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物業(yè)管理論文篇一
：伴隨著物質(zhì)生活水平越來越高，人們對于各方面的要求變得愈加的嚴(yán)格，因此，住宅業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的要求越來越高。住宅的屋頂和外墻滲漏這些情況會(huì)在很大程度上對業(yè)主的生活帶去一定的麻煩，還會(huì)給業(yè)主的生活帶去很大的困擾，不僅如此，它還會(huì)使業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的滿意度下降，更會(huì)對物業(yè)的主要結(jié)構(gòu)和使用壽命造成很大的危害。本文將圍繞房屋滲漏的原因和物業(yè)管理的日常維護(hù)，分析房屋滲漏維修施工各個(gè)階段的要點(diǎn)。
1.1基礎(chǔ)建設(shè)不合格。在施工之前，房屋的保溫層經(jīng)常有一部分的干濕部。當(dāng)線圈材料附在墻壁時(shí)，熱瀝青會(huì)迅速蒸發(fā)，并蒸發(fā)屋頂水基中的水分。隨著建筑環(huán)境溫度的升高，水分會(huì)蒸發(fā)到空氣中，從而導(dǎo)致了線圈鼓起，甚至出現(xiàn)腐爛。如果在房屋建設(shè)的過程中采用一些具有防水性能的材料，就能在很大程度上減慢水分蒸發(fā)的速度，會(huì)使得這類問題免于發(fā)生。水分的蒸發(fā)影響了橡膠顆粒分子鏈的熱運(yùn)動(dòng)，不利于膜的形成，這將會(huì)影響到涂層之間的結(jié)合力，導(dǎo)致房屋滲漏的問題出現(xiàn)。
1.2屋面結(jié)構(gòu)和接縫問題。線圈位置的不恰當(dāng)，兩線圈的寬度不夠，會(huì)使得一些房屋滲漏問題出現(xiàn)。按規(guī)定，長圈搭接不小于70毫米，短圈搭接不小于100毫米，在施工中，操作者常常會(huì)疏忽一些碎片(或嚴(yán)重污染)的層。
1.3屋面頂板的不均勻性和找平層的強(qiáng)度達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)。屋面頂板的不均勻性和找平層的強(qiáng)度達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)，使防水層表面經(jīng)常積聚，造成腐蝕和滲漏。另一個(gè)原因是基材不光滑、涂膜厚度不夠、玻璃布不整齊導(dǎo)致了涂層與砂漿之間的粘結(jié)力減少。
對于沒有質(zhì)量保證的房屋，工程維修人員應(yīng)根據(jù)房屋的維修規(guī)則定期檢查房屋外墻防水，定期與業(yè)主溝通，及時(shí)了解房屋滲漏的基本情況，制定相應(yīng)的維修方案，并根據(jù)具體情況進(jìn)行維修和保養(yǎng)。
2.1防水層失效。當(dāng)屋面防水層失效后（且滲漏部位面積?。?，應(yīng)該使用玻璃纖維胎改性瀝青防水卷材，此材料和玻璃纖維氈、sbs改性瀝青作覆蓋層，兩側(cè)粘貼絕緣材料可算是防水伴侶。具有低溫彈性，但延伸性差，適用于一般建筑變形的地下或屋面防水層，以下簡稱碾壓材料、特種堵漏材料和單塊聚氨酯防水涂料。它是一種厚、固化的涂層，不需要現(xiàn)場成分，取決于吸水和空氣，但基本固化時(shí)間較長，不適合長時(shí)間儲存。它適用于地下和非暴露部分的，防水涂料是防水的，易于維護(hù)和可靠，并且可以降低維護(hù)成本。
2.2部分漏雨。屋面防水層沒有出現(xiàn)故障，只有部分產(chǎn)生漏雨情況，主要是施工過程遺留的問題，如滾筒的常見防水層、開裂、局部滲漏等，可以在滾筒拍區(qū)進(jìn)行切割?？梢蕴钛a(bǔ)特殊防水材料外觀貼片的裂縫，漏雨的地方恢復(fù)加工方法需要精心維護(hù)，否則將影響維修效果。
2.3大滲漏面積的房屋。對于大面積滲漏的房屋，應(yīng)進(jìn)行大面積的維護(hù)。首先，要除去防水層，如果防水層已經(jīng)嚴(yán)重失效，會(huì)造成保溫層的絕緣性能喪失，維修時(shí)應(yīng)該使保溫層完全干燥，直到?jīng)]有水。否則，絕緣層不能完全干燥和防水，從而防水層中的剩余蒸汽層不能在防水層中蒸發(fā)，不僅影響隔熱效果，而且防水層會(huì)有膨脹和破裂情況發(fā)生。最后，必須使基層清潔。
3.1基層處理。民用住宅項(xiàng)目大多在年初開工，年終竣工，防水工程均是在雨季或冬季前施工完成的，因此不適合雨、雪或霧期進(jìn)行施工，基層必須完全干燥，其基本含水量不應(yīng)超過8%。屋面和外墻防水施工中的地基處理質(zhì)量會(huì)直接影響到施工質(zhì)量。施工的要點(diǎn)是要求在基面上有足夠的強(qiáng)度和剛度，這樣房屋不會(huì)發(fā)生明顯的變形。當(dāng)屋面防水時(shí)，1∶3水泥砂漿可作為厚度為15毫米的底座，底座必須光滑、堅(jiān)實(shí)、干凈。施工中的含水量應(yīng)控制在8%左右。砂漿的強(qiáng)度必須有足夠的強(qiáng)度，其值在5mpa以上。在槽和壁的交點(diǎn)距離，半徑約為15毫米，形成圓弧。或制成約100毫米長的鈍角，使表面光滑，以便用軋制材料粘貼。
3.2細(xì)節(jié)處理是關(guān)鍵。根據(jù)各房屋滲漏部位的統(tǒng)計(jì)，屋面與縱墻交界處、屋頂邊緣檐口、屋頂管接頭和雨水出口是防水工程的薄弱環(huán)節(jié)。若處理不當(dāng)，會(huì)造成滲漏，施工必須非常重視溝槽和溝槽泄漏部件，除了在設(shè)計(jì)要求上加入粘合帶和添加線圈層外，還應(yīng)注意用密封劑對輥端進(jìn)行加固。屋面、屋頂溝、檐溝交叉口和排水溝上部均為空鋪方式，空鋪寬度為200毫米恰當(dāng)，碾壓材料固定密封；滾動(dòng)材料應(yīng)該在80毫米區(qū)域的無組織排水屋檐進(jìn)行填充，并且密封。對于屋面管伸長接頭處的滲漏，施工時(shí)將管子周圍的找平層做成錐形臺，在填平層內(nèi)填滿溝槽填充防水膏，防水層的環(huán)箍應(yīng)與接縫緊密箍在一起。對于雨水出口處的滲漏，施工中的附加層不應(yīng)小于5%，其周圍直徑為500毫米，并用防水涂層或密封材料密封，厚度大于2毫米。杯和底座之間的接觸可以加寬和深，凹槽約20毫米深，填充密封材料。
3.3鋪設(shè)防水卷材的方法應(yīng)科學(xué)。防水卷材的鋪裝方向應(yīng)根據(jù)屋面的坡度來確定。當(dāng)坡度小于一定數(shù)值時(shí)，應(yīng)與壟平行鋪設(shè)，從檐口到兩個(gè)卷材的長邊，邊緣應(yīng)遵循流動(dòng)方向，短邊應(yīng)導(dǎo)引風(fēng)向，坡度大于15%，軋制材料應(yīng)垂直放置到屋頂，屋頂不能停留在脊中，因此滾動(dòng)材料必須越過脊。
[1]李新濱。淺談城市住宅“平改坡”改造[j].中國期刊網(wǎng)，20xx(04).
[2]羅熠。淺談房屋建筑墻體滲漏水的防治[j].科學(xué)之友，20xx(16).
[3]尹戰(zhàn)彪，劉國衛(wèi)，扶慶鵬。淺談建筑工程滲漏通病防治措施[j].科技資訊，20xx(16).
物業(yè)管理論文篇二
選題最好能建立在平日比較注意探索的問題的基礎(chǔ)上，寫論文主要是反映學(xué)生對問題的思考，詳細(xì)內(nèi)容請看下文。
住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)參與社區(qū)治理的困境研究。
信息技術(shù)與物業(yè)管理專業(yè)課程整合之實(shí)踐研究。
長沙達(dá)通房地產(chǎn)中介公司營銷策略研究。
長沙興隆物業(yè)管理公司激勵(lì)機(jī)制研究。
基于空間可視化技術(shù)的小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)。
基于服務(wù)的商業(yè)地產(chǎn)webgis研究與實(shí)現(xiàn)。
創(chuàng)遠(yuǎn)第三城房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目營銷策劃研究。
現(xiàn)實(shí)視域下的安全保障義務(wù)。
scs體育館管理創(chuàng)新研究。
cx物業(yè)公司發(fā)展戰(zhàn)略研究。
我國物業(yè)服務(wù)法律問題的若干思考。
物業(yè)管理論文篇三
：在我國市場經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的過程中，寫字樓市場也迅速發(fā)展起來，與之相伴的寫字樓物業(yè)管理服務(wù)及質(zhì)量問題也隨之凸顯出來。筆者結(jié)合自身實(shí)踐，針對寫字樓物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量評價(jià)及其應(yīng)用問題進(jìn)行深入分析研究，力圖為改善當(dāng)前寫字樓物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量提供有益參考。
隨著我國經(jīng)濟(jì)對外開放程度的加深，大量跨國公司涌入中國，同時(shí)我國本土企業(yè)、金融、保險(xiǎn)、通信以及中介服務(wù)行業(yè)也迅速發(fā)展，這客觀上刺激了我國寫字樓行業(yè)的發(fā)展。當(dāng)前，我國寫字樓行業(yè)已經(jīng)發(fā)展到第四代和第五代，寫字樓對綠色環(huán)保、生態(tài)以及智能化的要求越來越高。同時(shí)隨著寫字樓功能越來越豐富，相應(yīng)的寫字樓物業(yè)管理內(nèi)容越來越多，對管理水平的要求也越來越高。寫字樓物業(yè)管理作為寫字樓的開發(fā)附屬行業(yè)在整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)中占據(jù)著越來越大的比重，其管理的水平與寫字樓開發(fā)商、業(yè)主以及物業(yè)公司三方的利益息息相關(guān)。因此，建立一套科學(xué)有效的寫字樓物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量評價(jià)體系對于提升寫字樓物業(yè)管理服務(wù)水平，更好地維護(hù)三方利益具有至關(guān)重要的作用[1]。
目前在我國寫字樓物業(yè)管理服務(wù)中，服務(wù)的基本內(nèi)容根據(jù)寫字樓的規(guī)模、業(yè)主性質(zhì)以及寫字樓的具體區(qū)位條件等差異而有所不同。從整體上來說，寫字樓物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容主要包括常規(guī)性公共服務(wù)、委托性特約服務(wù)以及針對性專門服務(wù)3個(gè)方面。常規(guī)性公共服務(wù)內(nèi)容包括寫字樓房屋設(shè)備與設(shè)施管理、寫字樓建筑主體管理和住宅裝修日常監(jiān)督、寫字樓建筑衛(wèi)生和綠化管理、與公安和消防有關(guān)的寫字樓區(qū)域安全管理和公共秩序的維護(hù)、轄區(qū)內(nèi)的車輛道路管理和其他公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)[2]。針對性專項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容包括商業(yè)類和日常生活類服務(wù)、金融與社會(huì)福利類服務(wù)、文化、衛(wèi)生、教育、體育類服務(wù)以及各種經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù)。委托性特約服務(wù)內(nèi)容是對針對性專項(xiàng)服務(wù)的補(bǔ)充和拓展。在堅(jiān)持以人為本的服務(wù)理念基礎(chǔ)上，根據(jù)上述兩種服務(wù)類型的項(xiàng)目與內(nèi)容，采取多樣化的服務(wù)機(jī)制與經(jīng)營方式，從項(xiàng)目和內(nèi)容上進(jìn)行廣度和深度的拓展。
1）物管企業(yè)自身發(fā)展的客觀需要。我國寫字樓物業(yè)管理服務(wù)的發(fā)展主要是借鑒國外先進(jìn)的物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，雖然已經(jīng)取得了一定的成效，但從業(yè)人員素質(zhì)低、服務(wù)意識不夠，整個(gè)行業(yè)發(fā)展水平不高。許多寫字樓物業(yè)管理中存在這樣的現(xiàn)象，一方面業(yè)主認(rèn)為接受到的物業(yè)服務(wù)與所繳納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)不匹配，對物業(yè)公司服務(wù)水平存在不同程度的'不滿意，導(dǎo)致許多業(yè)主少交或不交物業(yè)管理費(fèi)，造成物業(yè)管理公司運(yùn)作出現(xiàn)問題。另一方面寫字樓物業(yè)管理行業(yè)也出現(xiàn)了這樣一個(gè)怪圈，即物業(yè)管理公司服務(wù)質(zhì)量低下———業(yè)主拖欠物管費(fèi)———物業(yè)管理公司缺少運(yùn)行資金———物管人員服務(wù)態(tài)度差———物業(yè)服務(wù)水平低，這種現(xiàn)象作為一種周而復(fù)始的惡性循環(huán)，使得整個(gè)寫字樓行業(yè)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量長期得不到提高。針對這種矛盾物業(yè)管理公司雖然進(jìn)行了業(yè)主滿意度調(diào)查，但是由于缺少科學(xué)指導(dǎo)，物業(yè)管理公司不能或者也不愿意對所調(diào)查的信息進(jìn)行科學(xué)和全面的處理，進(jìn)而無法對自身實(shí)踐進(jìn)行有效指導(dǎo)，從而提高服務(wù)質(zhì)量。因此，筆者認(rèn)為，構(gòu)建起一套科學(xué)合理的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量評價(jià)體系，有利于提高業(yè)主滿意度，能及時(shí)發(fā)現(xiàn)和分析物業(yè)管理公司自身管理服務(wù)中存在的不足；有利于提高物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量和推動(dòng)自身科學(xué)合理發(fā)展。
2）相關(guān)主管部門監(jiān)督管理的需要。目前，我國的寫字樓物業(yè)管理服務(wù)公司主要有3種類型：一是直接由寫字樓開發(fā)商衍生出來的管理公司；二是專門的物業(yè)管理公司；三是由政府性質(zhì)的房管所轉(zhuǎn)制形成的公司[3]。由此看出，物管企業(yè)成分的復(fù)雜現(xiàn)狀直接造成相關(guān)主管部門對其進(jìn)行監(jiān)督管理時(shí)難度增大。目前主管部門主要通過制定相關(guān)行業(yè)法律法規(guī)和從業(yè)人員服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)對其進(jìn)行監(jiān)督管理，缺少一套科學(xué)合理的服務(wù)質(zhì)量評價(jià)體系來對其服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評價(jià)，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行科學(xué)有效的監(jiān)管，這是造成目前寫字樓物業(yè)管理服務(wù)水平低下的重要原因之一。因此，筆者認(rèn)為應(yīng)提高主管部門對寫字樓物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)督管理水平，促進(jìn)寫字樓物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的提升，構(gòu)建寫字樓物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量評價(jià)體系，這樣才能有利于監(jiān)管部門更好地掌握寫字樓物業(yè)管理服務(wù)的整體水平，從而針對性地制定相關(guān)的政策法規(guī)，促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量水平的整體提升。
3）業(yè)主的需要。業(yè)主是寫字樓物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的直接感受者，也是物業(yè)管理質(zhì)量最有發(fā)言權(quán)的一方。然而，在市場經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)公司和業(yè)主具有博弈關(guān)系，業(yè)主希望支付較少的費(fèi)用獲得更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，而物業(yè)公司則希望獲得更多的利潤。由于缺少一個(gè)客觀的衡量標(biāo)準(zhǔn)，因此，雙方在博弈中往往產(chǎn)生矛盾，造成物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量長期在低級階段徘徊，最終對各方的利益都造成了損害。由此可見，建立一套科學(xué)合理的，業(yè)主和物業(yè)公司都能接受的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量評價(jià)體系，使之成為物業(yè)管理與業(yè)主溝通的有效渠道，業(yè)主不僅可以根據(jù)這套體系對物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行客觀評價(jià)，而且可根據(jù)評價(jià)的結(jié)果對物業(yè)公司的管理提出合理建議。
1）體系構(gòu)建原則。首先是獨(dú)立性原則。獨(dú)立性原則指的是在體系構(gòu)建過程中，各個(gè)指標(biāo)既要充分反映系統(tǒng)的總體特征，同時(shí)又能避免重復(fù)。指標(biāo)體系要做到層次分明，簡單明了，處于同一平面的指標(biāo)應(yīng)該要相互獨(dú)立，不要加入太多的信息內(nèi)容而使指標(biāo)的內(nèi)涵重疊，從而易于區(qū)分。要圍繞綜合評價(jià)目的來構(gòu)建整體評價(jià)指標(biāo)體系，形成一個(gè)層次分明的指標(biāo)體系，確保評價(jià)結(jié)論能夠最終反映評價(jià)意圖。其次是全面性原則。寫字樓物業(yè)管理服務(wù)是一個(gè)涉及多個(gè)主體和部門的系統(tǒng)性工作，因此，構(gòu)建的服務(wù)質(zhì)量評價(jià)體系要做到能夠充分反映服務(wù)參與者方方面面的情況，根據(jù)服務(wù)質(zhì)量評價(jià)指標(biāo)體系制定的服務(wù)質(zhì)量調(diào)查表要能夠全面、客觀、準(zhǔn)確地反映業(yè)主對服務(wù)的需求信息。同時(shí)在選取指標(biāo)時(shí)，要能夠根據(jù)寫字樓提供的服務(wù)性質(zhì)、內(nèi)容以及具體的區(qū)域位置等進(jìn)行指標(biāo)變換。第三是目標(biāo)導(dǎo)向原則。筆者認(rèn)為，就寫字樓行業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量評價(jià)而言，評價(jià)的目的既不是為了評價(jià)而評價(jià)，也不是為了給相關(guān)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行簡單的排序，而是要通過評價(jià)對相關(guān)物業(yè)公司進(jìn)行監(jiān)督和激勵(lì)，促進(jìn)其提升自身物業(yè)管理水平，引導(dǎo)其往正確健康的軌道上發(fā)展。因此，服務(wù)質(zhì)量評價(jià)體系構(gòu)建中，要根據(jù)評價(jià)的任務(wù)和目的合理構(gòu)建指標(biāo)體系。
2）原始指標(biāo)體系。對于寫字樓物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量評價(jià)指標(biāo)體系的構(gòu)建，不同學(xué)者提出了不同的觀點(diǎn)，提出了不同側(cè)重點(diǎn)的指標(biāo)體系。在參考學(xué)者們的觀點(diǎn)后，結(jié)合自身在寫字樓物業(yè)管理行業(yè)多年的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，筆者認(rèn)為，寫字樓物業(yè)管理作為一個(gè)體系主要包括基礎(chǔ)服務(wù)、特色服務(wù)以及特約服務(wù)等諸多的子系統(tǒng)，在構(gòu)建質(zhì)量評價(jià)體系的指標(biāo)時(shí)，要注重層次性和全面性，寫字樓物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量評價(jià)指標(biāo)體系基本構(gòu)成見第39頁表1。
3）指標(biāo)體系的篩選。在開展質(zhì)量評價(jià)時(shí)，原始指標(biāo)體系并不是一成不變的，而是根據(jù)實(shí)際的情況對原始指標(biāo)進(jìn)行合理篩選。通常來說，會(huì)根據(jù)相關(guān)客戶調(diào)查對指標(biāo)進(jìn)行選擇，再根據(jù)指標(biāo)進(jìn)行質(zhì)量模型構(gòu)建，開展質(zhì)量評價(jià)，以確保評價(jià)結(jié)論與客戶的實(shí)際需求最大限度地吻合。例如某寫字樓的物業(yè)管理服務(wù)體系，首先應(yīng)根據(jù)該寫字樓的實(shí)際情況，形成新的指標(biāo)體系，然后進(jìn)行服務(wù)質(zhì)量評價(jià)。新的指標(biāo)體系有25個(gè)指標(biāo)，這些新的指標(biāo)在篩選出來以后，進(jìn)入到下一環(huán)節(jié)的指標(biāo)優(yōu)化中，形成質(zhì)量評價(jià)的最終指標(biāo)。
寫字樓物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量評價(jià)是將現(xiàn)代管理質(zhì)量評價(jià)方式運(yùn)用到寫字樓物業(yè)管理評價(jià)中的全新嘗試。在當(dāng)前寫字樓行業(yè)迅速發(fā)展及其物業(yè)管理服務(wù)水平整體有待提高的背景下，將管理質(zhì)量評價(jià)理念引入其中，可以為寫字樓物業(yè)管理公司、業(yè)主以及相關(guān)監(jiān)督主管部門找到一個(gè)可以接受的平衡點(diǎn)[4]。通過建立質(zhì)量評價(jià)體系，對物業(yè)公司的管理服務(wù)進(jìn)行客觀的評價(jià)，物業(yè)公司可以根據(jù)評價(jià)結(jié)果改進(jìn)自身管理服務(wù)，提升服務(wù)質(zhì)量。業(yè)主可以根據(jù)評價(jià)結(jié)果評估自身對物業(yè)公司的要求，提出針對性的意見。而相關(guān)的寫字樓物業(yè)管理監(jiān)督管理部門則可以根據(jù)評價(jià)結(jié)果客觀準(zhǔn)確地預(yù)測整個(gè)行業(yè)服務(wù)質(zhì)量狀況，針對性地制定相關(guān)法律法規(guī)和政策，促進(jìn)行業(yè)服務(wù)質(zhì)量的整體提升。
[1]李英妍。我國物業(yè)管理企業(yè)質(zhì)量管理中存在的問題及對策[j].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，20xx(18):80.
[3]格羅魯斯。服務(wù)管理與營銷———基于顧客關(guān)系的管理策略[m].北京：電子工業(yè)出版社，20xx.
物業(yè)管理論文篇四
近幾年，隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展，物業(yè)管理已成為經(jīng)濟(jì)體系中不可或缺的行業(yè)，并且事關(guān)百姓安居樂業(yè)和社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展，越來越受到各級政府部門的積極關(guān)注。目前，物業(yè)管理的服務(wù)層面也不斷擴(kuò)大，已經(jīng)從清潔、保安、維修，延伸到商務(wù)娛樂教育等居民生活的方方面面。物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展，對于改善人民群眾的生活、工作環(huán)境，提高城市管理水平，擴(kuò)大就業(yè)起著積極的作用。
經(jīng)過20多年的發(fā)展，我國物業(yè)管理獲得了非常迅速的發(fā)展，已經(jīng)成為一支重要的社會(huì)管理力量。以浙江為例，據(jù)調(diào)查，杭州市在近10年的時(shí)間里，物業(yè)管理企業(yè)從20xx年的314個(gè)增加到20xx年的3517個(gè)，增長了10倍。20xx年底，寧波市具有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)有402家；溫州市有物業(yè)企業(yè)288家；紹興市有物業(yè)企業(yè)305家。湖州、臺州、金華等市的企業(yè)數(shù)量也呈不斷上升的態(tài)勢。
新世紀(jì)以來，我國物業(yè)管理服務(wù)領(lǐng)域由小到大，不斷拓展，從普通商品房到房改房的老舊小區(qū)，從住宅物業(yè)到辦公樓、大專院校和商業(yè)物業(yè)，從小型配套到大型公建，從單一類型物業(yè)到綜合型物業(yè)，從純市場的物業(yè)服務(wù)到機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位后勤社會(huì)化的物業(yè)服務(wù)。物管范圍逐年遞增，逐年擴(kuò)展，覆蓋類型已涉及住宅、商業(yè)、辦公樓、市場、醫(yī)院、學(xué)校、廣場、公園等各個(gè)方面。
（三）物業(yè)管理行業(yè)逐步規(guī)范。
近年來，隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，各級職能部門不斷加強(qiáng)對物業(yè)管理政策制定和業(yè)務(wù)指導(dǎo)工作，制定了一系列規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理的行政法規(guī)，《城市住宅物業(yè)管理辦法》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級審批辦法》、《城市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行規(guī)定》等物業(yè)管理行政規(guī)章或行業(yè)規(guī)范先后制定、頒布和實(shí)施，對規(guī)范物業(yè)管理行為，推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展起到了重要作用。特別是20xx年建設(shè)部頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的出臺，使整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)在原來規(guī)范運(yùn)作的基礎(chǔ)上又上了一個(gè)臺階。
（四）物業(yè)管理促進(jìn)了人們住房觀念的轉(zhuǎn)變。
對住宅小區(qū)和高層樓宇推行統(tǒng)一的專業(yè)化物業(yè)管理，確實(shí)給業(yè)主和物業(yè)使用人帶來了諸多方便，使他們獲得了安全、舒適、優(yōu)美、衛(wèi)生的生活、工作環(huán)境，從而使廣大業(yè)主的住房消費(fèi)觀念發(fā)生了很多變化。通過近幾年的發(fā)展，人們逐漸轉(zhuǎn)變思想觀念，對物管的接觸日益增多，對物管職能作用的認(rèn)識不斷加深，使得物業(yè)管理越來越受到更多人的接受和認(rèn)可，物業(yè)管理收費(fèi)難度逐漸減少，收繳率逐步提高，更多的業(yè)主已經(jīng)將物業(yè)管理開支視為日常生活不可缺少的住房消費(fèi)。
不同類型的物業(yè)，使用性質(zhì)存在明顯的差異，管理和服務(wù)的內(nèi)容也就各有側(cè)重。目前，我國運(yùn)用比較廣泛的物業(yè)管理模式主要有以下三種:。
（一）“建管一體化”的物管模式。
開發(fā)商對房地產(chǎn)項(xiàng)目從開發(fā)建設(shè)、銷售到售后管理，實(shí)行一體化運(yùn)作。以浙江省杭州市為例，據(jù)相關(guān)調(diào)查結(jié)果顯示，2%左右的企業(yè)屬于開發(fā)單位出資成立的物業(yè)公司，它既能夠充分發(fā)揮房產(chǎn)企業(yè)市場優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)開發(fā)、建設(shè)、管理的“一條龍服務(wù)”，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理與經(jīng)營活動(dòng)的有機(jī)結(jié)合；又能夠通過實(shí)現(xiàn)良好的管理和提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，來不斷打造房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商的信譽(yù)與品牌，進(jìn)而不斷提升物業(yè)本身的社會(huì)經(jīng)濟(jì)價(jià)值，提升商品房含金量、吸引力和銷售量，從而產(chǎn)生更好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益，反過來又為住房小區(qū)的物業(yè)管理工作順利開展提供重要的財(cái)力支持，從而形成以房建養(yǎng)物業(yè)、以物業(yè)促開發(fā)的良性循環(huán)機(jī)制。物業(yè)企業(yè)全國前三強(qiáng)的綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司和萬科物業(yè)發(fā)展有限公司就是其中的佼佼者。
（二）由房管部門或單位自主管理的物管模式。
在行政型和福利型運(yùn)行模式的影響日益減少的時(shí)代背景下，這種房管部門或單位自主管理的物管模式也面臨著被淘汰的可能。這種模式下，管理對象多為老公房或單位福利房等中低檔物業(yè)，物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來源主要是行政性補(bǔ)貼，個(gè)人支付的費(fèi)用很少。住戶如有意見或公共設(shè)施出現(xiàn)損壞需要修理時(shí)，可以直接向本單位有關(guān)部門反映，通過行政管理途徑使問題得到解決。由于此模式的單位后勤部門成立的物業(yè)管理公司不是獨(dú)立法人單位，在經(jīng)濟(jì)利益上難以和原單位脫鉤，經(jīng)營管理工作也受到較大限制，難以實(shí)行物管企業(yè)內(nèi)部的職能分解和政企分離，使得物業(yè)管理公司的“造血”功能嚴(yán)重不足，從而難以真正形成現(xiàn)代化經(jīng)營、市場化服務(wù)、社會(huì)化管理的現(xiàn)代物管新機(jī)制。
（三）按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立物業(yè)公司的物管模式。
物業(yè)管理公司是按合法程序建立并具備相應(yīng)資質(zhì)條件的對物業(yè)進(jìn)行管理的企業(yè)性經(jīng)濟(jì)實(shí)體。它具有法人資格，根據(jù)合同接受業(yè)主的委托，依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，對物業(yè)實(shí)行專業(yè)化管理，并收取相應(yīng)的報(bào)酬。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是管理思路清晰、市場意識強(qiáng)烈、服務(wù)對象明確、成本概念清楚、公司機(jī)制靈活、專業(yè)化程度比較高，管理效果相對較好，符合社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的要求，有強(qiáng)大的生命力。其主要弊端是管理費(fèi)用比較高，很多中低收入居民承受不起。由于在物業(yè)管理體制法律關(guān)系、人們的消費(fèi)理念、物業(yè)管理公司的經(jīng)營服務(wù)意識與管理水平上還存在諸多問題，目前很多物業(yè)管理公司經(jīng)營困難，處于非贏利狀態(tài)。
（一）進(jìn)一步轉(zhuǎn)變思想觀念，深化對物業(yè)管理的認(rèn)識。
對物業(yè)管理問題定位要有一個(gè)新的認(rèn)識，物業(yè)管理不僅是一個(gè)新型產(chǎn)業(yè)，更重要的是把它納入社會(huì)管理的內(nèi)容，要納入綜治工作中“社會(huì)矛盾化解”、“社會(huì)管理創(chuàng)新”等加以研究、探索。全社會(huì)都應(yīng)加大對物業(yè)管理工作的重視和支持，推進(jìn)物業(yè)管理工作的不斷深入、規(guī)范和完善。
（二）加強(qiáng)政府監(jiān)管力度，明確各方權(quán)利和責(zé)任。
政府相關(guān)部門在對物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)行監(jiān)管的同時(shí)，也應(yīng)該加強(qiáng)對業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)管力度。要充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用，協(xié)助房產(chǎn)行政主管部門，強(qiáng)化對業(yè)主委員會(huì)的日常監(jiān)督，引導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎(chǔ)上，依法做出決定，從而促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的有序、健康發(fā)展。解決開發(fā)商遺留問題，要靠物業(yè)公司自己和開發(fā)商“劃清界限”，加強(qiáng)對業(yè)主宣傳，明確開發(fā)商的責(zé)任和物業(yè)公司的責(zé)任。這樣，物業(yè)公司能在開發(fā)商遺留問題方面減少與業(yè)主之間的矛盾。
（三）健全物業(yè)管理法律法規(guī)體系，提升物業(yè)管理規(guī)范化水平。
物業(yè)管理企業(yè)既涉及與政府、物業(yè)管理行政主管部門、上級管理部門的關(guān)系，又涉及與供水、供電、供暖、煤氣、物價(jià)、工商、稅務(wù)、市政、環(huán)衛(wèi)、綠化、郵政、電信、交通、公安、管委會(huì)、派出所、居委會(huì)等關(guān)系。這些關(guān)系需要法律、法規(guī)進(jìn)行規(guī)范和調(diào)整。因此，政府要通過自己的權(quán)威加速建立物業(yè)管理法規(guī)體系，為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展保駕護(hù)航。例如:現(xiàn)行的法律法規(guī)已給予物業(yè)管理公司相應(yīng)的權(quán)利。國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定:“業(yè)主未按物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促該業(yè)主交納，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請仲裁或者提起訴訟”。對那些無理拒交物業(yè)管理費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)公司可通過司法途徑來達(dá)到目的。但對訴訟成本較高，訴訟程序較為煩瑣的問題，物業(yè)公司也不必卻步，拿起法律武器，積極地去維護(hù)自身權(quán)力。
（四）充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用，積極推進(jìn)小區(qū)內(nèi)部的自治管理。
國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定:“業(yè)主大會(huì)在其職責(zé)范圍內(nèi)決定的對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力?！皹I(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生”?！皹I(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理活動(dòng)中為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同權(quán)益的需要，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，可以以自己的名義依法提起訴訟。”物業(yè)主管部門應(yīng)重視小區(qū)業(yè)委會(huì)的組建工作，并加以指導(dǎo)、幫助和協(xié)調(diào)。而經(jīng)小區(qū)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的業(yè)委會(huì)，應(yīng)積極地去履行自己的職責(zé)，在協(xié)調(diào)小區(qū)矛盾、維護(hù)業(yè)主權(quán)益等方面發(fā)揮重要作用。
（五）加速引進(jìn)競爭機(jī)制，培育物業(yè)管理市場。
物業(yè)管理是市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，只有競爭才能不斷提高物業(yè)管理質(zhì)量和服務(wù)的水平，才能使物業(yè)管理行業(yè)充滿生機(jī)和活力。要加速競爭機(jī)制的形成，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的規(guī)?；?jīng)營，實(shí)行品牌化發(fā)展戰(zhàn)略。對物業(yè)管理公司實(shí)行優(yōu)勝劣汰，有效的優(yōu)化資源配置，節(jié)約管理成本，促進(jìn)物業(yè)管理規(guī)范發(fā)展。此外，應(yīng)明確建設(shè)與管理的責(zé)權(quán)利，逐步推進(jìn)分業(yè)經(jīng)營，改變物業(yè)管理依附于房地產(chǎn)開發(fā)的狀況，使物業(yè)管理公司真正成為自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的市場主體，從體制上解決建管不分的弊端，通過完善物業(yè)管理前期介入和接管驗(yàn)收制度，明晰物業(yè)管理各方的責(zé)權(quán)利。例如:筆者服務(wù)的浙江新成物業(yè)管理有限公司成立于20xx年，由浙江廣播電視集團(tuán)投資組建，成立之初屬于“建管一體化”模式，只服務(wù)集團(tuán)內(nèi)部。20xx年走向市場化，經(jīng)營方向上術(shù)有專攻，以企業(yè)、機(jī)關(guān)智能化辦公研發(fā)大樓物業(yè)服務(wù)為經(jīng)營方向，形成了自己的高端服務(wù)的品牌特色，目前管理物業(yè)面積100余萬平方米，服務(wù)的客戶有副省級國家機(jī)關(guān)大院、大型國企總部、上市公司總部，多處物業(yè)獲得國家級、省級、市級榮譽(yù)，在杭州市物業(yè)管理行業(yè)中具有較高的知名度。
（六）大力開展人員培訓(xùn)，努力提高物管行業(yè)的服務(wù)水平。
物管公司及相關(guān)部門應(yīng)加大培訓(xùn)力度，提高從業(yè)人員專業(yè)素養(yǎng)，著力培養(yǎng)服務(wù)意識及經(jīng)營意識。物業(yè)公司已經(jīng)向特色服務(wù)、親情服務(wù)、個(gè)性服務(wù)等領(lǐng)域拓展延伸。一方面，要切實(shí)轉(zhuǎn)變思想觀念，強(qiáng)化物業(yè)管理人員的服務(wù)意識，全心全意搞好優(yōu)質(zhì)服務(wù)。要借鑒國外或發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，抓好培訓(xùn)，如物管行業(yè)市場化發(fā)展程度較高的香港，除了職前培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、專題講座等，還注重思想作風(fēng)、遵紀(jì)守法、職業(yè)道德、服務(wù)態(tài)度等教育。對于管理人員，還注重學(xué)歷提升和專業(yè)課程學(xué)習(xí)。相關(guān)部門應(yīng)發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，進(jìn)一步加大對物管人才的培訓(xùn)力度，改善目前物管人才難覓的狀況，促進(jìn)物管行業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展。另一方面，強(qiáng)化合作意識，加強(qiáng)物管與業(yè)主之間的溝通合作。物業(yè)管理的服務(wù)對象是人，物業(yè)管理要堅(jiān)持以人為本的科學(xué)發(fā)展觀，積極構(gòu)建和諧與共的物管企業(yè)、無關(guān)人員和業(yè)務(wù)之間的良好關(guān)系，切實(shí)實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理中的良性循環(huán)。例如:在假期的時(shí)候會(huì)為業(yè)主的小孩提供社區(qū)活動(dòng)，業(yè)主上班時(shí)把小孩托付到客服中心，物管將帶孩子去物業(yè)的各個(gè)部門體驗(yàn)學(xué)習(xí)，比如帶到綠化部門去學(xué)習(xí)種花種草，以及學(xué)習(xí)一些書本上學(xué)不到的東西。此外，如果業(yè)主家有老年人，物業(yè)每天白天也會(huì)每隔3-4個(gè)小時(shí)打電話進(jìn)行溝通或者上門照顧。同時(shí)應(yīng)成立行業(yè)協(xié)會(huì)，多渠道吸納專業(yè)人才，提升物業(yè)管理服務(wù)能力。建立起一支服務(wù)理念先進(jìn)、服務(wù)技能高超、運(yùn)作效率高的物管隊(duì)伍。
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物業(yè)管理論文篇五
面對公有老舊住宅小區(qū)資金缺口的問題，各級政府應(yīng)該拿出專項(xiàng)資金，并有針對性、有計(jì)劃性的改造公有老舊小區(qū)的物業(yè)管理，加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)的硬件改造，先要進(jìn)行危舊房的改善，對于不同程度的危舊房可以進(jìn)行不同程度的幫扶。并完善、修復(fù)小區(qū)內(nèi)已經(jīng)老舊的水網(wǎng)、電網(wǎng)、煤氣管道等，徹底改變以往小區(qū)一到用電、用水高峰期就斷電、斷水的現(xiàn)象，使管道煤氣代替罐裝煤氣，讓居民切實(shí)感受到有效的管理帶來的好處，享受到城市配套的方便。還應(yīng)該加大小區(qū)內(nèi)部和周邊的環(huán)境整治力度，加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)部的道路規(guī)劃、停車位補(bǔ)建、綠化等工程建設(shè)工作。還應(yīng)在政府的幫助協(xié)同下對周邊的環(huán)境進(jìn)行整改，勸退周邊商販，統(tǒng)一建設(shè)室內(nèi)市場，提升整體環(huán)境。科學(xué)有效的使用維修養(yǎng)護(hù)基金，同時(shí)也應(yīng)積極尋找更寬的經(jīng)費(fèi)來源渠道。
2.2建立專業(yè)化物業(yè)管理機(jī)制
要徹底改善公有老舊小區(qū)物業(yè)管理機(jī)制就必須引進(jìn)市場化的物業(yè)管理辦法，提高物業(yè)管理水平，轉(zhuǎn)變原有的管理觀念。同時(shí)也要確立物業(yè)管理公司是小區(qū)物業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的主要負(fù)責(zé)人，改變多頭管理的局面。此外，社會(huì)上加強(qiáng)有償服務(wù)的宣傳工作，誰受益誰付費(fèi)，這也符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律。對企業(yè)內(nèi)部要樹立積極努力為業(yè)主服務(wù)的意識，用所提供的服務(wù)獲得應(yīng)有的回報(bào)。更要借鑒其他國內(nèi)外的先進(jìn)的成功的管理經(jīng)驗(yàn)，彌補(bǔ)自己在物業(yè)管理方面的不足，為今后的工作打下良好的基礎(chǔ)。在物業(yè)管理過程中也要加強(qiáng)物業(yè)運(yùn)作的透明度，讓小區(qū)居民清楚地看到他們所交的物業(yè)管理費(fèi)用在何處，只有公開透明的管理制度才能打消居民以往對小區(qū)物業(yè)冷淡、懷疑的態(tài)度。因此，只有通過科學(xué)有效的管理運(yùn)作模式，有層次、有計(jì)劃的管理調(diào)控，符合法律法規(guī)的管理細(xì)則，加上有良好的職業(yè)技能、專業(yè)知識的管理人員才能為居民提供更優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。
2.3調(diào)動(dòng)公有老舊住宅小區(qū)業(yè)主的積極性
作為住宅的實(shí)際使用人，小區(qū)居民才是小區(qū)的主人，只有他們改變觀念，改掉陋習(xí)才能使自己居住環(huán)境得到改善。所以要充分調(diào)動(dòng)小區(qū)業(yè)主的積極性，在老舊小區(qū)中可以鼓勵(lì)居民參與討論、投資、建設(shè)。利用這種辦式作為文明共建的宣傳載體，讓居民感受到正規(guī)的物業(yè)管理帶來的好處。
3結(jié)束語
公有老舊住宅小區(qū)必須引入新的物業(yè)管理模式，才能順應(yīng)社會(huì)的發(fā)展。它工作量大，任務(wù)重，所以此項(xiàng)工作的完成需要政府、社會(huì)、民眾的多方參與，改變原有管理制度，與市場接軌才能從根本上解決公有老舊住宅小區(qū)現(xiàn)存的問題。同時(shí)要更加注意的是我們在修建硬件的同時(shí)，居民也要養(yǎng)成良好的居住習(xí)慣，以及落實(shí)到為后期養(yǎng)護(hù)工作，才能真正有效的延長小區(qū)的使用壽命。這是一個(gè)共建的過程，需要來自每個(gè)方面的努力，才能改善城市中的短板，才能促進(jìn)整個(gè)城市的和諧發(fā)展。
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物業(yè)管理論文篇六
摘要：12月1日新的《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施以來，南開區(qū)物業(yè)管理水平有了很大的提高。
在繼續(xù)深入推動(dòng)新條例貫徹實(shí)施的同時(shí)，結(jié)合南開區(qū)的具體情況，探索出一條新型的物業(yè)管理模式已經(jīng)成為擺在南開人面前的一個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)。
本文根據(jù)新的《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施以來對南開區(qū)物業(yè)管理實(shí)踐產(chǎn)生的啟示，提出了六點(diǎn)完善南開區(qū)物業(yè)管理的措施建議。
物業(yè)管理論文篇七
作者簡介：朱婀丹(1982-)，女，湖南衡陽人，畢業(yè)于長沙理工大學(xué)，碩士，武漢商貿(mào)職業(yè)學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，講師。
中國民政部副部長竇玉沛在國新辦新聞發(fā)布會(huì)上透露，截至2014年2月，中國60歲以上老年人數(shù)量已超過2個(gè)億，占總?cè)丝诘?4.9%。
中國人口老齡化正在“跑步前進(jìn)”。
隨著我國老齡化的加快，老人如何養(yǎng)老已經(jīng)成為一個(gè)急需解決的社會(huì)問題。
在我國，當(dāng)前的主要養(yǎng)老服務(wù)供給基本模式有三種：家庭養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老和居家養(yǎng)老。
家庭養(yǎng)老是我國的傳統(tǒng)養(yǎng)老形式，但由于獨(dú)生子女政策，我國家庭結(jié)構(gòu)日益小型化，城市中“四二一”家庭結(jié)構(gòu)形式日趨普遍，家庭成員間的養(yǎng)老服務(wù)功能逐漸弱化。
社會(huì)福利的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老一般適合孤寡老人或喪偶的老年人，但相對老人的自由度不高，并且難以保證安全狀況和健康狀況，大多數(shù)老人不愿意去機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。
居家養(yǎng)老兼有上面兩種養(yǎng)老模式的優(yōu)點(diǎn)，適合于絕大多數(shù)家庭和老人，使老人不用離開熟悉的家庭去陌生的環(huán)境，可以在享受天倫之樂的同時(shí)，又避免子女無暇或無力照顧帶來的困擾，還能享受到專業(yè)的多元化服務(wù)，當(dāng)前越來越多的老年人熱衷居家養(yǎng)老。
我國政府從上世紀(jì)80年代開始探索居家養(yǎng)老模，到2011年9月，《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》指出，要“重點(diǎn)發(fā)展居家養(yǎng)老服務(wù)。
”我國對居家養(yǎng)老服務(wù)的要求已經(jīng)提上日程。
我國物業(yè)服務(wù)公司經(jīng)過三十年的快速發(fā)展，現(xiàn)已遍布全國大中小城市，成為一支強(qiáng)有力的小區(qū)服務(wù)隊(duì)伍，對于還處于初創(chuàng)期，同時(shí)又有巨大發(fā)展?jié)摿Φ木蛹茵B(yǎng)老服務(wù)行業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的參與，不但有其得天獨(dú)厚的條件，而且能帶來巨大的`經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。
1.1居家養(yǎng)老市場需求潛力大通過相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，我國養(yǎng)老問題主要由政府和市場來解決，其中政府能解決的所占比例不足3%，其余97%都將由市場來解決。
居家養(yǎng)老服務(wù)主體的基數(shù)是巨大的，而當(dāng)前越來越多的老年人熱衷居家養(yǎng)老的同時(shí)，消費(fèi)水平也在不斷提高，這也給物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與居家養(yǎng)老奠定了一個(gè)很好的買方市場。
1.2老人對當(dāng)前居家養(yǎng)老服務(wù)的滿意度較低居家養(yǎng)老在我國還算是比較新的事物，成熟的居家養(yǎng)老體系還未形成，在發(fā)展中還存在很多問題。
當(dāng)前的居家養(yǎng)老主要以社區(qū)為依托，社區(qū)居家養(yǎng)老提供的服務(wù)較簡單，主要是一般的日常生活料理，多體現(xiàn)在滿足老人的衣、食、住、行等方面，對于老人的精神層面的需求比較缺乏。
目前政府財(cái)政對養(yǎng)老投入不足，社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)中設(shè)施也不夠完善。
1.3物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與居家養(yǎng)老擁有先天條件我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)近年來迅速發(fā)展，作為城市中的小區(qū)“管家”，已經(jīng)遍布全國各大中小城市。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)的參與將是一種多方共贏行為。
另外，小區(qū)由物業(yè)服務(wù)公司接管后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在小區(qū)服務(wù)中就擁有主動(dòng)權(quán)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不但掌握各業(yè)主家庭的詳細(xì)信息，而且還擁有對小區(qū)中的場地、公共區(qū)域及設(shè)備設(shè)施具有一定的管理權(quán)，這對于物業(yè)服務(wù)公司參與居家養(yǎng)老提供先天條件。
物業(yè)服務(wù)公司可以利用這些現(xiàn)成的資源替老人服務(wù)，及時(shí)解決老人的需求。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在不斷發(fā)展壯大過程中，隨著管理難度的增加，人力管理風(fēng)險(xiǎn)的擴(kuò)大，企業(yè)也在不斷地摸索新的發(fā)展路徑。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與居家養(yǎng)老服務(wù)，對企業(yè)本身既是機(jī)遇又是挑戰(zhàn)。
1.5物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與居家養(yǎng)老一定程度上減輕政府負(fù)擔(dān)居家養(yǎng)老服務(wù)在一定程度上具有公共產(chǎn)品的特性，目前還是由政府所主導(dǎo)。
政府主要通過財(cái)政補(bǔ)貼或直接購買服務(wù)來履行責(zé)任，服務(wù)對象多為經(jīng)濟(jì)困難的獨(dú)居、孤寡、高齡老人。
物業(yè)管理企業(yè)參與居家養(yǎng)老，提供給個(gè)人或其家庭需要的服務(wù)，給企業(yè)帶來的同時(shí)，還可以有效地緩解家庭養(yǎng)老面臨的人力、財(cái)力等困難，解決政府在機(jī)構(gòu)養(yǎng)老方面的資金投入不足，減輕政府負(fù)擔(dān)。
要解決居家養(yǎng)老服務(wù)難題，必須積極引入社會(huì)資金，吸引更多企業(yè)參與居家養(yǎng)老。
居家養(yǎng)老的市場需求是巨大的，面對一個(gè)如此巨大的服務(wù)市場，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)積極探尋企業(yè)如何在居家養(yǎng)老服務(wù)中發(fā)揮作用，同時(shí)，抓住這一機(jī)遇對整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)都有著至關(guān)重要的意義。
2.1有效利用物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的要素資源老人的需求一般包括生活方面需求、醫(yī)療保健需求、精神文化需求等，這些都應(yīng)該成為居家養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)容。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以利用服務(wù)領(lǐng)域內(nèi)的要素資源積極為老人服務(wù)。
2.2加強(qiáng)物業(yè)小區(qū)養(yǎng)老服務(wù)硬件設(shè)施的建設(shè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)基于滿足老人居家養(yǎng)老的客戶需求，應(yīng)積極進(jìn)行前期介入活動(dòng)。
對于開發(fā)的住宅產(chǎn)品，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)根據(jù)居家養(yǎng)老的要求設(shè)立相應(yīng)的前期物業(yè)管理組織以及介入標(biāo)準(zhǔn)。
這樣不但可使后期的物業(yè)管理服務(wù)跟上要求，也能與地產(chǎn)商保持利益的一致。
對于已建成的老社區(qū)，可根據(jù)社區(qū)區(qū)位、規(guī)模、老齡化程度等因素，在社區(qū)原有的公共設(shè)施上進(jìn)行適當(dāng)改造或擴(kuò)建。
2.3融合社區(qū)現(xiàn)有配套服務(wù)體系，加快外部資源整合物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)積極融合社區(qū)現(xiàn)有的配套服務(wù)體系和養(yǎng)老資源，發(fā)揮橋梁作用，給業(yè)主提供養(yǎng)老服務(wù)供給平臺。
還可以溝通協(xié)調(diào)小區(qū)的商戶，輸出各種養(yǎng)老服務(wù)。
在資源整合方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還可以對部分養(yǎng)老服務(wù)實(shí)行外包，隨著客戶需求的多元化，通過與社會(huì)資源的合作，在居家養(yǎng)老上提供更專業(yè)化服務(wù)。
對參與居家養(yǎng)老的物業(yè)服務(wù)企業(yè)上繳的所得稅實(shí)施“先征后返”;對營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在能源、稅費(fèi)、床位補(bǔ)貼、保險(xiǎn)補(bǔ)貼、人員培訓(xùn)補(bǔ)貼等方面，逐步享受民辦非營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的政策等。
另外，居家養(yǎng)老專業(yè)機(jī)構(gòu)在規(guī)劃、資質(zhì)辦理、運(yùn)營過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也希望相關(guān)政府部門給予專業(yè)指導(dǎo)。
2.5政府給予物業(yè)服務(wù)企業(yè)的居家養(yǎng)老服務(wù)一定補(bǔ)貼居家養(yǎng)老服務(wù)經(jīng)費(fèi)應(yīng)納入政府財(cái)政預(yù)算，國家在加大財(cái)政支出的同時(shí)，還應(yīng)增加政府補(bǔ)貼。
居家養(yǎng)老服務(wù)由于資金渠道單一，經(jīng)費(fèi)短缺，發(fā)展中舉步維艱。
要解決養(yǎng)老經(jīng)費(fèi)短缺問題，應(yīng)積極拓寬資金籌措渠道，通過接受國內(nèi)外企業(yè)捐款等途徑，吸納更多社會(huì)資本，設(shè)立居家養(yǎng)老服務(wù)專項(xiàng)基金，轉(zhuǎn)款用于居家養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)補(bǔ)貼。
由政府向物業(yè)服務(wù)企業(yè)購買養(yǎng)老服務(wù)成果，給予居家養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)一定補(bǔ)貼。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與居家養(yǎng)老，對社會(huì)、社區(qū)、企業(yè)、業(yè)主來說都是共贏。
對于社會(huì)，能緩解社會(huì)壓力，促進(jìn)社會(huì)和諧;對社區(qū)，融洽社區(qū)人際管理，拉近物業(yè)與業(yè)主的感情;對企業(yè)，是整個(gè)物業(yè)行業(yè)的發(fā)展契機(jī)，能實(shí)現(xiàn)企業(yè)社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益雙贏。
物業(yè)管理論文篇八
導(dǎo)語：物業(yè)管理是指業(yè)主對區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物、場所、設(shè)施的共同管理或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人對業(yè)主共有的建筑物、設(shè)施、設(shè)備、場所、場地進(jìn)行管理的活動(dòng)；物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主可以自行管理物業(yè)，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其它管理者進(jìn)行管理。下面是物業(yè)管理畢業(yè)論文范例。歡迎閱讀及參考！
摘要：本文首先對油田礦區(qū)物業(yè)管理的概念進(jìn)行闡述，其次分析了我國油田礦區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀和存在的問題，最后重點(diǎn)論述了油田礦區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，以期待對油田礦區(qū)物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)控，更好的實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理有所裨益。
關(guān)鍵詞：油田礦區(qū)；物業(yè)管理；風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防
城鎮(zhèn)化的發(fā)展，居民小區(qū)的數(shù)量越來越多。小區(qū)的業(yè)主只有依靠公共設(shè)施及其他業(yè)務(wù)的有效結(jié)合，才能實(shí)現(xiàn)物業(yè)使用的最大化。物業(yè)管理正是在城市化引起的生活方式大變革的背景下產(chǎn)生。作為我國眾多物業(yè)管理形式的重要組成部分，油田礦區(qū)物業(yè)管理的模式也在發(fā)生著變化，由傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下的行政管理模式向現(xiàn)代市場化管理模式轉(zhuǎn)變。遵循市場化的經(jīng)濟(jì)規(guī)律，油田礦區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的對象是礦區(qū)的業(yè)主，提供綠化、治安、休閑等逐步實(shí)行有償性的服務(wù)。油田礦區(qū)物業(yè)管理的服務(wù)對象是自身企業(yè)的員工，針對性高，要求其服務(wù)技能和服務(wù)意識更高。
2.1油田礦區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀
市場化大背景下，雖然油田礦區(qū)的物業(yè)管理市場經(jīng)濟(jì)秩序得以建立，但是其中仍然存在著許多瑕疵。油田礦區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo)是保障和改善民生，只有優(yōu)化和提升物業(yè)管理水平，才能保障和改善民生。在很長一段時(shí)期，油田礦區(qū)物業(yè)隸屬于油田礦區(qū)企業(yè)管理，相對來說地位次之，對其重視程度也就可想而知。在此背景下，油田礦區(qū)的物業(yè)管理過程中風(fēng)險(xiǎn)意識較差，安全問題時(shí)有發(fā)生，不得不引起我們的重視。
2.2油田礦區(qū)物業(yè)管理中存在的問題
2.2.1物業(yè)管理成員專業(yè)技能及服務(wù)意識有待提高
優(yōu)質(zhì)的服務(wù)需要高素質(zhì)的管理隊(duì)伍。但是，當(dāng)前部分油田礦區(qū)物業(yè)管理中缺乏相應(yīng)的專業(yè)維護(hù)人員，并且物業(yè)管理中各專業(yè)化人才的組成比例不合理，所以油田物業(yè)管理過程中急需補(bǔ)充各專業(yè)化人才并且要注重培養(yǎng)其職業(yè)技能。此外，物業(yè)管理人員的服務(wù)意識較差。物業(yè)管理人員在工作中存在拖沓，“混天熬日子”的現(xiàn)象，工作的積極性不高。
2.2.2油田礦區(qū)的安保管理有待進(jìn)一步提升
雖然科技的發(fā)展，視頻監(jiān)控大力應(yīng)用，但是也能保證油田礦區(qū)的絕對安全。作為安保人員，切不可大意。同時(shí)，物業(yè)管理過程中應(yīng)該重視與轄區(qū)治安人員的有效溝通，及時(shí)了解有關(guān)犯罪的信息，這方面的風(fēng)險(xiǎn)意識有待進(jìn)一步加強(qiáng)。
2.2.3應(yīng)急事件的處理能力和水平有待進(jìn)一步提高
突發(fā)事件的種類繁多，包括突發(fā)自然災(zāi)害、消防事故以及其他突發(fā)事件。未雨綢繆，油田礦區(qū)的物業(yè)管理要注重本地區(qū)氣候條件的變化，根據(jù)各種可能發(fā)生的突發(fā)事件制定相應(yīng)的預(yù)案。只有這樣才能提升應(yīng)急事件的處理能力和水平。
2.2.4承包商的管理有待進(jìn)一步提高
施工現(xiàn)場違章頻發(fā)，沒有將直線責(zé)任屬地管理的工作理念深入落實(shí)，制度執(zhí)行不嚴(yán)格，查處違章怕碰硬，“好人主義”現(xiàn)象嚴(yán)重，違章違紀(jì)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。作業(yè)許可執(zhí)行情況不到位。作業(yè)現(xiàn)場管理人員不履行監(jiān)督職責(zé)，風(fēng)險(xiǎn)不能得到有效控制。
3.1實(shí)行由點(diǎn)到面的管理體制
要想做好油田礦區(qū)管理服務(wù)中的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防，必須要做好由點(diǎn)到面的.安全管理體制。只有由小到大，由點(diǎn)到面將小區(qū)的安全問題維護(hù)和解決好，才能做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防。物業(yè)管理過程中應(yīng)該重視與轄區(qū)治安人員的有效溝通，及時(shí)了解有關(guān)犯罪的信息，進(jìn)而有針對性做出安排。同時(shí)，也要做好小區(qū)的風(fēng)險(xiǎn)隱患排查，保障油田礦區(qū)的安全。
3.2提前做好防范措施
油田礦區(qū)的物業(yè)管理要注重本地區(qū)氣候條件的變化，根據(jù)各種可能發(fā)生的突發(fā)事件制定相應(yīng)的預(yù)案。只有這樣才能提升應(yīng)急事件的處理能力和水平。同時(shí)，針對可能發(fā)生的突發(fā)事件，要定期組織演練，如定期進(jìn)行火災(zāi)演練。
3.3制定科學(xué)的管理制度
科學(xué)的物業(yè)管理制度，有助于管理效率的提升。只有這樣，物業(yè)管理人員才能做好自己的本職工作，提高工作的積極性。同時(shí)，要制定落實(shí)責(zé)任制度，出了問題要追責(zé)。另一方面，要制定相應(yīng)的技能培訓(xùn)制度，注重油田物業(yè)管理過程中管理人員職業(yè)技能培訓(xùn)，提高其職業(yè)技能水平，減少風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。
3.4增強(qiáng)業(yè)主的風(fēng)險(xiǎn)防范意識
業(yè)主作為小區(qū)的主要“家庭成員”，物業(yè)管理過程中要增強(qiáng)業(yè)主的風(fēng)險(xiǎn)防范意識。物業(yè)管理過程中，可定期組織安全培訓(xùn)講座，讓業(yè)主知道自身所面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而有意識的規(guī)避。
隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，物業(yè)管理向著市場化、規(guī)?；蛯I(yè)化等方向發(fā)展。油田的物業(yè)管理不同于一般的物業(yè)管理，油田的物業(yè)管理剛開始時(shí)屬于企業(yè)的后勤生活服務(wù)系統(tǒng)，之后逐漸從其脫離出來。不可否認(rèn)的是，由于歷史及行業(yè)特點(diǎn)等綜合性因素，油田礦區(qū)的物業(yè)管理仍然存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。進(jìn)行油田礦區(qū)物業(yè)管理服務(wù)中的風(fēng)險(xiǎn)及防范研究具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。本文首先油田礦區(qū)物業(yè)管理的概念進(jìn)行闡述，其次分析了我國油田礦區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀和存在的問題，最后重點(diǎn)論述了油田礦區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，以期待對油田礦區(qū)物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)控，更好的實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理有所幫助。
參考文獻(xiàn)：
作者簡介：龐秀麗（1968- ），女，大專學(xué)歷，助理工程師職稱，研究方向：油田安全。
物業(yè)管理論文篇九
本報(bào)訊（記者 劉英潮）本報(bào)連日推出的“居民小區(qū) 和-諧物業(yè)”系列活動(dòng)引起了社會(huì)強(qiáng)烈的反響，不少市民紛紛通過網(wǎng)絡(luò)和郵箱表達(dá)對構(gòu)建和-諧小區(qū)的看法.其中小區(qū)停車難問題是業(yè)主和物業(yè)公司人士普遍談?wù)摰慕裹c(diǎn)問題之一。
例如本市某小區(qū)按照當(dāng)初設(shè)計(jì)共有地上車位177個(gè)，地下車位95個(gè)，但是到目前為止小區(qū)現(xiàn)有汽車530輛，而且數(shù)量還再不斷增加。經(jīng)物業(yè)公司協(xié)調(diào)，在小區(qū)外開辟了三個(gè)停車場，即使這樣也無法滿足小區(qū)業(yè)主的需要。由于小區(qū)停車位的緊張，物業(yè)公司的保安只能通過加強(qiáng)管理來限制一些外來車輛的進(jìn)出，可是這樣一來，也使得一些司機(jī)和業(yè)主對物業(yè)車輛管理工作的不滿。一次，一輛汽車強(qiáng)行闖入，將車閘系統(tǒng)破壞，并將車輛堵住小區(qū)的出入口，并無端地毆打保安，造成的影響極壞。許多讀者反映說，現(xiàn)在由于車位的緊張，為數(shù)不少的`業(yè)主占用共有的道路停放車輛，還有的業(yè)主將車停在消防通道上，造成的安全隱患也非常大。許多業(yè)主和物業(yè)公司人士都表示,機(jī)動(dòng)車車多位少是本市住宅小區(qū)中存在的普遍問題，由此也造成了業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾。由于車位的緊張，造成整個(gè)小區(qū)的停車無序，有的無車輛的業(yè)主還以此為借口拒交物業(yè)管理費(fèi)。
據(jù)本市物業(yè)協(xié)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。也就是說，小區(qū)內(nèi)的車位應(yīng)首先滿足業(yè)主需要。車庫、車位不像電梯、樓梯、綠地那樣可以共有公用，它一般都是由業(yè)主專有和專用的；而且在買房過程中，通常都是和開發(fā)商約定，這些約定可能是出售、附贈(zèng)或者出租。《物權(quán)法》將制止有的開發(fā)商將車位、車庫高價(jià)出售給小區(qū)外的人停放的行為。占用業(yè)主共有道路停放汽車所收取的費(fèi)用，開發(fā)商、物業(yè)公司不能據(jù)為己有，可根據(jù)實(shí)際情況，扣除必要管理費(fèi)后的收益歸業(yè)主共有。
對于小區(qū)當(dāng)前停車位不足的問題，一些法律界人士指出，如果業(yè)主同意在小區(qū)建造立體停車庫，可以集資來修建，本著“誰投資、誰受益”的原則，業(yè)主可以委托物業(yè)公司進(jìn)行管理，扣除管理費(fèi)和投資成本后，其收益也歸業(yè)主所有?！段餀?quán)法》將于今年10月1日起實(shí)行，這部以保護(hù)物權(quán)為宗旨的法律的出臺將給小區(qū)物業(yè)管理帶來巨大變化，將給解決小區(qū)共有地方停車的問題帶來新契機(jī)，廣大業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)可積極參與小區(qū)停車管理，提高小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)水平。
注：查看本文相關(guān)詳情請搜索進(jìn)入安徽人事資料網(wǎng)然后站內(nèi)搜索物業(yè)管理停車難論文。
物業(yè)管理論文篇十
【正文】緒論、本論、結(jié)論。
一、緒論，說明我完成此次作業(yè)的目的.、現(xiàn)實(shí)意義、對所研究問題的認(rèn)識，并提出本文的中心論點(diǎn)。
二、本論。
（一）國家法律法規(guī)，政府管理體系不健全。
1、缺乏完善的法律法規(guī)（憲法、法律法規(guī)、規(guī)章制度）。
2、政府相關(guān)部門的監(jiān)管問題（行政主管部門、社會(huì)公共部門）。
2、物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模效益較差，資金運(yùn)作混亂（物業(yè)費(fèi)、運(yùn)行）。
3、物業(yè)管理服務(wù)脫節(jié)，管理人員素質(zhì)不足（服務(wù)意識、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范）。
（三）業(yè)主方面存在的問題。
1、業(yè)主物業(yè)消費(fèi)意識淡薄。
2、業(yè)主的物業(yè)管理知識缺乏，維權(quán)意識不強(qiáng)。
（四）要點(diǎn)問題。
1、物業(yè)費(fèi)收取問題（開發(fā)商、社會(huì)輿論）。
（一）關(guān)于法律，政府：改革、完善、履行；監(jiān)督力度、協(xié)調(diào)關(guān)系。
（二）關(guān)于企業(yè)：改革，結(jié)合自身情況，適應(yīng)市場需求；經(jīng)營模式、
費(fèi)用利用、長遠(yuǎn)發(fā)展；服務(wù)同步、資質(zhì)要求、重視培訓(xùn)。
（三）關(guān)于業(yè)主：改變觀念和認(rèn)識；了解法律常識，提高素質(zhì)。
（四）關(guān)于要點(diǎn)：前期介入、加大正確信息宣傳力度；標(biāo)準(zhǔn)制度、方式方法。
三、結(jié)論。
1、概括當(dāng)前住宅物業(yè)的現(xiàn)狀和我們的任務(wù)所在。
2、呼應(yīng)開頭的緒論。
物業(yè)管理論文篇十一
直到，國務(wù)院頒布了具有里程碑意義的行政法規(guī)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，該條例將前期物業(yè)管理其納入法制軌道，彌補(bǔ)了前期物業(yè)管理缺失的境況，使規(guī)范前期物業(yè)管理市場有法可依。
3月《物權(quán)法》出臺，對建筑物區(qū)分所有權(quán)作出明確規(guī)定，確立了物業(yè)管理的一些基本制度，提出了一些解決物業(yè)管理問題的原則，但是，伴隨著城市房地產(chǎn)業(yè)的興起，物業(yè)管理領(lǐng)域的問題愈加復(fù)雜而多樣化，尤其是前期物業(yè)管理引發(fā)的問題更加凸顯，前期物業(yè)管理作為整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)的基礎(chǔ)階段，是非常重要的環(huán)節(jié)，不容忽視，因此，解決好前期物業(yè)管理中存在的問題是關(guān)鍵。
本文通過論述前期物業(yè)管理出現(xiàn)的諸多問題，指出存在的困境，給出解決問題的對策及建議，對維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益、規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場，具有重要的理論意義及現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義。
物業(yè)管理論文篇十二
摘要：隨著我國經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增長，社區(qū)物業(yè)管理也迅速發(fā)展。然而，越來越多的問題突顯出來，一定程度上制約了我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，使得我國物業(yè)管理行業(yè)在市場化日趨成熟的大環(huán)境下缺乏一個(gè)明確的發(fā)展方向，進(jìn)而難以取得突破性發(fā)展。為此，對我國城市社區(qū)物業(yè)管理中現(xiàn)存問題展開深入挖掘，探尋問題形成的原因，并在此基礎(chǔ)上探索優(yōu)化我國城市物業(yè)管理的解決措施，對促進(jìn)我國城市社區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展有著重要意義。
關(guān)鍵詞：城市社區(qū);物業(yè)管理;業(yè)主。
與發(fā)達(dá)國家相比，我國社區(qū)物業(yè)由于起步較晚其發(fā)展相對滯后，加上國內(nèi)物業(yè)管理方面人才匱乏，致使城市社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)大多管理能力不足。主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：其一，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、房地產(chǎn)開發(fā)商三者關(guān)系處理不到位。其二，將物業(yè)管理的重點(diǎn)放在對外宣傳上，而自身實(shí)際管理經(jīng)驗(yàn)的累積和管理相關(guān)設(shè)施發(fā)展與宣傳相悖，在一定程度上導(dǎo)致我國城市社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)高科技管理設(shè)施逐漸成為擺設(shè)，難以發(fā)揮其應(yīng)有的功能和作用。
1.2服務(wù)觀念落后。
我國城市物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)觀念落后，致使我國城市物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量難以顯現(xiàn)。主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：其一，我國城市物業(yè)管理主觀原因致使其行業(yè)定位存在偏差。我國城市物業(yè)管理企業(yè)沒有找準(zhǔn)行業(yè)定位，將自己定位為管理者，而不是服務(wù)者。這是因?yàn)槲飿I(yè)管理企業(yè)自身服務(wù)觀念落后，沒有認(rèn)識到物業(yè)管理的職能是服務(wù)。由于這種錯(cuò)誤的行業(yè)定位，致使我國城市物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量差。其二，前期物業(yè)定價(jià)過低、后期業(yè)主拖延或拒繳物業(yè)費(fèi)等客觀因素致使我國物業(yè)管理企業(yè)難以提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。而業(yè)主一旦拖延或拒繳物業(yè)費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)就會(huì)更加消極懈怠，極大打擊物業(yè)管理的服務(wù)意識，難以提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，由此形成惡性循環(huán)，制約了我國城市物業(yè)管理整個(gè)行業(yè)的發(fā)展壯大。
1.3業(yè)主思想觀念存在誤區(qū)。
我國城市物業(yè)管理行業(yè)飛速發(fā)展，多數(shù)業(yè)主的消費(fèi)理念相對落后，仍處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代單位大包大攬免費(fèi)午餐的狀態(tài)，尚未形成“等價(jià)交換”的消費(fèi)理念。此外，多數(shù)業(yè)主對物業(yè)都缺乏正確認(rèn)識，自律性差，一味追求“低價(jià)格，高服務(wù)”。不少業(yè)主都存在拖延或拒繳物業(yè)費(fèi)現(xiàn)象，降低了物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)率，降低了物業(yè)管理人員服務(wù)的積極性，同時(shí)也影響了更多社區(qū)居民的利益。
2我國城市社區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)存問題的原因。
2.1相關(guān)法律法規(guī)不健全。
由于我國城市社區(qū)物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)尚不健全，賦予業(yè)主大會(huì)以及業(yè)主委員會(huì)的法律地位不高，使得業(yè)主大會(huì)在實(shí)際運(yùn)作中談判處理社區(qū)物業(yè)管理問題難度增加，協(xié)調(diào)成本逐步增長，業(yè)主大會(huì)難以充分發(fā)揮其職能。此外，針對業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督機(jī)制尚不健全，其實(shí)際運(yùn)作中難以做到“民主、公開、公平”，導(dǎo)致業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主大會(huì)并不能完全代表廣大業(yè)主利益。也正是由于我國城市社區(qū)物業(yè)管理相關(guān)法律的建設(shè)力度較弱，尚未出臺具有針對性、地方性的物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)，致使社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主二者之間的權(quán)、責(zé)、利關(guān)系不明晰，對于二者之間出現(xiàn)的糾紛，也尚未出臺相關(guān)法律法規(guī)明確指出處理辦法。究其根本，主要是由于我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，社區(qū)物業(yè)管理行業(yè)也飛速發(fā)展，而與社區(qū)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展速度相比我國出臺的有關(guān)社區(qū)物業(yè)管理的法律法規(guī)難以同步，從而制約其發(fā)展。
2.2市場機(jī)制不夠完善。
近些年，我國物業(yè)管理行業(yè)飛速發(fā)展，逐漸成為我國現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部分，但由于我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展起步較晚，市場機(jī)制尚不完善，使得業(yè)主跟物業(yè)管理企業(yè)之間處于無休止的糾紛中。市場機(jī)制的不完善，嚴(yán)重影響了市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下物業(yè)管理體系的發(fā)展和完善，物業(yè)管理企業(yè)缺乏一個(gè)良好的監(jiān)督環(huán)境，以及招投標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)化、透明化程度低，致使違法違規(guī)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，使得物業(yè)管理行業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展活力不足。另外，由于監(jiān)管機(jī)制體制的不健全，在一定程度上導(dǎo)致了物業(yè)管理企業(yè)的職能和責(zé)任難以充分履行，加劇了物業(yè)管理市場的混亂。也正是因?yàn)槭袌鰴C(jī)制不完善，導(dǎo)致物業(yè)管理缺乏一個(gè)良好的競爭環(huán)境，使得市場經(jīng)濟(jì)的競爭機(jī)制建設(shè)不完善，進(jìn)而導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)際運(yùn)作中不規(guī)范，管理水平低下。基于物業(yè)管理企業(yè)的不規(guī)范操作，在一定程度上引起了業(yè)主的不滿，進(jìn)一步影響了業(yè)主參與自治的積極性。
2.3社區(qū)業(yè)主自治程度不夠難以滿足現(xiàn)實(shí)需求。
按照我國傳統(tǒng)文化，老百姓花掉畢身積蓄購買商品房就是為了安居樂業(yè)尋找歸屬感。但是面對與物業(yè)管理的糾紛得不到解決，讓很多業(yè)主對物業(yè)管理行業(yè)失去信心。一方面，業(yè)主缺乏自治觀念。有些小區(qū)幾年沒有舉行過業(yè)主大會(huì)，各家自掃門前雪，對與自身利益無關(guān)的物業(yè)管理事務(wù)莫不關(guān)心。業(yè)主大會(huì)無法正常召開，業(yè)主委員會(huì)也就無法成立。在面對利益受到侵害時(shí)，缺乏良好的維權(quán)渠道。其次，不少小區(qū)業(yè)主委員會(huì)管理不規(guī)范。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)該是由業(yè)主大會(huì)公開選舉而來，但是不少小區(qū)從選舉到后期的管理運(yùn)作都極為不規(guī)范。業(yè)主委員會(huì)不能代表業(yè)主利益甚至還和物業(yè)管理企業(yè)共同侵害業(yè)主利益。一部分小區(qū)業(yè)主委員會(huì)雖然是正規(guī)流程選舉而來，而業(yè)主委員會(huì)成員管理能力缺乏，在幫助業(yè)主維權(quán)過程中力不從心。這些情況都讓業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè)，無法發(fā)揮應(yīng)有的作用。
3.1健全相關(guān)法律法規(guī)。
物業(yè)管理雖然在我國發(fā)展了多年，但是相關(guān)法律法規(guī)還是滯后。開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主之間發(fā)生糾紛，往往沒有詳細(xì)的法律法規(guī)提供法律依據(jù)導(dǎo)致糾紛無法通過法律手段妥善解決。根據(jù)物業(yè)管理的特點(diǎn)，主要從兩方面來完善法律法規(guī)。一方面要健全地方法規(guī)。我國各地區(qū)經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展情況差異很大完全依靠國家制定的法規(guī)往往不能解決實(shí)際糾紛。根據(jù)各地方實(shí)際情況來制定物業(yè)相關(guān)規(guī)定，在物業(yè)管理過程中才能更加切合實(shí)際解決物業(yè)糾紛。如：收費(fèi)原則、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)構(gòu)成、管理方式等細(xì)節(jié)上的問題都要有詳細(xì)的法規(guī)來規(guī)范，這樣才能使出現(xiàn)糾紛有法可依。另一方面，要制定完善的投標(biāo)制度。當(dāng)前物業(yè)管理一個(gè)重要問題就是業(yè)主不能自主選擇物業(yè)公司。完善投標(biāo)制度，通過業(yè)主大會(huì)來公開選擇廣大業(yè)主青睞的物業(yè)公司。一旦達(dá)到自由選擇物業(yè)公司，物業(yè)公司為了獲取市場必然要極力提供良好服務(wù)得到業(yè)主口碑，獲得良好的公眾印象。公平公開的市場競爭才能促進(jìn)物業(yè)公司服務(wù)觀念的改變以及管理能力的提高，最終得到長足發(fā)展，同時(shí)業(yè)主也得到良好服務(wù)和避免糾紛。
3.2認(rèn)清行業(yè)本質(zhì)找準(zhǔn)行業(yè)定位。
首先，要處理好物業(yè)管理者與業(yè)主之間的定位。物業(yè)管理者在業(yè)主面前，既不是高高在上的“管理者”，也不是卑微受氣的“仆人”。對于物業(yè)管理者，應(yīng)該將自身定位為服務(wù)者，因?yàn)槲飿I(yè)管理本質(zhì)上是服務(wù)業(yè)。每一個(gè)物業(yè)從業(yè)人員都應(yīng)該遵守職業(yè)道德，認(rèn)真為業(yè)主提供服務(wù)，以及不斷提高自身物業(yè)管理能力。遇到業(yè)主問題要耐心解決，時(shí)刻把自己定位為一個(gè)服務(wù)者。對于業(yè)主，也要擺正自己的位置。不能把物業(yè)管理者當(dāng)作自己的仆人，通過正規(guī)流程去處理物業(yè)問題，而不是通過威脅和拒絕交物業(yè)費(fèi)等方式來“維權(quán)”。其次，房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)之間的定位。開發(fā)商與物業(yè)應(yīng)該是相輔相成的，二者相互支持相互幫助才能出現(xiàn)共贏的`局面。一些開發(fā)商對房屋建造偷工減料等等，導(dǎo)致后期物業(yè)公司難以應(yīng)付，這使物業(yè)公司失去管理信息和業(yè)主糾紛不斷。一些物業(yè)公司為了獲得市場，前期給開發(fā)商報(bào)出過低的物業(yè)費(fèi)用吸引業(yè)主購買商品房，但在后期卻無法按預(yù)期提供服務(wù)，最終只會(huì)糾紛不斷。優(yōu)質(zhì)小區(qū)建設(shè)規(guī)劃，會(huì)給后期物業(yè)管理減少很多不必要的糾紛，提供一個(gè)良好的服務(wù)平臺，并能使開發(fā)商獲得公眾的信任與支持。
3.3完善相關(guān)規(guī)章制度。
首先要進(jìn)一步完善招標(biāo)制度，做好事前監(jiān)督。在確定由哪家物業(yè)公司入駐社區(qū)參與物業(yè)管理之前，必須要有一套完善的招標(biāo)制度來選擇符合要求的優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理公司。公平公開的招標(biāo)制度，讓更多的物業(yè)公司參與競爭從而促進(jìn)物業(yè)公司自我提高和為業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)服務(wù)。通過嚴(yán)格的招標(biāo)制度和招標(biāo)流程來篩選合格的物業(yè)公司，是對業(yè)主負(fù)責(zé)同時(shí)也是對物業(yè)管理行業(yè)負(fù)責(zé)。其次，初始物業(yè)公司選擇市場化。在實(shí)際物業(yè)管理過程中，開發(fā)商與物業(yè)管理公司關(guān)系往往非常曖昧甚至物業(yè)公司是開發(fā)商下屬公司。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)和開發(fā)商應(yīng)該是合同關(guān)系。開發(fā)商在進(jìn)行商品房銷售過程時(shí)，物業(yè)公司提前入駐社區(qū)，往往這個(gè)物業(yè)公司和開發(fā)商有著千絲萬縷的關(guān)系。之后又缺乏自由選擇物業(yè)公司的體制，導(dǎo)致物業(yè)和業(yè)主糾紛不斷。最后，建立完善的業(yè)主投訴制度。近年來的物業(yè)糾紛越來越多，業(yè)主利益受到侵害時(shí)沒有暢通的投訴渠道和完善的投訴制度只能采取其它不理想的維權(quán)方式。如此一來，物業(yè)和業(yè)主之間的糾紛就得不到妥善解決從而惡性循環(huán)。糾紛得不到妥善解決，讓業(yè)主對物業(yè)管理行業(yè)失去信心從而不愿意交物業(yè)管理費(fèi)。最終導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)得不到良性發(fā)展。
3.4完善監(jiān)管機(jī)制，物業(yè)管理健康發(fā)展。
首先，要加強(qiáng)物業(yè)公司資質(zhì)審核監(jiān)督。對物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)信用度等方面進(jìn)行嚴(yán)格的審核，杜絕不符合要求的企業(yè)進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)。這既是保障業(yè)主的利益，也是保障物業(yè)管理行業(yè)的利益。其次，加強(qiáng)物業(yè)管理行業(yè)競爭規(guī)范化監(jiān)督。當(dāng)前物業(yè)管理市場競爭日益激烈，不少物業(yè)公司為了奪取市場，不顧市場規(guī)律，承諾過低的物業(yè)費(fèi)，入駐社區(qū)后又不能盈利從而通過降低服務(wù)質(zhì)量違規(guī)收費(fèi)等方式來保證自身利益，最終導(dǎo)致業(yè)主不滿，從而糾紛不斷。同時(shí)惡意低價(jià)競爭和亂收費(fèi)擾亂了物業(yè)管理市場，破壞了物業(yè)管理行業(yè)形象。最后，要加強(qiáng)對業(yè)主委員會(huì)的規(guī)范化監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)是由業(yè)主大會(huì)選舉而來，代表廣大業(yè)主利益的業(yè)主代表。政府加強(qiáng)對其監(jiān)督管理，使其規(guī)范化運(yùn)作真正代表廣大業(yè)主利益。
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物業(yè)管理論文篇十三
摘要：
物業(yè)管理是近幾年來我國大力培育，發(fā)展房地產(chǎn)市場過程中，住宅與非住宅房產(chǎn)商品化、服務(wù)化而出現(xiàn)的對居住、使用住宅小區(qū)、商廈的單位、居民提供公共性服務(wù)和特約服務(wù)的新行業(yè)。
隨著物業(yè)管理的出現(xiàn)，在牧業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人與物業(yè)管理的受托管人之間產(chǎn)生了一種新型的民事法律糾紛迭起，它作為一種新類型案件，審理難度較大，加上現(xiàn)行法律、法規(guī)的滯后，且缺乏相應(yīng)理論體系的支撐，在審判實(shí)踐中面臨許多問題。
物業(yè)管理作為一個(gè)新型的服務(wù)性行業(yè)還未制度化、規(guī)范化,物業(yè)管理中存在的法律問題在司法實(shí)踐中已經(jīng)顯露出來，我國應(yīng)加快物業(yè)管理的全國性立法，明確物業(yè)管理公司與業(yè)主間的法律關(guān)系，明確物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的協(xié)商市場定價(jià)導(dǎo)向，解決物業(yè)管理糾紛的途徑。
物業(yè)管理論文篇十四
所謂經(jīng)營型物業(yè)管理模式是指以客戶需求和市場變化為導(dǎo)向，利用創(chuàng)新性的經(jīng)營理念，將所管轄的物業(yè)統(tǒng)一納入經(jīng)營，通過開發(fā)和利用各類物業(yè)的功能，提高物業(yè)的整體增值潛力。它有三層涵義：
第一、通過有機(jī)融合，使物業(yè)經(jīng)營和物業(yè)管理服務(wù)成為渾然一體的實(shí)體，在做好基本管理服務(wù)工作的同時(shí)，著重為開發(fā)商、業(yè)主（客戶）選擇投資、經(jīng)營項(xiàng)目，規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開發(fā)服務(wù)區(qū)域整體功能，策劃、參與、實(shí)施物業(yè)經(jīng)營方案，竭盡全力發(fā)揮域內(nèi)物業(yè)的整體增值效力，提高物業(yè)的增值潛力，擴(kuò)大物業(yè)管理企業(yè)的贏利空間。
第二、依托于社會(huì)分工的不斷細(xì)化。如利用現(xiàn)有物業(yè)企業(yè)職能部門的專業(yè)化，成立專業(yè)化公司，充分利用企業(yè)專業(yè)技術(shù)的集中優(yōu)勢，有效降低成本，提高服務(wù)質(zhì)量。借助物業(yè)企業(yè)社會(huì)化，通過企業(yè)參與市場競爭，使其充分市場化，形成技術(shù)對外擴(kuò)張的格局。
第三、采取資本運(yùn)營的手段，利用兼并與聯(lián)合、改組與改造等方式，優(yōu)化組合資源，實(shí)現(xiàn)專業(yè)化管理和規(guī)?；?jīng)營相融合，不斷擴(kuò)大企業(yè)的資本。其目的就是最大限度地體現(xiàn)企業(yè)管轄物業(yè)的保值、增值的重要功能。經(jīng)營型物業(yè)管理模式的基本特征表現(xiàn)為物業(yè)企業(yè)在物業(yè)日常管理、創(chuàng)新經(jīng)營、資本運(yùn)作等方面的高度融合，其核心就是讓物業(yè)管理企業(yè)全面走向市場化。此種模式是圍繞物業(yè)管理所涉及的整個(gè)領(lǐng)域，不僅僅局限于物業(yè)企業(yè)對收益性物業(yè)及配套項(xiàng)目的經(jīng)營管理，并且在資源的吸引和技術(shù)的轉(zhuǎn)化等方面實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化的動(dòng)態(tài)組合。由于這種最優(yōu)化的動(dòng)態(tài)組合，有效改變了物業(yè)管理企業(yè)過度依賴于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的傳統(tǒng)模式，促進(jìn)了物業(yè)管理行業(yè)從單一產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步向多元產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的過渡，使物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要作用日益加強(qiáng)，物業(yè)管理企業(yè)的社會(huì)地位日益提高。
2經(jīng)營型物業(yè)管理模式市場需求的價(jià)值分析。
就我國實(shí)際情況而言，客戶對經(jīng)營型物業(yè)管理需求旺盛。近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，二級、三級市場日益擴(kuò)大，使房地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域巨大的市場空間得到了拓展。根據(jù)有關(guān)資料分析顯示，某總公司所屬的總資產(chǎn)中，其中物業(yè)資產(chǎn)竟達(dá)65%，而且這些物業(yè)資產(chǎn)中有相當(dāng)一部分未得到充分利用，甚至長期閑置。有些分支機(jī)構(gòu)效益差，卻對物業(yè)這個(gè)懷中的金娃娃無動(dòng)于衷。比如：目前的租賃市場，全國約7000萬戶居民中仍有300萬戶人均居住面積不足4平方米，流動(dòng)性租房而居的住戶比例達(dá)9.52%。據(jù)北京、上海等大城市住房調(diào)查顯示，分別有20.2%、26.8%的家庭租房居住。支撐這一巨大租賃市場的中介組織各式各樣，非常缺乏專業(yè)性和規(guī)范性，顯然這將給為數(shù)眾多的物業(yè)企業(yè)開拓了營利市場，創(chuàng)造了利潤空間。試想：當(dāng)三級市場啟動(dòng)后，隨著住房交易量增大，廣大市民會(huì)有更大的咨詢交易、代理租賃及估價(jià)物業(yè)的需求，顯然，這些業(yè)務(wù)與物業(yè)管理企業(yè)都將存在必然聯(lián)系，這些足以說明經(jīng)營型物業(yè)管理模式市場需求旺盛，而現(xiàn)實(shí)中相當(dāng)一部分物業(yè)企業(yè)在專業(yè)管理、合理的規(guī)劃和經(jīng)營方面十分缺乏。綜上，物業(yè)管理企業(yè)必須增強(qiáng)經(jīng)營意識，提高經(jīng)營水平，更多關(guān)注其物業(yè)的增值、物業(yè)效益潛力的`發(fā)揮，最大限度的體現(xiàn)經(jīng)營型物業(yè)管理的價(jià)值。
物業(yè)管理企業(yè)在發(fā)展經(jīng)營型物業(yè)管理模式的過程中，應(yīng)該提高經(jīng)營效益、創(chuàng)新經(jīng)營理念、建立人才培養(yǎng)機(jī)制，走出“保本微利行業(yè)”傳統(tǒng)思路。
3.1提高經(jīng)營效益，彰顯企業(yè)的市場競爭優(yōu)勢雖然物業(yè)管理企業(yè)轉(zhuǎn)化資金、勞動(dòng)力等資源后，作為綜合性服務(wù)和精神產(chǎn)品提供給市場，除了給勞動(dòng)者提供就業(yè)、給國家增收之外，毋容置疑，物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展必須通過創(chuàng)造利潤來增加積累和吸引更多的發(fā)展資金。物業(yè)的保值增值依賴于經(jīng)營型物業(yè)管理服務(wù)水平的不斷提高。企業(yè)在不增加經(jīng)營成本的前提下控制成本為業(yè)主提供更多的增值服務(wù)，提高成本效益和經(jīng)營效益是經(jīng)營型物業(yè)管理企業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。實(shí)踐證明，惟有注重成本效益的物業(yè)管理企業(yè)，才能有更強(qiáng)的市場競爭優(yōu)勢，贏取更多的企業(yè)生存空間。提高經(jīng)營效益意味著根據(jù)企業(yè)自身的有利條件和優(yōu)勢，從而達(dá)到企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益的雙贏目標(biāo)。
3.2創(chuàng)新經(jīng)營理念，提升物業(yè)的市場價(jià)值經(jīng)營型物業(yè)管理模式，要求每一位物業(yè)管理骨干深刻理解物業(yè)經(jīng)營是物業(yè)管理工作的必須份內(nèi)之事。針對客戶群找準(zhǔn)定位，群策群力策劃優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，以更多的實(shí)惠滿足廣大客戶的需求。誠然，做好物業(yè)管理工作固然重要，但是，在激烈的市場競爭中，只有不斷地迎合市場、積極地拓寬經(jīng)營渠道，所引進(jìn)的經(jīng)營項(xiàng)目是急客戶所急的，才能順利實(shí)現(xiàn)客戶、經(jīng)營者及商戶“多贏”。因此，物業(yè)管理人只有具備了強(qiáng)烈的營銷意識，才能使管轄的物業(yè)潛力得到充分發(fā)揮，不斷提升物業(yè)的市場價(jià)值。
3.3建立人才培養(yǎng)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理人力資源價(jià)值經(jīng)營型物業(yè)管理模式，要求物業(yè)企業(yè)應(yīng)根據(jù)具體的物業(yè)項(xiàng)目，狠抓物業(yè)經(jīng)營人才隊(duì)伍的培養(yǎng)。培訓(xùn)對象應(yīng)從管理層到員工層全方位實(shí)施培訓(xùn)，做到有步驟、分階段、且提供針對性強(qiáng)的、分層次的專項(xiàng)培訓(xùn)課程。通過培訓(xùn)，使企業(yè)廣大員工充分了解和掌握物業(yè)經(jīng)營方面的基本知識，學(xué)會(huì)運(yùn)用新的市場化的管理理念、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。因此，只有建立物業(yè)管理人才培養(yǎng)機(jī)制，才能為企業(yè)不斷適應(yīng)行業(yè)多元化良性發(fā)展和市場變化需要?jiǎng)?chuàng)造持續(xù)的動(dòng)力。借助現(xiàn)代管理工具，利用信息化手段才能更好發(fā)揮人力資源的效率，最大限度實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理人力資源的價(jià)值。
總之，經(jīng)營型物業(yè)管理模式是企業(yè)做強(qiáng)的一條重要途徑，推行此種模式必須注重成本效益和經(jīng)營效益、創(chuàng)新經(jīng)營理念、建立人才培養(yǎng)機(jī)制等，使我國物業(yè)管理行業(yè)真正進(jìn)入健康、持續(xù)、快速的良性發(fā)展軌道。
物業(yè)管理論文篇十五
摘要：如何解決物業(yè)管理糾紛[案情介紹]：2005年8月，北京市朝陽區(qū)美然動(dòng)力街區(qū)業(yè)主委員會(huì)因物業(yè)糾紛向北京市朝陽區(qū)人民法院起訴小區(qū)開發(fā)商北京美晟房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司和小區(qū)前期物業(yè)管理公司北京美晟物業(yè)管理有限公司。
美然動(dòng)力街區(qū)業(yè)委會(huì)稱，小區(qū)業(yè)主入住小區(qū)時(shí)曾與美晟物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)托管合同》，明確約定小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立后，合同將自行終止。
2004年8月，美然動(dòng)力街區(qū)業(yè)委會(huì)依法成立并取得備案證明后，經(jīng)招投標(biāo)另行選定其他物業(yè)公司為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，因此要求美晟房地產(chǎn)開發(fā)公司...
物業(yè)管理論文篇十六
但在現(xiàn)行的《物權(quán)法》及《物業(yè)管理?xiàng)l例》中，對業(yè)主權(quán)都未作出明確的規(guī)定。
立法上的這一缺陷，導(dǎo)致實(shí)踐中業(yè)主權(quán)與物業(yè)管理權(quán)之間產(chǎn)生了一系列難以解決的沖突。
對此，我國應(yīng)盡快完善物業(yè)管理法律制度，將業(yè)主權(quán)法律化，構(gòu)建業(yè)主權(quán)和物業(yè)管理權(quán)之間的和諧體制。
物業(yè)管理論文篇十七
：我國物業(yè)管理經(jīng)過30多年的發(fā)展，物業(yè)管理市場日漸成熟，物業(yè)管理法規(guī)更加完善，逐步走向規(guī)范化、合理化、制度化、理性化，已經(jīng)取得了相當(dāng)不錯(cuò)的規(guī)模和成績。一些不可忽視的問題也逐漸浮出水面,這些問題不但困擾了業(yè)主，也令物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展遇到了瓶頸。為了解決物業(yè)管理中存在的問題，我們加強(qiáng)立法，提高物業(yè)管理資質(zhì)等級，加大宣傳和物業(yè)管理力度、加大與政府職能部門之間的協(xié)調(diào)關(guān)系，制定詳細(xì)、行之有效的管理制度與措施，及時(shí)解決問題與矛盾，從而對物業(yè)管理發(fā)展起到重要而深遠(yuǎn)的影響。
1.效益差，生存難。物業(yè)管理是風(fēng)險(xiǎn)小、利潤低的行業(yè)，物業(yè)公司受經(jīng)營范圍和場地等原因限制，目前只能因地制宜開展可行性經(jīng)營。隨著市場經(jīng)濟(jì)影響，之前制定的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低于物業(yè)公司運(yùn)作成本，增加了物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟(jì)承受壓力，業(yè)主要求物業(yè)公司在原有基礎(chǔ)上不斷提升和改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量與水平，因此相關(guān)費(fèi)用逐步增加，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)嚴(yán)重虧損，直接影響物業(yè)管理企業(yè)的正常運(yùn)行，同時(shí)也是影響物業(yè)管理企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的難點(diǎn)問題。
2.違章建筑、私搭亂建現(xiàn)象嚴(yán)重。小區(qū)私搭亂建侵害小區(qū)公共利益是一個(gè)普遍的社會(huì)問題，個(gè)別業(yè)主在住進(jìn)小區(qū)后在公共綠地上進(jìn)行種植、私擴(kuò)小院、私占公共空間，嚴(yán)重破壞了公共設(shè)施，嚴(yán)重侵犯了廣大業(yè)主的合法權(quán)益，業(yè)主利益得不到正當(dāng)維護(hù)。截至目前，沒有一部完善的法律來制止這種違法行為，此類問題引起的糾紛不斷增加，調(diào)節(jié)難度較大。引起此類問題的主因是：鄰居不愿管、物業(yè)不敢管、建委無權(quán)管、城管不好管，導(dǎo)致業(yè)主對其置之不理，違規(guī)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，屢禁不止。
3.維修保養(yǎng)能力較弱。小區(qū)和寫字樓一旦出現(xiàn)故障性事故，急需維修，業(yè)主第一時(shí)間反映物業(yè)公司報(bào)修，但物業(yè)管理公司受專業(yè)技術(shù)限制，往往不能及時(shí)維修，如：電梯損壞、消防故障、供水、供暖管網(wǎng)泄漏等技術(shù)含量較高的維修工作，因物業(yè)公司不具備這方面的專業(yè)技術(shù)操作知識，如有這方面報(bào)修，物業(yè)公司只能借助和申請專業(yè)維保公司和相關(guān)有資質(zhì)的施工隊(duì)伍進(jìn)行維修，這顯然不符合專業(yè)物業(yè)管理規(guī)范。
4.物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)不足。物業(yè)管理可經(jīng)營性項(xiàng)目較少，相對經(jīng)營性收入較少，物業(yè)管理主要靠收取物業(yè)費(fèi)為主要經(jīng)濟(jì)來源，不少住戶往往不能完全理解物業(yè)費(fèi)繳納是住戶應(yīng)盡義務(wù)，甚至把物業(yè)管理理解為無償服務(wù)或低償服務(wù)，以各種理由拒繳相關(guān)費(fèi)用，給物業(yè)管理工作帶來難度和壓力，因此加大力度宣傳住戶有償服務(wù)意識和消費(fèi)原則，提升物業(yè)服務(wù)水平，促進(jìn)物業(yè)與業(yè)主之間順暢溝通，廣泛聽取業(yè)主心聲和意愿，關(guān)系的良性化發(fā)展有助于物業(yè)費(fèi)收取，使物業(yè)公司利益得到最大化。
5.物業(yè)與業(yè)主之間矛盾日漸激化。隨著廣大業(yè)主維權(quán)意識不斷增強(qiáng)，業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)提出了更高的要求，物業(yè)管理企業(yè)生存空間和壓力不斷增加，其實(shí)物業(yè)與業(yè)主就是“魚和水”的關(guān)系，需要相互理解、相互支持。有些業(yè)主認(rèn)為已交相關(guān)物業(yè)費(fèi)，理所當(dāng)然物業(yè)公司就要提供全方位無償或低償服務(wù)，以此滿足部分業(yè)主的私欲，否則業(yè)主就以各種理由不交物業(yè)費(fèi)，將所有問題指向物業(yè)公司，問題得不到及時(shí)解決，因此產(chǎn)生惡性循環(huán)，相互之間產(chǎn)生隔閡與矛盾，形成對立面，使簡單問題復(fù)雜化。
6.從業(yè)人員素質(zhì)較低。目前，物業(yè)行業(yè)出現(xiàn)了低學(xué)歷化傾向，高學(xué)歷年輕人不愿從事物業(yè)管理工作，又累又受氣；而低學(xué)歷又干不好。造成這種現(xiàn)象主要兩個(gè)方面原因，一是工資福利跟不上。過去物業(yè)管理是新興事物，市場競爭力小，相對其他行業(yè)工資待遇較高。隨著市場行業(yè)體制發(fā)生變革，物業(yè)行業(yè)工資福利遠(yuǎn)低于其他行業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)市場不再有優(yōu)勢。二是錄用從業(yè)人員門檻較低。人們想象中的物業(yè)公司就是打掃衛(wèi)生、接聽電話、小區(qū)巡邏等簡單的日常工作，沒有什么技術(shù)含量，不需要其他硬性條件要求，只要有一定的工作經(jīng)歷就可以勝任，人員素質(zhì)與水平參差不齊，大大降低了從業(yè)人員標(biāo)準(zhǔn)和要求。
?7.建設(shè)遺留問題。由于建設(shè)施工單位在建筑房屋時(shí)，存在搶工期、趕任務(wù)等原因，產(chǎn)生部分房屋裂縫、供水管網(wǎng)破裂、墻體滲水等問題。隨著業(yè)主入住率不斷增加，問題逐漸顯現(xiàn)，業(yè)主投訴較多、意見較大，有問題找物業(yè)天經(jīng)地義，物業(yè)公司對問題無法解決，或者維修費(fèi)用較高，物業(yè)無力承擔(dān)，問題久拖不解，物業(yè)不作為，業(yè)主將不滿情緒對準(zhǔn)物業(yè)，增加了物業(yè)公司工作難度和壓力。如何解決遺留問題是當(dāng)今物業(yè)管理企業(yè)面臨的難點(diǎn)，也是今后工作的重點(diǎn)。
從物業(yè)管理行業(yè)整體發(fā)展趨勢來看，解決問題主要應(yīng)從以下幾個(gè)方面著手：
由于我國小區(qū)數(shù)量的.不斷增加，我國政府應(yīng)該加強(qiáng)對物業(yè)管理的改善，完善相關(guān)的法律法規(guī)，做到有法可依，不僅業(yè)主的利益可依法維護(hù)，也提高了物業(yè)管理的規(guī)范，雙方利益最大化。政府要加強(qiáng)對物業(yè)管理的宣傳與支持，使更多的人了解物業(yè)管理，能享受到物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)的服務(wù)。使業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)能夠和諧相處，提升城市的整體水平。
物業(yè)管理的是一個(gè)集體大環(huán)境，不能因?yàn)閭€(gè)別的人破壞整體的環(huán)境。物業(yè)管理企業(yè)在滿足業(yè)主的要求時(shí)，也應(yīng)該有明確的規(guī)定，對于私搭亂建而不改正的個(gè)別案列，物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)該根據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)去約束他們，而不是使用極端的手段，迫使業(yè)主聽自己的。物業(yè)管理企業(yè)要做到有理有據(jù)，使業(yè)主明白物業(yè)這個(gè)大環(huán)境是大家的，而不是屬于個(gè)人的。
針對物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，人才的培養(yǎng)與儲備是企業(yè)生存與發(fā)展的立足之本，否則公司發(fā)展受限，難以擴(kuò)大發(fā)展規(guī)模，影響團(tuán)隊(duì)成長，因此加大人才培養(yǎng)，提供人才發(fā)展空間，使其發(fā)揮所學(xué)之長，補(bǔ)其之短，以點(diǎn)帶面提升人才整體水平，把留用和培養(yǎng)人才也作為企業(yè)發(fā)展的重要戰(zhàn)略來抓，促進(jìn)該行業(yè)人才建設(shè)層次的整體提升。
（1）目前社會(huì)是一個(gè)以科技創(chuàng)新促發(fā)展的時(shí)代，高科技新型事物不斷出現(xiàn)?？萍紕?chuàng)新的合理運(yùn)用能減少人員成本，提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量。
（2）物業(yè)公司可利用小區(qū)優(yōu)勢與一些網(wǎng)絡(luò)電商、產(chǎn)品供應(yīng)商展開合作，提高多種經(jīng)營收入，達(dá)到利益最大化。
（3）通過宣傳和媒體公關(guān)，努力展示公司形象，宣傳企業(yè)核心價(jià)值觀，樹立自身企業(yè)口碑與品牌，從而不斷降低自身運(yùn)營成本，獲得較好的經(jīng)濟(jì)利潤。
物業(yè)管理人員要熟練掌握物業(yè)管理基本法律法規(guī)，不斷提升專業(yè)技術(shù)知識，提高物業(yè)管理服務(wù)水平。要從物業(yè)自身找問題、查原因、堵漏洞，完善物業(yè)公司管理機(jī)制，增強(qiáng)員工的服務(wù)意識，拉近與業(yè)主之間的距離，取得相互信任和理解。物業(yè)和業(yè)主不是相互對立的，而是合作關(guān)系，物業(yè)在付出服務(wù)的同時(shí)收獲業(yè)主的肯定和物業(yè)費(fèi)用的收入，業(yè)主收獲服務(wù)的同時(shí)獲得了較好的生活質(zhì)量，各取所需，共筑和諧美好家園。
物業(yè)企業(yè)應(yīng)多學(xué)習(xí)外地市物業(yè)行業(yè)先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)和辦法，可以外派人員到沿海發(fā)達(dá)地區(qū)進(jìn)行學(xué)習(xí)培訓(xùn)。這也是提高物業(yè)管理企業(yè)員工素質(zhì)的一個(gè)重要途徑。積極吸納高學(xué)歷、高素質(zhì)人才。物業(yè)服務(wù)是微利行業(yè)，工資福利待遇水平?jīng)Q定了其難以留住高學(xué)歷、高素質(zhì)人才，物業(yè)企業(yè)要優(yōu)化人才隊(duì)伍，一是送出去，二是請進(jìn)來。送出去就是送單位年青的骨干力量出去進(jìn)修學(xué)習(xí)，員工進(jìn)修學(xué)習(xí)完畢后，再派其他員工去學(xué)習(xí)，展開周期循環(huán)，提高人才整體素質(zhì)。請進(jìn)來就是聘請物業(yè)專業(yè)人員進(jìn)行專業(yè)和綜合技能短期培訓(xùn)，建立獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，從而調(diào)動(dòng)員工的學(xué)習(xí)積極性，提高員工的整體素質(zhì)。7.物業(yè)管理企業(yè)加強(qiáng)完善承接查驗(yàn)管理制度，嚴(yán)把承接驗(yàn)收質(zhì)量關(guān)，從源頭杜絕問題蔓延，對所查驗(yàn)的公共部位及公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備建立查驗(yàn)臺賬，對問題劃分分清權(quán)責(zé)、利于追責(zé)，避免遺留問題再留給物業(yè)公司，增加物業(yè)公司解決問題的難度，引發(fā)業(yè)主因此遺留問題與物業(yè)公司產(chǎn)生矛盾。
總之，物業(yè)管理要以改善群眾居住條件、促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展為中心，不斷增強(qiáng)自身的主觀能動(dòng)性，積極發(fā)揮自身的優(yōu)勢，建立健全物業(yè)管理體制，以培育市場、規(guī)范市場為重點(diǎn)，加快立法步伐，加強(qiáng)監(jiān)督指導(dǎo)，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，樹立良好企業(yè)形象，推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。
[2]姚學(xué)清．獅港物業(yè)管理發(fā)展對策研究[d]．成都：西南石油學(xué)院，2004．。
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