人生苦短，總結能使人的經歷更加有意義。寫總結時要注意結構清晰、層次分明，使讀者能夠一目了然、易于理解?？偨Y范文中可能會涉及不同的領域和經驗，可以從中找到共性和啟示。
試論房地產開發(fā)論文篇一
由于現(xiàn)在的施工材料品種非常的多，再加上價格也是相差甚大，如果不做好相應的措施進行控制，那么將會使得建筑工程的造價將會大幅度的上升。因此，在開始施工之前，就必須要對施工中所使用到的材料的品牌、規(guī)格和相應的價格有一個明確的規(guī)定，并且還需要自身對市場上建筑材料的價格有非常清晰地了解，這樣不僅能夠根據業(yè)主的實際需求進行更好的建筑工程施工，同時還能有效的防止因材料價格上面的差異而出現(xiàn)工程造價波動過大的情況出現(xiàn)。
3.2對施工資源進行合理地分配。
在進行建筑施工的時候，不管是進行施工的工作人員，還是所使用到的施工材料和機械設備，這些都需要投入大量的資金。因此，為了確保將工程造價工作做得更好，還需要邀請有關部門的人員在施工現(xiàn)場進行實測，對于施工中的各項投入進行精準的確定，以減少不必要的資金浪費。最后，對于建筑施工中的定價，還需要進行相應的校對，從而避免造成較大的定價誤差。
3.3工程質量監(jiān)管。
就現(xiàn)階段來看，我國工程質量監(jiān)管人員的素質水平比較低。為了從根本上控制工程監(jiān)管質量，監(jiān)管單位必須對質量工作人員的素質進行嚴格考核，不但嚴格要求監(jiān)管人員擁有自律性和自覺性，而且還嚴格要求監(jiān)管人員具有良好的工作態(tài)度與經驗，能夠嚴格要求自己并嚴格處理所監(jiān)管工作中的問題。在工作過程中，還需要工程質量監(jiān)管部門對工作人員的進行定期培訓和教育，從而使工作人員在工作和學習中進步。與此同時，傳統(tǒng)的工程質量監(jiān)督理念往往會導致方法錯誤、工程質量低等問題的產生。因此，在建筑工程的質量監(jiān)督過程中，必須要與時俱進，創(chuàng)新工程質量監(jiān)督理念，滿足時代發(fā)展與市場需求的客觀要求。一方面，投資方應該在一定程度放棄直接的干預建筑工程，尤其是在專業(yè)施工技術的重要環(huán)節(jié)，把工程質量監(jiān)督工作交由監(jiān)理部門，恢復施工單位的主動權。另一方面，在工程質量監(jiān)督過程中，必須充分考慮市場、地區(qū)間的.差異性，樹立工程質量監(jiān)督意識，創(chuàng)新質量監(jiān)督方法，重視建筑工程的質量監(jiān)督工作，以確保落實建筑工程的質量監(jiān)督的各項工作。最后，還需要加強對房地產市場開發(fā)項目的監(jiān)管力度，從而確保房地產項目開發(fā)的公平和公正性，這樣能夠為房地產市場開發(fā)項目的更好進行打下堅實的基礎。與此同時，對于房地產市場的銷售，也需要加大監(jiān)管的力度，嚴禁房地產市場出現(xiàn)“假買假賣”的情況，一旦發(fā)現(xiàn)有此種情況，需要進行嚴肅處理，從而為房地產市場的正常發(fā)展提供良好的環(huán)境。
3.4工程變更管理。
在對工程進行建設的過程中，經常會出現(xiàn)工程變更的情況。對于工程的變更一般是由當事人或者第三方提出的，在提出之后需要經過多方協(xié)商，協(xié)商達成一致才有效。眾所周知，在工程建設的過程中，如果出現(xiàn)工程變更的情況，那么不僅會延長工程的建設工期，同時還會因為工程的變更產生額外的費用。由于工程的建設工作往往是不可預見的，因此在對工程進行管理的時候，將合同管理應用其中，如果發(fā)生工程變更的情況，若是業(yè)主提出需要進行變更的，監(jiān)理工程師能夠根據實際的合同來規(guī)定工程的變更情況。如果是承包商請求變更，監(jiān)理工程師首先需要對變更方案進行審查，審查合格后還必須報給業(yè)主，只有業(yè)主同意之后才能再根據合同的情況來進行工程的變更。對于工程變更之后所產生的額外費用，可以依據合同來進行分配，這樣能夠有效地減少因工程變更而發(fā)生的糾紛問題，最終確保整個工程建設能夠更好的進行。
4結束語。
綜上所述，隨著我國建筑市場的進一步發(fā)展，對于房地產項目的建設要求將會越來越高。如果在實際的施工過程中，不能做好相應的工程管理工作，那么將會使得房地產施工項目的問題叢生，這對于提高房地產企業(yè)的經濟收益，促進其將來的進一步發(fā)展是非常不利的。因此，作為房地產企業(yè)的相關管理人員，需要重視房地產開發(fā)項目的工程管理工作，并且在今后的實際工作中，不斷學習和總結工程管理的要求，確保將這一工作做得更好，最終促進我國建筑行業(yè)獲得更快、更好的發(fā)展。
參考文獻：
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試論房地產開發(fā)論文篇二
隨著近年來信息化技術的快速發(fā)展，信息化建設早已在我國各行各業(yè)中實現(xiàn)了廣泛應用，我國經濟發(fā)展的重要支柱房地產行業(yè)自然也不例外。對于我國房地產行業(yè)來說，房地產管理信息化具備著提升房地產管理運作效率、增強房地產管理決策應變能力等效用，而為了保證這些效用能夠真正作用于安徽省六安市房地產行業(yè)中，正是本文就房地產管理信息化建設的實踐展開具體研究的原因所在。
為了能夠較高質量完成本文就房地產管理信息化建設展開的研究，我們首先需要深入了解這一建設的必要性，而結合相關文獻資料與安徽省六安市房地產管理信息化建設的經驗總結，本文將這一必要性概括為提升管理水平與效率、實現(xiàn)行業(yè)的更高質量監(jiān)督與規(guī)范、更好服務于行業(yè)的宏觀指導三個方面。
1.1提升管理水平與效率。
對于我國房地產管理部門來說，房地產項目開發(fā)、測繪、產權產籍登記、廉租住房管理等都屬于其職能范圍，而隨著近年來我國經濟與社會的快速發(fā)展，房地產部門職能范圍呈現(xiàn)出不斷擴大的趨勢，這就使得傳統(tǒng)管理方式已經不能滿足我國房地產相關行業(yè)的各類需求，這也是近年來我國房地產管理信息化建設取得較為長足的進步的原因所在。而隨著各地房地產管理信息化建設不斷取得成果，房地產管理部門工作人員的綜合水平也實現(xiàn)了一定提升，依托房地產管理信息系統(tǒng)平臺實現(xiàn)的各類信息錄入與查詢也使得該工作實現(xiàn)了本質性升級，房地產部門的管理水平與效率自然因此實現(xiàn)了較好提升[1]。
1.2實現(xiàn)行業(yè)的更高質量監(jiān)督與規(guī)范。
房地產管理部門的日常工作本身具備著管理環(huán)節(jié)多、審批程序復雜、公眾負面反應大等特點，而這些特點的存在就使得傳統(tǒng)的房地產管理工作往往不能較好發(fā)揮自身效用，但在房地產管理信息化建設的支持下，這一現(xiàn)狀出現(xiàn)了較大變化。在房地產管理信息系統(tǒng)平臺的支持下，各類房地產管理信息能夠公開、透明的傳達給公眾，房地產管理工作的程序化與流程化程度也將實現(xiàn)較好提升，這自然使得房地產管理的更高質量監(jiān)督與規(guī)范得以實現(xiàn)。此外，房地產管理的信息化建設還能夠實現(xiàn)職能范圍、辦事流程、相關法律法規(guī)的公開化，這對于房地產管理部門的效率與信譽度提升、公眾辦事時間縮短也將帶來較為積極的影響[2]。
1.3更好服務于行業(yè)的宏觀指導。
除了上述幾方面外，房地產管理信息化還能夠更好服務于行業(yè)的宏觀指導，而這一指導的實現(xiàn)主要是由于信息化管理系統(tǒng)平臺能夠及時準確反映房地產行業(yè)的各類信息，這自然為房地產管理部門的相關決策提供了有力數(shù)據支持，依據國家近年來出臺的“動態(tài)預警預報系統(tǒng)”房地產供求狀況展示功能所實現(xiàn)的宏觀指導就是這一認知的最好體現(xiàn)。此外，房地建筑節(jié)能圖1信息化管理系統(tǒng)平臺圖2新建商品房網上備案子系統(tǒng)流程圖產管理信息化還能夠實現(xiàn)業(yè)務工作成本降低、業(yè)務管理錯誤減少，這自然使得房地產管理部門的工作能夠在信息化建設的支持下實現(xiàn)更好展開[3]。
為了較為深入完成本文研究，筆者選擇了安徽省六安市房地產管理信息化建設作為研究對象，而在對該市房地產管理的代表性部門進行實際調查后，筆者發(fā)現(xiàn)該市信息化建設已經取得了一定成果，信息化管理系統(tǒng)平臺也已經全面應用于該市房地產管理工作中，圖1為該市信息化管理系統(tǒng)平臺的總體結構，結合該圖我們能夠較為直觀認識到安徽省六安市房地產管理信息化建設所取得的成果[4]。在圖1所示的信息化管理系統(tǒng)平臺中我們不難發(fā)現(xiàn)，該平臺涵蓋了數(shù)個子系統(tǒng)，這里筆者以商品房網上簽約子系統(tǒng)為例，圖2為新建商品房網上備案子系統(tǒng)流程，在這一結合商品房網上簽約子系統(tǒng)的流程應用中，以往需要耗費房地產管理部門與民眾大量時間的業(yè)務在這一信息化建設的支持下實現(xiàn)了短時間完成，結合這一流程我們就能夠較為直觀認識到安徽省六安市房地產管理信息化建設的優(yōu)越性[5]。
結合上文內容我們較為能夠在一定程度上了解安徽省六安市房地產管理信息化建設所取得的成果，不過在筆者的實際調查中發(fā)現(xiàn)，安徽省六安市房地產管理信息化建設中存在著信息化管理隊伍建設落后、各子系統(tǒng)之間關聯(lián)程度不夠、信息孤島現(xiàn)象嚴重等問題，這些問題就將很大程度上制約了當?shù)胤康禺a管理部門職能的發(fā)揮，為此筆者結合相關文獻資料與自身實際調查，就更好開展安徽省六安市房地產管理信息化建設的建議進行了詳細論述。
3.1創(chuàng)造良好的信息化建設管理環(huán)境。
對于六安市房地產管理信息化建設來說，想要實現(xiàn)這一建設的更好展開，當?shù)卣捅仨殲檫@一建設工作提供良好的信息化建設管理環(huán)境，加強軟硬件環(huán)境建設是當?shù)卣仨毬鋵嵉拇胧?。對于軟件環(huán)境建設來說，當?shù)卣枰浴段餀喾ā?、《房屋登記辦法》等法律為依據，通過發(fā)揮自身引導作用為六安市房地產管理信息化建設提供制度與輿論支持；而對于硬件環(huán)境建設來說，當?shù)卣枰哟髮Ξ數(shù)胤康禺a管理信息化建設的資金投入，同時聯(lián)合相關公司參與信息化建設，這樣就能夠為六安市房地產管理信息化建設提供有力支持[6]。
3.2建立標準規(guī)范。
為了能夠給予六安市房地產管理信息化建設更好的支持，當?shù)胤康禺a管理部門還需要建立自身業(yè)務相關的標準規(guī)范，即房地產管理業(yè)務的內容標準、流程標準、時限標準以及技術標準。當然我國住建部早已發(fā)布了行業(yè)規(guī)范標準，不過受針對性不足、數(shù)據接口繁瑣等因素的影響，六安市房地產管理信息化建設對于這類標準的實施并不是很理想，為此當?shù)胤康禺a管理部門必須予以標準規(guī)范建立與應用的較高關注。
3.3建設統(tǒng)一的信息管理平臺。
雖然六安市房地產管理信息化建設實現(xiàn)了信息化管理系統(tǒng)平臺的建立，但這一平臺與銀行、稅務、審計等部門并沒有形成流暢的信息通道，這就在很大程度上阻礙了其平臺的效用發(fā)揮，為此筆者建議房地產管理信息化建設向網絡平臺、數(shù)據中心、業(yè)務流程、身份認證的統(tǒng)一方向發(fā)展，這樣才能保證房地產管理部門更好為民眾提供服務。
3.4做好信息化管理人才隊伍建設。
除了上述幾方面外，為了更好開展六安市房地產管理信息化建設，當?shù)胤康禺a管理部門還需要做好信息化管理人才隊伍建設，提高人才聘用的門檻、加大對管理人員的培訓力度、建立良好的人才激勵制度是當?shù)胤康禺a管理部門可以采取的具體措施，而這些措施支持下的房地產管理信息化建設就將實現(xiàn)更好展開。
在本文就房地產管理信息化建設實踐展開的研究，筆者詳細論述了房地產管理信息化建設的必要性、安徽省六安市房地產管理信息化建設現(xiàn)狀、更好開展安徽省六安市房地產管理信息化建設的建議等內容，而結合這一系列內容我們就能夠較為深入了解房地產管理信息化建設的重要性，希望這一認知能夠為相關從業(yè)人員帶來一定啟發(fā)。
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試論房地產開發(fā)論文篇三
隨著國民經濟的發(fā)展，房地產業(yè)得到了大力發(fā)展，作為一名房地產開發(fā)的項目管理人員，如何加強房地產開發(fā)項目的管理，是一個值得深思的問題，本文主要是對加強房地產開放項目管理應該采取的控制措施進行了探討。
質量控制的任務關鍵所在就是及時發(fā)現(xiàn)施工過程中施工工藝是否滿足設計要求和合同規(guī)定，同時通過檢查、繪制施工作業(yè)流程圖和動態(tài)過程控制圖，加強開發(fā)項目建設的施工過程質量控制。房地產項目部強調并建立全面、全員、全過程的現(xiàn)場管理模式，尤其要強化領導層的質量意識，保證合同質量目標的實現(xiàn)。領導層管理意識的強弱，是決定能否實現(xiàn)合同質量目標的關鍵。在這方面經常召開工程部經理會議，研究部署對施工單位如何采取有效措施加強質量控制和安全管理，如何調動監(jiān)理人員的積極性進行現(xiàn)場質量檢查與驗收。加強投資項目質量控制的具體措施如下：
1、對施工單位和監(jiān)理部現(xiàn)場管理人員的崗位資格進行嚴格審查，凡是人員資格配備不齊備或不相稱的，要求施工單位或監(jiān)理部及時改正，并撤換相關人員。
2、認真查閱圖紙和施工規(guī)范，對設計圖紙中平立剖面圖及土建與水電暖中有矛盾地方，對工程質量和工程造價影響較大的分項及工序材料，工程部多次并及時和設計單位聯(lián)系和溝通。主要通過設計變更、技術核定單和工程部通知、會議紀要的形式加以修正。
3、工程部對工程施工中使用的原材料、半成品及機械設備的質量進行嚴格檢查和控制，所有用于工程的材料（包括工程部供應的材料和施工單位自行采購的材料），在使用前必須先送有資質的檢測的單位進行復試，并將復驗報告、出廠合格證及出廠檢驗報告及進場材料報監(jiān)理部和工程部檢查驗收合格后方可使用，否則，一律不得進入施工現(xiàn)場和用于工程上。對于工程中使用的主要機械設備（如塔吊、提升機、電動吊籃、腳手架等）同樣也需進場復試檢測和報驗。
4、在安全控制方面主要對“三寶”（安全帽、安全網、安全帶），“四口”（樓梯口、電梯井口、預留洞口、通道口），臨邊（建筑物四周、陽臺、屋面等），模板和支架、臨時用電，機械設備等安全情況進行日常巡查及定期和不定期的檢查。發(fā)現(xiàn)問題要求施工單位及時整改。
工程項目能否在預定的時間內交付使用，直接關系到項目經濟效益的發(fā)揮。項目進度對開發(fā)企業(yè)的重要性不言而喻，做好施工項目的進度管理，保證施工的進度也就成了一項重要的工作。對項目的進度管理貫穿于整個項目的總過程。
1、制定進度計劃。
在工程的設計之初，做好項目的總進度計劃，確定工期的總目標，在對現(xiàn)場進行調研和分析的基礎上，將各個階段的工作進行詳細的計劃，對施工進行指導。
2、保證進度計劃的實施。
在施工過程中，要保證進度計劃的嚴格施行，將審批后的進度計劃布置到各個部門，將責任落實到人，確保物品、人員和資金到位以后進行施工。對施工中存在的影響進度和質量的問題，要及時進行處理，采用適當?shù)拇胧┖图夹g保證施工進度的順利進行。
項目的進度管理是項目管理中的難點，影響因素較多，實施起來具有一定的難度。在進度的管理工作中，要對這些因素進行詳細的分析，列出各個環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)的問題，進行預防性的控制，以保證施工的進度不受影響。工程項目中影響進度的主要因素有人的因素、材料、技術、設備、機械、自然環(huán)境和社會環(huán)境等各個方面的因素。其中以人的因素最多，不僅涉及到開發(fā)商、涉及單位、施工單位、供貨單位和監(jiān)理單位等直接參與的單位，還與政府部門、建設主觀部門、有關的協(xié)作單位和其他的相關單位具有很大的關系，在項目工程的進度管理中，做好人的因素管理，對其他各種因素進行分析研究，是做好進度管理的基本要求。
1、全面完善房地產項目成本管理。
營銷在當前房地產項目開發(fā)中的地位十分重要，項目經理必須對項目定位準確，正確把握營銷理念。在房地產開發(fā)項目投資決策階段，必須把握成本的關鍵因素，從定性和定量方面來控制造價成本。所謂定性分析，即從宏觀的角度出發(fā)，大體研究項目成本相關影響因子。所謂定量分析，是全面把握效益成本，注重資金投資與效益比例，研究工程價值走向，從可行性報告中合理做出相關預算，對各個施工量進行確定的核算。工程項目建設階段是整個工程項目成本的實施階段，所以在這個階段控制造價，最有必要。首先必須嚴格控制工程變更，因為每一次的工程變更都會嚴重影響工程成本的控制。對于房地產開發(fā)商來講，必須嚴格監(jiān)督建設單位，使其嚴格按圖紙施工，按程序辦事。
2、全方位提高成本管理的意識。
成本管理是一個全過程的管理在這一過程中需要全員的參與，若想通過提高成本控制手段來實現(xiàn)房地產項目管理，首先應當在全體人員中樹立人人參與、全面控制的意識，這種全員參與控制模的'式并不是具體到部門或者個人的責任，而是一種全體責任，他涉及到和項目有關的所有的相關部門及個人，這就是我們所說的全員控制的根本。單純的管理成本與控制成本并不能完全的看成全面控制，而是項目管理的每個方面都包含其中，并且都以成本管理為中心來開展工作。
3、建立健全成本控制機構管理。
是否能落實項目成本管理并將其切實執(zhí)行，關鍵一點在于是否有一個完善的控制組織來進行成本控制工作。為了使成本管理得到加強，企業(yè)應當成立一個涉及設計、施工、技術、財務等方面的成本管理領導小組，其主要職責在于對項目部的成本相關工作進行指導和管理。同時，項目部自身也需要建立一個對目標成本控制工作進行管理的小組，負責項目部的各項項目班子的責任、權利、義務、獎懲等內容。項目經理應必須在相關原則的指導下將職責分配到具體負責的人員身上，將需要達到的成本目標分解落實到職能部門、班組及個人。
4、提高相關業(yè)務部門人員的素質和能力。
如果相關業(yè)務部門人員的職業(yè)道德和業(yè)務素質得不到重視，根本無法建立目標成本控制體系來準確對成本進行管理。因此，需要定期安排相關人員參加業(yè)務培訓，讓其及時掌握業(yè)務上的最新動態(tài)。除了定期的業(yè)務培訓，培養(yǎng)業(yè)務人員的職業(yè)道德的工作也不容忽視，同時，加強其對相關法律法規(guī)的認識。企業(yè)可以建立一個內部人才庫，分享管理具有不同技能的人才。統(tǒng)一管理，讓組織業(yè)務人員定期參與整治學習和相關教育課程。
1、完善監(jiān)理制度，提高監(jiān)理水平。
一是拓寬監(jiān)理領域，發(fā)展全能監(jiān)理，實施全方位、全過程監(jiān)理；二是加強對監(jiān)理單位的資質管理，建立公平有序的監(jiān)理市場；三是適當提高監(jiān)理取費標準，制止監(jiān)理企業(yè)惡性競爭；四是加大培訓教育力度，提高監(jiān)理人員的整體素質。
2、明確監(jiān)理單位與建設單位、承建單位的關系。
建設單位與監(jiān)理單位的關系是平等的合同約定關系，是委托與被委托的關系。監(jiān)理單位所承擔的任務由雙方事先按平等協(xié)商的原則確定于合同之中，監(jiān)理委托合同一經確定，建設單位不得干涉監(jiān)理工程師的正常工作。監(jiān)理單位依據監(jiān)理合同中建設單位授予的權力行使職責，公正獨立地開展監(jiān)理工作。
3、建設單位協(xié)調、監(jiān)督與檢查監(jiān)理工作。
為避免權責不明、責任不清、建設單位有意無意干涉監(jiān)理工作的問題，房地產開發(fā)企業(yè)應將項目管理重點轉向協(xié)調、監(jiān)督與檢查監(jiān)理工作。
目前，房地產企業(yè)正逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型。房地產企業(yè)的項目管理，范疇比施工、監(jiān)理等企業(yè)所涉及的內容要廣泛，考慮問題要更深入，因此對開發(fā)企業(yè)而言，不僅要注重資金保證和成本控制，更應注重項目管理團隊的素質和建設，這些都是項目管理成敗的基礎。
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試論房地產開發(fā)論文篇四
1）社會大環(huán)境下需要工程經濟分析。改革開放以來，市場經濟在中國的發(fā)展可謂是突飛猛進，國家對經濟的干預減少，市場對自身的調控增加，這也就造成了各個企業(yè)之間競爭力的不斷增強、競爭更加激烈。鑒于這個競爭激烈的社會，房地產開發(fā)企業(yè)如何才能更好的生存和發(fā)展，則是一個亟待解決的問題。和別的房地產開發(fā)企業(yè)相比，房地產開發(fā)商所面臨的國家宏觀政策和微觀政策是相同的，也就是所面臨的社會大環(huán)境是相同的。那么在這個大環(huán)境下如何才能比別的房地產商更勝一籌，做好房地產工程經濟是必要的，這樣就能降低房地產規(guī)劃過程中所面臨的工程成本，因此在出售住房的過程中就能夠相應的降低房價，就能夠吸引更多的買房者，在很大限度上提高了房地產企業(yè)的投資收益。房地產開發(fā)的工程經濟分析不僅對房屋的建設和經營有著很大的影響，而且在社會主義建設新時期，我國正逐步加快推進城鎮(zhèn)化進程，在我國廣大農村開始建起了大量商品房，那么房地產開發(fā)之前的拆遷工作便顯得尤其重要。房地產開發(fā)的工程分析也可以應用于此，它能夠在推動農村拆遷的過程中發(fā)揮重要的作用，推動農村拆遷工作高速有效的運行。
2）企業(yè)自身需要工程經濟分析。一個發(fā)展完善的房地產企業(yè)，在開發(fā)過程中是必然要進行工程經濟分析的。房地產企業(yè)對房地產開發(fā)時，事先如果進行了完善又合理的工程經濟分析，就能夠有效地降低房地產開發(fā)的成本，并且能使房地產企業(yè)對房地產開發(fā)的投資管理更加有效的實施。做好合理有效的房地產開發(fā)過程中的工程經濟分析，能夠有效的降低成本、規(guī)避風險，并且能夠獲得良好的經濟效益，大大提高了房地產開發(fā)商的工作積極性。
在房地產開發(fā)過程中，房地產開發(fā)者也就是房地產企業(yè)，在進行工程經濟分析時，他們的主要目的還是為了降低企業(yè)成本，贏得更廣泛的市場，來獲取更大的利益。房地產開發(fā)過程中對工程經濟進行正確有效的分析，就必須高度重視對工程建設過程中的成本分析。只有這樣房地產開發(fā)企業(yè)才能提高管理水平，進而提高效益，在房地產開發(fā)事業(yè)中占據有利地位。
1）房地產開發(fā)項目應準確進行前期市場定位。房地產開發(fā)過程中，我們首先需要對前期的市場進行準確的定位。首先我們需要對房地產開發(fā)項目的地理位置進行合理的分析，其次對開發(fā)項目的具體內容也要進行合理的分析，緊接著我們還要明白我們的開發(fā)項目適應什么階層的居民，并且還要對與這個開發(fā)項目條件類似的其他房地產開發(fā)項目的價格進行考察等。通過研究前期市場的市場定位后，房地產開發(fā)管理者對其進行正確的分析。房地產開發(fā)商們已經在戰(zhàn)略角度上通過對以上各個環(huán)節(jié)的分析和定位，在宏觀方面已經可以預估房地產開發(fā)過程中所需要的工程造價。那樣基本上就能夠讓這個房地產開發(fā)項目大體上符合所面臨的消費人群的定位和市場定位，不會造成嚴重脫離市場定位的情況。房地產開發(fā)項目中準確的前期市場定位，也會為后期房地產開發(fā)過程中所遇到的實質性的工作提供模板和標準，為以后的房地產開發(fā)工作確定明確的目標，還能夠在根本上很好地控制房地產開發(fā)過程中的工程經濟成本。
2）工程設計階段進行嚴格成本控制。在房地產開發(fā)商對其市場定位和需求定位確定好之后，房地產開發(fā)商應該在房地產開發(fā)的工程設計階段進行嚴格成本控制。因為工程設計階段是房地產開發(fā)項目中為房地產的開工做準備，但并沒有進入正式開工的階段，可以稱得上是紙上談兵。我們只需要在紙上把房地產開發(fā)管理者的想象呈現(xiàn)出來，正式的房地產開發(fā)設計還沒有正式實施，因此還有對它修改的可能性。只要房地產開發(fā)管理者在工程設計階段設計完備，就能夠避免很多的問題，減少那些因為沒有很好的設計而造成的資金投入過多的問題。相反，如果房地產開發(fā)者在工程設計階段設計的成本就已經失控，那么在后期的工作中就會遇到更多很難解決的問題，還有可能造成房地產開發(fā)項目過程的失控，無止境的增加房地產開發(fā)過程中的成本。通過對國內房地產分析的實踐表明，在房地產開發(fā)項目中，設計分析階段的費用只占房地產開發(fā)整個過程的1%，但這1%的費用會對整個房地產開發(fā)過程中40%的費用有重要的影響。因此這一階段的成本控制是非常重要的。
3）工程實施階段進行嚴格成本控制。在建設階段進行嚴格成本控制，是整個房地產開發(fā)的最后階段，也是最重要的階段。在這個過程中，房地產開發(fā)者首先要對項目的進度進行合理的統(tǒng)籌，因為這直接影響到了資金的運轉。如果項目統(tǒng)籌的好，項目就會運行的快，這就會在很大程度上降低項目的成本。其次，要完善合理的招標制度，那樣房地產開發(fā)商就能夠在市場最優(yōu)原則的指引下，與提供物美價廉建筑材料的供應商進行合作，合理的控制成本。最后，建立最低成本的分享體系，那樣就能夠很好地協(xié)調利益，達到互利雙贏的效果。
綜上所述，房地產開發(fā)者在房地產開發(fā)中對工程經濟進行合理有效的分析，不但能夠預測將要遇見的困難和有效減少過程中的困難，而且能夠取得更高的市場份額，取得更大的利益。但由于各方面的原因，目前的工程分析體系并無完善，過程中也許會遇到很多問題，這還需要企業(yè)和政府的共同努力。
試論房地產開發(fā)論文篇五
摘要：隨著社會經濟飛速發(fā)展隨著社會經濟飛速發(fā)展，城市的擴張推動了房地產行業(yè)的春天，巨大的利益空間及利潤前景讓越來越多的人跨入這個行業(yè)這個行業(yè)，而且隨著人們經濟水平的提高，對房地產的要求也越來越高，質量、服務等都是消費者們選擇的重點，這種種情況都極大的增加了房地產行業(yè)之間的競爭大的增加了房地產行業(yè)之間的競爭。房地產企業(yè)想要在這激烈的市場競爭中占有一席之地，就需要通過強化施工管理，使企業(yè)能降低成本降低成本、提高質量，從而提升企業(yè)的市場競爭力，促使企業(yè)進一步發(fā)展。本文將從施工項目的進度、質量及成本三方面出發(fā)對施工管理中的問題及解決方法進行探討工管理中的問題及解決方法進行探討。
1引言。
由于房地產行業(yè)發(fā)展太過迅速由于房地產行業(yè)發(fā)展太過迅速，巨大的市場需求使得開發(fā)商全力的追逐開盤的速度發(fā)商全力的追逐開盤的速度，完全不考慮質量問題，這也為房地產企業(yè)的發(fā)展埋下了隱患地產企業(yè)的發(fā)展埋下了隱患。而且來自于消費者、同行、政府等各方的壓力使得房地產企業(yè)之間的競爭也日益劇烈等各方的壓力使得房地產企業(yè)之間的競爭也日益劇烈，想要在行業(yè)市場上有一席之地在行業(yè)市場上有一席之地，就要考慮如何以最少的經濟成本和最快的速度和最快的速度、最高的質量去完成房地產項目建設。然而，影響其成本響其成本、質量和速度的關鍵在于項目中的施工管理工作。施工管理對整個房地產開發(fā)項目起到了提綱挈領的作用施工管理對整個房地產開發(fā)項目起到了提綱挈領的作用，通過科學的施工管理可以有效的組織和管理房地產項目的整個過程過程，可以將項目的施工質量、進度、成本控制在計劃內，從而使整個項目利益最大化使整個項目利益最大化。
試論房地產開發(fā)論文篇六
由于房地產項目不僅開發(fā)時間較長，而且對于施工要求也較高，這就需要對其做好相應的工程管理工作，以免造成較大的資源浪費或者是建設問題。將科學合理的管理方法應用到房地產開發(fā)項目的工程管理中，能夠使得建設資源得到最大化的應用，并且有利于房地產項目的井然有序進行，最終為實現(xiàn)房地產企業(yè)獲得更大的利益打下堅實的基礎。
2工程管理的概念以及模式。
2.1工程管理的概念。
房地產企業(yè)是以盈利為目的的，而盈利的途徑就是開源節(jié)流，其中，開源是指開發(fā)新產品、開拓新市場、開展新業(yè)務等等，而節(jié)流則主要體現(xiàn)在企業(yè)的成本控制方面，而工程管理便是其中很關鍵的因素，對于房地產企業(yè)來說，自然也不例外，在進行項目開發(fā)時，進行工程管理能夠使得施工資源得到最大化的利益，從而有效提高房地產企業(yè)的經濟效益。
2.2工程管理的模式。
在工程管理中，為了提高成本控制的精確程度，而引入了數(shù)字模型，從而使得成本預算工作變得更加的具體化，并且在項目管理的各個階段的成本都能進行有效地成本控制，為了降低企業(yè)戰(zhàn)略目標出現(xiàn)偏差的現(xiàn)象發(fā)生的可能性，通常會將成本的控制與預算進行結合，因為在項目管理中，根據成本控制的過程就可以判斷其是否存在問題。
試論房地產開發(fā)論文篇七
旅游房地產開發(fā)企業(yè)，和普通房地產開發(fā)企業(yè)有一定的區(qū)別，它是依托周圍較為豐富的旅游資源建立起的房地產行業(yè)，它涉及到的項目和普通房地產企業(yè)相比多了休閑旅游以及度假等。也正是由于這些使其在房地產行業(yè)具備一定的優(yōu)勢和競爭力，具有更好的自然景觀、建筑景觀，同時擁有完善的配套功能和極高的投資價值。本文我們縮小論述范圍（以下的企業(yè)都指旅游房地產企業(yè)），重點探討旅游房地產企業(yè)在稅務風險控制中的問題，以促進企業(yè)又好又快發(fā)展。
企業(yè)稅務風險指的是在目前依法納稅的市場經濟體制下，企業(yè)在納稅過程中因為自身的原因導致其納稅行為和有關法律法規(guī)產生了沖突，違反了稅務部門的有關政策和規(guī)定，給企業(yè)造成不可估量的損失。企業(yè)稅務風險一個最鮮明的表現(xiàn)就是繳納不必要的稅款或者沒有繳納夠應繳納的稅款。
房地產企業(yè)稅務風險也是多數(shù)風險里的一種，它具備和其他風險相似的特征，主要體現(xiàn)在以下四個方面。
（一）企業(yè)稅務風險具備普遍性和廣泛性，各個房地產企業(yè)或多或少都具備一定的稅務風險，并且稅務風險的存在始終困擾著各企業(yè)的管理者，給企業(yè)的發(fā)展造成隱患。
（二）稅務風險具備客觀性，具體表現(xiàn)在它的存在不會因為企業(yè)經營好壞或者管理者的個人意愿而變化，各企業(yè)只能采取措施降低風險的發(fā)生幾率，而不能杜絕它的存在。
（三）稅務風險一旦被觸發(fā)，會給企業(yè)帶來沉重的損失。同時稅務風險可以轉化成其他類型的風險，一旦風險處理不善，會將企業(yè)帶入到嚴重的危機之中。
（四）稅務風險具有隱藏性，它是一種看不見摸不到的東西，但是存在于各項經濟活動中，一旦經營管理不善觸發(fā)風險，必定會讓企業(yè)承受嚴重的經濟損失。
由于風險要素的不同，我們在追究稅務風險產生原因時一般從內部和外部兩個角度看風險是如何產生的。
（一）稅務風險產生的內部原因。
內部原因是稅務風險發(fā)生的最為重要的因素，筆者在經過調查和分析之后認為目前納稅體制下房地產行業(yè)存在三個導致稅務風險發(fā)生的內部原因原因，下面將詳細進行分析。
1、財務部門財務數(shù)據核算水平較低。
財務核算是企業(yè)納稅過程中最為關鍵的一步，財務核算水平的高低直接影響了納稅情況。房地產行業(yè)在財務核算過程中涉及到一些關鍵的基礎性數(shù)據，這些數(shù)據和涉稅行為有著緊密的關聯(lián)，因為在實際納稅過程中納稅額的大小都是由這些基礎性數(shù)據計算得來。因此可以這樣說，財務部門核算水平的高低將直接決定著納稅風險的大小。但是目前很多房地產企業(yè)在財務核算過程存在很多缺陷和漏洞，企業(yè)沒有制定較為詳細規(guī)范的核算制度，這樣財務人員在核算的過程中沒有有效的制度作為參考，只能依據自己平日里的工作經驗粗略進行核算，這樣的核算必定導致結果和實際情況存在較大的差距，造成會計信息不準確，在納稅中也因核算數(shù)據的真實性存在疑惑而造成稅務風險增加。
目前房地產企業(yè)內部各項制度不完善是導致稅務風險較高的另一個原因。通過近幾十年的發(fā)展可以看出，很多房地產企業(yè)都是由于自己在管理體制方面存在缺陷而最終走向了失敗。但是目前很多房地產企業(yè)財務制度都存在較大的問題，和自身的實際發(fā)展情況不相符合，并且很多制度的建立都不在國家有關法律法規(guī)的允許之內，甚至一些較小房地產企業(yè)內部根本不建立財務制度。以上這些都將會在進行納稅過程中導致稅務風險增加，給企業(yè)的良好運營帶來風險。
3、房地產企業(yè)對納稅行為沒有足夠的重視。
對納稅行為重視不夠是造成房地產企業(yè)稅務風險較高的主觀因素。根據國家《稅務法》的有關規(guī)定，各企業(yè)應該按時、積極繳納稅款，這是一個企業(yè)的責任。但是目前的情況是很多企業(yè)管理者對納稅都持有一種消極的態(tài)度，認為納稅是一種資金的流失，在一定程度上減少了企業(yè)的流動資金，降低了企業(yè)的利潤。因此，很多企業(yè)為了降低自己的納稅數(shù)額，將國家的法律法規(guī)拋在腦后，用違法手段進行偷稅漏稅活動，這樣一旦被有關部門查獲，高額的罰款會讓企業(yè)流失更多的資金，給企業(yè)的發(fā)展帶來更為不利的影響。
（二）稅務風險產生的外部原因。
由于我國長期處于社會主義初級階段，雖然開展了依法治國戰(zhàn)略，但是在法制建設中仍然存在一些缺陷，在稅務法中就是這樣。我國的稅務法雖然大體上對企業(yè)納稅進行詳細的說明和規(guī)定，但是很多條例都沒有進行具體的解釋和說明，論述較為籠統(tǒng)，這就給企業(yè)的稅務計算造成了一定的困擾，讓企業(yè)難以理解稅務法的有關規(guī)定。同時，企業(yè)只有對稅務法的執(zhí)行權力，卻沒有解釋權力，這就讓企業(yè)處在一個比較尷尬的境地，加之我國的稅務法經常性的會進行一些更新或者變動，這就導致企業(yè)的稅務風險增加。
（一）加強稅務風險預警系統(tǒng)建設。
風險預警系統(tǒng)是指企業(yè)在納稅行為之前，企業(yè)要根據以往的經驗和規(guī)律對潛在的風險做出預判，并且采取一些風險規(guī)避措施，同時通知有關部門尤其財務部門要及時控制資金使用，做好風險防范工作。這樣的風險預警系統(tǒng)雖然在運營過程中有一些預測成分，對風險預警并不是具備十足的把握，但是還是能夠在一定程度上降低稅務風險，減少企業(yè)的損失。
（二）企業(yè)領導者加強抗風險意識。
管理人員在稅務風險防范中發(fā)揮著帶頭的作用，為了增加抗風險意識，企業(yè)要定期組織一些管理人員或者部門的領導者進行學習和培訓，不斷提升他們的思想意識和觀念，還要定期對其進行考核，著重看其是否具備一定的抗風險意識和組織抗風險能力，這樣，管理者才會發(fā)揮出企業(yè)在規(guī)避稅務風險中的帶頭領導作用，促進企業(yè)的健康發(fā)展。
（三）加強與同行企業(yè)之間的交流溝通。
很多房地產企業(yè)將同行視為死對頭，各企業(yè)之間也幾乎都是閉門造車，互不聯(lián)系，這樣的發(fā)展狀況是萬萬不可取的。加強同行業(yè)之間的交流，互相開展業(yè)務往來有利于及時了解在稅務方便的最新消息，尤其是本地區(qū)稅務部門會有可能根據國家有關政策的要求進行稅收調整，這些小小的改動很容易不被企業(yè)多重視，加強行業(yè)之間的交流，能夠及時掌握政策的變化，從而對此做出防范措施，降低稅務風險。
（四）加強企業(yè)制度建設，不斷提升核算水平。
房地產企業(yè)要不斷加強自身體制建設和完善，應該根據企業(yè)的實際情況開展建設和投資，各部門要加強內部控制體系建設，加強預算管理和審計。企業(yè)應該組織各部門領導人員對本企業(yè)制定詳細的發(fā)展規(guī)劃，各部門在工作中應該時刻把企業(yè)的利益放在首位，嚴格遵守企業(yè)的規(guī)章制度。財務部門的建設尤為重要，要著重解決數(shù)據核算水平較低的情況，在核算中應該按照企業(yè)的有關工作流程一步步詳細進行，不允許出現(xiàn)無據可依的情況，這樣才會給稅務工作提供準確地財務信息和數(shù)據，保障納稅準時、準數(shù)完成，降低納稅風險。
目前稅務風險是困擾房地產行業(yè)發(fā)展的一大難題，并且稅務風險是始終存在的，只有采取保障性措施降低稅務風險的發(fā)生概率，才能降低企業(yè)的損失。企業(yè)管理者要從內部改革建設做起，重視稅務風險問題，采取有效的管理方法和措施對其進行控制，促進企業(yè)又好又快發(fā)展。
試論房地產開發(fā)論文篇八
首先要正確區(qū)分開發(fā)成本及期間費用。期間費用主要包括管理費用、銷售費用、財務費用，開發(fā)成本又分別歸集在土地成本、前期費用、建安成本、市政及環(huán)境工程、公共配套工程、開發(fā)間接費等子項中。若不能正確歸集開發(fā)成本及期間費用，會造成成本核算的不正確，產生稅務風險。在實務中，相關工程人員薪酬及日常辦公支出、相關資產折舊、利息支出等，在核算方面往往存在在較大爭議。筆者認為，在成立項目公司或項目部的情況下，工程、開發(fā)、設計等相關人員薪酬及日常辦公支出；與項目建設相關資產折舊（包括上述人員使用的電腦等辦公設備）；項目建設期實際用于項目建設的借款利息支出，納入開發(fā)成本核算。其次，要確保成本核算的完整性。在一般情況下，在達到成本結轉條件后，成本還不能完全歸集，為確保成本核算的完整性、財務指標的穩(wěn)定性，往往要對尚未入賬成本，在依據充分情況下進行合理預計，按照完全成本計提入賬，且對計提的成本進行實時的調整，直至最終完全成本的確認。按照完全成本對成本進行計提，和稅法的規(guī)定存在差異，會造成會計核算和稅法的差異，在納稅申報時，要注意進行調整。最后，項目分期核算有講究。對于建設規(guī)模較大，產品業(yè)態(tài)較多的項目，往往會進行分期核算。但是如何分期，往往要結合項目證照、項目建設目的、相關政策等因素反復測算，考慮法律因素、管理因素、稅務因素后確定。
（二）成本控制難度大。
由于房地產項目建設周期長，成本控制難度大，具體來說就是在投資決策階段、設計階段、開發(fā)階段、項目實施階段，把項目成本控制住批準的限額以內，控制目標隨著項目建設實踐的不斷深入而分階段設置，隨時糾正偏差，動態(tài)管理，保證項目成本控制目標的實現(xiàn)。
房產銷售是房地產開發(fā)企業(yè)的主要收入來源，但是，房地產產品的開發(fā)周期較長，房地產企業(yè)一般會選擇預售的方式，銷售收入納入預收賬款核算。在實際操作中，預收賬款結轉入主營業(yè)務收入，需參考以下三個條件：一是開發(fā)產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案；第二，房地產產品已經投入使用；第三，產品已經取得了初始產權證明。在實務中要從以下幾個方面予以注意。（1）對于預售合同中應收未收的款項，要及時確認應收賬款，并進行相關稅金的納稅申報，避免產生稅務風險。（2）繳納的相關稅金也要與收入結轉對應，由于納稅義務是從房屋預售開始，因此預售階段交納的相關稅金不能反映在主營業(yè)務稅金及附加。（3）隨同房款一起收取的代收代繳的款項，要注意相關資料及會計核算的規(guī)范性，避免產生稅務風險。
房地產開發(fā)企業(yè)稅務一般是在預收房款轉為銷售收入之后進行的，在按照配比原則進行稅金計提，預繳稅金，在資產負債表中，一般在“其他流程資產”、“應交稅金負數(shù)”反映。待滿足收入結轉條件后，才同比例轉入“主營業(yè)務稅金及附加”。這樣就造成了企業(yè)當年稅金常常與利潤表中計提之后的稅金不相等。按合同確認收入，預計毛利率。房地產開發(fā)企業(yè)在計稅收入及計稅成本方面與其他企業(yè)也存在著一些不同。在房地產開發(fā)企業(yè)產品的銷售中，如果房地產開發(fā)企業(yè)在預售階段取得收入，首先要確認預計毛利率，根據預售收入及毛利率，確定計入當期應納稅所得額。在完工之后，應及時將企業(yè)實際毛利額與預計毛利額之間的差額計算出來，計入合并的應納稅所得額之中。會計核算與稅務的差異。房地產開發(fā)企業(yè)可以預提以下幾方面的成本。一是在資料充足，能夠證明出包工程辦理結算，卻沒有取得全額發(fā)票的情況之下，未取得的金額可以預提，但是預提金額不能超過合同的10%；二是公共配套設施還未完工的，可以按照工程造價實現(xiàn)建造費用的預提；三是報建費用、物業(yè)完善費用可以在未上交的情況下按照規(guī)定進行預提。結合我國稅制，企業(yè)所得稅只能向后彌補五年，考慮土增稅清算一般都需補繳大額稅款，建議土增稅清算向前推，以免因土增稅清算形成的虧損在企業(yè)所得稅前不能抵扣，形成損失。
由于房地產核算業(yè)務的特殊性，在解讀財務報表時，也與其他類型企業(yè)存在差異。例如，利潤表并不能反映當期經營情況，當期交納稅金也和利潤表中主營業(yè)務稅金及附加不等，要結合現(xiàn)金流量表等資料綜合分析。這也對房地產企業(yè)會計報表的設置提出了要求，可考慮增加銷售口徑的相關報表，按項目建設分類的成本收入類明細表等，以便于會計信息的使用者能更準確的了解房地產企業(yè)的經營狀況及業(yè)務特點。
隨著市場經濟體制的逐漸成熟，房地產開發(fā)企業(yè)的市場競爭正在加大，因此，房地產開發(fā)企業(yè)必須不斷加強自身的會計核算能力。在進行會計核算時，必須以實際為依據，依據法律以相關政策規(guī)定，提高企業(yè)對自身會計核算處理特殊性的認識，針對這些特殊性制定相應的會計核算流程，從而提高會計信息的真實性，使企業(yè)實現(xiàn)長遠發(fā)展。
試論房地產開發(fā)論文篇九
雖然近十多年我國房地產行業(yè)發(fā)展迅速雖然近十多年我國房地產行業(yè)發(fā)展迅速，但從我國的現(xiàn)狀以及需求情況來看狀以及需求情況來看，我國房地產行業(yè)依然是處于快速成長階段階段，具有成本高、工期長、變數(shù)大、利益關系較多、受環(huán)境影響大的情況響大的情況?？偟膩碚f我國現(xiàn)階段房地產項目施工管理的現(xiàn)狀有幾點狀有幾點：a)施工人員不專業(yè)施工人員不專業(yè)，基本是由農民工組成，技術水平落后后，流動性大；b)為了蠅頭小利為了蠅頭小利，在施工的過程中偷工減料，質量有很大隱患隱患，而且經常因為質量問題返工；c)施工過程中把握不好進度施工過程中把握不好進度，很難按時完成工期，基本無法按時交付使用法按時交付使用；d)在施工過程中在施工過程中，管理凌亂，無法做到成本控制，經常因為資金的問題影響到項目的施工進度為資金的問題影響到項目的施工進度。
試論房地產開發(fā)論文篇十
由于房地產市場的持續(xù)發(fā)展，使得房地產開發(fā)項目的成本管理水平也在不斷的發(fā)展。但據目前情況了解到，在房地產開發(fā)項目的成本管理過程中，相應的管理水平不一且較為粗放。雖然成本管理在企業(yè)經營管理過程中占據著重要的地位，但部分企業(yè)存在敷衍和在具體成本管理工作中不積極，只考慮項目自身成本利益而忽視市場經濟等不良現(xiàn)象，從而使得成本管理的水平無法滿足經濟發(fā)展的要求，阻礙相關企業(yè)的快速發(fā)展。然而’在房地產開發(fā)項目中，主要存在這樣一些問題：
（1）缺乏全過程和全費用的成本管理意識。據目前情況了解，很多房地產企業(yè)尤其是中小型企業(yè)，沒有設立專門的管理部門來對成本管理工作進行有效地開展，甚至出現(xiàn)相關部門代替的局面，并且沒有合理的進行成本管理，從而造成成本管理工作與房地產項目各個階段的工作規(guī)劃相脫離的現(xiàn)象。同時，由于沒有健全的成本管理體制，進而影響整個項目成本管理工作充分發(fā)揮其自身的性能。
(2）在項目成本管理工作中存在不完善的前期成本情況的調査與探究現(xiàn)象。成本調研工作對于房地產項目前期的投資決策有著非常關鍵的作用，但部分企業(yè)由于時間和成本管理觀念的影響對前期的成本調研工作比較忽視，并以項目原因的數(shù)據作為成本管理的依據，而沒有對工程的實際成本情況進行考察，從而使得預算的結果與實際成本情況存在差異，造成超支等不良后果。
（3）在房地產項目的成本管理工作中，由于其理論較為單一，且在成本管理的手段上較為老舊，無法滿足市場經濟管理的需求。同時，在房地產項目成本管理的工作中，市場觀念比較淡薄，沒有對市場的需求進行充分的考察，過多地在意技術的管理，忽視相關經濟的合理性，從而造成了成本浪費的現(xiàn)象。且由于相關成本信息無法對相關項目的實際成本情況進行準確反映，故而對房地產項目的成本控制管理工作造成了一定的影響。
（4）在房地產相關的成本管理工作中，沒有對相關成本的數(shù)據進行充分的積累，從而造成實際的結算成本與施工階段的目標成本之間存在較大的差異，造成相應的損失浪費、無效地投資以及成本超標等情況。另外，在成本管理工作過程中，沒有及時地對不斷變化的成本數(shù)據進行反饋，并及時地發(fā)現(xiàn)和解決項目的超支和浪費的風險因素，采取相應的補救措施，在一定程度上阻礙了成本管理工作的順利進展，影響了成本管理工作的`有效性。
試論房地產開發(fā)論文篇十一
摘要：隨著我國道路和橋梁的快速發(fā)展，道路橋梁的建設要實現(xiàn)順利的開展和質量的保證，就必須采取科學、合理的協(xié)調管理。文章從在首先對協(xié)調管理的含義和重要性做了闡述，之后分析了當前市政道路橋梁施工的現(xiàn)況，提出了幾點強化協(xié)調管理的有效建議，促進市政管理水平的提升。
關鍵詞：市政工程；道路橋梁建設；協(xié)調性管理。
1建筑協(xié)調性管理的含義和重要性。
1.1含義。建筑的協(xié)調性管理，指的是在進行施工建筑時，針對建筑工程中各個環(huán)節(jié)出現(xiàn)的問題進行協(xié)調性的溝通和管理，這里的協(xié)調性管理所涵蓋的內容很多，包括配合協(xié)作關系，成本利潤關系、企業(yè)與職工之間的關系、工程進度、工程質量等之間的協(xié)商管理。
1.2重要性。第一，協(xié)調性管理對于施工質量的提升具有促進作用。在當前的市政道路工程建設中，由于施工量的增多，在施工的各個環(huán)節(jié)上需要有良好的銜接配合，才能為施工的總體質量打下堅實的基礎。在施工管理中的協(xié)調性管理下，使施工的各個部門之間有密切的聯(lián)系，相互協(xié)調，共同確保施工活動的順利開展，可以研究出最優(yōu)的施工方案，并協(xié)助質監(jiān)站和安監(jiān)站對施工質量起到全面的監(jiān)督管理，可以對施工中的缺陷整改意見進行必要的落實，使施工管理人員的工作能力進一步增強，進而確保施工質量的良好。第二，協(xié)調性管理可以有效控制施工進度。首先，市政道路橋梁施工中，涉及到諸多的方面，由于施工建筑標段銜接，各個施工單位的交叉相互作業(yè)，再加上受到專業(yè)間和標段間的協(xié)調工作，能夠在很大程度上完善施工的技術和工藝，優(yōu)化改進施工的策略，進而提升施工的整體施工進度；其次，施工單位與其他各部門、土建。設備安裝等的不同標段項目經理之間的協(xié)調，包括施工中的.一些必需要點，像協(xié)調征地拆遷、綠化拆除和恢復、交通狀況的協(xié)調、水電的報裝、道路管線的改動、臨時水電的使用等，對這些部分的協(xié)調工作可以減少施工中不必要的繁瑣，使施工中的各項必備條件有充足的準備，可以緩解施工單位、業(yè)主、參建方之間的矛盾，使其和諧發(fā)展。第三，協(xié)調性管理對合同管理具有推動作用。在道路橋梁施工的過程中，需要綜合考慮道路建設和橋梁建設以及兩者結合處的處理工作，因此，需要在施工中舉行現(xiàn)場的協(xié)調會議，經過多方面的思考討論，可以及時有效的提高專業(yè)的、科學的施工方案圖紙、設計的內容以及技術的交底，在相關技術人員的不同角度的分析討論下，對設計的施工方案圖紙進行不斷的修改，對存在的不足之處進行與施工實際的對比驗收工作，盡可能的減少施工中重修、返修現(xiàn)象的發(fā)生，減少或者杜絕爭議的產生，使施工的合同管理更為有序，從而促進施工的順利進行。
試論房地產開發(fā)論文篇十二
采訪是記者獲得新聞的重要途徑。只有掌握了采訪技巧，記者才會得到自己想得到的新聞素材，才有可能寫出具有較強新聞價值的新聞報道。筆者認為有兩個環(huán)節(jié)是新聞采訪成功的關鍵，那就是前期策劃和現(xiàn)場的交流。
首先是前期策劃，策劃并不能獨立存在，只有與記者的現(xiàn)場采訪相結合，才能達到預定的報道目的。在一定程度上，能否處理好二者之間的關系是十分重要的，缺少策劃或策劃不到位的采寫沒有連續(xù)性，不能形成風格和特色，但是。把握不好策劃的“度”，處理不好現(xiàn)場采訪的關系，也往往會事倍功半，收不到預期的效果。
在處理策劃與采訪的關系上，有三點應該引起注意。
第一，策劃預案要充分。
記者身處采訪的第一現(xiàn)場，事件往往瞬息萬變，所以記者在采訪之前應該做一些必要的準備工作，包括了解有關事件的基本情況以及被采訪事件多變的這一事實，采訪之前應該多準備幾套方案，應該事先就想到可能發(fā)生一些狀況，并為此做必要的準備，不要一廂情愿的想當然會如何如何，而一旦遇到突發(fā)狀況就不知所措。一旦第一選擇不能順利實施馬上就拿出備份，而且采訪準備方案最好是一正一反，不要雷同。筆者在對一次在本地區(qū)尚數(shù)首例的微創(chuàng)手術的采訪時，就遇到了意想不到的情況：前期擬寫采訪方案時以較多的筆墨寫了手術成功后要訪問哪些問題，并一一羅列出來，并且了解相關情況之時，業(yè)內人士也一致看好這次手術，大家信心十足的認為應該成功，但在一片樂觀的景象中，因為種種原因這次手術失敗了。好在準備方案時就多留了一手，順便也擬了一些如果手術不成功應該提哪些問題，應該朝哪個主題轉移的辦法。因為有應急預案，才如期把手術情況以最快的速度報道出來。有驚無險之后也讓筆者感到前期采訪準備的重要。
第二，策劃不能一錘定音，要全程跟進，及時調整。
策劃的依據和思路來源于三個方面：中央精神和主管部門的指示任務、部門工作的部署、社會環(huán)境的反饋。策劃是某一階段、針對某一情況制定的帶有導向性質的報道計劃。策劃是報道的開始或準備，策劃的實現(xiàn)靠記者現(xiàn)場采訪，因為受實踐的約束和限制，所以不能閉門造車任意杜撰。這就存在著策劃與實踐是否能夠吻合。即主觀與客觀能否統(tǒng)一的問題?，F(xiàn)實是變動的，所以策劃應是動態(tài)的、變化的，才能適應多變的現(xiàn)實。從一些產生了較大影響的報道看，幾乎沒有最初的策劃與后來采訪完全合拍的情況。現(xiàn)實是復雜、流動和變化的，正是因為這種復雜、流動和變化，才使生活豐富多彩，才使報道新意迭出。
第三，策劃不宜過細，既要重點框定，也要激發(fā)記者開闊采訪思路。
策劃的作用在于確定主旨、規(guī)定范圍、規(guī)劃采訪行動，屬于宏觀調控。無論一次性報道，還是持續(xù)時間較長的系列報道，都應該在策劃上下大力氣。但是策劃不能過細。不能越位，不能把記者手腳捆得太死，但是在確定重點的同時要提出多種思路和方案。考慮到與主題有關的可能出現(xiàn)的其他方面，打開記者的思維之門，使其以積極的探索思維面對所接觸的現(xiàn)實。這樣有利于調動記者的能動性，采寫出精品佳作。一次公安系統(tǒng)開表彰會，筆者采訪的初衷只是會議報道，但在會議期間記者看到公安機關展示并歸還了失主夏利車、鉑金首飾、人民幣以及被盜的二百多本書籍。筆者了解到偷書的是一位年僅18歲的少年犯，于是作了深入的采訪，采寫了題為《青春有悔》的專題稿件。獨特的視角受到了觀眾的好評。
其次，新聞采訪的另一個重要的環(huán)節(jié)就是記者與被采訪者的現(xiàn)場交流。
只有在真誠、互動的氣氛中讓當事人真實的交談，記者才能得到翔實充分的素材，做成觀眾喜聞樂見的節(jié)目。
第一，重視采訪的“首次效應”即事物的第一印象。
對記者來說，要在很短的時間內接近素不相識的采訪對象，并能與其進行深入采訪，這其中首次效應的運用也就顯得格外重要?，F(xiàn)在流行的.是美女記者，而美女記者為什幺有時候更容易打開局面呢？這里恐怕就有一個“首次效應”的問題。有時候，美女的容貌往往會給被采訪者留下一個不忍拒絕的印象。采訪也因此順利展開。而對大多數(shù)記者來說，“首次效應”更多的應用于通過自身的努力和良好的素質來贏得被采訪對象的好感和認同，這里面既有禮儀、舉止和語言等外在素質的得當運用，更重要的則在于記者本身的學識、思想以及提問的技巧和深度等等。
第二，一把鑰匙開一把鎖。
《經濟日報》原總編輯張飚曾有一首詞形象地展示出記者的職業(yè)特點：“城里走，鄉(xiāng)里走，山里走；握繭手，握纖手，握綿手；風也受，雨也受，氣也受。人道是，名也有，利也有，官也有，伐惡效獅吼，逢善魂相就，圖一個天地無垢心無垢！”
記者的職業(yè)特點決定了記者的采訪對象是形形色色、千差萬別的，三教九流，名門望族，政客明星，高官平民，記者在對這些人群的采訪中。就需要根據被采訪者的不同背景、學歷、閱歷和性格等，選擇不同的采訪技巧，“一把鑰匙開一把鎖”而根本的采訪原則應當是不卑不亢，在記者的眼里，無論是達官貴人，還是平民乞丐，都是平等的個體生命，因此需要保持一個平等、中立和冷靜的采訪姿態(tài)。
第三，選擇合適的采訪場所。
新聞采訪多是面對面的現(xiàn)場采訪，這樣采訪的地點和時間。以及進行采訪時周圍的環(huán)境因素也就變得格外重要，這些都會極大的影響被采訪者的心理，甚至導致采訪的成敗。曾經有一位記者采訪一名在生產第一線做出突出貢獻的工人。采訪地點選在了工廠內最豪華的會客室。而工人由于環(huán)境的不適應極為緊張，心情不平靜，使得采訪時斷時續(xù)，效果很不好。
采訪效果如果要達到最佳化，從理論上說，這個雙向交流的過程應當達到自然融合，水到渠成。文學上講究一個“無我之境”，而新聞采訪其實也應達到一個“無我之境”，即在不經意間完成采訪。讓采訪者和被采訪者在自然而然的“原生態(tài)”中完成雙向交流。多年的新聞實踐告訴我們，記者一定要有意識的鍛煉自己的采訪能力，新聞記者一定要牢牢記住這句話“七分采訪、三分寫作”，只有前期的策劃和采訪到位，才能獲得充分的素材，寫出好的新聞。
試論房地產開發(fā)論文篇十三
房地產經濟學主要就是對房地產的資源配置和經濟運行規(guī)律進行研究。學生通過對房地產經濟學的學習，可以發(fā)現(xiàn)房地業(yè)與國民經濟之間產生的相互影響，對房地產經濟學產生一個全面認識，但從目前情況我國在房地產經濟教學中還存在一定問題，因此需要加強對房地產經濟教學的研究。
經濟的快速發(fā)展使房地產市場也發(fā)生了較大變化，課本中的內容很難滿足學生在知識上的需求。利用教材，對房地產市場中的供求關系的發(fā)展進行論述，能夠使房地產中的理論與實際的經濟活動的聯(lián)系變得更加緊密。
在市場活動中供求關系是一個主要的推動因素，對會場的發(fā)展有著重要影響，尤其是在房地產企業(yè)中，供求關系的作用更加顯著。房地產經濟教學中教材中需要對供求關系進行詳細分析，重點要對房地產供求關系平衡的實現(xiàn)進行分析。房地產市場中涉及到人們生活中的必須品住宅，它很難在市場經營過程中自動形成供求平衡關系。社會的關系發(fā)展，使人們在住宅的需求上呈現(xiàn)出層次性滿足，因此在教材中應當對住宅需求的進行解釋，從心里因素和社會因素對人們對住宅需求進行分析，從而進一步加深對問題的探討，滿足學生對知識的需求。
從社會心里動機進行分析，認為人的行為是由內心所驅動的，動機的產生是由人的需求獲取到的滿足程度而引起的。因此，對住宅需求產生影響的因素時，可以依據人們對住宅需求的迫切程度進行排列，住宅的底層需求就是人們棲息的一個場所，遮擋風雨，其次是滿足人們在安全上的需求。在滿足人們在生理層次上的需求后，住宅則需要具有保障和安全功能，現(xiàn)代社會中，人們的心理需求對住宅的選擇影響越來越大。社會地位需求也影響著人們對住宅，在此情況下，住宅的主要功能是提供正常社交活動的場所，屬于集體創(chuàng)造的優(yōu)越條件?，F(xiàn)代許多住宅小區(qū)都建設了一些服務設施，這也是為了適應這一需求而建立的。尊重需求，人們在生活中總是希望自身的自尊性能夠得到滿足，希望個人的成就和才能等方面能夠得到他人認可，這種存在于內心，并且需要外在標志和行為表現(xiàn)，而一套功能完善的設備則可以實現(xiàn)這一需求。
2.1實驗教學實施的基本條件。
在房地產經濟小學中對實驗教學進行應用，對教學人員、實驗室、費用等方面都有著一定要求。（1）在教學人員上的要求，實驗教學的開展需要的人員有實驗室中的工作人員和教師。對于實驗教學的開展，教師必須要對房地產經濟教學的內容熟悉，熟練的掌握實驗步驟依據操作方法；實驗室中的工作人員，不僅需要熟練掌握實驗過程中應用軟件的使用方法，而且要具有一定的經濟學知識，協(xié)助授課老師完成教學工作。（2）實驗室要求，一般情況下實驗室教學需要在專用的實驗室中開展。實驗室教學通常分為計算機模式和手工模式兩種，但在實際應用過程中，為了降低其它因素對實驗室教學的影響，提高實驗的便捷性，在房地產經濟教學中最好還是選擇計算機實驗模式。從我國的實際情況來看，我國并未建立專門的房地產經濟實驗室，因此實驗教學的開展可以在管理學或金融學實驗室中開展。（3）實驗教學的。開展需要一定的實驗教學費用作為支持，刨除實驗室中在硬件購置上需要的費用外，對部分實驗也在激勵等方面提供一定的支持。
2.2實驗教學的具體實施步驟。
房地產經濟教學的實驗教學步驟參照了經濟實驗教學的步驟，具體分為以下幾步：（1）確定實驗問題，在開展實驗教學前，需要對教學的內容進行總結和梳理，從中提煉出關鍵問題。（2）準備和設計，在實驗準備上要做好軟件編程以及硬件調試工作；在設計實驗方面，要以對實驗的檢驗為目的，對實驗中的交易機制、變量進行合理設定。（3）做好理論講解，在開展實驗前，需要詳細講解實驗中涉及到的相關知識，并依據理論向學生提出問題，從而使學生能夠在實驗開展過程中對問題進行思考。（4）實驗結果的顯示，實驗結束后，需要將實驗結果從實驗軟件中導出，并完成相關圖表的制作，從而使實驗結果能夠直觀的展示在學生的眼前，授課教師對實驗結果進行講解。（5）實驗討論，展示實驗結果后，教師需要對最初提出的理論問題進行回顧，使學生對問題進行討論，在討論過程中要對問題進行控制和引導，從而提高討論效率。
房地產經濟對我國的經濟發(fā)展有著重要影響，而目前房地產經濟教學中存在許多問題，本文在對房地產市場中的供求關系分析的基礎上，對實驗教學的應用進行了分析，希望對促進我國房地產經濟教學的發(fā)展能夠有所幫助，從而進一步促進我國房地產經濟發(fā)展。
試論房地產開發(fā)論文篇十四
(一)合理確定實施價值工程的對象。
價值工程可運用于一切有待改進的產品和零部件，但是就一個企業(yè)來說，力量是有限的，不能不分主次和輕重緩急全面鋪開而應當按照突出重點抓主要矛盾的原則來選擇和確定價值工程的對象。一個企業(yè)往往同時研制和生產多種產品，應當從中選擇對企業(yè)生產經營和市場影響較大的產品優(yōu)先實施價值工程，這樣就能較快的促進企業(yè)生產經營的改善。就某一種產品而言，如前所述，應當首先對研制開發(fā)階段實施價值工程，這樣能夠取得明顯的效果。同時，對于該產品的零部件應按其功能和成本在整個產品中的重要程度和占比，運用abc分析法進行分類，然后選擇其中功能比較重要且成本占比較大（約15%—20%）的a類零部件作為實施價值工程的對象，集中力量，重點突破，這樣比較容易取得顯著效果，加快新產品研制開發(fā)的進程。
(二)緊扣價值工程的核心。
運用價值工程的核心是對產品進行功能成本分析，正確處理產品功能與成本之間的關系，使成本與產品的必要功能相適應。在新產品的開發(fā)中實施價值工程，首先要明確產品或零件最基本、最必要的功能是什么，產品成本應優(yōu)先保證最基本、最必要的功能的實現(xiàn)，不能片面追求降低成本而不顧其最基本、最必要的功能，因為用戶購買的是產品的必要功能而非其他。如果用戶花低廉的價格所購買的產品不具備最基本、最必要的功能，無任何使用價值，無異于購買了廢品，這是用戶絕對不能接受的，是對社會資源的浪費，是絕對不經濟的。當然也不能脫離用戶的實際需要，片面追求功能的多樣化和高端化，使成本大幅增加，這同樣是不經濟不合理的，是一種浪費。
(三)加強組織領導。
實施價值工程涉及面廣，要依靠集體智慧，必須有組織、有領導地開展活動，才能取得成效。一項產品特別是機電產品（如汽車），其結構往往非常復雜，是由許多功能各異而又相互聯(lián)系的零件、部件組成的復雜系統(tǒng)來實現(xiàn)產品的整體功能。對之實施價值工程，需要運用系統(tǒng)分析的原理和方法，將產品的整體功能層層逐步分解直至每個零件乃至每個零件的每道工序。同時，將整個產品的目標成本也層層分解，最終求出每個零件的目標成本，并落實到人，再通過控制每個零部件的目標成本來保證實現(xiàn)整個產品的目標成本?？梢娺@一過程是極其復雜的，涉及面也很廣，必須要強有力的領導和嚴密的組織，充分動員相關人員積極參加，發(fā)揮聰明智慧才能完成。在這里，整個產品的目標成本可用產品上市后的計劃價格減去單位產品稅利額求出，即：產品目標成本=產品單位計劃價格—單位產品稅利額。零件的目標成本可根據產品的目標成本和該零件在整個產品功能實現(xiàn)中的重要性程度來測算，即：零件的`目標成本=產品目標成本×該零件的功能重要性評價系數(shù)（該評價系數(shù)只能小于1）。為了對價值工程的實施過程進行強有力的組織領導，企業(yè)應當按產品項目設置價值工程實施領導小組，吸收產品設計、工藝設計、財會部門、生產部門、市場營銷等部門的人員參加，負責價值工程實施的計劃、分工、協(xié)調工作。在價值工程實施過程中，應經常檢查了解情況，及時發(fā)現(xiàn)和解決問題，總結推廣經驗，以保證價值工程活動持續(xù)穩(wěn)步開展，取得實效。
二、實施過程。
價值工程是一套完整系統(tǒng)的評價方法，在其實施工程中往往圍繞幾個問題展開：開發(fā)什么樣的新產品，新產品有什么基本功能，新產品的成本是多少，新產品的價值如何，新產品的功能有沒有替代途徑實現(xiàn)，設計的方案需要多少成本，設計的方案能否滿足用戶需要，產品是否偏離目標。根據不同的問題，價值工程相應的應對方法。
三、結束語。
價值工程是強化新產品開發(fā)成本控制的有效方法，在實施過程中首先要明確開展價值工程的目的是提高產品價值，要使價值工程取得事半功倍的效果，必須遵循突出重點，抓主要矛盾的原則，合理確定價值工程的實施對象，緊扣功能成本分析這一關鍵環(huán)節(jié)，并且切實加強組織領導工作。價值工程的運用可以有效提高企業(yè)新產品的價值，確保新產品的必要功能，剔除用戶不需要的多余功能，減少企業(yè)新產品開發(fā)的投入，加快產品開發(fā)進程，有效控制新產品的成本，提高企業(yè)經濟效益。價值工程有利于企業(yè)與用戶之間建立了良好的關系，使企業(yè)在市場競爭中不斷向用戶提供物美價廉的產品，提高競爭力。價值工程能否順利運用還與企業(yè)的內部控制息息相關。價值工程對企業(yè)內部明確分工，提高項目組織的效率，改善內部控制與管理的方法等方面也有積極影響。
試論房地產開發(fā)論文篇十五
摘要：建設工程監(jiān)理可以有效加強工程管理工作，提高工程的質量，節(jié)約資源與成本，保證工程按時完成。本文將論述建設工程監(jiān)理的現(xiàn)狀，分析建設工程監(jiān)理在工程管理中的作用和問題，并針對存在的問題提出解決措施，希望對提高監(jiān)理工作的效果和建設工程質量有所幫助。
關鍵詞：建設工程監(jiān)理；工程管理；作用。
開展建設工程監(jiān)理工作可以有效促使工程數(shù)量與質量相結合，給城市的發(fā)展帶來了許多經濟效益，與此同時，開展建設工程監(jiān)理工作對監(jiān)理工程師也提出了許多新的要求。本文將系統(tǒng)分析建設工程監(jiān)理的現(xiàn)狀，論述工程監(jiān)理在工程管理中的作用及問題，并提出個人建議。
一、建設工程監(jiān)理的現(xiàn)狀。
在推行建設工程監(jiān)理工作之前，工程管理模式很不完善，很難有效控制建設工程的投資、質量和進度三大目標。自從開展建設工程監(jiān)理工作以來，政企分開的管理模式誕生了，政府實施宏觀調控，運用貨幣政策與財政政策逐步確立了三元建筑市場體系，該體系包括工程承包體系、工程發(fā)包體系以及以技術服務體系，三元建筑市場體系的確立和建設工程監(jiān)理工作的推進有效提高了經濟效益和工程管理工作的質量。
二、建設工程監(jiān)理在工程管理中發(fā)揮的作用。
（一）建設工程監(jiān)理在工程設計階段中發(fā)揮的作用。
在工程設計階段，建設工程監(jiān)理的主要工作任務是控制工程的投資、質量和進度。控制好建設工程的設計質量才能為監(jiān)理工作奠定良好的基礎，監(jiān)理工程師必須了解并熟悉施工單位的投資意圖、需要的功能以及使用價值。而且，監(jiān)理工程師在驗證設計方案的時候，要充分運用施工單位所需要的功能和使用價值，并協(xié)調各項工程項目、功能、資金、技術之間的關系，以促使項目取得最高利益為目標，使工程的質量達到最優(yōu)化、投資趨向適量化、進度趨于時效性。
（二）建設工程監(jiān)理在項目實施階段中發(fā)揮的作用。
在項目的實施階段，監(jiān)理工程師要以實現(xiàn)最優(yōu)化工程為目標，有效運用質量管理體系，加強施工現(xiàn)場的監(jiān)督與管理工作，控制工程質量的進度和動態(tài)，核查施工技術設備是否合格，并審查施工方案，檢驗工程材料，通過優(yōu)化產業(yè)結構充分利用調配的資金和一切先進技術以及可以利用的資源?？刂乒こ痰倪M度是項目實施的最終目標，監(jiān)理工程師可以通過分析投資金額、勞動力的素質、相關技術設備、工程的難易程度以及天氣狀況來控制進度，保證工程項目按時完成。
三、建設工程監(jiān)理工作的問題。
（一）監(jiān)理工作單位的工作力度不足，綜合能力欠佳。
目前，中國的監(jiān)理企業(yè)都不能進行全過程的監(jiān)理工作，難以保證全面做好管理工作，不能保障建設工程質量全部達標。而且，監(jiān)理工作單位的工作力度不足，監(jiān)理工程師沒有和施工單位進行交流與協(xié)商，不能有效的管理施工組織，也不能控制施工的進度，導致工程造價提高。另一方面，監(jiān)理企業(yè)的綜合能力欠佳，缺乏競爭力，也不能提供多種優(yōu)質的.服務。
（二）監(jiān)理工程師的專業(yè)水平不高，缺乏職業(yè)道德。
很多監(jiān)理工程師的專業(yè)水平并不高，很可能沒有學過建設工程管理的知識，因此，他們對監(jiān)理工作缺乏必要的了解，不能有效控制工程的投資、質量和進度，也不會認識設計方案和施工過程中的問題。而且，他們缺乏責任心和團隊合作意識，沒有恪守職業(yè)道德，不認真對待工作，不能做到愛崗敬業(yè)，這樣的工程師必然會嚴重影響監(jiān)理工作的效果。
四、解決建設工程監(jiān)理工作中存在問題的建議。
（一）為監(jiān)理工程師做定期培訓，提高監(jiān)理工程師的工作能力。
作為監(jiān)理企業(yè)，應該為監(jiān)理工程師做定期培訓，開設專業(yè)講座，提高監(jiān)理工程師的專業(yè)技能水平和職業(yè)道德修養(yǎng)，這樣才能提高建設工程監(jiān)理工作的效果，從而有效提升建設工程質量，維護社會的安定，促進經濟的發(fā)展。作為一名合格的監(jiān)理工程師，必須具備專業(yè)的工作能力，恪守職業(yè)道德規(guī)范，認真對待工作中的每一環(huán)節(jié)，做好自己的工作。監(jiān)理企業(yè)必須提高監(jiān)理工程師的技能水平，樹立他們的工作責任心，培養(yǎng)他們愛崗敬業(yè)的精神，增強他們的企業(yè)凝聚力。
（二）加強施工現(xiàn)場的監(jiān)理工作。
加強施工現(xiàn)場的監(jiān)理工作可以有效提高監(jiān)理效率，項目的設計環(huán)節(jié)，需要的功能和材料，以及施工技術都是影響工程質量的重要因素。監(jiān)理單位必須做好施工現(xiàn)場的監(jiān)理工作，審查施工單位的資格和設計方案，檢驗工程的質量、技術和質量保證機制，檢查施工材料，并對施工現(xiàn)場進行不定期的抽樣檢查，這樣才能保證工程質量，做好監(jiān)理工作。
（三）做好施工階段和檢驗竣工質量的監(jiān)理工作。
在施工階段，監(jiān)理工程師要檢查施工設備是否符合標準要求，如果有破損必須及時更換，還需要檢驗各種原材料和半成品的質量，審核復驗報告，檢查新材料和新技術是否符合標準在進行施工。而且，監(jiān)理工程師不能私自更改設計方案或者參與施工，不得自作主張的進行下一道工序。工程項目竣工以后，監(jiān)理企業(yè)必須按照相應的標準對工程質量進行驗收，需要提供相關資料，和其他一起簽署竣工驗收報告。如果，竣工檢驗不合格，就需要修復工程，修復完畢后，監(jiān)理工程師要再次檢查工程質量，直到質量達標為止。
五、結束語。
綜上所述，開展建設工程監(jiān)理工作可以有效提高建設工程的質量，充分利用一切有效資源，保證工程按時完成，能夠控制好工程的投資、質量和進度三大目標。協(xié)調工程項目所需要的功能、資金、技術和法規(guī)的關系，推動投資科學化、質量高效化、進度合理化，提高項目的綜合利益。但是，目前監(jiān)理工作單位的工作力度不足，綜合能力欠佳；監(jiān)理工程師的專業(yè)水平不高。因此，監(jiān)理企業(yè)必須提高監(jiān)理工程師的技能水平，加強對施工現(xiàn)場的監(jiān)理，監(jiān)理工程師要仔細審查設計方案，檢驗工程質量，做好施工階段和檢驗竣工質量的監(jiān)理工作，才能保證建設工程的質量，發(fā)揮監(jiān)理工作的最大價值，實現(xiàn)工作的目標。
作者:郁衛(wèi)超。
參考文獻：
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試論房地產開發(fā)論文篇十六
房地產開發(fā)企業(yè)作為一個相對比較特殊的行業(yè)，由于它始終涉及一些經濟比較活躍的領域，生產經營活動又比較復雜，資金流動性又是最大的行業(yè)，成本核算的環(huán)節(jié)也很多，所以會計核算領域如果出現(xiàn)了一些問題，房地產企業(yè)必將蒙受巨大的財產損失。所以，這就要求相關的地產開發(fā)企業(yè)盡快完善和健全會計核算的相關規(guī)章要求，加強對業(yè)務部門的預算考察，還要充分準備企業(yè)面對市場競爭的各種考驗，盡快找到能夠對企業(yè)會計核算模式有利的制度。
因為現(xiàn)階段，我國的房地產開發(fā)行業(yè)仍然具有一些特殊性，這種制度上的特殊性，給了房地產開發(fā)企業(yè)在會計核算制度上的一些落后，這就需要出臺相關的政策意見進行指導會計行業(yè)的工作。但是，從當前的我國會計制度的規(guī)定來看，能夠指導和規(guī)范房地產開發(fā)企業(yè)的會計核算規(guī)定還是不夠完備，很多方面沒有專門的對房地產開發(fā)企業(yè)的會計核算制度進行規(guī)范和要求，這就導致缺乏有效的針對性，很多領域明顯缺失，這也對行業(yè)的發(fā)展造成了一定的影響。
房地產企業(yè)的收入標準始終沒有給出一個明確的規(guī)定，這就導致很長一段時間以來，這個領域長期處于一種比較模糊不清的狀態(tài)。這也造成了在一段時間內，該項目領域的建設成本費用與原預算的費用有很大的差別，通常情況下都是大于當期應該確認的收入標準，所以導致控制的標準仍然不是很嚴格規(guī)范。當前，應該認為是收入的很多預收款和應收款也都沒有被視為收入的范疇。因為開發(fā)產品的價值相對比較高，這就導致采用的預售和分期售房的模式與進行付款銷售的方法，常常會導致收款的時間與房屋竣工使用的時間不同，有時給企業(yè)的收入劃分帶來很多隱患。這就要求在被確認銷售的收入指標完成時，這個劃分標準就發(fā)生了實質性的變化。但是，目前的房地產開發(fā)企業(yè)應該重視交易的實質是否真正完成。
2.3資金流動情況的管理不完善。
房地產開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流動情況比較特殊。這主要表現(xiàn)在房地產開發(fā)企業(yè)的籌集錢款模式和投資經營的主體渠道都不相同，在經營的過程中，對產生的現(xiàn)金流動情況應該以開發(fā)項目單位為準，這也能從很大程度上加大對現(xiàn)金的管控。因為開發(fā)的時間相對較長，這個較長的時間內始終都會涉及現(xiàn)金的流動情況。這就會導致現(xiàn)金的收支情況與一般企業(yè)有著很大的差別。
試論房地產開發(fā)論文篇十七
摘要：隨著國民經濟的發(fā)展，房地產業(yè)得到了大力發(fā)展，作為一名房地產開發(fā)的項目管理人員，如何加強房地產開發(fā)項目的管理，是一個值得深思的問題，本文主要是對加強房地產開放項目管理應該采取的控制措施進行了探討。
關鍵詞：房地產開發(fā)；項目管理；質量管理；進度管理。
一、加強投資項目質量控制。
質量控制的任務關鍵所在就是及時發(fā)現(xiàn)施工過程中施工工藝是否滿足設計要求和合同規(guī)定，同時通過檢查、繪制施工作業(yè)流程圖和動態(tài)過程控制圖，加強開發(fā)項目建設的施工過程質量控制。房地產項目部強調并建立全面、全員、全過程的現(xiàn)場管理模式，尤其要強化領導層的質量意識，保證合同質量目標的實現(xiàn)。領導層管理意識的強弱，是決定能否實現(xiàn)合同質量目標的關鍵。在這方面經常召開工程部經理會議，研究部署對施工單位如何采取有效措施加強質量控制和安全管理，如何調動監(jiān)理人員的積極性進行現(xiàn)場質量檢查與驗收。加強投資項目質量控制的具體措施如下：
1、對施工單位和監(jiān)理部現(xiàn)場管理人員的崗位資格進行嚴格審查，凡是人員資格配備不齊備或不相稱的，要求施工單位或監(jiān)理部及時改正，并撤換相關人員。
2、認真查閱圖紙和施工規(guī)范，對設計圖紙中平立剖面圖及土建與水電暖中有矛盾地方，對工程質量和工程造價影響較大的分項及工序材料，工程部多次并及時和設計單位聯(lián)系和溝通。主要通過設計變更、技術核定單和工程部通知、會議紀要的形式加以修正。
3、工程部對工程施工中使用的原材料、半成品及機械設備的質量進行嚴格檢查和控制，所有用于工程的材料（包括工程部供應的材料和施工單位自行采購的材料），在使用前必須先送有資質的檢測的單位進行復試，并將復驗報告、出廠合格證及出廠檢驗報告及進場材料報監(jiān)理部和工程部檢查驗收合格后方可使用，否則，一律不得進入施工現(xiàn)場和用于工程上。對于工程中使用的主要機械設備（如塔吊、提升機、電動吊籃、腳手架等）同樣也需進場復試檢測和報驗。
4、在安全控制方面主要對“三寶”（安全帽、安全網、安全帶），“四口”（樓梯口、電梯井口、預留洞口、通道口），臨邊（建筑物四周、陽臺、屋面等），模板和支架、臨時用電，機械設備等安全情況進行日常巡查及定期和不定期的檢查。發(fā)現(xiàn)問題要求施工單位及時整改。
二、項目進度管理。
工程項目能否在預定的時間內交付使用，直接關系到項目經濟效益的發(fā)揮。項目進度對開發(fā)企業(yè)的重要性不言而喻，做好施工項目的進度管理，保證施工的進度也就成了一項重要的工作。對項目的進度管理貫穿于整個項目的總過程。
1、制定進度計劃。
在工程的設計之初，做好項目的總進度計劃，確定工期的總目標，在對現(xiàn)場進行調研和分析的基礎上，將各個階段的工作進行詳細的計劃，對施工進行指導。
2、保證進度計劃的實施。
在施工過程中，要保證進度計劃的嚴格施行，將審批后的進度計劃布置到各個部門，將責任落實到人，確保物品、人員和資金到位以后進行施工。對施工中存在的影響進度和質量的問題，要及時進行處理，采用適當?shù)拇胧┖图夹g保證施工進度的順利進行。
項目的進度管理是項目管理中的難點，影響因素較多，實施起來具有一定的難度。在進度的管理工作中，要對這些因素進行詳細的分析，列出各個環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)的問題，進行預防性的控制，以保證施工的進度不受影響。工程項目中影響進度的主要因素有人的因素、材料、技術、設備、機械、自然環(huán)境和社會環(huán)境等各個方面的因素。其中以人的因素最多，不僅涉及到開發(fā)商、涉及單位、施工單位、供貨單位和監(jiān)理單位等直接參與的單位，還與政府部門、建設主觀部門、有關的協(xié)作單位和其他的相關單位具有很大的關系，在項目工程的進度管理中，做好人的因素管理，對其他各種因素進行分析研究，是做好進度管理的基本要求。
1、全面完善房地產項目成本管理。
營銷在當前房地產項目開發(fā)中的地位十分重要，項目經理必須對項目定位準確，正確把握營銷理念。在房地產開發(fā)項目投資決策階段，必須把握成本的關鍵因素，從定性和定量方面來控制造價成本。所謂定性分析，即從宏觀的角度出發(fā)，大體研究項目成本相關影響因子。所謂定量分析，是全面把握效益成本，注重資金投資與效益比例，研究工程價值走向，從可行性報告中合理做出相關預算，對各個施工量進行確定的核算。工程項目建設階段是整個工程項目成本的實施階段，所以在這個階段控制造價，最有必要。首先必須嚴格控制工程變更，因為每一次的工程變更都會嚴重影響工程成本的控制。對于房地產開發(fā)商來講，必須嚴格監(jiān)督建設單位，使其嚴格按圖紙施工，按程序辦事。
2、全方位提高成本管理的意識。
成本管理是一個全過程的管理在這一過程中需要全員的參與，若想通過提高成本控制手段來實現(xiàn)房地產項目管理，首先應當在全體人員中樹立人人參與、全面控制的意識，這種全員參與控制模的式并不是具體到部門或者個人的責任，而是一種全體責任，他涉及到和項目有關的所有的相關部門及個人，這就是我們所說的全員控制的根本。單純的管理成本與控制成本并不能完全的看成全面控制，而是項目管理的每個方面都包含其中，并且都以成本管理為中心來開展工作。
3、建立健全成本控制機構管理。
是否能落實項目成本管理并將其切實執(zhí)行，關鍵一點在于是否有一個完善的控制組織來進行成本控制工作。為了使成本管理得到加強，企業(yè)應當成立一個涉及設計、施工、技術、財務等方面的成本管理領導小組，其主要職責在于對項目部的成本相關工作進行指導和管理。同時，項目部自身也需要建立一個對目標成本控制工作進行管理的小組，負責項目部的各項項目班子的責任、權利、義務、獎懲等內容。項目經理應必須在相關原則的指導下將職責分配到具體負責的人員身上，將需要達到的成本目標分解落實到職能部門、班組及個人。
4、提高相關業(yè)務部門人員的素質和能力。
如果相關業(yè)務部門人員的職業(yè)道德和業(yè)務素質得不到重視，根本無法建立目標成本控制體系來準確對成本進行管理。因此，需要定期安排相關人員參加業(yè)務培訓，讓其及時掌握業(yè)務上的最新動態(tài)。除了定期的業(yè)務培訓，培養(yǎng)業(yè)務人員的職業(yè)道德的工作也不容忽視，同時，加強其對相關法律法規(guī)的認識。企業(yè)可以建立一個內部人才庫，分享管理具有不同技能的人才。統(tǒng)一管理，讓組織業(yè)務人員定期參與整治學習和相關教育課程。
四、完善監(jiān)理制度。
1、完善監(jiān)理制度，提高監(jiān)理水平。
一是拓寬監(jiān)理領域，發(fā)展全能監(jiān)理，實施全方位、全過程監(jiān)理；二是加強對監(jiān)理單位的資質管理，建立公平有序的監(jiān)理市場；三是適當提高監(jiān)理取費標準，制止監(jiān)理企業(yè)惡性競爭；四是加大培訓教育力度，提高監(jiān)理人員的整體素質。
2、明確監(jiān)理單位與建設單位、承建單位的關系。
建設單位與監(jiān)理單位的關系是平等的合同約定關系，是委托與被委托的關系。監(jiān)理單位所承擔的任務由雙方事先按平等協(xié)商的原則確定于合同之中，監(jiān)理委托合同一經確定，建設單位不得干涉監(jiān)理工程師的正常工作。監(jiān)理單位依據監(jiān)理合同中建設單位授予的權力行使職責，公正獨立地開展監(jiān)理工作。
3、建設單位協(xié)調、監(jiān)督與檢查監(jiān)理工作。
為避免權責不明、責任不清、建設單位有意無意干涉監(jiān)理工作的問題，房地產開發(fā)企業(yè)應將項目管理重點轉向協(xié)調、監(jiān)督與檢查監(jiān)理工作。
結束語。
目前，房地產企業(yè)正逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型。房地產企業(yè)的項目管理，范疇比施工、監(jiān)理等企業(yè)所涉及的內容要廣泛，考慮問題要更深入，因此對開發(fā)企業(yè)而言，不僅要注重資金保證和成本控制，更應注重項目管理團隊的素質和建設，這些都是項目管理成敗的基礎。
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