總結讀書心得，分享自己的思考和體會?？偨Y要突出重點，避免冗長和啰嗦。推薦一些優(yōu)秀的總結模板，供大家參考和借鑒。
房地產(chǎn)稅制論文篇一
作為世界上稅收制度最復雜的國家，美國在1976年就制定了資本弱化稅制(irc第385條)，1989年增加163條j條款后，使其更加完善。其基本內(nèi)容包括：1、稅收署可制定補充規(guī)定，以企業(yè)雙方關系的實質(zhì)為準，嚴格界定適用稅法的關聯(lián)企業(yè)；2、國內(nèi)收入署有權對關聯(lián)企業(yè)間往來款是債務還是投資的性質(zhì)進行審查認定；3、按照債務與資本凈值1．5；1的法定比率來核定，凡認定的債務總額與資產(chǎn)凈額之比超過這一標準的即屬資本弱化，其債務超額部分的利息支出便不予扣除，并要依法扣繳預提稅。美國在《收入調(diào)和法案》中對資本弱化問題作了稅法規(guī)定，不允許扣除“不符合規(guī)定的利息”。這里“不符合規(guī)定的利息”，是指下述情況下美國公司向國外關聯(lián)公司支付的利息：1、當國外關聯(lián)公司得到這筆利息后由于該所得不屬于與美國的生產(chǎn)經(jīng)營有實際聯(lián)系的所得，所以國外關聯(lián)公司不必就該所得向美國政府繳納所得稅；2、根據(jù)美國與其他國家的稅收協(xié)定，該利息可以不繳或少繳美國的預提所得稅。此外?！安环弦?guī)定的利息”還包括美國公司向美國的免稅單位支付的利息。在此基礎上，“不符合規(guī)定的利息”，還應該同時滿足以下兩個條件：1、美國公司的凈利息費用超過了當年的利息扣除限額，這部分超額利息不能扣除，利息的扣除限額等于公司當年調(diào)整后應稅所得的5o加上上一年結轉(zhuǎn)下來的余額；2、公司在納稅年末的債務一股本比率超過1．5：1，在計算居民企業(yè)的債務股權比例時，與大多數(shù)國家針對單個非居民股東，債權和股權都是特定非居民股東對居民企業(yè)享有不同，美國并不要求接受股息分配的關聯(lián)方必須是非居民。此外，美國稅法還規(guī)定，如果非關聯(lián)企業(yè)之間在相同或相似情況下不可能提供的貸款，而關聯(lián)企業(yè)之間(要求股權控制在50以上)發(fā)生了這樣的貸款，稅務當局則應當認定該貸款為“非正常交易”，關聯(lián)企業(yè)內(nèi)部的貸款就應當視為股權，貸款利息不允許稅前扣除[3]。通過以上分析可以看出，美國資本弱化制度是同時采取了固定比例法和正常交易法，從而避免只采取一種方法帶來的弊端，這也是各國資本弱化制度發(fā)展的趨勢。
(二)英國．。
作為崇尚判例的普通法系國家，英國沒有制定專門的資本弱化條款。英國稅務部門在確定資本弱化稅務稽查對象時，并沒有嚴格而確定的標準，主要采取正常交易法進行判斷，不過債務股本比例超過1：1的企業(yè)通常會備受關注。英國國內(nèi)稅務局曾明確表示，在審查資本弱化問題時，主要是考察在公平獨立的環(huán)境下會產(chǎn)生什么樣的安排，以及其他相關的因素。在檢查中，英國國內(nèi)稅務局會從銀行和無關聯(lián)第三方角度來考慮被檢查公司的情況，如會考慮英國公司普遍的債務水平，借款人所在產(chǎn)業(yè)特點，借款人的經(jīng)營狀況、現(xiàn)金流量以及資產(chǎn)狀況，該企業(yè)的其他特殊因素，進而會確定如果沒有關聯(lián)關系是否能取得該項貸款，貸款是否符合市場利率水平，最后會確定其正常貸款規(guī)模和利息水平以及超額利息數(shù)額，這部分超額利息會被推定為股息分配，按照25的稅率征收預提所得稅。當然，在此之前要判斷雙方是否為關聯(lián)公司，判斷的標準是：1、提供貸款的公司對英國公司的貸款占該公司貸款總額的75以上；2、英國公司被一非居民公司持股75％以上，或者雙方被另一非居民公司持股75以上；3、英國公司和國外關聯(lián)公司同被另一英國公司持股75以上，但英國的借款公司其股權90或以上直接由一個英國公司所持有的除外。英國資本弱化規(guī)則的另外一個特點是：不區(qū)別對待居民和非居民關聯(lián)企業(yè)，即給英國居民公司提供貸款的企業(yè)無論是在英國境內(nèi)的公司，還是設在英國境外的公司，只要符合上述標準，都要受有關法規(guī)的限制。
(三)德國。
德國資本弱化制度采取固定比例法，對按單個股東計算的負債股權比例超過1．5：1部分的利息不允許扣除，將被認定為股息按25稅率征收預提所得稅[4]。與英國相同，德國資本弱化條款不區(qū)分居民公司與非居民公司，適用于所有企業(yè)，而且如果貸款人在借款公司擁有很大的股權(沒有具體比例)或者與擁有借款公司大量股權的公司關系密切，稅務當局就要加以特殊審查。但是德國稅法規(guī)定，如果納稅人能證明貸款符合獨立企業(yè)間的“正常交易原則”，即如果公司能夠證明，超過固定比率的債務按相同條件可以從與公司無關聯(lián)的第三者(即非股東)那里獲得，或者通過典型銀行交易方式獲得，則其支付的利息不作為股息分配?？梢詮亩惽翱鄢８鶕?jù)這一規(guī)定，負債和股權只包括可以分攤到股東的數(shù)量，股權包括已發(fā)行股本儲備金前一年度的未分配利潤，負債包括無息貸款和背對背貸款。
(四)日本。
日本資本弱化條款的適用對象包括國內(nèi)外資法人、外國法人在日本的分公司、內(nèi)資法人(主要指從國外關聯(lián)企業(yè)借款數(shù)額較大的法人)。日本對關聯(lián)方關系的確定標準為：1、直接或間接持有國內(nèi)法人已經(jīng)發(fā)行的股票或股權總數(shù)的5o％以上(含5o9，5)；2、非日本居民或者外國法人對該國內(nèi)法人擁有全部或者部分實質(zhì)性經(jīng)營決策權；3、國內(nèi)法人大部分經(jīng)營活動或者所需大部分資金依賴于該非日本居民或該外國法人；4、國內(nèi)法人經(jīng)營是從該非日本居民或特定的外國企業(yè)借款或者得到擔保。日本的資本弱化條款的最大特點在于同時規(guī)定了國外控股股東的債務股本比例和固定的法人債務股本比例兩大標準，只有當這兩個比例均超過3倍時，利息的扣除才受限制。因此，如果某企業(yè)的國外控股股東的債務股本比例達到3：1，只要日本企業(yè)總的付息債務(包括關聯(lián)和非關聯(lián)方負債)等于或者少于該企業(yè)在本營業(yè)年度資本凈值的3倍，則其利息抵扣時就不受資本弱化條款的限制。日本稅務當局允許還外資企業(yè)以其他類似日本外資企業(yè)的總債務和凈資產(chǎn)的比率為參照物來取代3：1的債務資產(chǎn)比例，如果該企業(yè)采用可比比率法，則可比比率將取代上述比例中的3。但是參照的企業(yè)應符合：1、該企業(yè)從事類似的商業(yè)活動；2、按日本內(nèi)閣法案中規(guī)定條款的計算，該企業(yè)的商業(yè)規(guī)和其他情況應該與這家外資企業(yè)相仿。此外，日本稅法也規(guī)定了正常交易原則，即不允許外資企業(yè)或者外國法人在日本的分支機構向關聯(lián)方以超過正常交易的市場利息率支付利息。而且外國法人在日本分支機構的債務利息支付行為也類似地受到資本弱化條款的限制。因此，該分支機構向國外控股股東支付的可列支的利息數(shù)量受到限制。但是對于外國銀行在日分支機構向其總部進行支付債務利息行為有特殊規(guī)則加以處理。
三、資本弱化的危害及對我國的借鑒。
(一)資本弱化的危害。
受資本弱化危害最大的應屑接受跨國企業(yè)投資的國家，資本弱化增加了跨國企業(yè)的債務資本和利息，從而增加了公司稅前扣除費用，減少該公司的應稅所得，逃避了部分本應在該國繳納的所得稅，侵蝕了該國的稅收收入，并影響了稅收調(diào)節(jié)作用的有效發(fā)揮。此外，資本弱化還擾亂了接受跨國投資國家的經(jīng)濟秩序，對該國的外匯收支平衡狀況產(chǎn)生消極影響，由于轉(zhuǎn)移利潤可能造成公司投資虧損的假象，還可能造成該國投資環(huán)境差的假象。
對通過資本弱化避稅的跨國企業(yè)來說，雖然少繳了部分所得稅，但過分依靠負債籌資造成資本結構不合理，高比例的負債資本導致跨國投資者在獲取高比例的債權收益的同時，卻以低比例的股本承擔著經(jīng)濟及社會責任?？鐕顿Y者通過資本弱化可以先行收回投資，只留下接受投資國家股東和企業(yè)承擔風險，這對東道國股東來說是極其不公平的。
此外，如果公司的債務資本比重過大，公司賬面上的經(jīng)營業(yè)績將不能如實反映其實際的財務狀況和經(jīng)營成果，有時候甚至使公司看起來處于虧損狀態(tài)，將容易導致公眾及其他債權人失去信心，如果該公司為上市公司，有可能導致公司股價大幅下跌。
(二)對我國的借鑒意義。
從我國的現(xiàn)實情況看，我國作為世界上吸收外國投資最多的國家之一，每年因跨國公司避稅損失的稅收收入達300億元人民幣，國際避稅問題日益突出，但我國一直沒有全面統(tǒng)一的反避稅立法，有關避稅港避稅、濫用國際稅收協(xié)定、資本弱化等方面的法律規(guī)范還有待建立完善，現(xiàn)有比較成熟的立法也僅限于轉(zhuǎn)讓定價和預約定價制度，部分已有法規(guī)還存在立法級別低、條款相對原則而缺乏可操作性等問題，無法為有效打擊各種避稅行為提供法律依據(jù)。令人欣慰的是，十屆全國人大五次會議于2007年3月16日通過，并已自2008年1月1日起施行的《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》對反避稅問題進行了專門規(guī)定，特別是在避免資本弱化和反避稅地方面首次作出了明確規(guī)定，對于規(guī)制各種避稅行為，維護國家稅收權益，強化稅收調(diào)控作用，實現(xiàn)公平競爭將起到重要作用。
通過以上分析可以發(fā)現(xiàn)，各國防范資本弱化的方法主要有兩種，即固定比例法和正常交易法。固定比例法的優(yōu)點在于簡單易行，便于納稅人執(zhí)行和稅務當局管理，可以有效減少實務中的不確定因素和稅務糾紛，缺點在于彈性差、易僵化。正常交易法因其在具體應用時會考慮獨立方之間類似條件下可能發(fā)生的情況，更接近公平交易原則。根據(jù)我國目前的經(jīng)濟情況和稅務機關的執(zhí)法水平，以及我國制定法的歷史傳統(tǒng)，固定比例法顯然更為合適。可以采取從寬政策，將固定比率設為在3：1。至于金融機構，除了應滿足相關金融法規(guī)規(guī)定的資本充足要求之外，我國稅務當局也應當設定一個科學的固定比率，如lo：1，以應對入世后日益增多的外資和合資金融機構及隨之可能產(chǎn)生的資本弱化避稅問題。另外資本弱化規(guī)則的目的是避免居民企業(yè)的特定股東通過以貸款方式替代股權出資方式，虛增居民公司利息從而規(guī)避來源地國的稅收管轄。所以我國的固定比率應以單個股東為對象來計算，以遵循“責任自負”原則。
明確關聯(lián)控制者的條件也有利于規(guī)制資本弱化行為。我國關聯(lián)關系的認定標準采用《關聯(lián)企業(yè)間業(yè)務往來稅務管理規(guī)程》的規(guī)定，但是將25的“直接或間接的擁有或控制關系或為第三者所擁有或控制”作為認定關聯(lián)控制者的標準顯然過于嚴厲，這對資本的流動造成了限制，有悖于引進外資的要求。所以，可將控制比例提高到5o，即我國的一個公司如果5o的股權由股東(可以是居民也可以是非居民)直接或間接掌握，后者是前者的控制方，前者向后者支付的利息適用資本弱化規(guī)則。這也使得我國公司法和稅法的控制標準一致。此外，還要明確債務資本和股權資本的范圍，明確超額利息的計算和處理，并采取相應的處理方式。這些都將有利于維護我國的稅收權益，規(guī)制各種避稅行為，強化稅收調(diào)控，促進公平競爭。
在新稅法環(huán)境下，加強對跨國公司資本弱化實踐的研究，分析國外已采用的相關法規(guī)、借鑒其成功經(jīng)驗，并結合我國國情構建出我國嚴密應對資本弱化行為的規(guī)則，以嚴格規(guī)范將會日益突出的資本弱化行為以維護國家的稅收權益，同時避免過多地干預投資人和企業(yè)在融資、經(jīng)營過程中的自主權，是我們政府工作的新挑戰(zhàn)，也是我們急需解決的問題。
將本文的word文檔下載到電腦，方便收藏和打印。
房地產(chǎn)稅制論文篇二
房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的內(nèi)部形成原因又可以根據(jù)其不同的性質(zhì)分為房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營原因、房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部資金流動原因以及房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理工作質(zhì)量原因等三種類型。首先，房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營原因造成的財務風險主要指的是由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中自身經(jīng)營管理水平不高、經(jīng)營管理理念較為落后、項目投資時過于盲目、缺乏有效的市場調(diào)查和分析工作內(nèi)容、對整體房地產(chǎn)市場的競爭缺乏有效的評估等等，最終造成房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營管理工作水平落后，進而造成經(jīng)營發(fā)展過程中出現(xiàn)財務風險；其次，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部資金流動原因造成的財務風險主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)在資金流動的過程中，存在著自身資金結構不夠合理、外來資金流動量過大的現(xiàn)象，這種情況下一旦外來資金出現(xiàn)波動情況必然導致房地產(chǎn)企業(yè)面臨著相應的財務風險；最后，房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理工作質(zhì)量問題主要原因是房地產(chǎn)企業(yè)在財務管理工作過程中，財務管理工作水平不高，并且經(jīng)常出現(xiàn)財務管理漏洞，導致自身財務管理工作難以取得有效的成果，部分房地產(chǎn)企業(yè)財務管理工作甚至存在監(jiān)守自盜的現(xiàn)象，自然也會造成房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中的財務風險。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的外部原因。
房地產(chǎn)企業(yè)財務風險形成的外部原因則主要包括市場原因、國家政策原因以及其他意外因素等等。首先，房地產(chǎn)企業(yè)市場原因形成的財務風險主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)在項目運行過程中，沒有完全地把握好市場的變化情況，沒有做好市場信息的調(diào)查分析工作，沒有根據(jù)當前階段市場的實時需求完成項目運行籌劃工作，進而導致房地產(chǎn)企業(yè)在項目運行工程中出現(xiàn)項目買賣不夠順利，進而出現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險現(xiàn)象；其次，國家政策原因?qū)е碌姆康禺a(chǎn)企業(yè)財務風險主要指的是由于國家房地產(chǎn)政策宏觀調(diào)控過程中造成的房地產(chǎn)企業(yè)財務風險，當前國家政策原因事實上是造成房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財務風險的本質(zhì)原因；最后，其他意外因素造成的房地產(chǎn)企業(yè)財務風險主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展的過程中出現(xiàn)的一系列意外因素的統(tǒng)稱，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中很有可能遭受到非常多的外界影響因素，例如，項目運作過程中的地震因素、安全因素等等，都會造成房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中大量資產(chǎn)流失，進而出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財務風險現(xiàn)象。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的治理措施。
綜合上述房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的形成原因，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中應該結合自身經(jīng)營發(fā)展的特性，采取科學合理的治理措施，提升房地產(chǎn)企業(yè)在面臨財務風險過程中的抵抗能力，保證房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模實現(xiàn)健康快速的提升。具體來講，房地產(chǎn)企業(yè)在面臨財務風險的過程中應該采取以下治理措施。
（一）提升房地產(chǎn)企業(yè)財務管理工作質(zhì)量。
房地產(chǎn)企業(yè)應該通過提升房地產(chǎn)企業(yè)財務管理工作質(zhì)量來達到規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的目的，首先，房地產(chǎn)企業(yè)應該針對員工自身在財務管理工作上的理念進行全面的更新，保證企業(yè)財務管理工作觀念能夠有效地契合當前財務管理工作的發(fā)展和要求，能夠緊緊跟隨在國家房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的指引，從而有效地提升房地產(chǎn)企業(yè)上下在財務管理工作上的風險意識，更加有效地做好企業(yè)財務管理工作；其次，房地產(chǎn)企業(yè)應該針對自身的財務管理工作制度進行優(yōu)化和完善，將財務管理制度更加深層次和更加全面的融入到企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展工作中，通過科學標準的制度來實現(xiàn)企業(yè)財務管理工作質(zhì)量以及工作范圍的進一步提升，保證企業(yè)財務管理工作能夠取得更加有效的應用成果，幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好地規(guī)避財務風險。
（二）加強房地產(chǎn)企業(yè)項目運作流程的優(yōu)化。
房地產(chǎn)企業(yè)應該在項目運作的過程中進一步優(yōu)化項目的運作流程，針對項目運作過程中存在的財務風險進行分解和分析，加強財務管理工作在項目運作過程中各個流程的應用，以便更有效地完成財務管理工作的同時，也能夠有效地調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)的項目運作內(nèi)容，保證項目運作過程中出現(xiàn)的財務風險得到有效的控制，提升項目運作效益的同時有效的提升房地產(chǎn)企業(yè)的整體經(jīng)濟效益。
（三）加強財務管理工作的預算機制應用。
房地產(chǎn)企業(yè)還應該充分加強預算機制在財務管理工作中的應用，有效的達到提升房地產(chǎn)企業(yè)財務管理崗工作質(zhì)量，減少企業(yè)財務風險的目的。房地產(chǎn)企業(yè)可以將預算管理機制全面的應用在自身的經(jīng)營管理工作中，包括企業(yè)的財務管理、人員管理、行為管理、項目管理等內(nèi)容，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過對預算管理的應用來有效地提升其經(jīng)營發(fā)展過程中的控制能力，通過科學統(tǒng)籌的安全以及規(guī)范合理的預算制度來有效地降低企業(yè)在進行上述工作時面臨的財務風險，從而有效地達到控制房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的目的。
（四）加強市場調(diào)查。
房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展的過程中應該時刻加強對市場情況的分析調(diào)查，加強對國家宏觀調(diào)控政策的學習和領悟，通過對上述內(nèi)容的學習來衡量當前自身在市場競爭的地位，進而更好的做好房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展工作，也有效的降低房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險。
三、結語。
綜上所述，通過對房地產(chǎn)企業(yè)所面對的財務風險內(nèi)容進行了分析，并對房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的形成原因以及應該采取的治理措施進行了具體的分析和闡述。
房地產(chǎn)稅制論文篇三
作為世界上稅收制度最復雜的國家，美國在1976年就制定了資本弱化稅制(irc第385條)，1989年增加163條j條款后，使其更加完善。其基本內(nèi)容包括：1、稅收署可制定補充規(guī)定，以企業(yè)雙方關系的實質(zhì)為準，嚴格界定適用稅法的關聯(lián)企業(yè)；2、國內(nèi)收入署有權對關聯(lián)企業(yè)間往來款是債務還是投資的性質(zhì)進行審查認定；3、按照債務與資本凈值1．5；1的法定比率來核定，凡認定的債務總額與資產(chǎn)凈額之比超過這一標準的即屬資本弱化，其債務超額部分的利息支出便不予扣除，并要依法扣繳預提稅。美國在《收入調(diào)和法案》中對資本弱化問題作了稅法規(guī)定，不允許扣除“不符合規(guī)定的利息”。這里“不符合規(guī)定的利息”，是指下述情況下美國公司向國外關聯(lián)公司支付的利息：1、當國外關聯(lián)公司得到這筆利息后由于該所得不屬于與美國的生產(chǎn)經(jīng)營有實際聯(lián)系的所得，所以國外關聯(lián)公司不必就該所得向美國政府繳納所得稅；2、根據(jù)美國與其他國家的稅收協(xié)定，該利息可以不繳或少繳美國的預提所得稅。此外?！安环弦?guī)定的利息”還包括美國公司向美國的免稅單位支付的利息。在此基礎上，“不符合規(guī)定的利息”，還應該同時滿足以下兩個條件：1、美國公司的凈利息費用超過了當年的利息扣除限額，這部分超額利息不能扣除，利息的扣除限額等于公司當年調(diào)整后應稅所得的5o加上上一年結轉(zhuǎn)下來的余額；2、公司在納稅年末的債務一股本比率超過1．5：1，在計算居民企業(yè)的債務股權比例時，與大多數(shù)國家針對單個非居民股東，債權和股權都是特定非居民股東對居民企業(yè)享有不同，美國并不要求接受股息分配的關聯(lián)方必須是非居民。此外，美國稅法還規(guī)定，如果非關聯(lián)企業(yè)之間在相同或相似情況下不可能提供的貸款，而關聯(lián)企業(yè)之間(要求股權控制在50以上)發(fā)生了這樣的貸款，稅務當局則應當認定該貸款為“非正常交易”，關聯(lián)企業(yè)內(nèi)部的貸款就應當視為股權，貸款利息不允許稅前扣除[3]。通過以上分析可以看出，美國資本弱化制度是同時采取了固定比例法和正常交易法，從而避免只采取一種方法帶來的弊端，這也是各國資本弱化制度發(fā)展的趨勢。
(二)英國．。
作為崇尚判例的普通法系國家，英國沒有制定專門的資本弱化條款。英國稅務部門在確定資本弱化稅務稽查對象時，并沒有嚴格而確定的標準，主要采取正常交易法進行判斷，不過債務股本比例超過1：1的企業(yè)通常會備受關注。英國國內(nèi)稅務局曾明確表示，在審查資本弱化問題時，主要是考察在公平獨立的環(huán)境下會產(chǎn)生什么樣的安排，以及其他相關的因素。在檢查中，英國國內(nèi)稅務局會從銀行和無關聯(lián)第三方角度來考慮被檢查公司的情況，如會考慮英國公司普遍的債務水平，借款人所在產(chǎn)業(yè)特點，借款人的經(jīng)營狀況、現(xiàn)金流量以及資產(chǎn)狀況，該企業(yè)的其他特殊因素，進而會確定如果沒有關聯(lián)關系是否能取得該項貸款，貸款是否符合市場利率水平，最后會確定其正常貸款規(guī)模和利息水平以及超額利息數(shù)額，這部分超額利息會被推定為股息分配，按照25的稅率征收預提所得稅。當然，在此之前要判斷雙方是否為關聯(lián)公司，判斷的標準是：1、提供貸款的公司對英國公司的貸款占該公司貸款總額的75以上；2、英國公司被一非居民公司持股75％以上，或者雙方被另一非居民公司持股75以上；3、英國公司和國外關聯(lián)公司同被另一英國公司持股75以上，但英國的借款公司其股權90或以上直接由一個英國公司所持有的除外。英國資本弱化規(guī)則的另外一個特點是：不區(qū)別對待居民和非居民關聯(lián)企業(yè)，即給英國居民公司提供貸款的企業(yè)無論是在英國境內(nèi)的公司，還是設在英國境外的公司，只要符合上述標準，都要受有關法規(guī)的限制。
(三)德國。
德國資本弱化制度采取固定比例法，對按單個股東計算的負債股權比例超過1．5：1部分的利息不允許扣除，將被認定為股息按25稅率征收預提所得稅[4]。與英國相同，德國資本弱化條款不區(qū)分居民公司與非居民公司，適用于所有企業(yè)，而且如果貸款人在借款公司擁有很大的股權(沒有具體比例)或者與擁有借款公司大量股權的公司關系密切，稅務當局就要加以特殊審查。但是德國稅法規(guī)定，如果納稅人能證明貸款符合獨立企業(yè)間的“正常交易原則”，即如果公司能夠證明，超過固定比率的債務按相同條件可以從與公司無關聯(lián)的第三者(即非股東)那里獲得，或者通過典型銀行交易方式獲得，則其支付的利息不作為股息分配。可以從稅前扣除。根據(jù)這一規(guī)定，負債和股權只包括可以分攤到股東的數(shù)量，股權包括已發(fā)行股本儲備金前一年度的未分配利潤，負債包括無息貸款和背對背貸款。
(四)日本。
日本資本弱化條款的適用對象包括國內(nèi)外資法人、外國法人在日本的分公司、內(nèi)資法人(主要指從國外關聯(lián)企業(yè)借款數(shù)額較大的法人)。日本對關聯(lián)方關系的確定標準為：1、直接或間接持有國內(nèi)法人已經(jīng)發(fā)行的股票或股權總數(shù)的5o％以上(含5o9，5)；2、非日本居民或者外國法人對該國內(nèi)法人擁有全部或者部分實質(zhì)性經(jīng)營決策權；3、國內(nèi)法人大部分經(jīng)營活動或者所需大部分資金依賴于該非日本居民或該外國法人；4、國內(nèi)法人經(jīng)營是從該非日本居民或特定的外國企業(yè)借款或者得到擔保。日本的資本弱化條款的最大特點在于同時規(guī)定了國外控股股東的債務股本比例和固定的法人債務股本比例兩大標準，只有當這兩個比例均超過3倍時，利息的扣除才受限制。因此，如果某企業(yè)的國外控股股東的債務股本比例達到3：1，只要日本企業(yè)總的付息債務(包括關聯(lián)和非關聯(lián)方負債)等于或者少于該企業(yè)在本營業(yè)年度資本凈值的3倍，則其利息抵扣時就不受資本弱化條款的限制。日本稅務當局允許還外資企業(yè)以其他類似日本外資企業(yè)的總債務和凈資產(chǎn)的比率為參照物來取代3：1的債務資產(chǎn)比例，如果該企業(yè)采用可比比率法，則可比比率將取代上述比例中的3。但是參照的企業(yè)應符合：1、該企業(yè)從事類似的商業(yè)活動；2、按日本內(nèi)閣法案中規(guī)定條款的計算，該企業(yè)的商業(yè)規(guī)和其他情況應該與這家外資企業(yè)相仿。此外，日本稅法也規(guī)定了正常交易原則，即不允許外資企業(yè)或者外國法人在日本的分支機構向關聯(lián)方以超過正常交易的市場利息率支付利息。而且外國法人在日本分支機構的債務利息支付行為也類似地受到資本弱化條款的限制。因此，該分支機構向國外控股股東支付的可列支的利息數(shù)量受到限制。但是對于外國銀行在日分支機構向其總部進行支付債務利息行為有特殊規(guī)則加以處理。
三、資本弱化的危害及對我國的借鑒。
(一)資本弱化的危害。
受資本弱化危害最大的應屑接受跨國企業(yè)投資的國家，資本弱化增加了跨國企業(yè)的債務資本和利息，從而增加了公司稅前扣除費用，減少該公司的應稅所得，逃避了部分本應在該國繳納的所得稅，侵蝕了該國的稅收收入，并影響了稅收調(diào)節(jié)作用的有效發(fā)揮。此外，資本弱化還擾亂了接受跨國投資國家的經(jīng)濟秩序，對該國的外匯收支平衡狀況產(chǎn)生消極影響，由于轉(zhuǎn)移利潤可能造成公司投資虧損的假象，還可能造成該國投資環(huán)境差的假象。
對通過資本弱化避稅的跨國企業(yè)來說，雖然少繳了部分所得稅，但過分依靠負債籌資造成資本結構不合理，高比例的負債資本導致跨國投資者在獲取高比例的債權收益的同時，卻以低比例的股本承擔著經(jīng)濟及社會責任。跨國投資者通過資本弱化可以先行收回投資，只留下接受投資國家股東和企業(yè)承擔風險，這對東道國股東來說是極其不公平的。
此外，如果公司的債務資本比重過大，公司賬面上的經(jīng)營業(yè)績將不能如實反映其實際的財務狀況和經(jīng)營成果，有時候甚至使公司看起來處于虧損狀態(tài)，將容易導致公眾及其他債權人失去信心，如果該公司為上市公司，有可能導致公司股價大幅下跌。
(二)對我國的借鑒意義。
從我國的現(xiàn)實情況看，我國作為世界上吸收外國投資最多的國家之一，每年因跨國公司避稅損失的稅收收入達300億元人民幣，國際避稅問題日益突出，但我國一直沒有全面統(tǒng)一的反避稅立法，有關避稅港避稅、濫用國際稅收協(xié)定、資本弱化等方面的法律規(guī)范還有待建立完善，現(xiàn)有比較成熟的立法也僅限于轉(zhuǎn)讓定價和預約定價制度，部分已有法規(guī)還存在立法級別低、條款相對原則而缺乏可操作性等問題，無法為有效打擊各種避稅行為提供法律依據(jù)。令人欣慰的是，十屆全國人大五次會議于3月16日通過，并已自1月1日起施行的《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》對反避稅問題進行了專門規(guī)定，特別是在避免資本弱化和反避稅地方面首次作出了明確規(guī)定，對于規(guī)制各種避稅行為，維護國家稅收權益，強化稅收調(diào)控作用，實現(xiàn)公平競爭將起到重要作用。
通過以上分析可以發(fā)現(xiàn)，各國防范資本弱化的方法主要有兩種，即固定比例法和正常交易法。固定比例法的優(yōu)點在于簡單易行，便于納稅人執(zhí)行和稅務當局管理，可以有效減少實務中的不確定因素和稅務糾紛，缺點在于彈性差、易僵化。正常交易法因其在具體應用時會考慮獨立方之間類似條件下可能發(fā)生的情況，更接近公平交易原則。根據(jù)我國目前的經(jīng)濟情況和稅務機關的執(zhí)法水平，以及我國制定法的歷史傳統(tǒng)，固定比例法顯然更為合適。可以采取從寬政策，將固定比率設為在3：1。至于金融機構，除了應滿足相關金融法規(guī)規(guī)定的資本充足要求之外，我國稅務當局也應當設定一個科學的固定比率，如lo：1，以應對入世后日益增多的外資和合資金融機構及隨之可能產(chǎn)生的資本弱化避稅問題。另外資本弱化規(guī)則的目的是避免居民企業(yè)的特定股東通過以貸款方式替代股權出資方式，虛增居民公司利息從而規(guī)避來源地國的稅收管轄。所以我國的固定比率應以單個股東為對象來計算，以遵循“責任自負”原則。
明確關聯(lián)控制者的條件也有利于規(guī)制資本弱化行為。我國關聯(lián)關系的認定標準采用《關聯(lián)企業(yè)間業(yè)務往來稅務管理規(guī)程》的規(guī)定，但是將25的“直接或間接的擁有或控制關系或為第三者所擁有或控制”作為認定關聯(lián)控制者的標準顯然過于嚴厲，這對資本的流動造成了限制，有悖于引進外資的要求。所以，可將控制比例提高到5o，即我國的一個公司如果5o的股權由股東(可以是居民也可以是非居民)直接或間接掌握，后者是前者的控制方，前者向后者支付的利息適用資本弱化規(guī)則。這也使得我國公司法和稅法的控制標準一致。此外，還要明確債務資本和股權資本的范圍，明確超額利息的計算和處理，并采取相應的處理方式。這些都將有利于維護我國的稅收權益，規(guī)制各種避稅行為，強化稅收調(diào)控，促進公平競爭。
在新稅法環(huán)境下，加強對跨國公司資本弱化實踐的研究，分析國外已采用的相關法規(guī)、借鑒其成功經(jīng)驗，并結合我國國情構建出我國嚴密應對資本弱化行為的規(guī)則，以嚴格規(guī)范將會日益突出的資本弱化行為以維護國家的稅收權益，同時避免過多地干預投資人和企業(yè)在融資、經(jīng)營過程中的自主權，是我們政府工作的新挑戰(zhàn)，也是我們急需解決的問題。
房地產(chǎn)稅制論文篇四
論文摘要：資本弱化已成為跨國公司乃至國內(nèi)公司避稅的一種重要手段，也是國際稅收領域面臨的新課題?？疾烀?、英、德、日等國的稅收制度及相關狀況可以發(fā)現(xiàn)，發(fā)達國家多已制定了相應的反避稅措施。我國也應該借鑒相關的國際經(jīng)驗，以促進公平貿(mào)易和我國稅制的規(guī)范化。
一、資本弱化的概念。
從形式上看，資本弱化就是指公司的資本結構中負債資本遠遠大于權益資本的資本結構安排。但如果投資者不是有意識的通過操縱債務和股權比例失調(diào)來追求一定稅務利益的話，企業(yè)融資時盡量利用借貸融資，而較少利用股份融資這一現(xiàn)象不應成為各國稅務當局關注的問題，也不會成為稅法學研究的對象。只有當投資者是為了逃避其本應承擔的稅收負擔，而有意識地過多選擇負債籌資而非股本籌資時，這一現(xiàn)象才會為稅務當局和稅法學界所關注，因此稅法學(特別是是國際稅法學)是把資本弱化作為一種避稅方式加以研究的。與稅收學更多關注稅收資金的運動過程，研究如何提高稅收經(jīng)濟活動效率相比，稅法學更多的著眼于稅收關系中主體之間的權利義務關系，因此稅法學對資本弱化這一種避稅方式進行研究主要是防止納稅人逃避其應承擔的稅負，維護國家作為稅收征收法律關系中債權人的合法利益。從法理上講，資本弱化這種損害國家法定稅收利益的行為顯然是無效的，國家有權對其進行糾正，從而對受損害的國家稅收利益進行救濟。從這一角度出發(fā)，資本弱化是指公司投資者投資于公司的資本中，不恰當?shù)奶岣哓搨壤龔亩鄳慕档凸杀镜谋戎?，增加利息獲得更多的稅前扣除，以減少應納所得稅[2]。與之相對應，資本弱化稅制可以定義為關于資本弱化的基本原則、方法、措施以及有關協(xié)調(diào)的實體性和程序性規(guī)則的總稱。
房地產(chǎn)稅制論文篇五
摘要：經(jīng)濟日漸發(fā)展使得房地產(chǎn)市場經(jīng)濟在國民經(jīng)濟發(fā)展中具有越來越重要的作用，財政稅收政策在其中具有非常重要的作用。本文對財政稅收政策對我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟影響作了分析，提出了財政稅收政策對我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟實踐對策，為促進我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟更好發(fā)展打下良好的基礎。
關鍵詞：財政稅收政策；房地產(chǎn)；市場經(jīng)濟；影響；對策。
一、前言。
作為國家發(fā)展中最為有效的經(jīng)濟調(diào)節(jié)手段，稅收是實現(xiàn)社會總供給、總需求之間的動態(tài)性平衡，這就需要認識到財政稅收政策對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟發(fā)展的重要影響，引導學生科學認識財政稅收政策，進而有效改善人民生活狀態(tài)以及住房條件等等，充分發(fā)揮財政稅收政策在房地產(chǎn)市場經(jīng)濟發(fā)展中的重要作用，利用財政稅收政策來促進房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展，促進國家經(jīng)濟增長，因此，需要結合我國房地產(chǎn)發(fā)展實際情況來采用更加有效措施，完善房地產(chǎn)市場經(jīng)濟稅收政策，促進房地產(chǎn)市場經(jīng)濟健康、協(xié)調(diào)發(fā)展。
二、財政稅收政策對我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟影響。
（一）財政稅收政策有利于實現(xiàn)房地產(chǎn)消費理性化以及科學化。
從目前來看，我國房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)出瘋長傾向，政府需要充分利用財政稅收工作政策來引導房地產(chǎn)更好發(fā)展，這就需要不斷加強房地產(chǎn)市場信貸資金實際回收工作力度，在不拖欠開放商資金前提下，市場商品量不斷增加，這就使得房地產(chǎn)市場受到了巨大的刺激，同時還需要做好稅收管理工作，利用有效措施來降低房地產(chǎn)市場價格，維護國家發(fā)展利益。由于房價過高或者是居民實際收入過低等現(xiàn)象使得房地產(chǎn)市場經(jīng)濟交易存在著一定的矛盾。因此，可以利用貨幣來實現(xiàn)市場交易，如果居民實際收入過低，那么實際購買力會受到影響，房地產(chǎn)需求量也不斷降低，房地產(chǎn)市場交易數(shù)量也逐漸下降，這就需要刺激房地產(chǎn)市場，促進房地產(chǎn)市場經(jīng)濟更好發(fā)展。房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展使得我國財政稅收政策的房地產(chǎn)調(diào)控工作更多集中在需求方面。房地產(chǎn)市場發(fā)展預期從過于的樂觀，逐漸的轉(zhuǎn)化成為了謹慎，財政稅收政策在房地產(chǎn)市場調(diào)控工作中具有至關重要的作用。為了能夠促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定化發(fā)展，在實際的工作過程中需要重視房地產(chǎn)市場經(jīng)濟調(diào)控作用，不斷細化房地產(chǎn)市場稅收工作政策，對于并不符合相關條件的房地產(chǎn)開發(fā)商往往并不給于稅收方面的優(yōu)惠政策，不斷將其房地產(chǎn)在稅收政策方面的研究工作力度，引導居民樹立合理的消費理念以及節(jié)約消費利用，利用財政稅收政策來實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟有效調(diào)節(jié)，促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展，提升房地產(chǎn)發(fā)展質(zhì)量，為房地產(chǎn)市場發(fā)展的健康性以及穩(wěn)定性提供保障。
（二）財政稅收政策有利于完善相關稅法政策。
作為人類行為的重要規(guī)范，法律能夠為相關政策以及相關制度提供有效的保障，這就需要完善財政稅收相關政策，如果缺乏法律支持，那么房地產(chǎn)市場經(jīng)濟會受到影響，這就需要結合房地產(chǎn)市場政策以及房地產(chǎn)市場制度，為房地產(chǎn)稅法質(zhì)量提供有效保障。實際上，稅收關系到國家發(fā)展問題，這就需要構建更加完善的房地產(chǎn)法律法規(guī)，嚴格相關稅法，實現(xiàn)有法可依、違法必究等等。傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場財政稅收政策過程中，需要不斷相關稅收政策，完善違法措施以及懲戒措施，使得稅收研究成果能夠有效應用于稅收工作中，為財政稅收政策提供法律保障，為社會主義房地產(chǎn)市場經(jīng)濟有序運行提供有效保障，促使房地產(chǎn)市場經(jīng)濟能夠處于穩(wěn)定、快速發(fā)展環(huán)境中。房地產(chǎn)價格與稅收收益之間具有非常密切的關聯(lián)，房地產(chǎn)市場正是處于稅收政策的開發(fā)階段，房地產(chǎn)商品供給受到非常大的影響，投資規(guī)模以及投資方向都會受到非常大的影響。房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)使得房地產(chǎn)出現(xiàn)了非常嚴重的投機行為，這就使得我國房地產(chǎn)市場需求受到非常大的影響，政府需要充分發(fā)揮其重要作用，積極參與到市場流通活動中，有效抑制投機取巧行為。因此，需要重視房地產(chǎn)財政稅收政策的管理工作，實現(xiàn)土地資源合理優(yōu)化配置，盡可能滿足房地產(chǎn)市場發(fā)展需求，盡可能的減少土地閑置，為土地交易進行提供有效保障。
（三）財政稅收政策有利于完善財政稅收工作制度。
為了能夠有效規(guī)范房地長市場經(jīng)濟發(fā)展，相關政府工作部門需要改進物業(yè)稅，結合房地產(chǎn)市場發(fā)展實際運行情況來進行評估。在設置物業(yè)稅的過程中，需要結合我國發(fā)展國情，區(qū)別物業(yè)稅的稅率，在城市發(fā)展過程中，需要明確劃分高收入以及低收入人群，充分發(fā)揮物業(yè)稅調(diào)節(jié)作用，結合人群經(jīng)濟收入能力來進行分區(qū)設置，盡可能降低低收入人群的稅收，或者是對于經(jīng)濟能力過低的收入者采取見面方式，這樣符合我國的發(fā)展國情，有利于規(guī)范房地產(chǎn)市場，構建更加完善的房地產(chǎn)評估工作體系，為房地產(chǎn)市場發(fā)展提出了非常高要求。財政稅收政策有利于完善房地產(chǎn)稅收配套政策以及配套制度，構建房地產(chǎn)的產(chǎn)權登記工作制度，同時還需要明確城市土地的實際利用情況，有效解決分塊管理方式，實現(xiàn)房屋產(chǎn)權證與土地產(chǎn)權證合一制度，盡可能理清房地產(chǎn)市場管理關系，避免出現(xiàn)房地產(chǎn)的私下交易，構建更加完善的房地產(chǎn)市場評估工作體系，相關稅務管理工作部門需要構建更加完善的評稅結構制度、專職評稅制度以及房屋管理工作制度等，構建完善的房地產(chǎn)市場經(jīng)濟管理工作機制。
三、財政稅收政策對我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟實踐對策。
（一）保證房地產(chǎn)市場供應量充足。
從目前發(fā)展來看，房地產(chǎn)行業(yè)給予方面存在著的問題，諸如，土地資源較為緊缺，房地產(chǎn)商存在著捂盤現(xiàn)象等等，由于居民需求的日漸增加使得房地產(chǎn)價格不斷增加，這就使得房地產(chǎn)供應量存在著嚴重的不足。增加住房的供給能夠有效解決房地產(chǎn)市場經(jīng)濟中存在的問題，提升房地產(chǎn)發(fā)展彈性，政府需要明確自身肩負的重要責任，保證房地產(chǎn)市場供應量充足，盡可能緩解房地產(chǎn)住房價格上漲問題。為了能夠提高房地產(chǎn)供需供給，利用稅負轉(zhuǎn)嫁行為來有效抑制二手房市場中存在的投機行為，利用增加房地產(chǎn)供應量供給來增加供給彈性，盡可能減輕居民收入負擔。
（二）重視房地產(chǎn)市場征稅環(huán)節(jié)。
作為房地產(chǎn)市場經(jīng)濟發(fā)展的關鍵性力量，投資型的購房者大多是利用房地產(chǎn)買賣來獲取差價，進而獲得高收益，這就需要利用房地產(chǎn)持有權來實現(xiàn)稅收的保值以及增值。從目前政府發(fā)展來看，房地產(chǎn)在流通過程中出現(xiàn)了征收重稅的現(xiàn)象，他們并不傾向于出賣房產(chǎn)，而是不斷購入房產(chǎn)，這就使得二手房供給存在著不足，房屋流通效率并不高，從另外一個角度分析來看，由于房地產(chǎn)市場中購房競爭愈加激烈使得自用型購房者卻無法購買合適住房。為了能夠有效解決房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在著供需不平衡的問題，政府相關管理工作部門需要不斷加大房地產(chǎn)征稅環(huán)節(jié)，諸如，利用物業(yè)稅等來解決供需矛盾。僅僅實現(xiàn)征稅卻無法實現(xiàn)稅負轉(zhuǎn)嫁，購房者仍然需要承擔一定稅負，目的性更強，影響性更高，對于住宅面積較大并且長期閑置住房或者是有兩套以上住房的居民則是需要征收重稅，進而使得投機者購房成本，促使投機者不得不賣出閑置的住房，增加二手房地產(chǎn)市場的供給量，實現(xiàn)房地產(chǎn)資源的合理優(yōu)化配置，提升房地產(chǎn)價格穩(wěn)定性。
（三）實現(xiàn)征稅對象的區(qū)別性對待。
由于房地產(chǎn)征稅對象存在著差別使得其承擔的稅負也存在著一定的差別，但是普通的購房者居于不利地位。政府需要認識到房地產(chǎn)開發(fā)商、投資型購房、普通購房等之間的關系，投資型購房，政府可以征收更多的稅收，這樣能夠有效抑制投資型購房者的購房熱情。從目前發(fā)展來看，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出信息不對稱現(xiàn)象，即使在購房過程中無法有效判定購房者購房目的，往往根據(jù)購房者時候的買房行為才能夠進行判定?？傊?，政府需要結合房地產(chǎn)市場發(fā)展特點來構建房地產(chǎn)信息的登記制度，進而有效了解購房者住房信息，對于購買多套或者是購買大面積住房需要征收更多的稅負，對于購房投機行為來進行嚴格懲治。
四、結束語。
隨著家庭生活質(zhì)量以及居民文明程度日漸提升使得居民已經(jīng)不能夠滿足舒適住宅，而是對外部環(huán)境提出了更高的要求。房地產(chǎn)市場在實際的發(fā)展過程中，需要充分利用房地產(chǎn)市場銷售價格以及發(fā)展預期來實現(xiàn)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟發(fā)展宏觀調(diào)控，進而促使其能夠有效認識房地產(chǎn)市場發(fā)展。從近些年的發(fā)展來看，我國的房地產(chǎn)市場在發(fā)展過程中仍然存在著非常多不合理因素，特別是房地產(chǎn)供需之間存在著不平衡現(xiàn)象，這就需要重視房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的調(diào)節(jié)作用，利用財政稅收政策來有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟，重視房地產(chǎn)市場經(jīng)濟監(jiān)督工作以及管控工作，不斷完善相關法律法規(guī)來穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展市場。
參考文獻：
房地產(chǎn)稅制論文篇六
摘要：目前我國中低收入階層住房短缺,產(chǎn)業(yè)工人的工資和居住費用脫節(jié),之所以形成這種局面,主要是我國房地產(chǎn)上漲的最大動力來源于投資性購房。論文分析了我國房地產(chǎn)現(xiàn)狀及應對策略,提出了住宅流通體制的總體思路，更多房地產(chǎn)論文范文盡在top期刊論文網(wǎng)。
政府近幾年來也已出臺一系列政策對房地產(chǎn)市場進行密集調(diào)控，這些政策包括“國八條”，“新國十條”，“國十一條”，“9.29新政”，“新國八條”以及“國五條”。然而這些政策是否真的行之有效，對房價的調(diào)控是否起到作用，是否的確使得居民能夠買得起房，以這個為出發(fā)點，我們小組探討的課題就是基于政府出臺的政策對房價的影響，來分析中國的房地產(chǎn)市場。
首先房價變動是一個長期的過程，因此我們不能單從某年的房價來研究，因此本次課題我們收集整理了2004年到2013年的全國二三線城市房價數(shù)據(jù)，研究當期房價的變動趨勢。其次要判斷居民是否買得起房，不能只依靠房價，因為在這一期間房價的確是在上漲，但居民的收入也在增加，所以我們引入了一個房價收入比的概念來分析這個課題，最后我們收集整理了房地產(chǎn)相關政策的頒布，分析政府宏調(diào)的作用與效果。結合政策理論分析和房地產(chǎn)市場實際價格趨勢來研究政府宏調(diào)的效果，從而總結出宏調(diào)政策的優(yōu)劣處，提出我們課題小組的政策建議，以協(xié)助政府完成對房地產(chǎn)市場價格穩(wěn)定的調(diào)控。
我們決定通過計算房價收入比來對房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況和居民購買負擔進行評判，房價收入比是判斷房價高低的標準。按照國際慣例，目前比較通行的說法認為，房價收入比在3-6倍之間為合理區(qū)間。
房價收入比(housingprice-to-incomeratio)計算方法：是指住房價格與城鎮(zhèn)居民家庭年收入之比。本課題以城鎮(zhèn)三口之家為標準，住房價格指城鎮(zhèn)家庭在當年的居住面積乘以當年的房價，家庭年收入是二人年收入總和。即可得房價收入比：pir=p/i.
一、政府政策對房價的影響分析。
查閱資料得知房價收入比(pri)增長速度極快，尤其是一線城市，由7.06(2004年)上漲至20.93(2013年)，完全超出了居民的可承受范圍，而二三線城市房價收入比也從處于合理區(qū)間的5-6(2004年)，上漲至10以上(2013年)。我們將結合政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，對房價收入比數(shù)據(jù)進一步分析，以得出政府密集調(diào)控政策對房價收入比的影響。
我國自2004年以來，房價不斷上升，房價收入比總體來說亦呈上升趨勢，影響了經(jīng)濟和社會的穩(wěn)定發(fā)展，因此，政府在這十年間對房地產(chǎn)進行了一系列密集調(diào)控。2005年，為抑制住房過快增長，國家頒發(fā)了“國八條”，這項政策對房價收入比有稍微影響，其中一線城市的房價收入比受影響最大，一線城市從9.12稍微下降到8.91;二線城市從5.41下降到5.37;三線城市則是從5.62上升到5.82;但是，一年之后，三級城市的房價收入比都回暖，并繼續(xù)上升。因此為堅決遏制部分城市房價過快上漲，2010年，國務院各部委、各直屬部門機構下發(fā)“新國十條”，首次提出要實行更為嚴格的差別化住房信貸政策和發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用;同是2010年，國家先后又再頒布了“國十一條”和“9.29新政”，以促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，在這兩個政策中，分別對差別化信貸政策進行了強化和完善，對稅收政策進行了細化和完善。結合數(shù)據(jù)我們看出，2010年國家采取的密集調(diào)控手段，致使2011年一線二線三線城市房價收入比都在下降，且下降幅度十分大，其中，下降點數(shù)最多的一線城市，從15.21下降到12.68，;其次是二線城市，從7.82下降到6.28，三線城市盡管下降最少，但也下降了1.05個點――從8.17下降到7.12。為穩(wěn)定房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果，2011年，政府頒布“新國八條”，在相關政策中，特別要求強化差別化住房信貸政策，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍，除此之外，“新國八條”還增加了堅持和強化輿論引導這一政策。盡管“新國八條”的調(diào)控力度更大，調(diào)控手段更加具體，但在在2012-2013年度，房價卻迎來了新一輪的飆升，由14279元/平米(2012年)上漲至24773元/平米(2013年)，房價收入比也是史無前例的高漲。
總觀04年以來國家頒發(fā)的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，調(diào)控目的從開始的抑制房價過快上漲逐漸趨向穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展;調(diào)控力度逐年上升：以差別化信貸政策為代表，從“國十條”中較為寬泛的嚴格實行，進步到“國十一條”中加大執(zhí)行力度并明確方向，最后變革到“新國八條”中完善并切實實行;政策逐步細化，如市場監(jiān)管政策，差別化信貸政策和稅收政策的細化與完善;隨著市場和社會的變化，政府調(diào)控的政策緊跟改革風向：如“國八條”偏向嚴格控制被動性住房需求，而之后的“國十條”更強調(diào)堅決抑制不合理的購房需求――投機性購房等。我們亦不難找出這些政策的共同點，即政府強調(diào)最多的方面：一是高度重視穩(wěn)定住房價格工作和切實負起穩(wěn)定住房價格的責任;二是大力調(diào)整和改善住房供應結構;三是加強市場監(jiān)管與監(jiān)理考核問責機制;四是加強保障性安居工程建設。
由此可見，政府根據(jù)我國國情不斷在調(diào)整政策，這一系列密集調(diào)控政策對房價收入比也有一定的'影響，但這影響并不持久，一段時間之后作用將逐漸消失，房價抑制作用降低。其中，政府政策對一線城市的房價收入比影響最大;其次，差異化貸款政策和一系列稅收政策在這些條目中的作用最大。
政府對房地產(chǎn)調(diào)控要逐步區(qū)域化，進行分類(雙向)調(diào)控。針對一線城市繼續(xù)增加供應，抑制、遏制投資投機性需求，限購政策不可退出。而對庫存量較大的二線城市，嚴格控制對房地產(chǎn)商的土地供應，適當?shù)姆潘上拶J和限購，同時采取打折促銷等手段，消化庫存。通過逐步降低大庫存城市的房價收入比，力爭平穩(wěn)過渡，避免城鎮(zhèn)化末期出現(xiàn)類似日本房地產(chǎn)市場崩潰的危機。
建議政府盡快開征物業(yè)稅，制定出臺一部公正、公平的房地產(chǎn)物業(yè)稅，讓房子多的、房子好的房地產(chǎn)投資者多交稅，而對于住房條件差、房子少的少交稅甚至于免稅，有效抑制投資性買房需求。盡管物業(yè)稅無論對自住的還是投資的住房都會增加持有成本，由此可能對部分中低收入階層帶來一定的沖擊，但如果在征稅對象、稅率、起征點、減免稅等方面較好地參考國外的做法，并結合我國的具體情況做出合理的設計和安排，就能夠?qū)ζ胀ㄙ彿空咚鶐淼臎_擊降低到最小限度。
影響商品房購買力的另一個重要因素便是收入，改革中國的低工資體制，大幅度提高職工的工資水平，提高有效的商品房購買需求，推動有效內(nèi)需來解決房地產(chǎn)存量過多的問題。
房地產(chǎn)稅制論文篇七
目前，我國已初步建立了房地產(chǎn)稅收體系。
房地產(chǎn)稅收在促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，完善稅制、保護和合理使用土地資源等方面發(fā)揮了積極作用。但我國房地產(chǎn)市場還處于發(fā)展階段，房地產(chǎn)稅收體系還存在稅收政策不統(tǒng)一、稅制結構不合理、稅收級次分配不夠合理、稅收征管的配套措施不完善和征稅范圍過于狹窄等問題，嚴重影響和阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)方面稅收主要分為房地產(chǎn)財產(chǎn)稅、房地產(chǎn)收益稅、房地產(chǎn)資源稅、房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)稅、房地產(chǎn)行為目的稅等幾大類別。
房地產(chǎn)業(yè)己成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)稅收在國家財政收入中占的比例越來越重，是國家與城市政府收入的重要來源。國家不僅通過房地產(chǎn)稅收取得收入，維持國家機器運轉(zhuǎn)，而且還通過稅收調(diào)節(jié)國民經(jīng)濟和房地產(chǎn)經(jīng)濟的運行。我國房地產(chǎn)稅收收入主要來自房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅和契稅等幾個主要稅種，其收入在地方稅收入中的比重已達到10%以上，如果再加上間接以房地產(chǎn)為課稅對象的營業(yè)稅和所得稅，房地產(chǎn)稅收收入占地稅收入的比例已達到20%左右，是地方財政收入的重要來源。我國房產(chǎn)稅實現(xiàn)收入575.05億元，同比增長1l.62%，土地使用稅實現(xiàn)收入385.45億元，同比增長117.90%，土地增值稅實現(xiàn)收入403.15億元，同比增長74.28%。
隨著我國城市化建設步伐的不斷加快，到我國的城市化程度計劃達到70%左右，大約有超過9億的人口將要住在城市。為此在未來的中，至少要新增住宅1億多套，也即新建100億平方米以上的住宅。這意味著房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展空間在今后相當一段時間內(nèi)是非常巨大的，房地產(chǎn)企業(yè)稅收將在國家稅收收入占有重要地位。
(一)稅收政策不統(tǒng)一。
這種稅制不公平主要表現(xiàn)在內(nèi)外資企業(yè)和個人適用兩套房產(chǎn)稅法、兩套企業(yè)所得稅法，且內(nèi)外資企業(yè)和個人適用的稅種數(shù)量不同，使得內(nèi)外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在費用列支、稅率、稅收優(yōu)惠等方面享受不同待遇。這主要表現(xiàn)以下二個方面：一是內(nèi)資企業(yè)和外資企業(yè)分別實行兩套稅制。按現(xiàn)行稅制體系，中外合資、中外合作、外商獨資企業(yè)免繳耕地占用稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、城市維護建設稅。房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅儀適用于內(nèi)資企業(yè)，不適用于“三資企業(yè)”。
另外，內(nèi)外資企業(yè)實行不同的所得稅，這造成了內(nèi)外資企業(yè)在所得稅稅負上的嚴重不均。
二是內(nèi)資企業(yè)也因地區(qū)差異而實行不同的稅收政策。比如，經(jīng)濟特區(qū)的企業(yè)所得稅仍按15%執(zhí)行，而內(nèi)地企業(yè)的所得稅稅率為33%，稅收政策的不統(tǒng)一，稅率不一，優(yōu)惠各異，不符合稅負公平、平等競爭的市場規(guī)則。
(二)稅收級次分配不夠合理。
根據(jù)國務院關于分稅制財政管理體制的規(guī)定，我國稅收稅款入庫預算級次分為中央收入、地方收入、中央與地方共享收入。而房地產(chǎn)企業(yè)繳納的各項稅收均為地方財政收入，政府性的收費就更不用說了。目前，我國的房地產(chǎn)稅收絕大部分屬于地方政府的財政收入。地方財政收入過多的依靠房地產(chǎn)業(yè)，必然造成地方政府為了財政收入的大幅增長，或明或暗鼓勵和刺激房地產(chǎn)業(yè)的急速發(fā)展，為房地產(chǎn)企業(yè)大開綠燈。從這個角度上說，地方政府在房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展中發(fā)揮了推波助瀾的作用。
(三)稅制結構不合理。
目前，我國房地產(chǎn)稅制政策基本上是不賣不稅，不租不稅，一旦租售，則數(shù)稅并課，造成房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負畸輕而流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負畸重。
(四)稅收征管的配套措施不完善。
我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制，立法層次偏低，稅收法規(guī)多變，嚴重影響著國家稅法的嚴肅性和權威性。在分稅制財政體制下，稅權過多地集中于中央，地方只有征管權而無立法權，難以適應房地產(chǎn)的區(qū)域性特點，無法促進房地產(chǎn)的資源優(yōu)化配置和有效利用。我國目前的財產(chǎn)登記制度不健全，尤其是缺乏私有財產(chǎn)登記制度，致使不少稅源流失，更出現(xiàn)化公有財產(chǎn)為私有財產(chǎn)的非法行為，嚴重影響了稅收征管的力度。同時，與房地產(chǎn)稅收密切相關的房地產(chǎn)價格評估制度和房地產(chǎn)稅收評稅政策不健全。應當看到，以市場價值為計稅依據(jù)是房地產(chǎn)稅制改革的必然趨勢，需要定期對房地產(chǎn)進行評估，這就對評估機構和評估人員提出了較高的要求。以稅務部門內(nèi)部現(xiàn)有的房地產(chǎn)評估機構、評估人員的素質(zhì)難以適應稅收征管的需要。
(五)征稅范圍過于狹窄。
我國現(xiàn)行的城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅只在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，而把廣大農(nóng)村的一些應納稅對象排除在征稅范圍之外。同時，鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅均把國家機關、人民團體、軍隊、由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位的自用房地產(chǎn)以及個人所有非經(jīng)營用的房地產(chǎn)等列為免稅對象，使征稅范圍非常狹窄。
因此，應積極建立統(tǒng)一、規(guī)范的房地產(chǎn)稅收體系，拓寬房產(chǎn)稅征稅范圍，進一步完善房地產(chǎn)稅課稅的相關配套制度，完善收入籌措機制和強化宏觀調(diào)控功能相結合等政策，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康、快速發(fā)展。
參考文獻。
[1]李潼：淺談我國目前房地產(chǎn)稅收政策，新西部，(20)。
[2]聶銀學：我國當前房地產(chǎn)稅收制度問題探討，理論學刊，2009(5)。
[3]吳z：試論我國房地產(chǎn)稅制改革，財會月刊，2009(4)。
[4]付俊花：改革與完善我國房地產(chǎn)稅收制度的探討，會計之友，(1)下。
房地產(chǎn)稅制論文篇八
如果要將保持房占有的x2分布并促進房占有按x2分布演進，必須在住房相關稅費上采取“重保有，輕交易”的原則。才能保持和促進住房占有演進中的x2分布，即住房面積越大，保有階段的稅費征收得越多，人們在購房時就會按自己的需求購買相應面積的住房，不會以投資目的購買過大面積的住房，抑制房地產(chǎn)以投機為目的的住房占有;在住房保有階段，為了避免交納保有階段的稅費，對于不需要的住房，會盡量轉(zhuǎn)售，這樣就增加了住房市場的供給，刺激住房流通。房地產(chǎn)稅費的調(diào)整對房地產(chǎn)價格有著直接有影響。
1收費的去向。
1.1納入預算。收費過高的原因很多，收費并不是中國獨有的。從一般的情況而言，在世界主要的市場經(jīng)濟國家中，預算內(nèi)的稅收(所謂“正稅”)是以法律為依托的、規(guī)范的政府籌資的主要方式和調(diào)節(jié)經(jīng)濟與社會生活的手段;同時，各級政府還可以通過一定的法律程序決定開征一些規(guī)費，即政府機關對居民或法人提供特定服務時收取的手續(xù)費或工本費(在全部政府收入中只占很小部分)。地方政府在提供區(qū)域的或社區(qū)的某些公共服務項目時，還可按“使用者付費”原則向接受服務者收取一定數(shù)量的使用費，如高速公路、地鐵的收費，污水或垃圾處理的收費等(也要有法定收費條款規(guī)定。此類收入有時可占地方政府收入不小的比重)。而且，正稅、規(guī)費、使用費收入，都應反映在政府預算收入中。當然，在預算中可形成與某些資金對應的相對獨立的部分，有時還貌似“預算外”，但政府總體預算的“完整性”是始終不可動搖的，即不允許將政府資金由政府部門、單位自收自支、分散掌握，而不反映到政府收支總賬上。同時，企業(yè)也可以有“收費”，但這屬商業(yè)行為，與政府財力運作系統(tǒng)無關。上述情況是當今世界上市場經(jīng)濟國家的通例。不納入預算卻歸于“預算外”分散管理的政府收費，在那些堅持政府收入規(guī)范化和預算“完整性”原則的市場經(jīng)濟國家是完全不能理解的，只是在某些國家傳統(tǒng)體制中，作為高度集中管理于另一極端上的“補充”而存在，并且在我國經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)軌過程中膨脹起來;至于那些連報表上都不反映的“預算外資金”，只能劃為更不透明的所謂“制度外”政府財力的收費和攤派等，則大抵可說是我國經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)軌過程中獨特的現(xiàn)象。
1.2轉(zhuǎn)入使用階段。居民購買物業(yè)，要交物業(yè)管理費，這一點是天經(jīng)地義的。然而，在支付的房價中還包括了市場公用設施建設費、城市基礎設施“四源”建設費、城市維護建設稅、市政工程費。這些用于市政基礎設施建設的費用，不買房的居民則不用繳納，哪怕他與買房的居民住房只有一墻之隔。
應當取消收費按“誰投資，誰收益”的原則。許多房地產(chǎn)收費本應該納入使用階段，但是為了征收方便，在交易階段計入住房的成本，這造成了嚴重的公共消費不均，部分居民負擔了所有居民應該承擔的收費。在住房的稅費調(diào)整過程中，交易階段發(fā)生的費改為保有階段是最直接的方法。
1.3按件收費。大部分收費是按價征收的，這可以滿足各政府的財政需求。但是，這種做法不符合“重保有，輕交易”的稅收原則。文件登記、交易手續(xù)、房產(chǎn)評估的成本并不會因為交易價格的大小而有較大變化，這些收費如果按件收費，不僅可以降低征收額，提高征收效率，還可以避免征收過程中的暗箱操作，更好地促進住房流通。
2最重要的保有稅——物業(yè)稅。
物業(yè)稅也稱房地產(chǎn)稅。我國曾征收過房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅。從世界多數(shù)國家來看，房地產(chǎn)稅已經(jīng)成為傳統(tǒng)上最重要的城市政府稅收手段和公共設施發(fā)展的主要資金來源。在美國，1986年房地產(chǎn)稅占總收入的7.40%，占州政府和地方政府收入的14.3%。
我國目前的房地產(chǎn)稅在全國范圍內(nèi)只對國內(nèi)的單位和個人全面征收房產(chǎn)稅，城市地產(chǎn)稅只對涉外企業(yè)和外籍人員征收。計價的依據(jù)是房產(chǎn)原值和租金收入。個人所有的非營業(yè)用房，主要是指居民住房，不分面積多少，一律免征房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅的這種征收辦法，在住房作為福利分配物的年代，無可厚非，在土地無償使用和住房福利分配的背景下，房地產(chǎn)不作為財產(chǎn)，也無從評估，但是在住房商品化的形式下，顯然不符合“重保有”的原則。
地產(chǎn)稅的設置也具有濃厚的時代缺陷，對涉外企業(yè)和外籍人員征收，是因為土地使用權是有價物。土地使用權是通過有償出讓或轉(zhuǎn)讓得到，應該視為財產(chǎn)，在土地使用稅轉(zhuǎn)為土地出讓金或土地使用費后，地產(chǎn)稅并不是一個可以省略的稅種。
發(fā)展中國家征收房地產(chǎn)稅存在最大的阻礙是計稅的依據(jù)。在我國不存在對每宗房地產(chǎn)評估的條件，但是，我國許多城市已經(jīng)完成城市土地的分等定級，基準地價完全可以作為房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。
3問題最多的交易稅——土地增值稅。
我國從1994年新稅制中開設土地增值稅，從征收實際來看，未能受到預期效果，并受到諸多方面的責難?！拔覈F(xiàn)行土地增值稅稅率過高，尤其是第一級稅率定為30%太高;沒有將自然增值與人工投資改良增值區(qū)別開來;沒有考慮通貨膨脹因素和利息因素對房地產(chǎn)開發(fā)商利潤的影響;逃避稅現(xiàn)象嚴重，稅收收入少;影響了房地產(chǎn)投資者的投資愿望等?！?/p>
我國開征土地增值稅，過多從組織財政收入和限制房地產(chǎn)投機交易的角度考慮，而忽視了我國現(xiàn)有的經(jīng)濟情況和征收能力。我國是近年來經(jīng)濟增長速度較快的發(fā)展中國家，房地產(chǎn)增值的確很快，而其中又主要是自然增值部分，的確有限制房地產(chǎn)熱的必要。但是，由于自然增值部分與人工投資改良增值部分，實際上極難準確劃分開來，加上房地產(chǎn)估價制度和土地管理制度的不健全，容易給納稅人提供逃稅可能，出現(xiàn)雖然有較高的稅率，卻收不到稅的情況，而且投入的征稅成本較大，對外商從事房地產(chǎn)投資也造成較大沖擊，與中國加入wto的身份不符。從我國現(xiàn)實情況來看，開征土地增值稅是得不償失，不如暫時停征該稅種。
土地增值稅雖然有征收的依據(jù)，一般來說，也有征收的房地產(chǎn)經(jīng)濟環(huán)境，但是，土地增值稅嚴重違背了“重保有、輕交易”的原則，土地增值稅是先天不足的一個稅種，必然是一種應該遺棄的稅種。它不僅限制了正常的房地產(chǎn)交易，而且“鞭打快?！钡默F(xiàn)象難以克服。
4結語。
從上述分析可知，采取“重保有、輕交易”的原則來設計相關的稅費，對房地產(chǎn)市場來說是“治本”的方法，而采取土地增值稅是“治標不治本”的方法。
房地產(chǎn)稅制論文篇九
包含在清算的項目之中，但是已扣除的金額一定要嚴格按照相關文件上的規(guī)定進行歸類集合，再按照起哦實際的成本費用進行合理的分配；另外，對于扣除的金額一定要提供其有效且合法的憑證進行證明，否則一律不能記在扣除的金額之中。
2.土地增值稅應納稅金額計算。
房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的征收過程中一般會采用兩種計算方法：一是按照其開發(fā)的房屋面積分開項目來計算其增值額和增值率，其增值稅的計算則要使用與之相應的使用稅率來進行；二是先整體計算增值額的增值率，將增值稅進行確定，然后再使用面積分別計算其土地的增值稅。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說在增值稅的計算時可以先通過預算來將兩種計算結果進行橫向縱向的對比，然后取有利于企業(yè)的計算方法進行清算操作。
3.土地增值稅清算審核鑒證。
國家在《土地增值稅鑒證業(yè)務準則》明確要求，在清算土地增值稅時一定要附送稅務中介機構所出具的清算鑒證報告，作為稅務機關的工作人員也要對其所呈現(xiàn)的清算鑒證報告進行審核，審核的內(nèi)容一方面是內(nèi)容是否完整，鑒證報告是否合法，另外就是其格式是否合乎規(guī)范，內(nèi)容之間的聯(lián)系和銜接是否邏輯清晰等。土地增值稅的申請清算清算有細分為兩種：要求清算和自行清算。要求清算就是納稅人（房企）在受到稅務機關的書面通知之后按照稅務部門要求的清算內(nèi)容進行清算的操作；自行清算顧名思義就是房企自己將清算所需要的所有資料和鑒證報告全部準備完畢，然后在稅收部門所規(guī)定的時間限定之內(nèi)向稅收部門主動提出增值稅的清算請求。
二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中的問題。
1.計算方式復雜。
在對土地增值稅的計算時一般采用超率累進稅的方法進行，因此清算過程中所涉及的內(nèi)容也比較多，比如企業(yè)銷售收入的總金額、扣除的項目和需要交納的稅金等三個部分。三部分任何一個部分的核算難度和復雜程度都比較高，更何況是要清算全部的三項內(nèi)容，這就表明需要耗費許多人力物力，對于那些業(yè)務繁雜、產(chǎn)品開發(fā)周期較長、投資的活動更為復雜的企業(yè)來說，要對其每一個項目進行清算，所要耗費的人力和物力和可操作性上君是一個難題。
房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)的產(chǎn)品銷售類公司有著一些明顯的區(qū)別。在市場經(jīng)濟的大環(huán)境下，為了規(guī)避風險越來越多的房地產(chǎn)項目更趨向于合作開發(fā)。為了鉆政策的孔子甚至可以臨時組間一個空殼的建設公司，在項目完工之后直接進行注銷，所以導致房地產(chǎn)企業(yè)的賬目越發(fā)的復雜和混亂，經(jīng)過長時間的清算終于得出最終結果時，兩家或者多家企業(yè)早已分道揚鑣，不知所蹤導致稅款追繳困難。
3.資料和鑒證報告不規(guī)范。
稅收部門對于房地產(chǎn)企業(yè)所呈現(xiàn)的相關資料和鑒證報告要求內(nèi)容準確合理，格式規(guī)范。但是某些中介鑒證報告機構的人員專業(yè)技能不過關，導致企業(yè)所委托出具的報告不合乎規(guī)范，因此在具體其清算過程中需要稅務部門進一步的進行審核和修改，影響其工作人員的進度，也給清算工作增加了難度。
4.故意逃避和拖延。
部分企業(yè)為了增加企業(yè)的經(jīng)濟效益，采用違法的手段進行逃稅和漏稅操作，一般慣用的手段是分期開發(fā)和保留尾盤等方式，另外還有可能在財務會計賬目上進行改動，一般的對于房地產(chǎn)企業(yè)其項目銷售比例在超過85%以上則需要繳的稅金，而通過做假的賬的方式可以人為的將銷售比降低到85%以下，這樣按照規(guī)定不必進行稅務清算。
5.收入確認不規(guī)范。
企業(yè)的收入在確認上不夠規(guī)范，主要的表現(xiàn)為對工程款推遲結算，不能夠及時的將預收的房款和當期的銷售所得的房款進行轉(zhuǎn)入和登記；或者將房子的銷售款當成建筑施工的工程款進行轉(zhuǎn)償；刻意的降低房價來間接的降低增值稅的稅基額度等。上述這些問題均是影響房企土地增值稅正常、及時、準確、公正的清算的原因，從而使國家的利益受到損傷，需要嚴厲打擊。
三、做好房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作的措施。
1.提高清算工作的準確性。
在對房地產(chǎn)公司進行土地增值稅的清算時，首先將清算的對向進行區(qū)分，將該企業(yè)的產(chǎn)品分布全部了解清楚，同時要將其銷售的總收入金額進行準確的核算。在清算完畢之后對于目前未清算且剛銷售的房源也要進行土地增值稅的核算，并要求企業(yè)及時繳納該部分的稅金。
2.準確計算工程項目的竣工面積。
稅收部門對于房企中那些非貨幣轉(zhuǎn)讓的房源，比如用于投資或者贈送只要房源的所有權完成轉(zhuǎn)移，那么就應該當成其銷售完畢，然后征收稅金。
3.房源銷售收入的確定。
在進行銷售收入的確定時，為防止其故意降價，可以將企業(yè)的房源價格進行橫向?qū)Ρ?，在了解市場的均價之后然后有一個相對較為準確的判斷，同時對于其銷售方式要清楚的了解，避免房企依靠預售等方式來拖延土地增值稅的繳納。
4.嚴格控制扣除項目審核。
同樣為了漏稅部分企業(yè)甚至鋌而走險通過虛開發(fā)票等方式來擴大自己的建筑成本，從而造成微利或者虧損的假象，所以稅收部門在審核時要對其所開出的發(fā)票進行審核，確保其真實性然后控制扣除項目的金額。
5.把握成本控制分攤。
房地產(chǎn)項目的成本費分攤的依據(jù)是按照建筑面積進行的，因此在清算時一定要遵循其相關的原則處理，避免所應征收的稅款出現(xiàn)流失。
6.土地增值稅的計算過程要規(guī)范。
土地增值稅的清算和審核過程非常的復雜，稍不注意便會導致錯誤的出現(xiàn)，稅務機關的工作人員一定要嚴格按照相關的規(guī)定堅決執(zhí)行，確保稅收的清算過程規(guī)范科學。
7.提高清算工作的質(zhì)量。
清算工作質(zhì)量的提高要從稅收工作人員抓起，稅收部門在聘用人員時務必要提高門檻和，加強對專業(yè)技能的考核制度，確保每一位工作人員熟知并掌握會計制度、財務制度和稅收制度，保證每一項核算的結果的真實和準確。
四、結語。
通過對土地增值稅的清算，其也是國家宏觀調(diào)控的手段之一，旨在幫助國內(nèi)的地產(chǎn)行業(yè)能夠穩(wěn)扎穩(wěn)打，健康的持續(xù)發(fā)展，避免房地產(chǎn)泡沫的形成。所以希望稅收部門和房地產(chǎn)企業(yè)能夠通力合作嚴格遵守國家的法律法規(guī)，開展土地增值稅的清算工作，促使國家經(jīng)濟正常的發(fā)展。
房地產(chǎn)稅制論文篇十
一、世界各國的財產(chǎn)稅制比較。
廣義地看，世界各國對財產(chǎn)的課稅主要分為三大體系，一是對轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的交易行為征稅，多以流轉(zhuǎn)額為計稅依據(jù)，一般以營業(yè)稅、轉(zhuǎn)讓稅、登記稅、印花稅或增值稅等形式，征收比例稅率或累進稅率；二是對占有、使用財產(chǎn)進行課稅，多以財產(chǎn)評估價值為計稅依據(jù)，分為對全部財產(chǎn)征稅（一般財產(chǎn)稅）和對個別財產(chǎn)征稅（如土地稅，房屋稅、房地產(chǎn)稅），征收比例稅率或累進稅率；三是對轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的收益征稅，如土地增值稅，多采用累進稅率。
（二）財產(chǎn)稅比重的比較。
據(jù)oecd組織資料顯示，發(fā)達國家財產(chǎn)稅收入占地方稅收入總額比例較高，美國占80%，加拿大占84.5%，英國占93%，澳大利亞則高達99.6%。由于財產(chǎn)稅征收金額較大、權數(shù)較重，從而形成了“多征稅、多提供公共服務、稅源多增加”的良性循環(huán)機制，使其在地方經(jīng)濟建設中發(fā)揮了積極的調(diào)節(jié)作用。發(fā)展中國家財產(chǎn)稅占地方稅收入比重較低，但多把財產(chǎn)稅劃歸地方收入。亞洲國家的一些大城市房地產(chǎn)稅占地方財政收入比重一般在23%～54%之間。由此可見，世界各國財產(chǎn)稅在地方稅中都占有舉足輕重的地位，是地方財力的重要來源。
（三）財產(chǎn)稅制要素的比較。
1、課稅主體。轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)交易行為的課稅主體多數(shù)以賣方為納稅人；也有以買方為納稅人，主要是設置不動產(chǎn)或房地產(chǎn)購置稅的國家，如韓國、日本等。世界各國對轉(zhuǎn)讓、占有和使用財產(chǎn)的課稅，納稅人一般是產(chǎn)權所有者或使用者。
2、課稅對象和稅基。對世界上多數(shù)國家來說，財產(chǎn)稅最主要的課稅對象是房屋和土地，但在具體征稅對象和稅基上又各有區(qū)別。有的國家單獨對房屋、土地課稅，計稅依據(jù)是財產(chǎn)的資本市場價值或評估價值或其年租金。各國征收財產(chǎn)稅的房屋范圍不盡一致：如加拿大、印尼、美國、瑞典都將土地和建筑物的資本價值納入稅基；但瑞典只有住宅用地和住宅樓繳納財產(chǎn)稅，剔除了商業(yè)財產(chǎn)；英國對包括樓房、平房、公寓、活動房屋和可供居住用的船只等，以其估定價值為計稅依據(jù)征稅；有的國家將土地、房屋并入其他財產(chǎn)一起課稅。如日本將原來分開征收的地租稅、房屋稅，船舶稅、鐵路稅等財產(chǎn)稅稅種合并征收固定資產(chǎn)稅。其中對房屋課稅的納稅人是房屋的所有者，課稅對象包括納稅人擁有的一切房屋，計稅基礎是房屋的估定價值；巴西的土地稅分為農(nóng)村土地稅和城市財產(chǎn)稅，前者的課稅對象是用于種植、放牧和其他農(nóng)業(yè)性活動的土地，城鎮(zhèn)土地不在應稅范圍內(nèi)，計稅標準按土地面積和土地使用比率分為三類計征，后者的課稅對象是城市土地和土地上的房屋及建筑物，計稅依據(jù)是應稅土地和房屋建筑物的評估價值。
3、稅率。比較廣泛使用比例稅率，在對財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益和流轉(zhuǎn)額課稅時也采用累進稅率，僅有個別國家采用定額稅率。稅率可由中央政府法定，也可由地方政府根據(jù)受益人的預算需要和預算周期確定。如美國、加拿大，稅率的確定一般由地方政府自行決定，較高一級政府只對其設限制規(guī)定。而丹麥、法國和日本，中央政府對地方政府征收的稅率都規(guī)定了固定限額或最高額。
4、起征點和減免稅優(yōu)惠。一些國家或地區(qū)在稅收管轄權內(nèi)，對財產(chǎn)課稅制定有起征點，如澳大利亞維多利亞州對低于14萬元的財產(chǎn)價值不征稅，日本對土地占有稅也規(guī)定了免征額，確定了固定資產(chǎn)稅和城市規(guī)劃稅的最低起征點。同時各國對農(nóng)業(yè)用地給予不同程度的減免稅。荷蘭、英國、澳大利亞和瑞典農(nóng)業(yè)用地全部不計入稅基。法國對農(nóng)場建筑實行免稅，其他許多國家都通過特殊估價和征稅措施給農(nóng)業(yè)提供稅收優(yōu)惠待遇，如日本對城區(qū)的農(nóng)業(yè)用地按其估算價值的一半進行征稅；國際上對林地一般都提供免稅待遇。如智利、法國都給林地提供了免稅照顧。
二、我國財產(chǎn)稅制的現(xiàn)狀及存在的問題。
目前，我國采用的是個別財產(chǎn)稅，主要稅種有房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船使用稅、車船使用牌照稅、契稅，有人也把土地增值稅、耕地占用稅包括進去。
我國的財產(chǎn)稅制在以下方面存在著明顯的不足：一是財產(chǎn)課稅范圍窄、稅種少，收入規(guī)模小。據(jù)統(tǒng)計，全國財產(chǎn)稅收入約占稅收總收入的2.04%，約占地方稅收入的4.12%。據(jù)四川省及成都市“九五”期間的統(tǒng)計，財產(chǎn)各稅占全部地方稅收的比重約5%～6%。由于所占比重過低，導致其職能弱化，難于充分發(fā)揮調(diào)節(jié)功能作用；二是內(nèi)外兩套財產(chǎn)稅制，既增加了征管難度，又不符合世貿(mào)組織要求的統(tǒng)一、公平、公正的原則；三是計稅依據(jù)不合理、不規(guī)范；四是財產(chǎn)評估制度、財產(chǎn)登記制度和財產(chǎn)稅收政策不健全，稅收征管不嚴，部門協(xié)作配合不夠，稅款流失現(xiàn)象較為嚴重；五是個別稅種設置重疊，稅基交叉，存在重復征稅之嫌。
（一）稅種設置覆蓋面廣、征收范圍寬。目前，各國的財產(chǎn)稅覆蓋了財產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、占有、使用和收益各環(huán)節(jié)，體現(xiàn)了稅制調(diào)節(jié)課稅對象價值運動全過程的客觀要求。征收范圍較寬，不僅僅局限于城鎮(zhèn)房地產(chǎn)，而且也包括農(nóng)村、農(nóng)場建筑物和土地。遺產(chǎn)稅和贈與稅廣泛受到各國重視。
（二）各國普遍建立以市場價值（又稱改良資本價值）或評估價值為核心的稅基體系。以價值為核心能夠準確反映真實的稅基，隨經(jīng)濟的發(fā)展帶動稅基的提高進而穩(wěn)步提高財產(chǎn)稅收入；同時，也可以體現(xiàn)公平稅負、合理負擔的原則。
（三）稅率設計以比例稅率和累進稅率居多。對財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、占有、使用環(huán)節(jié)多采用比例稅率，對收益和所得環(huán)節(jié)多采用累進稅率，但這不是絕對的，各國根據(jù)各自的經(jīng)濟、文化背景設計各具特色的稅率制度；各國的遺產(chǎn)稅和贈與稅稅率仍將以超額累進稅率為主，但級次表現(xiàn)出減少趨勢。
（四）大多數(shù)發(fā)達國家都建立了規(guī)范而嚴密的財產(chǎn)登記和系統(tǒng)、完整的財產(chǎn)評估制度。這是財產(chǎn)稅課稅的基礎，但發(fā)展中國家與發(fā)達國家比較有較大的差距。
（五）建立內(nèi)外統(tǒng)一的財產(chǎn)稅制。
（一）合理設置稅種，增加稅種覆蓋面。
1、合并、統(tǒng)一房地產(chǎn)稅制，設立房地產(chǎn)稅。合并現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅等三個稅種，設立統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅。一方面體現(xiàn)了世貿(mào)組織的國民待遇原則，另一方面符合簡化稅制、便于征管和降低征收成本的國際通行做法。而且城鎮(zhèn)土地使用稅本身屬于財產(chǎn)稅而非資源稅，“房依地存、地隨房走”，房屋和土地的規(guī)劃、評估緊密相連，城鎮(zhèn)土地的國家所有不影響三稅的合并和統(tǒng)一；且房價的上漲多半緣于地價的上漲，三稅統(tǒng)一有可行的理論基礎。
2、合并內(nèi)外兩套車船稅稅制。對凡在我國境內(nèi)擁有車船的單位和個人，不論車船是否被使用以及使用的頻率如何，均應繳納車船稅。
3、適時開征遺產(chǎn)稅和贈與稅。在遺產(chǎn)稅和贈與稅的開征上，一是要科學地選擇稅制模式?；谖覈z產(chǎn)繼承人可自行分割交接財產(chǎn)，公民的納稅意識不強等實際情況，宜選擇美國等實行的總遺產(chǎn)稅制和總贈與稅制。即對被繼承人的遺產(chǎn)總額征收遺產(chǎn)稅，對贈與人的財產(chǎn)征收贈與稅。二是科學確定征稅對象、范圍及征管程序。參照國際慣例，課稅對象范圍應包括動產(chǎn)和不動產(chǎn)，以超額累進稅率并規(guī)。
定適當?shù)钠鹫鼽c，合理確定扣除項目，如設喪葬費用扣除，遺產(chǎn)管理費用扣除、債務扣除、捐贈扣除、合理負擔費用扣除等。最后，制定有關部門相互協(xié)調(diào)配合的征管措施。
（二）擴大財產(chǎn)稅征收范圍。
1、擴大房地產(chǎn)稅的征稅范圍。一是房地產(chǎn)稅的征稅范圍應該擴大到農(nóng)村用于種植、放牧和其他農(nóng)業(yè)性活動的土地及房屋。與此同時，相應調(diào)整降低農(nóng)業(yè)產(chǎn)出稅負。二是對城鎮(zhèn)居民擁有的房屋征收房地產(chǎn)稅。隨著我國住宅商品化的發(fā)展和人們收入水平的'提高，私人擁有的房產(chǎn)不斷增加，已經(jīng)具備了對私有房產(chǎn)課稅的條件。同時，房屋的折算價值分配逐步向高收入個人傾斜，因而對城鎮(zhèn)居民自用住房課征（比例稅率）財產(chǎn)稅在整體上將產(chǎn)生“累進”效應。在具體征收時，可借鑒國際通行做法，對人均居住面積設置起征點，對城鎮(zhèn)居民自用房課征比例稅，使城市房地產(chǎn)稅的納稅人涵蓋全部城鎮(zhèn)土地和房屋的所有人。
2、合理設置房地產(chǎn)稅的稅目。我國房地產(chǎn)稅可下設農(nóng)村土地使用稅和城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅，前者對農(nóng)村用于種植、放牧和其他農(nóng)業(yè)性活動的田、地、山、蕩占地課征，后者主要對城鎮(zhèn)企業(yè)和個人擁有的土地使用權及土地上的房屋和建筑物課征。城郊結合部的土地及房屋、建筑的處理可借鑒巴西的做法，即確定土地是否屬于城市房地產(chǎn)稅的課稅范圍，一是看其是否作為農(nóng)用，二是在土地的1.5英里范圍內(nèi)至少有以下設施中的兩項：人行道、自來水主線、排污設施、街燈、公共學校。如土地不作為農(nóng)用，又符合第二項要求，就應該視為城市土地。
（三）建立以市場價值為核心的稅基體系，科學確定財產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。
1、調(diào)整房地產(chǎn)稅計稅依據(jù)。從國際上看，財產(chǎn)稅的計稅依據(jù)包括年度租金價值，改良資本價值（市場評估價值）、未改良資本價值和占用面積。改良資本價值制度的計稅依據(jù)是土地和房產(chǎn)的完全市場價值，更符合“量能納稅”原則。此外，該計稅依據(jù)具有“交易證據(jù)多、便于誠信納稅，收入富有彈性”的特點，是各國的房地產(chǎn)稅趨于采用該計稅依據(jù)的重要因素。當然，這需要相應完善符合我國國情的房地產(chǎn)評價方法體系和房地產(chǎn)評估制度。
2、調(diào)整車船稅計稅依據(jù)。作為世界通行的財產(chǎn)稅的計稅依據(jù)主要有兩種：一是依車船原值作一定比例的扣除；二是依車船的市場價值，即評估值。從理論上講，后者更科學，但是考慮到市場和評估工作本身的局限性、工作量和征收成本，現(xiàn)階段可采用前者作為計稅依據(jù)。至于扣除比例中央可規(guī)定一個幅度范圍，各地方政府視本地實際情況在此范圍內(nèi)確定具體的扣除比例。另外，對單位價值低于一定標準的車船給予免征照顧。
（四）合理確定各財產(chǎn)稅的稅率。
1、合理確定房地產(chǎn)稅的稅率。參照美國、加拿大的做法，在確定稅率的形式和大小時可以賦予地方政府一定幅度范圍（如0.5%～3%）內(nèi)的自主權。稅率的確定應反映“寬稅基、低稅率”的稅制改革趨勢。
2、合理確定車船稅稅率。在以車船價值為計稅依據(jù)的情況下，改過去的固定稅額為比例稅率，以公平稅賦，比例稅率的大小應該與目前對車船的收費及環(huán)保問題統(tǒng)籌考慮。
（五）建立以財產(chǎn)評稅制度為核心的征管運作體系。
1、建立以房地產(chǎn)評稅制度為核心的財產(chǎn)評稅制度體系。應建立完善的財產(chǎn)稅評估制度，制定評稅法規(guī)和操作規(guī)程，設置專門的財產(chǎn)評稅機構，是未來財產(chǎn)稅制發(fā)展的基本趨勢。
2、建立與財產(chǎn)登記、評估、稅收征管有關的信息數(shù)據(jù)庫，運用計算機技術對信息進行搜集、處理、存儲和管理，以獲取有效的財產(chǎn)信息和征管資料。
（六）財產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠問題。
1、取消城鎮(zhèn)居民住房的財產(chǎn)稅優(yōu)惠。避免對出租住房的歧視，有利于加強對個人私房出租的稅收征管?？蓪乙?guī)定標準內(nèi)的居民住房采取起征點的辦法予以免稅優(yōu)惠。
2、借鑒瑞典、荷蘭，日本等國的做法，適當確定林地免稅和農(nóng)村土地的稅收優(yōu)惠。
3、改革事業(yè)單位的財產(chǎn)稅優(yōu)惠。企業(yè)化的事業(yè)單位按照企業(yè)身份征收財產(chǎn)稅；對于改革后具有一定行政職能的事業(yè)單位仍視同行政機構對待，對其業(yè)務用財產(chǎn)給予免稅優(yōu)惠。
房地產(chǎn)稅制論文篇十一
在金融市場中，金融工具屬于客體部分，要想使金融市場當中資金需求主體與資金供應主體間的資金融通得到有效實現(xiàn)，通常需要金融工具作為輔助。本課題筆者在分析房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新的類型及發(fā)展特點的基礎上，進一步對加強房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新的.有效策略進行了探究，希望以此為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供有效依據(jù)。
0.引言。
金融工具也稱之為信用工具，主要作用是使資金融通，并使信用活動得到有效實現(xiàn)[1]。各類金融工具均是為了適應借貸雙方的不同需要而產(chǎn)生的，并且每一種工具均具備屬于自身的特點。房地產(chǎn)金融工具通常分為兩類：其一為金融市場共有的，例如股票與票據(jù)等;其二是房地產(chǎn)金融市場特有的，例如住房獎券與房地產(chǎn)抵押債券等。在房地產(chǎn)金融市場當中，將房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新視為創(chuàng)新的核心。鑒于此，本課題對“房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新問題”進行分析與探究具有較為深遠的重要意義。
1.房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新的類型及發(fā)展特點分析。
1.1房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新的類型從不同角度為出發(fā)點，房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新可以分為很多種類。以國際清算銀行所提出的方法為依據(jù)，并依照金融工具的中介功能及應用進行分類，房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新通常具備五個類型：
(1)價格風險轉(zhuǎn)移型。當經(jīng)濟行為人在對金融款項進行轉(zhuǎn)移而存在價格風險的情況下，便會使用此種工具創(chuàng)新[2]。
(2)信用風險轉(zhuǎn)移型。當經(jīng)濟行為人在對金融款項進行轉(zhuǎn)移而存在信用風險的情況下，便會使用此種工具創(chuàng)新。
(3)流動性增強型。該類型工具創(chuàng)新能夠使投資者具備的資產(chǎn)流動性變強，也可以使金融機構具備的資產(chǎn)變現(xiàn)性增強。
(4)引致信用型。此種工具創(chuàng)新能夠為使用者提供幫助，在增加某些信貸市場機會的條件下，便能夠使使用者獲取信用的能力得到有效提高。
(5)引致股權型。該工具創(chuàng)新的主要功能是提供股權式融資的機會，比如對股權融資進行分享等。
1.2房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新發(fā)展的特點。
在各種金融創(chuàng)新工具的產(chǎn)生下，房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新發(fā)展特點主要體現(xiàn)在四大方面：
(1)不可逆性。指的是產(chǎn)生創(chuàng)新的原因消除之后，金融創(chuàng)新工具仍舊存在。
(2)組合性。大部分金融創(chuàng)新工具，都是由金融機構以投資者的需求為依據(jù)，進而在原有產(chǎn)品的條件下，對風險、收益、期限及選擇性等進行重新組合。(3)市場化利率。各種金融創(chuàng)新工具均可以提供市場利率及與市場利率存在聯(lián)系的收益等。
(4)具備“金融創(chuàng)新群”。在一個基礎創(chuàng)新產(chǎn)生之后，圍繞著這個基礎創(chuàng)新而產(chǎn)生的諸多其他創(chuàng)新，由諸多創(chuàng)新聯(lián)系起來便形成了創(chuàng)新群。
2.加強房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新的有效策略探究。
目前，我國房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新主要存在的問題為其主體缺位，所存在的工具創(chuàng)新不是基于金融與經(jīng)濟發(fā)展中由經(jīng)濟體系內(nèi)部力量發(fā)動的，而是在房地產(chǎn)體制改革及政策調(diào)整等諸多外部力量作用下而推動的[3]。所以，對房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新主體進行重塑便顯得極為重要。要想實現(xiàn)重塑，一方面，需要對專業(yè)銀行的目標進行明確，主要為將利潤作為目標，將市場作為導向，通過自主經(jīng)營、自擔風險及信貸資金的平衡，使得金融企業(yè)的地位得到有效保障。另一方面，需要在金融機構內(nèi)部形成有效的激勵創(chuàng)新機制，發(fā)揚創(chuàng)新精神，營造良好的創(chuàng)新氛圍，并培養(yǎng)專業(yè)素質(zhì)強的創(chuàng)新人才。
2.2加強引導和監(jiān)管力度。
一方面，監(jiān)管部門必須對金融風險的監(jiān)控進行強化。將創(chuàng)新可能引發(fā)的風險控制在能夠承受的范圍內(nèi)。另一方面，需對貨幣政策及宏觀調(diào)控的落實給予充分重視，保證其實施的成功性，并對貨幣性金融工具的創(chuàng)新進行重點監(jiān)管。另外，以創(chuàng)新工具貨幣性的強弱為依據(jù)，盡快將其歸納進不同層次的貨幣定義當中，并采取有效的控制措施。
2.3重視技術主導型創(chuàng)新。
目前，我國具備的金融工具創(chuàng)新大多數(shù)是避免管制型的創(chuàng)新，這樣便使創(chuàng)新科技含量較低、應用效果不甚理想。因此，對技術主導型創(chuàng)新給予充分重視便顯得極為重要。這樣，不但可以保證創(chuàng)新的科技含量提高，而且還能夠在較短的時間內(nèi)大大增加創(chuàng)新供給，進一步使日益增長的創(chuàng)新需求得到充分滿足。
2.4加強房地產(chǎn)金融市場的競爭力度。
現(xiàn)狀下，我國金融市場所存在的“條塊分割狀態(tài)”還沒有發(fā)生根本性的改變，同時由于我國不同銀行間存在不正當?shù)母偁幮袨?，再加上中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行及中國建設銀行這四大國有銀行呈現(xiàn)了壟斷金融市場的局面，因此對房地產(chǎn)金融市場的競爭力度進行強化便顯得極為重要。首先，基于金融監(jiān)管方面，便需要對國有銀行及非國有銀行的區(qū)別對待給予取消，使全部金融機構均具備同等的運行環(huán)境。其次，對金融業(yè)市場準入進行放寬，推廣合作制金融結構與股份制金融結構[4]。最后，對金融機構種類進行多元化創(chuàng)新，使房地產(chǎn)金融機構體系更具完善性。相信做好以上三點，房地產(chǎn)金融市場競爭力度將能夠得到有效強化，進一步為房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新奠定良機。
三、結語。
通過本課題的探究，認識到加強房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新對房地產(chǎn)金融市場而言，有著十分重要的作用。然而，這是一項較為系統(tǒng)的工作，不能一蹴而就，需要從多方面進行完善。如：重塑房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新主體、加強引導和監(jiān)管力度、重視技術主導型創(chuàng)新及加強房地產(chǎn)金融市場的競爭力度等。筆者認為，除此之外，要想實現(xiàn)房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新，還需與我國實現(xiàn)國情充分聯(lián)系起來，然后實施有針對性的創(chuàng)新策略。相信做好以上這些，我國房地產(chǎn)金融工具將能夠有效實現(xiàn)創(chuàng)新，進一步為我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到推波助瀾的作用。
參考文獻：
[4]周學東.論當前金融研究工作需要關注的若干問題——寄語江蘇省“金融創(chuàng)新與發(fā)展”研究基地[j].金融縱橫,20xx,03:3-6.
房地產(chǎn)稅制論文篇十二
房地產(chǎn)中的土地費用包含有土地轉(zhuǎn)讓費用、場地租賃費用、土地置換費用以及拆遷費用及稅務方面的費用，這些費用成為房地產(chǎn)成本的主要來源，大致占企業(yè)總成本的百分之八十左右，這些成本費用關系到房地產(chǎn)開發(fā)項目是否能夠獲得預期的經(jīng)濟效益，也是評價項目可行度的重要指標。房地產(chǎn)在對項目可行性的進行測算時，必須對土地相關費用進行科學計算，從土地面積和容積率方面的科學計算得出房地產(chǎn)開發(fā)商需要支付的成本。此外，房產(chǎn)項目前期的相關費用也是項目成本控制的重要組成部分。
2.房屋建筑的安裝費用。
房屋建筑的安裝費用主要包含房屋建筑費用、設施裝備費用與機械技術費用、施工產(chǎn)生的管理費用等等。而建筑材料產(chǎn)生的耗費在這項費用支出中占有較大的比例。此外，還有項目竣工之后所需要的簽證變更費用。土地費用、建筑樁基與土地開發(fā)項目產(chǎn)生的招標價成為房地產(chǎn)企業(yè)成本的大部分，房地產(chǎn)企業(yè)在實施成本控制的時候應該加以注意這些費用的控制。
3.建筑配套設施費用及其他支出費用。
房地產(chǎn)企業(yè)項目中的配套設施與其他支出費用主要有水電煤氣費用、道路建設費用、園林綠化費用及市政設施配套等相關費用，此外，學校、醫(yī)院及商店等生活公共服務設施的費用也在此范圍內(nèi)。其他支出費用一般都采取押金形式，比如綠化費用、檔案費用等，但是由于各方面的因素，很多房地產(chǎn)企業(yè)都不能將此費用收全。其他費用類支出的種類繁雜，缺少統(tǒng)一的收取標準，收費項目在收取過程中大都經(jīng)由事業(yè)單位去執(zhí)行，隨意性很大，這部分費用的支出在房地產(chǎn)企業(yè)中是受外部影響最大的一部分，占有百分之十。而房地產(chǎn)企業(yè)采取何種措施最大程度的降低這部分費用支出是能否取得良好經(jīng)濟效益的重要因素之一。
二、當前我國房地產(chǎn)企業(yè)實施成本控制中存在的問題。
1.沒有確立全面系統(tǒng)的成本控制觀念。
房地產(chǎn)項目需要大量的資金投入，工程建設時間周期長，進行成本核算的步驟較多且具有風險高的特點，這些都決定了房地產(chǎn)企業(yè)的成本具有一些特殊性：成本長期性，任何一個房地產(chǎn)項目從取得土地開發(fā)權到開發(fā)完工，大都需要兩年以上的時間，如果考慮到項目售出后的配套設施建設及相關工程維護及物業(yè)管理等工作，成本期更長;成本內(nèi)容復雜性，房地產(chǎn)項目與市政建設、土木建設、設施安裝、園林綠化、環(huán)境建設、物業(yè)管理、貸款等都有著緊密的聯(lián)系，使得成本構成內(nèi)容復雜化;成本構成之間的差異;成本價格不透明;成本管理工作的多次性等等。這些特點要求成本控制工作必須全面且系統(tǒng)，但當前很多企業(yè)都缺少成本控制的科學理念，成本控制工作僅限于建筑施工過程，對成本預測、決策等方面的控制力度不夠，缺少掌控大局的把握。
2.沒有建立科學合理的成本控制體系。
由于房地產(chǎn)企業(yè)尚未樹立系統(tǒng)且全面的成本控制觀念，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在建立成本控制體系上都存在漏洞，也沒有制定科學的成本管理控制制度，導致成本管理工作出現(xiàn)沒有相關規(guī)章制度可以遵循的局面，有些企業(yè)雖然制定了一定的成本控制措施，但是仍然沒能得到足夠的重視，缺乏執(zhí)行力度，基本上起不到實效作用。
3.沒有制定科學合理的目標成本或者執(zhí)行不到位。
制定目標成本是房地產(chǎn)項目管理過程中的重要內(nèi)容，但是目前很多房地產(chǎn)企業(yè)在目標制定這一過程中，設計部門、成本管理部門及財務部門都不甚配合，對相關政策缺乏全面了解，致使制定出來的目標成本科學含量不高。部分企業(yè)在目標成本制定完成之后并沒有執(zhí)行，相關執(zhí)行人員在項目執(zhí)行過程中不做科學具體分析，最終使得目標成本管理成為表面上的工作。
三、新形勢下加強房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的有效措施。
1.成本控制觀念更新，實施全面成本控制。
房地產(chǎn)屬于開發(fā)周期時間長，設計范圍廣的項目，進行單一的成本控制對于整個項目的成本并不能起到降低作用。因此，成本控制工作不僅僅是審計核算這么簡單，而是應該將其上升到經(jīng)營層面，站在這個高度，提倡全員、全過程的成本控制方法，這也是實現(xiàn)成本控制的重要途徑。房地產(chǎn)項目在項目初級階段的土地成本費用、施工圖紙設計及項目運行階段、項目完工決算等環(huán)節(jié)中都要貫徹實行科學成本控制觀念，只有這樣才能有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的總成本。
2.建立科學的成本控制獎罰機制，調(diào)動相關責任單位及人員的工作積極性。
構建一個科學可行的成本控制制度其主要就是指構建合理地激勵制度和約束制度。制度方面一方面指經(jīng)濟責任制度，將企業(yè)的成本控制指標進行分解，并在分解過程中逐級實施，采取多種方式將個人的經(jīng)濟利益與成本目標完成情況掛鉤;另一方面就是激勵制度，對于花費成本費用少且按時按質(zhì)完成任務的要給與獎勵。
3.建筑施工過程中實施成本控制及資金籌措控制。
施工階段是房地產(chǎn)企業(yè)投入資金最多也最為集中地環(huán)節(jié)，百分之九十五的投資費用基本上都發(fā)生在此階段。因此，利用科學技術手段做好工程施工階段的投資成本控制對于整體成本控制有著重要的作用和影響。負責施工管理的相關工程部分要將工程實施過程中出現(xiàn)的問題及時報于上級進行溝通。施工過程的要建立符合市場規(guī)律的招標管理制度，招標工作盡量細化和科學規(guī)范化，降低工程合同中存在的不確定性，避免出現(xiàn)內(nèi)部人員不良操作的情況出現(xiàn)。
大部分房企產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都會遇到資金籌措方面的問題，資金籌措多半是向銀行借貸。工程資金的籌措與支付對工程的開發(fā)成本會產(chǎn)生巨大的影響。擁有充足的資金且能夠及時支付，就能確保承包單位的施工進度，確保工程的竣工時間及房屋的銷售，讓建設資金能夠按照預定計劃回籠，降低建設資金的貸款利息。
4.建筑房地產(chǎn)企業(yè)成本控制管理的相關部門。
房地產(chǎn)企業(yè)需要建立一個成本控制機構，確保成本控制制度的落實。此部門可有各個項目的負責人參加組成。有條件的企業(yè)可以成立成本控制委員會。企業(yè)各相關部門可以配備開展財務統(tǒng)計、質(zhì)量檢測及費用核算的兼職人員，以便更好的進行成本控制工作。此外，這個部門要嚴格落實企業(yè)成本控制中的獎勵制度與懲罰制度。
四、結束語。
總而言之，在當前環(huán)境中，國家一方面對金融市場加強了宏觀調(diào)控，并對各種違規(guī)行為進行整頓和規(guī)范，抑制房地產(chǎn)行業(yè)過度的需求;另一方面，很多具有實力的境外企業(yè)不斷的涌入，造成房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)競爭激烈的局面。我國的房地產(chǎn)企業(yè)必須認清當前形勢，有效控制成本，對資金進行合理利用，才能在經(jīng)濟浪潮中占據(jù)一席之地。
房地產(chǎn)稅制論文篇十三
隨著國家調(diào)控力度的不斷加大，加上日益激烈的市場競爭，我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部費用成本的壓縮空間越來越小?？茖W的稅收籌劃，對于提高企業(yè)的經(jīng)濟效益、增強企業(yè)的競爭實力乃至促進整個房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展都具有積極的作用。本文采用理論分析的方法，對當前我國房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃進行了嘗試性的探討，提出了自己的解決方案和籌劃風險的防范。
：房地產(chǎn)企業(yè),稅收籌劃,籌劃風險。
一、引言。
房地產(chǎn)企業(yè)投資額巨大，涉及多種不同的稅種，稅收成本在總投資額中所占的比例很高，因而房地產(chǎn)公司要在激烈的市場競爭中生存、發(fā)展、獲利，就必須根據(jù)企業(yè)本身的特點采取不同有效的方法，在這些方法中，創(chuàng)造成本優(yōu)勢是通用的基本手法之一，而稅收負擔的輕重是直接影響其成本高低的一個重要因素，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在考慮其生產(chǎn)經(jīng)營戰(zhàn)略時，必須綜合考慮稅收這一成本因素，作為財務成本很大一塊的稅收支出，如何通過稅收籌劃予以控制，對公司來說就變得相當關鍵。
稅收籌劃，是指在納稅行為發(fā)生之前，在不違反法律、法規(guī)（稅法及其他相關法律法規(guī)）的前提下，通過對納稅主體（法人或自然人）的經(jīng)營活動或投資行為等涉稅事項做出事先安排，以達到少繳稅或遞延納稅目標的一系列謀劃活動。其理論依據(jù)為：1.稅收調(diào)控理論與稅收籌劃稅收調(diào)控理論認為政府利用稅收調(diào)節(jié)經(jīng)濟實質(zhì)上是通過稅收利益差別來引導納稅主體行為使之產(chǎn)生正向影響，實現(xiàn)一定的社會、經(jīng)濟目標。正是這種稅收調(diào)控使得稅收產(chǎn)生利益差別，從而使得稅收籌劃成為減輕稅收負擔最有效的途徑。稅收調(diào)控納稅主體行為是通過彈性稅負來誘導納稅主體行為的，因此在稅收負擔有差異或有彈性的領域，稅收籌劃是可行的。2.稅收價格理論和稅收籌劃?，F(xiàn)代財政理論認為稅收的本質(zhì)是國家提供公共產(chǎn)品的價格。因為公共產(chǎn)品的提供需要支付費用，政府就需要通過向社會成員征稅來補償。由于公共物品具有消費的非排他性，納稅人即使想拒絕該商品是不可能的，所以納稅人總是試圖以盡可能低的價格來購買該商品。所以納稅人的稅收籌劃活動就自然產(chǎn)生了。3.企業(yè)契約理論與稅收籌劃?？扑沟钠髽I(yè)契約理論認為:“企業(yè)實質(zhì)是一系列契約的聯(lián)結”企業(yè)與政府間的稅收契約就屬于其中之一?！逼髽I(yè)逐利性和契約的可策劃性下，作為契約關系人一方的企業(yè)就有動力和機會進行一些安排，以實現(xiàn)企業(yè)的價值或稅后利潤最大化的目標。
房地產(chǎn)業(yè)所涉及的稅種主要包括土地增值稅、房產(chǎn)稅、所得稅、營業(yè)稅等，房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃，一方面需要借助其所涉及稅種的一般稅收籌劃方法，另一方面，也需要利用房地產(chǎn)業(yè)自身的特點進行具有自身特色的稅收籌劃。在現(xiàn)行政策下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何能夠?qū)崿F(xiàn)良好業(yè)績，獲得企業(yè)的利潤?除了進行合理的價格策略外，進行合理的稅收籌劃方案也起著至關重要的作用。下面簡要介紹房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的幾種方法:。
1.利用公司的組織形式進行稅收籌劃，設立銷售公司。目前我國的土地增值稅采用的是四級超率累進稅率，而且對于增值率低于20%的普通住宅可以免征土地增值稅。因此，納稅人在銷售不動產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓土地使用權時，可以適當考慮增加銷售環(huán)節(jié)，將高增值額分解成低增值額，從而降低增值率和土地增值稅的適用稅率。增值額如果被分散的次數(shù)很多，就可以享受到起征點帶來的稅收優(yōu)惠。因此，在實踐中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將企業(yè)的銷售部單獨設立具有法人地位的銷售公司。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過合理的定價將房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓給銷售公司，再由銷售公司進行第三方銷售，從而能夠人為地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)銷售公司的增值率，通過籌劃使得企業(yè)承受較低的土地增值稅。
2.利用公共配套設施投入扣除《土地增值稅實施細則》規(guī)定:可以對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人取得土地使用權支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和加計20%扣除。在市場接受的范圍內(nèi)適當?shù)募哟蠊才涮自O施的投入，用以改善環(huán)境，增加賣點，提高產(chǎn)品的競爭力。同時也能夠提高銷售價格。比如:可以在小區(qū)內(nèi)有限的空間內(nèi)增設體育設施，可以讓人們足不出戶就可以享受到鍛煉的樂趣;也可以設立會所和在頂層設立游泳池等。這樣既可以娛樂，又能夠休閑，相應的隱私也能夠受到保護。這些項目均可以列入到開發(fā)成本里進行加計扣除。
風險管理是經(jīng)濟主體通過對風險的確認和評估，采用合理的.經(jīng)濟手段及技術手段對風險加以控制，規(guī)避或減少風險損失的一種管理活動。稅收籌劃風險是指房地產(chǎn)企業(yè)涉稅行為因為沒有正確遵循稅收法律法規(guī)的有關規(guī)定，使得房地產(chǎn)企業(yè)沒有準確和及時的繳納稅款，從而引發(fā)稅務機關對企業(yè)進行檢查、調(diào)整、處罰等等，最后導致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟利益的損失。稅收籌劃面臨諸多的不確定性和不斷變化的規(guī)則約束，因此其風險更難于掌握，所以，在進行稅收籌劃時，企業(yè)可以通過采取以下措施加強風險管理：1.正確區(qū)分違法與合法的界限，樹立正確的籌劃觀。2.關注稅收政策的變化趨勢。由于企業(yè)經(jīng)營環(huán)境的多變形、復雜性及不確定事件的發(fā)生，稅法常隨經(jīng)濟情況的變化或為配合政策的需要而不斷修正和完善。企業(yè)在進行納稅籌劃時，應充分收集和整理與企業(yè)經(jīng)營相關的稅收政策及其變動情況，在實施納稅籌劃時，充分考慮籌劃方案的風險，然后作出正確決策。3.聘請稅收籌劃專家，提高稅收籌劃的權威性，可靠性，科學性。稅收籌劃是一項高層次的理財活動和系統(tǒng)工程，是一門綜合性學科，涉及法律、稅收、會計、財務、金融、企業(yè)管理等多方面的知識，具有很強的專業(yè)性和技能性，需要專業(yè)技能高的籌劃人員來操作。4.力求整體效益最大化?；I劃時，不能僅僅緊盯住個別稅種的稅負高低，而要著眼于整體稅負的輕重。一項成功的稅收籌劃方案必然是多種稅收方案優(yōu)化選擇的結果。優(yōu)化選擇的標準不是稅收負擔最小，而是在稅收負擔相對較小的情況下，企業(yè)整體利益最大。
1李大明,論稅收籌劃的稅收理論依據(jù),財政研究,20xx年第5期.
2注冊會計師全國統(tǒng)一考試輔導教材稅法[m].北京:中國財政經(jīng)濟出版社,20xx.
3中華人民共和國土地增值稅暫行條例及實施細則。
房地產(chǎn)稅制論文篇十四
房地產(chǎn)項目是工程建設項目的其中一種。那么何為工程項目建設，其實就是指在一定的時間規(guī)定下，運用相應的資金，來完成有一定質(zhì)量要求的任務。房地產(chǎn)項目在工程完成之后，為成為一定的商品，來達到它的經(jīng)濟效益。
房地產(chǎn)項目相比于其它的建設項目，還是有其一定的特征的，總結一下，共有七大點，我們可以具體來看一下：
1.政策法規(guī)的多樣性。
之所以房地產(chǎn)項目相關的政策法規(guī)會這么多樣性，主要原因還是在于房地產(chǎn)項目是一個一次性的項目。在項目啟動前，要以相應的法規(guī)作為明確責任的劃分；在工程進行的過程中，由于涉及面比較廣，加入了更多的法規(guī)來保證項目的順利運行。
一個房地產(chǎn)項目的實施，需要大量的資金投入，這也就決定了在項目進行時，相應的費用必須用在相應的環(huán)節(jié)上。
3.房地產(chǎn)項目質(zhì)量目標要求高。房地產(chǎn)項目由于資金投入量大，一般都需要投入幾千萬，甚至是上億。因此一旦投入，就不能終止，這樣一來，對項目質(zhì)量的要求也會格外地高。
如果項目的質(zhì)量出現(xiàn)了問題，那將帶來非常嚴重的后果。
這種嚴重的后果不僅僅體現(xiàn)在資金上，而且還可能威脅到人們的生命財產(chǎn)安全，是不容忽視的。
由于房地產(chǎn)項目本身涉及的方面比較多，有一定的復雜性，盡管如此，但各個方面卻是緊密相連的。
房地產(chǎn)項目不是一個人或是一個部門，就能完成的，需要各個部門、各個單位進行協(xié)調(diào)的，這也充分體現(xiàn)了它的組織特殊性。
6.房地產(chǎn)項目具有特定的程序性。
房地產(chǎn)項目的實施，需要有相應的程序，而且這些程序是有一定的順序的，是不可以任意提前或是滯后的，不然會影響整個房地產(chǎn)項目的進行。
7.房地產(chǎn)項目的時間目標限定性非常強。由于房地產(chǎn)項目投入的資金比較巨大，承擔的風險相對來說也就很大。
如果項目不能按照預定的時間完成，產(chǎn)品的原有功能就會過時，甚至可能造成房地產(chǎn)項目無人購買的困境。
以上簡述了房地產(chǎn)項目的概念及特征，下面就要來說一說的情況。相比較而言，房地產(chǎn)項目的人力資源管理與一般企業(yè)的人力資源管理，還是有很大的不同的?？偨Y一個，也是有七大特征：
（一）管理的短期性。
房地產(chǎn)項目人力資源管理只是針對某一個特定的項目而言，如果這個項目的周期結束，那么這個人力資源管理的工作也就隨之結束了，一切都是順應這個工程的需要而產(chǎn)生的。
（二）工作強度的多樣性。
在開展房地產(chǎn)項目的過程中，隨著工程進度的變化，工程所需要配備的人員也會發(fā)生變化。那么理所當然地，人力資源管理的方向也會發(fā)生一定的變化。這也說明了房地產(chǎn)項目的人力資源工作的多樣性。
（三）選聘與解聘的非常規(guī)性。
第二點中提到，在開展房地產(chǎn)項目的過程中，隨著工程進度的變化，工程所需要配備的人員也會發(fā)生變化。因此項目在不同階段需要的人員就會有所不同，所需要人員的數(shù)量也會不同，有的時候多，有的時候少，這也就使對人員的選聘與解聘，變得非常頻繁。
（四）績效考核的效果性。
房地產(chǎn)項目的績效考核，不像一般企業(yè)，實行年度考核，而是實行的是短期考試方式。
這樣可以促進項目的'建設與項目的質(zhì)量把控。
（五）激勵的偏物質(zhì)性。
房地產(chǎn)項目的人力資源管理中，多數(shù)人員為臨時聘用，通常用天來計算他們的報酬，用物質(zhì)的獎勵，更容易激勵起他們的工作熱情與積極性。
（六）培訓的具體性和針對性強。
房地產(chǎn)項目的人員培訓針對性比較強，負責不同工作內(nèi)容的人員會進行不同內(nèi)容的培訓，甚至具體到相對應的工作方法。
（七）管理的復雜性。
房地產(chǎn)項目人力資源管理，不像一般企業(yè)，主要是由人事行政部門來負責。它主要還是由項目經(jīng)理或是負責人來進行的，當然在管理的過程中，還是需要人事行政部門來相互協(xié)作的。而且由于人員流動性大，在管理上的要求也就越高。
早在20xx年時，我國建設部人力資源研究中心就與一些知名的網(wǎng)絡咨詢公司組成專門的調(diào)查小組，從300家企業(yè)中選取了比較優(yōu)秀的80家企業(yè)，進行走訪，了解了這些的人力資源管理情況。經(jīng)過調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)這些房地產(chǎn)企業(yè)的人力資源管理存在著幾下幾個方面的問題：
（一）人力資源成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的瓶頸。
根據(jù)調(diào)查結果，我們不難發(fā)現(xiàn)：一些設計規(guī)劃、地產(chǎn)商業(yè)管理、產(chǎn)品研發(fā)等人才處于供不應求的狀態(tài)，國際投資管理等專業(yè)化的人才，更是一人難求，嚴重短缺。其中商業(yè)地產(chǎn)類短缺最大，達到了88.1%,其次設計研發(fā)人才也是達到了80%以上。
（二）人力資源管理基礎工作急須加強。
經(jīng)過調(diào)研，發(fā)現(xiàn)超過三分之一的企業(yè)，它們的人力資源管理制度是不完善的，達到完善程度的企業(yè)，只有不到20%.我們經(jīng)過調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，企業(yè)在開展人力資源建設過程中，只有26%的企業(yè)分析過所存在的問題，28%左右的企業(yè)正意識到發(fā)生的問題，45%左右的企業(yè)還沒有意識到自身存在問題，甚至還有10%左右的企業(yè)根本不準備進行人力資源的建設，也不準備發(fā)現(xiàn)自身存在的問題，這個數(shù)值是值得高度重視的。
（三）人力資源管理水平急待提高。
在接受調(diào)查的企業(yè)中，有超過三分之二的企業(yè)，它們的人力資源管理水平處于中等，只有不到6%的企業(yè)，達到了比較高的水平，例如我們所熟知的萬科等。但是還有將近15%的企業(yè)，它們的人力資源管理水平只有處于初級，有些甚至沒有專門的人力資源管理部門，這個結果是讓人震驚的。
另外有一點，我們也發(fā)現(xiàn)一些用人部門在主觀意愿上，還是非常希望能招聘到專業(yè)的人員，但是由于薪酬激勵性不足、績效考核流于形式等一些主觀、客觀原因，并沒有得到理想的結果。
人力資源管理，是企業(yè)建設中一個比較重要的環(huán)節(jié)，它連接著一個企業(yè)的質(zhì)量、進度與成本等各個方面。房地產(chǎn)行業(yè)，也是我國近年來迅速崛起的一個行業(yè)，有著驚人的發(fā)展速度。它在國民經(jīng)濟中占有舉足輕重的地位。
本文著重對房地產(chǎn)項目的人力資源管理的各方面進行探究，闡述了房地產(chǎn)項目人力資源精細化管理的特征及必要性，分析了現(xiàn)階段存在的問題與現(xiàn)狀，并提出了理想的房地產(chǎn)項目人力資源管理應有的模式。
[1]趙曙明《。人力資源管理理論現(xiàn)狀分析》。外國經(jīng)濟與管理，20xx-05.
[1]蔡寧偉《。項目人力資源管理的特性、誤區(qū)和對策研究》。華東理工大學學報，20xx-04.
[3]譚術魁《。房地產(chǎn)項目管理》。機械工業(yè)出版社，20xx-09.
[4]李湘華《。精細化管理---人力資源》。企業(yè)管理，20xx-06.
[5]彭劍鋒《。人力資源管理概論》。復旦大學出版社，20xx-08.
房地產(chǎn)稅制論文篇十五
我國房地產(chǎn)調(diào)控的效果一直不盡如人意，房價幾乎單邊上漲，似乎越調(diào)控，房價越高。我們認為，其中主要原因之一就是沒有將房地產(chǎn)供給調(diào)控與需求調(diào)控并重。今年10月，國內(nèi)多個房價上漲較快的熱點城市再次推出了房地產(chǎn)調(diào)控政策。從密集的調(diào)控政策可以感受到大家對房價高企、資產(chǎn)泡沫和中國經(jīng)濟未來的擔憂?？偟膩碚f，需求調(diào)控主要側(cè)重于短期，供給調(diào)控則更加側(cè)重于中長期，且供給調(diào)控有助于穩(wěn)定公眾預期。我國房地產(chǎn)調(diào)控需要注重供給與需求相結合、長期調(diào)控與短期調(diào)控相結合，并處理好房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟發(fā)展的關系。
我國房地產(chǎn)周期的拐點和房地產(chǎn)調(diào)控政策具有較高的一致性，反映了我國房地產(chǎn)調(diào)控以短期需求調(diào)控為主的特征：當房價過高時，通過抑制需求來給市場降溫；而在房地產(chǎn)低迷或萎縮的時期，同樣是運用促進需求的手段進行調(diào)控。例如，20xx年出臺一系列需求調(diào)控措施后（包括取消住房貸款利率優(yōu)惠政策、上調(diào)房貸首付比例等），房地產(chǎn)銷售增速有了明顯回落；房地產(chǎn)市場在20xx年、20xx年的上行，以及最近一輪房價上漲（20xx年底開始），也都和各部門放松對需求的管制有關（見圖1）。
最近，熱點城市再次推出房地產(chǎn)調(diào)控政策。以北京為例，9月30日發(fā)布的《關于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》提出了加大住宅用地供應力度，合理調(diào)整土地供應結構，加快自住型商品住房用地供應，強化“控地價、限房價”的交易方式，進一步完善差別化住房信貸政策等措施。上海繼“滬九條”之后，又于10月8日公布六條措施，嚴格執(zhí)行限購、限貸等房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，以確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
通過比較幾個一線城市近期的房地產(chǎn)調(diào)控新政可以看到（見表1），各地房地產(chǎn)調(diào)控舉措中，既有需求調(diào)控，也有供給調(diào)控，但仍然以需求調(diào)控（如限貸、限購政策）為主。并且，需求調(diào)控的措施更加具體、可落實，而供給方面的調(diào)控舉措則比較籠統(tǒng)，而且是原則性的，短期內(nèi)也難以落實。由于需求調(diào)控直接通過硬性標準抑制了交易量，效果幾乎是立竿見影的，但卻不是一個“治本”的方法。并且，我國房地產(chǎn)供給方面的問題比較突出。
我國房地產(chǎn)市場供給端的問題比較突出，一二線城市與三四線城市形成了分化。今年年初以來，一線城市的住宅價格同比增速持續(xù)較三線城市高出十幾個百分點。從百城住宅價格指數(shù)來看，20xx年9月，一線、二線和三線城市住宅價格同比分別增長26.72%、14.87%和6.79%.供給稀缺是熱點城市房價高漲的最顯性的原因。
第一，住宅用地和新建住宅供應不足。國有建設用地供應面積近年來呈逐年下降趨勢，其中房地產(chǎn)用地面積下降更多。20xx~2015年，全國房地產(chǎn)用地占供地面積的比例分別為27.4%、24.8%和22.5%（見圖2和圖3）。據(jù)有關方面監(jiān)測，在16個熱點城市中，有8個城市住宅用地供應量少于上年同期。廈門減少50.2%,上海減少47.5%,廣州減少41.9%,北京減少30.8%,蘇州減少21.1%,濟南減少21%,南京減少13%,無錫減少9.1%.在16個熱點城市中，有6個城市商品房住宅批準預售面積同比下降。北京下降32%,無錫下降27.2%,廈門下降23.6%,深圳下降21.4%,合肥下降15.9%,福州下降14%.從地價監(jiān)測情況來看（見表2），一線城市住宅用地的同比、環(huán)比增速均持續(xù)且顯著地高于其他用途地價。
第二，房地產(chǎn)的潛在供給難以滿足居民對房地產(chǎn)的需求。截至20xx年9月末，全國房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額7.04萬億元，同比增長7.56%,增速比上月末低0.41個百分點，比上年末低9.09個百分點；自20xx年6月份以來總體趨于回落，反映房地產(chǎn)潛在供給下降。購房貸款余額17.93萬億元，同比增長33.36%,增速比上月末高0.82個百分點，比上年末高8.63個百分點，反映購房需求依然在上升。今年前九個月新增的個人購房貸款約3.6萬億元，同比多增約1.8萬億元。
第三，需求端的數(shù)量管制雖然使人們看得見的成交量下降，房價增速放緩，卻并不能改變公眾對一線城市房價上漲的預期。直接從需求的角度進行數(shù)量管制，甚至有可能強化房價上漲的預期。今年7月份，全國住戶部門中長期貸款增4773億元，同比多增1984億元，占全部對實體經(jīng)濟貸款（4636億元）的102.96%.盡管這一情形在近期已經(jīng)有所緩解，但9月份新增個人住房貸款依然占人民幣貸款增量的39%.居民部門加杠桿的力度之大是前所未有的。20xx年9月末，江蘇、廣東、浙江、北京和上海房地產(chǎn)貸款余額同比增速分別為33.80%、32.18%、24.62%、21.15%和18.24%,分別比上月末提高0.77個、0.54個、0.5個、2.06個和0.30個百分點。5?。ㄊ校┓康禺a(chǎn)貸款余額占全國房地產(chǎn)貸款余額的42.50%,比上月末提高0.07個百分點。供給的增加則更有利于穩(wěn)定預期，應當重視預期管理對房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康發(fā)展的重要性，但目前房地產(chǎn)調(diào)控中對于供給的措施依然比較抽象和籠統(tǒng)。
相比于需求調(diào)控，供給調(diào)控有利于從更加基礎的層面改善我國房地產(chǎn)市場的運行。我國土地資本化的模式以及當前各種資源集中于大城市的現(xiàn)實，都意味著我們需要從供給的角度尋求方法。
一是合理地為中國經(jīng)濟的發(fā)展提供融資。在我國經(jīng)濟發(fā)展的過程中，土地資本化發(fā)揮著重要的作用。地方政府競相追逐促進當?shù)亟?jīng)濟增長，需要一定的'政府財力支撐。一方面，政府以低價形式將土地轉(zhuǎn)讓給工業(yè)企業(yè)，吸引企業(yè)投資并拉動就業(yè)，進而帶動當?shù)亟?jīng)濟和政府稅收的增長，在這個過程中，土地也隨著經(jīng)濟的發(fā)展而增值；另一方面，作為住宅用地的土地要素通過拍賣的形式轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)商，供房地產(chǎn)商開發(fā)建設成商業(yè)地產(chǎn)用于居民購買，政府一般可以從中獲得大量的土地財政收入。
根據(jù)最新的測算，在房價的構成中，政府所得占房價的六成左右。研究表明，作為政府收入的重要組成部分，不少地方政府的財政收入中土地出讓金所占比重都接近50%,有的城市甚至占到了60%以上（周彬和杜兩省，20xx）。根據(jù)國土資源部的統(tǒng)計，20xx年出讓國有建設用地22.14萬公頃，出讓合同價款2.98萬億元，同比分別減少20.2%和13.3%.其中，招標、拍賣、掛牌出讓土地面積20.44萬公頃，占出讓總面積的92.3%;招標、拍賣、掛牌出讓合同價款2.86萬億元，占出讓合同總價款的96.0%.
以土地財政為代表的土地資本化模式，在推動經(jīng)濟發(fā)展的同時，也在一定程度上為地方政府的短期行為提供了激勵。高地價提高了地方政府通過土地拍賣獲取的收入，因而地方政府有動機通過維持土地供給的稀缺性來獲得更多的土地財政收入。在此前提下，要增加土地的供給就會比較困難。并且，高地價將提升城市發(fā)展的成本，地方政府對房地產(chǎn)的依賴性也有可能進一步增加，不利于吸引人才、培育新經(jīng)濟增長點，從而削弱城市競爭力。短期內(nèi)政府的財政收入存在“租稅替代”的關系，即政府來自于房地產(chǎn)的租金收入越高，來自于其他行業(yè)的稅收收入越低，房地產(chǎn)片面發(fā)展對實體經(jīng)濟具有不良影響。
作為應對，應考慮改革土地拍賣制度。我國的國有土地使用權拍賣制度下，出價高者得，在未來房地產(chǎn)價格將保持上漲的預期下，土地價格更容易被抬高，“地王”頻現(xiàn)。相比之下，上海車牌拍賣制度值得在我國土地使用權拍賣的制度設計中參考。它要求出價進入有效報價區(qū)間，而有效報價區(qū)間是根據(jù)截至一定時間點的最低報價來確定的，在此基礎之上，再按照“價格優(yōu)先、時間優(yōu)先”的規(guī)則確定中標者。顯然，在這樣的拍賣制度下，報價最高者和最低者都無法中標。在土地拍賣中參考這樣的拍賣規(guī)則，將會改變“地王”頻現(xiàn)的現(xiàn)狀，更有利于價格穩(wěn)定和價值發(fā)現(xiàn)。
二是優(yōu)化資源布局。在一些熱點城市房價飆升、供不應求的同時，我國房地產(chǎn)行業(yè)還面臨著去庫存的艱巨任務，一二線熱點城市和三四線城市分化十分明顯。今年8月份，70個大中城市新建商品住宅同比價格變動中，最高漲幅為44.3%,最低為下降3.8%.
我國優(yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療衛(wèi)生資源往往在大城市較為集中，人口源源不斷地涌入北京、上海等國內(nèi)一線城市。近年來，國內(nèi)主要城市學區(qū)房現(xiàn)象持續(xù)升溫，便是公眾愿意對優(yōu)質(zhì)教育資源支付更高價格的一種體現(xiàn)。有研究測算，學區(qū)房的租金收益率平均而言比非學區(qū)房低5%,對于小戶型住宅更可達19%,且租金率折價存在較大的波動，受教育部門公立學校入學政策沖擊的影響大。因此，從長期來看，在更大范圍內(nèi)提升我國教育、醫(yī)療衛(wèi)生等資源的質(zhì)量，亦有助于破解我國房地產(chǎn)市場面臨的難題。
三是提高土地利用效率、增加城市住宅用地的供給。從國際比較以及我國一線城市的土地使用情況看，完全有可能增加一線城市的住房用地供給。實際上，高地價與目前地方政府面臨的gdp考核指標有直接的聯(lián)系。為了達到gdp的考核要求，各地區(qū)需要盡可能多發(fā)展工業(yè)投資，從而影響了土地資源的配置，導致我國一線城市的工業(yè)用地占比遠高于國際上其他同類城市。這樣的土地使用布局對于我國一線城市來說，并不一定是合理的。
如表3所示，北京、廣州和深圳三個城市的工業(yè)用地占比分別達到22%、32%和36%,遠高于紐約（3.9%）和東京（5.1%）。紐約居住用地占城市建設用地的比重為44%,東京的這一比例更是高達73%,而我國的北京、廣州和深圳的這一比例分別僅為28%、29%和26%.
一方面，要改變單一追求gdp的績效考核辦法，糾正片面追求經(jīng)濟增長速度和當前利益，更加重視民生、資源環(huán)境和長遠利益，優(yōu)化資源布局。另一方面，在增量土地供應空間有限、供需失衡的情況下，存量土地（城鄉(xiāng)建設用地范圍內(nèi)的閑置未利用土地和利用不充分、不合理的土地，具有開發(fā)利用潛力）在城市發(fā)展中應該被充分挖掘利用。據(jù)測算，上海中心城區(qū)成片工業(yè)用地轉(zhuǎn)型空間為9000萬平方米，舊住區(qū)改造產(chǎn)生的住宅體量約為6000萬平方米。全上海市范圍內(nèi)住宅的建面空間可達1.6億平方米，相當于可供應8年的成交量（20xx年全年上海市住宅銷售面積約20xx萬平方米）。在盤活存量土地的過程中，應發(fā)揮政府主導、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的優(yōu)勢，緩解供應緊缺，優(yōu)化城市發(fā)展。
誠然，許多國家在城鎮(zhèn)化率達到75%之前進程中都出現(xiàn)了房地產(chǎn)價格遠遠高于當時的經(jīng)濟增速、租售比等指標看上去也遠遠超過“合理范圍”的現(xiàn)象。我們認為，這一現(xiàn)象是以經(jīng)濟高速發(fā)展帶來的未來預期收入提升為基礎的。在中國通過土地資本化促進地方經(jīng)濟發(fā)展的過程中，政府做了大量的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)工作，例如招商引資、城市規(guī)劃，從整個地區(qū)的全局來考慮產(chǎn)業(yè)布局、居住片區(qū)的分布等，同時進行了大量基礎設施建設工作，中國的經(jīng)濟潛力得到了很大的釋放，地區(qū)房地產(chǎn)價值亦得到了提升，而房地產(chǎn)價值的提升恰恰是來源于對未來收入的預期。根據(jù)初步測算，20xx年第三季度房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的貢獻率在8%左右。房地產(chǎn)確實在中國經(jīng)濟增長中扮演了重要角色，但如果房地產(chǎn)的膨脹趨于擠出其他投資和扼殺企業(yè)家精神，對于中國經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型和健康發(fā)展則是不利的。因此，還應著眼于中長期，從土地和各項資源的供給，以及制度上做改進。
總的來說，我國當前的房地產(chǎn)調(diào)控應注重需求調(diào)控與供給調(diào)控相結合、短期調(diào)控與長期調(diào)控相結合，并處理好房地產(chǎn)與經(jīng)濟發(fā)展的關系。在現(xiàn)有的需求調(diào)控的基礎上，進一步完善供給調(diào)控的措施，兼顧短期和長期，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康發(fā)展。
房地產(chǎn)稅制論文篇十六
包含在清算的項目之中，但是已扣除的金額一定要嚴格按照相關文件上的規(guī)定進行歸類集合，再按照起哦實際的成本費用進行合理的分配；另外，對于扣除的金額一定要提供其有效且合法的憑證進行證明，否則一律不能記在扣除的金額之中。
2.土地增值稅應納稅金額計算。
房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的征收過程中一般會采用兩種計算方法：一是按照其開發(fā)的房屋面積分開項目來計算其增值額和增值率，其增值稅的計算則要使用與之相應的使用稅率來進行；二是先整體計算增值額的增值率，將增值稅進行確定，然后再使用面積分別計算其土地的增值稅。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說在增值稅的計算時可以先通過預算來將兩種計算結果進行橫向縱向的對比，然后取有利于企業(yè)的計算方法進行清算操作。
3.土地增值稅清算審核鑒證。
國家在《土地增值稅鑒證業(yè)務準則》明確要求，在清算土地增值稅時一定要附送稅務中介機構所出具的清算鑒證報告，作為稅務機關的工作人員也要對其所呈現(xiàn)的清算鑒證報告進行審核，審核的內(nèi)容一方面是內(nèi)容是否完整，鑒證報告是否合法，另外就是其格式是否合乎規(guī)范，內(nèi)容之間的聯(lián)系和銜接是否邏輯清晰等。土地增值稅的申請清算清算有細分為兩種：要求清算和自行清算。要求清算就是納稅人（房企）在受到稅務機關的書面通知之后按照稅務部門要求的清算內(nèi)容進行清算的操作；自行清算顧名思義就是房企自己將清算所需要的所有資料和鑒證報告全部準備完畢，然后在稅收部門所規(guī)定的時間限定之內(nèi)向稅收部門主動提出增值稅的清算請求。
二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中的問題。
1.計算方式復雜。
在對土地增值稅的計算時一般采用超率累進稅的方法進行，因此清算過程中所涉及的內(nèi)容也比較多，比如企業(yè)銷售收入的總金額、扣除的項目和需要交納的稅金等三個部分。三部分任何一個部分的核算難度和復雜程度都比較高，更何況是要清算全部的三項內(nèi)容，這就表明需要耗費許多人力物力，對于那些業(yè)務繁雜、產(chǎn)品開發(fā)周期較長、投資的活動更為復雜的企業(yè)來說，要對其每一個項目進行清算，所要耗費的人力和物力和可操作性上君是一個難題。
房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)的產(chǎn)品銷售類公司有著一些明顯的區(qū)別。在市場經(jīng)濟的大環(huán)境下，為了規(guī)避風險越來越多的房地產(chǎn)項目更趨向于合作開發(fā)。為了鉆政策的孔子甚至可以臨時組間一個空殼的建設公司，在項目完工之后直接進行注銷，所以導致房地產(chǎn)企業(yè)的賬目越發(fā)的復雜和混亂，經(jīng)過長時間的清算終于得出最終結果時，兩家或者多家企業(yè)早已分道揚鑣，不知所蹤導致稅款追繳困難。
3.資料和鑒證報告不規(guī)范。
稅收部門對于房地產(chǎn)企業(yè)所呈現(xiàn)的相關資料和鑒證報告要求內(nèi)容準確合理，格式規(guī)范。但是某些中介鑒證報告機構的人員專業(yè)技能不過關，導致企業(yè)所委托出具的報告不合乎規(guī)范，因此在具體其清算過程中需要稅務部門進一步的進行審核和修改，影響其工作人員的進度，也給清算工作增加了難度。
4.故意逃避和拖延。
部分企業(yè)為了增加企業(yè)的經(jīng)濟效益，采用違法的手段進行逃稅和漏稅操作，一般慣用的手段是分期開發(fā)和保留尾盤等方式，另外還有可能在財務會計賬目上進行改動，一般的對于房地產(chǎn)企業(yè)其項目銷售比例在超過85%以上則需要繳的稅金，而通過做假的賬的方式可以人為的將銷售比降低到85%以下，這樣按照規(guī)定不必進行稅務清算。
5.收入確認不規(guī)范。
企業(yè)的收入在確認上不夠規(guī)范，主要的表現(xiàn)為對工程款推遲結算，不能夠及時的將預收的房款和當期的銷售所得的房款進行轉(zhuǎn)入和登記；或者將房子的銷售款當成建筑施工的工程款進行轉(zhuǎn)償；刻意的降低房價來間接的降低增值稅的稅基額度等。上述這些問題均是影響房企土地增值稅正常、及時、準確、公正的清算的原因，從而使國家的利益受到損傷，需要嚴厲打擊。
三、做好房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作的措施。
1.提高清算工作的準確性。
在對房地產(chǎn)公司進行土地增值稅的清算時，首先將清算的對向進行區(qū)分，將該企業(yè)的產(chǎn)品分布全部了解清楚，同時要將其銷售的總收入金額進行準確的核算。在清算完畢之后對于目前未清算且剛銷售的房源也要進行土地增值稅的核算，并要求企業(yè)及時繳納該部分的稅金。
2.準確計算工程項目的竣工面積。
稅收部門對于房企中那些非貨幣轉(zhuǎn)讓的房源，比如用于投資或者贈送只要房源的所有權完成轉(zhuǎn)移，那么就應該當成其銷售完畢，然后征收稅金。
3.房源銷售收入的確定。
在進行銷售收入的確定時，為防止其故意降價，可以將企業(yè)的房源價格進行橫向?qū)Ρ?，在了解市場的均價之后然后有一個相對較為準確的判斷，同時對于其銷售方式要清楚的了解，避免房企依靠預售等方式來拖延土地增值稅的繳納。
4.嚴格控制扣除項目審核。
同樣為了漏稅部分企業(yè)甚至鋌而走險通過虛開發(fā)票等方式來擴大自己的建筑成本，從而造成微利或者虧損的假象，所以稅收部門在審核時要對其所開出的發(fā)票進行審核，確保其真實性然后控制扣除項目的金額。
5.把握成本控制分攤。
房地產(chǎn)項目的成本費分攤的依據(jù)是按照建筑面積進行的，因此在清算時一定要遵循其相關的原則處理，避免所應征收的稅款出現(xiàn)流失。
6.土地增值稅的計算過程要規(guī)范。
土地增值稅的清算和審核過程非常的復雜，稍不注意便會導致錯誤的出現(xiàn)，稅務機關的工作人員一定要嚴格按照相關的規(guī)定堅決執(zhí)行，確保稅收的清算過程規(guī)范科學。
7.提高清算工作的質(zhì)量。
清算工作質(zhì)量的提高要從稅收工作人員抓起，稅收部門在聘用人員時務必要提高門檻和，加強對專業(yè)技能的考核制度，確保每一位工作人員熟知并掌握會計制度、財務制度和稅收制度，保證每一項核算的結果的真實和準確。
四、結語。
通過對土地增值稅的清算，其也是國家宏觀調(diào)控的手段之一，旨在幫助國內(nèi)的地產(chǎn)行業(yè)能夠穩(wěn)扎穩(wěn)打，健康的持續(xù)發(fā)展，避免房地產(chǎn)泡沫的形成。所以希望稅收部門和房地產(chǎn)企業(yè)能夠通力合作嚴格遵守國家的法律法規(guī)，開展土地增值稅的清算工作，促使國家經(jīng)濟正常的發(fā)展。
房地產(chǎn)稅制論文篇十七
一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的問題。
1.資金預算管理制度不完善，投資行為盲目。
就目前的實際情況來看，很多房地產(chǎn)企業(yè)對于資金管理沒有形成一個充分的認識，資金預算的管理水平也不夠完善，同時缺少對企業(yè)在項目投資和經(jīng)營中的資金控制，導致了成本超支的現(xiàn)象存在。根據(jù)現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)來看，有的企業(yè)制定了資金管理的制度，但是由于人員對此不夠重視，使得這種管理制度形同虛設。
2.融資形式單調(diào)。
融資是每一個房地產(chǎn)企業(yè)獲得資金成本的必要手段，但是我國目前很多中小型企業(yè)，都沒有能力通過發(fā)行債券和股票的方式來獲得資金，融資方式還停留在傳統(tǒng)的銀行貸款或其他非銀行金融機構貸款上，而銀行的利率常常會出現(xiàn)波動，非銀行金融機構的利率往往在基準利率的基礎上有較大的上浮，造成了房地產(chǎn)企業(yè)的融資風險更高、償還貸款的壓力過大。
3.資金管理意識淡薄，管理模式落后。
上文中提到，很多房地產(chǎn)企業(yè)建立了資金管理制度，但由于種種客觀原因讓制度形同虛設，影響了企業(yè)資金的合理利用。同時，房地產(chǎn)項目中，建設某一工程不能很好地控制成本，企業(yè)在項目成立時設立一個單獨的銀行賬戶，未進行資金集中管控，使資金分散，不容易被全面掌握，導致資金使用效率降低。這種落后的資金管理方式，也可能導致房地產(chǎn)企業(yè)形成賬外循環(huán)資金。
二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理模式的具體內(nèi)容。
1.資金的預算管理。
資金的預算管理是資金管理的前提，在具體實施中，房地產(chǎn)企業(yè)要確定整個企業(yè)的現(xiàn)金流和開發(fā)項目的數(shù)量、開發(fā)進度的精準匹配等內(nèi)容，企業(yè)應該通過不同的資金預算形式來達到資金流和非項目資金的平衡，便于資金的統(tǒng)籌使用。建立完善的資金預算制度，能夠有效提高資金的使用效率，財務部門應該配合企業(yè)的工作目標，共同編制資金預算計劃的建立。這個預算計劃包含資金預算收入和資金預算支出兩方面內(nèi)容，其中資金預算支出是核心，應根據(jù)企業(yè)既定的成本大綱進行資金預算，并按照確定的預算安排使用資金。
2.資金的使用管理。
房地產(chǎn)企業(yè)資金的使用管理要包含四個方面的內(nèi)容：第一個方面就是土地獲取資金的支出，包括了土地的投標、競標等所支付費用；第二個方面是建筑安裝方面的支出，包括了房地產(chǎn)的項目設計、建筑、裝修和景觀規(guī)劃方面的支出；第三方面就是營銷資金的支出，包括了房地產(chǎn)項目的營銷和推廣等費用的支出；第四方面是房地產(chǎn)項目從預售開始的各項稅費支出。企業(yè)資金的使用管理，就是指企業(yè)在資金集中使用的不同階段，憑借資金的預算來合理使用資金，在資金使用管理的過程中，即要注意控制資金的風險，又要注意提高資金的使用效率。
3.資金的監(jiān)督管理。
一個房地產(chǎn)企業(yè)要想合理使用資金，并且掌握資金的使用狀況，就要不定期地對資金的使用狀況進行檢查，通過財會部門提供的報表來審核資金使用是否合理。同時，企業(yè)的管理者還可以通過專項檢查來發(fā)現(xiàn)資金在使用過程中發(fā)生的深層次問題，尤其是在房地產(chǎn)項目竣工前的工程結算與款項支付、房地產(chǎn)項目預售后的銷售收款等環(huán)節(jié)要格外注意。加強資金的監(jiān)督管理，就要建立獎罰制度，對資金管控執(zhí)行較好的項目及人員要給予獎勵，充分調(diào)動員工的積極性，積極開展企業(yè)的內(nèi)部審計，實現(xiàn)對資金整體情況的內(nèi)部控制。
三、加強資金管理內(nèi)部控制的措施。
1.科學安排資金的收入和支出。
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的實施需要大量的資金，如果管理工作不到位，就會造成資金成本的超支，不利于工程項目的成本控制。合理協(xié)調(diào)收入和支出，是加強資金管理的必要前提。房地產(chǎn)企業(yè)在建設一個工程時，所有的資金要等到項目預售才開始收回，而在開發(fā)前是要通過銀行的貸款等融資手段來籌措資金。房地產(chǎn)企業(yè)要想最終償還所有的貸款，就要在資金的使用過程中明確每一筆款項的流向，拒絕一切不合理的開支。
2.加強資金計劃分析和預算管理。
資金的計劃分析是指執(zhí)行資金的計劃后，把資金具體的情況和原計劃值相對比，發(fā)現(xiàn)偏差，找出存在的問題，并制定具體的解決措施。而資金的預算管理則是實現(xiàn)資金良性循環(huán)的必要環(huán)節(jié)，預算制度的完善能為企業(yè)提高資金使用效率打下良好的基礎。資金的預算分為年度預算和月度執(zhí)行預算兩個方面，平衡房地產(chǎn)企業(yè)的資金總預算，是預算管理中最重要的工作內(nèi)容。
3.加強資金管理信息化平臺建設。
現(xiàn)代社會是信息化的社會，眾多行業(yè)都利用了信息化的手段來提高管理質(zhì)量。在房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理和內(nèi)部控制中，資金管理信息化平臺的建立，有利于管理企業(yè)內(nèi)部的資金收入和計劃的情況，對企業(yè)的資金進行統(tǒng)一的計劃管理，分析出企業(yè)的可用資金金額、長短期資金收支情況及須外部籌措資金，從而實現(xiàn)了企業(yè)一體化的管理，有助于提高資金的使用效率。
四、結論。
我國在經(jīng)歷了金融危機的打擊之后，對于房地產(chǎn)開發(fā)的活動更加趨于理性化，也加強對于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控。但是即便如此，在房地產(chǎn)的市場中仍然存在著許多客觀因素導致的房地產(chǎn)企業(yè)資金使用不合理的現(xiàn)象，要想改變這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)只有通過加強資金管理和提高內(nèi)部控制的水平，才能從根本上保證企業(yè)的正常運作和資金的使用效率，從而為房地產(chǎn)企業(yè)帶來更大的經(jīng)濟效益。
房地產(chǎn)稅制論文篇十八
在經(jīng)濟不斷發(fā)展以及社會持續(xù)化進步的時代背景下，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟由此得到了極大的提升。從實際情況來看，現(xiàn)今我國房地產(chǎn)企業(yè)在投資管理方面仍舊存在著一定的風險性，這種風險是阻礙房地產(chǎn)企業(yè)進一步發(fā)展的重要因素，人才是企業(yè)生存和發(fā)展的重要推動力量，在房地產(chǎn)企業(yè)中占有不可忽視的地位，為此，必須積極構建企業(yè)培訓評價指標體系，實現(xiàn)人力資源的有效管理。本文旨在分析房地產(chǎn)投資企業(yè)培訓評價指標體系的有效構建，促進房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，實現(xiàn)社會和經(jīng)濟的雙向進步。
優(yōu)秀的人才隊伍往往是構成企業(yè)生存和發(fā)展的決定性力量，是企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略化發(fā)展的有力保障，對企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展具有十分重要的影響?，F(xiàn)今我國房地產(chǎn)行業(yè)針對人力資源管理仍舊存在著種種欠缺，不利于企業(yè)的長遠發(fā)展，構建起企業(yè)培訓評價指標體系已成為房地產(chǎn)行業(yè)必須解決的問題，通過本文對房地產(chǎn)投資企業(yè)培訓評價指標體系的研究和分析，從而強化企業(yè)實力，保證房地產(chǎn)行業(yè)的順利發(fā)展。
（一）重視程度不高，工作積極性不高。
企業(yè)領導對員工的培訓工作缺乏重視，大多都是紙上談兵，并沒有將員工的培訓工作放在實際之中，對員工培訓工作的重視程度不高。雖然一部分房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)逐步建立起培訓規(guī)劃，但卻沒有切實將培訓工作落實到實處，沒有嚴格按照規(guī)劃行事。另外，企業(yè)員工的工作積極性明顯不高，甚至存在著抵制的消極態(tài)度，自我學習能力較為薄弱。
（二）企業(yè)培訓評價指標體系內(nèi)容和方法過意單一化。
企業(yè)的培訓工作缺乏科學合理的評價指標體系，沒有通過科學的調(diào)查分析進行培訓工作的設計，其培訓方法和內(nèi)容較為單一化，缺乏培訓效果評估環(huán)節(jié)，缺乏系統(tǒng)、科學、全面的培訓評價指標體系，無法對企業(yè)員工的實際情況進行深入的調(diào)查研究，培訓工作缺乏針對性，所涉及的培訓工作并不能滿足企業(yè)的長遠發(fā)展和員工的切身利益。
（三）企業(yè)對培訓工作缺乏充足的硬件設施和資金投入。
我國房地產(chǎn)企業(yè)對員工的培訓工作缺乏相應的重視和認識，所以在資金的投入、教學授課以及硬件設施等方面無法予以充分提供，企業(yè)的培訓工作往往只是在內(nèi)部簡單進行，卻沒有提供專業(yè)性的培訓場地，只是借助企業(yè)會議室、多媒體設備等場地和設施簡單地展開，培訓方式過于單一化，其培訓結果也無法預知。
（四）培訓效果轉(zhuǎn)化與跟蹤機制存在不協(xié)調(diào)因素。
大部分房地產(chǎn)投資企業(yè)培訓評價指標體系的效果評估方式往往是通過問卷調(diào)查或者書面測試的方式在企業(yè)中進行，也就是沒有一套專業(yè)化的評估體系，也沒有長久性、持續(xù)性的企業(yè)員工，員工對培訓工作的意識還需要跟蹤性的調(diào)查和分析，為此，無法客觀全面地熟悉掌握培訓效果，跟蹤機制和培訓效果轉(zhuǎn)化彼此之間互不協(xié)調(diào)，其培訓評價指標體系缺乏系統(tǒng)性和科學性。
（一）強化企業(yè)領導的重視程度，樹立員工良好的工作意識。
第一，積極宣傳和引導良好的房地產(chǎn)投資企業(yè)培訓評價指標體系的實際意義、根本目的以及基本方法，促使企業(yè)領導及上下層都可以認識到培訓工作的重要性，從而通過積極主動培訓方法予以改革。第二，確保企業(yè)領導對具體化的企業(yè)培訓指標體系有一個基本的認識，并予以大力支持。第三，促使企業(yè)員工樹立正確良好的培訓觀念，有效提高企業(yè)員工綜合能力和道德素質(zhì)，為房地產(chǎn)投資企業(yè)培訓評價指標體系的有效構建提供保障。
（二）實施多樣化的培訓方式，實現(xiàn)企業(yè)培訓評價指標體系的內(nèi)容豐富化。
通過多樣化的培訓方式以豐富企業(yè)培訓評價指標體系的內(nèi)容和形式，積極構建房地產(chǎn)投資企業(yè)培訓評價指標體系。比如，企業(yè)可以適當在自身內(nèi)部建立定期的培訓課程，不斷提高企業(yè)員工的專業(yè)化能力，企業(yè)和企業(yè)之間應當彼此建立良好的交流培訓機制，選擇優(yōu)秀的企業(yè)員工參與培訓工作，在提升企業(yè)員工綜合能力的同時，可以更好地為人民服務。引導企業(yè)員工積極參加企業(yè)外部開展的培訓活動，實現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展和員工的進步。另外，需要建立一套合理科學嚴格的考核評價體系，為企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展和質(zhì)量效率提供保障，降低培訓工作所帶來的風險問題，為企業(yè)更為長遠的發(fā)展方向努力進步。
（三）加大企業(yè)培訓成本投入，建立科學有效的.激勵體制。
所謂經(jīng)濟基礎決定上層建筑，為此，房地產(chǎn)行業(yè)培訓評價指標體系的有效構建應當提供有利于培訓工作順利開展的成本資金投入，通過大量的運行資金來不斷完善和推進企業(yè)培訓工作的進步，房地產(chǎn)行業(yè)必須尤為重視人才資源的投資。強化培訓方式和培訓內(nèi)容，積極聘用專業(yè)的講師提供合理的幫助和輔導，更新培訓使用的硬件設備和軟件設備，完善培訓開展的外部環(huán)境，構建良好的培訓氛圍，積極拓展企業(yè)員工自身的內(nèi)在潛能，為員工的未來發(fā)展提供保障。
綜上所述，房地產(chǎn)投資企業(yè)培訓評價指標體系的有效構建可積極推動房地產(chǎn)行業(yè)的長期穩(wěn)定性發(fā)展，同時會對企業(yè)員工產(chǎn)生較為積極的能力塑造，房地產(chǎn)投資企業(yè)培訓評價指標體系的構建是實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的關鍵，且產(chǎn)生了較為積極的重要作用。在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，企業(yè)必須正確認識培訓評價指標體系的重要作用以及在現(xiàn)實生活中存在的問題，通過有效對策予以解決，為房地產(chǎn)行業(yè)的進一步發(fā)展創(chuàng)造條件。（作者單位為山東中潤置業(yè)有限公司）。
房地產(chǎn)稅制論文篇十九
在社會主義市場經(jīng)濟體系中，房地產(chǎn)經(jīng)濟作為其中不可或缺的一個重要組成部分，目前在我國國民經(jīng)濟中的地位日益突出。根據(jù)大量的研究和事實表明，通過對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動因素以及規(guī)律性的分析，加強對房地產(chǎn)市場的科學判斷，有利于引導我國房地產(chǎn)事業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。因此，對解析房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素及對策的探討有其必要性。
在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的過程中，相關的影響因素相當多，必須要通過對這些因素及其相關關系的正確處理，強化對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的分析，進而才能處理好投資與需求之間的相互關系。因此，以下對房地產(chǎn)經(jīng)濟相關波動因素進行簡單分析，主要有土地因素、資金因素、市場因素等，現(xiàn)作具體說明：
1、土地因素。在房地產(chǎn)發(fā)展的過程中，主要會受到一級市場以及二級市場的影響，其中，一級市場就是地產(chǎn)市場，國家土地部門作為供給方，房地產(chǎn)開發(fā)商為需求方，土地就成為市場交易中的商品，而二級市場的需求方為購房者，房地產(chǎn)開發(fā)商為供給方，在進行市場交易中，土地的使用權以及房屋所有權就成為交易的商品。在實際分析過程中，則主要選取本年完成的.開發(fā)土地面積、土地出讓收人、房屋竣工面積以及新開工面積等四個指標主要內(nèi)容進行影響分析。
2、金融市場。房地產(chǎn)開發(fā)與金融的支持密切相關，為此，資金因素對對房地產(chǎn)市場有著重大影響，在其運行過程中，主要是通過利率水平、貸款投向以及貸款規(guī)模等作為主要手段進行房地產(chǎn)的運作。因為房地產(chǎn)經(jīng)濟屬于經(jīng)濟密集型產(chǎn)業(yè)，其生存與發(fā)展必須依靠大量的資金，而這些資金一部分由企業(yè)自己來解決，而其他的一部分則必須要通過金融市場這一渠道和途徑來解決，為房地產(chǎn)開發(fā)籌集資金。
3、市場因素。在現(xiàn)代化經(jīng)濟市場環(huán)境下，房地產(chǎn)的發(fā)展與價格機制有著不可分離的關系。因為房地產(chǎn)的需求，必然會影響到房地產(chǎn)價格水平的波動，從而進一步影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟的運行擴張。同時，商品房面積也是房地產(chǎn)消費需求的反映，所以，在一定程度上，其可以對未來房地產(chǎn)價格的走勢作出一個科學的預計。比如房未來房地價格預計下降，即使價格出現(xiàn)大幅度下降，而房地產(chǎn)的需求也會相應的減少，若是未來房地產(chǎn)價格上漲，即使價格出現(xiàn)升幅，但是對于房地產(chǎn)需求也會相應的增加。
4、政策因素。所謂政策因素，主要是指與房地產(chǎn)業(yè)有關的財政政策，尤其是敏感程度較大的貨幣政策、經(jīng)濟體制、產(chǎn)業(yè)政策以及經(jīng)濟制度的改革、區(qū)域發(fā)展政策和政府發(fā)展政策等，同時，這些政策因素也是國家和政府對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行宏觀調(diào)控的主要手段，通過這些政策措施，對房地產(chǎn)市場進行各方面的調(diào)控，進而影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟的周期性波動。
從某種角度上講，房地產(chǎn)經(jīng)濟的增長與宏觀經(jīng)濟的增長一樣，兩者都不是以平穩(wěn)的方式增長，都具有很大的波動性，但是從長期發(fā)展來看，房地產(chǎn)經(jīng)濟還是呈現(xiàn)向上增長的趨勢，這種趨勢隨著相關因素的影響上下起伏，控制著房地產(chǎn)經(jīng)濟的運行狀態(tài)。為此，為了保證房地產(chǎn)經(jīng)濟的相對穩(wěn)定，以下提出了控制房地產(chǎn)經(jīng)波動的有效對策，具體包括以下幾點：
1、規(guī)范土地市場。控制房地產(chǎn)經(jīng)濟波動，必須要規(guī)范土地市場的管理，具體可以從下方面人手：
首先，強化土地批租管理，要全面采取總量控制，統(tǒng)一規(guī)范土地的管理權，確立嚴格的行政劃撥用地審批制度；其次，要嚴格按照規(guī)范操作，根據(jù)協(xié)議規(guī)定的具體內(nèi)容，規(guī)范土地的招標拍賣轉(zhuǎn)變途徑和流程，從根本上實現(xiàn)我國土地轉(zhuǎn)讓的招投標的市場化，減少行政干預，改善土地管理現(xiàn)狀；第三，要強化政府的土地供給能力的同時，必須要進一步實現(xiàn)我國土地轉(zhuǎn)讓市場的開放化管理，優(yōu)化土地使用權，利用市場機制下的調(diào)控手段，優(yōu)化土地資源的配置與重組；另外，根據(jù)市場經(jīng)濟的發(fā)展現(xiàn)狀，確立新型土地供應機制，從而有效地規(guī)范我國土地的出讓行為。
2、調(diào)整房地產(chǎn)投資政策。要制定長遠的適合于我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的投資政策，對于正常的政策制度，即便是造成了短期內(nèi)的經(jīng)濟下滑，抑制了經(jīng)濟發(fā)展，也應該采用有效的輔導方法和手段，堅持貫徹執(zhí)行。對于失控和不當?shù)慕?jīng)濟政策，必須要采用有效措施及時糾正和制止，盡可能地保證房地產(chǎn)經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展。
另外，要根據(jù)我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展狀況，采用有效的房地產(chǎn)投資政策，調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟狀況，保證房地產(chǎn)經(jīng)濟的平穩(wěn)、健康、持續(xù)發(fā)展。在制定和出臺相關的投資政策時，需要注意以下相關問題：（1）要明確投資主體，做到產(chǎn)權分明、職責清晰、規(guī)避風險的發(fā)生，有效地控制房地產(chǎn)經(jīng)濟周期的變化；（2）要密切關注房地產(chǎn)經(jīng)濟的規(guī)模變化，確保固定資產(chǎn)投資與規(guī)模發(fā)展相適應，確保投資的合理化；（3）明確市場定位，重視市場調(diào)查，在明確市場需求的基礎上，使得市場投資更為理性化。
3、完善開發(fā)金融制度。在房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中，必須要完善現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融制度，具體做到以下幾點：（1）要構建完善的多元化房地產(chǎn)融資體系，如房地產(chǎn)信托、商業(yè)銀行貸款、市場直接融資以及產(chǎn)業(yè)基金等，（2）完善多元化的住房融資渠道，目前主要的融資渠道有政府優(yōu)惠政策、商業(yè)按揭貸款、住房合作基金等；（3）建立完善的金融管理制度，要求房地產(chǎn)要積極探索發(fā)展出路，既要考慮到整個金融體系的構建，也要考慮到制度方面的建設，從而為融資創(chuàng)造一個創(chuàng)新環(huán)境。
總而言之，對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動因素進行分析，不僅有利于對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展及其運行規(guī)律的把握，而且通過對其發(fā)展異常波動的分析，制定出科學有效的針對性措施，加強房地產(chǎn)經(jīng)濟的宏觀調(diào)控，有利更好地實現(xiàn)房地產(chǎn)的深化改革，推進房地產(chǎn)經(jīng)濟改革的步伐。
房地產(chǎn)稅制論文篇二十
摘要：房地產(chǎn)金融對房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展起到了重要作用，但我國對房地產(chǎn)金融的研究起步較晚，房地產(chǎn)金融領域?qū)I(yè)人才培養(yǎng)嚴重不足。根據(jù)多年從事房地產(chǎn)金融的與實踐體驗，提出了在能力本位教學思想下，通過引入“學生主體參與教學”和案例教學法、完善教學環(huán)節(jié)，以不斷激發(fā)學生學習興趣，發(fā)揮學生主觀能動性等教學改革思路與實踐，并對進一步完善該課程的設置及教學提出建議，希望能夠培養(yǎng)適合我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展所需要的綜合性人才。
關鍵詞：房地產(chǎn)金融；教學改革；實踐。
1、樹立能力本位的教育思想，發(fā)揮學生的主觀能動性。
能力本位的教育思想把教育目標定位于學生本人以及他們內(nèi)部心理和外部行為將要發(fā)生的變化，不但強調(diào)理論知識、專業(yè)技能是學生必備的素質(zhì)，同時也強調(diào)由理論知識、專業(yè)技能所形成的素質(zhì)結構受主體職業(yè)情境和工作角色的影響，主張加強對后者的培養(yǎng)。正是基于這樣的教育思想，在房地產(chǎn)金融課程的教學過程中要求實現(xiàn)兩個轉(zhuǎn)變：
1.1由以教師為主轉(zhuǎn)向以學生為主。
房地產(chǎn)金融學習既要有扎實的理論基礎，又要有豐富的實踐經(jīng)驗，因此，房地產(chǎn)金融這門課程應立足于微觀經(jīng)濟行為分析。授課過程中，積極引進“學生主體參與教學”的教學方法，引導學生參與教學全過程，通過采用情境教學法，從學生熟悉的事物入手，提高學生的學習興趣和參與意識，激發(fā)學生的主觀能動性。
1.2由單純知識傳授轉(zhuǎn)變?yōu)榫C合素質(zhì)提高。
房地產(chǎn)金融是以金融學基本原理為基礎，借助管理學、技術經(jīng)濟學、市場營銷學等相關課程及其他相關學科的支持，主要研究住房抵押貸款、住房資金融通、抵押貸款證券化和住房金融政策等內(nèi)容。為了使學生能全面掌握房地產(chǎn)金融的相關知識，重點加強了金融創(chuàng)新等內(nèi)容的教學。
2、改進教學方法，激發(fā)學生的創(chuàng)造性。
多年以來，我們的教育一直老師是課堂的主體，學生只能處于完全被動地位，這種填鴨式的教學方法已越來越不適應今日高等教育的需要。教師的主要職能應是交給學生開啟知識大門的鑰匙，教師不再主要是傳授知識，而是幫助學生發(fā)現(xiàn)、組織和管理知識，引導他們而非塑造他們。
2.1采取多種教學方法，激發(fā)學生的創(chuàng)新能力。
（1）改進課程教學方法，實施全過程案例教學法。
所謂全過程案例教學，是將房地產(chǎn)金融案例教學的思想觀點方法手段綜合應用于教學過程中的各個階段和環(huán)節(jié)，使之聯(lián)結為一個有機而完整的教學過程體系。
（2）采用啟發(fā)式的新型教學模式。
啟發(fā)式教學思維模式在講解過程中，讓教師做導演，學生當主角，教師通過不斷的提問、引導、啟迪，充分調(diào)動所有學生學習的積極性，激勵學生獨立思考，闡述其獨特見解，這種教與學相結合的啟發(fā)式思維模式在房地產(chǎn)金融課程及其它一些專業(yè)課程的教學實踐中已被經(jīng)常運用，且取得了較為令人滿意的教學效果。
（3）結合房地產(chǎn)業(yè)界流行觀點組織小組討論。
結合現(xiàn)實，組織學生對業(yè)界流行觀點進行討論，討論過程中教師并不評判觀念的“對”與“錯”，而重在引導學生從不同的角度進行討論?！爸剡^程而非結果”是這種課堂討論的特點，以此培養(yǎng)學生創(chuàng)新意識、獨立思考或創(chuàng)新能力。
2.2改革考試形式，綜合考評學生分析問題和解決問題的能力。
在此課程教學改革中，明確教學的重點是培養(yǎng)學生分析問題和解決問題的能力。因此，本課程改變了一張試卷定成績的考核方法，根據(jù)考試、作業(yè)、討論、專題小論文、專題小設計等綜合評定成績，以培養(yǎng)學生分析和解決問題的能力。
3、以學生為中心，與學生交朋友，營造良好學習氛圍。
“以學生為中心”是現(xiàn)代教育的基本理念。在多年的教學實踐中，我深刻地認識到只有經(jīng)常與學生溝通，充分理解學生，及時發(fā)現(xiàn)和彌補教學中存在的不足，才能使教學順利地進行，從而達到教學的目的，提高教學質(zhì)量。
在教學中教師的宗旨是“一切為了學生”，課堂上，教師堅持微笑教學，給學生營造一個愉快輕松的學習空間。對于某些學生在課堂上出現(xiàn)一些不應有的現(xiàn)象，不是一味的嚴肅批評，而是視情況不同，分別對待。通常情況下，做到動之以情，曉之以理，不傷害學生的自尊心，有時還來點幽默的調(diào)侃，活躍課堂氣氛，這樣既照顧了學生的面子，又達到了教育的目的。同時，作為一名年輕的教師，要注重發(fā)揮容易與學生溝通的優(yōu)勢，用課間休息的時間，與學生交談，同他們交朋友，傾聽他們對課程內(nèi)容安排的要求、對教學方法改進的建議等，了解他們真正關心或者想學的東西，在必要時適當?shù)卣{(diào)整教學內(nèi)容和進度。此外，在課程結束時讓學生寫學習總結，要求他們也對教師的教學給予中肯的評價，使教師了解自己的優(yōu)、缺點，為今后教學工作的提高創(chuàng)造條件。
由于比較關注同學生的感情溝通，很多學生不僅課后愿意和教師聊天、交友；更重要的是他們很喜歡聽課，態(tài)度認真，課堂效果好；同時他們學習有疑問也愿意同教師討論，請教，這樣對提高教學質(zhì)量大有好處。
4、幾點建議。
4.1加強對教師的培養(yǎng)，尤其應為教師創(chuàng)造更多的參加實踐的機會。
教師在教學中發(fā)揮著主導作用，是知識的傳播者和學生效仿的主體，教師的知識水平和知識結構對教學活動起著舉足輕重的作用。目前高等學校中講授房地產(chǎn)金融的教師大多數(shù)人沒有直接參與過房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的實踐，講起課來難免有脫離實際之嫌。因此，除應加強教師理論素養(yǎng)的培養(yǎng)外，應為教師創(chuàng)造更多的參加實踐的機會。
4.2請房地產(chǎn)業(yè)界人士介入教學，增強學生的感性認識。
可以邀請房地產(chǎn)業(yè)界各個方面的資深人士到學校講學，增加學生對房地產(chǎn)及房地產(chǎn)業(yè)的感性認識，并可感受真正企業(yè)家所應具備的企業(yè)家精神，激發(fā)學生的學習熱情和創(chuàng)業(yè)精神。
4.3提供有利的教學質(zhì)量保證計劃。
開課時間應選擇在三年級上半學期。學生先修過經(jīng)濟學、金融市場學、財務管理學等相關課程后再學習本課程，將會收到較好的教學效果。開課班級人數(shù)一般應控制在40人左右。
4.4有關部門提供更多的現(xiàn)代化教學工具。
投影儀多媒體、電化教學等現(xiàn)代化教學手段的運用，能夠幫助學生形成更加直觀的印象，提高學生的學習興趣，如城市土地級別圖、樓盤實景圖以及有關房地產(chǎn)金融的科教片、電視片等都不失為好的教具。另外，建立模擬市場研究、房地產(chǎn)金融實驗室，為學生提供更多的成本較低的研究、實踐機會。
參考文獻。
［1］沈周延.利用案例教學促進隱形知識的流動和共享［j］.科技咨詢，20xx，(1):64.
［2］牛三平.高等管理教育的案例教學法及“課堂討論”［j］.山西高等學校社會科學學報，20xx，(2):99.
［3］顧小麟.對案例教學法與舉例說明的思考［j］.中國科技信息，20xx，(2):111.
［4］葉劍平.20xx年我國房地產(chǎn)市場特點［j］.建筑經(jīng)濟，20xx,(2):42.
［5］馮新力.專家學者研討金融學課程體系建設［n］.中國教育報，20xx，（6）:17.
［6］王廣謙，張亦春.金融學科建設與發(fā)展戰(zhàn)略研究［m］.北京:高等教育出版社，20xx.
房地產(chǎn)稅制論文篇二十一
從我國目前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢來看，近幾年以及之后幾年依舊有足夠的發(fā)展空間，并且短時間內(nèi)不會衰弱[1]。房地產(chǎn)企業(yè)在我國經(jīng)濟建設體系中所占比重較高，從最初進入房地產(chǎn)企業(yè)開始，利用有限的資金投資，并且不斷融資，從而支持企業(yè)良性運轉(zhuǎn)，但就目前我國房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)濟情況而言，也暴露出很多問題[2]。且這些問題若不及時發(fā)現(xiàn)和解決，勢必會影響房地產(chǎn)企業(yè)日后的發(fā)展，并且在激烈的市場競爭中處于劣勢地位。因此加強資金管理的力度，創(chuàng)新管理方式，使其能夠順應時代發(fā)展的需求，是當前房地產(chǎn)企業(yè)重點關注的話題。
（一）盲目投資，資金規(guī)劃不合理。
房地產(chǎn)企業(yè)從建立之初到穩(wěn)定的運營發(fā)展具有周期長、耗費大等特點，在發(fā)展的過程中，完全依賴企業(yè)自身的資金運轉(zhuǎn)是不可能實現(xiàn)的，因此房地產(chǎn)企業(yè)需要通過銀行借款等融資方式進行負債融資，從近幾年的情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)的負債率較高，幾乎每個房地產(chǎn)企業(yè)都有大筆的負債額。某些企業(yè)資金沉淀嚴重，原本就因資金不足而煩惱，加之資金的無效占用不斷增加，且盲目跟風投資導致資金未以有效產(chǎn)出的形式流回企業(yè)，導致資金的利用率進一步降低。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，有效的資金預算和合理的資金規(guī)劃，是企業(yè)最大化利用資金，并提升資金管理水平的有效方式，但從目前的實際情況來看，部分企業(yè)在資金投資和規(guī)劃上還存在著諸多的不足[3]。
（二）融資渠道單一，主體不明。
資金管理的原則在于主體明確，責任明確，且應該加強對資金的監(jiān)督力度，防止資金流失和無效利用，但房地產(chǎn)企業(yè)在此方面的規(guī)劃并不到位，還需要作進一步的努力，來確保資金的正常使用和流動。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)巨大數(shù)額的投資和收款，并沒有明確監(jiān)督每一筆資金的具體流向，導致正式啟用資金的階段卻發(fā)現(xiàn)資金已經(jīng)被占用，只好拆東墻補西墻。另外，房地產(chǎn)企業(yè)本身的資金不足以支撐企業(yè)正常運轉(zhuǎn)，因此需要通過多種方式加強外部融資，然而目前房地產(chǎn)企業(yè)融資方式單一，資金獲取的渠道相對匱乏。致使企業(yè)的資金的利用和周轉(zhuǎn)更為緊張，若房地產(chǎn)企業(yè)想要穩(wěn)定長期的發(fā)展，就必須要解決上述所有問題。
（一）做好資金預算，促進資金良性運轉(zhuǎn)。
房地產(chǎn)企業(yè)不同于一般的企業(yè)，每一筆進賬和出賬的資金數(shù)額都較大，且投入和產(chǎn)出比例也較大，因此做好房地產(chǎn)企業(yè)的資金預算是必要的工作之一，也是資金管理的基礎性環(huán)節(jié)，更是確保企業(yè)良性運轉(zhuǎn)的有效方式。進行有效的資金預算，上一年年末做好所有款項的整理和總結，計算盈虧狀況，并且將不可動用資金和閑置資金詳細記錄處理，注重處理的細節(jié)。每年年初，財務部門則根據(jù)上一年的企業(yè)運營情況以及當年企業(yè)發(fā)展的趨勢，做好資金預算計劃[4]。要求資金預算計劃既能夠滿足企業(yè)本年所需的要求，也要保障資金能夠良性運轉(zhuǎn)，對于閑置資金應該加以利用，促進企業(yè)的發(fā)展。資金預算由資金預算收入，資金預算支出兩大主體內(nèi)容構成“資金預算最核心的內(nèi)容是企業(yè)通過經(jīng)營活動帶來的現(xiàn)金凈增加額，預算支出最核心的內(nèi)容是企業(yè)投資所需資金支出?！币源藶楹诵?，把握企業(yè)的“脈搏”，突出計劃重點，有效節(jié)約公司融資成本，并且在預案審核通過后嚴格執(zhí)行。
（二）合理規(guī)劃資金，重視風險管理。
在做好資金預算之后，應該嚴格按照資金預算方案執(zhí)行，并且在此過程中以控制成本為核心，有效將企業(yè)能夠運轉(zhuǎn)的資金優(yōu)先利用。但資金預算只是年初的一個計劃方案，在現(xiàn)實發(fā)展中有很多不可預估的因素會影響資金的周轉(zhuǎn)和利用，此時需要企業(yè)財務管理者嚴格依照合理規(guī)劃的處事標準作出新的資金決策，從而調(diào)整預算方案，將資金合理有效的利用起來。另外，在資金管理的工作任務中，風險管理是其中及其重要的一項任務，主要分為使用風險，在途風險和或有風險。資金的使用風險一般是指房地產(chǎn)企業(yè)的投資風險，對于這種風險，做好市場調(diào)研，加強對投資項目的可行性調(diào)查論證，項目評審以科學化，專業(yè)化的標準進行，在項目投資之初就將風險概率降到最低，也就是說這種風險屬于預先通過有效手段可控型風險。而在途風險通常會發(fā)生在企業(yè)資金結算過程中，要求財務人員注重結算票據(jù)的選擇，通常都是以“貸記憑證”，“轉(zhuǎn)帳支票”為結算手段，選擇更為安全的結算方式，有助于規(guī)避風險發(fā)生的概率[5]。
（三）擴寬融資渠道，加強資金動態(tài)流向的監(jiān)督力度。
房地產(chǎn)企業(yè)應定期，不定期地對資金使用情況進行監(jiān)督和核查，明確企業(yè)資金的動向。一般情況下，可通過企業(yè)的日常的報表全面了解資金的動向，而且要定時進行專項檢查，了解和知悉資金預算執(zhí)行過程中的深層次問題，針對這些問題尋找深層次的解決方法，尤其是對于應收帳款，預付帳款，其他應收款等資金往來賬目的'管理，逐筆跟蹤，強化監(jiān)督，明確責任人，才能將資金的來龍去脈清楚的進行管理。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的資金因支出數(shù)額較大，且一般前期用于投資，后期才能回收賬款，因此應該擴寬融資渠道，利用各種方式為企業(yè)籌集到足夠項目運轉(zhuǎn)的資金，避免因資金不足而損失重要項目。另外，房地產(chǎn)企業(yè)應該制定明確的責任制度，業(yè)務人員的績效同應收款項的回籠速度和回收金額掛鉤，制定相應的獎罰辦法，確保錢出去，貨進來，貨出去，錢進來，把壞帳損失降到最低程度。此外，加強企業(yè)的內(nèi)部審計工作，注重沉淀資金的盤活，將企業(yè)本身擁有的資金和外部融資籌集的資金最大化利用，提高整個企業(yè)的經(jīng)濟效益。
房地產(chǎn)企業(yè)的資金運轉(zhuǎn)需要在財務人員的精確計算下進行，并且房地產(chǎn)企業(yè)資金數(shù)額較大，在企業(yè)本身資金不足以支撐企業(yè)發(fā)展的情況下需要通過多種渠道融資，用以支持企業(yè)的發(fā)展。因此房地產(chǎn)資金管理工作是企業(yè)發(fā)展的核心任務，有效的資金預算和規(guī)劃，在強有力的監(jiān)督體制下落實施行，能夠保障企業(yè)在激烈的競爭中獲取一定的優(yōu)勢，從而在房地產(chǎn)企業(yè)更好更快的發(fā)展。
[2]高峰.探討房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題與對策[j].四川水泥，20xx，09：185.
[4]董剛.房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題及對策[j].東方企業(yè)文化，20xx，24：202.
【本文地址：http://aiweibaby.com/zuowen/16596185.html】
