隨著人們法律意識(shí)的加強(qiáng)，越來(lái)越多的人通過(guò)合同來(lái)調(diào)和民事關(guān)系，簽訂合同能夠較為有效的約束違約行為。合同的格式和要求是什么樣的呢？以下是我為大家搜集的合同范文，僅供參考，一起來(lái)看看吧
二手房買賣合同正規(guī)版本篇一
2.委托合同簽訂不規(guī)范
房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與二手房買賣交易雙方分別簽訂委托合同，但是在實(shí)踐中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)往往與二手房買賣雙方一同簽訂一份合同，多稱為二手房買賣委托合同或房地產(chǎn)買賣契約補(bǔ)充協(xié)議，將二手房買賣合同與二手房買賣委托合同的內(nèi)容混在一起，內(nèi)容約定多含糊不清。
3.逃避居間義務(wù)
1)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在深圳市房產(chǎn)交易市場(chǎng)辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)不在《深圳市房地產(chǎn)買賣契約》（現(xiàn)變更為《深圳市存量房買賣合同》）上簽字蓋章，不如實(shí)將雙方的權(quán)利義務(wù)反映在合同上，逃避居間義務(wù)。
2)這樣一旦發(fā)生糾紛，買賣雙方經(jīng)常會(huì)就二手房買賣合同是否成立以及如何履行發(fā)生爭(zhēng)議。
3.二手房買賣雙方對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的不規(guī)范操作提高警惕，選擇正規(guī)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，以免權(quán)利被非法侵害。
4.合同的內(nèi)容不完整
1)二手房買賣合同應(yīng)當(dāng)包括當(dāng)事人的名稱或姓名住所、標(biāo)的、價(jià)款、履行期限、地點(diǎn)、方式、違約責(zé)任和解決爭(zhēng)議的方式、合同生效、中止、終止或解除條款、合同的變更與轉(zhuǎn)讓和附件等8項(xiàng)內(nèi)容。
2)二手房買賣合同中應(yīng)明確二手房的位置、產(chǎn)權(quán)歸屬、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、質(zhì)量及附屬設(shè)施等；二手房的'物業(yè)管理費(fèi)用及其他交費(fèi)狀況和二手房相關(guān)文書資料的移交。
3)價(jià)款是合同中最重要的條款，合同中應(yīng)主要寫明總價(jià)款、付款方式、付款條件、如何申請(qǐng)按揭貸款、定金、尾款等。
4)雙方還要明確按國(guó)家規(guī)定繳交各自應(yīng)當(dāng)繳交的稅費(fèi)和雜費(fèi)；如果雙方另有約定，則應(yīng)當(dāng)在合同中明確這一約定。
5)合同中應(yīng)寫明合同簽訂的期限、支付價(jià)款的期限、交付二手房的期限等。交房時(shí)間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過(guò)程亦應(yīng)在合同中明確寫明。
6)支付價(jià)款的方式，應(yīng)明確以現(xiàn)金還是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及繳納定金的時(shí)間、數(shù)額、分期付款的步驟、時(shí)間和數(shù)額等。
5.二手房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議的效力不確定
1)在二手房買賣過(guò)程中，經(jīng)常發(fā)生合同簽訂后一方反悔不愿買房或者購(gòu)房的情形。
2)買賣雙方常常對(duì)是否解約不簽訂書面的協(xié)議。這樣一旦發(fā)生，買賣雙方是否解約以及哪一方存在過(guò)錯(cuò)較難認(rèn)定。
3)二手房中介人員的證言就起到較大的決定性作用，但是二手房中介人員很難保持中立的狀態(tài)，而且是否愿意作證也存在疑問。
4)二手房買賣雙方應(yīng)當(dāng)在二手房買賣合同中對(duì)補(bǔ)充協(xié)議的效力作出限制，明確約定只有簽訂書面的補(bǔ)充協(xié)議，才具有法律效力，從而減少爭(zhēng)議的發(fā)生。
深圳律師：黃華(12年律師經(jīng)驗(yàn))
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二手房買賣合同正規(guī)版本篇二
根據(jù)我國(guó)《合同法》以及相關(guān)的操作實(shí)踐，在二手房買賣合同中應(yīng)該包括以下內(nèi)容：
(一)當(dāng)事人的名稱或姓名、住所。這里主要是搞清當(dāng)事人的具體情況、地址、聯(lián)系辦法等，以免出現(xiàn)欺詐情況;雙方應(yīng)向?qū)Ψ阶鲈敿?xì)清楚的介紹或調(diào)查;應(yīng)寫明是否共有財(cái)產(chǎn)、是否夫妻共同財(cái)產(chǎn)或家庭共同財(cái)產(chǎn)。
(二)標(biāo)的。這里應(yīng)寫明房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備等情況;同時(shí)還要寫明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬(要與第一條銜接);原售房單位是否允許轉(zhuǎn)賣;是否存在房屋抵押或其他權(quán)利瑕疵;是否有私搭亂建部分;房屋的物業(yè)管理費(fèi)用及其他交費(fèi)狀況;房屋相關(guān)文書資料的移交過(guò)程。
(三)二手房的價(jià)款。這里也是很主要的內(nèi)容，主要寫明總價(jià)款;付款方式;付款條件;如何申請(qǐng)按揭貸款;定金;尾款等。
(四)合同的履行期限、地點(diǎn)、方式。這里主要寫明交房時(shí)間;條件;辦理相關(guān)手續(xù)的過(guò)程;配合與協(xié)調(diào)問題;雙方應(yīng)如何尋求中介公司、律師、評(píng)估機(jī)構(gòu)等服務(wù);各種稅費(fèi)、其他費(fèi)用如何分?jǐn)?遇有價(jià)格上漲、下跌時(shí)如何處理。
(五)違約責(zé)任。這里主要說(shuō)明哪些系違約情形;如何承擔(dān)違約責(zé)任;違約金、定金、賠償金的計(jì)算與給付;在什么情況下可以免責(zé);擔(dān)保的形式;對(duì)違約金或定金的選擇適用問題。
(六)解決爭(zhēng)議的方式。這里主要約定解決爭(zhēng)議是采用仲裁方式還是訴訟方式，需要注意的是，如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應(yīng)按照我國(guó)《仲裁法》的規(guī)定寫清明確的條款。
(七)合同生效條款。雙方在此約定合同生效時(shí)間;生效或失效條件;當(dāng)事人不能為自己的.利益不正當(dāng)?shù)刈钃蠗l件成就或不成就;生效或失效期限;致使合同無(wú)效的情形;幾種無(wú)效的免責(zé)條款;當(dāng)事人要求變更或撤消合同的條件;合同無(wú)效或被撤消后，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還。
(八)合同中止、終止或解除條款。按照《合同法》第六十八條、第九十一條、第九十四條之規(guī)定，合同當(dāng)事人可以中止、終止或解除房屋買賣合同。有必要在此明確約定合同中止、終止或解除的條件;上述情形中應(yīng)履行的通知、協(xié)助、保密等義務(wù);解除權(quán)的行使期限;補(bǔ)救措施;合同中止、終止或解除后，財(cái)產(chǎn)如何進(jìn)行返還。
(九)合同的變更與轉(zhuǎn)讓。在此約定合同的變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。
(十)附件。在此說(shuō)明本合同有哪些附件;附件的效力等。
二手房買賣合同正規(guī)版本篇三
出賣人(甲方):__________
法定代表人/身份證號(hào)碼：
受讓人(乙方):__________
法定代表人/身份證號(hào)碼：
各方根據(jù)中華人民共和國(guó)相關(guān)法律、法規(guī)，在平等、自愿的基礎(chǔ)上，經(jīng)友好協(xié)商，就二手房買賣相關(guān)事宜達(dá)成以下合同條款。
第一條 房屋的基本情況
甲方房屋(以下簡(jiǎn)稱該房屋)坐落于_________;位于第_________層，共_________(套/間)，房屋結(jié)構(gòu)為_________，建筑面積_________平方米(其中實(shí)際建筑面積_________平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e_________平方米)，房屋用途為_________;該房屋平面圖見本合同附件一，該房屋內(nèi)部附著設(shè)施見附件二;(房屋所有權(quán)證號(hào)、土地使用權(quán)證號(hào)/房地產(chǎn)權(quán)證號(hào))為_________。
第二條 房屋面積的特殊約定
1、本合同第一條所約定的面積為(甲方暫測(cè)/原產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明/房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測(cè)定)面積。如暫測(cè)面積或原產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)明的面積(以下簡(jiǎn)稱暫測(cè)面積)與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測(cè)定的面積有差異的，以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)實(shí)際測(cè)定面積(以下簡(jiǎn)稱實(shí)際面積)為準(zhǔn)。
2、該房屋交付時(shí)，房屋實(shí)際面積與暫測(cè)面積的差別不超過(guò)暫測(cè)面積的±_________%(不包括±_________%)時(shí)，房?jī)r(jià)款保持不變。
第三條 土地使用權(quán)性質(zhì)
1、該房屋相應(yīng)的土地使用權(quán)取得方式為_________。
2、土地使用權(quán)年限自_________年_________月_________日，至_________年_________月_________日止。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號(hào)為_________;該房屋買賣后，按照有關(guān)規(guī)定，乙方(必須/無(wú)須)補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)。
第四條 價(jià)格
按(總建筑面積/實(shí)際建筑面積)計(jì)算，該房屋售價(jià)為(_________幣)每平方米_________元，總金額為(_________幣)_________元整。
第五條 付款方式
買受人按下列第__________種方式按期付款：
1、一次性付款___________________ 。
2、分期付款______________________ 。
3、其他方式______________________ 。
第六條 交付期限
甲方應(yīng)于本合同生效之日起_________日內(nèi)，將該房屋的產(chǎn)權(quán)證書交給乙方，并應(yīng)收到該房屋全部?jī)r(jià)款之日起_________日內(nèi)，將該房屋付給乙方。
第七條 乙方逾期付款的違約責(zé)任
1、乙方如未按本合同第五條規(guī)定的時(shí)間付款，甲方對(duì)乙方的逾期付款有權(quán)追究違約利息。自本合同規(guī)定的應(yīng)付款限期之第二天起至實(shí)際付款之日止，月利息按_________計(jì)算。
2、逾期超過(guò)_________天后，即視為乙方不履行本合同。屆時(shí)，甲方有權(quán)按下述第_________種約定，追究乙方的違約責(zé)任。
(1)終止合同，乙方按累計(jì)應(yīng)付款的_________%向甲方支付違約金。甲方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過(guò)乙方支付的違約金時(shí)，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額部分由乙方據(jù)實(shí)賠償。
(2)乙方按累計(jì)應(yīng)付款的_________%向甲方支付違約金，合同繼續(xù)履行。
(3)_________。
第八條 甲方逾期交付房屋的違約責(zé)任
1、除人力不可抗拒的自然災(zāi)害等特殊情況外，甲方如未按本合同第六條規(guī)定的期限將該房屋交給乙方使用，乙方有權(quán)按已交付的房?jī)r(jià)款向甲方追究違約利息。按本合同規(guī)定的交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，月利息在_________個(gè)月內(nèi)按_________利率計(jì)算;自第_________個(gè)月起，月利息則按_________利率計(jì)算。
2、逾期超過(guò)_________個(gè)月，則視為甲方不履行本合同，乙方有權(quán)按下列第_________種約定，追究甲方的違約責(zé)任。
(1)終止合同，甲方按乙方累計(jì)已付款的_________%向乙方支付違約金。乙方實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失超過(guò)甲方支付的違約金時(shí)，實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失與違約金的差額部分由甲方據(jù)實(shí)賠償。
(2)甲方按乙方累計(jì)已付款的`_________%向乙方支付違約金，合同繼續(xù)履行。
(3)_________。
第九條 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定
在乙方實(shí)際接收該房屋之日起，甲方協(xié)助乙方在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)辦理權(quán)屬登記手續(xù)。如因甲方的過(guò)失造成乙方不能在雙方實(shí)際交接之日起_________天內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書，乙方有權(quán)提出退房，甲方須在乙方提出退房要求之日起_________天內(nèi)將乙方已付款退還給乙方，并按已付款的_________%賠償乙方損失。如乙方不要求退房,每逾期一日，甲方須按已付房款的萬(wàn)分之一支付乙方違約金。
第十條 保證
甲方保證在交易時(shí)該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，有關(guān)按揭、抵押債務(wù)、稅項(xiàng)及租金等，甲方均在交易前辦妥。交易后如有上述未清事項(xiàng)，由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。
第十一條 稅費(fèi)的交納
因本房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移所發(fā)生的土地增值稅由甲方向國(guó)家交納，契稅由乙方向國(guó)家交納;其他房屋交易所發(fā)生的稅費(fèi)除另有約定的外，均按政府的規(guī)定由甲乙雙方分別交納。
第十二條 費(fèi)用交接時(shí)間
水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項(xiàng)費(fèi)用的交接日期為______年_____月_____日，甲乙雙方協(xié)商費(fèi)用承擔(dān)，進(jìn)行費(fèi)用核對(duì)。
第十三條 聲明及保證
甲方：
1、甲方有權(quán)簽署并有能力履行本合同。
2、在簽署本合同時(shí)，任何法院、仲裁機(jī)構(gòu)、行政機(jī)關(guān)或監(jiān)管機(jī)構(gòu)均未作出任何足以對(duì)甲方履行本合同產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。
3、本房屋如存在共有人，甲方保證在出讓本房屋時(shí)已取得全部共有人同意，否則全部責(zé)任由甲方承擔(dān)。
乙方：
1、乙方有權(quán)簽署并有能力履行本合同。
2、在簽署本合同時(shí)，任何法院、仲裁機(jī)構(gòu)、行政機(jī)關(guān)或監(jiān)管機(jī)構(gòu)均未作出任何足以對(duì)乙方履行本合同產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。
第十四條 通知
1、根據(jù)本合同需要一方向另一方發(fā)出的全部通知以及雙方的文件往來(lái)及與本合同有關(guān)的通知和要求等，必須用書面形式，可采用_________(書信、傳真、電報(bào)、當(dāng)面送交等)方式傳遞。以上方式無(wú)法送達(dá)的，方可采取公告送達(dá)的方式。
2、各方通訊地址如下：_________。
3、一方變更通知或通訊地址，應(yīng)自變更之日起_________日內(nèi)，以書面形式通知對(duì)方;否則，由未通知方承擔(dān)由此而引起的相關(guān)責(zé)任。
第十五條 合同的變更
本合同履行期間，發(fā)生特殊情況時(shí)，甲、乙任何一方需變更本合同的，要求變更一方應(yīng)及時(shí)書面通知對(duì)方，征得對(duì)方同意后，雙方在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)(書面通知發(fā)出_______天內(nèi))簽訂書面變更協(xié)議，該協(xié)議將成為合同不可分割的部分。未經(jīng)雙方簽署書面文件，任何一方無(wú)權(quán)變更本合同，否則，由此造成對(duì)方的經(jīng)濟(jì)損失，由責(zé)任方承擔(dān)。
第十六條 爭(zhēng)議的處理
本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的，按下述第 1 種方式解決：
1、提交九江仲裁委員會(huì)仲裁。
2、依法向人民法院起訴。
第十七條 送達(dá)地址條款
本合同簽訂人所填寫的地址信息，將作為通知、信件、法律文書等一切書面文件的送達(dá)地址。若按該地址送達(dá)的相關(guān)文件無(wú)人簽收或被拒絕簽收，則文件退回之日視為送達(dá)之日。
雙方確認(rèn)的送達(dá)地址如下：
甲方地址：
郵政編碼： 收件人：
手機(jī)號(hào)碼： 電子郵箱:
乙方地址：
郵政編碼： 收件人：
手機(jī)號(hào)碼： 電子郵箱:
在不限制前款規(guī)定效力的前提下，本合同項(xiàng)下任何一方以預(yù)留之手機(jī)號(hào)碼/電子郵件地址向另一方預(yù)留之手機(jī)號(hào)碼/電子郵件地址以發(fā)送短信、彩信、電子郵件等形式發(fā)送任何通知、信件、法律文書之日即視為已送達(dá)。
任何一方于本合同項(xiàng)下預(yù)留之送達(dá)地址、接受通知之手機(jī)號(hào)碼/電子郵件地址變更，應(yīng)在變更后3日內(nèi)書面通知對(duì)方，否則，相關(guān)文件通過(guò)上述地址/電話/電子郵箱送達(dá)后視為送達(dá)，由此產(chǎn)生的法律后果由被送達(dá)方承擔(dān)
第十八條 不可抗力
因不可抗力導(dǎo)致合同不能履行的，雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任。
第十九條 補(bǔ)充與附件
本合同未盡事宜，依照有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，法律、法規(guī)未作規(guī)定的，甲乙雙方可以達(dá)成書面補(bǔ)充合同。本合同的附件和補(bǔ)充合同均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。
第二十條 合同的效力
1、本合同自雙方或雙方法定代表人或其授權(quán)代表人簽字并加蓋單位公章或合同專用章之日起生效。
2、本協(xié)議一式_________份，甲方、乙方各_________份，具有同等法律效力。
3、本合同的附件和補(bǔ)充合同均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。
出賣人(簽字、蓋章):____________
受讓人(簽字、蓋章):____________
合同簽訂日期_____ 合同簽訂地點(diǎn)____
二手房買賣合同正規(guī)版本篇四
出賣人就同一房屋分別簽訂數(shù)份買賣合同，在合同均為有效的前提下，買受人均要求繼續(xù)履行合同的，原則上應(yīng)按照以下順序確定履行合同的買受人：
(1)已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的;
(2)均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已經(jīng)實(shí)際合法占有房屋的;
(3)均未辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，又未合法占有房屋，應(yīng)綜合考慮各買受人實(shí)際付款數(shù)額的多少及先后、是否辦理了網(wǎng)簽、合同成立的先后等因素，公平合理的予以確定。
買受人中之一人起訴要求出賣人繼續(xù)履行買賣合同，出賣人以房屋已轉(zhuǎn)讓給他人為由提出抗辯的，法院可以根據(jù)案件具體情況決定是否追加其他買受人作為第三人參加訴訟;其他買受人另行提起訴訟要求繼續(xù)履行合同的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)前款原則協(xié)調(diào)處理。
當(dāng)事人之間就轉(zhuǎn)讓同一房屋先后分別簽訂數(shù)份買賣合同，合同中關(guān)于房屋價(jià)款、履行方式等約定存在不一致，當(dāng)事人就此產(chǎn)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)當(dāng)事人真實(shí)意思表示的合同約定繼續(xù)履行。對(duì)于當(dāng)事人在房屋買賣中確實(shí)存在規(guī)避稅收征管、騙取貸款等行為的，必要時(shí)可一并建議相關(guān)行政主管部門予以處理。
也就是說(shuō)，通過(guò)簽訂陰陽(yáng)合同避稅的，避稅的條款因違背雙方的真實(shí)意思表示，而無(wú)效，仍應(yīng)按照實(shí)際交易價(jià)格履行。
當(dāng)事人約定一方以他人名義購(gòu)買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同約定要求登記人(出名人)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權(quán)人查封或其他原因依法不能辦理轉(zhuǎn)移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外。這里的前提是，當(dāng)事人之間已經(jīng)就借名購(gòu)房達(dá)成了書面協(xié)議，或有證據(jù)能夠證明借名的`事實(shí)。且借名人不得以其系實(shí)際出資人為由，對(duì)方善意第三人，但若第三人知道或應(yīng)當(dāng)知道該情形的除外。
當(dāng)事人一方提供證據(jù)證明其對(duì)房屋的購(gòu)買確實(shí)存在出資關(guān)系，但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定，其主張確認(rèn)房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，不予支持;其向登記人另行主張出資債權(quán)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)出資的性質(zhì)按照相關(guān)法律規(guī)定處理。
也就是說(shuō)，在此情形下，出資人只能向?qū)Ψ疆?dāng)事人主張雙方形成借款的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，出資人只能要回借款及其利息，而不能取得房屋所有權(quán)。
借名人違反相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定，借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名人主張確認(rèn)房屋歸其所有或者依據(jù)雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，一般不予支持。
也就是說(shuō)，借用人在其本身不符合購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房條件的情況下，不可能通過(guò)借用他人名義購(gòu)買房屋，而達(dá)到規(guī)避購(gòu)買條件，實(shí)現(xiàn)購(gòu)買保障性住房的目的。
房屋買賣合同簽訂后，出賣人未依約為買受人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買受人提起房屋確權(quán)之訴，要求確認(rèn)房屋歸其所有的，法院應(yīng)當(dāng)行使釋明權(quán)，告知其應(yīng)當(dāng)變更訴訟請(qǐng)求要求出賣人辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買受人堅(jiān)持不變更的，對(duì)其訴訟請(qǐng)求，不予支持。
也就是說(shuō)，賣方未履行辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的行為，屬于違反雙方買賣合同義務(wù)的行為，仍是合同糾紛，并不因?yàn)楫?dāng)事人付清了購(gòu)房款，并實(shí)際占有房屋，而可直接要求確認(rèn)其享有物權(quán)。
房屋買賣合同履行過(guò)程中，一方當(dāng)事人構(gòu)成根本違約的，守約方有權(quán)解除合同，違約方不享有合同法定解除權(quán)。如果因不可抗力或情事變更等原因，致使合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的，合同雙方均有權(quán)要求解除合同。
房屋買賣合同簽訂后，一方當(dāng)事人不同意繼續(xù)履行，愿意以承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任為代價(jià)解除合同，而另一方堅(jiān)持要求繼續(xù)履行，經(jīng)審查合同繼續(xù)履行不存在現(xiàn)實(shí)困難的，應(yīng)當(dāng)判決雙方繼續(xù)履行合同，但合同另有解約定金等約定或符合《合同法》第一百一十條規(guī)定的法定不能履行或事實(shí)不能履行情形的除外。
當(dāng)事人在房屋買賣合同中對(duì)定金性質(zhì)約定不明的，不應(yīng)視為解約定金。所謂解約定金是指交付定金的一方可以按照約定以喪失定金為代價(jià)解除合同，收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價(jià)解除合同。
若房屋買賣合同中同時(shí)約定了解約定金和違約金，當(dāng)事人一方已構(gòu)成違約的，在約定條件成就時(shí)解約定金處罰與違約金可以同時(shí)適用。
也就是買賣合同沒有明確約定定金為解約定金的，就不能視為解約定金，任何一方不得以放棄或雙倍返還定金為代價(jià)解除買賣合同。原則上定金與違約金是不能并用的，但解約定金可以和違約金同時(shí)并用。在《北京高院關(guān)于審理買賣合同糾紛的指導(dǎo)意見中》即規(guī)定：“當(dāng)事人同時(shí)約定違約金和定金并約定了定金性質(zhì)的，當(dāng)事人一方違約，對(duì)方依據(jù)約定的定金性質(zhì)一并主張違約定金和違約金的，法院不予支持;當(dāng)事人一方違約，對(duì)方依據(jù)約定的定金性質(zhì)一并主張解約定金和違約金的，法院應(yīng)予支持?！?/p>
房屋買賣合同簽訂后，因一方當(dāng)事人根本違約致使另一方訂立合同的目的不能實(shí)現(xiàn)，守約方要求解除合同，并要求違約方賠償房屋差價(jià)損失、轉(zhuǎn)售利益損失等可得利益損失的，應(yīng)酌情予以支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。
在認(rèn)定和計(jì)算可得利益損失時(shí)，應(yīng)從守約方主張的可得利益賠償總額中扣除守約方未采取合理措施不當(dāng)擴(kuò)大的損失、守約方亦有過(guò)失所造成的損失、守約方因此獲得的利益以及守約方取得利益需要支出的必要的交易成本，并綜合考慮守約方的履約情況等因素予以確定。
也就是說(shuō)，守約方可以要求違約方賠償房屋差價(jià)損失、轉(zhuǎn)賣他人所得額外收入，特別是在出賣方一房二賣，出賣人將房屋以高于買受人所出價(jià)格，賣于第三人的情形，買受人有權(quán)要求從出賣人轉(zhuǎn)售的更高房?jī)r(jià)款中分享利益。
在買賣合同不成立、無(wú)效、被撤銷的情形中，形成的是締約過(guò)失責(zé)任，而非違約責(zé)任，此時(shí)，無(wú)過(guò)錯(cuò)一方所受的損失，主要是信賴?yán)娴膿p失。信賴?yán)娴膿p失包括：所受損害和所失利益(當(dāng)事人信賴合同有效成立而喪失另訂其他有利合同的機(jī)會(huì)損失等)、締約花費(fèi)的成本等損失，但締約過(guò)失的損失賠償數(shù)額以不超過(guò)履行利益為限。
房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，一般因房屋租賃合同，存在房屋共有人等情形而存在，若出租人轉(zhuǎn)讓房屋給第三人，侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，承租人請(qǐng)求判決其與出租人在與第三人同等條件下成立房屋買賣合同關(guān)系，出租人為其辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，經(jīng)審查承租人購(gòu)買房屋的意思表示真實(shí)，且具備合同履行能力的，法院可以支持其訴訟請(qǐng)求，并判決承租人在合理期限內(nèi)依同等條件支付房屋價(jià)款，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。法院在審理過(guò)程中可以根據(jù)案件實(shí)際情況要求承租人提供相應(yīng)的擔(dān)保以證明其具備合同履行能力。
承租人在訴訟中僅要求法院確認(rèn)其對(duì)房屋享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，而不要求行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，經(jīng)法院釋明后仍堅(jiān)持不變更的，對(duì)承租人的訴訟請(qǐng)求，不予支持。
也就是說(shuō)，具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的人，提起侵害其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)訴訟的，在訴訟中，必須立即或擔(dān)保行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，而不能只主張侵犯優(yōu)先權(quán)，而不行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。即不能自己不買，也不讓他人購(gòu)買。
房屋中介機(jī)構(gòu)對(duì)于房屋權(quán)屬狀況等訂約相關(guān)事項(xiàng)及當(dāng)事人的訂約能力負(fù)有積極調(diào)查并據(jù)實(shí)報(bào)告的義務(wù)。
房屋中介機(jī)構(gòu)違反忠實(shí)居間義務(wù)，嚴(yán)重?fù)p害委托人利益的，不得要求委托人支付中介服務(wù)費(fèi)用及從事居間活動(dòng)的必要費(fèi)用。委托人有損失的，房屋中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的損害賠償責(zé)任。
房產(chǎn)中介在居間合同中，主要提供的是訂立合同的機(jī)會(huì)或提供訂立合同的媒介服務(wù)，盡管房產(chǎn)中介作為非買賣合同當(dāng)事人，無(wú)需對(duì)合同承擔(dān)法律責(zé)任，但房產(chǎn)中介應(yīng)就其提供的訂立合同機(jī)會(huì)或媒介服務(wù)負(fù)責(zé)，若房產(chǎn)中介未適當(dāng)履行其義務(wù)，對(duì)存在重大權(quán)屬瑕疵或其他瑕疵的房屋，本應(yīng)或能夠發(fā)現(xiàn)其瑕疵，而僅因其不積極調(diào)查等消極行為未發(fā)現(xiàn)或未告知合同當(dāng)事人，那么房屋中介機(jī)構(gòu)不僅可能承擔(dān)退還居間費(fèi)的損失，而且還可能會(huì)承擔(dān)其他賠償責(zé)任。
出賣人將登記在其個(gè)人名下的法定共有房屋，未經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或全體共同共有人同意，擅自以自己名義轉(zhuǎn)讓給他人，買受人為善意的，可以認(rèn)定房屋買賣合同有效。
出賣人為夫妻一方，轉(zhuǎn)讓房屋行為符合受讓人有理由相信夫或妻一方有處分權(quán)的，另一方不得以其不同意為由對(duì)抗受讓人。
此種情形多發(fā)生在，存在多個(gè)共有人或房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，但房產(chǎn)登記在一人或夫、妻一人名下，受讓人在購(gòu)買時(shí)，已盡到適當(dāng)審查義務(wù)的，已核實(shí)房產(chǎn)證登記名稱與出賣人名稱相符的，不應(yīng)或不能發(fā)現(xiàn)房屋存在共有事實(shí)的情形，在這種情況下，應(yīng)保護(hù)受讓善意第三人的利益。
二手房買賣合同正規(guī)版本篇五
隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的繁榮，二手房買賣市場(chǎng)也蒸蒸日上。但是，在司法實(shí)務(wù)中，很多的房產(chǎn)糾紛也隨之出現(xiàn)。合同問題也是糾紛中常見的問題。本文就二手房買賣中應(yīng)當(dāng)注意的合同問題作相應(yīng)分析。
核實(shí)房主的真實(shí)身份。簽訂二手房買賣合同的前提條件是買賣雙方檢查簽約主體的真實(shí)性，主要是購(gòu)房者核實(shí)房主的身份、房屋證件的真實(shí)性和其證件與業(yè)主身份的一致性，尤其是在買賣雙方自己進(jìn)行交易而沒有第三方作為居間擔(dān)保的情況下，以防止不法之人假造房主身份證和房屋產(chǎn)權(quán)證進(jìn)行欺詐，最大限度地規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)。房產(chǎn)交易屬于大宗交易，買賣雙方都希望交易過(guò)程安全穩(wěn)妥，最有效的方法是委托資信好、品牌響、專業(yè)強(qiáng)的經(jīng)紀(jì)公司承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，由其在中間驗(yàn)證雙方的真實(shí)身份，確認(rèn)房屋有無(wú)產(chǎn)權(quán)糾紛，對(duì)雙方行為進(jìn)行制約。
在購(gòu)房前，購(gòu)房者應(yīng)落實(shí)房屋的相關(guān)費(fèi)用是否結(jié)算清楚、房屋是否有歷史遺留問題，如欠費(fèi)或相應(yīng)協(xié)議，這是買方所應(yīng)關(guān)注的房屋本身附屬問題，屬于“房屋交付”中的重要條款;交接水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項(xiàng)費(fèi)用，時(shí)間明確是清晰劃分責(zé)任的關(guān)鍵。如果是公房交易，物業(yè)、供暖等費(fèi)用的繳納時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要做出的配合和買方需要簽署的協(xié)議等，也都應(yīng)在合同中明確寫明。
買賣雙方通常都會(huì)在合同中約定維修基金的結(jié)算方式，但有時(shí)過(guò)于籠統(tǒng)，只寫“送”或者“不送”。事實(shí)上，房屋交接時(shí)還會(huì)遇到例外情況，即賣方尚未繳付維修基金或維修基金部分已經(jīng)使用。由于二手房買賣合同中約定不明確，賣方可以認(rèn)為維修基金是“送”的，未繳部分或不足部分當(dāng)然由買方自行繳付;而買方也可以認(rèn)為，賣方應(yīng)當(dāng)足額繳付后，再將維修基金移至買方名下。交易雙方在簽訂合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確維修基金的結(jié)算數(shù)額。水、電、煤氣、電話、物業(yè)管理費(fèi)等生活費(fèi)用的結(jié)清手續(xù)一定要認(rèn)真辦理，物業(yè)交驗(yàn)馬虎不得。這類糾紛在房屋交易中經(jīng)常出現(xiàn)。由于雙方疏忽，沒有在房屋交接時(shí)對(duì)日常生活費(fèi)用進(jìn)行結(jié)算，買方人住后收到上述賬單時(shí)，才發(fā)現(xiàn)賣方欠繳大量費(fèi)用，再回頭找其結(jié)算時(shí)，原業(yè)主早已音訊全無(wú)，只好自認(rèn)晦氣，補(bǔ)繳欠款。雖然相對(duì)于房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)這部分費(fèi)用數(shù)額不大，但買方心理上仍舊無(wú)法求得平衡。其實(shí)，這種情況完全可以避免，物業(yè)清單應(yīng)作為合同的附件，記錄下水、電、煤氣三表的具體數(shù)據(jù)，在交房當(dāng)時(shí)，及時(shí)結(jié)清各項(xiàng)費(fèi)用。附屬設(shè)施驗(yàn)收時(shí)不忘記錄。一般來(lái)講，買方在交房時(shí)都會(huì)對(duì)房屋附屬設(shè)施、設(shè)備、裝修及附贈(zèng)家電、家具等事項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收，其中比較容易被忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問題。附贈(zèng)的家電、家具要根據(jù)合同約定進(jìn)行驗(yàn)收，建議在合同中明確所贈(zèng)家具、家電的數(shù)量和品牌，抑或采用圖像資料作為合同附件。
明確操作方式。購(gòu)買二手房付款方式由買賣雙方協(xié)商決定，一般有一次性付款和按揭貸款兩種方式。買賣雙方的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)形成了“賣方不愿先過(guò)戶，買方不愿先付款”的交易現(xiàn)狀，在實(shí)際操作中買方可將房款分為首付和尾款兩部分在不同時(shí)間段打給房主，而尾款的支付時(shí)間有賴于房產(chǎn)過(guò)戶的日期，為此買方有權(quán)利知道房產(chǎn)的過(guò)戶時(shí)間。
慎約時(shí)間責(zé)任。按照通常的交易習(xí)慣，賣方應(yīng)當(dāng)在過(guò)戶或交房前將戶口遷出。有時(shí)，房主暫時(shí)無(wú)法將戶口遷出或子女就學(xué)等原因，交易中賣方會(huì)要求推遲戶口遷出的.時(shí)間，這時(shí)，雙方應(yīng)書面約定戶口遷出的時(shí)間及違約責(zé)任。鑒于戶口一般無(wú)法強(qiáng)制遷出，買方對(duì)戶口遷出延遲問題應(yīng)當(dāng)采取慎重的態(tài)度。
約定償付時(shí)間。這是買賣雙方比較關(guān)心的合同條款之一。雖然雙方在訂立合同時(shí)主觀上都希望能夠履行義務(wù)，順利完成交易，但因?yàn)榉慨a(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)意想不到的狀況，而導(dǎo)致違約行為的產(chǎn)生。為了避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，簽署合同時(shí)就要明確寫清雙方的責(zé)任和權(quán)利以及違約金的償付金額和時(shí)間，遵循的原則就是雙方責(zé)權(quán)利對(duì)等。實(shí)踐中，二手房買賣合同中違約金的比例一般都有明確的條款注明，但對(duì)于償付時(shí)間卻沒有具體約定，這會(huì)導(dǎo)致違約方據(jù)此拖延支付時(shí)間，使條款的實(shí)際約束力和執(zhí)行力下降。合同中應(yīng)加人“買方在實(shí)際支付應(yīng)付款之日起(賣方在實(shí)際交房之日起)_日內(nèi)向賣方(買方)支付違約金”的條款，以確保合同條款的最終落實(shí)。
《民法通則》第153條規(guī)定，“不可抗力”是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。依據(jù)此規(guī)定，不可抗力應(yīng)表現(xiàn)為一種客觀情況，且該客觀情況的出現(xiàn)須同時(shí)具備不能預(yù)見、不能避免并不能克服三個(gè)條件。
作為購(gòu)房合同中的免責(zé)事由，“不可抗力”一定是要符合法律明確規(guī)定的，不能憑自己的主觀臆想去推定，否則是要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任的。在現(xiàn)行房地產(chǎn)交易中，開發(fā)商通常將以下事項(xiàng)列為不可抗力條款下的免責(zé)事項(xiàng)：
①施工中遇到異常困難及重大技術(shù)問題不能及時(shí)解決。
②市政配套的批準(zhǔn)與安裝的延誤。其實(shí)，開發(fā)商所述的這兩種事件的情況，依據(jù)法律的規(guī)定可以推出，都不具備不可抗力的三個(gè)必備條件，即并非為不能預(yù)見，不能避免且不能克服的客觀情況，簡(jiǎn)單地分析一下，在施工中遇到的困難和技術(shù)問題是開發(fā)商在建造房屋之前就可以預(yù)見的，即使是不能克服的，那也是開發(fā)商在建造房屋過(guò)程中自己所需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，而不能將此風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者。同樣，市政配套的批準(zhǔn)與安裝是具有一定的程序性，開發(fā)商在最初總體規(guī)劃時(shí)就應(yīng)當(dāng)可以預(yù)見批準(zhǔn)與安裝的期限，如果確實(shí)是政府行為而導(dǎo)致延誤的，那也是開發(fā)商在開發(fā)房地產(chǎn)過(guò)程中可以預(yù)見和可能要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，而不能將此風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者。如果在契約中將此類事件列人不可抗力條款項(xiàng)下，則因違反法律的明確規(guī)定，成為無(wú)效條款，同時(shí)開發(fā)商也不能以不可抗力為由而行使抗辯權(quán)。所以說(shuō)，在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，正確理解“不可抗力”的法律含義，對(duì)開發(fā)商和購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是十分必要的。
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