2023年物業(yè)管理工作調(diào)研報告（專業(yè)16篇）

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物業(yè)管理工作調(diào)研報告篇一

__縣中心小學(xué)是一所縣城所在地的中心小學(xué)。學(xué)校現(xiàn)有教學(xué)班31個，學(xué)生1199人，其中住校生659人?，F(xiàn)有教師75人，職工25人。學(xué)校現(xiàn)有校長一名，書記一名，副校長兩名，教導(dǎo)主任、德教處主任、總務(wù)主任、辦公室主任、電教辦主任、財務(wù)主任各一名，各類組織機構(gòu)齊全，職責(zé)明確，四名班子成員分工協(xié)作，有序推進(jìn)學(xué)校整體工作。學(xué)校成立了由教導(dǎo)處主管的教育教學(xué)工作小組，下設(shè)語文、數(shù)學(xué)、藏語、綜合四個教研組，主抓學(xué)校教學(xué)工作;成立了由德教處主管的德育工作小組，下設(shè)學(xué)生會和少先大隊，主抓學(xué)校精神文明及校園文化建設(shè)，師生政治思想工作，學(xué)生家校聯(lián)系工作;成立了由總務(wù)處主管的總務(wù)后勤工作小組，下設(shè)安衛(wèi)辦、后勤服務(wù)、營養(yǎng)餐管理組，主抓學(xué)校安全、后勤、衛(wèi)生、維修、采購、營養(yǎng)餐供應(yīng)等工作的管理及實施。

二、學(xué)校管理現(xiàn)狀。

(一)修訂完善各類規(guī)章制度，推進(jìn)制度化管理。學(xué)校制定了校長、班子成員、中層、教研組長、班主任、科任教師及其他專兼職人員工作職責(zé)，做到職責(zé)明確，分工清楚，銜接緊密，不留空擋，體現(xiàn)科學(xué)性、規(guī)范性、公平性、人文性和激勵性;建立健全教職工學(xué)習(xí)、工作、生活制度，師生請銷假、教學(xué)常規(guī)管理、校本培訓(xùn)、校本教研、集體備課、學(xué)生管理、財務(wù)管理、門衛(wèi)管理等制度，完善學(xué)生思想品德評價、“校園之星”評比、教職工綜合考核評價辦法等教育教學(xué)考核評價辦法，建立健全教代會、婦聯(lián)等群團組織機構(gòu)，充分發(fā)揮民主監(jiān)督和參政議政職能，堅持校務(wù)、政務(wù)、財務(wù)公開制度，實行民主管理，定期召開教職工代表大會，妥善解決學(xué)校工作中的熱點、焦點問題，充分調(diào)動廣大教師的工作積極性。

(二)實施精細(xì)化管理，促進(jìn)“三風(fēng)”(教風(fēng)、學(xué)風(fēng)、校風(fēng))轉(zhuǎn)變。學(xué)校以辦人民滿意的教育為目標(biāo)，不斷規(guī)范辦學(xué)行為，積極實施精細(xì)管理，全力推動教育改革，全面構(gòu)建和諧校園。緊緊圍繞教育教學(xué)質(zhì)量這一中心;突出素質(zhì)教育和校園文化兩個重點;實施集體備課、課堂教學(xué)、師生評價三項改革;加強制度建設(shè)、隊伍建設(shè)、質(zhì)量建設(shè)、校園文化和學(xué)生教育管理體系五項建設(shè);深入開展課改實驗、校本研訓(xùn)、師德師風(fēng)教育、“校園之星”評比、“平安校園”創(chuàng)建、陽光體育六項活動。通過各項活動的開展，力爭轉(zhuǎn)變教職工思想觀念、教育理念、工作作風(fēng)、教學(xué)方式和學(xué)生行為習(xí)慣、校園三風(fēng)的根本轉(zhuǎn)變。

(三)細(xì)化隊伍管理，提升師德師能。1、加強師德建設(shè)。加強政治理論學(xué)習(xí)和教師職業(yè)道德教育，積極開展師德培訓(xùn)、和師德標(biāo)兵評選活動，嚴(yán)格落實師德百分制量化考核，實行師德一票否決制。2、建立科學(xué)的教師評價機制。學(xué)校通過在教職工中廣泛征求意見，認(rèn)真修訂了教師工作考核評價辦法，建立科學(xué)、合理、公正的教師評價機制，充分調(diào)動和激發(fā)廣大教師的工作熱情。3、加強教師培養(yǎng)和培訓(xùn)工作。采用“走出去學(xué)，請進(jìn)來教，坐下來研”等多種方式積極開展教師培訓(xùn)，結(jié)合繼續(xù)教育、“國培計劃”和網(wǎng)絡(luò)研修等培訓(xùn)，積極開展“六個一”活動，即要求每位教師每學(xué)期讀一本教育專著，參與或主持一個課題研究，上一節(jié)優(yōu)質(zhì)課，在校報?？l(fā)表一篇作品，寫一篇教學(xué)案例，每天進(jìn)行一次自我反思。

(四)化辦學(xué)行為管理，提升學(xué)校規(guī)范化水平。學(xué)校嚴(yán)格規(guī)范辦學(xué)，提升學(xué)生綜合素質(zhì)。一是嚴(yán)格開齊開足上好課程。二是堅決執(zhí)行規(guī)定作息時間。三是嚴(yán)格控制作業(yè)留量，科學(xué)設(shè)計作業(yè)內(nèi)容，切實減輕學(xué)生過重課業(yè)負(fù)擔(dān)。四是積極開展陽光體育活動、興趣小組活動、社會實踐活動及各類文藝體育比賽活動，培養(yǎng)學(xué)生的興趣和特長，切實增強辦學(xué)的活力和吸引力。五是加強圖書借閱活動，把學(xué)生個體借閱和班級集體借閱結(jié)合起來，在教室內(nèi)建立圖書角，鼓勵學(xué)生多讀書、讀好書，養(yǎng)成自覺讀書的好習(xí)慣，積極創(chuàng)建書香型、學(xué)習(xí)型校園。

(五)細(xì)化教學(xué)管理，提升教育教學(xué)質(zhì)量。

1、按照新課改理念和要求修訂完善教學(xué)常規(guī)管理制度，并嚴(yán)格執(zhí)行。

2、建立由校長主管，主管教學(xué)的副校長具體負(fù)責(zé)，教導(dǎo)處具體實施的教學(xué)管理工作體制，形成“業(yè)務(wù)校長—教導(dǎo)主任—教研組長—教師”相互貫通的教學(xué)管理網(wǎng)絡(luò)。

3、加強教學(xué)常規(guī)檢查，采用隨機抽查和集中檢查相結(jié)合的方式，堅持每天巡課，每周找一名教師和一名學(xué)生談話，每月進(jìn)行一次教案、作業(yè)檢查，每學(xué)期進(jìn)行一次教案、作業(yè)展評，推行超前三課備課、教案簽字審批、“問題”回查及跟蹤督查制度。

4、落實校長帶頭上課、聽課、評課、說課制度。校長和班子成員每學(xué)期聽課不少于20節(jié)，一般教師不少于15節(jié)。實行推門聽課、隨機聽課，堅持有聽必評，有評必改和回聽、回查、回訪制度。實行“3+3+3”評課模式，即每節(jié)課至少提出三個優(yōu)點、三個不足和三條建議。

5、嚴(yán)把“五個”關(guān)口，落實“五字”要求。

一是嚴(yán)把集體備課關(guān)，突出一個“細(xì)”字;。

二是嚴(yán)把課堂教學(xué)關(guān)，突出一個“新”字;三是嚴(yán)把作業(yè)關(guān)，突出一個“精”字;四是嚴(yán)把輔導(dǎo)關(guān)，突出一個“實”字;五要嚴(yán)把測試關(guān)，突出一個“效”字。

6、加強校本教研工作，提高教師教科研能力。各學(xué)科教研組堅持每周召開兩次教研活動，組織教師開展集體備課、課標(biāo)學(xué)習(xí)、專題研討及學(xué)術(shù)沙龍活動，全面推行“集體+個人”雙色筆備課法，確立了“研課、備課、上課、說課、改課”五環(huán)節(jié)備課模式。堅持開展教學(xué)基本功大比武、優(yōu)質(zhì)課、優(yōu)秀案例、教研論文評選等系列活動。

(六)細(xì)化評價管理，提升學(xué)生綜合素質(zhì)。

1、建立科學(xué)的學(xué)生評價機制。改變單純以考試為手段、以分?jǐn)?shù)為標(biāo)準(zhǔn)的學(xué)生評價方式，實行多元評價，建立學(xué)生成長記錄，做好綜合素質(zhì)評價。

2、積極開展“校園之星”創(chuàng)評活動，制定“校園之星”評選辦法和評選細(xì)則，把“校園之星”評選作為學(xué)生評價和德育教育的一個重要載體長期堅持。

3、利用每周升國旗儀式、校園廣播、黑板報、宣傳櫥窗等媒介，通過開展主題演講、德育講座、重大節(jié)日慶典、“孝敬父母月”“文明禮貌月”“雷鋒在我心中”“感恩勵志教育”等德育教育實踐活動，對學(xué)生進(jìn)行“五愛”教育、社會主義核心價值觀教育、理想信念、公民意識和社會主義榮辱觀教育、民族精神和時代精神教育，增強德育工作的針對性和實效性。

4、堅持課程育人，把德育教育滲透于各門功課的教學(xué)之中，滲透于教育教學(xué)的各個環(huán)節(jié)，貫穿于學(xué)校教育、家庭教育和社會教育的各方面;堅持家校聯(lián)系制度，定期進(jìn)行家訪、召開家長會(期中、期末各1次)，建立學(xué)校、家庭、社會三結(jié)合的立體育人網(wǎng)絡(luò)。

5、開展主題班會，落實學(xué)生守則和日常行為規(guī)范，建立班紀(jì)班規(guī)和操行評分細(xì)則，狠抓行為養(yǎng)成教育，持之以恒的開展文明禮儀教育，培養(yǎng)良好的衛(wèi)生、飲食、行為和學(xué)習(xí)習(xí)慣。利用品德社會課、法制講座、板報宣傳等形式，加強法制教育，增強學(xué)生法制觀念。

6、通過開展安全知識問答、講座、競賽，安全消防疏散演練等活動，加強安全教育;逐級簽訂各類安全責(zé)任書，堅持每天的教師值日、領(lǐng)導(dǎo)值班制度，做好課間教師的巡視、放學(xué)執(zhí)勤和領(lǐng)導(dǎo)巡查工作，建立學(xué)校安全工作預(yù)案和特殊學(xué)生健康檔案，把學(xué)生的生命安全和身體健康放在第一位。7、加強體育藝術(shù)教育。堅決落實“陽光體育”，開展大課間活動，確保學(xué)生每天1小時的課外活動時間。積極舉辦各類專項體育比賽，每年度年召開一次運動會，設(shè)立競技運動和趣味運動項目，使全體師生共同參與。

三、存在困難和問題。

(一)學(xué)校管理人員數(shù)量不足，精細(xì)化管理落實不力。學(xué)?，F(xiàn)有31個班，1199名學(xué)生，僅有4名縣教育局任命的班子成員，并且每名班子成員還擔(dān)任基礎(chǔ)課教學(xué)工作，學(xué)校事務(wù)性工作千頭萬緒，對學(xué)校管理工作分身乏術(shù)，一些教育教學(xué)檢查、評價工作交由學(xué)校教導(dǎo)處、教研組長等中層管理人員去做，但是這些中層管理人員老好人思想嚴(yán)重，怕惹人，不能一針見血的指出問題，長期以往，使一些消極怠工、溜號鉆空的教師有了可趁之機，工作落實不力。

(二)學(xué)校管理人員工作積極性不高，主動性不足。長期以來，班子成員思想意識不高，凝聚力不足，不能嚴(yán)格落實既定的工作要求，工作開展過程中存在打折扣、搞變通的問題，甚至還存在推諉扯皮、推脫等現(xiàn)象，缺乏創(chuàng)新意識，使得好多工作成效不明顯，老好人思想嚴(yán)重，在工作中不敢說、不敢管，不能很好地起到帶頭作用，學(xué)校班子成員數(shù)量少，工作壓力大，加之學(xué)校地理位置優(yōu)越，是上級各類檢查必經(jīng)之地，班子成員周末、節(jié)假日經(jīng)常加班加點，比其他老師多付出了很多。但是，根據(jù)現(xiàn)行的激勵機制，班子成員多做的工作幾乎沒有任何回報，只能是任勞任怨的奉獻(xiàn)，導(dǎo)致學(xué)校班子成員面對學(xué)校管理工作缺乏積極性，不能主動的思考謀劃工作，歸根結(jié)底都是思想上的問題。

(三)教師缺乏奉獻(xiàn)精神，思想功利化。老師普遍認(rèn)為自己就是教書的，備課、上課、批改作業(yè)是自己的份內(nèi)事，其他都是份外事。對自己有益的事愿意做，對自己無益的事想法設(shè)法逃避。多數(shù)老師不愿當(dāng)班主任，不愿承擔(dān)其他兼職工作，遇到迎接檢查的勞動、打掃衛(wèi)生、檔案建設(shè)、校園文化建設(shè)，上級安排的精準(zhǔn)扶貧摸底、送教上門、統(tǒng)計等工作，都是與自己無關(guān)的事情，學(xué)校把這些工作分配給老師，老師就一百個不情愿，然后消極怠工，蒙混過關(guān)，隨便弄個東西交給班子成員，學(xué)校也沒有專職人員去做這些事情，最終還得班子成員一一審查修改，比班子成員自己做還費力。對班子成員而言，所有的事情都是份內(nèi)的事，安排給你的你就要負(fù)責(zé)到底，老師干的事情你要干，老師不干的事你也得干，24小時隨叫隨到，隨時待命。班子成員有苦無處訴，老師還會說，誰叫你是班子成員呢?你干得多就活該。

(四)學(xué)校管理人員思想觀念落后，實施素質(zhì)教育措施不力。

受社會大環(huán)境、上級教育主管部門評價指揮棒和學(xué)校安全嚴(yán)峻形勢的影響，學(xué)校管理人員普遍認(rèn)為在學(xué)校管理中安全第一，成績第二，把握了這個前提，凡是有安全風(fēng)險的活動即使對學(xué)生再好也可以不開展，凡是對提高學(xué)生成績無益的事情能省則省，導(dǎo)致重智育輕德育、重結(jié)果輕過程、重成績輕能力的現(xiàn)象依然存在。一些老師在教育教學(xué)過程中，依然不能做到以學(xué)生發(fā)展為本，只教書，不育人，忽視學(xué)生良好道德品質(zhì)和行為習(xí)慣的培養(yǎng)，知法不守法，體罰或變相體罰學(xué)生的現(xiàn)象依然存在。德教處和班主任在開展學(xué)生養(yǎng)成習(xí)慣教育和思想品德教育時，工作方式、方法老套、陳舊，存在只要完成任務(wù)就好，不重視教育效果，缺乏如何有效開展活動的思考和創(chuàng)新，導(dǎo)致年年都在搞，年年沒提高，年年沒轉(zhuǎn)變的問題，這主要是對該項工作重要性的認(rèn)識不夠，育人意識觀念淡薄導(dǎo)致的。

(五)家長教育觀念落后，掣肘學(xué)校教育。農(nóng)村學(xué)生家長普遍文化素質(zhì)偏低，對學(xué)校教育不僅不能助力，有時候還會起反作用。一是家長對孩子溺愛、嬌慣，不注重良好行為習(xí)慣培養(yǎng)，部分學(xué)生生活自理能力差、行為習(xí)慣差。有的學(xué)生直到三年級，穿衣、整理學(xué)習(xí)用具還要家長協(xié)助完成，離開了家長，上課時一會兒找不見尺子，一會兒丟了筆;學(xué)校里老師教育學(xué)生不能隨手扔垃圾，見到垃圾要主動撿拾，走出校門，接學(xué)生回家的家長在校門口、公路上隨地吐痰，扔垃圾，讓學(xué)校教育的成果瞬間化為泡影;二是部分家長不懂教育，不會教育孩子。有很多家長常年在外打工，把孩子留給爺爺奶奶照顧，內(nèi)心又覺得對孩子有虧欠，于是想通過金錢彌補，學(xué)校有60%的學(xué)生每天都有零花錢，學(xué)生用這些錢在校外的小商店里買辣條等各種小零食、小玩具，盡管老師一再教育學(xué)生那些是三無食品、垃圾食品，但是屢教不改。有的學(xué)生長期已形成了上學(xué)前買小零食的習(xí)慣，如果家長不給零花錢，就哭鬧，家長的溺愛造就的壞習(xí)慣讓家長也束手無策。有的家長長期對孩子的事情包辦代替，導(dǎo)致學(xué)生在學(xué)習(xí)過程中動作遲緩，跟不上大多數(shù)學(xué)生。三是有的家長把教育責(zé)任完全推給老師，見到老師就說：“他老師，你要把我娃抓緊哩。”但是家長自己，對孩子的表現(xiàn)不聞不問，認(rèn)為只要讓孩子吃飽穿暖不生病，作為家長的責(zé)任就盡到了，甚至有的家長認(rèn)為老師教育學(xué)生，是怕學(xué)生不好好學(xué)習(xí)，影響自己的教學(xué)成績，工資獎金?？傊?，家長的不作為或反作用，給學(xué)校教育造成很大困擾，我們老師深切體會到：家長是需要教育的。

四、下一步工作改進(jìn)措施。

(一)加強教職工思想教育，進(jìn)一步統(tǒng)一思想、提高認(rèn)識。

利用每周的政治學(xué)習(xí)教育活動時間，組織教師學(xué)習(xí)《中小學(xué)教師職業(yè)道德規(guī)范》，《教師行為準(zhǔn)則》，觀看全國模范教師、感動中國人物等視頻，要求教師做交流發(fā)言，從中找差距、找不足，探索解決之道，形成人人崇尚模范、爭做模范的良好氛圍;組織教師到條件更為艱苦的偏遠(yuǎn)學(xué)校進(jìn)行學(xué)習(xí)、參觀，讓事實說話，在一定淡化教師盲目攀比、不敢擔(dān)當(dāng)、不愿奉獻(xiàn)的想法，通過以上方式，讓教師進(jìn)一步認(rèn)清自己的職責(zé)所在，增強大家的奉獻(xiàn)意識。

(二)加強班主任隊伍建設(shè)。

進(jìn)一步明確班主任工作，強調(diào)班主任工作的重要性，每月召開一次班主任工作會議，為班主任搭建共同交流、學(xué)習(xí)的平臺，從中查擺問題，探討解決辦法，分享好做法、好經(jīng)驗，從而提升班級管理效率。

(三)抓班子建設(shè)。

定期組織班子成員召開學(xué)習(xí)會，進(jìn)一步提高思想、統(tǒng)一認(rèn)識，對黨的教育方針、政策要學(xué)深、吃透，領(lǐng)會上級部門的工作要求，同時要求實事求是匯報近期工作開展情況，以此督促班子成員真抓實干。

(四)加強常規(guī)工作的督查力度。

建立常規(guī)工作臺賬，定期召開中層會議，逐項檢查落實情況，對未完成的要當(dāng)面說清原因，并保證完成時限，同時不定期對相關(guān)工作進(jìn)行抽查，避免陽奉陰違或匯報不實的情況發(fā)生。

(五)狠抓教育教學(xué)質(zhì)量。

進(jìn)一步完善教育教學(xué)質(zhì)量提升計劃，通過校本研修、校本培訓(xùn)以及走出去、請進(jìn)來等方式，為教師搭建學(xué)習(xí)、交流的平臺，將教研工作抓細(xì)、抓實。

(六)強化工作責(zé)任。

進(jìn)一步細(xì)化責(zé)任分工，將工作責(zé)任到人，做到事事有人管，人人有事做的良好氛圍。

(七)完善考核評價機制。

重新推薦、挑選教師代表，定期召開教代會，完善教師考核、評價機制，努力營造公正、公平的競爭氛圍，激發(fā)教師的工作積極性和進(jìn)取心。

(八)凝心聚力，團結(jié)一致。

多開展有益于教職工身心健康、拼搏進(jìn)取的集體活動，豐富教職工的業(yè)余生活，讓大家在實踐活動中形成默契，感受到大家庭的溫暖，從而進(jìn)一步凝聚人心、團結(jié)協(xié)作。

(九)加強家長學(xué)校建設(shè)。

定期召開家長培訓(xùn)會，分批次、有針對性地組織不同類型學(xué)生家長到校進(jìn)行座談，就學(xué)生學(xué)習(xí)、安全、行為習(xí)慣等對家長進(jìn)行培訓(xùn)、教育，對優(yōu)秀家長要進(jìn)行表彰，邀請其做交流發(fā)言，對思想意識觀念淡薄的家長要進(jìn)行批評教育，讓廣大家長掌握教育子女的方法，提高他們的思想認(rèn)識，從而形成家校聯(lián)合、家校共育的良好模式。

五、學(xué)校對貫徹《標(biāo)準(zhǔn)》的理解和認(rèn)識。

《義務(wù)教育學(xué)校管理標(biāo)準(zhǔn)》是對學(xué)校的教育教學(xué)和管理工作提出的具體要求，彰顯“以人為本”的管理理念，為規(guī)范辦學(xué)指明了方向，因此，學(xué)校要根據(jù)《標(biāo)準(zhǔn)》，不斷加強學(xué)校的規(guī)章制度建設(shè)，通過學(xué)校制度化、規(guī)范化的管理和教育，不斷提高教師職業(yè)道德水平和教育教學(xué)能力。在日常教育教學(xué)管理上，以往我們學(xué)校在許多方面的做法是與《標(biāo)準(zhǔn)》相契合的，但要達(dá)到《標(biāo)準(zhǔn)》要求，在現(xiàn)行的實際教學(xué)工作中還存著一定的缺失、問題、困惑和難度，例如我校數(shù)學(xué)、科學(xué)、語文專業(yè)教師缺乏，近年來各級組織關(guān)心支持教育，為我校配備了充足的教學(xué)硬件器材，但由于缺乏專業(yè)教師，這些器材的利用率不高。再如在“培養(yǎng)學(xué)生生活本領(lǐng)”方面，由于我校生源絕大部分來自農(nóng)村，學(xué)生在家中參與種植養(yǎng)殖等活動的機會非常多，因此學(xué)校為學(xué)生安排的勞動實踐機會較少，今后在這些方面要多做工作，培養(yǎng)學(xué)生的勞動技能。

總之，貫徹落實《義務(wù)教育管理標(biāo)準(zhǔn)》，對于促進(jìn)學(xué)校和諧發(fā)展，教師專業(yè)發(fā)展和學(xué)生全面發(fā)展意義深遠(yuǎn)，我們將深入學(xué)習(xí)《標(biāo)準(zhǔn)》要求，結(jié)合本校實際，制定實施細(xì)則，通過提高學(xué)校管理水平，促進(jìn)學(xué)校內(nèi)涵發(fā)展。

物業(yè)管理工作調(diào)研報告篇二

1、維保人員與業(yè)務(wù)量不匹配。部分單位技術(shù)人員力量不足，人均保養(yǎng)電梯數(shù)量超過規(guī)定，有的人均負(fù)責(zé)維保電梯超過50臺，造成只維修不保養(yǎng)的情況;部分單位技術(shù)人員和管理人員對國家相關(guān)法律法規(guī)和電梯技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不夠熟悉。

2、使用單位檔案管理工作不規(guī)范。部分單位“一機一檔”歸檔管理不規(guī)范;個別單位對檔案管理不重視，檔案管理較為混亂。

4、服務(wù)意識有待提高。部分單位應(yīng)急電話、投訴電話記錄不規(guī)范;部分單位缺乏應(yīng)急預(yù)案的演練記錄，對客戶意見反饋處理沒有匯總、分析及改進(jìn)措施;故障搶修記錄不齊全;部分電梯維修保養(yǎng)單位對電梯使用單位應(yīng)按時實施定期檢驗宣傳督促不夠。

5、部份外地維保單位存在超出授權(quán)范圍維?；蚴跈?quán)重復(fù)、職責(zé)不明確等。如部分制造單位設(shè)立的維保站存在保養(yǎng)其他品牌電梯的情況。

6、根據(jù)《電梯使用管理與維護保養(yǎng)規(guī)則》(tsg。

t5001-20__)要求，電梯維保單位在維保過程中，發(fā)現(xiàn)事故隱患及時告知電梯使用單位;發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重事故隱患，及時向當(dāng)?shù)刭|(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門報告。事實上，幾乎沒有電梯維保單位及時報告質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門。

7、普遍存在著維保記錄填寫不規(guī)范，電梯日常維保記錄中的維保項目未滿足規(guī)范要求;未有效開展對所維保電梯的定期自檢工作，特種設(shè)備檢驗檢測機構(gòu)進(jìn)行的定期檢驗是在電梯維保單位自檢合格的基礎(chǔ)上實施定期檢驗，但往往檢驗機構(gòu)的檢驗人員在現(xiàn)場檢驗時，會發(fā)現(xiàn)自檢報告部分項目與實際不符，這也說明電梯維保單位的自檢很不規(guī)范，個別單位甚至存在編造自檢報告的行為。

1、落實使用單位的主體責(zé)任，特種設(shè)備使用單位是責(zé)任主體單位，主要抓好“三落實、兩有證、一檢驗、一預(yù)案、一演練”的要求。也就是做好責(zé)任單位、責(zé)任人及制度的落實，做好電梯的注冊登記和人員的持證上崗的落實，做好電梯檢驗的落實，做好應(yīng)急預(yù)案和應(yīng)急演練的落實。以此推動使用單位主體責(zé)任的落實工作。

2、抓好宣傳教育。針對小區(qū)業(yè)主對電梯使用常識了解不夠。結(jié)合《特種設(shè)備安全法》的實施，開展好進(jìn)社區(qū)宣傳服務(wù)活動，宣傳正確使用操作電梯及應(yīng)急情況的處理。發(fā)放宣傳材料，讓用戶了解電梯使用不當(dāng)?shù)脑虻?，樹立安全防范意識。

3、抓好檢查與隱患的整改工作。開展好電梯專項檢查工作，加。

強對物業(yè)公司電梯管理的指導(dǎo)。做好隱患排查治理工作，特別是對經(jīng)檢驗不合格、對群眾舉報投訴反映強烈的單位，加強檢查頻次并跟蹤抓好隱患整改落實工作。

4、抓好電梯維保公司的檢查工作。開展電梯維保公司的專項檢查，不定期的對維保公司服務(wù)情況及維保質(zhì)量進(jìn)行抽查。重點抽查那些經(jīng)常對所維保的電梯不能一次檢驗合格的維保公司，以此推進(jìn)維保質(zhì)量的落實;抽查維保公司應(yīng)急處置能力，確保發(fā)現(xiàn)電梯故障能及時排除。

5、加大執(zhí)法力度，嚴(yán)防不合格電梯的使用。加大對電梯使用違法行為的查處力度，特別是對電梯不能及時辦理注冊登記、電梯管理人員不能持證上崗、使用單位使用經(jīng)檢驗不合格電梯、維保公司不按安全技術(shù)規(guī)范的要求進(jìn)行維保[文秘站-您的專屬秘書!]等違法行為嚴(yán)厲打擊。

6、加強協(xié)調(diào)配合。加強與檢驗檢測機構(gòu)、電梯維保單位、電梯使用單位的聯(lián)系，對電梯使用過程中發(fā)現(xiàn)的隱患，及時協(xié)調(diào)解決，確保電梯的正常運行。

7、制定應(yīng)急措施和救援預(yù)案及定期演練工作。每半年至少針對本單位維保的不同類別(類型)電梯進(jìn)行一次應(yīng)急演練，做好應(yīng)急演練的記錄;提高服務(wù)意識，對客戶意見反饋處理及時匯總、分析及改進(jìn);接到電梯故障通知后及時予以排除，接到電梯困人故障報告后，電梯維修人員及時抵達(dá)所維保電梯所在地實施現(xiàn)場救援。

8、嚴(yán)格落實《電梯使用管理與維護保養(yǎng)規(guī)則》(tsg。

t5001-20__)要求。電梯維保單位做好電梯的半月維保、季度維保、半年維保、年度維保，制訂合理的維保計劃與方案，對電梯進(jìn)行清潔、潤滑、檢查、調(diào)整，更換不符合要求的易損件，使電梯達(dá)到安全要求，保證電梯能夠正常運行。在維保過程中，發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重事故隱患，要及時向當(dāng)?shù)刭|(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門報告。

物業(yè)管理工作調(diào)研報告篇三

7月15日，市政協(xié)社會法制委員會組織部分委員，在副主席xx的帶領(lǐng)下，調(diào)研我市城區(qū)物業(yè)管理工作。委員們實地察看了園林小區(qū)、天一城市花園、天森國際花都小區(qū)物業(yè)管理情況，并召開座談會，聽取市國土房產(chǎn)局關(guān)于《我市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作情況的通報》。委員們在實地察看和聽取通報的基礎(chǔ)上，就如何進(jìn)一步加強住宅小區(qū)物業(yè)管理工作提出了意見和建議?，F(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：

一、基本情況。

1、加快物業(yè)管理行業(yè)建設(shè)。1995年，市國土局設(shè)置了物業(yè)管理股，具體負(fù)責(zé)物業(yè)行業(yè)管理。截止目前，全市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)38家，本地27家，其中二級資質(zhì)1家；外地入駐本地的11家，其中一級資質(zhì)2家，二級資質(zhì)4家。從業(yè)人員1900多人，有近600人參加各類培訓(xùn)并已取得相關(guān)證書。目前已對50多個住宅小區(qū)實施了物業(yè)管理，總服務(wù)面積約510萬平方米，物業(yè)管理覆蓋率達(dá)70%。

2、培育規(guī)范物業(yè)管理市場。一是引入招投標(biāo)機制，創(chuàng)造公開、公正、公平的競爭環(huán)境。，我市逐步推進(jìn)物業(yè)管理招投標(biāo)工作，至今已有19個小區(qū)實行招投標(biāo)。二是整頓市場秩序，規(guī)范物業(yè)管理運作。針對一些業(yè)主反映較突出的問題，如物業(yè)服務(wù)不到位、服務(wù)質(zhì)量差、亂收費等，開展了物業(yè)服務(wù)企業(yè)達(dá)標(biāo)考核、物業(yè)設(shè)施設(shè)備專項檢查、安置小區(qū)綜合管理考核等工作。

3、努力提高物業(yè)管理水平。倡導(dǎo)“誠信物業(yè)”，開展創(chuàng)優(yōu)評比活動。截止目前，我市已創(chuàng)全省示范住宅小區(qū)2個，全省優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)（大廈）5個，xx市示范住宅小區(qū)（大廈）4個。積極推動業(yè)主大會和業(yè)主委員會建設(shè)，全市業(yè)主委員會已成立并備案在冊22家。

二、存在問題。

1、少數(shù)物業(yè)企業(yè)管理不規(guī)范。不按規(guī)定配備專業(yè)維修人員，公共設(shè)施設(shè)備維修不及時，物業(yè)費用收支不按規(guī)定公示等。加上有的小區(qū)業(yè)主委員會成員責(zé)任意識不強，缺乏足夠的精力和熱情，不督促物業(yè)企業(yè)提高服務(wù)水平，業(yè)主委員會形同虛設(shè)，不能發(fā)揮應(yīng)有作用。業(yè)主遇到問題而缺乏有效途徑溝通，導(dǎo)致上訪投訴維權(quán)，增加了政府和主管部門的負(fù)擔(dān)。

2、部門之間職責(zé)需進(jìn)一步理順。作為新興行業(yè)，法律法規(guī)體系雖已建立，但部門間的工作職責(zé)還需進(jìn)一步理順。國家《物業(yè)管理條例》規(guī)定的供水、供電、供氣等單位應(yīng)向最終用戶收費，但我市有例外現(xiàn)象，如大多數(shù)小區(qū)是自備變壓器，電力部門只收取高壓終端的`電費，小區(qū)內(nèi)業(yè)主的電費由物業(yè)公司代收，但電損、線損、變損等費用由業(yè)主承擔(dān)，引起廣大業(yè)主的強烈不滿。此外，住宅小區(qū)的房屋質(zhì)量、違章搭建、破墻開門、車輛停放、開廠經(jīng)營、垃圾清運等問題，按照有關(guān)職能應(yīng)由住建、城管、環(huán)保、公安、消防等部門依法處理。但由于一些法規(guī)的交叉，出現(xiàn)部門之間互相推諉、執(zhí)法不到位現(xiàn)象，增加了管理難度。

3、從業(yè)人員整體素質(zhì)不高。我市物業(yè)管理從業(yè)人員大多來自下崗工人、轉(zhuǎn)業(yè)軍人及農(nóng)村剩余勞動力，素質(zhì)不高。不能滿足物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展需要，而企業(yè)自身經(jīng)濟效益低，難以引進(jìn)人才，善管理、懂技術(shù)的專業(yè)人才更為緊缺。

4、業(yè)主權(quán)利義務(wù)認(rèn)識不清。人們普遍認(rèn)為物業(yè)服務(wù)屬于簡單的勞務(wù)服務(wù)，行業(yè)技術(shù)含量低，嚴(yán)重挫傷了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作積極性。隨著業(yè)主的維權(quán)意識日漸增強，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷提出高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)要求，但也有相當(dāng)一部分業(yè)主對自身應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)認(rèn)識不清。表現(xiàn)為:一是房屋維修養(yǎng)護責(zé)任意識不強；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建行為屢禁不止；三是房屋質(zhì)量等開發(fā)商遺留問題、鄰里糾紛等都作為不交費的理由，拖欠物業(yè)費現(xiàn)象時有發(fā)生，一些小區(qū)形成惡性循環(huán)，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，廣大業(yè)主深受其害。

5、房屋工程及基礎(chǔ)設(shè)施不完善。盡管房屋工程通過了驗收，但向業(yè)主交房時仍可能存在一些并不完備的情況，如物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、綠化、道路、供電、供水、供氣、上下水、通訊等設(shè)施未完全落實，從而引發(fā)業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾和糾紛。據(jù)調(diào)查，60%以上的物業(yè)糾紛都是由工程建設(shè)遺留問題引發(fā)的。近三年來，市國土房產(chǎn)局已處理群眾投訴300余件，投訴舉報呈現(xiàn)逐年遞增態(tài)勢。

6、部分老小區(qū)無物業(yè)管理。我市部分上世紀(jì)八十年代、九十年代初建造的住宅樓，由于當(dāng)時條件限制，規(guī)劃、建設(shè)、用地方面不夠規(guī)范，存在小區(qū)配套不齊全、綠地面積小、停車位不足、消防設(shè)施欠缺、環(huán)境臟亂差、房屋立面破損等問題。這些老舊小區(qū)目前尚無物業(yè)管理，基本由社區(qū)居委會代管。

三、意見和建議。

1、進(jìn)一步加快物業(yè)發(fā)展。培養(yǎng)一批骨干企業(yè)，增強企業(yè)競爭力。穩(wěn)步推行物業(yè)管理師制度，逐步建立一支懂經(jīng)營、善管理、肯開拓的物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人隊伍。大力引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)更新服務(wù)理念，拓寬管理范圍和服務(wù)領(lǐng)域，發(fā)展物業(yè)服務(wù)新的增長點。做好物業(yè)管理成本核算工作，逐步建立“分等定級、以質(zhì)論價、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”的物業(yè)服務(wù)收費機制，使收費與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)有機結(jié)合起來。完善物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理機制，開展規(guī)范的管理和服務(wù)，向社會公開收費項目及標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、收支情況等重要信息，讓業(yè)主明明白白交費。

2、建立完善長效管理機制。物業(yè)管理業(yè)務(wù)范圍比較廣泛，涉及規(guī)劃、住建、城管、供電、供水、消防、公安、環(huán)保等多個部門，應(yīng)理順機制，明確物業(yè)管理所涉單位的工作職責(zé)，建立物業(yè)管理工作聯(lián)席會議制度，定期會商物業(yè)管理重點工作。

3、發(fā)揮小區(qū)業(yè)主自治作用。加大業(yè)主委員會組建力度，按照《物權(quán)法》等法律法規(guī)和政策的要求，建立健全業(yè)主管理委員會自我管理、自我服務(wù)，自我約束機制，規(guī)范活動行為。充分發(fā)揮業(yè)主的自主權(quán)與能動性，依法維護好廣大業(yè)主的切身利益和合法權(quán)利。

4、規(guī)范物業(yè)企業(yè)服務(wù)行為。加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的動態(tài)監(jiān)管。督促指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法依規(guī)健全管理制度和內(nèi)部崗位責(zé)任制；督促指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)培訓(xùn)提高員工素質(zhì)，隨時監(jiān)督檢查物業(yè)管理的亂收費行為等。

5、高度重視小區(qū)建設(shè)質(zhì)量。一是要嚴(yán)把商品房質(zhì)量驗收關(guān)，從工程項目立項規(guī)劃開始，相關(guān)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)同步介入，對房屋的功能、布局、管網(wǎng)、水、電等設(shè)施建設(shè)提出合理性建議，供開發(fā)建設(shè)企業(yè)參考。詳細(xì)規(guī)劃方案評審及竣工驗收時要邀請物業(yè)管理等相關(guān)部門參與論證、驗收，聽取意見建議。二是強化房屋建設(shè)質(zhì)量保證金制度，在政策范圍內(nèi)提高房屋質(zhì)量保證金標(biāo)準(zhǔn)，延長質(zhì)押年限，對房地產(chǎn)開發(fā)商和承建方形成經(jīng)濟壓力，以確保建房質(zhì)量。三是逐步解決“停車難”問題。建議政府相關(guān)職能部門對今后新建的樓盤，從高起點、高標(biāo)準(zhǔn)出發(fā)，提高停車能力。對已建成小區(qū)引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)通過規(guī)范管理，挖掘內(nèi)部潛力，緩解停車位不足的矛盾。

物業(yè)管理工作調(diào)研報告篇四

下面是小編為大家整理的,供大家參考。

為促進(jìn)我區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展、提高群眾幸福指數(shù)、加快推進(jìn)綠色現(xiàn)代平安幸福新x建設(shè)。x月x日，區(qū)政協(xié)社會事務(wù)委員會組織部分委員對我區(qū)物業(yè)管理情況進(jìn)行調(diào)研。調(diào)研組先后深入x等居民小區(qū)實地考察，聽取x情況介紹，認(rèn)真調(diào)研了我區(qū)物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、面臨的困難，對提高物業(yè)服務(wù)水平、促進(jìn)物業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提出了意見建議?，F(xiàn)將調(diào)研情況報告如下。

一、現(xiàn)狀與特點。全區(qū)共有社區(qū)x個（單位型x個、版塊型x個），物業(yè)企業(yè)x家，區(qū)內(nèi)注冊x家（二級資質(zhì)x家、三級資質(zhì)x家、暫定x家），實施專業(yè)化物業(yè)管理小區(qū)x個，物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到x％以上成立主委員會小區(qū)x個，建成示范小區(qū)x個（國家級x個、省級x個、市級x個、區(qū)級x個）。近年來我區(qū)不斷創(chuàng)新管理模式，提高服務(wù)質(zhì)量，連續(xù)三年被市上評為物業(yè)管理工作先進(jìn)單位。

一是建章立制，規(guī)范管理程序。成立了x區(qū)住房保障物業(yè)管理服務(wù)中心，鎮(zhèn)街成立物業(yè)辦和物業(yè)糾紛調(diào)解工作站，先后選調(diào)x名專職物業(yè)社區(qū)工作者、全區(qū)各類專兼職物業(yè)管理人員近佰人。建立了小區(qū)物業(yè)檔案，實行分類管理；將x個老舊小區(qū)納入維修整治，爭取援建資金x萬元。先后制定《》等一系列制度和辦法，將物業(yè)管理工作納入目標(biāo)責(zé)任考核，為全區(qū)物業(yè)日常管理有章可循、依法管理提供依據(jù)。

二是成立協(xié)會，引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展。借鑒外地經(jīng)驗，成立x區(qū)物業(yè)管理協(xié)會，開展“手拉手，共創(chuàng)文明城市”活動。選出x家優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對其他x家物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行指導(dǎo)幫扶，在物業(yè)企業(yè)間開展互幫互學(xué)、超越自我、共同提升活動，充分發(fā)揮物業(yè)協(xié)會匯聚行業(yè)智慧、加強行業(yè)自律、展示行業(yè)風(fēng)采、提升行業(yè)形象的功能，發(fā)揮優(yōu)秀物業(yè)管理項目示范效應(yīng)，促進(jìn)行業(yè)健康有序發(fā)展。

三是宣傳培訓(xùn)，提升服務(wù)能力。采用業(yè)務(wù)知識集中培訓(xùn)、矛盾糾紛現(xiàn)場調(diào)處、印發(fā)資料等多種形式宣傳物業(yè)管理政策法規(guī)，先后邀請市住建局領(lǐng)導(dǎo)和優(yōu)秀企業(yè)管理人員進(jìn)行專題知識講座；組織轄區(qū)物業(yè)企業(yè)、管理人員、業(yè)委會主任x多人，分兩次邀請省、市物業(yè)管理專家傳授物業(yè)矛盾糾紛調(diào)處經(jīng)驗、分享管理工作亮點；連續(xù)兩年采用以獎代補形式對鎮(zhèn)街物業(yè)管理工作獎勵x萬元；按照創(chuàng)文工作要求，在全區(qū)物業(yè)小區(qū)開展“崗位學(xué)雷鋒”活動，積極開展社區(qū)幫困便民服務(wù)、扶老助殘等志愿活動，充分利用物業(yè)小區(qū)公示欄、電子顯示屏、報刊亭進(jìn)行創(chuàng)文宣傳；先后調(diào)處蘭寶小區(qū)、豪城天下c區(qū)、團結(jié)苑b區(qū)等物業(yè)上訪x余次，處理物業(yè)投訴x多起。

二、問題與原因。一是管理責(zé)任界定不清。物業(yè)管理是一項綜合系統(tǒng)的管理工作，涉及諸多部門，但由于職能定位與責(zé)任界定不清，使得物業(yè)管理承擔(dān)了很多不該承擔(dān)的公共服務(wù)職能和責(zé)任。如一些業(yè)主把應(yīng)由公安承擔(dān)的治安職能、社區(qū)承擔(dān)的矛盾糾紛調(diào)解職能、水、電、暖等企業(yè)承擔(dān)的經(jīng)營職能、開發(fā)商承擔(dān)的建設(shè)質(zhì)量與保修責(zé)任，都誤認(rèn)為是物業(yè)管理應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任，從而造成業(yè)主與物管企業(yè)間的矛盾糾紛。

二是開發(fā)商遺留問題較多。個別開發(fā)商抓住居民日益重視居住環(huán)境、服務(wù)質(zhì)量的消費心理，把物業(yè)管理作為樓盤新賣點大肆炒作，如免收三年物業(yè)管理費、贈送頂層花園、x小時熱水供應(yīng)等。業(yè)主接房后，開發(fā)商的一些承諾不能兌現(xiàn)；《物業(yè)承接查驗辦法》落實力度不夠，存在開發(fā)商故意拖過保修期，綠化供暖配套設(shè)施不完善，管網(wǎng)圖紙資料缺失等問題，遺留給業(yè)主和物業(yè)，給后期的管理帶來許多不安全隱患和矛盾糾紛。特別是老舊小區(qū)管理沒有相關(guān)政策，設(shè)施老化、設(shè)備損壞嚴(yán)重、無物業(yè)管理用房、無維修資金、物業(yè)企業(yè)不愿管、業(yè)主不愿交費買服務(wù)等問題凸顯。

三是物業(yè)服務(wù)企業(yè)運作不規(guī)范。個別物業(yè)企業(yè)未擺正與開發(fā)商、業(yè)主之間的關(guān)系，管理與服務(wù)概念不清，角色定位不準(zhǔn)；有的物業(yè)企業(yè)服務(wù)意識淡薄，重收費、輕服務(wù)；有的處理糾紛的方法簡單生硬，服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)態(tài)度很難使業(yè)主滿意；有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)巧立名目，多收費少服務(wù)，質(zhì)價不符，從業(yè)人員整體素質(zhì)偏低，大多來自轉(zhuǎn)崗、再就業(yè)人員及農(nóng)村剩余勞動力，普遍缺乏物業(yè)管理知識和周全服務(wù)意識、職業(yè)道德和專業(yè)技能均難以適應(yīng)工作要求。

四是業(yè)主委員會建制滯后。部分業(yè)主自治意識不強，依賴單位和社區(qū)管理的思想嚴(yán)重，不愿參與物業(yè)管理。全區(qū)實施物業(yè)管理的居民小區(qū)中，只有x個成立了業(yè)主委員會，占物業(yè)管理小區(qū)的x％。有的既沒與物業(yè)企業(yè)簽定服務(wù)合同，也沒制定業(yè)主公約和議事規(guī)程，監(jiān)管措施乏力；有的缺乏社區(qū)、物業(yè)主管部門必要的指導(dǎo)和支持，工作進(jìn)展緩慢。從運

三、對策與建議：一明晰職責(zé)，建立有效的調(diào)處機制。一要加強對開發(fā)商、監(jiān)理方、驗收方的監(jiān)管，確保工程按規(guī)劃保質(zhì)保量交付使用，不出現(xiàn)各種隱患。二是x市要盡快出臺物業(yè)管理方面的規(guī)范性文件，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主、業(yè)主委員會、社區(qū)、政府管理部門之間的責(zé)任。三是完善規(guī)劃、公安、物價、消防、城管、供水、供電、通信網(wǎng)絡(luò)等部門組成的協(xié)調(diào)機構(gòu)，促進(jìn)其提高服務(wù)水平。四是區(qū)政府要逐年加大物業(yè)管理機構(gòu)的經(jīng)費投入，住建局加強物業(yè)協(xié)管員的專人專用，協(xié)管員要包抓社區(qū)和片區(qū)，并加大協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作力度。

二嚴(yán)把監(jiān)管驗收關(guān)，解決遺留問題。認(rèn)真落實《物業(yè)承接查驗辦法》，嚴(yán)格按照規(guī)定對建筑質(zhì)量進(jìn)行檢查驗收。承接查驗，不但應(yīng)注意檢查物業(yè)質(zhì)量，還應(yīng)該認(rèn)真清點各種配套設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料，并經(jīng)交接雙方在驗收報告簽字后生效。對查驗中發(fā)現(xiàn)的問題，建設(shè)施工單位應(yīng)及時整改，一時無法返修的項目應(yīng)確定維修期限。集中整治解決一批開發(fā)商遺留問題，對群眾反映強烈的開發(fā)商遺留問題進(jìn)行排查，逐個研究解決方案，依法快速解決；對于沒有實施物業(yè)管理的老舊小區(qū)，采取物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合，以社區(qū)服務(wù)為主體的事業(yè)型基本物業(yè)管理，以鎮(zhèn)街成立的專業(yè)服務(wù)中心，政府適當(dāng)補貼，根據(jù)小區(qū)實際情況分類型、分階段、分步實施；在物業(yè)收費方面，實施基礎(chǔ)型物業(yè)服務(wù)與選擇型物業(yè)服務(wù)相結(jié)合，引導(dǎo)居民按承受能力選擇物業(yè)管理服務(wù)方式。

三示范引領(lǐng)，培育物業(yè)服務(wù)市場。一要加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)流程、服務(wù)等級和收費標(biāo)準(zhǔn)。實行履約保證金制度，公布紅、黑榜，實行動態(tài)考核。要建立企業(yè)信用、年審、評比制度，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)提升服務(wù)水平。二要支持、幫助物業(yè)企業(yè)吸納優(yōu)秀人才，拓寬服務(wù)領(lǐng)域，開展有償家政服務(wù)，電子商務(wù)配送等業(yè)務(wù)，滿足不同層次的服務(wù)需求。三要發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作用，鼓勵物業(yè)企業(yè)相互學(xué)習(xí)交流，向一流企業(yè)看齊，企業(yè)間形成比、學(xué)、趕、幫、超氛圍。支持、協(xié)助物業(yè)企業(yè)學(xué)習(xí)外地先進(jìn)經(jīng)驗，提升我區(qū)總體服務(wù)水平。四要實行物業(yè)管理招投標(biāo)制度，建立企業(yè)、物業(yè)公司雙向選擇，公平競爭的機制。要將物業(yè)企業(yè)的信用情況作為招投標(biāo)、業(yè)主大會選聘、小區(qū)評優(yōu)的依據(jù)。

四多方參與，推進(jìn)業(yè)主委員會建設(shè)。制定出臺業(yè)主委員會管理辦法。辦事處及社區(qū)要大力推進(jìn)業(yè)主委員會建設(shè)，選出真正能夠代表業(yè)主利益，熱心公益事業(yè)、公道正派、敢于負(fù)責(zé)、有一定工作水平的人員主持、參與業(yè)主委員會工作，發(fā)揮業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的橋梁紐帶作用，建立雙方相互溝通、相互理解的良好關(guān)系；學(xué)習(xí)借鑒外地住宅專項維修資金管理好的經(jīng)驗，完善住宅專項維修資金使用辦法，簡化程序，提高效率；建立健全業(yè)主委員會和業(yè)主委員的工作職責(zé)，建立激勵機制和約束機制。

物業(yè)管理工作調(diào)研報告篇五

社區(qū)作為一種非監(jiān)禁性的刑罰執(zhí)行活動，是我國刑罰制度改革的新生事物，也是世界刑罰制度改革的發(fā)展趨勢。做好社區(qū)工作，對于完善我國刑罰執(zhí)行制度體系，推進(jìn)經(jīng)濟全面、協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，維護社會和諧穩(wěn)定，具有極為重要的現(xiàn)實意義。

一、社區(qū)服刑人員矯正管理工作的基本情況。

我縣于年初起全力推進(jìn)社區(qū)矯正工作，經(jīng)過一年的時間，形成了較為完善的工作、管理體系。截止20__年10底，全縣共有社區(qū)服刑人員69人，無脫管漏管不服從管理和重新犯罪情況。

二、管理社區(qū)服刑人員流動情況。

額敏縣社區(qū)服刑流動人員主要存在于牧民當(dāng)中，由于牧民放牧有冬牧場和夏牧場，距離鄉(xiāng)(鎮(zhèn))場較遠(yuǎn)，并在偏遠(yuǎn)的山區(qū)，有時交通不方便，為了加強對這些人員的管理，確保矯正安全，加快社區(qū)矯正的信息化管理，從8月份開始，除了嚴(yán)格的請銷假制度以外，實行了手機已動工定位匯報和利用座機匯報的制度沒通過以上兩種措施，極大的預(yù)防了社區(qū)服刑人員的重新犯罪。

三、主要做法。

(一)建立健全組織機構(gòu)。

一是及時成立了社區(qū)矯正工作機構(gòu)，在鎮(zhèn)、鄉(xiāng)、村形成網(wǎng)絡(luò)并落實工作人員;。

二是將領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在各司法所。

三是村(社區(qū))針對每名矯正對象分別建立矯正小組，安排2名矯正人員和1名監(jiān)護人員進(jìn)行矯正管理。

(二)完善各項管理制度。

一是制定了《額敏縣社區(qū)服刑人員管理辦法(試行)》，就公檢法司等有關(guān)部門如何對社區(qū)服刑人員進(jìn)行引導(dǎo)、扶助、教育和管理做出了明確規(guī)定。

二是全面推廣烏蘇和博州現(xiàn)場會的工作經(jīng)驗，將社區(qū)服刑人員重新犯罪率控制在0。5%以內(nèi)。

三是創(chuàng)新矯正人性化管理，采取信息化手段加強對社區(qū)服刑人員的管控，做到人性化服務(wù)管理。

(三)矯正管理工作規(guī)范化。

一是嚴(yán)把接收關(guān)、請假關(guān)、矯正關(guān)、教育關(guān)、解除關(guān)，使社區(qū)服刑人員順利回歸社會。

二是建立健全社區(qū)矯正工作評估、分類和委托制度，制定個案。

三是堅持“日記錄、周報到、月學(xué)習(xí)、月勞動、季總結(jié)鑒定”的制度。

四是實地走訪。社區(qū)服刑人員進(jìn)行了核查，資料檔案齊全，無脫漏管和重新犯罪。

四、社區(qū)矯正管理工作面臨的困難和問題。

(一)程序上存在一定問題。目前，我縣社區(qū)服刑人員的接收管理工作，由各街鎮(zhèn)派出所直接通知轄區(qū)司法所接收，各司法所按照“兩個要素”(法律文書齊全、人員到位)的要求予以接收。由于實際工作中，常常存在矯正對象已報到登記，而相關(guān)法律文書、材料未送達(dá)或遺失的現(xiàn)象，司法所因不符合接收條件不予接，而派出所又認(rèn)為應(yīng)當(dāng)屬于司法所管，最后出現(xiàn)兩不管的現(xiàn)象。

(三)教育管理方式相對陳舊。公益勞動形式單一，教育方式靠談話、人格感化和念讀法律法條等，教育的效果難以抵消社會歧視的負(fù)面效應(yīng)。

(四)人少事多任務(wù)重。司法所承擔(dān)普法教育、法制宣傳、矛盾糾紛調(diào)解、社區(qū)矯正、幫教安置等多項職能，其中僅社區(qū)矯正每月就要完成召集學(xué)習(xí)、思想?yún)R報、組織公益勞動等多項工作，司法所人員工作任務(wù)繁重。

(一)提高認(rèn)識，營造全社會共同支持參與的良好氛圍把宣傳工作中的重點放在利于罪犯改造、降低國家刑罰成本等積極方面，對社區(qū)矯正的專業(yè)知識、工作業(yè)績、成功典范等及時進(jìn)行報道，真正讓每位居民(村民)了解社區(qū)矯正工作。

(二)總結(jié)經(jīng)驗，推動相關(guān)法律和政策規(guī)定的出臺針對當(dāng)前社區(qū)矯正法律制度不健全的現(xiàn)實情況，建議首先保證社區(qū)矯正工作按照現(xiàn)有法律法規(guī)的相關(guān)要求。同時，探索新形勢下開展社區(qū)矯正工作的新思路新方法。

(三)完善機制，加強各職能部門工作的溝通銜接司法行政機關(guān)做好與有關(guān)部門的聯(lián)絡(luò)，加強對社區(qū)矯正工作的研究，及時提出工作建議，依法監(jiān)管社區(qū)矯正對象，及時將矯正期滿的社區(qū)服刑人員轉(zhuǎn)為幫教安置對象，實現(xiàn)社區(qū)矯正工作與幫教安置工作之間的無縫對接。最終形成政法部門齊抓共管的格局。

物業(yè)管理工作調(diào)研報告篇六

物業(yè)管理是城市管理的重要組成部分，是新經(jīng)濟的重要增長點和提高居民生活品質(zhì)的重要載體，是創(chuàng)建文明城市和衛(wèi)生城市的重要考核依據(jù)，在改善居住環(huán)境、促進(jìn)社會和諧、提高城市品位、提升居民幸福指數(shù)等方面發(fā)揮著積極作用。根據(jù)“不忘初心、牢記使命”主題教育要求，圍繞為民服務(wù)解難題目標(biāo)，近期市政府研究室與市物業(yè)事務(wù)中心，組成聯(lián)合調(diào)研組，先后走訪了大江觀邸、家園、頤景園等小區(qū)（圖1），組織市、區(qū)物業(yè)事務(wù)中心主要負(fù)責(zé)人、物業(yè)公司代表、業(yè)主代表召開3次座談，并形成調(diào)研報告。

近年來，我市以“規(guī)范物業(yè)管理，構(gòu)建和諧社區(qū)”為目標(biāo)，加大物業(yè)管理工作力度，取得了積極進(jìn)展。

（一）行業(yè)規(guī)?？焖侔l(fā)展。隨著國家新型城鎮(zhèn)化試點建設(shè)不斷推進(jìn)，全市城區(qū)面積、人口快速增長，物業(yè)管理市場從無到有、從不規(guī)范到逐步有序發(fā)展，物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)模逐漸壯大，物業(yè)數(shù)量、服務(wù)水平、從業(yè)人員、服務(wù)覆蓋面快速健康發(fā)展。截至目前，全市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)320多家，從業(yè)人員5萬多人，實施物業(yè)管理的住宅項目1200多個，服務(wù)面積6800多萬平方米，物業(yè)管理項目覆蓋率78.3%，居全省前列。

（二）服務(wù)效能日趨加強。近年來，物業(yè)管理行業(yè)推進(jìn)公司化運作、品牌化管理，物業(yè)服務(wù)逐漸提升，物業(yè)品質(zhì)不斷增強，物業(yè)管理發(fā)展取得長足進(jìn)步，成為增進(jìn)居民福祉、維護社會和諧穩(wěn)定的重要力量。一是開展“服務(wù)質(zhì)量主題年”活動，有計劃有步驟地實施星級項目創(chuàng)建，樹立行業(yè)標(biāo)桿。截至目前，全市共申報創(chuàng)建省級五星、四星物業(yè)項目20個。二是抓好典型示范，大力開展“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌·幸?！眲?chuàng)新社會治理系列行動，積極推進(jìn)無物業(yè)管理小區(qū)業(yè)主自治，一批老舊小區(qū)舊貌換新顏。三是加強培訓(xùn)規(guī)范，全面推行“三公開”制度，督促物業(yè)企業(yè)公開服務(wù)價格、標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容。在全市組織開展全方位、專業(yè)化的物業(yè)管理培訓(xùn)，目前已培訓(xùn)1000多名物業(yè)服務(wù)企業(yè)中層管理人員。

（三）行業(yè)監(jiān)管力度加大。近年來，物業(yè)管理部門逐漸從事前監(jiān)管向事中事后監(jiān)管轉(zhuǎn)變，監(jiān)管體系基本成型，監(jiān)管框架逐漸完善，為物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。一是完善配套政策，制定了全面推進(jìn)物業(yè)管理工作、物業(yè)服務(wù)重大矛盾糾紛預(yù)防處置等實施意見和方案，讓物業(yè)管理有章可循。二是機構(gòu)改革后，各區(qū)成立物業(yè)事務(wù)中心，統(tǒng)籌區(qū)域內(nèi)物業(yè)工作，充實了人員力量。三是建立物業(yè)糾紛調(diào)處聯(lián)席會議制度，搭建業(yè)主、物業(yè)與各管理部門的良性互動平臺，今年物業(yè)管理投訴處理立馬率和群眾滿意率均為100%。四是出臺城區(qū)物業(yè)服務(wù)收費實施意見，對20個項目進(jìn)行物業(yè)收費價格核定，讓業(yè)主真正得實惠。例如，對房屋交付后空置半年以上的，物業(yè)服務(wù)費僅收70%。

隨著城市的不斷發(fā)展，人們的關(guān)注點逐漸從“住有所居”的剛性需求提升到“住有宜居”的品質(zhì)追求，物業(yè)管理逐漸成為社會關(guān)注的熱門話題，呈現(xiàn)“廣、雜、深”的特點。“廣”是指物業(yè)管理涉及面廣，與全市居民都密切相關(guān)。據(jù)市長熱線辦統(tǒng)計，物業(yè)管理受理投訴從年的1093件增加至年20xx件，年上半年達(dá)1407件，投訴數(shù)量逐年成倍增長，成為市民投訴的集中領(lǐng)域（圖2）?！半s”是指物業(yè)管理與環(huán)境臟、違章搭建、電梯故障等居民日常生活瑣事密切相關(guān)（圖3）?！吧睢笔侵肝飿I(yè)管理表面看是行業(yè)問題，深層次是基層社會治理問題。深入分析物業(yè)管理問題及產(chǎn)生原因，主要體現(xiàn)在社會主體、政府治理、市場調(diào)節(jié)等方面。

（一）社會主體角色錯位。物業(yè)管理涉及業(yè)主、業(yè)委會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開發(fā)商等多元社會主體的共治和博弈，利益訴求錯綜復(fù)雜、難以統(tǒng)一，“人人為我”的利己觀念大行其道，“我為人人”的良好風(fēng)尚尚未成勢。部分開發(fā)商，只管賣房不管售后，為追求利益最大化，不惜損害業(yè)主利益，大打“甩手牌”。在開發(fā)項目之初，以成立項目公司的形式進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，項目竣工交付后，將公司注銷，導(dǎo)致購房戶無法依法維權(quán)，比如海德堡項目。在建設(shè)過程中，通過壓低施工價格、偷工減料、層層轉(zhuǎn)包等方式壓縮建設(shè)成本，導(dǎo)致不能按期交房和房屋質(zhì)量問題，比如城建檀香山、奧園廣場、京鷹華府等項目。在出現(xiàn)問題后，有的開發(fā)商與后期物業(yè)公司互相推諉，物業(yè)維修資金申請程序繁瑣、業(yè)主意見難以統(tǒng)一，使得質(zhì)量問題無法立馬解決，矛盾糾紛愈演愈烈。在銷售過程中，有的開發(fā)商為盡快售出車位、回籠資金，違規(guī)將車庫出售給小區(qū)外人員，或以只售不租、提高停車費等方式，迫使業(yè)主購買車位，造成小區(qū)停車難、停車貴。比如，頤景園等小區(qū)。有的開發(fā)商前期物業(yè)用較低物業(yè)費和較高服務(wù)品質(zhì)吸引住戶入住，銷售結(jié)束后物業(yè)服務(wù)質(zhì)量顯著下滑。部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)，奉行盈利為中心的經(jīng)營理念，而不是以服務(wù)業(yè)主為中心。在承接物業(yè)項目前，為了承接開發(fā)商物業(yè)項目，對建設(shè)質(zhì)量問題“睜只眼閉只眼”，未嚴(yán)格進(jìn)行承接查驗。有的以低于成本價格招投標(biāo)，進(jìn)行惡性競爭。在承接物業(yè)項目后，為了保住利潤，降低服務(wù)質(zhì)量，壓縮人員成本，服務(wù)項目少、標(biāo)準(zhǔn)低。有的以“摞挑子不干”來脅迫業(yè)主追加費用，甚至直接“棄盤”。有的與業(yè)主爭利，收費不規(guī)范、占用公用區(qū)域、侵占共用營收、違規(guī)催繳物業(yè)費等。比如，家園小區(qū)等項目。部分業(yè)委會成員，奉獻(xiàn)意識、責(zé)任意識較弱，不作為、亂作為、慢作為。有的把業(yè)委會當(dāng)做“法外之地”，牟取不正當(dāng)利益，甚至與開發(fā)商、物業(yè)形成利益同盟，損害業(yè)主合法權(quán)益。比如，侵吞隱瞞廣告費、臨時停車費等公共營收，長期不公開收支賬目，公款私用，提高物業(yè)費、停車費標(biāo)準(zhǔn)，等等。部分業(yè)主，主人翁意識不強，對公共決策、業(yè)主自治漠不關(guān)心。年，全市共成立業(yè)主大會和業(yè)委會328個，約占小區(qū)總數(shù)的23%。有的業(yè)主公共道德缺失，以鄰為壑、損人利已，“各掃門前雪、不管他人瓦上霜”，甚至違規(guī)裝修、搭建、停車、破壞公物。有的業(yè)主特別是“三供一業(yè)”職工習(xí)慣行政管房、福利管房，缺乏物業(yè)繳費意識，搭便車時有發(fā)生。

（二）行政監(jiān)管缺位。國務(wù)院于年和年分別取消物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理制度和從業(yè)人員持證上崗制度，“零門檻”入行引發(fā)企業(yè)數(shù)量激增，增加了行業(yè)規(guī)模，但事中事后監(jiān)管沒有跟上。究其原因，主要是：法規(guī)建設(shè)滯后。近年來，城市居民人口較快增長，物業(yè)管理發(fā)生了很多新變化。但《市物業(yè)管理辦法》于年2月30日開始施行，距今已有8年之久?！逗鲜∥飿I(yè)管理條例》于年1月1日開始實施，我市尚未因地制宜出臺實施細(xì)則和配套辦法。管理體制不順。物業(yè)監(jiān)督管理權(quán)主要集中在市級物業(yè)管理部門，區(qū)物業(yè)管理部門監(jiān)管手段匱乏。住建、規(guī)劃、城管執(zhí)法等部門聯(lián)合執(zhí)法時，執(zhí)法環(huán)節(jié)難以有效銜接，出現(xiàn)了“形聯(lián)實不聯(lián)”的現(xiàn)象。考核機制缺失，未對區(qū)物業(yè)管理部門、各部門進(jìn)行考核有效獎懲。矛盾調(diào)處機制不健全。當(dāng)前，物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處主要依靠市區(qū)物業(yè)管理部門，街道、社區(qū)缺乏必要的物業(yè)管理機構(gòu)、人員和執(zhí)法手段，屬地責(zé)任難落實，矛盾無法有效化解在基層。目前，僅有石峰區(qū)在每個街道辦事處配備了1名正式物業(yè)管理專干。支持力度不夠。我市財政對物業(yè)管理投入較低，重建設(shè)、輕管理，對城市規(guī)劃、建設(shè)、管理缺乏一體化認(rèn)識。政府對物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展關(guān)注度偏低，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)扶持政策較少。

（三）市場調(diào)節(jié)失位。市場主體不成熟，優(yōu)勝劣汰的市場機制尚未建立。主要原因是：共有部位產(chǎn)權(quán)不明晰。小區(qū)業(yè)主共有部分權(quán)屬處于模糊狀態(tài)，不動產(chǎn)登記部門也難對共有部分進(jìn)行全面產(chǎn)權(quán)登記。部分物業(yè)公司從開發(fā)商手中承接并管理物業(yè)小區(qū)，通過出租車位和架空層、經(jīng)營配套設(shè)施和電梯廣告等謀取利益，拋開業(yè)主進(jìn)行單方面商業(yè)化運作。誠信體系有待完善。行業(yè)信用評價體系缺失，信用信息平臺的建設(shè)滯后，尚未形成“守信走遍天下、失信寸步難行”的信用環(huán)境，導(dǎo)致行業(yè)魚龍混雜、劣幣驅(qū)逐良幣，降低了物業(yè)行業(yè)整體服務(wù)質(zhì)量。價格調(diào)節(jié)機制失靈。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會尚未監(jiān)測并定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項目成本信息和計價規(guī)則，業(yè)主在協(xié)商物業(yè)服務(wù)費用時沒有參考依據(jù)。物業(yè)管理費低而停車費過高，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)陷入低質(zhì)劣價惡性循環(huán)，嚴(yán)重?fù)p傷了業(yè)主的獲得感、滿足感和幸福感。

（一）建章立制，構(gòu)建條塊結(jié)合、齊抓共管的責(zé)任體系。通過加大法規(guī)修訂、監(jiān)督考核、財政投入等工作力度，推動物業(yè)管理權(quán)力下放、監(jiān)管重心下移，構(gòu)建市、區(qū)、街道、社區(qū)四級物業(yè)監(jiān)管責(zé)任體系。一是完善法規(guī)政策。結(jié)合實際，盡快制定適應(yīng)我市發(fā)展新要求、內(nèi)容更完善、操作性更強的物業(yè)管理條例，進(jìn)一步對市區(qū)物業(yè)管理部門、職能部門、社區(qū)、街道等單位的權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行明確，進(jìn)一步對小區(qū)車位出租、綠地保護、物業(yè)服務(wù)收費等共性問題作出詳盡規(guī)定，讓物業(yè)管理有法可依、有章可循。二是為區(qū)物業(yè)管理部門賦能。進(jìn)一步梳理物業(yè)行業(yè)監(jiān)管事項，逐步將物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理、職業(yè)經(jīng)理人管理、前期物業(yè)招投標(biāo)管理、新建承接現(xiàn)場查驗管理、物業(yè)企業(yè)日常動態(tài)監(jiān)管等市級監(jiān)管事項下放到各區(qū)，增強基層物業(yè)管理監(jiān)管能力。三是提升社區(qū)街道物業(yè)管理能力。充分發(fā)揮街道辦事處和社區(qū)在物業(yè)管理中的基礎(chǔ)作用，通過建立聯(lián)席會議制度、配備物業(yè)管理專干、設(shè)立物業(yè)服務(wù)管理工作站等方式，落實轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理屬地責(zé)任，把物業(yè)管理中的矛盾糾紛化解在基層。四是強化部門協(xié)調(diào)聯(lián)動。按照“誰主管、誰負(fù)責(zé)”要求，進(jìn)一步明確各類管理執(zhí)法事項的主管部門、業(yè)務(wù)流程、咨詢投訴方式等，落實“管理進(jìn)小區(qū)、執(zhí)法進(jìn)小區(qū)”。五是加大監(jiān)督考核力度。將小區(qū)建設(shè)管理納入城市綜合治理體系，推進(jìn)平安建設(shè)、小區(qū)文明創(chuàng)建、小區(qū)環(huán)境整治等社會綜合治理工作，建立考核辦法及細(xì)則，培育更多的示范小區(qū)、文明小區(qū)。將物業(yè)監(jiān)管工作納入相關(guān)職能部門和街道辦事處、小區(qū)居委會工作目標(biāo)考核范圍，進(jìn)一步調(diào)動部門、街鎮(zhèn)、社區(qū)的工作積極性。六是加大物業(yè)管理投入。按照事權(quán)與財權(quán)相匹配的原則，市、縣（市）區(qū)財政每年配套安排專項物業(yè)管理經(jīng)費，納入年度財政預(yù)算并建立常態(tài)增長機制，用于行業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、老舊小區(qū)提質(zhì)改造、社區(qū)（村）物業(yè)監(jiān)管、物業(yè)服務(wù)企業(yè)獎勵、業(yè)委會培訓(xùn)、智慧物業(yè)建設(shè)和物業(yè)管理行業(yè)誠信建設(shè)等工作。

（二）創(chuàng)新方式，構(gòu)建誠信規(guī)范、公平高效的市場監(jiān)管體系。既要堅持用優(yōu)勝劣汰的市場機制促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展，又要通過建設(shè)信用評價、信息公開、產(chǎn)權(quán)明晰、價格調(diào)節(jié)等機制，更好發(fā)揮政府作用，彌補市場失靈。一是加強信用體系建設(shè)，提高準(zhǔn)入門檻。制定行業(yè)信用體系建設(shè)規(guī)劃，研究制定信用法規(guī)、配套政策和標(biāo)準(zhǔn)，完善信用評價、紅黑名單、聯(lián)合獎懲等配套制度，推動物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用體系建設(shè)。加大企業(yè)失信懲戒力度，將評定結(jié)果與物業(yè)項目評優(yōu)和招投標(biāo)等結(jié)合使用，促使物業(yè)服務(wù)企業(yè)重視信用、善用信用、誠信經(jīng)營，實現(xiàn)公平競爭、優(yōu)勝劣汰。二是建設(shè)統(tǒng)一信息平臺，促進(jìn)信息公開。依托“智慧”建設(shè)，加強物業(yè)管理信息化、一體化平臺建設(shè)，從根本上解決監(jiān)管難、處理難、評價難等難點、痛點。按照“先易后難”的'方式，分步上線業(yè)主繳費、投票表決、滿意度評測、問題反映、可視化監(jiān)管等功能。三是嚴(yán)格執(zhí)行承接查驗制度，推動關(guān)口前移。為防范開放商在前期建設(shè)中存在遺留問題，全面實施前期物業(yè)承接現(xiàn)場查驗制度，依法處罰未經(jīng)現(xiàn)場查驗擅自交付的行為。對已經(jīng)存在建設(shè)問題的老舊小區(qū)，責(zé)任部門要集中會診，敢于擔(dān)當(dāng)，切實把房屋滲漏、配套不齊、領(lǐng)證難等遺留問題解決到位。四是完善價格調(diào)節(jié)機制，防止惡性競爭。綜合考慮行業(yè)平均成本、物價變動等因素，實施分級定價，每兩年調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費基準(zhǔn)價和浮動幅度，盡快形成“以質(zhì)論價、質(zhì)價相符、合同約定”的收費體系。進(jìn)一步完善物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，對停車收費分類劃檔，出臺最高限價政策，切實決停車難、停車貴問題。

（三）共建共享，構(gòu)建政府搭臺、居民自治的基層治理體系。將物業(yè)管理作為加強基層社會治理的主要突破口，推動社會治理重心向基層下移，實現(xiàn)政府治理和居民自治良性互動，打造共建共治共享的社會治理格局。一是培育自治能力和組織，讓業(yè)主的事業(yè)主辦。加強輿論引導(dǎo)，依托新聞媒體、新媒體，加大對業(yè)主自治、物業(yè)管理法律法規(guī)的宣傳力度，增強廣大業(yè)主公共責(zé)任意識、小區(qū)管理意識和民主監(jiān)督意識。加強業(yè)委會建設(shè)，由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)（村）依法依規(guī)組織好業(yè)主大會的產(chǎn)生，全面推進(jìn)住宅小區(qū)業(yè)委會成立、改選、換屆工作，優(yōu)先選舉中共黨員、“兩代表一委員”、民主黨派等人士為業(yè)委會成員。規(guī)范業(yè)委會行為，積極開展業(yè)委會組建和運行方面業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高業(yè)委會成員的思想素質(zhì)和專業(yè)水平。加強業(yè)委會監(jiān)督，各小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主監(jiān)督委員會，加強財務(wù)監(jiān)管和審計，每季度公示經(jīng)費收支，換屆時進(jìn)行第三方審計，主動接受業(yè)主監(jiān)督質(zhì)詢。二是明晰共有物業(yè)產(chǎn)權(quán)，讓業(yè)主權(quán)益得到保障。進(jìn)一步明確共有物業(yè)的范圍、管理方式，全面實施產(chǎn)權(quán)登記。共有物業(yè)的收益歸全體業(yè)主所有，必須存入共有資金賬戶，由業(yè)主或業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容向物業(yè)公司支付物業(yè)服務(wù)費，從源頭上減少物業(yè)糾紛。比如，以車位車庫產(chǎn)權(quán)界定為例，計入業(yè)主公攤面積的車位車庫產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬全體業(yè)主所有，人防工程改造車庫按照“誰投資誰受益”明確使用和收益權(quán)利，開發(fā)商無權(quán)出售。建議上級立法機構(gòu)進(jìn)一步完善法律法規(guī)對車位車庫的產(chǎn)權(quán)界定，制定確權(quán)的主體、依據(jù)及程序，確定車位、車庫最終產(chǎn)權(quán)歸屬規(guī)則。三是暢通應(yīng)急維修渠道，讓業(yè)主急事特辦快辦。進(jìn)一步簡化專項維修資金使用審批條件和程序，探索建立緊急使用“綠色通道”和“緊急救助基金”，由社區(qū)（村）、業(yè)委會及物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同組織搶修。比如，探索推行電梯運行保險、電梯安全責(zé)任險，建立電梯故障“快處快修”機制。四是完善問題調(diào)處機制，讓業(yè)主糾紛依法化解。建立高效的物業(yè)管理投訴受理和快速處理調(diào)解制度，注重依法解決物業(yè)糾紛，通過開通司法審判綠色通道、設(shè)立物業(yè)管理巡回法庭、建立人民調(diào)解委員會等方式，促進(jìn)業(yè)主自治調(diào)解、人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解銜接互動。

物業(yè)管理工作調(diào)研報告篇七

隨著城市建設(shè)規(guī)模的不斷提高和擴大，物業(yè)管理也逐漸深入到百姓生活中間。目前在縣城內(nèi)的物業(yè)管理雖然不如大中城市，但也逐步趨于正軌。在這漸進(jìn)的過程中，我們物價部門應(yīng)該充分發(fā)揮好政府引導(dǎo)作用，恰當(dāng)?shù)乩脙r格管理職能，促進(jìn)物業(yè)管理的良性發(fā)展。

一、縣級物業(yè)管理公司的現(xiàn)狀。

縣級物業(yè)管理公司的管理范圍主要是居民住宅。一般來說，居民住宅中的經(jīng)濟適用住房，其物業(yè)管理由房管局下設(shè)的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)；其他住宅或者商用樓由原房地產(chǎn)開發(fā)商成立物業(yè)公司負(fù)責(zé)管理，很少有專門從外界引入專職的物業(yè)管理公司進(jìn)行獨立管理和運轉(zhuǎn)。因此，房屋建設(shè)方和物業(yè)管理方一般都有直接的隸屬關(guān)系，在經(jīng)營理念、盈虧補缺等方面都有著千絲萬縷的關(guān)系。

從整體的物業(yè)管理公司經(jīng)營情況看，物業(yè)管理公司主要負(fù)責(zé)母公司--房地產(chǎn)開發(fā)商所建設(shè)的樓盤管理，主要收費有物業(yè)管理費、小區(qū)停車場收費以及各類代收費用。物業(yè)管理收費依據(jù)《河北省物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》，主要是分為兩種價格模式：一是普通住宅的物業(yè)管理費，實行政府指導(dǎo)價格；二是高檔住宅、商業(yè)用樓實行市場調(diào)節(jié)價。根據(jù)這一指導(dǎo)原則，我們會同市房管局等相關(guān)部門，在召開制定物業(yè)管理費聽證會的基礎(chǔ)上，制定了我市的普通住宅物業(yè)管理三級收費方案，并得以執(zhí)行。但隨著城市建設(shè)、物業(yè)管理水平、城市居民生活水平、經(jīng)濟發(fā)展水平等因素的不斷提高，原有的物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)確已不能適應(yīng)形勢的發(fā)展，不少物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)為收費標(biāo)準(zhǔn)偏低，甚至有些單位違反備案管理，擅自調(diào)高收費；與此相對應(yīng)的是消費者對物業(yè)管理的要求在逐步提高，對收費標(biāo)準(zhǔn)也充滿質(zhì)疑和不滿，反映和意見頗多。

二、目前物業(yè)管理中存在的問題。

（一）借前期物業(yè)管理合同的簽訂，提高物業(yè)管理收費。在房地產(chǎn)開發(fā)商交房的同時，一般要簽訂《前期物業(yè)管理合同》，主要是明確物業(yè)管理收費，為以后的正式物業(yè)管理合同進(jìn)行鋪墊，服務(wù)的水平和項目有欠缺；基本上后期正式合同的價格只能高不會低，而且實際服務(wù)水準(zhǔn)不可能再提高。不少房地產(chǎn)開發(fā)商借此機會，一路調(diào)高了物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)，而購房的消費者為了拿到鑰匙也不得不接受。比如今年交房的物業(yè)費均在0.5元/平方米左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原來的一級收費標(biāo)準(zhǔn)。

（二）物業(yè)管理公司在運轉(zhuǎn)一段時間后擅自調(diào)高價格。不少住宅小區(qū)的物業(yè)管理公司聲稱入不敷出，經(jīng)營處在嚴(yán)重虧損狀態(tài)，部分公司不履行調(diào)價申報制度，也不與業(yè)主委員會協(xié)商或者征求大多數(shù)居民意見，擅自調(diào)高物業(yè)管理費，時有突破政府指導(dǎo)價的浮動幅度，與業(yè)戶發(fā)生矛盾。如某小區(qū)的物業(yè)費由原來的一級收費標(biāo)準(zhǔn)一下子提高到了0.7元/平方米，服務(wù)水平卻未見提高。

（三）部分小區(qū)的物業(yè)管理公司不執(zhí)行價格備案制度和價格公示制度。物業(yè)管理費的備案制度是在《河北省物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》中規(guī)定的，因此，作為一項價格管理制度，就必須得到落實。然而有少數(shù)物業(yè)公司不來備案，對此種行為我們又沒有合理準(zhǔn)確的處罰依據(jù)，《價格法》以及《價格違法行為處罰規(guī)定》中遍尋無果，造成一些物業(yè)管理公司的僥幸心理，嚴(yán)重影響了我們執(zhí)法的嚴(yán)肅性；同時在收費公示方面，也存在著公示內(nèi)容不全面、公示的標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容含混不清的問題，甚至有不公示的情況。

（四）住宅小區(qū)停車場收費問題存在爭議。小區(qū)停車場收費屬于國家定價，必須辦理《收費許可證》。目前規(guī)格較低小區(qū)內(nèi)的停車場是免費的，部分高檔小區(qū)建有地下停車場，車位已經(jīng)賣給了業(yè)主，但物業(yè)公司因管理上需要，彌補燈、水、電以及管理人員等開支，收取了車位管理費、租用車位管理費以及臨時停車費等費用。如某小區(qū)把地下停車場以9萬元的價格賣給了業(yè)戶后，每月還收取車位管理費30元；租車位、臨時停車等也收費不等。這些都屬于停車收費衍生出的項目，應(yīng)該采用什么樣的價格形式來管理并無恰當(dāng)依據(jù)。

（五）對普通住宅小區(qū)和高檔住宅小區(qū)的定義模糊，造成監(jiān)管不力。在《河北省物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》中，明確了普通住宅小區(qū)物業(yè)管理實行政府指導(dǎo)價格，高檔小區(qū)、商業(yè)用樓實行市場調(diào)節(jié)價格。但在這個《辦法》中，并沒有明確什么是普通住宅小區(qū)，什么是高檔住宅小區(qū)。目前，在縣城小區(qū)住房建設(shè)中，6層以上和有電梯的樓盤、別墅很多，有不少小區(qū)是混建的。那么，從價格管理上該怎么劃分普通和高檔呢？一個住宅小區(qū)是不是可以同時存在多種物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)？如果說以6層以下、不帶電梯的住宅為界線劃分普通小區(qū)和高檔小區(qū)的話，那么在《河北省物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》和相關(guān)的物業(yè)管理收費的文件中規(guī)定“對住宅電梯和加壓供水設(shè)施的維護費用實行政府指導(dǎo)價”與此相悖，因為這些是高檔小區(qū)的設(shè)施，應(yīng)屬于高檔住宅小區(qū)市場調(diào)節(jié)的價格內(nèi)容，市場調(diào)節(jié)價格的原則是自負(fù)盈虧。

（六）物業(yè)收費管理備案制度存在缺陷。目前我們要求的物業(yè)管理費備案，要求物業(yè)公司也必須按規(guī)定上報與業(yè)主簽訂的物業(yè)管理合同，或者是與業(yè)主委員會簽訂的合同。這是理論上的程序，在實際中執(zhí)行不力。因為在房地產(chǎn)商交房時，根本不可能有業(yè)主委員會，就是在居住年久的小區(qū)內(nèi)，擁有業(yè)主委員會的也寥寥無幾。這樣，因為缺少了備案硬件，造成物業(yè)管理公司備案不合格，甚至有的'物業(yè)公司干脆就不備案。目前看來，實現(xiàn)了前期物業(yè)備案的寥寥無幾，提價備案的也是以前備案的公司，少而又少。

三、建議和對策。

（一）建議上級物價管理部門盡早協(xié)同建設(shè)部門、房管部門對普通、高檔住宅小區(qū)做出規(guī)范性定義，至少應(yīng)該在價格管理方面有個較為明確的界定，以便切實對普通住宅小區(qū)的物業(yè)收費管理到位，制定切實可行的物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)，實現(xiàn)物業(yè)管理公司良性運轉(zhuǎn)，解決業(yè)主對物業(yè)收費疑惑和矛盾；同時徹底放開高檔小區(qū)的物業(yè)收費管理，使物業(yè)管理企業(yè)自主決定收費項目和標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)揮物價部門的引導(dǎo)作用，促進(jìn)物業(yè)公司的健康發(fā)展。

（二）建議上級物價部門明確下放的物業(yè)收費管理權(quán)限，以便使當(dāng)?shù)匚飪r部門能夠根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況，及時監(jiān)審物業(yè)管理成本的變動，制定切合本地經(jīng)濟和消費水平的物業(yè)收費區(qū)域性標(biāo)準(zhǔn)；同時要明確物業(yè)管理中存在的其他收費，如停車場收費、車位管理等收費的核定權(quán)限、標(biāo)準(zhǔn)以及格管理形式、制定原則，以利于基層物價部門的管理和規(guī)范。

（三）認(rèn)真開展縣區(qū)的物業(yè)管理收費水平的調(diào)查研究，按照當(dāng)?shù)氐纳钏胶拖M水平核定，制定相應(yīng)的價格標(biāo)準(zhǔn)。筆者以為，應(yīng)當(dāng)實現(xiàn)以下目標(biāo)：對普通住宅小區(qū)，應(yīng)該實現(xiàn)一個總體的區(qū)域性的指導(dǎo)價格標(biāo)準(zhǔn)，既要實現(xiàn)一定時期內(nèi)的穩(wěn)定，又要兼顧經(jīng)濟社會的發(fā)展變化情況，具有一定的前瞻性；對于高檔小區(qū)，應(yīng)當(dāng)本著合理利潤的原則，適時開展高檔小區(qū)物業(yè)成本調(diào)查，公布社會平均價格，建立高檔小區(qū)經(jīng)營成本公示制度，抑制不當(dāng)?shù)美吞摳呤找鎲栴}；對于住宅電梯、供水輔助設(shè)備等設(shè)備維護費用的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該核定社會成本，予以監(jiān)督；實現(xiàn)一小區(qū)多級物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)。

（四）完善價格備案制度，制定切實可行的處罰措施。價格備案制度是在房地產(chǎn)價格、物業(yè)管理收費方面經(jīng)常使用的，由于它過于籠統(tǒng)，而且有時還偏于教條，應(yīng)該予以糾正。特別是在價格管理中，要特別明確處罰依據(jù)和條款、處罰幅度，使那些不履行價格備案制度的單位得到重創(chuàng)，維護我們價格執(zhí)法的嚴(yán)肅性。

（五）建議重新在物業(yè)收費管理中實行《收費許可證》制度。物業(yè)管理收費、停車場收費以及代收費用都基本上是政府指導(dǎo)價、定價的管理方式，辦理《收費許可證》既有據(jù)可依也便于管理；在《價格法》對備案制度無處罰條文的情況下，應(yīng)用《收費許可證管理辦法》進(jìn)行處罰，也不失為一個亡羊補牢的措施。

物業(yè)管理工作調(diào)研報告篇八

黨的十七大明確指出：“社會穩(wěn)定是人民群眾的共同心愿，是改革發(fā)展的重要前提。要健全黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府負(fù)責(zé)、社會協(xié)同、公眾參與的社會管理格局，健全基層社會管理體制。最大限度激發(fā)社會創(chuàng)造活力，最大限度增加和諧因素，最大限度減少不和諧因素”。區(qū)委十屆六次全會也提出了要全力抓好社會穩(wěn)定工作，全面落實各項工作措施，營造安居樂業(yè)的社會環(huán)境。而物業(yè)管理是城市管理和社會建設(shè)的基礎(chǔ)工程，為此，加強居住小區(qū)物業(yè)管理建設(shè)，改善居民生活環(huán)境成為人民群眾普遍關(guān)注的熱點問題。前不久，按照區(qū)委的工作部署，南關(guān)嶺街道黨工委在解放思想學(xué)習(xí)實踐活動專題調(diào)研階段，結(jié)合地區(qū)實際，組織了專題調(diào)研小組，就如何推進(jìn)地區(qū)物業(yè)管理，促進(jìn)地區(qū)社會和諧穩(wěn)定進(jìn)行了專題調(diào)研。此次調(diào)研，實地走訪了部分居委會和物業(yè)管理公司，召開了由街道城管部門、物業(yè)公司、居委會、業(yè)主委員會等單位參加的不同層次座談會，發(fā)放了500份居民調(diào)查問卷，征求了各個群體的意見和建議，現(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：

據(jù)調(diào)查，南關(guān)嶺街道共有各類物業(yè)建筑面積240萬平方米，住宅建筑面積約181萬平方米。2萬平方米以上的居住小區(qū)16個，其中，上世紀(jì)八十年代以前建成入住的小區(qū)4個，占總面積的25%;九十年代后，按統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計、綜合開發(fā)建設(shè)而成的小區(qū)12個，占總面積的75%。已實行物業(yè)管理的小區(qū)8個，占居住小區(qū)的50%;成立業(yè)主大會的小區(qū)5個，占實行物業(yè)管理小區(qū)的62.5%。全街共有物業(yè)管理企業(yè)七家，從業(yè)人員300余人。目前，實行物業(yè)管理的小區(qū)內(nèi)多種管理形式并存，既有商品房、承租房、房改房、拆遷房，還有單位直管樓等。

總體看，物業(yè)管理工作具有以下幾個特點：一是物業(yè)管理市場處于發(fā)育初級階段。目前仍然沒有實行物業(yè)管理的居住小區(qū)占50%;未收取物業(yè)費的小區(qū)占75%，在收取物業(yè)費小區(qū)中尚有10%--50%住戶以各種理由不繳費。二是物業(yè)管理總體水平偏低。主要是物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量少、規(guī)模比較小，資質(zhì)等級偏低等;物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)較低，物業(yè)服務(wù)工作不到位。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不健全。對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督檢查及規(guī)范化經(jīng)營缺乏制度支撐，對社區(qū)物業(yè)管理自治方式缺乏科學(xué)性探索。

近年來，各新建小區(qū)積極通過公開招投標(biāo)選聘前期物業(yè)管理企業(yè)，著力搭建社區(qū)自治的新型組織平臺，物業(yè)管理工作取得了一定成績，也總結(jié)了一些經(jīng)驗，但由于體制、觀念、機制等因素的影響，物業(yè)管理工作仍存在以下四個方面的問題：

1、開發(fā)商遺留問題嚴(yán)重。開發(fā)商遺留問題嚴(yán)重是各地普遍存在的問題，本地區(qū)也不例外。問題主要包括變更規(guī)劃、配套設(shè)施不落實、房屋及附屬設(shè)備質(zhì)量不合格等。這些問題遺留到物業(yè)管理階段并長期得不到解決，致使矛盾集中到物業(yè)公司身上，據(jù)調(diào)查，在有物業(yè)公司的小區(qū)，57%的受訪者認(rèn)為居住小區(qū)物業(yè)公司沒有盡到管理責(zé)任，68%的受訪者認(rèn)為居住小區(qū)技防措施不健全。

2、物業(yè)管理公司定位不合理。目前，據(jù)調(diào)查，現(xiàn)有物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小、資質(zhì)等級低，物業(yè)管理服務(wù)水平偏低，經(jīng)營管理理念陳舊，缺乏市場競爭力。在7家物業(yè)管理企業(yè)中，按資質(zhì)分類，一級資質(zhì)僅有1家，其余6家均為三級資質(zhì)，按照性質(zhì)分，2家由村公司物業(yè)轉(zhuǎn)制而來，其余是市內(nèi)物業(yè)的分公司.個別物業(yè)公司受舊的體制影響比較深，習(xí)慣上以管理者自居，服務(wù)意識差;有些企業(yè)低水平服務(wù)、高標(biāo)準(zhǔn)收費;有些企業(yè)錯誤認(rèn)為物業(yè)管理從業(yè)人員門檻低，缺少對員工的培訓(xùn)和嚴(yán)格規(guī)范的制度管理，造成人員素質(zhì)普遍偏低;有些企業(yè)不經(jīng)業(yè)主同意，擅自經(jīng)營物業(yè)共用部位，侵害了業(yè)主的合法權(quán)益。

3、部分業(yè)主觀念陳舊且缺乏合作性。大部分居住人群收入水平不高，對物業(yè)管理收費的理解尚未到位，不愿意按照目前價格享受較為全面的物業(yè)管理服務(wù)。業(yè)主普遍存在維權(quán)意識強烈而責(zé)任意識淡薄，經(jīng)常出現(xiàn)業(yè)主權(quán)利濫用現(xiàn)象。據(jù)調(diào)查顯示，只有1%的受訪者對《大連市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》很了解，不了解的多達(dá)87%;71%的受訪者表示不了解《中華人民共和國物權(quán)法》有關(guān)房產(chǎn)權(quán)利方面的規(guī)定。業(yè)主相互不熟悉，往往出現(xiàn)“誰都可以牽頭成立業(yè)主大會，但誰都無法真正成立業(yè)主大會”的無序局面，業(yè)主委員會的權(quán)威受到質(zhì)疑。據(jù)調(diào)查顯示，55%的受訪者所居住的社區(qū)沒有成立業(yè)主委員會;當(dāng)居住方面合法權(quán)益受到侵害時，更多人傾向于選擇通過居委會維權(quán);87%的受訪者認(rèn)為業(yè)主委員會作用發(fā)揮不好，居委會作用發(fā)揮好。

4、政府相關(guān)職能部門公共服務(wù)水平有待提高。物業(yè)與園林、環(huán)衛(wèi)、公安、交通、市政等管理部門之間不可避免地存在著職責(zé)劃分和相互配合的問題，有些是行政監(jiān)管關(guān)系，有些是業(yè)務(wù)合作關(guān)系。目前，政府相關(guān)職能部門之間的關(guān)系以及與物業(yè)管理公司、業(yè)主、居委會等相關(guān)部門的關(guān)系還未理順，責(zé)權(quán)利的劃分有待進(jìn)一步明確，公共服務(wù)水平有待進(jìn)一步提高。此外，開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的銜接也存在一些問題。如本應(yīng)由政府提供的公共服務(wù)職責(zé)被人為地轉(zhuǎn)嫁到了物業(yè)公司，使物業(yè)公司客觀上既承擔(dān)一個企業(yè)的責(zé)任，又承擔(dān)著部分政府公共服務(wù)的職能等等。

南關(guān)嶺地區(qū)地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，物業(yè)管理具有一定的特殊性，需要探索適合街道實際的物業(yè)管理模式。通過此次調(diào)研，提出以下幾條建議：

1、推廣物業(yè)管理企業(yè)前期介入法。物業(yè)管理企業(yè)前期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在正式接管物業(yè)之前就參與物業(yè)管理小區(qū)的'“規(guī)劃—設(shè)計—施工—安裝—銷售—管理”等過程。這樣有利于避免開發(fā)項目在設(shè)計、施工和配套方面出現(xiàn)后期物業(yè)管理難以解決的問題，從源頭上減少開發(fā)商遺留問題對物業(yè)管理的隱患，有助于形成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主和諧相處，三方共贏的良好局面。建議政府相關(guān)職能部門從政策、資金、管理以及技術(shù)手段等多方面問題入手深入研究，加強引導(dǎo)，推進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)前期介入工作。

2、成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會并積極發(fā)揮作用。應(yīng)由街道相關(guān)部門協(xié)調(diào)各物業(yè)公司成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會。充分發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會在為物業(yè)管理企業(yè)提供交流平臺，促進(jìn)行業(yè)自律，推動公平競爭，協(xié)調(diào)利益沖突，維護企業(yè)合法權(quán)益等方面的作用。協(xié)會應(yīng)著力開展以下幾方面的工作：摸清行業(yè)基本狀況，研究行業(yè)發(fā)展理論;建立行業(yè)自律機制，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營行為;反映企業(yè)合理訴求，維護企業(yè)合法權(quán)益;開展各種形式活動，形成行業(yè)的凝聚力;正確引導(dǎo)輿論宣傳，樹立行業(yè)良好形象;加強從業(yè)人員技能和職業(yè)道德培訓(xùn)，形成在職繼續(xù)教育機制。

3、建立健全長效管理機制。要建立和完善對開發(fā)商的誠信考核機制，特別是對其開發(fā)小區(qū)物業(yè)管理好壞的考評，使其注重樹立品牌意識，做好建管銜接;行業(yè)主管部門要改變姿態(tài)，充分利用全方位的媒體手段主動宣傳物業(yè)管理的必要性;物業(yè)管理公司應(yīng)拋棄行政管理的方式，加大對業(yè)主的情感投入，與業(yè)主建立良性互動，用更好的服務(wù)取得業(yè)主理解和配合，政府有關(guān)部門和社區(qū)應(yīng)組織成立物業(yè)調(diào)解協(xié)調(diào)機構(gòu)，完善社區(qū)黨總支、居委會、業(yè)主及業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)四方自治組織的聯(lián)動議事平臺，理順物業(yè)管理體系，建立基層管理長效機制。

4、探索物業(yè)分類管理模式。應(yīng)根據(jù)目前物業(yè)管理的特殊性，有針對性的對居住小區(qū)的特點探索不同的物業(yè)管理模式。對于一些老舊小區(qū)來說，由于觀念限制和硬件條件的制約，讓居民出錢引入物業(yè)公司很難行得通。對這類長期以來欠賬較多的老舊小區(qū)，政府有關(guān)部門及產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)加強資金的合理投入，探索規(guī)范的物業(yè)管理以外的新形式，如充分延伸居民委員會的作用，或發(fā)動群眾建立自我管理的自治組織，力求用比較低的成本解決物業(yè)管理的基本需要問題。對于新建商品房小區(qū)，政府應(yīng)加強引導(dǎo)和約束，引入市場化、專業(yè)化的管理模式，為企業(yè)創(chuàng)造更好的公平競爭環(huán)境，逐步打造代表自身核心競爭力的物業(yè)管理企業(yè)品牌。

5、大力提高居民自治水平。物業(yè)管理處于發(fā)展時期，配套政策尚不健全，不可能事無巨細(xì)都采用法律手段。而社會矛盾糾紛得不到及時調(diào)整，就有可能陷入無法緩解的對立困境。因此，在物業(yè)管理中，要將鄉(xiāng)規(guī)民約納入法治體系，通過規(guī)劃居民區(qū)建設(shè)的內(nèi)容，完善鄉(xiāng)規(guī)民約，提高居民的權(quán)利義務(wù)意識，在正確行使民主權(quán)利的基礎(chǔ)上，承擔(dān)民主管理的責(zé)任。如大北物業(yè)公司與社區(qū)聯(lián)合深入開展調(diào)查研究，剖析居民區(qū)中缺乏公德的表現(xiàn)，針對性地建立鄉(xiāng)規(guī)民約，培育一批五好家庭、星級文明戶、文明樓等品牌項目，堅決反對在居民區(qū)生活中地極端個人主義等自私自利現(xiàn)象，大力提升小區(qū)的社會公德和家庭美德水準(zhǔn)，收到了良好的效果。

6、提高物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)公司應(yīng)結(jié)合實際需要，積極探索、大膽實踐，創(chuàng)造自己品牌，要通過提高員工知識技能的培訓(xùn)，運用先進(jìn)的管理手段，在企業(yè)內(nèi)部應(yīng)崗位明確，職責(zé)分明，建立一套行之有效的績效考核體系，降低企業(yè)管理成本。要從日常檢查、客戶交流、業(yè)主滿意度調(diào)查、管理費收繳、相關(guān)信息反饋等方面了解物業(yè)服務(wù)是否滿足業(yè)主的需求，從而制定相應(yīng)的措施。如鴻誠物業(yè)公司開展“敬業(yè)愛崗、優(yōu)質(zhì)服務(wù)”活動，調(diào)動員工的工作積極性，激發(fā)技術(shù)革新，促進(jìn)了物業(yè)管理、服務(wù)工作再上新臺階。

物業(yè)管理工作調(diào)研報告篇九

20__年4月到8月，我局在市、區(qū)政府部門領(lǐng)導(dǎo)下，積極與住建、環(huán)保、城管執(zhí)法、工商質(zhì)檢、公安消防和各街道辦事處、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居委會、業(yè)主代表等相關(guān)單位聯(lián)系人，對住宅小區(qū)物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研。調(diào)研組深入到20多個不同特點的物業(yè)小區(qū)進(jìn)行了實地調(diào)查走訪;分別召開了8次物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表座談會、10次業(yè)主委員座談會。

一、基本情況。

物業(yè)管理工作起步較晚，物業(yè)管理總體水平較低，主要以三種模式推行：

(1)近幾年開發(fā)修建的商品房、綜合樓基本推行了專業(yè)化物業(yè)管理模式，占30%;。

(4)其余小區(qū)和老舊住宅無物業(yè)服務(wù)和管理，占30%。

二、工作開展情況。

一是加強了制度建設(shè)。根據(jù)國家和省、市的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合實際，先后制定了《前期物業(yè)和保障性住房物業(yè)企業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)》、《物業(yè)企業(yè)招投標(biāo)制度》、《物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》、《維修資金收繳使用辦法》等制度。通過具體制度的建立和落實，基本保障了物業(yè)管理工作的開展。

二是推行了“菜單式”物業(yè)收費服務(wù)模式。制定了《物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》，將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容劃分6個等級、6個小項，服務(wù)企業(yè)按對應(yīng)物業(yè)收費菜單中的等級服務(wù)項目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行服務(wù)和收費，基本做到了業(yè)主期望的“質(zhì)價相符”。

三是抓了樣板示范工程。出臺了《物業(yè)管理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》，對創(chuàng)建示范項目活動進(jìn)行指導(dǎo)，截至目前，共推行50多個各類管理模式的示范小區(qū)。

四是積極開展了物業(yè)宣傳培訓(xùn)工作。采取多種形式向業(yè)主和社會宣傳物業(yè)知識，增強業(yè)主的物業(yè)自治意識，努力贏得社會方方面面對物業(yè)管理工作的理解和支持。通過辦班請專家講課培訓(xùn)，提升物業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)，提高物業(yè)從業(yè)人員的物業(yè)服務(wù)能力。

三、存在的問題。

(一)歷史遺留問題多，老舊小區(qū)治理改造難度大。

近年來，隨著城市建設(shè)的不斷擴張和快速發(fā)展，以居住環(huán)境優(yōu)美、物業(yè)服務(wù)規(guī)范為特征的現(xiàn)代化住宅小區(qū)保持高速增長趨勢。而興建于上世紀(jì)八.九十年代甚至更早的住宅區(qū)，小區(qū)的規(guī)劃方案比較簡單,內(nèi)部結(jié)構(gòu)及住宅功能相對落后。隨著城市人民生活水平不斷提高，硬件設(shè)施的先天不足就逐步凸現(xiàn)出來。路不平、燈不亮、下水不暢、雨污合流、無化糞池、無停車位、管理缺失、環(huán)境衛(wèi)生差、治安形勢復(fù)雜等情況。隨著時間的推移，這些問題已呈集中爆發(fā)態(tài)勢，給人民群眾生活帶來極大不便，由此引發(fā)的社會矛盾層出不窮。例如，東岳廟街新華小區(qū)、北門市場觀音井小區(qū)、草壩街將軍公寓等小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套落后，管網(wǎng)嚴(yán)重堵塞，污水橫流，臭氣熏天。

(二)物業(yè)管理體制不健全，監(jiān)管工作合力不夠。

目前，物業(yè)管理制度體系還很不完善，物業(yè)管理活動涉及到的多個部門，開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責(zé)不清，行政管理和物業(yè)服務(wù)關(guān)系還沒有完全理順;市、區(qū)、街道、社區(qū)之間沒有建立起系統(tǒng)協(xié)調(diào)的物業(yè)管理體制，相關(guān)職能部門沒有建立起物業(yè)管理聯(lián)動機制，如物業(yè)管理聯(lián)席會議制度、物業(yè)企業(yè)協(xié)會等目前尚未建立或成立。

(三)物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏、編制不足。

目前，部門物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏，其從業(yè)人員大多來自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”人員，缺乏專業(yè)理論素養(yǎng)和足夠的管理經(jīng)驗;編制嚴(yán)重不足，工作任務(wù)重，難以有效地對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行專業(yè)指導(dǎo)和監(jiān)管。區(qū)房管局物業(yè)管理科室人員4人，僅1人有編，其余3人均為臨聘人員，對1200多個物業(yè)小區(qū)的管理指導(dǎo)工作顯得力不從心，杯水車薪。95%的街道辦事處、社區(qū)無物業(yè)管理科室和專職管理人員。物業(yè)企業(yè)管理人員多為城市下崗再就業(yè)人員和農(nóng)村剩余勞動力，整體素質(zhì)偏低，普遍缺乏物業(yè)管理理論知識和實踐經(jīng)驗，有相當(dāng)一部分從業(yè)人員沒有經(jīng)過物業(yè)管理培訓(xùn)，職業(yè)道德、專業(yè)技能、應(yīng)急能力及相關(guān)法律知識等都難以適應(yīng)物業(yè)管理專業(yè)崗位的要求。雖然物業(yè)行業(yè)主管部門近年來下大力氣加強了物業(yè)管理專業(yè)人員的培訓(xùn)與指導(dǎo)工作，但是仍然跟不上物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展的需要。

(四)物業(yè)企業(yè)市場競爭不足，整體服務(wù)水平低。

物業(yè)企業(yè)缺乏必要的市場競爭，這樣，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整體服務(wù)水平也必然較低。特別是相當(dāng)一部分物業(yè)公司是住宅小區(qū)原開發(fā)企業(yè)的子公司，與原開發(fā)企業(yè)存在依附關(guān)系，不是真正獨立的企業(yè)法人。甚至有的物業(yè)管理人員的工資在原開發(fā)企業(yè)開支，形式上獨立，實際上不獨立，缺乏對物業(yè)發(fā)展的長遠(yuǎn)打算。有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)態(tài)度和質(zhì)量差，而且還擅自改變物業(yè)管理用房、公共建筑和共同設(shè)施設(shè)備的用途，引起業(yè)主的不滿。同時，“建管不分”的體制造成一個樓盤一家物業(yè)，無法形成規(guī)模，企業(yè)盈利能力較差，使物業(yè)公司缺乏提高服務(wù)質(zhì)量的動力，影響了物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

(五)業(yè)主委員會組建難，運作不規(guī)范。

業(yè)主普遍缺乏必要的物業(yè)管理知識，自治意識不強，不愿參與物業(yè)管理;即使有業(yè)主委員會，其成員組成復(fù)雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協(xié)調(diào)”的組織者。全區(qū)實施物業(yè)管理的居民小區(qū)中，只有46個小區(qū)成立了業(yè)主委員會，不足物業(yè)服務(wù)小區(qū)的5%。

從運行情況看，70%的業(yè)主委員會運作不規(guī)范，既沒與物業(yè)企業(yè)簽訂服務(wù)合同，也沒制定業(yè)主公約和議事規(guī)程，監(jiān)管措施乏力;20%的業(yè)主委員會缺乏社區(qū)、物業(yè)主管部門必要的指導(dǎo)和支持，工作進(jìn)展緩慢;20%的業(yè)主委員會形同虛設(shè)，沒有發(fā)揮業(yè)主的橋梁紐帶作用，距真正意義上的自治管理相距甚遠(yuǎn)。

四、對策與建議。

(一)列入民生重點，徹底治理推進(jìn)。

建議組織力量對物業(yè)管理服務(wù)問題，進(jìn)行全面普查，整理歸類。借鑒相鄰城市物業(yè)管理的成功做法和根據(jù)實際特點進(jìn)行創(chuàng)新結(jié)合起來，制定物業(yè)管理綜合治理方案，認(rèn)真落實。

(二)有序推進(jìn)老舊小區(qū)改造工作。

老舊小區(qū)主要位于江南老城，建議把老舊小區(qū)分片劃區(qū)，按實際情況劃為四類，按照改造難度由易到難來劃分。一類作為試點，可選三到五個，例如草壩街的改造就非常成功。二類為比較容易改造的小區(qū)，對我區(qū)創(chuàng)衛(wèi)生城市、文明城市等影響大的先實施。三類為改造困難相對較大的小區(qū)。四類小區(qū)主要是一些改造難度大的小區(qū)，如那些單棟且住戶少、房屋很破舊且基礎(chǔ)配套設(shè)施極度落后的建筑。

(三)建立有效的監(jiān)管調(diào)處機制。

一要繼續(xù)加強房屋竣工驗收和物業(yè)承接驗收，確保物業(yè)服務(wù)設(shè)施設(shè)備保質(zhì)保量，不出現(xiàn)各種隱患。二要盡快出臺物業(yè)管理方面的規(guī)范性文件，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主、社區(qū)、政府管理部門之間的責(zé)任。三要完善規(guī)劃、公安、物價、消防、城管、供水、供電、通信網(wǎng)絡(luò)等部門組成的協(xié)調(diào)機構(gòu)，建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，促進(jìn)其提高服務(wù)水平。四要實施街道社區(qū)網(wǎng)絡(luò)化管理，管理員專人專職，要包片包區(qū)，并加大協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作力度。

(四)培育物業(yè)服務(wù)市場。

一要加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)流程、服務(wù)等級和收費標(biāo)準(zhǔn)。要建立企業(yè)信用、年審、評比制度，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)提升服務(wù)水平。二要支持、幫助物業(yè)企業(yè)吸納優(yōu)秀人才，拓寬服務(wù)領(lǐng)域，開展有償家政服務(wù)，電子商務(wù)配送等業(yè)務(wù)，滿足不同層次的服務(wù)需求。三要建立行業(yè)協(xié)會，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作用，鼓勵物業(yè)企業(yè)相互學(xué)習(xí)交流，向一流企業(yè)看齊，企業(yè)間形成比、學(xué)、趕、幫、超氛圍。支持、協(xié)助物業(yè)企業(yè)學(xué)習(xí)外地先進(jìn)經(jīng)驗，提升我區(qū)總體服務(wù)水平。四要實行物業(yè)管理招投標(biāo)制度，建立企業(yè)、物業(yè)公司雙向選擇，公平競爭的機制。要將物業(yè)企業(yè)的信用情況作為招投標(biāo)、業(yè)主大會選聘、小區(qū)評優(yōu)的依據(jù)。

(五)多方參與，推進(jìn)業(yè)主委員會建設(shè)。

制定出臺業(yè)主委員會管理辦法。辦事處及社區(qū)要大力推進(jìn)業(yè)主委員會建設(shè)，選出真正能夠代表業(yè)主利益，熱心公益事業(yè)、公道正派、敢于負(fù)責(zé)、有一定工作水平的人員主持、參與業(yè)主委員會工作。發(fā)揮業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的橋梁紐帶作用，建立雙方相互溝通、相互理解的良好關(guān)系;學(xué)習(xí)借鑒外地住宅專項維修資金管理好的經(jīng)驗，完善住宅專項維修資金使用辦法，簡化程序，提高效率;建立健全業(yè)主委員會和業(yè)主委員的工作職責(zé)，建立激勵機制和約束機制;業(yè)主委員會要向業(yè)主做好宣傳、解釋、協(xié)調(diào)工作，發(fā)揮自律作用，團結(jié)引導(dǎo)業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項管理制度，按合同約定交納物業(yè)管理費用，自覺支持物業(yè)管理工作。

物業(yè)管理工作調(diào)研報告篇十

物業(yè)管理是今年鎮(zhèn)經(jīng)濟工作會議確定的三個突破之一。物業(yè)管理是一個成長的過程，也是迎接挑戰(zhàn)自我加壓探索精選論文新課題的過程。

一目前我鎮(zhèn)物業(yè)管理試點工作開展情況。

上半年，鎮(zhèn)城管辦在七個城區(qū)社區(qū)各選一處居民小區(qū)做為物業(yè)管理試點，打破社區(qū)原有的小區(qū)負(fù)責(zé)制的管理模式，重點在臟亂差的無人管小區(qū)開展物業(yè)管理。上半年工作重點是選定試點，解決遺留問題，成立業(yè)主委員會。城市七個社區(qū)的試點具體情況為：

1社區(qū)：社區(qū)選擇三星花園小區(qū)做為試點。三星花園位于東城區(qū)閆家壩地段，共有居民近一百戶。該小區(qū)前期開發(fā)遺留問題很多，圍墻未建好，沒有物業(yè)管理用房，長期無人管，垃圾成堆，草坪損毀，很多業(yè)主對在此居住失去了信心，打算賣掉房子。對于物業(yè)管理，多數(shù)人擁護，但缺乏信心。經(jīng)過初步測算，要在該小區(qū)建立物業(yè)管理，尚需七萬元解決遺留問題。社區(qū)在小區(qū)召開了業(yè)主委員會籌備會，向各家各戶發(fā)放了物業(yè)管理倡議書，征求有關(guān)意見。下一步準(zhǔn)備成立業(yè)主委員會。

二社區(qū)：社區(qū)去年最先推行物業(yè)管理，并成功地在糧食局小區(qū)成立了業(yè)主委員會，建立了業(yè)主規(guī)約，協(xié)助小區(qū)實行了物業(yè)自治管理。今年，社區(qū)將綜合批發(fā)城作為物業(yè)管理重點整治單位。綜合批發(fā)城有業(yè)主近三百戶，建成十多年來，沒有物業(yè)管理，遺留問題多，一直是縣城城市管理衛(wèi)生創(chuàng)建的死角難點。經(jīng)走訪，綜合批發(fā)城要實施物業(yè)管理需解決四大遺留問題：清掏化糞池拆除消防通道上的違章建筑恢復(fù)大門及門崗提供物業(yè)管理用房，總測算費用近五十萬元。經(jīng)過半年多的協(xié)調(diào)，目前成立了小區(qū)業(yè)主委員會，簡單疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的違章建筑，向開發(fā)商爭取了兩間門面作為物業(yè)管理用房，已由致遠(yuǎn)物業(yè)公司拿出了初步管理方案，并正在協(xié)商解決大門及門崗的問題。7月30日晚，鎮(zhèn)政府組織在綜合批發(fā)城小區(qū)召開全體業(yè)主會議，正式宣布小區(qū)管理移交縣致遠(yuǎn)物業(yè)管理公司，該小區(qū)走上規(guī)范化管理軌道。

三觀山社區(qū)：試點一：佳美公司宿舍區(qū)。因佳美公司（原一建公司）改制時已將其宿舍區(qū)（建筑公寓）移交社區(qū)，并和鎮(zhèn)政府簽定協(xié)議，不再承擔(dān)建筑公寓內(nèi)的衛(wèi)生創(chuàng)建等任務(wù)，請求取消建筑公寓做為其創(chuàng)建包干責(zé)任區(qū)。建筑公寓有居民六十多戶，以前社區(qū)在小區(qū)內(nèi)實施過物業(yè)管理，后因少數(shù)業(yè)主私搭亂建而中止，成為無人管小區(qū)，后來小區(qū)衛(wèi)生包干到佳美公司，但缺乏長效管理?，F(xiàn)在社區(qū)已召集業(yè)主代表開會，下發(fā)選票，籌備成立業(yè)主委員會，下一步再確定物業(yè)管理方案。試點二：原天鵝賓館院落。此事由農(nóng)辦牽頭，鎮(zhèn)城管辦協(xié)助，在現(xiàn)場走訪了業(yè)主。針對院內(nèi)的環(huán)境問題，我鎮(zhèn)拿出了初步改造方案。因院內(nèi)主體繁多，改造資金龐大，我們已向縣政府反映，準(zhǔn)備召開相關(guān)責(zé)任主體的協(xié)調(diào)會，解決環(huán)境問題后再議物業(yè)管理事宜。

四老西門社區(qū)：老西門社區(qū)做為老城區(qū)，無人管小區(qū)最多，縣長熱線投訴最多，創(chuàng)建任務(wù)最難，實施物業(yè)管理的難度也最大。社區(qū)先后在百貨庭院電影庭院土產(chǎn)庭院醬園廠庭院商業(yè)新村橋頭花園等地開會走訪，征求業(yè)主意見，了解物業(yè)管理現(xiàn)狀，最終確定在電影庭院醬園廠庭院和土產(chǎn)庭院實施物業(yè)管理。目前準(zhǔn)備籌集資金解決電影庭院的物業(yè)管理用房和大門的問題。

五渫陽社區(qū)：試點一：農(nóng)資大市場。農(nóng)資大市場一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以來市場物業(yè)一直由市管中心（宏天物業(yè)）管理，但建設(shè)方和業(yè)主對物業(yè)管理強烈不滿，準(zhǔn)備重新聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)。經(jīng)社區(qū)推薦，建設(shè)方多方了解后，擬定由致遠(yuǎn)物業(yè)公司接管。從五月份開始，致遠(yuǎn)物業(yè)開始走訪業(yè)主，制定了初步管理方案，得到了建設(shè)方的認(rèn)可。八月份，縣房管局準(zhǔn)備采取邀標(biāo)的方式，重新聘用物業(yè)公司。試點二：旺佳園。旺佳園共有業(yè)主75戶，一部分是原勞動服務(wù)公司職工，另一部分是新開發(fā)樓房入住戶。由于新遷戶入住前交納了兩年物業(yè)管理費，兩年期滿后，物業(yè)公司退出，現(xiàn)在小區(qū)沒有物業(yè)管理，而且由于以前管理不規(guī)范，公共部分占用嚴(yán)重，業(yè)主強烈要求實施物業(yè)管理。目前，社區(qū)已在小區(qū)內(nèi)召開了業(yè)主委員會籌備小組會議，張貼了有關(guān)宣傳法規(guī)，投票選舉了業(yè)主委員會，下一步準(zhǔn)備擬定物業(yè)管理方案并召開業(yè)主大會。

六中渡社區(qū)：社區(qū)選擇小區(qū)做為試點。小區(qū)是原廣福橋煤礦職工宿舍區(qū)，有業(yè)主近七十戶，改制后由社區(qū)接管，但由于收費狀況不好，管理有難度，每年社區(qū)還要負(fù)債投入。今年，社區(qū)在該小區(qū)率先推行物業(yè)管理，組織召開業(yè)主大會，選舉成立了業(yè)主委員會，并協(xié)助完善了業(yè)主規(guī)約。六月份，小區(qū)正式開始自治管理。

二物業(yè)管理工作開展過程中存在的難點。

1社區(qū)對物業(yè)管理的社會效益認(rèn)識不足。個別社區(qū)認(rèn)為物業(yè)管理與小區(qū)管理在利益上存在著沖突，工作積極性不是很高。

2硬件設(shè)施不配套。一是相當(dāng)一部分院落建設(shè)不規(guī)范，無門崗和門廳，現(xiàn)在組織修建也不好規(guī)劃。二是居民區(qū)下水道電路等物業(yè)管理所涉及到的設(shè)施嚴(yán)重滯后，維修或建設(shè)需大量資金。

3規(guī)范控制混亂。小區(qū)內(nèi)亂搭亂建現(xiàn)象嚴(yán)重，臨時建筑擠占了消防通道。綠化率達(dá)不到設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，居民利用空坪隙地種菜，擠占了綠化空間。

4收取物業(yè)管理所必須的費用存在一定的難度。有些業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司賺了錢，不愿交費，或不愿接受管理。很多人的思想還停留在單位提供后勤福利和大鍋飯的時代，對自己應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù)不明。

5物業(yè)管理企業(yè)動作欠規(guī)范?，F(xiàn)有的幾個物業(yè)管理企業(yè)，市場化程度不高，管理不是很專業(yè)，缺乏先進(jìn)的管理經(jīng)驗與模式，營利的目的太明顯。

6前期物業(yè)管理不規(guī)范，開發(fā)建設(shè)所遺留下來的問題對物業(yè)管理形成了極大的障礙。

7業(yè)主大會難組織。居民對物業(yè)管理的含義認(rèn)識不清信心不足，參加會議的積極性不高。

8媒體關(guān)注程度不夠。

三對我鎮(zhèn)開展物業(yè)管理工作的幾點建議。

1嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理的法律法規(guī)及規(guī)章，使物業(yè)管理的管理服務(wù)經(jīng)營收費等各方面各環(huán)節(jié)做到依法管理和運作。政府要加強服務(wù)意識，出臺相應(yīng)的扶持政策，為廣大企業(yè)營造良好的發(fā)展環(huán)境，提供宏觀的政策支持與引導(dǎo)。建立物業(yè)管理市場準(zhǔn)入制度。加強物業(yè)管理市場的培育，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)管理分業(yè)經(jīng)營。鼓勵開發(fā)商從社會上聘請那些經(jīng)過實踐被業(yè)主認(rèn)可的物業(yè)管理公司來進(jìn)行專業(yè)化的管理。鼓勵通過招投標(biāo)等方式公開選聘物業(yè)管理公司，引進(jìn)競爭機制，促使物業(yè)管理行業(yè)朝高度市場化方向發(fā)展。

2物業(yè)管理企業(yè)要按照“產(chǎn)權(quán)明晰權(quán)責(zé)明確政企分開管理科學(xué)”的要求，建立現(xiàn)代企業(yè)制度。要逐步提高物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)，多種渠道多種形式培養(yǎng)人才，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供人才資源。

3社會公眾應(yīng)客觀公正的看待物業(yè)管理這一行業(yè)，加深對這一行業(yè)的了解并對這一行業(yè)的作用充分重視，促使業(yè)主形成正確的物業(yè)管理消費觀念。

四下一步工作重點。

一是廣泛宣傳，營造良好輿論氛圍；

二是建立健全新的物業(yè)管理模式和管理機制；

三是加強業(yè)主大會組建的指導(dǎo)監(jiān)督工作；

四是進(jìn)一步規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作；

五是建立“質(zhì)價相符”的服務(wù)收費機制；

六是大力提高物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)；

七是理順好物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系。

物業(yè)管理工作調(diào)研報告篇十一

隨著城鎮(zhèn)化腳步不斷推進(jìn)，各地新興小區(qū)如雨后春筍般圈地而起，五花八門的物業(yè)公司也有了巨大的發(fā)展空間，物業(yè)的品牌價值也成為了房地產(chǎn)商手里越來越重要的籌碼。物業(yè)對小區(qū)的管理與城管對于城市的管理如出一轍，同時也有著包含關(guān)系。物業(yè)管的不光是小區(qū)整體環(huán)境，還要解決每個業(yè)主日常所遇到的問題。當(dāng)小區(qū)內(nèi)住戶的某些行為觸犯到城市管理相關(guān)法規(guī)時，就進(jìn)入了城管管轄范圍，要解決好這些物業(yè)、城管均可介入的問題往往需要雙方開展協(xié)作。

在現(xiàn)實中，諸多問題使得原本可以開展協(xié)作的部分反而成了城管執(zhí)法過程中的瓶頸。由于物業(yè)平時與業(yè)主關(guān)系密切，有的物業(yè)管理人員與業(yè)主幾乎如親友般熟悉，出于感情層面以及日后相處考慮，物業(yè)在遇到業(yè)主有違法行為時往往容易采取回避乃至包庇業(yè)主的措施，以使自己脫離干系。甚至還有一些不顧及品牌效益的物業(yè)，管理不好就直接撒手不管了，這就使得執(zhí)法人員在期望通過物業(yè)與業(yè)主溝通時吃到了無數(shù)閉門羹。

而如果物業(yè)管理者們更深層地思考下業(yè)主的違法違規(guī)問題，不難發(fā)現(xiàn)，只要有一戶業(yè)主帶頭不遵紀(jì)守法，并且被縱容和默許，就會有更多家業(yè)主來鉆法律漏洞以謀私利。這些業(yè)主行為最后往往影響到周邊業(yè)主的共同利益，造成其他業(yè)主的.不斷投訴，將物業(yè)置于眾矢之的。物業(yè)若能配合執(zhí)法力量做好嚴(yán)管嚴(yán)打工作，及時先行溝通處理并主動反應(yīng)上報業(yè)主違規(guī)行為，那么日后的管理將輕松很多，同時也能得到更廣大業(yè)主的好評。

物業(yè)與城管開展協(xié)作應(yīng)有效地發(fā)揮雙方的獨有優(yōu)勢，互相填補不足。物業(yè)掌握著業(yè)主的基本信息，對整個小區(qū)有更深的了解和更綜合的考量，擁有更多與住戶的溝通技巧，更便于作一些溝通調(diào)解工作，也能為城管執(zhí)法過程中需落實的細(xì)節(jié)問題提供更多綜合的建議，以盡量減少執(zhí)法過程所產(chǎn)生的其他負(fù)面影響。城管依照國家法律法規(guī)辦事，當(dāng)物業(yè)的人情牌、管社區(qū)管理辦法行不通時，就需要城管介入，以更明確的行政職權(quán)來對業(yè)主行為作約束。城管借物業(yè)之巧勁，物業(yè)借城管之利劍，兩者協(xié)作方可攻堅克難。

城管與物業(yè)協(xié)作需要在平時就建立起一致思想，統(tǒng)一戰(zhàn)線，在關(guān)鍵時刻才能口鋒一致。這些磨針活不是一日兩日就能練就的，需要在兩者間先搭起人員、信息、政策的橋梁，多開展交流活動，落實現(xiàn)行政策，分析潛在問題，及時做好準(zhǔn)備，提前給業(yè)主打好預(yù)防針。

新形勢下物業(yè)與城管打交道會越來越頻繁，有團結(jié)協(xié)作的心，運用好方式方法，才能夠化矛盾為橋梁，逐步優(yōu)化物業(yè)城管協(xié)同管理格局。

物業(yè)管理工作調(diào)研報告篇十二

為了使“加強小區(qū)物業(yè)管理”主席協(xié)商會議更加富有成效，市政協(xié)文教衛(wèi)體委組織部分委員組成調(diào)研組，在傅紹平副主席帶領(lǐng)下，調(diào)研視察了市城區(qū)住宅小區(qū)，組織召開了座談會，對我市小區(qū)物業(yè)管理中存在的突出問題進(jìn)行了認(rèn)真分析思考，并借鑒了外地好的做法，形成了這份調(diào)研報告，供主席會議協(xié)商參考。

近年來，市政府高度重視物業(yè)管理工作，把物業(yè)管理作為加強社會管理、建設(shè)完美社區(qū)、提高市民生活質(zhì)量、維護社會和諧穩(wěn)定的一項重要的民生工程來抓，有效改善了市民的居住環(huán)境，提升了城市品位和市民生活品質(zhì)。

1.健全了物業(yè)管理規(guī)范制度體系。20xx年以來，市政府根據(jù)全市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展情況，先后制定出臺了一系列規(guī)范性文件，涉及前期物業(yè)管理、物業(yè)服務(wù)收費、物業(yè)保修金、物業(yè)維修資金管理等主要領(lǐng)域，形成了相對完整、較為完善的政策管理體系，極大地推動了相關(guān)工作的順利開展。

2.強化了對物業(yè)主體的培育和監(jiān)管。培育和引導(dǎo)本地企業(yè)做大做強。20xx年常德福吉物業(yè)公司晉升為一級資質(zhì)，實現(xiàn)了本地一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)零的突破。加強對市場主體的監(jiān)管。依法實行市場準(zhǔn)入制度;建立了資質(zhì)年度考核制度和物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用動態(tài)管理檔案，并且加強了信用評價成果的運用。

3.提高了服務(wù)水平拓展了服務(wù)領(lǐng)域。引進(jìn)保利、金碧、萬達(dá)等一批國內(nèi)優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)駐常服務(wù)，傳播先進(jìn)的物業(yè)管理理念。通過專題培訓(xùn)、專家講座、開展競賽、外出考察等多種方式提高本土物業(yè)企業(yè)業(yè)務(wù)素質(zhì)和服務(wù)水平。引導(dǎo)和拓展物業(yè)管理的服務(wù)項目從過去簡單的保安、保潔、維修等基本內(nèi)容，發(fā)展到目前的家政服務(wù)、代收代繳、車輛管理、特約服務(wù)等方方面面。

4.加強了對物業(yè)管理硬件設(shè)施投入把關(guān)。制定了物業(yè)管理用房、業(yè)主公共活動用房等物業(yè)管理硬件設(shè)施的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理用房面積按小區(qū)總建筑面積的3‰-5‰配建，最低不得少于50㎡;業(yè)主公共活動用房按照3‰-5‰配建，最低不得少于100㎡。并將物業(yè)管理硬件設(shè)施的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)納入了全市房屋建設(shè)技術(shù)規(guī)范。

雖然我市小區(qū)物業(yè)管理取得了長足發(fā)展，但也暴露出不少問題，與黨委政府的要求、與社會和人民群眾的期待還有一定的差距。

1.車輛停放無序。由于前期建設(shè)車位配套比例較低，加上近年來我市私家車保有量的迅速增加，小區(qū)內(nèi)有限的停車位(庫)已無法滿足業(yè)主車輛的停放需求，致使小區(qū)內(nèi)大量車輛無處停放，部分小區(qū)停車猶如見縫插針“搶車位”，擠占人行道、綠化帶已成常態(tài)，占用消防通道、堵路堵門也時有發(fā)生，造成小區(qū)內(nèi)交通堵塞，進(jìn)而引發(fā)各類糾紛。市城區(qū)金色曉島小區(qū)就出現(xiàn)過因為他人的車輛停放在車庫門口，車庫業(yè)主家小孩半夜生病需要急診時而無法開車，一氣之下怒砸堵庫之車的案例。

2.違法建設(shè)不止。部分小區(qū)存在嚴(yán)重的亂搭亂建現(xiàn)象，如有的一樓居民占用公共空間圈建小院、在陽臺周圍搭棚、破墻開店;有的頂樓搭建閣樓;有的違規(guī)搭設(shè)外置防盜網(wǎng)，影響城市整體美觀;有的高檔別墅小區(qū)甚至出現(xiàn)業(yè)主大興土木推倒重建;還有的業(yè)主私自改變房屋的居住功能，租與他人開飯店、茶館，開公司、做倉庫，嚴(yán)重影響周邊業(yè)主的日常生活。上述情況多是因沒有及時制止而其它業(yè)主跟風(fēng)效仿，導(dǎo)致不少小區(qū)亂搭亂建現(xiàn)象禁而不止、愈演愈烈。

3.物業(yè)費用難收。目前市城區(qū)物業(yè)企業(yè)中有相當(dāng)部分企業(yè)實際處于虧損狀態(tài)，除了規(guī)模因素外，物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)偏低、物業(yè)費收繳率不高也是重要原因。目前多層住宅為0.5-0.8元/平米，高層住宅為1.0-1.5元/平米，部分小區(qū)收費標(biāo)準(zhǔn)還維持在10年前的水平。據(jù)武陵區(qū)調(diào)查表明，20xx年小區(qū)業(yè)主欠費額度平均達(dá)25%，個別小區(qū)高達(dá)45%以上，而物業(yè)企業(yè)能夠承受呆賬的臨界點大致在10%。不少業(yè)主常以房屋質(zhì)量差、服務(wù)不滿意等各種理由拒交物業(yè)費。不斷降低的收費額度導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降形成了惡性循環(huán)。例如水岸名苑物業(yè)費收繳率不到70%，該小區(qū)已修建10余年，房屋維修資金收繳不到位，業(yè)主因屋頂漏水、水管破裂、停車緊張等原因拒交物業(yè)費。

4.各類亂象頻發(fā)。小區(qū)物業(yè)服務(wù)涉及業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)公司、政府職能部門等多個主體，一旦其中任何環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都會導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)亂象頻發(fā)，影響社會安定與和諧。如鴻升別墅南區(qū)部分業(yè)主以多種理由拒交物業(yè)費先后導(dǎo)致多家物業(yè)公司運轉(zhuǎn)不暢而退出小區(qū)，小區(qū)內(nèi)垃圾成堆，業(yè)主苦不堪言;芙蓉盛世小區(qū)因物業(yè)公司與業(yè)主就停車服務(wù)收費項目溝通不及時，導(dǎo)致發(fā)生業(yè)主沖撞停車道閘，損壞公共財物事件;金色曉島和公園世家小區(qū)出現(xiàn)物業(yè)公司人員制止業(yè)主搭建陽光房而被毆打事件;荷塘月色小區(qū)業(yè)主為爭奪業(yè)委會主任一職大打出手致傷住院。

5.行政執(zhí)法缺位。政府有關(guān)職能部門管理缺位，導(dǎo)致物業(yè)管理區(qū)域呈現(xiàn)“孤島”現(xiàn)象。物業(yè)管理涉及的政府職能部門眾多，部門行政執(zhí)法沒有延伸到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，如公安部門過多依賴物業(yè)公司并沒有執(zhí)法權(quán)限的保安維護小區(qū)治安;城管、規(guī)劃部門對小區(qū)內(nèi)亂搭亂建現(xiàn)象處理不及時甚至不處理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)又無力制止;消防部門對小區(qū)車輛占用消防通道沒有明確的處理辦法。

6.公共服務(wù)缺失。敞開式小區(qū)大多沒有明確服務(wù)主體，基本上依賴社區(qū)提供的基本服務(wù)，而社區(qū)因為人力和資金的原因無法保障，部分敞開式小區(qū)因服務(wù)主體不明確，衛(wèi)生、治安、交通等服務(wù)項目長期處于無序狀態(tài)。許多政府投入大量資金改造的小區(qū)存在亂象反彈的隱患。如西苑新村政府投資900多萬元對小區(qū)道路、下水道等基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行了大規(guī)模改造，但至今沒有專業(yè)化或自治組織物業(yè)服務(wù)進(jìn)入，僅靠一位老人清掃衛(wèi)生，亂搭違建、臟亂現(xiàn)象隨時有反彈的可能。

我市的物業(yè)管理存在的這些問題在全國來說有其共性的一面，也有其特殊性，應(yīng)認(rèn)真分析，科學(xué)應(yīng)對，其主要原因：

1.對物業(yè)管理認(rèn)識有差距，重視不夠。現(xiàn)階段物業(yè)管理與人們的期待還有較大的差距，主要還是對物業(yè)管理的認(rèn)識不夠到位，尤其是區(qū)縣(市)、街道、社區(qū)對物業(yè)管理缺乏系統(tǒng)研究和深入思考，沒有作為全局工作來考慮，宣傳和引導(dǎo)力度不夠，導(dǎo)致物業(yè)管理的社會地位一直未能得到凸顯。同時，近幾年我市著力開展的完美社區(qū)建設(shè)和網(wǎng)格化管理工作與物業(yè)管理關(guān)聯(lián)性研究不夠，結(jié)合不緊。沒有將物業(yè)管理納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)范疇，物業(yè)企業(yè)無法享受在稅收、財政等方面的優(yōu)惠和扶持政策，政府對物業(yè)管理的政策支持不明顯。

2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為不規(guī)范，服務(wù)水平較低。物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理水平不高，部分企業(yè)內(nèi)部管理制度不健全，管理流程不科學(xué)，沒有或很少有內(nèi)部考核和獎懲機制。個別企業(yè)在業(yè)主拖欠物業(yè)費、企業(yè)運營面臨困難的情況下，為降低成本，便開始減員減薪，搞衛(wèi)生的是“奶奶級”，當(dāng)保安的是“爺爺級”員工，降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致業(yè)主拒交物業(yè)服務(wù)費現(xiàn)象的加劇，形成惡性循環(huán)。物業(yè)行業(yè)專業(yè)人才匱乏，大部分物業(yè)企業(yè)缺乏具有專業(yè)素養(yǎng)和綜合素質(zhì)的人才，從業(yè)人員的服務(wù)意識和管理經(jīng)驗不足，與業(yè)主日益多樣化的居住需求存在很大差距。

3.部分業(yè)主素質(zhì)不高，業(yè)主自治機構(gòu)作用發(fā)揮不夠。業(yè)主的物管意識普遍淡薄。一是難以組織成立業(yè)主大會和選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。目前，我市僅有27%的小區(qū)成立業(yè)主委員會，而且有相當(dāng)部分名存實亡無法正常開展工作。二是業(yè)主自治機構(gòu)運作欠規(guī)范，基層糾紛處理機制效率不高。業(yè)主委員會委員準(zhǔn)入門檻低，素質(zhì)參差不齊，加之業(yè)主委員會不具備法人資格，街道、社區(qū)對其缺乏有效的監(jiān)管和處罰，導(dǎo)致其運作不規(guī)范，有的甚至成為個別業(yè)主謀取私利的媒介。三是業(yè)主缺乏共同家園意識。不愛護共用財物、不講衛(wèi)生、不遵守公共秩序等現(xiàn)象較為普遍，個別業(yè)主甚至惡意拒交物業(yè)服務(wù)費，給物業(yè)管理帶來阻力。

4.物業(yè)管理設(shè)施基礎(chǔ)差，硬件建設(shè)跟不上。一方面由于部分房地產(chǎn)開發(fā)商受利益驅(qū)使，提高容積率、改變建筑物用途、偷工減料降低房屋質(zhì)量、電梯以次充好、不按照合同約定標(biāo)準(zhǔn)隨意更改環(huán)境及相關(guān)配套設(shè)施，沒有配備或者沒有配足物業(yè)用房與相關(guān)設(shè)施設(shè)備。另一方面部分老舊小區(qū)和政府投資的廉租房、公租房，由于規(guī)劃、住建等部門在規(guī)劃設(shè)計把關(guān)時沒有要求預(yù)留物業(yè)管理用房和業(yè)主公共活動用房，導(dǎo)致不具備實施物業(yè)管理的硬件條件。

調(diào)查組認(rèn)為，小區(qū)物業(yè)系列問題不解決好，會留下諸多后遺癥。首先是小區(qū)停車、治安等問題會擴散到社會，或侵占公共空間或引起社會不穩(wěn)定，增加社會管理難度;其次是由于部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)的退出會不斷增加政府公共服務(wù)投入，街道、社區(qū)等基層組織將不堪重負(fù);第三是直接導(dǎo)致部分市民生活質(zhì)量下降。因此，應(yīng)引起足夠重視。

1.強化措施，加大對物業(yè)管理工作的支持力度。建議盡快出臺《常德市物業(yè)管理條例》地方性法規(guī)，從法制層面保障其發(fā)展。將物業(yè)管理工作納入各級黨委、政府議事日程，并作為年度績效評估考核內(nèi)容。將物業(yè)管理納入完美社區(qū)網(wǎng)格化管理范疇，加強區(qū)縣、街道、社區(qū)物業(yè)管理機構(gòu)的.人員配備和隊伍建設(shè)，健全基層物業(yè)服務(wù)與糾紛處理機制。各級財政要保障各級物業(yè)管理機構(gòu)的工作經(jīng)費。設(shè)立物業(yè)管理專項基金，主要用于推廣物業(yè)行業(yè)的創(chuàng)新、增值服務(wù)，對服務(wù)優(yōu)質(zhì)、社會反映良好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予適當(dāng)獎勵，積極引導(dǎo)社會化、專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐老舊小區(qū)進(jìn)行服務(wù)，對老舊小區(qū)實施物業(yè)管理作出良好成績的給予適當(dāng)獎勵，對于明顯虧損的企業(yè)給予適當(dāng)補貼。

2.明確職責(zé)，構(gòu)建完善的聯(lián)動管理體系。充分發(fā)揮各職能部門的作用，推動行政執(zhí)法向小區(qū)院內(nèi)延伸。發(fā)揮房管部門作為全市物業(yè)管理行業(yè)主管部門在制定政策和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及統(tǒng)籌協(xié)調(diào)與督導(dǎo)指導(dǎo)方面的作用，進(jìn)一步明確規(guī)劃、城管、住建、公安、質(zhì)監(jiān)、消防、物價等部門在小區(qū)物業(yè)管理工作中的職責(zé)，形成責(zé)任明確、分工協(xié)作的工作機制，并將他們的投訴電話公示在各小區(qū)醒目位置，便于及時受理業(yè)主投訴。同時發(fā)揮區(qū)縣(市)政府(管委會)，尤其是街道辦事處和社區(qū)的作用，把“安全、潔凈、方便、和諧、快樂”的完美社區(qū)建設(shè)目標(biāo)延伸至小區(qū)內(nèi)，使小區(qū)成為完美社區(qū)建設(shè)的重要內(nèi)容。幫助建立業(yè)主委員會，選擇物業(yè)服務(wù)模式，協(xié)調(diào)各方搞好小區(qū)的監(jiān)督、管理和服務(wù)。

3.分類指導(dǎo)，探索建立多樣性的物業(yè)服務(wù)模式。對新建和老舊小區(qū)，封閉式和敞開式小區(qū)進(jìn)行分類指導(dǎo)，選擇合適的服務(wù)模式。重點探索針對敞開式老舊小區(qū)的物業(yè)管理模式，規(guī)模較大的小區(qū)，可采取聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理，規(guī)模較小的小區(qū)，可采取“統(tǒng)一打包”方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理。推廣紫橋小區(qū)物業(yè)管理模式，鼓勵街道或社區(qū)成立物業(yè)服務(wù)中心(登記注冊)進(jìn)行管理或物業(yè)管理委員會進(jìn)行自治，專項負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)無法實行專業(yè)化物業(yè)管理的小區(qū)。研究針對保障房小區(qū)和農(nóng)民安置公寓區(qū)物業(yè)管理的措施，做到服務(wù)不留死角。

4.創(chuàng)新管理，提升物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平。推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)整合、改制、兼并和重組，培育一批具有較強競爭力、較大規(guī)模的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，進(jìn)一步支持本地物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強，樹立行業(yè)標(biāo)桿。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立新型社區(qū)商業(yè)服務(wù)模式，延伸服務(wù)鏈條，不斷滿足潛在的市場需求，提升服務(wù)能力，實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)升級轉(zhuǎn)型。及時化解物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展中的問題和矛盾，推動我市物業(yè)服務(wù)水平快速提升。加快建設(shè)監(jiān)督體系，大力培育業(yè)委會，提高業(yè)委會組建率、專業(yè)性和公信力，讓業(yè)主直接參與對物業(yè)服務(wù)的監(jiān)督和合作，形成由政府牽頭、相關(guān)部門和業(yè)主共同參與的新格局。

5.倡導(dǎo)誠信，增強物業(yè)主體的自覺意識。正面引導(dǎo)與懲戒并舉。一方面加強對《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的宣傳。通過各類媒體、小區(qū)宣傳欄等加大宣傳力度，增強開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和廣大業(yè)主等物業(yè)主體各方的責(zé)任和自覺意識。強化示范帶頭，通過廣大黨員干部的模范帶頭作用去影響廣大業(yè)主，增進(jìn)業(yè)主對物業(yè)管理的認(rèn)知和理解，提高市民對物業(yè)服務(wù)的認(rèn)同感，提高物業(yè)服務(wù)人員的社會地位和職業(yè)自豪感，營造有利于物業(yè)管理的良好社會氛圍。另一方面建立誠信管理制度，建立物業(yè)主體各方的誠信檔案，對不守誠信的企業(yè)法人和業(yè)主進(jìn)行失信懲戒，是黨員干部和公職人員的還要進(jìn)行問責(zé)。

6.突破難點，推動小區(qū)物業(yè)管理全面提升。以拆除小區(qū)違法建筑和老舊院落改造為突破口，對違法建筑進(jìn)行梳理，確定牽頭單位，明確分批整治目標(biāo)，開展聯(lián)合整治行動。對老舊小區(qū)采取以獎代補方式，落實市中心城區(qū)兩級財政配套資金，對我市城區(qū)老舊院落和敞開式老舊小區(qū)分期分批進(jìn)行改造。按照總體規(guī)劃、綜合整治、分類改造、一院一策的原則，對老舊院落安防設(shè)施完善、路面平整處理、停車位(線)劃定、垃圾裝運處置、環(huán)境整治、管理用房配置、水電“一戶一表”工程、雨污分流、管線序化等功能性專項改造，確保整體工作真正惠及民生。注重宣傳發(fā)動，激發(fā)廣大群眾參與拆違和院落改造的熱情。

物業(yè)管理工作調(diào)研報告篇十三

物業(yè)管理是今年鎮(zhèn)經(jīng)濟工作會議確定的三個突破之一。物業(yè)管理是一個成長的過程，也是迎接挑戰(zhàn)、自我加壓、探索新課題的過程。

一、目前我鎮(zhèn)物業(yè)管理試點工作開展情況。

上半年，鎮(zhèn)城管辦在七個城區(qū)社區(qū)各選一處居民小區(qū)做為物業(yè)管理試點，打破社區(qū)原有的小區(qū)負(fù)責(zé)制的管理模式，重點在臟亂差的無人管小區(qū)開展物業(yè)管理。上半年工作重點是選定試點，解決遺留問題，成立業(yè)主委員會。城市七個社區(qū)的試點具體情況為：

1、社區(qū)：社區(qū)選擇三星花園小區(qū)做為試點。三星花園位于東城區(qū)閆家壩地段，共有居民近一百戶。該小區(qū)前期開發(fā)遺留問題很多，圍墻未建好，沒有物業(yè)管理用房，長期無人管，垃圾成堆，草坪損毀，很多業(yè)主對在此居住失去了信心，打算賣掉房子。對于物業(yè)管理，多數(shù)人擁護，但缺乏信心。經(jīng)過初步測算，要在該小區(qū)建立物業(yè)管理，尚需七萬元解決遺留問題。社區(qū)在小區(qū)召開了業(yè)主委員會籌備會，向各家各戶發(fā)放了物業(yè)管理倡議書，征求有關(guān)意見。下一步準(zhǔn)備成立業(yè)主委員會。

二、社區(qū)：社區(qū)去年最先推行物業(yè)管理，并成功地在糧食局小區(qū)成立了業(yè)主委員會，建立了業(yè)主規(guī)約，協(xié)助小區(qū)實行了物業(yè)自治管理。今年，社區(qū)將綜合批發(fā)城作為物業(yè)管理重點整治單位。綜合批發(fā)城有業(yè)主近三百戶，建成十多年來，沒有物業(yè)管理，遺留問題多，一直是縣城城市管理、衛(wèi)生創(chuàng)建的死角難點。經(jīng)走訪，綜合批發(fā)城要實施物業(yè)管理需解決四大遺留問題：清掏化糞池、拆除消防通道上的違章建筑、恢復(fù)大門及門崗、提供物業(yè)管理用房，總測算費用近五十萬元。經(jīng)過半年多的協(xié)調(diào)，目前成立了小區(qū)業(yè)主委員會，簡單疏通了下水道，基本拆除了消防通道上的.違章建筑，向開發(fā)商爭取了兩間門面作為物業(yè)管理用房，已由致遠(yuǎn)物業(yè)公司拿出了初步管理方案，并正在協(xié)商解決大門及門崗的問題。7月30日晚，鎮(zhèn)政府組織在綜合批發(fā)城小區(qū)召開全體業(yè)主會議，正式宣布小區(qū)管理移交縣致遠(yuǎn)物業(yè)管理公司，該小區(qū)走上規(guī)范化管理軌道。

三、觀山社區(qū)：試點一：佳美公司宿舍區(qū)。因佳美公司(原一建公司)改制時已將其宿舍區(qū)(建筑公寓)移交社區(qū)，并和鎮(zhèn)政府簽定協(xié)議，不再承擔(dān)建筑公寓內(nèi)的衛(wèi)生創(chuàng)建等任務(wù)，請求取消建筑公寓做為其創(chuàng)建包干責(zé)任區(qū)。建筑公寓有居民六十多戶，以前社區(qū)在小區(qū)內(nèi)實施過物業(yè)管理，后因少數(shù)業(yè)主私搭亂建而中止，成為無人管小區(qū)，后來小區(qū)衛(wèi)生包干到佳美公司，但缺乏長效管理?，F(xiàn)在社區(qū)已召集業(yè)主代表開會，下發(fā)選票，籌備成立業(yè)主委員會，下一步再確定物業(yè)管理方案。試點二：原天鵝賓館院落。此事由農(nóng)辦牽頭，鎮(zhèn)城管辦協(xié)助，在現(xiàn)場走訪了業(yè)主。針對院內(nèi)的環(huán)境問題，我鎮(zhèn)拿出了初步改造方案。因院內(nèi)主體繁多，改造資金龐大，我們已向縣政府反映，準(zhǔn)備召開相關(guān)責(zé)任主體的協(xié)調(diào)會，解決環(huán)境問題后再議物業(yè)管理事宜。

四、老西門社區(qū)：老西門社區(qū)做為老城區(qū)，無人管小區(qū)最多，縣長熱線投訴最多，創(chuàng)建任務(wù)最難，實施物業(yè)管理的難度也最大。社區(qū)先后在百貨庭院、電影庭院、土產(chǎn)庭院、醬園廠庭院、商業(yè)新村、橋頭花園等地開會走訪，征求業(yè)主意見，了解物業(yè)管理現(xiàn)狀，最終確定在電影庭院、醬園廠庭院和土產(chǎn)庭院實施物業(yè)管理。目前準(zhǔn)備籌集資金解決電影庭院的物業(yè)管理用房和大門的問題。

五、渫陽社區(qū)：試點一：農(nóng)資大市場。農(nóng)資大市場一期工程建成多年，二期工程尚未售完。建成以來市場物業(yè)一直由市管中心(宏天物業(yè))管理，但建設(shè)方和業(yè)主對物業(yè)管理強烈不滿，準(zhǔn)備重新聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)。經(jīng)社區(qū)推薦，建設(shè)方多方了解后，擬定由致遠(yuǎn)物業(yè)公司接管。從五月份開始，致遠(yuǎn)物業(yè)開始走訪業(yè)主，制定了初步管理方案，得到了建設(shè)方的認(rèn)可。八月份，縣房管局準(zhǔn)備采取邀標(biāo)的方式，重新聘用物業(yè)公司。試點二：旺佳園。旺佳園共有業(yè)主75戶，一部分是原勞動服務(wù)公司職工，另一部分是新開發(fā)樓房入住戶。由于新遷戶入住前交納了兩年物業(yè)管理費，兩年期滿后，物業(yè)公司退出，現(xiàn)在小區(qū)沒有物業(yè)管理，而且由于以前管理不規(guī)范，公共部分占用嚴(yán)重，業(yè)主強烈要求實施物業(yè)管理。目前，社區(qū)已在小區(qū)內(nèi)召開了業(yè)主委員會籌備小組會議，張貼了有關(guān)宣傳法規(guī)，投票選舉了業(yè)主委員會，下一步準(zhǔn)備擬定物業(yè)管理方案并召開業(yè)主大會。

六、中渡社區(qū)：社區(qū)選擇小區(qū)做為試點。小區(qū)是原廣福橋煤礦職工宿舍區(qū)，有業(yè)主近七十戶，改制后由社區(qū)接管，但由于收費狀況不好，管理有難度，每年社區(qū)還要負(fù)債投入。今年，社區(qū)在該小區(qū)率先推行物業(yè)管理，組織召開業(yè)主大會，選舉成立了業(yè)主委員會，并協(xié)助完善了業(yè)主規(guī)約。六月份，小區(qū)正式開始自治管理。

二、物業(yè)管理工作開展過程中存在的難點。

1、社區(qū)對物業(yè)管理的社會效益認(rèn)識不足。個別社區(qū)認(rèn)為物業(yè)管理與小區(qū)管理在利益上存在著沖突，工作積極性不是很高。

2、硬件設(shè)施不配套。一是相當(dāng)一部分院落建設(shè)不規(guī)范，無門崗和門廳，現(xiàn)在組織修建也不好規(guī)劃。二是居民區(qū)下水道、電、路等物業(yè)管理所涉及到的設(shè)施嚴(yán)重滯后，維修或建設(shè)需大量資金。

3、規(guī)范控制混亂。小區(qū)內(nèi)亂搭亂建現(xiàn)象嚴(yán)重，臨時建筑擠占了消防通道。綠化率達(dá)不到設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，居民利用空坪隙地種菜，擠占了綠化空間。

4、收取物業(yè)管理所必須的費用存在一定的難度。有些業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司賺了錢，不愿交費，或不愿接受管理。很多人的思想還停留在單位提供后勤福利和大鍋飯的時代，對自己應(yīng)盡的責(zé)任和義務(wù)不明。

5、物業(yè)管理企業(yè)動作欠規(guī)范?，F(xiàn)有的幾個物業(yè)管理企業(yè)，市場化程度不高，管理不是很專業(yè)，缺乏先進(jìn)的管理經(jīng)驗與模式，營利的目的太明顯。

6、前期物業(yè)管理不規(guī)范，開發(fā)建設(shè)所遺留下來的問題對物業(yè)管理形成了極大的障礙。

7、業(yè)主大會難組織。居民對物業(yè)管理的含義認(rèn)識不清、信心不足，參加會議的積極性不高。

8、媒體關(guān)注程度不夠。

三、對我鎮(zhèn)開展物業(yè)管理工作的幾點建議。

1、嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理的法律、法規(guī)及規(guī)章，使物業(yè)管理的管理、服務(wù)、經(jīng)營、收費等各方面各環(huán)節(jié)做到依法管理和運作。政府要加強服務(wù)意識，出臺相應(yīng)的扶持政策，為廣大企業(yè)營造良好的發(fā)展環(huán)境，提供宏觀的政策支持與引導(dǎo)。建立物業(yè)管理市場準(zhǔn)入制度。加強物業(yè)管理市場的培育，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)管理分業(yè)經(jīng)營。鼓勵開發(fā)商從社會上聘請那些經(jīng)過實踐被業(yè)主認(rèn)可的物業(yè)管理公司來進(jìn)行專業(yè)化的管理。鼓勵通過招投標(biāo)等方式公開選聘物業(yè)管理公司，引進(jìn)競爭機制，促使物業(yè)管理行業(yè)朝高度市場化方向發(fā)展。

2、物業(yè)管理企業(yè)要按照“產(chǎn)權(quán)明晰、權(quán)責(zé)明確、政企分開、管理科學(xué)”的要求，建立現(xiàn)代企業(yè)制度。要逐步提高物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)，多種渠道、多種形式培養(yǎng)人才，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供人才資源。

3、社會公眾應(yīng)客觀公正的看待物業(yè)管理這一行業(yè)，加深對這一行業(yè)的了解并對這一行業(yè)的作用充分重視，促使業(yè)主形成正確的物業(yè)管理消費觀念。

四、下一步工作重點。

一是廣泛宣傳，營造良好輿論氛圍;。

二是建立健全新的物業(yè)管理模式和管理機制;。

三是加強業(yè)主大會組建的指導(dǎo)監(jiān)督工作;。

四是進(jìn)一步規(guī)范前期物業(yè)管理招投標(biāo)工作;。

五是建立“質(zhì)價相符”的服務(wù)收費機制;。

六是大力提高物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì);。

七是理順好物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系。

物業(yè)管理工作調(diào)研報告篇十四

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)運而生，成為新興行業(yè)。物業(yè)公司大致分為兩類，一類是房地產(chǎn)公司設(shè)立的物業(yè)公司，法人代表與房地產(chǎn)公司相同，這類物業(yè)公司致力營造良好的樓盤形象，為房地產(chǎn)公司樹立品牌，物業(yè)管理較為規(guī)范，工作人員及投入較多，每個樓盤開盤后逐步納入物業(yè)管理，并為房地產(chǎn)公司管理樓盤售后的的后期事宜。另一類物業(yè)公司非房地產(chǎn)公司設(shè)立，而是為管理某些樓盤或單位物業(yè)而成立的物業(yè)公司，其管理物業(yè)規(guī)模大小不一，多則幾千戶，少則幾百戶。

一、物業(yè)公司的收入及征收特點。

（一）規(guī)模較大的物業(yè)公司的收入及代收費用包括：

物業(yè)管理費收入租金收入經(jīng)營停車場游泳池各類球場等公用設(shè)施收入清理生活垃圾收入物業(yè)大修收入中介收入廣告收入其他收入及代收水費電費燃?xì)赓M房租維修基金暖氣報裝費排污費寬帶入網(wǎng)費有線電視入網(wǎng)費等。一些規(guī)模較小的物業(yè)公司只有以上項目中的幾種收入。

（二）物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)收費及收入現(xiàn)狀。

1、物業(yè)收費面對的是廣大業(yè)主，個性千差萬別，收取難度不一，部分業(yè)主因房屋質(zhì)量問題物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問題業(yè)主已入伙但未實際入住等因素拒交物業(yè)費。造成部分物業(yè)費收入不能到位。

2、部分物業(yè)公司物業(yè)費收取未能按照物價部門批準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)收取，在實際收取中采用低于批準(zhǔn)的物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)費，再綜合入伙率入住率物業(yè)費收取率幾種因素，造成理論上的計算與收取到位的收入存在較大差異。大部分的物業(yè)費征收率在30%———80%之間。部分物業(yè)公司存在微利經(jīng)營艱難經(jīng)營狀態(tài)，少數(shù)物業(yè)公司需房地產(chǎn)開發(fā)公司的補貼收入才能略有贏利。

二、物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)在涉稅上存在的問題及成因：

（一）收入不真實。主要表現(xiàn)在以下幾種方式：

1、部分收入不入賬。業(yè)戶在繳納物業(yè)費或租金時，未能索取發(fā)票，部分物業(yè)公司將這部分收入隱匿不入賬，造成少計收入。

2、收入不確認(rèn)，記入其他應(yīng)付款等科目。部分物業(yè)公司在取得物業(yè)管理費收入或租金收入時，暫掛預(yù)收款其他應(yīng)付款等科目，以收入不能確認(rèn)為由，不計入收入，造成預(yù)收款其他應(yīng)付款科目余額較大，收入長期得不到確認(rèn)，收入與其物業(yè)管理規(guī)模不相符。少數(shù)物業(yè)公司以住戶裝修保證金抵業(yè)主應(yīng)繳的物業(yè)管理費時，不作收入處理。

3、減免收入。減免收入的情形有：一次性繳納一年的物業(yè)費少收兩個月或幾個月；對新入伙戶一年收半年；為房地產(chǎn)公司介紹他人買房，減免當(dāng)年物業(yè)管理費等方式，相應(yīng)減少了公司應(yīng)收物業(yè)管理費收入。形成應(yīng)計收入而未計的情況。

4、應(yīng)收取的物管費以“工資費用”的形式減少收入，少數(shù)物業(yè)公司在收取單位物業(yè)管理費時，未按規(guī)定開具發(fā)票，而是以工資日常發(fā)生的費用等方式，向?qū)Ψ饺〉迷摬糠治飿I(yè)管理費，不入賬或不作收入處理，從而少計收入。

5、補貼收入記往來賬。少數(shù)物業(yè)公司對于房地產(chǎn)公司物業(yè)管理補貼收入，不作收入處理，長期掛其他應(yīng)付款，以暫借款的名目，少計收入。

（二）納稅申報不規(guī)范。

1、納稅義務(wù)發(fā)生時間的變化形成會計準(zhǔn)則與稅法差異，造成營業(yè)稅當(dāng)期計稅依據(jù)不準(zhǔn)確。

就一次性收取的物業(yè)管理費或房屋租賃收入，根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅[20xx]16號）中第五條“關(guān)于納稅義務(wù)發(fā)生時間”的規(guī)定，單位和個人提供應(yīng)稅勞務(wù)轉(zhuǎn)讓專利權(quán)非專利技術(shù)商標(biāo)權(quán)著作權(quán)和商譽時，向?qū)Ψ绞杖〉念A(yù)收性質(zhì)的價款包括預(yù)收款預(yù)付款預(yù)存款預(yù)存費用預(yù)收定金等，其營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間按照財務(wù)會計制度的規(guī)定，以該項預(yù)收性質(zhì)的價款被確認(rèn)收入的時間為準(zhǔn)。也就是說發(fā)生在20xx年的上述業(yè)務(wù)可以按照財稅[20xx]16號文件規(guī)定執(zhí)行。20xx年1月1日起施行的新的《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第十二條規(guī)定，營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天。第二十五條第二款規(guī)定，納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。其納稅義務(wù)發(fā)生時間具有了收付實現(xiàn)制的特點而不完全屬于權(quán)責(zé)發(fā)生制的性質(zhì)，在會計處理與稅法存在差異的情況下，應(yīng)按稅法規(guī)定辦理。物業(yè)公司應(yīng)在收到款項時一次性申報營業(yè)稅，而不需考慮所屬期。部分物業(yè)公司在收取物業(yè)費等款項時，采用預(yù)收款方式，一次收取半年或一年的物管費等，根據(jù)所屬期按月分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn)收入，按結(jié)轉(zhuǎn)收入申報營業(yè)稅，而不是一次性全額申報，按月分?jǐn)偡绞郊炔环隙惙ㄒ?guī)定，稅務(wù)機關(guān)也很難把握，難以核對，會造成申報和稅務(wù)管理的混亂，同時滯延了應(yīng)納稅款。

2、代收費用扣除不規(guī)范。

國稅發(fā)[]217號《國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費用有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費電費燃（煤）氣費維修基金房租的行為，屬于營業(yè)稅‘服務(wù)業(yè)’稅目中的‘代理’業(yè)務(wù)，因此，對物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費電費燃（煤）氣費維修基金房租不計征營業(yè)稅?！辈糠治飿I(yè)管理公司向其他公司收取的手續(xù)費基金集資費代收款項代墊款項及其他各種性質(zhì)的價外收費，不作為計稅依據(jù)申報繳納營業(yè)稅。隨著社會的發(fā)展，代收費用中的暖氣報裝費排污費寬帶入網(wǎng)費有線電視入網(wǎng)費等代收費用政策上未明確是否要繳納營業(yè)稅。代收的水費電費燃（煤）氣費維修基金房租等費用長期掛其他應(yīng)付款，歷年結(jié)轉(zhuǎn)，既反映不出代收的手續(xù)費，也反映不出其余額中有多少是代收費用，長期掛賬幾年的其他應(yīng)付款未結(jié)轉(zhuǎn)收入申報稅款。

3、跨年度租金收入企業(yè)所得稅問題的政策因素。

《企業(yè)所得稅法實施條例》第九條與第十九條第二款二者容易產(chǎn)生歧義，但第十九條第二款規(guī)定，租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實現(xiàn)，對租金收入的處理作出了具體規(guī)定。一次收取跨年度租金收入應(yīng)一次結(jié)轉(zhuǎn)。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函[20xx]79號）關(guān)于租金收入確認(rèn)問題規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)包裝物或者其他有形資產(chǎn)使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，《企業(yè)所得稅法實施條例》第九條規(guī)定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關(guān)年度收入。

按照以上規(guī)定，筆者認(rèn)為，企業(yè)的跨年度租金收入在20xx年1月1日前可按年度分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn)，20xx年度20xx年度則應(yīng)全部結(jié)轉(zhuǎn)，20xx年1月1日后則可一次結(jié)轉(zhuǎn)或按年分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn)。在實際工作中，一次結(jié)轉(zhuǎn)還是按年結(jié)轉(zhuǎn)這兩種觀點一直存在，大部分企業(yè)的表現(xiàn)形式為按年分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn)，主管稅務(wù)管理部門予以默認(rèn)，實際操作上兩種情況都存在。

（三）發(fā)票使用不規(guī)范。

部分物業(yè)公司在收取個人業(yè)主物業(yè)管理費時使用自制收據(jù)收取物業(yè)管理費，而在收取單位物業(yè)費或出租給單位使用的門面時才使用稅務(wù)發(fā)票，從而造成未按規(guī)定向業(yè)主開具發(fā)票。一方面是業(yè)主索取稅務(wù)發(fā)票的意識不強，按入伙時簽訂的物業(yè)管理合同或租賃合同的約定付了物業(yè)管理費或租金后，索取稅務(wù)發(fā)票的意識不強，合法權(quán)益未能體現(xiàn)；另一方面，物業(yè)公司開具發(fā)票的意識不夠，收取款項時未向業(yè)主開具稅務(wù)發(fā)票，或出于某種目的，向個人業(yè)主收取款項不開具稅務(wù)發(fā)票。部分物業(yè)公司申報營業(yè)稅等稅款后，未領(lǐng)購相對應(yīng)的發(fā)票，造成應(yīng)開具而未開具發(fā)票可以領(lǐng)購又未領(lǐng)購發(fā)票的現(xiàn)象。

（四）賬務(wù)不健全或不建賬。

部分規(guī)模較小的物業(yè)公司人員少，收入成本核算簡單，設(shè)立簡易賬或不建賬，不能全面反映收入成本費用等情況，稅務(wù)機關(guān)不能掌握其真實的收入費用等情況。

（五）稅務(wù)管理部門收入難核實。

采用自制收據(jù)收取的應(yīng)稅收入是否全部入賬核算方面同時也就相應(yīng)地存在問題，稅務(wù)部門在核實物業(yè)公司管理情況時，可能調(diào)查到物業(yè)公司管理了多少幢多少套，但入住業(yè)戶多少則較難掌握，已入伙業(yè)主也有長期不在的情況，已入住的業(yè)戶物業(yè)管理費也存在征收率的問題，并不能100%到位。物業(yè)面積入住率征收率物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)與實際收費標(biāo)準(zhǔn)的差異，物業(yè)公司取得收入未全部入賬等情況，造成稅務(wù)機關(guān)核實收入難。

三、管理措施。

（一）宣傳與輔導(dǎo)。

一方面稅務(wù)機關(guān)要加強對物業(yè)公司行業(yè)政策的宣傳與業(yè)務(wù)培訓(xùn)，加強涉稅輔導(dǎo)，向企業(yè)財會人員宣傳行業(yè)最新政策，提升財會人員對政策的正確理解，準(zhǔn)確及時確定收入，誠信納稅，提高企業(yè)對稅收的遵從度。另一方面要通過多途徑向業(yè)主宣傳，提高業(yè)主索取發(fā)票意識，把索取發(fā)票當(dāng)作一種常態(tài)，形成維護自己的合法權(quán)益的一種習(xí)慣。

（二）規(guī)范使用發(fā)票，強化“以票控稅”。

1.物業(yè)公司使用稅控機向業(yè)主開具機打發(fā)票，但大部份物業(yè)費需管理人員上門征收，適用于自行繳納物業(yè)費率較高的單位，并且允許該部分企業(yè)領(lǐng)用定額發(fā)票，方便物業(yè)公司因業(yè)主未自行繳納而需上門收取物業(yè)費。

2.領(lǐng)取定額發(fā)票，但業(yè)務(wù)量較大的企業(yè)領(lǐng)用發(fā)票的數(shù)量較大，使用也不是很方便，適用于規(guī)模相對較小的企業(yè)。

3.領(lǐng)用裁剪式發(fā)票或允許企業(yè)自行印制專業(yè)發(fā)票，稅務(wù)機關(guān)加強控管。

4.建立發(fā)票違規(guī)舉報制度，打擊發(fā)票違章行為，規(guī)范發(fā)票開具和使用，維護納稅人的合法權(quán)益。

（三）日常管理。

建立物業(yè)管理明細(xì)臺賬，企業(yè)每半年報送一次納入物業(yè)管理的樓盤房屋門面相應(yīng)的入住使用及收取物業(yè)管理費情況，主管稅務(wù)機關(guān)在審核后可建立相關(guān)動態(tài)臺賬，后期的每期數(shù)據(jù)應(yīng)呈遞增狀態(tài)，如發(fā)現(xiàn)異常，及時跟蹤管理。稅務(wù)機關(guān)應(yīng)加強稅源調(diào)查，實地調(diào)查詳細(xì)了解企業(yè)物業(yè)管理項目，各小區(qū)物業(yè)面積，入住情況門面出租情況，物業(yè)費收費標(biāo)準(zhǔn)其他經(jīng)營項目等情況，與企業(yè)自報資料進(jìn)行比對，分析畢業(yè)論文異常，加強巡管。

（四）規(guī)范納稅申報及賬務(wù)管理。

規(guī)范企業(yè)的納稅申報，企業(yè)應(yīng)及時確入收入，明確應(yīng)稅收入應(yīng)稅代收費用對應(yīng)的應(yīng)納稅種納稅義務(wù)發(fā)生時間，及時準(zhǔn)確申報納稅。引導(dǎo)企業(yè)規(guī)范建賬，規(guī)范各科目收入費用成本的確認(rèn)，如各項收入發(fā)生的費用各種代收費用的收取與支付的核算等。對無建賬能力的規(guī)模較小的企業(yè)，根據(jù)物業(yè)面積，收費標(biāo)準(zhǔn)入住率等各項指標(biāo)核定應(yīng)納稅額。加強評估管理，對零申報戶異常申報戶，與掌握的企業(yè)相關(guān)情況進(jìn)行比對，及時評估，糾正企業(yè)不規(guī)范行為。

（五）部門協(xié)作。

與房管工商公安房地產(chǎn)開發(fā)公司加強協(xié)作，了解掌握樓盤開盤出售情況物業(yè)公司登記及進(jìn)入小區(qū)情況物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)情況門面出租情況業(yè)主入住情況，及時跟進(jìn)管理。

物業(yè)管理工作調(diào)研報告篇十五

隨著物業(yè)處理標(biāo)準(zhǔn)的不斷完善，業(yè)主和使用人法律意見的不斷加強，處理部分監(jiān)管的不斷加強，住宅小區(qū)的違法建設(shè)環(huán)境得到了有效的把握。然而，在一些住宅區(qū)，仍然有非法結(jié)構(gòu)和建筑在休閑天井，花園，陽臺等。、擅自占用房屋各部分、破壞房屋承重布局等。，特別是一些高檔住宅區(qū)的居民搬進(jìn)來后，出現(xiàn)了緊張的違章建筑情況。比如，一些業(yè)主和用戶在悠閑的住房平臺上建造陽光屋，甚至增加樓層、改建、擴建、挖掘地下室，這不僅緊張地破壞了社區(qū)的集體規(guī)劃和和諧環(huán)境，也影響了周邊業(yè)主。

1.華陽地區(qū)住宅裝修緊張近年來，繼房地產(chǎn)、

2.三級市場熱鬧，高檔商品房房二次裝修越來越多。由此，各種違法行為和違法建筑時有發(fā)生，引起社會的珍惜。從現(xiàn)在房產(chǎn)局掌握的環(huán)境分析來看，緊張有以下幾個特點:。

(1)業(yè)主由內(nèi)而外對原房屋進(jìn)行了完全翻新或改建，改變了原平面圖，如在外墻立面放置玻璃幕墻，從一開始就擴大承重墻，在首層門廳、平臺上建造房間等。非法面積從10到60平方米不等。

(二)采用先進(jìn)的裝修材料，清新，所有裝修后的房屋都超出了原房屋規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，對社區(qū)環(huán)境的影響相對較小，周圍房屋的外觀能得到根本保留。

(3)相鄰各方矛盾不明顯，業(yè)主委員會通常不直接干預(yù)，只是對超出范圍太遠(yuǎn)的違章建筑有很大的呼應(yīng)。

(4)由于業(yè)主身份比較特殊，包括有部分是海外業(yè)主，物業(yè)公司很難直接勸阻，怕平時交試用期費?；谝陨辖谇闆r，物業(yè)公司的回應(yīng):感覺當(dāng)局對部分處罰處理不力，對違章戶的處罰達(dá)不到震懾效果。其他人被迫延遲手續(xù)費，只能勸阻，不能停止施工。不然物業(yè)公司很被動。但作為大樓的業(yè)主，他覺得:由于房屋平面圖在利用上不公平，陳舊，所以在新業(yè)主入住或原業(yè)主重新裝修時，往往會要求專業(yè)的裝修規(guī)劃單位從一開始就根據(jù)房屋的性質(zhì)進(jìn)行室內(nèi)布置。另外，他有經(jīng)濟支付能力，使得上述違法行為時有發(fā)生。因為樹模型效應(yīng)，對其他業(yè)主影響很大，有收斂的趨勢。

2.進(jìn)一步加強啟動物業(yè)裝修網(wǎng)格化處理。

(一)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)加強對首室裝修的教學(xué)和監(jiān)督。

1.加強裝飾示范動作的宣傳和教學(xué)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)《物業(yè)服務(wù)條例》、《上海市物業(yè)服務(wù)規(guī)則》以及前期物業(yè)服務(wù)公約、物業(yè)服務(wù)公約、用房公約或業(yè)主公約中的約定，履行對業(yè)主裝修房的責(zé)任，并與相關(guān)專業(yè)人員共同制定《房屋裝修須知》。

教物業(yè)處理公司在處理的物業(yè)區(qū)域內(nèi)公布《房間裝修通知單》。同時，將《房間裝修通知單》送達(dá)物業(yè)辦理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主或待裝修用戶，并簽收。

2.加強首間裝修前的處理要求物業(yè)處理公司告知《規(guī)定》在為業(yè)主或使用人辦理入住、停續(xù)時，必須停止首間裝修，如不破壞房屋承重布局、破壞房屋表面、違章建筑等。停止碎裂部分，不要隨意布置空調(diào)室外機，安裝防盜措施。業(yè)主或使用人應(yīng)在裝修房間前書面通知物業(yè)管理公司施工單位、工期和裝修內(nèi)容(包括首間裝修方案和施工方案)，并為裝修施工人員辦理臨時社區(qū)通行證。要求物業(yè)處理公司關(guān)于業(yè)主或使用人提供的首間房裝修方案和施工方案已對首間房停止裝修行為進(jìn)行整改的意見。

為了加強對建設(shè)單位裝修行為的處理，物業(yè)管理公司可以與房屋裝修施工單位簽訂《房屋裝修處理和談》。

3.加強對首室裝修活動的定期檢查和監(jiān)督。物業(yè)經(jīng)辦公司要知道，專人要認(rèn)真教導(dǎo)、督促、處理好首間的裝修活動。業(yè)主或使用人入住后，應(yīng)督促裝修業(yè)主、使用人或施工單位服從施工作業(yè)。下午18:00至次日上午8:00及節(jié)假日期間，不得從事敲、鑿、鋸、鉆等施工。

物業(yè)管理公司在施工人員和建筑材料進(jìn)入住宅區(qū)的施工過程中，如觸及水、電、氣、平面布置等隱蔽工程，應(yīng)加強每天(包括節(jié)假日)的現(xiàn)場檢查和突擊檢查，并做好記錄。發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為，應(yīng)當(dāng)采取有效措施予以勸阻、禁止并督促及時糾正。

對于破壞房屋承重布局、破壞房屋表面、違章建筑、拒不整改的.業(yè)主或使用人，以及房屋首裝修單位，物業(yè)管理公司應(yīng)及時告知業(yè)主委員會，并報告相關(guān)行政處理部門依法處理。同時，物業(yè)管理公司應(yīng)指示違反規(guī)定的施工人員中斷施工。

4.強化知法、守法、守約意識。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主或者使用人遵守本條例和其他有關(guān)法律，遵守《房屋使用公約》或者《業(yè)主公約》的約定。

如果物業(yè)管理公司與第一個房間的裝修單位簽署了和談，應(yīng)該敦促他們保持和談。首間裝修完成后，物業(yè)管理公司應(yīng)及時收回小區(qū)臨時出/入許可證。物業(yè)管理公司應(yīng)責(zé)成責(zé)任人及時修復(fù)和賠償對房屋和方法配置造成的損害。

物業(yè)處理公司對首間房裝修單位違約，可以根據(jù)和談中的約定直接向人民法院提起民事訴訟。

在未成立業(yè)主委員會的住宅區(qū)，不鼓勵業(yè)主或使用人非法裝修。禁止無效的，房地產(chǎn)開發(fā)商或者相關(guān)業(yè)主、使用人可以根據(jù)《上海市商品房買賣公約》和《房屋使用公約》的約定，直接向人民法院提起民事訴訟。

(二)業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)證明自治的有效性。

業(yè)主委員會應(yīng)突擊檢查物業(yè)，處理公司的處理和經(jīng)營情況，督促房間首次裝修的業(yè)主或用戶遵守相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和協(xié)議，及時調(diào)整因裝修不當(dāng)造成的相鄰膠樹，并勸阻、禁止和督促業(yè)主或用戶糾正其違法行為。

業(yè)主或者使用人違反業(yè)主公約，勸阻無效的，經(jīng)業(yè)主大會或者業(yè)主大會同意，業(yè)主委員會可以向人民法院提起民事訴訟。

(3)區(qū)縣房產(chǎn)局應(yīng)加強對違法裝修的行政管理。

區(qū)房產(chǎn)局已連續(xù)完成行政和法律工作程序。物業(yè)處理公司不履行法定職責(zé)和任務(wù)的，根據(jù)《條例》和《細(xì)則》的有關(guān)規(guī)定責(zé)令改正，并可處以相應(yīng)的罰款。如果物業(yè)辦理公司違反《條例》和《細(xì)則》，情節(jié)緊張，區(qū)/縣房產(chǎn)局可對低人才等級進(jìn)行處罰，直至吊銷人才證書。

區(qū)縣房產(chǎn)局應(yīng)及時受理和記錄業(yè)主或用戶對違法裝修的投訴，并到現(xiàn)場檢查取證。經(jīng)查證屬實的，依照《條例》有關(guān)法律的規(guī)定，責(zé)令限期改正，可以并處相應(yīng)罰款。

物業(yè)管理工作調(diào)研報告篇十六

公安交通管理工作是一項繁重復(fù)雜的工作，每年要開展一些大型的活動。諸如，大練兵活動、五進(jìn)宣傳、三基建設(shè)、三項教育等等。我們知道，各項活動的開展都有其背景和特殊性，需要我們認(rèn)真對待，總體來看，各項活動的開展都是比較順利的。這些活動的開展，無疑推動了各項工作的開展。但是，我們要看到，在各項活動的開展過程中還存在一些漏洞，需要我們進(jìn)一步解決，否則，會影響我們一些工作的正常開展。

眾所周知，公安交通管理工作在交通事業(yè)發(fā)展中起著非常重要的作用，同時，對社會的穩(wěn)定和發(fā)展也發(fā)揮著極其重要的作用。因此，針對交通事業(yè)在社會發(fā)展過程中的每個階段，國家以及公安交通主管部門都要根據(jù)形勢的需要，開展一些大型活動。這些活動的開展著重引導(dǎo)大家推動把各項活動引向深入?；顒娱_展得如何，直接影響著公安交通管理工作的開展。因此，對交通事業(yè)的正常發(fā)展，和社會的穩(wěn)定和諧都起著至關(guān)重要的作用。我們看到，無論是大練兵活動、五進(jìn)宣傳活動、三項教育、三基建設(shè)等等重大活動的開展，對公安交通管理工作中的隊伍建設(shè)、基層基礎(chǔ)建設(shè)等起到了極大的推動作用，這是大家有目共睹的。

每項活動取得的成績是實實在在的，是全體民警共同努力的結(jié)果。但是，我們看到，在開展各項活動過程中還存在著這樣或者那樣的問題，需要我們采取積極有效的措施加以解決。根據(jù)筆者對各項活動開展的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)具體存在以下幾點問題。

（一）對開展活動民警思想認(rèn)識不足。每項活動的開展都有其背景，是公安交通管理工作的需要，是社會大形勢的反映，需要我們每一位交通民警能夠深刻理解和認(rèn)識開展活動的重要性。但是，我們發(fā)現(xiàn)，對于活動的開展有一部分民警思想認(rèn)識不足。一是從日常談話中就可以看出來對開展一些活動的思想認(rèn)識不到位，主要表現(xiàn)在發(fā)牢騷。認(rèn)為做好管理工作就可以了，開展活動是勞民傷財，是搞形式，走過場。這些錯誤的思想認(rèn)識，直接導(dǎo)致活動開展受到影響。二是消極應(yīng)付。在活動中都有很多要求，是對活動開的根本保證。但是，對于要求，一些民警不是積極按照要去做，而是消極應(yīng)付。無論是開會，還是學(xué)習(xí)，不是很積極。有的民警在學(xué)習(xí)時連筆記本都不拿，這樣，在學(xué)習(xí)中能夠收到實際效果嗎？在做筆記和寫心得體會時很是隨便，抄別人的，或者隨意杜撰等等。這些行為的存在，對于各項活動的開展是非常不利的。

（二）重管理，輕活動。一些單位非常注重對管理工作的開展，對于一些活動的確重視不足。這些情有可原，因為重視管理并沒有錯，管理是完成一項工作的最主要的也是最直接的方式。但是，如果僅僅重視管理這一項，而忽視了其它方面的工作，那么，就可能給我們的管理帶來很大的，不可預(yù)見的困難和影響。這就和我們只顧埋頭拉車，不抬頭看路一樣，最終會出問題的。而在組織活動的開展上也是蜻蜓點水，敷衍了事。這樣長此以往，就會出現(xiàn)隊伍建設(shè)沒有生氣，沒有發(fā)展活力，工作僵化呆板。

（三）宣傳組織不夠。在一些單位，雖然對活動的開展按照上級的要求進(jìn)行了組織，但是，缺乏主動性，生搬硬套，沒有按照當(dāng)?shù)毓步煌ü芾砉ぷ鲗嶋H情況進(jìn)行部署和組織。造成了風(fēng)聲大，雨點小，沒有起到真正的作用。同時，對于各項活動的宣傳還不到位，民警認(rèn)識不夠，使活動的開展受到一定的制約。

（四）檢查督導(dǎo)不到位。一些單位雖然積極對活動的開展進(jìn)行了認(rèn)真地組織，但是，交警工作是一項繁雜的工作，單位部門多，學(xué)習(xí)活動時間不能夠統(tǒng)一。這樣，造成了對于活動的開展難以進(jìn)行統(tǒng)一要求和監(jiān)管。而各單位也注重本身的實際利益，沒有嚴(yán)格按照本單位統(tǒng)一要求開展活動。流于形式，走過場。長此以往，也造成了活動的開展不暢。

（五）各種活動似乎有些頻繁。一個單位每年要接到各種各樣的通知上百個，其中關(guān)于開展各種大小活動的就有幾十個。當(dāng)然，開展各種活動是根據(jù)公安交通管理工作的形勢和當(dāng)時的大局制定頒發(fā)的。我們不能有絲毫的抵觸心理。但是，一旦活動過于頻繁，甚至有的活動大同小異，那么，就會造成人們對開展各項活動的不理解，不積極，甚至不支持。

針對以上現(xiàn)狀，筆者認(rèn)為，應(yīng)該及時采取有效措施，把各項重要活動深入扎實地開展下去。

（一）加強領(lǐng)導(dǎo)，提高廣大民警的思想認(rèn)識。一項活動的開展如何，主要是看廣大民警的思想認(rèn)識到位不到位。如果民警的思想認(rèn)識到位了，那么，這項活動就會開展的.順利。相反，如果思想認(rèn)識不到位，那么，這項活動就會受到制約，甚至事倍功半。所以，要想解決這一問題，首先各單位要不斷加強領(lǐng)導(dǎo)，努力提高廣大民警的思想認(rèn)識。這就要求各單位領(lǐng)導(dǎo)首先要自身重視起來，對各項活動的內(nèi)涵和本質(zhì)進(jìn)行研究，吃透搞懂，然后在去開展對民警的動員。這樣在動員會上才能說出活動的真諦和內(nèi)涵，使廣大民警充分認(rèn)識到開展活動的重要性和必要性。其次，在各項活動中，領(lǐng)導(dǎo)干部要率先垂范，身先士卒。成為帶領(lǐng)廣大民警積極工作和開展各項活動的表率，領(lǐng)導(dǎo)干部的一言一行，直接影響著民警的作為。領(lǐng)導(dǎo)的行動有著無聲的號召力。

（二）開展活動要注重聯(lián)系實際工作。作為每一項活動，都是和公安交通管理工作實際相聯(lián)系的，只要明白這個道理，那么，我們就要認(rèn)真對待開展的每一項活動。各地基層交管部門要結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況，通過學(xué)習(xí)教育把活動的指導(dǎo)思想貫穿到實際工作中去。要做到邊開展活動邊到實際工作中去檢驗，防止和實際工作脫節(jié)，做到學(xué)用結(jié)合，達(dá)到事半功倍的效果。

（三）令行禁止，積極執(zhí)行上級有關(guān)活動要求。一項活動的開展需要各級部門的響應(yīng)和支持，對于上級指示和要求，要不打折扣的執(zhí)行，形成步調(diào)一致，全局一盤棋，造成大的聲勢，在社會上形成一種大的氛圍，促進(jìn)總體活動的開展。

（四）認(rèn)真開展督導(dǎo)檢查。在活動開展過程中，各單位要把督導(dǎo)檢查工作開展好，及時對本單位的活動開展情況進(jìn)行認(rèn)真督導(dǎo)檢查，對存在的問題進(jìn)行糾正，并做出指導(dǎo)性意見，同時對于活動開展好的單位要大力表揚，樹立先進(jìn)典型，推動活動順利開展。

（四）活動要綜合開展。由于活動開展得似乎有些頻繁，基層部門忙于應(yīng)付各種活動，在一定程度上影響了總體工作的開展。對此，筆者認(rèn)為，應(yīng)該把意義相近的活動綜合開展，減少活動頻率，提高活動實際效果。

總之，各種公安交通管理活動的開展，是上級公安交通主管部門縱觀全局，對下一步公安交通管理工作做出的重大決策，各地要深刻領(lǐng)會，嚴(yán)格落實，真正把各項活動認(rèn)真開展好，推動公安交通管理工作不斷前進(jìn)。

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