報告材料主要是向上級匯報工作,其表達方式以敘述、說明為主,在語言運用上要突出陳述性,把事情交代清楚,充分顯示內(nèi)容的真實和材料的客觀。那么什么樣的報告才是有效的呢？下面我就給大家講一講優(yōu)秀的報告文章怎么寫，我們一起來了解一下吧。
房地產(chǎn)估價報告篇一
估價項目名稱：濟南市歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號樓2單元202室
委托方：吳錫仁
估價方：
估價人員：
估價作業(yè)日期：2010年10月14日至2010年10月14日
估價報告編號：
１
目 錄
一、致委托方函
二、估價師聲明
三、估價的假設(shè)和限制條件
四、估價結(jié)果報告
五、附件
２
致 委 托 方 函
吳錫仁：
受您委托，我們秉承獨立、客觀、公正、科學(xué)的原則，對濟南市歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號樓2單元202室房地產(chǎn)（建筑面積為46.27平方米）的市場價值進行了評估測算，最終確定估價對象在估價時點2010年10月14日的市場價值為 元，人民幣大寫: 萬元整；單位建筑面積價格為 元/平方米。
此致
隨函附奉評估報告
濟南世紀(jì)華邦房產(chǎn)信息咨詢有限公司
二0一0年十月十四日
３
估 價 師 聲 明
我們鄭重聲明： 我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。2 本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。
我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘并作了記錄。沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。7 委托方對其所提供資料的真實性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。
8、使用本報告，請注意估價的假設(shè)和限制條件及報告說明。
估價師簽名
４
估價的假設(shè)和限制條件
1、委托估價方對其所提供的申報資料及相關(guān)資料、各種數(shù)據(jù)的真實性和可靠性負(fù)責(zé)，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。若由于委托估價方提供虛假的情況和資料致使房地產(chǎn)估價結(jié)果失實，委托估價方應(yīng)負(fù)完全責(zé)任。
2、本估價報告中所采用計算的土地使用權(quán)面積、房屋建筑面積是依據(jù)委托方所提供的資料中所顯示的，其真實性準(zhǔn)確性由委托方負(fù)責(zé)。
3、任何有關(guān)估價對象的運作方式，程序應(yīng)符合國家、地方的有關(guān)法律。法規(guī)、文件、政策等，特別是符合建設(shè)、規(guī)劃、房地產(chǎn)主管部門所頒布的法律、法規(guī)、文件、政策等。在估價時點的房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場。
4、本報告所估價的房地產(chǎn)抵押價值，是在估價時點時的正常的經(jīng)濟環(huán)境下，在正常的市場價格的基礎(chǔ)上的估價價格。但由于房地產(chǎn)抵押擔(dān)保的時間的延續(xù)性，本報告未考慮未來市場變化風(fēng)險和短期強制處分等因素對房地產(chǎn)抵押價值的不利影響。在短期強制處分的情況下，房地產(chǎn)的處分價格一般要低于房地產(chǎn)正常的市場價格。
5、本報告僅供所述評估目的提供參考依據(jù)，未經(jīng)同意，不得用作其他用途。
５
6、本房地產(chǎn)估價結(jié)果報告及其相關(guān)的房地產(chǎn)估價技術(shù)報告有效期為一年，即從2010年10月14日至2010年10月13日。在報告有效期內(nèi)，如果房地產(chǎn)的作價標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生重大變化，并對房地產(chǎn)價值產(chǎn)生明顯影響時，應(yīng)重新進行估價。
６
房地產(chǎn)估價結(jié)果報告
一、委托方：吳錫仁
二、估價方：濟南世紀(jì)華邦房產(chǎn)信息咨詢有限公司
三、估價對象：
1、權(quán)屬狀況
估價對象為歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號樓2單元202室房地產(chǎn)，《房屋所有權(quán)證》號為：濟房權(quán)證 字第 號；產(chǎn)別：私有房產(chǎn)；設(shè)計用途為住宅；房屋所有人為
2、建筑物狀況
歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號樓為混合結(jié)構(gòu)6層建筑，建成于1985年，外墻為水刷石，設(shè)計用途為住宅。
3、估價對象房屋狀況
估價對象為歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號樓2單元202室房地產(chǎn)，建筑面積為46.27平方米。室內(nèi)未裝修，水、電齊全，煤氣入戶
4、地理位置與周圍環(huán)境
估價對象位于歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號樓，周邊有三慶燕柳園、中潤世紀(jì)城、吉祥苑小區(qū)等高檔社區(qū)，以及銀座超市、東外環(huán)小
７ 商品市場、甸柳吉祥苑菜市場、山東銀座圣洋物流中心、魯全農(nóng)貿(mào)市場等場所。項目文化教育配套條件優(yōu)越。周邊有燕山小學(xué)、甸柳一小、甸柳一中、燕山中學(xué)、以及省旅游學(xué)校和山東政法學(xué)院、山東經(jīng)濟學(xué)院等各大知名高校。18路、49路、k50、k96、119路公交車通達，交通方便。
四、估價目的：為房地產(chǎn)贈與及買賣提供價值參考依據(jù)
五、估價時點：2010年10月14日
六、價值定義：
本報告中所稱的房地產(chǎn)的市場價格是指委估房地產(chǎn)在估價時點對應(yīng)于本報告書所列估價目的及估價的假設(shè)和限制條件下的市場價格。房地產(chǎn)的市場價格是指房地產(chǎn)的交換和買賣是在公開和競爭的市場上進行的，而且買賣雙方都是慎重、平等、自愿的行為，其價格是公允的。
由于委估房地產(chǎn)是由土地和房屋兩部分組成，本報告書所稱的房地產(chǎn)市場價格是指該房地產(chǎn)的綜合價值，包括房屋建筑占用土地使用權(quán)的分?jǐn)們r值、房屋建筑的價值及基礎(chǔ)配套設(shè)施的分?jǐn)們r值。對于土地是按住宅用地土地使用權(quán)限價值進行評估的，而房屋建筑則是按所有權(quán)價值進行評估的。
七、估價依據(jù)：
1、國家建設(shè)部、國土資源部及濟南市人民政府頒發(fā)的有關(guān)政策、８ 法規(guī)文件；
2、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》；
3、委托方提供的房屋所有權(quán)證；
4、濟南市基準(zhǔn)地價等相關(guān)資料；
5、評估人員現(xiàn)場勘察獲取的數(shù)據(jù)和資料。
八、估價原則：
本估價報告在遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的基本原則下，結(jié)合估價目的對估價對象進行估價。具體依據(jù)如下估價原則：
合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價時點原則。
九、估價方法：
根據(jù)估價目的及估價對象的狀況，分別采取不同的估價方法。估價方法通常有市場比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法四種。本次對房地產(chǎn)抵押價值進行評估，宜采用 法估價。先求取假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值，然后再減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。
成本法是在估價時點以開發(fā)或建造估價對象所需要的各項成本費用之和為基礎(chǔ)，再加上正常利潤和稅金，得出估價對象的重置價格，然后再扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
十、估價結(jié)果：
估價人員根據(jù)估價規(guī)范，采用了科學(xué)的估價方法，在現(xiàn)場勘察的
９ 基礎(chǔ)上，經(jīng)過認(rèn)真測算，最終確定估價對象在估價時點2010年10月14日的市場價值為 元，人民幣大寫: 萬元整；單位建筑面積價格為 元/平方米。
十一、估價人員
十二、估價作業(yè)日期：
2010年10月14日至2010年10月14日
十三、估價報告應(yīng)用的有效期： 2010年10月14日—2011年10月13日
濟南世紀(jì)華邦房產(chǎn)信息咨詢有限公司
二0一0年十月十四日
１０
附件
１１ 《房屋所有權(quán)證》復(fù)印件
房地產(chǎn)估價報告篇二
房地產(chǎn)估價報告
評估項目名稱： 麗江花園
委托方:華森地產(chǎn)
評估方：五人資產(chǎn)評估小組
評估人員：賴亦棟 孫堅 吳慶喻 胡榮江 蘇乘
評估作業(yè)日期：2005/06/12--2005/06/30
評估報告編號：贛估字號第20050630號
目 錄
一、致委托方函 ……………………………………3
二、估價師聲明 ……………………………………4
三、估價的假設(shè)和限制條件 ………………………5
四、估價結(jié)果報告 …………………………………6
五、估價技術(shù)報告 …………………………………9
致委托方函 華森地產(chǎn) ：
受貴方委托，我所組織估價人員，于2005年6月12日至2005年6
月30日，根據(jù)委托目的，遵循國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，經(jīng)現(xiàn)
場勘驗和社會調(diào)查，采用市場比較法對所在濱江大道與五洲大道交
匯處東側(cè)的麗江花園市場現(xiàn)值進行了評估。
經(jīng)評估，估價對象建筑面積5326平方米，占地面積8953平方米。
總建筑面積36688平方米,在估價時點2005年6月30日每套的市場價
評估總值為219380.38元，人民幣大寫：貳拾壹萬玖仟叁百捌拾元左 右，平均每平方米建筑面積1755.043元。
現(xiàn)將評估情況及結(jié)果報告給你們。
五人資產(chǎn)評估小組
法人代表：賴亦棟 2005年6月23日
估價師聲明
我們鄭重聲明：
我們在本評估報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。
本評估報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本評估報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。
我們與本評估報告中的評估對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。
我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本評估報告。
我們已對本評估報告中的評估對象進行了實地查勘 6 沒有人對本評估報告提供了重要專業(yè)幫助
參加估價的注冊房地產(chǎn)估價師：吳慶喻 孫堅
2005/06/30 估價的假設(shè)和限制條件
1、本次估價以估價對象為合法房地產(chǎn)，即已依法取得房屋所有
權(quán)和土地使用權(quán)，且未設(shè)定他項權(quán)利為假設(shè)前提。
2、估價對象所占土地使用權(quán)類別為劃撥，估價中是以出讓方式 獲得（即已向政府補交了土地出讓金）為假設(shè)前提。
3、本次估價是以估價對象現(xiàn)狀和轉(zhuǎn)讓后用途不確定，但受當(dāng)?shù)卣畬Ρ镜囟纬鞘幸?guī)劃政策的限制為前提。
4、本次估價是以委托方提供的全部資料和數(shù)據(jù)是真實有效的為假設(shè)前提。
5、本次估價結(jié)果為估價對象在估價時點上的本地區(qū)社會正常交易的市場價格，是以市場上存在著自愿購買者為假設(shè)前提。
6、估價對象具體交易額在市場相對穩(wěn)定即價格不會發(fā)生較大變動的一定時間內(nèi)交易時，由轉(zhuǎn)讓雙方依據(jù)本結(jié)果協(xié)商確定。
7、本估價報告僅為估價目的之用，不得他用。未經(jīng)本所許可，本報告不得公開發(fā)表。
房地產(chǎn)估價結(jié)果報告
（一）委托方：江西華森房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
法定代表人：黃振森先生
地 址：濱江大道與五洲大道交匯處東側(cè)
（二）估價方
單位名稱：五人資產(chǎn)評估小組
法人代表：賴亦棟
資格等級：國家壹級
地 址：***************
（三）估價對象
本次估價對象為贛州市麗江花園的一棟商品樓，該房地產(chǎn)坐落于濱江大道與五洲大道交匯處東側(cè)，屬華森地產(chǎn)所有，建成于2004年，建筑面積5326平方米，占地面積8953平方米?？偨ㄖ娣e36688平方米，建筑密度36.2%，容積率5，綠化率30.3%，使用年限為70年，小區(qū)由3棟12層、3棟15層高層組合，全部采用框架結(jié)構(gòu)，戶戶坐北朝南、坐擁江景，高速電梯直達到戶，周邊配套完善，交通便捷，一面臨街，又面臨章江.具體位置比較優(yōu)越，是江西華森房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為成功人士傾心打造的贛州首家小高層花園住宅區(qū)。
（四）估價目的
委托方擬將估價對象進行市場轉(zhuǎn)讓，委托評估其市場現(xiàn)值，為委托方提供市場交易價格參考依據(jù)。
（五）估價基準(zhǔn)日 2005年06月
（六）價值定義
估價房地產(chǎn)的市場買賣價值，采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。
（七）估價依據(jù)
1、國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》；
2、房地產(chǎn)估價委托書；
3、房地產(chǎn)估價合同書；
4、政府部門有關(guān)計價和稅費標(biāo)準(zhǔn)及目前本地區(qū)房地產(chǎn)價格信息；
5、委托方提供和估價人員現(xiàn)場勘驗調(diào)查取得的全部資料。
（八）估價原則
1、合法原則
2、替代原則
3、最高最佳使用原則；
4、估價時點原則；
5、客觀、公正、公平原則。
（九）估價方法
（根據(jù)估價目的和估價對象實況及本地區(qū)房地產(chǎn)交易市場情況，確定采用市場比較
進行本次估價。
1、估價基本思路：分別按照上述兩種方法對估價對象的價值進行估算，然后對兩種方法分別求取的估價結(jié)果進行加權(quán)平均，求得最終評估值。
2、市場法的技術(shù)思路是：搜集多個市場上類似房地產(chǎn)交易實例，選取可比實例與評估對象進行比較，對其交易時間、交易情況、區(qū)域因素、個別因素等進行修正后測算出比準(zhǔn)價格，求取估價對象的評估值。
（十）估價結(jié)果
估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價方法和工作程序，結(jié)合估價經(jīng)驗對估價對象進行分析、測算，確定贛州市麗江花園（建筑面積5326平方米，占地面積8953平方米)，在估價時點2005年6月30日每套的市場價評估總值為219380.38元，人民幣大寫：貳拾壹萬玖仟叁百捌拾元左右，平均每平方米建筑面積1755.043元。
（十一）估價人員
參加估價人員：賴亦棟 孫堅 吳慶喻 胡榮江 蘇乘 項目評估負(fù)責(zé)人：賴亦棟(組長)領(lǐng)導(dǎo)審簽：黃敬寶老師
（十二）估價作業(yè)日期
2005年06月12日至2005年06月30日
（十三）估價報告應(yīng)用的有效期
本估價報告有效期為一年，即自2005年06月30日至2006年07月1
日止。在有效期內(nèi)如房地產(chǎn)價格發(fā)生較大變動，該結(jié)果應(yīng)隨之調(diào)整。房地產(chǎn)估價技術(shù)報告
（一）個別因素分析
該房地產(chǎn)建筑為框架結(jié)構(gòu)，按小高層花園住宅設(shè)計，外形設(shè)計花園小區(qū)，一層正面為全玻門窗，二至四層正面與西面為藍色玻璃幕墻。一層為大廳，裝修檔次比較高，藝術(shù)吊頂，裝有豪華裝飾燈，大廳內(nèi)柱、隔斷、樓梯扶手均為不銹鋼或金箔板裝飾；內(nèi)墻、樓梯踏步為大理石貼面，一層地面及二層走廊地面為花崗巖；磨光地面磚，辦公用房為木質(zhì)墻裙、門窗套，磨光瓷磚地面；二層以上均為雙層保溫鋁合金窗，夾板門；水、電、暖、空調(diào)配套。三層以上都用彩色涂料粉刷，窗為鋁合金窗，臨街臥室窗為雙層隔音玻璃，閉路電視，雙電話、寬帶網(wǎng)、電源入戶，有安全防范系統(tǒng)：紅外線防范系統(tǒng)、可視樓宇對講系統(tǒng)、小區(qū)一卡通系統(tǒng)，而且是贛州市唯一有公共垂直交通工具--電梯。
（二）區(qū)域因素分析
估價對象地處贛州市五洲大道與八一四大道交匯處，系贛州市城郊地段范圍，交通便利，周圍商業(yè)環(huán)境較好。估價對象具體位于贛州市五洲大道與八一四大道交匯處，往南與贛州火車站相交，東面是東環(huán)市路，西側(cè)為八一四大道和章江，北側(cè)為贛南摩托車到市場和贛南貿(mào)易廣場，南臨贛州火車站和贛州大橋。該房地產(chǎn)坐落位置優(yōu)越，特別是隨著贛州市城市改造建設(shè)，該處將成為本城區(qū)比較舒舍的居住地段。
（三）市場背景分析
贛州市五洲大道與八一四大道是九十年代后逐步開發(fā)出來的，該地方的商業(yè)用房交易市場逐步活躍，隨著贛州市行政中心的南移，其價格也不斷上漲，但增長的幅度一直比較平穩(wěn)。畢竟該地段是近幾年開發(fā)出來，隨新城區(qū)的建設(shè)，預(yù)計明后兩年隨著城市的建設(shè)加快，其房地產(chǎn)價值還會進一步增值。根據(jù)城市的規(guī)劃設(shè)計，估價對象正好在新城區(qū)建設(shè)范圍之內(nèi)，所以房地產(chǎn)的價格將會不段的攀升，房產(chǎn)交易更加的活躍。
（四）最高最佳使用分析
估價對象為中型建筑，其商品房為中高檔規(guī)模，就估價時點現(xiàn)狀而言，商品房和一層店面是其設(shè)計的最高最佳使用用途，目前其規(guī)模檔次在這一地段附近獨此一家，而且是贛州市唯一有家有公共垂直交通----電梯的花園小區(qū)，加之坐落位置比較優(yōu)越，如城市的擴建改造，八一四大道、五洲大道、濱江大道、贛州大橋從這里通過。估價對象擴建設(shè)計比較有創(chuàng)意，這些將會更加顯示其各方面的優(yōu)越性。
（五）估價方法選用
根據(jù)估價目的和估價對象類型，因評估對象未來的凈收益無法獲知，難以用其他的方法，而且有些涉及到房地產(chǎn)公司的商業(yè)機密，資料難以搜集。即：所以尋找在用途所處地區(qū)等方面與被估房地產(chǎn)相同或類似的房地產(chǎn)進行比較修正，以求的該房產(chǎn)的價格，因此估價應(yīng)遵循相對保守的原則，故采用市場比較法和成本法進行評估，以市場比較法為主，以成本法為輔，然后將兩種方法估價的結(jié)果進行加權(quán)平均，求取最終評估值。
（六）估價測算過程
1、市場比較法
（1）選取可比實例（見下表）實例代號 坐落位置 用 途 建筑面積 成交單價 交易日期 交易類型 竣工時間 建筑結(jié)構(gòu) 層 數(shù) 裝修檔次 設(shè) 施 臨街狀況 a 文明大道 商住房 153 1500/㎡ 2004年7月 市場轉(zhuǎn)讓 2003年 混合 三層 中檔 中檔無暖 臨街
b
八一四大道 商住房 120㎡ 1450元/㎡ 2004年6月 市場轉(zhuǎn)讓 2003年 混合 二層 中檔 中檔無暖 臨街
c
濱江大道 商住房 110㎡
1650元/㎡ 2004年5月 市場轉(zhuǎn)讓 2004年 混合 二層 中檔
中檔無暖 臨街
使用年限 35 30 35 容積率 5 4.8 4.6（2）確定修正系數(shù) ①交易情況 經(jīng)評估調(diào)查，未發(fā)現(xiàn)交易實例的交易有什么特殊，均做正常交易看待，故無需修正。
②交易日期修正
根據(jù)調(diào)查，2003年以來，贛州商品房價格平均每月上漲1%，得出： 交易實例a交易時間修正系數(shù)=110/100=1.1 交易實例b交易時間修正系數(shù)=111/100=1.11 交易實例c交易時間修正系數(shù)=112/100=1.12
③區(qū)域因素修正
假設(shè)待估對象區(qū)域分值為100，a的分值為96，b的為94，c為105，則： 交易實例a區(qū)域修正系數(shù)=100/96=1.04 交易實例b區(qū)域修正系數(shù)=100/94=1.06 交易實例c區(qū)域修正系數(shù)=100/105=0.952
④個別因素修正
三個實例分別為二、三層，結(jié)構(gòu)、裝飾等情況比較接近，估價對象建成時間略早于可比實例，但在建筑結(jié)構(gòu)、建筑規(guī)模、設(shè)計用途、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施等方面有不同于可比實例，故需作較大修正，則（假定折現(xiàn)率為8%）
交易實例a，c的年限修正系數(shù)=[1-1/（1+8%）]/[1-1/（1+8%）]=0.9659
因為bc的容積率和待估對象的容積率不相同，假設(shè)容積率增加0.1，則房價增加2%，則：
交易實例b的容積率修正系數(shù)= 104/100=1.04
交易實例c的容積率修正系數(shù)=108/100=1.08
計算交易實例個別因素修正系數(shù)：
交易實例a的個別因素修正系數(shù)=0.9659*1.0=0.9659 交易實例b的個別因素修正系數(shù)=1.0*1.1=1.1
交易實例c的個別因素修正系數(shù)=0.9659*1.08=1.043
（3）計算比準(zhǔn)價格（見下表）項目
交易價格 1.交易日期 區(qū)域因素 個別因素 比準(zhǔn)價格（a 1500 1.0 1.1 1.04 0.9659 1657.048
b 1450 1.0 1.11 1.06 1.04 1774.31
c 1650 1.0 1.12 0.952 1.043 1834.95 評估單價=（1657.048+1774.3+1834.95）÷3 =1755.043 評估總值=1755.043*125=219380.38元
（七）估價結(jié)果確定
經(jīng)以上估價測算，結(jié)合市場調(diào)查和估價經(jīng)驗分析，認(rèn)為上述估價結(jié)果公正、合理、切合市場實際，故確定：贛州市麗江花園（建筑面積5326平方米，占地面積8953平方米)，在估價時點2005年6月30日每套的市場價評估總值為219380.38元，人民幣大寫：貳拾壹萬玖仟叁百捌拾元左右，平均每平方米建筑面積1755.043元。
房地產(chǎn)估價報告篇三
房地產(chǎn)估價理論與實務(wù)
姓
名：胡倩學(xué)
號：年
級：班
級：資源環(huán)境與城鄉(xiāng)規(guī)劃管理指導(dǎo)老師：彭賢偉
——課程結(jié)業(yè)作業(yè) 091002010015 2009級
房地產(chǎn)估價報告
估價項目名稱：貴陽市云巖區(qū)寶山北路貴州師范大學(xué)圖書館轉(zhuǎn)讓價值評估
估價委托人：貴州師范大學(xué)
估價機構(gòu)：貴陽市世紀(jì)房地產(chǎn)評估公司
估價人員：胡 倩（注冊號：123456）、朱軼彬（注冊號：456789）
估價作業(yè)日期：2012年5月15日至2012年5月20日
估價報告編號：世紀(jì)房估［2012］第80號
目 錄
一、致委托方函………………………………………………………4
二、估價師聲明………………………………………………………5
三、估價的假設(shè)和限制條件…………………………………………7
四、估價結(jié)果報告……………………………………………………9
五、估價技術(shù)報告……………………………………………………13
六、附件………………………………………………………………16 致 委 托 方 函
貴州師范大學(xué)：
本公司接受貴方的委托，我們對位于貴陽市寶山北路貴州師范大學(xué)的圖書館進行了評估，估價的目的是：為委托人轉(zhuǎn)讓估價對象提供市場價值參考，估價時點2012年5月15日。價值類型：估價對象的公開市場價值。
在整個估價過程中，本公司估價師遵循《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)劃》即國家相關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，經(jīng)過詳細(xì)的現(xiàn)場勘查和市場調(diào)查，遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的原則，按照必要的估價程序，選用收益法和市場法進行了分析和測算，確定該估價對象在估價時點的公開市場價值為：19278783.15元，大寫（人民幣）：壹仟玖佰貳拾柒萬捌仟柒佰捌捌拾叁點壹伍元，單價：1539.1元／m2。
貴陽市世紀(jì)房地產(chǎn)估價公司
法定代表人：胡倩 2012年5月20日 注冊房地產(chǎn)估價師聲明
對本報告我們特作如下鄭重聲明：
1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。
2、本估價報告中的分析，意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè) 分析，意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。
3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān) 當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。
4、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進 行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。
5、注冊房地產(chǎn)估價師胡倩、全凱云已于估價時點對本估價報 告中的估價對象的建筑結(jié)構(gòu)、室內(nèi)外狀況進行了失地查勘并進行記錄，但僅限于估價對象的外觀與目前維護管理狀況，尤其因提供資料有限，我們不承擔(dān)對估價對象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量、建筑面積數(shù)量準(zhǔn)確性和相應(yīng)權(quán)益的責(zé)任，也不承擔(dān)其他被掩蓋，未暴露及難以接觸到的部分進行檢視的責(zé)任。
6、沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。
7、本估價報告中所依據(jù)的有關(guān)估價對象建筑面積和權(quán)益資 料由委托人提供，委托人應(yīng)對資料的真實、可靠性負(fù)責(zé)。
8、本估價報告公是在報告中說明的假設(shè)條件下對估價對象 正常市場價格進行合理估算，報告中對估價對象權(quán)屬情況的披露不能作為對其權(quán)屬確認(rèn)的依據(jù)，估價對象權(quán)屬界定以權(quán)屬管理部門認(rèn)定為準(zhǔn)。
注冊房地產(chǎn)估價師：胡 倩（注冊號：123456）簽名： 注冊房地產(chǎn)估價師：朱軼彬（注冊號：456789）簽名： 估價的假設(shè)和限制條件
1、本次估價的假設(shè)前提
（1）估價對象產(chǎn)權(quán)明晰，手續(xù)齊全，可在公開市場上自由 轉(zhuǎn)讓；
（2）洽談交易期間房地產(chǎn)價值將保持穩(wěn)定；
（3）市場供應(yīng)關(guān)系、市場結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定、未發(fā)生重大變化 或?qū)嵸|(zhì)性改變；
（4）交易雙方都具有完全市場信息，對交易對象有必要的 專業(yè)知識；
（5）不考慮特殊賣家的附加條件。
2、未經(jīng)調(diào)查確認(rèn)或無法調(diào)查確認(rèn)的資料數(shù)據(jù)
（1）本次估價未對估價對象做建筑基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)上的測量和實驗；本次評估假設(shè)其基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)等方面的重大質(zhì)量問題；
（2）假設(shè)估價對象于估價時點無抵押情況或原有的抵押情況已注銷；
3、估價中未考慮的因素及一些特殊處理
（1）估價結(jié)果是反映估價對象在本次估價目的下得市場價格參考，估價時沒有考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化、市場供應(yīng)關(guān)系變化、市場結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變、遇有自然力和其他不可抗力等因素對房地產(chǎn)價值的影響，也沒有考慮估價對象將來可能承擔(dān)違約責(zé)任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易價格等對評估價值的影響。當(dāng)上述條件發(fā)生變化時，估價結(jié)果一般會發(fā)生變化。（2）估價結(jié)果未考慮未來處置風(fēng)險；
（3）估價結(jié)果未考慮估價對象及其運營企業(yè)已承擔(dān)的債務(wù)、或有再無及經(jīng)營決策失誤或市場動作失當(dāng)對其價值的影響；
4、本報告使用的限制條件
（1）本報告僅為委托人提供估價對象在估價時點轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)市場價值參考，不作他用；
（2）本報告使用期限為一年。即估價目的在報告完成后的一年內(nèi)實現(xiàn)，估價結(jié)果可作對象的市場價值參考，超過一年，需生新進行估價；
（3）本報告專為委托人所使用，未經(jīng)本公司同意，不得向委托人和估價報告審查部門之外的單位和個人提供。報告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上。
5、其他說明
（1）估價過程中遇到的不確定因素、或有事項分估價人員執(zhí)業(yè)水平和能力所能評定估算，估價人員和估價機構(gòu)對此類事項不承擔(dān)任何責(zé)任。
（2）委托人應(yīng)對所提供資料的真實性、完整性、合法性負(fù)責(zé)，如因資料失真、不完整等原因引起的后果，估價人員和估價機構(gòu)不承擔(dān)任何責(zé)任。估 價 結(jié) 果 報 告
一、估價委托人：貴州師范大學(xué)
二、估價機構(gòu)：貴陽市世紀(jì)房地產(chǎn)評估公司 住所：貴陽市白云區(qū)大壩路36號 法定代表人：胡 倩 資質(zhì)等級：一級
證書編號：建房估證字［2011］號
有效期限：2012年5月20日至2013年5月19日
三、估價對象
估價對象為貴陽市云巖區(qū)寶山北路貴州師范大學(xué)圖書館房地產(chǎn)，房屋建筑面積為 12526平方米，四、估價目的
為委托方轉(zhuǎn)讓估價對象提供市場參考價值。
五、估價時點 2012年5月15日
六、價值定義
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價值，即為公開市場價值。
七、估價依據(jù)
本次估價依據(jù)了國家有關(guān)法律和國務(wù)院、建設(shè)部、國土資源部頒布的法律、法規(guī)和政策性文件，以及評估房地產(chǎn)的相關(guān)資料，主要有：
1、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；
2、《中華人民共和國土地管理法》；
3、國家標(biāo)準(zhǔn)gb/t50291——1999《房地產(chǎn)估價規(guī)范》；
4、本公司掌握的房地產(chǎn)市場信息資料；
5、本公司估價師現(xiàn)場勘察及市場調(diào)查所獲得的有關(guān)資料；
6、委托方提供的《國有土地使用證》、《房屋所有權(quán)》復(fù)印件。
八、估價原則
1、合法原則
合法原則要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的合法權(quán)益為前提進行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面，在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地長權(quán)屬證實和有關(guān)證件為依據(jù)；在合法使用方面，應(yīng)以城市規(guī)劃，土地用途管制等為依據(jù)；在合法處分方面，應(yīng)以法律、法規(guī)或合同（如土地使用權(quán)出讓合同）等允許的處分方式為依據(jù)；在其他方面，如評估出的價格必須符合國家的價格政策。
2、最高最佳使用原則
最高最佳李永剛是估價對象一種罪可能的使用，這種最可能的使用是法律上允許、技術(shù)上可能、財務(wù)上可行、經(jīng)過充分合理的論證，并能給予估價對象帶來最高價值的使用。它的一種具體變現(xiàn)，是以能使估價對象獲利最多的用途和開發(fā)強度來衡量。這是因為在房地產(chǎn)市場中，每位房地產(chǎn)擁有者在主觀上都試圖充分地發(fā)揮房地產(chǎn)的潛力，采用最高最佳利用方式，取得最大的收益。
3、替代原則 根據(jù)市場運行規(guī)律，在統(tǒng)一商品市場中，上平或提供的效用相同或大致相似時，價格低者吸引需求，即由兩個以上互有替代性的商品或服務(wù)同時存在時，商品或服務(wù)的價格中經(jīng)過互相影響與比較之后來決定的。房地產(chǎn)價格也同樣遵循替代規(guī)律，受其他具有相同使用價值的房地產(chǎn)，即同類型具有替代可能的房地產(chǎn)價格所牽制。換言之，具有相同使用價值、替代可能的房地產(chǎn)之間，會相互影響和競爭，是價格相互牽制而趨于一致。
4、房地產(chǎn)市場是不斷變化的，房地產(chǎn)價格具有很強的時間性，它是某一時點上的價格。在不同時點，同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價格。估價時點原則是指求取某一時點上，同時估價對象房地產(chǎn)的狀況通常也是以其在該時點時的狀況為準(zhǔn)。
5、獨立、客觀、公正原則
獨立、客觀、公正原則要求房地產(chǎn)估價師站在中立的立場上，評估出對各方當(dāng)事人來說均是公平合理的價格。
九、估價方法
根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（gb/t50291——1999），通行的估價方 法有市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價修正等。因估價對象為較為完整房產(chǎn)，考慮到目前與估價對象類似的房地產(chǎn)交易市場比較活躍，且類似交易案例較多，宜采用市場法進行估價；有根據(jù)該類似房地產(chǎn)有出租收益，可以采用收益法、市場法進行估價。
市場法是在同一供求圈內(nèi)選擇三個與估價對象用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)相同或相近的近期交易實例作為可比實例，對影響價格的各 項因素及其影響程度進行分析，建立估價對象與可比實例的價格可比基礎(chǔ)，并分別進行交易狀況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正，求取估價對象房地產(chǎn)比準(zhǔn)價格。
收益法是預(yù)測估價對象未來收益，然后利用適合的報酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。
十、估價結(jié)果
注冊估價師根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采 用科學(xué)的估價方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密、細(xì)致的測算，并結(jié)合估價經(jīng)驗，確定該房地產(chǎn)在估價時點2012年5月15日的公開市場價值為人民幣：19278783.15元，大寫（人民幣）：壹仟玖佰貳拾柒萬捌仟柒佰捌捌拾叁點壹伍元 單價：1539.1元／m2。
十一、估價人員
注冊房地產(chǎn)估價師：胡 倩（注冊號：123456）注冊房地產(chǎn)估價師：朱軼彬（注冊號：456789）
十二、估價作業(yè)日期
二零一二年五月十五日起至二零一二年五月二十日
十三、估價報告應(yīng)用的有效期
自二零一二年五月二十日起至二零一三年五月十九日止。
估 價 技 術(shù) 報 告
一、估價對象實物狀況描述與分析
估價對象為貴陽市寶山北路貴州師范大學(xué)圖書館房地產(chǎn)，房屋建筑面積為12526平方米。（1）房屋用途：教學(xué)（2）建筑結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)
（3）外觀：估價對象所處的整體建筑物呈連體式（4）房屋樓層：五層
（5）平面布局：中央有大廳，在其周圍有藏書的隔間（6）配套設(shè)施：給水、排水、供電、通訊等配套設(shè)施完備（7）裝修狀況：簡單裝修
二、估價對象描述與分析
位于貴陽市寶山北路116號，圖書館總層數(shù)為五層。距離噴水池800米；周邊有師大附中、師大幼兒園等；11路、17路、4路、61路、253路、26路、69路、10路、42路、12路等，交通非常便捷。
三、估價對象權(quán)益描述與分析
完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)。
四、估價方法適用性分析
根據(jù)估價對象的具體狀況，在對其進行實地勘察和類似房地產(chǎn)調(diào)查后，估價人員認(rèn)真分析了影響估價對象價值的相關(guān)因素，考慮到目前與估價對象類似的房地產(chǎn)交易市場不活躍，且類似交易案例較少，故確定采用成本法和假設(shè)開發(fā)法作為本次評估的方法。
成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論：商品的價格是根據(jù)其生產(chǎn)所必要的費用決定的。
假設(shè)開發(fā)法是根據(jù)估價對象預(yù)期開發(fā)玩成后的價值來求取估價對象價值的方法。具體的說，假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價兌現(xiàn)開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得的利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象價值的方法。
四、估價測算過程
（一）假設(shè)開發(fā)法
估圖書館2012年5月15日的建筑物重置價格。圖書館共五層，總建筑面積為12526m2，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，并調(diào)查到該重置價格所需要的有掛數(shù)據(jù)如下：建筑安裝工程費為1200元／m2，專業(yè)費用為建筑安裝工程費的6%，管理費用為建筑安裝工程費和專業(yè)費之和的3%，銷售費用為售價的3%，投資利息：開發(fā)經(jīng)營期為2年，費用第一年投入60%，第二年投入40%；年利率為5.76%，銷售稅費為售價的5.53%，開發(fā)利潤為投資利潤的20%。解:設(shè)該圖書館的重新構(gòu)建總價值為v，估算如下：
1、建筑安裝工程費=1200*12526=15031200元
2、專業(yè)費用=15031200*6%=901872元
3、管理費=（901872+15031200）*3%=477992.16元
4、銷售費=v*3%
5、以上4項之和=16411064.16+0.03v
6、投資利息=（15031200+901872+477992.16+0.03v）*［60%*（1+5.76%）＾1.5+40%*（1+5.76%）＾0.5-1］=（16411064.16+0.03v）*0.06=984663.85+0.0018v元
7、銷售稅費=v*5.53%
8、開發(fā)利潤=（984663.85+0.0018v）*20%=196932.77+0.00036v元
9、v=16411064.16+0.03v+984663.85+0.0018v+0.0553v+1969 32.77+0.00036v元
v=19278783.15元
建筑物重置單價=1539.1元／m2
（二）收益法
圖書館是1989年建成的，假設(shè)使用期限為70年，那么到2012年已使用了23年，還剩47年，日過出租的話，預(yù)測圖書館正常情況下每年的凈收益為563829.78元，該嘞房地產(chǎn)的報酬率為1.375%，計算圖書館的收益價值。
解：該圖書館的收益價值計算如下： v=a／y［1-1／(1+y)^n］
v=563829.78／1.375%*［1-1／(1+1.375%)^47］=19272727.27元
建筑物重置單價=1538.62元／m2
附 件
1、估價對象《房屋所有權(quán)證》（復(fù)印件）
2、估價對象《國有土地使用權(quán)證》（復(fù)印件）
3、委托人身份證（復(fù)印件）
4、失地查勘相片（原件）
房地產(chǎn)估價報告篇四
中 關(guān) 村:房地產(chǎn)估價報告
日期：2011-09-09附件下載
北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 65 號街區(qū)永昌南路 2 號房地產(chǎn)估價報告
房地產(chǎn)估價報告
估價項目名稱:北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號北京華素制
藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價報告
委 托 方:北京華素制藥股份有限公司
估 價 機 構(gòu):杜鳴聯(lián)合房地產(chǎn)評估(北京)有限公司
估 價 人 員:劉曉娣、于紅、武秒珍、楊麗穎
估價作業(yè)日期:2011 年 8 月 5 日至 2011 年 8 月 8 日
估價報告編號:京杜鳴估 g 字[2011]
北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號北京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價報告
目 錄
致
委
托
方
函........................................................................................1 估
價
師
聲
明........................................................................................3 估價的假
設(shè)
和
限
制
條件...........................................................................4 估
價
結(jié)
果
報
告.................................................................................6 一、委
托方..........................................................................................6 二、估
價
機構(gòu)......................................................................................6 三、估
價
對象......................................................................................6 四、估
價
目的....................................................................................10 五、估
價
時點....................................................................................11 六、價
值
定義....................................................................................11 七、估
價
原則....................................................................................11 八、估
價
依據(jù)....................................................................................11 九、估
價
方法....................................................................................12 十、估
價
結(jié)果....................................................................................13 十一、估
價
人員...............................................................................13 十二、估
價
作
業(yè)期...........................................................................14
十三、估價報告應(yīng)用的有效期.......................................................14
十四、變現(xiàn)能力分析.......................................................................14
十五、有關(guān)說明與建議...................................................................15 估
價
技
術(shù)
報
告...............................................................................16
一、個
別
因
素
分析...........................................................................16
二、區(qū)
域
因
素
分析...........................................................................16
三、市
場
背
景
分析...........................................................................19
四、最高最佳使用分析...................................................................24
五、估
價
方
法
選用...........................................................................25
六、估
價
測
算
過程...........................................................................25 七、估
價
結(jié)果....................................................................................32 附
件......................................................................................................34
北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號北京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價報告
致 委 托 方 函
北京華素制藥股份有限公司: 受貴公司委托,我公司對位于北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號北
京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn)(以下簡稱估價對象)的抵押價
值進行了估價。
估價對象:北京華素制藥股份有限公司(以下簡稱委托方)擁有的位于北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號北京華素制藥股份有限公司
工業(yè)房地產(chǎn),即建筑面積 18787.80平方米的房屋所有權(quán)及相應(yīng)的剩
余土地使用年限為 34.13 年的 37213.70平方米工業(yè)用途出讓國有土地 使用權(quán)。
估價目的:為確定房地產(chǎn)擬抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估估
價對象房地產(chǎn)抵押價值。
估價時點:2011 年 7 月 28 日。
估價依據(jù):全國人大常委會、國務(wù)院、建設(shè)部、國土資源部以及
北京市人民政府有關(guān)部門頒布的有關(guān)法律、法規(guī)和政策文件;中華人
民共和國國家標(biāo)準(zhǔn) gb/t50291—1999《房地產(chǎn)估價規(guī)范》;建設(shè)部、人行、銀監(jiān)會發(fā)布的《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》;委托方提供的有
關(guān)資料;我公司所掌握的北京市房地產(chǎn)市場的有關(guān)資料及估價人員實
地查勘、調(diào)查所獲取的資料。
估價結(jié)果:估價人員根據(jù)特定的估價目的,遵循公認(rèn)的估價原則, 按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r程序,選用適宜的估價方法,在對影響估價對象價值
因素進行綜合分析的基礎(chǔ)上,確定:北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號北京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn),即建筑面積 18787.80 平方米的房屋所有權(quán)及相應(yīng)的剩余土地使用年限為 34.13 年的
37213.70平方米工業(yè)用途出讓國有土地使用權(quán)在 2011 年 7 月 28 日的估價結(jié)果:
1、市場價值估價結(jié)果
市場價值估價結(jié)果總價為 7324 萬元人民幣。
北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號北京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價報告
2、估價人員所知悉的法定優(yōu)先受償款
根據(jù)委托方提供的《國有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》及相關(guān)
人員介紹,估價對象設(shè)定有抵押權(quán),權(quán)利人為中國建設(shè)銀行股份有限
公司北京石景山支行,權(quán)利價值為人民幣 7120 萬元整,設(shè)定日期為 2010 年 12 月 9 日。截至估價時點,上述抵押登記尚未注銷。本次估
價未考慮抵押權(quán)對估價結(jié)果的影響,估價對象再次抵押時以上述抵押
登記已注銷為假設(shè)前提。
截至估價時點,除上述抵押權(quán)外,估價人員未知悉估價對象可能 存在的其他優(yōu)先于抵押權(quán)的法定優(yōu)先受償款。
3、抵押價值估價結(jié)果
抵押價值總價為人民幣7324萬元(大寫:人民幣柒仟叁佰貳拾肆
萬元整)。具體見表: 估價結(jié)果一覽表
土地使用權(quán)價值 建筑物所有權(quán)價值 房地產(chǎn)價值
總建筑 土地使
平均地平均樓面平均樓
抵押物名稱 面積 用權(quán)面 總價 總價
面單價 單價(元/ 面單價(㎡)積(㎡)(萬元)(萬元)(萬元)(元/㎡)㎡)(元/㎡)北京市房山區(qū)良
總價 鄉(xiāng)金光北街 1 號
北京華素制藥股 18787.80 37213.70
3585
963
3739
1990 7324 3898 份有限公司工業(yè)
房地產(chǎn)
估價報告應(yīng)用有效期:2011 年 8 月 8 日至 2012 年 8 月 7 日
提交估價報告的份數(shù):共 4 份
杜鳴聯(lián)合房地產(chǎn)評估(北京)有限公司
法定代表人簽字: 2011 年 8 月 8 日
北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號北京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價報告
估 價 師 聲 明
我們保證,在我們的職業(yè)道德、專業(yè)知識和經(jīng)驗的最佳范圍內(nèi):
1、本估價報告的內(nèi)容是真實、準(zhǔn)確、完整的,沒有虛假記錄、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏。
2、本估價報告的分析、意見和結(jié)論,是我們獨立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論,但要受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限
制條件的限制和影響。
3、我們與本估價報告的估價對象沒有任何利害關(guān)系;對與該估
價對象相關(guān)的各方當(dāng)事人沒有任何偏見,也沒有任何個人利害關(guān)系。
4、我們是依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(gb/t50291—1999)的規(guī)定進行分析,形成意見和結(jié)論,撰寫本估
價報告。
5、我們已對本估價報告的估價對象進行了實地查勘。
6、我們在本估價項目中沒有得到本公司以外的他人的重要專業(yè)
幫助。
報告編制人員 資格及證號 簽名蓋章
劉曉娣 中國注冊房地產(chǎn)估價師
估價師注冊證號:1120040062 于 紅 中國注冊房地產(chǎn)估價師
估價師注冊證號:1120050057 武秒珍
楊麗穎
北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號北京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價報告
估價的假設(shè)和限制條件
1、本次估價是以估價對象能夠按照法定用途和現(xiàn)狀最高最佳用
途持續(xù)有效使用為假設(shè)前提。
2、本次估價是以提供給估價機構(gòu)的估價對象房屋所有權(quán)及相應(yīng)的出讓國有土地使用權(quán)不存在共有權(quán)人,且無權(quán)屬糾紛為假設(shè)前提。
3、根據(jù)抵押當(dāng)事人提供給估價機構(gòu)的有關(guān)資料,并經(jīng)估價師了 解知悉的估價對象房屋所有權(quán)及出讓國有土地使用權(quán)在估價時點存
在抵押權(quán),本次估價以估價對象再次抵押前該抵押登記注銷為假設(shè)前
提。截至估價時點,除上述抵押權(quán)外,估價人員未知悉估價對象可能
存在的其他優(yōu)先于抵押權(quán)的法定優(yōu)先受償款。
4、本報告以委托方不存在欠繳營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅及教育
費附加、增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅等稅費和拖欠職工工資及勞動
保險為假設(shè)前提。
5、以依法取得的國有土地上的房屋抵押的,該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押。
6、本次估價是以估價對象在估價時點及抵押期間未有任何方式的租售情況為假設(shè)前提。
7、本報告所得出的估價結(jié)果內(nèi)涵包含房地產(chǎn)、附著于房地產(chǎn)內(nèi)
部不可移動或為滿足使用功能必須配備的設(shè)施、設(shè)備的價值,不包含
可移動的家具等生活物品的價值。
8、設(shè)定估價對象為符合法律、法規(guī)規(guī)定,在市場上可轉(zhuǎn)讓和可
進行抵押登記的房地產(chǎn)為限制條件。
9、估價結(jié)果為估價對象在 2011 年 7 月 28 日的公開市場價值減
去估價師已知悉的法定優(yōu)先受償款,其公開市場價值為在估價時點時的下列交易條件下最可能實現(xiàn)的價格:(1)交易雙方是自愿地進行交易的;(2)交易雙方進行交易的目的是追求自身利益的最大化;(3)交易雙方具有必要的專業(yè)知識,并了解交易對象;(4)交易雙方掌握必要的市場信息;
北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)金光北街 1 號北京華素制藥股份有限公司工業(yè)房地產(chǎn)抵押估價報告(5)交易雙方有較充裕的時間進行交易;(6)不存在特殊買者的附加出價。
10、一旦發(fā)生抵押人不能履行債務(wù),抵押權(quán)人須將抵押物拍賣清
房地產(chǎn)估價報告篇五
房地產(chǎn)估價報告
估價項目名稱: 開魯縣開魯鎮(zhèn)幸福街郭立德私有住宅房產(chǎn)抵押價格評估 委托方: 郭立德
估價方:開魯縣嘉誠房地產(chǎn)價格評估事務(wù)所 估價人員:鄭洪偉 于占文
估價作業(yè)日期:二0一0年三月二十五日 至二0一0年三月二十六日
估價報告編號: 通遼市開魯縣嘉誠房估字(2010)第0127號 目 錄 一,致委托方函 二,估價師聲明
三,估價的假設(shè)和限制條件 四,估價結(jié)果報告(一)委托方(二)估價方(三)估價對象(四)估價目的(五)估價時點(六)價值定義(七)估價依據(jù)(八)估價原則(九)估價方法(十)估價結(jié)果(十一)估價人員
(十二)估價作業(yè)時間
(十三)估價報告應(yīng)用的有效期 五,估價技術(shù)報告(一)個別因素分析(二)區(qū)域因素分析(三)市場背景分析(四)最高最佳使用分析(五)估價方法選用(六)估價測算過程(七)估價結(jié)果確定
六,附件
(一)《房屋所有權(quán)證》(房權(quán)證開房字第1-4284號)(二)郭立德身份證復(fù)印件(三)房地產(chǎn)價格評估委托書(四)房產(chǎn)(評估)業(yè)務(wù)審核備案表 致 委 托 方 函 郭立德: 受您的委托,我所對位于開魯縣開魯鎮(zhèn)幸福街1-16小區(qū)私有住宅房屋(房權(quán)證開房字第1-4284號)進行評估,為委托方抵押貸款提供房地產(chǎn)價值參考.評估時,我們本著“獨立,客觀,公正”的原則,按照估價的程序,依據(jù)中華人民共和國的有關(guān)法律,法規(guī)和估價規(guī)范,采用科學(xué)的方法,經(jīng)周密測算,綜合確定該房地產(chǎn)估價對象在估價時點二0一0年三月二十六日的價值為人民幣大寫壹拾肆萬肆仟玖佰肆拾貳元整(144,942.00元).開魯縣嘉誠房地產(chǎn)價格評估事務(wù)所 二0一0年三月二十六日 估 價 師 聲 明
我們鄭重聲明: 1,我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的.2本估價報告中的分析,意見和結(jié)論是我們自已公正的專業(yè)分析,意見和結(jié)論,但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制.3,我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系,也與有關(guān)當(dāng)事人沒有利害關(guān)系或偏見.4,我們嚴(yán)格依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進行分析,形成意見和結(jié)論,撰寫本估價報告, 5,我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘,但估價人員對估價對象的勘察,只限于其外觀和使用狀況,除非另有協(xié)議,估價人員不承擔(dān)對估價對象建筑結(jié)構(gòu),面積,質(zhì)量進行調(diào)查的責(zé)任,也不承擔(dān)其被遮蓋,未暴露及難于接觸到的部分進行檢視的責(zé)任.6本估價報告僅對房地產(chǎn)價格作出合理估測,不作為其權(quán)屬方面確認(rèn)的依據(jù),有關(guān)權(quán)屬界定以有關(guān)部門認(rèn)定的為準(zhǔn).7,沒有人對本估價報告提供重要的專業(yè)幫助.估價的假設(shè)和限制條件
一,假設(shè)條件
1,委托方取得合法的所有權(quán)和使用權(quán),并支付有關(guān)稅費.2,估價對象能得到最有效利用,并產(chǎn)生相應(yīng)的效益.3,估價時點的房地產(chǎn)成本價值和公開的市場價值兩種方法.4,任何有關(guān)估價對象的運作方式,程序符合國家,地方的有關(guān)法律,法規(guī).5,委托方提供的資料屬實.二,限制條件
1,本報告的估價結(jié)果是嚴(yán)格按照房地產(chǎn)估價的原則和程序確定的估價時點的成本價值和公開的市場價值,隨著時間的推移和房地產(chǎn)市場情況的變化,需作相應(yīng)調(diào)整或重估.2,本報告的結(jié)果僅作為委托方抵押貸款提供價值參考,不得用于其它目的,也不作其它證明.3,本報告的結(jié)果沒有扣除預(yù)計處分該房地產(chǎn)時需交納的有關(guān)稅費.4,本報告未經(jīng)估價機構(gòu)同意,不得向確認(rèn)機關(guān)以外的單位或個人提供.房地產(chǎn)估價結(jié)果報告 一,委托方 郭立德
二,估價方
估價機構(gòu):開魯縣嘉誠房地產(chǎn)價格評估事務(wù)所 三,估價對象
估價對象位于開魯縣開魯鎮(zhèn)幸福街1-16小區(qū),是郭立德私有住宅房屋,混合結(jié)構(gòu),建筑面積85.26平方米,房屋總層數(shù)五層,所在層四層,外墻抹灰刷涂料,內(nèi)墻抹灰刮大白,外門防盜門,內(nèi)木門,塑鋼窗,釉面磚地面,水,衛(wèi),電,暖設(shè)施齊全,現(xiàn)用途為住宅.四,估價目的
為委托方抵押貸款提供房地產(chǎn)價值參考.五,估價時點
二0一0年三月二十六日 六,價值定義
根據(jù)估價房地產(chǎn)的現(xiàn)狀,估價對象采用成本法與市場比較法兩種方法.七,估價依據(jù)
1,《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等法律,法規(guī);2,《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》;3,《房地產(chǎn)估價規(guī)范》;4,國務(wù)院,建設(shè)部,中國人民銀行及有關(guān)部委,內(nèi)蒙古自治區(qū)及地方人民政府和有關(guān)部門頒布的法規(guī)和政策性文件;5,委托方提供的《房屋所有權(quán)證》(房權(quán)證開房字第1-4284號)6,估價人員所掌握的房地產(chǎn)市場有關(guān)資料及現(xiàn)場勘察獲得的有關(guān)資料.八,估價原則
1,合法原則:以估價對象的合法使用,合法處分為前提估價;2,最佳使用原則:以估價對象的最高最佳使用為前提估價;3,替代原則:要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格;4,估價時點原則:要求估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點的客觀合理價格和價值.九,估價方法
按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求,根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)育狀況并結(jié)合估價對象的具體特點而確定.本次估價根據(jù)估價目的及估價對象的區(qū)位條件和用途以及實地勘察結(jié)果,采用成本法與市場法對估價對象進行評估.成本法:是在求取估價對象房地產(chǎn)的價格時,求取估價對象在估價時點的重新購建價格然后扣除折舊以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法.市場比較法:是以替代原則為理論依據(jù)將估價對象房地產(chǎn)與近期已經(jīng)發(fā)生類似交易的房地產(chǎn)加以比較對照,從交易情況,交易日期,區(qū)域因素,個別因素等方面修正得出估價對象房地產(chǎn)價.十,估價結(jié)果
根據(jù)委托方提供的資料經(jīng)過實地查勘和技術(shù)測算并對評估對象的位置,交通,環(huán)境,用途,使用狀況及市場供求等影響其價值因素綜合考慮之后,結(jié)合市場調(diào)查及估價師經(jīng)驗,確定估價對象在估價時點二0一0年三月二十六日價值人民幣大寫壹拾肆萬肆仟玖佰肆拾貳元整(144,942.00元).十一,估價人員 鄭洪偉 于占文 十二,估價作業(yè)日期
2010年3月25日至2010年3月26日 十三,估價報告應(yīng)用的有效期
2010年3月26日至2011年3月26日
開魯縣嘉誠房地產(chǎn)價格評估事務(wù)所 二0一0年三月二十六日 房地產(chǎn)估價技術(shù)報告
一,個別因素分析
估價對象位于開魯縣開魯鎮(zhèn)幸福街1-16小區(qū),是郭立德住宅房產(chǎn)(房權(quán)證開房字第1-4284號),建筑面積85.26平方米,混合結(jié)構(gòu).二,區(qū)域因素分析
估價對象位于開魯縣開魯鎮(zhèn)幸福街1-16小區(qū),北鄰環(huán)城北路,南臨育新街,該地段交通條件較好;三,市場背景分析
隨著開魯?shù)慕?jīng)濟發(fā)展,以利牛公司和百年酒業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,帶動了地方經(jīng)濟的高速發(fā)展,同時政府加大基礎(chǔ)設(shè)施的投入,開魯縣的經(jīng)濟環(huán)境將不斷改善,導(dǎo)致當(dāng)?shù)氐牡貎r不斷上漲,房地產(chǎn)價格逐漸看好.四,最高最佳使用分析
由于房地產(chǎn)具有用途的多樣性,不同的利用方式能給權(quán)利人帶來不同的收益量,且權(quán)利人都期望從其使用的房地產(chǎn)上獲取更多的收益,并以滿足這一目的為確定房地產(chǎn)利用方式的依據(jù).因此評估時要在合法的前提下,以得到最佳,最有效的利用.最高最佳使用是指法律上允許,技術(shù)上可能,經(jīng)濟上可行,能使估價對象產(chǎn)生最高價值的使用.經(jīng)分析,估價對象目前實際使用方式即為最高最佳使用.五,估價方法選用
結(jié)合委估房地產(chǎn)的特點和現(xiàn)況,分析委托方提供的資料及估價師所掌握的資料,在實地勘察和市場調(diào)研的基礎(chǔ)上,根據(jù)估價對象的特點及估價目的,采用兩種計算思路計算估價對象的價格,為使估價結(jié)果具有科學(xué)性,準(zhǔn)確性,客觀性,本報告擬采用成本法和市場比較法.六,測算過程
(一)成本法基本原理:1,在求取估價對象房地產(chǎn)的價格時,以開發(fā)或建造估價對象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)需耗費的各項必要費用之和為基礎(chǔ),加上正常的利潤和應(yīng)納稅金,再減去房地產(chǎn)折舊來確立估價對象房地產(chǎn)價格的一種估價方法.2,現(xiàn)值=重置單價×建筑面積×成新率 3,評估測算
i,建筑工程費用(不含管理費,利息,利潤及稅金)建安成本如下表 予 號 項目名稱 單方造價(元)i 建筑成本費 740 ii 增加值 260 1 基礎(chǔ)土方 20 2 水電安裝 30 3 消防 20 4 通訊 10 5 室外配套 140 6 勘察設(shè)計費用 40 iii 1000 ii,管理費,利息,利潤及稅金等
管理費:取建筑物重新建造完全價值的6.34% 1000×6.34%=63元/m2 利息:以項目建設(shè)期為一年,建設(shè)資金均投入,利率5.58%,則 1000×[(1+5.58%)0.5-1]=28元/m2 利潤:以建安工程費用,管理費用之和的10%計取,即(1000+63)×10%=106元/m2 稅金:取評均價x的5.9%(營業(yè)稅,基礎(chǔ)設(shè)施維護稅及印花稅)上述合計得房地產(chǎn)重置建造完全價x: x=1000+63+28+106+0.059x x=1,272元/m2 根據(jù)實地勘查并結(jié)合估價經(jīng)驗判定擬估房地產(chǎn)的綜合成新度為十成新.4,則其重置完全價為1,272元×85.26m2×100%=144,942.00元
(二)市場比較法在求取估價對象房地產(chǎn)的價格時,并且將估價對象房地產(chǎn)與在估價時點的近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進行比較,選取近期同類型房地產(chǎn)交易實例并與估價對象比較,從交易情況,交易日期,區(qū)域因素,個別因素等方面進行修正得出估價對象房地產(chǎn)的價值.估價對象 a公路段住宅樓 b衛(wèi)校住宅樓 c宏遠(yuǎn)小區(qū) 座落位置 幸福街 幸福街 育新街 幸福街 所處地區(qū) 較 好 較 好 較 好 較 好 交易價格 待 估
2,100元/m2 2,158元/m2 2,170元/m2 交易日期 2003年10月 2002年110月 200年12月 2003年1月 交易情況 正 常 正 常 正 常 正 常 建筑面積 85.26m2 87.25m2 91.60m2 79.00m2 房屋用途 住宅 住宅 住宅 住宅 建筑結(jié)構(gòu) 混合5層 混合5層 混合5層 混合5層 所在層 4層 4層 4層 4層
繁華程度 較 好 較 好 較 好 較 好 朝 向 坐北朝南 坐北朝南 坐北朝南 坐北朝南 內(nèi)裝修 已裝修 已裝修 已裝修 已裝修 設(shè)施設(shè)備 較齊全 較齊全 較齊全 較齊全 新舊程度 新 新 新 新 小區(qū)環(huán)境 較好 較好 較好
較好
因 素 條 件 表
實例a,b,c與估價對象各項指標(biāo)比較后,修正結(jié)果如下表: 實例項目
a公路段住宅樓 b衛(wèi)校住宅樓 c宏遠(yuǎn)小區(qū) 實例成交價格 2,100元/m2 2,158元/m2 2,170元/m2 交易情況修正 100/100 100/100 100/100 交易日期修正 100/100 100/100 100/100 區(qū)域因素修正 100/101 100/100 100/101 個別因素修正 100/101 100/100 100/101 修正后單價 2,121元/m2 2,137元/m2 2,127元/m2 房 地 產(chǎn) 價 格 計 算 表
采用簡單算術(shù)平均數(shù)確定估價對象的單價: 單價=(2,121+2,137+2,127)÷3=2,128元/m2 估價對象房地產(chǎn)市場價值=2,128元/m2×85.26m2=181,433.00元(三)估價結(jié)果: 成本法估價結(jié)果為:1,272元/m2;.市場法估價結(jié)果為: 2,128元/m2.委估房地產(chǎn)均價分別確定為=(1,272+2,128)÷2=1,700元/m2 委托房地產(chǎn)價值為1,700元/m2×85.26m2=144,942.00元 七,估價結(jié)果確定
綜合分析房地產(chǎn)市場狀況,以及估價采用方法的計算特點,有關(guān)參數(shù)選取的合理性,最后確定估價對象房地產(chǎn)估價時點在二0一0年三月二十六日的價值為大寫人民幣壹拾肆萬肆仟玖佰肆拾貳元整(144,942.00元).附件
(一)《房屋所有權(quán)證》(房權(quán)證開房字第1-4284號)復(fù)印件(二)郭立德身份證復(fù)印件(三)房地產(chǎn)價格評估委托書(四)房產(chǎn)(評估)業(yè)務(wù)審核備案表 開魯縣嘉誠房地產(chǎn)價格評估事務(wù)所 二0一0年三月二十六日
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