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社區(qū)物業(yè)調(diào)研進(jìn)度安排篇一
物業(yè)是指房屋以及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地。物業(yè)管理是指業(yè)主或者委托的其他人對(duì)物業(yè)以及區(qū)域內(nèi)與物業(yè)相關(guān)聯(lián)的共同事物進(jìn)行管理和維護(hù)的活動(dòng)。物業(yè)管理是我國(guó)住房私有化的產(chǎn)物,是90年代中期產(chǎn)生的一個(gè)新興行業(yè)。1992年,我區(qū)成立了第一家物業(yè)公司上海廣廈物業(yè)管理有限公司。經(jīng)過(guò)十多年來(lái)政府、企業(yè)、業(yè)主和社會(huì)各方不懈努力,我區(qū)住宅小區(qū)管理取得了一定的成效。主要表現(xiàn)為:全面改革了傳統(tǒng)的房屋管理體制,初步建立了物業(yè)管理的市場(chǎng)機(jī)制,切實(shí)加大了為民辦實(shí)事力度,逐步推進(jìn)了住宅小區(qū)綜合管理。但是隨著我區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)迅速發(fā)展,人民群眾對(duì)住宅小區(qū)綜合管理和物業(yè)服務(wù)的要求也越來(lái)越高。如何搞好住宅小區(qū)的物業(yè)管理,解決老百姓反映熱難點(diǎn)問(wèn)題是我們各級(jí)政府和社會(huì)相關(guān)方面(單位)研究的課題。
根據(jù)市委完善民生政策措施、力促和諧社會(huì)建設(shè)的要求以及關(guān)于加強(qiáng)居住區(qū)物業(yè)管理的工作精神,嘉定鎮(zhèn)街道區(qū)人大代表工委組織部分人大代表對(duì)我區(qū)老居民住宅小區(qū)的物業(yè)管理基本情況進(jìn)行工作調(diào)研。
(一)調(diào)研目的
通過(guò)對(duì)我區(qū)物業(yè)管理、老住宅小區(qū)居住環(huán)境、業(yè)委會(huì)運(yùn)作等調(diào)查,為區(qū)政府有關(guān)部門(mén)解決物業(yè)管理中存在的熱難點(diǎn)問(wèn)題提供第一手資料,為政府有關(guān)部門(mén)安排解決民生民需實(shí)事提供依據(jù),使我區(qū)城市發(fā)展和管理上一個(gè)新的臺(tái)階,為構(gòu)建和諧社會(huì)奠定良好基礎(chǔ)。
(二)調(diào)研對(duì)象、方法和內(nèi)容
調(diào)研對(duì)象:基層群眾、業(yè)主委員會(huì)成員、業(yè)主代表、物業(yè)公司負(fù)責(zé)人、社會(huì)各界人士。
調(diào)研方法:本次調(diào)研采取問(wèn)卷、電話(huà)訪問(wèn)、個(gè)別訪談、實(shí)地察看等方法。共發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷100份,人員采取隨機(jī)抽樣形式。電話(huà)訪問(wèn)由訪問(wèn)者在所查看物業(yè)公司的物業(yè)任務(wù)單上隨機(jī)抽取。個(gè)別訪談對(duì)象,主要是物業(yè)管理公司經(jīng)理、業(yè)主委員會(huì)成員、居委干部和業(yè)主代表。
調(diào)研內(nèi)容:重點(diǎn)圍繞物業(yè)公司的行風(fēng)建設(shè)、老式住宅居民區(qū)的生活環(huán)境、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作、街坊基金的虧損、物業(yè)管理費(fèi)的收繳等五個(gè)方面。另外,還包括老居民區(qū)人民群眾關(guān)心的物業(yè)管理中熱點(diǎn)問(wèn)題、老百姓急需政府部門(mén)幫助解決的物業(yè)管理中的歷史遺留問(wèn)題。
(三)調(diào)研過(guò)程
5月下旬,街道區(qū)人大代表工委建立了由街道區(qū)人大代表工委主任、5名區(qū)人大代表等組成的調(diào)研小組,擬訂了調(diào)研提綱。自6月上旬開(kāi)始,主要對(duì)老住宅小區(qū)的物業(yè)管理現(xiàn)狀展開(kāi)調(diào)研。調(diào)研過(guò)程中,聽(tīng)取了區(qū)房地局有關(guān)部門(mén)對(duì)我區(qū)居住區(qū)物業(yè)管理的工作匯報(bào);走訪城南小區(qū)、迎園十坊、菊?qǐng)@嘉富三個(gè)老式住宅居民小區(qū);實(shí)地察看了廣廈物業(yè)公司、明達(dá)物業(yè)公司、萬(wàn)涓物業(yè)公司、嘉定區(qū)房屋修理應(yīng)急中心物業(yè)服務(wù)狀況;召開(kāi)群眾座談會(huì)8個(gè)(參加人員71人次),個(gè)別訪談18人次,收集群眾意見(jiàn)35條,電話(huà)(隨機(jī))征求業(yè)主意見(jiàn)7人次,檢查物業(yè)工作臺(tái)帳18本;發(fā)放問(wèn)卷100份。廣泛聽(tīng)取各個(gè)方面對(duì)我區(qū)(尤其是老居住區(qū))物業(yè)管理的意見(jiàn)和建議。
據(jù)統(tǒng)計(jì),我區(qū)現(xiàn)有住宅小區(qū)250多個(gè),建筑面積1100萬(wàn)平方米。目前已成立業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū)有226多個(gè),占符合成立條件住宅小區(qū)總數(shù)的92%。
本區(qū)經(jīng)過(guò)工商登記、取得物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)近147家:其中注冊(cè)在嘉定、在嘉定從事物業(yè)管理的企業(yè)55家;注冊(cè)在外區(qū),在嘉定從事物業(yè)管理的企業(yè)15家,其中骨干企業(yè)有上房、萬(wàn)科、金地、東湖等。
目前我區(qū)物業(yè)行業(yè)從事管理、保安、保潔、維修、綠化養(yǎng)護(hù)等人員近3500人。
合計(jì)以上數(shù)據(jù)分析,里弄住宅、售后公房和早期商品住宅居民家庭戶(hù)占我區(qū)居民家庭總戶(hù)數(shù)的50%左右,因此,解決我區(qū)老居住區(qū)物業(yè)管理的問(wèn)題是我們工作的重點(diǎn)。
為具體了解和掌握業(yè)主對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的意見(jiàn),調(diào)研小組發(fā)放問(wèn)卷調(diào)查100份,回收98份,有效問(wèn)卷95份,隨機(jī)調(diào)查結(jié)果如下:將近63%的居民認(rèn)為,居住的小區(qū)各方面很一般,其中有10%的居民認(rèn)為很不滿(mǎn)意。
(一)物業(yè)管理體制尚未完全理順
主要表現(xiàn)在:一是本區(qū)物業(yè)管理工作機(jī)制尚不健全。物業(yè)管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程,有較強(qiáng)的綜合性和區(qū)域特點(diǎn),涉及房地、建設(shè)、規(guī)劃、環(huán)衛(wèi)、公安、消防等多個(gè)部門(mén),有時(shí)各種矛盾會(huì)交織在一起,為此光靠行政主管部門(mén)難以協(xié)調(diào)各方,難以發(fā)揮對(duì)居住物業(yè)的管理、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、監(jiān)督等作用,許多工作還停留在應(yīng)付上級(jí)檢查、突發(fā)性矛盾的應(yīng)急處理上。社會(huì)、政府、業(yè)主對(duì)物業(yè)企業(yè)在物業(yè)管理中侵犯業(yè)主權(quán)利的行為,缺乏有效的制約措施,如小區(qū)保安管理,小區(qū)的案發(fā)率不與物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)好壞掛鉤;二是物業(yè)管理沒(méi)有從真正意義上納入社區(qū)管理范圍。不少居住小區(qū)內(nèi)居委會(huì)、物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)三方各自為政,缺乏溝通、協(xié)調(diào)渠道,遇到矛盾和問(wèn)題經(jīng)常出現(xiàn)相互埋怨、指責(zé),或一推了之的現(xiàn)象;三是對(duì)小區(qū)內(nèi)違法裝修、違法搭建等行為處置難度大?!段飿I(yè)管理?xiàng)l例》中早就明確規(guī)定了業(yè)主的禁止行為,并規(guī)定了相應(yīng)處罰辦法,但是在處理違法行為時(shí),有關(guān)部門(mén)卻缺乏有效辦法,甚至不作為。房地、規(guī)劃與市政部門(mén)都有其執(zhí)法職能,但由于職責(zé)尚欠明確,不同程度地存在推諉扯皮現(xiàn)象,物業(yè)公司行使的權(quán)力僅僅是制止,不能“強(qiáng)制”,而居委會(huì)又沒(méi)有管理職能,造成違法建筑年年拆,卻年年還在增。
(二)歷史遺留問(wèn)題沒(méi)有及時(shí)解決
據(jù)統(tǒng)計(jì),76%的業(yè)主認(rèn)為居住區(qū)的環(huán)境差,歷史遺留問(wèn)題多。主要表現(xiàn)在:一是老居住區(qū)建設(shè)較早,大多數(shù)都建造于80年代以前,當(dāng)時(shí)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)低,開(kāi)發(fā)企業(yè)見(jiàn)縫插針,因此造成綠化少、沒(méi)有停車(chē)場(chǎng)地、住宅密度高;二是老住宅區(qū)中尚存在著相當(dāng)數(shù)量的不成套公房,沒(méi)有單獨(dú)的煤衛(wèi)設(shè)施。有的售后公房居住面積小,所以有一定經(jīng)濟(jì)條件的住戶(hù)都另買(mǎi)住房,留下的老住宅除出售外,大多數(shù)都用于出租,如桃園、葉池社區(qū),出租戶(hù)占居住總數(shù)的30%以上。外來(lái)人員的生活習(xí)慣還不能適應(yīng)城市化生活的要求,亂扔垃圾的現(xiàn)象隨時(shí)可見(jiàn),衛(wèi)生狀況不盡人意;三是小區(qū)出入口多,沒(méi)有公共的停車(chē)庫(kù),加上保安管理不到位,“三車(chē)”失竊現(xiàn)象時(shí)而發(fā)生,老百姓怨聲載道;四是公共設(shè)施老化,如路燈不亮、下水道管徑細(xì)經(jīng)常發(fā)生堵塞等。
老居民區(qū)存在的普遍問(wèn)題
1:環(huán)境差
2:收費(fèi)低
3:保安不到位
(三)物業(yè)管理市場(chǎng)化機(jī)制尚不成熟
主要表現(xiàn)在:一是物業(yè)管理尚未真正形成市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制。由于前期開(kāi)發(fā)的商品房維修基金歸集不到位,老舊小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)太低等因素,使物業(yè)管理招投標(biāo)工作很難實(shí)施,致使市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制尚不成熟,難以實(shí)現(xiàn)真正意義上的物業(yè)管理雙向選擇。因此,目前企業(yè)規(guī)模小、管理水平差、服務(wù)方式落后、管理人才缺乏已經(jīng)成為阻礙我區(qū)物業(yè)管理正常發(fā)展的瓶頸。老居住區(qū)物業(yè)管理中沒(méi)有一家品牌企業(yè),本地企業(yè)除廣廈物業(yè)近幾年在搞規(guī)模經(jīng)營(yíng)外,大多數(shù)物業(yè)企業(yè)停留在過(guò)去房管所或開(kāi)發(fā)商附屬的模式中苦心經(jīng)營(yíng),企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入還是以物業(yè)管理費(fèi)和過(guò)去存量房租金為主。企業(yè)對(duì)如何服務(wù)好業(yè)主研究不深,特別是對(duì)物業(yè)管理中專(zhuān)業(yè)化服務(wù)保安、保綠、保潔這三個(gè)方面興趣不大,且服務(wù)質(zhì)量差,已引起廣大業(yè)主的反感。據(jù)統(tǒng)計(jì),68%的業(yè)主認(rèn)為居住區(qū)的保安不到位。究其原因:客觀上,老居住區(qū)環(huán)境差,物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低,收取的保安費(fèi)不夠支付保安人員和保安管理費(fèi)用,引起保安不到位;主觀上,有的物業(yè)公司管理水平差,對(duì)保安人員管理不嚴(yán),保安人員缺乏責(zé)任心,引起工作不到位。部分小區(qū)雖安裝了監(jiān)控,但保安人員擅自離崗、漏崗,更不用說(shuō)做監(jiān)控值班記錄了。
二是物業(yè)管理收支矛盾難以做到完全市場(chǎng)化。老小區(qū)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低、收繳率低,不少物業(yè)公司收支難以平衡,入不敷出,從而降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),引起業(yè)主不滿(mǎn),從而陷入了物業(yè)公司抱怨收不足費(fèi)而無(wú)法服務(wù),業(yè)主抱怨服務(wù)低劣而不愿交費(fèi)的怪圈。
目前老居住區(qū)物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)最低的(每戶(hù)按大、中、小套三種標(biāo)準(zhǔn)收取,大套元/月,中套6元/月,小套元/月。保安、保潔費(fèi)每戶(hù)分別按3元-6元/月標(biāo)準(zhǔn)收取。就是商品住宅每平方米收費(fèi)元/月,這在全市范圍內(nèi)也是最低的,而且近10年標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有提高,而職工的平均工資在逐年提高。例:溫宿路16弄小區(qū)共有134戶(hù)居民。如果用四班三運(yùn)轉(zhuǎn)物業(yè)保安管理工作方式,至少用4個(gè)人,按人均費(fèi)用萬(wàn)元/年,每年物業(yè)保安人頭費(fèi)要6萬(wàn)元。小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)元/月,就算每月足額收繳,即134××127236(元),那么這52164元缺口誰(shuí)來(lái)付?這樣的小區(qū)由誰(shuí)愿意管?于是出現(xiàn)撤走了保安人員現(xiàn)象發(fā)生(如葉池小區(qū))。
一、我市最低工資標(biāo)準(zhǔn)從90年代末420元提高到現(xiàn)在750元,幾乎翻了一翻,可是物業(yè)管理費(fèi)卻近10年來(lái)沒(méi)有增長(zhǎng)過(guò),因此,物業(yè)管理費(fèi)有必要進(jìn)行調(diào)整。
二、物業(yè)管理企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)中,地位不平等。其他企業(yè)可以根據(jù)成本提高自己的產(chǎn)品價(jià)格,而物業(yè)管理費(fèi)的提高卻受到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式控制。物價(jià)部門(mén)不松口,永遠(yuǎn)也解決不了。從某種意義來(lái)說(shuō),政府把部分責(zé)任轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)企業(yè)身上。
關(guān)于業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)的主要原因,我們也進(jìn)行了問(wèn)卷調(diào)查,結(jié)果是:認(rèn)為維修不及時(shí)占34%;收費(fèi)不合理占30%;生活困難交不起占21%;服務(wù)態(tài)度差占15%。要提高物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),讓老百姓多出錢(qián),困難很大。業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)的另一個(gè)原因是動(dòng)遷居民,據(jù)葉城物業(yè)公司反映,在工業(yè)區(qū)南區(qū)動(dòng)遷戶(hù)不交物業(yè)管理費(fèi)(達(dá)800多戶(hù))已經(jīng)成為多數(shù)動(dòng)遷戶(hù)從眾行為,動(dòng)遷戶(hù)不交物業(yè)管理費(fèi)的主要理由是:都是農(nóng)民安置,北區(qū)農(nóng)民集中居住區(qū)物業(yè)管理費(fèi)由政府或集體補(bǔ)貼,所以我們也不交。工業(yè)區(qū)南區(qū)安置的房屋都是可以上市的商品房,而工業(yè)區(qū)北區(qū)安置的房屋是不可以上市的農(nóng)民住宅,雖然在安置中都用房屋或貨幣結(jié)算,但性質(zhì)是完全不同的。
物業(yè)公司員工工資在漲,物業(yè)管理費(fèi)卻不增長(zhǎng),你說(shuō)怎么辦?
a:重新選聘物業(yè)公司
b:降低服務(wù)水平
c:物業(yè)公司自行消化
d:提高物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
(四)街坊基金虧損現(xiàn)象嚴(yán)重
街坊基金是售后公房特有的基金,按售后公房每平方提取20元標(biāo)準(zhǔn)歸集在街坊基金中,主要用于交納路燈電費(fèi)、道路維修、綠化養(yǎng)護(hù)、下水道的疏通和公共設(shè)施改造。街坊基金是固定的基金,除1999年以前國(guó)家對(duì)街坊基金本金以高出銀行儲(chǔ)蓄5%利率作為補(bǔ)充外,街坊基金幾乎沒(méi)有增值渠道。就是有其他收益,如汽車(chē)停放收費(fèi),也基本用于彌補(bǔ)保安人員費(fèi)用不足。10多年來(lái)街坊基金只有支出,沒(méi)有進(jìn)帳,加上街坊基金使用很規(guī)范,所以我區(qū)80%的售后公房小區(qū)面臨著虧損,虧損最大的小區(qū)接近100萬(wàn)元。例:桃園小區(qū)街坊基金每年固定費(fèi)用,交納路燈電費(fèi)、道路維修、綠化養(yǎng)護(hù)、下水道的疏通和部分保安人員費(fèi)用(不含設(shè)施改造,按2006年價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算),應(yīng)為20萬(wàn)元。在沒(méi)有增值渠道情況下,2007年虧損總額已達(dá)70萬(wàn)元,2008年將達(dá)90萬(wàn)元,以次類(lèi)推街坊基金虧損將會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重。
按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條規(guī)定:業(yè)主大會(huì)履行決定專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案,并監(jiān)督實(shí)施職責(zé);第十二條規(guī)定:專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定,必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(guò)。如果街坊基金減少虧損,那只有經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的三分之二以上同意通過(guò),那么業(yè)主大會(huì)才能履行專(zhuān)項(xiàng)維修資金續(xù)籌方案。調(diào)查顯示:在對(duì)如果街坊基金虧損后,你愿意重新籌集的認(rèn)識(shí)上愿意籌集的人數(shù)只有26%,距全體業(yè)主三分之二(67%)以上業(yè)主同意的要求相差太遠(yuǎn),顯然要每戶(hù)業(yè)主出資來(lái)續(xù)籌街坊基金困難很大。
問(wèn)卷題目選項(xiàng)
1、我愿意如果街坊基金虧損后,你愿意重新籌集嗎?
2、不愿意
3、隨大流
4、不表態(tài)百分比(%)
(五)業(yè)委會(huì)隊(duì)伍的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)不高
1、兩項(xiàng)基金的歸并;
2、物業(yè)管理費(fèi)的等級(jí)收費(fèi);
3、業(yè)委會(huì)不能有效地代表業(yè)主大會(huì)辦事;
4、街坊(維修)基金的籌集。
調(diào)查結(jié)果:業(yè)委會(huì)不能有效地代表業(yè)主大會(huì)辦事和街坊(維修)基金的籌集成為居民群眾心目中最難解決的問(wèn)題。
目前解決社區(qū)物業(yè)管理中最難的是:
a:維修基金的籌集
b:業(yè)委會(huì)不能有效地代表業(yè)主大會(huì)辦事
c:物業(yè)管理費(fèi)的等級(jí)收費(fèi)
d:二項(xiàng)基金歸并關(guān)于(維修)基金的籌集上面我們已經(jīng)討論過(guò),這里我們主要分析業(yè)委會(huì)不能有效地代表業(yè)主大會(huì)辦事。
分析原因主要是:
二、業(yè)委會(huì)成員素質(zhì)問(wèn)題。缺少房屋保養(yǎng)和維修,資金使用和管理方面的專(zhuān)業(yè)人才。特別是業(yè)委會(huì)主任如果不懂物業(yè)方面的專(zhuān)業(yè)知識(shí),就很難代表業(yè)委會(huì)或全體業(yè)主說(shuō)話(huà)。
我們從問(wèn)卷中了解到:你對(duì)你小區(qū)業(yè)委會(huì)工作滿(mǎn)意嗎?滿(mǎn)意的占27%;不滿(mǎn)意的占;一般的70%;不知道。這里要說(shuō)明的是,這次問(wèn)卷的對(duì)象中業(yè)委會(huì)成員占很大的比例,如果是一般業(yè)主,打分的結(jié)果就不得而知了。因此怎樣選好業(yè)委會(huì)成員,提高業(yè)委會(huì)成員辦事能力,是我們?cè)诋?dāng)前在社區(qū)管理中應(yīng)該認(rèn)真思考的問(wèn)題。
1、加大舊住宅整治力度,全面落實(shí)住宅“平改坡”綜合改造。今年我區(qū)將加大舊住宅綜合整治作為提升物業(yè)管理水平的基礎(chǔ)工作,并創(chuàng)新觀念,規(guī)范管理,完善房屋修繕標(biāo)準(zhǔn),力爭(zhēng)建立與時(shí)代相適應(yīng)的,具有我區(qū)特色的居住房屋修繕和管理的長(zhǎng)效機(jī)制。年內(nèi)將結(jié)合新城建設(shè)的總體工作部署,突出嘉定老城區(qū)綜合改造,力爭(zhēng)完成30萬(wàn)平方米房屋綜合“平改坡”項(xiàng)目,并加大舊住宅綜合整治力度,共排定了60多萬(wàn)建筑面積的住宅進(jìn)行綜合整治,總計(jì)投入資金1600多萬(wàn)元。
2、設(shè)立售后公房的補(bǔ)貼。區(qū)房地部門(mén)會(huì)同區(qū)地區(qū)辦向區(qū)人民政府提出專(zhuān)題報(bào)告,要求區(qū)政府參照周邊區(qū)對(duì)售后公房給予管理費(fèi)補(bǔ)貼的模式,切實(shí)提高售后公房為主的住宅小區(qū)的管理水平。
3、擴(kuò)大物業(yè)管理社區(qū)黨建的試點(diǎn)工作。區(qū)房地局在認(rèn)真總結(jié)新成路街道的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上,在有條件的街道、鎮(zhèn)繼續(xù)開(kāi)展物業(yè)管理社區(qū)黨建聯(lián)建工作。今年確定嘉定鎮(zhèn)街道、南翔鎮(zhèn)、安亭鎮(zhèn)為物業(yè)管理社區(qū)黨建工作的街道、鎮(zhèn),繼續(xù)深化物業(yè)管理社區(qū)黨建工作。
4、今年7、8月開(kāi)展物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)“雙月”競(jìng)賽活動(dòng)?;顒?dòng)自7月1日到8月31日,將包含物業(yè)管理技能大比武、“抗高溫、送清涼”便民服務(wù)、防汛防臺(tái)四級(jí)響應(yīng)演練及實(shí)戰(zhàn)等項(xiàng)目,倡導(dǎo)優(yōu)質(zhì)服務(wù),旨在深化物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)內(nèi)涵,加快提高物業(yè)管理行業(yè)職工技能,提升物業(yè)管理行業(yè)人員服務(wù)水平。
5、配合市有關(guān)部門(mén)關(guān)于《加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合管理三年行動(dòng)計(jì)劃(2007-2009)》在我區(qū)的貫徹落實(shí),力爭(zhēng)區(qū)里建立住宅小區(qū)綜合管理聯(lián)席會(huì)議制度,做好小區(qū)綜合管理的各項(xiàng)工作。
總的來(lái)說(shuō),我區(qū)的物業(yè)管理趨勢(shì)向好。在近幾年行風(fēng)測(cè)評(píng)中,群眾滿(mǎn)意度高于全市平均水平。物業(yè)管理中較好的企業(yè)有廣廈、明達(dá)、磊成等,這些公司的主要成績(jī)是以業(yè)主利益為重,認(rèn)真做好自己服務(wù)工作,在經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益方面取得雙贏。我們認(rèn)為:嘉定的物業(yè)管理雖然存在著一定問(wèn)題,群眾意見(jiàn)較多,但是領(lǐng)導(dǎo)重視,社會(huì)各方面為解決這些問(wèn)題有成功的案例,而且取得了突出成績(jī),所以我們應(yīng)予充分肯定。
(一)進(jìn)一步明確工作責(zé)任主體,建立長(zhǎng)效管理機(jī)制
社區(qū)物業(yè)調(diào)研進(jìn)度安排篇二
目前,全旗居民小區(qū)有84個(gè),7個(gè)居民小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì),有40個(gè)居民小區(qū)聘請(qǐng)物業(yè)企業(yè)管理,3個(gè)小區(qū)為開(kāi)發(fā)商代管,有7家物業(yè)公司,有物業(yè)辦公室的小區(qū)12個(gè),其中開(kāi)發(fā)商提供的物業(yè)辦公用房9個(gè),老舊小區(qū)改造的物業(yè)辦公用房3個(gè)。
20xx年3月,我旗將物業(yè)管理職能從住建局劃轉(zhuǎn)到綜合執(zhí)法局,成立了物業(yè)管理辦公室,負(fù)責(zé)統(tǒng)一協(xié)調(diào)全旗各居民小區(qū)物業(yè)管理工作。截至目前,由金都物業(yè)管理(綜合執(zhí)法局組建)完成了對(duì)上都鎮(zhèn)內(nèi)15個(gè)無(wú)物業(yè)居民小區(qū)的回收管理,并對(duì)個(gè)別小區(qū)進(jìn)行了硬化、亮化、綠化及雨污水管道維修、安裝了限高欄設(shè)施,對(duì)7個(gè)小區(qū)安裝監(jiān)控設(shè)施。
(一)物業(yè)管理責(zé)任不實(shí)。物業(yè)管理工作沒(méi)有擺到城鎮(zhèn)建設(shè)管理的突出位置,對(duì)小區(qū)物業(yè)管理關(guān)注少、投入少,沒(méi)有建立綜合性考核制度,日常監(jiān)管措施不完善,管理成效達(dá)不到群眾的要求和滿(mǎn)意。社區(qū)居民委員會(huì)、住建、城管等單位管理職能不具體、不明確,協(xié)調(diào)溝通渠道不暢通,沒(méi)有形成小區(qū)治理的合力。
(二)小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)不到位,部分小區(qū)開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題較多。
一方面存在施工不規(guī)范,道路、綠化、停車(chē)、監(jiān)控設(shè)施配套標(biāo)準(zhǔn)偏低,小區(qū)設(shè)計(jì)沒(méi)有垃圾堆放點(diǎn),居民活動(dòng)場(chǎng)地和小區(qū)休息區(qū)、衛(wèi)生間缺失,同時(shí)有的房屋質(zhì)量也存在矛盾隱患。多數(shù)小區(qū)前期物業(yè)企業(yè)隸屬開(kāi)發(fā)商,或由開(kāi)發(fā)商協(xié)議選聘,因而對(duì)小區(qū)設(shè)施設(shè)備接收標(biāo)準(zhǔn)把關(guān)不嚴(yán),對(duì)建設(shè)遺留問(wèn)題重視不夠,留下糾紛隱患。一些小區(qū)公共設(shè)施維修不及時(shí),小區(qū)房屋漏水、設(shè)施壞損并在保修期內(nèi)的存在開(kāi)發(fā)商推諉扯皮行為。在保修期外的不知如何申請(qǐng)使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金,業(yè)主維修費(fèi)無(wú)法報(bào)銷(xiāo)。老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱,管理不規(guī)范。如道路、綠化、污水排放、屋頂瓦片等基礎(chǔ)設(shè)施老化,安全防范措施不到位,建設(shè)好的小區(qū)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)移交手續(xù)不全等問(wèn)題不同程度的存在。
另一方面全旗居民小區(qū)整體規(guī)劃水平低,開(kāi)發(fā)商為自己的利益,這兩棟、那三棟的形不成居民小區(qū)整體規(guī)模效應(yīng)。
(三)全旗84個(gè)居民住宅小區(qū)中有有物業(yè)辦公室的12個(gè),開(kāi)發(fā)商建居民小區(qū)時(shí)雖按要求留有物業(yè)辦公室,但是因產(chǎn)權(quán)不明,走時(shí)開(kāi)發(fā)商全部賣(mài)掉,造成環(huán)衛(wèi)工人無(wú)處休息和辦公,工具都無(wú)處可放。
有的小區(qū)即使成立了業(yè)主委員會(huì),但業(yè)主委員會(huì)成員缺少敬業(yè)精神、跟蹤服務(wù)不到位,沒(méi)有發(fā)揮其應(yīng)有的作用,更無(wú)法實(shí)現(xiàn)真正意義上的自治管理。
同時(shí)個(gè)別居民也存在不愛(ài)護(hù)公共財(cái)物、不講衛(wèi)生、不遵守公共秩序等現(xiàn)象,有的業(yè)主甚至惡意拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi),給物業(yè)管理帶來(lái)阻力。
(六)老舊小區(qū)改造投入少,力度不夠。對(duì)老舊小區(qū)安防設(shè)施完善、路面平整處理、停車(chē)位(線(xiàn))劃定、垃圾裝運(yùn)處置、環(huán)境整治、管理用房配置、雨污分流、管線(xiàn)序化等功能性專(zhuān)項(xiàng)改造不夠,整體工作沒(méi)有真正惠及民生。
(七)棚戶(hù)區(qū)改造后的遺留問(wèn)題。我旗城鎮(zhèn)棚戶(hù)區(qū)改造工作正在持續(xù)進(jìn)行,從20xx年至今已對(duì)2000余處房屋進(jìn)行拆除。在改造拆遷過(guò)程中產(chǎn)生了大量的建筑垃圾,但目前在棚戶(hù)區(qū)改造過(guò)程中拆毀房屋所產(chǎn)生的建筑垃圾未能及時(shí)清理運(yùn)輸,并且居民將部分垃圾隨意傾倒、堆放在建筑垃圾中與建筑垃圾混在一起,對(duì)周?chē)用窈统擎?zhèn)環(huán)境衛(wèi)生造成了嚴(yán)重的污染和影響。
(一)健全組織機(jī)構(gòu),明確工作職責(zé)。
一是成立管理機(jī)構(gòu)。建議旗人民政府成立由政府分管領(lǐng)導(dǎo)任組長(zhǎng),相關(guān)職能部門(mén)、社區(qū)負(fù)責(zé)同志為成員的管理委員會(huì),定期協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中出現(xiàn)的矛盾和問(wèn)題,物業(yè)管理辦公室負(fù)責(zé)處理日常工作和物業(yè)管理的工作機(jī)制。
二是齊抓共管,落實(shí)屬地管理責(zé)任。推廣社區(qū)居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)互為一體、各司其職、互相促進(jìn)的“三位一體”工作,配齊物業(yè)管理專(zhuān)職人員,確保有人干事,有人管事。加強(qiáng)對(duì)小區(qū)物業(yè)服務(wù)工作的協(xié)調(diào)指導(dǎo)和監(jiān)督考評(píng),著力推動(dòng)各部門(mén)管理職能進(jìn)小區(qū),明確職責(zé),建立責(zé)任清單,協(xié)助社區(qū)建立業(yè)主委員會(huì),推動(dòng)我旗小區(qū)物業(yè)管理走向正規(guī)。
三是按國(guó)家和自治區(qū)有關(guān)物業(yè)管理的政策及法律要求,制定出臺(tái)符合我旗實(shí)際的物業(yè)管理辦法或物業(yè)管理規(guī)范性文件,明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、社區(qū)、政府管理部門(mén)之間的責(zé)任。加強(qiáng)房屋竣工驗(yàn)收和物業(yè)承接驗(yàn)收,確保物業(yè)服務(wù)設(shè)施設(shè)備保質(zhì)保量,不出現(xiàn)各種隱患。
(二)多方參與,推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)。
一是社區(qū)居民委員會(huì)要大力推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)建設(shè),選出真正能夠代表業(yè)主利益,熱心公益事業(yè)、公道正派、敢于負(fù)責(zé)、有一定工作水平的人員主持,參與業(yè)主委員會(huì)工作。發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)企業(yè)和業(yè)主之間的橋梁紐帶作用,建立雙方相互溝通、相互理解的良好關(guān)系。
二是建立健全業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成員的工作職責(zé),建立激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制。
三是業(yè)主委員會(huì)要向業(yè)主做好宣傳、解釋、協(xié)調(diào)工作,發(fā)揮應(yīng)有的作用,團(tuán)結(jié)引導(dǎo)業(yè)主遵守各項(xiàng)管理制度,按合同約定交納物業(yè)管理費(fèi)用,自覺(jué)支持物業(yè)管理工作。
(三)強(qiáng)化配套建設(shè),提升承載功能。
一是把緊小區(qū)規(guī)劃、審批和綜合驗(yàn)收關(guān)口。住建局要嚴(yán)把物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)駐的審核、審批手續(xù),按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定,在小區(qū)規(guī)劃中要留有物業(yè)用房、垃圾堆放清運(yùn)點(diǎn)和居民活動(dòng)場(chǎng)地,公共區(qū)域應(yīng)達(dá)到國(guó)家規(guī)定的硬化、綠化標(biāo)準(zhǔn)。
二是無(wú)論是舊城改造還是新建小區(qū),要留有物業(yè)用房。物業(yè)用房產(chǎn)權(quán)歸屬于業(yè)主委員會(huì),屬業(yè)主共有財(cái)產(chǎn),為居民、物業(yè)管理人員和清潔工提供方便。
三是盡快啟動(dòng)老舊小區(qū)改造計(jì)劃。結(jié)合全旗棚戶(hù)區(qū)改造,將老舊小區(qū)改造列入城市建設(shè)計(jì)劃,分批次進(jìn)行改造,全面提升老舊小區(qū)配套功能,改善居民宜居環(huán)境。
四是科學(xué)管理專(zhuān)項(xiàng)維修資金。學(xué)習(xí)借鑒外地住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理的經(jīng)驗(yàn),完善專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用辦法,簡(jiǎn)化程序提高效率,專(zhuān)項(xiàng)維修資金是小區(qū)的“治病錢(qián)”、“養(yǎng)老錢(qián)”,應(yīng)堅(jiān)持安全管理與有效使用相統(tǒng)一,確保小區(qū)屋頂?shù)敉呗┧?、管道壞損等現(xiàn)象得到及時(shí)維修。
(四)規(guī)范物業(yè)管理,提升服務(wù)水平。
一是牢固樹(shù)立“物業(yè)無(wú)小事”、“物業(yè)就是服務(wù)”的理念,著力強(qiáng)化教育培訓(xùn),全面提高物業(yè)管理從業(yè)人員整體素質(zhì)和服務(wù)技能。
二是嚴(yán)格加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)招聘管理,推進(jìn)物業(yè)市場(chǎng)公開(kāi)招標(biāo)、競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)聘。
三是強(qiáng)化物業(yè)管理和監(jiān)督力度,開(kāi)展物業(yè)企業(yè)信用等級(jí)評(píng)定、物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)的制定、實(shí)施,培育品牌企業(yè)和物業(yè)管理示范小區(qū),發(fā)揮管理部門(mén)連接各方的橋梁紐帶作用。
四是完善物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整機(jī)制。對(duì)于前期物業(yè)收費(fèi),遵循政府指導(dǎo)價(jià),可根據(jù)不同小區(qū)業(yè)主的需求,制定有關(guān)政策,完善“協(xié)商議價(jià)”調(diào)整機(jī)制,允許協(xié)商確定等級(jí)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),確?!百|(zhì)價(jià)相符”。對(duì)于后期物業(yè)收費(fèi),遵循市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià),并加強(qiáng)物業(yè)費(fèi)市場(chǎng)化的宣傳和指導(dǎo),督促物業(yè)企業(yè)全面公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收支明細(xì),讓收費(fèi)和服務(wù)公開(kāi)透明、陽(yáng)光運(yùn)作,方便業(yè)主監(jiān)督,贏得群眾認(rèn)可支持。
五是積極探索小區(qū)物業(yè)企業(yè)管理與小區(qū)業(yè)主自主管理相結(jié)合的路子。引導(dǎo)無(wú)物業(yè)小區(qū)自主管理,幫助他們成立自治委員會(huì),由業(yè)主委員會(huì)自行處理小區(qū)的物業(yè)管理事項(xiàng),維護(hù)全體業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益,保障物業(yè)的安全與合理使用。
(五)做好棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目建筑垃圾的清除工作,提高文明城鎮(zhèn)水平。依據(jù)xxx139號(hào)令《城市建筑垃圾管理規(guī)定》,建議盡快對(duì)已造成污染的建筑及生活垃圾進(jìn)行清運(yùn)處,同時(shí)在拆遷施工工地周?chē)O(shè)置圍擋及必要的標(biāo)語(yǔ)警示,避免再次出現(xiàn)生活垃圾與建筑垃圾混放現(xiàn)象。
(六)選擇并規(guī)劃好居民小區(qū)和道路名稱(chēng)。旗人民政府及其職能部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)居民小區(qū)和道路的調(diào)研,進(jìn)一步規(guī)范和統(tǒng)一居民小區(qū)和道路的名稱(chēng)。
(七)加強(qiáng)宣傳教育,提高思想認(rèn)識(shí)。
一是,加強(qiáng)物業(yè)政策宣傳,制定行業(yè)發(fā)展規(guī)章,積極引導(dǎo)業(yè)主自我教育、自我管理。
二是積極指導(dǎo)物業(yè)企業(yè)提高管理水平、培訓(xùn)員工職業(yè)技能、貫徹相關(guān)政策法規(guī)、調(diào)解處理物業(yè)糾紛,組織開(kāi)展文明創(chuàng)建活動(dòng),積極糾正不文明行為促進(jìn)企業(yè)和居民道德素質(zhì)的提高和文明意識(shí)的增強(qiáng)。
三是積極推動(dòng)公共服務(wù)向小區(qū)延伸。社區(qū)居民委員會(huì)要充分發(fā)揮基層管理的優(yōu)勢(shì),打通面向業(yè)主的公共服務(wù)通道,做好人性化服務(wù)。繼續(xù)抓好小區(qū)供熱、供水等民生工作,切實(shí)解決好日常的民生需求,不斷增強(qiáng)居民的滿(mǎn)意度和歸屬感,推進(jìn)社會(huì)管理創(chuàng)新,推動(dòng)美麗幸福xx建設(shè)。
社區(qū)物業(yè)調(diào)研進(jìn)度安排篇三
據(jù)縣房管部門(mén)統(tǒng)計(jì),目前我縣已建成住宅小區(qū)28個(gè),即將投入使用和正在施工的小區(qū)大小還有10多個(gè),住房近10000套,這部分住宅投入使用后,加上目前空置的住宅全部入住后,小區(qū)的入住人口將超過(guò)6萬(wàn)人,占到縣城區(qū)常住人口50%以上。
從調(diào)查來(lái)看,我縣已建住宅小區(qū)主要呈現(xiàn)出以下幾個(gè)特點(diǎn):
主要有以下六類(lèi):
一是早期由政府建設(shè)的福利房,土地屬劃拔,政府承建,分配居住,絕大多數(shù)已實(shí)行房改,如政府大院住宿區(qū)等。
二是各單位為解決本單位職工住房問(wèn)題,由單位承建的職工住宅小區(qū),土地多是劃拔,房屋定價(jià)出售或分配。如財(cái)政小區(qū)、國(guó)稅小區(qū)、地稅小區(qū)、明珠公寓等。
三是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū),土地出讓?zhuān)袌?chǎng)出售,是真正的商品房。如紫苑、帝景家園、都市水鄉(xiāng)等。
四是由村委在集體土地開(kāi)發(fā)或村民在自有宅基地上建設(shè)的住宅小區(qū),即現(xiàn)在所稱(chēng)的小產(chǎn)權(quán)房,一般規(guī)模也比較小,多自建自管。
五是目前落實(shí)保障性住房政策,由政府承建的公租房、廉租房等各類(lèi)保障性住房。
六是目前仍由房管局負(fù)責(zé)管理的公房,主要集中在周子古鎮(zhèn)。
在調(diào)查的10個(gè)小區(qū)和1個(gè)社區(qū)中,大的有紫苑、都市水鄉(xiāng)、帝景家園、公園1號(hào)等小區(qū),住房均在1000套以上,中等的金色東華、南橋郡等小區(qū),住房均在500套左右,小的如格蘭苑等小區(qū)住房在100套以?xún)?nèi),有的僅十幾套住房。
主體建筑方面,2008年“”汶川大地震以前建成的小區(qū)大多是預(yù)制板房,2008年以后所建小區(qū)大多為磚混結(jié)構(gòu)、半框架結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)等。配套設(shè)施建設(shè)方面,在紫苑進(jìn)入xxxx以前,我縣除財(cái)政、國(guó)稅、地稅等單位自建小區(qū)條件相對(duì)較好,其他大多數(shù)小區(qū)只有主體住宅、沒(méi)有任何公用建筑,大多數(shù)配套設(shè)施建設(shè)不齊,無(wú)綠地、無(wú)車(chē)位、無(wú)物業(yè)用房、無(wú)公廁等情況比較普遍。就目前而言,我縣縣城區(qū)所建成的小區(qū),也只有紫苑等少數(shù)幾個(gè)小區(qū)能上檔次,其他大多數(shù)小區(qū)普遍存在容積率過(guò)大、綠地偏少、停車(chē)位嚴(yán)重不足等突出問(wèn)題,還有極個(gè)別小區(qū)進(jìn)出道路不暢、消防通道擁堵,存在嚴(yán)重的安全隱患。
從紫苑房產(chǎn)進(jìn)入xxxx我縣才真正有住宅小區(qū)物管的概念,目前也處于發(fā)展的初級(jí)階段?,F(xiàn)有物管企業(yè)16家,其中二級(jí)資質(zhì)1家,三級(jí)資質(zhì)15家,從業(yè)人員近1000人。專(zhuān)業(yè)化管理的小區(qū)21個(gè),面積達(dá)86萬(wàn)平方米。
目前,我縣住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)的有紫苑等8家,但真正有辦公場(chǎng)地并發(fā)揮了一定作用的只有紫苑1家,其余大多數(shù)都沒(méi)有召開(kāi)業(yè)主大會(huì),沒(méi)有真正由業(yè)主代表選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì),故大多數(shù)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè),還沒(méi)有步入正軌。
從走訪、座談的情況看,僅紫苑等極少數(shù)幾個(gè)小區(qū)服務(wù)較為規(guī)范,業(yè)主較為滿(mǎn)意;金色東華小區(qū)投入近500萬(wàn)元安裝了較為完備的消防設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施、應(yīng)急發(fā)電設(shè)施,業(yè)主反響較好。大多數(shù)物業(yè)服務(wù)只負(fù)責(zé)打掃衛(wèi)生和看大門(mén),沒(méi)有明確的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),服務(wù)質(zhì)量相對(duì)較差,服務(wù)制度落實(shí)不到位,好一點(diǎn)的小區(qū)也僅有保安服務(wù)和維修服務(wù)。有的小區(qū)因?yàn)閬y搭亂建、衛(wèi)生狀況差等原因,業(yè)主和物管?chē)?yán)重對(duì)立,出現(xiàn)拒交物管費(fèi)甚至要求物管企業(yè)離場(chǎng)的尷尬局面。
調(diào)查發(fā)現(xiàn),在住宅小區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中,由于主管部門(mén)監(jiān)管不力,施工過(guò)程中不能實(shí)時(shí)監(jiān)管,竣工后不能?chē)?yán)格按照規(guī)劃要求進(jìn)行驗(yàn)收,導(dǎo)致規(guī)劃設(shè)計(jì)被更改的現(xiàn)象十分普遍。
三是規(guī)劃設(shè)計(jì)要求的配套項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中,有的被偷工減料,造成質(zhì)量差,檔次低,壽命短,有的缺項(xiàng),有的被砍,帶來(lái)較多遺留問(wèn)題,不僅嚴(yán)重侵害了業(yè)主的利益,也為以后小區(qū)的物業(yè)管理、安全留下了隱患。
二是專(zhuān)項(xiàng)維修資金難落實(shí),公用部位維修難等問(wèn)題。
三是物業(yè)管理公司的招投標(biāo)不夠規(guī)范,誰(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)管理的格局還沒(méi)有打破,業(yè)主根本沒(méi)有選擇物業(yè)服務(wù)的機(jī)會(huì)和權(quán)力。
四是業(yè)主委員會(huì)的組建程序不規(guī)范,造成業(yè)主和物管企業(yè)之間的各種矛盾因缺乏監(jiān)督和溝通渠道而無(wú)法解決。如一些正常履行繳費(fèi)義務(wù)的業(yè)主因?yàn)榈貌坏胶侠碛行У姆?wù)而有意見(jiàn),一些沒(méi)有繳費(fèi)的業(yè)主則可以找出種種借口不盡義務(wù)。
五是小區(qū)內(nèi)經(jīng)常發(fā)生的違章裝修、違規(guī)搭建等行為,也缺乏可操作的具有約束力的管理措施。對(duì)這些具體問(wèn)題的處理和解決缺少切實(shí)可行的政策、法規(guī)依據(jù)。
二是一些小區(qū)的業(yè)主不知道如何利用《物業(yè)管理?xiàng)l例》來(lái)維護(hù)自身的權(quán)利,遇到了問(wèn)題無(wú)所適從,不是通過(guò)協(xié)商渠道和法律手段去解決,而是采用簡(jiǎn)單的拒絕交費(fèi)等辦法來(lái)激化矛盾。
調(diào)查發(fā)現(xiàn),一些物管企業(yè)低薪聘請(qǐng)一些文化低、沒(méi)有接受過(guò)專(zhuān)門(mén)培訓(xùn)的人員上崗。即便是企業(yè)對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn),也還是停留在基本技能培訓(xùn)的初級(jí)階段,還沒(méi)走向由勞動(dòng)部門(mén)參與的社會(huì)化職業(yè)技能等級(jí)培訓(xùn)與鑒定,致使物業(yè)服務(wù)工作不到位,不按規(guī)范操作。另外,從業(yè)人員流動(dòng)性大、個(gè)人素質(zhì)普遍較低,也影響了物業(yè)服務(wù)水平的提高。部分物業(yè)企業(yè)管理人員對(duì)住戶(hù)反映的問(wèn)題不能積極主動(dòng)解決。有的小區(qū)住戶(hù)反映小區(qū)公共區(qū)域長(zhǎng)期無(wú)人打掃衛(wèi)生,服務(wù)工作遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足居民的實(shí)際需求。
小區(qū)的規(guī)模、檔次直接決定物管的工作難易。要站在建設(shè)精品城市、提升xxxx形象的高度,科學(xué)規(guī)劃并嚴(yán)格監(jiān)管,重點(diǎn)抓好在建和待建住宅小區(qū)建設(shè)。要引進(jìn)幾家有實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),建設(shè)幾個(gè)高檔次的精品樓盤(pán)小區(qū)。建議相關(guān)職能部門(mén)要按照物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)規(guī)定,根據(jù)我縣的實(shí)際,制定好切實(shí)可行的小區(qū)建設(shè)管理辦法和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)并嚴(yán)格組織實(shí)施。住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)一定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設(shè)施、車(chē)位數(shù)量、綠地面積等內(nèi)容。工程建設(shè)要嚴(yán)把工期和質(zhì)量關(guān),組織驗(yàn)收應(yīng)將小區(qū)各類(lèi)附屬工程(含地下管道隱蔽工程)列入驗(yàn)收內(nèi)容,杜絕未開(kāi)工即出售、未完工未驗(yàn)收即入住的問(wèn)題。同時(shí),要站在維護(hù)群眾切身利益、促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定的高度,合理規(guī)劃并分步實(shí)施,穩(wěn)妥推進(jìn)已建小區(qū)特別是老舊小區(qū)配套設(shè)施改造和完善,逐步消除遺留問(wèn)題,從根本上消除安全隱患和不穩(wěn)定因素。
四要嚴(yán)格落實(shí)日常巡查制度,相關(guān)職能部門(mén)要與居委會(huì)相互配合,組織不定期巡查,對(duì)管理水平低、信用等級(jí)差、服務(wù)不到位、收費(fèi)不規(guī)范的企業(yè)予以通報(bào)批評(píng),甚至取消其在本縣轄區(qū)內(nèi)從事物業(yè)管理的資格,維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益。
五要嚴(yán)格落實(shí)矛盾糾紛調(diào)處制度,對(duì)業(yè)主和物管反映的問(wèn)題以及業(yè)主和物管企業(yè)存在的矛盾糾紛,相關(guān)部門(mén)和社區(qū)應(yīng)不推不躲,及時(shí)予以解決和調(diào)處。
社區(qū)物業(yè)調(diào)研進(jìn)度安排篇四
截止20xx年7月底,xx市建成180個(gè)普通住宅小區(qū),共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)47家,其中二級(jí)資質(zhì)1家,三級(jí)資質(zhì)31家,三級(jí)(暫定)資質(zhì)15家,從業(yè)人員近4000人,管理普通住宅小區(qū)140個(gè),小區(qū)總建筑面積萬(wàn)㎡,住戶(hù)總數(shù)36210戶(hù),居住人口11萬(wàn)余,物業(yè)覆蓋率達(dá)70%,未實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)有40個(gè)。
在此次調(diào)研中,我們總體感覺(jué)是:地區(qū)內(nèi)物業(yè)管理水平仍處于初始階段,存在諸多矛盾、困難和問(wèn)題,急待整頓和規(guī)范。
(一)物業(yè)管理收費(fèi)偏低
一是員工工資低(地區(qū)內(nèi)股份制和個(gè)體物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工工資平均600元左右;麗園小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工平均工資650元;阿牙小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)員工平均工資700元,屬最高),高質(zhì)量管理人才和服務(wù)人員難以引進(jìn)(地區(qū)內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)吸納的勞動(dòng)力中大部分來(lái)自企事業(yè)單位下崗分流人員、農(nóng)村剩余勞動(dòng)力和社會(huì)40、50人員等),低素質(zhì)管理人員只能履行低標(biāo)準(zhǔn)服務(wù),造成服務(wù)錯(cuò)位或不到位。
二是難實(shí)施規(guī)范化管理標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù),造成扯皮多、投訴多、上訪多,給地區(qū)社會(huì)穩(wěn)定帶來(lái)不和諧因素。
三是企業(yè)負(fù)債運(yùn)行,造成水費(fèi)、電費(fèi)拖欠,導(dǎo)致小區(qū)路燈不亮,道路不平,綠地荒蕪,樹(shù)木死亡、共用基礎(chǔ)設(shè)施破損等情況連續(xù)發(fā)生。
四是業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)情況嚴(yán)重,經(jīng)統(tǒng)計(jì),xx市城市物業(yè)住宅公司累計(jì)債務(wù)249萬(wàn)元,安雅物業(yè)公司累計(jì)債務(wù)萬(wàn)元,業(yè)主欠費(fèi)嚴(yán)重影響物業(yè)公司的生存。
(二)物業(yè)管理中各方主體行為不規(guī)范
地區(qū)內(nèi)實(shí)行物業(yè)管理的140個(gè)普通住宅小區(qū),只有37家成立了業(yè)主管理委員會(huì),占25%,且大多數(shù)業(yè)主委員會(huì)不能規(guī)范運(yùn)作(主要原因是業(yè)主委員會(huì)缺乏正常經(jīng)費(fèi)來(lái)源)。未成立業(yè)主委員會(huì)的住宅小區(qū),物業(yè)管理屬于“跛足”運(yùn)作,業(yè)主權(quán)利、義務(wù)不清楚,物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)之間關(guān)系不明確,出現(xiàn)問(wèn)題后無(wú)法追究相關(guān)責(zé)任方的責(zé)任,大量的矛盾糾紛得不到及時(shí)解決,不利于物業(yè)管理市場(chǎng)的規(guī)范,削弱了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。
(三)落實(shí)住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度不到位
一是沒(méi)有按照規(guī)定從房改售房款中提取專(zhuān)項(xiàng)維修資金,或者提取了但被挪用。
二是政府主導(dǎo)建設(shè)的安居房、經(jīng)濟(jì)適用住房未按國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)留用專(zhuān)項(xiàng)維修資金(麗園小區(qū)安居房、阿牙小區(qū)安居房和經(jīng)濟(jì)適用住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金按工程造價(jià)1%留成,未達(dá)到國(guó)家當(dāng)時(shí)規(guī)定的2%標(biāo)準(zhǔn))。
三是20xx年前建設(shè)的商品房維修金沒(méi)有足額歸集到位,無(wú)法正常提取使用。
由于專(zhuān)項(xiàng)維修資金不到位,住房公用部位、公用設(shè)備的大、中修及更新改造不能及時(shí)進(jìn)行,侵害了購(gòu)房人的合法權(quán)益,也影響了小區(qū)的整潔和完整。
(四)老舊小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)中遺留問(wèn)題多,物業(yè)公司無(wú)力解決。具體表現(xiàn)為:小區(qū)規(guī)劃與實(shí)際建設(shè)不符,沒(méi)有物業(yè)管理設(shè)施;小區(qū)環(huán)境與售房承諾有差異;文化娛樂(lè)、健身場(chǎng)所等配套設(shè)施不完善;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商擅自改變物業(yè)管理設(shè)施用途或縮減綠地或在綠化用地、公共用地上修建房屋;有的房屋建筑和附屬設(shè)備質(zhì)量差,返修率高,引起業(yè)主不滿(mǎn);有的小區(qū)設(shè)施老化,影響到管理質(zhì)量。
(一)物業(yè)管理市場(chǎng)體制欠完善,缺乏競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制
xx市目前實(shí)行物業(yè)管理住宅小區(qū)分四種情況,
三是由開(kāi)發(fā)商組建的物業(yè)公司,對(duì)自行開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理;四是由股份制或私人組成的物業(yè)企業(yè),對(duì)市區(qū)內(nèi)其他住宅小區(qū)和零星散戶(hù)樓棟實(shí)施物業(yè)管理。從總體上講,xx市物業(yè)管理仍然處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的條塊割居管理模式,這種模式不利于競(jìng)爭(zhēng),按照國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定,業(yè)主通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè),只有通過(guò)競(jìng)爭(zhēng),才能形成新的管理機(jī)制,促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)衍生、發(fā)展、做大做強(qiáng)。
(二)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)體制不健全,未形成有效的運(yùn)行機(jī)制
隨著住房體制改革的不斷深化,房屋主要由國(guó)家或者單位擁有單一產(chǎn)權(quán)的格局發(fā)生根本改變,居民住房自有化率越來(lái)越高。隨之而來(lái)的,單幢建筑物內(nèi)有多個(gè)產(chǎn)權(quán)人(即多個(gè)業(yè)主)的情況越來(lái)越多。由于房屋建筑及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地是密不可分的整體,對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行使用、維護(hù)、管理和對(duì)決定業(yè)主共同事務(wù)等事項(xiàng),涉及全體業(yè)主的共同利益,單個(gè)業(yè)主無(wú)法完成,只能由全體業(yè)主形成共同意志,才能對(duì)此類(lèi)共同事務(wù)作出決定。必須建立一種機(jī)制,保證對(duì)業(yè)主共同事務(wù)作出的決定代表全體業(yè)主的共同意志,符合全體業(yè)主的共同利益。業(yè)主大會(huì)就是這樣一種代表和維護(hù)全體業(yè)主共同利益的有效的機(jī)制。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)選出的決策機(jī)構(gòu),在業(yè)主大會(huì)閉幕后,行使業(yè)主大會(huì)的權(quán)利。由于xx市住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)組織機(jī)構(gòu)不健全,業(yè)主委員會(huì)的成立、組成、運(yùn)作缺乏監(jiān)督和制約,業(yè)主委員會(huì)未發(fā)揮應(yīng)有的作用,物業(yè)公司缺乏業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主與物業(yè)公司出現(xiàn)的爭(zhēng)議問(wèn)題多、扯皮多,存在一定的對(duì)立情緒。
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為不規(guī)范
市區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍對(duì)自身定位不準(zhǔn)確、服務(wù)意識(shí)不明確、服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系不清楚,在實(shí)踐中存在服務(wù)不到位、擅自處分本該由業(yè)主處分的事項(xiàng)、收費(fèi)與服務(wù)不相符等不規(guī)范的行為。
(四)開(kāi)發(fā)建設(shè)質(zhì)量問(wèn)題對(duì)物業(yè)管理造成不利影響
市區(qū)內(nèi)部分住宅小區(qū)由于開(kāi)發(fā)質(zhì)量問(wèn)題,使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)了本應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的一部分責(zé)任,加大了物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理成本,造成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)虧損。
(五)無(wú)物業(yè)小區(qū)陷入治理困境
xx市區(qū)內(nèi)無(wú)物業(yè)小區(qū)主要有三類(lèi):
二是城鄉(xiāng)結(jié)合部個(gè)人興建的私房群;
三是因原有物業(yè)服務(wù)企業(yè)倒閉或退出造成沒(méi)有人管理的住宅小區(qū)。這些小區(qū)因缺乏比較優(yōu)勢(shì),對(duì)物業(yè)吸引力不足,小區(qū)管理支出多,收入少,繳費(fèi)低,虧損大,因此,物業(yè)服務(wù)公司不愿介入。由于缺乏物業(yè)管理,這些小區(qū)普遍存在臟亂差問(wèn)題和治安問(wèn)題,給社會(huì)帶來(lái)不穩(wěn)定因素。
1、全面實(shí)行前期物業(yè)管理。按照國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》及自治區(qū)、地區(qū)和xx市實(shí)施國(guó)家物業(yè)管理?xiàng)l例的有關(guān)規(guī)定和要求,今后,市區(qū)內(nèi)新建住宅3萬(wàn)平方米以下的開(kāi)發(fā)小區(qū),在工程開(kāi)工前,建設(shè)開(kāi)發(fā)單位必須將物業(yè)管理規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案及與擬選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的委托合同,一并報(bào)市房地產(chǎn)主管部門(mén)審查,審查同意后備案并辦理相關(guān)手續(xù),工程開(kāi)工后物業(yè)服務(wù)企業(yè)介入管理,直到小區(qū)竣工交付使用后,業(yè)主委員會(huì)成立并召開(kāi)業(yè)主大會(huì),選聘物業(yè)公司接受為止。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位選聘的物業(yè)企業(yè)前期物業(yè)費(fèi)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位支付。市區(qū)內(nèi)新建住宅3萬(wàn)平方米以上的小區(qū)應(yīng)全面推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度,由市房地產(chǎn)主管部門(mén)監(jiān)督,開(kāi)發(fā)建設(shè)單位組織招投標(biāo),按照政府指導(dǎo)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)合理確定服務(wù)內(nèi)容和物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),對(duì)通過(guò)招標(biāo)選擇的物業(yè)公司,開(kāi)發(fā)建設(shè)單位支付前期物業(yè)管理費(fèi)。
2、嚴(yán)格執(zhí)行住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收制度。今后,市區(qū)內(nèi)新建住宅小區(qū)竣工后應(yīng)先進(jìn)行各專(zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收,由相關(guān)部門(mén)對(duì)小區(qū)園林綠化、供熱、供排水、電子監(jiān)控設(shè)施等工程進(jìn)行驗(yàn)收,驗(yàn)收合格后方可進(jìn)行綜合驗(yàn)收,綜合驗(yàn)收由發(fā)改部門(mén)牽頭,組織市規(guī)劃、房地產(chǎn)主管部門(mén)、建設(shè)、環(huán)衛(wèi)、教育、物業(yè)所在區(qū)街道辦事處及居民委員會(huì)等相關(guān)部門(mén)參加,驗(yàn)收合格后,幼兒園移交教育部門(mén)統(tǒng)一管理、使用和維護(hù),公廁移交環(huán)衛(wèi)部門(mén)統(tǒng)一管理、使用和維護(hù),按《公共服務(wù)設(shè)施專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃》要求配建的社區(qū)級(jí)辦公用房和服務(wù)設(shè)施(含社區(qū)醫(yī)療服務(wù)站及文體活動(dòng)設(shè)施)移交居委會(huì)管理、使用和維護(hù),物業(yè)管理用房(含物業(yè)辦公室、業(yè)主委員會(huì)辦公室、治安聯(lián)防室、警衛(wèi)室、文化活動(dòng)室、健身活動(dòng)場(chǎng)所及器材)移交居委會(huì)管理,待業(yè)主委員會(huì)成立后移交給業(yè)主委員會(huì),供全體委員所有和使用。
物業(yè)管理用房按《xx市城市規(guī)劃管理若干規(guī)定》第八條配建,分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè),建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在先期開(kāi)發(fā)的區(qū)域按照不少于先期開(kāi)發(fā)房屋建筑面積千分之四的比例配置物業(yè)管理用房及健身場(chǎng)地。
物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)為地面以上的獨(dú)立建設(shè)的裝修房屋,具有水電功能,沒(méi)有配置電梯的物業(yè),物業(yè)服務(wù)用房所在樓層不得高于三層。
城市規(guī)劃行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在審批建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)明確物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積,房地產(chǎn)行政主管部門(mén)在核發(fā)商品房預(yù)售許可證和辦理所有權(quán)初始登記時(shí),應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房面積和房號(hào)。
(二)全面建立業(yè)主委員會(huì)制度
四是全面落實(shí)由業(yè)主委員會(huì)選聘,解聘物業(yè)公司的規(guī)定,建立良好物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)制,通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)促進(jìn)物業(yè)企業(yè)依靠良好的經(jīng)營(yíng)、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、合理的收費(fèi)擠進(jìn)和占領(lǐng)市場(chǎng),從根本上促使其服務(wù)態(tài)度的改變,服務(wù)水平的提高。
(三)創(chuàng)造寬松條件,進(jìn)一步加大對(duì)物業(yè)管理企業(yè)支持力度
1、建立“質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是確保物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)行的必要前提。業(yè)主在享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)的同時(shí),必須按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。鑒于市域內(nèi)物業(yè)管理收費(fèi)偏低的情況,為了進(jìn)一步提高市域物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平,督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù),引導(dǎo)業(yè)主正確評(píng)判物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量,樹(shù)立等價(jià)有償?shù)南M(fèi)觀念,規(guī)范物業(yè)管理行為,保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益,依據(jù)xxx《物業(yè)管理?xiàng)l例》,國(guó)家發(fā)改委、xxx印發(fā)的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》(發(fā)改價(jià)格[20xx]1864號(hào))和中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》(試行)的通知(中物協(xié)(20xx)1號(hào))文精神和《自治區(qū)普通住宅物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)(試行)》新建房[20xx]4號(hào)規(guī)定,結(jié)合地區(qū)當(dāng)前物價(jià)消費(fèi)指數(shù),群眾承受能力,建議市政府適當(dāng)調(diào)整物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),并盡快下文執(zhí)行。
(1)市區(qū)內(nèi)開(kāi)放式住宅小區(qū),現(xiàn)行每戶(hù)按月收取的10元物業(yè)管理費(fèi)自制定實(shí)施以來(lái),十年未變,低收費(fèi)直接影響物業(yè)管理企業(yè)的生存。在此次調(diào)研中,經(jīng)我們測(cè)算和征求物業(yè)管理部門(mén)及住宅小區(qū)業(yè)主意見(jiàn),將開(kāi)放式住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)由現(xiàn)在的10元/戶(hù)
、月
,調(diào)整為元/月、平方米為宜。普通住宅的物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)
基準(zhǔn)價(jià)的最高價(jià)格水平
2、安排專(zhuān)項(xiàng)財(cái)政補(bǔ)貼資金,解決目前業(yè)主委員會(huì)缺乏管理資金的實(shí)際困難
市區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)已建立的業(yè)主委員會(huì)因無(wú)資金來(lái)源,多半處于癱瘓和半癱瘓狀態(tài),無(wú)法正常運(yùn)作。為此,建議市財(cái)政按照3000人以下的住宅小區(qū),每年給小區(qū)業(yè)主委員會(huì)補(bǔ)貼3000元的標(biāo)準(zhǔn),3000~5000人的住宅小區(qū),每年給小區(qū)業(yè)主委員會(huì)補(bǔ)貼5000元的標(biāo)準(zhǔn),5000人以上的住宅小區(qū),每年給小區(qū)業(yè)主委員會(huì)補(bǔ)貼8000元的標(biāo)準(zhǔn),解決小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的辦公費(fèi)用,使業(yè)主委員會(huì)能夠開(kāi)展正常工作,行使正常管理職責(zé)。
3、完善住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度
住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金是住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施維護(hù)費(fèi),是延長(zhǎng)小區(qū)使用的保命金,必須規(guī)范歸集、規(guī)范運(yùn)作,鑒于地區(qū)住房專(zhuān)項(xiàng)資金歸集運(yùn)作中存在的問(wèn)題,建議市政府盡快完善《xx市住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金歸集使用和管理辦法》。
——對(duì)以房改優(yōu)惠價(jià)格向職工出售的公有住房,原產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)按向職工出售價(jià)的20%,現(xiàn)產(chǎn)權(quán)所有者應(yīng)按原購(gòu)房款的2%向房地產(chǎn)主管部門(mén)繳交維修基金,未交納的要補(bǔ)交。
——安居房、經(jīng)濟(jì)適用住房由原建設(shè)單位按工程總造價(jià)2%的比例補(bǔ)交維修基金,此問(wèn)題僅限于麗園小區(qū)和阿牙小區(qū)。據(jù)我們了解,兩小區(qū)建設(shè)完工后,維修基金按1%留成,現(xiàn)維修基金已全部用完,兩小區(qū)又面臨老化維護(hù)期。而兩小區(qū)建設(shè)節(jié)余款尚有280萬(wàn)元,在地區(qū)住房公積金管理中心暫存,應(yīng)啟動(dòng)此款,補(bǔ)足兩小區(qū)維修基金)。
——商品住房的維修基金按購(gòu)房款2%的比例收繳,未按規(guī)定繳納的建設(shè)購(gòu)房戶(hù)要盡快補(bǔ)繳,否則由房產(chǎn)管理部門(mén)按有關(guān)規(guī)定處罰。
住房專(zhuān)項(xiàng)維修基金均應(yīng)按照業(yè)主所有,專(zhuān)戶(hù)專(zhuān)儲(chǔ),按幢立賬,按戶(hù)核算,政府監(jiān)督的原則實(shí)施管理。
4、下放物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審批權(quán)限
將目前由地區(qū)建設(shè)局行使的物業(yè)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)審批權(quán)下放到縣(市)房地產(chǎn)(建設(shè)主管部門(mén))主管部門(mén),由地區(qū)建設(shè)局備案,以便事權(quán)統(tǒng)一,屬地管理,市房地產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)加大對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督檢查力度,建立街道、居委會(huì)、住戶(hù)滿(mǎn)意度評(píng)價(jià)機(jī)制。
5、發(fā)揮職能部門(mén)作用,上下聯(lián)動(dòng),綜合治理
住宅小區(qū)物業(yè)管理從“條”上看,涉及民政、房管、公安、消防、園林、建設(shè)、城管、司法、國(guó)土、環(huán)保等多個(gè)部門(mén),從“塊”上看,涉及市、街道辦事處、社區(qū)三個(gè)層級(jí)。要管好住宅小區(qū),必須上下聯(lián)動(dòng),綜合治理。
為此,
①建議市政府應(yīng)當(dāng)建立住宅小區(qū)綜合管理工作制度,組織相關(guān)行政管理部門(mén)和單位,部署、推進(jìn)和協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作;街道辦事處應(yīng)牽頭成立轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議,由市房產(chǎn)局、轄區(qū)派出所、社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加,協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的重大問(wèn)題,指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的組建及日常運(yùn)作;社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和處理本轄區(qū)物業(yè)管理事務(wù)和糾紛。
社區(qū)物業(yè)調(diào)研進(jìn)度安排篇五
20xx年4月到8月,我局在市、區(qū)政府部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)下,積極與住建、環(huán)保、城管執(zhí)法、工商質(zhì)檢、公安消防和各街道辦事處、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主代表等相關(guān)單位聯(lián)系人,對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研。調(diào)研組深入到20多個(gè)不同特點(diǎn)的物業(yè)小區(qū)進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查走訪;分別召開(kāi)了8次物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表座談會(huì)、10次業(yè)主委員座談會(huì)。
物業(yè)管理工作起步較晚,物業(yè)管理總體水平較低,主要以三種模式推行:
(4)其余小區(qū)和老舊住宅無(wú)物業(yè)服務(wù)和管理,占30%。
一是加強(qiáng)了制度建設(shè)。根據(jù)國(guó)家和省、市的有關(guān)規(guī)定,結(jié)合實(shí)際,先后制定了《前期物業(yè)和保障性住房物業(yè)企業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》、《物業(yè)企業(yè)招投標(biāo)制度》、《物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》、《維修資金收繳使用辦法》等制度。通過(guò)具體制度的建立和落實(shí),基本保障了物業(yè)管理工作的開(kāi)展。
二是推行了“菜單式”物業(yè)收費(fèi)服務(wù)模式。制定了《物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》,將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容劃分6個(gè)等級(jí)、6個(gè)小項(xiàng),服務(wù)企業(yè)按對(duì)應(yīng)物業(yè)收費(fèi)菜單中的等級(jí)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行服務(wù)和收費(fèi),基本做到了業(yè)主期望的“質(zhì)價(jià)相符”。
三是抓了樣板示范工程。出臺(tái)了《物業(yè)管理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》,對(duì)創(chuàng)建示范項(xiàng)目活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo),截至目前,共推行50多個(gè)各類(lèi)管理模式的示范小區(qū)。
四是積極開(kāi)展了物業(yè)宣傳培訓(xùn)工作。采取多種形式向業(yè)主和社會(huì)宣傳物業(yè)知識(shí),增強(qiáng)業(yè)主的物業(yè)自治意識(shí),努力贏得社會(huì)方方面面對(duì)物業(yè)管理工作的理解和支持。通過(guò)辦班請(qǐng)專(zhuān)家講課培訓(xùn),提升物業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì),提高物業(yè)從業(yè)人員的物業(yè)服務(wù)能力。
(一)歷史遺留問(wèn)題多,老舊小區(qū)治理改造難度大。
社區(qū)物業(yè)調(diào)研進(jìn)度安排篇六
物業(yè)管理是一種新型的管理模式,其職責(zé)是集中多種管理服務(wù)職能,整合各類(lèi)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員,有效地幫助居民解決生活中遇到的實(shí)際問(wèn)題,從而不斷提高居民生活質(zhì)量,優(yōu)化居民生活環(huán)境。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的持續(xù)發(fā)展,城市居民對(duì)生活質(zhì)量和改善居住環(huán)境的要求與日俱增,居民住宅區(qū)的消防安全作為人民群眾最關(guān)心、最需要解決的問(wèn)題自然成為了物業(yè)管理的一項(xiàng)重要職責(zé)。當(dāng)前,由于消防警力、業(yè)務(wù)經(jīng)費(fèi)、管理體制、業(yè)務(wù)水平等因素的影響,多數(shù)物業(yè)管理單位管理水平參差不齊、大部分物業(yè)單位的消防安全職責(zé)不明確、消防安全意識(shí)淡薄,加之業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理單位之間缺乏信任基礎(chǔ)等原因長(zhǎng)期存在,致使委托管理的單位、小區(qū)特別是多產(chǎn)權(quán)建筑滋生大量的火災(zāi)隱患。當(dāng)前,各類(lèi)小區(qū)物業(yè)管理模式在消防安全管理上面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。
(一)多數(shù)物業(yè)管理單位消防法律意識(shí)觀念不強(qiáng)
在日常的消防管理工作中,不能認(rèn)真貫徹落實(shí)《xxx消防法》及《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定和要求,對(duì)法律法規(guī)明確的消防安全職責(zé)了解不多?!秞xx消防法》第十四條,《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》第十條,都明確規(guī)定了物業(yè)管理單位的各項(xiàng)消防安全職責(zé)。然而,一些物業(yè)管理單位對(duì)此知之甚少,甚至根本不懂法、不守法,有法不依,違法不究,造成了工作上的盲目性和被動(dòng)性,直接或間接地縱容了各類(lèi)火災(zāi)隱患的滋生和生長(zhǎng)。
(二)一些物業(yè)管理人員消防業(yè)務(wù)素質(zhì)不高
在平時(shí)在履行消防檢查時(shí)發(fā)現(xiàn):個(gè)別物業(yè)管理單位聘用的管理人員缺乏相應(yīng)的消防專(zhuān)業(yè)技術(shù)知識(shí),學(xué)歷層次、專(zhuān)業(yè)技術(shù)偏低,安全意識(shí)差。大部分小區(qū)消防控制室的值班制度流于形式,有些單位僅滿(mǎn)足于有人在崗,而值班人員對(duì)消防控制中心的各種消防設(shè)備的運(yùn)行及日常的防火巡查情況卻不甚了解,值班人員對(duì)消防設(shè)施運(yùn)行的正常與否毫不關(guān)心,對(duì)消防控制中心自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)發(fā)出的聲響不聞不問(wèn)。有的值班人員能夠發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,但不會(huì)解決問(wèn)題,更有甚者直接關(guān)閉了之。一些單位消防器材無(wú)人管理,內(nèi)部消防設(shè)施、器材被盜現(xiàn)象嚴(yán)重,應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志損壞突出,消防設(shè)施器材長(zhǎng)期處于缺損狀態(tài)。一些單位與開(kāi)發(fā)商、業(yè)主相互推諉、扯皮、推卸職責(zé),缺少協(xié)調(diào)配合,導(dǎo)致舊的火災(zāi)隱患久拖不改,新的火災(zāi)隱患又迭出不窮,久而久之,大部分消防設(shè)施的功效特別是聯(lián)動(dòng)功能大打折扣,大大降低了消防設(shè)施的完整性、可靠性,致使投資上百萬(wàn)的消防設(shè)施形同虛設(shè),無(wú)法發(fā)揮應(yīng)有的功能。
(三)大部分物業(yè)單位消防安全管理職責(zé)不明
(四)物業(yè)對(duì)部分消防安全意識(shí)淡薄的業(yè)主缺乏管理
(五)物業(yè)管理單位準(zhǔn)入缺少消防必要條件
(六)消防設(shè)施日常維修資金得不到有效保障
由于業(yè)主多且分散,在公共場(chǎng)地的使用、車(chē)輛的停放、物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量等方面業(yè)主與物業(yè)之間很容易引起矛盾,造成雙方產(chǎn)生不信任和糾紛的情形,加上傳統(tǒng)的“主仆”觀念影響,物業(yè)管理處于被動(dòng)弱勢(shì)地位,導(dǎo)致物業(yè)管理費(fèi)用不能及時(shí)收取。同時(shí)現(xiàn)有法律對(duì)建筑大修理基金的收取、保管、使用等方面的規(guī)定,要求維修基金的使用由售房單位或受托的物業(yè)管理企業(yè)作為實(shí)施單位,提出年度使用計(jì)劃及分項(xiàng)目維修經(jīng)費(fèi)預(yù)算報(bào)告書(shū),經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核,房地產(chǎn)行政管理部門(mén)審批后方可將維修基金分批撥付實(shí)施單位,其操作程序復(fù)雜,很少有物業(yè)單位有決心和耐心去申請(qǐng)和使用這筆經(jīng)費(fèi),致使包括消防設(shè)施在內(nèi)的公共設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)經(jīng)費(fèi)的使用得不到有效保障。
(七)消防安全管理未納入委托管理的正常范疇
在日常的監(jiān)督執(zhí)法過(guò)程中,筆者遇到這樣的情況,由于與業(yè)主之間存在尖銳的矛盾,有些物業(yè)管理單位未通過(guò)任何移交手續(xù)擅自撤離小區(qū),致使小區(qū)的日常管理全面癱瘓,而小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)隨即聘請(qǐng)了新的物業(yè)單位進(jìn)行日常管理。而消防部門(mén)進(jìn)入該小區(qū)進(jìn)行監(jiān)督抽查時(shí),往往注重對(duì)物業(yè)管理單位的管理與監(jiān)督,但由于原物業(yè)單位未將建筑主體的審驗(yàn)情況及消防設(shè)施的相關(guān)維護(hù)資料移交給業(yè)主委員會(huì),而業(yè)主委員會(huì)也沒(méi)有把消防安全管理納入委托物業(yè)單位管理范圍,則新物業(yè)管理單位就不應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任,而消防部門(mén)只能把責(zé)任落實(shí)到業(yè)主委員會(huì)。但業(yè)主委員會(huì)是由所有業(yè)主選舉產(chǎn)生的非法人臨時(shí)組織,不具備法律責(zé)任承擔(dān)能力,這就極大地增加了小區(qū)火災(zāi)隱患的整改難度,大大加大了消防部門(mén)的工作量。
(一)進(jìn)一步明確和完善相關(guān)法律規(guī)定
(二)提高物業(yè)公司的準(zhǔn)入門(mén)檻
(三)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司消防工作的指導(dǎo)
(四)加大消防教育培訓(xùn)力度
切實(shí)加強(qiáng)對(duì)物管單位負(fù)責(zé)人及相關(guān)管理人員進(jìn)行消防安全培訓(xùn)。街道安全辦要具體抓好摸底、統(tǒng)計(jì)匯總工作,督促落實(shí),防止漏報(bào)漏訓(xùn)。通過(guò)培訓(xùn),使物業(yè)管理人員增強(qiáng)消防安全觀念,切實(shí)學(xué)懂學(xué)透《xxx消防法》、《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》等法律、法規(guī),進(jìn)一步明確各項(xiàng)消防安全職責(zé),樹(shù)立起消防安全責(zé)任主體意識(shí)。管理人員要做到會(huì)報(bào)警、會(huì)組織人員疏散、會(huì)組織撲救初起火災(zāi)。力爭(zhēng)使物管單位消防管理工作水平、崗位人員素質(zhì)有所提高。
(五)規(guī)范對(duì)公共維修基金的管理
《物業(yè)管理?xiàng)l例》已明確了維修基金制度相應(yīng)的法律地位,其使用是否公平、合理,將直接影響到每一名業(yè)主的切身利益。因此,必須完善規(guī)范維修基金的使用管理,尤其應(yīng)明確公共部分具體設(shè)施設(shè)備相對(duì)應(yīng)的維修基金使用原則、程序等,建立物業(yè)單位主要負(fù)責(zé)人為消防安全責(zé)任人的防火組織,定期召開(kāi)消防工作會(huì)議,切實(shí)解決火災(zāi)隱患、經(jīng)費(fèi)等問(wèn)題,對(duì)于需要?jiǎng)佑梅抗懿块T(mén)的專(zhuān)項(xiàng)修理基金,街道、社區(qū)及公安派出所應(yīng)幫助物業(yè)單位協(xié)調(diào)各業(yè)主,或者物業(yè)單位以粘貼公告的形式告知各業(yè)主,以便盡快地啟動(dòng)維修基金,以保證火災(zāi)隱患能得到及時(shí)、有效的整改??傊?,物業(yè)管理單位消防安全責(zé)任的落實(shí)牽系于千家萬(wàn)戶(hù)的平安幸福,是消防工作的重要組成部分。只有政府、職能部門(mén)密切配合、協(xié)作,共同努力,物業(yè)管理單位充分認(rèn)清火災(zāi)形勢(shì)和火災(zāi)危害,認(rèn)真履行消防安全職責(zé)和義務(wù),努力為居民的安居樂(lè)業(yè)和城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的消防安全保證,才能營(yíng)造居民小區(qū)良好的消防安全環(huán)境,共同為構(gòu)建和諧社會(huì)作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。
社區(qū)物業(yè)調(diào)研進(jìn)度安排篇七
1、住宅區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差
目前我國(guó)各高校特別是校史悠久的老牌大學(xué),其住宅區(qū)都是在幾十年甚至上百年的發(fā)展過(guò)程中逐步建成并投入使用的,隨著時(shí)間的推移,特別是過(guò)去六七十年代建造的住宅樓,最初的規(guī)劃設(shè)計(jì)已不能適應(yīng)現(xiàn)代社會(huì)人們居住和生活的需要,好多線(xiàn)路、管道已嚴(yán)重老化,房屋質(zhì)量參差不齊,配套設(shè)施不齊全,設(shè)備陳舊、老化。住宅區(qū)內(nèi)綠化地雜亂不堪,住戶(hù)私自開(kāi)荒種花種菜,或到處亂搭亂建,樓宇整體破舊不堪,在消防及安全設(shè)施存上也存在很多隱患,實(shí)行物業(yè)管理難度較大。
2、從業(yè)人員服務(wù)意識(shí)差,缺乏專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)隊(duì)伍
我國(guó)各高校物業(yè)管理服務(wù)人員,大多數(shù)都是從原房管部門(mén)或總務(wù)部門(mén)分離出來(lái)的后勤人員,物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)技能性不強(qiáng),素質(zhì)不高,“鐵飯碗”思想嚴(yán)重,觀念轉(zhuǎn)變緩慢,始終認(rèn)為自己是學(xué)校事業(yè)單位的正式職工,后勤改革不管怎樣變化,自己都不會(huì)下崗,工作不努力,專(zhuān)業(yè)技能學(xué)習(xí)上不積極
進(jìn)取
,沒(méi)有使命感、緊迫感和危機(jī)感,服務(wù)意識(shí)差,對(duì)待住戶(hù)態(tài)度生、冷、硬現(xiàn)象存在,服務(wù)不能及時(shí)到位,或服務(wù)質(zhì)量不能保證。3、缺乏配套的管理辦法
高校住宅小區(qū)是本校職工生活和學(xué)習(xí)的重要場(chǎng)所,而物業(yè)管理部門(mén)則是為小區(qū)內(nèi)住戶(hù)提供服務(wù)的單位,目前各高校在住宅物業(yè)管理中因沒(méi)有相應(yīng)的管理辦法,而使住宅區(qū)內(nèi)好多方面管理無(wú)法可依,如近年來(lái),隨著住房產(chǎn)權(quán)的多元化,校內(nèi)職工外購(gòu)商品房的增多,校內(nèi)住宅區(qū)外租戶(hù)增多,因外租戶(hù)人員身份復(fù)雜,不愛(ài)護(hù)小區(qū)公共設(shè)施,環(huán)境衛(wèi)生方面自治性差,不注意公共道德行為,嚴(yán)重影響本校教職工的正常生活和學(xué)習(xí),還有小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施的管護(hù),住戶(hù)房屋裝修的管理等都沒(méi)有配套的管理辦法,而物業(yè)管理中心或公司作為服務(wù)部門(mén),沒(méi)有相應(yīng)的行政管理或處罰權(quán),使得住宅物業(yè)管理在好多方面束手無(wú)策,難以提高住宅物業(yè)管理質(zhì)量,無(wú)法確保國(guó)有資產(chǎn)的保值和增值。
4、住戶(hù)物業(yè)付費(fèi)意識(shí)不強(qiáng),依賴(lài)性較大
實(shí)行高校后勤改革以前,高校住宅區(qū)各項(xiàng)服務(wù)都是學(xué)校大包大攬,包括共用部位的維修、小區(qū)內(nèi)環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、衛(wèi)生保潔、綠化管護(hù)、消防安全及門(mén)衛(wèi)管理,甚至包括住戶(hù)室內(nèi)維修、有線(xiàn)電視收費(fèi)等都是由學(xué)校支付,隨著后勤改革及住宅物業(yè)管理的不斷深入,以上各項(xiàng)福利性服務(wù)逐步實(shí)行住戶(hù)有償使用,好多住戶(hù)對(duì)此不滿(mǎn),認(rèn)為小區(qū)是學(xué)校的住宅區(qū),自己是學(xué)校的職工,自己有權(quán)免費(fèi)享受住宅區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)服務(wù),過(guò)去都是學(xué)校出錢(qián)搞服務(wù),而現(xiàn)在要自己出錢(qián),觀念一時(shí)難以轉(zhuǎn)變,福利性服務(wù)思想濃厚,對(duì)物業(yè)管理缺乏認(rèn)識(shí)和了解,對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)采取消極態(tài)度,對(duì)學(xué)校的各種管理辦法故意刁難不予配合,難以接受“自己花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”的物業(yè)管理消費(fèi)觀念。
5、物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)短缺,難以創(chuàng)建優(yōu)質(zhì)服務(wù)
高校物業(yè)管理不同于社會(huì)上的物業(yè)管理公司,它是以給教職工提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)為目的,而不是以盈利為目的。所以其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)普遍低于同等商業(yè)性社會(huì)住宅小區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),而隨著高校社會(huì)化的不斷深入,學(xué)校對(duì)住宅區(qū)的投入也逐步減少,使得住宅區(qū)物業(yè)管理成為獨(dú)立核算,自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。長(zhǎng)期以來(lái),由于高校住宅的維修工作量大,加之外租戶(hù)比例逐年增加,使的學(xué)校物業(yè)經(jīng)費(fèi)收入產(chǎn)出嚴(yán)重失衡,同時(shí)由于物業(yè)中心在高校后勤人事改革中富余人員的安置,使得高校物業(yè)從業(yè)人員隊(duì)伍龐大,人員工資基數(shù)大,服務(wù)成本高。作為住戶(hù)方面,隨著現(xiàn)代人們生活水平的不斷提高,住宅區(qū)不再只是教職工生活居住的場(chǎng)所,也是其思想文化交流、休閑娛樂(lè)、開(kāi)展各種文體活動(dòng)的重要場(chǎng)所,而要?jiǎng)?chuàng)建高素質(zhì)的人文環(huán)境,提供全方位、高質(zhì)量、綜合性的優(yōu)質(zhì)服務(wù),均需要一定的資金做保障。有限的物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)使得物業(yè)管理部門(mén)日常支出很難日益為繼。
1、物業(yè)管理人員要更新觀念,增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)
高校住宅物業(yè)管理人員大都是過(guò)去高校后勤舊體制下的后勤服務(wù)人員,“大鍋飯”思想嚴(yán)重,隨著后勤改革及物業(yè)管理的不斷完善和推廣,物業(yè)從業(yè)人員應(yīng)強(qiáng)烈意識(shí)到“鐵飯碗”的體制已不復(fù)存在,要有憂(yōu)患意識(shí),要破除“學(xué)校后勤非我們不可“的舊觀念,樹(shù)立優(yōu)質(zhì)服務(wù)的新理念,開(kāi)拓
進(jìn)取
,自我加壓,主動(dòng)出擊,變“要我干”為“我要干”,確立“服務(wù)求生存,效益求發(fā)展”的經(jīng)營(yíng)理念,努力鉆研物業(yè)管理新知識(shí),學(xué)習(xí)和了解物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī),了解行業(yè)動(dòng)態(tài),培養(yǎng)一切為了住戶(hù),住戶(hù)是上帝的新理念,樹(shù)立“誠(chéng)心、創(chuàng)新、拼搏、向上”的企業(yè)精神,把提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)作為我們工作的核心和行動(dòng)的指南。2、要?jiǎng)?chuàng)建專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)隊(duì)伍
高素質(zhì)的人才是創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)服務(wù)的基本條件,對(duì)于高校住宅物業(yè)管理服務(wù)人員,學(xué)?;蚣瘓F(tuán)應(yīng)采用多種渠道、形式對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)和教育,重視員工的能力培養(yǎng)和潛力開(kāi)發(fā),創(chuàng)建科學(xué)的用人機(jī)制,鼓勵(lì)員工進(jìn)行技能創(chuàng)新和探索符合高校特色的新型物業(yè)管理模式,逐步實(shí)現(xiàn)員工持證上崗,加強(qiáng)與國(guó)家級(jí)、省級(jí)示范小區(qū)的聯(lián)系,通過(guò)參觀、學(xué)習(xí)、交流等方式提高員工的物業(yè)管理水平,通過(guò)專(zhuān)業(yè)講座、技術(shù)大練兵等實(shí)踐活動(dòng)來(lái)提高企業(yè)的整體效能和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。并利用高校優(yōu)勢(shì),向社會(huì)上招聘高素質(zhì)的物業(yè)管理人才,充實(shí)到高校物業(yè)管理隊(duì)伍中來(lái),努力造就一支懂經(jīng)營(yíng)、善管理、通技術(shù)、精業(yè)務(wù)的高校物業(yè)管理隊(duì)伍。同時(shí)要引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,加強(qiáng)考核,實(shí)行競(jìng)爭(zhēng)上崗、按勞取酬,從而形成科學(xué)規(guī)范的物業(yè)管理體系,為住戶(hù)提供高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。
3、建立完善的規(guī)章制度
高校住宅區(qū)的地產(chǎn)及房產(chǎn)屬于國(guó)有資產(chǎn),住戶(hù)只具有使用權(quán),如何確保國(guó)有資產(chǎn)的保值和增值,學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)及國(guó)資主管部門(mén)應(yīng)予以重視,高校住宅管理實(shí)行所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)相分離,符合高校后勤社會(huì)化改革的要求,有利于學(xué)校減輕財(cái)政負(fù)擔(dān),使住宅物業(yè)規(guī)范健康的發(fā)展,而物業(yè)管理部門(mén)作為服務(wù)單位,只能搞好服務(wù)工作,無(wú)行政管理或處罰權(quán),學(xué)校應(yīng)協(xié)調(diào)各職能部門(mén)之間的關(guān)系,配合物業(yè)中心按照國(guó)家有關(guān)物業(yè)管理的方針、政策、統(tǒng)一制定高校物業(yè)管理的具體政策、辦法、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容,包括住宅裝修管理辦法、外租房戶(hù)管理辦法、公共環(huán)境及國(guó)有財(cái)產(chǎn)管理辦法、自行車(chē)存放管理辦法等,并在各住宅區(qū)按照物業(yè)管理?xiàng)l例,積極成立小區(qū)管委會(huì),形成學(xué)校、小區(qū)管委會(huì)、物業(yè)管理中心三方共同管理的局面。
4、建立質(zhì)量監(jiān)督保證體系
住宅物業(yè)管理中心應(yīng)主動(dòng)接受學(xué)校相關(guān)部門(mén)包括國(guó)資、后勤、紀(jì)檢、審計(jì)、財(cái)務(wù)部門(mén)的監(jiān)督和管理,對(duì)服務(wù)內(nèi)容包括共用部分及住戶(hù)室內(nèi)維修、消防、門(mén)衛(wèi)安全、綠化管護(hù)、道路的維護(hù)、住宅區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的維護(hù)服務(wù)等項(xiàng)目進(jìn)行檢查,物業(yè)中心要根據(jù)國(guó)家有關(guān)法規(guī)和行業(yè)條例,建立和完善物業(yè)管理法規(guī),實(shí)行企業(yè)化管理,使住宅區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)管理規(guī)范標(biāo)準(zhǔn),甲乙雙方應(yīng)按照約定條款認(rèn)真履行合同,對(duì)物業(yè)中心在日常服務(wù)中不符合規(guī)定的項(xiàng)目要進(jìn)行整改,對(duì)服務(wù)達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)的甲方可進(jìn)行處罰,用法規(guī)和制度規(guī)范約束物業(yè)部門(mén)的行為,確保教職工能有一個(gè)干凈、整潔、優(yōu)美的居住環(huán)境。
5、積極開(kāi)展社區(qū)文化建設(shè)
社區(qū)物業(yè)調(diào)研進(jìn)度安排篇八
管養(yǎng)等各類(lèi)物業(yè)服務(wù)。但由于物業(yè)管理在我縣起步比較晚,發(fā)展相對(duì)滯后,出現(xiàn)了大大小小的矛盾和問(wèn)題,現(xiàn)已成為影響居民正常生活的焦點(diǎn)問(wèn)題,亟需采取有效對(duì)策來(lái)加以改進(jìn)和解決。
截至目前,我縣已建成小區(qū)和各單位家屬樓137個(gè),建筑面積123萬(wàn)平方米,規(guī)劃住房12711套,入住44489人。入住人口占城區(qū)總?cè)丝诘?4%。建設(shè)方式主要為:90年代各單位在后院集資建設(shè)的房屋占15%,商品房占70%,小產(chǎn)全權(quán)房占10%,保障性住房占5%。
我縣物業(yè)管理有三種模式。一是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理,全縣有物業(yè)服務(wù)企業(yè)13家,資質(zhì)全部為暫定三級(jí),從業(yè)人員244人,雖然服務(wù)小區(qū)只有26個(gè),但這些小區(qū)住宅總面積約59萬(wàn)平方米,近乎占建成商住樓總面積的一半。二是自主管理、自治小區(qū)70個(gè),這是小區(qū)管理的主要形式,占全縣建成住宅小區(qū)的一半,管理住房面積約52萬(wàn)平方米,占到建成商住樓總面積的四成左右。三是無(wú)人管理小區(qū),涉及小區(qū)41個(gè),面積約12萬(wàn)平方米。
(一)準(zhǔn)入門(mén)檻低,服務(wù)不規(guī)范。我縣現(xiàn)有13家物業(yè)公司,資質(zhì)全部為暫定三級(jí),從業(yè)人員244人,注冊(cè)資本都在50萬(wàn)—100萬(wàn)元,平均每家公司員工不到20人,規(guī)模小,實(shí)力弱。物業(yè)管理人員大都為退休人員和下崗工人,沒(méi)有經(jīng)過(guò)正規(guī)培訓(xùn),不懂物業(yè)服務(wù),更談不上持證上崗,整體人員素質(zhì)令人堪憂(yōu)。物業(yè)服務(wù)大都僅僅限于看大門(mén)、搞衛(wèi)生,業(yè)主很少見(jiàn)到物業(yè)公司管理人員。小區(qū)院內(nèi)車(chē)輛亂停亂放、閑雜人員自主進(jìn)出、小商小販吆喝叫賣(mài)、小孩隨意玩耍等現(xiàn)象比比皆是。即使衛(wèi)生打掃也不徹底,大多只是清早掃一遍,而且只掃院子和道路,不管角落和樓梯,小區(qū)環(huán)境難盡人意。門(mén)衛(wèi)基本上就是開(kāi)鎖大門(mén)、收取停車(chē)費(fèi),安保防范流于形式,失盜事件屢有發(fā)生。
(二)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高低不一,收費(fèi)難度大。
一方面,物業(yè)公司收費(fèi)項(xiàng)目不一,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)自定,高低參差不齊。高層小區(qū)收費(fèi)項(xiàng)目最多的有物業(yè)服務(wù)費(fèi)、地下室服務(wù)費(fèi)、生活垃圾費(fèi)、電梯費(fèi)等,合計(jì)達(dá)1800元,個(gè)別小區(qū)趕上了咸陽(yáng)市的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);除此以外,對(duì)出入車(chē)輛還要收取停車(chē)費(fèi)。小區(qū)收費(fèi)有的按面積計(jì)征,有的按戶(hù)平攤,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參差不齊,上下之間相差數(shù)倍,群眾反響比較強(qiáng)烈。
另一方面,管理無(wú)抓手,收費(fèi)難度很大。舊小區(qū)水、電、暖分戶(hù)管理,自主購(gòu)買(mǎi),物業(yè)收費(fèi)全憑自覺(jué),收費(fèi)難度很大,一些小區(qū)甚至連取暖費(fèi)都難以及時(shí)收取,影響居民生活。新建小區(qū)借鑒西安、咸陽(yáng)經(jīng)驗(yàn),對(duì)水、電等實(shí)行智能卡統(tǒng)一管理,減少了物業(yè)收費(fèi)難度,管理比較方便,但是個(gè)別物業(yè)公司在水、電收費(fèi)中有私自加價(jià)行為,監(jiān)管難度大,業(yè)主不滿(mǎn)意。
(三)基礎(chǔ)設(shè)施不健全,物業(yè)公司不愿管。
一是規(guī)劃設(shè)計(jì)不到位。規(guī)劃是龍頭,規(guī)劃建設(shè)亂,則物業(yè)管理亂。主要表現(xiàn)在各單位后院家屬樓,臨街見(jiàn)縫插針單體樓工程,由于受地形狹窄和建設(shè)規(guī)模小等因素影響,小區(qū)的綠化、亮化、停車(chē)位和物業(yè)用房等基礎(chǔ)設(shè)施無(wú)法配建,規(guī)模小、成本高,物業(yè)管理無(wú)利可圖,甚者可能虧本,導(dǎo)致物業(yè)公司不愿進(jìn)駐管理,這是造成小區(qū)自治或無(wú)人管理的主要原因。
二是建設(shè)工程質(zhì)量有硬傷。建設(shè)工程質(zhì)量問(wèn)題本身屬開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任,但工程交付使用后,因質(zhì)量問(wèn)題,物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開(kāi)發(fā)商推諉扯皮,業(yè)主維權(quán)和利益訴求無(wú)人理睬,這類(lèi)事件往往釀成上訪案件。如鴻運(yùn)大廈電梯質(zhì)量問(wèn)題,水電苑地面滲水問(wèn)題,恒海家園自來(lái)水管道漏水等問(wèn)題,上訪時(shí)間長(zhǎng)達(dá)幾年,問(wèn)題得不到妥善解決。
三是提前交付埋隱患。按照國(guó)家規(guī)定,在工程交付使用前,開(kāi)發(fā)商必須組織相關(guān)單位人員進(jìn)行消防單項(xiàng)驗(yàn)收和電梯單項(xiàng)驗(yàn)收,最后進(jìn)行工程總體驗(yàn)收。但調(diào)查中發(fā)現(xiàn),我縣好多開(kāi)發(fā)項(xiàng)目未經(jīng)任何驗(yàn)收而擅自交付使用,業(yè)主入住后,因室外工程未完工,樓內(nèi)天然氣未安裝到位,有線(xiàn)電視未安裝到位,電梯和消防未驗(yàn)收等問(wèn)題,引發(fā)集體上訪。比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業(yè)大廈等開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目,曾多次群訪。
(四)業(yè)主結(jié)構(gòu)多元化,維權(quán)主張難統(tǒng)一。由于業(yè)主來(lái)自社會(huì)各個(gè)階層,社會(huì)經(jīng)歷、收入水平、文化修養(yǎng)等不同,認(rèn)識(shí)問(wèn)題、處理問(wèn)題的方式、方法也不盡相同,導(dǎo)致物業(yè)管理工作難度加大,而且規(guī)模越大越難管理。一是站位不同,意愿相左。小區(qū)空地有車(chē)的想留車(chē)位,電動(dòng)車(chē)主要建車(chē)棚,其他住戶(hù)還要收費(fèi),意愿不一,相互爭(zhēng)執(zhí),難以協(xié)商。
二是業(yè)主錯(cuò)位,反“主”為“客”。大多數(shù)業(yè)主對(duì)自己的權(quán)利和義務(wù)認(rèn)識(shí)不清,不知道自己該享受什么權(quán)利,履行哪方面義務(wù),甚至淡定處之,對(duì)小區(qū)集體事項(xiàng)不聞不問(wèn),聽(tīng)之任之。相當(dāng)一部分小區(qū)業(yè)主委員會(huì)不能正常履行職責(zé),幾年難以召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。
三是良莠不齊、素質(zhì)欠缺。物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身是有償服務(wù),部分業(yè)主沒(méi)有形成對(duì)物業(yè)管理有償服務(wù)意識(shí),缺乏社會(huì)公德,只要服務(wù),不愿交費(fèi),抱有蹭熱、蹭物業(yè)的市儈意識(shí)。據(jù)調(diào)查,縣城各小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳比例大多在70%至90%。如西街紫薇花園住戶(hù)88戶(hù),今年收繳68戶(hù),繳納比例77%。最好的隘巷新村、姜嫄雅居收繳比例90%。
(五)宏觀環(huán)境有影響,管理體制未理順。房地產(chǎn)市場(chǎng)與物業(yè)管理是皮與毛,唇與齒的關(guān)系。有的小區(qū)因房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣,建成后入住率低,物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)管理成本高、支出大,服務(wù)質(zhì)量就差,如永豐御景苑。有的項(xiàng)目資金短缺,進(jìn)展緩慢,不能按期交房,如紫薇花城。有的雖然按照合同約定時(shí)間交房,但因工程質(zhì)量和配套設(shè)施不完善,導(dǎo)致物業(yè)管理難度增大,比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業(yè)大廈等。特別是“小產(chǎn)權(quán)”房,由于沒(méi)有完全產(chǎn)權(quán),規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程質(zhì)量難以監(jiān)管等原因,遺留問(wèn)題較多,管理難度很大,已經(jīng)成為物業(yè)糾紛的“多發(fā)地”。
另一方面,實(shí)事求是地講,物業(yè)管理工作機(jī)制尚未形成。根據(jù)中省市關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理的文件精神和要求,按照“重心下移、屬地管理”的總體原則,堅(jiān)持以物業(yè)行政主管部門(mén)為行業(yè)指導(dǎo),屬地鎮(zhèn)(社區(qū))為主體進(jìn)行社會(huì)管理的總體要求,形成以屬地社區(qū)居委會(huì)為主的“部門(mén)(單位)、鎮(zhèn)、社區(qū)居委會(huì)”三級(jí)物業(yè)管理體系。但是在現(xiàn)實(shí)工作中,全縣物業(yè)一旦有問(wèn)題,鎮(zhèn)和各社區(qū)居委會(huì)管理職責(zé)缺失,由縣物業(yè)行政主管部門(mén)直接處理。這樣的管理缺位,在一定程度上助推了我縣物業(yè)管理的混亂局面,這也是我縣物業(yè)管理問(wèn)題得不到長(zhǎng)期有效解決的直接誘因。
農(nóng)民向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移、居住向小區(qū)集中是城鎮(zhèn)化發(fā)展的必然要求?;鶎庸芾響?yīng)適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展的要求,逐步實(shí)現(xiàn)以村委會(huì)管理為重向以社區(qū)、住宅小區(qū)為重的轉(zhuǎn)變,更好地服務(wù)社區(qū)居民。對(duì)于我縣的轄區(qū)物業(yè)管理要分類(lèi)指導(dǎo),區(qū)別對(duì)待,標(biāo)本兼治,穩(wěn)步推進(jìn)。
(一)積極探索建立物業(yè)監(jiān)管體系。
一是完善機(jī)制。物業(yè)管理要遵循“重心下移、屬地管理”的總體原則,堅(jiān)持以物業(yè)行政主管部門(mén)為行業(yè)指導(dǎo),屬地鎮(zhèn)(社區(qū))為主體進(jìn)行社會(huì)管理的總體要求,建立以屬地社區(qū)居委會(huì)為主的“部門(mén)(單位)、鎮(zhèn)、社區(qū)居委會(huì)”三級(jí)物業(yè)管理體系。
二是摸清底子。在理順工作關(guān)系的前提下,由房管所負(fù)責(zé),各鎮(zhèn)(社區(qū))居委會(huì)配合,針對(duì)城區(qū)新老小區(qū)進(jìn)行地毯式調(diào)查統(tǒng)計(jì),將各小區(qū)的`名稱(chēng)、住戶(hù)信息、住房情況和物業(yè)管理情況等信息全部登記造冊(cè),然后按照各居委會(huì)所劃定的片區(qū)將小區(qū)的信息分解到各居委會(huì),由各居委會(huì)制定具體的實(shí)施方案,負(fù)責(zé)實(shí)施小區(qū)物業(yè)監(jiān)督管理工作。
三是強(qiáng)化業(yè)務(wù)指導(dǎo)。建議參照外地經(jīng)驗(yàn),將房管所升級(jí)為科級(jí)建制單位,便于協(xié)調(diào)部門(mén)關(guān)系,提升物業(yè)監(jiān)管水平。
(二)嚴(yán)把物業(yè)服務(wù)企業(yè)準(zhǔn)入關(guān)。凡是進(jìn)入xxxx縣的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須在物業(yè)行政主管部門(mén)注冊(cè)登記,對(duì)于不登記備案的服務(wù)企業(yè),一律叫停不得進(jìn)駐小區(qū)開(kāi)展工作。對(duì)于新建開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,在發(fā)房屋預(yù)售證前,要求開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)小區(qū)進(jìn)行前期物業(yè)招標(biāo),選定服務(wù)質(zhì)量好、態(tài)度好、信譽(yù)好、且管理規(guī)范的企業(yè)從事物業(yè)服務(wù)。同時(shí),繳納一定的履約保證金,規(guī)范制約物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為,便于調(diào)處物業(yè)與業(yè)主的糾紛,防止騙取物業(yè)管理資金行為的發(fā)生。
(三)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司人員的培訓(xùn)。受收入水平、群眾理念、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等因素制約,在當(dāng)前和今后相當(dāng)一個(gè)時(shí)期,物業(yè)服務(wù)在我縣可能屬于微利行業(yè)。但作為服務(wù)企業(yè),只有不斷提高自身素質(zhì),提高服務(wù)質(zhì)量,才是立身之本,只有服務(wù)質(zhì)量提高了,廣大住戶(hù)才會(huì)認(rèn)可。物業(yè)行政主管部門(mén)應(yīng)每半年組織一次物業(yè)管理知識(shí)講座,提高從業(yè)人員的自身素質(zhì);每年組織一次省級(jí)物業(yè)從業(yè)人員的培訓(xùn),力爭(zhēng)在2—3年內(nèi)全部實(shí)現(xiàn)物業(yè)人員持證上崗。
一是標(biāo)準(zhǔn)。現(xiàn)有物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分類(lèi)較粗,質(zhì)量要求不嚴(yán),物價(jià)部門(mén)應(yīng)對(duì)此調(diào)研,細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)要求。
二是抓手。大中城市的小區(qū)實(shí)行智能卡管理,物業(yè)收費(fèi)比較容易。我縣新建小區(qū)水、電實(shí)行統(tǒng)一管理,經(jīng)適房小區(qū)還一并納入了取暖管理,物業(yè)收費(fèi)幾乎沒(méi)有什么障礙。問(wèn)題是老舊小區(qū)水、電、暖全部分戶(hù)管理,自主購(gòu)買(mǎi),沒(méi)有制約手段,收費(fèi)普遍比較困難。可以對(duì)這樣的小區(qū)實(shí)行改造,水、電、暖統(tǒng)一管理或統(tǒng)管其中的1—2項(xiàng),財(cái)政予以適當(dāng)獎(jiǎng)補(bǔ)。改造后聘請(qǐng)物業(yè)公司進(jìn)駐管理。
三是監(jiān)督。小區(qū)應(yīng)該設(shè)立公示牌,收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)全部公開(kāi),誰(shuí)交誰(shuí)欠張榜公開(kāi)告知,用途結(jié)余定期公示,消除業(yè)主的思想疑慮。同時(shí),要接受業(yè)主委員會(huì)的管理,努力提高物業(yè)服務(wù)管理水平,為業(yè)主提供一個(gè)舒心的良好環(huán)境。
(五)強(qiáng)化對(duì)業(yè)主自主管理的引導(dǎo)。業(yè)主是小區(qū)法定的主人,調(diào)動(dòng)業(yè)主的積極性,增強(qiáng)業(yè)主的主人翁意識(shí)對(duì)于提高小區(qū)管理水平至關(guān)重要。首先,要加強(qiáng)引導(dǎo),做好老舊小區(qū)物業(yè)管理的推行工作。由居委會(huì)牽頭,負(fù)責(zé)組織和指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立、業(yè)主委員會(huì)的首屆選舉和換屆、改選工作,督促收繳轄區(qū)內(nèi)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金。指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法開(kāi)展業(yè)主自治管理或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),調(diào)處物業(yè)管理服務(wù)中的矛盾糾紛。在有條件的小區(qū),試點(diǎn)建立小區(qū)黨支部或臨時(shí)黨支部,發(fā)揮黨員作用,搞好自主管理。其次,要搞好宣傳。通過(guò)采取行之有效的宣傳手段,加大宣傳力度,提高廣大業(yè)主對(duì)物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)的知曉率,消除認(rèn)識(shí)誤區(qū),更好地行使權(quán)利,履行義務(wù),樹(shù)立正確、健康的消費(fèi)理念,創(chuàng)建宜居小區(qū),構(gòu)建和諧家園。
(六)加大推進(jìn)老舊住宅小區(qū)整治力度。由縣物業(yè)行政主管部門(mén)牽頭,各鎮(zhèn)(社區(qū))居委會(huì)配合,按照因地制宜,逐步實(shí)施,分類(lèi)管理的原則,采取由物業(yè)公司管理、原建房單位管理、業(yè)主自治管理等多種途徑,對(duì)現(xiàn)有舊住宅小區(qū)進(jìn)行摸底調(diào)查,分類(lèi)排隊(duì),集中整治。其中:對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施比較完善,大多數(shù)業(yè)主同意實(shí)行市場(chǎng)化管理的老舊小區(qū),應(yīng)積極引入物業(yè)公司管理;對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施不健全、大多數(shù)業(yè)主不同意實(shí)行市場(chǎng)化管理的老舊小區(qū),應(yīng)以確保小區(qū)衛(wèi)生清潔和治安秩序?yàn)榛痉?wù),由業(yè)主委員會(huì)自治管理;對(duì)單位集資建設(shè)的住宅樓,由其原建設(shè)單位自行負(fù)責(zé)物業(yè)管理涉及事宜。同時(shí),加強(qiáng)對(duì)規(guī)劃的執(zhí)法管理和房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管,規(guī)范并逐步取締“小產(chǎn)權(quán)”房,嚴(yán)格質(zhì)量監(jiān)管,完善基礎(chǔ)設(shè)施,消除硬件缺失,為開(kāi)展物業(yè)管理奠定良好基礎(chǔ)。
社區(qū)物業(yè)調(diào)研進(jìn)度安排篇九
物業(yè)管理是提高居民居住質(zhì)量和生活水平的重要途徑,也是衡量城市管理水平的重要標(biāo)志,對(duì)加快城市經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展起著重要作用。住宅小區(qū)物業(yè)管理因?yàn)殛P(guān)乎人們生活的居家環(huán)境、與群眾生活息息相關(guān)而倍受關(guān)注。
去年9月,我市將物業(yè)管理職能進(jìn)行下劃,包河區(qū)認(rèn)真貫徹落實(shí)市政府和市房地產(chǎn)管理局的各項(xiàng)要求,努力為轄區(qū)居民創(chuàng)造優(yōu)美、和諧、安全、舒適的居住環(huán)境,在抓好隊(duì)伍,建立區(qū)、街(鎮(zhèn))物業(yè)管理聯(lián)動(dòng)機(jī)制,調(diào)處重大物業(yè)糾紛等方面做了大量工作。
(二)各類(lèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況。包河區(qū)現(xiàn)有各類(lèi)住宅小區(qū)362個(gè),其中有物業(yè)管理的小區(qū)180個(gè),物業(yè)管理面積約2000萬(wàn)平方米,物業(yè)管理水平參差不齊,其中新建的高檔小區(qū)的物業(yè)管理水平相對(duì)較高。
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)情況。目前在包河區(qū)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)共129家,其中具備一級(jí)資質(zhì)的企業(yè)8家,具備二級(jí)資質(zhì)的企業(yè)18家,其余均為三級(jí)資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)。從各物業(yè)服務(wù)企業(yè)的運(yùn)行情況看,越是資質(zhì)高的物業(yè)服務(wù)企業(yè),為居民提供的服務(wù)質(zhì)量滿(mǎn)意度也越高。
(四)業(yè)主委員會(huì)的成立情況。包河區(qū)共有55個(gè)住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)。大多數(shù)業(yè)主委員會(huì)發(fā)揮作用較好,在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、協(xié)調(diào)企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系上做了大量有益的工作。
一是物業(yè)管理主管部門(mén)力量不足。目前,包河區(qū)住建局作為物業(yè)管理的主管部門(mén),僅有3人專(zhuān)職從事物業(yè)管理工作。各街(鎮(zhèn))繼去年市開(kāi)展物業(yè)管理專(zhuān)項(xiàng)整治百日行動(dòng)后,雖相應(yīng)成立了機(jī)構(gòu),但配備人員均為兼職人員,不專(zhuān)心、不安心、難盡心的問(wèn)題客觀存在,與物業(yè)管理涉及面廣和問(wèn)題多、難協(xié)調(diào)的現(xiàn)狀不適應(yīng)。
二是業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作缺乏監(jiān)督。業(yè)主大會(huì)是業(yè)主自治組織,業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),在業(yè)主大會(huì)閉會(huì)期間,主要工作由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)執(zhí)行和落實(shí)。由于部分業(yè)主委員會(huì)成員從相關(guān)活動(dòng)中撈取好處,易與物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他業(yè)主產(chǎn)生矛盾糾紛。比如對(duì)小區(qū)公共收益的管理監(jiān)督就是一大難點(diǎn),也是業(yè)主委員會(huì)成員之間,業(yè)主與物業(yè)公司之間存在矛盾的焦點(diǎn),而解決類(lèi)似的矛盾業(yè)主大會(huì)最有權(quán)威,但由于業(yè)主大會(huì)召開(kāi)的條件要求很高,無(wú)法及時(shí)召開(kāi),因而很多矛盾不能及時(shí)解決,甚至造成反復(fù)上訪,影響和諧穩(wěn)定。
三是前期物業(yè)存在諸多弊端?!段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條規(guī)定:“要按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。實(shí)際操作中前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)通常是由開(kāi)發(fā)公司的一個(gè)部門(mén)演變而來(lái),與開(kāi)發(fā)商有著上下級(jí)的隸屬和斬不斷的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系。一旦開(kāi)發(fā)商因房屋質(zhì)量與業(yè)主發(fā)生糾紛,前期物業(yè)既要維護(hù)開(kāi)發(fā)商的利益,又要維護(hù)業(yè)主的利益,陷入兩難境地。業(yè)主由于正當(dāng)權(quán)益得不到保障,就把該打在開(kāi)發(fā)商身上的“板子”打在物業(yè)服務(wù)公司身上。造成監(jiān)管部門(mén)及時(shí)協(xié)調(diào)糾紛難,業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司的“心結(jié)”越結(jié)越深,導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)收繳難等問(wèn)題,影響物業(yè)服務(wù)水平,易造成惡性循環(huán),最終損害的是業(yè)主的利益。
四是物業(yè)企業(yè)收費(fèi)難與運(yùn)行成本高的矛盾突出。近年來(lái),物價(jià)上漲較快,使物業(yè)公司的運(yùn)作成本不斷增加,其中人員的工資支出占較大比例,現(xiàn)行合肥市最低月工資漲至1010元,近期出臺(tái)的《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》,取消了公攤費(fèi)收取項(xiàng)目(二次供水用電除外)。同時(shí)部分業(yè)主對(duì)繳費(fèi)義務(wù)認(rèn)識(shí)不到位,以種種托詞拖欠和拒交物業(yè)費(fèi),而物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收取的費(fèi)用不能維持其正常運(yùn)行時(shí),要么降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),要么在合同到期前撤離,造成廣大業(yè)主利益受損,甚至引發(fā)社會(huì)不穩(wěn)定因素。
(一)加大培訓(xùn)力度,突出正面宣傳。物業(yè)管理在我國(guó)雖然起步較晚,但為規(guī)范物業(yè)管理工作,國(guó)家相繼出臺(tái)一系列法律法規(guī)。有關(guān)部門(mén)及街鎮(zhèn)要主動(dòng)承擔(dān)責(zé)任,加大對(duì)這些法律法規(guī)的培訓(xùn)力度,擴(kuò)大培訓(xùn)范圍,使全社會(huì)都能了解、關(guān)心物業(yè)管理工作,自覺(jué)履行義務(wù),保障業(yè)主權(quán)益。要就業(yè)主的義務(wù)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任、積極繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)與提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的關(guān)系、業(yè)主自治組織在物業(yè)管理活動(dòng)中的地位作用、政府職能部門(mén)的職責(zé)等相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行全面宣傳,使業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及政府部門(mén)之間能統(tǒng)一認(rèn)識(shí),自覺(jué)做到相互理解、相互支持。
(二)統(tǒng)一配備物業(yè)協(xié)理員。由區(qū)統(tǒng)籌考慮,為各街鎮(zhèn)配備專(zhuān)職物業(yè)協(xié)管員,解決兼職問(wèn)題,讓專(zhuān)職的人干專(zhuān)業(yè)的事,切實(shí)把物業(yè)管理的各項(xiàng)工作做扎實(shí)。
(三)把好前期物業(yè)入口關(guān)。前期物業(yè)是由開(kāi)發(fā)商通過(guò)各種形式選聘的,而且在售房時(shí)就已經(jīng)定下,在小區(qū)沒(méi)有交付,業(yè)主沒(méi)有入住的情況下,區(qū)級(jí)物業(yè)管理主管部門(mén)目前還不能介入此項(xiàng)工作。因此要自上而下形成一套有利于后續(xù)物業(yè)管理的監(jiān)管運(yùn)作機(jī)制,使有關(guān)部門(mén)和業(yè)主能夠?qū)嵸|(zhì)參與開(kāi)發(fā)商對(duì)前期物業(yè)選聘、峻工查驗(yàn)和物業(yè)交付工作,減少因開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題對(duì)后期物業(yè)管理帶來(lái)的困擾,維護(hù)業(yè)主利益。
(四)大力扶持村(居)屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)。包河區(qū)現(xiàn)有村(居)屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)10余家,目前管理服務(wù)都比較好,且均為三級(jí)資質(zhì)的企業(yè)。這些企業(yè)在村(居)范圍內(nèi),管理優(yōu)勢(shì)明顯,既解決居民就近就業(yè),又為轄區(qū)居民提供服務(wù),同時(shí)因其帶有政府的“影子”,管理起來(lái)比較容易,且不以營(yíng)利為主要目的,又與居民有著特殊的“親情”,一般不會(huì)產(chǎn)生糾紛,尤其在三無(wú)小區(qū)的物業(yè)管理方面發(fā)揮的作用明顯。政府應(yīng)在政策上予以扶持,如設(shè)獎(jiǎng)補(bǔ)資金,鼓勵(lì)該類(lèi)企業(yè)做大做強(qiáng),在服務(wù)自管小區(qū)的同時(shí),逐步把服務(wù)向更多的“三無(wú)”小區(qū)延伸,解決當(dāng)前“三無(wú)”小區(qū)物業(yè)管理難問(wèn)題。
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