本上能完成公司交給的任務(wù)，認(rèn)真遵守公司和管理處的各項(xiàng)規(guī)章制度，嚴(yán)格執(zhí)行清潔工作規(guī)程，全天候清掃公寓大廳、衛(wèi)生間、走廊等。全天候清擦垃圾箱、扶手、門等，及時(shí)清理垃圾，創(chuàng)造了一個(gè)干凈的居住環(huán)境。

2、我保潔部實(shí)行嚴(yán)格的考核辦法，采用師生監(jiān)督制和打分制，每月實(shí)行四次，確保工作的力度。同時(shí)實(shí)行互監(jiān)制，即保安人員監(jiān)督保潔人員的工作力度，保潔人員也監(jiān)督保安的工作狀態(tài)。使雙方得以互相制約，互相鼓勵(lì)。也取得了顯著的效果。

（七）其它方面。

從去年至今，我處共撿到手機(jī)兩部，錢包9個(gè)，現(xiàn)金1000多元，校園卡200多張以及大量的衣服和鞋子。得到了師生的一致好評(píng)。同時(shí)，我公司又實(shí)行便民服務(wù)，提供打氣筒，免費(fèi)讓學(xué)生打氣，免費(fèi)開鎖，8次送生病的學(xué)生去醫(yī)院看病，10余次為學(xué)生爬窗戶開門等。

信息溝通。

一年來，我公司的信息溝通經(jīng)歷了從空白到完善的大飛躍。我公司目前有以下渠道與師生進(jìn)行有效的溝通：

1、在每棟設(shè)立意見箱，讓師生對(duì)我們工作或態(tài)度有意見可提。

2、發(fā)放意見征求表，我們給學(xué)校的有關(guān)機(jī)構(gòu)發(fā)放意見征求表，讓他們對(duì)我們的工作進(jìn)行監(jiān)督和指導(dǎo)。

3、召開學(xué)生座談會(huì)，從去年至今，我公司共計(jì)召開了六次學(xué)生座談會(huì)，從中我們得到了寶貴的意見和建議。今后，我公司還將繼續(xù)召開此種會(huì)議。

4、公布投訴電話，如果師生對(duì)我公司的員工有什么不滿意可以直接拔打電話向我管理處投訴，我們力求給師生一個(gè)滿意的答復(fù)。

5、設(shè)立回訪制，堅(jiān)決實(shí)行回訪時(shí)間不超過24小時(shí)。

6、建立面談投訴制，師生如有什么不滿意可直接向我管理部面談投訴，我管理部將會(huì)在第一時(shí)間給師生答復(fù)，且答復(fù)時(shí)間不超過12小時(shí)。

服務(wù)績效。

一直以來，我公司秉承“客戶是上帝”“業(yè)主至上”的原則，立足“一切為了您，為了您的一切”，實(shí)行微笑服務(wù)。力求您的事就是我們的事，您的小事就是我們的大事，您的滿意是我們永遠(yuǎn)的追求。盡忠盡職，服務(wù)師生。

結(jié)束語。

我們知道，雖然在這一年里我們?nèi)〉昧孙@著的成績，但我們也深刻的認(rèn)識(shí)到我們的不足，公司專業(yè)性不強(qiáng)、單一的經(jīng)營方式、過高的成本將是我公司致命的弱點(diǎn)和缺陷。但我們也明白，這也是我們奮斗的起點(diǎn)，在新的一學(xué)新里，我們將通過吸取教訓(xùn)、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、借鑒學(xué)習(xí)的方法提高自己的專業(yè)水平，提升物業(yè)管理的品位，滿足業(yè)主及使用人的要求，實(shí)現(xiàn)天健物業(yè)的騰飛。

物業(yè)小區(qū)管理提升方案篇十一

1.地理位置。

物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據(jù)，寓管理與服務(wù)之中，建立社區(qū)服務(wù)體系。為住戶帶給全方位管理，服務(wù)項(xiàng)目呈現(xiàn)多元化、全方位態(tài)勢，總體歸納為“六項(xiàng)管理、三類服務(wù)”，即“房屋及設(shè)施設(shè)備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理”；常規(guī)性公共服務(wù)（合同服務(wù)）委托性特約服務(wù)（非合同零星服務(wù)）和經(jīng)營性多種服務(wù)（全方位、多層次的綜合服務(wù)）。

1、房屋及設(shè)施設(shè)備管理。

1.1建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護(hù)和管理范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。

房屋建筑的維護(hù)管理實(shí)行“管養(yǎng)合一”主要落實(shí)在以下幾個(gè)方面：

a、工作的主動(dòng)性。

管理職責(zé)人與服務(wù)中心相結(jié)合，落實(shí)巡查制度及年度房屋建筑維護(hù)、養(yǎng)護(hù)，執(zhí)行房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)、有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范、健全檔案記錄、持續(xù)房屋正常的使用功能及完好。

b、工作的多樣性。

根據(jù)房屋的完損狀況、季節(jié)變化、住戶對(duì)象等采取日常修繕服務(wù)，季節(jié)修繕服務(wù)、重點(diǎn)修繕服務(wù)和特殊修繕服務(wù)等形式，并做到制度化、規(guī)范化。

c、工作的針對(duì)性。

在工作中要因地制宜、因時(shí)制宜、因房制宜、因戶制宜，根據(jù)住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對(duì)性的服務(wù)措施。

1.2共用設(shè)施、設(shè)備的管理。

范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內(nèi)消防設(shè)施、電梯、水泵房。

共用設(shè)施設(shè)備的管理由維修管理和運(yùn)行管理兩大部分組成，進(jìn)行統(tǒng)一管理，對(duì)于不同的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行不同的維修管理，執(zhí)行相應(yīng)的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，建立設(shè)施設(shè)備管理帳冊(cè)和重要設(shè)備的技術(shù)檔案，落實(shí)定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運(yùn)行記錄齊備。到達(dá)設(shè)施設(shè)備齊全、功能正常、運(yùn)行良好。

1.3市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的養(yǎng)護(hù)和管理。

范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。

根據(jù)共用設(shè)施和附屬建筑、構(gòu)筑物的類別不同，指定并落實(shí)巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗(yàn)收制度、積累有關(guān)技術(shù)資料。對(duì)于有些專項(xiàng)類別，如：車庫、制定專業(yè)管理方案并實(shí)施。透過有序的工作使其到達(dá)功能正常、暢通、達(dá)標(biāo)，基本完好。

1.4智能化設(shè)施設(shè)備。

范圍包括：樓宇對(duì)講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內(nèi)紅外線報(bào)警系統(tǒng)，周界紅外線對(duì)射報(bào)警系統(tǒng)、門禁及車庫管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。

根據(jù)智能系統(tǒng)的構(gòu)成、分系統(tǒng)設(shè)備的組成狀況，建立起適合jt智能系統(tǒng)、操作性強(qiáng)的管理制度，從管理前期介入人員培訓(xùn)入手。做好智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運(yùn)行管理、系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)管理、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設(shè)備維修管理，并以科技為先導(dǎo)、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務(wù)，充分利用現(xiàn)有資源，提升智能系統(tǒng)功能，透過嚴(yán)格管理保證智能系統(tǒng)運(yùn)作正常。

2、環(huán)境衛(wèi)生管理。

在jt我們遵循“高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求”的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質(zhì)量、高頻度”的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)、實(shí)施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護(hù)的職能。做好兩項(xiàng)工作，即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理。

是對(duì)房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)到達(dá)環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾日清，按計(jì)劃消毒、滅鼠、滅蟲。透過對(duì)小區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過程控制，確保向住戶帶給高檔次的服務(wù)水準(zhǔn)及高質(zhì)量的生活場所。

2.2環(huán)境管理。

jt的環(huán)境管理為小區(qū)禮貌潔凈、環(huán)境質(zhì)量良好、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)基礎(chǔ)設(shè)施健全、生活舒適便捷，構(gòu)成環(huán)保意識(shí)，日常管理與保護(hù)有機(jī)結(jié)合，提高住戶的生活質(zhì)量。

綠化的功能是美化環(huán)境。透過我們的'管理到達(dá)綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果；我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護(hù)人員，將片區(qū)負(fù)責(zé)與巡查相結(jié)合，科學(xué)合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。綠化管理的主要資料是花木、草坪的養(yǎng)護(hù)。

4、治安消防管理。

治安消防管理工作是jt重點(diǎn)管理工作之一。我們要貫徹“預(yù)防為主、防治（消）結(jié)合”的方針，對(duì)所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進(jìn)行全面的管理。

5、車輛交通管理。

對(duì)小區(qū)內(nèi)各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進(jìn)出、行駛、停泊實(shí)施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。

6、公共管理。

6.1住戶裝修管理。

在jt物業(yè)轄區(qū)里，對(duì)業(yè)主及住戶的裝修實(shí)行全面的監(jiān)管。以確保裝修設(shè)計(jì)合理，隱蔽工程貼合設(shè)計(jì)規(guī)定及圖紙要求。裝修材料及施工過程貼合消防管理規(guī)定的要求，并安全使用。保障住宅的結(jié)構(gòu)安全及小區(qū)的整體美觀，使業(yè)主有一個(gè)舒適、安寧的生活環(huán)境。

6.2搞好維修基金以及儲(chǔ)備金的核收與管理。

6.3協(xié)助政府進(jìn)行社會(huì)管理，如在物業(yè)轄區(qū)范圍內(nèi)從事人口統(tǒng)計(jì)、計(jì)劃生育、預(yù)防犯罪等方面的工作。

7、常規(guī)性公共服務(wù)。

即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同，為全體業(yè)主及住戶帶給的經(jīng)常性服務(wù)，是所有業(yè)主及轄區(qū)內(nèi)住戶都能夠享受到的。它貫穿于物業(yè)管理之中。如：清潔衛(wèi)生服務(wù)、治安保衛(wèi)服務(wù)、維修居住區(qū)環(huán)境服務(wù)等。我們將以專業(yè)、入微、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)帶給給業(yè)主及住戶。

8、委托性特約服務(wù)。

是為某些住戶群體帶給的服務(wù)，如：為高層住戶14小時(shí)開啟電梯、24小時(shí)高層供水、水泵的維修保養(yǎng)等。我們以專業(yè)的養(yǎng)護(hù)工作為業(yè)主及住戶帶給舒適便利的生活環(huán)境。

9、經(jīng)營性多種服務(wù)。

即向業(yè)主及住戶帶給便利、高效、經(jīng)濟(jì)的便民服務(wù)。營造jt溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細(xì)節(jié)思考，以點(diǎn)點(diǎn)滴滴的積累和平凡的小事，體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務(wù)的整體水平。從而使每一位業(yè)主及住戶體驗(yàn)生活在jt這個(gè)溫暖大家庭的幸福。我們將以業(yè)主及住戶為中心，有步驟地開展各種無償與有償服務(wù)，并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見，開辟新的服務(wù)項(xiàng)目。

物業(yè)小區(qū)管理提升方案篇十二

1、“小事鑄就大業(yè)，細(xì)節(jié)成就完美”服務(wù)理念。

項(xiàng)目的前期定位也就決定了后期的物業(yè)管理方式及內(nèi)容的定位，我們認(rèn)為業(yè)主從見到物業(yè)人員那天起就應(yīng)該感受到的是兩個(gè)字：誠信。讓誠信注入親情，讓親情融入我們物業(yè)服務(wù)的各個(gè)環(huán)節(jié)，讓一個(gè)微笑、一棵樹木、一個(gè)電話都融會(huì)在一種親情式的服務(wù)當(dāng)中。

物業(yè)管理公司在管理細(xì)節(jié)上將采用一流的服務(wù)方式,實(shí)行全天候、全方位、全過程的貼身侍俸，充分體現(xiàn)業(yè)主的尊貴。

2、導(dǎo)入iso9000質(zhì)量保證體系。

小區(qū)物業(yè)管理介入及實(shí)施過程中，導(dǎo)入iso9000質(zhì)量管理體系，使企業(yè)在“說到、做到”的基礎(chǔ)上為“做好”創(chuàng)造了可能，使服務(wù)產(chǎn)品的提供不致于偏離標(biāo)準(zhǔn)化軌道。

3、建立素質(zhì)優(yōu)良的員工隊(duì)伍。

在物業(yè)管理實(shí)施過程中，我們力求挑選一批“品德好、素質(zhì)好、身體好”的有志之士充實(shí)到隊(duì)伍中來，充分發(fā)揮員工的各項(xiàng)優(yōu)勢，同時(shí)對(duì)他們實(shí)施科學(xué)培訓(xùn)，規(guī)范管理，使其不斷得到充電和提升，我們將為表現(xiàn)出色的員工不斷提供培訓(xùn)的機(jī)會(huì)，來提高員工的自身素質(zhì)。

4、創(chuàng)建綠色花園式社區(qū)。

在項(xiàng)目的管理中，將根據(jù)園區(qū)現(xiàn)狀投入技術(shù)力量，維護(hù)植物生長。根據(jù)園區(qū)綠化現(xiàn)狀，公司將適時(shí)組織環(huán)境與生態(tài)的宣傳活動(dòng)，增強(qiáng)人與自然的親和力。在適宜的時(shí)間，物業(yè)公司將根據(jù)情況安排業(yè)主參加義務(wù)植樹活動(dòng)，增近彼此了解。

5、創(chuàng)造藝術(shù)社區(qū)、豐富社區(qū)文化生活。

在接管項(xiàng)目后，我公司將在xx小區(qū)組織多種多樣的文體活動(dòng)，創(chuàng)造小區(qū)和諧氛圍。每年跟業(yè)主一起舉辦一至兩次文體比賽和聯(lián)誼活動(dòng)，增進(jìn)感情溝通，廣交朋友，豐富生活情趣。

6、通過網(wǎng)絡(luò)方式增加與業(yè)主的溝通。

我公司已經(jīng)建立起自己的網(wǎng)站，公司充分發(fā)揮自己的長處，為方便客戶，所有的疑問及要求和投訴均可在網(wǎng)上進(jìn)行，24小時(shí)解決客戶問題及時(shí)完成信息反饋予以存檔，并對(duì)客戶進(jìn)行回訪調(diào)查客戶滿意度?？蛻艨梢宰悴怀鰬簦硎艿轿飿I(yè)公司的服務(wù)。我公司在項(xiàng)目的全部管理內(nèi)容將推行數(shù)字化的管理模式。我們將對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理、客服人員、工程維修人員、保潔員、保安員的工作職能、儀容儀表、語言、態(tài)度、工作技能、工作效率實(shí)行百分制的量化考核標(biāo)準(zhǔn)，確保各項(xiàng)管理、服務(wù)按照一級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。同時(shí)我們對(duì)客戶的投訴，處理投訴的時(shí)間、過程、每項(xiàng)投訴的回訪、客戶的意見及滿意率也通過數(shù)字和量化的形式每月向全體客戶公開，以透明我們的管理服務(wù)質(zhì)量，加強(qiáng)業(yè)主的監(jiān)督機(jī)制。

7、有效的溝通渠道。

我公司在進(jìn)入項(xiàng)目后，應(yīng)起到開發(fā)商和業(yè)主之間的橋梁做用，配合開發(fā)商及時(shí)解決社區(qū)業(yè)主提出的各類問題，應(yīng)站在業(yè)主角度以專業(yè)眼光進(jìn)行分析，對(duì)確屬質(zhì)量遺留問題，必須代表業(yè)主在反應(yīng)問題的同時(shí)，向開發(fā)單位提交問題解決建議。

項(xiàng)目工作人員對(duì)業(yè)主提出的問題，按照業(yè)主投訴處理程序規(guī)定進(jìn)行完整的記錄。

記錄應(yīng)對(duì)全體業(yè)主公開，并在規(guī)定時(shí)限內(nèi)，向業(yè)主做出回復(fù)。

另我公司設(shè)立了投訴熱線，客戶如對(duì)我們的服務(wù)有意見可以直接撥打投訴電話?？蛻粢部梢缘顷懳覀児镜木W(wǎng)站，在那里也可以通過留言形式進(jìn)行投訴。

8、安全防范。

物業(yè)公司24小時(shí)為業(yè)主提供高質(zhì)量的安全保障，讓業(yè)主有安全感。小區(qū)實(shí)行封閉管理，24小時(shí)保安服務(wù)；燃?xì)夤艿馈㈦姎饩€路、消防及安防系統(tǒng)安全穩(wěn)定運(yùn)行，使業(yè)主真正安居樂業(yè)，小區(qū)內(nèi)安祥寧靜，居民無憂無慮。

（1）隱私。

隨著人們生活水平的提高及越來越多的與國際交往，尊重業(yè)主/使用人的隱私權(quán)成為物業(yè)公司全體人員必須要作到的工作。

（2）舒適。

致力于社區(qū)文明建設(shè)，提供高品位的生活環(huán)境，人際環(huán)境，通過物業(yè)服務(wù)，讓業(yè)主享受清潔優(yōu)美的環(huán)境，社區(qū)內(nèi)草綠花香，高尚文明，無污染，出行方便，處處順心，使業(yè)主以入住本社區(qū)為自豪。

（3）周到。

（4）管理目標(biāo)。

業(yè)主滿意，“三效”統(tǒng)一----這就是xx物業(yè)管理有限公司的管理目標(biāo)。

我們物業(yè)管理企業(yè)存在的意義和價(jià)值，就是使物業(yè)的主人安居樂業(yè)，使主人的物業(yè)歷久長新。所以讓業(yè)主滿意，理所當(dāng)然成為企業(yè)管理目標(biāo)的核心內(nèi)容。

“三效統(tǒng)一”是指創(chuàng)造社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益的最佳結(jié)合。創(chuàng)社會(huì)效益，為社會(huì)服務(wù)，使家庭、環(huán)境、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展；創(chuàng)環(huán)境效益，為用戶服務(wù)，創(chuàng)造方便、清潔、安全、文明的時(shí)空環(huán)境；創(chuàng)經(jīng)濟(jì)效益，為企業(yè)服務(wù)，促進(jìn)企業(yè)不斷發(fā)展壯大。

一、xx物業(yè)管理有限公司支持并保證xx項(xiàng)目部正常運(yùn)作。

根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，我們將依靠自身雄厚的優(yōu)勢資源，分別在以下幾個(gè)方面做好充分的準(zhǔn)備：

接管期間、物業(yè)管理期不出現(xiàn)安全隱患，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目部安全保衛(wèi)工作提供大力支持。豐厚的財(cái)務(wù)資金支持：在項(xiàng)目部接管期間，財(cái)務(wù)資金來源是物業(yè)項(xiàng)目部的主要問題，我們有能力、有實(shí)力保證財(cái)務(wù)資金不出現(xiàn)不足問題。我們將預(yù)先準(zhǔn)備好相關(guān)資金到位，在特殊情況下隨時(shí)可以使用。

1、計(jì)劃目標(biāo)管理。

東居物業(yè)公司將根據(jù)《小區(qū)前期物業(yè)管理招標(biāo)文件》中的服務(wù)要求與最終簽訂的委托管理合同條款，制定各項(xiàng)詳細(xì)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和管理目標(biāo)。依此標(biāo)準(zhǔn)和管理目標(biāo)，公司與項(xiàng)目管理處簽訂《目標(biāo)管理責(zé)任書》，實(shí)行獎(jiǎng)罰目標(biāo)管理。管理處將目標(biāo)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分解，落實(shí)到各職能中心和個(gè)人進(jìn)行量化考核。

2、行政監(jiān)督管理。

項(xiàng)目部在項(xiàng)目現(xiàn)場采用以下管理方式對(duì)各部門、各職能中心和班組實(shí)施管理，保證服務(wù)工作的`正常運(yùn)行。

（1）經(jīng)濟(jì)手段：公司與員工簽訂《勞動(dòng)合同》，明確崗位職責(zé)和薪金制。

（2）規(guī)范管理：由公司統(tǒng)一制定完整標(biāo)準(zhǔn)化的規(guī)章制度和工作流程，以此指導(dǎo)員工的言行，提高工作效率和工作質(zhì)量。

（3）日常行政管理：小區(qū)物業(yè)項(xiàng)目管理處每周召開一次工作例會(huì)，制定每周詳細(xì)的工作計(jì)劃，各部門每日召開15分鐘晨會(huì)，布置當(dāng)日工作，總結(jié)前一天的工作情況，分析存在的問題，提出解決辦法。

（4）宣傳教育：通過各種宣傳教育手段，培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神、責(zé)任意識(shí)，加強(qiáng)員工培訓(xùn)，不斷提高員工的自身素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平。

3、iso9000質(zhì)量管理。

管理處根據(jù)公司通過認(rèn)證iso9000的質(zhì)量管理體系的要求，依據(jù)質(zhì)量管理體系文件的要求和各項(xiàng)管理作業(yè)規(guī)程的規(guī)定，嚴(yán)格實(shí)施運(yùn)行并持續(xù)改進(jìn)，最大限度增強(qiáng)業(yè)主滿意、爭取超越業(yè)主期望。

三、管理服務(wù)流程圖。

為實(shí)現(xiàn)我公司提出的“安全、舒適、周到、溫馨”的八字服務(wù)方針，管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置要體現(xiàn)精干、高效、反應(yīng)快、行動(dòng)快的特點(diǎn)；人員專業(yè)素質(zhì)高、服務(wù)意識(shí)強(qiáng)；部門管理嚴(yán)而有序、分工合理、職責(zé)明確、管理到位。項(xiàng)目物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置：“一室三部”即：總經(jīng)理辦公室、客服部、安保部、工程部。

一、管理服務(wù)人員配備。

1、項(xiàng)目經(jīng)理辦公室：（共3人）。

項(xiàng)目經(jīng)理1名、副經(jīng)理1名、文員1人。

2、客服部：（共14人）。

客戶服務(wù)經(jīng)理1人、客戶服務(wù)副經(jīng)理1人、客服人員4人、綠化保潔員8人。

3、安保部（共25人）。

安防監(jiān)控4人、外包保安21人。

4、工程部（6人）。

工程技術(shù)經(jīng)理1人、綜合維修5人。

以上人員配備共計(jì)：48人。

二、重要崗位的任職資格條件。

1、項(xiàng)目經(jīng)理。

[資格條件]。

年齡限定：30~45歲之間。

性別：不限。

教育程度：大學(xué)學(xué)歷。

身體狀況：健康，無殘疾、無傳染病。

工作經(jīng)驗(yàn)：5年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，2年以上副總經(jīng)理任職經(jīng)歷。

專業(yè)知識(shí)：具備獨(dú)立運(yùn)作物業(yè)管理能力，熟悉寫字樓、酒店、公寓二種以上管理運(yùn)作模式，持物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證及物業(yè)管理師資格證。

2、項(xiàng)目副經(jīng)理。

[資格條件]。

年齡限定：25~40歲之間。

性別：不限。

教育程度：大學(xué)學(xué)歷。

身體狀況：健康，無殘疾、無傳染病。

工作經(jīng)驗(yàn)：10年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，2年以上副總經(jīng)理任職經(jīng)歷。

專業(yè)知識(shí)：具備獨(dú)立運(yùn)作物業(yè)管理能力，持物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證，了解相關(guān)法律知識(shí)、國家及地方有關(guān)經(jīng)濟(jì)政策及法規(guī)法令；全面了解北京市房地產(chǎn)、物業(yè)管理行業(yè)的最新法律、法規(guī)，發(fā)展趨勢以及相關(guān)行業(yè)的關(guān)鍵信息。

3、客服部經(jīng)理。

[資格條件]。

年齡限定：28~45歲之間。

性別：不限。

教育程度：大專以上學(xué)歷。

身體狀況：健康，無殘疾、無傳染病。

工作經(jīng)驗(yàn)：5年以上物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)，3年以上經(jīng)理或副經(jīng)理任職經(jīng)歷。

專業(yè)知識(shí)：精通物業(yè)法規(guī)文件，良好的英語聽、說、讀、寫能力，持物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證及物業(yè)助師資格證。

4、安保部經(jīng)理。

[資格條件]。

年齡限定：28~45歲之間。

性別：男性。

教育程度：大專以上學(xué)歷。

身體狀況：健康，無殘疾、無傳染病。

工作經(jīng)驗(yàn)：5年以上涉外飯店或大型物業(yè)公司安全管理工作經(jīng)驗(yàn)，3年以上經(jīng)理或副經(jīng)理任職經(jīng)歷。

專業(yè)知識(shí)：熟悉國家相關(guān)法律法規(guī)，具有豐富的消防中控管理經(jīng)驗(yàn)。

5、工程部經(jīng)理。

[資格條件]。

年齡限定：30~40歲之間。

性別：男性。

教育程度：大專以上學(xué)歷，機(jī)械專業(yè)或電器工程專業(yè)。

身體狀況：健康，無殘疾、無傳染病。

工作經(jīng)驗(yàn)：5年以上工程管理工作經(jīng)驗(yàn)，2年以上經(jīng)理或副經(jīng)理任職經(jīng)歷。專業(yè)知識(shí)：精通水、電、空調(diào)、消防、電梯，能夠?qū)忛喒こ虉D紙。

四、物資裝備計(jì)劃。

了保證物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量及滿足物業(yè)管理工作的順利進(jìn)行，物業(yè)公司將根據(jù)接管進(jìn)度安排物業(yè)服務(wù)物資裝備，具體情況如下：

1、為保證xx項(xiàng)目順利接管，我們?cè)谶M(jìn)場后將制定開辦費(fèi)費(fèi)用列項(xiàng)及使用計(jì)劃。并上報(bào)開發(fā)單位審核，并由開發(fā)商提供開辦費(fèi)資金。在開辦費(fèi)審核未果前，我司可先行墊付所需使用的資金。

2、物業(yè)管理合同簽定后一周內(nèi)到位18萬元，用于開辦費(fèi)的先行墊付；

3、接管驗(yàn)收前一周開始按計(jì)劃購置辦公、維修工具及其它物資；

4、人員入場開始辦公之前一周，相關(guān)需求物資配置到位；

5、如根據(jù)預(yù)算資金不足，我們將申請(qǐng)進(jìn)行追加。

第一節(jié)“xx”物業(yè)項(xiàng)目投標(biāo)文件承諾書。

根據(jù)招標(biāo)文件內(nèi)容中有關(guān)“xx”項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及要求，如我公司的投標(biāo)文件被貴方接受，我公司承諾：

三、我公司將在“xx”項(xiàng)目的實(shí)際物業(yè)管理過程中，達(dá)到并能夠超越“xx”項(xiàng)目。

投標(biāo)文件中列明的“物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及要求”各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)和要求；

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