軟件買賣合同糾紛審理 軟件買賣合同和軟件轉(zhuǎn)讓(三篇)

隨著法律觀念的日漸普及，我們用到合同的地方越來越多，正常情況下，簽訂合同必須經(jīng)過規(guī)定的方式。合同對于我們的幫助很大，所以我們要好好寫一篇合同。下面是小編給大家?guī)淼暮贤姆段哪０?，希望能夠幫到你?

軟件買賣合同糾紛審理軟件買賣合同和軟件轉(zhuǎn)讓篇一

審判實踐中，我們常常會遇到如下情形：法院在審理非以“

贈與合同

社會生活中，由于辦理房屋贈與過戶與辦理房屋買賣過戶兩者之間，當下所需承擔的稅費及相關費用不同，以及今后再行出售該套房屋時還可能需要承擔的稅費不同，故而不少當初是“真心實意”贈與房屋的當事人，最終卻會選擇通過簽訂房屋

買賣合同

然而斗轉(zhuǎn)星移、時過境遷，生活中的矛盾、變化了的情感慢慢消移了當年贈與房屋的“初心”和“真情”。一旦當事人關系惡化或受其他利害關系人影響，極易引發(fā)糾紛。

涉老年人房產(chǎn)的家庭矛盾引發(fā)糾紛、形成訴訟

許多以買賣形式贈與房屋的情況系發(fā)生在老年人與他們的晚輩之間。此類案件的起因往往是若干年前，老人將名下房屋贈與數(shù)個子女或?qū)O子女中的一個或幾個。后續(xù)，因贍養(yǎng)老人等問題引發(fā)其他子女或?qū)O子女的不滿，故而“挑唆”“誘導”老年人作為原告起訴，以此謀求房屋財產(chǎn)權利的重新分配。

分手戀人就房產(chǎn)權益分配引發(fā)糾紛、形成訴訟

不少戀人會在熱戀期間，為今后結(jié)婚結(jié)成家庭，將名下房屋贈與對方以表心意，并通過房屋買賣的形式完成產(chǎn)權過戶。然而戀情告吹、雙方分手后，贈與人心生悔意，訴至法院意圖挽回財產(chǎn)損失。

在這兩類案件中，出售人(贈與人)作為原告，一般的訴訟請求類型為：

或是訴請要求確認買賣合同無效;

或是訴請要求購買方(受贈人)支付相應的房款作為對價;

或是出售方以實為贈與為由訴請要求撤銷房屋贈與行為。

此外，還有一種較為常見的案件類型是，房屋買賣雙方系以房屋買賣的形式掩蓋其轉(zhuǎn)移房屋權屬的真實意思，以此達到轉(zhuǎn)移財產(chǎn)、逃避債務等不當目的。債權人等相關當事人起訴要求確認房屋買賣合同無效、房屋權屬恢復原狀等。

買賣和贈與顯然法律關系不同，法律后果也不同：房屋的買受人需按約支付房屋價款，否則即構成違約，需承擔違約責任(或由買受人支付拖欠的房款并承擔逾期付款違約責任;或出售方可以對方構成根本違約為由，要求解除合同);而房屋的受贈人則無須支付對價，房屋完成過戶后，所有權歸受贈人所有，贈與人一般無權索回。由此，審判實踐中，厘清法律關系最為基礎、也最為關鍵。

基本原則：探究當事人當初的真實意思表示

根據(jù)《民法總則》第一百三十三條的規(guī)定，民事法律行為是民事主體通過意思表示設立、變更、終止民事法律關系的行為。

由此，區(qū)分民事法律行為的法律屬性，最核心的是探究當事人的真實意思表示。雖然法官身處當下的時空、目睹眼下的紛爭，但裁判的觸手是要力求“回看”當事人從前簽訂合同、辦理過戶的“時空”，全面審核各方當事人提交的各項證據(jù)、結(jié)合當事人的陳述，探究當事人的真實意思表示，審慎認定法律關系，盡量將法律事實貼近客觀事實、還原本真。

辨析途徑：當事人的舉證責任

根據(jù)《最高人民法院關于適用中華人民共和國民事訴訟法的解釋》第九十條的規(guī)定，當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實，應當提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的后果。

審判實踐中，主張當事人間法律關系時，主張屬房屋買賣合同關系的一方當事人通常具有證據(jù)形式上的優(yōu)越性。為辦理過戶手續(xù)所需而簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》等相關合同，其中載明了雙方當事人的合同身份、房屋交易的價格、房屋交易的條件等，在沒有充分的證據(jù)予以推翻的情況下，一般應當認定為買賣合同關系。故而，對于要主張雙方系房屋贈與合同關系的當事人需進一步承擔相應舉證責任。

需要說明的是，根據(jù)《最高人民法院關于適用中華人民共和國民事訴訟法的解釋》第一百零九條的規(guī)定，當事人對欺詐、脅迫、惡意串通事實的證明，以及對口頭遺囑或者贈與事實的證明，人民法院確信該待證事實存在的可能性能夠排除合理懷疑的，應當認定該事實存在。由此，當事人主張存在房屋贈與事實的，其證明標準已不僅僅是民事訴訟中一般的“高度蓋然性”標準，而是更為嚴格的標準，即當事人應當提供充分的證據(jù)以達到足以排除合理懷疑的證明標準，否則其所主張的待證事實便難以認定。

事實要素：可供形成內(nèi)心確認的相關事實要素

1 房屋買賣合同的相關內(nèi)容及形式，如：對交房時間、過戶時間、戶口遷移時間、付款方式、違約責任等相關的交易細節(jié)的約定是否完備。

2 房屋買賣的交易價格，如：交易價格如何磋商確定，交易價格相比當時的市場價有無明顯偏低等。

4 房屋歷史居住、控制情況及戶口情況，如：未按約交房、遷移戶口，對方是否催告交房、催告遷移戶口等。

5 房屋交易當事人間的身份關系和經(jīng)濟能力，如：當事人此前的親密程度、交往過程中有無惡化情況，買受人是否具備購房的基本經(jīng)濟支付能力等。

6 房款支付情況，如：有無實際付款、有無申請銀行貸款;如逾期付款，是否有催告付款的情況等。

7 是否存在因房屋交易導致權利可能被侵犯的案外人。

對此有兩種觀點。一種觀點認為，依據(jù)合同法第一百八十六條的規(guī)定，贈與人在贈與財產(chǎn)的權利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與，夫妻一方有權撤銷。另一種觀點認為，此類案件不能簡單機械套用上述規(guī)定，夫妻一方無權撤銷。

本文同意第二種觀點。主要理由在于，夫妻雙方的離婚協(xié)議內(nèi)容多而復雜，所包含的不僅僅是共有房屋贈與未成年子女的這一項內(nèi)容，還包含了解除婚姻關系、子女撫養(yǎng)、其他共同財產(chǎn)分割、共同債務清償?shù)缺姸嗌婕叭松砗拓敭a(chǎn)的內(nèi)容。所有的這些約定是互為前提、互為結(jié)果，構成了一個完整不可分的整體，可謂是一個“一攬子”的解決方案。

其中關于贈與房屋的約定，其本質(zhì)也不僅僅是單純的贈與，而是與其他權利義務關系的分配緊密牽連的安排。如果允許夫妻一方就其中一項內(nèi)容反悔，如撤銷向未成年子女贈與房屋的約定，那么夫妻離婚協(xié)議的整體性將被破壞。更為重要的是，在夫妻關系已經(jīng)解除且無法逆轉(zhuǎn)的情況下，如果允許當事人對于財產(chǎn)的分配方式反悔，將使得先離婚再惡意占有財產(chǎn)的不誠信行為得到保護，更不利于保護未成年子女的合法權益。

軟件買賣合同糾紛審理軟件買賣合同和軟件轉(zhuǎn)讓篇二

房屋對于我國公民來說是非常重要的財產(chǎn)，很多公民努力奮斗的目的都是想在城市購買一套房屋，在實踐中房屋買賣合同產(chǎn)生的糾紛是非常多的，那么最高院關于房屋買賣合同糾紛案件的意見是怎樣的?以下是小編為大家?guī)淼淖罡咴宏P于審理房屋買賣合同糾紛案件，歡迎大家參考。

1、商品房預售許可證與商品房認購書效力之間的關系

答：鑒于商品房預售的特殊性，我國法律、行政法規(guī)對商品房預售實行行政許可的監(jiān)管制度?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第45條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第23條均明確規(guī)定，商品房預售應當取得商品房預售許可證明。這就表明我國的商品房預售具有較強的國家干預性。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條也規(guī)定，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效。但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。由上可見，無論是立法、行政法規(guī)，還是司法解釋，預售許可證明均是針對商品房預售行為所做出的強制性規(guī)定。

而《商品房認購書》作為一個獨立的合同形式，從其訂立的目的、約定的內(nèi)容來看，通常是為將來雙方當事人訂立確定性的正式的商品房買賣合同達成的書面允諾，其目的就是通過訂立合同來約束雙方當事人承擔在將來訂立正式商品房買賣合同的義務，與作為本約合同的商品房買賣合同相對應，《商品房認購書》即為預約合同。預約合同只是雙方當事人承諾在約定的期限內(nèi)訂立確定性合同即本約的預備性協(xié)議，不得因此認定本約已正式訂立。預約合同一方當事人僅可以請求對方當事人履行訂立本約的義務，不能請求履行本約的內(nèi)容。預約合同一般表現(xiàn)為認購書、訂購書、預訂書、意向書、允諾書、備忘錄、談判紀要、定金收據(jù)等多種形式。

既然作為預約合同的《商品房認購書》是出賣人和買受人雙方為將來訂立作為本約合同的《商品房買賣合同》所做的承諾，而非正式的商品房預售行為，作為法定的商品房預售行為強制性前提條件的商品房預售許可證明就不應對出賣人訂立預約合同的行為干預禁止。未取得商品房預售許可證前簽訂的《商品房認購書》等預約合同均為有效。

索引：《民事審判指導與參考》(第36輯)第281頁。

答：商品房買賣合同作為典型的雙務合同，交付房屋及支付房屋價款是開發(fā)商和業(yè)主的對待給付義務。業(yè)主遲延付款違反了其應依約按期支付價款的義務，開發(fā)商遲延交房則違反了其應按期交付房屋的義務，均應承擔相應的違約責任。對于違約責任，《中華人民共和國民法通則》第一百一十二條第一款規(guī)定：“當事人一方違反合同的賠償責任，應當相當于另一方因此所遭受的損失?！薄吨腥A人民共和國合同法》第一百一十三條第一款規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時所預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失?！币虼?，我國法律確定的違約損害賠償責任以填補損失為基本原則。

而在商品房買賣合同履行合同過程中，對于業(yè)主遲延付款給開發(fā)商所帶來的損失是開發(fā)商失去支配利用所遲延付款部分的使用利益;對于該部分利益，《司法解釋》第十七條規(guī)定，在商品房買賣合同當事人對于違約責任沒有約定的情況下，為金融機構收取該筆貸款的預期貸款利息，相當于開發(fā)商從銀行取得相應貸款的代價，這符合業(yè)主遲延支付價款造成開發(fā)商利用資金成本的損失實際。而對于開發(fā)商延期交房，其導致業(yè)主不能按期居住該房屋的使用利益損失;《司法解釋》將業(yè)主居住房屋的利益損失規(guī)定為業(yè)主需要租賃房屋居住的替代利益損害，這也符合業(yè)主實際損失的實際。

至于業(yè)主所需要負擔的同期銀行貸款利息高于租金的問題，同《司法解釋》所規(guī)定的處理原則并無邏輯關系。假定開發(fā)商依約按期交房，業(yè)主將該房出租，則其所得的租金也會比其應支付的銀行按揭貸款利息高，對此利息同租金的差額，業(yè)主也需自行承擔。

綜上，《司法解釋》所確定的開發(fā)商與業(yè)主需依據(jù)不同標準承擔不同違約責任的區(qū)分是建立在違約責任以填補損失基礎上的，二者并不存在矛盾。故在開發(fā)商逾期交房時，業(yè)主請求依據(jù)其應支付的銀行按揭貸款利息來承擔違約責任，在當事人并無約定時，該種請求并無依據(jù)，人民法院不應予以支持。

答：根據(jù)合同自治原則及《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《商品房買賣解釋》)第十八條的規(guī)定，合同當事人之間就此有明確約定的，人民法院應當直接依據(jù)當事人的約定明確出賣人應承擔的違約責任。

如果當事人之間就此沒有約定或者約定不明而又不能通過協(xié)商加以明確的，人民法院則應根據(jù)《商品房買賣解釋》第十八條的規(guī)定，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算出賣人應承擔的違約責任。但由于《中國人民銀行關于人民幣貸款利率有關問題的通知》(銀發(fā)[2003]251號)第三條規(guī)定，逾期貸款罰息利率由原來的按日萬分之二點一計收利息，改為在借款合同載明的貸款利率水平上加收30%—50%。而由于商品房買賣合同并非借款合同，其也不會約定貸款利率，故依此確定違約金存在一定的障礙。在《商品房買賣解釋》未對此作進一步明確規(guī)定的情況下，根據(jù)合同法第一百七十四條確立的“沒有規(guī)定的，參照買賣合同的有關規(guī)定”的原則，鑒于買賣雙方合同義務的對等性，故人民法院可參照《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(以下簡稱《買賣合同解釋》)第二十四條關于逾期付款違約金的計算標準的規(guī)定，以中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準利率為基礎，參照逾期罰息利率標準確定出賣人應當承擔的違約責任。

如出賣人認為約定的違約金過高而要求人民法院調(diào)整的，人民法院應根據(jù)合同法第一百一十四條、《商品房買賣解釋》第十六條以及《最高人民法院關于適用合同法若干問題的解釋(二)》第二十九條的規(guī)定，并參照《商品房買賣解釋》第十八條、《買賣合同解釋》第二十四條確定的違約金計算標準確定出賣人應承擔的違約責任。

4、房屋差價能否作為非違約方的損失，由違約方予以賠償

答：對于你所提及的問題在審判實踐中比較普遍。合同法第一百一十三條規(guī)定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。在有效的房屋買賣合同履行過程中，由于出賣人拒絕履行合同，導致買受人需要另行購買相類似的房屋，則其需要支付的另行購房成本就同其之前簽約的購房成本之間存在明顯的價值之差，此種房屋差價是由于違約方的違約行為造成的，可以作為守約方所遭受的損失。

至于你所提及的問題，人民法院在當事人已經(jīng)約定了固定違約金的情況下，能否判決違約方承擔房屋差價的違約責任，則涉及到合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的適用問題。對此，屬于事實認定問題，應由人民法院根據(jù)案件具體情況加以處理。當然，如果人民法院能夠認定約定的違約金低于造成的損失，則可以適用合同法第一百一十四條及相關司法解釋的規(guī)定，對違約金予以調(diào)整，以房屋差價作為非違約方的損失，由違約方對你予以賠償。

軟件買賣合同糾紛審理軟件買賣合同和軟件轉(zhuǎn)讓篇三

租賃合同

1、審查管轄根據(jù)民事訴訟法及相關司法解釋，房屋租賃合同糾紛屬于適用專屬管轄的不動產(chǎn)糾紛，由不動產(chǎn)所在地人民法院管轄。由于我國對土地及房屋等實行登記制，所以判斷不動產(chǎn)所在地通常并不復雜：凡經(jīng)有關政府部門登記的，不動產(chǎn)登記簿記載的所在地為不動產(chǎn)所在地;未經(jīng)登記的，以實際所在地為不動產(chǎn)所在地。

需要注意的是，因房屋租賃合同糾紛為專屬管轄，因此排除了當事人間的約定管轄。

2、審查租賃物的法律屬性租賃物的法律屬性是決定合同是否合法有效的關鍵，繼而將對當事人的權利義務和案件的走向產(chǎn)生至關重要的影響，所以法官收案后應先行對租賃物的法律屬性進行審查。

對于房屋租賃合同糾紛，應先行查閱房屋的不動產(chǎn)登記簿，以查明以下兩點：第一，審查房屋是否是合法建筑。根據(jù)《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應有法律若干問題的解釋》第二條、第三條的相關規(guī)定，在一審法庭辯論終結(jié)前，未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋、未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效;租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。第二，審查房屋是否是廉租住房、經(jīng)濟適用房等特殊性質(zhì)的房屋?！督?jīng)適房管理辦法》第三十三條規(guī)定，個人購買的經(jīng)濟適用房在取得完全產(chǎn)權以前不得用于出租經(jīng)營?！读庾》勘Ｕ限k法》第二十五條規(guī)定，城市低收入住房困難家庭不得將所承租的廉租住房轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租或者改變用途。鑒于經(jīng)適房及廉租房的分配、使用狀況關系等關系公共資源的合理配置，經(jīng)適房及廉租房的另行轉(zhuǎn)租合同一般應認定為無效。

對于土地租賃合同糾紛，也應先行判斷租賃土地的性質(zhì)。根據(jù)《土地管理法》的相關規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設，因此，農(nóng)業(yè)用地出租用于非農(nóng)建設的租賃合同一般應認定為無效。

3、審查租賃物的使用現(xiàn)狀在原告起訴要求解除租賃合同或確認合同無效的案件中，通常涉及返還租賃物，因此法官應在庭前及時詢問租賃物的使用現(xiàn)狀，是否存在轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)包等情況。如確實存在案件當事人之外的人員占有、使用租賃物的，應向原告釋明訴請由被告直接返還租賃物可能存在的執(zhí)行風險，并根當事人的意見和案件的實際情況等確定是否需要追加次承租人等實際使用人為第三人參與訴訟。

4、啟動司法鑒定程序裝飾裝修等固定添附物是否需賠償或補償，賠償和補償?shù)臉藴嗜绾未_定，是租賃合同糾紛的審理重點及難點。如果根據(jù)案件事實確需賠償或補償，除非固定添附價值極低或當事人一致同意無須鑒定外，通常需要通過司法鑒定確定固定添附的造價、現(xiàn)值或殘值。

此外，《合同法》第二百一十八條至第二百二十二條對承租人致租賃物損耗的賠償責任、租賃物的維修責任等進行了規(guī)定。因此，在涉及租賃物在租賃期間毀損、涉及維修及賠償責任的等租賃合同案件中，也可能需對維修方案、賠償金額等進行鑒定。

司法鑒定的周期一般按月計算，鑒定時間較長，為了保障案件的審理效率、避免各方當事人的損失擴大，如確需司法鑒定，建議法官通過庭前會議等方式盡快啟動相關程序，確定鑒定單位的選擇方式、鑒定費的預付主體、并指導當事人積極參與并配合鑒定程序的開展。

第一，租賃合同的期限?！逗贤ā返诙僖皇臈l規(guī)定，租賃期限不得超過二十年;超過二十年的，超過部分無效。

第二，是否屬于擅自轉(zhuǎn)租?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應有法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定，出租人知道或者應當知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。根據(jù)上述條款可以理解為，未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租破壞了原有的出租人與承租人的信任關系，減弱了出租人對于出租房屋的控制，因此，原則上承租人未經(jīng)出租人同意其轉(zhuǎn)租行為無效。

第三，是否屬于“高利貸套路貸”的新形式?！案呃J套路貸”的通常表現(xiàn)形式是辦理房屋抵押權證、出具委托出售房屋的

公證書

買賣合同

租賃期限

如：租賃物的交付日期、起租日、租期屆滿后續(xù)租的條件等。有些租賃合同還會約定附條件的租期，如“租期至拆遷時止”等，對于相關條款的理解可能產(chǎn)生糾紛。

租金及相關費用的支付

如：租金金額、支付時間、支付方式、免租期、租金遞增方式、物業(yè)費等相關費用的承擔方等。有些租賃合同會約定附條件的起租日，如“商場入駐率滿幾成后付租”等，相關條款的解釋是法院的審理重點。

承租人有無轉(zhuǎn)租權、裝修改建權等

如：承租方是否有權部分分租、全部轉(zhuǎn)租，分租、轉(zhuǎn)租是否需要獲得出租方的書面同意;承租方是否有權對租賃物進行改建、擴建、裝修等，添附是否需要獲得出租方書面同意等。

如：出現(xiàn)何種情形時，雙方或一方享有解除權;解除權的行使方式和行使時間如何確定;合同解除后，對于裝飾裝修、改建、擴建等固定添附如何處理，保證金如何處理;違約金如何計算等。

雙方其他義務的約定

如：出租方有無提供特定功率供電的義務，出租方有無協(xié)助承租方辦理相關經(jīng)營證照的義務，承租方有無向出租方匯報經(jīng)營額的義務，雙方有無向相關部門備案租賃合同的義務等。

3、合同義務履行情況合同義務的履行情況是查明案件事實的關鍵，是確定當事人違約責任的重要依據(jù)，也是處理案件糾紛的重要突破口。審查當事人是否履行合同義務，主要是依據(jù)當事人提供的證據(jù)材料，對當事人履行合同義務的方式、數(shù)量、時間、質(zhì)量等進行綜合審查。

其中，對于出租方合同義務的審查主要包括租賃物是否及時交付，交付的租賃物是否合法，租賃物是否符合合同約定的面積、使用標準、特定要求，提供水、電、煤等是否符合雙方約定等，出租方是否盡了維修責任等。對于承租方合同義務的審查主要包括押金、租金等費用是否按時足額支付、是否按合同約定的租賃用途使用標的物、是否存在擅自轉(zhuǎn)租、是否擅自進行固定添附等。

4、固定添附處理根據(jù)租賃合同的效力、出租人是否同意固定添附、合同履行期間、裝飾裝修是否形成附和、出租人是否同意利用固定添附、租賃雙方對于租賃合同無效或解除是否存在過錯及過程程度等案件事實的不同，出租方是否需對固定添附進行賠償或補償，固定添附的賠償或補償是按照現(xiàn)值還是殘值計價以及賠償或補償?shù)木唧w金額等均有所不同。

《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應有法律若干問題的解釋》第九條、第十條、第十一條、第十二條、第十三條分別對租賃合同無效時候經(jīng)同意的裝飾裝修物的處理、合同履行屆滿或解除時未形成附和的裝飾裝修物的處理、合同解除時形成附和的裝飾裝修物的處理、租賃期間屆滿時附和裝飾裝修物的處理、承租人擅自裝飾裝修及擴建費用的處理等均作了明確的規(guī)定。

1、合同無效及后果處理釋明租賃合同糾紛中，不管原告的訴請是什么，無論是解除合同還是繼續(xù)履行合同，合同的效力是法院審理的第一要務。當法官發(fā)現(xiàn)合同存在無效情形時，應及時向各方當事人釋明合同可能存在無效情形，并詢問雙方當事人是否需要對租賃物的返還、固定添附的處理等因合同無效導致的后果進行處理，并向雙方釋明如不及時處理合同無效后果將可能對雙方當事人造成的不利后果。

2、空置租賃物的及時交接租賃合同糾紛往往審理周期較長，訴訟程序中法官應注重動態(tài)關注租賃物的使用現(xiàn)狀，當發(fā)現(xiàn)租賃物已處于無人利用及收益的空置狀態(tài)時，應向雙方當事人釋明風險，盡量安排爭議雙方先行交接標的物以避免雙方的損失擴大及矛盾升級。

3、抗辯與反訴處理在租賃合同糾紛案件中，經(jīng)常出現(xiàn)被告將反訴內(nèi)容作為答辯意見提出，要求直接在本訴中處理或抵扣的情況。比如，出租方起訴承租方搬離租賃物，而承租方答辯出租方應賠償裝修損失、經(jīng)營損失等。針對此類情況，法官應在對基礎合同條款進行審查的基礎上，準確判斷被告相關主張是屬于抗辯還是反訴，并根據(jù)個案情況分別予以釋明。屬于反訴范疇的，應向被告釋明主張應作為反訴提起，并盡快將反訴狀送達原告以加快審理周期。

4、違約金的調(diào)整與舉證責任分配《合同法》規(guī)定的違約責任形式有繼續(xù)履行、采取其他補救措施、賠償損失、支付違約金等，這些形式上均可適用于租賃合同。一般情況下，法官應根據(jù)雙方當事人合同的約定，結(jié)合當事人的訴訟請求，確定違約方應當承擔違約責任的方式。

對于違約金金額的確定，法官應注重行使釋明權，即使被告明確抗辯其不構成違約、不應承擔違約金的情況下，法官也應進一步釋明其具有要求法院調(diào)整違約金的權利、并詢問其對違約金金額是否過高、是否要求法院予以調(diào)整。法官應特別注重從誠實信用原則、公平原則出發(fā)，根據(jù)當事人的違約責任、守約方的實際損失等情況確定違約金。需要說明的是，在被告抗辯違約金過高、要求調(diào)整違約金的情況下，違約金過高的舉證責任應分配給被告。

5、押金或保證金等處理為了及時化解矛盾、減少當事人訴累，在涉及合同無效、解除、到期等租賃合同糾紛中，即使雙方當事人未提及，法官也應主動詢問承租方有無支付過押金或租賃保證金等，具體金額多少，雙方對相關費用的處理是什么意見等，并在符合合同約定及法律規(guī)定的情況下，在案件中對相關費用的返還或抵扣一并處理。

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