在面臨問題或挑戰(zhàn)時,我們需要一個明確的方案來指導(dǎo)我們的行動。一個較為完美的方案應(yīng)該平衡各方的利益和需求,實現(xiàn)共贏的局面。方案的分享和交流可以促進(jìn)團(tuán)隊的學(xué)習(xí)和進(jìn)步。
住宅小區(qū)物業(yè)管理方案篇一
為不斷提高我市居民小區(qū)管理水平,規(guī)范物業(yè)管理活動,提高人民生活質(zhì)量,特制定本方案。
以“三個代表”重要思想為指導(dǎo),以貫徹落實《物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)為主線,以爭創(chuàng)“中國最佳旅游城市”為契機(jī),堅持“科學(xué)謀劃,抓點帶面,點面結(jié)合,穩(wěn)步推進(jìn),全面落實”的原則,理順物業(yè)管理體制,擴(kuò)大物業(yè)管理覆蓋面,建立管理規(guī)范、責(zé)權(quán)明確的長效管理機(jī)制,不斷改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,促進(jìn)全市各項事業(yè)健康快速發(fā)展。
(一)理順管理體制,創(chuàng)新運(yùn)行方式,建立責(zé)權(quán)明確的工作體系。
城市住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作要按照街道辦事處負(fù)總責(zé)、社區(qū)居民委員會組織實施、物業(yè)管理辦公室監(jiān)督指導(dǎo)的原則,明確各部門管理職責(zé),以塊為主,實行屬地管理,建立市、街道、社區(qū)三位一體的物業(yè)管理體系。
1、街道辦事處職責(zé)。
組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和全面落實轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理工作。
(1)會同主管部門參與新建居住小區(qū)的物業(yè)承接驗收,對未按規(guī)劃建設(shè)配套共用設(shè)施、社區(qū)和物業(yè)管理用房或存在質(zhì)量問題的,要提請有關(guān)部門責(zé)令開發(fā)建設(shè)單位整改。
(2)指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主委員會的成立、改選和換屆工作,并對業(yè)主委員會的備案提出審核意見。
(3)對本轄區(qū)內(nèi)沒有物業(yè)管理或物業(yè)公司棄管的住宅小區(qū),在業(yè)主大會沒有確定管理方式之前,負(fù)責(zé)組織保潔隊伍實施保潔,并向業(yè)主收取相應(yīng)費(fèi)用,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由街道辦事處與業(yè)主委員會協(xié)商確定。業(yè)主不愿交費(fèi)的,由社區(qū)委員會組織業(yè)主進(jìn)行保潔,樓房的維修由業(yè)主自行選擇維修單位,并承擔(dān)維修費(fèi)用。
(4)協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理投訴和信訪方面的工作。
(5)合理劃分區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理小區(qū),建立物業(yè)管理責(zé)任制,負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)社區(qū)物業(yè)管理工作的組織、考核。
(6)協(xié)調(diào)監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項目的移交、接管工作。
(7)負(fù)責(zé)業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約的備案工作。
2、社區(qū)居委會職責(zé)。
根據(jù)街道轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)的劃分,組織成立業(yè)主委員會,協(xié)調(diào)業(yè)主、業(yè)委員會和物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系。
(1)組織指導(dǎo)成立業(yè)主大會籌備組,派代表參加籌備工作。
(2)會同開發(fā)建設(shè)單位組織新開發(fā)的小區(qū)召開第一次業(yè)主大會,并監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主委員會依法選舉。
(3)監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主委員會的工作。積極傳達(dá)街道對社區(qū)公共利益作出的決定,對業(yè)主委員會的決議提出建議和意見。
(4)指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主委員會換屆和新老業(yè)主委員會的交接工作。
(5)經(jīng)市物業(yè)主管部門同意,可直接召開業(yè)主大會。
(6)配合街道辦事處建立轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理責(zé)任體系,對未實施物業(yè)管理的住宅小區(qū)落實保潔工作,協(xié)助業(yè)主委員會選聘維修項目施工隊伍,并及時處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)糾紛。
(7)組織協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會之間的關(guān)系。
物業(yè)管理辦公室是全市物業(yè)管理工作的行業(yè)管理部門,負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理的政策制定、業(yè)務(wù)指導(dǎo)、考核及物業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)等工作。
(1)宣傳、貫徹、執(zhí)行物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章。
(2)對社區(qū)業(yè)主委員會的組建工作進(jìn)行指導(dǎo)。
(3)監(jiān)督物業(yè)承接、交接工作和物業(yè)用房的使用。
(4)負(fù)責(zé)業(yè)主委員會成立的相關(guān)資料和物業(yè)服務(wù)合同的備案管理工作。
(5)受理物業(yè)管理投訴和違法案件的查處工作。
(6)負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)活動的指導(dǎo)監(jiān)管。
(7)負(fù)責(zé)商品房預(yù)售許可證的審批發(fā)放和商品房預(yù)售款的監(jiān)督使用工作。
(8)負(fù)責(zé)物業(yè)維修基金的征繳、管理和使用。
(9)對街道物業(yè)管理工作進(jìn)行考核,對物業(yè)管理工作人員進(jìn)行培訓(xùn)。
(10)負(fù)責(zé)新建小區(qū)交付使用時的物業(yè)驗收工作。
(11)負(fù)責(zé)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證的年檢、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的制定和等級評定。
(二)規(guī)范物業(yè)管理模式,創(chuàng)新經(jīng)營理念,逐步實現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化。
開放式的老舊小區(qū)要采用保障型物業(yè)管理模式,即以社區(qū)為管理主體組織居委會劃分責(zé)任區(qū),以單元或業(yè)主為單位落實衛(wèi)生責(zé)任區(qū)保潔、綠化,房屋及設(shè)施維修由業(yè)主委員會自聘維修企業(yè),社區(qū)對居委會工作進(jìn)行檢查。住宅樓以居民自我管理、自我服務(wù)為主要形式,以充分發(fā)揮社區(qū)組織的作用為手段,通過動員居民積極參與社區(qū)物業(yè)管理活動,形成居民共建、共管、共享的局面。
具有一定規(guī)模并且沒有物業(yè)管理的小區(qū)(如實驗小區(qū)、長安小區(qū)、長安新村、賓館小區(qū)),由業(yè)主委員會聘請物業(yè)公司或與街道辦事處組織的物業(yè)服務(wù)站簽訂服務(wù)委托合同,進(jìn)行規(guī)范管理,按標(biāo)準(zhǔn)收取一定費(fèi)用,轉(zhuǎn)變居民享受福利服務(wù)的觀念,逐步實現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化。
3、規(guī)范已實施物業(yè)管理的小區(qū)。
一是規(guī)范程序。社區(qū)要積極組織已有物業(yè)管理小區(qū)的業(yè)主委員會,在同意原物業(yè)管理企業(yè)繼續(xù)服務(wù)的前提下,指導(dǎo)業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂服務(wù)委托合同,用合同約定雙方的權(quán)利和義務(wù),為依法解決物業(yè)糾紛奠定基礎(chǔ)。二是規(guī)范服務(wù)和收費(fèi)。制定物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),促使業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)對照標(biāo)準(zhǔn)維護(hù)權(quán)力和履行義務(wù)。同時開展優(yōu)秀小區(qū)評比活動,召開現(xiàn)場會,推廣優(yōu)秀小區(qū)的管理和服務(wù)模式,以點帶面,穩(wěn)步推進(jìn),逐步擴(kuò)大影響,推動全市物業(yè)管理規(guī)范運(yùn)行。
(三)加大物業(yè)管理資金投入,建立物業(yè)管理保障體系,完成物業(yè)管理從無到有的過渡。
對群眾反映強(qiáng)烈且問題比較突出的小區(qū)優(yōu)先進(jìn)行整治,采取政府投一點、物業(yè)維修基金出一點、社會集一點的辦法,有組織、有計劃地整治,本著整治一個、規(guī)范一個、達(dá)標(biāo)一個的原則,逐步完成住宅小區(qū)物業(yè)管理從無到有、從簡單到規(guī)范的過渡。
(四)強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管,嚴(yán)格控制小區(qū)物業(yè)的接管與棄管。
開發(fā)建設(shè)單位在辦理施工許可證前必須到物業(yè)管理辦公室備案,并采取招投標(biāo)形式,招聘前期物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)物業(yè)的承接驗收和物業(yè)范圍內(nèi)的質(zhì)量監(jiān)管,待業(yè)主入住50%以上后,再公開選聘物業(yè)公司。嚴(yán)格控制開發(fā)商私自將物業(yè)轉(zhuǎn)讓給他人管理,物業(yè)管理辦公室要制訂控制物業(yè)小區(qū)接管與棄管的辦法,對擅自棄管的物業(yè)管理企業(yè)要取消其資質(zhì)。規(guī)劃設(shè)計部門要在規(guī)劃設(shè)計時將物業(yè)管理用房設(shè)計在門市或顯赫位置,并及時通知物業(yè)管理和產(chǎn)權(quán)部門備案,嚴(yán)格對物業(yè)管理用房的預(yù)留和使用進(jìn)行監(jiān)督和管理。物業(yè)管理部門在物業(yè)驗收時一定要堅持高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求,嚴(yán)把質(zhì)量關(guān),物業(yè)管理配套設(shè)施沒達(dá)到要求的,不予頒發(fā)驗收合格通知。質(zhì)量監(jiān)督管理站沒有接到物業(yè)驗收合格通知不予辦理綜合驗收備案手續(xù),產(chǎn)權(quán)處不予辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)。紀(jì)檢監(jiān)察部門要定期對此項工作進(jìn)行檢查,不按此規(guī)定辦理的,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)要嚴(yán)肅查處,并追究責(zé)任。
(五)加大物業(yè)基金的歸集力度,制定科學(xué)合理的管理辦法。
各有關(guān)部門要研究制定切實可行的維修基金征繳辦法,解決資金不平衡和無法使用問題。要增加物業(yè)維修基金繳存與使用的透明度,建立自動查詢系統(tǒng),定期通報繳存使用情況。要加大物業(yè)維修基金的歸集力度,做到應(yīng)收盡收。
(六)提供優(yōu)惠條件,引進(jìn)先進(jìn)的物業(yè)管理理念,推進(jìn)我市物業(yè)管理健康發(fā)展。
要加強(qiáng)對社區(qū)物業(yè)管理的政策扶持,使其盡快走上獨立生存、自我發(fā)展的健康軌道。一是堅持統(tǒng)一規(guī)劃,盡量以現(xiàn)有社區(qū)為依托,加快對社區(qū)現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施的整治改造。二是保證社區(qū)物業(yè)管理的基礎(chǔ)設(shè)施投入。三是放寬物業(yè)管理企業(yè)準(zhǔn)入制度,先準(zhǔn)入后規(guī)范。要鼓勵具有一定實力的物業(yè)管理企業(yè)參與競爭,提高我市物業(yè)管理水平。
(七)保證措施。
1、強(qiáng)化宣傳,營造良好的物業(yè)管理氛圍。
要充分利用媒體,采取散發(fā)宣傳單、電視講話、張貼標(biāo)語、宣傳板報、文藝演出等多種形式,廣泛深入宣傳《條例》和我市相關(guān)政策,切實讓物業(yè)管理法律法規(guī)深入人心。要把《條例》的宣傳納入“”普法內(nèi)容,認(rèn)真組織好不同層面人員的法律知識和業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)。
2、提高認(rèn)識,增強(qiáng)做好物業(yè)管理工作的緊迫感和責(zé)任感。
各部門要齊抓共管,相互配合,落實支持物業(yè)工作的各項政策。城管部門要積極做好小區(qū)垃圾清運(yùn)工作,及時對主巷路及分支的下水管線進(jìn)行維修、維護(hù)。各街道辦事處物業(yè)服務(wù)站要積極參與市場競爭,及時對老舊房進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù),并向業(yè)主收取適當(dāng)費(fèi)用。供電、供水、供熱、供氣和通訊等部門要各自抓好小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)及養(yǎng)護(hù)工作。公安、交通、稅務(wù)和法院要制訂相應(yīng)的扶持政策,對物業(yè)糾紛從速從快裁決。機(jī)關(guān)工委要監(jiān)督各部門干部職工在規(guī)定時間內(nèi)完成物業(yè)維修基金的繳存和物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交納,增強(qiáng)物業(yè)管理的保障能力,擴(kuò)大物業(yè)服務(wù)保障范圍,為業(yè)主提供舒適、高品質(zhì)的生活環(huán)境。
3、落實責(zé)任,加強(qiáng)對物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)。
為加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo),落實責(zé)任,市政府決定對蛟河市物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整,并將物業(yè)管理工作納入街道重點工作目標(biāo)責(zé)任制,與街道簽訂責(zé)任狀。各街道辦事處和相關(guān)部門要建立物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu),建立“一把手”負(fù)總責(zé)的責(zé)任體系,明確分管領(lǐng)導(dǎo),抽出精干力量落實社區(qū)責(zé)任及考核標(biāo)準(zhǔn),及時解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作中的重大問題。市物業(yè)管理辦公室要制訂相關(guān)政策、工作計劃和考核機(jī)制,完善工作制度,提高人員素質(zhì),及時處理蛟蛟河市物業(yè)管理工作中的矛盾和問題。市政府督查室、監(jiān)察局、物業(yè)管理辦公室要每半年對街道辦事處組建業(yè)主委員會等工作進(jìn)行1次檢查、督辦,對有令不行、欺上瞞下的單位,要嚴(yán)格督辦并通報檢查結(jié)果,確保各項工作順利進(jìn)行。
(一)20xx年4月至5月,市物業(yè)管理辦公室要進(jìn)行調(diào)查摸底,抓好試點工作,并組織有關(guān)部門大力宣傳《物業(yè)管理條例》。
(二)20xx年5月,組織召開物業(yè)管理工作現(xiàn)場會,推廣物業(yè)管理經(jīng)驗,創(chuàng)新物業(yè)管理機(jī)制。
(三)20xx年2月至4月,市物業(yè)管理辦公室要將對全市物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)、管理人員的技術(shù)等級和服務(wù)合同承諾兌現(xiàn)等情況進(jìn)行審查,清理整頓物業(yè)管理市場。
(四)20xx年5月至12月,組織物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)戶進(jìn)行培訓(xùn),重點對《物業(yè)管理條例》知識、崗位資質(zhì)、業(yè)主委員會如何開展工作等內(nèi)容進(jìn)行培訓(xùn)。
(五)20xx年4月至12月,民主街道辦事處和長安街道辦事處要在本行政區(qū)域的住宅小區(qū)或以樓為單位成立業(yè)主委員會,加大工作力度,組織落實小區(qū)的物業(yè)管理工作,年底前轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的覆蓋率達(dá)到100%。
(六)20xx年11月至12月,市政府對物業(yè)管理工作進(jìn)行檢查、總結(jié)和驗收。
住宅小區(qū)物業(yè)管理方案篇二
一、xx項目物業(yè)分析:
1、物業(yè)地域范圍開闊,封閉性交強(qiáng)。
2、購置物業(yè)人員層次較高,屬于房地產(chǎn)市場尖端客戶群體,其對居住的私密性、安全性要求較高,并且具有相當(dāng)強(qiáng)的物業(yè)消費(fèi)承受能力。
3、購置物業(yè)用途復(fù)雜,有居住類要求、有辦公類要求、有會所類要求等。
4、物業(yè)管理為混合式管理,即有河道及市政道路的管理,又有客戶私有設(shè)施及服務(wù)的管理。
二、根據(jù)以上分析,對xx項目物業(yè)建議如下:
1、建議在保潔管理方面實行兩個分開,即河道及市政道路的保潔工作與針對業(yè)主提供的保潔工作相分開。因為,河道及市政道路的保潔工作是屬于項目區(qū)域內(nèi)具有公共及社會性質(zhì)的工作,其對具體的環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及人員素質(zhì)與直接為業(yè)主提供保潔服務(wù)的要求不同,分開管理有利于降低物業(yè)管理成本,必要時可以通過物業(yè)公司將該部分工作對外進(jìn)行分包處理。
2、突出物業(yè)管理的兩個體系,即突發(fā)事件的應(yīng)急處理體系以及針對業(yè)主的管家式的服務(wù)體系。
三、物業(yè)管理提供日常服務(wù)的內(nèi)容:
1、對河道的清理與水質(zhì)的保護(hù)(如通過種植水生性綠植改善水質(zhì)、根據(jù)季節(jié)放養(yǎng)魚類加強(qiáng)河道景觀效果。
2、對市政道路的保潔。
3、對業(yè)主庭院環(huán)境的保潔(主要集中在季節(jié)更替時,如刮風(fēng)導(dǎo)致的塵土積累或落葉)。
4、24小時水電維修。
5、對業(yè)主生活垃圾的定時清運(yùn)。
6、對水、電、燃?xì)獾仍O(shè)備日常的保養(yǎng)與維護(hù)。
7、項目范圍內(nèi)綠化的種植與養(yǎng)護(hù)。
8、業(yè)主能源費(fèi)用的代收代繳。
9、定期花木殺蟲及滅鼠。
10、暫住證等社區(qū)性證明的辦理。
11、業(yè)主院落檔案的管理。
四、物業(yè)特約服務(wù)-管家式服務(wù)體系:
1、管家的服務(wù),是指由管家負(fù)責(zé),帶領(lǐng)包括保安、保潔、廚師、司機(jī)等為主人提供盡可能完善的服務(wù),針對玉河項目提出的管家式服務(wù),應(yīng)理解為通過物業(yè)管家的努力為業(yè)主提供盡可能多的服務(wù),隨時解決業(yè)主提出的關(guān)于生活、出行等方面的需求。
2、管家式的服務(wù)建議由2至3人24小時專職負(fù)責(zé)三到四位業(yè)主隨時有可能提出的服務(wù)要求,業(yè)主有需求只針對所負(fù)責(zé)管家提出,由該管家負(fù)責(zé)盡可能的解決業(yè)主提出的問題;任何針對業(yè)主的服務(wù)均需由物業(yè)管家陪同。這樣,業(yè)主提出的要求有專人負(fù)責(zé),避免了處理問題相互推托的情況提高解決問題的效率,同時對業(yè)主的各種服務(wù)也同樣由該物業(yè)管家?guī)ьI(lǐng)陪同,增加了業(yè)主對物業(yè)人員的認(rèn)同感并且避免陌生工作人員帶給業(yè)主的不安全因素。
為貫徹落實市委辦公廳、市政府辦公廳《關(guān)于國家衛(wèi)生城市長效管理的實施意見》及市農(nóng)貿(mào)市場攻堅辦《關(guān)于農(nóng)貿(mào)市場長效管理考核工作的有關(guān)通知》等文件精神,切實加強(qiáng)我區(qū)農(nóng)貿(mào)市場長效管理,促進(jìn)我區(qū)農(nóng)貿(mào)市場環(huán)境衛(wèi)生和公共衛(wèi)生管理工作的制度化、規(guī)范化、科學(xué)化、法制化,現(xiàn)結(jié)合我區(qū)工作的實際,特制訂本方案。
一、基本原則。
按照市農(nóng)貿(mào)市場管理辦法《市農(nóng)貿(mào)市場管理辦法》相關(guān)規(guī)定,各街道(鎮(zhèn)、社區(qū)服務(wù)中心)為轄區(qū)內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場長效管理第一責(zé)任單位,負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場長效管理的組織實施和落實。商務(wù)、工商、農(nóng)水、城管、衛(wèi)生、物價、質(zhì)監(jiān)等部門根據(jù)各自職責(zé),做好農(nóng)貿(mào)市場的監(jiān)督管理工作,并實行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、屬地管理、分級負(fù)責(zé)、分工合作的原則。
二、組織機(jī)構(gòu)工作職責(zé)。
為做好區(qū)農(nóng)貿(mào)市場長效管理工作,根據(jù)工作需要,特成立區(qū)農(nóng)貿(mào)市場長效管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組。
三、工作職責(zé)。
各街道(鎮(zhèn)、社區(qū)服務(wù)中心)為轄區(qū)內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場長效管理第一責(zé)任單位,負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)農(nóng)貿(mào)市場長效管理的組織實施和落實。
(一)區(qū)商務(wù)局是農(nóng)貿(mào)市場的行業(yè)主管部門,負(fù)責(zé)依法制定行業(yè)規(guī)范,制定市級資金補(bǔ)助預(yù)算方案,擬定農(nóng)貿(mào)市場建設(shè)和升級改造的年度計劃,并指導(dǎo)和督促實施;推進(jìn)行業(yè)組織建設(shè)、開展行業(yè)交流和指導(dǎo)行業(yè)自律。
(二)區(qū)工商局是農(nóng)貿(mào)市場日常監(jiān)督管理的主管部門,主要負(fù)責(zé):宣傳貫徹有關(guān)市場管理的法律、法規(guī)和規(guī)章;指導(dǎo)市場開辦者制定市場經(jīng)營秩序管理制度,并監(jiān)督實施;審查確認(rèn)經(jīng)營者的主體資格,并對其交易行為進(jìn)行監(jiān)督管理;依法查處交易活動中的違法行為,維護(hù)交易秩序;法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。
(三)區(qū)城管局負(fù)責(zé)整治農(nóng)貿(mào)市場周邊環(huán)境,取締占道經(jīng)營和亂搭亂建,對農(nóng)貿(mào)市場市容環(huán)境衛(wèi)生進(jìn)行監(jiān)督管理,對違反城市管理法律法規(guī)規(guī)定的違法行為依法進(jìn)行查處。
(四)區(qū)農(nóng)水局負(fù)責(zé)嚴(yán)格依法實行農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量準(zhǔn)出制度,對農(nóng)貿(mào)市場內(nèi)的畜禽產(chǎn)品、水產(chǎn)品、蔬菜、水果等農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)行監(jiān)督檢測,并依法進(jìn)行監(jiān)督管理,查處有關(guān)違法行為。
(五)區(qū)物價局負(fù)責(zé)加強(qiáng)對農(nóng)貿(mào)市場明碼標(biāo)價和不正當(dāng)價格行為的監(jiān)督檢查,并依法查處有關(guān)違法行為。
(六)區(qū)質(zhì)監(jiān)分局負(fù)責(zé)依照計量監(jiān)督管理的有關(guān)規(guī)定,對農(nóng)貿(mào)市場的計量進(jìn)行監(jiān)督管理,依法查處有關(guān)違法行為。
(七)區(qū)衛(wèi)生食品藥品監(jiān)管局負(fù)責(zé)指導(dǎo)農(nóng)貿(mào)市場開展除“四害”和病媒生物防治工作,并依法查處有關(guān)違法行為。
四、工作要求。
(一)各街道(鎮(zhèn)、社區(qū)服務(wù)中心)要高度重視,加強(qiáng)農(nóng)貿(mào)市場常態(tài)化管理,嚴(yán)格按照考核辦法對所轄農(nóng)貿(mào)市場進(jìn)行自糾自查,自行整改。同時,建立相關(guān)機(jī)制和考核辦法,于20xx年3月29日前將所建立的相關(guān)機(jī)制和考核辦法報送區(qū)商務(wù)局市場科。
(二)各街道(鎮(zhèn)、社區(qū)服務(wù)中心)對轄區(qū)內(nèi)的農(nóng)貿(mào)市場進(jìn)行備案管理,要緊緊依靠市場管理方,借助、整合工商、農(nóng)水、衛(wèi)生、物價、城管、商務(wù)等相關(guān)職能部門的力量,加強(qiáng)對農(nóng)貿(mào)市場的有序監(jiān)管。同時,針對轄區(qū)內(nèi)的每一個農(nóng)貿(mào)市場,各相關(guān)部門要分別指派專人負(fù)責(zé)。
(三)根據(jù)市委辦公廳、市政府辦公廳《關(guān)于國家衛(wèi)生城市長效管理的實施意見》(及市農(nóng)貿(mào)市場攻堅辦《關(guān)于農(nóng)貿(mào)市場長效管理考核工作的有關(guān)通知》等文件要求,區(qū)農(nóng)貿(mào)市場長效管理工作小組每個季度對責(zé)任單位進(jìn)行一次總體考核,日??己瞬扇‰S機(jī)暗訪的方式,區(qū)農(nóng)貿(mào)市場長效管理工作檢查組將定期或不定期對我區(qū)農(nóng)貿(mào)市場長效管理工作進(jìn)行暗訪,每季度后一個月開始對我區(qū)農(nóng)貿(mào)市場進(jìn)行季度考核。各街道(鎮(zhèn)、社區(qū)服務(wù)中心)要充分做好迎市、區(qū)檢查的各項準(zhǔn)備。
(四)在區(qū)農(nóng)貿(mào)市場長效管理工作小組的考核中,各街道(鎮(zhèn)、社區(qū)服務(wù)中心)所轄農(nóng)貿(mào)市場考核不合格的,將在全區(qū)通報批評;在市級檢查過程中,各街道(鎮(zhèn)、社區(qū)服務(wù)中心)所轄農(nóng)貿(mào)市場考核不合格的,將由區(qū)政府對責(zé)任人追究問責(zé)。
住宅小區(qū)物業(yè)管理方案篇三
當(dāng)組織的目標(biāo)確定后,就需要進(jìn)一步明確為實現(xiàn)組織目標(biāo)而確定各組成部分、各崗位的制度。因此,人事管理的目標(biāo)一旦確定,就應(yīng)該列出實現(xiàn)該目標(biāo)所需的各種制度,物業(yè)管理公司的人事管理主要有錄用、開發(fā)、維護(hù)、使用和考績制度。
一、錄用。
(1)確定錄用原則,中心是滿足首次人力需求和后續(xù)補(bǔ)充人力需求。
(2)制定錄用計劃,明確錄用所需人員數(shù)量、質(zhì)量、來源、招聘方式方法、招聘錄用程序等。
(3)制定職務(wù)和聘用合同,明確職位資格所需的品格、學(xué)歷、才能、經(jīng)驗、健康等條件。
(4)通過勞動部門、報紙、人才交流中心等傳播媒介宣傳指導(dǎo)招聘錄用計劃。
(5)通過面談、測驗和排選等方式,擇優(yōu)錄用所需人員。
二、開發(fā)。
(1)明確提高企業(yè)人員素質(zhì)、開發(fā)公司人員潛力的戰(zhàn)略意義和戰(zhàn)術(shù)價值,明確培訓(xùn)范圍和類型。
(2)制定適應(yīng)公司發(fā)展、市場經(jīng)濟(jì)特點,以短期規(guī)劃為主的培訓(xùn)規(guī)劃。
(3)建立培訓(xùn)組織,統(tǒng)籌培訓(xùn)工作。
(4)選擇培訓(xùn)方式,提高培訓(xùn)效率。
(5)挑選培訓(xùn)人員,保證培訓(xùn)質(zhì)量。
(6)開展培訓(xùn)評估,促使培訓(xùn)良性循環(huán)。
三、維護(hù)。
(1)研究工資政策,建立工資檔案,制訂工資計劃。
(2)開展工作實績評估。
(3)加強(qiáng)安全衛(wèi)生,保障職工生活。
(4)在建立社會支撐系統(tǒng)的基礎(chǔ)上,推行社會保障制度和各種福利措施。
(5)搞好群眾文化等各種服務(wù)活動。
四、使用。
(1)確定使用原則,貫徹德才兼?zhèn)洹⒅匾晜€性、揚(yáng)長避短、用事?lián)袢恕⑦m才而用、整體優(yōu)化等要求。
(2)優(yōu)化配置組合員工,提高群體活動效益。
(3)溝通合作、協(xié)調(diào)沖突、團(tuán)結(jié)和諧、消除隔閡。
(4)獎勵先進(jìn)、鞭策后進(jìn)、懲處違紀(jì)、弘揚(yáng)正氣、鼓舞士氣。
五、考績。
(1)全面、客觀、審慎地考察每個員工。
(2)通過獎勤罰懶,激勵先進(jìn)、鞭策后進(jìn)。
(3)發(fā)現(xiàn)人才、推舉人才,為人才脫穎而出創(chuàng)造一個良好的環(huán)境。
住宅小區(qū)物業(yè)管理方案篇四
業(yè)主觀念難以轉(zhuǎn)變,無意參與物業(yè)管理。軍隊住宅小區(qū)的業(yè)主以軍人為主,即使是新建軍隊經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)的業(yè)主,也大多有過甚至剛剛告別多年福利住房的經(jīng)歷,福利住房的低廉房租以及免費(fèi)維修等在軍人業(yè)主的思想中打下深深的烙印。許多軍隊住宅小區(qū)的業(yè)主大多不太了解物業(yè)管理的實質(zhì),對物業(yè)管理也不關(guān)心,主要表現(xiàn)在:一是有部分業(yè)主認(rèn)為,參與物業(yè)管理是對全體業(yè)主有益,希望其他業(yè)主能夠出面,自己“搭便車”的思想較為嚴(yán)重;二是部分業(yè)主不能將物業(yè)服務(wù)看作是使自己房產(chǎn)保值、增值的消費(fèi)行為,花錢買服務(wù)的意識不強(qiáng);三是有些業(yè)主認(rèn)為“凡是對物業(yè)管理有利的做法,都是業(yè)主在吃虧”,不愿與物業(yè)管理公司打交道,甚至站到物業(yè)服務(wù)公司的對立面。所需設(shè)施老化嚴(yán)重,不利于推行物業(yè)管理。軍隊住宅小區(qū)除新建經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)外,大多為已售干休所住房或從家屬生活區(qū)劃分出售的區(qū)域,住房情況復(fù)雜,建成年代、樓房形狀、結(jié)構(gòu)形式差別較大,對其按照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行改造難度很大。主要體現(xiàn)在:受建筑年代、建設(shè)要求和當(dāng)年技術(shù)水平等影響,部分房屋質(zhì)量差,維修保養(yǎng)成本較大;部分管線老化厲害、超負(fù)荷運(yùn)行現(xiàn)象嚴(yán)重;一些新劃售房區(qū)的各種附屬設(shè)施設(shè)備的市政化程度較低,物業(yè)管理公司難以接手。法規(guī)體系有待完善,物業(yè)監(jiān)管力度不大。當(dāng)前,我軍實行物業(yè)管理的依據(jù)除國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》及《物權(quán)法》外,還有《軍隊住房物業(yè)管理暫行規(guī)定》、《軍隊營房保障社會化管理暫行規(guī)定》等。這些法律法規(guī)只是對軍隊住宅小區(qū)實行物業(yè)管理的組織實施、監(jiān)督監(jiān)管、資金使用等問題作了籠統(tǒng)的規(guī)定,缺乏可操作性的實施細(xì)則。特別體現(xiàn)在物業(yè)管理的監(jiān)管上,既缺乏監(jiān)管的主體機(jī)構(gòu),又缺乏相應(yīng)的規(guī)章制度。根據(jù)國家的法律法規(guī)及我軍住房物業(yè)管理的相關(guān)文件,對軍隊住宅小區(qū)的監(jiān)管職責(zé)應(yīng)由業(yè)主代表——業(yè)主委員會來履行。但實際上,軍隊住宅小區(qū)的業(yè)主委員會大多組織構(gòu)成比較松散,還不具備主體地位,難以發(fā)揮維權(quán)、監(jiān)督和協(xié)調(diào)的作用。在規(guī)章制度層面上,規(guī)范和約束小區(qū)業(yè)主與業(yè)主之間、物業(yè)公司與業(yè)主之間的關(guān)系僅靠幾部管理公約還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠,必須有更加細(xì)化的配套規(guī)章制度體系,來規(guī)范營房管理部門、施工單位、物業(yè)管理公司、業(yè)主四方的關(guān)系,明確他們各自對物業(yè)的質(zhì)量、養(yǎng)護(hù)、使用應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。管理經(jīng)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低,業(yè)主費(fèi)用收繳困難。營房管理經(jīng)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn),嚴(yán)重影響、制約軍隊住宅小區(qū)的物業(yè)管理質(zhì)量水平。在物業(yè)費(fèi)的收繳上,由于軍隊住宅小區(qū)業(yè)主受傳統(tǒng)觀念影響較深,一部分人不愿意支付住房的日常消費(fèi)費(fèi)用,特別是房屋維修基金的收繳更是困難。甚至有業(yè)主把房屋維修基金等同于物業(yè)管理費(fèi)用當(dāng)中的一部分,認(rèn)為交納物業(yè)管理費(fèi)中已經(jīng)包括房屋維修基金,不大愿意交納這部分“多余”的資金。此外,物業(yè)管理資金缺乏監(jiān)管,使用狀況的不透明,也是許多業(yè)主不愿意交費(fèi)的原因之一。這些問題如果長期得不到解決,將對我軍住宅小區(qū)的物業(yè)管理社會化進(jìn)程產(chǎn)生十分不利的影響。物業(yè)服務(wù)缺乏標(biāo)準(zhǔn),公司和業(yè)主責(zé)權(quán)不明。當(dāng)前,我國的物業(yè)公司大多還處于勞動密集型階段,不同的地域、不同公司的管理理念、員工素質(zhì)、服務(wù)水平差別很大,就軍隊住宅小區(qū)一些現(xiàn)狀,目前物業(yè)管理也很難有統(tǒng)一的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。例如,在物業(yè)維修上,維修到哪種程度,保修期多長等,也沒有統(tǒng)一的尺度。此外,對于物業(yè)公司的服務(wù)性收費(fèi),由于地區(qū)、市場供應(yīng)、小區(qū)級別等差異,我軍目前也沒有統(tǒng)一的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),這就決定了一些小區(qū)物業(yè)公司的收費(fèi)行為具有一定的隨意性和自主性。
引入競爭機(jī)制,招標(biāo)選擇物業(yè)公司。軍隊住宅小區(qū)物業(yè)管理的招標(biāo)應(yīng)采取以營房管理部門為主體,業(yè)主參與的原則,必要時可以聘請專業(yè)的組織招標(biāo)活動中間人對招投標(biāo)活動加以指導(dǎo)。營房管理部門要明確招標(biāo)方向、規(guī)范程序,積極引導(dǎo)招投標(biāo)順利進(jìn)行。在選擇中標(biāo)方時,要做好實地考察工作,管理方不但要對入圍公司的團(tuán)隊精神和管理能力進(jìn)行實地考察;還應(yīng)組織投標(biāo)單位現(xiàn)場考察小區(qū)情況,認(rèn)真解答投標(biāo)單位咨詢的各類問題,避免以后物業(yè)公司以簽訂合同時不知情為借口違約。簽訂合同時,一定要按照標(biāo)準(zhǔn)合同的格式,將雙方的承諾和一些事項的界定具體化,保證合同條款的可操作性,避免日后可能發(fā)生的糾紛。完善規(guī)章制度,充分發(fā)揮榜樣作用。在實行物業(yè)管理之初,部隊房管部門就要根據(jù)國家和軍隊現(xiàn)行相關(guān)法律法規(guī),制訂完善小區(qū)物業(yè)管理的各項規(guī)章制度。在售房之初就要印發(fā)《入住須知》、《業(yè)主公約》、《住房裝修管理規(guī)定》、《物業(yè)管理繳費(fèi)管理規(guī)定》等資料,讓每一位業(yè)主都感到有章可循,有據(jù)可依。還要根據(jù)小區(qū)實際情況制訂好物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的細(xì)則,細(xì)化如《安保管理規(guī)定》、《停車管理規(guī)定》、《小區(qū)綠化管理規(guī)定》標(biāo)準(zhǔn)等,盡量做到事事有約在先,從根本上解決物業(yè)管理服務(wù)缺乏標(biāo)準(zhǔn)的問題。同時,要發(fā)揮榜樣的作用,將小區(qū)整體開發(fā)效果明顯、物業(yè)管理制度完善、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量水平高、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司關(guān)系融洽、業(yè)主主體作用發(fā)揮好、滿意度高的小區(qū),樹立為軍隊住宅小區(qū)物業(yè)管理的典型,總結(jié)并推廣其做法和經(jīng)驗,以此帶動軍隊住宅小區(qū)物業(yè)管理水平的提高。爭取多方支持,積極籌措管理資金。解決物業(yè)管理資金問題,應(yīng)本著盡可能不增加業(yè)主負(fù)擔(dān)、不增加部隊投入的原則,根據(jù)資金的不同用途,多方籌措:將售房所得款的一定比例用作公共維修基金的啟動資金,專項用于小區(qū)住房共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng);對于需要改造的設(shè)施,在用好總部補(bǔ)助經(jīng)費(fèi)的同時,探索利用市場經(jīng)濟(jì)手段引入社會資金的'辦法;對列入地方政府改造項目的部分,要積極爭取地方政府的資金支持;將原屬單位按政策應(yīng)享受的設(shè)施設(shè)備更新改造費(fèi)用以及共用部分的維修基金下?lián)芙o物業(yè)服務(wù)公司;充分發(fā)揮小區(qū)內(nèi)在優(yōu)勢和潛力,開發(fā)活動中心、商鋪等服務(wù)性場所,以其出租收入的一部分彌補(bǔ)物業(yè)管理費(fèi)和住房公共維修基金。強(qiáng)化主體意識,科學(xué)設(shè)立業(yè)主委員會?,F(xiàn)代物業(yè)管理的實行,離不開業(yè)主的支持與理解。首先,要加強(qiáng)對業(yè)主的政策宣傳,使國家和軍隊的房改政策人人皆知;其次,將實施物業(yè)管理的必要性以及給業(yè)主帶來的益處解釋清楚,切實讓軍隊住宅小區(qū)實行物業(yè)管理深入人心;第三,要切實做好實行物業(yè)管理后業(yè)主與物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)責(zé)、權(quán)、利的宣傳與解釋,使每個業(yè)主都明了自身角色,都能夠自覺服從小區(qū)管理規(guī)定,形成人人懂得物業(yè)管理、人人參與物業(yè)管理的良好局面;第四,要加強(qiáng)小區(qū)業(yè)主委員會建設(shè),充分發(fā)揮業(yè)主在物業(yè)管理中權(quán)力主體的地位作用。加強(qiáng)監(jiān)管力度,營造和諧物業(yè)環(huán)境。對重大管理行為和物業(yè)管理基金實施監(jiān)管,是確保業(yè)主切身利益不受侵害的根本保證。在業(yè)委會成立之前,部隊營房管理部門應(yīng)主動承擔(dān)起臨時業(yè)委會的責(zé)任,參與物業(yè)管理全過程,協(xié)助和監(jiān)督物業(yè)管理機(jī)構(gòu)依法經(jīng)營,落實各項管理工作。要建立物業(yè)管理重大事項的監(jiān)管機(jī)制,凡是小區(qū)內(nèi)涉及共有財產(chǎn)的管理、重大修繕行為、共用部分財產(chǎn)變更、改建重建建筑物及其附屬設(shè)施等涉及全體業(yè)主利益的重大事項,都要明確要求物業(yè)管理公司和業(yè)委會組織召開業(yè)主大會來研究決定。業(yè)委會成立之后,基金應(yīng)由業(yè)委會負(fù)責(zé)監(jiān)管,重大事項必須要經(jīng)過業(yè)委會的審核決議后才能實施。物業(yè)服務(wù)公司至少應(yīng)每半年向業(yè)主公布一次管理費(fèi)用收支賬目,每季度應(yīng)組織業(yè)主召開一次管理工作形勢分析會,讓業(yè)主心里有數(shù),努力營造一個和諧、透明的物業(yè)管理環(huán)境。
住宅小區(qū)物業(yè)管理方案篇五
隨著現(xiàn)代居住方式的不斷改變,物業(yè)管理既有普通服務(wù)型行業(yè)的特點但又有著不同于其他服務(wù)性質(zhì)工作的特點,主要體現(xiàn)在以下幾點:
物業(yè)管理工作關(guān)系到小區(qū)業(yè)主居住、生活的質(zhì)量、秩序和安全,物業(yè)人員在日常的管理工作中要立足于業(yè)主的需求,采取有效的措施不斷提高物業(yè)管理質(zhì)量,提高業(yè)主的滿意度。
住宅小區(qū)物業(yè)管理方案篇六
總結(jié)就是對一個時期的學(xué)習(xí)、工作或其完成情況進(jìn)行一次全面系統(tǒng)的回顧和分析的書面材料,它能夠給人努力工作的動力,不妨讓我們認(rèn)真地完成總結(jié)吧。那么我們該怎么去寫總結(jié)呢?下面是小編為大家收集的住宅小區(qū)物業(yè)管理工作總結(jié),僅供參考,大家一起來看看吧。
時光飛逝,轉(zhuǎn)眼20xx年來到了,回首20xx年的工作,充滿著艱辛和快樂,這一年來,我物業(yè)部全體員工在公司領(lǐng)導(dǎo)的指揮和關(guān)心下,團(tuán)結(jié)一心,艱苦奮斗,勇于拼搏,不斷創(chuàng)新,進(jìn)一步完善和改進(jìn)了物業(yè)部的管理和服務(wù)質(zhì)量,取得了可喜的成績,嚴(yán)格按照質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和工作流程進(jìn)行工作。下面匯報下一年來的具體工作:
1、完善各項管理規(guī)章制度
(1)新制定了住宅樓消防巡查記錄。
(2)嚴(yán)格按照公司下發(fā)的各崗位職責(zé),各管理制度進(jìn)行管理,檢查。
(3)登統(tǒng)計管理齊全,接到報修電話有記錄,維修過后有回訪記錄,開會培訓(xùn)記錄清楚。
(4)工作細(xì)化到人,細(xì)化到點。出現(xiàn)任何問題時,大家都知道找誰。
(5)做到每周有主管例會。每月全體員工例會。
2、完善配套設(shè)備設(shè)施
(1)今年跟甲方申請重新規(guī)劃辦公樓及住宅樓的機(jī)動車停車位,重新劃線。留出消防通道生命安全線,讓業(yè)主們更好的規(guī)范停車。
(2)今年申請重新裝修辦公樓衛(wèi)生間吊頂,及增加衛(wèi)生間數(shù)量,以前是在六層十二層有吸煙室,后全市全面展開禁止辦公樓內(nèi)吸煙,吸煙室就一直空著,這次裝修改造成衛(wèi)生間。
3、員工培訓(xùn)
(1)按公司要求每月對員工進(jìn)行培訓(xùn),員工手冊,質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)、安全生產(chǎn),消防安全等等。通過培訓(xùn)讓員工們掌握了各自的工作技能,熟記公司的方針理念。加強(qiáng)對服務(wù)質(zhì)量的提升,提高員工整體素質(zhì)。
(2)今年正值19大召開,組織員工進(jìn)行觀看學(xué)習(xí)現(xiàn)在的讓我的國家有多么的強(qiáng)大,為自己的國家而自豪。
(3)今年人員流失較大。項目部現(xiàn)有16名員工,20xx年入職有6名。占到了30%。
4、配套的`應(yīng)急預(yù)案健全
(1)安全生產(chǎn)小組的組建,確保在對突發(fā)事件做到事前有預(yù)案,事中有程序,事后有總結(jié)的預(yù)案流程,以便在突發(fā)事件時能夠從容應(yīng)對,消除安全隱患。保護(hù)業(yè)主的生命財產(chǎn)安全。
(2)今年的火災(zāi)多發(fā),全市對安全消防管理更加嚴(yán)謹(jǐn),海淀區(qū)的消防隊每月都會進(jìn)行一次全面檢查,這更加督導(dǎo)我們完善消防的應(yīng)急預(yù)案,我部帶領(lǐng)員工進(jìn)行了消防實戰(zhàn)演習(xí)。
(1)工程部在完成日常的巡查,檢查,日常維修工作同時,認(rèn)真記錄了每次維修所需的材料,做到了進(jìn)出帳明細(xì)。年底給甲方馬師傅提供了全面的燈泡、燈管、水龍頭等使用數(shù)據(jù)。
(2)今年維修班組為館里更換了所有的應(yīng)急出口燈,及加裝樓梯應(yīng)急照明燈,時間緊任務(wù)重。辦公樓的應(yīng)急出口燈的電源是跟照明線路連接的,操作起來非常困難,而且都是在據(jù)地面40公分左右,電工師傅們都是蹲著進(jìn)行作業(yè)。
(3)工程部協(xié)同保潔部整理了住宅樓的自行車棚,樓梯通道及電梯間,把堵塞安全通道的所有雜物,自行車,舊家具等全部清空。
(4)發(fā)現(xiàn)所有需要大修的和各種安全隱患都及時上報甲方,保證甲方能安全生產(chǎn)工作。
(5)年度維修統(tǒng)計:更換維修燈管燈泡類共計:825次。維修水龍頭水管共計103次。疏通下水道共計142次。維修門窗共計78次。
(1)保潔部在日常清潔完成情況下,還服務(wù)了國際電影節(jié),大學(xué)生電影節(jié),法國電影節(jié)開幕式。在環(huán)境衛(wèi)生上沒有任何投訴。我部門全體員工加班,保證工程和保潔不出任何問題。
(2)配合工程部清理樓道內(nèi)小廣告,清洗住宅樓紗窗等工作。
(3)在綠化方面也做出了成績,跟甲方溝通,讓他們購置了新的樹苗,月季花,重新規(guī)劃種植。定期防治病蟲害,達(dá)到自然、和諧、美觀的效果。讓小花園更加生機(jī)勃勃。
(4)全年共接待會議服務(wù)400余次。其中包括多次的電影首映發(fā)布,研討等。
真是不總結(jié)不知道,匯總以上的數(shù)據(jù),我衷心感謝我部的所有同仁。是他們的辛勤勞動,是他們的責(zé)任使然,使得部門全年平安度過,沒有任何安全事故,沒有重大投訴。在此,我在此對我部門員工說聲謝謝!
今年是我部門第一年對住宅樓業(yè)主進(jìn)行自助收費(fèi),我部門
全年預(yù)算指標(biāo)120萬。我們完成121萬。這中間的艱辛,困難。我想不用我說,各位收費(fèi)經(jīng)理都知道。非常感謝公司領(lǐng)導(dǎo)及第一項目部經(jīng)常的給予我部門已指導(dǎo)、鼓勵。讓我們克服困難,傳授我們經(jīng)驗,才使得我們得以完成最終目標(biāo)。
(1)加強(qiáng)員工的培訓(xùn)工作,時刻提醒員工應(yīng)該怎樣工作,怎樣與甲方溝通,怎樣與業(yè)主溝通,說話的方式,和換位思考等,提升整體業(yè)務(wù)能力和素質(zhì)。
(2)自身的管理能力有待加強(qiáng),多向公司領(lǐng)導(dǎo)及各部經(jīng)理吸取經(jīng)驗,提升專業(yè)知識和管理水平。
(3)巡查力度不夠,多走動起來,跟業(yè)主多溝通,方便收取物業(yè)費(fèi)用。
以上是對20xx年的一個小結(jié),有很多不足之處,希望各位領(lǐng)導(dǎo)給予更多的指點,讓我能從中學(xué)習(xí)到更多的管理經(jīng)驗,更好的為公司服務(wù)。物業(yè)工作責(zé)任重大,物業(yè)服務(wù)永無止境,讓我們不忘初心,牢記使命,跟公司所有同仁一起迎接新的20xx年。
住宅小區(qū)物業(yè)管理方案篇七
為了高質(zhì)量推動住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn)化,結(jié)合區(qū)實際,制定本實施方案。
一、總體要求。
深入貫徹黨的精神,堅持以人民為中心,堅持以“環(huán)境改善、服務(wù)提升、機(jī)制建立、群眾滿意”為目標(biāo),結(jié)合市“五面紅旗”示范創(chuàng)建專項行動、社區(qū)物業(yè)黨建聯(lián)建、“固體強(qiáng)基”等工作,因地制宜推進(jìn)區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作,確保__年底無物業(yè)住宅小區(qū)實現(xiàn)“有組織機(jī)構(gòu)、有清掃保潔、有物業(yè)維修保養(yǎng)、有綠化養(yǎng)護(hù)、有安全防范、有停車管理”的基本物業(yè)服務(wù)目標(biāo)。
二、管理模式。
根據(jù)無物業(yè)管理小區(qū)實際情況,通過物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管、業(yè)委會(物管會)自管、社區(qū)托管等不同方式,解決住宅小區(qū)無物業(yè)管理問題,改善居民生活環(huán)境,提升城市管理水平和城市軟實力,切實增強(qiáng)群眾的獲得感、幸福感和安全感。
(一)推進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管。結(jié)合城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造,對具備市場化運(yùn)作條件的無物業(yè)小區(qū)(含單位自管小區(qū)),在街道辦事處、社區(qū)指導(dǎo)下,充分征求業(yè)主意見,選擇優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管或引進(jìn)國有物業(yè)服務(wù)企業(yè),實施專業(yè)化物業(yè)管理。
(二)推行業(yè)委會(物管會)自管。不具備市場化運(yùn)作條件的住宅小區(qū),由所在街道辦事處、社區(qū)指導(dǎo)組建業(yè)委會(物管會),以自管形式,做好保潔、安保、公共設(shè)施設(shè)備維保等物業(yè)管理工作。
(三)實行社區(qū)兜底托管。街道辦事處指導(dǎo)社區(qū)成立“社區(qū)物業(yè)服務(wù)自管會”,對零散樓棟、院落實施托管。社區(qū)物業(yè)服務(wù)自管會可結(jié)合各小區(qū)實際,利用小區(qū)公共收益或進(jìn)行適當(dāng)收費(fèi),落實基礎(chǔ)性物業(yè)服務(wù)。
(四)探索街道集中托管管理。以街道辦事處為單位,建立“物業(yè)服務(wù)中心”,將轄區(qū)內(nèi)無物業(yè)住宅小區(qū)統(tǒng)一打包成若干個物業(yè)管理區(qū)域,每個物業(yè)管理區(qū)域為一個物業(yè)服務(wù)項目,通過公開招投標(biāo)方式聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)轄區(qū)物業(yè)管理服務(wù)。社區(qū)居委會通過日常監(jiān)管、季度評議和年度考核等方式,對物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作開展監(jiān)督評價,并組織業(yè)主投票決定是否續(xù)聘。
三、重點任務(wù)。
(一)調(diào)研摸底階段(__年x月__日一x月__日)。
區(qū)住建局牽頭、街道辦事處組織,對轄區(qū)內(nèi)無物業(yè)管理小區(qū)進(jìn)行詳細(xì)摸底,確保數(shù)據(jù)準(zhǔn)確,上報區(qū)無物業(yè)管理清零行動領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室進(jìn)行匯總統(tǒng)計。
(二)推進(jìn)落實階段(__年x月x日一__月__日)。
1x月__日前,街道辦事處根據(jù)實際情況制定無物業(yè)小區(qū)工作全覆蓋工作方案,并在轄區(qū)內(nèi)選定x個不同類型的小區(qū),采取物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管、業(yè)委會(物管會)自管、社區(qū)居委會托管等不同模式,打造專業(yè)化、精準(zhǔn)化、精細(xì)化的試點小區(qū)。
2.x月__日前,街道辦事處精心打造x個專業(yè)化物業(yè)管理試點標(biāo)桿小區(qū),并將試點情況和經(jīng)驗做法形成書面材料上報至區(qū)無物業(yè)管理清零行動領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室。
3.__月底前,街道辦事處無物業(yè)管理小區(qū)實現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋。
(三)鞏固提升階段(__年__月x日一__月__日)。
區(qū)無物業(yè)管理清零行動領(lǐng)導(dǎo)小組組織相關(guān)部門進(jìn)行“回頭看”,抓實鞏固提升,確保無物業(yè)管理小區(qū)“銷號清零”,實現(xiàn)“常治長效”。同時,總結(jié)一批可推廣、可復(fù)制的好經(jīng)驗、好做法,努力為無物業(yè)管理小區(qū)清零行動提供示范、樹立標(biāo)桿。
四、組織領(lǐng)導(dǎo)。
(一)成立領(lǐng)導(dǎo)小組。為確保本次清零行動順利開展,推動實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)全覆蓋,決定成立區(qū)無物業(yè)管理小區(qū)清零行動領(lǐng)導(dǎo)小組(名單附后),區(qū)直有關(guān)單位、有關(guān)街道辦事處負(fù)責(zé)人參加,負(fù)責(zé)全區(qū)無物業(yè)管理小區(qū)清零工作,構(gòu)建“市級統(tǒng)籌全局、區(qū)級綜合協(xié)調(diào)、街道一線責(zé)任、社區(qū)具體實施、小區(qū)齊抓共管”五級抓落實的責(zé)任體系。
(二)成員單位分工。
區(qū)委政法委負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)做好住宅小區(qū)平安建設(shè)工作,配合完成其他相關(guān)工作。
區(qū)住建局負(fù)責(zé)牽頭做好工作專班辦公室日常工作,督促落實工作專班作出的各項決定;組織各辦事處推進(jìn)清零工作,協(xié)調(diào)處理工作中的具體問題。
區(qū)民政局負(fù)責(zé)指導(dǎo)物業(yè)管理融入基層社會治理;指導(dǎo)業(yè)委會(物管會)建設(shè),提高住宅小區(qū)自治能力。
區(qū)發(fā)改局負(fù)責(zé)無物業(yè)管理清零行動中物業(yè)服務(wù)費(fèi)的制定調(diào)整。
市公安局分局負(fù)責(zé)依法查處住宅小區(qū)內(nèi)影響公共安全、公共秩序的違法違規(guī)行為,指導(dǎo)監(jiān)控安防建設(shè),加強(qiáng)房屋租賃治安管理。
區(qū)市場監(jiān)督管理局負(fù)責(zé)住宅小區(qū)特種設(shè)備安全、食品安全、物業(yè)服務(wù)價格和收費(fèi)等監(jiān)督管理。
區(qū)水務(wù)局負(fù)責(zé)無物業(yè)管理小區(qū)供水的運(yùn)營與監(jiān)管。
市生態(tài)環(huán)境保護(hù)局分局負(fù)責(zé)無物業(yè)管理清零行動中的環(huán)境污染治理工作。
區(qū)工科局負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)三大運(yùn)營商(中國移動、中國聯(lián)通、中國電信)以及廣電相關(guān)業(yè)務(wù)工作。
相關(guān)街道辦事處負(fù)責(zé)宣傳動員,鼓勵“兩代表一委員”參選業(yè)委會(物管會)成員;按照“一小區(qū)一對策”原則,因地制宜、分類推進(jìn)無物業(yè)小區(qū)物業(yè)管理工作。
五、工作要求。
無物業(yè)管理小區(qū)清零行動是“我為群眾辦實事”實踐活動的一項重要內(nèi)容,時間緊迫、任務(wù)量大。為更好協(xié)調(diào)推進(jìn)工作、及時解決困難問題,區(qū)清零行動領(lǐng)導(dǎo)小組決定建立督查督辦機(jī)制,相關(guān)街道辦事處于每周五下午向領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室(聯(lián)系人:,聯(lián)系電話:)報送本周工作推進(jìn)情況。對工作中推諉扯皮,或者不落實、假落實的,區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組將進(jìn)行督辦;不能按期完成工作任務(wù)或造成嚴(yán)重后果的,移交紀(jì)檢監(jiān)察部門進(jìn)行追責(zé)問責(zé)。
住宅小區(qū)物業(yè)管理方案篇八
為打造xx企業(yè)品牌,運(yùn)用現(xiàn)代管理手段,建立具有標(biāo)準(zhǔn)化、程序化和規(guī)范化的管理體系,提高企業(yè)戰(zhàn)略,宏觀調(diào)控經(jīng)營,共創(chuàng)高效企業(yè)效益和社會效益,有力推動公司整體業(yè)務(wù)發(fā)展,根據(jù)公司董事和領(lǐng)導(dǎo)要求,本人進(jìn)行了為期三周深入調(diào)研,現(xiàn)將工作調(diào)研小結(jié)如下:
1、企業(yè)投資環(huán)境優(yōu)越,交通便利,周邊配套日趨成熟,發(fā)展?jié)摿?qiáng)勁。
2、市場定位準(zhǔn)確,產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)優(yōu)價,吸引力大,前景廣闊。
3、小區(qū)配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)性高。
4、準(zhǔn)確把握市場脈搏。
5、經(jīng)營理念鮮明——創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)生活空間,實現(xiàn)新城市主義現(xiàn)代生活。
6、企業(yè)的勝利,全賴于鐵的紀(jì)律支撐。
7、人力資源及組織體系比較完整。
8、公司董事及高層領(lǐng)導(dǎo)調(diào)控意識超前,戰(zhàn)略目標(biāo)明確,拓展思維清晰。
1、工程規(guī)劃、設(shè)計、施工等與物管銜接脫節(jié),給物業(yè)管理服務(wù)留下了后遺癥,加大經(jīng)營成本,造成資源浪費(fèi)。例如:xx華庭游泳池每次清洗,水量理應(yīng)自然排盡,作業(yè)自如。但目前每次洗清時,池內(nèi)約40多公分的水無法自然排放,必須用水泵配合才能抽走,這樣,既增加了人工操作的麻煩,在安全方面也受到一定影響。再如,xx、二期車位配置與住宅數(shù)量不成正比,隨著業(yè)主生活水平的提高,業(yè)主車輛逐步增多,車輛停放逐步緊張,長期如此將會導(dǎo)致秩序混亂。
2、營銷與物管關(guān)系脫節(jié),公司在推銷產(chǎn)品前期,尚未按國家政策法規(guī)要求制定和簽署《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》等規(guī)范文本。對業(yè)主入住后出現(xiàn)的亂搭亂建、亂擺亂放、拒交費(fèi)用等行為沒有明確的書面依據(jù)約束,這方面尚未引起足夠重視。
3、人力資源配置缺乏科學(xué)性,相關(guān)部門對物管隊伍人員的借調(diào)與共享還沒有明確計劃,操作層員工面對多頭領(lǐng)導(dǎo)遙控,在具體運(yùn)作上,出現(xiàn)了錯亂局面,直接影響服務(wù)質(zhì)量。
4、縱橫觀三個樓盤物管服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),尚未達(dá)到公司基本要求。例如:xx花園公共區(qū)域死角的清潔衛(wèi)生不到位,樓梯底雜物間各種建筑垃圾依然存在;xx居休閑區(qū)噴泉處瓜果皮殼、紙屑、煙頭及塑膠袋隨地可見,噴泉中央石塊四分五裂,池溝污泥沉積,員工廚房門口及各摩托車棚下的廢舊雜物處處可見;xx華庭的廣場地面、區(qū)內(nèi)噴泉周邊地面、各樓梯入口地面、車庫墻面等清潔開荒馬虎,水泥渣漬、白涂料漬等斑斑可見,接靠會所鋪面的物件亂擺亂放,占道經(jīng)營嚴(yán)重,各門面招牌大小不一,亂張亂貼處處可見;從創(chuàng)藝裝飾部往北面的工商銀行一帶鋪面的環(huán)境衛(wèi)生非常糟糕,在某種程度上,嚴(yán)重影響了小區(qū)良好容貌。
5、綠化管理方面,對枯枝黃葉修剪無計劃進(jìn)行,對長短不一的草皮沒有重視修剪,對多處殘缺空白、黃土裸露不及時補(bǔ)種,對行人踐踏的綠化植物無標(biāo)識提示,養(yǎng)護(hù)專業(yè)水平一般。
6、安全管理意識一般,對區(qū)內(nèi)各人工湖、溪流及裝修作業(yè)施工現(xiàn)場無任何安全提示或警告標(biāo)識。
7、在設(shè)備設(shè)施管理維護(hù)方面,沒有規(guī)范設(shè)備臺帳和歷史記錄,所有樓盤的路燈無編號。如:xx花園若干車庫門鎖被人敲壞,門扇敞開無人重視關(guān)上及維修;泳池機(jī)房無鎖,房門經(jīng)常打開而無人重視,進(jìn)入泳池區(qū)的小孩可隨意進(jìn)入機(jī)房捉迷藏,時刻存在安全隱患。
8、保安隊伍紀(jì)律散漫,應(yīng)變能力差,崗位工作馬虎應(yīng)付,禮節(jié)禮貌、服務(wù)態(tài)度、方式方法等工作意識淡薄,整體形象較差,戰(zhàn)斗力弱。如:崗位當(dāng)值隊員在吃飯時間出現(xiàn)空崗,引起相關(guān)部門不滿而投訴;若干隊員正規(guī)著裝在xx華庭管理處大廳內(nèi)靜坐抽煙;各崗?fù)ぎ?dāng)值保安隊員對公司領(lǐng)導(dǎo)、各部門負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、小區(qū)業(yè)主、參觀看樓顧客進(jìn)進(jìn)出出,不理不睬;對外來人員進(jìn)出小區(qū)沒有監(jiān)控;巡邏保安對裝修工人不規(guī)范搬運(yùn)材料和倒放垃圾嚴(yán)重影響小區(qū)容貌衛(wèi)生視而不見;隊伍訓(xùn)練著裝款式不統(tǒng)一,整體局面較為混亂,隊伍建設(shè)有待整頓。
9、在客戶服務(wù)方面,從熱情待客及工作形象上看,xx華庭管理處前臺工作可以,xx居和xx花園前臺待客工作一般。在房屋檔案資料的建立、服務(wù)質(zhì)量體系的建立(含投拆處理機(jī)制建立)、財務(wù)收費(fèi)體系的建立,包括日常各種管理規(guī)章建立等基礎(chǔ)工作,尚未形成系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化。尤其在物業(yè)資料管理與財務(wù)收費(fèi)管理方面,還停留于手工作業(yè)原始方式,工作效率較低。
10、從物業(yè)管理整體隊伍上看,土氣低落,人員素質(zhì)參差不齊,業(yè)務(wù)培訓(xùn)及績效考核機(jī)制尚未鋪開,整體業(yè)務(wù)素質(zhì)較差,專業(yè)水準(zhǔn)較低。尤其是各專業(yè)班組缺乏實操經(jīng)驗,加上監(jiān)督力度不足,在管理上出現(xiàn)了較多盲點,由于工作權(quán)責(zé)模糊不清等原因,導(dǎo)致了各部門各自為政的傾向,組織架構(gòu)及崗位架構(gòu)有待調(diào)整。
根據(jù)xx現(xiàn)有物業(yè)管理狀況及存在問題,建議以下改善:
1、建立規(guī)范管理體系,實行有效資源整合。
從公司發(fā)展戰(zhàn)略高度出發(fā),避免低檔次樓盤服務(wù)牌子接管高檔次樓盤之嫌,讓xx的牌子有力地推動各項目發(fā)展,建議成立“xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司”,在物管全盤運(yùn)作上,以xx華庭作為人力資源培訓(xùn)和輸出基地,統(tǒng)籌兼顧好各項目業(yè)務(wù)工作,具體整合辦法為:
將現(xiàn)注冊的“中山市xx居物業(yè)管理有限公司”營業(yè)執(zhí)照牌子申報改為“中山市xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司”,新牌子定位于xx華庭重點項目,申報注冊登記下屬項目管理處。即“中山市xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司xx華庭管理處”、“中山市xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司xx居管理處”、“中山市xx物業(yè)管理有限公司xx花園管理處”。今后的項目發(fā)展和命名,按此類推。
2、精簡機(jī)構(gòu),合理調(diào)配。
規(guī)范的企業(yè),必須具備現(xiàn)代化管理手段,而現(xiàn)代化的管理手段主要體現(xiàn)在“管理體系現(xiàn)代化”和“管理工具現(xiàn)代化”。為有效實施各方面工作,根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)工作職能,并結(jié)合xx實際情況,現(xiàn)擬作以下整合:
a。在董事長的領(lǐng)導(dǎo)下,以董事總經(jīng)理為企業(yè)負(fù)責(zé)制,由物業(yè)總監(jiān)統(tǒng)籌調(diào)控xx屬下各物業(yè)管理項目經(jīng)營運(yùn)作,直接對董事總經(jīng)理負(fù)責(zé)。
b。各物業(yè)管理項目負(fù)責(zé)人(管理處經(jīng)理或管理處主任的命名待定)具體負(fù)責(zé)和執(zhí)行本項目工作事務(wù),直接對物業(yè)總監(jiān)負(fù)責(zé)。根據(jù)項目物業(yè)規(guī)模情況,下設(shè)各班組,切實做好定崗、定員、定編工作,實行專業(yè)上崗,在近期內(nèi),逐步組建一支精干的、專業(yè)化的物業(yè)管理隊伍。
c。層級管理,權(quán)責(zé)分清,制定明確工作質(zhì)量指標(biāo),并將具體工作落到實處,責(zé)任到人。
d。設(shè)置明確管理組織架構(gòu)和崗位架構(gòu)(兩種架構(gòu)圖附后)。
3、根據(jù)各部門職業(yè)工種,在作業(yè)上按預(yù)定工作效率目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)和成本目標(biāo)執(zhí)行工作,定期評估考核,抓好監(jiān)控工作。
4、打好工作基礎(chǔ),逐步建立完善的三級管理文件。
即“管理文件”(質(zhì)量手冊)、“作業(yè)流程”(程序文件)、“執(zhí)行文件”(規(guī)范表格),使之形成系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化。
5、實行管理處經(jīng)理(主任)負(fù)責(zé)制和各崗位責(zé)任制。
6、提高管理檔次,樹立良好企業(yè)形象,對小區(qū)房屋、設(shè)備、住戶檔案資料及財務(wù)收費(fèi)等管理,運(yùn)用物業(yè)管理專業(yè)軟件操作,實行電腦化管理,提高工作效率。
7、在內(nèi)部管理上,建立良好監(jiān)督機(jī)制。
對內(nèi)部各種任務(wù)落實,必須跟蹤驗證,以xx華庭為指揮中心,負(fù)責(zé)監(jiān)控及信息反饋等工作,按工作量化指標(biāo),建立完善的服務(wù)質(zhì)量體系運(yùn)行評估工作,對客戶投拆、設(shè)備運(yùn)行、安全服務(wù)、環(huán)境服務(wù)、維修服務(wù)等職能板塊工作做好統(tǒng)計分析、日檢、周報、月報等要求準(zhǔn)時準(zhǔn)確,軟件資料的管理標(biāo)識明確,立卷、辦文、歸檔、存放、規(guī)范有序,對管理的追溯,有依有據(jù)。在監(jiān)督控制上,根據(jù)每周工作情況,每月定期召開服務(wù)質(zhì)量體系運(yùn)行評估工作會議,對不合格的服務(wù)事項,及時采取各種糾正和預(yù)防措施,并嚴(yán)密跟蹤反饋,不斷優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量,令公司和業(yè)主放心滿意。
8、重視培訓(xùn),提高素質(zhì)。
重點抓好公共培訓(xùn)部分和部門業(yè)務(wù)專題培訓(xùn)工作,以轄管三個樓盤中出現(xiàn)的實際案例為培訓(xùn)教材,舉一反三,激發(fā)員工鉆研業(yè)務(wù)興趣,努力提高全體員工業(yè)務(wù)素質(zhì)。
9、獎懲分明,優(yōu)勝劣汰。
增強(qiáng)員工危機(jī)意識,對業(yè)務(wù)能力差,經(jīng)反復(fù)培訓(xùn)仍停留于落后狀態(tài),工作紀(jì)律馬虎散漫,違紀(jì)違規(guī)或損害公司利益及形象的低劣員工,必須按章處理;對表現(xiàn)優(yōu)秀、管理卓越或在季度年度中榮獲“服務(wù)之星”的好員工,經(jīng)董事及公司領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)可后,給予獎勵和表彰,提高員工的自豪感和職業(yè)感和歸屬感,增強(qiáng)員工和團(tuán)隊的戰(zhàn)斗力。
10、開源節(jié)流,控制成本。
在原有資源基礎(chǔ)上,嚴(yán)格控制各項費(fèi)用開支,凡屬一切經(jīng)費(fèi)開支,必須按計劃報批執(zhí)行,嚴(yán)格控制辦公物品和各種物料合理使用,抓好水電公用支出和相關(guān)節(jié)能工作,實行公司資源共享。
加大對物業(yè)管理收費(fèi)和停車收費(fèi)的追繳力度,切實提高收繳率,對長期欠費(fèi)“釘子大戶”緊密跟蹤,共同維護(hù)公司經(jīng)濟(jì)利益,經(jīng)多次溝通仍無法妥善解決的,必要時采取相應(yīng)法律途徑進(jìn)行追討。
大力拓展有償服務(wù),增加經(jīng)營收入,彌補(bǔ)經(jīng)費(fèi)不足部分,密切注視月度、季度、年度支出數(shù)據(jù)對比,確保財務(wù)收支良性循環(huán)。
11、強(qiáng)化工作協(xié)調(diào),促進(jìn)團(tuán)隊合作。
以總經(jīng)辦或行政人事部為牽頭組織,由物業(yè)公司負(fù)責(zé)擬案,對物業(yè)的竣工驗收、接管、移交、包括營銷業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)等工作,必須有密切的溝通協(xié)調(diào),對相關(guān)任務(wù)的調(diào)度或協(xié)調(diào),必須有明確的《工作任務(wù)單》或《工作聯(lián)絡(luò)單》,對每個環(huán)節(jié)的工作均有時效約束,對已完成的工作驗證,雙方必須簽字認(rèn)可,將明確的“工作調(diào)度(反饋)流程圖”納入公司制度化,避免工作上出現(xiàn)扯皮拖拉現(xiàn)象,確保公司正常運(yùn)作。
12、規(guī)范物管文本,協(xié)調(diào)銷售業(yè)務(wù)。
編制《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《管理公約》,《裝修管理規(guī)定》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》等規(guī)范的物管文本,按房地產(chǎn)行業(yè)慣例操作要求,使管理經(jīng)營有章可循、有法可依。
13、重視窗口服務(wù),作業(yè)指引清晰。
為方便業(yè)主業(yè)務(wù)辦理,將重要的如“業(yè)主收樓手續(xù)辦理流程圖”和“裝修手續(xù)辦理流程圖”等精裝制作,并公示于客戶服務(wù)中心大廳,這樣既方便業(yè)主閱示,也利于員工操作。
14、《議事日程》明確,行政統(tǒng)籌到位。
在日常事務(wù)統(tǒng)籌中,忙而不亂,頭緒分清。例如:行政例會時間規(guī)定、工作計劃及總結(jié)上交時間規(guī)定、費(fèi)用收繳情況報表上交時間規(guī)定、每月服務(wù)質(zhì)量評估分析會時間規(guī)定、各部門用資計劃上交時間規(guī)定、辦公用品使用計劃上交時間規(guī)定、維修材料采購計劃上交時間規(guī)定、業(yè)主每月入住情況報表上交時間規(guī)定、小區(qū)物業(yè)綜合例檢時間規(guī)定等,均列入公司的議事日程。
15、規(guī)范員工著裝,樹立公司形象。
按各部門工作性質(zhì),統(tǒng)一配置工衣,規(guī)范員工穿戴,樹立良好形象。
16、規(guī)范公司財產(chǎn)和物資管理,維護(hù)公司利益。
對公司物料物資和各種器械妥善管理,專人負(fù)責(zé),定期清倉查庫,嚴(yán)格按倉庫物資管理規(guī)定,做到帳物相符、帳帳相符,杜絕各種財產(chǎn)物資流失和損失。
17、高度企業(yè)戰(zhàn)略,階段達(dá)成效果。
a)在三個月內(nèi),有效克服“臟、亂、差”現(xiàn)象,使三個樓盤整體環(huán)境容貌發(fā)生“一小變”。
b)在半年內(nèi),使xx物業(yè)管理全盤運(yùn)作完全步入正軌。
c)在一年內(nèi),基本按iso國際化標(biāo)準(zhǔn)模式導(dǎo)入物業(yè)管理體系,為公司的認(rèn)證和創(chuàng)建示范工作打下扎實基礎(chǔ),無論在隊伍建設(shè)或小區(qū)管理上達(dá)到“一中變”。
d)在一年半內(nèi),正式通過iso認(rèn)證,無論從管理或服務(wù)上達(dá)到系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、科學(xué)化;以國家示范小區(qū)為標(biāo)準(zhǔn)要求,將xx華庭管理項目創(chuàng)建成為市級“示范住宅小區(qū)”稱號。
e)在兩年內(nèi),將xx華庭管理項目創(chuàng)建成為省級“示范住宅小區(qū)”稱號,在中山物業(yè)管理領(lǐng)域中受到地方政府和同行的認(rèn)可。
f)在三年內(nèi),將xx華庭管理項目創(chuàng)建成為國家級“示范住宅小區(qū)”,使xx的企業(yè)品牌推向房地產(chǎn)行業(yè)的前列。
綜上所述,敬請董事及公司領(lǐng)導(dǎo)審核指正。我相信,在公司董事和各級領(lǐng)導(dǎo)的大力支持和精心指導(dǎo)下,在全體員工的共同努力下,我們將堅定不移地按總公司的發(fā)展方針和預(yù)定的戰(zhàn)略規(guī)劃拓展工作,只要我們實事求是、集思廣益、善于探討、總結(jié)創(chuàng)新,xx的服務(wù)品牌一定會獲得全方位的提升!
以上報告,敬請上級領(lǐng)導(dǎo)審核批示。
住宅小區(qū)物業(yè)管理方案篇九
為深入推進(jìn)我區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作,改善人居環(huán)境,爭創(chuàng)人民滿意城市,特制定本方案。
以《省物業(yè)管理條例》和《市建立禮貌滿意城市實施辦法》為依據(jù),在鞏固禮貌建立各項成果的基礎(chǔ)上,按照“居民自治、因地制宜、便民利民”的原則,和“三先三后”的工作思路,深入開展我區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作。建立健全全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)體系,有效提升居民對社區(qū)管理和服務(wù)的滿意度。
社區(qū)物業(yè)服務(wù)要以社區(qū)公共部分的管理和服務(wù)為重點,以完善社區(qū)功能、提升管理水平為目標(biāo),包括以下幾個方面:
(一)公共秩序管理。加強(qiáng)對轄區(qū)內(nèi)的流動攤擔(dān)、店外經(jīng)營、車輛停放的規(guī)范管理。
(二)公共環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)。做好社區(qū)轄區(qū)范圍內(nèi)(維護(hù)作業(yè)標(biāo)段以外)公共場所、道路的清掃保潔,空中垃圾和樓道堆物清理,居民樓棟、門店生活垃圾袋裝化及上門收集服務(wù)等工作。
(三)公共安全防范。協(xié)助管理轄區(qū)內(nèi)公共秩序的同時,搞好轄區(qū)內(nèi)的治安巡查。
(四)公用設(shè)施管理。做好棟間道路、樓棟下水管網(wǎng)、化糞池、垃圾果皮筒、公共亮化、文體器材等公用設(shè)施的日常管理和維護(hù)。
(五)公共綠化維護(hù)。做好轄區(qū)內(nèi)公共綠地的修剪、澆灌、施肥、除蟲、補(bǔ)栽補(bǔ)種等綠化養(yǎng)護(hù)工作。
(六)其他。其他需要協(xié)調(diào)解決的物業(yè)服務(wù)項目。
(一)居民自治的原則。物業(yè)服務(wù)是社區(qū)服務(wù)的重要組成部分,要參照《物業(yè)管理條例》,在居民自治與政府引導(dǎo)的基礎(chǔ)上,充分聽取居民意見,透過無償或低償服務(wù)以及非贏利性經(jīng)營,優(yōu)化整合資源配置,逐步理順和規(guī)范物業(yè)服務(wù)各主體之間的關(guān)系,創(chuàng)新社區(qū)物業(yè)服務(wù)新機(jī)制,力求解決人民群眾最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實的利益問題。
(二)因地制宜的原則。充分發(fā)揮街道和社區(qū)在推進(jìn)社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作中的主導(dǎo)作用,根據(jù)各個社區(qū)的實際狀況,制定包括費(fèi)用收取和服務(wù)項目在內(nèi)的社區(qū)物業(yè)服務(wù)章程,并按章程具體實施,不斷促進(jìn)社區(qū)建設(shè)與物業(yè)服務(wù)的協(xié)調(diào)發(fā)展。在不同社區(qū)或同一社區(qū)的不同小區(qū)、樓盤之間,可采用多種模式進(jìn)行分類分層次管理。
(三)便民利民的原則。要將推進(jìn)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)作為為民辦事的一項德政工程、民心工程,透過推行社區(qū)物業(yè)化服務(wù),建立健全社區(qū)市容衛(wèi)生維護(hù)體系、社區(qū)治安保障體系、xx人員就業(yè)體系和居民生活服務(wù)體系,在凈化市容的同時,努力擴(kuò)大社區(qū)就業(yè),提高服務(wù)水平,提升市民對社區(qū)環(huán)境的滿意度。
按照禮貌建立的標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)字化城市管理的要求,把我區(qū)農(nóng)民安置小區(qū)和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區(qū)納入社區(qū)物業(yè)服務(wù)推行計劃。今年實施的xx個社區(qū)(小區(qū))是:xx小區(qū)。
在推進(jìn)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作中,確定“三先三后”的工作思路。
(一)先整治后管理。按照“整治在先,管理長效”的原則,對先期實施物業(yè)化服務(wù)的社區(qū)進(jìn)行“牛皮癬”、綠化設(shè)施、溝渠、圍墻、路燈、地面、化糞池、晾衣架等多項設(shè)施的專項整治,再透過物業(yè)化服務(wù)的實施對其進(jìn)行長效管理。
(二)先宣傳后實施。透過廣泛深入的宣傳動員,加深居民對社區(qū)物業(yè)化的了解,取得居民對社區(qū)實行物業(yè)化管理的理解與支持,為后續(xù)工作營造良好的群眾氛圍。
(三)先服務(wù)后收費(fèi)。根據(jù)社區(qū)居民中失地農(nóng)民、破產(chǎn)企業(yè)下崗職工較多,人均收入較低的現(xiàn)狀,實行“先服務(wù)后收費(fèi)”低償服務(wù)原則,先帶給優(yōu)質(zhì)的服務(wù),讓社區(qū)居民切實感受到實施物業(yè)服務(wù)所帶來的好處,再收取必須的服務(wù)費(fèi),保證物業(yè)服務(wù)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
成立全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作領(lǐng)導(dǎo)小組。
組長:xx。
副組長:xx。
辦公室主任:xx。
辦公室副主任:xx。
成員單位:區(qū)政府辦、區(qū)綜治辦、區(qū)發(fā)改局、區(qū)財政局、區(qū)城管局、區(qū)民政局、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、區(qū)工商分局、區(qū)市政公司、區(qū)園林公司、區(qū)環(huán)衛(wèi)公司及各街道辦事處。
各街道辦事處要成立由辦事處主任任組長的社區(qū)物業(yè)化服務(wù)的組織機(jī)構(gòu)。
區(qū)政府辦:負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決企業(yè)辦社會職能分離的歷史遺留問題;
區(qū)綜治辦:負(fù)責(zé)指導(dǎo)和支持做好治安防控工作;
區(qū)發(fā)改局:負(fù)責(zé)指導(dǎo)確定社區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);
區(qū)財政局:負(fù)責(zé)社區(qū)物業(yè)服務(wù)的經(jīng)費(fèi)統(tǒng)籌工作;
區(qū)城管局:負(fù)責(zé)牽頭組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督考核工作;
區(qū)民政局:協(xié)助做好特困、低保人員的就業(yè)工作;
區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局:負(fù)責(zé)行業(yè)指導(dǎo)工作;
區(qū)工商分局:負(fù)責(zé)對成立物業(yè)服務(wù)公司的辦證和資質(zhì)審批帶給支持;
區(qū)市政、園林和環(huán)衛(wèi)公司:在社區(qū)專業(yè)維護(hù)上給予指導(dǎo)、支持和配合;
各街道辦事處:組織社區(qū)實施社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作。
(一)準(zhǔn)備階段。
1、xx月份對全區(qū)未實施物業(yè)服務(wù)的農(nóng)民安置小區(qū)和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區(qū)全面調(diào)查摸底,確定推行物業(yè)服務(wù)的社區(qū)(小區(qū))名單。
2、xx月上旬組織相關(guān)部門召開協(xié)調(diào)會,專題研究開放式居民社區(qū)推行物業(yè)化服務(wù)工作。
3、xx月下旬組織召開工作部署會。
(二)實施階段。
1、xx月份對今年確定的物業(yè)化服務(wù)的社區(qū),由街道統(tǒng)一組織,重點拆除違法建筑,改善治安,交通現(xiàn)狀,整治老舊建筑的外墻,整修圍墻,道路、綠地、路燈、供排水等設(shè)施,改善社區(qū)基本狀況,強(qiáng)化小巷、小區(qū)、小院、小店“四小”管理,辦好四件實事,重點解決路燈不亮,下水不通,路面不平,環(huán)境不潔的問題,為實施社區(qū)物業(yè)化服務(wù)打下基礎(chǔ)。
2、xx月上旬組織參觀,學(xué)習(xí)其他單位經(jīng)驗做法。
3、xx月下旬全力推進(jìn)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作。
(三)考核驗收階段。
1、將開放式居民社區(qū)推行物業(yè)服務(wù)工作作為對街道全年績效考核的一項重要資料。
2、xx月份組織相關(guān)社區(qū)進(jìn)行交流講評。
3、xx月份由區(qū)城管局牽頭,組織相關(guān)部門進(jìn)行驗收,將以社區(qū)(小區(qū))實施物業(yè)服務(wù)后臟亂現(xiàn)象是否得到根本改變,市容衛(wèi)生是否得到顯著提升,周邊生活環(huán)境是否得到明顯改善為依據(jù),社區(qū)物業(yè)服務(wù)模式是否可持續(xù)、社區(qū)居民群眾是否滿意為標(biāo)準(zhǔn),對社區(qū)居民上門問卷調(diào)查,滿意度未到達(dá)xx%以上的社區(qū)一律要求“補(bǔ)課”,不予驗收,扣除政府獎勵資金和相應(yīng)的績效考核分值。
(一)高度重視,充分認(rèn)清推行社區(qū)物業(yè)化服務(wù)的重要好處。
推行社區(qū)物業(yè)服務(wù),是鞏固禮貌建立成果、建設(shè)人民滿意城市的基礎(chǔ)工程,是提升社區(qū)城市管理水平、改善宜居創(chuàng)業(yè)環(huán)境的民心工程。各街道和社區(qū)要高度重視,把它作為推進(jìn)社區(qū)城市管理水平、建立禮貌城區(qū)的一個重要抓手。要召開班子會,專題研究和部署此項工作。要統(tǒng)一思想,充分認(rèn)清開展好社區(qū)物業(yè)化服務(wù)是提升城市整體形象的重要舉措,是提高社區(qū)居民群眾生活質(zhì)量的重要途徑,是加強(qiáng)社會治安、增強(qiáng)群眾安全感的重要手段,也是加快推進(jìn)建設(shè)人民滿意城市的基本要求。
(二)充分準(zhǔn)備,為全面實施社區(qū)物業(yè)化服務(wù)打下基礎(chǔ)。
一是要有充分的思想準(zhǔn)備。各街道要把搞好社區(qū)物業(yè)化服務(wù),完成任務(wù)指標(biāo),作為今年一項重要工作去抓,要明確職責(zé)和標(biāo)準(zhǔn),要克服一切畏難情緒,不等不靠,充分發(fā)揮主觀能動性,把此項工作抓緊抓實,抓出成效。二是要搞好宣傳發(fā)動。要進(jìn)行廣泛宣傳,努力爭取居民的認(rèn)可和參與。要廣泛發(fā)動轄區(qū)內(nèi)的民間組織、單位、團(tuán)體和社區(qū)志愿者出資出力共同參與社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作,最終實現(xiàn)服務(wù)和管理的常態(tài)化。三是要制定方案,落實職責(zé)。各街道要制定切實可行的工作實施方案,細(xì)化工作職責(zé),要把職責(zé)落實到具體事、具體人身上,要有具體要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。
(三)全力支持,為順利實施社區(qū)物業(yè)化服務(wù)帶給保障。
一是人員要落實。各街道和部門要明確專人抓此項工作,確定專責(zé)。二是經(jīng)費(fèi)要保證。每個實施物業(yè)服務(wù)的社區(qū)(小區(qū))明確經(jīng)費(fèi)xx萬元,區(qū)和街道各安排xx萬元。區(qū)和街道先期各拿xx萬元,作為啟動經(jīng)費(fèi),保證社區(qū)物業(yè)化服務(wù)前期工作的正常、快速運(yùn)行,驗收合格后,全部經(jīng)費(fèi)到位。要動員廣大社區(qū)居民用心參與社區(qū)物業(yè)管理,自覺繳納相應(yīng)費(fèi)用,并使之逐步成為社區(qū)物業(yè)管理主要經(jīng)費(fèi)來源。三是合力要構(gòu)成。要努力構(gòu)成齊抓共促的機(jī)制,牽涉到的各種專業(yè)問題各部門要通力協(xié)作,給予足夠的支持。
住宅小區(qū)物業(yè)管理方案篇十
第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動,提高居民的居住質(zhì)量,維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益,根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》等法律法規(guī),結(jié)合本市實際情況,制定本條例。
本條例所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主自行對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。
第三條市、縣(市)、區(qū)房產(chǎn)管理部門是物業(yè)管理工作的行政主管部門(以下簡稱物業(yè)主管部門)。
市、縣(市)、區(qū)人民政府相關(guān)部門按照各自職責(zé),共同做好物業(yè)管理的有關(guān)監(jiān)督管理工作。
第四條各縣(市)、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)建立由本行政區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)主管部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)及相關(guān)部門和單位參加的物業(yè)管理聯(lián)席會議制度,協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的重大問題。
街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督,協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系,協(xié)調(diào)建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系。社區(qū)居(村)民委員會應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助和配合。
業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛,應(yīng)當(dāng)納入人民調(diào)解委員會工作范疇。
第五條物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理,規(guī)范從業(yè)行為,促進(jìn)誠信經(jīng)營,加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn),提高物業(yè)服務(wù)水平,維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。
第二章業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會。
第六條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)和管理規(guī)約行使權(quán)利、履行義務(wù)。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會。
第七條業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立,一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會,選舉產(chǎn)生一個業(yè)主委員會。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會,按照法律、法規(guī)規(guī)定履行職責(zé),對業(yè)主損害他人合法權(quán)益和業(yè)主共同利益的行為,有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。
第八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),交付滿一年或者已交付的專有部分面積超過建筑物總面積百分之五十的,應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會會議。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在滿足上述條件之日起三十日內(nèi)將法律、法規(guī)規(guī)定的籌備首次業(yè)主大會所需材料報送物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府。
街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)對符合條件的,應(yīng)當(dāng)在六十日內(nèi)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。
首次業(yè)主大會會議籌備組應(yīng)當(dāng)在成立之日起六十日內(nèi)按照法律、法規(guī)規(guī)定的程序召開首次業(yè)主大會會議。
第九條籌備首次業(yè)主大會會議所需經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。
首次業(yè)主大會會議召開后,籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況向業(yè)主公布?;I備經(jīng)費(fèi)的結(jié)余部分納入物業(yè)專項維修資金或者根據(jù)業(yè)主大會的決定使用。
第十條業(yè)主大會可以采取現(xiàn)場會議或書面、網(wǎng)絡(luò)等形式召開。
業(yè)主可以委托他人代理參加業(yè)主大會會議,但物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員不得以業(yè)主代理人身份出席會議。代理人參加業(yè)主大會會議時,應(yīng)當(dāng)出具業(yè)主書面授權(quán)委托書和本人身份證明。業(yè)主委員會要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)列席會議的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負(fù)責(zé)人或者其書面委托的代理人應(yīng)當(dāng)列席會議。
采用書面形式的,應(yīng)當(dāng)將會議內(nèi)容送達(dá)全體業(yè)主或者其代理人;無法送達(dá)的,應(yīng)當(dāng)在住宅小區(qū)明顯位置公告。
需要投票表決的事項,表決意見應(yīng)由業(yè)主本人或者其代理人簽名、或者網(wǎng)絡(luò)實名認(rèn)證。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者其委托的社區(qū)居(村)民委員會應(yīng)當(dāng)對業(yè)主大會會議表決情況進(jìn)行監(jiān)督。
第十一條業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會委員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五至十一人的單數(shù)。
單位業(yè)主可以選派自然人參選業(yè)主委員會委員。
劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項目,先期開發(fā)部分符合條件的,可以成立業(yè)主大會,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素,在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會委員的辦法。
第十二條下列人員不能擔(dān)任業(yè)主委員會委員、候補(bǔ)委員:
(一)業(yè)主本人、配偶及其直系親屬在為本住宅小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)或者機(jī)構(gòu)任職的;。
(二)承租方或者其代表人、業(yè)主的委托代理人。
鼓勵符合條件的社區(qū)居(村)民委會工作人員擔(dān)任所在住宅小區(qū)的業(yè)主委員會委員。
第十三條經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員的提議,應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。
業(yè)主委員會會議應(yīng)有過半數(shù)的委員出席,業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)制作書面記錄并存檔。
業(yè)主委員會會議作出的決定,必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意,并自作出決定之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
業(yè)主委員會召開會議應(yīng)當(dāng)通知社區(qū)居(村)民委員會,社區(qū)居(村)民委員會可以派員列席。
第十四條業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項,履行下列職責(zé):
(一)召集業(yè)主大會會議,報告物業(yè)管理的實施情況;。
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;。
(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;。
(五)通過上門催繳、在住宅小區(qū)顯著位置公示等形式,督促欠繳物業(yè)費(fèi)的業(yè)主限期繳納;。
(六)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。
第十五條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)向物業(yè)所在地的縣(市)、區(qū)物業(yè)主管部門和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)備案。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)聽取業(yè)主和物業(yè)使用人對物業(yè)管理和業(yè)主委員會日常工作的意見和建議,接受咨詢、投訴和監(jiān)督。
第十六條業(yè)主委員會委員有下列情形之一的,業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的`授權(quán),可以決定終止其委員資格:
(一)以書面方式提出辭職請求的;。
(二)侵害業(yè)主公共利益的;。
(三)不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)等拒不履行業(yè)主義務(wù)的;。
(四)利用委員身份謀取私利或不正當(dāng)利益的;。
(五)不適合繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會委員的其他情形。
業(yè)主委員會任期內(nèi),委員出現(xiàn)空缺時,應(yīng)當(dāng)及時補(bǔ)足。業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一或不能正常開展工作時,物業(yè)所在地的街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議對業(yè)主委員會進(jìn)行調(diào)整。
第十七條業(yè)主委員會在任期屆滿的三個月前,應(yīng)當(dāng)書面報告所在地街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府),按照規(guī)定組織換屆選舉。業(yè)主大會選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會之日起十日內(nèi),上一屆業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)下,將其保管的有關(guān)憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財物,移交給新一屆業(yè)主委員會。
業(yè)主委員會委員在任期內(nèi)提前終止的,應(yīng)當(dāng)在終止之日起三日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會移交由其保管的前款所列資料及財物。
新建住宅小區(qū)建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)在取得商品房預(yù)售許可證之前,通過物業(yè)主管部門建立的統(tǒng)一物業(yè)管理招投標(biāo)平臺,公開選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施前期物業(yè)管理。
第十九條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供前期物業(yè)管理開辦費(fèi),所購資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向小區(qū)業(yè)主公示開辦費(fèi)購買的資產(chǎn),物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理項目時應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會或者另聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交。
物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)監(jiān)督物業(yè)開辦費(fèi)的使用和管理。
第二十條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面前期物業(yè)服務(wù)合同,自合同簽訂之日起三十日內(nèi)到縣(市)、區(qū)物業(yè)主管部門進(jìn)行備案。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在中標(biāo)或被選聘后,應(yīng)當(dāng)在備案前繳納物業(yè)服務(wù)質(zhì)量保證金。
第二十一條前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限的,其期限不少于物業(yè)管理區(qū)域具備成立業(yè)主大會條件之日起一年。
原前期物業(yè)服務(wù)合同終止,更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,應(yīng)當(dāng)在終止前三十日內(nèi)完成前期物業(yè)招投標(biāo)工作。
提前終止前期物業(yè)服務(wù)合同的,自書面通知到達(dá)建設(shè)單位之日起滿三個月時合同終止。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理及前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)相關(guān)規(guī)定及時另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第二十二條住宅小區(qū)內(nèi)的供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線電視、公共照明等終端用戶分戶計量表或者終端用戶入戶端口以前的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線的所有權(quán)由業(yè)主大會決定無償移交的,由物業(yè)管理區(qū)域所在地縣(市)、區(qū)人民政府組織相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位接收并負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)、更新和管理。
第二十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)管理介入期間履行以下職責(zé):
(五)根據(jù)臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同的約定,向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)并引導(dǎo)業(yè)主遵守約定,維護(hù)物業(yè)公共利益和管理秩序。
第二十四條前期物業(yè)服務(wù)期間,建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定物業(yè)經(jīng)營性收益使用管理事項,并向業(yè)主公示告知。
物業(yè)經(jīng)營性收益由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管的,應(yīng)當(dāng)單獨列賬;由業(yè)主委員會自行管理的,應(yīng)當(dāng)以業(yè)主委員會名義開設(shè)賬戶。
第四章物業(yè)服務(wù)。
第二十五條選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)擬定選聘方案。選聘方案應(yīng)當(dāng)包括擬選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)、管理實績要求、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)合同期限和選聘方式等內(nèi)容。
選聘方案經(jīng)業(yè)主大會會議表決通過后,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第二十六條業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),應(yīng)當(dāng)通過所在地的縣(市)、區(qū)物業(yè)主管部門的物業(yè)管理招投標(biāo)平臺公開招標(biāo)。但業(yè)主大會決定繼續(xù)聘用原物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主大會決定采用協(xié)議選聘等其他方式的除外。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起三十日內(nèi),將物業(yè)服務(wù)合同報物業(yè)所在地的縣(市)、區(qū)物業(yè)主管部門和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)備案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在備案前向所在地的縣(市)、區(qū)物業(yè)行政主管部門繳納物業(yè)服務(wù)質(zhì)量保證金。
第二十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)的服務(wù),并履行以下職責(zé):
(一)維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)基本秩序,按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,提供相應(yīng)的服務(wù);。
(二)接受社區(qū)居(村)民委員會監(jiān)督指導(dǎo),配合做好社區(qū)管理相關(guān)工作;。
(三)向業(yè)主、非業(yè)主使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項;。
(六)協(xié)助公安機(jī)關(guān)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。
(七)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定為郵政、快遞企業(yè)投遞郵件提供便利;。
(八)配合相關(guān)部門完成其他管理工作。
第二十八條物業(yè)服務(wù)合同雙方約定預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)的,預(yù)收期限最高不得超過一年。物業(yè)服務(wù)合同存續(xù)的剩余期限不足一年的,則預(yù)收期限不得超過合同的剩余期限。
第二十九條物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時,業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時,應(yīng)當(dāng)將臨時管理規(guī)約或管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項告知受讓人或者承租人,并對物業(yè)服務(wù)費(fèi)的結(jié)算作明確約定。
業(yè)主可以在臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)單套住房出租的人數(shù)限制及人均面積標(biāo)準(zhǔn)。
第三十條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等方式,具體收費(fèi)方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項目和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)報項目所在地價格行政主管部門備案。物業(yè)服務(wù)合同簽訂后,物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)過業(yè)主大會決定。
實行物業(yè)服務(wù)包干制收費(fèi)方式的物業(yè)服務(wù)項目,每半年公布一次物業(yè)服務(wù)費(fèi)、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場地經(jīng)營所得的收支明細(xì);實行物業(yè)服務(wù)酬金制收費(fèi)方式的物業(yè)服務(wù)項目,每年公布一次各項資金收支情況。
市、縣(市)、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)對保障性住房和低保戶、特困戶進(jìn)行物業(yè)費(fèi)補(bǔ)貼。具體補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)由市政府制定。
第三十一條業(yè)主大會決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理移交手續(xù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤離后,有業(yè)主委員會的,檔案資料移交給業(yè)主委員會,再由業(yè)主委員會移交給新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè);沒有業(yè)主委員會的,可移交給社區(qū)居(村)委會代管,或直接移交給新入駐的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。承接方應(yīng)對照物業(yè)項目和檔案資料清冊進(jìn)行查驗。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)等理由拒絕退出物業(yè)項目,不得擅自終止物業(yè)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項目時業(yè)主大會仍未選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,物業(yè)所在街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行應(yīng)急管理。社區(qū)居(村)民委員會可以在街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)委托下根據(jù)應(yīng)急管理的需要負(fù)責(zé)組織基本保潔、保安等服務(wù)。各相關(guān)職能部門及供水、供電、供氣等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)予以配合。
第三十二條經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意,物業(yè)管理區(qū)域可以在街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會的監(jiān)督指導(dǎo)下由業(yè)主自行管理。實行自行管理的應(yīng)當(dāng)將執(zhí)行機(jī)構(gòu)、管理方案、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和管理期限等內(nèi)容提交業(yè)主大會會議表決。
電梯、消防、監(jiān)控安防等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備,應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。
市區(qū)無物業(yè)管理的居住小區(qū),每三萬平方米由縣(市)、區(qū)物業(yè)主管部門指導(dǎo)社區(qū)居(村)民委員會建立社區(qū)物業(yè)服務(wù)站,提供基本物業(yè)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)站的具體籌建辦法、經(jīng)費(fèi)來源由市政府制定。
第五章物業(yè)的使用和維護(hù)。
第三十三條加強(qiáng)停車場規(guī)劃建設(shè),合理配置泊位資源。新建小區(qū)停車位的配比率最低應(yīng)當(dāng)達(dá)到1:1的標(biāo)準(zhǔn)。新建小區(qū)地下停車場有空余的,禁止車輛在小區(qū)地面亂停亂放,車主應(yīng)當(dāng)購買或租賃空余車位。
政府鼓勵在有條件的老小區(qū)建樹陣式停車場(位)或者建立機(jī)械立體停車庫,鼓勵住宅小區(qū)周邊公共停車場向特定小區(qū)優(yōu)先開放,規(guī)范收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第三十四條業(yè)主或者物業(yè)使用人對住宅裝飾裝修的,應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將住宅裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得與沙霸樓霸勾結(jié),發(fā)現(xiàn)有沙霸樓霸現(xiàn)象的應(yīng)當(dāng)及時報告當(dāng)?shù)毓膊块T,維護(hù)業(yè)主正常裝修秩序。
第三十五條有下列行為之一的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時勸阻、制止;勸阻、制止無效的,應(yīng)及時報告有關(guān)主管部門,有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)及時進(jìn)行查處;業(yè)主委員會對侵害業(yè)主共同利益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟。
(一)擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營用房及其他改變物業(yè)規(guī)劃用途的;。
(二)損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)的;。
(三)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的;。
(四)損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部分,損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備的;。
(五)存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)或者超負(fù)重等違反安全規(guī)定物品的;。
(六)制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音、振動或者影響鄰居采光、通風(fēng)的;。
(七)任意棄置垃圾、排放污水、拋擲堆放雜物和露天焚燒垃圾的;。
(八)侵占綠地、毀壞綠化和綠化設(shè)施的;。
(九)擅自擺攤設(shè)點、占道經(jīng)營,無序停放車輛的;。
(十)破壞或者擅自改變房屋外觀的;。
(十一)擅自在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫等行為的;。
(十二)非法飼養(yǎng)家畜、禽類、大型犬、烈性犬的;。
(十四)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。
第三十六條城市管理、公安、工商、環(huán)保、衛(wèi)生、規(guī)劃等行政管理部門,應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、治安消防、環(huán)境衛(wèi)生、房屋使用等方面的監(jiān)督管理,建立違法行為投訴登記制度,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式,依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。
第三十七條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍,承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)繳納工程質(zhì)量保修金,用于解決工程質(zhì)量保修期滿后的工程質(zhì)量遺留問題。市、縣(市)物業(yè)主管部門為工程質(zhì)量保證金的管理單位。
第三十八條住宅物業(yè)交付使用后,電梯、消防等設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān);其更新改造按照相關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行,所需資金由業(yè)主承擔(dān),政府可以給予補(bǔ)貼。
第三十九條首期住宅專項維修資金由建設(shè)單位在辦理房屋初始登記時先行交存。住宅物業(yè)和住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)在入住前向建設(shè)單位交存首期住宅專項維修資金。住宅專項維修資金的收取、使用、監(jiān)督管理辦法由市政府另行制定。
第六章法律責(zé)任。
第四十條違反本條例的行為,法律、行政法規(guī)或者本市其他法規(guī)有處罰規(guī)定的,依照有關(guān)法律、法規(guī)處理。
第四十一條業(yè)主、使用人違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。對違反管理規(guī)約的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止;對不聽勸阻的,業(yè)主委員會可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)就相關(guān)情況予以公示;相關(guān)業(yè)主可以依法向人民法院提起民事訴訟。
第四十二條業(yè)主委員會委員違反規(guī)定,從事違法活動,損壞業(yè)主利益的,由當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)依法處理,構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責(zé)任。
第四十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例規(guī)定,有下列行為之一的,由市、縣(市)、區(qū)物業(yè)主管部門依照職責(zé)權(quán)限按照下列規(guī)定進(jìn)行處罰:
(四)違反本條例第二十條第二款、第二十六條第三款規(guī)定繳存物業(yè)服務(wù)質(zhì)量保證金的,責(zé)令限期繳存,逾期仍不繳存的,處以應(yīng)繳存額百分之二十的罰款。
第四十四條建設(shè)單位違反本條例規(guī)定有下列行為之一的,由市、縣(市)、區(qū)物業(yè)主管部門依據(jù)職責(zé)權(quán)限按照下列規(guī)定給予處罰:
(五)違反本條例第三十九條規(guī)定,未交納住宅專項維修資金的,由市物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正,可處應(yīng)交專項維修資金數(shù)額一倍以下的罰款。
第七章附則。
住宅小區(qū)物業(yè)管理方案篇十一
第二十六條各行業(yè)主管部門應(yīng)按住宅小區(qū)維護(hù)管理的內(nèi)容,以相應(yīng)專業(yè)的維護(hù)管理標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定和要求,指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)公司實施管理。
第二十七條有關(guān)專業(yè)施工單位在住宅小區(qū)內(nèi)從事工程建設(shè)或檢修工程時,須通知物業(yè)公司配合,接受物業(yè)公司監(jiān)督,確保區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的安全,并清理好施工現(xiàn)場。
第二十八條有關(guān)專業(yè)施工單位因施工或檢修,損壞了住宅小區(qū)公共設(shè)施的,應(yīng)按規(guī)定給予賠償。
第二十九條住宅小區(qū)內(nèi)的設(shè)施或植物影響了有關(guān)專業(yè)公共設(shè)施的安全時,有關(guān)專業(yè)管理部門應(yīng)按專業(yè)維護(hù)管理規(guī)定和要求,通知物業(yè)公司配合處理。
(一)以驗收后的竣工資料為依據(jù),保持房屋及各項公共設(shè)施完好無損,保障其正常使用,維護(hù)原房屋使用性質(zhì)。
(二)住宅小區(qū)內(nèi)的綠化保存率達(dá)90%以上。無黃土裸露,路樹無缺株,綠地清潔,綠化景觀良好。環(huán)境優(yōu)美、安靜、整潔。
(三)沒有亂搭亂建、亂擺亂放,亂貼亂掛,及改變建筑物結(jié)構(gòu)及外貌。
(四)進(jìn)入住宅小區(qū)的車輛,集中停放到停車場。
住宅小區(qū)物業(yè)管理方案篇十二
為加強(qiáng)_________小區(qū)(大廈)的物業(yè)管理,保障房屋和公用設(shè)施的正常使用,為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環(huán)境,根據(jù)_________市物業(yè)管理方面的法規(guī)和政策,經(jīng)雙方友好協(xié)商,達(dá)成如下協(xié)議,以便共同遵守。
1.甲方將位于_________區(qū)_________路的_________范圍內(nèi)的物業(yè)委托給乙方實行統(tǒng)一管理,綜合服務(wù)。
2.管理事項包括:
(1)房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù);。
(3)清潔衛(wèi)生(不含垃圾運(yùn)到中轉(zhuǎn)站后的工作);。
(4)公共生活秩序;。
(5)文娛活動場所;。
(6)便民服務(wù)網(wǎng)點及物業(yè)范圍內(nèi)所有營業(yè)場所;。
(7)車輛行使及停泊;。
承包經(jīng)營、自負(fù)盈虧。
委托管理期限為_________年,自_________年_________月_________日起到_________年_________月_________日止。
第四條雙方權(quán)利、義務(wù)。
1.甲方權(quán)利、義務(wù):
(1)根據(jù)本合同規(guī)定甲方將住宅區(qū)委托乙方實行物業(yè)管理;。
(2)監(jiān)督乙方對公用設(shè)施專用基金的合理使用,并按公用設(shè)施專用基金管理辦法撥付給乙方。
(5)負(fù)責(zé)向乙方提供本住宅區(qū)工程建設(shè)竣工資料一套并在乙方管理期滿時予以收回;。
(6)不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進(jìn)行的管理和經(jīng)營活動;。
(8)負(fù)責(zé)確定本住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);。
(10)協(xié)助乙方做好宣傳教育、文化活動,協(xié)調(diào)乙方與行政管理部門、業(yè)主間的關(guān)系;。
(11)政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。
2.乙方責(zé)任、權(quán)利、義務(wù):
(1)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī),結(jié)合實際情況,制訂本住宅區(qū)物業(yè)管理的各項規(guī)章制度;。
(6)乙方須本著高效、精干的原則在本住宅區(qū)設(shè)置管理機(jī)構(gòu)和人員;。
(7)建立本住宅區(qū)物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時記載有關(guān)變更情況;。
(9)有權(quán)依照甲方委托和業(yè)主公約的規(guī)定對物業(yè)主公約和物業(yè)管理規(guī)章制度進(jìn)行處理;。
(11)開展卓有成效的社區(qū)文化活動和便民服務(wù)工作;。
(12)有權(quán)選聘專營公司承擔(dān)住宅區(qū)物業(yè)管理的專項業(yè)務(wù)并支付費(fèi)用,但不得將住宅區(qū)物業(yè)管理的整體責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位。
1.各項管理指標(biāo)執(zhí)行物業(yè)行政主管部門規(guī)定的各項標(biāo)準(zhǔn),要求住宅區(qū)在乙方接管后_________年內(nèi)達(dá)到_________標(biāo)準(zhǔn)。
2.確保年完成各項收費(fèi)指標(biāo)_________元,合理支出_________元,乙方可提成所收取管理費(fèi)的_________%作為經(jīng)營收入。
第六條風(fēng)險抵押。
1.乙方在合同簽訂之日起三日內(nèi)向甲方一次性支付人民幣_________元,作為風(fēng)險抵押金。
2.乙方完成合同規(guī)定的管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo),甲方在合同期滿后三日內(nèi)退還全部抵押金及銀行活期存款利息。
3.如由于甲方過錯致使本合同不能履行,由甲方雙倍返還抵押金并賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失。
4.如由于乙方過錯致使本合同不能履行,乙方無權(quán)要求返還抵押金,并應(yīng)賠償甲方經(jīng)濟(jì)損失。
第七條獎罰措施。
1.在各項管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)全面完成的前提下,管理費(fèi)如有節(jié)余,甲方按節(jié)余額_________%獎勵乙方。
3.如果甲方不完成應(yīng)負(fù)的合同責(zé)任,由此而影響乙方的承包管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo),或給乙方造成直接經(jīng)濟(jì)損失,甲方應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償或承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
4.如果乙方?jīng)]有完成合同責(zé)任或管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo),甲方應(yīng)當(dāng)責(zé)成乙方限期改正,情節(jié)嚴(yán)重的處以人民幣_________至_________元的罰款,直至終止合同,經(jīng)濟(jì)損失由乙方承擔(dān)。
5.由乙方管理不善或重大失誤,造成住戶經(jīng)濟(jì)損失或生活嚴(yán)重不便的,應(yīng)當(dāng)賠償甲方或業(yè)主及使用人的經(jīng)濟(jì)損失。
第八條合同更改、補(bǔ)充與終止。
1.經(jīng)雙方協(xié)商一致,可對本合同條款進(jìn)行修訂更改或補(bǔ)充,以書面合同為準(zhǔn)。
2.合同規(guī)定的管理期滿,本合同自然終止,各方如欲續(xù)訂合同,須于期滿前三個月向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>
3.合同終止后,乙方可參加甲方的管理招標(biāo)并在同等條件下優(yōu)先承包管理。
第九條其他事項。
1.本合同執(zhí)行期間,如遇不可抗拒的自然災(zāi)害(臺風(fēng)、洪水、地震等),造成經(jīng)濟(jì)損失的,雙方應(yīng)相互體諒,共同協(xié)商,合理分?jǐn)偂?/p>
2.本合同自簽訂之日起生效;附件1、2、_________、_________為合同的有效組成部分。
3.本合同正式一式三份,甲、乙雙方和物業(yè)管理部門各執(zhí)一份,具有同等法律約束力。
4.雙方如對合同發(fā)生爭議,協(xié)商不成的,可提請物業(yè)管理部門調(diào)解,或訴至人民法院。
甲方(蓋章):_________乙方(蓋章):_________。
代表人(簽字):_________代表人(簽字):_________。
附件。
1.《_________住宅區(qū)物業(yè)情況一覽表》(略)。
2.《_________住宅區(qū)物業(yè)年收支測算表》(略)。
住宅小區(qū)物業(yè)管理方案篇十三
(一)業(yè)主大會、業(yè)主委員會運(yùn)作應(yīng)嚴(yán)格按照《條例》執(zhí)行,市建設(shè)行政主管部門應(yīng)制定《寧波市業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》,為業(yè)主大會、業(yè)主委員會規(guī)范運(yùn)作提供參考依據(jù)。
(二)業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)積極發(fā)揮自治管理作用,根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則履行職責(zé),規(guī)范運(yùn)作。要建立業(yè)主委員會例會制度,每季度至少應(yīng)召開一次業(yè)主委員會會議,必要時請相關(guān)行政部門、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居委會參加,討論研究業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)反映的問題,提出解決的意見和措施。通過例會加強(qiáng)業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的溝通,促進(jìn)互相信任、互相支持,創(chuàng)建和諧社區(qū)。
《寧波市業(yè)主大會議事規(guī)則》示范文本另由市建設(shè)行政主管部門制定。
(三)業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé),不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定,不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)的,轄區(qū)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)會同轄區(qū)物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或撤銷決定,并通告全體業(yè)主。
(四)物業(yè)管理經(jīng)營用房由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決定可以自行出租或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租或經(jīng)營。所得經(jīng)營收入統(tǒng)一由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為保管、單獨記帳,用于補(bǔ)充物業(yè)專項維修資金和物業(yè)管理的其它需要。物業(yè)管理經(jīng)營用房由業(yè)主委員會自行出租經(jīng)營的,合同簽定后應(yīng)送物業(yè)服務(wù)企業(yè)一份備查。物業(yè)管理經(jīng)營用房委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租經(jīng)營的,合同簽定時應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主委員會同意并蓋章確認(rèn)。
住宅小區(qū)物業(yè)管理方案篇十四
第六條住宅小區(qū)竣工綜合驗收合格后,方能辦理移交管理手續(xù)。
第七條在建的住宅小區(qū),小區(qū)建設(shè)單位必須組織或委托有管理資格的住宅小區(qū)物業(yè)管理單位(以下統(tǒng)稱物業(yè)公司)提前界入管理。辦理售房手續(xù)時,小區(qū)建設(shè)單位必須向購房者提供入住管理公約。
第八條未通過住宅小區(qū)竣工綜合驗收的住宅小區(qū),在入住率達(dá)到50%以上時,住宅小區(qū)建設(shè)單位必須向所在區(qū)建設(shè)主管部門申報辦理物業(yè)管理手續(xù),并由建設(shè)單位或其委托的物業(yè)公司與業(yè)主委員會簽訂《住宅小區(qū)物業(yè)管理合同書》;未成立業(yè)主委員會的,應(yīng)與區(qū)建設(shè)主管部門簽訂《住宅小區(qū)物業(yè)管理合同書》,按合同規(guī)定實行管理。
第九條通過住宅小區(qū)竣工綜合驗收并領(lǐng)取《住宅小區(qū)(組團(tuán))驗收合格證書》的住宅小區(qū),住宅小區(qū)建設(shè)單位可憑小區(qū)驗收合格證書,向所在區(qū)建設(shè)主管部門申報辦理移交管理手續(xù)。辦理了移交管理手續(xù)的住宅小區(qū),由業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂《住宅小區(qū)物業(yè)管理合同書》;未成立業(yè)主委員會的,由區(qū)建設(shè)主管部門與物業(yè)公司簽訂《住宅小區(qū)物業(yè)管理合同書》,按合同規(guī)定實行管理。
第十條二個以上建設(shè)單位合建的住宅小區(qū),由建設(shè)規(guī)模較大的建設(shè)單位牽頭,辦理住宅小區(qū)物業(yè)管理申報手續(xù)和移交管理手續(xù)。
第十一條住宅小區(qū)移交管理時,建設(shè)單位應(yīng)同時移交住宅小區(qū)綜合驗收檔案資料,提供住宅小區(qū)管理統(tǒng)籌金和管理用房。
第十二條住宅小區(qū)管理統(tǒng)籌金,按以下標(biāo)準(zhǔn)提供:建筑面積5萬平方米以內(nèi)的,每平方米建筑面積10元;建筑面積超過5萬平方米的,超出部分每平方米建筑面積5元。統(tǒng)籌金的標(biāo)準(zhǔn)可以根據(jù)物價指數(shù)的變化,由市建委會同市物價部門進(jìn)行調(diào)整。住宅小區(qū)管理統(tǒng)籌金由住宅小區(qū)建設(shè)單位在移交管理時,一次性交給住宅小區(qū)所在區(qū)建設(shè)主管部門,專款用于住宅小區(qū)維護(hù)管理費(fèi)用的補(bǔ)貼。具體使用辦法,由市建委另行規(guī)定。
第十三條住宅小區(qū)管理用房,按以下標(biāo)準(zhǔn)提供:總建筑面積0.15%比例的商業(yè)用房和總建筑面積0.1%比例的管理用房。所提供的房屋,按公產(chǎn)房租金出租給物業(yè)公司經(jīng)營和使用,產(chǎn)權(quán)屬小區(qū)建設(shè)單位。
第十四條小區(qū)建設(shè)單位自辦理移交管理之日起,不再承擔(dān)住宅小區(qū)的管理責(zé)任,但建設(shè)質(zhì)監(jiān)部門作出鑒定的房屋建設(shè)質(zhì)量責(zé)任問題除外。
第十五條物業(yè)公司對住宅小區(qū)物業(yè)管理不善,區(qū)建設(shè)主管部門應(yīng)根據(jù)業(yè)主委員會的意見,組織有關(guān)專業(yè)管理部門對存在的問題提出限期整改意見,逾期仍未整改完畢的,可提前終止原《住宅小區(qū)物業(yè)管理合同書》,并由業(yè)主委員會另聘物業(yè)公司接管該住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作。
第三章物業(yè)公司的條件和業(yè)務(wù)范圍。
第十六條物業(yè)公司是從事小區(qū)物業(yè)管理及提供社區(qū)服務(wù)的經(jīng)營單位。
第十七條物業(yè)公司須具有建筑、市政、園林綠化、水電、財務(wù)等方面的初級以上職稱的技術(shù)人員。注冊資金不少于50萬元。物業(yè)公司所聘用的公共設(shè)施維護(hù)人員,必須是持有有關(guān)專業(yè)管理部門頒發(fā)的上崗證的維護(hù)人員。
第十八條成立物業(yè)公司,必須報市建委批準(zhǔn),領(lǐng)取資格證書;到市工商行政管理機(jī)關(guān)辦理注冊登記,領(lǐng)取《營業(yè)執(zhí)照》。
第十九條物業(yè)公司的業(yè)務(wù)范圍:
(一)履行《住宅小區(qū)物業(yè)管理合同書》,按本辦法規(guī)定的維護(hù)管理的標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)容、職權(quán)管理住宅小區(qū),依法經(jīng)營。
(二)保管好住宅小區(qū)綜合驗收檔案資料,收取住宅小區(qū)維護(hù)管理費(fèi)和有償服務(wù)費(fèi)。
(三)對住宅小區(qū)內(nèi)違章和違法行為,依據(jù)入住管理公約及本辦法規(guī)定的職權(quán)進(jìn)行處理,對須給予行政處罰的,應(yīng)及時移交有關(guān)行政管理部門處理。
第二十條物業(yè)公司應(yīng)在住宅小區(qū)物業(yè)管理的基礎(chǔ)上,積極開展社區(qū)有償服務(wù)。鼓勵物業(yè)公司一業(yè)為主、多種經(jīng)營,可享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。
第二十一條物業(yè)公司必須接受住宅小區(qū)內(nèi)住戶的監(jiān)督,定期聽取住戶對住宅小區(qū)物業(yè)管理的意見。每年向住戶公布住宅小區(qū)維護(hù)管理情況及經(jīng)會計師事務(wù)所審核的維護(hù)管理費(fèi)的收支、積累情況。
第四章維護(hù)管理費(fèi)用的收取和使用。
第二十二條住宅小區(qū)維護(hù)管理,實行以區(qū)養(yǎng)區(qū)、收支平衡、略有積累的有償服務(wù)原則。向住戶收取維護(hù)管理費(fèi)和有償服務(wù)費(fèi),由物業(yè)公司根據(jù)實際情況提出具體方案,由區(qū)建設(shè)主管部門審核后,報市物價管理部門批準(zhǔn)。
第二十三條物業(yè)公司負(fù)責(zé)日常的維護(hù)管理費(fèi)用。樓宇外墻維修、道路修復(fù)、下水道清疏、公共設(shè)施更換等大宗項目的維修費(fèi)用,可申請使用住宅小區(qū)管理統(tǒng)籌金或區(qū)城市維護(hù)費(fèi)補(bǔ)貼,必要時可在住宅小區(qū)范圍內(nèi)通過集資解決。
第二十四條利用公共場地經(jīng)營及經(jīng)營由建設(shè)單位提供的商業(yè)用房的收入,必須用于住宅小區(qū)物業(yè)的維護(hù)和管理。
第二十五條住宅小區(qū)管理統(tǒng)籌金,應(yīng)進(jìn)行增值積累,??顚S?。區(qū)建設(shè)部門每年向市建委報告經(jīng)會計師事務(wù)所審核的統(tǒng)籌金收支情況。
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住宅小區(qū)物業(yè)管理方案篇十五
第一條為進(jìn)一步提高物業(yè)服務(wù)水平,規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為,維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益,促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展,根據(jù)《中華人民共和國價格法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《安徽省物業(yè)管理條例》等法規(guī),結(jié)合本市實際,制定本辦法。
第二條本辦法適用于本市范圍內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及其管理工作。
第三條本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi),是指具有物業(yè)服務(wù)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,對住宅小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋及配套的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序,向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取的費(fèi)用。
第四條合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)價收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市價格行政主管部門負(fù)責(zé)制定,并對其監(jiān)督管理。
合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)由市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)制定,并對其服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督管理。
第五條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開、費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵循國家的有關(guān)法律法規(guī),嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同,為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)。
第六條提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r格競爭,促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過市場競爭形成。
第二章收費(fèi)范圍。
第七條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的性質(zhì)和不同特點,分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。
住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)中的物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)、車輛停放服務(wù)費(fèi)、裝飾裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)等物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實行政府指導(dǎo)價。
非住宅的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、別墅(含獨棟、雙拼、聯(lián)排、疊加)和實行酬金制的住宅小區(qū)的物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托開展的特約服務(wù)等其他服務(wù)收費(fèi)實行市場調(diào)節(jié)價。
第八條住宅小區(qū)物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)實行分等級定價。市價格行政主管部門會同市房地產(chǎn)行政主管部門,根據(jù)物業(yè)類型、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級和服務(wù)成本等,制定相應(yīng)的基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和浮動幅度,并適時向社會公布。
第九條實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),由雙方當(dāng)事人遵循平等、自愿的原則事先約定,不得強(qiáng)行服務(wù),強(qiáng)行收費(fèi)。
第十條物業(yè)服務(wù)一般包括以下內(nèi)容:
(一)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理;。
(二)物業(yè)共用部位、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集清理和化糞池清理;。
(三)公共綠地、景觀和花草樹木的養(yǎng)護(hù)管理;。
(四)車輛停放服務(wù)管理;。
(五)做好安全防范和秩序維護(hù)工作;。
(六)做好房屋租賃登記和裝飾裝修管理工作;。
(七)物業(yè)維修、更新費(fèi)用的`帳目管理和物業(yè)檔案資料管理;。
(八)業(yè)主委托的其他公共性服務(wù)內(nèi)容。
第十一條業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制的方式約定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,盈虧均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。
酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè),其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出,結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。酬金制的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按合同約定辦理。
第十二條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。
物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成一般包括以下部分:
(一)服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;。
(二)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;。
(三)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)費(fèi)用;。
(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公費(fèi)用;。
(五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理必備的固定資產(chǎn)折舊;。
(六)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用;。
(七)經(jīng)業(yè)主或業(yè)主委員會同意的其他費(fèi)用。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用,符合專項維修資金使用規(guī)定的,應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支,不得計入物業(yè)服務(wù)成本。
第十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年不少于一次向全體業(yè)主公布住宅小區(qū)內(nèi)的服務(wù)項目和服務(wù)工作開展情況,聽取業(yè)主委員會或業(yè)主大會的意見。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用情況,應(yīng)接受物業(yè)項目所在地街道辦事處監(jiān)督。
第三章收費(fèi)管理。
第十四條住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前,參照《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》(附件3)、《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》(附件1),擬定前期物業(yè)服務(wù)方案,確定物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn),在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi),按規(guī)定實行公開招投標(biāo),中標(biāo)價格即為前期物業(yè)綜合服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),并在前期物業(yè)服務(wù)合同中明確。
前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)的計費(fèi)方式、計費(fèi)起始時間,并同時約定服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第十五條開發(fā)建設(shè)單位與業(yè)主(物業(yè)買受人)簽訂的商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容,作為商品房買賣合同附件,經(jīng)業(yè)主(物業(yè)買受人)簽字確認(rèn)。
第十六條業(yè)主委員會成立后,由業(yè)主大會決定續(xù)聘或重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會或授權(quán)的業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級和相應(yīng)的基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第十七條物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)(含住宅躍層或閣樓的),以房屋所有權(quán)證登記的建筑面積計算。
未辦證的以售房合同中房屋建筑面積或房產(chǎn)測繪部門實測的房屋建筑面積計算,未計入產(chǎn)權(quán)面積的附屬房屋不得收取物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)。
第十八條已交付業(yè)主的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費(fèi)自交付之日起次月由業(yè)主承擔(dān)。未交付業(yè)主的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費(fèi)由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。
交付是指在房屋買賣合同約定的時間內(nèi),業(yè)主收到書面交付通知并辦妥相關(guān)交付手續(xù)。業(yè)主收到書面交付通知后,在通知期限內(nèi)無正當(dāng)理由不辦理相關(guān)交付手續(xù)的,視為交付。開發(fā)建設(shè)單位沒有事先書面通知的,以業(yè)主實際辦妥相關(guān)交付手續(xù)為準(zhǔn)。
第十九條業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)的,預(yù)收期限不得超過6個月。雙方另有約定的除外,但約定的期限不得超過物業(yè)服務(wù)合同期限。
第二十條出租或以其他方式交他人使用的物業(yè),業(yè)主應(yīng)及時到物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記備案,物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主或使用人按規(guī)定交納。
第二十一條實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實行服務(wù)價格登記證制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收費(fèi)前,應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在縣、區(qū)價格行政主管部門辦理備案和申領(lǐng)《服務(wù)價格登記證》。
第二十二條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實行明碼標(biāo)價制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置或收費(fèi)地點,按照物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價規(guī)定,公布物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、等級標(biāo)準(zhǔn)。
第四章停車收費(fèi)。
第二十三條住宅小區(qū)內(nèi)符合規(guī)劃配置要求的共用車位、車庫(含地下、地面)、地面停車場由物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員提供管理服務(wù)的,按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)可以收取停放服務(wù)費(fèi)(見附件2)。
業(yè)主對車輛有保管要求的,由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。
第二十四條住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車庫、車位應(yīng)優(yōu)先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人停車需要,業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車庫的,建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕。
第二十五條實施物業(yè)管理區(qū)域車輛停放服務(wù)收費(fèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè),應(yīng)當(dāng)建立健全車輛停放服務(wù)及收費(fèi)的內(nèi)部管理制度,做好車輛進(jìn)出管理、停車場所保潔、照明、巡視(或監(jiān)視)和日常維護(hù)等服務(wù)工作。
第五章共用設(shè)施設(shè)備收費(fèi)。
第二十六條住宅小區(qū)內(nèi)共用電梯、公共照明、消防設(shè)施、景觀水系、監(jiān)控系統(tǒng)、單元門禁等設(shè)施設(shè)備運(yùn)行費(fèi),納入物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi),不得另行分?jǐn)偸杖 ?/p>
二次供水未移交給供水部門的供水設(shè)備,其增壓水泵運(yùn)行費(fèi)用可據(jù)實分?jǐn)偸杖?,接受監(jiān)督。
第二十七條非城市集中供暖(冷)單位直收到戶的集中供暖(冷)系統(tǒng)、中央空調(diào)的物業(yè)小區(qū),按照“以收抵支、收支平衡”的原則,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出收費(fèi)方案,經(jīng)業(yè)主大會同意后收取。業(yè)主委員會成立前,由開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中合理約定,并在銷售物業(yè)時告知物業(yè)買受人。
第二十八條物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、數(shù)字電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的,可向委托方收取手續(xù)費(fèi),具體標(biāo)準(zhǔn)在雙方委托合同中約定;物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
第二十九條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營活動的,應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的書面同意后,按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益30%用于補(bǔ)貼物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi),70%納入專項維修資金,也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第六章裝飾裝修收費(fèi)。
第三十條裝飾裝修單位或裝飾裝修人委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運(yùn)裝飾裝修垃圾的,應(yīng)當(dāng)繳納裝飾裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)。垃圾清運(yùn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按建筑面積每平方米不高于3.00元收取。
因裝修造成共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等損壞的,恢復(fù)、維修費(fèi)用按實際發(fā)生額,由業(yè)主(使用人)或裝修單位(裝修人)承擔(dān),并承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任。
第七章責(zé)任與義務(wù)。
第三十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須按照物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容提供服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù),除法律法規(guī)規(guī)章另有規(guī)定外,服務(wù)收費(fèi)由雙方約定。
第三十二條業(yè)主、物業(yè)使用人和開發(fā)建設(shè)單位,應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定承擔(dān)違約責(zé)任,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,從其約定,業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時,業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
第三十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)合同中的部分專業(yè)服務(wù)事項外包給其他專業(yè)服務(wù)企業(yè)的,不得降低服務(wù)質(zhì)量,減少服務(wù)內(nèi)容,提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
第八章監(jiān)督管理。
第三十四條市、縣、區(qū)價格行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同房地產(chǎn)行政主管部門加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)行為和服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行監(jiān)管。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)構(gòu)成價格違法、違規(guī)的,由價格行政主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》等法律、法規(guī)予以處罰。
第三十五條未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的住宅小區(qū)、單位宿舍、業(yè)主自行組織的物業(yè)管理,可參照本辦法自行協(xié)商,并在物業(yè)所在街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn))的指導(dǎo)下具體實行。
第三十六條肥東、肥西、長豐三縣價格行政主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門可結(jié)合本地實際參照本辦法執(zhí)行。
第三十七條本辦法自8月1日起施行,有效期5年。
9月6日發(fā)布的《關(guān)于印發(fā)〈合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實施細(xì)則〉的通知》(合價房〔〕325號)同時廢止。
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