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物業(yè)管理論文題目參考篇一
摘要:
物業(yè)管理是近幾年來我國大力培育,發(fā)展房地產市場過程中,住宅與非住宅房產商品化、服務化而出現的對居住、使用住宅小區(qū)、商廈的單位、居民提供公共性服務和特約服務的新行業(yè)。
隨著物業(yè)管理的出現,在牧業(yè)產權人、使用人與物業(yè)管理的受托管人之間產生了一種新型的民事法律糾紛迭起,它作為一種新類型案件,審理難度較大,加上現行法律、法規(guī)的滯后,且缺乏相應理論體系的支撐,在審判實踐中面臨許多問題。
物業(yè)管理作為一個新型的服務性行業(yè)還未制度化、規(guī)范化,物業(yè)管理中存在的法律問題在司法實踐中已經顯露出來,我國應加快物業(yè)管理的全國性立法,明確物業(yè)管理公司與業(yè)主間的法律關系,明確物業(yè)管理服務收費的協(xié)商市場定價導向,解決物業(yè)管理糾紛的途徑。
物業(yè)管理論文題目參考篇二
摘要:如何解決物業(yè)管理糾紛[案情介紹]:2005年8月,北京市朝陽區(qū)美然動力街區(qū)業(yè)主委員會因物業(yè)糾紛向北京市朝陽區(qū)人民法院起訴小區(qū)開發(fā)商北京美晟房地產開發(fā)有限責任公司和小區(qū)前期物業(yè)管理公司北京美晟物業(yè)管理有限公司。
美然動力街區(qū)業(yè)委會稱,小區(qū)業(yè)主入住小區(qū)時曾與美晟物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)托管合同》,明確約定小區(qū)業(yè)主委員會成立后,合同將自行終止。
2004年8月,美然動力街區(qū)業(yè)委會依法成立并取得備案證明后,經招投標另行選定其他物業(yè)公司為小區(qū)提供物業(yè)服務,因此要求美晟房地產開發(fā)公司...
物業(yè)管理論文題目參考篇三
物業(yè)管理起源于19世紀60年代的英國,在我國,物業(yè)管理相對較晚,現代意義的物業(yè)管理公司是1981年3月10日成立的深圳市的物業(yè)管理公司,比西方國家落后近.而校園物業(yè)起步相對更晚,在湖南,高校引進物業(yè)管理也就是近幾年的事,其發(fā)展勢頭相當迅猛,但與沿海地區(qū)物業(yè)管理相比落后近20年.
一、高校物業(yè)發(fā)展歷程
1.傳統(tǒng)的高校后勤管理.后勤管理的校園物業(yè)就是通過學校設立后勤管理部門,管理學校日常工作的運行,從而使學校后勤服務得到保障.學校后勤部門不參與市場競爭,一線員工又沒有經過專業(yè)的培訓,服務意識較低.在計劃經濟下,后勤管理的這種行政管理方式適應高校的管理,但是,隨著我國經濟越來越向著國際化接軌的步伐邁進,計劃經濟的改革,市場經濟的完善,傳統(tǒng)后勤管理已越來越不能適應市場經濟的發(fā)展.近年來,許多高校為了適應市場經濟下的高校后勤管理,提升服務質量,相繼成立了后勤集團,高校后勤集團的成立,從某種程度上打破了傳統(tǒng)的高校后勤管理.
高校后勤集團擁有相對獨立的人事權和經濟權,但職能還像原來的后勤處,學校尚未將所有屬于物業(yè)管理的職能歸整,因此物業(yè)管理企業(yè)也就“五臟不全”.學校對物業(yè)管理的開支進行貼補,這種所有權和經營權合在一起的模式,只能勉強維持基本運轉的物管方式,達不到高標準要求.
2.物業(yè)企業(yè)取代后勤部分管理.伴隨著我國經濟和教育的迅速發(fā)展,高校物業(yè)管理已成為高校后勤不可或缺的新興行業(yè).校園物業(yè)管理跟隨著市場經濟和物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展,已經具備取代后勤管理的基本條件,物業(yè)企業(yè)取代后勤成了必然趨勢.
校園物業(yè)管理要脫離學校領導機構的管理約束,就必須走出校園,引進競爭,聘請市場上優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè),實行有償服務,物業(yè)管理企業(yè)就可以根據服務類型、服務要求及服務對象等情況提供多元化、專業(yè)化、層次化的物業(yè)管理服務,相比較傳統(tǒng)后勤管理而言更加高效.
二、校園物業(yè)的特點
第一,校園物業(yè)沒有物業(yè)管理費收繳難的問題,不會引起物業(yè)管理費糾紛.學校與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理合同,定期撥付物業(yè)管理費,繳納物業(yè)管理費的單位只有一個主體,不像其他物業(yè)有很多的繳費主體.
第二,校園物業(yè)服務對象結構單一.在小區(qū)物業(yè)或者商業(yè)物業(yè)中,業(yè)主結構復雜,物業(yè)服務對象是形形色色的不同社會層次的人,而在校園中,主要的服務對象是師生.
第三,校園物業(yè)綠化要求高.近些年,隨著環(huán)境污染的不斷加劇,各學校對于綠化方面越來越重視,大部分高校將校園建成了園林式單位,因此,對于綠化工作也要求越來越高.
第四,校園物業(yè)保潔工作具有集中性和分散性.集中性:學校中都會有統(tǒng)一的作息時間,學生按著作息時間生活,這段時間的保潔也相當好做.分散性:一般在學生上下課時段以及學生下課后校園衛(wèi)生容易遭到破壞,這就要求物業(yè)公司的保潔工作具有很強的時間針對性,針對校園具體情況進行安排,而在小區(qū)和商業(yè)物業(yè)這種情況相對較少.
第五,校園物業(yè)安全系數要求高.與商業(yè)物業(yè)和住宅物業(yè)中的業(yè)主來比較,學生是沒有進入社會的群體,他們的安全防范意識相對而言要薄弱得多,容易遭遇偷竊行為;另外,學生處于青少年期,性格也大多處于轉型階段,對事物的認知缺乏考慮,容易產生過激行為.因此,校園物業(yè)要求更加注重對校園安全的防范,校園物業(yè)安保工作和公寓管理是構成校園物業(yè)服務最重要的兩大塊.
第六,校園是一個文化氣息集中、濃厚的特殊區(qū)域,它所要求的物業(yè)服務相對比較高,這就對物業(yè)管理人員各方面的素質要求相對較高.
三、校園物業(yè)管理特點
第一、獨立公司形式.以長沙市天創(chuàng)物業(yè)管理有限責任公司在湖南女子學院項目為例,長沙市天創(chuàng)物業(yè)管理有限責任公司是一家經國家認可的具有二級資質的物業(yè)管理企業(yè),從事專業(yè)的校園物業(yè)管理服務,設立學院項目部專門負責湖南女子學院的物業(yè)管理工作,擁有一個完備的管理組織機構.
第二、管理手段為經濟手段.校園物業(yè)管理企業(yè)是一個朝著社會完全開放的公司制機構,在物業(yè)管理公司內部,經濟手段為主要的管理手段.公司內部的《管理細則》、《員工獎懲制度》等規(guī)章制度相對都是建立在經濟利益之上,以經濟手段帶動服務質量的提升.
第三、參與市場競爭.學校引進社會上物業(yè)管理企業(yè)進駐校園,大都采取招標形式進行,市場上任何符合要求的物業(yè)管理企業(yè)都可以參與投標,學校根據物業(yè)企業(yè)的市場品牌效應、服務質量以及物業(yè)管理費等因素進行公開選聘物業(yè)公司.
第四、資金為定額制.在物業(yè)管理企業(yè)接管校園時,與學校簽訂物業(yè)管理合同,合同中即規(guī)定了每一年的物業(yè)管理費用,學校撥付定額的物業(yè)管理費用之后,則只需行使監(jiān)督職能,物業(yè)企業(yè)根據定額的物業(yè)管理費來提供物業(yè)服務.
第五、服務意識強.物業(yè)管理行業(yè)屬于第三產業(yè)--服務業(yè),充分體現了其服務性質,而校園物業(yè)服務的要求更精細化、規(guī)范化和專業(yè)化.例如:長沙市天創(chuàng)物業(yè)管理有限責任公司在湖南女子學院項目秉承“服務是生存之本,管理是效益之基,品牌是發(fā)展之源”的理念.工作中強化內部管理,增強員工的服務意識、市場意識、質量意識、責任意識,嚴格按照iso9001質量認證管理體系的標準運做,著力打造“一流服務、一流管理、一流隊伍”的服務品牌.這些都能充分體現物業(yè)管理服務意識強.
四、校園物業(yè)管理現狀
1.物業(yè)管理費較低.校園物業(yè)不同于商業(yè)物業(yè)和住宅物業(yè),屬于公益性的組織,帶有福利性質,因此,物業(yè)管理費不夠充足,另外,不完善的市場競爭方式導致物業(yè)公司盡量壓縮物業(yè)服務費用.
2.物業(yè)服務從業(yè)人員文化素質較低.物業(yè)從業(yè)人員素質不高包括文化水平低和服務意識不強.首先,文化水方面,通過對湖南女子學院現有物業(yè)服務管理員工的調查,大專以上學歷人數只占5%,具備高中文化的占5%,初中文化占55%,小學文化占35%.從統(tǒng)計數據可看出,物業(yè)公司員工平均文化水平僅初中水平,而要從事高校的物業(yè)管理工作,則在文化層次方面是有所欠缺的.
3.物業(yè)公司企業(yè)文化與校園文化的融合是難點.校園是一個特殊的物業(yè)管理區(qū)域,是有著非常濃厚的人文氣息的地方,校園物業(yè)管理企業(yè)從社會上進駐進來,需要形成一種能融合校園文化的公司文化.湖南女子學院的物業(yè)管理在此方面雖然歷經近6年的文化融合,但仍未達到完全融合的標準,具體表現在開展與學生互動方面的活動不夠,例如:征文比賽、書畫展等具有校園文化氣息的活動,聯(lián)合學生會組織創(chuàng)立各種文化類協(xié)會等.這些校園文化舉措的缺乏,就很難達到企業(yè)文化與校園文化的完全融合.
4.物業(yè)管理公司在學生中的影響力有待進一步提高.根據長沙市天創(chuàng)物業(yè)管理有限責任公司與湖南女子學院后勤管理處上半年的顧客滿意度調查統(tǒng)計顯示,對物業(yè)企業(yè)在校園的物業(yè)服務師生比較熟悉的只占55%,有一定了解的占40%,還有5%的人不清楚.可看出物業(yè)公司在學院的物業(yè)服務影響力還有待進一步加強.
五、校園物業(yè)發(fā)展趨勢展望
校園物業(yè)管理經過傳統(tǒng)后勤改革,到現在引進專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè),經歷了一段漫長的歷程.湖南校園物業(yè)管理從產生初期的感性、無序到現在的平穩(wěn)和理性的發(fā)展,我們完全有理由相信在物業(yè)管理法規(guī)日趨完善、物管行業(yè)日趨規(guī)范、市場化更加理性的條件下,湖南校園物業(yè)的飛速發(fā)展即將到來.同時我們也相信在校園物業(yè)企業(yè)外發(fā)展業(yè)務,內狠抓管理,提升服務質量,提高行業(yè)信譽度情況下,校園物業(yè)市場將會迎來蓬勃發(fā)展、欣欣向榮的景象.
參考文獻:
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[校園物業(yè)管理論文]
物業(yè)管理論文題目參考篇四
被調查的對象是:江西藍天學院04級物業(yè)管理專業(yè)學生;南昌科技大學高職部04級物業(yè)管理專業(yè)學生;江西經濟管理職業(yè)學院05級物業(yè)管理專業(yè)學生。本調查為問卷調查,共發(fā)放調查問卷160份,回收132份;其中有效問卷129份,占總調查人數的80%。以上被調查學生都參加了校實習。
二、物業(yè)管理校外實習時間的選擇與安排
物業(yè)管理實習,三個學校分別安排在第二學期、第四學期。其中,有兩個學校安排在第二學期,一個學校安排在第四學期。95.3%的學生普遍對第二學期就安排校外實習不贊同,贊同第四學期的占41.9%。其根本原因是他們對專業(yè)的了解程度低,專業(yè)知識掌握少,缺乏整體理解和綜合知識運用能力。而專業(yè)教學計劃中,一般第一學年僅僅開設了專業(yè)基礎課程,第二學年則陸續(xù)開設了相應專業(yè)課。因此,在第二學期期間,學生會感覺理論知識不夠用或不能銜接。在第四學期,學生由于具備了較系統(tǒng)的理論知識,有急于上崗實踐的迫切要求。因此,從實際教學出發(fā),“工欲善其事必先利其器”,應在相應開設了專業(yè)基礎課以及專業(yè)課的前提下,及時安排學生校外實習,且以第四學期為宜,實習時間為四周。
三、實習企業(yè)的選擇
這三個學院的學生所在實習單位的資質等級有一級、二級和三級。主要以居住性物業(yè)管理為主,管理項目單一。調查中,學生在對實習單位的選擇上,側重于管理規(guī)范、制度健全、有綜合管理項目的物業(yè)管理企業(yè),選擇率達68.2%;而對企業(yè)資質低、管理項目內容單一的企業(yè)則不選擇。這在一定程度上集中反映了學生對校外物業(yè)管理的實習正向綜合性、規(guī)范性、實務性方面延伸,希望能為未來就業(yè)提供上崗見習的鍛煉機會,擴大就業(yè)選擇面。同時也折射出現有的學院專業(yè)實習模式、觀念及實施效果不能滿足學生需求,不適應行業(yè)發(fā)展現狀。即物業(yè)管理專業(yè)實習不能停留在完成教學任務的淺層次理解上,要進行深層次思考。從實習內涵、學生就業(yè)等多角度審視,為學生運用理論知識去驗證、探索、實踐提供更多的選擇,以激發(fā)學生的思維,引導感性認識的升華,從而提高實習教學的效果。隨著市場經濟成熟度的提高、城市化進程的加快、產業(yè)結構進一步調整、服務業(yè)比重的擴大,物業(yè)管理行業(yè)的覆蓋面將不斷擴展。寫字樓、高檔公寓、大賣場、酒店、會展等業(yè)態(tài)的物業(yè)管理需求將進一步上升,為校外實習提供了平臺,便于我們選擇管理規(guī)范、綜合性強的企業(yè)作為學院實習基地,以推動校企合作。
四、實習內容的安排
有78.3%的被調查學生認為,實習期間,熟悉工作制度、工作程序、工作崗位是首要任務。61%的學生認為,實習期間,獲取工作經驗是主要目的之一。學生對工作崗位印象最深刻的是客戶服務崗位,占54.3%;其次是保安崗位,占34.1%;其它為工程維修崗位、綠化保潔崗位。這說明學生的就業(yè)取向更傾向于從事客戶服務,從事綠化保潔工作意愿不強。也反映出現有的《物業(yè)管理》教材在設備設施維護、綠化保潔等理論知識方面少、淺,可操作性教學實務知識缺乏。一句話,仍不能充分滿足專業(yè)教學需要。在調查中,有41.8%的學生認為,所學知識現實中缺乏適用條件,41.9%的學生認為,理論知識不能解決實際問題。這對現有專業(yè)教學計劃、課程體系、教材建設提出了挑戰(zhàn)。如何避免“學非所需”、“教非所用”這種人才培養(yǎng)尷尬局面,是高職教育研究的緊迫課題。
五、學生實習期間的實習管理
通過調查顯示,企業(yè)對學生實習較重視,都有實習計劃安排,并將學生納入所屬部門管理,對于實習學生,作到有問必答,安排跟班,并落實到具體崗位。學生的實踐技能,主要通過與跟班師傅交流、上崗體驗和現場觀察等方式來獲得。調查中:與跟班師傅交流獲取技能的占54.3%;上崗親身體驗的`占61.2%;在現場觀察獲取技能的占49.6%。這說明學生十分珍惜實習機會,超過一半的學生實習期間態(tài)度認真、目的明確;87.6%學生都能自覺遵守紀律,90.7%的學生對實習過程感到滿意。實習單位對員工管理的要求主要集中在專業(yè)技能、職業(yè)道德、儀容儀表、知法懂法用法等四個方面。學生在實習過程中的體會是:企業(yè)強調員工專業(yè)技能的占72.1%,重視職業(yè)道德的占70.5%,重視員工儀容儀表的占56.6%,要求員工知法懂法用法的占45%。這說明企業(yè)的用人要求與高職物業(yè)管理專業(yè)人才培養(yǎng)的要求總體協(xié)調,但在具體的側重點方面有較大差異。如:職業(yè)道德教育方面,學院更多的是強調公民道德素質教育,而對企業(yè)的職業(yè)道德教育方面,缺乏深入研究。服務行業(yè)員工的儀容儀表體現著員工的精神風貌和企業(yè)的物質文化,企業(yè)對員工的著裝、文明用語、掛牌等方面都做了嚴格詳實的規(guī)定。而各校專業(yè)教學計劃中,對學生在儀容儀表方面的教學與訓練缺乏專業(yè)教學安排。,學生實習后,認為學院很有必要開設禮儀類課程。
六、學生實習后的體會
調查中,有84.5%的學生非常希望實習前提供相應的實習指導資料,做到實習上崗有針對性,思想上有一定的準備,操作上有一定的指導性。學生希望今后專業(yè)課教學能進一步做到理論聯(lián)系實際的占52.7%;希望能經常去企業(yè)實地參觀,了解實際的占44.2%;希望任課教師最好擁有實際經驗的占35.7%;希望能常請企業(yè)專業(yè)人士來校講座的占27%。有82.9%的學生通過實習進一步加深了對該行業(yè)的認識,其中49.6%的人非常愿意從事物業(yè)管理行業(yè),33.3%的學生希望能從事房地產行業(yè)。這表明,校外實習能加深學生對所學專業(yè)的認識和職業(yè)忠誠度,對教與學的有機結合、校企合作是非常有裨益的。
七、校外實習教學中應遵循的原則
(一)專業(yè)知識與校外實踐相結合原則。專業(yè)知識的掌握是學生開啟專業(yè)理論研究、為勝任專業(yè)工作作準備的重要環(huán)節(jié)。校外實踐教學是學生獲取專業(yè)技能、增強綜合運用專業(yè)知識解決實際問題能力和增強職業(yè)感性認識的重要途徑;也是學校驗證專業(yè)教學培養(yǎng)是否符合社會需求的綜合評價途徑,以及開展專業(yè)實踐教學改革與創(chuàng)新不可缺少的依據。因此,理論與實踐教學兩者間要有機協(xié)調與銜接,理論教學要導入實踐案例,予以剖析,幫助學生深刻理解專業(yè)知識內涵。實踐要以理論為基礎,為知識綜合運用營造相應氛圍與環(huán)境,為學生掌握實踐技能提供保障。
(二)三方共贏原則。校外實習涉及企業(yè)、學校、學生三方利益。一般情況下,學校居于主導地位,企業(yè)處于被動配合、學生被動接受的狀況。學校是出于完成專業(yè)培養(yǎng)計劃的目的而實施實習;企業(yè)是出于社會責任、宣傳企業(yè)、培養(yǎng)人才、校企合作等綜合因素來承擔實習任務;學生是出于了解社會、掌握職業(yè)技能、積累社會實踐經驗、完成實習任務出發(fā)來參加實習。三者之間,起關鍵性作用的是學校,它在企業(yè)與學生之間是橋梁和中介。因此,學校應從有利于校企合作、開展橫向專業(yè)研究、有利于學生就業(yè)、培養(yǎng)社會所需人才的角度出發(fā),將從企業(yè)汲取的知識引入課堂教學,讓學生由感性認識上升為理性思考,自覺開拓專業(yè)知識視野,有針對性地訓練相關專業(yè)技能,為未來就業(yè)儲備經驗。學校應積極主動地與有一定實力的企業(yè)加強聯(lián)系,本著互惠互利原則,在教學、科研、就業(yè)等方面形成穩(wěn)固的共贏關系。
(三)教師隨同實習原則。教師隨同學生下企業(yè)實習,不僅僅是承擔協(xié)調與管理工作,還應承擔綜合實驗教學與實際需求間差異性的工作,針對共性問題進行探討;同時也是學校培養(yǎng)“雙師型”教師的一條重要途徑。教師通過跟班學習,能積累實踐經驗,掌握第一手資料,便于今后有的放矢,加強實習前的崗位培養(yǎng)和輔導,減少學生實習的盲目性、被動性,提高學生實習的主動性、針對性、職業(yè)性;便于深化教材與教學改革,豐富教學內涵,貼近實際、貼近崗位,真正做到理論與實踐相結合,學得到、用得上,實現畢業(yè)與就業(yè)零過渡。
(四)有利于特色人才塑造原則。特色人才培養(yǎng)需要有符合高職教育培養(yǎng)規(guī)律的專業(yè)培育計劃,擁有一支具有創(chuàng)新意識、堅持科學發(fā)展觀的師資隊伍,以及行之有效的人才培養(yǎng)課程體系和實踐教學方案。據美國麥肯錫公司20xx年對包括工程師、會計和醫(yī)生在內9種職業(yè)的調查顯示,中國每年有60萬工科大學生畢業(yè),但跨國公司可以雇用的不到10%。該公司認為,中國的教育制度注重的是死記硬背。就工科而言,理論性極強的課程使中國學生解決實際問題和團隊合作的經驗非常少。由此可見,作為高職院校,要力爭扭轉學生職業(yè)技能培養(yǎng)弱的狀況,自我解剖、反省實踐教學“短板”,從課程體系構建的角度,將理論知識運用揉合到學生實踐中去,做到實踐教學對專業(yè)教育具有驗證性、檢測性和修正性。要使實踐教學“短板”變成為高職院校塑造的特色人才“長板”,需進一步充實實踐教學的內涵,集綜合性、專業(yè)性、職業(yè)性和實務性為一體,使實踐鍛煉成為學生成才成長的自由之路。綜上所述,校外實習是專業(yè)實踐教學的一個重要環(huán)節(jié),其效果提高與改善,還需立足市場,加強調研,結合自身特色來量身定做專業(yè)人才,使之成為學生競爭上崗的致勝利刃,從而實現高職院校教育資源優(yōu)化配置,真正把培養(yǎng)符合社會需求的人才目標落到實處。
物業(yè)管理論文題目參考篇五
【目錄】根據內容生成目錄,
【正文】緒論、本論、結論
一、緒論,說明我完成此次作業(yè)的目的.、現實意義、對所研究問題的認識,并提出本文的中心論點。
二、本論
住宅物業(yè)管理存在的問題
(一)國家法律法規(guī),政府管理體系不健全
1、缺乏完善的法律法規(guī)(憲法、法律法規(guī)、規(guī)章制度)
2、政府相關部門的監(jiān)管問題(行政主管部門、社會公共部門)
(二)物業(yè)管理企業(yè)自身存在的問題
1、物業(yè)管理企業(yè)體制問題(5種)
2、物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模效益較差,資金運作混亂(物業(yè)費、運行)
3、物業(yè)管理服務脫節(jié),管理人員素質不足(服務意識、標準規(guī)范)
(三)業(yè)主方面存在的問題
1、業(yè)主物業(yè)消費意識淡薄
2、業(yè)主的物業(yè)管理知識缺乏,維權意識不強
(四)要點問題
1、物業(yè)費收取問題(開發(fā)商、社會輿論)
2、物業(yè)管理中的糾紛問題(宏觀)
解決住宅物業(yè)管理所存在問題的對策
(一)關于法律,政府:改革、完善、履行;監(jiān)督力度、協(xié)調關系。
(二)關于企業(yè):改革,結合自身情況,適應市場需求;經營模式、
費用利用、長遠發(fā)展;服務同步、資質要求、重視培訓。
(三)關于業(yè)主:改變觀念和認識;了解法律常識,提高素質。
(四)關于要點:前期介入、加大正確信息宣傳力度;標準制度、方式方法。
三、結論
1、概括當前住宅物業(yè)的現狀和我們的任務所在
2、呼應開頭的緒論
物業(yè)管理論文題目參考篇六
摘要:我國物業(yè)管理經過30多年的發(fā)展,物業(yè)管理市場日漸成熟,物業(yè)管理法規(guī)更加完善,逐步走向規(guī)范化、合理化、制度化、理性化,已經取得了相當不錯的規(guī)模和成績。一些不可忽視的問題也逐漸浮出水面,這些問題不但困擾了業(yè)主,也令物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展遇到了瓶頸。為了解決物業(yè)管理中存在的問題,我們加強立法,提高物業(yè)管理資質等級,加大宣傳和物業(yè)管理力度、加大與政府職能部門之間的協(xié)調關系,制定詳細、行之有效的管理制度與措施,及時解決問題與矛盾,從而對物業(yè)管理發(fā)展起到重要而深遠的影響。
關鍵詞:物業(yè)管理;解決對策
一、物業(yè)管理發(fā)展存在問題
1.效益差,生存難。物業(yè)管理是風險小、利潤低的行業(yè),物業(yè)公司受經營范圍和場地等原因限制,目前只能因地制宜開展可行性經營。隨著市場經濟影響,之前制定的物業(yè)收費標準低于物業(yè)公司運作成本,增加了物業(yè)管理企業(yè)的經濟承受壓力,業(yè)主要求物業(yè)公司在原有基礎上不斷提升和改進服務質量與水平,因此相關費用逐步增加,導致物業(yè)管理企業(yè)嚴重虧損,直接影響物業(yè)管理企業(yè)的正常運行,同時也是影響物業(yè)管理企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的難點問題。
2.違章建筑、私搭亂建現象嚴重。小區(qū)私搭亂建侵害小區(qū)公共利益是一個普遍的社會問題,個別業(yè)主在住進小區(qū)后在公共綠地上進行種植、私擴小院、私占公共空間,嚴重破壞了公共設施,嚴重侵犯了廣大業(yè)主的合法權益,業(yè)主利益得不到正當維護。截至目前,沒有一部完善的法律來制止這種違法行為,此類問題引起的糾紛不斷增加,調節(jié)難度較大。引起此類問題的主因是:鄰居不愿管、物業(yè)不敢管、建委無權管、城管不好管,導致業(yè)主對其置之不理,違規(guī)現象時有發(fā)生,屢禁不止。
3.維修保養(yǎng)能力較弱。小區(qū)和寫字樓一旦出現故障性事故,急需維修,業(yè)主第一時間反映物業(yè)公司報修,但物業(yè)管理公司受專業(yè)技術限制,往往不能及時維修,如:電梯損壞、消防故障、供水、供暖管網泄漏等技術含量較高的維修工作,因物業(yè)公司不具備這方面的專業(yè)技術操作知識,如有這方面報修,物業(yè)公司只能借助和申請專業(yè)維保公司和相關有資質的施工隊伍進行維修,這顯然不符合專業(yè)物業(yè)管理規(guī)范。
4.物業(yè)管理經費不足。物業(yè)管理可經營性項目較少,相對經營性收入較少,物業(yè)管理主要靠收取物業(yè)費為主要經濟來源,不少住戶往往不能完全理解物業(yè)費繳納是住戶應盡義務,甚至把物業(yè)管理理解為無償服務或低償服務,以各種理由拒繳相關費用,給物業(yè)管理工作帶來難度和壓力,因此加大力度宣傳住戶有償服務意識和消費原則,提升物業(yè)服務水平,促進物業(yè)與業(yè)主之間順暢溝通,廣泛聽取業(yè)主心聲和意愿,關系的良性化發(fā)展有助于物業(yè)費收取,使物業(yè)公司利益得到最大化。
5.物業(yè)與業(yè)主之間矛盾日漸激化。隨著廣大業(yè)主維權意識不斷增強,業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)提出了更高的要求,物業(yè)管理企業(yè)生存空間和壓力不斷增加,其實物業(yè)與業(yè)主就是“魚和水”的關系,需要相互理解、相互支持。有些業(yè)主認為已交相關物業(yè)費,理所當然物業(yè)公司就要提供全方位無償或低償服務,以此滿足部分業(yè)主的私欲,否則業(yè)主就以各種理由不交物業(yè)費,將所有問題指向物業(yè)公司,問題得不到及時解決,因此產生惡性循環(huán),相互之間產生隔閡與矛盾,形成對立面,使簡單問題復雜化。
6.從業(yè)人員素質較低。目前,物業(yè)行業(yè)出現了低學歷化傾向,高學歷年輕人不愿從事物業(yè)管理工作,又累又受氣;而低學歷又干不好。造成這種現象主要兩個方面原因,一是工資福利跟不上。過去物業(yè)管理是新興事物,市場競爭力小,相對其他行業(yè)工資待遇較高。隨著市場行業(yè)體制發(fā)生變革,物業(yè)行業(yè)工資福利遠低于其他行業(yè),物業(yè)管理企業(yè)市場不再有優(yōu)勢。二是錄用從業(yè)人員門檻較低。人們想象中的物業(yè)公司就是打掃衛(wèi)生、接聽電話、小區(qū)巡邏等簡單的日常工作,沒有什么技術含量,不需要其他硬性條件要求,只要有一定的工作經歷就可以勝任,人員素質與水平參差不齊,大大降低了從業(yè)人員標準和要求。
7.建設遺留問題。由于建設施工單位在建筑房屋時,存在搶工期、趕任務等原因,產生部分房屋裂縫、供水管網破裂、墻體滲水等問題。隨著業(yè)主入住率不斷增加,問題逐漸顯現,業(yè)主投訴較多、意見較大,有問題找物業(yè)天經地義,物業(yè)公司對問題無法解決,或者維修費用較高,物業(yè)無力承擔,問題久拖不解,物業(yè)不作為,業(yè)主將不滿情緒對準物業(yè),增加了物業(yè)公司工作難度和壓力。如何解決遺留問題是當今物業(yè)管理企業(yè)面臨的難點,也是今后工作的'重點。
二、物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展對策
從物業(yè)管理行業(yè)整體發(fā)展趨勢來看,解決問題主要應從以下幾個方面著手:
1.完善物業(yè)法律法規(guī),加強宣傳力度。由于我國小區(qū)數量的不斷增加,我國政府應該加強對物業(yè)管理的改善,完善相關的法律法規(guī),做到有法可依,不僅業(yè)主的利益可依法維護,也提高了物業(yè)管理的規(guī)范,雙方利益最大化。政府要加強對物業(yè)管理的宣傳與支持,使更多的人了解物業(yè)管理,能享受到物業(yè)管理服務企業(yè)的服務。使業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)能夠和諧相處,提升城市的整體水平。
2.改善物業(yè)壞境,杜絕私搭亂建。物業(yè)管理的是一個集體大環(huán)境,不能因為個別的人破壞整體的環(huán)境。物業(yè)管理企業(yè)在滿足業(yè)主的要求時,也應該有明確的規(guī)定,對于私搭亂建而不改正的個別案列,物業(yè)管理企業(yè)就應該根據相關的法律法規(guī)去約束他們,而不是使用極端的手段,迫使業(yè)主聽自己的。物業(yè)管理企業(yè)要做到有理有據,使業(yè)主明白物業(yè)這個大環(huán)境是大家的,而不是屬于個人的。
3.加大人才培訓與儲備。針對物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展現狀,人才的培養(yǎng)與儲備是企業(yè)生存與發(fā)展的立足之本,否則公司發(fā)展受限,難以擴大發(fā)展規(guī)模,影響團隊成長,因此加大人才培養(yǎng),提供人才發(fā)展空間,使其發(fā)揮所學之長,補其之短,以點帶面提升人才整體水平,把留用和培養(yǎng)人才也作為企業(yè)發(fā)展的重要戰(zhàn)略來抓,促進該行業(yè)人才建設層次的整體提升。
4.應從多方面著手,改善經費不足狀況。
(1)目前社會是一個以科技創(chuàng)新促發(fā)展的時代,高科技新型事物不斷出現??萍紕?chuàng)新的合理運用能減少人員成本,提高物業(yè)管理的服務質量。
(2)物業(yè)公司可利用小區(qū)優(yōu)勢與一些網絡電商、產品供應商展開合作,提高多種經營收入,達到利益最大化。
(3)通過宣傳和媒體公關,努力展示公司形象,宣傳企業(yè)核心價值觀,樹立自身企業(yè)口碑與品牌,從而不斷降低自身運營成本,獲得較好的經濟利潤。
5.完善物業(yè)管理服務觀念。物業(yè)管理人員要熟練掌握物業(yè)管理基本法律法規(guī),不斷提升專業(yè)技術知識,提高物業(yè)管理服務水平。要從物業(yè)自身找問題、查原因、堵漏洞,完善物業(yè)公司管理機制,增強員工的服務意識,拉近與業(yè)主之間的距離,取得相互信任和理解。物業(yè)和業(yè)主不是相互對立的,而是合作關系,物業(yè)在付出服務的同時收獲業(yè)主的肯定和物業(yè)費用的收入,業(yè)主收獲服務的同時獲得了較好的生活質量,各取所需,共筑和諧美好家園。
6.提升從業(yè)人員的專業(yè)素質。物業(yè)企業(yè)應多學習外地市物業(yè)行業(yè)先進的經驗和辦法,可以外派人員到沿海發(fā)達地區(qū)進行學習培訓。這也是提高物業(yè)管理企業(yè)員工素質的一個重要途徑。積極吸納高學歷、高素質人才。物業(yè)服務是微利行業(yè),工資福利待遇水平決定了其難以留住高學歷、高素質人才,物業(yè)企業(yè)要優(yōu)化人才隊伍,一是送出去,二是請進來。送出去就是送單位年青的骨干力量出去進修學習,員工進修學習完畢后,再派其他員工去學習,展開周期循環(huán),提高人才整體素質。請進來就是聘請物業(yè)專業(yè)人員進行專業(yè)和綜合技能短期培訓,建立獎勵機制,從而調動員工的學習積極性,提高員工的整體素質。7.物業(yè)管理企業(yè)加強完善承接查驗管理制度,嚴把承接驗收質量關,從源頭杜絕問題蔓延,對所查驗的公共部位及公共區(qū)域設施設備建立查驗臺賬,對問題劃分分清權責、利于追責,避免遺留問題再留給物業(yè)公司,增加物業(yè)公司解決問題的難度,引發(fā)業(yè)主因此遺留問題與物業(yè)公司產生矛盾。
三、總結
總之,物業(yè)管理要以改善群眾居住條件、促進社會經濟發(fā)展為中心,不斷增強自身的主觀能動性,積極發(fā)揮自身的優(yōu)勢,建立健全物業(yè)管理體制,以培育市場、規(guī)范市場為重點,加快立法步伐,加強監(jiān)督指導,不斷提高服務質量,樹立良好企業(yè)形象,推進物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。
參考文獻:
[2]姚學清.獅港物業(yè)管理發(fā)展對策研究[d].成都:西南石油學院,2004.
物業(yè)管理論文題目參考篇七
摘要:隨著我國經濟實力不斷增長,社區(qū)物業(yè)管理也迅速發(fā)展。然而,越來越多的問題突顯出來,一定程度上制約了我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展,使得我國物業(yè)管理行業(yè)在市場化日趨成熟的大環(huán)境下缺乏一個明確的發(fā)展方向,進而難以取得突破性發(fā)展。為此,對我國城市社區(qū)物業(yè)管理中現存問題展開深入挖掘,探尋問題形成的原因,并在此基礎上探索優(yōu)化我國城市物業(yè)管理的解決措施,對促進我國城市社區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展有著重要意義。
關鍵詞:城市社區(qū);物業(yè)管理;業(yè)主
1我國城市社區(qū)物業(yè)管理現存問題
1.1城市社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)管理能力有限
與發(fā)達國家相比,我國社區(qū)物業(yè)由于起步較晚其發(fā)展相對滯后,加上國內物業(yè)管理方面人才匱乏,致使城市社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)大多管理能力不足。主要體現在兩個方面:其一,物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、房地產開發(fā)商三者關系處理不到位。其二,將物業(yè)管理的重點放在對外宣傳上,而自身實際管理經驗的累積和管理相關設施發(fā)展與宣傳相悖,在一定程度上導致我國城市社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)高科技管理設施逐漸成為擺設,難以發(fā)揮其應有的功能和作用。
1.2服務觀念落后
我國城市物業(yè)管理企業(yè)服務觀念落后,致使我國城市物業(yè)管理服務質量難以顯現。主要體現在兩個方面:其一,我國城市物業(yè)管理主觀原因致使其行業(yè)定位存在偏差。我國城市物業(yè)管理企業(yè)沒有找準行業(yè)定位,將自己定位為管理者,而不是服務者。這是因為物業(yè)管理企業(yè)自身服務觀念落后,沒有認識到物業(yè)管理的職能是服務。由于這種錯誤的行業(yè)定位,致使我國城市物業(yè)管理服務質量差。其二,前期物業(yè)定價過低、后期業(yè)主拖延或拒繳物業(yè)費等客觀因素致使我國物業(yè)管理企業(yè)難以提供優(yōu)質服務。而業(yè)主一旦拖延或拒繳物業(yè)費,物業(yè)管理企業(yè)就會更加消極懈怠,極大打擊物業(yè)管理的服務意識,難以提供優(yōu)質的服務,由此形成惡性循環(huán),制約了我國城市物業(yè)管理整個行業(yè)的發(fā)展壯大。
1.3業(yè)主思想觀念存在誤區(qū)
我國城市物業(yè)管理行業(yè)飛速發(fā)展,多數業(yè)主的消費理念相對落后,仍處于計劃經濟時代單位大包大攬免費午餐的狀態(tài),尚未形成“等價交換”的消費理念。此外,多數業(yè)主對物業(yè)都缺乏正確認識,自律性差,一味追求“低價格,高服務”。不少業(yè)主都存在拖延或拒繳物業(yè)費現象,降低了物業(yè)管理企業(yè)收費率,降低了物業(yè)管理人員服務的積極性,同時也影響了更多社區(qū)居民的利益。
2我國城市社區(qū)物業(yè)管理現存問題的原因
2.1相關法律法規(guī)不健全
由于我國城市社區(qū)物業(yè)管理相關法律法規(guī)尚不健全,賦予業(yè)主大會以及業(yè)主委員會的法律地位不高,使得業(yè)主大會在實際運作中談判處理社區(qū)物業(yè)管理問題難度增加,協(xié)調成本逐步增長,業(yè)主大會難以充分發(fā)揮其職能。此外,針對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的監(jiān)督機制尚不健全,其實際運作中難以做到“民主、公開、公平”,導致業(yè)主委員會和業(yè)主大會并不能完全代表廣大業(yè)主利益。也正是由于我國城市社區(qū)物業(yè)管理相關法律的建設力度較弱,尚未出臺具有針對性、地方性的物業(yè)管理相關法律法規(guī),致使社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主二者之間的權、責、利關系不明晰,對于二者之間出現的糾紛,也尚未出臺相關法律法規(guī)明確指出處理辦法。究其根本,主要是由于我國房地產行業(yè)發(fā)展迅速,社區(qū)物業(yè)管理行業(yè)也飛速發(fā)展,而與社區(qū)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展速度相比我國出臺的有關社區(qū)物業(yè)管理的法律法規(guī)難以同步,從而制約其發(fā)展。
2.2市場機制不夠完善
近些年,我國物業(yè)管理行業(yè)飛速發(fā)展,逐漸成為我國現代服務業(yè)的重要組成部分,但由于我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展起步較晚,市場機制尚不完善,使得業(yè)主跟物業(yè)管理企業(yè)之間處于無休止的糾紛中。市場機制的不完善,嚴重影響了市場經濟環(huán)境下物業(yè)管理體系的發(fā)展和完善,物業(yè)管理企業(yè)缺乏一個良好的監(jiān)督環(huán)境,以及招投標的標準化、透明化程度低,致使違法違規(guī)現象時有發(fā)生,使得物業(yè)管理行業(yè)在市場經濟的發(fā)展活力不足。另外,由于監(jiān)管機制體制的不健全,在一定程度上導致了物業(yè)管理企業(yè)的職能和責任難以充分履行,加劇了物業(yè)管理市場的混亂。也正是因為市場機制不完善,導致物業(yè)管理缺乏一個良好的競爭環(huán)境,使得市場經濟的競爭機制建設不完善,進而導致物業(yè)管理企業(yè)在實際運作中不規(guī)范,管理水平低下?;谖飿I(yè)管理企業(yè)的不規(guī)范操作,在一定程度上引起了業(yè)主的不滿,進一步影響了業(yè)主參與自治的積極性。
2.3社區(qū)業(yè)主自治程度不夠難以滿足現實需求
按照我國傳統(tǒng)文化,老百姓花掉畢身積蓄購買商品房就是為了安居樂業(yè)尋找歸屬感。但是面對與物業(yè)管理的糾紛得不到解決,讓很多業(yè)主對物業(yè)管理行業(yè)失去信心。一方面,業(yè)主缺乏自治觀念。有些小區(qū)幾年沒有舉行過業(yè)主大會,各家自掃門前雪,對與自身利益無關的物業(yè)管理事務莫不關心。業(yè)主大會無法正常召開,業(yè)主委員會也就無法成立。在面對利益受到侵害時,缺乏良好的維權渠道。其次,不少小區(qū)業(yè)主委員會管理不規(guī)范。業(yè)主委員會應該是由業(yè)主大會公開選舉而來,但是不少小區(qū)從選舉到后期的管理運作都極為不規(guī)范。業(yè)主委員會不能代表業(yè)主利益甚至還和物業(yè)管理企業(yè)共同侵害業(yè)主利益。一部分小區(qū)業(yè)主委員會雖然是正規(guī)流程選舉而來,而業(yè)主委員會成員管理能力缺乏,在幫助業(yè)主維權過程中力不從心。這些情況都讓業(yè)主委員會形同虛設,無法發(fā)揮應有的作用。
3優(yōu)化我國城市社區(qū)物業(yè)管理對策
3.1健全相關法律法規(guī)
物業(yè)管理雖然在我國發(fā)展了多年,但是相關法律法規(guī)還是滯后。開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主之間發(fā)生糾紛,往往沒有詳細的法律法規(guī)提供法律依據導致糾紛無法通過法律手段妥善解決。根據物業(yè)管理的特點,主要從兩方面來完善法律法規(guī)。一方面要健全地方法規(guī)。我國各地區(qū)經濟文化發(fā)展情況差異很大完全依靠國家制定的法規(guī)往往不能解決實際糾紛。根據各地方實際情況來制定物業(yè)相關規(guī)定,在物業(yè)管理過程中才能更加切合實際解決物業(yè)糾紛。如:收費原則、收費標準、服務構成、管理方式等細節(jié)上的問題都要有詳細的法規(guī)來規(guī)范,這樣才能使出現糾紛有法可依。另一方面,要制定完善的投標制度。當前物業(yè)管理一個重要問題就是業(yè)主不能自主選擇物業(yè)公司。完善投標制度,通過業(yè)主大會來公開選擇廣大業(yè)主青睞的物業(yè)公司。一旦達到自由選擇物業(yè)公司,物業(yè)公司為了獲取市場必然要極力提供良好服務得到業(yè)主口碑,獲得良好的公眾印象。公平公開的市場競爭才能促進物業(yè)公司服務觀念的改變以及管理能力的提高,最終得到長足發(fā)展,同時業(yè)主也得到良好服務和避免糾紛。
3.2認清行業(yè)本質找準行業(yè)定位
首先,要處理好物業(yè)管理者與業(yè)主之間的定位。物業(yè)管理者在業(yè)主面前,既不是高高在上的“管理者”,也不是卑微受氣的“仆人”。對于物業(yè)管理者,應該將自身定位為服務者,因為物業(yè)管理本質上是服務業(yè)。每一個物業(yè)從業(yè)人員都應該遵守職業(yè)道德,認真為業(yè)主提供服務,以及不斷提高自身物業(yè)管理能力。遇到業(yè)主問題要耐心解決,時刻把自己定位為一個服務者。對于業(yè)主,也要擺正自己的位置。不能把物業(yè)管理者當作自己的仆人,通過正規(guī)流程去處理物業(yè)問題,而不是通過威脅和拒絕交物業(yè)費等方式來“維權”。其次,房地產開發(fā)商與物業(yè)之間的定位。開發(fā)商與物業(yè)應該是相輔相成的,二者相互支持相互幫助才能出現共贏的`局面。一些開發(fā)商對房屋建造偷工減料等等,導致后期物業(yè)公司難以應付,這使物業(yè)公司失去管理信息和業(yè)主糾紛不斷。一些物業(yè)公司為了獲得市場,前期給開發(fā)商報出過低的物業(yè)費用吸引業(yè)主購買商品房,但在后期卻無法按預期提供服務,最終只會糾紛不斷。優(yōu)質小區(qū)建設規(guī)劃,會給后期物業(yè)管理減少很多不必要的糾紛,提供一個良好的服務平臺,并能使開發(fā)商獲得公眾的信任與支持。
3.3完善相關規(guī)章制度
首先要進一步完善招標制度,做好事前監(jiān)督。在確定由哪家物業(yè)公司入駐社區(qū)參與物業(yè)管理之前,必須要有一套完善的招標制度來選擇符合要求的優(yōu)質的物業(yè)管理公司。公平公開的招標制度,讓更多的物業(yè)公司參與競爭從而促進物業(yè)公司自我提高和為業(yè)主提供更優(yōu)質服務。通過嚴格的招標制度和招標流程來篩選合格的物業(yè)公司,是對業(yè)主負責同時也是對物業(yè)管理行業(yè)負責。其次,初始物業(yè)公司選擇市場化。在實際物業(yè)管理過程中,開發(fā)商與物業(yè)管理公司關系往往非常曖昧甚至物業(yè)公司是開發(fā)商下屬公司。根據《物業(yè)管理條例》規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)和開發(fā)商應該是合同關系。開發(fā)商在進行商品房銷售過程時,物業(yè)公司提前入駐社區(qū),往往這個物業(yè)公司和開發(fā)商有著千絲萬縷的關系。之后又缺乏自由選擇物業(yè)公司的體制,導致物業(yè)和業(yè)主糾紛不斷。最后,建立完善的業(yè)主投訴制度。近年來的物業(yè)糾紛越來越多,業(yè)主利益受到侵害時沒有暢通的投訴渠道和完善的投訴制度只能采取其它不理想的維權方式。如此一來,物業(yè)和業(yè)主之間的糾紛就得不到妥善解決從而惡性循環(huán)。糾紛得不到妥善解決,讓業(yè)主對物業(yè)管理行業(yè)失去信心從而不愿意交物業(yè)管理費。最終導致物業(yè)管理企業(yè)得不到良性發(fā)展。
3.4完善監(jiān)管機制,物業(yè)管理健康發(fā)展
首先,要加強物業(yè)公司資質審核監(jiān)督。對物業(yè)管理企業(yè)資質信用度等方面進行嚴格的審核,杜絕不符合要求的企業(yè)進入物業(yè)管理行業(yè)。這既是保障業(yè)主的利益,也是保障物業(yè)管理行業(yè)的利益。其次,加強物業(yè)管理行業(yè)競爭規(guī)范化監(jiān)督。當前物業(yè)管理市場競爭日益激烈,不少物業(yè)公司為了奪取市場,不顧市場規(guī)律,承諾過低的物業(yè)費,入駐社區(qū)后又不能盈利從而通過降低服務質量違規(guī)收費等方式來保證自身利益,最終導致業(yè)主不滿,從而糾紛不斷。同時惡意低價競爭和亂收費擾亂了物業(yè)管理市場,破壞了物業(yè)管理行業(yè)形象。最后,要加強對業(yè)主委員會的規(guī)范化監(jiān)督。業(yè)主委員會是由業(yè)主大會選舉而來,代表廣大業(yè)主利益的業(yè)主代表。政府加強對其監(jiān)督管理,使其規(guī)范化運作真正代表廣大業(yè)主利益。
參考文獻:
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物業(yè)管理論文題目參考篇八
:我國物業(yè)管理經過30多年的發(fā)展,物業(yè)管理市場日漸成熟,物業(yè)管理法規(guī)更加完善,逐步走向規(guī)范化、合理化、制度化、理性化,已經取得了相當不錯的規(guī)模和成績。一些不可忽視的問題也逐漸浮出水面,這些問題不但困擾了業(yè)主,也令物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展遇到了瓶頸。為了解決物業(yè)管理中存在的問題,我們加強立法,提高物業(yè)管理資質等級,加大宣傳和物業(yè)管理力度、加大與政府職能部門之間的協(xié)調關系,制定詳細、行之有效的管理制度與措施,及時解決問題與矛盾,從而對物業(yè)管理發(fā)展起到重要而深遠的影響。
:物業(yè)管理;解決對策
1.效益差,生存難。物業(yè)管理是風險小、利潤低的行業(yè),物業(yè)公司受經營范圍和場地等原因限制,目前只能因地制宜開展可行性經營。隨著市場經濟影響,之前制定的物業(yè)收費標準低于物業(yè)公司運作成本,增加了物業(yè)管理企業(yè)的經濟承受壓力,業(yè)主要求物業(yè)公司在原有基礎上不斷提升和改進服務質量與水平,因此相關費用逐步增加,導致物業(yè)管理企業(yè)嚴重虧損,直接影響物業(yè)管理企業(yè)的正常運行,同時也是影響物業(yè)管理企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的難點問題。
2.違章建筑、私搭亂建現象嚴重。小區(qū)私搭亂建侵害小區(qū)公共利益是一個普遍的社會問題,個別業(yè)主在住進小區(qū)后在公共綠地上進行種植、私擴小院、私占公共空間,嚴重破壞了公共設施,嚴重侵犯了廣大業(yè)主的合法權益,業(yè)主利益得不到正當維護。截至目前,沒有一部完善的法律來制止這種違法行為,此類問題引起的糾紛不斷增加,調節(jié)難度較大。引起此類問題的主因是:鄰居不愿管、物業(yè)不敢管、建委無權管、城管不好管,導致業(yè)主對其置之不理,違規(guī)現象時有發(fā)生,屢禁不止。
3.維修保養(yǎng)能力較弱。小區(qū)和寫字樓一旦出現故障性事故,急需維修,業(yè)主第一時間反映物業(yè)公司報修,但物業(yè)管理公司受專業(yè)技術限制,往往不能及時維修,如:電梯損壞、消防故障、供水、供暖管網泄漏等技術含量較高的維修工作,因物業(yè)公司不具備這方面的專業(yè)技術操作知識,如有這方面報修,物業(yè)公司只能借助和申請專業(yè)維保公司和相關有資質的施工隊伍進行維修,這顯然不符合專業(yè)物業(yè)管理規(guī)范。
4.物業(yè)管理經費不足。物業(yè)管理可經營性項目較少,相對經營性收入較少,物業(yè)管理主要靠收取物業(yè)費為主要經濟來源,不少住戶往往不能完全理解物業(yè)費繳納是住戶應盡義務,甚至把物業(yè)管理理解為無償服務或低償服務,以各種理由拒繳相關費用,給物業(yè)管理工作帶來難度和壓力,因此加大力度宣傳住戶有償服務意識和消費原則,提升物業(yè)服務水平,促進物業(yè)與業(yè)主之間順暢溝通,廣泛聽取業(yè)主心聲和意愿,關系的良性化發(fā)展有助于物業(yè)費收取,使物業(yè)公司利益得到最大化。
5.物業(yè)與業(yè)主之間矛盾日漸激化。隨著廣大業(yè)主維權意識不斷增強,業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)提出了更高的要求,物業(yè)管理企業(yè)生存空間和壓力不斷增加,其實物業(yè)與業(yè)主就是“魚和水”的關系,需要相互理解、相互支持。有些業(yè)主認為已交相關物業(yè)費,理所當然物業(yè)公司就要提供全方位無償或低償服務,以此滿足部分業(yè)主的私欲,否則業(yè)主就以各種理由不交物業(yè)費,將所有問題指向物業(yè)公司,問題得不到及時解決,因此產生惡性循環(huán),相互之間產生隔閡與矛盾,形成對立面,使簡單問題復雜化。
6.從業(yè)人員素質較低。目前,物業(yè)行業(yè)出現了低學歷化傾向,高學歷年輕人不愿從事物業(yè)管理工作,又累又受氣;而低學歷又干不好。造成這種現象主要兩個方面原因,一是工資福利跟不上。過去物業(yè)管理是新興事物,市場競爭力小,相對其他行業(yè)工資待遇較高。隨著市場行業(yè)體制發(fā)生變革,物業(yè)行業(yè)工資福利遠低于其他行業(yè),物業(yè)管理企業(yè)市場不再有優(yōu)勢。二是錄用從業(yè)人員門檻較低。人們想象中的物業(yè)公司就是打掃衛(wèi)生、接聽電話、小區(qū)巡邏等簡單的日常工作,沒有什么技術含量,不需要其他硬性條件要求,只要有一定的工作經歷就可以勝任,人員素質與水平參差不齊,大大降低了從業(yè)人員標準和要求。
? 7.建設遺留問題。由于建設施工單位在建筑房屋時,存在搶工期、趕任務等原因,產生部分房屋裂縫、供水管網破裂、墻體滲水等問題。隨著業(yè)主入住率不斷增加,問題逐漸顯現,業(yè)主投訴較多、意見較大,有問題找物業(yè)天經地義,物業(yè)公司對問題無法解決,或者維修費用較高,物業(yè)無力承擔,問題久拖不解,物業(yè)不作為,業(yè)主將不滿情緒對準物業(yè),增加了物業(yè)公司工作難度和壓力。如何解決遺留問題是當今物業(yè)管理企業(yè)面臨的難點,也是今后工作的重點。
從物業(yè)管理行業(yè)整體發(fā)展趨勢來看,解決問題主要應從以下幾個方面著手:
由于我國小區(qū)數量的.不斷增加,我國政府應該加強對物業(yè)管理的改善,完善相關的法律法規(guī),做到有法可依,不僅業(yè)主的利益可依法維護,也提高了物業(yè)管理的規(guī)范,雙方利益最大化。政府要加強對物業(yè)管理的宣傳與支持,使更多的人了解物業(yè)管理,能享受到物業(yè)管理服務企業(yè)的服務。使業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)能夠和諧相處,提升城市的整體水平。
物業(yè)管理的是一個集體大環(huán)境,不能因為個別的人破壞整體的環(huán)境。物業(yè)管理企業(yè)在滿足業(yè)主的要求時,也應該有明確的規(guī)定,對于私搭亂建而不改正的個別案列,物業(yè)管理企業(yè)就應該根據相關的法律法規(guī)去約束他們,而不是使用極端的手段,迫使業(yè)主聽自己的。物業(yè)管理企業(yè)要做到有理有據,使業(yè)主明白物業(yè)這個大環(huán)境是大家的,而不是屬于個人的。
針對物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展現狀,人才的培養(yǎng)與儲備是企業(yè)生存與發(fā)展的立足之本,否則公司發(fā)展受限,難以擴大發(fā)展規(guī)模,影響團隊成長,因此加大人才培養(yǎng),提供人才發(fā)展空間,使其發(fā)揮所學之長,補其之短,以點帶面提升人才整體水平,把留用和培養(yǎng)人才也作為企業(yè)發(fā)展的重要戰(zhàn)略來抓,促進該行業(yè)人才建設層次的整體提升。
(1)目前社會是一個以科技創(chuàng)新促發(fā)展的時代,高科技新型事物不斷出現??萍紕?chuàng)新的合理運用能減少人員成本,提高物業(yè)管理的服務質量。
(2)物業(yè)公司可利用小區(qū)優(yōu)勢與一些網絡電商、產品供應商展開合作,提高多種經營收入,達到利益最大化。
(3)通過宣傳和媒體公關,努力展示公司形象,宣傳企業(yè)核心價值觀,樹立自身企業(yè)口碑與品牌,從而不斷降低自身運營成本,獲得較好的經濟利潤。
物業(yè)管理人員要熟練掌握物業(yè)管理基本法律法規(guī),不斷提升專業(yè)技術知識,提高物業(yè)管理服務水平。要從物業(yè)自身找問題、查原因、堵漏洞,完善物業(yè)公司管理機制,增強員工的服務意識,拉近與業(yè)主之間的距離,取得相互信任和理解。物業(yè)和業(yè)主不是相互對立的,而是合作關系,物業(yè)在付出服務的同時收獲業(yè)主的肯定和物業(yè)費用的收入,業(yè)主收獲服務的同時獲得了較好的生活質量,各取所需,共筑和諧美好家園。
物業(yè)企業(yè)應多學習外地市物業(yè)行業(yè)先進的經驗和辦法,可以外派人員到沿海發(fā)達地區(qū)進行學習培訓。這也是提高物業(yè)管理企業(yè)員工素質的一個重要途徑。積極吸納高學歷、高素質人才。物業(yè)服務是微利行業(yè),工資福利待遇水平決定了其難以留住高學歷、高素質人才,物業(yè)企業(yè)要優(yōu)化人才隊伍,一是送出去,二是請進來。送出去就是送單位年青的骨干力量出去進修學習,員工進修學習完畢后,再派其他員工去學習,展開周期循環(huán),提高人才整體素質。請進來就是聘請物業(yè)專業(yè)人員進行專業(yè)和綜合技能短期培訓,建立獎勵機制,從而調動員工的學習積極性,提高員工的整體素質。7.物業(yè)管理企業(yè)加強完善承接查驗管理制度,嚴把承接驗收質量關,從源頭杜絕問題蔓延,對所查驗的公共部位及公共區(qū)域設施設備建立查驗臺賬,對問題劃分分清權責、利于追責,避免遺留問題再留給物業(yè)公司,增加物業(yè)公司解決問題的難度,引發(fā)業(yè)主因此遺留問題與物業(yè)公司產生矛盾。
總之,物業(yè)管理要以改善群眾居住條件、促進社會經濟發(fā)展為中心,不斷增強自身的主觀能動性,積極發(fā)揮自身的優(yōu)勢,建立健全物業(yè)管理體制,以培育市場、規(guī)范市場為重點,加快立法步伐,加強監(jiān)督指導,不斷提高服務質量,樹立良好企業(yè)形象,推進物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。
[2]姚學清.獅港物業(yè)管理發(fā)展對策研究[d].成都:西南石油學院,2004.
物業(yè)管理論文題目參考篇九
【摘要】隨著社會經濟的快速發(fā)展和城鎮(zhèn)化進程的加快,物業(yè)管理業(yè)在我國迅速發(fā)展,并日益成為一種不可忽視的社會管理和綜合治理力量。本文簡要分析了我國物業(yè)管理的現狀和特點,即:物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展速度快,物業(yè)管理領域不斷拓展,物業(yè)管理行業(yè)逐步規(guī)范,促進人們住房觀念的轉變;探討了當前我國比較普遍的“建管一體化”、由當地房管部門或本單位自主管理、按照現代企業(yè)制度建立的物業(yè)管理公司等三種物業(yè)管理模式,并就如何物業(yè)管理模式探索與創(chuàng)新提出了六方面建議:一是要積極轉變思想觀念,提高對物業(yè)管理的認識;二是要加強政府監(jiān)管力度,明確各方權利和責任;三是要健全物業(yè)管理法律法規(guī)體系,提升物業(yè)管理規(guī)范化水平;四是要充分發(fā)揮業(yè)主委員會的作用,積極推進居民小區(qū)的自治管理;五是要加速引進競爭機制,培育物業(yè)管理市場;六是要大力開展人員培訓,努力提高物管行業(yè)的服務水平。
近幾年,隨著我國社會經濟和房地產市場的穩(wěn)定發(fā)展,物業(yè)管理已成為經濟體系中不可或缺的行業(yè),并且事關百姓安居樂業(yè)和社會穩(wěn)定發(fā)展,越來越受到各級政府部門的積極關注。目前,物業(yè)管理的服務層面也不斷擴大,已經從清潔、保安、維修,延伸到商務娛樂教育等居民生活的方方面面。物業(yè)管理的產生和發(fā)展,對于改善人民群眾的生活、工作環(huán)境,提高城市管理水平,擴大就業(yè)起著積極的作用。
(一)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展速度快
經過20多年的發(fā)展,我國物業(yè)管理獲得了非常迅速的發(fā)展,已經成為一支重要的社會管理力量。以浙江為例,據調查,杭州市在近10年的時間里,物業(yè)管理企業(yè)從20xx年的314個增加到20xx年的3517個,增長了10倍。20xx年底,寧波市具有資質的物業(yè)服務企業(yè)有402家;溫州市有物業(yè)企業(yè)288家;紹興市有物業(yè)企業(yè)305家。湖州、臺州、金華等市的企業(yè)數量也呈不斷上升的態(tài)勢。
(二)物業(yè)管理領域不斷拓展
新世紀以來,我國物業(yè)管理服務領域由小到大,不斷拓展,從普通商品房到房改房的老舊小區(qū),從住宅物業(yè)到辦公樓、大專院校和商業(yè)物業(yè),從小型配套到大型公建,從單一類型物業(yè)到綜合型物業(yè),從純市場的物業(yè)服務到機關、企事業(yè)單位后勤社會化的物業(yè)服務。物管范圍逐年遞增,逐年擴展,覆蓋類型已涉及住宅、商業(yè)、辦公樓、市場、醫(yī)院、學校、廣場、公園等各個方面。
(三)物業(yè)管理行業(yè)逐步規(guī)范
近年來,隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展,各級職能部門不斷加強對物業(yè)管理政策制定和業(yè)務指導工作,制定了一系列規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理的行政法規(guī),《城市住宅物業(yè)管理辦法》、《物業(yè)管理企業(yè)資質等級審批辦法》、《城市物業(yè)管理服務收費暫行規(guī)定》等物業(yè)管理行政規(guī)章或行業(yè)規(guī)范先后制定、頒布和實施,對規(guī)范物業(yè)管理行為,推進物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展起到了重要作用。特別是20xx年建設部頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法》的出臺,使整個物業(yè)管理行業(yè)在原來規(guī)范運作的基礎上又上了一個臺階。
(四)物業(yè)管理促進了人們住房觀念的轉變
對住宅小區(qū)和高層樓宇推行統(tǒng)一的專業(yè)化物業(yè)管理,確實給業(yè)主和物業(yè)使用人帶來了諸多方便,使他們獲得了安全、舒適、優(yōu)美、衛(wèi)生的生活、工作環(huán)境,從而使廣大業(yè)主的住房消費觀念發(fā)生了很多變化。通過近幾年的發(fā)展,人們逐漸轉變思想觀念,對物管的接觸日益增多,對物管職能作用的認識不斷加深,使得物業(yè)管理越來越受到更多人的接受和認可,物業(yè)管理收費難度逐漸減少,收繳率逐步提高,更多的業(yè)主已經將物業(yè)管理開支視為日常生活不可缺少的住房消費。
不同類型的物業(yè),使用性質存在明顯的差異,管理和服務的內容也就各有側重。目前,我國運用比較廣泛的物業(yè)管理模式主要有以下三種:
(一)“建管一體化”的物管模式
開發(fā)商對房地產項目從開發(fā)建設、銷售到售后管理,實行一體化運作。以浙江省杭州市為例,據相關調查結果顯示,2%左右的企業(yè)屬于開發(fā)單位出資成立的物業(yè)公司,它既能夠充分發(fā)揮房產企業(yè)市場優(yōu)勢,實現開發(fā)、建設、管理的“一條龍服務”,實現物業(yè)管理與經營活動的有機結合;又能夠通過實現良好的管理和提供優(yōu)質的服務,來不斷打造房地產開發(fā)企業(yè)商的信譽與品牌,進而不斷提升物業(yè)本身的社會經濟價值,提升商品房含金量、吸引力和銷售量,從而產生更好的社會經濟效益,反過來又為住房小區(qū)的物業(yè)管理工作順利開展提供重要的財力支持,從而形成以房建養(yǎng)物業(yè)、以物業(yè)促開發(fā)的良性循環(huán)機制。物業(yè)企業(yè)全國前三強的綠城物業(yè)服務集團有限公司和萬科物業(yè)發(fā)展有限公司就是其中的佼佼者。
(二)由房管部門或單位自主管理的物管模式
在行政型和福利型運行模式的影響日益減少的時代背景下,這種房管部門或單位自主管理的物管模式也面臨著被淘汰的可能。這種模式下,管理對象多為老公房或單位福利房等中低檔物業(yè),物業(yè)管理經費的來源主要是行政性補貼,個人支付的費用很少。住戶如有意見或公共設施出現損壞需要修理時,可以直接向本單位有關部門反映,通過行政管理途徑使問題得到解決。由于此模式的單位后勤部門成立的物業(yè)管理公司不是獨立法人單位,在經濟利益上難以和原單位脫鉤,經營管理工作也受到較大限制,難以實行物管企業(yè)內部的職能分解和政企分離,使得物業(yè)管理公司的“造血”功能嚴重不足,從而難以真正形成現代化經營、市場化服務、社會化管理的現代物管新機制。
(三)按照現代企業(yè)制度建立物業(yè)公司的物管模式
物業(yè)管理公司是按合法程序建立并具備相應資質條件的對物業(yè)進行管理的企業(yè)性經濟實體。它具有法人資格,根據合同接受業(yè)主的委托,依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定,對物業(yè)實行專業(yè)化管理,并收取相應的報酬。這種模式的優(yōu)點是管理思路清晰、市場意識強烈、服務對象明確、成本概念清楚、公司機制靈活、專業(yè)化程度比較高,管理效果相對較好,符合社會主義市場經濟的要求,有強大的生命力。其主要弊端是管理費用比較高,很多中低收入居民承受不起。由于在物業(yè)管理體制法律關系、人們的消費理念、物業(yè)管理公司的經營服務意識與管理水平上還存在諸多問題,目前很多物業(yè)管理公司經營困難,處于非贏利狀態(tài)。
(一)進一步轉變思想觀念,深化對物業(yè)管理的認識
對物業(yè)管理問題定位要有一個新的認識,物業(yè)管理不僅是一個新型產業(yè),更重要的是把它納入社會管理的內容,要納入綜治工作中“社會矛盾化解”、“社會管理創(chuàng)新”等加以研究、探索。全社會都應加大對物業(yè)管理工作的重視和支持,推進物業(yè)管理工作的不斷深入、規(guī)范和完善。
(二)加強政府監(jiān)管力度,明確各方權利和責任
政府相關部門在對物業(yè)管理行業(yè)進行監(jiān)管的同時,也應該加強對業(yè)主委員會的監(jiān)管力度。要充分發(fā)揮業(yè)主委員會的作用,協(xié)助房產行政主管部門,強化對業(yè)主委員會的日常監(jiān)督,引導業(yè)主委員會在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎上,依法做出決定,從而促進物業(yè)管理行業(yè)的有序、健康發(fā)展。解決開發(fā)商遺留問題,要靠物業(yè)公司自己和開發(fā)商“劃清界限”,加強對業(yè)主宣傳,明確開發(fā)商的責任和物業(yè)公司的責任。這樣,物業(yè)公司能在開發(fā)商遺留問題方面減少與業(yè)主之間的矛盾。
(三)健全物業(yè)管理法律法規(guī)體系,提升物業(yè)管理規(guī)范化水平
物業(yè)管理企業(yè)既涉及與政府、物業(yè)管理行政主管部門、上級管理部門的關系,又涉及與供水、供電、供暖、煤氣、物價、工商、稅務、市政、環(huán)衛(wèi)、綠化、郵政、電信、交通、公安、管委會、派出所、居委會等關系。這些關系需要法律、法規(guī)進行規(guī)范和調整。因此,政府要通過自己的權威加速建立物業(yè)管理法規(guī)體系,為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展保駕護航。例如:現行的法律法規(guī)已給予物業(yè)管理公司相應的權利。國家《物業(yè)管理條例》規(guī)定:“業(yè)主未按物業(yè)服務合同約定交納物業(yè)服務費的,業(yè)主委員會應當督促該業(yè)主交納,物業(yè)服務企業(yè)可以依法申請仲裁或者提起訴訟”。對那些無理拒交物業(yè)管理費的業(yè)主,物業(yè)公司可通過司法途徑來達到目的。但對訴訟成本較高,訴訟程序較為煩瑣的問題,物業(yè)公司也不必卻步,拿起法律武器,積極地去維護自身權力。
(四)充分發(fā)揮業(yè)主委員會的作用,積極推進小區(qū)內部的自治管理
國家《物業(yè)管理條例》規(guī)定:“業(yè)主大會在其職責范圍內決定的對物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主具有約束力。“業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產生”?!皹I(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中為維護物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主共同權益的需要,經業(yè)主大會決定,可以以自己的名義依法提起訴訟?!蔽飿I(yè)主管部門應重視小區(qū)業(yè)委會的組建工作,并加以指導、幫助和協(xié)調。而經小區(qū)業(yè)主大會選舉產生的業(yè)委會,應積極地去履行自己的職責,在協(xié)調小區(qū)矛盾、維護業(yè)主權益等方面發(fā)揮重要作用。
(五)加速引進競爭機制,培育物業(yè)管理市場
物業(yè)管理是市場經濟的產物,只有競爭才能不斷提高物業(yè)管理質量和服務的水平,才能使物業(yè)管理行業(yè)充滿生機和活力。要加速競爭機制的形成,實現物業(yè)管理的規(guī)?;洜I,實行品牌化發(fā)展戰(zhàn)略。對物業(yè)管理公司實行優(yōu)勝劣汰,有效的優(yōu)化資源配置,節(jié)約管理成本,促進物業(yè)管理規(guī)范發(fā)展。此外,應明確建設與管理的責權利,逐步推進分業(yè)經營,改變物業(yè)管理依附于房地產開發(fā)的狀況,使物業(yè)管理公司真正成為自主經營、自負盈虧的市場主體,從體制上解決建管不分的弊端,通過完善物業(yè)管理前期介入和接管驗收制度,明晰物業(yè)管理各方的責權利。例如:筆者服務的浙江新成物業(yè)管理有限公司成立于20xx年,由浙江廣播電視集團投資組建,成立之初屬于“建管一體化”模式,只服務集團內部。20xx年走向市場化,經營方向上術有專攻,以企業(yè)、機關智能化辦公研發(fā)大樓物業(yè)服務為經營方向,形成了自己的高端服務的品牌特色,目前管理物業(yè)面積100余萬平方米,服務的客戶有副省級國家機關大院、大型國企總部、上市公司總部,多處物業(yè)獲得國家級、省級、市級榮譽,在杭州市物業(yè)管理行業(yè)中具有較高的知名度。
(六)大力開展人員培訓,努力提高物管行業(yè)的服務水平
物管公司及相關部門應加大培訓力度,提高從業(yè)人員專業(yè)素養(yǎng),著力培養(yǎng)服務意識及經營意識。物業(yè)公司已經向特色服務、親情服務、個性服務等領域拓展延伸。一方面,要切實轉變思想觀念,強化物業(yè)管理人員的服務意識,全心全意搞好優(yōu)質服務。要借鑒國外或發(fā)達地區(qū)的經驗,抓好培訓,如物管行業(yè)市場化發(fā)展程度較高的香港,除了職前培訓、在職培訓、專題講座等,還注重思想作風、遵紀守法、職業(yè)道德、服務態(tài)度等教育。對于管理人員,還注重學歷提升和專業(yè)課程學習。相關部門應發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的作用,進一步加大對物管人才的培訓力度,改善目前物管人才難覓的狀況,促進物管行業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展。另一方面,強化合作意識,加強物管與業(yè)主之間的溝通合作。物業(yè)管理的服務對象是人,物業(yè)管理要堅持以人為本的科學發(fā)展觀,積極構建和諧與共的物管企業(yè)、無關人員和業(yè)務之間的良好關系,切實實現物業(yè)管理中的良性循環(huán)。例如:在假期的時候會為業(yè)主的小孩提供社區(qū)活動,業(yè)主上班時把小孩托付到客服中心,物管將帶孩子去物業(yè)的各個部門體驗學習,比如帶到綠化部門去學習種花種草,以及學習一些書本上學不到的東西。此外,如果業(yè)主家有老年人,物業(yè)每天白天也會每隔3-4個小時打電話進行溝通或者上門照顧。同時應成立行業(yè)協(xié)會,多渠道吸納專業(yè)人才,提升物業(yè)管理服務能力。建立起一支服務理念先進、服務技能高超、運作效率高的物管隊伍。
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物業(yè)管理論文題目參考篇十
面對公有老舊住宅小區(qū)資金缺口的問題,各級政府應該拿出專項資金,并有針對性、有計劃性的改造公有老舊小區(qū)的物業(yè)管理,加強小區(qū)內的硬件改造,先要進行危舊房的改善,對于不同程度的危舊房可以進行不同程度的幫扶。并完善、修復小區(qū)內已經老舊的水網、電網、煤氣管道等,徹底改變以往小區(qū)一到用電、用水高峰期就斷電、斷水的現象,使管道煤氣代替罐裝煤氣,讓居民切實感受到有效的管理帶來的好處,享受到城市配套的方便。還應該加大小區(qū)內部和周邊的環(huán)境整治力度,加強小區(qū)內部的道路規(guī)劃、停車位補建、綠化等工程建設工作。還應在政府的幫助協(xié)同下對周邊的環(huán)境進行整改,勸退周邊商販,統(tǒng)一建設室內市場,提升整體環(huán)境。科學有效的使用維修養(yǎng)護基金,同時也應積極尋找更寬的經費來源渠道。
2.2建立專業(yè)化物業(yè)管理機制
要徹底改善公有老舊小區(qū)物業(yè)管理機制就必須引進市場化的物業(yè)管理辦法,提高物業(yè)管理水平,轉變原有的管理觀念。同時也要確立物業(yè)管理公司是小區(qū)物業(yè)實施物業(yè)管理的主要負責人,改變多頭管理的局面。此外,社會上加強有償服務的宣傳工作,誰受益誰付費,這也符合市場經濟規(guī)律。對企業(yè)內部要樹立積極努力為業(yè)主服務的意識,用所提供的服務獲得應有的回報。更要借鑒其他國內外的先進的成功的管理經驗,彌補自己在物業(yè)管理方面的不足,為今后的工作打下良好的基礎。在物業(yè)管理過程中也要加強物業(yè)運作的透明度,讓小區(qū)居民清楚地看到他們所交的物業(yè)管理費用在何處,只有公開透明的管理制度才能打消居民以往對小區(qū)物業(yè)冷淡、懷疑的態(tài)度。因此,只有通過科學有效的管理運作模式,有層次、有計劃的管理調控,符合法律法規(guī)的管理細則,加上有良好的職業(yè)技能、專業(yè)知識的管理人員才能為居民提供更優(yōu)質的物業(yè)服務。
2.3調動公有老舊住宅小區(qū)業(yè)主的積極性
作為住宅的實際使用人,小區(qū)居民才是小區(qū)的主人,只有他們改變觀念,改掉陋習才能使自己居住環(huán)境得到改善。所以要充分調動小區(qū)業(yè)主的積極性,在老舊小區(qū)中可以鼓勵居民參與討論、投資、建設。利用這種辦式作為文明共建的宣傳載體,讓居民感受到正規(guī)的物業(yè)管理帶來的好處。
3結束語
公有老舊住宅小區(qū)必須引入新的物業(yè)管理模式,才能順應社會的發(fā)展。它工作量大,任務重,所以此項工作的完成需要政府、社會、民眾的多方參與,改變原有管理制度,與市場接軌才能從根本上解決公有老舊住宅小區(qū)現存的問題。同時要更加注意的是我們在修建硬件的同時,居民也要養(yǎng)成良好的居住習慣,以及落實到為后期養(yǎng)護工作,才能真正有效的延長小區(qū)的使用壽命。這是一個共建的過程,需要來自每個方面的努力,才能改善城市中的短板,才能促進整個城市的和諧發(fā)展。
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物業(yè)管理論文題目參考篇十一
通過學習《物管法》,使自已對物業(yè)管理方面有了新的認識,物管法結合本市實際情況制定本辦法,物業(yè)管理是指業(yè)主自行或者通過他人對物業(yè)構筑物和配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理、維護環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動,監(jiān)督管理工作,供水、排水、供氣、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠地、停車管理、秩序維護、設備設施維護等專項服務。
此物管法制定有五項重點:
1、前期物業(yè)管理;
2、業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會;
3、物業(yè)服務;
4、物業(yè)的使用與維護;
5、法律責住。
1、做為物業(yè)公司一名工程管理人員,總工辦一位電梯專業(yè)工程師一定要按公司要求執(zhí)行,認真學習物管法,把物管法運用在實際工作中,確保物業(yè)公司及業(yè)主權雙方權益。
2、在工程前期物業(yè)接管時,定要物管法所規(guī)定執(zhí)行。電梯專業(yè)包括:資枓(各種合格證、報告、注冊表、各種安裝圖)設備設施(運行狀況、是否有缺損件、機房是否達標)顧問報告應存檔,對質保期內存在問題要存檔。
3、為了確保各項目電梯正常運行,電梯專業(yè)定期給各項目工程部管理人員專業(yè)培訓,提高了工程部管理水平,加強對電梯維保監(jiān)管力度,減少業(yè)主投訴。
4、去項目檢查發(fā)現問題,安全隱患及時與各方溝通解決,多次提出一些建議,針對出現問題發(fā)文提醒項目。
5、技監(jiān)局年檢所提出整改問題,物業(yè)工程部電梯監(jiān)員一定要按時要求維保單位整改完成,各項目工程部電梯監(jiān)管員每年組織電梯維保單位定期做電梯困人應急救人演練并有詳細報告。
6、要求各項工程部一定要按維保合同執(zhí)行。
物業(yè)管理論文題目參考篇十二
[摘要]物業(yè)管理作為一種新興行業(yè),目前在國內發(fā)展迅速。但學校在人才培養(yǎng)方面跟不上社會和企業(yè)發(fā)展的要求。本文通過對物業(yè)管理從業(yè)人員的現狀進行分析,探討物業(yè)管理課程開設過程中的問題,提出相應的建議。
[關鍵詞]物業(yè)管理;雙師型;訂單式
我國第一部這方面的法規(guī)《物業(yè)管理條例》的頒布,標志著我國物業(yè)管理已經進入規(guī)范化、法制化發(fā)展的時期。房地產經營與管理專業(yè)為適應市場的發(fā)展,很多開設此專業(yè)的院校都將物業(yè)管理作為核心課程。一方面,市場對于物業(yè)管理從業(yè)人員需求旺盛;另一方面,從房地產經營與管理專業(yè)的畢業(yè)生座談當中了解到,畢業(yè)后從事該行業(yè)的人數極少。因此,開設此門課程的高職院校在適應社會發(fā)展的同時,要思考開設過程中存在的問題,找出解決問題的思路。
人們談到物業(yè)管理,主要傾向于住宅的傳統(tǒng)物業(yè)服務。有意向從事此行業(yè)的畢業(yè)生,也將思維禁錮在住宅物業(yè)上,而沒有考慮到商業(yè)物業(yè)。物業(yè)管理涉及維保服務、安保服務、保潔服務、綠化服務、接待服務、應急服務、延伸服務以及經營管理,每一個部分展開都可以成為一門課程。但是房地產經營與管理專業(yè)不可能就這門課程再展開,因此學生學到的只是皮毛,由此而造成了在物業(yè)管理行業(yè)就業(yè)的尷尬局面。再加上思維的限制,就業(yè)門檻的設置,從事此行業(yè)的畢業(yè)生大多是物業(yè)客服。該崗位的主要工作是處理與業(yè)主瑣碎事件的溝通以及公司的文職工作。事情煩瑣,相比于房地產營銷、策劃等其他行業(yè)的畢業(yè)生來說待遇普遍不高,大多數畢業(yè)生對此工作不感興趣,或是短暫從事該工作后又轉向其他行業(yè)。
物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展,該行業(yè)人才的需求急劇擴大上升,物業(yè)管理課程逐漸走入高校課堂。但由于人才培養(yǎng)模式不夠成熟,所以在物業(yè)管理課程教學中存在一些問題。
2.1專業(yè)教師缺乏
物業(yè)管理涉及的面很廣,從常規(guī)性的物業(yè)管理到延伸服務,每一個環(huán)節(jié)展開都可以獨立為一門課程,除此之外,還與建筑學、經濟學、法學等學科交叉。高校開設這門課程的.時間普遍不長,教授這門課程的老師大多都不是專業(yè)出身的。作為一門課程的授課老師,很難做到既懂設備的維修保養(yǎng)、安全保衛(wèi)、保潔工作,又懂得物業(yè)的經營與運作。老師對這項管理工作所提供的服務都不是十分了解,更談不上實踐經驗了。
2.2教材沒有緊跟市場的需要
市場上關于物業(yè)管理的教材很多,但是很少有教材包含了從物業(yè)管理的早期介入,到傳統(tǒng)的物業(yè)服務,再到物業(yè)的運營管理。即使有,內容也過于陳舊,沒有及時更新。商業(yè)物業(yè)管理,不僅有傳統(tǒng)的設備維修保養(yǎng)、保潔服務,還涉及物業(yè)的經營。未來商業(yè)物業(yè)的發(fā)展,不再局限于建設―出售的模式,尤其是購物中心,很多都是只租不售。如何在運營中,吸引租戶,留住顧客,是物業(yè)管理未來思考的方向。但是目前市場上缺乏這樣的教材。
2.3教學條件欠成熟
系統(tǒng)的物業(yè)管理軟件,市場上比較少,其主要工作內容是物業(yè)日常管理工作,客戶基礎信息,財務信息,客戶跟蹤服務等。市面上的幾個大品牌價格不菲,并且針對教學的物業(yè)管理軟件幾乎沒有,所以很少有學校購進。
由于該門課程涉及的物業(yè)類型包括住宅、寫字樓、商場、酒店等,針對不同的物業(yè)類型,配套的實訓室不同。由于開設這門課程的時間不長,加之畢業(yè)生直接從事這方面工作的人數偏少,很多職業(yè)院校都沒有對建立實訓室引起重視。
2.4與企業(yè)聯(lián)系不緊密
高職院校培養(yǎng)的是應用型人才,理論知識需要運用到實踐當中,傳統(tǒng)的教學模式――一本書、一支粉筆不再滿足物業(yè)管理教學的需要。企業(yè)在培養(yǎng)物業(yè)人才中有著不可替代的作用。但是很多院校與企業(yè)建立的聯(lián)系,僅僅局限于帶學生參觀企業(yè)所管理的物業(yè),沒有深入到公司的內部運營。而且一般都是住宅小區(qū),忽視了其他的物業(yè)類型。
3.1培養(yǎng)“雙師型”教師
物業(yè)管理不僅需要理論教學的老師,更需要實踐能力強的老師,因此要加強“雙師型”教師的培養(yǎng)。目前,各大高校對于物業(yè)管理“雙師型”教師都十分缺乏,此類老師的培養(yǎng)顯得尤為重要。院校可以將有培養(yǎng)潛質的老師送到企業(yè)去學習,培養(yǎng)老師的實際操作能力。
3.2與企業(yè)合作,編寫教材
目前,市場上的教材都跟不上物業(yè)發(fā)展的步伐,導致學生學非所用,學不致用。只有企業(yè)在物業(yè)服務的過程中,才了解顧客需要什么服務,才知道會遇到什么問題,才明白要招聘什么樣的技能人才。通過與企業(yè)合作編寫教材,緊扣市場需要,培養(yǎng)技能人才。
3.3建立實訓基地
實訓基地的建立,既要滿足課堂理論教學,又要適應企業(yè)崗位的需要。現代教育不再是單純的理論教學,而是要注重培養(yǎng)學生的實踐能力。在物業(yè)服務的過程中,會遇到很多意想不到的事件。要借助實訓基地這個平臺,通過情景模擬,培養(yǎng)學生處理突發(fā)事件的能力。
3.4開展“訂單式”的培養(yǎng)模式
由學院牽頭,與固定的企業(yè)共同制訂人才培養(yǎng)方案,包括授課計劃、教學內容、課堂教學、實習方案等,真正做到“產學研”相結合。在理論授課階段,除了安排任課老師講解知識,也可以邀請企業(yè)有豐富經驗的管理人員到學校來講課。同時組織同學到企業(yè)現場邊聽課邊學習。在課程開設階段,安排一定連續(xù)時間段的企業(yè)實習,深入到企業(yè)內部,與公司員工共同工作。
物業(yè)管理已經是除了房價、地段以外,購房者考慮的重要因素了。隨著國家對于房地產的控制,物業(yè)管理將會是未來爭奪顧客的一個新亮點。但是在這個行業(yè)中,既懂常規(guī)性服務,又懂得物業(yè)運營管理的人才少之又少。職業(yè)院校在這門課程的教學中,要抓住市場空白點,與企業(yè)緊密合作,培養(yǎng)出企業(yè)和社會所需要的人才。
[1]江旭光,沈春秋.合肥地區(qū)高等職業(yè)院校物業(yè)管理專業(yè)調研報告――“提升專業(yè)服務行業(yè)能力”項目物業(yè)管理專業(yè)階段性調研報告[j].高教論壇,2012(4):28-29.
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物業(yè)管理論文題目參考篇十三
近年來,隨著我國房地產業(yè)的日漸成熟,以從事房地產業(yè)管理為基礎的物業(yè)管理,蓬勃發(fā)展起來,并逐步成為我國市場中最具競爭活力、最有投資潛力的行業(yè)。分析我國目前的物業(yè)管理的現狀及發(fā)展趨勢,對于完善我國的物業(yè)管理以及提升物業(yè)管理水平均具有現實意義。
物業(yè)管理;現狀;對策;發(fā)展趨勢。
隨著我國經濟建設蓬勃發(fā)展和人民生活水平的不斷提高,近年來在我國的一些大、中、小城市相繼開發(fā)建設了大量的生活小區(qū)、寫字樓等。為適應市場經濟的需要,物業(yè)服務企業(yè)應運而生,并逐步發(fā)展成為一個新興的行業(yè)。物業(yè)管理作為現代房屋管理的一種管理模式,是隨著房地產經濟市場化和住房商品化的發(fā)展而產生的,它是房地產生產、流通、消費領域的延續(xù),也是房地產產業(yè)的一個重要分支。
物業(yè)管理實行的是企業(yè)化經營、專業(yè)化管理、社會化服務和市場化運作的運行機制,適應了社會主義市場經濟體制的需要。物業(yè)管理是新生事物,受地域經濟發(fā)展水平、政策規(guī)范、城市規(guī)劃、設計環(huán)境和建筑質量等諸多因素的制約和影響,其規(guī)范化、規(guī)?;l(fā)展仍需一個艱難的探索過程。本文試就目前物業(yè)管理的現狀及應采取的對策進行分析。
物業(yè)管理是一個充滿生機和活力的現代的住房管理模式,我國從1981年3月起在深圳試點開始到現在已經有20多年的歷史。在這20多年的時間里,物業(yè)管理這個行業(yè)一直奏響發(fā)展的主旋律,在發(fā)展的道路上不斷前行,行業(yè)自身不斷發(fā)展壯大,日益受到社會的認同和業(yè)主的接受與歡迎。
目前我國物業(yè)管理行業(yè)無論是企業(yè)數量、從業(yè)人數、人員素質、覆蓋范圍,還是經營能力、服務水平、服務內涵都在不斷提高和增強,中國物業(yè)管理行業(yè)積極探索和創(chuàng)建既符合國際慣例,又適合中國國情和社會特點的物業(yè)管理模式,同時我國物業(yè)管理仍存在許多問題。
(一)物業(yè)管理立法滯后,理論體系不夠健全。
物業(yè)管理是一個新興的行業(yè),我國相關的法規(guī)建設十分滯后,這種法律上的缺位容易引發(fā)各種利益沖突,也不利于社會的安寧和穩(wěn)定。隨著住房制度改革的深化,住房自有化和住區(qū)社會化已成為不可抗拒的歷史潮流。在物業(yè)由開發(fā)商移交給物業(yè)管理公司的過程中,開發(fā)商、施工單位、物業(yè)公司、業(yè)主四方是一種什么樣的關系,他們各自對物業(yè)的質量、養(yǎng)護、使用負有什么樣的責任,這些都需要在法律上予以界定。
并且,規(guī)范和約束業(yè)主與業(yè)主之間,管理公司與業(yè)主之間的關系僅靠公約也是遠遠不夠的,必須要有一個具有強制性、權威性更強的物業(yè)管理的法規(guī)體系,通過法律的形式將各自的責、權、利明確下來,確保物業(yè)內的公共利益不受侵害。因此,盡快建立符合我國國情的物業(yè)管理法律法規(guī)體系,已成為物業(yè)管理發(fā)展的一個很重要問題。
(二)物業(yè)管理市場競爭機制尚未形成。
物業(yè)管理招投標管理不規(guī)范,基本是誰開發(fā)誰管理,未形成市場競爭機制,主要表現在:小區(qū)竣工交房階段業(yè)主入住較少,基本是開發(fā)商自行選聘物業(yè),在業(yè)主入住達到一定規(guī)模后,小區(qū)成立業(yè)主委員會難度較大,業(yè)主很難選聘自己滿意的物業(yè)公司。
(三)物業(yè)管理收費難且不規(guī)范。
物業(yè)管理直接涉及到業(yè)主、使用者和物業(yè)公司的切身利益。目前,物業(yè)管理表現比較突出的兩個問題是:―是收費難度大。少數業(yè)主和使用者不愿交管理費。還有一些業(yè)主經常外出或由于購房僅僅為了增值而長期閑置,也造成收費困難。二是收費行為不規(guī)范。國家計委、建設部早于1996年2月就頒發(fā)了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》將物業(yè)管理服務收費作了明確規(guī)定。但是各地物價主管部門沒有嚴格實施,有些物業(yè)管理企業(yè)忽視業(yè)主的合法權益,多收費,亂收費。
(四)物業(yè)管理發(fā)展的區(qū)域性不平衡。
我國沿海地區(qū)、發(fā)達地區(qū)物業(yè)管理服務發(fā)展較快,運作也比較正常;而在邊遠落后地區(qū),物業(yè)管理服務的體系還沒有建立,有的地方甚至還沒有實行物業(yè)管理服務。這就造成了我國物業(yè)管理發(fā)展的嚴重不平衡,不利于我國物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展。
(五)物業(yè)管理人員素質不高,并缺乏專業(yè)人才。
目前,我國物業(yè)管理從業(yè)人員的知識結構層次不高,物業(yè)管理人員的業(yè)務水平有限,物業(yè)管理人員的綜合素質偏低。物業(yè)管理人才對物管企業(yè)來說至關重要,管理人員素質的高低,不僅影響到物業(yè)管理的服務質量水平,而且關系到企業(yè)的長期可持續(xù)發(fā)展。
1、要求政府部門盡快建立統(tǒng)一的物業(yè)管理法規(guī),完善物業(yè)管理的法律體系,使物業(yè)管理做到有法可依,有章可循,能夠依法運行。明確區(qū)分開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)公司之間的責、權,以減少糾紛,更好地維護各方利益,從而促進物業(yè)管理企業(yè)的不斷發(fā)展壯大。
2、政府加大監(jiān)管力度,推行物業(yè)管理的市場化進度,嚴格實施招投標制度,由業(yè)主來選擇信得過、能夠提供質價相符服務的物業(yè)管理企業(yè),通過各物業(yè)公司之間的良性竟爭來提高行業(yè)的整體水平。
3、著重加強邊遠落后地區(qū)的物業(yè)管理建設,廣泛宣傳物業(yè)管理的相關知識,提高社會各界對物業(yè)管理的認識。運用廣播、電視、報紙等傳媒,通過多種形式,大力宣傳物業(yè)管理的作用和意義。只有提高了人們對物業(yè)管理的認識,才能更好地促進物業(yè)管理產業(yè)的蓬勃發(fā)展。
4、提升人員素質,做好人才儲備。物業(yè)管理不僅涉及面廣,而且專業(yè)性強,需要多方面的專業(yè)人才,并具備相應的專業(yè)知識、專業(yè)技能和現代化管理手段。人才是企業(yè)發(fā)展的動脈血,要適應市場的需要,就必須在人員培訓上下功夫,制訂切實可行的培訓計劃,堅持理論和實踐相結合的原則,進行定向培訓、專業(yè)培養(yǎng),提升隊伍素質,以適應物業(yè)管理市場的需求。
針對目前我國物業(yè)管理的現狀,隨著我國經濟的高速發(fā)展,未來的物業(yè)管理企業(yè)必將向著社會化、專業(yè)化以及智能化和信息化的方向發(fā)展。
(一)物業(yè)管理的社會化。
物業(yè)管理涉及面比較廣,業(yè)務也比較繁雜,物業(yè)服務公司既可以承擔全部業(yè)務,也可以把專業(yè)性比較強的部分服務項目分離出去,委托專業(yè)公司來完成。物業(yè)服務公司主要進行組織、協(xié)調和管理,物業(yè)管理社會化是以物業(yè)的所有權和管理權相分離以及社會分工發(fā)達為前提的。物業(yè)管理職能的社會化大大方便了業(yè)主和使用人,使廣大業(yè)主和使用人能集中精力投入到他們自己的工作中去,從而為社會創(chuàng)造更多的財富。
(二)物業(yè)管理的專業(yè)化。
物業(yè)管理是由專業(yè)的管理企業(yè)——物業(yè)管理公司實施對物業(yè)的統(tǒng)一管理,除了物業(yè)管理公司從事專業(yè)服務外,綠化公司、保安公司、清潔公司、清潔公司等專業(yè)化公司提供專業(yè)服務已逐步成為一種趨勢。物業(yè)管理公司僅僅是一個管理機構,而將一些專業(yè)管理以經濟合同的方式交予相應的專業(yè)經營服務公司,這有利于提高城市管理的專業(yè)化和社會化程序,并能進一步推進城市管理向現代化管理方式轉換。
(三)物業(yè)管理的智能化與信息化。
物業(yè)管理的智能化與信息化是物業(yè)管理的必然趨勢。在沿海城市、大城市的一些物業(yè)公司在物業(yè)管理中,運用現代控制技術、自動控制技術、通信技術等高新技術和相關的設備系統(tǒng)實現對物業(yè)及物業(yè)設施設備、物業(yè)環(huán)境、物業(yè)消防、安保等的自動控制和集中管理,全面提升企業(yè)水平,打造了自己的服務品牌,實現了規(guī)?;?、節(jié)約化經營模式,把競爭對手遠遠拋到后面,搶占了市場先機。因此其已成為當前物業(yè)管理企業(yè)競爭制勝的關鍵籌碼。
總之,隨著我國房地產和物業(yè)管理行業(yè)的迅速發(fā)展,物業(yè)管理在我們的生活中扮演著越來越重要的角色,物業(yè)管理行業(yè)有巨大的發(fā)展空間,但也存在諸多問題急待解決,服務質量急需提升,否則難以適應社會對物業(yè)管理專業(yè)化、綜合化的要求。
物業(yè)管理論文題目參考篇十四
:在我國市場經濟迅速發(fā)展的過程中,寫字樓市場也迅速發(fā)展起來,與之相伴的寫字樓物業(yè)管理服務及質量問題也隨之凸顯出來。筆者結合自身實踐,針對寫字樓物業(yè)管理服務質量評價及其應用問題進行深入分析研究,力圖為改善當前寫字樓物業(yè)管理服務質量提供有益參考。
隨著我國經濟對外開放程度的加深,大量跨國公司涌入中國,同時我國本土企業(yè)、金融、保險、通信以及中介服務行業(yè)也迅速發(fā)展,這客觀上刺激了我國寫字樓行業(yè)的發(fā)展。當前,我國寫字樓行業(yè)已經發(fā)展到第四代和第五代,寫字樓對綠色環(huán)保、生態(tài)以及智能化的要求越來越高。同時隨著寫字樓功能越來越豐富,相應的寫字樓物業(yè)管理內容越來越多,對管理水平的要求也越來越高。寫字樓物業(yè)管理作為寫字樓的開發(fā)附屬行業(yè)在整個物業(yè)管理行業(yè)中占據著越來越大的比重,其管理的水平與寫字樓開發(fā)商、業(yè)主以及物業(yè)公司三方的利益息息相關。因此,建立一套科學有效的寫字樓物業(yè)管理服務質量評價體系對于提升寫字樓物業(yè)管理服務水平,更好地維護三方利益具有至關重要的作用[1]。
目前在我國寫字樓物業(yè)管理服務中,服務的基本內容根據寫字樓的規(guī)模、業(yè)主性質以及寫字樓的具體區(qū)位條件等差異而有所不同。從整體上來說,寫字樓物業(yè)管理服務的基本內容主要包括常規(guī)性公共服務、委托性特約服務以及針對性專門服務3個方面。常規(guī)性公共服務內容包括寫字樓房屋設備與設施管理、寫字樓建筑主體管理和住宅裝修日常監(jiān)督、寫字樓建筑衛(wèi)生和綠化管理、與公安和消防有關的寫字樓區(qū)域安全管理和公共秩序的維護、轄區(qū)內的車輛道路管理和其他公眾代辦性質的服務[2]。針對性專項服務內容包括商業(yè)類和日常生活類服務、金融與社會福利類服務、文化、衛(wèi)生、教育、體育類服務以及各種經紀代理中介服務。委托性特約服務內容是對針對性專項服務的補充和拓展。在堅持以人為本的服務理念基礎上,根據上述兩種服務類型的項目與內容,采取多樣化的服務機制與經營方式,從項目和內容上進行廣度和深度的拓展。
1)物管企業(yè)自身發(fā)展的客觀需要。我國寫字樓物業(yè)管理服務的發(fā)展主要是借鑒國外先進的物業(yè)管理服務經驗,雖然已經取得了一定的成效,但從業(yè)人員素質低、服務意識不夠,整個行業(yè)發(fā)展水平不高。許多寫字樓物業(yè)管理中存在這樣的現象,一方面業(yè)主認為接受到的物業(yè)服務與所繳納的物業(yè)服務費不匹配,對物業(yè)公司服務水平存在不同程度的'不滿意,導致許多業(yè)主少交或不交物業(yè)管理費,造成物業(yè)管理公司運作出現問題。另一方面寫字樓物業(yè)管理行業(yè)也出現了這樣一個怪圈,即物業(yè)管理公司服務質量低下———業(yè)主拖欠物管費———物業(yè)管理公司缺少運行資金———物管人員服務態(tài)度差———物業(yè)服務水平低,這種現象作為一種周而復始的惡性循環(huán),使得整個寫字樓行業(yè)物業(yè)管理服務質量長期得不到提高。針對這種矛盾物業(yè)管理公司雖然進行了業(yè)主滿意度調查,但是由于缺少科學指導,物業(yè)管理公司不能或者也不愿意對所調查的信息進行科學和全面的處理,進而無法對自身實踐進行有效指導,從而提高服務質量。因此,筆者認為,構建起一套科學合理的物業(yè)管理服務質量評價體系,有利于提高業(yè)主滿意度,能及時發(fā)現和分析物業(yè)管理公司自身管理服務中存在的不足;有利于提高物業(yè)管理服務的質量和推動自身科學合理發(fā)展。
2)相關主管部門監(jiān)督管理的需要。目前,我國的寫字樓物業(yè)管理服務公司主要有3種類型:一是直接由寫字樓開發(fā)商衍生出來的管理公司;二是專門的物業(yè)管理公司;三是由政府性質的房管所轉制形成的公司[3]。由此看出,物管企業(yè)成分的復雜現狀直接造成相關主管部門對其進行監(jiān)督管理時難度增大。目前主管部門主要通過制定相關行業(yè)法律法規(guī)和從業(yè)人員服務標準對其進行監(jiān)督管理,缺少一套科學合理的服務質量評價體系來對其服務質量進行評價,并在此基礎上進行科學有效的監(jiān)管,這是造成目前寫字樓物業(yè)管理服務水平低下的重要原因之一。因此,筆者認為應提高主管部門對寫字樓物業(yè)管理服務的監(jiān)督管理水平,促進寫字樓物業(yè)管理服務質量的提升,構建寫字樓物業(yè)管理服務的質量評價體系,這樣才能有利于監(jiān)管部門更好地掌握寫字樓物業(yè)管理服務的整體水平,從而針對性地制定相關的政策法規(guī),促進物業(yè)管理服務質量水平的整體提升。
3)業(yè)主的需要。業(yè)主是寫字樓物業(yè)服務質量的直接感受者,也是物業(yè)管理質量最有發(fā)言權的一方。然而,在市場經濟條件下,物業(yè)公司和業(yè)主具有博弈關系,業(yè)主希望支付較少的費用獲得更優(yōu)質的服務,而物業(yè)公司則希望獲得更多的利潤。由于缺少一個客觀的衡量標準,因此,雙方在博弈中往往產生矛盾,造成物業(yè)管理服務質量長期在低級階段徘徊,最終對各方的利益都造成了損害。由此可見,建立一套科學合理的,業(yè)主和物業(yè)公司都能接受的物業(yè)管理服務質量評價體系,使之成為物業(yè)管理與業(yè)主溝通的有效渠道,業(yè)主不僅可以根據這套體系對物業(yè)公司的服務質量進行客觀評價,而且可根據評價的結果對物業(yè)公司的管理提出合理建議。
1)體系構建原則。首先是獨立性原則。獨立性原則指的是在體系構建過程中,各個指標既要充分反映系統(tǒng)的總體特征,同時又能避免重復。指標體系要做到層次分明,簡單明了,處于同一平面的指標應該要相互獨立,不要加入太多的信息內容而使指標的內涵重疊,從而易于區(qū)分。要圍繞綜合評價目的來構建整體評價指標體系,形成一個層次分明的指標體系,確保評價結論能夠最終反映評價意圖。其次是全面性原則。寫字樓物業(yè)管理服務是一個涉及多個主體和部門的系統(tǒng)性工作,因此,構建的服務質量評價體系要做到能夠充分反映服務參與者方方面面的情況,根據服務質量評價指標體系制定的服務質量調查表要能夠全面、客觀、準確地反映業(yè)主對服務的需求信息。同時在選取指標時,要能夠根據寫字樓提供的服務性質、內容以及具體的區(qū)域位置等進行指標變換。第三是目標導向原則。筆者認為,就寫字樓行業(yè)管理服務的質量評價而言,評價的目的既不是為了評價而評價,也不是為了給相關企業(yè)的服務質量進行簡單的排序,而是要通過評價對相關物業(yè)公司進行監(jiān)督和激勵,促進其提升自身物業(yè)管理水平,引導其往正確健康的軌道上發(fā)展。因此,服務質量評價體系構建中,要根據評價的任務和目的合理構建指標體系。
2)原始指標體系。對于寫字樓物業(yè)管理服務質量評價指標體系的構建,不同學者提出了不同的觀點,提出了不同側重點的指標體系。在參考學者們的觀點后,結合自身在寫字樓物業(yè)管理行業(yè)多年的從業(yè)經驗,筆者認為,寫字樓物業(yè)管理作為一個體系主要包括基礎服務、特色服務以及特約服務等諸多的子系統(tǒng),在構建質量評價體系的指標時,要注重層次性和全面性,寫字樓物業(yè)管理服務質量評價指標體系基本構成見第39頁表1。
3)指標體系的篩選。在開展質量評價時,原始指標體系并不是一成不變的,而是根據實際的情況對原始指標進行合理篩選。通常來說,會根據相關客戶調查對指標進行選擇,再根據指標進行質量模型構建,開展質量評價,以確保評價結論與客戶的實際需求最大限度地吻合。例如某寫字樓的物業(yè)管理服務體系,首先應根據該寫字樓的實際情況,形成新的指標體系,然后進行服務質量評價。新的指標體系有25個指標,這些新的指標在篩選出來以后,進入到下一環(huán)節(jié)的指標優(yōu)化中,形成質量評價的最終指標。
寫字樓物業(yè)管理服務質量評價是將現代管理質量評價方式運用到寫字樓物業(yè)管理評價中的全新嘗試。在當前寫字樓行業(yè)迅速發(fā)展及其物業(yè)管理服務水平整體有待提高的背景下,將管理質量評價理念引入其中,可以為寫字樓物業(yè)管理公司、業(yè)主以及相關監(jiān)督主管部門找到一個可以接受的平衡點[4]。通過建立質量評價體系,對物業(yè)公司的管理服務進行客觀的評價,物業(yè)公司可以根據評價結果改進自身管理服務,提升服務質量。業(yè)主可以根據評價結果評估自身對物業(yè)公司的要求,提出針對性的意見。而相關的寫字樓物業(yè)管理監(jiān)督管理部門則可以根據評價結果客觀準確地預測整個行業(yè)服務質量狀況,針對性地制定相關法律法規(guī)和政策,促進行業(yè)服務質量的整體提升。
[1]李英妍。我國物業(yè)管理企業(yè)質量管理中存在的問題及對策[j].現代經濟信息,20xx(18):80.
[3]格羅魯斯。服務管理與營銷———基于顧客關系的管理策略[m].北京:電子工業(yè)出版社,20xx.
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