文化遺產(chǎn)是我們的寶藏，我們應(yīng)該傳承和弘揚。寫總結(jié)時要注意掌握好篇幅，避免過于冗長或過于簡潔，保持適度的信息量。總結(jié)是對個人成長和發(fā)展的一種必要方式，以下是一些總結(jié)范文，希望能幫助大家產(chǎn)生思考。
商業(yè)地產(chǎn)策劃工作內(nèi)容篇一
鳳凰新天地
fenghuangxintiandi
策劃方案
phoenixplanningprogram
一、市場調(diào)研分析
1、調(diào)查概況
2、調(diào)查分析結(jié)果
二、swot分析
1、優(yōu)勢（strengths）
2、劣勢（weaknesses）
3、機(jī)會（opportunities）
4、威脅（threats）
三、項目定位
1、建筑部分
2、功能部分
3、建筑內(nèi)部空間組織
4、建筑環(huán)境定位
5、街區(qū)功能定位
6、目標(biāo)客戶定位
7、物業(yè)服務(wù)定位
四、品牌形象塑造
五、營銷戰(zhàn)略
六、營銷推廣策略
七、價格策略
目錄
八、銷售系統(tǒng)規(guī)劃
九、后期運營管理
一調(diào)查時間
二調(diào)查方法
一、市場調(diào)研分析20xx年7月18日——20xx年7月22日
采用問卷調(diào)查和問詢調(diào)查結(jié)合
三調(diào)查目的
分析哈密市商業(yè)環(huán)境及大十字商業(yè)街目標(biāo)客戶購買行為及心態(tài)，為項目定位及營銷推廣提供客觀依據(jù)。
四調(diào)查范圍
哈密市主要商業(yè)市場
五調(diào)查項目
1、哈密市商業(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境
2、哈密市商業(yè)形態(tài)
3、哈密市經(jīng)營商戶
4、競爭物業(yè)狀況
5、大十字商業(yè)街意向客戶購買行為
六調(diào)研分析結(jié)果
一、哈密市商業(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析
1、人口少、收入低、消費能力有限
哈密地區(qū)面積16.5萬平方公里，轄區(qū)人口35萬，其中市區(qū)面積8.5萬平方公里，人口15.6萬，由于城市人口少，人均收入水平低，致使商業(yè)消費水平較低，消費能力有限。
2、缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢
哈密市產(chǎn)業(yè)主要依賴礦產(chǎn)、鐵路及農(nóng)業(yè)，在整個產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，第一、二、三產(chǎn)業(yè)均不發(fā)達(dá)，且缺乏有力的經(jīng)濟(jì)增長點，經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，制約了商業(yè)的發(fā)展。
3、旅游消費不足
人，對商業(yè)的貢獻(xiàn)相對有限。
4、各商業(yè)市場缺乏亮點，差異性不強(qiáng)
哈密市商業(yè)格局缺乏亮點，雷同性極強(qiáng)，未能針對細(xì)分市場建立起一些有特點的專業(yè)市場，差異性不強(qiáng)導(dǎo)致市場間競爭激烈，每家商業(yè)市場均未能形成自己的優(yōu)勢，缺乏長遠(yuǎn)發(fā)展?jié)摿Α?/p>
二、哈密市商業(yè)形態(tài)分析
1、商業(yè)集中度高，缺乏發(fā)展空間
哈密市商業(yè)主要集中于以時代廣場為中心的商業(yè)區(qū)和以天馬為中心的鐵路局商業(yè)區(qū)。
在商業(yè)形態(tài)方面，以時代廣場為中心形成了以領(lǐng)先、新世紀(jì)、地下街及沿街品牌店構(gòu)成的`，蕓集了服裝服飾、鞋帽箱包、日用百貨、家用電器、通訊產(chǎn)品、文化用品、副食品等數(shù)十類品種，是哈密市最繁華的商業(yè)區(qū)，商品零售額占據(jù)哈密市場的70%以上。
在時代廣場周邊，還形成了以豐茂市場、新豐市場和工人廣場三大市場構(gòu)成的中低檔商品集貿(mào)市場，這三大市場依靠較低的產(chǎn)品價格和與市中心相鄰的優(yōu)勢，與商場及品牌店形成互補效應(yīng)，吸引著不同的客戶群。
以天馬為中心的鐵路商圈，充分利用交通及地理優(yōu)勢，形成了以天馬市場，溫州商貿(mào)城、綠洲建材市場、萬風(fēng)家俬、美神家俬、神洲家俬及友誼路批發(fā)市場構(gòu)成的集貿(mào)市場的商業(yè)形態(tài)，主要經(jīng)營小商品、建材、家俬、糖酒、日用百貨及食品等商品。
從上述哈密市的商業(yè)格局而言，商業(yè)集中度較高，再加上缺乏新的商業(yè)增長點，人均消費水平較低，商業(yè)已趨于飽合，缺乏發(fā)展空間。
2、商場、集貿(mào)市場、品牌店及超市構(gòu)成哈密市四種主要商業(yè)形態(tài)。
哈密市的消費主要集中于商場，集貿(mào)市場，其中商場和品牌店主要經(jīng)營中高檔商品，集貿(mào)市場主要經(jīng)營中低檔商品，超市多為一些便民店，經(jīng)營日用百貨、食品等，從商業(yè)形態(tài)而言，缺乏專業(yè)性，特色化的商業(yè)形態(tài)，商業(yè)雷同性強(qiáng)，競爭激烈，特色專業(yè)市場發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>
3、商戶忠誠度低，流動性強(qiáng)
商業(yè)地產(chǎn)策劃工作內(nèi)容篇二
在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位。
_商業(yè)城項目是_房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè)，將成為_市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。
_商業(yè)城座落于_市城區(qū)北部的_廣場旁，是_地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項目。本項目占地7000平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計建議方案，項目由三層裙樓(含負(fù)一層)和兩棟塔樓(分別高四層)組成，總建筑面積約為15000余平方米，地下車庫及設(shè)備用房建筑面積為1500多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約8500平方米，塔樓建筑面積約6500余平方米。項目總投資約1800萬元。
經(jīng)過前期的市場調(diào)研分析，本項目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購物商城。根據(jù)這個初步設(shè)想，結(jié)合目前項目現(xiàn)狀，本營銷企業(yè)方案對本項目做了比較系統(tǒng)的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發(fā)，對項目的整體形象包裝、營銷組織運行、市場推廣、廣告策略安排、銷售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。
一、項目營銷總體策略。
營銷總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場，通過全方位地運用營銷策略，限度提升項目的附加價值，獲取項目的利潤，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略，可以簡述為“五個一”，即樹立一個新銳概念、倡導(dǎo)一個財富理念、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衛(wèi)市場、醞釀一場熱銷風(fēng)暴。
二、項目營銷目標(biāo)方針。
根據(jù)本項目“五個一”的總體營銷策略，擬訂本項目的營銷目標(biāo)方針如下，作為本項目營銷工作綱領(lǐng)的完善和充實。
1.樹立一個新銳概念：休閑式購物商業(yè)。
2.倡導(dǎo)一個財富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物、穩(wěn)定性回報。
3.提煉一個鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。
4.啟動一個前衛(wèi)市場：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物”，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個性的消費群體，讓其體驗到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購物主題明確。
5.醞釀一場熱銷風(fēng)暴：本項目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭推動商業(yè)房地產(chǎn)市場開發(fā)的全新變革，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競爭，在一個全新市場里掀起一場熱銷風(fēng)暴。
三、銷售目標(biāo)及目標(biāo)分解。
1.銷售(招商)目標(biāo)。
2.銷售目標(biāo)分解。
四、營銷階段計劃。
根據(jù)項目的定位及施工進(jìn)度計劃，將營銷工作分為四個階段，各階段工作重點如表8-5所示。
五、項目銷售時機(jī)及價格。
為了更好地在后續(xù)營銷過程中充分體現(xiàn)總體營銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實現(xiàn)，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素，結(jié)合項目定位，確定以下銷售時機(jī)及價格。
(一)項目入市時機(jī)及姿態(tài)。
1.入市時機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營銷準(zhǔn)備，在5月份房交會期間開盤(或209月)，可以抓住年春季房交會、五一國際勞動節(jié)等機(jī)會掀起第一個啟動高潮;在國慶節(jié)、2008年秋季房交會、元旦等重要時期掀起新的銷售高潮。
2.入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財富地產(chǎn)、休閑購物”形象登場，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營理念。
(二)價格定位及價格策略。
1.價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法。
2.價格定位：整個商業(yè)項目的銷售均價為3580元/平方米，其中起價為3328元/平方米，價為4000元/平方米。
3.價格策略：采取“低開高走”型平價策略，開盤后半年作為第一階段的價格調(diào)整(略升)，均價為3380元/m2，尾盤銷售變相略降。
六、宣傳策略及媒介組合。
(一)宣傳策略主題。
1.個性特色：“_商業(yè)城財富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是一家將商業(yè)開發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營造全新休閑購物方式”，倡導(dǎo)“投資財富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報”的投資理念。
2.區(qū)位交通：本項目地處_廣場旁，地段，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。
3.增值潛力：處于政府規(guī)劃重點發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。
(二)宣傳媒介組合。
1.開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財富投資，穩(wěn)定回報”理念的深度挖掘，媒體主要以報紙為主，電視為輔。
2.開盤后的強(qiáng)勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期，宣傳媒介以“報紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。
3.開盤后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘為主，媒介選擇主要是電視和報紙，重點輔以論壇公關(guān)、促銷活動、項目招商說明會等形式。
(一)、按存在形式分。
商業(yè)地產(chǎn)可分為：大型綜合購物中心、商業(yè)街、獨立商廈、批發(fā)零售市場、連鎖店、社區(qū)商業(yè)設(shè)施、物流園區(qū)、配送中心、賓館酒店及餐飲娛樂項目、旅游觀光景點、文化服務(wù)經(jīng)營設(shè)施、體育經(jīng)營設(shè)施、公用(設(shè)施轉(zhuǎn)化)經(jīng)營設(shè)施等。
(二)、按產(chǎn)權(quán)形式分。
1、虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪。
虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的產(chǎn)生和返租模式的出現(xiàn)其實是發(fā)展商為了解決大賣場面積消化的難題，購買者擁有一定面積的產(chǎn)權(quán)，但具體商鋪位置一般不明確。在此條件下套現(xiàn)是第一位的，只能以市場需要做策略性引導(dǎo)，運用返租方式是有效的。(此種形式在北京、上海、成都等城市已禁止使用，深圳還有部分存在)。
2、獨立產(chǎn)權(quán)商鋪。
獨立產(chǎn)權(quán)式商鋪擁有一個獨立的商鋪空間，注重項目入市后的經(jīng)營狀況和物業(yè)升值，開發(fā)商一般采用應(yīng)將部分賣場保留，該類型的商鋪需要依靠一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和較為成熟的物流環(huán)境，在此基礎(chǔ)上，對所經(jīng)營的業(yè)態(tài)業(yè)種以及經(jīng)營環(huán)境，經(jīng)營檔次進(jìn)行升級，從軟硬環(huán)境兩方面入手，提高項目的市場認(rèn)知度，從而提升項目的商業(yè)價值和發(fā)展前景，吸引投資者與經(jīng)營者共同的投資熱情。
隨著中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，人們消費水平的不斷提高，以及國內(nèi)商業(yè)、零售業(yè)12月11日徹底對外開放，中國商業(yè)市場正在吸引著越來越多國際商家的關(guān)注，尋找適合商家發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)項目，成為眾多國內(nèi)外商家擴(kuò)張規(guī)模、占領(lǐng)市場的基礎(chǔ)。，商鋪的需求將會有大幅增加，同時商家對商業(yè)物業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)將更為嚴(yán)格，物業(yè)結(jié)構(gòu)適用性好、位置優(yōu)越的項目將成為追捧對象。
(二)、運營模式將回歸理性。
由政府推動的會展中心、城市廣場、步行街這類形象工程，以及一些開發(fā)商盲目興建的購物中心、批發(fā)市場等問題逐步暴露出來，一些不符合城市商業(yè)規(guī)劃、不符合商業(yè)地產(chǎn)運作規(guī)律的項目將風(fēng)險凸現(xiàn)，中小投資者投訴可能成為一個新熱點。所以今后的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上將更多地涉及到商業(yè)地產(chǎn)的后期經(jīng)營管理上，單搞開發(fā)的地廠商今后的競爭力將會越來越弱。或者說是市場上需要專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)代理公司，以及專業(yè)的商業(yè)管理公司。
(三)、商鋪開發(fā)尚待繼續(xù)探索。
上世紀(jì)90年代后期開始，商鋪投資逐漸成為國內(nèi)房地產(chǎn)的投資熱點，業(yè)內(nèi)還有人稱20是“商鋪年”。通過高價出售商鋪，開發(fā)商既可以迅速回收資金，同時也將項目的經(jīng)營風(fēng)險分散轉(zhuǎn)移到了中小投資者身上。但一度深受青睞的產(chǎn)權(quán)商鋪，也使得不少開發(fā)商深陷于項目經(jīng)營不盡如人意的苦惱中。
前言。
_廣場商業(yè)步行街，是南大街南段的首席商業(yè)街區(qū)。一、二期工程全部竣工后，商業(yè)建筑面積將達(dá)2萬平方米，擁有大小店面房120個，成為集購物、休閑、辦公為一體的綜合商業(yè)街區(qū)。目前，一期商街剛剛開市，店鋪出租率偏低，商街的商業(yè)氛圍偏冷，商戶入駐經(jīng)營熱情不高。據(jù)調(diào)查，一期商街的65家店鋪中，目前出租率僅為52.3%，有近一半的店鋪閑置待租;已入駐的商戶中有7家正在尋求轉(zhuǎn)租、退租或改行。這種狀況，不僅對一期店鋪的繼續(xù)招租、出租產(chǎn)生了不利影響，而且對二期店鋪的預(yù)售、銷售帶來了潛在威脅。
因此，我們必須采取有效手段，炒熱_一期的商街氣氛，大力提升其商業(yè)價值，增強(qiáng)業(yè)主和商戶的投資信心，并以此拉動_二期的店鋪出售。鑒于營造一期商街氣氛、迅速催生人氣的任務(wù)迫在眉睫，本案將主要對_一期商街如何突破商業(yè)現(xiàn)狀和形成旺盛人氣進(jìn)行策劃。
一、背景分析。
_一期商街位于濠河之畔，處于城市商業(yè)中心，與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鉆石級”市口的商業(yè)街，當(dāng)前緣何一時難“熱”?在我們拿出策劃方案之前，首先必須對此進(jìn)行研究分析，以便找準(zhǔn)“病灶”對癥下藥。據(jù)考察和分析，_一期商業(yè)步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。
(一)、商街設(shè)計“先天不足”
1、大廣場難搞大活動。步行街北廣場扼_街、_路交匯處，西鄰五大酒店，原本屬于最能吸引公眾“眼球”、最宜舉辦大型活動的商業(yè)舞臺，能給商街源源不斷注入人氣。由于當(dāng)初僅從景觀角度設(shè)計廣場的“旱式噴泉”、“簡易花壇”，而沒有考慮廣場的商業(yè)價值，如今的廣場很難發(fā)揮聚集人流、吸納大型活動的功能。廣場熱不起來，商街自然冷落。
2、“假山”成了“絆腳石”。步行街南入口處的“假山景觀”，既無觀賞價值，又橫亙在道路中央，事實上成了阻礙游人進(jìn)入內(nèi)街的“絆腳石”。此外，南入口的臺階亦與商街道路平坦要求不相符，也沒有考慮人性化的地面設(shè)計如殘疾人、盲人通道等。
3、內(nèi)外街連接通道商用功能缺失。_街通往內(nèi)街的三個通道，從商業(yè)功能設(shè)計上看實屬敗筆。按照商業(yè)街區(qū)的布局要求，街區(qū)內(nèi)主干道、副通道兩側(cè)均應(yīng)為店面房，以便使街區(qū)形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購物，易于催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發(fā)揮到極致，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子。遺憾的是，_一期外街通向內(nèi)街的三個通道，兩條是沒有任何店鋪的“幽巷”，顧客在街口看不到商業(yè)氣氛，甚至不知道里面還有內(nèi)街;一期與二期之間的通道，同樣因一期建筑南側(cè)沒有設(shè)計店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業(yè)氛圍而止步于此。
4、_街一側(cè)臨街綠化帶的設(shè)計過長，阻擋店門，不少顧客入店購物因此要繞一大圈，于是放棄了購買動機(jī)，導(dǎo)致臨街店鋪生意清淡。
(二)、商街策劃“后天失調(diào)”
1、_廣場商業(yè)街處于核心商圈，在市場競爭特別強(qiáng)調(diào)個性化的今天，商街必須有自己的“靈魂”，即戰(zhàn)略定位和商業(yè)主題。_廣場商業(yè)街最早定位是“_街”(很好)，后來又定位于“_×”(很好，只是推廣很費力)，如今準(zhǔn)備冠以“_廣場步行街”(老土，沒有鮮明個性、目標(biāo)顧客也不清晰)。由于沒有精確、精準(zhǔn)的市場定位，關(guān)于商業(yè)上“我是誰”、“我為誰服務(wù)”的問題沒有首先解決好，其它問題也就難以解決了。
2、_廣場是一處很好的“市民廣場”，但要吸引廣大市民聚集到這里，還需要有濃郁的“廣場文化”，例如象_×路、_×廣場、_×步行街那樣的廣場雕塑。此外，還需要有體現(xiàn)人文關(guān)懷的指引牌、休閑椅、售報亭、公用電話亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前，由于上述設(shè)施沒有配套，_廣場的“磁場效應(yīng)”不佳，所以商街難“熱”。
3、打造商街，服務(wù)“缺位”。開發(fā)商開發(fā)一片商鋪銷售出去，再由物業(yè)管理公司去打理，這是開發(fā)商業(yè)房產(chǎn)的“老皇歷”。事實上，經(jīng)營_廣場商業(yè)街，“物業(yè)管理”代替不了“商業(yè)管理”，商業(yè)街由“冷”到“熱”需要專業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)來“操盤”運作，此所謂“泛商業(yè)地產(chǎn)運作”。_廣場起步階段缺少商業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)的全程介入，商鋪的出租與經(jīng)營全由業(yè)主與商戶“婚姻自主”，雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身也沒有搞啟動和培育市場的形象“炒作”，這就無法形成火爆的商業(yè)氛圍。此外，我們對業(yè)主購買店鋪后的關(guān)注程度不夠，沒有從盡快啟動商街運營和提升商業(yè)價值的角度予以指導(dǎo)和服務(wù)，例如，商街北口的66號(圓形)、68號(尖頂)兩家首席店面房一直空關(guān)，這對內(nèi)街商戶的經(jīng)營及整個商街的氣氛便構(gòu)成較大影響。
二、商街定位。
_廣場商業(yè)街的戰(zhàn)略定位至關(guān)重要，針對其所處的地理位置和商業(yè)環(huán)境，根據(jù)城市消費群體的消費趨勢和消費偏好，我們作如下戰(zhàn)略定位：
1、街名：_廣場時尚麗人街。
2、概念：_廣場————_街觀光旅游的門戶，國際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢的_×。
3、廣告語：_廣場/時尚麗人街————與_相約，與_同行。
4、商業(yè)門類：購物、休閑、餐飲、美容、娛樂。
5、商品：主營國際國內(nèi)服裝、服飾、化妝品、珠寶、眼鏡、手表、休閑食品、工藝品等。
6、顧客定位：都市中追求時尚的女性及國內(nèi)外的旅游觀光者。
7、經(jīng)營理念：站在城市經(jīng)營的高度打造一條聞名長三角的商業(yè)街。
_廣場時尚麗人街的招商，屬于“突破困局”的舉措，招商需從下列幾個方面入手：
(一)、發(fā)布招商公告。
我們計劃于4月中旬在《_晚報》、_電視臺發(fā)布招商公告，突出介紹_廣場時尚麗人街的市口優(yōu)勢、市場定位和潛在的巨大商機(jī)，吸引商戶預(yù)約登記承租店鋪。
(二)、舉辦招商信息發(fā)布會。
該招商信息發(fā)布會擬于4月20日在毗鄰的_飯店舉行，出席的商戶為_及周邊城市的時尚品牌經(jīng)銷商，以及_國貿(mào)市場有意入駐_廣場經(jīng)營的服裝、珠寶、化妝品商戶。參會商戶的人數(shù)擬控制在100人左右。會上將發(fā)布的主要信息是：
1、_廣場時尚麗人街的總體規(guī)劃、市場定位、獨特優(yōu)勢和前景展望;。
2、__×街可供商戶購買或租賃的店鋪資源狀況，包括售價、租金、物管的優(yōu)惠政策。
(三)、整合店鋪資源。
_一期的店鋪均已出售，投資者是否愿意委托我公司代理招商和出租?是否同意接受我公司提出的代理租金價格(或稱返租報價)?舉辦招商信息發(fā)布會和對外發(fā)布招商公告之前，須由_房屋銷售公司與業(yè)主首先商定委托招商的意向、租金價格等問題。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商，我們便可以對外開展招商活動和引入商戶、洽談租金。
為了使_一期商街盡快形成良好的商業(yè)氛圍，我們應(yīng)爭取所有空關(guān)店鋪納入招商范圍，并按照商街的市場定位有的放矢地展開招商。如果有的業(yè)主采取等待店鋪升值的態(tài)度，寧可閑置也不愿出租，我們應(yīng)當(dāng)認(rèn)真加以引導(dǎo)，動員其站在全局利益、長遠(yuǎn)利益的高度盡快出租，以便消除商街中的店面空關(guān)現(xiàn)象。
對目前正在尋求轉(zhuǎn)租、退租的商戶，我們應(yīng)當(dāng)積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措，動員他們打消念頭和恢復(fù)信心。如果商戶仍然要轉(zhuǎn)租、退租，由于業(yè)主與商戶之間有約定，我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商范圍。
(四)、有關(guān)租金政策。
_一期商街的商業(yè)氣氛清淡，其中原因之一，是店鋪投資者急于高回報開出高租金，讓許多欲入駐經(jīng)營的商戶望而卻步。因此，我們在為業(yè)主代理招商前，必須做好兩項重要工作：第一，我們必須向業(yè)主說明南大街南北兩端存在的區(qū)位差異，說明_一期商街處于入市初期，繁榮興旺需要有一個培育過程，不能無視市場承受能力開“天價”。向業(yè)主說清道理很重要，高租金導(dǎo)致店鋪無人承租，業(yè)主照常要背負(fù)購房貸款利息，店鋪價值也很難提升。第二，我們要從業(yè)主與商戶的雙方利益，設(shè)計比較符合市場行情和商街現(xiàn)狀的租金政策。當(dāng)前，_一期店鋪比較合適的租金是：
1、內(nèi)街店鋪：租金600～700元/m2/年(經(jīng)測算，內(nèi)街店鋪平均售價8500元，平均面積110m2，購房投資額約94萬元，購房貸款利率按4.7%計算，年利息為4.4萬元。
如該類店鋪以600～700元/m2/年租金計算，年收益為6.6～7.7萬元，剔除利息后的收益2.2～3.3萬元。這樣的租金對商戶來說，在目前情況下尚有吸引力，易于接受。)。
2、外街店鋪：租金800-900元/m2/年(經(jīng)測算，外街店鋪平均售價12500元，平均面積200m2，購房投資約250萬元，購房貸款利率按4.7%計算，年利息為兒75萬元。
如該類店鋪以800～900元/m2/年租金計算，年收益為16～18萬元，剔除利息后的收益4.25～6.25萬元。這樣的租金對商戶來說，目前情況下尚易于接受。)。
(五)、商戶入駐優(yōu)惠措施。
為了有效啟動市場和給商戶入駐經(jīng)營樹立信心，我們將“放水養(yǎng)魚”，從盡快繁榮市場的高度，適時推出必要的優(yōu)惠措施：
第三，凡商戶入駐經(jīng)營一年內(nèi)，店鋪物業(yè)管理費將按八折優(yōu)惠收取;。
第四，為降低入駐商戶的經(jīng)營成本，我們將協(xié)調(diào)工商、稅務(wù)部門，給予_廣場商業(yè)街以集貿(mào)市場的稅收優(yōu)惠政策，同時在工商管理費的收取上適當(dāng)減免。
四、商業(yè)氛圍營造。
(1)、商街指示識別系統(tǒng)布置(詳見_廣告公司設(shè)計效果圖)。
(2)、設(shè)計制作廣場、內(nèi)街雕塑作品(參見_×步行街雕塑照片)，以增添_廣場的文化底韻，吸引游人前來休閑。
(3)、廣場、內(nèi)街將有序設(shè)立景觀式落地廣告燈箱、歐式休閑椅、公用電話亭、報刊出售亭、飲料及冰淇淋售賣亭等，廣場上采用鮮花盆景搭建可移動立體景觀花壇，增加視覺看點，擴(kuò)大商街的休閑與服務(wù)功能。
(4)、邀請政府部門、社會團(tuán)體前來舉辦廣場主題活動，借力炒熱廣場、活躍氣氛、吸引眼球。尤其要抓住“五一”前后活動頻繁，聯(lián)系總工會、文聯(lián)、群藝館、新華書店等單位舉辦廣場活動，借助媒體推波助瀾，巧妙宣傳_廣場。
(5)、與市攝影家協(xié)會和新聞媒體聯(lián)合舉辦《_風(fēng)韻》優(yōu)秀攝影作品廣場展示活動，用文化手段提升_廣場的時尚品位。
(6)、5月份起，爭取舉辦幾次《_之夏》廣場音樂欣賞會，用高雅藝術(shù)推高_(dá)廣場在市民心目中的地位，提升廣場的“聚流”效應(yīng)。
五、商街硬件改造建議。
1、_北廣場實施改造，以適合舉辦大型活動。
2、_一期南入口的假山拆除，地面實施人性化、商業(yè)化改造。
3、臨_街一側(cè)的店前花圃實施改造，便于顧客無阻礙進(jìn)店。
4、內(nèi)街的地面進(jìn)行排水改造，防止夏季雨水倒灌進(jìn)入店鋪。
5、_一期南側(cè)花圃爭取拆除，建造一排店面房，既可街口開店吸引顧客步入內(nèi)街，又可創(chuàng)收。
上述方案，經(jīng)董事長批準(zhǔn)后組織實施。
我們的廣告語：感受綠色自然，打造都市休閑新天地!
第一部分：可行性方案。
一、入駐原由：
mall的經(jīng)營模式更是當(dāng)今世界上最流行的商業(yè)模式;貴店的人氣越來越旺，又欣聞貴店在店慶當(dāng)天日銷_萬元，創(chuàng)造了本行業(yè)的一個奇跡，可見___商場的人氣;貴店在有奧運明星來助陣，當(dāng)紅明星又蒞臨___商場，可見貴店的影響力;市委領(lǐng)導(dǎo)、省委領(lǐng)導(dǎo)都不止一次到___商場來視察，可見政府及領(lǐng)導(dǎo)對貴店的重視!
二、經(jīng)營業(yè)態(tài)：
我們與貴店采取扣點聯(lián)合經(jīng)營方式，扣點的額度另行洽談;本店后方管理由我方負(fù)責(zé)，大局管理遵守___商場的統(tǒng)一安排。都市休閑農(nóng)莊是國際上最流行的一種全新的休閑業(yè)種，它以田園風(fēng)光、莊園風(fēng)情為主要風(fēng)格，迎合城市人追求“綠色”“田園”的一種心態(tài)，綜合了城市人比較感興趣的農(nóng)村生活狀態(tài)，把“自耕自種自留地”、“動物家園”、“領(lǐng)養(yǎng)小動物”、“小橋流水”、“別有洞天”、“釣金魚”等一系列的全新休閑方式綜合起來，形成了一站式享受田園樂趣的業(yè)態(tài)。在繁華的都市中打造出一片全新的天地!
你可以在這里領(lǐng)養(yǎng)小動物，可以給自己領(lǐng)養(yǎng)的小動物命名，給自己的小動物喂食;你還可以在這里種自己的自留地，開荒、播種，讓你體驗完全的農(nóng)家生活樂趣!你還可以來這里釣金魚，釣多少就可以帶走多少!當(dāng)然，這一切都是需要付費的。
裝修風(fēng)格以農(nóng)村的綠色基調(diào)為主，中間有草地、小型魚塘、自留地、小木屋、寵物基地等等一系列的設(shè)施。大概需要500平方米的面積。我們將不定期的對店內(nèi)設(shè)施進(jìn)行更新及維護(hù)!
三、目標(biāo)市場：
同___商場的中高檔定位一樣，我們的目標(biāo)客群以追求時尚的都市白領(lǐng)(女性為主)、3—14歲的少年兒童為主，以中年的政府官員為輔!積極迎合他們追求田園風(fēng)情樂趣、熱愛小動物的心理!這部分客群的消費能力比較強(qiáng)，他們會不惜金錢來追求一種自然的休閑狀態(tài)。而兒童會根據(jù)自己的喜好選擇游戲的方式，他們普遍對小動物有好感，而父母對他們的行為除了支持之外，也沒有其他的辦法!所以我們的目標(biāo)市場是兩種顧客行為：一種是刻意追求形的;一種是興趣支配形的!
四、市場環(huán)境分析：
_城市經(jīng)濟(jì)實力雄厚，在全國城市綜合實力50強(qiáng)評比中，_城市列居18位;在全國國內(nèi)生產(chǎn)總值超百億元的城市中，_城市位居第10位;在全國55個人均國內(nèi)生產(chǎn)總值超萬元的城市中，_城市位居榜首。_城市人的消費能力更是位居全國之首!
_城市市位于_省的西部，氣候干燥寒冷，年封凍期長達(dá)5個月。也就是說，在這長達(dá)5個月的時間里，人們的活動范圍只限在室內(nèi)，而室外也很少見到綠色，市民在這5個月里最向往的就是綠色!
繁忙的都市生活使城市人接觸自然的機(jī)會越來越少，很多人都有在夏天到農(nóng)村去的想法，而我們正是迎合這種想法，把一個完整的農(nóng)村搬到城市來，同時把農(nóng)村不受歡迎的部份全部剔除掉!這里是一個整潔的、有序的、具有優(yōu)美風(fēng)光的田園!
五、市場經(jīng)營分析：
都市休閑農(nóng)莊這種業(yè)態(tài)的休閑方式在歐美是比較流行的，在我國也只有延海的幾個城市有類似的店鋪。這種模式在_城市還是一個空白，我們就是要抓住這個市場空白的機(jī)遇，在別人還沒有想到的時候，我們已經(jīng)付之于行動!而_城市人本身對各種方式的體育運動項目就沒有多大興趣，在年收入較高的基礎(chǔ)上，他們更熱衷于追求一種全新的休閑方式，而都市休閑農(nóng)莊也就應(yīng)運而生!
貴店的美食娛樂廣場是在_城市的一家室內(nèi)休閑娛樂場所，受到了_城廣大消費者的歡迎和認(rèn)可!但是這里的休閑項目是有欠缺的，貴廣場注重的是娛樂項目，而對于休閑來說，除了陶吧、玩吧之外，再沒有吸引人的地方，都市休閑農(nóng)莊會彌補這種狀態(tài)，全力打造一個室內(nèi)的田園、城市中的農(nóng)村、一個別有洞天的“桃花源”!
六、管理模式：
我們采取的是店長負(fù)責(zé)制原則，在本店將設(shè)店長一名，全權(quán)負(fù)責(zé)本店的管理。
我們有固定的清潔員，負(fù)責(zé)店內(nèi)的所有衛(wèi)生;有養(yǎng)育員，負(fù)責(zé)小動物的喂養(yǎng);有負(fù)責(zé)店內(nèi)賣各種動物食物的相關(guān)人員;有負(fù)責(zé)安全的安全員。
我們的小動物選的是一些溫順的動物，不會對顧客進(jìn)行人身攻擊。
我們會積極配合___商場的各種促銷活動，也會在適當(dāng)?shù)臅r間搞自己的促銷活動。
第二部分：營銷推廣方案。
我們采取整合營銷方式(imc)進(jìn)行前期的市場拓展，把所有廣告的觸點整合起來，以錯落有致的媒體廣告、交相呼應(yīng)的軟性新聞為主，進(jìn)行大幅度的市場推廣，同時，也希望貴店給予一定的支持!
一、廣告攻勢：
前期我們將在本市各大知名媒體上進(jìn)行大幅度的廣告轟炸，以提高品牌知名度，樹立良好的品牌形象，力爭做到家喻戶曉，路人皆知!
_城市地區(qū)沒有強(qiáng)勢媒體，這是_城市人都知道的，所以我們整合了各種媒介信息后，選擇能夠互補的媒體進(jìn)行廣告宣傳。初步打算在_城市晚報、_城市電視臺、_城市廣播電臺等媒體上發(fā)布廣告。
二、軟性宣傳:。
軟性新聞的好處就是能夠提升品牌的美譽度和知名度。
我們將通過_城市晚報、電視臺、網(wǎng)站等一系列的媒介，進(jìn)行軟性新聞報道，把都市休閑農(nóng)莊變成市民關(guān)注的交點!讓人們進(jìn)行口頭傳播。
三、活動配合：
在每年的元旦、春節(jié)、勞動節(jié)、兒童節(jié)、端午節(jié)、國慶節(jié)、中秋節(jié)、圣誕節(jié)等重大節(jié)日推出各種促銷活動。包括票價打折、釣魚比賽等等。
綜上所述，我們前期所做的一切都是希望能把都市休閑農(nóng)莊這個項目做好，并能與_城市商業(yè)龍頭___商場合作;前期，我們曾到全國各地的零售企業(yè)做過市場調(diào)查，這個項目在省內(nèi)還是個空白，我們期望著能與___商場積極合作，添補這個空白，把這個市場做起來，真正的把它作成_城市人的“都市休閑農(nóng)莊”
一、活動目的和背景。
本次房地產(chǎn)開盤活動初定時間為20__年6月19日，星期六。從20__年度至今年五月份在“億萬酒店”項目的推廣，再加上5月下旬開始的媒體推廣到現(xiàn)在，“太極景潤花園”在市場上已經(jīng)具有一定的知名度，通過媒體推廣和銷售接待，客戶群對項目的了解已經(jīng)趨于成熟，同時根據(jù)從6月6日到現(xiàn)在的項目銷售情況統(tǒng)計說明，項目的已放號客戶群中準(zhǔn)客戶所占比例較大，預(yù)計到開盤前夕，項目放號量將會持續(xù)增加，因此開盤活動的市場背景條件應(yīng)該說是比較成熟的，同時通過一段時間的推廣，項目也已到了必須開盤的時候，再推遲勢必會造成客戶的流失。
房地產(chǎn)開盤活動緊緊圍繞“銷售”為中心，通過一系列的包裝等工作，在開盤后兩天內(nèi)爭取達(dá)到30~40%的成交率，同時將“太極景潤花園”的市場知名度和美譽度擴(kuò)大化，為一期項目的銷售成功和今后二期的推廣、銷售打下堅實的基礎(chǔ)。
二、活動時間。
20__年6月19日(星期六)。
三、活動地點。
太極景潤花園項目銷售中心現(xiàn)場。
強(qiáng)調(diào)氛圍突出品位提升檔次有條不紊圓滿成功。
1)通過開盤當(dāng)天在周邊及現(xiàn)場的包裝和慶典活動，給項目渲染出濃烈的喜慶氛圍，突出表現(xiàn)項目的開盤盛典。
2)通過在售房部現(xiàn)場的包裝和水酒供應(yīng)，工作人員的細(xì)微服務(wù)來突出表現(xiàn)項目的品位和檔次，讓到來的客戶都能從現(xiàn)場感受到一種尊貴感和榮譽感。
3)通過合理的區(qū)域劃分，有效的活動流程安排，現(xiàn)場工作人員工作職責(zé)的合理分配以及對客戶關(guān)于“選房、購房流程”的講解和傳達(dá)，有條不紊地對開盤當(dāng)天的現(xiàn)場人流人群進(jìn)行有效合理的控制，以使整個項目現(xiàn)場感覺有次序、有、層次，整個項目現(xiàn)場有條不紊。
4)通過一系列的工作輔助，最重要的是在銷售過程中抓住客戶心理，充分利用好銷控掌握的方法，以置業(yè)顧問來積極調(diào)動購房者的迫切心態(tài)，以使之達(dá)到成交，簽定相關(guān)合約。
1)現(xiàn)場布置。
a在售樓部立柱前根據(jù)場地尺寸搭建半米高上下舞臺一個，后設(shè)背景板(雙面)，舞臺兩邊用花籃裝飾。附設(shè)一個用鮮花包扎的講臺，以作嘉賓發(fā)言及領(lǐng)導(dǎo)致辭用，整個舞臺主要用做剪彩以及主持、發(fā)言用途。
b售樓部東北角面塔南路與新安路交匯處設(shè)彩虹門一個，汽柱兩個分別立在彩虹門兩端。鞭炮氣球8串，花籃若干，禮炮18門，舞臺下用花扁、花架裝飾，售樓部入口設(shè)紅色地毯，售樓部前廣場設(shè)空飄若干。
c舞臺前設(shè)坐椅兩排，20個位置左右，供嘉賓及領(lǐng)導(dǎo)使用。
2)外圍道路布置。
a塔南路兩側(cè)按排號活動期間方案設(shè)計，插上彩旗。
b項目工地臨塔南路一側(cè)安置空飄若干。
c在塔南路進(jìn)入售樓部路口處設(shè)空飄兩個，以達(dá)到吸引人流，車流，指引來賓，宣傳開盤的作用。
3)售樓部分區(qū)布置及其他布置。
a售樓部內(nèi)部分為4個區(qū)域。
a、選房區(qū)：主要用做通知到的放號客戶在該區(qū)域通過銷售人員的二次講解和價格預(yù)算，進(jìn)行選房，確定房號，并簽署相關(guān)協(xié)議。
b、簽約區(qū)：主要用做已經(jīng)選好房的客戶在該區(qū)域簽定認(rèn)購書、繳納房款定金，履行相關(guān)手續(xù)。
c、展示區(qū)：主要用作未通知到選房的客戶參觀沙盤和模型，索取資料，戶型圖，在選房前有個心理準(zhǔn)備。
d、休息區(qū)：原洽談區(qū)位置，主要用作客戶逛累了之后臨時休息用。注：選房區(qū)與簽約區(qū)設(shè)在同一區(qū)域，意向性劃分。
b其他區(qū)域。
a、活動區(qū)：售樓部門口廣場，用作開盤活動、剪彩等，同時作主要的包裝區(qū)域。
b、休閑區(qū)：用作舞獅表演及客戶觀賞表演的區(qū)域。
4)新客戶排號臺：設(shè)在售樓部入口右側(cè)，立柱之后，用作新客戶臨時排號之用，同時也用作臨時室外咨詢臺之用。
活動目的:。
1、鑒于目前宏觀調(diào)控政策的影響，已認(rèn)籌客戶及時的選房開盤，將意向客戶轉(zhuǎn)變成購房客戶，及時回籠銷售資金是我們目前重要的工作。
2、通過本次開盤活動盛大宣傳，為二期后續(xù)銷售吸引一定的人氣。
活動背景：
認(rèn)籌時間:3月8日-5月日認(rèn)籌數(shù)量:78組。
活動地點：
鑫隆名居銷售大廳。
活動時間：
20__年5月日上午9點30分。
活動形式：
1.邀請輝縣市政府或區(qū)政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)(條件不允許，可開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)代替)進(jìn)行開盤盛典剪彩儀式。
2.通過舞臺表演吸引人氣，可邀請輝縣市知名演藝樂隊進(jìn)行表演。
3.邀請輝縣市市老年軍樂隊或鼓舞隊表演來助陣。
4.邀請已認(rèn)籌客戶現(xiàn)場參與開盤選房活動來調(diào)動潛在客戶的積極性。
5.已定房客戶領(lǐng)取獎品提升客戶對樓盤的美譽度。
舞臺布置：
舞臺尺寸建議10米_7大小，結(jié)構(gòu)輕鋼為主，高度30-50厘米之間，調(diào)動現(xiàn)場觀眾的互動性和參與性，舞臺背景以紅色為主，熱烈奔放，更具視覺沖擊力，地面鋪設(shè)紅色地毯，音響及話筒由演繹樂隊自備。舞臺表演以歌曲，舞蹈，魔術(shù)為主導(dǎo)內(nèi)容，中間穿插項目的介紹，抽獎，有獎問答等環(huán)節(jié)。
軍樂隊或鑼鼓隊布置：統(tǒng)一紅色服裝，樂器自備，位置根據(jù)現(xiàn)場安排在舞臺左右，人數(shù)最少20人以上，有專人負(fù)責(zé)，根據(jù)現(xiàn)場活動時間安排。
門口布置:。
1、將售樓部兩側(cè)距售樓部500米范圍內(nèi)插上彩色旗幟來增加喜慶和導(dǎo)視作用。
2、售樓部后樓體以及對面樓體上置20_5米噴繪(內(nèi)容見后)2塊，內(nèi)容以開盤文字為主。
3、售樓部門口安置兩個金象(寓意吉祥，美好，發(fā)財)，兩金象之間為15米尺寸拱門，上置條幅(內(nèi)容見后)升空禮炮，旋風(fēng)彩帶，如果條件允許在售樓部前安全位置安放，數(shù)量為6或者8個，在剪彩儀式進(jìn)行時從聽覺和視覺上達(dá)到更好的效果。
4、售樓部外斜拉條幅，根據(jù)售樓部外觀的布置，在確定條幅的數(shù)量。
售樓部內(nèi)部包裝：
售樓部內(nèi)部頂部以吊旗和氣球從視覺上來渲染開盤氣氛，案場設(shè)置開盤流程展架，認(rèn)購須知來引導(dǎo)客戶，案場音響釋放激昂樂曲從聽覺上烘托緊張氛圍，引起客戶的購買沖動。布置抽獎區(qū)，放置抽獎道具和獎品激發(fā)參與欲望。
售樓部內(nèi)具體劃分區(qū)域：
客戶等候區(qū)--客戶選房區(qū)--客戶簽約區(qū)--獎品區(qū)。
3、客戶簽約區(qū)設(shè)置在財務(wù)辦公室前區(qū)域，簽約和財務(wù)收款為一體。
4、獎品區(qū)設(shè)置在簽約后邊門口處。
商業(yè)地產(chǎn)策劃工作內(nèi)容篇三
策劃是一門復(fù)合性、交叉性、邊緣性學(xué)科，其本質(zhì)是思維的科學(xué)。它的精妙之處在于不同思維方式的運用。策劃是將單線思維轉(zhuǎn)變成復(fù)合思維，將封閉性思維轉(zhuǎn)變成發(fā)散性思維，將孤立、靜止的思維轉(zhuǎn)變?yōu)楸孀C的、動態(tài)的思維，將傳統(tǒng)的量入為出的思維轉(zhuǎn)變?yōu)榱砍鰹槿氲乃季S。在感到困惑的時候，換一種思維方式考慮問題，往往豁然開朗，感到海闊天空。
2.創(chuàng)新法則。
克隆的價值是有限的。策劃貴在創(chuàng)新。只有創(chuàng)新才能保持競爭優(yōu)勢。這是一個創(chuàng)新的時代，永遠(yuǎn)不變的只有變化本身，但創(chuàng)新不能憑空想象，想當(dāng)然地“創(chuàng)新”。太超前了要跳樓，不超前要被淘汰，怎么適度超前?需要有對企業(yè)特性和中國國情非常深刻的把握，以及對社會及行業(yè)趨勢的把握。在掌握規(guī)律的基礎(chǔ)上創(chuàng)新。理念先行法則：創(chuàng)新有不同種類和層次：產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新、營銷創(chuàng)新、管理創(chuàng)新、制度創(chuàng)新、品牌創(chuàng)新、理念創(chuàng)新，由表及里，由淺入深。理念創(chuàng)新是其它層面創(chuàng)新的靈魂和統(tǒng)帥。
理念創(chuàng)新是打破規(guī)定動作的框框，創(chuàng)造自選動作。依據(jù)創(chuàng)新理念開發(fā)出的不是工業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化的“工業(yè)品”，而是量身定做的原創(chuàng)性的“工藝品”。理念創(chuàng)新貴在原創(chuàng)性。
可以毫不夸張地說，理念創(chuàng)新，乃是一切創(chuàng)新之源，是一切創(chuàng)新之本，它決定著其他種種創(chuàng)新活動的開展和成敗，它既是其他創(chuàng)新活動的基石，也是其他創(chuàng)新活動的羅盤和指針。如果說其他創(chuàng)新都還只是戰(zhàn)術(shù)層面的創(chuàng)新的話，那么理念創(chuàng)新就是戰(zhàn)略層面的創(chuàng)新。戰(zhàn)略定位決定著戰(zhàn)術(shù)動作的展開。因此，理念創(chuàng)新具有更大的難度。是一種更高級別的創(chuàng)新挑戰(zhàn)。
如果說其他創(chuàng)新都只是制造常規(guī)武器的話，那么理念創(chuàng)新就是制造核武器的活動。理念創(chuàng)新決定著未來競爭的成敗。
3.自選動作法則。
工作室應(yīng)是自選動作的創(chuàng)造者。自選動作的天地最寬，因為可以由你任意發(fā)揮;自選動作的難度很大，因為你沒有成規(guī)可以借鑒。但自選動作依舊應(yīng)是人們的追求目標(biāo)，因為誰創(chuàng)造了自選動作，誰就創(chuàng)造了一個新的規(guī)矩，就成了游戲規(guī)則的制定者和解釋者，就擁有了話語權(quán)。自選動作的本質(zhì)是創(chuàng)新。
4.三性法則。
如何達(dá)到唯一性、權(quán)威性、排他性是項目和產(chǎn)品策劃必須要考慮的。具有這三性的項目或產(chǎn)品，可以在一個時期內(nèi)處于無競爭狀態(tài)。
唯一性是差異化競爭策略的結(jié)果。權(quán)威性與排他性與策略思路、資源整合對象以及科學(xué)創(chuàng)新密切相關(guān)。三者的統(tǒng)一與完整，可以保證競爭壁壘的固若金湯，可以拒追兵于城外，可以有效抗拒克隆技術(shù)的魔力，可以贏得市場的追捧。
5.適度超前法則。
策劃要講究審時度勢，太超前不被市場接受，要跳樓;太滯后坐失良機(jī)，沒有效益;與市場同步，利潤攤平且很易被人模仿，效益短暫。如何適度超前地引導(dǎo)市嘗創(chuàng)造市場大有學(xué)問。適度超前產(chǎn)生的先發(fā)效應(yīng)，可保持相對時間的無競爭狀態(tài)，從而獲取超額利潤。
6.梳理分析法則。
做策劃首先要考慮三個問題：
第一，老板判斷。企業(yè)的掌門人怎樣，是決定策劃成敗的關(guān)鍵。因為企業(yè)家是企業(yè)的人格化，企業(yè)是企業(yè)家的物化。任何一個好的思路、好的策劃方案只有在老板領(lǐng)會、吃透、充分贊同和肯定并創(chuàng)造性實施和操作的基礎(chǔ)上才能變?yōu)楝F(xiàn)實。
第二，企業(yè)診斷。企業(yè)從那里來，今天處于什么狀態(tài)，明天向那里去。存在決定意識，出身決定風(fēng)格，對企“來龍”的掌控，是對“去脈”設(shè)計的前提。
第三，資源盤存。企業(yè)有那些資源，除了有形資產(chǎn)，更注意它有什么無形資產(chǎn)和隱形資源。比如公共關(guān)系、優(yōu)惠政策、上級扶持等特殊優(yōu)勢。
7.辨證施治法則。
西醫(yī)的哲學(xué)是把人當(dāng)成機(jī)器，分解成各個零部件來考慮問題，難免頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳。中醫(yī)則是把人當(dāng)作一個整體，考慮其陰陽是否平衡，血脈經(jīng)絡(luò)是否通暢。根據(jù)豐富的臨床經(jīng)驗，望、聞、問、切，把握根本，辨證施治。我們的策劃更接近中醫(yī)，從整體的角度把握和解決問題。
8.系統(tǒng)化運作法則。
策劃不是一兩個點子而是一個系統(tǒng)工程，包括：調(diào)查研究、企業(yè)或項目診斷、企業(yè)或項目戰(zhàn)略定位、理念創(chuàng)新、策略設(shè)計、資源整合、操作實施、顧問監(jiān)理、動態(tài)調(diào)整、總結(jié)提升等諸多環(huán)節(jié)。
9.“墊腳石”法則。
任何策劃目標(biāo)的實現(xiàn)，要想一步到位是不現(xiàn)實的。我們往往將這一過程分解成若干可以控制的步驟，每一步都有階段性成果。就像過河，要想不濕鞋，每跨一步都要有塊墊腳石。使企業(yè)或項目通過這些中間的支點，順利達(dá)成最后的目標(biāo)。如此不僅可大大降低失敗的風(fēng)險，而且每一次小的收獲都為最終的成功奠定基礎(chǔ)，最后的成功則成為必然。大處著眼，小處著手，是企業(yè)發(fā)展永恒的基礎(chǔ)法則。
10.核心優(yōu)勢法則。
策劃不管是對區(qū)域、企業(yè)還是個人，最主要的是準(zhǔn)確的自我定位，即找出自己的核心優(yōu)勢，最大限度地開發(fā)和利用這種優(yōu)勢，并量身度造設(shè)計一套切實可行的發(fā)展策略，才能以最小的投入，取得最大的收獲。
11.量身度造法則。
寸有所長，尺有所短。如何揚長避短，是企業(yè)戰(zhàn)略的精髓。策劃應(yīng)該因時、因地、因人制宜，把策劃對象放在這個坐標(biāo)里面，對他進(jìn)行準(zhǔn)確的定位，幫助他對擁有的資源要素進(jìn)行梳理和整合，以期達(dá)到最佳效果，也就是度身定造。
因時：即審時度勢，把對象放在時代的背景下，搞清楚他的昨天、今天、明天，從宏觀上把握社會和行業(yè)發(fā)展的趨勢和脈絡(luò)。
因地：挖掘?qū)ο笏诘貐^(qū)的資源，和文化底蘊，充分利用人文地理各種環(huán)境優(yōu)勢，從而聚人氣、地氣、財氣。
因人：針對企業(yè)自身和企業(yè)老板的特性，設(shè)計不同的戰(zhàn)略和策略。策劃家相當(dāng)于服裝設(shè)計師而不是裁縫。服裝設(shè)計師要根據(jù)每一個人的體形和氣質(zhì)，揚長避短，再參考社會的時尚和潮流，進(jìn)行獨家創(chuàng)作。
12.戰(zhàn)略至上法則。
策劃最講究的是戰(zhàn)略，在戰(zhàn)略方向沒有確定之前，任何戰(zhàn)術(shù)都無所謂好壞。正如一句英格蘭名言：“對于一艘盲目航行的船來說，任何方向的風(fēng)都是逆風(fēng)?！?/p>
13.系統(tǒng)定位法則。
準(zhǔn)確的市場定位是成功策劃的關(guān)鍵。對社會大趨勢的精妙把握是能否定位準(zhǔn)確的前提。我們策劃時首先要用全新的思維方式，幫助企業(yè)確定自己的位置。這種定位要將企業(yè)放入地區(qū)、行業(yè)、企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的三維坐標(biāo)系中來考量，從而確定企業(yè)在行業(yè)中的位置、產(chǎn)品在市場中的位置、品牌在社會中的位置。
14.預(yù)留“管線”法則。
策劃不要僅局限于眼前，而要有長遠(yuǎn)的考慮，寬打窄用。要為未來的發(fā)展預(yù)留充分的空間，埋下可以發(fā)揮的伏筆，為未來的產(chǎn)業(yè)嫁接事先留下對接口，為未來的利潤增長點培育胚胎。形象的說法就是預(yù)留“管線”。
預(yù)留管線需要策劃人具有超前長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略遠(yuǎn)見，故非一般以眼前利益為中心者可以為之。
預(yù)留管線法則要求，既要保證當(dāng)前項目的成功，還要預(yù)見項目在未來的發(fā)展態(tài)勢，并盡量使現(xiàn)在的成功策略與未來的成功接軌。故此法則實際上使現(xiàn)在的成功策略成為一個開放的而不是封閉的系統(tǒng)。這個系統(tǒng)的開放性面向未來。故預(yù)留管線法則要求策劃人策劃的不僅是項目的現(xiàn)在，更是項目的未來。
15.換芯片法則。
企業(yè)家是企業(yè)的頭腦。他不僅是權(quán)利的源泉，也是企業(yè)智慧的主要來源。
策劃一個企業(yè)，在很大程度上就是策劃一個企業(yè)家，幫助他實現(xiàn)知識和智慧的充實，以及升級換代。
策劃活動在某種意義上主要表現(xiàn)為策劃人與企業(yè)家之間頭腦的磨合與相互影響。策劃人如果不能成功地影響企業(yè)家并使其思維方式朝正確方向轉(zhuǎn)變，則成功的策劃活動就無從說起。
所以我們堅持與老板們的直接交流，也堅持幫助企業(yè)家實現(xiàn)方法論以及知識智慧上的升級換代。用時髦的數(shù)字化生存時代的語言來說，就是為老板換芯片。
16.消化老板法則。
欲策劃老板，必先吃透老板。
能成為老板，其閱歷和智慧定有過人之處，一般都非等閑之輩。或者說，他本身就具備策劃人的素質(zhì)，就像一個好的導(dǎo)演同時也常常是一個好的編劇一樣。他之所以能不斷地從一個成功走向另一個成功，肯定是把握住了現(xiàn)實中的某種規(guī)律。但他們?yōu)槭裁葱枰覀兡?這是分工協(xié)作所使然，亦是信息爆炸、機(jī)會風(fēng)險頻生的知識經(jīng)濟(jì)所使然。作為企業(yè)分外看重的外腦機(jī)構(gòu)，我們之所以能為企業(yè)家所倚重，一個重要的因素是我們獲得了站在巨人肩膀上的特權(quán)。我們同企業(yè)家合作的第一課就是消化企業(yè)家。由于我們這個特殊的職業(yè)，使我們常常能夠在兩三個小時里吸納和消化企業(yè)家用血肉、靈魂數(shù)十年打拼出來的精華，再轉(zhuǎn)化為我們的能量。消化企業(yè)家，再造企業(yè)家，也許是我們的工作室在跟市場經(jīng)濟(jì)對接時一個鮮明的特點。所以，策劃實際是一個教學(xué)相長的過程。
17.大勢把握法則。
“條條大路通羅馬，策劃就是尋找最近的那條路?！薄白罱笔侵疙槕?yīng)大勢，吻合規(guī)律，盡可能不走彎路。趨勢的潛流就在現(xiàn)實平靜的海面之下，策劃就是要找到它的流向，通過創(chuàng)新讓企業(yè)之船適度超前地順應(yīng)它的流向，借勢、借力，被潮流推著走。才能像沖浪者那樣立于潮頭之上，成為規(guī)則的制定者。面對時代的快速變革，一個企業(yè)能否持續(xù)發(fā)展，能否打造百年老店，不在于它一時的技術(shù)領(lǐng)先或市場的占有率，關(guān)鍵在于它能否審時度勢，在一個又一個時代的轉(zhuǎn)折點上，及時調(diào)整企業(yè)的航向，“好風(fēng)憑借力，送我上青云”，是企業(yè)戰(zhàn)略運營的最佳境界。
18.文化底蘊法則。
名牌的背后是文化。策劃最有神韻之處，往往體現(xiàn)在對每一個地方文化底蘊的把握，發(fā)揮、利用和體現(xiàn)上。工作室策劃方法論的一大特征是更強(qiáng)調(diào)區(qū)域文化背景的分析。在尊重傳統(tǒng)市場調(diào)查方法和結(jié)論的基礎(chǔ)上，更注重社會學(xué)式的感悟式調(diào)查，通過交流取樣。注意捕捉特定的歷史文化浸淫下形成的區(qū)域文化個性與社會經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)及消費心理偏好。重在把握社會運行的脈搏，脈象既明，即可將區(qū)域文化底蘊注入項目的理念(概念)開發(fā)及市場推廣策略之中，?？色@厚積薄發(fā)、石破天驚之效。
19.地域解碼法則。
中國有句古話“一方水土養(yǎng)一方人”。這深刻地揭示了一個樸素的真理：每一地域有這個地域特有的文化，每一個城市有這個城市特有的性格。從事房地產(chǎn)開發(fā)，除必備的專業(yè)知識以外，如何做到“近水知魚性，隔山識鳥音”，準(zhǔn)確為地域文化解碼，是關(guān)乎地產(chǎn)商生死存亡的大事。
20.20度直覺法則。
市場調(diào)查80%*數(shù)據(jù)，20%*直覺。尤其是在知識經(jīng)濟(jì)時代，市場瞬息萬變，*統(tǒng)計得來的數(shù)據(jù)很難準(zhǔn)確反映處于動態(tài)中的市場變化，搞不好就會是刻舟求劍。特別是中國這個市場是一個不成熟的市場，不像西方市場那樣有據(jù)可查。所以，我說市場調(diào)查就像燒水一樣，可以燒到80度，最后的20度得*直覺、經(jīng)驗來把握。
價值層面的差異。
1.物業(yè)價值。
商業(yè)物業(yè)的價值在于經(jīng)營，通過經(jīng)營創(chuàng)造高于價格的價值。一個商業(yè)項目必須要系統(tǒng)考慮項目的商業(yè)定位、招商、經(jīng)營，才能實現(xiàn)高水平的商業(yè)物業(yè)開發(fā)，達(dá)到預(yù)期的贏利目標(biāo)。
而住宅的價值在于居住，保值升值。其關(guān)鍵是準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位及目標(biāo)消費群體定位，最后通過銷售實現(xiàn)開發(fā)價值。
從投資角度來看，住宅可以買來自用，是保值投資，風(fēng)險性極小，而商業(yè)項目一旦沒做旺，其價值就極低，甚至一文不值，風(fēng)險性極大。
2.利益關(guān)系。
從主體上說，住宅地產(chǎn)的價值鏈顯然單一得多，即“開發(fā)商——終端消費者”。商業(yè)地產(chǎn)的利益參與者更為復(fù)雜，它的價值鏈?zhǔn)恰巴顿Y者——開發(fā)商——營運商——經(jīng)營者——終端消費者”。其中包含這四種權(quán)益關(guān)系，開發(fā)者的權(quán)益、所有者的權(quán)益、經(jīng)營者的權(quán)益、管理者，的權(quán)益，它們與商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式密不可分。
開發(fā)者是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商;所有者是商鋪真正的擁有者;第三是經(jīng)營者，就是進(jìn)入這個商業(yè)里面從事商品經(jīng)營者;大型與中小型商場都需要有一個統(tǒng)一的管理者實施有效的管理。
開發(fā)者通過項目獲得利益;所有者通過出租商業(yè)物業(yè)獲取租金收入;經(jīng)營者通過經(jīng)營獲取經(jīng)營效益;管理者通過管理獲取管理利益。
與住宅開發(fā)相比，住宅僅僅通過發(fā)展商和購買者兩個環(huán)節(jié)就可以構(gòu)成單一價值鏈，而商業(yè)地產(chǎn)的價值鏈上除了開發(fā)商，還包括消費者、經(jīng)營者和投資者，每個參與者都有自己的利益出發(fā)點，因此不可避免地存在著許多矛盾，像發(fā)展商要求鋪位劃分要好賣而經(jīng)營者要求好用，投資者要求高回報而經(jīng)營者要求先培育市場，以及商鋪租與售的矛盾等。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要權(quán)衡“四角戀愛”的利益關(guān)系。因此，為了平衡不同主體的利益，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不僅要考慮地段，更要考慮市場定位、業(yè)態(tài)組合、功能布局、管理模式、銷售策略、投資回報等因素。
3.市場風(fēng)險。
開發(fā)商在看好商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)利潤的同時，也存在著一定的市場風(fēng)險。除土地成本、土建費用及一些稅費管理等因素比住宅用地高外，一般投資商業(yè)的人群相對較少，加之現(xiàn)今人們理智投資理念加強(qiáng)，所以為降低市場運作風(fēng)險，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)必須具有有前瞻眼光的開發(fā)商、專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)顧問及經(jīng)驗豐富的物業(yè)管理公司三大要素，以有場有市為開發(fā)目的，這樣才能增強(qiáng)投資者的信心，降低開發(fā)風(fēng)險及提高開發(fā)價值。
而住宅相對來說開發(fā)風(fēng)險較小，因為住宅消費群體較廣，住宅業(yè)態(tài)既具有居住功能，也具有投資功能，其雙重作用為銷售提供了更廣闊的購買群體。
開發(fā)層面的差異。
1.產(chǎn)品屬性。
住宅地產(chǎn)開發(fā)的住宅是終端消費品，主要功能是用來滿足消費者的居住要求。樓盤除了消極被動的隨市場供求關(guān)系變動而升值外，無法帶來額外的利潤，因此增值空間小。而商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的從嚴(yán)格意義上說不僅僅是產(chǎn)品，更是資本，它通過經(jīng)營能不斷衍生出新的價值，增值空間很大。但應(yīng)該同時看到，商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險也要更大，因此商業(yè)地產(chǎn)的成功需要具有前瞻眼光的開發(fā)商、專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)顧問及經(jīng)驗豐富的物業(yè)管理公司。其次，商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)形式也更多，有shopping摩購物中心、主題商場、商業(yè)街、社區(qū)街鋪等。
商業(yè)地產(chǎn)的核心是要搞活商業(yè)，而住宅地產(chǎn)追求的是居住的舒適度，也有人說住宅地產(chǎn)開發(fā)的是“城”，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的是“市”，這是兩者之間的本質(zhì)區(qū)別。因此，商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)性發(fā)展是項目能否成功的重要條件，它更著眼于一種長期效益。而住宅地產(chǎn)相對要簡單的多，房子只要賣出，投資的價值就可以實現(xiàn)。
商業(yè)地產(chǎn)的核心決定了商業(yè)地產(chǎn)的運營模式要更復(fù)雜。正是因為商業(yè)地產(chǎn)更具復(fù)雜性和風(fēng)險性，因此商業(yè)地產(chǎn)更注重項目的可行性調(diào)研、分析，更要充分運用swot分析法，發(fā)現(xiàn)商機(jī)，發(fā)揮優(yōu)勢，彌補不足，降低風(fēng)險。
2.開發(fā)技術(shù)。
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要考慮到不同業(yè)態(tài)的具體要求。在建筑設(shè)計方面，戶型、景觀不再是重點，配套設(shè)施會更多，規(guī)劃、設(shè)計、施工、交驗在每個階段的技術(shù)要求都高于住宅;在物業(yè)管理方面，商業(yè)物業(yè)的功能增加，管理成本增加，對人員提出更高的要求;在銷售方面，前者針對的目標(biāo)群體的行為屬于典型的專業(yè)理財行為，而后者主要是一種消費行為，因此相應(yīng)的銷售手法呈現(xiàn)多樣性，如委托經(jīng)營、售后返租、整體轉(zhuǎn)讓、分割出售等;在資金回籠方面，住宅開發(fā)商通過預(yù)售融資來進(jìn)行資金周轉(zhuǎn)和滾動開發(fā)，很快實現(xiàn)資金回籠，而商業(yè)地產(chǎn)收益很大部分來自租金。
商業(yè)地產(chǎn)根據(jù)項目開發(fā)的不同環(huán)節(jié)有不同的客戶群，如在招商階段的客戶是商家，而且特別重視主力店的作用;在銷售階段的客戶主要是有一定經(jīng)濟(jì)實力投資者;在經(jīng)營階段的客戶群則是終端消費群。總之，商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的千差萬別，必然要求開發(fā)商進(jìn)行理念和心態(tài)的調(diào)整。希望中國的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)在機(jī)遇和挑戰(zhàn)中朝更理性、更專業(yè)、更合理、也更繁榮的方向發(fā)展，在贏得巨大財富同時為活躍商業(yè)、繁榮經(jīng)濟(jì)作出貢獻(xiàn)。
3.規(guī)劃設(shè)計。
規(guī)劃設(shè)計決定商業(yè)項目的存亡。多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商在開發(fā)之初，根本就沒有考慮過“做什么”的問題，他們多數(shù)先把項目蓋起來，最后到了商業(yè)定位的時候問題就出現(xiàn)了，要么就是結(jié)構(gòu)不合理，要么就是布局不規(guī)范，從而導(dǎo)致招商異常困難，往往出現(xiàn)“理想的商家不愿進(jìn)，進(jìn)駐的商家不理想”的結(jié)果。
商業(yè)地產(chǎn)由于各種業(yè)態(tài)對商鋪的要求具有特殊性，而大型商業(yè)地產(chǎn)項目業(yè)態(tài)和功能均比住宅復(fù)雜，人流、物流、垂直交通、消防疏散、停車等諸多方面相當(dāng)繁瑣，在滿足功能要求的前提下，如何滿足未來大量商家以及消費者的需求，這是關(guān)系到一個商業(yè)項目能否成功銷售、招商和做旺的關(guān)鍵。
4.開發(fā)流程。
商業(yè)地產(chǎn)的選址過程更嚴(yán)謹(jǐn)：通常情況下，無論是住宅開發(fā)還是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，均要在投標(biāo)拿地前進(jìn)行初步的市場調(diào)研。但在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，發(fā)展商不僅要考慮商鋪投資者的利益，還要考慮經(jīng)營者、消費者的利益，所需平衡的地方很多，所以商業(yè)地產(chǎn)項目的選址過程比住宅開發(fā)更為嚴(yán)謹(jǐn)。
商業(yè)地產(chǎn)的定位更為復(fù)雜和系統(tǒng)化：商業(yè)地產(chǎn)的定位來自廣泛而細(xì)致的調(diào)研，包括城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃及政策、區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)、未來供應(yīng)量、消費力的需求、租售目標(biāo)客戶細(xì)分、商鋪升值潛力等方面的分析。
商業(yè)地產(chǎn)推廣更具針對性：商鋪作為非生活必需品，與住宅推廣相比，其推廣的核心是投資價值和投資潛力，側(cè)重于商鋪的回報率和回報周期，以及未來的經(jīng)營管理，確保市場能夠持續(xù)經(jīng)營。
5.招商與經(jīng)營。
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比住宅開發(fā)多出開業(yè)、運營、管理三個環(huán)節(jié)：在住宅開發(fā)中，開發(fā)商有機(jī)會當(dāng)“甩手掌柜”，開盤、營銷、交樓后就結(jié)束。一個商業(yè)地產(chǎn)如果想持續(xù)盈利，必須在前期預(yù)留一部分商鋪用于旺場后自營，所以，開發(fā)商不能抱著當(dāng)“甩手掌柜”的心態(tài)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，而必須抓好運營、管理兩個后續(xù)環(huán)節(jié)，這樣才能減少糾紛，獲取最大化利潤。
招商是商業(yè)地產(chǎn)成功開發(fā)的關(guān)鍵所在。一個商業(yè)項目，如百貨、專業(yè)市場、區(qū)域商業(yè)中心等，一般都實行“招商先行”的營銷策略，以招商來帶動銷售?！坝兄髁Φ甑牡胤?，就有無窮的商業(yè)機(jī)會”，以招入主力店作為吸引其它商家的手段。其實主力店周邊商鋪的經(jīng)營主要是“寄生”業(yè)態(tài)，它本身不具備“聚客”能力，所以也不具備使商鋪升值的潛力，只有借助主力的作用才能充分挖掘其商業(yè)價值，使商鋪作旺并不斷升值。
統(tǒng)一銷售，統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一管理，使擁有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)三權(quán)分離。商業(yè)項目要充分發(fā)揮經(jīng)營管理公司的作用，盡早介入項目整體開發(fā)，為招商及后期經(jīng)營管理作好準(zhǔn)備。
而住宅一般不存在招商問題，帶底商的住宅，具體銷售依住宅定位而定，是以招品牌連鎖店為主，或是一般經(jīng)營戶，但一般前者居多，以品牌店來帶動住宅銷售，提升住宅價值。但底商需要科學(xué)合理的業(yè)態(tài)經(jīng)營及規(guī)劃比例，這點也非常重要。
營銷層面的差異。
1.營銷主題。
消費者在購買任何一種商品的時候，購買的實際上都是一種夢想，這種夢想在某一個方面滿足了他們的需求，所以愿意付出貨幣等值或不等值交換。對于住宅來說，消費者購買的是一種他們需要的“生活方式”，因為無論怎樣講，房子本身沒有特別大的差異，不同的只是賦予房子的內(nèi)涵，所以宣傳主題往往側(cè)重于對未來生活夢境的憧憬和提前寫真。
商業(yè)地產(chǎn)實際上更多的是一種投資的概念。作為投資而言，回報率和回報周期才是消費者真正關(guān)心之所在。
2.推廣對象。
住宅房地產(chǎn)面對的消費群體主要分兩種：用于自住的購房者和用于投資的購房者。用于自住的購房者又分為首次購房自住和二次及多次購房者，他們的心態(tài)是完全不同的。住宅地產(chǎn)純投資在目前的經(jīng)濟(jì)水平下相對消費群不多，但有快速增長的趨勢，他們關(guān)心的是該區(qū)域長遠(yuǎn)發(fā)展以及今后出租的前景問題。
在商業(yè)地產(chǎn)上，推廣對象是分階段來劃分的。首先是將商鋪出售或出租出去，推廣的目標(biāo)也分兩類：用于自己經(jīng)營的業(yè)主和用于投資的業(yè)主。自營客戶關(guān)心的是商圈的成熟度、消費群基數(shù)和消費能力;投資客戶則更注重該地段的發(fā)展前景和投資回報的周期。
在整體交房、商場開始運作后，推廣對象將發(fā)生轉(zhuǎn)移，重點是怎樣吸引更多的消費者光顧商場，從而提升整個商場的人氣和形象，這是擺在商場經(jīng)營管理面前一個迫切的問題。
3.營銷周期。
營銷周期和市場供給量是密不可分的。目前的房地產(chǎn)市場上，住宅地產(chǎn)的提供量遠(yuǎn)超過商業(yè)地產(chǎn)，所以消費者可選擇的機(jī)會就多，考慮的周期也長，加上住宅開發(fā)已經(jīng)向規(guī)?；?、集約化發(fā)展，所以住宅地產(chǎn)的營銷周期相對就很長，在具體的作業(yè)方式上，通常分成幾個大階段來執(zhí)行。
商業(yè)地產(chǎn)在這一點上與住宅地產(chǎn)完全不同，商業(yè)地產(chǎn)能永續(xù)存在的前提是需要足夠的市場支撐和足夠的人群消費，所以商業(yè)地產(chǎn)一般都是在一個相對成熟的區(qū)域進(jìn)行開發(fā)，這樣投資總額相對很高，但是實際開發(fā)面積相對小，吸收的客戶也少，所以營銷周期要求盡可能短，否則戰(zhàn)線過長，市場冷卻后再積聚溫度那就困難得多。
4.消費者關(guān)心的問題。
住宅消費者關(guān)心的幾個關(guān)鍵指標(biāo)排序是：價格、地段、戶型、品質(zhì)、開發(fā)商實力、服務(wù)、配套。
商業(yè)地產(chǎn)客戶關(guān)心的問題是：地段、價格、后續(xù)管理、開發(fā)商實力、主力店。因為商業(yè)地產(chǎn)必須有足夠的人氣才能支撐，所以一個商業(yè)地產(chǎn)項目能否取得成功，很大程度上是由地段等先天因素決定的。
5.推廣節(jié)奏。
房地產(chǎn)推廣的一個營銷周期一般由幾個遞進(jìn)的階段構(gòu)成：預(yù)熱期(市場引導(dǎo)/培育期)、內(nèi)部認(rèn)購期、開盤期、強(qiáng)銷期、持續(xù)期和清盤期。作為住宅地產(chǎn)來說，因為要分成幾個營銷階段推廣，所以它是由幾個營銷周期組合而成，每一個營銷周期基本上都要完整包括上述階段;否則市場引導(dǎo)不夠，項目優(yōu)勢展示不全、消費者對今后生活的了解不夠，市場接受就有限。
在商業(yè)地產(chǎn)，可能只需包括上述部分階段，比如預(yù)熱期和內(nèi)部認(rèn)購期合并，或者直接從預(yù)熱期進(jìn)入開盤并立即轉(zhuǎn)入強(qiáng)銷期;如果先天條件優(yōu)越，不違背當(dāng)?shù)厥袌鰞r格體系，可能開盤時就直接進(jìn)入了清盤期。
6.媒介策略。
住宅地產(chǎn)因為描繪的是未來的生活藍(lán)圖，所以宣傳方式幾乎是無所不用其極：精致的宣傳資料、優(yōu)美的電視廣告、直擊人心的平面廣告、旨在維持長期影響力提升企業(yè)形象的戶外廣告等等。
而商業(yè)地產(chǎn)因為周期短，很多媒介都無法考慮。比如電視廣告，因為制作成本高，必須長期播放才有效果，而在較短的單位時間內(nèi)無法全面介紹項目優(yōu)勢，所以使用很少;更多的時候是投入信息量大的平面廣告。但這也不是千篇一律的，如果一個商業(yè)地產(chǎn)項目周期跨度長，需要分階段推廣，此時電視廣告因為具有聲、色、形的優(yōu)點，無論是在提升項目和企業(yè)形象還是在刺激消費者購買方面，都具有其他媒介無法比擬的優(yōu)勢。
相對于大項目而言，可以在開盤前后進(jìn)行一個月左右的電視廣告輔助。另外，戶外廣告的使用也極具針對性，一般都是意向客戶集中的區(qū)域，比如機(jī)場、高速公路和商家集中的商業(yè)區(qū)，基本上都是促銷型的廣告，因為相對很短的周期來說，這些必須長時間才能發(fā)揮影響力的廣告是不適合的。
7.現(xiàn)場包裝。
現(xiàn)在任何一個住宅項目的工地包裝已經(jīng)越來越趨向于高成本，并追求夢幻般的效果，售樓處富麗堂皇，售樓小姐個個都有親和力，售樓處的氛圍更象一個家，即使是工地圍擋也在“造夢”的原則上吸引消費者。
商業(yè)地產(chǎn)一般是“短、平、快”的項目，而且單位成本高、目標(biāo)消費群集中，所以到處充滿商業(yè)氣息。售樓處可能是臨時的，工地廣告充滿了濃厚的商業(yè)味道，工地施工很快就能完成……每一個信息都在提醒客戶時間不多，趁早出手才有機(jī)會。
8.宣傳費用分配。
住宅地產(chǎn)的周期長，所以宣傳費用幾乎是平均使力。
商業(yè)地產(chǎn)因為周期短，一般預(yù)熱時間在20—30天較適宜，廣告費用幾乎全部集中在開盤前后一個月的時間內(nèi)。
9.營銷活動。
為盡可能吸引購房者，住宅項目一般都會推出很多公關(guān)和促銷活動，比如經(jīng)常性的業(yè)主聯(lián)誼會、逢節(jié)日組織出去旅游、階段性的優(yōu)惠購房等等。
商業(yè)地產(chǎn)面對的都是在商場上打拼多年的生意人，一般的促銷手段之作用微乎其微，所以幾乎很少進(jìn)行專門性的優(yōu)惠活動，更多的是公關(guān)性質(zhì)的活動：比如專業(yè)人士組成的“投資報告會”、商家交流會等。綜合而言，住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)面對的消費群體不同，所以在營銷策略上有很大的不同，認(rèn)真比較其中的差異，對我們的營銷推廣將有深遠(yuǎn)的指導(dǎo)意義和重要的現(xiàn)實作用。
商業(yè)地產(chǎn)策劃工作內(nèi)容篇四
商業(yè)地產(chǎn)策劃的核心內(nèi)容包括商業(yè)用地的價值判別與發(fā)展定位、商業(yè)地產(chǎn)融資策劃、商業(yè)地產(chǎn)價值鏈構(gòu)造和策劃、商業(yè)地產(chǎn)建筑策劃等。以下是小編整理的商業(yè)地產(chǎn)。
歡迎大家參閱。
(一)、按存在形式分。
商業(yè)地產(chǎn)可分為：大型綜合購物中心、商業(yè)街、獨立商廈、批發(fā)零售市場、連鎖店、社區(qū)商業(yè)設(shè)施、物流園區(qū)、配送中心、賓館酒店及餐飲娛樂項目、旅游觀光景點、文化服務(wù)經(jīng)營設(shè)施、體育經(jīng)營設(shè)施、公用(設(shè)施轉(zhuǎn)化)經(jīng)營設(shè)施等。
(二)、按產(chǎn)權(quán)形式分。
1、虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪。
虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的產(chǎn)生和返租模式的出現(xiàn)其實是發(fā)展商為了解決大賣場面積消化的難題，購買者擁有一定面積的產(chǎn)權(quán)，但具體商鋪位置一般不明確。在此條件下套現(xiàn)是第一位的，只能以市場需要做策略性引導(dǎo)，運用返租方式是有效的。(此種形式在北京、上海、成都等城市已禁止使用，深圳還有部分存在)。
2、獨立產(chǎn)權(quán)商鋪。
獨立產(chǎn)權(quán)式商鋪擁有一個獨立的商鋪空間，注重項目入市后的經(jīng)營狀況和物業(yè)升值，開發(fā)商一般采用應(yīng)將部分賣場保留，該類型的商鋪需要依靠一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和較為成熟的物流環(huán)境，在此基礎(chǔ)上，對所經(jīng)營的業(yè)態(tài)業(yè)種以及經(jīng)營環(huán)境，經(jīng)營檔次進(jìn)行升級，從軟硬環(huán)境兩方面入手，提高項目的市場認(rèn)知度，從而提升項目的商業(yè)價值和發(fā)展前景，吸引投資者與經(jīng)營者共同的投資熱情。
隨著中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，人們消費水平的不斷提高，以及國內(nèi)商業(yè)、零售業(yè)20xx年12月11日徹底對外開放，中國商業(yè)市場正在吸引著越來越多國際商家的關(guān)注，尋找適合商家發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)項目，成為眾多國內(nèi)外商家擴(kuò)張規(guī)模、占領(lǐng)市場的基礎(chǔ)。20xx年，商鋪的需求將會有大幅增加，同時商家對商業(yè)物業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)將更為嚴(yán)格，物業(yè)結(jié)構(gòu)適用性好、位置優(yōu)越的項目將成為追捧對象。
(二)、運營模式將回歸理性。
由政府推動的會展中心、城市廣場、步行街這類形象工程，以及一些開發(fā)商盲目興建的購物中心、批發(fā)市場等問題逐步暴露出來，一些不符合城市商業(yè)規(guī)劃、不符合商業(yè)地產(chǎn)運作規(guī)律的項目將風(fēng)險凸現(xiàn)，中小投資者投訴可能成為一個新熱點。所以今后的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上將更多地涉及到商業(yè)地產(chǎn)的后期經(jīng)營管理上，單搞開發(fā)的地廠商今后的競爭力將會越來越弱。或者說是市場上需要專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)代理公司，以及專業(yè)的商業(yè)管理公司。
(三)、商鋪開發(fā)尚待繼續(xù)探索。
上世紀(jì)90年代后期開始，商鋪投資逐漸成為國內(nèi)房地產(chǎn)的投資熱點，業(yè)內(nèi)還有人稱20xx年是“商鋪年”。通過高價出售商鋪，開發(fā)商既可以迅速回收資金，同時也將項目的經(jīng)營風(fēng)險分散轉(zhuǎn)移到了中小投資者身上。但一度深受青睞的產(chǎn)權(quán)商鋪，也使得不少開發(fā)商深陷于項目經(jīng)營不盡如人意的苦惱中。
1.定義。
商業(yè)地產(chǎn)：為商業(yè)使用開發(fā)的地產(chǎn)項目。
商業(yè)地產(chǎn)策劃：針對商業(yè)地產(chǎn)項目所做的研究、創(chuàng)意、設(shè)計及運籌。
性質(zhì)：通過商業(yè)價值實現(xiàn)地產(chǎn)投資價值，換句話說，投資商業(yè)地產(chǎn)，不是為了做商業(yè)，而是通過商業(yè)使用價值的推出完成地產(chǎn)投資。
從這一性質(zhì)可知，投資商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是創(chuàng)造物業(yè)的使用價值，并不是房屋本身，能獲得多少投資回報取決于房屋的商業(yè)使用價值的高低。
商業(yè)地產(chǎn)投資，一般情況下比住宅地產(chǎn)成本低，而收益要比住宅地產(chǎn)高很多，屬于高回報投資。同時，也屬于高風(fēng)險投資。因為，只有商業(yè)策劃得好，商用價值高，投資回報才高。相反，一旦商業(yè)策劃失敗，就會變成問題樓盤。
如果開發(fā)商實力不是很強(qiáng)，投資預(yù)期是快賣快收益，則風(fēng)險更大，一旦商業(yè)策劃失敗，會使投資者陷于兩難，即：快賣回報不足，心痛不肯，待價而沽又不知哪一天出手，使短線投資變?yōu)殚L線，給資金周轉(zhuǎn)帶來問題。
通過創(chuàng)造商業(yè)價值最大化，實現(xiàn)地產(chǎn)投資收益最大化;通過科學(xué)策劃，排解投資風(fēng)險，實現(xiàn)投資目標(biāo)。
商業(yè)地產(chǎn)策劃是地產(chǎn)與商業(yè)資源的大整合策劃，非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程，對策劃人的理論素養(yǎng)及策劃力要求很高，需要一定的經(jīng)驗。
商業(yè)地產(chǎn)策劃屬于產(chǎn)品策劃的一種類型，思維及策劃方法與產(chǎn)品策劃基本相同，功能與質(zhì)量、需求與滿足的關(guān)系問題是其基本問題。
商業(yè)地產(chǎn)策劃屬于團(tuán)隊項目，通常一個人或三兩個人難于很好完成。
活動目的：為商場開業(yè)造勢，引起話題，吸引大家的眼球，增加商場知名度。
活動主題：開業(yè)盛典。
活動時間：201x年4月29日。
活動地點：江南新地露天廣場活動形式：啟動儀式和舞臺表演。
活動內(nèi)容：
啟動儀式(上午)。
1)迎賓2)領(lǐng)導(dǎo)致辭3)啟動儀式，區(qū)領(lǐng)導(dǎo)、集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)、商戶代表和黃宗澤共同啟動拉桿臺，魚同水注入鏤空透明江南新地logo中。4)舞臺表演(本站)。
負(fù)責(zé)人：主持和現(xiàn)場工作人員。
活動宣傳：
1，地鐵廣告(地鐵二號線)2，報紙廣告3，電臺廣告(略)4，公車廣告(略)。
小結(jié)：活動當(dāng)天所邀請的領(lǐng)導(dǎo)、明星讓江南新地商業(yè)街迅速的占據(jù)了4月30日廣州各個報刊和電視臺的重要版面。五一黃金周前的勁爆開業(yè)與各大媒體的強(qiáng)勢報道，使得江南新地一開業(yè)便獲得了滿堂紅。
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商業(yè)地產(chǎn)策劃工作內(nèi)容篇五
商業(yè)地產(chǎn)概念策劃：概念設(shè)計、概念詮釋、概念分解、概念推廣、概念落地、概念實施。
商業(yè)地產(chǎn)全程策劃：選址策劃、概念策劃、商業(yè)規(guī)劃、招商策劃、銷售策劃、經(jīng)營策劃。
商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)規(guī)劃：商品定位、商業(yè)布局、功能定位、動線設(shè)置、人流導(dǎo)引、d m規(guī)劃。
商業(yè)地產(chǎn)市場定位：目標(biāo)市場定位、投資經(jīng)營戶定位、市場功能定位、業(yè)態(tài)業(yè)種定位。
商業(yè)地產(chǎn)招商策劃:業(yè)態(tài)業(yè)種配置、個性招商策略、分步招商計劃、招商文案技巧。
商業(yè)地產(chǎn)銷售策劃:銷售時機(jī)把握、銷售節(jié)奏控制、銷售賣點設(shè)計、銷售人員培訓(xùn)。
商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃：案名設(shè)計、視覺形象設(shè)計、案場設(shè)計、文案策劃、平面設(shè)計、流設(shè)計。
商業(yè)地產(chǎn)市場推廣：媒體組合、媒體選擇、推廣計劃、費用預(yù)算。
商業(yè)地產(chǎn)招商，是一種招攬商戶并維持商戶關(guān)系的過程，一種價值積累使量變達(dá)到質(zhì)變的過程，一種雙向選擇使雙方利益達(dá)到最大化的過程。在商業(yè)地產(chǎn)中，良好的招商勢必達(dá)到雙贏，代理公司贏得成功經(jīng)驗與口碑，商戶經(jīng)營順利并贏取利潤。然而在現(xiàn)實的商業(yè)地產(chǎn)招商過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)各種問題，導(dǎo)致招商困難或商場招商后迅速倒閉。下面我來淺談一下招商過程中的幾種忌諱。簡單總結(jié)下來有六忌：
往的經(jīng)驗積累，循序漸進(jìn)，以例而行。在此，還要特別強(qiáng)調(diào)，單純只依靠著幾百幾千張調(diào)查問卷或封面數(shù)據(jù)做簡單的書面工作是無法催生出一份頗具功效的市場調(diào)研報告的。而是要通過各種渠道，深入了解項目市場環(huán)境，成功的將商業(yè)操作中潛在的機(jī)遇與挑戰(zhàn)躍然紙上，從而真正發(fā)揮出市場調(diào)研的作用。
聘請經(jīng)驗嚴(yán)重不足只會紙上談兵的代理公司做商業(yè)策劃招商工作，就好比讓實際駕駛經(jīng)驗缺乏而空有一紙駕駛證的司機(jī)開車行駛。順利的話也許可以安全到達(dá)目的地，但過程漫長且揪心；不順利的話中途會出現(xiàn)小事故不可避免，再嚴(yán)重的話就有翻車的可能。
商業(yè)地產(chǎn)的運作過程中，各個系統(tǒng)的聯(lián)系度是相當(dāng)緊密的。代理公司要負(fù)責(zé)對一個商業(yè)項目進(jìn)行定位、確定招商對象與經(jīng)營模式、規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)等一系列流程。僅靠一份華麗的理念是撐不住的，委托者與商戶更重視的是后期運作與管理。所以代理公司在招商過程中，是需要一套系統(tǒng)的商業(yè)運作理念與成熟的商業(yè)運作模式支撐的。另外，由于招商過程中每個環(huán)節(jié)都需要熟于商業(yè)操作的人員配合運作，所以一家優(yōu)秀的代理公司一定會擁有一只專業(yè)的商業(yè)運營管理團(tuán)隊，人才的價值在商業(yè)地產(chǎn)中是不可忽視的。畢竟商業(yè)不產(chǎn)不同于住宅等物業(yè)，它的價值更多體現(xiàn)在后期的資本運作與經(jīng)營管理等方面，這也就更突出了一只優(yōu)秀招商團(tuán)隊和一個優(yōu)良代理公司的作用。
前面說到過，商業(yè)地產(chǎn)的市場定位是要以項目準(zhǔn)確詳細(xì)的市場調(diào)查為基礎(chǔ)的。有了該基礎(chǔ)后，就要進(jìn)行定位：在已知的地段，為什么類型的商家提供一個怎樣的經(jīng)營場所，針對的是何種范圍的目標(biāo)客戶群。商業(yè)定位即反映出商業(yè)企業(yè)與競爭對手在商業(yè)中的位置，也反映了該商業(yè)企業(yè)的競爭力。進(jìn)行商業(yè)形象定位，是后期實施商業(yè)市場戰(zhàn)略的第一步?，F(xiàn)在很多運作經(jīng)驗不足的代理公司，定位時通過扎堆兒以求穩(wěn)妥，這是犯了忌諱，一個毫無吸引力的定位是無法達(dá)到價值最大的。與此同時，有些過于突出概念定位的代理公司，完全將標(biāo)新立異當(dāng)作定位重點，欲通過獨特的定位吸引眼球，招攬生意，也是欠考慮的：市場能否如此兼容并包？市場容量是否足夠？后期如何維持良性運作？等等一系列問題都是特色定位時要注意的。若一個幾十萬平米的項目，企圖通過這種另類的定位達(dá)到效果，是要擔(dān)一定風(fēng)險的。綜上，一個成熟的團(tuán)隊在進(jìn)行商業(yè)定位時，會充分考慮項目市場，有針對性的進(jìn)行商業(yè)定位。
理進(jìn)行準(zhǔn)備，更會在招商過程中將這一理念傳達(dá)給商戶；而一些經(jīng)驗不足的代理公司則有可能照搬成功案例的運營模式，只知其一不知其二，了解不深入不到位，在開業(yè)后每一環(huán)節(jié)的運作都有可能出問題，這樣的商場開業(yè)后倒閉可想而之。作為德國最大企業(yè)之一的麥德龍超市在上海經(jīng)營的非常成功，然而在北京卻屢碰壁。最終麥德龍調(diào)整了在京經(jīng)營模式，其意識到在北京要找到一塊符合麥德龍業(yè)務(wù)特點又價格合理的土地是何等的難，于是麥德龍正式宣布，將以租賃場地的方式在北京開店。同時內(nèi)在經(jīng)營模式也進(jìn)行著悄然轉(zhuǎn)變。
業(yè)態(tài)規(guī)劃與人流動線的設(shè)計是商業(yè)地產(chǎn)招商的點睛之筆，也是后期能否成功運營的重要前提。尤其業(yè)態(tài)規(guī)劃，是商業(yè)地產(chǎn)成功運營的核心。典型的例子，很多傳統(tǒng)百貨商場習(xí)慣將男裝安排在商場的高層上，隨著消費者消費心理的改變，后期開業(yè)的新型商場則將多將男裝安排在低層。至于人流動線的設(shè)計則要充分考慮業(yè)態(tài)與品牌的位置規(guī)劃，避免經(jīng)營場所內(nèi)除扶梯周圍經(jīng)營火爆，四周出現(xiàn)死角的現(xiàn)象，同時也要避免忽略扶梯周圈商戶的情況，如現(xiàn)在很多商場都將扶梯設(shè)計成環(huán)繞狀，從而照顧了扶梯周圍商戶。再比如，傳統(tǒng)百貨商場往往將餐飲放在地下，相當(dāng)一部分商場甚至不設(shè)餐飲業(yè)態(tài)，而現(xiàn)如今新型百貨中心，不僅將餐飲比例大大增加，還多將餐飲布局在高層，或分層設(shè)立，意在將人流動線向高層引或平均的引向各個樓層。現(xiàn)在的一些策劃代理公司，在招商時僅僅為了提高招商成功率而隨意簽約，為了簽約而犧牲掉本已規(guī)劃好的業(yè)態(tài)與位置，甚者更是為了達(dá)到最后簽約的目的而隨意對商戶進(jìn)行讓步，允諾了很多條件，為開業(yè)后的經(jīng)營埋下隱患。
一個商業(yè)項目，它的地理位置、商業(yè)定位、消費群體及購買力水平都決定著它將進(jìn)什么類型和檔次的品牌。在招商過程中，要避免兩個個誤區(qū)：招進(jìn)的品牌越高檔越好、越新穎越好。越高檔的品牌，要求的入駐條件越高，并非你地理位置優(yōu)越或單純能掙到錢就能請的動。他們更強(qiáng)調(diào)一種文化定位，或者說這個品牌進(jìn)來后能否與你的市場環(huán)境想適應(yīng)，能否體現(xiàn)它們的品牌文化等等。比如西單作為一個認(rèn)知度很高的`成熟商圈，卻招不來lv這樣的牌子，因為西單的商業(yè)定位是大眾流行，而非高端奢侈品。至于新穎的品牌，在一個商業(yè)項目中是要占到一定比例的，如20%左右，但不宜過多。新品牌進(jìn)來后我們需要提供一些列的廣告宣傳，營銷推廣等等，這些都是招新品牌需要考慮的因素。另外，由于消費者對新品牌的認(rèn)知是需要一定時間的，同時消費者一般會有自己習(xí)慣的消費品牌，所以招過多新品牌是有風(fēng)險的，萬一消費者不認(rèn)可，招商就是失敗的。
總之，商業(yè)地產(chǎn)在招商過程中是需要經(jīng)驗和技巧的，具體問題需要具體分析，以上羅列出六點只是淺談一下比較明顯的招商禁忌。
歷了高速發(fā)展后，如今暴露了很多問題，如何面對這些問題，如何更好的進(jìn)行招商，這是未來商業(yè)地產(chǎn)真正需要考慮的事情。
商業(yè)地產(chǎn)策劃工作內(nèi)容篇六
商業(yè)地產(chǎn)可分為：大型綜合購物中心、商業(yè)街、獨立商廈、批發(fā)零售市場、連鎖店、社區(qū)商業(yè)設(shè)施、物流園區(qū)、配送中心、賓館酒店及餐飲娛樂項目、旅游觀光景點、文化服務(wù)經(jīng)營設(shè)施、體育經(jīng)營設(shè)施、公用（設(shè)施轉(zhuǎn)化）經(jīng)營設(shè)施等。
（二）、按產(chǎn)權(quán)形式分
1、虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪
虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的產(chǎn)生和返租模式的出現(xiàn)其實是發(fā)展商為了解決大賣場面積消化的難題，購買者擁有一定面積的產(chǎn)權(quán)，但具體商鋪位置一般不明確。在此條件下xx是第一位的，只能以市場需要做策略性引導(dǎo)，運用返租方式是有效的。（此種形式在北京、上海、成都等城市已禁止使用，深圳還有部分存在）
2、獨立產(chǎn)權(quán)商鋪
獨立產(chǎn)權(quán)式商鋪擁有一個獨立的商鋪空間，注重項目入市后的經(jīng)營狀況和物業(yè)升值，開發(fā)商一般采用應(yīng)將部分賣場保留，該類型的商鋪需要依靠一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和較為成熟的物流環(huán)境，在此基礎(chǔ)上，對所經(jīng)營的業(yè)態(tài)業(yè)種以及經(jīng)營環(huán)境，經(jīng)營檔次進(jìn)行升級，從軟硬環(huán)境兩方面入手，提高項目的市場認(rèn)知度，從而提升項目的商業(yè)價值和發(fā)展前景，吸引投資者與經(jīng)營者共同的投資熱情。
（一）、商業(yè)地產(chǎn)需求量增加
隨著中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，人們消費水平的不斷提高，以及國內(nèi)商業(yè)、零售業(yè)20xx年12月11日徹底對外開放，中國商業(yè)市場正在吸引著越來越多國際商家的關(guān)注，尋找適合商家發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)項目，成為眾多國內(nèi)外商家擴(kuò)張規(guī)模、占領(lǐng)市場的基礎(chǔ)。 20xx年，商鋪的需求將會有大幅增加，同時商家對商業(yè)物業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)將更為嚴(yán)格，物業(yè)結(jié)構(gòu)適用性好、位置優(yōu)越的項目將成為追捧對象。
（二）、運營模式將回歸理性
由政府推動的會展中心、城市廣場、步行街這類形象工程，以及一些開發(fā)商盲目興建的購物中心、批發(fā)市場等問題逐步暴露出來，一些不符合城市商業(yè)規(guī)劃、不符合商業(yè)地產(chǎn)運作規(guī)律的項目將風(fēng)險凸現(xiàn)，中小投資者投訴可能成為一個新熱點。所以今后的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上將更多地涉及到商業(yè)地產(chǎn)的后期經(jīng)營管理上，單搞開發(fā)的地廠商今后的競爭力將會越來越弱。或者說是市場上需要專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)代理公司，以及專業(yè)的商業(yè)管理公司。
（三）、商鋪開發(fā)尚待繼續(xù)探索
上世紀(jì)90年代后期開始，商鋪投資逐漸成為國內(nèi)房地產(chǎn)的投資熱點，業(yè)內(nèi)還有人稱20xx年是“商鋪年”。通過高價出售商鋪，開發(fā)商既可以迅速回收資金，同時也將項目的經(jīng)營風(fēng)險分散轉(zhuǎn)移到了中小投資者身上。但一度深受青睞的產(chǎn)權(quán)商鋪，也使得不少開發(fā)商深陷于項目經(jīng)營不盡如人意的苦惱中。
商業(yè)地產(chǎn)策劃工作內(nèi)容篇七
（一）。
我們不得不承認(rèn)的是當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃中的確存在很多的缺陷和不足，如果不積極進(jìn)行改善和調(diào)整的話，勢必會影響到商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。因此積極探究當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃中的問題和對策，顯得尤為必要。
通過對于當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃工作情況的調(diào)查來看，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃不合理存在深刻的原因，如果不積極進(jìn)行改善和調(diào)整，將直接影響到商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃工作效能的發(fā)揮。具體來講，其主要體現(xiàn)在以下幾個方面：
1、商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃的出發(fā)點失準(zhǔn)商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃的出發(fā)點失準(zhǔn)，是現(xiàn)階段很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商容易犯的錯誤。其主要體現(xiàn)在以下兩個方面：其一，過分的相信銷售業(yè)績與廣告營銷之間的關(guān)系，覺得只要地產(chǎn)營銷策劃做得好，就可以保證比較好的銷售成功，在這樣錯誤的思想意識下就有越來越多的商業(yè)地產(chǎn)開放商開始在營銷策劃上投入更多的資金，這種忽視了營銷效能的做法，是很不合理的；其二，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃方案的賣點缺乏特色，過度的炒作，常常出現(xiàn)營銷內(nèi)容與實際商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品特點不吻合的情況，這種偏離實際的營銷策劃方案往往也是難以起到理想的宣傳效果的，以概念炒作為例，很多時候都是徒有虛名，時間一長就引起消費者的反感，是起不到任何營銷效果的。
2、商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃的能力很不足商業(yè)地產(chǎn)營銷策略的能力不足主要表現(xiàn)在策劃方案比較陳腐，缺乏實際的競爭能力。通過對于實際的商業(yè)地產(chǎn)策劃方案的情況歸納來看，營銷策劃缺乏新元素，不具備創(chuàng)新精神，多數(shù)情況下都以同質(zhì)化的方式來進(jìn)行營銷，無論是取材，建筑外心，還是建筑特色，都以成詞濫調(diào)來進(jìn)行宣傳。當(dāng)然，這不僅僅與當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)創(chuàng)新機(jī)制不健全，商業(yè)地產(chǎn)建筑時尚元素，現(xiàn)代化裝修理念還在被大家慢慢接受的社會背景存在一定的關(guān)聯(lián)，但是其主要的還是內(nèi)因，那就是商業(yè)地產(chǎn)營銷團(tuán)隊策劃的能力不足，難以結(jié)合不同的產(chǎn)品，實現(xiàn)有針對性的商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃。
3、商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃的準(zhǔn)備很欠缺完善科學(xué)的商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃方案的形成，往往需要做好充足的準(zhǔn)備工作，那就是市場調(diào)研工作的開展。但是實際上很多營銷策劃部門在確定策劃方法的時候，并沒有做好充足的市場調(diào)研的工作。具體表現(xiàn)為：以單一調(diào)查的方式去開展，忽視了樓盤規(guī)模，出現(xiàn)隨意取值，以偏概全的情況，策劃的宣傳內(nèi)容往往沒有將樓盤的全部信息展示出來；策劃方案程序化，機(jī)械化，脫離樓盤實際情況，忽略消費者消費能力，過度強(qiáng)調(diào)樓盤的高檔性，出現(xiàn)了策劃盲目性的情況。
1、樹立正確的商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃理念樹立正確的商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃理念，簡單來講，就是正確審視營銷廣告的效能，看到其積極效能的同時，保證將廣告做的'有針對性，而不是實現(xiàn)其與實際銷售業(yè)績之間的掛鉤。為此，需要積極做好以下幾個方面的工作：規(guī)避策劃炒作的現(xiàn)象，避免盲目炒作，實現(xiàn)廣告成本的控制和管理，保證廣告投入效能的合理發(fā)揮；樹立實事求是的基本原則，從消費立場出發(fā)，做到廣告策劃內(nèi)容的真實性，和策劃方法的針對性，保證給予消費者最理想的信息資訊。
2、打造專業(yè)的營銷策劃團(tuán)隊專業(yè)化的營銷策劃團(tuán)隊，也是解決當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃問題的關(guān)鍵所在。為此，我們需要做好的工作為：其一，立足提升在職營銷策劃團(tuán)隊成員業(yè)務(wù)素質(zhì)，積極開展專業(yè)化的營銷策劃培訓(xùn)，使得其不斷接觸全新的營銷策劃知識，以不斷提升自身的營銷策劃能力；其二，建立健全營銷策劃方案的評價機(jī)制，實現(xiàn)營銷策劃方案與消費者感興趣程序，消費者參與程度，實際銷售業(yè)績之間的融合，實現(xiàn)對于具體營銷方案的考核，由此實現(xiàn)對于對應(yīng)營銷策劃方案人員的獎勵和懲罰，以最大化的激發(fā)營銷策劃人員的工作積極性。
3、實現(xiàn)科學(xué)的營銷策劃定位做好充足的營銷策劃準(zhǔn)備工作，是保證營銷策劃定位科學(xué)性的關(guān)鍵所在。為此，需要做好以下幾個方面的工作：首先，積極做好市場調(diào)研工作，收集和整理最前沿的市場數(shù)據(jù)，全面了解消費主力和能力的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)對于建筑前景的預(yù)測；其二，在預(yù)測報告的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)對于商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品金正能力的評估，并且借助計算機(jī)信息技術(shù)，實現(xiàn)具體數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)體系的構(gòu)建，為制定營銷策劃方案做好夯實的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)；其三，界定商業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)消費群體，對于其收入情況，購買力狀況進(jìn)行分析，由此明確不同階層的消費需求，由此去確定其戶型需求程度，在此基礎(chǔ)上實現(xiàn)對于消費目標(biāo)的界定。
從理論上來講，商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃方案應(yīng)該以客戶市場需求為出發(fā)點，樹立整體營銷意識，保證營銷策劃與銷售情況保持一致，進(jìn)而使得商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃方案能夠如實的實現(xiàn)開發(fā)項目的經(jīng)濟(jì)效益。
（二）。
針對棗陽光彩產(chǎn)業(yè)城一期標(biāo)鋪、家居大賣場、小商品城2015年需回款3億元的銷售目標(biāo)，制定如下市場分析及銷售計劃。
項目以百盟集團(tuán)為背景，擁有充足的商業(yè)支持力以及豐富的專業(yè)市場運作經(jīng)驗。也得到了市場和棗陽人民的一致認(rèn)可，這點從第一次開盤能達(dá)到1400多組認(rèn)籌中就足以證明。
1、機(jī)會與挑戰(zhàn)分析。
基于襄陽百盟的影響力，棗陽人民對百盟是抱有很大希望、對于百盟產(chǎn)業(yè)城的順利開業(yè)也是充滿期待的。但由于幾年來，棗陽市先后出現(xiàn)棗陽萬象城、漢城等模仿百盟的商業(yè)模式先后面世，帶走了一批投資戶及自營戶，但由于他們的不專業(yè)、不負(fù)責(zé)任，也傷害了一批投資戶及自營戶。我們現(xiàn)在要做的就是找回客戶的信心，然他們重新回到百盟的懷抱。
2、優(yōu)勢與劣勢分析。
棗陽百盟光彩產(chǎn)業(yè)城從地段、規(guī)模、規(guī)劃、物流、倉儲、辦公配套以及政府支持力無論是棗陽還是襄陽，甚至武漢都是獨一無二的。但目前在項目整體包裝、推廣上面，并沒有將項目本身大氣、航母般的氣勢詮釋出來。對于一個近百萬方的超大項目，幾個板塊同時啟動，無論是規(guī)劃、施工、宣傳、策劃、人員等都是極大的挑戰(zhàn)。在3個多月，103天的時間內(nèi)完成3億元的回款不是問題，但目前市場的預(yù)熱、形象的出街、沙盤模型的制作、各媒體資源的確定、蓄客、各種政策的制定及人員等等工作都沒有啟動，要完成3億元回款的目標(biāo)，在目前看來，困難是巨大的。
3、問題分析。
截止到今天，總共認(rèn)籌112組，離10月28日開盤僅有33天時間，按現(xiàn)在平均每天3、4組的來訪量，到10月28日可增加105組新客戶來訪。70%成交率，可增加74組認(rèn)籌。加上之前的累計認(rèn)籌189組。認(rèn)籌全部認(rèn)籌也才增加105組認(rèn)籌，按照70%的轉(zhuǎn)籌率，可完成實際成交132組，50萬/套，開盤可完成6598萬銷售額。這是經(jīng)過半年時間的準(zhǔn)備才達(dá)到成績。如果想在短短3個月時間時間完成近5個億的銷售額，3個億的實際回款，按目前的來電及來訪量顯然是不行的。完成的開盤商業(yè)地產(chǎn)一般都遵循“銷售未動，招商先行”的原則，目前已經(jīng)簽訂的商戶也是投資客以及自營客比較關(guān)心的。公布已進(jìn)駐的商戶信息，不管是對招商、還是對銷售，都可以起到積極的推動作用。
1、財務(wù)目標(biāo)。
一期標(biāo)鋪、小商品城、家居大賣場年內(nèi)完成銷售額5億元，完成回款3億元。
一期標(biāo)鋪剩余可售近500套，全部銷售可完成2、5億元銷售額，可完成實際回款1、5億元。小商品城以及家居大賣場兩個板塊須完成2、5億元銷售額，完成實際回款1、5億元。反推成交套數(shù)為1000戶，完成認(rèn)籌1428組，完成來訪2040組，按103天的周期，平均每天接待新客戶來訪20組。分為三個賣場同時接待，每個賣場每天接待新客戶來訪7組。
目標(biāo)市場：棗陽市高收入家庭、個體戶、公務(wù)員，年齡在35--55歲之間。產(chǎn)品定位：低風(fēng)險、低投入、高回報純商業(yè)地產(chǎn)投資項目。價格：價格稍高于市場水平。
配銷渠道：1、通過專業(yè)廣告公司，對項目整體進(jìn)行從新包裝(包括戶外廣告、報紙廣告、海報、樓書、宣傳單張、折頁、紙杯、手提袋等等)銷售物料的設(shè)計制作。2、通過專業(yè)的商業(yè)策劃公司，對項目定位、推廣、營銷、各類宣傳活動的方案的制定。3、成立一支精英的銷售及招商團(tuán)隊，招商與銷售相結(jié)合，客戶資源利用最大化。4、服務(wù)：提供全面的商業(yè)物業(yè)管理。
廣告：1、針對10月28日一期標(biāo)鋪的開盤，設(shè)計一套新的廣告畫面及文案，著重宣傳超大的商業(yè)航母，給客戶提供最大的商業(yè)保障。2、針對即將面的家居大賣場和小商品城，設(shè)計一套品牌型的廣告畫面，在逐步更換主題賣場、炒作、認(rèn)籌、開盤等畫面。
1、10月10日前完成商業(yè)策劃公司及廣告公司的簽訂。
2、10月10日前完城各媒體資源的整合及篩選()。
3、10月18日前完成第一批廣告畫面的設(shè)計并制作發(fā)布。
4、10月18日前分別完成家居大賣場及小商品城人員到崗經(jīng)理及以上級別2人，銷售及相關(guān)人員6人，共計18人。
6、10月30日家居大賣場或小商品城開始接受客戶誠意登記(認(rèn)籌)。
7、11月中下旬視認(rèn)籌情況確定時間開盤。
8、12月上旬家居大賣場或小商品城開始接受客戶誠意登記(認(rèn)籌)。
9、2014年1月中下旬視認(rèn)籌情況確定時間開盤。
10、11月10日前，一期標(biāo)鋪開始誠意登記。
11、12月30日前，一期標(biāo)鋪視認(rèn)籌情況確定時間開盤。
按照以上行動計劃，每個月都有一次開盤活動。推出的產(chǎn)品過于可能對于自營戶有區(qū)別，但對于投資戶，幾乎是一致的的。要想每個板塊都能完成開盤的銷售任務(wù)，且不至于讓客戶無所適從，我們只能制造產(chǎn)品的差異化，盡量填補不同客群的不同投資需求。
（三）。
本工作計劃包括宗旨、目標(biāo)、工作開展計劃和計劃評估總結(jié)，日計劃，等五部分。
本計劃是，完成銷售指標(biāo)100萬和達(dá)到小組增員10人。制定本計劃的宗旨是確保完成指標(biāo)、實現(xiàn)目標(biāo)。
1、全面、較深入地掌握我們“產(chǎn)品”地段優(yōu)勢并做到應(yīng)用自如。
2、根據(jù)自己以前所了解的和從其他途徑搜索到的信息，搜集客戶信息1000個。
3、鎖定有意向客戶30家。
4、力爭完成銷售指標(biāo)。
眾所周知，現(xiàn)代房產(chǎn)銷售的競爭，就是服務(wù)的競爭。服務(wù)分為售前服務(wù)、售中服務(wù)和售后服務(wù)，而我們房產(chǎn)銷售也是一種“服務(wù)“，所以前期工作即就是售前服務(wù)更是我們工作的重中之重。正是因為如此，我的工作開展計劃也是圍繞“售前服務(wù)”來進(jìn)行。
1、多渠道廣泛地收集客戶資料，并做初步分析后錄入，在持續(xù)的信息錄入過程中不斷地提高自己的業(yè)務(wù)知識，使自己在對房產(chǎn)銷售特點掌握的基礎(chǔ)上進(jìn)一步的深入體會，做到在客戶面前應(yīng)用自如、對答如流。
2、對有意向的客戶盡可能多地提供服務(wù)(比如根據(jù)其需要及時通知房原和價格等信息)，目的讓客戶了解房源和價格，在此基礎(chǔ)上，與客戶進(jìn)行互動溝通。
其次給客戶一種無形的壓力，比如：房源緊張，價格要上漲，等。挑起其購買欲望。
3、在用電話與客戶交流的過程中，實時掌握其心理動態(tài)，并可根據(jù)這些將客戶分類。
4、在交流的過程中，鎖定有意向的客戶，并保持不間斷的聯(lián)系溝通，在客戶對我們的“產(chǎn)品”感興趣或希望進(jìn)一步了解的情況下，可以安排面談。
5、在面談之前要做好各種充分準(zhǔn)備，做到對房源，面積，單價等了如指掌。
6、對每次面談后的結(jié)果進(jìn)行總結(jié)分析，并向上級匯報，聽取領(lǐng)導(dǎo)的看法?？朔щy、調(diào)整心態(tài)、繼續(xù)戰(zhàn)斗。
7、在總結(jié)和摸索中前進(jìn)。
在一個月后，要對該月的工作成果、計劃執(zhí)行情況做一次評估，總結(jié)得失，為下個月的工作開展做準(zhǔn)備。
商業(yè)地產(chǎn)策劃工作內(nèi)容篇八
在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位。
××商業(yè)城項目是××房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè)，將成為××市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。
××商業(yè)城座落于××市城區(qū)北部的××廣場旁，是××地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項目。本項目占地7000平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計建議方案，項目由三層裙樓（含負(fù)一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成，總建筑面積約為15000余平方米，地下車庫及設(shè)備用房建筑面積為1500多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約8500平方米，塔樓建筑面積約6500余平方米。項目總投資約1800萬元。
經(jīng)過前期的市場調(diào)研分析，本項目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購物商城。根據(jù)這個初步設(shè)想，結(jié)合目前項目現(xiàn)狀，本營銷企業(yè)方案對本項目做了比較系統(tǒng)的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發(fā)，對項目的整體形象包裝、營銷組織運行、市場推廣、廣告策略安排、銷售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。
營銷總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場，通過全方位地運用營銷策略，最大限度提升項目的附加價值，獲取項目的最大利潤，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略，可以簡述為“五個一”，即樹立一個新銳概念、倡導(dǎo)一個財富理念、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衛(wèi)市場、醞釀一場熱銷風(fēng)暴。
根據(jù)本項目“五個一”的總體營銷策略，擬訂本項目的營銷目標(biāo)方針如下，作為本項目營銷工作綱領(lǐng)的完善和充實。
1、樹立一個新銳概念：休閑式購物商業(yè)。
2、倡導(dǎo)一個財富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物、穩(wěn)定性回報。
3、提煉一個鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。
購物主題明確。
5、醞釀一場熱銷風(fēng)暴：本項目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭推動商業(yè)房地產(chǎn)市場開發(fā)的全新變革，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競爭，在一個全新市場里掀起一場熱銷風(fēng)暴。
1、銷售（招商）目標(biāo)。
××商業(yè)城的可銷售面積如表8-3所示。
表8-3××商業(yè)城的可銷售面積說明表。
2、銷售目標(biāo)分解。
××商業(yè)城的銷售目標(biāo)如表8-4所示。
表8-4××商業(yè)城的銷售目標(biāo)計劃。
根據(jù)項目的定位及施工進(jìn)度計劃，將營銷工作分為四個階段，各階段工作重點如表8-5所示。
表8-5營銷各階段工作任務(wù)一覽表。
為了更好地在后續(xù)營銷過程中充分體現(xiàn)總體營銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實現(xiàn)，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素，結(jié)合項目定位，確定以下銷售時機(jī)及價格。
（一）項目入市時機(jī)及姿態(tài)。
1．入市時機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營銷準(zhǔn)備，在20xx年5月份房交會期間開盤（或20xx年9月），可以抓住20xx年春季房交會、五一國際勞動節(jié)等機(jī)會掀起第一個啟動高潮；在國慶節(jié)、20xx年秋季房交會、元旦等重要時期掀起新的銷售高潮。
2．入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財富地產(chǎn)、休閑購物”形象登場，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營理念。
（二）價格定位及價格策略。
1．價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法。
2．價格定位：整個商業(yè)項目的銷售均價為3580元/平方米，其中起價為3328元/平方米，最高價為4000元/平方米。
3．價格策略：采取“低開高走”型平價策略，開盤后半年作為第一階段的價格調(diào)整（略升），均價為3380元/m2，尾盤銷售變相略降。
（一）宣傳策略主題。
1．個性特色：“××商業(yè)城財富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開發(fā)從。
“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營造全新休閑購物方式”，倡導(dǎo)“投資財富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報”的投資理念。
2．區(qū)位交通：本項目地處××廣場旁，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。
3．增值潛力：處于政府規(guī)劃重點發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。
（二）宣傳媒介組合。
1．開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財富投資，穩(wěn)定回報”理念的深度挖掘，媒體主要以報紙為主，電視為輔。
2．開盤后的強(qiáng)勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期，宣傳媒介以“報紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。
商業(yè)地產(chǎn)策劃工作內(nèi)容篇九
考慮到貴項目對銷售策劃進(jìn)行招標(biāo)的意義與目的，因此，本方案重點在整合推廣方面進(jìn)行了全面的策劃，而對于項目市場分析及目標(biāo)客戶分析等進(jìn)行了簡要的分析。
本案主要由市場分析、整合推廣方案及公司簡介三部分組成，具體包括項目概況、swot分析、項目定位及“usp”導(dǎo)向、推廣思路及項目建議；項目的整合推廣策略及公司簡介。
本案僅僅是體現(xiàn)了我司對于貴項目在運作過程中的一些思路和操作手法，并且也未與貴公司進(jìn)行深入且具有針對性的討論，難免有不足和偏差之處，因此具體的一些執(zhí)行方案還須經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)成一致意見后另行制定。
本項目前期通過商鋪銷售來造勢，以此帶動住宅的銷售；而后期通過住宅的銷售來達(dá)到商鋪的價值最大化，因為本項目具有比較獨特的項目特色，須通過營銷造勢來形成影響力，并推動項目的整體銷售。另外，我方在對于本項目所具有的各種資源整合之后，將本方案的重點定位于住宅的整合推廣。
市場分析
一、項目概況：
本項目地處繁華的大西路及斜橋街的交界口，地理優(yōu)勢明顯，其總占地面積17093m2，由兩棟18層電梯公寓和臨街商鋪圍合而成。
二、項目swot分析：
優(yōu)勢分析：
1）區(qū)位優(yōu)勢
位于商業(yè)繁華地，其商業(yè)資源優(yōu)勢無可比擬；
2）配套優(yōu)勢
周邊商業(yè)、教育、醫(yī)療等生活配套一應(yīng)俱全；
3）交通優(yōu)勢
本項目交通便利、車流量及人流量較大，
劣勢分析：
消費群劣勢
高層物業(yè)還沒有被大部分人認(rèn)可，如何轉(zhuǎn)變消費觀點是關(guān)鍵；
機(jī)會分析：
1）市場機(jī)會
2）稀缺性
本案為鎮(zhèn)江第二個高層電梯公寓，對于樹立項目品牌是一次絕好的機(jī)會；
3）隱性機(jī)會（引導(dǎo)消費）
威脅分析：
1）潛在競爭威脅
潛在存在一些地塊，其開發(fā)商擬修建高層，而對于市場存觀望態(tài)勢。而一旦本項目的成功推出，其可能會一哄而上，從而構(gòu)成競爭威脅。
2）消費者的認(rèn)知程度不高
如何引導(dǎo)消費，讓更多的人予以關(guān)注是化解本風(fēng)險的唯一途徑（可以通過新聞媒介、廣告宣傳推廣）。
通過上述分析，在本項目中優(yōu)勢和劣勢共存，機(jī)會和威脅同在，如何化劣勢為優(yōu)勢，如何最大限度的規(guī)避風(fēng)險，并挖掘本項目所具有的所有機(jī)會，如何將本項目的各種資源全面整合將成為本項目成功的關(guān)鍵。
最近的房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了銷售受阻的情況，在這種情勢之下更應(yīng)該做一個商業(yè)計劃書，做到有計劃的有步驟的將樓盤銷售掉。
由于房地產(chǎn)與一般商品具有異質(zhì)性，如其資金投入巨大、生產(chǎn)周期短、具有價值升值和貨幣功能、能夠半品銷售、品質(zhì)基本不能提升、入市價格低、開盤多、競爭激烈等等。
隨著房地產(chǎn)競爭的日趨激烈，相應(yīng)的營銷策劃也十分火暴，因此策劃創(chuàng)新成為制勝之道。對于房地產(chǎn)的營銷策劃，主要是圍繞消費者的消費行為、生活方式在產(chǎn)品設(shè)計、提升產(chǎn)品價值、營銷傳播、支付方式等方面進(jìn)行創(chuàng)新，激發(fā)潛在消費需求或爭奪現(xiàn)有顧客，其創(chuàng)新可以體現(xiàn)在創(chuàng)造一種新產(chǎn)品（如規(guī)劃設(shè)計方面的獨特性）；提供一種服務(wù)模式（如管家式的物業(yè)服務(wù)）；倡導(dǎo)一種生活方式（如運動、健康、休閑、品位等）；營造一種文化等等。
房地產(chǎn)全程營銷策劃
一是策劃為先。在整個項目開發(fā)過程中，從思維上應(yīng)該策劃在先，包括項目認(rèn)證、風(fēng)險評估、資金渠道、市場定位、規(guī)劃設(shè)計、施工招標(biāo)、工程管理、材料選擇、形象包裝、開盤銷售、廣告宣傳、營銷策略、物業(yè)管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統(tǒng)策劃，策劃是建立在相應(yīng)的市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，調(diào)查既可以是一手的資料，也可是二手的，如包括政府統(tǒng)計口徑、銀行統(tǒng)計口徑、統(tǒng)計局、商業(yè)局、房管局、國土局、稅務(wù)局等部門的統(tǒng)計年鑒，了解和分析市場購買力及消費趨勢等等。根據(jù)不同的環(huán)節(jié)有針對性的展開調(diào)查，如圍繞消費者的生活形態(tài)，圍繞區(qū)域的樓盤情況，圍繞促銷策略等等。
二是創(chuàng)新為贏。在整個策劃過程中均應(yīng)該進(jìn)行營銷策劃創(chuàng)新，包括建筑形態(tài)、布局規(guī)劃、戶型設(shè)計、整合營銷、廣告宣傳、公關(guān)活動、物業(yè)管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結(jié)合；在價格制定上，有效利用消費者的心理；在宣傳和定位上，利用消費者好奇、虛偽等心理。如關(guān)注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷售、在促銷上合家歡禮品組合：丈夫贈送健身禮券、妻子贈送美容禮券、兒女贈送少年宮課程一門、老人贈送全面身體檢查一次等等。同時要全程為握，房地產(chǎn)開發(fā)的全程策劃，每個環(huán)節(jié)、每道工序、每個細(xì)節(jié)都相當(dāng)重要。如市場調(diào)研、市場分析、市場定位、市場形象、市場促銷。
三是塑造差異。差異化能夠創(chuàng)造競爭優(yōu)勢，在房地產(chǎn)策劃過程中，應(yīng)在不同層面塑造差異，如建筑風(fēng)格、外立面、風(fēng)系設(shè)計、光系設(shè)計、戶型設(shè)計、布局空間設(shè)計、功能設(shè)計、智能化設(shè)計、逃生設(shè)計等等。在差異的塑造過程中，應(yīng)在價值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權(quán)衡考慮，因為企業(yè)的目的是營利為本。
四是整合營銷。一方面房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)或經(jīng)營中要體現(xiàn)人性化意識，關(guān)注企業(yè)形象、項目形象、員工形象、產(chǎn)品用料、營銷方式等等，另一方面要善于整合，在定價方式、開盤起價、價格策略、付款方式、營銷主題、廣告創(chuàng)意、投放媒體、投放時間、媒體選擇、賣點營造、物管承諾等方面都應(yīng)該組合和整合。如引進(jìn)組合家電、組合廚房；社區(qū)綜合配套，整合內(nèi)外部資源等等。在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒設(shè)計和戶型；從軟文到單葉，從電視廣告到車體、廣播和戶外廣告等，在生活方式、生活品味等方面區(qū)塑造創(chuàng)意點。在品牌定位方面，根據(jù)消費形態(tài)和樓盤實際情況，尋找相應(yīng)的目標(biāo)消費群體，同時要善于培育樓盤的子品牌。當(dāng)然，對于房地產(chǎn)銷售力的實現(xiàn)，單純靠品牌概念的輸出無法達(dá)成，實在的產(chǎn)品和價格才是實現(xiàn)銷售力的關(guān)鍵所在，因此應(yīng)輸出多元化的產(chǎn)品信息，提升樓盤的價值感，打動更加理性的消費群，為產(chǎn)品注入一些新的元素，賦予產(chǎn)品更加新鮮的形象，從而保持品牌的新鮮感。
特點，使廣告投入針對性更強(qiáng)更直接。一方面是組合利用軟文、公關(guān)和不同形式的廣告，在設(shè)計和投放過程中創(chuàng)新，另一方面是有效把握目標(biāo)消費群體的消費心理和行為，關(guān)注其消費形態(tài)，從而有針對性地開展相應(yīng)地傳播和促銷活動。
房地產(chǎn)營銷策劃方案范文
第一篇：分析篇
漢沽位于天津東部濱海地區(qū)，是天津濱海新區(qū)的重要組成部分，轄區(qū)面積441、5平方公里區(qū)政府坐落在寨上街轄區(qū)內(nèi)，全區(qū)共有常駐人口17萬。漢沽是我國重要的化學(xué)工業(yè)基地之一，已形成以海洋化工為主，多門類綜合發(fā)展的工業(yè)體系，全區(qū)共有工業(yè)企業(yè)300余家，主要有制鹽、化工、輕紡、服裝、冶金、機(jī)械加工等十多個工業(yè)門類。漢沽不僅是一個工業(yè)重地，而且還是一個魚米之鄉(xiāng)，盛產(chǎn)水稻、水果及水產(chǎn)品。其中的茶淀葡萄和水產(chǎn)品久負(fù)盛名。
xx所在寨上街，其南部為天津老牌化工企業(yè)—天津化工廠，她曾為漢沽區(qū)的發(fā)展立下了汗馬功勞，但隨著改革開放的進(jìn)行及國有老企業(yè)的通病，企業(yè)的效益大不如前，也在某種程度上影響了漢沽區(qū)的發(fā)展。隨著漢沽新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，將第三產(chǎn)業(yè)作為漢沽區(qū)結(jié)構(gòu)的補充體，使?jié)h沽成為一個經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)多角化的地區(qū)，從而保證漢沽區(qū)經(jīng)濟(jì)的健康、可持續(xù)發(fā)展。
由于漢沽房地產(chǎn)市場的發(fā)展屬于初級階段，市場對價格的敏感度較高，面對產(chǎn)品的認(rèn)知及感知程度相對較低，故此我們在分析競爭對手時主要針對地段、價格、產(chǎn)品三個層面進(jìn)行歸納與比較，我們將其分為直接競爭對手與間接競爭對手。
1、在漢沽我們的直接競爭對手是誰呢？
2、在漢沽我們的間接競爭對手？
在漢沽市場中我們將綠地人家、濱河小區(qū)及富達(dá)花園定為間接競爭對手，具體原因我們分列如下：
綠地、濱河及富達(dá)的銷售均價與第壹城相差500元左右，故此在目標(biāo)人群層面，不與第壹城形成直接競爭。
項目名稱規(guī)劃面積銷售均價基本情況
綠地人家27萬平方米1760社區(qū)規(guī)模較大，銷售單價較低，一期開發(fā)面積7萬平米，整體社區(qū)規(guī)劃及戶型設(shè)計較為南方化，銷售樓層以一、二、三、六層為主。
濱河小區(qū)12萬平方米1584社區(qū)規(guī)劃有中心景觀帶，五層建筑形態(tài)，社區(qū)無會所，鄰近薊運河及烈士陵園，價格優(yōu)勢明顯，戶型面積控制較好，并帶簡單裝修。
井田·藍(lán)月灣6萬平方米2050l型地塊，與第壹城一路之隔，戶型、價格、配套與第壹城相近。
分析：從已銷售的戶型比來看，其中兩室占了絕對的比例，即便是頂層的兩室也由于價位較低得到了市場的認(rèn)可，所以我們有理由說，漢沽市場的主要需求在兩室，對于一室戶型的銷售由于存量較大，我們?nèi)孕杞o予足夠的重視。在兩室的銷售當(dāng)中主要以a、b、e戶型為主導(dǎo)，是典型的經(jīng)典戶型，面積在90—100㎡之間，這樣也從另一側(cè)面反映了我們客戶的主流消費價格在18萬左右。
3、樓棟售出率分析
分析：在我們項目樓棟售出情況的分析中我們可以看出，大量消費出現(xiàn)于臨街與臨學(xué)校的一面，而在景觀中心區(qū)附近的樓棟銷售情況一般。出現(xiàn)這種情況的原因，一方面是現(xiàn)場銷售控制的原因，一方面也與居住觀念有關(guān)。但這樣的銷售情況也為項目后期景觀節(jié)點釋放后的銷售，提供有力的產(chǎn)品支持。
4、已售出產(chǎn)品面積區(qū)間與總價格區(qū)間分析：
1、付款方式分析：
分析：我們從已成交的客戶付款方式的比例中可以看出，一次性付款與貸款的比例相差較大，說明當(dāng)?shù)氐南M者在消費能力上雖有一定的問題，但他們具有相當(dāng)穩(wěn)定和充足的還款能力，且在消費意識上較為超前，這當(dāng)然也與客戶的職業(yè)及受教育的程度有關(guān)。
2、年齡結(jié)構(gòu)分析：
分析：我們從已購客戶的年齡層面上去分析，主要可以得出的判斷是我們的客戶以中年人為主，他們對新事物的接受能力較強(qiáng)，具有一定的購買力及資金支配能力，相應(yīng)對生活質(zhì)量的要求也較高。而且我們從客戶的年齡層次分析中還可以得出另外一個問題，即是他們的需求不只存在于房子一方面，在生活當(dāng)中還有更多的需求，比如：子女的教育問題、娛樂問題、收入及職業(yè)狀況問題等。由于漢沽當(dāng)?shù)厝罕妼Ξ?dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況的擔(dān)憂，更多反映出的是對子女教育的關(guān)注較多。
3、行業(yè)分析：
行業(yè)累計銷售套數(shù)累計百分比
天化5830、05%
石化52、59%
個體及私營3618、65%
銀行94、66%
學(xué)校94、66%
醫(yī)院52、59%
鹽場63、11%
稅務(wù)52、59%
規(guī)劃局21、04%
保險21、04%
其它5629、02%
總計193
分析：從已購客戶的行業(yè)特征來看，大部分的已購客戶集中在企、事業(yè)單位及個體行業(yè)。由此所反映出的是我們業(yè)主大部分為工薪階層，其收入狀況較穩(wěn)定，收入水平相對較優(yōu)厚。而這樣的客戶在漢沽當(dāng)?shù)氐臄?shù)量較多，為我們提供了較好的市場承接力，且在一方面確定了我們主要的宣傳目標(biāo)。
4、居住區(qū)域分析：
分析：從項目已購客戶現(xiàn)居住區(qū)域情況的分析中，我們可以看出我們的主要消費對象仍是以漢沽城區(qū)附近的居民為主，且以天化宿舍為主，這樣即為我們以后的宣傳通路指明的方向。
xx在前期的媒介宣傳過程中，主要是對漢沽區(qū)的發(fā)展、順馳的品牌、工程質(zhì)量、物業(yè)及部分戶型進(jìn)行了市場傳達(dá)。其項目的促銷活動，主要是結(jié)合項目的工程節(jié)點進(jìn)行了一些老客戶的維系活動。
在我們對宣傳及活動的分析當(dāng)中，發(fā)現(xiàn)了其中存在三個方面的問題。一是宣傳主題與客戶需求上的錯位，也即宣傳內(nèi)容的針對性不強(qiáng)；二是在各宣傳節(jié)點上的訴求不能成為體系，缺乏對項目主題的支撐；三是宣傳中對產(chǎn)品的價值宣泄不足。
1、對市場、產(chǎn)品、消費者的總結(jié)：
我們在前面對市場及競爭對手、產(chǎn)品及客戶進(jìn)行了一個簡要的分析，通過分析我們得出我們對市場、產(chǎn)品及市場中的消費者的理解，我們在明示如下：
市場：在漢沽的房地產(chǎn)市場中充斥著大量的房地產(chǎn)項目，單從供應(yīng)量上來講已基本上可以滿足市場現(xiàn)有的消費需求，而且在新的一年里將有新的地產(chǎn)公司進(jìn)入市場，并為市場帶來新的產(chǎn)品，這樣我們就可以說2004年的漢沽房地產(chǎn)市場，將快速成長為供大于求的買方市場。對于在市場中的各個項目來說，漢沽將是一個各項目進(jìn)行快速掠奪的市場。
我們從目前所了解到的市場中各項目的銷售情況來看，雖然漢沽已經(jīng)進(jìn)入了買方市場，雖然各項目都已經(jīng)在市場中得到相應(yīng)的認(rèn)知，雖然各競爭對手之間的差異較大（包括產(chǎn)品及價格），但是卻沒能有一個項目成為市場追逐的熱點，成為市場銷售的領(lǐng)跑者，成為市場中最具殺傷力的項目。在這樣的市場情況下，一方面給我們留下了一個絕佳的市場機(jī)會，一方面也讓我們反思我們近一年來所做工作的欠缺及未來工作中的跟進(jìn)措施。如果我們能夠在未來的工作中，及時總結(jié)我們的經(jīng)驗教訓(xùn)，及時調(diào)整我們的營銷戰(zhàn)略，及時登上市場領(lǐng)軍者的寶座，我們的項目明天將會異常光明。
產(chǎn)品：在漢沽房地產(chǎn)市場中，我們不能說我們的產(chǎn)品規(guī)模是最大的，不能單就一個方面說我們的產(chǎn)品是最好的，但我們可以說我們產(chǎn)品的從整體上來說是最好的，雖然我們銷售價格高于競爭對手，但這個價格是與其價值相符的，這從我們產(chǎn)品的前期銷售中即可看出。雖然目前市場上普遍認(rèn)為我們的價格高，但那只是表面現(xiàn)象，那只是因為我們沒能在項目的前一階段銷售過程中讓市場認(rèn)清我們產(chǎn)品的價值而已，只要我們能讓消費者實際感受到我們的產(chǎn)品，看到我們的產(chǎn)品價值，我們的銷售必然會放量，我們的項目必然會成為市場關(guān)注的熱點，我們的項目必然會成為市場的領(lǐng)跑者。
消費者：在漢沽當(dāng)?shù)氐南M市場中，主要以工薪收入階層為主，這是由當(dāng)?shù)叵鄬我坏慕?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)所造成的。雖然這些工薪階層的收入水平不高，但是卻相對穩(wěn)定，這為他們購買房地產(chǎn)產(chǎn)品提供了物質(zhì)基礎(chǔ)。同時由于他們受教育程度相對較高，這樣對新鮮事物的接受能力也相對于一般消費者要強(qiáng)，因此也就說明他們是我們的目標(biāo)消費群體，是我們產(chǎn)品信息釋放的主渠道。
商業(yè)地產(chǎn)策劃工作內(nèi)容篇十
江南新地商業(yè)街位于廣州市海珠區(qū)江南西商業(yè)中心，地鐵（江南西）a出入口。項目貫穿江南西路全程，東接江南大道，西連寶崗大道，與地鐵二號線江南西站無縫接駁，與周邊的廣百新一城、摩登百貨、江南西原有商業(yè)街等形成優(yōu)越的立體式業(yè)態(tài)互補商圈。江南新地商業(yè)街屬人防工程，由裕龍投資集團(tuán)開發(fā)的海珠區(qū)唯一的商業(yè)旺區(qū)。為地下兩層建筑，分為兩期，一期建設(shè)長520米，建筑面積約為二萬多平方米；二期為330米。江南新地分為五大區(qū)域，各自擁有不同景觀。其江南新地首次采用地下雙層復(fù)式形式，高7米，共有200多間白金旺鋪，鋪鋪臨街，獨享地下街鋪形式，設(shè)有13個出入口直達(dá)地面，過百個停車位。
針對江南西現(xiàn)有業(yè)態(tài)的結(jié)構(gòu)不平衡，江南新地采取錯位經(jīng)營，定位為吸引廣州白領(lǐng)消費的主題商場，并把服務(wù)對象鎖定在以日漸具有雄厚消費能力和潛在消費能力的25-45歲年齡段為主的消費者身上。江南新地所招進(jìn)場內(nèi)的商戶出售的'商品都是各種切合白領(lǐng)特性的潮流、時尚的商品，并極力營造一種有特色、有情調(diào)、環(huán)境優(yōu)雅的氛圍。隨著節(jié)假日的增多，消費者不只是單純地追求傳統(tǒng)的消費模式，而是尋求一種獨特的、新鮮的、舒適的假日消費方式和消費場所。江南新地商業(yè)街針對消費者這些需求，向消費者提供這樣一種集飲食、娛樂、購物于一體的消費空間，滿足消費者對需求，并向消費者提供大量的潮流資訊。
地鐵的開通，帶來了交通的便利，縮短了地域距離，同時也給江南新地帶來了無限的商機(jī)。江南新地以經(jīng)營各類高品質(zhì)、新潮、時尚、典雅、特色的商品而著稱，不僅吸引了本地大批追求時尚、品質(zhì)的白領(lǐng)一族，還引來了廣州市以外的年青消費一族。
自從廣州江南新地20xx年4月29日開業(yè)以來，其日流量最少2萬人次，最高峰甚至達(dá)到8萬人次；月租金也由最初的每平方米300元漲到現(xiàn)在的800元以上，最高的租金達(dá)1200元/平方米！給當(dāng)?shù)貛砹司薮蟮慕?jīng)濟(jì)效益和社會效益，創(chuàng)造了廣州乃至國內(nèi)商業(yè)運作的一個奇跡。
江南新地之所以取得巨大的成功，與項目的定位明確，主題鮮明，準(zhǔn)確抓住目標(biāo)消費群的時尚、特色、潮流的消費口味及體驗式消費趨勢是分不開的。
針對消費者的需要，除了在招商定位上引入了各類高品質(zhì)的品牌商家外，還引入了潮流特色商家。
除此之外，物業(yè)持有者堅持只租不賣、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理的經(jīng)營策略使得商場的發(fā)展有了良好的延續(xù)性，得以持續(xù)發(fā)展。
一、開業(yè)盛典。
活動目的：為商場開業(yè)造勢，引起話題，吸引大家的眼球，增加商場知名度。
活動主題：開業(yè)盛典。
活動時間：20xx年4月29日。
活動地點：江南新地露天廣場。
活動形式：啟動儀式和舞臺表演。
1，啟動儀式（上午）。
1)迎賓。
2)領(lǐng)導(dǎo)致辭。
3)啟動儀式，區(qū)領(lǐng)導(dǎo)、集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)、商戶代表和黃宗澤共同啟動拉桿臺，魚同水注入鏤空透明江南新地logo中。
4)舞臺表演。
a、明星演唱。
b、明星與現(xiàn)場觀眾互動。
c、運動服裝秀。
d、女子led鼓樂表演。
e、街舞—雙截棍。
f、休閑服裝秀。
g、魔術(shù)。
i、約翰表演飛面團(tuán)。
j、數(shù)碼產(chǎn)品秀。
商業(yè)地產(chǎn)策劃工作內(nèi)容篇十一
【基本情況】全區(qū)幅員面積332．64平方千米，年末總?cè)丝?1.5萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口10.44萬人。全年完成國內(nèi)生產(chǎn)總值14.8億元，增長12.5%，其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值3.19億元，增長4.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值4.93億元，增長19.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值6.68億元，增長11.5%。完成財政收入10,584萬元，增長17.1%。農(nóng)民人均純收入增加150元，達(dá)到2871元。出生人口2296人。
【工業(yè)經(jīng)濟(jì)】全年完成區(qū)屬工業(yè)總產(chǎn)值10.74億元，增長19.4%，其中規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)增長47.9％。完成工業(yè)增加值2.63億元，增長17.5%，工業(yè)對gdp增長的貢獻(xiàn)率為24.7%，拉動gdp增長3.1個百分點。規(guī)模以上工業(yè)銷售產(chǎn)值4.14億元，增長33.6%，產(chǎn)銷率99%。工業(yè)效益明顯提高，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤2796萬元，增長144.1%；利稅5134萬元，增長39.8%；無虧損企業(yè)。
【農(nóng)村經(jīng)濟(jì)】全年完成農(nóng)林牧漁總產(chǎn)值4.55億元，增長5.6%。糧食總產(chǎn)11.16萬噸，比上年下降2.2%。蔬菜產(chǎn)量5.81萬噸，增長6.8%。水果產(chǎn)量2816噸，增長23.8%。畜牧業(yè)產(chǎn)值1.33億元，占農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值的52.3%。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)完成總產(chǎn)值23.11億元，增長14.2%，入庫本區(qū)稅金3763萬元，增長14.1%。
【商貿(mào)業(yè)】瀘州沱江商業(yè)城川南貿(mào)易中心地位得到鞏固。全區(qū)各類商品交易市場42個，營業(yè)面積42.5萬平方米，集貿(mào)市場成交額14.32億元，增長12.8%。全年完成社會消費品零售額7.11億元，增長13.5%。
【非公有制經(jīng)濟(jì)】非公有制經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，實現(xiàn)稅收7430萬元，占稅收總額的69.7％，占財政收入的58.6％。全年實現(xiàn)非公有制經(jīng)濟(jì)零售額62.055萬元，比上年增長14.5%，市場占有份額87.2%，直接拉動社會消費品零售總額上升12.5個百分點，對社會消費品零售總額增長的貢獻(xiàn)率達(dá)92.6%。其中：個體私營經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)零售額41,235萬元，比上年增長16.4%，對社會消費品零售總額增長的'貢獻(xiàn)率達(dá)68.6%，拉動社會消費品零售總額增長9.3個百分點。
【城鄉(xiāng)建設(shè)】龍馬新城已具雛形，新城建設(shè)共完成投資2.80億元，“一橫三縱”主次干道混凝土路面澆筑完畢，商會大廈、興達(dá)、馨天地等房地產(chǎn)項目建設(shè)快速推進(jìn)。舊城面貌發(fā)生較大變化，小市沿江路以交通、防洪、休閑、環(huán)保、商貿(mào)五位為一體的綜合改造全部完畢，改造舊城18萬平方米。全區(qū)集鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)共投入資金6.40億元，新改擴(kuò)建房屋258萬平方米，全區(qū)城鎮(zhèn)化水平31.1%。全區(qū)啟動中心村建設(shè)25個，特興鎮(zhèn)魏園村、安寧鎮(zhèn)良豐村被列為市級重點中心村。
【招商引資】建立健全招商引資的政策機(jī)制，進(jìn)一步改善經(jīng)濟(jì)發(fā)展軟環(huán)境，編印《龍馬潭區(qū)投資指南》，圍繞“工城商農(nóng)”四大板塊成功引進(jìn)三九燈飾城、尖東食品、先鋒乳業(yè)、北方僑豐、江龍農(nóng)產(chǎn)品開發(fā)公司等骨干企業(yè)。全區(qū)共引進(jìn)項目110個，總投資6.42億元，到位資金3.76億元，其中：工業(yè)項目60個，總投資7900萬元；農(nóng)業(yè)項目6個，引進(jìn)資金1363萬元。
【固定資產(chǎn)投資】全年完成區(qū)屬固定資產(chǎn)投資7.83億元，增長35.1％，其中：基本建設(shè)投資2.55億元，增長15.7％；房地產(chǎn)開發(fā)投資4.10億元，增長160.3%。
紅星街道座落于瀘州城北新區(qū)，幅員面積6.5平方千米，轄3個行政村，5個社區(qū)，年末總?cè)丝?4,724人，其中非農(nóng)業(yè)人口19,645人。街道工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值17,883萬元，企業(yè)總產(chǎn)值27,079萬元，工業(yè)產(chǎn)值17,065萬元，財政收入491.58萬元。轄區(qū)內(nèi)個體私營企業(yè)480余家，個體工商戶1100余戶。引進(jìn)企業(yè)12家，引資1600萬元。
商業(yè)地產(chǎn)策劃工作內(nèi)容篇十二
1.“玉壘山莊”，祝您福永繼。——四川“玉壘山莊”
2.夢里尋它千百度，湖光山色見吾家。——杭州夢湖山莊。
3.清幽如畫的人間仙境，顯赫富豪的夢想宅第?！吧角f。
4.萬年的豐盛，居住的夢土?！本┪鹘蓟▓@。
5.豁然開朗，卓爾不凡?！虾Ｈf科廣場。
6.碧影天然，桂香滿園?！坦饒@高級花園別墅區(qū)。
7.萬眾矚目，京華瑰寶?！本╋w達(dá)玫瑰園高級別墅。
8.擁有怡興樓，一生已足夠。——廣州怡興花園。
9.世外桃源在此求，投資置業(yè)在您手?！虾|林花園住宅。
10.千年夢幻成真?！虾Ｊ劳馓以椿▓@別墅區(qū)。
11.外銷規(guī)格，內(nèi)銷價格?！虾Ｃ魅?。
12.物業(yè)升值潛質(zhì)高，投資自住兩相宜?！旖蜃辖鸹▓@。
13.安居樂業(yè)，興隆花園?！虾Ｅd隆花園別墅。
14.擁有一座家園，感受一生幸福?！虾Ｈf科城市花園。
15.千金易得，靚地難求?！獕艉角f。
16.傲視同群，唯我獨尊?！虾ｂ盎▓@。
17.昨日夢想，今日成真?！F族名苑。
18.住在貴族名苑，感受貴族氣派。——貴族名苑。
19.卿卿我我置家園，龍騰四海奔前程。——青龍?zhí)锴f。
20.郊外都市的完美結(jié)合?！ㄍド角f。
21.萬年的豐盛，居住的夢土?！鹘蓟▓@。
22.典雅豪華，明潔幽靜?！垵w花園別墅度假村。
23.一個浪漫溫馨幽靜的愛巢?！钲诿坊ㄐ麓?。
24.居千秋福地，興萬世家園?！虾S友苑。
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商業(yè)地產(chǎn)策劃工作內(nèi)容篇十三
目前階段，我們主要采用簡便、實用的方式方法：
1、實地觀察法。
通過目測、拍攝、筆記、攀談、購物、消費體驗方式掌握商圈基本概貌。有必要時，需不同時段反復(fù)觀察、體驗才有意義。
2、訪談法。
通過個別面談、小組座談，較深入了解本地零售經(jīng)營從業(yè)人員、物業(yè)開發(fā)經(jīng)營商、商圈內(nèi)服務(wù)從業(yè)人員、政府主管部門人員、當(dāng)?shù)鼐用衽c家庭、異地居民與家庭成員對商圈的認(rèn)識和傾向。
3、問卷法。
通過街頭欄截式問卷填寫、電話問卷填寫、訪談問卷填寫、問卷置留填寫等進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計及分析。
4、參展法。
參加行業(yè)會展、企業(yè)營銷展示會，主題研討會、大型樓盤、商號開盤、開業(yè)儀式等活動，集中了解參會參展商戶近況、動向、收集營銷推廣材料及區(qū)域市場信息。
商業(yè)地產(chǎn)策劃工作內(nèi)容篇十四
通過對本項目及項目周邊區(qū)域市場的詳盡分析，針對本項目提出如下營銷核心目標(biāo)：
通過整合營銷推廣，在充分保證利潤的前提下力爭實現(xiàn)在本項目公開發(fā)售后3個月內(nèi)實現(xiàn)80%以上銷售率。
(二)核心戰(zhàn)略構(gòu)想。
為了實現(xiàn)3個月內(nèi)實現(xiàn)80%以上銷售率。
在本項目的操作過程中必須堅持如下三點操作原則，即：
1、一切工作服從銷售目標(biāo);工程、物管、財務(wù)、合同等相關(guān)部門緊密配合銷售工作。
2、準(zhǔn)確制定價格、銷控、包裝、促銷等方面的核心策略;。
3、在銷售過程中不斷強(qiáng)化各類推廣策略的市場決定力，并根據(jù)市場的變化，階段性、靈活性運用推廣策略。
(三)推廣戰(zhàn)略原則。
嚴(yán)格控制營銷推廣費用，排除硬性廣告轟炸式進(jìn)攻，采用“以小搏大”的操作方式;主題定位創(chuàng)造性的“滁州市中心主干道大店鋪、水石嘉園——城市中心的家”的推廣，利用媒體(活動跟蹤報導(dǎo)、軟文等)、現(xiàn)場包裝、促銷(配合公關(guān)活動和工程節(jié)點)等手段，有效的制造熱點話題，將項目的賣點融匯貫通于其中，不斷制造市場焦點，從而提升銷售率。
二、入市時機(jī)建議。
考慮到本項目的工程進(jìn)度和銷售的延續(xù)性，雙方就2006年4月28日正式入市達(dá)成一致意愿。理由如下：
1、開盤的必備條件是工程有一定形象進(jìn)度并達(dá)到預(yù)售條件、樓書資料備齊、導(dǎo)視系統(tǒng)完備、樣板房裝修完成。為展示客戶項目良好的物業(yè)形象，必需2~3個月的銷售準(zhǔn)備工作。
2、“紅五月”。從銷售代理的角度，每年5月前后是一個購樓旺季。本項目于4月28日推出，同時5月1日七天長假，市場需求旺盛。
3、從競爭層面來講，滁州市中心區(qū)未來將有多個項目推出(現(xiàn)在的金光大道、南譙南路的工商銀行旁邊待開發(fā)項目，小商品市場旁邊的財神道)直接對本項目構(gòu)成威脅，搶得先機(jī)，占領(lǐng)市場，方為上策。
三、目標(biāo)市場定位。
根據(jù)我公司充分的市場調(diào)查，同時充分考量本項目的各方面質(zhì)素的基礎(chǔ)上，提出如下目標(biāo)市場定位：
目標(biāo)客戶群定位——賣給誰?
1、本地滁州人，現(xiàn)居住區(qū)域主要在滁州市區(qū)的有實力的經(jīng)商戶;。
2、外來中小商戶，主要為下轄的6個縣市及附近經(jīng)營業(yè)主;。
3、高收入企業(yè)管理階層，集中為新、老城區(qū)內(nèi)效益較好企業(yè)員工;。
4、安徽省內(nèi)外投資客群市場，分連鎖店自營和親屬購置投資兩種。
四、整合營銷推廣戰(zhàn)略。
(一)項目形象定位。
滁州市中心主干道沿街大商鋪。
水石嘉園——城市中心的家。
(二)戰(zhàn)略整合。
1、項目品牌營銷戰(zhàn)略。
與各相關(guān)專業(yè)品牌公司強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，打造項目品牌，塑造本項目在地產(chǎn)領(lǐng)域的新形象，達(dá)到迅速回收資金的目的。
2、差異化營銷戰(zhàn)略。
(1)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品本身差異——“滁州市中心主干道沿街大商鋪”
(2)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品區(qū)域互動的差異—“滁州市中心首個高檔住宅小區(qū)”
(3)強(qiáng)調(diào)目標(biāo)客戶群生活態(tài)度的差異——“棄舊迎新”
(4)強(qiáng)調(diào)營銷手法的差異——“市中心、商業(yè)中心、財富中心”
(5)強(qiáng)調(diào)品牌形象的差異——“統(tǒng)一裝修、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一品質(zhì)”
(三)營銷推廣。
[水石廣場]所面對的主要是敢于投資的區(qū)域消費群體，他們關(guān)注的更多的產(chǎn)品本身所具有的潛在市場價值。因此，整個推廣過程既要延用傳統(tǒng)的營銷手法以平實的作風(fēng)與之溝通，又要利用獨創(chuàng)的、針對性強(qiáng)的觀點與消費者對話，將“賣點”與“觀點”恰如其分地凝結(jié)與目標(biāo)客戶群進(jìn)行溝通。
推廣主題。
“滁州市中心主干道沿街大商鋪”
“滁州市中心首個高檔住宅小區(qū)”
六大銷售主張：
1、優(yōu)越位置、鎦金旺鋪——“坐擁未來市中心商鋪、輕松享受投資回報”
2、展望滁州發(fā)展——“城市在發(fā)展，滁州在改變”
3、中心區(qū)發(fā)展美好未來——“搶占中心地段、把握未來價值”
4、[水石嘉園]創(chuàng)新理想戶型——“110—130㎡的三房小康之家理想戶型”
5、便捷交通——“經(jīng)商、居家出行快易通”、“時間就是金錢”
6、物業(yè)管理——“管家、服務(wù)”
商業(yè)地產(chǎn)策劃工作內(nèi)容篇十五
商業(yè)地產(chǎn)策劃的核心內(nèi)容包括商業(yè)用地的價值判別與發(fā)展定位、商業(yè)地產(chǎn)融資策劃、商業(yè)地產(chǎn)價值鏈構(gòu)造和策劃、商業(yè)地產(chǎn)建筑策劃等?，F(xiàn)在，就一起來看看以下兩篇關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)策劃公司的方案吧!
1.轉(zhuǎn)變思維法則。
策劃是一門復(fù)合性、交叉性、邊緣性學(xué)科，其本質(zhì)是思維的科學(xué)。它的精妙之處在于不同思維方式的運用。策劃是將單線思維轉(zhuǎn)變成復(fù)合思維，將封閉性思維轉(zhuǎn)變成發(fā)散性思維，將孤立、靜止的思維轉(zhuǎn)變?yōu)楸孀C的、動態(tài)的思維，將傳統(tǒng)的量入為出的思維轉(zhuǎn)變?yōu)榱砍鰹槿氲乃季S。在感到困惑的時候，換一種思維方式考慮問題，往往豁然開朗，感到海闊天空。
2.創(chuàng)新法則。
克隆的價值是有限的。策劃貴在創(chuàng)新。只有創(chuàng)新才能保持競爭優(yōu)勢。這是一個創(chuàng)新的時代，永遠(yuǎn)不變的只有變化本身，但創(chuàng)新不能憑空想象，想當(dāng)然地“創(chuàng)新”。太超前了要跳樓，不超前要被淘汰，怎么適度超前?需要有對企業(yè)特性和中國國情非常深刻的把握，以及對社會及行業(yè)趨勢的把握。在掌握規(guī)律的基礎(chǔ)上創(chuàng)新。理念先行法則：創(chuàng)新有不同種類和層次：產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新、營銷創(chuàng)新、管理創(chuàng)新、制度創(chuàng)新、品牌創(chuàng)新、理念創(chuàng)新，由表及里，由淺入深。理念創(chuàng)新是其它層面創(chuàng)新的靈魂和統(tǒng)帥。
理念創(chuàng)新是打破規(guī)定動作的框框，創(chuàng)造自選動作。依據(jù)創(chuàng)新理念開發(fā)出的不是工業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化的“工業(yè)品”，而是量身定做的原創(chuàng)性的“工藝品”。理念創(chuàng)新貴在原創(chuàng)性。
可以毫不夸張地說，理念創(chuàng)新，乃是一切創(chuàng)新之源，是一切創(chuàng)新之本，它決定著其他種種創(chuàng)新活動的開展和成敗，它既是其他創(chuàng)新活動的基石，也是其他創(chuàng)新活動的羅盤和指針。如果說其他創(chuàng)新都還只是戰(zhàn)術(shù)層面的創(chuàng)新的話，那么理念創(chuàng)新就是戰(zhàn)略層面的創(chuàng)新。戰(zhàn)略定位決定著戰(zhàn)術(shù)動作的展開。因此，理念創(chuàng)新具有更大的難度。是一種更高級別的創(chuàng)新挑戰(zhàn)。
如果說其他創(chuàng)新都只是制造常規(guī)武器的話，那么理念創(chuàng)新就是制造核武器的活動。理念創(chuàng)新決定著未來競爭的成敗。
3.自選動作法則。
工作室應(yīng)是自選動作的創(chuàng)造者。自選動作的天地最寬，因為可以由你任意發(fā)揮;自選動作的難度很大，因為你沒有成規(guī)可以借鑒。但自選動作依舊應(yīng)是人們的追求目標(biāo)，因為誰創(chuàng)造了自選動作，誰就創(chuàng)造了一個新的規(guī)矩，就成了游戲規(guī)則的制定者和解釋者，就擁有了話語權(quán)。自選動作的本質(zhì)是創(chuàng)新。
4.三性法則。
如何達(dá)到唯一性、權(quán)威性、排他性是項目和產(chǎn)品策劃必須要考慮的。具有這三性的項目或產(chǎn)品，可以在一個時期內(nèi)處于無競爭狀態(tài)。
唯一性是差異化競爭策略的結(jié)果。權(quán)威性與排他性與策略思路、資源整合對象以及科學(xué)創(chuàng)新密切相關(guān)。三者的統(tǒng)一與完整，可以保證競爭壁壘的固若金湯，可以拒追兵于城外，可以有效抗拒克隆技術(shù)的魔力，可以贏得市場的追捧。
5.適度超前法則。
策劃要講究審時度勢，太超前不被市場接受，要跳樓;太滯后坐失良機(jī)，沒有效益;與市場同步，利潤攤平且很易被人模仿，效益短暫。如何適度超前地引導(dǎo)市嘗創(chuàng)造市場大有學(xué)問。適度超前產(chǎn)生的先發(fā)效應(yīng)，可保持相對時間的無競爭狀態(tài)，從而獲取超額利潤。
6.梳理分析法則。
做策劃首先要考慮三個問題：
第一，老板判斷。企業(yè)的掌門人怎樣，是決定策劃成敗的關(guān)鍵。因為企業(yè)家是企業(yè)的人格化，企業(yè)是企業(yè)家的物化。任何一個好的思路、好的。
只有在老板領(lǐng)會、吃透、充分贊同和肯定并創(chuàng)造性實施和操作的基礎(chǔ)上才能變?yōu)楝F(xiàn)實。
第二，企業(yè)診斷。企業(yè)從那里來，今天處于什么狀態(tài)，明天向那里去。存在決定意識，出身決定風(fēng)格，對企“來龍”的掌控，是對“去脈”設(shè)計的前提。
第三，資源盤存。企業(yè)有那些資源，除了有形資產(chǎn)，更注意它有什么無形資產(chǎn)和隱形資源。比如公共關(guān)系、優(yōu)惠政策、上級扶持等特殊優(yōu)勢。
7.辨證施治法則。
西醫(yī)的哲學(xué)是把人當(dāng)成機(jī)器，分解成各個零部件來考慮問題，難免頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳。中醫(yī)則是把人當(dāng)作一個整體，考慮其陰陽是否平衡，血脈經(jīng)絡(luò)是否通暢。根據(jù)豐富的臨床經(jīng)驗，望、聞、問、切，把握根本，辨證施治。我們的策劃更接近中醫(yī)，從整體的角度把握和解決問題。
8.系統(tǒng)化運作法則。
策劃不是一兩個點子而是一個系統(tǒng)工程，包括：調(diào)查研究、企業(yè)或項目診斷、企業(yè)或項目戰(zhàn)略定位、理念創(chuàng)新、策略設(shè)計、資源整合、操作實施、顧問監(jiān)理、動態(tài)調(diào)整、總結(jié)提升等諸多環(huán)節(jié)。
9.“墊腳石”法則。
任何策劃目標(biāo)的實現(xiàn)，要想一步到位是不現(xiàn)實的。我們往往將這一過程分解成若干可以控制的步驟，每一步都有階段性成果。就像過河，要想不濕鞋，每跨一步都要有塊墊腳石。使企業(yè)或項目通過這些中間的支點，順利達(dá)成最后的目標(biāo)。如此不僅可大大降低失敗的風(fēng)險，而且每一次小的收獲都為最終的成功奠定基礎(chǔ)，最后的成功則成為必然。大處著眼，小處著手，是企業(yè)發(fā)展永恒的基礎(chǔ)法則。
10.核心優(yōu)勢法則。
策劃不管是對區(qū)域、企業(yè)還是個人，最主要的是準(zhǔn)確的自我定位，即找出自己的核心優(yōu)勢，最大限度地開發(fā)和利用這種優(yōu)勢，并量身度造設(shè)計一套切實可行的發(fā)展策略，才能以最小的投入，取得最大的收獲。
11.量身度造法則。
寸有所長，尺有所短。如何揚長避短，是企業(yè)戰(zhàn)略的精髓。策劃應(yīng)該因時、因地、因人制宜，把策劃對象放在這個坐標(biāo)里面，對他進(jìn)行準(zhǔn)確的定位，幫助他對擁有的資源要素進(jìn)行梳理和整合，以期達(dá)到最佳效果，也就是度身定造。
因時：即審時度勢，把對象放在時代的背景下，搞清楚他的昨天、今天、明天，從宏觀上把握社會和行業(yè)發(fā)展的趨勢和脈絡(luò)。
因地：挖掘?qū)ο笏诘貐^(qū)的資源，和文化底蘊，充分利用人文地理各種環(huán)境優(yōu)勢，從而聚人氣、地氣、財氣。
因人：針對企業(yè)自身和企業(yè)老板的特性，設(shè)計不同的戰(zhàn)略和策略。策劃家相當(dāng)于服裝設(shè)計師而不是裁縫。服裝設(shè)計師要根據(jù)每一個人的體形和氣質(zhì)，揚長避短，再參考社會的時尚和潮流，進(jìn)行獨家創(chuàng)作。
12.戰(zhàn)略至上法則。
策劃最講究的是戰(zhàn)略，在戰(zhàn)略方向沒有確定之前，任何戰(zhàn)術(shù)都無所謂好壞。正如一句英格蘭。
名言。
：“對于一艘盲目航行的船來說，任何方向的風(fēng)都是逆風(fēng)?！?/p>
13.系統(tǒng)定位法則。
準(zhǔn)確的市場定位是成功策劃的關(guān)鍵。對社會大趨勢的精妙把握是能否定位準(zhǔn)確的前提。我們策劃時首先要用全新的思維方式，幫助企業(yè)確定自己的位置。這種定位要將企業(yè)放入地區(qū)、行業(yè)、企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的三維坐標(biāo)系中來考量，從而確定企業(yè)在行業(yè)中的位置、產(chǎn)品在市場中的位置、品牌在社會中的位置。
14.預(yù)留“管線”法則。
策劃不要僅局限于眼前，而要有長遠(yuǎn)的考慮，寬打窄用。要為未來的發(fā)展預(yù)留充分的空間，埋下可以發(fā)揮的伏筆，為未來的產(chǎn)業(yè)嫁接事先留下對接口，為未來的利潤增長點培育胚胎。形象的說法就是預(yù)留“管線”。
預(yù)留管線需要策劃人具有超前長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略遠(yuǎn)見，故非一般以眼前利益為中心者可以為之。
預(yù)留管線法則要求，既要保證當(dāng)前項目的成功，還要預(yù)見項目在未來的發(fā)展態(tài)勢，并盡量使現(xiàn)在的成功策略與未來的成功接軌。故此法則實際上使現(xiàn)在的成功策略成為一個開放的而不是封閉的系統(tǒng)。這個系統(tǒng)的開放性面向未來。故預(yù)留管線法則要求策劃人策劃的不僅是項目的現(xiàn)在，更是項目的未來。
15.換芯片法則。
企業(yè)家是企業(yè)的頭腦。他不僅是權(quán)利的源泉，也是企業(yè)智慧的主要來源。
策劃一個企業(yè)，在很大程度上就是策劃一個企業(yè)家，幫助他實現(xiàn)知識和智慧的充實，以及升級換代。
策劃活動在某種意義上主要表現(xiàn)為策劃人與企業(yè)家之間頭腦的磨合與相互影響。策劃人如果不能成功地影響企業(yè)家并使其思維方式朝正確方向轉(zhuǎn)變，則成功的策劃活動就無從說起。
所以我們堅持與老板們的直接交流，也堅持幫助企業(yè)家實現(xiàn)方法論以及知識智慧上的升級換代。用時髦的數(shù)字化生存時代的語言來說，就是為老板換芯片。
16.消化老板法則。
欲策劃老板，必先吃透老板。
能成為老板，其閱歷和智慧定有過人之處，一般都非等閑之輩?；蛘哒f，他本身就具備策劃人的素質(zhì)，就像一個好的導(dǎo)演同時也常常是一個好的編劇一樣。他之所以能不斷地從一個成功走向另一個成功，肯定是把握住了現(xiàn)實中的某種規(guī)律。但他們?yōu)槭裁葱枰覀兡?這是分工協(xié)作所使然，亦是信息爆炸、機(jī)會風(fēng)險頻生的知識經(jīng)濟(jì)所使然。作為企業(yè)分外看重的外腦機(jī)構(gòu)，我們之所以能為企業(yè)家所倚重，一個重要的因素是我們獲得了站在巨人肩膀上的特權(quán)。我們同企業(yè)家合作的第一課就是消化企業(yè)家。由于我們這個特殊的職業(yè)，使我們常常能夠在兩三個小時里吸納和消化企業(yè)家用血肉、靈魂數(shù)十年打拼出來的精華，再轉(zhuǎn)化為我們的能量。消化企業(yè)家，再造企業(yè)家，也許是我們的工作室在跟市場經(jīng)濟(jì)對接時一個鮮明的特點。所以，策劃實際是一個教學(xué)相長的過程。
17.大勢把握法則。
“條條大路通羅馬，策劃就是尋找最近的那條路?！薄白罱笔侵疙槕?yīng)大勢，吻合規(guī)律，盡可能不走彎路。趨勢的潛流就在現(xiàn)實平靜的海面之下，策劃就是要找到它的流向，通過創(chuàng)新讓企業(yè)之船適度超前地順應(yīng)它的流向，借勢、借力，被潮流推著走。才能像沖浪者那樣立于潮頭之上，成為規(guī)則的制定者。面對時代的快速變革，一個企業(yè)能否持續(xù)發(fā)展，能否打造百年老店，不在于它一時的技術(shù)領(lǐng)先或市場的占有率，關(guān)鍵在于它能否審時度勢，在一個又一個時代的轉(zhuǎn)折點上，及時調(diào)整企業(yè)的航向，“好風(fēng)憑借力，送我上青云”，是企業(yè)戰(zhàn)略運營的最佳境界。
18.文化底蘊法則。
名牌的背后是文化。策劃最有神韻之處，往往體現(xiàn)在對每一個地方文化底蘊的把握，發(fā)揮、利用和體現(xiàn)上。工作室策劃方法論的一大特征是更強(qiáng)調(diào)區(qū)域文化背景的分析。在尊重傳統(tǒng)市場調(diào)查方法和結(jié)論的基礎(chǔ)上，更注重社會學(xué)式的感悟式調(diào)查，通過交流取樣。注意捕捉特定的歷史文化浸淫下形成的區(qū)域文化個性與社會經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)及消費心理偏好。重在把握社會運行的脈搏，脈象既明，即可將區(qū)域文化底蘊注入項目的理念(概念)開發(fā)及市場推廣策略之中，?？色@厚積薄發(fā)、石破天驚之效。
19.地域解碼法則。
中國有句古話“一方水土養(yǎng)一方人”。這深刻地揭示了一個樸素的真理：每一地域有這個地域特有的文化，每一個城市有這個城市特有的性格。從事房地產(chǎn)開發(fā)，除必備的專業(yè)知識以外，如何做到“近水知魚性，隔山識鳥音”，準(zhǔn)確為地域文化解碼，是關(guān)乎地產(chǎn)商生死存亡的大事。
20.20度直覺法則。
市場調(diào)查80%*數(shù)據(jù)，20%*直覺。尤其是在知識經(jīng)濟(jì)時代，市場瞬息萬變，*統(tǒng)計得來的數(shù)據(jù)很難準(zhǔn)確反映處于動態(tài)中的市場變化，搞不好就會是刻舟求劍。特別是中國這個市場是一個不成熟的市場，不像西方市場那樣有據(jù)可查。所以，我說市場調(diào)查就像燒水一樣，可以燒到80度，最后的20度得*直覺、經(jīng)驗來把握。
價值層面的差異。
1.物業(yè)價值。
商業(yè)物業(yè)的價值在于經(jīng)營，通過經(jīng)營創(chuàng)造高于價格的價值。一個商業(yè)項目必須要系統(tǒng)考慮項目的商業(yè)定位、招商、經(jīng)營，才能實現(xiàn)高水平的商業(yè)物業(yè)開發(fā)，達(dá)到預(yù)期的贏利目標(biāo)。
而住宅的價值在于居住，保值升值。其關(guān)鍵是準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位及目標(biāo)消費群體定位，最后通過銷售實現(xiàn)開發(fā)價值。
從投資角度來看，住宅可以買來自用，是保值投資，風(fēng)險性極小，而商業(yè)項目一旦沒做旺，其價值就極低，甚至一文不值，風(fēng)險性極大。
2.利益關(guān)系。
從主體上說，住宅地產(chǎn)的價值鏈顯然單一得多，即“開發(fā)商——終端消費者”。商業(yè)地產(chǎn)的利益參與者更為復(fù)雜，它的價值鏈?zhǔn)恰巴顿Y者——開發(fā)商——營運商——經(jīng)營者——終端消費者”。其中包含這四種權(quán)益關(guān)系，開發(fā)者的權(quán)益、所有者的權(quán)益、經(jīng)營者的權(quán)益、管理者，的權(quán)益，它們與商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式密不可分。
開發(fā)者是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商;所有者是商鋪真正的擁有者;第三是經(jīng)營者，就是進(jìn)入這個商業(yè)里面從事商品經(jīng)營者;大型與中小型商場都需要有一個統(tǒng)一的管理者實施有效的管理。
開發(fā)者通過項目獲得利益;所有者通過出租商業(yè)物業(yè)獲取租金收入;經(jīng)營者通過經(jīng)營獲取經(jīng)營效益;管理者通過管理獲取管理利益。
與住宅開發(fā)相比，住宅僅僅通過發(fā)展商和購買者兩個環(huán)節(jié)就可以構(gòu)成單一價值鏈，而商業(yè)地產(chǎn)的價值鏈上除了開發(fā)商，還包括消費者、經(jīng)營者和投資者，每個參與者都有自己的利益出發(fā)點，因此不可避免地存在著許多矛盾，像發(fā)展商要求鋪位劃分要好賣而經(jīng)營者要求好用，投資者要求高回報而經(jīng)營者要求先培育市場，以及商鋪租與售的矛盾等。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要權(quán)衡“四角戀愛”的利益關(guān)系。因此，為了平衡不同主體的利益，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不僅要考慮地段，更要考慮市場定位、業(yè)態(tài)組合、功能布局、管理模式、銷售策略、投資回報等因素。
3.市場風(fēng)險。
開發(fā)商在看好商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)利潤的同時，也存在著一定的市場風(fēng)險。除土地成本、土建費用及一些稅費管理等因素比住宅用地高外，一般投資商業(yè)的人群相對較少，加之現(xiàn)今人們理智投資理念加強(qiáng)，所以為降低市場運作風(fēng)險，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)必須具有有前瞻眼光的開發(fā)商、專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)顧問及經(jīng)驗豐富的物業(yè)管理公司三大要素，以有場有市為開發(fā)目的，這樣才能增強(qiáng)投資者的信心，降低開發(fā)風(fēng)險及提高開發(fā)價值。
而住宅相對來說開發(fā)風(fēng)險較小，因為住宅消費群體較廣，住宅業(yè)態(tài)既具有居住功能，也具有投資功能，其雙重作用為銷售提供了更廣闊的購買群體。
開發(fā)層面的差異。
1.產(chǎn)品屬性。
住宅地產(chǎn)開發(fā)的住宅是終端消費品，主要功能是用來滿足消費者的居住要求。樓盤除了消極被動的隨市場供求關(guān)系變動而升值外，無法帶來額外的利潤，因此增值空間小。而商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的從嚴(yán)格意義上說不僅僅是產(chǎn)品，更是資本，它通過經(jīng)營能不斷衍生出新的價值，增值空間很大。但應(yīng)該同時看到，商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險也要更大，因此商業(yè)地產(chǎn)的成功需要具有前瞻眼光的開發(fā)商、專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)顧問及經(jīng)驗豐富的物業(yè)管理公司。其次，商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)形式也更多，有shopping摩購物中心、主題商場、商業(yè)街、社區(qū)街鋪等。
商業(yè)地產(chǎn)的核心是要搞活商業(yè)，而住宅地產(chǎn)追求的是居住的舒適度，也有人說住宅地產(chǎn)開發(fā)的是“城”，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的是“市”，這是兩者之間的本質(zhì)區(qū)別。因此，商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)性發(fā)展是項目能否成功的重要條件，它更著眼于一種長期效益。而住宅地產(chǎn)相對要簡單的多，房子只要賣出，投資的價值就可以實現(xiàn)。
商業(yè)地產(chǎn)的核心決定了商業(yè)地產(chǎn)的運營模式要更復(fù)雜。正是因為商業(yè)地產(chǎn)更具復(fù)雜性和風(fēng)險性，因此商業(yè)地產(chǎn)更注重項目的可行性調(diào)研、分析，更要充分運用swot分析法，發(fā)現(xiàn)商機(jī)，發(fā)揮優(yōu)勢，彌補不足，降低風(fēng)險。
2.開發(fā)技術(shù)。
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要考慮到不同業(yè)態(tài)的具體要求。在建筑設(shè)計方面，戶型、景觀不再是重點，配套設(shè)施會更多，規(guī)劃、設(shè)計、施工、交驗在每個階段的技術(shù)要求都高于住宅;在物業(yè)管理方面，商業(yè)物業(yè)的功能增加，管理成本增加，對人員提出更高的要求;在銷售方面，前者針對的目標(biāo)群體的行為屬于典型的專業(yè)理財行為，而后者主要是一種消費行為，因此相應(yīng)的銷售手法呈現(xiàn)多樣性，如委托經(jīng)營、售后返租、整體轉(zhuǎn)讓、分割出售等;在資金回籠方面，住宅開發(fā)商通過預(yù)售融資來進(jìn)行資金周轉(zhuǎn)和滾動開發(fā)，很快實現(xiàn)資金回籠，而商業(yè)地產(chǎn)收益很大部分來自租金。
商業(yè)地產(chǎn)根據(jù)項目開發(fā)的不同環(huán)節(jié)有不同的客戶群，如在招商階段的客戶是商家，而且特別重視主力店的作用;在銷售階段的客戶主要是有一定經(jīng)濟(jì)實力投資者;在經(jīng)營階段的客戶群則是終端消費群?？傊?，商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的千差萬別，必然要求開發(fā)商進(jìn)行理念和心態(tài)的調(diào)整。希望中國的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)在機(jī)遇和挑戰(zhàn)中朝更理性、更專業(yè)、更合理、也更繁榮的方向發(fā)展，在贏得巨大財富同時為活躍商業(yè)、繁榮經(jīng)濟(jì)作出貢獻(xiàn)。
3.規(guī)劃設(shè)計。
規(guī)劃設(shè)計決定商業(yè)項目的存亡。多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商在開發(fā)之初，根本就沒有考慮過“做什么”的問題，他們多數(shù)先把項目蓋起來，最后到了商業(yè)定位的時候問題就出現(xiàn)了，要么就是結(jié)構(gòu)不合理，要么就是布局不規(guī)范，從而導(dǎo)致招商異常困難，往往出現(xiàn)“理想的商家不愿進(jìn)，進(jìn)駐的商家不理想”的結(jié)果。
商業(yè)地產(chǎn)由于各種業(yè)態(tài)對商鋪的要求具有特殊性，而大型商業(yè)地產(chǎn)項目業(yè)態(tài)和功能均比住宅復(fù)雜，人流、物流、垂直交通、消防疏散、停車等諸多方面相當(dāng)繁瑣，在滿足功能要求的前提下，如何滿足未來大量商家以及消費者的需求，這是關(guān)系到一個商業(yè)項目能否成功銷售、招商和做旺的關(guān)鍵。
4.開發(fā)流程。
商業(yè)地產(chǎn)的選址過程更嚴(yán)謹(jǐn)：通常情況下，無論是住宅開發(fā)還是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，均要在投標(biāo)拿地前進(jìn)行初步的市場調(diào)研。但在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，發(fā)展商不僅要考慮商鋪投資者的利益，還要考慮經(jīng)營者、消費者的利益，所需平衡的地方很多，所以商業(yè)地產(chǎn)項目的選址過程比住宅開發(fā)更為嚴(yán)謹(jǐn)。
商業(yè)地產(chǎn)的定位更為復(fù)雜和系統(tǒng)化：商業(yè)地產(chǎn)的定位來自廣泛而細(xì)致的調(diào)研，包括城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃及政策、區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)、未來供應(yīng)量、消費力的需求、租售目標(biāo)客戶細(xì)分、商鋪升值潛力等方面的分析。
商業(yè)地產(chǎn)推廣更具針對性：商鋪作為非生活必需品，與住宅推廣相比，其推廣的核心是投資價值和投資潛力，側(cè)重于商鋪的回報率和回報周期，以及未來的經(jīng)營管理，確保市場能夠持續(xù)經(jīng)營。
5.招商與經(jīng)營。
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比住宅開發(fā)多出開業(yè)、運營、管理三個環(huán)節(jié)：在住宅開發(fā)中，開發(fā)商有機(jī)會當(dāng)“甩手掌柜”，開盤、營銷、交樓后就結(jié)束。一個商業(yè)地產(chǎn)如果想持續(xù)盈利，必須在前期預(yù)留一部分商鋪用于旺場后自營，所以，開發(fā)商不能抱著當(dāng)“甩手掌柜”的心態(tài)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，而必須抓好運營、管理兩個后續(xù)環(huán)節(jié)，這樣才能減少糾紛，獲取最大化利潤。
招商是商業(yè)地產(chǎn)成功開發(fā)的關(guān)鍵所在。一個商業(yè)項目，如百貨、專業(yè)市場、區(qū)域商業(yè)中心等，一般都實行“招商先行”的營銷策略，以招商來帶動銷售?！坝兄髁Φ甑牡胤?，就有無窮的商業(yè)機(jī)會”，以招入主力店作為吸引其它商家的手段。其實主力店周邊商鋪的經(jīng)營主要是“寄生”業(yè)態(tài)，它本身不具備“聚客”能力，所以也不具備使商鋪升值的潛力，只有借助主力的作用才能充分挖掘其商業(yè)價值，使商鋪作旺并不斷升值。
統(tǒng)一銷售，統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一管理，使擁有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)三權(quán)分離。商業(yè)項目要充分發(fā)揮經(jīng)營管理公司的作用，盡早介入項目整體開發(fā)，為招商及后期經(jīng)營管理作好準(zhǔn)備。
而住宅一般不存在招商問題，帶底商的住宅，具體銷售依住宅定位而定，是以招品牌連鎖店為主，或是一般經(jīng)營戶，但一般前者居多，以品牌店來帶動住宅銷售，提升住宅價值。但底商需要科學(xué)合理的業(yè)態(tài)經(jīng)營及規(guī)劃比例，這點也非常重要。
營銷層面的差異。
1.營銷主題。
消費者在購買任何一種商品的時候，購買的實際上都是一種夢想，這種夢想在某一個方面滿足了他們的需求，所以愿意付出貨幣等值或不等值交換。對于住宅來說，消費者購買的是一種他們需要的“生活方式”，因為無論怎樣講，房子本身沒有特別大的差異，不同的只是賦予房子的內(nèi)涵，所以宣傳主題往往側(cè)重于對未來生活夢境的憧憬和提前寫真。
商業(yè)地產(chǎn)實際上更多的是一種投資的概念。作為投資而言，回報率和回報周期才是消費者真正關(guān)心之所在。
2.推廣對象。
住宅房地產(chǎn)面對的消費群體主要分兩種：用于自住的購房者和用于投資的購房者。用于自住的購房者又分為首次購房自住和二次及多次購房者，他們的心態(tài)是完全不同的。住宅地產(chǎn)純投資在目前的經(jīng)濟(jì)水平下相對消費群不多，但有快速增長的趨勢，他們關(guān)心的是該區(qū)域長遠(yuǎn)發(fā)展以及今后出租的前景問題。
在商業(yè)地產(chǎn)上，推廣對象是分階段來劃分的。首先是將商鋪出售或出租出去，推廣的目標(biāo)也分兩類：用于自己經(jīng)營的業(yè)主和用于投資的業(yè)主。自營客戶關(guān)心的是商圈的成熟度、消費群基數(shù)和消費能力;投資客戶則更注重該地段的發(fā)展前景和投資回報的周期。
在整體交房、商場開始運作后，推廣對象將發(fā)生轉(zhuǎn)移，重點是怎樣吸引更多的消費者光顧商場，從而提升整個商場的人氣和形象，這是擺在商場經(jīng)營管理面前一個迫切的問題。
3.營銷周期。
營銷周期和市場供給量是密不可分的。目前的房地產(chǎn)市場上，住宅地產(chǎn)的提供量遠(yuǎn)超過商業(yè)地產(chǎn)，所以消費者可選擇的機(jī)會就多，考慮的周期也長，加上住宅開發(fā)已經(jīng)向規(guī)?；?、集約化發(fā)展，所以住宅地產(chǎn)的營銷周期相對就很長，在具體的作業(yè)方式上，通常分成幾個大階段來執(zhí)行。
商業(yè)地產(chǎn)在這一點上與住宅地產(chǎn)完全不同，商業(yè)地產(chǎn)能永續(xù)存在的前提是需要足夠的市場支撐和足夠的人群消費，所以商業(yè)地產(chǎn)一般都是在一個相對成熟的區(qū)域進(jìn)行開發(fā)，這樣投資總額相對很高，但是實際開發(fā)面積相對小，吸收的客戶也少，所以營銷周期要求盡可能短，否則戰(zhàn)線過長，市場冷卻后再積聚溫度那就困難得多。
4.消費者關(guān)心的問題。
住宅消費者關(guān)心的幾個關(guān)鍵指標(biāo)排序是：價格、地段、戶型、品質(zhì)、開發(fā)商實力、服務(wù)、配套。
商業(yè)地產(chǎn)客戶關(guān)心的問題是：地段、價格、后續(xù)管理、開發(fā)商實力、主力店。因為商業(yè)地產(chǎn)必須有足夠的人氣才能支撐，所以一個商業(yè)地產(chǎn)項目能否取得成功，很大程度上是由地段等先天因素決定的。
5.推廣節(jié)奏。
房地產(chǎn)推廣的一個營銷周期一般由幾個遞進(jìn)的階段構(gòu)成：預(yù)熱期(市場引導(dǎo)/培育期)、內(nèi)部認(rèn)購期、開盤期、強(qiáng)銷期、持續(xù)期和清盤期。作為住宅地產(chǎn)來說，因為要分成幾個營銷階段推廣，所以它是由幾個營銷周期組合而成，每一個營銷周期基本上都要完整包括上述階段;否則市場引導(dǎo)不夠，項目優(yōu)勢展示不全、消費者對今后生活的了解不夠，市場接受就有限。
在商業(yè)地產(chǎn)，可能只需包括上述部分階段，比如預(yù)熱期和內(nèi)部認(rèn)購期合并，或者直接從預(yù)熱期進(jìn)入開盤并立即轉(zhuǎn)入強(qiáng)銷期;如果先天條件優(yōu)越，不違背當(dāng)?shù)厥袌鰞r格體系，可能開盤時就直接進(jìn)入了清盤期。
6.媒介策略。
住宅地產(chǎn)因為描繪的是未來的生活藍(lán)圖，所以宣傳方式幾乎是無所不用其極：精致的宣傳資料、優(yōu)美的電視廣告、直擊人心的平面廣告、旨在維持長期影響力提升企業(yè)形象的戶外廣告等等。
而商業(yè)地產(chǎn)因為周期短，很多媒介都無法考慮。比如電視廣告，因為制作成本高，必須長期播放才有效果，而在較短的單位時間內(nèi)無法全面介紹項目優(yōu)勢，所以使用很少;更多的時候是投入信息量大的平面廣告。但這也不是千篇一律的，如果一個商業(yè)地產(chǎn)項目周期跨度長，需要分階段推廣，此時電視廣告因為具有聲、色、形的優(yōu)點，無論是在提升項目和企業(yè)形象還是在刺激消費者購買方面，都具有其他媒介無法比擬的優(yōu)勢。
相對于大項目而言，可以在開盤前后進(jìn)行一個月左右的電視廣告輔助。另外，戶外廣告的使用也極具針對性，一般都是意向客戶集中的區(qū)域，比如機(jī)場、高速公路和商家集中的商業(yè)區(qū)，基本上都是促銷型的廣告，因為相對很短的周期來說，這些必須長時間才能發(fā)揮影響力的廣告是不適合的。
7.現(xiàn)場包裝。
現(xiàn)在任何一個住宅項目的工地包裝已經(jīng)越來越趨向于高成本，并追求夢幻般的效果，售樓處富麗堂皇，售樓小姐個個都有親和力，售樓處的氛圍更象一個家，即使是工地圍擋也在“造夢”的原則上吸引消費者。
商業(yè)地產(chǎn)一般是“短、平、快”的項目，而且單位成本高、目標(biāo)消費群集中，所以到處充滿商業(yè)氣息。售樓處可能是臨時的，工地廣告充滿了濃厚的商業(yè)味道，工地施工很快就能完成……每一個信息都在提醒客戶時間不多，趁早出手才有機(jī)會。
8.宣傳費用分配。
住宅地產(chǎn)的周期長，所以宣傳費用幾乎是平均使力。
商業(yè)地產(chǎn)因為周期短，一般預(yù)熱時間在20—30天較適宜，廣告費用幾乎全部集中在開盤前后一個月的時間內(nèi)。
9.營銷活動。
為盡可能吸引購房者，住宅項目一般都會推出很多公關(guān)和促銷活動，比如經(jīng)常性的業(yè)主聯(lián)誼會、逢節(jié)日組織出去旅游、階段性的優(yōu)惠購房等等。
商業(yè)地產(chǎn)面對的都是在商場上打拼多年的生意人，一般的促銷手段之作用微乎其微，所以幾乎很少進(jìn)行專門性的優(yōu)惠活動，更多的是公關(guān)性質(zhì)的活動：比如專業(yè)人士組成的“投資報告會”、商家交流會等。綜合而言，住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)面對的消費群體不同，所以在營銷策略上有很大的不同，認(rèn)真比較其中的差異，對我們的營銷推廣將有深遠(yuǎn)的指導(dǎo)意義和重要的現(xiàn)實作用。
商業(yè)地產(chǎn)策劃工作內(nèi)容篇十六
它是在對企業(yè)環(huán)境和未來進(jìn)行徹底調(diào)查和科學(xué)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，全面規(guī)劃或規(guī)劃企業(yè)或個人的未來，實現(xiàn)一定目標(biāo)的一種方法。以下是為大家整理的關(guān)于,歡迎品鑒！
在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位。
××商業(yè)城項目是××房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的精品物業(yè)，將成為××市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。
××商業(yè)城座落于××市城區(qū)北部的××廣場旁，是××地產(chǎn)開發(fā)公司的新建項目。本項目占地7000平方米，根據(jù)目前的建筑設(shè)計建議方案，項目由三層裙樓（含負(fù)一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成，總建筑面積約為15000余平方米，地下車庫及設(shè)備用房建筑面積為1500多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約8500平方米，塔樓建筑面積約6500余平方米。項目總投資約1800萬元。
經(jīng)過前期的市場調(diào)研分析，本項目初步確定為現(xiàn)代化、多功能的休閑購物商城。根據(jù)這個初步設(shè)想，結(jié)合目前項目現(xiàn)狀，本營銷企業(yè)方案對本項目做了比較系統(tǒng)的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發(fā)，對項目的整體形象包裝、營銷組織運行、市場推廣、廣告策略安排、銷售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。
營銷總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場，通過全方位地運用營銷策略，最大限度提升項目的附加價值，獲取項目的最大利潤，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略，可以簡述為“五個一”，即樹立一個新銳概念、倡導(dǎo)一個財富理念、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衛(wèi)市場、醞釀一場熱銷風(fēng)暴。
根據(jù)本項目“五個一”的總體營銷策略，擬訂本項目的營銷目標(biāo)方針如下，作為本項目營銷工作綱領(lǐng)的完善和充實。
1、樹立一個新銳概念：休閑式購物商業(yè)。
2、倡導(dǎo)一個財富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物、穩(wěn)定性回報。
3、提煉一個鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。
4、啟動一個前衛(wèi)市場：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物”，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個性的消費群體，讓其體驗到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購物主題明確。
5、醞釀一場熱銷風(fēng)暴：本項目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭推動商業(yè)房地產(chǎn)市場開發(fā)的全新變革，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競爭，在一個全新市場里掀起一場熱銷風(fēng)暴。
1、銷售（招商）目標(biāo)。
2、銷售目標(biāo)分解。
根據(jù)項目的定位及施工進(jìn)度計劃，將營銷工作分為四個階段，各階段工作重點如表8—5所示。
為了更好地在后續(xù)營銷過程中充分體現(xiàn)總體營銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實現(xiàn)，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素，結(jié)合項目定位，確定以下銷售時機(jī)及價格。
（一）項目入市時機(jī)及姿態(tài)。
1、入市時機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營銷準(zhǔn)備，在2008年5月份房交會期間開盤（或2008年9月），可以抓住2008年春季房交會、五一國際勞動節(jié)等機(jī)會掀起第一個啟動高潮；在國慶節(jié)、2008年秋季房交會、元旦等重要時期掀起新的銷售高潮。
2、入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財富地產(chǎn)、休閑購物”形象登場，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營理念。
（二）價格定位及價格策略。
1、價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法。
2、價格定位：整個商業(yè)項目的銷售均價為3580元/平方米，其中起價為3328元/平方米，最高價為4000元/平方米。
3、價格策略：采取“低開高走”型平價策略，開盤后半年作為第一階段的價格調(diào)整（略升），均價為3380元/m2，尾盤銷售變相略降。
（一）宣傳策略主題。
1、個性特色：“××商業(yè)城財富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營造全新休閑購物方式”，倡導(dǎo)“投資財富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報”的投資理念。
2、區(qū)位交通：本項目地處××廣場旁，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。
3、增值潛力：處于政府規(guī)劃重點發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。
（二）宣傳媒介組合。
1、開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財富投資，穩(wěn)定回報”理念的深度挖掘，媒體主要以報紙為主，電視為輔。
2、開盤后的強(qiáng)勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期，宣傳媒介以“報紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。
3、開盤后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘為主，媒介選擇主要是電視和報紙，重點輔以論壇公關(guān)、促銷活動、項目招商說明會等形式。
(一)、按存在形式分。
商業(yè)地產(chǎn)可分為：大型綜合購物中心、商業(yè)街、獨立商廈、批發(fā)零售市場、連鎖店、社區(qū)商業(yè)設(shè)施、物流園區(qū)、配送中心、賓館酒店及餐飲娛樂項目、旅游觀光景點、文化服務(wù)經(jīng)營設(shè)施、體育經(jīng)營設(shè)施、公用(設(shè)施轉(zhuǎn)化)經(jīng)營設(shè)施等。
(二)、按產(chǎn)權(quán)形式分。
1、虛擬產(chǎn)權(quán)商鋪。
虛擬產(chǎn)權(quán)式商鋪的產(chǎn)生和返租模式的出現(xiàn)其實是發(fā)展商為了解決大賣場面積消化的難題，購買者擁有一定面積的產(chǎn)權(quán)，但具體商鋪位置一般不明確。在此條件下套現(xiàn)是第一位的，只能以市場需要做策略性引導(dǎo)，運用返租方式是有效的。(此種形式在北京、上海、成都等城市已禁止使用，深圳還有部分存在)。
2、獨立產(chǎn)權(quán)商鋪。
獨立產(chǎn)權(quán)式商鋪擁有一個獨立的商鋪空間，注重項目入市后的經(jīng)營狀況和物業(yè)升值，開發(fā)商一般采用應(yīng)將部分賣場保留，該類型的商鋪需要依靠一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和較為成熟的物流環(huán)境，在此基礎(chǔ)上，對所經(jīng)營的業(yè)態(tài)業(yè)種以及經(jīng)營環(huán)境，經(jīng)營檔次進(jìn)行升級，從軟硬環(huán)境兩方面入手，提高項目的市場認(rèn)知度，從而提升項目的商業(yè)價值和發(fā)展前景，吸引投資者與經(jīng)營者共同的投資熱情。
隨著中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，人們消費水平的不斷提高，以及國內(nèi)商業(yè)、零售業(yè)2014年12月11日徹底對外開放，中國商業(yè)市場正在吸引著越來越多國際商家的關(guān)注，尋找適合商家發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)項目，成為眾多國內(nèi)外商家擴(kuò)張規(guī)模、占領(lǐng)市場的基礎(chǔ)。2015年，商鋪的需求將會有大幅增加，同時商家對商業(yè)物業(yè)的選擇標(biāo)準(zhǔn)將更為嚴(yán)格，物業(yè)結(jié)構(gòu)適用性好、位置優(yōu)越的項目將成為追捧對象。
(二)、運營模式將回歸理性。
由政府推動的會展中心、城市廣場、步行街這類形象工程，以及一些開發(fā)商盲目興建的購物中心、批發(fā)市場等問題逐步暴露出來，一些不符合城市商業(yè)規(guī)劃、不符合商業(yè)地產(chǎn)運作規(guī)律的項目將風(fēng)險凸現(xiàn)，中小投資者投訴可能成為一個新熱點。所以今后的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上將更多地涉及到商業(yè)地產(chǎn)的后期經(jīng)營管理上，單搞開發(fā)的地廠商今后的競爭力將會越來越弱?；蛘哒f是市場上需要專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)代理公司，以及專業(yè)的商業(yè)管理公司。
(三)、商鋪開發(fā)尚待繼續(xù)探索。
上世紀(jì)90年代后期開始，商鋪投資逐漸成為國內(nèi)房地產(chǎn)的投資熱點，業(yè)內(nèi)還有人稱2015年是“商鋪年”。通過高價出售商鋪，開發(fā)商既可以迅速回收資金，同時也將項目的經(jīng)營風(fēng)險分散轉(zhuǎn)移到了中小投資者身上。但一度深受青睞的產(chǎn)權(quán)商鋪，也使得不少開發(fā)商深陷于項目經(jīng)營不盡如人意的苦惱中。
營銷總體策略是仔細(xì)分析、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場，通過全方位地運用營銷策略，限度提升項目的附加價值，獲取項目的利潤，并全面樹立和提升企業(yè)形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略，可以簡述為“五個一”，即樹立一個新銳概念、倡導(dǎo)一個財富理念、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衛(wèi)市場、醞釀一場熱銷風(fēng)暴。
根據(jù)本項目“五個一”的總體營銷策略，擬訂本項目的營銷目標(biāo)方針如下，作為本項目營銷工作綱領(lǐng)的完善和充實。
1.樹立一個新銳概念：休閑式購物商業(yè)。
2.倡導(dǎo)一個財富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物、穩(wěn)定性回報。
3.提煉一個鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪、休閑式商業(yè)。
4.啟動一個前衛(wèi)市場：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購物”，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個性的消費群體，讓其體驗到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購物主題明確。
5.醞釀一場熱銷風(fēng)暴：本項目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭推動商業(yè)房地產(chǎn)市場開發(fā)的全新變革，避開傳統(tǒng)商業(yè)的競爭，在一個全新市場里掀起一場熱銷風(fēng)暴。
1.銷售(招商)目標(biāo)。
2.銷售目標(biāo)分解。
根據(jù)項目的定位及施工進(jìn)度計劃，將營銷工作分為四個階段，各階段工作重點如表8-5所示。
為了更好地在后續(xù)營銷過程中充分體現(xiàn)總體營銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實現(xiàn)，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素，結(jié)合項目定位，確定以下銷售時機(jī)及價格。
(一)項目入市時機(jī)及姿態(tài)。
2、入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財富地產(chǎn)、休閑購物”形象登場，開創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營理念。
(二)價格定位及價格策略。
1、價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法。
2、價格定位：整個商業(yè)項目的銷售均價為3580元/平方米，其中起價為3328元/平方米，價為4000元/平方米。
3、價格策略：采取“低開高走”型平價策略，開盤后半年作為第一階段的價格調(diào)整(略升)，均價為3380元/m2，尾盤銷售變相略降。
(一)宣傳策略主題。
1、個性特色：“_商業(yè)城財富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是一家將商業(yè)開發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營造全新休閑購物方式”，倡導(dǎo)“投資財富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報”的投資理念。
2、區(qū)位交通：本項目地處_廣場旁，地段，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑，交通便捷，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。
3、增值潛力：處于政府規(guī)劃重點發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域，發(fā)展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。
(二)宣傳媒介組合。
1、開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財富投資，穩(wěn)定回報”理念的深度挖掘，媒體主要以報紙為主，電視為輔。
2、開盤后的強(qiáng)勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期，宣傳媒介以“報紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。
3、開盤后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘為主，媒介選擇主要是電視和報紙，重點輔以論壇公關(guān)、促銷活動、項目招商說明會等形式。
商業(yè)地產(chǎn)策劃工作內(nèi)容篇十七
商業(yè)項目策劃工作的最終目的是指導(dǎo)執(zhí)行，即要緊密圍繞項目的特性，明確“做什么”及“怎么做”，同時，還要回答為什么要這么做及辦法實施之后的結(jié)果。執(zhí)行需要指導(dǎo)，這也是策劃工作存在的意義，所以，一份在項目實際操作當(dāng)中實施不了的策劃方案是沒有價值的。因此，鴻偉摩爾建議:商業(yè)地產(chǎn)策劃必須“落地”!
商業(yè)項目策劃工作的最終目的是指導(dǎo)執(zhí)行，即要緊密圍繞項目的特性，明確“做什么”及“怎么做”，同時，還要回答為什么要這么做及辦法實施之后的結(jié)果。執(zhí)行需要指導(dǎo)，這也是策劃工作存在的意義，所以，一份在項目實際操作當(dāng)中實施不了的策劃方案是沒有價值的。
對于商業(yè)項目的策劃而言，首要的任務(wù)是對項目的特性有準(zhǔn)確到位的把握，即充分認(rèn)識項目的個性:自身獨有的優(yōu)勢體現(xiàn)在哪些方面;最突出的難點有哪些等。這是項目規(guī)劃的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，直接影響到下一步的市場定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、收益預(yù)測等核心規(guī)劃工作。項目分析涉及的因素既有宏觀層面的，也有微觀的;既有外部影響因素，也有項目自身約束條件，但所有要素的分析都是緊密圍繞項目展開的，因此，對于綜合分析能力及專業(yè)技術(shù)要求是比較高的。
商業(yè)地產(chǎn)項目策劃與運作的核心問題是“項目定位”，項目定位的準(zhǔn)確與否，決定了項目是否可以成功運作。目前，在各地商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運作過程中，出現(xiàn)了一種不顧當(dāng)?shù)叵M需求及商業(yè)競爭的實際狀況，盲從于一些國外的商業(yè)規(guī)劃理念，盲目“追大求洋”或照搬照抄其他城市的商業(yè)業(yè)態(tài)，結(jié)果導(dǎo)致項目運作失敗?？偨Y(jié)起來主要有以下幾種表現(xiàn)形式:。
開發(fā)商或策劃公司在業(yè)態(tài)定位時絲毫不考慮當(dāng)?shù)囟?、三線城市的消費能力及商業(yè)文化的現(xiàn)狀，將自己出國考察或在一些國內(nèi)一線城市所看到的商業(yè)照抄照搬，信奉“國內(nèi)外營銷策劃專家”或“大師”在到項目案場后，一兩天之內(nèi)就作出的定位判斷。結(jié)果造成“南李北枳”不能落地，出現(xiàn)“四不像”的商業(yè)模式。一方面由于沒有與定位相符的產(chǎn)品支撐而無法達(dá)到該商業(yè)業(yè)態(tài)的各項要求，使得啟動時缺乏商業(yè)氛圍;另一方面，由于當(dāng)?shù)叵M習(xí)慣及商業(yè)文化的影響，導(dǎo)致消費者不認(rèn)可，陷入兩難境地。
一些開發(fā)商在自身實力有了一定積累后，盲目迷信于“綜合mall”的開發(fā)，認(rèn)為只有“mall”模式才能體現(xiàn)出企業(yè)的實力和品位。結(jié)果就會出現(xiàn)我們在一個二、三線地市里可以同時看到有幾個大型商業(yè)綜合項目同時啟動的現(xiàn)象，甚至于一些縣級區(qū)域也開發(fā)十幾萬項目的大型商業(yè)綜合體，結(jié)果造成同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重、競爭激烈的局面。
這種情況在批發(fā)市場的開發(fā)過程中較為常見。有些地方的開發(fā)商過分依賴或夸大了政府對市場開發(fā)的支持作用，不遵循市場發(fā)展的規(guī)律，在沒有任何市場基礎(chǔ)的地方盲目開發(fā)項目，或想當(dāng)然地希望把一些成熟的市場可以簡單地進(jìn)行搬遷，導(dǎo)致開發(fā)失敗。
用假大空的商業(yè)概念進(jìn)行定位或包裝，只想獲取短期利益一走了之，不愿意進(jìn)行商業(yè)的培育，造成項目運作失敗。商業(yè)地產(chǎn)在中國經(jīng)過了十幾年的發(fā)展，投資者和商家對這種商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式已經(jīng)有了一個比較清晰的認(rèn)識，從以往一些一賣了之、不注重商業(yè)啟動而導(dǎo)致投資者投資利益得不到保障的失敗案例已經(jīng)吸取了豐富的經(jīng)驗教訓(xùn)，因此，這種方式的商業(yè)地產(chǎn)運作模式已經(jīng)沒有了落地性。
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