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拆遷談判技巧準(zhǔn)備篇一
談判大贏家作者 發(fā)表于 搜房網(wǎng) - 上海業(yè)主論壇 - 樓市
話題
因地方**土地財政和國內(nèi)城市化進(jìn)程的需要，拆遷成了當(dāng)今社會非常普遍的現(xiàn)象。在拆遷談判中，因拆遷人有**背景往往是談判中強(qiáng)勢的一方，而被拆遷人則是弱勢一方。盡管如此，被拆遷方還是可以通過策略的談判來為自己爭取盡可能多的利益。談判技巧和水平的高低會極大地影響到拆遷的補(bǔ)償金額，其差距之大非親歷者有時難以置信。2005年本人位于杭州市文二路的房子被拆遷，每平方獲得了2.9萬元的補(bǔ)償，而最低的業(yè)主每平方只獲得了7千元（相當(dāng)于當(dāng)時二手房的市場價格）的補(bǔ)償。2008年3月，因杭州市拱墅區(qū)半山地區(qū)環(huán)境污染綜合整治工程需要，拆遷到康橋鎮(zhèn)某企業(yè)。該業(yè)主因?qū)S房拆遷談判沒有經(jīng)驗(yàn)，聘請筆者為談判顧問。拆遷方按評估報告提出總補(bǔ)償金額為2340萬元。經(jīng)過2個多月的談判，該業(yè)主最終獲賠4200多萬元，比對方的初始報價提高了1900多萬元。 根據(jù)筆者多次咨詢拆遷談判的經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)拆遷談判的要點(diǎn)如下：1．收集必要的相關(guān)信息
信息有助于我們“知己知彼”，增強(qiáng)談判實(shí)力和信心。應(yīng)收集的信息包括：（1）該地段為
什么
要拆遷？按照規(guī)劃拆遷之后該地段作何用途？用途不同，補(bǔ)償系數(shù)不同。（2）拆遷人是誰？是否有拆遷許可證？動遷服務(wù)機(jī)構(gòu)是誰？
（3）對方談判人員的組成情況如何？誰是主談人？他們的職務(wù)、背景、性格、
愛
好如何？（4）拆遷的評估機(jī)構(gòu)是誰？如果已經(jīng)做了評估，如何拿到評估報告？
（5）評估報告哪些地方較合理？哪些地方可以要求重新評估？是否有財產(chǎn)被有意無意地漏評？
（6）拆遷人或服務(wù)機(jī)構(gòu)的工作程序和內(nèi)容是否合法？如有違法，向誰申訴？
（7）是否有別的企業(yè)已經(jīng)達(dá)成拆遷補(bǔ)償協(xié)議？補(bǔ)償金額是多少？他們的談判有何得失？
2．組建一個談判小組因?yàn)椴疬w談判涉及的財產(chǎn)標(biāo)的額通常比較大（動輒上千萬、幾千萬）、內(nèi)容復(fù)雜、
專業(yè)
性強(qiáng)，業(yè)主一人無法勝任，需要組建一個談判顧問團(tuán)隊(duì)。顧問團(tuán)隊(duì)最遲應(yīng)該在評估機(jī)構(gòu)進(jìn)廠評估之前組建好。一旦評估報告出來，就會比較被動，少了很多回旋的余地。拆遷談判的團(tuán)隊(duì)成員最好由以下人員組成：（1）業(yè)主熟悉自己企業(yè)的基本情況，負(fù)責(zé)重大事項(xiàng)的選擇決策和補(bǔ)償協(xié)議的最后簽訂；
（2）談判顧問負(fù)責(zé)談判的準(zhǔn)備、相關(guān)信息的收集分析、判斷談判形勢、控制談判過程、選擇談判重點(diǎn)和先后秩序、運(yùn)用談判策略、技巧等，為業(yè)主提供系統(tǒng)的、全方位的咨詢服務(wù)；
（3）資產(chǎn)評估師負(fù)責(zé)審查評估機(jī)構(gòu)出具的評估報告，是否存在故意低評、錯評、漏評等情況，為談判報價提供必要的依據(jù)。
（4）律師律師的作用在于提供法律方面的有關(guān)依據(jù)和拆遷協(xié)議的審核把關(guān)，而非起訴拆遷人。拆遷源于**立項(xiàng)，拆遷人往往有**背后撐腰，業(yè)主是不可能打贏官司或通過訴訟解決拆遷補(bǔ)償問題的。
3．策略地安排談判的時間和地點(diǎn) 在拆遷談判中，拖延是一種非常有用的時間策略。對業(yè)主而言，時間幾乎沒有成本。對開發(fā)商而言，時間有巨大的資金成本和機(jī)會成本。所以在談判之初最策略的做法是讓對方找不到人，不要和對方進(jìn)行任何接觸。讓
其他
人先談，隨時了解他們?nèi)〉玫倪M(jìn)展，作為己方談判的有利基礎(chǔ)。越是到后面，拆遷人越是想盡快把整個事情了結(jié)。到只剩下最后一兩家的時候，拆遷人要讓步就會少很多顧忌，也就更容易做出讓步。在地點(diǎn)的選擇上，千萬不要自己主動到對方的辦公室談判。主動去對方的辦公室，對方會認(rèn)為你很希望被拆遷并得到補(bǔ)償。要讓對方找到己方的企業(yè)里來，并且很難找到你，在談判過程中也便于安排人員巧妙地、策略地干擾或中止談判的進(jìn)程。4．確定理性的談判目標(biāo)很多業(yè)主會在拆遷談判中漫天要價，提出一些不切合實(shí)際的無理要求。過高的補(bǔ)償要求會被對方認(rèn)為是“獅子大開口”，會毀滅對方通過談判解決的希望，其結(jié)果可能是迫使對方采取“強(qiáng)制拆遷”的極端手段，有時甚至釀成“玉石俱毀”的拆遷悲劇。理性的談判目標(biāo)是通過努力談判可能實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。這一目標(biāo)應(yīng)該是有理由支撐的，也就是業(yè)主的要求和報價應(yīng)該是有理由的，是有一定依據(jù)的。咨詢團(tuán)隊(duì)的一個重要任務(wù)就是幫助業(yè)主確立一個適合的談判目標(biāo)并為這一目標(biāo)提供必要的理由和一定的依據(jù)。這一目標(biāo)可以以評估機(jī)構(gòu)出具的評估報告為基礎(chǔ)，但又要大大高于評估報告提出的補(bǔ)償金額。 談判目標(biāo)不是一成不變的，隨著談判的進(jìn)行，局勢的變化可以靈活調(diào)整。在談判初期，業(yè)主一方不宜過早亮出己方的談判目標(biāo)和報價，以免一開始就被對方扣上“獅子大開口”的帽子。要通過策略的談判和過程控制逐步改變對方的期望值，使其越來越接近己方的談判目標(biāo)。
5．抓住談判的核心問題
絕大多數(shù)拆遷談判的核心問題是機(jī)器設(shè)備和房屋重置的補(bǔ)償系數(shù)?，F(xiàn)在以2008年某評估機(jī)構(gòu)給杭州市拱墅區(qū)康橋鎮(zhèn)某企業(yè)出具的評估報告為例來說明這
一問題。該報告提出總補(bǔ)償金額為2340萬元，具體包括：
（1）房屋1450萬元，按重置價格（按當(dāng)年材料價格重新建造所有拆遷房屋所需費(fèi)用）
580萬元的2.5倍補(bǔ)償；
（2）未到期臨時建筑204萬元，按重置價格204萬元的1倍補(bǔ)償；
（3）地上附屬物（裝修等費(fèi)用）149萬元；
（4）機(jī)器設(shè)備凈值（原值×成新率%）1547萬，評估值537萬元。通過查看評估報告，還有兩部分機(jī)器設(shè)備可以要求對方補(bǔ)償：一是有漏評嫌疑的設(shè)備凈值184萬元；二是不評金額320萬元（該評估報告對那些拆遷后轉(zhuǎn)移到別處不會影響使用價值的設(shè)備未進(jìn)行評估，也不計入補(bǔ)償范圍）。所以，機(jī)器設(shè)備一項(xiàng)涉及到的總金額是1547+184+320共2051萬元。而評估報告僅提出補(bǔ)償537萬元，相差1514萬元。其他地方談得再好，如果機(jī)器設(shè)備一項(xiàng)談不好，本次談判也不能算是成功的。機(jī)器設(shè)備一項(xiàng)毫無疑問成為談判的核心問題。
通過資產(chǎn)評估師的認(rèn)真核查，該企業(yè)的房屋補(bǔ)償主要涉及到三部分：一是房屋重置價格
580萬元；二是未到期臨時建筑重置價格204萬元；三是部分房屋結(jié)構(gòu)被誤評、低評的重置價格66萬元。如果全部按非市政公用設(shè)施和公益事業(yè)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償系數(shù)3來補(bǔ)償，一共可獲得2550萬元的補(bǔ)償。而評估報告僅提出補(bǔ)償1654萬元，相差896萬元。所以房屋重置補(bǔ)償系數(shù)也是談判的核心問題之一。 土地價格因素只是區(qū)位綜合平均價格的一部分，區(qū)位綜合平均價格反映的是房屋樓面價格，而土地基準(zhǔn)地價反映的是土地平面價格。 影響房屋重置價格的主要是結(jié)構(gòu)、等級和成新等因素。今年6月1日，市房產(chǎn)局和物價局重新調(diào)整并公布了武漢市房屋重置價格的標(biāo)準(zhǔn)。國有土地房屋拆遷補(bǔ)償款計算公式：房屋建筑面積×房地產(chǎn)市場評估單價（區(qū)位綜合平均價格＋房屋重置價格）。
應(yīng)采取先打程序的辦法：先審查授權(quán)（拆遷公司須為有授權(quán)的行為）、《拆遷許可證》。 項(xiàng)目許可：發(fā)改委、規(guī)劃局或規(guī)委《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、國土局《建設(shè)用地批復(fù)》）。立項(xiàng)批復(fù)---用地批復(fù)----拆遷補(bǔ)償方案---建設(shè)用地批準(zhǔn)性文件---資金到位證明?！恫疬w許可證》與《評估報告》的日期是否一致、拆遷范圍是否擴(kuò)大等等。一般開發(fā)商屁股都有屎，他們也不愿打程序。打程序是為了迫使其與你協(xié)商和解，但還是那句話：“首先不能寄希望于法律”！ 中國不是法制社會，一般靠[瞎對付]來解決問題，拆遷尤甚！任何問題的解決都靠“實(shí)力”，這才是重要！
一定要弄清楚拆遷人合法嗎?才能開談!拆遷公司往往利用心理暗示來擊敗你的
勇氣
.如:政府沒有拆不掉的房子! 拆遷是大趨勢...介紹如下:一、公告拆遷期間談話技巧當(dāng)拆遷公告頒布后，拆遷人的工作人員約被拆遷人洽談拆遷協(xié)議時，如果被拆遷人的合法要求（如要求產(chǎn)權(quán)調(diào)換）被拒絕，被拆遷人應(yīng)依法提出合理主張、耐心與其洽商，說話要和氣，切不可激化矛盾，更不可說沒有多少錢我不搬家這類的話。
二、起訴撤銷拆遷許可證中止裁決 在拆遷人聲稱要裁決或剛剛通知被拆遷戶參加裁決會時（提出裁決申請到裁決書下達(dá)一般為一個月），被拆遷戶一人或數(shù)人可到基層法院提起行政訴訟（一般而言，在拆遷范圍內(nèi)未走一半人時或拆遷公告剛下兩個月前不宜過早提起該訴訟），請求法院撤銷拆遷主管部門頒發(fā)的××號房屋拆遷許可證。
三、訴訟期間無權(quán)裁決 根據(jù)建設(shè)部《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》第12條第2項(xiàng)的規(guī)定，如果被拆遷人提起告拆遷許可證的訴訟，拆遷行政裁決應(yīng)當(dāng)中止進(jìn)行，這樣就不會發(fā)生其后的合法的行政強(qiáng)拆或司法強(qiáng)拆了，這種狀況對被拆遷戶來說是非常有利的。
四、訴訟期間作出裁決的后果如果在訴拆遷許可證一案二審未結(jié)案的情況下，拆遷主管部門仍然違法作出裁決，被拆遷人申訴到北京最高法，該裁決肯定會被判決違法無效！依該違法無效的裁決而形成的后續(xù)司法或行政強(qiáng)拆裁判或決定統(tǒng)統(tǒng)違法無效，受害人有權(quán)請求國家賠償。
五、告拆遷許可證的訴狀這要針對各種綜合情況來定，拆遷人提交的不合法的申請資料只有在案件受理后才能看見，寫訴狀時只能針對已發(fā)生的且看得見的（以證據(jù)說話，廣為搜集拆遷人散發(fā)的各種拆遷宣傳資料）一樣或兩樣不合法的事實(shí)（含實(shí)體或程序違法）即可，案件受理后，見到被告提交的證據(jù)再補(bǔ)充撤銷拆遷許可證的理由也不遲（訴訟的目的就是要拆遷人提交拆遷許可證的申請資料）。
六、法院受理
法院受理告拆遷許可證一案后，訴訟中既便是原告指出第三人提交的五份拆遷申請資料全部都不合法，絕大多數(shù)法院也會在最短時間內(nèi)判決原告敗訴。
七、提起第二個行政訴訟合法延長告拆遷許可證一案的時間
（一）被拆遷人可在此案一審判決下達(dá)的前或后時間內(nèi)（不可超過二審判決書下達(dá)的時間），針對閱卷時了解到的被告所提交的證據(jù)所存在的問題，又提起第二個行政訴訟，請求法院撤銷第三人提交的以下文件之一即可：
1、建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件（2004年后改為建設(shè)項(xiàng)目核準(zhǔn)或備案文件）；
2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證；
3、國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件。
（二）法院受理了第二個案件后，原告應(yīng)持第二個案件的受理通知書，主動向第一個案件的法庭提交書面的中止訴訟申請書，請求法庭根據(jù)最高法院《
關(guān)于
執(zhí)行行訴法若干問題的解釋》第51條第6項(xiàng)的規(guī)定，中止第一案的訴訟，法院如不中止仍作出判決，將該判決申訴到北京最高法必被撤銷！第一個案件中止的時間越長對被拆遷戶越有利。八、暴力拆遷“強(qiáng)迫交易”的法律后果筆者曾代理過一件眾多被拆遷戶提起的第三個訴訟（打三個官司共用了約一年的時間），狀告開發(fā)商的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書不合法（此證書是取得建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件的必要條件），開發(fā)商拖不起時間，在告拆遷許可證一案的二審判決未下達(dá)之前，自己就強(qiáng)行拆除了幾十戶被拆遷人的商鋪房，被拆遷戶將報案材料和強(qiáng)拆的錄像資料一齊交到公安局，強(qiáng)烈要求追究強(qiáng)拆者和幕後指揮者的“強(qiáng)迫交易罪”（刑法第226條）的刑事責(zé)任、并要求附帶民事賠償（而不是補(bǔ)償），開發(fā)商無法只好答應(yīng)賠商鋪房和經(jīng)營損失。
九、案件辦理與訴訟費(fèi)用當(dāng)然如何辦理以上案件，是否需要請內(nèi)行人或律師代理，這要視被拆遷戶的各方面綜合情況而定，如果被拆遷戶提起訴訟的人數(shù)少、經(jīng)濟(jì)比較困難、多跑跑書店（或上網(wǎng)看看拆遷信息）不請律師也行。以上訴訟一人提起是一案，幾十人或上百人由于訴訟請求都是共同的，也只算一案，一個案件法院只收訴訟費(fèi)50元。但不服拆遷裁決的案件，一戶是一案，不能并案審理。
十、遭強(qiáng)拆的事后補(bǔ)救
（一）如果有的被拆遷戶的房屋在訴拆遷裁決一案中已被法院先予執(zhí)行強(qiáng)拆了，并且訴拆遷裁決一案的二審判決已經(jīng)生效，事后補(bǔ)救的方法是：
1、如果以前未告過拆遷許可證，仍然可提起該訴訟，其作用是：如果萬一碰到個清官將違法的拆遷許可證給撤銷了，依拆遷許可證而發(fā)生的拆遷裁決和法院的強(qiáng)拆統(tǒng)統(tǒng)要被撤銷，實(shí)行執(zhí)行回轉(zhuǎn)。
2、同時可將訴訟中了解到的拆遷人提交的有關(guān)拆遷申請資料的違法性，通過信訪途徑進(jìn)行投訴。
3、將拆遷裁決一案申訴到北京最高法。
（二）如果訴拆遷裁決一案還未結(jié)案，建議盡快提起告拆遷許可證一案，一旦法院受理了該案，被拆遷人（原告）應(yīng)持告拆遷許可證一案的受理通知書，主動向第一個案件（即告拆遷裁決一案）的法庭提交書面的中止訴訟申請書，請求法庭根據(jù)最高法院《關(guān)于執(zhí)行行訴法若干問題的解釋》第51條第6項(xiàng)的規(guī)定，中止第一案的訴訟。
十一、期待物權(quán)法生效先予執(zhí)行拆除了房屋，只是判前保障日后執(zhí)行的一種措施，并不意味著被拆遷人已敗訴，在該案未結(jié)案之前，告拆遷許可證一案的提起，大大增強(qiáng)了被拆遷人推翻（即撤銷）
談判大贏家作者 發(fā)表于 搜房網(wǎng) - 上海業(yè)主論壇 - 樓市話題 因地方**土地財政和國內(nèi)城市化進(jìn)程的需要，拆遷成了當(dāng)今社會非常普遍的現(xiàn)象。在拆遷談判中，因拆遷人有**背景往往是談判中強(qiáng)勢的一方，而被拆遷人則是弱勢一方。盡管如此，被拆遷方還是可以通過策略的談判來為自己爭取盡可能多的利益。談判技巧和水平的高低會極大地影響到拆遷的補(bǔ)償金額，其差距之大非親歷者有時難以置信。2005年本人位于杭州市文二路的房子被拆遷，每平方獲得了2.9萬元的補(bǔ)償，而最低的業(yè)主每平方只獲得了7千元（相當(dāng)于當(dāng)時二手房的市場價格）的補(bǔ)償。2008年3月，因杭州市拱墅區(qū)半山地區(qū)環(huán)境污染綜合整治工程需要，拆遷到康橋鎮(zhèn)某企業(yè)。該業(yè)主因?qū)S房拆遷談判沒有經(jīng)驗(yàn)，聘請筆者為談判顧問。拆遷方按評估報告提出總補(bǔ)償金額為2340萬元。經(jīng)過2個多月的談判，該業(yè)主最終獲賠4200多萬元，比對方的初始報價提高了1900多萬元。 根據(jù)筆者多次咨詢拆遷談判的經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)拆遷談判的要點(diǎn)如下：
1．收集必要的相關(guān)信息
信息有助于我們“知己知彼”，增強(qiáng)談判實(shí)力和信心。應(yīng)收集的信息包括：
（1）該地段為什么要拆遷？按照規(guī)劃拆遷之后該地段作何用途？用途不同，補(bǔ)償系數(shù)不同。
（2）拆遷人是誰？是否有拆遷許可證？動遷服務(wù)機(jī)構(gòu)是誰？
（3）對方談判人員的組成情況如何？誰是主談人？他們的職務(wù)、背景、性格、愛好如何？
（4）拆遷的評估機(jī)構(gòu)是誰？如果已經(jīng)做了評估，如何拿到評估報告？
（5）評估報告哪些地方較合理？哪些地方可以要求重新評估？是否有財產(chǎn)被有意無意地漏評？
（6）拆遷人或服務(wù)機(jī)構(gòu)的工作程序和內(nèi)容是否合法？如有違法，向誰申訴？
（7）是否有別的企業(yè)已經(jīng)達(dá)成拆遷補(bǔ)償協(xié)議？補(bǔ)償金額是多少？他們的談判有何得失？
2．組建一個談判小組因?yàn)椴疬w談判涉及的財產(chǎn)標(biāo)的額通常比較大（動輒上千萬、幾千萬）、內(nèi)容復(fù)雜、專業(yè)性強(qiáng)，業(yè)主一人無法勝任，需要組建一個談判顧問團(tuán)隊(duì)。顧問團(tuán)隊(duì)最遲應(yīng)該在評估機(jī)構(gòu)進(jìn)廠評估之前組建好。一旦評估報告出來，就會比較被動，少了很多回旋的余地。拆遷談判的團(tuán)隊(duì)成員最好由以下人員組成：
（1）業(yè)主熟悉自己企業(yè)的基本情況，負(fù)責(zé)重大事項(xiàng)的選擇決策和補(bǔ)償協(xié)議的最后簽訂；
（2）談判顧問負(fù)責(zé)談判的準(zhǔn)備、相關(guān)信息的收集分析、判斷談判形勢、控制談判過程、選擇談判重點(diǎn)和先后秩序、運(yùn)用談判策略、技巧等，為業(yè)主提供系統(tǒng)的、全方位的咨詢服務(wù)；
（3）資產(chǎn)評估師負(fù)責(zé)審查評估機(jī)構(gòu)出具的評估報告，是否存在故意低評、錯評、漏評等情況，為談判報價提供必要的依據(jù)。
（4）律師律師的作用在于提供法律方面的有關(guān)依據(jù)和拆遷協(xié)議的審核把關(guān)，而非起訴拆遷人。拆遷源于**立項(xiàng)，拆遷人往往有**背后撐腰，業(yè)主是不可能打贏官司或通過訴訟解決拆遷補(bǔ)償問題的。
3．策略地安排談判的時間和地點(diǎn) 在拆遷談判中，拖延是一種非常有用的時間策略。對業(yè)主而言，時間幾乎沒有成本。對開發(fā)商而言，時間有巨大的資金成本和機(jī)會成本。所以在談判之初最策略的做法是讓對方找不到人，不要和對方進(jìn)行任何接觸。讓其他人先談，隨時了解他們?nèi)〉玫倪M(jìn)展，作為己方談判的有利基礎(chǔ)。越是到后面，拆遷人越是想盡快把整個事情了結(jié)。到只剩下最后一兩家的時候，拆遷人要讓步就會少很多顧忌，也就更容易做出讓步。 在地點(diǎn)的選擇上，千萬不要自己主動到對方的辦公室談判。主動去對方的辦公室，對方會認(rèn)為你很希望被拆遷并得到補(bǔ)償。要讓對方找到己方的企業(yè)里來，并且很難找到你，在談判過程中也便于安排人員巧妙地、策略地干擾或中止談判的進(jìn)程。
4．確定理性的談判目標(biāo) 很多業(yè)主會在拆遷談判中漫天要價，提出一些不切合實(shí)際的無理要求。過高的補(bǔ)償要求會被對方認(rèn)為是“獅子大開口”，會毀滅對方通過談判解決的希望，其結(jié)果可能是迫使對方采取“強(qiáng)制拆遷”的極端手段，有時甚至釀成“玉石俱毀”的拆遷悲劇。理性的談判目標(biāo)是通過努力談判可能實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。這一目標(biāo)應(yīng)該是有理由支撐的，也就是業(yè)主的要求和報價應(yīng)該是有理由的，是有一定依據(jù)的'。咨詢團(tuán)隊(duì)的一個重要任務(wù)就是幫助業(yè)主確立一個適合的談判目標(biāo)并為這一目標(biāo)提供必要的理由和一定的依據(jù)。這一目標(biāo)可以以評估機(jī)構(gòu)出具的評估報告為基礎(chǔ)，但又要大大高于評估報告提出的補(bǔ)償金額。 談判目標(biāo)不是一成不變的，隨著談判的進(jìn)行，局勢的變化可以靈活調(diào)整。在談判初期，業(yè)主一方不宜過早亮出己方的談判目標(biāo)和報價，以免一開始就被對方扣上“獅子大開口”的帽子。要通過策略的談判和過程控制逐步改變對方的期望值，使其越來越接近己方的談判目標(biāo)。
一、公告拆遷期間談話技巧
當(dāng)拆遷公告頒布后，拆遷人的工作人員約被拆遷人洽談拆遷協(xié)議時，如果被拆遷人的合法要求（如要求產(chǎn)權(quán)調(diào)換）被拒絕，被拆遷人應(yīng)依法提出合理主張、耐心與其洽商，說話要和氣，切不可激化矛盾，更不可說沒有多少錢我不搬家這類的話。
二、行政訴訟中止行政裁決
在拆遷人聲稱要裁決或剛剛通知被拆遷戶參加裁決會時（提出裁決申請到裁決書下達(dá)一般為一個月），被拆遷戶一人或數(shù)人可到基層法院提起行政訴訟，一般而言，在拆遷范圍內(nèi)未走一半人時或拆遷公告剛下兩個月前不宜過早提起該訴訟，通過訴訟把拆遷人拖入泥潭，使其遲遲拿不到行政裁決，沒有行政裁決，拆遷人根本無法實(shí)施合法的強(qiáng)拆。
三、訴訟期間無權(quán)裁決
根據(jù)建設(shè)部《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》第12條第2項(xiàng)的規(guī)定，如果被拆遷人提起告拆遷許可證的訴訟，拆遷行政裁決應(yīng)當(dāng)中止進(jìn)行，這樣就不會發(fā)生其后的合法的行政強(qiáng)拆或司法強(qiáng)拆了，這種狀況對被拆遷戶來說是非常有利的。
四、訴訟期間作出裁決的后果
如果在訴拆遷許可證一案二審未結(jié)案的情況下，拆遷主管部門仍然違法作出裁決，被拆遷人申訴到最高法院，該裁決肯定會被判決違法無效！依該違法無效的裁決而形成的后續(xù)司法或行政強(qiáng)拆裁判或決定統(tǒng)統(tǒng)違法無效，受害人有權(quán)請求國家賠償。
五、法院受理后及時啟動第二個行政訴訟
法院受理后，即使被拆遷人理由十分充分。絕大多數(shù)法院會在最短時間內(nèi)判決原告敗訴。此時要在第一個案子判決前，及時設(shè)計第二個訴訟，咱們的目的就是要：拖時間！
六、要求中止第一個行政訴訟，繼續(xù)采用合法的手段延長第一個行政訴訟案件的時間
1、被拆遷人可在第一個案件一審判決下達(dá)的前或后時間內(nèi)（不可超過二審判決書下達(dá)的時間），針對閱卷時了解到的被告所提交的證據(jù)所存在的問題，又提起第二個行政訴訟。
2、法院受理了第二個案件后，原告應(yīng)持第二個案件的受理通知書，主動向第一個案件的法庭提交書面的中止訴訟申請書，請求法庭根據(jù)最高法院《關(guān)于執(zhí)行行訴法若干問題的解釋》第51條第6項(xiàng)的規(guī)定，中止第一案的訴訟，法院如不中止仍作出判決，將該判決申訴到北京最高法必被撤銷！記住：第一個案件中止的時間越長對被拆遷戶越有利。因?yàn)椴疬w人等不及，就只能自己提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。
七、案件辦理與訴訟費(fèi)用
當(dāng)然如何辦理以上案件，是否需要請內(nèi)行人或律師代理，這要視被拆遷戶的各方面綜合情況而定，以上訴訟一人提起是一案，幾十人或上百人由于訴訟請求都是共同的，也只算一案，一個案件法院只收訴訟費(fèi)50元。但不服拆遷裁決的案件，一戶是一案，不能并案審理。
八、遭強(qiáng)拆的事后補(bǔ)救
如果有的被拆遷戶的房屋在訴拆遷裁決一案中已被法院先予執(zhí)行強(qiáng)拆了，并且訴拆遷裁決一案的二審判決已經(jīng)生效，事后補(bǔ)救的方法是：
1、可以提起行政訴訟要求撤銷拆遷許可證，如果萬一碰到個清官將違法的拆遷許可證給撤銷了，依拆遷許可證而發(fā)生的拆遷裁決和法院的強(qiáng)拆統(tǒng)統(tǒng)要被撤銷，實(shí)行執(zhí)行回轉(zhuǎn)。
2、同時可將訴訟中了解到的拆遷人提交的有關(guān)拆遷申請資料的違法性，通過信訪途徑進(jìn)行投訴。
3、將拆遷裁決一案申訴到最高法。
先予執(zhí)行拆除了房屋，只是判前保障日后執(zhí)行的一種措施，并不意味著被拆遷人已敗訴，在該案未結(jié)案之前，要求撤銷拆遷許可證案的提起，大大增強(qiáng)了被拆遷人推翻（即撤銷）拆遷裁決書的力度，因?yàn)榉ㄔ喝绻J(rèn)定拆遷裁決合法，必然要求拆遷裁決的基礎(chǔ)條件――拆遷許可證也要合法，如果出現(xiàn)拆遷許可證被撤銷的結(jié)果，拆遷裁決必然會被撤銷。
衡宇拆遷膠葛的處置方法有哪些？分為達(dá)不成拆遷抵償安頓協(xié)議的拆遷膠葛處置方法和告竣拆遷抵償安頓協(xié)議后拆遷膠葛處置方法。而行政判決、依法告狀是未能告竣拆遷抵償安頓協(xié)議的拆遷膠葛處置方法。
(一)達(dá)不成拆遷抵償安頓協(xié)議的拆遷膠葛處置方法
1、行政判決
對拆遷人與被拆遷大概拆遷人，被拆遷人與衡宇承租人達(dá)不成拆遷安頓協(xié)議，就抵償安頓爭議向人民法院提起民事訴訟的，人民法院不予受理，并告訴當(dāng)事人可以依照《拆遷條例》向有關(guān)部分申請判決?！恫疬w條例》劃定拆遷人與被拆遷人大概拆遷人與被拆遷人、衡宇承租人達(dá)不成拆遷抵償安頓協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請，由衡宇拆遷辦理部分判決。實(shí)施判決的衡宇拆遷辦理部分是縣級以上處所人民當(dāng)局衡宇拆遷辦理部分。衡宇拆遷辦理部分是被拆遷人的，由同級人民當(dāng)局判決。判決的內(nèi)容包含抵償方法和抵償金額、安頓用房面積和安頓地址、搬家期限、搬家過渡方法和過渡期限等事項(xiàng)。判決應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi)作出。
二、依法告狀
若拆遷當(dāng)事人對判決不服，可以在接到判決書之日60日內(nèi)向做出判決的衡宇拆遷辦理部分的本級人民當(dāng)局申請行政復(fù)議，也可以向做出判決的衡宇拆遷辦理部分的上一級主管部分申請行政復(fù)議。當(dāng)事人也可以在接到判決書之日起3個月內(nèi)向人民法院告狀。
為了不影響拆遷工作的順利進(jìn)行，在訴訟期間，拆遷人已對被拆遷人賜與貨泉抵償大概提供了拆遷安頓用房、周轉(zhuǎn)用房的環(huán)境下，訴訟期間可以不絕止拆遷的執(zhí)行。
3、逼迫拆遷
在都會衡宇拆遷進(jìn)程中，如被拆遷人或衡宇承租人回絕執(zhí)行衡宇拆遷辦理部分作出的判決，《拆遷條例》劃定，被拆遷人大概衡宇承租人在判決劃定的搬家期限內(nèi)未搬家的，可以依法實(shí)施逼迫拆遷。
實(shí)施逼迫拆遷必需以判決為前提。對在判決劃定的搬家期限內(nèi)未搬家的，可以依法逼迫拆遷。實(shí)施行政逼迫拆遷，由衡宇所在地的市、縣人民當(dāng)局責(zé)成有關(guān)部分執(zhí)行，大概由衡宇拆遷辦理部分依法申請人民法院執(zhí)行。
(二)告竣拆遷抵償安頓協(xié)議后，拆遷膠葛處置方法
衡宇拆遷抵償安頓協(xié)議是約定衡宇拆遷當(dāng)事人之間民事權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的合同。拆遷抵償安頓協(xié)議簽訂后，被拆遷人大概衡宇承租人在搬家期限內(nèi)回絕搬家的，應(yīng)當(dāng)通過法律、仲裁途徑來辦理。如果拆遷當(dāng)事人之間沒有告竣仲裁協(xié)議的，拆遷人可以向人民法院提起民事訴訟。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。如采納仲裁方法，拆遷當(dāng)事人必需自愿告竣仲裁協(xié)議。仲裁協(xié)議包含衡宇拆遷抵償安頓協(xié)議中訂立的仲裁條款和以其他方法在膠葛前或膠葛后告竣的哀求仲裁的協(xié)議。仲裁委員會的選擇由當(dāng)事人協(xié)議確定。仲裁實(shí)行“一裁結(jié)局制”。判決作出后，當(dāng)事人就同一膠葛再申請仲裁大概向人民法院告狀的，仲裁委員會大概人民法院不予受理。
沒有仲裁協(xié)議的，一方申請仲裁的，仲裁委員會不予受理;當(dāng)事人告竣仲裁協(xié)議的，
一標(biāo)的目的人民法院告狀的，人民法院不予受理。
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