報告需要準備充分，并注意選擇合適的題材和觀點。寫報告時要注重客觀和客觀性，避免主觀情緒和個人偏見的影響。以下是小編為大家收集的報告范文，僅供參考，請根據(jù)自身需要進行相應的修改和調(diào)整。
房地產(chǎn)調(diào)查分析報告篇一
房地產(chǎn)的投資分析報告該怎么寫呢?下面是本站的小編為大家精心整理的“房地產(chǎn)投資分析工作總結(jié)”，供大家閱讀!希望能夠幫助到大家!房地產(chǎn)投資分析工作總結(jié)xx的投資報告我想分為幾大部分，第一部分應該是行業(yè)屬性和企業(yè)未來成長性，因為投資企業(yè)成長性是最重要的，沒有高成長性，投資的風險是顯而易見的。第二部分為企業(yè)當前市場估值的情況介紹，畢竟只考慮成長性沒有合理的買入價格，投資回報也會大受影響。第三部分，應該說說投資這個企業(yè)的風險問題，以及風險控制的措施。
xx地產(chǎn)這個企業(yè)存在的前提就是依附于地產(chǎn)行業(yè)的，為地產(chǎn)企業(yè)提供相應的銷售策劃服務的，所以這個行業(yè)會受到地產(chǎn)行業(yè)的景氣度影響，存在業(yè)績較強的周期性，但是由于這個行業(yè)的所提供的服務是整個地產(chǎn)行業(yè)的所必須的，所以企業(yè)生存的前提就是提供優(yōu)質(zhì)的服務，而經(jīng)濟周期性影響只是針對業(yè)績出現(xiàn)波動，對這個企業(yè)的擴展和發(fā)展沒有大的制約和致命性打擊。相反，經(jīng)濟的周期性波動會幫助企業(yè)消滅很多體質(zhì)較弱的競爭對手，為自己成長的過程提供空間，這個過程是每個成長性企業(yè)必然要經(jīng)歷的過程。
從以上角度分析，這個企業(yè)最大的風險在于自身管理及是否能夠提供優(yōu)質(zhì)服務的這些因素，資金因素、經(jīng)濟周期等外來因素不會對企業(yè)造成致命打擊，而且由于提供的服務不需要大量的資金、固定資產(chǎn)的投入，這會降低其運營成本，提高其企業(yè)的毛利潤。而且隨著規(guī)模的擴大，已經(jīng)管理水平的提高，其毛利率也會相應的小幅提高，由于在管理水平穩(wěn)定的情況下，其簡單的盈利模式的復制及其迅速的規(guī)?；蔀榭赡埽孕袠I(yè)的成長空間巨大。而且通過分析，除了一線城市這種服務地產(chǎn)商的行業(yè)較為成熟以外，其他二三線行業(yè)的行業(yè)非常不規(guī)范，在很多地區(qū)可以說根本沒有這種營銷服務模式，其市場的不成熟性也為企業(yè)發(fā)展提供了足夠的空間。
xx地產(chǎn)是a股市場第一家上市的專業(yè)從事房地產(chǎn)營銷的顧問代理機構(gòu)。公司服務的主要對象包括相關政府部門、房地產(chǎn)開發(fā)商、機構(gòu)及個人業(yè)主。公司主要從事房地產(chǎn)顧問策劃、代理銷售和經(jīng)紀業(yè)務。
與同業(yè)比較，xx地產(chǎn)的優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
1、顧問策劃業(yè)務的品牌、規(guī)模效應將逐步體現(xiàn)。
2、業(yè)務條線間協(xié)同效應顯現(xiàn)。
3、受益深圳特區(qū)擴容。
4、管理團隊高瞻遠矚。
目前a股尚沒有房地產(chǎn)顧問公司上市交易。目前國內(nèi)同行業(yè)有3家分別在香港主板和美國紐約交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上，市場整體估值水平對xx地產(chǎn)未來估值也會造成一定影響。另外從風險角度看，公司所處的房地產(chǎn)行業(yè)正處在不確定的發(fā)展過程中，投資者對其風險有一定安全空間要求。
xx地產(chǎn)是a股市場第一家上市的專業(yè)從事房地產(chǎn)營銷的顧問代理機構(gòu)。公司服務的主要對象包括相關政府部門、房地產(chǎn)開發(fā)商、機構(gòu)及個人業(yè)主。公司主要從事房地產(chǎn)顧問策劃、代理銷售和經(jīng)紀業(yè)務。
房地產(chǎn)市場是國家的支柱產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)歷了06-07年的過熱發(fā)展后，政策調(diào)控措施日漸嚴厲，行業(yè)發(fā)展陷入調(diào)整，2007年下半年以來新房成交量出現(xiàn)了大幅下降。但隨著09年為應對國際經(jīng)濟危機，“保增長”措施出臺，各地房地產(chǎn)市場再度出現(xiàn)回暖跡象。房地產(chǎn)銷售和開發(fā)均呈現(xiàn)恢復性的增長。我們認為，本輪房地產(chǎn)市場調(diào)整是對行業(yè)發(fā)展過熱的正常反思，在我國城市化進程不斷推進、人口紅利因素仍進一步釋放的過程中，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟發(fā)展的重要推動力，其發(fā)展前景依然看好。
房地產(chǎn)市場的發(fā)展空間來自于兩個方面，一是一線城市的“再城市化改造”。在經(jīng)過多年經(jīng)營后的一線城市如上海、深圳，雖然已經(jīng)形成了規(guī)模龐大的都市系統(tǒng)，但隨著城市發(fā)展定位的重新確立，都存在再發(fā)展、再改造的需要。如上海建設“大浦東新區(qū)”，深圳擴區(qū)，定位創(chuàng)新試驗區(qū)等都是最顯著的例子。隨著城市化的深入，越來越多的一線城市會對自身發(fā)展規(guī)劃重新定位，創(chuàng)造出新的開發(fā)需求。
二是二三線城市的“城市化跟進”。區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展是國家政策的重要指導方向，隨著“西部開發(fā)”、“中部崛起”等諸多國家級區(qū)域經(jīng)濟戰(zhàn)略規(guī)劃的實施，以及如“海西”、“北部灣”等一系列“經(jīng)濟新區(qū)”的獲批，二三線城市的經(jīng)濟增長已經(jīng)在趕超一線城市，而經(jīng)濟發(fā)展的全面提速必然帶動房地產(chǎn)開發(fā)需求的提升，未來一段時間內(nèi)，二三線城市的“城市化”進程將逐步成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要影響因素。
與國外發(fā)達的房地產(chǎn)中介服務業(yè)相比，我國的房地產(chǎn)綜合服務業(yè)還處于發(fā)展初期，但發(fā)展迅速。服務外包是發(fā)展到成熟期行業(yè)的必然選擇，在顧問策劃、代理銷售等方面，很多大型房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)越來越多地選擇外包，這為房地產(chǎn)綜合服務行業(yè)提供了廣闊的業(yè)務空間。
專業(yè)的顧問策劃服務主要是提供投資開發(fā)決策，降低投資開發(fā)風險和試錯成本，可以較好地幫助這些企業(yè)解決如下問題：進入哪些城市，投標哪些項目，項目的成本要控制在多少，項目的定位等關鍵問題;顧問策劃業(yè)務主要受到房地產(chǎn)開發(fā)商的投資開發(fā)計劃及土地購買計劃等因素的影響。即使是萬科這樣的大型房地產(chǎn)公司，在區(qū)域覆蓋、不同地域、概念下的樓盤策劃上完全自己一手包辦也是不經(jīng)濟的。而專業(yè)的房地產(chǎn)服務公司覆蓋面更廣，經(jīng)手操作的案例更豐富，團隊專注度更高，就其現(xiàn)有的城市項目，專業(yè)的顧問策劃業(yè)務可以有效地減少項目的風險。而在將來，地產(chǎn)項目差異化競爭會更激烈，專業(yè)有效的項目策劃更是必不可少的，采納專業(yè)的顧問策劃團隊必然要勝過公司自己進行策劃管理。
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房地產(chǎn)調(diào)查分析報告篇二
從7月21到8月8日，我在嘉興xx廠會計部進行了為期三周的實習調(diào)查。先前對會計電算化知識的不了解，經(jīng)過這幾周的努力，漸漸的從不知到知之，再從知之到甚之。此次我所調(diào)查的范圍是財務部的會計電算化內(nèi)容，從而我在此找到了我的調(diào)查目標。會計電算化技術(shù)的應用，將廣大財會人員從繁重的手工操作中解放出來，有時間和精力參與企業(yè)的管理與決策，為企業(yè)管理當局、投資者與債權(quán)人提供較為準確、及時的財務信息。我本著客觀、求實的原則，采取了與人面談等一系列必要的方法，對公司會計部的電算化進行了調(diào)查。雖然這次調(diào)查只有三個星期但將為我大學的學習計劃和未來的發(fā)展目標奠定了堅實的基礎。
此次調(diào)查主要是了解會計內(nèi)部的運行及操作。在xx廠的實習中我是跟隨師傅了解會計電算化內(nèi)容以及自己學著操作電算化的內(nèi)容。
(一)了解會計部運用電算化的重要性。
1、運用電算化能夠提高會計現(xiàn)代化管理思想，從而使得會計會計工作標準化，規(guī)范化，科學化，提高會計工作的效率和質(zhì)量。
2、電算化可以加快信息傳遞，提高會計的反饋與控制能力。與此同時就可以提高企業(yè)現(xiàn)代化經(jīng)營管理水平，改善經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟效益，使企業(yè)獲得更多的利潤。
(二)學習如何運用電算化。
在整個調(diào)查過程中，會計師傅有很多是在電腦上完成的，我也有在一旁學習，有時也會試試自己填制憑證。填制憑證最主要的是要細心，電算化和手寫一樣都會出錯，因此做憑證時一定要仔細，這樣才不會出錯，不然寫錯了就要刪去還要重新填寫。
嘉興市xx廠坐落于嘉興市南湖經(jīng)濟園區(qū)，成立于1997年，月產(chǎn)值約70萬，成本約43萬元。它是一家私營企業(yè)，屬于加工制造業(yè)，占地面積1200平方米。它雖然不大，但是里面的規(guī)劃卻是井然有序的。它生產(chǎn)的是皮件，而這里的皮件與海寧的皮衣，皮手套不同，這里生產(chǎn)的主要是皮夾、皮帶等一些小商品。工廠中分了幾個部門，分別是人事部、財務部、采購部、銷售部、設計部，還有兩個車間(制造車間、包裝車間)，一個倉庫，總經(jīng)辦兩名。企業(yè)規(guī)模不是很大，員工人數(shù)共有82人，注冊資金有50萬元人民幣。企業(yè)流程如下，首先采購部采購原材料及其包裝材料，材料包括輔助材料：帽釘、皮帶頭、鈕釘、徽標、卡、盒、標簽、條碼等;主材料：水牛皮。之后進入制造車間，第一，切割牛皮;第二，壓鑄皮件;第三，安裝輔助材料。最后包裝。簡單流程為材料入庫-----各部領用材料------入庫產(chǎn)品------出庫------送貨。這里所生產(chǎn)的皮件的銷售地點是海寧皮件城。年收入約為。財務部實行電算化方式記錄完成日常的經(jīng)濟活動。
為期三星期在xx廠的會計部實訓，主要的是了解關于電算化的內(nèi)容，在此主要研究的范圍是：在旁觀看師傅如何操作電算化;學習如何填制會計憑證。整個調(diào)查范圍就在本企業(yè)的會計部，調(diào)查的主要內(nèi)容是會計電算化。
在整個實訓調(diào)查過程中，我與會計師傅及出納進行面對面的學習。通過近距離地接觸會計電算化操作，讓我了解到了要正確的操作電算化首先要好好掌握基礎會計及中級財務會計。只有先學好這些才能正確填寫會計憑證以及做好其他的會計工作。在這里可以直接問會計師傅不懂的問題，師傅也會很認真為你講解會計實踐操作的知識。
(一)操作電算化人員的業(yè)務素質(zhì)偏低。
xx廠中只有一名會計師傅及一員出納，大多的事情都由會計師傅所完成。據(jù)了解會計師傅是大專畢業(yè)，出納是中專畢業(yè)的，相對來說他們的專業(yè)知識是不完全的。并且會計師傅只經(jīng)過短期的培訓，對軟件的認識存有局限性，他們一般只能按照固定的模式機械的操作財務軟件，卻不能靈活運用軟件所提供的各項功能。
(二)運用電算化處理賬務程序不夠規(guī)范。
在皮件廠中會計師傅年紀跟我相差很大，他做的賬務處理跟我們現(xiàn)在的有一些出路，但是電算化中的數(shù)據(jù)輸入、業(yè)務處理及有關制度制訂方面都必須規(guī)范化、標準化，才能使會計信息系統(tǒng)順利進行。但由于受觀念、技術(shù)等多方面因素影響，現(xiàn)有工作流程大都仍在舊的體制、機制和管理模式基礎上進行，因而出現(xiàn)了工作流程與實際業(yè)務需要相沖突的矛盾，使會計電算化系統(tǒng)不能很好地發(fā)揮作用。另外，在會計電算化的實際實施過程中也還存在著一些不規(guī)范的行為，導致管理上的漏洞，嚴重制約著會計電算化水平的提高以及造成會計信息失真。
(三)單位領導的不重視。
會計電算化隨著現(xiàn)代化進一步發(fā)展在工作中有著越來越重要的地位，然而在小企業(yè)中企業(yè)領導只注重最后的結(jié)果，對會計的過程不注重。在我國社會主義市場經(jīng)濟體制下，企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動基本上是由市場調(diào)節(jié)，領導具有很大的經(jīng)營自主權(quán);大量的企業(yè)屬于私營企業(yè)，在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的方方面面，基本上是領導說一是一。在這種情況下，領導對會計電算化工作的認可與否，直接影響企業(yè)能否實施會計電算化。
(一)加強會計人員的業(yè)務素質(zhì)。
1、引入高素質(zhì)電算化人才。
目前我國高等教育正在向大眾化教育過渡，每年有大量的高校畢業(yè)生走向人才市場，人才供應較前幾年有了很大改善，企業(yè)完全可以從市場招聘大學畢業(yè)生從事會計電算化工。
2、加強會計人員的電算化培訓。
企業(yè)應單獨制訂培訓內(nèi)容和培訓時間。培訓內(nèi)容應滿足開展會計電算化工作的需要，既要進行基本的賬務、報表操作的培訓，又應適當擴大培訓范圍，涉及工資、固定資產(chǎn)、采購、銷售、成本等系統(tǒng)，同時還應涉及相關崗位設置、人員安排等內(nèi)容。
(二)規(guī)范電算化處理賬務。
建立健全一套完整的電算化模式下的規(guī)章制度。電算化內(nèi)部制度建立后，抓落實是非常重要的環(huán)節(jié)。在實施過程中，企業(yè)要定期對各項制度的執(zhí)行情況進行檢查，并有相應獎懲措施，以確保各項制度的落實。
(三)加強領導對電算化的重視。
要促進該企業(yè)實施會計電算化，首先要讓領導從思想上重視起來，認識到實施會計電算化給企業(yè)帶來的方方面面的好處，徹底轉(zhuǎn)變其思想，使其成為實施會計電算化系統(tǒng)的動力而非阻力。使企業(yè)領導明白會計電算化并不僅僅是會計工作的現(xiàn)代化，更是企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營、管理工作的現(xiàn)代化，是信息手段的現(xiàn)代化，通過會計電算化，能夠?qū)崿F(xiàn)財務業(yè)務一體化管理，最大限度提升企業(yè)的管理水平和市場競爭力。在全球經(jīng)濟一體化、市場競爭非常激烈的今天，落后和封閉就意味著惡性循環(huán)，意味著被淘汰。
房地產(chǎn)調(diào)查分析報告篇三
xx年至20**年全縣共發(fā)生各類煤礦生產(chǎn)安全事故25起，死亡31人，百萬噸死亡率達8.86%，直接經(jīng)濟損失138.45萬元。
二、當前煤礦安全生產(chǎn)存在的主要問題。
當前煤礦安全生產(chǎn)存在的主要問題表現(xiàn)在以下幾個方面：
1、從事故類別分析，3年中國共產(chǎn)黨發(fā)生頂板事故23起，死亡了24人，分別占3年事故總數(shù)的92%和77.4%;其中瓦斯事故是自1994年我縣官溝煤礦發(fā)生瓦斯爆炸，xx年后又一起重大的瓦斯爆炸。頂板事故突出，瓦斯事故再次發(fā)生，說明全縣煤礦安全生產(chǎn)工作重點沒有抓到位，預防頂板事故和瓦斯事故的措施沒有到位。
2、從事故的性質(zhì)分析，3年25起事故均是責任事故，事故的發(fā)生都是由于企業(yè)人員“三違”造成的，說明我縣煤礦行業(yè)從業(yè)人員安全教育滯后，安全素質(zhì)普遍較低，自我防護意識較差，遵守安全生產(chǎn)法律法規(guī)的自覺性不強。
3、從事故發(fā)生的原因分析，頂板事故發(fā)生的主要原因客觀上由于全縣煤礦基礎條件差，井巷布局不合理，安全投入不夠。主觀上是由于工人在工作中支護不到位、或者是支護不及時造成的；有的是處理危巖時，措施、方法不合理造成的；有的是支護材料不合要求造成的。在瓦斯事故中存在的主要問題是瓦檢員配備不足，責任心不強，檢查不及時，沒有及時跟班作業(yè)，井下電器有失爆現(xiàn)象；煤礦樹枝狀開采還未根本杜絕，通風狀況還不是非常良好，瓦斯很容易產(chǎn)生突然集聚，造成瓦斯事故的發(fā)生。從分析來看，事故歸根到底均是由于直接操作者不按照煤礦安全生產(chǎn)操作規(guī)程或者是企業(yè)沒有制定切合實際的、詳細的、科學的操作規(guī)程，致使從業(yè)人員有章不循或無章不循，企業(yè)的管理人員又嚴重不負責，加之本身基礎條件差，致使事故多發(fā)。
4、從事故發(fā)生的時間分析，25起事故當中，在上午10:30(含10:30)以前發(fā)生的僅有3起，而10:30以后發(fā)生的占22起，也就是說在企業(yè)現(xiàn)場管理人員要下班、或者已經(jīng)下班、或者現(xiàn)場管理人員沒有跟班作業(yè)致使安全生產(chǎn)事故發(fā)生。說明了企業(yè)的現(xiàn)場管理責任不落實，監(jiān)督不到位，工人乘機違章操作。這也是我們總結(jié)、分析事故以前所忽視的。
5、從事故發(fā)生的年度分析，3年中以20xx年發(fā)生的事故最多，也就是在煤礦行業(yè)效益明顯、搶生產(chǎn)、爭利益的時候容易發(fā)生安全事故，說明了企業(yè)老板仍然存在著重生產(chǎn)、輕安全的老問題。
三、對策措施。
1、進一步提高煤礦安全生產(chǎn)的認識，牢固樹立安全第一的思想。
煤礦安全生產(chǎn)關系到人民群眾的生命財產(chǎn)安全，關系改革發(fā)展和社會穩(wěn)定大局。搞好煤礦安全生產(chǎn)工作，切實保障人民群眾的生命財產(chǎn)安全，體現(xiàn)了最廣大人民群眾的根本利益，反映了先進生產(chǎn)力的發(fā)展要求和先進文化的前進方向。做好安全生產(chǎn)工作是全面建設小康社會、統(tǒng)籌經(jīng)濟社會全面發(fā)展的重要內(nèi)容，是實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的組成部分，是政府履行社會管理職能的基本要求。全縣各級各部門一定要把安全生產(chǎn)作為一項長期艱巨的任務，警鐘長鳴，常抓不懈，克服厭戰(zhàn)、麻痹、僥幸心理，充分認識加強煤礦安全生產(chǎn)工作的重要意義和現(xiàn)實緊迫性，動員全社會力量，齊抓共管，全力推進。特別是各煤礦企業(yè)要牢固樹立安全第一的思想，從安全生產(chǎn)的投入、教育培訓、現(xiàn)場管理等各個方面入手，努力提高企業(yè)安全管理水平和員工素質(zhì)，真正做到生產(chǎn)安全，減少傷亡事故的發(fā)生。
2、堅決貫徹國家安監(jiān)局5號令，努力提高煤礦安全生產(chǎn)水平。
國家安監(jiān)局5號令對煤礦安全生產(chǎn)基本條件做了明確的規(guī)定。我縣煤礦由于大多開采的是極薄的煤層，井巷布局多數(shù)不合理，提升運輸、開采、通風設備設施較為落后，雖通過去年停產(chǎn)整頓，但企業(yè)改變不大。為此，縣煤炭、安監(jiān)部門和產(chǎn)煤鄉(xiāng)鎮(zhèn)進一步加強煤礦安全監(jiān)督管理，促進煤礦企業(yè)按照國家安監(jiān)局5號令要求，進一步加大投入，全面改善企業(yè)的軟、硬件設施，特別是在提升運輸、通風、排水設備設施等方面要進一步加大投入，同時要堅決克服地方保護主義，對不符合條件的要堅決關停，從而努力改變企業(yè)安全生產(chǎn)的條件。
3、狠抓安全培訓，努力提高企業(yè)管理人員和從業(yè)人員的安全意識。
當前從煤礦安全生產(chǎn)存在的問題來看，主要表現(xiàn)為企業(yè)的。
管理人員安全知識潰乏，在具體的安全生產(chǎn)管理中失誤較多，不能夠根據(jù)煤礦的實際情況做出具體的、科學的安排部署，而從業(yè)人員自身素質(zhì)較低，自我防護意識較差，“三違”現(xiàn)象嚴重，為此做好企業(yè)管理人員和從業(yè)人員的安全培訓顯得尤為重要。一是縣煤礦行業(yè)主管部門和安全生產(chǎn)綜合監(jiān)督管理部門要依法強化對生產(chǎn)經(jīng)營單位的主要負責人和安全管理人員及特種作業(yè)人員的培訓工作，強化對《安全生產(chǎn)法》等法律法規(guī)和煤礦安全生產(chǎn)規(guī)程的宣傳教育，使取得資格和實際管理水平形成統(tǒng)一，真正提高煤礦管理人員的安全管理水平；二是煤礦企業(yè)自身要加強對從業(yè)人員的培訓、教育，特別是要針對各自煤礦的實際情況按照操作規(guī)程逐條逐款培訓到位，真正使工人既熟悉井下開拓布局情況，又真正能夠做到遵章守紀，不違規(guī)操作，確保生產(chǎn)安全。從而降低傷亡事故的發(fā)生。
4、嚴格各項制度的落實，降低傷亡事故的發(fā)生。
一、提出問題。
現(xiàn)在電視上都在放關于節(jié)能的廣告，經(jīng)過這幾年來的改革，，節(jié)是節(jié)了一點，但是還有很多人沒有養(yǎng)成節(jié)能的習慣。今天我們來看看，不節(jié)能的結(jié)果，一直想現(xiàn)在這樣，我們唯一的家園―地球會怎么樣吧！
二、調(diào)查方法。
通過電視、書籍、網(wǎng)絡、中國日報、慈溪日報、寧波晚報等書籍中獲取知識和情況！
去訪問對這一方面有一些成就的人。
搜集一些有關節(jié)能的數(shù)據(jù)或者一些節(jié)能的小妙招。
三、調(diào)查過程。
雖然廣告中一直放節(jié)能，但是，還有許多人總是“看熱鬧”，心里總是想：反正地球那么大，用也用不完。就是有這樣的人，地球才會哭泣，才會環(huán)境越來越差。讓我們來看看一份處于xx年的調(diào)查報告：據(jù)統(tǒng)計在一個小時里，一滴水可以寄到3。6公斤一個月可以集2.6噸，這些水足可以給予一個人一個月的花銷，可見，一滴水的浪費都是不應有的。至于連續(xù)流的小水流，每一個小時可以積水17公斤，每個月可以積水12噸，嘩嘩想的大水流每個小時可以積水670公斤，每個月可以積水482噸。所以，節(jié)約用水要從點點滴滴做起，一滴水也很有用。
四、節(jié)能小妙招。
看到這里，你們一定在想：我們這些小孩子用什么很大的影響。你們錯了，只有使用一些小妙招，也可以節(jié)省一大筆花銷的。如：開空調(diào)時開到26度，因為這樣可以省電，如果25度用的電量就是26的兩倍。像這樣的小妙招很多，就是沒有發(fā)現(xiàn)。
當前，正處于轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、加快產(chǎn)業(yè)升級的關鍵階段。律師業(yè)是調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、調(diào)節(jié)社會關系、規(guī)范經(jīng)濟運行、改善投資環(huán)境、推動轉(zhuǎn)型升級、實現(xiàn)科學發(fā)展的一支重要力量。近期，按照市委李宏鳴書記的批示要求，我們對全市律師業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢進行了專題調(diào)研和思考。
一、不斷發(fā)展的律師業(yè)。
改革開放三十年來，特別是近年來，在社會經(jīng)濟快速發(fā)展的宏觀背景下，我市律師業(yè)不斷發(fā)展壯大，隊伍素質(zhì)不斷增強，服務質(zhì)量不斷提升，律師業(yè)促進經(jīng)濟社會發(fā)展、維護社會穩(wěn)定的作用進一步顯現(xiàn)。
(一)律師隊伍不斷壯大，結(jié)構(gòu)日趨優(yōu)化。全市有律師執(zhí)業(yè)機構(gòu)36家，其中律師事務所29家(合伙所20家，個人所9家)，公司律師事務部1家，法律援助中心6家；行業(yè)從業(yè)人員326人，其中執(zhí)業(yè)律師208名，公司律師5名，法律援助律師12人，實習律師66人，行業(yè)內(nèi)勤人員36人。執(zhí)業(yè)律師人數(shù)與xx年相比，增加32%，94.7%的律師擁有本科以上學歷。全市律師事務所分布概況也從原來的規(guī)模小、人員少的格局，逐步轉(zhuǎn)變成中等規(guī)模所帶頭，幾強并立的新局面，市直的拂曉所已達17人，全市擁有10名律師以上的律師所已達到10家。拂曉、三聯(lián)、黃淮等3家律師事務所入選全省律師事務所50強，山石律師事務所成為皖北地區(qū)唯一一家具有承辦破產(chǎn)案件資格的律師事務所。同時，律師事務所的基礎建設和律師辦公現(xiàn)代化條件都有了明顯的`改觀，律師隊伍發(fā)展勢頭良好。
(二)業(yè)務規(guī)模逐年提升，領域不斷拓展。近年來，律師辦案數(shù)量和業(yè)務收費年均增長均在10%以上。xx年1-8月份，共辦理各類案件2222件，業(yè)務收費425萬元，擔任法律顧問375家，同比分別增長14.65%、8.6%、19.4%。業(yè)務領域已涉及股權(quán)轉(zhuǎn)讓、對外商貿(mào)、破產(chǎn)重組、知識產(chǎn)權(quán)、金融證券、勞動爭議和房地產(chǎn)等各類民商事糾紛，基本覆蓋經(jīng)濟社會生活各領域。
(三)職能作用逐漸彰顯，服務水平不斷提高。一是廣大律師積極服務黨委、政府中心工作。3年來，為各級政府依法行政、依法決策提供服務、為市重點工程提供法律意見、審查招商引資協(xié)議、代理政府參與訴訟、為國企改制涉法事務提供咨詢意見等420余件次。二是廣大律師不斷關注重點地區(qū)、重點人群、重點領域，積極為保障和改善民生服務。律師積極參與法律服務進社區(qū)、進鄉(xiāng)村活動，律師服務不斷向社區(qū)、鄉(xiāng)村延伸，3年來全市律師參與義務法律咨詢150余場次；努力滿足進城務工人員、困難職工群眾等弱勢群體的法律需求，不斷擴大律師法律援助覆蓋面，每位執(zhí)業(yè)律師每年都按規(guī)定完成2件以上法律援助案件；積極關注城市建設、拆遷安置補償、就業(yè)、就學、就醫(yī)、社會保障等民生熱點，為人民群眾最關心、最現(xiàn)實利益問題提供了及時便捷的法律服務。三是律師積極為維護社會穩(wěn)定服務。3年來律師參加涉法信訪1112人次，陪同各級領導接訪135次，累計接待上訪群眾1萬余人次，參與糾紛調(diào)解化解矛盾3900余件，參與涉法涉訴案件積案130余件，有效地維護了社會和諧穩(wěn)定。
(四)監(jiān)督管理持續(xù)加強，律師社會地位不斷提高。近年來，我們先后在律師隊伍中開展了社會主義法治理念教育、“中國特色社會主義法律工作者”主題教育實踐活動、律師隊伍集中教育整頓、“律師隊伍警示教育”等專項活動，不斷強化對律師隊伍的政治思想教育、執(zhí)業(yè)道德與執(zhí)業(yè)紀律教育；積極開展便民服務，改進服務水平，提升服務能力，不斷推動律師“法律服務提升年”、律師“進萬村”大服務、“律師事務所內(nèi)部管理規(guī)范建設年”、“千名律師解千難”等服務活動深入開展；積極轉(zhuǎn)變考核管理方式，推行信息公開和網(wǎng)上監(jiān)督，不斷推進管理體制創(chuàng)新，努力健全監(jiān)督機制、誠信機制、獎懲機制、培訓教育機制等長效機制，重視與支持發(fā)揮市律協(xié)行業(yè)管理優(yōu)勢和律師事務所的自律性管理；不斷加強和改進律師黨建工作，市律師協(xié)會成立了黨總支，全市律師黨支部8個，聯(lián)合支部5個，實現(xiàn)了黨建全覆蓋，目前，全市共有律師黨員66名，占執(zhí)業(yè)律師的31.9%;律師作用得到了各級黨委政府的高度重視和社會公眾的承認，近年來，先后有9名律師被選為市、縣區(qū)兩級人大代表、政協(xié)委員，陳晨律師再次當選省人大代表，律師代表、委員都能發(fā)揮自己的職業(yè)優(yōu)勢，認真履行職責，積極獻言獻策，參政議政，今年提交各類議案8起。
二、律師業(yè)發(fā)展中存在的缺陷和問題。
(一)社會對律師的職能作用認識度不足。有調(diào)查顯示，社會各界對律師制度的性質(zhì)、律師職業(yè)的價值、律師工作的效用存在領導認同偏差、公眾認知偏移和自身認識偏離等問題。主要誤區(qū)：認為律師僅是以利益為紐帶的社會法律工作者，承認其社會服務價值而忽視其在衡平社會利益關系、推進民主法治建設方面蘊含的政治價值；認為律師就是“收人錢財、替人消災”，甚至認為律師是居于政府對立面替“刁民”說話的“麻煩制造者”，忽略其作為黨和政府與普通百姓之間的橋梁紐帶對社會關系調(diào)整所能發(fā)揮的疏導平衡作用；認為律師只是幫助“打官司”的訴訟活動參與者，而忽視其對于經(jīng)濟社會生活所特有的風險防范、糾紛調(diào)處價值；政府部門普遍將律師業(yè)歸類于普通中介服務機構(gòu)，而未作為知識密集型的高端服務業(yè)予以重視扶持。
(二)律師執(zhí)業(yè)環(huán)境有待改善。一是律師執(zhí)業(yè)會見難、閱卷難、調(diào)查取證難這三難問題依然存在。由于《律師法》同有關法律的現(xiàn)實沖突，以及實踐執(zhí)行中紅頭文件、上級規(guī)定大于法現(xiàn)象的存在，有關部門認為律師提前介入對案件辦理會有不利影響等問題，律師的很多合法權(quán)利得不到行政機關和司法機關的認可。各級人大、司法部門對律師會見權(quán)利均出臺規(guī)定予以保障，但在實踐過程中，律師的偵查階段會見難一直存在，具體經(jīng)辦人員往往以各種理由推諉責任、拖延會見，即使會見了，律師受到的不當干預和限制也較多，使會見流于形式；在辦理刑事案件的過程中，有關部門在庭審前提供查閱的案卷總是有所保留，律師查閱卷宗材料的權(quán)利得不到實際保障；新《律師法》雖然確定律師調(diào)查取證不再需要經(jīng)過“有關單位和個人的同意”，但卻未對有關單位和個人不配合律師調(diào)查的處理作出相應規(guī)定，由于缺乏相關的制度保障，律師調(diào)查取證時有關人員不予配合的情況依然普遍存在。二是侵害律師人身權(quán)利的情況時有發(fā)生，律師合法的執(zhí)業(yè)權(quán)利得不到切實的保障。律師在司法實踐中存在司法歧視，律師無法完全行使應有的權(quán)利；有關部門缺乏對律師必要的保障措施，律師的易受到人身威脅和攻擊；律師執(zhí)業(yè)風險大，雷區(qū)多，廣大律師對辦理刑事案件存在顧慮。三是法律服務市場缺乏有效監(jiān)管。目前按照規(guī)定，可以提供有償法律服務的有執(zhí)業(yè)律師和基層法律服務工作者兩只隊伍，其他人員不得提供有償法律服務。但實際上，由于法律規(guī)定的缺失、相關配置措施的不完善、有關部門之間協(xié)調(diào)不夠，冒充律師執(zhí)業(yè)的事情時有發(fā)生，以公民代理身份提供有償法律服務的情況較為普遍，擾亂了法律服務市場。當前，司法行政機關和律師協(xié)會只能對律師和律師事務所的執(zhí)業(yè)行為進行有效監(jiān)管，很難對其他冒充律師執(zhí)業(yè)的或以公民代理身份提供有償法律服務的人員進行監(jiān)管，特別是新律師法刪去了司法行政機關對違法提供有償法律服務人員進行處罰的規(guī)定，更增加了監(jiān)管的難度。
(三)綜合能力難以支撐法律服務的有效需求。我市每萬人擁有執(zhí)業(yè)律師數(shù)僅為0.3，遠低于全國和全省平均數(shù)，辦案總量和業(yè)務收費均在全省排名靠后，xx年業(yè)務收費僅占全省2%左右；法律服務市場總體規(guī)模較小，缺乏有效的拓展途徑，律師事務所規(guī)模相對偏小，管理粗放，缺乏善于創(chuàng)造社會需求、業(yè)內(nèi)差異競爭、業(yè)務錯位發(fā)展的特色所、品牌所，綜合競爭力弱。人才流失情況較為嚴重，全市律師業(yè)務平均收費同全省相比偏低，而且業(yè)內(nèi)收入極不均衡，以xx年為例，10%的律師收入在10萬以上，70%的律師收入不足5萬，其中30%的不足2萬，不少新律師和年輕律師在激烈的競爭中難以堅持而轉(zhuǎn)行，同時還有一些業(yè)務較好的律師受發(fā)達地區(qū)的吸引而流出執(zhí)業(yè)。據(jù)統(tǒng)計，每年約有5-10%的律師選擇轉(zhuǎn)行擇行或流出執(zhí)業(yè)，80%的年輕律師坦言公務員職業(yè)對他們更有吸引。
(四)律師隊伍的素質(zhì)和整體形象有待于進一步提升。個別律師執(zhí)業(yè)思想不正，業(yè)務水平不高，辦案過程中存在一定的違規(guī)行為，嚴重影響了律師行業(yè)的整體形象；受競爭壓力的影響，部分律師注重經(jīng)濟效益和短期效益，忽視了社會效益和長期效益，對公益案件和公益事業(yè)不熱心，對政治業(yè)務學習不積極；對律師業(yè)的宣傳不到位，社會對律師作用不明了，缺乏對律師業(yè)發(fā)展的獎勵和支持措施。
三、發(fā)展壯大律師業(yè)的建議。
發(fā)展壯大律師業(yè)，要堅持拓展與規(guī)范并舉，圍繞服務經(jīng)濟發(fā)展和維護社會穩(wěn)定兩個主題，在黨委政府及有關部門的大力扶持下，建設一支高素質(zhì)、專業(yè)化的法律服務隊伍，拓展法律服務業(yè)務領域、完善法律服務管理體制，努力構(gòu)建一個主體明確、功能完備、秩序規(guī)范、管理科學的法律服務體系。
(一)切實加強黨委、政府對律師工作的領導和支持。律師制度是社會主義法律制度的重要組成部分，律師隊伍是黨和人民可以信賴的隊伍。作為反映社會進步、法治完善程度的重要指標，目前我市萬人擁有律師比僅為0.3，遠低于全省1.1，全國1.23的水平。按近三年我市律師平均增速10%預測，到我市萬人律師比僅能達0.78左右。因此，加快壯大律師業(yè)不僅是行業(yè)發(fā)展問題，也是牽動全局的政治任務。各級黨委、政府應將律師工作放到更加重要的位置，出臺各項優(yōu)惠支持政策和措施，切實解決制約律師業(yè)發(fā)展的瓶頸問題。
(二)引導扶持律師在服務發(fā)展中激活法律需求。律師作為市場主體，必須全力以赴加快發(fā)展，責無旁貸滿足需求，千方百計拓展領域。但由于產(chǎn)業(yè)體系發(fā)育不全，市場需求培育不足，業(yè)態(tài)布局尚未成熟，政府導向與政策扶持不可或缺。一是強化政府法律事務服務。建立健全市、縣(區(qū))、鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)三級政府法律顧問網(wǎng)絡，其中市、縣(區(qū))兩級組建政府法律顧問團，政府部門及鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)建立法律顧問制度，發(fā)揮社會資源優(yōu)勢，節(jié)約政府行政成本，提高依法決策水平，增強風險防范能力，促進法治政府建設，實現(xiàn)拓展律師業(yè)務與提高行政效率的雙贏。二是深化企業(yè)法律顧問工作。引導企業(yè)建立常年法律顧問制度，深化“企業(yè)法律體檢”制度，增強“預防保健”意識，加大法律服務投資，力爭規(guī)模以上企業(yè)率先實現(xiàn)全覆蓋，重點骨干企業(yè)和困難企業(yè)可在工業(yè)扶持基金中適當補貼。通過政府引導與市場培育，讓律師在企業(yè)治理、要素配置、項目建設、金融服務、勞動關系、涉外商貿(mào)、破產(chǎn)重組、知識產(chǎn)權(quán)、環(huán)境保護等領域展露身手。三是建立重點項目法律顧問制度。要求律師為招標采購、合同審查、商業(yè)談判、征地拆遷及項目管理、融資保險等提供全程服務。四是優(yōu)化農(nóng)村法律服務。深化完善“一村一顧問”制度，為新農(nóng)村建設提供法律保障。各級政府可在新農(nóng)村建設資金中設立村級法律顧問獎勵經(jīng)費，明確標準、分類獎補，滿足農(nóng)村法律需求，強化農(nóng)村法治保障。同時借鑒外地經(jīng)驗，在村莊整治、農(nóng)房改造、土地流轉(zhuǎn)等政府主導項目中，建立律師強制介入制度，由律師負責項目法律論證，草擬審查合同，出具法律意見書，實現(xiàn)關口前置，降低法律風險。
(三)采取多項措施，優(yōu)化法律服務市場環(huán)境。一是加大法律實施監(jiān)督，切實解決困擾律師的三難問題。由人大牽頭，組織公安、法院、檢察院、司法局、工商、房地產(chǎn)等有關部門，共同出臺貫徹律師法、落實律師執(zhí)業(yè)權(quán)利的相關措施，切實監(jiān)督落實，解決律師會見難、閱卷難、調(diào)查取證難等問題；二是加強法律服務市場監(jiān)管，打擊假冒律師執(zhí)業(yè)的違法行為，制止違法提供有償法律服務的行為。司法行政部門與法院、公安、檢察等有關部門建立協(xié)調(diào)處置機制，落實律師從事訴訟活動的身份審查制度，對公民從事訴訟代理資格進行適當審查，加大對假冒律師執(zhí)業(yè)行為的打擊處罰力度；三是廣泛宣傳律師法、律師作用。充分利用電視、廣播、報刊、網(wǎng)絡、簡報等媒體，加大對律師的宣傳力度，積極表彰優(yōu)秀律師，讓社會公眾了解律師制度，支持律師執(zhí)業(yè)；四是切實保障律師的合法執(zhí)業(yè)權(quán)利和人身權(quán)利。對阻礙律師合法執(zhí)業(yè)的違法行為，對律師進行人身威脅和人身攻擊的，公安、法院、檢察等有關部門要采取有力措施，予以堅決制止和處罰；條件合適的法庭，應建立律師出庭專用通道或庭審后允許律師先行離庭，防止律師受到情緒激動的對方當事人的侮辱和圍攻。
(四)積極采取措施，充分發(fā)揮律師在維護社會穩(wěn)定中的作用。一是探索建立律師參與社會穩(wěn)定風險評估工作。政府在執(zhí)行重大決策、重大事項以及其他關系民生的行政行為前，應當邀請律師參與社會穩(wěn)定風險評估工作，律師要積極參與和配合；二是做好律師參與涉法信訪案件的接待和保障工作。要完善制度和措施，涉法信訪案件必須邀請律師參與，領導信訪接待律師要全程參與，重大疑難信訪案件的法律論證必須有律師參與，并建立律師參與涉法信訪案件的經(jīng)費保障制度，由市財政對律師參與信訪案件的補貼進行保障；三是組織律師積極參與涉法涉訴案件積案的清理工作；四是采取有效措施，充分發(fā)揮律師作用，加強訴前調(diào)解力度，消弭當事人矛盾，息訴止爭，并對挑詞架訟的律師予以處罰；五是引導律師積極辦理法律援助和公益案件，維護社會弱勢群體合法權(quán)益，維護社會公平正義；六是分階段的在全市推行免費法律咨詢服務，提供網(wǎng)絡法律咨詢服務。
房地產(chǎn)調(diào)查分析報告篇四
最近一段時間一直在尋找高成長性的企業(yè)，同時還要注意價格的問題，終于在昨天發(fā)現(xiàn)一直中意的企業(yè)——世聯(lián)地產(chǎn)，一直以為這是一家地產(chǎn)企業(yè)，昨天偶然發(fā)現(xiàn)這是一家為地產(chǎn)商服務的企業(yè)，可見自己在平時的功課中是多么的粗心，在這里檢討一下。世聯(lián)地產(chǎn)的投資報告我想分為幾大部分，第一部分應該是行業(yè)屬性和企業(yè)未來成長性，因為投資企業(yè)成長性是最重要的，沒有高成長性，投資的風險是顯而易見的。第二部分為企業(yè)當前市場估值的情況介紹，畢竟只考慮成長性沒有合理的買入價格，投資回報也會大受影響。第三部分，應該說說投資這個企業(yè)的風險問題，以及風險控制的措施。
世聯(lián)地產(chǎn)這個企業(yè)存在的前提就是依附于地產(chǎn)行業(yè)的，為地產(chǎn)企業(yè)提供相應的銷售策劃服務的，所以這個行業(yè)會受到地產(chǎn)行業(yè)的景氣度影響，存在業(yè)績較強的周期性，但是由于這個行業(yè)的所提供的服務是整個地產(chǎn)行業(yè)的所必須的，所以企業(yè)生存的前提就是提供優(yōu)質(zhì)的服務，而經(jīng)濟周期性影響只是針對業(yè)績出現(xiàn)波動，對這個企業(yè)的擴展和發(fā)展沒有大的制約和致命性打擊。相反，經(jīng)濟的周期性波動會幫助企業(yè)消滅很多體質(zhì)較弱的競爭對手，為自己成長的過程提供空間，這個過程是每個成長性企業(yè)必然要經(jīng)歷的過程。
從以上角度分析，這個企業(yè)最大的風險在于自身管理及是否能夠提供優(yōu)質(zhì)服務的這些因素，資金因素、經(jīng)濟周期等外來因素不會對企業(yè)造成致命打擊，而且由于提供的服務不需要大量的資金、固定資產(chǎn)的投入，這會降低其運營成本，提高其企業(yè)的毛利潤。而且隨著規(guī)模的擴大，已經(jīng)管理水平的提高，其毛利率也會相應的小幅提高，由于在管理水平穩(wěn)定的情況下，其簡單的盈利模式的復制及其迅速的規(guī)模化成為可能，所以行業(yè)的成長空間巨大。而且通過分析，除了一線城市這種服務地產(chǎn)商的行業(yè)較為成熟以外，其他二三線行業(yè)的行業(yè)非常不規(guī)范，在很多地區(qū)可以說根本沒有這種營銷服務模式，其市場的不成熟性也為企業(yè)發(fā)展提供了足夠的空間。
第一章標的行業(yè)屬性及成長性分析。
世聯(lián)地產(chǎn)是a股市場第一家上市的專業(yè)從事房地產(chǎn)營銷的顧問代理機構(gòu)。公司服務的主要對象包括相關政府部門、房地產(chǎn)開發(fā)商、機構(gòu)及個人業(yè)主。公司主要從事房地產(chǎn)顧問策劃、代理銷售和經(jīng)紀業(yè)務。
與同業(yè)比較，世聯(lián)地產(chǎn)的優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
1、顧問策劃業(yè)務的品牌、規(guī)模效應將逐步體現(xiàn)。
2、業(yè)務條線間協(xié)同效應顯現(xiàn)。
3、受益深圳特區(qū)擴容。
4、管理團隊高瞻遠矚。
目前a股尚沒有房地產(chǎn)顧問公司上市交易。目前國內(nèi)同行業(yè)有3家分別在香港主板和美國紐約交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上，市場整體估值水平對世聯(lián)地產(chǎn)未來估值也會造成一定影響。另外從風險角度看，公司所處的房地產(chǎn)行業(yè)正處在不確定的發(fā)展過程中，投資者對其風險有一定安全空間要求。
行業(yè)及公司簡介：
行業(yè)情況簡介。
世聯(lián)地產(chǎn)是a股市場第一家上市的專業(yè)從事房地產(chǎn)營銷的顧問代理機構(gòu)。公司服務的主要對象包括相關政府部門、房地產(chǎn)開發(fā)商、機構(gòu)及個人業(yè)主。公司主要從事房地產(chǎn)顧問策劃、代理銷售和經(jīng)紀業(yè)務。
房地產(chǎn)市場按照房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段可以分為房地產(chǎn)一級市場、二級市場和三級市場。一級市場是由政府主導土地使用權(quán)出讓階段的市場，一般稱之為土地市場；二級市場是房地產(chǎn)開發(fā)商在獲得土地使用權(quán)后對房地產(chǎn)進行開發(fā)和經(jīng)營的市場；三級市場是房地產(chǎn)開發(fā)商已出售的房產(chǎn)在投入使用后進行物業(yè)交易、抵押和租賃等二次交易的市場。
從房地產(chǎn)開發(fā)的價值流程來看，地產(chǎn)服務商提供的服務覆蓋了整個房地產(chǎn)開發(fā)階段，服務商與開發(fā)商共存共榮，已經(jīng)是房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈中不可或缺的角色，在促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展、保障房地產(chǎn)交易安全、節(jié)約房地產(chǎn)交易成本等方面都發(fā)揮著日益重要的作用。具體業(yè)務如下：
（3）在物業(yè)交易的二級市場，房地產(chǎn)中介為開發(fā)商提供營銷策劃、代理銷售等專業(yè)服務；
（4）在物業(yè)交易的三級市場，房地產(chǎn)中介為機構(gòu)或個人提供房屋租賃服務、二手房交易經(jīng)紀服務。
公司情況簡介。
公司成立于1993年，始終專注從事房地產(chǎn)顧問策劃和代理銷售業(yè)務，不涉足開發(fā)業(yè)務。公司憑借穩(wěn)定的管理團隊、專業(yè)的員工隊伍為客戶提供房地產(chǎn)營銷代理服務，在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)塑造了較高的品牌知名度，得到了眾多房地產(chǎn)開發(fā)商的認可。2005-2008年公司收入的年均復合增長率為32.5%，業(yè)務具有良好的增長性。目前公司有23家分支機構(gòu)，遍及中國珠三角、長三角和環(huán)渤海區(qū)域。包括房地產(chǎn)營銷代理、發(fā)展顧問、租售經(jīng)紀的房地產(chǎn)綜合服務能力，近3000名房地產(chǎn)專業(yè)人才。
公司目前的顧問策劃業(yè)務主要為政府部門和房地產(chǎn)開發(fā)商提供土地出讓咨詢服務、房地產(chǎn)項目的開發(fā)策劃服務等；銷售代理業(yè)務主要為收取傭金的一般代理業(yè)務；經(jīng)紀業(yè)務主要為二手房的買賣雙方或房屋租賃雙方提供經(jīng)紀服務。
公司品牌建設已經(jīng)取得一定成果，連續(xù)5年位居“房地產(chǎn)策劃代理百強企業(yè)top10”前二名，并且品牌美譽度、忠誠度也位列行業(yè)第1。公司積極利用多種渠道建設行業(yè)品牌，其憑借多年積累的行業(yè)經(jīng)驗及專業(yè)能力，出版的一系列房地產(chǎn)市場專業(yè)研究的書籍，在行業(yè)內(nèi)具有較強的影響力。截至2009年6月，公司已公開發(fā)行以“世聯(lián)地產(chǎn)顧問系列叢書”為主導產(chǎn)品的房地產(chǎn)專業(yè)圖書18本。
行業(yè)發(fā)展前景：
房地產(chǎn)市場是國家的支柱產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)歷了06-07年的過熱發(fā)展后，政策調(diào)控措施日漸嚴厲，行業(yè)發(fā)展陷入調(diào)整，2007年下半年以來新房成交量出現(xiàn)了大幅下降。但隨著09年為應對國際經(jīng)濟危機，“保增長”措施出臺，各地房地產(chǎn)市場再度出現(xiàn)回暖跡象。房地產(chǎn)銷售和開發(fā)均呈現(xiàn)恢復性的增長。
我們認為，本輪房地產(chǎn)市場調(diào)整是對行業(yè)發(fā)展過熱的正常反思，在我國城市化進程不斷推進、人口紅利因素仍進一步釋放的過程中，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟發(fā)展的重要推動力，其發(fā)展前景依然看好。
房地產(chǎn)市場的發(fā)展空間來自于兩個方面，一是一線城市的“再城市化改造”。在經(jīng)過多年經(jīng)營后的一線城市如上海、深圳，雖然已經(jīng)形成了規(guī)模龐大的都市系統(tǒng)，但隨著城市發(fā)展定位的重新確立，都存在再發(fā)展、再改造的需要。如上海建設“大浦東新區(qū)”，深圳擴區(qū)，定位創(chuàng)新試驗區(qū)等都是最顯著的例子。隨著城市化的深入，越來越多的一線城市會對自身發(fā)展規(guī)劃重新定位，創(chuàng)造出新的開發(fā)需求。
二是二三線城市的“城市化跟進”。區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展是國家政策的重要指導方向，隨著“西部開發(fā)”、“中部崛起”等諸多國家級區(qū)域經(jīng)濟戰(zhàn)略規(guī)劃的實施，以及如“海西”、“北部灣”等一系列“經(jīng)濟新區(qū)”的獲批，二三線城市的經(jīng)濟增長已經(jīng)在趕超一線城市，而經(jīng)濟發(fā)展的全面提速必然帶動房地產(chǎn)開發(fā)需求的提升，未來一段時間內(nèi)，二三線城市的“城市化”進程將逐步成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要影響因素。
與國外發(fā)達的房地產(chǎn)中介服務業(yè)相比，我國的房地產(chǎn)綜合服務業(yè)還處于發(fā)展初期，但發(fā)展迅速。服務外包是發(fā)展到成熟期行業(yè)的必然選擇，在顧問策劃、代理銷售等方面，很多大型房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)越來越多地選擇外包，這為房地產(chǎn)綜合服務行業(yè)提供了廣闊的業(yè)務空間。
顧問策劃業(yè)務。
專業(yè)的顧問策劃服務主要是提供投資開發(fā)決策，降低投資開發(fā)風險和試錯成本，可以較好地幫助這些企業(yè)解決如下問題：進入哪些城市，投標哪些項目，項目的成本要控制在多少，項目的定位等關鍵問題；顧問策劃業(yè)務主要受到房地產(chǎn)開發(fā)商的投資開發(fā)計劃及土地購買計劃等因素的影響。
即使是萬科這樣的大型房地產(chǎn)公司，在區(qū)域覆蓋、不同地域、概念下的樓盤策劃上完全自己一手包辦也是不經(jīng)濟的。而專業(yè)的房地產(chǎn)服務公司覆蓋面更廣，經(jīng)手操作的案例更豐富，團隊專注度更高，就其現(xiàn)有的城市項目，專業(yè)的顧問策劃業(yè)務可以有效地減少項目的風險。而在將來，地產(chǎn)項目差異化競爭會更激烈，專業(yè)有效的項目策劃更是必不可少的，采納專業(yè)的顧問策劃團隊必然要勝過公司自己進行策劃管理。
代理業(yè)務。
2008年，我國一手商品房銷售額達24071億元。由于我國房地產(chǎn)中介服務業(yè)起步較晚，房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)分工程度和國外發(fā)達國家相比還有很大差距。全國由房地產(chǎn)中介代理銷售的商品房面積僅占商品房總銷售面積的47%左右，如果考慮到很多房地產(chǎn)開發(fā)公司自建銷售公司，則這個比例更小。而國外成熟市場，如美國，大約85%的物業(yè)交易是通過中介機構(gòu)完成的。
房地產(chǎn)綜合服務業(yè)還處于發(fā)展初期的另一個特征是行業(yè)集中度極低，該行業(yè)的龍頭企業(yè)，如世聯(lián)地產(chǎn)、中原地產(chǎn)、易居中國等雖然可能在部分區(qū)域具有比較大的市場占有率，但整體而言全國市場占有率依然不高。全國代理銷售百強企業(yè)的市場份額從05年的17.4%增長到08年的32.2%，已經(jīng)是一個大的飛躍，但相比美國市場前五名占據(jù)新增住房銷售50%市場的集中度來說，還有一個漫長的行業(yè)整合、淘汰的過程。而在此過程中，一批品牌價值高、業(yè)務模式先進的龍頭企業(yè)將獲得更大的市場空間。
經(jīng)紀業(yè)務。
2008年一線城市二手房成交量大幅調(diào)整，導致經(jīng)紀業(yè)務下降，但是從長遠來看市場空間較大。
世聯(lián)地產(chǎn)業(yè)務的經(jīng)營模式是以客戶需求為基礎的。在房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈的不同階段，客戶的服務需求各不相同，公司具有顧問策劃、代理銷售和經(jīng)紀業(yè)務的綜合服務能力，能夠跟隨客戶需求的變化提供不同的服務。經(jīng)過16年的發(fā)展，世聯(lián)地產(chǎn)已經(jīng)形成了自己特有的“咨詢+實施”的經(jīng)營模式，顧問策劃能力已經(jīng)成為房地產(chǎn)中介公司的核心競爭力。
公司目前已經(jīng)構(gòu)筑了顧問策劃、代理銷售和經(jīng)紀業(yè)務三大產(chǎn)品線，形成了良性的互補和協(xié)同效應，并降低了自身的經(jīng)營風險。公司多年來累計為中國99個城市的的超過1,000個房地產(chǎn)項目提供了高質(zhì)量的房地產(chǎn)顧問咨詢與策劃服務。公司的顧問策劃業(yè)務競爭優(yōu)勢明顯；公司的代理銷售業(yè)務多年來處于同行業(yè)前列，2009年1-6月代理銷售業(yè)務收入較去年同期大幅上升36.99%；公司的經(jīng)紀業(yè)務由子公司世聯(lián)行經(jīng)營，定位于“豪宅專家”，目前發(fā)展規(guī)模仍較小。
與同業(yè)比較，世聯(lián)地產(chǎn)的優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
1、顧問策劃業(yè)務的品牌、規(guī)模效應將逐步體現(xiàn)。一般認為房地產(chǎn)服務行業(yè)門檻低，沒有規(guī)模效應，大公司不占優(yōu)勢。但我們認為這只是該行業(yè)低層次競爭階段的暫時表現(xiàn)而已。隨著整個房地產(chǎn)行業(yè)高速度、無差異的擴張期過去后，越來越多的開發(fā)商、政府部門會需要更精致的顧問策劃服務，而在這一領域，世聯(lián)地產(chǎn)已經(jīng)建立起了良好的品牌和業(yè)務基礎，截止09年6月，世聯(lián)地產(chǎn)尚未完成的顧問合同233個，在業(yè)內(nèi)首屈一指，即使將來其他服務商進入該領域，也難以立刻和世聯(lián)長期積累的經(jīng)驗和模式相抗衡。
2、業(yè)務條線間協(xié)同效應顯現(xiàn)。作為業(yè)內(nèi)知名的地產(chǎn)顧問策劃公司，世聯(lián)與政府部門、業(yè)內(nèi)大型地產(chǎn)開發(fā)商都具有長期、良好的業(yè)務合作往來。通過顧問策劃先行的戰(zhàn)略，公司同時爭取到大量代理銷售業(yè)務。這一策略在進入新的市場區(qū)域時顯得尤為有效。公司09年上半年已完成代理銷售價值330億的房產(chǎn)，而簽約未履行的代理面積高達2713萬平方米。09年下半年公司代理銷售業(yè)績超過上半年的概率很大。
3、受益深圳特區(qū)擴容。作為從深圳本地起家的地產(chǎn)服務商，世聯(lián)在深圳當?shù)匾呀?jīng)占據(jù)大約30%的市場份額，對當?shù)刭彿咳后w有深刻認識和把握，具備相當大的區(qū)域性優(yōu)勢。深圳特區(qū)擴容在即，預計房地產(chǎn)開發(fā)也將迎來一波新浪潮，作為當?shù)佚堫^的服務商，世聯(lián)在其中受益的程度是可以想見的。
4、管理團隊高瞻遠矚。世聯(lián)地產(chǎn)的高管大都是公司的創(chuàng)始股東，與公司利益休戚相關，有充分的激勵來實現(xiàn)個人與公司的共同收益。同時這個團隊也已經(jīng)歷多年合作，在管理和公司戰(zhàn)略選擇上互相認同，團隊緊密度較高。公司高層對行業(yè)前景充滿信心，并且高瞻遠矚地看到了行業(yè)在度過低層次競爭后必然要依靠品牌價值、經(jīng)驗積累的規(guī)模效應等因素才能實現(xiàn)公司持續(xù)發(fā)展，所以一開始就定下以顧問策劃為核心競爭能力的戰(zhàn)略，同時積極建設服務管理和知識共享平臺，設立人才培訓中心，為公司長遠發(fā)展早做打算，這些都是相當具有遠見卓識的表現(xiàn)。另外，公司成功登陸a股市場成為上市公司，對于其提升代理、經(jīng)紀業(yè)務方面的口碑方面，也具有不可估量的價值。
第四，公司將通過圖書出版、營銷會展、vi整合和媒體投放等形式擴大公司在房地產(chǎn)行業(yè)與目標客戶群中的影響力，強化公司在行業(yè)中的專業(yè)品牌形象，系統(tǒng)化地在全國建立穩(wěn)健、創(chuàng)新、服務中國的房地產(chǎn)綜合服務商的形象，進一步提升公司在全國的品牌知名度、美譽度和忠誠度。
公司擬使用募集資金布局全國顧問代理業(yè)務，建立有效的管理平臺和人力資源培訓中心，進一步宣傳和擴大品牌影響力，從而有效地提升公司核心競爭力、擴大公司在各區(qū)域的市場份額，最終實現(xiàn)公司的戰(zhàn)略目標。
第二章標的當前估值合理性分析。
盈利預測。
截至2009年6月30日，公司已與202家政府部門及房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂了顧問策劃合同，這些已簽訂尚未執(zhí)行完畢的房地產(chǎn)顧問策劃合同總計有223份。這些合同儲備為公司持續(xù)盈利提供了堅實的基礎；截至2009年6月30日，公司累計簽約代理面積約2713.8萬平方米，其中與萬科、金地、復地、中信四家大型房地產(chǎn)開發(fā)商簽約代理面積約676萬平方米。2009年預計進入銷售階段的簽約代理面積約875.8萬平方米。隨著房地產(chǎn)市場有序復蘇，政府采取激進的行政手段干預市場的可能性不是非常大，這將為房地產(chǎn)開發(fā)商和服務商提供良好的經(jīng)營空間。
估值。
目前a股尚沒有房地產(chǎn)顧問公司上市交易。目前國內(nèi)同行業(yè)有3家分別在香港主板和美國紐約交易所上市。具有可比估值的是易居中國，08年eps為0.48，靜態(tài)市盈率在40倍以上，但易居中國在代理銷售業(yè)務方面采用的是交保證金獲得差價分成的方式，盈利能力和風險相比世聯(lián)地產(chǎn)更高。另外，目前中小板市盈率在35倍以上，市場整體估值水平對世聯(lián)地產(chǎn)未來估值也會造成一定影響。另外從風險角度看，公司所處的房地產(chǎn)行業(yè)正處在不確定的發(fā)展過程中，投資者對其風險有一定安全空間要求。
根據(jù)公司業(yè)績快報計算，公司09年的業(yè)績?yōu)?.47-1.65元之間，用30倍市盈率計算，09年合適股價為45元，假如業(yè)績年增長率為30%，2010年股價為58.5元，當前股價存在安全邊際。
第三章標的風險所在及防范措施。
世聯(lián)地產(chǎn)真正有價值的地方在于為地產(chǎn)商提供多方位的服務，包括規(guī)劃、營銷、銷售方案等等，而現(xiàn)在的主營收入方面主要是為地產(chǎn)商的分銷代理業(yè)務，所以未來其他業(yè)務的業(yè)績支持是可期的，但是如果總是局限在這個方面，那這個企業(yè)的價值大打折扣，或者說根本沒有什么價值。所以說很多機構(gòu)對這個一定會看的很明白的，從這個角度上講，該企業(yè)只要是將行業(yè)內(nèi)的業(yè)務多元化發(fā)展，投資是沒有風險的，在當前價格買入該企業(yè)的價格是否合適是個仁者見仁智者見智的問題，關鍵在于企業(yè)的業(yè)績增長能否支持該股的股價問題，所以這個事情需要交給時間去解決，我們要做的就是跟蹤和決斷。
同時我們在企業(yè)跟蹤的同時可以適當選擇標的和倉位的不同配置，比如說多選擇幾個目標，同時選擇成長股和低估的大盤藍籌股，這樣就會保證我們投資的收益，同時提高收益率。
房地產(chǎn)調(diào)查分析報告篇五
一、房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)現(xiàn)狀:城市化進程和改善住房消費的強烈要求，疊加推進了房地產(chǎn)市場成為中國經(jīng)濟的重要支柱。房地產(chǎn)業(yè)近兩年投資和銷售增長速度之快、房價增長幅度之大，房價收入比例失衡，房價成為老百姓不能承受之重已經(jīng)成為不爭的事實。在這種背景下，國家出臺了一系列調(diào)控措施。
（一）、現(xiàn)行政策調(diào)高了房地產(chǎn)商拿地門檻，并對住房結(jié)構(gòu)做了政策規(guī)定。
新國19條規(guī)定，競買保證金不得低于出讓最低價的20%，土地出讓成交后，必須在10個工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后一個月內(nèi)必須繳納出讓價款50%的首付，余款按合同規(guī)定及時繳納，最遲付款期限不得超過一年。這一規(guī)定使得開發(fā)商拿地的門檻提高，對開發(fā)商自有資金實力提出了更高的要求。
據(jù)生活日報2011年4月19日訊，濟南老城最后一塊寶地掛牌，競買保證金達5億元。在土地競買人資格征集期結(jié)束后,實力雄厚的上海世茂成為舜井街片區(qū)地塊出讓唯一競買者。
新國19條規(guī)定，各地當年的保障性住房、棚戶區(qū)改造和自住型中小型商品房建房用地不得低于住房建設用地供應總量的70%。
石市相關部門已對2010年6月1日后取得住宅建設用地的項目，新建普通商品住房項目按住宅總建筑面積5%的比例配建廉租住房；2011年3月1日起，掛牌出讓的商品住房用地新上項目，須按照項目總建筑面積10%（5%為廉租住房、5%為公共租賃住房）以上的比例配建保障性租賃住房。城中村改造、舊城改造項目，按規(guī)劃住宅總建筑面積扣除回遷安臵面積后按5%的比例配建保障性租賃住房。
（二）、房地產(chǎn)銷售實行明碼標價和價格報備。
國家發(fā)改委2010年3月16日下發(fā)的《商品房銷售明碼標價規(guī)定》要求，自2011年5月1日起，商品房銷售實行一套一標價，不得在標價之外加價銷售。對取得預售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項目，商品房經(jīng)營者要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。國家正在對房地產(chǎn)實施前所未有、非常嚴厲的價格調(diào)控政策。
針對發(fā)改委的?一房一價?和價格申報備案后不許提價的要求，開發(fā)商會采取先高價申報、再打折的做法，這種游戲在任何打折店早已不是什么新鮮事。目前一些新盤已經(jīng)開始低價入市，先標高價未必行得通。
（三）、國家對商品房房價提出了進一步調(diào)控趨勢。
國家發(fā)改委價格監(jiān)督檢查司司長許昆林4月26日晚間在接受中新社記者獨家專訪時稱，正在對房地產(chǎn)市場的成本、利潤和價格等情況開展調(diào)研，擬綜合考慮中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實際情況和國外可借鑒的做法，將商品住房列入制止牟取暴利項目，嚴厲打擊不法房地產(chǎn)開發(fā)商牟取暴利的行為。
（一）、上游行業(yè)發(fā)展及影響。
1、建材價格進入上升通道。
2011年二季度水泥產(chǎn)業(yè)將進入需求旺季。從需求方面來看，數(shù)據(jù)顯示，2011年3月全國水泥產(chǎn)量同比增長29.8%（上年同期為12.1%），環(huán)比增長86.7%（上年同期為62.3%）。這意味著從3月開始，水泥需求進入旺季，銷量開始環(huán)比增加，相比去年同期保持了旺盛需求態(tài)勢。
從供給方面來看，2011年前3個月水泥投資規(guī)模在下降，這預示著未來水泥產(chǎn)能投放壓力將縮小。主要因為2009年9月國家出臺政策暫停新建水泥生產(chǎn)線所致。建設一條生產(chǎn)線的時間是12個月至16個月，這意味著自今年下半年開始，全國投放生產(chǎn)線將大幅下降。
從價格方面來看，2011年一季度，全國水泥均價為387元/噸，同比上漲13%。3月末水泥價格為392元/噸，同比上漲15%。水泥價格上漲的主要原因是，2010年四季度，部分地區(qū)限電導致水泥產(chǎn)能減少，拉動了水泥價格創(chuàng)出歷史新高。而限電結(jié)束后，部分區(qū)域價格聯(lián)盟發(fā)揮作用，導致水泥價格下滑幅度不大。
對于2011年二季度水泥產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢，數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析顯示，二季度全國大部分區(qū)域?qū)⑦M入水泥需求旺季。南方3月中旬到6月中旬3為旺季，北方企業(yè)4月進入施工旺季，預計水泥價格在旺季仍將保持上升趨勢。
鋼鐵行業(yè)，尤其是螺紋鋼、線材等建筑鋼材市場更是與房地產(chǎn)息息相關，數(shù)據(jù)顯示，2009年我國粗鋼的產(chǎn)量為5.68億噸，其中近四成流向了房屋工程行業(yè)。
2011年是十二五的開局之年，對于鋼鐵行業(yè)來說，節(jié)能減排，淘汰落后產(chǎn)能仍將是鋼鐵產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和政策的重點。按照已公布的規(guī)劃，2011年底前要淘汰落后煉鐵能力7200萬噸、煉鋼能力2500萬噸。如果按照這一目標，2010年預計已淘汰3200萬噸煉鐵產(chǎn)能，推算2011年將再淘汰煉鐵產(chǎn)能約4000萬噸。
2011年鋼材需求也因此存在極大的不確定性。同時，考慮到目前國內(nèi)鋼材產(chǎn)能總體處于過剩狀況，以及國際需求仍較為疲軟，將制約鋼材價格上漲的空間，供給壓力會逐漸迫使鋼價停止上漲，且在隨后出現(xiàn)回落。預計2011年國內(nèi)鋼材市場總體將圍繞行業(yè)平均成本震蕩運行，價格總體水平將高于2010年。全年將在4000-4900元/噸區(qū)間波動運行。
房地產(chǎn)上游關聯(lián)行業(yè)價格上漲的趨勢，加大了房地產(chǎn)的成本，減少了房地產(chǎn)業(yè)的利潤空間。
1、居民收入增多，拉動住宅潛在需求。
統(tǒng)計顯示，2010年中國農(nóng)村居民人均純收入5919元，比上年增長14.9%，扣除價格因素實際增長10.9%；中國城鎮(zhèn)居民全年人均可支配收入19109元，增長11.3%，實際增長7.8%。
2010年農(nóng)村居民收入增速較高的主要原因是各種來源收入均衡較快增長，特別是工資性收入和農(nóng)業(yè)純收入的大幅增長，其中工資性收入增長17.9%，增速比上年提高6.7個百分點，對農(nóng)民全年增收的貢獻率達48.3%。工資性收入較快增長主要是由于農(nóng)村勞動力務工工資水平上漲較多、外出務工人數(shù)和時間有所增加。
2、企業(yè)信心大幅增強拉動辦公樓需求。
企業(yè)對自用辦公物業(yè)需求的增長主要源于幾個因素，包括企業(yè)強勁的資金實力﹑辦公樓市場的升值前景以及更多本地和外資企業(yè)入駐頂級辦公樓的要求。
3、城市化進程促進商業(yè)地產(chǎn)。
由于城市化的發(fā)展，人們越來越追求高品質(zhì)的生活，對于消費的要求也會更高，這就使得商業(yè)與衣食的關系更加緊密，再加上人們從物質(zhì)生活的極大滿足向精神生活的飛躍，使得商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展勢頭迅猛。另外，從我國每年不斷增長的gdp、cpi指數(shù)可以看出，商業(yè)及其相關的物業(yè)形態(tài)的發(fā)展空間和潛力還是相當大的。正是城市化進程推動了我國整個商業(yè)地產(chǎn)快速的發(fā)展。
（一）、商品房銷售狀況分析。
商品房銷售的影響因素很多，包括經(jīng)濟因素、社會因素、環(huán)境因素、政策體制等多個方面，而且各個因素是復雜和多變的，因素之間的相互關系也是比較復雜的。其中影響商品房銷售的主要因素有：城鄉(xiāng)居民儲蓄、人均生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入、商品房需求的影響、居民消費價格指數(shù)、商品住宅平均銷售價格。
1、城鄉(xiāng)居民儲蓄：城鄉(xiāng)居民儲蓄對銷售狀況的影響最大。在當前的房地產(chǎn)市場中，隨著居民存款的增加，一些居民會考慮將存款轉(zhuǎn)向投資于房地產(chǎn)，以獲得更大的收益。
2、人均生產(chǎn)總值：經(jīng)濟的高速發(fā)展必將推動房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。gdp特別是人均gdp在某種程度上反映了一個國家或地區(qū)的整體經(jīng)濟發(fā)展。一般情況下，經(jīng)濟發(fā)展水平越高，房地產(chǎn)業(yè)越發(fā)達。
3、城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入：隨著城鎮(zhèn)居民生活水平的提高，大多數(shù)居民希望改善居住環(huán)境，因此，也會影響到房地產(chǎn)的銷售狀況。
4、商品房需求的影響：城鎮(zhèn)人口數(shù)、人均住宅使用面積、家庭總戶數(shù)構(gòu)成了商品房的市場需求因素。在全國平均商品房需求水平上，北京地區(qū)擁有巨大的人口聚集、商品房投資涌入等不利因素，將導致北京地區(qū)局部商品房市場需求大增，從而促使商品房價格的上升。
5、居民消費價格指數(shù)：居民消費價格指數(shù)能夠很好的反映一個國家或地區(qū)通貨膨脹率情況。相比較，通貨膨脹率對商品房的銷售影響較弱。
6、商品住宅平均銷售價格：通常情況下，商品房的價格對商品房的銷售影響較大。
（二）、商品房空臵面積分類指數(shù)變化。
商品房的空臵量是反映房地產(chǎn)市場供需狀態(tài)的一個重要指標，也是政府進行宏觀調(diào)控的重要參考數(shù)據(jù)。國家統(tǒng)計局的?國房景氣指數(shù)?中是以商品房空臵面積的概念反映商品房空臵量的，是以上年的空臵面積累加今年已經(jīng)拿到竣工證但尚未銷售或出租的商品房的增量面積。
今年2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱?國房景氣指數(shù)?）為102.9，比2010年12月份回升1.1點。說明中國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)處于景氣狀態(tài)。
資料顯示，2011年2月房地產(chǎn)開發(fā)投資4250億元，同比增長35.2%，其中住宅3014億元，同比增長34.9%；房屋施工面積291473萬平方米，同比增長39%，其中住宅224049萬平方米，同比增長38.9%；房屋新開工面積19083萬平方米，同比增長27.9%，其中住宅14838萬平方米，同比增長25.4%；房屋竣工面積6952萬平方米，同比增長13.9%，其中住宅5366萬平方米，同比增長12.1%；商品房銷售面積8143萬平方米，同比增長13.8%，其中住宅7282萬平方米，同比增長13.2%，辦公樓192萬平方米，同比增長26.4%，商業(yè)營業(yè)用房478萬平方米，同比增長8.7%，；商品房銷售額5242億元，同比增長27.4%，其中住宅4471億元，同比增長26.2%，辦公樓244億元，同比增長46.3%，商業(yè)營業(yè)用房435億元，同比增長22.1%。
據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)資料，2010年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源72494億元，比上年增長25.4%。其中，國內(nèi)貸款12540億元，增長10.3%，占資金來源的17.3%；利用外資796億元，增長66.0%,占資金來源的1%；自籌資金26705億元，增長48.8%，占資金來源的36.84%；其他資金32454億元，增長15.9%，占資金來源的44.77%。在其他資金中，定金及預收款19020億元，增長17.3%，占資金來源的26.24%；個人按揭貸款9211億元，增長7.6%，占資金來源的12.%。除自有資金、開發(fā)貸外，定金及預收款、個人按揭貸款成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)另一重要資金來源。
房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有投資大、風險高的特性。房地產(chǎn)項目開發(fā)從購買土地、規(guī)劃設計、施工建設到竣工驗收，建設周期短則1～2年，長則3～5年，甚至更長。
（一）、房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道開始向長期趨近轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)企業(yè)的資金除自有資金外，主要依賴銀行貸款。但是現(xiàn)行的融資政策預示著房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道由比較寬松開始向長期趨緊轉(zhuǎn)變。
央行自2011年4月21日起上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。這是央行年內(nèi)第四次上調(diào)存款準備金率。大型銀行存款準備金率已經(jīng)上調(diào)至20.5%。
存款準備金率的收緊，更使得各商業(yè)銀行抑制了放貸沖動，開發(fā)商從銀行貸款也越來越難。
（二）、房地產(chǎn)企業(yè)開辟多渠道融資，但融資環(huán)境趨向更加嚴峻。
應對融資渠道收緊，房企急需加大融資力度，相應的大量的民間資本便繞路銀行和房款，借道信托或私募股權(quán)投資基金，資金流入房地產(chǎn)業(yè)，一時間緩解了資金短缺的局面。但是信托這根?救命稻草?已經(jīng)受到越來越嚴格的監(jiān)管。2010年11月份，銀監(jiān)會要求信托公司在12月20日之前上交房地產(chǎn)信托的自查報告。一時發(fā)行得熱火朝天的房地產(chǎn)信托不得不被迫降溫。相比信托業(yè)，目前地產(chǎn)公司從私募股權(quán)投資基金渠道融資還沒有明確的監(jiān)管細則。有數(shù)據(jù)顯示，2010年我國有近30只房地產(chǎn)投資基金，總規(guī)模達500多億元人民幣，其中以私募股權(quán)投資基金方式為主。
自行業(yè)步入政策調(diào)控期，許多房企都開啟了海外融資之旅。中國香港、新加坡甚至是納斯達克便成為地產(chǎn)商直接融資的新選項。近日，旭輝可能赴港上市的消息不脛而走。消息指出，旭輝集團計劃赴港上市，初步集資規(guī)模訂于5億至6億美元(約39億至46.8億港元)，其計劃最快于本月正式啟動。諸多擁有?境外資源?的大型房地產(chǎn)企業(yè)充分利用了境外融資的便利，發(fā)行相當規(guī)模的優(yōu)先票據(jù)和可換股債券。比如1月14日，恒大地產(chǎn)宣布將發(fā)行55.5億元3年期及37億元5年期以美元結(jié)算的人民幣債券，利率分別為7.5%和9.25%，兩筆共計融資92.5億。
（三）、房企資金鏈繃緊，一些中小型房企資金鏈面臨斷裂的困境。
相比被迫?卡殼兒?的融資鏈，曾為房地產(chǎn)商貢獻大量流動性的售樓回款，如今也處?難產(chǎn)?中。?對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍?。央行2011年4月6日起加息0.25個百分點，部分城市已出現(xiàn)銀行暫停購房貸款或是暫停部分購房貸款的現(xiàn)象。首付款比例提高和銀行的加息，加重購房者的購房成本，個人按揭貸款資金來源萎縮，銷售量下滑對其資金鏈的影響更大，同時存量房產(chǎn)增加，資金周轉(zhuǎn)放慢。
（四）、預售資金監(jiān)管加劇拉緊房企資金鏈條。
2010年10月25日,北京市宣布將于12月1日起對商品房預售。
資金進行監(jiān)管,明確:?商品房預售資金應當全部存入商品房預售資金監(jiān)管專用賬戶,并對其中用于項目工程建設的資金實行重點監(jiān)管,保證預售資金優(yōu)先用于工程建設。?一線城市中北京成為繼深圳之后第二個實施該項政策的城市。此外,浙江省也將于2010年11月1日起正式對商品房預售資金進行監(jiān)管。這一政策似乎已經(jīng)有?蔓延?之勢。但從?限購令?在不到一個月內(nèi)迅速在全國多個城市全面推出的情況看,預售資金監(jiān)管在更多城市推行的可能性仍然很大。一旦如此,對開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)要求也將提出更高的要求。沒有做好準備的房企,資金鏈斷裂將在所難免。
另外，從今年二季度起，開發(fā)商融資渠道的持續(xù)收縮和融資成本的大幅上升已是既成事實，從開發(fā)貸、個貸、資本市場融資、信托等各個環(huán)節(jié)均被封死，全行業(yè)資金鏈前所未有受壓。
七、房企多元化經(jīng)營策略提速，產(chǎn)品線逐步向二三四線城市及保障房領域推進。
（一）、房企產(chǎn)品線開始轉(zhuǎn)向二三四線城市。
房地產(chǎn)的開發(fā)重點，從北上廣深這樣的一線城市，開始迅速向二、三、四線城市延伸，二線城市是省會城市，三線城市是地區(qū)級城市，四線城市就是縣城。從今年開始，大量的開發(fā)商會加速從一線城市向二三四線城市轉(zhuǎn)變，實際上很多二線的城市開發(fā)商已經(jīng)云集了，在三四線城市面臨著很好的發(fā)展良機。
資料顯示：2010年全年，一線、二線、三線城市房地產(chǎn)開發(fā)比例，已經(jīng)達到20:60:20的比例，也就是說，二線城市房地產(chǎn)開發(fā)量占到60%，三、四線房地產(chǎn)開發(fā)量，已經(jīng)趕上了一線城市，而且這種趨勢在迅速擴大。
（二）、房企產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也在開始變化，逐漸轉(zhuǎn)向保障性住房。?利潤微薄?一直是先前許多房企放棄保障房的原因之一。不過，在資金鏈緊繃的狀態(tài)下，保障房項目成為今日新寵。
近日，河北省住房和城鄉(xiāng)建設廳與北京萬科企業(yè)有限公司在北京簽訂《河北省保障性住房建設戰(zhàn)略合作協(xié)議框架協(xié)議》。北京萬科將與河北省廊坊、保定、唐山、秦皇島、滄州、張家口等六市保障性住房項目開發(fā)建設進行合作。合作開發(fā)建設保障性住房，包括開發(fā)建設公共租賃房、限價商品住房、廉租住房等保障性住房項目，規(guī)模預計為6000-8000套。
（三）、對保障性安居工程建設國家給予了一些優(yōu)惠政策。根據(jù)?十二五?住房保障建設規(guī)劃，制定今后五年保障性安居工程建設用地供應計劃，實行計劃單列，保證優(yōu)先供應。為保障性安居工程建設，建立多渠道資金籌集機制。積極探索通過銀行貸款、發(fā)行12債券、信托投資、資產(chǎn)運營等方式積極籌集資金，拓寬保障性住房建設資金融資渠道。對轄區(qū)各類保障性住房、危陋住宅區(qū)改建（棚戶區(qū)改造）的建設、買賣、經(jīng)營等環(huán)節(jié)涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、印花稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅等予以減免。保障性安居工程建設項目，免收城市基礎設施配套費、防空地下室異地建設費等行政事業(yè)性收費和政府性基金。
同策咨詢研究部分析師指出，開發(fā)保障房項目不僅可以獲得貸款和土地的優(yōu)先條件，同時還有可能與政府攀上關系，結(jié)成戰(zhàn)略合作關系。
?由目前的市場情況來看，這三點足以吸引一群開發(fā)商蜂擁而上。?分析師表示，該類項目與商品房相比，雖然利潤微薄，但收益穩(wěn)定，風險較低。除此之外，還可以規(guī)避政策的限制，與?因限購而賣不出商品房?相比，當下，開發(fā)商應該更愿意接受這種開發(fā)機遇。
在一系列宏觀調(diào)控政策的作用下，大多數(shù)城市將房價調(diào)控目標定在10--15%。房價已經(jīng)駛?cè)?慢車道?。目前的房價走勢依舊處于僵持狀態(tài)，鑒于房企在現(xiàn)金流不足、高存貨、流動負債大量到期的情況下，極有可能選擇降價出貨以回籠資金，從而為未來價格的進一步走低提供了條件。
隨著國務院派出8個督察組，對京滬等16個省份開展房市調(diào)控政策落實情況專項督察的結(jié)束，從督察涉及各地地方媒體報道看，此次13督察組對于各省區(qū)市的調(diào)控落實持肯定的態(tài)度。專家認為，此次督察組對于各地的督察，將使得不少城市已經(jīng)公布的房價控制目標將面臨重新調(diào)整和修改，調(diào)控政策有加碼的可能。
綜合以上分析，國家出臺的一系列調(diào)控目標和政策措施，矛頭直指房價，使得房地產(chǎn)行業(yè)面臨著巨大的壓力。高融資成本攤薄了利潤，融資渠道的緊縮，預收款監(jiān)管在考量房企的自有資金實力，加息、限購和提高首付款比例帶來的銷售的萎縮，房企一方面戰(zhàn)略調(diào)整和經(jīng)營結(jié)構(gòu)調(diào)整，一方面順應政策要求，將房價控制在一個合理的區(qū)間，快速銷售，加快回流資金，實現(xiàn)資金的良性循環(huán)。
房地產(chǎn)調(diào)查分析報告篇六
對客戶需求的的研究判斷，是住宅開發(fā)商第一位的核心競爭力。
在如今高房價的壓力下，普通消費者根本無力去買房，更不用說是對各個樓盤進行對比挑選了。雖然如今房價很高，但是這絕不是因為供小于需的結(jié)果，這是國際熱錢大量流入、國內(nèi)各種炒房團炒作以及土地財政造成的結(jié)果。因此，面對供大于需，而房價居高不下這么一個結(jié)果，開發(fā)商為了避免陷入開發(fā)出“空城”這么一個結(jié)果，必須對客戶需求進行研究判斷，開發(fā)出具有明確市場和產(chǎn)品定位、最接近客戶需求且具有最佳滿足性能價格比的住宅樓盤，就顯得尤為重要。
在這里我們對那些年收入在十二萬到二十萬的白領的購房行為進行分析。
一環(huán)境因素。
文化背景：
中國這樣一個安土重遷歷史悠久的大國，對房屋的重視程度非常的高。很多人奮斗了大半輩子也許就是為了能在奮斗了這么久并且愿意生活下去的城市買一套房子，安一個家。因此買房者往往急于買房但是往往又遲遲不動手。買房可說是人生的最大的一筆投資之一了。再加上中國的農(nóng)民占了總?cè)丝诘陌俜种耸?，因此現(xiàn)在的很多高級白領都出身于農(nóng)村，因此他們就迫切需要在所生活的城市買一套房子，但是又不希望房子在太郊區(qū)的地段。家庭背景：
年收入在十五萬到二十萬的高級白領，相比一般人算是高工資，但是跟三十萬的人比起來還是有差距的。此時，他們大多工作了五六年了，手里已經(jīng)有了一定的買房的錢，在加上男女雙方收入，付首付是絕對沒問題了。由于這群人都是所謂的80后，但是到了這個階段80其實已經(jīng)成熟了，跟70后基本上沒區(qū)別。這是他們更多的是考慮這個家，考慮自己的未來。因此他們更多是考慮房子的質(zhì)量和方面性，至于說升值，不是他們考慮的范圍。同時他們對小區(qū)的健身和娛樂設施也很看重。
政策鼓勵：
如今的高房價下，國家為了鼓勵消費者購房、、、、、二個人因素。
文化水平：
這群消費者至少都是大學本科畢業(yè)，擁有較高的文化水平和消費品位，并且對環(huán)保理念也比較擁護，甚至說有一定的要求。畢竟綠色是今后的大方向。這就要求開發(fā)商要多用些環(huán)保節(jié)能的設備和材料，同時要注重綠色覆蓋率。
收入水平：年收入在十五萬到二十萬之間。
市場敏感度分析：80后在大學或之前一直是花錢如流水的一群人。但是到了這個時候，他們花錢會很小心，因為他們已經(jīng)充分體會到了賺錢的不易。并且又關乎未來的家庭幸福。但是，我還是堅持認為他們不在乎那幾萬塊錢，他們在乎的只是他們對這個樓盤的滿意度。包括物業(yè)服務，交通，周邊生活環(huán)境，配套設施，小區(qū)內(nèi)各項設施，是否環(huán)保等，只要這些方面讓消費者滿意了，他們就會毫不猶豫的掏錢。
消費動機：買房子，成家。
生活形態(tài)：他們的生活節(jié)奏是很快的，可以說壓力很大。整天游走在城市的高鐵架和嘈雜的城市中，再加上整天悶在辦公室中，他們迫切需要有一個釋放壓力的空間。可以回歸到自然中去是他們心里的呼喚。
品牌忠誠度：由于出身農(nóng)村的消費者居多，品牌對他們而言沒多大的吸引力。只要設計的合他們的感覺，他們就不會考慮太多。
房地產(chǎn)調(diào)查分析報告篇七
近年來，隨著住房制度改革逐步深入，國家宏觀經(jīng)濟政策驅(qū)動，全國房地產(chǎn)業(yè)均呈現(xiàn)出強勁的發(fā)展勢頭。就我縣而言，這一行業(yè)更是嶄露頭角，商品房增量市場、二手房存量市場、住房租賃市場都得到持續(xù)快速發(fā)展，在很大程度上改善了我縣城鄉(xiāng)廣大居民的住房條件，有力地推動了我縣城鄉(xiāng)建設和社會經(jīng)濟的快速發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)已成為我縣國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)，對改善居民住房狀況起到了關鍵作用。然而，從我縣房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析，也存在住房供需矛盾、市場運作不規(guī)范和土地價格偏高等問題?？h房管局對此高度重視，于近期組織人員對1998-2003年全縣房地產(chǎn)市場作了深入、細致、全面的調(diào)研，針對該行業(yè)發(fā)展中存在的問題，制定了一系列行之有效的舉措，積極引導該行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展?，F(xiàn)就1998-2003年我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、存在問題及未來發(fā)展趨勢分析如下：
（一）國民經(jīng)濟快速發(fā)展，人民生活不斷改善。1998-2003年，我縣國內(nèi)生產(chǎn)總值由1998年的56.5億元增加到2003年的96.5億元，財政總收入由3.35億元增加到7.53億元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入由8502元增至14424元，農(nóng)民可支配收入由3318元增至4702元。
（二）房地產(chǎn)發(fā)展勢頭良好，已逐漸成為重要產(chǎn)業(yè)。1998年以來，我縣房地產(chǎn)開發(fā)實際完成投資額的年增長幅度在17.53%以上。2003年完成房地產(chǎn)投資額2.97億元，有力地推動了全社會固定資產(chǎn)投資增長和國民經(jīng)濟發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為我縣國民經(jīng)濟發(fā)展中的一支生力軍。
（三）土地供應情況（表格附后）。1999-2001年，我縣房地產(chǎn)市場從無到有，處于發(fā)展期，土地供應量也逐年上升，加上舊城改造，至2001年達到最高，項目數(shù)有26個，供應量為18.5894公頃，其中用于住宅用地供應量為8.2554公頃，占當年供應總量的44.4%。2002年由于政府宏觀干預，我縣房地產(chǎn)市場進入低谷期，土地供應量最低僅為2.8854公頃，到2003年開始復蘇，供應量有所增加，達10.6276公頃。從供地來源看，存量土地與增量土地分別占總供地量的11.72%和88.28%。2003年開始，國家宏觀調(diào)控政策實施，對增量土地使用略有下降，加大了舊城改造力度。另外，我縣商業(yè)、市場、旅游等用地供應不多，這與我縣經(jīng)濟發(fā)展結(jié)構(gòu)及速度有關。近6年來，我縣用于住宅用地供應量為37.35448公頃，而用于商業(yè)土地供應總量僅為7.3289公頃，市場、旅游等其它經(jīng)營性用地供應量僅為2.3821公頃，可見在經(jīng)營性用地供應中，住宅用地還是占絕大部分，基本上集中在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)。
（四）房地產(chǎn)開發(fā)情況。從我縣統(tǒng)計部門的數(shù)據(jù)顯示，1998—2003年房地產(chǎn)開發(fā)投資額波動較大。2002年為歷年最高，共完成投資額5.73億元，比2001年增長3.1%。施工房屋面積83.1萬平方米，減少2.2%，竣工房屋面積23.3萬平方米，減少5.3%；商品房銷售面積16.4萬平方米，減少16.8%；年末商品房空置面積6.9萬平方米，增長102.9%。
（五）房地產(chǎn)市場購銷兩旺，房地產(chǎn)價格穩(wěn)步上升。1998年以來，房地產(chǎn)銷售總量年均保持在15萬平方米以上，其中住宅銷售總量每年基本保持在12萬平方米以上。據(jù)我縣相關統(tǒng)計資料顯示，我縣商品住房均價從1998年的1200元/平方米，增長到2003年的2200元/平方米，6年漲幅達83%。
（六）購房動機發(fā)生變化，由自住轉(zhuǎn)為投資。我縣有一定數(shù)量居民購房動機發(fā)生變化，由原來自住轉(zhuǎn)向以營利為目的。據(jù)2002年房展會統(tǒng)計，我縣居民購買外地房產(chǎn)，70%以上是商鋪。
（七）行業(yè)規(guī)模迅速擴大，打造品牌房開企業(yè)。截止2003年底，全縣房開企業(yè)發(fā)展到43家，比去年增加了8％。規(guī)模較大的5個企業(yè)投資額占全縣商品房投資額的24％，一批規(guī)模大、競爭力強、品牌知名度高的房開企業(yè)脫穎而出。
（八）房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展良好，為房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展提供強大支持。從1998年末至2003年末，我縣各項房地產(chǎn)貸款金額從17.51億元增加到37.10億元，6年間增長了2.12倍。2003年末，房地產(chǎn)貸款比去年同期增長1.38％。房地產(chǎn)信貸業(yè)務是近幾年來發(fā)展最快的信貸品種，個人住房貸款發(fā)展迅速。據(jù)人民銀行平陽縣支行統(tǒng)計數(shù)據(jù)，我縣在2001年以前個人購房信貸廖廖無幾，在2001年個人購房信貸也只有623萬元，僅占信貸總額的0.99%，而在2003年個人購房貸款額就有8554萬元，比2001年增長13.7倍多，占貸款總額的8.95%。隨著政府宏觀調(diào)控干預，到2004年6月個人購房信貸比例雖有所下降，只有8.74%，但其總額已有8904萬元，比2003年增長350萬元。由此可見，我縣房地產(chǎn)信貸給房地產(chǎn)市場提供了一個良好的信貸環(huán)境，也給我縣房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展提供了一個強有力的保障。
（九）房屋拆遷情況。我縣舊城拆遷工作從1991年開始，在摸索中不斷發(fā)展，現(xiàn)已形成一套比較完整的拆遷管理制度。2002年出臺《平陽縣城市房屋拆遷管理實施辦法》，從以產(chǎn)權(quán)調(diào)換逐步發(fā)展為以貨幣補償安置為主，確保了拆遷雙方當事人的合法權(quán)益，體現(xiàn)了公開、公正、公平性。同時，2004年又規(guī)范了農(nóng)村村改拆遷管理工作，出臺了《平陽縣農(nóng)村房屋拆遷管理暫行辦法》。昆陽鎮(zhèn)解放街北路貨幣化拆遷安置得到廣大拆遷戶的一致認可。
（十）存量房產(chǎn)交易活躍，健全住房供應體系。自1997年房改房上市政策出臺后，存量房產(chǎn)交易活躍。2003年存量房成交量達47.49萬平方米，比上年增長42.70%。同時，啟動經(jīng)濟適用房，健全住房供應體系。不同層次住房供應方式，滿足了不同收入家庭住房需求，大大改善了城鄉(xiāng)居民住房條件，我縣城鎮(zhèn)居民人均住房面積達到35.9平方米，農(nóng)民人均建筑面積達到35.1平方米，居全市前列。
（十一）住房保障體系情況。我縣自1997年被列入國家安居工程試點縣以來，安居工程（經(jīng)濟適用房）改變了原來以單一途徑的集資合作建房，轉(zhuǎn)為解決機關干部、工礦企（事）業(yè)單位的干部職工住房困難。從1998年起到目前為止，國家先后下達我縣安居工程（經(jīng)濟適用房）建設規(guī)模共25萬平方米。為建立和完善我縣多層次的住房供應體系，解決最低收入家庭住房困難，縣房改辦根據(jù)市、縣政府有關工作部署，擬將出臺廉租住房實施辦法。現(xiàn)根據(jù)該辦的初步調(diào)查摸底，我縣最低收入家庭居民258戶，符合廉租住房登記的有215戶（目前我縣準備在昆陽鎮(zhèn)試行）。
1、繁榮經(jīng)濟強硬支撐。近年來，我縣經(jīng)濟保持較快發(fā)展速度，2003年全縣國內(nèi)生產(chǎn)總值和財政總收入與1998年相比，分別增長71%和125%。隨著經(jīng)濟快速發(fā)展，居民生活得到明顯改善，2003年全縣城鄉(xiāng)居民儲蓄已達46.96億元，與1998年相比增長191%。
2、住房制度改革不斷深化。我縣房改起步較早，目前住房公積金覆蓋面達50%。隨著住房制度改革逐步深化，在很大程度上刺激了居民購房積極性，從而釋放出潛在的巨大住房消費能量。
各類金融機構(gòu)和住房資金管理中心累計發(fā)放個人住房貸款余額11.7億元。
4、居民的消費結(jié)構(gòu)升級和消費品位大大提高。我縣居民消費恩格爾系數(shù)，即“食”在消費總支出比重逐步下降，已由1998年的36.9%降至2003年的31.4%，比全國平均40%低8.6個百分點，這正是增加住房消費的大好時機。另外，我縣居民“一步到位、一房到老”的住房觀念漸漸淡化。單間式住房不再受追寵，而舒適、寬敞、優(yōu)美的居住環(huán)境成為大眾追求的目標，這給我縣房地產(chǎn)市場注入了強大的活力。
5、城市化進程加速發(fā)展。近年來，我縣積極推進城市化進程，加速了城鎮(zhèn)人口聚集。據(jù)統(tǒng)計資料顯示，2003年我縣城鎮(zhèn)總?cè)丝谶_84.1萬人，比1998年增長4.7%，此外，加上每年上萬外來務工人員，這無疑給我縣住宅產(chǎn)生巨大需求。
總體上說，我縣房地產(chǎn)市場化程度較高，房地產(chǎn)業(yè)保持較快健康發(fā)展勢頭，但同時也存在一些問題：一是住房供應與居民需求的矛盾較突出，經(jīng)濟適用房和低價商品房供應遠遠不能滿足市場需求。樓盤中大戶型較多，小戶型較少，提高了商品房均價；二是宏觀調(diào)控手段和行政管理措施跟不上房地產(chǎn)市場形勢發(fā)展，部分房開企業(yè)的自我約束機制不夠完善，導致房開企業(yè)違規(guī)開發(fā)、虛假廣告、違規(guī)銷售、延期交房、面積縮水、房屋質(zhì)量差等問題；三是房地產(chǎn)投資增長速度緩慢。我縣近幾年經(jīng)濟發(fā)展速度不快，導致了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢。2003年全縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就有43家，而完成房地產(chǎn)開發(fā)投資僅為2.9682億元，而且從這幾年房地產(chǎn)業(yè)占gdp的比重一直徘徊在2.3%左右，并沒有出現(xiàn)較大增幅，可以說房地產(chǎn)業(yè)對該縣gdp的拉動并不明顯，也沒有產(chǎn)生規(guī)模效應；四是土地價格偏高，以及少數(shù)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地供應缺乏計劃，土地供應量過大，導致房地產(chǎn)開發(fā)商大量圈地，商品房用地供應缺乏詳細規(guī)劃，隨意性大；五是工薪階層購房困難，房屋空置率和空關率增大。據(jù)統(tǒng)計，我縣房價上漲的同時，空置率和空關率也隨之增大。2001年空置率為3.5624萬平方米，2003年則上升為5.4121萬平方米。2003年，我縣商品房均價由2001年的1500元/平方米上揚至2200元/平方米。以我縣的經(jīng)濟水平，雙職工家庭年收入2.36萬元推算，如一個家庭買60平方米商品房，不吃不喝需要近7年時間。因此導致眾多房源被少數(shù)有錢人購買，提高了空置率和空關率，而真正需要購房的工薪階層，因經(jīng)濟問題而難以購房，形成了工薪階層購房困難，空置率和空關率卻加大的矛盾；六是房開企業(yè)整體水平不高?，F(xiàn)有房開企業(yè)43家，其中僅有5家是2級資質(zhì)的企業(yè)，其余都是3、4級企業(yè)，因而群體素質(zhì)較低；七是房產(chǎn)中介經(jīng)紀機構(gòu)規(guī)模較小。我縣房地產(chǎn)市場上有120家房產(chǎn)中介經(jīng)紀機構(gòu)，規(guī)模較大的為數(shù)不多；八是土地市場運作不甚規(guī)范。在開發(fā)地塊取得的方式上，存在協(xié)議、拍賣出讓兩種形式，由于兩種形式并存，造成房地產(chǎn)開發(fā)商風險不均、開發(fā)成本差異等；九是開發(fā)的小區(qū)品位不高。我縣房地產(chǎn)開發(fā)至今，住宅精品少，小區(qū)品位都較低，上規(guī)模、上檔次的住宅小區(qū)寥寥無幾。
四、保持我縣房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展對策。
1、要加快房地產(chǎn)宏觀發(fā)展戰(zhàn)略研究和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃的編制。房地產(chǎn)宏觀發(fā)展戰(zhàn)略研究和房地產(chǎn)業(yè)總體規(guī)劃將調(diào)解長期以來因為行政區(qū)面積過小對我縣可操作性提出政策措施；將把房地產(chǎn)用地拓展與老城區(qū)功能改造相結(jié)合，同時強調(diào)生態(tài)環(huán)境。通過總體規(guī)劃的編制與實施，真正實現(xiàn)“自然一空間一人文系統(tǒng)”的整體格局和發(fā)展模式。要在大量調(diào)研的基礎上，制定好近、遠期房地產(chǎn)開發(fā)計劃，正確處理好“度”和“量”的關系，以有效防止該縣房地產(chǎn)業(yè)“泡沫”產(chǎn)生。在制定計劃時要兼顧“兩頭”，適時調(diào)控開發(fā)結(jié)構(gòu)，今后住宅要統(tǒng)籌考慮社會各階層住房需求，特別要關注“平民住房”，要重點向中、低收入家庭傾斜，使他們買得起房，有房子住。
2、要加強對房地產(chǎn)發(fā)展研究，提高宏觀調(diào)控能力。加強房地產(chǎn)市場的分析和研究，逐步建立房地產(chǎn)市場的預警和信息披露制度，提高對市場的分析和判斷能力，加強宏觀調(diào)控能力，并正確引導房地產(chǎn)的投資和消費，建立健全房地產(chǎn)市場預警機制。
3、要控制商品房價格非正常上漲。一是要根據(jù)房地產(chǎn)市場需求，保持土地合理的供應量和供應比例，加大經(jīng)濟適用房建設，限制高檔住宅的盲目開發(fā)和大規(guī)模建設，以防止出現(xiàn)積壓；二是要增強房地產(chǎn)市場透明度，給房開商創(chuàng)造平等競爭環(huán)境。同時，要科學、合理制定招、投標辦法，防止地價以“天標”中標；三是要加快建立房地產(chǎn)市場監(jiān)測體系，對市場供求比例、價格走勢及時進行必要的信息的收集和反饋，以引導房開企業(yè)做好市場的細分和定位，避免盲目性，并有利于政府及時進行宏觀調(diào)控。
4、要盤活存量土地，增加土地有效供給，確保適度土地供應總量，逐步建立梯度土地供應體系，盡可能滿足不同層次住宅需求。隨著城市化進程加快，建設和房地產(chǎn)用地的需求與可供給量之間的矛盾日益尖銳。因此，要適度拓展該縣發(fā)展空間，提高土地供應能力。加大基礎設施建設，利用好閑置土地，改革現(xiàn)有土地產(chǎn)權(quán)交易制度，促使城鄉(xiāng)內(nèi)部大量的存量和低度利用土地進入市場。要求土地出讓責任單位要按照計劃出讓時間，按時交地，確保用地計劃順利完成，逐步建立梯度土地供應體系，滿足不同層次住宅需求。
5、要改進和加強房地產(chǎn)交易市場管理。一是要加強商品房預（銷）售管理，規(guī)范商品房銷售環(huán)節(jié)，解除購房者后顧之憂；二是要加強房產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)管理，規(guī)范房地產(chǎn)中介行為；三是要簡化房產(chǎn)交易手續(xù)，提高辦證速度。
6、要努力提高住宅整體質(zhì)量與提高房開企業(yè)整體素質(zhì)。大力提倡和引導房開企業(yè)創(chuàng)建精品名牌住宅產(chǎn)品，提高住宅建設品位，嚴格控制低檔次、小規(guī)模開發(fā)建設。要以廉租住房項目建設為龍頭，推動我縣住宅建設向新的更高層次發(fā)展。要不斷優(yōu)化居住小區(qū)環(huán)境，優(yōu)化套型設計，充分合理利用空間，注重資源的充分節(jié)約和綜合利用，建造生態(tài)住宅，使我縣住宅建設朝著產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展。要采取扶優(yōu)限劣措施，嚴格入市門檻，對那些無資金實力、缺乏資質(zhì)的房開企業(yè)，通過規(guī)范市場經(jīng)濟秩序及時清理出局。同時，制定一些優(yōu)惠政策，向房地產(chǎn)行業(yè)中相對實力強、信譽好的企業(yè)傾斜，使企業(yè)做大做強，以適應入世后的新形勢。
7、要加大經(jīng)濟適用房建設力度，改革建設和供應的方式。改革重點要體現(xiàn)在6方面：一是要全面推行經(jīng)濟適用房建設項目招標工作，改革房地產(chǎn)開發(fā)建設體制；二是要明確界定經(jīng)濟適用房購買標準，改革供應管理方式；三是要根據(jù)低收入家庭實際情況，改革完善住房保障體制；四是要嚴格經(jīng)濟適用房交易行為，改革交易管理制度；五是要加強對經(jīng)濟適用房價格監(jiān)管系統(tǒng)研究，改革成本控制體系；六是要嚴格控制經(jīng)濟適用房單戶建筑面積，優(yōu)化戶型空間，改革建設戶型標準。同時，加快啟動中、低價位大型住宅小區(qū)建設。
8、要提高預防金融風險意識，強化信貸管理。一是要控制總量，合理調(diào)整結(jié)構(gòu)，實行差別政策，以控制房開在住房消費資金中的比重，抑制投資、投機需求和過度超前消費；二是要嚴格信貸管理，依法、依規(guī)貸款，切實強化貸后管理；三是要在積極提供土地收購儲備機構(gòu)信用貸款的同時，強化貸款監(jiān)控，實行封閉運行；四是要加強對個人住房貸款管理，一方面要繼續(xù)支持本地居民自住購房，適度提高首付額度，另一方面停止對異地購房、多套購房的個人貸款。
9、要規(guī)范發(fā)展物管。要結(jié)合文明創(chuàng)建活動和綜治工作，積極采取行政、經(jīng)濟、法律等手段，在全縣城鎮(zhèn)范圍內(nèi)，全面推行物管。房管部門作為行業(yè)主管部門，要結(jié)合實際，積極開展試點工作、并注意總結(jié)經(jīng)驗，為推進物管產(chǎn)業(yè)化奠定堅實基礎。
影響整個地區(qū)房地產(chǎn)市場有序健康發(fā)展。要加強對該鎮(zhèn)房開的監(jiān)管力度。規(guī)定享受獨立審批土地權(quán)限3年到期后不能繼續(xù)延期，建立健全統(tǒng)一有序的房開市場，在全縣土地總量控制上，既要適當增加供應、緩解供需矛盾，又要防止土地供應過度投放，形成市場風險。
五、未來3年我縣房地產(chǎn)市場的初步判斷、預測及發(fā)展趨勢分析。
綜合我縣房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀可以看出，當前我縣房地產(chǎn)業(yè)形勢可說是喜憂參半，既不能盲目樂觀，也不能妄自菲薄。1998年以來，我縣房地產(chǎn)價格上漲具有客觀必然性，是我縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程的必然結(jié)果，相對較大需求空間對房價的上升提供了真實需求支持，而不是純粹投資動機驅(qū)動下“虛漲”。這是“平陽現(xiàn)象”區(qū)別于“海南現(xiàn)象”的本質(zhì)之處，也是我縣能在房價較快上漲的同時，保持較低商品房空置率和防范泡沫能力的主要原因。基于以上背景分析，我縣房地產(chǎn)市場還是有較大發(fā)展空間。主要表現(xiàn)在：
1、城市化進程發(fā)展需要給我縣房地產(chǎn)業(yè)提供發(fā)展巨大空間?！皹?gòu)筑?一都三縣?，建設新平陽”，率先基本實現(xiàn)現(xiàn)代化是近幾年我縣發(fā)展的重要戰(zhàn)略?！白≡谄疥枴⒂卧谄疥?、學在平陽、創(chuàng)業(yè)在平陽”是城市發(fā)展目標定位，這將有效拉動我縣潛在房地產(chǎn)需求。疏散老城，建設新區(qū)，城市建設和人口布局逐步向縣城外圍地區(qū)疏散，加速城市化進程，構(gòu)筑“大平陽”發(fā)展戰(zhàn)略。我縣行政區(qū)域擴大，為我縣經(jīng)濟發(fā)展帶來機遇，給房地產(chǎn)市場提供更多發(fā)展空間。根據(jù)聯(lián)合國相關機構(gòu)統(tǒng)計資料表明，人均gdp在800-8000美元之間為房地產(chǎn)業(yè)的起步及快速上升階段。只有人均gdp在13000美元以上時，房地產(chǎn)業(yè)才步入下降階段。我國目前人均gdp在800美元左右，而我縣人均gdp已超過1250美元。另外在90年代，發(fā)達國家人均住房建筑面積為：美國60平方米，英國38平方米，德國38平方米，法國37平方米，日本31平方米。國際經(jīng)驗表明，在人均住房建筑面積達到30平方米之前，房地產(chǎn)市場會保持旺盛住房需求。我縣作為溫州市較具集聚效應的大縣，具有較大發(fā)展?jié)摿Α?/p>
2、我縣重大配套工程建設及住宅建設供需和結(jié)構(gòu)的矛盾給我縣房地產(chǎn)提供發(fā)展?jié)撛趧恿?。我縣區(qū)域舊城保護和改造經(jīng)過10多年努力，居民住房條件得到明顯改善。但在我縣區(qū)域范圍內(nèi)仍有成片地塊改造尚未完成，特別是昆陽鎮(zhèn)解北11.87萬平方米的危舊住宅拆遷改建，按25%擴面計算，需解決拆遷購置住房建筑面積14.84萬平方米。另外，鰲江鎮(zhèn)火車站的后年開通，甌南大橋把鰲江、水頭鎮(zhèn)和蒼南縣龍港連為一體，對整片區(qū)域也起到很大推動作用。雖然，2004年前我縣房地產(chǎn)開發(fā)項目用地已累計供應面積28.7134公頃，土地供應面積累計可建商品房43.0701萬平方米，而近年來實施開放人口政策，每年新增人口在0.4-0.5萬人，這里雖有經(jīng)濟適用房供給，但還不能滿足。因此，急需加大住宅區(qū)建設，我縣房地產(chǎn)業(yè)住宅投資空間仍未達到飽和。
3、我縣規(guī)劃與人口發(fā)展的購房需求量將持續(xù)增長，給我縣房地產(chǎn)業(yè)提供發(fā)展真實需求。2003年，我縣戶籍人口為84.1萬人，暫住人口3.83萬人。根據(jù)我縣有關規(guī)劃資料，規(guī)劃近期2005年戶籍人口為85.88萬人，遠期2010年戶籍人口為88.41萬人。目前，隨著該縣招商引資，暫住人口不斷涌入，以及失地農(nóng)民轉(zhuǎn)為非農(nóng)人口、引進人才等因素，該縣以后幾年人口增長情況，城鎮(zhèn)總?cè)丝谝悦磕?000-5000人速度增長，其中非農(nóng)人口增量為每年3000-4000人，暫住人口為每年200-300人。
（1）新增城鎮(zhèn)人口住房需求。
根據(jù)城鎮(zhèn)人口預測，按照統(tǒng)一公式可以計算出新增城鎮(zhèn)人口住房需求總量：
p1=w1·n+w2·r·f·n。
式中：p1：新增人口住房需求總量。
w1：新增人口中非農(nóng)人口增量。
n：新增人口人均建筑面積（按人均30平方米取值）。
w2：新增人口中暫住人口增量。
r：暫住人口中經(jīng)商、辦廠及咨詢服務等收入比較高具有購房能力的人群比例（估計在9%左右）。
f：暫住人口中具有購房能力的人群實際可能購房比例按5%計算得出每年新增人口住房需求總量：
2004年新增人口住房需求總量：
p=0.34×30+0.03×9%×5%×30＝10.2041（萬平方米）。
2005年新增人口住房需求總量：
p=0.4×30+0.03×9%×5%×30＝12.0041（萬平方米）。
2006年新增人口住房需求總量：
p=0.3×30+0.02×9%×5%×30＝9.0027（萬平方米）。
（2）經(jīng)濟發(fā)展居民改善居住條件對商品房的需求。
由于目前我縣居住在老城區(qū)的房屋都是落地房，根據(jù)2003年我縣統(tǒng)計年鑒里數(shù)據(jù)顯示本年我縣城鎮(zhèn)人均住房使用面積為35.9平方米，居住水平應該屬于中等水平。但隨著經(jīng)濟發(fā)展及收入的增加，人們對改善居住條件的愿望也隨之強烈，必然購買新房換舊房，參照國際經(jīng)驗，如以非農(nóng)業(yè)人口4萬戶為基數(shù)，按每年每戶增加1平方米計算，年需求量為4萬平方米左右。
（3）投資對商品房的需求。
由于房地產(chǎn)具有保值、增值功能，一定數(shù)量的投資需求是必然存在的。近年來，有相當數(shù)量的社會閑置資金進入房地產(chǎn)市場，一大部分人都成了“炒房一族”，其手頭上房屋基本上有2至3套，但根據(jù)當前房地產(chǎn)市場低入住率，一旦可以賺錢，基本上都會出售。再加上近幾年以前外出經(jīng)商的人回鄉(xiāng)投資房地產(chǎn)等因素，估計在我縣投資對商品房的需求量，占新增城鎮(zhèn)人口住房需求、經(jīng)濟發(fā)展居民改善居住條件對商品房的需求總和的30%左右。總之，從目前土地供應狀況與未來市場需求分析，今后房地產(chǎn)市場將會更加完善和成熟，住房消費將會更趨理性。
房地產(chǎn)調(diào)查分析報告篇八
尊敬的各位領導，各位同事，大家好！我是來自物業(yè)公司的人力資源主管李可。我自20xx年至今一直效力于物業(yè)公司，從20xx年開始從事人力資源管理工作。經(jīng)過這將近三年的人力資源工作的歷練，對這一職業(yè)的特點也有了自己的一些小小的見解和工作方法，當然，與很多從事這一職業(yè)的前輩來講，我無論從專業(yè)度抑或人生歷練都相去甚遠，所以今天我大膽的在這里與大家分享一下我的小小心得，如有不足之處，還望海涵。
因為大學主修人力資源管理專業(yè)，加之畢業(yè)后幾年的人力資源實操工作，我認為人力資源管理主要有以下幾大特點。
1、工作量大。
眾所周知，人力資源管理共分六大模塊，包括人力資源規(guī)劃、人員招聘與配置、培訓開發(fā)、績效管理、薪酬管理以及勞動關系管理六方面。無論是從事哪一模塊的工作，都需要完成大量的數(shù)據(jù)收集，統(tǒng)計與分析，同時也需要不斷的對該模塊最新政策法規(guī)等學習與應用。而目前，大多數(shù)從事人力資源管理工作的人員大部分是一人身兼多個模塊甚至全部模塊的工作，所以工作量極大。
2、內(nèi)容復雜。
正如剛剛所講，由于分類較多，且各模塊內(nèi)容環(huán)環(huán)相扣但又各自獨立，就必然使人力資源工作的內(nèi)容更加復雜。舉例來講，若規(guī)劃有誤，則招聘難以進行，若招聘把關不嚴勢必會增加培訓的難度，同時也會帶來譬如勞動糾紛等不利于勞動關系管理的事件發(fā)生。而薪酬若不與績效掛鉤則難激發(fā)員工的工作積極性，可薪酬管理不善，又會導致勞動關系惡化。所以，復雜的模塊關聯(lián)，要求我們做事不僅要注重效率，更要有系統(tǒng)的統(tǒng)籌管理能力。
3、專業(yè)度強。
雖然日常的工作中涉及到人力資源管理方面的專業(yè)知識并不深入，但這不代表人力資源管理工作不需要專業(yè)度。若想準確迅速的解決各類人力資源問題，沒有極強的專業(yè)能力不僅難以達成同時也會使員工對hr工作者信任度大打折扣。
4、知識面廣。
由于人力資源涉及的模塊眾多，而各個模塊所側(cè)重的專業(yè)面又各不相同，所以，作為從事非單一模塊的hr們，必須多渠道大范圍的拓寬自己的知識面，他既需要掌握管理學來系統(tǒng)統(tǒng)籌工作，又需要熟知法律以及心理學才能更好的開展工作，同時也要對財務知識，統(tǒng)計學以及自己所從事的行業(yè)均有所了解才行，所以，我認為這是尤為需要寬泛知識面的一項工作。
5、對立統(tǒng)一。
人力資源管理最獨特也是最吸引人的原因之一就是他是企業(yè)中唯一一個具有雙重身份的職位。他既要考慮公司的盈虧與否又要保證員工也包括他本人的利益與發(fā)展，在這個看似對立的兩方中，hr的工作就是要尋求最完美最準確的平衡點加以平衡，使雙方共同發(fā)展進步。
6、以人為本。
這是最后一點也是最重要的一點。與無論其他何種職業(yè)相比，人力資源管理無疑是與人有最密切關系的一個工作。無論是哪一模塊，都從人本身出發(fā)又回歸于人。所以，我認為這一職業(yè)最需要具備的就是以人為本的信念與品質(zhì)。也只有以人為本，才能真正的做好人力資源管理。
正如我之前所講，物業(yè)行業(yè)最大的特點就是入職門檻低，所需專業(yè)技能多，人員流動率高。而這一特點直接影響人力資源管理工作的方向與側(cè)重點。我個人認為，物業(yè)行業(yè)的人力資源管理工作更專注于傳統(tǒng)的人事管理，對于績效與培訓這兩大模塊則很難真正全員推廣。而正是由于行業(yè)的特點，物業(yè)公司的員工必然是具備來自五湖四海，學歷參差不齊，整體素質(zhì)不高這三大最突出的特點。因此，要求從事這一行業(yè)的人力資源管理者除必須掌握以上hr必備的特點外，還需具備細致、耐心、化繁為簡以及對于不斷重復性的工作始終保持新鮮感與熱忱度的能力。簡單舉例，所謂細致，就是需要對由于人員不斷變動而產(chǎn)生考勤、工資以及保險福利等的變更必須要細致的檢查核對多次方可；所謂耐心就是要不厭其煩的對不同的員工解釋同一個問題，甚至對同一個員工解釋同一個問題多次；所謂化繁為簡就是將復雜的理論，專業(yè)的詞匯轉(zhuǎn)化成全員都能聽得懂的通俗語言；而人員的頻繁流動必然使人力資源工作所有環(huán)節(jié)都在不斷地重復與循環(huán)。
雖然目前本人的工作并未深入到hr工作的核心，但在日常的實踐中，一些帶有規(guī)律性的問題還是反映出物業(yè)行業(yè)人力資源管理工作的難點。
1、人員流動快。
由于物業(yè)行業(yè)人員的構(gòu)成特點，必然導致人員流動較常規(guī)企業(yè)快，而安亭新鎮(zhèn)屬于上海國際汽車城的配套項目，周邊有大眾汽車廠等較高端生產(chǎn)性企業(yè)，無論從工作時間亦或是福利待遇都相差較多，加之物業(yè)行業(yè)勞動強度大，崗位要求標準高，制度嚴等原因，如何解決人員流動率高的問題一直是近些年工作的難點與重點。
2、勞動關系管理難度大。
根據(jù)勞動法的相關要求，公司提供必要的工作服裝，但自公司不提供員工宿舍后，由于人員的變動，服裝的損壞或未退回等情況偶有發(fā)生，增大了服裝管理的難度；新入職員工也常會發(fā)生剛簽訂好勞動合同后就曠工離職，增加了合同管理的難度；而由于對薪資構(gòu)成考勤計算方式的模糊不清亦或是由于公司辭退心存不滿等原因，勞動糾紛也時常產(chǎn)生，因此勞動關系管理難度極大。
3、培訓難度大。
如何將培訓真正落入實處也一直是物業(yè)人力資源管理的難點之一。由于招聘的難度較大，因此新員工并非批量入職，而由于入職培訓內(nèi)容較多，所需師資多，因此單獨一人或幾人入職時，經(jīng)常無法完成入職培訓全部內(nèi)容。而由于工作時間特殊，全員培訓等公司級培訓必定會占用到員工的休息時間，非統(tǒng)一住宿后趕來參訓的人員勢必對此產(chǎn)生不滿或借故不予參加。
針對于以上工作難點，我們也嘗試了很多方法來解決，經(jīng)過不斷的實踐論證，結(jié)合內(nèi)外兼修的工作方向，逐漸的減少或降低了由于以上問題而帶來的風險。
1、人員流動快。
針對于這一物業(yè)行業(yè)共有的最大難點，我們堅持內(nèi)外同步改變與管理相結(jié)合的方式。
1）對內(nèi)主要采取鼓勵招聘、深入培訓與完善制度相結(jié)合的方式。通過歷年對招聘來源與各招聘渠道留存率的分析，內(nèi)部員工留存率最高，針對于這一特點，制訂了招聘獎勵規(guī)定，增加了員工介紹的積極性；通過增加企業(yè)文化等公司理念的培訓提升員工的榮譽感責任感與慈善的心態(tài)；通過對考勤制度、薪酬制度以及值班制度等的編制、完善、公示與培訓，有效降低了員工離職率。
2）對外主要是增加招聘渠道。以公司現(xiàn)行招聘與培訓風險分析報告為基礎，實現(xiàn)充分利用網(wǎng)絡招聘、政府機構(gòu)、中介公司、外委招聘、招聘會等各類外部招聘相結(jié)合的方式。
2、勞動關系管理難度大。
1）針對于服裝管理難點，首先完善服裝管理制度，明確責任與義務，將服裝管理切實與每個相關責任人相掛鉤；設置更衣柜，改建更衣室，方便員工上下班衣物的更換與集中管理，經(jīng)過以上一系列變更與完善，不必要的服裝成本增加已基本消除。
2）針對于勞動合同管理，改變原來入職一周內(nèi)簽訂勞動合同的方式為同一月份入職的員工在本月的最后一周統(tǒng)一簽訂；同時編制了勞動合同簽收表，每份合同發(fā)放至本人均需簽收，降低了用工的風險。
3）針對于勞動糾紛方面，通過對各類公司制度的公示與循環(huán)培訓，使員工了解并掌握；同時增加員工溝通渠道，對于員工提出的疑惑或不滿情緒等及時解答或溝通。自08年，未產(chǎn)生一起勞動糾紛。
同樣以公司現(xiàn)行招聘與培訓風險分析報告為基礎，拓寬培訓渠道、增加培訓方法、建立內(nèi)訓師隊伍。培訓渠道方面增加了外委培訓、樓盤參觀、行業(yè)交流等渠道。培訓方法上集中授課、拓展訓練、情景模擬、現(xiàn)場實操以及自學等方式相結(jié)合。擴大內(nèi)訓師隊伍，提升管理水平同時利于制度與培訓的迅速傳達與實施。
1、成立人力資源管理部。
自總公司新領導班子成立后，對于子公司人力資源管理方面最重要的影響就是成立了人力資源部。與原有的自我管理相比，有了上級領導部門對我們工作整體方向的明確指導，減少了很多由于目標不明確而產(chǎn)生的管理漏洞；而原來對于不懂的人力資源管理難點，只能自己依靠網(wǎng)絡查詢或根據(jù)類似案例自行解決，現(xiàn)在可以及時咨詢，快速解決問題，提高了工作效率，完善了人力資源管理。
2、完善人力資源管理制度。
2）規(guī)定了對子公司的人力資源管理辦法，有利的監(jiān)督與管理，極大地降低了各類風險的產(chǎn)生。
3、實現(xiàn)現(xiàn)代化管理安裝了工作管理軟件，與原有使用excle表格制作相比，準確率大大加強，且減少了很多重復錄入，大量數(shù)據(jù)統(tǒng)計與分析的工作量與工作時間。
4、專業(yè)能力提升。
原來的培訓工作只是對其他人的培訓，而自我專業(yè)方面卻苦于無處學習?，F(xiàn)在無論是公司內(nèi)部制度實施方案制定后必有的培訓，還會參加由專業(yè)培訓機構(gòu)組織的專業(yè)培訓，使專業(yè)能力有所提升，真正的開始從事人力資源管理工作。
以上即為我對于人力資源管理工作的淺薄分析，如有不足之處，還望及時指正，謝謝！
房地產(chǎn)調(diào)查分析報告篇九
為了解我市農(nóng)民今年的種植結(jié)構(gòu)情況，為各級領導指導農(nóng)業(yè)生產(chǎn)提供依據(jù)，我市農(nóng)調(diào)隊對×××戶農(nóng)民種植意向進行了調(diào)查。調(diào)查結(jié)果顯示，今年農(nóng)作物總播面積還將有所擴大，糧食、經(jīng)濟作物、飼料面積均呈增長態(tài)勢。預計今年塔城市市農(nóng)作物總播面積達到×××萬畝，據(jù)對農(nóng)民家庭種植意向調(diào)查，×××戶農(nóng)民全年共計劃播種面積×××畝，比上年增長×××，其中糧食平均每戶播種面積×××畝，比上年增長×××，經(jīng)濟作物平均每戶播種面積為×××畝，比上年增長×××。
小麥20xx年平均每戶實際播種面積×××畝，20xx年預計播種面積×××畝，減少××9%。這主要是因為20xx年小麥種植成本持續(xù)上漲，農(nóng)資價格和人工費用漲幅較大，農(nóng)戶預計20xx年小麥種植成本仍然會大幅增加，而價格、綜合補貼不到位等因素的影響，導致小麥種植面積有一定的下降，目前全市冬麥播種面積還不到×××萬畝。
玉米20xx年平均每戶實際播種面積×××畝，20xx年預計每戶平均播種面積×××畝，增加40%。這主要是20xx年玉米收購價提高，增加到×××元/公斤左右，主要原因是受國際國內(nèi)市場需求影響，玉米的市場價格漲幅較大。據(jù)調(diào)查分析，20xx年玉米種植效益明顯提高，產(chǎn)品銷路和市場前景看好，從而調(diào)動了農(nóng)戶的種植積極性。20xx年農(nóng)戶將增加玉米播種面積，預計全市玉米播種面積可達×××萬畝。
甜菜20xx年平均每戶實際播種面積×××畝，20xx年預計播種面積×××畝，減少×××。這主要是因為20xx年我市甜菜產(chǎn)量不高、收購價格低，種植成本逐年加大，現(xiàn)在畝成本已經(jīng)達到×××元左右，收益不佳，農(nóng)民種植心有余悸，種植風險太大，農(nóng)民幾乎沒有收入，挫傷了農(nóng)民種植甜菜的積極性，另外在交售上出現(xiàn)了找車難、排隊時間長，部分甜菜種植戶出現(xiàn)了棄種現(xiàn)象。明年甜菜種植面積將有一定的下降。
油料20xx年平均每戶實際播種面積×××畝，20xx年預計播種面積×××畝，增加×××。這主要是因為20xx年油料收購價瘋狂上漲，從20xx年的×××元/公斤左右上漲到20xx年的4-×××元/公斤，目前已經(jīng)上漲到×××元/公斤。因此農(nóng)民會增加油料種植面積。
另外，由于人民生活水平的提高，人們對蔬菜瓜果類的需求量不斷增加，同時我市蔬菜出口創(chuàng)匯基地的建設，蔬菜品種的優(yōu)化調(diào)整，也促進了蔬菜生產(chǎn)的發(fā)展。蔬菜業(yè)收入在農(nóng)民收入中的比重逐年增加，逐漸成為農(nóng)民增加收入的新途徑。
對我市種植業(yè)發(fā)展提出的幾點建議。
1、增加對農(nóng)業(yè)基礎設施的投入，改善糧食生產(chǎn)條件，走農(nóng)業(yè)規(guī)?；贰?chuàng)新農(nóng)業(yè)投入機制，多渠道籌集資金，加大農(nóng)業(yè)投入。從根本上解決農(nóng)業(yè)基礎設施薄弱的問題。對有條件、有能力的農(nóng)戶實行資金支持與政策傾斜，鼓勵其多種糧，走農(nóng)業(yè)規(guī)?；?。
2、市委政府和有關部門要加強信息服務，向農(nóng)民提供及時的技術(shù)、信息和市場動態(tài)，使農(nóng)民正確適應市場經(jīng)濟的變化，正確引導農(nóng)民該種什么，不該種什么，避免農(nóng)民盲目種植，減輕市場風險帶來的壓力，以適應市場變化。
3、進一步建立健全農(nóng)資市場監(jiān)控體系，凈化農(nóng)資市場環(huán)境。建議相關部門20xx年及早成立農(nóng)資產(chǎn)品監(jiān)督小組，對農(nóng)資市場進行定期檢查，加大巡查力度，凈化農(nóng)資供應市場、監(jiān)管農(nóng)資供應價格，加大對農(nóng)資產(chǎn)品的打假力度，保證農(nóng)資產(chǎn)品價格穩(wěn)定，避免坑農(nóng)現(xiàn)象發(fā)生。
4、做好抗災準備，防患于未然。雖我市地域遼闊，但今年出現(xiàn)少雪現(xiàn)象，可能會出現(xiàn)干旱，為此要做到心中有數(shù)，提早安排抗旱準備工作，對災害要信其有，不可信其無，保證春耕生產(chǎn)順利進行。
房地產(chǎn)調(diào)查分析報告篇十
從我縣20xx年元月卷煙銷售數(shù)據(jù)來看，我縣共銷售卷煙1119.5箱,一、二類卷煙銷售55.67箱,占總量的5%,同比62.89箱下降0.4%。今年春節(jié)比去年提前13天，理論推算元月一、二類卷煙銷量應比同期上升，為什么會下降呢？帶著疑問我抽查了本縣一部分具有代表性的卷煙零售戶。
抽查對向為大小型超市、鬧市區(qū)、生活小區(qū)內(nèi)零售戶，銷售結(jié)構(gòu)較高。到以上零售戶消費的人群一般消費水平都屬中、高檔。發(fā)現(xiàn)以下銷售情況：
1、消費者來買煙時，說來包5元的黃果樹，老板頭也沒抬丟出一包煙，找了錢，接著招呼下一位。
2、熟客來了，招呼到：“××，取包煙。”老板不用問品牌取出一包他熟知的煙。
3、消費者叫了幾聲取包煙，見沒回聲，扭頭就走。
4、坐在火箱里打牌，有人買煙裝沒聽見或叫小孩去取或讓消費者自取。
5、在門前賣早點，正忙著，說：“自己取，錢丟在柜臺里。”
6、正忙著做家務，也是叫小孩取或自取。
7、有人買某種品牌暫無貨，也沒有推薦另一品牌，任由消費者選購或走下一家。
以上調(diào)查顯示，卷煙零售戶沒有一戶是具有專業(yè)性的，以家庭式的搭賣為主，沒有形成規(guī)模，沒有對卷煙零售利潤形成依賴。雖然客戶經(jīng)理能指導零售戶調(diào)整卷煙結(jié)構(gòu)，但零售戶卻不能指導消費者購買卷煙品牌，更談不上推銷品牌。究其原因主要是：
1、由于零售戶過多、過密，布局欠合理，對零售戶銷售定量，零售價格監(jiān)管不力，零售戶之間無序競爭激烈，一條煙只賺0.5元就能出售，降低了零售戶積極。
2、個別零售戶銷售卷煙只是為了帶動其它副食銷售，把卷煙銷售放在經(jīng)營中的從屬地位。
3、街道上的零售戶多為一些老人或家庭主婦，家庭成員有工作或本人有退休工資，生活不愁，擺攤只為打發(fā)時間，還可以賺點油鹽錢。還有一些零售戶，雖想以此為生計，但苦于沒有多余本錢，常常是賣了這條煙，才能進下條煙，賺來的錢用來維持生活了。實行電話訂貨、電子結(jié)算后，這類零售戶經(jīng)常電結(jié)不成功，上門收款也是湊了零錢還要借。勸其取締，就到單位找領導哭訴。
4、超市雖然有別于以上零售戶，有專柜卻無專人出售，遇上人流量大，就會不在乎一包卷煙的出售。
以上零售戶都缺發(fā)與消費者的溝通，沒有擇牌銷售意識，品牌培育被動、消極。
針對以上問題，要抓好卷煙零售戶隊伍建設，讓其充分發(fā)揮作用，使其成為“由我調(diào)控，歸我管理，為我所用”的生力軍。我認為建立規(guī)范的卷煙零售直營或加盟連鎖店是今后發(fā)展的必然趨勢，也是網(wǎng)建提升要求，我縣應盡快實施。
（一）對零售戶應從以下兩方面調(diào)整：
1、客戶經(jīng)理幫零售戶理財時，除著重指導零售戶如何調(diào)整品牌結(jié)構(gòu)，也應指導零售戶如何抓住消費者心理、推銷品牌的技巧。
2、對連續(xù)一年內(nèi)被評為一級誠信戶的零售戶應給予表彰，緊俏品牌應優(yōu)先照顧，以提高其積極性和影響力，優(yōu)先考慮發(fā)展為卷煙零售直營或加盟連鎖店。
（二）設立卷煙零售直營或加盟連鎖店對煙草企業(yè)和零售業(yè)是互利互惠的，有以下好處：
1、卷煙零售直營或加盟連鎖店的設立可以統(tǒng)一零售價，用一價制零售來引導零售價格，促使零售戶的經(jīng)營毛利額提高，增加其對卷煙利潤的依賴性。
2、由于是煙草企業(yè)的卷煙零售直營或加盟連鎖店，會享有很高的進貨優(yōu)先權(quán)，對零售戶是相當有利的。
3、通過提高部分零售戶的地位，使其他零售戶形成一種競爭的意識，以提高零售業(yè)的整體素質(zhì)。
4、直接掌控零售終端，讓其成為“由我調(diào)控，歸我管理，為我所用”，更有利于卷煙品牌的宣傳、塑造，利用專賣專營體制，在外煙大舉進入中國市場之前，對零售終端通過連鎖經(jīng)營變行政壟斷為經(jīng)濟壟斷，在有效控制卷煙市場的同時打造強勢卷煙品牌。
為了貫徹落實全省流通工作會議精神，進一步摸清我市商貿(mào)經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)狀，找出存在的主要問題及制約因素，理清工作思路，編制好“十一五”商貿(mào)流通業(yè)規(guī)劃，推動流通工作再上新臺階。按照市委、市政府有關領導的要求，我們組成調(diào)研組，利用一個月時間，深入到五區(qū)四縣及有關企業(yè)進行調(diào)查?，F(xiàn)將調(diào)查結(jié)果綜述如下。
近年來，我市商貿(mào)流通業(yè)堅持從市情和行業(yè)的實際出發(fā)，在確保市場供應的前提下，不斷深化流通體制改革，大力推進流通現(xiàn)代化，努力繁榮城鄉(xiāng)市場，加快流通領域?qū)ν忾_放，市場體系建設初具規(guī)模，新興流通業(yè)態(tài)得到較快發(fā)展。1、消費品市場持續(xù)繁榮、快速增長。近幾年，全市社會消費品零售總額年均增長17.2%，增幅連續(xù)三年列全省第一。到20xx年底，全市實現(xiàn)社會消費品零售總額130億元，同比增長20.4%，商貿(mào)業(yè)實現(xiàn)增加值41.2億元，同比增長17.3%，占第三產(chǎn)業(yè)增加值的30.1%，20xx—20xx年商貿(mào)業(yè)增加值增長了2.5倍，年均增長速度為26%。今年前三季度，全市實現(xiàn)社會消費品零售總額122.4億元，增長19.1%，增幅高于全省6.3個百分點。全市商貿(mào)網(wǎng)點數(shù)量已達5.9萬，其中百貨大樓、大商新瑪特、油田商廈等9家零售商場年銷售額超過億元；商業(yè)建筑總面積達300萬平方米左右，全市已有各類城鄉(xiāng)市場121個，其中消費品市場100個，生產(chǎn)資料市場16個，要素市場5個?；拘纬闪松a(chǎn)資料和生活資料并存，期貨市場和現(xiàn)貨市場相結(jié)合，批發(fā)市場、零售市場為主體的多層次、多門類的商品市場體系，形成了多種經(jīng)濟成分、多種市場流通渠道、多種經(jīng)營方式并存的商品市場格局和遍布城鄉(xiāng)的流通網(wǎng)絡和商業(yè)網(wǎng)點設施，滿足了全市各類層次生活和生產(chǎn)的需要。
2、商貿(mào)業(yè)對經(jīng)濟發(fā)展的貢獻日益增大。近年來，商貿(mào)業(yè)在全市國內(nèi)生產(chǎn)總值中的比重平均在3.6%左右，雖然比重較小，但扣除中省大企業(yè)創(chuàng)造的增加值，商貿(mào)業(yè)占地方生產(chǎn)總值比重的13.1%左右，占全市第三產(chǎn)業(yè)比重的27%左右；全行業(yè)從業(yè)人數(shù)達18.5萬人，占第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員的40%，占全市從業(yè)人員的13.4%，已經(jīng)成為吸納社會新就業(yè)和下崗職工再就業(yè)的重要載體，僅林甸縣20xx年以來，解決了3700多名下崗職工再就業(yè)；20xx年全市商貿(mào)業(yè)稅收5.2億元，占全市地方企業(yè)納稅額的40%左右，已經(jīng)成為地方稅收的重要支柱。
3、商品市場的開放程度不斷提高。近年來，隨著我國服務業(yè)逐步開放，xx已經(jīng)成為國際、國內(nèi)商家搶灘的重點，每年商貿(mào)業(yè)新投資額達20多億元。在全市招商引資中，率先引進了麥當勞、肯德基、德克士等包括世界500強在內(nèi)的國外知名企業(yè)，大商集團、中央商城、黑天鵝、國美電器等國內(nèi)知名商家也相繼進駐，沃爾瑪、家樂福、蘇寧電器等也都先后到我市考察選址，聯(lián)系進駐事宜。國內(nèi)外商業(yè)集團的紛紛進入，帶來了先進的業(yè)態(tài)形式和管理技術(shù)，促進了市場的競爭，也正改變我市商貿(mào)流通的格局。
4、商貿(mào)企業(yè)的現(xiàn)代化步伐明顯加快。在近10年時間里，商品市場的現(xiàn)代化進程不斷加快，發(fā)達國家探索了幾十年的現(xiàn)代流通組織形式和業(yè)態(tài)方式幾乎全部導入我市商品市場，經(jīng)營業(yè)態(tài)不斷創(chuàng)新，連鎖經(jīng)營發(fā)展迅速?，F(xiàn)代物流配送方式和相關技術(shù)日益受到重視和推廣，社會化物流配送服務的市場規(guī)模不斷擴大。一批現(xiàn)代化、信息化的商業(yè)設施正在建設和應用，商場店鋪設施、條形碼的普及、自動銷售管理系統(tǒng)（pos）的應用、倉儲設施和現(xiàn)代物流配送設施建設都取得了較快發(fā)展。特別是，慶客隆成功加盟國際食品雜貨聯(lián)盟（iga），接受到國際運營上的專業(yè)咨詢服務，分享到iga80年的零售經(jīng)驗。大中型零售企業(yè)不同程度的采用了計算機管理，部分連鎖企業(yè)建立了網(wǎng)絡管理系統(tǒng)。中央商城全方位上線erp系統(tǒng)，在商品購銷、人員管理等方面全過程實現(xiàn)了信息化管理。
5、商貿(mào)業(yè)多層面改革向縱深發(fā)展。商貿(mào)企業(yè)根據(jù)市場競爭的要求，積極探索股份制、租賃、兼并、破產(chǎn)、出售及跨地區(qū)并購等多種形式的改革，對傳統(tǒng)經(jīng)營模式和運作體制進行改組、改制、改造。市屬177戶國有商業(yè)企業(yè)，全部完成了產(chǎn)權(quán)制度改革，組建了大商、昆侖、中央商城三大商業(yè)集團，完成了商貿(mào)企業(yè)并軌改革。目前，我市只有中直大企業(yè)所屬的商業(yè)企業(yè)為國有企業(yè)，其余的市屬商業(yè)企業(yè)全部變?yōu)槊裼忻駹I，徹底轉(zhuǎn)變了經(jīng)營機制。到20xx年末，在全市商業(yè)中，國有及國有控股商業(yè)企業(yè)有29家，占全市商業(yè)法人企業(yè)（3002家）的1%，在限額以下2863家商業(yè)法人企業(yè)中，沒有國有及國有控股商業(yè)企業(yè)。通過改革，xx商業(yè)企業(yè)體制不斷創(chuàng)新，經(jīng)營機制逐步搞活，在我省各大知名商企紛紛倒閉、經(jīng)營不景氣的情況下，不但沒有下滑、虧損，而且實現(xiàn)全行業(yè)盈利。
房地產(chǎn)調(diào)查分析報告篇十一
一、行業(yè)定義及其分類。
醫(yī)療器械行業(yè)的上游行業(yè)為電子、化工、金屬材料和生物醫(yī)學材料等行業(yè)，下游銜接保險業(yè)、服務業(yè)、醫(yī)藥流通業(yè)及醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)等行業(yè)。醫(yī)療器械行業(yè)的發(fā)展受上游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的`制約，同時，由于受產(chǎn)品、服務渠道等的影響，醫(yī)療器械行業(yè)的發(fā)展狀況和市場需求受下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況和市場需求的影響。
醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)鏈的流程圖如下所示：
醫(yī)療器械是指直接或者間接用于人體的儀器、設備、器具、體外診斷試劑及校準物、材料以及其他類似或者相關的物品，包括所需要的計算機軟件。醫(yī)療器械的效用主要通過物理等方式獲得，其使用目的主要包括疾病的診斷、預防、監(jiān)護、治療或者緩解；損傷的診斷、監(jiān)護、治療、緩解或者功能補償；生理結(jié)構(gòu)或者生理過程的檢驗、替代、調(diào)節(jié)或者支持；生命的支持或者維持；妊娠控制；通過對來自人體的樣本進行檢查，為醫(yī)療或者診斷目的提供信息。
醫(yī)療器械分類如下：
房地產(chǎn)調(diào)查分析報告篇十二
在房屋建筑領域中必不可少可行性研究，因為它對項目最終的施行，如何施行，將產(chǎn)生多大的經(jīng)濟效益有著不容忽視的作用。在技術(shù)方面，可以確定房屋的布局結(jié)構(gòu)，所需的設備也隨之確定；在經(jīng)營方面，可根據(jù)房地產(chǎn)的供求情況，市場的競爭激烈與否，提出銷售目標所在市場和銷售手段；在管理方面，可根據(jù)實際研究結(jié)果提出項目建設的方法。綜上所述，以市場預測和建設條件的調(diào)查為前提，規(guī)劃設計方案作為基礎，經(jīng)濟評價為可行性研究的核心。
1.1總論。
項目的名稱、性質(zhì)、地理位置、占地面積，總建筑面積、建筑密度、容積率、各類建筑物的構(gòu)成、投資總額、總工期等基本情況都需要在總論中體現(xiàn)，并說明項目提出的背景、開發(fā)建設的必要性、城市總體規(guī)劃、發(fā)展全市經(jīng)濟的意義。
1.2市場調(diào)查和需求分析。
通過對房地產(chǎn)市場的詳細調(diào)查，開發(fā)商預測同時期人們對房屋需求，從而分析出開發(fā)項目的銷售走勢或者出租前景的好壞，綜上，即可確定面對市場的范圍和租售對象。
1.3開發(fā)項目場地的現(xiàn)狀與建設條件分析。
原建筑物的現(xiàn)狀，周圍環(huán)境的布局，開發(fā)時需要拆除的房屋面積，需要安置的原住戶和人口，需要的勞動力和材料等因素都要再前期準備中考慮進去。
1.4規(guī)劃設計方案。
開發(fā)項目實施之前，設計人員要設計出建筑的總平面布置圖。其中包括建筑物的外觀設計，城市的景觀設計，并且保證場內(nèi)外交通布置的暢通，基礎設施管網(wǎng)的可行性。
1.5投資估算。
它是場地的購置費、拆遷安置費、工程的總造價、手續(xù)費、規(guī)劃費等相關費用的估計。
1.6經(jīng)濟分析、財務評價、社會經(jīng)濟評價。
通過對項目的銷售收入、預期利潤、稅金、租金、工期等眾多影響因素變化的正確評估，以及當財務評價與社會經(jīng)濟評價不發(fā)生矛盾時，該項目最終可具體實施。
2.1內(nèi)部影響因素。
開發(fā)企業(yè)想要具備資源、能力和競爭優(yōu)勢，就必須尋找機會，利用機會。對投資者來說，市場機會無處不在，所有未滿足的需要的都可當做機會來利用，但是在機會面前如果不加以分析和評估，那么機會只會讓投資者深陷其中。因此，開發(fā)企業(yè)首先要把項目有關的不利影響和有利效益羅列出來，然后進行調(diào)查、比較、分析、評估，明確企業(yè)的自我優(yōu)勢，再去判別機會是否屬于自己。
2.2外部因素。
除了可調(diào)控的內(nèi)部因素之外，不易控制的外界環(huán)境和條件時時刻刻的變化也可能會給自己創(chuàng)造的條件帶來不利的影響。人口、經(jīng)濟、信息、政治法律及社會文化、自然條件、基礎和公共設施，規(guī)劃控制等影響因素都會作用在房地產(chǎn)開發(fā)的效益之上。所以，對外部因素合理的協(xié)調(diào)，就是為了最終開發(fā)商能夠選擇合適的開發(fā)地段。
首先費用測算為籌集開發(fā)資金提供依據(jù)，以便通過各種渠道籌集所需的開發(fā)資金，同時它可作為研究工程造價合理性的手段，以便對設計方案提出意見，在經(jīng)濟上達到共同的而目標。其次費用測算是作為選擇最優(yōu)設計方案的重要控制條件，以便選出技術(shù)先進、經(jīng)濟合理的設計方案。最后，費用測算作為項目建設實施過程中投資控制的依據(jù)，以便為工程預算提供重要的依據(jù)，進行竣工決算。
4.1市場風險。
房地產(chǎn)和其他行業(yè)一樣存在著市場風險，當市場的供求關系的發(fā)生波動時，相應就會引起市場的波動產(chǎn)生風險。因為購買力迫使房地產(chǎn)難以形成有效的需求，市場價格大幅波動，資源價格上漲等不定因素都會給投資者造成損失。
4.2經(jīng)營風險。
在房地產(chǎn)經(jīng)營過程中會出現(xiàn)意想不到的失誤，而在經(jīng)營商的失誤會直接導致風險增加。沒有經(jīng)過周詳?shù)恼{(diào)查分析或因決策的失誤，錯誤的選擇了投資地區(qū)和時機；不熟悉相關政策導致投資失敗；還有可能是因企業(yè)內(nèi)部管理水平和工作效率低等導致原來計劃不能按期執(zhí)行。
4.3利率風險。
由于市場的不確定性，時常會發(fā)生變動導致利率的變動，這就造成了利率的風險。一旦風險出現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資成本及將會受到重擊，從而減少了投資者的收益；同時對居民的購買力也造成了影響，最終表現(xiàn)為開發(fā)企業(yè)的投資收益減少。
4.4政策風險。
房地產(chǎn)開發(fā)投資是一項政策性很強的經(jīng)濟活動，在相關政策的影響和制約下，房地產(chǎn)的投資對象情況也會隨之在很大程度上受到影響。因此，投資前需要認真了解城市規(guī)劃設計，土地獲得方式，政策的調(diào)控等，掌握政策的基本內(nèi)容，有利于安全的投資。
4.5其他風險。
失去控制的人為因素或自然本身發(fā)生異常造成的損失會給房地產(chǎn)開發(fā)投資活動帶來損失。
房地產(chǎn)業(yè)在當今發(fā)展迅速，給投資者帶來了可觀的經(jīng)濟效益，豐厚的回報。但隨著市場持續(xù)的走高，房屋需求有所下滑，相關政策也隨之調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究就顯得尤為重要，這時需要投資者和購買者都周詳?shù)牧私猱斀竦姆康禺a(chǎn)市場的變化和走勢，利用信息判斷投資機會的可行性，最終達到投資者和購買者雙贏的共同目標。
房地產(chǎn)調(diào)查分析報告篇十三
很多人，包括我太太在內(nèi)，都認為在不遠的未來，上海的住房需求會萎縮。原因主要是由于老齡化及人口減少，另外城市化減緩或結(jié)束后，會使住房需求進一步降低，我并不同意這一觀點。先把住房需求粗略分為以下三個部分：
1，城市化帶來的住房需求。目前，中國6億多城市人口，城市化率不到50%，如果未來城市化結(jié)束，10億城市人口75%的城市化率，人均建筑面積33.4平米，按每年0.5%的城市化率發(fā)展50年，這部分的需求大概為每年2.672億平米建筑面積。
2，城市人口的住房需求，即改善性住房帶來的住房需求。目前6億多城市人口，如果人均建筑面積平均每年增加0.3平米，則會帶來每年約1.8億平米的住房需求。未來10億城市人口，每年增加0.1平米，每年約1億平米住房需求。截止，上海人均居住面積為17平米，同年美國人均居住面積為67平米。而且中國的房屋建筑面積還包括了公攤面積，實際人均面積和一些發(fā)達國家的差距更大，有比較大的改善空間。
3，拆除原有住房帶來的需求。建筑都是有壽命的，由于房屋質(zhì)量問題層出不窮，我假定建筑使用壽命平均為50年，目前的住宅存量面積大約為150億平米，每年要拆除2%，約3億平米。未來按10億城市人口為標準，人均建筑面積33.4平米，每年須拆掉約6.68億平米。
綜上所述，在目前階段，房地產(chǎn)的。
1、
2、3部分的年需求分別為2.672億、1.8億、3億平米，合計7.472億平米。
而在50年后，城市化基本完成，房地產(chǎn)。
1、
2、3部分的年需求分別為0、1億、6.68億平米，合計大約也在7.68億平米。
結(jié)論：以上只是估算，如果正確的話，在未來50年內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)的需求會一直剛性存在。
2)房價的未來走向：
在目前的中國，除了流浪漢和乞丐睡在大街上外，絕大多數(shù)人都居者有其所，居住需求都在不同層面上得到了滿足。那么為什么還有那么旺盛的需求來將房價推到這么高的水平呢?因為沒有得到滿足的是除居住以外更深層次的東西。中國實行先富帶動后富的發(fā)展政策，這必然會導致人口從落后地區(qū)往發(fā)達地區(qū)的流動。這種流動的驅(qū)動力就是更好的資源。包括：工作機會、創(chuàng)業(yè)環(huán)境、教育資源、醫(yī)療資源、娛樂文化資源、交通資源、政策和制度資源、環(huán)境資源、基礎設施，而房子是這些資源的載體，因此房子的價格不僅僅是鋼筋混凝土建筑的價格，房子的價格還包括上述資源的價格。而這種流動的阻力主要就是更高的房價。上海的房價不是由支付能力撐起來的，而是由支付意愿撐起來的。最發(fā)達地區(qū)與最落后地區(qū)的發(fā)展差距有多大，房價差距就有多大，否則流動會失衡。
由于鋼筋、水泥及勞動力的成本是剛性的，這就決定了再最落后的農(nóng)村建房成本也有一個最低值。目前小縣城的房價一般不會低于1500/平米，而小縣城的人也有往更好的地區(qū)流動的沖動，這樣，地級市的房價也必須比下面的小縣城有一定的差距，比如到2500/平米，依次類推，三線城市5000/平米，二線城市10000/平米，一線城市20000/平米。
不妨允許我以一種不科學的方法來做一個嘗試：
截止20，上海市年財政預算支出為4034億元，上海是戶籍人口2347.46萬人，按每套房子住3口人，則每套房每年的財政支出為4034÷(2347.46/3)=5.16萬，按一套房子使用50年，50年累計獲得財政支出258萬。
上海市戶均財政支出是全國平均戶均財政支出的2.58倍，而上海市房屋均價22012元/平方米也正好約是全國100個城市住宅平均價格8832元/平方米的2.49倍。
結(jié)論：仁者見仁，智者見智。
年上海別墅市場分析。
從松江九亭、長寧虹橋，到浦東康橋、松江佘山，從幾十萬元的聯(lián)體別墅，到幾千萬元的獨立式豪華別墅。
今年，上海成了不容置疑的別墅年。
上海社會科學院房地產(chǎn)業(yè)研究中心副研究員顧建發(fā)表示，目前上海別墅供應過大，但需求有限。別墅市場已由前幾年的供不應求，快速進入了供過于求的格局，同質(zhì)現(xiàn)象也趨于嚴重。
那么，有限的市場到底需要什么樣的別墅呢?安家網(wǎng)近日進行了大規(guī)模線上和線下的市場調(diào)研，以此獲取第一手的市場資料，現(xiàn)予公布，與大家一同分享，為上海的別墅市場提供一些可供參考的信息，希望上海的別墅發(fā)展商們能在2002年里走好。
(一)別墅價格。
50至120萬元人民幣的別墅將成為當前上海別墅市場的主流產(chǎn)品，占總樣本的71%;其中，50--80萬人民幣的占37.3%，81至120萬人民幣的占33.70%。150萬元人民幣以上的別墅則為上海別墅市場的高端性產(chǎn)品，隨著貧富差距的增大，上海成為世界的上海，該價位的別墅同樣擁有可觀的市場群體。在上海別墅市場的高端性產(chǎn)品中，151至200萬人民幣的占6.60%，201至300萬人民幣的占7.40%，301至500萬人民幣的占2.10%，501萬人民幣以上的占2.30%。而介于兩者之間的別墅121至150萬人民幣的占10.60%。
(二)別墅區(qū)域。
上海別墅區(qū)域排名前三位的是浦東金橋地區(qū)(占21.30%)、康橋地區(qū)(占20.60%)和虹橋別墅區(qū)(占17.40%)。
2002年的上海別墅市場區(qū)域性已顯現(xiàn)，浦東已成為別墅的熱門區(qū)域，而虹橋別墅區(qū)因多年的發(fā)展仍然吸引著買房人，而前幾年興起的松江及閔行別墅區(qū)(各占11.60%、11.40%)正在趨于飽和。還有滬青平別墅區(qū)(占9.60%)和其它別墅區(qū)(只占8.10%)。
(三)別墅類型。
在經(jīng)濟實力允許的條件下，獨立別墅是實現(xiàn)別墅生活、詮釋自由生活的首選;而連體雙拼和連排別墅因其適中的價格，也受到市場的一定青睞。在上海別墅市場，各類別墅占市場總份額中的比例：獨立別墅為65%，連體別墅為20%，連排別墅為10%，疊加別墅為5%。
150至200平方米的別墅將成為當前別墅市場的主流面積，即經(jīng)濟型別墅的市場容量最大，占樣本別墅總量的43.50%;201平方米以上的別墅因其面積增大，總價提高，成為了社會高端客層的實力選擇，其中，201至300平方米的占29.80%，301至400平方米的占8.70%，401至500平方米的占1.90%，501平方米以上的占2.60%。而150平方米以下的占13.40%。
(五)考慮因素。
在購買別墅15個考慮因素中，被列為最重要的7大因素(占總樣本的70.5%)依次是房型(占11%)、物業(yè)管理(占10.50%)、價格(占10.40%)、周邊環(huán)境和文化氛圍(占10.40%)、交通(占10.20%)、綠化率和中心景觀(占9.80%)、升值空間和投資價值(占8.20%)。而其中營銷包裝是人們在作購房決策時最為忽略的，這也反映出當前購房人的理智與專業(yè)。
所以，作為發(fā)展商而言，營銷包裝只是一種表現(xiàn)和廣而告之的手段，如果過份花哨，反而會喪失一大批優(yōu)質(zhì)客群。發(fā)展商應對7大重要因素予以研究，因為別墅是房產(chǎn)的終結(jié)消費，所以房型、物業(yè)管理、綠化率會成為買房人特別重視的問題;別墅消費群體大都為社會的成功人土，因此極為看重周邊環(huán)境的層次與文化品位;交通與升值空間和投資價值，是能充分反映別墅價值和長遠利益的因素。
(六)交通意向。
該問題是確認購買別墅的人群對交通的判斷性。別墅的交通便利是以車程距離來衡量的，有87.3%的人認為半小時車程到機場和市中心的別墅為理想選擇;只有12.7%的人認為不符合自己挑選中意別墅的要求，這可能有兩種原因：一是購買人不是以私車為出行交通工具;二是區(qū)域性極強，以某一區(qū)域為生活工作中心，因此只中意該區(qū)域內(nèi)的別墅項目。
(七)別墅樓層。
選擇購買2層別墅的人占總樣本64.2%;選擇購買3層別墅的人，占總樣本的31.9%。所以，2層別墅為上海別墅市場的主流產(chǎn)品，而3層別墅可作為差異性產(chǎn)品進行點綴。
(八)別墅挑高。
希望別墅內(nèi)有挑高的人占總樣本的52.9%;無所謂別墅內(nèi)有挑高的人，占40%。所以，別墅內(nèi)有挑高已成為上海別墅產(chǎn)品的基本選擇要求。
(九)別墅天窗。
希望別墅內(nèi)有天窗的人，占總樣本的73.6%;無所謂別墅內(nèi)有天窗的人，占17.5%。所以，別墅內(nèi)有天窗也已成為上海別墅產(chǎn)品的基本選擇要求。
希望別墅內(nèi)有傭人房的人，占總樣本的65.6%;無所謂別墅內(nèi)有傭人房的人，占23.7%。
購買別墅的人群都會通過雇用家政員來換取自己休閑時間，并提高生活品質(zhì)，所以別墅內(nèi)有傭人房將成為上海別墅產(chǎn)品的基本選擇要求。
(十一)別墅房型。
5個房間的別墅為大多數(shù)目標客群所接受，可作為主力房型進行設計;7個房間以上的別墅作為高端別墅的差異性存在。
(十二)別墅客廳面積要求。
別墅客廳的主力面積為31至50平方米;但同時高端別墅可考慮客廳面積在5l平方米以上。
(十三)別墅主臥室面積要求。
別墅臥室的主力面積為21至30平方米;但同時高端別墅可考慮臥室面積在31平方米以上。
(十四)別墅廚房面積要求。
別墅廚房的主力面積為13至20平方米;但同時高端別墅可考慮廚房面積在20平方米以上。
(十五)別墅自家花園要求。
設計該題時就有意讓被調(diào)研者在考慮自己花園面積時，同時也將花園面積算進別墅總價，從而保證回復的客觀性。
花園面積在200平方米以下為別墅花園的主力需求，花園是購買別墅人群重點關注的因素，高出該市場平均水平，將產(chǎn)生較大市場吸引力。
(十六)別墅物業(yè)管理。
在13個選擇項中，排在最前面的6個會所設施依次是便利店、健身中心、溫水游泳池、洗衣店、網(wǎng)球嘗兒童樂園。其中最為重要的是便利店(占12.50%)、健身中心(占12.20%)、溫水游泳池(占10.50%)。
生活便利和運動健身是購買別墅的人群最為關心的問題，約占總樣本的62.8%。作為發(fā)展商而言，花最有效的成本達到最需要的滿足是最明智的。
(十八)別墅裝修要求。
購買別墅的人群越來越希望別墅的裝修不用花費自己過多精力和時間，所以對他們而言，最好的選擇是菜單式裝修。菜單式裝修占樣本的53%。而要求精裝修(提包人住)的只占29%，不要求裝修(毛坯)的占18%。
(十九)別墅車位。
別墅內(nèi)有一個私人車位是當前上海別墅市場的基本選擇要求，而高價位別墅二個室內(nèi)車位是必備的。
(二十)別墅周邊環(huán)境。
人們希望別墅的周邊環(huán)境中最不能缺少的設施(占總樣本的72.3%)：依次是醫(yī)療設施(占17.90%)、商業(yè)設施(占15.50%)、教育設施(占13.80%)、公園綠地(占12.80%)、體育休閑中心(占12.30%)。
購買別墅的人群對周邊環(huán)境的要求是較高的，如別墅周圍缺少一些必備的設施時，發(fā)展商可在別墅小區(qū)中引進，或在周邊地區(qū)引進相關產(chǎn)業(yè)。
(二十一)別墅賣點。
2、
3、4位的都是與綠化相關。從中可得出購買別墅的人群就是希望自己擁有大片綠地，且綠色植物可供自己享用，并有人為其打理照料，因此建議別墅項目能在綠化上做出差異性。
其次，“全面達到智能化”和“世界級物業(yè)管理服務”也是購房人極為關注的方面;近年別墅中的“水景”成為別墅賣點中的一大亮點，而且也確實為大多數(shù)人所接受，因此如何在水景上進行創(chuàng)新很重要。其三，“投資回報率高”，在上海成為世界的上海后，該賣點顯得尤為耀眼，別墅在上海的投資價值被眾多非上海人看重;“鄰居物業(yè)是高品質(zhì)國際社區(qū)”，別墅的購買者認為擇群而居是代表了一種生活方式，因此在購房時，他們更愿意選擇住在已成一定區(qū)域規(guī)模和品質(zhì)的地方。
房地產(chǎn)調(diào)查分析報告篇十四
“知識創(chuàng)新、培養(yǎng)人才”一直以來都是地方本科院校的職責之一，但是，地方本科院校在辦學特色、人才培養(yǎng)等方面同質(zhì)化現(xiàn)象普遍。《國家中長期教育改革和發(fā)展規(guī)劃綱要（20xx—20xx年）》中對“卓越工程師培養(yǎng)計劃”、“拔尖人才培養(yǎng)計劃”工作提出了非常明確的要求?，F(xiàn)在就如何落實和實施這些計劃已成為高等教育工作者迫切需要探索和研究的課題。
某某某大學理學院，作為學校拔尖人才培養(yǎng)計劃培養(yǎng)組織學院，在學校實行學分制改革背景下，從大一新生中選拔120名學生進入“知行教改班”學習，“知行教改班”作為某某某大學“拔尖人才培養(yǎng)計劃”的具體實踐對象，分為兩個階段進行培養(yǎng)：
1、公共基礎課程學習階段。
以大一新生的高考成績?yōu)榛A，主要參考數(shù)學、英語和理科綜合考試成績優(yōu)異的學生進入“知行教改班”學習。選拔進入知行教改班的學生主要分布在自動化與信息工程學院、水利水電學院、材料科學與工程學院、機械與精密儀器學院、土木建筑與工程學院和計算機信息與工程學院。在理論教學上，通過加強數(shù)學、物理和化學的教學內(nèi)容，爭取達到學生對理工科基礎知識的融合，主要學習的課程有《數(shù)學分析》、《微分方程數(shù)值解》、《數(shù)學建?！?、《工程物理》和《大學化學近代實驗方法》。通過加強理工科基礎課程的教學工作，提升學生的理科基礎知識。
2、以培養(yǎng)學生綜合應用能力和創(chuàng)造性思維為目標的探究性學習階段。
學校把完成第一階段培養(yǎng)的學生送入各專業(yè)學院進入個性化培養(yǎng)階段。全方位培養(yǎng)學生的實踐熱情、實踐觀念和實踐能力，建立適合當前人才培養(yǎng)方案的“調(diào)研―實習―理論―總結(jié)一體化”的實踐教學新體系，運用“內(nèi)容多元化、方法多元化、途徑多元化、考核多元化”的多元化實踐教學方法使學生提高分析和解決問題的綜合能力。
1、專業(yè)特色不明確。
近些年，伴隨著高等學校的不斷發(fā)展，學校所開設的新專業(yè)也逐年增加，目前的拔尖人才培養(yǎng)模式很難突出創(chuàng)新性的要求，相當一些專業(yè)的教學內(nèi)容出現(xiàn)重疊性，這在極大程度上也制約了學校拔尖人才的培養(yǎng)。
2、教授內(nèi)容以基礎課程知識為主。
在某某某大學理學院的知行教改班中，雖然也注重培養(yǎng)學生的發(fā)散性和創(chuàng)造性思維。但是在現(xiàn)實教學過程中，由于不能完全改變傳統(tǒng)教學模式，使得教學過程中形成了輕實踐、重理論的教學模式。這種教學手段有利于教師即時與學生互動、溝通，了解學生的知識掌握程度，但對于拔尖人才的培養(yǎng)極為不利。由于對拔尖人才培養(yǎng)課程設置的基礎課程比較多，所以使得理論課程的比重也越來越重。在教學過程中，教師通過傳統(tǒng)的教學方法，激發(fā)不了學生對學習的興趣，從而致使發(fā)散性思維方式也就無從談起。進而使課堂教學效果不佳，導致學生在激烈的市場競爭中很難取得絕對優(yōu)勢。
3、師資配備的不合理性。
培養(yǎng)拔尖、創(chuàng)新人才需要配備創(chuàng)新性的教師，某某某大學理學院對拔尖人才的教師配備上，顯然對創(chuàng)新性教師的配置明顯不足，本該安排高水平的教授專家來擔任拔尖人才的導師和授課教師，甚至應該聘請海內(nèi)外知名學者參與教學。可是我校大都配備中青年教師，雖然他們的教育理念比較先進，但是科研能力缺乏，講課不能理論聯(lián)系實際，不能很好地引導學生進行創(chuàng)新性分析，使得學生的學習缺乏動力，學習興趣降低。從而致使整個教學質(zhì)量和學生的滿意度明顯不足。
1、加強師資隊伍培訓，提升教師創(chuàng)新意識。
加強師資隊伍建設、提升教師創(chuàng)新意識是培養(yǎng)拔尖人才的基礎，建設一支高素質(zhì)的教師隊伍是圓滿完成教學任務和提高教育教學質(zhì)量的根本保證。所以拔尖人才培養(yǎng)師資隊伍建設的目標為：建立一支以學術(shù)和專業(yè)水平高的學科帶頭人為主導、具有博士學位的青年教師為主體、具有堅實理論基礎和豐富實驗技能、較高學術(shù)水平和較強的創(chuàng)新能力以及年齡結(jié)構(gòu)、知識結(jié)構(gòu)和職稱結(jié)構(gòu)合理的科教融合型創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)教育師資隊伍。在數(shù)量方面，必須具有一定數(shù)量的教師儲備，形成年齡、職稱結(jié)構(gòu)合理的人才梯隊，保障拔尖人才培養(yǎng)教育的可持續(xù)發(fā)展。
2、發(fā)揮學科對專業(yè)的牽引作用，搭建拔尖人才培養(yǎng)平臺。
依托各專業(yè)碩士學科點和博士學科點，利用教師承擔國家自然科學基金等國家級項目的優(yōu)勢資源，充分發(fā)揮各學科對專業(yè)的牽引作用，促進教學與科研的統(tǒng)一，使得最新科研成果？w現(xiàn)在各本科專業(yè)教改班學生的培養(yǎng)之中。在課程學習、基礎實驗和專業(yè)實驗訓練的基礎上，創(chuàng)造軟硬件條件，開設課題研究性實驗和創(chuàng)新性實驗課，將教師科研課題的部分研究內(nèi)容作為教改班學生畢業(yè)設計選題，引導教改班學生參與教師科研課題，搭建學生實踐創(chuàng)新平臺，加強教改班學生創(chuàng)新意識和能力的培養(yǎng)，提高人才培養(yǎng)質(zhì)量。
3、積極開展拔尖人才培養(yǎng)教育教學研究成果的總結(jié)與交流活動。
加強拔尖人才培養(yǎng)教育與實踐成果的總結(jié)與交流，堅持將“走出去”與“請進來”相結(jié)合，積極參加國內(nèi)外拔尖人才教育教學研究交流討論會，邀請國內(nèi)外同行專家來本校做報告，發(fā)表拔尖人才培養(yǎng)教育教學研究論文，與國內(nèi)外同行專家充分交流拔尖人才培養(yǎng)教育教學改革與實踐成果，及時總結(jié)教學改革經(jīng)驗，積極申報拔尖人才培養(yǎng)教育教學成果獎，宣傳、推廣學院的拔尖人才培養(yǎng)教育教學改革研究成果，進一步推進特色專業(yè)建設，提高拔尖人才培養(yǎng)質(zhì)量。
房地產(chǎn)調(diào)查分析報告篇十五
1、按項目分期和總體分別說明。
2、分析內(nèi)容應包含項目總（分期）投資總額、已發(fā)生投資額、未發(fā)生投資額、當月投入和下月需求。
3、按收支大類分析，主要指標回款、土地款、工程款、費用、稅金、內(nèi)外貸款、其他支出、不可動用資金等項。
4、單獨分析預計新增成本項。
二、融資計劃及執(zhí)行情況分析。
1、說明當期、累計項目融資額、還貸情況，支出利息成本。
2、分析目前公司可繼續(xù)融資渠道、融資額度。
3、目前項目融資進展情況及與銀行溝通中存在問題。
三、租售收入預算及執(zhí)行情況分析。
1、按協(xié)議和合同分類。
2、按項目分期業(yè)態(tài)樓棟分類。
3、分析內(nèi)容應包含當月、本年和項目累計簽約額（包含套數(shù)、面積和均價）、實收現(xiàn)金額。
4、分類說明未收到款項狀態(tài)（分期或按揭未到賬等金額和預計時間）。
四、成本計劃及執(zhí)行情況說明。
1、工程形象進度說明，包括期初在施面積、本期新增施工面積、本期竣工面積和期末在施面積。
2、工程量價值及合同付款情況，包括當期、和累計的已合同總額、工程結(jié)算價、合同應付款（已批款）、實際付款和已批未付款。
3、按成本項目分類。
4、按有無合同狀態(tài)及合同類別分類。
五、管理費用計劃及執(zhí)行情況分析。
1、進行本月實際發(fā)生與預算的比較分析。
2、按大類重要項目分析說明（薪金、執(zhí)行費）。
3、進行和項目累計核算。
六、營銷費用計劃和執(zhí)行情況分析。
1、進行本月實際發(fā)生與預算的比較分析。
2、進行和項目累計核算。
3、按有無合同狀態(tài)說明。
4、非管理性費用分析欠款情況。
七、稅金。
1、按稅種分類。
2、計提基數(shù)、計提金額和實繳金額。
3、進行當月、和項目累計核算。
八、利潤核算及完成情況分析。
1、毛利和凈利分析。
2、毛利按項目分期、業(yè)態(tài)分析、；凈利潤進行綜合分析。
3、進行當月、和項目累計核算。
九、其他（各項目認為沒有上述包括的重要事項的說明分析）。
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