報告可以提供詳盡的信息和數(shù)據(jù)，幫助讀者了解特定主題或問題。在報告中使用圖表、統(tǒng)計數(shù)據(jù)等輔助工具能夠更好地展示研究結果和趨勢。通過閱讀這篇報告，讀者能夠了解到該領域的研究方法和技巧。
工業(yè)地產(chǎn)分析報告篇一
由于房地產(chǎn)開發(fā)商對市場研究工作的概念比較模糊，對其研究成果的有效性存在一定的質疑，因此，傳統(tǒng)市場研究進入房地產(chǎn)市場的歷程還需要一段磨合的時間。目前，在整個房地產(chǎn)行業(yè)對市場研究的意識并沒有得到足夠重視，但隨著房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營的不斷市場化，市場研究在其經(jīng)營中的地位在逐步得到加強。具有一定實力和規(guī)模的開發(fā)商相應成立了市場研究部或其他類似性質的調查部門專門從事與市場研究有關的相關工作。目前開發(fā)商已經(jīng)在行業(yè)動態(tài)跟蹤、相關政策研究方面開展了不同程度的工作，并以此作為項目定位研究的基礎。同時，不少開發(fā)商與專業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)代理公司開展了相當廣泛的合作。尤其是房地產(chǎn)代理公司目前已經(jīng)全程服務于房地產(chǎn)開發(fā)商項目的開發(fā)、定位、策劃、銷售代理、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)。而在消費需求研究、顧客滿意度研究等方面，開發(fā)商也開始了與市場研究公司之間的合作。雖然在合作過程中，出現(xiàn)了或多或少的問題，但對于市場研究公司而言，房地產(chǎn)行業(yè)的研究領域將會成為一個值得引起重視的行業(yè)新的增長點。
就目前房地產(chǎn)行業(yè)在市場研究領域的現(xiàn)象來看，主要有以下幾方面的特點：首先，整體行業(yè)注重國家宏觀政策以及城市規(guī)劃等方面的研究，并以此來指導投資的方向；其次，開發(fā)商對供應市場以及重點競爭對手的研究相對重視，而相對忽略消費需求的研究；再者，規(guī)模比較大的，而且具有一定現(xiàn)代化管理手段，重視市場化運作的開發(fā)商，在市場研究方面投入了更多的精力、資金和時間，并初步形成了一套比較完整的數(shù)據(jù)資料庫。
從整體上看，房地產(chǎn)開發(fā)商對市場研究的意識是比較淡薄的`，造成這種狀況的原因主要有以下幾個方面：整個行業(yè)的市場化運作歷史比較短暫，主要憑借經(jīng)驗而非科學的決策體系實施管理與經(jīng)營；目前，來自于房地產(chǎn)的市場供應研究、競爭研究以及區(qū)位市場研究需求比較多，而開發(fā)商對來自于消費者的信息關注程度相對不足；同時，作為市場研究公司而言，還沒有形成比較成熟實用的研究方向與服務，這對于開發(fā)商的調研需求促進力度不足，另外行業(yè)項目的策劃與開發(fā)更多是通過策劃、銷售人員的經(jīng)驗和創(chuàng)意來實現(xiàn)，并以引導消費為導向，這也造成了房地產(chǎn)市場研究缺乏的重要原因。
2.調研公司缺乏對房地產(chǎn)行業(yè)知識的了解。
房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性和復雜性，導致市場研究公司的研究人員對該行業(yè)深入了解存在困難，因此對其的認知是相對膚淺而有限的。
研究人員由于缺乏對房地產(chǎn)行業(yè)知識的充分了解，因此，在與房地產(chǎn)開發(fā)商的合作過程中很容易導致溝通上的障礙。研究人員對理解開發(fā)商的需求方面存在著一定的困難，體現(xiàn)在對項目的理解、研究方法的采用、研究對象的選擇、問卷的設計、最終研究成果等方面，都很難達到與房地產(chǎn)行業(yè)特點的結合。
3.調研公司從具體項目中比較被動的積累研究經(jīng)驗。
正是由于房地產(chǎn)開發(fā)商的市場研究意識還未被喚醒，對市場研究公司的依賴性并不強，因此來自于該行業(yè)的市場研究需求并沒有引起市場研究公司的重視。
目前，市場研究公司還沒有主動的關注房地產(chǎn)行業(yè)市場的發(fā)展，更多是依賴具體的房地產(chǎn)市場研究項目，比較被動的實現(xiàn)行業(yè)經(jīng)驗以及研究經(jīng)驗的積累，效果緩慢。
現(xiàn)在市場研究行業(yè)的發(fā)展趨勢是專業(yè)化和咨詢化，而咨詢化的發(fā)展是基于對特定行業(yè)的充分了解，并且專業(yè)化通常也是通過依附于對某特定行業(yè)的熟知來體現(xiàn)。因此，如果市場研究公司希望進入房地產(chǎn)行業(yè)的研究領域，則需要充分了解該行業(yè)的特點。
1.前期。
這一階段的研究成果主要應用于公司的投資方向決策。此階段涉及的研究方向相對比較宏觀，主要有：
（1）宏觀經(jīng)濟信息——包括政策法規(guī)、房地產(chǎn)經(jīng)濟指數(shù)、城。
市規(guī)劃、區(qū)域人口特征、基礎設施等基本狀況等。通過對宏觀市場信息的分析了解房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及動態(tài)。相關市場信息——包括金融市場、業(yè)界動態(tài)等與房地產(chǎn)有直接與潛在關系的信息，以推論房地產(chǎn)市場發(fā)展前景。
（2）房地產(chǎn)產(chǎn)品研究：
在售樓盤資料統(tǒng)計——包括本地所有的房地產(chǎn)項目數(shù)據(jù)庫資料，可進行市場供應量、價格、戶型特點、裝修情況、新技術、新工藝、新材料的使用情況等各方面的統(tǒng)計分析。
區(qū)域市場分析——根據(jù)數(shù)據(jù)庫資料對特定區(qū)域市場進行定量分析，研究典型個案，對區(qū)域市場特點進行分析。
樓盤匯總分析——階段性對樓盤進行統(tǒng)計分析，追蹤市場發(fā)展方向。
（3）消費需求趨勢研究：
主要針對消費者對某類房地產(chǎn)的總需求量以及房地產(chǎn)需求的發(fā)展趨勢研究。主要包括需求動機、購買行為以及需求影響因素的研究，這些研究將作為開發(fā)商把握需求動態(tài)的依據(jù)，并以此開發(fā)出新的產(chǎn)品，并不針對于某一個特定樓盤項目。
（4）品牌研究：
在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還不是很正規(guī)，以及消費者對開發(fā)商認知程度比較膚淺的情況下，品牌形象的塑造會為產(chǎn)品銷售帶來積極的促進作用。房地產(chǎn)開發(fā)商正逐步重視品牌的建設，而品牌研究將成為品牌建設的基礎。
2.中期。
開發(fā)商在購置土地之后，需要進行相應的項目開發(fā)。次階段開發(fā)商的主要工作環(huán)節(jié)包括：具體的項目定位、項目規(guī)劃與設計、項目的建設、項目的推廣與銷售。
（1）項目定位研究：
考慮具體樓盤項目所處的區(qū)域，通過對消費者置業(yè)消費需求的研究，結合周邊競爭項目的研究和區(qū)位特征研究，對特定區(qū)域內的將建樓盤進行準確的定位。
（2）消費需求研究----了解消費者對特定區(qū)域樓盤的需求細節(jié)、消費動機、消費行為與習慣、決策過程、媒體消費習慣，結合其家庭背景資料、置業(yè)階段與用途、家庭的生活形態(tài)以及事業(yè)發(fā)展形態(tài)進行市場細分，并確定各細分市場的規(guī)模。
（3）競爭樓盤研究----了解特定區(qū)域內競爭樓盤，尤其是明星樓盤的銷售狀況、主要賣點、吸引消費者的主要因素，為特定將建樓盤的定位提供參考依據(jù)。
（4）產(chǎn)品測試研究：
在項目定位之后，目標消費人群趨于明朗，該階段的市場研究應當側重于項目細節(jié)方面的研究，針對特定將建樓盤，依據(jù)設計結果對樓盤的各指標分別進行測試。具體的測試內容主要包括：1、社區(qū)配套設施與功能需求測試；2、建筑類型與容積率之間的匹配關系；3、房屋格局/面積與各功能區(qū)的使用習慣；4、對裝修的意見與個性化實施；5、朝向/采光與居室功能之間的關系；6、特定需求的價格定位研究等等。
3、后期。
（1）樓盤媒體宣傳分析：對本地在售項目進行主要媒體的廣告投放量統(tǒng)計，可進行樓盤賣點、營銷策劃活動等市場營銷方面的資料收集，可根據(jù)資料進行媒體投放及營銷方式分析，同時作為競爭研究的有力補充。
（2）銷售現(xiàn)場研究：
主要實現(xiàn)市場推廣手段效果的評價研究。在樓盤的預售與公開發(fā)售階段，將會有數(shù)量眾多的、不同性質的消費者到銷售現(xiàn)場關注開發(fā)商的產(chǎn)品。通過對現(xiàn)場的了解、意向購房人群的調查、對銷售階段的媒體策略、銷售策略調整提供參考依據(jù)。其中主要涉及的研究方向主要有：
1、特定樓盤信息的來源以及最主要的影響渠道；
2、看房者所處購房的階段，以及看房行為與習慣；
3、樓盤評價以及與競爭產(chǎn)品對比；
4、對銷售中心以及人員的評價；
5、看房滿意度研究等等。
（3）銷售監(jiān)測：
隨時對銷售現(xiàn)場的潛在消費者，以及的消費者收集相關的信息，并定期進行必要的回訪，同時進行有效的統(tǒng)計分析，開發(fā)商將能準確地掌握客戶的反饋信息，銷售成功狀況、銷售周期等重要數(shù)據(jù)，通過糾正不理想的工作內容，減少客戶的流失。
（4）業(yè)主滿意度研究：
現(xiàn)實業(yè)主的居住狀況，在一定程度上將會影響到具體樓盤以及開發(fā)商的聲譽，因此，提高現(xiàn)實業(yè)主的居住滿意程度，將會為開發(fā)商良好的品牌形象、提升消費者美譽度與忠誠度，并帶來有效的銷售業(yè)績。該項目方向主要是了解消費者對開發(fā)商、特定樓盤以及物業(yè)等方面的滿意程度。
具有著良好的關系背景，在利用資源方面擁有得天獨厚的優(yōu)勢。因此作為傳統(tǒng)的、專業(yè)的市場研究公司在進入房地產(chǎn)研究領域方面存在著相當程度的困難。
市場研究公司應當在不斷的積累具體項目運作經(jīng)驗的同時，增加對房地產(chǎn)行業(yè)知識的掌握程度，提高行業(yè)知識和經(jīng)驗。就目前而言，市場研究公司進入房地產(chǎn)研究領域的切入點是項目定位研究中的消費需求研究，并在此基礎上，向品牌研究、媒體效果研究等領域滲透。這些領域可以發(fā)揮市場研究在消費者研究技術與方法方面的專長，而這正是房地產(chǎn)營銷代理公司所欠缺的。市場研究公司一方面可以直接與開發(fā)商進行接觸，另一方面可以與房地產(chǎn)行業(yè)營銷代理公司進行合作開展具體的研究業(yè)務，以期在房地產(chǎn)行業(yè)有更大的發(fā)展。
工業(yè)地產(chǎn)分析報告篇二
房地產(chǎn)：經(jīng)濟下臺階，政策露山水(國泰君安3.30)邏輯：中央對房地產(chǎn)政策調控的基調已經(jīng)定為“雙向調控”。住建部副部長齊驥指出：所謂雙向調控亦可稱分類指導，即對一線城市繼續(xù)增加供應，抑制、遏制投資投機性需求，限購政策不退出；而對于庫存量比較大的城市，要控制供地結構、供應結構。我們認為，部分城市房地產(chǎn)調控政策邊際好轉為大概率事件。地方政府此前的部分調控政策有望在2014年4月陸續(xù)到期，齊部長指出“雙向調控”要求一線城市限購政策不退出，但對庫存量較大的城市，并未突出強調限購不退出，這或許意味著存在部分城市限購淡化的可能，我們認為此類城市基本面越差，其政策面邊際好轉的概率和程度就越大，地產(chǎn)板塊的估值修復行情就越可能愈演愈烈。
目前地產(chǎn)股估值水平仍處于歷史地位，再加上房地產(chǎn)再融資開閘，優(yōu)先股試點等政策紅利的釋放，我們認為上市公司經(jīng)營積極性有望大幅提高。
選股思路：
1）看圖說話：看好京津冀區(qū)域和海西平潭，兩個區(qū)域均具有高度的政治意義，未來政策紅利或不斷兌現(xiàn)。京津冀一體化：推薦“廊坊二寶”（華夏幸福、榮盛發(fā)展），受益公司有首開股份、華業(yè)地產(chǎn)、廊坊發(fā)展等。海西平潭：推薦中福實業(yè)。
2）優(yōu)先股受益：推薦萬科a、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、金地集團。
3）國企改革：“國企改革七小虎”，推薦：中洲控股、中華企業(yè)、華發(fā)股份、深振業(yè)、北京城建；受益公司：天津松江、電子城。
工業(yè)地產(chǎn)分析報告篇三
物流行業(yè)是物流資源產(chǎn)業(yè)化而形成的一種復合型或聚合型產(chǎn)業(yè)，物流資源有運輸、倉儲、裝卸、搬運、包裝、流通加工、配送、信息平臺等，其中運輸又包括鐵路、公路、水運、航空、管道等。這些資源產(chǎn)業(yè)化就形成了運輸業(yè)、倉儲業(yè)、裝卸業(yè)、包裝業(yè)、加工配送業(yè)、物流信息業(yè)等。這些資源分散在多個領域，包括制造業(yè)、農(nóng)業(yè)、流通業(yè)等。把產(chǎn)業(yè)化的物流資源加以整合，就形成了一種新的物流服務業(yè)。
2、物流行業(yè)的特點。
國家政策有力支持，12月28日，商務部發(fā)布《促進倉儲業(yè)轉型升級的意見》，主要目的在于引導倉儲業(yè)在服務方面由倉庫出租向倉儲管理、庫存控制、加工包裝、分揀配送、質押監(jiān)管等多功能增值服務發(fā)展，這也是當前傳統(tǒng)倉儲行業(yè)提升單位產(chǎn)出，增強盈利能力最直接最有效的方式；實現(xiàn)加工配送率達到40%，倉儲服務達標率提高到40％，立體倉庫的總面積占倉庫總面積的40%。
行業(yè)主要成本依然呈高位運行狀態(tài)，人工成本的壓力相對較大：由于燃油成本和人工各自占到物流企業(yè)總成本的40%和20%左右，所有燃油和人工成本的下降或者說穩(wěn)定將直接影響物流行業(yè)的盈利空間，雖然經(jīng)濟下滑趨勢帶動物流需求下行明顯，()但燃油價格的高位運行和人工成本平均15%-20%的增速使得物流企業(yè)利潤率水平持續(xù)走低，目前來看q2燃油價格單邊上漲的可能性不大，預計依然還是震蕩走勢，企業(yè)燃油成本預計相對去年增幅不大，但人工成本預計仍然保持一定的漲幅。
3、物流行業(yè)的運作模式。
目前世界大型物流公司大多采取總公司與分公司體制，采取總部集權式物流運作，實行業(yè)務垂直管理，實際上就是一體化經(jīng)營管理模式(只有一個指揮中心，其他都是操作點)。又進一步分為：
連鎖超市型。
建材連鎖超市對商品的品質和物流服務要求都很高，建材連鎖超市一般提供免費班車、集中配送物流服務，并且有知名裝修公司與超市共同為顧客提供從設計到采購、配送、裝修一條龍服務。
市場聯(lián)盟型。
主要是采取虛擬市場與實體市場兩相結合，信息中心、交易中心、物流中心三位一體，國際供給網(wǎng)絡和國內營銷網(wǎng)絡雙向互動，實現(xiàn)集中采購、直銷產(chǎn)品、便利客戶的先進模式。
綜合批發(fā)市場型。
建材綜合批發(fā)市場一般占地面積廣，投資大，具有一定的規(guī)模，位于城鄉(xiāng)結合部、交通要道邊，建材種類集中齊全，價格低廉，主要以批發(fā)為主。
物流園區(qū)(基地)型。
近年來，建材物流園區(qū)(基地)以一種嶄新的模式進入建材物流領地，并將成為引領建材物流發(fā)展的新潮流。國內正在規(guī)劃建設和已建成的建材物流園區(qū)(基地)有十余個。
二、物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。
（一）物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。
從全球物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況來看，在歐、美、日本等發(fā)達國家和地區(qū)，物流業(yè)開展得較早較好，已經(jīng)形成相對完善的交通運輸和信息網(wǎng)絡，物流成本占gdp的比重隨著經(jīng)濟發(fā)展而降低。據(jù)統(tǒng)計，1977～1981年，在美國國內生產(chǎn)總值中，物流成本高達16.8%，到物流成本大幅度下降到10.9%，這種成本的下降顯著地提高了美國經(jīng)濟的競爭力，是美國經(jīng)濟再度繁榮的一個重要因素。目前，發(fā)達國家物流成本占gdp的比重大致在10%左右。美國為10.5%，英國為10.6%，法國為11.1%，意大利和荷蘭均為11.3%，德國為13%，西班牙為11.5%，日本為11.4%。相對而言，發(fā)展中國家的物流水平較低，物流的基礎設施、制度環(huán)境、物流人才以及信息技術方面落后，社會物流成本相對較高，目前，我國物流成本占同期gdp的比重為18%左右。
（二）我國物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。
中國不僅是全球最重要的采購中心和制造中心，也是全球最大的消費市場之一。隨著全球制造業(yè)繼續(xù)向中國大陸轉移、國內消費水平不斷提升以及產(chǎn)業(yè)政策對現(xiàn)代物流業(yè)扶持力度不斷增強，物流業(yè)已成為國內發(fā)展最快的領域之一，整體規(guī)模不斷擴大。我國社會物流總額和物流業(yè)增加值分別為966,538億元、23,078億元，分別比增長3.97倍、2.11倍，年復合增長率分別為22.19%、15.27%。
三、行業(yè)發(fā)展前景。
據(jù)中科院預計，我國現(xiàn)代物流將保持快速發(fā)展，年增12.7％，社會物流總額將達到73.9萬億元，到將達到90萬億元。
年月社會物流需求及總費用增長情況。
資料來源：wind,中國物流及采購聯(lián)合會，國金證券研究所。
據(jù)權威部門初步預計，2012年我國社會物流總費用將增長11%以上，超過4.23萬億元。
國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局和中國物流與采購聯(lián)合會聯(lián)合發(fā)布的信息顯示，，我國社會物流總費用超過3.8萬億元，同比增長13.5%。根據(jù)三部門的預計，今年的物流費用增幅將回落2.5個百分點，而物流需求規(guī)模增長將在15%以上，物流業(yè)增加值預計增長10%以上。
從物流總費用的構成看，20運輸費用為2.1萬億元，同比增長12.8%，占社會物流總費用的比重為54.7%；保管費用為1.2萬億元，同比增長16%，占社會物流總費用的比重為32.1%，與相比，這一比重擴大了0.7個百分點。
四、行業(yè)競爭格局。
（一）物流公司的類型。
我國物流的主要類型包括運輸型物流企業(yè)、倉儲型物流企業(yè)和綜合服務型物流企業(yè)。運輸型物流企業(yè)主要以從事貨物運輸服務為主，包括小件包裹快遞服務或代理運輸服務,并包含其它物流服務活動，具備一定規(guī)模的實體企業(yè)。倉儲型物流企業(yè)主要以從事區(qū)域性倉儲服務為主，包含其它物流服務活動，具備一定規(guī)模的實體企業(yè)。綜合服務型物流企業(yè)以從事多種物流服務活動，并可以根據(jù)客戶的需求，提供物流一體化服務，具備一定規(guī)模的實體企業(yè)。
（二）行業(yè)競爭特點。
物流產(chǎn)業(yè)市場化程度較高，各類企業(yè)發(fā)揮各自的優(yōu)勢充分競爭。
企業(yè)類型。
優(yōu)勢劣勢運輸型。
具有網(wǎng)絡信息服務功能，可以提供門到門運輸，門到站運輸?shù)榷喾轿贿\輸方式。
倉儲能力較弱。
倉儲型。
地理上的便利。倉儲運輸型物流企業(yè)擁有一個本地化物流服務的優(yōu)勢，它意味著運輸準備時間(集貨，運輸和倉儲時間)可以被縮短到最少，而出現(xiàn)的問題(貨物的損毀、短缺)可以就地解決。
可接近性優(yōu)勢。物流企業(yè)的生存依賴于他們的客戶，與他們的管理人員進行對話是非常容易的――通常僅僅是一個電話即可辦到。
運輸能力較弱。
綜合服務型。
可以從事多種物流服務業(yè)務，可以根據(jù)客戶的要求制定整合物流資源的運作方案。
倉儲能力和運輸能力不突出。
五、行業(yè)主要上市公司。
主要上市公司在經(jīng)濟危機時的表現(xiàn)也發(fā)現(xiàn)相關供應鏈管理業(yè)務與經(jīng)濟周期表現(xiàn)高度相關。相對運輸和倉儲物流，供應鏈物流行業(yè)主要采用輕資產(chǎn)模式進行運作，盡管這樣在危機時具備相對靈活的可操作性，但是其業(yè)務需求跟對應的子行業(yè)景氣高度相關，抵御能力還是較弱。而盡管制造業(yè)物流外包是長期趨勢，但在目前還未達到歐美發(fā)達國家水平前提下，規(guī)模效應和行業(yè)競爭環(huán)境也不能同日而語。
工業(yè)地產(chǎn)分析報告篇四
世界范圍內西安物業(yè)公司發(fā)生過兩次著名的度假物業(yè)泡沫事件,一次發(fā)生在上世紀代的美國佛羅里達,另一次則是發(fā)生在近期:著名的迪拜房產(chǎn)泡沫。迪拜在統(tǒng)治階層操縱下完成的房產(chǎn)繁榮與美國佛羅里達在經(jīng)濟繁榮下由集體樂觀情緒引發(fā)的泡沫雖然起源有西安物業(yè)公司所不同,但卻共同印證西安物業(yè)公司了房產(chǎn)泡沫的兩大規(guī)律:即泡沫的持續(xù)繁榮必須得到政府層面的支持以及寬松流動性的支撐,而泡沫的破滅無論由全球危機或市場預期改變引發(fā),根源西安物業(yè)公司則在于流動性支撐力的徹底消退。
與__-__年海南房地產(chǎn)泡沫明顯不同,全國富裕人群購買力是海南此輪的房價上漲背后最基礎的支撐力量。但我國的富裕人群高度集中在東南地區(qū)的省份,而此部分人群對海南冬季溫暖氣候環(huán)境的渴求度遠遠小于北方省份居民。換言之西安物業(yè)公司,愿意參與海南房地產(chǎn)市場投資西安物業(yè)公司的富裕家庭并沒有市場所一相情愿期望的那么多,在海南房價已被快速炒高后,后續(xù)接盤的動力并不如市場預期般充足。
當前三亞的房價水平已超越國內主要大西安物業(yè)公司城市,也已經(jīng)超越迪拜、紐約、倫敦等國際大都市。我們認為三亞房價短期內將缺乏持續(xù)上漲的動力。但房價的過度波動將對政府后期的西安物業(yè)公司土地出讓不利,西安物業(yè)公司市場在目前的價格水西安物業(yè)公司平上維穩(wěn)是符合地方政府利益的最佳走勢。此外出于對上一次海南泡沫破裂的深刻記憶,商業(yè)銀行在海南此輪房產(chǎn)上漲過程中較為謹慎,并未深度參與。因此即使未來由于國家貨幣政策的收縮帶來流動性的收縮,其對海南房地產(chǎn)市場的影響也要遠遠小于93年。
判斷海南房價短期內也難以明顯回落。
__年房產(chǎn)泡沫破西安物業(yè)公司裂后,海南經(jīng)濟發(fā)展緩慢,地方西安物業(yè)公司財政實力較弱。海南很多地區(qū)的政府都通過以土地代替現(xiàn)金支付的方式,吸引入大型開發(fā)商替政府興建市政道路等公共基礎設施。因此當前海南的房地產(chǎn)市場格局當中,市政規(guī)劃建設能力較強的全國型的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如魯能西安物業(yè)公司、以及與海南的經(jīng)濟發(fā)展關系西安物業(yè)公司緊密的西安物業(yè)公司企業(yè)如海航、農(nóng)墾集團控制了較大規(guī)模的土地儲備。在海南本輪房價的快速上漲中,最大的獲益者實際正是這批先期以極低西安物業(yè)公司的成本進入海南的地主型開發(fā)商。
工業(yè)地產(chǎn)分析報告篇五
很多人，包括我太太在內，都認為在不遠的未來，上海的住房需求會萎縮。原因主要是由于老齡化及人口減少，另外城市化減緩或結束后，會使住房需求進一步降低，我并不同意這一觀點。先把住房需求粗略分為以下三個部分：
1，城市化帶來的住房需求。目前，中國6億多城市人口，城市化率不到50%，如果未來城市化結束，10億城市人口75%的城市化率，人均建筑面積33.4平米，按每年0.5%的城市化率發(fā)展50年，這部分的需求大概為每年2.672億平米建筑面積。
2，城市人口的住房需求，即改善性住房帶來的住房需求。目前6億多城市人口，如果人均建筑面積平均每年增加0.3平米，則會帶來每年約1.8億平米的住房需求。未來10億城市人口，每年增加0.1平米，每年約1億平米住房需求。截止，上海人均居住面積為17平米，同年美國人均居住面積為67平米。而且中國的房屋建筑面積還包括了公攤面積，實際人均面積和一些發(fā)達國家的差距更大，有比較大的改善空間。
3，拆除原有住房帶來的需求。建筑都是有壽命的，由于房屋質量問題層出不窮，我假定建筑使用壽命平均為50年，目前的住宅存量面積大約為150億平米，每年要拆除2%，約3億平米。未來按10億城市人口為標準，人均建筑面積33.4平米，每年須拆掉約6.68億平米。
綜上所述，在目前階段，房地產(chǎn)的。
1、
2、3部分的年需求分別為2.672億、1.8億、3億平米，合計7.472億平米。
而在50年后，城市化基本完成，房地產(chǎn)。
1、
2、3部分的年需求分別為0、1億、6.68億平米，合計大約也在7.68億平米。
結論：以上只是估算，如果正確的話，在未來50年內，房地產(chǎn)業(yè)的需求會一直剛性存在。
2)房價的未來走向：
在目前的中國，除了流浪漢和乞丐睡在大街上外，絕大多數(shù)人都居者有其所，居住需求都在不同層面上得到了滿足。那么為什么還有那么旺盛的需求來將房價推到這么高的水平呢?因為沒有得到滿足的是除居住以外更深層次的東西。中國實行先富帶動后富的發(fā)展政策，這必然會導致人口從落后地區(qū)往發(fā)達地區(qū)的流動。這種流動的驅動力就是更好的資源。包括：工作機會、創(chuàng)業(yè)環(huán)境、教育資源、醫(yī)療資源、娛樂文化資源、交通資源、政策和制度資源、環(huán)境資源、基礎設施，而房子是這些資源的載體，因此房子的價格不僅僅是鋼筋混凝土建筑的價格，房子的價格還包括上述資源的價格。而這種流動的阻力主要就是更高的房價。上海的房價不是由支付能力撐起來的，而是由支付意愿撐起來的。最發(fā)達地區(qū)與最落后地區(qū)的發(fā)展差距有多大，房價差距就有多大，否則流動會失衡。
由于鋼筋、水泥及勞動力的成本是剛性的，這就決定了再最落后的農(nóng)村建房成本也有一個最低值。目前小縣城的房價一般不會低于1500/平米，而小縣城的人也有往更好的地區(qū)流動的沖動，這樣，地級市的房價也必須比下面的小縣城有一定的差距，比如到2500/平米，依次類推，三線城市5000/平米，二線城市10000/平米，一線城市20000/平米。
不妨允許我以一種不科學的方法來做一個嘗試：
截止20，上海市年財政預算支出為4034億元，上海是戶籍人口2347.46萬人，按每套房子住3口人，則每套房每年的財政支出為4034÷(2347.46/3)=5.16萬，按一套房子使用50年，50年累計獲得財政支出258萬。
上海市戶均財政支出是全國平均戶均財政支出的2.58倍，而上海市房屋均價22012元/平方米也正好約是全國100個城市住宅平均價格8832元/平方米的2.49倍。
結論：仁者見仁，智者見智。
年上海別墅市場分析。
從松江九亭、長寧虹橋，到浦東康橋、松江佘山，從幾十萬元的聯(lián)體別墅，到幾千萬元的獨立式豪華別墅。
今年，上海成了不容置疑的別墅年。
上海社會科學院房地產(chǎn)業(yè)研究中心副研究員顧建發(fā)表示，目前上海別墅供應過大，但需求有限。別墅市場已由前幾年的供不應求，快速進入了供過于求的格局，同質現(xiàn)象也趨于嚴重。
那么，有限的市場到底需要什么樣的別墅呢?安家網(wǎng)近日進行了大規(guī)模線上和線下的市場調研，以此獲取第一手的市場資料，現(xiàn)予公布，與大家一同分享，為上海的別墅市場提供一些可供參考的信息，希望上海的別墅發(fā)展商們能在2002年里走好。
(一)別墅價格。
50至120萬元人民幣的別墅將成為當前上海別墅市場的主流產(chǎn)品，占總樣本的71%;其中，50--80萬人民幣的占37.3%，81至120萬人民幣的占33.70%。150萬元人民幣以上的別墅則為上海別墅市場的高端性產(chǎn)品，隨著貧富差距的增大，上海成為世界的上海，該價位的別墅同樣擁有可觀的市場群體。在上海別墅市場的高端性產(chǎn)品中，151至200萬人民幣的占6.60%，201至300萬人民幣的占7.40%，301至500萬人民幣的占2.10%，501萬人民幣以上的占2.30%。而介于兩者之間的別墅121至150萬人民幣的占10.60%。
(二)別墅區(qū)域。
上海別墅區(qū)域排名前三位的是浦東金橋地區(qū)(占21.30%)、康橋地區(qū)(占20.60%)和虹橋別墅區(qū)(占17.40%)。
2002年的上海別墅市場區(qū)域性已顯現(xiàn)，浦東已成為別墅的熱門區(qū)域，而虹橋別墅區(qū)因多年的發(fā)展仍然吸引著買房人，而前幾年興起的松江及閔行別墅區(qū)(各占11.60%、11.40%)正在趨于飽和。還有滬青平別墅區(qū)(占9.60%)和其它別墅區(qū)(只占8.10%)。
(三)別墅類型。
在經(jīng)濟實力允許的條件下，獨立別墅是實現(xiàn)別墅生活、詮釋自由生活的首選;而連體雙拼和連排別墅因其適中的價格，也受到市場的一定青睞。在上海別墅市場，各類別墅占市場總份額中的比例：獨立別墅為65%，連體別墅為20%，連排別墅為10%，疊加別墅為5%。
150至200平方米的別墅將成為當前別墅市場的主流面積，即經(jīng)濟型別墅的市場容量最大，占樣本別墅總量的43.50%;201平方米以上的別墅因其面積增大，總價提高，成為了社會高端客層的實力選擇，其中，201至300平方米的占29.80%，301至400平方米的占8.70%，401至500平方米的占1.90%，501平方米以上的占2.60%。而150平方米以下的占13.40%。
(五)考慮因素。
在購買別墅15個考慮因素中，被列為最重要的7大因素(占總樣本的70.5%)依次是房型(占11%)、物業(yè)管理(占10.50%)、價格(占10.40%)、周邊環(huán)境和文化氛圍(占10.40%)、交通(占10.20%)、綠化率和中心景觀(占9.80%)、升值空間和投資價值(占8.20%)。而其中營銷包裝是人們在作購房決策時最為忽略的，這也反映出當前購房人的理智與專業(yè)。
所以，作為發(fā)展商而言，營銷包裝只是一種表現(xiàn)和廣而告之的手段，如果過份花哨，反而會喪失一大批優(yōu)質客群。發(fā)展商應對7大重要因素予以研究，因為別墅是房產(chǎn)的終結消費，所以房型、物業(yè)管理、綠化率會成為買房人特別重視的問題;別墅消費群體大都為社會的成功人土，因此極為看重周邊環(huán)境的層次與文化品位;交通與升值空間和投資價值，是能充分反映別墅價值和長遠利益的因素。
(六)交通意向。
該問題是確認購買別墅的人群對交通的判斷性。別墅的交通便利是以車程距離來衡量的，有87.3%的人認為半小時車程到機場和市中心的別墅為理想選擇;只有12.7%的人認為不符合自己挑選中意別墅的要求，這可能有兩種原因：一是購買人不是以私車為出行交通工具;二是區(qū)域性極強，以某一區(qū)域為生活工作中心，因此只中意該區(qū)域內的別墅項目。
(七)別墅樓層。
選擇購買2層別墅的人占總樣本64.2%;選擇購買3層別墅的人，占總樣本的31.9%。所以，2層別墅為上海別墅市場的主流產(chǎn)品，而3層別墅可作為差異性產(chǎn)品進行點綴。
(八)別墅挑高。
希望別墅內有挑高的人占總樣本的52.9%;無所謂別墅內有挑高的人，占40%。所以，別墅內有挑高已成為上海別墅產(chǎn)品的基本選擇要求。
(九)別墅天窗。
希望別墅內有天窗的人，占總樣本的73.6%;無所謂別墅內有天窗的人，占17.5%。所以，別墅內有天窗也已成為上海別墅產(chǎn)品的基本選擇要求。
希望別墅內有傭人房的人，占總樣本的65.6%;無所謂別墅內有傭人房的人，占23.7%。
購買別墅的人群都會通過雇用家政員來換取自己休閑時間，并提高生活品質，所以別墅內有傭人房將成為上海別墅產(chǎn)品的基本選擇要求。
(十一)別墅房型。
5個房間的別墅為大多數(shù)目標客群所接受，可作為主力房型進行設計;7個房間以上的別墅作為高端別墅的差異性存在。
(十二)別墅客廳面積要求。
別墅客廳的主力面積為31至50平方米;但同時高端別墅可考慮客廳面積在5l平方米以上。
(十三)別墅主臥室面積要求。
別墅臥室的主力面積為21至30平方米;但同時高端別墅可考慮臥室面積在31平方米以上。
(十四)別墅廚房面積要求。
別墅廚房的主力面積為13至20平方米;但同時高端別墅可考慮廚房面積在20平方米以上。
(十五)別墅自家花園要求。
設計該題時就有意讓被調研者在考慮自己花園面積時，同時也將花園面積算進別墅總價，從而保證回復的客觀性。
花園面積在200平方米以下為別墅花園的主力需求，花園是購買別墅人群重點關注的因素，高出該市場平均水平，將產(chǎn)生較大市場吸引力。
(十六)別墅物業(yè)管理。
在13個選擇項中，排在最前面的6個會所設施依次是便利店、健身中心、溫水游泳池、洗衣店、網(wǎng)球嘗兒童樂園。其中最為重要的是便利店(占12.50%)、健身中心(占12.20%)、溫水游泳池(占10.50%)。
生活便利和運動健身是購買別墅的人群最為關心的問題，約占總樣本的62.8%。作為發(fā)展商而言，花最有效的成本達到最需要的滿足是最明智的。
(十八)別墅裝修要求。
購買別墅的人群越來越希望別墅的裝修不用花費自己過多精力和時間，所以對他們而言，最好的選擇是菜單式裝修。菜單式裝修占樣本的53%。而要求精裝修(提包人住)的只占29%，不要求裝修(毛坯)的占18%。
(十九)別墅車位。
別墅內有一個私人車位是當前上海別墅市場的基本選擇要求，而高價位別墅二個室內車位是必備的。
(二十)別墅周邊環(huán)境。
人們希望別墅的周邊環(huán)境中最不能缺少的設施(占總樣本的72.3%)：依次是醫(yī)療設施(占17.90%)、商業(yè)設施(占15.50%)、教育設施(占13.80%)、公園綠地(占12.80%)、體育休閑中心(占12.30%)。
購買別墅的人群對周邊環(huán)境的要求是較高的，如別墅周圍缺少一些必備的設施時，發(fā)展商可在別墅小區(qū)中引進，或在周邊地區(qū)引進相關產(chǎn)業(yè)。
(二十一)別墅賣點。
2、
3、4位的都是與綠化相關。從中可得出購買別墅的人群就是希望自己擁有大片綠地，且綠色植物可供自己享用，并有人為其打理照料，因此建議別墅項目能在綠化上做出差異性。
其次，“全面達到智能化”和“世界級物業(yè)管理服務”也是購房人極為關注的方面;近年別墅中的“水景”成為別墅賣點中的一大亮點，而且也確實為大多數(shù)人所接受，因此如何在水景上進行創(chuàng)新很重要。其三，“投資回報率高”，在上海成為世界的上海后，該賣點顯得尤為耀眼，別墅在上海的投資價值被眾多非上海人看重;“鄰居物業(yè)是高品質國際社區(qū)”，別墅的購買者認為擇群而居是代表了一種生活方式，因此在購房時，他們更愿意選擇住在已成一定區(qū)域規(guī)模和品質的地方。
工業(yè)地產(chǎn)分析報告篇六
對客戶需求的的研究判斷，是住宅開發(fā)商第一位的核心競爭力。
在如今高房價的壓力下，普通消費者根本無力去買房，更不用說是對各個樓盤進行對比挑選了。雖然如今房價很高，但是這絕不是因為供小于需的結果，這是國際熱錢大量流入、國內各種炒房團炒作以及土地財政造成的結果。因此，面對供大于需，而房價居高不下這么一個結果，開發(fā)商為了避免陷入開發(fā)出“空城”這么一個結果，必須對客戶需求進行研究判斷，開發(fā)出具有明確市場和產(chǎn)品定位、最接近客戶需求且具有最佳滿足性能價格比的住宅樓盤，就顯得尤為重要。
在這里我們對那些年收入在十二萬到二十萬的白領的購房行為進行分析。
一環(huán)境因素。
文化背景：
中國這樣一個安土重遷歷史悠久的大國，對房屋的重視程度非常的高。很多人奮斗了大半輩子也許就是為了能在奮斗了這么久并且愿意生活下去的城市買一套房子，安一個家。因此買房者往往急于買房但是往往又遲遲不動手。買房可說是人生的最大的一筆投資之一了。再加上中國的農(nóng)民占了總人口的百分之八十多，因此現(xiàn)在的很多高級白領都出身于農(nóng)村，因此他們就迫切需要在所生活的城市買一套房子，但是又不希望房子在太郊區(qū)的地段。家庭背景：
年收入在十五萬到二十萬的高級白領，相比一般人算是高工資，但是跟三十萬的人比起來還是有差距的。此時，他們大多工作了五六年了，手里已經(jīng)有了一定的買房的錢，在加上男女雙方收入，付首付是絕對沒問題了。由于這群人都是所謂的80后，但是到了這個階段80其實已經(jīng)成熟了，跟70后基本上沒區(qū)別。這是他們更多的是考慮這個家，考慮自己的未來。因此他們更多是考慮房子的質量和方面性，至于說升值，不是他們考慮的范圍。同時他們對小區(qū)的健身和娛樂設施也很看重。
政策鼓勵：
如今的高房價下，國家為了鼓勵消費者購房、、、、、二個人因素。
文化水平：
這群消費者至少都是大學本科畢業(yè)，擁有較高的文化水平和消費品位，并且對環(huán)保理念也比較擁護，甚至說有一定的要求。畢竟綠色是今后的大方向。這就要求開發(fā)商要多用些環(huán)保節(jié)能的設備和材料，同時要注重綠色覆蓋率。
收入水平：年收入在十五萬到二十萬之間。
市場敏感度分析：80后在大學或之前一直是花錢如流水的一群人。但是到了這個時候，他們花錢會很小心，因為他們已經(jīng)充分體會到了賺錢的不易。并且又關乎未來的家庭幸福。但是，我還是堅持認為他們不在乎那幾萬塊錢，他們在乎的只是他們對這個樓盤的滿意度。包括物業(yè)服務，交通，周邊生活環(huán)境，配套設施，小區(qū)內各項設施，是否環(huán)保等，只要這些方面讓消費者滿意了，他們就會毫不猶豫的掏錢。
消費動機：買房子，成家。
生活形態(tài)：他們的生活節(jié)奏是很快的，可以說壓力很大。整天游走在城市的高鐵架和嘈雜的城市中，再加上整天悶在辦公室中，他們迫切需要有一個釋放壓力的空間。可以回歸到自然中去是他們心里的呼喚。
品牌忠誠度：由于出身農(nóng)村的消費者居多，品牌對他們而言沒多大的吸引力。只要設計的合他們的感覺，他們就不會考慮太多。
工業(yè)地產(chǎn)分析報告篇七
一、房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)現(xiàn)狀:城市化進程和改善住房消費的強烈要求，疊加推進了房地產(chǎn)市場成為中國經(jīng)濟的重要支柱。房地產(chǎn)業(yè)近兩年投資和銷售增長速度之快、房價增長幅度之大，房價收入比例失衡，房價成為老百姓不能承受之重已經(jīng)成為不爭的事實。在這種背景下，國家出臺了一系列調控措施。
（一）、現(xiàn)行政策調高了房地產(chǎn)商拿地門檻，并對住房結構做了政策規(guī)定。
新國19條規(guī)定，競買保證金不得低于出讓最低價的20%，土地出讓成交后，必須在10個工作日內簽訂出讓合同，合同簽訂后一個月內必須繳納出讓價款50%的首付，余款按合同規(guī)定及時繳納，最遲付款期限不得超過一年。這一規(guī)定使得開發(fā)商拿地的門檻提高，對開發(fā)商自有資金實力提出了更高的要求。
據(jù)生活日報2011年4月19日訊，濟南老城最后一塊寶地掛牌，競買保證金達5億元。在土地競買人資格征集期結束后,實力雄厚的上海世茂成為舜井街片區(qū)地塊出讓唯一競買者。
新國19條規(guī)定，各地當年的保障性住房、棚戶區(qū)改造和自住型中小型商品房建房用地不得低于住房建設用地供應總量的70%。
石市相關部門已對2010年6月1日后取得住宅建設用地的項目，新建普通商品住房項目按住宅總建筑面積5%的比例配建廉租住房；2011年3月1日起，掛牌出讓的商品住房用地新上項目，須按照項目總建筑面積10%（5%為廉租住房、5%為公共租賃住房）以上的比例配建保障性租賃住房。城中村改造、舊城改造項目，按規(guī)劃住宅總建筑面積扣除回遷安臵面積后按5%的比例配建保障性租賃住房。
（二）、房地產(chǎn)銷售實行明碼標價和價格報備。
國家發(fā)改委2010年3月16日下發(fā)的《商品房銷售明碼標價規(guī)定》要求，自2011年5月1日起，商品房銷售實行一套一標價，不得在標價之外加價銷售。對取得預售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項目，商品房經(jīng)營者要在規(guī)定時間內一次性公開全部銷售房源，并嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。國家正在對房地產(chǎn)實施前所未有、非常嚴厲的價格調控政策。
針對發(fā)改委的?一房一價?和價格申報備案后不許提價的要求，開發(fā)商會采取先高價申報、再打折的做法，這種游戲在任何打折店早已不是什么新鮮事。目前一些新盤已經(jīng)開始低價入市，先標高價未必行得通。
（三）、國家對商品房房價提出了進一步調控趨勢。
國家發(fā)改委價格監(jiān)督檢查司司長許昆林4月26日晚間在接受中新社記者獨家專訪時稱，正在對房地產(chǎn)市場的成本、利潤和價格等情況開展調研，擬綜合考慮中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實際情況和國外可借鑒的做法，將商品住房列入制止牟取暴利項目，嚴厲打擊不法房地產(chǎn)開發(fā)商牟取暴利的行為。
（一）、上游行業(yè)發(fā)展及影響。
1、建材價格進入上升通道。
2011年二季度水泥產(chǎn)業(yè)將進入需求旺季。從需求方面來看，數(shù)據(jù)顯示，2011年3月全國水泥產(chǎn)量同比增長29.8%（上年同期為12.1%），環(huán)比增長86.7%（上年同期為62.3%）。這意味著從3月開始，水泥需求進入旺季，銷量開始環(huán)比增加，相比去年同期保持了旺盛需求態(tài)勢。
從供給方面來看，2011年前3個月水泥投資規(guī)模在下降，這預示著未來水泥產(chǎn)能投放壓力將縮小。主要因為2009年9月國家出臺政策暫停新建水泥生產(chǎn)線所致。建設一條生產(chǎn)線的時間是12個月至16個月，這意味著自今年下半年開始，全國投放生產(chǎn)線將大幅下降。
從價格方面來看，2011年一季度，全國水泥均價為387元/噸，同比上漲13%。3月末水泥價格為392元/噸，同比上漲15%。水泥價格上漲的主要原因是，2010年四季度，部分地區(qū)限電導致水泥產(chǎn)能減少，拉動了水泥價格創(chuàng)出歷史新高。而限電結束后，部分區(qū)域價格聯(lián)盟發(fā)揮作用，導致水泥價格下滑幅度不大。
對于2011年二季度水泥產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢，數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析顯示，二季度全國大部分區(qū)域將進入水泥需求旺季。南方3月中旬到6月中旬3為旺季，北方企業(yè)4月進入施工旺季，預計水泥價格在旺季仍將保持上升趨勢。
鋼鐵行業(yè)，尤其是螺紋鋼、線材等建筑鋼材市場更是與房地產(chǎn)息息相關，數(shù)據(jù)顯示，2009年我國粗鋼的產(chǎn)量為5.68億噸，其中近四成流向了房屋工程行業(yè)。
2011年是十二五的開局之年，對于鋼鐵行業(yè)來說，節(jié)能減排，淘汰落后產(chǎn)能仍將是鋼鐵產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和政策的重點。按照已公布的規(guī)劃，2011年底前要淘汰落后煉鐵能力7200萬噸、煉鋼能力2500萬噸。如果按照這一目標，2010年預計已淘汰3200萬噸煉鐵產(chǎn)能，推算2011年將再淘汰煉鐵產(chǎn)能約4000萬噸。
2011年鋼材需求也因此存在極大的不確定性。同時，考慮到目前國內鋼材產(chǎn)能總體處于過剩狀況，以及國際需求仍較為疲軟，將制約鋼材價格上漲的空間，供給壓力會逐漸迫使鋼價停止上漲，且在隨后出現(xiàn)回落。預計2011年國內鋼材市場總體將圍繞行業(yè)平均成本震蕩運行，價格總體水平將高于2010年。全年將在4000-4900元/噸區(qū)間波動運行。
房地產(chǎn)上游關聯(lián)行業(yè)價格上漲的趨勢，加大了房地產(chǎn)的成本，減少了房地產(chǎn)業(yè)的利潤空間。
1、居民收入增多，拉動住宅潛在需求。
統(tǒng)計顯示，2010年中國農(nóng)村居民人均純收入5919元，比上年增長14.9%，扣除價格因素實際增長10.9%；中國城鎮(zhèn)居民全年人均可支配收入19109元，增長11.3%，實際增長7.8%。
2010年農(nóng)村居民收入增速較高的主要原因是各種來源收入均衡較快增長，特別是工資性收入和農(nóng)業(yè)純收入的大幅增長，其中工資性收入增長17.9%，增速比上年提高6.7個百分點，對農(nóng)民全年增收的貢獻率達48.3%。工資性收入較快增長主要是由于農(nóng)村勞動力務工工資水平上漲較多、外出務工人數(shù)和時間有所增加。
2、企業(yè)信心大幅增強拉動辦公樓需求。
企業(yè)對自用辦公物業(yè)需求的增長主要源于幾個因素，包括企業(yè)強勁的資金實力﹑辦公樓市場的升值前景以及更多本地和外資企業(yè)入駐頂級辦公樓的要求。
3、城市化進程促進商業(yè)地產(chǎn)。
由于城市化的發(fā)展，人們越來越追求高品質的生活，對于消費的要求也會更高，這就使得商業(yè)與衣食的關系更加緊密，再加上人們從物質生活的極大滿足向精神生活的飛躍，使得商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展勢頭迅猛。另外，從我國每年不斷增長的gdp、cpi指數(shù)可以看出，商業(yè)及其相關的物業(yè)形態(tài)的發(fā)展空間和潛力還是相當大的。正是城市化進程推動了我國整個商業(yè)地產(chǎn)快速的發(fā)展。
（一）、商品房銷售狀況分析。
商品房銷售的影響因素很多，包括經(jīng)濟因素、社會因素、環(huán)境因素、政策體制等多個方面，而且各個因素是復雜和多變的，因素之間的相互關系也是比較復雜的。其中影響商品房銷售的主要因素有：城鄉(xiāng)居民儲蓄、人均生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入、商品房需求的影響、居民消費價格指數(shù)、商品住宅平均銷售價格。
1、城鄉(xiāng)居民儲蓄：城鄉(xiāng)居民儲蓄對銷售狀況的影響最大。在當前的房地產(chǎn)市場中，隨著居民存款的增加，一些居民會考慮將存款轉向投資于房地產(chǎn)，以獲得更大的收益。
2、人均生產(chǎn)總值：經(jīng)濟的高速發(fā)展必將推動房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。gdp特別是人均gdp在某種程度上反映了一個國家或地區(qū)的整體經(jīng)濟發(fā)展。一般情況下，經(jīng)濟發(fā)展水平越高，房地產(chǎn)業(yè)越發(fā)達。
3、城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入：隨著城鎮(zhèn)居民生活水平的提高，大多數(shù)居民希望改善居住環(huán)境，因此，也會影響到房地產(chǎn)的銷售狀況。
4、商品房需求的影響：城鎮(zhèn)人口數(shù)、人均住宅使用面積、家庭總戶數(shù)構成了商品房的市場需求因素。在全國平均商品房需求水平上，北京地區(qū)擁有巨大的人口聚集、商品房投資涌入等不利因素，將導致北京地區(qū)局部商品房市場需求大增，從而促使商品房價格的上升。
5、居民消費價格指數(shù)：居民消費價格指數(shù)能夠很好的反映一個國家或地區(qū)通貨膨脹率情況。相比較，通貨膨脹率對商品房的銷售影響較弱。
6、商品住宅平均銷售價格：通常情況下，商品房的價格對商品房的銷售影響較大。
（二）、商品房空臵面積分類指數(shù)變化。
商品房的空臵量是反映房地產(chǎn)市場供需狀態(tài)的一個重要指標，也是政府進行宏觀調控的重要參考數(shù)據(jù)。國家統(tǒng)計局的?國房景氣指數(shù)?中是以商品房空臵面積的概念反映商品房空臵量的，是以上年的空臵面積累加今年已經(jīng)拿到竣工證但尚未銷售或出租的商品房的增量面積。
今年2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱?國房景氣指數(shù)?）為102.9，比2010年12月份回升1.1點。說明中國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)處于景氣狀態(tài)。
資料顯示，2011年2月房地產(chǎn)開發(fā)投資4250億元，同比增長35.2%，其中住宅3014億元，同比增長34.9%；房屋施工面積291473萬平方米，同比增長39%，其中住宅224049萬平方米，同比增長38.9%；房屋新開工面積19083萬平方米，同比增長27.9%，其中住宅14838萬平方米，同比增長25.4%；房屋竣工面積6952萬平方米，同比增長13.9%，其中住宅5366萬平方米，同比增長12.1%；商品房銷售面積8143萬平方米，同比增長13.8%，其中住宅7282萬平方米，同比增長13.2%，辦公樓192萬平方米，同比增長26.4%，商業(yè)營業(yè)用房478萬平方米，同比增長8.7%，；商品房銷售額5242億元，同比增長27.4%，其中住宅4471億元，同比增長26.2%，辦公樓244億元，同比增長46.3%，商業(yè)營業(yè)用房435億元，同比增長22.1%。
據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)資料，2010年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源72494億元，比上年增長25.4%。其中，國內貸款12540億元，增長10.3%，占資金來源的17.3%；利用外資796億元，增長66.0%,占資金來源的1%；自籌資金26705億元，增長48.8%，占資金來源的36.84%；其他資金32454億元，增長15.9%，占資金來源的44.77%。在其他資金中，定金及預收款19020億元，增長17.3%，占資金來源的26.24%；個人按揭貸款9211億元，增長7.6%，占資金來源的12.%。除自有資金、開發(fā)貸外，定金及預收款、個人按揭貸款成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)另一重要資金來源。
房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有投資大、風險高的特性。房地產(chǎn)項目開發(fā)從購買土地、規(guī)劃設計、施工建設到竣工驗收，建設周期短則1～2年，長則3～5年，甚至更長。
（一）、房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道開始向長期趨近轉變。房地產(chǎn)企業(yè)的資金除自有資金外，主要依賴銀行貸款。但是現(xiàn)行的融資政策預示著房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道由比較寬松開始向長期趨緊轉變。
央行自2011年4月21日起上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。這是央行年內第四次上調存款準備金率。大型銀行存款準備金率已經(jīng)上調至20.5%。
存款準備金率的收緊，更使得各商業(yè)銀行抑制了放貸沖動，開發(fā)商從銀行貸款也越來越難。
（二）、房地產(chǎn)企業(yè)開辟多渠道融資，但融資環(huán)境趨向更加嚴峻。
應對融資渠道收緊，房企急需加大融資力度，相應的大量的民間資本便繞路銀行和房款，借道信托或私募股權投資基金，資金流入房地產(chǎn)業(yè)，一時間緩解了資金短缺的局面。但是信托這根?救命稻草?已經(jīng)受到越來越嚴格的監(jiān)管。2010年11月份，銀監(jiān)會要求信托公司在12月20日之前上交房地產(chǎn)信托的自查報告。一時發(fā)行得熱火朝天的房地產(chǎn)信托不得不被迫降溫。相比信托業(yè)，目前地產(chǎn)公司從私募股權投資基金渠道融資還沒有明確的監(jiān)管細則。有數(shù)據(jù)顯示，2010年我國有近30只房地產(chǎn)投資基金，總規(guī)模達500多億元人民幣，其中以私募股權投資基金方式為主。
自行業(yè)步入政策調控期，許多房企都開啟了海外融資之旅。中國香港、新加坡甚至是納斯達克便成為地產(chǎn)商直接融資的新選項。近日，旭輝可能赴港上市的消息不脛而走。消息指出，旭輝集團計劃赴港上市，初步集資規(guī)模訂于5億至6億美元(約39億至46.8億港元)，其計劃最快于本月正式啟動。諸多擁有?境外資源?的大型房地產(chǎn)企業(yè)充分利用了境外融資的便利，發(fā)行相當規(guī)模的優(yōu)先票據(jù)和可換股債券。比如1月14日，恒大地產(chǎn)宣布將發(fā)行55.5億元3年期及37億元5年期以美元結算的人民幣債券，利率分別為7.5%和9.25%，兩筆共計融資92.5億。
（三）、房企資金鏈繃緊，一些中小型房企資金鏈面臨斷裂的困境。
相比被迫?卡殼兒?的融資鏈，曾為房地產(chǎn)商貢獻大量流動性的售樓回款，如今也處?難產(chǎn)?中。?對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍?。央行2011年4月6日起加息0.25個百分點，部分城市已出現(xiàn)銀行暫停購房貸款或是暫停部分購房貸款的現(xiàn)象。首付款比例提高和銀行的加息，加重購房者的購房成本，個人按揭貸款資金來源萎縮，銷售量下滑對其資金鏈的影響更大，同時存量房產(chǎn)增加，資金周轉放慢。
（四）、預售資金監(jiān)管加劇拉緊房企資金鏈條。
2010年10月25日,北京市宣布將于12月1日起對商品房預售。
資金進行監(jiān)管,明確:?商品房預售資金應當全部存入商品房預售資金監(jiān)管專用賬戶,并對其中用于項目工程建設的資金實行重點監(jiān)管,保證預售資金優(yōu)先用于工程建設。?一線城市中北京成為繼深圳之后第二個實施該項政策的城市。此外,浙江省也將于2010年11月1日起正式對商品房預售資金進行監(jiān)管。這一政策似乎已經(jīng)有?蔓延?之勢。但從?限購令?在不到一個月內迅速在全國多個城市全面推出的情況看,預售資金監(jiān)管在更多城市推行的可能性仍然很大。一旦如此,對開發(fā)商資金周轉要求也將提出更高的要求。沒有做好準備的房企,資金鏈斷裂將在所難免。
另外，從今年二季度起，開發(fā)商融資渠道的持續(xù)收縮和融資成本的大幅上升已是既成事實，從開發(fā)貸、個貸、資本市場融資、信托等各個環(huán)節(jié)均被封死，全行業(yè)資金鏈前所未有受壓。
七、房企多元化經(jīng)營策略提速，產(chǎn)品線逐步向二三四線城市及保障房領域推進。
（一）、房企產(chǎn)品線開始轉向二三四線城市。
房地產(chǎn)的開發(fā)重點，從北上廣深這樣的一線城市，開始迅速向二、三、四線城市延伸，二線城市是省會城市，三線城市是地區(qū)級城市，四線城市就是縣城。從今年開始，大量的開發(fā)商會加速從一線城市向二三四線城市轉變，實際上很多二線的城市開發(fā)商已經(jīng)云集了，在三四線城市面臨著很好的發(fā)展良機。
資料顯示：2010年全年，一線、二線、三線城市房地產(chǎn)開發(fā)比例，已經(jīng)達到20:60:20的比例，也就是說，二線城市房地產(chǎn)開發(fā)量占到60%，三、四線房地產(chǎn)開發(fā)量，已經(jīng)趕上了一線城市，而且這種趨勢在迅速擴大。
（二）、房企產(chǎn)品結構也在開始變化，逐漸轉向保障性住房。?利潤微薄?一直是先前許多房企放棄保障房的原因之一。不過，在資金鏈緊繃的狀態(tài)下，保障房項目成為今日新寵。
近日，河北省住房和城鄉(xiāng)建設廳與北京萬科企業(yè)有限公司在北京簽訂《河北省保障性住房建設戰(zhàn)略合作協(xié)議框架協(xié)議》。北京萬科將與河北省廊坊、保定、唐山、秦皇島、滄州、張家口等六市保障性住房項目開發(fā)建設進行合作。合作開發(fā)建設保障性住房，包括開發(fā)建設公共租賃房、限價商品住房、廉租住房等保障性住房項目，規(guī)模預計為6000-8000套。
（三）、對保障性安居工程建設國家給予了一些優(yōu)惠政策。根據(jù)?十二五?住房保障建設規(guī)劃，制定今后五年保障性安居工程建設用地供應計劃，實行計劃單列，保證優(yōu)先供應。為保障性安居工程建設，建立多渠道資金籌集機制。積極探索通過銀行貸款、發(fā)行12債券、信托投資、資產(chǎn)運營等方式積極籌集資金，拓寬保障性住房建設資金融資渠道。對轄區(qū)各類保障性住房、危陋住宅區(qū)改建（棚戶區(qū)改造）的建設、買賣、經(jīng)營等環(huán)節(jié)涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、印花稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅等予以減免。保障性安居工程建設項目，免收城市基礎設施配套費、防空地下室異地建設費等行政事業(yè)性收費和政府性基金。
同策咨詢研究部分析師指出，開發(fā)保障房項目不僅可以獲得貸款和土地的優(yōu)先條件，同時還有可能與政府攀上關系，結成戰(zhàn)略合作關系。
?由目前的市場情況來看，這三點足以吸引一群開發(fā)商蜂擁而上。?分析師表示，該類項目與商品房相比，雖然利潤微薄，但收益穩(wěn)定，風險較低。除此之外，還可以規(guī)避政策的限制，與?因限購而賣不出商品房?相比，當下，開發(fā)商應該更愿意接受這種開發(fā)機遇。
在一系列宏觀調控政策的作用下，大多數(shù)城市將房價調控目標定在10--15%。房價已經(jīng)駛入?慢車道?。目前的房價走勢依舊處于僵持狀態(tài)，鑒于房企在現(xiàn)金流不足、高存貨、流動負債大量到期的情況下，極有可能選擇降價出貨以回籠資金，從而為未來價格的進一步走低提供了條件。
隨著國務院派出8個督察組，對京滬等16個省份開展房市調控政策落實情況專項督察的結束，從督察涉及各地地方媒體報道看，此次13督察組對于各省區(qū)市的調控落實持肯定的態(tài)度。專家認為，此次督察組對于各地的督察，將使得不少城市已經(jīng)公布的房價控制目標將面臨重新調整和修改，調控政策有加碼的可能。
綜合以上分析，國家出臺的一系列調控目標和政策措施，矛頭直指房價，使得房地產(chǎn)行業(yè)面臨著巨大的壓力。高融資成本攤薄了利潤，融資渠道的緊縮，預收款監(jiān)管在考量房企的自有資金實力，加息、限購和提高首付款比例帶來的銷售的萎縮，房企一方面戰(zhàn)略調整和經(jīng)營結構調整，一方面順應政策要求，將房價控制在一個合理的區(qū)間，快速銷售，加快回流資金，實現(xiàn)資金的良性循環(huán)。
工業(yè)地產(chǎn)分析報告篇八
受國際金融危機及國內經(jīng)濟回調的影響，住房銷售低迷，房價漲勢逐步回落，房地產(chǎn)市場進入調整階段，調整程度逐步加深。下半年，作為擴大內需、促進經(jīng)濟增長的重點，中央及地方政府連續(xù)出臺了多項鼓勵住房消費、活躍房地產(chǎn)市場的調控政策。一是國家已經(jīng)將支持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展作為保增長的重點產(chǎn)業(yè)，并連續(xù)出臺一系列鼓勵住房消費的政策，從政策層面上給予消費者信心。二是我國連續(xù)出臺強力度的刺激經(jīng)濟的措施，力爭經(jīng)濟增長保持在8%以上，在就業(yè)和居民收入增長方面基本穩(wěn)定了預期。隨著經(jīng)濟適用房和限價房大量入市，上半年，市場迅速回暖，信貸政策轉向寬松，開發(fā)商迎來了又一春，房地產(chǎn)市場重新上演“地王爭霸”、“房價攀升”。
統(tǒng)計局公布的`最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，全國房地產(chǎn)開發(fā)本年完成投資億元，比去年同期增長：;全國房地產(chǎn)住宅商品房開發(fā)本年完成投資億元，比去年同期增長：;統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明20，全國商品房銷售面積達到萬平方米;銷售面積增速為%。
統(tǒng)計局公布的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明:習水縣房地產(chǎn)開發(fā)本年完成投資億元，比去年同期下降;全國房地產(chǎn)住宅商品房開發(fā)本年完成投資億元，比去年同期下降%;統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明:習水縣商品房銷售面積達到(萬平方米)，銷售面積增速為53.7%。
國家發(fā)改委數(shù)據(jù)顯示，從有關數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)在經(jīng)過了前一段時期調整后，已經(jīng)率先進入到了回升的階段。從全國70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)來看，已經(jīng)份開始環(huán)比上升。全國房價已連續(xù)五個月上升，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速也逐月上升，說明我行信貸投資的信心正在增強。商品房銷售的火爆，使得房地產(chǎn)開發(fā)的國內貸款和個人按揭貸款大幅增長。
三、習水縣房地產(chǎn)開發(fā)投資情況。
從去年1月份開始，習水縣房地產(chǎn)市場就已走進了回暖的軌道，新房銷量逐月攀升。五月份新政出臺又助推了房市的反彈，據(jù)統(tǒng)計，1至4月份習水縣城區(qū)銷售數(shù)據(jù)分別為、、、套，接連刷新了單月銷量紀錄。5月份，習水縣城區(qū)銷售量達到了套，到6月份時，這個數(shù)據(jù)是套，其中120-144平方米的戶型占了三分之一，100-120平方米的戶型占了近四分之一。除網(wǎng)上簽約銷量猛增之外，各樓盤銷售點的看房客戶大量增加，市民對房地產(chǎn)市場的關注度大為上升。
隨著房市的火爆，各品牌開發(fā)商現(xiàn)有樓盤基本銷售完畢。多家開發(fā)商表示，將加快現(xiàn)有項目的開發(fā)力度，新盤開發(fā)將盡快上馬。業(yè)內人士認為，隨著市場銷售的回暖，特別是優(yōu)質樓盤的住房銷量穩(wěn)步上升，同時，政府給予開發(fā)商的一系列優(yōu)惠政策，減小了后續(xù)項目開發(fā)的壓力。_年下半年，新開發(fā)投資項目面積約平米，有實力的開發(fā)商都會加快施工進度，盡快啟動后續(xù)項目開發(fā)。在_年12月以前，將有約80萬平米的銷售面積。
四、20住房市場價格形勢分析。
1、政府關于促進房地產(chǎn)健康發(fā)展的意見。
_年，市政府出臺了《關于進一步促進房地產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展的意見》(以下簡稱《意見》)。
一、實行購房優(yōu)惠政策。
(一)對個人購房實施補貼。(二)實行住房轉讓契稅、印花稅和土地增值稅減免。(三)實行房地產(chǎn)交易相關費用優(yōu)惠。(四)調整住房公積金貸款政策。(五)實行銀行貸款利率優(yōu)惠。(六)支持自住型和改善型住房消費。因地震災害住房損毀而重新購房的，可視為首次購房。(七)實行購房入戶鼓勵。凡在習水縣城區(qū)購買商品住宅的，購房人及其直系親屬可按有關規(guī)定申請遷入辦理習水縣城區(qū)戶籍，相應可辦理子女入學等手續(xù)。
(八)減少城市基礎設施配套費。(九)對行政事業(yè)性收費實行“一費制”。(十)降低水電氣有線數(shù)字電視安裝費。(十一)盤活存量建設用地。(十二)鼓勵房地產(chǎn)信貸投入。鼓勵商業(yè)銀行在國家適度寬松的貨幣政策指導下增加有效信貸投入，支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)的正常合理信貸需求，對資信好但短期資金周轉出現(xiàn)困難的企業(yè)和項目貸款給予重點傾斜。(十三)加大稅收支持力度。
3、營造良好發(fā)展環(huán)境。
(十四)提高服務效能。為開發(fā)企業(yè)和購房者提供優(yōu)質服務。(十五)強化市場監(jiān)管。(十六)加強宣傳營銷。緊緊圍繞“東坡老家，快樂習水”形象主題詞和“生態(tài)習水”、“宜居習水”、“安全習水”等優(yōu)勢特征，優(yōu)化市場交易環(huán)境。(十七)加大督查力度。加強房地產(chǎn)政策執(zhí)行情況的督查督辦。
這個被稱為“習水縣房市新政”的《意見》從一出臺便受到了世人的關注，大家對這個房市的“起動機”給予了厚望。購房者希望“新政”能給自己帶來更多的購房實惠;開發(fā)商希望“新政”能啟動樓市，銷售出現(xiàn)有房源，減輕自己的資金壓力;政府希望“新政”啟動樓市，讓樓市帶動整個地域經(jīng)濟的發(fā)展。
目前，我國“大城市化”仍在進行，大城市服務業(yè)定位和城市吸引力使其每年常住人口增長仍較快，從而帶來新增住房需求。從短期看，地產(chǎn)專家認為，累計需求使得今年的潛在需求量巨大。而近期市場成交回落，除了漲價因素以外，開發(fā)商新增供應和庫存減少也是重要原因。但房價上漲過高導致購買力透支，可能造成交量大大低于均衡狀態(tài);同時投資性需求興起將明顯抑制住房消費，這依然值得警惕。
一、物流行業(yè)基本情況。
1、物流概述。
物流行業(yè)是物流資源產(chǎn)業(yè)化而形成的一種復合型或聚合型產(chǎn)業(yè)，物流資源有運輸、倉儲、裝卸、搬運、包裝、流通加工、配送、信息平臺等，其中運輸又包括鐵路、公路、水運、航空、管道等。這些資源產(chǎn)業(yè)化就形成了運輸業(yè)、倉儲業(yè)、裝卸業(yè)、包裝業(yè)、加工配送業(yè)、物流信息業(yè)等。這些資源分散在多個領域，包括制造業(yè)、農(nóng)業(yè)、流通業(yè)等。把產(chǎn)業(yè)化的物流資源加以整合，就形成了一種新的物流服務業(yè)。
2、物流行業(yè)的特點。
國家政策有力支持，12月28日，商務部發(fā)布《促進倉儲業(yè)轉型升級的意見》，主要目的在于引導倉儲業(yè)在服務方面由倉庫出租向倉儲管理、庫存控制、加工包裝、分揀配送、質押監(jiān)管等多功能增值服務發(fā)展，這也是當前傳統(tǒng)倉儲行業(yè)提升單位產(chǎn)出，增強盈利能力最直接最有效的方式;實現(xiàn)加工配送率達到40%，倉儲服務達標率提高到40%，立體倉庫的總面積占倉庫總面積的40%。
行業(yè)主要成本依然呈高位運行狀態(tài)，人工成本的壓力相對較大：由于燃油成本和人工各自占到物流企業(yè)總成本的40%和20%左右，所有燃油和人工成本的下降或者說穩(wěn)定將直接影響物流行業(yè)的盈利空間，雖然經(jīng)濟下滑趨勢帶動物流需求下行明顯，但燃油價格的高位運行和人工成本平均15%-20%的增速使得物流企業(yè)利潤率水平持續(xù)走低，目前來看q2燃油價格單邊上漲的可能性不大，預計依然還是震蕩走勢，企業(yè)燃油成本預計相對去年增幅不大，但人工成本預計仍然保持一定的漲幅。
3、物流行業(yè)的運作模式。
目前世界大型物流公司大多采取總公司與分公司體制，采取總部集權式物流運作，實行業(yè)務垂直管理，實際上就是一體化經(jīng)營管理模式(只有一個指揮中心，其他都是操作點)。又進一步分為：
連鎖超市型。
建材連鎖超市對商品的品質和物流服務要求都很高，建材連鎖超市一般提供免費班車、集中配送物流服務，并且有知名裝修公司與超市共同為顧客提供從設計到采購、配送、裝修一條龍服務。
市場聯(lián)盟型。
主要是采取虛擬市場與實體市場兩相結合，信息中心、交易中心、物流中心三位一體，國際供給網(wǎng)絡和國內營銷網(wǎng)絡雙向互動，實現(xiàn)集中采購、直銷產(chǎn)品、便利客戶的先進模式。
綜合批發(fā)市場型。
建材綜合批發(fā)市場一般占地面積廣，投資大，具有一定的規(guī)模，位于城鄉(xiāng)結合部、交通要道邊，建材種類集中齊全，價格低廉，主要以批發(fā)為主。
物流園區(qū)(基地)型。
近年來，建材物流園區(qū)(基地)以一種嶄新的模式進入建材物流領地，并將成為引領建材物流發(fā)展的新潮流。國內正在規(guī)劃建設和已建成的建材物流園區(qū)(基地)有十余個。
二、物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。
(一)物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。
從全球物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況來看，在歐、美、日本等發(fā)達國家和地區(qū)，物流業(yè)開展得較早較好，已經(jīng)形成相對完善的交通運輸和信息網(wǎng)絡，物流成本占gdp的比重隨著經(jīng)濟發(fā)展而降低。據(jù)統(tǒng)計，1977～1981年，在美國國內生產(chǎn)總值中，物流成本高達16.8%，到19物流成本大幅度下降到10.9%，這種成本的下降顯著地提高了美國經(jīng)濟的競爭力，是美國經(jīng)濟再度繁榮的一個重要因素。目前，發(fā)達國家物流成本占gdp的比重大致在10%左右。美國為10.5%，英國為10.6%，法國為11.1%，意大利和荷蘭均為11.3%，德國為13%，西班牙為11.5%，日本為11.4%。相對而言，發(fā)展中國家的物流水平較低，物流的基礎設施、制度環(huán)境、物流人才以及信息技術方面落后，社會物流成本相對較高，目前，我國物流成本占同期gdp的比重為18%左右。
(二)我國物流行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。
中國不僅是全球最重要的采購中心和制造中心，也是全球最大的消費市場之一。隨著全球制造業(yè)繼續(xù)向中國大陸轉移、國內消費水平不斷提升以及產(chǎn)業(yè)政策對現(xiàn)代物流業(yè)扶持力度不斷增強，物流業(yè)已成為國內發(fā)展最快的領域之一，整體規(guī)模不斷擴大。我國社會物流總額和物流業(yè)增加值分別為966,538億元、23,078億元，分別比增長3.97倍、2.11倍，年復合增長率分別為22.19%、15.27%。
三、行業(yè)發(fā)展前景。
據(jù)中科院預計，我國現(xiàn)代物流將保持快速發(fā)展，年增12.7%，社會物流總額將達到73.9萬億元，到將達到90萬億元。
年月社會物流需求及總費用增長情況。
資料來源：wind,中國物流及采購聯(lián)合會，國金證券研究所。
據(jù)權威部門初步預計，20__年我國社會物流總費用將增長11%以上，超過4.23萬億元。
國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局和中國物流與采購聯(lián)合會聯(lián)合發(fā)布的信息顯示，，我國社會物流總費用超過3.8萬億元，同比增長13.5%。根據(jù)三部門的預計，今年的物流費用增幅將回落2.5個百分點，而物流需求規(guī)模增長將在15%以上，物流業(yè)增加值預計增長10%以上。
從物流總費用的構成看，20運輸費用為2.1萬億元，同比增長12.8%，占社會物流總費用的比重為54.7%;保管費用為1.2萬億元，同比增長16%，占社會物流總費用的比重為32.1%，與相比，這一比重擴大了0.7個百分點。
四、行業(yè)競爭格局。
(一)物流公司的類型。
我國物流的主要類型包括運輸型物流企業(yè)、倉儲型物流企業(yè)和綜合服務型物流企業(yè)。運輸型物流企業(yè)主要以從事貨物運輸服務為主，包括小件包裹快遞服務或代理運輸服務,并包含其它物流服務活動，具備一定規(guī)模的實體企業(yè)。倉儲型物流企業(yè)主要以從事區(qū)域性倉儲服務為主，包含其它物流服務活動，具備一定規(guī)模的實體企業(yè)。綜合服務型物流企業(yè)以從事多種物流服務活動，并可以根據(jù)客戶的需求，提供物流一體化服務，具備一定規(guī)模的實體企業(yè)。
(二)行業(yè)競爭特點。
物流產(chǎn)業(yè)市場化程度較高，各類企業(yè)發(fā)揮各自的優(yōu)勢充分競爭。
企業(yè)類型。
優(yōu)勢劣勢運輸型。
具有網(wǎng)絡信息服務功能，可以提供門到門運輸，門到站運輸?shù)榷喾轿贿\輸方式。
倉儲能力較弱。
倉儲型。
地理上的便利。倉儲運輸型物流企業(yè)擁有一個本地化物流服務的優(yōu)勢，它意味著運輸準備時間(集貨，運輸和倉儲時間)可以被縮短到最少，而出現(xiàn)的問題(貨物的損毀、短缺)可以就地解決。
可接近性優(yōu)勢。物流企業(yè)的生存依賴于他們的客戶，與他們的管理人員進行對話是非常容易的――通常僅僅是一個電話即可辦到。
運輸能力較弱。
綜合服務型。
可以從事多種物流服務業(yè)務，可以根據(jù)客戶的要求制定整合物流資源的運作方案。
倉儲能力和運輸能力不突出。
五、行業(yè)主要上市公司。
主要上市公司在經(jīng)濟危機時的表現(xiàn)也發(fā)現(xiàn)相關供應鏈管理業(yè)務與經(jīng)濟周期表現(xiàn)高度相關。相對運輸和倉儲物流，供應鏈物流行業(yè)主要采用輕資產(chǎn)模式進行運作，盡管這樣在危機時具備相對靈活的可操作性，但是其業(yè)務需求跟對應的子行業(yè)景氣高度相關，抵御能力還是較弱。而盡管制造業(yè)物流外包是長期趨勢，但在目前還未達到歐美發(fā)達國家水平前提下，規(guī)模效應和行業(yè)競爭環(huán)境也不能同日而語。
一、引言：
隨著社會的發(fā)展和人們生活水平的提高，人們的消費需求和消費觀念也在不斷變化。作為高檔消費品的汽車在年輕一代的人群中更加受到青睞。此次調查我們以__公司為研究對象，深入了解消費行為的狀況。為__公司的發(fā)展提供建議。
二、調查內容。
1.目前__市汽車市場的構成情況，__汽車的市場占有率。
2.__市區(qū)汽車消費群體的消費傾向和認知情況。
3.汽車消費者的潛在消費意識。
4.汽車廣告的投放情況。
三、調查方法。
本次調查中我們用spss進行數(shù)據(jù)分析，用excel電子表格進行統(tǒng)計。共發(fā)放問卷350份，回收342份，有效率為100%。
四、數(shù)據(jù)統(tǒng)計。
1.此次調查中大部分人年齡在21—50歲之間，占樣本總體的93%，這個年齡段正是購車的主要年齡段，73%的人具備購車實力。
2.__汽車在品牌形象在消費者中占有較大比例，占調查總數(shù)的52%,其中一些國外品牌的汽車主要集中在高消費水平的人群中。
3.在購車付款方式中，有43%的人選擇一次性付款，有28%的選擇了貸款。
4.在購車用途方面，有67%的選擇上下班，21%的人選擇喜愛。在喜愛的這部分人中，87%的人都選擇了汽車價格在30萬以上。
五、總結。
汽車在我國目前還存在很大的消費潛力，特別是在進入21世紀后，我國經(jīng)濟持續(xù)增長，百姓的收入逐年遞增，使擁有一輛自己的汽車在更多的人群中變成了現(xiàn)實。但主要的消費水平還在20萬以內，一些國產(chǎn)的中小型汽車更加受到歡迎。
為了保證保險行業(yè)科學、規(guī)范、健康的向前發(fā)展，消除職務犯罪隱患，__區(qū)檢察院對區(qū)保險行業(yè)的管理及運行情況進行深入調研，并針對所發(fā)現(xiàn)的問題提出有效的整改措施。
一、保險行業(yè)的基本情況：
以前全區(qū)只有一家保險公司暨中國保險公司齊齊哈爾支公司__分公司，當時保險市場的份額占有率為100%。19中國保險公司齊齊哈爾市支公司一分為二：一是中國財產(chǎn)保險股份有限公司齊齊哈爾市支公司;二是中國保險股份有限公司壽險公司齊齊哈爾市支公司，當時的險種經(jīng)營范圍區(qū)分的特別明確，財險公司的業(yè)務范圍只限于財產(chǎn)保險，而壽險公司的經(jīng)營范圍也只限于壽險。當時壽險公司市場份額的占有率仍是100%。
年以后隨著保險行業(yè)競爭機制的引入，我區(qū)先后有幾家財產(chǎn)保險公司、壽險公司入駐，險費收入隨之一路猛增，保險市場各公司的保費收入份額的占有率就沒有了確定性，使得保險市場出現(xiàn)了混亂局面，各家為了生存而不惜采取一切可以采取的手段，搶占保險市場份額，有的公司不顧國家三令五申對保險行業(yè)依法經(jīng)營的嚴格要求和規(guī)定，鋌而走險，從而使保險行業(yè)陷入一種不嚴格依法經(jīng)營的“窘境”。
二、保險行業(yè)“潛規(guī)則”的形成及手段：
1、按照國家及財政部的相關規(guī)定，保險公司在承保商業(yè)險過程中按4%的比例給予投保單位或投保人提取手續(xù)費，交強險按8%的比例給予投保單位或投保人提取手續(xù)費，由于保險資源的匱乏，各公司又都想搶占保險市場和市場份額，于是乎，各公司之間便開始了地下“暗戰(zhàn)”，各公司之間也相互(違規(guī)、違法提高手續(xù)費支付標準)“哄抬物價”，這樣就形成了一種各公司彼此之間心知肚明的保險行業(yè)“潛規(guī)則”。
2、按照國家及財政部的相關規(guī)定，所有保險公司通過正常的財務手續(xù)無法實現(xiàn)不合規(guī)的手續(xù)費支付，因此，保險公司采取一些違規(guī)、違法等手段截留、侵吞保費。
手段之一：“鴛鴦單，”又稱“陰陽單”。保險業(yè)務人員或保險公司在打印保單時，故意地將保單各聯(lián)分開打印，保單的客戶聯(lián)、業(yè)務留存聯(lián)、財務留存聯(lián)等各聯(lián)的內容不一致，一般情況是客戶聯(lián)的保險金額比較大，保險責任比較全，而保險公司留存的業(yè)務聯(lián)、財務聯(lián)保費金額比較小，保險責任比較窄。由于客戶按照客戶留存聯(lián)繳費，保險公司根據(jù)業(yè)務、財務聯(lián)入帳，業(yè)務人員就可以將多余的保費截留用作它用。這樣在審計部門、稅務、保鑒會等(包括內部審計)部門例行檢查時，很難核對留在客戶手中的客戶留存聯(lián)。
手段之二：“吃單”保險業(yè)務人員或保險公司向投保人收取保費后，未將保費入到保險公司的收入帳上，私自截留，這種手段也稱“埋單”。
手段之三：“刪單”保險業(yè)務人員或保險公司先將取得的保費入賬，然后私自(保險公司單方)注銷保險合同，侵吞或非法占有保費。
手段之四：“假應收”：保險業(yè)務人員或保險公司將客戶已交納的保費不入賬，而是進行財務上的“技術”處理，做“假應收”(也就是未繳納保戶保費)，待保險時限和保險責任喪失后侵吞或非法占有保費。
手段之五：“假退?！北ｋU業(yè)務人員或保險公司先將客戶的保費全額入賬，事后編造緣由向客戶索取加蓋客戶(一般都是單位參保)單位或投保人簽名的空白單證，在客戶不知情的情況下，保險公司私自填寫其內容，差額或全額退保，侵吞或非法占有這部分保費。
手段之六：“假理賠”保險業(yè)務人員或保險公司為了達到套取費用的目的，編造虛假事實，制作假的理賠卷宗，從而以不合法的手段套取或侵吞理賠款。
手段之七：“假代理”保險公司為了更隱蔽地套取或侵吞保費，利用保險代理公司來轉移保費收入，通常情況下，委托保險代理公司承辦保險業(yè)務的保險公司業(yè)務人員或保險公司，利用代理公司領取的承保單證以及保險代理公司業(yè)務人員的工號來進行這一操作。并利用保險代理公司的手續(xù)費收付票據(jù)(按照相關規(guī)定：代理公司提取手續(xù)費的比例為15%)違規(guī)套取費用。
三、保險行業(yè)侵吞、套取保費收入存在職務犯罪的隱患：
一是保險公司單純的為了追求業(yè)績，不惜給客戶以高額回報。調查結果顯示，有的保險公司手續(xù)費返還高達35%到45%，超出國家規(guī)定的標準近10倍，這些超標準支付的手續(xù)費資金來源多出自于各公司“鴛鴦單”、“吃單”、“刪單”、“假應收、”“假退保”、“假理賠”、“假代理”所截留、套取的保費收入。二是保險公司在返還手續(xù)費時，懼怕相關部門的檢查，故而不履行相關的財務手續(xù)。調查中發(fā)現(xiàn)中國財產(chǎn)保險股份有限公司某區(qū)營銷服務部絕大部分手續(xù)費支付清單上的“制單人”、“審核人”、“領款人”均是偽造的，有的是事后在編制的手續(xù)費支付清單上找人代簽的。三是由于客戶單位的業(yè)務辦理人員在領取手續(xù)費時不履行財務手續(xù)、保險公司支付給單位的手續(xù)費被其單位辦理保險業(yè)務人員裝入個人腰包，據(jù)為己有。按相關法律規(guī)定及財務制度，用公款參加保險的中間業(yè)務費收入應計入單位的財務賬目中，需要支出的再按相關規(guī)定從財務帳中支出。由于保險公司不履行正常的財務手續(xù)，給用公款參保的單位業(yè)務人員以可乘之機，助長了貪污、等問題的茲生。四是保險公司委托專業(yè)銀行辦理的代理保險業(yè)務：一些銀行將保險公司返給的“代理保險”手續(xù)費收入不計入或差額計入中間業(yè)務費收入科目中，這樣就為了銀行工作人員涉嫌職務犯罪的埋下了隱患。五是保險公司不按財務規(guī)定履行手續(xù)費支付程序，不排除個別工作人員從中鉆空子，撈取個人好處，涉嫌職務犯罪。有的財產(chǎn)保險有限公司營銷服務部多次違法印制長途汽車乘客意外傷害保險票據(jù)，委托長途客運總站代為銷售，所獲保費數(shù)十萬元，沒有計入公司財務帳中，去向不明。更值得注意的是：一些保險公司為了單位的蠅頭小利，利用“儲金險”幫助被保險單位套取費用，數(shù)額特別巨大。真是令人心驚。
四、保險行業(yè)不規(guī)范問題：
1、保險系統(tǒng)單證使用、領用制度規(guī)定不嚴格、不規(guī)范，缺乏必要的監(jiān)管。
2、保險系統(tǒng)存在手寫單證、電子單證混在一起使用，漏洞大，隱患多。
3、保險系統(tǒng)對手續(xù)費支付方式缺乏必要的監(jiān)管、財務手續(xù)不完備，“制單人”、“審核人”、“領款人”、不能夠據(jù)實簽字，不附合相關規(guī)定。
4、上級公司對下屬公司報批的相關財務費用單證審核、監(jiān)管不到位、把關不嚴。
5、有的公司不按相關規(guī)定辦事，私自設置銀行賬戶，截留保費，挪做它用，違規(guī)、違法經(jīng)營。
6、有的公司以員工名義私設銀行卡、折將截留的保費私存，私設小金庫，嚴重違反國家規(guī)定和財經(jīng)紀律。
五、對保險行業(yè)“潛規(guī)則”及管理環(huán)節(jié)存在職務犯罪隱患的幾點對策：
1、應對保險行業(yè)的“潛規(guī)則”問題必須徹底肅清，“潛規(guī)則”問題就是“糖衣炮彈”，就是危害社會正常經(jīng)濟秩序，危害社會穩(wěn)定的一個巨大毒瘤，它是一個不容社會和法律忽視的一個重要問題。有“潛規(guī)則”問題的存在就必然要導致和不可避免問題及職務犯罪隱患問題的繁衍，經(jīng)濟建設就不能夠得到充分保障。我們建議對保險行業(yè)的一些規(guī)定重新進行必要的修定，充分完善規(guī)章制度，切實能夠守法、合規(guī)經(jīng)營。
2、應建立和重新制定保險手續(xù)費返還制度，凡是公款參保的應在保險費總額當中扣除按比例支付的手續(xù)費金額，而后確定實繳保費金額，即：實交保費金額==應交保費金額—按比例返還手續(xù)費金額。不得以任何理由或借口向公款參保單位支付手續(xù)費，必須嚴格執(zhí)行現(xiàn)金管理和支票發(fā)放制度，真正做到從源頭上控制。
3、應建立健全嚴格的監(jiān)管、監(jiān)控制約機制，應當盡快和修訂適應我國國情和便于操作的相關法律、法規(guī)，對保險公司發(fā)生重大理賠的理賠案件應由、紀律門和檢察機關進行全程監(jiān)控，堵塞漏洞。
4、應盡快建立保險執(zhí)業(yè)人員和違規(guī)執(zhí)業(yè)檔案查詢系統(tǒng)，建立行之有效的工作制度和長效的工作制約機制，用法律制約規(guī)章制度的逐步健全和完善，用規(guī)章制度管人、管事。
5、應在不突破法律、規(guī)章制度底線的情況下進行陽光操作，對一些經(jīng)營狀況不好，保險信譽差，經(jīng)常發(fā)生違規(guī)、違法操作的保險機構予以勒令退出保險市場。
6、應倡導以國有保險公司為主導地位、非國有公司為輔的公平競爭機制，凈化保險市場，規(guī)范保險行業(yè)依法合規(guī)經(jīng)營。嚴肅查辦違規(guī)違法操作行為，嚴厲打擊保險行業(yè)經(jīng)營過程中存在的商業(yè)賄賂問題，以此遏制保險市場的不正當競爭和違規(guī)、違法操作，使保險事業(yè)沿著科學的、陽光的、健康的軌道向前發(fā)展。
工業(yè)地產(chǎn)分析報告篇九
市場分析報告的標題一般有兩種形式：一是公文式，如《中國農(nóng)業(yè)銀行湖北省分行市場環(huán)境分析報告》。另一種是新聞報道式。它又分單標題和雙標題兩種。單標題，如從對鄂州市分行客戶結構調查分析看我省農(nóng)行市場開發(fā)的戰(zhàn)略選擇；雙標題是指既有正題，又有副題。正題揭示市場分析報告的主旨，副題標明進行市場分析的對象、內容等，如《縣級金融市場開發(fā)大有可為――對公安縣金融市場潛力的調查分析》。標題的詞句應反復琢磨，要概括精練，一般只用一句話，至多兩句為宜。
2、導語。
3、主體。
主體是市場分析報告的主要部分，一般是寫調查分析的主要情況、做法、經(jīng)驗或問題。如果內容多、篇幅長，最好把它分成若干部分，各加上一個小標題；難以用文字概括其內容的，可用序碼來標明順序。主體部分有以下四種基本構筑形式。
（1）分述式。這種結構多用來描述對事物作多角度、多側面分析的結果，是多向思維在謀篇布局中的反映。其特點是反映業(yè)務范圍寬、概括面廣。
（2）層進式。這種結構主要用來表現(xiàn)對事物的逐層深化的認識，是收斂性思維在文章謀篇布局中的反映。其特點是概括業(yè)務面雖然不廣，開掘卻很深。
（3）三段式。主體部分由三個段落組成：現(xiàn)狀；原因；對策。如此三段，是三個層次，故稱三段結構。
（4）綜合式。主體部分將上述各種結構形式融為一體，加以綜合運用，即為綜合式。例如，用“分述結構”來寫“三段結構”中的“現(xiàn)狀”；用“三段結構”來寫“層進結構”中的一個層次；用“總分結構”來寫“分述結構”中的某一方面內容，等等。
4、結尾。
結尾的寫法靈活多樣，一般有以下幾種。
（1）自然結尾。如果主體部分已把觀點闡述清楚，作出了明確結論，就不必再硬加一條尾巴。
（2）總結性結尾。為加深讀者的印象，深化主旨，概括前文，把調查分析后對事物的看法再一次強調，作出結論性的收尾。
（3）啟示性結尾。在寫完主要事實和分析結論之后，如果還有些問題或情況需要指出，引起讀者的思考和探討，或為了展示事物發(fā)展的趨勢，指出努力方向，就可以寫一個富有啟示性的結尾。
（4）預測性結語。有的報告在提出調查分析情況和問題之后，又寫出作者的預測，說明發(fā)展的趨向，指出可能引起的后果和影響。這是在更廣闊的視野上來深化主題。
為了深入了解本市居民家庭在酒類市場及餐飲類市場的消費情況，特進行此次調查。調查由本市某大學承擔，調查時間是2001年7月至8月，調查方式為問卷式訪問調查，本次調查選取的樣本總數(shù)是2000戶。各項調查工作結束后，該大學將調查內容予以總結，其調查報告如下：
一、調查對象的基本情況。
（一）樣品類屬情況。在有效樣本戶中，工人320戶，占總數(shù)比例18.2%；農(nóng)民130戶，占總數(shù)比例7.4%；教師200戶，占總數(shù)比例11.4%；機關干部190戶，占總數(shù)比例10.8%；個體戶220戶，占總數(shù)比例12.5%；經(jīng)理150戶，占總數(shù)比例8.52%；科研人員50戶，占總數(shù)比例2。84%；待業(yè)戶90戶，占總數(shù)比例5.1%；醫(yī)生20戶，占總數(shù)比例1.14%；其他260戶，占總數(shù)比例14.77%。
（二）家庭收入情況。本次調查結果顯示，從本市總的消費水平來看，相當一部分居民還達不到小康水平，大部分的人均收入在1000元左右，樣本中只有約2.3%的消費者收入在2000元以上。因此，可以初步得出結論，本市總的消費水平較低，商家在定價的時候要特別慎重。
二、專門調查部分。
（一）酒類產(chǎn)品的消費情況。
1、白酒比紅酒消費量大。分析其原因，一是白酒除了顧客自己消費以外，用于送禮的較多，而紅酒主要用于自己消費；二是商家做廣告也多數(shù)是白酒廣告，紅酒的廣告很少。這直接導致白酒的市場大于紅酒的市場。
2、白酒消費多元化。
（1）從買白酒的用途來看，約52.84%的消費者用來自己消費，約27.84%的消費者用來送禮，其余的是隨機性很大的消費者。
買酒用于自己消費的消費者，其價格大部分在20元以下，其中10元以下的約占26.7%，10～20元的占22.73%，從品牌上來說，稻花香、洋河、湯溝酒相對看好，尤其是湯溝酒，約占18.75%，這也許跟消費者的地方情結有關。從紅酒的消費情況來看，大部分價格也都集中在10～20元之間，其中，10元以下的占10.23%，價格檔次越高，購買力相對越低。從品牌上來說，以花果山、張裕、山楂酒為主。
送禮者所購買的白酒其價格大部分選擇在80～150元之間（約28.4%），約有15.34%的消費者選擇150元以上。這樣，生產(chǎn)廠商的定價和包裝策略就有了依據(jù)，定價要合理，又要有好的包裝，才能增大銷售量。從品牌的選擇來看，約有21.59%的消費者選擇五糧液，10.795%的消費者選擇茅臺，另外對紅酒的調查顯示，約有10.2%的消費者選擇40～80元的價位，選擇80元以上的約5.11%?？傊瑥囊陨系南M情況來看，消費者的消費水平基本上決定了酒類市場的規(guī)模。
（2）購買因素比較鮮明，調查資料顯示，消費者關注的因素依次為價格、品牌、質量、包裝、廣告、酒精度，這樣就可以得出結論，生產(chǎn)廠商的合理定價是十分重要的，創(chuàng)名牌、求質量、巧包裝、做好廣告也很重要。
（3）顧客忠誠度調查表明，經(jīng)常換品牌的消費者占樣本總數(shù)的32.95%，偶爾換的占43.75%，對新品牌的酒持喜歡態(tài)度的占樣本總數(shù)的32.39%，持無所謂態(tài)度的占52.27%，明確表示不喜歡的占3.4%。可以看出，一旦某個品牌在消費者心目中形成，是很難改變的，因此，廠商應在樹立企業(yè)形象、爭創(chuàng)名牌上狠下功夫，這對企業(yè)的發(fā)展十分重要。
（4）動因分析。主要在于消費者自己的選擇，其次是廣告宣傳，然后是親友介紹，最后才是營業(yè)員推薦。不難發(fā)現(xiàn)，怎樣吸引消費者的注意力，對于企業(yè)來說是關鍵，怎樣做好廣告宣傳，消費者的口碑如何建立，將直接影響酒類市場的規(guī)模。而對于商家來說，營業(yè)員的素質也應重視，因為其對酒類產(chǎn)品的.銷售有著一定的影響作用。
（二）飲食類產(chǎn)品的消費情況。
本次調查主要針對一些飲食消費場所和消費者比較喜歡的飲食進行，調查表明，消費有以下幾個重要特點：
1、消費者認為最好的酒店不是最佳選擇，而最常去的酒店往往又不是最好的酒店，消費者最常去的酒店大部分是中檔的，這與本市居民的消費水平是相適應的，現(xiàn)將幾個主要酒店比較如下：
泰福大酒店是大家最看好的，約有31.82%的消費者選擇它，其次是望海樓和明珠大酒店，都是10.23%，然后是錦花賓館。調查中我們發(fā)現(xiàn)，云天賓館雖然說是比較好的，但由于這個賓館的特殊性，只有舉辦大型會議時使用，或者是貴賓、政府政要才可以進入，所以調查中作為普通消費者的調查對象很少會選擇云天賓館。
2、消費者大多選擇在自己工作或住所的周圍，有一定的區(qū)域性。雖然在酒店的選擇上有很大的隨機性，但也并非絕對如此，例如，長城酒樓、淮揚酒樓，也有一定的遠距離消費者惠顧。
3、消費者追求時尚消費，如對手抓龍蝦、糖醋排骨、糖醋里脊、宮爆雞丁的消費比較多，特別是手抓龍蝦，在調查樣本總數(shù)中約占26114%，以絕對優(yōu)勢占領餐飲類市場。
4、近年來，海鮮與火鍋成為市民飲食市場的兩個亮點，市場潛力很大，目前的消費量也很大。調查顯示，表示喜歡海鮮的占樣本總數(shù)的60.8%，喜歡火鍋的約占51.14%，在對季節(jié)的調查中，喜歡在夏季吃火鍋的約有81.83%，在冬天的約為36.93%，火鍋不但在冬季有很大的市場，在夏季也有較大的市場潛力。目前，本市的火鍋店和海鮮館遍布街頭，形成居民消費的一大景觀和特色。
三、結論和建議。
（一）結論。
1、本市的居民消費水平還不算太高，屬于中等消費水平，平均收入在1000元左右，相當一部分居民還沒有達到小康水平。
2、居民在酒類產(chǎn)品消費上主要是用于自己消費，并且以白酒居多，紅酒的消費比較少，用于個人消費的酒品，無論是白酒還是紅酒，其品牌以家鄉(xiāng)酒為主。
3、消費者在買酒時多注重酒的價格、質量、包裝和宣傳，也有相當一部分消費者持無所謂的態(tài)度。對新牌子的酒認知度較高。
4、對酒店的消費，主要集中在中檔消費水平上，火鍋和海鮮的消費潛力較大，并且已經(jīng)有相當大的消費市場。
（二）建議。
1、商家在組織貨品時要根據(jù)市場的變化制定相應的營銷策略。
2、對消費者較多選擇本地酒的情況，政府和商家應采取積極措施引導消費者的消費，實現(xiàn)城市消費的良性循環(huán)。
3、由于海鮮和火鍋消費的增長，導致城市化管理的混亂，政府應加強管理力度，對市場進行科學引導，促進城市文明建設。
將本文的word文檔下載到電腦，方便收藏和打印。
工業(yè)地產(chǎn)分析報告篇十
邁進大學生活的最后一個年頭，站在我們面前的就是那個向往已久的工作社會，我們的心已經(jīng)開始飛進那里。我們高興、我們興奮，因為我們終于可以在這個巨大的舞臺上展現(xiàn)自我，但我們還需要時間去了解這個社會。學校為了把我們平穩(wěn)的送上社會的大舞臺，為適應今后的社會工作奠定基礎，同時完成大學教育的最后一個重要環(huán)節(jié)，專門安排了我們畢業(yè)實習。
由于對房地產(chǎn)銷售十分感興趣，所以20__年_月我到了____置業(yè)有限公司實習。實習是以獨立業(yè)務作業(yè)方式完成的。實習的內容只有兩個：一個是戶外廣告的宣傳，另一個是房產(chǎn)銷售——置業(yè)顧問?；仡^總結我的實習報告，感到十分的欣慰。它使我在實踐中了解了社會，讓我們學到了很多在課堂上根本就學不到的知識，也打開了視野、增長了見識，為我即將走向社會打下堅實的基礎?；旧线_到了學校要求的實習目的。為了表達我收獲的喜悅，我主要從以下幾方面來說明我的實習情況。
一、實習公司簡介。
____置業(yè)有限公司是20__年_月經(jīng)國家批準，是具有專業(yè)資質的房地產(chǎn)企業(yè)，公司的主要業(yè)務是專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)項目的全程策劃、推廣、銷售等一系列活動。公司成功策劃銷售了多個樓盤，現(xiàn)擁有優(yōu)秀的房地產(chǎn)和市場營銷精英及管理人員。
我實習工作分為兩個階段，前一個階段是在銷售部做戶外廣告的宣傳工作，工作內容是主動尋找客戶，給客戶講商鋪和住宅的地理位置和價格等，如果客戶有意向就留下一個聯(lián)系方式，后期聯(lián)系。后一階段就是在售樓部做置業(yè)顧問，工作的主要內容是接待客戶，給顧客介紹樓盤的具體信息，并幫助客戶計算房屋的總價。幫助他們更好的了解整個樓盤的情況。同時給顧客提出一些我們自己的見解。有時配合辦公室人員處理日常工作。
1.戶外商鋪宣傳和銷售的業(yè)務流程：
尋找顧客——電話約客——談判——客戶回訪——簽合同——售后服務。
尋找顧客——現(xiàn)場接待——談判——客戶回訪——簽合同——辦入住——售后服務。
實習目的：
1.了解房地產(chǎn)公司部門的構成、職能和運作流程。
2.了解房地產(chǎn)公司整個工作流程。
3.確立自己在房地產(chǎn)公司里最擅長的工作崗位。
4.學習關于房地產(chǎn)知識，掌握銷售樓盤的基本職能和技巧。
二、實習內容：
職位：置業(yè)顧問。
工作內容：前期先接受公司培訓，對自己的項目了解，經(jīng)過一系列考核(講沙盤，講戶型，講市場等)然后做市場宣傳，對樓盤周邊區(qū)域的樓盤、競爭樓盤做基本了解，比較出我們的優(yōu)勢和劣勢，從而找出應對方法。在實習期間公司對我們也做了一個全方位的培訓，包括心態(tài)和技能。對業(yè)務不熟練的人會直接安排先從約客、帶客開始。每天早上8：30上班到下午8：30下班之間要不斷的打電話約客戶而且公司部門經(jīng)理還要求了客戶量，每個人每10天至少必須約5批客戶，所以說公司在約客戶、帶客戶這方面還是非常重視的。
接待工作描述：售樓處共有四個銷售小組，每天負責接待客戶，接聽電話和約客戶。接待的時候第一句是：您好，歡迎光臨學府街區(qū)，您之前來過我們這里嗎?要是客戶說來過，就得給客戶找接待過他的銷售人員，這么做是防止撞單或者惡意搶單的情況發(fā)生。如果是第一次來就向客戶介紹我們的樓盤，介紹沙盤，戶型等。讓客戶了解我們的項目具體的位置、附近的配套設施和升值空間，順利的話就是交定金(小定1000，大定10000)——簽購房合同——做分期——辦入住。這就是整個過程。
接電工作描述：第一句是，您好，先生/女士，我是學府街區(qū)的置業(yè)顧問(名字)然后問客戶考慮你們的住宅和商鋪不，客戶放電話前要問是怎么了解我們項目的，根據(jù)實際情況對出具體的解答并登記。記得最開始有一次，我打電話剛說：“您好，這里是學府街區(qū)售樓中心?！彪娫拰γ娴南壬鸵魂嚺^蓋臉的指責，說“你們這群人一天吃飽沒事干了，整天打騷擾電話!”我直接就和那位先生吵起來了，當時經(jīng)理就指責我，人家不需要就不需要，犯不著吵架。
我還很不服氣。慢慢的時間長了，我也學會了怎么和這類客戶打交道。當客戶對你很憤怒很生氣的時候，你自己首先不要急不要燥，靜下心來慢慢跟客戶解釋溝通，這樣子客戶也就會心平氣和下來，溝通才會繼續(xù)。
將本文的word文檔下載到電腦，方便收藏和打印。
工業(yè)地產(chǎn)分析報告篇十一
一、行業(yè)定義及其分類。
醫(yī)療器械行業(yè)的上游行業(yè)為電子、化工、金屬材料和生物醫(yī)學材料等行業(yè)，下游銜接保險業(yè)、服務業(yè)、醫(yī)藥流通業(yè)及醫(yī)療衛(wèi)生事業(yè)等行業(yè)。醫(yī)療器械行業(yè)的發(fā)展受上游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的`制約，同時，由于受產(chǎn)品、服務渠道等的影響，醫(yī)療器械行業(yè)的發(fā)展狀況和市場需求受下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況和市場需求的影響。
醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)鏈的流程圖如下所示：
醫(yī)療器械是指直接或者間接用于人體的儀器、設備、器具、體外診斷試劑及校準物、材料以及其他類似或者相關的物品，包括所需要的計算機軟件。醫(yī)療器械的效用主要通過物理等方式獲得，其使用目的主要包括疾病的診斷、預防、監(jiān)護、治療或者緩解；損傷的診斷、監(jiān)護、治療、緩解或者功能補償；生理結構或者生理過程的檢驗、替代、調節(jié)或者支持；生命的支持或者維持；妊娠控制；通過對來自人體的樣本進行檢查，為醫(yī)療或者診斷目的提供信息。
醫(yī)療器械分類如下：
工業(yè)地產(chǎn)分析報告篇十二
民族：漢族。
年齡：38歲。
目前所在地：廣州。
戶口所在地：湖北。
身材：165cm?58kg。
婚姻狀況：已婚。
求職意向。
人才類型：普通求職?
工作年限：16職稱：初級。
求職類型：全職可到職日期：隨時
月薪要求：5000--8000希望工作地區(qū)：廣州東莞深圳。
工作經(jīng)歷。
公司名稱：深圳市美潔爾實業(yè)有限公司起止年月：-03～-04。
公司性質：私營企業(yè)所屬行業(yè)：化學化工，生物制品。
擔任職務：研發(fā)總工程師。
工作描述：洗滌用品研發(fā)及品質管理。
公司性質：私營企業(yè)所屬行業(yè)：化學化工，生物制品。
擔任職務：廠長。
工作描述：汽車護理用品工廠全面管理。
公司性質：私營企業(yè)所屬行業(yè)：化學化工，生物制品。
擔任職務：研發(fā)/采購部長。
工作描述：洗滌用品原料采購、產(chǎn)品研發(fā)及品質管理。
公司性質：中外合資所屬行業(yè)：化學化工，生物制品。
擔任職務：質量部主任。
工作描述：洗滌用品研發(fā)及品質管理。
公司名稱：廣州麗豪化工有限公司起止年月：-08～-12。
公司性質：私營企業(yè)所屬行業(yè)：化學化工，生物制品。
擔任職務：生產(chǎn)部經(jīng)理。
工作描述：油漆、涂料生產(chǎn)管理。
公司性質：外商獨資所屬行業(yè)：化學化工，生物制品。
擔任職務：配料技術員。
工作描述：個人護理及家庭護理用品配料工藝管理。
公司性質：股份制企業(yè)所屬行業(yè)：化學化工，生物制品。
擔任職務：質檢中心主任。
工作描述：保險粉品質管理。
教育背景。
畢業(yè)院校：湖北廣播電視大學。
培訓經(jīng)歷。
-04廣州技術監(jiān)督局iso(2000版)換標培訓。
語言能力。
外語：英語一般。
國語水平：優(yōu)秀粵語水平：一般。
工作能力。
多年日化產(chǎn)品生產(chǎn)、品管、研發(fā)工作經(jīng)驗，熟練運用各種辦公軟件，對企業(yè)管理、iso體系等有較深的認識。
工業(yè)地產(chǎn)分析報告篇十三
緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價商品房的建設量，調整房地產(chǎn)供應結構，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。
適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價格?？紤]到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現(xiàn)、基礎設施建設加快帶來的房產(chǎn)升值效應，我區(qū)房地產(chǎn)價格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉、稅收調整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房價，使其漲幅趨于穩(wěn)定。
三、積極應對，保持我區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。
總的來說，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展基數(shù)相對較低，近期又迎來“兩港一城”開發(fā)建設的歷史性機遇，從長遠來看，我區(qū)房地產(chǎn)市場仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場進入一個調整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，當前要注意以下幾點。
1、加強房地產(chǎn)價格監(jiān)測工作。
建立起科學有效的房價監(jiān)測和預警體系，加強對房地產(chǎn)市場的調控，維護房地產(chǎn)市場價格秩序，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點監(jiān)測土地出讓價格，新建商品房、存量房的交易價格;當前特別要重視加強對住宅類商品房價格的監(jiān)測工作。加強房價的季度、年度分析預測工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內容。一旦發(fā)現(xiàn)價格異常波動，及時提出預警建議。
2、加強房地產(chǎn)項目的跟蹤管理工作。
建立房地產(chǎn)項目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡，及時反饋項目的進展情況，以便發(fā)現(xiàn)問題、協(xié)調問題、解決問題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應計劃經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項目，并按照統(tǒng)一招標、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權，同時，嚴格對房地產(chǎn)企業(yè)有關用地、立項、規(guī)劃、建設和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項目的市場準入關，嚴格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行為，要依法嚴厲打擊。
3、有計劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)。
結合我區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和城鎮(zhèn)建設總體規(guī)劃來開發(fā)房地產(chǎn)，根據(jù)軌道交通等基礎設施建設來編制房地產(chǎn)開發(fā)計劃，合理預留開發(fā)空間，以達到通過城市規(guī)劃來引導房地產(chǎn)開發(fā)，帶動經(jīng)濟發(fā)展的良好效果。加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)控，通過房地產(chǎn)市場的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的作用，引導房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場狀況，根據(jù)市場運行狀況合理安排開發(fā)計劃。
4、合理引導住房主體需求。
中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進的人群、進城務工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進配套商品房和中低價商品房兩類住房建設，同時加大廉租房的建設力度。我區(qū)要以此為契機，積極引導商品房開發(fā)向普通住宅建設傾斜，改善住宅供應，完善住宅功能，提高住宅質量。同時，結合我區(qū)開發(fā)建設和城市化進程實際，引導居民對住房的理性消費，推動主體需求的合理化。
近年來，在縣委、縣政府“奮力跨越爭進位，富民強縣快發(fā)展”等一系列方針政策的貫徹落實下，全縣城鎮(zhèn)建設步伐不斷加大，房地產(chǎn)業(yè)由小到大，從弱到強，不斷發(fā)展壯大。在保持市場供需總量平衡、供求結構基本合理，房地產(chǎn)價格基本穩(wěn)定的態(tài)勢下，全縣房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)快速運行的良好態(tài)勢，房地產(chǎn)開發(fā)投資，開發(fā)項目施工、竣工面積，商品房銷售面積等主要指標快速增長。房地產(chǎn)投資和消費為拉動我縣經(jīng)濟增長和社會發(fā)展做出了重要的貢獻。截至目前，我縣具有房地產(chǎn)開發(fā)資質的企業(yè)已有17家，“十五”期間房地產(chǎn)開發(fā)投資累計完成6.3億元，建設花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、栗園、金星等成規(guī)模小區(qū)8處，開發(fā)商品住宅6200套、56萬平方米。房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，大大提高了居民的居住生活水平，為我縣經(jīng)濟增長注入了新的活力。
目前我縣房地產(chǎn)業(yè)處于相對平穩(wěn)的發(fā)展時期，各類型樓盤銷售情況良好。建筑類型方面，已建和待建樓房以磚混結構為主，框架結構樓房所占比重逐漸上升;樓盤品質不斷提升，居住環(huán)境日益改善。xx年以來，在房地產(chǎn)市場供需兩旺的同時，我縣房地產(chǎn)開發(fā)樓盤的品質得到了不斷提升，購房戶的居住環(huán)境日益改善。住宅小區(qū)的環(huán)境和品位不斷提高的同時也加大了居民對住房消費的吸引力。消費結構方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主，90-100平方米的小戶型銷售情況良好但數(shù)量較少，僅占年度開發(fā)量的25%左右。
總體看，xx年我縣房地產(chǎn)需求增長速度將低于xx年，房地產(chǎn)供求形勢進一步改善，房地產(chǎn)價格漲勢將趨向相對穩(wěn)定。今年以來，隨著國家抑制房地產(chǎn)非合理需求的力度加強，增加中低價位普通商品住房等調控措施的實現(xiàn)以及二級市場的擴大，我縣房地產(chǎn)市場供求形勢和房地產(chǎn)市場結構將進一步得到改善。主要消費需求是外來經(jīng)商務工人員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關工作者及剛參加工作的大中專畢業(yè)生，他們成為購房的主力軍;同時，個體從業(yè)者、私企老板及企業(yè)中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對象以個人購買為主，投資商尚未大量出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場是否健康，一個重要標志是看市場化程度如何(特別是個人購房比例)以及投資性購房的比例。xx年，從購房者購房的動機來看，我縣城區(qū)購房者中，購房用于自己居住的比例達到93%，以投資為目的占7%，而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%，說明我縣整個房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)大量投機者，整個銷售市場處于自然銷售狀態(tài)。
預計房屋價格在較旺的實際需求的支撐下將繼續(xù)上漲，漲幅經(jīng)歷了xx年爆發(fā)性增長之后，將趨向平穩(wěn)，全年增長速度預計將小于xx年水平。xx年全縣普通商品住宅平均銷售價格為1280元/m2，同比上漲6.5%。受土地價格、建筑“三材”價格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設施，環(huán)境建設檔次提高等因素的影響，xx年全縣商品房平均售價漲幅與上年基本持平，但市場供給與需求同步增長，商品房價格與商品住房價值基本相符，價格與價值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產(chǎn)市場總體上沒有呈現(xiàn)“泡沫”，并且還具有相當?shù)陌l(fā)展空間。
xx年全縣房地產(chǎn)開發(fā)完成投資2.05億元，比上年增長19.8%。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全縣全社會固定資產(chǎn)投資比重達到5.17%，拉動全縣固定資產(chǎn)投資增長4.5個百分點;對gdp增長的貢獻率達到8.7%，拉動全縣gdp增長1.2個百分點。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐步發(fā)展成為我縣國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。同時房地產(chǎn)業(yè)為地方政府開辟了財源，每年對地方財政收入的貢獻率超過了6%。拉動了社會總體消費的增長。xx年，房地產(chǎn)銷售收入1.3億元，按拉動消費系數(shù)1.4計算，拉動其他消費額1.82億元，兩項累計達到3.12億元。同時為社會增加就業(yè)崗位5000余個。
1、住房供應結構不夠合理。中高檔住房供應量過大，中低價位的普通商品房供應偏少。90平方米左右的普通商品房供應量不足三成，嚴重供不應求。由于近年來我縣商品房價格上漲較快，而居民的實際收入增幅遠趕不上房價的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經(jīng)濟適用房以及小戶型樓房，以滿足部分弱勢群體的購房需求。
2、房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度不夠。房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，包括商品房預售和銷售、二手房轉讓、房屋權屬登記、房屋租賃備案、開發(fā)項目立項、土地出讓、開發(fā)經(jīng)營許可、規(guī)劃許可、建設許可、開發(fā)建設條件與施工許可、房地產(chǎn)信貸等。房地產(chǎn)業(yè)涉及的十多個稅種，由國稅、地稅、財政分別征收，計稅方式復雜，征管難度大。建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，一是能夠很好地解決開發(fā)企業(yè)與購房者、管理者信息不對稱的狀況，增加透明度，為政府和有關部門實行監(jiān)測市場運行的動態(tài)變化提供依據(jù)，有利于調控市場，規(guī)范交易行為，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場監(jiān)督科學化;二是以房地產(chǎn)交易中心為平臺，以房地產(chǎn)信息為依托，實現(xiàn)信息共享，通過部門配合、環(huán)節(jié)控制，推動房地產(chǎn)稅收征管精細化管理，達到“先繳稅、后辦證”的要求，以促進稅收征管科學化。我縣的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還沒有建立，相關部門信息溝通、資源共享的機制尚未形成，不利于及時便捷地對市場進行監(jiān)測分析，同時也造出市場信息不對稱、透明度不高，不利于合理引導房地產(chǎn)投資和消費。
3、城鄉(xiāng)房屋權屬登記管理工作需要加強。由于房產(chǎn)管理體制不理順，導致產(chǎn)權、產(chǎn)籍多頭管理，市、縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)分治。按照建設部建房173號文和省建設廳魯建房發(fā)(1997)239號文《關于制作頒發(fā)全國統(tǒng)一房屋權屬證書的通知》要求，一個縣只能有一個發(fā)證機關，并且所頒發(fā)的房產(chǎn)證必須是經(jīng)建設部備案、由北京印鈔廠統(tǒng)一印制。縣城規(guī)劃區(qū)外的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村街房產(chǎn)，特別是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)駐地企業(yè)，因無法辦理全國統(tǒng)一的房產(chǎn)證，所以不能辦理房產(chǎn)抵押貸款、過戶等手續(xù)，不利于企業(yè)和社會經(jīng)濟的發(fā)展。這不僅造成了工作上的扯皮，損害了群眾利益，還造成了國家稅費的流失。
4、部分開發(fā)商重視商品房建設，輕視配套設施建設的思想還很嚴重。相當項目配套設施水平低，配套不完善，開發(fā)項目整體功能差，造成消費者使用不方便，也給社會帶來一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場、物業(yè)用房等這些基礎配套設施多數(shù)小區(qū)沒有或根本達不到設計要求。
5、違規(guī)開發(fā)的歷史遺留問題有待解決。以前舊村改造和部分企事業(yè)單位自建房過程中，除還建本村居民和本單位職工住房外，還對外銷售了許多手續(xù)不完備的房屋，駐城村街中也有個別住戶在建房過程中少批多建，并將多建的住房違規(guī)出售，這些違規(guī)開發(fā)行為造成了房地產(chǎn)稅費流失和不公平的市場競爭，對商品房市場帶來很大沖擊;也導致大量的房屋因手續(xù)不完備而不能確權和上市交易流通，影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和社會的穩(wěn)定。
二、關于規(guī)范發(fā)展我縣房地產(chǎn)市場的幾點建議。
1、引導普通商品房建設，推行安居工程(經(jīng)濟適用房和廉租房)，調整住房供應結構。經(jīng)濟適用住房是指土地由國家劃撥，各種稅費減半征收，出售價格實行政府定價，按保本微利原則確定，主要面向社會上的中低收入家庭出售，是具有保障性質的政策性商品住房。我縣目前為止未開發(fā)經(jīng)濟適用住房。xx年11月，由縣房管局牽頭，統(tǒng)計局、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調查。結果顯示，我縣低保家庭戶主屬“三無”、下崗、失業(yè)人員的約占97%，低保家庭無房戶約為三分之一，有住房的用戶，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一，且大多住房設施不全。所以，實施經(jīng)濟適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求，是政府義不容辭的責任。另國辦發(fā)【xx】37號文件已經(jīng)要求，自xx年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積在90平方米以下的住房(含經(jīng)濟適用房)面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上。
2、注重規(guī)劃，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我縣城市化進程的重要舉措。根據(jù)我縣的舊城情況，待開發(fā)的區(qū)域很多，前景是好的，因此加快舊城改建工作將是大勢所趨，勢在必行。要以建設“臨沂衛(wèi)星城”為戰(zhàn)略目標，堅持新區(qū)開發(fā)和舊城改造相結合，正確處理經(jīng)營城市和舊城改造的關系，繼續(xù)大力推進舊城區(qū)改造，力爭在未來五年內，縣城規(guī)劃區(qū)基本消除危陋棚戶區(qū)和“貧民窟”住房。嚴格控制企事業(yè)單位自建自用和零星插建性開發(fā)，改變過去那種局部改造、見縫插針的做法，實施地段開發(fā)與周邊環(huán)境相協(xié)調的開發(fā)模式，對影響城市道路景觀的危舊平房進行大面積拆遷。按照經(jīng)濟效益、環(huán)境效益、社會效益相統(tǒng)一的原則，實行統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設。堅持成區(qū)連片開發(fā)，開發(fā)一片，配套一片，完善一片，寧缺勿濫。建議縣政府成立舊城改造領導小組，領導小組由縣政府分管領導負責，縣房地產(chǎn)管理局、縣計劃局、縣建設局、縣國土資源局、縣物價局、臨沭鎮(zhèn)政府等單位負責人為成員。舊城改造項目實行掛牌公示制度。舊城改造拆遷安置補償費和承擔的城市市政公用設施建設費用可據(jù)實從該土地使用權出讓金中補償。要做好“模擬拆遷”：即先做被拆遷人的思想工作，處理解決好拆遷工作中的相關問題，后發(fā)布拆遷公告，最后簽訂拆遷協(xié)議。
3、嚴格控制機關企事單位自建住房。為滿足職工住房需求，通過市場改善住房條件，臨沭縣人民政府下發(fā)的沭政發(fā)[**]43號文中規(guī)定：“從**年1月1日起，停止單位自行建設住房，需要住房的統(tǒng)一到縣政府的住宅小區(qū)購買。”魯政發(fā)[xx]22號文件中再一次規(guī)定：“從意見下發(fā)之日起(xx、3、22)，各級黨政機關和事業(yè)單位一律停止單位建房，鼓勵機關、企事業(yè)單位職工投資置業(yè)，通過市場改善住房條件?！弊罱ㄔO部、監(jiān)察部、國土資源部聯(lián)合下發(fā)的建住房[xx]196號《關于制止違規(guī)集資合作建房的通知》再次強調，“自本通知下發(fā)之日起，一律停止審批黨政機關集資合作建房項目。嚴禁黨政機關利用職權或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標準為本單位職工牟取住房利益?！币虼?，機關單位住房改造要走法制化、正規(guī)化軌道。要樹立“要住房，找市場”的觀念，杜絕新的住房實物分配和“委托代建”、“定向開發(fā)”等變相福利分房的現(xiàn)象。
4、加強農(nóng)村房屋權屬登記工作，建立城鄉(xiāng)一體的房屋權屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門發(fā)放不具法律效力的房產(chǎn)證，以維護正常的房地產(chǎn)市場秩序。
5、提升產(chǎn)業(yè)的整體水平和實力。行業(yè)內要樹立現(xiàn)代的房地產(chǎn)經(jīng)營理念，整體提升我縣房地產(chǎn)企業(yè)的綜合實力和水平，這是促進我縣房地產(chǎn)業(yè)快速健康發(fā)展的根本所在。一是要注重鑄造房地產(chǎn)企業(yè)的“航空母艦”。要通過重組、兼并、控股、引外靠優(yōu)等方式，盡快創(chuàng)建能對中小企業(yè)有帶動作用“航母”型企業(yè)，提高企業(yè)整體素質，增強生存與發(fā)展能力，提升綜合競爭力。二是注重打造品牌。房地產(chǎn)企業(yè)要盡快適應市場需求變化，實施精品帶動戰(zhàn)略，提高信譽，建立品牌，擴大市場;三是要注重物業(yè)管理，充分利用房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的“情侶效應”，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理互促互動。四是要注重企業(yè)誠信和經(jīng)濟倫理。倡導房地產(chǎn)開發(fā)商要建起企業(yè)誠信檔案，樹立起經(jīng)濟倫理觀念，在發(fā)展中講究文化底蘊、道德因素、科技含量、綠色生態(tài)，盡可能地為消費者提供舒適、健康、優(yōu)美、潔凈、安全、方便和環(huán)保等各方面優(yōu)良的產(chǎn)品。
6、各部門加強協(xié)調溝通，做好拆遷工作。近年來，城市房屋拆遷成為社會的熱點難點問題。雖然城市拆遷工作是一項關系到加快發(fā)展經(jīng)濟、造福于民的好事，但在實際工作中，由于牽扯到各個方面的利害關系，特別是拆遷人、被拆遷人的經(jīng)濟利益問題，拆遷工作變得十分復雜，并出現(xiàn)了一些新問題，新情況。如我局在整理拆遷檔案工作中發(fā)現(xiàn)，有的房產(chǎn)已拆除，但未到我局辦理拆遷注銷或變更登記等相關手續(xù)，導致一宗土地出現(xiàn)兩套房產(chǎn)證，權屬上容易產(chǎn)生糾紛，不利于房產(chǎn)檔案的管理，至使有關問題難以及時妥善解決。根據(jù)國務院和山東省《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，計劃、規(guī)劃、土地等有關部門應當按照各自職責，協(xié)同做好城市房屋拆遷管理工作，使上述問題得以妥善解決。
7、加快房地產(chǎn)交易大廳建設，強化市場監(jiān)管。我局在已建成房地產(chǎn)交易中心的基礎上，決定整改再進步，效率再提高，建立真正意義上的“一站式”服務大廳，每科室都有一名工作人員進駐大廳，群眾進一個門，領一份表，就可辦妥所有手續(xù)。同時，在交易大廳門口還有各開發(fā)公司簡介、年度開發(fā)量、樓盤介紹、聯(lián)系電話等宣傳圖板，形成了一個“房產(chǎn)小超市”，既方便了人民群眾，又宣傳了開發(fā)公司，可謂一舉雙得。目前這一工作正在緊張有序的進行之中。
工業(yè)地產(chǎn)分析報告篇十四
房地產(chǎn)的投資分析報告該怎么寫呢?下面是本站的小編為大家精心整理的“房地產(chǎn)投資分析工作總結”，供大家閱讀!希望能夠幫助到大家!房地產(chǎn)投資分析工作總結xx的投資報告我想分為幾大部分，第一部分應該是行業(yè)屬性和企業(yè)未來成長性，因為投資企業(yè)成長性是最重要的，沒有高成長性，投資的風險是顯而易見的。第二部分為企業(yè)當前市場估值的情況介紹，畢竟只考慮成長性沒有合理的買入價格，投資回報也會大受影響。第三部分，應該說說投資這個企業(yè)的風險問題，以及風險控制的措施。
xx地產(chǎn)這個企業(yè)存在的前提就是依附于地產(chǎn)行業(yè)的，為地產(chǎn)企業(yè)提供相應的銷售策劃服務的，所以這個行業(yè)會受到地產(chǎn)行業(yè)的景氣度影響，存在業(yè)績較強的周期性，但是由于這個行業(yè)的所提供的服務是整個地產(chǎn)行業(yè)的所必須的，所以企業(yè)生存的前提就是提供優(yōu)質的服務，而經(jīng)濟周期性影響只是針對業(yè)績出現(xiàn)波動，對這個企業(yè)的擴展和發(fā)展沒有大的制約和致命性打擊。相反，經(jīng)濟的周期性波動會幫助企業(yè)消滅很多體質較弱的競爭對手，為自己成長的過程提供空間，這個過程是每個成長性企業(yè)必然要經(jīng)歷的過程。
從以上角度分析，這個企業(yè)最大的風險在于自身管理及是否能夠提供優(yōu)質服務的這些因素，資金因素、經(jīng)濟周期等外來因素不會對企業(yè)造成致命打擊，而且由于提供的服務不需要大量的資金、固定資產(chǎn)的投入，這會降低其運營成本，提高其企業(yè)的毛利潤。而且隨著規(guī)模的擴大，已經(jīng)管理水平的提高，其毛利率也會相應的小幅提高，由于在管理水平穩(wěn)定的情況下，其簡單的盈利模式的復制及其迅速的規(guī)?；蔀榭赡?，所以行業(yè)的成長空間巨大。而且通過分析，除了一線城市這種服務地產(chǎn)商的行業(yè)較為成熟以外，其他二三線行業(yè)的行業(yè)非常不規(guī)范，在很多地區(qū)可以說根本沒有這種營銷服務模式，其市場的不成熟性也為企業(yè)發(fā)展提供了足夠的空間。
xx地產(chǎn)是a股市場第一家上市的專業(yè)從事房地產(chǎn)營銷的顧問代理機構。公司服務的主要對象包括相關政府部門、房地產(chǎn)開發(fā)商、機構及個人業(yè)主。公司主要從事房地產(chǎn)顧問策劃、代理銷售和經(jīng)紀業(yè)務。
與同業(yè)比較，xx地產(chǎn)的優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
1、顧問策劃業(yè)務的品牌、規(guī)模效應將逐步體現(xiàn)。
2、業(yè)務條線間協(xié)同效應顯現(xiàn)。
3、受益深圳特區(qū)擴容。
4、管理團隊高瞻遠矚。
目前a股尚沒有房地產(chǎn)顧問公司上市交易。目前國內同行業(yè)有3家分別在香港主板和美國紐約交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上，市場整體估值水平對xx地產(chǎn)未來估值也會造成一定影響。另外從風險角度看，公司所處的房地產(chǎn)行業(yè)正處在不確定的發(fā)展過程中，投資者對其風險有一定安全空間要求。
xx地產(chǎn)是a股市場第一家上市的專業(yè)從事房地產(chǎn)營銷的顧問代理機構。公司服務的主要對象包括相關政府部門、房地產(chǎn)開發(fā)商、機構及個人業(yè)主。公司主要從事房地產(chǎn)顧問策劃、代理銷售和經(jīng)紀業(yè)務。
房地產(chǎn)市場是國家的支柱產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)歷了06-07年的過熱發(fā)展后，政策調控措施日漸嚴厲，行業(yè)發(fā)展陷入調整，2007年下半年以來新房成交量出現(xiàn)了大幅下降。但隨著09年為應對國際經(jīng)濟危機，“保增長”措施出臺，各地房地產(chǎn)市場再度出現(xiàn)回暖跡象。房地產(chǎn)銷售和開發(fā)均呈現(xiàn)恢復性的增長。我們認為，本輪房地產(chǎn)市場調整是對行業(yè)發(fā)展過熱的正常反思，在我國城市化進程不斷推進、人口紅利因素仍進一步釋放的過程中，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟發(fā)展的重要推動力，其發(fā)展前景依然看好。
房地產(chǎn)市場的發(fā)展空間來自于兩個方面，一是一線城市的“再城市化改造”。在經(jīng)過多年經(jīng)營后的一線城市如上海、深圳，雖然已經(jīng)形成了規(guī)模龐大的都市系統(tǒng)，但隨著城市發(fā)展定位的重新確立，都存在再發(fā)展、再改造的需要。如上海建設“大浦東新區(qū)”，深圳擴區(qū)，定位創(chuàng)新試驗區(qū)等都是最顯著的例子。隨著城市化的深入，越來越多的一線城市會對自身發(fā)展規(guī)劃重新定位，創(chuàng)造出新的開發(fā)需求。
二是二三線城市的“城市化跟進”。區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展是國家政策的重要指導方向，隨著“西部開發(fā)”、“中部崛起”等諸多國家級區(qū)域經(jīng)濟戰(zhàn)略規(guī)劃的實施，以及如“海西”、“北部灣”等一系列“經(jīng)濟新區(qū)”的獲批，二三線城市的經(jīng)濟增長已經(jīng)在趕超一線城市，而經(jīng)濟發(fā)展的全面提速必然帶動房地產(chǎn)開發(fā)需求的提升，未來一段時間內，二三線城市的“城市化”進程將逐步成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要影響因素。
與國外發(fā)達的房地產(chǎn)中介服務業(yè)相比，我國的房地產(chǎn)綜合服務業(yè)還處于發(fā)展初期，但發(fā)展迅速。服務外包是發(fā)展到成熟期行業(yè)的必然選擇，在顧問策劃、代理銷售等方面，很多大型房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)越來越多地選擇外包，這為房地產(chǎn)綜合服務行業(yè)提供了廣闊的業(yè)務空間。
專業(yè)的顧問策劃服務主要是提供投資開發(fā)決策，降低投資開發(fā)風險和試錯成本，可以較好地幫助這些企業(yè)解決如下問題：進入哪些城市，投標哪些項目，項目的成本要控制在多少，項目的定位等關鍵問題;顧問策劃業(yè)務主要受到房地產(chǎn)開發(fā)商的投資開發(fā)計劃及土地購買計劃等因素的影響。即使是萬科這樣的大型房地產(chǎn)公司，在區(qū)域覆蓋、不同地域、概念下的樓盤策劃上完全自己一手包辦也是不經(jīng)濟的。而專業(yè)的房地產(chǎn)服務公司覆蓋面更廣，經(jīng)手操作的案例更豐富，團隊專注度更高，就其現(xiàn)有的城市項目，專業(yè)的顧問策劃業(yè)務可以有效地減少項目的風險。而在將來，地產(chǎn)項目差異化競爭會更激烈，專業(yè)有效的項目策劃更是必不可少的，采納專業(yè)的顧問策劃團隊必然要勝過公司自己進行策劃管理。
工作總結ppt|工作總結怎么寫結結尾|工作總結報告。
工作總結開頭|工作總|。
工業(yè)地產(chǎn)分析報告篇十五
最近一段時間一直在尋找高成長性的企業(yè)，同時還要注意價格的問題，終于在昨天發(fā)現(xiàn)一直中意的企業(yè)——世聯(lián)地產(chǎn)，一直以為這是一家地產(chǎn)企業(yè)，昨天偶然發(fā)現(xiàn)這是一家為地產(chǎn)商服務的企業(yè)，可見自己在平時的功課中是多么的粗心，在這里檢討一下。世聯(lián)地產(chǎn)的投資報告我想分為幾大部分，第一部分應該是行業(yè)屬性和企業(yè)未來成長性，因為投資企業(yè)成長性是最重要的，沒有高成長性，投資的風險是顯而易見的。第二部分為企業(yè)當前市場估值的情況介紹，畢竟只考慮成長性沒有合理的買入價格，投資回報也會大受影響。第三部分，應該說說投資這個企業(yè)的風險問題，以及風險控制的措施。
世聯(lián)地產(chǎn)這個企業(yè)存在的前提就是依附于地產(chǎn)行業(yè)的，為地產(chǎn)企業(yè)提供相應的銷售策劃服務的，所以這個行業(yè)會受到地產(chǎn)行業(yè)的景氣度影響，存在業(yè)績較強的周期性，但是由于這個行業(yè)的所提供的服務是整個地產(chǎn)行業(yè)的所必須的，所以企業(yè)生存的前提就是提供優(yōu)質的服務，而經(jīng)濟周期性影響只是針對業(yè)績出現(xiàn)波動，對這個企業(yè)的擴展和發(fā)展沒有大的制約和致命性打擊。相反，經(jīng)濟的周期性波動會幫助企業(yè)消滅很多體質較弱的競爭對手，為自己成長的過程提供空間，這個過程是每個成長性企業(yè)必然要經(jīng)歷的過程。
從以上角度分析，這個企業(yè)最大的風險在于自身管理及是否能夠提供優(yōu)質服務的這些因素，資金因素、經(jīng)濟周期等外來因素不會對企業(yè)造成致命打擊，而且由于提供的服務不需要大量的資金、固定資產(chǎn)的投入，這會降低其運營成本，提高其企業(yè)的毛利潤。而且隨著規(guī)模的擴大，已經(jīng)管理水平的提高，其毛利率也會相應的小幅提高，由于在管理水平穩(wěn)定的情況下，其簡單的盈利模式的復制及其迅速的規(guī)?；蔀榭赡?，所以行業(yè)的成長空間巨大。而且通過分析，除了一線城市這種服務地產(chǎn)商的行業(yè)較為成熟以外，其他二三線行業(yè)的行業(yè)非常不規(guī)范，在很多地區(qū)可以說根本沒有這種營銷服務模式，其市場的不成熟性也為企業(yè)發(fā)展提供了足夠的空間。
第一章標的行業(yè)屬性及成長性分析。
世聯(lián)地產(chǎn)是a股市場第一家上市的專業(yè)從事房地產(chǎn)營銷的顧問代理機構。公司服務的主要對象包括相關政府部門、房地產(chǎn)開發(fā)商、機構及個人業(yè)主。公司主要從事房地產(chǎn)顧問策劃、代理銷售和經(jīng)紀業(yè)務。
與同業(yè)比較，世聯(lián)地產(chǎn)的優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
1、顧問策劃業(yè)務的品牌、規(guī)模效應將逐步體現(xiàn)。
2、業(yè)務條線間協(xié)同效應顯現(xiàn)。
3、受益深圳特區(qū)擴容。
4、管理團隊高瞻遠矚。
目前a股尚沒有房地產(chǎn)顧問公司上市交易。目前國內同行業(yè)有3家分別在香港主板和美國紐約交易所上市。目前中小板市盈率在35倍以上，市場整體估值水平對世聯(lián)地產(chǎn)未來估值也會造成一定影響。另外從風險角度看，公司所處的房地產(chǎn)行業(yè)正處在不確定的發(fā)展過程中，投資者對其風險有一定安全空間要求。
行業(yè)及公司簡介：
行業(yè)情況簡介。
世聯(lián)地產(chǎn)是a股市場第一家上市的專業(yè)從事房地產(chǎn)營銷的顧問代理機構。公司服務的主要對象包括相關政府部門、房地產(chǎn)開發(fā)商、機構及個人業(yè)主。公司主要從事房地產(chǎn)顧問策劃、代理銷售和經(jīng)紀業(yè)務。
房地產(chǎn)市場按照房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段可以分為房地產(chǎn)一級市場、二級市場和三級市場。一級市場是由政府主導土地使用權出讓階段的市場，一般稱之為土地市場；二級市場是房地產(chǎn)開發(fā)商在獲得土地使用權后對房地產(chǎn)進行開發(fā)和經(jīng)營的市場；三級市場是房地產(chǎn)開發(fā)商已出售的房產(chǎn)在投入使用后進行物業(yè)交易、抵押和租賃等二次交易的市場。
從房地產(chǎn)開發(fā)的價值流程來看，地產(chǎn)服務商提供的服務覆蓋了整個房地產(chǎn)開發(fā)階段，服務商與開發(fā)商共存共榮，已經(jīng)是房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈中不可或缺的角色，在促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展、保障房地產(chǎn)交易安全、節(jié)約房地產(chǎn)交易成本等方面都發(fā)揮著日益重要的作用。具體業(yè)務如下：
（3）在物業(yè)交易的二級市場，房地產(chǎn)中介為開發(fā)商提供營銷策劃、代理銷售等專業(yè)服務；
（4）在物業(yè)交易的三級市場，房地產(chǎn)中介為機構或個人提供房屋租賃服務、二手房交易經(jīng)紀服務。
公司情況簡介。
公司成立于1993年，始終專注從事房地產(chǎn)顧問策劃和代理銷售業(yè)務，不涉足開發(fā)業(yè)務。公司憑借穩(wěn)定的管理團隊、專業(yè)的員工隊伍為客戶提供房地產(chǎn)營銷代理服務，在房地產(chǎn)業(yè)內塑造了較高的品牌知名度，得到了眾多房地產(chǎn)開發(fā)商的認可。2005-2008年公司收入的年均復合增長率為32.5%，業(yè)務具有良好的增長性。目前公司有23家分支機構，遍及中國珠三角、長三角和環(huán)渤海區(qū)域。包括房地產(chǎn)營銷代理、發(fā)展顧問、租售經(jīng)紀的房地產(chǎn)綜合服務能力，近3000名房地產(chǎn)專業(yè)人才。
公司目前的顧問策劃業(yè)務主要為政府部門和房地產(chǎn)開發(fā)商提供土地出讓咨詢服務、房地產(chǎn)項目的開發(fā)策劃服務等；銷售代理業(yè)務主要為收取傭金的一般代理業(yè)務；經(jīng)紀業(yè)務主要為二手房的買賣雙方或房屋租賃雙方提供經(jīng)紀服務。
公司品牌建設已經(jīng)取得一定成果，連續(xù)5年位居“房地產(chǎn)策劃代理百強企業(yè)top10”前二名，并且品牌美譽度、忠誠度也位列行業(yè)第1。公司積極利用多種渠道建設行業(yè)品牌，其憑借多年積累的行業(yè)經(jīng)驗及專業(yè)能力，出版的一系列房地產(chǎn)市場專業(yè)研究的書籍，在行業(yè)內具有較強的影響力。截至2009年6月，公司已公開發(fā)行以“世聯(lián)地產(chǎn)顧問系列叢書”為主導產(chǎn)品的房地產(chǎn)專業(yè)圖書18本。
行業(yè)發(fā)展前景：
房地產(chǎn)市場是國家的支柱產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)歷了06-07年的過熱發(fā)展后，政策調控措施日漸嚴厲，行業(yè)發(fā)展陷入調整，2007年下半年以來新房成交量出現(xiàn)了大幅下降。但隨著09年為應對國際經(jīng)濟危機，“保增長”措施出臺，各地房地產(chǎn)市場再度出現(xiàn)回暖跡象。房地產(chǎn)銷售和開發(fā)均呈現(xiàn)恢復性的增長。
我們認為，本輪房地產(chǎn)市場調整是對行業(yè)發(fā)展過熱的正常反思，在我國城市化進程不斷推進、人口紅利因素仍進一步釋放的過程中，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟發(fā)展的重要推動力，其發(fā)展前景依然看好。
房地產(chǎn)市場的發(fā)展空間來自于兩個方面，一是一線城市的“再城市化改造”。在經(jīng)過多年經(jīng)營后的一線城市如上海、深圳，雖然已經(jīng)形成了規(guī)模龐大的都市系統(tǒng)，但隨著城市發(fā)展定位的重新確立，都存在再發(fā)展、再改造的需要。如上海建設“大浦東新區(qū)”，深圳擴區(qū)，定位創(chuàng)新試驗區(qū)等都是最顯著的例子。隨著城市化的深入，越來越多的一線城市會對自身發(fā)展規(guī)劃重新定位，創(chuàng)造出新的開發(fā)需求。
二是二三線城市的“城市化跟進”。區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展是國家政策的重要指導方向，隨著“西部開發(fā)”、“中部崛起”等諸多國家級區(qū)域經(jīng)濟戰(zhàn)略規(guī)劃的實施，以及如“海西”、“北部灣”等一系列“經(jīng)濟新區(qū)”的獲批，二三線城市的經(jīng)濟增長已經(jīng)在趕超一線城市，而經(jīng)濟發(fā)展的全面提速必然帶動房地產(chǎn)開發(fā)需求的提升，未來一段時間內，二三線城市的“城市化”進程將逐步成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要影響因素。
與國外發(fā)達的房地產(chǎn)中介服務業(yè)相比，我國的房地產(chǎn)綜合服務業(yè)還處于發(fā)展初期，但發(fā)展迅速。服務外包是發(fā)展到成熟期行業(yè)的必然選擇，在顧問策劃、代理銷售等方面，很多大型房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)越來越多地選擇外包，這為房地產(chǎn)綜合服務行業(yè)提供了廣闊的業(yè)務空間。
顧問策劃業(yè)務。
專業(yè)的顧問策劃服務主要是提供投資開發(fā)決策，降低投資開發(fā)風險和試錯成本，可以較好地幫助這些企業(yè)解決如下問題：進入哪些城市，投標哪些項目，項目的成本要控制在多少，項目的定位等關鍵問題；顧問策劃業(yè)務主要受到房地產(chǎn)開發(fā)商的投資開發(fā)計劃及土地購買計劃等因素的影響。
即使是萬科這樣的大型房地產(chǎn)公司，在區(qū)域覆蓋、不同地域、概念下的樓盤策劃上完全自己一手包辦也是不經(jīng)濟的。而專業(yè)的房地產(chǎn)服務公司覆蓋面更廣，經(jīng)手操作的案例更豐富，團隊專注度更高，就其現(xiàn)有的城市項目，專業(yè)的顧問策劃業(yè)務可以有效地減少項目的風險。而在將來，地產(chǎn)項目差異化競爭會更激烈，專業(yè)有效的項目策劃更是必不可少的，采納專業(yè)的顧問策劃團隊必然要勝過公司自己進行策劃管理。
代理業(yè)務。
2008年，我國一手商品房銷售額達24071億元。由于我國房地產(chǎn)中介服務業(yè)起步較晚，房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)分工程度和國外發(fā)達國家相比還有很大差距。全國由房地產(chǎn)中介代理銷售的商品房面積僅占商品房總銷售面積的47%左右，如果考慮到很多房地產(chǎn)開發(fā)公司自建銷售公司，則這個比例更小。而國外成熟市場，如美國，大約85%的物業(yè)交易是通過中介機構完成的。
房地產(chǎn)綜合服務業(yè)還處于發(fā)展初期的另一個特征是行業(yè)集中度極低，該行業(yè)的龍頭企業(yè)，如世聯(lián)地產(chǎn)、中原地產(chǎn)、易居中國等雖然可能在部分區(qū)域具有比較大的市場占有率，但整體而言全國市場占有率依然不高。全國代理銷售百強企業(yè)的市場份額從05年的17.4%增長到08年的32.2%，已經(jīng)是一個大的飛躍，但相比美國市場前五名占據(jù)新增住房銷售50%市場的集中度來說，還有一個漫長的行業(yè)整合、淘汰的過程。而在此過程中，一批品牌價值高、業(yè)務模式先進的龍頭企業(yè)將獲得更大的市場空間。
經(jīng)紀業(yè)務。
2008年一線城市二手房成交量大幅調整，導致經(jīng)紀業(yè)務下降，但是從長遠來看市場空間較大。
世聯(lián)地產(chǎn)業(yè)務的經(jīng)營模式是以客戶需求為基礎的。在房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈的不同階段，客戶的服務需求各不相同，公司具有顧問策劃、代理銷售和經(jīng)紀業(yè)務的綜合服務能力，能夠跟隨客戶需求的變化提供不同的服務。經(jīng)過16年的發(fā)展，世聯(lián)地產(chǎn)已經(jīng)形成了自己特有的“咨詢+實施”的經(jīng)營模式，顧問策劃能力已經(jīng)成為房地產(chǎn)中介公司的核心競爭力。
公司目前已經(jīng)構筑了顧問策劃、代理銷售和經(jīng)紀業(yè)務三大產(chǎn)品線，形成了良性的互補和協(xié)同效應，并降低了自身的經(jīng)營風險。公司多年來累計為中國99個城市的的超過1,000個房地產(chǎn)項目提供了高質量的房地產(chǎn)顧問咨詢與策劃服務。公司的顧問策劃業(yè)務競爭優(yōu)勢明顯；公司的代理銷售業(yè)務多年來處于同行業(yè)前列，2009年1-6月代理銷售業(yè)務收入較去年同期大幅上升36.99%；公司的經(jīng)紀業(yè)務由子公司世聯(lián)行經(jīng)營，定位于“豪宅專家”，目前發(fā)展規(guī)模仍較小。
與同業(yè)比較，世聯(lián)地產(chǎn)的優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
1、顧問策劃業(yè)務的品牌、規(guī)模效應將逐步體現(xiàn)。一般認為房地產(chǎn)服務行業(yè)門檻低，沒有規(guī)模效應，大公司不占優(yōu)勢。但我們認為這只是該行業(yè)低層次競爭階段的暫時表現(xiàn)而已。隨著整個房地產(chǎn)行業(yè)高速度、無差異的擴張期過去后，越來越多的開發(fā)商、政府部門會需要更精致的顧問策劃服務，而在這一領域，世聯(lián)地產(chǎn)已經(jīng)建立起了良好的品牌和業(yè)務基礎，截止09年6月，世聯(lián)地產(chǎn)尚未完成的顧問合同233個，在業(yè)內首屈一指，即使將來其他服務商進入該領域，也難以立刻和世聯(lián)長期積累的經(jīng)驗和模式相抗衡。
2、業(yè)務條線間協(xié)同效應顯現(xiàn)。作為業(yè)內知名的地產(chǎn)顧問策劃公司，世聯(lián)與政府部門、業(yè)內大型地產(chǎn)開發(fā)商都具有長期、良好的業(yè)務合作往來。通過顧問策劃先行的戰(zhàn)略，公司同時爭取到大量代理銷售業(yè)務。這一策略在進入新的市場區(qū)域時顯得尤為有效。公司09年上半年已完成代理銷售價值330億的房產(chǎn)，而簽約未履行的代理面積高達2713萬平方米。09年下半年公司代理銷售業(yè)績超過上半年的概率很大。
3、受益深圳特區(qū)擴容。作為從深圳本地起家的地產(chǎn)服務商，世聯(lián)在深圳當?shù)匾呀?jīng)占據(jù)大約30%的市場份額，對當?shù)刭彿咳后w有深刻認識和把握，具備相當大的區(qū)域性優(yōu)勢。深圳特區(qū)擴容在即，預計房地產(chǎn)開發(fā)也將迎來一波新浪潮，作為當?shù)佚堫^的服務商，世聯(lián)在其中受益的程度是可以想見的。
4、管理團隊高瞻遠矚。世聯(lián)地產(chǎn)的高管大都是公司的創(chuàng)始股東，與公司利益休戚相關，有充分的激勵來實現(xiàn)個人與公司的共同收益。同時這個團隊也已經(jīng)歷多年合作，在管理和公司戰(zhàn)略選擇上互相認同，團隊緊密度較高。公司高層對行業(yè)前景充滿信心，并且高瞻遠矚地看到了行業(yè)在度過低層次競爭后必然要依靠品牌價值、經(jīng)驗積累的規(guī)模效應等因素才能實現(xiàn)公司持續(xù)發(fā)展，所以一開始就定下以顧問策劃為核心競爭能力的戰(zhàn)略，同時積極建設服務管理和知識共享平臺，設立人才培訓中心，為公司長遠發(fā)展早做打算，這些都是相當具有遠見卓識的表現(xiàn)。另外，公司成功登陸a股市場成為上市公司，對于其提升代理、經(jīng)紀業(yè)務方面的口碑方面，也具有不可估量的價值。
第四，公司將通過圖書出版、營銷會展、vi整合和媒體投放等形式擴大公司在房地產(chǎn)行業(yè)與目標客戶群中的影響力，強化公司在行業(yè)中的專業(yè)品牌形象，系統(tǒng)化地在全國建立穩(wěn)健、創(chuàng)新、服務中國的房地產(chǎn)綜合服務商的形象，進一步提升公司在全國的品牌知名度、美譽度和忠誠度。
公司擬使用募集資金布局全國顧問代理業(yè)務，建立有效的管理平臺和人力資源培訓中心，進一步宣傳和擴大品牌影響力，從而有效地提升公司核心競爭力、擴大公司在各區(qū)域的市場份額，最終實現(xiàn)公司的戰(zhàn)略目標。
第二章標的當前估值合理性分析。
盈利預測。
截至2009年6月30日，公司已與202家政府部門及房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂了顧問策劃合同，這些已簽訂尚未執(zhí)行完畢的房地產(chǎn)顧問策劃合同總計有223份。這些合同儲備為公司持續(xù)盈利提供了堅實的基礎；截至2009年6月30日，公司累計簽約代理面積約2713.8萬平方米，其中與萬科、金地、復地、中信四家大型房地產(chǎn)開發(fā)商簽約代理面積約676萬平方米。2009年預計進入銷售階段的簽約代理面積約875.8萬平方米。隨著房地產(chǎn)市場有序復蘇，政府采取激進的行政手段干預市場的可能性不是非常大，這將為房地產(chǎn)開發(fā)商和服務商提供良好的經(jīng)營空間。
估值。
目前a股尚沒有房地產(chǎn)顧問公司上市交易。目前國內同行業(yè)有3家分別在香港主板和美國紐約交易所上市。具有可比估值的是易居中國，08年eps為0.48，靜態(tài)市盈率在40倍以上，但易居中國在代理銷售業(yè)務方面采用的是交保證金獲得差價分成的方式，盈利能力和風險相比世聯(lián)地產(chǎn)更高。另外，目前中小板市盈率在35倍以上，市場整體估值水平對世聯(lián)地產(chǎn)未來估值也會造成一定影響。另外從風險角度看，公司所處的房地產(chǎn)行業(yè)正處在不確定的發(fā)展過程中，投資者對其風險有一定安全空間要求。
根據(jù)公司業(yè)績快報計算，公司09年的業(yè)績?yōu)?.47-1.65元之間，用30倍市盈率計算，09年合適股價為45元，假如業(yè)績年增長率為30%，2010年股價為58.5元，當前股價存在安全邊際。
第三章標的風險所在及防范措施。
世聯(lián)地產(chǎn)真正有價值的地方在于為地產(chǎn)商提供多方位的服務，包括規(guī)劃、營銷、銷售方案等等，而現(xiàn)在的主營收入方面主要是為地產(chǎn)商的分銷代理業(yè)務，所以未來其他業(yè)務的業(yè)績支持是可期的，但是如果總是局限在這個方面，那這個企業(yè)的價值大打折扣，或者說根本沒有什么價值。所以說很多機構對這個一定會看的很明白的，從這個角度上講，該企業(yè)只要是將行業(yè)內的業(yè)務多元化發(fā)展，投資是沒有風險的，在當前價格買入該企業(yè)的價格是否合適是個仁者見仁智者見智的問題，關鍵在于企業(yè)的業(yè)績增長能否支持該股的股價問題，所以這個事情需要交給時間去解決，我們要做的就是跟蹤和決斷。
同時我們在企業(yè)跟蹤的同時可以適當選擇標的和倉位的不同配置，比如說多選擇幾個目標，同時選擇成長股和低估的大盤藍籌股，這樣就會保證我們投資的收益，同時提高收益率。
工業(yè)地產(chǎn)分析報告篇十六
在房屋建筑領域中必不可少可行性研究，因為它對項目最終的施行，如何施行，將產(chǎn)生多大的經(jīng)濟效益有著不容忽視的作用。在技術方面，可以確定房屋的布局結構，所需的設備也隨之確定；在經(jīng)營方面，可根據(jù)房地產(chǎn)的供求情況，市場的競爭激烈與否，提出銷售目標所在市場和銷售手段；在管理方面，可根據(jù)實際研究結果提出項目建設的方法。綜上所述，以市場預測和建設條件的調查為前提，規(guī)劃設計方案作為基礎，經(jīng)濟評價為可行性研究的核心。
1.1總論。
項目的名稱、性質、地理位置、占地面積，總建筑面積、建筑密度、容積率、各類建筑物的構成、投資總額、總工期等基本情況都需要在總論中體現(xiàn)，并說明項目提出的背景、開發(fā)建設的必要性、城市總體規(guī)劃、發(fā)展全市經(jīng)濟的意義。
1.2市場調查和需求分析。
通過對房地產(chǎn)市場的詳細調查，開發(fā)商預測同時期人們對房屋需求，從而分析出開發(fā)項目的銷售走勢或者出租前景的好壞，綜上，即可確定面對市場的范圍和租售對象。
1.3開發(fā)項目場地的現(xiàn)狀與建設條件分析。
原建筑物的現(xiàn)狀，周圍環(huán)境的布局，開發(fā)時需要拆除的房屋面積，需要安置的原住戶和人口，需要的勞動力和材料等因素都要再前期準備中考慮進去。
1.4規(guī)劃設計方案。
開發(fā)項目實施之前，設計人員要設計出建筑的總平面布置圖。其中包括建筑物的外觀設計，城市的景觀設計，并且保證場內外交通布置的暢通，基礎設施管網(wǎng)的可行性。
1.5投資估算。
它是場地的購置費、拆遷安置費、工程的總造價、手續(xù)費、規(guī)劃費等相關費用的估計。
1.6經(jīng)濟分析、財務評價、社會經(jīng)濟評價。
通過對項目的銷售收入、預期利潤、稅金、租金、工期等眾多影響因素變化的正確評估，以及當財務評價與社會經(jīng)濟評價不發(fā)生矛盾時，該項目最終可具體實施。
2.1內部影響因素。
開發(fā)企業(yè)想要具備資源、能力和競爭優(yōu)勢，就必須尋找機會，利用機會。對投資者來說，市場機會無處不在，所有未滿足的需要的都可當做機會來利用，但是在機會面前如果不加以分析和評估，那么機會只會讓投資者深陷其中。因此，開發(fā)企業(yè)首先要把項目有關的不利影響和有利效益羅列出來，然后進行調查、比較、分析、評估，明確企業(yè)的自我優(yōu)勢，再去判別機會是否屬于自己。
2.2外部因素。
除了可調控的內部因素之外，不易控制的外界環(huán)境和條件時時刻刻的變化也可能會給自己創(chuàng)造的條件帶來不利的影響。人口、經(jīng)濟、信息、政治法律及社會文化、自然條件、基礎和公共設施，規(guī)劃控制等影響因素都會作用在房地產(chǎn)開發(fā)的效益之上。所以，對外部因素合理的協(xié)調，就是為了最終開發(fā)商能夠選擇合適的開發(fā)地段。
首先費用測算為籌集開發(fā)資金提供依據(jù)，以便通過各種渠道籌集所需的開發(fā)資金，同時它可作為研究工程造價合理性的手段，以便對設計方案提出意見，在經(jīng)濟上達到共同的而目標。其次費用測算是作為選擇最優(yōu)設計方案的重要控制條件，以便選出技術先進、經(jīng)濟合理的設計方案。最后，費用測算作為項目建設實施過程中投資控制的依據(jù)，以便為工程預算提供重要的依據(jù)，進行竣工決算。
4.1市場風險。
房地產(chǎn)和其他行業(yè)一樣存在著市場風險，當市場的供求關系的發(fā)生波動時，相應就會引起市場的波動產(chǎn)生風險。因為購買力迫使房地產(chǎn)難以形成有效的需求，市場價格大幅波動，資源價格上漲等不定因素都會給投資者造成損失。
4.2經(jīng)營風險。
在房地產(chǎn)經(jīng)營過程中會出現(xiàn)意想不到的失誤，而在經(jīng)營商的失誤會直接導致風險增加。沒有經(jīng)過周詳?shù)恼{查分析或因決策的失誤，錯誤的選擇了投資地區(qū)和時機；不熟悉相關政策導致投資失?。贿€有可能是因企業(yè)內部管理水平和工作效率低等導致原來計劃不能按期執(zhí)行。
4.3利率風險。
由于市場的不確定性，時常會發(fā)生變動導致利率的變動，這就造成了利率的風險。一旦風險出現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資成本及將會受到重擊，從而減少了投資者的收益；同時對居民的購買力也造成了影響，最終表現(xiàn)為開發(fā)企業(yè)的投資收益減少。
4.4政策風險。
房地產(chǎn)開發(fā)投資是一項政策性很強的經(jīng)濟活動，在相關政策的影響和制約下，房地產(chǎn)的投資對象情況也會隨之在很大程度上受到影響。因此，投資前需要認真了解城市規(guī)劃設計，土地獲得方式，政策的調控等，掌握政策的基本內容，有利于安全的投資。
4.5其他風險。
失去控制的人為因素或自然本身發(fā)生異常造成的損失會給房地產(chǎn)開發(fā)投資活動帶來損失。
房地產(chǎn)業(yè)在當今發(fā)展迅速，給投資者帶來了可觀的經(jīng)濟效益，豐厚的回報。但隨著市場持續(xù)的走高，房屋需求有所下滑，相關政策也隨之調控，房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究就顯得尤為重要，這時需要投資者和購買者都周詳?shù)牧私猱斀竦姆康禺a(chǎn)市場的變化和走勢，利用信息判斷投資機會的可行性，最終達到投資者和購買者雙贏的共同目標。
工業(yè)地產(chǎn)分析報告篇十七
1,區(qū)位概況西華縣位于河南省東部，隸屬于周口市管轄。總面積1194平方公里，耕地面積110萬畝，轄18個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、3個農(nóng)林場，戶籍人口92萬（2013年）。西華漢代置縣，歷稱西華、長平、箕城、鴻溝等，唐代復名西華至今。存有女媧城遺址為河南省重點文物保護單位。
考慮城鎮(zhèn)化空間發(fā)展的不均衡，在周口、項城、淮陽“金三角”和“周商一體化”為核心的區(qū)域中心城市區(qū)。周口、項城、淮陽、商水共同構成復合中心，總規(guī)模達到150萬人以上，規(guī)劃期末邁入大城市行列。扶溝、太康、鹿邑、鄲城、沈丘，在規(guī)劃期末邁入中等城市行列，西華為小城市。
3,交通概況。
工業(yè)發(fā)展勢頭強勁。近年來，西華堅持“工業(yè)興縣”戰(zhàn)略不動搖，深入開展“工業(yè)突破年”、“企業(yè)服務年”、項目建設“百日會戰(zhàn)”等活動，不斷掀起承接產(chǎn)業(yè)轉移和招商引資項目建設高潮。僅2011年就吸引了包括富士康集團、麥當勞福喜集團等世界知名強企業(yè)落戶西華。特別是富士康實訓基地，項目一期投資50億元年產(chǎn)蘋果品牌手機配件6000萬套，于2011年12月8日投產(chǎn)運行，從開工到建成投產(chǎn)僅僅用了58天，被社會各界譽為“西華速度”、“西華奇跡”。今年二期工程建成后可吸納培養(yǎng)3萬名產(chǎn)業(yè)工人，3年實現(xiàn)勞動力就業(yè)10萬人。大用集團肉雞養(yǎng)殖加工系列項目總投資20億元，建成標準化養(yǎng)殖小區(qū)17個，屠宰廠、飼料廠、孵化廠全面建成投產(chǎn)。大用集團還和世界知名企業(yè)、國際跨國公司麥當勞集團最大的肉食供應商美國福喜公司成功合作，把西華大用作為麥當勞食品的重要原材料供應基地，實現(xiàn)強強聯(lián)合。還有麗達制衣、鴻鑫服飾、匯通化工、晨輝工貿(mào)、華達電力、金鑫車業(yè)等一批科技含量高、投資額度大的項目相繼開工或建成投產(chǎn)。全縣招商引資項目建設一年一個新臺階，年年都有新變化。2011年，全縣限額以上工業(yè)企業(yè)發(fā)展到110家,實現(xiàn)增加值35億元，比上年增長22%，初步形成了食品加工、紡織服裝、板材家具、醫(yī)藥化工、電子制造和制鞋六大支柱產(chǎn)業(yè)。工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展正實現(xiàn)著由弱到強、破繭成蝶的歷史性跨越。
產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)建設全面推進，始終把產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)建設作為推進工業(yè)發(fā)展的“重頭戲”來抓，按照“四集一轉”的要求，產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)規(guī)劃實現(xiàn)了與城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃的“三規(guī)合一”。近年來，已累計投入資金5.3億元，新修產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)道路9條35公里，形成了“五縱四橫”的交通網(wǎng)絡，同時，推進綠化、亮化、通訊、供排水、供氣、污水處理、垃圾處理、標準化廠房、綜合服務區(qū)、職工宿舍等配套設施建設。目前產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)建成區(qū)面積6.1平方公里，入駐企業(yè)30家，2011年完成固定資產(chǎn)投資32.5億元，主營業(yè)務收入32.3億元。其中，主導產(chǎn)業(yè)企業(yè)發(fā)展到19家，占入駐企業(yè)總數(shù)的60%，主營業(yè)務收入24億元，占入駐企業(yè)主營業(yè)務收入的80%，初步形成了輕工、食品兩大主導產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)在縣域經(jīng)濟發(fā)展中的支撐作用日益彰顯。
現(xiàn)代農(nóng)業(yè)長足發(fā)展，圍繞打造國家糧食核心區(qū)，認真落實各項惠農(nóng)政策，保護和激發(fā)群眾生產(chǎn)的積極性。整合小農(nóng)水等涉農(nóng)項目，大力實施水田林路橋綜合治理配套，農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力不斷提高。全縣糧食種植面積一直穩(wěn)定在150萬畝以上，糧食產(chǎn)量連續(xù)8年創(chuàng)歷史新高，為國家糧食安全作出了積極貢獻。加大農(nóng)業(yè)結構調整力度，努力壯大優(yōu)質畜產(chǎn)品、優(yōu)質雜果、優(yōu)質無公害蔬菜、優(yōu)質食用菌、優(yōu)質苗木花卉生產(chǎn)與加工“五大基地”，不斷拉長糧食深加工、畜產(chǎn)品深加工、水果深加工、板材深加工、棉花深加工、無公害蔬菜深加工“六大鏈條”，大王莊的韭菜、遲營的茄子、西夏的香瓜、紅花的苗木、黃橋的鮮桃、田口的黑木耳等遠銷四方，以大用集團標準化養(yǎng)殖小區(qū)為代表的規(guī)模養(yǎng)殖企業(yè)達到2996家，畜牧業(yè)產(chǎn)值占農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值的比重達到45%，西華農(nóng)業(yè)品牌更加響亮。實現(xiàn)了以傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)到現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的轉變，確保了“三化”協(xié)調發(fā)展，形成了以生豬、肉雞、板材、水果、食用菌、花卉苗木、洋蔥、辣椒為主無公害農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地，成為全國商品糧生產(chǎn)和優(yōu)質棉種植基地縣、瘦肉型豬和槐山羊生產(chǎn)基地縣、全國經(jīng)濟林發(fā)展和高級平原綠化先進縣、河南省畜牧業(yè)發(fā)展重點縣、河南省無公害苗木供應基地。
需求，四星級大酒店媧城賓館的建設，使我縣的接待水平又上了一個檔次，城區(qū)各類職業(yè)技術學校每年可培養(yǎng)各類專業(yè)人才和大批不同工種的技術工人，各大金融、保險部門均設有分支機構，網(wǎng)點布局合理，信用卡，銀聯(lián)卡使用方便，各類幣種均可自由匯兌，外資進入渠道暢通。
水電資源豐富。能滿足居民及各類工業(yè)項目用電，西華縣供水系統(tǒng)、西華縣天然氣供應公司完全能滿足城區(qū)生活用水和用氣需求。境內溝河縱橫，沙河、潁河、賈魯河等骨干河道蜿蜒境內，水資源豐富。
郵電、通訊發(fā)展迅猛，程控電話裝機容量不斷遞增，長途電話可直撥全國及世界各個國家和地區(qū)，移動通訊同85個國家和地區(qū)實現(xiàn)漫游和國內自由漫游，開辦了數(shù)字數(shù)據(jù)專線，寬帶連接，電子數(shù)據(jù)交換，郵政特快，電話信息，圖文傳真等多種通訊業(yè)務，對外通訊十分快捷。
2013年，西華縣主要經(jīng)濟發(fā)展指標持續(xù)平穩(wěn)較快增長。全縣實現(xiàn)生產(chǎn)總值154.5億元，比上年增長9%。地方公共財政預算收入完成4.3億元，增長25.3%；完成全社會固定資產(chǎn)投資107.7億元，增長23.5%；實現(xiàn)社會消費品零售總額73億元，增長14.5%；城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額102.9億元，增長21.4%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入17313元，農(nóng)民人均純收入6825元，分別增長9.6%和17.4%。
人口89.5萬人，常駐人口75.2萬人，農(nóng)業(yè)人口近80萬人。
4,城市規(guī)劃和發(fā)展方向。
為“南拓西跨，東控北抑”?？h城優(yōu)先發(fā)展區(qū)：位于現(xiàn)狀城區(qū)的南部，箕城路南段及南環(huán)路兩側用地，位于城區(qū)聯(lián)系周口市的咽喉地帶，是城市對外主要經(jīng)濟流向、交通區(qū)位條件優(yōu)越，適宜大規(guī)模的城市開發(fā)建設，是城市空間近期拓展的熱點地區(qū)。
南拓：西華城區(qū)南部的南環(huán)路沿線用地，是西華城區(qū)未來的核心地區(qū)，是體現(xiàn)西華城市新經(jīng)濟、新建設、新形象的集中區(qū)域。規(guī)劃按照生態(tài)型新城區(qū)的要求，優(yōu)化空間布局，提高綠化標準，完善基礎設施水平，建設成為以“行政—文化—居住”為主要職能的河南省東南部地區(qū)一流的綜合性新城區(qū)。
西跨：雙狼溝以西地區(qū)是西華工業(yè)發(fā)展主要方向。規(guī)劃集中布置污染較小的二類工業(yè)，努力培育和發(fā)展具有西華特色的產(chǎn)業(yè)體系，形成優(yōu)勢產(chǎn)品、優(yōu)勢行業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè),發(fā)揮產(chǎn)業(yè)的高效集約化。遠景作為城市發(fā)展的戰(zhàn)略儲備空間控制。
東控：隨著東環(huán)路的建成，東部地區(qū)已具備開發(fā)建設的條件，規(guī)劃沿線布置科研用地和高新科技工業(yè)園區(qū)。城區(qū)東北部的賈魯河以東地區(qū)，靠近阿—深高速公路城市出入口，規(guī)劃布置城市市場流通和物流儲運的功能。東南部用地位于城市主導風向上側，是城市生態(tài)敏感區(qū)，規(guī)劃從提升城市空間品質，保證城市環(huán)境質量，建設生態(tài)城市的角度，將城市東南部用地劃定為生態(tài)維護用地。
北抑：北環(huán)路以北地區(qū)。因背離城市主要經(jīng)濟及交通流向；發(fā)展用地與現(xiàn)狀城區(qū)被北環(huán)路分隔，聯(lián)系不便，故劃定為限制建設的地區(qū)。規(guī)劃定為限制建設的地區(qū)，重點發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)、林業(yè)和觀光旅游業(yè)。本次規(guī)劃確定西華縣城區(qū)布局結構為“集中緊湊式”，形成“兩軸、雙心、三園、五區(qū)”的規(guī)劃結構。
兩軸：以箕城路、西周路為軸線，布置大型行政、文化、商業(yè)設施，成為城市的主要公共建筑軸線，集中體現(xiàn)現(xiàn)代化城市建設風貌。
雙心：指兩個市級的城市公共中心，即舊城區(qū)的商貿(mào)、行政、文化中心及城南新區(qū)的行政、文化、體育中心。
三園：指城西科技工業(yè)園、城西北加工工業(yè)園和城東北物流儲運園。工業(yè)園區(qū)用地以工業(yè)用地為主，物流儲運園區(qū)以倉儲、配送加工用地為主，適當配套相關生活服務設施。
五區(qū)：指城市以生活居住職能為主的居住區(qū)，即城中片（舊城區(qū)）、城南片（南環(huán)路以北）、城北片（東風運河以北）和城南新區(qū)片（南環(huán)路以南）。規(guī)劃結合居住區(qū)規(guī)劃，在各片區(qū)中心分別設置居住區(qū)級的公共服務中心，為居民提供日常生活服務。
樓盤情況：
工業(yè)地產(chǎn)分析報告篇十八
“兩港一城”建設熱潮和城市化進程加快促進了我區(qū)房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則占到36%。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)對稅收的支柱作用會更加明顯。
近期，中央和市陸續(xù)出臺了針對房地產(chǎn)市場的調控政策，對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說，政策的調整無疑會影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展。認清我區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，客觀分析政策對房地產(chǎn)走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議，對保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。
今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)稅收5億元，同比增長85%;房地產(chǎn)開發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點：
1、房產(chǎn)投資保持較高增速。
我區(qū)近年的大開發(fā)大建設態(tài)勢和房地產(chǎn)市場的走熱使得房產(chǎn)開發(fā)商對我區(qū)房地產(chǎn)市場前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)仍延續(xù)了去年以來的較快增長勢頭，1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營業(yè)用房今年開發(fā)增速也持續(xù)走高，2-6月累計增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產(chǎn)銷售勢頭回落明顯。
今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見圖二：
從商品房預售情況來看，回落趨勢明顯。1-6月全區(qū)預售3940套，總面積50.6萬平方米;預售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬平方米左右。
3、房產(chǎn)平均價格持續(xù)走高。
雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調控房地產(chǎn)市場的有關政策，但年后，房地產(chǎn)市場已進入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區(qū)房價也呈持續(xù)走高的態(tài)勢。
自年開始，我區(qū)房地產(chǎn)價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價已達5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價已達5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產(chǎn)市場調控政策對我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響。
由于房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場投機成份嚴重，中央將防范房地產(chǎn)風險作為今年宏觀調控的重點，市也出臺了多項有關政策，加強對房地產(chǎn)業(yè)的調控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調控房市：
工業(yè)地產(chǎn)分析報告篇十九
1、按項目分期和總體分別說明。
2、分析內容應包含項目總（分期）投資總額、已發(fā)生投資額、未發(fā)生投資額、當月投入和下月需求。
3、按收支大類分析，主要指標回款、土地款、工程款、費用、稅金、內外貸款、其他支出、不可動用資金等項。
4、單獨分析預計新增成本項。
二、融資計劃及執(zhí)行情況分析。
1、說明當期、累計項目融資額、還貸情況，支出利息成本。
2、分析目前公司可繼續(xù)融資渠道、融資額度。
3、目前項目融資進展情況及與銀行溝通中存在問題。
三、租售收入預算及執(zhí)行情況分析。
1、按協(xié)議和合同分類。
2、按項目分期業(yè)態(tài)樓棟分類。
3、分析內容應包含當月、本年和項目累計簽約額（包含套數(shù)、面積和均價）、實收現(xiàn)金額。
4、分類說明未收到款項狀態(tài)（分期或按揭未到賬等金額和預計時間）。
四、成本計劃及執(zhí)行情況說明。
1、工程形象進度說明，包括期初在施面積、本期新增施工面積、本期竣工面積和期末在施面積。
2、工程量價值及合同付款情況，包括當期、和累計的已合同總額、工程結算價、合同應付款（已批款）、實際付款和已批未付款。
3、按成本項目分類。
4、按有無合同狀態(tài)及合同類別分類。
五、管理費用計劃及執(zhí)行情況分析。
1、進行本月實際發(fā)生與預算的比較分析。
2、按大類重要項目分析說明（薪金、執(zhí)行費）。
3、進行和項目累計核算。
六、營銷費用計劃和執(zhí)行情況分析。
1、進行本月實際發(fā)生與預算的比較分析。
2、進行和項目累計核算。
3、按有無合同狀態(tài)說明。
4、非管理性費用分析欠款情況。
七、稅金。
1、按稅種分類。
2、計提基數(shù)、計提金額和實繳金額。
3、進行當月、和項目累計核算。
八、利潤核算及完成情況分析。
1、毛利和凈利分析。
2、毛利按項目分期、業(yè)態(tài)分析、；凈利潤進行綜合分析。
3、進行當月、和項目累計核算。
九、其他（各項目認為沒有上述包括的重要事項的說明分析）。
工業(yè)地產(chǎn)分析報告篇二十
說明：
2、完成情況盡量用表格反映，無需再用文字重復敘述，文字重點分析增減原因和經(jīng)營情況。
一、總體經(jīng)營情況。
項目本月金額本年累計本年預算完成預算上年同期累計同比增減。
一、營業(yè)收入減：營業(yè)成本營業(yè)稅金及附加銷售費用。
管理費用。
財務費用。
二、營業(yè)利潤。
三、利潤總額減：所得稅費用。
四、凈利潤說明：此表從當月的報表中copy出來即可。
二、收入情況分析。
1、本年累計收入完成情況分析。
說明：王府井飯店本年累計收入完成情況需根據(jù)本年累計預算進行比較（如：3月報告本年累計預算為1-3月預算合計數(shù)）；其他公司與全年預算比較，比較本年累計預算完成進度，并分析原因。
本年累計完成預算比例，主要原因：
本年累計與去年同期比，主要原因：
2、本月收入完成情況分析。
說明：王府井飯店需對當月預算完成情況進行分析，其他公司僅對當月經(jīng)營情況進行分析即可。
本月完成預算比例，主要原因：
本月與去年同期比，主要原因：
各業(yè)務板塊需根據(jù)自身業(yè)務情況進行分析，應包括但不限于以下內容：
1）酒店業(yè)務：客房、餐飲、出租等各項收入完成情況，客房出租率、平均房價、revpar.值等業(yè)務指標與預算比較。
2）房地產(chǎn)開發(fā)：對于當年內可進行財務結算的項目，需計算當年鎖定收入完成預算的比例；對于所有在售項目，需提供各項目銷售情況統(tǒng)計表。
貨值。
套數(shù)面積合同金額實際收款。
本月凈銷售（扣除退房）。
套數(shù)面積合同金額實際收款。
3）租賃業(yè)務：提供項目租賃情況表；租戶統(tǒng)計表。
租賃情況統(tǒng)計表。
樓座*樓座。
可出租總面積。
已租賃。
空置面積。
銷售/出租率。
平均租價。
租戶統(tǒng)計表。
類別戶數(shù)租戶名稱占已出租面積比重占大廈租。
賃
4）物業(yè)管理：各項目管理處物業(yè)管理收入、利潤情況。
三、成本情況分析。
分別對本年累計和本月成本情況進行分析，分析內容同收入分析。
房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務：需說明各項目實際發(fā)生成本情況、項目動態(tài)成本情況。
四、三項費用分析。
各公司都需對三項費用變化較大內容進行詳細的比較分析。包括預算完成進度情況、與去年。
同期的比較情況。
五、現(xiàn)金流量分析。
說明重大的現(xiàn)金流入流出項目內容。
六、工程進度情況。
房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務：每月需簡單描述工程進度情況。對于當年需結算的項目，需明確是否能按。
期完工，相關工作的進展情況等。
七、其他重要事項。
重要簽約（或簽署意向協(xié)議）進展，銀行貸款情況，等。
本文出自:房地產(chǎn)會計網(wǎng)()網(wǎng)址：
【本文地址：http://aiweibaby.com/zuowen/16299795.html】
