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房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃筆試題及答案解析 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)考試題及答案篇一
1、詳細(xì)介紹自己的工作經(jīng)驗(yàn)。
2、某公司是一家小規(guī)模的建筑工程公司，主營(yíng)工程方面收入，暫沒(méi)其他收入；每一個(gè)工程都有專(zhuān)門(mén)的工程師負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)。
問(wèn)：（1）一項(xiàng)工程的費(fèi)用成本一般有哪些？
（2）一項(xiàng)工程最重要的是什么？如何做最好？
3、小規(guī)模企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)賬跟管理會(huì)計(jì)賬怎做？
4、寫(xiě)一份詳細(xì)的工作計(jì)劃（以本月和本為例）
5、外包給（私人）施工隊(duì)人工如何做賬？（人工占總造價(jià)10%-15%）
6、08年企業(yè)所得稅出臺(tái)，總分機(jī)構(gòu)在稅務(wù)上有何影響？
7、業(yè)務(wù)費(fèi)是白條如何入賬？
8、總包收管理配合費(fèi)不開(kāi)發(fā)票，而此筆費(fèi)用在合同中也注明要支出此款給總包，又如何入賬？
9、預(yù)收賬款可掛多長(zhǎng)時(shí)間？因工程收款可在結(jié)算時(shí)對(duì)方才要求開(kāi)票，但此工程時(shí)間較長(zhǎng)，有無(wú)影響？如果此款已掛賬，可能最終不能結(jié)算（因此不能開(kāi)票），此筆款的成本已發(fā)生，賬面如何處理？
10、核定征收的成本可用收據(jù)入賬嗎？
11、做工程開(kāi)發(fā)票是跨地區(qū)的要在當(dāng)?shù)亻_(kāi)票，而開(kāi)票時(shí)地稅當(dāng)場(chǎng)征收工程款0.4%的工薪所得,此筆是誰(shuí)的工薪所得?公司員工每月工資申報(bào)已交個(gè)人所得稅。0.4%的工薪所得存在很高的稅率,是否存在雙重納稅?
12、前期工程投入較大，投入后才收工程款，造成公司資金短缺，可能存在向私人借款（現(xiàn)金）來(lái)付貨款，如后期收回工程款時(shí)要還款（現(xiàn)金）金額也許較大，賬面會(huì)不會(huì)存在問(wèn)題。
13、某公司注冊(cè)資金500萬(wàn)，是法人及股東投資，注冊(cè)后此款當(dāng)時(shí)又被法人及股東提走，而此公司從開(kāi)業(yè)至今很少有業(yè)務(wù)發(fā)生（4年），注冊(cè)資金是否存在問(wèn)題？如果注銷(xiāo)呢？此筆款又如何處理？
14、工商年檢要出稅審報(bào)告，此報(bào)告是否要會(huì)計(jì)師事務(wù)所出？如何出法？
15、某項(xiàng)目工程500萬(wàn)，材料成本已開(kāi)票300萬(wàn)，施工人工80萬(wàn)，業(yè)務(wù)30萬(wàn)，管理（配合費(fèi)）10萬(wàn)，后三項(xiàng)無(wú)票據(jù)如何入賬？
16、某一項(xiàng)工程，甲方將此工程發(fā)包給總包，總包再分包出去，總包及分包在稅收上有哪些合法的又能少交稅的方法？
17、壞賬核算方法是什么及確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)？
18、廣告費(fèi)計(jì)提比例是多少？業(yè)務(wù)招待費(fèi)計(jì)提比例是多少？是否可以全額稅前扣除？
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃筆試題及答案解析 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)考試題及答案篇二
二、單項(xiàng)選擇題
1．房地產(chǎn)的特點(diǎn)不是（d）。
a、不可移動(dòng)性 b、保值性c、個(gè)別性 d、短暫性 2．不屬于房地產(chǎn)法律關(guān)系構(gòu)成要素的是（c）。a、主體 b、客體c、房地產(chǎn)法 d、內(nèi)容 3．我國(guó)土地所有權(quán)的歸屬不可能是（d）。
a、全民所有 b、國(guó)家所有c、集體所有 d、個(gè)人所有
4．土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)由（d）經(jīng)營(yíng)，任何部門(mén)、單位和個(gè)人不得擅自經(jīng)營(yíng)。a、政府和企業(yè)共同經(jīng)營(yíng) b、企業(yè)代理經(jīng)營(yíng)c、國(guó)家委托經(jīng)營(yíng) d、政府壟斷經(jīng)營(yíng)
5．土地使用權(quán)出讓的最高年限為（d）。a、40年 b、50年c、60年 d、70年
6．土地使用權(quán)出讓用于工業(yè)用地的最高年限為（c）。a、70年 b、60年c、50年 d、40年
7．土地使用權(quán)出讓用于商業(yè)、娛樂(lè)、旅游的，其最高年限的為（d）。a、70年 b、60年c、50年 d、40年
8．以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)（a）。a、租金 b、出讓金c、使用費(fèi) d、補(bǔ)償安置費(fèi)
9、以下不是公房租賃原則的是（）。
a、主客兩利，承租人有房可住，出租人有利可得 b、充分利用、合理分配 c、實(shí)行“以租養(yǎng)房”、“適當(dāng)照顧職工負(fù)擔(dān)” d、逐步提高公房租金，促進(jìn)住房商品化、私有化
1．房地產(chǎn)的（c）是房地產(chǎn)投資最重要的一個(gè)特性，房地產(chǎn)不能脫離周?chē)沫h(huán)境而存在，就是強(qiáng)調(diào)了位置對(duì)房地產(chǎn)投資的一個(gè)重要性。
a適應(yīng)性
b對(duì)專(zhuān)業(yè)管理的的依賴(lài)性 c位置的固定性
d相互之間的影響性 2．某投資者花費(fèi)80萬(wàn)元購(gòu)一店鋪,每月凈租金收入為1.583萬(wàn)元,考慮月投資收益率為0.8%,則(c)個(gè)月可收回投資.a 50.5 b 60 c 65 d 75 解析：80=1.583/0.8%[1-1/(1+0.8%)n] 解得n =65 3．某項(xiàng)目未考慮通貸膨脹情況下,其收益率為18.27%,當(dāng)前通貨膨脹率為5%則該項(xiàng)目的實(shí)際收益率為(b)
a11.38% b12.64% c15.46% d 16.22% 解析：由(1+ra)=(1+rr)(1+rd)求得rr=12.64% 4．下列房地產(chǎn)交易活動(dòng)處于房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)的是（c）
a 房屋出租
b 房地產(chǎn)抵押
c 土地使用權(quán)出讓
d 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
5．一般來(lái)說(shuō)，認(rèn)知定價(jià)法所確定的價(jià)格（ａ）價(jià)值定價(jià)法所確定的價(jià)格。ａ高于
ｂ低于
ｃ等于
ｄ高于等于
6．某企業(yè)上期預(yù)測(cè)銷(xiāo)售量為100萬(wàn)臺(tái)，實(shí)際銷(xiāo)售量為110萬(wàn)臺(tái)，企業(yè)選用平滑指數(shù)為0.8,則本期預(yù)測(cè)銷(xiāo)售量為(c)萬(wàn)臺(tái).a102
b120 c108
d88 解析:q=0.8*110+0.2*100=108 7．下列說(shuō)法不正確的是(a)
a利息備付率表示使用項(xiàng)目利潤(rùn)償付利息的保障倍數(shù)。對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于1。
b償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于1．2。
c在國(guó)際上銀行一般要求這一比率維持在200％以上
d一般來(lái)說(shuō)，對(duì)于一個(gè)開(kāi)發(fā)周期為2年的商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其目標(biāo)成本利潤(rùn)率大體應(yīng)為35％一45％。答案：
解析：利息備付率對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于2。8．某筆筆資金按單利計(jì)息，n個(gè)周期末的本利和為（b）a
p（1+i）n
b p（1+i*n）c
p*n*i
d a（1+i）n 解析：fn= p（1+i*n）
9．某投資者以1000萬(wàn)元價(jià)格購(gòu)得一物業(yè)5年經(jīng)營(yíng)權(quán)，目標(biāo)收益率為10%,如果每年凈收益為300萬(wàn)元（凈收益發(fā)生在年末），則該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為（b）a 101萬(wàn)元
b 137萬(wàn)元
c 256萬(wàn)元
d 500萬(wàn)元 解析：npv=-1000+300/10%*[1-1/(1+10%)5]=137 10．從房地產(chǎn)投資的角度說(shuō),風(fēng)險(xiǎn)是指(b)
a房地產(chǎn)投資結(jié)果的好壞程度
b獲取預(yù)期投資收益的可能性大小 c房地產(chǎn)投資項(xiàng)目激烈競(jìng)爭(zhēng)程度
d房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程度 11．風(fēng)險(xiǎn)最大的是商業(yè)物業(yè)風(fēng)險(xiǎn),是因?yàn)?a)a商業(yè)物業(yè)對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)變化反應(yīng)最快和最大 b商業(yè)投資的預(yù)測(cè)最難
c商業(yè)的社會(huì)發(fā)展方向不易預(yù)測(cè)
d商業(yè)人員無(wú)法競(jìng)爭(zhēng)時(shí)心理變化很大
12．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)可從（d）兩個(gè)方面進(jìn)行考察。a投資資金量和預(yù)期收益資金
b資金流通方式和對(duì)策 c出租、出售或經(jīng)營(yíng)形態(tài)
d物質(zhì)形態(tài)和貨幣形態(tài) 13．對(duì)于開(kāi)發(fā)投資來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果的大小的衡量指標(biāo)不包括（a）a銷(xiāo)售收入
b開(kāi)發(fā)利潤(rùn)
c成本利潤(rùn)率
d投資回報(bào)率 14．下列關(guān)于敏感性分析的方法和步驟表達(dá)不當(dāng)?shù)囊豁?xiàng)是（b）
a找出那些最能反映項(xiàng)目投資效益的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo) 如財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等作為其分析對(duì)象。
b從眾多影響項(xiàng)目投資效益的不確定性因素中選取對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)無(wú)影響并在開(kāi)發(fā)周期內(nèi)不發(fā)生變化的因素作為敏感分析中的不確定因素。c分析時(shí)要設(shè)定不確定因素的變化范圍
d對(duì)項(xiàng)目 的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行分析計(jì)算，找出敏感性因素。
15．開(kāi)發(fā)商收到承包商遞交的竣工結(jié)算報(bào)告及結(jié)算資料后通常要在（c）內(nèi)予以核實(shí)，給予確認(rèn)或者提出修改意見(jiàn)。
a10日
b15日
c1個(gè)月
d2個(gè)月
解析：開(kāi)發(fā)商收到承包商遞交的竣工結(jié)算報(bào)告及結(jié)算資料后通常要在1個(gè)月內(nèi)予以核實(shí)，給予確認(rèn)或者提出修改意見(jiàn)。
16．個(gè)人住房抵押貸款期限可長(zhǎng)達(dá)（c）年。a 10 b 20
c 30
d 50 17．關(guān)于貸款擔(dān)保說(shuō)法錯(cuò)誤的是（b）
a是為提高貸款償還的可能性，降低銀行資金損失的風(fēng)險(xiǎn)，由借款人或第三人對(duì)貸款本息的償還提供的一種保證。
b貸款的擔(dān)保人能取代借款人的信用狀況。
c貸款的擔(dān)保并不一定能確保貸款得以足額償還。d貸款有保證、抵押、質(zhì)押三種形式。18．（a）的建筑規(guī)模一般都在3萬(wàn)㎡以上，服務(wù)人口在30萬(wàn)人以上，年?duì)I業(yè)額在5億元以上。
a市級(jí)購(gòu)物中心 b區(qū)購(gòu)物商場(chǎng) c居住區(qū)商場(chǎng) d鄰里服務(wù)性商店
19．a(chǎn)確定問(wèn)題和調(diào)察目標(biāo)，b收集和分析信息，c制定調(diào)查計(jì)劃，d報(bào)告結(jié)果，以上調(diào)查步驟順序正確的是（ｄ）
ａabcd
ｂbacd ｃcabd
ｄacbd 解析：應(yīng)明確調(diào)查的步驟。
21．在對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)行為進(jìn)行調(diào)查時(shí)，不涉及下列（b）調(diào)查。a消費(fèi)者類(lèi)別
b消費(fèi)者社會(huì)階層分布 c消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)能力
d消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣 23．在房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類(lèi)中,二級(jí)市場(chǎng)是指(b)a土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)
b新建商品房租售市場(chǎng)
c 土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)
d土地使用權(quán)出讓和新建商品房租售市場(chǎng) 24．某筆存款額為1000元，復(fù)利計(jì)息，每季計(jì)息一次，一年后本利和為1125.51元，則其名義利率為（a）
a12%
b12.55%
c12.68%
d12.45% 25．某商業(yè)店鋪的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為60萬(wàn)元，其中40萬(wàn)元由金融機(jī)構(gòu)提供抵押貸款，余款20萬(wàn)元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該項(xiàng)投資的經(jīng)營(yíng)收入扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和抵押貸款還本付息后的年凈現(xiàn)金流量為2．8萬(wàn)元，該項(xiàng)投資年稅為0.6萬(wàn)元，則該
項(xiàng)投資的稅后現(xiàn)金回報(bào)率為(c)。
a 4.7%
b 7%
c 11%
d14% 解析：(2．8-0.6)／20×100％＝11％
26．借款期內(nèi)內(nèi)任意償還本息,到期末一次還清,這種還本付息的方式為(c a等額還本付息法
b菲爾德法 c汽球法
d還款常數(shù)法
27．經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)選擇評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類(lèi)基礎(chǔ)參數(shù),其指標(biāo)不包括(d)a基準(zhǔn)收益率
b目標(biāo)成本利潤(rùn)率
c目標(biāo)投資利潤(rùn)率
d目標(biāo)財(cái)務(wù)杠桿比率
28．某土地面積為4 000 2,建筑容積率為5．5，規(guī)劃建筑覆蓋率為60％，樓高14層，1至4層建筑面積均相等，5至14層為塔樓(均為標(biāo)準(zhǔn)層)則標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積為(b).a 1000㎡
b1240㎡
c22000㎡
d1800㎡
解析：(4 000×5．5—4 000×60％×4)／10＝1 240(㎡)29．一般說(shuō)來(lái),標(biāo)準(zhǔn)方差越小,投資風(fēng)險(xiǎn)(a)
a越小 b越大
c越難控制
d越難估算
30．在房地產(chǎn)產(chǎn)品的租售之前進(jìn)行估價(jià)，以確定其最可能實(shí)現(xiàn)的租金或售價(jià)水平，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中（c）的主要工作內(nèi)容。a 會(huì)計(jì)師
b 經(jīng)濟(jì)師
c 估價(jià)師 d 工程師
31．名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系表述不正確的一項(xiàng)是（a）a當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m>1時(shí)，實(shí)際利率小于名義利率 b當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m=1時(shí)，實(shí)際利率等于名義利率 c實(shí)際利率與名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值
d名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大
解析：當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m>1時(shí)，實(shí)際利率大于名義利率
32．監(jiān)督物業(yè)購(gòu)買(mǎi)、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策，評(píng)估投資組合績(jī)效，客戶(hù)報(bào)告與現(xiàn)金管理屬于（d）的工作內(nèi)容．
a物業(yè)管理
b設(shè)施管理 c資產(chǎn)管理
d組合投資管理 33．房地產(chǎn)投資信托按(d)的不同,可以分為傘型合伙和多重合伙。a權(quán)益類(lèi)型
b抵押方式
c投資業(yè)務(wù)
d信托性質(zhì) 34．編制工程進(jìn)度計(jì)劃的方法有橫道圖法和(a)
a網(wǎng)絡(luò)圖法
b表格法
c竣工圖法
d坐標(biāo)圖法 解析：編制工進(jìn)度計(jì)劃的方法的橫道圖法和網(wǎng)絡(luò)圖法 35．判斷物業(yè)代理公司已往的業(yè)績(jī),關(guān)鍵要看其(d)a共代理了多少項(xiàng)目 b代理成交額是多少 c人員素質(zhì)
d代理的成功率有多大
一、單選[共20題，每題1分，總計(jì)20分]
1、某公司獲得60畝居住用地使用權(quán)，規(guī)劃設(shè)計(jì)條件：規(guī)劃建設(shè)用地面積
37000m2，居住建筑用地面積32000m2容積率2.5，居住建筑密度0.4，限高6層，則該公司可用于銷(xiāo)售的最大居住建筑面積（d）。
a．92500m2
b．88800m2
c．80000m2
d．76800m2
2、動(dòng)態(tài)投資回收期是指項(xiàng)目以（c）所需的時(shí)間。
a．經(jīng)營(yíng)收入抵償全部投資
b．全部現(xiàn)金流入抵償全部現(xiàn)金流出
c．凈收益抵償全部投資
d．凈收益現(xiàn)值抵償全部投資
3、通常承租人人住寫(xiě)字樓前裝修中的某些標(biāo)準(zhǔn)化裝修項(xiàng)目的費(fèi)用由（b）支付。
a．承租人
b．業(yè)主
c．承租人和業(yè)主共同
d．物業(yè)管理公司
4、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)工作中進(jìn)行廣告與宣傳的主要目的，是通過(guò)該項(xiàng)工作讓?zhuān)╝）的客戶(hù)認(rèn)識(shí)所營(yíng)銷(xiāo)的物業(yè)。
a．潛在b．過(guò)去
c．現(xiàn)在d．未來(lái)
5、某開(kāi)發(fā)商將8000萬(wàn)元投入一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，假設(shè)此項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期為3年，當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的年投資利潤(rùn)率為20%，貸款利率為10%，已知在總投資中開(kāi)發(fā)商自有資金占30%，則其自有資金的年平均投資收益率為（b）。
a．40.9%
b．54.7%
c．56.7%
d．61%
6、某開(kāi)發(fā)商以500萬(wàn)元的價(jià)格取得一片地塊的使用權(quán)，目前在該地塊中已投入了建設(shè)資金50o萬(wàn)元，預(yù)計(jì)項(xiàng)目建設(shè)投資總額為1800萬(wàn)元，則該項(xiàng)目（d）。即可獲得政府房地產(chǎn)管理部門(mén)頒發(fā)的預(yù)售許可證。
a．還需投入50萬(wàn)元建設(shè)資金
b．還需投入450萬(wàn)元建設(shè)資金
c．還需投入800萬(wàn)元建設(shè)資金
d．在此情況下
7、（d）是判斷項(xiàng)目盈利能力的重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，是將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)期或?qū)嶋H上所獲得的年凈收益進(jìn)行資本化時(shí)采用的一個(gè)貼現(xiàn)率。
a．利息率 b．銷(xiāo)售利潤(rùn)率 c．速動(dòng)比率 d．目標(biāo)收益率
8、經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本收益率等于（b）乘以100%。
a．開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)/總開(kāi)發(fā)成本
b．正常經(jīng)營(yíng)年份的凈經(jīng)營(yíng)收入/總開(kāi)發(fā)成本
c．開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)/總開(kāi)發(fā)價(jià)值
d．正常經(jīng)營(yíng)年份的經(jīng)營(yíng)收入/總開(kāi)發(fā)成本
9、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程是指（b）的持續(xù)時(shí)間。
a．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程
b．獲得土地后到全部工程竣工
c．從工程開(kāi)工到全部工程竣工
d．從工程開(kāi)工到項(xiàng)目租售完畢
10、對(duì)于價(jià)格彈性的以下描述中，（d）是正確的。
a．需求價(jià)格彈性系數(shù)越大，需求數(shù)量對(duì)價(jià)格的變化不敏感
b．在不同的價(jià)格水平上，需求價(jià)格彈性系數(shù)都一樣
c．供給彈性系數(shù)pes=需求數(shù)量變化的百分比/價(jià)格變化的百分比
d．短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)租金由需求決定，供給缺乏彈性
11、假設(shè)某項(xiàng)目年凈經(jīng)營(yíng)收益為60萬(wàn)元，年經(jīng)營(yíng)成本為20萬(wàn)元，該項(xiàng)目投資的資本價(jià)格為750萬(wàn)元，則該項(xiàng)目的年投資收益率為（b）。
a．10.7% b．8.0% c．5.3% d．2.7%
12、實(shí)力強(qiáng)大的投資者對(duì)房地產(chǎn)的投資也注重研究其地區(qū)分布、（c）以及項(xiàng)目類(lèi)型發(fā)布的合理性，以期既不冒太大的風(fēng)險(xiǎn)，又不失去獲取較高收益的機(jī)會(huì)。
a．空間分布 b．人口分布 c．時(shí)間分布 d．經(jīng)濟(jì)分布
13、在任何市場(chǎng)上，能反映某種商品的市場(chǎng)供求狀況是商品的（c）。
a．質(zhì)量 b．品牌 c．價(jià)格 d．類(lèi)型
14、建筑功能評(píng)價(jià)是指（b）。
a．對(duì)建筑物功能價(jià)值的估算
b．對(duì)建筑產(chǎn)品能夠提供的功能效果加以分析和評(píng)價(jià)論證，衡量其滿(mǎn)足需要的程度
c．對(duì)建筑產(chǎn)品價(jià)值的估算 d．對(duì)建筑產(chǎn)品社會(huì)性功能的評(píng)估
15、以下選項(xiàng)適于在新區(qū)開(kāi)發(fā)的建筑是（c）。
a．娛樂(lè)用房 b．寫(xiě)字樓 c．高級(jí)住宅和公寓 d．餐飲用房
16、在整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中最為重要的一個(gè)環(huán)節(jié)是（c）。
a．投資機(jī)會(huì)選擇 b．投資機(jī)會(huì)決策分析
c．投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析 d．市場(chǎng)分析和項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)
17、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程招標(biāo)的一般程序?yàn)椋╝）。
a．申請(qǐng)招標(biāo)→編制招標(biāo)文件→編制招標(biāo)工程標(biāo)底→確定招標(biāo)方式，發(fā)布招標(biāo)公告→投標(biāo)人資格審查→招標(biāo)工程交底及答疑→開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和決標(biāo)→簽訂合同
b．申請(qǐng)招標(biāo)→編制招標(biāo)文件→確定招標(biāo)方式→編制招標(biāo)工程標(biāo)底→發(fā)布招標(biāo)公告→招標(biāo)工程交底及答疑→開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和決標(biāo)→簽訂合同
c．申請(qǐng)招標(biāo)→編制招標(biāo)文件→確定招標(biāo)方式→編制招標(biāo)工程標(biāo)底→發(fā)布招標(biāo)公告→投標(biāo)人資格審查→招標(biāo)工程交底和答疑→開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和決標(biāo)→簽訂合同
d．申請(qǐng)招標(biāo)→確定招標(biāo)方式→編制招標(biāo)文件→編制招標(biāo)工程標(biāo)底→發(fā)布招標(biāo)公告→投標(biāo)人資格審查→工程交底及答疑+簽訂合同
18、工程建設(shè)過(guò)程中不可避免地存在風(fēng)險(xiǎn)。保險(xiǎn)是承包商承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)之一，以下不屬于保險(xiǎn)內(nèi)容的是（d）。
a．工程保險(xiǎn) b．工人人身保險(xiǎn) c．第三方保險(xiǎn) d．質(zhì)量保險(xiǎn)
19、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率一般為（c）。
a．30% b．32% c．33% d．18%
20、對(duì)于銷(xiāo)售對(duì)象或承租對(duì)象已明確的項(xiàng)目，金融機(jī)構(gòu)有可能提供占總開(kāi)發(fā)成本（c）的融資貸款。
a．70%左右 b．80%左右 c．90%左右 d．60%左右
三、多項(xiàng)選擇題
1．房地產(chǎn)法的調(diào)整對(duì)象包括有（a、c）。
a、房地產(chǎn)行政關(guān)系 b、房地產(chǎn)建設(shè)關(guān)系 c、房地產(chǎn)民事關(guān)系 d、房地產(chǎn)刑事關(guān)系 e、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系 2．房地產(chǎn)業(yè)包括（a、b、c、d、e）。
a、房地產(chǎn)中介 b、土地使用權(quán)的出讓 c、土地開(kāi)發(fā)和房屋建設(shè)d、房屋買(mǎi)賣(mài) e、房地產(chǎn)抵
3．房地產(chǎn)與其他經(jīng)濟(jì)物品或法律上的其他財(cái)產(chǎn)相比較，具有以下特點(diǎn)：（a、b、c、d、a、保值性 b、增值性 c、個(gè)別性d、永久性 e、不可移動(dòng)性 5．可以成為房地產(chǎn)法律關(guān)系客體的是（a、b、d、e）。a、建材 b、建造技術(shù) c、建筑工人
d、房屋 e、建造行為 6．土地使用權(quán)劃拔，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納（d、e）等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用的行為。
a、出讓金 b、租金 c、使用費(fèi)
d、補(bǔ)償費(fèi) e、安置費(fèi)
8．國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)出讓給土地使用者，使用者取得土地使用權(quán)后，享有的民事權(quán)利有（a、b、c、d）。
a、占有權(quán)
b、使用權(quán) c、轉(zhuǎn)讓權(quán) d、抵押權(quán)
e、質(zhì)押權(quán)
11、房地產(chǎn)交易是指當(dāng)事人之間進(jìn)行以下房地產(chǎn)活動(dòng)（b、c、e）。a、出讓 b、抵押 c、轉(zhuǎn)讓 d、質(zhì)押 e、租賃
1．房地產(chǎn)投資也有缺點(diǎn)，這些缺點(diǎn)表現(xiàn)在（abcd）a變現(xiàn)性差
b投資額巨大
c投資回收周期長(zhǎng)
d需要專(zhuān)門(mén)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn) e具有過(guò)人的膽量和風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)精神。
2．銀行對(duì)抵押貸款抵押率的確定，主要考慮到（abce）因素。a抵押物的流動(dòng)性
b貸款期限的長(zhǎng)短
c通貨膨脹的預(yù)期
d貸款企業(yè)的信用等級(jí)
e所處的市場(chǎng)條件
解析：還要考慮到抵押物價(jià)值取得的情況。
3．金融機(jī)構(gòu)對(duì)開(kāi)發(fā)商的貸款項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，主要審查方面包括（bcd）。a企業(yè)資信等級(jí)
b項(xiàng)目基本情況 c市場(chǎng)分析結(jié)果
d財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) e貸款擔(dān)保方式
4．寫(xiě)字樓租賃合約中租金的調(diào)整幅度可參考（ab）確定。a消費(fèi)價(jià)格指數(shù)
b商業(yè)零售價(jià)格指數(shù)
c上證價(jià)格指數(shù)
d建安工程價(jià)格指數(shù)
e中房?jī)r(jià)格指數(shù)
5．對(duì)置業(yè)投資來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為（bcde）方面。a銷(xiāo)售收入
b物業(yè)增值
c減少納稅
d股權(quán)增加
e 租金
6．對(duì)收益性物業(yè)來(lái)說(shuō)，空置率提高將會(huì)導(dǎo)致（ace）等后果。a租金收入減少
b附加支出增加 c物業(yè)資本價(jià)值下降
d運(yùn)營(yíng)成本下降 e租客要求更大的租金折扣
7．投資者可以控制的風(fēng)險(xiǎn)包括(cde)
a利率風(fēng)險(xiǎn)
b政策性風(fēng)險(xiǎn)
c 資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn) d持有期風(fēng)險(xiǎn)
e比較風(fēng)險(xiǎn) 解析：ab屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn).8．居住物業(yè)一般是指供人們居住的建筑,包括（abc）等。
a普通住宅
b公寓
c別墅 d客棧
e酒店
10．確立施工中控制質(zhì)量的具體措施，主要包括（ａｂd）方面
a對(duì)各項(xiàng)施工設(shè)備、儀器進(jìn)行檢查，特別是校準(zhǔn)各種儀器儀表，保證在測(cè)量、計(jì)量方面不出現(xiàn)嚴(yán)重誤差。b控制混凝土質(zhì)量
c對(duì)對(duì)工程中的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)。
d對(duì)砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程等制定具體有效的質(zhì)量檢查和評(píng)定辦法
e關(guān)注各項(xiàng)工程的工作量。
11．下列說(shuō)法不正確的是（cde）
a房地產(chǎn)項(xiàng)目中兩稅一費(fèi)指營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加 b營(yíng)業(yè)稅稅額＝應(yīng)納稅銷(xiāo)售(出租)收入×稅率
c城市建設(shè)維護(hù)稅額＝應(yīng)納稅銷(xiāo)售(出租)收入×稅率 d教育費(fèi)附加＝應(yīng)納稅銷(xiāo)售(出租)收入×稅率 e現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅的稅率為3％
13．按照消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品兩種屬性的重視程度進(jìn)行劃分，市場(chǎng)細(xì)分會(huì)出現(xiàn)（ａｃｄ）的模
ａ同質(zhì)偏好
ｂ同形偏好
ｃ集群偏好
ｄ分散偏好
e心理偏好
14．盈虧平衡分析的基本方法是建立（ce）之間的函數(shù)關(guān)系，通過(guò)對(duì)這兩個(gè)函數(shù)及其圖形的分析，找出平衡點(diǎn)。a銷(xiāo)售收入與成本
b銷(xiāo)售收入與費(fèi)用
c成本與產(chǎn)量
d利潤(rùn)與成本
e銷(xiāo)售收入與銷(xiāo)量 15．財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的輔助報(bào)表包括（bde）
a損益表
b總投資估算表
c資產(chǎn)負(fù)負(fù)債表 d經(jīng)營(yíng)成本表
e借款償還表 解析：ac為基本報(bào)表。
41、房地產(chǎn)間接投資包括（bd）。
a．置業(yè)投資 b．購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的股票
c．開(kāi)發(fā)投資 d．購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)投資信托基金
42、投資型物業(yè)購(gòu)買(mǎi)者購(gòu)買(mǎi)行為受（abc）的制約。
a．房地產(chǎn)投資收益水平b．其他投資工具的收益水平
c．市場(chǎng)內(nèi)使用者需求特點(diǎn)、趨勢(shì)和偏好 d．購(gòu)買(mǎi)者自身特點(diǎn)偏好
43、固定單價(jià)合同中所用單價(jià)包括人工費(fèi)、材料費(fèi)和（abc）。
a．管理費(fèi) b．利潤(rùn)
c．施工機(jī)械使用費(fèi) d．所得稅
44、工程款支付一般按時(shí)間大致分為（abcd）。
a．退還保留金 b．最終付款 c．預(yù)付款 d．工程進(jìn)度付款
45、房地產(chǎn)市場(chǎng)宣傳的手段主要有（acd）。
a．發(fā)送售樓書(shū) b．市場(chǎng)調(diào)查 c．展示樣板房 d．制定現(xiàn)場(chǎng)廣告牌
46、在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，利率水平的高低主要取決于（abc）。
a．社會(huì)平均利潤(rùn)率 b．資本供求狀況 c．國(guó)家宏觀信貸政策 d．目標(biāo)收益率
47、對(duì)房地產(chǎn)投資者而言，購(gòu)買(mǎi)熟地比購(gòu)買(mǎi)生地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，有（abd）特點(diǎn)。
a．土地費(fèi)用高 b．投資風(fēng)險(xiǎn)減少 c．投資風(fēng)險(xiǎn)增加 d．開(kāi)發(fā)周期縮短 e．開(kāi)發(fā)周期延長(zhǎng)
48、公開(kāi)招標(biāo)通常適用于工程項(xiàng)目（acd）的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)。
a．建設(shè)周期較長(zhǎng) b．工程性質(zhì)比較特殊 c．規(guī)模較大 d．技術(shù)復(fù)雜 e．工期緊迫
49、舊城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)是（abde）。
a．地處城市中心，是商業(yè)、文化活動(dòng)的聚集地，具有民族傳統(tǒng)色彩，適于作為商業(yè)、辦公、旅游、娛樂(lè)、餐飲等類(lèi)型的開(kāi)發(fā)
b．開(kāi)發(fā)費(fèi)用高昂、環(huán)境污染嚴(yán)重 c．舊城區(qū)人口密度大、建筑密度小
d．舊城區(qū)的建筑物多是危舊房 e．舊城區(qū)受城市規(guī)劃限制更苛刻
50、政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策干預(yù)的原則是（acde）。
a．目標(biāo)的確定性 b．政策的可間斷性與協(xié)調(diào)性 c．政策的針對(duì)性 d．政策的導(dǎo)向性
e．政策的公平性和效率
51、以下選項(xiàng)屬于非居住區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的是（abcd）。
a．建筑容積率及總建筑面積 b．地上建筑面積及密度
c．規(guī)劃建設(shè)用地面積及建筑高度 d．綠地率和停車(chē)位個(gè)數(shù) e．地下建筑面積及有效面積系
52、目前我們國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種有（abcd）。
a．銷(xiāo)售稅金 b．土地使用稅金 c．房產(chǎn)稅金 d．企業(yè)所得稅 e．城市規(guī)化稅
53、屬于影響產(chǎn)品成本高低的因素是（abcd）。
a．生產(chǎn)技術(shù)方案 b．生產(chǎn)規(guī)模 c．生產(chǎn)組織方式 d．技術(shù)水平與管理水平
e．物質(zhì)供應(yīng)與產(chǎn)品銷(xiāo)售條件及人民的消費(fèi)水平
54、金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目貸款審查時(shí)，要進(jìn)行工作有（abcd）。
a．客戶(hù)評(píng)價(jià) b．項(xiàng)目評(píng)估 c．擔(dān)保方式評(píng)價(jià) d．貸款綜合評(píng)價(jià) e．貸款金額
55、在考察是否有合適的面積空間可以供尋租者使用時(shí)常要考慮的因素有（abc）。
a．可能面積的組合 b．尋租者經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的性質(zhì)
c．尋租者將來(lái)擴(kuò)展辦公室面積的計(jì)劃
d．每平方米的租金
e．室內(nèi)的裝修
六、簡(jiǎn)答題
1．簡(jiǎn)述房地產(chǎn)法律關(guān)系的概念及構(gòu)成要素
1．房地產(chǎn)法律關(guān)系是指以房地產(chǎn)法律規(guī)范調(diào)整人們?cè)诜康禺a(chǎn)生產(chǎn)、流通、分配和消費(fèi)過(guò)程中當(dāng)事人之間形成的房地產(chǎn)權(quán)利義務(wù)關(guān)系。房地產(chǎn)法律關(guān)系與其他法律關(guān)系一樣，也具有主體、客體和內(nèi)容三個(gè)基本要素。(1)房地產(chǎn)法律關(guān)系主體。房地產(chǎn)法律關(guān)系主體是指參與房地產(chǎn)法律關(guān)系并享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的當(dāng)事。（2)房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體。房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體是指房地產(chǎn)法律關(guān)系主體的權(quán)利和義務(wù)所共同指向的事物。房地產(chǎn)法律關(guān)系客體也包括物、行為和智力成果三大類(lèi)。
2．簡(jiǎn)述房地產(chǎn)的特點(diǎn)
2、房地產(chǎn)與其他經(jīng)濟(jì)物品或法律上的其他財(cái)產(chǎn)相比較，具有以下特點(diǎn)：（1）不可移動(dòng)性：位置固定，不可移動(dòng)，或者移動(dòng)后喪失其經(jīng)濟(jì)價(jià)值。（2）永久性：土地永久。建筑物可長(zhǎng)期使用，相對(duì)其他物來(lái)說(shuō)也具有永久性。（3）個(gè)別性：房地產(chǎn)基本上都是特定物，如設(shè)計(jì)風(fēng)格、外形規(guī)格、用料完全相同的建筑物，由于處于不同地理位置、周邊環(huán)境，其價(jià)值和使用價(jià)值都是不同的。（4）保值性和增值性：位置良好的土地資源有限，隨著人口增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對(duì)房地產(chǎn)的需求量會(huì)不斷增長(zhǎng)。房地產(chǎn)保值增值成為一種規(guī)律性的現(xiàn)象。
3．簡(jiǎn)述房地產(chǎn)法的調(diào)整對(duì)象
3．房地產(chǎn)法是指調(diào)整房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)及其他與房地產(chǎn)相關(guān)的各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱(chēng)。房地產(chǎn)法調(diào)整的對(duì)象是房地產(chǎn)關(guān)系和以房地產(chǎn)關(guān)系為核心的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。基本上可分為房地產(chǎn)行政關(guān)系和房地產(chǎn)民事關(guān)系兩大類(lèi)：（1）房地產(chǎn)行政關(guān)系，是指國(guó)家行政機(jī)關(guān)根據(jù)行政職能與被管理者之間發(fā)生的有關(guān)房地產(chǎn)的法律關(guān)系。（2）房地產(chǎn)民事關(guān)系，是指平等主體之間發(fā)生的有關(guān)房地產(chǎn)的法律關(guān)系。
4、簡(jiǎn)述以出讓方式取得的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件
4、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)。（2）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上。屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，應(yīng)符合工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件。（3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。
5、簡(jiǎn)述商品房預(yù)售的概念和條件
5、商品房預(yù)售是指受讓人在建房階段即將房屋連同土地使用權(quán)預(yù)先售予他人的行為。商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：（1）已全部交付土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)。（2）持有建設(shè)規(guī)劃許可證。（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和峻工交付日期。（4）向縣級(jí)以上房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品預(yù)售房許可證。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。
6、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)
6、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)：（1）涉及面廣。涉及到規(guī)劃、土地、勘測(cè)、設(shè)計(jì)、施工、市政、供電、通訊、商業(yè)、服務(wù)、房地產(chǎn)、文教衛(wèi)生、園林、環(huán)境、銀行等部門(mén)。（2）工程項(xiàng)目多。如住宅區(qū)，小項(xiàng)目幾十項(xiàng)、大項(xiàng)目幾百項(xiàng)，包括配套項(xiàng)目和附屬工程。（3）投資量大，綜合成本高。（4）建設(shè)周期長(zhǎng)。
7、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)遵循的原則
7、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)遵循的原則：（1）嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃原則?！冻鞘幸?guī)劃法》和《城市房地產(chǎn)管理法》確定了“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)工程的選址和布局必須符合城市規(guī)劃，服從城市規(guī)劃管理”?！胺康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃”。（2）堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益統(tǒng)一的原則。經(jīng)濟(jì)效益是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)生存與發(fā)展的必備條件，社會(huì)效益是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)全社會(huì)的效果和利益，環(huán)境效益是指造福群眾、造福后代、改善城市形象。三者統(tǒng)一才能保持強(qiáng)大的生命力。（3）按照土地使用權(quán)出讓合同約定的用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地的原則。（4）設(shè)計(jì)、施工必須符合標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后方可投入使用的原則。（5）鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)、建設(shè)居民住宅的原則。
8、簡(jiǎn)述不得轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)
8、不得轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)主要有：（1）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的；（2）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法規(guī)定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（3）依法收回土地使用權(quán)的；（4）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；（5）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（6）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；（7）法律、法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的。
1、何謂房地產(chǎn)泡沫，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的原因有哪些？
答題要點(diǎn)：房地產(chǎn)泡沫是指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與價(jià)值產(chǎn)生嚴(yán)重背離，脫離了實(shí)際使用者支撐而持續(xù)上漲的過(guò)程及狀態(tài)。成因：（1）、土地的有限性和稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)。
（2）、投機(jī)需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的誘因。
（3）、金融機(jī)構(gòu)過(guò)渡放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的助燃劑。
2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的規(guī)劃管理的具體內(nèi)容。答題要點(diǎn):
（1）、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目選址定點(diǎn)審批階段：取得《選址規(guī)劃意見(jiàn)通知書(shū)》；
（2）、申請(qǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》階段，規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限；
（3）、規(guī)劃設(shè)計(jì)條例審批階段：下達(dá)《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)》；
（4）、設(shè)計(jì)方案的審批階段：取得城市規(guī)劃管理部門(mén)簽發(fā)的《規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審批通知書(shū)》；
（5）、申請(qǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》：作為允許進(jìn)行開(kāi)放的正式執(zhí)照；
（6）、竣工驗(yàn)收階段：?jiǎn)雾?xiàng)工程取得竣工證，整體工程，綜合驗(yàn)收簽竣工報(bào)告；
3、簡(jiǎn)述住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)
答題要點(diǎn)：（1）、市場(chǎng)潛力巨大。
（2）、開(kāi)發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)減小。
（3）、多元化的市場(chǎng)需求。
（4）、對(duì)開(kāi)發(fā)商投資能力要求較低。
4、物業(yè)代理的作用有哪些？
答題要點(diǎn)：（1）通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，了解潛在的市場(chǎng)需求，準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)消費(fèi)者行為偏好、潮流與品味，協(xié)助開(kāi)發(fā)商或業(yè)主進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。
（2）通過(guò)廣告等市場(chǎng)宣傳活動(dòng)，對(duì)潛在的投資置業(yè)人士進(jìn)行有效的引導(dǎo)。（3）從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期策劃到項(xiàng)目租售完畢，物業(yè)代理參與整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程，協(xié)助開(kāi)發(fā)商最終實(shí)現(xiàn)投資收益目標(biāo)。（4）、按照置業(yè)人士提出的有關(guān)要求，幫助其選擇合適的物業(yè)，并為其提供完善的購(gòu)樓手續(xù)服務(wù)。（5）、幫助買(mǎi)賣(mài)雙方進(jìn)行有關(guān)融資安排。（6）、提高市場(chǎng)運(yùn)行效率
5、什么是項(xiàng)目管理？項(xiàng)目管理的基本職能？ 答題要點(diǎn)：（1）、項(xiàng)目管理是將有關(guān)知識(shí)、技能、工具和技術(shù)等綜合應(yīng)用于項(xiàng)目活動(dòng)，已成功地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)的活動(dòng)。
（2）、基本職能：主要有計(jì)劃職能、組織職能、協(xié)調(diào)職能和控制職能。
6、確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資信等級(jí)的因素有哪些？
答題要點(diǎn)：
1、企業(yè)素質(zhì)
2、資金實(shí)力
3、企業(yè)償債能力
4、經(jīng)營(yíng)管理能力
5、獲力能力
6、企業(yè)在貸款銀行的資金流量
7、企業(yè)信譽(yù)
8、其它指標(biāo)。
7、可行性研究的作用。答題要點(diǎn)：（1）可行性研究是項(xiàng)目投資決策的依據(jù)；
（2）是籌集建設(shè)資金的依據(jù)；
（3）是開(kāi)發(fā)商與各有關(guān)部門(mén)簽訂協(xié)議，合同的依據(jù)；
（4）是編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的依據(jù)；
8、什么是建筑工程施工招投標(biāo)？工程建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)方式有哪幾種？
（1）招投標(biāo)：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商設(shè)定“開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程施工”這一標(biāo)的，邀請(qǐng)若干個(gè)建筑承包商進(jìn)行秘密報(bào)價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從中選擇優(yōu)勝者，并與之達(dá)成協(xié)議，簽訂合同的過(guò)程。（2）公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)、議標(biāo)。
9、工程項(xiàng)目管理的含義和主要內(nèi)容包括那些？275 答題要點(diǎn)：（1）、工程項(xiàng)目管理通常是指開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目施工階段的管理，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，通常取其狹義的含義。工程項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理工程中的重要環(huán)節(jié)，開(kāi)發(fā)商進(jìn)行工程項(xiàng)目管理的目標(biāo)，是在預(yù)算成本和計(jì)劃工期范圍內(nèi)，高質(zhì)量的完成工程施工工作。
（2）、主要內(nèi)容包括：主要有質(zhì)量、進(jìn)度、成本控制、合同、安全、信息管理、開(kāi)發(fā)商、建筑師、承包商等關(guān)系的協(xié)調(diào)。
10、機(jī)構(gòu)投資者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與方式有哪些？326 答題要點(diǎn)：（1）直接投資和間接投資方式；
（2）權(quán)益性投資和債務(wù)性投資方式；
（3）權(quán)益參與貸款；
（4）售后租期。
計(jì)算題
1、某酒店投資采用銀行貸款,年利率為12%,估計(jì)一年建成,交付使用后,當(dāng)年可獲得凈收益50萬(wàn)元,以后逐年增加15%,要求10年凈收益回收貸款的本利和,問(wèn)該酒店建造時(shí)總投資應(yīng)控制在多少萬(wàn)元?(設(shè)投資發(fā)生在年初,收益發(fā)生在年末)答案: 該酒店第一年末的凈收益現(xiàn)值為: p=a1/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]n} =50/(12%-15%){1-[(1+15%)/(1+12%)]10}=504.27萬(wàn)元 該酒店總投資=50427/(1+12%)=450.24萬(wàn)元
2.某開(kāi)發(fā)商以樓面地價(jià)1000元/平米購(gòu)入了一宗普通住宅70年的使用權(quán)，已知建筑容積率為1.6,規(guī)劃建設(shè)用地面積為40000平米,建造成本為1400元/平米,專(zhuān)業(yè)人員費(fèi)用為建造成本的8%,管理費(fèi)用為土地成本建造成本及專(zhuān)業(yè)人員費(fèi)用之和的5%,貸款利率為12%,開(kāi)發(fā)建設(shè)周期為3年,(其中準(zhǔn)備期6個(gè)月,建設(shè)期為24個(gè)月,銷(xiāo)售期為6個(gè)月,)土地成本在項(xiàng)目開(kāi)始時(shí)一次投入,建造成本專(zhuān)業(yè)人員費(fèi)用和管理費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入,如果項(xiàng)目建成后的市場(chǎng)銷(xiāo)
售價(jià)格為4700元/平米,出售過(guò)程中的稅費(fèi)和銷(xiāo)售費(fèi)用分別為總銷(xiāo)售收入的6.5%和2.5%,問(wèn)開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率是多少? 答案:(1)項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值: 項(xiàng)目總建筑面積: 40000×1.6=64000平米 總銷(xiāo)售收入: 4700×46000=30080萬(wàn)元 銷(xiāo)售稅費(fèi): 30080×6.5%=1955.2萬(wàn)元
項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值: 30080-1955.2=28124.8萬(wàn)元(2)項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本: 土地成本: 1000×64000=6400萬(wàn)元 建造成本: 1400×64000=8960萬(wàn)元 專(zhuān)業(yè)人員費(fèi)用: 8960×8%=716.8萬(wàn)元
管理費(fèi)用:(6400+8960+716.8)×5%=803.84萬(wàn)元 財(cái)務(wù)費(fèi)用: a土地成本利息:6400×[(1+12%)3-1]=2591.54萬(wàn)元 b建造成本專(zhuān)業(yè)人員費(fèi)用管理費(fèi)用利息:
(8960+716.8+803.84)×[(1+12%)(2/2+0.5)-1]=1942.03萬(wàn)元 c財(cái)務(wù)費(fèi)用總計(jì):2591.54+1942.03=4533.57萬(wàn)元
銷(xiāo)售費(fèi)用: 30080×2.5%=752萬(wàn)元
總開(kāi)發(fā)成本: 6400+8960+716.8+803.84+4533.57+752=22166.21萬(wàn)元
(3)開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率: 開(kāi)發(fā)商利潤(rùn): 28124.8-22166.21=5958.59萬(wàn)元
開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率: 5958.59/22166.21×100%=26.88%
某家庭以抵押貸款的方式購(gòu)買(mǎi)了一套價(jià)值28萬(wàn)元的住宅，如果該家庭首期付款為房?jī)r(jià)的30%，其余為在10年內(nèi)按月等額償還抵押貸款，年貸款利率為12%，問(wèn)月還款額為多少?如果該家庭30%的收入可以用來(lái)支付住房消費(fèi)，問(wèn)該家庭須月收入多少，才能購(gòu)買(mǎi)上述住宅?
房產(chǎn)的投資回報(bào)率,是用來(lái)衡量一處房產(chǎn)是否值得投資的重要參考數(shù)據(jù).一般而言,有有兩種計(jì)算形式: 1.投資回報(bào)率分析計(jì)算公式: 投資回報(bào)率=(稅后月租金-物業(yè)管理費(fèi))×12/購(gòu)買(mǎi)房屋單價(jià)
說(shuō)明:此方法考慮了租金與房?jī)r(jià)兩者的相對(duì)關(guān)系,只要結(jié)果大于8%都是不錯(cuò)的投資.但它只是簡(jiǎn)單粗略的計(jì)算,沒(méi)有考慮資金的時(shí)間價(jià)值,并且對(duì)按揭付款方式不能提供具體的投資分析.2.投資回收時(shí)間分析計(jì)算公式:
投資回收年數(shù)=(首期房款+期房時(shí)間內(nèi)的按揭款)/(稅后月租金-按揭月供款)×12 說(shuō)明:這種方法可簡(jiǎn)略估算資金回收期的長(zhǎng)短,一般認(rèn)為結(jié)果在12~15年之內(nèi)都是合理的投資.該方法比租金回報(bào)法更深入一步,適用范 圍也更廣,但有其片面性.用這個(gè)公式反推過(guò)來(lái)就ok了，不是精確的計(jì)算方式，希望多參考下（宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)）
七、論述題
1．論述房地產(chǎn)法的基本原則。
1．房地產(chǎn)法的基本原則是：(1)堅(jiān)持國(guó)家壟斷城鎮(zhèn)土地一級(jí)市場(chǎng)，國(guó)有土地有償、有限期使用原則。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定了這一原則。凡進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者，必須先獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的土地使用權(quán)，由國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給受讓人，由受讓人向國(guó)家支付土地使用出讓金。(2)保護(hù)房地產(chǎn)所有權(quán)的原則。國(guó)家立法保護(hù)房地產(chǎn)所有權(quán)，禁止任何組織和個(gè)人用任何形式侵犯國(guó)家、集體和個(gè)人的房地產(chǎn)所有權(quán)。(3)國(guó)家扶持發(fā)展居民住宅建設(shè)的原則。我國(guó)絕大多數(shù)城市長(zhǎng)期處于居住困難的條件下，居住水平低、危房棚戶(hù)改造慢。對(duì)此，國(guó)家采取一系列措施加快住宅建設(shè)步伐。如稅收優(yōu)惠、住宅建設(shè)供地優(yōu)惠、貸款優(yōu)惠等。
2、論述土地使用權(quán)出讓的特點(diǎn)。
2．土地使用權(quán)出讓的特點(diǎn)：(1)土地使用權(quán)出讓是以土地所有權(quán)和使用權(quán)分離為基礎(chǔ)的。土地使用權(quán)是一種在法律規(guī)定范圍內(nèi)對(duì)物直接支配、享有利益并排除他人干涉的權(quán)利，是物權(quán)。(2)土地使用權(quán)出讓是有償?shù)?。土地使用者必須向?guó)家支付一定數(shù)額的出讓金。出讓金的構(gòu)成，既包含一定年限內(nèi)的地租，也包含出讓前國(guó)家對(duì)土地的開(kāi)發(fā)成本和有關(guān)的征地拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)用等。(3)土地使用權(quán)出讓是有一定年限的。這個(gè)最高年限由法律予以明確規(guī)定，實(shí)際出讓年限由土地使用權(quán)出讓合同約定，但不得超過(guò)最高年限。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，最高出讓年限按用途確定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；綜合用地或者其他用地50年。(4)土地使用者權(quán)利效力不及于地下之物，即對(duì)地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施等不享有權(quán)利。
3．論述房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的特點(diǎn)。
3、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。從法律上看，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓具有以下特征：（1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人必須是房地產(chǎn)權(quán)利人。（2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的權(quán)利內(nèi)容是特定的房地產(chǎn)權(quán)利，包
括：國(guó)有土地使用權(quán)和國(guó)有土地上的房屋所有權(quán)。（3）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式包括買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者其他合法方式，主要有買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、互換、繼承、遺贈(zèng)等。（4）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓屬于要式民事法律行為。即房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的雙方主體應(yīng)簽訂書(shū)面房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同并經(jīng)過(guò)轉(zhuǎn)移變更登記。建設(shè)部《城市房屋產(chǎn)權(quán)戶(hù)籍管理暫行辦法》第18條規(guī)定：“凡未按照本辦法申請(qǐng)并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定，均為無(wú)效?！豹し慨a(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋所有權(quán)及其土地使用權(quán)必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，該土地上的房屋必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋的所有權(quán)及其土地使用權(quán)必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。
4．論述房地產(chǎn)抵押的概念及特點(diǎn)。4．房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。房地產(chǎn)抵押是一種物的擔(dān)保，確立的是擔(dān)保物權(quán)。房地產(chǎn)抵押權(quán)的法律特征有：（1）房地產(chǎn)抵押權(quán)是為擔(dān)保債權(quán)而設(shè)立的，與所擔(dān)保的債權(quán)是主從關(guān)系，對(duì)其具有附從性。（2）房地產(chǎn)抵押權(quán)具有特定性。以特定的抵押房地產(chǎn)擔(dān)保特定的債權(quán)。（3）房地產(chǎn)抵押權(quán)具有不可分性。其效力及于抵押房地產(chǎn)的全部和被擔(dān)保債權(quán)的全部，不受抵押房地產(chǎn)的分割、部分轉(zhuǎn)讓、部分滅失和債權(quán)的分割、部分轉(zhuǎn)讓、部分清償?shù)挠绊?。?）房地產(chǎn)抵押權(quán)的物上代位性，即抵押房地產(chǎn)發(fā)生原有形態(tài)變化時(shí)，房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力及于該抵押房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換物上。（5）房地產(chǎn)抵押權(quán)的追及性，即抵押人將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人時(shí)，抵押權(quán)人仍可對(duì)抵押房地產(chǎn)行使抵押權(quán)。新的房地產(chǎn)權(quán)利人不得以其不是債務(wù)人而提出異議。
5．論述房屋租賃的原則及規(guī)定。
5、公房租賃，應(yīng)遵循以下原則：(1)充分利用、合理分配；(2)實(shí)行“以租養(yǎng)房”、“適當(dāng)照顧職工負(fù)擔(dān)”；(3)逐步提高公房租金，促進(jìn)住房商品化、私有化。同時(shí)國(guó)家規(guī)定：(1)承租人可以依照政府規(guī)定與第三人換房；(2)與承租人同住的親屬可以繼承住房租賃權(quán)；(3)住房承租人對(duì)翻修改建后的房屋有優(yōu)先承租權(quán)。 私房租賃應(yīng)遵循以下原則：(1)主客兩利，承租人有房可住，出租人有利可得。但承租人要交納房租，出租人有修繕義務(wù)。(2)公平合理。一般租金不超過(guò)房屋修繕費(fèi)、折舊費(fèi)、管理費(fèi)、稅款和法定利息。同時(shí)國(guó)家規(guī)定私房租賃：(1)房屋所有權(quán)必須清楚；(2)私房出租必須是自住有余；(3)出租人與承租人簽訂租賃合同，并報(bào)房屋所在城市的房管機(jī)關(guān)備案；(4)房屋租金標(biāo)準(zhǔn)由政府規(guī)定；(5)承租方應(yīng)妥善保管和使用房屋，出租人應(yīng)對(duì)房屋及設(shè)備及時(shí)檢修，保障居住安全。
1、結(jié)合實(shí)際說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之利。答題要點(diǎn)：
（1）、相對(duì)較高的收益水平。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，大多數(shù)房地產(chǎn)投資的股本
收益率能達(dá)20%的水平，在有效使用信貸資金、充分利用財(cái)務(wù)杠桿原理的情況下，該收益率甚至?xí)^(guò)100%。喜愛(ài)房地產(chǎn)置業(yè)投資中，在壽命周期內(nèi)獲得每年15%—20%的股本收益率也是很平常的事。
（2）、能夠獲得稅收方面的好處。置業(yè)投資的所得稅是以毛租金收入扣除經(jīng)營(yíng)成本、貸款利息和建筑物折舊后的經(jīng)營(yíng)收入為基數(shù)并以固定稅率征收的。并且如果置業(yè)投資者投資的經(jīng)經(jīng)營(yíng)收入為負(fù)值，能以虧損來(lái)充抵其它投資的經(jīng)營(yíng)收入，從而在總體上獲得減少繳納所得稅的好處。（3）、易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持。由于可以將物業(yè)作為抵押擔(dān)保品，所以投資者可以較容易得獲得金融機(jī)構(gòu)的支持，得到其投資所需的大部分資金。金融機(jī)構(gòu)通常認(rèn)為作為抵押物的房地產(chǎn)，是保證其能按期安全的收回貸款最有效的方式。（4）、能抵消通貨膨脹的影響。由于通貨膨脹的影響，房地產(chǎn)和其它有形資產(chǎn)的重建資本不斷上升，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)和其它有形資產(chǎn)價(jià)值的上升，所以說(shuō)房地產(chǎn)投資具有增值性；又由于房地產(chǎn)是人類(lèi)為生活居住、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所必需的，即使在整個(gè)經(jīng)濟(jì)的衰退過(guò)程中，房地產(chǎn)的使用價(jià)值仍然不變，所以房地產(chǎn)投資又是有效的保值手段。（5）、能提高投資者的資信等級(jí)。由于擁有房地產(chǎn)并不是每個(gè)公司或個(gè)人都能做到的事，所以擁有房地產(chǎn)便成了占有資產(chǎn)、具有資金實(shí)力的最好證明。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)宣傳的主要手段有哪些？結(jié)合實(shí)際說(shuō)明目前人們最易于接受的是哪幾種？ 答題要點(diǎn)：（1）、廣告。廣告旨在通過(guò)開(kāi)發(fā)商直接或間接通過(guò)開(kāi)發(fā)商的物業(yè)代理間接地向潛在的買(mǎi)家或租客就欲租售的物業(yè)進(jìn)行宣傳。根據(jù)項(xiàng)目推銷(xiāo)的范圍和重點(diǎn)，可選擇印刷廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告、廣播電視廣告和招貼廣告等多種形式。（2）、郵寄宣傳品。通過(guò)郵寄宣材料進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)宣傳可單獨(dú)使用，也可作為報(bào)刊廣告的輔助手段。主要郵寄對(duì)象是根據(jù)有關(guān)線索篩選出的潛在買(mǎi)家或租客。（3）、發(fā)送樓書(shū)。售樓書(shū)是有關(guān)物業(yè)的詳細(xì)介紹材料。這類(lèi)材料通常印制成精美考究的小冊(cè)子，對(duì)于易變動(dòng)的資料如售價(jià)等也可印制成活頁(yè)附在里面。售樓書(shū)一般僅寄給那些對(duì)廣告、郵寄宣傳材料有反應(yīng)的人，或直接寄給那些已知的對(duì)租買(mǎi)該物業(yè)有興趣的人。（4）、現(xiàn)場(chǎng)廣告牌和廣告圍柵：幾年來(lái)開(kāi)發(fā)商越來(lái)越注重利用開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工工地的圍柵板進(jìn)行廣告宣傳。這種宣傳有兩個(gè)優(yōu)點(diǎn)，首先，擋住了施工現(xiàn)場(chǎng)的不雅景觀，給過(guò)往行人提供一個(gè)良好的、有吸引力的景觀；其次，該種廣告有助于強(qiáng)化項(xiàng)目的市場(chǎng)形象。這種廣告能很好的配合項(xiàng)目其它的市場(chǎng)宣傳工作，使人們對(duì)項(xiàng)目、開(kāi)發(fā)商留下良好的、持久的印象。（5）、樓盤(pán)推出慶典儀式。在某些情況下，有必要在工程建設(shè)過(guò)程中進(jìn)行封頂儀式或工程竣工后舉行慶典儀式，已正式將所開(kāi)發(fā)的樓宇推向市場(chǎng)。
（6）、現(xiàn)場(chǎng)展示樣板房：當(dāng)建筑物施工完畢后，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)很重要的一點(diǎn)就是提供樣板房，即將建筑物的某一層或某層的一部分進(jìn)行裝修、配器家具設(shè)備和必要的裝飾品，共有興趣買(mǎi)樓或租住的人士參觀，讓其親身感覺(jué)假如入住該建筑物，將是一種如何的感覺(jué)。
總之，市場(chǎng)宣傳活動(dòng)的原則，就是要盡最大的可能給使用者留下美好的第一印象。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃筆試題及答案解析 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)考試題及答案篇三
軟件測(cè)試工程師筆試試題答案
一、判斷題（每題1分，12 分，正確的√，錯(cuò)誤的╳）1．軟件測(cè)試的目的是盡可能多的找出軟件的缺陷。（）軟件測(cè)試的目的就是為了發(fā)現(xiàn)軟件中的缺陷，從這個(gè)意義上面說(shuō)上面的這個(gè)論斷是正確的。
不少人會(huì)認(rèn)為軟件測(cè)試可以保證軟件的質(zhì)量，其實(shí)這個(gè)觀點(diǎn)是錯(cuò)誤，測(cè)試只是軟件質(zhì)量控制中的一個(gè)角色，其活動(dòng)并不能達(dá)成軟件質(zhì)量保證的效果。所以不要認(rèn)為一個(gè)公司里面如果有了軟件測(cè)試人員，產(chǎn)品的質(zhì)量就會(huì)好起來(lái)。
2．beta 測(cè)試是驗(yàn)收測(cè)試的一種。（）beta測(cè)試和驗(yàn)收測(cè)試是兩種不同的測(cè)試。
驗(yàn)收測(cè)試的目的是為了以發(fā)現(xiàn)”未實(shí)現(xiàn)的需求”為目的，以評(píng)估”適合使用”為目標(biāo)，該類(lèi)測(cè)試的不是以發(fā)現(xiàn)缺陷為主要目的。
beta測(cè)試是一模擬真實(shí)的使用環(huán)境從而發(fā)現(xiàn)缺陷的一種測(cè)試。所以?xún)烧咧g的是非包容關(guān)系。
----但我覺(jué)得以上的解釋有問(wèn)題，施驗(yàn)收測(cè)試的常用策略有三種，它們分別是：·正式驗(yàn)收·非正式驗(yàn)收或alpha 測(cè)試·beta 測(cè)試。顯然，無(wú)論是alpha測(cè)試還是beta測(cè)試，都是屬于驗(yàn)收測(cè)試。
3．驗(yàn)收測(cè)試是由最終用戶(hù)來(lái)實(shí)施的。（）上面說(shuō)到了驗(yàn)收測(cè)試的目的和目標(biāo)，所以驗(yàn)收測(cè)試也可是是軟件生產(chǎn)的企業(yè)內(nèi)部人員來(lái)實(shí)施。例如產(chǎn)品經(jīng)理。
當(dāng)軟件以項(xiàng)目的形式出現(xiàn)，那么驗(yàn)收測(cè)試由最終用戶(hù)來(lái)實(shí)施的情況是比較長(zhǎng)見(jiàn)的。但是對(duì)于產(chǎn)品形式的軟件，生產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的驗(yàn)收測(cè)試會(huì)更多。
4．項(xiàng)目立項(xiàng)前測(cè)試人員不需要提交任何工件。（）應(yīng)該說(shuō)這道題目沒(méi)有明確的答案，在項(xiàng)目立項(xiàng)前測(cè)試人員是不是要把一些準(zhǔn)備工作以工件的形式給記錄下來(lái)是完全取決于該企業(yè)的軟件開(kāi)發(fā)過(guò)程的要求。同時(shí)不同企業(yè)，立項(xiàng)前要達(dá)成的一些必要條件也是大相徑庭的。應(yīng)該說(shuō)這一題目出的不是很好，如果你是出題人這家企業(yè)的測(cè)試工程師，那么就應(yīng)該有一個(gè)明確的答案。5．單元測(cè)試能發(fā)現(xiàn)約80%的軟件缺陷。（）同樣這一題目也沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)答案。因?yàn)樵摂?shù)據(jù)的來(lái)源和其統(tǒng)計(jì)的方法，樣本都沒(méi)有一個(gè)工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。這樣出來(lái)的數(shù)據(jù)同樣不具有權(quán)威性。這里我可以說(shuō)一個(gè)簡(jiǎn)單的例子，在用asp,php這類(lèi)腳本語(yǔ)言開(kāi)發(fā)網(wǎng)頁(yè)的時(shí)候是根本沒(méi)有復(fù)雜的單元測(cè)試。那么這樣的數(shù)字應(yīng)用在網(wǎng)站開(kāi)發(fā)上面是否有意義，還是值得商榷的。所以這道題目出的不好，沒(méi)有明確的答案
6．代碼評(píng)審是檢查源代碼是否達(dá)到模塊設(shè)計(jì)的要求。（）代碼審查是一種靜態(tài)技術(shù)，從這個(gè)意義上說(shuō)代碼復(fù)查是需要和其他的一些動(dòng)態(tài)測(cè)試技術(shù)配合才能檢查代碼是否符合設(shè)計(jì)的要求 7．自底向上集成需要測(cè)試員編寫(xiě)驅(qū)動(dòng)程序。（）
這道題目大家看下top-down 和 down-top的集成測(cè)試示意圖就能得出明確的答案。這里需要了解的是什么是驅(qū)動(dòng)測(cè)試程序，什么是樁程序。如果集成組件數(shù)量眾多，多關(guān)系層次，那么不論是什么類(lèi)型的集成測(cè)試。驅(qū)動(dòng)程序和樁程序都是需要開(kāi)發(fā)的。
自頂向下需要開(kāi)發(fā)樁模塊 自底向下需要開(kāi)發(fā)驅(qū)動(dòng)模塊
8．負(fù)載測(cè)試是驗(yàn)證要檢驗(yàn)的系統(tǒng)的能力最高能達(dá)到什么程度。（）load testing（負(fù)載測(cè)試），通過(guò)測(cè)試系統(tǒng)在資源超負(fù)荷情況下的表現(xiàn)，以發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)上的錯(cuò)誤或驗(yàn)證系統(tǒng)的負(fù)載能力。在這種測(cè)試中，將使測(cè)試對(duì)象承擔(dān)不同的工作量，以評(píng)測(cè)和評(píng)估測(cè)試對(duì)象在不同工作量條件下的性能行為，以及持續(xù)正常運(yùn)行的能力。
負(fù)載測(cè)試的目標(biāo)是確定并確保系統(tǒng)在超出最大預(yù)期工作量的情況下仍能正常運(yùn)行。
此外，負(fù)載測(cè)試還要評(píng)估性能特征，例如，響應(yīng)時(shí)間、事務(wù)處理速率和其他與時(shí)間相關(guān)的方面。
9．測(cè)試人員要堅(jiān)持原則，缺陷未修復(fù)完堅(jiān)決不予通過(guò)。（）
同樣，這一題沒(méi)有正確的答案。缺陷是否修復(fù)是需要聽(tīng)取測(cè)試人員的意見(jiàn)，但測(cè)試人員的意見(jiàn)非決定性。所以還是要看一個(gè)企業(yè)賦予測(cè)試人員有多大的權(quán)力。10．代碼評(píng)審員一般由測(cè)試員擔(dān)任。（）如果測(cè)試員有這個(gè)水平，那么當(dāng)然是可以參加的。不過(guò)大多數(shù)的企業(yè)不會(huì)讓普通的測(cè)試人員參與代碼的評(píng)審。
11．我們可以人為的使得軟件不存在配置問(wèn)題。（）首先大家先搞清楚什么是配置管理什么是軟件配置，從這道題目中看不出出題人想問(wèn)的是關(guān)鍵工程中的配置管理還是單純的軟件配置。但是可以肯定的是不論是何種情況，答案均是否定的。
12．集成測(cè)試計(jì)劃在需求分析階段末提交。（）
集成測(cè)試計(jì)劃在開(kāi)發(fā)人員完成軟件集成計(jì)劃之后就可以開(kāi)始進(jìn)行了。所以在需求分析階段之后提交是不現(xiàn)實(shí)的事情，應(yīng)該在軟件的設(shè)計(jì)階段后，編碼前。
二、不定項(xiàng)選擇題（每題2 分，10分）1．軟件驗(yàn)收測(cè)試的合格通過(guò)準(zhǔn)則是：（）a． 軟件需求分析說(shuō)明書(shū)中定義的所有功能已全部實(shí)現(xiàn)，性能指標(biāo)全部達(dá)到要求。b． 所有測(cè)試項(xiàng)沒(méi)有殘余一級(jí)、二級(jí)和一
c． 立項(xiàng)審批表、需求分析文檔、設(shè)計(jì)文檔和編碼實(shí)現(xiàn)一致。d． 驗(yàn)收測(cè)試工件齊全。
回答這道題，你必須是這家企業(yè)的員工。前面說(shuō)到了驗(yàn)收測(cè)試的目的和目標(biāo)，一個(gè)是需求必須實(shí)現(xiàn)，二是證明軟件是適合使用的。這樣能滿(mǎn)足這兩個(gè)通用標(biāo)準(zhǔn)就可以了。當(dāng)然有些軟件企業(yè)會(huì)對(duì)驗(yàn)收測(cè)試標(biāo)準(zhǔn)做一些調(diào)整。2．軟件測(cè)試計(jì)劃評(píng)審會(huì)需要哪些人員參加？（）a．項(xiàng)目經(jīng)理 b．sqa 負(fù)責(zé)人 c．配置負(fù)責(zé)人 d．測(cè)試組
上面的4種角色都需要參與
3．下列關(guān)于alpha 測(cè)試的描述中正確的是：（）a．a(chǎn)lpha 測(cè)試需要用戶(hù)代表參加 b．a(chǎn)lpha 測(cè)試不需要用戶(hù)代表參加 c．a(chǎn)lpha 測(cè)試是系統(tǒng)測(cè)試的一種 d．a(chǎn)lpha 測(cè)試是驗(yàn)收測(cè)試的一種
首先大家需要知道alpha測(cè)試是系統(tǒng)級(jí)別的測(cè)試，該測(cè)試是在一個(gè)受控的環(huán)境中進(jìn)行的。用戶(hù)需要直接參與進(jìn)來(lái)。所以答案應(yīng)該是ad 4．測(cè)試設(shè)計(jì)員的職責(zé)有：（）a．制定測(cè)試計(jì)劃 b．設(shè)計(jì)測(cè)試用例
c．設(shè)計(jì)測(cè)試過(guò)程、腳本 d．評(píng)估測(cè)試活動(dòng)
合理的答案的是bc，同時(shí)要看軟件企業(yè)對(duì)該類(lèi)人員的職責(zé)是如何定義。5．軟件實(shí)施活動(dòng)的進(jìn)入準(zhǔn)則是：（）a．需求工件已經(jīng)被基線化 b．詳細(xì)設(shè)計(jì)工件已經(jīng)被基線化 c．構(gòu)架工件已經(jīng)被基線化 d．項(xiàng)目階段成果已經(jīng)被基線化 先要了解一下什么是基線。這個(gè)是軟件配置管理中一個(gè)重要的概念。工作產(chǎn)品必須納入到一定的基線里面。所以選擇abc是必定的，至于是否選擇d要看這家企業(yè)自身的標(biāo)準(zhǔn)了
填空題（每空1分，24 分）
1．軟件驗(yàn)收測(cè)試包括___、___、____三種類(lèi)型。
軟件驗(yàn)收測(cè)試包括正式驗(yàn)收測(cè)試、alpha測(cè)試、beta測(cè)試三種測(cè)試。
2．系統(tǒng)測(cè)試的策略有功能測(cè)試、、、、易用性測(cè)試、、、、、、、、、、等15 種方法。
《軟件測(cè)試的藝術(shù)》：功能測(cè)試，容量測(cè)試，負(fù)載測(cè)試，易用性測(cè)試，安全性測(cè)試，性能測(cè)試，存儲(chǔ)測(cè)試，配置測(cè)試，兼容性測(cè)試，安裝測(cè)試，可靠性測(cè)試，可恢復(fù)性測(cè)試，適用性測(cè)試，文檔測(cè)試，過(guò)程測(cè)試
3．設(shè)計(jì)系統(tǒng)測(cè)試計(jì)劃需要參考的項(xiàng)目文檔有____和迭代計(jì)劃。設(shè)計(jì)系統(tǒng)測(cè)試計(jì)劃需要參考的項(xiàng)目文檔有軟件測(cè)試計(jì)劃、軟件需求工件、和迭代計(jì)劃。4．對(duì)面向過(guò)程的系統(tǒng)采用的集成策略有___、___兩種。自頂向下，自底向上
5．通過(guò)畫(huà)因果圖來(lái)寫(xiě)測(cè)試用例的步驟為_(kāi)__、___、___、___及把因果圖轉(zhuǎn)換為狀態(tài)圖共五個(gè)步驟。
利用因果圖生成測(cè)試用例的基本步驟是：
a 分析軟件規(guī)格說(shuō)明描述中，哪些是原因（即輸入條件或輸入條件的等價(jià)類(lèi)），哪些是結(jié)果（即輸出條件），并給每個(gè)原因和結(jié)果賦予一個(gè)標(biāo)識(shí)符。b 分析軟件規(guī)格說(shuō)明描述中的語(yǔ)義，找出原因與結(jié)果之間，原因與原因之間對(duì)應(yīng)的是什么關(guān)系? 根據(jù)這些關(guān)系，畫(huà)出因果圖。c 由于語(yǔ)法或環(huán)境限制，有些原因與原因之間，原因與結(jié)果之間的組合情況不可能出現(xiàn)。為表明這些特殊情況，在因果圖上用一些記號(hào)標(biāo)明約束或限制條件。d 把因果圖轉(zhuǎn)換成判定表。
e 把判定表的每一列拿出來(lái)作為依據(jù)，設(shè)計(jì)測(cè)試用例。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃筆試題及答案解析 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)考試題及答案篇四
程序開(kāi)發(fā) 卷1
php程序員考題
考試說(shuō)明：
1、試卷總分為100分。
2、本次考試時(shí)間為120分鐘。
一、邏輯推理題（9分，每題3分）
夫婦請(qǐng)了tom夫婦和henrry夫婦來(lái)他們家玩撲克。這種撲克游戲有一種規(guī)則，夫婦兩個(gè)不能一組。jack跟lily一組，tom的隊(duì)友是henrry的妻子，linda的丈夫和sara一組。那么這三對(duì)夫婦分別為：(b)a． jack—sara，tom—linda，henrry—lily b． jack—sara，tom—lily，henrry—linda c． jack—linda，tom—lily，henrry—sara d． jack—lily，tom—sara，henrry—linda
2.有17根11.1米長(zhǎng)的鋼管，要截成1.0米和0.7米的甲、乙兩種長(zhǎng)度的管子，要求截成的甲、乙兩種管子的數(shù)量一樣多。問(wèn)：最多能截出甲、乙兩種管子各多少根？（c）a.99 b.105 c.111 d.121
3.一個(gè)水庫(kù)在年降水量不變的情況下，能夠維持全市12萬(wàn)人20年得用水量。在該市新遷入3萬(wàn)人之后，該水庫(kù)只夠維持15年得用水量。市政府號(hào)召節(jié)約用水，希望能將水庫(kù)的使用壽命提高到30年。那么該市市民平均需要節(jié)約多少比例的水才能實(shí)現(xiàn)政府制定的目標(biāo)？（a）a.2/5 b.2/7 c.1/3 d.1/4
二、php語(yǔ)言題（36分，每題3分）
1.語(yǔ)句for($k=0;$k=1;$k++);和語(yǔ)句for($k=0;$k==1;$k++);執(zhí)行的次數(shù)分別是(3分): a 無(wú)限和0 b 0和無(wú)限 c 都是無(wú)限 d 都是0 參考答案：a
2.讀取post方法傳遞的表單元素值的方法是(3分): a $_post[“名稱(chēng)”] b $_post[“名稱(chēng)”] c $post[“名稱(chēng)”] d $post[“名稱(chēng)”] 參考答案：b
3.下面哪個(gè)函數(shù)可以打開(kāi)一個(gè)文件，以對(duì)文件進(jìn)行讀和寫(xiě)操作？(3分)a fget()
程序開(kāi)發(fā) 卷1
b file_open()c fopen()d open_file()參考答案：c
4.下面哪個(gè)選項(xiàng)沒(méi)有將 john 添加到users 數(shù)組中？(3分)(a)$users[] = ‘john’;(b)array_add($users,’john’);(c)array_push($users,‘john’);(d)$users ||= ‘john’;參考答案：b
是一種______腳本語(yǔ)言，基于______引擎。php最常被用來(lái)開(kāi)發(fā)動(dòng)態(tài)的______內(nèi)容，此外，它同樣還可被用來(lái)生成______（以及其他）文檔。(3分)a．動(dòng)態(tài)，php，數(shù)據(jù)庫(kù)，html b．嵌入式，zend，html，xml c．基于perl的，php，web，靜態(tài) d．嵌入式，zend，docbook文檔，mysql e．基于zend的，php，圖像，html 參考答案：b
6.函數(shù)的形參與實(shí)參之間的數(shù)值傳遞方式有哪些？如何傳遞？（5分）
答：（1）按值傳遞方式，將實(shí)參的值復(fù)制到對(duì)應(yīng)的形參中，在函數(shù)內(nèi)部的操作針對(duì)形參進(jìn)行，操作的結(jié)果不會(huì)影響到實(shí)參，即函數(shù)返回值，實(shí)參的值不會(huì)改變。
（2）按引用傳遞方式，按引用傳遞方式就是引用將實(shí)參的內(nèi)存地址傳遞到形參中，這時(shí)在函數(shù)內(nèi)部的所有的操作都會(huì)影響到實(shí)參的值，返回后實(shí)參的值會(huì)發(fā)生變化，引用傳遞方式就是傳遞時(shí)在原基礎(chǔ)上加&號(hào)即可。
（3）默認(rèn)函數(shù)（可選參數(shù)）?？蛇x參數(shù)指定某個(gè)參數(shù)為可選參數(shù)，將可選參數(shù)放在參數(shù)引表末尾，并且指定其默認(rèn)值為空。
7.定義：$str=”a1b2c3”,請(qǐng)寫(xiě)出下面兩種匹配的結(jié)果以及解釋一下兩者的區(qū)別。（5分）preg_match(‘/[w]*[d]+/i’),$str,$ary);echo $ary[0];preg_match(‘/[w]*?[d]+/i’,$str,$ary);echo $ary[0];參考答案：第一個(gè)輸出為a1b2c3,第二個(gè)輸出為a1。
區(qū)別主要是[w]*,后面有沒(méi)有跟問(wèn)號(hào)，php的正則匹配模式默認(rèn)為貪婪模式，即第一個(gè)模式,表示*取盡量多的匹配字符，第二個(gè)加了個(gè)限定符？，為非貪婪（或懶惰模式），表示*取盡量少的匹配字符。(能寫(xiě)出貪婪和懶惰的區(qū)別，正則表達(dá)式已經(jīng)沒(méi)大問(wèn)題了。)
n和cookies 有什么區(qū)別？如果瀏覽器禁用了cookies，session還可以使用嗎？為什么？（5分）
參考答案：cookies存儲(chǔ)在客戶(hù)端，session存儲(chǔ)在服務(wù)端。瀏覽器禁用了cookies，session也不可以使用，因?yàn)閟esession是需要客戶(hù)端發(fā)送一個(gè)sessionid到服務(wù)端，禁用了cookies，客戶(hù)端就不能保存此sessionid，session也失效了。(session是常用的，考察使用的熟悉程度)
程序開(kāi)發(fā) 卷1
二進(jìn)制數(shù)據(jù)流是處理是用什么函數(shù)的？（4分）參考答案：pack和unpack。(與服務(wù)端通信用到的解析方法)
10.求兩個(gè)日期的差數(shù)，例如2009-3-1 ~ 2009-4-4 的日期差數(shù)？（4分）答:(strtotime(‘2009-4-4’)-strtotime(‘2009-3-1’))/3600*24
三、linux操作題（20分，每題5分）1.請(qǐng)盡量寫(xiě)出你熟悉的linux文件操作命令及其作用。
參考答案：自由發(fā)揮.基本的文件操作命令rm(移除),mv(移動(dòng)),cp(復(fù)制),chmod(改權(quán)限),pwd(查看當(dāng)前路徑),mkdir(創(chuàng)建目錄)ls(列舉當(dāng)前目錄)2.3.4.簡(jiǎn)述linux下，rsync同步命令怎么實(shí)現(xiàn)無(wú)需輸入密碼數(shù)據(jù)同步?（5分）
參考答案：在機(jī)器1上生成公鑰私鑰對(duì)，將生成的公鑰復(fù)制至機(jī)器2，加入到~/.ssh/。即可實(shí)現(xiàn)無(wú)密碼同步。(同步?jīng)]問(wèn)題了)
四、綜合問(wèn)答題（35分，每題5分）,lnmp分別指什么？
參考答案：lamp:linux,apache,mysql,php lnmp:linux,nginx,mysql,php linux文本編輯器vim(vi)命令行模式下有:q,:w, /word ,?word表示什么? 參考答案：:q退出，:w保存，/word往下查找，?word往上查找.(熟悉linux編輯)linux怎么添加定時(shí)任務(wù)？ 參考答案：crontab –e
2.11.請(qǐng)使用偽語(yǔ)言結(jié)合數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)冒泡排序法對(duì)以下一組數(shù)據(jù)進(jìn)行排序 10 2 36 14 10 25 23 85 99 45。
答：
$str=’10 2 36 14 10 25 23 85 99 45′;$arr=explode(‘ ‘,$str);$count=count($arr);for($i=0;$i<$count;$i++){ for($j=$i+1;$j<$count;$j++){ if($arr[$j]<$arr[$i]){ $temp=$arr[$i];$arr[$i]=$arr[$j];$arr[$j]=$temp;} } } $str1=implode(‘ ‘,$arr);echo$str1;
3.簡(jiǎn)述mysql中union all，left join的用法。
程序開(kāi)發(fā) 卷1
參考答案：union all將兩次或多次查詢(xún)的結(jié)果合并。
left join從左表那里返回所有的行，即使在右表中沒(méi)有匹配的行。(這兩個(gè)能記住，mysql也比較熟了)
優(yōu)化有什么方法？
參考答案：簡(jiǎn)單點(diǎn)的就是程序員寫(xiě)高質(zhì)量的sql語(yǔ)句，數(shù)據(jù)庫(kù)設(shè)計(jì)優(yōu)秀，按需要建立索引（重點(diǎn)）。深入點(diǎn)的，優(yōu)化mysql配置。
5.一個(gè)表中的id有多個(gè)記錄，把所有這個(gè)id的記錄查出來(lái)，并顯示共有多少條記錄數(shù)，用sql語(yǔ)句及視圖、存儲(chǔ)過(guò)程分別實(shí)現(xiàn)。
create procedure proc_countnum(in columnid int,out rowsno int)begin select count(*)into rowsno from member where member_id=columnid;end call proc_countnum(1,@no);select @no;方法：視圖：
create view v_countnum as select member_id,count(*)as countnum from member group by member_id select countnum from v_countnum where member_id=1
6.請(qǐng)舉例說(shuō)明在你的開(kāi)發(fā)過(guò)程中用什么方法來(lái)加快頁(yè)面的加載速度
參考答案：自由發(fā)揮題，言之有理即可（如：要用到服務(wù)器資源時(shí)才打開(kāi)，及時(shí)關(guān)閉服務(wù)器資源，數(shù)據(jù)庫(kù)添加索引，頁(yè)面可生成靜態(tài)，圖片等大文件單獨(dú)服務(wù)器。使用代碼優(yōu)化工具）。
7.對(duì)于大流量的網(wǎng)站，您采用什么樣的方法來(lái)解決訪問(wèn)量問(wèn)題? 參考答案：確認(rèn)服務(wù)器硬件是否足夠支持當(dāng)前的流量,數(shù)據(jù)庫(kù)讀寫(xiě)分離,優(yōu)化數(shù)據(jù)表,控制大文件的下載,使用不同主機(jī)分流主要流量確認(rèn)服務(wù)器硬件是否足夠支持當(dāng)前的流量,數(shù)據(jù)庫(kù)讀寫(xiě)分離,優(yōu)化數(shù)據(jù)表,程序功能規(guī)則,禁止外部的盜鏈,控制大文件的下載,使用不同主機(jī)分流主要流量。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃筆試題及答案解析 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)考試題及答案篇五
中國(guó)·山東 佛山中原地產(chǎn)代理有限公司 佛山中原地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃筆試題答案
一、1、填空題： 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期產(chǎn)品研發(fā)定位主要包括市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)細(xì)分、客戶(hù)定位、市場(chǎng)定位、產(chǎn) 品定位（概念性設(shè)計(jì)）、形象定位、價(jià)格定位、附加值提升等工作流程。
2、豪宅按照區(qū)域分類(lèi)分為城區(qū)豪宅和郊區(qū)豪宅.城區(qū)豪宅“豪”的是罕見(jiàn)的黃金地段，郊 區(qū)豪宅“豪”的是稀缺的自然環(huán)境。按照物業(yè)形態(tài)分為別墅物業(yè)和高樓物業(yè).別墅物業(yè)賣(mài)的 是修身養(yǎng)性的世外桃源，高樓物業(yè)賣(mài)的是俯瞰天下的高居氣概。
3、傳統(tǒng)戶(hù)型四大分區(qū)是指：動(dòng)靜、公私、潔污、干濕分區(qū)，隨著現(xiàn)代住宅的發(fā)展，三房以 上包括三房開(kāi)始考慮到主次分區(qū)，房間以客廳為中心，臥室分布在左右兩側(cè)，一側(cè)是父母房 和兒童房，另一側(cè)是書(shū)房和書(shū)房，這樣的布局使中年夫婦的生活隱私得以保護(hù)；入戶(hù)花園的 出現(xiàn)其實(shí)是內(nèi)外分區(qū)的體現(xiàn)； 洗衛(wèi)分區(qū)是適應(yīng)大家庭的使用需要產(chǎn)生的，在衛(wèi)生間門(mén)口單獨(dú) 設(shè)置一個(gè)洗臉池，與廁所的功能完全分開(kāi)。
4、具體個(gè)案正式公開(kāi)后，一個(gè)好的報(bào)紙廣告必不可少的要素為：logo、案名、工地地址、地圖、主要口號(hào)、具體賣(mài)點(diǎn)、銷(xiāo)售信息、免責(zé)聲明、銷(xiāo)售 許可證號(hào)、銷(xiāo)售電話、開(kāi)發(fā)商名 稱(chēng)、相關(guān)合作單位名稱(chēng)、樓盤(pán)效果圖等。從廣告?zhèn)鞑ソ嵌葋?lái)說(shuō)，在創(chuàng)意時(shí)需要重點(diǎn)考慮4w1h，即 who、what、how、when、where。具體來(lái)講需要解決目標(biāo)客戶(hù)、訴求主題、訴求方式、訴求時(shí)機(jī)以及媒體通路等問(wèn)題。
5、房地產(chǎn)項(xiàng)目的主題概念是一個(gè)統(tǒng)領(lǐng)全局的制高點(diǎn)和中心。它把構(gòu)成社區(qū)的 種種要素，如 區(qū)位、環(huán)境、建筑、配套、管理和服務(wù)、社區(qū)文化統(tǒng)領(lǐng)于它的旗下，構(gòu)成一個(gè)完整的系統(tǒng)，后期項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)推廣、物業(yè)管理、社區(qū)文化建設(shè)等等行為均必須圍繞這一中心進(jìn)行。從業(yè)主 的角度，主題概念是一種： 生活主張，（或生活方式），從設(shè)計(jì)的角度，主題概念是一種 設(shè)計(jì)理念，從傳播的角度，主題概念是廣告總精神，從銷(xiāo)售的角度，主題概念是一種營(yíng)銷(xiāo)理 念，從管理和服務(wù)的角度，主題概念是一種服務(wù)理念，從社區(qū)文化的角度，主題概念是一種 社區(qū)精神。
6、swot 分析是用市場(chǎng)機(jī)遇（oppurtunity）和威脅挑戰(zhàn)（threat）評(píng)價(jià)現(xiàn)在和未來(lái)的市場(chǎng) 環(huán)境，探索項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可行性與市場(chǎng)前景展望。中國(guó)·山東 佛山中原地產(chǎn)代理有限公司
用優(yōu)勢(shì)（strength）和劣勢(shì)（weakness）評(píng)價(jià)項(xiàng)目現(xiàn)狀，揚(yáng)長(zhǎng)避短，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而選 擇和確定開(kāi)發(fā)的總體目標(biāo)和長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)，制定和選擇實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的行動(dòng)方案。
7、市場(chǎng)細(xì)分就是根據(jù)消費(fèi)者明顯不同的需求特證將整體市場(chǎng)劃分成若干個(gè)消費(fèi)者群的過(guò)程，每一個(gè)消費(fèi)者群都是一個(gè)具有相同需求和欲望的細(xì)分子市場(chǎng)。
8、房地產(chǎn)銷(xiāo)售階段按照每一批房源的推案節(jié)奏一般分為籌劃蓄水期（導(dǎo)入期）、預(yù)約認(rèn)籌 期 公開(kāi)熱銷(xiāo)期、持銷(xiāo)期等四個(gè)時(shí)段。
9、房地產(chǎn)品牌從大的屬性來(lái)分主要為開(kāi)發(fā)商品牌與項(xiàng)目品牌。項(xiàng)目品牌的組成要素一般為（請(qǐng)至少填寫(xiě)五個(gè)）名稱(chēng)、vi 識(shí)別視覺(jué)特征、品牌個(gè)性、品牌認(rèn)同、品牌聯(lián)想、品牌信任、品牌核心價(jià)值、品牌資產(chǎn)等
10、房地產(chǎn)項(xiàng)目在正式公開(kāi)發(fā)售后價(jià)格一般采用低開(kāi)高走的策略，根據(jù)項(xiàng)目的銷(xiāo)售狀況、市 場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、累積客戶(hù)多少進(jìn)行調(diào)整，通常有“小步快跑”與“小步慢跑”價(jià)格策略。小步快跑 上調(diào)提價(jià)是指如果在正式開(kāi)盤(pán)前預(yù)約客戶(hù)的量超過(guò)首批推案量3倍以上，在熱銷(xiāo)階段可以每 半個(gè)月提一次價(jià)格，幅度在1%—5%之間； 小步慢跑提價(jià)法需要看首推房源預(yù)約客戶(hù)反饋情況。一般來(lái)說(shuō)，如果客戶(hù)對(duì)價(jià)格反饋不看好，在熱銷(xiāo)階段價(jià)格最好每一個(gè)月或每?jī)蓚€(gè)月提價(jià)一次，提價(jià)次數(shù)不宜過(guò)分頻繁。
二、選擇題（多項(xiàng)選擇）
1、一個(gè)好的房地產(chǎn)項(xiàng)目案名，應(yīng)該具備以下哪些要素？（a）對(duì)產(chǎn)品定位的暗示（b）、社區(qū)規(guī)模的傳達(dá)（c）對(duì)物業(yè)功能屬性的傳達(dá)（d）對(duì)目標(biāo)客戶(hù)價(jià)值觀的迎合（e）要通俗上口，音節(jié)搭配和諧（f）需要體現(xiàn)高檔 答案：a、b、c、d、e
2、在進(jìn)行產(chǎn)產(chǎn)品概念性設(shè)計(jì)時(shí),我們經(jīng)常會(huì)討論到空間概念.一般說(shuō)來(lái)，房地產(chǎn)住宅小區(qū)的 四大空間是指：（a）公共空間（b）平面空間(c)半公共空間(d)錯(cuò)層空間(e)私密空間(f)景觀空間(g)半私密空間 答案: a、c、e、g 中國(guó)·山東 佛山中原地產(chǎn)代理有限公司
3、在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境或疲軟的市場(chǎng)行情下,我們通常談到需要激發(fā)剛性需求.以下哪些 屬于房地產(chǎn)剛性需求范疇?(a)婚房需求(b)拆遷需求(c)饋贈(zèng)需求(d)投資性需求(e)改善型需求 答案: a e
4、在房地產(chǎn)廣告平面設(shè)計(jì)中,為了體現(xiàn)個(gè)案高品質(zhì)市場(chǎng)定位,需要重點(diǎn)考慮顏色 組合,以下 那些組合能體現(xiàn)項(xiàng)目的檔次與高品質(zhì)?(a)金黃+紫色(b)酒紅+淡黃 藍(lán)紫 答案: a、b e(c)大紅+黑色(d)草綠+白色（e）橄欖綠+米黃(f)橙紅+
5、長(zhǎng)三角某城市具體個(gè)案定位于高檔住宅,容積率為0.8,位于郊區(qū),臨近天然湖泊,空氣環(huán)境 良好,你認(rèn)為適宜的主力戶(hù)型規(guī)劃面積應(yīng)為:(a)90平米以下(b)90-110平米(c)110-130平米(d)130-140平米（e）140-150平米
(f)180-250平米左右(g)350平米以上 答案: f, 適宜做聯(lián)排別墅或疊加別墅
6、挖掘物業(yè)價(jià)值最大化是營(yíng)銷(xiāo)策劃的重要命題.通常我們所說(shuō)的物業(yè)價(jià)值主要包括以下哪些 部分:(a)區(qū)位價(jià)值(b)社區(qū)價(jià)值(c)客戶(hù)價(jià)值(d)產(chǎn)品價(jià)值(e)城市價(jià)值(f)服務(wù)價(jià)值 答案: a、b、d、f
7、房地產(chǎn)廣告企劃媒體主要分為大眾媒體與小眾媒體，以下哪些媒體通路屬于小眾媒體？（a）戶(hù)外（b）電視（c）dm（d）休閑場(chǎng)所 pop（e）網(wǎng)絡(luò) 答案： c、d
8、項(xiàng)目正式公開(kāi)發(fā)售后，以下哪些是正確的企劃方向？（a）揭秘?zé)徜N(xiāo)（b）答謝廣告（c）致歉廣告（d）成交客戶(hù)現(xiàn)身說(shuō)法 中國(guó)·山東 佛山中原地產(chǎn)代理有限公司
（e）加大電視廣告力度（f）減少報(bào)廣的投放力度（g）對(duì)成交客戶(hù)進(jìn)行分析，調(diào)整媒體通 路 答案：a、b、c、d、g
9、新城市主義理念一直被很多郊區(qū)大盤(pán)開(kāi)發(fā)借鑒并應(yīng)用，以下哪些屬于新城市主義概念范 疇？（a）倡導(dǎo)步行（b）城市復(fù)興（c）tod 交通主導(dǎo)開(kāi)發(fā)（e）不破壞原有生態(tài)系統(tǒng)（f）解 決城市就業(yè) 答案：a、c、e、f
10、對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，以下哪些觀點(diǎn)是正確的？
（a）、商業(yè)地產(chǎn)販賣(mài)的是新生活理念（b）商業(yè)物業(yè)在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)需要先考慮經(jīng)營(yíng)需要（c）商業(yè)物業(yè)的價(jià)格定位主要看市場(chǎng)需求與供應(yīng)，與租金無(wú)關(guān)（d）把中庭做大有利于提升商業(yè) 氛圍 答案：b
三、改錯(cuò)題(若認(rèn)為正確,無(wú)需改正)
1、房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣在公開(kāi)前期,應(yīng)重點(diǎn)進(jìn)行品牌宣傳、產(chǎn)品核心概念的導(dǎo)入,預(yù)約客戶(hù) 需要達(dá)到首批公開(kāi)房源的數(shù)量方可正式開(kāi)盤(pán);在銷(xiāo)售進(jìn)入持銷(xiāo)期階段,應(yīng)重點(diǎn)通過(guò) dm、短信、團(tuán)購(gòu)、sp 等手段開(kāi)發(fā)新客戶(hù),為下一批所推房源累積有效客戶(hù).改正: 預(yù)約客戶(hù)需要達(dá)到首批公開(kāi)房源的數(shù)量的2-3倍以上方可正式開(kāi)盤(pán).2、若某具體個(gè)案客戶(hù)預(yù)約情況不甚理想,可以先開(kāi)盤(pán),通過(guò)開(kāi)盤(pán) sp 制造人氣,以推動(dòng)項(xiàng)目發(fā) 售.改正:若客戶(hù)預(yù)約情況不甚理想,可以通過(guò)以下措施進(jìn)行修正:(1)通過(guò)前階段的客戶(hù)分析報(bào)表,調(diào)整媒體通路,把有限的廣告預(yù)算發(fā)布到更有效的媒體 通路上,以提高客戶(hù)預(yù)約成功率;(2)先不盲目開(kāi)盤(pán),否則開(kāi)盤(pán)后人氣冷清,口碑效應(yīng)差;中國(guó)·山東 佛山中原地產(chǎn)代理有限公司(3)客戶(hù)預(yù)約不足,主要是客戶(hù)量的不足,其次對(duì)價(jià)格的抗性,因此價(jià)格信息不宜過(guò)早公
開(kāi), 銷(xiāo)售與企劃的首要目標(biāo)是開(kāi)發(fā)新客戶(hù),通過(guò)行業(yè)協(xié)會(huì)、團(tuán)體機(jī)關(guān)、客戶(hù)會(huì)、dm 以及其它 手段挖掘新客戶(hù),并通過(guò) dm 等方式累積有效客戶(hù);在預(yù)約前首先要在銷(xiāo)售案場(chǎng)制造人氣假象, 并盡可能安排假客戶(hù).(4)量;(5)(6)(7)(8)檢討戶(hù)外引導(dǎo)動(dòng)線是否充分實(shí)施;檢討平面報(bào)廣是否針迎合意向客戶(hù)的審美品位與價(jià)值觀;檢討客戶(hù)預(yù)約時(shí)機(jī)是否不當(dāng),如周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目有同質(zhì)化的新房源推出等.檢討工地現(xiàn)場(chǎng)包裝是否生動(dòng)化,是否能沖擊眼球,是否能體現(xiàn)項(xiàng)目定位,是否能讓客 在預(yù)約前可以開(kāi)展具體的 sp 如產(chǎn)品推介酒會(huì),客戶(hù)咨詢(xún)聯(lián)誼活動(dòng)以增強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)來(lái)人
戶(hù)體驗(yàn)與感知項(xiàng)目品質(zhì);(9)檢討業(yè)務(wù)員接待技巧是否到位,檢討此批次房源客戶(hù)是否有抗性,如高壓線等
說(shuō) 明:此題也可作為問(wèn)答題備用,具體問(wèn)題是:若某項(xiàng)目在公開(kāi)發(fā)售前預(yù)約情況不理想,該如 何應(yīng)對(duì)?
3、住宅小區(qū)的會(huì)所大多經(jīng)營(yíng)不善，因此要進(jìn)可能地不做或少做會(huì)所。即使必須要做，也要 盡量沿街設(shè)置,一定要進(jìn)行差異性功能定位，即與社區(qū)周邊的設(shè)施要有差異性，不要重復(fù)雷 同。利用配套的會(huì)所、超市或營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)作為售樓處，既顯得氣派有實(shí)力，又避免了因臨時(shí) 搭建再拆除的浪費(fèi)。正確,無(wú)需修改.4、房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目在戶(hù)型設(shè)計(jì)時(shí)一定要控制總價(jià)與面積,一般說(shuō)來(lái),小三房比較容易去化, 故需要增加小三房的比例.改正:戶(hù)型設(shè)計(jì)時(shí)一定要遵循項(xiàng)目市場(chǎng)定位與客戶(hù)定位,并不是說(shuō)一定要盲目控制面積.若 項(xiàng)目定位于高端客戶(hù),可適當(dāng)增加大三房的比例,若項(xiàng)目定位于普通年輕客群或工薪階層,則 應(yīng)增加小三房比例.5、中高端項(xiàng)目電視廣告放在21：00-22：00比19：00-20；00效果更好，因?yàn)檫@一時(shí)間段可 能正是客戶(hù)剛剛回家打開(kāi)電視的時(shí)間。正確，無(wú)需修改
6、戶(hù)外廣告?zhèn)鞑ブ芷陂L(zhǎng)，到達(dá)率高，沖擊力強(qiáng)，頻次高，能見(jiàn)度高，位置可選擇性強(qiáng)，并 能根據(jù)銷(xiāo)售需要即時(shí)調(diào)整信息發(fā)布，尤其對(duì)經(jīng)常戶(hù)外活動(dòng)的中高端客群傳播達(dá)到率高，是
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一 般房地產(chǎn)項(xiàng)目的首選媒體；電視聽(tīng)覺(jué)、視覺(jué)和立體動(dòng)感的全方位滲透，廣告的沖擊力理 解度強(qiáng)闖性的廣告?zhèn)鬟_(dá)，高普及率，能快速建立到達(dá)率，能提供品牌的形象訴求，對(duì)項(xiàng)目 客戶(hù)成交作用比較大，是房地產(chǎn)廣告的重要媒體。報(bào)紙廣告時(shí)效性強(qiáng)，信息量大，傳播性 強(qiáng)，主動(dòng)性、有選擇性閱讀，無(wú)閱讀時(shí)間限制，一般說(shuō)來(lái)報(bào)紙廣告能迅速傳播銷(xiāo)售信息，促銷(xiāo)廣告應(yīng)重點(diǎn)在報(bào)紙發(fā)布。改正：一般說(shuō)來(lái)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，報(bào)紙、戶(hù)外、電視依次是房地產(chǎn)的首選三大媒體。報(bào)紙的時(shí)效性強(qiáng)，對(duì)成交促進(jìn)作用最大，是所有房地產(chǎn)項(xiàng)目的首選媒體；戶(hù)外廣告對(duì)項(xiàng)目發(fā) 售前品牌宣傳與概念導(dǎo)入效果明顯，但促進(jìn)成交一般不及報(bào)廣； 電視廣告對(duì)項(xiàng)目品牌形象宣 傳效果比較好，但對(duì)成交促進(jìn)效果不是太明顯。值得注意的是，在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)或城市規(guī)模偏小的縣級(jí)市，戶(hù)外一般是房地產(chǎn)廣告的 首選媒體。
四、問(wèn)答題
1、談?wù)劮康禺a(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售接待中心功能區(qū)域如何劃分.并結(jié)合你具 體工作實(shí)踐,談?wù)勪N(xiāo)售接待 中心裝飾細(xì)節(jié)的注意點(diǎn).答案：
（一）接待中心入口外部
1、景觀綠化區(qū)，景觀布局與道路走向相結(jié)合，對(duì)于外部要有一定的視覺(jué)牽引作用，同時(shí)景 觀布局不能影響外部的視線。（從外部要看到售樓處入口及銷(xiāo)售大廳）；車(chē)行和人行通道要 分開(kāi)，同時(shí)考慮泊車(chē)以后進(jìn)入售樓處的人行通道。
2、停車(chē)區(qū)域，考慮回車(chē)場(chǎng)，保證客戶(hù)進(jìn)入和離開(kāi)的通道預(yù)留停車(chē)場(chǎng)指示標(biāo)識(shí)的位置
3、預(yù)留精神堡壘、引導(dǎo)旗、戶(hù)外 pop 位置，位于售樓處通道入口最靠近城市主干道的區(qū)域 設(shè)置精神堡壘； 沿城市主干道及售樓處通道預(yù)留引導(dǎo)旗位置； pop 的高度及位置對(duì)于外部 外 人流要有明顯的視覺(jué)牽引作用。
（二）接待中心內(nèi)部
1、模型區(qū)—含預(yù)留裱板、透視圖安裝或放置的區(qū)域
2、洽談區(qū)
3、銷(xiāo)控區(qū)
4、專(zhuān)案及專(zhuān)案助理辦公室
5、會(huì)議室
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6、財(cái)務(wù)室
7、其他需要的辦公空間
8、儲(chǔ)藏間
9、洗手間
（三）接待中心外側(cè)參觀通道
1、景觀示范區(qū)
2、室外休息區(qū)，結(jié)合景觀示范區(qū)布置，保證8－10組室外休閑桌椅（帶有遮陽(yáng)傘），同時(shí)留 出一定面積場(chǎng)地（可搭建小型舞臺(tái)）方便舉行 sp 活動(dòng)
3、室外燒烤區(qū)或休閑活動(dòng)區(qū) 銷(xiāo)售接待中心裝修的細(xì)節(jié)：
（一）柜臺(tái)和桌椅高度和寬度
1、柜臺(tái)桌面離地面80－85cm，下設(shè)10－15cm 抽屜，柜臺(tái)下應(yīng)設(shè)電源，臺(tái)面設(shè)置電話出線口，避免明線纏繞，后排柜臺(tái)臺(tái)面要設(shè)電源放麥克風(fēng)和電腦，同時(shí)考慮麥克風(fēng)和電腦走線
2、銷(xiāo)控區(qū)地面要比洽談區(qū)
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