合同可以為雙方提供法律保障，減少交易風險。合同的有效性與合法性是基礎，要確保符合法律法規(guī)的規(guī)定，避免合同無效。假如你需要一份合同范本作為參考，請查收以下內容。
合同履行心得篇一
乙方：_______________
甲、乙雙方就買賣設備事宜于__________年__________月__________日達成協(xié)議，簽訂《建筑設備買賣合同》，合同編號____________________。截止簽訂本確認書時，甲方已按合同約定付清了全部貨款，乙方已如數(shù)收訖，乙方已按合同約定向甲方交付設備，甲、乙方確認雙方合同義務已全部履行完畢，已無任何異議。
乙方：_______________
合同履行心得篇二
則。但是在另外一種情況下，一方當事人不與另一方當事人商量，單方。
最近綿陽市一縣法院受理了這樣一起案件：一私營家電商與某公司。
簽訂了一份購買100臺電視機的合同，每臺電視機價格為1500元，合同。
約定由家電商向某公司交付定金3萬元。合同簽訂后，家電商通過其他。
渠道了解到與己簽約的公司無現(xiàn)貨，需要向其他彩電商進貨轉供而且還。
了解到自己所購買的這種彩電實際價位已漲到每臺1700元。這些情況引。
起了家電商的警覺，為什么這種彩電已經(jīng)漲價，該公司卻以如此低的價。
格與己簽訂合同。家電商恐其有詐，就未履行支付定金的義務。公司一。
方見家電商遲遲不付定金，幾經(jīng)催問都無結果，便以家電商違約，要求。
其承擔違約責任將家電商告到了法院。
法院在審理中，聽取了雙方當事人的陳述，對雙方當事人的舉證，
進行質證、認證。主審法官還就此案的關鍵環(huán)節(jié)作了調查取證，通過這。
些工作，獲得了證明這個供貨公司資不抵債，負債累累，拆東墻補西墻。
的確切證據(jù)。最后法院判決供貨公司敗訴，并承擔相應的責任。
法院的判決依據(jù)了新《民法典》中的不安抗辯權原則。所謂不安抗。
辯權，是指負有先履行義務的當事人有確切證據(jù)證明后履行義務人有財。
產(chǎn)狀況嚴重惡化等情形，危及到先履行義務人債權的實現(xiàn)時，可以中止。
自己的履行?！睹穹ǖ洹返谖灏俣邨l規(guī)定，應當先履行債務的當事人必須有。
確切證據(jù)證明對方有下列情況之一的，可以中止履行：一、經(jīng)營狀況嚴。
重惡化;二、轉移財產(chǎn)、抽逃資金，以逃避債務;三、喪失商業(yè)信譽;。
四、有喪失或者可能喪失履行債務能力的其他情形。根據(jù)《民法典》不。
安抗辯權原則和有關規(guī)定，供貨公司無力供貨，且經(jīng)營狀況嚴重惡化，
負債累累，家電商為避免遭受財產(chǎn)損失，單方面中止合同履行的行為，
是應當受到法律保護的，更不存在違約問題。
但是，在行使不安抗辯權，單方面中止履行合同中現(xiàn)定的義務的時。
候，有一點要特別注意，就是必須要確切證據(jù)證明后履行義務人財產(chǎn)狀。
況處于嚴重惡化的狀態(tài)，否則就要承擔違約責任。
則。但是在另外一種情況下，一方當事人不與另一方當事人商量，單方。
最近綿陽市一縣法院受理了這樣一起案件：一私營家電商與某公司。
簽訂了一份購買100臺電視機的合同，每臺電視機價格為1500元，合同。
約定由家電商向某公司交付定金3萬元。合同簽訂后，家電商通過其他。
渠道了解到與己簽約的公司無現(xiàn)貨，需要向其他彩電商進貨轉供而且還。
了解到自己所購買的這種彩電實際價位已漲到每臺1700元。這些情況引。
起了家電商的警覺，為什么這種彩電已經(jīng)漲價，該公司卻以如此低的價。
格與己簽訂合同。家電商恐其有詐，就未履行支付定金的義務。公司一。
方見家電商遲遲不付定金，幾經(jīng)催問都無結果，便以家電商違約，要求。
其承擔違約責任將家電商告到了法院。
法院在審理中，聽取了雙方當事人的陳述，對雙方當事人的舉證，
進行質證、認證。主審法官還就此案的關鍵環(huán)節(jié)作了調查取證，通過這。
些工作，獲得了證明這個供貨公司資不抵債，負債累累，拆東墻補西墻。
的確切證據(jù)。最后法院判決供貨公司敗訴，并承擔相應的責任。
法院的判決依據(jù)了新《民法典》中的不安抗辯權原則。所謂不安抗。
辯權，是指負有先履行義務的當事人有確切證據(jù)證明后履行義務人有財。
產(chǎn)狀況嚴重惡化等情形，危及到先履行義務人債權的實現(xiàn)時，可以中止。
自己的履行?！睹穹ǖ洹返谖灏俣邨l規(guī)定，應當先履行債務的當事人必須有。
確切證據(jù)證明對方有下列情況之一的，可以中止履行：一、經(jīng)營狀況嚴。
重惡化;二、轉移財產(chǎn)、抽逃資金，以逃避債務;三、喪失商業(yè)信譽;。
四、有喪失或者可能喪失履行債務能力的其他情形。根據(jù)《民法典》不。
安抗辯權原則和有關規(guī)定，供貨公司無力供貨，且經(jīng)營狀況嚴重惡化，
負債累累，家電商為避免遭受財產(chǎn)損失，單方面中止合同履行的行為，
是應當受到法律保護的，更不存在違約問題。
但是，在行使不安抗辯權，單方面中止履行合同中現(xiàn)定的義務的時。
候，有一點要特別注意，就是必須要確切證據(jù)證明后履行義務人財產(chǎn)狀。
況處于嚴重惡化的狀態(tài)，否則就要承擔違約責任。
合同履行心得篇三
法定代表人________________主任。
法定代表人________________院長。
法定代表人
第一條[租賃物的購買]
1.1、乙方根據(jù)自己的需要和憑借自己的技能選定租賃物及賣主和制造廠家;
1.3、價款及支付方式、交貨、驗收等條款由甲乙丙三方共同商定;
1.4、甲方根據(jù)乙方的需要和委托并憑借乙方的技能，按照乙方提供的租賃財產(chǎn)的名稱、品質、規(guī)格、數(shù)量和金額等要求，向丙方購進第二條規(guī)定的租賃物出租給乙方，并由乙方承租。
1.5、設備的進口由丙方負責委托外貿公司辦理各種進口報關手續(xù)和商檢手續(xù)，所有費用由丙方承擔。
第二條[租賃物名稱、數(shù)量、質量、配置及贈品]
2.1、產(chǎn)品名稱：_________________島津原裝進口全新_____光高頻逆變式_____光胃腸機系統(tǒng)。
2.2、型號：______________________.
2.3、產(chǎn)品數(shù)量：_________________一臺。
2.4、設備質量：_________________與標書承諾一致。
2.5、具體配置詳見清單。
2.6、丙方贈送甲方產(chǎn)品：_________________
第三條[租賃物價款及付款方式]
3.1、整個設備配置總價格為______萬元
3.2、首付定金_____萬元由乙方支付給丙方，該義務乙方已于年月日履行;
第四條[租賃物的交付及驗收]
4.1、設備運抵前，乙方必須按照丙方的要求將機房布置完畢以備貨到后及時安裝。
4.2、交貨地點(即合同履行地點)：_________________乙方放射科。
4.3、本合同簽訂之日起15個工作日內，丙方將設備運抵交貨地點。
4.4、設備運抵后，由丙方工程師和_____省商檢部門及乙方人員共同開箱，并由商檢局出具設備進口渠道合法及質量合格的相關證明。
4.5、丙方免費負責整個設備的安裝、調試至設備開機正常驗收，從安裝合格之日起對整機免費保修一年，并終身負責維修，24小時內如不能到達現(xiàn)場維修，造成一切損失由甲方負責。
4.6、設備運抵后，由丙方工程師對乙方操作人員進行現(xiàn)場操作培訓，直至乙方人員能夠熟練操作為止。
4.7、租賃財產(chǎn)運達安裝或使用地點后，乙方應在3天內檢查租賃物件，并將簽收蓋章后租賃物的驗收收據(jù)交給甲方。
4.8、如果在3天內乙方未按前項規(guī)定向甲方交付驗收收據(jù)的，視為租賃物已在完整良好狀態(tài)下由乙方驗收完畢，并視同乙方已經(jīng)將租賃物的驗收收據(jù)交付給甲方。
第五條[質量保證及事故處理]
5.1、如果乙方在驗收時發(fā)現(xiàn)租賃物件由于丙方責任造成租賃物的型號、規(guī)格、數(shù)量和技術性能等有不符、不良或瑕疵等情況時，由乙方直接向丙方交涉處理并立即將上述情況用書面通知甲方。如丙方延期交貨，由乙方直接催交。
5.2、如果在質量保證期內發(fā)生質量問題屬于丙方責任時，甲方同意將依據(jù)甲丙雙方之間買賣關系所享有的索賠權轉讓給乙方，并協(xié)助乙方辦理索賠事宜，索賠費用及結果均由乙方承擔。
5.3、如發(fā)生以上任何情況，都不影響本合同的繼續(xù)執(zhí)行和效力。
第六條[租期計算和租金支付]
6.1、租期從甲方向丙方支付第一期款項當日開始計算;
6.2、租期為兩年，合同終止日為甲方向丙方支付款項之日起兩年后的對日。(起始日及終止日均包括在內)
6.3、本合同租金總額包括甲方向丙支付的兩期款項及按照農村信用社現(xiàn)行利率計算的利息。
6.4、本合同租金總額為______元整。
6.5、租金支付方式為按月平均支付，即每月支付_____元。
6.6、每月租金，乙方應于當月____日前支付。
6.7、租賃期內，國家調整利率時，甲方按照調整后的利率重新調整租金，乙方承認此種變更并按照變更后的租金標準支付。
6.9、乙方延遲支付租金時，每日按照延付金額的日萬分之五的加收逾期付款違約金。
第七條[對乙方的限制]
在合同約定的租期內，乙方不得中止和終止對租賃物的租賃，并不得以任何理由提出變更本租賃合同的要求。
第八條[對租賃物的權利和義務]
8.1、在租賃期內，租賃物的所有權屬于甲方。乙方對租賃物只有使用權，沒有所有權。乙方不得在租期內對租賃物進行銷售、轉讓、轉租、抵押、投資或采取其它任何侵犯租賃物所有權的行為。
8.2、租期內租賃物由乙方使用，乙方有義務合理和適宜地保護租賃物，并對由于乙方自己的過失或疏忽或由乙方可防止的任何第三人的行為造成的對租賃物的滅失或損害負有賠償義務。
8.3、租期內，租賃物無論發(fā)生任何屬于制造或使用的事故均由乙方負責解決，乙方不能因此而免除向甲方支付租金的義務。
8.4、甲方有權對租賃物的使用情況進行檢查，乙方應為甲方的工作提供方便。租期內，乙方應根據(jù)甲方的要求，向甲方提供財務報表和租賃物使用情況。
8.5、租期內，乙方不得以任何形式明示或暗示其對租賃物具有所有權和處分權，乙方不得以租賃物抵償債務。
第九條[租賃期滿或租金提前付清租賃物的處理]
9.1、租賃期滿，乙方付清全部租金后，甲方將租賃物的所有權轉移給乙方;
9.2、租賃期內，乙方提前付清全部租金的，甲方將租賃物的所有權轉移給乙方。
第十條[租賃物的使用、維修、保養(yǎng)和費用]
10.1、乙方在租賃期間內，可完全使用租賃物;
10.5、租賃物的維修、保養(yǎng)，由乙方負責處理，并承擔其全部費用。
第十一條[租賃物損壞和毀滅]
11.1、乙方承擔在租賃期內發(fā)生的租賃物的毀損和滅失的風險;
(1)將租賃物件復原或修理至完全能正常使用的狀態(tài);
(2)更換與租賃物件同等型號、性能的部件或配件，使其能正常使用。
11.3、當租賃物滅失或毀損至無法修理的程度時，乙方應按照全部未支付租金金額，賠償甲方因此所受到的損失。
11.4、乙方按照11.3條款將全部未支付租金金額支付給甲方時，甲方將租賃物(以其現(xiàn)狀)及對第三者的權利(如有時)轉交給乙方。
第十二條[違反供貨合同時的處理]
12.1、甲方未按本合同約定及時足額付款的，按日萬分之五向丙方支付違約金;
12.2、丙方逾期交貨的，按日萬分之五向丙方支付違約金;
12.3、因設備標準與標書承諾不符的，丙方向甲方支付____萬元違約金;
12.4、設備質量不合格的，丙方按照合同總價款的20%向甲方支付違約金;
12.5、本條12.1款和12.2款甲方的權利義務，由甲方享有和承擔;本條12.3款和12.4款甲方的權利，根據(jù)本合同第五條的約定，由甲方轉讓給乙方主張和行使。
第十三條[違反租賃合同時的處理]
(1)要求即時付清部分或全部租金及一切應付款項;
(2)終止本合同，收回或要求歸還租賃物，并要求乙方賠償甲方的損失。
13.2、雖然甲方采取前述措施，并不因之免除本合同規(guī)定的乙方其他義務。
第十四條[甲方權利的轉讓]
甲方在本合同履行期間，在不影響乙方使用租賃物件的前提下，可將本合同規(guī)定的全部或部分權利轉讓給第三者，但必須及時通知乙方。
第十五條[乙方與丙方之間合同的處理]
15.2、本合同的簽訂，已全面實現(xiàn)乙丙雙方的合同目的;
15.3、經(jīng)甲乙丙三方共同同意，自本合同生效之日起，乙方與丙方于________年____月____日簽訂的《_____購置合同書》終止履行。
第十六條[貨幣種類的界定]
本合同約定的價款及租金的貨幣種類均為人民幣。
第十七條[合同的補充]
本合同未盡事宜，由涉及各方友好協(xié)商予以補充，補充內容作為本合同的組成部分，與本合同具有同等法律效力。
第十八條[合同的修改]
本合同及所有附件的修改，必須經(jīng)涉及各方簽署書面協(xié)議方能生效。凡對本合同進行修改、補充或變更，須以書面形式經(jīng)雙方法定代表人或授權的委托代理人簽字后生效，并作為本合同的組成部分，同原合同具有同等效力。
第十九條[合同主體變更]
本合同履行期間，甲乙丙三方任何一方名稱、法定代表人、經(jīng)辦人發(fā)生變更或者發(fā)生分立、合并等情況，均不影響本合同的履行。
第二十條[合同的附件]
1、甲乙丙三方的身份證明、法定代表人身份證明書、授權委托書;
2、設備配置清單;
3、設備商檢證明;
4、設備相關技術資料;
5、租金計算說明。
第二十一條[糾紛處理方式]
如因本合同履行發(fā)生糾紛，由甲乙丙所涉各方友好協(xié)商予以解決;協(xié)商不成或者不愿協(xié)商的，任何一方均可向甲方住所地人民法院提起訴訟。
第二十二條[合同的形式]
對本合同內容的任何修改、補充或變更須采用書面形式，經(jīng)雙方加蓋公章后正式生效。
第二十三條[合同的生效]
本合同自甲乙丙三方當事人加蓋公章之日生效。
第二十四條[合同的份數(shù)]
本合同一式三份，甲乙丙三方各持一份，各份具有同等法律效力。
甲方_____________(蓋章)
法定代表人________________(簽章)
乙方_____________(蓋章)
法定代表人________________(簽章)
丙方_____________(蓋章)
合同履行心得篇四
第一段：引言（100字）。
合同履行是商務領域中至關重要的一環(huán)，對于雙方的權益保障具有重要意義。筆者在經(jīng)歷了多年的商務合作后，積累了一些關于合同履行的心得體會。在下文中，將分享這些經(jīng)驗，希望能夠幫助讀者在商務合作中更好地履行合同并達到共贏的目標。
第二段：明確權責（250字）。
在合同履行過程中，首先要明確雙方的權利和責任。雙方在簽署合同前需要詳細了解自己的權益以及需要承擔的責任，在合同中明確寫明，避免因為雙方對權責的理解不同而引發(fā)糾紛。同時，在履行合同的過程中，雙方應該及時了解對方的進展情況，確保各項權責按時履行。
第三段：溝通協(xié)商（250字）。
合同履行過程中，及時的溝通協(xié)商是至關重要的。雙方應該保持通暢的溝通渠道，隨時交流合同履行中可能遇到的問題和困難，及時解決。在協(xié)商解決問題時，要注重雙方的利益平衡，追求共贏的解決方案。雙方應該本著平等、互信和開放的原則，積極推動合同履行的進程。
第四段：執(zhí)行措施（300字）。
合同履行需要制定明確的執(zhí)行措施。在履行合同的過程中，雙方應該明確具體的工作計劃和時間表，明確責任部門和責任人，確保履行進度。同時，要設定履行合同的指標和標準，及時進行跟蹤和評估，確保合同按時履行并達到預期效果。如果發(fā)現(xiàn)合同履行中存在問題，應及時采取糾正措施，避免影響合同的順利履行。
第五段：風險防范（300字）。
合同履行過程中，存在一定的風險。為了降低風險并保障合同的順利履行，雙方應該在合同中明確約定風險分擔和解決方式。同時，要不斷完善合同管理制度，建立健全的風險預警和應對機制，及時應對可能出現(xiàn)的風險。雙方還應該保持對市場環(huán)境和法律法規(guī)的敏感性，隨時進行合規(guī)性評估，確保合同的合法性和有效性。
第六段：總結（200字）。
在合同履行的過程中，明確權責、溝通協(xié)商、執(zhí)行措施和風險防范是關鍵的要素。只有雙方共同努力，確保合同履行的順利進行，才能實現(xiàn)共贏的目標。在商務合作中，雙方應保持誠信、守信原則，遵循公平、公正、公開的原則，共同打造誠信履約的商務環(huán)境。合同履行是商務合作的基礎，只有通過合同履行，雙方才能夠達到長期、穩(wěn)定的合作關系，實現(xiàn)共同發(fā)展。合同履行不僅是一種責任，更是一種信任的體現(xiàn)，通過履行合同，雙方能夠建立起信任感和合作意識，為未來的合作鋪就堅實的基礎。
合同履行心得篇五
甲、乙雙方就買賣設備事宜于20__年11月30日達成協(xié)議，簽訂《建筑設備買賣合同》，合同編號qqqs-6630)。截止簽訂本確認書時，甲方已按合同約定付清了全部貨款，乙方已如數(shù)收訖，乙方已按合同約定向甲方交付設備，甲、乙方確認雙方合同義務已全部履行完畢，已無任何異議。
___年___月___日___年___月___日。
授權委托書。
委托人：_______________。
姓名：_______________職務：_______________律師。
本人(單位)與糾紛一案中，特委托上列受委托人作為本人的一審訴訟代理人。
代理人的代理權限為：_______________。
代理人的代理權限為：_______________。
委托人：_______________。
___年___月___日。
合同履行心得篇六
1、履行的主體
合同的履行必須由雙方當事人來親自完成。由他人代替自己履行，即債務承擔，應經(jīng)合同債權人的同意，否則，債權人可拒絕接受履行。特殊情況下，合同義務也可以由第三人代替其履行。有些合同由其性質決定了只能由合同債務人親自履行。如承攬合同，承攬人必須以自己的機器設備、技術和力量，完成加工成果。在基于雙方對人身的信任而訂立的合同，其義務也不能代替履行。如基于信任而請某人授課。
2、履行的標準
合同債務人應按照合同規(guī)定的品種、質量、期限、交貨地點等履行自己的義務。
1）產(chǎn)品數(shù)量。產(chǎn)品數(shù)量由雙方在合同中確定。數(shù)量的計量方法，應按國家規(guī)定執(zhí)行；沒有國家規(guī)定的，按雙方商定的方法執(zhí)行。
2）產(chǎn)品的質量。雙方應對產(chǎn)品質量作出明確規(guī)定。如規(guī)定不明確，按照國家質量標準執(zhí)行，沒有國家質量標準的，按照通常標準執(zhí)行。
3）履行地點。如雙方約定不明確，給付貨幣的，在接受給付一方的所在地履行，其他標的在履行義務一方的所在地履行。
4）價款。如雙方約定不明確，按照國家規(guī)定的價格履行；沒有國家規(guī)定價格的，參照市場價格或者同類物品的價格或者同類勞務的報酬標準履行。
5）期限。履行期限不明確的，債務人可以隨時向債權人履行義務，債權人也可以隨時要求債務人履行義務，但應當給對方必要的準備時間。
全面履行原則的具體內容表現(xiàn)為：按照合同約定的主體履行；按照合同約定的標的履行；按照合同約定的質量履行；按照合同約定的'價款或者報酬履行；按照合同約定的履行地點履行；按照合同約定的履行期限履行；按照合同約定的履行方式履行。
3、履行的方法
各種合同的履行方法，法律法規(guī)有規(guī)定的，按照法律法規(guī)的規(guī)定履行；沒有規(guī)定的，按照雙方當事人協(xié)商的方法履行。
總之，應對合同履行方式是一個復雜的過程，實踐證明，由具備一定法律知識和工作經(jīng)驗的律師來處理，既可以防范法律糾紛，也可以更好地解決法律糾紛，最大限度地避免或降低經(jīng)濟損失，有效地保障您的合法權益。為了更好地幫您解決合同履行方式問題，防止陷入法律誤區(qū)，您可以通過委托當?shù)赜薪?jīng)驗的律師為您提供專業(yè)的法律服務，使您的合法權益得到最大限度的保護。
合同履行心得篇七
訂立貨物運輸合同，應貫徹優(yōu)先運輸國家指令性計劃產(chǎn)品，兼顧指導性計劃產(chǎn)品和其他物資的原則。如大宗貨物的鐵路運輸，有條件的可按年度、半年或季度簽訂貨物運輸合同；也可以簽訂更長期限的運輸合同；其它整車貨物運輸，應按月簽訂運輸合同，零星貨物運輸，以貨物運單作為運輸合同。國家有統(tǒng)一的運輸合同文本的，應使用統(tǒng)一的合同文本簽訂。
1、按年度、半年度、季度或月份簽訂的貨物運輸合同，應寫明下列主要條款：
（1）托運人和收貨人的名稱或者姓名及住所；
（2）發(fā)貨站與到貨站的詳細名稱；
（3）貨物的名稱（運輸標的名稱）；
（4）貨物的性質（是否屬易碎、易燃、易爆物品……）；
（5）貨物的重量；
（6）貨物的數(shù)量（如車種、車數(shù)、件數(shù)……）；
（7）運輸形式（零擔、速遞、聯(lián)運……）；
（8）收貨地點；
（9）違約責任；
（10）費用的承擔；
（11）包裝要求；
（12）合同糾紛解決方式；
（13）雙方約定的其他事項等。
2、以貨的運單形式簽訂的合同應載明下列內容：
（1）托運人、收貨人的名稱或姓名及其詳細住所或地址；
（2）發(fā)貨站、到貨站及主管鐵路局；
（3）貨物的名稱；
（4）貨物的包裝、標志、件數(shù)和數(shù)量；
（5）承運日期；
（6）運到期限；
（7）運輸費用；
（8）貨車的類型或車號；
（9）雙方商定的其他事項。
訂立了貨物運輸合同之后，托運人應做到以下幾點：
a．按規(guī)定的時間和地點提供托運的貨物，給付運費和其它雜費；
d．收貨人接到承運人發(fā)出的提貨通知單，應按時驗收和提取貨物。
承運人應做到以下二點：
b．把托運人委托傳遞的有關貨物運輸?shù)奈募螕?jù)等安全傳遞給收貨人。
合同履行心得篇八
乙方：????????????
甲、乙雙方就買賣設備事宜于20__年11月30日達成協(xié)議，簽訂《建筑設備買賣合同》，合同編號qqq?s-6630)。截止簽訂本確認書時，甲方已按合同約定付清了全部貨款，乙方已如數(shù)收訖，乙方已按合同約定向甲方交付設備，甲、乙方確認雙方合同義務已全部履行完畢，已無任何異議。
乙方：????????????
年?????月?????日?????年?????月?????日
授權委托書
委托人：??????????????
本人(單位)與糾紛一案中，特委托上列受委托人作為本人的?一審?訴訟代理人。
代理人的代理權限為：??????????????
代理人的代理權限為：??????????????
委托人：??????????
年?????月?????日
合同履行心得篇九
甲、乙雙方就原《勞動合同》有關事宜(或特定事宜)經(jīng)共同協(xié)商，達成勞動合同變更協(xié)議條款如下：
1、原《勞動合同》工作地點由_____變更為_______，工作崗位由_____變更為_______。
2、本協(xié)議自雙方簽字或蓋章之日起生效，除本協(xié)議中明確所作修改的條款之外，原《勞動合同》的其余部分繼續(xù)有效。
3、本協(xié)議生效后，即成為《勞動合同》不可分割的組成部分，與其具有同等的法律效力;。
4、本協(xié)議一式兩份，甲、乙雙方各持一份。
甲方：________有限責任公司乙方：________________(蓋章)(簽字)。
合同履行心得篇十
x醫(yī)院：
我單位與貴單位于20__年8月13日簽訂《廠房租賃合同書》，根據(jù)合同第五條約定，貴單位應當于“合同生效后，我方將租賃物交你方裝修前”向我單位支付第一租賃年度租金210萬元，同時根據(jù)合同第10條，貴我雙方約定的租賃物裝修期自20__年8月13日起算。本合同已于20__年8月13日生效，合同約定租賃物同時也符合交付標準。因此，貴單位應當在20__年8月13日支付210萬元租金并接收租賃物，但截至函告之日，貴單位既未按照合同約定支付租金也未接收租賃物，致使我單位權益受到侵害。
我單位特致函貴單位在本函發(fā)出之日? ? ?日內，向我單位支付210萬元租金，同時來我單位辦理租賃物的交接手續(xù)。如在本函發(fā)出之日? ? ?日內，貴單位仍未支付租金并辦理租賃物交接手續(xù)，我單位將解除與貴單位簽訂的《廠房租賃合同書》，我單位將自行出租廠房，由此給我單位造成的損失將由貴單位承擔。并且我單位將依據(jù)合同約定和法律規(guī)定，追究貴單位的法律責任。望貴單位慎思并妥善對待。
特此函告
函告人：救災中心
年? 月? ?日?
合同履行心得篇十一
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購銷合同履行地該如何確定核心內容：購銷合同履行地該如何確定？當事人在合同中明確約定履行地點、交貨地點的，購銷合同履行地為約定的履行地點或者約定交貨地點。如果未作約定或約定不明確，不能以履行地確定案件管轄。法律快車小編在下面為您詳細介紹。一、什么是購銷合同購銷合同是指銷售方(或稱出賣人)轉移標的物所有權于購貨方(或稱買受人)，購貨方(買受人)支付價款的合同。購銷合同其實就是買賣合同，只是稱謂不同而已。
二、如何確定購銷合同履行地
(一)當事人在合同中明確約定履行地點的，以約定的'履行地點為合同履行地。當事人在合同中未明確約定履行地點的，以約定的交貨地點為合同履行地。
合同中約定的貨物到達地、到站地、驗收地、安裝調試地等，均不應視為合同履行地。
(二)當事人在合同中明確約定了履行地點或交貨地點，但在實際履行中以書面方式或雙方當事人一致認可的其他方式變更約定的，以變更后的約定確定合同履行地。當事人未以上述方式變更原約定，或者變更原合同而未涉及履行地問題的，仍以原合同的約定確定履行地。
(三)當事人在合同中對履行地點、交貨地點未作約定或約定不明確的，或者雖有約定但未實際交付貨物，且當事人雙方住所地均不在合同約定的履行地，以及口頭購銷合同糾紛案件，均不依履行地確定案件管轄。
(四)最高人民法院關于適用《中華人民共和國民事訴訟法》若干問題的意見第19條規(guī)定：“購銷合同的雙方當事人在合同中對交貨地點有約定的，以約定的交貨地點為合同履行地；沒有約定的，依交貨方式確定合同履行地；采用送貨方式的，以貨物送達地為合同履行地；采用自提方式的，以提貨地為合同履行地；代辦托運或按木材、煤炭送貨辦法送貨的，以貨物發(fā)運地為合同履行地。購銷合同的實際履行地點與合同中約定的交貨地點不一致的，以實際履行地點為合同履行地。
有法律問題，/
合同履行心得篇十二
訴訟請求。
1請依法判令被告繼續(xù)履行合同并于本判決生效后立即為原告辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。
2請依法判令被告立即支付原告違約金______________元人民幣。
3請判令被告承擔本案訴訟費用。
事實與理由。
原告與被告通過______________房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司于______________年__________月_______日簽訂一份《______________市存量房屋買賣合同》由原告購買被告私有房產(chǎn)一套。合同約定：_______________房產(chǎn)位于______________區(qū)______________街________號樓_____棟__________室;建筑面積___________平方米;房屋成交價為_____________元人民幣，銀行按揭貸款支付;房屋無抵押(事實上有抵押);如發(fā)生爭議依法向房屋所在地人民法院起訴。
由原告在______________年________月份自行支付給被告部分房款____________元用于被告辦理房地產(chǎn)提前還貸、解抵押手續(xù)，被告于當月(______________年_________月)提前還貸、解抵押;被告在解抵押完畢后，需立即將房產(chǎn)證原件等房產(chǎn)轉移所需材料交給丙方(即補充協(xié)議見證方)用于辦理產(chǎn)權登記及產(chǎn)權轉移手續(xù);剩余部分房款______________元由原告于房產(chǎn)轉移登記當天支付給被告。
原告按合同及補充協(xié)議約定履行了自己的合同約定義務，并將剩余______________元房款于___________年_________月________日提前給付被告，截止至_________年_______月_________日原告共計給付被告房價款_____________人民幣。
此致
_____________人民法院。
原告：_____________。
__________年_______月_________日。
合同履行心得篇十三
摘要：近年來，日益增多的物業(yè)服務糾紛案件給全國各地法院都帶來了不小的審判壓力。究其原因，不僅僅在于物業(yè)服務糾紛案件類型多樣、所涉及的法律關系復雜、案件帶有群體性特征導致處理難度較大;更為突出的還在于，法官對此類新興案件較為陌生，加之法律法規(guī)不健全，相關政策規(guī)定又因帶有體制轉軌的因素明顯滯后，既有的一些法律規(guī)定又比較原則，審判時缺少明確具體的條文規(guī)范，造成了司法實踐中的諸多困難。[1]在這樣的背景下，最高人民法院于2009年5月出臺了《關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律問題的解釋》[以下簡稱《物業(yè)服務解釋》]，對《物權法》以及《物業(yè)管理條例》中有關物業(yè)服務問題的抽象性、原則性條文進行了司法解釋，力求為審判實踐提供明確具體和統(tǒng)一的裁判標準?？v觀該《物業(yè)服務解釋》，其主要對物業(yè)服務合同的效力問題、物業(yè)服務合同的履行及違約責任問題、物業(yè)服務合同終止的法律適用問題以及該解釋的適用范圍和時間效力等問題作出了具體規(guī)定，其中許多規(guī)定從實務的角度來看都不乏亮點。[2]應當說，該解釋的出臺為今后司法實踐工作可操作性的提高奠定了基礎。但為了正確理解與適用該解釋，從理論的角度對物業(yè)服務糾紛所涉及的重要問題進行深入分析，仍屬必要。正是基于這樣的考慮，本文擬透過《物業(yè)服務解釋》的相關規(guī)定，結合司法實踐，對物業(yè)服務糾紛案件中最為核心的物業(yè)服務合同的履行以及與之密切相關的問題作重點探討，希望對正確理解與適用該司法解釋相關條款有所助益。
一、業(yè)主在物業(yè)服務合同中的主體地位及其義務認定
[一]業(yè)主的合同主體地位
物業(yè)服務合同的主體認定問題，是司法實踐中物業(yè)服務合同糾紛審理的一大難題。物業(yè)服務合同可分為前期物業(yè)服務合同和普通物業(yè)服務合同。根據(jù)我國《物業(yè)管理條例》第21條的規(guī)定：“在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同?！币虼?，前期物業(yè)服務合同是由建設單位與物業(yè)服務企業(yè)所簽訂。又根據(jù)我國《物業(yè)管理條例》第15條的規(guī)定：“業(yè)主委員會代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。”因此，對于普通物業(yè)服務合同來說，則是由業(yè)委員會與物業(yè)服務企業(yè)所簽訂的?？梢钥吹?，在合同簽訂的形式上，無論是前期物業(yè)服務合同還是普通物業(yè)服務合同，業(yè)主均不是直接的合同簽訂者。在實踐中，這恰恰是業(yè)主經(jīng)常據(jù)此而拒絕接受合同約束的重要理由，他們認為自己并非物業(yè)服務合同的當事人。
必須明確的是，《物業(yè)管理條例》第25條規(guī)定：“建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內容。”根據(jù)該條款，建設單位同物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時，包含了雙方轉讓前期物業(yè)服務合同的合意，因此，前期物業(yè)服務合同對業(yè)主之所以產(chǎn)生拘束力，根據(jù)在于建設單位與業(yè)主對物業(yè)服務合同的概括承受。[3]對于普通物業(yè)服務合同，《物權法》第76條、《物業(yè)管理條例》第11條都規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)乃是業(yè)主共同決定的事項。物業(yè)服務企業(yè)是和業(yè)主而不是與業(yè)主委員會建立物業(yè)服務法律關系，業(yè)主委員會按照授權與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)訂立物業(yè)服務合同，則是業(yè)主自治權行使的結果。[4]所以，盡管形式上來看業(yè)主未參與物業(yè)服務合同的簽訂，但究其實質，不管從現(xiàn)行的立法規(guī)定還是從法理上來說，業(yè)主都是物業(yè)服務合同中與物業(yè)服務企業(yè)相對的實際權利的享有者和義務的承擔者。
《物業(yè)服務解釋》對此作出了明確解釋，其第1條規(guī)定：“業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持?！庇纱?，該條款明確規(guī)定了業(yè)主在物業(yè)服務合同中的主體地位。
[二]業(yè)主應承擔的主要合同義務
1.交納物業(yè)服務費的義務
物業(yè)服務合同是一種新型合同，理論與實務界對其性質難免有不同的認識，觀點主要有委托合同說、服務合同說、混合合同說、獨立合同說等等。通說主張應當借鑒委托合同的制度機理處理物業(yè)服務合同相關爭議，筆者對此較為贊同，因為不管是其法律關系的形成，還是物業(yè)服務合同的特征，與委托合同都有較高的相似度。從業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)的法律關系來看，業(yè)主是物業(yè)服務合同的委托人;從物業(yè)服務合同的內容來看，業(yè)主是支付報酬、接受服務的一方。業(yè)主有權利請求物業(yè)服務企業(yè)按照合同的內容提供相應的服務，與此相對應，業(yè)主的主要合同義務即是交納相關的物業(yè)服務費用。
當然，物業(yè)服務費用的內涵決不簡單地只是物業(yè)服務企業(yè)的傭金。物業(yè)服務費可分為公共性服務費[為物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供公用衛(wèi)生清潔、公共設施維修保養(yǎng)和保安、綠化等公共性服務而收取的費用]、公眾代辦性服務費[為物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等公眾代辦性的服務而收到的費用]和特約服務費[為物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供特約服務而收取的費用]。[5]也有學者主張將物業(yè)服務費區(qū)分為兩類，一類是用于區(qū)分建筑物的基本維護、修繕、整治工作與日常管理及其他與居民生活相關的服務所支出的費用，即通常語境下的物業(yè)服務費;另一類是專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共同設施設備的維修的更新、改造的費用，稱為專項維修資金。[6]在日常生活中，廣大業(yè)主往往認為物業(yè)費僅限于物業(yè)服務企業(yè)的傭金，業(yè)主拒交、欠交物業(yè)服務費也成為司法實踐中引發(fā)物業(yè)服務糾紛的重要原因之一?！段飿I(yè)服務解釋》第6條作出了針對性規(guī)定：“經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持。物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為抗辯理由的，人民法院不予支持?！备鶕?jù)該條，物業(yè)服務企業(yè)在經(jīng)書面催交后，業(yè)主無正當理由仍拒交、欠交物業(yè)費的，可以起訴業(yè)主并得到人民法院的支持。這不僅對物業(yè)服務企業(yè)迅速高效收繳物業(yè)費用提供了法律支持，同樣也對業(yè)主積極履行交納物業(yè)服務費的合同義務將起到督促和警示的作用。
2.協(xié)助義務
在物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)維護、保養(yǎng)、保修的過程中，業(yè)主應當給予協(xié)助，該協(xié)助義務不僅包括積極層面的主動提供必要的便利，還包括消極層面的不得阻礙、妨害物業(yè)服務企業(yè)的服務及管理工作。針對業(yè)主的該項義務，《物業(yè)服務解釋》第4條賦予了物業(yè)服務企業(yè)相應的訴權：“業(yè)主違反物業(yè)服務合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務與管理的行為，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。”根據(jù)該條規(guī)定，業(yè)主違反協(xié)助義務的，物業(yè)服務企業(yè)可以行使訴權，要求業(yè)主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應的民事責任。
二、物業(yè)服務企業(yè)的義務范圍認定
[一]物業(yè)服務企業(yè)的主要合同義務
物業(yè)服務企業(yè)作為物業(yè)服務的提供者，其義務范圍的認定乃是物業(yè)服務合同內容的重點。概括地說，物業(yè)服務企業(yè)受業(yè)主的委托，應當依照合同的約定提供相應的物業(yè)服務。根據(jù)《物業(yè)服務解釋》第3條第1款的規(guī)定：“物業(yè)服務企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務，業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持?！币虼?，就物業(yè)服務企業(yè)提供服務的內容而言，可高度概括為維修、養(yǎng)護、管理、維護四方面。在筆者看來，該四方面又可區(qū)分為兩個層次：第一個層次指向“對物的管理”，指的是對建筑物、基地、附屬設施、相關場地等共有部分進行維護、保養(yǎng)和修理;第二個層次則指向“對人的管理”，是對區(qū)分所有權人群居生活關系所進行的管理，[7]包括維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生，也包括維持和諧有序的公共秩序。例如，當部分業(yè)主不當行使專有權，對其他業(yè)主構成妨害，或者侵害業(yè)主的共同利益時，物業(yè)服務企業(yè)有義務對其進行提示和制止。
[二]物業(yè)服務企業(yè)承擔義務的擴充
值得注意的問題是，《物業(yè)服務解釋》第3條的規(guī)定依據(jù)合同默示條款理論，合理擴充了物業(yè)服務企業(yè)應承擔義務的依據(jù)范圍。[8]合同默示條款理論[impliedterms]源自于英美法系。所謂默示條款，即是當事人并未寫入合同中，甚至從未協(xié)商過，但基于當事人的行為，或基于合同的明示條款，或基于法律、交易習慣及行業(yè)規(guī)則的規(guī)定，理應存在的合同條款。[9]一般說來，考察合同當事人的權利義務范圍，需要對當事人雙方所訂立合同的明示條款[expressterms]，即雙方達成合意并寫明在合同中的相關事項作相應的解釋。但明示條款并不能完全涵蓋所有的合同內容，而且某些合同糾紛僅僅依照明示條款有可能無法得以解決。當依照合同的明示條款無法合理解決合同糾紛時，英美法系國家法院主張必須充分利用普通法的靈活機制，將默示條款納入合同之中，從一定意義上來說，默示條款的廣泛運用并作為修正合同的工具實際上是對意思自治原則所作的某種程度的否定;從另一層意義上來講，默示條款又是意思自治原則與法院行為相調和的中介。[10]因此，英國法系合同默示條款所承載的功能，在于明示條款對合同相關權利義務有未盡之處、阻礙合同履行及糾紛處理之時，得允許法官依照法律規(guī)定、相關習慣規(guī)則、明示條款等對合同內容進行推定進而作出裁判。而在大陸法系，盡管沒有默示條款之說，但在遭遇合同明示條款有所欠缺之時，合同目的的實現(xiàn)是依賴于合同的解釋原理以及合同漏洞的補充來完成的。如我國《合同法》第61條規(guī)定：“合同生效后，當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補充;不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定?！焙贤嘘P條款及交易習慣均可作為合同約定欠缺或約定不明時的參照。另外，我國《合同法》第60條還規(guī)定了合同的附隨義務：“當事人應當遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協(xié)助、保密等義務?！边@是依據(jù)誠實信用原則對合同當事人的義務范圍所進行的擴張。[11]從方法論的角度來說，默示條款理論亦是一種合同漏洞的補充方法，兩大法系對此問題的應對雖然方法各異但目的相同，可謂殊途同歸。當然，合理借鑒默示條款理論對我國合同法的理論與實踐都具有重要意義，《物業(yè)服務解釋》第3條的規(guī)定便是很好的說明。
根據(jù)《物業(yè)服務解釋》第3條第1款的規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)承擔義務的依據(jù)范圍不僅包括合同約定，還包括法律、法規(guī)的規(guī)定以及相關行業(yè)規(guī)范的規(guī)定。特別需要指出的是第3條第2款規(guī)定：“物業(yè)服務企業(yè)公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業(yè)服務合同的組成部分?！睋?jù)此，物業(yè)服務企業(yè)公開作出的服務承諾以及服務細則也將作為物業(yè)服務企業(yè)承擔義務的依據(jù)。其原因在于，物業(yè)服務企業(yè)公開作出的服務承諾及其制定的服務細則，在業(yè)主對物業(yè)服務企業(yè)的選聘過程中，對業(yè)主的最終決定有重大影響。服務承諾及服務細則，作為物業(yè)服務企業(yè)的一種“單方允諾”，[12]也作為其與業(yè)主訂約的基礎，必然也必須對其行為產(chǎn)生約束力，這對業(yè)主權利的保障非常重要。
[三]物業(yè)服務企業(yè)安全保障義務的理解與認定
應該說，在有關安全保障義務的基本理論、法律構造及其成文法規(guī)范均尚不明朗的情況下，確實不宜匆忙就物業(yè)服務企業(yè)的安全保障義務作出明確的規(guī)定。但這并不必然意味著物業(yè)服務企業(yè)沒有任何安全保障義務之承擔。理論上講，物業(yè)服務企業(yè)于特定情形下承擔安全保障義務，在法律適用上仍存有解釋的空間。
1.司法解釋
最高人民法院《關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》[以下簡稱《人身損害賠償解釋》]第6條規(guī)定：“從事住宿、餐飲、娛樂等經(jīng)營活動或者其他社會活動的自然人、法人、其他組織，未盡合理限度范圍內的安全保障義務致使他人遭受人身損害，賠償權利人請求其承擔相應賠償責任的，人民法院應予支持?！边@是我國法院借鑒德國法上的交往安全義務理論[14]對安全保障義務所作出的直接規(guī)定。根據(jù)該條規(guī)定，承擔安全保障義務的主體為經(jīng)營活動的經(jīng)營者和其他社會活動的組織者，但并不僅僅限于條文所列舉的從事住宿、餐飲、娛樂的經(jīng)營者和活動組織者。隨著對安全保障義務理論研究的深化，司法實踐對安全保障義務的適用早已不再局限于條文列舉的經(jīng)營者，諸如銀行、機場，物業(yè)服務企業(yè)等也已囊括其中。如“室內被害案”中，法院認定物業(yè)服務企業(yè)未正常使用保安監(jiān)控系統(tǒng)及未嚴格執(zhí)行對外來人員的登記制度，違反了安全保障義務，應對原告的死亡在其能夠防止或制止損害的范圍內承擔相應的賠償責任。[15]從物業(yè)服務企業(yè)的性質來說，其所從事的也是一種服務性行業(yè)，當然屬于經(jīng)營者的范疇;更為重要的，從法理上來說，物業(yè)服務企業(yè)符合成為安全保障義務承擔者的法理依據(jù)，如危險控制理論的要求、收益與風險相一致原理的要求、節(jié)約社會總成本的要求等等。[16]事實上，判斷是否承擔安全保障義務的`標準并不在于承擔者是否具有哪種“經(jīng)營者”的身份，而是在于其是否具有“對危險源的控制力”。[17]作為對物業(yè)服務區(qū)域進行實際管理的物業(yè)服務企業(yè)，對區(qū)域內危險源的控制力顯然要高于業(yè)主。因此，物業(yè)服務企業(yè)在一定情形下承擔相應的安全保障義務不僅符合人們日常的生活經(jīng)驗，也有相應的法理基礎。
2.合同的約定或合同附隨義務
其次，根據(jù)《物業(yè)服務解釋》第3條第2款的規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)的單方承諾與服務細則也納入到合同內容中，因此，如果在其單方承諾或服務細則中有涉及到安全保障義務的服務承諾，也將作為合同義務加以履行。
另外，附隨義務除了為輔助實現(xiàn)債權人之給付利益外，還有避免侵害債權人之人身或財產(chǎn)上利益的功能，此類義務，德國學者統(tǒng)稱為schutzflicht[保護義務]，論其性質，實與侵權行為法上之交易安全義務[verkehrssicherungspflicht]同其性質。[20]依據(jù)物業(yè)服務合同的性質及合同的目的，物業(yè)服務企業(yè)對業(yè)主及服務區(qū)域內的安全承擔保護義務屬于合同附隨義務的范圍。因此，即使合同中沒有對安全保障義務作出約定或約定不明確，但根據(jù)《合同法》第60條的規(guī)定，基于誠信原則衍生出的合同附隨義務也是安全保障義務的法源之一。
由上可知，物業(yè)服務企業(yè)違反安全保障義務，造成業(yè)主合法權益受到損害的，既可因侵權而承擔侵權責任，也可因違約而承擔違約責任。此時將發(fā)生請求權的競合，根據(jù)《合同法》第120條的規(guī)定，當事人可以選擇依《合同法》提起違約之訴，也可以選擇依侵權法規(guī)范提起侵權之訴。
3.安全保障義務的限度
必須指出的是，物業(yè)服務企業(yè)的安全保障義務并非可以隨意解釋和適用，不當界定和濫用會導致安全保障義務無邊界的擴張，這將給物業(yè)服務企業(yè)帶來極大的經(jīng)營風險，不利于其整個行業(yè)的發(fā)展，最終也可能反過來對廣大業(yè)主造成不利影響。例如，在令學界和法官都感到疑難的高空不明拋擲物致人損害的案件當中，就有法院以物業(yè)公司未盡安全保障義務為由而令其承擔一定的責任。[21]筆者認為如此裁判大可商榷。“高空拋物”與“高空墜物”雖然只有一字之差，但不同的案件事實對物業(yè)服務企業(yè)應盡的安全保障義務的內容及限度要求則相距甚遠。高空墜物案件，可能由于物業(yè)服務企業(yè)疏于管理而發(fā)生，而高空拋物致人損害，乃因第三人侵權行為而發(fā)生，要求物業(yè)服務企業(yè)對高空拋物人進行監(jiān)督和防范，顯然不合理地提高了其注意義務的范圍，擴張了安全保障義務的限度。當然，合理與不合理的區(qū)分標準，無法一言概之，只能視個案的具體案情而分別裁判，但通常來說，只要物業(yè)服務企業(yè)在保安人員及設施的配備、保安制度的建立、保安制度的落實方面做足了工作，則應判定其已盡到安全保障義務?？梢钥隙ǖ氖牵@種具體問題具體分析而得到的標準依然無法脫離若干重要判斷因素的檢驗，如法律法規(guī)、法理學說、公平正義價值觀甚至經(jīng)驗常識等等。
合同履行心得篇十四
合同的履行指的是合同規(guī)定義務的執(zhí)行。任何合同規(guī)定義務的執(zhí)行，都是合同的履行行為;相應地，凡是不執(zhí)行合同規(guī)定義務的行為，都是合同的不履行。
不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。不能預見是指當事人對某一事件是否會發(fā)生是不可能預見到的。不能避免是指當事人客觀上不能阻止這一意外情況的發(fā)生。不能克服是指當事人對于意外發(fā)生的客觀情況所造成的后果不能排除。而客觀情況，是指當事人不可抗拒的外來力量，如地震、水災等。
不可抗力是當事人不能履行合同時的法定免責事由，但當事人主張免責，應當注意以下方面：
1、不能履行合同包括完全不能履行、部分不能履行和不能按期履行。如果不可抗力只導致部分不能履行，其他部分仍應履行;如果只是影響按期履行，當事人仍應適時履行。
2、根據(jù)不可抗力的影響，部分或全部免除責任。不是發(fā)生不可抗力就可以主張免除全部責任，只是確受其影響而不能履行的部分才能免責。
3、當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責任，而仍應承擔違約責任。
4、法律對遇不可抗力也不能免責有特別規(guī)定的，依照該規(guī)定不能免責。如在客運合同中，承運人對因不可抗力造成旅客人身傷害的，仍要承擔賠償責任。
此外，當事人一方因不可抗力不能履行合同的，應當及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應當在合理期限內提供證明。
合同履行心得篇十五
出口合同的履行在出口合同的履行過程中包括備貨、催證、審證、改證、租船訂艙、報關、報驗、保險、裝船和制單結匯等多種環(huán)節(jié)。其中又以貨（備貨）、證（催證、審證、改證）、船（租船訂艙）、款（制單結匯）4個環(huán)節(jié)最為重要。
一、備貨
備貨是根據(jù)合同規(guī)定的品質、包裝、數(shù)量和交貨時間的要求，進行貨物的準備工作。在備貨過程中應注意以下幾點：
1、貨物的品質：貨物的品質、規(guī)格，應按合同的要求核實，必要時應進行加工整理，以保證貨物的品質、規(guī)格與合同規(guī)定一致。
2、貨物的數(shù)量：應保證滿足合同或信用證對數(shù)量的要求，備貨的數(shù)量應適當留有余地，以備裝運時可能發(fā)生的調換和適應艙容之用。
3、貨物的包裝和嘜頭（運輸標志）：應進行認真檢查和核實，使之符合信用證的規(guī)定，并要做到對保護商品和適應運輸?shù)囊螅绨l(fā)現(xiàn)包裝不良或破壞，應及時進行修整或換裝。標志應按合同規(guī)定的式樣刷制。
4、備貨時間：應根據(jù)信用證規(guī)定，結合船期安排，以利于船貨銜接。
二、落實信用證
在履行以信用證付款的合同時，對信用證的掌握、管理和使用直接關系到我國對外政策的貫徹和收匯的安全。落實信用證包括催證、審證和改證三項內容。
（一）催開信用證
如果在出口合同中買賣雙方約定采用信用證方式，買方應嚴格按照合同的規(guī)定按時開立信用證，這是賣方履約的前提。但在實際業(yè)務中，有時國外進口商在市場發(fā)生變化或資金發(fā)生短缺的情況時，往往會拖延開證。對此，我們應催促對方迅速辦理開證手續(xù)。特別是大宗商品交易或買方要求而特制的商品交易，更應結合備貨情況及時進行催證。必要時，也可請我駐外機構或中國銀行協(xié)助代為催證。
（二）審核信用證
信用證是一種銀行信用的保證文件，但銀行的信用保證是以受益人提交的單據(jù)符合信用證條款為條件的，所以，開證銀行的資信、信用證的各項內容，都關系著收匯的安全。為了確保收匯安全，我外貿企業(yè)于收到國外客戶通過銀行開立的信用證后，立即對其進行認真的核對和審查。核對和審查信用證是一項十分重要的工作，做好這項工作，對于貫徹我國對外貿易的方針政策，履行貨物裝運任務，按約交付貨運單據(jù)，及時、安全地收取貨款等方面都具有重要意義。
一般來說，在審查國外來證時，應考慮下列幾個方面：
1．總的方面的審核要點：
（1）從政策上審核。
（2）對開證銀行資信情況的審核。
（3）對信用證是否已經(jīng)生效、有無保留或限制性條款的審核。
（4）對信用證不可撤消性的審核。我國能夠接受的國外來證必須是不可撤消的。
2．專項審核要點：
專項審核名目繁多，不同交易，情況各異，以下為一般交易中的審核要點：
（1）支付貨幣
（2）信用證金額
（3）到期日、交單期和最遲裝運日期。
（4）轉運和分批裝運。
（5）開證申請人和受益人。
（6）付款期限
以上內容必須和信用證嚴格一致。
在實際業(yè)務中，銀行和進出口公司共同承擔審證任務。其中，銀行著重審核開證行的政治背景、資信能力、付款責任和索匯路線等方面的內容，進出口公司則著重審核信用證的內容。
（三）、修改信用證
在實際業(yè)務中，出口企業(yè)在對信用證進行了全面細致的審核以后，當發(fā)現(xiàn)問題時，通常還應區(qū)別問題的性質進行處理，有的還須同銀行、運輸、保險、檢驗等有關部門取得聯(lián)系共同研究后，方能作出適當妥善的決策。一般說來，凡是屬于不符合我國對外貿易方針政策，影響合同履行和收匯安全的.問題，必須要求國外客戶通過開證行修改，并堅持在收到銀行修改信用證通知書認可后才可裝運貨物；對于可改可不改的，或經(jīng)過適當努力可以做到的，則可酌情處理，或不作修改，按信用證規(guī)定辦理。
在一份信用證中，有多處條款需要修改的情形是常見的。對此，應做到一次向開證人提出，否則，不僅增加雙方的手續(xù)和費用，而且對外影響也不好。其次，對于收到的任何信用證修改通知書，都要認真進行審核，如發(fā)現(xiàn)修改內容有誤或我方不能同意的，我方有權拒絕接受，但應及時作出拒絕修改的通知送交通知行，以免影響合同的順利履行。
為防止作偽，便于受益人全面履行信用證條款所規(guī)定的義務，信用證的修改通知書應通過原證的通知行轉遞或通知。如由開證人或開證行徑自寄來的，應提請原證通知行證實。
對于可接受或已表示接受的信用證修改書，應立即將其與原證附在一起，并注明修改次數(shù)，這樣可防止使用時與原證脫節(jié)，造成信用證條款不全，影響及時和安全收匯。
三、安排裝運
安排裝運貨物涉及的工作環(huán)節(jié)甚多，其中以托運、報關、裝運和發(fā)裝運通知等工作尤為重要。
（一）托運
安排裝運貨物涉及的工作環(huán)節(jié)甚多，其中以托運、投保、報關、裝運和發(fā)裝運通知等工作，尤為重要。
目前，在我國，凡由我方安排運輸?shù)某隹诤贤?，對外裝運貨物，租訂運輸工具和辦理具體有關運輸?shù)氖马?，外貿企業(yè)通常都委托中國對外貿易運輸公司或其他經(jīng)營外貿運輸代理業(yè)務的企業(yè)辦理，所以，在貨、證備齊以后，出口企業(yè)應即向外運機構辦理托運手續(xù)。托運時除須繕制托運單據(jù)外，尚須附交與本批貨物有關的各項證、單，如提貨單、商業(yè)發(fā)票、出口貨物明細單（裝箱單）、出口貨物報關單、出口收匯核銷單等，有的商品還需提供出口許可證、配額許可證的海關聯(lián)、商品檢驗合格證件等有關證書，以供海關核查放行之用。
合同履行心得篇十六
2.涉外融資租賃合同糾紛案件的當事人可以協(xié)議選擇處理合同爭議所適用的法律；當事人沒有選擇的，適用承租人所在地的法律。
七、融資租賃合同的效力認定和處理:
1.應認定融資租賃合同不生效：融資租賃合同所涉及的項目應當報經(jīng)有關部門批準而未經(jīng)批準的。
2.應認定融資租賃合同為無效合同：
a.出租人不具有從事融資租賃經(jīng)營范圍的；
b.承租人與供貨人惡意串通，騙取出租人資金的；
c.以融資租賃合同形式規(guī)避國家有關法律、法規(guī)的；
d.依照有關法律、法規(guī)規(guī)定應認定為無效的。
3.無效的融資租賃合同的處理:
（1）因承租人的過錯造成合同無效，出租人不要求返還租賃物的：
a.租賃物可以不予返還；
b.但承租人應賠償因其過錯給出租人造成的損失。
（2）因出租人的過錯造成合同無效，承租人要求退還租賃物的：
a.可以退還租賃物；
b.如有損失，出租人應賠償相應損失。
（3）因出租人和承租人的共同過錯造成合同無效的：
a.可以返還租賃物;
b.并根據(jù)過錯大小各自承擔相應的損失和賠償責任。
（4）租賃物正在繼續(xù)使用且發(fā)揮效益的，對租賃物是否返還，可以協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由法院根據(jù)實際情況作出判決。
八、融資租賃合同法律責任：
1.在租賃合同履行完畢之前，承租人未經(jīng)出租人同意，將租賃物進行抵押、轉讓、轉租或投資入股：
a.其行為無效;
b.出租人有權收回租賃物，并要求承租人賠償損失。
c.因承租人的無效行為給第三人造成損失的，第三人有權要求承租人賠償。
2.出租人應承擔賠償責任：在融資租賃合同有效期間內，出租人非法干預承租人對租賃物的正常使用或者擅自取回租賃物，而造成承租人損失的。
3.在供貨人有遲延交貨或交付的租賃物質量、數(shù)量存在問題以及其他違反供貨合同約定的行為時，對其進行索賠應區(qū)別不同情形予以處理：
b.在供貨合同和租賃合同中均約定轉讓索賠權的，應由承租人直接向供貨人索賠。
4.當租賃物質量、數(shù)量等存在問題，在對供貨人索賠不著或不足時，出租人應承擔賠償責任的法定情形【除外情形，出租人對租賃物的質量、數(shù)量等問題一般不承擔責任】：
b.出租人為承租人指定供貨人或租賃物的；
c.出租人擅自變更承租人已選定的供貨人或租賃物的。
5.對供貨人索賠的費用和結果的承擔和享有：
a.在出租人無過錯的情形下，均由承租人承擔和享有；
b.如因出租人的過錯造成索賠逾期或索賠不著，出租人應承擔相應的責任。
6.因租賃物質量/數(shù)量等問題對供貨人索賠，如出租人無過錯，不影響出租人向承租人行使收取租金權利。
7.承租人未按合同約定支付部分或全部租金：
a.屬違約行為；
b.承租人應按合同約定支付租金、逾期利息，并賠償出租人相應的損失。
8.在承租人破產(chǎn)時：
（1）出租人可以將租賃物收回；
（2）也可以申請受理破產(chǎn)案件的法院拍賣租賃物，將拍賣所得款用以清償承租人所欠出租人的債務：
a.租賃物價值大于出租人債權的：其超出部分應退還承租人；
b.租賃物價值小于出租人債權的：其未受清償?shù)膫鶛鄳鳛橐话銈鶛鄥⒓悠飘a(chǎn)清償程序，或者要求承租人的保證人清償。
九、融資租賃合同當事人請求法院保護其權利訴訟時效應適用《民法通則》第135條的規(guī)定。
合同履行心得篇十七
1.中止履行。債權人分立、合并或者變更住所沒有通知債務人，致使履行債務發(fā)生困難的，債務人可以中止履行或者將標的物提存。
2.提前履行。債權人可以拒絕債務人提前履行債務，但提前履行不損害債權人利益的除外。債務人提前履行債務給債權人增加的費用，由債務人負擔。需要注意的是，《合同法》第二百零八條的規(guī)定把提前履行作為借款人的一項權利對待，因此屬于提前履行規(guī)則的例外。
3.部分履行。債權人可以拒絕債務人部分履行債務，但部分履行不損害債權人利益的除外。債務人部分履行債務給債權人增加的費用，由債務人負擔。
合同履行心得篇十八
身份證號碼：______________電話：______________
身份證號碼：______________電話：______________
身份證號碼：______________電話：______________
身份證號碼：______________電話：______________
訴訟請求：_________________
1、判令被告繼續(xù)履行《__________客運線路租賃承包合同》
2、判令被告承擔本案訴訟費用。
事實與理由：_________________
原告共同合伙投資，以承包經(jīng)營的方式有償取得被告的__________至__________的直達快客運輸經(jīng)營權。并經(jīng)被告的指派由原告__________做為股東代表與被告簽訂了承包經(jīng)營合同書(合同期限為六年，至20__________年__________月__________日合同期滿)，同時也確認了其他股東。
20__________年__________月__________日，股東__________不幸因病去世，被告卻以此為借口，要求提前終止合同，這是毫無道理的，是沒有法律依據(jù)的。根據(jù)被告19__________年__________月__________日和20__________年_____月_____日的《報告》和《通知》所確認的事實，股東__________僅僅是作為承包方的股東代表簽訂合同，股東__________不幸因病去世，并不導致原告等人的合伙組織解散，也不會影響合同的繼續(xù)履行，因此，特訴法院，依法判令被告繼續(xù)履行合同，以保護原告的合法權益。
此致
___________人民法院
具狀人： ___________
____ 年 _____ 月 _____ 日
合同履行心得篇十九
在雙方合同中，合同當事人都承擔義務，往往一方的權利與另一方的義務之間具有相互依存、互為因果的關系。為了保證雙務合同中當事人利益關系的公平，法律做出了規(guī)定：當事人一方在對方未履行或者不能保證履行時，一方可以行使不履行的保留性權利，這就是對抗對方當事人要求履行的抗辯權。合同履行中的抗辯權有下列幾種：
當事人互負債務沒有先后履行順序的，應當同時履行。一方在對方履行之前或對方履行債務不符合約定時，有權拒絕其履行的要求。
同時履行抗辯權的適用條件為：
(1)由同一雙務合同產(chǎn)生的互負債務，且雙方債務有對價關系。
(2)債務同時到期，可以同時履行;雙方的對等給付是可能履行的義務。
(3)當事人一方的履行不符合約定，即瑕疵履行的另一方可對有瑕疵的履行部分行使抗辯權。
當事人互負債務，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權拒絕其履行的要求;先履行一方不符合約定的，后履行一方有權拒絕其相應的履行要求。
先履行抗辯權的適用條件為：
(1)由同一雙務合同產(chǎn)生的互負債務。
(2)債務有先后履行順序，這種順序一般由當事人在合同中約定，或按交易習慣能夠確定。應先履行的債務有履行可能。
(3)應先履行一方未履行或履行不符合約定，即全部或部分瑕疵履行。
不安抗辯權。
應當先履行債務的當事人，有確切證據(jù)證明對方有下列情形之一的，可以終止履行：
(1)經(jīng)營狀況嚴重惡化;。
(2)轉移財產(chǎn)、抽逃資金以逃避債務;。
(3)喪失商業(yè)信譽;。
(4)有喪失或者可能喪失履行債務能力的其他情形。
當事人沒有確切證據(jù)中止履行的，應當承擔違約責任。
由上述規(guī)定可見，不安抗辯權的使用條件為：
(1)雙務合同，且后履行債務的一方當事人的債務尚未至履行期限。
(2)后履行債務的當事人有喪失或者可能喪失履行債務能力的情形。
不安抗辯權是預防性的保護措施，當一方情況發(fā)生變化，另一方先履行會造成損失時，法律依據(jù)公平原則作出上述規(guī)定。為防止不安抗辯權的濫用，法律規(guī)定當事人在行使此項權力時，一定要有確切的證據(jù)。
合同履行心得篇二十
本文目錄。
履行合同。
多重買賣合同如何履行及侵權的認定。
房地產(chǎn)買賣合同履行糾紛。
加工定作合同中后履行抗辯權的正確行使。
行中，如需更改或廢止，須經(jīng)雙方協(xié)商一致。這是大家都知道的一個原。
則。但是在另外一種情況下，一方當事人不與另一方當事人商量，單方。
面中止合同履行也是受到保護的。
最近綿陽市一縣法院受理了這樣一起案件：一私營家電商與某公司。
簽訂了一份購買100臺電視機的合同，每臺電視機價格為1500元，合同。
約定由家電商向某公司交付定金3萬元。合同簽訂后，家電商通過其他。
渠道了解到與己簽約的公司無現(xiàn)貨，需要向其他彩電商進貨轉供而且還。
了解到自己所購買的這種彩電實際價位已漲到每臺1700元。這些情況引。
起了家電商的警覺，為什么這種彩電已經(jīng)漲價，該公司卻以如此低的價。
格與己簽訂合同。家電商恐其有詐，就未履行支付定金的義務。公司一。
方見家電商遲遲不付定金，幾經(jīng)催問都無結果，便以家電商違約，要求。
其承擔違約責任將家電商告到了法院。
法院在審理中，聽取了雙方當事人的陳述，對雙方當事人的舉證，
進行質證、認證。主審法官還就此案的關鍵環(huán)節(jié)作了調查取證，通過這。
些工作，獲得了證明這個供貨公司資不抵債，負債累累，拆東墻補西墻。
的確切證據(jù)。最后法院判決供貨公司敗訴，并承擔相應的責任。
法院的判決依據(jù)了新《合同法》中的不安抗辯權原則。所謂不安抗。
辯權，是指負有先履行義務的當事人有確切證據(jù)證明后履行義務人有財。
產(chǎn)狀況嚴重惡化等情形，危及到先履行義務人債權的實現(xiàn)時，可以中止。
自己的履行?！逗贤ā返?8條規(guī)定，應當先履行債務的當事人必須有。
確切證據(jù)證明對方有下列情況之一的，可以中止履行：一、經(jīng)營狀況嚴。
重惡化;二、轉移財產(chǎn)、抽逃資金，以逃避債務;三、喪失商業(yè)信譽;。
四、有喪失或者可能喪失履行債務能力的其他情形。根據(jù)《合同法》不。
安抗辯權原則和有關規(guī)定，供貨公司無力供貨，且經(jīng)營狀況嚴重惡化，
負債累累，家電商為避免遭受財產(chǎn)損失，單方面中止合同履行的行為，
是應當受到法律保護的，更不存在違約問題。
但是，在行使不安抗辯權，單方面中止履行合同中現(xiàn)定的義務的時。
候，有一點要特別注意，就是必須要確切證據(jù)證明后履行義務人財產(chǎn)狀。
況處于嚴重惡化的狀態(tài)，否則就要承擔違約責任。
行中，如需更改或廢止，須經(jīng)雙方協(xié)商一致。這是大家都知道的一個原。
則。但是在另外一種情況下，一方當事人不與另一方當事人商量，單方。
面中止合同履行也是受到保護的。
最近綿陽市一縣法院受理了這樣一起案件：一私營家電商與某公司。
簽訂了一份購買100臺電視機的合同，每臺電視機價格為1500元，合同。
約定由家電商向某公司交付定金3萬元。合同簽訂后，家電商通過其他。
渠道了解到與己簽約的公司無現(xiàn)貨，需要向其他彩電商進貨轉供而且還。
了解到自己所購買的這種彩電實際價位已漲到每臺1700元。這些情況引。
起了家電商的警覺，為什么這種彩電已經(jīng)漲價，該公司卻以如此低的價。
格與己簽訂合同。家電商恐其有詐，就未履行支付定金的義務。公司一。
方見家電商遲遲不付定金，幾經(jīng)催問都無結果，便以家電商違約，要求。
其承擔違約責任將家電商告到了法院。
法院在審理中，聽取了雙方當事人的陳述，對雙方當事人的舉證，
進行質證、認證。主審法官還就此案的關鍵環(huán)節(jié)作了調查取證，通過這。
些工作，獲得了證明這個供貨公司資不抵債，負債累累，拆東墻補西墻。
的確切證據(jù)。最后法院判決供貨公司敗訴，并承擔相應的責任。
法院的判決依據(jù)了新《合同法》中的不安抗辯權原則。所謂不安抗。
辯權，是指負有先履行義務的當事人有確切證據(jù)證明后履行義務人有財。
產(chǎn)狀況嚴重惡化等情形，危及到先履行義務人債權的實現(xiàn)時，可以中止。
自己的履行?！逗贤ā返?8條規(guī)定，應當先履行債務的當事人必須有。
確切證據(jù)證明對方有下列情況之一的，可以中止履行：一、經(jīng)營狀況嚴。
重惡化;二、轉移財產(chǎn)、抽逃資金，以逃避債務;三、喪失商業(yè)信譽;。
四、有喪失或者可能喪失履行債務能力的其他情形。根據(jù)《合同法》不。
安抗辯權原則和有關規(guī)定，供貨公司無力供貨，且經(jīng)營狀況嚴重惡化，
負債累累，家電商為避免遭受財產(chǎn)損失，單方面中止合同履行的行為，
是應當受到法律保護的，更不存在違約問題。
但是，在行使不安抗辯權，單方面中止履行合同中現(xiàn)定的義務的時。
候，有一點要特別注意，就是必須要確切證據(jù)證明后履行義務人財產(chǎn)狀。
況處于嚴重惡化的狀態(tài)，否則就要承擔違約責任。
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多重買賣合同如何履行及侵權的認定?多重買賣合同的各個買賣合同均未實際履行，出賣人已將買賣標的物之所有權轉移給前買受人，出賣人將標的物交付于后買受人的情形，根據(jù)不同情形不同履行。而侵權的前提是以多重買賣為發(fā)生侵權行為等。
1、多重買賣合同的各個買賣合同均尚未實際履行的。出賣人可以自由選擇某一買受人履行合同的交付義務，但同時，其他買受人可依《合同法》第一百零七條的規(guī)定，以履行合同違約要求出賣人承擔違約責任。其他買受人也可依《合同法》第九十四條規(guī)定請求解除合同，并就合同未履行遭受的損失向出賣人要求賠償。
2、如果出賣人已將買賣標的物之所有權轉移給前買受人的。則此時，出賣人與后買受人訂立買賣合同實際是處分沒有所有權的財產(chǎn)，買賣合同無法履行，后買受人可以申請撤銷該買賣合同，也可以依據(jù)生效的合同要求出賣人承擔違約責任。
3、如果出賣人將標的物交付于后買受人。前買受人不得以與出賣人訂立的買賣合同已生效為由向人民法院請求主張該轉移所有權的行為無效，但前買受人可以向出賣人主張承擔合同違約責任。
1、須以多重買賣為發(fā)生侵權行為的前提條件。
2、這種侵權行為以財產(chǎn)權為侵害客體，包括所有權和債權。對于其他無法買賣的財產(chǎn)權，如典權、抵押權、知識產(chǎn)權等，或者人身權，不能成為多重買賣中侵權行為的侵害客體。
3、這種侵權行為是一種非典型的侵權行為。具體表現(xiàn)在：它實際上包含了兩種侵權行為，即侵害所有權的侵權行為和侵害債權的侵權行為，具有侵害客體多樣化的特點。它的行為人并非固定，而是在多重買賣中的任何一個主體都可能構成侵權行為人，具有侵權行為主體復雜化的特點。侵權行為的具體方式多樣化，侵奪、搶先登記、另定買賣關系等，均可構成，具有行為方式不規(guī)范的特點。
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申請人提出如下仲裁請求事項：1、裁決被申請人履行房屋買賣合同;2、裁決被申請人支付違約金暫算100天計人民幣114,000元(228萬元×0.05%×100天)(以下所涉貨幣幣種均為人民幣);3、本案仲裁費由被申請人承擔。
申請人稱：申請人與被申請人于xx年4月15日和4月21日，就申請人購買被申請人位于本市的房屋分別達成了《房地產(chǎn)出售居間協(xié)議》和《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，申請人已經(jīng)根據(jù)合同履行了合同約定的部分義務，支付了首期房款100萬元(其中包括101室的首期房價款)，雙方約定剩余房款由申請人向銀行貸款予以支付。由于被申請人未提供本交易所需的書面材料和相關證明，貸款未能通過。但即使最終貸款未被銀行批準，申請人也一直表示愿意按合同約定在交易時以現(xiàn)金補足。因房價上漲，被申請人以種種理由不愿意交房，又提起仲裁欲解除合同，直至今日申請人仍舊希望被申請人能遵守合同約定接受申請人的履行行為，完成本次交易。同時，根據(jù)合同約定，被申請人應于xx年1月10日前騰出房屋并通知申請人進行驗收交接，被申請人迄今沒有履行。申請人認為被申請人故意拖延或不及時提供相關材料的，申請人可追究其違約責任;被申請人未在約定期限交付房地產(chǎn)的，應支付自應當交付之日起至實際交付日止相當于已付款每日萬分之五的違約金。遂申請人提出上述仲裁請求。
被申請人答辯并反請求稱：系爭房屋是獨立產(chǎn)權房屋，申請人要求提供的書面材料和相關材料在客觀上是不存在的，且根據(jù)合同約定亦未要求被申請人提供，申請人在銀行貸款未能辦妥的情況下，盡管聲稱現(xiàn)金已備妥，但仍以提供這種不可能存在的文件為履約前提，其無意履行合同的意圖十分清楚，至少未按約履行合同的事實已經(jīng)成立，據(jù)此，被申請人已依法經(jīng)過合理催告解除了合同。為此，被申請人請求仲裁庭駁回申請人的仲裁請求并提出仲裁反請求。
被申請人提出如下仲裁反請求：1、確認解約行為有效;2、裁決申請人支付逾期違約金計140,160元(自xx年5月10日起至xx年12月14日止，共219天，每日640元)。
對于被申請人的仲裁反請求，申請人辯稱：被申請人單方解除合同的行為是無效行為，雙方在合同第九條中明確排除了解除合同的爭議解決方式;合同履行過程中被申請人違約，申請人不存在違約行為，故被申請人要求申請人支付違約金無事實依據(jù)，請求駁回。
二、仲裁庭認定的事實及其依據(jù)。
仲裁庭經(jīng)審理查明：xx年4月15日，申請人與被申請人經(jīng)上海某物業(yè)代理有限公司中介，簽訂《房地產(chǎn)出售居間協(xié)議》，被申請人愿意將座落在上海市浦東新區(qū)某路55弄18號201室的房屋出售給申請人。xx年4月21日，申請人與被申請人簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。合同約定被申請人將座落在上海市浦東新區(qū)某路55弄18號201室，建筑面積141.25平方米的房屋出售給申請人，房價款178萬元。同一天，申請人又將座落于上海市浦東新區(qū)某路55弄18號101室建筑面積120.48平方米的房屋出售給申請人，房價款150萬元。兩份合同均在附件三“付款協(xié)議”中規(guī)定了兩套房屋總的房價款支付方法，即房價款總額328萬元，在合同簽訂后二日內，申請人支付首期房價款100萬元，被申請人應自籌資金至抵押權人處全額還清抵押貸款余額，注銷抵押登記;申請人同意通過向銀行申請228萬元貸款的形式支付第二期房價款;申請人應在簽訂買賣合同后十日內向該貸款銀行申請貸款，簽署借款抵押合同等一切相關協(xié)議，辦理一切相關手續(xù)，并支付一切相關費用;“若申請人之貸款申請未經(jīng)貸款銀行審核通過或者審核通過的額度不足申請額度，則申請人應于附件三付款協(xié)議第4條所述送件當日將其補足并支付給被申請人”。付款協(xié)議第4條規(guī)定申請人第二期房價款的支付方式為：“申請人之貸款申請經(jīng)貸款銀行審核通過……且被申請人名義之抵押登記已經(jīng)注銷后7個工作日內，雙方親自或委托上海某物業(yè)代理有限公司赴上海市浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易中心申請辦理產(chǎn)權過戶及抵押登記手續(xù)(送件)，并由上海某物業(yè)代理有限公司收執(zhí)收件收據(jù)。待上海市浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易中心出具以申請人為所有權人的房地產(chǎn)證和以貸款銀行為抵押權人的他項權證，且將該他項權證送交貸款銀行后伍個工作日內，申請人應支付給被申請人第二期房價款，該期房價款由貸款銀行代為支付?！焙贤a充條款第5款約定“雙方應在本合同履行過程中各自及時提供本交易所需的書面材料和相關證明”。合同第九條約定：申請人未按本合同付款協(xié)議約定期限付款的，應當向被申請人支付違約金，違約金按申請人逾期未付款日萬分之伍計算，違約金自本合同應付款期限之第二日起算至實際付款之日止。逾期超過七日后申請人仍未付款的，除申請人應向被申請人支付七日的違約金外，“合同繼續(xù)履行，申請人還應繼續(xù)向被申請人支付違約金至實際付款之日止，違約金按申請人逾期未付款日萬分之伍計算?！焙贤谒臈l約定：“雙方同意，被申請人于xx年1月10日前騰出該房屋并通知申請人進行驗收交接。”合同第十條約定：被申請人未按本合同約定的期限將上述房屋交付(包括房地產(chǎn)交接及房地產(chǎn)權利轉移)給申請人，應當向申請人支付違約金，違約金按申請人已付款日萬分之伍計算，違約金自本合同第四條和第六條約定的應當交付之日起算至實際交付之日止。逾期超過七日后被申請人仍未交付的，除被申請人應向申請人支付七日的違約金外，“合同繼續(xù)履行，被申請人還應繼續(xù)向申請人支付違約金至實際交付之日止，違約金按申請人已付款日萬分之伍計算?！焙贤谑l約定：“本合同自上海市公證處公證之日起生效?！?/p>
合同簽訂后，上海市公證處于xx年4月22日出具了(xx)滬證外經(jīng)第12770號《。
公證書。
》，確認雙方當事人簽訂的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》的效力。被申請人按約歸還銀行貸款，辦妥了出售的兩處房屋貸款的他項權利終止手續(xù)，取得了收件收據(jù)。申請人支付了兩套房屋的首期房價款共計100萬元后，即按約定向有關銀行申請第二期房價款的抵押貸款。由于101室安裝樓梯與201室相通，呈復式結構狀，銀行方面要求申請人提供該兩套房屋被開發(fā)商當作一套房屋出售的證明文件，申請人即向被申請人索要。被申請人認為不存在出售一套復式房的情況，上述房屋結構狀況在買賣發(fā)生時申請人是知道的，才與之簽訂買賣合同，且合同中也沒有要求被申請人提供上述文件的條款，被申請人表示無法提供，并催促申請人支付第二期228萬元房價款。在合同簽訂后10日內，申請人未能與銀行簽訂抵押貸款協(xié)議，xx年7月9日，被申請人向申請人發(fā)出催告函，要求將申請貸款所必需的所有相關資料全數(shù)向貸款銀行提供，并積極履行本次交易中申請人方的相關義務，保證本次交易順利完成。xx年7月26日，申請人致函被申請人，表示第二期房款已備妥，只要被申請人提供分層變成復式的正式變更文件即可付款。xx年10月16日，被申請人致函申請人，表示無法提供申請人所要求提供的文件，且合同中未約定其提供該等文件，并明確要求申請人在五日內支付第二期房價款，否則視為申請人單方終止合同。xx年10月25日，申請人又致函被申請人，表示第二期房款早已準備完成，只要被申請人將相關證明文件交給申請人，申請人即可隨時支付第二期房款。xx年12月14日，被申請人發(fā)出《解除合同。
通知書。
》，提出解除合同，追究申請人的違約責任，并于次日向仲裁委提交了仲裁申請。xx年3月15日，被申請人又向仲裁委提交了《撤回仲裁。
申請書。
》，請求撤回仲裁申請。xx年3月16日，仲裁委以(xx)滬仲案第0893號決定書準予撤回。xx年4月10日，申請人致函被申請人，根據(jù)被申請人撤回申請的行為，提出繼續(xù)履行合同，并表示已準備了相應的房款，希望被申請人提供合同約定的相關材料，以便雙方共同前往交易中心辦理手續(xù)并辦理房屋交接手續(xù)，同時聲明對被申請人的遲延交房保留追索的權利。xx年4月15日，被申請人以《回復函》聲明解約行為繼續(xù)有效，要求申請人承擔違約責任，在十日內到被申請人處取回扣除違約金后的首期房價款。
三、仲裁庭裁決及其理由。
仲裁庭認為：申請人與被申請人簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》是雙方真實的意思表示，合同經(jīng)上海市公證處確認后即發(fā)生法律效力，雙方均應按照合同約定履行?，F(xiàn)申請人要求被申請人繼續(xù)履行合同，并承擔逾期交房的違約責任，被申請人則要求確認合同已被解除，并要求申請人承擔逾期付款的違約責任，雙方的分歧集中表現(xiàn)在申請人未支付第二期房價款是否構成違約，以及被申請人是否具有解約權兩個問題上。前一個問題又可以分解為合同約定的支付第二期房價款的期限是否已經(jīng)屆滿，以及如果屆滿，申請人是否具有足夠的抗辯理由不予支付兩個方面。至于被申請人未交付房屋是否構成違約及合同是否應繼續(xù)履行的問題，鑒于被申請人未交付房屋的理由是合同已被解除，故該爭議依附于解約權問題：如果解約權成立，被申請人就不構成違約，合同無需繼續(xù)履行;如果解約權不成立，被申請人就構成違約，必須繼續(xù)履行合同。雙方形成爭議的問題還包括被申請人撤回第一次仲裁申請的行為是否表明其撤回了解約行為的問題。當事人在仲裁庭調查及辯論過程中、以及在庭后由代理人向仲裁庭提交的書面代理意見中，對本案的爭議發(fā)表了充分的意見，在此基礎上，仲裁庭經(jīng)過評議形成了如下觀點。
第一、關于支付第二期房價款的約定期限是否已經(jīng)屆滿的問題。
申請人認為：根據(jù)合同附件三付款協(xié)議第3條約定，第二期房款通過銀行貸款的方式支付，附件三第4條則規(guī)定了第二期付款的三個條件，即“待上海市浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易中心出具以申請人為所有權人的房地產(chǎn)證”、“以貸款銀行為抵押權人的他項權證”、和“將該他項權證送交貸款銀行”。由于雙方未最終交易，“以申請人為所有權人的房地產(chǎn)證”未能辦出;由于銀行貸款未被批準，“以貸款銀行為抵押權人的他項權證”也未能辦出;他項權證就更不可能送交貸款銀行;故相應的條件未能成就，付款期限沒有到來。同時，根據(jù)附件三第3條約定，如果申請人之貸款申請未經(jīng)銀行審核通過或者通過的額度不足申請額度，則申請人應于“送件”當日以現(xiàn)金補足，由于雙方并未前往交易，故“送件”之日并未到來。因此，申請人支付第二期房款的期限未到，從而也就不存在違約。
被申請人認為：根據(jù)合同附件三第3條約定，申請人第二期房款通過銀行貸款的方式支付，“申請人應于簽訂買賣合同后十日內向該貸款銀行申請貸款，簽署借款抵押合同等一切相關協(xié)議，辦理一切相關手續(xù)，并支付一切相關費用并申請辦理貸款抵押合同公證手續(xù)(若有)”?，F(xiàn)申請人未在十日內簽署相關協(xié)議、辦理相關手續(xù)，已經(jīng)構成違約。根據(jù)合同附件三第3條的規(guī)定，在貸款不能時，申請人應在“送件”之日以現(xiàn)金補足;而根據(jù)合同附件三第4條約定，“送件”日則為“待申請人之貸款申請經(jīng)貸款銀行審核通過，且公證處出具買賣合同公證書(若有)、借款抵押合同公證書(若有)且被申請人名義之抵押登記已經(jīng)注銷后7個工作日內”。因此，申請人未在“送件日”以現(xiàn)金補足亦已構成違約。
仲裁庭認為：雙方的分歧在于對合同約定的理解。首先，根據(jù)合同約定，申請人應在合同簽署后十日內辦理銀行貸款申請手續(xù)、簽署貸款抵押合同等一切相關協(xié)議、辦理一切相關手續(xù)，在銀行貸款未獲批準的情況下，則應按照合同約定在“送件當日”以現(xiàn)金支付第二期房價款。除非申請人貸款未獲得批準是由于被申請人過錯造成的，否則申請人未在訂立合同后十日內簽署貸款抵押合同、辦理一切相關手續(xù)，就不能免除按合同約定在“送件當日”以現(xiàn)金支付第二期房價款的義務。第二，合同附件三第4條中對于“送件日”有明文的約定，即“申請人之貸款申請經(jīng)貸款銀行審核通過，且公證處出具買賣合同公證書(若有)、借款抵押合同公證書(若有)且被申請人名義之抵押登記已經(jīng)注銷后7個工作日內”，因此，“送件日”在合同約定中是確定的，不存在合同約定不確定或不明確的情況，本案中存在的分歧屬于履約過程中如何理解合同約定的問題。申請人方同意送件之日是可以界定和發(fā)生的，但認為由于二手房交易通常由中介機構從中安排一切交易程序，何時送件也由中介方安排，所以送件日的確定有賴于中介方的通知;被申請人方則認為送件日由合同本身加以確定。仲裁庭認為，中介方安排交易并非合同履行的必備條件，合同本身也明確約定了雙方親自或委托中介方辦理送件手續(xù)兩種可以選擇的安排，況且中介機構亦只能根據(jù)合同而不是撇開當事人意愿自行確定日期送件，所以送件日是合同當事人約定的、而不是非當事人指定的履行期限。由于申請人貸款申請未獲得銀行批準，其中“貸款申請經(jīng)貸款銀行審核通過”和公證處出具“借款抵押合同公證書”兩個條件無法成就，而該兩個條件均屬于需申請人進行一定行為即與銀行簽約和向公證處申請辦理公證才能得到的結果，且又是合同附件三第3條約定的申請人義務，申請人以其自身不履約導致的后果、而不是對方的過錯作為抗辯理由，來論證“送件日”并未到來，顯然是不能支持的，亦與合同約定的買賣合同簽訂后十日內申請人完成申請貸款、簽署借款抵押合同、申請辦理借款抵押合同公證手續(xù)的期限相違背。第三，根據(jù)合同約定，“經(jīng)貸款銀行審核通過”和“被申請人名義之抵押登記已經(jīng)注銷”是確定“送件日”的必要條件，“公證處出具買賣合同公證書(若有)、借款抵押合同公證書(若有)”是或然條件，而根據(jù)合同附件三第3條的約定，“簽署借款抵押合同”及“申請辦理借款抵押合同公證手續(xù)”均“應于簽訂買賣合同后十日內”完成。由于“被申請人名義之抵押登記已經(jīng)注銷”在合同訂立時已經(jīng)完成，因此，本案中“送件日”應確定為申請人簽署貸款合同(表明其貸款申請已經(jīng)銀行審核通過)的合理期限或“公證處出具買賣合同公證書”兩者中后一個期限之后的7個工作日。由于簽署貸款合同的合理期限即《上海市房地產(chǎn)買賣合同》訂立后十天內的期限為晚，應據(jù)此確定。這樣，辦妥貸款的最后期限應該是xx年5月2日，該日為法定休息日，延期至5月8日，即此后的第一個工作日，雙方應在隨后的七個工作日內送件，同時申請人以現(xiàn)金補足房款。5月8日隨后的七個工作日的最后一天是xx年5月17日，當事人未最遲于該日送件，屬于不履行合同義務。
即使申請人未如期支付第二期房價款，也不能當然認定申請人就一定構成了違約，因為申請人仍然可能具有一定的抗辯理由，從而避免其付款義務。申請人在本案中主張的抗辯理由是針對未能申請到貸款的，即貸款不能的原因在于被申請人未提供相關文件和材料。被申請人則一再強調這種文件既是合同未約定的，又是客觀上不存在的。
對于未按約定在送件之日以現(xiàn)金補足房價款，申請人于代理詞中表示承認若在送件之日“申請人不支付第二期房款，則是造成根本違約”，但申請人的抗辯理由時是本案中送件之日尚未到來。而被申請人也主張若申請人送件之日未補足房款即構成違約，但認為送件日已經(jīng)屆滿，未予送件是申請人違約造成的。仲裁庭認為，本案審理之201室和另案審理之101室分別記載于兩張不同的產(chǎn)權證，屬于兩套房屋，雙方買賣亦簽訂了兩份合同，故事實上只存在雙方在一次交易中完成了兩套房屋的買賣，不存在將101室和201室作為一套房屋出售的情況，因此申請人要求提供的證明在客觀上不可能存在，合同中沒有也不可能約定提供這樣的文件。至于該兩套房屋客觀上已被打通，外觀上類似于一套復式房屋，申請人認為屬于結構變更，被申請人認為屬于裝修現(xiàn)狀。鑒于訂立合同時被申請人未作隱瞞，申請人在購買時已經(jīng)察看房屋、了解房屋狀況，但未提出異議，既未要求被申請人恢復原狀，亦未特別要求被申請人提供批準變更的文件，應視為申請人認可現(xiàn)狀，除非申請人證明這種情況違反了國家的禁令，否則不應加重被申請人的合同義務，不能要求其提供合同中未明文列出、且為一般交易所不需要的文件。況且，即使這種情況違反了國家禁令，被申請人亦可選擇恢復原狀或申請批準變更兩種救濟途徑，并非只有申請批準變更一途。由于申請人未能指出違反何種國家禁止性規(guī)定，仲裁庭認為申請人所主張的被申請人打通房屋的行為已經(jīng)違反了有關法律、需要獲得特別批準的依據(jù)不足，申請人應按現(xiàn)狀接受房屋。至于申請人稱合同補充條款第5條明確規(guī)定了雙方“各自及時提交本交易所需相關材料和相關證明”、表明合同中已經(jīng)記載了被申請人提供相應材料的義務一節(jié)，仲裁庭認為上述文只能理解為一般交易所必須、以及為雙方特別約定的材料和證明，不能推導出相關材料和相關證明就是申請人要求的變更文件的結論，這是因為本案申請人特別要求的文件在一般交易中是不存在的，而在本案中又未經(jīng)當事人特別約定。鑒于申請人明確表示將101室和201室當作一套房屋銷售的證明是“涉及到我方申請貸款之銀行是否放貸之關鍵”，表明其將兩套房屋當作一套房屋來申請貸款而未獲批準，申請人未舉證證明其又將兩套房屋分別申請貸款但銀行仍然要求提供相應材料，故不能排除相關材料問題的提出屬于申請人申請不當?shù)暮蠊?。仲裁庭認為，本案中房屋按現(xiàn)狀無法獲得貸款，屬于合同約定之“貸款申請未經(jīng)貸款銀行審核通過”，申請人應按合同約定以現(xiàn)金在“送件當日將其補足并支付給被申請人”。然而，在合同履行過程中，盡管申請人曾經(jīng)表示過房款已備妥，照理合同已經(jīng)可以實際履行，雙方應即辦理“送件”手續(xù)，但申請人仍然表示“一俟貴方的正式文件到位即可付款”，單方面將被申請人出具變更文件作為申請人以現(xiàn)金支付房價款的前置條件，而不是在備妥房款后明確表示即可送件，表明申請人并無立即送件的意愿。需要指出的是，申請人代理人在庭審后向仲裁庭提交的書面代理意見中也明確表示：“申請人在以現(xiàn)金補足第二期房款的前提下已經(jīng)不需要被申請人提供房屋變更結構的相關證明”，足以證明將出具變更文件作為申請人以現(xiàn)金補足房價款的前置條件是不能成立的。由于前置條件不能成立，因此，雙方未實際送件的責任在于申請人。現(xiàn)申請人以其不愿立即送件而導致的客觀上未送件的后果，作為其不應承擔責任的依據(jù)，顯然也是企圖從自身的不履約中獲取利益，是不能支持的，應認定為違約。至于申請人在庭審中對“我方的房款已備妥”解釋為是表示只要被申請人提供變更文件即可辦妥貸款，顯然與文含義不符。因此，鑒于被申請人不負有向申請人提供雙方未約定的所謂變更文件的合同義務，申請人關于未能獲得貸款的責任在于被申請人的抗辯理由不能成立;鑒于申請人明確表示房款已經(jīng)辦妥，所謂變更文件已經(jīng)不再需要，未立即以現(xiàn)金補足房價款從而不能同時辦理送件手續(xù)的責任在于申請人。
第三、關于被申請人是否具有解約權問題。
申請人認為：合同法的精神是當事人意思自治。雙方在合同中已經(jīng)約定“申請人未按本合同付款協(xié)議期限付款的，應當向被申請人支付違約金，合同繼續(xù)履行”，并特別明確排除了被申請人單方解除合同的權利。根據(jù)“有約定從約定、無約定從法定”的原則，被申請人不得行使已被排除的解約權。
被申請人認為：系爭合同是一份格式合同，其中有約定解除的內容，雙方劃去相應內容只能說明雙方未選擇約定解除，決不能擴張解釋為雙方同時排除了法定解約權，法定權利的放棄必須基于當事人的明示。因此，在經(jīng)過長達五個月之久的催告后，被申請人有權根據(jù)合同法規(guī)定以經(jīng)過合理期限的催告為由行使法定解約權。
仲裁庭認為：首先，雙方使用的合同文本是由上海市房屋土地資源管理局和上海市工商行政管理局共同制定的上海市房地產(chǎn)買賣示范文本，雖然不同于當事人為了重復使用而預先擬定、并在訂立合同時未與對方協(xié)商其條款的格式合同，但示范文本屬于供當事人參照訂立或約定采用的合同文本，當事人可根據(jù)需要對合同文本進行增刪。根據(jù)合同法第九十三條和第九十四條的規(guī)定，合同解除權分為約定解除權和法定解除權，示范文本第九條第二項及第十條第二項是關于雙方在合同中約定解除權的內容，雙方在合同中劃去關于約定解除權的內容表明該部分內容不再存在，即雙方未作行使解約權的約定。由于雙方未明文約定不得行使解約權，故不能據(jù)以作出雙方已排除解約權的推定，申請人的觀點不能成立。第二，在未約定合同解除權的情況下，被申請人擁有行使法定解約權的權利，關鍵是看解約的事實依據(jù)即違約行為和法律依據(jù)是否成立。被申請人明確表示其行使解約權的依據(jù)是合同法第九十四條第三項規(guī)定，即“當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內仍未履行”。在房地產(chǎn)買賣關系中，買方的主要義務是支付房價款。由于申請人在簽約后十天內，甚至直至仲裁庭調查終結仍然未能申請到銀行貸款，本案應按以現(xiàn)金補足的方式支付第二期房價款，鑒于按照合同可以確定按該方式履行合同時送件的最后期限為xx年5月17日，申請人從次日起未支付房款的行為構成了違約，遲延履行主要債務的違約事實已經(jīng)形成。第三，被申請人從xx年7月9日起以書面形式進行了催告，至xx年12月14日書面通知解除合同，期間經(jīng)過了5個月零5天，由于合同法未規(guī)定合理期限的具體期間，仲裁庭參照其他情況并考慮本案的特殊性質予以確定。被申請人代理人認為，盡管合同法對合理期限未作規(guī)定，但最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(法釋[xx]7號)第15條規(guī)定了三個月為合理期限，該解釋雖然只適用于一手房買賣，然而在沒有其他規(guī)定的情況下參照該解釋的精神是合理的。仲裁庭認為，鑒于本案中被申請人的催告期限超過了5個月，該期間正是上海市房地產(chǎn)價格的波動時期，而申請人抗辯付款的理由即提供兩套房屋變更為一套的相關材料既不能成立，在客觀上亦永遠無法滿足，因此，如果不解除雙方的合同關系，本案的房屋買賣將永遠無法達成，合同目的不可能得到實現(xiàn)，法律關系的不確定性無法得到消除。據(jù)此，仲裁庭認定被申請人解除合同的行為具有合理性，其催告已經(jīng)經(jīng)過了合理的期限，被申請人依法享有解除合同的權利。
第四、關于被申請人撤回第一次仲裁申請的行為是否表明其撤回了解約行為的問題。
申請人認為被申請人已向仲裁庭撤回了前一次仲裁申請，表明其撤回了解約行為，應繼續(xù)履行合同。被申請人認為撤回仲裁申請只是因認為根據(jù)法律規(guī)定向仲裁機構提出對解除合同行為效力異議的權利在于對方。仲裁庭認為，根據(jù)法律規(guī)定，解除合同的通知到達對方后即已生效，不存在撤回的問題。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力，因此，只有在異議成立后，解約行為才能被認定為無效。解約通知到達對方后只能被認定無效，是不能撤回的。
此外，當事人在合同中約定了房屋的單價，但合同附件三付款協(xié)議則約定了兩套房屋總的房價款和支付方式，被申請人將兩套房屋總的首付款100萬元平均計入兩套房屋，即認為申請人對兩套房屋各支付了50萬元首付款，這種計算方式不影響兩套房屋的總價，亦不影響申請人承擔違約金的數(shù)額，可予采納。
綜合上述各點，仲裁庭認為，由于被申請人合法行使了合同解除權，合同已經(jīng)解除，不再繼續(xù)履行，被申請人亦不具有交付房屋的義務，故申請人的仲裁請求應予駁回;由于申請人違約未支付房價款，且經(jīng)催告后在合理期限內仍未履行合同義務，被申請人的解約行為成立，申請人應根據(jù)合同約定承擔自xx年5月18日起至xx年12月14日止的逾期違約責任，即承擔1,280,000元×210天×0.0005=134,400元的逾期付款違約金，考慮到仲裁庭支持被申請人仲裁請求的比例，本案仲裁反請求部分的仲裁費用(已由被申請人預繳)由申請人承擔96%，被申請人承擔4%。鑒于被申請人逾期違約金可在已經(jīng)收到的第一期房價款中予以扣除、余款歸還申請人的表示與法無悖，可予采納。
基于以上理由，申請人朱某、葛某與被申請人高某房地產(chǎn)買賣合同履行糾紛案，仲裁庭裁決如下：
四、申請人朱某、葛某應向被申請人高某支付違約金人民幣134,400元;。
五、本案仲裁費用人民幣31,952元(已由申請人預繳)，由申請人朱某、葛某承擔;本案反請求部分仲裁費用人民幣32,161元(已由被申請人預繳)，由申請人朱某、葛某承擔人民幣30,874.56元，被申請人高某承擔人民幣1,286.44元。
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原告浙江湖州中意達水處理設備有限公司(下稱中意達公司)與被告寧波樂偉機械有限公司(下稱樂偉公司)于xx年12月31日簽訂一份加工定作合同，由原告為被告定作泉水生產(chǎn)線設備一套，合同總金額為10.9萬元。雙方約定由原告按被告的要求提供設備材料，交貨時間為xx年1月16日，并約定了有關質量要求、技術標準、報酬結算方式及履行期限等。同時約定：“供方必須負責全部泉水生產(chǎn)線設備的管路、設備等附屬設備的安裝、調試達到出水標準，經(jīng)需方驗收合格后一周內付清余款?！?/p>
在合同履行過程中，被告樂偉公司共向原告中意達公司付款人民幣63040元。后因雙方發(fā)生糾紛，原告未對設備進行安裝調試，被告另請他人安裝調試后將該設備出售。原告中意達公司于xx年8月10日向法院起訴，請求判令被告支付尚欠加工費人民幣45960元。被告樂偉公司辯稱，原告未按合同約定履行安裝調試、使設備達到約定出水標準的義務，故原告對尚余貨款不具有請求權。
[分析]。
本案的爭點是被告樂偉公司是否享有后履行抗辯權。筆者認為，被告不享有后履行抗辯權，應判決被告向原告支付尚余加工費，理由如下：
1.合同當事人行使后履行抗辯權的基礎和前提是雙方當事人應當是因同一合同互負債務，在履行上有一定的關聯(lián)性，兩項債務間應當有對價關系。本案中，雙方簽訂的合同為加工定作合同，從合同約定內容看，原告交付定作物，被告支付加工報酬，雙方互負對待給付義務，因此，從合同分類理論上看，該合同屬于雙務合同。雙務合同的牽連關系以及當事人依據(jù)合同所產(chǎn)生的協(xié)作關系表明，抗辯權的行使人必須是忠于合同，期待合同得到正確履行的，所以根據(jù)誠信原則，對方須履行相應合同義務，由此來保障合同實現(xiàn)，維護交易秩序。
2.就本案而言，原告履行了合同的主要義務，交付了定作物，被告就應當支付對價——10.9萬元的加工費。按照合同法的相關規(guī)定，原告未履行安裝調試、使設備達到約定出水標準的義務，這確實是“履行債務不合約定”的情況，但被告只能在原告未履行的合同義務范圍內“有權拒絕其相應的履行要求”，即有權拒付尚余加工費。
但從整個合同來看，安裝、調試顯然不是原告的主要合同義務，原告未安裝、調試并未構成根本性違約，被告僅就原告未履行的合同義務享有后履行抗辯權，而不能以安裝調試的附隨義務來對尚余的45960元加工費行使后履行抗辯權，尤其是被告另請他人安裝后已將該設備出售，實際已實現(xiàn)合同目的。
所以，本案中，被告樂偉公司拒付45960元加工費與原告中意達公司未履行安裝調試義務之間并不存在對價關系，被告樂偉不享有后履行抗辯權。這樣處理符合后履行抗辯權的法理和立法意圖，有利于保護經(jīng)濟交易關系。本案中，原告向法院提起訴訟的過程中，被告才主張后履行抗辯權，顯然已脫離了合同法設立該項制度系為保證合同義務得以正確履行的初衷。
3.在一方當事人部分履行合同的情況下，就合同已履行部分而言，一方當事人只享有權利，對方當事人只負有義務，雙方?jīng)]有具有對應關系的權利，任何一方當事人不可能行使后履行抗辯權;就合同未履行部分而言，一方當事人享有的要求、對方為對待給付的權利，與對方當事人享有的要求、一方當事人為給付的權利之間互為對價，具有對應關系，任何一方當事人均可行使后履行抗辯權。
但特別要注意的是，對方當事人在合同未履行部分享有的要求、一方當事人為對待給付的權利，與一方當事人在合同已履行部分享有的要求、對方當事人為對待給付的權利之間不互為對價，沒有對應關系，對方當事人不能就此行使后履行抗辯權。
在本案中，被告拒付設備余款，已超出正當?shù)暮舐男锌罐q權范圍，因原告的行為屬合同部分履行不適當，被告只能對其履行不適當?shù)牟糠窒鄳惺箍罐q權，而不能拒絕支付全部設備余款。
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