為了確定工作或事情順利開(kāi)展，常常需要預(yù)先制定方案，方案是為某一行動(dòng)所制定的具體行動(dòng)實(shí)施辦法細(xì)則、步驟和安排等。寫(xiě)方案的時(shí)候需要注意什么呢？有哪些格式需要注意呢？下面是小編精心整理的方案策劃范文，歡迎閱讀與收藏。
產(chǎn)品營(yíng)銷活動(dòng)策劃方案篇一
近年來(lái)老年保健品市場(chǎng)空間巨大，隨著生活水平的提高，人們的保健意識(shí)越來(lái)越強(qiáng)烈，20xx年國(guó)內(nèi)醫(yī)藥保健品銷售額為1508億元，20xx年為1780億元，比20xx年增長(zhǎng)了11.4%，是1980年70億元的25倍，平均年增長(zhǎng)率13%。
20xx年達(dá)20億元左右，預(yù)計(jì)20xx年可達(dá)到2500億元，20xx年將達(dá)到4300億元，20xx年將達(dá)到13000億元！
（據(jù)7月3日出版的《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》所援引的資料，全球保健食品已占整個(gè)食品銷售的5%，達(dá)上千億美元，而且每年都以相當(dāng)速度增長(zhǎng)。美國(guó)目前的保健食品銷售額達(dá)750億美元，占食品銷售額的1/3；日本近兩年的保健品銷售額為15000億日元，年產(chǎn)保健品3000多種；歐洲的保健食品也有20xx余種，銷售額以每年17%的速度遞增。我國(guó)自古就有藥食同源的養(yǎng)生文化，用老百姓的話說(shuō)，就是“藥補(bǔ)不如食補(bǔ)”。作為一個(gè)亟須培育的行業(yè)，保健品市場(chǎng)的需求潛力之大實(shí)在誘人。20xx年我國(guó)保健食品年銷售額達(dá)到500億元，權(quán)威部門(mén)預(yù)計(jì)到20xx年將達(dá)到1000億元。）
20xx年底我國(guó)60歲及以上老年人口總數(shù)為1.44億，到20xx年將達(dá)到1.73億，到20xx年，60歲及以上老年人口總數(shù)為4.3億。這些龐大的數(shù)字告訴我們老年人保健品市場(chǎng)將會(huì)成為商家必爭(zhēng)之地。前景廣闊，市場(chǎng)空間巨大。
目前我國(guó)老年保健品市場(chǎng)相對(duì)混亂尚不成熟，各領(lǐng)風(fēng)騷三五年，很少有長(zhǎng)勝的品牌，多以概念炒作為主，通過(guò)廣告忽悠消費(fèi)者，對(duì)消費(fèi)研究尚不到位，根本不了解消費(fèi)的真實(shí)想法與所需要什么？
廣告法在保健品上體現(xiàn)不明顯，保健品廣告虛假、胡跨太大，明明只是普通的保健品，在商家廣告中徑成為治療糖尿并心腦血管病的新療法，而我國(guó)的一些媒體卻助長(zhǎng)了虛假?gòu)V告的盛行，只要給錢(qián)就給上，這樣更加縱容老年保健品的混亂。
目前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的控制，國(guó)八條、國(guó)六條的相繼出臺(tái)可以看出保健品的混亂格局將不會(huì)維持太久，保健品廣告宣傳必將受到國(guó)家的嚴(yán)格限制。必將會(huì)出臺(tái)一系列的政策。
1）xxxxxx為中藥保健，現(xiàn)今消費(fèi)者知道西藥治標(biāo)，中藥治本，而對(duì)糖尿并心腦血管等終身頑疾的病癥來(lái)說(shuō)，中藥才是靈藥，例如：如果感冒了你決不會(huì)選擇中藥，因?yàn)闆](méi)有必要，但是如果你的了很難治愈的病，無(wú)疑你會(huì)選擇中藥。
2）茶劑，xxxxxx得主要成分為茶中精華：茶多酚、茶多糖、茶兒茶素等。這些成分是消費(fèi)者熟知的，對(duì)病癥有療效。茶，文化悠久，容易讓消費(fèi)者信賴，不會(huì)產(chǎn)生抵觸心理。
3）茶作用歷史久遠(yuǎn)，《神農(nóng)本草》記載：“神農(nóng)嘗百草，日遇27毒，得茶而解之?！?《本草拾遺》也有“諸藥為各病之藥，茶為萬(wàn)病之藥”的論述。唐代陸希聲詩(shī)云；“春醒酒病兼消喝，異取新芽旋摘煎。”可見(jiàn)唐代時(shí)已發(fā)現(xiàn)飲茶對(duì)糖尿病有療助，但不能過(guò)濃與過(guò)量。
1）價(jià)位偏高，xxxxxx作為消費(fèi)者終身用藥的選擇價(jià)位偏高，每盒33元，20袋，6天半的量，一般消費(fèi)者很難持續(xù)購(gòu)買(mǎi)。
2）效果不明顯，xxxxxx中藥制劑，消費(fèi)者服用后效果沒(méi)有中藥直接、快。
3）久病成醫(yī)，糖尿并心腦血病患者，對(duì)自己的病以及各種藥品都用一定的了解，很難說(shuō)服。
4）御生堂生產(chǎn)，知名度、美譽(yù)度不高。
1）市場(chǎng)空間巨大，很容易分得一杯羹。
2）糖尿并心腦血病患者，容易相信新產(chǎn)品，高科技產(chǎn)品。治本中藥。
消費(fèi)者不一定是產(chǎn)品的最終使用者，可以是孩子給父母，給家人，給朋友的禮品，消費(fèi)者的內(nèi)心世界各不相同，千奇百怪，購(gòu)買(mǎi)行為也不一樣，所以對(duì)消費(fèi)者的了解熟知顯得非常重要，這也是產(chǎn)品各階段進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)差的一方面原因。
1、消費(fèi)者的消費(fèi)行為與消費(fèi)能力緊密相連，一個(gè)老年人對(duì)生命看得很重要，但是如果沒(méi)有錢(qián)，他們不會(huì)去借錢(qián)買(mǎi)保健品的，因?yàn)楫吘共皇潜仨毜乃幤贰?/p>
2、老年消費(fèi)者比較理性，人生短短幾十年，活了大半輩子了見(jiàn)過(guò)的市面很多阿，思想趨于理性化，尤其那種常年的病的老年人，他們可以稱得上是半個(gè)醫(yī)生，有時(shí)候比我們知道的都多。
3、感性與理性相結(jié)合，老年人的情感相對(duì)比較豐富，關(guān)心對(duì)于寂寞、退休、子女忙得老年人來(lái)說(shuō)容易見(jiàn)效，可望得到別人的理解、尊重、關(guān)懷、信任。由于老年人的購(gòu)買(mǎi)理性，所以理性訴求，產(chǎn)品優(yōu)點(diǎn)、概念創(chuàng)新、機(jī)理通俗會(huì)得到厚愛(ài)。
4、環(huán)境因素，任何消費(fèi)者對(duì)環(huán)境的影響都很大，如果有一個(gè)人用了你的保健品效果明顯，他會(huì)帶領(lǐng)更多的人關(guān)顧你的，如果效果不好會(huì)有由很多人連嘗試的想法都會(huì)沒(méi)有了。
例如：向呵護(hù)孩子一樣關(guān)心老年人
尊重老干部就是尊重我黨的歷史；關(guān)心老干部就是關(guān)心我黨的未來(lái)。
5、家庭環(huán)境，老年人的家庭環(huán)境會(huì)直接影響老年人對(duì)保健產(chǎn)品的選擇，其中包括子女對(duì)父母的影響、父母的工作經(jīng)驗(yàn)、等。
6、消費(fèi)者容易相信新產(chǎn)品，中老年糖尿并心腦血管病患者明明知道自己的病是終身病，但還是會(huì)存有一絲的希望，希望國(guó)家研制開(kāi)發(fā)一種新藥對(duì)自己的病有獨(dú)特的療效。
7、消費(fèi)者的從眾心理，不論什么產(chǎn)品、商品消費(fèi)者都會(huì)有從眾的心理。例如，如果在大街上看到一群人圍在一起，我們中國(guó)人會(huì)毫不猶豫的參加到隊(duì)伍當(dāng)中，就這樣人越來(lái)越多，產(chǎn)品也是一樣，只要有一個(gè)人用者好，那么你的產(chǎn)品就不發(fā)愁了。
xxxxxx的廣告策略，不穩(wěn)定一直在實(shí)踐中總結(jié)，但到現(xiàn)在為止也沒(méi)有一條明晰的思路，也許這是戰(zhàn)略本身的問(wèn)題，戰(zhàn)略的確定與明晰在營(yíng)銷過(guò)程當(dāng)中十分的重要。下面我對(duì)xxxxxx的廣告策略進(jìn)行簡(jiǎn)單的分析：
人群分析：30——55歲約占總?cè)藬?shù)55%這部分人有閱讀報(bào)紙的習(xí)慣，可以通過(guò)報(bào)紙進(jìn)行訴求。用報(bào)紙宣傳廣播吸引大家收聽(tīng)專家廣播。
55歲以上的老年人約占45%這部翻出了一小部分知識(shí)分子看報(bào)紙以外，大部分收聽(tīng)廣播的習(xí)慣，可以用廣播進(jìn)行告知。
xxxxxx的廣告訴求，大部分以新聞式為主，其中參加情感訴求與理論俗求，增加了消費(fèi)者的閱讀的性以及科學(xué)性。報(bào)紙廣告中能夠明確的、平凡、簡(jiǎn)單的說(shuō)出產(chǎn)品的機(jī)理、性能、用法以及效果。
但是消費(fèi)者的咨詢量，電話購(gòu)貨量始終不能夠突破一個(gè)新的階層，原因何在呢？
我本人認(rèn)為最大的原因就是“信任”問(wèn)題，久病成醫(yī)的消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品存在顧慮，很難相信廣告中描述的內(nèi)容。我們面前最大的問(wèn)題是解決誠(chéng)信，要從事實(shí)的基礎(chǔ)之上進(jìn)行升華，不要寫(xiě)的太過(guò)分，要真實(shí)、淳樸。
xxxxxx的廣告表現(xiàn)中的日本相撲、烏蒙山長(zhǎng)壽村表現(xiàn)自如，反復(fù)炒作，概念“洗血專家”清晰，美中不足的是概念老化，不新鮮。長(zhǎng)久炒作感覺(jué)不到是新東西，缺乏好奇感。
廣告的表現(xiàn)手法單一，新聞、故事、科學(xué)權(quán)威、熱銷……
近期的廣告的表現(xiàn)一直以新聞式，稿件中小篇幅的活動(dòng)（一直沒(méi)有停過(guò)）。
1、在我看來(lái)活動(dòng)時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，就不會(huì)被稱為活動(dòng)，消費(fèi)者會(huì)感覺(jué)不新鮮，老套，好奇心消失這也是銷售不好的原因之一。
2、稿件中插入新奇元素，誘惑元素，免費(fèi)試喝15天應(yīng)及時(shí)更換。
3、變換形式，相撲與長(zhǎng)壽村的形式，我的二者結(jié)合說(shuō)明兩點(diǎn)：其一就是，所用的稿件必須抓住消費(fèi)者的眼球，開(kāi)篇故事新聞。增加閱讀量。其二，把原本炒作了一個(gè)多月的，不相干的兩樣?xùn)|西相結(jié)合起來(lái)，感覺(jué)挺真實(shí)。
產(chǎn)品營(yíng)銷活動(dòng)策劃方案篇二
為迎接520中國(guó)學(xué)生營(yíng)養(yǎng)日，通過(guò)舉辦此次活動(dòng)讓廣大學(xué)生了解更多營(yíng)養(yǎng)與健康的知識(shí)養(yǎng)成良好的飲食習(xí)慣。同時(shí)，向大學(xué)生宣傳有利于自己健康的食品。了解實(shí)際生產(chǎn)流程。
了解營(yíng)養(yǎng)，關(guān)注健康
吉首大學(xué)共青團(tuán)委員會(huì)
吉首大學(xué)營(yíng)養(yǎng)與健康協(xié)會(huì)
5月18日——5月24日
吉首大學(xué)新校區(qū)
時(shí)間：5月24日
地點(diǎn)：新校區(qū)籃球場(chǎng)
內(nèi)容：現(xiàn)場(chǎng)分有食品展區(qū)，水果拼盤(pán)創(chuàng)意大賽區(qū)，營(yíng)養(yǎng)知識(shí)競(jìng)答游戲區(qū)
1、贊助商產(chǎn)品展區(qū)
糕點(diǎn)類：蛋糕，面包，冰淇淋等
飲料類：牛奶，果汁，果醋飲料等
菜肴類：吉首部分餐館的招牌菜
保健類：各種品牌的保健產(chǎn)品
擺放各參展商所提供的展品，以供廣大師生品嘗，并提出自己的意見(jiàn)和評(píng)出最受歡迎食品。
準(zhǔn)備工作：
a 、到各種廠家拉贊助
包括商品和現(xiàn)金
b、制作評(píng)價(jià)表
2、水果拼盤(pán)創(chuàng)意比賽區(qū)
參賽人員：凡吉首大學(xué)在籍學(xué)生均可報(bào)名參加?？梢詥稳嘶蚨嗳私M隊(duì)形式參賽（最多為3人），并要求對(duì)作品進(jìn)行講解。報(bào)名日期截止于5月20日，限取10組報(bào)名者。
附：
a、活動(dòng)所需材料用具由承辦方提供包括水果和刀具等。
b、規(guī)則：參賽者須在指定的時(shí)間內(nèi)完成拼盤(pán)的創(chuàng)意設(shè)計(jì)和組拼工作。作品滿分為50分，作品外形設(shè)計(jì)10分，色彩搭配10分，材料利用率10分，創(chuàng)意設(shè)計(jì)10分，營(yíng)養(yǎng)健康10分
c、評(píng)委有5人組成，包括學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)，贊助商和協(xié)會(huì)成員。
d、根據(jù)的分評(píng)出一下獎(jiǎng)項(xiàng)：
一等獎(jiǎng)：獎(jiǎng)金60元及精美紀(jì)念品和榮譽(yù)證書(shū)
二等獎(jiǎng)：獎(jiǎng)金40元及精美紀(jì)念品和榮譽(yù)證書(shū)
三等獎(jiǎng)：獎(jiǎng)金20元及精美紀(jì)念品和榮譽(yù)證書(shū)
準(zhǔn)備工作：
a、收集報(bào)名資料
b、購(gòu)買(mǎi)證書(shū)水果與刀具
c、與社聯(lián)協(xié)商證書(shū)事宜
d 、在我們的網(wǎng)站上（分區(qū)）公開(kāi)活動(dòng)事宜及細(xì)則
3、營(yíng)養(yǎng)知識(shí)競(jìng)答游戲區(qū)
知識(shí)問(wèn)答、默契配合投球等
時(shí)間：5月17日
地點(diǎn)：老爹農(nóng)業(yè)科技股份有限公司（給會(huì)員發(fā)紀(jì)念品）
參加者：營(yíng)養(yǎng)與健康協(xié)會(huì)全體會(huì)員和全校志愿者
準(zhǔn)備工作：
a、與老爹公司協(xié)商
b、召集志愿者
c、聯(lián)系校車
d 、購(gòu)買(mǎi)紀(jì)念品
目的：宣傳健康飲食習(xí)慣，讓全校師生健康營(yíng)養(yǎng)飲食每一餐
時(shí)間：5月18日（周一）5月24日、其中17，20日為工作重點(diǎn)以展板附加雜志宣傳其余時(shí)間只掛展板，5月24將展板全部搬至活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)
地點(diǎn)：新校區(qū)各食堂門(mén)口
準(zhǔn)備工作：a、制作宣傳展板與雜質(zhì)橫幅海報(bào)
經(jīng)費(fèi)預(yù)算：宣傳海報(bào)10xx1=10元、橫幅20xx2=40元、展板30xx6=180元
雜質(zhì)xx份xx1=xx元、廠家宣傳單200元、證書(shū)獎(jiǎng)品獎(jiǎng)金、150元
水果200元、紀(jì)念品300元、校車100元、場(chǎng)地100元、音響200元
其他200元
共計(jì)：3680元
產(chǎn)品營(yíng)銷活動(dòng)策劃方案篇三
市場(chǎng)特征，消費(fèi)趨勢(shì)，相關(guān)產(chǎn)業(yè)形式等
實(shí)際銷售介質(zhì)調(diào)查，同行業(yè)情況，消費(fèi)者調(diào)查
結(jié)合前面的調(diào)查分析，比較自己的產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)，發(fā)展空間，改正地方等
市場(chǎng)沸點(diǎn)，主導(dǎo)操作模式，結(jié)合自己產(chǎn)品因地制宜的營(yíng)銷方案，產(chǎn)品價(jià)格定位及銷售渠道等
在產(chǎn)品知名度得到一定提升后，注意改變營(yíng)銷策略，注重品牌效應(yīng)
實(shí)例：匡威校園推廣策劃書(shū)
一.整體分析
誕生于20世紀(jì)初的匡威---converse鞋，以其狂放不羈的設(shè)計(jì)，風(fēng)靡全球，集復(fù)古、流行、環(huán)保于一身，是美國(guó)文化的精神象征，以其隨心所欲，自由自在沒(méi)有約束的穿著形態(tài)，更成為追求自我時(shí)尚的青年人的忠實(shí)排擋。
converse(匡威)運(yùn)動(dòng)鞋、休閑鞋及服裝配件的銷售網(wǎng)絡(luò)已遍布全球90多個(gè)國(guó)家和地區(qū)，運(yùn)動(dòng)用品專賣店和百貨公司專柜超過(guò)9000家?？锿谌蚣矣鲬魰裕巧莩奁吠瑫r(shí)也是普通人也能用有的，在國(guó)外銷量與同行業(yè)遙遙領(lǐng)先。
隨著wto，中國(guó)市場(chǎng)逐漸與國(guó)際接軌，converse(匡威)在中國(guó)市場(chǎng)份額位居國(guó)際運(yùn)動(dòng)品牌前三名，可見(jiàn)目前匡威在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)有很大的空間。
鑒于其在國(guó)內(nèi)消費(fèi)者，多是80，90后，就注定了校園是個(gè)很好的推廣空間。
二.實(shí)際調(diào)查
1.到學(xué)校周邊的匡威專賣店里調(diào)查銷售情況
2.到學(xué)生購(gòu)物街了解學(xué)生的喜好，分析出大多學(xué)生的審美趨勢(shì)。
3.到一些其他的專賣店去了解，再與匡威的銷量對(duì)比。
4.在學(xué)校通過(guò)問(wèn)卷形式，了解同學(xué)們對(duì)匡威的喜好程度。
三.本產(chǎn)品綜合分析
圖，表略去
結(jié)論：匡威在校園有很大的市場(chǎng)前景。
四.營(yíng)銷策略
1.大量的傳單，讓匡威品牌深入人心。在學(xué)校各個(gè)位置通過(guò)宣傳海報(bào)等的形式讓同學(xué)們對(duì)匡威有一個(gè)很全面，很親切的認(rèn)識(shí)。
2.走訪寢室，實(shí)地推銷。派團(tuán)隊(duì)親自走訪寢室，去宣傳，推廣。
3.舉行晚會(huì)等發(fā)布會(huì)形式來(lái)展覽產(chǎn)品。
4.在節(jié)假日促銷，通過(guò)抽獎(jiǎng)等的形式來(lái)刺激購(gòu)買(mǎi)欲。
5.宣傳售后服務(wù)，堅(jiān)決保證質(zhì)量第一。
注：營(yíng)銷策劃方案一定要層次，邏輯清晰，圖表數(shù)據(jù)等論據(jù)充分，要保證簡(jiǎn)潔樸實(shí)，可操作性強(qiáng)，有創(chuàng)新頭腦。
其次，方案基本條款項(xiàng)目要俱全，還要因地制宜，結(jié)合實(shí)際來(lái)具體操作，不能假大空。
產(chǎn)品營(yíng)銷活動(dòng)策劃方案篇四
x月x日——x月x日
超市根據(jù)自身的促銷成本控制，在下列活動(dòng)中選擇一個(gè)或多個(gè)方案進(jìn)行借鑒實(shí)施。
活動(dòng)一:六一節(jié)買(mǎi)六送一
在超市中選擇一批商品進(jìn)行買(mǎi)六送一活動(dòng)，比如酸奶、果奶、飲料、果凍、水果等商品，實(shí)行買(mǎi)六件送一件的促銷活動(dòng)。由于促銷成本為1/7，即讓利14%，因此本活動(dòng)需要廠家支持。
活動(dòng)二:迎六一特價(jià)商品
學(xué)習(xí)用品、文具用品、兒童食品、飲料、奶制品一律優(yōu)惠價(jià)銷售;
活動(dòng)三:滿200送兒童水壺
單張小票滿200元，憑購(gòu)物小票送價(jià)值5元的精美有蓋兒童水杯一只;主要考慮到夏天來(lái)臨，方便孩子上學(xué)帶上水杯，因此要求水壺比較精美，有使用價(jià)值。
活動(dòng)一:爭(zhēng)當(dāng)小小書(shū)法家
活動(dòng)內(nèi)容為了書(shū)法比賽(包括剛筆、毛筆)，小朋友將超市的名號(hào)(如家友超市、慈客隆)的書(shū)法作品郵寄或送到本超市，截止日期x月x日(以當(dāng)?shù)剜]戳為準(zhǔn))，在超市內(nèi)展出，凡是參加活動(dòng)的孩子可以獲贈(zèng)一份小禮品。評(píng)出一等獎(jiǎng)1名、二等獎(jiǎng)3名、三等獎(jiǎng)5名、優(yōu)秀獎(jiǎng)若干名。
活動(dòng)二、五子棋比賽
兒童節(jié)期間(x月x日-x月x日)在超市入口處舉行五子棋比賽，參與者有小禮品，得勝者有獎(jiǎng)品。
1、為了表示超市對(duì)兒童節(jié)的支持，促銷活動(dòng)中要選幾個(gè)兒童喜歡的品牌進(jìn)行一定力度的降價(jià)，以吸引人氣;
2、送水壺后，必須在小票上做記號(hào);此活動(dòng)中的水壺可與廠商聯(lián)合，由廠商來(lái)提供一部分活動(dòng)經(jīng)費(fèi);
3、公關(guān)活動(dòng)中參加對(duì)象為0—14歲的兒童，第一個(gè)活動(dòng)中必須注明屬作品的作者檔案資料，如年齡，性別，姓名等;寫(xiě)的字，可規(guī)定為貴超市的名稱或有關(guān)六一兒童節(jié)等內(nèi)容，也可以自由確定。
產(chǎn)品營(yíng)銷活動(dòng)策劃方案精選
產(chǎn)品營(yíng)銷活動(dòng)策劃方案篇五
鳳凰城項(xiàng)目位于鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺(tái)路(在建)和青年路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)等分開(kāi)。
鳳凰城現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場(chǎng)定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓(xùn)，以超低價(jià)位入市，順利的實(shí)現(xiàn)了。
現(xiàn)在，一期多層尚有37套 現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房，銷售額850萬(wàn)元。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主;127m2的三室兩廳7套;這兩種房型的銷售金額占一期余額的90.4%。
二期小戶型總銷售金額預(yù)計(jì)2800萬(wàn)元，臨街商鋪1700萬(wàn)元，合計(jì)4500萬(wàn)元。預(yù)售許可證預(yù)計(jì)x年5月底辦下。
由此可見(jiàn)，目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業(yè)組成:期房小戶型、現(xiàn)房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過(guò)于分散的障礙，是我們面對(duì)的重大挑戰(zhàn)之一。
a、東南板塊及鄭汴路商圈。
鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊主要由三部分組成:鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國(guó)道沿線。
鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤(pán)組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。鳳凰城位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但鳳凰城在操盤(pán)過(guò)程中，沒(méi)有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢(shì)，純粹以低價(jià)位的品牌內(nèi)涵介入競(jìng)爭(zhēng)，不僅沒(méi)有收獲天然的地段價(jià)格優(yōu)勢(shì)，而且為二期、三期制造了品牌障礙。
東明路南段沿線目前競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤(pán)組成。
航海東路與107國(guó)道沿線是x年以來(lái)的樓市亮點(diǎn)，寶景、金色港灣、悉尼陽(yáng)光、燕歸園等一批中價(jià)位大型樓盤(pán)。其中燕歸園是鳳凰城二期小戶型明確的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)，其它幾乎所有的樓盤(pán)都和鳳凰城一期159、127平米現(xiàn)房形成明確的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。(詳見(jiàn)附1:鄭汴路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告)。
b、小戶型市場(chǎng)概況。
自x年底時(shí)尚party介入鄭州樓市以來(lái)，小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來(lái)。尤其是x年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量沖擊市場(chǎng)，形成了小戶型的“市場(chǎng)黑洞”，徹底打破了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局，實(shí)現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面。
燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)，已成功實(shí)現(xiàn)一期的開(kāi)發(fā)，在幾乎沒(méi)有什么競(jìng)爭(zhēng)的情況下，收獲了小戶型市場(chǎng)的第一批需求者，現(xiàn)在燕歸二期正在認(rèn)購(gòu)階段。燕歸園提前介入了小戶型市場(chǎng)，并且認(rèn)識(shí)到小戶型的主力市場(chǎng)是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調(diào)結(jié)果完全一致。此次燕歸二期開(kāi)發(fā)的正是此類戶型(兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米)?？梢哉f(shuō)，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。
c、商鋪市場(chǎng)
商鋪是一個(gè)比較特殊的物業(yè)形態(tài)，商鋪的價(jià)格是由商鋪能為房東帶來(lái)的租金多少?zèng)Q定的。目前鄭州的商鋪市場(chǎng)尚處于起步階段。鳳凰城二期商鋪位于商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)南端，即將建成的大賣場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值將會(huì)決定二期商鋪的價(jià)格。人們對(duì)大賣場(chǎng)的商業(yè)認(rèn)同也將影響二期商鋪的價(jià)格。
和二期商鋪有競(jìng)爭(zhēng)的主要樓盤(pán)是建業(yè)新天地的臨街商鋪、英協(xié)尚未售出的部分商鋪。
一)優(yōu)勢(shì)
1)鄭汴路商圈天然的地段優(yōu)勢(shì)，這里是財(cái)富的俱樂(lè)部，富翁的制造廠，在這里百萬(wàn)富翁比比皆是，每年都有新一代需求產(chǎn)生，源源不斷的需求是我方樓盤(pán)最有力的支撐。
市場(chǎng)細(xì)分如下:
a、高端市場(chǎng)被英協(xié)、建業(yè)等高檔樓盤(pán)滿足，這一部分客戶大部分是第二次或第三次置業(yè)，是終極消費(fèi)，10年內(nèi)不會(huì)再置業(yè)。
b、中端市場(chǎng)被東方明珠、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤(pán)滿足，屬過(guò)度消費(fèi)和終極消費(fèi)的結(jié)合。
c、復(fù)合市場(chǎng)。鳳凰城一期是一個(gè)大眾樓盤(pán)，從價(jià)位角度劃分，屬中低檔樓盤(pán)。鳳凰城二期小戶型項(xiàng)目的目標(biāo)群，預(yù)計(jì)業(yè)主身份復(fù)雜，置業(yè)心理不盡相同，故推廣過(guò)程中，不能拘泥于單一的推廣主線。
本區(qū)域年輕人多為收入較低的藍(lán)領(lǐng)階層，有效需求不足。如果鳳凰城二期銷售象青年居易一味的向年輕時(shí)尚族訴求，我方樓盤(pán)銷售可能面臨比較嚴(yán)峻的局面。
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