在工作和學(xué)習(xí)中,我們經(jīng)常需要寫(xiě)報(bào)告來(lái)匯報(bào)工作進(jìn)展或研究結(jié)果。撰寫(xiě)報(bào)告前,應(yīng)該明確報(bào)告的目標(biāo)和受眾。這些報(bào)告樣本將為您提供一些有關(guān)報(bào)告格式和內(nèi)容的指導(dǎo)。
房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告案例篇一
姓名:xxx性別:男
畢業(yè)院校:揚(yáng)州環(huán)境資源學(xué)院政治面貌:
最高學(xué)歷:大專所修專業(yè):房地產(chǎn)估價(jià)
人才類型:普通求職畢業(yè)日期:2009.7.1
求職意向
求職類型:全職
應(yīng)聘職位:房地產(chǎn)估價(jià)員
希望地點(diǎn):上海南京杭州
希望工資:面議
自我評(píng)價(jià)
大學(xué)期間擔(dān)任系學(xué)生會(huì)干事及組織委員具有較強(qiáng)的組織與團(tuán)隊(duì)協(xié)調(diào)能力,較強(qiáng)的`時(shí)間觀念。
與同學(xué)相處融洽,為人誠(chéng)懇,有責(zé)任心,做事有毅力。
有比較豐富的專業(yè)知識(shí)與技能
教育背景
2006年9月至2009年6月?lián)P州環(huán)境資源學(xué)院房地產(chǎn)估價(jià)大專
實(shí)踐經(jīng)歷
揚(yáng)州國(guó)土局土地動(dòng)態(tài)地價(jià)監(jiān)測(cè)
所獲獎(jiǎng)勵(lì)
系優(yōu)秀團(tuán)員
語(yǔ)言能力
英語(yǔ)三級(jí)
計(jì)算機(jī)能力
國(guó)家二級(jí)vfp
聯(lián)系方式
電子信箱:xxx@
個(gè)人網(wǎng)站:/jianli/
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房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告案例篇二
估價(jià)項(xiàng)目名稱:濟(jì)南市歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號(hào)樓2單元202室
委托方:吳錫仁
估價(jià)方:
估價(jià)人員:
估價(jià)作業(yè)日期:2010年10月14日至2010年10月14日
估價(jià)報(bào)告編號(hào):
1
目 錄
一、致委托方函
二、估價(jià)師聲明
三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件
四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告
五、附件
2
致 委 托 方 函
吳錫仁:
受您委托,我們秉承獨(dú)立、客觀、公正、科學(xué)的原則,對(duì)濟(jì)南市歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號(hào)樓2單元202室房地產(chǎn)(建筑面積為46.27平方米)的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估測(cè)算,最終確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2010年10月14日的市場(chǎng)價(jià)值為 元,人民幣大寫(xiě): 萬(wàn)元整;單位建筑面積價(jià)格為 元/平方米。
此致
隨函附奉評(píng)估報(bào)告
濟(jì)南世紀(jì)華邦房產(chǎn)信息咨詢有限公司
二0一0年十月十四日
3
估 價(jià) 師 聲 明
我們鄭重聲明: 我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。2 本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論,但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系,也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析,形成意見(jiàn)和結(jié)論,撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告。
我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘并作了記錄。沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助。7 委托方對(duì)其所提供資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。
8、使用本報(bào)告,請(qǐng)注意估價(jià)的假設(shè)和限制條件及報(bào)告說(shuō)明。
估價(jià)師簽名
4
估價(jià)的假設(shè)和限制條件
1、委托估價(jià)方對(duì)其所提供的申報(bào)資料及相關(guān)資料、各種數(shù)據(jù)的真實(shí)性和可靠性負(fù)責(zé),并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。若由于委托估價(jià)方提供虛假的情況和資料致使房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果失實(shí),委托估價(jià)方應(yīng)負(fù)完全責(zé)任。
2、本估價(jià)報(bào)告中所采用計(jì)算的土地使用權(quán)面積、房屋建筑面積是依據(jù)委托方所提供的資料中所顯示的,其真實(shí)性準(zhǔn)確性由委托方負(fù)責(zé)。
3、任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的運(yùn)作方式,程序應(yīng)符合國(guó)家、地方的有關(guān)法律。法規(guī)、文件、政策等,特別是符合建設(shè)、規(guī)劃、房地產(chǎn)主管部門(mén)所頒布的法律、法規(guī)、文件、政策等。在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)為公開(kāi)、平等、自愿的交易市場(chǎng)。
4、本報(bào)告所估價(jià)的房地產(chǎn)抵押價(jià)值,是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的正常的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下,在正常的市場(chǎng)價(jià)格的基礎(chǔ)上的估價(jià)價(jià)格。但由于房地產(chǎn)抵押擔(dān)保的時(shí)間的延續(xù)性,本報(bào)告未考慮未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值的不利影響。在短期強(qiáng)制處分的情況下,房地產(chǎn)的處分價(jià)格一般要低于房地產(chǎn)正常的市場(chǎng)價(jià)格。
5、本報(bào)告僅供所述評(píng)估目的提供參考依據(jù),未經(jīng)同意,不得用作其他用途。
5
6、本房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告及其相關(guān)的房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告有效期為一年,即從2010年10月14日至2010年10月13日。在報(bào)告有效期內(nèi),如果房地產(chǎn)的作價(jià)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生重大變化,并對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生明顯影響時(shí),應(yīng)重新進(jìn)行估價(jià)。
6
房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告
一、委托方:吳錫仁
二、估價(jià)方:濟(jì)南世紀(jì)華邦房產(chǎn)信息咨詢有限公司
三、估價(jià)對(duì)象:
1、權(quán)屬狀況
2、建筑物狀況
歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號(hào)樓為混合結(jié)構(gòu)6層建筑,建成于1985年,外墻為水刷石,設(shè)計(jì)用途為住宅。
3、估價(jià)對(duì)象房屋狀況
4、地理位置與周?chē)h(huán)境
7 商品市場(chǎng)、甸柳吉祥苑菜市場(chǎng)、山東銀座圣洋物流中心、魯全農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等場(chǎng)所。項(xiàng)目文化教育配套條件優(yōu)越。周邊有燕山小學(xué)、甸柳一小、甸柳一中、燕山中學(xué)、以及省旅游學(xué)校和山東政法學(xué)院、山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院等各大知名高校。18路、49路、k50、k96、119路公交車(chē)通達(dá),交通方便。
四、估價(jià)目的:為房地產(chǎn)贈(zèng)與及買(mǎi)賣(mài)提供價(jià)值參考依據(jù)
五、估價(jià)時(shí)點(diǎn):2010年10月14日
六、價(jià)值定義:
本報(bào)告中所稱的房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格是指委估房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)對(duì)應(yīng)于本報(bào)告書(shū)所列估價(jià)目的及估價(jià)的假設(shè)和限制條件下的市場(chǎng)價(jià)格。房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格是指房地產(chǎn)的交換和買(mǎi)賣(mài)是在公開(kāi)和競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)上進(jìn)行的,而且買(mǎi)賣(mài)雙方都是慎重、平等、自愿的行為,其價(jià)格是公允的。
由于委估房地產(chǎn)是由土地和房屋兩部分組成,本報(bào)告書(shū)所稱的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格是指該房地產(chǎn)的綜合價(jià)值,包括房屋建筑占用土地使用權(quán)的分?jǐn)們r(jià)值、房屋建筑的價(jià)值及基礎(chǔ)配套設(shè)施的分?jǐn)們r(jià)值。對(duì)于土地是按住宅用地土地使用權(quán)限價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的,而房屋建筑則是按所有權(quán)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的。
七、估價(jià)依據(jù):
1、國(guó)家建設(shè)部、國(guó)土資源部及濟(jì)南市人民政府頒發(fā)的有關(guān)政策、8 法規(guī)文件;
2、中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》;
3、委托方提供的房屋所有權(quán)證;
4、濟(jì)南市基準(zhǔn)地價(jià)等相關(guān)資料;
5、評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察獲取的數(shù)據(jù)和資料。
八、估價(jià)原則:
本估價(jià)報(bào)告在遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的基本原則下,結(jié)合估價(jià)目的對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)。具體依據(jù)如下估價(jià)原則:
合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。
九、估價(jià)方法:
根據(jù)估價(jià)目的及估價(jià)對(duì)象的狀況,分別采取不同的估價(jià)方法。估價(jià)方法通常有市場(chǎng)比較法、成本法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法四種。本次對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估,宜采用 法估價(jià)。先求取假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值,然后再減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。
成本法是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)以開(kāi)發(fā)或建造估價(jià)對(duì)象所需要的各項(xiàng)成本費(fèi)用之和為基礎(chǔ),再加上正常利潤(rùn)和稅金,得出估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)格,然后再扣除折舊,以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。
十、估價(jià)結(jié)果:
估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)規(guī)范,采用了科學(xué)的估價(jià)方法,在現(xiàn)場(chǎng)勘察的
9 基礎(chǔ)上,經(jīng)過(guò)認(rèn)真測(cè)算,最終確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2010年10月14日的市場(chǎng)價(jià)值為 元,人民幣大寫(xiě): 萬(wàn)元整;單位建筑面積價(jià)格為 元/平方米。
十一、估價(jià)人員
十二、估價(jià)作業(yè)日期:
2010年10月14日至2010年10月14日
十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期: 2010年10月14日—2011年10月13日
濟(jì)南世紀(jì)華邦房產(chǎn)信息咨詢有限公司
二0一0年十月十四日
10
附件
11 《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件
房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告案例篇三
第 1 題 甲房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)(以下簡(jiǎn)稱甲機(jī)構(gòu))于2007年8月出具了一份房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告,銀行據(jù)此發(fā)放了抵押貸款。2009年1月,因借款人不能如期償還貸款,處置該抵押房地產(chǎn)時(shí)實(shí)現(xiàn)的價(jià)格比甲機(jī)構(gòu)當(dāng)時(shí)的評(píng)估價(jià)值低很多,銀行認(rèn)為甲機(jī)構(gòu)存在高估,并委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)甲機(jī)構(gòu)2007年8月出具的估價(jià)報(bào)告進(jìn)行復(fù)核估價(jià)。
請(qǐng)問(wèn):1.復(fù)核估價(jià)時(shí)應(yīng)如何確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況?
2.復(fù)核估價(jià)的估價(jià)目的和價(jià)值定義應(yīng)如何表述?
房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告案例篇四
(一)甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經(jīng)營(yíng),租期5年。估價(jià)機(jī)構(gòu)現(xiàn)對(duì)該酒樓進(jìn)行拆遷估價(jià),酒樓業(yè)主不配合拆遷工作,不允許估價(jià)人員進(jìn)入酒樓實(shí)地查勘。根據(jù)拆遷人提供的資料,該酒樓產(chǎn)權(quán)清晰,權(quán)屬證書(shū)齊全,用途合法,無(wú)違章搭建。
請(qǐng)問(wèn):
1.針對(duì)該類拆遷估價(jià),在估價(jià)程序上應(yīng)特殊注意哪些環(huán)節(jié)?
2.裝修補(bǔ)償應(yīng)如何確定?
3.對(duì)已存在的租賃關(guān)系,估價(jià)時(shí)應(yīng)如何處理?
(二)法院委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)擬拍賣(mài)的某辦公樓進(jìn)行估價(jià)。經(jīng)調(diào)查,該辦公樓是甲企業(yè)因無(wú)力償還銀行貸款而被依法處置的,該辦公樓的土地使用權(quán)為劃撥方式取得。該次拍賣(mài)的`拍賣(mài)規(guī)則規(guī)定,拍賣(mài)所得價(jià)款除法律規(guī)定優(yōu)先受償?shù)囊酝猓坑糜趦斶€銀行貸款,買(mǎi)受人承擔(dān)全過(guò)程相關(guān)稅費(fèi)。
請(qǐng)問(wèn):
1.估價(jià)機(jī)構(gòu)是否有義務(wù)將估價(jià)結(jié)果告知借款企業(yè)?為什么?
2.拍賣(mài)保留價(jià)應(yīng)由誰(shuí)確定?如何確定?
(三)某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng),欲評(píng)估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格?,F(xiàn)選擇了三個(gè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實(shí)例,測(cè)算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個(gè)可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬(wàn)元、300萬(wàn)元和350萬(wàn)元;依據(jù)最高最佳使用原則選取了350萬(wàn)元作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的年凈收益。
請(qǐng)問(wèn):
1.這樣的做法有哪些錯(cuò)誤?
2.若估價(jià)對(duì)象的年凈收益保持不變,具體可采用那些方法求取估價(jià)對(duì)象的年凈收益?
房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告案例篇五
本文目錄
房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)習(xí)報(bào)告
房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)習(xí)報(bào)告
地產(chǎn),是一種稀缺的資源、重要的生產(chǎn)要素和生活必需品,是人們最重視、最珍惜、最具體的財(cái)產(chǎn)形式。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)進(jìn)步、人口增加,對(duì)其需求日益增長(zhǎng)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中,房地產(chǎn)還是一種商品,成為人們投資置業(yè)的良好對(duì)象。由房地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)、咨詢、估價(jià)、經(jīng)紀(jì)、物業(yè)管理等組成的房地產(chǎn)業(yè),是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)是一種特殊的商品,房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)特殊的產(chǎn)業(yè)?,F(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)的興起,雖然是近一二十年的事,但其來(lái)勢(shì)迅猛,一波三折,富有生命力,為世人矚目。也可以說(shuō),房地產(chǎn)業(yè),在我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中扮演著越來(lái)越重要的角色。
房地產(chǎn)估價(jià)從表面上看,好像是估價(jià)人員在給房地產(chǎn)定價(jià)—估價(jià)人員認(rèn)為值多少錢(qián)就值多少錢(qián)。但實(shí)際上,房地產(chǎn)估價(jià)不應(yīng)是估價(jià)人員的主觀隨意定價(jià),而應(yīng)是估價(jià)人員模擬市場(chǎng)形成價(jià)格的機(jī)制和過(guò)程,將客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)格或價(jià)值揭示、顯示出來(lái),是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合。要做好房地產(chǎn)估價(jià),不僅需要通曉房地產(chǎn)估價(jià)的理論、方法和技巧,還需要具備房地產(chǎn)制度政策、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng),以及經(jīng)濟(jì)、建筑、城市規(guī)劃、法律等多方面的知識(shí),需要理論與實(shí)踐高度結(jié)合。實(shí)習(xí)中,通過(guò)與萬(wàn)隆有關(guān)估價(jià)人員的接觸,可以了解到,他們?cè)瓉?lái)有的是學(xué)建筑設(shè)計(jì)的,有的是學(xué)建筑經(jīng)濟(jì)的,有的甚至是學(xué)會(huì)計(jì)的,但在實(shí)踐中他們則必須各方面的知識(shí)融會(huì)貫通,只有這樣,才能將估價(jià)工作做得盡可能的完善。
房地產(chǎn)、房地、土地和建筑物的含義有所不同,其中:房地產(chǎn)可指土地,也可指建筑物,還可指土地與建筑物的合成體;房地指土地與建筑物的合成體;土地僅指土地部分,如說(shuō)土地價(jià)格時(shí),此價(jià)格不含地上建筑物的價(jià)格;建筑物僅指建筑物部分。
在我國(guó),有人習(xí)慣將房地產(chǎn)估價(jià)稱為房地產(chǎn)評(píng)估,但這種叫法不夠確切。因?yàn)樵u(píng)估一詞的含義太廣,不僅可以包含房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估,還可以包含房地產(chǎn)質(zhì)量、等級(jí)評(píng)估,甚至可以包含房地產(chǎn)制度政策評(píng)估、房地產(chǎn)企業(yè)資信評(píng)估等,所以,稱為房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估,或者簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)估價(jià),更為準(zhǔn)確些。
從專業(yè)角度來(lái)講,房地產(chǎn)估價(jià)是指專業(yè)估價(jià)人員,根據(jù)估價(jià)目的,遵循估價(jià)原則,按照估價(jià)程序,選用適宜的估價(jià)方法,并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上,對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。
房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)借助科學(xué)的估價(jià)方法,不能單純依靠估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)。在房地產(chǎn)估價(jià)上產(chǎn)生了三大基本方法,即:比較法、成本法、收益法。除此之外,還有一些其大的估價(jià)方法,如假設(shè)開(kāi)發(fā)法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法、路線價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。但在實(shí)習(xí)中,通過(guò)一些案例,以及與估價(jià)人員的交談,可以看到,無(wú)論那種方法,最終還是由市場(chǎng)決定,任何一項(xiàng)房地產(chǎn)估價(jià)的案例,受市場(chǎng)這一因素的影響極大。
房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)習(xí)報(bào)告(2) |
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地產(chǎn),是一種稀缺的資源、重要的生產(chǎn)要素和生活必需品,是人們最重視、最珍惜、最具體的財(cái)產(chǎn)形式。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)進(jìn)步、人口增加,對(duì)其需求日益增長(zhǎng)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中,房地產(chǎn)還是一種商品,成為人們投資置業(yè)的良好對(duì)象。由房地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)、咨詢、估價(jià)、經(jīng)紀(jì)、物業(yè)管理等組成的房地產(chǎn)業(yè),是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)是一種特殊的商品,房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)特殊的產(chǎn)業(yè)?,F(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)的興起,雖然是近一二十年的事,但其來(lái)勢(shì)迅猛,一波三折,富有生命力,為世人矚目。也可以說(shuō),房地產(chǎn)業(yè),在我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中扮演著越來(lái)越重要的角色。
房地產(chǎn)估價(jià)從表面上看,好像是估價(jià)人員在給房地產(chǎn)定價(jià)—估價(jià)人員認(rèn)為值多少錢(qián)就值多少錢(qián)。但實(shí)際上,房地產(chǎn)估價(jià)不應(yīng)是估價(jià)人員的主觀隨意定價(jià),而應(yīng)是估價(jià)人員模擬市場(chǎng)形成價(jià)格的機(jī)制和過(guò)程,將客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)格或價(jià)值揭示、顯示出來(lái),是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合。要做好房地產(chǎn)估價(jià),不僅需要通曉房地產(chǎn)估價(jià)的理論、方法和技巧,還需要具備房地產(chǎn)制度政策、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng),以及經(jīng)濟(jì)、建筑、城市規(guī)劃、法律等多方面的知識(shí),需要理論與實(shí)踐高度結(jié)合。實(shí)習(xí)中,通過(guò)與萬(wàn)隆有關(guān)估價(jià)人員的接觸,可以了解到,他們?cè)瓉?lái)有的是學(xué)建筑設(shè)計(jì)的,有的是學(xué)建筑經(jīng)濟(jì)的,有的甚至是學(xué)會(huì)計(jì)的,但在實(shí)踐中他們則必須各方面的知識(shí)融會(huì)貫通,只有這樣,才能將估價(jià)工作做得盡可能的完善。
房地產(chǎn)、房地、土地和建筑物的含義有所不同,其中:房地產(chǎn)可指土地,也可指建筑物,還可指土地與建筑物的合成體;房地指土地與建筑物的合成體;土地僅指土地部分,如說(shuō)土地價(jià)格時(shí),此價(jià)格不含地上建筑物的價(jià)格;建筑物僅指建筑物部分。
在我國(guó),有人習(xí)慣將房地產(chǎn)估價(jià)稱為房地產(chǎn)評(píng)估,但這種叫法不夠確切。因?yàn)樵u(píng)估一詞的含義太廣,不僅可以包含房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估,還可以包含房地產(chǎn)質(zhì)量、等級(jí)評(píng)估,甚至可以包含房地產(chǎn)制度政策評(píng)估、房地產(chǎn)企業(yè)資信評(píng)估等,所以,稱為房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估,或者簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)估價(jià),更為準(zhǔn)確些。
從專業(yè)角度來(lái)講,房地產(chǎn)估價(jià)是指專業(yè)估價(jià)人員,根據(jù)估價(jià)目的,遵循估價(jià)原則,按照估價(jià)程序,選用適宜的估價(jià)方法,并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上,對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。
房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)借助科學(xué)的估價(jià)方法,不能單純依靠估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)。在房地產(chǎn)估價(jià)上產(chǎn)生了三大基本方法,即:比較法、成本法、收益法。除此之外,還有一些其大的估價(jià)方法,如假設(shè)開(kāi)發(fā)法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法、路線價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。但在實(shí)習(xí)中,通過(guò)一些案例,以及與估價(jià)人員的交談,可以看到,無(wú)論那種方法,最終還是由市場(chǎng)決定,任何一項(xiàng)房地產(chǎn)估價(jià)的案例,受市場(chǎng)這一因素的影響極大。
房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告案例篇六
本次評(píng)估在遵循公正、公平、公開(kāi)、客觀、科學(xué)原則的前提下,還應(yīng)依據(jù)如下原則:
1、合法原則,以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法處分為前提。
2、最高最佳使用原則,以估價(jià)對(duì)象最高最佳使用為前提。
3、替代原則,要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。
4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則,要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格。
房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告案例篇七
委托人:xx大職院
地址:xx市xx旗xx大職院教學(xué)樓
聯(lián)系電話:15126160269
二、估價(jià)方
受托單位:房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司
法定代表人:房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司
資質(zhì)等級(jí):叁級(jí)
詳細(xì)地址:xx旗估價(jià)咨詢公司
三、估價(jià)對(duì)象
1、估價(jià)對(duì)象基本情況
估價(jià)對(duì)象位于xx市xx旗xx大職院教學(xué)樓,地處xx大院內(nèi),進(jìn)出正街通道較窄,距離天馬路約30米。房屋總建筑面積為145.9㎡,用途為教學(xué),磚混結(jié)構(gòu),房屋約于20xx年建蓋完成。土地使用權(quán)類型為劃撥,證載土地面積為213.6㎡,其中獨(dú)用面積為213.6㎡,終止日期為2080年12月23日。
2、估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)狀況
根據(jù)委托人提供的房屋所有權(quán)證及國(guó)有土地使用權(quán)證記載,房屋所有權(quán)人為xx大職院,無(wú)共有權(quán)人。
四、估價(jià)目的
為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。
五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)
20xx年4月25日
六、價(jià)值定義
此次評(píng)估的價(jià)格為估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格。
七、估價(jià)依據(jù)
(1)《中華人民共和國(guó)土地管理法》;
(2)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》;
(3)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》;
(4)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》;
(5)《xx自治區(qū)建設(shè)工程材料及設(shè)備價(jià)格信息》2010年10月、11月;
(6)《xx自治區(qū)建設(shè)工程重置價(jià)計(jì)價(jià)規(guī)則》;
(7)《xx自治區(qū)施工臺(tái)班費(fèi)用計(jì)價(jià)辦法》;
(8)《工程建設(shè)定額基本理論與實(shí)務(wù)》;
(9)2006年《xx自治區(qū)安裝工程消耗量定額》;
(10)2006年《xx自治區(qū)建設(shè)工程措施項(xiàng)目計(jì)價(jià)辦法》;
(15)《xx自治區(qū)建筑裝飾工程消耗量定額》(2006年上下冊(cè));
(16)《xx自治區(qū)建筑工程消耗量定額》(2006年上下冊(cè));
(17)估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)查看記錄;
(18)委托方提供的與本次估價(jià)相關(guān)的房地產(chǎn)建筑面積及權(quán)屬資料;
(19)本估價(jià)機(jī)構(gòu)掌握的房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)資料;
(20)委托方與本估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂的房地產(chǎn)估價(jià)委托書(shū);
八、估價(jià)原則
本次估價(jià)依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的獨(dú)立、客觀、公正原則、合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則和謹(jǐn)慎原則。
1、獨(dú)立、客觀、公正原則
要求房地產(chǎn)估價(jià)師站在中立的立場(chǎng)上,評(píng)估出對(duì)各方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)均是公平合理的價(jià)值。具體地說(shuō),房地產(chǎn)估價(jià)師不應(yīng)受任何組織或者個(gè)人的非法干預(yù),完全憑借自己的專業(yè)知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和應(yīng)有的職業(yè)道德進(jìn)行估價(jià)。房地產(chǎn)估價(jià)師不應(yīng)帶著自己的好惡、情感和偏見(jiàn),完全從客觀實(shí)際出發(fā),反映事物的本來(lái)面目。房地產(chǎn)估價(jià)師在估價(jià)中應(yīng)當(dāng)公平正直,不偏袒相關(guān)當(dāng)事人中的任何一方。
2、合法原則
應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法處分為前提進(jìn)行。所謂合法,是指符合國(guó)家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定,其權(quán)益才能受法律保護(hù),并體現(xiàn)其權(quán)益價(jià)值。
3、最高最佳使用原則
應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行。在合法使用前提下,房地產(chǎn)只有在最高最佳使用狀態(tài)下才能發(fā)揮最大效用。最高最佳使用應(yīng)是法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行,經(jīng)過(guò)充分合理的論證,能使估價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高價(jià)值的使用方式。
4、替代原則
估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。同一供求范圍內(nèi),在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面類似的房地產(chǎn)之間具有相互影響作用,其價(jià)格會(huì)相互牽掣而趨于一致。
5、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則
房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的,房地產(chǎn)價(jià)格具有很強(qiáng)的時(shí)間性和時(shí)效性,它是某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格,在不同的時(shí)點(diǎn)上,同一宗房地產(chǎn)往往會(huì)有不同的價(jià)格。估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。
九、估價(jià)方法
估價(jià)對(duì)象為教學(xué)用房,根據(jù)估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀及估價(jià)目的,在遵守有關(guān)法規(guī)、政策和符合評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上,經(jīng)過(guò)評(píng)估人員的實(shí)地查看和認(rèn)真分析,經(jīng)過(guò)評(píng)估人員的實(shí)地查看和認(rèn)真分析,由于估價(jià)對(duì)象使用性質(zhì)特殊,在市場(chǎng)上相類似的房地產(chǎn)交易案例很少,故無(wú)法采用市場(chǎng)比較法評(píng)估;估價(jià)對(duì)象作為教學(xué),無(wú)法采用收益法評(píng)估;但估價(jià)對(duì)象的重新取得成本可以通過(guò)市場(chǎng)上相類似的房地產(chǎn)取得成本確定,故在此次評(píng)估中我們采用成本法測(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)值。
十、估價(jià)結(jié)果
十一、估價(jià)人員:房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司
十二、估價(jià)作業(yè)日期
20xx年4月25日至20xx年4月26日
十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期
本報(bào)告有效期自報(bào)告出具之日起一年,隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化,估價(jià)結(jié)果應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。
十四、房地產(chǎn)變現(xiàn)能力分析
房地產(chǎn)變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí),在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下,將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。
1、通用性:估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)為居民自建住宅用房,其用途具有廣泛性,從而使得該房地產(chǎn)要改變用途難度較小,故該房地產(chǎn)的通用性較好。
2、獨(dú)立使用性:估價(jià)對(duì)象為獨(dú)立使用的房地產(chǎn),獨(dú)立使用性強(qiáng)。
3、可分割轉(zhuǎn)讓性:根據(jù)合法用途和房地產(chǎn)狀況,估價(jià)對(duì)象可分割轉(zhuǎn)讓性較弱,且轉(zhuǎn)讓時(shí)不能改變用途,分割轉(zhuǎn)讓對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值會(huì)產(chǎn)生一定負(fù)面影響。
4、快速變現(xiàn)價(jià)值:假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)強(qiáng)制處分估價(jià)對(duì)象,因賣(mài)方價(jià)外手續(xù)費(fèi)、競(jìng)價(jià)空間、雙方合理的談判周期、快速變現(xiàn)的付款方式及目前拍賣(mài)市場(chǎng)成交活躍度等因素,將會(huì)產(chǎn)生一定的價(jià)格減損。根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況,預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象可實(shí)現(xiàn)的快速變現(xiàn)價(jià)值為市場(chǎng)價(jià)值的七成。
5、變現(xiàn)費(fèi)用、稅金等:當(dāng)房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí),預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)用營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、交易服務(wù)費(fèi)等,營(yíng)業(yè)稅=(轉(zhuǎn)讓額-原建購(gòu)價(jià)款)×5%左右,城市維護(hù)建設(shè)稅為營(yíng)業(yè)稅的7%,教育費(fèi)附加為營(yíng)業(yè)稅的3%,地方教育附加1%,交易費(fèi)約為房?jī)r(jià)的1%-2%,拍賣(mài)傭金為成交價(jià)格的5%。
6、變現(xiàn)時(shí)間:在當(dāng)前市場(chǎng)條件下估價(jià)對(duì)象預(yù)計(jì)變現(xiàn)所需時(shí)間為:6個(gè)月到一年。
十五、房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告風(fēng)險(xiǎn)提示
(一)估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況因時(shí)間變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值可能產(chǎn)生影響,在估價(jià)對(duì)象實(shí)物及區(qū)域因素不受意外損害,能正常維護(hù)使用,且房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有大的波動(dòng)的情況下,預(yù)計(jì)估價(jià)報(bào)告使用有效期內(nèi),房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值基本保持穩(wěn)定。
(二)對(duì)抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn),估價(jià)報(bào)告使用者應(yīng)給予關(guān)注:估價(jià)對(duì)象可能會(huì)由于房屋現(xiàn)狀變更、環(huán)境變化以及房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)、房地產(chǎn)稅費(fèi)調(diào)整等原因?qū)е路康禺a(chǎn)抵押價(jià)值減損。
(三)估價(jià)報(bào)告使用者應(yīng)合理使用評(píng)估價(jià)值,關(guān)注處置房地產(chǎn)時(shí)快速變現(xiàn)及費(fèi)用的影響,當(dāng)房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告出具后至抵押登記之間,是否會(huì)出現(xiàn)法定優(yōu)先受償權(quán)利。
(四)若估價(jià)對(duì)象進(jìn)入清算或執(zhí)行程序需變現(xiàn),其變現(xiàn)過(guò)程中可能出現(xiàn)的不可預(yù)測(cè)因素較多。而評(píng)估值的計(jì)算僅從理論上和評(píng)估人員對(duì)市場(chǎng)的直觀判斷及經(jīng)驗(yàn)做出估測(cè),因此估價(jià)對(duì)象實(shí)際變現(xiàn)價(jià)格可能會(huì)與通常情況下的變現(xiàn)價(jià)格出現(xiàn)一定程度的差距或背離,甚至形成有價(jià)無(wú)市的市場(chǎng)交易格局,從而導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果與實(shí)際交易價(jià)格產(chǎn)生差異,特此提請(qǐng)報(bào)告的使用者注意。
(五)定期或者在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化比較快時(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估。
房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告案例篇八
地產(chǎn),是一種稀缺的資源、重要的生產(chǎn)要素和生活必需品,是人們最重視、最珍惜、最具體的財(cái)產(chǎn)形式。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)進(jìn)步、人口增加,對(duì)其需求日益增長(zhǎng)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中,房地產(chǎn)還是一種商品,成為人們投資置業(yè)的良好對(duì)象。由房地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)、咨詢、估價(jià)、經(jīng)紀(jì)、物業(yè)管理等組成的房地產(chǎn)業(yè),是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)是一種特殊的商品,房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)特殊的產(chǎn)業(yè)。現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)的興起,雖然是近一二十年的事,但其來(lái)勢(shì)迅猛,一波三折,富有生命力,為世人矚目。也可以說(shuō),房地產(chǎn)業(yè),在我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中扮演著越來(lái)越重要的角色。
房地產(chǎn)估價(jià)從表面上看,好像是估價(jià)人員在給房地產(chǎn)定價(jià)—估價(jià)人員認(rèn)為值多少錢(qián)就值多少錢(qián)。但實(shí)際上,房地產(chǎn)估價(jià)不應(yīng)是估價(jià)人員的主觀隨意定價(jià),而應(yīng)是估價(jià)人員模擬市場(chǎng)形成價(jià)格的機(jī)制和過(guò)程,將客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)格或價(jià)值揭示、顯示出來(lái),是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合。要做好房地產(chǎn)估價(jià),不僅需要通曉房地產(chǎn)估價(jià)的理論、方法和技巧,還需要具備房地產(chǎn)制度政策、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng),以及經(jīng)濟(jì)、建筑、城市規(guī)劃、法律等多方面的知識(shí),需要理論與實(shí)踐高度結(jié)合。實(shí)習(xí)中,通過(guò)與萬(wàn)隆有關(guān)估價(jià)人員的接觸,可以了解到,他們?cè)瓉?lái)有的是學(xué)建筑設(shè)計(jì)的,有的是學(xué)建筑經(jīng)濟(jì)的,有的甚至是學(xué)會(huì)計(jì)的,但在實(shí)踐中他們則必須各方面的知識(shí)融會(huì)貫通,只有這樣,才能將估價(jià)工作做得盡可能的完善。
房地產(chǎn)、房地、土地和建筑物的含義有所不同,其中:房地產(chǎn)可指土地,也可指建筑物,還可指土地與建筑物的合成體;房地指土地與建筑物的合成體;土地僅指土地部分,如說(shuō)土地價(jià)格時(shí),此價(jià)格不含地上建筑物的價(jià)格;建筑物僅指建筑物部分。
等,所以,稱為房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估,或者簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)估價(jià),更為準(zhǔn)確些。
從專業(yè)角度來(lái)講,房地產(chǎn)估價(jià)是指專業(yè)估價(jià)人員,根據(jù)估價(jià)目的,遵循估價(jià)原則,按照估價(jià)程序,選用適宜的估價(jià)方法,并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上,對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。
房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)借助科學(xué)的估價(jià)方法,不能單純依靠估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)。在房地產(chǎn)估價(jià)上產(chǎn)生了三大基本方法,即:比較法、成本法、收益法。除此之外,還有一些其大的估價(jià)方法,如假設(shè)開(kāi)發(fā)法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法、路線價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。但在實(shí)習(xí)中,通過(guò)一些案例,以及與估價(jià)人員的交談,可以看到,無(wú)論那種方法,最終還是由市場(chǎng)決定,任何一項(xiàng)房地產(chǎn)估價(jià)的案例,受市場(chǎng)這一因素的影響極大。
房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告案例篇九
0.1封面
(標(biāo)題)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告
估價(jià)項(xiàng)目名稱:(說(shuō)明本估價(jià)項(xiàng)目的全稱)
委托方:(說(shuō)明本估價(jià)項(xiàng)目的委托單位 的全稱,個(gè)人委托的為個(gè)人的姓名)
估價(jià)方:(說(shuō)明本估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)機(jī)構(gòu)的全稱)
估價(jià)人員:(說(shuō)明參加本次估價(jià)的起止年月日,即正式接受估價(jià)委托的年月日至完成估價(jià)報(bào)告的年月日)
估價(jià)報(bào)告編寫(xiě):(說(shuō)明本估價(jià)報(bào)告在本估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)的編寫(xiě))
0.2目錄
(標(biāo)題)目錄
一、致委托方函
二、估價(jià)師聲明
三、估價(jià)的假設(shè)與限制件
四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告
(一)(二)
… …
五、估價(jià)技術(shù)報(bào)告(可不提供給委托方,供估價(jià)機(jī)構(gòu)存檔和有關(guān)部門(mén)查閱等)
(一)(二)… …
六、附件
(一)(二)… …
0.3致委托方函
(標(biāo)題)致委托方函
致函對(duì)象(為委托方的全稱)
致函正文(說(shuō)明估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)結(jié)果)
致函落款(為估價(jià)機(jī)構(gòu)的全稱,并加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章,法定代表人簽名、蓋章)
致函日期(為致函年月日)
0.4估價(jià)師聲明(標(biāo)題)估價(jià)師聲明
我們鄭重聲明:
1、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)和準(zhǔn)確的。
2、本估價(jià)報(bào)告的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自已公正的專業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論,但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。
3、我們?cè)诒緢?bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有(或有已載明的)利害關(guān)系,也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有(或有已載明的)個(gè)人利害關(guān)系。
5、我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析,形成意見(jiàn)和結(jié)論撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告。
6、我們已(或沒(méi)有)對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘(在本聲明中清楚地明哪些估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘,哪能些估價(jià)人員沒(méi)有估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘)。
7、沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助(若有例外,應(yīng)說(shuō)明提供重要專業(yè)幫助者的姓名)。
8、(其他需要聲明的事項(xiàng))。
參加本次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名、蓋章(至少有一名)。
0.5估價(jià)的假設(shè)和限制條件
(標(biāo)題)估價(jià)的假設(shè)和限制條件(說(shuō)明本次估價(jià)的假設(shè)前提,未經(jīng)調(diào)查認(rèn)或無(wú)法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù),估價(jià)中未考慮的因素和一些特殊及其可能的影響,本估價(jià)報(bào)告使用的限制條件)
0.6結(jié)果報(bào)告
(標(biāo)題)房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告
(一)委托方說(shuō)明本估價(jià)項(xiàng)目的委托單位的全稱、法定代表人和住所,個(gè)人委托的為個(gè)人的姓名和住所)
(二)估價(jià)方(說(shuō)明本估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)機(jī)構(gòu)的全稱、法定代表人、住所、估價(jià)資格等級(jí))
(三)估價(jià)對(duì)象(概要說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的狀況,包括物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況。其中,對(duì)土地的說(shuō)明應(yīng)包括:名稱,坐落,面積、形狀、四至,周?chē)h(huán)境,景觀,基礎(chǔ)設(shè)施完備程度,土地平整程度,地勢(shì),地質(zhì),水文狀況,規(guī)劃限制條件,利用現(xiàn)狀,權(quán)屬狀況。對(duì)建筑物的說(shuō)明應(yīng)包括:名稱,坐落,面積層數(shù),建筑結(jié)構(gòu),裝修,設(shè)施設(shè)備,平面布置,工程式質(zhì)量,建成年月日,維護(hù),保養(yǎng),使用情況,公共配套設(shè)施完備程度,利用現(xiàn)狀,權(quán)屬狀況。
(四)估價(jià)目的(說(shuō)明本次估價(jià)的目的和應(yīng)用方向)
(五)估價(jià)時(shí)點(diǎn)(說(shuō)明所評(píng)估的客觀合理價(jià)構(gòu)或價(jià)值對(duì)應(yīng)的年月日)a)估值定義(說(shuō)明本次估價(jià)采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)或價(jià)值內(nèi)涵)b)估價(jià)依據(jù)(說(shuō)明本次估價(jià)依據(jù)的本房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范,國(guó)家和地方的法律、法規(guī),委托方提供的有關(guān)資料,估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員掌握和搜集的有關(guān)資料)
c)估價(jià)原則(說(shuō)明本次估價(jià)遵循的房地產(chǎn)估價(jià)原則)
d)估價(jià)方法(說(shuō)明本次估價(jià)的思路和采用的方法以及這些估價(jià)方法的定義)
e)估價(jià)結(jié)果(說(shuō)明本次估價(jià)的最終結(jié)果,應(yīng)分別說(shuō)明總價(jià)和單價(jià),并附大寫(xiě)金額。若用外幣表示,應(yīng)說(shuō)明估價(jià)時(shí)點(diǎn)中國(guó)人民銀行公布的人民幣市場(chǎng)匯率中間價(jià),并注明所折合的人民幣價(jià)格)
f)估價(jià)人員(列出所有參因本次估價(jià)的人員的姓名、估價(jià)資歷格或職稱,并由本簽名蓋章)
g)估介作業(yè)日期(說(shuō)明本次估價(jià)的起止年月日)
h)估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期(說(shuō)明本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期,可表達(dá)為到某個(gè)年月日止,也可表達(dá)為多長(zhǎng)年限,如一年)
0.7估價(jià)技術(shù)報(bào)告
(標(biāo)題)
(一)個(gè)別因素分析(詳細(xì)說(shuō)明、分析估價(jià)對(duì)象的個(gè)別因素)
(二)區(qū)域因素分析(詳細(xì)說(shuō)明、分析估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素)
(三)市場(chǎng)背景分析(詳細(xì)說(shuō)明、分析類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況、包括過(guò)去、現(xiàn)在和可預(yù)見(jiàn)的未來(lái))
(四)高最佳使用分析(詳細(xì)分析、說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用)
(五)價(jià)方法選用(詳細(xì)說(shuō)明估價(jià)的思路和采用的方法及其理由)a)估價(jià)測(cè)算過(guò)程(詳細(xì)說(shuō)明測(cè)算過(guò)程,參數(shù)確定等)b)估價(jià)結(jié)果確定(詳細(xì)說(shuō)明估價(jià)結(jié)果及其確定的理由)
0.8附件
(標(biāo)題)附件
估價(jià)對(duì)象的位置圖,四至和周?chē)h(huán)境圖,土地形狀圖,建筑平面圖,外觀和內(nèi)部照片,項(xiàng)目有關(guān)批準(zhǔn)文件,產(chǎn)權(quán)證明,估價(jià)中引用的其他專用資料,估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)的資格明等。
0.9制作要求
估價(jià)報(bào)告應(yīng)到圖文并茂,所用紙張、封面、裝訂應(yīng)有較好的質(zhì)量。紙張大小應(yīng)采用a4紙規(guī)格。
房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告案例篇十
2004年7月我在××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司實(shí)習(xí)。雖然時(shí)間不長(zhǎng),但通過(guò)這一段時(shí)間的實(shí)習(xí),我對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)這一行業(yè)無(wú)論是理論上還是感性上,都有了一定的認(rèn)識(shí)。
首先,我先來(lái)談一談對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)在理論上的認(rèn)識(shí)。房地產(chǎn),是一種稀卻的資源、重要的生產(chǎn)要素和生活必需品,是人們最重視、最珍惜、最具體的財(cái)產(chǎn)形式。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)進(jìn)步、人口增加,對(duì)其需求日益增長(zhǎng)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中,房地產(chǎn)還是一種商品,成為人們投資置業(yè)的良好對(duì)象。由房地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)、咨詢、估價(jià)、經(jīng)紀(jì)、物業(yè)管理等組成的房地產(chǎn)業(yè),是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)是一種特殊的商品,房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)特殊的產(chǎn)業(yè)。現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)的興起,雖然是近一二十年的事,但其來(lái)勢(shì)迅猛,一波三折,富有生命力,為世人矚目。特別是1992年和1993年我國(guó)曾一度出現(xiàn)“房地產(chǎn)熱”,1993年以后開(kāi)始實(shí)施“宏觀調(diào)控”,1998年提出把住宅建設(shè)培育為新的經(jīng)濟(jì)增產(chǎn)點(diǎn),等等。房地產(chǎn)業(yè),在我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中越來(lái)越重要。
房地產(chǎn)估價(jià)從表面上看,好像是估價(jià)人員在給房地產(chǎn)定價(jià)―估價(jià)人員認(rèn)為值多少錢(qián)就值多少錢(qián)。但實(shí)際上,房地產(chǎn)估價(jià)不應(yīng)是估價(jià)人員的主觀隨意定價(jià),而應(yīng)是估價(jià)人員模擬市場(chǎng)形成價(jià)格的機(jī)制和過(guò)程,將客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)格或價(jià)值揭示、顯示出來(lái),是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合。要做好房地產(chǎn)估價(jià),不僅需要通曉房地產(chǎn)估價(jià)的理論、方法和技巧,還需要具備房地產(chǎn)制度政策、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng),以及經(jīng)濟(jì)、建筑、城市規(guī)劃、法律等多方面的知識(shí),需要理論與實(shí)踐高度結(jié)合。實(shí)習(xí)中,通過(guò)與科星有關(guān)估價(jià)人員的接觸,可以了解到,他們?cè)瓉?lái)有的是學(xué)建筑設(shè)計(jì)的,有的是學(xué)建筑經(jīng)濟(jì)的,有的甚至是學(xué)會(huì)計(jì)的,但在實(shí)踐中他們則必須各方面的知識(shí)融會(huì)貫通,只有這樣,才能將估價(jià)工作做得盡可能的完善。
房地產(chǎn)、房地、土地和建筑物的含義有所不同,其中:房地產(chǎn)可指土地,也可指建筑物,還可指土地與建筑物的合成體;房地指土地與建筑物的合成體;土地僅指土地部分,如說(shuō)土地價(jià)格時(shí),此價(jià)格不含地上建筑物的價(jià)格;建筑物僅指建筑物部分。
在我國(guó)有人習(xí)慣將房地產(chǎn)估價(jià)稱為房地產(chǎn)評(píng)估,但這種叫法不夠確切。因?yàn)樵u(píng)估一詞的含義太廣,不僅可以包含房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估,還可以包含房地產(chǎn)質(zhì)量、等級(jí)評(píng)估,甚至可以包含房地產(chǎn)制度政策評(píng)估、房地產(chǎn)企業(yè)資信評(píng)估等,所以,稱為房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估,或者簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)估價(jià),更為準(zhǔn)確些。
從專業(yè)角度來(lái)講,房地產(chǎn)估價(jià)是指專業(yè)估價(jià)人員,根據(jù)估價(jià)目的,遵循估價(jià)原則,按照估價(jià)程序,選用適宜的估價(jià)方法,并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上,對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。
房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)借助科學(xué)的估價(jià)方法,不能單純依靠估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)。在房地產(chǎn)估價(jià)上產(chǎn)生了三大基本方法,即:比較法、成本法、收益法。除此之外,還有一些其大的估價(jià)方法,如假設(shè)開(kāi)發(fā)法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法、路線價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。但在實(shí)習(xí)中,通過(guò)一些案例,以及與估價(jià)人員的交談,可以看到,無(wú)論那種方法,最終還是由市場(chǎng)決定,任何一項(xiàng)房地產(chǎn)估價(jià)的案例,受市場(chǎng)這一因素的影響極大。
如何,及在何種程度上影響房地產(chǎn)價(jià)格的。目前影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素主要有以下9類:
1、自身因素;
2、環(huán)境因素;
3、人口因素;
4、經(jīng)濟(jì)因素;
5、社會(huì)因素;
6、行政因素;
7、心理因素;
8、國(guó)際因素;
9、其他因素。
房地產(chǎn)估價(jià)程序,是指房地產(chǎn)估價(jià)全過(guò)程中的各項(xiàng)具體工作,按其內(nèi)在聯(lián)系性所排列出的先后進(jìn)行次序。一般來(lái)說(shuō),從獲取估價(jià)業(yè)務(wù)開(kāi)始至完成估價(jià)后的資料歸檔時(shí)止,一宗房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的全過(guò)程和步驟如下:
1、獲取估價(jià)業(yè)務(wù);
2、受理估價(jià)委托及明確估價(jià)基本事項(xiàng);
3、擬訂估價(jià)作業(yè)方案;
4、收集估價(jià)所需資料;
5、實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象;
6、選定估價(jià)方法計(jì)算;
7、確定估價(jià)結(jié)果;
8、撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告;
9、交付估價(jià)報(bào)告;
10、估價(jià)資料歸檔。房地產(chǎn)估價(jià)雖然應(yīng)按照上述程序進(jìn)行,但在實(shí)際估價(jià)中各個(gè)步驟之間并不是割裂的,相互之間回有一些交叉,甚至需要一定的反復(fù)。
房地產(chǎn)估價(jià)總的要求是獨(dú)立、客觀、公正,在具體估價(jià)作業(yè)中應(yīng)遵循的原則主要有以下5項(xiàng):
1、合法原則;
2、最高最佳使用原則;
3、替代原則;
4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則;
5、公平原則。房地產(chǎn)估價(jià)原則是使不同的估價(jià)人員對(duì)估價(jià)的基本前提具有認(rèn)識(shí)上的一致性,對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的估價(jià)結(jié)果具有近似性。
專業(yè)估價(jià)人員,是經(jīng)房地產(chǎn)估價(jià)人員資格考試合格,由有關(guān)主觀部門(mén)審定注冊(cè),取得執(zhí)業(yè)資格證書(shū)后專門(mén)從事房地產(chǎn)估價(jià)的人員。要成為一名合格的房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)人員,不但要符合一定的要求,還應(yīng)遵循一定的職業(yè)道德。因?yàn)?,估價(jià)人員的估價(jià)結(jié)果是否客觀公正,不僅取決于他對(duì)估價(jià)理論和方法的掌握程度,他所具有的估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),還取決于他的職業(yè)道德修養(yǎng)。在實(shí)習(xí)過(guò)程中,我了解到科星的估價(jià)人員,他們不但有的具有注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的資格,有的具有土地估價(jià)師的資格,有的還具有注冊(cè)會(huì)計(jì)師、注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的資格。在與他們短暫的兩個(gè)星期接觸中,我發(fā)現(xiàn)他們工作態(tài)度非常認(rèn)真,工作時(shí)極其仔細(xì)、專業(yè),只有這樣,才能對(duì)估價(jià)對(duì)象負(fù)責(zé)。
其次,我再來(lái)談一談對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)在感性上的認(rèn)識(shí)。雖然我和張老師只去兩個(gè)星期,但科星的估價(jià)人員卻說(shuō)我們恰逢其時(shí),因?yàn)檫@一階段正是一年中他們業(yè)務(wù)較忙的時(shí)段,每年夏天他們都是“天大熱,人大干”。每當(dāng)他們有評(píng)估項(xiàng)目時(shí),我們都隨同一起去參觀、了解。通過(guò)實(shí)際的接觸,我對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的認(rèn)識(shí)更深一層。以下是我在實(shí)習(xí)中接觸到的幾個(gè)案例。
案例一:2004年7月6日8點(diǎn)30分,我們隨同項(xiàng)目經(jīng)理**及其助手**,一同來(lái)到位于**的某工廠進(jìn)行評(píng)估。這是科星受**區(qū)法院的委托進(jìn)行的司法評(píng)估項(xiàng)目。該廠原先租用了**村的土地,由于該塊土地被征管,在該廠尚未與**村及土地管理所關(guān)于廠房、辦公樓等價(jià)值達(dá)成共識(shí)之前,對(duì)方就將該廠的廠房、辦公樓、宿舍等推倒,因此,雙方發(fā)生了爭(zhēng)執(zhí),該廠將**村和土地管理所告上了法院??菩欠康禺a(chǎn)估價(jià)有限公司受**法院的委托,對(duì)該廠已被拆除的廠房等的價(jià)值進(jìn)行估價(jià)。當(dāng)我們一行來(lái)到該廠的原址后,估價(jià)人員馬上開(kāi)始了取證工作。由于廠房、辦公樓等已被拆除,他們一方面拍照取證,另一方面要求該廠及**村有關(guān)人員在場(chǎng),進(jìn)行相關(guān)詢問(wèn),并按司法程序每一方簽字作證。在取證時(shí),樓房的高度、占地面積,造樓所用的材料是紅磚還是空心磚,地基怎樣鋪墊的等內(nèi)容他們都詢問(wèn)得非常仔細(xì)。關(guān)于廠房雙方發(fā)生了爭(zhēng)執(zhí),為此,我們一行又驅(qū)車(chē)來(lái)到距離該廠原址12公里的新址取證,拿到了原廠房的照片。當(dāng)我們回到科星時(shí),已是12點(diǎn)30分。
現(xiàn)場(chǎng)勘察,對(duì)裝修所用建材的種類、規(guī)格、數(shù)量等做到心里有底。然后,向?qū)Ψ剿魅×诉@三處地方的圖紙。由于測(cè)量工作非常復(fù)雜、耗時(shí),所以雙方約定再安排時(shí)間測(cè)量。我們一行在晚上19點(diǎn)才回到了公司。
案例三:2004年7月9日12點(diǎn),我們隨同助理會(huì)計(jì)師**等三人,一同來(lái)到位于**鎮(zhèn)的某套居民住宅進(jìn)行評(píng)估。這是科星受**法院的委托進(jìn)行的司法評(píng)估項(xiàng)目。這是一套建筑面積57平方米左右的居民住宅,樓層總的為6樓,該套住宅位于6樓,在1993年底進(jìn)行了裝修,至今已有十年左右的時(shí)間。當(dāng)事人由于離婚,要求進(jìn)行財(cái)產(chǎn)分割??菩欠康禺a(chǎn)估價(jià)有限公司受**法院的委托,對(duì)該套住宅的房屋價(jià)值及房屋裝修進(jìn)行估價(jià)。我們來(lái)到6樓的住房?jī)?nèi),估價(jià)人員首先查看了房產(chǎn)證等有關(guān)文件,然后對(duì)房屋面積進(jìn)行測(cè)量,對(duì)裝潢的新舊程度、所用的材料、裝潢時(shí)投入的物品等進(jìn)行記錄,最后要求當(dāng)事人過(guò)目并簽字。本以為這個(gè)估價(jià)項(xiàng)目非常簡(jiǎn)單,但當(dāng)我們回到公司時(shí),也已是16點(diǎn)了。
案例四:實(shí)習(xí)的第一個(gè)星期,我們主要是隨同科星的估價(jià)人員出去做項(xiàng)目。實(shí)習(xí)的第二個(gè)星期,由于天氣炎熱,公司的估價(jià)人員都沒(méi)有出去做項(xiàng)目,我和張老師也就在公司了解一些情況,看他們對(duì)估價(jià)項(xiàng)目做出來(lái)的評(píng)估報(bào)告。期間,我看到了這樣一個(gè)評(píng)估報(bào)告:科星房地產(chǎn)估價(jià)有限公司接受**法院的委托,對(duì)位于**路**號(hào)的**大廈806室、807室、808室進(jìn)行拍賣(mài)底價(jià)估價(jià)。**大廈由于位于**路,這是一個(gè)比較成熟的地區(qū),周邊環(huán)境已較成熟,所以該次估價(jià)項(xiàng)目采用市場(chǎng)比較法。估價(jià)人員選取了**大廈150x室、40x室及位于**路263號(hào)的**公寓160x室作為比較,這三套房屋均在6月份成交,前兩套都為二室一廳,成交價(jià)分別為7 008.10元/平方米和6 477.30元/平方米,后一套為三室一廳,成交價(jià)為6 248.90元/平方米。估價(jià)人員將**大廈806室作為基數(shù),通過(guò)與這三套房屋一系列因素的對(duì)比、修正,得出估價(jià)對(duì)象,即**大廈806室、807室、808室在2004年6月29日的公允市場(chǎng)單價(jià)為6 374元/平方米。因?yàn)榭紤]這是要拍賣(mài)的房屋,要求快速、及時(shí),所以再確定了一個(gè)拍賣(mài)變現(xiàn)系數(shù)為80%,則:6 374×80%=5 099(取整)。這樣,最后確定了**大廈806室、807室、808室的單位建筑拍賣(mài)底價(jià)為5 099元/平方米。
最后,我再來(lái)談一談對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)這一行業(yè)的感觸。人們常說(shuō):“隔行如隔山?!痹任乙恢闭J(rèn)為我們上課是非常得辛苦,但通過(guò)這一次短暫的實(shí)習(xí),我認(rèn)識(shí)到其實(shí)每行每業(yè)都是很辛苦的,只是形式上有所不同。像這次接觸到的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè),他們經(jīng)常要出去工作,或者在戶外,或者要爬上爬下測(cè)量、觀察。如案例一中,我們到了**工廠的原址,由于已被拆除,我們只能站著勘察,長(zhǎng)時(shí)間的接受“日光浴”。
又如案例二中,從出門(mén)到回來(lái),經(jīng)歷了6個(gè)小時(shí),回到學(xué)校時(shí),天已是烏黑了。再如案例三和案例四中,看似簡(jiǎn)單的項(xiàng)目,也需要花費(fèi)大量的時(shí)間和精力,做好前期、中期和后期工作,才能將整個(gè)估價(jià)項(xiàng)目完成。同時(shí),我也非常感謝科星房地產(chǎn)有限公司的所有人員,在實(shí)習(xí)期間,他們對(duì)張老師和我接待熱情,有問(wèn)必答,使我們的實(shí)習(xí)真正是達(dá)到了預(yù)期的目的。
兩個(gè)星期的實(shí)習(xí)很快就結(jié)束了,雖然時(shí)間短暫,但從中獲取的收益頗大。希望以后還能有這樣的實(shí)習(xí)機(jī)會(huì),并且時(shí)間能適當(dāng)?shù)拈L(zhǎng)一些,這樣取得的成效會(huì)更大、更多。
房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告案例篇十一
附件一:
烏魯木齊職業(yè)大學(xué)
畢業(yè)實(shí)習(xí)報(bào)告
題目:關(guān)于在************的實(shí)習(xí)報(bào)告
專業(yè)班級(jí):資產(chǎn)評(píng)估與管理1113班學(xué)號(hào):2011100217姓名:
指導(dǎo)教師:鐘老師
成績(jī):
2014年5月5日
為了在2014年6月畢業(yè)后能順利快速的找到一份與自己本專業(yè)相同的工作,為了自己能盡快在這個(gè)社會(huì)上立足,我在2014年2月22日在新疆烏魯木齊中鼎盛業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估咨詢有限責(zé)任公司實(shí)習(xí),中鼎盛業(yè)評(píng)估公司的地址在青年路17號(hào)陽(yáng)光花苑a座1006室,是一家擁有國(guó)家二級(jí)房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)的公司。剛?cè)ス景l(fā)現(xiàn)在學(xué)校所學(xué)的知識(shí)并沒(méi)有用到多少,在去公司的前一個(gè)月都在進(jìn)行培訓(xùn),經(jīng)過(guò)培訓(xùn)我成功的拿到了烏魯木齊房地產(chǎn)協(xié)會(huì)頒發(fā)的房地產(chǎn)估價(jià)員證,在公司的職位是一名房地產(chǎn)評(píng)估人員。
司后進(jìn)行評(píng)估報(bào)告的書(shū)寫(xiě),發(fā)現(xiàn)在學(xué)校所學(xué)的東西并沒(méi)有用到多少,深感自己的經(jīng)驗(yàn)不足,跟著師傅學(xué)習(xí)評(píng)估報(bào)告的書(shū)寫(xiě),了解房地產(chǎn)定價(jià)的過(guò)程以及房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的陳述內(nèi)容,但是其中含有很多的經(jīng)驗(yàn)成分在其中,我只學(xué)會(huì)了大概的內(nèi)容,其中經(jīng)驗(yàn)的部分還得在這個(gè)行業(yè)逐漸積累。但是對(duì)于房地產(chǎn)征收的全部流程已經(jīng)全部了解了。回來(lái)之后,又接了幾項(xiàng)個(gè)人貸款、房屋違建的評(píng)估報(bào)告。這與房屋征收事項(xiàng)大同小異,經(jīng)常出現(xiàn)場(chǎng)。對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的整體現(xiàn)狀有了基本的了解。隨后跟隨公司老總接了份紅光山國(guó)際會(huì)展中心對(duì)面的咨詢業(yè)務(wù),做投資性分析,做市場(chǎng)調(diào)查。了解到房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的另一分支,做投資性分析。在這個(gè)項(xiàng)目中我沒(méi)有參與到評(píng)估報(bào)告的書(shū)寫(xiě),僅僅是作為一名市場(chǎng)調(diào)研員,為估價(jià)對(duì)象尋找可比案例,老總給我們?cè)斒隽诉@個(gè)估價(jià)業(yè)務(wù)所涉及的內(nèi)容。發(fā)現(xiàn)作為一名估價(jià)師必須具有全方位的經(jīng)驗(yàn)知識(shí)。不僅要有估價(jià)知識(shí),還得擁有財(cái)務(wù)知識(shí),市場(chǎng)預(yù)測(cè)等相關(guān)知識(shí)。這個(gè)估價(jià)案例到現(xiàn)在也沒(méi)有完成,但它使我明白了這個(gè)行業(yè)的發(fā)展方向。使我確立了目標(biāo),不僅要做估價(jià),更要做一名有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)咨詢師。
通過(guò)三個(gè)月的實(shí)習(xí),我獲得了許多的收獲,首先我對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)這個(gè)行業(yè)有了基本的了解,知道了自身學(xué)習(xí)的不足,哪方面有欠缺,在出差的那段日子里,讓我明白了有些事盡管你不會(huì),但是你只要有一顆學(xué)習(xí)上進(jìn)的心,那些都不是困難的事,在這段實(shí)習(xí)的日子里,我認(rèn)識(shí)了我?guī)煾福涣艘恍┡笥?,在飯桌之間,也逐漸明白了一些社會(huì)的道理。通過(guò)這段日子的實(shí)習(xí),經(jīng)過(guò)師傅以及培訓(xùn)的老師指導(dǎo),結(jié)合了自己的一番認(rèn)識(shí),知道了自己以后發(fā)展和努力的方向。
在獲得收獲的同時(shí)也發(fā)現(xiàn)了這個(gè)行業(yè)和公司所存在的問(wèn)題。在這個(gè)行業(yè),評(píng)估師的素質(zhì)并沒(méi)有想象的那么高,有百分之八十的估價(jià)師都是掛證,只有少部分真正從事這個(gè)行業(yè),行業(yè)的名聲和專業(yè)素養(yǎng)并沒(méi)有得到百分百的認(rèn)可,而且現(xiàn)在的評(píng)估公司很多都是掛靠資質(zhì),公司的人員不過(guò)關(guān),寫(xiě)出的報(bào)告專業(yè)性不強(qiáng),有很多的錯(cuò)誤,如果再這么下去我們的地位將得不到保證,變成不是評(píng)估,而是受利益的驅(qū)使,在不公平的角度上進(jìn)行估價(jià)。這樣我們行業(yè)的地位將會(huì)逐漸下降。這將自掘墳?zāi)?,逐步把這個(gè)行業(yè)推向深淵。我們公司的制度和工作方式也有一些問(wèn)題,工作效率并不高,所取得案例并沒(méi)有建立數(shù)據(jù)庫(kù),而現(xiàn)在全國(guó)都在建立大數(shù)據(jù)庫(kù),爭(zhēng)取每份評(píng)估報(bào)告所取案例都有很強(qiáng)的可靠性。
我希望公司能注意到這方面的問(wèn)題,在自身作報(bào)告的同時(shí)建立數(shù)據(jù)庫(kù),使我們公司的每一份報(bào)告,都經(jīng)得起考驗(yàn),能做到正身正己,樹(shù)立起行業(yè)榜樣作用。同時(shí)提高工作效率。
在這段實(shí)習(xí)的日子里,讓我對(duì)這個(gè)社會(huì)有了深刻的體會(huì),嘗到了人情冷暖,知道了生活的艱辛,讓我知道天下沒(méi)有免費(fèi)的午餐,只有經(jīng)過(guò)自己的努力,才會(huì)使自己的生活過(guò)的更好。
通過(guò)實(shí)習(xí),讓我在了解了房地產(chǎn)評(píng)估現(xiàn)在的主要業(yè)務(wù)來(lái)源和以后的發(fā)展方向,現(xiàn)在的常規(guī)業(yè)務(wù)就是做征收和個(gè)體貸款,但是這些都是傳統(tǒng)業(yè)務(wù),做起來(lái)費(fèi)時(shí)費(fèi)力,而現(xiàn)在全國(guó)興起的咨詢業(yè)務(wù)正是一個(gè)很好的發(fā)展方向,而且收入相對(duì)傳統(tǒng)業(yè)務(wù)較高。但是它所需要的專業(yè)素養(yǎng)也要更高,這將激勵(lì)我要更加的努力學(xué)習(xí),爭(zhēng)取在兩年后考取房地產(chǎn)估價(jià)師證。
房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告案例篇十二
房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告規(guī)范格式 封面:
(標(biāo)題)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告
估價(jià)項(xiàng)目名稱:(說(shuō)明本估價(jià)項(xiàng)目的全稱)
委托方:(說(shuō)明本估價(jià)項(xiàng)目的委托單位 的全稱,個(gè)人委托的為個(gè)人的姓名)估價(jià)方:(說(shuō)明本估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)機(jī)構(gòu)的全稱)估價(jià)人員:(說(shuō)明參加本估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)人員的姓名)
估價(jià)日期:(說(shuō)明參加本次估價(jià)的起止年月日,即正式接受估價(jià)委托的年月日至完成估價(jià)報(bào)告的年月日)
估價(jià)報(bào)告編寫(xiě):(說(shuō)明本估價(jià)報(bào)告在本估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)的編寫(xiě))
目錄:
(標(biāo)題)目錄
一、致委托方函
二、估價(jià)師聲明
三、估價(jià)的假設(shè)與限制件
四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告
(一)(二)…
五、估價(jià)技術(shù)報(bào)告(可不提供給委托方,供估價(jià)機(jī)構(gòu)存檔和有關(guān)部門(mén)查閱等)
(一)(二)…
六、附件
(一)(二)…
正文:
一、致委托方函(標(biāo)題)致委托方函 致函對(duì)象(為委托方的全稱)
致函正文(說(shuō)明估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)結(jié)果)致函落款(為估價(jià)機(jī)構(gòu)的全稱,并加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章,法定代表人簽名、蓋章)致函日期(為致函年月日)
二、估價(jià)師聲明
(標(biāo)題)估價(jià)師聲明 我們鄭重聲明:
1、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)和準(zhǔn)確的。
2、本估價(jià)報(bào)告的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自已公正的專業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論,但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。
3、我們?cè)诒緢?bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有(或有已載明的)利害關(guān)系,也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有(或有已載明的)個(gè)人利害關(guān)系。
4、我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析,形成意見(jiàn)和結(jié)論撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告。
5、我們已(或沒(méi)有)對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘(在本聲明中清楚地明哪些估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘,哪能些估價(jià)人員沒(méi)有估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘)。
6、沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助(若有例外,應(yīng)說(shuō)明提供重要專業(yè)幫助者的姓名)。
7、其他需要聲明的事項(xiàng)。
參加本次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名、蓋章(至少有一名)。
三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件
(標(biāo)題:)估價(jià)的假設(shè)和限制條件
(說(shuō)明本次估價(jià)的假設(shè)前提,未經(jīng)調(diào)查認(rèn)或無(wú)法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù),估價(jià)中未考慮的因素和一些特殊及其可能的影響,本估價(jià)報(bào)告使用的限制條件)
四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告
(標(biāo)題:)房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告
(一)委托方(說(shuō)明本估價(jià)項(xiàng)目的委托單位的全稱、法定代表人和住所,個(gè)人委托的為個(gè)人的姓名和住所)
(二)估價(jià)方(說(shuō)明本估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)機(jī)構(gòu)的全稱、法定代表人、住所、估價(jià)資格等級(jí))
(三)估價(jià)對(duì)象(概要說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的狀況,包括物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況。其中,對(duì)土地的說(shuō)明應(yīng)包括:名稱,坐落,面積、形狀、四至,周?chē)h(huán)境,景觀,基礎(chǔ)設(shè)施完備程度,土地平整程度,地勢(shì),地質(zhì),水文狀況,規(guī)劃限制條件,利用現(xiàn)狀,權(quán)屬狀況。對(duì)建筑物的說(shuō)明應(yīng)包括:名稱,坐落,面積層數(shù),建筑結(jié)構(gòu),裝修,設(shè)施設(shè)備,平面布置,工程式質(zhì)量,建成年月日,維護(hù),保養(yǎng),使用情況,公共配套設(shè)施完備程度,利用現(xiàn)狀,權(quán)屬狀況)
(四)估價(jià)目的(說(shuō)明本次估價(jià)的目的和應(yīng)用方向)
(五)估價(jià)時(shí)點(diǎn)(說(shuō)明所評(píng)估的客觀合理價(jià)構(gòu)或價(jià)值對(duì)應(yīng)的年月日)(六)價(jià)值定義(說(shuō)明本次估價(jià)采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)或價(jià)值內(nèi)涵)
(七)估價(jià)依據(jù)(說(shuō)明本次估價(jià)依據(jù)的本房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范,國(guó)家和地方的法律、法規(guī),委托方提供的有關(guān)資料,估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員掌握和搜集的有關(guān)資料)
(八)估價(jià)原則(說(shuō)明本次估價(jià)遵循的房地產(chǎn)估價(jià)原則)
(九)估價(jià)方法(說(shuō)明本次估價(jià)的思路和采用的方法以及這些估價(jià)方法的定義)(十)估價(jià)結(jié)果(說(shuō)明本次估價(jià)的最終結(jié)果,應(yīng)分別說(shuō)明總價(jià)和單價(jià),并附大寫(xiě)金額。若用外幣表示,應(yīng)說(shuō)明估價(jià)時(shí)點(diǎn)中國(guó)人民銀行公布的人民幣市場(chǎng)匯率中間價(jià),并注明所折合的人民幣價(jià)格)
(十一)(十一)估價(jià)人員(列出所有參因本次估價(jià)的人員的姓名、估價(jià)資歷格或職稱,并由本簽名蓋章)
(十二)(十二)估介作業(yè)日期(說(shuō)明本次估價(jià)的起止年月日)
(十三)(十三)估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期(說(shuō)明本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期,可表達(dá)為到某個(gè)年月日止,也可表達(dá)為多長(zhǎng)年限,如一年)
五、估價(jià)技術(shù)報(bào)告
(標(biāo)題:)房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告
(一)個(gè)別因素分析(詳細(xì)說(shuō)明、分析估價(jià)對(duì)象的個(gè)別因素)(二)區(qū)域因素分析(詳細(xì)說(shuō)明、分析估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素)
(三)市場(chǎng)背景分析(詳細(xì)說(shuō)明、分析類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況、包括過(guò)去、現(xiàn)在和可預(yù)見(jiàn)的未來(lái))
六、附件
(標(biāo)題:)附件
估價(jià)對(duì)象的位置圖,四至和周?chē)h(huán)境圖,土地形狀圖,建筑平面圖,外觀和內(nèi)部照片,項(xiàng)目有關(guān)批準(zhǔn)文件,產(chǎn)權(quán)證明,估價(jià)中引用的其他專用資料,估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)的資格明等。
房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告案例篇十三
2004年7月我在××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司實(shí)習(xí)。雖然時(shí)間不長(zhǎng),但通過(guò)這一段時(shí)間的實(shí)習(xí),我對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)這一行業(yè)無(wú)論是理論上還是感性上,都有了一定的認(rèn)識(shí)。
首先,我先來(lái)談一談對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)在理論上的認(rèn)識(shí)。房地產(chǎn),是一種稀卻的資源、重要的生產(chǎn)要素和生活必需品,是人們最重視、最珍惜、最具體的財(cái)產(chǎn)形式。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)進(jìn)步、人口增加,對(duì)其需求日益增長(zhǎng)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中,房地產(chǎn)還是一種商品,成為人們投資置業(yè)的良好對(duì)象。由房地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)、咨詢、估價(jià)、經(jīng)紀(jì)、物業(yè)管理等組成的房地產(chǎn)業(yè),是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)是一種特殊的商品,房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)特殊的產(chǎn)業(yè)?,F(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)的興起,雖然是近一二十年的事,但其來(lái)勢(shì)迅猛,一波三折,富有生命力,為世人矚目。特別是1992年和1993年我國(guó)曾一度出現(xiàn)“房地產(chǎn)熱”,1993年以后開(kāi)始實(shí)施“宏觀調(diào)控”,1998年提出把住宅建設(shè)培育為新的經(jīng)濟(jì)增產(chǎn)點(diǎn),等等。房地產(chǎn)業(yè),在我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中越來(lái)越重要。
房地產(chǎn)估價(jià)從表面上看,好像是估價(jià)人員在給房地產(chǎn)定價(jià)―估價(jià)人員認(rèn)為值多少錢(qián)就值多少錢(qián)。但實(shí)際上,房地產(chǎn)估價(jià)不應(yīng)是估價(jià)人員的主觀隨意定價(jià),而應(yīng)是估價(jià)人員模擬市場(chǎng)形成價(jià)格的機(jī)制和過(guò)程,將客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)格或價(jià)值揭示、顯示出來(lái),是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合。要做好房地產(chǎn)估價(jià),不僅需要通曉房地產(chǎn)估價(jià)的理論、方法和技巧,還需要具備房地產(chǎn)制度政策、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng),以及經(jīng)濟(jì)、建筑、城市規(guī)劃、法律等多方面的知識(shí),需要理論與實(shí)踐高度結(jié)合。實(shí)習(xí)中,通過(guò)與科星有關(guān)估價(jià)人員的接觸,可以了解到,他們?cè)瓉?lái)有的是學(xué)建筑設(shè)計(jì)的,有的是學(xué)建筑經(jīng)濟(jì)的,有的甚至是學(xué)會(huì)計(jì)的,但在實(shí)踐中他們則必須各方面的知識(shí)融會(huì)貫通,只有這樣,才能將估價(jià)工作做得盡可能的完善。
房地產(chǎn)、房地、土地和建筑物的含義有所不同,其中:房地產(chǎn)可指土地,也可指建筑物,還可指土地與建筑物的合成體;房地指土地與建筑物的合成體;土地僅指土地部分,如說(shuō)土地價(jià)格時(shí),此價(jià)格不含地上建筑物的價(jià)格;建筑物僅指建筑物部分。
在我國(guó)有人習(xí)慣將房地產(chǎn)估價(jià)稱為房地產(chǎn)評(píng)估,但這種叫法不夠確切。因?yàn)樵u(píng)估一詞的含義太廣,不僅可以包含房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估,還可以包含房地產(chǎn)質(zhì)量、等級(jí)評(píng)估,甚至可以包含房地產(chǎn)制度政策評(píng)估、房地產(chǎn)企業(yè)資信評(píng)估等,所以,稱為房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估,或者簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)估價(jià),更為準(zhǔn)確些。
從專業(yè)角度來(lái)講,房地產(chǎn)估價(jià)是指專業(yè)估價(jià)人員,根據(jù)估價(jià)目的,遵循估價(jià)原則,按照估價(jià)程序,選用適宜的估價(jià)方法,并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上,對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。
房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)借助科學(xué)的估價(jià)方法,不能單純依靠估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)。在房地產(chǎn)估價(jià)上產(chǎn)生了三大基本方法,即:比較法、成本法、收益法。除此之外,還有一些其大的估價(jià)方法,如假設(shè)開(kāi)發(fā)法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法、路線價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。但在實(shí)習(xí)中,通過(guò)一些案例,以及與估價(jià)人員的交談,可以看到,無(wú)論那種方法,最終還是由市場(chǎng)決定,任何一項(xiàng)房地產(chǎn)估價(jià)的案例,受市場(chǎng)這一因素的影響極大。
如何,及在何種程度上影響房地產(chǎn)價(jià)格的。目前影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素主要有以下9類:
1、自身因素;
2、環(huán)境因素;
3、人口因素;
4、經(jīng)濟(jì)因素;
5、社會(huì)因素;
6、行政因素;
7、心理因素;
8、國(guó)際因素;
9、其他因素。
房地產(chǎn)估價(jià)程序,是指房地產(chǎn)估價(jià)全過(guò)程中的各項(xiàng)具體工作,按其內(nèi)在聯(lián)系性所排列出的先后進(jìn)行次序。一般來(lái)說(shuō),從獲取估價(jià)業(yè)務(wù)開(kāi)始至完成估價(jià)后的資料歸檔時(shí)止,一宗房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的全過(guò)程和步驟如下:
1、獲取估價(jià)業(yè)務(wù);
2、受理估價(jià)委托及明確估價(jià)基本事項(xiàng);
3、擬訂估價(jià)作業(yè)方案;
4、收集估價(jià)所需資料;
5、實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象;
6、選定估價(jià)方法計(jì)算;
7、確定估價(jià)結(jié)果;
8、撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告;
9、交付估價(jià)報(bào)告;
10、估價(jià)資料歸檔。房地產(chǎn)估價(jià)雖然應(yīng)按照上述程序進(jìn)行,但在實(shí)際估價(jià)中各個(gè)步驟之間并不是割裂的,相互之間回有一些交叉,甚至需要一定的反復(fù)。
房地產(chǎn)估價(jià)總的要求是獨(dú)立、客觀、公正,在具體估價(jià)作業(yè)中應(yīng)遵循的原則主要有以下5項(xiàng):
1、合法原則;
2、最高最佳使用原則;
3、替代原則;
4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則;
5、公平原則。房地產(chǎn)估價(jià)原則是使不同的估價(jià)人員對(duì)估價(jià)的基本前提具有認(rèn)識(shí)上的一致性,對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的估價(jià)結(jié)果具有近似性。
專業(yè)估價(jià)人員,是經(jīng)房地產(chǎn)估價(jià)人員資格考試合格,由有關(guān)主觀部門(mén)審定注冊(cè),取得執(zhí)業(yè)資格證書(shū)后專門(mén)從事房地產(chǎn)估價(jià)的人員。要成為一名合格的房地產(chǎn)專業(yè)估價(jià)人員,不但要符合一定的要求,還應(yīng)遵循一定的職業(yè)道德。因?yàn)?,估價(jià)人員的估價(jià)結(jié)果是否客觀公正,不僅取決于他對(duì)估價(jià)理論和方法的掌握程度,他所具有的估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),還取決于他的職業(yè)道德修養(yǎng)。在實(shí)習(xí)過(guò)程中,我了解到科星的估價(jià)人員,他們不但有的具有注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的資格,有的具有土地估價(jià)師的資格,有的還具有注冊(cè)會(huì)計(jì)師、注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的資格。在與他們短暫的兩個(gè)星期接觸中,我發(fā)現(xiàn)他們工作態(tài)度非常認(rèn)真,工作時(shí)極其仔細(xì)、專業(yè),只有這樣,才能對(duì)估價(jià)對(duì)象負(fù)責(zé)。
其次,我再來(lái)談一談對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)在感性上的認(rèn)識(shí)。雖然我和張老師只去兩個(gè)星期,但科星的估價(jià)人員卻說(shuō)我們恰逢其時(shí),因?yàn)檫@一階段正是一年中他們業(yè)務(wù)較忙的時(shí)段,每年夏天他們都是“天大熱,人大干”。每當(dāng)他們有評(píng)估項(xiàng)目時(shí),我們都隨同一起去參觀、了解。通過(guò)實(shí)際的接觸,我對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的認(rèn)識(shí)更深一層。以下是我在實(shí)習(xí)中接觸到的幾個(gè)案例。
案例一:2004年7月6日8點(diǎn)30分,我們隨同項(xiàng)目經(jīng)理**及其助手**,一同來(lái)到位于**的某工廠進(jìn)行評(píng)估。這是科星受**區(qū)法院的委托進(jìn)行的司法評(píng)估項(xiàng)目。該廠原先租用了**村的土地,由于該塊土地被征管,在該廠尚未與**村及土地管理所關(guān)于廠房、辦公樓等價(jià)值達(dá)成共識(shí)之前,對(duì)方就將該廠的廠房、辦公樓、宿舍等推倒,因此,雙方發(fā)生了爭(zhēng)執(zhí),該廠將**村和土地管理所告上了法院??菩欠康禺a(chǎn)估價(jià)有限公司受**法院的委托,對(duì)該廠已被拆除的廠房等的價(jià)值進(jìn)行估價(jià)。當(dāng)我們一行來(lái)到該廠的原址后,估價(jià)人員馬上開(kāi)始了取證工作。由于廠房、辦公樓等已被拆除,他們一方面拍照取證,另一方面要求該廠及**村有關(guān)人員在場(chǎng),進(jìn)行相關(guān)詢問(wèn),并按司法程序每一方簽字作證。在取證時(shí),樓房的高度、占地面積,造樓所用的材料是紅磚還是空心磚,地基怎樣鋪墊的等內(nèi)容他們都詢問(wèn)得非常仔細(xì)。關(guān)于廠房雙方發(fā)生了爭(zhēng)執(zhí),為此,我們一行又驅(qū)車(chē)來(lái)到距離該廠原址12公里的新址取證,拿到了原廠房的照片。當(dāng)我們回到科星時(shí),已是12點(diǎn)30分。
現(xiàn)場(chǎng)勘察,對(duì)裝修所用建材的種類、規(guī)格、數(shù)量等做到心里有底。然后,向?qū)Ψ剿魅×诉@三處地方的圖紙。由于測(cè)量工作非常復(fù)雜、耗時(shí),所以雙方約定再安排時(shí)間測(cè)量。我們一行在晚上19點(diǎn)才回到了公司。
案例三:2004年7月9日12點(diǎn),我們隨同助理會(huì)計(jì)師**等三人,一同來(lái)到位于**鎮(zhèn)的某套居民住宅進(jìn)行評(píng)估。這是科星受**法院的委托進(jìn)行的司法評(píng)估項(xiàng)目。這是一套建筑面積57平方米左右的居民住宅,樓層總的為6樓,該套住宅位于6樓,在1993年底進(jìn)行了裝修,至今已有十年左右的時(shí)間。當(dāng)事人由于離婚,要求進(jìn)行財(cái)產(chǎn)分割??菩欠康禺a(chǎn)估價(jià)有限公司受**法院的委托,對(duì)該套住宅的房屋價(jià)值及房屋裝修進(jìn)行估價(jià)。我們來(lái)到6樓的住房?jī)?nèi),估價(jià)人員首先查看了房產(chǎn)證等有關(guān)文件,然后對(duì)房屋面積進(jìn)行測(cè)量,對(duì)裝潢的新舊程度、所用的材料、裝潢時(shí)投入的物品等進(jìn)行記錄,最后要求當(dāng)事人過(guò)目并簽字。本以為這個(gè)估價(jià)項(xiàng)目非常簡(jiǎn)單,但當(dāng)我們回到公司時(shí),也已是16點(diǎn)了。
案例四:實(shí)習(xí)的第一個(gè)星期,我們主要是隨同科星的估價(jià)人員出去做項(xiàng)目。實(shí)習(xí)的第二個(gè)星期,由于天氣炎熱,公司的估價(jià)人員都沒(méi)有出去做項(xiàng)目,我和張老師也就在公司了解一些情況,看他們對(duì)估價(jià)項(xiàng)目做出來(lái)的評(píng)估報(bào)告。期間,我看到了這樣一個(gè)評(píng)估報(bào)告:科星房地產(chǎn)估價(jià)有限公司接受**法院的委托,對(duì)位于**路**號(hào)的**大廈806室、807室、808室進(jìn)行拍賣(mài)底價(jià)估價(jià)。**大廈由于位于**路,這是一個(gè)比較成熟的地區(qū),周邊環(huán)境已較成熟,所以該次估價(jià)項(xiàng)目采用市場(chǎng)比較法。估價(jià)人員選取了**大廈150x室、40x室及位于**路263號(hào)的**公寓160x室作為比較,這三套房屋均在6月份成交,前兩套都為二室一廳,成交價(jià)分別為7 008.10元/平方米和6 477.30元/平方米,后一套為三室一廳,成交價(jià)為6 248.90元/平方米。估價(jià)人員將**大廈806室作為基數(shù),通過(guò)與這三套房屋一系列因素的對(duì)比、修正,得出估價(jià)對(duì)象,即**大廈806室、807室、808室在2004年6月29日的公允市場(chǎng)單價(jià)為6 374元/平方米。因?yàn)榭紤]這是要拍賣(mài)的房屋,要求快速、及時(shí),所以再確定了一個(gè)拍賣(mài)變現(xiàn)系數(shù)為80%,則:6 374×80%=5 099(取整)。這樣,最后確定了**大廈806室、807室、808室的單位建筑拍賣(mài)底價(jià)為5 099元/平方米。
最后,我再來(lái)談一談對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)這一行業(yè)的感觸。人們常說(shuō):“隔行如隔山。”原先我一直認(rèn)為我們上課是非常得辛苦,但通過(guò)這一次短暫的實(shí)習(xí),我認(rèn)識(shí)到其實(shí)每行每業(yè)都是很辛苦的,只是形式上有所不同。像這次接觸到的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè),他們經(jīng)常要出去工作,或者在戶外,或者要爬上爬下測(cè)量、觀察。如案例一中,我們到了**工廠的原址,由于已被拆除,我們只能站著勘察,長(zhǎng)時(shí)間的接受“日光浴”。
又如案例二中,從出門(mén)到回來(lái),經(jīng)歷了6個(gè)小時(shí),回到學(xué)校時(shí),天已是烏黑了。再如案例三和案例四中,看似簡(jiǎn)單的項(xiàng)目,也需要花費(fèi)大量的時(shí)間和精力,做好前期、中期和后期工作,才能將整個(gè)估價(jià)項(xiàng)目完成。同時(shí),我也非常感謝科星房地產(chǎn)有限公司的所有人員,在實(shí)習(xí)期間,他們對(duì)張老師和我接待熱情,有問(wèn)必答,使我們的實(shí)習(xí)真正是達(dá)到了預(yù)期的目的。
兩個(gè)星期的實(shí)習(xí)很快就結(jié)束了,雖然時(shí)間短暫,但從中獲取的收益頗大。希望以后還能有這樣的實(shí)習(xí)機(jī)會(huì),并且時(shí)間能適當(dāng)?shù)拈L(zhǎng)一些,這樣取得的成效會(huì)更大、更多。
房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告案例篇十四
在人們?cè)絹?lái)越注重自身素養(yǎng)的今天,報(bào)告與我們的生活緊密相連,要注意報(bào)告在寫(xiě)作時(shí)具有一定的格式。那么,報(bào)告到底怎么寫(xiě)才合適呢?以下是小編整理的房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)習(xí)報(bào)告,僅供參考,希望能夠幫助到大家。
地產(chǎn),是一種稀缺的資源、重要的生產(chǎn)要素和生活必需品,是人們最重視、最珍惜、最具體的財(cái)產(chǎn)形式。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)進(jìn)步、人口增加,對(duì)其需求日益增長(zhǎng)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中,房地產(chǎn)還是一種商品,成為人們投資置業(yè)的良好對(duì)象。由房地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)、咨詢、估價(jià)、經(jīng)紀(jì)、物業(yè)管理等組成的房地產(chǎn)業(yè),是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)是一種特殊的.商品,房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)特殊的產(chǎn)業(yè)?,F(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)的興起,雖然是近一二十年的事,但其來(lái)勢(shì)迅猛,一波三折,富有生命力,為世人矚目。也可以說(shuō),房地產(chǎn)業(yè),在我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中扮演著越來(lái)越重要的角色。
房地產(chǎn)估價(jià)從表面上看,好像是估價(jià)人員在給房地產(chǎn)定價(jià)—估價(jià)人員認(rèn)為值多少錢(qián)就值多少錢(qián)。但實(shí)際上,房地產(chǎn)估價(jià)不應(yīng)是估價(jià)人員的主觀隨意定價(jià),而應(yīng)是估價(jià)人員模擬市場(chǎng)形成價(jià)格的機(jī)制和過(guò)程,將客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)格或價(jià)值揭示、顯示出來(lái),是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合。要做好房地產(chǎn)估價(jià),不僅需要通曉房地產(chǎn)估價(jià)的理論、方法和技巧,還需要具備房地產(chǎn)制度政策、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng),以及經(jīng)濟(jì)、建筑、城市規(guī)劃、法律等多方面的知識(shí),需要理論與實(shí)踐高度結(jié)合。實(shí)習(xí)中,通過(guò)與萬(wàn)隆有關(guān)估價(jià)人員的接觸,可以了解到,他們?cè)瓉?lái)有的是學(xué)建筑設(shè)計(jì)的,有的是學(xué)建筑經(jīng)濟(jì)的,有的甚至是學(xué)會(huì)計(jì)的,但在實(shí)踐中他們則必須各方面的知識(shí)融會(huì)貫通,只有這樣,才能將估價(jià)工作做得盡可能的完善。
房地產(chǎn)、房地、土地和建筑物的含義有所不同,其中:房地產(chǎn)可指土地,也可指建筑物,還可指土地與建筑物的合成體;房地指土地與建筑物的合成體;土地僅指土地部分,如說(shuō)土地價(jià)格時(shí),此價(jià)格不含地上建筑物的價(jià)格;建筑物僅指建筑物部分。
在我國(guó),有人習(xí)慣將房地產(chǎn)估價(jià)稱為房地產(chǎn)評(píng)估,但這種叫法不夠確切。因?yàn)樵u(píng)估一詞的含義太廣,不僅可以包含房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估,還可以包含房地產(chǎn)質(zhì)量、等級(jí)評(píng)估,甚至可以包含房地產(chǎn)制度政策評(píng)估、房地產(chǎn)企業(yè)資信評(píng)估等,所以,稱為房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估,或者簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)估價(jià),更為準(zhǔn)確些。
從專業(yè)角度來(lái)講,房地產(chǎn)估價(jià)是指專業(yè)估價(jià)人員,根據(jù)估價(jià)目的,遵循估價(jià)原則,按照估價(jià)程序,選用適宜的估價(jià)方法,并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上,對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。
房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)借助科學(xué)的估價(jià)方法,不能單純依靠估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)。在房地產(chǎn)估價(jià)上產(chǎn)生了三大基本方法,即:比較法、成本法、收益法。除此之外,還有一些其大的估價(jià)方法,如假設(shè)開(kāi)發(fā)法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法、路線價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。但在實(shí)習(xí)中,通過(guò)一些案例,以及與估價(jià)人員的交談,可以看到,無(wú)論那種方法,最終還是由市場(chǎng)決定,任何一項(xiàng)房地產(chǎn)估價(jià)的案例,受市場(chǎng)這一因素的影響極大。
房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告案例篇十五
房地產(chǎn)是一種稀缺資源、重要的生產(chǎn)要素和生活必需品,是人們最詳細(xì)的財(cái)產(chǎn)形式。隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展、社會(huì)的進(jìn)步、人口的增加,對(duì)房地產(chǎn)的需求也日益增長(zhǎng)。在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中,房地產(chǎn)還是一種商品,是人們投資的好對(duì)象。房地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)、詢問(wèn)、估價(jià)、經(jīng)濟(jì)、物業(yè)治理等組成了房地產(chǎn)業(yè),是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)。
在過(guò)去的幾十年,我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬性、治理制度頻繁發(fā)生轉(zhuǎn)變,這些變化對(duì)我國(guó)的社會(huì)生活、生產(chǎn)以及治理體制發(fā)生了深遠(yuǎn)影響。特殊是在1992年和1993年我國(guó)曾一度消失“房地產(chǎn)熱”,1993年以后開(kāi)頭實(shí)施“宏觀調(diào)控”,1998年提出把住宅建立培育為新的增長(zhǎng)點(diǎn),等等。房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中越來(lái)越重要。在20xx年我們來(lái)到這個(gè)學(xué)校的第一個(gè)學(xué)期,我們進(jìn)展了熟悉實(shí)踐教育,在實(shí)習(xí)過(guò)程中我們熟識(shí)和了解施工現(xiàn)場(chǎng)治理現(xiàn)狀和治理過(guò)程,加深對(duì)工程工程治理活動(dòng)的感性熟悉。并通過(guò)實(shí)習(xí)調(diào)研活動(dòng),熬煉學(xué)生分析實(shí)際問(wèn)題的力量,培育仔細(xì)、主動(dòng)的工作作風(fēng)和學(xué)習(xí)態(tài)度。下面是我們的實(shí)習(xí)內(nèi)容:
第一課時(shí),我們傾聽(tīng)了專家的講座,了解了關(guān)于天津市和北京市房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展歷程及規(guī)模,了解了將來(lái)的就業(yè)前景;其次課時(shí),我們由姚教師帶著參觀了學(xué)校賓館,實(shí)地的熟悉了房子的內(nèi)部構(gòu)造,部件構(gòu)成以及各局部的功能;第三課時(shí),教師們請(qǐng)來(lái)了天津市某估價(jià)公司副總經(jīng)理,為我們做了具體的講解,包括房地產(chǎn)業(yè)的主要業(yè)務(wù)及英美的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展歷程和特點(diǎn),讓我們更加細(xì)致的了解房地產(chǎn)業(yè)和將來(lái)就業(yè),讓我們清晰的知道我們想要成為一個(gè)合格的房地產(chǎn)人應(yīng)當(dāng)從現(xiàn)在開(kāi)頭就做些什么。
這次的實(shí)習(xí)我們了解了許多關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的學(xué)問(wèn):
1,買(mǎi)地規(guī)劃設(shè)計(jì)施工建立銷售物業(yè)治理
2,買(mǎi)地規(guī)劃設(shè)計(jì)賣(mài)掉規(guī)劃方案
3,舊樓改造
1,房地產(chǎn)企業(yè)具備資金密集性的特點(diǎn)。企業(yè)擁有資金的多少直接關(guān)系到企業(yè)的房展和運(yùn)作。濟(jì)南有530多家房地產(chǎn)企業(yè),進(jìn)展得很勝利的也就只有30多家而已。春季房的房展有29家房地產(chǎn)企業(yè)參展從側(cè)面說(shuō)明白這個(gè)問(wèn)題。
2,房地產(chǎn)企業(yè)有很強(qiáng)的區(qū)域文化性。在不同的城市開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)要考慮不同城市的文化差異和審美差異,與當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)公司存在文化競(jìng)爭(zhēng)。
3,房地產(chǎn)企業(yè)的'進(jìn)展受政策制約性強(qiáng)。
4,房地產(chǎn)具有壟斷性。由于土地是一種特別資源,不行復(fù)制。
5,房地產(chǎn)企業(yè)具有組織社會(huì)性。僅建立施工就需要40多個(gè)部門(mén)協(xié)作。
我們還了解了房地產(chǎn)估價(jià)是估價(jià)人員模擬市場(chǎng)形成價(jià)格的機(jī)制和過(guò)程,將客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)格或價(jià)值提醒、顯示出來(lái),是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合。要做好房地產(chǎn)估價(jià),不僅需要通曉房地產(chǎn)估價(jià)的理論、方法和技巧,還需要具備房地產(chǎn)制度政策、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng),以及經(jīng)濟(jì)、建筑、城市規(guī)劃、法律等多方面的學(xué)問(wèn),需要理論與實(shí)踐高度結(jié)合。實(shí)習(xí)中,通過(guò)高經(jīng)理的介紹可以了解到,現(xiàn)在很多從事房地產(chǎn)估價(jià)的人員原來(lái)有的是學(xué)建筑設(shè)計(jì)的,有的是學(xué)建筑經(jīng)濟(jì)的,有的甚至是學(xué)會(huì)計(jì)的,但在實(shí)踐中他們則必需各方面的學(xué)問(wèn)融會(huì)貫穿,只有這樣,才能將估價(jià)工作做得盡可能的完善。從專業(yè)角度來(lái)講,房地產(chǎn)估價(jià)是指專業(yè)估價(jià)人員,依據(jù)估價(jià)目的,遵循估價(jià)原則,根據(jù)估價(jià)程序,選用相宜的估價(jià)方法,并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的根底上,對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)展估算和判定的活動(dòng)。影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素多而簡(jiǎn)單,估價(jià)人員必需嫻熟地把握各種影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素,以及它們是如何,及在何種程度上影響房地產(chǎn)價(jià)格的。目前影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素主要有以下9類:
1、自身因素;
2、環(huán)境因素;
3、人口因素;
4、經(jīng)濟(jì)因素;
5、社會(huì)因素;
6、行政因素;
7、心理因素;
8、國(guó)際因素;
9、其他因素。
房地產(chǎn)估價(jià)程序,是指房地產(chǎn)估價(jià)過(guò)程中的各項(xiàng)詳細(xì)工作,按其內(nèi)在聯(lián)系性所排列出的先后進(jìn)展次序。一般來(lái)說(shuō),從獵取估價(jià)業(yè)務(wù)開(kāi)頭至完成估價(jià)后的資料歸檔時(shí)止,一宗房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的全過(guò)程和步驟如下:
1、獵取估價(jià)業(yè)務(wù);
2、受理估價(jià)托付及明確估價(jià)根本事項(xiàng);
3、擬訂估價(jià)作業(yè)方案;
4、收集估價(jià)所需資料;
5、實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象;
6、選定估價(jià)方法計(jì)算;
7、確定估價(jià)結(jié)果;
8、撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告;
9、交付估價(jià)報(bào)告;
10、估價(jià)資料歸檔。
房地產(chǎn)估價(jià)雖然應(yīng)根據(jù)上述程序進(jìn)展,但在實(shí)際估價(jià)中各個(gè)步驟之間并不是割裂的,相互之間回有一些穿插,甚至需要肯定的反復(fù)。通過(guò)這次的學(xué)習(xí)我們受益良多,盼望有時(shí)機(jī)能多多進(jìn)展這樣的活動(dòng)。
房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告案例篇十六
由于全球經(jīng)濟(jì)一體化和信息高速公路的發(fā)展,在全球市場(chǎng)占有一席之地的房地產(chǎn)業(yè),國(guó)際化趨勢(shì)日益明顯。入世后,中國(guó)經(jīng)濟(jì)與世界經(jīng)濟(jì)聯(lián)系更加密切,而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈高度的正比例關(guān)系,因而,我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)受?chē)?guó)際經(jīng)濟(jì)全局和區(qū)域變化的影響也會(huì)越來(lái)越明顯。房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)作為我國(guó)的一個(gè)新興行業(yè),無(wú)論在制度、政策、法規(guī)等方面,還是理論方法研究方面,與國(guó)外一些發(fā)達(dá)國(guó)家相比還不夠完善。
摘要:房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分,也是我國(guó)當(dāng)前一個(gè)重要的支柱產(chǎn)業(yè),對(duì)發(fā)展我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)、提高人民的居住水平有著舉足輕重的作用,同時(shí),房地產(chǎn)也和居民的生活和工作息息相關(guān),是社會(huì)生產(chǎn)和生活不可缺少的要素之一。本文提出了就房地產(chǎn)的估價(jià)方法進(jìn)行了初步的探討。
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