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物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇一
上訴人(原審被告)：賈銘志，xxxx年x月x日出生，漢族，北京市xxxx居民，住xxxx。
電話：xxxx。
被上訴人(原審原告)：北京萬科物業(yè)服務(wù)有限公司，住北京市順義區(qū)天竺工業(yè)開發(fā)區(qū)b區(qū)內(nèi)北京萬科城市花園。
法定代表人：謝煒,總經(jīng)理。
電話：xxxx。
上訴人與被上訴人物業(yè)服務(wù)糾紛一案，因上訴人不服北京市順義區(qū)人民法院(以下簡稱“一審法院”)()順民初字第3223號(hào)《民事判決書》(以下簡稱“一審判決”)，特向貴院提起上訴。
上訴請(qǐng)求：
一、撤銷一審判決;。
二、將本案發(fā)回重審或依法改判，判決駁回被上訴人起訴或駁回被上訴人在一審中提出的全部訴訟請(qǐng)求。
事實(shí)與理由：
一、被上訴人不具備起訴上訴人的主體資格，應(yīng)當(dāng)依法駁回其起訴。
與上訴人簽訂《北京萬科城市花園物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書》的主體為北京萬科物業(yè)管理有限公司并非本案被上訴人北京萬科物業(yè)服務(wù)有限公司。
被上訴人未向上訴人提供任何證據(jù)證明其與北京萬科物業(yè)管理有限公司之間是同一家公司。
《合同法》第六十條規(guī)定：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。
當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。
上訴人所在小區(qū)有上百家公司，北京萬科物業(yè)管理有限公司與北京萬科物業(yè)服務(wù)有限公司是何種關(guān)系，上訴人沒有義務(wù)去調(diào)查了解，北京萬科物業(yè)管理有限公司或北京萬科物業(yè)服務(wù)有限公司亦從未向上訴人下發(fā)任何有效通知。
事實(shí)上，北京萬科物業(yè)管理有限公司早已下落不明，主體資格無從查找。
被上訴人并未將相關(guān)名稱變更文件當(dāng)成證據(jù)向法庭提交，導(dǎo)致上訴人無法對(duì)該等證據(jù)進(jìn)行質(zhì)證，一審法院以未經(jīng)呈堂的證據(jù)作為確定本案被上訴人主體資格的依據(jù)(見一審判決第3頁第2-4行)，已直接違反了《民事訴訟法》第六十六條確定的“證據(jù)應(yīng)當(dāng)在法庭上出示，并由當(dāng)事人互相質(zhì)證”的基本原則。
因此，本案被上訴人不具備起訴上訴人的主體資格，其起訴應(yīng)當(dāng)被駁回。
二、避開主體資格問題存在的錯(cuò)誤，被上訴人起訴上訴人要求支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，其中有七年的費(fèi)用超過了訴訟時(shí)效，被上訴人早已失去勝訴權(quán)。
上訴人與北京萬科物業(yè)管理有限公司之間簽訂的《北京萬科城市花園物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書》第十一條明確規(guī)定了物業(yè)管理和電梯費(fèi)的交費(fèi)時(shí)間，即“每季第一個(gè)月內(nèi)交上一季度費(fèi)用”。
2010年3月3日，被上訴人起訴上訴人要求交納從201月至12月的物業(yè)費(fèi)，時(shí)間長達(dá)9年。
在本次訴訟外被上訴人從未向上訴人催交物業(yè)費(fèi)。
所謂訴訟時(shí)效，是指權(quán)利人于一定的期間內(nèi)不行使請(qǐng)求人民法院保護(hù)其民事權(quán)利的權(quán)利，即喪失該權(quán)利，人民法院對(duì)其民事權(quán)利不再予以保護(hù)的法律制度。
物業(yè)公司對(duì)業(yè)主主張的物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)為普通債權(quán)。
債權(quán)請(qǐng)求權(quán)以財(cái)產(chǎn)利益為內(nèi)容，不具支配性。
若權(quán)利人長期怠于行使權(quán)利，會(huì)使法律關(guān)系處于不確定狀態(tài)，不利于維護(hù)社會(huì)交易秩序穩(wěn)定，故債權(quán)請(qǐng)求權(quán)適用訴訟時(shí)效的規(guī)定，其訴訟時(shí)效為兩年。
由于被上訴人長期以來未向上訴人主張物業(yè)費(fèi)，雙方的法律關(guān)系已處于穩(wěn)定狀態(tài)，被上訴人已無權(quán)再向上訴人主張前七年的物業(yè)費(fèi)。
上訴人在一審?fù)徶幸衙鞔_提出訴訟時(shí)效抗辯，一審法院卻視而不見，在未進(jìn)行任何解釋和說明的情況下駁回上訴人的該項(xiàng)異議，已嚴(yán)重違反了我國民事法律對(duì)于訴訟時(shí)效的規(guī)定。
三、一審判決認(rèn)為，原被告自愿簽訂的物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。
此認(rèn)定嚴(yán)重違背了事實(shí)，理由如下：
(一)上訴人在《北京萬科城市花園物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書》上簽字時(shí)，上訴人與北京萬科物業(yè)管理有限公司之間并不存在平等協(xié)商的交易條件，上訴人簽署協(xié)議并非出于自愿，而是迫于無奈。
當(dāng)時(shí)的背景是，開發(fā)商利用廣大業(yè)主無地容身、急于收房的現(xiàn)實(shí)困境，強(qiáng)迫廣大業(yè)主在其單方面制定的格式文本上簽字，否則不予辦理房屋交付手續(xù)。
廣大業(yè)主無權(quán)對(duì)合同文本提出任何修正意見，唯有接受對(duì)方在合同中設(shè)定的全部條件。
此等所謂“平等”協(xié)議，有如帝國主義強(qiáng)迫舊中國簽署的《南京條約》、《辛丑條約》，對(duì)廣大業(yè)主而言，是不折不扣的“賣國條約”，毫無公道和正義可言!
(二)從協(xié)議內(nèi)容上分析，《北京萬科城市花園物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書》全面限制業(yè)主應(yīng)有的合法權(quán)利，規(guī)避物業(yè)公司自身應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的義務(wù)。
例如，協(xié)議書第七條明確規(guī)定：甲方(業(yè)主)及其使用人與物業(yè)管理人在本物業(yè)內(nèi)不存在人身安全財(cái)產(chǎn)保管或保險(xiǎn)關(guān)系。
維護(hù)業(yè)主人身與財(cái)產(chǎn)安全是任何一個(gè)合法存在的服務(wù)公司應(yīng)盡的責(zé)任，而被上訴人卻通過這一條款逃避自身責(zé)任。
《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條明確規(guī)定：符合下列情形之一，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主請(qǐng)求確認(rèn)合同或者合同相關(guān)條款無效的，人民法院應(yīng)予支持:……(二)物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主主要權(quán)利的條款。
前款所稱物業(yè)服務(wù)合同包括前期物業(yè)服務(wù)合同。
因此，《北京萬科城市花園物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書》應(yīng)當(dāng)歸于無效。
(三)《北京萬科城市花園物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書》是一個(gè)前期物業(yè)管理協(xié)議，并非永久性協(xié)議。
荒誕的是，該臨時(shí)協(xié)議卻被一審法院認(rèn)定為一個(gè)永久性協(xié)議。
廣大業(yè)主傾其所有、負(fù)債累累方購得住房這一生存必需品，在房屋交付后不但要?dú)w還所欠銀行貸款，還要變成物業(yè)公司終身不變的債奴。
銀行貸款終有還清之日，而物業(yè)公司的債務(wù)卻會(huì)永久存續(xù)。
為了保證被上訴人的非法利益能夠繼續(xù)，被上訴人多次惡意阻撓廣大業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)，拒不提供辦公用房和相關(guān)資料，導(dǎo)致業(yè)主委員會(huì)不能正常開展工作，法律賦予業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)利亦無法行使。
(四)被上訴人北京萬科物業(yè)管理有限公司未提供證據(jù)證明其已經(jīng)向上訴人提供任何服業(yè)服務(wù)，無權(quán)收取上訴人物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
(五)被上訴人所收取之物業(yè)費(fèi)用未依法公示，也未用于小區(qū)公共事業(yè)。
1月，北京市實(shí)施《北京市住宅物業(yè)服務(wù)檢查規(guī)范》，明確規(guī)定：利用小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備開展有償服務(wù)的，要有相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)同意意見或協(xié)議。
被上訴人自接管小區(qū)物業(yè)以來，從未向廣大業(yè)主提交年度工作報(bào)告，也從未公示其利用業(yè)主公共部位、公共設(shè)施獲利的基本情況。
被上訴人未提供任何證據(jù)證明“物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是乙方(被上訴人)用于花園日常運(yùn)作之費(fèi)用”，事實(shí)上，該費(fèi)用大部分被被上訴人私吞。
四、一審判決質(zhì)量低劣，法理不明，系司法之恥。
(一)一審判決語言失范，邏輯混亂。
一審判決第1頁寫道：“原告萬科物業(yè)公司訴稱，被告于年1月起至12月31日拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)……”，到第3頁又變成了“現(xiàn)萬科物業(yè)公司要求賈銘志支付2001年5月6日至月31日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)(包括電梯費(fèi))。
”其一，一審判決的描述前后時(shí)間相差三年多，起止時(shí)間均不一，令上訴人無所適從。
其二，被上訴人到底是要物業(yè)服務(wù)費(fèi)還是電梯費(fèi)呢?一審判決始終沒有交代清楚。
被上訴人在一審中僅提出物業(yè)服務(wù)費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，在計(jì)算時(shí)將電梯費(fèi)包含在內(nèi)，顯然犯了邏輯錯(cuò)誤。
根據(jù)原《北京萬科城市花園物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書》第十一條之規(guī)定，物業(yè)服務(wù)費(fèi)和電梯費(fèi)是兩項(xiàng)并列的費(fèi)用。
被上訴人自身都沒有搞清楚其訴訟請(qǐng)求是如何構(gòu)成的，一審法院在這個(gè)問題上顯然也跟著犯了糊涂。
(二)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百零八條之規(guī)定的是提起民事訴訟四個(gè)條件，不能作為認(rèn)定當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的實(shí)體法依據(jù)。
一審法院判決本案的依據(jù)居然是“《中華人民共和國民事訴訟法》第一百零八條之規(guī)定”(見一審判決第3頁)，荒謬至極。
(三)一審判決多判決了上訴人訴訟費(fèi)用，于上訴人不公。
在訴訟過程中，被上訴人已放棄要求上訴人支付違約金5599.09元的訴訟請(qǐng)求。
在判決上訴人部分?jǐn)≡V的情形下，對(duì)雙方當(dāng)事人應(yīng)交納的訴訟費(fèi)應(yīng)當(dāng)采取按比例分?jǐn)偟脑瓌t，而一審法院將全部訴訟費(fèi)都判決由上訴人承擔(dān)，顯然違反了《訴訟費(fèi)用交納辦法》第二十九條的規(guī)定。
綜上所述，一審判決未依法查明被上訴人的主體資格，未依法查明上訴人簽署不平等協(xié)議的背景，事實(shí)認(rèn)定不清，法律適用錯(cuò)誤;此判決質(zhì)量低劣，社會(huì)影響惡劣，應(yīng)予糾正。
上訴人懇請(qǐng)二審法院將此案依法發(fā)回重審，或在查明事實(shí)的基礎(chǔ)上予以改判!
此致
北京市第二中級(jí)人民法院。
上訴人：賈銘志。
二oxx年五月二十九日。
物業(yè)服務(wù)糾紛案——民事上訴狀范文[2]。
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民事上訴狀。
法定代表人:吳某某,董事長。
法定代表人:唐某某,董事長。
上訴人因與深圳市xx物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案,不服深圳市福田區(qū)人民法院(2008)深福法民三初字第xxxx號(hào)民事判決,特向貴院提起上訴.
上訴請(qǐng)求:。
一、撤銷深圳市福田區(qū)人民法院(2008)深福法民三初字第xxxx號(hào)民事判決書;。
二、依法對(duì)本案改判,即駁回被上訴人要求上訴人承擔(dān)連帶責(zé)任的訴訟請(qǐng)求;。
三、本案訴訟費(fèi)由被上訴人承擔(dān).
事實(shí)與理由:。
一、原審判決認(rèn)定事實(shí)不清、適用法律不當(dāng),應(yīng)予撤銷.
(一)、按照物業(yè)管理公司的要求交納物業(yè)管理費(fèi)用并不是業(yè)主法定義務(wù),而是基于合同的約定,是一種合同義務(wù).
原審法院僅以《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)和本體維修基金是業(yè)主的法定義務(wù)為由判決上訴人對(duì)訟爭房產(chǎn)在2008年6月至2008年9月的物業(yè)管理費(fèi)和本體維修基金共226055.52元和滯納金承擔(dān)連帶清償責(zé)任是錯(cuò)誤的,《物業(yè)管理?xiàng)l例》雖然規(guī)定了業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,但同時(shí)也在第三十五條規(guī)定了,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同.物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定.第三十六條又規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,提供相應(yīng)的服務(wù).
物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇二
2.因物業(yè)管理產(chǎn)生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。?
3.物業(yè)管理糾紛訴訟主體復(fù)雜，法律關(guān)系復(fù)雜，對(duì)糾紛的審理有一定的難度。?
二、審理物業(yè)管理糾紛案件應(yīng)注意的幾個(gè)問題。
（二）應(yīng)注意審查涉及物業(yè)管理的合同的法律效力。
1.注意審查物業(yè)管理服務(wù)合同的效力。?
2.注意審查物業(yè)管理承包合同的效力。?
3.注意審查物業(yè)委托管理合同的效力。?
三、在審理物業(yè)管理糾紛中值得探討的若干問題。
（一）關(guān)于業(yè)主大會(huì)如何召集、選舉，作出決議的程序問題。
由于住宅小區(qū)或商廈的業(yè)主人數(shù)眾多，難以分別行使物業(yè)管。
（二）關(guān)于管理委員會(huì)的主體資格問題。
（三）關(guān)于商住兩用樓或商業(yè)、娛樂業(yè)等用途的商廈的物業(yè)管理問題。
（四）關(guān)于物業(yè)管理公司是否有權(quán)采取停止供電、供水、供氣等措施的問題。?
綜上所述，物業(yè)管理糾紛作為新類型的案件，訴訟到法院只有近幾年的時(shí)間，需探討的問題還很多。由于目前物業(yè)管理缺乏相應(yīng)的法律規(guī)范，人民法院在處理這些新類型案件中，難免出現(xiàn)適用法律不一，判決結(jié)果不統(tǒng)一的情況。以法律規(guī)范的形式規(guī)范物業(yè)管理行為，保護(hù)業(yè)主、物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)開發(fā)商的合法權(quán)益，不僅是司法實(shí)踐的要求，也是促進(jìn)物業(yè)管理健康發(fā)展的要求。因此，有必要將完善我國物業(yè)管理法律法規(guī)盡快提到立法議程。建議在物業(yè)管理法律規(guī)范中，確定由政府主管部門行業(yè)管理、業(yè)主自治與物業(yè)管理公司專業(yè)服務(wù)的管理體制，將住宅小區(qū)和商廈的管理納入法律調(diào)整范圍，明確物業(yè)管理中有關(guān)的權(quán)利義務(wù)、操作的程序、規(guī)則，使物業(yè)管理行為真正納入法制化的軌道，便于給人民法院審理物業(yè)管理糾紛案件提供較為充分完善的法律依據(jù)。
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物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇三
物業(yè)管理專業(yè)是高職教育中的新興專業(yè),由于物業(yè)管理行業(yè)的特殊性及其專業(yè)發(fā)展歷史較短等因素,專業(yè)建設(shè)存在著與行業(yè)管理實(shí)踐相脫離的問題。在物業(yè)管理中，各項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算和整理屬于核心工作之一，但費(fèi)用項(xiàng)目眾多，再加上計(jì)算方法煩瑣，若采用手工模式，很容易出錯(cuò)，且耗時(shí)耗力。
物業(yè)管理畢業(yè)論文范文一：信息系統(tǒng)在物業(yè)管理中的應(yīng)用。
(一)良好的可視性與可控性。
物業(yè)管理信息化有助于建立規(guī)范、合理的業(yè)務(wù)流程，明確不同崗位的責(zé)任，保障相關(guān)業(yè)務(wù)高效的開展，盡可能地規(guī)避管理上的不足以及人為因素的不利影響，使企業(yè)擁有更為理想的運(yùn)營效率，最終幫助企業(yè)在日趨激烈的市場競爭中占據(jù)主動(dòng)地位。
(二)支持全方位的快速查詢。
物業(yè)管理涉及大量資料(如房產(chǎn)資料等)，若采用手工整理方式，不僅工作量大，且相當(dāng)煩瑣，對(duì)房產(chǎn)資料進(jìn)行查詢時(shí)往往耗時(shí)較長。
利用信息系統(tǒng)能夠通過設(shè)置不同條件分類(如業(yè)主姓名、房號(hào)以及面積等)進(jìn)行查詢，快捷且準(zhǔn)確，大幅提升了查詢效率[1]。
(三)完整的工程服務(wù)檔案。
在物業(yè)管理工作中，需要對(duì)工程服務(wù)(如維修等)進(jìn)行管理。
信息系統(tǒng)可對(duì)工程服務(wù)檔案進(jìn)行收集整理，如此一來，為管理人員及時(shí)掌握現(xiàn)狀提供了極大便利，有助于管理人員科學(xué)規(guī)劃自身的工作時(shí)間。
(四)各項(xiàng)費(fèi)用的自動(dòng)化計(jì)算。
在物業(yè)管理中，各項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算和整理屬于核心工作之一，但費(fèi)用項(xiàng)目眾多，再加上計(jì)算方法煩瑣，若采用手工模式，很容易出錯(cuò)，且耗時(shí)耗力。
信息系統(tǒng)不僅運(yùn)算速度快，而且準(zhǔn)確率高，能夠讓相關(guān)費(fèi)用的計(jì)算和整理變得簡單起來。
(五)為決策奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
物業(yè)管理信息系統(tǒng)之中的決策系統(tǒng)可以對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行綜合分析，如此一來，決策者能夠在大量的決策方案中篩選出最為合理的，指導(dǎo)企業(yè)實(shí)施科學(xué)的管理行動(dòng)。
二、物業(yè)管理信息系統(tǒng)的主要功能模塊及操作。
(一)基礎(chǔ)資料。
基礎(chǔ)資料模塊主要由三大模塊組成，即組織機(jī)構(gòu)模塊、職員模塊以及輔助資料模塊[2]。
組織機(jī)構(gòu)模塊可以對(duì)不同組織機(jī)構(gòu)(如總公司等)進(jìn)行定義，職員模塊可對(duì)不同組織機(jī)構(gòu)之下的職員信息進(jìn)行定義以及管理，輔助資料模塊能夠?qū)ο嚓P(guān)輔助資料(如樓宇結(jié)構(gòu)等)進(jìn)行定義。
以基礎(chǔ)資料模塊為工具，可對(duì)各項(xiàng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行收集和整理，為物業(yè)管理企業(yè)建立信息化構(gòu)架奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行初始化設(shè)置時(shí)，一般將物業(yè)管理企業(yè)規(guī)劃成三級(jí)，一至三級(jí)分別是總公司、區(qū)域公司以及管理處;對(duì)于普通居民小區(qū)，通常設(shè)置三個(gè)級(jí)別的管理處;當(dāng)完成對(duì)組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置之后，便可以在不同機(jī)構(gòu)之下進(jìn)一步設(shè)立與之對(duì)應(yīng)的職員信息[3]。
(二)房產(chǎn)管理。
房產(chǎn)資源管理模塊主要包含了下述信息：(1)管理區(qū)信息;(2)樓宇信息;(3)房間信息;(4)停車場信息等[4]。
依據(jù)不同類別對(duì)上述信息進(jìn)行歸納整理，形成excel表格后導(dǎo)入信息系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)對(duì)數(shù)據(jù)的初始化準(zhǔn)備。
對(duì)房產(chǎn)管理的同時(shí)，還能夠執(zhí)行房產(chǎn)驗(yàn)收作業(yè)，便于物業(yè)管理企業(yè)更加高效地驗(yàn)收項(xiàng)目，管理驗(yàn)收結(jié)果。
這一模塊還有一個(gè)比較重要的功能，就是可以對(duì)公共維修資金進(jìn)行管理，能夠十分清晰地記錄每一戶所對(duì)應(yīng)的公共維修資金信息，有效提升了物業(yè)管理企業(yè)資金管理的規(guī)范性。
(三)客戶關(guān)系管理。
物業(yè)管理企業(yè)開展客戶服務(wù)工作時(shí)離不開客戶關(guān)系管理模塊的支持。
在該模塊的幫助下，不僅能夠建立一個(gè)信息較完整的客戶檔案，對(duì)所有住戶的姓名、身份信息、聯(lián)系方式等重要信息予以管理，還能針對(duì)每一位客戶建立健全家庭成員的檔案。
對(duì)于以寫字樓為代表的綜合項(xiàng)目，信息系統(tǒng)能對(duì)業(yè)主和租戶的信息分別進(jìn)行詳細(xì)的記錄，為相關(guān)管理工作提供極大便利。
通過“客戶服務(wù)”，可以對(duì)內(nèi)部服務(wù)進(jìn)行合理派工，同時(shí)還可以開展投訴處理以及裝修管理等工作。
借助系統(tǒng)跟蹤功能，對(duì)各項(xiàng)服務(wù)進(jìn)行管理，做好內(nèi)部溝通工作，及時(shí)且有效地解決客戶提出的各項(xiàng)合理的服務(wù)申請(qǐng)，從而逐步提升客戶的滿意度[5]。
(四)收費(fèi)管理。
所謂收費(fèi)管理模塊，指的是物業(yè)管理企業(yè)對(duì)各類費(fèi)用予以管理的一種功能模塊，全部收費(fèi)項(xiàng)目以及標(biāo)準(zhǔn)等均可根據(jù)需要進(jìn)行自定義。
應(yīng)收費(fèi)用主要有四大類，即常規(guī)費(fèi)用、抄表費(fèi)用、車位費(fèi)用以及臨時(shí)費(fèi)用。
以單個(gè)房間為單位，明確當(dāng)月各個(gè)房間的應(yīng)收費(fèi)用，對(duì)于那些較特殊的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，允許單獨(dú)設(shè)置，設(shè)置好相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)之后，每月便可以執(zhí)行“生成費(fèi)用”操作。
以水電收費(fèi)為例，對(duì)水電表執(zhí)行遠(yuǎn)程抄表操作之后，形成excel數(shù)據(jù)，然后將其導(dǎo)入收費(fèi)管理模塊便可形成抄表費(fèi)用[6]。
對(duì)交費(fèi)通知單，可通過自定義方式進(jìn)行設(shè)置，并打印出來。
繳費(fèi)方式主要包括三種，一是現(xiàn)金交款，二是銀行托收，三是預(yù)收款。
收費(fèi)員在收費(fèi)管理模塊中執(zhí)行“繳費(fèi)”操作之后，應(yīng)收費(fèi)用便會(huì)自動(dòng)納入已收費(fèi)用，與此同時(shí)，還可以打印出對(duì)應(yīng)的'票據(jù)。
對(duì)于收費(fèi)管理模塊而言，其還提供了不同類型的查詢和統(tǒng)計(jì)服務(wù)，常見的如當(dāng)期應(yīng)收費(fèi)用之中的當(dāng)期應(yīng)收、往期欠費(fèi)以及提前預(yù)收等，僅需執(zhí)行“報(bào)表統(tǒng)計(jì)”這一操作即可實(shí)現(xiàn)。
(五)系統(tǒng)維護(hù)。
系統(tǒng)維護(hù)模塊主要包含角色管理、用戶管理、系統(tǒng)重置三大功能。
角色管理功能能夠以不同角色為對(duì)象，對(duì)其名下的功能以及數(shù)據(jù)權(quán)限進(jìn)行設(shè)置。
用戶管理功能能夠?qū)τ脩艚巧M(jìn)行定義。
通過前面提到的兩種功能可以建立一個(gè)比較靈活、完善的授權(quán)機(jī)制。
(六)設(shè)備保運(yùn)信息化。
將大量設(shè)備設(shè)施相關(guān)數(shù)據(jù)錄入信息化系統(tǒng)，形成一個(gè)大數(shù)據(jù)庫，系統(tǒng)根據(jù)數(shù)據(jù)生成卡片式、線性操作規(guī)程，保運(yùn)人員按照設(shè)定的路線進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化操作，操作記錄實(shí)時(shí)傳到系統(tǒng)內(nèi)，生成數(shù)據(jù)并對(duì)其進(jìn)行分析，使設(shè)備設(shè)施也納入到物業(yè)的信息化管理之中。
三、信息系統(tǒng)如何更好地應(yīng)用于物業(yè)管理。
(一)政府和行業(yè)支持。
相關(guān)政府以及行業(yè)部門應(yīng)重視信息系統(tǒng)在物業(yè)管理中的應(yīng)用，并落實(shí)到實(shí)際行動(dòng)中去，組織建筑單位、研究單位以及其他相關(guān)單位制定物業(yè)管理信息系統(tǒng)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，明確具體的實(shí)施內(nèi)容，并立足于具體情況，允許多重定位的存在，從而更好地滿足不同檔次及各類投資規(guī)模的實(shí)際需求。
除此之外，政府部門還應(yīng)基于更高層次視角制定和實(shí)施配套的協(xié)調(diào)性政策法規(guī)，突破行政壁壘的束縛，推動(dòng)相關(guān)收費(fèi)的社會(huì)化轉(zhuǎn)變，制定城市物業(yè)管理的信息化發(fā)展規(guī)劃，進(jìn)一步明確物業(yè)管理信息系統(tǒng)的規(guī)模和類型，為其提供各類資源支持，從而促使信息系統(tǒng)更好地應(yīng)用于物業(yè)管理系統(tǒng)，服務(wù)于現(xiàn)代智能物業(yè)社區(qū)的建設(shè)和發(fā)展[7]。
(二)開發(fā)商支持。
開發(fā)商對(duì)工程進(jìn)行規(guī)劃時(shí)，便應(yīng)該充分明確住宅的市場定位，即向何種社會(huì)群體提供何種檔次的住宅，通過了解購房人在物業(yè)管理方面普遍關(guān)心的問題，確定物業(yè)管理信息系統(tǒng)應(yīng)當(dāng)具備的功能，如若缺少必要的事前調(diào)查環(huán)節(jié)，就會(huì)出現(xiàn)功能過剩，或者功能不齊全的情況。
與此同時(shí)，還應(yīng)立足于市場需求，對(duì)自身的投資能力進(jìn)行理性分析，參考物業(yè)管理等各個(gè)方面的合理意見，邀請(qǐng)專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)的、高效的策劃，結(jié)合項(xiàng)目具體的市場定位來研究其配套的信息化物業(yè)管理問題，不但要考慮項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性、可靠性，同時(shí)還應(yīng)考慮項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展性。
住宅是一項(xiàng)長期工程，物業(yè)管理企業(yè)通常會(huì)為業(yè)主提供長達(dá)數(shù)十年的服務(wù)。
現(xiàn)今，科技正處于飛速發(fā)展之中，特別是信息技術(shù)的發(fā)展日新月異，所以，在建設(shè)物業(yè)管理信息系統(tǒng)的過程中，應(yīng)積極地考慮技術(shù)的升級(jí)問題，如何賦予物業(yè)管理信息系統(tǒng)以理想的超前性及可拓展性，將成為開發(fā)商在和相關(guān)企業(yè)協(xié)商的過程中另一重要的議題。
(三)健全各項(xiàng)規(guī)章制度。
完善的規(guī)章制度是至關(guān)重要的，這是做好小區(qū)物業(yè)管理工作的重要保障之一。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)基于物業(yè)管理信息系統(tǒng)的具體特性制定和實(shí)施配套的維護(hù)制度與保養(yǎng)制度，并嚴(yán)格落實(shí)定期檢修工作;建立并完善資料管理制度，及時(shí)對(duì)系統(tǒng)設(shè)備自動(dòng)運(yùn)行所涉及的資料予以整理和歸納，然后在此基礎(chǔ)上制定針對(duì)性的防范措施，做好預(yù)防工作;除此之外，物業(yè)管理企業(yè)還需要建立和完善相關(guān)工作所對(duì)應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)化流程，制定和實(shí)施以崗位責(zé)任制為代表的一系列規(guī)章制度。
物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇四
古典文學(xué)中常見論文這個(gè)詞，當(dāng)代，論文常用來指進(jìn)行各個(gè)學(xué)術(shù)領(lǐng)域的研究和描述學(xué)術(shù)研究成果的文章，簡稱為論文。以下就是由編為您提供的物業(yè)畢業(yè)論文。
物業(yè)管理是近幾年來我國大力培育、發(fā)展房地產(chǎn)市場過程中，住宅與非住宅房產(chǎn)商品化、服務(wù)化而出現(xiàn)的對(duì)居住、使用住宅小區(qū)、商廈的單位、居民提供公共性服務(wù)和特約服務(wù)的新行業(yè)。隨著物業(yè)管理業(yè)的出現(xiàn)，在物業(yè)產(chǎn)權(quán)人(又稱業(yè)主)、使用人與物業(yè)的受托管理人(物業(yè)管理公司)之間產(chǎn)生了一種新型的民事法律關(guān)系，行政管理部門也面臨如何對(duì)物業(yè)管理業(yè)進(jìn)行行業(yè)管理的新問題，因物業(yè)管理發(fā)生的糾紛隨之出現(xiàn)，并呈現(xiàn)糾紛數(shù)量上升、新類型案件多的特點(diǎn)。而物業(yè)管理規(guī)范性文件方面，除了建設(shè)部發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》(以下簡稱《辦法》)和國家計(jì)委、建設(shè)部發(fā)布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》這兩份部門規(guī)章外，我國尚無統(tǒng)一的或?qū)ｉT調(diào)整物業(yè)管理行為的法律法規(guī)，使物業(yè)管理糾紛案件存在適用法律難等問題。本文試就物業(yè)管理糾紛的主要特點(diǎn)、審理物業(yè)管理糾紛案件在實(shí)體上和程序上應(yīng)注意的問題，以及值得探討的問題略陳管見。
物業(yè)管理糾紛是隨著房地產(chǎn)開發(fā)商加強(qiáng)售后服務(wù)及物業(yè)管理行業(yè)的出現(xiàn)而出現(xiàn)的，該類糾紛因其獨(dú)特性而與一般的糾紛有著不同的特點(diǎn)。
1.物業(yè)管理糾紛案件逐年上升，訴訟標(biāo)的額較大。
1990年以來，特別是1992年以后，全國各地的房地產(chǎn)業(yè)異軍突起，海南的房地產(chǎn)更是超常規(guī)發(fā)展，形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區(qū)和作為商用寫字樓的大廈(以下簡稱為住宅小區(qū)和商廈)，各類住宅小區(qū)、商廈在收取物業(yè)管理費(fèi)用、提供管理服務(wù)方面的做法不盡一致，業(yè)主與物業(yè)管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規(guī)范，使業(yè)主與物業(yè)管理者、行政主管部門之間的矛盾漸生，因此而產(chǎn)生的糾紛，向房產(chǎn)、物價(jià)等管理部門的投訴大量增加，在有關(guān)部門的協(xié)調(diào)處理不完全能解決糾紛后，當(dāng)事人轉(zhuǎn)而向法院起訴。以海口市新華區(qū)法院為例，該院于1995年開始受理物業(yè)管理糾紛案5件，至上升為20件，這兩年來因物業(yè)管理而產(chǎn)生的各類糾紛有增無減。訴訟標(biāo)的額少則上萬元，多則幾十萬元。
2.因物業(yè)管理產(chǎn)生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。
物業(yè)管理糾紛是物業(yè)管理過程中所發(fā)生的糾紛。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前?？谑兴芾淼奈飿I(yè)管理糾紛，已從剛開始受理時(shí)物業(yè)管理公司追索物業(yè)管理費(fèi)的糾紛，發(fā)展到涉及民事訴訟、行政訴訟的各類型糾紛。主要有：(1)物業(yè)管理者(包括房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理公司)向業(yè)主或使用人追索物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)的糾紛，這類糾紛數(shù)量較多;(2)業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者承擔(dān)停水、停電、停氣或其他行為的侵權(quán)賠償糾紛;(3)房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理承包合同糾紛;(4)房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間的物業(yè)委托管理糾紛;(5)業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者賠償在提供特約服務(wù)如保管服務(wù)中所造成的財(cái)務(wù)損失的糾紛;(6)業(yè)主或管委會(huì)選聘、解聘物業(yè)管理公司產(chǎn)生的糾紛;(7)業(yè)主訴房產(chǎn)管理部門行政侵權(quán)糾紛。這些類型的糾紛，涉及到民法關(guān)系中合同之債(包括服務(wù)管理關(guān)系、代理關(guān)系、承包關(guān)系)、侵權(quán)行為所生之債，以及行政訴訟中房產(chǎn)管理部門的行政行為是否合法。如?？谑许槹l(fā)新村小區(qū)的部分業(yè)主因認(rèn)為在沒有召開業(yè)主大會(huì)、業(yè)主選票未過半數(shù)的情況下，?？谑蟹慨a(chǎn)管理局批復(fù)同意成立管委會(huì)屬違法行政，侵犯了原告作為業(yè)主的利益，而提起行政侵權(quán)訴訟。這是該市所受理的第一宗因物業(yè)管理引起的行政訴訟案。
3.物業(yè)管理糾紛訴訟主體復(fù)雜，法律關(guān)系復(fù)雜，對(duì)糾紛的審理有一定的難度。
物業(yè)管理糾紛案的訴訟主體、法律關(guān)系復(fù)雜，該類案件的主體，既有我國公民、法人和其他組織，又有外國公民、外國企業(yè)、港澳臺(tái)同胞;參與訴訟的既有業(yè)主、使用人或小區(qū)管委會(huì)，也有物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)開發(fā)商或行政管理部門。既可能涉及業(yè)主與使用人的關(guān)系、業(yè)主或使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系、侵權(quán)關(guān)系，又可能涉及到房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司的關(guān)系、管委會(huì)與物業(yè)管理公司的關(guān)系，業(yè)主、管委會(huì)或物業(yè)管理公司與房產(chǎn)管理部門的關(guān)系。由于物業(yè)管理糾紛案屬新類型的案件，在審判實(shí)踐中又無現(xiàn)成的依據(jù)，《中華人民共和國民法通則》等法律中無專門調(diào)整物業(yè)管理的規(guī)定，只能依據(jù)民法通則、行政訴訟法的基本原則，依據(jù)有關(guān)部門和地方性規(guī)章進(jìn)行處理，而有關(guān)規(guī)章的規(guī)定又不詳盡或明確，給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。
二、審理物業(yè)管理糾紛案件應(yīng)注意的幾個(gè)問題。
確定物業(yè)管理糾紛案件的管轄問題，是正確審理此類案件的前提。物業(yè)管理糾紛的管轄問題，應(yīng)以物業(yè)管理糾紛的具體類型來確定。因物業(yè)管理引起的行政訴訟案件，依《行政訴訟法》的有關(guān)規(guī)定確定有管轄權(quán)的法院。因物業(yè)管理引起的民事訴訟案件，目前當(dāng)事人一般都在物業(yè)所在地的法院起訴，并把物業(yè)所在地作為業(yè)主或使用人的住所地，而有些受訴法院也未分清物業(yè)管理糾紛的不同類型而予以受理。簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的一方當(dāng)事人向?qū)Ψ教崞鹎謾?quán)之訴的，應(yīng)適用民事訴訟法第29條的規(guī)定，由侵權(quán)行為地或被告住所地的人民法院管轄，因物業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同等產(chǎn)生的合同糾紛，應(yīng)適用民事訴訟法第24條的規(guī)定，即：“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或合同履行地的人民法院管轄”。要注意審查何處為被告住所地、何處為合同履行地。業(yè)主作為被告的，業(yè)主的住所地既有在物業(yè)所在地，又有在物業(yè)所在地之外的，并非業(yè)主購置了物業(yè)，物業(yè)所在地就是其住所地，因此，不能簡單地認(rèn)為物業(yè)所在地就是被告住所地;物業(yè)管理公司的住所地是指其主要營業(yè)地或主要辦事機(jī)構(gòu)所在地，而并非是實(shí)施物業(yè)管理的所在地，但由于物業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同，均是在物業(yè)所在地實(shí)施物業(yè)管理，因此，物業(yè)所在地應(yīng)認(rèn)為是合同履行地。物業(yè)管理糾紛雖是因不動(dòng)產(chǎn)的管理引起的糾紛，但其不屬于不動(dòng)產(chǎn)糾紛，不適用專屬管轄的規(guī)定。
(二)應(yīng)注意審查涉及物業(yè)管理的合同的法律效力。
審查物業(yè)管理合同的效力，關(guān)系到正確處理糾紛，維護(hù)法律嚴(yán)肅性的問題。在物業(yè)管理糾紛中，主要涉及三類合同，一為物業(yè)管理服務(wù)合同，即業(yè)主或管委會(huì)與物業(yè)管理公司或開發(fā)商簽訂的由房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司對(duì)建筑物及其附屬物進(jìn)行有償管理服務(wù)的書面協(xié)議：通常所說的物業(yè)管理合同主要是指物業(yè)管理服務(wù)合同;二為物業(yè)管理承包合同即房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權(quán)發(fā)包給另一物業(yè)管理公司承包的書面協(xié)議;三為物業(yè)委托管理合同，即房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權(quán)委托給物業(yè)管理公司管理的書面協(xié)議。在審理中，應(yīng)區(qū)分合同的不同性質(zhì)，注意判定合同的效力，以正確處理物業(yè)管理糾紛。
物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇五
上訴人(原審被告)：，性別：出生：電話：
民族：職業(yè)：住址：
上訴人因xx市xx物業(yè)管理有限公司物業(yè)糾紛一案，不服xx市xx區(qū)人民法院(xxxx)北民初字第號(hào)判決，現(xiàn)提出上訴。
上訴請(qǐng)求：
1.請(qǐng)求撤銷xx市xx區(qū)人民法院做出的(xxxx)北民初字第號(hào)判決;。
2.判令由被上訴人承擔(dān)本案的全部訴訟費(fèi)用。
事實(shí)與理由：
一、原判決認(rèn)定事實(shí)不清并有誤。
(一)原判決“本院認(rèn)為，原告與被告簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》合法有效”，并以此認(rèn)為原審原被告之間存在物業(yè)服務(wù)管理，其認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。
1.《xx市物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條規(guī)定：“物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：“……(四)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn);(五)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用;(六)物業(yè)管理服務(wù)合同期限……。”
上訴人與被上訴人之間雖然簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，但是合同中既沒有明確服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用，也沒有約定服務(wù)起始時(shí)間，事后雙方也沒有任何補(bǔ)充約定。也就是說，合同最根本的條款不具備，合同內(nèi)容根本就不具備應(yīng)有的法律效力。
2.事實(shí)上，被上訴人xx物業(yè)公司自始至終根本就沒有對(duì)業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，其根本就沒有開始服務(wù)，更談不上退出的問題。xx物業(yè)公司與開發(fā)商博德房地產(chǎn)公司同屬一個(gè)法人代表，其在小區(qū)內(nèi)的工作只是開發(fā)商售后服務(wù)。xx物業(yè)公司只是在業(yè)主入住的時(shí)候，利用其強(qiáng)勢(shì)地位迫使業(yè)主預(yù)交半年物業(yè)費(fèi)(含電梯)，而其與業(yè)主之間根本就沒有交納物業(yè)費(fèi)及服務(wù)開始時(shí)間的約定，也沒有提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，其收費(fèi)屬于無權(quán)收費(fèi)，應(yīng)該予以返還給上訴人。
3.《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條規(guī)定：“住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)?！北簧显V人xx物業(yè)的進(jìn)駐既沒有通過投標(biāo)方式，也沒有通過經(jīng)行政部門批準(zhǔn)采取協(xié)議的方式，顯然違法。
同時(shí)《xx市物業(yè)管理?xiàng)l例》第42條規(guī)定“物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)管理服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)管理服務(wù)合同報(bào)物業(yè)管理項(xiàng)目所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門備案”，即xx物業(yè)公司進(jìn)駐小區(qū)，必須向所在地xx區(qū)物業(yè)辦公室辦理備案手續(xù)，而事實(shí)上，xx物業(yè)根本就沒有在物業(yè)辦備案，其根本就不具備進(jìn)駐小區(qū)服務(wù)資格，更談不上收費(fèi)權(quán)。
4.根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十九條規(guī)定：“在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)?！钡?，到今日為止，被上訴人仍然未向本小區(qū)業(yè)主會(huì)移交上述大部分資料及設(shè)施(有xx區(qū)物業(yè)辦協(xié)調(diào)會(huì)記錄為證)，沒有履行一個(gè)正常物業(yè)公司的義務(wù)。這也從另一個(gè)方面證明了，該物業(yè)公司的信用、責(zé)任心很有問題，其根本就沒有在小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)的資格。
5.被上訴人在xx區(qū)法院起訴的幾十位業(yè)主，都是先前起訴開發(fā)商以啟動(dòng)電梯的。而對(duì)于其他近三百戶未起訴開發(fā)商的業(yè)主，xx物業(yè)并沒有起訴。從此也能看出，xx物業(yè)顯然是和博德開發(fā)商相勾結(jié)，對(duì)先前起訴的業(yè)主們進(jìn)行打擊報(bào)復(fù)。
(二)原審判決在錯(cuò)判的同時(shí)，還出現(xiàn)多次計(jì)算錯(cuò)誤，暴露了原審判決的及其隨意性!
1.物業(yè)費(fèi)方面。上訴人入住時(shí)，被迫預(yù)交了含有電梯的半年物業(yè)費(fèi)______元(0.7元/平米/月)，而原審法院是按照0.5元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的，對(duì)于上訴人多出來的0.2元卻視而不見，即使按照錯(cuò)判的結(jié)果,也給上訴人多計(jì)算了________元的物業(yè)費(fèi)。原審法院顯然是在完全按照被上訴人的主張計(jì)算，絲毫沒有進(jìn)行審查，其工作態(tài)度和職業(yè)道德難以令人信服。
2.案件受理費(fèi)翻倍計(jì)算。原審判決判定案件受理費(fèi)50元由雙方分擔(dān)，而原審被告收到的原審原告起訴狀副本上明明寫著的是案件受理費(fèi)25元!
二、原判決缺乏法律依據(jù)，適用法律錯(cuò)誤。
1.上訴人購買的是帶有電梯的房屋，簽訂的合同也是含有電梯的合同，上訴人從來沒有與xx物業(yè)之前簽訂不含電梯的服務(wù)合同，而原審法院認(rèn)為“上訴人應(yīng)按其房屋的建筑面積每月按每平米0.5元向被反訴人交納物業(yè)費(fèi)”沒有法律依據(jù)。被上訴人提交的xx市xx區(qū)物價(jià)局北價(jià)發(fā)(xxxx)25號(hào)文件規(guī)定的服務(wù)費(fèi)也只是一個(gè)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，不具備強(qiáng)制力?，F(xiàn)實(shí)中，許多小區(qū)是按照0.3元收取，甚至還有更低的，物價(jià)局并不強(qiáng)制。而原審xx區(qū)法院憑什么就按照0.5元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算?更何況小區(qū)許多配套還不到位!如果按照xx區(qū)法院的思維，咱們國家的《合同法》就形同虛設(shè)了，國家頒布一個(gè)指導(dǎo)價(jià)就可以了!
2.原審判決的法律依據(jù)是《合同法》第八條、第六十條和第九十三條，上訴人認(rèn)為，原審判決純粹是在濫用法律，理由如下：
《合同法》第八條規(guī)定：“依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。”而本案物業(yè)公司進(jìn)駐違法，物業(yè)合同也根本沒有備案，所以合同根本就沒有應(yīng)有的效力。
《合同法》第六十條規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)?！倍景干婕暗奈飿I(yè)合同根本就沒有約定物業(yè)費(fèi)和合同起止時(shí)間，根本就無法按照約定全面履行!
《合同法》第九十三條規(guī)定：“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同?！北景肝飿I(yè)合同雙方當(dāng)事人根本就沒有協(xié)商一致，也沒有約定合同解除的條件，根本就談不上合同解除的問題。
由上所知，原審判決引用的法律依據(jù)顯然是隨意引用，強(qiáng)詞奪理，無中生有。
3.《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條規(guī)定“業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的.約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用”。
《xx市物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十二條規(guī)定：“物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)享有下列權(quán)利：……(二)依照物業(yè)管理服務(wù)合同收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi);……?！?/p>
在法律適用上，國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》作為專門規(guī)定物業(yè)管理的行政特別法規(guī)，《xx市物業(yè)管理?xiàng)l例》作為地方法規(guī)，在沒有違背《合同法》強(qiáng)制規(guī)定的同時(shí)，其效力顯然要高于《合同法》，這是法律常識(shí)!原審判決顯然違背了兩個(gè)專門物業(yè)法規(guī)的規(guī)定。
由以上法律法規(guī)規(guī)定得知，無論是《合同法》，還是國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《xx市物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同的雙方必須按照雙方約定履行各自的義務(wù)，而被上訴人xx物業(yè)公司與上訴人之間根本就沒有物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)的約定，原審法院任意擴(kuò)大解釋雙方簽訂的合同，并依此判決，顯然是濫用法律，適用法律錯(cuò)誤。
綜上所述，上訴人與被上訴人之間的合同約定不明，缺乏主要關(guān)鍵條款;同時(shí)，被上訴人xx物業(yè)公司既缺乏服務(wù)資格，也沒有提供相應(yīng)服務(wù)。而原審法院完全置法律與事實(shí)于不顧，僅憑一紙缺乏法律約束力的合同，判決本人承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，實(shí)在是濫用權(quán)力，枉法裁判。故此，上訴人為了維護(hù)自己的合法權(quán)益，依據(jù)《民事訴訟法》第一百四十七條之規(guī)定，向貴院提起上訴，望能本著公平、公正、合法的原則，以事實(shí)為根據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩，給予公正的判決。
此致
xx市第一中級(jí)人民法院。
上訴人：
xxxx年5月日。
附件：本上訴狀副本1份。
物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇六
住所：南京市鼓樓區(qū)水佐崗*號(hào)。
法定代表人：谷**，職務(wù)：董事長，
委托代理人:張笑云，江蘇永元律師事務(wù)所律師，
電話：15951988780。
被告一：謝**，男，19**年04月**日生，
身份證號(hào)：32052419**20414***，
地址：南京秦淮區(qū)大明路*號(hào)。
聯(lián)系電話：1318295****。
被告二：胡*(系南京市秦淮區(qū)**茶座業(yè)主)，女，19**年12月**日生，
身份證號(hào)：36031119**751215**，
經(jīng)營場所：南京秦淮區(qū)大明路**號(hào)二樓。
聯(lián)系電話：13813380****。
被告三：鄧**(系南京市秦淮區(qū)**賓館業(yè)主)，男，19**年**月24日生，
身份證號(hào)：3319**112495**，
經(jīng)營場所：南京秦淮區(qū)大明路**號(hào)。
聯(lián)系電話：1380516****。
訴訟請(qǐng)求。
3、判令三被告支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的滯納金：227元;。
4、判令三被告承擔(dān)本案的全部訴訟費(fèi)用。
事實(shí)與理由。
3月1日，原告與南京市碧水云天住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂了物業(yè)委托服務(wù)合同。
被告二是南京秦淮區(qū)大明路136號(hào)的南京市秦淮區(qū)**茶座業(yè)主，被告三與被告二(共同經(jīng)營或者被告三借用被告二的南京市秦淮區(qū)**茶座個(gè)體工商戶營業(yè)執(zhí)照)在原告的物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)經(jīng)營藍(lán)灣咖啡和賓館等業(yè)務(wù)，被告二、被告三享受了原告的物業(yè)管理服務(wù)。
自2012年1月以來，被告二、被告三拖欠物業(yè)服務(wù)等相關(guān)費(fèi)用，被告二、被告三非但不主動(dòng)履行繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用的義務(wù)，且經(jīng)原告多次催繳，被告二、被告三均置之不理。
被告一是被告二、被告三經(jīng)營場所的房屋的所有權(quán)人，被告一作為小區(qū)業(yè)主，依法負(fù)有與被告二、被告三連帶交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的責(zé)任。
三被告的行為嚴(yán)重阻礙了原告的物業(yè)管理服務(wù)工作，影響了小區(qū)物業(yè)管理工作的資金運(yùn)轉(zhuǎn)和小區(qū)的建設(shè)，損害了原告及其他眾多業(yè)主的利益。
依據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條，《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十八條等法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，原告為了維護(hù)自身的合法權(quán)益和小區(qū)物業(yè)管理的正常工作秩序和經(jīng)營秩序，特向貴院提起訴訟，請(qǐng)求貴院依法判決，支持原告的訴訟請(qǐng)求!
此致
南京市秦淮區(qū)人民法院。
起訴人：南京**物業(yè)發(fā)展服務(wù)有限公司。
20xx年月日。
物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇七
答辯人就本案答辯如下：
一、本案是物業(yè)合同糾紛不是物業(yè)費(fèi)糾紛。
根據(jù)最高人民法院關(guān)于印發(fā)《民事案件案由規(guī)定》的通知(法發(fā)。
[]11號(hào))108、(15)規(guī)定本案案由應(yīng)為物業(yè)服務(wù)合同糾紛。
最高人民法院通知中并沒有物業(yè)費(fèi)糾紛這樣的案由。
二、被告所在小區(qū)業(yè)主大會(huì)沒有授權(quán)青島市小區(qū)業(yè)主委員會(huì)和原告簽訂本案的物業(yè)合同，所以該合同沒有法律效力。
首先，本案物業(yè)合同簽訂于，所以應(yīng)該適應(yīng)9月1日起生效的國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》而不能適應(yīng)10月1日生效的國務(wù)院修改的《物業(yè)管理?xiàng)l例》。
其次，業(yè)主委員會(huì)超出職責(zé)和權(quán)限簽訂本案合同。
被告所在小區(qū)業(yè)主大會(huì)沒有作出在20到聘用原告的決定。
根據(jù)20《物業(yè)管理?xiàng)l例》第15條第2項(xiàng)規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
青島市嘉禾路業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主大會(huì)沒有做出聘用原告的決定的情況下，和原告簽訂本案物業(yè)合同，業(yè)主委員會(huì)的這一決定超出了其法定職責(zé)和權(quán)限，該合同沒有法律效力。
三、本小區(qū)業(yè)主大會(huì)沒有決定續(xù)聘原告為本小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，原告向被告索要物業(yè)費(fèi)缺乏法律支持。
原告在本小區(qū)的物業(yè)合同已經(jīng)到期，本案的物業(yè)合同為續(xù)聘合同。
根據(jù)《青島市物業(yè)管理?xiàng)l例》第29條規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)的選聘、續(xù)聘、解聘由業(yè)主委員會(huì)組織召開業(yè)主大會(huì)決定。
四、原告計(jì)算物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)沒有法律依據(jù)。
被告所在小區(qū)業(yè)主大會(huì)沒有同意原告提出的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
年，本小區(qū)業(yè)主大會(huì)就原告提出的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作出了業(yè)主大會(huì)決定，業(yè)主大會(huì)沒有同意原告提出的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定業(yè)主必須執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)的決定。
被告作為業(yè)主必須執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定。
五、本案應(yīng)該追加青島市小區(qū)業(yè)主委員會(huì)為本案第三人。
業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主監(jiān)督物業(yè)公司履行物業(yè)合同、根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定是否續(xù)聘物業(yè)公司。
本案是物業(yè)合同糾紛，業(yè)主委員會(huì)參加本案審理，對(duì)于案件法律關(guān)系和事實(shí)的查清有著至關(guān)重要的作用，本案的審理結(jié)果直接和本小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)有法律上的利害關(guān)系，所以應(yīng)當(dāng)追加本小區(qū)業(yè)主委員會(huì)為本案第三人。
綜上所述，被答辯人主張的合同沒有法律效力，其訴訟請(qǐng)求沒有法律和事實(shí)依據(jù)，應(yīng)當(dāng)依法駁回被答辯人的訴訟請(qǐng)求。
答辯人：
物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇八
上訴人因物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服瑤海區(qū)人民法院xxxx年10月10日做出的(xxxx)瑤民二初字第01601號(hào)民事判決，現(xiàn)提起上訴。
上訴請(qǐng)求。
2、一二審訴訟費(fèi)用全部由被上訴人承擔(dān)。
上訴理由。
一、被上訴人并未通過法定程序來主張拖欠的物業(yè)費(fèi)。
1、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十七條規(guī)定：違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。根據(jù)上述條款，只有在業(yè)主委員會(huì)督促欠費(fèi)業(yè)主限期交納;逾期仍不交納的情況下，物業(yè)管理企業(yè)才可以向人民法院起訴。本案一審中，被上訴人并未提供任何證據(jù)證明業(yè)主委員會(huì)督促上訴人限期繳納物業(yè)費(fèi)，同時(shí)也并沒有任何證據(jù)證明上訴人在收到業(yè)委會(huì)的督促通知后仍然拒絕繳納相應(yīng)物業(yè)費(fèi)用。
2、此外，最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條也明確規(guī)定：經(jīng)書面催繳，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍末交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，法院應(yīng)予支持。根據(jù)上述條款，除了業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)履行相關(guān)催繳義務(wù)，物業(yè)公司也應(yīng)該履行法定的通知繳納義務(wù)，且送達(dá)方式正常應(yīng)為直接送達(dá)或郵寄送達(dá)，只有在上訴送達(dá)方式均無法有效聯(lián)系到上訴人的前提下，方可適用通過小區(qū)公示牌等公告送達(dá)等方式。本案在一審訴訟過程，被上訴人也沒有證據(jù)證明通過直接送達(dá)等方式向上訴人書面催繳了物業(yè)管理費(fèi)用。
二、被上訴人并沒有完全履行相關(guān)維修、養(yǎng)護(hù)、管理、維護(hù)義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定，“物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持?！本唧w如下：
1、被上訴人并未盡到相應(yīng)維修義務(wù)。上訴人自xxxx年7月份裝修時(shí)，就發(fā)現(xiàn)廚房煙感裝置無法正常工作，給自己的生活帶來了很大的安全隱患。為此，一審原告多次找到被上訴人，要求對(duì)方承擔(dān)相應(yīng)的維修義務(wù)。但物業(yè)方一直未予以修復(fù)。
2、被上訴人并未盡到相應(yīng)安全防范義務(wù)。xxxx年夏季，上訴人的一輛電動(dòng)車放在物業(yè)規(guī)劃的停車位被偷，事后物業(yè)公司也一直未予以正面處理。
3、被上訴人并未盡到相應(yīng)職權(quán)范圍內(nèi)的其他管理維護(hù)義務(wù)。xxxx年夏季，上訴人的機(jī)動(dòng)車放在小區(qū)地面停車位被撞壞，保險(xiǎn)公司要求物業(yè)出具相關(guān)證明才可以保修，然而上訴人多次找到物業(yè)，對(duì)方均不提供職權(quán)范圍內(nèi)應(yīng)當(dāng)提供的證明文件。同時(shí)，xxxx年6月，上訴人樓上房主因?yàn)橄滤艿蓝氯麊栴}，通過物業(yè)協(xié)調(diào)修理。該修理過程前后持續(xù)一年之久，致使上訴人家中長期漏水、吊頂變形并砸壞淋浴房，并對(duì)家人的生活產(chǎn)生了極大的影響并造成了相關(guān)物品的損失，但多次找到物業(yè)要求處理，對(duì)方也是一直推脫，沒有積極予以處理。
綜上，一審法院認(rèn)定事實(shí)不清，證據(jù)不足，請(qǐng)求二審法院依法查明事實(shí)，從而維護(hù)上訴人的合法權(quán)益。
此致
xx市中級(jí)人民法院。
上訴人：
xxxx年10月29日。
物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇九
引言。
1四川文理學(xué)院物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)水平發(fā)展現(xiàn)狀。
2四川文理學(xué)院物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)模式現(xiàn)狀。
3四川文理學(xué)院物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)模式存在問題。
3．1專業(yè)教育存在與企業(yè)需求和職員發(fā)展脫節(jié)的現(xiàn)象。
3．2專業(yè)教育存在教學(xué)落后現(xiàn)象。
3．3實(shí)踐教學(xué)存在瓶頸。
4四川文理學(xué)院物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)模式探索。
4．1制定產(chǎn)學(xué)結(jié)合的教學(xué)大綱和配套教材。
4．2強(qiáng)化實(shí)踐教學(xué)。
4．3加強(qiáng)“雙師型“教學(xué)團(tuán)隊(duì)的建設(shè)。
5結(jié)論。
參考文獻(xiàn)：
[物業(yè)管理畢業(yè)論文模板]。
物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇十
摘要：隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展和物業(yè)管理服務(wù)的市場化，物業(yè)管理糾紛也日漸增多。由于我國物業(yè)管理方面的法律法規(guī)還不夠完善，因而給物業(yè)管理糾紛的解決帶來了一定的難度。物業(yè)管理糾紛涉及的法律問題很多，本文僅針對(duì)物業(yè)管理糾紛經(jīng)常涉及的、當(dāng)前有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)尚未規(guī)定或規(guī)定不明確的業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體資格、物業(yè)服務(wù)合同的法律屬性、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等幾個(gè)主要法律問題進(jìn)行探討。認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)是具有民事訴訟主體資格的組織，物業(yè)服務(wù)合同屬于信托合同，應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)整物業(yè)管理費(fèi)收取及管理權(quán)的歸屬，并加大對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)的監(jiān)管力度。
關(guān)鍵詞：業(yè)主委員會(huì)物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。
所謂物業(yè)管理，是指業(yè)主自行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。物業(yè)管理在我國作為一個(gè)新興的服務(wù)行業(yè)，伴隨城鎮(zhèn)居民住房的商品化、社會(huì)化和房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展，已經(jīng)基本形成了企業(yè)化經(jīng)營、專業(yè)化管理和社會(huì)化服務(wù)的運(yùn)行機(jī)制。為規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)，6月國務(wù)院制定頒布了《物業(yè)管理?xiàng)l例》。隨著《物權(quán)法》的實(shí)施，國務(wù)院于8月又做出了關(guān)于修改《物業(yè)管理?xiàng)l例》的決定，在某些方面進(jìn)一步完善了《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定。由于我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展很快，物業(yè)管理又很具體和復(fù)雜，而相關(guān)法律法規(guī)的某些條文原則化，缺乏可操作性，對(duì)某些問題的規(guī)定不明確，這就導(dǎo)致涉及物業(yè)管理方面的糾紛和訴訟呈繼續(xù)上升的趨勢(shì)，物業(yè)管理現(xiàn)狀成為公眾批評(píng)和責(zé)難的焦點(diǎn)之一。本文擬就物業(yè)管理糾紛經(jīng)常涉及的、當(dāng)前有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)尚未規(guī)定或規(guī)定不明確的幾個(gè)主要法律問題進(jìn)行分析研究。
一、業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體資格問題。
業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主物業(yè)管理的自治組織，其職責(zé)內(nèi)容主要是為了全體業(yè)主的利益而監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)、協(xié)調(diào)業(yè)主之間的關(guān)系，它對(duì)外發(fā)生法律關(guān)系的機(jī)會(huì)較少，因此沒有將它設(shè)立為法人的必要。但是，基于業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理活動(dòng)中充當(dāng)?shù)慕巧八鸬淖饔?，?yīng)當(dāng)在相關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)中明確賦予它民事訴訟主體資格，可作為原告或被告參加訴訟。這不僅有利于有效預(yù)防和及時(shí)解決物業(yè)管理糾紛，而且也能從我國有關(guān)民事訴訟的法律規(guī)定中找到依據(jù)。我國《民事訴訟法》第49條第一款規(guī)定：“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當(dāng)事人?！边@表明，公民、法人和其他組織具有民事訴訟主體資格。業(yè)主委員會(huì)不是公民、法人，但它能否屬于“其他組織”?關(guān)于“其他組織”，我國《關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第40條的規(guī)定，詳細(xì)列舉了屬于《民事訴訟法》第49條第一款中規(guī)定的“其他組織”的八種具體情形，并在第九項(xiàng)規(guī)定了一個(gè)開放性條款“符合本條規(guī)定條件的其他組織”，即“合法成立、有一定的組織機(jī)構(gòu)和財(cái)產(chǎn)，但又不具備法人資格的組織”。業(yè)主委員會(huì)就屬于這一類組織，它應(yīng)具有民事訴訟主體資格，理由如下。
首先，業(yè)主委員會(huì)是合法成立的組織。建設(shè)部20制定的《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》第五條規(guī)定：業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)人民政府)的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位(包括公有住房出售單位)組成業(yè)主大會(huì)籌備組，負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作。第六條第四款規(guī)定：籌備工作之一確定業(yè)主委員會(huì)候選人產(chǎn)生辦法及名單。第22條規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會(huì)名單等材料向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。實(shí)踐中，業(yè)主委員會(huì)是由業(yè)主大會(huì)投票選舉確定，并經(jīng)其所在地的街道辦事處批復(fù)后成立的。這些法律上的規(guī)定和實(shí)踐中的做法充分說明，業(yè)主委員會(huì)是在政府有關(guān)行政主管部門指導(dǎo)下由全體業(yè)主選舉，并得到相關(guān)政府部門批準(zhǔn)成立的合法組織。
其次，業(yè)主委員會(huì)有一定的組織機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)是由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的，其成員由業(yè)主代表擔(dān)任，所在地的社區(qū)主任或副主任亦兼任成員。業(yè)主委員會(huì)根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)制定了章程，業(yè)主委員會(huì)就是根據(jù)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》及業(yè)主委員會(huì)章程來履行職責(zé)的。
鑒于民事訴訟的相關(guān)規(guī)定及業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)和職責(zé)，應(yīng)在有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)中明確賦予業(yè)主委員會(huì)的民事訴訟主體資格。這既有利于業(yè)主委員會(huì)大膽地開展工作，從而更好地履行自己的職責(zé)，也有利于全體業(yè)主對(duì)自身利益的維護(hù)，且對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)也將起著促進(jìn)和監(jiān)督作用。
二、物業(yè)服務(wù)合同的法律性質(zhì)問題。
筆者認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)為信托合同，并且它還具有一般信托合同所不具有的特征。我國《信托法》規(guī)定：“本法所稱信托，是指委托人基于對(duì)受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，進(jìn)行管理或者處分的行為?！备爬ㄆ饋恚磐泻贤闹饕卣饔幸韵聨c(diǎn)：一是合同是基于委托人對(duì)受托人的信任才訂立的。二是委托人移轉(zhuǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)給受托人。三是受托人按委托人的意愿以自己的名義實(shí)施管理或處分行為并自行承擔(dān)法律責(zé)任，這一點(diǎn)是信托合同與委托合同的主要區(qū)別所在。委托合同中的受托人只能以委托人名義而不能以自己的名義對(duì)外進(jìn)行活動(dòng)，由此產(chǎn)生的法律后果也由委托人承擔(dān)。四是具有特定的受益人或者特定目的。
物業(yè)服務(wù)合同完全符合信托合同的主要特征。首先，物業(yè)服務(wù)合同是在業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營能力及管理水平充分信任的基礎(chǔ)上簽訂的。業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)自行選聘自己滿意的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并由業(yè)主委員會(huì)與之訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。其次，業(yè)主移轉(zhuǎn)物業(yè)共有財(cái)產(chǎn)權(quán)給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。為了實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須占有業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)，業(yè)主與其共有財(cái)產(chǎn)權(quán)基本分離，單個(gè)業(yè)主不能以其享有物業(yè)共有權(quán)而排斥物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)它的管理。再次，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按業(yè)主大會(huì)的意志，是以自己的名義而不是以業(yè)主的名義進(jìn)行管理，并自行承擔(dān)物業(yè)管理過程中的'法律責(zé)任。這表現(xiàn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)以自己的名義自主決定聘用何人對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)和管理，自行承擔(dān)履行職責(zé)過程中的法律責(zé)任。第四，物業(yè)服務(wù)合同存在特定的受益人即全體業(yè)主。物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過對(duì)物業(yè)專業(yè)化的管理和維護(hù)，以實(shí)現(xiàn)全體業(yè)主的共同利益。從以上四點(diǎn)分析可以認(rèn)定物業(yè)服務(wù)合同屬信托合同而非委托合同。
綜上所述，物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)屬信托合同，并且具有一般信托合同所不具有的特征。一般信托合同往往只涉及對(duì)某物或某事項(xiàng)的管理，而物業(yè)服務(wù)合同不僅涉及對(duì)業(yè)主所有的建筑物共有部分及共有設(shè)施設(shè)備等物的管理，而且還涉及對(duì)業(yè)主群居生活關(guān)系的管理，如《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告?！庇纱丝梢?，物業(yè)服務(wù)合同是一種比較復(fù)雜、特殊的信托合同。
三、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)問題。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)按物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和良好秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)是每位業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的一項(xiàng)基本合同義務(wù)，但由于我國有關(guān)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)制度的不完善，業(yè)主拒交或延交物業(yè)管理費(fèi)成了如今物業(yè)管理中的一種較為普遍的現(xiàn)象，物業(yè)服務(wù)企業(yè)由此與業(yè)主發(fā)生的糾紛時(shí)有發(fā)生。這不僅影響了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正常經(jīng)營，而且導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，最終損害了全體業(yè)主的利益。這種狀況又在一定程度上強(qiáng)化了部分業(yè)主拒付或延付物業(yè)管理費(fèi)的心理，從而造成一種惡性循環(huán)。為有效預(yù)防和及時(shí)解決這一類糾紛，應(yīng)從以下幾方面健全物業(yè)服務(wù)收費(fèi)制度。
第一，應(yīng)進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第41條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定?！币虼?，各地價(jià)格主管部門和房地產(chǎn)主管部門要嚴(yán)格按照國務(wù)院相關(guān)法律規(guī)定，制訂本地區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)具體實(shí)施辦法，完善物業(yè)收費(fèi)價(jià)格形成機(jī)制，其規(guī)定要做到詳細(xì)、明確、具體。要將物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)同服務(wù)水平和檔次掛鉤，把按房屋性質(zhì)收費(fèi)改為按不同的服務(wù)等級(jí)收費(fèi)，以體現(xiàn)按質(zhì)論價(jià)。
第二，應(yīng)調(diào)整物業(yè)管理費(fèi)收取及管理權(quán)的歸屬。關(guān)于物業(yè)管理費(fèi)收取和管理權(quán)的歸屬，《物業(yè)管理?xiàng)l例》沒有明確規(guī)定。我國各地立法均規(guī)定物業(yè)管理費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取并進(jìn)行獨(dú)立管理和核算。在我國物業(yè)管理收費(fèi)制度不完善、業(yè)主又缺乏一定的監(jiān)督能力的情況下，這種規(guī)定為物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵犯業(yè)主的權(quán)益埋下了隱患。如有些物業(yè)服務(wù)企業(yè)出于某種目的，對(duì)個(gè)別或少數(shù)業(yè)主送、免物業(yè)管理費(fèi)，其結(jié)果可能造成物業(yè)服務(wù)企業(yè)降低服務(wù)質(zhì)量或把這部分經(jīng)濟(jì)損失轉(zhuǎn)嫁到其他業(yè)主身上。這種規(guī)定也為業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不信任，甚至導(dǎo)致個(gè)別或少數(shù)業(yè)主拖欠管理費(fèi)提供了可能。物業(yè)管理費(fèi)本是全體業(yè)主交付的用于物業(yè)管理的資金，其所有權(quán)本應(yīng)屬于全體業(yè)主。其收取權(quán)及管理權(quán)歸由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)選出的，由業(yè)主代表組成的，代表全體業(yè)主行使各項(xiàng)權(quán)益的業(yè)主委員會(huì)享有比較合理。[6]業(yè)主委員會(huì)應(yīng)設(shè)立自己的專用賬號(hào)，實(shí)行獨(dú)立會(huì)計(jì)核算，物業(yè)服務(wù)企業(yè)每發(fā)生一筆合同約定范圍內(nèi)的費(fèi)用，需經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核，然后方可從業(yè)主委員會(huì)賬戶中支出。這種做法能夠使業(yè)主有效監(jiān)控管理費(fèi)用的支出。物業(yè)管理費(fèi)的收取權(quán)和管理權(quán)歸業(yè)主委員會(huì)享有，既有利于維護(hù)全體業(yè)主的權(quán)益，也有利于保障物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正常經(jīng)營活動(dòng)。
第三，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)的監(jiān)管?！段飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》明確規(guī)定了物業(yè)管理收費(fèi)項(xiàng)目及其公示要求。規(guī)定收費(fèi)項(xiàng)目有車輛保管費(fèi)、綜合服務(wù)費(fèi)(物業(yè)服務(wù)費(fèi))、物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)及代理收費(fèi)共五項(xiàng)規(guī)定。規(guī)定這些收費(fèi)必須實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容等，經(jīng)過物價(jià)部門審查后，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。雖有以上明文規(guī)定，但由于法規(guī)對(duì)不履行以上義務(wù)所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任規(guī)定不明確，物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)公開透明的公示制度往往流于形式。另外，相關(guān)法規(guī)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定多收費(fèi)、少服務(wù)等行為應(yīng)當(dāng)怎樣處罰也缺乏具體規(guī)定，導(dǎo)致有些物業(yè)服務(wù)企業(yè)因經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)，損害業(yè)主合法權(quán)益。[7]因此，在立法上應(yīng)進(jìn)一步完善對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)的規(guī)定，在實(shí)踐中有關(guān)政府主管部門應(yīng)加大對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)的監(jiān)管力度。
隨著我國物業(yè)管理行業(yè)的蓬勃發(fā)展，物業(yè)管理糾紛出現(xiàn)了許多新的類型及特點(diǎn)，涉及的法律問題也不斷增多。進(jìn)一步完善全國性的物業(yè)管理法律法規(guī)，健全地方物業(yè)管理規(guī)章，出臺(tái)相關(guān)司法解釋，以解決不斷攀升的物業(yè)管理糾紛已成為當(dāng)務(wù)之急。這需要不斷去研究、探索，不僅要總結(jié)過去的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，而且要借鑒國外先進(jìn)的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，以更好地推動(dòng)我國現(xiàn)代物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。
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物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇十一
法定代表人：職務(wù)：
聯(lián)系電話：
被告：年齡：性別：
家庭住址：北京市區(qū)區(qū)幢號(hào)。
聯(lián)系電話：
訴訟請(qǐng)求。
1、依法判令被告繳納物業(yè)服務(wù)等各項(xiàng)費(fèi)用元。
2、由被告承擔(dān)訴訟費(fèi)用。
事實(shí)及理由。
被告購買了區(qū)區(qū)幢號(hào)房屋一套，于年月日與原告辦理了上述房屋的交接手續(xù)，并入住。
被告在領(lǐng)受房屋并入住后也就享受到了原告對(duì)名佳花園的物業(yè)管理服務(wù)，而被告自年以來，一直拖欠物業(yè)費(fèi)達(dá)年之久，被告非但不主動(dòng)履行繳納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)，且經(jīng)原告多次催繳被告均置之不理。
被告的行為嚴(yán)重的阻礙了原告的管理服務(wù)工作，影響了小區(qū)物業(yè)管理工作的資金運(yùn)轉(zhuǎn)和小區(qū)的建設(shè)，損害了原告及其他眾多業(yè)主的利益。
為此特向人民法院提起訴訟，要求法院依法判決，以維護(hù)原告的合法權(quán)益和小區(qū)的物業(yè)管理的正常工作秩序和經(jīng)營秩序。
此致
北京市區(qū)人民法院。
具狀人：
附：
1、起訴書副本一份。
2、證據(jù)材料五份。
證據(jù)目錄。
證據(jù)一：
名稱：北京物業(yè)管理有限責(zé)任公司營業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證明。
證明內(nèi)容：北京管理有限責(zé)任公司有資格管理園小區(qū)。
時(shí)間：年月日。
證據(jù)二：
證明內(nèi)容：北京物業(yè)管理有限責(zé)任公司根據(jù)合同的約定對(duì)小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理。
時(shí)間：
證據(jù)三：
名稱：協(xié)議書。
證明內(nèi)容：雙方的協(xié)議約定由北京物業(yè)管理有限責(zé)任公司對(duì)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)及雙方約定的物業(yè)收費(fèi)價(jià)格。
時(shí)間：
證據(jù)四：
名稱：住戶登記表。
證明內(nèi)容：在小區(qū)居住。
時(shí)間：
證據(jù)五：
名稱：名佳花園區(qū)號(hào)樓室欠費(fèi)明細(xì)表。
證明內(nèi)容：欠費(fèi)金額。
時(shí)間：
物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇十二
古典文學(xué)中常見論文這個(gè)詞，當(dāng)代，論文常用來指進(jìn)行各個(gè)學(xué)術(shù)領(lǐng)域的研究和描述學(xué)術(shù)研究成果的文章，簡稱為論文。以下就是由編為您提供的。
物業(yè)管理是近幾年來我國大力培育、發(fā)展房地產(chǎn)市場過程中，住宅與非住宅房產(chǎn)商品化、服務(wù)化而出現(xiàn)的對(duì)居住、使用住宅小區(qū)、商廈的單位、居民提供公共性服務(wù)和特約服務(wù)的新行業(yè)。隨著物業(yè)管理業(yè)的出現(xiàn)，在物業(yè)產(chǎn)權(quán)人(又稱業(yè)主)、使用人與物業(yè)的受托管理人(物業(yè)管理公司)之間產(chǎn)生了一種新型的民事法律關(guān)系，行政管理部門也面臨如何對(duì)物業(yè)管理業(yè)進(jìn)行行業(yè)管理的新問題，因物業(yè)管理發(fā)生的糾紛隨之出現(xiàn)，并呈現(xiàn)糾紛數(shù)量上升、新類型案件多的特點(diǎn)。而物業(yè)管理規(guī)范性文件方面，除了建設(shè)部發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》(以下簡稱《辦法》)和國家計(jì)委、建設(shè)部發(fā)布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》這兩份部門規(guī)章外，我國尚無統(tǒng)一的或?qū)ｉT調(diào)整物業(yè)管理行為的法律法規(guī)，使物業(yè)管理糾紛案件存在適用法律難等問題。本文試就物業(yè)管理糾紛的主要特點(diǎn)、審理物業(yè)管理糾紛案件在實(shí)體上和程序上應(yīng)注意的問題，以及值得探討的問題略陳管見。
物業(yè)管理糾紛是隨著房地產(chǎn)開發(fā)商加強(qiáng)售后服務(wù)及物業(yè)管理行業(yè)的出現(xiàn)而出現(xiàn)的，該類糾紛因其獨(dú)特性而與一般的糾紛有著不同的特點(diǎn)。
1.物業(yè)管理糾紛案件逐年上升，訴訟標(biāo)的額較大。
1990年以來，特別是1992年以后，全國各地的房地產(chǎn)業(yè)異軍突起，海南的房地產(chǎn)更是超常規(guī)發(fā)展，形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區(qū)和作為商用寫字樓的大廈(以下簡稱為住宅小區(qū)和商廈)，各類住宅小區(qū)、商廈在收取物業(yè)管理費(fèi)用、提供管理服務(wù)方面的做法不盡一致，業(yè)主與物業(yè)管理者之間缺乏約束各方的。
合同。
公約或法律規(guī)范，使業(yè)主與物業(yè)管理者行政主管部門之間的矛盾漸生，因此而產(chǎn)生的糾紛，向房產(chǎn)物價(jià)等管理部門的投訴大量增加，在有關(guān)部門的協(xié)調(diào)處理不完全能解決糾紛后，當(dāng)事人轉(zhuǎn)而向法院起訴。以?？谑行氯A區(qū)法院為例，該院于1995年開始受理物業(yè)管理糾紛案5件，至1996年上升為20件，這兩年來因物業(yè)管理而產(chǎn)生的各類糾紛有增無減。訴訟標(biāo)的額少則上萬元，多則幾十萬元。
2.因物業(yè)管理產(chǎn)生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。
物業(yè)管理糾紛是物業(yè)管理過程中所發(fā)生的糾紛。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前?？谑兴芾淼奈飿I(yè)管理糾紛，已從剛開始受理時(shí)物業(yè)管理公司追索物業(yè)管理費(fèi)的糾紛，發(fā)展到涉及民事訴訟、行政訴訟的各類型糾紛。主要有：(1)物業(yè)管理者(包括房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理公司)向業(yè)主或使用人追索物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)的糾紛，這類糾紛數(shù)量較多;(2)業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者承擔(dān)停水、停電、停氣或其他行為的侵權(quán)賠償糾紛;(3)房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理承包合同糾紛;(4)房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間的物業(yè)委托管理糾紛;(5)業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者賠償在提供特約服務(wù)如保管服務(wù)中所造成的財(cái)務(wù)損失的糾紛;(6)業(yè)主或管委會(huì)選聘、解聘物業(yè)管理公司產(chǎn)生的糾紛;(7)業(yè)主訴房產(chǎn)管理部門行政侵權(quán)糾紛。這些類型的糾紛，涉及到民法關(guān)系中合同之債(包括服務(wù)管理關(guān)系、代理關(guān)系、承包關(guān)系)、侵權(quán)行為所生之債，以及行政訴訟中房產(chǎn)管理部門的行政行為是否合法。如?？谑许槹l(fā)新村小區(qū)的部分業(yè)主因認(rèn)為在沒有召開業(yè)主大會(huì)、業(yè)主選票未過半數(shù)的情況下，?？谑蟹慨a(chǎn)管理局批復(fù)同意成立管委會(huì)屬違法行政，侵犯了原告作為業(yè)主的利益，而提起行政侵權(quán)訴訟。這是該市所受理的第一宗因物業(yè)管理引起的行政訴訟案。
3.物業(yè)管理糾紛訴訟主體復(fù)雜，法律關(guān)系復(fù)雜，對(duì)糾紛的審理有一定的難度。
物業(yè)管理糾紛案的訴訟主體、法律關(guān)系復(fù)雜，該類案件的主體，既有我國公民、法人和其他組織，又有外國公民、外國企業(yè)、港澳臺(tái)同胞;參與訴訟的既有業(yè)主、使用人或小區(qū)管委會(huì)，也有物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)開發(fā)商或行政管理部門。既可能涉及業(yè)主與使用人的關(guān)系、業(yè)主或使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系、侵權(quán)關(guān)系，又可能涉及到房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司的關(guān)系、管委會(huì)與物業(yè)管理公司的關(guān)系，業(yè)主、管委會(huì)或物業(yè)管理公司與房產(chǎn)管理部門的關(guān)系。由于物業(yè)管理糾紛案屬新類型的案件，在審判實(shí)踐中又無現(xiàn)成的依據(jù)，《中華人民共和國民法通則》等法律中無專門調(diào)整物業(yè)管理的規(guī)定，只能依據(jù)民法通則、行政訴訟法的基本原則，依據(jù)有關(guān)部門和地方性規(guī)章進(jìn)行處理，而有關(guān)規(guī)章的規(guī)定又不詳盡或明確，給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。
確定物業(yè)管理糾紛案件的管轄問題，是正確審理此類案件的前提。物業(yè)管理糾紛的管轄問題，應(yīng)以物業(yè)管理糾紛的具體類型來確定。因物業(yè)管理引起的行政訴訟案件，依《行政訴訟法》的有關(guān)規(guī)定確定有管轄權(quán)的法院。因物業(yè)管理引起的民事訴訟案件，目前當(dāng)事人一般都在物業(yè)所在地的法院起訴，并把物業(yè)所在地作為業(yè)主或使用人的住所地，而有些受訴法院也未分清物業(yè)管理糾紛的不同類型而予以受理。簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的一方當(dāng)事人向?qū)Ψ教崞鹎謾?quán)之訴的，應(yīng)適用民事訴訟法第29條的規(guī)定，由侵權(quán)行為地或被告住所地的人民法院管轄，因物業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同等產(chǎn)生的合同糾紛，應(yīng)適用民事訴訟法第24條的規(guī)定，即：“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或合同履行地的人民法院管轄”。要注意審查何處為被告住所地、何處為合同履行地。業(yè)主作為被告的，業(yè)主的住所地既有在物業(yè)所在地，又有在物業(yè)所在地之外的，并非業(yè)主購置了物業(yè)，物業(yè)所在地就是其住所地，因此，不能簡單地認(rèn)為物業(yè)所在地就是被告住所地;物業(yè)管理公司的住所地是指其主要營業(yè)地或主要辦事機(jī)構(gòu)所在地，而并非是實(shí)施物業(yè)管理的所在地，但由于物業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同，均是在物業(yè)所在地實(shí)施物業(yè)管理，因此，物業(yè)所在地應(yīng)認(rèn)為是合同履行地。物業(yè)管理糾紛雖是因不動(dòng)產(chǎn)的管理引起的糾紛，但其不屬于不動(dòng)產(chǎn)糾紛，不適用專屬管轄的規(guī)定。
(二)應(yīng)注意審查涉及物業(yè)管理的合同的法律效力。
審查物業(yè)管理合同的效力，關(guān)系到正確處理糾紛，維護(hù)法律嚴(yán)肅性的問題。在物業(yè)管理糾紛中，主要涉及三類合同，一為物業(yè)管理服務(wù)合同，即業(yè)主或管委會(huì)與物業(yè)管理公司或開發(fā)商簽訂的由房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司對(duì)建筑物及其附屬物進(jìn)行有償管理服務(wù)的書面協(xié)議：通常所說的物業(yè)管理合同主要是指物業(yè)管理服務(wù)合同;二為物業(yè)管理承包合同即房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權(quán)發(fā)包給另一物業(yè)管理公司承包的書面協(xié)議;三為物業(yè)委托管理合同，即房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權(quán)委托給物業(yè)管理公司管理的書面協(xié)議。在審理中，應(yīng)區(qū)分合同的不同性質(zhì)，注意判定合同的效力，以正確處理物業(yè)管理糾紛。
物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇十三
新舊物業(yè)管理公司在交接時(shí)容易出現(xiàn)很多糾紛，除了會(huì)對(duì)物業(yè)區(qū)域內(nèi)所有業(yè)主正常生活秩序造成影響以外，還也讓物業(yè)管理公司的企業(yè)形象受損，在很大程度上減緩了我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展步伐。因此在出新舊物業(yè)管理公司交接糾紛以后，需要通過合法途徑及時(shí)、有效的進(jìn)行解決，這樣不僅能夠保證全體業(yè)主的利益，還能促進(jìn)物業(yè)管理公司的健康、穩(wěn)定和長遠(yuǎn)發(fā)展。
在新舊物業(yè)管理公司交接過程中，若是處理不當(dāng)將極易產(chǎn)生各種糾紛。主要表現(xiàn)為：業(yè)主大會(huì)對(duì)現(xiàn)有物業(yè)管理公司提供的服務(wù)不滿意，所以提前將物業(yè)服務(wù)合同解除，而物業(yè)管理公司也用其他各種理由拒絕解除合同，也沒有對(duì)交接手續(xù)進(jìn)行辦理（如公共設(shè)施、物業(yè)資料和其他欠費(fèi)處理等等沒有移交），從而引起了糾紛。當(dāng)前我國在業(yè)主大會(huì)公開選聘物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)本物業(yè)區(qū)域管理的制度還不夠完善，基本上很多物業(yè)區(qū)域的物業(yè)管理公司均由開放商確定，業(yè)主缺乏自主選擇的權(quán)利。這樣物業(yè)管理公司競爭意識(shí)與危機(jī)意識(shí)通常比較薄弱，不重視做好服務(wù)工作，很少積極和業(yè)主加強(qiáng)溝通，兩者之間缺少良性互動(dòng)。我國在實(shí)行《物業(yè)管理?xiàng)l例》以后，業(yè)主大會(huì)可以公開選聘和解聘物業(yè)管理公司，大多數(shù)小區(qū)業(yè)主大會(huì)都重視使用這項(xiàng)權(quán)利，用服務(wù)質(zhì)量不高的理由，對(duì)原物業(yè)管理公司進(jìn)行解聘?，F(xiàn)階段出現(xiàn)的新舊物業(yè)管理公司交接糾紛基本上都是這種類型，如在國企辦的社區(qū)物業(yè)移交中，業(yè)主通常會(huì)用收費(fèi)較高、管理不到位和開支混亂等作為理由，將原物業(yè)管理公司解聘，同時(shí)選聘新的物業(yè)管理公司。不過由于原物業(yè)管理公司拒絕解聘，不予以配合，從而引起了糾紛。
1.當(dāng)事人雙方協(xié)商解決。
業(yè)主委員會(huì)、原物業(yè)管理公司和新聘物業(yè)管理公司要在各方自愿、平等和互諒互讓的前提下，通過協(xié)商物業(yè)管理交接涉及到的事項(xiàng)，保各方爭議能夠順利解決[1]。通過采取協(xié)商解決問題的.措施，可以將當(dāng)事人意思自治的原則體現(xiàn)出來，是解決糾紛和平息爭議的最有效手段，防止對(duì)各方帶來經(jīng)濟(jì)損失，同時(shí)也維護(hù)了社會(huì)聲譽(yù)，保證小區(qū)所有業(yè)主的正常生活秩序?？梢娺@種方法對(duì)三方來說都是有利的，只要出現(xiàn)新舊物業(yè)管理公司交接糾紛的情況，如在支付拖欠的物管費(fèi)、結(jié)算物管公司代收代繳的水電費(fèi)、回收物管公司在小區(qū)公共建設(shè)上的額外投入等方面出現(xiàn)糾紛，需要主動(dòng)進(jìn)行協(xié)商，今早解決問題。
2.提交仲裁委員會(huì)裁決。
若是雙方在物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)明確規(guī)定出現(xiàn)爭議要提交仲裁委員會(huì)仲裁解決，以及出現(xiàn)交接糾紛后雙方達(dá)成仲裁協(xié)議的情況，雙方都能夠把爭議事項(xiàng)向約定的仲裁委員會(huì)提交，之后仲裁委員會(huì)給出具備法律約束力的裁決。因?yàn)橹俨梦瘑T會(huì)是中立的一方，裁決具備很強(qiáng)的社會(huì)公信力，同時(shí)仲裁是當(dāng)事人自愿選擇的，能夠讓雙方出現(xiàn)的矛盾得到消除。當(dāng)業(yè)主大會(huì)以物業(yè)管理公司提供的服務(wù)不到位為由提前解除物業(yè)服務(wù)合同，而物業(yè)管理公司以種種理由不同意解除合同，也不辦理交接，由此導(dǎo)致糾紛。此時(shí)可以提交仲裁委員會(huì)裁決，確保糾紛順利得到解決。
3.向人民法院提起訴訟。
現(xiàn)階段我國還未將業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的法律地位確定下來，不過從司法實(shí)踐來看，為讓業(yè)主合法權(quán)益得到保障，很多地方大多將業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體地位確定了下來[2]。業(yè)委會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同未明確約定服務(wù)期限，或雙方未簽訂物業(yè)服務(wù)合同造成糾紛，或者是因協(xié)商無效，引起新、老物業(yè)因交接問題發(fā)生嚴(yán)重沖突，甚至造成人員傷亡的情況，業(yè)主委員會(huì)要直接到法院處起訴物業(yè)管理公司，法院根據(jù)相關(guān)法律將判決作出來。當(dāng)然，物業(yè)管理公司也能夠起訴業(yè)主委員會(huì)，或執(zhí)行法院作出的判決，這樣都有利于解決交接糾紛。
三、成功案例分析。
某社區(qū)業(yè)主不滿意物業(yè)管理公司提供的服務(wù)，希望采取合法途徑重新選擇物業(yè)管理公司。該社區(qū)業(yè)主采取了以下措施，順利改選了物業(yè)管理公司，同時(shí)原有物業(yè)管理公司也收回了業(yè)主所欠費(fèi)用，將所有物業(yè)管理資料移交出來，實(shí)現(xiàn)了三方共贏。一是根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，該社區(qū)業(yè)主成立了業(yè)主委員會(huì)，建立了健全的機(jī)構(gòu)。自以來，就開始籌備成立業(yè)主委員會(huì)，在候選人報(bào)名中確定人選為業(yè)主委員會(huì)成員，并特聘了全職秘書。同時(shí)還成立了相應(yīng)的財(cái)務(wù)組、督察組和宣傳組，廣泛發(fā)動(dòng)小區(qū)內(nèi)各專業(yè)人士參與進(jìn)來。二是業(yè)主委員會(huì)成員認(rèn)真開展各項(xiàng)工作，在網(wǎng)上討論《業(yè)主公約》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》，合理制定了20的主要工作計(jì)劃。學(xué)習(xí)并掌握了物業(yè)條例，吃透各種法律條文，探究物業(yè)管理?xiàng)l例。三是公開招標(biāo)選擇物業(yè)管理公司。業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)了專業(yè)審計(jì)公司負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)審計(jì)工作，在和新物業(yè)公司簽訂協(xié)議的過程中，社區(qū)中法律方面人員嚴(yán)格把關(guān)各項(xiàng)條款。將5家物業(yè)公司選擇出來以后，集中進(jìn)行投票，逐個(gè)考察每個(gè)物業(yè)公司提供的管理項(xiàng)目。并進(jìn)行了公開招標(biāo)，保證招標(biāo)過程的透明度，最終確定了新的物業(yè)管理公司。四是業(yè)主和舊物業(yè)公司、開發(fā)商做好了溝通工作。在新舊物業(yè)管理公司交接過程中，未發(fā)生業(yè)主和物業(yè)公司正面沖突的現(xiàn)象，通過業(yè)主委員會(huì)的宣傳，業(yè)主將所欠費(fèi)用交給了舊物業(yè)管理公司。在各個(gè)環(huán)節(jié)的工作中，開放商也支持業(yè)主委員會(huì)，讓新舊物業(yè)管理公司交接順利進(jìn)行，未出現(xiàn)糾紛與矛盾。
四、結(jié)語。
在新舊物業(yè)管理公司交接的時(shí)候，因?yàn)榇嬖谇捌谶z留問題、物業(yè)欠費(fèi)問題和業(yè)主委員會(huì)操作問題等，將讓物業(yè)新舊交接期間出現(xiàn)糾紛，出現(xiàn)舊物業(yè)不走和新物業(yè)進(jìn)不來的情況。對(duì)此要采取各種有效措施，解決新舊物業(yè)管理公司交接糾紛，這樣除了可以保證物業(yè)管理公司利益以外，還能夠讓物業(yè)管理行業(yè)更加規(guī)范，為小區(qū)居民的穩(wěn)定生活提供可靠保障，并維護(hù)了小區(qū)的和諧與安寧。
參考文獻(xiàn)。
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物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇十四
摘要：近年來，頻繁發(fā)生的物業(yè)管理糾紛已經(jīng)對(duì)和諧社區(qū)建設(shè)和物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展帶來了負(fù)面影響，因此需要對(duì)物業(yè)糾紛產(chǎn)生的原因進(jìn)行系統(tǒng)分析，從而找出解決當(dāng)前物業(yè)糾紛的可行性辦法，使物業(yè)管理走向標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、制度化，為建立良好的人居環(huán)境，構(gòu)建和諧社會(huì)打下基礎(chǔ)。
隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛發(fā)展，物業(yè)管理也因此進(jìn)入了發(fā)展機(jī)遇期，但是由于相關(guān)法規(guī)尚未健全、物業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)整體不高、部分業(yè)主缺乏公德意識(shí)等，導(dǎo)致了物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的糾紛不斷，一定程度上影響了和諧社區(qū)的建設(shè)，因此妥善解決物業(yè)管理糾紛對(duì)落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀具有極大的現(xiàn)實(shí)意義。
在現(xiàn)有的物業(yè)糾紛中，有很大一部分是由于開發(fā)商遺留下來的問題造成的。
房屋質(zhì)量一直是人們買房時(shí)關(guān)心和關(guān)注的一個(gè)大問題，房子質(zhì)量好，品質(zhì)有保證，人們才會(huì)放心的購買，但是有些開發(fā)商在初期建設(shè)時(shí)期，為了謀取暴利，以次充好，使得房屋質(zhì)量得不到保證，在業(yè)主交房入住以后，房屋質(zhì)量問題開始逐步出現(xiàn)，房子漏雨、水管漏水等問題開始出現(xiàn)，而在這個(gè)時(shí)候，業(yè)主為了維護(hù)自身的利益，由于錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)，業(yè)主往往容易將矛頭對(duì)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)，于是糾紛不可避免了。
開發(fā)商擅自改變建設(shè)規(guī)劃或規(guī)劃不合理也是引發(fā)糾紛的一個(gè)主要原因，諸如房地產(chǎn)公司在規(guī)劃初期，未能考慮未來業(yè)主的停車需求，停車位設(shè)置無法滿足業(yè)主的需求，車位配給率低，也會(huì)為日后的物業(yè)管理帶來很多不必要的麻煩，容易引發(fā)新的糾紛。
此外，開發(fā)商在售樓期間越權(quán)承諾或承諾無法兌現(xiàn)也是造成糾紛的一個(gè)主要原因。
一些開發(fā)商為了獲得更好的銷售業(yè)績，口頭承諾為業(yè)主免除日后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、延長物業(yè)保修期等，但是當(dāng)房屋銷售結(jié)束后卻拒不兌現(xiàn)當(dāng)初承諾，這都為日后的糾紛埋下了隱患[1]。
隨著《物權(quán)法》的頒布和新《物業(yè)管理?xiàng)l例》的實(shí)施，我國物業(yè)管理的發(fā)展逐步納入法制化的軌道，但是由于物業(yè)管理法律關(guān)系的復(fù)雜性和社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，與物業(yè)管理有關(guān)的法律法規(guī)仍不完善，對(duì)物業(yè)管理主體的責(zé)、權(quán)、利還缺乏清晰的規(guī)定，法律條文不夠細(xì)化，缺乏可操作性，遇到一些具體事務(wù)的處理容易產(chǎn)生分歧。
特別是一些法規(guī)形成年代久遠(yuǎn)，部分條文已與時(shí)代脫節(jié)，已無法適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和時(shí)代的變化，一些條款缺乏必要的司法解釋和具體的操作規(guī)范，使得物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)可以發(fā)揮的效力大打折扣，這必然容易引發(fā)物業(yè)管理糾紛。
此外，在物業(yè)管理糾紛的處理過程中，由于相關(guān)政策的缺失或不健全，往往會(huì)遇到多方面的困難與問題，一些政策涉及的部門較多，推諉扯皮時(shí)有發(fā)生，使得物業(yè)管理糾紛無法得到妥善的解決，加之政策宣傳不到位，容易引發(fā)一些不必要的矛盾，使得政策對(duì)糾紛的作用效力無法有效發(fā)揮。
物業(yè)管理行業(yè)準(zhǔn)入門檻比較低，部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)不僅沒有管理能力和經(jīng)驗(yàn)，多采用低價(jià)策略占領(lǐng)市場，低價(jià)往往是以犧牲服務(wù)質(zhì)量為代價(jià)的，必然會(huì)引發(fā)業(yè)主的不滿，于是投訴不斷。
部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)缺乏正確的服務(wù)理念，注重管理而弱化服務(wù)，以管理者自居，無法找準(zhǔn)自身定位，部分素質(zhì)低下的物業(yè)管理人員不僅缺乏法律知識(shí)和服務(wù)意識(shí)，而且缺乏職業(yè)道德，與業(yè)主發(fā)生矛盾時(shí)，采用非理性的方式解決，加劇了解決糾紛的難度。
部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)缺乏優(yōu)良的企業(yè)文化和從業(yè)人員行為規(guī)范，員工素質(zhì)良莠不齊，服務(wù)意識(shí)淡薄，缺乏對(duì)物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)在規(guī)律的認(rèn)識(shí)和把握，思想上也跟不上行業(yè)的發(fā)展，工作中缺乏主動(dòng)性，責(zé)任心不強(qiáng)，服務(wù)態(tài)度缺乏禮儀規(guī)范，容易造成業(yè)主和物業(yè)管理人員之間的不融洽。
因此，服務(wù)水平供需間的不平衡，就容易產(chǎn)生物業(yè)管理糾紛。
部分涉及業(yè)主團(tuán)體自治事務(wù)的當(dāng)事人，不能真正把握民主自治的精神和原則，不正當(dāng)行使或?yàn)E用自己的權(quán)利，人為地在業(yè)主團(tuán)體內(nèi)部制造派別引起糾紛。
有些糾紛當(dāng)事人素質(zhì)低下，缺乏基本的法律知識(shí)，民主法制觀念淡薄，侵占物業(yè)共用部位和附屬用地以及物業(yè)管理范圍內(nèi)的道路和附屬設(shè)施，并違章私搭亂建，訂了業(yè)主公約、服務(wù)合同之后不認(rèn)真履行，甚至侵犯對(duì)方合法權(quán)益，從而引起糾紛;甚至有些業(yè)主參與小區(qū)公共管理的意識(shí)不強(qiáng)，主觀上缺乏公德，個(gè)人的素質(zhì)較低，在遇到問題時(shí)先想到個(gè)人的利益等，缺乏自律意識(shí)，過多強(qiáng)調(diào)自身的權(quán)益，忽視自身應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，缺乏責(zé)任感和團(tuán)結(jié)意識(shí)，也是引發(fā)物業(yè)管理糾紛的一個(gè)主要原因[2]。
優(yōu)秀的員工能夠妥善的化解矛盾，使糾紛得到妥善的解決，因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)注重對(duì)員工的培訓(xùn)工作，強(qiáng)化專業(yè)技術(shù)水平，遇到糾紛時(shí)能夠采用適當(dāng)?shù)膽?yīng)對(duì)策略。
通過采用定期培訓(xùn)，定期考核的方式，強(qiáng)化其專業(yè)技能;通過開展不定期的專題培訓(xùn)，設(shè)定不同的糾紛場景，采用角色模擬的方式，讓員工能夠站在不同的立場上理解糾紛形成的原因，進(jìn)而為妥善解決糾紛打下基礎(chǔ);此外還要開展各類禮儀規(guī)范的培訓(xùn)，使員工的服務(wù)態(tài)度、服務(wù)水準(zhǔn)、服務(wù)規(guī)范都能得到有效的提高，物業(yè)管理糾紛中，很多都是因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)人員不能注意自身的態(tài)度引起的，因此，注重規(guī)范各類禮儀的培訓(xùn)是提高員工素質(zhì)的關(guān)鍵，也是合理解決物業(yè)管理糾紛的基礎(chǔ)。
政府部門應(yīng)當(dāng)積極發(fā)揮自身職能，強(qiáng)化對(duì)行業(yè)的監(jiān)管和指導(dǎo)，明確相關(guān)糾紛的管理部門，避免推諉扯皮，設(shè)置專門的機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常工作的監(jiān)管，設(shè)置完善的資格準(zhǔn)入體系，對(duì)那些業(yè)主意見大、投訴多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，降低或撤銷其企業(yè)資質(zhì)，實(shí)行末位淘汰，保證那些服務(wù)優(yōu)良、管理過硬的物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠有更大的發(fā)展空間，促進(jìn)良好行業(yè)風(fēng)氣的形成。
政府職能部門對(duì)業(yè)主的投訴要及時(shí)的響應(yīng)，制止違規(guī)行為的發(fā)生，責(zé)令違規(guī)企業(yè)限期整改。
同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也要強(qiáng)化自身監(jiān)督，細(xì)化工作內(nèi)容，完善工作流程，切實(shí)履行合同，避免由于服務(wù)水平無法達(dá)到合同規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)而引發(fā)的各類糾紛。
特別是在收費(fèi)問題上，及時(shí)公示，完善收費(fèi)條款，避免由于自身財(cái)務(wù)管理混亂而產(chǎn)生的糾紛。
物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇十五
訴訟請(qǐng)求：
1、請(qǐng)求法院判令被告繳納物業(yè)費(fèi)用共計(jì)xxx元。
2、本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。
事實(shí)與理由：
原告系物業(yè)服務(wù)公司，被告系天津市河西區(qū)香水園業(yè)主，原告與被告為物業(yè)服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。原告自6月1日與香水園小區(qū)的開發(fā)商天津市黑牛城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了《天津市前期物業(yè)管理服務(wù)合同》，開始進(jìn)駐香水園并為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，物業(yè)費(fèi)按建筑面積每月每平方米0.8元的'標(biāo)準(zhǔn)收取，在香水園小區(qū)成立了業(yè)主會(huì)后，由于大多數(shù)業(yè)主對(duì)原告前期為小區(qū)提供的物業(yè)服務(wù)比較滿意，而且原告收取物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)較低，小區(qū)業(yè)主會(huì)同意繼續(xù)聘用原告為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，并于21月1日與原告簽訂了《天津市物業(yè)管理服務(wù)合同》，合同期限為三年，至年12月31日終止，物業(yè)費(fèi)仍然按建筑面積每月每平方米0.8元的標(biāo)準(zhǔn)收取。被告于月1日正式入住香水園小區(qū)xxx室，其居住面積為xxxx平方米，根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，其每月應(yīng)繳納的物業(yè)費(fèi)為xxx元。在合同履行過程中，原告本著誠實(shí)信用的原則，多年來為該小區(qū)提供了完善的物業(yè)服務(wù)，并得到了大多數(shù)業(yè)主的認(rèn)可，而被告在入住該小區(qū)后，自200x年x月x日起至209月30日長達(dá)xx月期間一直拒絕向原告繳納物業(yè)費(fèi)，共計(jì)欠繳金額為人民幣xxxx元，雖經(jīng)原告多次催繳，被告仍未按合同的約定履行繳納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)，故此，根據(jù)民事訴訟法的相關(guān)規(guī)定，特訴至貴院，望判如所請(qǐng)。
此致
天津市河西區(qū)人民法院。
物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇十六
物業(yè)管理是近幾年來我國大力培育、發(fā)展房地產(chǎn)市場過程中,住宅與非住宅房產(chǎn)商品化、服務(wù)化而出現(xiàn)的對(duì)居住、使用住宅小區(qū)、商廈的單位、居民提供公共性服務(wù)和特約服務(wù)的新行業(yè)。隨著物業(yè)管理業(yè)的出現(xiàn),在物業(yè)產(chǎn)權(quán)人(又稱業(yè)主)、使用人與物業(yè)的受托管理人(物業(yè)管理公司)之間產(chǎn)生了一種新型的民事法律關(guān)系,行政管理部門也面臨如何對(duì)物業(yè)管理業(yè)進(jìn)行行業(yè)管理的新問題,因物業(yè)管理發(fā)生的糾紛隨之出現(xiàn),并呈現(xiàn)糾紛數(shù)量上升、新類型案件多的特點(diǎn)。而物業(yè)管理規(guī)范性文件方面,除了建設(shè)部發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》(以下簡稱《辦法》)和國家計(jì)委、建設(shè)部發(fā)布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》這兩份部門規(guī)章外,我國尚無統(tǒng)一的或?qū)ｉT調(diào)整物業(yè)管理行為的法律法規(guī),使物業(yè)管理糾紛案件存在適用法律難等問題。本文試就物業(yè)管理糾紛的主要特點(diǎn)、審理物業(yè)管理糾紛案件在實(shí)體上和程序上應(yīng)注意的問題,以及值得探討的問題略陳管見。
物業(yè)管理糾紛是隨著房地產(chǎn)開發(fā)商加強(qiáng)售后服務(wù)及物業(yè)管理行業(yè)的出現(xiàn)而出現(xiàn)的,該類糾紛因其獨(dú)特性而與一般的糾紛有著不同的特點(diǎn)。
1990年以來,特別是1992年以后,全國各地的房地產(chǎn)業(yè)異軍突起,海南的房地產(chǎn)更是超常規(guī)發(fā)展,形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區(qū)和作為商用寫字樓的大廈(以下簡稱為住宅小區(qū)和商廈),各類住宅小區(qū)、商廈在收取物業(yè)管理費(fèi)用、提供管理服務(wù)方面的做法不盡一致,業(yè)主與物業(yè)管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規(guī)范,使業(yè)主與物業(yè)管理者、行政主管部門之間的矛盾漸生,因此而產(chǎn)生的糾紛,向房產(chǎn)、物價(jià)等管理部門的投訴大量增加,在有關(guān)部門的協(xié)調(diào)處理不完全能解決糾紛后,當(dāng)事人轉(zhuǎn)而向法院起訴。以?？谑行氯A區(qū)法院為例,該院于1995年開始受理物業(yè)管理糾紛案5件,至上升為20件,這兩年來因物業(yè)管理而產(chǎn)生的各類糾紛有增無減。訴訟標(biāo)的額少則上萬元,多則幾十萬元。
物業(yè)管理糾紛是物業(yè)管理過程中所發(fā)生的糾紛。據(jù)統(tǒng)計(jì),目前海口市所受理的物業(yè)管理糾紛,已從剛開始受理時(shí)物業(yè)管理公司追索物業(yè)管理費(fèi)的糾紛,發(fā)展到涉及民事訴訟、行政訴訟的各類型糾紛。主要有:(1)物業(yè)管理者(包括房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理公司)向業(yè)主或使用人追索物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)的糾紛,這類糾紛數(shù)量較多;(2)業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者承擔(dān)停水、停電、停氣或其他行為的侵權(quán)賠償糾紛;(3)房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理承包合同糾紛;(4)房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間的物業(yè)委托管理糾紛;(5)業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者賠償在提供特約服務(wù)如保管服務(wù)中所造成的財(cái)務(wù)損失的糾紛;(6)業(yè)主或管委會(huì)選聘、解聘物業(yè)管理公司產(chǎn)生的糾紛;(7)業(yè)主訴房產(chǎn)管理部門行政侵權(quán)糾紛。這些類型的糾紛,涉及到民法關(guān)系中合同之債(包括服務(wù)管理關(guān)系、代理關(guān)系、承包關(guān)系)、侵權(quán)行為所生之債,以及行政訴訟中房產(chǎn)管理部門的行政行為是否合法。如?？谑许槹l(fā)新村小區(qū)的部分業(yè)主因認(rèn)為在沒有召開業(yè)主大會(huì)、業(yè)主選票未過半數(shù)的情況下,?？谑蟹慨a(chǎn)管理局批復(fù)同意成立管委會(huì)屬違法行政,侵犯了原告作為業(yè)主的利益,而提起行政侵權(quán)訴訟。這是該市所受理的第一宗因物業(yè)管理引起的行政訴訟案。
物業(yè)管理糾紛案的訴訟主體、法律關(guān)系復(fù)雜,該類案件的主體,既有我國公民、法人和其他組織,又有外國公民、外國企業(yè)、港澳臺(tái)同胞;參與訴訟的既有業(yè)主、使用人或小區(qū)管委會(huì),也有物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)開發(fā)商或行政管理部門。既可能涉及業(yè)主與使用人的關(guān)系、業(yè)主或使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系、侵權(quán)關(guān)系,又可能涉及到房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司的關(guān)系、管委會(huì)與物業(yè)管理公司的關(guān)系,業(yè)主、管委會(huì)或物業(yè)管理公司與房產(chǎn)管理部門的關(guān)系。由于物業(yè)管理糾紛案屬新類型的案件,在審判實(shí)踐中又無現(xiàn)成的依據(jù),《中華人民共和國民法通則》等法律中無專門調(diào)整物業(yè)管理的規(guī)定,只能依據(jù)民法通則、行政訴訟法的基本原則,依據(jù)有關(guān)部門和地方性規(guī)章進(jìn)行處理,而有關(guān)規(guī)章的規(guī)定又不詳盡或明確,給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。
確審理此類案件的前提。物業(yè)管理糾紛的管轄問題,應(yīng)以物業(yè)管理糾紛的具體類型來確定。因物業(yè)管理引起的行政訴訟案件,依《行政訴訟法》的有關(guān)規(guī)定確定有管轄權(quán)的法院。因物業(yè)管理引起的民事訴訟案件,目前當(dāng)事人一般都在物業(yè)所在地的法院起訴,并把物業(yè)所在地作為業(yè)主或使用人的住所地,而有些受訴法院也未分清物業(yè)管理糾紛的不同類型而予以受理。簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的一方當(dāng)事人向?qū)Ψ教崞鹎謾?quán)之訴的,應(yīng)適用民事訴訟法第29條的規(guī)定,由侵權(quán)行為地或被告住所地的人民法院管轄,因物業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同等產(chǎn)生的合同糾紛,應(yīng)適用民事訴訟法第24條的規(guī)定,即:“因合同糾紛提起的訴訟,由被告住所地或合同履行地的人民法院管轄”。要注意審查何處為被告住所地、何處為合同履行地。業(yè)主作為被告的,業(yè)主的住所地既有在物業(yè)所在地,又有在物業(yè)所在地之外的,并非業(yè)主購置了物業(yè),物業(yè)所在地就是其住所地,因此,不能簡單地認(rèn)為物業(yè)所在地就是被告住所地;物業(yè)管理公司的住所地是指其主要營業(yè)地或主要辦事機(jī)構(gòu)所在地,而并非是實(shí)施物業(yè)管理的所在地,但由于物業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同,均是在物業(yè)所在地實(shí)施物業(yè)管理,因此,物業(yè)所在地應(yīng)認(rèn)為是合同履行地。物業(yè)管理糾紛雖是因不動(dòng)產(chǎn)的管理引起的糾紛,但其不屬于不動(dòng)產(chǎn)糾紛,不適用專屬管轄的規(guī)定。
審查物業(yè)管理合同的效力,關(guān)系到正確處理糾紛,維護(hù)法律嚴(yán)肅性的問題。在物業(yè)管理糾紛中,主要涉及三類合同,一為物業(yè)管理服務(wù)合同,即業(yè)主或管委會(huì)與物業(yè)管理公司或開發(fā)商簽訂的由房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司對(duì)建筑物及其附屬物進(jìn)行有償管理服務(wù)的書面協(xié)議:通常所說的物業(yè)管理合同主要是指物業(yè)管理服務(wù)合同;二為物業(yè)管理承包合同即房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權(quán)發(fā)包給另一物業(yè)管理公司承包的書面協(xié)議;三為物業(yè)委托管理合同,即房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司簽訂的.將物業(yè)管理權(quán)委托給物業(yè)管理公司管理的書面協(xié)議。在審理中,應(yīng)區(qū)分合同的不同性質(zhì),注意判定合同的效力,以正確處理物業(yè)管理糾紛。
1.注意審查物業(yè)管理服務(wù)合同的效力。
在審查物業(yè)管理服務(wù)合同(或稱聘用管理合同)時(shí),應(yīng)主要從當(dāng)事人是否具備民事主體資格和相應(yīng)的民事權(quán)利能力、民事行為能力,合同的內(nèi)容是否合法來審查其效力。物業(yè)管理權(quán)是因業(yè)主享有物權(quán)所派生出的權(quán)利,行使物業(yè)管理權(quán)的應(yīng)是物業(yè)的所有權(quán)人,或是與業(yè)主約定可享有物業(yè)管理權(quán)的使用人,而非房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司。物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)由業(yè)主(或特定的使用人)為委托人,委托具有物業(yè)管理資質(zhì)、能力的管理公司而形成。由于我國房地產(chǎn)發(fā)展過程中物業(yè)管理剛起步,在購房者購房時(shí),物業(yè)管理多是作為商品房售后服務(wù)的一環(huán),由房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者簽訂,約定購房者接受房地產(chǎn)開發(fā)商的物業(yè)管理服務(wù).隨著物業(yè)管理規(guī)范化、法制化的呼聲日甚,越來越多的業(yè)主或業(yè)主管理委員會(huì)作為行使物業(yè)管理權(quán)的一方,續(xù)聘或選聘房地產(chǎn)開發(fā)商屬下的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)或物業(yè)管理公司為其提供物業(yè)管理有償服務(wù)。因此,物業(yè)管理服務(wù)合同合格的當(dāng)事人,一方為業(yè)主或依法成立的業(yè)主管理委員會(huì),另一方為具有物業(yè)管理經(jīng)營范圍的企業(yè)。原由業(yè)主或無物業(yè)管理經(jīng)營權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)商,所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同,其效力應(yīng)以建設(shè)部的《辦法》施行之日起劃分,在此之前(即1994年4月1日前)所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同不宜以房地產(chǎn)開發(fā)商無物業(yè)管理經(jīng)營權(quán)來認(rèn)定無效,房地產(chǎn)開發(fā)商在業(yè)主選聘物業(yè)管理公司之前,可繼續(xù)實(shí)施物業(yè)管理,但不得以繼續(xù)履行合同為由,阻撓業(yè)主或業(yè)主管理委員會(huì)選聘物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。1994年4月1日后所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同,因《辦法》已規(guī)定住宅小區(qū)應(yīng)由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理,房地產(chǎn)開發(fā)商在出售房屋前,就應(yīng)選聘物業(yè)管理公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理,或注冊(cè)成立物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理。所以,1994年4月1日后房地產(chǎn)開發(fā)商仍與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的,應(yīng)認(rèn)定合同無效。
在審查物業(yè)管理服務(wù)合同效力時(shí),還應(yīng)注意審查合同的內(nèi)容是否合法。物業(yè)管理服務(wù)合同必須遵守法律、法規(guī)、規(guī)章,不得損害國家利益、社會(huì)公共利益和他人合法權(quán)益;必須在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上,確保業(yè)主或業(yè)主管理委員會(huì)行使物業(yè)管理權(quán)和委托權(quán)。對(duì)于業(yè)主不能在平等的基礎(chǔ)上行使其物業(yè)管理權(quán)的,應(yīng)認(rèn)定合同無效;對(duì)易引起糾紛的物業(yè)管理費(fèi),其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、范圍要依據(jù)物價(jià)管理部門的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或報(bào)經(jīng)物價(jià)管理部門批準(zhǔn),超過標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用和滯納金,未經(jīng)批準(zhǔn)擴(kuò)大收費(fèi)范圍的條款,應(yīng)確認(rèn)為無效條款;對(duì)屬于業(yè)主所有或共有的外墻體、屋頂?shù)鹊氖褂?、收?如不允許業(yè)主管理、使用、收益,或賦予房地產(chǎn)商使用權(quán)而不向業(yè)主交付相應(yīng)對(duì)價(jià)的,均侵犯了業(yè)主的權(quán)益。實(shí)踐中,房地產(chǎn)開發(fā)商或發(fā)售房產(chǎn)的大業(yè)主,未經(jīng)業(yè)主同意隨意使用屬于其他業(yè)主所有或共有的外墻體、屋頂?shù)炔@取收益的侵權(quán)行為常常發(fā)生,物業(yè)管理服務(wù)合同的內(nèi)容中出現(xiàn)侵犯業(yè)主權(quán)益的不平等條款的,應(yīng)確認(rèn)部分無效.
2.注意審查物業(yè)管理承包合同的效力。
由于房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司往往認(rèn)為物業(yè)管理權(quán)在其手中,而在無能力或精力實(shí)施物業(yè)管理時(shí),或?yàn)槟怖?在與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同后,將受托進(jìn)行物業(yè)管理的經(jīng)營權(quán)發(fā)包給其他的物業(yè)管理公司,坐收承包金,由此產(chǎn)生了發(fā)包人與承包人因收取、上繳物業(yè)管理承包金及業(yè)主拒向承包管理人交納物業(yè)管理費(fèi)用的糾紛。建設(shè)部《辦法》中規(guī)定,小區(qū)物業(yè)管理權(quán)屬全體業(yè)主所有,只有業(yè)主或者代表業(yè)主的管委會(huì)才有權(quán)選聘物業(yè)管理公司,為業(yè)主提供有償服務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司只有依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同對(duì)物業(yè)實(shí)施管理,其由此所享有的受托權(quán)實(shí)質(zhì)上不是物業(yè)管理權(quán),而是受托管理權(quán),將受托管理權(quán)發(fā)包、轉(zhuǎn)讓給他人經(jīng)營,這種物業(yè)管理承包合同損害了全體業(yè)主的利益,應(yīng)確認(rèn)為無效合同。有受托管理權(quán)的物業(yè)管理公司將其管理權(quán)發(fā)包,其無權(quán)收取物業(yè)管理承包金,承包人則未依法取得受托管理權(quán),其要求業(yè)主向其交納物業(yè)管理費(fèi)的訴訟請(qǐng)求,不應(yīng)得到支持。
3.注意審查物業(yè)委托管理合同的效力。
在考察物業(yè)委托管理合同時(shí)應(yīng)注意審查合同的當(dāng)事人和合同的內(nèi)容。業(yè)主或代表業(yè)主的管委會(huì)委托、聘用物業(yè)管理公司提供管理服務(wù),據(jù)此所簽訂的物業(yè)委托管理合同,實(shí)質(zhì)上是屬于前述物業(yè)管理服務(wù)合同,如無其它致合同無效的情形,所簽訂的物業(yè)委托管理合同應(yīng)確認(rèn)有效。但在實(shí)踐中引起糾紛的物業(yè)委托管理合同則大多不是業(yè)主或管委會(huì)與物業(yè)管理公司簽訂的合同,而是由正在實(shí)施物業(yè)管理的公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的,由正在對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理的公司委托別的物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主的物業(yè)進(jìn)行管理的合同,這種類型的物業(yè)委托管理合同,其性質(zhì)與物業(yè)管理承包合同相似,都是未經(jīng)業(yè)主同意,將取得的委托管理權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人,由他人對(duì)業(yè)主的物業(yè)進(jìn)行管理,所不同的是物業(yè)委托管理合同采取委托管理的方式。業(yè)主將物業(yè)委托給其選定的物業(yè)管理公司管理,是基于業(yè)主對(duì)所選定的物業(yè)管理公司物業(yè)管理能力的信任,物業(yè)管理公司既無權(quán)將享有的受托管理權(quán)轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓,也無權(quán)另行委托他人對(duì)業(yè)主的物業(yè)進(jìn)行管理。而且,根據(jù)民法理論,轉(zhuǎn)委托成立的前提必須是經(jīng)委托人(即業(yè)主)同意,接受委托進(jìn)行物業(yè)管理的物業(yè)管理公司擅自將管理權(quán)轉(zhuǎn)托他人行使,所簽訂的物業(yè)委托管理合同,侵犯了業(yè)主的利益,實(shí)施了無權(quán)轉(zhuǎn)委托的行為,應(yīng)確認(rèn)合同無效。在審查物業(yè)委托管理合同時(shí),應(yīng)將其與物業(yè)管理公司選聘專營公司承擔(dān)專項(xiàng)經(jīng)營業(yè)務(wù)的合同區(qū)分開來,后者依《辦法》及物業(yè)管理的需要,是允許的。
物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇十七
10月29日，煙臺(tái)市民張春昌、徐強(qiáng)二人以在轉(zhuǎn)播的電視節(jié)目上擅自加載廣告的行為違約為由將煙臺(tái)市廣播電視局、煙臺(tái)市有線廣播電視信息網(wǎng)絡(luò)中心告上法院，要求被告立即停止在其轉(zhuǎn)播的電視畫面上加載廣告，公開賠禮道歉，返還原告交納的電視接收費(fèi),賠償相應(yīng)的精神損失。1月18日，山東省煙臺(tái)市芝罘區(qū)人民法院下達(dá)了民事判決書，以《有線電視用戶證》上未載有在電視節(jié)目中插播廣告及如何插播廣告事項(xiàng)為由，認(rèn)為雙方當(dāng)事人之間對(duì)此并無約定，故原告提出停止插播廣告的要求與約與法無據(jù)，駁回原先的訴訟請(qǐng)求。201月28日，兩原告不服一審判決，分別提起上訴。年6月3日，山東省煙臺(tái)市中級(jí)人民法院以不為民事糾紛為由裁定駁回上訴人市民張春昌、徐強(qiáng)因不服一審法院對(duì)因當(dāng)?shù)貜V播電視部門在其轉(zhuǎn)播的電視節(jié)目上擅自加載廣告構(gòu)成違約一案的判決而提起的上訴。據(jù)悉，7月21日，王忠勤一紙?jiān)V狀將西安有線電視臺(tái)告上法庭。這是全國首例此類案件，該案在西安市碑林區(qū)法院宣判，代表用戶討說法的西安市民王忠勤一審勝訴。然而幾個(gè)月后，西安市中級(jí)人民法院二審宣判王忠勤最終敗訴。20月21日，福鼎市有線電視用戶包崇雄便以福鼎有線電視臺(tái)任意插播電視節(jié)目為由，一紙?jiān)V狀將該臺(tái)告上法庭。目前該案結(jié)果未知。
該類案件有以下幾個(gè)特點(diǎn)：
一是涉案當(dāng)事人一方為普通公民，一方具有政府支持的壟斷行業(yè)，力量對(duì)比玄虛。另外，由于該種行為社會(huì)影響大，電視收視的用戶太多，由于侵害對(duì)象多，在實(shí)踐中，有的人沒有意識(shí)到被侵權(quán)而沒有提起訴訟，有的人可能因損失不大而沒有提起，也有的因不知如何索賠或考慮到訴訟費(fèi)用等原因也未提起訴訟?；跍p少訴累，提高效率考慮，有的學(xué)者提出了可根據(jù)我國《民事訴訟法》第五十五條規(guī)定的在當(dāng)事人不確定時(shí)引用代表人訴訟制度，即集團(tuán)訴訟制度。但實(shí)踐中，這種訴訟很難進(jìn)行，原因一是我國公民法制觀念和意識(shí)尚未達(dá)到該水平，全體受害人共同提出索賠的可能性較小。二是集團(tuán)訴訟本身存在著弊端，因?yàn)槿绻麅H有一部分人提起訴訟且成功，未參加訴訟的人照樣可以依別人的判決而從中獲利。
二是被告的行為不僅違反了行政法規(guī)，并且構(gòu)成違約，同時(shí)也侵犯了消費(fèi)者的合法權(quán)益，在法律適用存在著爭議，因此，當(dāng)事人是選擇民事合同糾紛、民事侵權(quán)為由提起民事訴訟還是提起行政訴訟達(dá)到制止被告的違法行為的目的，值得探討和深思。筆者認(rèn)為，有線電視接收用戶根據(jù)規(guī)定繳納收視費(fèi)后，與有線電視單位的有線電視服務(wù)合同就依法成立。而本案，二審法院以爭議不屬于民事糾紛為由駁回上訴，更值得深思。用戶已按約繳納收視費(fèi)，就應(yīng)該接受保質(zhì)保量的電視訊號(hào)，而有線電視單位任意在其轉(zhuǎn)播的電視節(jié)目上加載廣告，擋住了原有節(jié)目上的部分內(nèi)容，已破壞了原有電視節(jié)目的完整性，因此，認(rèn)為有線電視單位未在公平的原則上履行其義務(wù)。并且，對(duì)于該種電視轉(zhuǎn)播服務(wù)應(yīng)理解為保質(zhì)保量、完整全面的服務(wù)，而不應(yīng)理解為存在著瑕毗的服務(wù)。而實(shí)際上目前有線電視單位所提供的'服務(wù)既不符合相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，甚至是違反了行業(yè)管理法規(guī)所確立的通常標(biāo)準(zhǔn)，也不符合雙方當(dāng)事人關(guān)于提供和接受完整、全面的收視服務(wù)這一合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)。
三、筆者認(rèn)為，對(duì)于典型的案件嚴(yán)肅執(zhí)法，就會(huì)給同行業(yè)以一個(gè)極好的警醒，提醒該行業(yè)的從業(yè)人員要把用戶的利益放在自己的心頭，而不是將“錢”和“利潤”建立在用戶的利益之上。也只有這樣才能真正達(dá)到保護(hù)消費(fèi)者的目的。法律如果對(duì)違約者，尤其是將用戶的利益放在一邊，只追求自己的利潤的違約者放任自流，無疑就是對(duì)侵害消費(fèi)者利益的行為人的鼓勵(lì)和縱容。
物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇十八
摘要：隨著房地產(chǎn)在我國的迅速發(fā)展，物業(yè)管理也得到了巨大的發(fā)展和推廣，成為眾多大中城市必不可少的市場主體，但同時(shí)也暴露出許多問題。
本文就結(jié)合專業(yè)所學(xué)知識(shí)，從物業(yè)管理自身特點(diǎn)、涉及的關(guān)系主體，事物發(fā)展規(guī)律性，法律法規(guī)等方面，對(duì)物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的主成因進(jìn)行分析，以便能更好地針對(duì)性地采取措施，從而減少物業(yè)管理領(lǐng)域內(nèi)的不和諧因素，在物業(yè)管理服務(wù)中進(jìn)一步推進(jìn)和諧社會(huì)的構(gòu)建。
物業(yè)管理近幾年隨著房地產(chǎn)發(fā)展，已經(jīng)成為眾多大城市必不可少的市場主體，在中小城市推廣迅速，給居民生活帶來了極大的便利，極大地促進(jìn)了社會(huì)和諧。
然而物業(yè)管理的發(fā)展路途與眾多新興事物的一樣，充滿矛盾和障礙。
我們不難發(fā)現(xiàn)，近年來物業(yè)管理糾紛也是層出不窮。
據(jù)央視國際網(wǎng)上調(diào)查發(fā)現(xiàn)，業(yè)主對(duì)物業(yè)管理不滿意的比例高達(dá)80%，物業(yè)管理糾紛呈上升趨勢(shì)。
物業(yè)管理涉及到千家萬戶，這一類糾紛如果處理不當(dāng)，很容易引起連鎖反應(yīng)，導(dǎo)致矛盾激化。
這種現(xiàn)象的產(chǎn)生有著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的自然性，又有著很多社會(huì)因素、利益因素、市場因素等復(fù)雜的原因在里面。
這也是本文所要講述的。
一、事物發(fā)展的規(guī)律性。
每一個(gè)事物都有著從產(chǎn)生到發(fā)展到繁榮再到滅亡的生命周期規(guī)律。
用哲學(xué)的話來說矛盾貫徹了事物存在的任何時(shí)候，相對(duì)的尤其在發(fā)展期的矛盾是最激烈最頻繁的。
對(duì)于物業(yè)管理一個(gè)新興行業(yè)來講，21世紀(jì)的今天伴隨著房地產(chǎn)的興旺繁榮，正是物業(yè)管理蒸蒸日上，蒙求重大發(fā)展和突破的契機(jī)。
在進(jìn)步途中斗爭和沖突是肯定會(huì)有的，對(duì)于這一點(diǎn)我們要有清醒的認(rèn)知。
物業(yè)管理是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物，它承載著城市的進(jìn)步和社會(huì)的和諧，不要因?yàn)槲飿I(yè)糾紛的種種案例而對(duì)物業(yè)管理失去信心。
這些矛盾和糾紛在任何一種事物的發(fā)展過程中都會(huì)存在，只是多少的問題，只是問題嚴(yán)重程度的問題，而當(dāng)中的很多問題憑人為的力量是可以解決的。
1。服務(wù)性。
物業(yè)管理企業(yè)的根本任務(wù)，是突出“服務(wù)”二字，服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)的根本任務(wù)和基本屬性，離開服務(wù)，物業(yè)管理就失去了自身存在的意義。
也正是這種特點(diǎn)，使物業(yè)管理建立在與業(yè)主的關(guān)系，本應(yīng)該是平等的，但在事實(shí)中很多時(shí)候卻不是，在一些物業(yè)管理糾紛中，業(yè)主的那種近似輕蔑的態(tài)度，給人留下深刻的印象。
一些業(yè)主的潛意識(shí)的觀念，并沒有完全接受物業(yè)管理介入其生活，當(dāng)然這也與一些物業(yè)企業(yè)在服務(wù)方面做得到不到位有很大關(guān)系。
2。利益主體關(guān)系多元性。
物業(yè)管理主體多元化，其管理的對(duì)象是物，服務(wù)的對(duì)象確是人。
不管是業(yè)主、還是業(yè)主委員會(huì)、開發(fā)商、甚至是政府、新聞媒體等。
物業(yè)管理量大、面廣，涉及到的物業(yè)管理主體之間的利益關(guān)系越多，需要處理的事情就越多，那么糾紛產(chǎn)生的可能也就越大了。
三、物業(yè)管理立法體力尚未完善，法律法規(guī)建設(shè)相對(duì)落后。
我國目前尚未有一部由最高國家權(quán)力機(jī)關(guān)制定的專門的物業(yè)管理法律。
而現(xiàn)行的有關(guān)物業(yè)管理方面的法律規(guī)范主要是國務(wù)院制定的《物業(yè)管理?xiàng)l例》、建設(shè)部的規(guī)章及地方性法規(guī)、規(guī)章，立法體系效力位階較低，在很多方面規(guī)定也比較籠統(tǒng)，操作性也不強(qiáng)。
例如大多相關(guān)法規(guī)都規(guī)定了業(yè)主的一系列權(quán)利，但如何保障這些權(quán)利，義務(wù)相對(duì)人不履行相應(yīng)義務(wù)又應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任，卻缺乏具有可操作性的詳細(xì)規(guī)定。
除了上述的三大主因之外，還有很多因素促使它的發(fā)生及上升。
具體成因表現(xiàn)為：
1。前期介入過期中與開發(fā)商監(jiān)管溝通不利易導(dǎo)致后期關(guān)于責(zé)任糾紛的.發(fā)生。
在房地產(chǎn)興建過程中，作為接管的物業(yè)公司應(yīng)該特別注意前期介入之一過程。
在前期介入時(shí)期，物業(yè)管理方應(yīng)從雙方利益出發(fā)，提出合理建議，杜絕后期不要的麻煩和矛盾。
不然，開發(fā)商和物業(yè)管理公司交接不到位，雙方的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系沒有協(xié)調(diào)好，便會(huì)導(dǎo)致物業(yè)管理混亂。
入住的消費(fèi)者碰到的問題，開發(fā)商和物業(yè)管理公司互相推諉，誰也不負(fù)責(zé)任，這給消費(fèi)者帶來了很大不便，糾紛也就容易出現(xiàn)，這種建管不分的管理體制易導(dǎo)致開發(fā)商與業(yè)主的矛盾轉(zhuǎn)化為物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的矛盾。
2。物業(yè)管理企業(yè)管理不夠規(guī)范，服務(wù)意識(shí)不夠。
物業(yè)管理是服務(wù)行業(yè)，但是在不少糾紛案例中會(huì)發(fā)現(xiàn)，很多業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)態(tài)度都很不滿意，本來挺小的事，業(yè)主只是看不慣其處理態(tài)度，而把事情鬧大。
而相當(dāng)?shù)奈飿I(yè)管理企業(yè)并不注重人員這方面的培養(yǎng)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員整體素質(zhì)不高。
部分物業(yè)管理企業(yè)考慮到成本的問題，對(duì)招收人員缺乏專業(yè)系統(tǒng)的崗前培訓(xùn)，服務(wù)意識(shí)沒有灌輸?shù)轿?，所以服?wù)的惡劣，其容易與業(yè)主產(chǎn)生沖突和不和，從而導(dǎo)致糾紛的產(chǎn)生。
物業(yè)管理公司與業(yè)主之間本來應(yīng)該是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，由物業(yè)企業(yè)向業(yè)主提供無形的商品服務(wù)，但由于當(dāng)前缺少相應(yīng)的法律約束，沒能很好的約束物業(yè)公司與業(yè)主，有的物業(yè)管理企業(yè)便在觀念上點(diǎn)到這種服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系，相反也有的業(yè)主處處以“主人”自居，把物業(yè)管理企業(yè)看成是“奴隸”，沒能很好的對(duì)待這種平等商業(yè)關(guān)系，另外有的業(yè)主也顛倒這種關(guān)系，什么事情都找物業(yè)，要求一些額外服務(wù)，不少業(yè)主認(rèn)為“我的事情無論和物業(yè)有沒有關(guān)系都要求物業(yè)解決”這種糾紛近來也不斷出現(xiàn)。
4。業(yè)主維護(hù)自身利益意識(shí)欠缺，業(yè)主委員會(huì)有待發(fā)展。
業(yè)主委員會(huì)是代表業(yè)主利益的組織機(jī)構(gòu)，在一定情形下通過業(yè)主委員會(huì)可以直接維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。
但是，實(shí)際上在我國的絕大多數(shù)小區(qū)是不存在的業(yè)主委員會(huì)，在中小城市幾乎就沒有。
有些小區(qū)即使設(shè)立了業(yè)主委員會(huì)，因業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利行使不規(guī)范，業(yè)主委員會(huì)也很難發(fā)揮其應(yīng)有的作用。
甚至有些業(yè)主委員會(huì)委員濫用了職權(quán)，利用職權(quán)為自己謀私利，反而損害了業(yè)主的利益。
業(yè)主的合法權(quán)益沒有得到維護(hù)，業(yè)主不能很好地跟物業(yè)公司交流，物業(yè)糾紛擺上臺(tái)面的幾率也就高了。
5。業(yè)主素質(zhì)不一，物業(yè)區(qū)域內(nèi)各色人口流動(dòng)大，不易管理。
小區(qū)是不同的家庭和個(gè)人由于某些聯(lián)系和原因而聚集在一起形成的生活地域。
有的業(yè)主做出一些不文明的行為，從而不利于物業(yè)人員的管理和協(xié)調(diào)，比如私達(dá)亂建、亂扔垃圾、制造噪音等。
物業(yè)管理人員對(duì)這些行為進(jìn)行干預(yù)時(shí)就很容易產(chǎn)生糾紛。
在高檔寫字樓和商廈物業(yè)管理中，每天人口流動(dòng)大，目的不一，物業(yè)管理實(shí)施難度增加，糾紛也很容易產(chǎn)生。
6。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)還不夠，正確的消費(fèi)觀念沒有完全樹立。
由于物業(yè)管理在我國起步晚，只是在近年來才發(fā)展迅速，所以真正能了解物業(yè)這個(gè)行業(yè)的人不多。
在我國現(xiàn)今，在社會(huì)地位中，物業(yè)行業(yè)處于比較低的位最，這也讓很多人對(duì)于從事物業(yè)這個(gè)行業(yè)熱情不高，甚至于帶有瞧不起的意味。
一提起物業(yè)，很多人就只能想到保安，清潔，認(rèn)為一點(diǎn)技術(shù)含量都沒有。
在廣大業(yè)主中，這種觀念也是不少人持有的，他們對(duì)物業(yè)消費(fèi)不能理解，認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)就應(yīng)該無條件服從業(yè)主的意愿，有的認(rèn)為物業(yè)管理的介入是是對(duì)其生活的指手畫腳，拒繳費(fèi)用。
這些都反映出部分業(yè)主的對(duì)物業(yè)正確的消費(fèi)觀念還沒有真正樹立起來，在每年的物業(yè)管理糾紛案件中，收費(fèi)方面的糾紛總是占了挺大的比重，除去真的是物業(yè)公司收費(fèi)不合理的部分，也能側(cè)面反映部分業(yè)主對(duì)物業(yè)消費(fèi)的不滿。
7。與其他專業(yè)單位產(chǎn)生責(zé)權(quán)問題。
一種是物業(yè)管理公司直接管理;另一種是物業(yè)管理公司將某些方面的工作委托于一些專業(yè)公司，比如保潔公司、裝修公司等。
第二種模式，雖然是物業(yè)管理進(jìn)行的更容易，但同時(shí)當(dāng)問題出現(xiàn)時(shí)，也容易產(chǎn)生責(zé)任不清、推諉的問題。
在一些糾紛案例中，就有有關(guān)的專業(yè)單位怠于履行本身的職責(zé)，對(duì)自己的本職工作被動(dòng)應(yīng)付，處理不及時(shí)甚至不處理，而這些問題物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身無法解決，久拖不決，業(yè)主找上物業(yè)要說法，這樣就導(dǎo)致了業(yè)主與物業(yè)企業(yè)間產(chǎn)生糾紛。
綜上所訴，導(dǎo)致物業(yè)管理糾紛發(fā)生的原因是來自各方面的，有不可避免的也有可以避免的。
事出必有因，只有找到源頭，對(duì)癥下藥，才能根本地解決問題，物業(yè)糾紛才能得到防范、控制及減少。
當(dāng)然，這僅憑物業(yè)企業(yè)的努力是不行的，它需要全社會(huì)的重視、配合、認(rèn)知、和參與，最后才能取得較好的成效和結(jié)果。
參考文獻(xiàn)：
[1]趙彩艷：關(guān)于物業(yè)管理糾紛的思考[j]，法制與社會(huì)，2008;（01）。
物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇十九
作者簡介：朱婀丹(1982-)，女，湖南衡陽人，畢業(yè)于長沙理工大學(xué)，碩士，武漢商貿(mào)職業(yè)學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，講師。
中國民政部副部長竇玉沛在國新辦新聞發(fā)布會(huì)上透露，截至2014年2月，中國60歲以上老年人數(shù)量已超過2個(gè)億，占總?cè)丝诘?4.9%。
中國人口老齡化正在“跑步前進(jìn)”。
隨著我國老齡化的加快，老人如何養(yǎng)老已經(jīng)成為一個(gè)急需解決的社會(huì)問題。
在我國，當(dāng)前的主要養(yǎng)老服務(wù)供給基本模式有三種：家庭養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老和居家養(yǎng)老。
家庭養(yǎng)老是我國的傳統(tǒng)養(yǎng)老形式，但由于獨(dú)生子女政策，我國家庭結(jié)構(gòu)日益小型化，城市中“四二一”家庭結(jié)構(gòu)形式日趨普遍，家庭成員間的養(yǎng)老服務(wù)功能逐漸弱化。
社會(huì)福利的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老一般適合孤寡老人或喪偶的老年人，但相對(duì)老人的自由度不高，并且難以保證安全狀況和健康狀況，大多數(shù)老人不愿意去機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。
居家養(yǎng)老兼有上面兩種養(yǎng)老模式的優(yōu)點(diǎn)，適合于絕大多數(shù)家庭和老人，使老人不用離開熟悉的家庭去陌生的環(huán)境，可以在享受天倫之樂的同時(shí)，又避免子女無暇或無力照顧帶來的困擾，還能享受到專業(yè)的多元化服務(wù)，當(dāng)前越來越多的老年人熱衷居家養(yǎng)老。
我國政府從上世紀(jì)80年代開始探索居家養(yǎng)老模，到2011年9月，《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》指出，要“重點(diǎn)發(fā)展居家養(yǎng)老服務(wù)。
”我國對(duì)居家養(yǎng)老服務(wù)的要求已經(jīng)提上日程。
我國物業(yè)服務(wù)公司經(jīng)過三十年的快速發(fā)展，現(xiàn)已遍布全國大中小城市，成為一支強(qiáng)有力的小區(qū)服務(wù)隊(duì)伍，對(duì)于還處于初創(chuàng)期，同時(shí)又有巨大發(fā)展?jié)摿Φ木蛹茵B(yǎng)老服務(wù)行業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的參與，不但有其得天獨(dú)厚的條件，而且能帶來巨大的`經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。
1.1居家養(yǎng)老市場需求潛力大通過相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，我國養(yǎng)老問題主要由政府和市場來解決，其中政府能解決的所占比例不足3%，其余97%都將由市場來解決。
居家養(yǎng)老服務(wù)主體的基數(shù)是巨大的，而當(dāng)前越來越多的老年人熱衷居家養(yǎng)老的同時(shí)，消費(fèi)水平也在不斷提高，這也給物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與居家養(yǎng)老奠定了一個(gè)很好的買方市場。
1.2老人對(duì)當(dāng)前居家養(yǎng)老服務(wù)的滿意度較低居家養(yǎng)老在我國還算是比較新的事物，成熟的居家養(yǎng)老體系還未形成，在發(fā)展中還存在很多問題。
當(dāng)前的居家養(yǎng)老主要以社區(qū)為依托，社區(qū)居家養(yǎng)老提供的服務(wù)較簡單，主要是一般的日常生活料理，多體現(xiàn)在滿足老人的衣、食、住、行等方面，對(duì)于老人的精神層面的需求比較缺乏。
目前政府財(cái)政對(duì)養(yǎng)老投入不足，社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)中設(shè)施也不夠完善。
1.3物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與居家養(yǎng)老擁有先天條件我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)近年來迅速發(fā)展，作為城市中的小區(qū)“管家”，已經(jīng)遍布全國各大中小城市。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)的參與將是一種多方共贏行為。
另外，小區(qū)由物業(yè)服務(wù)公司接管后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在小區(qū)服務(wù)中就擁有主動(dòng)權(quán)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不但掌握各業(yè)主家庭的詳細(xì)信息，而且還擁有對(duì)小區(qū)中的場地、公共區(qū)域及設(shè)備設(shè)施具有一定的管理權(quán)，這對(duì)于物業(yè)服務(wù)公司參與居家養(yǎng)老提供先天條件。
物業(yè)服務(wù)公司可以利用這些現(xiàn)成的資源替老人服務(wù)，及時(shí)解決老人的需求。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在不斷發(fā)展壯大過程中，隨著管理難度的增加，人力管理風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)大，企業(yè)也在不斷地摸索新的發(fā)展路徑。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與居家養(yǎng)老服務(wù)，對(duì)企業(yè)本身既是機(jī)遇又是挑戰(zhàn)。
1.5物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與居家養(yǎng)老一定程度上減輕政府負(fù)擔(dān)居家養(yǎng)老服務(wù)在一定程度上具有公共產(chǎn)品的特性，目前還是由政府所主導(dǎo)。
政府主要通過財(cái)政補(bǔ)貼或直接購買服務(wù)來履行責(zé)任，服務(wù)對(duì)象多為經(jīng)濟(jì)困難的獨(dú)居、孤寡、高齡老人。
物業(yè)管理企業(yè)參與居家養(yǎng)老，提供給個(gè)人或其家庭需要的服務(wù)，給企業(yè)帶來的同時(shí)，還可以有效地緩解家庭養(yǎng)老面臨的人力、財(cái)力等困難，解決政府在機(jī)構(gòu)養(yǎng)老方面的資金投入不足，減輕政府負(fù)擔(dān)。
要解決居家養(yǎng)老服務(wù)難題，必須積極引入社會(huì)資金，吸引更多企業(yè)參與居家養(yǎng)老。
居家養(yǎng)老的市場需求是巨大的，面對(duì)一個(gè)如此巨大的服務(wù)市場，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)積極探尋企業(yè)如何在居家養(yǎng)老服務(wù)中發(fā)揮作用，同時(shí)，抓住這一機(jī)遇對(duì)整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)都有著至關(guān)重要的意義。
2.1有效利用物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的要素資源老人的需求一般包括生活方面需求、醫(yī)療保健需求、精神文化需求等，這些都應(yīng)該成為居家養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)容。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以利用服務(wù)領(lǐng)域內(nèi)的要素資源積極為老人服務(wù)。
2.2加強(qiáng)物業(yè)小區(qū)養(yǎng)老服務(wù)硬件設(shè)施的建設(shè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)基于滿足老人居家養(yǎng)老的客戶需求，應(yīng)積極進(jìn)行前期介入活動(dòng)。
對(duì)于開發(fā)的住宅產(chǎn)品，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)居家養(yǎng)老的要求設(shè)立相應(yīng)的前期物業(yè)管理組織以及介入標(biāo)準(zhǔn)。
這樣不但可使后期的物業(yè)管理服務(wù)跟上要求，也能與地產(chǎn)商保持利益的一致。
對(duì)于已建成的老社區(qū)，可根據(jù)社區(qū)區(qū)位、規(guī)模、老齡化程度等因素，在社區(qū)原有的公共設(shè)施上進(jìn)行適當(dāng)改造或擴(kuò)建。
2.3融合社區(qū)現(xiàn)有配套服務(wù)體系，加快外部資源整合物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)積極融合社區(qū)現(xiàn)有的配套服務(wù)體系和養(yǎng)老資源，發(fā)揮橋梁作用，給業(yè)主提供養(yǎng)老服務(wù)供給平臺(tái)。
還可以溝通協(xié)調(diào)小區(qū)的商戶，輸出各種養(yǎng)老服務(wù)。
在資源整合方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還可以對(duì)部分養(yǎng)老服務(wù)實(shí)行外包，隨著客戶需求的多元化，通過與社會(huì)資源的合作，在居家養(yǎng)老上提供更專業(yè)化服務(wù)。
對(duì)參與居家養(yǎng)老的物業(yè)服務(wù)企業(yè)上繳的所得稅實(shí)施“先征后返”;對(duì)營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在能源、稅費(fèi)、床位補(bǔ)貼、保險(xiǎn)補(bǔ)貼、人員培訓(xùn)補(bǔ)貼等方面，逐步享受民辦非營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的政策等。
另外，居家養(yǎng)老專業(yè)機(jī)構(gòu)在規(guī)劃、資質(zhì)辦理、運(yùn)營過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也希望相關(guān)政府部門給予專業(yè)指導(dǎo)。
2.5政府給予物業(yè)服務(wù)企業(yè)的居家養(yǎng)老服務(wù)一定補(bǔ)貼居家養(yǎng)老服務(wù)經(jīng)費(fèi)應(yīng)納入政府財(cái)政預(yù)算，國家在加大財(cái)政支出的同時(shí)，還應(yīng)增加政府補(bǔ)貼。
居家養(yǎng)老服務(wù)由于資金渠道單一，經(jīng)費(fèi)短缺，發(fā)展中舉步維艱。
要解決養(yǎng)老經(jīng)費(fèi)短缺問題，應(yīng)積極拓寬資金籌措渠道，通過接受國內(nèi)外企業(yè)捐款等途徑，吸納更多社會(huì)資本，設(shè)立居家養(yǎng)老服務(wù)專項(xiàng)基金，轉(zhuǎn)款用于居家養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)補(bǔ)貼。
由政府向物業(yè)服務(wù)企業(yè)購買養(yǎng)老服務(wù)成果，給予居家養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)一定補(bǔ)貼。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與居家養(yǎng)老，對(duì)社會(huì)、社區(qū)、企業(yè)、業(yè)主來說都是共贏。
對(duì)于社會(huì)，能緩解社會(huì)壓力，促進(jìn)社會(huì)和諧;對(duì)社區(qū)，融洽社區(qū)人際管理，拉近物業(yè)與業(yè)主的感情;對(duì)企業(yè)，是整個(gè)物業(yè)行業(yè)的發(fā)展契機(jī)，能實(shí)現(xiàn)企業(yè)社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益雙贏。
物業(yè)畢業(yè)論文物業(yè)管理糾紛篇二十
3.物業(yè)管理糾紛訴訟主體復(fù)雜，法律關(guān)系復(fù)雜，對(duì)糾紛的審理有一定的難度。?
1.注意審查物業(yè)管理服務(wù)合同的效力。?
2.注意審查物業(yè)管理承包合同的效力。?
3.注意審查物業(yè)委托管理合同的效力。?
（一）關(guān)于業(yè)主大會(huì)如何召集、選舉，作出決議的程序問題。
由于住宅小區(qū)或商廈的業(yè)主人數(shù)眾多，難以分別行使物業(yè)管。
（二）關(guān)于管理委員會(huì)的主體資格問題。
（三）關(guān)于商住兩用樓或商業(yè)、娛樂業(yè)等用途的商廈的物業(yè)管理問題。
（四）關(guān)于物業(yè)管理公司是否有權(quán)采取停止供電、供水、供氣等措施的問題。?
綜上所述，物業(yè)管理糾紛作為新類型的案件，訴訟到法院只有近幾年的時(shí)間，需探討的問題還很多。由于目前物業(yè)管理缺乏相應(yīng)的法律規(guī)范，人民法院在處理這些新類型案件中，難免出現(xiàn)適用法律不一，判決結(jié)果不統(tǒng)一的情況。以法律規(guī)范的形式規(guī)范物業(yè)管理行為，保護(hù)業(yè)主、物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)開發(fā)商的合法權(quán)益，不僅是司法實(shí)踐的要求，也是促進(jìn)物業(yè)管理健康發(fā)展的要求。因此，有必要將完善我國物業(yè)管理法律法規(guī)盡快提到立法議程。建議在物業(yè)管理法律規(guī)范中，確定由政府主管部門行業(yè)管理、業(yè)主自治與物業(yè)管理公司專業(yè)服務(wù)的管理體制，將住宅小區(qū)和商廈的管理納入法律調(diào)整范圍，明確物業(yè)管理中有關(guān)的權(quán)利義務(wù)、操作的程序、規(guī)則，使物業(yè)管理行為真正納入法制化的軌道，便于給人民法院審理物業(yè)管理糾紛案件提供較為充分完善的法律依據(jù)。
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