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房地產稅制論文篇一
目前，我國已初步建立了房地產稅收體系。
房地產稅收在促進房地產業(yè)的健康發(fā)展，完善稅制、保護和合理使用土地資源等方面發(fā)揮了積極作用。但我國房地產市場還處于發(fā)展階段，房地產稅收體系還存在稅收政策不統(tǒng)一、稅制結構不合理、稅收級次分配不夠合理、稅收征管的配套措施不完善和征稅范圍過于狹窄等問題，嚴重影響和阻礙了房地產業(yè)的健康發(fā)展。
我國現(xiàn)行的房地產方面稅收主要分為房地產財產稅、房地產收益稅、房地產資源稅、房地產流通環(huán)節(jié)稅、房地產行為目的稅等幾大類別。
房地產業(yè)己成為我國國民經濟的支柱產業(yè)，房地產稅收在國家財政收入中占的比例越來越重，是國家與城市政府收入的重要來源。國家不僅通過房地產稅收取得收入，維持國家機器運轉，而且還通過稅收調節(jié)國民經濟和房地產經濟的運行。我國房地產稅收收入主要來自房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅和契稅等幾個主要稅種，其收入在地方稅收入中的比重已達到10%以上，如果再加上間接以房地產為課稅對象的營業(yè)稅和所得稅，房地產稅收收入占地稅收入的比例已達到20%左右，是地方財政收入的重要來源。我國房產稅實現(xiàn)收入575.05億元，同比增長1l.62%，土地使用稅實現(xiàn)收入385.45億元，同比增長117.90%，土地增值稅實現(xiàn)收入403.15億元，同比增長74.28%。
隨著我國城市化建設步伐的不斷加快，到我國的城市化程度計劃達到70%左右，大約有超過9億的人口將要住在城市。為此在未來的中，至少要新增住宅1億多套，也即新建100億平方米以上的住宅。這意味著房地產企業(yè)發(fā)展空間在今后相當一段時間內是非常巨大的，房地產企業(yè)稅收將在國家稅收收入占有重要地位。
(一)稅收政策不統(tǒng)一。
這種稅制不公平主要表現(xiàn)在內外資企業(yè)和個人適用兩套房產稅法、兩套企業(yè)所得稅法，且內外資企業(yè)和個人適用的稅種數量不同，使得內外資房地產開發(fā)企業(yè)在費用列支、稅率、稅收優(yōu)惠等方面享受不同待遇。這主要表現(xiàn)以下二個方面：一是內資企業(yè)和外資企業(yè)分別實行兩套稅制。按現(xiàn)行稅制體系，中外合資、中外合作、外商獨資企業(yè)免繳耕地占用稅、固定資產投資方向調節(jié)稅、城市維護建設稅。房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅儀適用于內資企業(yè)，不適用于“三資企業(yè)”。
另外，內外資企業(yè)實行不同的所得稅，這造成了內外資企業(yè)在所得稅稅負上的嚴重不均。
二是內資企業(yè)也因地區(qū)差異而實行不同的稅收政策。比如，經濟特區(qū)的企業(yè)所得稅仍按15%執(zhí)行，而內地企業(yè)的所得稅稅率為33%，稅收政策的不統(tǒng)一，稅率不一，優(yōu)惠各異，不符合稅負公平、平等競爭的市場規(guī)則。
(二)稅收級次分配不夠合理。
根據國務院關于分稅制財政管理體制的規(guī)定，我國稅收稅款入庫預算級次分為中央收入、地方收入、中央與地方共享收入。而房地產企業(yè)繳納的各項稅收均為地方財政收入，政府性的收費就更不用說了。目前，我國的房地產稅收絕大部分屬于地方政府的財政收入。地方財政收入過多的依靠房地產業(yè)，必然造成地方政府為了財政收入的大幅增長，或明或暗鼓勵和刺激房地產業(yè)的急速發(fā)展，為房地產企業(yè)大開綠燈。從這個角度上說，地方政府在房地產行業(yè)快速發(fā)展中發(fā)揮了推波助瀾的作用。
(三)稅制結構不合理。
目前，我國房地產稅制政策基本上是不賣不稅，不租不稅，一旦租售，則數稅并課，造成房地產保有環(huán)節(jié)稅負畸輕而流轉環(huán)節(jié)稅負畸重。
(四)稅收征管的配套措施不完善。
我國現(xiàn)行的房地產稅制，立法層次偏低，稅收法規(guī)多變，嚴重影響著國家稅法的嚴肅性和權威性。在分稅制財政體制下，稅權過多地集中于中央，地方只有征管權而無立法權，難以適應房地產的區(qū)域性特點，無法促進房地產的資源優(yōu)化配置和有效利用。我國目前的財產登記制度不健全，尤其是缺乏私有財產登記制度，致使不少稅源流失，更出現(xiàn)化公有財產為私有財產的非法行為，嚴重影響了稅收征管的力度。同時，與房地產稅收密切相關的房地產價格評估制度和房地產稅收評稅政策不健全。應當看到，以市場價值為計稅依據是房地產稅制改革的必然趨勢，需要定期對房地產進行評估，這就對評估機構和評估人員提出了較高的要求。以稅務部門內部現(xiàn)有的房地產評估機構、評估人員的素質難以適應稅收征管的需要。
(五)征稅范圍過于狹窄。
我國現(xiàn)行的城鎮(zhèn)土地使用稅和房產稅只在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，而把廣大農村的一些應納稅對象排除在征稅范圍之外。同時，鎮(zhèn)土地使用稅和房產稅均把國家機關、人民團體、軍隊、由國家財政部門撥付事業(yè)經費的單位的自用房地產以及個人所有非經營用的房地產等列為免稅對象，使征稅范圍非常狹窄。
因此，應積極建立統(tǒng)一、規(guī)范的房地產稅收體系，拓寬房產稅征稅范圍，進一步完善房地產稅課稅的相關配套制度，完善收入籌措機制和強化宏觀調控功能相結合等政策，促進房地產業(yè)的健康、快速發(fā)展。
參考文獻。
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房地產稅制論文篇二
摘要：經濟日漸發(fā)展使得房地產市場經濟在國民經濟發(fā)展中具有越來越重要的作用，財政稅收政策在其中具有非常重要的作用。本文對財政稅收政策對我國房地產市場經濟影響作了分析，提出了財政稅收政策對我國房地產市場經濟實踐對策，為促進我國房地產市場經濟更好發(fā)展打下良好的基礎。
關鍵詞：財政稅收政策；房地產；市場經濟；影響；對策。
一、前言。
作為國家發(fā)展中最為有效的經濟調節(jié)手段，稅收是實現(xiàn)社會總供給、總需求之間的動態(tài)性平衡，這就需要認識到財政稅收政策對房地產市場經濟發(fā)展的重要影響，引導學生科學認識財政稅收政策，進而有效改善人民生活狀態(tài)以及住房條件等等，充分發(fā)揮財政稅收政策在房地產市場經濟發(fā)展中的重要作用，利用財政稅收政策來促進房地產經濟發(fā)展，促進國家經濟增長，因此，需要結合我國房地產發(fā)展實際情況來采用更加有效措施，完善房地產市場經濟稅收政策，促進房地產市場經濟健康、協(xié)調發(fā)展。
二、財政稅收政策對我國房地產市場經濟影響。
（一）財政稅收政策有利于實現(xiàn)房地產消費理性化以及科學化。
從目前來看，我國房地產價格呈現(xiàn)出瘋長傾向，政府需要充分利用財政稅收工作政策來引導房地產更好發(fā)展，這就需要不斷加強房地產市場信貸資金實際回收工作力度，在不拖欠開放商資金前提下，市場商品量不斷增加，這就使得房地產市場受到了巨大的刺激，同時還需要做好稅收管理工作，利用有效措施來降低房地產市場價格，維護國家發(fā)展利益。由于房價過高或者是居民實際收入過低等現(xiàn)象使得房地產市場經濟交易存在著一定的矛盾。因此，可以利用貨幣來實現(xiàn)市場交易，如果居民實際收入過低，那么實際購買力會受到影響，房地產需求量也不斷降低，房地產市場交易數量也逐漸下降，這就需要刺激房地產市場，促進房地產市場經濟更好發(fā)展。房地產市場經濟的不斷發(fā)展使得我國財政稅收政策的房地產調控工作更多集中在需求方面。房地產市場發(fā)展預期從過于的樂觀，逐漸的轉化成為了謹慎，財政稅收政策在房地產市場調控工作中具有至關重要的作用。為了能夠促進房地產市場穩(wěn)定化發(fā)展，在實際的工作過程中需要重視房地產市場經濟調控作用，不斷細化房地產市場稅收工作政策，對于并不符合相關條件的房地產開發(fā)商往往并不給于稅收方面的優(yōu)惠政策，不斷將其房地產在稅收政策方面的研究工作力度，引導居民樹立合理的消費理念以及節(jié)約消費利用，利用財政稅收政策來實現(xiàn)房地產經濟有效調節(jié)，促進房地產市場穩(wěn)定發(fā)展，提升房地產發(fā)展質量，為房地產市場發(fā)展的健康性以及穩(wěn)定性提供保障。
（二）財政稅收政策有利于完善相關稅法政策。
作為人類行為的重要規(guī)范，法律能夠為相關政策以及相關制度提供有效的保障，這就需要完善財政稅收相關政策，如果缺乏法律支持，那么房地產市場經濟會受到影響，這就需要結合房地產市場政策以及房地產市場制度，為房地產稅法質量提供有效保障。實際上，稅收關系到國家發(fā)展問題，這就需要構建更加完善的房地產法律法規(guī)，嚴格相關稅法，實現(xiàn)有法可依、違法必究等等。傳統(tǒng)房地產市場財政稅收政策過程中，需要不斷相關稅收政策，完善違法措施以及懲戒措施，使得稅收研究成果能夠有效應用于稅收工作中，為財政稅收政策提供法律保障，為社會主義房地產市場經濟有序運行提供有效保障，促使房地產市場經濟能夠處于穩(wěn)定、快速發(fā)展環(huán)境中。房地產價格與稅收收益之間具有非常密切的關聯(lián)，房地產市場正是處于稅收政策的開發(fā)階段，房地產商品供給受到非常大的影響，投資規(guī)模以及投資方向都會受到非常大的影響。房地產的流轉環(huán)節(jié)使得房地產出現(xiàn)了非常嚴重的投機行為，這就使得我國房地產市場需求受到非常大的影響，政府需要充分發(fā)揮其重要作用，積極參與到市場流通活動中，有效抑制投機取巧行為。因此，需要重視房地產財政稅收政策的管理工作，實現(xiàn)土地資源合理優(yōu)化配置，盡可能滿足房地產市場發(fā)展需求，盡可能的減少土地閑置，為土地交易進行提供有效保障。
（三）財政稅收政策有利于完善財政稅收工作制度。
為了能夠有效規(guī)范房地長市場經濟發(fā)展，相關政府工作部門需要改進物業(yè)稅，結合房地產市場發(fā)展實際運行情況來進行評估。在設置物業(yè)稅的過程中，需要結合我國發(fā)展國情，區(qū)別物業(yè)稅的稅率，在城市發(fā)展過程中，需要明確劃分高收入以及低收入人群，充分發(fā)揮物業(yè)稅調節(jié)作用，結合人群經濟收入能力來進行分區(qū)設置，盡可能降低低收入人群的稅收，或者是對于經濟能力過低的收入者采取見面方式，這樣符合我國的發(fā)展國情，有利于規(guī)范房地產市場，構建更加完善的房地產評估工作體系，為房地產市場發(fā)展提出了非常高要求。財政稅收政策有利于完善房地產稅收配套政策以及配套制度，構建房地產的產權登記工作制度，同時還需要明確城市土地的實際利用情況，有效解決分塊管理方式，實現(xiàn)房屋產權證與土地產權證合一制度，盡可能理清房地產市場管理關系，避免出現(xiàn)房地產的私下交易，構建更加完善的房地產市場評估工作體系，相關稅務管理工作部門需要構建更加完善的評稅結構制度、專職評稅制度以及房屋管理工作制度等，構建完善的房地產市場經濟管理工作機制。
三、財政稅收政策對我國房地產市場經濟實踐對策。
（一）保證房地產市場供應量充足。
從目前發(fā)展來看，房地產行業(yè)給予方面存在著的問題，諸如，土地資源較為緊缺，房地產商存在著捂盤現(xiàn)象等等，由于居民需求的日漸增加使得房地產價格不斷增加，這就使得房地產供應量存在著嚴重的不足。增加住房的供給能夠有效解決房地產市場經濟中存在的問題，提升房地產發(fā)展彈性，政府需要明確自身肩負的重要責任，保證房地產市場供應量充足，盡可能緩解房地產住房價格上漲問題。為了能夠提高房地產供需供給，利用稅負轉嫁行為來有效抑制二手房市場中存在的投機行為，利用增加房地產供應量供給來增加供給彈性，盡可能減輕居民收入負擔。
（二）重視房地產市場征稅環(huán)節(jié)。
作為房地產市場經濟發(fā)展的關鍵性力量，投資型的購房者大多是利用房地產買賣來獲取差價，進而獲得高收益，這就需要利用房地產持有權來實現(xiàn)稅收的保值以及增值。從目前政府發(fā)展來看，房地產在流通過程中出現(xiàn)了征收重稅的現(xiàn)象，他們并不傾向于出賣房產，而是不斷購入房產，這就使得二手房供給存在著不足，房屋流通效率并不高，從另外一個角度分析來看，由于房地產市場中購房競爭愈加激烈使得自用型購房者卻無法購買合適住房。為了能夠有效解決房地產市場發(fā)展中存在著供需不平衡的問題，政府相關管理工作部門需要不斷加大房地產征稅環(huán)節(jié)，諸如，利用物業(yè)稅等來解決供需矛盾。僅僅實現(xiàn)征稅卻無法實現(xiàn)稅負轉嫁，購房者仍然需要承擔一定稅負，目的性更強，影響性更高，對于住宅面積較大并且長期閑置住房或者是有兩套以上住房的居民則是需要征收重稅，進而使得投機者購房成本，促使投機者不得不賣出閑置的住房，增加二手房地產市場的供給量，實現(xiàn)房地產資源的合理優(yōu)化配置，提升房地產價格穩(wěn)定性。
（三）實現(xiàn)征稅對象的區(qū)別性對待。
由于房地產征稅對象存在著差別使得其承擔的稅負也存在著一定的差別，但是普通的購房者居于不利地位。政府需要認識到房地產開發(fā)商、投資型購房、普通購房等之間的關系，投資型購房，政府可以征收更多的稅收，這樣能夠有效抑制投資型購房者的購房熱情。從目前發(fā)展來看，房地產市場呈現(xiàn)出信息不對稱現(xiàn)象，即使在購房過程中無法有效判定購房者購房目的，往往根據購房者時候的買房行為才能夠進行判定?？傊?，政府需要結合房地產市場發(fā)展特點來構建房地產信息的登記制度，進而有效了解購房者住房信息，對于購買多套或者是購買大面積住房需要征收更多的稅負，對于購房投機行為來進行嚴格懲治。
四、結束語。
隨著家庭生活質量以及居民文明程度日漸提升使得居民已經不能夠滿足舒適住宅，而是對外部環(huán)境提出了更高的要求。房地產市場在實際的發(fā)展過程中，需要充分利用房地產市場銷售價格以及發(fā)展預期來實現(xiàn)房地產市場經濟發(fā)展宏觀調控，進而促使其能夠有效認識房地產市場發(fā)展。從近些年的發(fā)展來看，我國的房地產市場在發(fā)展過程中仍然存在著非常多不合理因素，特別是房地產供需之間存在著不平衡現(xiàn)象，這就需要重視房地產市場經濟的調節(jié)作用，利用財政稅收政策來有效調節(jié)房地產市場經濟，重視房地產市場經濟監(jiān)督工作以及管控工作，不斷完善相關法律法規(guī)來穩(wěn)定房地產發(fā)展市場。
參考文獻：
房地產稅制論文篇三
如果要將保持房占有的x2分布并促進房占有按x2分布演進，必須在住房相關稅費上采取“重保有，輕交易”的原則。才能保持和促進住房占有演進中的x2分布，即住房面積越大，保有階段的稅費征收得越多，人們在購房時就會按自己的需求購買相應面積的住房，不會以投資目的購買過大面積的住房，抑制房地產以投機為目的的住房占有;在住房保有階段，為了避免交納保有階段的稅費，對于不需要的住房，會盡量轉售，這樣就增加了住房市場的供給，刺激住房流通。房地產稅費的調整對房地產價格有著直接有影響。
1收費的去向。
1.1納入預算。收費過高的原因很多，收費并不是中國獨有的。從一般的情況而言，在世界主要的市場經濟國家中，預算內的稅收(所謂“正稅”)是以法律為依托的、規(guī)范的政府籌資的主要方式和調節(jié)經濟與社會生活的手段;同時，各級政府還可以通過一定的法律程序決定開征一些規(guī)費，即政府機關對居民或法人提供特定服務時收取的手續(xù)費或工本費(在全部政府收入中只占很小部分)。地方政府在提供區(qū)域的或社區(qū)的某些公共服務項目時，還可按“使用者付費”原則向接受服務者收取一定數量的使用費，如高速公路、地鐵的收費，污水或垃圾處理的收費等(也要有法定收費條款規(guī)定。此類收入有時可占地方政府收入不小的比重)。而且，正稅、規(guī)費、使用費收入，都應反映在政府預算收入中。當然，在預算中可形成與某些資金對應的相對獨立的部分，有時還貌似“預算外”，但政府總體預算的“完整性”是始終不可動搖的，即不允許將政府資金由政府部門、單位自收自支、分散掌握，而不反映到政府收支總賬上。同時，企業(yè)也可以有“收費”，但這屬商業(yè)行為，與政府財力運作系統(tǒng)無關。上述情況是當今世界上市場經濟國家的通例。不納入預算卻歸于“預算外”分散管理的政府收費，在那些堅持政府收入規(guī)范化和預算“完整性”原則的市場經濟國家是完全不能理解的，只是在某些國家傳統(tǒng)體制中，作為高度集中管理于另一極端上的“補充”而存在，并且在我國經濟體制轉軌過程中膨脹起來;至于那些連報表上都不反映的“預算外資金”，只能劃為更不透明的所謂“制度外”政府財力的收費和攤派等，則大抵可說是我國經濟體制轉軌過程中獨特的現(xiàn)象。
1.2轉入使用階段。居民購買物業(yè)，要交物業(yè)管理費，這一點是天經地義的。然而，在支付的房價中還包括了市場公用設施建設費、城市基礎設施“四源”建設費、城市維護建設稅、市政工程費。這些用于市政基礎設施建設的費用，不買房的居民則不用繳納，哪怕他與買房的居民住房只有一墻之隔。
應當取消收費按“誰投資，誰收益”的原則。許多房地產收費本應該納入使用階段，但是為了征收方便，在交易階段計入住房的成本，這造成了嚴重的公共消費不均，部分居民負擔了所有居民應該承擔的收費。在住房的稅費調整過程中，交易階段發(fā)生的費改為保有階段是最直接的方法。
1.3按件收費。大部分收費是按價征收的，這可以滿足各政府的財政需求。但是，這種做法不符合“重保有，輕交易”的稅收原則。文件登記、交易手續(xù)、房產評估的成本并不會因為交易價格的大小而有較大變化，這些收費如果按件收費，不僅可以降低征收額，提高征收效率，還可以避免征收過程中的暗箱操作，更好地促進住房流通。
2最重要的保有稅——物業(yè)稅。
物業(yè)稅也稱房地產稅。我國曾征收過房地產稅和房產稅。從世界多數國家來看，房地產稅已經成為傳統(tǒng)上最重要的城市政府稅收手段和公共設施發(fā)展的主要資金來源。在美國，1986年房地產稅占總收入的7.40%，占州政府和地方政府收入的14.3%。
我國目前的房地產稅在全國范圍內只對國內的單位和個人全面征收房產稅，城市地產稅只對涉外企業(yè)和外籍人員征收。計價的依據是房產原值和租金收入。個人所有的非營業(yè)用房，主要是指居民住房，不分面積多少，一律免征房產稅。房地產稅的這種征收辦法，在住房作為福利分配物的年代，無可厚非，在土地無償使用和住房福利分配的背景下，房地產不作為財產，也無從評估，但是在住房商品化的形式下，顯然不符合“重保有”的原則。
地產稅的設置也具有濃厚的時代缺陷，對涉外企業(yè)和外籍人員征收，是因為土地使用權是有價物。土地使用權是通過有償出讓或轉讓得到，應該視為財產，在土地使用稅轉為土地出讓金或土地使用費后，地產稅并不是一個可以省略的稅種。
發(fā)展中國家征收房地產稅存在最大的阻礙是計稅的依據。在我國不存在對每宗房地產評估的條件，但是，我國許多城市已經完成城市土地的分等定級，基準地價完全可以作為房地產稅的計稅依據。
3問題最多的交易稅——土地增值稅。
我國從1994年新稅制中開設土地增值稅，從征收實際來看，未能受到預期效果，并受到諸多方面的責難?！拔覈F(xiàn)行土地增值稅稅率過高，尤其是第一級稅率定為30%太高;沒有將自然增值與人工投資改良增值區(qū)別開來;沒有考慮通貨膨脹因素和利息因素對房地產開發(fā)商利潤的影響;逃避稅現(xiàn)象嚴重，稅收收入少;影響了房地產投資者的投資愿望等。”
我國開征土地增值稅，過多從組織財政收入和限制房地產投機交易的角度考慮，而忽視了我國現(xiàn)有的經濟情況和征收能力。我國是近年來經濟增長速度較快的發(fā)展中國家，房地產增值的確很快，而其中又主要是自然增值部分，的確有限制房地產熱的必要。但是，由于自然增值部分與人工投資改良增值部分，實際上極難準確劃分開來，加上房地產估價制度和土地管理制度的不健全，容易給納稅人提供逃稅可能，出現(xiàn)雖然有較高的稅率，卻收不到稅的情況，而且投入的征稅成本較大，對外商從事房地產投資也造成較大沖擊，與中國加入wto的身份不符。從我國現(xiàn)實情況來看，開征土地增值稅是得不償失，不如暫時停征該稅種。
土地增值稅雖然有征收的依據，一般來說，也有征收的房地產經濟環(huán)境，但是，土地增值稅嚴重違背了“重保有、輕交易”的原則，土地增值稅是先天不足的一個稅種，必然是一種應該遺棄的稅種。它不僅限制了正常的房地產交易，而且“鞭打快?！钡默F(xiàn)象難以克服。
4結語。
從上述分析可知，采取“重保有、輕交易”的原則來設計相關的稅費，對房地產市場來說是“治本”的方法，而采取土地增值稅是“治標不治本”的方法。
房地產稅制論文篇四
論文摘要：資本弱化已成為跨國公司乃至國內公司避稅的一種重要手段，也是國際稅收領域面臨的新課題。考察美、英、德、日等國的稅收制度及相關狀況可以發(fā)現(xiàn)，發(fā)達國家多已制定了相應的反避稅措施。我國也應該借鑒相關的國際經驗，以促進公平貿易和我國稅制的規(guī)范化。
一、資本弱化的概念。
從形式上看，資本弱化就是指公司的資本結構中負債資本遠遠大于權益資本的資本結構安排。但如果投資者不是有意識的通過操縱債務和股權比例失調來追求一定稅務利益的話，企業(yè)融資時盡量利用借貸融資，而較少利用股份融資這一現(xiàn)象不應成為各國稅務當局關注的問題，也不會成為稅法學研究的對象。只有當投資者是為了逃避其本應承擔的稅收負擔，而有意識地過多選擇負債籌資而非股本籌資時，這一現(xiàn)象才會為稅務當局和稅法學界所關注，因此稅法學(特別是是國際稅法學)是把資本弱化作為一種避稅方式加以研究的。與稅收學更多關注稅收資金的運動過程，研究如何提高稅收經濟活動效率相比，稅法學更多的著眼于稅收關系中主體之間的權利義務關系，因此稅法學對資本弱化這一種避稅方式進行研究主要是防止納稅人逃避其應承擔的稅負，維護國家作為稅收征收法律關系中債權人的合法利益。從法理上講，資本弱化這種損害國家法定稅收利益的行為顯然是無效的，國家有權對其進行糾正，從而對受損害的國家稅收利益進行救濟。從這一角度出發(fā)，資本弱化是指公司投資者投資于公司的資本中，不恰當的提高負債比例從而相應的降低股本的比重，增加利息獲得更多的稅前扣除，以減少應納所得稅[2]。與之相對應，資本弱化稅制可以定義為關于資本弱化的基本原則、方法、措施以及有關協(xié)調的實體性和程序性規(guī)則的總稱。
房地產稅制論文篇五
包含在清算的項目之中，但是已扣除的金額一定要嚴格按照相關文件上的規(guī)定進行歸類集合，再按照起哦實際的成本費用進行合理的分配；另外，對于扣除的金額一定要提供其有效且合法的憑證進行證明，否則一律不能記在扣除的金額之中。
2.土地增值稅應納稅金額計算。
房地產企業(yè)的土地增值稅的征收過程中一般會采用兩種計算方法：一是按照其開發(fā)的房屋面積分開項目來計算其增值額和增值率，其增值稅的計算則要使用與之相應的使用稅率來進行；二是先整體計算增值額的增值率，將增值稅進行確定，然后再使用面積分別計算其土地的增值稅。對于房地產企業(yè)來說在增值稅的計算時可以先通過預算來將兩種計算結果進行橫向縱向的對比，然后取有利于企業(yè)的計算方法進行清算操作。
3.土地增值稅清算審核鑒證。
國家在《土地增值稅鑒證業(yè)務準則》明確要求，在清算土地增值稅時一定要附送稅務中介機構所出具的清算鑒證報告，作為稅務機關的工作人員也要對其所呈現(xiàn)的清算鑒證報告進行審核，審核的內容一方面是內容是否完整，鑒證報告是否合法，另外就是其格式是否合乎規(guī)范，內容之間的聯(lián)系和銜接是否邏輯清晰等。土地增值稅的申請清算清算有細分為兩種：要求清算和自行清算。要求清算就是納稅人（房企）在受到稅務機關的書面通知之后按照稅務部門要求的清算內容進行清算的操作；自行清算顧名思義就是房企自己將清算所需要的所有資料和鑒證報告全部準備完畢，然后在稅收部門所規(guī)定的時間限定之內向稅收部門主動提出增值稅的清算請求。
二、房地產企業(yè)土地增值稅清算中的問題。
1.計算方式復雜。
在對土地增值稅的計算時一般采用超率累進稅的方法進行，因此清算過程中所涉及的內容也比較多，比如企業(yè)銷售收入的總金額、扣除的項目和需要交納的稅金等三個部分。三部分任何一個部分的核算難度和復雜程度都比較高，更何況是要清算全部的三項內容，這就表明需要耗費許多人力物力，對于那些業(yè)務繁雜、產品開發(fā)周期較長、投資的活動更為復雜的企業(yè)來說，要對其每一個項目進行清算，所要耗費的人力和物力和可操作性上君是一個難題。
房地產行業(yè)和企業(yè)的產品銷售類公司有著一些明顯的區(qū)別。在市場經濟的大環(huán)境下，為了規(guī)避風險越來越多的房地產項目更趨向于合作開發(fā)。為了鉆政策的孔子甚至可以臨時組間一個空殼的建設公司，在項目完工之后直接進行注銷，所以導致房地產企業(yè)的賬目越發(fā)的復雜和混亂，經過長時間的清算終于得出最終結果時，兩家或者多家企業(yè)早已分道揚鑣，不知所蹤導致稅款追繳困難。
3.資料和鑒證報告不規(guī)范。
稅收部門對于房地產企業(yè)所呈現(xiàn)的相關資料和鑒證報告要求內容準確合理，格式規(guī)范。但是某些中介鑒證報告機構的人員專業(yè)技能不過關，導致企業(yè)所委托出具的報告不合乎規(guī)范，因此在具體其清算過程中需要稅務部門進一步的進行審核和修改，影響其工作人員的進度，也給清算工作增加了難度。
4.故意逃避和拖延。
部分企業(yè)為了增加企業(yè)的經濟效益，采用違法的手段進行逃稅和漏稅操作，一般慣用的手段是分期開發(fā)和保留尾盤等方式，另外還有可能在財務會計賬目上進行改動，一般的對于房地產企業(yè)其項目銷售比例在超過85%以上則需要繳的稅金，而通過做假的賬的方式可以人為的將銷售比降低到85%以下，這樣按照規(guī)定不必進行稅務清算。
5.收入確認不規(guī)范。
企業(yè)的收入在確認上不夠規(guī)范，主要的表現(xiàn)為對工程款推遲結算，不能夠及時的將預收的房款和當期的銷售所得的房款進行轉入和登記；或者將房子的銷售款當成建筑施工的工程款進行轉償；刻意的降低房價來間接的降低增值稅的稅基額度等。上述這些問題均是影響房企土地增值稅正常、及時、準確、公正的清算的原因，從而使國家的利益受到損傷，需要嚴厲打擊。
三、做好房地產企業(yè)土地增值稅清算工作的措施。
1.提高清算工作的準確性。
在對房地產公司進行土地增值稅的清算時，首先將清算的對向進行區(qū)分，將該企業(yè)的產品分布全部了解清楚，同時要將其銷售的總收入金額進行準確的核算。在清算完畢之后對于目前未清算且剛銷售的房源也要進行土地增值稅的核算，并要求企業(yè)及時繳納該部分的稅金。
2.準確計算工程項目的竣工面積。
稅收部門對于房企中那些非貨幣轉讓的房源，比如用于投資或者贈送只要房源的所有權完成轉移，那么就應該當成其銷售完畢，然后征收稅金。
3.房源銷售收入的確定。
在進行銷售收入的確定時，為防止其故意降價，可以將企業(yè)的房源價格進行橫向對比，在了解市場的均價之后然后有一個相對較為準確的判斷，同時對于其銷售方式要清楚的了解，避免房企依靠預售等方式來拖延土地增值稅的繳納。
4.嚴格控制扣除項目審核。
同樣為了漏稅部分企業(yè)甚至鋌而走險通過虛開發(fā)票等方式來擴大自己的建筑成本，從而造成微利或者虧損的假象，所以稅收部門在審核時要對其所開出的發(fā)票進行審核，確保其真實性然后控制扣除項目的金額。
5.把握成本控制分攤。
房地產項目的成本費分攤的依據是按照建筑面積進行的，因此在清算時一定要遵循其相關的原則處理，避免所應征收的稅款出現(xiàn)流失。
6.土地增值稅的計算過程要規(guī)范。
土地增值稅的清算和審核過程非常的復雜，稍不注意便會導致錯誤的出現(xiàn)，稅務機關的工作人員一定要嚴格按照相關的規(guī)定堅決執(zhí)行，確保稅收的清算過程規(guī)范科學。
7.提高清算工作的質量。
清算工作質量的提高要從稅收工作人員抓起，稅收部門在聘用人員時務必要提高門檻和，加強對專業(yè)技能的考核制度，確保每一位工作人員熟知并掌握會計制度、財務制度和稅收制度，保證每一項核算的結果的真實和準確。
四、結語。
通過對土地增值稅的清算，其也是國家宏觀調控的手段之一，旨在幫助國內的地產行業(yè)能夠穩(wěn)扎穩(wěn)打，健康的持續(xù)發(fā)展，避免房地產泡沫的形成。所以希望稅收部門和房地產企業(yè)能夠通力合作嚴格遵守國家的法律法規(guī)，開展土地增值稅的清算工作，促使國家經濟正常的發(fā)展。
房地產稅制論文篇六
在金融市場中，金融工具屬于客體部分，要想使金融市場當中資金需求主體與資金供應主體間的資金融通得到有效實現(xiàn)，通常需要金融工具作為輔助。本課題筆者在分析房地產金融工具創(chuàng)新的類型及發(fā)展特點的基礎上，進一步對加強房地產金融工具創(chuàng)新的.有效策略進行了探究，希望以此為房地產業(yè)的發(fā)展提供有效依據。
0.引言。
金融工具也稱之為信用工具，主要作用是使資金融通，并使信用活動得到有效實現(xiàn)[1]。各類金融工具均是為了適應借貸雙方的不同需要而產生的，并且每一種工具均具備屬于自身的特點。房地產金融工具通常分為兩類：其一為金融市場共有的，例如股票與票據等;其二是房地產金融市場特有的，例如住房獎券與房地產抵押債券等。在房地產金融市場當中，將房地產金融工具創(chuàng)新視為創(chuàng)新的核心。鑒于此，本課題對“房地產金融工具創(chuàng)新問題”進行分析與探究具有較為深遠的重要意義。
1.房地產金融工具創(chuàng)新的類型及發(fā)展特點分析。
1.1房地產金融工具創(chuàng)新的類型從不同角度為出發(fā)點，房地產金融工具創(chuàng)新可以分為很多種類。以國際清算銀行所提出的方法為依據，并依照金融工具的中介功能及應用進行分類，房地產金融工具創(chuàng)新通常具備五個類型：
(1)價格風險轉移型。當經濟行為人在對金融款項進行轉移而存在價格風險的情況下，便會使用此種工具創(chuàng)新[2]。
(2)信用風險轉移型。當經濟行為人在對金融款項進行轉移而存在信用風險的情況下，便會使用此種工具創(chuàng)新。
(3)流動性增強型。該類型工具創(chuàng)新能夠使投資者具備的資產流動性變強，也可以使金融機構具備的資產變現(xiàn)性增強。
(4)引致信用型。此種工具創(chuàng)新能夠為使用者提供幫助，在增加某些信貸市場機會的條件下，便能夠使使用者獲取信用的能力得到有效提高。
(5)引致股權型。該工具創(chuàng)新的主要功能是提供股權式融資的機會，比如對股權融資進行分享等。
1.2房地產金融工具創(chuàng)新發(fā)展的特點。
在各種金融創(chuàng)新工具的產生下，房地產金融工具創(chuàng)新發(fā)展特點主要體現(xiàn)在四大方面：
(1)不可逆性。指的是產生創(chuàng)新的原因消除之后，金融創(chuàng)新工具仍舊存在。
(2)組合性。大部分金融創(chuàng)新工具，都是由金融機構以投資者的需求為依據，進而在原有產品的條件下，對風險、收益、期限及選擇性等進行重新組合。(3)市場化利率。各種金融創(chuàng)新工具均可以提供市場利率及與市場利率存在聯(lián)系的收益等。
(4)具備“金融創(chuàng)新群”。在一個基礎創(chuàng)新產生之后，圍繞著這個基礎創(chuàng)新而產生的諸多其他創(chuàng)新，由諸多創(chuàng)新聯(lián)系起來便形成了創(chuàng)新群。
2.加強房地產金融工具創(chuàng)新的有效策略探究。
目前，我國房地產金融工具創(chuàng)新主要存在的問題為其主體缺位，所存在的工具創(chuàng)新不是基于金融與經濟發(fā)展中由經濟體系內部力量發(fā)動的，而是在房地產體制改革及政策調整等諸多外部力量作用下而推動的[3]。所以，對房地產金融工具創(chuàng)新主體進行重塑便顯得極為重要。要想實現(xiàn)重塑，一方面，需要對專業(yè)銀行的目標進行明確，主要為將利潤作為目標，將市場作為導向，通過自主經營、自擔風險及信貸資金的平衡，使得金融企業(yè)的地位得到有效保障。另一方面，需要在金融機構內部形成有效的激勵創(chuàng)新機制，發(fā)揚創(chuàng)新精神，營造良好的創(chuàng)新氛圍，并培養(yǎng)專業(yè)素質強的創(chuàng)新人才。
2.2加強引導和監(jiān)管力度。
一方面，監(jiān)管部門必須對金融風險的監(jiān)控進行強化。將創(chuàng)新可能引發(fā)的風險控制在能夠承受的范圍內。另一方面，需對貨幣政策及宏觀調控的落實給予充分重視，保證其實施的成功性，并對貨幣性金融工具的創(chuàng)新進行重點監(jiān)管。另外，以創(chuàng)新工具貨幣性的強弱為依據，盡快將其歸納進不同層次的貨幣定義當中，并采取有效的控制措施。
2.3重視技術主導型創(chuàng)新。
目前，我國具備的金融工具創(chuàng)新大多數是避免管制型的創(chuàng)新，這樣便使創(chuàng)新科技含量較低、應用效果不甚理想。因此，對技術主導型創(chuàng)新給予充分重視便顯得極為重要。這樣，不但可以保證創(chuàng)新的科技含量提高，而且還能夠在較短的時間內大大增加創(chuàng)新供給，進一步使日益增長的創(chuàng)新需求得到充分滿足。
2.4加強房地產金融市場的競爭力度。
現(xiàn)狀下，我國金融市場所存在的“條塊分割狀態(tài)”還沒有發(fā)生根本性的改變，同時由于我國不同銀行間存在不正當的競爭行為，再加上中國工商銀行、中國農業(yè)銀行、中國銀行及中國建設銀行這四大國有銀行呈現(xiàn)了壟斷金融市場的局面，因此對房地產金融市場的競爭力度進行強化便顯得極為重要。首先，基于金融監(jiān)管方面，便需要對國有銀行及非國有銀行的區(qū)別對待給予取消，使全部金融機構均具備同等的運行環(huán)境。其次，對金融業(yè)市場準入進行放寬，推廣合作制金融結構與股份制金融結構[4]。最后，對金融機構種類進行多元化創(chuàng)新，使房地產金融機構體系更具完善性。相信做好以上三點，房地產金融市場競爭力度將能夠得到有效強化，進一步為房地產金融工具創(chuàng)新奠定良機。
三、結語。
通過本課題的探究，認識到加強房地產金融工具創(chuàng)新對房地產金融市場而言，有著十分重要的作用。然而，這是一項較為系統(tǒng)的工作，不能一蹴而就，需要從多方面進行完善。如：重塑房地產金融工具創(chuàng)新主體、加強引導和監(jiān)管力度、重視技術主導型創(chuàng)新及加強房地產金融市場的競爭力度等。筆者認為，除此之外，要想實現(xiàn)房地產金融工具創(chuàng)新，還需與我國實現(xiàn)國情充分聯(lián)系起來，然后實施有針對性的創(chuàng)新策略。相信做好以上這些，我國房地產金融工具將能夠有效實現(xiàn)創(chuàng)新，進一步為我國房地產業(yè)的發(fā)展起到推波助瀾的作用。
參考文獻：
[4]周學東.論當前金融研究工作需要關注的若干問題——寄語江蘇省“金融創(chuàng)新與發(fā)展”研究基地[j].金融縱橫,20xx,03:3-6.
房地產稅制論文篇七
房地產企業(yè)財務風險的內部形成原因又可以根據其不同的性質分為房地產企業(yè)自身的經營原因、房地產企業(yè)的內部資金流動原因以及房地產企業(yè)的財務管理工作質量原因等三種類型。首先，房地產企業(yè)自身經營原因造成的財務風險主要指的是由于房地產企業(yè)經營發(fā)展過程中自身經營管理水平不高、經營管理理念較為落后、項目投資時過于盲目、缺乏有效的市場調查和分析工作內容、對整體房地產市場的競爭缺乏有效的評估等等，最終造成房地產企業(yè)自身經營管理工作水平落后，進而造成經營發(fā)展過程中出現(xiàn)財務風險；其次，房地產企業(yè)的內部資金流動原因造成的財務風險主要指的是房地產企業(yè)在資金流動的過程中，存在著自身資金結構不夠合理、外來資金流動量過大的現(xiàn)象，這種情況下一旦外來資金出現(xiàn)波動情況必然導致房地產企業(yè)面臨著相應的財務風險；最后，房地產企業(yè)的財務管理工作質量問題主要原因是房地產企業(yè)在財務管理工作過程中，財務管理工作水平不高，并且經常出現(xiàn)財務管理漏洞，導致自身財務管理工作難以取得有效的成果，部分房地產企業(yè)財務管理工作甚至存在監(jiān)守自盜的現(xiàn)象，自然也會造成房地產企業(yè)經營發(fā)展過程中的財務風險。
（二）房地產企業(yè)財務風險的外部原因。
房地產企業(yè)財務風險形成的外部原因則主要包括市場原因、國家政策原因以及其他意外因素等等。首先，房地產企業(yè)市場原因形成的財務風險主要指的是房地產企業(yè)在項目運行過程中，沒有完全地把握好市場的變化情況，沒有做好市場信息的調查分析工作，沒有根據當前階段市場的實時需求完成項目運行籌劃工作，進而導致房地產企業(yè)在項目運行工程中出現(xiàn)項目買賣不夠順利，進而出現(xiàn)了房地產企業(yè)的財務風險現(xiàn)象；其次，國家政策原因導致的房地產企業(yè)財務風險主要指的是由于國家房地產政策宏觀調控過程中造成的房地產企業(yè)財務風險，當前國家政策原因事實上是造成房地產企業(yè)出現(xiàn)財務風險的本質原因；最后，其他意外因素造成的房地產企業(yè)財務風險主要指的是房地產企業(yè)在經營發(fā)展的過程中出現(xiàn)的一系列意外因素的統(tǒng)稱，房地產企業(yè)在經營發(fā)展過程中很有可能遭受到非常多的外界影響因素，例如，項目運作過程中的地震因素、安全因素等等，都會造成房地產企業(yè)經營發(fā)展過程中大量資產流失，進而出現(xiàn)房地產企業(yè)財務風險現(xiàn)象。
二、房地產企業(yè)財務風險的治理措施。
綜合上述房地產企業(yè)財務風險的形成原因，房地產企業(yè)在經營發(fā)展過程中應該結合自身經營發(fā)展的特性，采取科學合理的治理措施，提升房地產企業(yè)在面臨財務風險過程中的抵抗能力，保證房地產企業(yè)規(guī)模實現(xiàn)健康快速的提升。具體來講，房地產企業(yè)在面臨財務風險的過程中應該采取以下治理措施。
（一）提升房地產企業(yè)財務管理工作質量。
房地產企業(yè)應該通過提升房地產企業(yè)財務管理工作質量來達到規(guī)避房地產企業(yè)財務風險的目的，首先，房地產企業(yè)應該針對員工自身在財務管理工作上的理念進行全面的更新，保證企業(yè)財務管理工作觀念能夠有效地契合當前財務管理工作的發(fā)展和要求，能夠緊緊跟隨在國家房地產市場宏觀調控政策的指引，從而有效地提升房地產企業(yè)上下在財務管理工作上的風險意識，更加有效地做好企業(yè)財務管理工作；其次，房地產企業(yè)應該針對自身的財務管理工作制度進行優(yōu)化和完善，將財務管理制度更加深層次和更加全面的融入到企業(yè)的經營發(fā)展工作中，通過科學標準的制度來實現(xiàn)企業(yè)財務管理工作質量以及工作范圍的進一步提升，保證企業(yè)財務管理工作能夠取得更加有效的應用成果，幫助房地產企業(yè)更好地規(guī)避財務風險。
（二）加強房地產企業(yè)項目運作流程的優(yōu)化。
房地產企業(yè)應該在項目運作的過程中進一步優(yōu)化項目的運作流程，針對項目運作過程中存在的財務風險進行分解和分析，加強財務管理工作在項目運作過程中各個流程的應用，以便更有效地完成財務管理工作的同時，也能夠有效地調整房地產企業(yè)的項目運作內容，保證項目運作過程中出現(xiàn)的財務風險得到有效的控制，提升項目運作效益的同時有效的提升房地產企業(yè)的整體經濟效益。
（三）加強財務管理工作的預算機制應用。
房地產企業(yè)還應該充分加強預算機制在財務管理工作中的應用，有效的達到提升房地產企業(yè)財務管理崗工作質量，減少企業(yè)財務風險的目的。房地產企業(yè)可以將預算管理機制全面的應用在自身的經營管理工作中，包括企業(yè)的財務管理、人員管理、行為管理、項目管理等內容，房地產企業(yè)可以通過對預算管理的應用來有效地提升其經營發(fā)展過程中的控制能力，通過科學統(tǒng)籌的安全以及規(guī)范合理的預算制度來有效地降低企業(yè)在進行上述工作時面臨的財務風險，從而有效地達到控制房地產企業(yè)財務風險的目的。
（四）加強市場調查。
房地產企業(yè)在經營發(fā)展的過程中應該時刻加強對市場情況的分析調查，加強對國家宏觀調控政策的學習和領悟，通過對上述內容的學習來衡量當前自身在市場競爭的地位，進而更好的做好房地產企業(yè)的經營發(fā)展工作，也有效的降低房地產企業(yè)的財務風險。
三、結語。
綜上所述，通過對房地產企業(yè)所面對的財務風險內容進行了分析，并對房地產企業(yè)財務風險的形成原因以及應該采取的治理措施進行了具體的分析和闡述。
房地產稅制論文篇八
摘要：目前我國中低收入階層住房短缺,產業(yè)工人的工資和居住費用脫節(jié),之所以形成這種局面,主要是我國房地產上漲的最大動力來源于投資性購房。論文分析了我國房地產現(xiàn)狀及應對策略,提出了住宅流通體制的總體思路，更多房地產論文范文盡在top期刊論文網。
政府近幾年來也已出臺一系列政策對房地產市場進行密集調控，這些政策包括“國八條”，“新國十條”，“國十一條”，“9.29新政”，“新國八條”以及“國五條”。然而這些政策是否真的行之有效，對房價的調控是否起到作用，是否的確使得居民能夠買得起房，以這個為出發(fā)點，我們小組探討的課題就是基于政府出臺的政策對房價的影響，來分析中國的房地產市場。
首先房價變動是一個長期的過程，因此我們不能單從某年的房價來研究，因此本次課題我們收集整理了2004年到2013年的全國二三線城市房價數據，研究當期房價的變動趨勢。其次要判斷居民是否買得起房，不能只依靠房價，因為在這一期間房價的確是在上漲，但居民的收入也在增加，所以我們引入了一個房價收入比的概念來分析這個課題，最后我們收集整理了房地產相關政策的頒布，分析政府宏調的作用與效果。結合政策理論分析和房地產市場實際價格趨勢來研究政府宏調的效果，從而總結出宏調政策的優(yōu)劣處，提出我們課題小組的政策建議，以協(xié)助政府完成對房地產市場價格穩(wěn)定的調控。
我們決定通過計算房價收入比來對房地產市場發(fā)展狀況和居民購買負擔進行評判，房價收入比是判斷房價高低的標準。按照國際慣例，目前比較通行的說法認為，房價收入比在3-6倍之間為合理區(qū)間。
房價收入比(housingprice-to-incomeratio)計算方法：是指住房價格與城鎮(zhèn)居民家庭年收入之比。本課題以城鎮(zhèn)三口之家為標準，住房價格指城鎮(zhèn)家庭在當年的居住面積乘以當年的房價，家庭年收入是二人年收入總和。即可得房價收入比：pir=p/i.
一、政府政策對房價的影響分析。
查閱資料得知房價收入比(pri)增長速度極快，尤其是一線城市，由7.06(2004年)上漲至20.93(2013年)，完全超出了居民的可承受范圍，而二三線城市房價收入比也從處于合理區(qū)間的5-6(2004年)，上漲至10以上(2013年)。我們將結合政府對房地產市場的調控政策，對房價收入比數據進一步分析，以得出政府密集調控政策對房價收入比的影響。
我國自2004年以來，房價不斷上升，房價收入比總體來說亦呈上升趨勢，影響了經濟和社會的穩(wěn)定發(fā)展，因此，政府在這十年間對房地產進行了一系列密集調控。2005年，為抑制住房過快增長，國家頒發(fā)了“國八條”，這項政策對房價收入比有稍微影響，其中一線城市的房價收入比受影響最大，一線城市從9.12稍微下降到8.91;二線城市從5.41下降到5.37;三線城市則是從5.62上升到5.82;但是，一年之后，三級城市的房價收入比都回暖，并繼續(xù)上升。因此為堅決遏制部分城市房價過快上漲，2010年，國務院各部委、各直屬部門機構下發(fā)“新國十條”，首次提出要實行更為嚴格的差別化住房信貸政策和發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節(jié)作用;同是2010年，國家先后又再頒布了“國十一條”和“9.29新政”，以促進房地產市場健康發(fā)展，在這兩個政策中，分別對差別化信貸政策進行了強化和完善，對稅收政策進行了細化和完善。結合數據我們看出，2010年國家采取的密集調控手段，致使2011年一線二線三線城市房價收入比都在下降，且下降幅度十分大，其中，下降點數最多的一線城市，從15.21下降到12.68，;其次是二線城市，從7.82下降到6.28，三線城市盡管下降最少，但也下降了1.05個點――從8.17下降到7.12。為穩(wěn)定房地產宏觀調控效果，2011年，政府頒布“新國八條”，在相關政策中，特別要求強化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍，除此之外，“新國八條”還增加了堅持和強化輿論引導這一政策。盡管“新國八條”的調控力度更大，調控手段更加具體，但在在2012-2013年度，房價卻迎來了新一輪的飆升，由14279元/平米(2012年)上漲至24773元/平米(2013年)，房價收入比也是史無前例的高漲。
總觀04年以來國家頒發(fā)的一系列房地產調控政策，調控目的從開始的抑制房價過快上漲逐漸趨向穩(wěn)定房地產市場的健康發(fā)展;調控力度逐年上升：以差別化信貸政策為代表，從“國十條”中較為寬泛的嚴格實行，進步到“國十一條”中加大執(zhí)行力度并明確方向，最后變革到“新國八條”中完善并切實實行;政策逐步細化，如市場監(jiān)管政策，差別化信貸政策和稅收政策的細化與完善;隨著市場和社會的變化，政府調控的政策緊跟改革風向：如“國八條”偏向嚴格控制被動性住房需求，而之后的“國十條”更強調堅決抑制不合理的購房需求――投機性購房等。我們亦不難找出這些政策的共同點，即政府強調最多的方面：一是高度重視穩(wěn)定住房價格工作和切實負起穩(wěn)定住房價格的責任;二是大力調整和改善住房供應結構;三是加強市場監(jiān)管與監(jiān)理考核問責機制;四是加強保障性安居工程建設。
由此可見，政府根據我國國情不斷在調整政策，這一系列密集調控政策對房價收入比也有一定的'影響，但這影響并不持久，一段時間之后作用將逐漸消失，房價抑制作用降低。其中，政府政策對一線城市的房價收入比影響最大;其次，差異化貸款政策和一系列稅收政策在這些條目中的作用最大。
政府對房地產調控要逐步區(qū)域化，進行分類(雙向)調控。針對一線城市繼續(xù)增加供應，抑制、遏制投資投機性需求，限購政策不可退出。而對庫存量較大的二線城市，嚴格控制對房地產商的土地供應，適當的放松限貸和限購，同時采取打折促銷等手段，消化庫存。通過逐步降低大庫存城市的房價收入比，力爭平穩(wěn)過渡，避免城鎮(zhèn)化末期出現(xiàn)類似日本房地產市場崩潰的危機。
建議政府盡快開征物業(yè)稅，制定出臺一部公正、公平的房地產物業(yè)稅，讓房子多的、房子好的房地產投資者多交稅，而對于住房條件差、房子少的少交稅甚至于免稅，有效抑制投資性買房需求。盡管物業(yè)稅無論對自住的還是投資的住房都會增加持有成本，由此可能對部分中低收入階層帶來一定的沖擊，但如果在征稅對象、稅率、起征點、減免稅等方面較好地參考國外的做法，并結合我國的具體情況做出合理的設計和安排，就能夠將對普通購房者所帶來的沖擊降低到最小限度。
影響商品房購買力的另一個重要因素便是收入，改革中國的低工資體制，大幅度提高職工的工資水平，提高有效的商品房購買需求，推動有效內需來解決房地產存量過多的問題。
房地產稅制論文篇九
隨著國家經濟調控與市場經濟的不斷調節(jié)，房地產行業(yè)向著更健康的發(fā)現(xiàn)發(fā)展，更為社會發(fā)展以及人們生活水平的提高做出了突出的貢獻?，F(xiàn)階段，在全球經濟一體化的大背景下，房地產市場經濟面臨著前所未有有的機遇與挑戰(zhàn)，需要國家有利的財政稅收政策進行調控與引導，才能夠在激烈的市場競爭中處于優(yōu)勢地位。在市場經濟條件下，供需關系影響著房價的穩(wěn)定，只有不斷地完善房地產稅收政策，才能更好地促進理性消費，防止房地產市場出現(xiàn)泡沫，擾亂社會正常秩序。因此，基于財政稅收政策對房地產市場經濟影響的研究，對房地產行業(yè)乃至國民經濟健康發(fā)展有著積極的現(xiàn)實意義。
1財政稅收政策的概述。
眾所周知，財政政策是國家整個經濟政策的重要組成部分，它是國家對經濟進行宏觀調控的主要手段，稅收政策作為整個財政政策中收入政策的主要組成部分，是國家為了實現(xiàn)其職能按照法律預先規(guī)定的標準，強制的、無償的取得財政收入的一種手段[1]。財政稅收政策不僅能夠影響人們的收入，還能影響物品和生產要素，更能影響激勵機制和行為方式，稅收的變動對國民收入的變動具有收縮性力量，當增加政府稅收時，就會抑制總需求從而減少國民收入，反之則刺激總需求增加國民收入。財政稅收政策本身具有自動穩(wěn)定作用，在經濟蕭條時，以減少稅收來防止個人消費和企業(yè)投資的過度下降，阻止經濟的衰退，在經濟過熱時，則反之。財政稅收政策對市場經濟的影響非常廣泛，不僅是財政收入的重要來源，只有取得財政收入，才能給經濟發(fā)展提供必要的公共商品，建立正常的生產關系，為社會經濟發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境；還對社會生產、分配、交換和消費直接產生影響，對房地產市場經濟亦是如此。
2財政稅收政策對房地產市場經濟的影響。
2.1有利于房價的穩(wěn)定，消費的理性化與科學化。
從當前的搶礦分析，我國房價漲勢較明顯，與居民收入嚴重不符，有些人為了投資，不斷地買入，再加上開發(fā)商的不斷炒作，使得房地產供需失去平衡，更讓人們的消費不理智。政府通過財政稅收政策的調整，加強房地產市場信貸資金實際回收工作力度，加大資金回籠，增加市場商品量，刺激房地產市場，降低房地產價格，來引導房地產向更健康方向發(fā)展；提高居民收入，刺激需求量不斷降低的房地產市場，搞活房地產市場經濟[2]。財政稅收政策的落實，細化了房地產發(fā)展的相關規(guī)范，對于滿足標準的房地產商給予一定的稅收優(yōu)惠，以此來調動其調控的積極性，使得過于膨脹的房地產市場趨于謹慎，積極引導消費者樹立理性的消費觀念，科學地進行消費，保障房地產經濟長期穩(wěn)定的發(fā)展。
2.2有利于實現(xiàn)利益分配的公平性。
土地作為房地產市場經濟發(fā)展的基礎，由于其存在的稀有性，可利用的高效性，具有很高的經濟價值，土地在我國實施公有制，居民所擁有的只是使用權，這也是其利益分配受到極大的關注的主要原因。在房地產市場經濟中，完善土地財政稅收政策，能夠使土地多次增值后的征稅更加公平合理化，不僅購買土地的房地產開發(fā)商收益，同時也能夠增加國家財政收入，對房地產經濟發(fā)展體現(xiàn)公平性具有重大意義。
2.3有利于房地產市場經濟建立規(guī)范的政策與制度。
我國是法治國家，法律是保障一切發(fā)展有序進行的根本，尤其對于較為混亂的房地產市場，法律、法規(guī)的重要性可想而知。財政稅收政策幫助房地產市場經濟完善了相關的稅法政策，健全了相關的運行制度，不僅規(guī)范了市場秩序，還使房地產市場經濟發(fā)展有法可依、有章可循。在房地產市場經濟中，房地產開發(fā)階段存在著一定的利益矛盾，房地產投入市場中又存在投機行為，這些都必須要有嚴格的法律與制度進行規(guī)范，完善的房地產稅收政策的落實，才能夠保障消費者以及其他開發(fā)商的利益，才能夠保障國家的利益不受影響。
3優(yōu)化我國房地產市場積極發(fā)展的有效策略。
3.1完善房地產稅收政策，保證供需平衡。
在房地產市場經濟發(fā)展中，相關部門應該在實踐中不斷總結經驗教訓，根據我國財政稅收大政策，依據房地產市場發(fā)展自身的特點，完善房地產稅收政策，保證房地產的供應量充足，維護市場的供需平衡。在實施房地產政策時，要有針對性，對于房地產市場價格偏高的地區(qū)，應降低土地交易稅以及二手商品房的交易稅，以此來調節(jié)土地交易量，增加房屋供應量，提高二手土地轉讓稅率[3]，打擊市場上不良行為，降低降低房價以保障房地產市場經濟的健康發(fā)展；針對短期內二手房賣方，應該增加其稅收費用，以此來打擊投機行為，避免投機資金注入到房地場市場經濟中，以此哄抬房價，擾亂市場經濟發(fā)展秩序；針對房地產市場價格偏低的地區(qū)，盡量減少土地的售賣，與此同時降低房屋交易稅，實施一些鼓勵措施減免房地產開發(fā)商以及買房的稅費，刺激并搞活房地產市場，提升房地產的銷量，帶動當地的經濟快速發(fā)展。
3.2嚴厲打擊房地產商場上的不良投機行為。
在我國房地產市場經濟中，存在著大量的不良投機現(xiàn)象，這也是使得房產價格與供需平衡產生矛盾的原因之一，投機行為就是囤積或壟斷某一地區(qū)的土地或者房地產，以低進高出的形式進行買賣，獲取高額的利潤，這一行為對房地產市場經濟的發(fā)展非常不利，不僅造成房價飛速上將，還可能帶來泡沫經濟，使得經濟不向前發(fā)展，反而倒退。利用財政稅收政策，提高土地重復轉讓的稅費，限制土地的重復轉讓，以此來達到轉讓土地獲利的行為；針對房地產的投機行為，應降低一手房的稅費，減免持有環(huán)節(jié)的稅費，滿足居民的剛性需求，提高二套以上購房的交易稅，適當增加持有環(huán)節(jié)稅費，增加二手房專用稅費，嚴厲打擊利用房產進行炒作牟取利益，保障房地產市場經濟正常有序發(fā)展。
房地產在市場經濟下，有自動調節(jié)的功能，但要想讓其更穩(wěn)、更快地向前發(fā)展，就需要國家對其進行有效地調控，以期規(guī)范市場的發(fā)展?？梢岳秘斦愂照咧械奈飿I(yè)稅來進行調節(jié)規(guī)范，對于不同群體實施區(qū)別稅費待遇，必要情況下可以減免稅費，以滿足購房者的需求[4]。還可以強化產權登記制度，明確土地利用情況，整合土地資源利用率，實施兩證合一的政策，避免違法交易的發(fā)生給買房帶來的經濟損失，監(jiān)察一切違規(guī)行為，形成規(guī)范的市場管理機制，提升房地產市場的管理質量與效率。
4結束語。
房地產業(yè)作為我國經濟發(fā)展的重要產業(yè)，對社會的進步以及人民生活質量的提高有著重要的影響，財政稅收政策在房地產市場經濟中的影響非常巨大，不僅使其實現(xiàn)了較好的轉型發(fā)展，更為國民經濟的增長做出了巨大貢獻。財政稅收政策在我國房地產市場經濟中，有些地方還存在不足，需要社會各界共同努力來完善好、落實好，更應在實踐中總結經驗教訓，加大科學研究力度，使稅收政策引導好居民的消費，增加房地產供應量，滿足社會經濟發(fā)展的需要，促進房地產市場經濟在我國更穩(wěn)定地長期發(fā)展下去。
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房地產稅制論文篇十
作為世界上稅收制度最復雜的國家，美國在1976年就制定了資本弱化稅制(irc第385條)，1989年增加163條j條款后，使其更加完善。其基本內容包括：1、稅收署可制定補充規(guī)定，以企業(yè)雙方關系的實質為準，嚴格界定適用稅法的關聯(lián)企業(yè)；2、國內收入署有權對關聯(lián)企業(yè)間往來款是債務還是投資的性質進行審查認定；3、按照債務與資本凈值1．5；1的法定比率來核定，凡認定的債務總額與資產凈額之比超過這一標準的即屬資本弱化，其債務超額部分的利息支出便不予扣除，并要依法扣繳預提稅。美國在《收入調和法案》中對資本弱化問題作了稅法規(guī)定，不允許扣除“不符合規(guī)定的利息”。這里“不符合規(guī)定的利息”，是指下述情況下美國公司向國外關聯(lián)公司支付的利息：1、當國外關聯(lián)公司得到這筆利息后由于該所得不屬于與美國的生產經營有實際聯(lián)系的所得，所以國外關聯(lián)公司不必就該所得向美國政府繳納所得稅；2、根據美國與其他國家的稅收協(xié)定，該利息可以不繳或少繳美國的預提所得稅。此外?！安环弦?guī)定的利息”還包括美國公司向美國的免稅單位支付的利息。在此基礎上，“不符合規(guī)定的利息”，還應該同時滿足以下兩個條件：1、美國公司的凈利息費用超過了當年的利息扣除限額，這部分超額利息不能扣除，利息的扣除限額等于公司當年調整后應稅所得的5o加上上一年結轉下來的余額；2、公司在納稅年末的債務一股本比率超過1．5：1，在計算居民企業(yè)的債務股權比例時，與大多數國家針對單個非居民股東，債權和股權都是特定非居民股東對居民企業(yè)享有不同，美國并不要求接受股息分配的關聯(lián)方必須是非居民。此外，美國稅法還規(guī)定，如果非關聯(lián)企業(yè)之間在相同或相似情況下不可能提供的貸款，而關聯(lián)企業(yè)之間(要求股權控制在50以上)發(fā)生了這樣的貸款，稅務當局則應當認定該貸款為“非正常交易”，關聯(lián)企業(yè)內部的貸款就應當視為股權，貸款利息不允許稅前扣除[3]。通過以上分析可以看出，美國資本弱化制度是同時采取了固定比例法和正常交易法，從而避免只采取一種方法帶來的弊端，這也是各國資本弱化制度發(fā)展的趨勢。
(二)英國．。
作為崇尚判例的普通法系國家，英國沒有制定專門的資本弱化條款。英國稅務部門在確定資本弱化稅務稽查對象時，并沒有嚴格而確定的標準，主要采取正常交易法進行判斷，不過債務股本比例超過1：1的企業(yè)通常會備受關注。英國國內稅務局曾明確表示，在審查資本弱化問題時，主要是考察在公平獨立的環(huán)境下會產生什么樣的安排，以及其他相關的因素。在檢查中，英國國內稅務局會從銀行和無關聯(lián)第三方角度來考慮被檢查公司的情況，如會考慮英國公司普遍的債務水平，借款人所在產業(yè)特點，借款人的經營狀況、現(xiàn)金流量以及資產狀況，該企業(yè)的其他特殊因素，進而會確定如果沒有關聯(lián)關系是否能取得該項貸款，貸款是否符合市場利率水平，最后會確定其正常貸款規(guī)模和利息水平以及超額利息數額，這部分超額利息會被推定為股息分配，按照25的稅率征收預提所得稅。當然，在此之前要判斷雙方是否為關聯(lián)公司，判斷的標準是：1、提供貸款的公司對英國公司的貸款占該公司貸款總額的75以上；2、英國公司被一非居民公司持股75％以上，或者雙方被另一非居民公司持股75以上；3、英國公司和國外關聯(lián)公司同被另一英國公司持股75以上，但英國的借款公司其股權90或以上直接由一個英國公司所持有的除外。英國資本弱化規(guī)則的另外一個特點是：不區(qū)別對待居民和非居民關聯(lián)企業(yè)，即給英國居民公司提供貸款的企業(yè)無論是在英國境內的公司，還是設在英國境外的公司，只要符合上述標準，都要受有關法規(guī)的限制。
(三)德國。
德國資本弱化制度采取固定比例法，對按單個股東計算的負債股權比例超過1．5：1部分的利息不允許扣除，將被認定為股息按25稅率征收預提所得稅[4]。與英國相同，德國資本弱化條款不區(qū)分居民公司與非居民公司，適用于所有企業(yè)，而且如果貸款人在借款公司擁有很大的股權(沒有具體比例)或者與擁有借款公司大量股權的公司關系密切，稅務當局就要加以特殊審查。但是德國稅法規(guī)定，如果納稅人能證明貸款符合獨立企業(yè)間的“正常交易原則”，即如果公司能夠證明，超過固定比率的債務按相同條件可以從與公司無關聯(lián)的第三者(即非股東)那里獲得，或者通過典型銀行交易方式獲得，則其支付的利息不作為股息分配。可以從稅前扣除。根據這一規(guī)定，負債和股權只包括可以分攤到股東的數量，股權包括已發(fā)行股本儲備金前一年度的未分配利潤，負債包括無息貸款和背對背貸款。
(四)日本。
日本資本弱化條款的適用對象包括國內外資法人、外國法人在日本的分公司、內資法人(主要指從國外關聯(lián)企業(yè)借款數額較大的法人)。日本對關聯(lián)方關系的確定標準為：1、直接或間接持有國內法人已經發(fā)行的股票或股權總數的5o％以上(含5o9，5)；2、非日本居民或者外國法人對該國內法人擁有全部或者部分實質性經營決策權；3、國內法人大部分經營活動或者所需大部分資金依賴于該非日本居民或該外國法人；4、國內法人經營是從該非日本居民或特定的外國企業(yè)借款或者得到擔保。日本的資本弱化條款的最大特點在于同時規(guī)定了國外控股股東的債務股本比例和固定的法人債務股本比例兩大標準，只有當這兩個比例均超過3倍時，利息的扣除才受限制。因此，如果某企業(yè)的國外控股股東的債務股本比例達到3：1，只要日本企業(yè)總的付息債務(包括關聯(lián)和非關聯(lián)方負債)等于或者少于該企業(yè)在本營業(yè)年度資本凈值的3倍，則其利息抵扣時就不受資本弱化條款的限制。日本稅務當局允許還外資企業(yè)以其他類似日本外資企業(yè)的總債務和凈資產的比率為參照物來取代3：1的債務資產比例，如果該企業(yè)采用可比比率法，則可比比率將取代上述比例中的3。但是參照的企業(yè)應符合：1、該企業(yè)從事類似的商業(yè)活動；2、按日本內閣法案中規(guī)定條款的計算，該企業(yè)的商業(yè)規(guī)和其他情況應該與這家外資企業(yè)相仿。此外，日本稅法也規(guī)定了正常交易原則，即不允許外資企業(yè)或者外國法人在日本的分支機構向關聯(lián)方以超過正常交易的市場利息率支付利息。而且外國法人在日本分支機構的債務利息支付行為也類似地受到資本弱化條款的限制。因此，該分支機構向國外控股股東支付的可列支的利息數量受到限制。但是對于外國銀行在日分支機構向其總部進行支付債務利息行為有特殊規(guī)則加以處理。
三、資本弱化的危害及對我國的借鑒。
(一)資本弱化的危害。
受資本弱化危害最大的應屑接受跨國企業(yè)投資的國家，資本弱化增加了跨國企業(yè)的債務資本和利息，從而增加了公司稅前扣除費用，減少該公司的應稅所得，逃避了部分本應在該國繳納的所得稅，侵蝕了該國的稅收收入，并影響了稅收調節(jié)作用的有效發(fā)揮。此外，資本弱化還擾亂了接受跨國投資國家的經濟秩序，對該國的外匯收支平衡狀況產生消極影響，由于轉移利潤可能造成公司投資虧損的假象，還可能造成該國投資環(huán)境差的假象。
對通過資本弱化避稅的跨國企業(yè)來說，雖然少繳了部分所得稅，但過分依靠負債籌資造成資本結構不合理，高比例的負債資本導致跨國投資者在獲取高比例的債權收益的同時，卻以低比例的股本承擔著經濟及社會責任?？鐕顿Y者通過資本弱化可以先行收回投資，只留下接受投資國家股東和企業(yè)承擔風險，這對東道國股東來說是極其不公平的。
此外，如果公司的債務資本比重過大，公司賬面上的經營業(yè)績將不能如實反映其實際的財務狀況和經營成果，有時候甚至使公司看起來處于虧損狀態(tài)，將容易導致公眾及其他債權人失去信心，如果該公司為上市公司，有可能導致公司股價大幅下跌。
(二)對我國的借鑒意義。
從我國的現(xiàn)實情況看，我國作為世界上吸收外國投資最多的國家之一，每年因跨國公司避稅損失的稅收收入達300億元人民幣，國際避稅問題日益突出，但我國一直沒有全面統(tǒng)一的反避稅立法，有關避稅港避稅、濫用國際稅收協(xié)定、資本弱化等方面的法律規(guī)范還有待建立完善，現(xiàn)有比較成熟的立法也僅限于轉讓定價和預約定價制度，部分已有法規(guī)還存在立法級別低、條款相對原則而缺乏可操作性等問題，無法為有效打擊各種避稅行為提供法律依據。令人欣慰的是，十屆全國人大五次會議于3月16日通過，并已自1月1日起施行的《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》對反避稅問題進行了專門規(guī)定，特別是在避免資本弱化和反避稅地方面首次作出了明確規(guī)定，對于規(guī)制各種避稅行為，維護國家稅收權益，強化稅收調控作用，實現(xiàn)公平競爭將起到重要作用。
通過以上分析可以發(fā)現(xiàn)，各國防范資本弱化的方法主要有兩種，即固定比例法和正常交易法。固定比例法的優(yōu)點在于簡單易行，便于納稅人執(zhí)行和稅務當局管理，可以有效減少實務中的不確定因素和稅務糾紛，缺點在于彈性差、易僵化。正常交易法因其在具體應用時會考慮獨立方之間類似條件下可能發(fā)生的情況，更接近公平交易原則。根據我國目前的經濟情況和稅務機關的執(zhí)法水平，以及我國制定法的歷史傳統(tǒng)，固定比例法顯然更為合適?？梢圆扇膶捳撸瑢⒐潭ū嚷试O為在3：1。至于金融機構，除了應滿足相關金融法規(guī)規(guī)定的資本充足要求之外，我國稅務當局也應當設定一個科學的固定比率，如lo：1，以應對入世后日益增多的外資和合資金融機構及隨之可能產生的資本弱化避稅問題。另外資本弱化規(guī)則的目的是避免居民企業(yè)的特定股東通過以貸款方式替代股權出資方式，虛增居民公司利息從而規(guī)避來源地國的稅收管轄。所以我國的固定比率應以單個股東為對象來計算，以遵循“責任自負”原則。
明確關聯(lián)控制者的條件也有利于規(guī)制資本弱化行為。我國關聯(lián)關系的認定標準采用《關聯(lián)企業(yè)間業(yè)務往來稅務管理規(guī)程》的規(guī)定，但是將25的“直接或間接的擁有或控制關系或為第三者所擁有或控制”作為認定關聯(lián)控制者的標準顯然過于嚴厲，這對資本的流動造成了限制，有悖于引進外資的要求。所以，可將控制比例提高到5o，即我國的一個公司如果5o的股權由股東(可以是居民也可以是非居民)直接或間接掌握，后者是前者的控制方，前者向后者支付的利息適用資本弱化規(guī)則。這也使得我國公司法和稅法的控制標準一致。此外，還要明確債務資本和股權資本的范圍，明確超額利息的計算和處理，并采取相應的處理方式。這些都將有利于維護我國的稅收權益，規(guī)制各種避稅行為，強化稅收調控，促進公平競爭。
在新稅法環(huán)境下，加強對跨國公司資本弱化實踐的研究，分析國外已采用的相關法規(guī)、借鑒其成功經驗，并結合我國國情構建出我國嚴密應對資本弱化行為的規(guī)則，以嚴格規(guī)范將會日益突出的資本弱化行為以維護國家的稅收權益，同時避免過多地干預投資人和企業(yè)在融資、經營過程中的自主權，是我們政府工作的新挑戰(zhàn)，也是我們急需解決的問題。
房地產稅制論文篇十一
就我國當前房地產的發(fā)展狀況來看,雖然其水平也有一定的提升,但總體來說還存在一定的局限性,這也是導致房地產企業(yè)在當前的發(fā)展過程中,無法有效保障自身利益的主要原因。因此,我們必須采取相應的技術手段,從讓管理工作的各個方面得到完善,進而促進企業(yè)的健康發(fā)展。當前,我國房地產管理創(chuàng)新工作的改進具有十分重要的意義。首先應從管理創(chuàng)新的方法上入手,不斷進行創(chuàng)新,以此來帶動其他工作的創(chuàng)新,激發(fā)員工的積極性,提高工作的效率。其次,還應從管理理念與制度上入手,合理的`分配企業(yè)資源,改進和優(yōu)化資源分配,為企業(yè)發(fā)展打下良好的基礎。由此可以看出,對房地產管理進行創(chuàng)新是解決當前房地產行業(yè)問題和企業(yè)問題的最佳途徑。
房地產行業(yè)的發(fā)展正在面臨著激烈的競爭和不斷變化的市場環(huán)境,而要促進房地產企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展并在市場中站穩(wěn)腳步,就必須針對房地產管理工作進行創(chuàng)新。因此,對房地產管理工作的改革創(chuàng)新也成為了當前房地產面臨的首要問題,房地產管理工作的創(chuàng)新不僅要帶動部門工作的創(chuàng)新,最重要的是要激發(fā)各部門之間的積極性,以提高工作的效率、充分利用資源。具體來說,房地產管理創(chuàng)新工作應從以下幾個方面來進行。
2.1創(chuàng)新人才培養(yǎng)模式。
21世紀,人才優(yōu)勢是增強房地產競爭力、促進房地產可持續(xù)發(fā)展的重要因素。面對日益激烈的市場競爭,房地產企業(yè)必須重視起人才的培養(yǎng),以建立具有房地產行業(yè)特色的人才培訓體系。也就是說,通過建立相應管理人員培訓機制,一方面根據不同層次的人才進行不同層次的培養(yǎng),根據培訓的實際要求來細化內容。另一方面,還應對房地產現(xiàn)有的管理人員進行培養(yǎng),以不斷提高其辦事能力和綜合素質。與此同時,提高企業(yè)的薪酬待遇,吸引更多的人才投身于房地產事業(yè)中,共同努力管理好房地產企業(yè)事務。
2.2創(chuàng)新管理模式。
市場經濟遵循的是供求規(guī)律、價值規(guī)律以及競爭規(guī)律等規(guī)則,而對著信息技術的發(fā)展,房地產企業(yè)只有不斷針對自我進行管理創(chuàng)新,才能進一步適應信息時代的要求。因此,創(chuàng)新房地產企業(yè)管理模式就成為了首要的條件,我們必須在不斷的探索創(chuàng)新的道路上,不斷吸取先進的管理模式,根據我國當前的市場實際情況,采取適當的措施,促進房地產市場平穩(wěn)發(fā)展。可以通過建立相應的獎懲制度和激勵制度,改革和創(chuàng)新管理模式,充分將員工的利益與企業(yè)的利益相結合,從而促使員工積極工作,提高工作效率。
2.3創(chuàng)新評估體系。
良好的管理模式和管理方式必須要有一個標準的評估體系來衡量,管理評價體系是衡量企業(yè)行為,約束房地產企業(yè)和人行為的根本制度。合理的評估體系是保證房地產健康發(fā)展的重要因素。因此,我們應通過建立科學規(guī)范的管理評估體系,對房地產企業(yè)的人員、部門的行為進行規(guī)范與約束,進而形成一整套體系,保障房地產市場的穩(wěn)定發(fā)展。
綜上所述,對于房地產而言,科學合理的房地產管理工作不僅能夠約束和限制相關人員的行為,促進企業(yè)的良性發(fā)展,更是提高房地產實力,推動企業(yè)占有市場地位的關鍵。因此,房地產管理的工作創(chuàng)新應通過合理的模式、人才培養(yǎng)與評估體系創(chuàng)新,結合當前我國房地產行業(yè)的實際情況來進行,以全面提高房地產企業(yè)的競爭實力。
房地產稅制論文篇十二
包含在清算的項目之中，但是已扣除的金額一定要嚴格按照相關文件上的規(guī)定進行歸類集合，再按照起哦實際的成本費用進行合理的分配；另外，對于扣除的金額一定要提供其有效且合法的憑證進行證明，否則一律不能記在扣除的金額之中。
2.土地增值稅應納稅金額計算。
房地產企業(yè)的土地增值稅的征收過程中一般會采用兩種計算方法：一是按照其開發(fā)的房屋面積分開項目來計算其增值額和增值率，其增值稅的計算則要使用與之相應的使用稅率來進行；二是先整體計算增值額的增值率，將增值稅進行確定，然后再使用面積分別計算其土地的增值稅。對于房地產企業(yè)來說在增值稅的計算時可以先通過預算來將兩種計算結果進行橫向縱向的對比，然后取有利于企業(yè)的計算方法進行清算操作。
3.土地增值稅清算審核鑒證。
國家在《土地增值稅鑒證業(yè)務準則》明確要求，在清算土地增值稅時一定要附送稅務中介機構所出具的清算鑒證報告，作為稅務機關的工作人員也要對其所呈現(xiàn)的清算鑒證報告進行審核，審核的內容一方面是內容是否完整，鑒證報告是否合法，另外就是其格式是否合乎規(guī)范，內容之間的聯(lián)系和銜接是否邏輯清晰等。土地增值稅的申請清算清算有細分為兩種：要求清算和自行清算。要求清算就是納稅人（房企）在受到稅務機關的書面通知之后按照稅務部門要求的清算內容進行清算的操作；自行清算顧名思義就是房企自己將清算所需要的所有資料和鑒證報告全部準備完畢，然后在稅收部門所規(guī)定的時間限定之內向稅收部門主動提出增值稅的清算請求。
二、房地產企業(yè)土地增值稅清算中的問題。
1.計算方式復雜。
在對土地增值稅的計算時一般采用超率累進稅的方法進行，因此清算過程中所涉及的內容也比較多，比如企業(yè)銷售收入的總金額、扣除的項目和需要交納的稅金等三個部分。三部分任何一個部分的核算難度和復雜程度都比較高，更何況是要清算全部的三項內容，這就表明需要耗費許多人力物力，對于那些業(yè)務繁雜、產品開發(fā)周期較長、投資的活動更為復雜的企業(yè)來說，要對其每一個項目進行清算，所要耗費的人力和物力和可操作性上君是一個難題。
房地產行業(yè)和企業(yè)的產品銷售類公司有著一些明顯的區(qū)別。在市場經濟的大環(huán)境下，為了規(guī)避風險越來越多的房地產項目更趨向于合作開發(fā)。為了鉆政策的孔子甚至可以臨時組間一個空殼的建設公司，在項目完工之后直接進行注銷，所以導致房地產企業(yè)的賬目越發(fā)的復雜和混亂，經過長時間的清算終于得出最終結果時，兩家或者多家企業(yè)早已分道揚鑣，不知所蹤導致稅款追繳困難。
3.資料和鑒證報告不規(guī)范。
稅收部門對于房地產企業(yè)所呈現(xiàn)的相關資料和鑒證報告要求內容準確合理，格式規(guī)范。但是某些中介鑒證報告機構的人員專業(yè)技能不過關，導致企業(yè)所委托出具的報告不合乎規(guī)范，因此在具體其清算過程中需要稅務部門進一步的進行審核和修改，影響其工作人員的進度，也給清算工作增加了難度。
4.故意逃避和拖延。
部分企業(yè)為了增加企業(yè)的經濟效益，采用違法的手段進行逃稅和漏稅操作，一般慣用的手段是分期開發(fā)和保留尾盤等方式，另外還有可能在財務會計賬目上進行改動，一般的對于房地產企業(yè)其項目銷售比例在超過85%以上則需要繳的稅金，而通過做假的賬的方式可以人為的將銷售比降低到85%以下，這樣按照規(guī)定不必進行稅務清算。
5.收入確認不規(guī)范。
企業(yè)的收入在確認上不夠規(guī)范，主要的表現(xiàn)為對工程款推遲結算，不能夠及時的將預收的房款和當期的銷售所得的房款進行轉入和登記；或者將房子的銷售款當成建筑施工的工程款進行轉償；刻意的降低房價來間接的降低增值稅的稅基額度等。上述這些問題均是影響房企土地增值稅正常、及時、準確、公正的清算的原因，從而使國家的利益受到損傷，需要嚴厲打擊。
三、做好房地產企業(yè)土地增值稅清算工作的措施。
1.提高清算工作的準確性。
在對房地產公司進行土地增值稅的清算時，首先將清算的對向進行區(qū)分，將該企業(yè)的產品分布全部了解清楚，同時要將其銷售的總收入金額進行準確的核算。在清算完畢之后對于目前未清算且剛銷售的房源也要進行土地增值稅的核算，并要求企業(yè)及時繳納該部分的稅金。
2.準確計算工程項目的竣工面積。
稅收部門對于房企中那些非貨幣轉讓的房源，比如用于投資或者贈送只要房源的所有權完成轉移，那么就應該當成其銷售完畢，然后征收稅金。
3.房源銷售收入的確定。
在進行銷售收入的確定時，為防止其故意降價，可以將企業(yè)的房源價格進行橫向對比，在了解市場的均價之后然后有一個相對較為準確的判斷，同時對于其銷售方式要清楚的了解，避免房企依靠預售等方式來拖延土地增值稅的繳納。
4.嚴格控制扣除項目審核。
同樣為了漏稅部分企業(yè)甚至鋌而走險通過虛開發(fā)票等方式來擴大自己的建筑成本，從而造成微利或者虧損的假象，所以稅收部門在審核時要對其所開出的發(fā)票進行審核，確保其真實性然后控制扣除項目的金額。
5.把握成本控制分攤。
房地產項目的成本費分攤的依據是按照建筑面積進行的，因此在清算時一定要遵循其相關的原則處理，避免所應征收的稅款出現(xiàn)流失。
6.土地增值稅的計算過程要規(guī)范。
土地增值稅的清算和審核過程非常的復雜，稍不注意便會導致錯誤的出現(xiàn)，稅務機關的工作人員一定要嚴格按照相關的規(guī)定堅決執(zhí)行，確保稅收的清算過程規(guī)范科學。
7.提高清算工作的質量。
清算工作質量的提高要從稅收工作人員抓起，稅收部門在聘用人員時務必要提高門檻和，加強對專業(yè)技能的考核制度，確保每一位工作人員熟知并掌握會計制度、財務制度和稅收制度，保證每一項核算的結果的真實和準確。
四、結語。
通過對土地增值稅的清算，其也是國家宏觀調控的手段之一，旨在幫助國內的地產行業(yè)能夠穩(wěn)扎穩(wěn)打，健康的持續(xù)發(fā)展，避免房地產泡沫的形成。所以希望稅收部門和房地產企業(yè)能夠通力合作嚴格遵守國家的法律法規(guī)，開展土地增值稅的清算工作，促使國家經濟正常的發(fā)展。
房地產稅制論文篇十三
摘要：房地產金融對房地產業(yè)快速發(fā)展起到了重要作用，但我國對房地產金融的研究起步較晚，房地產金融領域專業(yè)人才培養(yǎng)嚴重不足。根據多年從事房地產金融的與實踐體驗，提出了在能力本位教學思想下，通過引入“學生主體參與教學”和案例教學法、完善教學環(huán)節(jié)，以不斷激發(fā)學生學習興趣，發(fā)揮學生主觀能動性等教學改革思路與實踐，并對進一步完善該課程的設置及教學提出建議，希望能夠培養(yǎng)適合我國房地產行業(yè)發(fā)展所需要的綜合性人才。
關鍵詞：房地產金融；教學改革；實踐。
1、樹立能力本位的教育思想，發(fā)揮學生的主觀能動性。
能力本位的教育思想把教育目標定位于學生本人以及他們內部心理和外部行為將要發(fā)生的變化，不但強調理論知識、專業(yè)技能是學生必備的素質，同時也強調由理論知識、專業(yè)技能所形成的素質結構受主體職業(yè)情境和工作角色的影響，主張加強對后者的培養(yǎng)。正是基于這樣的教育思想，在房地產金融課程的教學過程中要求實現(xiàn)兩個轉變：
1.1由以教師為主轉向以學生為主。
房地產金融學習既要有扎實的理論基礎，又要有豐富的實踐經驗，因此，房地產金融這門課程應立足于微觀經濟行為分析。授課過程中，積極引進“學生主體參與教學”的教學方法，引導學生參與教學全過程，通過采用情境教學法，從學生熟悉的事物入手，提高學生的學習興趣和參與意識，激發(fā)學生的主觀能動性。
1.2由單純知識傳授轉變?yōu)榫C合素質提高。
房地產金融是以金融學基本原理為基礎，借助管理學、技術經濟學、市場營銷學等相關課程及其他相關學科的支持，主要研究住房抵押貸款、住房資金融通、抵押貸款證券化和住房金融政策等內容。為了使學生能全面掌握房地產金融的相關知識，重點加強了金融創(chuàng)新等內容的教學。
2、改進教學方法，激發(fā)學生的創(chuàng)造性。
多年以來，我們的教育一直老師是課堂的主體，學生只能處于完全被動地位，這種填鴨式的教學方法已越來越不適應今日高等教育的需要。教師的主要職能應是交給學生開啟知識大門的鑰匙，教師不再主要是傳授知識，而是幫助學生發(fā)現(xiàn)、組織和管理知識，引導他們而非塑造他們。
2.1采取多種教學方法，激發(fā)學生的創(chuàng)新能力。
（1）改進課程教學方法，實施全過程案例教學法。
所謂全過程案例教學，是將房地產金融案例教學的思想觀點方法手段綜合應用于教學過程中的各個階段和環(huán)節(jié)，使之聯(lián)結為一個有機而完整的教學過程體系。
（2）采用啟發(fā)式的新型教學模式。
啟發(fā)式教學思維模式在講解過程中，讓教師做導演，學生當主角，教師通過不斷的提問、引導、啟迪，充分調動所有學生學習的積極性，激勵學生獨立思考，闡述其獨特見解，這種教與學相結合的啟發(fā)式思維模式在房地產金融課程及其它一些專業(yè)課程的教學實踐中已被經常運用，且取得了較為令人滿意的教學效果。
（3）結合房地產業(yè)界流行觀點組織小組討論。
結合現(xiàn)實，組織學生對業(yè)界流行觀點進行討論，討論過程中教師并不評判觀念的“對”與“錯”，而重在引導學生從不同的角度進行討論?！爸剡^程而非結果”是這種課堂討論的特點，以此培養(yǎng)學生創(chuàng)新意識、獨立思考或創(chuàng)新能力。
2.2改革考試形式，綜合考評學生分析問題和解決問題的能力。
在此課程教學改革中，明確教學的重點是培養(yǎng)學生分析問題和解決問題的能力。因此，本課程改變了一張試卷定成績的考核方法，根據考試、作業(yè)、討論、專題小論文、專題小設計等綜合評定成績，以培養(yǎng)學生分析和解決問題的能力。
3、以學生為中心，與學生交朋友，營造良好學習氛圍。
“以學生為中心”是現(xiàn)代教育的基本理念。在多年的教學實踐中，我深刻地認識到只有經常與學生溝通，充分理解學生，及時發(fā)現(xiàn)和彌補教學中存在的不足，才能使教學順利地進行，從而達到教學的目的，提高教學質量。
在教學中教師的宗旨是“一切為了學生”，課堂上，教師堅持微笑教學，給學生營造一個愉快輕松的學習空間。對于某些學生在課堂上出現(xiàn)一些不應有的現(xiàn)象，不是一味的嚴肅批評，而是視情況不同，分別對待。通常情況下，做到動之以情，曉之以理，不傷害學生的自尊心，有時還來點幽默的調侃，活躍課堂氣氛，這樣既照顧了學生的面子，又達到了教育的目的。同時，作為一名年輕的教師，要注重發(fā)揮容易與學生溝通的優(yōu)勢，用課間休息的時間，與學生交談，同他們交朋友，傾聽他們對課程內容安排的要求、對教學方法改進的建議等，了解他們真正關心或者想學的東西，在必要時適當地調整教學內容和進度。此外，在課程結束時讓學生寫學習總結，要求他們也對教師的教學給予中肯的評價，使教師了解自己的優(yōu)、缺點，為今后教學工作的提高創(chuàng)造條件。
由于比較關注同學生的感情溝通，很多學生不僅課后愿意和教師聊天、交友；更重要的是他們很喜歡聽課，態(tài)度認真，課堂效果好；同時他們學習有疑問也愿意同教師討論，請教，這樣對提高教學質量大有好處。
4、幾點建議。
4.1加強對教師的培養(yǎng)，尤其應為教師創(chuàng)造更多的參加實踐的機會。
教師在教學中發(fā)揮著主導作用，是知識的傳播者和學生效仿的主體，教師的知識水平和知識結構對教學活動起著舉足輕重的作用。目前高等學校中講授房地產金融的教師大多數人沒有直接參與過房地產開發(fā)與經營的實踐，講起課來難免有脫離實際之嫌。因此，除應加強教師理論素養(yǎng)的培養(yǎng)外，應為教師創(chuàng)造更多的參加實踐的機會。
4.2請房地產業(yè)界人士介入教學，增強學生的感性認識。
可以邀請房地產業(yè)界各個方面的資深人士到學校講學，增加學生對房地產及房地產業(yè)的感性認識，并可感受真正企業(yè)家所應具備的企業(yè)家精神，激發(fā)學生的學習熱情和創(chuàng)業(yè)精神。
4.3提供有利的教學質量保證計劃。
開課時間應選擇在三年級上半學期。學生先修過經濟學、金融市場學、財務管理學等相關課程后再學習本課程，將會收到較好的教學效果。開課班級人數一般應控制在40人左右。
4.4有關部門提供更多的現(xiàn)代化教學工具。
投影儀多媒體、電化教學等現(xiàn)代化教學手段的運用，能夠幫助學生形成更加直觀的印象，提高學生的學習興趣，如城市土地級別圖、樓盤實景圖以及有關房地產金融的科教片、電視片等都不失為好的教具。另外，建立模擬市場研究、房地產金融實驗室，為學生提供更多的成本較低的研究、實踐機會。
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房地產稅制論文篇十四
當前，我國房地產企業(yè)正處于低迷期，雖然國家出臺了一系列政策控制房價，但房價卻居高不下，令人望而生畏，也給我國的經濟和人民生活帶來了很大的問題。在房企處于嚴冬期，稅收籌劃迫切萬分，不可等待。土地增值稅是房地產企業(yè)三大稅種之一，啟征稅率比企業(yè)所得稅還高，因此土地增值稅的稅收籌劃是各個房地產企業(yè)都必須考慮的問題。雖然在稅收籌劃過程中可能會出現(xiàn)各種問題，但采取合理方法則能帶來大驚喜。
土地增值稅的稅收籌劃雖然給房地產市場帶來了新的希望，但是也存在著很多問題：
(一)房地產企業(yè)稅收籌劃趨于片面。
從近期房地產企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的實施上來看，總體來說取得成效，但是依舊趨于片面，稅務籌劃目標不夠明確，難以有效減少企業(yè)的經營成本，因而也很難給房地產市場降溫。而且，雖然稅收籌劃已被提上日程，但包括稅務人員個人素質、法律保障等方面的工作并沒有做好，不能給稅收籌劃給予支持，從而導致稅收籌劃的片面發(fā)展。
(二)對國家出臺相關政策理解淺顯。
21世紀以來，我國經濟發(fā)展迅速，而關系民生首要問題的住房問題迅速被炒熱，且熱度持續(xù)上升。為了解決房地產行業(yè)這種‘高溫’現(xiàn)象，政府利用土地增值稅對房地產行業(yè)進行宏觀調控。但是，在實際政策的實行過程中，有很多企業(yè)無法適應國家政策，不能帶來成效。更有甚者對這一政策的理解出現(xiàn)錯誤，影響企業(yè)的健康發(fā)展，給房地產市場帶來了新的波動。
(三)在稅收籌劃中風險意識較薄弱。
房地產企業(yè)土地增值稅稅收籌劃是為了解決房地產市場的經濟發(fā)展問題，在稅收籌劃中不可避免地存在風險，這種風險包括房地產市場經濟的波動幅度不減反增、不良企業(yè)利用稅收籌劃進行偷稅漏稅等。稅收籌劃和偷稅漏稅大不相同，但有極容易混淆視聽，給不法企業(yè)可乘之機。在房地產企業(yè)土地增值稅稅收籌劃過程中，稅務人員和企業(yè)的風險意識薄弱，這具有極大的隱患性。
面對波密詭譎的房地產市場，企業(yè)進行土地增值稅稅收籌劃可采用以下幾種方法：
(一)合理籌劃增值稅的扣除項目。
房地產企業(yè)在開展土地增值稅的稅收籌劃中，可以適宜增加利息支出扣除項目金額，以此達到降低增值率，減小稅收負擔的目的。這其實也是一種變相籌資的'手段，減少支出，為資金投入儲存力量，減輕企業(yè)負擔。企業(yè)在籌集資金的過程中，應該采取科學、合理的方法，僅靠貸款不是長久之計，只會讓負債一直增加，對企業(yè)來說并無益處，而通過扣除項目金額的方法則能夠在這方面減小企業(yè)壓力，給企業(yè)帶來信心。
(二)合理利用國家出臺相關政策。
為了保證房地產企業(yè)的平穩(wěn)運行，國家出臺了一系列政策，合理利用國家政策，與稅收籌劃相輔相成，共同推進房地產市場的健康發(fā)展。而土地增值稅稅收籌劃更是給房地產企業(yè)帶來了福音。據《土地增值稅暫行條例》，房地產企業(yè)的納稅人在出售建造的普通住宅時，如果增值稅額中沒有超過扣除項目金額的20%的部分，可以免征土地增值稅。因此企業(yè)會想盡一切方法控制增值稅額，以求免稅，減少企業(yè)成本。所以，土地增值稅稅收籌劃政策不僅是對房地產市場必要的經濟調節(jié)，還能夠降低房地產企業(yè)的負稅壓力。
(三)合理通過建房進行稅收籌劃。
在稅法相關規(guī)定中，某些建房行為并不在土地增值稅的征收范疇之內，從而能夠合法合理避免或減少土地增值稅的繳納。其一是房地產企業(yè)代表客戶進行房地產的開發(fā)。這樣一來，不僅能給房地產企業(yè)帶來經濟效益，還減少企業(yè)繳納費用。其二是合作建房，即在土地開發(fā)過程中，一方負責土地，一方負責資金，雙方進行合作建房。通過這種方式，企業(yè)可免交增值稅，而且對于合作雙方來說都是互利共贏的結果，值得采納。
(四)積極尋求稅務機關支持。
政府稅務機關是服務于企業(yè)的部門，具有對企業(yè)的相關政策咨詢有解答的義務，企業(yè)在稅務籌劃的過程中，如果把握不準，應積極尋求支持和幫助，向稅務人員進行咨詢，給予專業(yè)的指導，由于各個地方的征管方式和征管地點的不同，要求稅務籌劃人員應當多與稅務機關溝通，及時獲得溝通，達成雙贏的共識，將稅收籌劃風險降低到最低。
(五)事后采取積極有效的補救措施。
稅務籌劃的方案雖然全面，會采取各式各樣的措施進行籌劃，但是風險不可避免，仍然會受到突如其來因素而干擾，稅收籌劃方案可能受到各種原因而導致失敗，企業(yè)必須在一定范圍內將風險控制，采取積極有效的補救措施，將事故發(fā)生的可能性降低到最低。
(六)土地增值稅的核心是增值率。
房地產企業(yè)項目的應稅收入和扣除項目，是房地產企業(yè)進行納稅籌劃的關鍵點，因此，房地產企業(yè)必須緊緊圍繞這兩個因素進行開展，減少稅費開支，在保證有合理利潤的前提下，提供條件合理的減少稅費，是稅收籌劃的目的。
房地產企業(yè)土地增值稅稅收籌劃因其頗有成效的措施，對房地產企業(yè)具有重要意義：
(一)有利于房地產企業(yè)更好適應市場競爭。
在當前日趨激烈的市場競爭條件下，房地產企業(yè)進行土地增值稅的稅收籌劃不僅是對企業(yè)稅收制度的一種調整，也促使房地產企業(yè)適應市場競爭。目前，政府針對房地產行業(yè)的弊端進行了宏觀調控，大大增加了房地產企業(yè)的稅收成本，也減少了利潤。正因如此，合理的房地產企業(yè)土地增值稅稅收籌劃能夠幫助企業(yè)減少納稅成本，獲得經濟效益，在激烈的市場競爭之中獲得生存機會。
(二)有利于提升房地產企業(yè)財務管理水平。
房地產市場的‘高溫’現(xiàn)象促使國家加大對該行業(yè)宏觀調控的力度，雖然解決了一些問題，但也給房地產企業(yè)的財務管理造成不少麻煩。國家干預力度加大，必然使各企業(yè)改變自身的管理制度，財務管理水平自然會降低。而土地增值稅稅收籌劃能夠提高企業(yè)資金流動率，并且是在企業(yè)自身的籌劃之下，避免干預力度過大的問題，從未提高房地產企業(yè)的財務管理水平。
(三)有利于實現(xiàn)房地產企業(yè)利益的最大化。
在房地產企業(yè)的營運中需要繳納各種稅，而在這些形形色色的稅務之中，土地增值稅給企業(yè)帶來的負稅壓力是最大的，是房地產企業(yè)必須繳納的稅務。土地增值稅稅收籌劃能夠緩和企業(yè)的負稅壓力，給企業(yè)喘息的機會，減少稅務成本，從而提高企業(yè)的經濟效益，為企業(yè)帶來巨大利益。
房地產企業(yè)做好土地增值稅稅收籌劃，能夠減小企業(yè)的負稅壓力，還能給企業(yè)帶來經濟效益，幫助企業(yè)渡過房地產市場低迷階段，從而走上正軌。企業(yè)采取合理適合的方法進行稅收籌劃，不僅對企業(yè)自身有好處，對房地產市場也是個很好的調控。因此，房地產企業(yè)應該吸取教訓，積極配合，用好的方法達到好的目的。
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房地產稅制論文篇十五
20xx年以來，金融動蕩已經逐步蔓延到世界各地的很多領域，對我國實體經濟產生一定的影響，其中包括我國的房地產行業(yè)，房地產市場持續(xù)低迷，進入了周期性調整階段。同時，近年來伴隨著住房商品市場的發(fā)展，我國住房金融領域創(chuàng)新不斷涌現(xiàn)。但是，相關的金融風險也在一定程度上累積，并日益受到關注。如何在金融危機的大環(huán)境下協(xié)調推進房地產行業(yè)的金融創(chuàng)新、風險防范與監(jiān)管等問題已經成為當務之急。房地產金融創(chuàng)新是房地產金融業(yè)發(fā)展的必然要求，對促進房地產業(yè)發(fā)展具有重要意義。鑒于其重要價值，房地產金融創(chuàng)新在許多國家受到積極支持，并遵循一定的發(fā)展規(guī)律。但是，房地產金融創(chuàng)新也會產生風險，次貸危機的爆發(fā)生動而深刻地展示了房地產金融創(chuàng)新的現(xiàn)實風險，引起了金融界關于加強監(jiān)管的反思。
一、房地產金融對我國的影響。
自我國開始了對房地產市場的改革以來，房地產金融在有利的政策下快速地發(fā)展壯大，房地產金融的發(fā)展壯大，對我國的經濟穩(wěn)定發(fā)展，起到了至關重要的作用。房地產金融的進步，已經成為了帶動中國經濟發(fā)展的助推力量。由于其他國家對世界金融的干預，影響了我國房地產金融的發(fā)展所有事，很多專家學者針對這一環(huán)境下的房地產金融如何改進，做出了調查與研究。雖然房地產金融面臨著外部環(huán)境的干擾，但是房地產金融運作本身體制中的不足，也是導致房地產金融沒有充分發(fā)揮其潛力的主要原因。因此，如何完善創(chuàng)新房地產金融，成為了加強我國經濟繁榮，對抗外界經濟干擾的必須手段之一。
二、當今我國房地產金融遇到的危機。
1.快速發(fā)展下的弊端。隨著有力的政策的支持，我國房地產金融得到了前所未有的機遇，在大好的形勢下，房地產金融得到了飛速的發(fā)展。但隨著房地產金融的逐步運行，融入到了社會金融體系中，快速發(fā)展后的后遺癥也逐漸地被人們發(fā)覺。我國的房地產金融比較其他發(fā)達國家而言，還是新興產業(yè)，基礎比較其他經營了許久的國家來說，十分的淺薄。為了加速房地產金融的進步，與世界經濟體系的接軌，我國房地產金融業(yè)的工作者，吸取了許多國外房地產金融業(yè)的成功經驗與運營模式。全新的金融模式的大幅度引進，增加了房地產金融業(yè)的工作負擔，打亂了以往有條不紊的工作結構，在工作中出現(xiàn)了很多問題，對相關信息的披露，成為了最常見的問題所在。對信息的處理，影響到了讓房地產金融業(yè)對大市場的精確判斷，給房地產金融的運營與投資帶來了巨大的風險。而相對的，當今房地產金融業(yè)又沒有合理地成立風險抑制部門，缺乏相應的監(jiān)督管理辦法，這就使得這種危機得不到及時解決，使得風險依舊存在。房地產金融業(yè)在大幅度效仿發(fā)達國家的運營模式，卻沒有足夠的基礎與相關的技術來解決運營時出現(xiàn)的問題，這就是快速發(fā)展下所留下的巨大弊病。
2.房地產金融業(yè)的主觀創(chuàng)新意識低下。在大幅度地引進國外現(xiàn)有成功的金融運作模式不能有效地完全被利用的情況下，我國房地產金融業(yè)應該結合我國實際情況及世界金融的整體環(huán)境，創(chuàng)新出適合我國特殊情況的金融體系運營模式。沒有合理的金融運作模式，被動地套用不符合我國當今現(xiàn)狀的金融體系，將會導致風險的不可預估性，在許多風險與利益面前，不能有效地控制局面，不能創(chuàng)造穩(wěn)定的利益。例如，在學習了國外降低貸款標準的貸款購房的運營概念后，造成了許多無力償還貸款的案例產生，造成了市場的動蕩，給房地產金融帶來了不穩(wěn)定的隱患。房地產金融的貪功冒進，沒有合理地創(chuàng)新出適合我國房地產金融業(yè)穩(wěn)定發(fā)展新的金融依據，導致房地產金融所面臨的風險進一步地惡化。對實際情況的準確判斷，合理地運用我國金融市場的優(yōu)勢，創(chuàng)新出適合我國國情、民情的合理金融管理運營體系，是值得房地產金融業(yè)花時間來研究的主要課題。
3.關于監(jiān)管力問題以及衍生的思考。房地產金融業(yè)缺乏良好的監(jiān)督管理，大多數的監(jiān)管部門沒有有效地履行自身的職責，或者沒有針對性的監(jiān)管手段。房地產金融的有效發(fā)展，需要合理的監(jiān)督與管理，現(xiàn)下的房地產金融機構，沒有整合出合理的監(jiān)管方案，減少監(jiān)管漏洞的產生，使得產生了許多的違規(guī)操作，對房地產金融的發(fā)展，造成了巨大的沖擊。房地產金融機構對房地產金融業(yè)監(jiān)督管理的不重視以及管理的不完善，也是影響房地產金融發(fā)展的主要問題。很顯然，房地產供需雙方在政府金融調控政策之外找到了解決融資問題的辦法，這些繞過調控的融資方式可以不嚴謹地稱為“房地產金融創(chuàng)新”。
三、有效改革房地產金融業(yè)現(xiàn)狀的創(chuàng)新提議。
1.彌補房地產金融業(yè)體制上的漏洞。由于受到了其他國家的影響，國際上的金融市場比較混亂，我國的經濟在整體環(huán)境下，也受到了影響。房地產金融業(yè)在大環(huán)境混亂的情況下，應該穩(wěn)固自身的經濟運營體系來應對動蕩的金融環(huán)境。房地產業(yè)屬于高投入、高回報的投資項目，許多組織聯(lián)合進行投資，參與房地產的建設，我國的房地產行業(yè)的從業(yè)組織底蘊不一，良莠不齊，許多組織沒有相應的投資實力，四處聯(lián)系投資者，導致組織內部難以管理，在實際操作中，出現(xiàn)了嚴重的管理事故，給房地產金融業(yè)帶來了嚴重的影響。在銀行房地產信貸管理方面，可以嘗試改“風險回避”為“風險轉移”策略，即銀行業(yè)適度放松對房地產供需雙方的信貸控制，再通過資產證券化等方式把不同風險等級的信貸資產轉移出去，這樣能降低房地產市場供需雙方的融資成本，在部分削減房價上漲動力的同時降低購房者的信貸風險。合理地整合投資人員，并對其進行合理的職務分配，采用合理的管理手段，讓房地產實業(yè)內部的管理統(tǒng)一有序，才能加強房地產事業(yè)的`發(fā)展與進步。
2.加大對房地產金融風險的掌控力度。房地產金融業(yè)的風險可控性，是影響可持續(xù)穩(wěn)定性發(fā)展壯大的先決條件之一。重視房地產金融業(yè)的風險控制，加強對房地產金融風險的探查能力，加強對房地產金融風險的控制能力，是當今房地產金融業(yè)最需要具備的基礎能力。房地產金融業(yè)的創(chuàng)新目標，是為了降低風險，增加利益回報。整理探查相關的金融信息、相關的行業(yè)情報，加強對世界金融體系的研究與調查，是增強風險管理的有效手段?，F(xiàn)在是信息爆炸時代，對信息的處理和收集，是房地產金融業(yè)發(fā)展自身的重要條件。組建專業(yè)化的優(yōu)秀團隊，整理收集好相應的金融消息，對其進行有效、合理、準確的分析，并整理成相關切實的直觀數據，形成數據模型，加強其他團隊對金融風險的評判與預防。從全局出發(fā)，宏觀地分析大環(huán)境，再從微觀上細致地研究各種可能性的發(fā)生，并做好相應的對策，有選擇性地借鑒其他國家的處理風險的經驗，并根據實際情況做出相應的變通與改善，進行合理的創(chuàng)新，改變被動的金融局面，減少風險的發(fā)生幾率，增加對風險的掌控。
3.加強對房地產金融領域內非銀行金融機構和民間借貸機構的監(jiān)管。非銀行金融機構和民間借貸機構參與房地產金融領域有其積極影響：一方面，這些機構的參與有效增加了房地產供需雙方融資渠道，分流了對銀行的資金需求；另一方面，這些機構的管理相對于銀行體系更為寬松，更有機會從事高風險業(yè)務，創(chuàng)新更為踴躍。因此，主管部門簡單地叫停這些機構的房地產金融業(yè)務是不明智的，負責任的態(tài)度是加強對這類機構的管理。首先，要明確管理主體。目前，銀行、信托公司、證券公司、資產管理公司都有歸口管理部門，但其他一些機構，如地產私募基金、小貸公司主要由地方政府多部門管理，工商部門、發(fā)改委、金融辦都行使一定的管理職能，多頭管理效率較低，應該針對各類新型金融組織，明確管理主體，進行專業(yè)化的全面管理。其次，要完善管理法規(guī)，加快新型金融組織的立法工作和相關業(yè)務管理規(guī)定的擬定，改變“先放養(yǎng)，后規(guī)范”的思路。最后，加強各類新型金融組織的業(yè)務指導。提示相關業(yè)務風險，提高資金盈余單位、新型金融組織的風險認知程度，使其在較高的風險承擔意愿的前提下參與房地產金融業(yè)務。
4.做出針對性的科學創(chuàng)新。盲目的創(chuàng)新是房地產金融業(yè)最容易出現(xiàn)的問題，在全球經濟動蕩、我國經濟動蕩的局勢下，迎難而上飛速發(fā)展的今天，合理地分析全球金融環(huán)境，研究出符合我國的針對性的科學合理的創(chuàng)新方案，才是確保我國房地產金融穩(wěn)定發(fā)展的有效手段?？茖W嚴謹的管理與監(jiān)督，是必不可少的，參考國外其他國家的金融體系，研究適合我國的管理監(jiān)督具體方案，形成合理、統(tǒng)一的管理體系，做到高效率的管理與監(jiān)督，全方位地提高對房地產金融的管理控制，完善管理中出現(xiàn)的漏洞，并且保證解決方案能夠有效的實施。從各個角度，審查檢驗管理體制上的整改結果，確保沒有程序上的失誤，加大對風險的預知與判斷能力，對房地產金融業(yè)進行跟蹤式的調查與研究，保證任何一個步驟都不會出現(xiàn)細節(jié)上的錯誤與漏洞。從整體戰(zhàn)略上制定針對性的發(fā)展方向，讓細節(jié)上的處理方法，在戰(zhàn)略方向的指引下，更好地完成工作任務。在我國多元化的經濟體系中，確立完善的創(chuàng)新思路，以最直接有效的辦法，改善當今房地產金融業(yè)的不良局面，找出多條創(chuàng)新思路，并逐一地對其進行融合研究，保證創(chuàng)新的全面性與安全性，為我國房地產金融制定出合理的發(fā)展路線。
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[責任編輯陳麗敏]。
房地產稅制論文篇十六
由于受制于技術發(fā)展水平的制約，我國低碳技術水平不高，在當前房地產發(fā)展過程中，如果廣泛應用低碳技術，則會導致房地產成本増加。這不僅需要房地產業(yè)在投入雄厚的資金來進行技術研發(fā)。同時低碳經濟的發(fā)展，可以有效地代替?zhèn)鹘y(tǒng)的能源，這就決定了在低碳技術的研發(fā)使用上具有高成本的特點，在房地產開發(fā)中應用低碳技術，會導致建筑成本大幅度提高。特別是當前房地產業(yè)主要以中小規(guī)模為主，在發(fā)展過程中資金并不充足，這也導致無法廣泛的應用低碳技術。
2.低碳經濟的發(fā)展會抬高房價。
在當前房地產行業(yè)中，如果要走低碳經濟發(fā)展的道路，這就需要加大對新型技術和能源的研發(fā)，這樣房地產業(yè)勢必會以低碳來對建筑中能源和材料的優(yōu)越性進行宣傳，并以此來提高房價。在房地產建設過程中應用低碳技術，房屋質量必然會有所提升，高質量的房子價格也會隨之增加。所以在低碳經濟發(fā)展下極易導致房價抬高。
3.低碳經濟短期對房地產發(fā)展起抑制作用。
房地產行業(yè)的發(fā)展離不開充足的能源供應，不僅能源用量較大，而且能耗也較高，特別是房地產業(yè)具有較高的排碳量。在低碳經濟背景下，如果沒有充足的能源供應，那么必然會對房地產業(yè)的發(fā)展起到一定的抑制作用。
1.制定低碳地產發(fā)展政策。
當前經濟環(huán)境較為復雜，而且經濟發(fā)展具有較強的不確定性。在這種情況下，如果沒有完善的低碳地產發(fā)展政策，那么低碳房地產的發(fā)展必然會產生較多的問題，如缺乏完善的法律法規(guī)，會導致違法行為增加，而低碳模式的房地產發(fā)展過程中，由于犯罪成本較低，而低碳模式下房地產利潤較髙，從而導致犯罪率較高，而且房地產價格還會出現(xiàn)虛假等情況。所以在當前低碳經濟背景下，房地產發(fā)展過程中需要加快各項政策及法律法規(guī)的完善。
2.倡導綠色環(huán)保。
在當前低碳經濟環(huán)境下，房地產業(yè)低碳的實現(xiàn)，需要加快在材料和技術上的創(chuàng)新，利用綠色環(huán)保材料來有效地代替高能耗的材料，實現(xiàn)材料的綠色環(huán)保。利用新型材料作為房地產的保溫隔熱材料，在達到良好保溫效果的同時，也能夠實現(xiàn)隔熱目的，房屋保溫隔熱效果較好的情況下，對煤炭的需求量也會降低，確保達到環(huán)保的目的。近年來，我國科學技術的快速發(fā)展，各種新技術不斷涌現(xiàn)出來，髙能源的材料使用率有所降低，但新材料在技術上并不十分成熟，還需要加大研究的力度。另外，還要在當前房地產建設過程中，還需要加大對太陽能和地熱能的應用，充分地利用綠色、環(huán)保材料來降低高污染和高能耗材料的使用，打造低碳、環(huán)保、綠色的房屋建筑。
3.提高環(huán)保意識。
低碳經濟背景k房地產經濟管理創(chuàng)新發(fā)展相關措施：
1.健全法律法規(guī)控制排碳量。
最近幾年來房地產產業(yè)在我國發(fā)展很快，法律法規(guī)的健全能夠讓房地產經濟更加健康的發(fā)展’但是我國對于房地產經濟的管理不是很全面，并且存在很多問題，首先就是法律制度不夠完善，對低碳經濟房產的排碳量沒有嚴格控制，對于一些沒有按照規(guī)定經營的房產商處罰力度不夠。
2.低碳前提下對企業(yè)成本的控制在低碳經濟背景下’房地產建筑過程中多。
會使用環(huán)保型材料和技術，這樣房地產的成本必然會提高，所以在房地產建筑過程中，需要做好成本的控制。在施工過程中盡量應用新型技術，有效地降低污染物的排放。所使用的綠色環(huán)保材料在使用過程中能夠有效地避免材料浪費的現(xiàn)象發(fā)生，科學對房地產建筑的前期成本進行有效控制，并制定具體的制度加以約束。
3.低碳前提下策劃房地產業(yè)發(fā)展目標我國體制不斷變革，而且速度越來越快，對。
低碳經濟下發(fā)展出現(xiàn)的問題和困難予以指導和扶持，讓房地產業(yè)能夠平穩(wěn)發(fā)展，降低由于低碳經濟而對房地產業(yè)造成的經濟影響程度。
4.低碳背景房地產經濟管理體制的完善原本房地產的發(fā)展就有很多問題，而目前。
提倡的低碳經濟對房地產發(fā)展影響更大，問題也就越來越多，而房地產市場環(huán)境也愈來愈復雜，如果還是依賴于原有的簡單的政策來對房地產經濟進行管理，那么顯然很難見到效果，因此低碳經濟的前提下，國家要對房地產市場環(huán)境和企業(yè)本身的問題進行分析，制定一些列規(guī)章制度，對房地產的經濟做出指導，不斷完善低碳背景下房地產經濟管理體制，確保房地產在低碳經濟下穩(wěn)步發(fā)展。
5.低碳背景下地產財稅政策的完善在低碳經濟背景下，房地產業(yè)的發(fā)展需要加大資金的投入量，這也導致投資風險增加。因此國家需要出臺相關的政策來加大對房地產業(yè)低碳發(fā)展的支持力度，可以通過征收污染稅及降低其他稅收等措施來加快推動房地產業(yè)向低碳經濟方向的發(fā)展。
結束語。
隨著能源緊缺現(xiàn)象的日益嚴竣，低碳經濟已成各行業(yè)發(fā)展的主要趨勢。在低碳經濟背景下，房地產業(yè)的發(fā)展能夠有效地實現(xiàn)能耗降低，盡可能地減少污染，努力提高節(jié)能環(huán)保意識，有效地推動房地產業(yè)低碳的發(fā)展進程。當前我國房地產行業(yè)的低碳發(fā)展過程中還存在較多的問題，所以需要在房地產經濟管理工作上進行不斷創(chuàng)新，在加快推動房地產經濟快速發(fā)展的基礎上，有效地對居民生活的環(huán)境質量進行改善，確保經濟和環(huán)境的和諧發(fā)展。
房地產稅制論文篇十七
我國房地產調控的效果一直不盡如人意，房價幾乎單邊上漲，似乎越調控，房價越高。我們認為，其中主要原因之一就是沒有將房地產供給調控與需求調控并重。今年10月，國內多個房價上漲較快的熱點城市再次推出了房地產調控政策。從密集的調控政策可以感受到大家對房價高企、資產泡沫和中國經濟未來的擔憂?？偟膩碚f，需求調控主要側重于短期，供給調控則更加側重于中長期，且供給調控有助于穩(wěn)定公眾預期。我國房地產調控需要注重供給與需求相結合、長期調控與短期調控相結合，并處理好房地產市場與經濟發(fā)展的關系。
我國房地產周期的拐點和房地產調控政策具有較高的一致性，反映了我國房地產調控以短期需求調控為主的特征：當房價過高時，通過抑制需求來給市場降溫；而在房地產低迷或萎縮的時期，同樣是運用促進需求的手段進行調控。例如，20xx年出臺一系列需求調控措施后（包括取消住房貸款利率優(yōu)惠政策、上調房貸首付比例等），房地產銷售增速有了明顯回落；房地產市場在20xx年、20xx年的上行，以及最近一輪房價上漲（20xx年底開始），也都和各部門放松對需求的管制有關（見圖1）。
最近，熱點城市再次推出房地產調控政策。以北京為例，9月30日發(fā)布的《關于促進本市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》提出了加大住宅用地供應力度，合理調整土地供應結構，加快自住型商品住房用地供應，強化“控地價、限房價”的交易方式，進一步完善差別化住房信貸政策等措施。上海繼“滬九條”之后，又于10月8日公布六條措施，嚴格執(zhí)行限購、限貸等房地產市場調控政策，以確保房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
通過比較幾個一線城市近期的房地產調控新政可以看到（見表1），各地房地產調控舉措中，既有需求調控，也有供給調控，但仍然以需求調控（如限貸、限購政策）為主。并且，需求調控的措施更加具體、可落實，而供給方面的調控舉措則比較籠統(tǒng)，而且是原則性的，短期內也難以落實。由于需求調控直接通過硬性標準抑制了交易量，效果幾乎是立竿見影的，但卻不是一個“治本”的方法。并且，我國房地產供給方面的問題比較突出。
我國房地產市場供給端的問題比較突出，一二線城市與三四線城市形成了分化。今年年初以來，一線城市的住宅價格同比增速持續(xù)較三線城市高出十幾個百分點。從百城住宅價格指數來看，20xx年9月，一線、二線和三線城市住宅價格同比分別增長26.72%、14.87%和6.79%.供給稀缺是熱點城市房價高漲的最顯性的原因。
第一，住宅用地和新建住宅供應不足。國有建設用地供應面積近年來呈逐年下降趨勢，其中房地產用地面積下降更多。20xx~2015年，全國房地產用地占供地面積的比例分別為27.4%、24.8%和22.5%（見圖2和圖3）。據有關方面監(jiān)測，在16個熱點城市中，有8個城市住宅用地供應量少于上年同期。廈門減少50.2%,上海減少47.5%,廣州減少41.9%,北京減少30.8%,蘇州減少21.1%,濟南減少21%,南京減少13%,無錫減少9.1%.在16個熱點城市中，有6個城市商品房住宅批準預售面積同比下降。北京下降32%,無錫下降27.2%,廈門下降23.6%,深圳下降21.4%,合肥下降15.9%,福州下降14%.從地價監(jiān)測情況來看（見表2），一線城市住宅用地的同比、環(huán)比增速均持續(xù)且顯著地高于其他用途地價。
第二，房地產的潛在供給難以滿足居民對房地產的需求。截至20xx年9月末，全國房地產開發(fā)貸款余額7.04萬億元，同比增長7.56%,增速比上月末低0.41個百分點，比上年末低9.09個百分點；自20xx年6月份以來總體趨于回落，反映房地產潛在供給下降。購房貸款余額17.93萬億元，同比增長33.36%,增速比上月末高0.82個百分點，比上年末高8.63個百分點，反映購房需求依然在上升。今年前九個月新增的個人購房貸款約3.6萬億元，同比多增約1.8萬億元。
第三，需求端的數量管制雖然使人們看得見的成交量下降，房價增速放緩，卻并不能改變公眾對一線城市房價上漲的預期。直接從需求的角度進行數量管制，甚至有可能強化房價上漲的預期。今年7月份，全國住戶部門中長期貸款增4773億元，同比多增1984億元，占全部對實體經濟貸款（4636億元）的102.96%.盡管這一情形在近期已經有所緩解，但9月份新增個人住房貸款依然占人民幣貸款增量的39%.居民部門加杠桿的力度之大是前所未有的。20xx年9月末，江蘇、廣東、浙江、北京和上海房地產貸款余額同比增速分別為33.80%、32.18%、24.62%、21.15%和18.24%,分別比上月末提高0.77個、0.54個、0.5個、2.06個和0.30個百分點。5?。ㄊ校┓康禺a貸款余額占全國房地產貸款余額的42.50%,比上月末提高0.07個百分點。供給的增加則更有利于穩(wěn)定預期，應當重視預期管理對房地產市場平穩(wěn)、健康發(fā)展的重要性，但目前房地產調控中對于供給的措施依然比較抽象和籠統(tǒng)。
相比于需求調控，供給調控有利于從更加基礎的層面改善我國房地產市場的運行。我國土地資本化的模式以及當前各種資源集中于大城市的現(xiàn)實，都意味著我們需要從供給的角度尋求方法。
一是合理地為中國經濟的發(fā)展提供融資。在我國經濟發(fā)展的過程中，土地資本化發(fā)揮著重要的作用。地方政府競相追逐促進當地經濟增長，需要一定的'政府財力支撐。一方面，政府以低價形式將土地轉讓給工業(yè)企業(yè)，吸引企業(yè)投資并拉動就業(yè)，進而帶動當地經濟和政府稅收的增長，在這個過程中，土地也隨著經濟的發(fā)展而增值；另一方面，作為住宅用地的土地要素通過拍賣的形式轉讓給房地產商，供房地產商開發(fā)建設成商業(yè)地產用于居民購買，政府一般可以從中獲得大量的土地財政收入。
根據最新的測算，在房價的構成中，政府所得占房價的六成左右。研究表明，作為政府收入的重要組成部分，不少地方政府的財政收入中土地出讓金所占比重都接近50%,有的城市甚至占到了60%以上（周彬和杜兩省，20xx）。根據國土資源部的統(tǒng)計，20xx年出讓國有建設用地22.14萬公頃，出讓合同價款2.98萬億元，同比分別減少20.2%和13.3%.其中，招標、拍賣、掛牌出讓土地面積20.44萬公頃，占出讓總面積的92.3%;招標、拍賣、掛牌出讓合同價款2.86萬億元，占出讓合同總價款的96.0%.
以土地財政為代表的土地資本化模式，在推動經濟發(fā)展的同時，也在一定程度上為地方政府的短期行為提供了激勵。高地價提高了地方政府通過土地拍賣獲取的收入，因而地方政府有動機通過維持土地供給的稀缺性來獲得更多的土地財政收入。在此前提下，要增加土地的供給就會比較困難。并且，高地價將提升城市發(fā)展的成本，地方政府對房地產的依賴性也有可能進一步增加，不利于吸引人才、培育新經濟增長點，從而削弱城市競爭力。短期內政府的財政收入存在“租稅替代”的關系，即政府來自于房地產的租金收入越高，來自于其他行業(yè)的稅收收入越低，房地產片面發(fā)展對實體經濟具有不良影響。
作為應對，應考慮改革土地拍賣制度。我國的國有土地使用權拍賣制度下，出價高者得，在未來房地產價格將保持上漲的預期下，土地價格更容易被抬高，“地王”頻現(xiàn)。相比之下，上海車牌拍賣制度值得在我國土地使用權拍賣的制度設計中參考。它要求出價進入有效報價區(qū)間，而有效報價區(qū)間是根據截至一定時間點的最低報價來確定的，在此基礎之上，再按照“價格優(yōu)先、時間優(yōu)先”的規(guī)則確定中標者。顯然，在這樣的拍賣制度下，報價最高者和最低者都無法中標。在土地拍賣中參考這樣的拍賣規(guī)則，將會改變“地王”頻現(xiàn)的現(xiàn)狀，更有利于價格穩(wěn)定和價值發(fā)現(xiàn)。
二是優(yōu)化資源布局。在一些熱點城市房價飆升、供不應求的同時，我國房地產行業(yè)還面臨著去庫存的艱巨任務，一二線熱點城市和三四線城市分化十分明顯。今年8月份，70個大中城市新建商品住宅同比價格變動中，最高漲幅為44.3%,最低為下降3.8%.
我國優(yōu)質教育、醫(yī)療衛(wèi)生資源往往在大城市較為集中，人口源源不斷地涌入北京、上海等國內一線城市。近年來，國內主要城市學區(qū)房現(xiàn)象持續(xù)升溫，便是公眾愿意對優(yōu)質教育資源支付更高價格的一種體現(xiàn)。有研究測算，學區(qū)房的租金收益率平均而言比非學區(qū)房低5%,對于小戶型住宅更可達19%,且租金率折價存在較大的波動，受教育部門公立學校入學政策沖擊的影響大。因此，從長期來看，在更大范圍內提升我國教育、醫(yī)療衛(wèi)生等資源的質量，亦有助于破解我國房地產市場面臨的難題。
三是提高土地利用效率、增加城市住宅用地的供給。從國際比較以及我國一線城市的土地使用情況看，完全有可能增加一線城市的住房用地供給。實際上，高地價與目前地方政府面臨的gdp考核指標有直接的聯(lián)系。為了達到gdp的考核要求，各地區(qū)需要盡可能多發(fā)展工業(yè)投資，從而影響了土地資源的配置，導致我國一線城市的工業(yè)用地占比遠高于國際上其他同類城市。這樣的土地使用布局對于我國一線城市來說，并不一定是合理的。
如表3所示，北京、廣州和深圳三個城市的工業(yè)用地占比分別達到22%、32%和36%,遠高于紐約（3.9%）和東京（5.1%）。紐約居住用地占城市建設用地的比重為44%,東京的這一比例更是高達73%,而我國的北京、廣州和深圳的這一比例分別僅為28%、29%和26%.
一方面，要改變單一追求gdp的績效考核辦法，糾正片面追求經濟增長速度和當前利益，更加重視民生、資源環(huán)境和長遠利益，優(yōu)化資源布局。另一方面，在增量土地供應空間有限、供需失衡的情況下，存量土地（城鄉(xiāng)建設用地范圍內的閑置未利用土地和利用不充分、不合理的土地，具有開發(fā)利用潛力）在城市發(fā)展中應該被充分挖掘利用。據測算，上海中心城區(qū)成片工業(yè)用地轉型空間為9000萬平方米，舊住區(qū)改造產生的住宅體量約為6000萬平方米。全上海市范圍內住宅的建面空間可達1.6億平方米，相當于可供應8年的成交量（20xx年全年上海市住宅銷售面積約20xx萬平方米）。在盤活存量土地的過程中，應發(fā)揮政府主導、統(tǒng)籌協(xié)調的優(yōu)勢，緩解供應緊缺，優(yōu)化城市發(fā)展。
誠然，許多國家在城鎮(zhèn)化率達到75%之前進程中都出現(xiàn)了房地產價格遠遠高于當時的經濟增速、租售比等指標看上去也遠遠超過“合理范圍”的現(xiàn)象。我們認為，這一現(xiàn)象是以經濟高速發(fā)展帶來的未來預期收入提升為基礎的。在中國通過土地資本化促進地方經濟發(fā)展的過程中，政府做了大量的統(tǒng)籌協(xié)調工作，例如招商引資、城市規(guī)劃，從整個地區(qū)的全局來考慮產業(yè)布局、居住片區(qū)的分布等，同時進行了大量基礎設施建設工作，中國的經濟潛力得到了很大的釋放，地區(qū)房地產價值亦得到了提升，而房地產價值的提升恰恰是來源于對未來收入的預期。根據初步測算，20xx年第三季度房地產對經濟增長的貢獻率在8%左右。房地產確實在中國經濟增長中扮演了重要角色，但如果房地產的膨脹趨于擠出其他投資和扼殺企業(yè)家精神，對于中國經濟的轉型和健康發(fā)展則是不利的。因此，還應著眼于中長期，從土地和各項資源的供給，以及制度上做改進。
總的來說，我國當前的房地產調控應注重需求調控與供給調控相結合、短期調控與長期調控相結合，并處理好房地產與經濟發(fā)展的關系。在現(xiàn)有的需求調控的基礎上，進一步完善供給調控的措施，兼顧短期和長期，促進房地產市場平穩(wěn)、健康發(fā)展。
房地產稅制論文篇十八
房地產項目是工程建設項目的其中一種。那么何為工程項目建設，其實就是指在一定的時間規(guī)定下，運用相應的資金，來完成有一定質量要求的任務。房地產項目在工程完成之后，為成為一定的商品，來達到它的經濟效益。
房地產項目相比于其它的建設項目，還是有其一定的特征的，總結一下，共有七大點，我們可以具體來看一下：
1.政策法規(guī)的多樣性。
之所以房地產項目相關的政策法規(guī)會這么多樣性，主要原因還是在于房地產項目是一個一次性的項目。在項目啟動前，要以相應的法規(guī)作為明確責任的劃分；在工程進行的過程中，由于涉及面比較廣，加入了更多的法規(guī)來保證項目的順利運行。
一個房地產項目的實施，需要大量的資金投入，這也就決定了在項目進行時，相應的費用必須用在相應的環(huán)節(jié)上。
3.房地產項目質量目標要求高。房地產項目由于資金投入量大，一般都需要投入幾千萬，甚至是上億。因此一旦投入，就不能終止，這樣一來，對項目質量的要求也會格外地高。
如果項目的質量出現(xiàn)了問題，那將帶來非常嚴重的后果。
這種嚴重的后果不僅僅體現(xiàn)在資金上，而且還可能威脅到人們的生命財產安全，是不容忽視的。
由于房地產項目本身涉及的方面比較多，有一定的復雜性，盡管如此，但各個方面卻是緊密相連的。
房地產項目不是一個人或是一個部門，就能完成的，需要各個部門、各個單位進行協(xié)調的，這也充分體現(xiàn)了它的組織特殊性。
6.房地產項目具有特定的程序性。
房地產項目的實施，需要有相應的程序，而且這些程序是有一定的順序的，是不可以任意提前或是滯后的，不然會影響整個房地產項目的進行。
7.房地產項目的時間目標限定性非常強。由于房地產項目投入的資金比較巨大，承擔的風險相對來說也就很大。
如果項目不能按照預定的時間完成，產品的原有功能就會過時，甚至可能造成房地產項目無人購買的困境。
以上簡述了房地產項目的概念及特征，下面就要來說一說的情況。相比較而言，房地產項目的人力資源管理與一般企業(yè)的人力資源管理，還是有很大的不同的?？偨Y一個，也是有七大特征：
（一）管理的短期性。
房地產項目人力資源管理只是針對某一個特定的項目而言，如果這個項目的周期結束，那么這個人力資源管理的工作也就隨之結束了，一切都是順應這個工程的需要而產生的。
（二）工作強度的多樣性。
在開展房地產項目的過程中，隨著工程進度的變化，工程所需要配備的人員也會發(fā)生變化。那么理所當然地，人力資源管理的方向也會發(fā)生一定的變化。這也說明了房地產項目的人力資源工作的多樣性。
（三）選聘與解聘的非常規(guī)性。
第二點中提到，在開展房地產項目的過程中，隨著工程進度的變化，工程所需要配備的人員也會發(fā)生變化。因此項目在不同階段需要的人員就會有所不同，所需要人員的數量也會不同，有的時候多，有的時候少，這也就使對人員的選聘與解聘，變得非常頻繁。
（四）績效考核的效果性。
房地產項目的績效考核，不像一般企業(yè)，實行年度考核，而是實行的是短期考試方式。
這樣可以促進項目的'建設與項目的質量把控。
（五）激勵的偏物質性。
房地產項目的人力資源管理中，多數人員為臨時聘用，通常用天來計算他們的報酬，用物質的獎勵，更容易激勵起他們的工作熱情與積極性。
（六）培訓的具體性和針對性強。
房地產項目的人員培訓針對性比較強，負責不同工作內容的人員會進行不同內容的培訓，甚至具體到相對應的工作方法。
（七）管理的復雜性。
房地產項目人力資源管理，不像一般企業(yè)，主要是由人事行政部門來負責。它主要還是由項目經理或是負責人來進行的，當然在管理的過程中，還是需要人事行政部門來相互協(xié)作的。而且由于人員流動性大，在管理上的要求也就越高。
早在20xx年時，我國建設部人力資源研究中心就與一些知名的網絡咨詢公司組成專門的調查小組，從300家企業(yè)中選取了比較優(yōu)秀的80家企業(yè)，進行走訪，了解了這些的人力資源管理情況。經過調查，我們發(fā)現(xiàn)這些房地產企業(yè)的人力資源管理存在著幾下幾個方面的問題：
（一）人力資源成為房地產企業(yè)發(fā)展的瓶頸。
根據調查結果，我們不難發(fā)現(xiàn)：一些設計規(guī)劃、地產商業(yè)管理、產品研發(fā)等人才處于供不應求的狀態(tài)，國際投資管理等專業(yè)化的人才，更是一人難求，嚴重短缺。其中商業(yè)地產類短缺最大，達到了88.1%,其次設計研發(fā)人才也是達到了80%以上。
（二）人力資源管理基礎工作急須加強。
經過調研，發(fā)現(xiàn)超過三分之一的企業(yè)，它們的人力資源管理制度是不完善的，達到完善程度的企業(yè)，只有不到20%.我們經過調查還發(fā)現(xiàn)，企業(yè)在開展人力資源建設過程中，只有26%的企業(yè)分析過所存在的問題，28%左右的企業(yè)正意識到發(fā)生的問題，45%左右的企業(yè)還沒有意識到自身存在問題，甚至還有10%左右的企業(yè)根本不準備進行人力資源的建設，也不準備發(fā)現(xiàn)自身存在的問題，這個數值是值得高度重視的。
（三）人力資源管理水平急待提高。
在接受調查的企業(yè)中，有超過三分之二的企業(yè)，它們的人力資源管理水平處于中等，只有不到6%的企業(yè)，達到了比較高的水平，例如我們所熟知的萬科等。但是還有將近15%的企業(yè)，它們的人力資源管理水平只有處于初級，有些甚至沒有專門的人力資源管理部門，這個結果是讓人震驚的。
另外有一點，我們也發(fā)現(xiàn)一些用人部門在主觀意愿上，還是非常希望能招聘到專業(yè)的人員，但是由于薪酬激勵性不足、績效考核流于形式等一些主觀、客觀原因，并沒有得到理想的結果。
人力資源管理，是企業(yè)建設中一個比較重要的環(huán)節(jié)，它連接著一個企業(yè)的質量、進度與成本等各個方面。房地產行業(yè)，也是我國近年來迅速崛起的一個行業(yè)，有著驚人的發(fā)展速度。它在國民經濟中占有舉足輕重的地位。
本文著重對房地產項目的人力資源管理的各方面進行探究，闡述了房地產項目人力資源精細化管理的特征及必要性，分析了現(xiàn)階段存在的問題與現(xiàn)狀，并提出了理想的房地產項目人力資源管理應有的模式。
[1]趙曙明《。人力資源管理理論現(xiàn)狀分析》。外國經濟與管理，20xx-05.
[1]蔡寧偉《。項目人力資源管理的特性、誤區(qū)和對策研究》。華東理工大學學報，20xx-04.
[3]譚術魁《。房地產項目管理》。機械工業(yè)出版社，20xx-09.
[4]李湘華《。精細化管理---人力資源》。企業(yè)管理，20xx-06.
[5]彭劍鋒《。人力資源管理概論》。復旦大學出版社，20xx-08.
房地產稅制論文篇十九
房地產營銷就是通過市場營銷的理念和方法將開發(fā)商的產品信息傳達給客戶，將客戶的需求反饋給公司，最后促使成交的過程。網絡營銷是以現(xiàn)代營銷理論為基礎，借助網絡、通信和數字媒體技術實現(xiàn)營銷目標的商務活動，它是由顧客價值變革、科技進步、市場競爭等綜合因素促成的，是信息化社會的必然產物。
信息化時代，網絡成為了信息傳遞的重要載體，在這樣的形勢下，房地產營銷者有必要將自己的營銷活動全部或部分建立在互聯(lián)網的基礎之上，對傳統(tǒng)的直接營銷方式做必要補充。具體來說，房地產網絡營銷首先是建立自己的網站(homepages)，然后將該營銷項目在互聯(lián)網上的域名地址借助各種方式讓消費者獲知，而消費者則根據自己的需要瀏覽房地產企業(yè)或項目的網頁，對正在營銷的房地產項目進行了解，同時可以在線向房地產營銷網站反饋一些重要的信息。
網絡營銷的發(fā)展使房地產市場從一個狹小、有形、傳統(tǒng)的小市場走向了廣闊、無形、現(xiàn)代的大市場，可以說傳統(tǒng)房地產營銷方式已經遠遠不能滿足日益多元化的市場需求，因此房地產網絡營銷已成為并將持續(xù)作為房地產業(yè)的主戰(zhàn)場。相對于通常意義上的網絡營銷，對房地產這類特殊商品的網絡營銷的研究起步比較晚，尚未形成一套完整的成熟的科學體系，對于實際企業(yè)決策還處于一個比較膚淺的階段。
1997年我國引入了電子商務的概念，在這之后許多行業(yè)開始開展網絡營銷，房地產企業(yè)也引進了網絡營銷這一概念。20xx年之后房地產行業(yè)普遍看好房地產網絡營銷的前景，開展網絡營銷的企業(yè)也越來越多，這一手段在我國迅速發(fā)展起來。隨著互聯(lián)網的普及，我國網民數量直線增長，網絡已成為中國人民日常生活不可或缺的一部分。不僅如此，互聯(lián)網不再局限于傳統(tǒng)營銷方式下單方向的直線傳播，輻射面更廣，交互性更強，這使得房地產網絡營銷成為了一個新興的有魅力的潛力無窮的營銷模式。
現(xiàn)在，房地產網絡營銷的觀念已經被業(yè)界認可和推崇，幾乎所有的房地產企業(yè)都在通過網絡進行自己企業(yè)產品的營銷推廣。除此之外，房地產企業(yè)的品牌創(chuàng)新、形象樹立等工作也轉移到網絡上進行。不可否認的是，房地產營銷人員必須正確地掌握和運用房地產網絡營銷的概念，重視網絡營銷的過程才能適應市場，把握市場。
我國房地產網絡營銷正以迅猛的速度發(fā)展著，但因為很多客觀主觀條件的制約，我國房地產網絡營銷仍然存在一些問題。
1、網絡內容簡單，不能滿足消費者的需要。
現(xiàn)在房地產網站的數量不少，且正持續(xù)擴張，但是大多數房地產企業(yè)實力比較弱，服務內容不夠豐富，發(fā)布的信息許多是復制粘貼的，因此在數量和質量上都無法超過傳統(tǒng)媒體。當然這樣的信息量是肯定不足以促動網站訪問者做出購買決策的，至少應做到提供三維動態(tài)的樣板房、小區(qū)的位置及環(huán)境，除了房地產本身的信息外，為訪問者提供一些有關國家政策、法律咨詢、購房程序、技巧等知識也是很有必要的。還有一些房地產網站不能夠調整自己適應市場需求、缺乏獨特價值、競爭優(yōu)勢不明顯，反而導致網絡營銷成了買賣雙方之間多余的第三只手。
2、網絡信息發(fā)布具有局限性。
網絡上的信息不具有強制收視的效果，只能等待顧客主動上門索取，消費者可以選擇看或不看，房地產企業(yè)非常被動，實質上許多宣傳資源可以說是被浪費了，無法達到預期的效果。另外，雖然網絡媒體具有多媒體的效果，但由于許多客觀條件的制約，比如網頁上可選擇的廣告位以及計算機屏幕的限制等等，致使網絡信息的發(fā)布具有很大的局限性，彌補的關鍵是要設法增加網絡的吸引力。對于房地產企業(yè)來說，網絡營銷不能單純依靠網絡廣告，而是要將網絡技術融入市場營銷的全過程中。
3、企業(yè)自身的網絡營銷技術不能滿足營銷要求。
現(xiàn)在的許多房地產企業(yè)并不是親自去建立網址，設計自己的網站，而是尋求一些機構的協(xié)助，但是幫助策劃企業(yè)網絡營銷的機構可能對企業(yè)的經營理念、組織文化沒有深入的了解，無法結合企業(yè)的現(xiàn)實情況和戰(zhàn)略進行網絡營銷的設計。因此，許多房地產企業(yè)的網絡營銷并沒有取得很好的效果。而親自進行網絡營銷活動設計的`企業(yè)，又可能因為自身網絡營銷技術不能達到標準而影響營銷效果。目前我國計算機網絡的基礎設施還較差，技術軟件的使用和研發(fā)能力有待提高，企業(yè)還缺乏高水平的網絡管理人員和安全保護措施，這些都在很大程度上制約了房地產網絡營銷的發(fā)展。
4、企業(yè)對上網營銷的費用估計不足。
利用網絡開展營銷活動究竟需要花費多少錢財和人力，多數房地產企業(yè)目前仍然沒有一個非常清晰準確的概念，但可以確定的是大家潛意識里不愿花太多的錢，甚至認為其無足輕重。但事實上，由于網絡營銷是建立在日新月異的網絡技術基礎之上的，網絡技術的發(fā)展必然會使企業(yè)在網絡上的投資逐步增加，為了更新和維護的網站，企業(yè)所需要投資的費用可能會更高。房地產企業(yè)需要明白，只有不斷更新，才能使企業(yè)網站在網絡上保持較高水準，否則網站缺乏吸引力，消費者會對樓盤缺乏興趣，不能取得良好的營銷效果。
網絡營銷簡單而言，就是要解決怎樣能吸引客戶、怎樣能被客戶發(fā)現(xiàn)、怎樣能留住客戶的問題。房地產網絡營銷策劃時除了要注意采取一系列措施規(guī)避前一章所提及的網絡營銷的問題之外，還要做好很多工作。
1、樹立房地產品牌形象衡量一個房地產企業(yè)是否成功，很多人都愿意用“口碑”來表達，這也就是我們常說的品牌形象。一個優(yōu)秀的房地產企業(yè)在開發(fā)與經營的過程中，都會將樹立良好值得信任的品牌形象作為工作前提，而這樣一個形象的建立和傳播是需要傳統(tǒng)營銷與網絡營銷相結合的。
房地產網站是一種中介手段，將房地產企業(yè)的產品與消費者締結起來，營銷人員首先需要做的就是將企業(yè)及其項目的品牌推廣開來，只有這樣，消費者才能被吸引主動進入網站，從而接觸到企業(yè)的信息，了解產品。
企業(yè)網站建設在企業(yè)不同發(fā)展階段也應該有不同的側重點。對于中小型房地產企業(yè)來說，為了促進房地產產品的銷售，他們的重點應該是展示企業(yè)的房地產產品，在網站推廣方面下功夫，同時網站的建設又應要求低廉的建設成本。而對于有競爭力的企業(yè)來說，他們的發(fā)展壯大必須依靠品牌創(chuàng)新和規(guī)模的擴大，其中尤為重要的是樹立企業(yè)形象，向大眾展示自己企業(yè)文化、經營理念等，豐富服務內容，提升網站功能，將企業(yè)的綜合實力顯示出來，以此達到品牌營銷的目的。
2、加強網絡客戶關系管理。
在當今網絡環(huán)境下，各個企業(yè)都可以通過互聯(lián)網展示自己，從某種意義上講，其規(guī)模的大小、資金的實力等都已經不是企業(yè)成功最關鍵的因素了。因為現(xiàn)在的消費者擁有很大的主動權，選擇企業(yè)和產品時更是擁有絕對的自主權，所以加強網絡客戶關系的管理成為房地產網絡營銷必須重視的一個問題。提升網上人氣是提高網絡營銷效果的前提條件。網絡營銷能否成功的另一要素就是如何跨越時空的距離，再造客戶關系，不但要發(fā)掘網絡上的潛在顧客，更要吸引和留住顧客。房地產網絡營銷也要重視發(fā)掘潛在顧客，設法了解其消費愿望，通過互聯(lián)網這一平臺保持與消費者的溝通聯(lián)系。房地產企業(yè)可以通過會員們在網絡上的信息交流把握房地產市場動態(tài)、房地產消費者的心理需求和時尚發(fā)展趨勢。通過這一途徑及時調整開發(fā)與經營的策略，更好把握發(fā)展方向，鞏固與消費者的關系。
3、網絡營銷與傳統(tǒng)營銷整合。
作為新的營銷理念與模式，網絡營銷憑借自身的優(yōu)勢對傳統(tǒng)營銷方式產生了巨大的沖擊，但是我們需要了解網絡營銷覆蓋的全體，并不是整個消費群，因此仍然具有一定的局限性，換言之，網絡營銷不能完全地替代傳統(tǒng)營銷，兩者是相互促進和相互影響的。在房地產網絡營銷的過程中，我們必須根據企業(yè)的經營目標和細分市場，將網絡營銷和傳統(tǒng)營銷進行有機的整合，利用整合營銷的策略實現(xiàn)以消費者為中心的雙向溝通和傳播統(tǒng)一，以最低的成本達到最佳的營銷目標。
4、做好網絡技術支持及網絡持續(xù)服務。
房地產網絡營銷需要豐富其網站的服務內容，增加網站的吸引力。比如有的房地產企業(yè)在網站上開辟一些如購房常識之類的知識欄目和相關內容的咨詢服務項目，讓消費者知道什么樣的樓盤適合自己居住，雖然并沒有直接向消費者推薦自己的產品，但是讓消費者增加了有關房地產的知識，在以后購買相關產品時首先想到該企業(yè)。
網絡信息發(fā)布具有局限性，彌補的關鍵是設法增加網絡的吸引力。比如有的公司推出網上家庭裝修三維瀏覽技術、浮動廣告技術等，以達到吸引消費者注意的目的。
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