房管局小區(qū)物業(yè)管理方案范文（14篇）

一個好的方案應(yīng)該具備可操作性和可評估性，以便我們能夠隨時調(diào)整和改進(jìn)。按照一定的順序和步驟來制定方案可以提高工作效率。方案的選擇要結(jié)合具體的情況和實(shí)際需求進(jìn)行權(quán)衡。

房管局小區(qū)物業(yè)管理方案篇一

一、__項(xiàng)目物業(yè)分析：

1、物業(yè)地域范圍開闊，封閉性交強(qiáng)。

3、購置物業(yè)用途復(fù)雜，有居住類要求、有辦公類要求、有會所類要求等;。

4、物業(yè)管理為混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客戶私有設(shè)施及服務(wù)的管理。

二、根據(jù)以上分析，對__項(xiàng)目物業(yè)推薦如下：

1、推薦在保潔管理方面實(shí)行兩個分開，即河道及市政道路的保潔工作與針對業(yè)主帶給的保潔工作相分開。因?yàn)椋拥兰笆姓缆返谋嵐ぷ魇菍儆陧?xiàng)目區(qū)域內(nèi)具有公共及社會性質(zhì)的工作，其對具體的環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及人員素質(zhì)與直接為業(yè)主帶給保潔服務(wù)的要求不同，分開管理有利于降低物業(yè)管理成本，必要時能夠透過物業(yè)公司將該部分工作對外進(jìn)行分包處理。

2、突出物業(yè)管理的兩個體系，即突發(fā)事件的應(yīng)急處理體系以及針對業(yè)主的管家式的服務(wù)體系。

三、物業(yè)管理帶給日常服務(wù)的資料：

2、對市政道路的保潔;。

3、對業(yè)主庭院環(huán)境的保潔(主要集中在季節(jié)更替時，如刮風(fēng)導(dǎo)致的塵土積累或落葉);。

4、24小時水電維修;。

5、對業(yè)主生活垃圾的定時清運(yùn);。

6、對水、電、燃?xì)獾仍O(shè)備日常的保養(yǎng)與維護(hù);。

7、項(xiàng)目范圍內(nèi)綠化的種植與養(yǎng)護(hù);。

8、業(yè)主能源費(fèi)用的代收代繳;。

9、定期花木殺蟲及滅鼠;。

10、暫住證等社區(qū)性證明u》。

11、業(yè)主院落檔案的管理。

四、物業(yè)特約服務(wù)-管家式服務(wù)體系：

1、管家的服務(wù)，是指由管家負(fù)責(zé)，帶領(lǐng)包括保安、保潔、廚師、司機(jī)等為主人帶給盡可能完善的服務(wù)，針對玉河項(xiàng)目提出的管家式服務(wù)，應(yīng)理解為透過物業(yè)管家的努力為業(yè)主帶給盡可能多的服務(wù)，隨時解決業(yè)主提出的關(guān)于生活、出行等方面的需求。

2、管家式的服務(wù)推薦由2至3人24小時專職負(fù)責(zé)三到四位業(yè)主隨時有可能提出的服務(wù)要求，業(yè)主有需求只針對所負(fù)責(zé)管家提出，由該管家負(fù)責(zé)盡可能的解決業(yè)主提出的問題;任何針對業(yè)主的服務(wù)均需由物業(yè)管家陪同。這樣，業(yè)主提出的要求有專人負(fù)責(zé)，避免了處理問題相互推托的狀況提高解決問題的效率，同時對業(yè)主的各種服務(wù)也同樣由該物業(yè)管家?guī)ьI(lǐng)陪同，增加了業(yè)主對物業(yè)人員的認(rèn)同感并且避免陌生工作人員帶給業(yè)主的不安全因素。

3、管家式服務(wù)的資料：

a、業(yè)主訂購報刊的`派送(報紙需經(jīng)過熨燙，免費(fèi))。

b、帶領(lǐng)工作人員完成業(yè)主提出的家政服務(wù)要求(付費(fèi))。

室內(nèi)清潔。

搬家、搬物。

地板、地毯的清潔養(yǎng)護(hù)。

代收洗、補(bǔ)、燙衣物。

室內(nèi)插花、裝飾。

代購日常生活用品。

車輛清洗服務(wù)。

家庭看護(hù)管理。

寵物看護(hù)管理。

c、為業(yè)主帶給車輛接、送服務(wù)(付費(fèi)并需要提前預(yù)約)。

五、__項(xiàng)目的安全保衛(wèi)管理：

1、保衛(wèi)部門日常工作資料：

24小時固定安全崗位的值勤。

24小時流動崗位的安全及消防巡視。

車輛停放的安全管理。

特殊時間段道路車流、人流的疏導(dǎo)管理。

2、保衛(wèi)部門的設(shè)施設(shè)備：

中央控制室。

與中控室連接的門禁對講系統(tǒng)。

設(shè)像監(jiān)視系統(tǒng)。

電子巡更系統(tǒng)。

業(yè)主院落重點(diǎn)部位(廚房)設(shè)置煙感報警系統(tǒng)。

停車管理系統(tǒng)(如有大規(guī)模公共停車位需要管理)。

安防器材(對講機(jī)、滅火器、警棍等)。

3、保衛(wèi)部門帶給的委托性特約服務(wù)：

禮儀性保衛(wèi)。

短途護(hù)衛(wèi)(主要為業(yè)主攜帶貴重物品外出時對人員安全護(hù)衛(wèi))。

(以上兩種服務(wù)帶給時需要有物業(yè)管家陪同并屬付費(fèi)項(xiàng)目)。

六、突發(fā)事件應(yīng)急處理體系的建立。

業(yè)主物業(yè)的安全性是本項(xiàng)目物業(yè)管理的關(guān)鍵所在，除帶給一般保衛(wèi)方式外，還應(yīng)建立聯(lián)動體系，保證在突發(fā)事件發(fā)生時及時控制事態(tài)發(fā)展，將業(yè)主的損失降低。應(yīng)急處理體系流程如下：

1、遇有突發(fā)事件，業(yè)主透過門禁對講系統(tǒng)向中央控制室報警(或直接找物業(yè)管家);。

3、由物業(yè)管家向值班物業(yè)經(jīng)理匯報現(xiàn)場狀況;。

4、物業(yè)經(jīng)理根據(jù)物業(yè)管家對現(xiàn)場狀況的匯報決定是否報警(110、119、120、999等)。

房管局小區(qū)物業(yè)管理方案篇二

為提升我市老舊小區(qū)全面整治后的物業(yè)管理水平，鞏固各類改善工程成果，改善人民群眾的居住生活品質(zhì)，決定在市區(qū)范圍內(nèi)實(shí)施老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理改善工程?，F(xiàn)制定如下實(shí)施方案：

以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，圍繞共建共享與世界名城相媲美的“生活品質(zhì)之城”的目標(biāo)，堅持解放思想、敢為人先，按照政府主導(dǎo)、企業(yè)和市民共同參與的要求，推進(jìn)老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理“擴(kuò)面提質(zhì)”，構(gòu)建與xx經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平相適應(yīng)的住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)模式，著力提升人民群眾居住生活品質(zhì)。

總體目標(biāo)：力爭到20xx年年末，xx市區(qū)實(shí)施庭院改善和危舊房改善后的住宅小區(qū)（共約3000幢房屋，建筑面積約1000萬平方米，涉及住戶約13.2萬戶）基本實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋，未列入庭院改善和危舊房改善的住宅小區(qū)根據(jù)實(shí)際條件開展物業(yè)管理改善，逐步建立老舊住宅小區(qū)“低收費(fèi)、廣覆蓋、有補(bǔ)貼”的物業(yè)管理長效機(jī)制，提升物業(yè)管理服務(wù)水平。

具體目標(biāo)：在整治完善老舊住宅小區(qū)硬件配套設(shè)施的基礎(chǔ)上，建立物業(yè)管理機(jī)制，爭取實(shí)現(xiàn)“八個有”，即有物管用房、有公共保潔、有秩序維護(hù)、有停車管理、有設(shè)施維保、有綠化養(yǎng)護(hù)、有道路保養(yǎng)、有維修管理。

xx市區(qū)五城區(qū)范圍內(nèi)同時符合下列條件的老舊住宅小區(qū)和零星住宅：

1、1999年以前建成；

2、房屋標(biāo)準(zhǔn)成套；

3、尚未開展專業(yè)化物業(yè)管理。

1、堅持屬地管理。要按照“條塊結(jié)合、以塊為主、屬地管理”的原則，充分發(fā)揮屬地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）和社區(qū)居委會的組織指導(dǎo)作用，因地制宜建立長效管理機(jī)制。

2、堅持突出重點(diǎn)。主要針對已完成庭院改善和危舊房改善，且目前尚未推行專業(yè)化物業(yè)管理的住宅小區(qū)，重點(diǎn)是在已完成庭院改善和危舊房改善工程的老舊住宅小區(qū)建立日常物業(yè)管理長效機(jī)制。

3、堅持“軟”“硬”共建。在開展住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改造完善的同時，建立健全日常物業(yè)管理工作機(jī)制，實(shí)現(xiàn)建管并舉。

4、堅持項(xiàng)目結(jié)合。物業(yè)管理改善工程應(yīng)與危舊房改善工程和庭院改善工程緊密結(jié)合。實(shí)施危舊房改善工程和庭院改善工程的老舊住宅小區(qū)，要結(jié)合物業(yè)管理改善工程的要求，對住宅小區(qū)的硬件設(shè)施進(jìn)行改善，做到危舊房改善和庭院改善完成一個、物業(yè)管理改善推進(jìn)一個，避免重復(fù)施工影響居民生活。

5、堅持業(yè)主參與。要重點(diǎn)突出業(yè)主、居民共同參與，在工程中切實(shí)落實(shí)“四問四權(quán)”，確保業(yè)主、居民的“知情權(quán)、參與權(quán)、選擇權(quán)、監(jiān)督權(quán)”，明確業(yè)主、居民共同管理小區(qū)的義務(wù)與職責(zé)。

1、調(diào)查計劃階段。20xx年6月底前，完成機(jī)構(gòu)組建、五城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀調(diào)查、相關(guān)政策標(biāo)準(zhǔn)制訂及計劃安排等工作。

2、全面推進(jìn)階段。20xx年7月—20xx年年底，全面推進(jìn)五城區(qū)物業(yè)管理改善工程，主要針對已開展庭院改善和危舊房改善的住宅小區(qū)，按照庭院改善和危舊房改善完成一個、物業(yè)管理改善工程推進(jìn)一個的原則組織實(shí)施，其中20xx年完成100萬平方米，20xx年完成500萬平方米，20xx年完成400萬平方米，累計完成1000萬平方米。

對未列入庭院改善或危舊房改善計劃的其他老舊住宅小區(qū)或零星住宅，每年根據(jù)財政預(yù)算安排和住宅小區(qū)實(shí)際情況因地制宜地實(shí)施住宅小區(qū)整治和物業(yè)管理改善工程。

（一）完善硬件配置。

1、已列入庭院改善和危舊房改善計劃的住宅小區(qū)，除完成原定改善任務(wù)外，還要按照物業(yè)管理改善工程的`要求同步完成住宅小區(qū)物業(yè)管理所需硬件設(shè)施的配置完善。本方案出臺前已完成庭院改善和危舊房改善工程的住宅小區(qū)，市庭改辦或危改辦要通過“回頭看”進(jìn)行查漏補(bǔ)缺，按照物業(yè)管理改善工程的要求進(jìn)一步完善硬件配置。具體新增硬件配置任務(wù)如下：

（1）劃定物管區(qū)域。在住宅小區(qū)設(shè)置圍墻，形成相對封閉獨(dú)立的物業(yè)區(qū)域；零星住宅和小規(guī)模住宅區(qū)，可因地制宜歸并為一個物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭泄芾怼?/p>

（2）建設(shè)特種設(shè)施。包括小區(qū)房屋單元防盜門和小區(qū)內(nèi)電子監(jiān)控器安裝，小區(qū)消防等設(shè)施設(shè)備檢查和修繕。

（3）配備物管用房。補(bǔ)充配置小區(qū)物業(yè)管理用房，有條件的要爭取按總建筑面積5‰的標(biāo)準(zhǔn)配置，暫時不能配置物業(yè)管理用房的可臨時采取租賃、借用等辦法過渡。

2、未列入庭院改善或危舊房改善計劃的住宅小區(qū)和零星住宅，由財政每年安排一定的資金實(shí)施物業(yè)管理改善工程，具體由市物改辦根據(jù)住宅小區(qū)實(shí)際，因地制宜、有選擇性地組織實(shí)施。小區(qū)整治和硬件配置主要內(nèi)容如下：

（1）新增配置。同列入庭院改善和危舊房改善計劃的住宅小區(qū)新增配置內(nèi)容。

（2）環(huán)境整治。包括小區(qū)道路平整、汽車停車位劃定、自行車棚（庫）整飭、綠化整理、公共照明配置完善等。

（3）房屋整治。包括屋頂?shù)裙灿貌课痪S修整理（含平改坡）、立面整治、樓道刷白、管線序化、危房修繕等。

（4）公用事業(yè)管網(wǎng)整治。包括小區(qū)內(nèi)自來水、電力和燃?xì)獾裙檬聵I(yè)管線和設(shè)施的基礎(chǔ)改造。

（二）建立物管機(jī)制。

在對住宅小區(qū)開展硬件設(shè)施整治改善的基礎(chǔ)上，根據(jù)居民意愿引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理或由當(dāng)?shù)亟值擂k事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）委托社區(qū)公共服務(wù)工作站組織實(shí)施社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理，建立住宅小區(qū)物業(yè)管理長效機(jī)制。

1、確定管理模式。

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）應(yīng)在硬件設(shè)施整治改善項(xiàng)目竣工并接收后一個月內(nèi)完成居民意見的征求工作，確定小區(qū)管理模式。部分老舊小區(qū)（或零星住宅）因特殊原因未開展整治或硬件配置改善未全部完成的，經(jīng)當(dāng)?shù)亟值擂k事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）確認(rèn)同意后予以接收。

征求居民意見以戶為單位（一個獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位為一戶），采取書面形式進(jìn)行，公示告知居民專業(yè)化物業(yè)管理和社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理的組織形式、服務(wù)內(nèi)容和相應(yīng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。小區(qū)內(nèi)1/2以上戶數(shù)居民選擇采取專業(yè)化物業(yè)管理的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）委托社區(qū)居委會在兩個月內(nèi)組織小區(qū)居民召開業(yè)主大會并成立業(yè)主委員會，指導(dǎo)業(yè)主委員會通過業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；選擇專業(yè)化物業(yè)管理的居民戶數(shù)達(dá)不到總戶數(shù)1/2以上的小區(qū)統(tǒng)一采用社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理模式，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）委托社區(qū)公共服務(wù)工作站在兩個月內(nèi)組織建立日常物業(yè)管理機(jī)制。

2、實(shí)施物業(yè)管理。

（1）社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理。社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理由社區(qū)公共服務(wù)工作站組織開展。可以分別聘請保潔、秩序維護(hù)等工作人員負(fù)責(zé)小區(qū)日常管理，或統(tǒng)一委托一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)管理，或組織居民自治管理，為小區(qū)居民提供基本服務(wù)，包括公共區(qū)域保潔、小區(qū)內(nèi)安全秩序維護(hù)、停車秩序維護(hù)、共用設(shè)施維保、公共綠化養(yǎng)護(hù)、小區(qū)內(nèi)道路保養(yǎng)、房屋共用部位維修管理等服務(wù)，并由社區(qū)公共服務(wù)工作站按照xx市社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法向住戶收取一定的服務(wù)成本費(fèi)。小區(qū)內(nèi)公共路面停車、物業(yè)管理用房等的`經(jīng)營性收入由社區(qū)公共服務(wù)工作站統(tǒng)一收取和使用，作為小區(qū)物業(yè)管理資金，以彌補(bǔ)小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)不足。

（2）專業(yè)化物業(yè)管理。專業(yè)化物業(yè)管理由專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施。業(yè)主委員會通過業(yè)主大會選聘專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐小區(qū)開展專業(yè)化物業(yè)管理，雙方簽訂物業(yè)服務(wù)合同。受聘的物業(yè)企業(yè)應(yīng)根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》等的規(guī)定和《物業(yè)服務(wù)合同》的約定，提供專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)并按合同約定向住戶收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

1、硬件配置工程列入庭改和危改工程實(shí)施的，其硬件配置項(xiàng)目費(fèi)用列入庭院改善和危舊房改善工程專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)。

2、硬件配置工程列入物業(yè)管理改善工程實(shí)施的，其硬件配置項(xiàng)目費(fèi)用列入物業(yè)改善工程專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)。經(jīng)費(fèi)承擔(dān)方式如下：

（1）環(huán)境整治涉及的道路平整、雨污管道改造和收水口設(shè)置、照明及休閑設(shè)施設(shè)置、環(huán)衛(wèi)設(shè)施改造、綠化改造等納入工程招標(biāo)范圍內(nèi)的內(nèi)容以及電力“上改下”工程的土建費(fèi)用，由市、區(qū)兩級財政根據(jù)工程決算結(jié)果按1：1配套解決。

（2）房屋整治涉及的平改坡、外立面和樓道等房屋公共部位的整治費(fèi)用，按照“誰家孩子誰家抱”的原則，由產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)；承擔(dān)確有困難的，由產(chǎn)權(quán)單位向區(qū)政府提出申請，經(jīng)區(qū)政府審核并報市物改辦同意后，由市、區(qū)兩級財政根據(jù)工程決算結(jié)果按1：1配套解決。直管公房、房改房和無產(chǎn)權(quán)單位的房屋整治費(fèi)用由市、區(qū)兩級財政根據(jù)工程決算結(jié)果按1：1配套解決。

（3）弱電桿線“上改下”和合桿序化梳理所需費(fèi)用按照“誰家孩子誰家抱”的原則，由各產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)；電力桿線“上改下”的電氣配套費(fèi)及一戶一表改造經(jīng)費(fèi)由市電力局承擔(dān)；管道煤氣的建設(shè)（改造）費(fèi)用由市燃?xì)饧瘓F(tuán)承擔(dān)；自來水一戶一表改造費(fèi)用，除居民按規(guī)定需繳納的相關(guān)費(fèi)用外，其余由市水業(yè)集團(tuán)承擔(dān)。

（4）物業(yè)管理改善工程原則上免繳工程涉及的綠化補(bǔ)償、占道挖掘以及因市政工程需要遷移綜合管線等費(fèi)用。工程實(shí)施單位必須根據(jù)相關(guān)部門的要求，按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)做好綠化恢復(fù)和路面修復(fù)工作。

3、住宅小區(qū)日常管理長效機(jī)制建立后，困難群眾物業(yè)服務(wù)費(fèi)用減免補(bǔ)貼和社區(qū)公共服務(wù)工作站物業(yè)管理人員崗位補(bǔ)貼所需經(jīng)費(fèi)由市、區(qū)財政按1：1配套解決。

1、建立工作機(jī)制。成立市物業(yè)管理改善工程領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)改善工程的組織和領(lǐng)導(dǎo)。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室（設(shè)在市房管局），具體負(fù)責(zé)物業(yè)管理改善工程的組織、監(jiān)督和政策制訂等工作。各區(qū)政府及所屬各街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）應(yīng)建立相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)實(shí)施本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理改善工程的各項(xiàng)具體工作，協(xié)調(diào)有關(guān)問題。各級建設(shè)、規(guī)劃、房管、民政、公安、城管、城管執(zhí)法、交通、綠化、環(huán)保、價格、工商、質(zhì)監(jiān)、消防等部門按照各自職責(zé)依法開展住宅小區(qū)物業(yè)管理的有關(guān)工作。

2、落實(shí)資金保障。物業(yè)管理改善專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)列入財政年度預(yù)算，具體使用規(guī)定另行制訂。各級財政應(yīng)確保資金的配套落實(shí)，并實(shí)行全程跟蹤審計。要加強(qiáng)對資金使用的管理，審計結(jié)果作為最終決算依據(jù)。

3、加大扶持力度。住宅小區(qū)實(shí)行“準(zhǔn)物業(yè)管理”的，原綠化、市政等各項(xiàng)資金補(bǔ)貼和優(yōu)惠政策不變，并根據(jù)社區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理小區(qū)規(guī)模設(shè)置服務(wù)人員崗位補(bǔ)貼；建立物業(yè)管理改善考核評優(yōu)機(jī)制，對考核優(yōu)秀的單位（個人）進(jìn)行獎勵；住宅小區(qū)內(nèi)的困難群眾確實(shí)無力支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，經(jīng)所在社區(qū)公示無異議后予以減免；水、電、環(huán)衛(wèi)等各公用事業(yè)專業(yè)單位委托管理單位統(tǒng)一收費(fèi)的，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行物價部門核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并支付管理單位專項(xiàng)委托費(fèi)用。社區(qū)公共服務(wù)工作站統(tǒng)一委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理的，補(bǔ)貼和優(yōu)惠政策不變。

4、加強(qiáng)考核督查。物業(yè)管理改善工程要按照市區(qū)聯(lián)動、以區(qū)為主、屬地管理的原則，建立市、區(qū)、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)四級聯(lián)動機(jī)制。市政府與各區(qū)及市各相關(guān)單位簽訂目標(biāo)責(zé)任書，實(shí)施年度目標(biāo)考核，具體考核辦法另行制訂。

5、加強(qiáng)輿論引導(dǎo)。各有關(guān)部門要加強(qiáng)對物業(yè)管理改善工程的輿論宣傳，引導(dǎo)群眾了解物業(yè)管理的基本內(nèi)容，理解物業(yè)管理行業(yè)運(yùn)作的基本規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)要求，配合做好小區(qū)物業(yè)管理工作。

房管局小區(qū)物業(yè)管理方案篇三

根據(jù)所提示數(shù)字，管理面積約為14.5萬平方米，其中，高層建筑約占總數(shù)的50%，其余為小高層建筑或別墅區(qū)。小區(qū)包含變電站、換熱站、二次加壓水泵房、以及電梯、電子監(jiān)控系統(tǒng)等大型公共設(shè)備，其設(shè)備數(shù)量不詳。住宅約10萬平米,綠化面積約1.7萬平米,地下車庫約2.9萬平米,其中涵蓋25部電梯、217個車庫、264個車位等。

1、管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配置。

根據(jù)管理服務(wù)的總體設(shè)想及小區(qū)的特點(diǎn)，本著“以人為本、服務(wù)至上、精干高效、以崗定人”的原則建立物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，管理實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制。該項(xiàng)目設(shè)項(xiàng)目經(jīng)理1人和客戶服務(wù)部(以下簡稱客服部)、維修部、安防部、環(huán)境部等四個職能部門，共需配置約39人。每個部室分別設(shè)立一個主管，協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理完成小區(qū)日常的各專項(xiàng)服務(wù)工作。并制定個部門主管及員工的崗位責(zé)任書(附后)，在公司檢查時，可依照崗位責(zé)任書內(nèi)容進(jìn)行對員工的bi行為規(guī)范和工作質(zhì)量進(jìn)行檢查。員工薪酬待遇和假期福利等由物業(yè)公司辦公室根據(jù)本公司薪酬制度決定。

的服務(wù)等級為準(zhǔn)。

1.1客服部。

根據(jù)管理面積和國際質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，客服部安排5名管理人員。其中包括：

客服主管一名，主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目客服部的日常管理工作，檢查客服人員的日常行為規(guī)范、服務(wù)質(zhì)量及工作完成情況，處理客戶的投訴和下屬員工的績效評定及培訓(xùn)，并參與小區(qū)各項(xiàng)費(fèi)用的收取工作。

接待員1名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目部服務(wù)電話的接聽、記錄、維修任務(wù)傳達(dá)和客戶滿意度回訪工作以及顧客花名冊的管理、更新工作。

收費(fèi)員(財務(wù))1名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)的收取，并控制有償服務(wù)費(fèi)的收繳和管理工作，對所收取款項(xiàng)應(yīng)在當(dāng)日做好相關(guān)記錄后，交總公司財務(wù)室保管。并負(fù)責(zé)相關(guān)票據(jù)和收費(fèi)臺賬的管理工作。(如有水電表查抄工作，可委托維修部門協(xié)助完成)。

庫房管理員1名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目所需物資的采購報表，出入庫管理和辦公設(shè)備的管理工作。

行政文員1名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目日常文件的打印、申報以及對外相關(guān)部門的溝通協(xié)調(diào)工作。

四名員工相輔相成，協(xié)作溝通，在完成本職工作的前提下，分別分配相應(yīng)的收費(fèi)任務(wù)，以便收費(fèi)工作更順利的開展。各項(xiàng)工作做到日產(chǎn)日清、及時記錄、及時回訪，并生成電子文檔，以便日后查找。

1.2維修部。

根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況和按照國際質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，維修部共設(shè)維修人員6-8名(如有高壓配電室則設(shè)值班人員2名，24小時輪流值班，并負(fù)責(zé)項(xiàng)目大型電力設(shè)施的維修保養(yǎng)工作)，其中設(shè)：

主管1名，主要負(fù)責(zé)管理本部門員工處理本部門日常報修、日常設(shè)備巡檢、維護(hù)保養(yǎng)和下屬員工的培訓(xùn)及績效評定工作。

其余5人分別為電工2名、水暖工2名、電梯維護(hù)人員1名(如電梯維保由專業(yè)維修公司分包，則可省去該職務(wù)人員)，分別負(fù)責(zé)項(xiàng)目的水電暖日常維修和電梯維保工作。為擴(kuò)大項(xiàng)目的服務(wù)范圍，分別對5名維修人員培訓(xùn)學(xué)習(xí)物業(yè)相關(guān)的其他技能，例如單元對講系統(tǒng)維修、土建維修、門窗維修等，使維修人員能夠全方位發(fā)展。員工薪酬以績效考核制制定，以激勵員工的工作積極性。每天設(shè)一名維修人員夜間值班，負(fù)責(zé)項(xiàng)目夜間報修工作的處理和小區(qū)照明系統(tǒng)的檢查與維修工作，做好值班記錄。

負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)大型設(shè)備設(shè)施的春秋季檢修工作，每年的4月和10月對小區(qū)內(nèi)的大型公共設(shè)施(如：配電箱、水泵房、給排水系統(tǒng)等)進(jìn)行常規(guī)性檢查，確保設(shè)備設(shè)施的完好運(yùn)行(春秋季設(shè)備設(shè)施維保計劃需根據(jù)實(shí)際另行擬定)。

負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)重大節(jié)日期間，社區(qū)文化活動的協(xié)助實(shí)施工作。如節(jié)日期間的園區(qū)布置及維保工作等。

1.3安防部。

根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，安防部設(shè)安防人員13名，以8小時三班倒。

的制度負(fù)責(zé)項(xiàng)目24小時安全防范工作。其中包擴(kuò)：

安防部主管1名，主要負(fù)責(zé)管理本部門員工，處理本部門日常事務(wù)，并負(fù)責(zé)對下屬員工的bi行為規(guī)范和工作的檢查，下屬員工的培訓(xùn)及績效評定工作。

門崗3名，主要負(fù)責(zé)小區(qū)車輛及人員的出入管理和外來人員的檢查工作，對出入小區(qū)的車輛進(jìn)行檢查登記，如有物品出入時，應(yīng)在接到客服部的物品放行憑證后方可放行。

巡邏崗6名，分別負(fù)責(zé)高層區(qū)、小高層區(qū)和地下車庫區(qū)的安全防范和車輛疏導(dǎo)工作。

電子監(jiān)控室3人，以8小時3班倒制度負(fù)責(zé)24小時電子監(jiān)控系統(tǒng)的監(jiān)視，協(xié)助安防人員管理小區(qū)安防工作，力爭在第一時間發(fā)現(xiàn)安全隱患，以便及時排除。并負(fù)責(zé)項(xiàng)目部各部門員工的工作監(jiān)督。

1.4環(huán)境部。

根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，環(huán)境部設(shè)服務(wù)人員12名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目所轄區(qū)域的保潔、綠化等工作，其中包括：

環(huán)境主管1名，主要負(fù)責(zé)管理本部門員工處理本部門日常事務(wù)和下屬員工的工作檢查、培訓(xùn)及績效評定工作。

室內(nèi)保潔員5名，9棟高層安排3名，6棟多層安排2名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目樓宇內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生打掃及電梯打掃和腳墊的更換工作。

室外保潔員3名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目樓宇外的環(huán)境衛(wèi)生打掃工作，包括。

項(xiàng)目水系的衛(wèi)生維護(hù)工作。

綠化工3名，負(fù)責(zé)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的花草樹木養(yǎng)護(hù)、修補(bǔ)、澆水、防寒等工作。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)則根據(jù)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)等級而定。

1、常見突發(fā)事件的處理。

1.1火災(zāi)突發(fā)事件處理。

1.2水浸突發(fā)事件處理。

1.3電梯困人突發(fā)事件處理。

1.4未知停電事件處理。

1.5暴力突發(fā)事件處理。

1.6盜竊以及其他犯罪活動處理。

以上各種突發(fā)事件均根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況制定詳細(xì)的突發(fā)事件處理流程，防范于未然，確保項(xiàng)目的公共安全。

2、社區(qū)文化的開展。

服務(wù)中心結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，以“健康、求知、情趣、文娛、公益”為導(dǎo)向，開展豐富多彩的社區(qū)文化活動，營造小區(qū)特有的文化氛圍。主要為重大節(jié)日的園區(qū)裝飾及宣傳，有必要的情況下可開展相應(yīng)的公益娛樂活動，例如由業(yè)主參加的節(jié)日聯(lián)歡會、組織社區(qū)老年或兒童出行等，以增進(jìn)物業(yè)與業(yè)主的友好關(guān)系，促進(jìn)物業(yè)公司的發(fā)展。

房管局小區(qū)物業(yè)管理方案篇四

針對侯集中學(xué)的實(shí)際情況，經(jīng)過我們現(xiàn)場考察以及根據(jù)校方的要求，為確保學(xué)生能夠正常學(xué)習(xí)與生活、按時作息、及時上課，我們將侯集中學(xué)日常的物業(yè)管理分為三大塊：安全管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、水電及公共設(shè)施管理。

一、安全管理。

1、成立有校方參與的共管機(jī)制。學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)、班主任教師以及物業(yè)主要負(fù)責(zé)人組成的侯集中學(xué)物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)監(jiān)督協(xié)調(diào)侯集中學(xué)日常物業(yè)管理運(yùn)作，物業(yè)定期(每月或每季度)向物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組匯報上階段的物業(yè)管理情況，增強(qiáng)溝通，促進(jìn)了解，有利于物業(yè)管理日常工作的開展。

2、從專業(yè)物業(yè)管理的角度提出可行性的意見，與校方聯(lián)手制定學(xué)生宿舍管理規(guī)定，使學(xué)生在宿舍有一個行為規(guī)范，便利于管理。

3、管理人員持證上崗、著制服、標(biāo)志明顯。

4、管理人員24小時值班，編排管理人員24小時值班表，我們所有管理人員的聯(lián)系方式交校方一份，以務(wù)緊急事件能夠聯(lián)系到，24小時值班不因雙休與節(jié)假日而中斷。

5、抓好消防工作，把消防隱患消除在萌芽狀態(tài)。和校方合作在學(xué)生宿舍每層樓設(shè)置滅火器、緊急備用燈、張貼禁煙標(biāo)志成立義務(wù)消防隊，做好學(xué)生的防火監(jiān)督教育工作。

6、24小時全面監(jiān)管。保安與舍管不間斷24小時巡邏，保障學(xué)生不受侵害，保障宿舍樓內(nèi)公共設(shè)施完好，保障宿舍樓內(nèi)的治安環(huán)境，保障學(xué)生人身與物品安全。

7、完善各項(xiàng)管理制度。

(1)來訪登記，來訪人員經(jīng)被紡人確認(rèn)后，本校人士可入內(nèi)，校外人士須在大廳內(nèi)等待。

(2)男女生不得互相串宿舍。

(3)按校方規(guī)定開關(guān)宿舍大門，非規(guī)定時間一律拒絕進(jìn)入宿舍。

(4)每天查寢，對外宿、缺寢人員以及熄燈后點(diǎn)蠟燭、講話者進(jìn)行登記，及時回報給校方。

(5)發(fā)現(xiàn)打架斗毆現(xiàn)象立即上前制止，并第一時間報校方。

(6)開展意見調(diào)查，物業(yè)定期(每季度或半年)發(fā)放意見調(diào)查表，征求學(xué)校與學(xué)生的意見，了解對物業(yè)管理的需求，確保我們能夠提供及時、周到、方便的物業(yè)管理服務(wù)。

8、員工服務(wù)態(tài)度：員工以發(fā)自內(nèi)心的真誠笑容熱情服務(wù)，做到文明禮貌、談吐文雅、遵章守約、移冠整潔、舉止大方、動作雅觀、稱呼得當(dāng)。

9、我方不承擔(dān)因?qū)W生自身行為造成的安全事故責(zé)任。

二、環(huán)境衛(wèi)生管理。

1、實(shí)行零干擾清潔衛(wèi)生服務(wù)，學(xué)生上課后，清潔工再進(jìn)行清掃。

2、做好環(huán)境衛(wèi)生宣傳工作，把提高學(xué)生的清潔衛(wèi)生意識、糾正學(xué)生的不良衛(wèi)生習(xí)慣與環(huán)境衛(wèi)生管理相結(jié)合，使學(xué)生也自覺地參與到環(huán)衛(wèi)工作中。

3、遇到有損害環(huán)境衛(wèi)生行為的學(xué)生，進(jìn)行耐心教育和勸阻，決不因人而異，對于極少數(shù)屢教不改者采取典型暴光或讓其清理干凈的方法，在校方的支持下公開其不文明行為以儆效尤。

4、每天上下午各打掃一次，全天候保潔，每小時循環(huán)保潔一次，先外至內(nèi)。

宿舍樓層通道、地面標(biāo)準(zhǔn)：目視，干凈，無污漬、無雜物。

三、水電及公共設(shè)施管理。

1、建立巡視制度。每天上下午兩次巡視水電及公共設(shè)施。巡視內(nèi)容：

(1)檢查學(xué)生生活區(qū)公共排污、排水管道有無雜物，發(fā)現(xiàn)后做好記錄，落實(shí)清理工作。

(2)檢查生活區(qū)內(nèi)路燈及樓梯照明是否正常，發(fā)現(xiàn)問題及時進(jìn)行維修。

(3)檢查有無損毀公共設(shè)施，包括門窗、床鋪、桌子、室內(nèi)照明、電線等，如有上述情況，立即進(jìn)行維修，如屬人為破壞，立即進(jìn)行制止并視破壞情節(jié)輕重報校方后給予一定的處罰。

(4)檢查各類管道電線有無破損、斷裂、生銹等情況，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)立即進(jìn)行維修并做好記錄，保證各類管道電線正常使用。

(5)檢查學(xué)生生活區(qū)大門、圍墻等設(shè)施是否完好。

(6)配電部分電纜溝(豎井)無水漬、雜物、鼠害，樓層配電箱外觀美觀、完好、清潔、開關(guān)運(yùn)行無影響等。

2、水電工24小時值班，并把每個水電工的緊急聯(lián)系方式腳校方一份，以務(wù)出現(xiàn)突發(fā)事件后聯(lián)系。

3、宿舍樓內(nèi)所有因維護(hù)不善而損壞的財物由我方承擔(dān)，但我方不承擔(dān)大修、更新?lián)Q舊以及新投入設(shè)施項(xiàng)目的費(fèi)用。

房管局小區(qū)物業(yè)管理方案篇五

為順利實(shí)現(xiàn)康樂里小區(qū)創(chuàng)建“北京市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”的目標(biāo)，根據(jù)北京市考評的有關(guān)通知精神，在總結(jié)近年來本公司其他創(chuàng)建工作的基礎(chǔ)上，結(jié)合康樂里小區(qū)管理服務(wù)中心工作實(shí)際情況，參照《物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則》擬訂本創(chuàng)建實(shí)施方案。

一、指導(dǎo)思想：

通過開展創(chuàng)建活動，進(jìn)一步提高管理水平，提升服務(wù)質(zhì)量。

二、時間安排：

第一階段：宣傳動員、學(xué)習(xí)提高、組織落實(shí)階段，2月17-3月31日。

第二階段：自檢互查、收集資料、階段，4月1-4月20日。

第三階段：整改提高、迎接初檢、充實(shí)完善階段，4月21-5月25日。

第四階段：準(zhǔn)備區(qū)迎檢方案，并提出第五次整改計劃，5月26-7月5日。

第五階段：請市小區(qū)辦、物業(yè)處專家指導(dǎo)創(chuàng)市優(yōu)，7月1-7月30日。

第六階段：召開專題會議準(zhǔn)備創(chuàng)優(yōu)迎檢工作，8月1-9月30日。

三、組織體系：

成立創(chuàng)建領(lǐng)導(dǎo)小組和工作小組：創(chuàng)建領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)部署和組織開展創(chuàng)建工作，統(tǒng)籌安排，協(xié)調(diào)一致，創(chuàng)建達(dá)標(biāo)，工作小組負(fù)責(zé)執(zhí)行實(shí)施。

創(chuàng)優(yōu)領(lǐng)導(dǎo)組。

組長：李平。

副組長：趙文喜、王健、任保鋼、葉鴻斌、樂奇波。

創(chuàng)優(yōu)工作組。

組長：樂奇波。

副組長：葉鴻斌(設(shè)備組長)、閃志明(環(huán)境組長)、陳楊(資料組長)。

組員：曹燕、張宇、王振君、樊榮章、陳重華、楊霄、趙剛、周毅、歐洪武、劉青山、曹雪、任雅靜、何湘贛、宋國亮、石蒙、趙雁峰、蘇佳。

四、創(chuàng)建工作小組人員分工：

項(xiàng)目組：樂奇波、葉鴻斌、閃志明、陳楊負(fù)責(zé)總策劃、總落實(shí)、總監(jiān)督。

資料組：陳楊、曹燕、張宇、楊霄、趙剛、周毅。

檔案負(fù)責(zé)人：趙剛。

負(fù)責(zé)企業(yè)的資料收集、管理規(guī)程的整理、迎檢資料的編寫和相關(guān)培訓(xùn)。

協(xié)助創(chuàng)優(yōu)資料的整理、裝訂、打印等。

環(huán)境組：閃志明、歐洪武、劉青山、曹雪、任雅靜、何湘贛、韓青青、劉佳。

檔案負(fù)責(zé)人：曹雪。

經(jīng)營部場所的環(huán)境及相關(guān)資料的整理。監(jiān)管日常事務(wù)相關(guān)資料整理和收集。

裝修及樓宇外觀。小區(qū)清潔、綠化的環(huán)境及相關(guān)資料的整理。

設(shè)備組：葉鴻斌、樊榮章、宋國亮、石蒙、趙雁峰。

檔案負(fù)責(zé)人：樊榮章。

負(fù)責(zé)物業(yè)建筑資料、機(jī)電設(shè)施、設(shè)備資料的整理和收集。

負(fù)責(zé)小區(qū)機(jī)電設(shè)施、設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)、維修及二次供水清洗、消毒工作及相關(guān)資料整理財務(wù)及電子文件組、王振君、王振君、電子文件及財務(wù)相關(guān)資料整理。

檔案負(fù)責(zé)人：王振君。

安全組：閃志明、何湘贛、趙雁峰。

檔案負(fù)責(zé)人：何湘贛。

負(fù)責(zé)小區(qū)日常安全護(hù)衛(wèi)工作、培訓(xùn)及相關(guān)資料的整理，協(xié)助完成其它工作。

房管局小區(qū)物業(yè)管理方案篇六

近幾年來，隨著xx經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷發(fā)展，人民生活水平和整體素質(zhì)的進(jìn)一步提高，各村的拆遷小區(qū)和商業(yè)性的開發(fā)小區(qū)如雨后春筍般涌現(xiàn)出來。然而由于歷史、區(qū)域性發(fā)展與建設(shè)、集鎮(zhèn)規(guī)劃等問題，并沒有全部實(shí)行專業(yè)化、市場化物業(yè)管理。為加快推進(jìn)xx平安和諧社區(qū)建設(shè)，制定一套規(guī)范的、符合xx實(shí)際的物業(yè)管理方案，并在全鎮(zhèn)小區(qū)推廣是及時且必要的。

在xx經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時，xx的城鎮(zhèn)建設(shè)也得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。居民群眾的居住環(huán)境發(fā)生了巨大的變化，一個個新建起來的小區(qū)為居民打造了一個舒適、優(yōu)美、和諧、文明的家園。全鎮(zhèn)范圍內(nèi)，已經(jīng)實(shí)行正式的物業(yè)管理的小區(qū)有金都華庭、麗景花苑、錦繡家園、金灣花苑等6個;而各村的拆遷安置小區(qū)如宗言村和諧苑、xx村臥龍湖小區(qū)、三房巷的周南花苑等都是由村委代管或基本沒有管理。

(一)商業(yè)住宅小區(qū)

xx已有的成氣候的商住小區(qū)基本都已經(jīng)有專業(yè)的物業(yè)管理公司進(jìn)駐管理。在小區(qū)管理上，他們有一套專業(yè)的、相對完善的管理模式，但并不代表可以高枕無憂，因?yàn)槌鞘薪?jīng)驗(yàn)移植到農(nóng)村有時也會水土不服。由于歷史、文化及風(fēng)俗習(xí)慣的差異，農(nóng)村居民和城市居民存在一定的差距。雖然經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，但城市化進(jìn)程相對滯后，如果不從農(nóng)村實(shí)際出發(fā)，完全照搬城市物業(yè)管理模式，就是引發(fā)很多問題，錦繡家園和金灣花苑已經(jīng)因?yàn)闇贤ㄉ系牟煌〞吃斐晌飿I(yè)管理和小區(qū)業(yè)主之間發(fā)生矛盾與摩擦。所以，對于xx鎮(zhèn)的商業(yè)小區(qū)而言，物業(yè)管理也需要因地制宜。

(二)農(nóng)村拆遷小區(qū)

各村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及對生活環(huán)境要求的提高，促使拆遷小區(qū)建設(shè)進(jìn)入到一個蓬勃發(fā)展的階段。在管理模式上都是由各村自行管理，由于沒有統(tǒng)一的規(guī)范，造成管理效果參差不齊，引發(fā)一系列問題。

1、安全問題:目前，很多村的拆遷小區(qū)因沒有建設(shè)完畢，還有后期工程正在進(jìn)行，所以沒有進(jìn)行封閉式的管理。小區(qū)道路雖裝有監(jiān)控設(shè)備，但基本形同虛設(shè)，早安全上造成了隱患。

2、衛(wèi)生環(huán)境問題:拆遷小區(qū)使村民原來的閑散的聚居模式變?yōu)榧械木幼∧Ｊ?。原來只要自掃門前雪就行，現(xiàn)在多出很多公共地方需要大家共同維護(hù)，但由于小農(nóng)思想的影響，很多村民就疏忽了這一塊，造成一些公共區(qū)域(如樓道)垃圾成災(zāi)。

3、綠化問題:小區(qū)建成伊始，綠化設(shè)施齊全，環(huán)境優(yōu)美。然而過不多久，花圃都成了村民各自的菜園子，甚至還出現(xiàn)為了爭點(diǎn)方寸之地令鄰里之間產(chǎn)生矛盾。村里沒有辦法，只能讓鏟車鏟掉重新種上綠化，但緊跟著村民又會種菜，于是，在村委和村民之間就會進(jìn)行一場你栽我鏟，你鏟我栽的持久拉鋸戰(zhàn)。這種治標(biāo)不治本的方法，造成了資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。

4、維護(hù)問題:俗話說:“三分建、七分管”，房屋時一年新、二年舊、三年亂、四年破。由于缺乏定期的、專業(yè)的房屋維護(hù)，很多拆遷小區(qū)的房屋狀況都出現(xiàn)了一定的`問題，影響了房屋的使用年限。所有這些凸顯出來的問題，都在提醒我們，在全鎮(zhèn)實(shí)施統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)管理是非常迫切的，它對全鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)、精神文明、文化素質(zhì)的提升起著重要的作用。

1、為全鎮(zhèn)的小區(qū)合理規(guī)劃物管區(qū)域物管是區(qū)域化管理，首先明確各區(qū)域邊界，物管區(qū)域劃定與規(guī)劃相匹配，考慮物業(yè)共用設(shè)備設(shè)施、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)，以方便人們生活、生產(chǎn)，合理利用區(qū)域資源。以便于管理為原則，形成一定規(guī)模面積與一點(diǎn)能夠數(shù)量的常住人口，有獨(dú)立或相對分界線的居住小區(qū)。

2、為老居住區(qū)域完善物業(yè)管理基礎(chǔ)設(shè)施，協(xié)調(diào)部門關(guān)系。政府在鎮(zhèn)區(qū)老居住區(qū)加大投入，改善小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施和生活環(huán)境，改變一般散沙的現(xiàn)象，完善至物管的基本狀態(tài)，并要與國土、房管、建設(shè)、衛(wèi)生、公安、規(guī)劃等部門協(xié)調(diào)好，做到全體配合，各自做好本職工作，不越位、錯位和缺位，共同推進(jìn)老小區(qū)的物業(yè)管理。

3、加強(qiáng)宣傳，增強(qiáng)居民物業(yè)管理意識物業(yè)管理是新生事物，存在一個逐漸熟悉與接收的過程，政府應(yīng)當(dāng)以多種形式向社區(qū)居民宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)和政策，有針對性地做好宣傳引導(dǎo)工作，提高居民對物業(yè)管理法的認(rèn)知度，逐步使其樹立依法管理的意識。通過周邊物業(yè)管理示范小區(qū)，使居民清楚認(rèn)識到小區(qū)引入物管的優(yōu)點(diǎn)，使之逐步樹立有償服務(wù)的意識，通過講座、討論、問答等多種交流方式，生動形象地普及物管常識，提高居民群眾對物管的認(rèn)識程度，使其逐步樹立自治管理意識。

4、制定小區(qū)物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則雖然物業(yè)管理有了《物業(yè)管理?xiàng)l例》，但條例主要針對新建商住小區(qū)，對拆遷安置小區(qū)管理關(guān)注不多。我們應(yīng)該在《物業(yè)管理?xiàng)l例》這一大框架下，根據(jù)本地區(qū)特點(diǎn)，以《物業(yè)管理?xiàng)l例》為指導(dǎo)，制定適應(yīng)于本地區(qū)的、可操作性強(qiáng)的物業(yè)管理辦法與細(xì)則，從而以法律手段推進(jìn)xx的小區(qū)物業(yè)管理。

5、成立物業(yè)管理科，全程跟進(jìn)小區(qū)物業(yè)管理xx是個經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的工業(yè)重鎮(zhèn)，新興的生態(tài)名鎮(zhèn)。城鎮(zhèn)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)按照城市的格局在規(guī)劃和建設(shè)。各式小區(qū)在快速建設(shè)成長中，隨著居民收入水平與消費(fèi)水平的提高，對工作于居住環(huán)境的要求也隨之提高。一支專業(yè)的物業(yè)管理隊伍，為xx鎮(zhèn)創(chuàng)造一個優(yōu)美、舒適、安全、方便的人居環(huán)境。同時也體現(xiàn)出xx政府為民造福，加強(qiáng)城鎮(zhèn)管理的一個重要舉措。

1、簡易物業(yè)管理

在各項(xiàng)設(shè)施、規(guī)模等還不完善的情況下，社區(qū)或村委可采用簡易物業(yè)服務(wù)。由小區(qū)內(nèi)失業(yè)人員、低保和離退休人員組建服務(wù)隊，提供公共秩序、安全防范、環(huán)境衛(wèi)生保潔為主的服務(wù)，在鎮(zhèn)物業(yè)管理科的督導(dǎo)下，具體由各村委、社區(qū)負(fù)責(zé)。

2、專業(yè)物業(yè)管理?xiàng)l件好，設(shè)備齊全的小區(qū)，可通過業(yè)主大會，選聘專門的物業(yè)管理公司進(jìn)駐小區(qū)進(jìn)行管理。具體籌備由村委社區(qū)負(fù)責(zé)，鎮(zhèn)物業(yè)管理科做好統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)工作。

3、業(yè)委物業(yè)管理在條件成熟的區(qū)域，業(yè)主自己選出一個比較精良的管理委員會，全權(quán)負(fù)責(zé)整個小區(qū)的物業(yè)管理，民主的制定各項(xiàng)規(guī)章制度。所有業(yè)主都要自覺愛護(hù)房屋及公共設(shè)施;維護(hù)安全與環(huán)境衛(wèi)生。如有業(yè)主違約，將會按照既定的規(guī)章制度按約處理。如此民主自治的物業(yè)管理，形成成本低，效率高的雙贏局面。

綜上所述，我鎮(zhèn)的小區(qū)物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)是“三位一體”的管理模式，即業(yè)主、物業(yè)公司、村(社區(qū))在平等合作的基礎(chǔ)上，追求效用和業(yè)主利益最大化的物業(yè)管理。這是政府加強(qiáng)公共社會管理、關(guān)注民生的具體體現(xiàn)。抓好典型，以點(diǎn)推面，條塊結(jié)合，以塊為主，鞏固成果，統(tǒng)一管理，從而形成齊抓共管、共管共建的局面，最終實(shí)現(xiàn)平安和諧社區(qū)這一目標(biāo)。

房管局小區(qū)物業(yè)管理方案篇七

根據(jù)安置房的特點(diǎn)及島外物業(yè)管理的物點(diǎn)，制定本，將為廣大業(yè)戶推出完善的管理服務(wù)，為企業(yè)打造物業(yè)品牌。

一、了解小區(qū)樓盤的基本概況如服務(wù)合同資料、考核標(biāo)準(zhǔn)及現(xiàn)場實(shí)地查看(所處位置、人文環(huán)境、面積、入口、設(shè)施設(shè)備等)。

二、服務(wù)處組織框架根據(jù)現(xiàn)場查看的狀況和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及思考管理成本的狀況下，組建小區(qū)服務(wù)處人員組織框架，并對服務(wù)處人員進(jìn)行相關(guān)的一系列培訓(xùn)，布置小區(qū)服務(wù)處的簡易裝修、采購辦公物品等。

三、準(zhǔn)備接管驗(yàn)收樓盤的工作包括。

內(nèi)業(yè)資料的移交工作:。

1、資料的接管驗(yàn)收資料。如規(guī)劃許可證、土地使用合同等。

2、綜合竣工驗(yàn)收資料。如竣工圖、機(jī)電設(shè)備的資料、供水合同等。

3、業(yè)主資料。如已分配業(yè)主的房號、電話號碼等。

小區(qū)房屋主體的接管驗(yàn)收:。

1、對小區(qū)公共部位進(jìn)行驗(yàn)收包括樓道、公共樓面、天臺、地下室等。

2、戶內(nèi)的驗(yàn)收。

3、園林綠化的驗(yàn)收。

4、工程設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收。包括消防系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、電梯、二次供水、監(jiān)控系統(tǒng)，道閘系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、排水管道、避雷針、化糞池等。

5、鑰匙的接管。包括設(shè)備房和戶內(nèi)的鑰匙，并進(jìn)行核對。

6、公共水電表、戶內(nèi)水電表的讀數(shù)的確認(rèn)。

工程接管驗(yàn)收流程：

1、按照小區(qū)產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料進(jìn)行移交，確認(rèn)簽字。對缺少的資料應(yīng)當(dāng)記錄在相關(guān)表格中。

2、房屋本體現(xiàn)狀接管驗(yàn)收，確認(rèn)簽字，接管鑰匙，把驗(yàn)收過程中不合格項(xiàng)記錄在相關(guān)表格中。

3、機(jī)電設(shè)備的現(xiàn)狀接管驗(yàn)收，把驗(yàn)收過程中發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)記錄在相關(guān)表格中。

4、匯總接管驗(yàn)收過程發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)，分類登記、整理、存檔。

5、將發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)反饋給施工單位和開發(fā)商，確定在規(guī)定的期間內(nèi)整改。

6、整改后，在對不合格項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收，并記錄，確認(rèn)簽字、

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》。

四、對小區(qū)公共部分進(jìn)行拓荒保潔工作及綠化修剪工作，使小區(qū)持續(xù)良好的外觀形象迎接新業(yè)主的入住。

五、做好迎接新業(yè)主的準(zhǔn)備工作。

現(xiàn)場交房處的布置、鑰匙的分類、業(yè)主檔案袋的準(zhǔn)備、交房資料的準(zhǔn)備(房屋驗(yàn)收表住宅使用公約業(yè)主手冊裝修管理辦法裝修管理協(xié)議保管鑰匙委托書保管鑰匙承諾書鑰匙簽收表業(yè)主信息表入住資料簽收表入住須知等)。根據(jù)實(shí)際需要選取表格使用。

入住程序：

1、業(yè)戶辦妥手續(xù)后到服務(wù)處辦理入住手續(xù)。通知交房的部門能夠通知業(yè)主帶本人身份證原件及復(fù)印件、入住通知書。如果是委托交房還應(yīng)當(dāng)有委托協(xié)議書及委托人的身份證原件及復(fù)印件。

2、服務(wù)處接待人員審核業(yè)主《入住通知書》、業(yè)主身份證。

3、服務(wù)接待人員介紹小區(qū)管理服務(wù)狀況，與業(yè)主簽訂《住宅使用公約》、《裝修管理協(xié)議》等文件。根據(jù)實(shí)際需要填寫表格。

4、服務(wù)處接待人員向業(yè)主發(fā)放入住文件并請業(yè)戶簽收。入住文件包：入住須知業(yè)主手冊住宅使用公約裝修管理協(xié)議。根據(jù)實(shí)際需要發(fā)放文件。

5、服務(wù)處接待人員陪同業(yè)主驗(yàn)房，抄水、電表底數(shù)，業(yè)主驗(yàn)房合格后辦理收房、鑰匙交付簽收手續(xù)。填寫《房屋驗(yàn)收單》，驗(yàn)收不合格限期整改。

6、將《入住通知書》、業(yè)主身份證復(fù)印件、《住宅使用公約》、《裝修管理協(xié)議》、《房屋驗(yàn)收單》、《入住資料簽收表》等文件放入業(yè)主檔案袋，進(jìn)行歸檔。

7、整理在驗(yàn)收過程中，業(yè)主提出的相關(guān)問題，分類整理歸檔，并送至施工單位和開發(fā)商，進(jìn)行整改。

8、整改后，通知業(yè)主前來進(jìn)行驗(yàn)收查看。并在相關(guān)表格進(jìn)行確認(rèn)簽字。

六、二次裝修管理階段。

1、業(yè)主向服務(wù)處提出裝修，應(yīng)當(dāng)攜帶裝修圖紙，施工單位資質(zhì)證書及施工人員的身份證復(fù)印件到各服務(wù)處填寫《住宅裝修表》與《施工人員登記表》。

2、服務(wù)處接待人員向業(yè)主和施工隊介紹小區(qū)管理規(guī)定。例如裝修時間、土頭堆放點(diǎn)等。

3、服務(wù)處在理解裝修申請后，經(jīng)服務(wù)處管理人員和工程人員審批合格后，方可施工。

4、在辦妥以上手續(xù)后，接待人員辦理施工人員臨時出入證。由施工人員負(fù)責(zé)人持施工人員身份證或暫住證及照片，到服務(wù)處辦理施工人員臨時出入證，填寫施工人員登記表，并繳納施工人員出入證工本費(fèi)10元/張。裝修完后能夠退款。

5、現(xiàn)場跟蹤：管理人員務(wù)必每一天到裝修戶施工現(xiàn)場跟蹤視察，了解施工狀況并做好記錄，必要時請工程人員同往。維序人員及管理人員應(yīng)當(dāng)每日對小區(qū)公共部份進(jìn)行檢查。

6、裝修完畢后，經(jīng)服務(wù)處管理人員及工程人員驗(yàn)收后，在裝修申請表上填寫裝修驗(yàn)收狀況并簽名。

7、在跟蹤時，如發(fā)現(xiàn)有違章和妨礙公共行為，應(yīng)及時采取措施進(jìn)行整改，必要時填寫《違規(guī)整改通知單》、現(xiàn)場拍照等，以備留用與歸檔。

8、違章處理辦法，對違反裝修規(guī)定者將依有關(guān)條例采取如下措施：

9、告知、規(guī)勸、責(zé)令停工整改、上報相關(guān)執(zhí)法部門。

10、對于材料進(jìn)出、施工人員辦證、施工工具管理、土頭垃圾的管理。業(yè)主的裝修材料搬運(yùn)出小區(qū)時，務(wù)必由業(yè)主親自到服務(wù)處辦理物品放行條，簽字認(rèn)可，否則任何人一律不準(zhǔn)把材料帶出小區(qū)。辦理臨時施工人員出入證和工具出小區(qū)手續(xù)務(wù)必由業(yè)主或施工負(fù)責(zé)人來服務(wù)處辦理，其它人不得辦理。進(jìn)入的材料務(wù)必在兩天運(yùn)往業(yè)主家中，不得在小區(qū)公共部份堆放過長。土頭垃圾應(yīng)當(dāng)定點(diǎn)堆放，如果有地下室應(yīng)當(dāng)將土頭運(yùn)往地下室堆放。土頭垃圾應(yīng)當(dāng)每日進(jìn)行清運(yùn)。

11、服務(wù)處經(jīng)理每月不定期抽查10次裝修管理狀況。

七、入住后的管理階段。

服務(wù)處追求的目標(biāo)：

1、房屋建筑的完好率到達(dá)98%以上;。

2、報修及時率到達(dá)100%;。

3、清潔管理無盲點(diǎn);。

4、設(shè)備設(shè)施完好率到達(dá)98%以上;。

5、小區(qū)路燈完好率到達(dá)100%;。

6、管理區(qū)域內(nèi)不發(fā)生重大安全與火災(zāi)職責(zé)事故;。

7、有效投訴處理率100%;。

8、服務(wù)滿意率達(dá)95%以上;。

9、綠化完好率到達(dá)98%以上;。

10、道路完好率到達(dá)98%;。

11、各類管理人員崗前崗中培訓(xùn)100%;。

12、全年無服務(wù)安全事故發(fā)生。

為到達(dá)以上目標(biāo)，服務(wù)處將制定以下：

1、完善各項(xiàng)管理制度和管理規(guī)定。包括維序人員管理規(guī)定、車輛管理規(guī)定、機(jī)電設(shè)備管理規(guī)定等一系列管理制度和管理規(guī)定。

2、保潔施行外包監(jiān)管制定。即服務(wù)處全體人員(含維序人員都有監(jiān)管的權(quán)力)做到清潔環(huán)境衛(wèi)生無死角，發(fā)現(xiàn)問題及時的機(jī)制。保潔人員應(yīng)當(dāng)要求統(tǒng)一裝著。垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消殺工作。并根據(jù)現(xiàn)場制定保潔工作流程。(保潔日計劃、周計劃、月計劃)二次供水水箱按規(guī)定清洗，水質(zhì)貼合衛(wèi)生要求。

3、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)、定期清除綠地雜草、雜物、定期預(yù)防花草、樹木病蟲害。

4、管理人員及機(jī)電工作人員要求持證上崗。并對服務(wù)處人員進(jìn)行后續(xù)的相關(guān)培訓(xùn)，進(jìn)一步提高全體人員的綜合潛力和服務(wù)意識。規(guī)范禮貌用語等。

5、建立來電來訪登記記錄。要求如實(shí)完整填寫，及時反饋給相關(guān)職責(zé)人，相關(guān)職責(zé)人調(diào)查后將處理狀況及時反饋給來訪來電人員。管理人員應(yīng)當(dāng)每一天下班前對來電來訪資料進(jìn)行查看，服務(wù)處經(jīng)理每兩天對來電來訪進(jìn)行檢查，并每周進(jìn)行統(tǒng)計，分析相關(guān)案例。對未能及時處理的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)建立相關(guān)的報告制度進(jìn)行備案。

6、建立工程報修處理及時制度。房屋小修、零修、及時率100%，零修24小時內(nèi)完成，急修但是夜。小修合格率達(dá)100%，水電維修不超過24小時、土建不超過3天。中修，持續(xù)房屋外觀完好，無破壞立面。維修工程返修率不得超過1%。

8、小區(qū)實(shí)施封閉式管理，業(yè)主出入實(shí)施刷卡，外來人員進(jìn)行身份證登記好方可進(jìn)入。小區(qū)內(nèi)車輛實(shí)施刷卡進(jìn)入，外來車輛實(shí)行臨時取票進(jìn)入。非小區(qū)業(yè)主車輛禁止在小區(qū)停車過夜。出租車(除特殊狀況下)不得駛?cè)胄^(qū)。

10、客戶投訴的相關(guān)處理。區(qū)分有效投訴和無效投訴，反饋給相關(guān)職責(zé)人進(jìn)行落實(shí)處理，并及時將相關(guān)狀況反饋給業(yè)主。服務(wù)處應(yīng)當(dāng)對有效投訴進(jìn)行防止類似狀況在發(fā)生。

11、建立24小時值班制度。設(shè)立服務(wù)電話，理解業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)報修，求助，推薦、問詢、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時處理，有回訪制度和記錄。

13、建立考核制度。對全體人員進(jìn)行有效的考核。

14、社區(qū)文化活動。根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際狀況每年定期開展社區(qū)文化活動，宣傳精神禮貌建設(shè)(能夠宣傳廈門市十不準(zhǔn)備相關(guān)方面的資料和物業(yè)服務(wù)概念等資料).

15、便民服務(wù)。便民服務(wù)活動是管理處體現(xiàn)業(yè)主至上、為業(yè)主服務(wù)的宗旨的重要一環(huán)例如能夠透過與有關(guān)部門聯(lián)系，力爭常年為業(yè)主、住戶無償代辦電話、煤氣開戶、有線電視，代訂報刊雜志、代發(fā)郵件、代請家教保姆等，職責(zé)部門為服務(wù)處。

16、每季度做好考核的準(zhǔn)備工作及每年年底開展業(yè)主滿意度調(diào)查。

房管局小區(qū)物業(yè)管理方案篇八

1、物業(yè)地域范圍開闊，封閉性交強(qiáng)。

2、購置物業(yè)人員層次較高，屬于房地產(chǎn)市場尖端客戶群體，其對居住的私密性、安全性要求較高，并且具有相當(dāng)強(qiáng)的物業(yè)消費(fèi)承受能力。

3、購置物業(yè)用途復(fù)雜，有居住類要求、有辦公類要求、有會所類要求等。

4、物業(yè)管理為混合式管理，即有河道及市政道路的管理，又有客戶私有設(shè)施及服務(wù)的管理。

1、建議在保潔管理方面實(shí)行兩個分開，即河道及市政道路的保潔工作與針對業(yè)主提供的保潔工作相分開。因?yàn)椋拥兰笆姓缆返谋嵐ぷ魇菍儆陧?xiàng)目區(qū)域內(nèi)具有公共及社會性質(zhì)的工作，其對具體的'環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及人員素質(zhì)與直接為業(yè)主提供保潔服務(wù)的要求不同，分開管理有利于降低物業(yè)管理成本，必要時可以通過物業(yè)公司將該部分工作對外進(jìn)行分包處理。

2、突出物業(yè)管理的兩個體系，即突發(fā)事件的應(yīng)急處理體系以及針對業(yè)主的管家式的服務(wù)體系。

1、對河道的清理與水質(zhì)的保護(hù)（如通過種植水生性綠植改善水質(zhì)、根據(jù)季節(jié)放養(yǎng)魚類加強(qiáng)河道景觀效果。

2、對市政道路的保潔。

3、對業(yè)主庭院環(huán)境的保潔（主要集中在季節(jié)更替時，如刮風(fēng)導(dǎo)致的塵土積累或落葉）。

4、24小時水電維修。

5、對業(yè)主生活垃圾的定時清運(yùn)。

6、對水、電、燃?xì)獾仍O(shè)備日常的保養(yǎng)與維護(hù)。

7、項(xiàng)目范圍內(nèi)綠化的種植與養(yǎng)護(hù)。

8、業(yè)主能源費(fèi)用的代收代繳。

9、定期花木殺蟲及滅鼠。

10、暫住證等社區(qū)性證明的辦理。

11、業(yè)主院落檔案的管理。

1、管家的服務(wù)，是指由管家負(fù)責(zé)，帶領(lǐng)包括保安、保潔、廚師、司機(jī)等為主人提供盡可能完善的服務(wù)，針對玉河項(xiàng)目提出的管家式服務(wù)，應(yīng)理解為通過物業(yè)管家的努力為業(yè)主提供盡可能多的服務(wù)，隨時解決業(yè)主提出的關(guān)于生活、出行等方面的需求。

2、管家式的服務(wù)建議由2至3人24小時專職負(fù)責(zé)三到四位業(yè)主隨時有可能提出的服務(wù)要求，業(yè)主有需求只針對所負(fù)責(zé)管家提出，由該管家負(fù)責(zé)盡可能的解決業(yè)主提出的問題；任何針對業(yè)主的服務(wù)均需由物業(yè)管家陪同。這樣，業(yè)主提出的要求有專人負(fù)責(zé)，避免了處理問題相互推托的情況提高解決問題的效率，同時對業(yè)主的各種服務(wù)也同樣由該物業(yè)管家?guī)ьI(lǐng)陪同，增加了業(yè)主對物業(yè)人員的認(rèn)同感并且避免陌生工作人員帶給業(yè)主的不安全因素。

房管局小區(qū)物業(yè)管理方案篇九

為了搞好《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào)、住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)，給業(yè)主創(chuàng)造一個溫馨、和諧、優(yōu)美的居住環(huán)境，特制定如下實(shí)施方案：

一、管理服務(wù)指導(dǎo)思想與目標(biāo)

本公司在物業(yè)管理中以人為本，服務(wù)至上，一切從業(yè)主的需要出發(fā)，對小區(qū)的房屋建筑、公共設(shè)施設(shè)備、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等實(shí)施全面的管理、維修、服務(wù)，努力營造溫馨、和諧、優(yōu)美的居住環(huán)境;以三級企業(yè)二級管理為目標(biāo)，把《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào)、住宅區(qū)建成

安全

二、物業(yè)管理服務(wù)基本要求

1、與小區(qū)業(yè)主（使用人）簽訂規(guī)范的物業(yè)管理服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。

2、對住宅小區(qū)房屋建筑與共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全。

3、管理人員、

專業(yè)

4、制訂完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等制度健全。

5、管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動、熱情。

6、公示24小時服務(wù)熱線電話，專人接聽。急修1小時內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場，有報修、維修和回訪記錄。

7、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)，并公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)價目。

8、按有關(guān)規(guī)定和合同約定，及時公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況。

9、按合同約定規(guī)范使用住房專項(xiàng)維修資金。

10、設(shè)立業(yè)主“意見箱”、電子郵箱、廣播、公告欄等建立與業(yè)主溝通平臺。每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率要求達(dá)二級標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)75％以上。

三、《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào)、住宅區(qū)物業(yè)管理范圍

《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào)、住宅區(qū)占地總面積 平方米，總建筑面積 平方米（其中住宅 平方米；商業(yè)用房 平方米）。

四、《金龍商貿(mào)廣場》商貿(mào)、住宅區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容及具體要求

1、房屋建筑管理維修

（1）、對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。

制維修計劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。（未成立業(yè)主委員會的向開發(fā)商報告）

（3）、每3日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及

其他

（4）、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。每日巡查1次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告開發(fā)商、業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。

（5）、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。

（6）、小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，各幢及樓層、門戶有明顯標(biāo)志。

2、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)

（1）、對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)（依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外）。

（2）、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳），設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。

（3）、設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確;操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范;設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。

（4）、對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄。需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù);屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造（未成立業(yè)主委員會的向開發(fā)商報告）。

（5）、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用;消防通道暢通。

（6）、設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。

（7）、小區(qū)主要道路及停車場交通標(biāo)志齊全。

（8）、路燈、樓道燈完好率不低于95％。

（9）、容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施;

（10）制訂對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障應(yīng)急方案。

3、維護(hù)小區(qū)公共安全秩序

（1）、商貿(mào)小區(qū)（開業(yè)后）出入口24小時值勤、對重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每2小時巡查1次。

（2）、對進(jìn)出小區(qū)的車輛進(jìn)行管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。

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房管局小區(qū)物業(yè)管理方案篇十

根據(jù)“物華新洲苑”居住小區(qū)的設(shè)計特點(diǎn)，現(xiàn)擬定小區(qū)物業(yè)管理方案。我們真誠希望在服務(wù)合作中，能使業(yè)主和住戶充分享受到物業(yè)管理所帶來的方便、溫馨和周到的服務(wù)，使“物華新洲苑”物業(yè)持續(xù)升值，為住戶營造一個安全、整潔、優(yōu)美、方便的溫馨社區(qū)，提升生活品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)業(yè)主、開發(fā)商、物管處和諧、多贏的經(jīng)營目標(biāo)。

“物華新洲苑”位于西夏區(qū)黃河路與麗子園南街交匯處?？偨ㄖ娣e約45萬平方米，規(guī)劃容積率：1.74,建筑類別有小高層、板樓和多層。配有較高價值的超市，占據(jù)交通“黃金點(diǎn)”，交通便捷，銀行、學(xué)校、會所、公寓、市場等生活設(shè)施齊全，是居家置業(yè)的理想物業(yè)。一個溫馨的小區(qū)更需要一個有責(zé)任心的物業(yè)來為他們服務(wù)！

根據(jù)“物華新洲苑”的實(shí)況，我處確定物華新洲苑的物業(yè)為中檔管理。其服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)如下：

（一）建立24小時值班制度，設(shè)立服務(wù)電話，接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務(wù)報修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋，及時處理并有回訪記錄。

（二）定期向業(yè)主發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單，對合理建議及時整改。

（三）建立落實(shí)保修承諾制，零修、急修及時率95%，返修率不高于1%。

（四）每年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況。

（五）物業(yè)檔案、業(yè)主樓案、設(shè)備設(shè)施檔案齊全。

（六）常規(guī)性公共服務(wù)。

1、房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)。

（1）棟號、樓層、房號等標(biāo)志明顯，設(shè)立引路方向平面圖。（2）物業(yè)外觀完好、整潔、外墻無脫落，無亂貼、亂涂、亂畫現(xiàn)象。

（3）空調(diào)安裝統(tǒng)一，防護(hù)網(wǎng)安裝統(tǒng)一。

2、共用設(shè)備管理，保證設(shè)備良好，定期保養(yǎng)無事故隱患。（1）供電系統(tǒng)。保證正常供電，停電1天以上通知用戶，告知原因。

（3）消防系統(tǒng)。設(shè)備設(shè)施齊全、完好無損，可隨時起用；組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育，消防疏散通道暢通；保證無火災(zāi)安全隱患。

（4）給排水系統(tǒng)。停水提前1天通知；排水系統(tǒng)通暢，汛期道路無積水，地下室、車位、設(shè)備房無積水、浸泡發(fā)生；遇有事故，維修人員在20分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場搶修，并無長時間停水。

3、共用設(shè)施管理。共用配套服務(wù)設(shè)施完好，大門廳、道路、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦。

4、保安及車輛管理。

（1）專業(yè)保安隊伍，24小時值班及巡邏，保安文明執(zhí)勤，言語規(guī)范，處理突發(fā)事件。

（2）出入車輛有序，無堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。

（3）車輛出入管理嚴(yán)格，業(yè)主刷卡進(jìn)入，外來車輛須登記。

（5）危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。

5、環(huán)境衛(wèi)生管理。做到定人、定地點(diǎn)、定時間、定任務(wù)、定質(zhì)量。

（1）環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔。

（3）垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒。

（4）共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫現(xiàn)象，樓梯、扶欄、天臺、屋面等保持潔凈，共用場地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物。

（5）做好環(huán)衛(wèi)宣傳工作，提高人的清潔衛(wèi)生意識。

6、綠化管理。

（1）綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象。

（2）花草樹木修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損。

（3）綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物。

（4）綠化完好率達(dá)到98%以上。

7、室內(nèi)裝飾裝修管理。全過程監(jiān)控，保證房屋的整體性，抗震性和結(jié)構(gòu)安全。

（1）受理本小區(qū)裝修咨詢與審批。

（2）所有裝修人員到管理處辦理出入證。

8、社區(qū)文化。

（1）設(shè)立學(xué)習(xí)宣傳園地，開展健康向上的活動。

（2）制有“居民精神文明建設(shè)公約”。

（4）業(yè)主滿意率95%以上。

（七）針對性的專項(xiàng)服務(wù)（代理業(yè)務(wù)）。

1、代住戶進(jìn)行室內(nèi)衛(wèi)生清掃、搬家等。

2、提供空房代管、房屋中介等服務(wù)。

4、提供維修服務(wù)并做到急修不過夜，中修三天完成。

5、安裝、維護(hù)和修理各種家用電器和生活用品等。

6、代住戶維修戶內(nèi)下水疏通。

7、免費(fèi)重裝電腦系統(tǒng)及提供殺毒軟件。

“對物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格管理，為業(yè)主、開發(fā)商提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)”是本物管處的根本理念，規(guī)范化管理，貼心服務(wù)，鑄造品牌物業(yè)的信譽(yù)與形象。

（一）標(biāo)準(zhǔn)化管理。

物業(yè)管理涉及面廣，一般住用戶對物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、檔次很難進(jìn)行全面了解，業(yè)主對服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)關(guān)系的誤解是當(dāng)前物業(yè)公司與業(yè)主關(guān)系僵化的一個主要原因。房屋及設(shè)備保養(yǎng)不及時、日常管理松懈、隨意是物業(yè)管理水平低下、業(yè)主怨聲載道的根本原因。本物管處從項(xiàng)目前期管理、入伙、裝修、房屋維修與養(yǎng)護(hù)、給排水及電氣設(shè)備管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務(wù)，均實(shí)施全面的、標(biāo)準(zhǔn)化質(zhì)量管理，使物業(yè)管理行為向規(guī)范化的中等城市慣例靠攏，在內(nèi)部管理上自律、制度上創(chuàng)新，以達(dá)到管理嚴(yán)格有序、服務(wù)質(zhì)量高的管理目標(biāo)，使開發(fā)商放心、業(yè)主滿意、物業(yè)信譽(yù)度得到提高。

（二）溝通服務(wù)至上。

致。為此，本物業(yè)專門設(shè)置業(yè)主聯(lián)絡(luò)處，通過禮貌走訪、接待業(yè)主投訴、較好解決業(yè)主提出的問題（合理要求）、答復(fù)業(yè)主疑問、設(shè)置業(yè)主交流箱、公示欄、宣傳欄、網(wǎng)上“興隆花園貼吧、論壇、投訴”等方式，發(fā)展與業(yè)主的良好關(guān)系。同時，鑒于物業(yè)管理是一項(xiàng)具體、繁瑣的業(yè)務(wù)，要求管理人員親力親為，實(shí)行走動式管理，親臨服務(wù)一線，直接了解業(yè)主需求，認(rèn)真負(fù)責(zé)，講道德，重誠實(shí)，對業(yè)主有求必應(yīng)，保證服務(wù)質(zhì)量。凡是業(yè)主對入伙交房時提出的涉及與開發(fā)商有關(guān)的問題，我們將利用規(guī)范物業(yè)的耐心、親切的服務(wù)優(yōu)勢對業(yè)主進(jìn)行溝通、疏導(dǎo)和撫慰，有效化解部分業(yè)主似懂非懂的怨氣、誤解或投訴，并按物業(yè)管理的規(guī)范要求登記下來，書面呈報開發(fā)商。絕對禁止加劇業(yè)主與開發(fā)商、開發(fā)商與物業(yè)、物業(yè)與業(yè)主之間錯綜復(fù)雜矛盾的做法與行為。

（三）締造親善和諧溫馨的社區(qū)文化。

創(chuàng)造一個和諧、文明、舒適、和諧的生活與居住環(huán)境是我處與業(yè)主的共同愿望。因此，我們提倡文明、禮貌、親善、和諧的社區(qū)文化，與業(yè)主共建共榮、友好相處、相互信任，主導(dǎo)員工發(fā)展與業(yè)主、派出所、社區(qū)居民委員會以及政府部門的友好協(xié)作關(guān)系。不論員工在工作期間或在工作區(qū)域之外，業(yè)主或員工的難處是否關(guān)系到本人，都要熱心助人、溫善相待，主動構(gòu)架良好的人際關(guān)系，為小區(qū)、為業(yè)主、為自己、為這個物欲橫流的社會開辟一方文明的.凈土。

（一）組織機(jī)構(gòu)。

（二）人員配備。

1、管理處主任1人。

2、管理人員：20人工程部（維修）主管1人安管隊隊長1人。

保潔（綠化）主管1人。

3、保安：60人（每班8小時，三班倒）。

4、維修人員：10人（持中級以上技工證書）。

5、清潔綠化人員：30人。

對承接項(xiàng)目進(jìn)行深入研究，了解項(xiàng)目規(guī)劃、物業(yè)特點(diǎn)以及周邊地區(qū)物業(yè)分布情況、安全狀況，結(jié)合本方案擬定特定物業(yè)項(xiàng)目的管理方案；籌建物業(yè)管理隊伍，進(jìn)行人員選拔、培訓(xùn)，針對項(xiàng)目特點(diǎn)制定各項(xiàng)管理規(guī)定及工作流程，擬定用戶手冊、業(yè)主公約及前期物業(yè)管理協(xié)議；進(jìn)駐前一星期必須安排好管理用房、員工宿舍及管理處相關(guān)辦公設(shè)備；物業(yè)接管進(jìn)行驗(yàn)收評估，妥善進(jìn)行鑰匙、圖紙資料的交接。

1.內(nèi)部機(jī)構(gòu)的設(shè)置與擬定人員編制。

開展管理工作前1個月。培訓(xùn)內(nèi)容為：專業(yè)管理概念，緊急應(yīng)變的處置，業(yè)主及用戶投訴的處理。

3.規(guī)章制度制定。

1）、根據(jù)政府有關(guān)部門的法律、法令、文件和示范文體，編寫《業(yè)主公約》、《用戶手冊》并在入伙時發(fā)放。

2）、制定嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的管理文件（各項(xiàng)守則、管理規(guī)定，各級員工崗位職責(zé)及工作程序）并在入伙前完成。

1）、產(chǎn)權(quán)資料（項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑執(zhí)照復(fù)印件）。

2）、技術(shù)資料（竣工圖、設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書等）3.裝修施工全過程監(jiān)控。

裝修管理攸關(guān)樓宇的建筑風(fēng)格、品質(zhì)，因此，為了保證樓房長期正常使用，將依《物業(yè)管理?xiàng)l例》、建設(shè)部第46號令《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》、《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》等有關(guān)法規(guī)以及《前期物業(yè)管理協(xié)議》、《用戶手冊》、《業(yè)主公約》執(zhí)行管理。

作業(yè)現(xiàn)場管理時，管理處將采取必要的安全防護(hù)和消防措施，保障作業(yè)人員和相鄰居民的安全，控制現(xiàn)場的各種粉類、廢氣、固體廢物以及噪聲、振動對環(huán)境的污染和危害，減輕或避免對相鄰居民的日常生活造成影響。

裝修與入住并存期間，加強(qiáng)安全防范重點(diǎn)宣傳，有針對性地采取措施，確保不遺留安全隱患。

環(huán)境衛(wèi)生管理。規(guī)范二次裝修材料及垃圾的運(yùn)輸和堆放，嚴(yán)禁投入下水道，確保樓宇內(nèi)道路通暢及環(huán)境整潔；加強(qiáng)噪聲控制，限定二次裝修施工時間或進(jìn)行噪聲隔離，最大限度降低對周邊居民正常生活及工作的影響，控制入住和二次裝修期交叉時造成的環(huán)境影響。

共用設(shè)備設(shè)施管理。確保二次裝修中水電主干線、消防設(shè)施等戶內(nèi)外設(shè)備設(shè)施不受破壞，嚴(yán)禁任意動用消防設(shè)施，使其正常運(yùn)行。

外二次裝修管理。嚴(yán)禁破壞外墻整體美觀，不得在外墻鑿洞；禁止安裝雨陽蓬或作任何形式的封閉；窗戶、落地窗防護(hù)柵應(yīng)設(shè)在窗扇內(nèi)側(cè)；公共部位嚴(yán)禁安裝、架設(shè)私家物品及構(gòu)筑物，尤其是私自在樓梯口加裝鐵門。

土建二次裝修管理。不得用重磅大錘進(jìn)行野蠻施工，以防止破壞樓板結(jié)構(gòu)；不得變更或破壞房屋的柱、梁、板、承重墻等建筑主體結(jié)構(gòu)、外墻、屋面防水、廚衛(wèi)防水；外墻體埋設(shè)管線，須進(jìn)行防水處理，以防止外墻滲水；不得在無梁板上砌筑檣體。

水電設(shè)施二次裝修管理。嚴(yán)禁在結(jié)構(gòu)樓板鑿溝埋管、在公共墻體埋設(shè)水管；廚衛(wèi)下水主管檢查口不得封死；二次裝修前堵塞好下水口，以防止二次裝修土頭、雜物造成堵塞；墻體及吊頂內(nèi)埋設(shè)電線應(yīng)使用套管；提醒住戶在進(jìn)行吊頂裝飾時留出檢查口。

1、總體安全環(huán)境管理。

在社區(qū)四周、社區(qū)出入口、樓宇間設(shè)置閉路監(jiān)控系統(tǒng)，建立24小時不間斷監(jiān)控資料；結(jié)合公安110報警系統(tǒng)，對突發(fā)安全事件及時解決，依法辦事。

培訓(xùn)專業(yè)保安巡查員隊伍，保安巡查員統(tǒng)一著裝、佩戴明顯標(biāo)志，文明值勤，言語規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)，對社區(qū)進(jìn)行24小時值班及巡邏，制定詳盡巡邏路線及頻次；對危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施并及時消除安全隱患。

在出入口處對來訪客人進(jìn)行登記，控制樓宇內(nèi)流動人員數(shù)量，防止推銷人員散發(fā)廣告?zhèn)鲉位驘o關(guān)人員流竄；遇有突發(fā)事態(tài)，可以立即調(diào)配人力和物力集中支援；制定應(yīng)急準(zhǔn)備和應(yīng)急措施，如防大風(fēng)暴雨、防地震方案等。

3、車輛交通及道路管理。

樓宇停車位有專人疏導(dǎo)，管理有序，排列整齊，機(jī)動車輛出入有登記；非機(jī)動車車輛按規(guī)定位置停放；每天巡查樓宇內(nèi)道路，確保道路通暢，路面整潔；井蓋無缺損、無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行及業(yè)主的日常生活。

4、科學(xué)管理。

記錄全面的事件日志，針對事故多發(fā)地加強(qiáng)巡邏及監(jiān)控，消滅安全隱患。

b、設(shè)備設(shè)施維護(hù)系統(tǒng)1.房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)。

管理目標(biāo)：細(xì)心保養(yǎng)，確保給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常，無跑冒滴漏，方便住用戶生活。

供水設(shè)備（供水增壓變頻泵、管網(wǎng)、水表、閥門等）。對變頻水泵、給水管網(wǎng)定期檢修及防腐保養(yǎng)，確保供水設(shè)備運(yùn)行正常、設(shè)施完好、無滲漏、無污染；停水提前一天通知住用戶。

班制度，及時排除故障；每天檢查供電線路，確保正常供電，道路、樓道等公共照明完好；建立配電室巡查制度（每天巡查一次，每月細(xì)查一次，半年大檢修一次），并做好運(yùn)行記錄；停電提前一天通知各用戶；臨時施工及住（用）戶裝修制定臨時用電管理措施；發(fā)生地震、火災(zāi)、水災(zāi)等情況及時切斷電源。

配電房管理。由機(jī)電技術(shù)人員管理和值班，無關(guān)人員禁止入內(nèi)；建立配電運(yùn)行記錄，每天巡查1次，每月細(xì)查1次，半年大檢修1次，查出問題及時處理，并做好記錄；室內(nèi)照明、通風(fēng)保持良好；操作開頭的標(biāo)志明顯，停電拉閘要掛標(biāo)志牌，檢修停電，更應(yīng)掛牌；操作及檢驗(yàn)時，必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。

供電設(shè)備的正常維護(hù)和保養(yǎng)。觀察種類儀表、電壓是否正常，使用電流的變化情況，高峰用電時的電流數(shù)值，三相電流是否平衡，對照值班記錄檢查分析有關(guān)差異；核對各個支路的實(shí)際負(fù)荷是否與裝設(shè)的保護(hù)元件整定值相符合；配電箱固定是否牢固，箱內(nèi)器件是否完好無損，各閘具的接頭有無松動，操作是否靈活，刀刃及接點(diǎn)有無燒傷，導(dǎo)線絕緣是否老化、變脆、熔斷器有無焦痕；導(dǎo)線絕緣是否良好，各類絕緣導(dǎo)線的絕緣是否老化，各接頭處無燒焦、變脆、絕緣包布有無失效，接頭之間有無腐蝕現(xiàn)象；金屬管連接的地線是否良好，有無虛脫或腐蝕，各種管路固定是否牢固。管子接頭有無脫扣拔節(jié)現(xiàn)象，管路有無塌腰變形；各用電器具是否牢固；各種地板的接地電阻是否符合規(guī)定。

4）消防管理。

環(huán)境衛(wèi)生管理的目的是凈化環(huán)境，給住用人提供一個清潔宜人的工作、生活環(huán)境。我處對清潔衛(wèi)生工作將嚴(yán)格“五定”管理，即定人、定地點(diǎn)、定時間、定任務(wù)、定質(zhì)量。

管理標(biāo)準(zhǔn)：垃圾箱、果皮箱等環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備；標(biāo)準(zhǔn)化保潔（專職人員及清潔衛(wèi)生責(zé)任制）；垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺；房屋公共部門共用設(shè)施無蟻害；樓宇內(nèi)道路等共用場地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物；房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫；樓梯扶欄、天臺、公共玻璃窗等保持潔凈。

1、日常保潔。

1、擦公共防盜門1次/周無灰塵。

2、擦公共天花板1次/半年無灰塵、蜘蛛絲。

3、擦消火栓1次/月無灰塵。

4、擦窗戶1次/月無灰塵。

5、道路路面循環(huán)清掃無雜物。

6、路邊綠地2次/天無雜物。

7、路燈柱1次/周無灰塵。

8、綠地清理2次/天無灰塵、枯葉。

2、四害消滅。

在樓道、道路、綠地等公共區(qū)域，每月定期一次采取措施消滅老鼠、蟑螂，二次消滅蚊子、蒼蠅，配合周圍區(qū)域?qū)λ暮ψ躺叵咎幚怼?/p>

d、綠化維護(hù)系統(tǒng)。

制定綠化管理標(biāo)準(zhǔn)，定期對樓宇綠化進(jìn)行澆水、施肥、修剪、殺蟲等工作；對樓宇綠化進(jìn)行改進(jìn)、栽種；綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象；花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損、無斑禿；綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物。

項(xiàng)目措施標(biāo)準(zhǔn)。

綠化澆水（依氣候變化）澆足澆透。

草皮修剪（按季節(jié)進(jìn)行）草皮美觀平整。

雜草清除（按季節(jié)）確?；緹o雜草。

防蟲病蟲害防治（一年2次）無病蟲害。

養(yǎng)護(hù)施肥（一年4次）綠化生長旺盛。

喬灌木修剪造型一年4次。

e、共用設(shè)施管理系統(tǒng)。

1、社區(qū)文化建設(shè)。

關(guān)部門的良好合作關(guān)系；在樓宇告示欄上設(shè)立學(xué)習(xí)宣傳園地；配合、支持、參與社區(qū)文化建設(shè)，提倡高雅的社區(qū)文化。

2、便民服務(wù)。

提供有償特約維修服務(wù)。室內(nèi)維修裝潢業(yè)務(wù)，急修不過夜，中修三天完成；空房代管，房屋中介；委托代裝家用電器；代辦家庭清潔、消毒、打蠟；委托代聘各種類型的保姆、家教和醫(yī)療護(hù)理；信息咨詢服務(wù)等。

j物業(yè)服務(wù)的企業(yè)文化。

企業(yè)作風(fēng)：積極、專注、系統(tǒng)、精細(xì)！工作作風(fēng)：想到、做到、建議到！

管理理念：我們不相信完美，我們只相信不斷地改進(jìn)和提高!服務(wù)理念：我服務(wù)，我快樂！我解決問題，我展示自我！

服務(wù)理念。

任何人:我們保證生活在我們服務(wù)項(xiàng)目的每一位業(yè)主，無論年齡、性別、職業(yè)、社會地位……都給予最真誠的服務(wù)。任何時間：在我們服務(wù)的項(xiàng)目里，提供服務(wù)的時間是每年365天×24小時，無論晝夜、無論風(fēng)雨，為業(yè)主提供全天候、全方位的物業(yè)服務(wù)。

任何地點(diǎn)：在我們服務(wù)的項(xiàng)目里，任何地方、任何地點(diǎn)，業(yè)主的需要就是我們的指令，我們會竭盡全力滿足業(yè)主合理的需求。

任何事情：在我們服務(wù)的項(xiàng)目里，無論是業(yè)主的家居小事，還是社區(qū)大事，只要是園區(qū)中發(fā)生的事情，我們都最大限度的為業(yè)主提供滿意的服務(wù)。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

客戶的投訴將是【興隆花園】的巨大的財富。

我們根據(jù)【頤水花園】相關(guān)的基本資料，結(jié)合我司物業(yè)具體工作經(jīng)驗(yàn)及實(shí)際情況，制作了物業(yè)服務(wù)管理方案草案書。

通過本方案，物業(yè)顧問客觀描述了【頤水花園】基本情況，結(jié)合實(shí)際，有針對性的對項(xiàng)目未來物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行了規(guī)劃與設(shè)想，同時詳細(xì)的提出了可操作性強(qiáng)的物業(yè)管理服務(wù)實(shí)施保證方案與措施，希望能夠通過我們的努力將【興隆花園】的物業(yè)管理服務(wù)工作做好，以不辜負(fù)開發(fā)商、廣大業(yè)主對我們的信任和厚望。

如果能夠有幸成為【興隆花園】的物業(yè)管理服務(wù)單位，我們將嚴(yán)格貫徹本方案中所提出的服務(wù)實(shí)施措施，并將此內(nèi)容作為物業(yè)服務(wù)委托合同中的備注條款，監(jiān)督約束我們的工作。我們將不遺余力、盡職盡責(zé)的提供各項(xiàng)專業(yè)服務(wù)，整合物管的專業(yè)資源，與開發(fā)商攜手將【興隆花園】打造成為三原縣的旗艦樓盤！

房管局小區(qū)物業(yè)管理方案篇十一

（2）協(xié)調(diào)配合水、電等專業(yè)部門做好水、電等設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行的保障工作，并保障小區(qū)內(nèi)下水道、化糞池正常暢通運(yùn)行。

（3）環(huán)衛(wèi)設(shè)施完好無損。

（4）道路暢通，路面平整。

（5）消防設(shè)施完好無損，可隨時啟用。

2、安全護(hù)衛(wèi)

（1）主出入口設(shè)有值班室，并實(shí)行24小時值班；

（2）安全護(hù)衛(wèi)人員24小時巡查；

（3）小區(qū)24小時監(jiān)控；

（4）交通、車輛管理有序；

a、機(jī)動車輛出入登記、按章行駛，確保道路暢路。

b、機(jī)動車輛按序停放。

（5）危及用戶安全處，設(shè)有明顯的標(biāo)志并制定防范措施；

（6）有應(yīng)急處理計劃、措施，遇警能及時報警，并努力防止事態(tài)近一部惡化，協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場。

（7）小區(qū)內(nèi)無重大火災(zāi)、刑事和交通事故。

3、綠化與環(huán)境衛(wèi)生

（1）綠化貼合規(guī)劃要求，布局合理，綠化覆蓋率不低于30%；

（2）花草樹木長勢良好，無枯死，無破壞，無大面積蟲害現(xiàn)象；

（3）修剪及時，整齊美觀；

（4）綠化品味高，有較高觀賞價值；

（5）小區(qū)內(nèi)全方位持續(xù)清潔；

（6）房屋立面整潔，公共樓道及道路整潔，無堆放雜物現(xiàn)像；

（8）環(huán)衛(wèi)設(shè)施整潔；

（9）無亂貼、亂掛、亂劃現(xiàn)象；

（10）噪音等貼合環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)。

4、收費(fèi)管理

（1）服務(wù)人員盡職盡責(zé)，崗位職責(zé)上墻公布；物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價；

（2）用戶主動參與、支持物業(yè)管理工作，自覺維護(hù)環(huán)境、秩序，共創(chuàng)禮貌小區(qū)；

（4）模苑遵守國家收費(fèi)政策，無擅自增加收費(fèi)項(xiàng)目、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等亂收費(fèi)行為；

（6）業(yè)主意見反饋滿意率90%以上。

5、相關(guān)條件

（1）硬件環(huán)境

a、小區(qū)貼合規(guī)劃要求，無違章搭建，無擅自改變房屋用途現(xiàn)象；

b、小區(qū)樓宇、建筑等各類標(biāo)識明顯；

c、供水、排水、供電、消防、綠化、環(huán)衛(wèi)等設(shè)施設(shè)備齊全；

d、停車場分類（汽車、摩托車、自行車可分別存放）；

e、有集中監(jiān)控設(shè)備；

f、有生活服務(wù)配套設(shè)施；

g、有教育、文體活動及商務(wù)服務(wù)設(shè)施。

1、便民服務(wù)（部分收費(fèi)）

2、商務(wù)服務(wù)（部分收費(fèi)）

3、社區(qū)娛樂、文化活動服務(wù)

1、企業(yè)須持有物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書；

2、企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，內(nèi)部考核制度健全，崗位職責(zé)明確；

3、人員培訓(xùn)，持證上崗；

（1）企業(yè)從業(yè)人員統(tǒng)一著裝、佩戴胸卡；

（2）檔案管理規(guī)范，資料齊全；

（3）用心使用新技術(shù)，廣泛使用計算機(jī)管理。

結(jié)構(gòu)及外觀：

2、不允許拆、敲打室內(nèi)的柱子、承重梁等，避免不安全的隱患；

3、樓板打沖擊鉆時要避開水管、線纜等，深度不得超過１０毫米，若由于裝修打擊管線造成損壞或影響其他住戶的，應(yīng)賠償損失并負(fù)責(zé)修復(fù)。

陽臺及門窗：

1、嚴(yán)禁自行封閉陽臺，加設(shè)防盜欄桿以及其他任何形式的附加物；

2、貼磁磚時不得污損外墻，若出現(xiàn)該狀況時要立即清洗干凈；

3、嚴(yán)禁改動入戶門、門套；

4、嚴(yán)禁在窗戶上安裝防盜網(wǎng)，嚴(yán)禁加裝防盜門；

5、靠窗部位推薦裝修材料采用防水材料，以避免將來因滲水引起質(zhì)變。

管道：

1、嚴(yán)禁改動廚房、衛(wèi)生間的`排水（排污）管道；

2、若將排水管埋于墻體內(nèi)，應(yīng)留有檢修口，便于管道堵塞時的檢修；

3、處理好排污口、地漏及周圍防水，避免滲漏水；

4、推薦對預(yù)埋在墻體內(nèi)的水管試壓后再封閉。

廚房及衛(wèi)生間：

1、嚴(yán)禁改變廚房及衛(wèi)生間原有的位置；

2、按煤氣公司有關(guān)規(guī)定煤氣管道不得做任何改動和埋于墻體，避免不安全因素存在；

3、嚴(yán)禁敲打和改變屬公共部分的通風(fēng)管道井；

4、吊頂需做成活動式的或預(yù)留檢查口，便于日后檢修；

6、安裝浴缸、馬桶時，處理好接頭，保證流水順暢，防止?jié)B水。

智能設(shè)施及管線：

嚴(yán)禁更改智能設(shè)施管線，嚴(yán)禁擅自更改智能系統(tǒng)所屬設(shè)備的安裝位置。

空調(diào)：

1、裝修前應(yīng)先確定好室內(nèi)機(jī)的安放位置，以便于事先預(yù)埋好管線及插座；

2、空調(diào)外機(jī)務(wù)必放在指定的位置，保證整體外觀的統(tǒng)一；

3、空調(diào)滴水管應(yīng)接于預(yù)埋好的冷凝水管中。

房管局小區(qū)物業(yè)管理方案篇十二

一、項(xiàng)目概況。

1.地理位置。

該項(xiàng)目位于sh區(qū)與jz區(qū)的結(jié)合部，面臨武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。2.項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

常規(guī)性公共服務(wù)（合同服務(wù)）委托性特約服務(wù)（非合同零星服務(wù)）和經(jīng)營性多種服務(wù)（全方位、多層次的綜合服務(wù)）。

1、房屋及設(shè)施設(shè)備管理。

1.1建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護(hù)和管理范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。

房屋建筑的維護(hù)管理實(shí)行管養(yǎng)合一主要落實(shí)在以下幾個方面：

a、工作的主動性。

管理職責(zé)人與服務(wù)中心相結(jié)合，落實(shí)巡查制度及年度房屋建筑維護(hù)、養(yǎng)護(hù)，執(zhí)行房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)、有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范、健全檔案記錄、持續(xù)房屋正常的使用功能及完好。

b、工作的多樣性。

根據(jù)房屋的完損狀況、季節(jié)變化、住戶對象等采取日常修繕服務(wù)，季節(jié)修繕服務(wù)、重點(diǎn)修繕服務(wù)和特殊修繕服務(wù)等形式，并做到制度化、規(guī)范化。

c、工作的針對性。

在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因戶制宜，根據(jù)住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務(wù)措施。

1.2共用設(shè)施、設(shè)備的管理。

范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內(nèi)消防設(shè)施、電梯、水泵房。

共用設(shè)施設(shè)備的管理由維修管理和運(yùn)行管理兩大部分組成，進(jìn)行統(tǒng)一管理，對于不同的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行不同的維修管理，執(zhí)行相應(yīng)的工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，建立設(shè)施設(shè)備管理帳冊和重要設(shè)備的技術(shù)檔案，落實(shí)定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運(yùn)行記錄齊備。到達(dá)設(shè)施設(shè)備齊全、功能正常、運(yùn)行良好。

1.3市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的養(yǎng)護(hù)和管理。

范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。

根據(jù)共用設(shè)施和附屬建筑、構(gòu)筑物的類別不同，指定并落實(shí)巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗(yàn)收制度、積累有關(guān)技術(shù)資料。對于有些專項(xiàng)類別，如：車庫、制定專業(yè)管理方案并實(shí)施。透過有序的工作使其到達(dá)功能正常、暢通、達(dá)標(biāo)，基本完好。

1.4智能化設(shè)施設(shè)備。

范圍包括：樓宇對講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內(nèi)紅外線報警系統(tǒng)，周界紅外線對射報警系統(tǒng)、門禁及車庫管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。

根據(jù)智能系統(tǒng)的構(gòu)成、分系統(tǒng)設(shè)備的組成狀況，建立起適合jt智能系統(tǒng)、操作性強(qiáng)的管理制度，從管理前期介入人員培訓(xùn)入手。做好智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運(yùn)行管理、系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)管理、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設(shè)備維修管理，并以科技為先導(dǎo)、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務(wù)，充分利用現(xiàn)有資源，提升智能系統(tǒng)功能，透過嚴(yán)格管理保證智能系統(tǒng)運(yùn)作正常。

2、環(huán)境衛(wèi)生管理。

在jt我們遵循高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的環(huán)境衛(wèi)生管理和高質(zhì)量、高頻度的環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)、實(shí)施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護(hù)的職能。做好兩項(xiàng)工作，即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理。

是對房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)到達(dá)環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，垃圾日清，按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。透過對小區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過程控制，確保向住戶帶給高檔次的服務(wù)水準(zhǔn)及高質(zhì)量的生活場所。

2.2環(huán)境管理。

jt的環(huán)境管理為小區(qū)禮貌潔凈、環(huán)境質(zhì)量良好、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)基礎(chǔ)設(shè)施健全、生活舒適便捷，構(gòu)成環(huán)保意識，日常管理與保護(hù)有機(jī)結(jié)合，提高住戶的生活質(zhì)量。

綠化的功能是美化環(huán)境。透過我們的管理到達(dá)綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果；

我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護(hù)人員，將片區(qū)負(fù)責(zé)與巡查相結(jié)合，科學(xué)合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。綠化管理的主要資料是花木、草坪的養(yǎng)護(hù)。

4、治安消防管理。

治安消防管理工作是jt重點(diǎn)管理工作之一。我們要貫徹預(yù)防為主、防治（消）結(jié)合的方針，對所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進(jìn)行全面的管理。

5、車輛交通管理。

對小區(qū)內(nèi)各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進(jìn)出、行駛、停泊實(shí)施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。

6、公共管理。

6.1住戶裝修管理。

在jt物業(yè)轄區(qū)里，對業(yè)主及住戶的裝修實(shí)行全面的監(jiān)管。以確保裝修設(shè)計合理，隱蔽工程貼合設(shè)計規(guī)定及圖紙要求。裝修材料及施工過程貼合消防管理規(guī)定的要求，并安全使用。保障住宅的結(jié)構(gòu)安全及小區(qū)的整體美觀，使業(yè)主有一個舒適、安寧的生活環(huán)境。

6.2搞好維修基金以及儲備金的核收與管理。

6.3協(xié)助政府進(jìn)行社會管理，如在物業(yè)轄區(qū)范圍內(nèi)從事人口統(tǒng)計、計劃生育、預(yù)防犯罪等方面的工作。

7、常規(guī)性公共服務(wù)。

即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同，為全體業(yè)主及住戶帶給的經(jīng)常性服務(wù)，是所有業(yè)主及轄區(qū)內(nèi)住戶都能夠享受到的。它貫穿于物業(yè)管理之中。如：清潔衛(wèi)生服務(wù)、治安保衛(wèi)服務(wù)、維修居住區(qū)環(huán)境服務(wù)等。我們將以專業(yè)、入微、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)帶給給業(yè)主及住戶。

8、委托性特約服務(wù)。

是為某些住戶群體帶給的服務(wù)，如：為高層住戶14小時開啟電梯、24小時高層供水、水泵的維修保養(yǎng)等。我們以專業(yè)的養(yǎng)護(hù)工作為業(yè)主及住戶帶給舒適便利的生活環(huán)境。

9、經(jīng)營性多種服務(wù)。

即向業(yè)主及住戶帶給便利、高效、經(jīng)濟(jì)的便民服務(wù)。營造jt溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細(xì)節(jié)思考，以點(diǎn)點(diǎn)滴滴的積累和平凡的小事，體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務(wù)的整體水平。從而使每一位業(yè)主及住戶體驗(yàn)生活在jt這個溫暖大家庭的幸福。我們將以業(yè)主及住戶為中心，有步驟地開展各種無償與有償服務(wù)，并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見，開辟新的服務(wù)項(xiàng)目。

為落實(shí)市十三屆人大三次會議審議透過的《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動，切實(shí)維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，努力提高物業(yè)管理水平，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合我市物業(yè)管理工作實(shí)際，特制定本方案：

一、指導(dǎo)思想。

以國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》為依據(jù)，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導(dǎo)，以落實(shí)《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點(diǎn)，以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務(wù)水平為宗旨，進(jìn)一步加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作，推動我市物業(yè)管理健康發(fā)展。

二、目標(biāo)和范圍。

（一）目標(biāo)：

1、有效解決開發(fā)遺留問題，年底前整改率到達(dá)90%；

對存在工程質(zhì)量問題的房屋要及時維修，維修及時率到達(dá)90%。

2、新建住宅小區(qū)推行招投標(biāo)率到達(dá)100%；

2015年新進(jìn)入市場的樓盤，在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。

3、凡從事物業(yè)管理活動的企業(yè)，要100%取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》。

4、強(qiáng)化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn)，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率到達(dá)100%，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。

5、大力推行物業(yè)管理，年底前對具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)物業(yè)化率到達(dá)100%。

6、加強(qiáng)業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區(qū)年底前要到達(dá)80%以上成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。

（二）范圍：對全市實(shí)行物業(yè)管理的244個住宅小區(qū)進(jìn)行排查。根據(jù)排查結(jié)果，進(jìn)行清理整頓，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理行為。

三、工作資料。

（一）完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設(shè)。依據(jù)國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)配套法規(guī)、規(guī)章，結(jié)合我市物業(yè)管理實(shí)際狀況，透過調(diào)研，同時借鑒國內(nèi)先進(jìn)城市取得的成功經(jīng)驗(yàn)，盡快頒布實(shí)施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》，依法加強(qiáng)我市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。

（二）全力解決開發(fā)建設(shè)遺留問題。開發(fā)建設(shè)單位作為行為主體要切實(shí)承擔(dān)起職責(zé)，按照規(guī)劃設(shè)計和施工標(biāo)準(zhǔn)，對住宅小區(qū)存在的問題從新進(jìn)行完善，建委、規(guī)劃、房產(chǎn)等相關(guān)部門，按照各部門職責(zé)，落實(shí)到職責(zé)單位，做到誰的問題、誰負(fù)責(zé)、誰解決。并對存在開發(fā)建設(shè)遺留問題的住宅小區(qū)，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。個性是存在工程質(zhì)量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修職責(zé)要全實(shí)到單位、到個人，維修及時率確保在90%以上。同時，有關(guān)部門要抓緊制定相應(yīng)的規(guī)定和措施，明確住宅區(qū)的交付使用制度，杜絕新建住宅小區(qū)產(chǎn)生開發(fā)建設(shè)遺留問題。

（三）加大對物業(yè)市場的監(jiān)督。

四、物業(yè)費(fèi)的成本測算。

1、管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)。

2、清潔衛(wèi)生費(fèi)清潔衛(wèi)生費(fèi)測算表（04）。

3、保安費(fèi)：保安費(fèi)測算表（05）。

為深入推進(jìn)我區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作，改善人居環(huán)境，爭創(chuàng)人民滿意城市，特制定本方案。

一、指導(dǎo)思想。

以《省物業(yè)管理?xiàng)l例》和《市建立禮貌滿意城市實(shí)施辦法》為依據(jù)，在鞏固禮貌建立各項(xiàng)成果的基礎(chǔ)上，按照居民自治、因地制宜、便民利民的原則，和三先三后的工作思路，深入開展我區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作。建立健全全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)體系，有效提升居民對社區(qū)管理和服務(wù)的滿意度。

二、服務(wù)范圍。

社區(qū)物業(yè)服務(wù)要以社區(qū)公共部分的管理和服務(wù)為重點(diǎn)，以完善社區(qū)功能、提升管理水平為目標(biāo)，包括以下幾個方面：

（一）公共秩序管理。加強(qiáng)對轄區(qū)內(nèi)的流動攤擔(dān)、店外經(jīng)營、車輛停放的規(guī)范管理。

（二）公共環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)。做好社區(qū)轄區(qū)范圍內(nèi)（維護(hù)作業(yè)標(biāo)段以外）公共場所、道路的清掃保潔，空中垃圾和樓道堆物清理，居民樓棟、門店生活垃圾袋裝化及上門收集服務(wù)等工作。

（三）公共安全防范。協(xié)助管理轄區(qū)內(nèi)公共秩序的同時，搞好轄區(qū)內(nèi)的治安巡查。

（四）公用設(shè)施管理。做好棟間道路、樓棟下水管網(wǎng)、化糞池、垃圾果皮筒、公共亮化、文體器材等公用設(shè)施的日常管理和維護(hù)。

（五）公共綠化維護(hù)。做好轄區(qū)內(nèi)公共綠地的修剪、澆灌、施肥、除蟲、補(bǔ)栽補(bǔ)種等綠化養(yǎng)護(hù)工作。

（六）其他。其他需要協(xié)調(diào)解決的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。

三、基本原則。

（一）居民自治的原則。物業(yè)服務(wù)是社區(qū)服務(wù)的重要組成部分，要參照《物業(yè)管理?xiàng)l例》，在居民自治與政府引導(dǎo)的基礎(chǔ)上，充分聽取居民意見，透過無償或低償服務(wù)以及非贏利性經(jīng)營，優(yōu)化整合資源配置，逐步理順和規(guī)范物業(yè)服務(wù)各主體之間的關(guān)系，創(chuàng)新社區(qū)物業(yè)服務(wù)新機(jī)制，力求解決人民群眾最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實(shí)的利益問題。

（二）因地制宜的原則。充分發(fā)揮街道和社區(qū)在推進(jìn)社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作中的主導(dǎo)作用，根據(jù)各個社區(qū)的實(shí)際狀況，制定包括費(fèi)用收取和服務(wù)項(xiàng)目在內(nèi)的社區(qū)物業(yè)服務(wù)章程，并按章程具體實(shí)施，不斷促進(jìn)社區(qū)建設(shè)與物業(yè)服務(wù)的協(xié)調(diào)發(fā)展。在不同社區(qū)或同一社區(qū)的不同小區(qū)、樓盤之間，可采用多種模式進(jìn)行分類分層次管理。

（三）便民利民的原則。要將推進(jìn)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)作為為民辦事的一項(xiàng)德政工程、民心工程，透過推行社區(qū)物業(yè)化服務(wù)，建立健全社區(qū)市容衛(wèi)生維護(hù)體系、社區(qū)治安保障體系、4050人員就業(yè)體系和居民生活服務(wù)體系，在凈化市容的同時，努力擴(kuò)大社區(qū)就業(yè)，提高服務(wù)水平，提升市民對社區(qū)環(huán)境的滿意度。

四、工作任務(wù)。

按照禮貌建立的標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)字化城市管理的要求，把我區(qū)農(nóng)民安置小區(qū)和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區(qū)納入社區(qū)物業(yè)服務(wù)推行計劃。今年實(shí)施的10個社區(qū)（小區(qū)）是:觀沙嶺街道金嶺農(nóng)民安置小區(qū)、觀沙嶺街道黃泥塘農(nóng)民安置小區(qū)、咸嘉湖街道白鶴嘴社區(qū)安塑小區(qū)、咸嘉湖街道荷葉塘社區(qū)麗臣小區(qū)、西湖街道裕民農(nóng)民安置小區(qū)南片、西湖街道裕民農(nóng)民安置小區(qū)北片、望岳街道道坡農(nóng)民安置小區(qū)、望岳街道上堆坊農(nóng)民安置小區(qū)、岳麓街道洋海塘農(nóng)民安置小區(qū)東片、岳麓街道洋海塘農(nóng)民安置小區(qū)西片。

五、工作思路。

在推進(jìn)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作中，確定三先三后的工作思路。

（一）先整治后管理。按照整治在先，管理長效的原則，對先期實(shí)施物業(yè)化服務(wù)的社區(qū)進(jìn)行牛皮癬、綠化設(shè)施、溝渠、圍墻、路燈、地面、化糞池、晾衣架等多項(xiàng)設(shè)施的專項(xiàng)整治，再透過物業(yè)化服務(wù)的實(shí)施對其進(jìn)行長效管理。

（二）先宣傳后實(shí)施。透過廣泛深入的宣傳動員，加深居民對社區(qū)物業(yè)化的了解，取得居民對社區(qū)實(shí)行物業(yè)化管理的理解與支持，為后續(xù)工作營造良好的群眾氛圍。

（三）先服務(wù)后收費(fèi)。根據(jù)社區(qū)居民中失地農(nóng)民、破產(chǎn)企業(yè)下崗職工較多，人均收入較低的現(xiàn)狀，實(shí)行先服務(wù)后收費(fèi)低償服務(wù)原則，先帶給優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，讓社區(qū)居民切實(shí)感受到實(shí)施物業(yè)服務(wù)所帶來的好處，再收取必須的服務(wù)費(fèi)，保證物業(yè)服務(wù)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

六、組織領(lǐng)導(dǎo)。

成立全區(qū)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作領(lǐng)導(dǎo)小組。

組長:。

副組長:。

辦公室主任：

辦公室副主任：

成員單位：區(qū)政府辦、區(qū)綜治辦、區(qū)發(fā)改局、區(qū)財政局、區(qū)城管局、區(qū)民政局、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、區(qū)工商分局、區(qū)市政公司、區(qū)園林公司、區(qū)環(huán)衛(wèi)公司及各街道辦事處。

各街道辦事處要成立由辦事處主任任組長的社區(qū)物業(yè)化服務(wù)的組織機(jī)構(gòu)。

七、職責(zé)分工。

區(qū)政府辦：負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決企業(yè)辦社會職能分離的歷史遺留問題；

區(qū)綜治辦：負(fù)責(zé)指導(dǎo)和支持做好治安防控工作；

區(qū)發(fā)改局：負(fù)責(zé)指導(dǎo)確定社區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

區(qū)財政局：負(fù)責(zé)社區(qū)物業(yè)服務(wù)的經(jīng)費(fèi)統(tǒng)籌工作；

區(qū)城管局：負(fù)責(zé)牽頭組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督考核工作；

區(qū)民政局:協(xié)助做好特困、低保人員的就業(yè)工作；

區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局：負(fù)責(zé)行業(yè)指導(dǎo)工作；

區(qū)工商分局：負(fù)責(zé)對成立物業(yè)服務(wù)公司的辦證和資質(zhì)審批帶給支持；

區(qū)市政、園林和環(huán)衛(wèi)公司：在社區(qū)專業(yè)維護(hù)上給予指導(dǎo)、支持和配合；

各街道辦事處：組織社區(qū)實(shí)施社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作。

八、方法步驟。

（一）準(zhǔn)備階段。

1、2月份對全區(qū)未實(shí)施物業(yè)服務(wù)的農(nóng)民安置小區(qū)和破產(chǎn)企業(yè)宿舍區(qū)全面調(diào)查摸底，確定推行物業(yè)服務(wù)的社區(qū)（小區(qū)）名單。

2、3月上旬組織相關(guān)部門召開協(xié)調(diào)會，專題研究開放式居民社區(qū)推行物業(yè)化服務(wù)工作。

3、3月下旬組織召開工作部署會。

（二）實(shí)施階段。

1、4月份對今年確定的物業(yè)化服務(wù)的社區(qū)，由街道統(tǒng)一組織，重點(diǎn)拆除違法建筑，改善治安，交通現(xiàn)狀，整治老舊建筑的外墻，整修圍墻，道路、綠地、路燈、供排水等設(shè)施，改善社區(qū)基本狀況，強(qiáng)化小巷、小區(qū)、小院、小店四小管理，辦好四件實(shí)事，重點(diǎn)解決路燈不亮，下水不通，路面不平，環(huán)境不潔的問題，為實(shí)施社區(qū)物業(yè)化服務(wù)打下基礎(chǔ)。

2、5月上旬組織參觀，學(xué)習(xí)其他單位經(jīng)驗(yàn)做法。

3、5月下旬全力推進(jìn)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)工作。

（三）考核驗(yàn)收階段。

1、將開放式居民社區(qū)推行物業(yè)服務(wù)工作作為對街道全年績效考核的一項(xiàng)重要資料。

2、6月份組織相關(guān)社區(qū)進(jìn)行交流講評。

3、8月份由區(qū)城管局牽頭，組織相關(guān)部門進(jìn)行驗(yàn)收，將以社區(qū)（小區(qū)）實(shí)施物業(yè)服務(wù)后臟亂現(xiàn)象是否得到根本改變，市容衛(wèi)生是否得到顯著提升，周邊生活環(huán)境是否得到明顯改善為依據(jù)，社區(qū)物業(yè)服務(wù)模式是否可持續(xù)、社區(qū)居民群眾是否滿意為標(biāo)準(zhǔn)，對社區(qū)居民上門問卷調(diào)查，滿意度未到達(dá)85%以上的社區(qū)一律要求補(bǔ)課，不予驗(yàn)收，扣除政府獎勵資金和相應(yīng)的績效考核分值。

九、工作要求。

（一）高度重視，充分認(rèn)清推行社區(qū)物業(yè)化服務(wù)的重要好處。

推行社區(qū)物業(yè)服務(wù)，是鞏固禮貌建立成果、建設(shè)人民滿意城市的基礎(chǔ)工程，是提升社區(qū)城市管理水平、改善宜居創(chuàng)業(yè)環(huán)境的民心工程。各街道和社區(qū)要高度重視，把它作為推進(jìn)社區(qū)城市管理水平、建立禮貌城區(qū)的一個重要抓手。要召開班子會，專題研究和部署此項(xiàng)工作。要統(tǒng)一思想，充分認(rèn)清開展好社區(qū)物業(yè)化服務(wù)是提升城市整體形象的重要舉措，是提高社區(qū)居民群眾生活質(zhì)量的重要途徑，是加強(qiáng)社會治安、增強(qiáng)群眾安全感的重要手段，也是加快推進(jìn)建設(shè)人民滿意城市的基本要求。

（二）充分準(zhǔn)備，為全面實(shí)施社區(qū)物業(yè)化服務(wù)打下基礎(chǔ)。

一是要有充分的思想準(zhǔn)備。各街道要把搞好社區(qū)物業(yè)化服務(wù)，完成任務(wù)指標(biāo)，作為今年一項(xiàng)重要工作去抓，要明確職責(zé)和標(biāo)準(zhǔn)，要克服一切畏難情緒，不等不靠，充分發(fā)揮主觀能動性，把此項(xiàng)工作抓緊抓實(shí)，抓出成效。二是要搞好宣傳發(fā)動。要進(jìn)行廣泛宣傳，努力爭取居民的認(rèn)可和參與。要廣泛發(fā)動轄區(qū)內(nèi)的民間組織、單位、團(tuán)體和社區(qū)志愿者出資出力共同參與社區(qū)物業(yè)服務(wù)工作，最終實(shí)現(xiàn)服務(wù)和管理的常態(tài)化。三是要制定方案，落實(shí)職責(zé)。各街道要制定切實(shí)可行的工作實(shí)施方案，細(xì)化工作職責(zé)，要把職責(zé)落實(shí)到具體事、具體人身上，要有具體要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

（三）全力支持，為順利實(shí)施社區(qū)物業(yè)化服務(wù)帶給保障。

一是人員要落實(shí)。各街道和部門要明確專人抓此項(xiàng)工作，確定專責(zé)。二是經(jīng)費(fèi)要保證。每個實(shí)施物業(yè)服務(wù)的社區(qū)（小區(qū)）明確經(jīng)費(fèi)10萬元，區(qū)和街道各安排5萬元。區(qū)和街道先期各拿2萬元，作為啟動經(jīng)費(fèi)，保證社區(qū)物業(yè)化服務(wù)前期工作的正常、快速運(yùn)行，驗(yàn)收合格后，全部經(jīng)費(fèi)到位。要動員廣大社區(qū)居民用心參與社區(qū)物業(yè)管理，自覺繳納相應(yīng)費(fèi)用，并使之逐步成為社區(qū)物業(yè)管理主要經(jīng)費(fèi)來源。三是合力要構(gòu)成。要努力構(gòu)成齊抓共促的機(jī)制，牽涉到的各種專業(yè)問題各部門要通力協(xié)作，給予足夠的支持。

根據(jù)安置房的特點(diǎn)及島外物業(yè)管理的物點(diǎn)，制定本，將為廣大業(yè)戶推出完善的管理服務(wù)，為企業(yè)打造物業(yè)品牌。

一、了解小區(qū)樓盤的基本概況如服務(wù)合同資料、考核標(biāo)準(zhǔn)及現(xiàn)場實(shí)地查看（所處位置、人文環(huán)境、面積、入口、設(shè)施設(shè)備等）。

二、服務(wù)處組織框架根據(jù)現(xiàn)場查看的狀況和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及思考管理成本的狀況下，組建小區(qū)服務(wù)處人員組織框架，并對服務(wù)處人員進(jìn)行相關(guān)的一系列培訓(xùn)，布置小區(qū)服務(wù)處的簡易裝修、采購辦公物品等。

三、準(zhǔn)備接管驗(yàn)收樓盤的工作包括。

內(nèi)業(yè)資料的移交工作:。

1、資料的接管驗(yàn)收資料。如規(guī)劃許可證、土地使用合同等。

2、綜合竣工驗(yàn)收資料。如竣工圖、機(jī)電設(shè)備的資料、供水合同等。

3、業(yè)主資料。如已分配業(yè)主的房號、電話號碼等。

1、對小區(qū)公共部位進(jìn)行驗(yàn)收包括樓道、公共樓面、天臺、地下室等。

2、戶內(nèi)的驗(yàn)收。

3、園林綠化的驗(yàn)收。

4、工程設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收。包括消防系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)、電梯、二次供水、監(jiān)控系統(tǒng)，道閘系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、排水管道、避雷針、化糞池等。

5、鑰匙的接管。包括設(shè)備房和戶內(nèi)的鑰匙，并進(jìn)行核對。

6、公共水電表、戶內(nèi)水電表的讀數(shù)的確認(rèn)。

工程接管驗(yàn)收流程：

1、按照小區(qū)產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料進(jìn)行移交，確認(rèn)簽字。對缺少的資料應(yīng)當(dāng)記錄在相關(guān)表格中。

2、房屋本體現(xiàn)狀接管驗(yàn)收，確認(rèn)簽字，接管鑰匙，把驗(yàn)收過程中不合格項(xiàng)記錄在相關(guān)表格中。

3、機(jī)電設(shè)備的現(xiàn)狀接管驗(yàn)收，把驗(yàn)收過程中發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)記錄在相關(guān)表格中。

4、匯總接管驗(yàn)收過程發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)，分類登記、整理、存檔。

5、將發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)反饋給施工單位和開發(fā)商，確定在規(guī)定的期間內(nèi)整改。

6、整改后，在對不合格項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收，并記錄，確認(rèn)簽字、

驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》。

四、對小區(qū)公共部分進(jìn)行拓荒保潔工作及綠化修剪工作，使小區(qū)持續(xù)良好的外觀形象迎接新業(yè)主的入住。

五、做好迎接新業(yè)主的準(zhǔn)備工作。

現(xiàn)場交房處的布置、鑰匙的分類、業(yè)主檔案袋的準(zhǔn)備、交房資料的準(zhǔn)備（房屋驗(yàn)收表住宅使用公約業(yè)主手冊裝修管理辦法裝修管理協(xié)議保管鑰匙委托書保管鑰匙承諾書鑰匙簽收表業(yè)主信息表入住資料簽收表入住須知等）。根據(jù)實(shí)際需要選取表格使用。

入住程序：

1、業(yè)戶辦妥手續(xù)后到服務(wù)處辦理入住手續(xù)。通知交房的部門能夠通知業(yè)主帶本人身份證原件及復(fù)印件、入住通知書。如果是委托交房還應(yīng)當(dāng)有委托協(xié)議書及委托人的身份證原件及復(fù)印件。

2、服務(wù)處接待人員審核業(yè)主《入住通知書》、業(yè)主身份證。

3、服務(wù)接待人員介紹小區(qū)管理服務(wù)狀況，與業(yè)主簽訂《住宅使用公約》、《裝修管理協(xié)議》等文件。根據(jù)實(shí)際需要填寫表格。

4、服務(wù)處接待人員向業(yè)主發(fā)放入住文件并請業(yè)戶簽收。入住文件包：入住須知業(yè)主手冊住宅使用公約裝修管理協(xié)議。根據(jù)實(shí)際需要發(fā)放文件。

5、服務(wù)處接待人員陪同業(yè)主驗(yàn)房，抄水、電表底數(shù)，業(yè)主驗(yàn)房合格后辦理收房、鑰匙交付簽收手續(xù)。填寫《房屋驗(yàn)收單》，驗(yàn)收不合格限期整改。

6、將《入住通知書》、業(yè)主身份證復(fù)印件、《住宅使用公約》、《裝修管理協(xié)議》、《房屋驗(yàn)收單》、《入住資料簽收表》等文件放入業(yè)主檔案袋，進(jìn)行歸檔。

7、整理在驗(yàn)收過程中，業(yè)主提出的相關(guān)問題，分類整理歸檔，并送至施工單位和開發(fā)商，進(jìn)行整改。

8、整改后，通知業(yè)主前來進(jìn)行驗(yàn)收查看。并在相關(guān)表格進(jìn)行確認(rèn)簽字。

六、二次裝修管理階段。

1、業(yè)主向服務(wù)處提出裝修，應(yīng)當(dāng)攜帶裝修圖紙，施工單位資質(zhì)證書及施工人員的身份證復(fù)印件到各服務(wù)處填寫《住宅裝修表》與《施工人員登記表》。

2、服務(wù)處接待人員向業(yè)主和施工隊介紹小區(qū)管理規(guī)定。例如裝修時間、土頭堆放點(diǎn)等。

3、服務(wù)處在理解裝修申請后，經(jīng)服務(wù)處管理人員和工程人員審批合格后，方可施工。

4、在辦妥以上手續(xù)后，接待人員辦理施工人員臨時出入證。由施工人員負(fù)責(zé)人持施工人員身份證或暫住證及照片，到服務(wù)處辦理施工人員臨時出入證，填寫施工人員登記表，并繳納施工人員出入證工本費(fèi)10元/張。裝修完后能夠退款。

5、現(xiàn)場跟蹤：管理人員務(wù)必每一天到裝修戶施工現(xiàn)場跟蹤視察，了解施工狀況并做好記錄，必要時請工程人員同往。維序人員及管理人員應(yīng)當(dāng)每日對小區(qū)公共部份進(jìn)行檢查。

6、裝修完畢后，經(jīng)服務(wù)處管理人員及工程人員驗(yàn)收后，在裝修申請表上填寫裝修驗(yàn)收狀況并簽名。

7、在跟蹤時，如發(fā)現(xiàn)有違章和妨礙公共行為，應(yīng)及時采取措施進(jìn)行整改，必要時填寫《違規(guī)整改通知單》、現(xiàn)場拍照等，以備留用與歸檔。

8、違章處理辦法，對違反裝修規(guī)定者將依有關(guān)條例采取如下措施：

9、告知、規(guī)勸、責(zé)令停工整改、上報相關(guān)執(zhí)法部門。

10、對于材料進(jìn)出、施工人員辦證、施工工具管理、土頭垃圾的管理。業(yè)主的裝修材料搬運(yùn)出小區(qū)時，務(wù)必由業(yè)主親自到服務(wù)處辦理物品放行條，簽字認(rèn)可，否則任何人一律不準(zhǔn)把材料帶出小區(qū)。辦理臨時施工人員出入證和工具出小區(qū)手續(xù)務(wù)必由業(yè)主或施工負(fù)責(zé)人來服務(wù)處辦理，其它人不得辦理。進(jìn)入的材料務(wù)必在兩天運(yùn)往業(yè)主家中，不得在小區(qū)公共部份堆放過長。土頭垃圾應(yīng)當(dāng)定點(diǎn)堆放，如果有地下室應(yīng)當(dāng)將土頭運(yùn)往地下室堆放。土頭垃圾應(yīng)當(dāng)每日進(jìn)行清運(yùn)。

11、服務(wù)處經(jīng)理每月不定期抽查10次裝修管理狀況。

七、入住后的管理階段。

服務(wù)處追求的目標(biāo)：1、房屋建筑的完好率到達(dá)98％以上；

2、報修及時率到達(dá)100％；

3、清潔管理無盲點(diǎn)；

4、設(shè)備設(shè)施完好率到達(dá)98％以上；

5、小區(qū)路燈完好率到達(dá)100％；

6、管理區(qū)域內(nèi)不發(fā)生重大安全與火災(zāi)職責(zé)事故；

7、有效投訴處理率100％；

8、服務(wù)滿意率達(dá)95％以上；

9、綠化完好率到達(dá)98％以上；

10、道路完好率到達(dá)98％；

11、各類管理人員崗前崗中培訓(xùn)100％；

12、全年無服務(wù)安全事故發(fā)生。

為到達(dá)以上目標(biāo)，服務(wù)處將制定以下：

1、完善各項(xiàng)管理制度和管理規(guī)定。包括維序人員管理規(guī)定、車輛管理規(guī)定、機(jī)電設(shè)備管理規(guī)定等一系列管理制度和管理規(guī)定。

2、保潔施行外包監(jiān)管制定。即服務(wù)處全體人員（含維序人員都有監(jiān)管的權(quán)力）做到清潔環(huán)境衛(wèi)生無死角，發(fā)現(xiàn)問題及時的機(jī)制。保潔人員應(yīng)當(dāng)要求統(tǒng)一裝著。垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消殺工作。并根據(jù)現(xiàn)場制定保潔工作流程。（保潔日計劃、周計劃、月計劃）二次供水水箱按規(guī)定清洗，水質(zhì)貼合衛(wèi)生要求。

3、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進(jìn)行修剪、養(yǎng)護(hù)、定期清除綠地雜草、雜物、定期預(yù)防花草、樹木病蟲害。

4、管理人員及機(jī)電工作人員要求持證上崗。并對服務(wù)處人員進(jìn)行后續(xù)的相關(guān)培訓(xùn)，進(jìn)一步提高全體人員的綜合潛力和服務(wù)意識。規(guī)范禮貌用語等。

5、建立來電來訪登記記錄。要求如實(shí)完整填寫，及時反饋給相關(guān)職責(zé)人，相關(guān)職責(zé)人調(diào)查后將處理狀況及時反饋給來訪來電人員。管理人員應(yīng)當(dāng)每一天下班前對來電來訪資料進(jìn)行查看，服務(wù)處經(jīng)理每兩天對來電來訪進(jìn)行檢查，并每周進(jìn)行統(tǒng)計，分析相關(guān)案例。對未能及時處理的事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)建立相關(guān)的報告制度進(jìn)行備案。

6、建立工程報修處理及時制度。房屋小修、零修、及時率100%，零修24小時內(nèi)完成，急修但是夜。小修合格率達(dá)100%，水電維修不超過24小時、土建不超過3天。中修，持續(xù)房屋外觀完好，無破壞立面。維修工程返修率不得超過1%。

7、管理人員應(yīng)當(dāng)每一天對自己所管理的片區(qū)進(jìn)行檢查包括（裝修戶、公共樓道衛(wèi)生及公共設(shè)施的完全好性、綠化狀況等），并記錄相關(guān)狀況。（嚴(yán)禁在公共綠地養(yǎng)雞養(yǎng)鴨和種菜的行為）。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)要立即制止和勸導(dǎo)。

8、小區(qū)實(shí)施封閉式管理，業(yè)主出入實(shí)施刷卡，外來人員進(jìn)行身份證登記好方可進(jìn)入。小區(qū)內(nèi)車輛實(shí)施刷卡進(jìn)入，外來車輛實(shí)行臨時取票進(jìn)入。非小區(qū)業(yè)主車輛禁止在小區(qū)停車過夜。出租車（除特殊狀況下）不得駛?cè)胄^(qū)。

9、維序人員實(shí)施24小時值班制度。定時和不定時相結(jié)合對小區(qū)進(jìn)行巡邏檢查，并進(jìn)行記錄。對進(jìn)入小區(qū)的車輛進(jìn)行引導(dǎo)停放。

10、客戶投訴的相關(guān)處理。區(qū)分有效投訴和無效投訴，反饋給相關(guān)職責(zé)人進(jìn)行落實(shí)處理，并及時將相關(guān)狀況反饋給業(yè)主。服務(wù)處應(yīng)當(dāng)對有效投訴進(jìn)行防止類似狀況在發(fā)生。

11、建立24小時值班制度。設(shè)立服務(wù)電話，理解業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)報修，求助，推薦、問詢、投訴等各類信息的收集和反饋，并及時處理，有回訪制度和記錄。

對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案；

13、建立考核制度。對全體人員進(jìn)行有效的考核。

14、社區(qū)文化活動。根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際狀況每年定期開展社區(qū)文化活動，宣傳精神禮貌建設(shè)（能夠宣傳廈門市十不準(zhǔn)備相關(guān)方面的資料和物業(yè)服務(wù)概念等資料）.

15、便民服務(wù)。便民服務(wù)活動是管理處體現(xiàn)業(yè)主至上、為業(yè)主服務(wù)的宗旨的重要一環(huán)例如能夠透過與有關(guān)部門聯(lián)系，力爭常年為業(yè)主、住戶無償代辦電話、煤氣開戶、有線電視，代訂報刊雜志、代發(fā)郵件、代請家教保姆等，職責(zé)部門為服務(wù)處。

16、每季度做好考核的準(zhǔn)備工作及每年年底開展業(yè)主滿意度調(diào)查。

為切實(shí)加強(qiáng)我街道老舊小區(qū)物業(yè)管理工作，努力構(gòu)建與城市管理水平相適應(yīng)的物業(yè)管理新機(jī)制，進(jìn)一步完善小區(qū)公共配套設(shè)施，提升小區(qū)居住環(huán)境，規(guī)范物業(yè)管理活動，提高居民安居樂業(yè)的滿意度，根據(jù)區(qū)政府關(guān)于加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的有關(guān)要求，結(jié)合我街道實(shí)際，特制定本方案。

一、指導(dǎo)思想。

以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以體制機(jī)制創(chuàng)新為核心，按照行業(yè)管理與屬地管理相結(jié)合、物業(yè)管理與社區(qū)管理相結(jié)合、業(yè)主自主管理與社區(qū)自治相結(jié)合的三結(jié)合原則，強(qiáng)化屬地管理職能，理順物業(yè)管理體制，擴(kuò)大物業(yè)管理覆蓋面，建立健全規(guī)范、穩(wěn)定、有效、和諧的物業(yè)管理長效機(jī)制，不斷鞏固禮貌城市建立成果，進(jìn)一步促進(jìn)禮貌社區(qū)與和諧寧南建設(shè)。

二、職職責(zé)務(wù)。

（一）強(qiáng)化屬地管理，建立責(zé)權(quán)明確的工作體系。

按照重心下移、屬地管理的原則，建立街道物業(yè)管理辦公室領(lǐng)導(dǎo)下的兩站一中心物業(yè)管理體系，承接市區(qū)物業(yè)管理部門下放的部分職能，具體落實(shí)轄區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理的組織、監(jiān)管工作，。

負(fù)責(zé)物業(yè)維修資金續(xù)籌與使用審核，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量檢查考評，物業(yè)管理項(xiàng)目交接監(jiān)管等。

負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常運(yùn)作。

（3）對本轄區(qū)內(nèi)沒有物業(yè)管理或物業(yè)公司棄管的住宅小區(qū)，在業(yè)主大會沒有確定管理方式之前，負(fù)責(zé)組織街道物業(yè)服務(wù)中心有償帶給物業(yè)基本服務(wù)。

（4）協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理投訴和信訪方面的工作。

（5）對未按規(guī)劃建設(shè)配套共用設(shè)施、社區(qū)和物業(yè)管理用房，或配套用房、設(shè)施存在質(zhì)量問題的，提請有關(guān)部門責(zé)令開發(fā)建設(shè)單位整改。

2.社區(qū)居委會職責(zé)。

（1）指導(dǎo)成立業(yè)主大會籌備組，派代表參加籌備工作；

指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主委員會換屆和新老業(yè)主委員會的交接工作等。

（2）監(jiān)督、指導(dǎo)業(yè)主委員會的工作。負(fù)責(zé)傳達(dá)街道對社區(qū)公共利益作出的決定，對業(yè)主委員會的決議提出推薦和意見。

（3）配合街道辦事處建立轄區(qū)物業(yè)管理職責(zé)體系，并融入到社區(qū)綜合管理當(dāng)中。

（4）成立物業(yè)管理監(jiān)督小組，負(fù)責(zé)對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行日常監(jiān)督，并及時把信息反饋給街道物業(yè)管理辦公室。

（5）負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會之間的關(guān)系。

（1）負(fù)責(zé)老舊小區(qū)內(nèi)住宅及公共設(shè)施、公共秩序、居住環(huán)境、衛(wèi)生、綠化、停車場、裝修的管理和服務(wù)工作。

定期參加業(yè)主大會，為業(yè)主、使用人帶給優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

（3）受理業(yè)主來訪、查詢、委托、投訴等事宜，能解決的及時解決。

（4）建立健全住戶檔案，完善老舊小區(qū)管理臺帳。

（5）檢查、督促清潔人員做好樓道和小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生工作，加強(qiáng)老舊小區(qū)環(huán)境保護(hù)宣傳工作。

（6）定期檢查保養(yǎng)公用設(shè)施設(shè)備，對下水道、化糞池適時組織疏通清理，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。

（7）每一天不少于兩次在小區(qū)內(nèi)巡邏，遇突發(fā)事件采取必要措施并及時向有關(guān)部門報告。

（8）對小區(qū)進(jìn)出車輛進(jìn)行管理、疏導(dǎo)，持續(xù)出入口暢通。

（9）按時保質(zhì)完成上級部門交辦的物業(yè)管理其他工作。

（二）完善分類管理模式，逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化。

加強(qiáng)物管公司的培訓(xùn)指導(dǎo)，不斷提升服務(wù)水準(zhǔn)；

對物管公司的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考評，為主管部門年審帶給基本意見；

參與優(yōu)秀小區(qū)評比活動，推廣優(yōu)秀小區(qū)的管理和服務(wù)模式，推動物業(yè)管理規(guī)范運(yùn)行。

2.單位自管小區(qū)的物管要求：督促自管單位切實(shí)擔(dān)負(fù)起物管職責(zé)，及時將各級有關(guān)檢查考評狀況向物管公司及其行政主管部門進(jìn)行通報，構(gòu)成齊抓共管的合力。

3.不具備市場化運(yùn)作的老舊小區(qū)的接管要求：由街道物業(yè)管理服務(wù)中心負(fù)責(zé)有償帶給基本物業(yè)服務(wù)，經(jīng)過一段時期運(yùn)行，逐步過渡到由業(yè)主委員會與街道物業(yè)管理服務(wù)中心簽訂服務(wù)委托合同，進(jìn)行基本業(yè)務(wù)規(guī)范管理。

4.對經(jīng)濟(jì)適用房住宅區(qū)的接管要求：經(jīng)濟(jì)適用房住宅區(qū)屬于政府保障性住房，原則上由街道物業(yè)服務(wù)中心統(tǒng)一實(shí)施物業(yè)管理，實(shí)行低標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。開發(fā)商按規(guī)定建設(shè)必須比例的商業(yè)用房，其收益用于補(bǔ)貼物業(yè)管理費(fèi)的不足。

（三）加大幫扶力度，推進(jìn)物業(yè)管理持續(xù)健康發(fā)展。

一是加大對小區(qū)居民的宣傳力度，增強(qiáng)居民花錢買服務(wù)的意識。組織社委會協(xié)助物業(yè)公司收取物業(yè)管理費(fèi)，以收費(fèi)促管理，以管理促環(huán)境，以環(huán)境再促收費(fèi)，構(gòu)成良性循環(huán)。二是用心爭取上級部門支持。協(xié)助搞好出新小區(qū)房屋維修、保潔護(hù)綠、治安巡邏等工作，為物業(yè)管理創(chuàng)造條件、帶給支持。三是鼓勵具有必須實(shí)力的物業(yè)管理企業(yè)參與競爭。提高市場份額，推進(jìn)物業(yè)公司規(guī)模化管理，降低運(yùn)營成本，提高整體水平。

三、組織領(lǐng)導(dǎo)。

領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，與物業(yè)管理辦公室合署辦公，負(fù)責(zé)日常事務(wù)處理工作，辦公室主任由郭治宇同志兼任，謝洪同志任副主任，各社區(qū)成立社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)站，站長由社區(qū)主任擔(dān)任，聯(lián)系電話：52400834。

四、機(jī)構(gòu)設(shè)置。

為便于機(jī)構(gòu)運(yùn)轉(zhuǎn)，街道成立物業(yè)管理辦公室，下設(shè)立兩站一中心一小組執(zhí)行機(jī)構(gòu)，具體負(fù)責(zé)物業(yè)管理過程中的事務(wù)處理。

1.街道物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解站。

站長：儲德順。

成員：陶蕓。

站長：丁勇。

成員：加盟企業(yè)。

常務(wù)主任：謝洪。

成員：袁洋王子成孫桂勇楊日富。

徐長祥周明福陳杰丁勇。

孫子明陶蕓徐雅珍干程。

二級監(jiān)管由小區(qū)四位一體組織實(shí)施，由居委會社工代表、社區(qū)業(yè)主代表，社委會代表、物業(yè)公司代表組成，社委會主任任組長，負(fù)責(zé)對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行日常監(jiān)督，并及時把信息反饋給街道物業(yè)管理辦公室。

五、實(shí)施步驟。

1.制定方案階段（6月12日前）。

（1）調(diào)查轄區(qū)內(nèi)住宅性質(zhì)。分已實(shí)行物業(yè)管理小區(qū)、自管小區(qū)、失管小區(qū)，摸清范圍、樓幢數(shù)、居民戶數(shù)等狀況。

（2）外出調(diào)研，深入試點(diǎn)單位調(diào)研住宅小區(qū)屬地化管理經(jīng)驗(yàn)。

（3）落實(shí)辦公的場地，各種制度及網(wǎng)絡(luò)流程圖上墻。

2.宣傳發(fā)動階段（6月20日前）。

（1）召開領(lǐng)導(dǎo)小組成員及兩站一中心一小組人員動員會。

（2）透過各社區(qū)物業(yè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)。召開社區(qū)居民骨干、樓幢長、黨小組長、社區(qū)用心分子，進(jìn)行廣泛宣傳發(fā)動，提高社區(qū)居民對實(shí)行物業(yè)管理的認(rèn)識，用心協(xié)助物管公司開展工作。

3.全面實(shí)施階段（6月21日6月30日）。

兩站一中心一小組全面開展工作，切實(shí)為社區(qū)居民開展物業(yè)服務(wù)。

六、工作要求。

1.加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，提高認(rèn)識。各級領(lǐng)導(dǎo)要從建設(shè)新型現(xiàn)代社區(qū)、提升城市管理水平，促進(jìn)和諧社會建設(shè)、推進(jìn)禮貌城市建立的高度出發(fā)。認(rèn)真領(lǐng)會物業(yè)管理體制創(chuàng)新的重要好處，強(qiáng)化職責(zé)意識，精心組織，周密部署，明確措施，建立問責(zé)體系，確保體制創(chuàng)新各項(xiàng)工作落到實(shí)處。

2.強(qiáng)化宣傳，營造氛圍。要做好輿論正面引導(dǎo)，大力宣傳實(shí)行規(guī)范化物業(yè)管理的好處、作用及物業(yè)管理的有關(guān)政策法規(guī)。采取散發(fā)宣傳單、印制便民手冊、宣傳板報等方式，用心引導(dǎo)業(yè)主自覺遵守物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，樹立物業(yè)管理是消費(fèi)、是商品的意識，營造全社會共同關(guān)心、支持、參與住宅小區(qū)實(shí)行規(guī)范化物業(yè)管理工作的良好氛圍。

3.明確職責(zé)，落實(shí)要求。各職能科室要齊抓共管，相互配合，落實(shí)支持物業(yè)工作的各項(xiàng)政策。各社區(qū)要建立物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，建立一把手負(fù)總責(zé)的職責(zé)體系，抽出精干力量落實(shí)社區(qū)職責(zé)及考核標(biāo)準(zhǔn)。街道物業(yè)管理辦公室要認(rèn)真組織檢查考核工作，建立健全聯(lián)席會議制度，嚴(yán)格督辦并通報檢查結(jié)果，確保試點(diǎn)工作順利進(jìn)行。

4.突出重點(diǎn)，加大投入。各社區(qū)要加大對本轄區(qū)物業(yè)管理的監(jiān)管，個性對老舊小區(qū)要重點(diǎn)扶持，完善各項(xiàng)公共配套設(shè)施，并延伸服務(wù)資料。同時，街道將采取爭取一點(diǎn)，自籌一點(diǎn)的辦法，對老舊小區(qū)物業(yè)管理給予必要投入。

一、管理目標(biāo)：

1、業(yè)主委員會成立后12個月至18個月，到達(dá)深圳市安全禮貌（優(yōu)秀住宅）小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)；

2、業(yè)主委員會成立后24個月至30個月，到達(dá)廣東省優(yōu)秀住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)；

3、業(yè)主委員會成立后36個月至42個月，到達(dá)全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)；

4、小區(qū)實(shí)行封閉式管理，護(hù)衛(wèi)班實(shí)行24小時值班，確保業(yè)主和住戶生合財產(chǎn)安全；

5、小區(qū)清潔實(shí)行專職保潔員職責(zé)制，保證小區(qū)內(nèi)24小時全天候干凈、衛(wèi)生、整潔；

9、綠化按時修剪、維護(hù)、持續(xù)花草樹木茂盛美觀，綠化完好率99%以上；

11、實(shí)施不少于10項(xiàng)的特約服務(wù)，把物業(yè)的服務(wù)資料融入到業(yè)主的衣、食、住、行中。

二、分項(xiàng)指標(biāo)：

1.房屋完好率：100％。

2.房屋零修、急修及時率：99％。

3.維修工程質(zhì)量合格率：100％。

4.管理費(fèi)收繳率：98％。

5.綠化完好率：99％。

6.清潔、保潔率：99％。

7.道路完好率及使用率：100％。

8.化糞池、雨水井、污水井、沙井完好率：100％。

9.排水管、明暗溝完好率：100％。

10.路燈完好率：100％。

11.汽車場完好率：100％。

12.公共文體設(shè)施、建筑小品完好率：100％。

13.小區(qū)內(nèi)重大刑事案件發(fā)生率：0。

14.小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率：1／年。

15.消防設(shè)施、設(shè)備完好率：100％。

16.火警發(fā)生率：1％。

17.火災(zāi)發(fā)生率：0％。

18.違章發(fā)生率：2％。

19.違章處理率：100％。

20.用戶有效投訴率：2％。

21.有效投訴處理率：100％。

22.管理層員工專業(yè)培訓(xùn)合格率：100％。

23.特種作業(yè)員工持證上崗率：100％。

24.維修服務(wù)回訪率：30％。

25.業(yè)主（住戶）對物業(yè)管理綜合滿意率：98％服務(wù)特色（菜單式服務(wù)模式）。

一、實(shí)行菜單式服務(wù)模式。

即物業(yè)公司除了帶給常規(guī)性的公共服務(wù)外，還帶給了多種多樣的特約服務(wù)，將服務(wù)深度滲入到客戶的衣、食、住、行中，并明碼標(biāo)價，除公共服務(wù)是必選的項(xiàng)目外，客戶可根據(jù)自己的需要選取不同的特約服務(wù)，并支付相應(yīng)的費(fèi)用。

二、快速、完善的服務(wù)形式：首按職責(zé)制+三分鐘服務(wù)承諾。

1、首按職責(zé)制。

每一位員工都有職責(zé)和義務(wù)接待客戶的推薦，任何一位員工接到推薦后，統(tǒng)一傳遞到辦公室，并告訴推薦人我處在二日內(nèi)反饋處理結(jié)果。第一接待人負(fù)責(zé)跟蹤這項(xiàng)服務(wù)推薦處理的狀況直至客戶滿意為止。

接待服務(wù)推薦時應(yīng)對處理時間做出適當(dāng)?shù)某兄Z，盡量在最短的承諾時間內(nèi)處理完畢，因故未能在承諾時間內(nèi)處理的應(yīng)及時通知對方，爭取取得理解。但不得出現(xiàn)同一件事情有兩次推遲處理的狀況。承諾時間最好控制在1~2天，一般不超過一周，特殊狀況除外。處理完畢后，由處理人與對方交代清楚，需要讓對方簽字確認(rèn)的就應(yīng)留簽字記錄，并告知第一接待人。

2、三分鐘服務(wù)承諾。

第一接待人接到客戶的推薦時，應(yīng)及時將客戶的推薦反饋到辦公室，由辦公室安排相關(guān)人員到客戶指定的地方，為客戶帶給相應(yīng)的服務(wù)，這一過程不能超過三分鐘。若有特殊狀況，無法在三分鐘趕到客戶指定的地方，應(yīng)在事先跟客戶解釋，取得客戶的諒解，在客戶同意的同提下，在最短的時間內(nèi)，趕到現(xiàn)場為客戶服務(wù)。

三、突出、貼心的禮貌禮貌：三米微笑服務(wù)+站立式服務(wù)。

1、三米微笑服務(wù)。

管理處人員見到客戶務(wù)必微笑示意，具體做法是：在距離客戶三米時，務(wù)必自然微笑示意，微笑時以露出八顆牙齒為標(biāo)準(zhǔn)，等客戶到身邊時，輕聲、清晰道早上好、下午好或晚上好。管理人員在見到認(rèn)識的客戶時，也務(wù)必遵守三米微笑服務(wù)原則。

2、站立式服務(wù)。

站立式服務(wù)表此刻：

（1）各固定崗（道口崗、門崗護(hù)衛(wèi)員）根據(jù)接待客戶的不同，應(yīng)在不同時期進(jìn)行站立服務(wù)。道口崗實(shí)行16小時站立服務(wù)，早班和中班在工作服務(wù)均應(yīng)樹立站姿勢的形象。門崗則應(yīng)在客戶上下班的高峰期站立迎賓，時間為：7:30～9:00，11:30～12:00，13:45～14:30，17:30～18:30。

（2）接待員或辦公室人員在接待客戶時，在客戶進(jìn)門時，也務(wù)必站立并微笑致意，客戶離開時，也務(wù)必站立微笑送別，并目送客戶出門為止。

四、全天候的服務(wù)時間。

1、護(hù)衛(wèi)班實(shí)行24小時專人服務(wù)，客戶有任何需求能夠得到最及時的服務(wù)。

2、維修班實(shí)行24小時專人服務(wù)，客戶普通維修事項(xiàng)能夠得到是及時的服務(wù)，有危及客戶安全的大維修也能得到緊急處理。

3、客戶服務(wù)中心實(shí)行16小時專人服務(wù)，并在無專人值班的時間段出示客戶服務(wù)中心所有人員的聯(lián)系電話，以便客戶在無水值班的狀況下能夠找到相關(guān)的人員。所有不值班人員在接到客戶求助電話后，若不能在電話中處理了客戶的問題，應(yīng)第一時間趕到事故現(xiàn)場，給予客戶最及時的關(guān)懷與幫忙。

4、管理處全體人員非特殊狀況都務(wù)必留守小區(qū)，隨時待命，以便為客戶帶給服務(wù)。

五、豐富的社區(qū)文化活動。

豐富的社區(qū)文化活動不僅僅僅表此刻舉辦多次的大型活動，還在于讓大部分客戶能自覺的加入到社區(qū)文化活動中來，變客戶被動理解管理處帶給的文化活動，為客戶主動參與各種活動，并在整個小區(qū)中構(gòu)成一種獨(dú)特的文化氛圍，一種有別于其他小區(qū)的文化氛圍。

六、多種多樣的特約經(jīng)營服務(wù)。

常規(guī)的物業(yè)服務(wù)資料僅是對公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、保養(yǎng)，對公共場所進(jìn)行管理，對全體客戶帶給共同的服務(wù)，而沒辦法滲透到客戶個人的衣、食、住、行中，因此開展多種多樣的特約服務(wù)，不僅僅僅是物業(yè)服務(wù)資料的深入，也大大方便了客戶的生活，同時也可為管理處獲得一些額外的收入。做好多種多樣的特約服務(wù)將是除了社區(qū)文化活動以外的另一種新穎的服務(wù)資料。

七、實(shí)行完全的封閉式管理。

傳統(tǒng)的封閉式管理僅僅是對來訪人員和無關(guān)人員的管理，并沒有對外來送水、送飯、送報的人員進(jìn)行管理，而我們實(shí)行的完全封閉式管理，是除了客戶和拜訪人員能進(jìn)出小區(qū)外，其他送水、送飯、送報人員將完全不能進(jìn)入小區(qū)，而由我們的人來完成這些服務(wù)，進(jìn)而在做好服務(wù)工作的同時，把小區(qū)的安全隱患減到最少。這也是我們做好多種特約服務(wù)所帶來的另一個好處。社區(qū)文化一、社區(qū)文化宗旨。

提高社區(qū)文化工作質(zhì)量，增強(qiáng)社區(qū)居民綜合素質(zhì)！

二、社區(qū)文化理念。

增強(qiáng)鄰里交流，復(fù)古樸素民風(fēng)。讓豐富多彩的文化活動成為溝通心靈的橋梁！

三、社區(qū)文化最終成果展望：

2、小區(qū)的每一個成員都能自發(fā)、定期地融入到各種活動中來，讓小區(qū)每個成員都能從中尋找到自己的興趣、愛好，并樂在其中，樂此不疲。

3、不管走到那里，都能夠欣賞到各種各樣的山水畫、名人字畫，仿佛置身于美術(shù)館中。

4、生活在那里的人們臉上掛滿了滿足、快樂的笑容，憂愁與那里絕緣。

四、社區(qū)文化的硬件建設(shè)：

社區(qū)文化可分為硬件部分和軟件部分。社區(qū)文化的硬件部分，是潛移默化影響人們心理素質(zhì)的重要因素，從所周知，現(xiàn)代禮貌的建設(shè)是由具備良好素質(zhì)的人來完成的，而良好的居住環(huán)境，能夠促使人們自覺地養(yǎng)成良好的生活習(xí)慣。環(huán)境對于一個人的心理影響是相當(dāng)重要的，當(dāng)一個人長期處在良好的環(huán)境當(dāng)中，便會不知不覺地提高自身的素質(zhì)，而如果每個人的素質(zhì)都得到了提高，那么整個社區(qū)文化氛圍自然而然地也就體現(xiàn)出來了。總的來說，社區(qū)文化的硬件部分就應(yīng)包括：

2、公共場地，包括公共綠地、道路、大堂、走廊等；

3、室外健身場所，包括室外健身器材、健身路、室外操場等；

4、公司配置一整套專業(yè)的音響和舞臺，這樣能夠提高管理處社區(qū)文化活動的專業(yè)性。

對于會所就應(yīng)盡可能利用其功能，并加強(qiáng)現(xiàn)代化管理；

對于公共場地則宜掛一些名人名畫，營造一種濃郁的文化氛圍；

對于室外健身場所，則就應(yīng)加以適當(dāng)引導(dǎo)，構(gòu)成正確的、自發(fā)性的健身氛圍?？傊?，對于社區(qū)文化的硬件，就應(yīng)重在利用，我們的工作重點(diǎn)就應(yīng)放在社區(qū)文化的軟件建設(shè)上。

五、社區(qū)文化的軟件建設(shè)：

軟件建設(shè)是社區(qū)文化建設(shè)的中心組成部分，它包括一系列的活動計劃、實(shí)施效果及相關(guān)管理制度、管理處人員的服務(wù)精神、各項(xiàng)活動籌備人員的組織協(xié)調(diào)潛力、居民的參與配合及對公益活動的熱心程度。

根據(jù)社區(qū)文化的活動形式、活動風(fēng)格，社區(qū)文化軟件的資料可概括為以下五大部分：

（一）體育類。

體育類社區(qū)文化目的在于透過倡導(dǎo)體育健身的精神，利用小區(qū)的各種資源引導(dǎo)小區(qū)全體住戶參與體育鍛煉，進(jìn)而構(gòu)成各種自發(fā)性組織，從而構(gòu)成用心、健康、活潑、向上的小區(qū)精神。體育類的社區(qū)文化適合任何的住宅小區(qū)，而且效果明顯，影響面廣。具體的體育類社區(qū)文化活動，包括：

1、成立各種體育俱樂部，定期組織訓(xùn)練、比賽。

（1）球類：籃球、足球、排球、乒乓球、羽毛球、網(wǎng)球等；

（2）棋類：圍棋、象棋、跳棋、軍棋等；

（3）牌類：橋牌、撲克牌；

（4）游泳：游泳培訓(xùn)班，游泳比賽；

（5）拳類：太極拳、太極劍等。

2、每年一次，以小區(qū)為單位，由公司組織大型體育活動比賽。

3、在社區(qū)公共場所設(shè)置室外健身器材。

4、利用國內(nèi)國際各種體育比賽做體育鍛煉的宣傳，如組織群眾觀看重要比賽，掛宣傳標(biāo)語等，增強(qiáng)民眾體育健身意識。

（二）文學(xué)類。

文學(xué)類社區(qū)文化的定位比較高，主要是利用小區(qū)中素質(zhì)較高的人來組織一些興趣小組，在這些興趣小組的帶動下，不定期舉辦一些文學(xué)活動，從而吸引更多的住戶前來參加活動，透過舉辦各種文學(xué)活動，提高參加者的文學(xué)素養(yǎng)和興趣，最后構(gòu)成富有特色的小區(qū)文化氛圍。由于這類社區(qū)文化操作比較困難，而且效果很難預(yù)測，所以只適合那些住戶文化素質(zhì)較高的小區(qū)。具體的文學(xué)類社區(qū)文化活動，包括：

1、組織互換藏書活動；

2、文學(xué)寫作興趣小組；

3、各種興趣小組：紅學(xué)會、水學(xué)會、西學(xué)會、三學(xué)會等。

（三）藝術(shù)類。

藝術(shù)類社區(qū)文化是資料最廣泛，也是實(shí)際工作中運(yùn)用最多的形式，主要透過各種俱樂部的活動來帶動全體住戶參與到社區(qū)文化活動中來，并構(gòu)成若干自發(fā)性組織。這類社區(qū)文化適合任何住宅小區(qū)，其主要活動包括：

1、成立各種興趣小組，定期組織訓(xùn)練、匯演、競賽，可先以各小區(qū)為單位，成熟后可加以聯(lián)合，組成精英團(tuán)體：

（1）聲樂：民樂團(tuán)、合唱團(tuán)、獨(dú)唱團(tuán)、各地戲曲團(tuán)。

（2）舞蹈：民族舞、街舞、交誼舞、秧歌、腰鼓等，并定期舉行訓(xùn)練、比賽。

（3）書法、繪畫：成立書法、繪畫興趣小組，并將其作品在小區(qū)各處展覽，年底還可舉辦免費(fèi)寫春聯(lián)、畫年畫活動。

（4）攝影：以公司已成立的攝影俱樂部為基礎(chǔ)，定期組織成員進(jìn)行外拍、作品交流展示活動。

（5）外語興趣組：引進(jìn)外語培訓(xùn)機(jī)構(gòu)進(jìn)入小區(qū)，定期舉辦外語角、外語沙龍、外語培訓(xùn)等。

2、營造社區(qū)藝術(shù)氛圍。

（2）定期組織社區(qū)家庭讀書活動；

（3）周末露天舞會、音樂會、歌會；

3、節(jié)假日舉辦大型聯(lián)歡會、文藝匯演、卡拉ok比賽等。

（四）康體類。

從好處上說，康體類社區(qū)文化是最具有社會效應(yīng)的活動，不僅僅能夠帶動小區(qū)住戶參與各種社區(qū)活動，進(jìn)而構(gòu)成一種生活模式，還能夠?qū)π^(qū)的周邊帶來一些服務(wù)，正因?yàn)橛辛己玫纳鐣?yīng)，康體類活動猶如異軍突起，在社區(qū)文化中占據(jù)了一席之地。這類活動個體包括：

1、帶給健身、娛樂場所（室內(nèi)室外），為小區(qū)成員長期開放，并加以必要的輔導(dǎo)。

2、定期組織爬山、游園、自駕游活動。

3、定期組織美容、健身講座。

5、定期組織群眾體檢（最好是免費(fèi)體檢）。

6、暑假組織少年夏令營活動。

6、籌建社區(qū)健康站，請專家定期或長期帶給健康咨詢、急救等。

（五）經(jīng)濟(jì)類。

經(jīng)濟(jì)類社區(qū)文化的目的在于讓小區(qū)內(nèi)的住戶相互幫忙，構(gòu)成一些商會，定期組織活動，在小區(qū)范圍內(nèi)構(gòu)成一種濃郁的商業(yè)氣息，并使小區(qū)中的每一個住戶都能從中受益。這類活動的目的性較強(qiáng)，比較適合以商業(yè)為主的商住小區(qū)。這類活動具體包括：

1、定期邀請成功人士到小區(qū)做創(chuàng)業(yè)心得報告。

2、成立各種商會。

3、定期邀請房地產(chǎn)專家做房地產(chǎn)租售交易介紹，并帶給現(xiàn)場咨詢。

4、定期邀請證券專家做投資、理財報告，并帶給現(xiàn)場咨詢。

5、根據(jù)住戶的具體需要，舉辦汽車、名牌家私、藝術(shù)品展覽活動。

為規(guī)范小區(qū)管理，為業(yè)主帶給優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，我公司將采取一系列的管理措施，確保小區(qū)品質(zhì)。

物業(yè)公司本著科學(xué)規(guī)范、竭誠高效、安全禮貌、持續(xù)發(fā)展的質(zhì)量方針，堅持以人為本的服務(wù)管理念，對小區(qū)物業(yè)實(shí)施科學(xué)的管理、帶給優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并在現(xiàn)有管理經(jīng)驗(yàn)及管理資源的基礎(chǔ)上，不斷調(diào)整更新，導(dǎo)入先進(jìn)的管理理念，使廣大業(yè)主及使用人能真切地感受高品位的物業(yè)和高品質(zhì)的管理所帶來的超值享受。我公司將按照河北省及唐山市有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)（并高于此標(biāo)準(zhǔn)），確保業(yè)主及使用人綜合滿意率到達(dá)90%以上。

為實(shí)現(xiàn)即定管理目標(biāo)，追求最佳的環(huán)境效益、社會效益和經(jīng)濟(jì)效益，在物業(yè)管理過程中將始終把握以下原則：

（一）服務(wù)第一、管理從嚴(yán)的原則。

服務(wù)第一是物業(yè)管理的宗旨，因此管理中要繼續(xù)秉承以人為本的管理理念，從業(yè)主及使用人的需求出發(fā)，強(qiáng)化服務(wù)機(jī)能，豐富服務(wù)內(nèi)涵，帶給優(yōu)質(zhì)、周到、及時的服務(wù)。管理從嚴(yán)是服務(wù)的保障和基礎(chǔ)，包括對物業(yè)的維護(hù)管理、員工的管理以及對業(yè)主及使用人不適當(dāng)行為的管理和勸阻，建立嚴(yán)格、周全的管理制度，實(shí)施依法管理、從嚴(yán)管理、科學(xué)管理以確保物業(yè)管理服務(wù)收到應(yīng)有的成效。

（二）專業(yè)管理與業(yè)主自治管理相結(jié)合的原則。

在日常管理中，要充分發(fā)揮兩個用心性，即物業(yè)管理公司的用心性和業(yè)主使用人的用心性。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)尊重并按照廣大業(yè)主及使用人的要求，透過服務(wù)中心對小區(qū)實(shí)施專業(yè)化的管理，同時努力爭取業(yè)主及使用人的支持配合，使其能正確使用和維護(hù)物業(yè)，并自覺遵守業(yè)主公約，共同建立禮貌的辦公環(huán)境。

（三）物管為主、多種經(jīng)營的原則。

在搞好日常管理和常規(guī)服務(wù)的同時，從物業(yè)的實(shí)際出發(fā)，開展一系列服務(wù)性的多種經(jīng)營，既滿足廣大業(yè)主及使用人的不同需求，又增強(qiáng)物業(yè)公司的造血功能，增加經(jīng)濟(jì)積累，以利于更好地為業(yè)主及使用人服務(wù)。

（二）成立物業(yè)服務(wù)中心，配備專業(yè)管理人員，實(shí)施專業(yè)化管理；

（五）嚴(yán)格遵守有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)，制定切實(shí)可行的管理方案；

與業(yè)主簽訂各項(xiàng)協(xié)議，依法約束雙方行為；

（六）依照市場化、企業(yè)化的運(yùn)作方式，帶給全方位服務(wù)，開展多元化經(jīng)營。

為了貫徹執(zhí)行《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》，規(guī)范我辦物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善社區(qū)居民的生活和工作環(huán)境，現(xiàn)結(jié)合我辦實(shí)際，制定物業(yè)管理工作實(shí)施方案。

一、組織領(lǐng)導(dǎo)。

組長：張勁松（牌樓街道辦事處主任）。

副組長：張成兵（牌樓街道辦事處副主任）。

成員：幸坤權(quán)（牌樓辦事處社區(qū)服務(wù)中心主任）。

駱霞（牌樓街道辦事處城管科科長）。

陳守元（印盒石社區(qū)主任）。

陳聯(lián)國（觀音巖社區(qū)主任）。

黃東方（萬安社區(qū)主任）。

潘中英（太平社區(qū)主任）。

王明（石峰村主任）。

葉平（大河溝社區(qū)主任）。

周君（搭馬橋社區(qū)主任）。

何永鳳（袁家墩社區(qū)主任）。

何小燕（牌樓社區(qū)主任）。

領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室在社區(qū)服務(wù)中心，幸坤權(quán)兼任辦公室主任。主要職責(zé)：負(fù)責(zé)指導(dǎo)各社區(qū)居委會劃分物業(yè)管理小區(qū)，抓好試點(diǎn)，協(xié)調(diào)幫忙社區(qū)居委會解決有關(guān)問題，各社區(qū)要成立社區(qū)服務(wù)站，作為社區(qū)基層的物業(yè)管理協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)。

二、規(guī)劃與目標(biāo)。

單位型居住區(qū)（二類小區(qū)）個；

目前，各方面尚不具備條件的小區(qū)（三類小區(qū)）個。

印盒石社區(qū)17個，其中一類小區(qū)1個，二類小區(qū)12個，三類小區(qū)4個。

觀音巖社區(qū)19個，其中一類小區(qū)4個，二類小區(qū)5個，三類小區(qū)10個。

萬安社區(qū)31個，其中一類小區(qū)2個，二類小區(qū)8個，三類小區(qū)21個。

石峰村1個，其中一類小區(qū)個，二類小區(qū)個，三類小區(qū)1個。

太平社區(qū)30個，其中一類小區(qū)5個，二類小區(qū)9個，三類小區(qū)16個。

大河溝社區(qū)20個，其中一類小區(qū)3個，二類小區(qū)3個，三類小區(qū)4個。

搭馬橋社區(qū)29個，其中一類小區(qū)個，二類小區(qū)8個，三類小區(qū)21個。

袁家墩社區(qū)21個，其中一類小區(qū)4個，二類小區(qū)6個，三類小區(qū)11個。

牌樓社區(qū)8個，其中一類小區(qū)2個，二類小區(qū)4個，三類小區(qū)2個。

在轄區(qū)物業(yè)管理小區(qū)逐個召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會，力爭在2013年底，逐步實(shí)現(xiàn)規(guī)范化的物業(yè)管理，以全面提升城市管理水平。

三、實(shí)施步驟。

1、制定方案（2012年8月1日8月30日。組織街、居工作人員對社區(qū)居民住宅進(jìn)行摸底調(diào)查，研究討論，在征求有關(guān)單位和社區(qū)居民意見的基礎(chǔ)上，劃定物業(yè)管理小區(qū)、制定社區(qū)物業(yè)管理實(shí)施方案。

2、宣傳部署（2012年9月1日9月30日）。對社區(qū)物業(yè)管理工作動員部署。運(yùn)用墻報、黑板報、專欄等形式加大物業(yè)管理工作的宣傳力度，使社區(qū)居民充分認(rèn)識實(shí)行物業(yè)管理工作的必要性和好處，以及給群眾帶來的切身利益。

3、抓好試點(diǎn)（2012年10月1日10月30日）。確定大河溝社區(qū)、牌樓社區(qū)、太平社區(qū)為物業(yè)管理的試點(diǎn)社區(qū)。

房管局小區(qū)物業(yè)管理方案篇十三

為落實(shí)市十三屆人大三次會議審議透過的《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動，切實(shí)維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，努力提高物業(yè)管理水平，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合我市物業(yè)管理工作實(shí)際，特制定本方案：

以國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》為依據(jù)，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導(dǎo)，以落實(shí)《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》為重點(diǎn)，以規(guī)范管理、提高物業(yè)服務(wù)水平為宗旨，進(jìn)一步加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作，推動我市物業(yè)管理健康發(fā)展。

（一）目標(biāo)：

1、有效解決開發(fā)遺留問題，年底前整改率到達(dá)90%；對存在工程質(zhì)量問題的房屋要及時維修，維修及時率到達(dá)90%。

2、新建住宅小區(qū)推行招投標(biāo)率到達(dá)100%；20xx年新進(jìn)入市場的樓盤，在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業(yè)管理合同》和《業(yè)主臨時公約》。

3、凡從事物業(yè)管理活動的企業(yè)，要100%取得《物業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》。

4、強(qiáng)化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督及從業(yè)人員的培訓(xùn)，物業(yè)企業(yè)經(jīng)理持證率到達(dá)100%，并建立起物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案。

5、大力推行物業(yè)管理，年底前對具備物業(yè)管理?xiàng)l件的住宅小區(qū)物業(yè)化率到達(dá)100%。

6、加強(qiáng)業(yè)主自治自律行為，具備條件的住宅小區(qū)年底前要到達(dá)80%以上成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。

（二）范圍：對全市實(shí)行物業(yè)管理的244個住宅小區(qū)進(jìn)行排查。根據(jù)排查結(jié)果，進(jìn)行清理整頓，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理行為。

（一）完善我市物業(yè)管理地方性規(guī)章建設(shè)。依據(jù)國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)配套法規(guī)、規(guī)章，結(jié)合我市物業(yè)管理實(shí)際狀況，透過調(diào)研，同時借鑒國內(nèi)先進(jìn)城市取得的成功經(jīng)驗(yàn)，盡快頒布實(shí)施《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》，依法加強(qiáng)我市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。

（二）全力解決開發(fā)建設(shè)遺留問題。開發(fā)建設(shè)單位作為行為主體要切實(shí)承擔(dān)起職責(zé)，按照規(guī)劃設(shè)計和施工標(biāo)準(zhǔn)，對住宅小區(qū)存在的問題從新進(jìn)行完善，建委、規(guī)劃、房產(chǎn)等相關(guān)部門，按照各部門職責(zé)，落實(shí)到職責(zé)單位，做到誰的問題、誰負(fù)責(zé)、誰解決。并對存在開發(fā)建設(shè)遺留問題的住宅小區(qū)，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。個性是存在工程質(zhì)量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修職責(zé)要全實(shí)到單位、到個人，維修及時率確保在90%以上。同時，有關(guān)部門要抓緊制定相應(yīng)的規(guī)定和措施，明確住宅區(qū)的交付使用制度，杜絕新建住宅小區(qū)產(chǎn)生開發(fā)建設(shè)遺留問題。

（三）加大對物業(yè)市場的監(jiān)督。

1、管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)。

2、清潔衛(wèi)生費(fèi)清潔衛(wèi)生費(fèi)測算表。

3、保安費(fèi)：保安費(fèi)測算表。

房管局小區(qū)物業(yè)管理方案篇十四

20xx年辦事處委托我們利合物業(yè)公司對20xx年改造的老舊小區(qū)和20xx年以前改造的小區(qū)按照上述文件要求，實(shí)施專業(yè)化得物業(yè)管理，利合物業(yè)公司重點(diǎn)對醫(yī)藥公司家屬院、新華小區(qū)實(shí)施了物業(yè)管理，對這兩個小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理和過程中新華路辦事處物業(yè)管理辦公室以及我們利合物業(yè)管理公司聯(lián)合對以上小區(qū)張貼了入住公告，我們公司還張貼了《至小區(qū)業(yè)主的一封公開信》，并做了詳細(xì)的入戶調(diào)查，把三級服務(wù)內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)承諾、辦事處考核物業(yè)公司的內(nèi)容，以及收費(fèi)許可證都傳遞到了業(yè)主當(dāng)中。并且根據(jù)業(yè)主意愿讓同意入住的業(yè)主給予簽字，統(tǒng)計了業(yè)主的詳細(xì)姓名、聯(lián)系方式、車輛信息、建筑面積，這些內(nèi)容形成了小區(qū)業(yè)主的初步檔案資料。目前醫(yī)藥公司物業(yè)管理已經(jīng)初步成效，收費(fèi)工作正在進(jìn)行。新華小區(qū)11月1日我公司正式入住管理，各項(xiàng)服務(wù)已經(jīng)到位，準(zhǔn)備在20xx年12月1日收費(fèi)。慶安小區(qū)我們正在做入戶調(diào)查，但是物業(yè)管理入住的各項(xiàng)辦公用品、設(shè)備已經(jīng)準(zhǔn)備到位。準(zhǔn)備20xx年元月1日正式納入管理。

老舊小區(qū)有四個明顯的特點(diǎn)。

1、老，這些小區(qū)大都建在20xx年以前，有的甚至是上世紀(jì)末、本世紀(jì)初建設(shè)的小區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，公共設(shè)施毀壞嚴(yán)重，無人管理，有的曾經(jīng)有人管理但是由于沒有健全的機(jī)構(gòu)引導(dǎo)及管理而失敗。

2、小、大多數(shù)只有一百多位業(yè)主，建筑面積10000平方左右，規(guī)劃不合理，有的是分兩期建設(shè)一個小區(qū)中有不同的開發(fā)商，有的還是公有住房、小產(chǎn)權(quán)房，不能辦房產(chǎn)證，大多數(shù)沒有門崗房，沒有公用綠地或綠地太小，沒有健身器材。

3、規(guī)劃不合理，人員混雜，繳費(fèi)意識淡薄。強(qiáng)烈要求政府改造并實(shí)施物業(yè)管理的業(yè)主和無所謂不需要管理的業(yè)主形成鮮明對比。利合物業(yè)對上述實(shí)施物業(yè)管理的兩個小區(qū)進(jìn)行的初步調(diào)查，調(diào)查顯示結(jié)果，收費(fèi)工作中繳費(fèi)積極的業(yè)主和找各種理由不繳費(fèi)的業(yè)主形成了鮮明的對比。小區(qū)與小區(qū)物業(yè)聯(lián)系緊密，各自又成獨(dú)立的單元，很容易進(jìn)行物業(yè)的從新規(guī)劃和定義。

4、違建建筑很多，由于多年沒有管理，違建建筑見縫插針，影響小區(qū)的形象，很多業(yè)主要求物業(yè)公司拆除違章建筑。

2、由于長時間沒有實(shí)施物業(yè)管理，小區(qū)業(yè)主交費(fèi)意識淡薄，物業(yè)費(fèi)收繳率只有百分之五十左右。有的法律模糊，繳費(fèi)只愿意按照使用面積而不是按照法律規(guī)定的建筑面積交費(fèi)。

3、改造速度過急，沒有物業(yè)公司參與規(guī)劃，有些改造項(xiàng)目不適合以后實(shí)施物業(yè)管理。

4、改造是一個系統(tǒng)工程，并不是一個部門能完成的，需要多部門來配合，如老小區(qū)門崗房的問題，有的開發(fā)商當(dāng)初為了售房，建立了后勤式的物業(yè)，當(dāng)售房完畢的時候，物業(yè)不能維持，開發(fā)商撤離了物業(yè)，開發(fā)商就把門崗房收回來用于出租，按照《條例》、《物權(quán)法》的規(guī)定這些應(yīng)當(dāng)是小區(qū)當(dāng)中的公共用房。這些門崗房以及物業(yè)用房追回必須要有建設(shè)局或規(guī)劃局的配合。有的小區(qū)當(dāng)中沒有門崗房，建設(shè)門崗房需要規(guī)劃部門審批，這也是在新政【20xx】20號文件中的內(nèi)容。

5、改造老舊小區(qū)及實(shí)行物業(yè)管理，必須同拆除私搭亂建相結(jié)合，有的老舊小區(qū)沒有門崗房和物業(yè)公共用房，而這些小區(qū)有的私搭亂建的位置恰巧可以建立門崗房和公共用房。

6、針對老舊小區(qū)小的特點(diǎn)，重新定義物業(yè)管理區(qū)域。有的老舊小區(qū)相鄰，可以把兩個或幾個小區(qū)打通，這樣就可以布局更合理，就可以養(yǎng)活”物業(yè)。

1、老舊小區(qū)改造必須結(jié)合物業(yè)管理公司。物業(yè)管理公司具有專業(yè)化得管理經(jīng)驗(yàn)，改造后的小區(qū)也應(yīng)當(dāng)由物業(yè)公司來管理，因此老小區(qū)改造應(yīng)該由物業(yè)公司提出改造方案，由辦事處組織論證實(shí)施，最后由物業(yè)公司和辦事處職能部門共同監(jiān)督質(zhì)量。這樣才能不給以后物業(yè)管理造成成本負(fù)擔(dān)。

2、在辦事處社區(qū)的主導(dǎo)下多部門配合。老舊小區(qū)因?yàn)槎嗄隉o人管理，存在著很多問題，這些問題的解決不是一個部門能解決的，必須由政府牽頭，多部門配合。

3、對前期改造過的小區(qū)進(jìn)行二次改造。對小區(qū)內(nèi)的違法亂建的項(xiàng)目，依靠業(yè)主參與由物業(yè)公司提出，法律部門參與，政府協(xié)調(diào)“啃”下這個骨頭。

4、由政府牽頭對老舊小區(qū)進(jìn)行物業(yè)知識進(jìn)社區(qū)的宣傳活動。讓業(yè)主明白相關(guān)的法律和法規(guī)。

5、根據(jù)文件精神，要建立政府救助機(jī)制。對確因生活困難難以繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的居民，要積極采取不同形式的政府救助。

6、對承擔(dān)社會責(zé)任管理老舊小區(qū)的物業(yè)管理公司給予按照管理老舊小區(qū)面積，給予政府補(bǔ)貼，緩解物業(yè)管理公司的困難。

7、老小區(qū)改造，不能急于求成。每年確定一個到兩個小區(qū)實(shí)行改造，要改造一個成功一個管理一個，在改造中積累經(jīng)驗(yàn)，為以后改造打下基礎(chǔ)。

8、重視老舊小區(qū)大門改造及建設(shè)，這一點(diǎn)很重要。用現(xiàn)進(jìn)技術(shù)來做好老舊小區(qū)的大門改造，這樣可為物業(yè)公司節(jié)省很多管理成本。

結(jié)束語：總之，老舊小區(qū)改造并實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋是一項(xiàng)切實(shí)的惠民工程，要政府引導(dǎo)協(xié)調(diào)多部門參與，形成由物業(yè)管理公司參與物業(yè)管理規(guī)劃，政府部門協(xié)調(diào)，改造過程和改造后由物業(yè)公司和政府部門共同聯(lián)合參與監(jiān)督和驗(yàn)收最后由委托入駐管理的物業(yè)公司實(shí)施管理，并對實(shí)施物業(yè)管理的公司給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)貼的模式，才能把這項(xiàng)惠民工程做好，從而得到老百姓的支持歡迎。

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