為了確保我們的努力取得實效，就不得不需要事先制定方案，方案是書面計劃，具有內(nèi)容條理清楚、步驟清晰的特點。大家想知道怎么樣才能寫一篇比較優(yōu)質(zhì)的方案嗎？下面是小編為大家收集的方案策劃范文，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。
融資計劃方案 融資計劃書篇一
(整個計劃的概括)(文字在2-3頁以內(nèi))一.公司簡單描述二.公司的宗旨和目標(市場目標和財務目標)三.公司目前股權結(jié)構四.已投入的資金及用途五.公司目前主要產(chǎn)品或服務介紹六.市場概況和營銷策略七.主要業(yè)務部門及業(yè)績簡介八.核心經(jīng)營團隊九.公司優(yōu)勢說明十.目前公司為實現(xiàn)目標的增資需求：原因、數(shù)量、方式、用途、償還十一.融資方案(資金籌措及投資方式及退出方案)十二.財務分析1.財務歷史資料(前3-5年銷售匯總、利潤、成長)2.財務預計(后3-5年)3.資產(chǎn)負債情況
一.公司的宗旨(公司使命的表述)二.公司簡介資料三.各部門職能和經(jīng)營目標四.公司管理1.董事會2.經(jīng)營團隊3.外部支持(外聘人士/會計師事務所/律師事務所/顧問公司/技術支持/行業(yè)協(xié)會等)
一.技術描述及技術持有
二.產(chǎn)品狀況
1.主要產(chǎn)品目錄(分類、名稱、規(guī)格、型號、價格等)2.產(chǎn)品特性3.正在開發(fā)/待開發(fā)產(chǎn)品簡介4.研發(fā)計劃及時間表5.知識產(chǎn)權策略6.無形資產(chǎn)(商標/知識產(chǎn)權/專利等)
三.產(chǎn)品生產(chǎn)
1.資源及原材料供應2.現(xiàn)有生產(chǎn)條件和生產(chǎn)能力3.擴建設施、要求及成本，擴建后生產(chǎn)能力4.原有主要設備及需添置設備5.產(chǎn)品標準、質(zhì)檢和生產(chǎn)成本控制6.包裝與儲運
一.市場規(guī)模、市場結(jié)構與劃分二.目標市場的設定三.產(chǎn)品消費群體、消費方式、消費習慣及影響市場的主要因素分析四.目前公司產(chǎn)品市場狀況，產(chǎn)品所處市場發(fā)展階段(空白/新開發(fā)/高成長/成熟/飽和)產(chǎn)品排名及品牌狀況五.市場趨勢預測和市場機會六.行業(yè)政策
一.有無行業(yè)壟斷二.從市場細分看競爭者市場份額三.主要競爭對手情況：公司實力、產(chǎn)品情況(種類、價位、特點、包裝、營銷、市場占率等)四.潛在競爭對手情況和市場變化分析五.公司產(chǎn)品競爭優(yōu)勢
一.概述營銷計劃(區(qū)域、方式、渠道、預估目標、份額)二.銷售政策的制定(以往/現(xiàn)行/計劃)三.銷售渠道、方式、行銷環(huán)節(jié)和售后服務四.主要業(yè)務關系狀況(代理商/經(jīng)銷商/直銷商/零售商/加盟者等)，各級資格認定標準政策(銷售量/回款期限/付款方式/應收帳款/貨運方式/折扣政策等)五.銷售隊伍情況及銷售福利分配政策六.促銷和市場滲透(方式及安排、預算)1.主要促銷方式2.廣告/公關策略、媒體評估七.產(chǎn)品價格方案1.定價依據(jù)和價格結(jié)構2.影響價格變化的因素和對策八.銷售資料統(tǒng)計和銷售紀錄方式，銷售周期的計算。九.市場開發(fā)規(guī)劃，銷售目標(近期、中期)，銷售預估(3-5年)銷售額、占有率及計算依據(jù)
一.資金需求說明(用量/期限)二.資金使用計劃及進度三.投資形式(貸款/利率/利率支付條件/轉(zhuǎn)股-普通股、優(yōu)先股、任股權/對應價格等)四.資本結(jié)構五.回報/償還計劃六.資本原負債結(jié)構說明(每筆債務的時間/條件/抵押/利息等)七.投資抵押(是否有抵押/抵押品價值及定價依據(jù)/定價憑證)八.投資擔保(是否有抵押/擔保者財務報告)九.吸納投資后股權結(jié)構十.股權成本十一.投資者介入公司管理之程度說明十二.報告(定期向投資者提供的報告和資金支出預算)十三.雜費支付(是否支付中介人手續(xù)費)
一.股票上市二.股權轉(zhuǎn)讓三.股權回購四.股利
一.資源(原材料/供貨商)風險二.市場不確定性風險三.研發(fā)風險四.生產(chǎn)不確定性風險五.成本控制風險六.競爭風險七.政策風險八.財務風險(應收帳款/壞帳)九.管理風險(含人事/人員流動/關鍵雇員依賴)十.破產(chǎn)風險
增資后3-5年公司銷售數(shù)量、銷售額、毛利率、成長率、投資報酬率預估及計算依據(jù)
一.財務分析說明
二.財務資料預測
1.銷售收入明細表2.成本費用明細表3.薪金水平明細表4.固定資產(chǎn)明細表5.資產(chǎn)負債表6.利潤及利潤分配明細表7.現(xiàn)金流量表8.財務指針分析1)反映財務盈利能力的指針a.財務內(nèi)部收益率(firr)b.投資回收期(pt)c.財務凈現(xiàn)值(fnpv)d.投資利潤率e.投資利稅率f.資本金利潤率g.不確定性分析：盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析2)反映項目清償能力的指針a.資產(chǎn)負債率b.流動比率c.速動比率d.固定資產(chǎn)投資借款償還期
第三部分附錄
一.附件1.營業(yè)執(zhí)照影本2.董事會名單及簡歷3.主要經(jīng)營團隊名單及簡歷4.專業(yè)術語說明5.專利證書/生產(chǎn)許可證/鑒定證書等6.注冊商標7.企業(yè)形象設計/宣傳資料(標識設計、說明書、出版物、包裝說明等)8.演示文稿及報道9.場地租用證明10.工藝流程圖11.產(chǎn)品市場成長預測圖
二.附表1.主要產(chǎn)品目錄2.主要客戶名單3.主要供貨商及經(jīng)銷商名單4.主要設備清單5.市場調(diào)查表6.預估分析表7.各種財務報表及財務預估表計劃書須用計算機打出，隔行打印且頁面采用寬邊;標題用較大的粗體字小標題用黑體字;各大章節(jié)分頁，正文須注明頁碼。
融資計劃方案 融資計劃書篇二
一、企業(yè)融資策劃
企業(yè)融資策劃和投資策劃是在邏輯上和目的上互生互逆的，在商性思維過程中相輔相成的概念與行為，不能孤立論述。為更適應大多數(shù)人的習慣認知，在這里仍然沿用“融資策劃”的概念，對應論述同時存在的一組策劃思維。就像商務策劃課程所要求的，任何融資策劃書都必須有兩個版本：融資策劃和投資策劃——一樣，只有對應整合闡述，才能更完整，更辨證。
二、登尼特企業(yè)融資策劃具體內(nèi)容
1、尋找投資者，解決資金問題
登尼特利用全球的資源，為有資金需求的企業(yè)或個人提供資金籌集、融通服務，為企業(yè)尋找合適的投資者，如果你項目需要資金，或者企業(yè)發(fā)展需要融資，登尼特可以幫您通過不同的途徑來解決后顧之憂。
2、尋找可行性的項目，使有資金客戶的資源得到有效利用
登尼特利用全球的資源，為客戶尋找合適的投資項目，如果你有大量的資金，或者有大量的無形資產(chǎn)，登尼特可以在全球范圍內(nèi)為你提供更好的服務。
3、實現(xiàn)投資者和融資者的有效配對
登尼特利用自己全球的服務、系統(tǒng)平臺，為投資者和融資者的資源得到合理的配對，實現(xiàn)有效的配置。
4、項目包裝
登尼特面向各行業(yè)各地區(qū)具有各種融資調(diào)研、投資調(diào)研、情況調(diào)研等項目調(diào)研需求的機構、企業(yè)或個人，提供對專項項目、行業(yè)發(fā)展、企業(yè)發(fā)展、企業(yè)內(nèi)外環(huán)境、產(chǎn)品與市場、資源等方面進行調(diào)查、分析、研究、評測的專業(yè)化服務。
5、融資上市
登尼特以投行技術、財務技術、管理技術、法律技術為根本，以專業(yè)技術人員為基礎，為企業(yè)上市前提供必要的輔導。
三、登尼特投資融資方案策劃
1、企業(yè)投資策劃
人們進行投資的目的無非是為了增加自己的財產(chǎn)，或為了保護現(xiàn)有利益而進行避險，而具體投資的方式和投資工具則有很多。首先，總的來講要確認投資的思路 ：為對內(nèi)擴大再生產(chǎn)奠定基礎，即購建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)支付的現(xiàn)金；對外擴張，即對外股權、債權支付的現(xiàn)金。
其次，主要投資方式的選擇，金融市場上買賣的各種資產(chǎn)，如存款、債券、股票、基金、外匯、期貨等，以及在實物市場上買賣的資產(chǎn)，如房地產(chǎn)、金銀珠寶、郵票、古玩收藏等，或者實業(yè)投資，如個人店鋪、小型企業(yè)等。
2、企業(yè)融資策劃
制訂可行的融資方案將會有針對性的進行融資運作，提高融資的效率。能使公司廣泛吸收社會資金，迅速擴大企業(yè)規(guī)模，提升企業(yè)知名度，增強企業(yè)競爭力.使企業(yè)有了更好的發(fā)展機遇，能夠得到更多的發(fā)展機會，并且由于接受監(jiān)管當局嚴格的監(jiān)管，是公司在治理方面更加規(guī)范.所以通常要考慮融資的原因、融資條件、融資方式、合作期限及資金退出方式等。
首先，總的來講中小企業(yè)融資的總思路 ：企業(yè)資金成本達到最低的時候，企業(yè)價值就達到最大。資金數(shù)量上追求合理性，使用上追求效益性，資金結(jié)構上追求配比性；運作上，在追求增量籌資的同時更加注重存量籌資，籌資渠道上，追求以信譽取勝。
其次，融資渠道的選擇。公司可以提供多種融資方式，如民間融資、銀行融資、典當融資、風險投資、上市融資、國際貿(mào)易、租賃融資、擔保信托等機構。
四、投融資方案實施流程
首先要選擇風險投資公司，這是融資過程中甚為重要的一環(huán)。如果對投資者不進行調(diào)研和選擇，就容易造成無謂的四處推銷，從而拖延融資過程。
在選擇投資者時，通常應考慮到地域、行業(yè)重點、發(fā)展階段以及所需資金量等因素。其它一些因素也同等重要，例如投資者在融資中是否為主投方，已投資過的企業(yè)是否會與你的公司進行互補或競爭。
其次是向投資方遞交商業(yè)計劃書。如果投資者對計劃書感興趣，他就會與融資方聯(lián)系，進行合作洽談。投資者要對企業(yè)的經(jīng)營前景、管理團隊、所處行業(yè)、財務預測等各方面進行深入細致的分析。雙方會對合作細節(jié)作充分的洽談，有時需要融資方根據(jù)資金方的要求對融資方案或企業(yè)條件作修改或調(diào)整。
五、投融資策劃方案需要注意的問題
1、政策性問題
簡單的講是中國進入wto后，一些對政策有極大依賴的投資項目，公司如果不能及時考慮好撤退、轉(zhuǎn)向或是減少對政策的依賴，一旦政策調(diào)整，都將面臨難堪的境地。
2. 非市場競爭問題
也就是很多投資者熱衷于與壟斷行業(yè)做生意甚至力圖進入壟斷行業(yè)，他們看到了壟斷行業(yè)豐厚的利潤、穩(wěn)定的回報，卻忽視了即將遭遇的非市場競爭的堅冰。
3、技術及人才問題
一般而言，擁有成熟的技術是所有投資者投資的前提，問題是，技術能否保證成熟？一些投資者相信“只要有錢，不怕買不來技術”，目前的市場情況也確實如此，但問題又來了，買來技術真能用嗎？ 人才問題也是新進入一個行業(yè)的投資者特別容易踏進的陷阱。這類問題有一個共同特征：為企業(yè)經(jīng)營所必備，容易從市場獲得所以投資者不重視，但評判是否合適卻非常困難，往往成為新投資項目成敗的關鍵。
4、 規(guī)模經(jīng)濟陷阱
今天仍有眾多的企業(yè)盲目追求投資的規(guī)模，追求做大的樂趣。企業(yè)的擴張、連鎖經(jīng)營以及多元化甚至并購大多是基于規(guī)模經(jīng)濟的考慮，對投資者而言，以規(guī)模擴張為投資出發(fā)點或是過分追求投資規(guī)模，是一種十分有害的傾向。
5、“項目運作”問題
資金鏈斷裂是項目運作最大的陷阱。利用超市的巨額現(xiàn)金流量進行項目運作即是一種主要操作方式，其中的典型案例是鬧得全國媒體沸沸揚揚的東北最大超市萬集源猝死案。
六、登尼特的承諾
通過登尼特所領取的證書、文件，我們確保其真實性，由中港美專業(yè)律師把關。如有虛假，登尼特承擔法律責任，并雙倍作出賠償。24小時投訴電話：香港***** 深圳 ***** 。
七、登尼特的優(yōu)勢
1、登尼特已經(jīng)在中國建立了服務網(wǎng)絡，投資中國總有一家登尼特在您身邊，方便您以后的發(fā)展；
2、團隊優(yōu)勢、24小時服務；
3、強大的商貿(mào)服務中心，供求配對平臺，代（帶）客采購；
4、幫助域名注冊，做中國網(wǎng)站；
5、為中小企業(yè)建立服務平臺、物流中心、資訊中心；
6、強大的財稅團隊，提供理財方案；
7、十年的成功經(jīng)驗，兩萬多家的成功案例；
8、“五品”優(yōu)勢：品牌、品貌、品格、品質(zhì)、品位。
八、聯(lián)系我們
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融資計劃方案 融資計劃書篇三
n市a餐飲連鎖有限責任公司是中國目前最大的素食餐飲連鎖機構，是具有悠久歷史、博大精深的中華素食的集大成者。依托百年老店a積累的獨家技術于20xx年9月推出的匯集宮廷素食、寺廟素食和民間素食的“百素宴”在第三屆中國美食節(jié)上，經(jīng)中、法、美、日等數(shù)十位國際級評委評定，a榮獲“國際餐飲名店”稱號，這集中反映了a在中國乃至全球素食界的實力和地位，素食餐飲已成為國際性的潮流，a以其中華素食集大成者的優(yōu)勢，成為海內(nèi)外眾多有志于素食餐飲發(fā)展引進中華素食餐飲文化的機構和個人尋求的最佳合作伙伴。連鎖公司嚴格按照現(xiàn)代企業(yè)制度組建，兩個主要的投資方：一方是擁有百年老字號且經(jīng)百年經(jīng)驗積累而成的素食核心技術和經(jīng)營模式——銀都集團；另一方是擁有先進的企業(yè)理念和經(jīng)營理念、具有現(xiàn)代企業(yè)管理水平和現(xiàn)代企業(yè)制度——加拿大北美投資集團。
a在市場競爭面前，對外選擇品牌擴張。舉起素食餐飲連鎖的大旗，使百年老店a的品牌優(yōu)勢深入人心，讓全國人民都有機會分享中華素食餐飲的博大精深，迅速搶占并擴張在餐飲市場中的份額。目前，全國已有80多家a連鎖店開門迎客，又有幾十家加盟店在籌備培訓和洽談中。a在原有基礎上又增加了配送中心等部門，從而形成了素食、清真、速凍食品等幾大系列，各大超市、大賣場也紛紛設置店中店、專場柜，以滿足消費者的'需要，順應“素食養(yǎng)生”的餐飲潮流。成功的連鎖局面形勢喜人，加盟a餐飲連鎖行業(yè)，您既不必為菜肴口味特色擔心，也不必為店面的正常營運煩惱，a餐飲連鎖體系擁有系統(tǒng)的、全面的、完善的培訓機制及高素質(zhì)的管理團隊，負責地將所有的廚藝技術和管理經(jīng)驗傳授給您，輔助您直至正式開業(yè)，直到您能獨立營運為止。
如今，百年老店a正以特色鮮明的素食文化，優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，規(guī)范的管理，專業(yè)的領導核心為a餐飲連鎖加盟商鋪就出一條成功之路！百年老字號“a”作為中華素食文化的代表，不遺余力地向現(xiàn)代都市人推廣時尚飲食觀。顧客們評價a的菜肴是“看著美，吃著香，不長脂肪，益健康”。a不僅營造了一種健康取向的飲食新風尚，更兼顧美味，在保留原有傳統(tǒng)素食的基礎上，廣泛采集信息，汲取各地素食精華，每年都策劃出富有新意、精彩紛呈的嘆為觀止，在市民心目中樹立了“吃素食就到a”好口碑。
本次合作經(jīng)營及部分股權轉(zhuǎn)讓所籌集資金主要為了整合社會資源，迅速抓住市場時機，充分發(fā)揮a品牌及百年積累的核心技術的作用，組建中國最大、海外有影響的素食餐飲連鎖機構，進而形成包括素食餐飲原材料生產(chǎn)和供應、素食半成品和產(chǎn)成品的配送以及相應電子商務系統(tǒng)的素食餐飲產(chǎn)業(yè)。
第一章公司基本情況
1。公司簡介
公司名稱：n市a餐飲連鎖有限責任公司
注冊資本：150萬元人民幣
企業(yè)類型：有限責任公司
經(jīng)營地址：n市集慶路198號l省通信大廈11樓
法定代表人：xxx
經(jīng)營范圍：餐飲業(yè)連鎖網(wǎng)絡管理、咨詢；配送、電子商務（服務）；
餐飲業(yè)技術開發(fā)、管理、咨詢（服務）；企業(yè)形象策劃；電腦軟硬件、食品機械設備（開發(fā)、銷售）；包裝副食品、日用百貨（銷售）。
2。歷史沿革
a餐飲連鎖（中國）總部是中國目前最大的素食餐飲連鎖機構，是具有悠久歷史、博大精深的中華素食的集大成者。公司嚴格按照現(xiàn)代企業(yè)制度組建，兩個主要的投資方：一方是擁有百年老字號且經(jīng)百年經(jīng)驗積累而成的素食核心技術和經(jīng)營模式——銀都集團；另一方是擁有先進的企業(yè)理念和經(jīng)營理念、具有現(xiàn)代企業(yè)管理水平和現(xiàn)代企業(yè)制度——加拿大北美投資公司。
連鎖總部自正式組建以來發(fā)展迅速，已在全國及海外開設了近40多家大型連鎖店，主要的合作方為：香港西恩國際企業(yè)顧問公司、中國飯店協(xié)會、中國烹飪協(xié)會、印尼駐華大使館、大連華隆集團、石家莊三義集團、山東勝利油田服務公司、新疆百花村股份有限公司、北京金雞集團、山東嘉和實業(yè)總公司、北京宜誠厚商貿(mào)有限公司、山西煜海實業(yè)有限公司、湖南南湖賓館等，其中有數(shù)家是上市公司。
3。股本結(jié)構
3。1法人股股東
n市銀都飲食服務（集團）總公司（占股28%）總經(jīng)理：xxx
n市銀都飲食服務有限公司擁有賓館、餐館、旅游、娛樂、商業(yè)、培訓、廣告等企業(yè)10余家，是一家集多功能為一體的大型服務性企業(yè)，銷售過億，多年榮獲省、市行業(yè)先進稱號。公司麾下幾乎囊括了n市所有聲名顯赫的“中華老字號”，如四川酒家、大橋飯店、a菜館、l省酒家、建康飯店、永和園酒家、清真馬祥興菜館、鼓樓賓館等，它們繼六朝金粉之盛，襲十代王朝之風，精肴美饌代代傳承，飲譽四海；同時公司還擁有檔次各異、設備先進的賓館旅社，溫馨環(huán)境、星級服務令人流連。
n市清真a菜館（占股10%）總經(jīng)理：xxx
a菜館創(chuàng)建于清末民初1921年，因座落于秦淮河畔桃葉渡的楊柳中，故名“a”。該店以經(jīng)營正宗素菜而名聞遐邇，當年店堂的墻上幅“八仙過?！钡谋诋?，栩栩如生，仿佛在告訴食客，這八仙皆因吃素而道。解放后，a菜館曾一度銷聲匿跡，1963年在太平南路楊公井附近重新開張，繼續(xù)經(jīng)營正宗素菜。1987年，該店在經(jīng)營素菜的基礎上增加清真菜，滿足了回民的消費需求。1995年，a在原地翻建成一座五中式建筑，面積達到1480平方米。a的素食歷史悠久，清真菜至清、真、至純，已成為該店兩大特色。
加拿大xx投資集團（占股30%）ceo：xxx
加拿大xx投資集團（xx國際顧問有限公司）上世紀90年代成立于香港，它聚集了來自西方世界各地營銷，投資等經(jīng)濟研究領域的各路精英，并在香港，中國大陸及北美等區(qū)域創(chuàng)造了一個又一個的輝煌業(yè)績。
3。2自然人股東
xxx（占股26。67%）
xx（占股3。33%）
xxx（占股2%）
4。組織結(jié)構
為高效有序推進a素食餐飲連鎖機構發(fā)展，總部設置相關事業(yè)部、職能部門，明確管理層次，具體組織結(jié)構見下圖：
5。管理團隊
公司有一支全國一流的管理技術團隊，主要領導層都具有碩士、博士學位；董事長蔣忠勤是emba、中國飯店協(xié)會的副會長，國內(nèi)一流的餐飲管理權威；總經(jīng)理楊順璋，工商管理碩士（mba），高級經(jīng)濟師，資深連鎖經(jīng)營管理專家；副董事長宋敬博士，畢業(yè)于加拿大名校、一流的管理專家和投資專家；副董事長馬榮霞是國家級服務師的評委、高級國宴設計師、服務大師；總部的員工80%以上具有管理、營銷本科學歷，相當部分擁有烹飪餐飲的等級管理證書。
公司管理層人員情況簡表：
姓名職務/職稱學歷
xxx董事長/高級經(jīng)濟師/高級政工師/全國內(nèi)貿(mào)系統(tǒng)勞動模范/中國飯店協(xié)會的副會長emba
xxx副董事長博士
xxx副董事長/國家級服務師的評委/高級國宴設計師/服務大師
xxx總經(jīng)理/高級經(jīng)濟師/資深連鎖經(jīng)營管理專家mba
6。公司文化
a
——綠色孕育著生命
楊柳寓示著長青
精神理念
我們立足歷史，播種希望；
我們弘揚傳統(tǒng)，超越時尚；
我們創(chuàng)造未來，收獲輝煌。
經(jīng)營理念
源遠流長，財寬路廣；
獨具特色，享譽八方；
普結(jié)善緣，喜樂安康。
服務理念
用品牌打造市場；
融資計劃方案 融資計劃書篇四
一、公司介紹
二、項目分析
三、市場分析
四、管理團隊
五、財務計劃
六、融資方案的設計
七、摘要
1、公司簡介
主要內(nèi)容包括公司成立的時間、注冊資本金、公司宗旨與戰(zhàn)略、主要產(chǎn)品等，這方面的介紹是有必要的，它可以使人們了解你公司的歷史和團隊。
2、公司現(xiàn)狀
在此將您公司的資本結(jié)構、凈資產(chǎn)、總資產(chǎn)、年報或者其他有助于投資者認識你的公司的有關參考資料附上。如果是私營公司還應將前幾年經(jīng)過審計的財務報告以附件形式提供。如果經(jīng)過審計請注明審計會計師事務所，如果未經(jīng)審計也請注明。
3、股東實力
股東的背景也會對投資者產(chǎn)生重要的影響。如果股東中有大的企業(yè)，或者公司本身就屬于大型集團，那么對融資會產(chǎn)生很多好處。如果大股東能提供某種擔保則更好。
4、歷史業(yè)績
對于開發(fā)企業(yè)而言，以前做過什么項目，經(jīng)營業(yè)績?nèi)绾?，都是要特別說明的地方，如果一個企業(yè)的開發(fā)經(jīng)驗豐富，那么對于其執(zhí)行能力就會得到承認。
5、資信程度
把銀行提供的資信證明，工商、稅務等部門評定的各種獎勵，或者其他取得的榮譽，都可以寫進去，而且要把相關資料作為附件列入。最好有證明的人員。
6、董事會決議
對于需要融資的項目，必須經(jīng)過公司決策層的同意。這樣才更加強了融資的可信程度，而不是戲言。
1、項目的基本情況
位置、占地面積、建筑面積、物業(yè)類型、工程進度等，都是房地產(chǎn)開發(fā)的基本情況，需要在報告中指出。
2、項目來歷
項目來歷是指項目的來龍去脈，項目的上家是誰，怎么得到的項目，是否有遺留問題，是如何解決的等情況。
3、證件狀況文件
項目是否有土地證、用地規(guī)劃許可證、項目規(guī)劃許可證、開工證和銷售許可證等五證的情況。需要復印件。
4、資金投入
自有資金的數(shù)額、投入的比例、其他資金來源及所占比例、建筑商墊資情況、預計收到預售款等情況等，方便了解項目的資金狀況。
5、市場定位
指項目的市場定位，包括項目的物業(yè)類型、檔次、項目的目標客戶群等
6、建造的過程和保證
項目的建筑安裝過程，如何得到保障可以如期完工。而不會耽誤工期，不會導致項目無法按期交付使用。
1、地方宏觀經(jīng)濟分析
房地產(chǎn)是一個區(qū)域性的市場，受到地方經(jīng)濟的影響比較大。而表征一個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展的指標等數(shù)據(jù)和經(jīng)濟發(fā)展的定性說明等需在本部分體現(xiàn)。
2、房地產(chǎn)市場的分析
房地產(chǎn)市場的分析比較復雜，而且說明起來可繁可簡。簡單說需要定性分析本地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，平均價格，各種類型房地產(chǎn)的目標客戶群等。復雜些說明則需要在時間數(shù)軸上表征價格的走勢波動，但是，因為很多地區(qū)沒有進行常規(guī)的價格跟蹤，所以，嚴格數(shù)據(jù)的分析很難完成，但是可以通過典型項目的分析來代替。
3、競爭對手和可比較案例
分析現(xiàn)有的幾個類似項目的規(guī)劃、價格、銷售進度、目標客戶群等，同時，也需要羅列一些未來可能進入市場競爭的對手項目情況，以及未來的市場供應量等情況。
4、未來市場預測及影響因素
未來的市場預測很難預料，但是可以通過市場的周期的方法和重點因素分析法等分析方法做出預測。
1、人員構成
公司主要團隊的組成人員的名單，工作的經(jīng)歷和特點。如果一個團隊有足夠多經(jīng)驗豐富的人員，則會對投資的安全有很大的保障。
2、組織結(jié)構
企業(yè)內(nèi)部的部門設置、內(nèi)部的人員關系、公司文化等都可以進行說明。
3、管理規(guī)范性
管理制度，管理結(jié)構等的評價?？梢杂蓪ｉT的管理顧問公司來評價和說明。
4、重大事項
對于企業(yè)產(chǎn)生重要影響的需要說明的事項。
一個好的財務計劃，對于評估項目所需資金非常關鍵，如果財務計劃準備的不好，會給投資者以企業(yè)管理者缺乏經(jīng)驗的印象，降低對企業(yè)的評價。本部分一般包括對投資計劃的財務假設，以及對未來現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負債表、損益表的預測。資金的來源和運用等內(nèi)容。
其中，對于企業(yè)自有資金比例和流動性要求較高。
1、融資方式
(1)股權融資方式(注：股權和債權方式是兩種最主要的方式，但是，還有很多不是某一種方式所能解決的，而是幾種方式在不同的時間段的組合。這部分是解決問題的關鍵，是否能夠取得資金，關鍵在于是否能夠通過融資方案解決各方的利益分配關系。)
方式：融資方式將以融資方(包括項目在內(nèi))的股權進行抵押借款
這種投資方式是指投資人將風險資本投資于擁有能產(chǎn)生較高收益項目的公司，協(xié)助融資人快速成長，在一定時間內(nèi)通過管理者回購等方式撤出投資，取得高額投資回報的一種投資方式。
操作步驟：簽訂風險投資協(xié)議書
a、對融資方的債務債權進行核查確認
b、簽訂風險投資協(xié)議書：確定股權比例、確定退出時間、確定管理者回購方式、確定再融資資金數(shù)量及時間、確定管理上的監(jiān)控方式、確定協(xié)助義務。
c、在有關管理部門辦理登記手續(xù)
(2)債權融資方式
方式：投融資雙方簽定借貸合同進行融資，確定相應固定利率和收回貸款的期限。
(3)債轉(zhuǎn)股的融資方式
投融資雙方開始以借貸關系進行融資，投資方在借貸期間內(nèi)或借貸期結(jié)束時，按相應的比例折算成相應的股份。
(4)房地產(chǎn)信托融資
(5)多種融資方式的組合
在不同的時間階段用不同的融資方式。在項目的初級階段主要以股權融資方式為主，因為對融資方來說這個階段的資產(chǎn)負債情況不會有很大的壓力;在中后期階段可以運用股權、債權方式，這個階段融資方對整個項目有了明確的預期，在債務的償還上有明確的預期。
2、融資期限和價格
融資的期限，可承受的融資成本等，都需要解釋清楚。
3、風險分析(任何投資都存在風險，所以應該說明項目存在的主要風險是什么，如何克服這些風險。)
對投資融資雙方有可能的風險存在作出判斷。
a、投資方的投資資金及收益風險在項目無法啟動的情況下將一直獨立承擔投資資金成本，及追加資金成本。
b、投資方不能有效監(jiān)控好管理者的經(jīng)營從而產(chǎn)生新的債務而產(chǎn)生的連帶風險。
c、破產(chǎn)風險
d、融資者對投資者的信用沒有得到確定而產(chǎn)生無法回購的風險
e、融資者為掌控全局經(jīng)營，在回購時利益出讓增加風險。
f、融資者提前回購而付出的資金成本風險。
融資計劃方案 融資計劃書篇五
（一）融資工作開展情況
1.城北土地一級開發(fā)項目，8月28日，已成功拍賣城北新區(qū)土地##畝，每畝##萬元，籌得資金##億元。
2.與贛州銀行、中國銀行、農(nóng)發(fā)行就百度縣生活垃圾填埋場項目融資事宜進行溝通，力爭實現(xiàn)貸款##萬元，目前前期工作材料已上報。
3.做好標準廠房轉(zhuǎn)讓給順昌漁具公司的報建手續(xù)、辦理房產(chǎn)證等工作，爭取到位資金##萬元。
4.努力推進拍賣富工一路路口##畝商住用地的出讓工作。
5.承接運用好縣財政安排給園區(qū)##萬元中的部分建設資金的使用，發(fā)揮資金使用效益的最大化。
6.協(xié)助引導企業(yè)與銀行對接融資##萬元以上。引導落戶企業(yè)實現(xiàn)投入##億元以上。
（二）存在困難
受國家金融政策影響，地方融資平臺公司貸款由政府擔保受限，政府融資平臺政策較嚴，信貸投放規(guī)模嚴格控制等影響，導致公司的融資難度較大。加上公司人員配備不齊，缺少金融方面專業(yè)人才以及精通項目包裝人才，項目包裝推介力度不夠，且公司造血功能缺乏，造成公司資金實力不足，償債壓力大，制約公司持續(xù)、健康、快速發(fā)展。
二、20xx年度工作計劃
（一）基本原則
1.堅持高效、專業(yè)融資原則。專業(yè)分工，針對我縣金融機構的信貸趨向開展專業(yè)化融資，并能整體降低系統(tǒng)風險。
2.堅持政府推動、市場運作的原則。公司作為自主經(jīng)營、自負盈虧、自擔風險、自我約束的法人。堅持遵循“市場”原則，政府搭建平臺，公司自主申請，銀行獨立審貸，強化市場運作，減少行政干預。
3.堅持盤活資產(chǎn)、提高效益原則。利用現(xiàn)有國有土地、房產(chǎn)注資或財政資金撥改投等方式盤活現(xiàn)有可經(jīng)營國有資產(chǎn)或閑置國有資產(chǎn)，充分發(fā)揮國有資產(chǎn)使用效益。
（二）融資渠道
1.土地運作：在獲縣人民政府批準的前提下，公司采取抵押、質(zhì)押、政府承諾等形式，將梳理出的縣國土局土地儲備中心收儲的土地、未開發(fā)成“熟”地及未計劃出讓的土地，向商業(yè)銀行或其他金融機構融資。
2.資產(chǎn)運作：在獲縣人民政府批準的前提下，將縣城規(guī)劃區(qū)的存量土地，部分有商業(yè)價值的閑置國有資產(chǎn)等轉(zhuǎn)入公司，公司對轉(zhuǎn)入的資產(chǎn)實行有計劃的出讓變現(xiàn)或用作抵押擔保從銀行獲取借貸資金，全部用于園區(qū)建設，實現(xiàn)滾動式發(fā)展。
3.項目融資：
（1）爭取完成與贛州銀行、中國銀行、農(nóng)發(fā)行就“生活垃圾衛(wèi)生填埋場”項目融資事宜，力爭實現(xiàn)貸款##萬元資金到賬。
（2）爭取完成拍賣富工一路路口7.11畝商住用地出讓工作，并爭取資金到賬。
（3）做好協(xié)助引導企業(yè)與銀行對接融資工作。
（三）工作措施
1.確定目標，積極開展融資洽談工作，搭建銀企合作平臺。
本著市場主導，銀企雙贏，注重實效的精神，根據(jù)工作內(nèi)容和項目融資需求，明確相關責任人員，定期或不定期與有貸款意向的金融機構進行溝通聯(lián)系，做好項目推介工作。
2.多融資項目并進，多措并舉，確保公司圓滿完成目標任務。 以“生活垃圾衛(wèi)生填埋場”融資項目為主導，拍賣富工一路路口7.11畝商住用地及協(xié)助引導企業(yè)與銀行對接融資工作等多個項目同時跟進，爭取每個項目融資都能開花結(jié)果。同時充分利用園區(qū)現(xiàn)有資源，采取土地置換、出讓等方式為園區(qū)建設籌措資金。
3.積極爭取政府各經(jīng)濟主管部門的支持與配合，并結(jié)合金融機構的放貸政策導向和我縣實際，繼續(xù)篩選、精心包裝項目，同時強化信用觀念，為構建良好的銀企關系，確保公司完成全年目標任務創(chuàng)造基礎條件。
4.建立健全財務制度，提高財務透明度。
強化誠信意識，主動提供真實的財務報表，加強貸款用途的內(nèi)部跟蹤監(jiān)督，認真履行借款合同規(guī)定的義務。
5.創(chuàng)新融資方式，加快公司融資進度。
進一步拓寬融資渠道，勇于創(chuàng)新，緊緊把握項目這一關鍵，根據(jù)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，精心開發(fā)包裝好項目，同時嘗試采用bt、bot、3p等方式進行融資，做到多渠道融資。
融資計劃方案 融資計劃書篇六
計劃目運作情況，闡述產(chǎn)品市場及競爭、風險等未來發(fā)展前景和融資要求的書面材料
開。未經(jīng)本人同意，不得向第三方公開本項目計劃書涉及的商業(yè)秘密。
創(chuàng)業(yè)計劃書摘要，是全部計劃書的核心之所在。 投資安排
擬建企業(yè)基本情況
其它需要著重說明的情況或數(shù)據(jù)（可以與下文重復，本概要將作為項目摘要由投資人瀏覽）
企業(yè)的宗旨（200字左右） 主要發(fā)展戰(zhàn)略目標和階段目標
項目技術獨特性（請與同類技術比較說明）
介紹投入研究開發(fā)的人員和資金計劃及所要實現(xiàn)的目標，主要包括： 1、研究資金投入 2、研發(fā)人員情況 3、研發(fā)設備
4、研發(fā)產(chǎn)品的技術先進性及發(fā)展趨勢
創(chuàng)業(yè)者必須將自己的產(chǎn)品或服務創(chuàng)意作一介紹。主要有下列內(nèi)容：
1、產(chǎn)品的名稱、特征及性能用途；介紹企業(yè)的產(chǎn)品或服務及對客戶的價值 2、產(chǎn)品的開發(fā)過程，同樣的產(chǎn)品是否還沒有在市場上出現(xiàn)？為什么？ 3、產(chǎn)品處于生命周期的哪一段 4、產(chǎn)品的市場前景和競爭力如何
5、產(chǎn)品的技術改進和更新?lián)Q代計劃及成本，利潤的來源及持續(xù)營利的商業(yè)模式
生產(chǎn)經(jīng)營計劃。主要包括以下內(nèi)容：
1、新產(chǎn)品的生產(chǎn)經(jīng)營計劃：生產(chǎn)產(chǎn)品的原料如何采購、供應商的有關情況，勞動力和雇員的情況，生產(chǎn)資金的安排以及廠房、土地等。 2、公司的生產(chǎn)技術能力 3、品質(zhì)控制和質(zhì)量改進能力 4、將要購置的生產(chǎn)設備 5、生產(chǎn)工藝流程
6、生產(chǎn)產(chǎn)品的經(jīng)濟分析及生產(chǎn)過程
介紹企業(yè)所針對的市場、營銷戰(zhàn)略、競爭環(huán)境、競爭優(yōu)勢與不足、主要對產(chǎn)品的銷售金額、增長率和產(chǎn)品或服務所擁有的核心技術、擬投資的核心產(chǎn)品的總需求等， 目標市場，應解決以下問題： 1、你的細分市場是什么？ 2、你的目標顧客群是什么？
3、你的5年生產(chǎn)計劃、收入和利潤是多少？
4、你擁有多大的市場？你的目標市場份額為多大？ 5、你的營銷策略是什么？
行業(yè)分析，應該回答以下問題： 1、該行業(yè)發(fā)展程度如何？
2、現(xiàn)在發(fā)展動態(tài)如何？
3、該行業(yè)的總銷售額有多少？總收入是多少？發(fā)展趨勢怎樣？ 4、經(jīng)濟發(fā)展對該行業(yè)的影響程度如何？ 5、政府是如何影響該行業(yè)的？
6、是什么因素決定它的發(fā)展？
7、競爭的本質(zhì)是什么？你采取什么樣的戰(zhàn)略？ 8、進入該行業(yè)的障礙是什么？你將如何克服？ 競爭分析，要回答如下問題： 1、你的主要競爭對手？
2、你的競爭對手所占的市場份額和市場策略？ 3、可能出現(xiàn)什么樣的新發(fā)展？
4、你的核心技術（包括專利技術擁有情況，相關技術使用情況）和產(chǎn)品研發(fā)的進展情況和現(xiàn)實物質(zhì)基礎是什么？ 5、你的策略是什么？
6、在競爭中你的發(fā)展、市場和地理位置的優(yōu)勢所在？ 7、你能否承受、競爭所帶來的壓力？
8、產(chǎn)品的價格、性能、質(zhì)量在市場競爭中所具備的優(yōu)勢？ 市場營銷，你的市場影響策略應該說明以下問題：
1、營銷機構和營銷隊伍
2、營銷渠道的選擇和營銷網(wǎng)絡的建設 3、廣告策略和促銷策略 4、價格策略
5、市場滲透與開拓計劃
6、市場營銷中意外情況的應急對策
全面介紹公司管理團隊情況，主要包括：
1、 公司的管理機構，主要股東、董事、關鍵的雇員、薪金、股票期權、勞工協(xié)議、獎
懲制度及各部門的構成等情況都要明晰的形式展示出來
2、 要展示你公司管理團隊的戰(zhàn)斗力和獨特性及與眾不同的凝聚力和團結(jié)戰(zhàn)斗精神 列出企業(yè)的關鍵人物（含創(chuàng)建者、董事、經(jīng)理和主要雇員等） 關鍵人物之一
企業(yè)共有多少全職員工（填數(shù)字） 企業(yè)共有多少兼職員工（填數(shù)字） 尚未有合適人選的關鍵職位？ 管理團隊優(yōu)勢與不足之處？ 人才戰(zhàn)略與激勵制度？
外部支持：公司聘請的法律顧問、投資顧問、投發(fā)顧問、會計師事務所等中介機構名稱。
財務分析包括以下三方面的內(nèi)容：
1、過去三年的歷史數(shù)據(jù)，今后三年的發(fā)展預測，主要提供過去三年現(xiàn)金流量表、資產(chǎn)負債表、損益表、以及年度的財務總結(jié)報告書 2、投資計劃：
（1） 預計的風險投資數(shù)額 （2） 風險企業(yè)未來的籌資資本結(jié)構如何安排
（3） 獲取風險投資的抵押、擔保條件 （4） 投資收益和再投資的安排 （5） 風險投資者投資后雙方股權的比例安排 （6） 投資資金的收支安排及財務報告編制 （7） 投資者介入公司經(jīng)營管理的程度 3、融資需求
創(chuàng)業(yè)所需要的資金額，團隊出資情況，資金需求計劃，為實現(xiàn)公司發(fā)展計劃所需要的資金額，資金需求的時間性，資金用途（詳細說明資金用途，并列表說明）
融資方案：公司所希望的投資人及所占股份的說明，資金其他來源，如銀行貸段等。 完成研發(fā)所需投入？ 達到盈虧平衡所需投入？ 達到盈虧平衡的時間？
項目實施的計劃進度及相應的資金配置、進度表。 投資與收益
簡述本期風險投資的數(shù)額、退出策略、預計回報數(shù)額和時間表？
目前資本結(jié)構表
本期資金到位后的資本結(jié)構表
請說明你們希望尋求什么樣的投資者？（包括投資者對行業(yè)的了解，資金上、管理上的支持程度等）
股票上市：依照本創(chuàng)業(yè)計劃的分析，對公司上市的可能性做出分析，對上市的前提條件做出說明
股權轉(zhuǎn)讓：投資商可以通過股權轉(zhuǎn)讓的方式收回投資
股權回購：依照本創(chuàng)業(yè)計劃的分析，公司對實施股權回購計劃應向投資者說明
利潤分紅：投資商可以通過公司利潤分紅達到收回投資的目的，按照本創(chuàng)業(yè)計劃的分析，公司對實施股權利潤分紅計劃應向投資者說明
企業(yè)面臨的風險及對策
詳細說明項目實施過程中可能遇到的風險，提出有效的風險控制和防范手段，包括技術風險、市場風險、管理風險、財務風險及其他不可預見的風險
您認為企業(yè)成功的關鍵因素是什么？
請說明為什么投資人應該投貴企業(yè)而不是別的企業(yè)？
關于項目承擔團隊的主要負責人或公司總經(jīng)理詳細的個人簡歷及證明人。
媒介關于產(chǎn)品的報道；公司產(chǎn)品的樣品、圖片及說明；有關公司及產(chǎn)品的其它資料。 創(chuàng)業(yè)計劃書內(nèi)容真實性承諾。
融資計劃方案 融資計劃書篇七
隨著我國金融市場的逐步完善，新的金融工具和金融運作方式不斷出現(xiàn)。其中金融機構對不良資產(chǎn)進行打包處置從無到有，從限定在國家計劃內(nèi)由四家資產(chǎn)管理公司壟斷進行開始，逐步形成企業(yè)自主的多元開放的市場運作模式。每年都有數(shù)千億的不良金融資產(chǎn)被打包出售，相應地有眾多的單位和個人加入了這一新興行業(yè)“淘金”。由于貸款活動中以不動產(chǎn)作為抵押比較受銀行青睞，因此在不良資產(chǎn)處置中比較多地涉及到轉(zhuǎn)讓土地使用權和銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅問題。在債務人、銀行、資產(chǎn)包購買和處置人、不動產(chǎn)購買人之間，涉及多少道營業(yè)稅，能否差額計稅，如何進行扣除憑證管理，仁者見仁，各有各的理解。
（一）任何行業(yè)都是有風險的，以信用為核心的金融體系更是如此。金融機構在發(fā)放貸款以后，由于種種原因致使貸款本息無法正常收回的事情時有發(fā)生。為盡可能減少因此發(fā)生的損失，銀行便將某一時期或某一類應收未收的貸款項目進行捆綁（即不良金融資產(chǎn)包）出售，將債權讓渡給愿意承接的單位或個人以取得一些收益。在債權轉(zhuǎn)讓的過程中，隨同貸款合同產(chǎn)生的抵押權同時轉(zhuǎn)移。承接不良資產(chǎn)者可能將該資產(chǎn)包直接轉(zhuǎn)讓出售，或者重新拆分再打包出售，也可以按照資產(chǎn)包中的項目，逐個行使債權人權利，催收本息以及對抵押物進行處置。這就是不良金融資產(chǎn)包的基本含義。
（二）關于抵押，《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》）第三十三條做出了規(guī)定，“本法所稱抵押，是指債務人或者第三人不轉(zhuǎn)移對本法第三十四條所列財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人有權依照本法規(guī)定以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。
前款規(guī)定的債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產(chǎn)為抵押物?！?/p>
該法第三十四條還規(guī)定，可以抵押的財產(chǎn)包括：1.抵押人所有的房屋和其他地上定著物,和抵押人依法有權處分的國有的土地使用權、房屋和其他地上定著物等。
二、相關法律規(guī)定
金融資產(chǎn)包購買人對抵押的不動產(chǎn)進行處置過程中，受到國家法律的保護和約束。這主要是《物權法》和《中華人民共和國擔保法》（以下簡稱《擔保法》）
（一）《物權法》的相關規(guī)定
我國《物權法》的相關規(guī)定主要有：
1.保債務的履行，債務人或者第三人不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，債權人有權就該財產(chǎn)優(yōu)先受償。
2．抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產(chǎn)歸債權人所有。
3．抵押權不得與債權分離而單獨轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權的擔保。債權轉(zhuǎn)讓的，擔保該債權的抵押權一并轉(zhuǎn)讓，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。
4．債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。
（二）《擔保法》的相關規(guī)定
我國《擔保法》做出了與上述《物權法》相同的規(guī)定，同時進一步做出如下規(guī)定：
1.訂立合同時，抵押權人和抵押人在合同中不得約定在債務履行期屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權轉(zhuǎn)移為債權人所有。
2．債權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產(chǎn)歸債權人所有。
3．債務履行期屆滿抵押權人未受清償?shù)?，可以與抵押人協(xié)議抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協(xié)議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。
（一）根據(jù)以上對基本含義和相關法律的了解，我們發(fā)現(xiàn)在處理抵押不動產(chǎn)時能夠采取以下五種方式：
1.由債權人監(jiān)督債務人處置所抵押的不動產(chǎn)，以其收入清償債務。
2.債務人委托債權人代為處置所抵押不動產(chǎn)。
3.債權人與債務人協(xié)商，將債務人所抵押不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給債權人。
4.債權人向法院申請，強制拍賣抵押不動產(chǎn)，并以拍賣所得優(yōu)先償還債權人。
5.債權人向法院申請，要求取得債務人所抵押不動產(chǎn)所有權。
（二）綜上所述，對處置抵押不動產(chǎn)可以得出以下幾點認識
1.在資產(chǎn)包出售過程中，是債權人的變更，其他債權債務關系包括抵押關系是不變的。因此，無論是發(fā)放貸款的金融機構，還是通過競買取得債權（包括附帶的抵押權、擔保等）的單位和個人，并不直接或必然地獲得抵押物，而是取得債權人身份及于抵押物的優(yōu)先受償、提起訴訟等權利。
2.購置資產(chǎn)包的人要取得其中一項借貸關系中抵押物所有權，只有兩個途徑，一是與債務人達成以抵押物抵償債務協(xié)議，同時解除雙方的債權債務關系；二是通過向法院起訴，由法院裁定抵押物歸債權人所有，雙方債權債務關系同時消滅。因為抵押作為合同的一部分，按照法律規(guī)定不能與借貸合同分離。同時已抵押的不動產(chǎn)不能夠發(fā)生所有權轉(zhuǎn)移，所以發(fā)生抵押不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移給債權人的行為，必然與借貸關系的消滅和抵押關系的解除相一致。
3.分清物權的具體內(nèi)容。傳統(tǒng)的所有權，一般來說包括占有、使用、處分、收益等四項權利，這四項權利是可以分離的。例如出租過程中所有人（出租人）出讓使用權從而獲得租金收入這樣的收益權。隨著社會的發(fā)展，像社會分工一樣，所有權的具體內(nèi)容越來越豐富，從而逐步擴大完善到了物權的范疇。若干個人可以在同一物品上各自擁有不同的物權，形成錯綜復雜的經(jīng)濟關系，因而產(chǎn)生了終極所有權的概念。營業(yè)稅法規(guī)對不動產(chǎn)的征稅范圍，限定為銷售不動產(chǎn)所有權、永久使用權和有限產(chǎn)權。這里的幾個概念要做理論的分析很難說的清楚，但與抵押的概念和相關法律規(guī)定結(jié)合起來，可以明確的是如果債權人沒有支付或約定支付相應的對價，就不是一種銷售行為。而是一種單方面的行為。債權人對抵押不動產(chǎn)所作的相關安排，是否構成銷售行為，一看有無買賣雙方的意思表示；二看有無交易的對價（即屬于有償或應被視同有償）；三看有無可能，有無法律上的障礙。
通過以上分析，筆者對處置不良金融資產(chǎn)包中的不動產(chǎn)活動的基本結(jié)論是：
（一）從債務人（借款人）來說，毫無疑問，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)行為，不論是按照債權人意圖出售給第三方，還是直接出讓給債權人，都必須繳納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅。
（二）對金融機構來說，其打包出售不良資產(chǎn)的行為，是一種合同主體的變更行為，目前還不屬于營業(yè)稅征稅范圍。對此，已有明確的文件規(guī)定不征收營業(yè)稅。
（三）對購買不良金融資產(chǎn)包后進行轉(zhuǎn)賣，或是拆包重新整理轉(zhuǎn)賣的，同樣按照上述第（二）點辦理，不征收營業(yè)稅。
（四）對于直接處置抵押不動產(chǎn)的行為，應做具體分析：
1.對于第三條第（二）款第2項中表述的情況，即取得債權的人與債務人達成消滅債務關系以不動產(chǎn)抵債的，或是通過法院定消滅債務關系以不動產(chǎn)抵債的，不論是否辦理房產(chǎn)證（包括土地使用權證）過戶手續(xù)，在債權人轉(zhuǎn)讓該不動產(chǎn)時，都應繳納營業(yè)稅。
2.對于債權人取得債務人同意（委托）將不動產(chǎn)交拍賣機構拍賣的，或是債權人向法院起訴后由法院委托拍賣機構拍賣的，屬于債務人直接向終端客戶銷售不動產(chǎn)的行為，通過購買金融資產(chǎn)包而成為債權人的單位和個人以及法院、拍賣機構，都不構成銷售不動產(chǎn)行為，不是銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅納稅人。
3.對于債務人在債權人監(jiān)督下，或按照債權人的意圖出售不動產(chǎn)，所得收入歸債權人所有的行為，對債權人來說是采取催收方式收回債權，沒有發(fā)生銷售不動產(chǎn)行為，與上述第2點屬于同一性質(zhì)。
（五）合理確定營業(yè)額
1.對于債務人來說，一般并不取得收入（收入直接到債權人那里去了）。其銷售不動產(chǎn)的收入，應以其抵債金額確定。但拍賣所得大于欠款本息的，超過部分歸債務人所有，也應當作為營業(yè)額計征營業(yè)稅。
2.不動產(chǎn)是債務人購置所得時，購買價可以從營業(yè)額中扣除。對于購買金融資產(chǎn)包的債權人來說，銷售不動產(chǎn)行為應當繳納營業(yè)稅時，當然屬于銷售購置不動產(chǎn)行為。其扣除的金額，可能的途徑有四種，一是按照全部資產(chǎn)包成交價格占資產(chǎn)包原始價格的比例，乘不動產(chǎn)帳面價值得出的數(shù)字；二、按照資產(chǎn)包拍賣成交時的評估價。近年來不動產(chǎn)價格飛漲，按照評估價對納稅人最有利。三是購買金融資產(chǎn)包時資產(chǎn)清單上列名的帳面價值（原始價格）；四、按照債務人所欠貸款本息計算。
對于第一種方式，按照比例法計算將使扣除金額大大縮水，增加稅收負擔，特別是資產(chǎn)包中能夠有價值的主要就是抵押不動產(chǎn)，其他一些現(xiàn)金權益項目的價值形同虛設，因此，競買人接收的是資產(chǎn)包的全部，實際上是購買資產(chǎn)包中一些有價值的東西。這正是資產(chǎn)包的意義所在，虛虛實實魚龍混雜，但看得見的干貨以不動產(chǎn)為最，因此，其縮小其價值不符合實際。按照資產(chǎn)包拍賣成交時的評估價計算缺乏可操作性，并且近年來房地產(chǎn)價格飛漲，按評估價必然增加扣除金額。按照資產(chǎn)包交易基礎資料中的原始價值作為扣除金額，可以看作是按照歷史客觀成本扣除，所以筆者認為比較合適。最后，按照貸款本息總額進行扣除的方法，雖然與現(xiàn)行金融機構銷售抵債不動產(chǎn)，以銷售收入減去抵債本息后的余額繳納營業(yè)稅的規(guī)定相一致，但貸款本息在資產(chǎn)包交易中已經(jīng)完全被修改，競買人考慮的是不動產(chǎn)的實際價值而不是帳面上欠債數(shù)，而且利息的計算期間、利率水平等不確定性較大，因此，筆者也不建議采取這種方式。
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