房地產(chǎn)的論文(優(yōu)質(zhì)21篇)

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房地產(chǎn)的論文(優(yōu)質(zhì)21篇)
時(shí)間:2023-11-30 09:50:02     小編:文軒

總結(jié)是對(duì)自己經(jīng)歷的一種記錄,也是對(duì)他人的一種分享。寫(xiě)總結(jié)時(shí)可以參考一些優(yōu)秀的范文或案例,借鑒別人的經(jīng)驗(yàn)??偨Y(jié)是在一段時(shí)間內(nèi)對(duì)學(xué)習(xí)和工作生活等表現(xiàn)加以總結(jié)和概括的一種書(shū)面材料,它可以促使我們思考,我想我們需要寫(xiě)一份總結(jié)了吧。那么我們?cè)撊绾螌?xiě)一篇較為完美的總結(jié)呢?以下是小編為大家整理的一些總結(jié)范文,供大家參考學(xué)習(xí)。

房地產(chǎn)的論文篇一

20xx年以來(lái),金融動(dòng)蕩已經(jīng)逐步蔓延到世界各地的很多領(lǐng)域,對(duì)我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生一定的影響,其中包括我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè),房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷,進(jìn)入了周期性調(diào)整階段。同時(shí),近年來(lái)伴隨著住房商品市場(chǎng)的發(fā)展,我國(guó)住房金融領(lǐng)域創(chuàng)新不斷涌現(xiàn)。但是,相關(guān)的金融風(fēng)險(xiǎn)也在一定程度上累積,并日益受到關(guān)注。如何在金融危機(jī)的大環(huán)境下協(xié)調(diào)推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的金融創(chuàng)新、風(fēng)險(xiǎn)防范與監(jiān)管等問(wèn)題已經(jīng)成為當(dāng)務(wù)之急。房地產(chǎn)金融創(chuàng)新是房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展的必然要求,對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有重要意義。鑒于其重要價(jià)值,房地產(chǎn)金融創(chuàng)新在許多國(guó)家受到積極支持,并遵循一定的發(fā)展規(guī)律。但是,房地產(chǎn)金融創(chuàng)新也會(huì)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn),次貸危機(jī)的爆發(fā)生動(dòng)而深刻地展示了房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的現(xiàn)實(shí)風(fēng)險(xiǎn),引起了金融界關(guān)于加強(qiáng)監(jiān)管的反思。

一、房地產(chǎn)金融對(duì)我國(guó)的影響。

自我國(guó)開(kāi)始了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的改革以來(lái),房地產(chǎn)金融在有利的政策下快速地發(fā)展壯大,房地產(chǎn)金融的發(fā)展壯大,對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展,起到了至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)金融的進(jìn)步,已經(jīng)成為了帶動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的助推力量。由于其他國(guó)家對(duì)世界金融的干預(yù),影響了我國(guó)房地產(chǎn)金融的發(fā)展所有事,很多專(zhuān)家學(xué)者針對(duì)這一環(huán)境下的房地產(chǎn)金融如何改進(jìn),做出了調(diào)查與研究。雖然房地產(chǎn)金融面臨著外部環(huán)境的干擾,但是房地產(chǎn)金融運(yùn)作本身體制中的不足,也是導(dǎo)致房地產(chǎn)金融沒(méi)有充分發(fā)揮其潛力的主要原因。因此,如何完善創(chuàng)新房地產(chǎn)金融,成為了加強(qiáng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)繁榮,對(duì)抗外界經(jīng)濟(jì)干擾的必須手段之一。

二、當(dāng)今我國(guó)房地產(chǎn)金融遇到的危機(jī)。

1.快速發(fā)展下的弊端。隨著有力的政策的支持,我國(guó)房地產(chǎn)金融得到了前所未有的機(jī)遇,在大好的形勢(shì)下,房地產(chǎn)金融得到了飛速的發(fā)展。但隨著房地產(chǎn)金融的逐步運(yùn)行,融入到了社會(huì)金融體系中,快速發(fā)展后的后遺癥也逐漸地被人們發(fā)覺(jué)。我國(guó)的房地產(chǎn)金融比較其他發(fā)達(dá)國(guó)家而言,還是新興產(chǎn)業(yè),基礎(chǔ)比較其他經(jīng)營(yíng)了許久的國(guó)家來(lái)說(shuō),十分的淺薄。為了加速房地產(chǎn)金融的進(jìn)步,與世界經(jīng)濟(jì)體系的接軌,我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)的工作者,吸取了許多國(guó)外房地產(chǎn)金融業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)與運(yùn)營(yíng)模式。全新的金融模式的大幅度引進(jìn),增加了房地產(chǎn)金融業(yè)的工作負(fù)擔(dān),打亂了以往有條不紊的工作結(jié)構(gòu),在工作中出現(xiàn)了很多問(wèn)題,對(duì)相關(guān)信息的披露,成為了最常見(jiàn)的問(wèn)題所在。對(duì)信息的處理,影響到了讓房地產(chǎn)金融業(yè)對(duì)大市場(chǎng)的精確判斷,給房地產(chǎn)金融的運(yùn)營(yíng)與投資帶來(lái)了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。而相對(duì)的,當(dāng)今房地產(chǎn)金融業(yè)又沒(méi)有合理地成立風(fēng)險(xiǎn)抑制部門(mén),缺乏相應(yīng)的監(jiān)督管理辦法,這就使得這種危機(jī)得不到及時(shí)解決,使得風(fēng)險(xiǎn)依舊存在。房地產(chǎn)金融業(yè)在大幅度效仿發(fā)達(dá)國(guó)家的運(yùn)營(yíng)模式,卻沒(méi)有足夠的基礎(chǔ)與相關(guān)的技術(shù)來(lái)解決運(yùn)營(yíng)時(shí)出現(xiàn)的問(wèn)題,這就是快速發(fā)展下所留下的巨大弊病。

2.房地產(chǎn)金融業(yè)的主觀創(chuàng)新意識(shí)低下。在大幅度地引進(jìn)國(guó)外現(xiàn)有成功的金融運(yùn)作模式不能有效地完全被利用的情況下,我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)應(yīng)該結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況及世界金融的整體環(huán)境,創(chuàng)新出適合我國(guó)特殊情況的金融體系運(yùn)營(yíng)模式。沒(méi)有合理的金融運(yùn)作模式,被動(dòng)地套用不符合我國(guó)當(dāng)今現(xiàn)狀的金融體系,將會(huì)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的不可預(yù)估性,在許多風(fēng)險(xiǎn)與利益面前,不能有效地控制局面,不能創(chuàng)造穩(wěn)定的利益。例如,在學(xué)習(xí)了國(guó)外降低貸款標(biāo)準(zhǔn)的貸款購(gòu)房的運(yùn)營(yíng)概念后,造成了許多無(wú)力償還貸款的案例產(chǎn)生,造成了市場(chǎng)的動(dòng)蕩,給房地產(chǎn)金融帶來(lái)了不穩(wěn)定的隱患。房地產(chǎn)金融的貪功冒進(jìn),沒(méi)有合理地創(chuàng)新出適合我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)穩(wěn)定發(fā)展新的金融依據(jù),導(dǎo)致房地產(chǎn)金融所面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步地惡化。對(duì)實(shí)際情況的準(zhǔn)確判斷,合理地運(yùn)用我國(guó)金融市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì),創(chuàng)新出適合我國(guó)國(guó)情、民情的合理金融管理運(yùn)營(yíng)體系,是值得房地產(chǎn)金融業(yè)花時(shí)間來(lái)研究的主要課題。

3.關(guān)于監(jiān)管力問(wèn)題以及衍生的思考。房地產(chǎn)金融業(yè)缺乏良好的監(jiān)督管理,大多數(shù)的監(jiān)管部門(mén)沒(méi)有有效地履行自身的職責(zé),或者沒(méi)有針對(duì)性的監(jiān)管手段。房地產(chǎn)金融的有效發(fā)展,需要合理的監(jiān)督與管理,現(xiàn)下的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu),沒(méi)有整合出合理的監(jiān)管方案,減少監(jiān)管漏洞的產(chǎn)生,使得產(chǎn)生了許多的違規(guī)操作,對(duì)房地產(chǎn)金融的發(fā)展,造成了巨大的沖擊。房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)金融業(yè)監(jiān)督管理的不重視以及管理的不完善,也是影響房地產(chǎn)金融發(fā)展的主要問(wèn)題。很顯然,房地產(chǎn)供需雙方在政府金融調(diào)控政策之外找到了解決融資問(wèn)題的辦法,這些繞過(guò)調(diào)控的融資方式可以不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)胤Q為“房地產(chǎn)金融創(chuàng)新”。

三、有效改革房地產(chǎn)金融業(yè)現(xiàn)狀的創(chuàng)新提議。

1.彌補(bǔ)房地產(chǎn)金融業(yè)體制上的漏洞。由于受到了其他國(guó)家的影響,國(guó)際上的金融市場(chǎng)比較混亂,我國(guó)的經(jīng)濟(jì)在整體環(huán)境下,也受到了影響。房地產(chǎn)金融業(yè)在大環(huán)境混亂的情況下,應(yīng)該穩(wěn)固自身的經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)體系來(lái)應(yīng)對(duì)動(dòng)蕩的金融環(huán)境。房地產(chǎn)業(yè)屬于高投入、高回報(bào)的投資項(xiàng)目,許多組織聯(lián)合進(jìn)行投資,參與房地產(chǎn)的建設(shè),我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)組織底蘊(yùn)不一,良莠不齊,許多組織沒(méi)有相應(yīng)的投資實(shí)力,四處聯(lián)系投資者,導(dǎo)致組織內(nèi)部難以管理,在實(shí)際操作中,出現(xiàn)了嚴(yán)重的管理事故,給房地產(chǎn)金融業(yè)帶來(lái)了嚴(yán)重的影響。在銀行房地產(chǎn)信貸管理方面,可以嘗試改“風(fēng)險(xiǎn)回避”為“風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移”策略,即銀行業(yè)適度放松對(duì)房地產(chǎn)供需雙方的信貸控制,再通過(guò)資產(chǎn)證券化等方式把不同風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)的信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)移出去,這樣能降低房地產(chǎn)市場(chǎng)供需雙方的融資成本,在部分削減房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力的同時(shí)降低購(gòu)房者的信貸風(fēng)險(xiǎn)。合理地整合投資人員,并對(duì)其進(jìn)行合理的職務(wù)分配,采用合理的管理手段,讓房地產(chǎn)實(shí)業(yè)內(nèi)部的管理統(tǒng)一有序,才能加強(qiáng)房地產(chǎn)事業(yè)的`發(fā)展與進(jìn)步。

2.加大對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的掌控力度。房地產(chǎn)金融業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)可控性,是影響可持續(xù)穩(wěn)定性發(fā)展壯大的先決條件之一。重視房地產(chǎn)金融業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)控制,加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的探查能力,加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的控制能力,是當(dāng)今房地產(chǎn)金融業(yè)最需要具備的基礎(chǔ)能力。房地產(chǎn)金融業(yè)的創(chuàng)新目標(biāo),是為了降低風(fēng)險(xiǎn),增加利益回報(bào)。整理探查相關(guān)的金融信息、相關(guān)的行業(yè)情報(bào),加強(qiáng)對(duì)世界金融體系的研究與調(diào)查,是增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理的有效手段?,F(xiàn)在是信息爆炸時(shí)代,對(duì)信息的處理和收集,是房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展自身的重要條件。組建專(zhuān)業(yè)化的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì),整理收集好相應(yīng)的金融消息,對(duì)其進(jìn)行有效、合理、準(zhǔn)確的分析,并整理成相關(guān)切實(shí)的直觀數(shù)據(jù),形成數(shù)據(jù)模型,加強(qiáng)其他團(tuán)隊(duì)對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)判與預(yù)防。從全局出發(fā),宏觀地分析大環(huán)境,再?gòu)奈⒂^上細(xì)致地研究各種可能性的發(fā)生,并做好相應(yīng)的對(duì)策,有選擇性地借鑒其他國(guó)家的處理風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)驗(yàn),并根據(jù)實(shí)際情況做出相應(yīng)的變通與改善,進(jìn)行合理的創(chuàng)新,改變被動(dòng)的金融局面,減少風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生幾率,增加對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的掌控。

3.加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融領(lǐng)域內(nèi)非銀行金融機(jī)構(gòu)和民間借貸機(jī)構(gòu)的監(jiān)管。非銀行金融機(jī)構(gòu)和民間借貸機(jī)構(gòu)參與房地產(chǎn)金融領(lǐng)域有其積極影響:一方面,這些機(jī)構(gòu)的參與有效增加了房地產(chǎn)供需雙方融資渠道,分流了對(duì)銀行的資金需求;另一方面,這些機(jī)構(gòu)的管理相對(duì)于銀行體系更為寬松,更有機(jī)會(huì)從事高風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù),創(chuàng)新更為踴躍。因此,主管部門(mén)簡(jiǎn)單地叫停這些機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)是不明智的,負(fù)責(zé)任的態(tài)度是加強(qiáng)對(duì)這類(lèi)機(jī)構(gòu)的管理。首先,要明確管理主體。目前,銀行、信托公司、證券公司、資產(chǎn)管理公司都有歸口管理部門(mén),但其他一些機(jī)構(gòu),如地產(chǎn)私募基金、小貸公司主要由地方政府多部門(mén)管理,工商部門(mén)、發(fā)改委、金融辦都行使一定的管理職能,多頭管理效率較低,應(yīng)該針對(duì)各類(lèi)新型金融組織,明確管理主體,進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化的全面管理。其次,要完善管理法規(guī),加快新型金融組織的立法工作和相關(guān)業(yè)務(wù)管理規(guī)定的擬定,改變“先放養(yǎng),后規(guī)范”的思路。最后,加強(qiáng)各類(lèi)新型金融組織的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。提示相關(guān)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),提高資金盈余單位、新型金融組織的風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)知程度,使其在較高的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)意愿的前提下參與房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。

4.做出針對(duì)性的科學(xué)創(chuàng)新。盲目的創(chuàng)新是房地產(chǎn)金融業(yè)最容易出現(xiàn)的問(wèn)題,在全球經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩、我國(guó)經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩的局勢(shì)下,迎難而上飛速發(fā)展的今天,合理地分析全球金融環(huán)境,研究出符合我國(guó)的針對(duì)性的科學(xué)合理的創(chuàng)新方案,才是確保我國(guó)房地產(chǎn)金融穩(wěn)定發(fā)展的有效手段??茖W(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾砼c監(jiān)督,是必不可少的,參考國(guó)外其他國(guó)家的金融體系,研究適合我國(guó)的管理監(jiān)督具體方案,形成合理、統(tǒng)一的管理體系,做到高效率的管理與監(jiān)督,全方位地提高對(duì)房地產(chǎn)金融的管理控制,完善管理中出現(xiàn)的漏洞,并且保證解決方案能夠有效的實(shí)施。從各個(gè)角度,審查檢驗(yàn)管理體制上的整改結(jié)果,確保沒(méi)有程序上的失誤,加大對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)知與判斷能力,對(duì)房地產(chǎn)金融業(yè)進(jìn)行跟蹤式的調(diào)查與研究,保證任何一個(gè)步驟都不會(huì)出現(xiàn)細(xì)節(jié)上的錯(cuò)誤與漏洞。從整體戰(zhàn)略上制定針對(duì)性的發(fā)展方向,讓細(xì)節(jié)上的處理方法,在戰(zhàn)略方向的指引下,更好地完成工作任務(wù)。在我國(guó)多元化的經(jīng)濟(jì)體系中,確立完善的創(chuàng)新思路,以最直接有效的辦法,改善當(dāng)今房地產(chǎn)金融業(yè)的不良局面,找出多條創(chuàng)新思路,并逐一地對(duì)其進(jìn)行融合研究,保證創(chuàng)新的全面性與安全性,為我國(guó)房地產(chǎn)金融制定出合理的發(fā)展路線。

參考文獻(xiàn):

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[2]崔滿紅,李志峰.房地產(chǎn)金融戰(zhàn)略研究的整體思路——金融理論研究的一個(gè)視角[j].經(jīng)濟(jì)研究參考,20xx,(29).

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[責(zé)任編輯陳麗敏]。

房地產(chǎn)的論文篇二

就我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看,雖然其水平也有一定的提升,但總體來(lái)說(shuō)還存在一定的局限性,這也是導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前的發(fā)展過(guò)程中,無(wú)法有效保障自身利益的主要原因。因此,我們必須采取相應(yīng)的技術(shù)手段,從讓管理工作的各個(gè)方面得到完善,進(jìn)而促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。當(dāng)前,我國(guó)房地產(chǎn)管理創(chuàng)新工作的改進(jìn)具有十分重要的意義。首先應(yīng)從管理創(chuàng)新的方法上入手,不斷進(jìn)行創(chuàng)新,以此來(lái)帶動(dòng)其他工作的創(chuàng)新,激發(fā)員工的積極性,提高工作的效率。其次,還應(yīng)從管理理念與制度上入手,合理的`分配企業(yè)資源,改進(jìn)和優(yōu)化資源分配,為企業(yè)發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)。由此可以看出,對(duì)房地產(chǎn)管理進(jìn)行創(chuàng)新是解決當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)問(wèn)題和企業(yè)問(wèn)題的最佳途徑。

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展正在面臨著激烈的競(jìng)爭(zhēng)和不斷變化的市場(chǎng)環(huán)境,而要促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展并在市場(chǎng)中站穩(wěn)腳步,就必須針對(duì)房地產(chǎn)管理工作進(jìn)行創(chuàng)新。因此,對(duì)房地產(chǎn)管理工作的改革創(chuàng)新也成為了當(dāng)前房地產(chǎn)面臨的首要問(wèn)題,房地產(chǎn)管理工作的創(chuàng)新不僅要帶動(dòng)部門(mén)工作的創(chuàng)新,最重要的是要激發(fā)各部門(mén)之間的積極性,以提高工作的效率、充分利用資源。具體來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)管理創(chuàng)新工作應(yīng)從以下幾個(gè)方面來(lái)進(jìn)行。

2.1創(chuàng)新人才培養(yǎng)模式。

21世紀(jì),人才優(yōu)勢(shì)是增強(qiáng)房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)力、促進(jìn)房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的重要因素。面對(duì)日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),房地產(chǎn)企業(yè)必須重視起人才的培養(yǎng),以建立具有房地產(chǎn)行業(yè)特色的人才培訓(xùn)體系。也就是說(shuō),通過(guò)建立相應(yīng)管理人員培訓(xùn)機(jī)制,一方面根據(jù)不同層次的人才進(jìn)行不同層次的培養(yǎng),根據(jù)培訓(xùn)的實(shí)際要求來(lái)細(xì)化內(nèi)容。另一方面,還應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)現(xiàn)有的管理人員進(jìn)行培養(yǎng),以不斷提高其辦事能力和綜合素質(zhì)。與此同時(shí),提高企業(yè)的薪酬待遇,吸引更多的人才投身于房地產(chǎn)事業(yè)中,共同努力管理好房地產(chǎn)企業(yè)事務(wù)。

2.2創(chuàng)新管理模式。

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)遵循的是供求規(guī)律、價(jià)值規(guī)律以及競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律等規(guī)則,而對(duì)著信息技術(shù)的發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)只有不斷針對(duì)自我進(jìn)行管理創(chuàng)新,才能進(jìn)一步適應(yīng)信息時(shí)代的要求。因此,創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)管理模式就成為了首要的條件,我們必須在不斷的探索創(chuàng)新的道路上,不斷吸取先進(jìn)的管理模式,根據(jù)我國(guó)當(dāng)前的市場(chǎng)實(shí)際情況,采取適當(dāng)?shù)拇胧?促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展??梢酝ㄟ^(guò)建立相應(yīng)的獎(jiǎng)懲制度和激勵(lì)制度,改革和創(chuàng)新管理模式,充分將員工的利益與企業(yè)的利益相結(jié)合,從而促使員工積極工作,提高工作效率。

2.3創(chuàng)新評(píng)估體系。

良好的管理模式和管理方式必須要有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)估體系來(lái)衡量,管理評(píng)價(jià)體系是衡量企業(yè)行為,約束房地產(chǎn)企業(yè)和人行為的根本制度。合理的評(píng)估體系是保證房地產(chǎn)健康發(fā)展的重要因素。因此,我們應(yīng)通過(guò)建立科學(xué)規(guī)范的管理評(píng)估體系,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的人員、部門(mén)的行為進(jìn)行規(guī)范與約束,進(jìn)而形成一整套體系,保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。

綜上所述,對(duì)于房地產(chǎn)而言,科學(xué)合理的房地產(chǎn)管理工作不僅能夠約束和限制相關(guān)人員的行為,促進(jìn)企業(yè)的良性發(fā)展,更是提高房地產(chǎn)實(shí)力,推動(dòng)企業(yè)占有市場(chǎng)地位的關(guān)鍵。因此,房地產(chǎn)管理的工作創(chuàng)新應(yīng)通過(guò)合理的模式、人才培養(yǎng)與評(píng)估體系創(chuàng)新,結(jié)合當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際情況來(lái)進(jìn)行,以全面提高房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。

房地產(chǎn)的論文篇三

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的問(wèn)題。

1.資金預(yù)算管理制度不完善,投資行為盲目。

就目前的實(shí)際情況來(lái)看,很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于資金管理沒(méi)有形成一個(gè)充分的認(rèn)識(shí),資金預(yù)算的管理水平也不夠完善,同時(shí)缺少對(duì)企業(yè)在項(xiàng)目投資和經(jīng)營(yíng)中的資金控制,導(dǎo)致了成本超支的現(xiàn)象存在。根據(jù)現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)看,有的企業(yè)制定了資金管理的制度,但是由于人員對(duì)此不夠重視,使得這種管理制度形同虛設(shè)。

2.融資形式單調(diào)。

融資是每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)獲得資金成本的必要手段,但是我國(guó)目前很多中小型企業(yè),都沒(méi)有能力通過(guò)發(fā)行債券和股票的方式來(lái)獲得資金,融資方式還停留在傳統(tǒng)的銀行貸款或其他非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款上,而銀行的利率常常會(huì)出現(xiàn)波動(dòng),非銀行金融機(jī)構(gòu)的利率往往在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上有較大的上浮,造成了房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)更高、償還貸款的壓力過(guò)大。

3.資金管理意識(shí)淡薄,管理模式落后。

上文中提到,很多房地產(chǎn)企業(yè)建立了資金管理制度,但由于種種客觀原因讓制度形同虛設(shè),影響了企業(yè)資金的合理利用。同時(shí),房地產(chǎn)項(xiàng)目中,建設(shè)某一工程不能很好地控制成本,企業(yè)在項(xiàng)目成立時(shí)設(shè)立一個(gè)單獨(dú)的銀行賬戶,未進(jìn)行資金集中管控,使資金分散,不容易被全面掌握,導(dǎo)致資金使用效率降低。這種落后的資金管理方式,也可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)形成賬外循環(huán)資金。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理模式的具體內(nèi)容。

1.資金的預(yù)算管理。

資金的預(yù)算管理是資金管理的前提,在具體實(shí)施中,房地產(chǎn)企業(yè)要確定整個(gè)企業(yè)的現(xiàn)金流和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的數(shù)量、開(kāi)發(fā)進(jìn)度的精準(zhǔn)匹配等內(nèi)容,企業(yè)應(yīng)該通過(guò)不同的資金預(yù)算形式來(lái)達(dá)到資金流和非項(xiàng)目資金的平衡,便于資金的統(tǒng)籌使用。建立完善的資金預(yù)算制度,能夠有效提高資金的使用效率,財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)該配合企業(yè)的工作目標(biāo),共同編制資金預(yù)算計(jì)劃的建立。這個(gè)預(yù)算計(jì)劃包含資金預(yù)算收入和資金預(yù)算支出兩方面內(nèi)容,其中資金預(yù)算支出是核心,應(yīng)根據(jù)企業(yè)既定的成本大綱進(jìn)行資金預(yù)算,并按照確定的預(yù)算安排使用資金。

2.資金的使用管理。

房地產(chǎn)企業(yè)資金的使用管理要包含四個(gè)方面的內(nèi)容:第一個(gè)方面就是土地獲取資金的支出,包括了土地的投標(biāo)、競(jìng)標(biāo)等所支付費(fèi)用;第二個(gè)方面是建筑安裝方面的支出,包括了房地產(chǎn)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建筑、裝修和景觀規(guī)劃方面的支出;第三方面就是營(yíng)銷(xiāo)資金的支出,包括了房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)和推廣等費(fèi)用的支出;第四方面是房地產(chǎn)項(xiàng)目從預(yù)售開(kāi)始的各項(xiàng)稅費(fèi)支出。企業(yè)資金的使用管理,就是指企業(yè)在資金集中使用的不同階段,憑借資金的預(yù)算來(lái)合理使用資金,在資金使用管理的過(guò)程中,即要注意控制資金的風(fēng)險(xiǎn),又要注意提高資金的使用效率。

3.資金的監(jiān)督管理。

一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)要想合理使用資金,并且掌握資金的使用狀況,就要不定期地對(duì)資金的使用狀況進(jìn)行檢查,通過(guò)財(cái)會(huì)部門(mén)提供的報(bào)表來(lái)審核資金使用是否合理。同時(shí),企業(yè)的管理者還可以通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)檢查來(lái)發(fā)現(xiàn)資金在使用過(guò)程中發(fā)生的深層次問(wèn)題,尤其是在房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工前的工程結(jié)算與款項(xiàng)支付、房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售后的銷(xiāo)售收款等環(huán)節(jié)要格外注意。加強(qiáng)資金的監(jiān)督管理,就要建立獎(jiǎng)罰制度,對(duì)資金管控執(zhí)行較好的項(xiàng)目及人員要給予獎(jiǎng)勵(lì),充分調(diào)動(dòng)員工的積極性,積極開(kāi)展企業(yè)的內(nèi)部審計(jì),實(shí)現(xiàn)對(duì)資金整體情況的內(nèi)部控制。

三、加強(qiáng)資金管理內(nèi)部控制的措施。

1.科學(xué)安排資金的收入和支出。

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施需要大量的資金,如果管理工作不到位,就會(huì)造成資金成本的超支,不利于工程項(xiàng)目的成本控制。合理協(xié)調(diào)收入和支出,是加強(qiáng)資金管理的必要前提。房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)一個(gè)工程時(shí),所有的資金要等到項(xiàng)目預(yù)售才開(kāi)始收回,而在開(kāi)發(fā)前是要通過(guò)銀行的貸款等融資手段來(lái)籌措資金。房地產(chǎn)企業(yè)要想最終償還所有的貸款,就要在資金的使用過(guò)程中明確每一筆款項(xiàng)的流向,拒絕一切不合理的開(kāi)支。

2.加強(qiáng)資金計(jì)劃分析和預(yù)算管理。

資金的計(jì)劃分析是指執(zhí)行資金的計(jì)劃后,把資金具體的情況和原計(jì)劃值相對(duì)比,發(fā)現(xiàn)偏差,找出存在的問(wèn)題,并制定具體的解決措施。而資金的預(yù)算管理則是實(shí)現(xiàn)資金良性循環(huán)的必要環(huán)節(jié),預(yù)算制度的完善能為企業(yè)提高資金使用效率打下良好的基礎(chǔ)。資金的預(yù)算分為年度預(yù)算和月度執(zhí)行預(yù)算兩個(gè)方面,平衡房地產(chǎn)企業(yè)的資金總預(yù)算,是預(yù)算管理中最重要的工作內(nèi)容。

3.加強(qiáng)資金管理信息化平臺(tái)建設(shè)。

現(xiàn)代社會(huì)是信息化的社會(huì),眾多行業(yè)都利用了信息化的手段來(lái)提高管理質(zhì)量。在房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理和內(nèi)部控制中,資金管理信息化平臺(tái)的建立,有利于管理企業(yè)內(nèi)部的資金收入和計(jì)劃的情況,對(duì)企業(yè)的資金進(jìn)行統(tǒng)一的計(jì)劃管理,分析出企業(yè)的可用資金金額、長(zhǎng)短期資金收支情況及須外部籌措資金,從而實(shí)現(xiàn)了企業(yè)一體化的管理,有助于提高資金的使用效率。

四、結(jié)論。

我國(guó)在經(jīng)歷了金融危機(jī)的打擊之后,對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的活動(dòng)更加趨于理性化,也加強(qiáng)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控。但是即便如此,在房地產(chǎn)的市場(chǎng)中仍然存在著許多客觀因素導(dǎo)致的房地產(chǎn)企業(yè)資金使用不合理的現(xiàn)象,要想改變這種情況,房地產(chǎn)企業(yè)只有通過(guò)加強(qiáng)資金管理和提高內(nèi)部控制的水平,才能從根本上保證企業(yè)的正常運(yùn)作和資金的使用效率,從而為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)更大的經(jīng)濟(jì)效益。

房地產(chǎn)的論文篇四

摘要:房地產(chǎn)金融對(duì)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展起到了重要作用,但我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)金融的研究起步較晚,房地產(chǎn)金融領(lǐng)域?qū)I(yè)人才培養(yǎng)嚴(yán)重不足。根據(jù)多年從事房地產(chǎn)金融的與實(shí)踐體驗(yàn),提出了在能力本位教學(xué)思想下,通過(guò)引入“學(xué)生主體參與教學(xué)”和案例教學(xué)法、完善教學(xué)環(huán)節(jié),以不斷激發(fā)學(xué)生學(xué)習(xí)興趣,發(fā)揮學(xué)生主觀能動(dòng)性等教學(xué)改革思路與實(shí)踐,并對(duì)進(jìn)一步完善該課程的設(shè)置及教學(xué)提出建議,希望能夠培養(yǎng)適合我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展所需要的綜合性人才。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)金融;教學(xué)改革;實(shí)踐。

1、樹(shù)立能力本位的教育思想,發(fā)揮學(xué)生的主觀能動(dòng)性。

能力本位的教育思想把教育目標(biāo)定位于學(xué)生本人以及他們內(nèi)部心理和外部行為將要發(fā)生的變化,不但強(qiáng)調(diào)理論知識(shí)、專(zhuān)業(yè)技能是學(xué)生必備的素質(zhì),同時(shí)也強(qiáng)調(diào)由理論知識(shí)、專(zhuān)業(yè)技能所形成的素質(zhì)結(jié)構(gòu)受主體職業(yè)情境和工作角色的影響,主張加強(qiáng)對(duì)后者的培養(yǎng)。正是基于這樣的教育思想,在房地產(chǎn)金融課程的教學(xué)過(guò)程中要求實(shí)現(xiàn)兩個(gè)轉(zhuǎn)變:

1.1由以教師為主轉(zhuǎn)向以學(xué)生為主。

房地產(chǎn)金融學(xué)習(xí)既要有扎實(shí)的理論基礎(chǔ),又要有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),因此,房地產(chǎn)金融這門(mén)課程應(yīng)立足于微觀經(jīng)濟(jì)行為分析。授課過(guò)程中,積極引進(jìn)“學(xué)生主體參與教學(xué)”的教學(xué)方法,引導(dǎo)學(xué)生參與教學(xué)全過(guò)程,通過(guò)采用情境教學(xué)法,從學(xué)生熟悉的事物入手,提高學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣和參與意識(shí),激發(fā)學(xué)生的主觀能動(dòng)性。

1.2由單純知識(shí)傳授轉(zhuǎn)變?yōu)榫C合素質(zhì)提高。

房地產(chǎn)金融是以金融學(xué)基本原理為基礎(chǔ),借助管理學(xué)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)等相關(guān)課程及其他相關(guān)學(xué)科的支持,主要研究住房抵押貸款、住房資金融通、抵押貸款證券化和住房金融政策等內(nèi)容。為了使學(xué)生能全面掌握房地產(chǎn)金融的相關(guān)知識(shí),重點(diǎn)加強(qiáng)了金融創(chuàng)新等內(nèi)容的教學(xué)。

2、改進(jìn)教學(xué)方法,激發(fā)學(xué)生的創(chuàng)造性。

多年以來(lái),我們的教育一直老師是課堂的主體,學(xué)生只能處于完全被動(dòng)地位,這種填鴨式的教學(xué)方法已越來(lái)越不適應(yīng)今日高等教育的需要。教師的主要職能應(yīng)是交給學(xué)生開(kāi)啟知識(shí)大門(mén)的鑰匙,教師不再主要是傳授知識(shí),而是幫助學(xué)生發(fā)現(xiàn)、組織和管理知識(shí),引導(dǎo)他們而非塑造他們。

2.1采取多種教學(xué)方法,激發(fā)學(xué)生的創(chuàng)新能力。

(1)改進(jìn)課程教學(xué)方法,實(shí)施全過(guò)程案例教學(xué)法。

所謂全過(guò)程案例教學(xué),是將房地產(chǎn)金融案例教學(xué)的思想觀點(diǎn)方法手段綜合應(yīng)用于教學(xué)過(guò)程中的各個(gè)階段和環(huán)節(jié),使之聯(lián)結(jié)為一個(gè)有機(jī)而完整的教學(xué)過(guò)程體系。

(2)采用啟發(fā)式的新型教學(xué)模式。

啟發(fā)式教學(xué)思維模式在講解過(guò)程中,讓教師做導(dǎo)演,學(xué)生當(dāng)主角,教師通過(guò)不斷的提問(wèn)、引導(dǎo)、啟迪,充分調(diào)動(dòng)所有學(xué)生學(xué)習(xí)的積極性,激勵(lì)學(xué)生獨(dú)立思考,闡述其獨(dú)特見(jiàn)解,這種教與學(xué)相結(jié)合的啟發(fā)式思維模式在房地產(chǎn)金融課程及其它一些專(zhuān)業(yè)課程的教學(xué)實(shí)踐中已被經(jīng)常運(yùn)用,且取得了較為令人滿意的教學(xué)效果。

(3)結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)界流行觀點(diǎn)組織小組討論。

結(jié)合現(xiàn)實(shí),組織學(xué)生對(duì)業(yè)界流行觀點(diǎn)進(jìn)行討論,討論過(guò)程中教師并不評(píng)判觀念的“對(duì)”與“錯(cuò)”,而重在引導(dǎo)學(xué)生從不同的角度進(jìn)行討論。“重過(guò)程而非結(jié)果”是這種課堂討論的特點(diǎn),以此培養(yǎng)學(xué)生創(chuàng)新意識(shí)、獨(dú)立思考或創(chuàng)新能力。

2.2改革考試形式,綜合考評(píng)學(xué)生分析問(wèn)題和解決問(wèn)題的能力。

在此課程教學(xué)改革中,明確教學(xué)的重點(diǎn)是培養(yǎng)學(xué)生分析問(wèn)題和解決問(wèn)題的能力。因此,本課程改變了一張?jiān)嚲矶ǔ煽?jī)的考核方法,根據(jù)考試、作業(yè)、討論、專(zhuān)題小論文、專(zhuān)題小設(shè)計(jì)等綜合評(píng)定成績(jī),以培養(yǎng)學(xué)生分析和解決問(wèn)題的能力。

3、以學(xué)生為中心,與學(xué)生交朋友,營(yíng)造良好學(xué)習(xí)氛圍。

“以學(xué)生為中心”是現(xiàn)代教育的基本理念。在多年的教學(xué)實(shí)踐中,我深刻地認(rèn)識(shí)到只有經(jīng)常與學(xué)生溝通,充分理解學(xué)生,及時(shí)發(fā)現(xiàn)和彌補(bǔ)教學(xué)中存在的不足,才能使教學(xué)順利地進(jìn)行,從而達(dá)到教學(xué)的目的,提高教學(xué)質(zhì)量。

在教學(xué)中教師的宗旨是“一切為了學(xué)生”,課堂上,教師堅(jiān)持微笑教學(xué),給學(xué)生營(yíng)造一個(gè)愉快輕松的學(xué)習(xí)空間。對(duì)于某些學(xué)生在課堂上出現(xiàn)一些不應(yīng)有的現(xiàn)象,不是一味的嚴(yán)肅批評(píng),而是視情況不同,分別對(duì)待。通常情況下,做到動(dòng)之以情,曉之以理,不傷害學(xué)生的自尊心,有時(shí)還來(lái)點(diǎn)幽默的調(diào)侃,活躍課堂氣氛,這樣既照顧了學(xué)生的面子,又達(dá)到了教育的目的。同時(shí),作為一名年輕的教師,要注重發(fā)揮容易與學(xué)生溝通的優(yōu)勢(shì),用課間休息的時(shí)間,與學(xué)生交談,同他們交朋友,傾聽(tīng)他們對(duì)課程內(nèi)容安排的要求、對(duì)教學(xué)方法改進(jìn)的建議等,了解他們真正關(guān)心或者想學(xué)的東西,在必要時(shí)適當(dāng)?shù)卣{(diào)整教學(xué)內(nèi)容和進(jìn)度。此外,在課程結(jié)束時(shí)讓學(xué)生寫(xiě)學(xué)習(xí)總結(jié),要求他們也對(duì)教師的教學(xué)給予中肯的評(píng)價(jià),使教師了解自己的優(yōu)、缺點(diǎn),為今后教學(xué)工作的提高創(chuàng)造條件。

由于比較關(guān)注同學(xué)生的感情溝通,很多學(xué)生不僅課后愿意和教師聊天、交友;更重要的是他們很喜歡聽(tīng)課,態(tài)度認(rèn)真,課堂效果好;同時(shí)他們學(xué)習(xí)有疑問(wèn)也愿意同教師討論,請(qǐng)教,這樣對(duì)提高教學(xué)質(zhì)量大有好處。

4、幾點(diǎn)建議。

4.1加強(qiáng)對(duì)教師的培養(yǎng),尤其應(yīng)為教師創(chuàng)造更多的參加實(shí)踐的機(jī)會(huì)。

教師在教學(xué)中發(fā)揮著主導(dǎo)作用,是知識(shí)的傳播者和學(xué)生效仿的主體,教師的知識(shí)水平和知識(shí)結(jié)構(gòu)對(duì)教學(xué)活動(dòng)起著舉足輕重的作用。目前高等學(xué)校中講授房地產(chǎn)金融的教師大多數(shù)人沒(méi)有直接參與過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的實(shí)踐,講起課來(lái)難免有脫離實(shí)際之嫌。因此,除應(yīng)加強(qiáng)教師理論素養(yǎng)的培養(yǎng)外,應(yīng)為教師創(chuàng)造更多的參加實(shí)踐的機(jī)會(huì)。

4.2請(qǐng)房地產(chǎn)業(yè)界人士介入教學(xué),增強(qiáng)學(xué)生的感性認(rèn)識(shí)。

可以邀請(qǐng)房地產(chǎn)業(yè)界各個(gè)方面的資深人士到學(xué)校講學(xué),增加學(xué)生對(duì)房地產(chǎn)及房地產(chǎn)業(yè)的感性認(rèn)識(shí),并可感受真正企業(yè)家所應(yīng)具備的企業(yè)家精神,激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)熱情和創(chuàng)業(yè)精神。

4.3提供有利的教學(xué)質(zhì)量保證計(jì)劃。

開(kāi)課時(shí)間應(yīng)選擇在三年級(jí)上半學(xué)期。學(xué)生先修過(guò)經(jīng)濟(jì)學(xué)、金融市場(chǎng)學(xué)、財(cái)務(wù)管理學(xué)等相關(guān)課程后再學(xué)習(xí)本課程,將會(huì)收到較好的教學(xué)效果。開(kāi)課班級(jí)人數(shù)一般應(yīng)控制在40人左右。

4.4有關(guān)部門(mén)提供更多的現(xiàn)代化教學(xué)工具。

投影儀多媒體、電化教學(xué)等現(xiàn)代化教學(xué)手段的運(yùn)用,能夠幫助學(xué)生形成更加直觀的印象,提高學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣,如城市土地級(jí)別圖、樓盤(pán)實(shí)景圖以及有關(guān)房地產(chǎn)金融的科教片、電視片等都不失為好的教具。另外,建立模擬市場(chǎng)研究、房地產(chǎn)金融實(shí)驗(yàn)室,為學(xué)生提供更多的成本較低的研究、實(shí)踐機(jī)會(huì)。

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房地產(chǎn)的論文篇五

當(dāng)前,我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)正處于低迷期,雖然國(guó)家出臺(tái)了一系列政策控制房?jī)r(jià),但房?jī)r(jià)卻居高不下,令人望而生畏,也給我國(guó)的經(jīng)濟(jì)和人民生活帶來(lái)了很大的問(wèn)題。在房企處于嚴(yán)冬期,稅收籌劃迫切萬(wàn)分,不可等待。土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)三大稅種之一,啟征稅率比企業(yè)所得稅還高,因此土地增值稅的稅收籌劃是各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都必須考慮的問(wèn)題。雖然在稅收籌劃過(guò)程中可能會(huì)出現(xiàn)各種問(wèn)題,但采取合理方法則能帶來(lái)大驚喜。

土地增值稅的稅收籌劃雖然給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了新的希望,但是也存在著很多問(wèn)題:

(一)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃趨于片面。

從近期房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的實(shí)施上來(lái)看,總體來(lái)說(shuō)取得成效,但是依舊趨于片面,稅務(wù)籌劃目標(biāo)不夠明確,難以有效減少企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本,因而也很難給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。而且,雖然稅收籌劃已被提上日程,但包括稅務(wù)人員個(gè)人素質(zhì)、法律保障等方面的工作并沒(méi)有做好,不能給稅收籌劃給予支持,從而導(dǎo)致稅收籌劃的片面發(fā)展。

(二)對(duì)國(guó)家出臺(tái)相關(guān)政策理解淺顯。

21世紀(jì)以來(lái),我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速,而關(guān)系民生首要問(wèn)題的住房問(wèn)題迅速被炒熱,且熱度持續(xù)上升。為了解決房地產(chǎn)行業(yè)這種‘高溫’現(xiàn)象,政府利用土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。但是,在實(shí)際政策的實(shí)行過(guò)程中,有很多企業(yè)無(wú)法適應(yīng)國(guó)家政策,不能帶來(lái)成效。更有甚者對(duì)這一政策的理解出現(xiàn)錯(cuò)誤,影響企業(yè)的健康發(fā)展,給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了新的波動(dòng)。

(三)在稅收籌劃中風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)較薄弱。

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃是為了解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展問(wèn)題,在稅收籌劃中不可避免地存在風(fēng)險(xiǎn),這種風(fēng)險(xiǎn)包括房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)幅度不減反增、不良企業(yè)利用稅收籌劃進(jìn)行偷稅漏稅等。稅收籌劃和偷稅漏稅大不相同,但有極容易混淆視聽(tīng),給不法企業(yè)可乘之機(jī)。在房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃過(guò)程中,稅務(wù)人員和企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱,這具有極大的隱患性。

面對(duì)波密詭譎的房地產(chǎn)市場(chǎng),企業(yè)進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃可采用以下幾種方法:

(一)合理籌劃增值稅的扣除項(xiàng)目。

房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展土地增值稅的稅收籌劃中,可以適宜增加利息支出扣除項(xiàng)目金額,以此達(dá)到降低增值率,減小稅收負(fù)擔(dān)的目的。這其實(shí)也是一種變相籌資的'手段,減少支出,為資金投入儲(chǔ)存力量,減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。企業(yè)在籌集資金的過(guò)程中,應(yīng)該采取科學(xué)、合理的方法,僅靠貸款不是長(zhǎng)久之計(jì),只會(huì)讓負(fù)債一直增加,對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)并無(wú)益處,而通過(guò)扣除項(xiàng)目金額的方法則能夠在這方面減小企業(yè)壓力,給企業(yè)帶來(lái)信心。

(二)合理利用國(guó)家出臺(tái)相關(guān)政策。

為了保證房地產(chǎn)企業(yè)的平穩(wěn)運(yùn)行,國(guó)家出臺(tái)了一系列政策,合理利用國(guó)家政策,與稅收籌劃相輔相成,共同推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。而土地增值稅稅收籌劃更是給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了福音。據(jù)《土地增值稅暫行條例》,房地產(chǎn)企業(yè)的納稅人在出售建造的普通住宅時(shí),如果增值稅額中沒(méi)有超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%的部分,可以免征土地增值稅。因此企業(yè)會(huì)想盡一切方法控制增值稅額,以求免稅,減少企業(yè)成本。所以,土地增值稅稅收籌劃政策不僅是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)必要的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié),還能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)稅壓力。

(三)合理通過(guò)建房進(jìn)行稅收籌劃。

在稅法相關(guān)規(guī)定中,某些建房行為并不在土地增值稅的征收范疇之內(nèi),從而能夠合法合理避免或減少土地增值稅的繳納。其一是房地產(chǎn)企業(yè)代表客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。這樣一來(lái),不僅能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益,還減少企業(yè)繳納費(fèi)用。其二是合作建房,即在土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中,一方負(fù)責(zé)土地,一方負(fù)責(zé)資金,雙方進(jìn)行合作建房。通過(guò)這種方式,企業(yè)可免交增值稅,而且對(duì)于合作雙方來(lái)說(shuō)都是互利共贏的結(jié)果,值得采納。

(四)積極尋求稅務(wù)機(jī)關(guān)支持。

政府稅務(wù)機(jī)關(guān)是服務(wù)于企業(yè)的部門(mén),具有對(duì)企業(yè)的相關(guān)政策咨詢有解答的義務(wù),企業(yè)在稅務(wù)籌劃的過(guò)程中,如果把握不準(zhǔn),應(yīng)積極尋求支持和幫助,向稅務(wù)人員進(jìn)行咨詢,給予專(zhuān)業(yè)的指導(dǎo),由于各個(gè)地方的征管方式和征管地點(diǎn)的不同,要求稅務(wù)籌劃人員應(yīng)當(dāng)多與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通,及時(shí)獲得溝通,達(dá)成雙贏的共識(shí),將稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)降低到最低。

(五)事后采取積極有效的補(bǔ)救措施。

稅務(wù)籌劃的方案雖然全面,會(huì)采取各式各樣的措施進(jìn)行籌劃,但是風(fēng)險(xiǎn)不可避免,仍然會(huì)受到突如其來(lái)因素而干擾,稅收籌劃方案可能受到各種原因而導(dǎo)致失敗,企業(yè)必須在一定范圍內(nèi)將風(fēng)險(xiǎn)控制,采取積極有效的補(bǔ)救措施,將事故發(fā)生的可能性降低到最低。

(六)土地增值稅的核心是增值率。

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的應(yīng)稅收入和扣除項(xiàng)目,是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的關(guān)鍵點(diǎn),因此,房地產(chǎn)企業(yè)必須緊緊圍繞這兩個(gè)因素進(jìn)行開(kāi)展,減少稅費(fèi)開(kāi)支,在保證有合理利潤(rùn)的前提下,提供條件合理的減少稅費(fèi),是稅收籌劃的目的。

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃因其頗有成效的措施,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)具有重要意義:

(一)有利于房地產(chǎn)企業(yè)更好適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

在當(dāng)前日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)條件下,房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅的稅收籌劃不僅是對(duì)企業(yè)稅收制度的一種調(diào)整,也促使房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。目前,政府針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的弊端進(jìn)行了宏觀調(diào)控,大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本,也減少了利潤(rùn)。正因如此,合理的房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃能夠幫助企業(yè)減少納稅成本,獲得經(jīng)濟(jì)效益,在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)之中獲得生存機(jī)會(huì)。

(二)有利于提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的‘高溫’現(xiàn)象促使國(guó)家加大對(duì)該行業(yè)宏觀調(diào)控的力度,雖然解決了一些問(wèn)題,但也給房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理造成不少麻煩。國(guó)家干預(yù)力度加大,必然使各企業(yè)改變自身的管理制度,財(cái)務(wù)管理水平自然會(huì)降低。而土地增值稅稅收籌劃能夠提高企業(yè)資金流動(dòng)率,并且是在企業(yè)自身的籌劃之下,避免干預(yù)力度過(guò)大的問(wèn)題,從未提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平。

(三)有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)利益的最大化。

在房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)運(yùn)中需要繳納各種稅,而在這些形形色色的稅務(wù)之中,土地增值稅給企業(yè)帶來(lái)的負(fù)稅壓力是最大的,是房地產(chǎn)企業(yè)必須繳納的稅務(wù)。土地增值稅稅收籌劃能夠緩和企業(yè)的負(fù)稅壓力,給企業(yè)喘息的機(jī)會(huì),減少稅務(wù)成本,從而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益,為企業(yè)帶來(lái)巨大利益。

房地產(chǎn)企業(yè)做好土地增值稅稅收籌劃,能夠減小企業(yè)的負(fù)稅壓力,還能給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益,幫助企業(yè)渡過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷階段,從而走上正軌。企業(yè)采取合理適合的方法進(jìn)行稅收籌劃,不僅對(duì)企業(yè)自身有好處,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也是個(gè)很好的調(diào)控。因此,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該吸取教訓(xùn),積極配合,用好的方法達(dá)到好的目的。

[4]劉立軍.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃研究[d].財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所,20xx.

[5]李哲.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收籌劃空間探究[d].西南財(cái)經(jīng)大學(xué),20xx.

房地產(chǎn)的論文篇六

【】如今,房地產(chǎn)事業(yè)不斷發(fā)展,在房地產(chǎn)檔案管理過(guò)程中,為提高管理的有效性,要結(jié)合現(xiàn)階段科學(xué)技術(shù),以科技引入為宗旨,不斷豐富房地產(chǎn)檔案資源的利用價(jià)值,隨著科學(xué)技術(shù)的完善,在房地產(chǎn)檔案管理過(guò)程中,以數(shù)字化管理為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)檔案管理越來(lái)越被重視,本文結(jié)合科學(xué)技術(shù)的發(fā)展,簡(jiǎn)明分析了房地產(chǎn)檔案管理引入科學(xué)技術(shù)的優(yōu)勢(shì),同時(shí)也基于科學(xué)技術(shù)視角,具體分析了提高房地產(chǎn)檔案管理能力的策略,以此分析,旨在進(jìn)一步為房地產(chǎn)管理提供科學(xué)助力。

【】房屋檔案;科學(xué)技術(shù);管理;策略。

從現(xiàn)階段社會(huì)的整體發(fā)展看,現(xiàn)代化、科技化水平都在不斷提高上升,這也提高了人們的科技認(rèn)識(shí),也進(jìn)一步明確了各項(xiàng)工作過(guò)程采用有效的科學(xué)技術(shù)的必要性,從房地產(chǎn)檔案管理工作方面看,隨著房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展,其檔案管理更具有一定的復(fù)雜性,傳統(tǒng)檔案管理模式必然要轉(zhuǎn)變,以積極的信息化檔案管理與科技化管理為根本,不斷實(shí)現(xiàn)檔案管理服務(wù)水平的完善,推動(dòng)房地產(chǎn)事業(yè)的健康發(fā)展。具體分析如下:

1.1促使檢索更加快捷。傳統(tǒng)檔案信息的檢索繁瑣,相關(guān)工作人員要以具體事件與相關(guān)問(wèn)題為基準(zhǔn),通過(guò)目錄顯示,對(duì)應(yīng)所需資源,隨著科學(xué)技術(shù)引入,現(xiàn)代信息化檔案管理,檢索信息快捷,實(shí)現(xiàn)了辦公的高效率,無(wú)論查找的資料多么復(fù)雜,都可以有效應(yīng)對(duì),目前,檔案資源越來(lái)越多,運(yùn)用數(shù)字化技術(shù),檔案數(shù)據(jù)進(jìn)行了編號(hào)處理,以數(shù)字的形式錄入計(jì)算機(jī),通過(guò)快速檢索,不僅準(zhǔn)確定位,也減少了工作流程,同時(shí)為工作人員提供了工作的準(zhǔn)確性。

1.2便于設(shè)置權(quán)限。房地產(chǎn)檔案涉及到商業(yè)機(jī)密,在進(jìn)行科學(xué)管理過(guò)程中,不僅要對(duì)企業(yè)負(fù)責(zé),同時(shí)也要對(duì)個(gè)人負(fù)責(zé),現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)引入,檔案數(shù)據(jù)調(diào)取與使用過(guò)程,提供了查詢端口,但這僅僅是檔案檢索一部分,在進(jìn)行深入檔案資源的運(yùn)用,會(huì)設(shè)置很多限制性權(quán)限,工作人員也基于有效范圍,在權(quán)限允許范圍可以進(jìn)行資料的管理,這樣一來(lái),權(quán)限設(shè)置通過(guò)計(jì)算機(jī)實(shí)現(xiàn),工作強(qiáng)度與難度都會(huì)降低,提高了檔案保密工作能力,也進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)了服務(wù)的有效性。

1.3有助于統(tǒng)計(jì)工作??茖W(xué)技術(shù)的發(fā)展,檔案管理過(guò)程,實(shí)現(xiàn)了數(shù)據(jù)資源的有效整合,利于相關(guān)工作人員進(jìn)行精確分析,通過(guò)事先的準(zhǔn)備工作,把相關(guān)信息錄入計(jì)算機(jī),檔案類(lèi)型有了進(jìn)一步歸類(lèi),這樣一來(lái),以便日后數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),檔案管理人員通過(guò)以數(shù)字化信息為依托,利用計(jì)算機(jī)軟件,實(shí)現(xiàn)了統(tǒng)計(jì)的全面性,這樣不僅減少工作時(shí)間,同時(shí)也提高了工作質(zhì)量,這對(duì)于現(xiàn)階段檔案管理科學(xué)化引入提供了保證。

2.1提高對(duì)科學(xué)化檔案管理的重視。為提高房地產(chǎn)檔案管理工作效率,應(yīng)該深入研究科學(xué)技術(shù)發(fā)展,相關(guān)工作人員不僅要提高認(rèn)知,同也應(yīng)該通過(guò)重視自身業(yè)務(wù)水平的提升,實(shí)現(xiàn)檔案管理的科學(xué)化,檔案管理人員,要適應(yīng)科學(xué)化,要不斷提升自身的管理水平,不斷學(xué)習(xí)現(xiàn)代化信息技術(shù),提高重視度,相關(guān)單位更要重視對(duì)于管理者管理水平的提高,通過(guò)管理者引導(dǎo)工作人員,積極實(shí)施規(guī)范化管理,在保障檔案管理安全性的同時(shí),不斷深入提升自身的技術(shù)水平,豐富科技發(fā)展內(nèi)涵,為檔案管理工作現(xiàn)代化發(fā)展提供科學(xué)助力。

2.2完善檔案的科學(xué)化管理制度。傳統(tǒng)檔案管理制度具有局限性,而科技化的管理制度,應(yīng)該優(yōu)化管理形式,利用信息技術(shù),以及管理能力,不斷形成有效的管理制度,其管理制度應(yīng)該包括工作制度、信息化制度以及保密制度等,基于這些制度的構(gòu)建,不僅要把管理科學(xué)性作為重要管理內(nèi)容,同時(shí)更要完善管理的安全,強(qiáng)化安全規(guī)范,不斷把數(shù)據(jù)資源進(jìn)行有效保管,避免因制度的疏忽,造成檔案數(shù)據(jù)的丟失,也要避免因計(jì)算機(jī)病毒的入侵,對(duì)檔案資源的安全性產(chǎn)生威脅。

2.3完善科學(xué)化檔案管理設(shè)施的建設(shè)。在房地產(chǎn)檔案管理過(guò)程中,需要引入先進(jìn)的設(shè)施,從科學(xué)發(fā)展角度看,科技日新月異,這也要求,相關(guān)房地產(chǎn)管理部門(mén),要積極做好設(shè)備的`更新與完善,包括一些硬件以及軟件設(shè)備,都要順應(yīng)時(shí)代發(fā)展,積極更新,以此才能實(shí)現(xiàn)管理的便利性,為進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)檔案管理的特色化管理提供有效保證,此外,要以信息化資源體系的構(gòu)建為根本,實(shí)現(xiàn)資源的有效共享,能夠提高工作的便利性,也會(huì)調(diào)動(dòng)工作人員的積極性,利于檔案資源管理與其他相關(guān)工作的有效融合開(kāi)展。

2.4建立完善的科學(xué)化管理標(biāo)準(zhǔn)??茖W(xué)技術(shù)發(fā)展前提下,檔案管理工作應(yīng)該建立完善的標(biāo)準(zhǔn),以標(biāo)準(zhǔn)體系為依托,不斷實(shí)現(xiàn)管理的統(tǒng)一化,包括檔案的錄入、掃描以及備份,都要嚴(yán)格按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),避免因格式問(wèn)題出現(xiàn)差異,同時(shí)也要避免因數(shù)字化管理的標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一,對(duì)日后檔案的調(diào)取與查找利用造成一定困難,此外,在建立完善的科學(xué)化管理標(biāo)準(zhǔn)時(shí),要以實(shí)際情況為主,重視實(shí)踐深入研究,標(biāo)準(zhǔn)要規(guī)范,要具有一定的科學(xué)性,以此才能進(jìn)一步做到管理工作的準(zhǔn)確性。

2.5做好科學(xué)化檔案管理人才的培訓(xùn)。房地產(chǎn)檔案管理以人為本,同時(shí)更加需要高素質(zhì)的現(xiàn)代化技術(shù)人員,以此為保障,不斷提高管理的科學(xué)化水平,基于此,房地產(chǎn)檔案管理部門(mén),首先要重視對(duì)于知識(shí)性人才的培養(yǎng)與引入,現(xiàn)有工作人員,要定期進(jìn)行培訓(xùn),培訓(xùn)內(nèi)容要以科技發(fā)展過(guò)程中先進(jìn)的管理理念與技術(shù)為主,培訓(xùn)還應(yīng)該具有針對(duì)性與實(shí)踐性,要充分利用人才的終身教育模式,不斷深入改革,迎合現(xiàn)代化技術(shù)的完善,使相關(guān)人員的職業(yè)素質(zhì)與專(zhuān)業(yè)技術(shù)水平都得到有效提升。結(jié)束語(yǔ)總之,在信息化時(shí)代,科學(xué)技術(shù)不斷更新,作為房地產(chǎn)檔案工作,迎來(lái)了新挑戰(zhàn),基于發(fā)展觀,更應(yīng)該充分重視科學(xué)技術(shù)的力量,以此為新機(jī)遇,不斷豐富多樣化的檔案資源管理,使房地產(chǎn)事業(yè)不斷健康發(fā)展,以此也進(jìn)一步提升服務(wù)水平,順應(yīng)時(shí)代,做到檔案管理的與時(shí)俱進(jìn),從而實(shí)現(xiàn)檔案管理的科學(xué)化發(fā)展。

[1]盧玉英.加強(qiáng)房地產(chǎn)檔案管理工作的措施[j].辦公室業(yè)務(wù),20xx,(11):65+71.

[2]李昕毅.條碼技術(shù)在房地產(chǎn)檔案管理中的運(yùn)用[j].赤子(上中旬),20xx,(21):209.

[3]王斌.計(jì)算機(jī)技術(shù)在房產(chǎn)檔案數(shù)字化管理中的幾點(diǎn)思考[j].硅谷,20xx,(03):147.

房地產(chǎn)的論文篇七

包含在清算的項(xiàng)目之中,但是已扣除的金額一定要嚴(yán)格按照相關(guān)文件上的規(guī)定進(jìn)行歸類(lèi)集合,再按照起哦實(shí)際的成本費(fèi)用進(jìn)行合理的分配;另外,對(duì)于扣除的金額一定要提供其有效且合法的憑證進(jìn)行證明,否則一律不能記在扣除的金額之中。

2.土地增值稅應(yīng)納稅金額計(jì)算。

房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的征收過(guò)程中一般會(huì)采用兩種計(jì)算方法:一是按照其開(kāi)發(fā)的房屋面積分開(kāi)項(xiàng)目來(lái)計(jì)算其增值額和增值率,其增值稅的計(jì)算則要使用與之相應(yīng)的使用稅率來(lái)進(jìn)行;二是先整體計(jì)算增值額的增值率,將增值稅進(jìn)行確定,然后再使用面積分別計(jì)算其土地的增值稅。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)在增值稅的計(jì)算時(shí)可以先通過(guò)預(yù)算來(lái)將兩種計(jì)算結(jié)果進(jìn)行橫向縱向的對(duì)比,然后取有利于企業(yè)的計(jì)算方法進(jìn)行清算操作。

3.土地增值稅清算審核鑒證。

國(guó)家在《土地增值稅鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》明確要求,在清算土地增值稅時(shí)一定要附送稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)所出具的清算鑒證報(bào)告,作為稅務(wù)機(jī)關(guān)的工作人員也要對(duì)其所呈現(xiàn)的清算鑒證報(bào)告進(jìn)行審核,審核的內(nèi)容一方面是內(nèi)容是否完整,鑒證報(bào)告是否合法,另外就是其格式是否合乎規(guī)范,內(nèi)容之間的聯(lián)系和銜接是否邏輯清晰等。土地增值稅的申請(qǐng)清算清算有細(xì)分為兩種:要求清算和自行清算。要求清算就是納稅人(房企)在受到稅務(wù)機(jī)關(guān)的書(shū)面通知之后按照稅務(wù)部門(mén)要求的清算內(nèi)容進(jìn)行清算的操作;自行清算顧名思義就是房企自己將清算所需要的所有資料和鑒證報(bào)告全部準(zhǔn)備完畢,然后在稅收部門(mén)所規(guī)定的時(shí)間限定之內(nèi)向稅收部門(mén)主動(dòng)提出增值稅的清算請(qǐng)求。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中的問(wèn)題。

1.計(jì)算方式復(fù)雜。

在對(duì)土地增值稅的計(jì)算時(shí)一般采用超率累進(jìn)稅的方法進(jìn)行,因此清算過(guò)程中所涉及的內(nèi)容也比較多,比如企業(yè)銷(xiāo)售收入的總金額、扣除的項(xiàng)目和需要交納的稅金等三個(gè)部分。三部分任何一個(gè)部分的核算難度和復(fù)雜程度都比較高,更何況是要清算全部的三項(xiàng)內(nèi)容,這就表明需要耗費(fèi)許多人力物力,對(duì)于那些業(yè)務(wù)繁雜、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)、投資的活動(dòng)更為復(fù)雜的企業(yè)來(lái)說(shuō),要對(duì)其每一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行清算,所要耗費(fèi)的人力和物力和可操作性上君是一個(gè)難題。

房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)的產(chǎn)品銷(xiāo)售類(lèi)公司有著一些明顯的區(qū)別。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下,為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越多的房地產(chǎn)項(xiàng)目更趨向于合作開(kāi)發(fā)。為了鉆政策的孔子甚至可以臨時(shí)組間一個(gè)空殼的建設(shè)公司,在項(xiàng)目完工之后直接進(jìn)行注銷(xiāo),所以導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的賬目越發(fā)的復(fù)雜和混亂,經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的清算終于得出最終結(jié)果時(shí),兩家或者多家企業(yè)早已分道揚(yáng)鑣,不知所蹤導(dǎo)致稅款追繳困難。

3.資料和鑒證報(bào)告不規(guī)范。

稅收部門(mén)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)所呈現(xiàn)的相關(guān)資料和鑒證報(bào)告要求內(nèi)容準(zhǔn)確合理,格式規(guī)范。但是某些中介鑒證報(bào)告機(jī)構(gòu)的人員專(zhuān)業(yè)技能不過(guò)關(guān),導(dǎo)致企業(yè)所委托出具的報(bào)告不合乎規(guī)范,因此在具體其清算過(guò)程中需要稅務(wù)部門(mén)進(jìn)一步的進(jìn)行審核和修改,影響其工作人員的進(jìn)度,也給清算工作增加了難度。

4.故意逃避和拖延。

部分企業(yè)為了增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益,采用違法的手段進(jìn)行逃稅和漏稅操作,一般慣用的手段是分期開(kāi)發(fā)和保留尾盤(pán)等方式,另外還有可能在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)賬目上進(jìn)行改動(dòng),一般的對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)其項(xiàng)目銷(xiāo)售比例在超過(guò)85%以上則需要繳的稅金,而通過(guò)做假的賬的方式可以人為的將銷(xiāo)售比降低到85%以下,這樣按照規(guī)定不必進(jìn)行稅務(wù)清算。

5.收入確認(rèn)不規(guī)范。

企業(yè)的收入在確認(rèn)上不夠規(guī)范,主要的表現(xiàn)為對(duì)工程款推遲結(jié)算,不能夠及時(shí)的將預(yù)收的房款和當(dāng)期的銷(xiāo)售所得的房款進(jìn)行轉(zhuǎn)入和登記;或者將房子的銷(xiāo)售款當(dāng)成建筑施工的工程款進(jìn)行轉(zhuǎn)償;刻意的降低房?jī)r(jià)來(lái)間接的降低增值稅的稅基額度等。上述這些問(wèn)題均是影響房企土地增值稅正常、及時(shí)、準(zhǔn)確、公正的清算的原因,從而使國(guó)家的利益受到損傷,需要嚴(yán)厲打擊。

三、做好房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作的措施。

1.提高清算工作的準(zhǔn)確性。

在對(duì)房地產(chǎn)公司進(jìn)行土地增值稅的清算時(shí),首先將清算的對(duì)向進(jìn)行區(qū)分,將該企業(yè)的產(chǎn)品分布全部了解清楚,同時(shí)要將其銷(xiāo)售的總收入金額進(jìn)行準(zhǔn)確的核算。在清算完畢之后對(duì)于目前未清算且剛銷(xiāo)售的房源也要進(jìn)行土地增值稅的核算,并要求企業(yè)及時(shí)繳納該部分的稅金。

2.準(zhǔn)確計(jì)算工程項(xiàng)目的竣工面積。

稅收部門(mén)對(duì)于房企中那些非貨幣轉(zhuǎn)讓的房源,比如用于投資或者贈(zèng)送只要房源的所有權(quán)完成轉(zhuǎn)移,那么就應(yīng)該當(dāng)成其銷(xiāo)售完畢,然后征收稅金。

3.房源銷(xiāo)售收入的確定。

在進(jìn)行銷(xiāo)售收入的確定時(shí),為防止其故意降價(jià),可以將企業(yè)的房源價(jià)格進(jìn)行橫向?qū)Ρ?,在了解市?chǎng)的均價(jià)之后然后有一個(gè)相對(duì)較為準(zhǔn)確的判斷,同時(shí)對(duì)于其銷(xiāo)售方式要清楚的了解,避免房企依靠預(yù)售等方式來(lái)拖延土地增值稅的繳納。

4.嚴(yán)格控制扣除項(xiàng)目審核。

同樣為了漏稅部分企業(yè)甚至鋌而走險(xiǎn)通過(guò)虛開(kāi)發(fā)票等方式來(lái)擴(kuò)大自己的建筑成本,從而造成微利或者虧損的假象,所以稅收部門(mén)在審核時(shí)要對(duì)其所開(kāi)出的發(fā)票進(jìn)行審核,確保其真實(shí)性然后控制扣除項(xiàng)目的金額。

5.把握成本控制分?jǐn)偂?/p>

房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本費(fèi)分?jǐn)偟囊罁?jù)是按照建筑面積進(jìn)行的,因此在清算時(shí)一定要遵循其相關(guān)的原則處理,避免所應(yīng)征收的稅款出現(xiàn)流失。

6.土地增值稅的計(jì)算過(guò)程要規(guī)范。

土地增值稅的清算和審核過(guò)程非常的復(fù)雜,稍不注意便會(huì)導(dǎo)致錯(cuò)誤的出現(xiàn),稅務(wù)機(jī)關(guān)的工作人員一定要嚴(yán)格按照相關(guān)的規(guī)定堅(jiān)決執(zhí)行,確保稅收的清算過(guò)程規(guī)范科學(xué)。

7.提高清算工作的質(zhì)量。

清算工作質(zhì)量的提高要從稅收工作人員抓起,稅收部門(mén)在聘用人員時(shí)務(wù)必要提高門(mén)檻和,加強(qiáng)對(duì)專(zhuān)業(yè)技能的考核制度,確保每一位工作人員熟知并掌握會(huì)計(jì)制度、財(cái)務(wù)制度和稅收制度,保證每一項(xiàng)核算的結(jié)果的真實(shí)和準(zhǔn)確。

四、結(jié)語(yǔ)。

通過(guò)對(duì)土地增值稅的清算,其也是國(guó)家宏觀調(diào)控的手段之一,旨在幫助國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)行業(yè)能夠穩(wěn)扎穩(wěn)打,健康的持續(xù)發(fā)展,避免房地產(chǎn)泡沫的形成。所以希望稅收部門(mén)和房地產(chǎn)企業(yè)能夠通力合作嚴(yán)格遵守國(guó)家的法律法規(guī),開(kāi)展土地增值稅的清算工作,促使國(guó)家經(jīng)濟(jì)正常的發(fā)展。

房地產(chǎn)的論文篇八

近年來(lái),我國(guó)政府不斷完善房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度,有效的控制了房地產(chǎn)行業(yè)的不合理增長(zhǎng),極大程度上穩(wěn)定了我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序,與此同時(shí),房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展速度也變得日趨穩(wěn)定、發(fā)展方向也逐漸合理。另一方面,隨著建筑材料成本、地基成本以及施工成本等費(fèi)用的增加,建筑企業(yè)在工程項(xiàng)目中獲得的利潤(rùn)也在逐漸降低,嚴(yán)重制約著房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展。使得我們不得不采取成本核算的方式,有效的降低工程項(xiàng)目的建筑成本。對(duì)此,本文在參考前人研究結(jié)果的基礎(chǔ)上,結(jié)合筆者多年的工作經(jīng)驗(yàn),建議采取核算工程成本的方式降低企業(yè)在施工過(guò)程中造成的不合理消費(fèi),從而增強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)交易和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

(一)尚未建立統(tǒng)一的成本核算對(duì)象和規(guī)范的歸集口徑。

1.成本核算對(duì)象不統(tǒng)一通常情況下,房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)需要經(jīng)歷獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃調(diào)整設(shè)計(jì)、工程施工、銷(xiāo)售、竣工驗(yàn)收以及物業(yè)管理移交等階段。開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)面對(duì)的不確定因素繁多,還要面對(duì)企業(yè)內(nèi)部設(shè)計(jì)變更、人力資源、物力資源以及財(cái)力資源之間的組合等不確定因素,面對(duì)這些不確定因素使得不懂工程的財(cái)務(wù)人員無(wú)法確定成本核算對(duì)象。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品有高層建筑、多層建筑、商業(yè)用房、居民用房以及公建用房等類(lèi)型,存在著十分明顯的復(fù)雜性。以至于很多房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展成本核算工作時(shí),常常根據(jù)企業(yè)發(fā)展需要和會(huì)計(jì)工作人員的工作水平肆意確定核算對(duì)象,根本沒(méi)有形成統(tǒng)一的成本核算對(duì)象。

2.歸集口徑不規(guī)范受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)度和工程分期等因素的影響,在施工過(guò)程中會(huì)造成一定的間接費(fèi),而這些間接費(fèi)用不能作為工程項(xiàng)目的成本進(jìn)行計(jì)算,如果我們不能在開(kāi)展成本核算工作時(shí),不能有效的對(duì)其進(jìn)行劃分,那么成本核算結(jié)果中就會(huì)受到間接費(fèi)用的影響而變得不準(zhǔn)確,這也是為什么工程項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)后期會(huì)出現(xiàn)大量未歸類(lèi)間接費(fèi)用的原因。繼而企業(yè)內(nèi)部的資金就會(huì)出現(xiàn)難度加大的分?jǐn)偣ぷ鳎偌由戏謹(jǐn)傎Y金具有明顯的對(duì)養(yǎng)性和復(fù)雜性,也在一定程度上加大的房地產(chǎn)也得的難度大幅增加了成本核算的難度,使得成本核算結(jié)果的準(zhǔn)確性和實(shí)用性大大降低[3]。

(二)核算結(jié)果不能正是反映實(shí)際成本。

就目前的房地產(chǎn)企業(yè)而言,工程款的支付時(shí)間和工程量的完成時(shí)間之間存在著一定的差異,而一旦工程款支付進(jìn)度比工程量進(jìn)度慢,那么我們計(jì)算出來(lái)的工程承包就很難真實(shí)的反應(yīng)工程的進(jìn)度。產(chǎn)生這一現(xiàn)象的原因主要是因?yàn)槭┕挝粡纳蠄?bào)工程量到工程投資監(jiān)理審批、核實(shí)這個(gè)階段,需要花費(fèi)大量的'時(shí)間,且監(jiān)理單位的意見(jiàn)是會(huì)計(jì)人員核算工程成本的主要依據(jù),因此,工程成本核算的工作要晚于實(shí)際的施工進(jìn)度。

(一)統(tǒng)一成本核算質(zhì)量,規(guī)范歸集口徑。

1.統(tǒng)一成本核算對(duì)象確立原則雖然影響房地產(chǎn)成本核算的對(duì)象繁多,但是開(kāi)展成本核算應(yīng)遵循的原則是一致的,主要包含了有助于成本費(fèi)用的歸集、有助于成本的及時(shí)結(jié)算、有助于成本監(jiān)控的需要等。如果工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)量較小,我們則以將整個(gè)工程項(xiàng)目都作為成本核算的對(duì)象,并設(shè)立專(zhuān)門(mén)的核算對(duì)象,以確保有效的增強(qiáng)成本核算結(jié)果的準(zhǔn)確性。而對(duì)于那些開(kāi)發(fā)量大、施工周期長(zhǎng)的工程項(xiàng)目,可以結(jié)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目范圍、是否分期及業(yè)態(tài)等情況來(lái)確定成本核算對(duì)象,關(guān)鍵是與預(yù)算口徑成本核算對(duì)象一致,這里的一致性關(guān)系到后續(xù)成本管控的落實(shí)。

2.規(guī)范和約束歸集口徑本文建議從以下兩個(gè)方面入手,規(guī)范成本歸集口徑:第一,要求相關(guān)業(yè)務(wù)人員在從事工程款支付活動(dòng)時(shí),注明單據(jù)上注明成本的類(lèi)型,這樣財(cái)務(wù)人員可以準(zhǔn)確歸集成本項(xiàng)目做到與預(yù)算部門(mén)的成本口徑一致[5]。第二,在共同成本、期間費(fèi)用的分?jǐn)偡矫婵偨Y(jié)如下:在房屋竣工結(jié)算后,這類(lèi)費(fèi)用經(jīng)過(guò)兩次分?jǐn)傔M(jìn)成本核算對(duì)象開(kāi)發(fā)成本,分?jǐn)偙砣缦拢旱谝淮畏謹(jǐn)偅簩⑼恋爻杀?按占地面積分?jǐn)偳捌谫M(fèi)用(按建造面積分?jǐn)?消防工程按(按建設(shè)面積分?jǐn)?基礎(chǔ)設(shè)施(按建筑面積分?jǐn)?借款費(fèi)用(預(yù)算造價(jià)法)期間費(fèi)用(按建設(shè)面積分?jǐn)?進(jìn)入住宅、商鋪、車(chē)庫(kù)、寫(xiě)字樓、幼兒園、會(huì)所、物業(yè)。第二次將公共配套實(shí)施分?jǐn)側(cè)肟墒鄢杀竞怂銓?duì)象:幼兒園(按建設(shè)面積分?jǐn)?、會(huì)所(按建設(shè)面積分?jǐn)?、物業(yè)(按建設(shè)面積分?jǐn)?分?jǐn)傔M(jìn)入住宅、商鋪、車(chē)庫(kù)、寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)成本,通過(guò)二次分?jǐn)倢⑺匈M(fèi)用分?jǐn)偟骄唧w的成本核算對(duì)象上,大大提高成本核算的準(zhǔn)確性。

(二)采取權(quán)責(zé)發(fā)生制核算成本,增強(qiáng)工程成本的可靠性。

收付實(shí)現(xiàn)制是當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)廣泛使用的成本核算方法之一,這種計(jì)算方式是在沒(méi)有發(fā)票和其他票據(jù)的前提下,估計(jì)出工程項(xiàng)目的成本消耗情況,繼而出現(xiàn)成本核算結(jié)果與實(shí)際工程支出不匹配的現(xiàn)象。因此,本文建議會(huì)計(jì)工作人員在實(shí)際的工作中,尤其是核算大型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本時(shí),應(yīng)成立成本管理工作小組,并通過(guò)開(kāi)展經(jīng)驗(yàn)交流和組織培訓(xùn)等方式不斷強(qiáng)化管理人員的工作水平,使其可以獨(dú)立應(yīng)對(duì)工程項(xiàng)目中各環(huán)節(jié)的成本消耗情況,在實(shí)際工作中由于一般工程進(jìn)度大于付款進(jìn)度、付款進(jìn)度大于發(fā)票進(jìn)度從而造成賬務(wù)無(wú)法真實(shí)反映工程實(shí)際情況,為此可用工程量審批單入賬,未付的工程款掛應(yīng)付賬款科目,發(fā)票到再?zèng)_應(yīng)付賬款財(cái)務(wù)在實(shí)際工作中只有不斷摸索適合本行業(yè)、本公司的實(shí)際情況,在會(huì)計(jì)制度允許的范圍內(nèi),積極有限的組織本企業(yè)的成本核算體系工作,為成本核算提供真實(shí)可靠的數(shù)據(jù)支持。

(三)地產(chǎn)公司成本控制的核心是項(xiàng)目預(yù)算管理。

從項(xiàng)目前期開(kāi)始就應(yīng)成立成本控制領(lǐng)導(dǎo)小組,由總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)、預(yù)算總監(jiān)、項(xiàng)目經(jīng)理、銷(xiāo)售總監(jiān)及相關(guān)人員構(gòu)成,對(duì)項(xiàng)目可行性進(jìn)行深入的研究,財(cái)務(wù)部要根據(jù)相關(guān)部門(mén)提供數(shù)據(jù)運(yùn)用專(zhuān)業(yè)知識(shí)對(duì)此項(xiàng)目做出稅收預(yù)測(cè)、資金預(yù)測(cè)、項(xiàng)目利潤(rùn)預(yù)測(cè)給成本控制領(lǐng)導(dǎo)小組以供高層決策,在項(xiàng)目建設(shè)前期財(cái)務(wù)要不斷與成本控制小組(成本控制小組成員含設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)人員)其他成員溝通,從設(shè)計(jì)階段開(kāi)始控制建造成本,在設(shè)計(jì)合同中約定由于設(shè)計(jì)失誤原因造成建設(shè)成本增加設(shè)計(jì)部門(mén)應(yīng)負(fù)擔(dān)的相關(guān)賠償,最終落實(shí)項(xiàng)目總體造價(jià)及分項(xiàng)目造價(jià),用此數(shù)據(jù)作為招標(biāo)價(jià)與建設(shè)方簽訂建設(shè)合同,在合同中約定后期工程簽證不能突破的比例及增加簽證的審批手續(xù),嚴(yán)格控制簽證的發(fā)生,在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中財(cái)務(wù)要嚴(yán)格控制建設(shè)成本的支出,做到按項(xiàng)目進(jìn)度控制開(kāi)發(fā)成本的支出,財(cái)務(wù)人員經(jīng)常到建設(shè)一線對(duì)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度進(jìn)行把控,會(huì)同其他相關(guān)部門(mén)對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督,在項(xiàng)目驗(yàn)收階段與造價(jià)部門(mén)緊密聯(lián)系對(duì)乙方結(jié)算金額進(jìn)行復(fù)核對(duì)已付款金額進(jìn)行核實(shí),確保結(jié)算款的真實(shí)性,對(duì)整個(gè)項(xiàng)目實(shí)際開(kāi)發(fā)成本與預(yù)算成本比對(duì),對(duì)成本控制情況做出財(cái)務(wù)分析,并做好相關(guān)數(shù)據(jù)的收據(jù)收集工作,為企業(yè)下一個(gè)項(xiàng)目提供管理數(shù)據(jù)。

從上述內(nèi)容我們不難看出,成本核算在增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力方面有著十分重要的作用,是房地產(chǎn)企業(yè)賴以生存和發(fā)展的畢竟之路,成本核算對(duì)象、歸集口徑以及核算內(nèi)容等都是影響成本核算結(jié)果準(zhǔn)確性的關(guān)鍵因素,身為房地產(chǎn)工作人員的我們,只有在日常的工作中不斷總結(jié)和積累經(jīng)驗(yàn),積極完善自身的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和工作能力,才能有效的發(fā)現(xiàn)當(dāng)前當(dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)成本核算工作中存在的問(wèn)題,并采取行之有效的措施加以應(yīng)對(duì),為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)的論文篇九

我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的效果一直不盡如人意,房?jī)r(jià)幾乎單邊上漲,似乎越調(diào)控,房?jī)r(jià)越高。我們認(rèn)為,其中主要原因之一就是沒(méi)有將房地產(chǎn)供給調(diào)控與需求調(diào)控并重。今年10月,國(guó)內(nèi)多個(gè)房?jī)r(jià)上漲較快的熱點(diǎn)城市再次推出了房地產(chǎn)調(diào)控政策。從密集的調(diào)控政策可以感受到大家對(duì)房?jī)r(jià)高企、資產(chǎn)泡沫和中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)的擔(dān)憂。總的來(lái)說(shuō),需求調(diào)控主要側(cè)重于短期,供給調(diào)控則更加側(cè)重于中長(zhǎng)期,且供給調(diào)控有助于穩(wěn)定公眾預(yù)期。我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控需要注重供給與需求相結(jié)合、長(zhǎng)期調(diào)控與短期調(diào)控相結(jié)合,并處理好房地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系。

我國(guó)房地產(chǎn)周期的拐點(diǎn)和房地產(chǎn)調(diào)控政策具有較高的一致性,反映了我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控以短期需求調(diào)控為主的特征:當(dāng)房?jī)r(jià)過(guò)高時(shí),通過(guò)抑制需求來(lái)給市場(chǎng)降溫;而在房地產(chǎn)低迷或萎縮的時(shí)期,同樣是運(yùn)用促進(jìn)需求的手段進(jìn)行調(diào)控。例如,20xx年出臺(tái)一系列需求調(diào)控措施后(包括取消住房貸款利率優(yōu)惠政策、上調(diào)房貸首付比例等),房地產(chǎn)銷(xiāo)售增速有了明顯回落;房地產(chǎn)市場(chǎng)在20xx年、20xx年的上行,以及最近一輪房?jī)r(jià)上漲(20xx年底開(kāi)始),也都和各部門(mén)放松對(duì)需求的管制有關(guān)(見(jiàn)圖1)。

最近,熱點(diǎn)城市再次推出房地產(chǎn)調(diào)控政策。以北京為例,9月30日發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》提出了加大住宅用地供應(yīng)力度,合理調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu),加快自住型商品住房用地供應(yīng),強(qiáng)化“控地價(jià)、限房?jī)r(jià)”的交易方式,進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策等措施。上海繼“滬九條”之后,又于10月8日公布六條措施,嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)、限貸等房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策,以確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

通過(guò)比較幾個(gè)一線城市近期的房地產(chǎn)調(diào)控新政可以看到(見(jiàn)表1),各地房地產(chǎn)調(diào)控舉措中,既有需求調(diào)控,也有供給調(diào)控,但仍然以需求調(diào)控(如限貸、限購(gòu)政策)為主。并且,需求調(diào)控的措施更加具體、可落實(shí),而供給方面的調(diào)控舉措則比較籠統(tǒng),而且是原則性的,短期內(nèi)也難以落實(shí)。由于需求調(diào)控直接通過(guò)硬性標(biāo)準(zhǔn)抑制了交易量,效果幾乎是立竿見(jiàn)影的,但卻不是一個(gè)“治本”的方法。并且,我國(guó)房地產(chǎn)供給方面的問(wèn)題比較突出。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給端的問(wèn)題比較突出,一二線城市與三四線城市形成了分化。今年年初以來(lái),一線城市的住宅價(jià)格同比增速持續(xù)較三線城市高出十幾個(gè)百分點(diǎn)。從百城住宅價(jià)格指數(shù)來(lái)看,20xx年9月,一線、二線和三線城市住宅價(jià)格同比分別增長(zhǎng)26.72%、14.87%和6.79%.供給稀缺是熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)高漲的最顯性的原因。

第一,住宅用地和新建住宅供應(yīng)不足。國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)面積近年來(lái)呈逐年下降趨勢(shì),其中房地產(chǎn)用地面積下降更多。20xx~2015年,全國(guó)房地產(chǎn)用地占供地面積的比例分別為27.4%、24.8%和22.5%(見(jiàn)圖2和圖3)。據(jù)有關(guān)方面監(jiān)測(cè),在16個(gè)熱點(diǎn)城市中,有8個(gè)城市住宅用地供應(yīng)量少于上年同期。廈門(mén)減少50.2%,上海減少47.5%,廣州減少41.9%,北京減少30.8%,蘇州減少21.1%,濟(jì)南減少21%,南京減少13%,無(wú)錫減少9.1%.在16個(gè)熱點(diǎn)城市中,有6個(gè)城市商品房住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積同比下降。北京下降32%,無(wú)錫下降27.2%,廈門(mén)下降23.6%,深圳下降21.4%,合肥下降15.9%,福州下降14%.從地價(jià)監(jiān)測(cè)情況來(lái)看(見(jiàn)表2),一線城市住宅用地的同比、環(huán)比增速均持續(xù)且顯著地高于其他用途地價(jià)。

第二,房地產(chǎn)的潛在供給難以滿足居民對(duì)房地產(chǎn)的需求。截至20xx年9月末,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額7.04萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)7.56%,增速比上月末低0.41個(gè)百分點(diǎn),比上年末低9.09個(gè)百分點(diǎn);自20xx年6月份以來(lái)總體趨于回落,反映房地產(chǎn)潛在供給下降。購(gòu)房貸款余額17.93萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)33.36%,增速比上月末高0.82個(gè)百分點(diǎn),比上年末高8.63個(gè)百分點(diǎn),反映購(gòu)房需求依然在上升。今年前九個(gè)月新增的個(gè)人購(gòu)房貸款約3.6萬(wàn)億元,同比多增約1.8萬(wàn)億元。

第三,需求端的數(shù)量管制雖然使人們看得見(jiàn)的成交量下降,房?jī)r(jià)增速放緩,卻并不能改變公眾對(duì)一線城市房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。直接從需求的角度進(jìn)行數(shù)量管制,甚至有可能強(qiáng)化房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。今年7月份,全國(guó)住戶部門(mén)中長(zhǎng)期貸款增4773億元,同比多增1984億元,占全部對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)貸款(4636億元)的102.96%.盡管這一情形在近期已經(jīng)有所緩解,但9月份新增個(gè)人住房貸款依然占人民幣貸款增量的39%.居民部門(mén)加杠桿的力度之大是前所未有的。20xx年9月末,江蘇、廣東、浙江、北京和上海房地產(chǎn)貸款余額同比增速分別為33.80%、32.18%、24.62%、21.15%和18.24%,分別比上月末提高0.77個(gè)、0.54個(gè)、0.5個(gè)、2.06個(gè)和0.30個(gè)百分點(diǎn)。5?。ㄊ校┓康禺a(chǎn)貸款余額占全國(guó)房地產(chǎn)貸款余額的42.50%,比上月末提高0.07個(gè)百分點(diǎn)。供給的增加則更有利于穩(wěn)定預(yù)期,應(yīng)當(dāng)重視預(yù)期管理對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)、健康發(fā)展的重要性,但目前房地產(chǎn)調(diào)控中對(duì)于供給的措施依然比較抽象和籠統(tǒng)。

相比于需求調(diào)控,供給調(diào)控有利于從更加基礎(chǔ)的層面改善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行。我國(guó)土地資本化的模式以及當(dāng)前各種資源集中于大城市的現(xiàn)實(shí),都意味著我們需要從供給的角度尋求方法。

一是合理地為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供融資。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中,土地資本化發(fā)揮著重要的作用。地方政府競(jìng)相追逐促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長(zhǎng),需要一定的'政府財(cái)力支撐。一方面,政府以低價(jià)形式將土地轉(zhuǎn)讓給工業(yè)企業(yè),吸引企業(yè)投資并拉動(dòng)就業(yè),進(jìn)而帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和政府稅收的增長(zhǎng),在這個(gè)過(guò)程中,土地也隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而增值;另一方面,作為住宅用地的土地要素通過(guò)拍賣(mài)的形式轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)商,供房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)建設(shè)成商業(yè)地產(chǎn)用于居民購(gòu)買(mǎi),政府一般可以從中獲得大量的土地財(cái)政收入。

根據(jù)最新的測(cè)算,在房?jī)r(jià)的構(gòu)成中,政府所得占房?jī)r(jià)的六成左右。研究表明,作為政府收入的重要組成部分,不少地方政府的財(cái)政收入中土地出讓金所占比重都接近50%,有的城市甚至占到了60%以上(周彬和杜兩省,20xx)。根據(jù)國(guó)土資源部的統(tǒng)計(jì),20xx年出讓國(guó)有建設(shè)用地22.14萬(wàn)公頃,出讓合同價(jià)款2.98萬(wàn)億元,同比分別減少20.2%和13.3%.其中,招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓土地面積20.44萬(wàn)公頃,占出讓總面積的92.3%;招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓合同價(jià)款2.86萬(wàn)億元,占出讓合同總價(jià)款的96.0%.

以土地財(cái)政為代表的土地資本化模式,在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí),也在一定程度上為地方政府的短期行為提供了激勵(lì)。高地價(jià)提高了地方政府通過(guò)土地拍賣(mài)獲取的收入,因而地方政府有動(dòng)機(jī)通過(guò)維持土地供給的稀缺性來(lái)獲得更多的土地財(cái)政收入。在此前提下,要增加土地的供給就會(huì)比較困難。并且,高地價(jià)將提升城市發(fā)展的成本,地方政府對(duì)房地產(chǎn)的依賴性也有可能進(jìn)一步增加,不利于吸引人才、培育新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn),從而削弱城市競(jìng)爭(zhēng)力。短期內(nèi)政府的財(cái)政收入存在“租稅替代”的關(guān)系,即政府來(lái)自于房地產(chǎn)的租金收入越高,來(lái)自于其他行業(yè)的稅收收入越低,房地產(chǎn)片面發(fā)展對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)具有不良影響。

作為應(yīng)對(duì),應(yīng)考慮改革土地拍賣(mài)制度。我國(guó)的國(guó)有土地使用權(quán)拍賣(mài)制度下,出價(jià)高者得,在未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格將保持上漲的預(yù)期下,土地價(jià)格更容易被抬高,“地王”頻現(xiàn)。相比之下,上海車(chē)牌拍賣(mài)制度值得在我國(guó)土地使用權(quán)拍賣(mài)的制度設(shè)計(jì)中參考。它要求出價(jià)進(jìn)入有效報(bào)價(jià)區(qū)間,而有效報(bào)價(jià)區(qū)間是根據(jù)截至一定時(shí)間點(diǎn)的最低報(bào)價(jià)來(lái)確定的,在此基礎(chǔ)之上,再按照“價(jià)格優(yōu)先、時(shí)間優(yōu)先”的規(guī)則確定中標(biāo)者。顯然,在這樣的拍賣(mài)制度下,報(bào)價(jià)最高者和最低者都無(wú)法中標(biāo)。在土地拍賣(mài)中參考這樣的拍賣(mài)規(guī)則,將會(huì)改變“地王”頻現(xiàn)的現(xiàn)狀,更有利于價(jià)格穩(wěn)定和價(jià)值發(fā)現(xiàn)。

二是優(yōu)化資源布局。在一些熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)飆升、供不應(yīng)求的同時(shí),我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)還面臨著去庫(kù)存的艱巨任務(wù),一二線熱點(diǎn)城市和三四線城市分化十分明顯。今年8月份,70個(gè)大中城市新建商品住宅同比價(jià)格變動(dòng)中,最高漲幅為44.3%,最低為下降3.8%.

我國(guó)優(yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療衛(wèi)生資源往往在大城市較為集中,人口源源不斷地涌入北京、上海等國(guó)內(nèi)一線城市。近年來(lái),國(guó)內(nèi)主要城市學(xué)區(qū)房現(xiàn)象持續(xù)升溫,便是公眾愿意對(duì)優(yōu)質(zhì)教育資源支付更高價(jià)格的一種體現(xiàn)。有研究測(cè)算,學(xué)區(qū)房的租金收益率平均而言比非學(xué)區(qū)房低5%,對(duì)于小戶型住宅更可達(dá)19%,且租金率折價(jià)存在較大的波動(dòng),受教育部門(mén)公立學(xué)校入學(xué)政策沖擊的影響大。因此,從長(zhǎng)期來(lái)看,在更大范圍內(nèi)提升我國(guó)教育、醫(yī)療衛(wèi)生等資源的質(zhì)量,亦有助于破解我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的難題。

三是提高土地利用效率、增加城市住宅用地的供給。從國(guó)際比較以及我國(guó)一線城市的土地使用情況看,完全有可能增加一線城市的住房用地供給。實(shí)際上,高地價(jià)與目前地方政府面臨的gdp考核指標(biāo)有直接的聯(lián)系。為了達(dá)到gdp的考核要求,各地區(qū)需要盡可能多發(fā)展工業(yè)投資,從而影響了土地資源的配置,導(dǎo)致我國(guó)一線城市的工業(yè)用地占比遠(yuǎn)高于國(guó)際上其他同類(lèi)城市。這樣的土地使用布局對(duì)于我國(guó)一線城市來(lái)說(shuō),并不一定是合理的。

如表3所示,北京、廣州和深圳三個(gè)城市的工業(yè)用地占比分別達(dá)到22%、32%和36%,遠(yuǎn)高于紐約(3.9%)和東京(5.1%)。紐約居住用地占城市建設(shè)用地的比重為44%,東京的這一比例更是高達(dá)73%,而我國(guó)的北京、廣州和深圳的這一比例分別僅為28%、29%和26%.

一方面,要改變單一追求gdp的績(jī)效考核辦法,糾正片面追求經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度和當(dāng)前利益,更加重視民生、資源環(huán)境和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益,優(yōu)化資源布局。另一方面,在增量土地供應(yīng)空間有限、供需失衡的情況下,存量土地(城鄉(xiāng)建設(shè)用地范圍內(nèi)的閑置未利用土地和利用不充分、不合理的土地,具有開(kāi)發(fā)利用潛力)在城市發(fā)展中應(yīng)該被充分挖掘利用。據(jù)測(cè)算,上海中心城區(qū)成片工業(yè)用地轉(zhuǎn)型空間為9000萬(wàn)平方米,舊住區(qū)改造產(chǎn)生的住宅體量約為6000萬(wàn)平方米。全上海市范圍內(nèi)住宅的建面空間可達(dá)1.6億平方米,相當(dāng)于可供應(yīng)8年的成交量(20xx年全年上海市住宅銷(xiāo)售面積約20xx萬(wàn)平方米)。在盤(pán)活存量土地的過(guò)程中,應(yīng)發(fā)揮政府主導(dǎo)、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的優(yōu)勢(shì),緩解供應(yīng)緊缺,優(yōu)化城市發(fā)展。

誠(chéng)然,許多國(guó)家在城鎮(zhèn)化率達(dá)到75%之前進(jìn)程中都出現(xiàn)了房地產(chǎn)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)增速、租售比等指標(biāo)看上去也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)“合理范圍”的現(xiàn)象。我們認(rèn)為,這一現(xiàn)象是以經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展帶來(lái)的未來(lái)預(yù)期收入提升為基礎(chǔ)的。在中國(guó)通過(guò)土地資本化促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中,政府做了大量的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)工作,例如招商引資、城市規(guī)劃,從整個(gè)地區(qū)的全局來(lái)考慮產(chǎn)業(yè)布局、居住片區(qū)的分布等,同時(shí)進(jìn)行了大量基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作,中國(guó)的經(jīng)濟(jì)潛力得到了很大的釋放,地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值亦得到了提升,而房地產(chǎn)價(jià)值的提升恰恰是來(lái)源于對(duì)未來(lái)收入的預(yù)期。根據(jù)初步測(cè)算,20xx年第三季度房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率在8%左右。房地產(chǎn)確實(shí)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中扮演了重要角色,但如果房地產(chǎn)的膨脹趨于擠出其他投資和扼殺企業(yè)家精神,對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型和健康發(fā)展則是不利的。因此,還應(yīng)著眼于中長(zhǎng)期,從土地和各項(xiàng)資源的供給,以及制度上做改進(jìn)。

總的來(lái)說(shuō),我國(guó)當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)注重需求調(diào)控與供給調(diào)控相結(jié)合、短期調(diào)控與長(zhǎng)期調(diào)控相結(jié)合,并處理好房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系。在現(xiàn)有的需求調(diào)控的基礎(chǔ)上,進(jìn)一步完善供給調(diào)控的措施,兼顧短期和長(zhǎng)期,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)、健康發(fā)展。

房地產(chǎn)的論文篇十

隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)調(diào)控與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷調(diào)節(jié),房地產(chǎn)行業(yè)向著更健康的發(fā)現(xiàn)發(fā)展,更為社會(huì)發(fā)展以及人們生活水平的提高做出了突出的貢獻(xiàn)。現(xiàn)階段,在全球經(jīng)濟(jì)一體化的大背景下,房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)面臨著前所未有有的機(jī)遇與挑戰(zhàn),需要國(guó)家有利的財(cái)政稅收政策進(jìn)行調(diào)控與引導(dǎo),才能夠在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于優(yōu)勢(shì)地位。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,供需關(guān)系影響著房?jī)r(jià)的穩(wěn)定,只有不斷地完善房地產(chǎn)稅收政策,才能更好地促進(jìn)理性消費(fèi),防止房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫,擾亂社會(huì)正常秩序。因此,基于財(cái)政稅收政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)影響的研究,對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)乃至國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展有著積極的現(xiàn)實(shí)意義。

1財(cái)政稅收政策的概述。

眾所周知,財(cái)政政策是國(guó)家整個(gè)經(jīng)濟(jì)政策的重要組成部分,它是國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控的主要手段,稅收政策作為整個(gè)財(cái)政政策中收入政策的主要組成部分,是國(guó)家為了實(shí)現(xiàn)其職能按照法律預(yù)先規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn),強(qiáng)制的、無(wú)償?shù)娜〉秘?cái)政收入的一種手段[1]。財(cái)政稅收政策不僅能夠影響人們的收入,還能影響物品和生產(chǎn)要素,更能影響激勵(lì)機(jī)制和行為方式,稅收的變動(dòng)對(duì)國(guó)民收入的變動(dòng)具有收縮性力量,當(dāng)增加政府稅收時(shí),就會(huì)抑制總需求從而減少國(guó)民收入,反之則刺激總需求增加國(guó)民收入。財(cái)政稅收政策本身具有自動(dòng)穩(wěn)定作用,在經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí),以減少稅收來(lái)防止個(gè)人消費(fèi)和企業(yè)投資的過(guò)度下降,阻止經(jīng)濟(jì)的衰退,在經(jīng)濟(jì)過(guò)熱時(shí),則反之。財(cái)政稅收政策對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的影響非常廣泛,不僅是財(cái)政收入的重要來(lái)源,只有取得財(cái)政收入,才能給經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供必要的公共商品,建立正常的生產(chǎn)關(guān)系,為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境;還對(duì)社會(huì)生產(chǎn)、分配、交換和消費(fèi)直接產(chǎn)生影響,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)亦是如此。

2財(cái)政稅收政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的影響。

2.1有利于房?jī)r(jià)的穩(wěn)定,消費(fèi)的理性化與科學(xué)化。

從當(dāng)前的搶礦分析,我國(guó)房?jī)r(jià)漲勢(shì)較明顯,與居民收入嚴(yán)重不符,有些人為了投資,不斷地買(mǎi)入,再加上開(kāi)發(fā)商的不斷炒作,使得房地產(chǎn)供需失去平衡,更讓人們的消費(fèi)不理智。政府通過(guò)財(cái)政稅收政策的調(diào)整,加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸資金實(shí)際回收工作力度,加大資金回籠,增加市場(chǎng)商品量,刺激房地產(chǎn)市場(chǎng),降低房地產(chǎn)價(jià)格,來(lái)引導(dǎo)房地產(chǎn)向更健康方向發(fā)展;提高居民收入,刺激需求量不斷降低的房地產(chǎn)市場(chǎng),搞活房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)[2]。財(cái)政稅收政策的落實(shí),細(xì)化了房地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)規(guī)范,對(duì)于滿足標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)商給予一定的稅收優(yōu)惠,以此來(lái)調(diào)動(dòng)其調(diào)控的積極性,使得過(guò)于膨脹的房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于謹(jǐn)慎,積極引導(dǎo)消費(fèi)者樹(shù)立理性的消費(fèi)觀念,科學(xué)地進(jìn)行消費(fèi),保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展。

2.2有利于實(shí)現(xiàn)利益分配的公平性。

土地作為房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ),由于其存在的稀有性,可利用的高效性,具有很高的經(jīng)濟(jì)價(jià)值,土地在我國(guó)實(shí)施公有制,居民所擁有的只是使用權(quán),這也是其利益分配受到極大的關(guān)注的主要原因。在房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中,完善土地財(cái)政稅收政策,能夠使土地多次增值后的征稅更加公平合理化,不僅購(gòu)買(mǎi)土地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商收益,同時(shí)也能夠增加國(guó)家財(cái)政收入,對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展體現(xiàn)公平性具有重大意義。

2.3有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建立規(guī)范的政策與制度。

我國(guó)是法治國(guó)家,法律是保障一切發(fā)展有序進(jìn)行的根本,尤其對(duì)于較為混亂的房地產(chǎn)市場(chǎng),法律、法規(guī)的重要性可想而知。財(cái)政稅收政策幫助房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)完善了相關(guān)的稅法政策,健全了相關(guān)的運(yùn)行制度,不僅規(guī)范了市場(chǎng)秩序,還使房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有法可依、有章可循。在房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段存在著一定的利益矛盾,房地產(chǎn)投入市場(chǎng)中又存在投機(jī)行為,這些都必須要有嚴(yán)格的法律與制度進(jìn)行規(guī)范,完善的房地產(chǎn)稅收政策的落實(shí),才能夠保障消費(fèi)者以及其他開(kāi)發(fā)商的利益,才能夠保障國(guó)家的利益不受影響。

3優(yōu)化我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)積極發(fā)展的有效策略。

3.1完善房地產(chǎn)稅收政策,保證供需平衡。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中,相關(guān)部門(mén)應(yīng)該在實(shí)踐中不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),根據(jù)我國(guó)財(cái)政稅收大政策,依據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展自身的特點(diǎn),完善房地產(chǎn)稅收政策,保證房地產(chǎn)的供應(yīng)量充足,維護(hù)市場(chǎng)的供需平衡。在實(shí)施房地產(chǎn)政策時(shí),要有針對(duì)性,對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格偏高的地區(qū),應(yīng)降低土地交易稅以及二手商品房的交易稅,以此來(lái)調(diào)節(jié)土地交易量,增加房屋供應(yīng)量,提高二手土地轉(zhuǎn)讓稅率[3],打擊市場(chǎng)上不良行為,降低降低房?jī)r(jià)以保障房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展;針對(duì)短期內(nèi)二手房賣(mài)方,應(yīng)該增加其稅收費(fèi)用,以此來(lái)打擊投機(jī)行為,避免投機(jī)資金注入到房地場(chǎng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中,以此哄抬房?jī)r(jià),擾亂市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展秩序;針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格偏低的地區(qū),盡量減少土地的售賣(mài),與此同時(shí)降低房屋交易稅,實(shí)施一些鼓勵(lì)措施減免房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以及買(mǎi)房的稅費(fèi),刺激并搞活房地產(chǎn)市場(chǎng),提升房地產(chǎn)的銷(xiāo)量,帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)快速發(fā)展。

3.2嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)商場(chǎng)上的不良投機(jī)行為。

在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中,存在著大量的不良投機(jī)現(xiàn)象,這也是使得房產(chǎn)價(jià)格與供需平衡產(chǎn)生矛盾的原因之一,投機(jī)行為就是囤積或壟斷某一地區(qū)的土地或者房地產(chǎn),以低進(jìn)高出的形式進(jìn)行買(mǎi)賣(mài),獲取高額的利潤(rùn),這一行為對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展非常不利,不僅造成房?jī)r(jià)飛速上將,還可能帶來(lái)泡沫經(jīng)濟(jì),使得經(jīng)濟(jì)不向前發(fā)展,反而倒退。利用財(cái)政稅收政策,提高土地重復(fù)轉(zhuǎn)讓的稅費(fèi),限制土地的重復(fù)轉(zhuǎn)讓?zhuān)源藖?lái)達(dá)到轉(zhuǎn)讓土地獲利的行為;針對(duì)房地產(chǎn)的投機(jī)行為,應(yīng)降低一手房的稅費(fèi),減免持有環(huán)節(jié)的稅費(fèi),滿足居民的剛性需求,提高二套以上購(gòu)房的交易稅,適當(dāng)增加持有環(huán)節(jié)稅費(fèi),增加二手房專(zhuān)用稅費(fèi),嚴(yán)厲打擊利用房產(chǎn)進(jìn)行炒作牟取利益,保障房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)正常有序發(fā)展。

房地產(chǎn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下,有自動(dòng)調(diào)節(jié)的功能,但要想讓其更穩(wěn)、更快地向前發(fā)展,就需要國(guó)家對(duì)其進(jìn)行有效地調(diào)控,以期規(guī)范市場(chǎng)的發(fā)展??梢岳秘?cái)政稅收政策中的物業(yè)稅來(lái)進(jìn)行調(diào)節(jié)規(guī)范,對(duì)于不同群體實(shí)施區(qū)別稅費(fèi)待遇,必要情況下可以減免稅費(fèi),以滿足購(gòu)房者的需求[4]。還可以強(qiáng)化產(chǎn)權(quán)登記制度,明確土地利用情況,整合土地資源利用率,實(shí)施兩證合一的政策,避免違法交易的發(fā)生給買(mǎi)房帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失,監(jiān)察一切違規(guī)行為,形成規(guī)范的市場(chǎng)管理機(jī)制,提升房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理質(zhì)量與效率。

4結(jié)束語(yǔ)。

房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè),對(duì)社會(huì)的進(jìn)步以及人民生活質(zhì)量的提高有著重要的影響,財(cái)政稅收政策在房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的影響非常巨大,不僅使其實(shí)現(xiàn)了較好的轉(zhuǎn)型發(fā)展,更為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)做出了巨大貢獻(xiàn)。財(cái)政稅收政策在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中,有些地方還存在不足,需要社會(huì)各界共同努力來(lái)完善好、落實(shí)好,更應(yīng)在實(shí)踐中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),加大科學(xué)研究力度,使稅收政策引導(dǎo)好居民的消費(fèi),增加房地產(chǎn)供應(yīng)量,滿足社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在我國(guó)更穩(wěn)定地長(zhǎng)期發(fā)展下去。

參考文獻(xiàn)。

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[3]李雪英.促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的稅收政策研究[d].云南財(cái)經(jīng)大學(xué),20xx.

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房地產(chǎn)的論文篇十一

中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展,房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)疑是我國(guó)經(jīng)濟(jì)財(cái)政金融的重要支撐,而房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展,相關(guān)配套制度沒(méi)有及時(shí)跟上必然帶來(lái)不穩(wěn)定的隱患。因此,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展也成為經(jīng)濟(jì)學(xué)者研究的重點(diǎn)。本文希望通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)稅收政策的簡(jiǎn)要剖析,幫助讀者了解我國(guó)稅收政策會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生怎樣的影響,有哪些好的方式方法可以幫助我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)更加健康穩(wěn)健的發(fā)展,希望通過(guò)此文能夠?qū)ξ覈?guó)稅收政策起到一定有益的借鑒作用。

一、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)財(cái)政稅收政策的研究。

據(jù)不完全的統(tǒng)計(jì),我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易額以每年5%以上的速度快速增長(zhǎng),與此同時(shí),房地產(chǎn)稅收的相應(yīng)繳納量也在逐年增多,由此而見(jiàn),房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要作用。因此,合理稅收政策可以幫助房地產(chǎn)市場(chǎng)很好的發(fā)展,制定和完善相應(yīng)的稅收政策就要先認(rèn)清我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題。就目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言,想要清晰地認(rèn)識(shí)哪些因素能夠?qū)ξ覈?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響,就要充分了解國(guó)家的宏觀調(diào)控政策,清楚國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格以及居民對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的目標(biāo)預(yù)期。近年來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要存在供需不平、價(jià)格機(jī)制不透明等問(wèn)題。當(dāng)然,這其中也有房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的問(wèn)題,而要解決這些問(wèn)題就需要我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié),發(fā)揮財(cái)政政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用,加強(qiáng)和完善保障性住房的建設(shè),嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)管,穩(wěn)定好房地產(chǎn)市場(chǎng)。

二、房地產(chǎn)財(cái)政稅收政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)的影響。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要通過(guò)房地產(chǎn)的差異進(jìn)行區(qū)別化的稅收政策來(lái)影響房地產(chǎn)價(jià)格和房地產(chǎn)收益分配。第一,開(kāi)發(fā)階段的稅收政策主要影響房地產(chǎn)的供給端,使其有效控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資規(guī)模和方向,保障房屋土地的合理利用和開(kāi)發(fā);第二,流轉(zhuǎn)階段的稅收政策主要用來(lái)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)取巧行為,通過(guò)對(duì)流通市場(chǎng)的再分配來(lái)影響需求端。第三,保有環(huán)節(jié)的財(cái)政稅收政策,有利于市場(chǎng)的需求發(fā)展,有效利用土地資源,減少空置率,保證土地的正常流轉(zhuǎn)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收政策主要對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到保障作用,保障了需求端可以更好的得到滿足。房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期從樂(lè)觀到謹(jǐn)慎的一系列變化,正好說(shuō)明稅收政策在其中起到了很好的調(diào)節(jié)作用,合理的稅收政策可以保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展,讓消費(fèi)者保持理性頭腦,調(diào)節(jié)供需平衡。為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理發(fā)展,需要進(jìn)一步加強(qiáng)稅收政策的研究力度,細(xì)化政策內(nèi)容,加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商的考核,對(duì)不符合要求的開(kāi)發(fā)商不予政策優(yōu)惠,合理引導(dǎo)居民正確的購(gòu)買(mǎi)觀念,保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。

稅收政策是最常見(jiàn)的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)手段之一。城市的土地資源稀缺,可開(kāi)發(fā)利用的不足導(dǎo)致許多投機(jī)者購(gòu)買(mǎi)土地卻不開(kāi)發(fā)利用,土地市場(chǎng)制度的不健全導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)格混亂,投機(jī)者倒賣(mài)土地,造成許多土地價(jià)格虛高,資源閑置浪費(fèi),嚴(yán)重影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)稅收政策能夠從一定程度上減少富人對(duì)土地的占有量,讓更多的土地資源得以開(kāi)發(fā)利用,增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的房屋土地供給量,從一定程度上讓低收入人群可以享有一定的稅收政策優(yōu)惠。

我國(guó)房地產(chǎn)稅收對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。

面對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲過(guò)快,價(jià)格虛高,政府可以利用稅收政策調(diào)節(jié)合理引導(dǎo)消費(fèi)者理性消費(fèi),通過(guò)控制信貸資金,促使開(kāi)發(fā)商增加市場(chǎng)供給,降低不合理的價(jià)格,回歸正常價(jià)格區(qū)間。刺激房地產(chǎn)市場(chǎng),引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。高房?jī)r(jià)和低收入是房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的主要矛盾,居民收入低降低購(gòu)買(mǎi)欲和購(gòu)買(mǎi)力,導(dǎo)致交易量減少,提升居民收入,增加居民購(gòu)房的政策優(yōu)惠力度可以有效刺激國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍度。

改進(jìn)物業(yè)稅的政策,加強(qiáng)監(jiān)督力度可以加強(qiáng)和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的不合理行為。物業(yè)稅的政策實(shí)施應(yīng)從我國(guó)的實(shí)際情況出發(fā),首先,對(duì)于不同收入人群,物業(yè)稅的政策實(shí)施應(yīng)區(qū)別開(kāi)來(lái),通過(guò)制定不同的稅率可以有效調(diào)節(jié)不同階級(jí)收入人群的經(jīng)濟(jì)支出,減少供需矛盾,一定程度上保障低收入人群的經(jīng)濟(jì)生活。其次,要加快發(fā)展房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng),規(guī)范評(píng)估行業(yè)的發(fā)展,完善評(píng)估體系,保證國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展。最后,要完善稅收政策的配套,嚴(yán)格審查房地產(chǎn)市場(chǎng)情況,了解清楚城市土地的開(kāi)發(fā)和利用情況,加快房地產(chǎn)市場(chǎng)房屋和土地兩證合一,強(qiáng)化產(chǎn)權(quán)登記制度,理清關(guān)系,從而避免房地產(chǎn)私下交易。完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的評(píng)估體系,加強(qiáng)房屋評(píng)估制度,建立一整套的房地產(chǎn)市場(chǎng)管理機(jī)制。

我國(guó)的稅收法律制度還不夠完善,所以接下來(lái)進(jìn)一步完善和健全房地產(chǎn)稅收的相關(guān)法律和制度是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)久發(fā)展的根本保障。健全的法律制度可以保障房地產(chǎn)市場(chǎng)有序發(fā)展,減少房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范行為的發(fā)生。因此完善房地產(chǎn)市場(chǎng)制度和相關(guān)法律,并嚴(yán)格實(shí)施執(zhí)行,做到有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究,保障市場(chǎng)合理發(fā)展,讓供方合理開(kāi)發(fā)、依法競(jìng)爭(zhēng),讓群眾買(mǎi)得放心,買(mǎi)得安心。在我國(guó)的房地產(chǎn)稅法當(dāng)中,懲戒措施相對(duì)寬松,導(dǎo)致有些不法分子心存僥幸心理,鉆法律空子,擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)。所以,完善房地產(chǎn)稅法應(yīng)以懲處措施為重,保障法律成果能真正落實(shí)到房地產(chǎn)稅收當(dāng)中,為我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展提供法律保障,讓我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠平穩(wěn)又快的發(fā)展。

四、結(jié)束語(yǔ)。

財(cái)政稅收對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)具有重要的影響作用,因此,健全房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制,保證房屋土地資源的合理開(kāi)發(fā)和利用;完善房地產(chǎn)稅收法律法規(guī),規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理發(fā)展;合理引導(dǎo)消費(fèi)者理性購(gòu)買(mǎi)商品住房,保證房地產(chǎn)剛需的解決;加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管力度,讓不法分子無(wú)縫可鉆,這樣才能讓我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)真正有序規(guī)范的發(fā)展起來(lái)。

房地產(chǎn)的論文篇十二

摘要:經(jīng)濟(jì)日漸發(fā)展使得房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有越來(lái)越重要的作用,財(cái)政稅收政策在其中具有非常重要的作用。本文對(duì)財(cái)政稅收政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)影響作了分析,提出了財(cái)政稅收政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)實(shí)踐對(duì)策,為促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)更好發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞:財(cái)政稅收政策;房地產(chǎn);市場(chǎng)經(jīng)濟(jì);影響;對(duì)策。

一、前言。

作為國(guó)家發(fā)展中最為有效的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)手段,稅收是實(shí)現(xiàn)社會(huì)總供給、總需求之間的動(dòng)態(tài)性平衡,這就需要認(rèn)識(shí)到財(cái)政稅收政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要影響,引導(dǎo)學(xué)生科學(xué)認(rèn)識(shí)財(cái)政稅收政策,進(jìn)而有效改善人民生活狀態(tài)以及住房條件等等,充分發(fā)揮財(cái)政稅收政策在房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要作用,利用財(cái)政稅收政策來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,促進(jìn)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),因此,需要結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展實(shí)際情況來(lái)采用更加有效措施,完善房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)稅收政策,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)健康、協(xié)調(diào)發(fā)展。

二、財(cái)政稅收政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)影響。

(一)財(cái)政稅收政策有利于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)消費(fèi)理性化以及科學(xué)化。

從目前來(lái)看,我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)出瘋長(zhǎng)傾向,政府需要充分利用財(cái)政稅收工作政策來(lái)引導(dǎo)房地產(chǎn)更好發(fā)展,這就需要不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸資金實(shí)際回收工作力度,在不拖欠開(kāi)放商資金前提下,市場(chǎng)商品量不斷增加,這就使得房地產(chǎn)市場(chǎng)受到了巨大的刺激,同時(shí)還需要做好稅收管理工作,利用有效措施來(lái)降低房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格,維護(hù)國(guó)家發(fā)展利益。由于房?jī)r(jià)過(guò)高或者是居民實(shí)際收入過(guò)低等現(xiàn)象使得房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)交易存在著一定的矛盾。因此,可以利用貨幣來(lái)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)交易,如果居民實(shí)際收入過(guò)低,那么實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力會(huì)受到影響,房地產(chǎn)需求量也不斷降低,房地產(chǎn)市場(chǎng)交易數(shù)量也逐漸下降,這就需要刺激房地產(chǎn)市場(chǎng),促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)更好發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展使得我國(guó)財(cái)政稅收政策的房地產(chǎn)調(diào)控工作更多集中在需求方面。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展預(yù)期從過(guò)于的樂(lè)觀,逐漸的轉(zhuǎn)化成為了謹(jǐn)慎,財(cái)政稅收政策在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作中具有至關(guān)重要的作用。為了能夠促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定化發(fā)展,在實(shí)際的工作過(guò)程中需要重視房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)調(diào)控作用,不斷細(xì)化房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收工作政策,對(duì)于并不符合相關(guān)條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商往往并不給于稅收方面的優(yōu)惠政策,不斷將其房地產(chǎn)在稅收政策方面的研究工作力度,引導(dǎo)居民樹(shù)立合理的消費(fèi)理念以及節(jié)約消費(fèi)利用,利用財(cái)政稅收政策來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有效調(diào)節(jié),促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展,提升房地產(chǎn)發(fā)展質(zhì)量,為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的健康性以及穩(wěn)定性提供保障。

(二)財(cái)政稅收政策有利于完善相關(guān)稅法政策。

作為人類(lèi)行為的重要規(guī)范,法律能夠?yàn)橄嚓P(guān)政策以及相關(guān)制度提供有效的保障,這就需要完善財(cái)政稅收相關(guān)政策,如果缺乏法律支持,那么房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)會(huì)受到影響,這就需要結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)政策以及房地產(chǎn)市場(chǎng)制度,為房地產(chǎn)稅法質(zhì)量提供有效保障。實(shí)際上,稅收關(guān)系到國(guó)家發(fā)展問(wèn)題,這就需要構(gòu)建更加完善的房地產(chǎn)法律法規(guī),嚴(yán)格相關(guān)稅法,實(shí)現(xiàn)有法可依、違法必究等等。傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場(chǎng)財(cái)政稅收政策過(guò)程中,需要不斷相關(guān)稅收政策,完善違法措施以及懲戒措施,使得稅收研究成果能夠有效應(yīng)用于稅收工作中,為財(cái)政稅收政策提供法律保障,為社會(huì)主義房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有序運(yùn)行提供有效保障,促使房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)能夠處于穩(wěn)定、快速發(fā)展環(huán)境中。房地產(chǎn)價(jià)格與稅收收益之間具有非常密切的關(guān)聯(lián),房地產(chǎn)市場(chǎng)正是處于稅收政策的開(kāi)發(fā)階段,房地產(chǎn)商品供給受到非常大的影響,投資規(guī)模以及投資方向都會(huì)受到非常大的影響。房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)使得房地產(chǎn)出現(xiàn)了非常嚴(yán)重的投機(jī)行為,這就使得我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求受到非常大的影響,政府需要充分發(fā)揮其重要作用,積極參與到市場(chǎng)流通活動(dòng)中,有效抑制投機(jī)取巧行為。因此,需要重視房地產(chǎn)財(cái)政稅收政策的管理工作,實(shí)現(xiàn)土地資源合理優(yōu)化配置,盡可能滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展需求,盡可能的減少土地閑置,為土地交易進(jìn)行提供有效保障。

(三)財(cái)政稅收政策有利于完善財(cái)政稅收工作制度。

為了能夠有效規(guī)范房地長(zhǎng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,相關(guān)政府工作部門(mén)需要改進(jìn)物業(yè)稅,結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展實(shí)際運(yùn)行情況來(lái)進(jìn)行評(píng)估。在設(shè)置物業(yè)稅的過(guò)程中,需要結(jié)合我國(guó)發(fā)展國(guó)情,區(qū)別物業(yè)稅的稅率,在城市發(fā)展過(guò)程中,需要明確劃分高收入以及低收入人群,充分發(fā)揮物業(yè)稅調(diào)節(jié)作用,結(jié)合人群經(jīng)濟(jì)收入能力來(lái)進(jìn)行分區(qū)設(shè)置,盡可能降低低收入人群的稅收,或者是對(duì)于經(jīng)濟(jì)能力過(guò)低的收入者采取見(jiàn)面方式,這樣符合我國(guó)的發(fā)展國(guó)情,有利于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng),構(gòu)建更加完善的房地產(chǎn)評(píng)估工作體系,為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提出了非常高要求。財(cái)政稅收政策有利于完善房地產(chǎn)稅收配套政策以及配套制度,構(gòu)建房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記工作制度,同時(shí)還需要明確城市土地的實(shí)際利用情況,有效解決分塊管理方式,實(shí)現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)證與土地產(chǎn)權(quán)證合一制度,盡可能理清房地產(chǎn)市場(chǎng)管理關(guān)系,避免出現(xiàn)房地產(chǎn)的私下交易,構(gòu)建更加完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估工作體系,相關(guān)稅務(wù)管理工作部門(mén)需要構(gòu)建更加完善的評(píng)稅結(jié)構(gòu)制度、專(zhuān)職評(píng)稅制度以及房屋管理工作制度等,構(gòu)建完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理工作機(jī)制。

三、財(cái)政稅收政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)實(shí)踐對(duì)策。

(一)保證房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量充足。

從目前發(fā)展來(lái)看,房地產(chǎn)行業(yè)給予方面存在著的問(wèn)題,諸如,土地資源較為緊缺,房地產(chǎn)商存在著捂盤(pán)現(xiàn)象等等,由于居民需求的日漸增加使得房地產(chǎn)價(jià)格不斷增加,這就使得房地產(chǎn)供應(yīng)量存在著嚴(yán)重的不足。增加住房的供給能夠有效解決房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中存在的問(wèn)題,提升房地產(chǎn)發(fā)展彈性,政府需要明確自身肩負(fù)的重要責(zé)任,保證房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量充足,盡可能緩解房地產(chǎn)住房?jī)r(jià)格上漲問(wèn)題。為了能夠提高房地產(chǎn)供需供給,利用稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁行為來(lái)有效抑制二手房市場(chǎng)中存在的投機(jī)行為,利用增加房地產(chǎn)供應(yīng)量供給來(lái)增加供給彈性,盡可能減輕居民收入負(fù)擔(dān)。

(二)重視房地產(chǎn)市場(chǎng)征稅環(huán)節(jié)。

作為房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵性力量,投資型的購(gòu)房者大多是利用房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)來(lái)獲取差價(jià),進(jìn)而獲得高收益,這就需要利用房地產(chǎn)持有權(quán)來(lái)實(shí)現(xiàn)稅收的保值以及增值。從目前政府發(fā)展來(lái)看,房地產(chǎn)在流通過(guò)程中出現(xiàn)了征收重稅的現(xiàn)象,他們并不傾向于出賣(mài)房產(chǎn),而是不斷購(gòu)入房產(chǎn),這就使得二手房供給存在著不足,房屋流通效率并不高,從另外一個(gè)角度分析來(lái)看,由于房地產(chǎn)市場(chǎng)中購(gòu)房競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈使得自用型購(gòu)房者卻無(wú)法購(gòu)買(mǎi)合適住房。為了能夠有效解決房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中存在著供需不平衡的問(wèn)題,政府相關(guān)管理工作部門(mén)需要不斷加大房地產(chǎn)征稅環(huán)節(jié),諸如,利用物業(yè)稅等來(lái)解決供需矛盾。僅僅實(shí)現(xiàn)征稅卻無(wú)法實(shí)現(xiàn)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁,購(gòu)房者仍然需要承擔(dān)一定稅負(fù),目的性更強(qiáng),影響性更高,對(duì)于住宅面積較大并且長(zhǎng)期閑置住房或者是有兩套以上住房的居民則是需要征收重稅,進(jìn)而使得投機(jī)者購(gòu)房成本,促使投機(jī)者不得不賣(mài)出閑置的住房,增加二手房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給量,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資源的合理優(yōu)化配置,提升房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定性。

(三)實(shí)現(xiàn)征稅對(duì)象的區(qū)別性對(duì)待。

由于房地產(chǎn)征稅對(duì)象存在著差別使得其承擔(dān)的稅負(fù)也存在著一定的差別,但是普通的購(gòu)房者居于不利地位。政府需要認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、投資型購(gòu)房、普通購(gòu)房等之間的關(guān)系,投資型購(gòu)房,政府可以征收更多的稅收,這樣能夠有效抑制投資型購(gòu)房者的購(gòu)房熱情。從目前發(fā)展來(lái)看,房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出信息不對(duì)稱現(xiàn)象,即使在購(gòu)房過(guò)程中無(wú)法有效判定購(gòu)房者購(gòu)房目的,往往根據(jù)購(gòu)房者時(shí)候的買(mǎi)房行為才能夠進(jìn)行判定。總之,政府需要結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)來(lái)構(gòu)建房地產(chǎn)信息的登記制度,進(jìn)而有效了解購(gòu)房者住房信息,對(duì)于購(gòu)買(mǎi)多套或者是購(gòu)買(mǎi)大面積住房需要征收更多的稅負(fù),對(duì)于購(gòu)房投機(jī)行為來(lái)進(jìn)行嚴(yán)格懲治。

四、結(jié)束語(yǔ)。

隨著家庭生活質(zhì)量以及居民文明程度日漸提升使得居民已經(jīng)不能夠滿足舒適住宅,而是對(duì)外部環(huán)境提出了更高的要求。房地產(chǎn)市場(chǎng)在實(shí)際的發(fā)展過(guò)程中,需要充分利用房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格以及發(fā)展預(yù)期來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展宏觀調(diào)控,進(jìn)而促使其能夠有效認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。從近些年的發(fā)展來(lái)看,我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展過(guò)程中仍然存在著非常多不合理因素,特別是房地產(chǎn)供需之間存在著不平衡現(xiàn)象,這就需要重視房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)作用,利用財(cái)政稅收政策來(lái)有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì),重視房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)監(jiān)督工作以及管控工作,不斷完善相關(guān)法律法規(guī)來(lái)穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展市場(chǎng)。

參考文獻(xiàn):

房地產(chǎn)的論文篇十三

對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)提出了要求,需要有與之相適應(yīng)的人才隊(duì)伍與培養(yǎng)體系。而隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈,人才供需之間的矛盾突出。一方面,房地產(chǎn)高級(jí)管理人缺乏,越來(lái)越多的項(xiàng)目需要在開(kāi)發(fā)理念、融資風(fēng)控、建設(shè)管理與后期服務(wù)等方面引入高層次和有創(chuàng)造力的人才;另一方面,房地產(chǎn)相關(guān)專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)科、本科畢業(yè)生數(shù)量眾多,難以找到合適的崗位,連續(xù)數(shù)年遭遇“最難就業(yè)季”。解決房地產(chǎn)人才供求之間的不平衡,需要認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)人才的需求特征,推動(dòng)高校房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才培養(yǎng)模式的調(diào)整,迎接房地產(chǎn)市場(chǎng)“新常態(tài)”的挑戰(zhàn)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為一項(xiàng)系統(tǒng)工程,包括前期融資、可行性研究、土地獲取、項(xiàng)目策劃、施工建設(shè)、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)、竣工交付和物業(yè)管理等,業(yè)務(wù)涉及價(jià)值鏈長(zhǎng),需要的專(zhuān)業(yè)人才涉及面廣。從需求角度來(lái)看,房地產(chǎn)企業(yè)招聘人才類(lèi)型可以歸為金融財(cái)務(wù)類(lèi)、策劃管理類(lèi)、工程技術(shù)類(lèi)和營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)類(lèi)。在實(shí)踐中,房地產(chǎn)企業(yè)以項(xiàng)目為單元,每個(gè)項(xiàng)目組都需要上述人才,不同的專(zhuān)業(yè)知識(shí)需要能夠有效地融合與貫通,才能形成“能用”和“管用”的人才。

1.綜合性特點(diǎn)從行業(yè)特點(diǎn)來(lái)看,房地產(chǎn)行業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)、城市經(jīng)濟(jì)關(guān)系緊密,房地產(chǎn)項(xiàng)目需要應(yīng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與房地產(chǎn)調(diào)控的影響,項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)需要把握宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求特征,合理確定項(xiàng)目定位,才能降低后續(xù)的銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)。從開(kāi)發(fā)過(guò)程來(lái)看,企業(yè)需要與政府多個(gè)職能部門(mén)和各類(lèi)專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行有效的溝通和配合,項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)面臨多項(xiàng)與政府部門(mén)相關(guān)的報(bào)批業(yè)務(wù)。例如,在土地購(gòu)置階段需要掌握土地使用制度、出讓制度、使用權(quán)出讓等相關(guān)知識(shí),明確土地的規(guī)劃條件約束;在規(guī)劃報(bào)批階段,需要掌握城市規(guī)劃、項(xiàng)目規(guī)劃、項(xiàng)目評(píng)價(jià)等方面的知識(shí),這一階段對(duì)綜合性知識(shí)和溝通能力有較高要求。目前,房地產(chǎn)企業(yè)的人才管培方案基本上是從培訓(xùn)、輪崗再到專(zhuān)職崗位的過(guò)程,新員工需要全面了解房地產(chǎn)項(xiàng)目的流程與特點(diǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)綜合性知識(shí)的掌握和應(yīng)用能力要求較高,而大學(xué)畢業(yè)生知識(shí)窄,難以適應(yīng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的需求,而中小房地產(chǎn)企業(yè)通常不愿意承擔(dān)人才培養(yǎng)的成本,常選擇有工作經(jīng)驗(yàn)的人員,部分房地產(chǎn)企業(yè)偏好招聘有政府工作背景的員工,他們通常擁有豐富的綜合知識(shí)面和較強(qiáng)的溝通能力。

2.區(qū)域性特點(diǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目受到所在城市的自然環(huán)境與社會(huì)習(xí)俗影響較大,項(xiàng)目根植于區(qū)域之中,項(xiàng)目定位不能離開(kāi)所在區(qū)域。項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)對(duì)于城市、區(qū)域與板塊的認(rèn)識(shí)程度決定著項(xiàng)目定位的高度。在快速城鎮(zhèn)化進(jìn)程中,城市區(qū)域的空間形態(tài)處于快速變化過(guò)程中,形成各具特色的板塊居住文化,影響特定區(qū)域人群的住房消費(fèi)心理。住房消費(fèi)者選擇了一個(gè)項(xiàng)目,也選擇了一個(gè)區(qū)域和生活方式。區(qū)域與板塊特征在很大程度上決定了產(chǎn)品類(lèi)型。由于房地產(chǎn)區(qū)域與板塊的形成與演變是城市歷史、城市規(guī)劃、居住需求等要素影響的結(jié)果。在企業(yè)發(fā)展過(guò)程中,區(qū)域性是重要的特點(diǎn),項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)需要對(duì)城市、區(qū)域與板塊有深入的認(rèn)識(shí)和了解,而這恰恰是畢業(yè)生最缺乏的。

3.金融化特點(diǎn)從國(guó)外房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)來(lái)看,房地產(chǎn)企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)都經(jīng)歷了由開(kāi)發(fā)建設(shè)轉(zhuǎn)向資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與金融服務(wù)的過(guò)程,房地產(chǎn)作為金融資產(chǎn)的特性在發(fā)達(dá)國(guó)家表現(xiàn)的淋漓盡致。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)處于快速變化中,項(xiàng)目融資、風(fēng)險(xiǎn)控制與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)處置對(duì)企業(yè)的影響日益明顯,房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始涉足金融與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域。目前,金地、萬(wàn)科、綠地、綠城、濱江等大型房地產(chǎn)企業(yè)紛紛通過(guò)成立房地產(chǎn)信托基金、產(chǎn)業(yè)基金或入股銀行,涉足金融領(lǐng)域,房地產(chǎn)企業(yè)的金融化趨勢(shì)明顯。金融化也是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物,發(fā)達(dá)國(guó)家的高等教育體系通常將房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)納入商學(xué)院下的金融和財(cái)務(wù)學(xué)科,注重學(xué)生對(duì)于房地產(chǎn)金融與財(cái)務(wù)知識(shí)的傳授。綜合性、區(qū)域性與金融化是快速城鎮(zhèn)化階段房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理中展現(xiàn)出來(lái)的特點(diǎn),這些特點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才的培養(yǎng)方式提出了挑戰(zhàn),需要高校及時(shí)調(diào)整課題體系、教學(xué)方式與培養(yǎng)方式,推動(dòng)人才供需之間的平衡。

在我國(guó)的高校培養(yǎng)體系中,房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理專(zhuān)業(yè)在的專(zhuān)業(yè)調(diào)整中受到影響,被并入工程管理專(zhuān)業(yè),人才培養(yǎng)出現(xiàn)斷層。近年來(lái),隨著房地產(chǎn)業(yè)的崛起,房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)科、本科與研究生教育快速發(fā)展。由于專(zhuān)業(yè)設(shè)置的限制和院校學(xué)科背景的差異,我國(guó)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)教育情況復(fù)雜,依托的學(xué)科背景差異大,水平參差不齊,培養(yǎng)的學(xué)生還難以適應(yīng)行業(yè)對(duì)于綜合性、區(qū)域性與金融化的要求。

1.學(xué)科體系分散,缺乏系統(tǒng)性與完整性高校設(shè)置相應(yīng)的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)設(shè)置,依托的一級(jí)學(xué)科包括工商管理、管理科學(xué)與工程、應(yīng)用經(jīng)濟(jì)等。房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)設(shè)置多數(shù)依托工商管理與應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)科設(shè)立,課程設(shè)置也是偏重于經(jīng)濟(jì)管理,重點(diǎn)課程包括房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、城市經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)、土地經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)估價(jià)等;工程管理依托工業(yè)工程或者土木工程專(zhuān)業(yè),與土木工程、項(xiàng)目管理課題體系結(jié)合緊密,偏重于工科教育,主干課程包括建筑施工、項(xiàng)目管理、工程造價(jià)等。此外,部分高校依托土地資源管理開(kāi)辦房地產(chǎn)相關(guān)專(zhuān)業(yè)。由于高校依托的學(xué)科基礎(chǔ)不同,課題設(shè)置也各有側(cè)重,培養(yǎng)出來(lái)的學(xué)生專(zhuān)業(yè)基礎(chǔ)與知識(shí)結(jié)構(gòu)差異較大。課程體系與知識(shí)專(zhuān)業(yè)的不同導(dǎo)致培養(yǎng)的學(xué)生專(zhuān)業(yè)知識(shí)與業(yè)務(wù)能力都存在較大差異。課程體系上的差異性與非標(biāo)準(zhǔn)化,對(duì)培養(yǎng)學(xué)生的質(zhì)量影響較大,也給房地產(chǎn)企業(yè)人才招聘帶來(lái)了困惑。因此,相對(duì)于成熟的專(zhuān)業(yè),房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)的學(xué)科體系還存在“散、亂、基礎(chǔ)不牢”的問(wèn)題。

2.專(zhuān)業(yè)教育體系與市場(chǎng)需求脫節(jié)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)作為高度應(yīng)用型的專(zhuān)業(yè),能否與實(shí)踐充分結(jié)合,直接影響到畢業(yè)生的素質(zhì)與能力。目前,房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)教育與市場(chǎng)需求之間的不匹配問(wèn)題比較突出,主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面。首先,教材、書(shū)本上的知識(shí)不能適應(yīng)房地產(chǎn)理論與實(shí)踐的發(fā)展需要。目前的`課程體系與房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的實(shí)踐脫節(jié)嚴(yán)重,部分教材沿用上世紀(jì)版本,內(nèi)容知識(shí)陳舊,難以在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中得到應(yīng)用。而從國(guó)外引入的教材,也存在與國(guó)內(nèi)實(shí)踐相脫節(jié)的問(wèn)題。其次,房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)教師隊(duì)伍與實(shí)踐脫節(jié)。由于我國(guó)的土地與住房市場(chǎng)都處于制度轉(zhuǎn)型、行業(yè)興起與市場(chǎng)發(fā)展的階段,制度變革與市場(chǎng)發(fā)展的速度較快,高校教師隊(duì)伍在理論與實(shí)踐上還沒(méi)有能夠跟上行業(yè)發(fā)展的步伐,教師隊(duì)伍自身知識(shí)體系更新節(jié)奏較慢,不能適應(yīng)市場(chǎng)的需求。

3.培養(yǎng)方式與企業(yè)脫節(jié)如何能夠與行業(yè)、市場(chǎng)、企業(yè)緊密結(jié)合,是培養(yǎng)房地產(chǎn)“管用”學(xué)生的關(guān)鍵點(diǎn)。從國(guó)內(nèi)高校房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)的培養(yǎng)方式來(lái)看,主流的培養(yǎng)方式還是以傳統(tǒng)的課題教學(xué)為主,對(duì)于課程實(shí)習(xí)、畢業(yè)實(shí)習(xí)環(huán)節(jié)的重視程度不高。傳統(tǒng)的教學(xué)方式一方面難以吸引學(xué)生的興趣,另一方面也難以適應(yīng)企業(yè)的需求。如何使房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)課程教學(xué)與實(shí)踐教學(xué)實(shí)現(xiàn)有機(jī)結(jié)合,推動(dòng)培養(yǎng)方式由“被動(dòng)”面對(duì)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向“主動(dòng)”適應(yīng)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變,已經(jīng)成為房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才培養(yǎng)的必然趨勢(shì)。

1.獨(dú)立設(shè)置房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè),夯實(shí)高效人才培養(yǎng)基礎(chǔ)體系房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)家經(jīng)濟(jì)中的作用與地位日益凸顯,房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才的需求規(guī)模在一定時(shí)期將保持在較高水平。借鑒美國(guó)、英國(guó)、新加坡、我國(guó)香港等發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)的培養(yǎng)模式,需要形成我國(guó)具有獨(dú)立性的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)設(shè)置與培養(yǎng)體系。目前,較為可行的是在工商管理和管理科學(xué)與工程下獨(dú)立設(shè)置房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè),形成本科、碩士研究生與博士研究生的教育體系。同時(shí),設(shè)置相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)碩士,形成學(xué)術(shù)與專(zhuān)業(yè)兩個(gè)培養(yǎng)體系。從國(guó)家層面設(shè)置相對(duì)的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè),統(tǒng)一學(xué)科口徑,統(tǒng)一課程體系,有助于相對(duì)規(guī)范和完善的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才培養(yǎng)模式。此外,隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速變化,對(duì)人才的需求類(lèi)型、需求結(jié)構(gòu)、需求規(guī)模都在發(fā)生快速的變化,房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才的培養(yǎng)與課程體系設(shè)置必須與之相適應(yīng)才能得到發(fā)展,課程和方向的設(shè)置還需要與時(shí)俱進(jìn)。

2.實(shí)現(xiàn)教學(xué)與實(shí)踐的融合,培養(yǎng)優(yōu)質(zhì)管用的專(zhuān)業(yè)人才盡管高校都比較重視培養(yǎng)學(xué)生的實(shí)踐能力,在課題體系中設(shè)置相應(yīng)的實(shí)踐培養(yǎng)環(huán)節(jié)。但從目前的實(shí)踐來(lái)看,教學(xué)與實(shí)踐之間還存在很大距離。英國(guó)房地產(chǎn)教育體系中對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)投資等應(yīng)用性的課程,要求學(xué)生選擇一個(gè)對(duì)應(yīng)方向的房地產(chǎn)項(xiàng)目,實(shí)地參與項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)過(guò)程。我國(guó)香港和新加坡的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)學(xué)生要求在大學(xué)期間有一定周數(shù)出國(guó)考察,培養(yǎng)全球視野。在考慮房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)培養(yǎng)中,國(guó)內(nèi)高校也應(yīng)該從國(guó)際與國(guó)內(nèi)兩個(gè)視角培養(yǎng)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才的實(shí)踐能力。從國(guó)際視角來(lái)看,在有條件的發(fā)達(dá)地區(qū),培養(yǎng)方案中設(shè)置暑期國(guó)際房地產(chǎn)夏令營(yíng),對(duì)國(guó)外特定城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)與項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地調(diào)查,開(kāi)拓國(guó)際視野;從國(guó)內(nèi)來(lái)看,以課程為依托,以實(shí)際項(xiàng)目作為案例,明確“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、工程造價(jià)、項(xiàng)目管理”等課程為“教學(xué)+實(shí)踐”的課程,規(guī)范學(xué)生的實(shí)踐培養(yǎng)環(huán)節(jié)。

3.與行業(yè)資格認(rèn)證掛鉤,探索教育專(zhuān)業(yè)化路徑英國(guó)與我國(guó)香港地區(qū)成立有皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)和香港測(cè)量師學(xué)會(huì)等,這些協(xié)會(huì)及其專(zhuān)業(yè)認(rèn)證有助于搭建高校與企業(yè)的橋梁。通過(guò)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)認(rèn)證,確保培養(yǎng)出來(lái)的學(xué)生符合行業(yè)與企業(yè)的要求。行業(yè)資格認(rèn)證提高了畢業(yè)生的競(jìng)爭(zhēng)力,有助于明確學(xué)生培養(yǎng)的方向。目前,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)正處于蓬勃發(fā)展的階段,規(guī)范化與專(zhuān)業(yè)化是下一階段發(fā)展的趨勢(shì)。國(guó)內(nèi)與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)協(xié)會(huì)也逐漸嶄露頭角,如中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)等。充分重視國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展對(duì)于人才的需求特點(diǎn),發(fā)揮專(zhuān)業(yè)協(xié)會(huì)的橋梁作用,推動(dòng)行業(yè)協(xié)會(huì)、企業(yè)與高校三結(jié)合,有助于培養(yǎng)具備國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力且能夠符合市場(chǎng)需求的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才。

房地產(chǎn)的論文篇十四

在金融市場(chǎng)中,金融工具屬于客體部分,要想使金融市場(chǎng)當(dāng)中資金需求主體與資金供應(yīng)主體間的資金融通得到有效實(shí)現(xiàn),通常需要金融工具作為輔助。本課題筆者在分析房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新的類(lèi)型及發(fā)展特點(diǎn)的基礎(chǔ)上,進(jìn)一步對(duì)加強(qiáng)房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新的.有效策略進(jìn)行了探究,希望以此為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供有效依據(jù)。

0.引言。

金融工具也稱之為信用工具,主要作用是使資金融通,并使信用活動(dòng)得到有效實(shí)現(xiàn)[1]。各類(lèi)金融工具均是為了適應(yīng)借貸雙方的不同需要而產(chǎn)生的,并且每一種工具均具備屬于自身的特點(diǎn)。房地產(chǎn)金融工具通常分為兩類(lèi):其一為金融市場(chǎng)共有的,例如股票與票據(jù)等;其二是房地產(chǎn)金融市場(chǎng)特有的,例如住房獎(jiǎng)券與房地產(chǎn)抵押債券等。在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)當(dāng)中,將房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新視為創(chuàng)新的核心。鑒于此,本課題對(duì)“房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新問(wèn)題”進(jìn)行分析與探究具有較為深遠(yuǎn)的重要意義。

1.房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新的類(lèi)型及發(fā)展特點(diǎn)分析。

1.1房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新的類(lèi)型從不同角度為出發(fā)點(diǎn),房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新可以分為很多種類(lèi)。以國(guó)際清算銀行所提出的方法為依據(jù),并依照金融工具的中介功能及應(yīng)用進(jìn)行分類(lèi),房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新通常具備五個(gè)類(lèi)型:

(1)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移型。當(dāng)經(jīng)濟(jì)行為人在對(duì)金融款項(xiàng)進(jìn)行轉(zhuǎn)移而存在價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)的情況下,便會(huì)使用此種工具創(chuàng)新[2]。

(2)信用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移型。當(dāng)經(jīng)濟(jì)行為人在對(duì)金融款項(xiàng)進(jìn)行轉(zhuǎn)移而存在信用風(fēng)險(xiǎn)的情況下,便會(huì)使用此種工具創(chuàng)新。

(3)流動(dòng)性增強(qiáng)型。該類(lèi)型工具創(chuàng)新能夠使投資者具備的資產(chǎn)流動(dòng)性變強(qiáng),也可以使金融機(jī)構(gòu)具備的資產(chǎn)變現(xiàn)性增強(qiáng)。

(4)引致信用型。此種工具創(chuàng)新能夠?yàn)槭褂谜咛峁椭谠黾幽承┬刨J市場(chǎng)機(jī)會(huì)的條件下,便能夠使使用者獲取信用的能力得到有效提高。

(5)引致股權(quán)型。該工具創(chuàng)新的主要功能是提供股權(quán)式融資的機(jī)會(huì),比如對(duì)股權(quán)融資進(jìn)行分享等。

1.2房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新發(fā)展的特點(diǎn)。

在各種金融創(chuàng)新工具的產(chǎn)生下,房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新發(fā)展特點(diǎn)主要體現(xiàn)在四大方面:

(1)不可逆性。指的是產(chǎn)生創(chuàng)新的原因消除之后,金融創(chuàng)新工具仍舊存在。

(2)組合性。大部分金融創(chuàng)新工具,都是由金融機(jī)構(gòu)以投資者的需求為依據(jù),進(jìn)而在原有產(chǎn)品的條件下,對(duì)風(fēng)險(xiǎn)、收益、期限及選擇性等進(jìn)行重新組合。(3)市場(chǎng)化利率。各種金融創(chuàng)新工具均可以提供市場(chǎng)利率及與市場(chǎng)利率存在聯(lián)系的收益等。

(4)具備“金融創(chuàng)新群”。在一個(gè)基礎(chǔ)創(chuàng)新產(chǎn)生之后,圍繞著這個(gè)基礎(chǔ)創(chuàng)新而產(chǎn)生的諸多其他創(chuàng)新,由諸多創(chuàng)新聯(lián)系起來(lái)便形成了創(chuàng)新群。

2.加強(qiáng)房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新的有效策略探究。

目前,我國(guó)房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新主要存在的問(wèn)題為其主體缺位,所存在的工具創(chuàng)新不是基于金融與經(jīng)濟(jì)發(fā)展中由經(jīng)濟(jì)體系內(nèi)部力量發(fā)動(dòng)的,而是在房地產(chǎn)體制改革及政策調(diào)整等諸多外部力量作用下而推動(dòng)的[3]。所以,對(duì)房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新主體進(jìn)行重塑便顯得極為重要。要想實(shí)現(xiàn)重塑,一方面,需要對(duì)專(zhuān)業(yè)銀行的目標(biāo)進(jìn)行明確,主要為將利潤(rùn)作為目標(biāo),將市場(chǎng)作為導(dǎo)向,通過(guò)自主經(jīng)營(yíng)、自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)及信貸資金的平衡,使得金融企業(yè)的地位得到有效保障。另一方面,需要在金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部形成有效的激勵(lì)創(chuàng)新機(jī)制,發(fā)揚(yáng)創(chuàng)新精神,營(yíng)造良好的創(chuàng)新氛圍,并培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)素質(zhì)強(qiáng)的創(chuàng)新人才。

2.2加強(qiáng)引導(dǎo)和監(jiān)管力度。

一方面,監(jiān)管部門(mén)必須對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控進(jìn)行強(qiáng)化。將創(chuàng)新可能引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)控制在能夠承受的范圍內(nèi)。另一方面,需對(duì)貨幣政策及宏觀調(diào)控的落實(shí)給予充分重視,保證其實(shí)施的成功性,并對(duì)貨幣性金融工具的創(chuàng)新進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)管。另外,以創(chuàng)新工具貨幣性的強(qiáng)弱為依據(jù),盡快將其歸納進(jìn)不同層次的貨幣定義當(dāng)中,并采取有效的控制措施。

2.3重視技術(shù)主導(dǎo)型創(chuàng)新。

目前,我國(guó)具備的金融工具創(chuàng)新大多數(shù)是避免管制型的創(chuàng)新,這樣便使創(chuàng)新科技含量較低、應(yīng)用效果不甚理想。因此,對(duì)技術(shù)主導(dǎo)型創(chuàng)新給予充分重視便顯得極為重要。這樣,不但可以保證創(chuàng)新的科技含量提高,而且還能夠在較短的時(shí)間內(nèi)大大增加創(chuàng)新供給,進(jìn)一步使日益增長(zhǎng)的創(chuàng)新需求得到充分滿足。

2.4加強(qiáng)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力度。

現(xiàn)狀下,我國(guó)金融市場(chǎng)所存在的“條塊分割狀態(tài)”還沒(méi)有發(fā)生根本性的改變,同時(shí)由于我國(guó)不同銀行間存在不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)行為,再加上中國(guó)工商銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行及中國(guó)建設(shè)銀行這四大國(guó)有銀行呈現(xiàn)了壟斷金融市場(chǎng)的局面,因此對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力度進(jìn)行強(qiáng)化便顯得極為重要。首先,基于金融監(jiān)管方面,便需要對(duì)國(guó)有銀行及非國(guó)有銀行的區(qū)別對(duì)待給予取消,使全部金融機(jī)構(gòu)均具備同等的運(yùn)行環(huán)境。其次,對(duì)金融業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入進(jìn)行放寬,推廣合作制金融結(jié)構(gòu)與股份制金融結(jié)構(gòu)[4]。最后,對(duì)金融機(jī)構(gòu)種類(lèi)進(jìn)行多元化創(chuàng)新,使房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系更具完善性。相信做好以上三點(diǎn),房地產(chǎn)金融市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力度將能夠得到有效強(qiáng)化,進(jìn)一步為房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新奠定良機(jī)。

三、結(jié)語(yǔ)。

通過(guò)本課題的探究,認(rèn)識(shí)到加強(qiáng)房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新對(duì)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)而言,有著十分重要的作用。然而,這是一項(xiàng)較為系統(tǒng)的工作,不能一蹴而就,需要從多方面進(jìn)行完善。如:重塑房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新主體、加強(qiáng)引導(dǎo)和監(jiān)管力度、重視技術(shù)主導(dǎo)型創(chuàng)新及加強(qiáng)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力度等。筆者認(rèn)為,除此之外,要想實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新,還需與我國(guó)實(shí)現(xiàn)國(guó)情充分聯(lián)系起來(lái),然后實(shí)施有針對(duì)性的創(chuàng)新策略。相信做好以上這些,我國(guó)房地產(chǎn)金融工具將能夠有效實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新,進(jìn)一步為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到推波助瀾的作用。

參考文獻(xiàn):

[4]周學(xué)東.論當(dāng)前金融研究工作需要關(guān)注的若干問(wèn)題——寄語(yǔ)江蘇省“金融創(chuàng)新與發(fā)展”研究基地[j].金融縱橫,20xx,03:3-6.

房地產(chǎn)的論文篇十五

包含在清算的項(xiàng)目之中,但是已扣除的金額一定要嚴(yán)格按照相關(guān)文件上的規(guī)定進(jìn)行歸類(lèi)集合,再按照起哦實(shí)際的成本費(fèi)用進(jìn)行合理的分配;另外,對(duì)于扣除的金額一定要提供其有效且合法的憑證進(jìn)行證明,否則一律不能記在扣除的金額之中。

2.土地增值稅應(yīng)納稅金額計(jì)算。

房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的征收過(guò)程中一般會(huì)采用兩種計(jì)算方法:一是按照其開(kāi)發(fā)的房屋面積分開(kāi)項(xiàng)目來(lái)計(jì)算其增值額和增值率,其增值稅的計(jì)算則要使用與之相應(yīng)的使用稅率來(lái)進(jìn)行;二是先整體計(jì)算增值額的增值率,將增值稅進(jìn)行確定,然后再使用面積分別計(jì)算其土地的增值稅。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)在增值稅的計(jì)算時(shí)可以先通過(guò)預(yù)算來(lái)將兩種計(jì)算結(jié)果進(jìn)行橫向縱向的對(duì)比,然后取有利于企業(yè)的計(jì)算方法進(jìn)行清算操作。

3.土地增值稅清算審核鑒證。

國(guó)家在《土地增值稅鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》明確要求,在清算土地增值稅時(shí)一定要附送稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)所出具的清算鑒證報(bào)告,作為稅務(wù)機(jī)關(guān)的工作人員也要對(duì)其所呈現(xiàn)的清算鑒證報(bào)告進(jìn)行審核,審核的內(nèi)容一方面是內(nèi)容是否完整,鑒證報(bào)告是否合法,另外就是其格式是否合乎規(guī)范,內(nèi)容之間的聯(lián)系和銜接是否邏輯清晰等。土地增值稅的申請(qǐng)清算清算有細(xì)分為兩種:要求清算和自行清算。要求清算就是納稅人(房企)在受到稅務(wù)機(jī)關(guān)的書(shū)面通知之后按照稅務(wù)部門(mén)要求的清算內(nèi)容進(jìn)行清算的操作;自行清算顧名思義就是房企自己將清算所需要的所有資料和鑒證報(bào)告全部準(zhǔn)備完畢,然后在稅收部門(mén)所規(guī)定的時(shí)間限定之內(nèi)向稅收部門(mén)主動(dòng)提出增值稅的清算請(qǐng)求。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中的問(wèn)題。

1.計(jì)算方式復(fù)雜。

在對(duì)土地增值稅的計(jì)算時(shí)一般采用超率累進(jìn)稅的方法進(jìn)行,因此清算過(guò)程中所涉及的內(nèi)容也比較多,比如企業(yè)銷(xiāo)售收入的總金額、扣除的項(xiàng)目和需要交納的稅金等三個(gè)部分。三部分任何一個(gè)部分的核算難度和復(fù)雜程度都比較高,更何況是要清算全部的三項(xiàng)內(nèi)容,這就表明需要耗費(fèi)許多人力物力,對(duì)于那些業(yè)務(wù)繁雜、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)、投資的活動(dòng)更為復(fù)雜的企業(yè)來(lái)說(shuō),要對(duì)其每一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行清算,所要耗費(fèi)的人力和物力和可操作性上君是一個(gè)難題。

房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)的產(chǎn)品銷(xiāo)售類(lèi)公司有著一些明顯的區(qū)別。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下,為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越多的房地產(chǎn)項(xiàng)目更趨向于合作開(kāi)發(fā)。為了鉆政策的孔子甚至可以臨時(shí)組間一個(gè)空殼的建設(shè)公司,在項(xiàng)目完工之后直接進(jìn)行注銷(xiāo),所以導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的賬目越發(fā)的復(fù)雜和混亂,經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的清算終于得出最終結(jié)果時(shí),兩家或者多家企業(yè)早已分道揚(yáng)鑣,不知所蹤導(dǎo)致稅款追繳困難。

3.資料和鑒證報(bào)告不規(guī)范。

稅收部門(mén)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)所呈現(xiàn)的相關(guān)資料和鑒證報(bào)告要求內(nèi)容準(zhǔn)確合理,格式規(guī)范。但是某些中介鑒證報(bào)告機(jī)構(gòu)的人員專(zhuān)業(yè)技能不過(guò)關(guān),導(dǎo)致企業(yè)所委托出具的報(bào)告不合乎規(guī)范,因此在具體其清算過(guò)程中需要稅務(wù)部門(mén)進(jìn)一步的進(jìn)行審核和修改,影響其工作人員的進(jìn)度,也給清算工作增加了難度。

4.故意逃避和拖延。

部分企業(yè)為了增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益,采用違法的手段進(jìn)行逃稅和漏稅操作,一般慣用的手段是分期開(kāi)發(fā)和保留尾盤(pán)等方式,另外還有可能在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)賬目上進(jìn)行改動(dòng),一般的對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)其項(xiàng)目銷(xiāo)售比例在超過(guò)85%以上則需要繳的稅金,而通過(guò)做假的賬的方式可以人為的將銷(xiāo)售比降低到85%以下,這樣按照規(guī)定不必進(jìn)行稅務(wù)清算。

5.收入確認(rèn)不規(guī)范。

企業(yè)的收入在確認(rèn)上不夠規(guī)范,主要的表現(xiàn)為對(duì)工程款推遲結(jié)算,不能夠及時(shí)的將預(yù)收的房款和當(dāng)期的銷(xiāo)售所得的房款進(jìn)行轉(zhuǎn)入和登記;或者將房子的銷(xiāo)售款當(dāng)成建筑施工的工程款進(jìn)行轉(zhuǎn)償;刻意的降低房?jī)r(jià)來(lái)間接的降低增值稅的稅基額度等。上述這些問(wèn)題均是影響房企土地增值稅正常、及時(shí)、準(zhǔn)確、公正的清算的原因,從而使國(guó)家的利益受到損傷,需要嚴(yán)厲打擊。

三、做好房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作的措施。

1.提高清算工作的準(zhǔn)確性。

在對(duì)房地產(chǎn)公司進(jìn)行土地增值稅的清算時(shí),首先將清算的對(duì)向進(jìn)行區(qū)分,將該企業(yè)的產(chǎn)品分布全部了解清楚,同時(shí)要將其銷(xiāo)售的總收入金額進(jìn)行準(zhǔn)確的核算。在清算完畢之后對(duì)于目前未清算且剛銷(xiāo)售的房源也要進(jìn)行土地增值稅的核算,并要求企業(yè)及時(shí)繳納該部分的稅金。

2.準(zhǔn)確計(jì)算工程項(xiàng)目的竣工面積。

稅收部門(mén)對(duì)于房企中那些非貨幣轉(zhuǎn)讓的房源,比如用于投資或者贈(zèng)送只要房源的所有權(quán)完成轉(zhuǎn)移,那么就應(yīng)該當(dāng)成其銷(xiāo)售完畢,然后征收稅金。

3.房源銷(xiāo)售收入的確定。

在進(jìn)行銷(xiāo)售收入的確定時(shí),為防止其故意降價(jià),可以將企業(yè)的房源價(jià)格進(jìn)行橫向?qū)Ρ?,在了解市?chǎng)的均價(jià)之后然后有一個(gè)相對(duì)較為準(zhǔn)確的判斷,同時(shí)對(duì)于其銷(xiāo)售方式要清楚的了解,避免房企依靠預(yù)售等方式來(lái)拖延土地增值稅的繳納。

4.嚴(yán)格控制扣除項(xiàng)目審核。

同樣為了漏稅部分企業(yè)甚至鋌而走險(xiǎn)通過(guò)虛開(kāi)發(fā)票等方式來(lái)擴(kuò)大自己的建筑成本,從而造成微利或者虧損的假象,所以稅收部門(mén)在審核時(shí)要對(duì)其所開(kāi)出的發(fā)票進(jìn)行審核,確保其真實(shí)性然后控制扣除項(xiàng)目的金額。

5.把握成本控制分?jǐn)偂?/p>

房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本費(fèi)分?jǐn)偟囊罁?jù)是按照建筑面積進(jìn)行的,因此在清算時(shí)一定要遵循其相關(guān)的原則處理,避免所應(yīng)征收的稅款出現(xiàn)流失。

6.土地增值稅的計(jì)算過(guò)程要規(guī)范。

土地增值稅的清算和審核過(guò)程非常的復(fù)雜,稍不注意便會(huì)導(dǎo)致錯(cuò)誤的出現(xiàn),稅務(wù)機(jī)關(guān)的工作人員一定要嚴(yán)格按照相關(guān)的規(guī)定堅(jiān)決執(zhí)行,確保稅收的清算過(guò)程規(guī)范科學(xué)。

7.提高清算工作的質(zhì)量。

清算工作質(zhì)量的提高要從稅收工作人員抓起,稅收部門(mén)在聘用人員時(shí)務(wù)必要提高門(mén)檻和,加強(qiáng)對(duì)專(zhuān)業(yè)技能的考核制度,確保每一位工作人員熟知并掌握會(huì)計(jì)制度、財(cái)務(wù)制度和稅收制度,保證每一項(xiàng)核算的結(jié)果的真實(shí)和準(zhǔn)確。

四、結(jié)語(yǔ)。

通過(guò)對(duì)土地增值稅的清算,其也是國(guó)家宏觀調(diào)控的手段之一,旨在幫助國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)行業(yè)能夠穩(wěn)扎穩(wěn)打,健康的持續(xù)發(fā)展,避免房地產(chǎn)泡沫的形成。所以希望稅收部門(mén)和房地產(chǎn)企業(yè)能夠通力合作嚴(yán)格遵守國(guó)家的法律法規(guī),開(kāi)展土地增值稅的清算工作,促使國(guó)家經(jīng)濟(jì)正常的發(fā)展。

房地產(chǎn)的論文篇十六

要弄清房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系,首先要搞清泡沫經(jīng)濟(jì)的涵義。

什么叫泡沫經(jīng)濟(jì)?《辭?!?版)中有一個(gè)較為準(zhǔn)確的解釋。該書(shū)寫(xiě)道:“泡沫經(jīng)濟(jì):虛擬資本過(guò)度增長(zhǎng)與相關(guān)交易持續(xù)膨脹日益脫離實(shí)物資本的增長(zhǎng)和實(shí)業(yè)部門(mén)的成長(zhǎng),金融證券、地產(chǎn)價(jià)格飛漲,投機(jī)交易極為活躍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。泡沫經(jīng)濟(jì)寓于金融投機(jī),造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮,最后必定泡沫破滅,導(dǎo)致社會(huì)震蕩,甚至經(jīng)濟(jì)崩潰?!?/p>

從這個(gè)定義中,我們可以得出以下幾點(diǎn)結(jié)論:

(1)泡沫經(jīng)濟(jì)主要是指虛擬資本過(guò)度增長(zhǎng)而言的。所謂虛擬資本,是指以有價(jià)證券的形式存在,并能給持有者帶來(lái)一定收入的資本,如企業(yè)股票或國(guó)家發(fā)行的債券等。虛擬資本有相當(dāng)大的經(jīng)濟(jì)泡沫,虛擬資本的過(guò)度增長(zhǎng)和相關(guān)交易持續(xù)膨脹,與實(shí)際資本脫離越來(lái)越遠(yuǎn),形成泡沫經(jīng)濟(jì),最終股票價(jià)格暴跌,導(dǎo)致泡沫破滅,造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)震蕩。

(2)地價(jià)飛漲,也是泡沫經(jīng)濟(jì)的一種表現(xiàn)。如果地價(jià)飛漲,脫離土地實(shí)際價(jià)值越來(lái)越遠(yuǎn),便會(huì)形成泡沫經(jīng)濟(jì),一旦泡沫破滅,地價(jià)暴跌,給社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)巨大危害。

(3)泡沫經(jīng)濟(jì)寓于金融投機(jī)。正常情況下,資金的運(yùn)動(dòng)應(yīng)當(dāng)反映實(shí)體資本和實(shí)業(yè)部門(mén)的運(yùn)動(dòng)狀況。只要金融存在,金融投機(jī)就必然存在。但如果金融投機(jī)交易過(guò)度膨脹,同實(shí)體資本和實(shí)業(yè)部門(mén)的成長(zhǎng)脫離越來(lái)越遠(yuǎn),便會(huì)造成社會(huì)經(jīng)濟(jì)的虛假繁榮,形成泡沫經(jīng)濟(jì)。

(4)泡沫經(jīng)濟(jì)與經(jīng)濟(jì)泡沫既有區(qū)別,又有一定聯(lián)系。經(jīng)濟(jì)泡沫是市場(chǎng)中普遍存在的一種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。所謂經(jīng)濟(jì)泡沫是指經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)過(guò)程中出現(xiàn)的一些非實(shí)體經(jīng)濟(jì)因素,如金融證券、債券、地價(jià)和金融投機(jī)交易等,只要控制在適度的范圍中,對(duì)活躍市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有利。只有當(dāng)經(jīng)濟(jì)泡沫過(guò)多,過(guò)度膨脹,嚴(yán)重脫離實(shí)體資本和實(shí)業(yè)發(fā)展需要的時(shí)候,才會(huì)演變成虛假繁榮的泡沫經(jīng)濟(jì)。可見(jiàn),泡沫經(jīng)濟(jì)是個(gè)貶義詞,而經(jīng)濟(jì)泡沫則是個(gè)中性范疇。所以,不能把經(jīng)濟(jì)泡沫與泡沫經(jīng)濟(jì)簡(jiǎn)單地劃等號(hào),既要承認(rèn)經(jīng)濟(jì)泡沫存在的客觀必然性,又要防止經(jīng)濟(jì)泡沫過(guò)度膨脹演變成泡沫經(jīng)濟(jì)。

二、經(jīng)濟(jì)泡沫的利與弊。

在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中,經(jīng)濟(jì)泡沫之所以會(huì)長(zhǎng)期存在,是有它的客觀原因的,主要是由其作用的二重性所決定的。

一方面,經(jīng)濟(jì)泡沫的存在有利于資本集中,促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng),活躍市場(chǎng),繁榮經(jīng)濟(jì)。

另一方面,也應(yīng)清醒地看到,經(jīng)濟(jì)泡沫中的不實(shí)因素和投機(jī)因素,又存在著消極成分。

三、房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系。

在搞清了泡沫經(jīng)濟(jì)的涵義以及泡沫的利與弊之后,我們可以回過(guò)頭來(lái)研究房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟(jì)的關(guān)系這個(gè)主題了。研究的結(jié)果是:

1、房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是實(shí)體經(jīng)濟(jì)和實(shí)業(yè)部門(mén),其本身決不是泡沫經(jīng)濟(jì)。

首先從房地產(chǎn)的屬性來(lái)看,房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn),房地產(chǎn)商品兼有生活資料和生產(chǎn)資料雙重屬性,是以實(shí)物形態(tài)存在的實(shí)實(shí)在在的實(shí)體產(chǎn)品,同金融證券(包括股票、債券)僅僅是收益權(quán)利證書(shū)相比,根本不同,它本身并不是泡沫經(jīng)濟(jì)。

其次,房地產(chǎn)業(yè)部門(mén)是實(shí)業(yè)部門(mén)。它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的,談不上泡沫經(jīng)濟(jì)。

再次,房地產(chǎn)業(yè)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中屬于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè),處于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位,起到十分重要的作用。在發(fā)達(dá)國(guó)家內(nèi)生產(chǎn)總值中,房地產(chǎn)增加值一般要占到10%左右。房地產(chǎn)業(yè)以其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強(qiáng)、帶動(dòng)系數(shù)大的特點(diǎn),成為促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)。事實(shí)已經(jīng)證明,現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達(dá),是我國(guó)經(jīng)濟(jì)繁榮的標(biāo)志之一,并不像有些人所說(shuō)的那樣所謂虛假繁榮的“泡沫經(jīng)濟(jì)的第二次高潮”。

2、房地產(chǎn)業(yè)也含有某些經(jīng)濟(jì)泡沫成分,如果任其膨脹,也存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟(jì)的危險(xiǎn)性。

應(yīng)當(dāng)承認(rèn),房地產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)過(guò)程中,確實(shí)存在著一些經(jīng)濟(jì)泡沫,主要表現(xiàn)在:

(1)地產(chǎn)價(jià)格泡沫。如前所述,土地價(jià)格由于其稀缺性和市場(chǎng)需求無(wú)限性的拉動(dòng)作用,及其土地市場(chǎng)投機(jī)炒作,會(huì)出現(xiàn)虛漲,這種虛漲的部分就屬于經(jīng)濟(jì)泡沫。如果土地價(jià)格成倍、甚至幾十倍地飛漲,就會(huì)發(fā)展成泡沫經(jīng)濟(jì)。如日本的地產(chǎn)價(jià)格暴漲就是鮮明的例證。日本六大城市的地價(jià)指數(shù),在上世紀(jì)80年代的間上漲了5倍,地價(jià)市值總額高達(dá)4000萬(wàn)億日元,相當(dāng)于美國(guó)地價(jià)總值的4倍,土地單價(jià)為美國(guó)的100倍。1991年以后地價(jià)暴跌,泡沫破滅,至今經(jīng)濟(jì)尚未恢復(fù)過(guò)來(lái)。地價(jià)虛漲是不能持久的,在一定階段便會(huì)破滅。

房地產(chǎn)的論文篇十七

摘要:文章結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)目前環(huán)境下的狀況,對(duì)品牌營(yíng)銷(xiāo)、綠色環(huán)保營(yíng)銷(xiāo)、服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)等不同營(yíng)銷(xiāo)方式進(jìn)行分析,提出針對(duì)不同的市場(chǎng)形勢(shì)、消費(fèi)者情況和政策,采用多種營(yíng)銷(xiāo)組合,充分發(fā)揮各種營(yíng)銷(xiāo)策略的優(yōu)點(diǎn),有效地促進(jìn)房產(chǎn)銷(xiāo)售,加快資金回籠。

關(guān)鍵詞:營(yíng)銷(xiāo)策略品牌營(yíng)銷(xiāo)綠色環(huán)保營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)。

營(yíng)銷(xiāo),簡(jiǎn)單地說(shuō),就是用科學(xué)的方法分析市場(chǎng)上的需求,并生產(chǎn)出能滿足市場(chǎng)需要的產(chǎn)品。所謂房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以企業(yè)經(jīng)營(yíng)方針和目標(biāo)為指導(dǎo),通過(guò)對(duì)企業(yè)內(nèi)、外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境的分析,找出機(jī)會(huì),選擇營(yíng)銷(xiāo)渠道和促銷(xiāo)手段,經(jīng)過(guò)創(chuàng)意將物業(yè)與服務(wù)推向目標(biāo)市場(chǎng),以達(dá)到占有市場(chǎng),促進(jìn)和引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不斷發(fā)展的經(jīng)濟(jì)行為。

從某種意義上講,房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)是在對(duì)市場(chǎng)的深刻理解的基礎(chǔ)上的策劃工作。它蘊(yùn)含在企業(yè)生產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程,由市場(chǎng)調(diào)查、方案制定和建筑總體設(shè)計(jì)、價(jià)格定位、廣告中介服務(wù)、售后服務(wù)以及信息反饋等組成。與一般商品市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)相比,房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的共性,也有其個(gè)性,市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的一般原理也能在房地產(chǎn)領(lǐng)域得到很好的運(yùn)用。

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)自20xx年開(kāi)始調(diào)控,在國(guó)家各種調(diào)控政策的影響下,現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售狀況舉步維艱。據(jù)中房信統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,20xx年,商品房銷(xiāo)售面積111304萬(wàn)平方米,比上年增長(zhǎng)1、8%,增幅比1~11月份回落0、6個(gè)百分點(diǎn),比20xx年回落2、6個(gè)百分點(diǎn);其中,住宅銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)2%,辦公樓銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)12、4%,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積下降1、4%。商品房銷(xiāo)售額64456億元,增長(zhǎng)10%,增速比1~11月份提高0、9個(gè)百分點(diǎn),比20xx年回落1、1個(gè)百分點(diǎn);在20xx年排名前20名的房企中,有一半以上的房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有能夠?qū)崿F(xiàn)銷(xiāo)售目標(biāo)。

如今,國(guó)家的宏觀調(diào)控政策未有絲毫松動(dòng)的跡象,在政策日益趨緊的情況下,幾乎所有的地產(chǎn)商都開(kāi)始節(jié)衣省食,儲(chǔ)備過(guò)冬。現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)比拼的不再是誰(shuí)大,而是比誰(shuí)的銷(xiāo)售資金回籠的快,能夠熬過(guò)去的希望就越大。所以,加速房產(chǎn)的銷(xiāo)售,已經(jīng)成為房產(chǎn)企業(yè)順利度過(guò)難關(guān)的最重要手段,這就需要房地產(chǎn)企業(yè)積極探索營(yíng)銷(xiāo)策略。

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)20xx年、20xx年的井噴,現(xiàn)在賣(mài)方市場(chǎng)已是一去不復(fù)返,所以,根據(jù)目前的市場(chǎng)狀況,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須要積極探索房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的策略,這樣才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

1、積極展開(kāi)品牌營(yíng)銷(xiāo)。

從企業(yè)的角度看,品牌營(yíng)銷(xiāo)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)意義十分重大,能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來(lái)巨大的經(jīng)營(yíng)效益。一般來(lái)說(shuō),在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期,多數(shù)樓盤(pán)不愁銷(xiāo)售。然而,隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的日趨成熟,競(jìng)爭(zhēng)日益激烈,單靠產(chǎn)品本身很難保持對(duì)消費(fèi)者長(zhǎng)久的吸引力。而品牌所包含的不僅是房子本身,它還包含著情感和文化及與消費(fèi)者的情感溝通;不僅是企業(yè)或產(chǎn)品標(biāo)識(shí),更是企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn);能強(qiáng)化企業(yè)在市場(chǎng)和行業(yè)中的地位,并且在企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中發(fā)揮重要的作用,為企業(yè)帶來(lái)巨大的經(jīng)營(yíng)效益。

從消費(fèi)者的角度看,現(xiàn)在人們生活品質(zhì)提高了,選擇的機(jī)會(huì)更多,消費(fèi)者購(gòu)房行為也日益挑剔。人們對(duì)房子的需求不僅僅是安身立命的場(chǎng)所,而且是價(jià)值、身份的體現(xiàn)。品牌作為一種質(zhì)量、信譽(yù)、價(jià)值的承諾,可以增強(qiáng)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)信心,加速購(gòu)買(mǎi)行為的發(fā)生。如今許多消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí),不再找樓盤(pán)買(mǎi)房,而熱衷于找品牌。

總而言之,品牌作為一種最有效的資源,已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)克敵制勝的法寶,發(fā)展壯大的利器。品牌競(jìng)爭(zhēng)代替產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)是市場(chǎng)發(fā)展的必然趨勢(shì),一個(gè)強(qiáng)勢(shì)地產(chǎn)品牌能夠讓產(chǎn)品規(guī)避單純的價(jià)格戰(zhàn),實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)的最大化,實(shí)現(xiàn)企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)張。從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看,建立和培育品牌是房地產(chǎn)企業(yè)最經(jīng)濟(jì)的投資。

2、踐行綠色環(huán)保營(yíng)銷(xiāo)。

房地產(chǎn)綠色營(yíng)銷(xiāo)是指房地產(chǎn)企業(yè)為謀求自身與環(huán)境的和諧共存而把綠色生態(tài)觀念引入其營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng),并指導(dǎo)其策劃與實(shí)施的過(guò)程,其本質(zhì)就是綠色營(yíng)銷(xiāo)理論在房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)踐運(yùn)用。綠色營(yíng)銷(xiāo)觀念是以環(huán)境保護(hù)為導(dǎo)向的一種全新的營(yíng)銷(xiāo)觀念,是生態(tài)文明時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)謀求生存和發(fā)展的必然選擇,也是未來(lái)綠色文明社會(huì)對(duì)企業(yè)的必然要求。房地產(chǎn)綠色營(yíng)銷(xiāo)通過(guò)一系列綠色營(yíng)銷(xiāo)組合手段來(lái)滿足消費(fèi)者對(duì)綠色住宅的需求,以實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、消費(fèi)者效益和企業(yè)效益的協(xié)調(diào)統(tǒng)一,最終為實(shí)現(xiàn)人與自然的可持續(xù)發(fā)展。可以從三個(gè)方面理解房地產(chǎn)企業(yè)綠色營(yíng)銷(xiāo)的必要性。

對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)企業(yè)為了樹(shù)立自己的品牌形象,就必須在生產(chǎn)中采購(gòu)和使用綠色建材,開(kāi)發(fā)綠色生態(tài)環(huán)境,生產(chǎn)綠色品牌產(chǎn)品。綠色品牌的開(kāi)發(fā)營(yíng)銷(xiāo)可以塑造企業(yè)形象,在市場(chǎng)上,可以拉近企業(yè)與消費(fèi)者的距離,得到消費(fèi)者的支持和社會(huì)的認(rèn)可,最終轉(zhuǎn)化為企業(yè)的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),推動(dòng)企業(yè)利潤(rùn)的提升,提高企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的潛力。對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō),隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平不斷提高,人們生活水平日益改善,消費(fèi)者對(duì)各種產(chǎn)品的需求從生理需求向心理需求發(fā)展。

現(xiàn)代生活的快節(jié)奏給人們帶來(lái)越來(lái)越大的身心壓力,環(huán)境優(yōu)美的綠色住宅也成為人們逃避繁忙工作,釋放壓力的良好場(chǎng)所,成為人們生理上、心理上的緊密依賴品,成為人們滿足生理需求、健康需求、心理需求和安全需求的重要場(chǎng)所。住房的舒適性、陶冶性、祥和性和文化性是消費(fèi)者追求的目標(biāo),也應(yīng)該成為房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)的著力點(diǎn),因此,房地產(chǎn)企業(yè)踐行綠色環(huán)保營(yíng)銷(xiāo)理念就顯得意義特別重大。

3、全面開(kāi)展服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)。

同樣的產(chǎn)品,在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈中,怎樣才能使自己產(chǎn)品戰(zhàn)勝對(duì)手,立于不敗之地呢?這里面,除了品牌、價(jià)格、促銷(xiāo)等諸多手段外,服務(wù)牌也是必不可少的一張。有調(diào)查表明,隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,物質(zhì)產(chǎn)品日漸豐富,人們對(duì)服務(wù)需求的增長(zhǎng)遠(yuǎn)高于對(duì)物質(zhì)產(chǎn)品需求的增長(zhǎng)。服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)不僅要求服務(wù)能體現(xiàn)品牌的價(jià)值,還要與眾不同,同時(shí),需要服務(wù)的產(chǎn)品越復(fù)雜,對(duì)服務(wù)工作的要求也越高,這些因素使得服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)越來(lái)越重要。

可以肯定地說(shuō),今后的營(yíng)銷(xiāo)時(shí)代將是服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)比拼的時(shí)代。對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)品的服務(wù)也分為售前、售中、售后三個(gè)服務(wù)階段。在售前服務(wù)階段,首先應(yīng)該向每位潛在的消費(fèi)者提供真實(shí)的關(guān)于樓盤(pán)的資料,熱情地接受他們的咨詢,讓他們對(duì)所感興趣的樓盤(pán)有全方位地了解,確立初步的認(rèn)知和傾向。在售中服務(wù)階段,開(kāi)發(fā)商必須提供符合協(xié)議規(guī)定質(zhì)量合格的商品房給用戶,并協(xié)助他們辦理相關(guān)手續(xù)。

在售后服務(wù)階段,房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)業(yè)主提出的問(wèn)題要給予及時(shí)地反饋與解決。在現(xiàn)實(shí)中,消費(fèi)者往往能獲得前兩個(gè)層次的完美服務(wù),但是,房子一旦拿到手出現(xiàn)差錯(cuò)卻無(wú)人接手進(jìn)行處理,導(dǎo)致產(chǎn)生糾紛,這對(duì)企業(yè)的聲譽(yù)影響是很大的。因此,開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)注意商品房產(chǎn)品的售后服務(wù),對(duì)業(yè)主提出的問(wèn)題給予及時(shí)地反饋與解決;并自己成立物業(yè)公司或委托第三方代理物業(yè)管理,為業(yè)主提供安全、舒適、美觀的理想人居環(huán)境,這是時(shí)代發(fā)展的必然,同時(shí)也為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

當(dāng)然,房地產(chǎn)服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)不僅包括對(duì)現(xiàn)實(shí)顧客的服務(wù),而且也包括對(duì)潛在顧客的服務(wù);不僅要提高顧客現(xiàn)實(shí)的滿意度,還要提高預(yù)期的滿意程度。因此,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)管理,強(qiáng)調(diào)以市場(chǎng)為中心和以顧客為上帝的服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)觀念,使其內(nèi)容和形式更加豐富,并向?qū)I(yè)化、社會(huì)化、全方位化方向發(fā)展,使之成為有力的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)之一。

現(xiàn)代房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于高速發(fā)展且不斷規(guī)范的時(shí)期,消費(fèi)者對(duì)住房需求愈發(fā)理性,服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)在房地產(chǎn)銷(xiāo)售中越來(lái)越重要,服務(wù)品質(zhì)的好壞將直接關(guān)系到企業(yè)的生存和發(fā)展。

在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略的創(chuàng)新中,需要注意幾個(gè)關(guān)鍵的因素,這對(duì)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)順利開(kāi)展影響巨大,主要有以下幾個(gè)方面:

1、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)前要積極展開(kāi)市場(chǎng)調(diào)查工作。

現(xiàn)代營(yíng)銷(xiāo)理論認(rèn)為,房地產(chǎn)企業(yè)在制定生產(chǎn)任何產(chǎn)品的產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、營(yíng)銷(xiāo)渠道策略、促銷(xiāo)策略時(shí),必須在認(rèn)真搞好市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上進(jìn)行。只有通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查,才能了解消費(fèi)者需要什么樣的'住房,需要多少住房,進(jìn)而組織生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。在這基礎(chǔ)上,建造好的房屋才能符合消費(fèi)者的需求,銷(xiāo)路暢通,達(dá)到企業(yè)預(yù)先制定的效益目標(biāo)。社會(huì)在不斷變革,環(huán)境的變化、需求的變化既給企業(yè)帶來(lái)發(fā)展的機(jī)遇,也給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)生存的威脅。

所以,房地產(chǎn)企業(yè)如能夠通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查,了解消費(fèi)者對(duì)住房的需求,以及對(duì)現(xiàn)有住房的意見(jiàn),找到住房開(kāi)發(fā)的最佳市場(chǎng)切入點(diǎn),企業(yè)就能不斷發(fā)現(xiàn)新的市場(chǎng)機(jī)會(huì),規(guī)避市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn),從而不斷開(kāi)拓市場(chǎng),提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

2、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)要有完整的綠色營(yíng)銷(xiāo)理念。房地產(chǎn)企業(yè)綠色營(yíng)銷(xiāo)應(yīng)該是完整的,全面的理念,不再是單純的綠地的規(guī)劃,應(yīng)該在產(chǎn)品、包裝、價(jià)格、分銷(xiāo)、促銷(xiāo)和銷(xiāo)售服務(wù)等各個(gè)環(huán)節(jié)上貫徹綠色原則,并科學(xué)地予以組合運(yùn)用。

首先,積極開(kāi)發(fā)綠色產(chǎn)品,從生產(chǎn)、使用到回收處理的整個(gè)過(guò)程中對(duì)環(huán)境污染最小,生產(chǎn)符合有關(guān)規(guī)定的有利于資源再生的產(chǎn)品。綠色產(chǎn)品是企業(yè)實(shí)施綠色營(yíng)銷(xiāo)的支撐點(diǎn),事實(shí)證明,誰(shuí)擁有綠色產(chǎn)品,誰(shuí)就會(huì)擁有市場(chǎng)。

其次,強(qiáng)化產(chǎn)品的綠色包裝。綠色包裝是綠色營(yíng)銷(xiāo)的引擎,要把以促銷(xiāo)為主的包裝觀念轉(zhuǎn)變?yōu)橐员Wo(hù)生態(tài)環(huán)境為主的包裝觀念。綠色包裝是指對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行可回收利用的、具有環(huán)保功能的包裝。強(qiáng)化這一包裝能最大限度地降低產(chǎn)品在消費(fèi)過(guò)程中對(duì)環(huán)境造成的污染和對(duì)人身造成的損害。

再次,合理制定綠色價(jià)格。綠色產(chǎn)品是經(jīng)有關(guān)部門(mén)通過(guò)嚴(yán)格認(rèn)證以后,獲得綠色產(chǎn)品標(biāo)志的產(chǎn)品,在質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)等方面都有較高的要求。因此,在成本構(gòu)成方面與一般產(chǎn)品也有所不同,除了要考慮生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所發(fā)生的一般成本、費(fèi)用以外,還必須考慮綠色資源的開(kāi)發(fā)和運(yùn)用所付出的代價(jià)、為保證清潔的成本、開(kāi)發(fā)和運(yùn)用綠色包裝所增加的成本、廢棄物的回收及處理所增加的成本等。

最后,開(kāi)辟綠色銷(xiāo)售渠道。選擇怎樣的銷(xiāo)售渠道是企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)的關(guān)鍵。選擇綠色渠道,要注意選擇在消費(fèi)者心中具有良好綠色信譽(yù)的代理商、批發(fā)商和零售商,以便維護(hù)綠色產(chǎn)品的形象;要以回歸自然的裝飾為標(biāo)志來(lái)設(shè)立綠色產(chǎn)品專(zhuān)營(yíng)機(jī)構(gòu)或?qū)9?,便于消費(fèi)者識(shí)別和購(gòu)買(mǎi);要合理設(shè)置供應(yīng)配送中心和簡(jiǎn)化供應(yīng)配送系統(tǒng)及環(huán)節(jié);要建立全面覆蓋的銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò),不斷提高綠色產(chǎn)品的市場(chǎng)占有率;在選擇經(jīng)銷(xiāo)商時(shí)注意該經(jīng)銷(xiāo)商所經(jīng)營(yíng)的非綠色商品與綠色商品的相互補(bǔ)充性和非排斥、非競(jìng)爭(zhēng)性,謀求中間商對(duì)綠色產(chǎn)品的忠誠(chéng)度,進(jìn)而大力推銷(xiāo)綠色商品。

企業(yè)要靈活運(yùn)用綠色營(yíng)銷(xiāo)組合,使綠色產(chǎn)品、綠色包裝、綠色價(jià)格和綠色銷(xiāo)售服務(wù)相互配合,融為一體。只有這樣,才能確保綠色需求的可持續(xù)增長(zhǎng)、綠色營(yíng)銷(xiāo)得到全民的認(rèn)同。

總之,房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的出發(fā)點(diǎn)應(yīng)是以人為本和誠(chéng)信經(jīng)營(yíng),這是社會(huì)進(jìn)步的客觀要求,實(shí)際上,社會(huì)生活中沒(méi)有任何一種營(yíng)銷(xiāo)策略完全優(yōu)于另外一種渠道,有利有弊,各有千秋,因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中應(yīng)不拘泥于一種銷(xiāo)售渠道,而應(yīng)根據(jù)各自的實(shí)際情況,針對(duì)不同的市場(chǎng)形勢(shì)、消費(fèi)者情況和政策,采用多種營(yíng)銷(xiāo)組合,充分發(fā)揮各種營(yíng)銷(xiāo)策略的優(yōu)點(diǎn),在樓市的寒冬里,做好營(yíng)銷(xiāo)工作,有效地促進(jìn)房產(chǎn)銷(xiāo)售,加快資金回籠,企業(yè)就能在市場(chǎng)中不斷生存發(fā)展。

房地產(chǎn)的論文篇十八

如果要將保持房占有的x2分布并促進(jìn)房占有按x2分布演進(jìn),必須在住房相關(guān)稅費(fèi)上采取“重保有,輕交易”的原則。才能保持和促進(jìn)住房占有演進(jìn)中的x2分布,即住房面積越大,保有階段的稅費(fèi)征收得越多,人們?cè)谫?gòu)房時(shí)就會(huì)按自己的需求購(gòu)買(mǎi)相應(yīng)面積的住房,不會(huì)以投資目的購(gòu)買(mǎi)過(guò)大面積的住房,抑制房地產(chǎn)以投機(jī)為目的的住房占有;在住房保有階段,為了避免交納保有階段的稅費(fèi),對(duì)于不需要的住房,會(huì)盡量轉(zhuǎn)售,這樣就增加了住房市場(chǎng)的供給,刺激住房流通。房地產(chǎn)稅費(fèi)的調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有著直接有影響。

1收費(fèi)的去向。

1.1納入預(yù)算。收費(fèi)過(guò)高的原因很多,收費(fèi)并不是中國(guó)獨(dú)有的。從一般的情況而言,在世界主要的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家中,預(yù)算內(nèi)的稅收(所謂“正稅”)是以法律為依托的、規(guī)范的政府籌資的主要方式和調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)生活的手段;同時(shí),各級(jí)政府還可以通過(guò)一定的法律程序決定開(kāi)征一些規(guī)費(fèi),即政府機(jī)關(guān)對(duì)居民或法人提供特定服務(wù)時(shí)收取的手續(xù)費(fèi)或工本費(fèi)(在全部政府收入中只占很小部分)。地方政府在提供區(qū)域的或社區(qū)的某些公共服務(wù)項(xiàng)目時(shí),還可按“使用者付費(fèi)”原則向接受服務(wù)者收取一定數(shù)量的使用費(fèi),如高速公路、地鐵的收費(fèi),污水或垃圾處理的收費(fèi)等(也要有法定收費(fèi)條款規(guī)定。此類(lèi)收入有時(shí)可占地方政府收入不小的比重)。而且,正稅、規(guī)費(fèi)、使用費(fèi)收入,都應(yīng)反映在政府預(yù)算收入中。當(dāng)然,在預(yù)算中可形成與某些資金對(duì)應(yīng)的相對(duì)獨(dú)立的部分,有時(shí)還貌似“預(yù)算外”,但政府總體預(yù)算的“完整性”是始終不可動(dòng)搖的,即不允許將政府資金由政府部門(mén)、單位自收自支、分散掌握,而不反映到政府收支總賬上。同時(shí),企業(yè)也可以有“收費(fèi)”,但這屬商業(yè)行為,與政府財(cái)力運(yùn)作系統(tǒng)無(wú)關(guān)。上述情況是當(dāng)今世界上市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家的通例。不納入預(yù)算卻歸于“預(yù)算外”分散管理的政府收費(fèi),在那些堅(jiān)持政府收入規(guī)范化和預(yù)算“完整性”原則的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家是完全不能理解的,只是在某些國(guó)家傳統(tǒng)體制中,作為高度集中管理于另一極端上的“補(bǔ)充”而存在,并且在我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌過(guò)程中膨脹起來(lái);至于那些連報(bào)表上都不反映的“預(yù)算外資金”,只能劃為更不透明的所謂“制度外”政府財(cái)力的收費(fèi)和攤派等,則大抵可說(shuō)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌過(guò)程中獨(dú)特的現(xiàn)象。

1.2轉(zhuǎn)入使用階段。居民購(gòu)買(mǎi)物業(yè),要交物業(yè)管理費(fèi),這一點(diǎn)是天經(jīng)地義的。然而,在支付的房?jī)r(jià)中還包括了市場(chǎng)公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施“四源”建設(shè)費(fèi)、城市維護(hù)建設(shè)稅、市政工程費(fèi)。這些用于市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的費(fèi)用,不買(mǎi)房的居民則不用繳納,哪怕他與買(mǎi)房的居民住房只有一墻之隔。

應(yīng)當(dāng)取消收費(fèi)按“誰(shuí)投資,誰(shuí)收益”的原則。許多房地產(chǎn)收費(fèi)本應(yīng)該納入使用階段,但是為了征收方便,在交易階段計(jì)入住房的成本,這造成了嚴(yán)重的公共消費(fèi)不均,部分居民負(fù)擔(dān)了所有居民應(yīng)該承擔(dān)的收費(fèi)。在住房的稅費(fèi)調(diào)整過(guò)程中,交易階段發(fā)生的費(fèi)改為保有階段是最直接的方法。

1.3按件收費(fèi)。大部分收費(fèi)是按價(jià)征收的,這可以滿足各政府的財(cái)政需求。但是,這種做法不符合“重保有,輕交易”的稅收原則。文件登記、交易手續(xù)、房產(chǎn)評(píng)估的成本并不會(huì)因?yàn)榻灰變r(jià)格的大小而有較大變化,這些收費(fèi)如果按件收費(fèi),不僅可以降低征收額,提高征收效率,還可以避免征收過(guò)程中的暗箱操作,更好地促進(jìn)住房流通。

2最重要的保有稅——物業(yè)稅。

物業(yè)稅也稱房地產(chǎn)稅。我國(guó)曾征收過(guò)房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅。從世界多數(shù)國(guó)家來(lái)看,房地產(chǎn)稅已經(jīng)成為傳統(tǒng)上最重要的城市政府稅收手段和公共設(shè)施發(fā)展的主要資金來(lái)源。在美國(guó),1986年房地產(chǎn)稅占總收入的7.40%,占州政府和地方政府收入的14.3%。

我國(guó)目前的房地產(chǎn)稅在全國(guó)范圍內(nèi)只對(duì)國(guó)內(nèi)的單位和個(gè)人全面征收房產(chǎn)稅,城市地產(chǎn)稅只對(duì)涉外企業(yè)和外籍人員征收。計(jì)價(jià)的依據(jù)是房產(chǎn)原值和租金收入。個(gè)人所有的非營(yíng)業(yè)用房,主要是指居民住房,不分面積多少,一律免征房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅的這種征收辦法,在住房作為福利分配物的年代,無(wú)可厚非,在土地?zé)o償使用和住房福利分配的背景下,房地產(chǎn)不作為財(cái)產(chǎn),也無(wú)從評(píng)估,但是在住房商品化的形式下,顯然不符合“重保有”的原則。

地產(chǎn)稅的設(shè)置也具有濃厚的時(shí)代缺陷,對(duì)涉外企業(yè)和外籍人員征收,是因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)是有價(jià)物。土地使用權(quán)是通過(guò)有償出讓或轉(zhuǎn)讓得到,應(yīng)該視為財(cái)產(chǎn),在土地使用稅轉(zhuǎn)為土地出讓金或土地使用費(fèi)后,地產(chǎn)稅并不是一個(gè)可以省略的稅種。

發(fā)展中國(guó)家征收房地產(chǎn)稅存在最大的阻礙是計(jì)稅的依據(jù)。在我國(guó)不存在對(duì)每宗房地產(chǎn)評(píng)估的條件,但是,我國(guó)許多城市已經(jīng)完成城市土地的分等定級(jí),基準(zhǔn)地價(jià)完全可以作為房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。

3問(wèn)題最多的交易稅——土地增值稅。

我國(guó)從1994年新稅制中開(kāi)設(shè)土地增值稅,從征收實(shí)際來(lái)看,未能受到預(yù)期效果,并受到諸多方面的責(zé)難。“我國(guó)現(xiàn)行土地增值稅稅率過(guò)高,尤其是第一級(jí)稅率定為30%太高;沒(méi)有將自然增值與人工投資改良增值區(qū)別開(kāi)來(lái);沒(méi)有考慮通貨膨脹因素和利息因素對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)的影響;逃避稅現(xiàn)象嚴(yán)重,稅收收入少;影響了房地產(chǎn)投資者的投資愿望等?!?/p>

我國(guó)開(kāi)征土地增值稅,過(guò)多從組織財(cái)政收入和限制房地產(chǎn)投機(jī)交易的角度考慮,而忽視了我國(guó)現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)情況和征收能力。我國(guó)是近年來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度較快的發(fā)展中國(guó)家,房地產(chǎn)增值的確很快,而其中又主要是自然增值部分,的確有限制房地產(chǎn)熱的必要。但是,由于自然增值部分與人工投資改良增值部分,實(shí)際上極難準(zhǔn)確劃分開(kāi)來(lái),加上房地產(chǎn)估價(jià)制度和土地管理制度的不健全,容易給納稅人提供逃稅可能,出現(xiàn)雖然有較高的稅率,卻收不到稅的情況,而且投入的征稅成本較大,對(duì)外商從事房地產(chǎn)投資也造成較大沖擊,與中國(guó)加入wto的身份不符。從我國(guó)現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看,開(kāi)征土地增值稅是得不償失,不如暫時(shí)停征該稅種。

土地增值稅雖然有征收的依據(jù),一般來(lái)說(shuō),也有征收的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境,但是,土地增值稅嚴(yán)重違背了“重保有、輕交易”的原則,土地增值稅是先天不足的一個(gè)稅種,必然是一種應(yīng)該遺棄的稅種。它不僅限制了正常的房地產(chǎn)交易,而且“鞭打快?!钡默F(xiàn)象難以克服。

4結(jié)語(yǔ)。

從上述分析可知,采取“重保有、輕交易”的原則來(lái)設(shè)計(jì)相關(guān)的稅費(fèi),對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是“治本”的方法,而采取土地增值稅是“治標(biāo)不治本”的方法。

房地產(chǎn)的論文篇十九

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部形成原因又可以根據(jù)其不同的性質(zhì)分為房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)原因、房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部資金流動(dòng)原因以及房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量原因等三種類(lèi)型。首先,房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)原因造成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要指的是由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中自身經(jīng)營(yíng)管理水平不高、經(jīng)營(yíng)管理理念較為落后、項(xiàng)目投資時(shí)過(guò)于盲目、缺乏有效的市場(chǎng)調(diào)查和分析工作內(nèi)容、對(duì)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)缺乏有效的評(píng)估等等,最終造成房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)管理工作水平落后,進(jìn)而造成經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);其次,房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部資金流動(dòng)原因造成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)在資金流動(dòng)的過(guò)程中,存在著自身資金結(jié)構(gòu)不夠合理、外來(lái)資金流動(dòng)量過(guò)大的現(xiàn)象,這種情況下一旦外來(lái)資金出現(xiàn)波動(dòng)情況必然導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨著相應(yīng)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn);最后,房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量問(wèn)題主要原因是房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理工作過(guò)程中,財(cái)務(wù)管理工作水平不高,并且經(jīng)常出現(xiàn)財(cái)務(wù)管理漏洞,導(dǎo)致自身財(cái)務(wù)管理工作難以取得有效的成果,部分房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作甚至存在監(jiān)守自盜的現(xiàn)象,自然也會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的外部原因。

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成的外部原因則主要包括市場(chǎng)原因、國(guó)家政策原因以及其他意外因素等等。首先,房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)原因形成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目運(yùn)行過(guò)程中,沒(méi)有完全地把握好市場(chǎng)的變化情況,沒(méi)有做好市場(chǎng)信息的調(diào)查分析工作,沒(méi)有根據(jù)當(dāng)前階段市場(chǎng)的實(shí)時(shí)需求完成項(xiàng)目運(yùn)行籌劃工作,進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目運(yùn)行工程中出現(xiàn)項(xiàng)目買(mǎi)賣(mài)不夠順利,進(jìn)而出現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)象;其次,國(guó)家政策原因?qū)е碌姆康禺a(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要指的是由于國(guó)家房地產(chǎn)政策宏觀調(diào)控過(guò)程中造成的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),當(dāng)前國(guó)家政策原因事實(shí)上是造成房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)原因;最后,其他意外因素造成的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展的過(guò)程中出現(xiàn)的一系列意外因素的統(tǒng)稱,房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中很有可能遭受到非常多的外界影響因素,例如,項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中的地震因素、安全因素等等,都會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中大量資產(chǎn)流失,進(jìn)而出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)象。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的治理措施。

綜合上述房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成原因,房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中應(yīng)該結(jié)合自身經(jīng)營(yíng)發(fā)展的特性,采取科學(xué)合理的治理措施,提升房地產(chǎn)企業(yè)在面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)程中的抵抗能力,保證房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模實(shí)現(xiàn)健康快速的提升。具體來(lái)講,房地產(chǎn)企業(yè)在面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的過(guò)程中應(yīng)該采取以下治理措施。

(一)提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該通過(guò)提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量來(lái)達(dá)到規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的,首先,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該針對(duì)員工自身在財(cái)務(wù)管理工作上的理念進(jìn)行全面的更新,保證企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作觀念能夠有效地契合當(dāng)前財(cái)務(wù)管理工作的發(fā)展和要求,能夠緊緊跟隨在國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策的指引,從而有效地提升房地產(chǎn)企業(yè)上下在財(cái)務(wù)管理工作上的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),更加有效地做好企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作;其次,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該針對(duì)自身的財(cái)務(wù)管理工作制度進(jìn)行優(yōu)化和完善,將財(cái)務(wù)管理制度更加深層次和更加全面的融入到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展工作中,通過(guò)科學(xué)標(biāo)準(zhǔn)的制度來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量以及工作范圍的進(jìn)一步提升,保證企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作能夠取得更加有效的應(yīng)用成果,幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好地規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(二)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作流程的優(yōu)化。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在項(xiàng)目運(yùn)作的過(guò)程中進(jìn)一步優(yōu)化項(xiàng)目的運(yùn)作流程,針對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分解和分析,加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理工作在項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中各個(gè)流程的應(yīng)用,以便更有效地完成財(cái)務(wù)管理工作的同時(shí),也能夠有效地調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目運(yùn)作內(nèi)容,保證項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)得到有效的控制,提升項(xiàng)目運(yùn)作效益的同時(shí)有效的提升房地產(chǎn)企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)效益。

(三)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理工作的預(yù)算機(jī)制應(yīng)用。

房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該充分加強(qiáng)預(yù)算機(jī)制在財(cái)務(wù)管理工作中的應(yīng)用,有效的達(dá)到提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理崗工作質(zhì)量,減少企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的。房地產(chǎn)企業(yè)可以將預(yù)算管理機(jī)制全面的應(yīng)用在自身的經(jīng)營(yíng)管理工作中,包括企業(yè)的財(cái)務(wù)管理、人員管理、行為管理、項(xiàng)目管理等內(nèi)容,房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)對(duì)預(yù)算管理的應(yīng)用來(lái)有效地提升其經(jīng)營(yíng)發(fā)展過(guò)程中的控制能力,通過(guò)科學(xué)統(tǒng)籌的安全以及規(guī)范合理的預(yù)算制度來(lái)有效地降低企業(yè)在進(jìn)行上述工作時(shí)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),從而有效地達(dá)到控制房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的。

(四)加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)查。

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展的過(guò)程中應(yīng)該時(shí)刻加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)情況的分析調(diào)查,加強(qiáng)對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控政策的學(xué)習(xí)和領(lǐng)悟,通過(guò)對(duì)上述內(nèi)容的學(xué)習(xí)來(lái)衡量當(dāng)前自身在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的地位,進(jìn)而更好的做好房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展工作,也有效的降低房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、結(jié)語(yǔ)。

綜上所述,通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所面對(duì)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容進(jìn)行了分析,并對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成原因以及應(yīng)該采取的治理措施進(jìn)行了具體的分析和闡述。

房地產(chǎn)的論文篇二十

房地產(chǎn)中的土地費(fèi)用包含有土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用、場(chǎng)地租賃費(fèi)用、土地置換費(fèi)用以及拆遷費(fèi)用及稅務(wù)方面的費(fèi)用,這些費(fèi)用成為房地產(chǎn)成本的主要來(lái)源,大致占企業(yè)總成本的百分之八十左右,這些成本費(fèi)用關(guān)系到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否能夠獲得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效益,也是評(píng)價(jià)項(xiàng)目可行度的重要指標(biāo)。房地產(chǎn)在對(duì)項(xiàng)目可行性的進(jìn)行測(cè)算時(shí),必須對(duì)土地相關(guān)費(fèi)用進(jìn)行科學(xué)計(jì)算,從土地面積和容積率方面的科學(xué)計(jì)算得出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要支付的成本。此外,房產(chǎn)項(xiàng)目前期的相關(guān)費(fèi)用也是項(xiàng)目成本控制的重要組成部分。

2.房屋建筑的安裝費(fèi)用。

房屋建筑的安裝費(fèi)用主要包含房屋建筑費(fèi)用、設(shè)施裝備費(fèi)用與機(jī)械技術(shù)費(fèi)用、施工產(chǎn)生的管理費(fèi)用等等。而建筑材料產(chǎn)生的耗費(fèi)在這項(xiàng)費(fèi)用支出中占有較大的比例。此外,還有項(xiàng)目竣工之后所需要的簽證變更費(fèi)用。土地費(fèi)用、建筑樁基與土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生的招標(biāo)價(jià)成為房地產(chǎn)企業(yè)成本的大部分,房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施成本控制的時(shí)候應(yīng)該加以注意這些費(fèi)用的控制。

3.建筑配套設(shè)施費(fèi)用及其他支出費(fèi)用。

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目中的配套設(shè)施與其他支出費(fèi)用主要有水電煤氣費(fèi)用、道路建設(shè)費(fèi)用、園林綠化費(fèi)用及市政設(shè)施配套等相關(guān)費(fèi)用,此外,學(xué)校、醫(yī)院及商店等生活公共服務(wù)設(shè)施的費(fèi)用也在此范圍內(nèi)。其他支出費(fèi)用一般都采取押金形式,比如綠化費(fèi)用、檔案費(fèi)用等,但是由于各方面的因素,很多房地產(chǎn)企業(yè)都不能將此費(fèi)用收全。其他費(fèi)用類(lèi)支出的種類(lèi)繁雜,缺少統(tǒng)一的收取標(biāo)準(zhǔn),收費(fèi)項(xiàng)目在收取過(guò)程中大都經(jīng)由事業(yè)單位去執(zhí)行,隨意性很大,這部分費(fèi)用的支出在房地產(chǎn)企業(yè)中是受外部影響最大的一部分,占有百分之十。而房地產(chǎn)企業(yè)采取何種措施最大程度的降低這部分費(fèi)用支出是能否取得良好經(jīng)濟(jì)效益的重要因素之一。

二、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施成本控制中存在的問(wèn)題。

1.沒(méi)有確立全面系統(tǒng)的成本控制觀念。

房地產(chǎn)項(xiàng)目需要大量的資金投入,工程建設(shè)時(shí)間周期長(zhǎng),進(jìn)行成本核算的步驟較多且具有風(fēng)險(xiǎn)高的特點(diǎn),這些都決定了房地產(chǎn)企業(yè)的成本具有一些特殊性:成本長(zhǎng)期性,任何一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)到開(kāi)發(fā)完工,大都需要兩年以上的時(shí)間,如果考慮到項(xiàng)目售出后的配套設(shè)施建設(shè)及相關(guān)工程維護(hù)及物業(yè)管理等工作,成本期更長(zhǎng);成本內(nèi)容復(fù)雜性,房地產(chǎn)項(xiàng)目與市政建設(shè)、土木建設(shè)、設(shè)施安裝、園林綠化、環(huán)境建設(shè)、物業(yè)管理、貸款等都有著緊密的聯(lián)系,使得成本構(gòu)成內(nèi)容復(fù)雜化;成本構(gòu)成之間的差異;成本價(jià)格不透明;成本管理工作的多次性等等。這些特點(diǎn)要求成本控制工作必須全面且系統(tǒng),但當(dāng)前很多企業(yè)都缺少成本控制的科學(xué)理念,成本控制工作僅限于建筑施工過(guò)程,對(duì)成本預(yù)測(cè)、決策等方面的控制力度不夠,缺少掌控大局的把握。

2.沒(méi)有建立科學(xué)合理的成本控制體系。

由于房地產(chǎn)企業(yè)尚未樹(shù)立系統(tǒng)且全面的成本控制觀念,大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在建立成本控制體系上都存在漏洞,也沒(méi)有制定科學(xué)的成本管理控制制度,導(dǎo)致成本管理工作出現(xiàn)沒(méi)有相關(guān)規(guī)章制度可以遵循的局面,有些企業(yè)雖然制定了一定的成本控制措施,但是仍然沒(méi)能得到足夠的重視,缺乏執(zhí)行力度,基本上起不到實(shí)效作用。

3.沒(méi)有制定科學(xué)合理的目標(biāo)成本或者執(zhí)行不到位。

制定目標(biāo)成本是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過(guò)程中的重要內(nèi)容,但是目前很多房地產(chǎn)企業(yè)在目標(biāo)制定這一過(guò)程中,設(shè)計(jì)部門(mén)、成本管理部門(mén)及財(cái)務(wù)部門(mén)都不甚配合,對(duì)相關(guān)政策缺乏全面了解,致使制定出來(lái)的目標(biāo)成本科學(xué)含量不高。部分企業(yè)在目標(biāo)成本制定完成之后并沒(méi)有執(zhí)行,相關(guān)執(zhí)行人員在項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程中不做科學(xué)具體分析,最終使得目標(biāo)成本管理成為表面上的工作。

三、新形勢(shì)下加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的有效措施。

1.成本控制觀念更新,實(shí)施全面成本控制。

房地產(chǎn)屬于開(kāi)發(fā)周期時(shí)間長(zhǎng),設(shè)計(jì)范圍廣的項(xiàng)目,進(jìn)行單一的成本控制對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目的成本并不能起到降低作用。因此,成本控制工作不僅僅是審計(jì)核算這么簡(jiǎn)單,而是應(yīng)該將其上升到經(jīng)營(yíng)層面,站在這個(gè)高度,提倡全員、全過(guò)程的成本控制方法,這也是實(shí)現(xiàn)成本控制的重要途徑。房地產(chǎn)項(xiàng)目在項(xiàng)目初級(jí)階段的土地成本費(fèi)用、施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)及項(xiàng)目運(yùn)行階段、項(xiàng)目完工決算等環(huán)節(jié)中都要貫徹實(shí)行科學(xué)成本控制觀念,只有這樣才能有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的總成本。

2.建立科學(xué)的成本控制獎(jiǎng)罰機(jī)制,調(diào)動(dòng)相關(guān)責(zé)任單位及人員的工作積極性。

構(gòu)建一個(gè)科學(xué)可行的成本控制制度其主要就是指構(gòu)建合理地激勵(lì)制度和約束制度。制度方面一方面指經(jīng)濟(jì)責(zé)任制度,將企業(yè)的成本控制指標(biāo)進(jìn)行分解,并在分解過(guò)程中逐級(jí)實(shí)施,采取多種方式將個(gè)人的經(jīng)濟(jì)利益與成本目標(biāo)完成情況掛鉤;另一方面就是激勵(lì)制度,對(duì)于花費(fèi)成本費(fèi)用少且按時(shí)按質(zhì)完成任務(wù)的要給與獎(jiǎng)勵(lì)。

3.建筑施工過(guò)程中實(shí)施成本控制及資金籌措控制。

施工階段是房地產(chǎn)企業(yè)投入資金最多也最為集中地環(huán)節(jié),百分之九十五的投資費(fèi)用基本上都發(fā)生在此階段。因此,利用科學(xué)技術(shù)手段做好工程施工階段的投資成本控制對(duì)于整體成本控制有著重要的作用和影響。負(fù)責(zé)施工管理的相關(guān)工程部分要將工程實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)報(bào)于上級(jí)進(jìn)行溝通。施工過(guò)程的要建立符合市場(chǎng)規(guī)律的招標(biāo)管理制度,招標(biāo)工作盡量細(xì)化和科學(xué)規(guī)范化,降低工程合同中存在的不確定性,避免出現(xiàn)內(nèi)部人員不良操作的情況出現(xiàn)。

大部分房企產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都會(huì)遇到資金籌措方面的問(wèn)題,資金籌措多半是向銀行借貸。工程資金的籌措與支付對(duì)工程的開(kāi)發(fā)成本會(huì)產(chǎn)生巨大的影響。擁有充足的資金且能夠及時(shí)支付,就能確保承包單位的施工進(jìn)度,確保工程的竣工時(shí)間及房屋的銷(xiāo)售,讓建設(shè)資金能夠按照預(yù)定計(jì)劃回籠,降低建設(shè)資金的貸款利息。

4.建筑房地產(chǎn)企業(yè)成本控制管理的相關(guān)部門(mén)。

房地產(chǎn)企業(yè)需要建立一個(gè)成本控制機(jī)構(gòu),確保成本控制制度的落實(shí)。此部門(mén)可有各個(gè)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人參加組成。有條件的企業(yè)可以成立成本控制委員會(huì)。企業(yè)各相關(guān)部門(mén)可以配備開(kāi)展財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)、質(zhì)量檢測(cè)及費(fèi)用核算的兼職人員,以便更好的進(jìn)行成本控制工作。此外,這個(gè)部門(mén)要嚴(yán)格落實(shí)企業(yè)成本控制中的獎(jiǎng)勵(lì)制度與懲罰制度。

四、結(jié)束語(yǔ)。

總而言之,在當(dāng)前環(huán)境中,國(guó)家一方面對(duì)金融市場(chǎng)加強(qiáng)了宏觀調(diào)控,并對(duì)各種違規(guī)行為進(jìn)行整頓和規(guī)范,抑制房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)度的需求;另一方面,很多具有實(shí)力的境外企業(yè)不斷的涌入,造成房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)激烈的局面。我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)必須認(rèn)清當(dāng)前形勢(shì),有效控制成本,對(duì)資金進(jìn)行合理利用,才能在經(jīng)濟(jì)浪潮中占據(jù)一席之地。

房地產(chǎn)的論文篇二十一

由于受制于技術(shù)發(fā)展水平的制約,我國(guó)低碳技術(shù)水平不高,在當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中,如果廣泛應(yīng)用低碳技術(shù),則會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)成本増加。這不僅需要房地產(chǎn)業(yè)在投入雄厚的資金來(lái)進(jìn)行技術(shù)研發(fā)。同時(shí)低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,可以有效地代替?zhèn)鹘y(tǒng)的能源,這就決定了在低碳技術(shù)的研發(fā)使用上具有高成本的特點(diǎn),在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中應(yīng)用低碳技術(shù),會(huì)導(dǎo)致建筑成本大幅度提高。特別是當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)主要以中小規(guī)模為主,在發(fā)展過(guò)程中資金并不充足,這也導(dǎo)致無(wú)法廣泛的應(yīng)用低碳技術(shù)。

2.低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展會(huì)抬高房?jī)r(jià)。

在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)中,如果要走低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展的道路,這就需要加大對(duì)新型技術(shù)和能源的研發(fā),這樣房地產(chǎn)業(yè)勢(shì)必會(huì)以低碳來(lái)對(duì)建筑中能源和材料的優(yōu)越性進(jìn)行宣傳,并以此來(lái)提高房?jī)r(jià)。在房地產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中應(yīng)用低碳技術(shù),房屋質(zhì)量必然會(huì)有所提升,高質(zhì)量的房子價(jià)格也會(huì)隨之增加。所以在低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展下極易導(dǎo)致房?jī)r(jià)抬高。

3.低碳經(jīng)濟(jì)短期對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展起抑制作用。

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)充足的能源供應(yīng),不僅能源用量較大,而且能耗也較高,特別是房地產(chǎn)業(yè)具有較高的排碳量。在低碳經(jīng)濟(jì)背景下,如果沒(méi)有充足的能源供應(yīng),那么必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的抑制作用。

1.制定低碳地產(chǎn)發(fā)展政策。

當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境較為復(fù)雜,而且經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有較強(qiáng)的不確定性。在這種情況下,如果沒(méi)有完善的低碳地產(chǎn)發(fā)展政策,那么低碳房地產(chǎn)的發(fā)展必然會(huì)產(chǎn)生較多的問(wèn)題,如缺乏完善的法律法規(guī),會(huì)導(dǎo)致違法行為增加,而低碳模式的房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中,由于犯罪成本較低,而低碳模式下房地產(chǎn)利潤(rùn)較髙,從而導(dǎo)致犯罪率較高,而且房地產(chǎn)價(jià)格還會(huì)出現(xiàn)虛假等情況。所以在當(dāng)前低碳經(jīng)濟(jì)背景下,房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中需要加快各項(xiàng)政策及法律法規(guī)的完善。

2.倡導(dǎo)綠色環(huán)保。

在當(dāng)前低碳經(jīng)濟(jì)環(huán)境下,房地產(chǎn)業(yè)低碳的實(shí)現(xiàn),需要加快在材料和技術(shù)上的創(chuàng)新,利用綠色環(huán)保材料來(lái)有效地代替高能耗的材料,實(shí)現(xiàn)材料的綠色環(huán)保。利用新型材料作為房地產(chǎn)的保溫隔熱材料,在達(dá)到良好保溫效果的同時(shí),也能夠?qū)崿F(xiàn)隔熱目的,房屋保溫隔熱效果較好的情況下,對(duì)煤炭的需求量也會(huì)降低,確保達(dá)到環(huán)保的目的。近年來(lái),我國(guó)科學(xué)技術(shù)的快速發(fā)展,各種新技術(shù)不斷涌現(xiàn)出來(lái),髙能源的材料使用率有所降低,但新材料在技術(shù)上并不十分成熟,還需要加大研究的力度。另外,還要在當(dāng)前房地產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中,還需要加大對(duì)太陽(yáng)能和地?zé)崮艿膽?yīng)用,充分地利用綠色、環(huán)保材料來(lái)降低高污染和高能耗材料的使用,打造低碳、環(huán)保、綠色的房屋建筑。

3.提高環(huán)保意識(shí)。

低碳經(jīng)濟(jì)背景k房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理創(chuàng)新發(fā)展相關(guān)措施:

1.健全法律法規(guī)控制排碳量。

最近幾年來(lái)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在我國(guó)發(fā)展很快,法律法規(guī)的健全能夠讓房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)更加健康的發(fā)展’但是我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的管理不是很全面,并且存在很多問(wèn)題,首先就是法律制度不夠完善,對(duì)低碳經(jīng)濟(jì)房產(chǎn)的排碳量沒(méi)有嚴(yán)格控制,對(duì)于一些沒(méi)有按照規(guī)定經(jīng)營(yíng)的房產(chǎn)商處罰力度不夠。

2.低碳前提下對(duì)企業(yè)成本的控制在低碳經(jīng)濟(jì)背景下’房地產(chǎn)建筑過(guò)程中多。

會(huì)使用環(huán)保型材料和技術(shù),這樣房地產(chǎn)的成本必然會(huì)提高,所以在房地產(chǎn)建筑過(guò)程中,需要做好成本的控制。在施工過(guò)程中盡量應(yīng)用新型技術(shù),有效地降低污染物的排放。所使用的綠色環(huán)保材料在使用過(guò)程中能夠有效地避免材料浪費(fèi)的現(xiàn)象發(fā)生,科學(xué)對(duì)房地產(chǎn)建筑的前期成本進(jìn)行有效控制,并制定具體的制度加以約束。

3.低碳前提下策劃房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)我國(guó)體制不斷變革,而且速度越來(lái)越快,對(duì)。

低碳經(jīng)濟(jì)下發(fā)展出現(xiàn)的問(wèn)題和困難予以指導(dǎo)和扶持,讓房地產(chǎn)業(yè)能夠平穩(wěn)發(fā)展,降低由于低碳經(jīng)濟(jì)而對(duì)房地產(chǎn)業(yè)造成的經(jīng)濟(jì)影響程度。

4.低碳背景房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理體制的完善原本房地產(chǎn)的發(fā)展就有很多問(wèn)題,而目前。

提倡的低碳經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展影響更大,問(wèn)題也就越來(lái)越多,而房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境也愈來(lái)愈復(fù)雜,如果還是依賴于原有的簡(jiǎn)單的政策來(lái)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行管理,那么顯然很難見(jiàn)到效果,因此低碳經(jīng)濟(jì)的前提下,國(guó)家要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境和企業(yè)本身的問(wèn)題進(jìn)行分析,制定一些列規(guī)章制度,對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)做出指導(dǎo),不斷完善低碳背景下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理體制,確保房地產(chǎn)在低碳經(jīng)濟(jì)下穩(wěn)步發(fā)展。

5.低碳背景下地產(chǎn)財(cái)稅政策的完善在低碳經(jīng)濟(jì)背景下,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要加大資金的投入量,這也導(dǎo)致投資風(fēng)險(xiǎn)增加。因此國(guó)家需要出臺(tái)相關(guān)的政策來(lái)加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)低碳發(fā)展的支持力度,可以通過(guò)征收污染稅及降低其他稅收等措施來(lái)加快推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向低碳經(jīng)濟(jì)方向的發(fā)展。

結(jié)束語(yǔ)。

隨著能源緊缺現(xiàn)象的日益嚴(yán)竣,低碳經(jīng)濟(jì)已成各行業(yè)發(fā)展的主要趨勢(shì)。在低碳經(jīng)濟(jì)背景下,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠有效地實(shí)現(xiàn)能耗降低,盡可能地減少污染,努力提高節(jié)能環(huán)保意識(shí),有效地推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)低碳的發(fā)展進(jìn)程。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的低碳發(fā)展過(guò)程中還存在較多的問(wèn)題,所以需要在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作上進(jìn)行不斷創(chuàng)新,在加快推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的基礎(chǔ)上,有效地對(duì)居民生活的環(huán)境質(zhì)量進(jìn)行改善,確保經(jīng)濟(jì)和環(huán)境的和諧發(fā)展。

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