物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目(優(yōu)秀24篇)

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物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目(優(yōu)秀24篇)
時(shí)間:2023-11-11 19:53:08     小編:文軒

報(bào)告是一種通過(guò)書(shū)面形式向他人匯報(bào)研究、調(diào)查或分析結(jié)果的文體,它主要起到傳遞信息、提供結(jié)論和建議的作用。報(bào)告可以是學(xué)術(shù)研究報(bào)告、工作匯報(bào)、市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告等,通過(guò)撰寫(xiě)報(bào)告可以系統(tǒng)化地總結(jié)和概括一段時(shí)間內(nèi)的工作成果或研究成果,對(duì)于提高組織內(nèi)部溝通和決策的效率具有重要意義。寫(xiě)一份完美的報(bào)告,首先需要明確報(bào)告的目的和受眾,以確定信息的傳達(dá)方式和重點(diǎn)。報(bào)告是一種匯報(bào)工作、調(diào)查研究或者感悟體會(huì)的書(shū)面形式,它通常以清晰的邏輯結(jié)構(gòu)和客觀的語(yǔ)言呈現(xiàn)信息。在組織中,報(bào)告被廣泛用于向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)或同事匯報(bào)工作進(jìn)展或研究成果,所以我想我們需要寫(xiě)一份報(bào)告了吧。在撰寫(xiě)報(bào)告之前,應(yīng)該充分了解讀者的需求和背景知識(shí)。如果您需要參考其他相關(guān)報(bào)告,可以在我們的網(wǎng)站上進(jìn)行搜索。希望這些范文能夠?yàn)槟珜?xiě)報(bào)告提供一些啟示和思路。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目篇一

信息技術(shù)與物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)課程整合之實(shí)踐研究。

長(zhǎng)沙達(dá)通房地產(chǎn)中介公司營(yíng)銷(xiāo)策略研究。

長(zhǎng)沙興隆物業(yè)管理公司激勵(lì)機(jī)制研究。

基于空間可視化技術(shù)的小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)。

基于服務(wù)的商業(yè)地產(chǎn)webgis研究與實(shí)現(xiàn)。

創(chuàng)遠(yuǎn)第三城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃研究。

現(xiàn)實(shí)視域下的安全保障義務(wù)。

scs體育館管理創(chuàng)新研究。

cx物業(yè)公司發(fā)展戰(zhàn)略研究。

我國(guó)物業(yè)服務(wù)法律問(wèn)題的若干思考。

yc公司翰林苑項(xiàng)目分析。

生態(tài)社區(qū)建設(shè)實(shí)踐探索。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目篇二

物業(yè)管理是城市管理的重要組成部分,是新經(jīng)濟(jì)的重要增長(zhǎng)點(diǎn)和提高居民生活品質(zhì)的重要載體,是創(chuàng)建文明城市和衛(wèi)生城市的重要考核依據(jù),在改善居住環(huán)境、促進(jìn)社會(huì)和諧、提高城市品位、提升居民幸福指數(shù)等方面發(fā)揮著積極作用。根據(jù)“不忘初心、牢記使命”主題教育要求,圍繞為民服務(wù)解難題目標(biāo),近期市政府研究室與市物業(yè)事務(wù)中心,組成聯(lián)合調(diào)研組,先后走訪了大江觀邸、家園、頤景園等小區(qū)(圖1),組織市、區(qū)物業(yè)事務(wù)中心主要負(fù)責(zé)人、物業(yè)公司代表、業(yè)主代表召開(kāi)3次座談,并形成調(diào)研報(bào)告。

近年來(lái),我市以“規(guī)范物業(yè)管理,構(gòu)建和諧社區(qū)”為目標(biāo),加大物業(yè)管理工作力度,取得了積極進(jìn)展。

(一)行業(yè)規(guī)??焖侔l(fā)展。隨著國(guó)家新型城鎮(zhèn)化試點(diǎn)建設(shè)不斷推進(jìn),全市城區(qū)面積、人口快速增長(zhǎng),物業(yè)管理市場(chǎng)從無(wú)到有、從不規(guī)范到逐步有序發(fā)展,物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)模逐漸壯大,物業(yè)數(shù)量、服務(wù)水平、從業(yè)人員、服務(wù)覆蓋面快速健康發(fā)展。截至目前,全市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)320多家,從業(yè)人員5萬(wàn)多人,實(shí)施物業(yè)管理的住宅項(xiàng)目1200多個(gè),服務(wù)面積6800多萬(wàn)平方米,物業(yè)管理項(xiàng)目覆蓋率78.3%,居全省前列。

(二)服務(wù)效能日趨加強(qiáng)。近年來(lái),物業(yè)管理行業(yè)推進(jìn)公司化運(yùn)作、品牌化管理,物業(yè)服務(wù)逐漸提升,物業(yè)品質(zhì)不斷增強(qiáng),物業(yè)管理發(fā)展取得長(zhǎng)足進(jìn)步,成為增進(jìn)居民福祉、維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定的重要力量。一是開(kāi)展“服務(wù)質(zhì)量主題年”活動(dòng),有計(jì)劃有步驟地實(shí)施星級(jí)項(xiàng)目創(chuàng)建,樹(shù)立行業(yè)標(biāo)桿。截至目前,全市共申報(bào)創(chuàng)建省級(jí)五星、四星物業(yè)項(xiàng)目20個(gè)。二是抓好典型示范,大力開(kāi)展“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌·幸?!眲?chuàng)新社會(huì)治理系列行動(dòng),積極推進(jìn)無(wú)物業(yè)管理小區(qū)業(yè)主自治,一批老舊小區(qū)舊貌換新顏。三是加強(qiáng)培訓(xùn)規(guī)范,全面推行“三公開(kāi)”制度,督促物業(yè)企業(yè)公開(kāi)服務(wù)價(jià)格、標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容。在全市組織開(kāi)展全方位、專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理培訓(xùn),目前已培訓(xùn)1000多名物業(yè)服務(wù)企業(yè)中層管理人員。

(三)行業(yè)監(jiān)管力度加大。近年來(lái),物業(yè)管理部門(mén)逐漸從事前監(jiān)管向事中事后監(jiān)管轉(zhuǎn)變,監(jiān)管體系基本成型,監(jiān)管框架逐漸完善,為物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。一是完善配套政策,制定了全面推進(jìn)物業(yè)管理工作、物業(yè)服務(wù)重大矛盾糾紛預(yù)防處置等實(shí)施意見(jiàn)和方案,讓物業(yè)管理有章可循。二是機(jī)構(gòu)改革后,各區(qū)成立物業(yè)事務(wù)中心,統(tǒng)籌區(qū)域內(nèi)物業(yè)工作,充實(shí)了人員力量。三是建立物業(yè)糾紛調(diào)處聯(lián)席會(huì)議制度,搭建業(yè)主、物業(yè)與各管理部門(mén)的良性互動(dòng)平臺(tái),今年物業(yè)管理投訴處理立馬率和群眾滿(mǎn)意率均為100%。四是出臺(tái)城區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)施意見(jiàn),對(duì)20個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行物業(yè)收費(fèi)價(jià)格核定,讓業(yè)主真正得實(shí)惠。例如,對(duì)房屋交付后空置半年以上的,物業(yè)服務(wù)費(fèi)僅收70%。

隨著城市的不斷發(fā)展,人們的關(guān)注點(diǎn)逐漸從“住有所居”的剛性需求提升到“住有宜居”的品質(zhì)追求,物業(yè)管理逐漸成為社會(huì)關(guān)注的熱門(mén)話題,呈現(xiàn)“廣、雜、深”的特點(diǎn)?!皬V”是指物業(yè)管理涉及面廣,與全市居民都密切相關(guān)。據(jù)市長(zhǎng)熱線辦統(tǒng)計(jì),物業(yè)管理受理投訴從年的1093件增加至年20xx件,年上半年達(dá)1407件,投訴數(shù)量逐年成倍增長(zhǎng),成為市民投訴的集中領(lǐng)域(圖2)。“雜”是指物業(yè)管理與環(huán)境臟、違章搭建、電梯故障等居民日常生活瑣事密切相關(guān)(圖3)。“深”是指物業(yè)管理表面看是行業(yè)問(wèn)題,深層次是基層社會(huì)治理問(wèn)題。深入分析物業(yè)管理問(wèn)題及產(chǎn)生原因,主要體現(xiàn)在社會(huì)主體、政府治理、市場(chǎng)調(diào)節(jié)等方面。

(一)社會(huì)主體角色錯(cuò)位。物業(yè)管理涉及業(yè)主、業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開(kāi)發(fā)商等多元社會(huì)主體的共治和博弈,利益訴求錯(cuò)綜復(fù)雜、難以統(tǒng)一,“人人為我”的利己觀念大行其道,“我為人人”的良好風(fēng)尚尚未成勢(shì)。部分開(kāi)發(fā)商,只管賣(mài)房不管售后,為追求利益最大化,不惜損害業(yè)主利益,大打“甩手牌”。在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之初,以成立項(xiàng)目公司的形式進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),項(xiàng)目竣工交付后,將公司注銷(xiāo),導(dǎo)致購(gòu)房戶(hù)無(wú)法依法維權(quán),比如海德堡項(xiàng)目。在建設(shè)過(guò)程中,通過(guò)壓低施工價(jià)格、偷工減料、層層轉(zhuǎn)包等方式壓縮建設(shè)成本,導(dǎo)致不能按期交房和房屋質(zhì)量問(wèn)題,比如城建檀香山、奧園廣場(chǎng)、京鷹華府等項(xiàng)目。在出現(xiàn)問(wèn)題后,有的開(kāi)發(fā)商與后期物業(yè)公司互相推諉,物業(yè)維修資金申請(qǐng)程序繁瑣、業(yè)主意見(jiàn)難以統(tǒng)一,使得質(zhì)量問(wèn)題無(wú)法立馬解決,矛盾糾紛愈演愈烈。在銷(xiāo)售過(guò)程中,有的開(kāi)發(fā)商為盡快售出車(chē)位、回籠資金,違規(guī)將車(chē)庫(kù)出售給小區(qū)外人員,或以只售不租、提高停車(chē)費(fèi)等方式,迫使業(yè)主購(gòu)買(mǎi)車(chē)位,造成小區(qū)停車(chē)難、停車(chē)貴。比如,頤景園等小區(qū)。有的開(kāi)發(fā)商前期物業(yè)用較低物業(yè)費(fèi)和較高服務(wù)品質(zhì)吸引住戶(hù)入住,銷(xiāo)售結(jié)束后物業(yè)服務(wù)質(zhì)量顯著下滑。部分物業(yè)服務(wù)企業(yè),奉行盈利為中心的經(jīng)營(yíng)理念,而不是以服務(wù)業(yè)主為中心。在承接物業(yè)項(xiàng)目前,為了承接開(kāi)發(fā)商物業(yè)項(xiàng)目,對(duì)建設(shè)質(zhì)量問(wèn)題“睜只眼閉只眼”,未嚴(yán)格進(jìn)行承接查驗(yàn)。有的以低于成本價(jià)格招投標(biāo),進(jìn)行惡性競(jìng)爭(zhēng)。在承接物業(yè)項(xiàng)目后,為了保住利潤(rùn),降低服務(wù)質(zhì)量,壓縮人員成本,服務(wù)項(xiàng)目少、標(biāo)準(zhǔn)低。有的以“摞挑子不干”來(lái)脅迫業(yè)主追加費(fèi)用,甚至直接“棄盤(pán)”。有的與業(yè)主爭(zhēng)利,收費(fèi)不規(guī)范、占用公用區(qū)域、侵占共用營(yíng)收、違規(guī)催繳物業(yè)費(fèi)等。比如,家園小區(qū)等項(xiàng)目。部分業(yè)委會(huì)成員,奉獻(xiàn)意識(shí)、責(zé)任意識(shí)較弱,不作為、亂作為、慢作為。有的把業(yè)委會(huì)當(dāng)做“法外之地”,牟取不正當(dāng)利益,甚至與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)形成利益同盟,損害業(yè)主合法權(quán)益。比如,侵吞隱瞞廣告費(fèi)、臨時(shí)停車(chē)費(fèi)等公共營(yíng)收,長(zhǎng)期不公開(kāi)收支賬目,公款私用,提高物業(yè)費(fèi)、停車(chē)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),等等。部分業(yè)主,主人翁意識(shí)不強(qiáng),對(duì)公共決策、業(yè)主自治漠不關(guān)心。年,全市共成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)328個(gè),約占小區(qū)總數(shù)的23%。有的業(yè)主公共道德缺失,以鄰為壑、損人利已,“各掃門(mén)前雪、不管他人瓦上霜”,甚至違規(guī)裝修、搭建、停車(chē)、破壞公物。有的業(yè)主特別是“三供一業(yè)”職工習(xí)慣行政管房、福利管房,缺乏物業(yè)繳費(fèi)意識(shí),搭便車(chē)時(shí)有發(fā)生。

(二)行政監(jiān)管缺位。國(guó)務(wù)院于年和年分別取消物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理制度和從業(yè)人員持證上崗制度,“零門(mén)檻”入行引發(fā)企業(yè)數(shù)量激增,增加了行業(yè)規(guī)模,但事中事后監(jiān)管沒(méi)有跟上。究其原因,主要是:法規(guī)建設(shè)滯后。近年來(lái),城市居民人口較快增長(zhǎng),物業(yè)管理發(fā)生了很多新變化。但《市物業(yè)管理辦法》于年2月30日開(kāi)始施行,距今已有8年之久?!逗鲜∥飿I(yè)管理?xiàng)l例》于年1月1日開(kāi)始實(shí)施,我市尚未因地制宜出臺(tái)實(shí)施細(xì)則和配套辦法。管理體制不順。物業(yè)監(jiān)督管理權(quán)主要集中在市級(jí)物業(yè)管理部門(mén),區(qū)物業(yè)管理部門(mén)監(jiān)管手段匱乏。住建、規(guī)劃、城管執(zhí)法等部門(mén)聯(lián)合執(zhí)法時(shí),執(zhí)法環(huán)節(jié)難以有效銜接,出現(xiàn)了“形聯(lián)實(shí)不聯(lián)”的現(xiàn)象??己藱C(jī)制缺失,未對(duì)區(qū)物業(yè)管理部門(mén)、各部門(mén)進(jìn)行考核有效獎(jiǎng)懲。矛盾調(diào)處機(jī)制不健全。當(dāng)前,物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處主要依靠市區(qū)物業(yè)管理部門(mén),街道、社區(qū)缺乏必要的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)、人員和執(zhí)法手段,屬地責(zé)任難落實(shí),矛盾無(wú)法有效化解在基層。目前,僅有石峰區(qū)在每個(gè)街道辦事處配備了1名正式物業(yè)管理專(zhuān)干。支持力度不夠。我市財(cái)政對(duì)物業(yè)管理投入較低,重建設(shè)、輕管理,對(duì)城市規(guī)劃、建設(shè)、管理缺乏一體化認(rèn)識(shí)。政府對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展關(guān)注度偏低,對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)扶持政策較少。

(三)市場(chǎng)調(diào)節(jié)失位。市場(chǎng)主體不成熟,優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)機(jī)制尚未建立。主要原因是:共有部位產(chǎn)權(quán)不明晰。小區(qū)業(yè)主共有部分權(quán)屬處于模糊狀態(tài),不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)也難對(duì)共有部分進(jìn)行全面產(chǎn)權(quán)登記。部分物業(yè)公司從開(kāi)發(fā)商手中承接并管理物業(yè)小區(qū),通過(guò)出租車(chē)位和架空層、經(jīng)營(yíng)配套設(shè)施和電梯廣告等謀取利益,拋開(kāi)業(yè)主進(jìn)行單方面商業(yè)化運(yùn)作。誠(chéng)信體系有待完善。行業(yè)信用評(píng)價(jià)體系缺失,信用信息平臺(tái)的建設(shè)滯后,尚未形成“守信走遍天下、失信寸步難行”的信用環(huán)境,導(dǎo)致行業(yè)魚(yú)龍混雜、劣幣驅(qū)逐良幣,降低了物業(yè)行業(yè)整體服務(wù)質(zhì)量。價(jià)格調(diào)節(jié)機(jī)制失靈。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)尚未監(jiān)測(cè)并定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目成本信息和計(jì)價(jià)規(guī)則,業(yè)主在協(xié)商物業(yè)服務(wù)費(fèi)用時(shí)沒(méi)有參考依據(jù)。物業(yè)管理費(fèi)低而停車(chē)費(fèi)過(guò)高,導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)陷入低質(zhì)劣價(jià)惡性循環(huán),嚴(yán)重?fù)p傷了業(yè)主的獲得感、滿(mǎn)足感和幸福感。

(一)建章立制,構(gòu)建條塊結(jié)合、齊抓共管的責(zé)任體系。通過(guò)加大法規(guī)修訂、監(jiān)督考核、財(cái)政投入等工作力度,推動(dòng)物業(yè)管理權(quán)力下放、監(jiān)管重心下移,構(gòu)建市、區(qū)、街道、社區(qū)四級(jí)物業(yè)監(jiān)管責(zé)任體系。一是完善法規(guī)政策。結(jié)合實(shí)際,盡快制定適應(yīng)我市發(fā)展新要求、內(nèi)容更完善、操作性更強(qiáng)的物業(yè)管理?xiàng)l例,進(jìn)一步對(duì)市區(qū)物業(yè)管理部門(mén)、職能部門(mén)、社區(qū)、街道等單位的權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行明確,進(jìn)一步對(duì)小區(qū)車(chē)位出租、綠地保護(hù)、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等共性問(wèn)題作出詳盡規(guī)定,讓物業(yè)管理有法可依、有章可循。二是為區(qū)物業(yè)管理部門(mén)賦能。進(jìn)一步梳理物業(yè)行業(yè)監(jiān)管事項(xiàng),逐步將物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理、職業(yè)經(jīng)理人管理、前期物業(yè)招投標(biāo)管理、新建承接現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)管理、物業(yè)企業(yè)日常動(dòng)態(tài)監(jiān)管等市級(jí)監(jiān)管事項(xiàng)下放到各區(qū),增強(qiáng)基層物業(yè)管理監(jiān)管能力。三是提升社區(qū)街道物業(yè)管理能力。充分發(fā)揮街道辦事處和社區(qū)在物業(yè)管理中的基礎(chǔ)作用,通過(guò)建立聯(lián)席會(huì)議制度、配備物業(yè)管理專(zhuān)干、設(shè)立物業(yè)服務(wù)管理工作站等方式,落實(shí)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理屬地責(zé)任,把物業(yè)管理中的矛盾糾紛化解在基層。四是強(qiáng)化部門(mén)協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)。按照“誰(shuí)主管、誰(shuí)負(fù)責(zé)”要求,進(jìn)一步明確各類(lèi)管理執(zhí)法事項(xiàng)的主管部門(mén)、業(yè)務(wù)流程、咨詢(xún)投訴方式等,落實(shí)“管理進(jìn)小區(qū)、執(zhí)法進(jìn)小區(qū)”。五是加大監(jiān)督考核力度。將小區(qū)建設(shè)管理納入城市綜合治理體系,推進(jìn)平安建設(shè)、小區(qū)文明創(chuàng)建、小區(qū)環(huán)境整治等社會(huì)綜合治理工作,建立考核辦法及細(xì)則,培育更多的示范小區(qū)、文明小區(qū)。將物業(yè)監(jiān)管工作納入相關(guān)職能部門(mén)和街道辦事處、小區(qū)居委會(huì)工作目標(biāo)考核范圍,進(jìn)一步調(diào)動(dòng)部門(mén)、街鎮(zhèn)、社區(qū)的工作積極性。六是加大物業(yè)管理投入。按照事權(quán)與財(cái)權(quán)相匹配的原則,市、縣(市)區(qū)財(cái)政每年配套安排專(zhuān)項(xiàng)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi),納入年度財(cái)政預(yù)算并建立常態(tài)增長(zhǎng)機(jī)制,用于行業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、老舊小區(qū)提質(zhì)改造、社區(qū)(村)物業(yè)監(jiān)管、物業(yè)服務(wù)企業(yè)獎(jiǎng)勵(lì)、業(yè)委會(huì)培訓(xùn)、智慧物業(yè)建設(shè)和物業(yè)管理行業(yè)誠(chéng)信建設(shè)等工作。

(二)創(chuàng)新方式,構(gòu)建誠(chéng)信規(guī)范、公平高效的市場(chǎng)監(jiān)管體系。既要堅(jiān)持用優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)機(jī)制促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展,又要通過(guò)建設(shè)信用評(píng)價(jià)、信息公開(kāi)、產(chǎn)權(quán)明晰、價(jià)格調(diào)節(jié)等機(jī)制,更好發(fā)揮政府作用,彌補(bǔ)市場(chǎng)失靈。一是加強(qiáng)信用體系建設(shè),提高準(zhǔn)入門(mén)檻。制定行業(yè)信用體系建設(shè)規(guī)劃,研究制定信用法規(guī)、配套政策和標(biāo)準(zhǔn),完善信用評(píng)價(jià)、紅黑名單、聯(lián)合獎(jiǎng)懲等配套制度,推動(dòng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用體系建設(shè)。加大企業(yè)失信懲戒力度,將評(píng)定結(jié)果與物業(yè)項(xiàng)目評(píng)優(yōu)和招投標(biāo)等結(jié)合使用,促使物業(yè)服務(wù)企業(yè)重視信用、善用信用、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng),實(shí)現(xiàn)公平競(jìng)爭(zhēng)、優(yōu)勝劣汰。二是建設(shè)統(tǒng)一信息平臺(tái),促進(jìn)信息公開(kāi)。依托“智慧”建設(shè),加強(qiáng)物業(yè)管理信息化、一體化平臺(tái)建設(shè),從根本上解決監(jiān)管難、處理難、評(píng)價(jià)難等難點(diǎn)、痛點(diǎn)。按照“先易后難”的'方式,分步上線業(yè)主繳費(fèi)、投票表決、滿(mǎn)意度評(píng)測(cè)、問(wèn)題反映、可視化監(jiān)管等功能。三是嚴(yán)格執(zhí)行承接查驗(yàn)制度,推動(dòng)關(guān)口前移。為防范開(kāi)放商在前期建設(shè)中存在遺留問(wèn)題,全面實(shí)施前期物業(yè)承接現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)制度,依法處罰未經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)擅自交付的行為。對(duì)已經(jīng)存在建設(shè)問(wèn)題的老舊小區(qū),責(zé)任部門(mén)要集中會(huì)診,敢于擔(dān)當(dāng),切實(shí)把房屋滲漏、配套不齊、領(lǐng)證難等遺留問(wèn)題解決到位。四是完善價(jià)格調(diào)節(jié)機(jī)制,防止惡性競(jìng)爭(zhēng)。綜合考慮行業(yè)平均成本、物價(jià)變動(dòng)等因素,實(shí)施分級(jí)定價(jià),每?jī)赡暾{(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度,盡快形成“以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定”的收費(fèi)體系。進(jìn)一步完善物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),對(duì)停車(chē)收費(fèi)分類(lèi)劃?rùn)n,出臺(tái)最高限價(jià)政策,切實(shí)決停車(chē)難、停車(chē)貴問(wèn)題。

(三)共建共享,構(gòu)建政府搭臺(tái)、居民自治的基層治理體系。將物業(yè)管理作為加強(qiáng)基層社會(huì)治理的主要突破口,推動(dòng)社會(huì)治理重心向基層下移,實(shí)現(xiàn)政府治理和居民自治良性互動(dòng),打造共建共治共享的社會(huì)治理格局。一是培育自治能力和組織,讓業(yè)主的事業(yè)主辦。加強(qiáng)輿論引導(dǎo),依托新聞媒體、新媒體,加大對(duì)業(yè)主自治、物業(yè)管理法律法規(guī)的宣傳力度,增強(qiáng)廣大業(yè)主公共責(zé)任意識(shí)、小區(qū)管理意識(shí)和民主監(jiān)督意識(shí)。加強(qiáng)業(yè)委會(huì)建設(shè),由街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、社區(qū)(村)依法依規(guī)組織好業(yè)主大會(huì)的產(chǎn)生,全面推進(jìn)住宅小區(qū)業(yè)委會(huì)成立、改選、換屆工作,優(yōu)先選舉中共黨員、“兩代表一委員”、民主黨派等人士為業(yè)委會(huì)成員。規(guī)范業(yè)委會(huì)行為,積極開(kāi)展業(yè)委會(huì)組建和運(yùn)行方面業(yè)務(wù)培訓(xùn),提高業(yè)委會(huì)成員的思想素質(zhì)和專(zhuān)業(yè)水平。加強(qiáng)業(yè)委會(huì)監(jiān)督,各小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主監(jiān)督委員會(huì),加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)管和審計(jì),每季度公示經(jīng)費(fèi)收支,換屆時(shí)進(jìn)行第三方審計(jì),主動(dòng)接受業(yè)主監(jiān)督質(zhì)詢(xún)。二是明晰共有物業(yè)產(chǎn)權(quán),讓業(yè)主權(quán)益得到保障。進(jìn)一步明確共有物業(yè)的范圍、管理方式,全面實(shí)施產(chǎn)權(quán)登記。共有物業(yè)的收益歸全體業(yè)主所有,必須存入共有資金賬戶(hù),由業(yè)主或業(yè)主大會(huì)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容向物業(yè)公司支付物業(yè)服務(wù)費(fèi),從源頭上減少物業(yè)糾紛。比如,以車(chē)位車(chē)庫(kù)產(chǎn)權(quán)界定為例,計(jì)入業(yè)主公攤面積的車(chē)位車(chē)庫(kù)產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬全體業(yè)主所有,人防工程改造車(chē)庫(kù)按照“誰(shuí)投資誰(shuí)受益”明確使用和收益權(quán)利,開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)出售。建議上級(jí)立法機(jī)構(gòu)進(jìn)一步完善法律法規(guī)對(duì)車(chē)位車(chē)庫(kù)的產(chǎn)權(quán)界定,制定確權(quán)的主體、依據(jù)及程序,確定車(chē)位、車(chē)庫(kù)最終產(chǎn)權(quán)歸屬規(guī)則。三是暢通應(yīng)急維修渠道,讓業(yè)主急事特辦快辦。進(jìn)一步簡(jiǎn)化專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用審批條件和程序,探索建立緊急使用“綠色通道”和“緊急救助基金”,由社區(qū)(村)、業(yè)委會(huì)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同組織搶修。比如,探索推行電梯運(yùn)行保險(xiǎn)、電梯安全責(zé)任險(xiǎn),建立電梯故障“快處快修”機(jī)制。四是完善問(wèn)題調(diào)處機(jī)制,讓業(yè)主糾紛依法化解。建立高效的物業(yè)管理投訴受理和快速處理調(diào)解制度,注重依法解決物業(yè)糾紛,通過(guò)開(kāi)通司法審判綠色通道、設(shè)立物業(yè)管理巡回法庭、建立人民調(diào)解委員會(huì)等方式,促進(jìn)業(yè)主自治調(diào)解、人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解銜接互動(dòng)。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目篇三

選題最好能建立在平日比較注意探索的問(wèn)題的基礎(chǔ)上,寫(xiě)論文主要是反映學(xué)生對(duì)問(wèn)題的思考,詳細(xì)內(nèi)容請(qǐng)看下文。

住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)參與社區(qū)治理的困境研究。

信息技術(shù)與物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)課程整合之實(shí)踐研究。

長(zhǎng)沙達(dá)通房地產(chǎn)中介公司營(yíng)銷(xiāo)策略研究。

長(zhǎng)沙興隆物業(yè)管理公司激勵(lì)機(jī)制研究。

基于空間可視化技術(shù)的小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)。

基于服務(wù)的商業(yè)地產(chǎn)webgis研究與實(shí)現(xiàn)。

創(chuàng)遠(yuǎn)第三城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃研究。

現(xiàn)實(shí)視域下的安全保障義務(wù)。

scs體育館管理創(chuàng)新研究。

cx物業(yè)公司發(fā)展戰(zhàn)略研究。

我國(guó)物業(yè)服務(wù)法律問(wèn)題的若干思考。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目篇四

近年來(lái),隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,城市化進(jìn)程不斷推進(jìn),物業(yè)管理日益成為社會(huì)各界關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。做好物業(yè)管理工作,不僅有利于改善城鎮(zhèn)居民生活環(huán)境,而且有利于社會(huì)安定與穩(wěn)定。57月,區(qū)政協(xié)社法委組織部分委員開(kāi)展物業(yè)管理情況調(diào)研,先后前往區(qū)住建局、公安消防大隊(duì)等相關(guān)部門(mén)了解情況,實(shí)地走訪寧德萬(wàn)達(dá)華城、酈景陽(yáng)光、名陽(yáng)帝景、金甸名苑等小區(qū),召開(kāi)業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司座談會(huì),了解實(shí)情,探討解決存在問(wèn)題的對(duì)策。現(xiàn)將情況報(bào)告如下:

區(qū)現(xiàn)有住宅小區(qū)162個(gè),分布在蕉南、蕉北、城南、金涵、漳灣,有備案的物業(yè)公司30家,承擔(dān)著酈景陽(yáng)光、萬(wàn)達(dá)華城等83個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理工作,部分小區(qū)由業(yè)主委員會(huì)自我管理,有些小區(qū)由業(yè)主自行聘請(qǐng)無(wú)任何資質(zhì)的“黑物業(yè)”管理。由于我區(qū)物業(yè)管理起步晚,行業(yè)監(jiān)管不規(guī)范,一些沒(méi)有經(jīng)過(guò)任何業(yè)務(wù)培訓(xùn),沒(méi)有管理資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)的從業(yè),導(dǎo)致管理不到位等問(wèn)題不同程度存在,給業(yè)主造成困擾,同時(shí)也存在著諸多安全隱患。

(一)物業(yè)公司管理不規(guī)范。

1、物業(yè)公司自身管理水平較低。

我區(qū)現(xiàn)有的物業(yè)公司服務(wù)項(xiàng)目單一,服務(wù)面狹窄,業(yè)主滿(mǎn)意率普遍不高。目前,絕大多數(shù)小區(qū)除提供保安、保潔、綠化等基本服務(wù)外,其他特需服務(wù)項(xiàng)目基本沒(méi)有開(kāi)展。部分物業(yè)公司認(rèn)識(shí)不到位,認(rèn)為物業(yè)管理是簡(jiǎn)單勞動(dòng),于是低薪聘請(qǐng)一些文化素質(zhì)低、沒(méi)有接受過(guò)專(zhuān)門(mén)培訓(xùn)的人員上崗,即使公司對(duì)員工培訓(xùn),也是停留在基本技能的初級(jí)階段,且工資報(bào)酬低,從業(yè)人員流動(dòng)性大,致使物業(yè)服務(wù)工作不到位。

目前我區(qū)物業(yè)主管部門(mén)的物業(yè)監(jiān)管力量薄弱,行政執(zhí)法力度不夠。小區(qū)業(yè)主委員會(huì)法律意識(shí)普遍不強(qiáng),業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)聯(lián)合會(huì)商機(jī)制不健全,橋梁與紐帶作用基本缺失,致使業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)矛盾有增無(wú)減。

1、業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)缺乏知情權(quán)。

由于各物業(yè)公司管理費(fèi)定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不一,一些物業(yè)公司存在不按合同約定提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù),導(dǎo)致收費(fèi)不透明、甚至亂收費(fèi)等問(wèn)題不同程度地存在。對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的收支情況,物業(yè)管理公司沒(méi)有按有關(guān)規(guī)定立馬公布,侵犯了業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。

2、業(yè)主消費(fèi)觀念未轉(zhuǎn)變。

隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,部分業(yè)主對(duì)“掏錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”消費(fèi)方式認(rèn)識(shí)不足,導(dǎo)致對(duì)物業(yè)管理缺乏理解與支持,產(chǎn)生欠繳、拒繳等抵觸情緒的業(yè)主大有人在。同時(shí)對(duì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)同也有偏差,往往期望以最低支出享受最優(yōu)服務(wù),一味強(qiáng)調(diào)權(quán)利而忽視相應(yīng)的義務(wù),導(dǎo)致收繳率偏低。絕大多數(shù)小區(qū)有30%以上的住戶(hù)拖欠管理費(fèi)用,使物業(yè)公司運(yùn)轉(zhuǎn)困難,服務(wù)不到位。

(三)住宅區(qū)消防安全管理存在嚴(yán)重隱患。

1、物業(yè)公司消防管理履職不到位。

部分物業(yè)公司沒(méi)有制定日常消防檢查巡查制度、消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)制度、消防培訓(xùn)演練制度等,有的物業(yè)公司即使有相關(guān)的制度也沒(méi)有落實(shí),日常管理流于形式。物業(yè)管理人員中缺乏具有消防知識(shí)的從業(yè)人員。

2、消防系統(tǒng)移交不到位。

我區(qū)部分住宅小區(qū)消防系統(tǒng)早期接管移交后,管理維護(hù)一直缺失,物業(yè)公司接手時(shí)消防系統(tǒng)已處于損壞或癱瘓狀態(tài)等,導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司互相扯皮,存在建與用、建與管脫節(jié)的現(xiàn)象,物業(yè)公司對(duì)小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施不清楚、不會(huì)用、不管理現(xiàn)象較為普遍。

3、小區(qū)居民消防安全意識(shí)淡薄。

由于業(yè)主消防安全意識(shí)淡薄,各小區(qū)普遍存在違建、違規(guī)停車(chē)占用避險(xiǎn)平臺(tái)、堵塞消防通道等現(xiàn)象。如在萬(wàn)達(dá)華城小區(qū)調(diào)研時(shí)就發(fā)現(xiàn),整個(gè)小區(qū)消防栓沒(méi)水,消防通道擁堵,消防系統(tǒng)癱瘓,居民意見(jiàn)很大。

(一)提高服務(wù)質(zhì)量,以服務(wù)促進(jìn)收費(fèi)。

1、加強(qiáng)物業(yè)公司自身建設(shè)。

物業(yè)監(jiān)管部門(mén)要加強(qiáng)監(jiān)督,推進(jìn)物業(yè)公司在加強(qiáng)自身建設(shè)、提高服務(wù)質(zhì)量上下功夫,逐步擴(kuò)大服務(wù)項(xiàng)目,不斷追求服務(wù)的精細(xì)度。物業(yè)公司要加強(qiáng)對(duì)員工素質(zhì)的培養(yǎng),為管理小區(qū)營(yíng)造了一個(gè)良好的生活環(huán)境,從而使廣大業(yè)主逐步接受“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”的觀念。

2、立馬完善現(xiàn)有的物業(yè)管理機(jī)制。

進(jìn)一步理順物業(yè)監(jiān)管的三級(jí)管理機(jī)制,明確業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)、街道辦事處、物業(yè)監(jiān)管部門(mén)的職責(zé),出臺(tái)地方性法規(guī)并嚴(yán)格遵照實(shí)施。制定有效的綜合考評(píng)制度,定期或不定期對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行檢查、考評(píng),發(fā)現(xiàn)問(wèn)題督促整改,將企業(yè)信用度納入征信平臺(tái)管理,對(duì)拒不整改的企業(yè)應(yīng)影響該企業(yè)物業(yè)管理資質(zhì)。

(二)完善消防基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),提高消防安全意識(shí)。

1、加強(qiáng)消防基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

物業(yè)公司要立馬與開(kāi)發(fā)商辦理好產(chǎn)權(quán)交接,在與開(kāi)發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)交接時(shí),對(duì)于一些消防設(shè)施設(shè)備損壞嚴(yán)重、設(shè)備老化的問(wèn)題要立馬督促整改。物業(yè)企業(yè)違反總平設(shè)計(jì)或擅自變更房屋用途增加建筑面積,停車(chē)位、綠化等隨意變更的,相關(guān)職能部門(mén)要立馬進(jìn)行清查、整頓,還業(yè)主一個(gè)舒適、安全的生活環(huán)境。

2、簡(jiǎn)化專(zhuān)項(xiàng)維修基金審批程序。

因歷史遺留問(wèn)題,維保單位不明確的商品房項(xiàng)目,應(yīng)啟用專(zhuān)項(xiàng)維修資金用于小區(qū)的.維護(hù)保養(yǎng),對(duì)小區(qū)內(nèi)如電梯等公共大物件維修,物業(yè)公司或業(yè)主委員會(huì)要立馬申報(bào),加快解決消防設(shè)施設(shè)備存在的問(wèn)題。同時(shí)應(yīng)簡(jiǎn)化專(zhuān)項(xiàng)維修資金審批程序。

3、強(qiáng)化責(zé)任主體。

強(qiáng)化屬地管理職責(zé),物業(yè)公司要制定日常消防檢查巡查制度,消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)制度、消防培訓(xùn)演練制度,熟練掌握小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施應(yīng)用,加強(qiáng)消防設(shè)施管理。建立完善、可行的應(yīng)急救援預(yù)案。

(三)落實(shí)部門(mén)責(zé)任和屬地責(zé)任,提升行業(yè)自律水平。

1、制定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

住建部門(mén)和物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)要抓緊制定一套切合區(qū)實(shí)際的物業(yè)行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并公布于眾,讓廣大業(yè)主清晰了解物業(yè)收費(fèi)與服務(wù)內(nèi)容對(duì)等,樹(shù)立正確的消費(fèi)觀念。物業(yè)公司要按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià),統(tǒng)一采用收費(fèi)標(biāo)價(jià)牌形式,設(shè)立物業(yè)公司服務(wù)等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、價(jià)格舉報(bào)電話等項(xiàng)目,讓廣大業(yè)主“明白消費(fèi)”。

2、完善監(jiān)管機(jī)制。

住建局作為物業(yè)管理行政主管部門(mén),要加強(qiáng)與規(guī)劃、城管、公安、工商、安監(jiān)、質(zhì)監(jiān)等相關(guān)職能部門(mén)以及街道、社區(qū)的聯(lián)動(dòng),立馬共享管轄區(qū)域內(nèi)物業(yè)公司的信息,施行失信聯(lián)合懲戒制度,仔細(xì)抓好物業(yè)公司綜合信用評(píng)級(jí)工作,加強(qiáng)對(duì)行業(yè)管理人員政策法規(guī)、業(yè)務(wù)知識(shí)等崗位技能培訓(xùn),創(chuàng)新管理手段,提高監(jiān)管能力。有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)要加快組建小區(qū)業(yè)主委員會(huì),定期召開(kāi)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議,立馬掌握物業(yè)管理中的出現(xiàn)的弊端及業(yè)主反映強(qiáng)烈的問(wèn)題,督促物業(yè)公司落實(shí)整改,并把小區(qū)業(yè)委會(huì)組建情況納入對(duì)街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、社區(qū)進(jìn)行社會(huì)治安綜合治理考評(píng)內(nèi)容,努力構(gòu)建平安小區(qū)、和諧社區(qū)。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目篇五

7月15日,市政協(xié)社會(huì)法制委員會(huì)組織部分委員,在副主席的帶領(lǐng)下,調(diào)研我市城區(qū)物業(yè)管理工作。委員們實(shí)地察看了園林小區(qū)、天一城市花園、天森國(guó)際花都小區(qū)物業(yè)管理情況,并召開(kāi)座談會(huì),聽(tīng)取市國(guó)土房產(chǎn)局關(guān)于《我市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作情況的通報(bào)》。委員們?cè)趯?shí)地察看和聽(tīng)取通報(bào)的基礎(chǔ)上,就如何進(jìn)一步加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作提出了意見(jiàn)和建議?,F(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下:

1、加快物業(yè)管理行業(yè)建設(shè)。1995年,市國(guó)土局設(shè)置了物業(yè)管理股,具體負(fù)責(zé)物業(yè)行業(yè)管理。截止目前,全市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)38家,本地27家,其中二級(jí)資質(zhì)1家;外地入駐本地的11家,其中一級(jí)資質(zhì)2家,二級(jí)資質(zhì)4家。從業(yè)人員1900多人,有近600人參加各類(lèi)培訓(xùn)并已取得相關(guān)證書(shū)。目前已對(duì)50多個(gè)住宅小區(qū)實(shí)施了物業(yè)管理,總服務(wù)面積約510萬(wàn)平方米,物業(yè)管理覆蓋率達(dá)70%。

2、培育規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)。一是引入招投標(biāo)機(jī)制,創(chuàng)造公開(kāi)、公正、公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。20xx年,我市逐步推進(jìn)物業(yè)管理招投標(biāo)工作,至今已有19個(gè)小區(qū)實(shí)行招投標(biāo)。二是整頓市場(chǎng)秩序,規(guī)范物業(yè)管理運(yùn)作。針對(duì)一些業(yè)主反映較突出的問(wèn)題,如物業(yè)服務(wù)不到位、服務(wù)質(zhì)量差、亂收費(fèi)等,開(kāi)展了物業(yè)服務(wù)企業(yè)達(dá)標(biāo)考核、物業(yè)設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)檢查、安置小區(qū)綜合管理考核等工作。

3、努力提高物業(yè)管理水平。倡導(dǎo)“誠(chéng)信物業(yè)”,開(kāi)展創(chuàng)優(yōu)評(píng)比活動(dòng)。截止目前,我市已創(chuàng)全省示范住宅小區(qū)2個(gè),全省優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)(大廈)5個(gè),xx市示范住宅小區(qū)(大廈)4個(gè)。積極推動(dòng)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè),全市業(yè)主委員會(huì)已成立并備案在冊(cè)22家。

1、少數(shù)物業(yè)企業(yè)管理不規(guī)范。不按規(guī)定配備專(zhuān)業(yè)維修人員,公共設(shè)施設(shè)備維修不及時(shí),物業(yè)費(fèi)用收支不按規(guī)定公示等。加上有的小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成員責(zé)任意識(shí)不強(qiáng),缺乏足夠的精力和熱情,不督促物業(yè)企業(yè)提高服務(wù)水平,業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè),不能發(fā)揮應(yīng)有作用。業(yè)主遇到問(wèn)題而缺乏有效途徑溝通,導(dǎo)致上訪投訴維權(quán),增加了政府和主管部門(mén)的負(fù)擔(dān)。

2、部門(mén)之間職責(zé)需進(jìn)一步理順。作為新興行業(yè),法律法規(guī)體系雖已建立,但部門(mén)間的工作職責(zé)還需進(jìn)一步理順。國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的供水、供電、供氣等單位應(yīng)向最終用戶(hù)收費(fèi),但我市有例外現(xiàn)象,如大多數(shù)小區(qū)是自備變壓器,電力部門(mén)只收取高壓終端的電費(fèi),小區(qū)內(nèi)業(yè)主的電費(fèi)由物業(yè)公司代收,但電損、線損、變損等費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān),引起廣大業(yè)主的強(qiáng)烈不滿(mǎn)。此外,住宅小區(qū)的房屋質(zhì)量、違章搭建、破墻開(kāi)門(mén)、車(chē)輛停放、開(kāi)廠經(jīng)營(yíng)、垃圾清運(yùn)等問(wèn)題,按照有關(guān)職能應(yīng)由住建、城管、環(huán)保、公安、消防等部門(mén)依法處理。但由于一些法規(guī)的交叉,出現(xiàn)部門(mén)之間互相推諉、執(zhí)法不到位現(xiàn)象,增加了管理難度。

3、從業(yè)人員整體素質(zhì)不高。我市物業(yè)管理從業(yè)人員大多來(lái)自下崗工人、轉(zhuǎn)業(yè)軍人及農(nóng)村剩余勞動(dòng)力,素質(zhì)不高。不能滿(mǎn)足物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展需要,而企業(yè)自身經(jīng)濟(jì)效益低,難以引進(jìn)人才,善管理、懂技術(shù)的專(zhuān)業(yè)人才更為緊缺。

4、業(yè)主權(quán)利義務(wù)認(rèn)識(shí)不清。人們普遍認(rèn)為物業(yè)服務(wù)屬于簡(jiǎn)單的勞務(wù)服務(wù),行業(yè)技術(shù)含量低,嚴(yán)重挫傷了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作積極性。隨著業(yè)主的維權(quán)意識(shí)日漸增強(qiáng),對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷提出高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)要求,但也有相當(dāng)一部分業(yè)主對(duì)自身應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)認(rèn)識(shí)不清。表現(xiàn)為:一是房屋維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任意識(shí)不強(qiáng);二是不服從管理,亂裝修、亂搭建行為屢禁不止;三是房屋質(zhì)量等開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題、鄰里糾紛等都作為不交費(fèi)的理由,拖欠物業(yè)費(fèi)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生,一些小區(qū)形成惡性循環(huán),導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降,廣大業(yè)主深受其害。

5、房屋工程及基礎(chǔ)設(shè)施不完善。盡管房屋工程通過(guò)了驗(yàn)收,但向業(yè)主交房時(shí)仍可能存在一些并不完備的情況,如物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、綠化、道路、供電、供水、供氣、上下水、通訊等設(shè)施未完全落實(shí),從而引發(fā)業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾和糾紛。據(jù)調(diào)查,60%以上的物業(yè)糾紛都是由工程建設(shè)遺留問(wèn)題引發(fā)的。近三年來(lái),市國(guó)土房產(chǎn)局已處理群眾投訴300余件,投訴舉報(bào)呈現(xiàn)逐年遞增態(tài)勢(shì)。

6、部分老小區(qū)無(wú)物業(yè)管理。我市部分上世紀(jì)八十年代、九十年代初建造的住宅樓,由于當(dāng)時(shí)條件限制,規(guī)劃、建設(shè)、用地方面不夠規(guī)范,存在小區(qū)配套不齊全、綠地面積小、停車(chē)位不足、消防設(shè)施欠缺、環(huán)境臟亂差、房屋立面破損等問(wèn)題。這些老舊小區(qū)目前尚無(wú)物業(yè)管理,基本由社區(qū)居委會(huì)代管。

1、進(jìn)一步加快物業(yè)發(fā)展。培養(yǎng)一批骨干企業(yè),增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。穩(wěn)步推行物業(yè)管理師制度,逐步建立一支懂經(jīng)營(yíng)、善管理、肯開(kāi)拓的物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人隊(duì)伍。大力引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)更新服務(wù)理念,拓寬管理范圍和服務(wù)領(lǐng)域,發(fā)展物業(yè)服務(wù)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。做好物業(yè)管理成本核算工作,逐步建立“分等定級(jí)、以質(zhì)論價(jià)、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制,使收費(fèi)與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)有機(jī)結(jié)合起來(lái)。完善物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理機(jī)制,開(kāi)展規(guī)范的管理和服務(wù),向社會(huì)公開(kāi)收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、收支情況等重要信息,讓業(yè)主明明白白交費(fèi)。

2、建立完善長(zhǎng)效管理機(jī)制。物業(yè)管理業(yè)務(wù)范圍比較廣泛,涉及規(guī)劃、住建、城管、供電、供水、消防、公安、環(huán)保等多個(gè)部門(mén),應(yīng)理順機(jī)制,明確物業(yè)管理所涉單位的工作職責(zé),建立物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議制度,定期會(huì)商物業(yè)管理重點(diǎn)工作。

3、發(fā)揮小區(qū)業(yè)主自治作用。加大業(yè)主委員會(huì)組建力度,按照《物權(quán)法》等法律法規(guī)和政策的要求,建立健全業(yè)主管理委員會(huì)自我管理、自我服務(wù),自我約束機(jī)制,規(guī)范活動(dòng)行為。充分發(fā)揮業(yè)主的自主權(quán)與能動(dòng)性,依法維護(hù)好廣大業(yè)主的切身利益和合法權(quán)利。

4、規(guī)范物業(yè)企業(yè)服務(wù)行為。加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的動(dòng)態(tài)監(jiān)管。督促指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法依規(guī)健全管理制度和內(nèi)部崗位責(zé)任制;督促指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)培訓(xùn)提高員工素質(zhì),隨時(shí)監(jiān)督檢查物業(yè)管理的亂收費(fèi)行為等。

5、高度重視小區(qū)建設(shè)質(zhì)量。一是要嚴(yán)把商品房質(zhì)量驗(yàn)收關(guān),從工程項(xiàng)目立項(xiàng)規(guī)劃開(kāi)始,相關(guān)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)同步介入,對(duì)房屋的功能、布局、管網(wǎng)、水、電等設(shè)施建設(shè)提出合理性建議,供開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)參考。詳細(xì)規(guī)劃方案評(píng)審及竣工驗(yàn)收時(shí)要邀請(qǐng)物業(yè)管理等相關(guān)部門(mén)參與論證、驗(yàn)收,聽(tīng)取意見(jiàn)建議。二是強(qiáng)化房屋建設(shè)質(zhì)量保證金制度,在政策范圍內(nèi)提高房屋質(zhì)量保證金標(biāo)準(zhǔn),延長(zhǎng)質(zhì)押年限,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和承建方形成經(jīng)濟(jì)壓力,以確保建房質(zhì)量。三是逐步解決“停車(chē)難”問(wèn)題。建議政府相關(guān)職能部門(mén)對(duì)今后新建的樓盤(pán),從高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)出發(fā),提高停車(chē)能力。對(duì)已建成小區(qū)引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)通過(guò)規(guī)范管理,挖掘內(nèi)部潛力,緩解停車(chē)位不足的矛盾。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目篇六

20xx年8月,我光榮地成了xx鎮(zhèn)的一名大學(xué)生村官,任xx村黨支部副書(shū)記。工作一個(gè)月多來(lái),通過(guò)實(shí)地調(diào)查了解,對(duì)xx村的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r有了初步了解,在此基礎(chǔ)上,對(duì)制約村級(jí)發(fā)展的因素提出了幾點(diǎn)拙見(jiàn),希望能對(duì)xx村的發(fā)展有所幫助,現(xiàn)將調(diào)研報(bào)告如下:

一、基本情況?1.基本概貌。

xx村位于xx鎮(zhèn)東南部,xx省道旁,全村占地近3227畝,東邊為xx居委會(huì),西邊與xx村為鄰,南邊與xx村相鄰,北與xx居委會(huì)相連,交通便利,地理位置優(yōu)越。

全村有人口2157人,共629戶(hù),10個(gè)生產(chǎn)組,21個(gè)自然小組,60歲以上人口為464人,18歲以下為269人,男性人口1117人,女性人口1089人,本村勞動(dòng)力為50%以上。

全村共有耕地面積3227畝,人均耕地1.5畝。該村主要作物以水稻、小麥為主,間作黃豆、芝麻等經(jīng)濟(jì)作物。

2.經(jīng)濟(jì)狀況。

本村位于xx鎮(zhèn)的實(shí)旱中心,沒(méi)有水面灘涂等自然資源,村集體收入沒(méi)有任何,村級(jí)支柱產(chǎn)業(yè)以農(nóng)業(yè)為主(稻麥兩季),農(nóng)民收入主要是種植業(yè),以外出務(wù)工予以補(bǔ)充,農(nóng)民收入比較匱乏,目前處于基本溫飽型,尚達(dá)不到富裕標(biāo)準(zhǔn)。

二、農(nóng)村建設(shè)的工作情況?1、基礎(chǔ)建設(shè)長(zhǎng)足發(fā)展。

在各級(jí)黨委、政府的大力支持下,全村已基本實(shí)現(xiàn)水泥路面覆蓋,自開(kāi)展農(nóng)村環(huán)境綜合整治以來(lái),我村對(duì)道路進(jìn)行大力修繕、整治,使村容村貌大大改觀,既改善了村民的交通條件,又改變了村民的居住生活環(huán)境,使得村民的生產(chǎn)、生活越來(lái)越好。

2、經(jīng)濟(jì)能夠穩(wěn)步發(fā)展。

3、村民各項(xiàng)素質(zhì)不斷增強(qiáng)。

4、各項(xiàng)工作始終穩(wěn)步開(kāi)展。

5、弱勢(shì)群體的權(quán)益受到保障。

弱勢(shì)群體的權(quán)益受到村委會(huì)的高度重視,在村委會(huì)的關(guān)心下,都予以納入到了社會(huì)保障范圍。村委會(huì)實(shí)行節(jié)日慰問(wèn)、發(fā)放基本生活保障金等多種形式對(duì)弱勢(shì)群體進(jìn)行幫助,使他們的基本生活有了有效的保障。

2.加強(qiáng)基層黨組織建設(shè)。

的觀念,理清村發(fā)展思路,幫助群眾解決問(wèn)題,帶動(dòng)群眾致富積極性,加快村民的致富進(jìn)程。

3.做好農(nóng)村環(huán)境保護(hù)。

環(huán)境的污染總是會(huì)伴隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,當(dāng)然農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也必然會(huì)帶來(lái)環(huán)境的污染,農(nóng)村的環(huán)境情況的惡化最主要還是生活垃圾、河流、道路這幾個(gè)主要的重災(zāi)區(qū),所以整治農(nóng)村的環(huán)境應(yīng)該是從這幾處入手,首先建立垃圾站,做好宣傳工作,讓村民不亂拋亂扔,使農(nóng)民認(rèn)識(shí)到垃圾統(tǒng)一處理的好處,其次要整治道路,做好道路的日常維護(hù),保持干凈的路面,方面出行,還要整治河流,鑒于本村河流較少的實(shí)際情況,所以應(yīng)該整治河流,使的水清人悅。

以上只是我的一點(diǎn)粗鄙之見(jiàn),并不成系統(tǒng),只是目前的所見(jiàn)所想,相信隨著時(shí)間和工作的不斷推進(jìn),對(duì)于本村的實(shí)際情況將會(huì)有更進(jìn)一步的了解,亦會(huì)有不一樣的體會(huì),我將在今后的工作中,立足于全村的經(jīng)濟(jì)發(fā)展全局,深入到群眾去,從群眾最關(guān)心、最直接之處入手,積極的為群眾的利益貢獻(xiàn)自己的力量,為xx村的發(fā)展做出力所能及的貢獻(xiàn)。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目篇七

物業(yè)管理問(wèn)題是加強(qiáng)社區(qū)建設(shè),構(gòu)建和諧社會(huì)的重要內(nèi)容之一。綜合公開(kāi)電話每年受理情況看,物業(yè)管理方面的投訴一直居高不下,年年都是熱點(diǎn)、難點(diǎn)之列。僅今年上半年,我辦就接到此類(lèi)投訴890余件,主要是房屋質(zhì)量不好、高層供水難、衛(wèi)生狀況差、亮化徒有虛名、被盜現(xiàn)象嚴(yán)重、地下室或車(chē)棚挪作他用、亂搭亂建、油煙噪音擾民、強(qiáng)制指定消費(fèi)太陽(yáng)能等涉及物業(yè)管理工作的問(wèn)題。就此,我辦于近日進(jìn)行了調(diào)研。

一、小區(qū)物業(yè)管理基本概況 我市物業(yè)管理自1998年起步,現(xiàn)已有物管企業(yè)61家,其中二級(jí)資質(zhì)企業(yè)3家,三級(jí)資質(zhì)企業(yè)48家,暫定級(jí)企業(yè)10家,從業(yè)人員3000多人。已交付使用的住宅物業(yè)管理項(xiàng)目118個(gè),總建筑面積668.69萬(wàn)平方米,其中已成立業(yè)主委員會(huì)的有81個(gè)小區(qū);在建住宅物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)施前期物業(yè)管理27個(gè),總建筑面積480萬(wàn)平方米。這些管理項(xiàng)目中,榮獲物業(yè)管理部?jī)?yōu)稱(chēng)號(hào)的1個(gè),省優(yōu)稱(chēng)號(hào)的20多個(gè)。

維修是物業(yè)管理一項(xiàng)重要工作,維修不及時(shí)、不到位都會(huì)使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑,甚至出現(xiàn)矛盾。三是部分物業(yè)管理企業(yè)從自身經(jīng)濟(jì)利益出發(fā),出租車(chē)棚、地下室等,用于經(jīng)營(yíng)謀利,產(chǎn)生的各種污染等負(fù)面影響直接侵害了業(yè)主的利益。 三老舊小區(qū)基礎(chǔ)條件不配套 我市物業(yè)管理住宅小區(qū)分為三類(lèi):一是缺乏物業(yè)管理配套設(shè)施的老舊住宅區(qū),占全市物業(yè)管理住宅區(qū)面積40%;二是實(shí)行半封閉管理的住宅小區(qū),占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的21%;三是配套設(shè)施完善、實(shí)行全封閉管理的住宅小區(qū),占全市物業(yè)管理住宅小區(qū)面積的39%。其中,老舊住宅區(qū)面廣量大,建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)普遍不高,歷史欠賬多,硬件環(huán)境、公建配套、區(qū)內(nèi)公共秩序、居住對(duì)象的弱勢(shì)群體、管理運(yùn)轉(zhuǎn)等各種矛盾突出。具體表現(xiàn)在:一是可用于小區(qū)管理與服務(wù)的物業(yè)管理用房、車(chē)庫(kù)配套設(shè)施數(shù)量低,無(wú)法建立市場(chǎng)化管理運(yùn)作機(jī)制。二是安全防范設(shè)施匱乏,大多是敞開(kāi)“不設(shè)防”住宅小區(qū),無(wú)法實(shí)行封閉管理,小區(qū)環(huán)境秩序混亂,治安案件時(shí)有發(fā)生。三是小區(qū)支干道路、宅前道路出現(xiàn)不同程度的破損,小區(qū)公建配套用房及房屋本體屋面、樓道墻面等公共部位陳舊、破損嚴(yán)重。四是地下管網(wǎng)不暢,經(jīng)常出現(xiàn)下水堵塞或雨天積水問(wèn)題。五是小區(qū)綠化布局不合理,常年失養(yǎng),地被植物逐年減少。六是收費(fèi)率低,每月每戶(hù)在4—10元,且只能收到50%,物業(yè)企業(yè)基本上只是對(duì)小區(qū)進(jìn)行維持型管理。 四開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題的解決不到位 開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題突出,相關(guān)部門(mén)沒(méi)有按規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收,嚴(yán)重影響了物業(yè)管理。一是新建住宅小區(qū)交付使用條件不明確,對(duì)交付使用環(huán)節(jié)缺乏有效監(jiān)督,一些項(xiàng)目交付使用時(shí)往往綠化、封閉、道路等配套設(shè)施尚未完善,業(yè)主未得到承諾利益,引發(fā)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)矛盾,也制約了物業(yè)管理的順利開(kāi)展。二是有些公建配套設(shè)施,如:車(chē)庫(kù)、地下室、架空層、活動(dòng)中心、會(huì)所等權(quán)屬界定不清,易引發(fā)糾紛。有的開(kāi)發(fā)商侵占和出售配套公用設(shè)施所謂“使用權(quán)”,侵害了業(yè)主利益,留下了隱患,加大了后期管理難度。三是房屋質(zhì)量問(wèn)題。新區(qū)交付使用一段時(shí)間后,房屋質(zhì)量問(wèn)題陸續(xù)暴露出來(lái),物業(yè)公司難逃其咎。此外,物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制未建立,有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴(kuò)大管量,對(duì)開(kāi)發(fā)商妥協(xié),降低承接標(biāo)準(zhǔn)接管物業(yè),也為日后的管理工作埋下隱患。 五熱難點(diǎn)問(wèn)題影響物業(yè)管理正常運(yùn)作。

1、供水、供電設(shè)施移交不到位。一些開(kāi)發(fā)建設(shè)單位沒(méi)有將小區(qū)的供水、供電設(shè)施移交專(zhuān)業(yè)部門(mén),而是交由其子公司,即屬下的物業(yè)企業(yè)管理,留下隱患:一是水、電是專(zhuān)業(yè)設(shè)施,物業(yè)企業(yè)維護(hù)能力不足;二是出了故障后,與專(zhuān)業(yè)部門(mén)相互推諉扯皮;三是開(kāi)發(fā)企業(yè)一旦改制,先天不足的物業(yè)企業(yè)又承擔(dān)不了相關(guān)責(zé)任。

2、新建高層住宅供水困難。高層用水難問(wèn)題一直

勢(shì)高。近幾年,我市東南成片開(kāi)發(fā)了許多小區(qū),管道壓力更大。高層供水缺乏系統(tǒng)的改造方案,只有在小區(qū)新建加壓泵房才能徹底解決,而其所需資金卻又難以落實(shí)。

3、私搭亂建、違章裝修、油煙噪音污染是困擾物業(yè)管理的三大難題。依法制止這些問(wèn)題的發(fā)生,物業(yè)公司有畏難情緒,也苦于沒(méi)有處罰權(quán),無(wú)法盡責(zé),只得放任自流。

4、公共照明設(shè)施的正常使用不能得到保證。一是老舊小區(qū)公共照明設(shè)施的電費(fèi)和維修標(biāo)準(zhǔn)偏低,調(diào)整艱難,嚴(yán)重影響了正常使用;二是部分物業(yè)企業(yè)人員工作責(zé)任心不強(qiáng),主動(dòng)維護(hù)小區(qū)照明設(shè)施的意識(shí)淡漠,只有等到市民投訴、電話辦交辦后才被動(dòng)維修。 六現(xiàn)行物業(yè)法規(guī)操作困難。

1、現(xiàn)行法規(guī)與監(jiān)管體制不順。如房屋管理由房產(chǎn)部門(mén)負(fù)責(zé),但房屋性質(zhì)改變卻由建管處和裝飾辦監(jiān)管,責(zé)任主體不明確。

2、行政監(jiān)管力度不大。如珍珠西園地下室出租給人居住,租戶(hù)接水、氣,存在安全隱患,居民反映強(qiáng)烈。而港華燃?xì)夤竞褪讋?chuàng)水務(wù)公司認(rèn)為只要用戶(hù)申請(qǐng),符合安裝條件,就可以辦理使用手續(xù)。而作為主管部門(mén)的房產(chǎn)部門(mén)卻無(wú)法干預(yù)。

3、現(xiàn)行法規(guī)中關(guān)于房屋維修基金的使用規(guī)定,脫離了我市市情,難以操作。

4、成立業(yè)主大會(huì)的規(guī)定過(guò)于繁雜,又缺少行政的輔導(dǎo)與幫助。

三、解決物業(yè)管理問(wèn)題的幾點(diǎn)建議

1、加強(qiáng)政府管理和引導(dǎo),完善物業(yè)管理法制建設(shè)。在已制定的《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》基礎(chǔ)上,進(jìn)一步出臺(tái)更加完善可操作性的實(shí)施細(xì)則,明確政府部門(mén)、開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)公司和業(yè)主各方的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù);深入宣傳相關(guān)法律法規(guī),讓廣大業(yè)主了解物業(yè)管理的重要性,履行相關(guān)義務(wù),積極配合物業(yè)企業(yè)做好管理工作,同時(shí)也要善于運(yùn)用法律武器維護(hù)自己的合法權(quán)益;進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)企業(yè)工作行為方式,完善招投標(biāo)制度建設(shè),引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,把優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)引進(jìn)來(lái),以改變物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)差,服務(wù)不規(guī)范,專(zhuān)業(yè)性不強(qiáng),企業(yè)運(yùn)作透明度不夠的落后狀況。

2、提高業(yè)主意識(shí),加快業(yè)主委員會(huì)制度規(guī)范化。相關(guān)部門(mén)要指導(dǎo)業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識(shí)水平的人員主持、參與業(yè)主委員會(huì)工作,能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用,建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務(wù)合同,仔細(xì)斟酌條款,確定服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)費(fèi)價(jià)格,并定期召開(kāi)業(yè)主大會(huì),監(jiān)督經(jīng)費(fèi)使用情況,受理業(yè)主投訴。對(duì)于熱難點(diǎn)問(wèn)題,物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)駐小區(qū)時(shí),要與業(yè)主簽訂公約,對(duì)違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養(yǎng)寵物和亂停車(chē)等問(wèn)題約法三章,共同維護(hù)小區(qū)穩(wěn)定。

3、嚴(yán)格把好小區(qū)驗(yàn)收關(guān),努力推進(jìn)老舊小區(qū)改造。開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題日漸成為新建小區(qū)的物業(yè)管理難點(diǎn)。小區(qū)竣工驗(yàn)收時(shí),相關(guān)部門(mén)要嚴(yán)把房屋、配套設(shè)施、水電氣等質(zhì)量關(guān);要監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)必須履行的程序,堅(jiān)決避免一些物業(yè)企業(yè)因盲目擴(kuò)大管量而草率接管,為日后正常運(yùn)轉(zhuǎn)和自我發(fā)展留下隱患。有關(guān)部門(mén)要加大對(duì)老舊小區(qū)物業(yè)管理規(guī)劃和投資力度,努力提高車(chē)棚、綠化、封閉等相關(guān)配套設(shè)施建設(shè);物業(yè)管理企業(yè)要與社區(qū)緊密配合,加強(qiáng)對(duì)弱勢(shì)居民的扶助。

4、實(shí)行重大事項(xiàng)報(bào)告制度,積極探索新的管理方式。上海市房地資源局提出了《物業(yè)管理區(qū)域重大事件報(bào)告制度》和應(yīng)急預(yù)案,明確規(guī)定了房地產(chǎn)行政管理部門(mén)和物業(yè)管理企業(yè)在應(yīng)對(duì)這類(lèi)事件時(shí)應(yīng)付的職責(zé),還設(shè)立了全市統(tǒng)一的報(bào)告重大突發(fā)事件特服電話,24小時(shí)受理物業(yè)管理重大事件報(bào)告,各區(qū)縣房地產(chǎn)行政管理部門(mén)和物業(yè)管理企業(yè)也分別設(shè)立重大事件報(bào)告專(zhuān)線電話,落實(shí)專(zhuān)人值班。將重大事件報(bào)告制度的執(zhí)行情況和應(yīng)急預(yù)案體系的建立情況列入?yún)^(qū)縣房地產(chǎn)局,物業(yè)管理企業(yè)和小區(qū)經(jīng)理的工作考核內(nèi)容,對(duì)未按規(guī)定報(bào)送通報(bào),公布有關(guān)突發(fā)事件信息,不服從管理部門(mén)統(tǒng)一應(yīng)急指揮和處置以及未及時(shí)應(yīng)急處置的單位和直接責(zé)任人將依法查處。我市有關(guān)部門(mén)要積極創(chuàng)造條件,借鑒上海市和全國(guó)其它先進(jìn)物業(yè)管理城市經(jīng)驗(yàn)和做法,積極探索多樣化物業(yè)管理方式,不斷改進(jìn)和完善物業(yè)管理工作,努力為人民群眾創(chuàng)造和諧的社會(huì)環(huán)境。

2015學(xué)年第一學(xué)期17-19周,在朱江老師和三木老師的組織和指導(dǎo)下,我們小組對(duì)花都區(qū)的某些物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行了一個(gè)實(shí)地的見(jiàn)習(xí)與調(diào)研。通過(guò)此次有組織的調(diào)研活動(dòng),不僅讓我們對(duì)物業(yè)管理行業(yè)有了一次切身的體會(huì),而且激發(fā)和增強(qiáng)了我們投身于物業(yè)管理行業(yè)的熱情和信心。

基本情況:

業(yè)管理行業(yè)分類(lèi)中具有代表性,經(jīng)營(yíng)管理比較典型,并且在調(diào)研中實(shí)際操作起來(lái)也切實(shí)可行。本次調(diào)研活動(dòng)我們分三次進(jìn)行,先后對(duì)以上提到的物業(yè)管理企業(yè)的管理者進(jìn)行了采訪,并到這些企業(yè)所管轄的物業(yè)進(jìn)行了參觀、了解。通過(guò)此次調(diào)研活動(dòng),增加我們了對(duì)物業(yè)管理的感性認(rèn)識(shí)的同時(shí),也使我們思考了物業(yè)管理行業(yè)所面臨的困境和行業(yè)發(fā)展等諸多問(wèn)題。

調(diào)研結(jié)果:

1、深圳市新東升物業(yè)管理有限公司

經(jīng)過(guò)深入的訪談和調(diào)查,深圳市新東升物業(yè)管理有限公司成立于1995年6月8日,公司注冊(cè)資本為1000萬(wàn)元,總資產(chǎn)達(dá)到3000萬(wàn)元。是國(guó)家建設(shè)部評(píng)定的物業(yè)管理一級(jí)資質(zhì)企業(yè)。現(xiàn)為中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)常務(wù)理事單位。他們公司現(xiàn)有員工3000余人,擁有一批高中級(jí)工程師、經(jīng)濟(jì)師、會(huì)計(jì)師、建筑師、設(shè)計(jì)師、物業(yè)管理師等優(yōu)秀專(zhuān)業(yè)人才,擁有一批工作經(jīng)驗(yàn)豐富、服務(wù)意識(shí)超前的員工隊(duì)伍。

他們公司下設(shè)兩個(gè)分公司及三十多個(gè)管理處,物業(yè)管理面積達(dá)500萬(wàn)平方米。管理的物業(yè)類(lèi)型有:高層商住大廈、醫(yī)院、高等院校、住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)、政府辦公大樓等。

該公司于2015年成功中標(biāo)華南理工大學(xué)北校區(qū)。在我們學(xué)院成立之時(shí)又接管了我們學(xué)校的物業(yè)管理。他們憑著敏銳的觸角、快捷的作風(fēng)和真誠(chéng)的服務(wù),贏得了一批又一批客戶(hù)的認(rèn)可。他們的承諾是:接管一個(gè),管好一個(gè),創(chuàng)造一個(gè)品牌。 他們始終堅(jiān)持"客戶(hù)的滿(mǎn)意是他們永恒的.追求"的服務(wù)理念和"優(yōu)質(zhì)服務(wù)、精益求精"的質(zhì)量方針。

他們公司的企業(yè)文化是:

· 公司宗旨: 業(yè)主至上 服務(wù)第一

· 企業(yè)精神: 團(tuán)結(jié) 開(kāi)拓 優(yōu)質(zhì) 奉獻(xiàn)

· 質(zhì)量方針: 優(yōu)質(zhì)服務(wù) 精益求精

· 企業(yè)理念: 客戶(hù)的滿(mǎn)意是我們永恒的追求

2、廣州市殷逸亨物業(yè)管理有限公司

經(jīng)過(guò)對(duì)星光匯的參觀與訪談?wù){(diào)查,了解到星光匯是廣州市殷逸亨物業(yè)管理有限公司投資于花都的一家商業(yè)地產(chǎn),由殷逸亨物業(yè)管理有限公司進(jìn)行管理。該公司投資對(duì)星光匯那塊地皮的租賃,建造起星光匯整棟物業(yè),提供一切基本設(shè)施與人員管理,通過(guò)招商投資加盟,出租整棟物業(yè)的鋪位,收取租金盈利。

這次的調(diào)研,負(fù)責(zé)星光匯項(xiàng)目管理的經(jīng)理向我們介紹了商業(yè)物業(yè)的各種設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、維修、管理的情況,這使去參觀的同學(xué)受益匪淺。以前的一部分同學(xué)都誤以為物業(yè)管理就是簡(jiǎn)單的保安、保潔、綠化等小事,可是,經(jīng)過(guò)對(duì)星光匯的這次調(diào)研活動(dòng),不僅了解了物業(yè)管理技術(shù)復(fù)雜和管理難度的一面,同時(shí)也看到了物業(yè)管理行業(yè)擁有適合自己發(fā)展的前景。同時(shí)負(fù)責(zé)星光匯項(xiàng)目的經(jīng)理也對(duì)我們提出了期望,她說(shuō):物業(yè)管理行業(yè)急需高素質(zhì)的人才,同時(shí)對(duì)人才的要求也是理論與實(shí)際操作并重的。

她還向我們透露了星光匯剛開(kāi)始營(yíng)業(yè)時(shí)的一些不良狀況。由于這

一帶的地段剛開(kāi)發(fā)娛樂(lè)場(chǎng)所,以前到至今都是電子產(chǎn)品行業(yè)在這一地帶集中式經(jīng)營(yíng)。因此,這一帶的人氣還不足,或者說(shuō)來(lái)這一帶娛樂(lè)消費(fèi)的人群數(shù)還不夠。經(jīng)營(yíng)起來(lái)比較困難。而且在之前ktv裝修開(kāi)業(yè)的時(shí)候也出現(xiàn)了一些狀況,牌照也延遲了申領(lǐng)。一系列的難題堆在了我們物業(yè)管理的管理者面前。

她還向我們分享了解決問(wèn)題的對(duì)策與方案。她說(shuō):我們面對(duì)這些問(wèn)題,剛開(kāi)始也比較棘手,也只能為了顧全大局而犧牲一些眼前利益,譬如,首先,向加盟者或者租賃方提供暫時(shí)減租或免租的方式,同舟共濟(jì)熬過(guò)這段創(chuàng)業(yè)期。吸引更多的投資者,先打造成一流的、全方面的娛樂(lè)場(chǎng)所。其次,要做好物業(yè)的管理,也就是管理好各種設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、維修,基層員工的管理等。再次,就是投資加大宣傳力度,提高我們星光匯在這一帶的名氣。我們之前也請(qǐng)了一系列的明星來(lái)做宣傳,也得到了很好的宣傳效果。她還幽默地說(shuō),還好這里的公交車(chē)站有你們學(xué)校的經(jīng)過(guò),為我們帶來(lái)了不少的商機(jī),如今的ktv,已經(jīng)是你們?nèi)A汽學(xué)子的飯?zhí)昧耍銈儗W(xué)校的學(xué)生到處可見(jiàn)。我們聽(tīng)了都笑了起來(lái)。

3、廣州市花都駿威物業(yè)管理有限公司

到了第三天,我們還到了我家所在的小區(qū)駿威廣場(chǎng)參觀,還跟里面的物業(yè)管理人員和業(yè)主進(jìn)行了交流。也了解到了一些業(yè)主與管理公司之間的矛盾問(wèn)題。

業(yè)、電梯的管理等等一整套完善的小區(qū)物業(yè)管理。小區(qū)的管理人員服務(wù)周到、盡心盡責(zé),而且還熱情地跟我們進(jìn)行了交談,向我們展示了小區(qū)獲得的有關(guān)創(chuàng)建文明城市的獎(jiǎng)項(xiàng)。

可是,我們從業(yè)主與租戶(hù)那里也了解了一些不滿(mǎn)的呼聲。這都有待業(yè)主與物業(yè)管理公司的協(xié)商與處理。例如,有的業(yè)主抱怨小區(qū)外的閑雜人員侵占了小區(qū)的資源,擅自混進(jìn)小區(qū)的花園散步觀賞。有的小朋友的家長(zhǎng)抱怨小區(qū)的游泳池對(duì)外開(kāi)放。有的車(chē)主抱怨外面的車(chē)也在小區(qū)里停泊。還有的業(yè)主抱怨小區(qū)的寵物過(guò)度,造成管理不便,還對(duì)小朋友造成危險(xiǎn)。他還憤怒而且幽默地說(shuō):我看是不是什么都能養(yǎng),遷怒我就買(mǎi)頭?;貋?lái)養(yǎng),我看他管還是不管。我們都哈哈大笑起來(lái)。

的確,小區(qū)的管理很泛,會(huì)出現(xiàn)很多矛盾需要協(xié)調(diào),這要求管理人員與業(yè)主相互合作,這樣小區(qū)的氛圍才會(huì)和諧,實(shí)現(xiàn)共贏。本次對(duì)駿威廣場(chǎng)的調(diào)研,不僅能對(duì)自身的物業(yè)知識(shí)得到提高,也能從物業(yè)管理者身上找到我們可供學(xué)習(xí)的綜合素質(zhì)修養(yǎng)。駿威物業(yè)通過(guò)增強(qiáng)對(duì)員工的關(guān)心,切實(shí)為員工著想,實(shí)現(xiàn)了物業(yè)公司和員工之間的良性互動(dòng),員工都以公司為豪,愿意為公司出力,為業(yè)主提供良好的服務(wù)??墒?,該物業(yè)管理公司還是缺少與業(yè)主之間的溝通與交流。通過(guò)這次調(diào)研,讓我們都認(rèn)識(shí)到,做好小區(qū)的管理與業(yè)主之間的溝通很重要。要切實(shí)了解業(yè)主的意見(jiàn)與要求,才能改善管理,創(chuàng)造品牌,帶來(lái)口碑,使企業(yè)做大做強(qiáng)。

對(duì)于物業(yè)管理行業(yè)的思考。

其一,轉(zhuǎn)變行業(yè)觀念。物業(yè)管理其實(shí)稱(chēng)其為物業(yè)服務(wù)更加妥當(dāng),因?yàn)?/p>

物業(yè)行業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)——服務(wù)業(yè)。而現(xiàn)在物業(yè)公司與業(yè)主的諸多矛盾中有很大一部分就是因?yàn)槲飿I(yè)公司沒(méi)有擺正自己的位置,以為自己是管理者而對(duì)業(yè)主頤指氣使,從而滋生了眾多的矛盾。只有物業(yè)公司真正認(rèn)識(shí)到自己的角色是服務(wù)者,才能在物業(yè)服務(wù)中處處為業(yè)主著想,理順公司與業(yè)主的關(guān)系才能從意識(shí)上認(rèn)識(shí)到物業(yè)服務(wù)的實(shí)質(zhì)所在。從而受到更多業(yè)主的支持而減少矛盾糾紛,從而實(shí)現(xiàn)物業(yè)公司與業(yè)主之間的良性互動(dòng)和和諧共贏。

其二、加快市場(chǎng)化。物業(yè)管理市場(chǎng)化是提升物業(yè)管理行業(yè)水平的必經(jīng)途徑。實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理市場(chǎng)化,第一,可以通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰,從而提高物業(yè)管理行業(yè)行業(yè)進(jìn)入難度,從而提升行業(yè)水平。第二,業(yè)主可以通過(guò)市場(chǎng)化的方式(比如招投標(biāo)等)選擇物業(yè)服務(wù)公司,從而增強(qiáng)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)氛圍。這樣不僅維護(hù)了業(yè)主的合法利益,也促進(jìn)了行業(yè)整體的良性發(fā)展。第三,物業(yè)管理的市場(chǎng)化可以促進(jìn)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化的發(fā)展。物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化可以促使物業(yè)管理將部分專(zhuān)業(yè)服務(wù)(比如保安、保潔、綠化等)外包,這樣可以節(jié)省物業(yè)管理開(kāi)支,同時(shí)也可以使物業(yè)公司更加專(zhuān)注于業(yè)主的特約服務(wù)。不僅增加了物業(yè)收入實(shí)現(xiàn)了公司發(fā)展,也使業(yè)主享受了更加方便多樣的服務(wù)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期介入等相關(guān)產(chǎn)業(yè)納入到物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)中來(lái)。另一方面是產(chǎn)業(yè)鏈的后向擴(kuò)展,物業(yè)管理要在社區(qū)服務(wù)中擔(dān)當(dāng)合理角色,可以提供社區(qū)衛(wèi)生醫(yī)療健康服務(wù)、小區(qū)特色文化創(chuàng)建等活動(dòng)中尋找產(chǎn)業(yè)支撐點(diǎn)。

總結(jié),本次調(diào)研活動(dòng)很有意義,效果明顯,也學(xué)習(xí)了很多關(guān)于物業(yè)管理行業(yè)的知識(shí)、行情。調(diào)研結(jié)束后,我們都主動(dòng)寫(xiě)下了各自的調(diào)研心得,都認(rèn)為從這種學(xué)習(xí)方式中受益匪淺。理論聯(lián)系實(shí)際的調(diào)研活動(dòng)讓我們不僅吸收了課本的知識(shí),還讓我們了解了社會(huì)中實(shí)際的情況、物業(yè)管理行業(yè)的實(shí)際操作,也鍛煉了實(shí)踐的能力。我們都感到十分的充實(shí)。

參考文獻(xiàn):東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社《物業(yè)管理》 、 《物業(yè)管理公司》

-隨著住房改革的不斷深化以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷繁榮,物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中的地位日益突出,對(duì)于美化城市形象、改善居民居住環(huán)境、構(gòu)建和諧社區(qū)都發(fā)揮著非常重要的作用。然而,物業(yè)管理作為一個(gè)新興的服務(wù)行業(yè),在其發(fā)展過(guò)程中,無(wú)論從認(rèn)知度和被接納度,都不斷暴露出一些問(wèn)題和矛盾,物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難就是其中之一。一部分物管企業(yè)面臨著生存和發(fā)展的威脅,制約著物管行業(yè)的規(guī)范運(yùn)作。為了更深入地了解我市物業(yè)管理現(xiàn)階段發(fā)展?fàn)顩r,結(jié)合實(shí)際情況,通過(guò)實(shí)地走訪及召開(kāi)座談會(huì)等方式對(duì)我轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研,調(diào)研中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題歸納如下:

一、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的現(xiàn)狀

我市物業(yè)管理經(jīng)過(guò)近幾年的發(fā)展,在各級(jí)政府領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心和支持下,在廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的共同努力下,我市的物業(yè)管理總體水平得到了很大的提高,物業(yè)管理從一個(gè)新生事物發(fā)展成了貼近千家萬(wàn)戶(hù)、家喻戶(hù)曉的行業(yè)。但是,由于受經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和法制等大環(huán)境的影響,物業(yè)管理收費(fèi)難的問(wèn)題一直難以解決,物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率難以提高,已成為制約行業(yè)發(fā)展的瓶頸。據(jù)調(diào)查,目前,轄區(qū)7家物管企業(yè),收費(fèi)率大都在60%—70%之間,能夠達(dá)到90%以上的占比很低,目前,轄區(qū)內(nèi)部分小區(qū)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)情況令人擔(dān)憂,比如國(guó)際花城小區(qū)的恒泰物業(yè)公司2015年度尚有20%物業(yè)費(fèi)未收取,2015年度收取率只有60%—70%。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難導(dǎo)致物管服務(wù)跟不上,物管服務(wù)跟不上更加導(dǎo)致居民不愿意繳費(fèi),形成惡性循環(huán)。

二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)難的原因

1、業(yè)主缺乏自覺(jué)繳費(fèi)意識(shí),存在觀望攀比心態(tài)。

業(yè)主在得知其他業(yè)主不肯交費(fèi)后,覺(jué)得自己先交費(fèi)“吃了虧”,再交費(fèi)就會(huì)左顧右盼,甚至不自覺(jué)的加入拒繳行列。

2、服務(wù)質(zhì)量不高,制約服務(wù)費(fèi)的收繳。

從總體上看,我社區(qū)物業(yè)企業(yè)在履行安全保衛(wèi)、環(huán)境秩序、衛(wèi)生保潔、綠化管養(yǎng)、共用設(shè)施維護(hù)等方面能夠做到不斷完善和提高,但還有一些不盡人意的地方需要改進(jìn)。如:有的小區(qū)車(chē)輛亂停亂放嚴(yán)重,影響了業(yè)主的正常通行;有的小區(qū)門(mén)衛(wèi)把關(guān)不嚴(yán),給拾荒、推銷(xiāo)產(chǎn)品、維修家電等人員隨意進(jìn)出,擾亂了小區(qū)秩序;有的小區(qū)保安配備不足,安全管理責(zé)任心不強(qiáng),導(dǎo)致小區(qū)丟失車(chē)輛、盜竊等事件時(shí)有發(fā)生;有的小區(qū)衛(wèi)生清掃、清運(yùn)不及時(shí)、不到位,路面破損不能及時(shí)維護(hù),路燈亮化率低,樓梯燈壞了不及時(shí)更換,排洪排污管道堵塞、化糞池外溢不能及時(shí)清理,綠化管養(yǎng)不夠好等等,致使業(yè)主意見(jiàn)大,影響了物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收繳。

3、業(yè)主自主治理小區(qū)的意識(shí)和能力弱,業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作用發(fā)揮不明顯。

《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》賦予了業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的權(quán)力、義務(wù)。但是,從我轄區(qū)的實(shí)際情況看,由于業(yè)主委員會(huì)不具備法人資格,沒(méi)有獨(dú)立的財(cái)產(chǎn),沒(méi)有經(jīng)費(fèi)保障和工資待遇,大量業(yè)主委員會(huì)不能正常開(kāi)展活動(dòng)。致使業(yè)主的合法權(quán)益受到了一定影響。加上一些業(yè)主權(quán)利意識(shí)、法律觀念淡薄,許多人不參加業(yè)主大會(huì),難以商定有關(guān)物業(yè)管理的一些問(wèn)題和解決辦法。

標(biāo)準(zhǔn),收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)降至每月每平方米0.30-0.35元,雙方交涉多次,部分業(yè)主至今未交物業(yè)費(fèi),但物業(yè)公司仍繼續(xù)提供標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)。這種低價(jià)位的收費(fèi)阻礙了物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展,使物業(yè)這種商品達(dá)不到成本價(jià)格。二是高層住宅電梯也造成虧損嚴(yán)重。目前我轄區(qū)10層以上高層住宅電梯21部,據(jù)調(diào)查,每臺(tái)電梯年檢費(fèi)、用電費(fèi)、維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)這三項(xiàng)費(fèi)用(不含電梯零件損壞、更新)每年每部需支出12000千元左右,這也是困擾百姓、物業(yè)和政府的棘手問(wèn)題。

5、建管不分的舊體制給后期管理留下了諸多隱患,使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理投訴率居高不下。

目前,我社區(qū)有90%以上的物業(yè)服務(wù)企業(yè)是受開(kāi)發(fā)商委派或內(nèi)部招投標(biāo)對(duì)小區(qū)行使物業(yè)管理。實(shí)際上,這些物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍然需要依靠原開(kāi)發(fā)商“輸血式”的補(bǔ)貼來(lái)維持,在這種管理體制下,開(kāi)發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是父與子的關(guān)系,這種“建”、“管”不分的體制,致使原本應(yīng)由開(kāi)發(fā)商解決的矛盾和問(wèn)題,統(tǒng)統(tǒng)推給下屬的物業(yè)管理公司。如質(zhì)量缺陷、配備設(shè)施不完善、基礎(chǔ)資料不齊、產(chǎn)權(quán)糾紛、不切實(shí)際的超值服務(wù)承諾等,使物業(yè)管理企業(yè)無(wú)力解決也無(wú)法解決。出現(xiàn)問(wèn)題,業(yè)主們不分青紅皂白地將所有的氣都撒到物業(yè)公司身上,造成了物業(yè)管理投訴量居高不下。

6、物業(yè)管理隊(duì)伍素質(zhì)偏低、人才短缺。

目前,我市有經(jīng)驗(yàn)、有創(chuàng)新能力的高級(jí)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才匱乏,從業(yè)人員大多來(lái)自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”人員及農(nóng)村剩余勞動(dòng)力,整體素質(zhì)較低,普遍缺乏物業(yè)管理理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),有相當(dāng)一部分從業(yè)人員沒(méi)有經(jīng)過(guò)物業(yè)管理培訓(xùn),職業(yè)道德、專(zhuān)業(yè)技能、應(yīng)急能力及相關(guān)法律知識(shí)等都難以適應(yīng)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)崗位的要求。雖然物業(yè)行業(yè)主管部門(mén)近年來(lái)下大力氣加強(qiáng)了物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員的培訓(xùn)與指導(dǎo)工作,但是仍然跟不上物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展的需要。

7、物業(yè)管理的法治體系還不完善,物業(yè)收費(fèi)缺乏有效的制約手段。

物業(yè)管理工作若干意見(jiàn)的通知》等都有相應(yīng)的規(guī)范,但是對(duì)于業(yè)主實(shí)際的欠繳和拒繳行為以及企業(yè)的追償手段缺乏具體明細(xì)的剛性規(guī)定和保護(hù)措施。同時(shí),由于物業(yè)主管部門(mén)目前沒(méi)有執(zhí)法隊(duì)伍和執(zhí)法權(quán),面對(duì)業(yè)主欠繳拒繳物業(yè)費(fèi)時(shí)只能采取說(shuō)服教育、溝通協(xié)調(diào)的方式,對(duì)于蠻橫無(wú)理的業(yè)主難以體現(xiàn)行政執(zhí)法的力度和權(quán)威,再加上我國(guó)司法程序復(fù)雜冗長(zhǎng)的現(xiàn)狀,往往造成企業(yè)陷入有法難依的窘境。

8、政府相關(guān)部門(mén)在小區(qū)管理中的職能界定不清,行使不力,給物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)帶來(lái)影響。

表現(xiàn)在小區(qū)管理中的一些棘手問(wèn)題,比如違章搭建問(wèn)題,破墻開(kāi)店、占道經(jīng)營(yíng)問(wèn)題,破綠種菜、養(yǎng)狗擾民問(wèn)題,噪聲、煙氣污染問(wèn)題以及鄰里之間矛盾糾紛等問(wèn)題,這些本應(yīng)該是屬于城-管、工商、公安、園林、環(huán)保和社區(qū)居委會(huì)等部門(mén)負(fù)責(zé)的職能,現(xiàn)在由于有了小區(qū)“圍墻”這么個(gè)“框框”,有了小區(qū)物業(yè)管理的存在,統(tǒng)統(tǒng)轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)企業(yè)的身上。但是,物業(yè)企業(yè)作為市場(chǎng)化運(yùn)作的經(jīng)濟(jì)實(shí)體,是依據(jù)國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》和地方政府的《實(shí)施細(xì)則》,以及物業(yè)服務(wù)托管聘用合同為小區(qū)業(yè)主提供管理服務(wù)的企業(yè),并沒(méi)有處理解決上述問(wèn)題的行政執(zhí)法權(quán)力和相應(yīng)的能力,結(jié)果是企業(yè)不該管的要管,不管業(yè)主埋怨;管不好業(yè)主更加埋怨,最終導(dǎo)致物業(yè)管理收費(fèi)的困難。

9、部分新建小區(qū)入住率低,導(dǎo)致物管收費(fèi)率難以提高。

近幾年來(lái),隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍,老百姓購(gòu)房已不單是為了居住,有的是投資目的,一些小區(qū)因此空關(guān)率比較高,個(gè)別新小區(qū)入住率甚至不足20%??贞P(guān)房雖然按規(guī)定連續(xù)六個(gè)月無(wú)人居住可按70%收取物管費(fèi),但由于與業(yè)主聯(lián)系不上,收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的難度較大。物管公司雖然也試圖通過(guò)發(fā)文書(shū)通知、打電話通知、請(qǐng)人轉(zhuǎn)告等形式催繳,但絕大部分業(yè)主根本不予理睬,普遍抱有“我不住就可以不交管理服務(wù)費(fèi)”的錯(cuò)誤思想,致使這些新建小區(qū)的物管收費(fèi)率非常低,企業(yè)經(jīng)營(yíng)難以為繼。

三、解決物業(yè)管理收費(fèi)難的對(duì)策

物業(yè)管理在我國(guó)是一個(gè)新生事物,引入我市也不過(guò)十多年時(shí)間,必然要經(jīng)歷

一個(gè)逐步適應(yīng)、完善、習(xí)慣、發(fā)展的過(guò)程。如何應(yīng)對(duì)和解決我市物業(yè)管理收費(fèi)難問(wèn)題,推動(dòng)物業(yè)管理向規(guī)范化、順暢化、健康化方向發(fā)展,建議:

一、盡快出臺(tái)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)

按照“分等定級(jí)、質(zhì)價(jià)相符”的原則制定物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等級(jí)標(biāo)準(zhǔn),同質(zhì)同價(jià),質(zhì)高價(jià)高,不同等級(jí),價(jià)格不同,服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量也不同。由小區(qū)業(yè)主大會(huì)根據(jù)需要討論決定選擇具體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同,不搞服務(wù)不足,也不搞服務(wù)過(guò)剩。物業(yè)管理企業(yè)按照合同規(guī)定提供服務(wù),業(yè)主按時(shí)足額交納物業(yè)費(fèi),物業(yè)管理企業(yè)定期公布費(fèi)用收支賬目,讓業(yè)主明白消費(fèi),避免雙方因費(fèi)用問(wèn)題產(chǎn)生懷疑。

二、加快業(yè)主大會(huì)制度規(guī)范化進(jìn)程

按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)范成立業(yè)主大會(huì),公開(kāi)選舉業(yè)主委員會(huì),使業(yè)主的合法權(quán)利得到保護(hù),正當(dāng)權(quán)益得到維護(hù)。經(jīng)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)要熱心公益事業(yè),對(duì)這項(xiàng)工作有足夠的熱情,能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到溝通橋梁的作用,及時(shí)將業(yè)主意愿反映給物業(yè)管理企業(yè),在遇有業(yè)主因開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題不交物業(yè)費(fèi)時(shí)及時(shí)向業(yè)主解釋?zhuān)唛g誤會(huì)分歧,使小區(qū)物業(yè)管理在和諧的氛圍中正常運(yùn)行。

三、制定物業(yè)管理人員培訓(xùn)計(jì)劃,提高員工的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和道德素質(zhì)

在提高員工專(zhuān)業(yè)技能方面應(yīng)重點(diǎn)做好以下幾方面工作:1、做好人力資源管理,提高員工的專(zhuān)業(yè)技能,提高管理服務(wù)水平;2、制定計(jì)劃,分期分批對(duì)各類(lèi)人員進(jìn)行專(zhuān)業(yè)培訓(xùn),經(jīng)考試合格后持證上崗;3、實(shí)行“末位淘汰制”,競(jìng)爭(zhēng)上崗,樹(shù)立崗位就是報(bào)酬的觀念;4、多渠道吸納有經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)業(yè)人才,與本地實(shí)際相結(jié)合,優(yōu)勢(shì)互補(bǔ),全面提高從業(yè)人員素質(zhì)。在提高員工道德素質(zhì)方面,要著力從培養(yǎng)其服務(wù)意識(shí)入手,說(shuō)話、辦事時(shí)刻從服務(wù)者的角度出發(fā)。因?yàn)樵谖飿I(yè)小區(qū)里,住戶(hù)人數(shù)多,人員素質(zhì)參差不齊,作為物業(yè)管理人員不能對(duì)業(yè)主要求太高,應(yīng)該多從自身找差距,擺正自己的位置,工作中多一份耐心,用自己良好的服務(wù)態(tài)度和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)水平贏得業(yè)主的理解和支持。

四、嚴(yán)格把好驗(yàn)收關(guān)

事實(shí)證明,開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題是日后小區(qū)物業(yè)管理的最大難題,所以在小區(qū)竣工驗(yàn)收時(shí),相關(guān)部門(mén)必須嚴(yán)格把關(guān),房屋質(zhì)量、配套設(shè)施必須保質(zhì)保量。物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)也要詳細(xì)檢查物業(yè)情況,包括小區(qū)業(yè)主檔案資料等,不能因盲目擴(kuò)大管量而為日后經(jīng)營(yíng)管理埋下隱患。

五、加大宣傳力度,創(chuàng)造物業(yè)管理和諧的供給需求環(huán)境

深入細(xì)致宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》,讓廣大業(yè)主不但了解物業(yè)管理對(duì)小區(qū)環(huán)境的重要性,也能在適當(dāng)時(shí)候運(yùn)用法律武器保護(hù)自己的利益,充分行使自己作為物業(yè)主人的權(quán)利。同時(shí)通過(guò)宣傳,也要使物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)一步明確自己的工作性質(zhì),更好地在法律和合同范圍內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù),使物業(yè)小區(qū)形成業(yè)主要服務(wù),物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的互補(bǔ)狀態(tài),促進(jìn)我市住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)化,推動(dòng)整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)健康、有序發(fā)展。

江山市雙塔街道周家青社區(qū)

2015年10月

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目篇八

下面是小編為大家整理的,供大家參考。

在我們平凡的日常里,報(bào)告與我們愈發(fā)關(guān)系密切,其在寫(xiě)作上具有一定的竅門(mén)。在寫(xiě)之前,可以先參考范文,下面是小編收集整理的物業(yè)管理實(shí)習(xí)調(diào)研報(bào)告,僅供參考,歡迎大家閱讀。

隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)的迅猛發(fā)展,國(guó)民收入的不斷增加,人們?cè)絹?lái)越重視生活的質(zhì)量,當(dāng)人們已滿(mǎn)足衣食溫飽之后,便對(duì)住宅環(huán)境及其所在的社區(qū)文化提出了更高的要求。物業(yè)管理在我國(guó)雖然是一個(gè)新興的服務(wù)行業(yè),但也有20多年的發(fā)展歷史,應(yīng)該說(shuō)也積累了一些經(jīng)驗(yàn),它由興起到發(fā)展,現(xiàn)已成為現(xiàn)代居民生活不可缺少的服務(wù)行業(yè),物業(yè)管理究竟能否走可持續(xù)發(fā)展道路?作為一名物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)者,在即將畢業(yè)之際,我作了一次實(shí)習(xí)調(diào)研。

xxxx年xx月至xxxx年x月,為進(jìn)一步鞏固所學(xué)知識(shí),理論聯(lián)系實(shí)際,我在xx市xx物業(yè)管理有限責(zé)任公司進(jìn)行了為期半年的訪問(wèn)學(xué)習(xí)。在實(shí)習(xí)期間,我們受到了xx市xx物業(yè)管理有限責(zé)任公司的熱情接待。通過(guò)到公司各物業(yè)管理處的實(shí)習(xí),我對(duì)各處的物業(yè)管理情況有了初步的了解。在這一過(guò)程中,我學(xué)到了物業(yè)管理工作中的具體業(yè)務(wù)知識(shí),豐富了所學(xué)的專(zhuān)業(yè)知識(shí),為以后正常工作的展開(kāi)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

一、調(diào)研對(duì)象的基本情況。

xx市xx物業(yè)管理有限責(zé)任公司成立于xx年5月,位于錫城北門(mén)楊木橋小區(qū)xx內(nèi),東連錫城路,南臨滬寧鐵路,西靠鳳賓路,北依213國(guó)道,是獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自主經(jīng)營(yíng)的獨(dú)立法人企業(yè),資質(zhì)等級(jí)為三級(jí),注冊(cè)資金為100萬(wàn)元。

近幾年來(lái),公司始終貫徹“以人為本、誠(chéng)信服務(wù)”的理念,遵循“優(yōu)質(zhì)高效、一流服務(wù)、信譽(yù)至上”的宗旨,并擁有一批具有大專(zhuān)以上學(xué)歷,取得全國(guó)物業(yè)管理從業(yè)人員崗位的高素質(zhì)管理人才,造就了一支思想正、技術(shù)強(qiáng)、作風(fēng)好的物業(yè)管理隊(duì)伍,公司先后成功接管了xx、xx二期(民豐西苑)、綠洲花園等小區(qū),取得了良好的社會(huì)效益,環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益。面對(duì)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈、困難重重的物業(yè)管理市場(chǎng),公司策劃了一條良性循環(huán)的發(fā)展道路。目前,我們正在積極準(zhǔn)備iso9001質(zhì)量體系的.認(rèn)證工作,并已取得內(nèi)部審核員資格。公司承諾:嚴(yán)格按照“市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”的達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn),定和完善各項(xiàng)管理度,充分利用現(xiàn)代化管理手段,確保工作圓滿(mǎn)完成,為業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)文明、整潔、安全、有序的生活環(huán)境,營(yíng)造一個(gè)賞心悅目的生活空間。會(huì)一如繼往、不斷創(chuàng)新,力爭(zhēng)為錫城更多的業(yè)主、住戶(hù)提供優(yōu)質(zhì)、安全、舒適的服務(wù),進(jìn)一步提升企業(yè)形象,精心打造“新橋物業(yè)”的企業(yè)品牌,使新橋物業(yè)成為物業(yè)管理行業(yè)中一顆璀璨的明星。

二、調(diào)研的目的和意義。

“實(shí)習(xí)是檢驗(yàn)真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)”,學(xué)了三年的物業(yè)管理,總是想把所學(xué)的知識(shí)用到實(shí)習(xí)中去,這是我調(diào)研的目的之一;另外,想對(duì)現(xiàn)階段物業(yè)管理行業(yè)在社會(huì)上的發(fā)展?fàn)顩r做一個(gè)了解,以便為今后正式走上工作崗位做一個(gè)堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ),這是我調(diào)研目的之二;物業(yè)管理雖然有良好的發(fā)展前景,但從物業(yè)管理的現(xiàn)狀來(lái)看,行業(yè)內(nèi)部和社會(huì)環(huán)境之間有一系列的問(wèn)題需要解決。只是隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展,為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的外部條件,行業(yè)內(nèi)部不斷自我完善,這樣,物業(yè)管理的美好前景才能變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。我想通過(guò)此次實(shí)習(xí),我會(huì)對(duì)物業(yè)管理有一個(gè)新的認(rèn)識(shí)和體會(huì),會(huì)從感性認(rèn)識(shí)上升到理性認(rèn)識(shí),理論聯(lián)系實(shí)際,把自己所學(xué)用到社會(huì)實(shí)習(xí)中去,注意把書(shū)本上學(xué)到的物業(yè)管理理論知識(shí)對(duì)照實(shí)際工作,用理論知識(shí)加深對(duì)實(shí)際工作的認(rèn)識(shí),用實(shí)習(xí)驗(yàn)證所學(xué)的物業(yè)管理理論,探求物業(yè)管理工作的本質(zhì)與規(guī)律。從小方面講,為自己以后能有一個(gè)美好的未來(lái)而努力;從大處講,也為物業(yè)管理行業(yè)走上成熟和健康發(fā)展之路貢獻(xiàn)自己微薄之力。

三、調(diào)研的方法和范圍。

深入開(kāi)展黨的群眾路線教育實(shí)踐活動(dòng)調(diào)研報(bào)告。

二、周四組織中心全體職工進(jìn)行集中學(xué)習(xí)和觀看教育影片,并認(rèn)真做了學(xué)習(xí)筆記。在3月30日中心接到局領(lǐng)導(dǎo)轉(zhuǎn)發(fā)的關(guān)于忻州市精華小區(qū)的業(yè)主投訴書(shū),中心領(lǐng)導(dǎo)就對(duì)此事立即召開(kāi)了會(huì)議,對(duì)來(lái)信做認(rèn)真解讀,就業(yè)主們?cè)谛胖刑岬降膯?wèn)題,中心結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況與4月1日帶領(lǐng)業(yè)主指導(dǎo)科和企業(yè)監(jiān)管科對(duì)忻州市精華小區(qū)進(jìn)行了走訪調(diào)研,調(diào)研采取座談交流與調(diào)查相結(jié)合的方式,開(kāi)展了深入細(xì)致的黨的群眾路線教育實(shí)踐活動(dòng)調(diào)研工作。通過(guò)本次調(diào)研,圍繞群眾對(duì)“四風(fēng)”

當(dāng)前隱藏內(nèi)容免費(fèi)查看的意見(jiàn)和建議結(jié)合自身的工作,分析如下:

(一)存在政治理論學(xué)習(xí)不深不透的問(wèn)題。在理論學(xué)習(xí)上,常常對(duì)自己要求不高、要求不嚴(yán)。對(duì)黨的經(jīng)典理論和行政管理的經(jīng)典著作,一是讀得不太多,二是讀的過(guò)程中多數(shù)是淺嘗輒止,沒(méi)有深挖掘、細(xì)推敲。常常因?yàn)楣ぷ髅?,時(shí)間緊,放松了理論學(xué)習(xí)和水平提升,在處理具體事務(wù)的時(shí)候容易忽略理論指導(dǎo),導(dǎo)致個(gè)別時(shí)候缺乏理論與實(shí)際的有機(jī)聯(lián)系。

(二)存在聯(lián)系群眾和深入一線不夠的問(wèn)題。中心接管。

全城區(qū)的物業(yè)企業(yè)管理與指導(dǎo),責(zé)任大任務(wù)重,我分管的業(yè)主指導(dǎo)科和企業(yè)監(jiān)管科主要負(fù)責(zé)業(yè)主委員會(huì)的選舉和所有業(yè)主的投訴案件,為業(yè)主與物業(yè)企業(yè)排查化解矛盾糾紛。由于工作比較瑣碎有時(shí)深入群眾調(diào)查不夠,有時(shí)甚至沒(méi)有深入到一線,沒(méi)有充分了解群眾最迫切的需要,自認(rèn)為工作開(kāi)展了,但是完成效果并不理想。

(三)存在工作推進(jìn)力度不夠的問(wèn)題。完成工作任務(wù)時(shí),有時(shí)候首先想到的不是將工作做得更加的優(yōu)秀,而是如何應(yīng)付完成工作,尤其是任務(wù)多、壓力大的時(shí)候這種想法更甚,并沒(méi)有時(shí)刻嚴(yán)格要求自己。同時(shí)創(chuàng)新意識(shí)不夠,在完成工作中沒(méi)有摸索具有創(chuàng)造性的完成方式,大多數(shù)工作也停留在上級(jí)指派的工作上,并沒(méi)有突破創(chuàng)新,開(kāi)展獨(dú)具特色的工作。

(四)存在安于現(xiàn)狀、進(jìn)取心不夠的問(wèn)題。我認(rèn)為已處在現(xiàn)在的崗位,就盡自己的努力做好所分管的工作,盡到自己應(yīng)盡的責(zé)任。自認(rèn)為自己很知足,雖比上不足,但比下有余,樂(lè)得個(gè)安于現(xiàn)狀。自己追求的力度還不夠好,創(chuàng)新意識(shí)還不夠強(qiáng)。

今后的努力方向和改進(jìn)措施。

劃,沉淀積累學(xué)習(xí)心得,加強(qiáng)干部職工的理論知識(shí)和業(yè)務(wù)知識(shí)學(xué)習(xí),不僅要認(rèn)真學(xué)習(xí)本職工作業(yè)務(wù),同時(shí)還要全面熟悉其他業(yè)務(wù)知識(shí),從解決實(shí)際問(wèn)題出發(fā),做到政策了如指掌,業(yè)務(wù)操作自如,進(jìn)一步規(guī)范服務(wù),流程,改進(jìn)自身的工作作風(fēng)和工作方式,尤其是在理論聯(lián)系實(shí)際方面下工夫。全面提高為群眾辦事的服務(wù)能力和水平。

(二)撲下身子、深入基層,與群眾“零距離”、“面對(duì)面”,拜群眾為師,在群眾中汲取組織工作的智慧和力量。查找工作存在的問(wèn)題和不足,與群眾一起想問(wèn)題、謀對(duì)策,尋找解決問(wèn)題的方法和路徑。要尊重群眾的創(chuàng)造精神,在群眾中發(fā)現(xiàn)、挖掘和總結(jié)經(jīng)驗(yàn),推動(dòng)組織工作創(chuàng)新發(fā)展。堅(jiān)持科學(xué)的態(tài)度和求實(shí)的精神,兢兢業(yè)業(yè)地做好各項(xiàng)工作,樹(shù)立強(qiáng)烈的時(shí)間觀念、效率觀念、質(zhì)量觀念,今天能辦的事不拖到明天,這一周能辦的事不拖到下一周,用最短的時(shí)間完成任務(wù)。

(四)始終保持與時(shí)俱進(jìn)、開(kāi)拓創(chuàng)新的精神狀態(tài)。對(duì)開(kāi)展批評(píng)與自我批評(píng)中指出的問(wèn)題和不足,后續(xù)整改工作要不斷跟上,堅(jiān)決防止走過(guò)場(chǎng)、一陣風(fēng),做到一抓到底,善始善終。

的思想路線、政治路線、組織路線的根本工作路線,全心全意為人民服務(wù)的觀點(diǎn),立黨為公、執(zhí)政為民的觀點(diǎn),向人民學(xué)習(xí)的觀點(diǎn),群眾利益無(wú)小事的觀點(diǎn),對(duì)黨負(fù)責(zé)與對(duì)人民負(fù)責(zé)一致的觀點(diǎn),都是需要在今后的工作中去認(rèn)真學(xué)習(xí)、深刻領(lǐng)會(huì),努力實(shí)踐的。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目篇九

近年來(lái),隨著我縣城鎮(zhèn)化進(jìn)程的快速推進(jìn),房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛發(fā)展,建成了一大批住宅小區(qū)。在xxxx高速上遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去,一幢幢漂亮的高層矗立在xx南岸,綿延數(shù)公里,與防洪大堤交相輝映,奠定了一座現(xiàn)代化城市的雛形。這些住宅小區(qū)遍及城區(qū)各個(gè)區(qū)域,配套的小區(qū)物業(yè)管理也由此經(jīng)歷了從無(wú)到有,從摸索試點(diǎn)到穩(wěn)步發(fā)展,管理對(duì)象從單一的住宅小區(qū)發(fā)展到商場(chǎng)、超市、辦公樓等各類(lèi)領(lǐng)域,形成了包括房屋及相關(guān)配套設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境保潔、安全巡查、綠化管養(yǎng)等各類(lèi)物業(yè)服務(wù)。但由于物業(yè)管理在我縣起步比較晚,發(fā)展相對(duì)滯后,出現(xiàn)了大大小小的矛盾和問(wèn)題,現(xiàn)已成為影響居民正常生活的焦點(diǎn)問(wèn)題,亟需采取有效對(duì)策來(lái)加以改進(jìn)和解決。

一、基本現(xiàn)狀。

截至目前,我縣已建成小區(qū)和各單位家屬樓137個(gè),建筑面積123萬(wàn)平方米,規(guī)劃住房12711套,入住44489人。入住人口占城區(qū)總?cè)丝诘?4%。建設(shè)方式主要為:90年代各單位在后院集資建設(shè)的房屋占15%,商品房占70%,小產(chǎn)全權(quán)房占10%,保障性住房占5%。

我縣物業(yè)管理有三種模式。一是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理,全縣有物業(yè)服務(wù)企業(yè)13家,資質(zhì)全部為暫定三級(jí),從業(yè)人員244人,雖然服務(wù)小區(qū)只有26個(gè),但這些小區(qū)住宅總面積約59萬(wàn)平方米,近乎占建成商住樓總面積的一半。二是自主管理、自治小區(qū)70個(gè),這是小區(qū)管理的主要形式,占全縣建成住宅小區(qū)的一半,管理住房面積約52萬(wàn)平方米,占到建成商住樓總面積的四成左右。三是無(wú)人管理小區(qū),涉及小區(qū)41個(gè),面積約12萬(wàn)平方米。

二、小區(qū)管理存在的問(wèn)題。

通過(guò)統(tǒng)計(jì)數(shù)字可以看出,目前全縣絕大部分住宅小區(qū)處于自主管理或無(wú)人管理狀態(tài),關(guān)乎六、七千戶(hù)群眾的切身利益。就物業(yè)公司管理的26個(gè)小區(qū)而言,也有收費(fèi)難、管理難、業(yè)主與物業(yè)錯(cuò)位、服務(wù)缺失等諸多問(wèn)題。這些問(wèn)題不僅直接影響到居民的居住環(huán)境和生活質(zhì)量,而且疊加累積極易造成群體上訪,影響全縣穩(wěn)定大局。分析我縣住宅小區(qū)及物業(yè)管理,主要有以下五方面問(wèn)題:

(一)準(zhǔn)入門(mén)檻低,服務(wù)不規(guī)范。我縣現(xiàn)有13家物業(yè)公司,資質(zhì)全部為暫定三級(jí),從業(yè)人員244人,注冊(cè)資本都在50萬(wàn)—100萬(wàn)元,平均每家公司員工不到20人,規(guī)模小,實(shí)力弱。物業(yè)管理人員大都為退休人員和下崗工人,沒(méi)有經(jīng)過(guò)正規(guī)培訓(xùn),不懂物業(yè)服務(wù),更談不上持證上崗,整體人員素質(zhì)令人堪憂。物業(yè)服務(wù)大都僅僅限于看大門(mén)、搞衛(wèi)生,業(yè)主很少見(jiàn)到物業(yè)公司管理人員。小區(qū)院內(nèi)車(chē)輛亂停亂放、閑雜人員自主進(jìn)出、小商小販吆喝叫賣(mài)、小孩隨意玩耍等現(xiàn)象比比皆是。即使衛(wèi)生打掃也不徹底,大多只是清早掃一遍,而且只掃院子和道路,不管角落和樓梯,小區(qū)環(huán)境難盡人意。門(mén)衛(wèi)基本上就是開(kāi)鎖大門(mén)、收取停車(chē)費(fèi),安保防范流于形式,失盜事件屢有發(fā)生。

(二)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高低不一,收費(fèi)難度大。一方面,物業(yè)公司收費(fèi)項(xiàng)目不一,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)自定,高低參差不齊。高層小區(qū)收費(fèi)項(xiàng)目最多的有物業(yè)服務(wù)費(fèi)、地下室服務(wù)費(fèi)、生活垃圾費(fèi)、電梯費(fèi)等,合計(jì)達(dá)1800元,個(gè)別小區(qū)趕上了咸陽(yáng)市的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);除此以外,對(duì)出入車(chē)輛還要收取停車(chē)費(fèi)。小區(qū)收費(fèi)有的按面積計(jì)征,有的'按戶(hù)平攤,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參差不齊,上下之間相差數(shù)倍,群眾反響比較強(qiáng)烈。另一方面,管理無(wú)抓手,收費(fèi)難度很大。舊小區(qū)水、電、暖分戶(hù)管理,自主購(gòu)買(mǎi),物業(yè)收費(fèi)全憑自覺(jué),收費(fèi)難度很大,一些小區(qū)甚至連取暖費(fèi)都難以及時(shí)收取,影響居民生活。新建小區(qū)借鑒西安、咸陽(yáng)經(jīng)驗(yàn),對(duì)水、電等實(shí)行智能卡統(tǒng)一管理,減少了物業(yè)收費(fèi)難度,管理比較方便,但是個(gè)別物業(yè)公司在水、電收費(fèi)中有私自加價(jià)行為,監(jiān)管難度大,業(yè)主不滿(mǎn)意。

(三)基礎(chǔ)設(shè)施不健全,物業(yè)公司不愿管。一是規(guī)劃設(shè)計(jì)不到位。規(guī)劃是龍頭,規(guī)劃建設(shè)亂,則物業(yè)管理亂。主要表現(xiàn)在各單位后院家屬樓,臨街見(jiàn)縫插針單體樓工程,由于受地形狹窄和建設(shè)規(guī)模小等因素影響,小區(qū)的綠化、亮化、停車(chē)位和物業(yè)用房等基礎(chǔ)設(shè)施無(wú)法配建,規(guī)模小、成本高,物業(yè)管理無(wú)利可圖,甚者可能虧本,導(dǎo)致物業(yè)公司不愿進(jìn)駐管理,這是造成小區(qū)自治或無(wú)人管理的主要原因。二是建設(shè)工程質(zhì)量有硬傷。建設(shè)工程質(zhì)量問(wèn)題本身屬開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任,但工程交付使用后,因質(zhì)量問(wèn)題,物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開(kāi)發(fā)商推諉扯皮,業(yè)主維權(quán)和利益訴求無(wú)人理睬,這類(lèi)事件往往釀成上訪案件。如鴻運(yùn)大廈電梯質(zhì)量問(wèn)題,水電苑地面滲水問(wèn)題,恒海家園自來(lái)水管道漏水等問(wèn)題,上訪時(shí)間長(zhǎng)達(dá)幾年,問(wèn)題得不到妥善解決。三是提前交付埋隱患。按照國(guó)家規(guī)定,在工程交付使用前,開(kāi)發(fā)商必須組織相關(guān)單位人員進(jìn)行消防單項(xiàng)驗(yàn)收和電梯單項(xiàng)驗(yàn)收,最后進(jìn)行工程總體驗(yàn)收。但調(diào)查中發(fā)現(xiàn),我縣好多開(kāi)發(fā)項(xiàng)目未經(jīng)任何驗(yàn)收而擅自交付使用,業(yè)主入住后,因室外工程未完工,樓內(nèi)天然氣未安裝到位,有線電視未安裝到位,電梯和消防未驗(yàn)收等問(wèn)題,引發(fā)集體上訪。比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業(yè)大廈等開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目,曾多次群訪。

(四)業(yè)主結(jié)構(gòu)多元化,維權(quán)主張難統(tǒng)一。由于業(yè)主來(lái)自社會(huì)各個(gè)階層,社會(huì)經(jīng)歷、收入水平、文化修養(yǎng)等不同,認(rèn)識(shí)問(wèn)題、處理問(wèn)題的方式、方法也不盡相同,導(dǎo)致物業(yè)管理工作難度加大,而且規(guī)模越大越難管理。一是站位不同,意愿相左。小區(qū)空地有車(chē)的想留車(chē)位,電動(dòng)車(chē)主要建車(chē)棚,其他住戶(hù)還要收費(fèi),意愿不一,相互爭(zhēng)執(zhí),難以協(xié)商。二是業(yè)主錯(cuò)位,反“主”為“客”。大多數(shù)業(yè)主對(duì)自己的權(quán)利和義務(wù)認(rèn)識(shí)不清,不知道自己該享受什么權(quán)利,履行哪方面義務(wù),甚至淡定處之,對(duì)小區(qū)集體事項(xiàng)不聞不問(wèn),聽(tīng)之任之。相當(dāng)一部分小區(qū)業(yè)主委員會(huì)不能正常履行職責(zé),幾年難以召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。三是良莠不齊、素質(zhì)欠缺。物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身是有償服務(wù),部分業(yè)主沒(méi)有形成對(duì)物業(yè)管理有償服務(wù)意識(shí),缺乏社會(huì)公德,只要服務(wù),不愿交費(fèi),抱有蹭熱、蹭物業(yè)的市儈意識(shí)。據(jù)調(diào)查,縣城各小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳比例大多在70%至90%。如西街紫薇花園住戶(hù)88戶(hù),今年收繳68戶(hù),繳納比例77%。最好的隘巷新村、姜嫄雅居收繳比例90%。

(五)宏觀環(huán)境有影響,管理體制未理順。房地產(chǎn)市場(chǎng)與物業(yè)管理是皮與毛,唇與齒的關(guān)系。有的小區(qū)因房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣,建成后入住率低,物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)管理成本高、支出大,服務(wù)質(zhì)量就差,如永豐御景苑。有的項(xiàng)目資金短缺,進(jìn)展緩慢,不能按期交房,如紫薇花城。有的雖然按照合同約定時(shí)間交房,但因工程質(zhì)量和配套設(shè)施不完善,導(dǎo)致物業(yè)管理難度增大,比如迎春花園、銀鑫名苑和鹽業(yè)大廈等。特別是“小產(chǎn)權(quán)”房,由于沒(méi)有完全產(chǎn)權(quán),規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程質(zhì)量難以監(jiān)管等原因,遺留問(wèn)題較多,管理難度很大,已經(jīng)成為物業(yè)糾紛的“多發(fā)地”。另一方面,實(shí)事求是地講,物業(yè)管理工作機(jī)制尚未形成。根據(jù)中省市關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理的文件精神和要求,按照“重心下移、屬地管理”的總體原則,堅(jiān)持以物業(yè)行政主管部門(mén)為行業(yè)指導(dǎo),屬地鎮(zhèn)(社區(qū))為主體進(jìn)行社會(huì)管理的總體要求,形成以屬地社區(qū)居委會(huì)為主的“部門(mén)(單位)、鎮(zhèn)、社區(qū)居委會(huì)”三級(jí)物業(yè)管理體系。但是在現(xiàn)實(shí)工作中,全縣物業(yè)一旦有問(wèn)題,鎮(zhèn)和各社區(qū)居委會(huì)管理職責(zé)缺失,由縣物業(yè)行政主管部門(mén)直接處理。這樣的管理缺位,在一定程度上助推了我縣物業(yè)管理的混亂局面,這也是我縣物業(yè)管理問(wèn)題得不到長(zhǎng)期有效解決的直接誘因。

三、對(duì)策和建議。

農(nóng)民向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移、居住向小區(qū)集中是城鎮(zhèn)化發(fā)展的必然要求。基層管理應(yīng)適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展的要求,逐步實(shí)現(xiàn)以村委會(huì)管理為重向以社區(qū)、住宅小區(qū)為重的轉(zhuǎn)變,更好地服務(wù)社區(qū)居民。對(duì)于我縣的轄區(qū)物業(yè)管理要分類(lèi)指導(dǎo),區(qū)別對(duì)待,標(biāo)本兼治,穩(wěn)步推進(jìn)。

(一)積極探索建立物業(yè)監(jiān)管體系。一是完善機(jī)制。物業(yè)管理要遵循“重心下移、屬地管理”的總體原則,堅(jiān)持以物業(yè)行政主管部門(mén)為行業(yè)指導(dǎo),屬地鎮(zhèn)(社區(qū))為主體進(jìn)行社會(huì)管理的總體要求,建立以屬地社區(qū)居委會(huì)為主的“部門(mén)(單位)、鎮(zhèn)、社區(qū)居委會(huì)”三級(jí)物業(yè)管理體系。二是摸清底子。在理順工作關(guān)系的前提下,由房管所負(fù)責(zé),各鎮(zhèn)(社區(qū))居委會(huì)配合,針對(duì)城區(qū)新老小區(qū)進(jìn)行地毯式調(diào)查統(tǒng)計(jì),將各小區(qū)的名稱(chēng)、住戶(hù)信息、住房情況和物業(yè)管理情況等信息全部登記造冊(cè),然后按照各居委會(huì)所劃定的片區(qū)將小區(qū)的信息分解到各居委會(huì),由各居委會(huì)制定具體的實(shí)施方案,負(fù)責(zé)實(shí)施小區(qū)物業(yè)監(jiān)督管理工作。三是強(qiáng)化業(yè)務(wù)指導(dǎo)。建議參照外地經(jīng)驗(yàn),將房管所升級(jí)為科級(jí)建制單位,便于協(xié)調(diào)部門(mén)關(guān)系,提升物業(yè)監(jiān)管水平。

(二)嚴(yán)把物業(yè)服務(wù)企業(yè)準(zhǔn)入關(guān)。凡是進(jìn)入xxxx縣的物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須在物業(yè)行政主管部門(mén)注冊(cè)登記,對(duì)于不登記備案的服務(wù)企業(yè),一律叫停不得進(jìn)駐小區(qū)開(kāi)展工作。對(duì)于新建開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,在發(fā)房屋預(yù)售證前,要求開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)小區(qū)進(jìn)行前期物業(yè)招標(biāo),選定服務(wù)質(zhì)量好、態(tài)度好、信譽(yù)好、且管理規(guī)范的企業(yè)從事物業(yè)服務(wù)。同時(shí),繳納一定的履約保證金,規(guī)范制約物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為,便于調(diào)處物業(yè)與業(yè)主的糾紛,防止騙取物業(yè)管理資金行為的發(fā)生。

(三)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司人員的培訓(xùn)。受收入水平、群眾理念、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等因素制約,在當(dāng)前和今后相當(dāng)一個(gè)時(shí)期,物業(yè)服務(wù)在我縣可能屬于微利行業(yè)。但作為服務(wù)企業(yè),只有不斷提高自身素質(zhì),提高服務(wù)質(zhì)量,才是立身之本,只有服務(wù)質(zhì)量提高了,廣大住戶(hù)才會(huì)認(rèn)可。物業(yè)行政主管部門(mén)應(yīng)每半年組織一次物業(yè)管理知識(shí)講座,提高從業(yè)人員的自身素質(zhì);每年組織一次省級(jí)物業(yè)從業(yè)人員的培訓(xùn),力爭(zhēng)在2-3年內(nèi)全部實(shí)現(xiàn)物業(yè)人員持證上崗。

(四)強(qiáng)化物業(yè)費(fèi)收繳管理。物業(yè)費(fèi)收繳是困擾物業(yè)服務(wù)的最大難題,直接關(guān)乎物業(yè)管理的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。要解決好收費(fèi)問(wèn)題,必須解決好以下三個(gè)問(wèn)題:一是標(biāo)準(zhǔn)?,F(xiàn)有物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分類(lèi)較粗,質(zhì)量要求不嚴(yán),物價(jià)部門(mén)應(yīng)對(duì)此調(diào)研,細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)要求。二是抓手。大中城市的小區(qū)實(shí)行智能卡管理,物業(yè)收費(fèi)比較容易。我縣新建小區(qū)水、電實(shí)行統(tǒng)一管理,經(jīng)適房小區(qū)還一并納入了取暖管理,物業(yè)收費(fèi)幾乎沒(méi)有什么障礙。問(wèn)題是老舊小區(qū)水、電、暖全部分戶(hù)管理,自主購(gòu)買(mǎi),沒(méi)有制約手段,收費(fèi)普遍比較困難??梢詫?duì)這樣的小區(qū)實(shí)行改造,水、電、暖統(tǒng)一管理或統(tǒng)管其中的1-2項(xiàng),財(cái)政予以適當(dāng)獎(jiǎng)補(bǔ)。改造后聘請(qǐng)物業(yè)公司進(jìn)駐管理。三是監(jiān)督。小區(qū)應(yīng)該設(shè)立公示牌,收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)全部公開(kāi),誰(shuí)交誰(shuí)欠張榜公開(kāi)告知,用途結(jié)余定期公示,消除業(yè)主的思想疑慮。同時(shí),要接受業(yè)主委員會(huì)的管理,努力提高物業(yè)服務(wù)管理水平,為業(yè)主提供一個(gè)舒心的良好環(huán)境。

(五)強(qiáng)化對(duì)業(yè)主自主管理的引導(dǎo)。業(yè)主是小區(qū)法定的主人,調(diào)動(dòng)業(yè)主的積極性,增強(qiáng)業(yè)主的主人翁意識(shí)對(duì)于提高小區(qū)管理水平至關(guān)重要。首先,要加強(qiáng)引導(dǎo),做好老舊小區(qū)物業(yè)管理的推行工作。由居委會(huì)牽頭,負(fù)責(zé)組織和指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立、業(yè)主委員會(huì)的首屆選舉和換屆、改選工作,督促收繳轄區(qū)內(nèi)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金。指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法開(kāi)展業(yè)主自治管理或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),調(diào)處物業(yè)管理服務(wù)中的矛盾糾紛。在有條件的小區(qū),試點(diǎn)建立小區(qū)黨支部或臨時(shí)黨支部,發(fā)揮黨員作用,搞好自主管理。其次,要搞好宣傳。通過(guò)采取行之有效的宣傳手段,加大宣傳力度,提高廣大業(yè)主對(duì)物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)的知曉率,消除認(rèn)識(shí)誤區(qū),更好地行使權(quán)利,履行義務(wù),樹(shù)立正確、健康的消費(fèi)理念,創(chuàng)建宜居小區(qū),構(gòu)建和諧家園。

(六)加大推進(jìn)老舊住宅小區(qū)整治力度。由縣物業(yè)行政主管部門(mén)牽頭,各鎮(zhèn)(社區(qū))居委會(huì)配合,按照因地制宜,逐步實(shí)施,分類(lèi)管理的原則,采取由物業(yè)公司管理、原建房單位管理、業(yè)主自治管理等多種途徑,對(duì)現(xiàn)有舊住宅小區(qū)進(jìn)行摸底調(diào)查,分類(lèi)排隊(duì),集中整治。其中:對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施比較完善,大多數(shù)業(yè)主同意實(shí)行市場(chǎng)化管理的老舊小區(qū),應(yīng)積極引入物業(yè)公司管理;對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施不健全、大多數(shù)業(yè)主不同意實(shí)行市場(chǎng)化管理的老舊小區(qū),應(yīng)以確保小區(qū)衛(wèi)生清潔和治安秩序?yàn)榛痉?wù),由業(yè)主委員會(huì)自治管理;對(duì)單位集資建設(shè)的住宅樓,由其原建設(shè)單位自行負(fù)責(zé)物業(yè)管理涉及事宜。同時(shí),加強(qiáng)對(duì)規(guī)劃的執(zhí)法管理和房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管,規(guī)范并逐步取締“小產(chǎn)權(quán)”房,嚴(yán)格質(zhì)量監(jiān)管,完善基礎(chǔ)設(shè)施,消除硬件缺失,為開(kāi)展物業(yè)管理奠定良好基礎(chǔ)。

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物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目篇十

1、調(diào)研目的。通過(guò)對(duì)成衣整套生產(chǎn)流程的體驗(yàn),對(duì)國(guó)內(nèi)服裝企業(yè)的現(xiàn)有運(yùn)作流程有一個(gè)了解和認(rèn)識(shí),總結(jié)生產(chǎn)管理特色,提出改進(jìn)建議。

2、調(diào)研企業(yè)。泗陽(yáng)某服飾有限公司。

3、時(shí)間安排。一周的時(shí)間,具體時(shí)間安排如下:服裝生產(chǎn)前的準(zhǔn)備工作,如服裝接單之后的制板技術(shù)及制作工藝分析,對(duì)面輔料及里料的認(rèn)定,制作相應(yīng)色卡,制版,樣衣制作等,三天時(shí)間;裁剪,及縫制環(huán)節(jié),兩天時(shí)間;后道車(chē)間(小后道、綜合后道),存儲(chǔ),打包出倉(cāng),約兩天時(shí)間。

二、企業(yè)概況。

該服飾有限公司位于江蘇省泗陽(yáng)縣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū),配備了具有國(guó)際先進(jìn)水平的電腦平縫機(jī)、雙針機(jī)、鎖扣機(jī)、粘合機(jī)等設(shè)備3967臺(tái)(套),是國(guó)內(nèi)規(guī)模較大的具有現(xiàn)代化工藝水準(zhǔn)的羽絨服生產(chǎn)基地,為集團(tuán)公司提供配套服務(wù)。

三、企業(yè)生產(chǎn)管理的基本架構(gòu)。

該企業(yè)是生產(chǎn)基地,在生產(chǎn)模式上屬于訂單加工模式,是由下訂單并提供樣衣、原材料樣本以及服裝生產(chǎn)工藝單,按照客戶(hù)的指令組織生產(chǎn),為集團(tuán)公司提供配套服務(wù)。右圖為服裝生產(chǎn)管理的系統(tǒng)。下面為該企業(yè)的生產(chǎn)過(guò)程:生產(chǎn)通知單。由客戶(hù)發(fā)來(lái)生產(chǎn)通知單,根據(jù)提供的樣衣進(jìn)行分析,得出制作成本,與客戶(hù)協(xié)商達(dá)成一致,投入生產(chǎn)之中。分析技術(shù)工藝及設(shè)計(jì)。分析服裝款式的技術(shù)工藝,制作難點(diǎn),對(duì)面料、輔料、里料的確定,研制出相應(yīng)的色卡,以便服裝生產(chǎn)過(guò)程準(zhǔn)確進(jìn)行。通過(guò)色卡,確定款式服裝的服飾材料之后,通過(guò)打板,制作出單件的服裝成衣,由技術(shù)部確定裁剪要求、用料結(jié)構(gòu)、縫制工藝要求及步驟等。

經(jīng)過(guò)排料劃樣投入生產(chǎn)。裁剪。裁剪是服裝生產(chǎn)的第一道工序,是把面料、里料及其他材料按排料、劃樣要求剪切成衣片,還包括鋪料、排料、算料、套裁,驗(yàn)片、編號(hào)及捆扎等。在額定的縫制車(chē)間生產(chǎn)之前完成剪裁的工作。縫制。它是按不同的`款式要求,通過(guò)合理的縫合,把各衣片組合成服裝的第一個(gè)工藝處理過(guò)程??p制車(chē)間以小組為單位,一個(gè)小組36人,1個(gè)組長(zhǎng),1個(gè)副組長(zhǎng),30個(gè)縫位,4個(gè)輔助工。后道車(chē)間。分為小后道和綜合后道車(chē)間。小后道的主要任務(wù)是服裝產(chǎn)品檢驗(yàn),人數(shù)上4個(gè)人一張臺(tái)板,3個(gè)人流動(dòng)檢查,1個(gè)總檢,以及承擔(dān)服裝縫制工序之后的紐扣縫制等。成衣品質(zhì)控制。成衣品質(zhì)控制是使產(chǎn)品質(zhì)量在整個(gè)加工過(guò)程中得到保證的一項(xiàng)十分必要的措施,貫穿于整個(gè)生產(chǎn)過(guò)程及后期的后道、及出廠之前的倉(cāng)儲(chǔ)管理之中。成品倉(cāng)儲(chǔ)。制作好的服裝成衣按規(guī)定的要求打包裝箱,根據(jù)銷(xiāo)售計(jì)劃運(yùn)往地點(diǎn)或返回總公司物流中心等待分配。

四、管理特色。

在縫制車(chē)間會(huì)有品質(zhì)部的巡檢,對(duì)于出現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)修正,在小后道車(chē)間則是成衣的檢驗(yàn),配以流動(dòng)檢查和總檢,在整燙,打包。裝箱之后,仍會(huì)有質(zhì)檢部進(jìn)行抽檢,在出倉(cāng)發(fā)貨之前保證服裝質(zhì)量。

五、調(diào)研建議。

(一)展望未來(lái)成衣發(fā)展趨勢(shì)。

1、市場(chǎng)全球化。當(dāng)今全球化的發(fā)展趨勢(shì)也給服裝企業(yè)帶來(lái)新的機(jī)遇,與此同時(shí),很多國(guó)外服裝企業(yè)必定計(jì)劃在亞洲開(kāi)展業(yè)務(wù),很多外國(guó)企業(yè)必定在東南亞建立服裝制造工廠,對(duì)我國(guó)服裝業(yè)也帶來(lái)挑戰(zhàn)。

2、全面質(zhì)量管理(tqm)。許多服裝企業(yè)正在將全面質(zhì)量管理方法應(yīng)用到服裝生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)中。按照這一方法,整個(gè)組織從最高管理者到一般員工都要參與,不斷探求提高產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量的方法,以能夠有效的縮短運(yùn)轉(zhuǎn)周期、降低成本和提高生產(chǎn)效率等。

3、新技術(shù)應(yīng)用與創(chuàng)新。技術(shù)進(jìn)步促進(jìn)大量新產(chǎn)品和新工藝的出現(xiàn)。無(wú)疑計(jì)算機(jī)已經(jīng)并將繼續(xù)對(duì)企業(yè)組織產(chǎn)生最大的影響。在新材料、新方法和新設(shè)備方面的技術(shù)進(jìn)步也極大地影響著運(yùn)作。產(chǎn)品工藝上的技術(shù)變化將直接影響到企業(yè)組織的產(chǎn)品質(zhì)量及競(jìng)爭(zhēng)力。

4、流程再造。流程再造是指一切重來(lái),對(duì)企業(yè)現(xiàn)有流程進(jìn)行分析,找出問(wèn)題所在,從而設(shè)計(jì)出新的企業(yè)流程。流程再造的核心是使現(xiàn)有企業(yè)流程得到重大改善。

5、erp與供應(yīng)鏈管理。erp的核心管理思想就是實(shí)現(xiàn)對(duì)供應(yīng)鏈的有效控制。所謂供應(yīng)鏈?zhǔn)侵府a(chǎn)品生產(chǎn)和流通中涉及的原材料供應(yīng)商、生產(chǎn)商、批發(fā)商、零售商以及最終消費(fèi)者組成的一個(gè)供需網(wǎng)絡(luò)。供應(yīng)鏈管理從一個(gè)全新的高度對(duì)物流、資金流、信息流進(jìn)行有效管理,是一種對(duì)原材料供應(yīng)商、生產(chǎn)制造企業(yè)、批發(fā)商、零售商以及最終消費(fèi)者等組成的系統(tǒng)進(jìn)行的管理。這也是目前許多企業(yè)正在積極努力的目標(biāo)。

6、準(zhǔn)時(shí)化生產(chǎn)(jit)與精益生產(chǎn)(lp)。準(zhǔn)時(shí)化生產(chǎn)方式是一種有效利用各種資源、降低成本的準(zhǔn)則。其含義是在需要的時(shí)間和地點(diǎn),生產(chǎn)必要數(shù)量和完美質(zhì)量的產(chǎn)品和零部件,以杜絕超量生產(chǎn),消除無(wú)效勞動(dòng)和浪費(fèi),達(dá)到用最少的投入實(shí)現(xiàn)最大產(chǎn)出的目的。精益生產(chǎn)方式是指運(yùn)用多種現(xiàn)代管理方法和手段,以社會(huì)需要為依據(jù),以充分發(fā)揮人的積極性為根本,有效配置和合理使用企業(yè)資源,最大限度地為企業(yè)謀取經(jīng)濟(jì)效益的生產(chǎn)方式。強(qiáng)調(diào)的是質(zhì)量、柔性、縮短時(shí)間和協(xié)同工作。準(zhǔn)時(shí)化生產(chǎn)是精益生產(chǎn)方式的核心。

(二)建議。

面對(duì)市場(chǎng)全球化的現(xiàn)狀,服裝企業(yè)在發(fā)展上應(yīng)面對(duì)全球化帶來(lái)的機(jī)遇和挑戰(zhàn),在發(fā)展的潮流中,走出適合自己的道路。在管理上,為更加有利于提高產(chǎn)品效率及運(yùn)轉(zhuǎn)周期等,要?jiǎng)訂T管理者到一般員工都參與的一體化參與方式?;诋a(chǎn)品和工藝上的技術(shù)變化對(duì)于企業(yè)組織的產(chǎn)品質(zhì)量及其競(jìng)爭(zhēng)力影響很大,對(duì)于產(chǎn)品技術(shù)上的創(chuàng)新,要及時(shí)的體現(xiàn)在產(chǎn)品生產(chǎn)中,要對(duì)原材料供應(yīng)商、生產(chǎn)制造企業(yè)、批發(fā)商、零售商以及最終消費(fèi)者等組成的供應(yīng)鏈管理進(jìn)行系統(tǒng)管理。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目篇十一

根據(jù)縣政府統(tǒng)一部署,近日縣商務(wù)局會(huì)同房產(chǎn)局、城市管理行政執(zhí)法局、xx鎮(zhèn)組成了調(diào)研組,對(duì)城區(qū)各集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理情況進(jìn)行了摸底調(diào)查,旨在加強(qiáng)城區(qū)集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理,改善市容市貌,創(chuàng)造良好的城市環(huán)境。

城區(qū)現(xiàn)有各類(lèi)集貿(mào)市場(chǎng)11家,其中菜市場(chǎng)4家,小百貨市場(chǎng)4家,家居建設(shè)。

集貿(mào)市場(chǎng)是城市的一個(gè)窗口,是城市人居環(huán)境和城市整體形象的一個(gè)重要體現(xiàn)。從調(diào)查的情況看,我縣集貿(mào)市場(chǎng)絕大部分只建不管或管理不到位問(wèn)題比較突出,與廣大市民的生活需求極不相適應(yīng),已經(jīng)成為潛山打造宜居環(huán)境、提升城市品位、創(chuàng)建文明城市的最薄弱環(huán)節(jié),也是城市管理的一個(gè)難點(diǎn),存在的問(wèn)題十分突出。具體來(lái)講,主要是三個(gè)方面:

(一)綜合配套服務(wù)設(shè)施不完善,存在安全隱患。

旺業(yè)大市場(chǎng)商戶(hù)入駐后,開(kāi)發(fā)商安良公司當(dāng)初也曾聘請(qǐng)物業(yè)公司進(jìn)行管理,劃定專(zhuān)門(mén)停車(chē)場(chǎng),按標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費(fèi),但由于市場(chǎng)是開(kāi)放性的,加上商戶(hù)素質(zhì)參差不齊,物業(yè)管理費(fèi)不能收繳到位,物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)虧損,后與安良公司解除成立合同。除天柱菜市場(chǎng)、零碑菜市場(chǎng)、旺業(yè)大市場(chǎng)、秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場(chǎng)、皖鎮(zhèn)等入市車(chē)輛管理較為有序外,其余市場(chǎng)各種車(chē)輛沒(méi)有固定地點(diǎn)停放,導(dǎo)致市場(chǎng)的道路不暢,不少市場(chǎng)消防設(shè)施不齊全,消防安全隱患嚴(yán)重。個(gè)別市場(chǎng)設(shè)施簡(jiǎn)陋、陳舊,電線老化、大棚破損嚴(yán)重,急需整治改造。

(二)開(kāi)發(fā)建設(shè)市場(chǎng)的企業(yè)建市場(chǎng)與管市場(chǎng)錯(cuò)位,權(quán)責(zé)不明確。

(三)少數(shù)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)氛圍不濃、不景氣,經(jīng)濟(jì)效益低下。

金源菜市場(chǎng)內(nèi)有近300個(gè)攤位閑置,天柱山大市場(chǎng)、旺業(yè)大市場(chǎng)、姚沖大市場(chǎng)除臨街門(mén)面房在經(jīng)營(yíng)外,市場(chǎng)內(nèi)門(mén)面房盡管已售出,但大多數(shù)基本閑置,不少居民買(mǎi)回后,只做倉(cāng)庫(kù)或車(chē)庫(kù)。這些市場(chǎng)的交易額很小,有的攤位費(fèi)收入僅幾萬(wàn)元,經(jīng)濟(jì)效益十分低下。

集貿(mào)市場(chǎng)是城市一項(xiàng)公益性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),與城鎮(zhèn)居民和廣大消費(fèi)者利益息息相關(guān)。構(gòu)建整潔有序的集貿(mào)市場(chǎng)交易環(huán)境,保護(hù)經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者的合法權(quán)益,促進(jìn)市場(chǎng)的繁榮和經(jīng)濟(jì)發(fā)展,是加強(qiáng)集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理的根本目的。現(xiàn)就下一步工作提出如下意見(jiàn):

根據(jù)我縣城區(qū)現(xiàn)有集貿(mào)市場(chǎng)現(xiàn)狀,將其分為三類(lèi),按不同類(lèi)別,明確各部門(mén)監(jiān)管職責(zé):第一類(lèi)是有專(zhuān)門(mén)管理人員進(jìn)行管理的市場(chǎng),如天柱菜市場(chǎng)、零碑集貿(mào)市場(chǎng),仍由縣商務(wù)局管理,管理方式維持現(xiàn)狀不變。零碑集貿(mào)市場(chǎng)由于已劃入零碑地塊老城區(qū)綜合改造項(xiàng)目范圍,不宜對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)進(jìn)行改造??h商務(wù)局應(yīng)督促市場(chǎng)管理人員,加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)內(nèi)部管理,確保市場(chǎng)安全。第二類(lèi)是建成時(shí)間早,市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)分散,居民區(qū)與商住戶(hù)混雜的北河街由縣城市綜合執(zhí)法局管理。第三類(lèi)是市場(chǎng)規(guī)模程度較高,商住戶(hù)較集中的旺業(yè)大市場(chǎng)、姚沖大市場(chǎng)、彰法山菜市場(chǎng)、金源菜市、皖鎮(zhèn)、天柱山大市場(chǎng)、秀獅商業(yè)步行街、舒州農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)由縣商務(wù)局牽頭,縣房管局、工商局、住建局、財(cái)政局等相關(guān)部門(mén)參與,全面推行物業(yè)管理。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目篇十二

為打造xx企業(yè)品牌,運(yùn)用現(xiàn)代管理手段,建立具有標(biāo)準(zhǔn)化、程序化和規(guī)范化的管理體系,提高企業(yè)戰(zhàn)略,宏觀調(diào)控經(jīng)營(yíng),共創(chuàng)高效企業(yè)效益和社會(huì)效益,有力推動(dòng)公司整體業(yè)務(wù)發(fā)展,根據(jù)公司董事和領(lǐng)導(dǎo)要求,本人進(jìn)行了為期三周深入調(diào)研,現(xiàn)將工作調(diào)研小結(jié)如下:

1、企業(yè)投資環(huán)境優(yōu)越,交通便利,周邊配套日趨成熟,發(fā)展?jié)摿?qiáng)勁。

2、市場(chǎng)定位準(zhǔn)確,產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià),吸引力大,前景廣闊。

3、小區(qū)配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)性高。

4、準(zhǔn)確把握市場(chǎng)脈搏。

5、經(jīng)營(yíng)理念鮮明――創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)生活空間,實(shí)現(xiàn)新城市主義現(xiàn)代生活。

6、企業(yè)的勝利,全賴(lài)于鐵的紀(jì)律支撐。

7、人力資源及組織體系比較完整。

8、公司董事及高層領(lǐng)導(dǎo)調(diào)控意識(shí)超前,戰(zhàn)略目標(biāo)明確,拓展思維清晰。

1、工程規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工等與物管銜接脫節(jié),給物業(yè)管理服務(wù)留下了后遺癥,加大經(jīng)營(yíng)成本,造成資源浪費(fèi)。例如:xx華庭游泳池每次清洗,水量理應(yīng)自然排盡,作業(yè)自如。但目前每次洗清時(shí),池內(nèi)約40多公分的水無(wú)法自然排放,必須用水泵配合才能抽走,這樣,既增加了人工操作的麻煩,在安全方面也受到一定影響。再如,xx、二期車(chē)位配置與住宅數(shù)量不成正比,隨著業(yè)主生活水平的提高,業(yè)主車(chē)輛逐步增多,車(chē)輛停放逐步緊張,長(zhǎng)期如此將會(huì)導(dǎo)致秩序混亂。

2、營(yíng)銷(xiāo)與物管關(guān)系脫節(jié),公司在推銷(xiāo)產(chǎn)品前期,尚未按國(guó)家政策法規(guī)要求制定和簽署《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》等規(guī)范文本。對(duì)業(yè)主入住后出現(xiàn)的亂搭亂建、亂擺亂放、拒交費(fèi)用等行為沒(méi)有明確的書(shū)面依據(jù)約束,這方面尚未引起足夠重視。

3、人力資源配置缺乏科學(xué)性,相關(guān)部門(mén)對(duì)物管隊(duì)伍人員的借調(diào)與共享還沒(méi)有明確計(jì)劃,操作層員工面對(duì)多頭領(lǐng)導(dǎo)遙控,在具體運(yùn)作上,出現(xiàn)了錯(cuò)亂局面,直接影響服務(wù)質(zhì)量。

4、縱橫觀三個(gè)樓盤(pán)物管服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),尚未達(dá)到公司基本要求。例如:xx花園公共區(qū)域死角的清潔衛(wèi)生不到位,樓梯底雜物間各種建筑垃圾依然存在;xx居休閑區(qū)噴泉處瓜果皮殼、紙屑、煙頭及塑膠袋隨地可見(jiàn),噴泉中央石塊四分五裂,池溝污泥沉積,員工廚房門(mén)口及各摩托車(chē)棚下的廢舊雜物處處可見(jiàn);xx華庭的廣場(chǎng)地面、區(qū)內(nèi)噴泉周邊地面、各樓梯入口地面、車(chē)庫(kù)墻面等清潔開(kāi)荒馬虎,水泥渣漬、白涂料漬等斑斑可見(jiàn),接靠會(huì)所鋪面的物件亂擺亂放,占道經(jīng)營(yíng)嚴(yán)重,各門(mén)面招牌大小不一,亂張亂貼處處可見(jiàn);從創(chuàng)藝裝飾部往北面的工商銀行一帶鋪面的環(huán)境衛(wèi)生非常糟糕,在某種程度上,嚴(yán)重影響了小區(qū)良好容貌。

5、綠化管理方面,對(duì)枯枝黃葉修剪無(wú)計(jì)劃進(jìn)行,對(duì)長(zhǎng)短不一的草皮沒(méi)有重視修剪,對(duì)多處殘缺空白、黃土裸露不及時(shí)補(bǔ)種,對(duì)行人踐踏的綠化植物無(wú)標(biāo)識(shí)提示,養(yǎng)護(hù)專(zhuān)業(yè)水平一般。

6、安全管理意識(shí)一般,對(duì)區(qū)內(nèi)各人工湖、溪流及裝修作業(yè)施工現(xiàn)場(chǎng)無(wú)任何安全提示或警告標(biāo)識(shí)。

7、在設(shè)備設(shè)施管理維護(hù)方面,沒(méi)有規(guī)范設(shè)備臺(tái)帳和歷史記錄,所有樓盤(pán)的路燈無(wú)編號(hào)。如:xx花園若干車(chē)庫(kù)門(mén)鎖被人敲壞,門(mén)扇敞開(kāi)無(wú)人重視關(guān)上及維修;泳池機(jī)房無(wú)鎖,房門(mén)經(jīng)常打開(kāi)而無(wú)人重視,進(jìn)入泳池區(qū)的小孩可隨意進(jìn)入機(jī)房捉迷藏,時(shí)刻存在安全隱患。

8、保安隊(duì)伍紀(jì)律散漫,應(yīng)變能力差,崗位工作馬虎應(yīng)付,禮節(jié)禮貌、服務(wù)態(tài)度、方式方法等工作意識(shí)淡薄,整體形象較差,戰(zhàn)斗力弱。如:崗位當(dāng)值隊(duì)員在吃飯時(shí)間出現(xiàn)空崗,引起相關(guān)部門(mén)不滿(mǎn)而投訴;若干隊(duì)員正規(guī)著裝在xx華庭管理處大廳內(nèi)靜坐抽煙;各崗?fù)ぎ?dāng)值保安隊(duì)員對(duì)公司領(lǐng)導(dǎo)、各部門(mén)負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、小區(qū)業(yè)主、參觀看樓顧客進(jìn)進(jìn)出出,不理不睬;對(duì)外來(lái)人員進(jìn)出小區(qū)沒(méi)有監(jiān)控;巡邏保安對(duì)裝修工人不規(guī)范搬運(yùn)材料和倒放垃圾嚴(yán)重影響小區(qū)容貌衛(wèi)生視而不見(jiàn);隊(duì)伍訓(xùn)練著裝款式不統(tǒng)一,整體局面較為混亂,隊(duì)伍建設(shè)有待整頓。

9、在客戶(hù)服務(wù)方面,從熱情待客及工作形象上看,xx華庭管理處前臺(tái)工作可以,xx居和xx花園前臺(tái)待客工作一般。在房屋檔案資料的建立、服務(wù)質(zhì)量體系的.建立(含投拆處理機(jī)制建立)、財(cái)務(wù)收費(fèi)體系的建立,包括日常各種管理規(guī)章建立等基礎(chǔ)工作,尚未形成系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化。尤其在物業(yè)資料管理與財(cái)務(wù)收費(fèi)管理方面,還停留于手工作業(yè)原始方式,工作效率較低。

10、從物業(yè)管理整體隊(duì)伍上看,土氣低落,人員素質(zhì)參差不齊,業(yè)務(wù)培訓(xùn)及績(jī)效考核機(jī)制尚未鋪開(kāi),整體業(yè)務(wù)素質(zhì)較差,專(zhuān)業(yè)水準(zhǔn)較低。尤其是各專(zhuān)業(yè)班組缺乏實(shí)操經(jīng)驗(yàn),加上監(jiān)督力度不足,在管理上出現(xiàn)了較多盲點(diǎn),由于工作權(quán)責(zé)模糊不清等原因,導(dǎo)致了各部門(mén)各自為政的傾向,組織架構(gòu)及崗位架構(gòu)有待調(diào)整。

根據(jù)xx現(xiàn)有物業(yè)管理狀況及存在問(wèn)題,建議以下改善:

1、建立規(guī)范管理體系,實(shí)行有效資源整合。

從公司發(fā)展戰(zhàn)略高度出發(fā),避免低檔次樓盤(pán)服務(wù)牌子接管高檔次樓盤(pán)之嫌,讓xx的牌子有力地推動(dòng)各項(xiàng)目發(fā)展,建議成立“xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司”,在物管全盤(pán)運(yùn)作上,以xx華庭作為人力資源培訓(xùn)和輸出基地,統(tǒng)籌兼顧好各項(xiàng)目業(yè)務(wù)工作,具體整合辦法為:

將現(xiàn)注冊(cè)的“中山市xx居物業(yè)管理有限公司”營(yíng)業(yè)執(zhí)照牌子申報(bào)改為“中山市xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司”,新牌子定位于xx華庭重點(diǎn)項(xiàng)目,申報(bào)注冊(cè)登記下屬項(xiàng)目管理處。即“中山市xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司xx華庭管理處”、“中山市xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司xx居管理處”、“中山市xx物業(yè)管理有限公司xx花園管理處”。今后的項(xiàng)目發(fā)展和命名,按此類(lèi)推。

2、精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu),合理調(diào)配。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目篇十三

下面是小編為大家整理的,供大家參考。

一、基本情況。

我市物業(yè)服務(wù)工作從2000年左右開(kāi)始起步,經(jīng)過(guò)十多年的摸索,從無(wú)到有,從小到大,呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢(shì)頭,物業(yè)服務(wù)的整體水平有了較大提高,對(duì)優(yōu)化人居環(huán)境,提升城市形象,保障人們安居樂(lè)業(yè),維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定起到了重要的作用。

二、工作開(kāi)展情況。

一是加強(qiáng)了制度建設(shè)。根據(jù)國(guó)家和省、荊門(mén)市的有關(guān)規(guī)定,結(jié)合我市實(shí)際,先后制定出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理的實(shí)施意見(jiàn)》、《關(guān)于貫徹落實(shí)《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》的通知》、《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)工作的通知》等制度。通過(guò)具體制度的建立和落實(shí),基本保障了物業(yè)服務(wù)工作的順利開(kāi)展。

二是推行了“菜單式”物業(yè)收費(fèi)服務(wù)模式。重新制定了《住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》,將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容劃分3個(gè)等級(jí)、5個(gè)小項(xiàng),進(jìn)一步細(xì)化服務(wù)內(nèi)容、量化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),讓業(yè)主明明白白交費(fèi),企業(yè)清清楚楚服務(wù),基本做到了業(yè)主期望的“質(zhì)價(jià)相符”。

三是積極開(kāi)展了物業(yè)政策法規(guī)宣傳培訓(xùn)工作。通過(guò)報(bào)刊、專(zhuān)欄等傳統(tǒng)媒體和微信群、視頻等新媒體,采取多種形式向廣大業(yè)主和社會(huì)各界宣傳物業(yè)知識(shí),著力增強(qiáng)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的參與意識(shí),努力贏得社會(huì)方方面面對(duì)物業(yè)服務(wù)工作的理解和支持。通過(guò)集中培訓(xùn)、集體研學(xué),多措并舉,提升從業(yè)人員的思想素質(zhì),提高從業(yè)人員的服務(wù)能力。

三、當(dāng)前存在的主要問(wèn)題。

(一)物業(yè)服務(wù)整體水平不高。我市現(xiàn)有一部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)是建設(shè)單位的附屬企業(yè),僅對(duì)自已開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目小區(qū)提供服務(wù),市場(chǎng)化程度不高。前期物業(yè)建管不分,沒(méi)有形成良好的制約與監(jiān)管體制,企業(yè)缺乏危機(jī)意識(shí),缺乏創(chuàng)新能力。在現(xiàn)有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中,普遍存在從業(yè)人員年齡偏大、素質(zhì)不高,企業(yè)管理不規(guī)范、服務(wù)不到位等問(wèn)題,物業(yè)服務(wù)簡(jiǎn)單粗放,僅限于清掃衛(wèi)生、秩序維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)等低標(biāo)準(zhǔn)、低水平的基礎(chǔ)性服務(wù),難以滿(mǎn)足業(yè)主多樣化的需求,無(wú)法提供更多增值服務(wù),而且有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有簽定物業(yè)服務(wù)合同,沒(méi)有得到業(yè)主的認(rèn)可,造成業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位之間互不信任,矛盾時(shí)有發(fā)生。

(二)物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念滯后。部分業(yè)主對(duì)物業(yè)政策法規(guī)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)及相互間的關(guān)系缺乏了解,對(duì)物業(yè)服務(wù)的社會(huì)性、公共性、有償性認(rèn)識(shí)不足,只顧個(gè)人利益,無(wú)視公共利益,對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作不僅不主動(dòng)支持、配合,反而煽動(dòng)對(duì)抗。少數(shù)業(yè)主有償服務(wù)的觀念淡薄,“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”的意識(shí)還未形成。老舊小區(qū)的業(yè)主思想仍然停留在住福利房的時(shí)代,拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的現(xiàn)象普遍存在。目前,全縣住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)平均收繳費(fèi)率為65%,個(gè)別企業(yè)甚至才只有30%。過(guò)低的收繳率,致使部分物業(yè)企業(yè)入不敷出,只能靠減少服務(wù)、降低標(biāo)準(zhǔn)來(lái)維持正常運(yùn)轉(zhuǎn),造成管理服務(wù)能力低下的惡性循環(huán)。

(三)老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理難度大。我市老舊住宅小區(qū)由于建設(shè)年代較久遠(yuǎn),物業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)條件差,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿介入,即使介入也因條件限制不能正常開(kāi)展工作而退出,加之老舊小區(qū)的業(yè)主絕大多數(shù)屬工薪階層或社會(huì)低收入群體,我市目前也暫未對(duì)這部分住房征收專(zhuān)項(xiàng)維修資金,導(dǎo)致維修、更新和改造的費(fèi)用無(wú)人承擔(dān),造成房屋和小區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備年久失修、道路坑洼不平、衛(wèi)生和治安環(huán)境差,業(yè)主極為不滿(mǎn),反映非常強(qiáng)烈。

(四)開(kāi)發(fā)建設(shè)前期遺留問(wèn)題較多。由于規(guī)劃驗(yàn)收不嚴(yán)格,建設(shè)單位為追求經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)最大化而不管不顧后續(xù)的物業(yè)服務(wù),大部分住宅小區(qū)建成后遺留問(wèn)題較多。比較突出的有建設(shè)單位擅自更改規(guī)劃設(shè)計(jì),如將地面停車(chē)位改為公共綠化帶;違法占用消防通道;不履行房屋保修責(zé)任;私自占有使用小區(qū)共用部位等問(wèn)題,均為今后實(shí)施物業(yè)服務(wù)埋下許多隱患。還有部分小區(qū)內(nèi)無(wú)物業(yè)服務(wù)用房,只有門(mén)房、無(wú)綠化用地、無(wú)摩托車(chē)停車(chē)棚、監(jiān)控安防設(shè)施設(shè)備技術(shù)落后、數(shù)量不足、使用壽命短。老舊小區(qū)公共配套設(shè)施更是嚴(yán)重不足,引發(fā)了許多矛盾和糾紛。

(五)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)組建難,發(fā)揮作用更難。由于業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)參與意識(shí)不強(qiáng),缺乏能勝任的組織者,業(yè)主委員會(huì)的辦公場(chǎng)所、經(jīng)費(fèi)、人員薪酬等得不到落實(shí),社區(qū)居委會(huì)的日常監(jiān)督作用發(fā)揮不到位,導(dǎo)致我市大部分住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立、選舉難困難重重。目前,在64個(gè)實(shí)施物業(yè)服務(wù)的住宅小區(qū)中,成立業(yè)主委員會(huì)的只有20個(gè),業(yè)主的合法權(quán)益無(wú)法得到有效保障,小區(qū)物業(yè)服務(wù)的難度很大。同時(shí),由于業(yè)主委員會(huì)維權(quán)意識(shí)不強(qiáng),運(yùn)行中缺乏必要的監(jiān)督機(jī)制,致使業(yè)主委員會(huì)難以發(fā)揮監(jiān)督和協(xié)調(diào)作用,已成立的業(yè)主委員會(huì)中,大部分名存實(shí)亡。

(六)物業(yè)服務(wù)監(jiān)管體制不夠完善。物業(yè)服務(wù)屬多頭管理,參與部門(mén)較多,但我市目前物業(yè)服務(wù)關(guān)系尚未理順,建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主以及相關(guān)行政主管部門(mén)之間相互依賴(lài),物業(yè)服務(wù)的責(zé)任主體缺位,基層政府組織的綜合協(xié)調(diào)作用并未充分發(fā)揮,工作合力沒(méi)有形成。物業(yè)服務(wù)監(jiān)管機(jī)制尚不健全,行業(yè)監(jiān)管部門(mén)之間缺乏有效溝通,行政監(jiān)管力度不大,導(dǎo)致基層政府、行政主管部門(mén)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間職能與責(zé)任、權(quán)利與。

當(dāng)前隱藏內(nèi)容免費(fèi)查看義務(wù)、管理與服務(wù)“三不清”。最突出表現(xiàn)在部門(mén)執(zhí)法進(jìn)小區(qū)方面。

四、意見(jiàn)和建議。

(一)進(jìn)一步完善規(guī)章制度,規(guī)范管理服務(wù)。

建議荊門(mén)市政府結(jié)合全市近年來(lái)的物業(yè)服務(wù)工作實(shí)際,盡快出臺(tái)關(guān)于加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理的意見(jiàn)辦法,并將車(chē)輛管理納入小區(qū)物業(yè)服務(wù)之中。建立健全行之有效的目標(biāo)考核責(zé)任制和監(jiān)督體系,嚴(yán)格物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)準(zhǔn)入與退出制度。完善競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,鼓勵(lì)和支持有實(shí)力的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強(qiáng),增強(qiáng)行業(yè)的危機(jī)意識(shí),提高行業(yè)整體水平。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議,明確雙方的權(quán)利和義務(wù),增強(qiáng)信息公示力度。住建、城管、規(guī)劃、公安、物價(jià)等行政主管部門(mén)要加大對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等相關(guān)情況實(shí)行動(dòng)態(tài)管理力度,要對(duì)管理水平低、服務(wù)質(zhì)量差、收費(fèi)不規(guī)范、社會(huì)形象差的企業(yè)進(jìn)行清理整頓。進(jìn)一步完善投訴舉報(bào)制度,對(duì)群眾的投訴和舉報(bào),要限時(shí)查處和答復(fù)。大力推廣先進(jìn)地區(qū)的管理經(jīng)驗(yàn),倡導(dǎo)建管分離的物業(yè)服務(wù)模式,強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)隊(duì)伍建設(shè),提升服務(wù)水平、提高管理能力,推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法規(guī)范經(jīng)營(yíng)。

(二)加強(qiáng)源頭治理,夯實(shí)物業(yè)管理基礎(chǔ)。

規(guī)劃和建設(shè)部門(mén)要嚴(yán)格住宅小區(qū)建設(shè)規(guī)劃審批程序和小區(qū)施工建設(shè)監(jiān)管制度,加強(qiáng)對(duì)建設(shè)單位在建工程的監(jiān)管,及時(shí)制止建設(shè)單位私自改擴(kuò)建、縮小綠地面積、簡(jiǎn)化配套設(shè)施等違反規(guī)劃的行為。制定工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)批制度和符合本地實(shí)際的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn),組織相關(guān)部門(mén)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與驗(yàn)收評(píng)定,對(duì)不符合建設(shè)規(guī)劃和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的堅(jiān)決不予驗(yàn)收。

(三)強(qiáng)化業(yè)主大會(huì)制度,充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)作用。

對(duì)符合條件但尚未成立業(yè)主大會(huì)的小區(qū),鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)在同級(jí)黨組織領(lǐng)導(dǎo)和民政部門(mén)指導(dǎo)監(jiān)督下,盡快依法組織和指導(dǎo)召開(kāi)業(yè)主大會(huì),選舉業(yè)主委員會(huì),明確業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù),理順社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系,制定相關(guān)制度,規(guī)范運(yùn)作程序,切實(shí)履行監(jiān)督和協(xié)調(diào)職責(zé)?;鶎诱M織、房管等相關(guān)行政主管部門(mén)要積極支持業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)工作進(jìn)行監(jiān)督,對(duì)違反物業(yè)相關(guān)政策法規(guī),不履行物業(yè)服務(wù)合同的物業(yè)服務(wù)企業(yè),要給予相應(yīng)的處理和整頓,使業(yè)主委員會(huì)真正發(fā)揮監(jiān)督、協(xié)調(diào)作用,推動(dòng)小區(qū)物業(yè)服務(wù)有序發(fā)展。

(四)采取有效措施,加強(qiáng)老舊小區(qū)管理。

要高度重視老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)工作,在基層政府組織的指導(dǎo)下,根據(jù)老舊小區(qū)的實(shí)際情況,對(duì)癥下藥、靶向施策,采取靈活多樣的物業(yè)服務(wù)模式。對(duì)于配套設(shè)施相對(duì)獨(dú)立、較為完善、又有一定規(guī)模的老舊小區(qū),及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì),選舉業(yè)主委員會(huì),公開(kāi)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),開(kāi)展物業(yè)服務(wù)工作。對(duì)不具備物業(yè)服務(wù)條件又無(wú)業(yè)主委員會(huì)的小區(qū),可按照社區(qū)居民自治的原則,由社區(qū)居委會(huì)代表社區(qū)業(yè)主,與房屋和設(shè)施設(shè)備維修、保潔、保安等專(zhuān)業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托管理服務(wù)合同,也可以由社區(qū)居委會(huì)組織社區(qū)下崗失業(yè)人員組成維修、保安、保潔、綠化等隊(duì)伍,進(jìn)行自我管理、自我服務(wù),為廣大業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)安全、文明、和諧的居住環(huán)境。

(五)宣傳引導(dǎo),營(yíng)造良好的物業(yè)管理氛圍。

要深入宣傳《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《湖北省物業(yè)和服務(wù)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律法規(guī),教育引導(dǎo)廣大業(yè)主培養(yǎng)“小區(qū)是我家,愛(ài)護(hù)靠大家”的責(zé)任意識(shí),牢固樹(shù)立物業(yè)服務(wù)的消費(fèi)觀念,理解、支持、配合物業(yè)服務(wù)工作,及時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)的費(fèi)用,自覺(jué)維護(hù)小區(qū)環(huán)境和秩序。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目篇十四

近幾年杭州高速發(fā)展,帶領(lǐng)杭城的老百姓走上富裕道路。半山地處杭州北部的交通樞紐,同時(shí)也扮演者北大廳的重要角色,一直以來(lái)都是以重工業(yè)發(fā)展為主,隨著“低碳、環(huán)保、文明、整潔”的理念不斷深入人心,搬遷關(guān)停各類(lèi)企業(yè)46家,隨著帶來(lái)的各類(lèi)城市管理工作也日漸增多。我們抓城市管理工作,高效能地管理好城市,最終目標(biāo)就是為老百姓提供一個(gè)整潔、優(yōu)美、便捷、高效的工作、生活環(huán)境。因此,我們要樹(shù)立和落實(shí),以人為本,在促進(jìn)發(fā)展中統(tǒng)籌兼顧,以構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)為目標(biāo),把提高城市管理水平和維護(hù)廣大人民群眾的根本利益結(jié)合起來(lái),從思想認(rèn)識(shí)、工作理念上再提高、再優(yōu)化,走依法管理城市的路子,建立城市管理長(zhǎng)效機(jī)制。城市管理工作,應(yīng)該是一項(xiàng)動(dòng)態(tài)管理工作,不能“坐似一張弓,走似一陣風(fēng)”迎接檢查,集中突擊“一陣風(fēng)”的管理辦法,能夠集中解決一些問(wèn)題,但日常管理工作,不能象“一張弓”,要持之以恒.注重長(zhǎng)效管理機(jī)制。

一、要抓宣傳教育,增強(qiáng)市民城管意識(shí)。

城市管理是城市發(fā)展永恒的主題,也是城市形象建設(shè)的中心環(huán)節(jié)。城市管理工作是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程,要統(tǒng)攬全局,從大處著眼,從小處著手,著力解決好城市管理中的突出問(wèn)題。使廣大市民認(rèn)識(shí)到城市是我家,從思想上意識(shí)到其主人翁的作用發(fā)動(dòng)群眾都來(lái)做城市美容師,一起動(dòng)手美化家園,自覺(jué)遵守城市管理規(guī)定,以主人翁的姿態(tài)共同參與城市管理。

二、管理目標(biāo)長(zhǎng)效化和管理服務(wù)高效化。

對(duì)城市重大基礎(chǔ)設(shè)施、市重大工程和招商引資項(xiàng)目,要建立行政審批“綠色通道”。要積極推進(jìn)電子政務(wù),實(shí)行網(wǎng)上審批,降低行政成本,減少企業(yè)負(fù)擔(dān),提高行政效能,同時(shí)嚴(yán)格落實(shí)行政審批失當(dāng)責(zé)任追究制,確保管理服務(wù)規(guī)范化。要建立公開(kāi)、公正、公平的考核獎(jiǎng)懲制度體系,充分發(fā)揮社會(huì)監(jiān)督作用,定期向社會(huì)公布考核情況。通過(guò)強(qiáng)化激勵(lì)和約束機(jī)制,促進(jìn)城市長(zhǎng)效管理目標(biāo)的落實(shí)。

三、改革城市管理方式,推進(jìn)城市管理現(xiàn)代化創(chuàng)新。

現(xiàn)代化的城市,需要現(xiàn)代化的管理。要積極依靠科技進(jìn)步,不斷提高城市管理現(xiàn)代化水平。加強(qiáng)城市管理科技的基礎(chǔ)研究,加快科技成果的轉(zhuǎn)化應(yīng)用步伐,積極引進(jìn)和消化吸收國(guó)內(nèi)外一切先進(jìn)的管理思想、手段和方法。城市管理信息化建設(shè)是當(dāng)前的重點(diǎn),要綜合運(yùn)用各種現(xiàn)代化信息、數(shù)字技術(shù),建立城市管理的數(shù)據(jù)庫(kù),實(shí)現(xiàn)對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施和管理活動(dòng)的實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)與動(dòng)態(tài)控制,提高城市管理效率,增加城市管理工作的科技含量。要學(xué)習(xí)推廣東北京東城區(qū)實(shí)行分網(wǎng)絡(luò)管城市的經(jīng)驗(yàn),實(shí)現(xiàn)城市管理問(wèn)題的精確定位和對(duì)監(jiān)督員的科學(xué)管理。要推行12319等城市公共住處服務(wù)平臺(tái),及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理各類(lèi)問(wèn)題,提高快速反應(yīng)能力,樹(shù)立城市管理品牌。

四、抓隊(duì)伍建設(shè),提高執(zhí)法水平。

城市管理的各項(xiàng)措施,都要通過(guò)管理人員去落實(shí),因此關(guān)鍵在于人。要按照“統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、綜合管理、分工負(fù)責(zé)、協(xié)調(diào)高效”的原則,通過(guò)合理的分工,提高執(zhí)行能力。要堅(jiān)持不懈地抓好城管執(zhí)法隊(duì)伍的思想、紀(jì)律、作風(fēng)整頓,積極推行“陽(yáng)光城管”教育引導(dǎo)城管執(zhí)法人員牢固樹(shù)立正確的權(quán)力觀、地位觀、利益觀,真正做到情為民所系,權(quán)為民所用,利為民所謀。認(rèn)真搞好行政執(zhí)法人員的教育培訓(xùn),以提高其政治素質(zhì)、業(yè)務(wù)素質(zhì)和執(zhí)法水平。加大業(yè)務(wù)考核力度,做到工作有標(biāo)準(zhǔn),作業(yè)有質(zhì)量,檢查有記錄,獎(jiǎng)懲有依據(jù)。進(jìn)一步完善城管行政執(zhí)法機(jī)關(guān)以及執(zhí)法隊(duì)員的檢查監(jiān)督機(jī)制和紀(jì)律約束制度,規(guī)范執(zhí)法行為,自覺(jué)接受監(jiān)督,提高城管行政執(zhí)法隊(duì)伍的依法行政水平。要堅(jiān)持執(zhí)法為民,塑造城管執(zhí)法品牌。

五、加強(qiáng)城市規(guī)劃管理,力戒城市無(wú)序建設(shè)。

對(duì)一個(gè)城市而言,城市規(guī)劃在先,建設(shè)在后;管理在前,經(jīng)營(yíng)在后。城市建設(shè),尤其是城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),主要目的是為城市的企事業(yè)生產(chǎn)和市民生活創(chuàng)造一個(gè)良好的外部環(huán)境,這是城市政府的主要職責(zé)。而城市規(guī)劃是城市建設(shè)的龍頭,科學(xué)、合理、求實(shí)和法制化的城市規(guī)劃及管理,對(duì)城市建設(shè)起著主導(dǎo)作用。城市規(guī)劃管理的好壞,對(duì)于城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要意義。

六、相對(duì)粗放式管理,城市精細(xì)化管理從細(xì)節(jié)入手、精益求精,讓老百姓生活得更舒適、更健康、更方便。

近年來(lái),隨著我縣城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)一步加快,城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強(qiáng),城市面貌有了較大改觀,但一些城市的規(guī)劃建設(shè)與管理服務(wù)水平還比較低,城市建設(shè)缺乏特色,城市功能不夠完善,重建設(shè)、輕管理,重地上、輕地下,重形式、輕內(nèi)容等問(wèn)題還比較突出,臟、亂、差現(xiàn)象還比較嚴(yán)重。今后,我省將從城市市容市貌管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、市政設(shè)施管理、園林綠化建設(shè)和管理、廣場(chǎng)公園綠地管理、建筑工地管理、城市公共交通管理、城市出租車(chē)管理等8個(gè)方面,建立城市精細(xì)化管理長(zhǎng)效機(jī)制。提高城市管理現(xiàn)代化水平,明確市與縣兩級(jí)政府的城建城管職責(zé),理順條塊關(guān)系,完善法規(guī)制度,著眼長(zhǎng)效管理,實(shí)行綜合執(zhí)法,建立健全市、區(qū)、街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))相互銜接、合理分工、規(guī)范高效的城市綜合管理體系。按照“政企分開(kāi)、政事分開(kāi)、事企分開(kāi)、管養(yǎng)分開(kāi)”的要求,深化城市管理體制改革,引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,實(shí)行城市公用事業(yè)建設(shè)和市容環(huán)衛(wèi)公共服務(wù)市場(chǎng)化。加快推進(jìn)社區(qū)建設(shè),理順社區(qū)管理體制確保社區(qū)資源綜合利用,發(fā)揮社區(qū)在城市建設(shè)和管理的基礎(chǔ)作用。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目篇十五

__縣中心小學(xué)是一所縣城所在地的中心小學(xué)。學(xué)?,F(xiàn)有教學(xué)班31個(gè),學(xué)生1199人,其中住校生659人?,F(xiàn)有教師75人,職工25人。學(xué)校現(xiàn)有校長(zhǎng)一名,書(shū)記一名,副校長(zhǎng)兩名,教導(dǎo)主任、德教處主任、總務(wù)主任、辦公室主任、電教辦主任、財(cái)務(wù)主任各一名,各類(lèi)組織機(jī)構(gòu)齊全,職責(zé)明確,四名班子成員分工協(xié)作,有序推進(jìn)學(xué)校整體工作。學(xué)校成立了由教導(dǎo)處主管的教育教學(xué)工作小組,下設(shè)語(yǔ)文、數(shù)學(xué)、藏語(yǔ)、綜合四個(gè)教研組,主抓學(xué)校教學(xué)工作;成立了由德教處主管的德育工作小組,下設(shè)學(xué)生會(huì)和少先大隊(duì),主抓學(xué)校精神文明及校園文化建設(shè),師生政治思想工作,學(xué)生家校聯(lián)系工作;成立了由總務(wù)處主管的總務(wù)后勤工作小組,下設(shè)安衛(wèi)辦、后勤服務(wù)、營(yíng)養(yǎng)餐管理組,主抓學(xué)校安全、后勤、衛(wèi)生、維修、采購(gòu)、營(yíng)養(yǎng)餐供應(yīng)等工作的管理及實(shí)施。

二、學(xué)校管理現(xiàn)狀。

(一)修訂完善各類(lèi)規(guī)章制度,推進(jìn)制度化管理。學(xué)校制定了校長(zhǎng)、班子成員、中層、教研組長(zhǎng)、班主任、科任教師及其他專(zhuān)兼職人員工作職責(zé),做到職責(zé)明確,分工清楚,銜接緊密,不留空擋,體現(xiàn)科學(xué)性、規(guī)范性、公平性、人文性和激勵(lì)性;建立健全教職工學(xué)習(xí)、工作、生活制度,師生請(qǐng)銷(xiāo)假、教學(xué)常規(guī)管理、校本培訓(xùn)、校本教研、集體備課、學(xué)生管理、財(cái)務(wù)管理、門(mén)衛(wèi)管理等制度,完善學(xué)生思想品德評(píng)價(jià)、“校園之星”評(píng)比、教職工綜合考核評(píng)價(jià)辦法等教育教學(xué)考核評(píng)價(jià)辦法,建立健全教代會(huì)、婦聯(lián)等群團(tuán)組織機(jī)構(gòu),充分發(fā)揮民主監(jiān)督和參政議政職能,堅(jiān)持校務(wù)、政務(wù)、財(cái)務(wù)公開(kāi)制度,實(shí)行民主管理,定期召開(kāi)教職工代表大會(huì),妥善解決學(xué)校工作中的熱點(diǎn)、焦點(diǎn)問(wèn)題,充分調(diào)動(dòng)廣大教師的工作積極性。

(二)實(shí)施精細(xì)化管理,促進(jìn)“三風(fēng)”(教風(fēng)、學(xué)風(fēng)、校風(fēng))轉(zhuǎn)變。學(xué)校以辦人民滿(mǎn)意的教育為目標(biāo),不斷規(guī)范辦學(xué)行為,積極實(shí)施精細(xì)管理,全力推動(dòng)教育改革,全面構(gòu)建和諧校園。緊緊圍繞教育教學(xué)質(zhì)量這一中心;突出素質(zhì)教育和校園文化兩個(gè)重點(diǎn);實(shí)施集體備課、課堂教學(xué)、師生評(píng)價(jià)三項(xiàng)改革;加強(qiáng)制度建設(shè)、隊(duì)伍建設(shè)、質(zhì)量建設(shè)、校園文化和學(xué)生教育管理體系五項(xiàng)建設(shè);深入開(kāi)展課改實(shí)驗(yàn)、校本研訓(xùn)、師德師風(fēng)教育、“校園之星”評(píng)比、“平安校園”創(chuàng)建、陽(yáng)光體育六項(xiàng)活動(dòng)。通過(guò)各項(xiàng)活動(dòng)的開(kāi)展,力爭(zhēng)轉(zhuǎn)變教職工思想觀念、教育理念、工作作風(fēng)、教學(xué)方式和學(xué)生行為習(xí)慣、校園三風(fēng)的根本轉(zhuǎn)變。

(三)細(xì)化隊(duì)伍管理,提升師德師能。1、加強(qiáng)師德建設(shè)。加強(qiáng)政治理論學(xué)習(xí)和教師職業(yè)道德教育,積極開(kāi)展師德培訓(xùn)、和師德標(biāo)兵評(píng)選活動(dòng),嚴(yán)格落實(shí)師德百分制量化考核,實(shí)行師德一票否決制。2、建立科學(xué)的教師評(píng)價(jià)機(jī)制。學(xué)校通過(guò)在教職工中廣泛征求意見(jiàn),認(rèn)真修訂了教師工作考核評(píng)價(jià)辦法,建立科學(xué)、合理、公正的教師評(píng)價(jià)機(jī)制,充分調(diào)動(dòng)和激發(fā)廣大教師的工作熱情。3、加強(qiáng)教師培養(yǎng)和培訓(xùn)工作。采用“走出去學(xué),請(qǐng)進(jìn)來(lái)教,坐下來(lái)研”等多種方式積極開(kāi)展教師培訓(xùn),結(jié)合繼續(xù)教育、“國(guó)培計(jì)劃”和網(wǎng)絡(luò)研修等培訓(xùn),積極開(kāi)展“六個(gè)一”活動(dòng),即要求每位教師每學(xué)期讀一本教育專(zhuān)著,參與或主持一個(gè)課題研究,上一節(jié)優(yōu)質(zhì)課,在校報(bào)??l(fā)表一篇作品,寫(xiě)一篇教學(xué)案例,每天進(jìn)行一次自我反思。

(四)化辦學(xué)行為管理,提升學(xué)校規(guī)范化水平。學(xué)校嚴(yán)格規(guī)范辦學(xué),提升學(xué)生綜合素質(zhì)。一是嚴(yán)格開(kāi)齊開(kāi)足上好課程。二是堅(jiān)決執(zhí)行規(guī)定作息時(shí)間。三是嚴(yán)格控制作業(yè)留量,科學(xué)設(shè)計(jì)作業(yè)內(nèi)容,切實(shí)減輕學(xué)生過(guò)重課業(yè)負(fù)擔(dān)。四是積極開(kāi)展陽(yáng)光體育活動(dòng)、興趣小組活動(dòng)、社會(huì)實(shí)踐活動(dòng)及各類(lèi)文藝體育比賽活動(dòng),培養(yǎng)學(xué)生的興趣和特長(zhǎng),切實(shí)增強(qiáng)辦學(xué)的活力和吸引力。五是加強(qiáng)圖書(shū)借閱活動(dòng),把學(xué)生個(gè)體借閱和班級(jí)集體借閱結(jié)合起來(lái),在教室內(nèi)建立圖書(shū)角,鼓勵(lì)學(xué)生多讀書(shū)、讀好書(shū),養(yǎng)成自覺(jué)讀書(shū)的好習(xí)慣,積極創(chuàng)建書(shū)香型、學(xué)習(xí)型校園。

(五)細(xì)化教學(xué)管理,提升教育教學(xué)質(zhì)量。

1、按照新課改理念和要求修訂完善教學(xué)常規(guī)管理制度,并嚴(yán)格執(zhí)行。

2、建立由校長(zhǎng)主管,主管教學(xué)的副校長(zhǎng)具體負(fù)責(zé),教導(dǎo)處具體實(shí)施的教學(xué)管理工作體制,形成“業(yè)務(wù)校長(zhǎng)—教導(dǎo)主任—教研組長(zhǎng)—教師”相互貫通的教學(xué)管理網(wǎng)絡(luò)。

3、加強(qiáng)教學(xué)常規(guī)檢查,采用隨機(jī)抽查和集中檢查相結(jié)合的方式,堅(jiān)持每天巡課,每周找一名教師和一名學(xué)生談話,每月進(jìn)行一次教案、作業(yè)檢查,每學(xué)期進(jìn)行一次教案、作業(yè)展評(píng),推行超前三課備課、教案簽字審批、“問(wèn)題”回查及跟蹤督查制度。

4、落實(shí)校長(zhǎng)帶頭上課、聽(tīng)課、評(píng)課、說(shuō)課制度。校長(zhǎng)和班子成員每學(xué)期聽(tīng)課不少于20節(jié),一般教師不少于15節(jié)。實(shí)行推門(mén)聽(tīng)課、隨機(jī)聽(tīng)課,堅(jiān)持有聽(tīng)必評(píng),有評(píng)必改和回聽(tīng)、回查、回訪制度。實(shí)行“3+3+3”評(píng)課模式,即每節(jié)課至少提出三個(gè)優(yōu)點(diǎn)、三個(gè)不足和三條建議。

5、嚴(yán)把“五個(gè)”關(guān)口,落實(shí)“五字”要求。

一是嚴(yán)把集體備課關(guān),突出一個(gè)“細(xì)”字;。

二是嚴(yán)把課堂教學(xué)關(guān),突出一個(gè)“新”字;三是嚴(yán)把作業(yè)關(guān),突出一個(gè)“精”字;四是嚴(yán)把輔導(dǎo)關(guān),突出一個(gè)“實(shí)”字;五要嚴(yán)把測(cè)試關(guān),突出一個(gè)“效”字。

6、加強(qiáng)校本教研工作,提高教師教科研能力。各學(xué)科教研組堅(jiān)持每周召開(kāi)兩次教研活動(dòng),組織教師開(kāi)展集體備課、課標(biāo)學(xué)習(xí)、專(zhuān)題研討及學(xué)術(shù)沙龍活動(dòng),全面推行“集體+個(gè)人”雙色筆備課法,確立了“研課、備課、上課、說(shuō)課、改課”五環(huán)節(jié)備課模式。堅(jiān)持開(kāi)展教學(xué)基本功大比武、優(yōu)質(zhì)課、優(yōu)秀案例、教研論文評(píng)選等系列活動(dòng)。

(六)細(xì)化評(píng)價(jià)管理,提升學(xué)生綜合素質(zhì)。

1、建立科學(xué)的學(xué)生評(píng)價(jià)機(jī)制。改變單純以考試為手段、以分?jǐn)?shù)為標(biāo)準(zhǔn)的學(xué)生評(píng)價(jià)方式,實(shí)行多元評(píng)價(jià),建立學(xué)生成長(zhǎng)記錄,做好綜合素質(zhì)評(píng)價(jià)。

2、積極開(kāi)展“校園之星”創(chuàng)評(píng)活動(dòng),制定“校園之星”評(píng)選辦法和評(píng)選細(xì)則,把“校園之星”評(píng)選作為學(xué)生評(píng)價(jià)和德育教育的一個(gè)重要載體長(zhǎng)期堅(jiān)持。

3、利用每周升國(guó)旗儀式、校園廣播、黑板報(bào)、宣傳櫥窗等媒介,通過(guò)開(kāi)展主題演講、德育講座、重大節(jié)日慶典、“孝敬父母月”“文明禮貌月”“雷鋒在我心中”“感恩勵(lì)志教育”等德育教育實(shí)踐活動(dòng),對(duì)學(xué)生進(jìn)行“五愛(ài)”教育、社會(huì)主義核心價(jià)值觀教育、理想信念、公民意識(shí)和社會(huì)主義榮辱觀教育、民族精神和時(shí)代精神教育,增強(qiáng)德育工作的針對(duì)性和實(shí)效性。

4、堅(jiān)持課程育人,把德育教育滲透于各門(mén)功課的教學(xué)之中,滲透于教育教學(xué)的各個(gè)環(huán)節(jié),貫穿于學(xué)校教育、家庭教育和社會(huì)教育的各方面;堅(jiān)持家校聯(lián)系制度,定期進(jìn)行家訪、召開(kāi)家長(zhǎng)會(huì)(期中、期末各1次),建立學(xué)校、家庭、社會(huì)三結(jié)合的立體育人網(wǎng)絡(luò)。

5、開(kāi)展主題班會(huì),落實(shí)學(xué)生守則和日常行為規(guī)范,建立班紀(jì)班規(guī)和操行評(píng)分細(xì)則,狠抓行為養(yǎng)成教育,持之以恒的開(kāi)展文明禮儀教育,培養(yǎng)良好的衛(wèi)生、飲食、行為和學(xué)習(xí)習(xí)慣。利用品德社會(huì)課、法制講座、板報(bào)宣傳等形式,加強(qiáng)法制教育,增強(qiáng)學(xué)生法制觀念。

6、通過(guò)開(kāi)展安全知識(shí)問(wèn)答、講座、競(jìng)賽,安全消防疏散演練等活動(dòng),加強(qiáng)安全教育;逐級(jí)簽訂各類(lèi)安全責(zé)任書(shū),堅(jiān)持每天的教師值日、領(lǐng)導(dǎo)值班制度,做好課間教師的巡視、放學(xué)執(zhí)勤和領(lǐng)導(dǎo)巡查工作,建立學(xué)校安全工作預(yù)案和特殊學(xué)生健康檔案,把學(xué)生的生命安全和身體健康放在第一位。7、加強(qiáng)體育藝術(shù)教育。堅(jiān)決落實(shí)“陽(yáng)光體育”,開(kāi)展大課間活動(dòng),確保學(xué)生每天1小時(shí)的課外活動(dòng)時(shí)間。積極舉辦各類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)體育比賽,每年度年召開(kāi)一次運(yùn)動(dòng)會(huì),設(shè)立競(jìng)技運(yùn)動(dòng)和趣味運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目,使全體師生共同參與。

三、存在困難和問(wèn)題。

(一)學(xué)校管理人員數(shù)量不足,精細(xì)化管理落實(shí)不力。學(xué)?,F(xiàn)有31個(gè)班,1199名學(xué)生,僅有4名縣教育局任命的班子成員,并且每名班子成員還擔(dān)任基礎(chǔ)課教學(xué)工作,學(xué)校事務(wù)性工作千頭萬(wàn)緒,對(duì)學(xué)校管理工作分身乏術(shù),一些教育教學(xué)檢查、評(píng)價(jià)工作交由學(xué)校教導(dǎo)處、教研組長(zhǎng)等中層管理人員去做,但是這些中層管理人員老好人思想嚴(yán)重,怕惹人,不能一針見(jiàn)血的指出問(wèn)題,長(zhǎng)期以往,使一些消極怠工、溜號(hào)鉆空的教師有了可趁之機(jī),工作落實(shí)不力。

(二)學(xué)校管理人員工作積極性不高,主動(dòng)性不足。長(zhǎng)期以來(lái),班子成員思想意識(shí)不高,凝聚力不足,不能?chē)?yán)格落實(shí)既定的工作要求,工作開(kāi)展過(guò)程中存在打折扣、搞變通的問(wèn)題,甚至還存在推諉扯皮、推脫等現(xiàn)象,缺乏創(chuàng)新意識(shí),使得好多工作成效不明顯,老好人思想嚴(yán)重,在工作中不敢說(shuō)、不敢管,不能很好地起到帶頭作用,學(xué)校班子成員數(shù)量少,工作壓力大,加之學(xué)校地理位置優(yōu)越,是上級(jí)各類(lèi)檢查必經(jīng)之地,班子成員周末、節(jié)假日經(jīng)常加班加點(diǎn),比其他老師多付出了很多。但是,根據(jù)現(xiàn)行的激勵(lì)機(jī)制,班子成員多做的工作幾乎沒(méi)有任何回報(bào),只能是任勞任怨的奉獻(xiàn),導(dǎo)致學(xué)校班子成員面對(duì)學(xué)校管理工作缺乏積極性,不能主動(dòng)的思考謀劃工作,歸根結(jié)底都是思想上的問(wèn)題。

(三)教師缺乏奉獻(xiàn)精神,思想功利化。老師普遍認(rèn)為自己就是教書(shū)的,備課、上課、批改作業(yè)是自己的份內(nèi)事,其他都是份外事。對(duì)自己有益的事愿意做,對(duì)自己無(wú)益的事想法設(shè)法逃避。多數(shù)老師不愿當(dāng)班主任,不愿承擔(dān)其他兼職工作,遇到迎接檢查的勞動(dòng)、打掃衛(wèi)生、檔案建設(shè)、校園文化建設(shè),上級(jí)安排的精準(zhǔn)扶貧摸底、送教上門(mén)、統(tǒng)計(jì)等工作,都是與自己無(wú)關(guān)的事情,學(xué)校把這些工作分配給老師,老師就一百個(gè)不情愿,然后消極怠工,蒙混過(guò)關(guān),隨便弄個(gè)東西交給班子成員,學(xué)校也沒(méi)有專(zhuān)職人員去做這些事情,最終還得班子成員一一審查修改,比班子成員自己做還費(fèi)力。對(duì)班子成員而言,所有的事情都是份內(nèi)的事,安排給你的你就要負(fù)責(zé)到底,老師干的事情你要干,老師不干的事你也得干,24小時(shí)隨叫隨到,隨時(shí)待命。班子成員有苦無(wú)處訴,老師還會(huì)說(shuō),誰(shuí)叫你是班子成員呢?你干得多就活該。

(四)學(xué)校管理人員思想觀念落后,實(shí)施素質(zhì)教育措施不力。

受社會(huì)大環(huán)境、上級(jí)教育主管部門(mén)評(píng)價(jià)指揮棒和學(xué)校安全嚴(yán)峻形勢(shì)的影響,學(xué)校管理人員普遍認(rèn)為在學(xué)校管理中安全第一,成績(jī)第二,把握了這個(gè)前提,凡是有安全風(fēng)險(xiǎn)的活動(dòng)即使對(duì)學(xué)生再好也可以不開(kāi)展,凡是對(duì)提高學(xué)生成績(jī)無(wú)益的事情能省則省,導(dǎo)致重智育輕德育、重結(jié)果輕過(guò)程、重成績(jī)輕能力的現(xiàn)象依然存在。一些老師在教育教學(xué)過(guò)程中,依然不能做到以學(xué)生發(fā)展為本,只教書(shū),不育人,忽視學(xué)生良好道德品質(zhì)和行為習(xí)慣的培養(yǎng),知法不守法,體罰或變相體罰學(xué)生的現(xiàn)象依然存在。德教處和班主任在開(kāi)展學(xué)生養(yǎng)成習(xí)慣教育和思想品德教育時(shí),工作方式、方法老套、陳舊,存在只要完成任務(wù)就好,不重視教育效果,缺乏如何有效開(kāi)展活動(dòng)的思考和創(chuàng)新,導(dǎo)致年年都在搞,年年沒(méi)提高,年年沒(méi)轉(zhuǎn)變的問(wèn)題,這主要是對(duì)該項(xiàng)工作重要性的認(rèn)識(shí)不夠,育人意識(shí)觀念淡薄導(dǎo)致的。

(五)家長(zhǎng)教育觀念落后,掣肘學(xué)校教育。農(nóng)村學(xué)生家長(zhǎng)普遍文化素質(zhì)偏低,對(duì)學(xué)校教育不僅不能助力,有時(shí)候還會(huì)起反作用。一是家長(zhǎng)對(duì)孩子溺愛(ài)、嬌慣,不注重良好行為習(xí)慣培養(yǎng),部分學(xué)生生活自理能力差、行為習(xí)慣差。有的學(xué)生直到三年級(jí),穿衣、整理學(xué)習(xí)用具還要家長(zhǎng)協(xié)助完成,離開(kāi)了家長(zhǎng),上課時(shí)一會(huì)兒找不見(jiàn)尺子,一會(huì)兒丟了筆;學(xué)校里老師教育學(xué)生不能隨手扔垃圾,見(jiàn)到垃圾要主動(dòng)撿拾,走出校門(mén),接學(xué)生回家的家長(zhǎng)在校門(mén)口、公路上隨地吐痰,扔垃圾,讓學(xué)校教育的成果瞬間化為泡影;二是部分家長(zhǎng)不懂教育,不會(huì)教育孩子。有很多家長(zhǎng)常年在外打工,把孩子留給爺爺奶奶照顧,內(nèi)心又覺(jué)得對(duì)孩子有虧欠,于是想通過(guò)金錢(qián)彌補(bǔ),學(xué)校有60%的學(xué)生每天都有零花錢(qián),學(xué)生用這些錢(qián)在校外的小商店里買(mǎi)辣條等各種小零食、小玩具,盡管老師一再教育學(xué)生那些是三無(wú)食品、垃圾食品,但是屢教不改。有的學(xué)生長(zhǎng)期已形成了上學(xué)前買(mǎi)小零食的習(xí)慣,如果家長(zhǎng)不給零花錢(qián),就哭鬧,家長(zhǎng)的溺愛(ài)造就的壞習(xí)慣讓家長(zhǎng)也束手無(wú)策。有的家長(zhǎng)長(zhǎng)期對(duì)孩子的事情包辦代替,導(dǎo)致學(xué)生在學(xué)習(xí)過(guò)程中動(dòng)作遲緩,跟不上大多數(shù)學(xué)生。三是有的家長(zhǎng)把教育責(zé)任完全推給老師,見(jiàn)到老師就說(shuō):“他老師,你要把我娃抓緊哩?!钡羌议L(zhǎng)自己,對(duì)孩子的表現(xiàn)不聞不問(wèn),認(rèn)為只要讓孩子吃飽穿暖不生病,作為家長(zhǎng)的責(zé)任就盡到了,甚至有的家長(zhǎng)認(rèn)為老師教育學(xué)生,是怕學(xué)生不好好學(xué)習(xí),影響自己的教學(xué)成績(jī),工資獎(jiǎng)金??傊议L(zhǎng)的不作為或反作用,給學(xué)校教育造成很大困擾,我們老師深切體會(huì)到:家長(zhǎng)是需要教育的。

四、下一步工作改進(jìn)措施。

(一)加強(qiáng)教職工思想教育,進(jìn)一步統(tǒng)一思想、提高認(rèn)識(shí)。

利用每周的政治學(xué)習(xí)教育活動(dòng)時(shí)間,組織教師學(xué)習(xí)《中小學(xué)教師職業(yè)道德規(guī)范》,《教師行為準(zhǔn)則》,觀看全國(guó)模范教師、感動(dòng)中國(guó)人物等視頻,要求教師做交流發(fā)言,從中找差距、找不足,探索解決之道,形成人人崇尚模范、爭(zhēng)做模范的良好氛圍;組織教師到條件更為艱苦的偏遠(yuǎn)學(xué)校進(jìn)行學(xué)習(xí)、參觀,讓事實(shí)說(shuō)話,在一定淡化教師盲目攀比、不敢擔(dān)當(dāng)、不愿奉獻(xiàn)的想法,通過(guò)以上方式,讓教師進(jìn)一步認(rèn)清自己的職責(zé)所在,增強(qiáng)大家的奉獻(xiàn)意識(shí)。

(二)加強(qiáng)班主任隊(duì)伍建設(shè)。

進(jìn)一步明確班主任工作,強(qiáng)調(diào)班主任工作的重要性,每月召開(kāi)一次班主任工作會(huì)議,為班主任搭建共同交流、學(xué)習(xí)的平臺(tái),從中查擺問(wèn)題,探討解決辦法,分享好做法、好經(jīng)驗(yàn),從而提升班級(jí)管理效率。

(三)抓班子建設(shè)。

定期組織班子成員召開(kāi)學(xué)習(xí)會(huì),進(jìn)一步提高思想、統(tǒng)一認(rèn)識(shí),對(duì)黨的教育方針、政策要學(xué)深、吃透,領(lǐng)會(huì)上級(jí)部門(mén)的工作要求,同時(shí)要求實(shí)事求是匯報(bào)近期工作開(kāi)展情況,以此督促班子成員真抓實(shí)干。

(四)加強(qiáng)常規(guī)工作的督查力度。

建立常規(guī)工作臺(tái)賬,定期召開(kāi)中層會(huì)議,逐項(xiàng)檢查落實(shí)情況,對(duì)未完成的要當(dāng)面說(shuō)清原因,并保證完成時(shí)限,同時(shí)不定期對(duì)相關(guān)工作進(jìn)行抽查,避免陽(yáng)奉陰違或匯報(bào)不實(shí)的情況發(fā)生。

(五)狠抓教育教學(xué)質(zhì)量。

進(jìn)一步完善教育教學(xué)質(zhì)量提升計(jì)劃,通過(guò)校本研修、校本培訓(xùn)以及走出去、請(qǐng)進(jìn)來(lái)等方式,為教師搭建學(xué)習(xí)、交流的平臺(tái),將教研工作抓細(xì)、抓實(shí)。

(六)強(qiáng)化工作責(zé)任。

進(jìn)一步細(xì)化責(zé)任分工,將工作責(zé)任到人,做到事事有人管,人人有事做的良好氛圍。

(七)完善考核評(píng)價(jià)機(jī)制。

重新推薦、挑選教師代表,定期召開(kāi)教代會(huì),完善教師考核、評(píng)價(jià)機(jī)制,努力營(yíng)造公正、公平的競(jìng)爭(zhēng)氛圍,激發(fā)教師的工作積極性和進(jìn)取心。

(八)凝心聚力,團(tuán)結(jié)一致。

多開(kāi)展有益于教職工身心健康、拼搏進(jìn)取的集體活動(dòng),豐富教職工的業(yè)余生活,讓大家在實(shí)踐活動(dòng)中形成默契,感受到大家庭的溫暖,從而進(jìn)一步凝聚人心、團(tuán)結(jié)協(xié)作。

(九)加強(qiáng)家長(zhǎng)學(xué)校建設(shè)。

定期召開(kāi)家長(zhǎng)培訓(xùn)會(huì),分批次、有針對(duì)性地組織不同類(lèi)型學(xué)生家長(zhǎng)到校進(jìn)行座談,就學(xué)生學(xué)習(xí)、安全、行為習(xí)慣等對(duì)家長(zhǎng)進(jìn)行培訓(xùn)、教育,對(duì)優(yōu)秀家長(zhǎng)要進(jìn)行表彰,邀請(qǐng)其做交流發(fā)言,對(duì)思想意識(shí)觀念淡薄的家長(zhǎng)要進(jìn)行批評(píng)教育,讓廣大家長(zhǎng)掌握教育子女的方法,提高他們的思想認(rèn)識(shí),從而形成家校聯(lián)合、家校共育的良好模式。

五、學(xué)校對(duì)貫徹《標(biāo)準(zhǔn)》的理解和認(rèn)識(shí)。

《義務(wù)教育學(xué)校管理標(biāo)準(zhǔn)》是對(duì)學(xué)校的教育教學(xué)和管理工作提出的具體要求,彰顯“以人為本”的管理理念,為規(guī)范辦學(xué)指明了方向,因此,學(xué)校要根據(jù)《標(biāo)準(zhǔn)》,不斷加強(qiáng)學(xué)校的規(guī)章制度建設(shè),通過(guò)學(xué)校制度化、規(guī)范化的管理和教育,不斷提高教師職業(yè)道德水平和教育教學(xué)能力。在日常教育教學(xué)管理上,以往我們學(xué)校在許多方面的做法是與《標(biāo)準(zhǔn)》相契合的,但要達(dá)到《標(biāo)準(zhǔn)》要求,在現(xiàn)行的實(shí)際教學(xué)工作中還存著一定的缺失、問(wèn)題、困惑和難度,例如我校數(shù)學(xué)、科學(xué)、語(yǔ)文專(zhuān)業(yè)教師缺乏,近年來(lái)各級(jí)組織關(guān)心支持教育,為我校配備了充足的教學(xué)硬件器材,但由于缺乏專(zhuān)業(yè)教師,這些器材的利用率不高。再如在“培養(yǎng)學(xué)生生活本領(lǐng)”方面,由于我校生源絕大部分來(lái)自農(nóng)村,學(xué)生在家中參與種植養(yǎng)殖等活動(dòng)的機(jī)會(huì)非常多,因此學(xué)校為學(xué)生安排的勞動(dòng)實(shí)踐機(jī)會(huì)較少,今后在這些方面要多做工作,培養(yǎng)學(xué)生的勞動(dòng)技能。

總之,貫徹落實(shí)《義務(wù)教育管理標(biāo)準(zhǔn)》,對(duì)于促進(jìn)學(xué)校和諧發(fā)展,教師專(zhuān)業(yè)發(fā)展和學(xué)生全面發(fā)展意義深遠(yuǎn),我們將深入學(xué)習(xí)《標(biāo)準(zhǔn)》要求,結(jié)合本校實(shí)際,制定實(shí)施細(xì)則,通過(guò)提高學(xué)校管理水平,促進(jìn)學(xué)校內(nèi)涵發(fā)展。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目篇十六

為促進(jìn)我區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展、提高群眾幸福指數(shù)、加快推進(jìn)綠色現(xiàn)代平安幸福新金臺(tái)建設(shè)。10月17日,區(qū)政協(xié)社會(huì)事務(wù)委員會(huì)組織部分委員對(duì)我區(qū)物業(yè)管理情況進(jìn)行調(diào)研。調(diào)研組先后深入西關(guān)街道辦事處、陽(yáng)光百翠園、軒苑等居民小區(qū)實(shí)地考察,聽(tīng)取區(qū)住建局和西關(guān)、東風(fēng)路街道辦事處情況介紹,認(rèn)真調(diào)研了我區(qū)物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、面臨的困難,對(duì)提高物業(yè)服務(wù)水平、促進(jìn)物業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提出了意見(jiàn)建議?,F(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下。

一、現(xiàn)狀與特點(diǎn)。

全區(qū)共有社區(qū)51個(gè)(單位型17個(gè)、版塊型34個(gè)),物業(yè)企業(yè)92家,區(qū)內(nèi)注冊(cè)60家(二級(jí)資質(zhì)3家、三級(jí)資質(zhì)52家、暫定5家),實(shí)施專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理小區(qū)173個(gè),物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到70%以上成立主委員會(huì)小區(qū)72個(gè),建成示范小區(qū)26個(gè)(國(guó)家級(jí)1個(gè)、省級(jí)2個(gè)、市級(jí)8個(gè)、區(qū)級(jí)15個(gè))。近年來(lái)我區(qū)不斷創(chuàng)新管理模式,提高服務(wù)質(zhì)量,連續(xù)三年被市上評(píng)為物業(yè)管理工作先進(jìn)單位。

將60個(gè)老舊小區(qū)納入維修整治,爭(zhēng)取援建資金1500萬(wàn)元。先后制定《物業(yè)企業(yè)選聘流程》、《業(yè)主委員會(huì)選舉流程》、《物業(yè)糾紛調(diào)解工作流程》、《物業(yè)企業(yè)備案制度》、《業(yè)主委員會(huì)備案制度》、《物業(yè)管理示范小區(qū)考評(píng)辦法》、《物業(yè)管理監(jiān)督考核實(shí)施辦法》、《優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)評(píng)比辦法》等一系列制度和辦法,將物業(yè)管理工作納入目標(biāo)責(zé)任考核,為全區(qū)物業(yè)日常管理有章可循、依法管理提供依據(jù)。

二是宣傳培訓(xùn),提升服務(wù)能力。采用業(yè)務(wù)知識(shí)集中培訓(xùn)、

人,分兩次邀請(qǐng)省、市物業(yè)管理專(zhuān)家傳授物業(yè)矛盾糾紛調(diào)處經(jīng)驗(yàn)、分享管理工作亮點(diǎn);

連續(xù)兩年采用以獎(jiǎng)代補(bǔ)形式對(duì)鎮(zhèn)街物業(yè)管理工作獎(jiǎng)勵(lì)10萬(wàn)元;

先后調(diào)處蘭寶小區(qū)、豪城天下c區(qū)、團(tuán)結(jié)苑b區(qū)等物業(yè)上訪30余次,處理物業(yè)投訴300多起。

三是成立協(xié)會(huì),引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展。借鑒外地經(jīng)驗(yàn),成立金臺(tái)區(qū)物業(yè)管理協(xié)會(huì),開(kāi)展“手拉手,共創(chuàng)文明城市”活動(dòng)。選出12家優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè),對(duì)其他58家物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行指導(dǎo)幫扶,在物業(yè)企業(yè)間開(kāi)展互幫互學(xué)、超越自我、共同提升活動(dòng),充分發(fā)揮物業(yè)協(xié)會(huì)匯聚行業(yè)智慧、加強(qiáng)行業(yè)自律、展示行業(yè)風(fēng)采、提升行業(yè)形象的功能,發(fā)揮優(yōu)秀物業(yè)管理項(xiàng)目示范效應(yīng),促進(jìn)行業(yè)健康有序發(fā)展。

二、問(wèn)題與原因。

一是管理責(zé)任界定不清。物業(yè)管理是一項(xiàng)綜合系統(tǒng)的管理工作,涉及諸多部門(mén),但由于職能定位與責(zé)任界定不清,使得物業(yè)管理承擔(dān)了很多不該承擔(dān)的公共服務(wù)職能和責(zé)任。如一些業(yè)主把應(yīng)由公安承擔(dān)的治安職能、社區(qū)承擔(dān)的矛盾糾紛調(diào)解職能、水、電、暖等企業(yè)承擔(dān)的經(jīng)營(yíng)職能、開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的建設(shè)質(zhì)量與保修責(zé)任,都誤認(rèn)為是物業(yè)管理應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任,從而造成業(yè)主與物管企業(yè)間的矛盾糾紛。

有的物業(yè)企業(yè)服務(wù)意識(shí)淡薄,重收費(fèi)、輕服務(wù);

有的處理糾紛的方法簡(jiǎn)單生硬,服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)態(tài)度很難使業(yè)主滿(mǎn)意;

有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)巧立名目,多收費(fèi)少服務(wù),質(zhì)價(jià)不符,從業(yè)人員整體素質(zhì)偏低,大多來(lái)自轉(zhuǎn)崗、再就業(yè)人員及農(nóng)村剩余勞動(dòng)力,普遍缺乏物業(yè)管理知識(shí)和周全服務(wù)意識(shí)、職業(yè)道德和專(zhuān)業(yè)技能均難以適應(yīng)工作要求。

《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》落實(shí)力度不夠,存在開(kāi)發(fā)商故意拖過(guò)保修期,綠化供暖配套設(shè)施不完善,管網(wǎng)圖紙資料缺失等問(wèn)題,遺留給業(yè)主和物業(yè),給后期的管理帶來(lái)許多不安全隱患和矛盾糾紛。特別是老舊小區(qū)管理沒(méi)有相關(guān)政策,設(shè)施老化、設(shè)備損壞嚴(yán)重、無(wú)物業(yè)管理用房、無(wú)維修資金、物業(yè)企業(yè)不愿管、業(yè)主不愿交費(fèi)買(mǎi)服務(wù)等問(wèn)題凸顯。

有的缺乏社區(qū)、物業(yè)主管部門(mén)必要的指導(dǎo)和支持,工作進(jìn)展緩慢。從運(yùn)行情況看,不少業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè),沒(méi)有發(fā)揮業(yè)主的橋梁紐帶作用,距真正意義上的自治管理相距甚遠(yuǎn),導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)間出現(xiàn)矛盾糾紛因缺乏溝通渠道而難以妥善解決。

部分業(yè)主素質(zhì)有待提高。90%小區(qū)都存在著拖欠交物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象,個(gè)別業(yè)主還惡意欠費(fèi),既不交物業(yè)管理費(fèi),又將垃圾亂扔亂堆。

三、對(duì)策與建議:

物業(yè)管理雖然起步晚、發(fā)展時(shí)間短,但與百姓生活息息相關(guān),是社會(huì)和諧穩(wěn)定、老百姓幸福安康的體現(xiàn)。

一明晰職責(zé),建立有效的調(diào)處機(jī)制。一要加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商、監(jiān)理方、驗(yàn)收方的監(jiān)管,確保工程按規(guī)劃保質(zhì)保量交付使用,不出現(xiàn)各種隱患。二是寶雞市要盡快出臺(tái)物業(yè)管理方面的規(guī)范性文件,明確物業(yè)服務(wù)企業(yè),業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)、政府管理部門(mén)之間的責(zé)任。三是完善規(guī)劃、公安、物價(jià)、消防、城管、供水、供電、通信網(wǎng)絡(luò)等部門(mén)組成的協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu),促進(jìn)其提高服務(wù)水平。四是區(qū)政府要逐年加大物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的經(jīng)費(fèi)投入,住建局加強(qiáng)物業(yè)協(xié)管員的專(zhuān)人專(zhuān)用,協(xié)管員要包抓社區(qū)和片區(qū),并加大協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作力度。

二示范引領(lǐng),培育物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)。一要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理,規(guī)范物業(yè)服務(wù)流程、服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)行履約保證金制度,公布紅、黑榜,實(shí)行動(dòng)態(tài)考核。要建立企業(yè)信用、年審、評(píng)比制度,促進(jìn)物業(yè)企業(yè)提升服務(wù)水平。二要支持、幫助物業(yè)企業(yè)吸納優(yōu)秀人才,拓寬服務(wù)領(lǐng)域,開(kāi)展有償家政服務(wù),電子商務(wù)配送等業(yè)務(wù),滿(mǎn)足不同層次的服務(wù)需求。三要發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)作用,鼓勵(lì)物業(yè)企業(yè)相互學(xué)習(xí)交流,向一流企業(yè)看齊,企業(yè)間形成比、學(xué)、趕、幫、超氛圍。支持、協(xié)助物業(yè)企業(yè)學(xué)習(xí)外地先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),提升我區(qū)總體服務(wù)水平。四要實(shí)行物業(yè)管理招投標(biāo)制度,建立企業(yè)、物業(yè)公司雙向選擇,公平競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)制。要將物業(yè)企業(yè)的信用情況作為招投標(biāo)、業(yè)主大會(huì)選聘、小區(qū)評(píng)優(yōu)的依據(jù)。

在物業(yè)收費(fèi)方面,實(shí)施基礎(chǔ)型物業(yè)服務(wù)與選擇型物業(yè)服務(wù)相結(jié)合,引導(dǎo)居民按承受能力選擇物業(yè)管理服務(wù)方式。

建立健全業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主委員的工作職責(zé),建立激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制;

業(yè)主委員會(huì)要向業(yè)主做好宣傳、解釋、協(xié)調(diào)工作,發(fā)揮自律作用,團(tuán)結(jié)引導(dǎo)業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項(xiàng)管理制度,按合同約定交納物業(yè)管理費(fèi)用,自覺(jué)支持物業(yè)管理工作。

物業(yè)管理是城市管理的重要組成部分,是新經(jīng)濟(jì)的重要增長(zhǎng)點(diǎn)和提高居民生活品質(zhì)的重要載體,是創(chuàng)建文明城市和衛(wèi)生城市的重要考核依據(jù),在改善居住環(huán)境、促進(jìn)社會(huì)和諧、提高城市品位、提升居民幸福指數(shù)等方面發(fā)揮著積極作用。根據(jù)“不忘初心、牢記使命”主題教育要求,圍繞為民服務(wù)解難題目標(biāo),近期市政府研究室與市物業(yè)事務(wù)中心,組成聯(lián)合調(diào)研組,先后走訪了大江觀邸、家園、頤景園等小區(qū)(圖1),組織市、區(qū)物業(yè)事務(wù)中心主要負(fù)責(zé)人、物業(yè)公司代表、業(yè)主代表召開(kāi)3次座談,并形成調(diào)研報(bào)告。

一、主要成效。

近年來(lái),我市以“規(guī)范物業(yè)管理,構(gòu)建和諧社區(qū)”為目標(biāo),加大物業(yè)管理工作力度,取得了積極進(jìn)展。

(一)行業(yè)規(guī)模快速發(fā)展。隨著國(guó)家新型城鎮(zhèn)化試點(diǎn)建設(shè)不斷推進(jìn),全市城區(qū)面積、人口快速增長(zhǎng),物業(yè)管理市場(chǎng)從無(wú)到有、從不規(guī)范到逐步有序發(fā)展,物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)模逐漸壯大,物業(yè)數(shù)量、服務(wù)水平、從業(yè)人員、服務(wù)覆蓋面快速健康發(fā)展。截至目前,全市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)320多家,從業(yè)人員5萬(wàn)多人,實(shí)施物業(yè)管理的住宅項(xiàng)目1200多個(gè),服務(wù)面積6800多萬(wàn)平方米,物業(yè)管理項(xiàng)目覆蓋率78.3%,居全省前列。

(二)服務(wù)效能日趨加強(qiáng)。近年來(lái),物業(yè)管理行業(yè)推進(jìn)公司化運(yùn)作、品牌化管理,物業(yè)服務(wù)逐漸提升,物業(yè)品質(zhì)不斷增強(qiáng),物業(yè)管理發(fā)展取得長(zhǎng)足進(jìn)步,成為增進(jìn)居民福祉、維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定的重要力量。一是開(kāi)展“服務(wù)質(zhì)量主題年”活動(dòng),有計(jì)劃有步驟地實(shí)施星級(jí)項(xiàng)目創(chuàng)建,樹(shù)立行業(yè)標(biāo)桿。截至目前,全市共申報(bào)創(chuàng)建省級(jí)五星、四星物業(yè)項(xiàng)目20個(gè)。二是抓好典型示范,大力開(kāi)展“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌·幸福**”創(chuàng)新社會(huì)治理系列行動(dòng),積極推進(jìn)無(wú)物業(yè)管理小區(qū)業(yè)主自治,一批老舊小區(qū)舊貌換新顏。三是加強(qiáng)培訓(xùn)規(guī)范,全面推行“三公開(kāi)”制度,督促物業(yè)企業(yè)公開(kāi)服務(wù)價(jià)格、標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容。在全市組織開(kāi)展全方位、專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理培訓(xùn),目前已培訓(xùn)1000多名物業(yè)服務(wù)企業(yè)中層管理人員。

(三)行業(yè)監(jiān)管力度加大。近年來(lái),物業(yè)管理部門(mén)逐漸從事前監(jiān)管向事中事后監(jiān)管轉(zhuǎn)變,監(jiān)管體系基本成型,監(jiān)管框架逐漸完善,為物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。一是完善配套政策,制定了全面推進(jìn)物業(yè)管理工作、物業(yè)服務(wù)重大矛盾糾紛預(yù)防處置等實(shí)施意見(jiàn)和方案,讓物業(yè)管理有章可循。二是機(jī)構(gòu)改革后,各區(qū)成立物業(yè)事務(wù)中心,統(tǒng)籌區(qū)域內(nèi)物業(yè)工作,充實(shí)了人員力量。三是建立物業(yè)糾紛調(diào)處聯(lián)席會(huì)議制度,搭建業(yè)主、物業(yè)與各管理部門(mén)的良性互動(dòng)平臺(tái),今年物業(yè)管理投訴處理及時(shí)率和群眾滿(mǎn)意率均為100%。四是出臺(tái)城區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)施意見(jiàn),對(duì)20個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行物業(yè)收費(fèi)價(jià)格核定,讓業(yè)主真正得實(shí)惠。例如,對(duì)房屋交付后空置半年以上的,物業(yè)服務(wù)費(fèi)僅收70%。

二、存在的主要問(wèn)題及原因。

隨著城市的不斷發(fā)展,人們的關(guān)注點(diǎn)逐漸從“住有所居”的剛性需求提升到“住有宜居”的品質(zhì)追求,物業(yè)管理逐漸成為社會(huì)關(guān)注的熱門(mén)話題,呈現(xiàn)“廣、雜、深”的特點(diǎn)?!皬V”是指物業(yè)管理涉及面廣,與全市居民都密切相關(guān)。據(jù)市長(zhǎng)熱線辦統(tǒng)計(jì),物業(yè)管理受理投訴從**年的1093件增加至**年2030件,**年上半年達(dá)1407件,投訴數(shù)量逐年成倍增長(zhǎng),成為市民投訴的集中領(lǐng)域(圖2)?!半s”是指物業(yè)管理與環(huán)境臟、違章搭建、電梯故障等居民日常生活瑣事密切相關(guān)(圖3)。“深”是指物業(yè)管理表面看是行業(yè)問(wèn)題,深層次是基層社會(huì)治理問(wèn)題。深入分析物業(yè)管理問(wèn)題及產(chǎn)生原因,主要體現(xiàn)在社會(huì)主體、政府治理、市場(chǎng)調(diào)節(jié)等方面。

(一)社會(huì)主體角色錯(cuò)位。物業(yè)管理涉及業(yè)主、業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開(kāi)發(fā)商等多元社會(huì)主體的共治和博弈,利益訴求錯(cuò)綜復(fù)雜、難以統(tǒng)一,“人人為我”的利己觀念大行其道,“我為人人”的良好風(fēng)尚尚未成勢(shì)。部分開(kāi)發(fā)商,只管賣(mài)房不管售后,為追求利益最大化,不惜損害業(yè)主利益,大打“甩手牌”。在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之初,以成立項(xiàng)目公司的形式進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),項(xiàng)目竣工交付后,將公司注銷(xiāo),導(dǎo)致購(gòu)房戶(hù)無(wú)法依法維權(quán),比如海德堡項(xiàng)目。在建設(shè)過(guò)程中,通過(guò)壓低施工價(jià)格、偷工減料、層層轉(zhuǎn)包等方式壓縮建設(shè)成本,導(dǎo)致不能按期交房和房屋質(zhì)量問(wèn)題,比如城建檀香山、奧園廣場(chǎng)、京鷹華府等項(xiàng)目。在出現(xiàn)問(wèn)題后,有的開(kāi)發(fā)商與后期物業(yè)公司互相推諉,物業(yè)維修資金申請(qǐng)程序繁瑣、業(yè)主意見(jiàn)難以統(tǒng)一,使得質(zhì)量問(wèn)題無(wú)法及時(shí)解決,矛盾糾紛愈演愈烈。在銷(xiāo)售過(guò)程中,有的開(kāi)發(fā)商為盡快售出車(chē)位、回籠資金,違規(guī)將車(chē)庫(kù)出售給小區(qū)外人員,或以只售不租、提高停車(chē)費(fèi)等方式,迫使業(yè)主購(gòu)買(mǎi)車(chē)位,造成小區(qū)停車(chē)難、停車(chē)貴。比如,頤景園等小區(qū)。有的開(kāi)發(fā)商前期物業(yè)用較低物業(yè)費(fèi)和較高服務(wù)品質(zhì)吸引住戶(hù)入住,銷(xiāo)售結(jié)束后物業(yè)服務(wù)質(zhì)量顯著下滑。部分物業(yè)服務(wù)企業(yè),奉行盈利為中心的經(jīng)營(yíng)理念,而不是以服務(wù)業(yè)主為中心。在承接物業(yè)項(xiàng)目前,為了承接開(kāi)發(fā)商物業(yè)項(xiàng)目,對(duì)建設(shè)質(zhì)量問(wèn)題“睜只眼閉只眼”,未嚴(yán)格進(jìn)行承接查驗(yàn)。有的以低于成本價(jià)格招投標(biāo),進(jìn)行惡性競(jìng)爭(zhēng)。在承接物業(yè)項(xiàng)目后,為了保住利潤(rùn),降低服務(wù)質(zhì)量,壓縮人員成本,服務(wù)項(xiàng)目少、標(biāo)準(zhǔn)低。有的以“摞挑子不干”來(lái)脅迫業(yè)主追加費(fèi)用,甚至直接“棄盤(pán)”。有的與業(yè)主爭(zhēng)利,收費(fèi)不規(guī)范、占用公用區(qū)域、侵占共用營(yíng)收、違規(guī)催繳物業(yè)費(fèi)等。比如,家園小區(qū)等項(xiàng)目。部分業(yè)委會(huì)成員,奉獻(xiàn)意識(shí)、責(zé)任意識(shí)較弱,不作為、亂作為、慢作為。有的把業(yè)委會(huì)當(dāng)做“法外之地”,牟取不正當(dāng)利益,甚至與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)形成利益同盟,損害業(yè)主合法權(quán)益。比如,侵吞隱瞞廣告費(fèi)、臨時(shí)停車(chē)費(fèi)等公共營(yíng)收,長(zhǎng)期不公開(kāi)收支賬目,公款私用,提高物業(yè)費(fèi)、停車(chē)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),等等。部分業(yè)主,主人翁意識(shí)不強(qiáng),對(duì)公共決策、業(yè)主自治漠不關(guān)心。**年,全市共成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)328個(gè),約占小區(qū)總數(shù)的23%。有的業(yè)主公共道德缺失,以鄰為壑、損人利已,“各掃門(mén)前雪、不管他人瓦上霜”,甚至違規(guī)裝修、搭建、停車(chē)、破壞公物。有的業(yè)主特別是“三供一業(yè)”職工習(xí)慣行政管房、福利管房,缺乏物業(yè)繳費(fèi)意識(shí),搭便車(chē)時(shí)有發(fā)生。

(二)行政監(jiān)管缺位。國(guó)務(wù)院于**年和**年分別取消物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理制度和從業(yè)人員持證上崗制度,“零門(mén)檻”入行引發(fā)企業(yè)數(shù)量激增,增加了行業(yè)規(guī)模,但事中事后監(jiān)管沒(méi)有跟上。究其原因,主要是:法規(guī)建設(shè)滯后。近年來(lái),城市居民人口較快增長(zhǎng),物業(yè)管理發(fā)生了很多新變化。但《**市物業(yè)管理辦法》于**年2月30日開(kāi)始施行,距今已有8年之久?!逗鲜∥飿I(yè)管理?xiàng)l例》于**年1月1日開(kāi)始實(shí)施,我市尚未因地制宜出臺(tái)實(shí)施細(xì)則和配套辦法。管理體制不順。物業(yè)監(jiān)督管理權(quán)主要集中在市級(jí)物業(yè)管理部門(mén),區(qū)物業(yè)管理部門(mén)監(jiān)管手段匱乏。住建、規(guī)劃、城管執(zhí)法等部門(mén)聯(lián)合執(zhí)法時(shí),執(zhí)法環(huán)節(jié)難以有效銜接,出現(xiàn)了“形聯(lián)實(shí)不聯(lián)”的現(xiàn)象。考核機(jī)制缺失,未對(duì)區(qū)物業(yè)管理部門(mén)、各部門(mén)進(jìn)行考核有效獎(jiǎng)懲。矛盾調(diào)處機(jī)制不健全。當(dāng)前,物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處主要依靠市區(qū)物業(yè)管理部門(mén),街道、社區(qū)缺乏必要的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)、人員和執(zhí)法手段,屬地責(zé)任難落實(shí),矛盾無(wú)法有效化解在基層。目前,僅有石峰區(qū)在每個(gè)街道辦事處配備了1名正式物業(yè)管理專(zhuān)干。支持力度不夠。我市財(cái)政對(duì)物業(yè)管理投入較低,重建設(shè)、輕管理,對(duì)城市規(guī)劃、建設(shè)、管理缺乏一體化認(rèn)識(shí)。政府對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展關(guān)注度偏低,對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)扶持政策較少。

(三)市場(chǎng)調(diào)節(jié)失位。市場(chǎng)主體不成熟,優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)機(jī)制尚未建立。主要原因是:共有部位產(chǎn)權(quán)不明晰。小區(qū)業(yè)主共有部分權(quán)屬處于模糊狀態(tài),不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)也難對(duì)共有部分進(jìn)行全面產(chǎn)權(quán)登記。部分物業(yè)公司從開(kāi)發(fā)商手中承接并管理物業(yè)小區(qū),通過(guò)出租車(chē)位和架空層、經(jīng)營(yíng)配套設(shè)施和電梯廣告等謀取利益,拋開(kāi)業(yè)主進(jìn)行單方面商業(yè)化運(yùn)作。誠(chéng)信體系有待完善。行業(yè)信用評(píng)價(jià)體系缺失,信用信息平臺(tái)的建設(shè)滯后,尚未形成“守信走遍天下、失信寸步難行”的信用環(huán)境,導(dǎo)致行業(yè)魚(yú)龍混雜、劣幣驅(qū)逐良幣,降低了物業(yè)行業(yè)整體服務(wù)質(zhì)量。價(jià)格調(diào)節(jié)機(jī)制失靈。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)尚未監(jiān)測(cè)并定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目成本信息和計(jì)價(jià)規(guī)則,業(yè)主在協(xié)商物業(yè)服務(wù)費(fèi)用時(shí)沒(méi)有參考依據(jù)。物業(yè)管理費(fèi)低而停車(chē)費(fèi)過(guò)高,導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)陷入低質(zhì)劣價(jià)惡性循環(huán),嚴(yán)重?fù)p傷了業(yè)主的獲得感、滿(mǎn)足感和幸福感。

三、對(duì)策建議。

(一)建章立制,構(gòu)建條塊結(jié)合、齊抓共管的責(zé)任體系。通過(guò)加大法規(guī)修訂、監(jiān)督考核、財(cái)政投入等工作力度,推動(dòng)物業(yè)管理權(quán)力下放、監(jiān)管重心下移,構(gòu)建市、區(qū)、街道、社區(qū)四級(jí)物業(yè)監(jiān)管責(zé)任體系。一是完善法規(guī)政策。結(jié)合**實(shí)際,盡快制定適應(yīng)我市發(fā)展新要求、內(nèi)容更完善、操作性更強(qiáng)的物業(yè)管理?xiàng)l例,進(jìn)一步對(duì)市區(qū)物業(yè)管理部門(mén)、職能部門(mén)、社區(qū)、街道等單位的權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行明確,進(jìn)一步對(duì)小區(qū)車(chē)位出租、綠地保護(hù)、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等共性問(wèn)題作出詳盡規(guī)定,讓物業(yè)管理有法可依、有章可循。二是為區(qū)物業(yè)管理部門(mén)賦能。進(jìn)一步梳理物業(yè)行業(yè)監(jiān)管事項(xiàng),逐步將物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理、職業(yè)經(jīng)理人管理、前期物業(yè)招投標(biāo)管理、新建承接現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)管理、物業(yè)企業(yè)日常動(dòng)態(tài)監(jiān)管等市級(jí)監(jiān)管事項(xiàng)下放到各區(qū),增強(qiáng)基層物業(yè)管理監(jiān)管能力。三是提升社區(qū)街道物業(yè)管理能力。充分發(fā)揮街道辦事處和社區(qū)在物業(yè)管理中的基礎(chǔ)作用,通過(guò)建立聯(lián)席會(huì)議制度、配備物業(yè)管理專(zhuān)干、設(shè)立物業(yè)服務(wù)管理工作站等方式,落實(shí)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理屬地責(zé)任,把物業(yè)管理中的矛盾糾紛化解在基層。四是強(qiáng)化部門(mén)協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)。按照“誰(shuí)主管、誰(shuí)負(fù)責(zé)”要求,進(jìn)一步明確各類(lèi)管理執(zhí)法事項(xiàng)的主管部門(mén)、業(yè)務(wù)流程、咨詢(xún)投訴方式等,落實(shí)“管理進(jìn)小區(qū)、執(zhí)法進(jìn)小區(qū)”。五是加大監(jiān)督考核力度。將小區(qū)建設(shè)管理納入城市綜合治理體系,推進(jìn)平安建設(shè)、小區(qū)文明創(chuàng)建、小區(qū)環(huán)境整治等社會(huì)綜合治理工作,建立考核辦法及細(xì)則,培育更多的示范小區(qū)、文明小區(qū)。將物業(yè)監(jiān)管工作納入相關(guān)職能部門(mén)和街道辦事處、小區(qū)居委會(huì)工作目標(biāo)考核范圍,進(jìn)一步調(diào)動(dòng)部門(mén)、街鎮(zhèn)、社區(qū)的工作積極性。六是加大物業(yè)管理投入。按照事權(quán)與財(cái)權(quán)相匹配的原則,市、縣(市)區(qū)財(cái)政每年配套安排專(zhuān)項(xiàng)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi),納入年度財(cái)政預(yù)算并建立常態(tài)增長(zhǎng)機(jī)制,用于行業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、老舊小區(qū)提質(zhì)改造、社區(qū)(村)物業(yè)監(jiān)管、物業(yè)服務(wù)企業(yè)獎(jiǎng)勵(lì)、業(yè)委會(huì)培訓(xùn)、智慧物業(yè)建設(shè)和物業(yè)管理行業(yè)誠(chéng)信建設(shè)等工作。

(二)創(chuàng)新方式,構(gòu)建誠(chéng)信規(guī)范、公平高效的市場(chǎng)監(jiān)管體系。既要堅(jiān)持用優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)機(jī)制促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展,又要通過(guò)建設(shè)信用評(píng)價(jià)、信息公開(kāi)、產(chǎn)權(quán)明晰、價(jià)格調(diào)節(jié)等機(jī)制,更好發(fā)揮政府作用,彌補(bǔ)市場(chǎng)失靈。一是加強(qiáng)信用體系建設(shè),提高準(zhǔn)入門(mén)檻。制定行業(yè)信用體系建設(shè)規(guī)劃,研究制定信用法規(guī)、配套政策和標(biāo)準(zhǔn),完善信用評(píng)價(jià)、紅黑名單、聯(lián)合獎(jiǎng)懲等配套制度,推動(dòng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用體系建設(shè)。加大企業(yè)失信懲戒力度,將評(píng)定結(jié)果與物業(yè)項(xiàng)目評(píng)優(yōu)和招投標(biāo)等結(jié)合使用,促使物業(yè)服務(wù)企業(yè)重視信用、善用信用、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng),實(shí)現(xiàn)公平競(jìng)爭(zhēng)、優(yōu)勝劣汰。二是建設(shè)統(tǒng)一信息平臺(tái),促進(jìn)信息公開(kāi)。依托“智慧**”建設(shè),加強(qiáng)物業(yè)管理信息化、一體化平臺(tái)建設(shè),從根本上解決監(jiān)管難、處理難、評(píng)價(jià)難等難點(diǎn)、痛點(diǎn)。按照“先易后難”的方式,分步上線業(yè)主繳費(fèi)、投票表決、滿(mǎn)意度評(píng)測(cè)、問(wèn)題反映、可視化監(jiān)管等功能。三是嚴(yán)格執(zhí)行承接查驗(yàn)制度,推動(dòng)關(guān)口前移。為防范開(kāi)放商在前期建設(shè)中存在遺留問(wèn)題,全面實(shí)施前期物業(yè)承接現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)制度,依法處罰未經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)擅自交付的行為。對(duì)已經(jīng)存在建設(shè)問(wèn)題的老舊小區(qū),責(zé)任部門(mén)要集中會(huì)診,敢于擔(dān)當(dāng),切實(shí)把房屋滲漏、配套不齊、領(lǐng)證難等遺留問(wèn)題解決到位。四是完善價(jià)格調(diào)節(jié)機(jī)制,防止惡性競(jìng)爭(zhēng)。綜合考慮行業(yè)平均成本、物價(jià)變動(dòng)等因素,實(shí)施分級(jí)定價(jià),每?jī)赡暾{(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度,盡快形成“以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定”的收費(fèi)體系。進(jìn)一步完善物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),對(duì)停車(chē)收費(fèi)分類(lèi)劃?rùn)n,出臺(tái)最高限價(jià)政策,切實(shí)決停車(chē)難、停車(chē)貴問(wèn)題。

(三)共建共享,構(gòu)建政府搭臺(tái)、居民自治的基層治理體系。將物業(yè)管理作為加強(qiáng)基層社會(huì)治理的主要突破口,推動(dòng)社會(huì)治理重心向基層下移,實(shí)現(xiàn)政府治理和居民自治良性互動(dòng),打造共建共治共享的社會(huì)治理格局。一是培育自治能力和組織,讓業(yè)主的事業(yè)主辦。加強(qiáng)輿論引導(dǎo),依托新聞媒體、新媒體,加大對(duì)業(yè)主自治、物業(yè)管理法律法規(guī)的宣傳力度,增強(qiáng)廣大業(yè)主公共責(zé)任意識(shí)、小區(qū)管理意識(shí)和民主監(jiān)督意識(shí)。加強(qiáng)業(yè)委會(huì)建設(shè),由街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、社區(qū)(村)依法依規(guī)組織好業(yè)主大會(huì)的產(chǎn)生,全面推進(jìn)住宅小區(qū)業(yè)委會(huì)成立、改選、換屆工作,優(yōu)先選舉中共黨員、“兩代表一委員”、民主黨派等人士為業(yè)委會(huì)成員。規(guī)范業(yè)委會(huì)行為,積極開(kāi)展業(yè)委會(huì)組建和運(yùn)行方面業(yè)務(wù)培訓(xùn),提高業(yè)委會(huì)成員的思想素質(zhì)和專(zhuān)業(yè)水平。加強(qiáng)業(yè)委會(huì)監(jiān)督,各小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主監(jiān)督委員會(huì),加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)管和審計(jì),每季度公示經(jīng)費(fèi)收支,換屆時(shí)進(jìn)行第三方審計(jì),主動(dòng)接受業(yè)主監(jiān)督質(zhì)詢(xún)。二是明晰共有物業(yè)產(chǎn)權(quán),讓業(yè)主權(quán)益得到保障。進(jìn)一步明確共有物業(yè)的范圍、管理方式,全面實(shí)施產(chǎn)權(quán)登記。共有物業(yè)的收益歸全體業(yè)主所有,必須存入共有資金賬戶(hù),由業(yè)主或業(yè)主大會(huì)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容向物業(yè)公司支付物業(yè)服務(wù)費(fèi),從源頭上減少物業(yè)糾紛。比如,以車(chē)位車(chē)庫(kù)產(chǎn)權(quán)界定為例,計(jì)入業(yè)主公攤面積的車(chē)位車(chē)庫(kù)產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬全體業(yè)主所有,人防工程改造車(chē)庫(kù)按照“誰(shuí)投資誰(shuí)受益”明確使用和收益權(quán)利,開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)出售。建議上級(jí)立法機(jī)構(gòu)進(jìn)一步完善法律法規(guī)對(duì)車(chē)位車(chē)庫(kù)的產(chǎn)權(quán)界定,制定確權(quán)的主體、依據(jù)及程序,確定車(chē)位、車(chē)庫(kù)最終產(chǎn)權(quán)歸屬規(guī)則。三是暢通應(yīng)急維修渠道,讓業(yè)主急事特辦快辦。進(jìn)一步簡(jiǎn)化專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用審批條件和程序,探索建立緊急使用“綠色通道”和“緊急救助基金”,由社區(qū)(村)、業(yè)委會(huì)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同組織搶修。比如,探索推行電梯運(yùn)行保險(xiǎn)、電梯安全責(zé)任險(xiǎn),建立電梯故障“快處快修”機(jī)制。四是完善問(wèn)題調(diào)處機(jī)制,讓業(yè)主糾紛依法化解。建立高效的物業(yè)管理投訴受理和快速處理調(diào)解制度,注重依法解決物業(yè)糾紛,通過(guò)開(kāi)通司法審判綠色通道、設(shè)立物業(yè)管理巡回法庭、建立人民調(diào)解委員會(huì)等方式,促進(jìn)業(yè)主自治調(diào)解、人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解銜接互動(dòng)。

六月上旬,區(qū)政協(xié)組成調(diào)研組,就我區(qū)老舊小區(qū)改造提升和物業(yè)管理工作進(jìn)行了專(zhuān)題調(diào)研,在了解基本情況,查找存在問(wèn)題的基礎(chǔ)上提出了對(duì)策建議。

一、基本情況。

目前全區(qū)共有居民住宅小區(qū)483個(gè),其中由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的有128個(gè),由單位自管或社區(qū)代管的有264個(gè),由業(yè)主自管或無(wú)人管理的有91個(gè)。這些小區(qū)大部分建成于上世紀(jì)八九十年代,大多為6層左右的高密度住宅或零散的獨(dú)樓獨(dú)院,由于當(dāng)時(shí)規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)低,普遍存在著小區(qū)的基礎(chǔ)和配套設(shè)施差、管線老化、管理不到位和安全隱患等問(wèn)題。就連一些近年來(lái)新建的住宅小區(qū),也大都存在配套設(shè)施缺失和物業(yè)管理服務(wù)不到位的問(wèn)題,引起矛盾糾紛頻發(fā),成為我區(qū)上訪率居高的一個(gè)重要方面原因。近年來(lái),5個(gè)街道辦事處所轄區(qū)域都不同程度的出現(xiàn)過(guò)因住宅小區(qū)管理引起的堵門(mén)堵路越級(jí)上訪等影響較大的事件。老舊小區(qū)問(wèn)題的協(xié)調(diào)處理和物業(yè)管理工作已成為街道辦事處日常工作量最大,牽扯精力最多的一項(xiàng)重要工作,也是擺在各級(jí)政府面前繞不過(guò)去的一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

**年以來(lái),各級(jí)已逐步認(rèn)識(shí)到居民住宅小區(qū)和物業(yè)管理方面存在問(wèn)題的普遍性和一些突出問(wèn)題的嚴(yán)重性,逐步推進(jìn)老舊小區(qū)改造提升,進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作。去年我區(qū)完成了金陵新村等7個(gè)老舊小區(qū)的改造提升,今年區(qū)政府又安排對(duì)解放新村等8個(gè)老舊小區(qū)的改造提升,全區(qū)健全了區(qū)、街、社區(qū)三級(jí)物業(yè)管理平臺(tái),各街辦普遍建立起了“兩站一中心”(物業(yè)投訴調(diào)解工作站、物業(yè)維修服務(wù)站、物業(yè)服務(wù)中心)工作機(jī)構(gòu)和一些管理制度。目前全區(qū)擁有鋼管廠國(guó)家級(jí)示范小區(qū)1個(gè),省級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)3個(gè),市級(jí)優(yōu)秀示范小區(qū)16個(gè)。橋南街道辦事處在物業(yè)管理工作方面先后探索制定出《街道物業(yè)管理工作實(shí)施意見(jiàn)》、《街道物業(yè)服務(wù)企業(yè)量化考核辦法》、《街道首屆業(yè)主大會(huì)工作流程》和《街道業(yè)主委員會(huì)換屆指導(dǎo)流程》等管理辦法,為全區(qū)加強(qiáng)物業(yè)管理探索了路子。

但隨著我市城市建設(shè)東擴(kuò)南移戰(zhàn)略的實(shí)施,加之我區(qū)建區(qū)時(shí)間相對(duì)較早,主城區(qū)領(lǐng)先全市的優(yōu)勢(shì)將逐漸退去,老城區(qū)的缺陷將逐步顯露,居民小區(qū),特別是老舊小區(qū)管理方面的問(wèn)題和矛盾將會(huì)不斷出現(xiàn),物業(yè)服務(wù)和管理工作仍處于低水平、粗放型和起步探索階段,我們必須面對(duì)這個(gè)現(xiàn)狀,不斷加強(qiáng)老舊小區(qū)改造提升,健全完善物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制。

二、存在的問(wèn)題。

1、老舊小區(qū)存在問(wèn)題多,管理難度大。老舊小區(qū)在我區(qū)住宅小區(qū)中占比較大,且居住的大多是工薪階層的退休老人和低收入群體。這些老舊小區(qū)的樓房大多是上世紀(jì)我國(guó)迎來(lái)改革開(kāi)放第一輪建設(shè)高潮時(shí)以單位自籌或集資等形式建起來(lái)的,由于受資金、技術(shù)、設(shè)計(jì)等因素制約,加之當(dāng)時(shí)沒(méi)有強(qiáng)制性建設(shè)規(guī)范。所以樓房本身的建設(shè)質(zhì)量不高,集中供暖、供氣和小區(qū)的配套設(shè)施大多缺失。房屋無(wú)維修基金。如姜譚辦事處轄區(qū)的鐵路南站30戶(hù)的棚戶(hù)區(qū),現(xiàn)仍為幾十年前的土壞房,存在諸多安全隱患。

道路不平、路燈不明和環(huán)境臟亂差無(wú)人管理;

各類(lèi)管線老化,供電供水損耗大,時(shí)常發(fā)生停水?dāng)嚯姡?/p>

業(yè)主習(xí)慣于單位無(wú)償提供的物業(yè)服務(wù),“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”的意識(shí)不強(qiáng),物業(yè)管理收費(fèi)難。如國(guó)道巷小區(qū)業(yè)主欠費(fèi)嚴(yán)重,導(dǎo)致物業(yè)公司虧損撤離,無(wú)奈之下辦事處組織工作人員上門(mén)收繳物業(yè)管理等各種欠費(fèi)。其它老舊小區(qū)業(yè)主拖欠各類(lèi)費(fèi)用,造成物業(yè)公司留不住,長(zhǎng)期處于無(wú)物業(yè)狀態(tài)的問(wèn)題普遍存在。

有的對(duì)停車(chē)位等公共收益自行定價(jià),漫天要價(jià);

有的不走程序,單方面提高物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),如綠城逸水苑小區(qū),物業(yè)公司違反與業(yè)主簽訂的合同,擅自提高小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)和車(chē)位費(fèi),引起矛盾,形成上訪,被寶雞電視臺(tái)百姓問(wèn)政欄目暴光。六是物業(yè)公司更換頻繁,產(chǎn)生問(wèn)題多。有的物業(yè)企業(yè)因經(jīng)營(yíng)虧損,擅自撤離,形成小區(qū)管理空檔,且不能及時(shí)移交相關(guān)資料和手續(xù),甚至把收取居民的水電費(fèi)卷款帶走,最終導(dǎo)致對(duì)簿公堂。有的因服務(wù)不到位被業(yè)主罷免后,懶著不走,和新進(jìn)入小區(qū)的物業(yè)公司形成對(duì)峙,制造小區(qū)管理混亂。

3、開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題多,矛盾糾紛頻發(fā)。近年來(lái)隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展,我區(qū)開(kāi)發(fā)出不少新的商品房居民小區(qū)。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)追求經(jīng)濟(jì)利益最大化,加之監(jiān)管不力,導(dǎo)致部分房地產(chǎn)企業(yè)隨意變更規(guī)劃,占用公共預(yù)留區(qū)域,改變公共設(shè)施用圖,造成小區(qū)環(huán)境不達(dá)標(biāo)、配套設(shè)施不完善、房屋及附屬設(shè)備質(zhì)量差等問(wèn)題普遍存在。有的開(kāi)發(fā)企業(yè)拖欠水、電、氣、暖等公共設(shè)施費(fèi)用,有的未及時(shí)履行房屋質(zhì)量保修責(zé)任,有的不按合同約定期限辦理房產(chǎn)證,有的房屋面積縮水公攤增加,有的直接把問(wèn)題甩給前期物業(yè)管理,造成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開(kāi)發(fā)商、業(yè)主之間矛盾糾紛頻發(fā),且難以解決,由此引發(fā)群體性上訪和過(guò)激行為發(fā)生。如金陵辦事處出現(xiàn)的物業(yè)糾紛矛盾中,近70%源于開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題。世紀(jì)花園、星河灣等小區(qū)因電梯維修、地下車(chē)庫(kù)歸屬、物業(yè)管理用房、綠化供熱等矛盾糾紛,都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)遺留的深層次問(wèn)題。

4、業(yè)主委員會(huì)建設(shè)亟待規(guī)范。一是業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立難。大多數(shù)業(yè)主對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的成立抱有無(wú)所謂的態(tài)度,不愿意參與“兩會(huì)”的選舉和被選舉,從而影響“兩會(huì)”的成立。二是業(yè)主委員會(huì)正常運(yùn)行困難。業(yè)主委員會(huì)成員大都沒(méi)有津貼報(bào)酬,人員辦公場(chǎng)所緊張,辦公經(jīng)費(fèi)緊缺,成員大都工作積極性不高,遇到難題撂挑子不干的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生,業(yè)主委員會(huì)的維權(quán)、監(jiān)督和協(xié)調(diào)作用得不到發(fā)揮。三是業(yè)主委員會(huì)監(jiān)管困難。業(yè)主委員會(huì)是一個(gè)自治性的群眾組織,機(jī)構(gòu)松散,沒(méi)有上級(jí)主管部門(mén),沒(méi)有明確具體的權(quán)力和責(zé)任以及與之相對(duì)應(yīng)的獎(jiǎng)懲考核辦法,很難對(duì)其運(yùn)行情況實(shí)施有效監(jiān)督。有的業(yè)主委員會(huì)班子成員自律意識(shí)較差,相互之間搞分歧、鬧矛盾,影響組織作用發(fā)揮。如橋南辦事處轄區(qū)世紀(jì)花園小區(qū)業(yè)委會(huì)內(nèi)部矛盾問(wèn)題,三番五次到政府部門(mén)上訪,經(jīng)市、區(qū)、街道辦三級(jí)多次調(diào)解未果,最終矛盾雙方對(duì)簿公堂。

5、體制不順,力量不足,監(jiān)管沒(méi)有形成合力。我區(qū)老舊小區(qū)產(chǎn)權(quán)涉及省、市、區(qū)以及機(jī)關(guān)企事業(yè)單位等眾多建設(shè)主體,有的一棟樓就歸屬幾個(gè)產(chǎn)權(quán)單位,自成體系,各自為政,割裂了小區(qū)管理權(quán)屬。環(huán)衛(wèi)部門(mén)對(duì)居民小區(qū)的舊家俱、裝修垃圾不收集,不允許在垃圾臺(tái)傾倒,導(dǎo)致小區(qū)長(zhǎng)期存在亂堆亂放。綜合執(zhí)法局把居民區(qū)亂搭亂建和違章建筑的拆除推給社區(qū),不愿染指,形成綜合執(zhí)法只負(fù)責(zé)沿街,不進(jìn)小區(qū)的不成文規(guī)定。各級(jí)政府制定的《物業(yè)管理?xiàng)l例》,明確規(guī)定縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作,但現(xiàn)實(shí)管理中,對(duì)物業(yè)公司的最終審核、審批和資質(zhì)認(rèn)定等實(shí)質(zhì)性行政管理權(quán)利都在市上。這種管理體制與現(xiàn)實(shí)需要脫節(jié),造成了對(duì)物業(yè)企業(yè)管理監(jiān)督的責(zé)任主體缺位。另外,雖然區(qū)、街、社區(qū)都成立了物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu),街道辦事處還建立了“兩站一中心”的工作平臺(tái),但工作人員都是身兼數(shù)職,缺乏專(zhuān)業(yè)從業(yè)人員,難以應(yīng)對(duì)日益增加的物業(yè)矛盾糾紛,監(jiān)管力量顯明不足?,F(xiàn)行管理體制形成了市區(qū)兩級(jí)管理的責(zé)權(quán)不對(duì)等,不配套,使物業(yè)監(jiān)管沒(méi)有形成合力。

三、意見(jiàn)和建議。

1、綜合施策,改造提升,從根本上解決老舊小區(qū)管理難問(wèn)題。

堅(jiān)定不移推進(jìn)老舊小區(qū)改造提升。去年我區(qū)對(duì)金陵新村等7個(gè)老舊小區(qū)通過(guò)實(shí)施集中供熱、供氣,配建社區(qū)和物業(yè)管理辦公用房,新建居民區(qū)飲食和蔬菜市場(chǎng),改造老化的線路和更換插卡式電表,硬化小區(qū)道路和安裝監(jiān)控?cái)z像裝置等不同項(xiàng)目的改造提升和部分引進(jìn)正規(guī)物業(yè)管理后,使小區(qū)面貌發(fā)生了翻天覆地的變化,基礎(chǔ)設(shè)施和居民生活質(zhì)量得到了極大改善,現(xiàn)在小區(qū)道路平了,路燈亮了,事有人管了。所以我們建議,要繼續(xù)加強(qiáng)老舊小區(qū)改造,繼續(xù)采取政府牽頭主導(dǎo),發(fā)動(dòng)社會(huì)力量和居民群眾積極參與,綜合運(yùn)用市場(chǎng)手段和各項(xiàng)優(yōu)惠政策相結(jié)合的工作方針,按照居民自籌,企業(yè)或單位支助,財(cái)政按一定比例投入等籌資辦法,每年安排一定數(shù)量的老舊小區(qū)進(jìn)行改造。

老舊小區(qū)改造后,具備一定基礎(chǔ)條件的要及時(shí)引入正規(guī)物業(yè)管理。對(duì)老舊小區(qū)的物業(yè)管理也應(yīng)實(shí)行優(yōu)惠政策,通過(guò)財(cái)政補(bǔ)助,政府以獎(jiǎng)代補(bǔ)、稅收返還等優(yōu)惠措施,調(diào)動(dòng)物業(yè)企業(yè)接管老舊小區(qū)的積極性。

同時(shí)要加強(qiáng)對(duì)居民群眾的宣傳教育。引導(dǎo)居民盡快由福利性生活思維方式向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)的生活思維方式轉(zhuǎn)變,樹(shù)立起物業(yè)管理是居民自己應(yīng)盡的義務(wù)的觀念和自覺(jué)交納物業(yè)管理費(fèi)的思想意識(shí)。逐步實(shí)現(xiàn)自我管理,自我服務(wù)。

除此之外,還要逐步推進(jìn)人民調(diào)解、法院受理、綜合執(zhí)法等依法治理進(jìn)社區(qū)進(jìn)小區(qū)活動(dòng),建立起老舊小區(qū)管理的長(zhǎng)效機(jī)制。

2、加大對(duì)物業(yè)公司的監(jiān)管力度,不斷提升物業(yè)企業(yè)管理服務(wù)水平。

區(qū)住建局會(huì)同區(qū)物價(jià)局盡可能細(xì)的針對(duì)每個(gè)企業(yè)和小區(qū)制定出政府主管部門(mén)審批的指導(dǎo)性收費(fèi)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),各街道辦事處也要根據(jù)各自實(shí)際,制定各項(xiàng)管理制度和考核辦法,使全區(qū)物業(yè)管理工作有章可循,有則可守。二是要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的考核考評(píng)和日常監(jiān)管。要進(jìn)一步落實(shí)與物業(yè)企業(yè)簽訂《目標(biāo)責(zé)任書(shū)》,實(shí)行量化考核打分,業(yè)主評(píng)議等管理制度,通過(guò)考核考評(píng),獎(jiǎng)優(yōu)罰劣。對(duì)存在問(wèn)題多、服務(wù)水平低、管理能力差、群眾投訴多的企業(yè)采取全區(qū)通報(bào),建議相關(guān)部門(mén)吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、降低企業(yè)資質(zhì)、限制在我區(qū)承接服務(wù)項(xiàng)目等管理措施。在考核的基礎(chǔ)上要加強(qiáng)日常監(jiān)管,通過(guò)召開(kāi)工作例會(huì)和以會(huì)代訓(xùn)等方式,幫助物業(yè)企業(yè)端正自身定位,樹(shù)立誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)和人性化管理,品牌化服務(wù)的理念。把社區(qū)和街道辦事處年審蓋章作為必經(jīng)程序,特別對(duì)跨區(qū)域經(jīng)營(yíng),總部不在我區(qū)的物業(yè)企業(yè)的年審要通過(guò)市住建局及時(shí)反饋我區(qū)年審意見(jiàn),建立聯(lián)合監(jiān)管機(jī)制??蓵?huì)同審計(jì)部門(mén)對(duì)物業(yè)企業(yè)執(zhí)行收費(fèi)等情況進(jìn)行年度審計(jì),要完善物業(yè)管理企業(yè)信用檔案系統(tǒng)建設(shè),可嘗試對(duì)物業(yè)企業(yè)收取一定數(shù)量的押金和保證金的方式進(jìn)行監(jiān)管。三是加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)自身建設(shè)。物業(yè)企業(yè)要認(rèn)真貫徹各級(jí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》,做到遵紀(jì)守法,規(guī)范管理,更好地為業(yè)主提供服務(wù)。要加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)和從業(yè)人員教育培訓(xùn),提高思想和業(yè)務(wù)素質(zhì),做到精心管理,優(yōu)質(zhì)服務(wù),誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)。要不斷拓寬服務(wù)渠道,增加服務(wù)項(xiàng)目,推動(dòng)服務(wù)向縱深發(fā)展,以此帶動(dòng)多元化經(jīng)營(yíng),產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。要通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制,實(shí)施物業(yè)企業(yè)間兼并重組,擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模,提高經(jīng)濟(jì)效益,使企業(yè)發(fā)展步入良性軌道,以此推動(dòng)服務(wù)水平上臺(tái)階。

3、探索創(chuàng)新,突破小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題瓶頸。

近年來(lái)居民小區(qū)開(kāi)發(fā)商遺留的問(wèn)題比較多,且解決難度大,引起了業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間拖欠各種費(fèi)用和服務(wù)管理質(zhì)量跟不上等連鎖反應(yīng),形成了制約小區(qū)物業(yè)管理瓶頸。要高度重視存在問(wèn)題的嚴(yán)重性和復(fù)雜性,不斷探索創(chuàng)新,尋求解決辦法:一是要積極向上反映和建議新建住宅小區(qū)不斷出現(xiàn)的建設(shè)質(zhì)量、房屋保修、房產(chǎn)證辦理和附屬配套設(shè)施方面不執(zhí)行規(guī)劃,不兌現(xiàn)合同,損壞群眾利益和給后期物業(yè)管理帶來(lái)很多困難的問(wèn)題,建議市上相關(guān)職能部門(mén)有針對(duì)性的加強(qiáng)監(jiān)管。二是區(qū)政府要加強(qiáng)同市規(guī)劃局、住建局等部門(mén)聯(lián)系,建立起與市規(guī)劃執(zhí)法、建設(shè)質(zhì)量、綜合執(zhí)法等單位的聯(lián)席會(huì)議制度,重點(diǎn)就我區(qū)范圍內(nèi)新建住宅小區(qū)物業(yè)管理和社區(qū)服務(wù)配套用房、小區(qū)預(yù)留空間和附屬配套設(shè)施以及房屋建設(shè)質(zhì)量等問(wèn)題,定期召開(kāi)聯(lián)席會(huì)議,建立聯(lián)合監(jiān)管制度。協(xié)調(diào)建立建設(shè)企業(yè)給街道辦事處移交新建小區(qū)制度,實(shí)現(xiàn)新建小區(qū)與社區(qū)和物業(yè)管理的對(duì)接,推進(jìn)社會(huì)管理創(chuàng)新。三是在新建小區(qū)探索建立社區(qū)先期代理業(yè)主委員會(huì)行施物業(yè)管理職責(zé)的辦法,推進(jìn)小區(qū)物業(yè)管理依法實(shí)施,打破開(kāi)發(fā)商指定企業(yè)包攬小區(qū)物業(yè)管理的違規(guī)常態(tài)。提前介入,打好基礎(chǔ),選好首期物業(yè)管理公司,共同維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益,確保以后物業(yè)管理順利開(kāi)展。

4、規(guī)范業(yè)主委員會(huì)的履職行為。

對(duì)產(chǎn)權(quán)關(guān)系復(fù)雜,不具備條件的小區(qū),可成立小區(qū)管理委員會(huì)。通過(guò)業(yè)主委員會(huì)和管理委員會(huì)將業(yè)主訴求反映給各職能部門(mén),協(xié)調(diào)溝通解決問(wèn)題,降低上訪率。二是加強(qiáng)對(duì)業(yè)委會(huì)選舉產(chǎn)生的指導(dǎo),確保業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生符合相關(guān)法律規(guī)定,符合實(shí)際條件,符合有關(guān)程序。三是通過(guò)培訓(xùn)引導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)委員正確履職。加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)主要成員法律法規(guī)和物業(yè)知識(shí)的培訓(xùn),使其能合理反映業(yè)主訴求、需求,引導(dǎo)業(yè)主遵守規(guī)約,協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同,協(xié)調(diào)物業(yè)矛盾糾紛。四是進(jìn)一步加強(qiáng)監(jiān)管,規(guī)范業(yè)主委員會(huì)的行為。建立監(jiān)督機(jī)制,制定行為規(guī)范,通過(guò)一系列健全有效的制度,引導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)自覺(jué)規(guī)范自己的行為,自覺(jué)接受全體業(yè)主的監(jiān)督,對(duì)其活動(dòng)中出現(xiàn)的違規(guī)行為要及時(shí)制止并限期整改,確保業(yè)主委員會(huì)正常有序運(yùn)行,發(fā)揮橋梁和紐帶的作用。

5、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo),充實(shí)力量,形成監(jiān)管合力。

環(huán)衛(wèi)部門(mén)對(duì)小區(qū)的廢舊家具和裝修垃圾,應(yīng)制定出有利于小區(qū)環(huán)境管理的清收辦法。建議市上進(jìn)一步下放物業(yè)管理權(quán)限,充分體現(xiàn)縣(區(qū))一級(jí)政府在物業(yè)管理工作中的領(lǐng)導(dǎo)和管理職能。進(jìn)一步理順物業(yè)管理工作體制。三是落實(shí)人員和經(jīng)費(fèi)保障。要為區(qū)、街兩級(jí)充實(shí)物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)力量和工作人員,為一線管理機(jī)構(gòu)招聘部分專(zhuān)業(yè)人員,為街道和社區(qū)招聘物業(yè)管理協(xié)管員。區(qū)上要落實(shí)街道辦、社區(qū)在物業(yè)管理中的工作經(jīng)費(fèi)和公共物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)補(bǔ)助政策,充分發(fā)揮基層“兩站一中心”的管理和服務(wù)作用,也可采取以獎(jiǎng)代補(bǔ)等形式,予以經(jīng)費(fèi)保障。

近年來(lái),隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,城市化進(jìn)程不斷推進(jìn),物業(yè)管理日益成為社會(huì)各界關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。做好物業(yè)管理工作,不僅有利于改善城鎮(zhèn)居民生活環(huán)境,而且有利于社會(huì)安定與穩(wěn)定。5-7月,區(qū)政協(xié)社法委組織部分委員開(kāi)展物業(yè)管理情況調(diào)研,先后前往區(qū)住建局、公安消防大隊(duì)等相關(guān)部門(mén)了解情況,實(shí)地走訪寧德萬(wàn)達(dá)華城、酈景陽(yáng)光、名陽(yáng)帝景、金甸名苑等小區(qū),召開(kāi)業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司座談會(huì),了解實(shí)情,探討解決存在問(wèn)題的對(duì)策?,F(xiàn)將情況報(bào)告如下:

一、基本情況。

**區(qū)現(xiàn)有住宅小區(qū)162個(gè),分布在蕉南、蕉北、城南、金涵、漳灣,有備案的物業(yè)公司30家,承擔(dān)著酈景陽(yáng)光、萬(wàn)達(dá)華城等83個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理工作,部分小區(qū)由業(yè)主委員會(huì)自我管理,有些小區(qū)由業(yè)主自行聘請(qǐng)無(wú)任何資質(zhì)的“黑物業(yè)”管理。由于我區(qū)物業(yè)管理起步晚,行業(yè)監(jiān)管不規(guī)范,一些沒(méi)有經(jīng)過(guò)任何業(yè)務(wù)培訓(xùn),沒(méi)有管理資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)的從業(yè),導(dǎo)致管理不到位等問(wèn)題不同程度存在,給業(yè)主造成困擾,同時(shí)也存在著諸多安全隱患。

二、存在問(wèn)題。

(一)物業(yè)公司管理不規(guī)范。

1、物業(yè)公司自身管理水平較低。

我區(qū)現(xiàn)有的物業(yè)公司服務(wù)項(xiàng)目單一,服務(wù)面狹窄,業(yè)主滿(mǎn)意率普遍不高。目前,絕大多數(shù)小區(qū)除提供保安、保潔、綠化等基本服務(wù)外,其他特需服務(wù)項(xiàng)目基本沒(méi)有開(kāi)展。部分物業(yè)公司認(rèn)識(shí)不到位,認(rèn)為物業(yè)管理是簡(jiǎn)單勞動(dòng),于是低薪聘請(qǐng)一些文化素質(zhì)低、沒(méi)有接受過(guò)專(zhuān)門(mén)培訓(xùn)的人員上崗,即使公司對(duì)員工培訓(xùn),也是停留在基本技能的初級(jí)階段,且工資報(bào)酬低,從業(yè)人員流動(dòng)性大,致使物業(yè)服務(wù)工作不到位。

目前我區(qū)物業(yè)主管部門(mén)的物業(yè)監(jiān)管力量薄弱,行政執(zhí)法力度不夠。小區(qū)業(yè)主委員會(huì)法律意識(shí)普遍不強(qiáng),業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)聯(lián)合會(huì)商機(jī)制不健全,橋梁與紐帶作用基本缺失,致使業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)矛盾有增無(wú)減。

1、業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)缺乏知情權(quán)。

由于各物業(yè)公司管理費(fèi)定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不一,一些物業(yè)公司存在不按合同約定提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù),導(dǎo)致收費(fèi)不透明、甚至亂收費(fèi)等問(wèn)題不同程度地存在。對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的收支情況,物業(yè)管理公司沒(méi)有按有關(guān)規(guī)定及時(shí)公布,侵犯了業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。

2、業(yè)主消費(fèi)觀念未轉(zhuǎn)變。

隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,部分業(yè)主對(duì)“掏錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”消費(fèi)方式認(rèn)識(shí)不足,導(dǎo)致對(duì)物業(yè)管理缺乏理解與支持,產(chǎn)生欠繳、拒繳等抵觸情緒的業(yè)主大有人在。同時(shí)對(duì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)同也有偏差,往往期望以最低支出享受最優(yōu)服務(wù),一味強(qiáng)調(diào)權(quán)利而忽視相應(yīng)的義務(wù),導(dǎo)致收繳率偏低。絕大多數(shù)小區(qū)有30%以上的住戶(hù)拖欠管理費(fèi)用,使物業(yè)公司運(yùn)轉(zhuǎn)困難,服務(wù)不到位。

(三)住宅區(qū)消防安全管理存在嚴(yán)重隱患。

1、物業(yè)公司消防管理履職不到位。

部分物業(yè)公司沒(méi)有制定日常消防檢查巡查制度、消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)制度、消防培訓(xùn)演練制度等,有的物業(yè)公司即使有相關(guān)的制度也沒(méi)有落實(shí),日常管理流于形式。物業(yè)管理人員中缺乏具有消防知識(shí)的從業(yè)人員。

2、消防系統(tǒng)移交不到位。

我區(qū)部分住宅小區(qū)消防系統(tǒng)早期接管移交后,管理維護(hù)一直缺失,物業(yè)公司接手時(shí)消防系統(tǒng)已處于損壞或癱瘓狀態(tài)等,導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司互相扯皮,存在建與用、建與管脫節(jié)的現(xiàn)象,物業(yè)公司對(duì)小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施不清楚、不會(huì)用、不管理現(xiàn)象較為普遍。

3、小區(qū)居民消防安全意識(shí)淡薄。

由于業(yè)主消防安全意識(shí)淡薄,各小區(qū)普遍存在違建、違規(guī)停車(chē)占用避險(xiǎn)平臺(tái)、堵塞消防通道等現(xiàn)象。如在萬(wàn)達(dá)華城小區(qū)調(diào)研時(shí)就發(fā)現(xiàn),整個(gè)小區(qū)消防栓沒(méi)水,消防通道擁堵,消防系統(tǒng)癱瘓,居民意見(jiàn)很大。

三、幾點(diǎn)建議。

(一)提高服務(wù)質(zhì)量,以服務(wù)促進(jìn)收費(fèi)。

1、加強(qiáng)物業(yè)公司自身建設(shè)。

物業(yè)監(jiān)管部門(mén)要加強(qiáng)監(jiān)督,推進(jìn)物業(yè)公司在加強(qiáng)自身建設(shè)、提高服務(wù)質(zhì)量上下功夫,逐步擴(kuò)大服務(wù)項(xiàng)目,不斷追求服務(wù)的精細(xì)度。物業(yè)公司要加強(qiáng)對(duì)員工素質(zhì)的培養(yǎng),為管理小區(qū)營(yíng)造了一個(gè)良好的生活環(huán)境,從而使廣大業(yè)主逐步接受“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”的觀念。

2、及時(shí)完善現(xiàn)有的物業(yè)管理機(jī)制。

進(jìn)一步理順物業(yè)監(jiān)管的三級(jí)管理機(jī)制,明確業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)、街道辦事處、物業(yè)監(jiān)管部門(mén)的職責(zé),出臺(tái)地方性法規(guī)并嚴(yán)格遵照實(shí)施。制定有效的綜合考評(píng)制度,定期或不定期對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行檢查、考評(píng),發(fā)現(xiàn)問(wèn)題督促整改,將企業(yè)信用度納入征信平臺(tái)管理,對(duì)拒不整改的企業(yè)應(yīng)影響該企業(yè)物業(yè)管理資質(zhì)。

(二)完善消防基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),提高消防安全意識(shí)。

1、加強(qiáng)消防基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

物業(yè)公司要及時(shí)與開(kāi)發(fā)商辦理好產(chǎn)權(quán)交接,在與開(kāi)發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)交接時(shí),對(duì)于一些消防設(shè)施設(shè)備損壞嚴(yán)重、設(shè)備老化的問(wèn)題要及時(shí)督促整改。物業(yè)企業(yè)違反總平設(shè)計(jì)或擅自變更房屋用途增加建筑面積,停車(chē)位、綠化等隨意變更的,相關(guān)職能部門(mén)要及時(shí)進(jìn)行清查、整頓,還業(yè)主一個(gè)舒適、安全的生活環(huán)境。

2、簡(jiǎn)化專(zhuān)項(xiàng)維修基金審批程序。

因歷史遺留問(wèn)題,維保單位不明確的商品房項(xiàng)目,應(yīng)啟用專(zhuān)項(xiàng)維修資金用于小區(qū)的維護(hù)保養(yǎng),對(duì)小區(qū)內(nèi)如電梯等公共大物件維修,物業(yè)公司或業(yè)主委員會(huì)要及時(shí)申報(bào),加快解決消防設(shè)施設(shè)備存在的問(wèn)題。同時(shí)應(yīng)簡(jiǎn)化專(zhuān)項(xiàng)維修資金審批程序。

3、強(qiáng)化責(zé)任主體。

強(qiáng)化屬地管理職責(zé),物業(yè)公司要制定日常消防檢查巡查制度,消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)制度、消防培訓(xùn)演練制度,熟練掌握小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施應(yīng)用,加強(qiáng)消防設(shè)施管理建立完善、可行的應(yīng)急救援預(yù)案。

(三)落實(shí)部門(mén)責(zé)任和屬地責(zé)任,提升行業(yè)自律水平。

1、制定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

住建部門(mén)和物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)要抓緊制定一套切合**區(qū)實(shí)際的物業(yè)行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并公布于眾,讓廣大業(yè)主清晰了解物業(yè)收費(fèi)與服務(wù)內(nèi)容對(duì)等,樹(shù)立正確的消費(fèi)觀念。物業(yè)公司要按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià),統(tǒng)一采用收費(fèi)標(biāo)價(jià)牌形式,設(shè)立物業(yè)公司服務(wù)等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、價(jià)格舉報(bào)電話等項(xiàng)目,讓廣大業(yè)主“明白消費(fèi)”。

2、完善監(jiān)管機(jī)制。

住建局作為物業(yè)管理行政主管部門(mén),要加強(qiáng)與規(guī)劃、城管、公安、工商、安監(jiān)、質(zhì)監(jiān)等相關(guān)職能部門(mén)以及街道、社區(qū)的聯(lián)動(dòng),及時(shí)共享管轄區(qū)域內(nèi)物業(yè)公司的信息,施行失信聯(lián)合懲戒制度,認(rèn)真抓好物業(yè)公司綜合信用評(píng)級(jí)工作,加強(qiáng)對(duì)行業(yè)管理人員政策法規(guī)、業(yè)務(wù)知識(shí)等崗位技能培訓(xùn),創(chuàng)新管理手段,提高監(jiān)管能力。有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)要加快組建小區(qū)業(yè)主委員會(huì),定期召開(kāi)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議,及時(shí)掌握物業(yè)管理中的出現(xiàn)的弊端及業(yè)主反映強(qiáng)烈的問(wèn)題,督促物業(yè)公司落實(shí)整改,并把小區(qū)業(yè)委會(huì)組建情況納入對(duì)街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、社區(qū)進(jìn)行社會(huì)治安綜合治理考評(píng)內(nèi)容,努力構(gòu)建平安小區(qū)、和諧社區(qū)。

自**年以來(lái),**區(qū)投入巨資大規(guī)模進(jìn)行城市綜合整治,城市形象發(fā)生“蝶變”,城市品位和人居環(huán)境質(zhì)量明顯改善,人民群眾親身感受到了**的發(fā)展變化。但是,如何在創(chuàng)新社會(huì)管理中加快構(gòu)建新型物業(yè)管理服務(wù)體系,形成長(zhǎng)效機(jī)制,進(jìn)一步鞏固發(fā)展**區(qū)城市管理特別是綜合整治工作成果,充分調(diào)動(dòng)居民群眾參與自主式管理的積極性,是當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期面臨的緊迫課題。

一、**區(qū)物業(yè)管理和推行社區(qū)居民物業(yè)自治的現(xiàn)狀。

**區(qū)的物業(yè)管理行業(yè)自1994年開(kāi)始起步,18年來(lái)在房地產(chǎn)行業(yè)的帶動(dòng)下,經(jīng)歷了起步、平穩(wěn)發(fā)展階段,現(xiàn)在已進(jìn)入了提檔升級(jí)、加快發(fā)展的新時(shí)期。目前,在**區(qū)注冊(cè)并取得物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)201家(其中,一級(jí)資質(zhì)企業(yè)11家,二級(jí)資質(zhì)企業(yè)33家,三級(jí)含“三暫”資質(zhì)企業(yè)157家),從業(yè)人員已超過(guò)6萬(wàn)人。物業(yè)管理服務(wù)的范圍涵蓋了辦公樓、商廈、高檔公寓、別墅區(qū)、普通住宅小區(qū)、居民老舊住宅區(qū)六個(gè)方面,由居住物業(yè)和商務(wù)物業(yè)兩個(gè)大類(lèi)構(gòu)成。全區(qū)房屋權(quán)屬登記總建筑面積3031.72萬(wàn)平方米,已有物業(yè)管理的2704.65平方米,實(shí)施物業(yè)管理的項(xiàng)目約520個(gè),物業(yè)覆蓋面為90%,新建的住宅區(qū)物業(yè)覆蓋面達(dá)100%。

近幾年來(lái),隨著城市拆遷建設(shè)步伐的加快,特別是經(jīng)過(guò)大規(guī)模城市綜合整治,**區(qū)的城市面貌、居民小區(qū)環(huán)境日趨美化靚化。為了切實(shí)搞好物業(yè)管理,為人民群眾提供良好的生產(chǎn)生活環(huán)境,提升城市形象,區(qū)政府及有關(guān)部門(mén)、街道和社區(qū)落實(shí)物業(yè)管理?xiàng)l例和相關(guān)政策,對(duì)于商務(wù)物業(yè)這一塊,主要是注意發(fā)揮區(qū)物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用,運(yùn)用市場(chǎng)化手段規(guī)范其運(yùn)作。而對(duì)于在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代及八九十年代修建的老舊住宅區(qū),重點(diǎn)是在摸清底數(shù)的基礎(chǔ)上,從**年開(kāi)始,一方面投入巨資進(jìn)行綜合整治,一方面試點(diǎn)初步形成了居民自治、社區(qū)自治、引進(jìn)專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)三種物管模式。部分街道、社區(qū)居委會(huì)試點(diǎn)推行社區(qū)服務(wù)自治,通過(guò)成立社區(qū)物業(yè)管理專(zhuān)委會(huì)(如大溪溝街道)、推進(jìn)老舊小區(qū)自主式物管、改造“一戶(hù)一表”和老舊電梯等,夯實(shí)社區(qū)自治基礎(chǔ),為居民提供便民利民服務(wù)。截止**年底,全區(qū)共有32個(gè)老舊住宅區(qū)開(kāi)展了物業(yè)管理,涉及管理面積167.9萬(wàn)平方米,2.42萬(wàn)戶(hù),物業(yè)管理工作正在不斷擴(kuò)面提升。

盡管**區(qū)在物業(yè)管理方面做了一些工作,去年10月區(qū)政府又出臺(tái)了全面加強(qiáng)物業(yè)管理工作意見(jiàn)和推進(jìn)老舊住宅區(qū)物業(yè)管理全覆蓋工作實(shí)施意見(jiàn),工作也有一定成效,但是,還存在不少不容忽視、亟待解決的深層次問(wèn)題。

相對(duì)于深圳1981年、上海1985年第一家專(zhuān)業(yè)物管公司成立,**區(qū)物管工作1994年才開(kāi)始起步。由于起步晚,重視不夠,缺乏物管準(zhǔn)入制度和約束機(jī)制,起點(diǎn)較低,物業(yè)管理服務(wù)的范圍比較單一,規(guī)范化、專(zhuān)業(yè)化水平不高,商務(wù)樓宇物管標(biāo)準(zhǔn)率較低,員工素質(zhì)普遍不高,服務(wù)的質(zhì)量和水平難以滿(mǎn)足多功能、全方位、高層次服務(wù)需求。**區(qū)開(kāi)始于1992年大規(guī)模城市開(kāi)發(fā),規(guī)劃建設(shè)檔次低,所建房屋單體樓比重較大,占40%左右。規(guī)劃建設(shè)的檔次低,項(xiàng)目不同程度地存在規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理、建筑質(zhì)量差、設(shè)施設(shè)備不齊全、綠化環(huán)境差等缺陷,難以引進(jìn)有品質(zhì)甚至高端品牌物管企業(yè)。全區(qū)目前具有一級(jí)資質(zhì)的物管企業(yè)也僅11家,多數(shù)為三級(jí)(含“三暫”)資質(zhì),發(fā)展極不平衡。全區(qū)還有不少老舊小區(qū),由于基礎(chǔ)設(shè)施差、沒(méi)有物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金、缺乏統(tǒng)一規(guī)范的管理標(biāo)準(zhǔn),居民支持、參與率低,推行自主式物管或引進(jìn)專(zhuān)業(yè)物管難度較大,即使有的開(kāi)展了物管工作,檔次和水平都很低,不利于鞏固和發(fā)展**區(qū)城市管理尤其是社區(qū)綜合整治成果。

(二)物業(yè)糾紛多、涉及面廣,化解難度增大。

二是單體樓項(xiàng)目隱患嚴(yán)重;

三是低價(jià)導(dǎo)致低質(zhì)服務(wù)趨勢(shì)明顯;

四是糾紛案涉及的法律關(guān)系較復(fù)雜;

五是糾紛涉及多重利益關(guān)系,化解難度增大。究其糾紛的原因,既有業(yè)委會(huì)運(yùn)行不規(guī)范、業(yè)主對(duì)權(quán)利義務(wù)認(rèn)識(shí)不對(duì)稱(chēng)、業(yè)主主張權(quán)利不理性、部分業(yè)主故意拖欠物管費(fèi)的原因,也有物管企業(yè)定位不準(zhǔn)、服務(wù)水平和質(zhì)量不高、管理手段落后和開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題未得以解決的原因,還有我市物業(yè)管理?xiàng)l例操作性不夠強(qiáng)、政府缺乏強(qiáng)有力的監(jiān)管的原因。

(三)物業(yè)管理體制和制度設(shè)計(jì)不夠順暢、不夠完善,制度保障有限。

部門(mén)層面僅在區(qū)房管局設(shè)置了物業(yè)科,由于人少工作量大,物業(yè)科無(wú)力承擔(dān)物業(yè)管理糾紛的監(jiān)控、分析、協(xié)調(diào)、處置工作,無(wú)力指導(dǎo)、助推老舊居民區(qū)的自主式物管工作。街道沒(méi)有設(shè)置類(lèi)似成都錦江區(qū)那樣的物業(yè)管理科和物業(yè)糾紛調(diào)處分中心,多數(shù)街道也僅配備了1名兼職分管物業(yè)的工作人員。街道和社區(qū)缺乏相應(yīng)的物業(yè)管理法定職責(zé)權(quán)限,導(dǎo)致物業(yè)糾紛協(xié)調(diào)解決的責(zé)任不明、協(xié)調(diào)工作不及時(shí),以致于造成層層上訪,矛盾久拖不決。從地方立法角度看,則存在《**市物業(yè)管理?xiàng)l例》不夠完善、操作性不夠強(qiáng)的問(wèn)題。各物管主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不夠清楚,法律責(zé)任和職責(zé)權(quán)限表述不夠明確,特別是各行政部門(mén)的職責(zé)缺乏具體細(xì)致條文規(guī)定?!稐l例》賦予街道的權(quán)限是“備案”,是指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)解和協(xié)調(diào),在最終行政裁決權(quán)上缺乏有力的法律支撐。由于街道沒(méi)有強(qiáng)有力的措施介入,難以有效地化解物管糾紛。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建設(shè)、市政等多個(gè)職能部門(mén),有的矛盾交織在一起,缺乏一個(gè)強(qiáng)力部門(mén)來(lái)有效協(xié)調(diào)各方,造成多頭管理,問(wèn)題久拖不決,如果走訴訟程序,則成本高、耗時(shí)長(zhǎng)、效率低,不少人信訪不信法,不愿意訴訟解決。另外,對(duì)于物業(yè)管理權(quán)的交接、驗(yàn)收程序,《條例》的規(guī)定很簡(jiǎn)略,新的物管企業(yè)如何進(jìn)場(chǎng)接管、小區(qū)資料如何移交、舊物管企業(yè)如何退出、主管部門(mén)如何監(jiān)管驗(yàn)收、居委會(huì)與物業(yè)公司關(guān)系如何處理等,缺乏具體明確的實(shí)施細(xì)則。物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),也沒(méi)有公認(rèn)的市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)格和標(biāo)準(zhǔn)等,物業(yè)收費(fèi)十幾年一貫制未作調(diào)整,物管陷入了收費(fèi)低或收不起費(fèi),服務(wù)質(zhì)量下降,業(yè)主認(rèn)為服務(wù)不佳不交費(fèi),物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量更低的惡性循環(huán)。

(四)居民參與自治物業(yè)積極性不高、自治不夠理性,居委會(huì)自治功能弱化。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目篇十七

調(diào)查報(bào)告與調(diào)查報(bào)告不同。調(diào)查報(bào)告是因?yàn)榘l(fā)生了什么事而進(jìn)行調(diào)查,然后寫(xiě)報(bào)告。以下是為大家整理的關(guān)于,歡迎品鑒!

加強(qiáng)基層黨員教育管理,對(duì)于增強(qiáng)黨員的宗旨意識(shí)和黨性修養(yǎng),提高基層黨組織的戰(zhàn)斗力和凝聚力具有至關(guān)重要的作用。為進(jìn)一步加強(qiáng)黨員的教育管理,x區(qū)實(shí)施了一系列黨員管理辦法,使黨員日常管理工作更加科學(xué)、有效和精細(xì),切實(shí)激發(fā)了廣大黨員先鋒模范作用和奉獻(xiàn)精神,為加快x區(qū)建設(shè)成產(chǎn)城融合、城鄉(xiāng)一體、生態(tài)宜居的x城市及助力xx城市建設(shè)提供了堅(jiān)強(qiáng)的基礎(chǔ)保證。

一、工作開(kāi)展情況。

一是確定黨員去向,抓實(shí)黨員管理。針對(duì)農(nóng)村流動(dòng)黨員去向不定、管理困難等問(wèn)題,各村(社區(qū))黨組織建立流動(dòng)黨員微信群,確保在外的黨員能第一時(shí)間收到通知。同時(shí)要求農(nóng)村流動(dòng)黨員在外出期間,凡居住地、聯(lián)系方式發(fā)生變化要立即向所在黨支部報(bào)告,街道黨(工)委根據(jù)變化及時(shí)調(diào)整農(nóng)村流動(dòng)黨員信息庫(kù),實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。黨支部確定具體聯(lián)系人,負(fù)責(zé)了解農(nóng)村外出黨員的思想、工作狀況,及時(shí)向其通報(bào)組織的動(dòng)態(tài)信息。

二是充分利用互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái),使黨員外出有所學(xué)。全區(qū)各村(社區(qū))黨組織組織農(nóng)村流動(dòng)黨員訂閱使用微信公眾號(hào)、學(xué)習(xí)強(qiáng)國(guó)平臺(tái)等網(wǎng)上學(xué)習(xí)平臺(tái),及時(shí)傳達(dá)學(xué)習(xí)黨的建設(shè)和組織工作重要部署、重要文件解讀等。抓住務(wù)工返鄉(xiāng)黨員節(jié)日集中返鄉(xiāng)契機(jī),結(jié)合黨內(nèi)“規(guī)定動(dòng)作”和黨員需求,集中組織流動(dòng)黨員開(kāi)展“補(bǔ)黨課、議發(fā)展”活動(dòng),讓返鄉(xiāng)黨員真切感受到“組織始終在身邊”。

三是重視人才回歸,使黨員回鄉(xiāng)有所為。開(kāi)展鄉(xiāng)土人才聯(lián)絡(luò)和回歸工作,建立與外出黨員人才定期聯(lián)絡(luò)溝通的長(zhǎng)效溝通機(jī)制,暢通信息交流渠道,打造“人走心不走”的外出人才隊(duì)伍。通過(guò)加強(qiáng)和返鄉(xiāng)黨員的聯(lián)絡(luò)、溝通和交流,進(jìn)一步拓寬村級(jí)后備人選渠道,建強(qiáng)村級(jí)骨干隊(duì)伍,有效解決村干部隊(duì)伍總體年齡偏大、文化素質(zhì)偏低、后備干部偏少的“三偏”問(wèn)題,為脫貧攻堅(jiān)、鄉(xiāng)村振興提供有力支撐。

(二)黨員積分制管理開(kāi)展情況。

一是進(jìn)行黨員分類(lèi)。x區(qū)以村(社區(qū))一級(jí)黨組織為單位,將黨員劃分為三類(lèi):一類(lèi)黨員為在村(社區(qū))黨員,包括離退休人員、在市內(nèi)的外出務(wù)工和經(jīng)商黨員;二類(lèi)黨員為到市外長(zhǎng)期務(wù)工和經(jīng)商黨員;三類(lèi)黨員為因長(zhǎng)期臥病在床、生活不能自理等身體疾病原因不能正常參加組織生活的黨員,此類(lèi)黨員不參與積分管理。

二是設(shè)置積分類(lèi)型。黨員積分制管理工作的核心是積分的設(shè)置,x區(qū)在充分調(diào)研分析村(社區(qū))基層黨組織建設(shè)和黨員隊(duì)伍管理現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上,確立了“分類(lèi)積分、量化考核,獎(jiǎng)優(yōu)罰劣”的工作思路,分值分為日常行為積分和評(píng)議積分兩部分,日常行為積分和評(píng)議積分按照7:3的比例加權(quán)確定。日常積分依據(jù)黨員參加學(xué)習(xí)、會(huì)議,參加組織活動(dòng),報(bào)告思想工作等情況由所屬黨組織打分。評(píng)議積分在每個(gè)積分周期結(jié)束時(shí),由村(社區(qū))黨組織組織黨員集中進(jìn)行民主評(píng)議。

三是明確獎(jiǎng)懲制度。各村(社區(qū))依據(jù)年度內(nèi)綜合得分的高低,按照黨員總數(shù)20%的比例,評(píng)選年度內(nèi)村級(jí)優(yōu)秀共產(chǎn)黨員進(jìn)行表彰;按照黨員總數(shù)10%的比例,推薦年度內(nèi)街道優(yōu)秀共產(chǎn)黨員。對(duì)黨員年度積分在后5名的,由黨組織安排專(zhuān)人進(jìn)行談話教育,指出問(wèn)題和不足,明確整改方向;第一年被評(píng)為不合格黨員的,由街道集中舉辦專(zhuān)題培訓(xùn)班,對(duì)黨員進(jìn)行重點(diǎn)教育,督促其認(rèn)真整改。黨員本人認(rèn)識(shí)不到位、不改進(jìn)或者連續(xù)兩年被評(píng)為不合格黨員的,按相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處置。

(三)“一編三定”工作開(kāi)展情況。

一是依據(jù)需求設(shè)定崗位。根據(jù)村(社區(qū))實(shí)際,針對(duì)無(wú)職黨員的具體情況,依據(jù)需求設(shè)崗,確保黨員能夠在崗位上發(fā)揮作用。村(社區(qū))黨組織組織進(jìn)行調(diào)查摸底,重點(diǎn)了解無(wú)職黨員的年齡、文化、能力、特長(zhǎng)、分布狀況以及家庭情況,并進(jìn)行綜合分析、登記造冊(cè)。收集整理村(社區(qū))在發(fā)展中迫切需要解決的問(wèn)題和群眾關(guān)心的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題,掌握第一手資料,為合理設(shè)置崗位提供科學(xué)依據(jù),在此基礎(chǔ)上,按照因地制宜,因事設(shè)崗,按需設(shè)崗的原則,合理設(shè)置崗位,建立無(wú)職黨員“一編三定”管理工作臺(tái)賬并公示上墻。

二是依據(jù)崗位確定職責(zé)。結(jié)合不同崗位特點(diǎn),制定相應(yīng)的崗位職責(zé),將職責(zé)落實(shí)到每一個(gè)上崗黨員,使黨員做到有崗有責(zé),避免崗責(zé)分離。街道和區(qū)組織部門(mén)組織多種渠道對(duì)上崗黨員進(jìn)行崗位培訓(xùn),讓他們掌握履行崗位職責(zé)必需的業(yè)務(wù)知識(shí),提高他們履行崗位職責(zé)的能力和水平,積極幫助他們解決工作中的困難,為他們履行好崗位職責(zé)創(chuàng)造條件。

三是定期參與評(píng)議。設(shè)立上崗黨員履行職責(zé)活動(dòng)情況登記簿,詳細(xì)記錄每個(gè)上崗黨員的工作情況,街道每半年對(duì)“一編三定”工作開(kāi)展情況進(jìn)行小結(jié)點(diǎn)評(píng),對(duì)上崗黨員進(jìn)行評(píng)議,促進(jìn)上崗黨員在職履崗,區(qū)組織部門(mén)通過(guò)逐村觀摩活動(dòng)、黨建考核、明察暗訪方式對(duì)“一編三定”工作開(kāi)展督導(dǎo)。將上崗黨員履行職責(zé)的情況作為年度黨員民主評(píng)議的主要依據(jù),對(duì)發(fā)揮作用較好、表現(xiàn)突出的先進(jìn)黨員各街道給予表彰獎(jiǎng)勵(lì)。

二、存在問(wèn)題。

一是缺乏專(zhuān)職工作人員。目前我區(qū),區(qū)街兩級(jí)負(fù)責(zé)黨員教育管理工作皆為組織科或組織員辦人員,黨員教育管理工作僅作為科室工作的一部分進(jìn)行開(kāi)展,人員力量較少。

二是專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)工作較少。市級(jí)層面相關(guān)培訓(xùn)工作較少,對(duì)黨員教育管理工作系統(tǒng)、全面培訓(xùn)不多,缺少全年整體的規(guī)劃。

三是黨員組成結(jié)構(gòu)不平衡。部分黨員年齡較大,文化層次較低,黨員先鋒模范作用發(fā)揮不明顯。

三、下一步打算。

一是利用黨建云平臺(tái)加強(qiáng)黨員教育管理。我區(qū)作為黨建云推廣試點(diǎn)區(qū),充分利用好與工商銀行搭建的黨建云平臺(tái),進(jìn)一步完善外出流動(dòng)黨員、農(nóng)民工黨員學(xué)習(xí)管理手段。將黨員教育管理與產(chǎn)城融合、城鄉(xiāng)一體、生態(tài)宜居的x城市建設(shè)、x專(zhuān)項(xiàng)斗爭(zhēng)、x城市建設(shè)等工作相結(jié)合,確保黨員隊(duì)伍的先進(jìn)性與純潔性。

二是細(xì)化黨員積分制管理。根據(jù)黨員所在崗位、工作特點(diǎn)、年齡結(jié)構(gòu)等實(shí)際情況,將黨員劃分為不同類(lèi)別進(jìn)行積分管理,圍繞黨員履行基本義務(wù)、參加基本活動(dòng)、發(fā)揮基本作用等要求,制定積分考核內(nèi)容和計(jì)分標(biāo)準(zhǔn),并適時(shí)根據(jù)上級(jí)黨組織有關(guān)要求單位年度工作重點(diǎn)運(yùn)行實(shí)際情況等調(diào)整加分、扣分項(xiàng)。三是加強(qiáng)督導(dǎo),確保黨員學(xué)進(jìn)去。充分發(fā)揮“互聯(lián)網(wǎng)+智慧黨建”融平臺(tái),進(jìn)一步完善站點(diǎn)學(xué)習(xí)制度,結(jié)合全區(qū)每月開(kāi)展的“五務(wù)公開(kāi)檢查”工作,進(jìn)一步加強(qiáng)站點(diǎn)和網(wǎng)上學(xué)習(xí)督導(dǎo)工作。積極組織開(kāi)展黨員干部學(xué)習(xí)教育活動(dòng),每月不定期組織村(社區(qū))干部學(xué)習(xí)國(guó)家最新的大政方針、法律法規(guī)、農(nóng)村實(shí)用技術(shù)等。

近日我局組織專(zhuān)人,先后深入22個(gè)居民住宅小區(qū)采取座談?dòng)懻摗l(fā)放調(diào)查問(wèn)卷等方式,開(kāi)展了物業(yè)管理工作專(zhuān)題調(diào)研。現(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下:

我縣物業(yè)管理工作經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展,已形成了類(lèi)型多樣、層次廣泛的服務(wù)形式。目前主要有四種管理類(lèi)型:一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)專(zhuān)業(yè)化管理型;二是開(kāi)發(fā)商售后自管型;三是業(yè)主自主管理型;四是過(guò)去類(lèi)似單位集資建設(shè)的單棟樓,即老舊樓房,不具備實(shí)行專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理屬無(wú)人管理型。

目前,我縣共有11家物業(yè)企業(yè),其中本地物業(yè)企業(yè)5家,引進(jìn)物業(yè)企業(yè)6家,物業(yè)從業(yè)人員共約100余人,平均年齡為56歲。全縣共有居民住宅小區(qū)84個(gè),建筑面積158萬(wàn)平方米,共住居民16400多戶(hù),近4萬(wàn)人。公司化物業(yè)管理覆蓋率為33.3%,小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)14個(gè),占全部小區(qū)的19%。

近年來(lái),我局主要采取了以下幾項(xiàng)措施:一是廣泛宣傳,增強(qiáng)了業(yè)主的物業(yè)消費(fèi)意識(shí),使業(yè)主在一定程度上了解、參與、支持物業(yè)管理,為物業(yè)管理工作營(yíng)造了較好的氛圍;二是組織培訓(xùn),提高了參訓(xùn)物業(yè)管理人員素質(zhì)。每年與就業(yè)局共同舉辦物業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)班,并多次組織各物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)人、業(yè)主代表、社區(qū)負(fù)責(zé)人赴臨河區(qū)、杭錦后旗、五原縣、烏拉特前旗等周邊地區(qū)考察學(xué)習(xí)物業(yè)管理工作,不斷提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量水平。三是積極開(kāi)展老舊小區(qū)改造、社區(qū)化物業(yè)管理、片區(qū)化大物業(yè)等創(chuàng)新工作。今年我局又積極招商引資,擬實(shí)施物業(yè)管理與安保運(yùn)營(yíng)一體化建設(shè)項(xiàng)目,對(duì)全縣范圍內(nèi)的老舊住宅小區(qū),進(jìn)行統(tǒng)一化的安保、安防等全方位專(zhuān)業(yè)化物業(yè)服務(wù),不斷提高全縣的物業(yè)管理水平。

一是物業(yè)管理機(jī)構(gòu)、人員缺位,監(jiān)管作用無(wú)法發(fā)揮。目前,全縣內(nèi)僅有4名專(zhuān)職工作人員負(fù)責(zé)物業(yè)管理的監(jiān)管工作,人員嚴(yán)重缺乏,監(jiān)管不到位造成事無(wú)人管、無(wú)人管事的現(xiàn)象非常嚴(yán)重,從而導(dǎo)致物業(yè)監(jiān)管工作無(wú)法落實(shí)。如:物業(yè)前期招投標(biāo)、從業(yè)人員定期崗位培訓(xùn)、業(yè)主滿(mǎn)意度調(diào)查、業(yè)主委員會(huì)成立與培訓(xùn)、小區(qū)承接驗(yàn)收等物業(yè)管理工作無(wú)法正常開(kāi)展。

二是在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)工、竣工驗(yàn)收等環(huán)節(jié)上,沒(méi)有嚴(yán)格的監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)。很多小區(qū)在一期工程未規(guī)格設(shè)計(jì)物業(yè)用房、活動(dòng)室、自行車(chē)棚等,由于后期資金困難,項(xiàng)目中斷,導(dǎo)致配套設(shè)施無(wú)法落實(shí)。

三是部門(mén)之間沒(méi)有形成管理合力。有的業(yè)主隨意丟棄垃圾、違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、私搭亂建,有的擅自改變房屋用途,在裝修中損壞建筑物結(jié)構(gòu)安全或造成滲漏,影響相鄰業(yè)主的正常居住等。對(duì)此,物業(yè)服務(wù)企業(yè)難以管理,相關(guān)政府職能部門(mén)也很少監(jiān)管過(guò)問(wèn)。

四是業(yè)主自我管理意識(shí)欠缺,業(yè)主委員會(huì)尚未真正發(fā)揮作用。從目前我縣成立的14個(gè)業(yè)主委員會(huì)中,有2個(gè)業(yè)主大會(huì)不能順利召開(kāi),民主決策的作用得不到有效發(fā)揮。

五是業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)矛盾日益尖銳,不穩(wěn)定因素開(kāi)始凸顯。近年建設(shè)的部分小區(qū),由于存在暖氣不熱、水壓不足、綠化不達(dá)標(biāo)、無(wú)停車(chē)場(chǎng)、無(wú)公共活動(dòng)場(chǎng)所、安全無(wú)保障等問(wèn)題,給業(yè)主生活帶來(lái)不便。由此,業(yè)主希望所有問(wèn)題讓物業(yè)企業(yè)解決。但因有些問(wèn)題超出了物業(yè)公司的服務(wù)范圍,物業(yè)公司無(wú)力協(xié)調(diào),使得原本簡(jiǎn)單的個(gè)體性問(wèn)題發(fā)展成為大的群眾性問(wèn)題。部分業(yè)主因此而拒交物業(yè)費(fèi),物業(yè)企業(yè)因收不足物業(yè)費(fèi)而降低了服務(wù)質(zhì)量,業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的矛盾日益突出。經(jīng)調(diào)研,引發(fā)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)糾紛的原因多數(shù)與開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題有關(guān)。有的開(kāi)發(fā)商在建設(shè)過(guò)程中不講誠(chéng)信,偷工減料,房屋質(zhì)量存在嚴(yán)重問(wèn)題。有的擅自改變?cè)O(shè)計(jì)規(guī)劃,小區(qū)建設(shè)先天不足,有的在售房時(shí)關(guān)于供水、供氣等方面的一些承諾無(wú)法兌現(xiàn),有的在管道維修時(shí)甚至找不到設(shè)計(jì)圖紙,成了業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的理由。這些問(wèn)題業(yè)主從開(kāi)發(fā)商處得不到及時(shí)解決,只能同物業(yè)服務(wù)企業(yè)交涉,從而引發(fā)雙方的矛盾和糾紛。

六是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)不規(guī)范,服務(wù)不到位,從業(yè)人員素質(zhì)較低。目前,在全縣的物業(yè)管理小區(qū)中,大部分沒(méi)有通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),多數(shù)小區(qū)或是由原開(kāi)發(fā)企業(yè)委托其子公司代管,或是由開(kāi)發(fā)商通過(guò)前期物業(yè)選聘的物業(yè)企業(yè)管理。這種“自建自管”的管理模式所帶來(lái)的直接后果就是物業(yè)管理市場(chǎng)缺乏競(jìng)爭(zhēng),物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有活力,管理水平很難令業(yè)主滿(mǎn)意。

(一)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo),健全組織機(jī)構(gòu),逐步完善物業(yè)管理工作。針對(duì)全縣物業(yè)管理的復(fù)雜性,健全以物業(yè)主管部門(mén)、巴鎮(zhèn)社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)為主的三級(jí)物業(yè)管理體系,理順解決物業(yè)糾紛投訴中出現(xiàn)的問(wèn)題,建立主管部門(mén)行業(yè)指導(dǎo),社區(qū)居委會(huì)具體負(fù)責(zé),各部門(mén)協(xié)同配合的物業(yè)管理工作機(jī)制,逐步形成條塊結(jié)合、以塊為主、各負(fù)其責(zé)、齊抓共管的物業(yè)管理新局面。

(二)要進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理招投標(biāo)行為。按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,住宅物業(yè)的建設(shè)單位,必須通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅規(guī)模小于2萬(wàn)平方米的,經(jīng)物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn),可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。同時(shí)建立物業(yè)公司信用檔案,按季度上報(bào),年終評(píng)定,從而推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)優(yōu)勝劣汰,加快物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程。特別是要引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,徹底改變物業(yè)管理工作由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位“自建自管”的狀況。

(三)嚴(yán)格把好驗(yàn)收關(guān)。開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題是日后小區(qū)物業(yè)管理的最大難題,所以在小區(qū)竣工驗(yàn)收時(shí),需讓物業(yè)公司參與驗(yàn)收,以增強(qiáng)專(zhuān)業(yè)間鑒定。相關(guān)部門(mén)必須嚴(yán)格把關(guān),房屋質(zhì)量、配套設(shè)施必須保質(zhì)保量。要有詳細(xì)精確的小區(qū)管道設(shè)計(jì)圖紙,以便日后的管理和維修。物業(yè)管理企業(yè)在驗(yàn)收時(shí)也要詳細(xì)檢查、檢驗(yàn)小區(qū)配套設(shè)施及公共設(shè)施情況,包括小區(qū)業(yè)主檔案資料等,不能因盲目擴(kuò)大管量而為日后經(jīng)營(yíng)管理埋下隱患。規(guī)劃設(shè)計(jì)一定要明確物業(yè)用房、公共建筑、共用設(shè)施、車(chē)位數(shù)量、綠地面積等內(nèi)容;工程建設(shè)要嚴(yán)把工期和質(zhì)量關(guān);組織驗(yàn)收,應(yīng)將小區(qū)各類(lèi)附屬工程(含地下管道隱蔽工程)列入驗(yàn)收內(nèi)容;以源頭上杜絕因工程質(zhì)量引發(fā)的物業(yè)管理問(wèn)題。

(四)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)管,一是加強(qiáng)從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn),提高其專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和服務(wù)水平;二是強(qiáng)化日常管理,政府職能部門(mén)與社區(qū)居委會(huì)相互配合,形成合力加大執(zhí)法力度,及時(shí)查處物業(yè)服務(wù)違法行為和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的違法行為;三是組織考核。要不定期對(duì)物業(yè)企業(yè)考核巡查,對(duì)管理水平低、信用等級(jí)差、服務(wù)不到位、收費(fèi)不規(guī)范的企業(yè)予以通報(bào)批評(píng),并建立黑名單、信用檔案制度等,情節(jié)嚴(yán)重的取消在本縣轄區(qū)內(nèi)從事物業(yè)管理的資格,維護(hù)廣大業(yè)主合法權(quán)益。

(五)加大老舊住宅小區(qū)改造工作力度。目前我縣2000年以前建成的老舊住宅小區(qū)22個(gè),面積9.3萬(wàn)平方米。這部分老舊住宅小區(qū)都是規(guī)模相對(duì)較小,維護(hù)成本較高,配套設(shè)施不完善急需改造維修,且均未交納維修資金。都存在管網(wǎng)老化、道路難行、路燈不亮、缺少綠化、殘墻斑駁、亂停亂放等現(xiàn)象,缺乏基本的物業(yè)管理?xiàng)l件等問(wèn)題。一是全面清理所涉及的老舊小區(qū),摸清情況,整理出需要改造的范圍項(xiàng)目,將完善基礎(chǔ)設(shè)施作為當(dāng)前老舊住宅小區(qū)改造整治的主要內(nèi)容,優(yōu)先解決道路和地下管網(wǎng)破損陳舊老化問(wèn)題。二是制定并逐步出臺(tái)相關(guān)改造扶持政策,對(duì)配套設(shè)施不齊全的老舊小區(qū),采用政府補(bǔ)助一點(diǎn),供水、供電、供氣企業(yè)承擔(dān)一點(diǎn),業(yè)主個(gè)人籌一點(diǎn)的方式,實(shí)現(xiàn)供水、供電、供氣等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備的分戶(hù)計(jì)量、分戶(hù)控制,為小區(qū)引入物業(yè)公司管理創(chuàng)造基礎(chǔ)條件。三是力爭(zhēng)在五年內(nèi),完成老舊小區(qū)環(huán)境綜合治理工作,在完善老舊小區(qū)硬件配套設(shè)施的基礎(chǔ)上,完善物業(yè)管理,實(shí)現(xiàn)“路平、燈亮、草綠、水暢、衛(wèi)生、安全”目標(biāo)。滿(mǎn)足老舊住宅小區(qū)居民出行和居住生活的最基本需求,改善小區(qū)面貌,提升管理水平。四是積極探索新的物業(yè)管理模式。老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改造完成后,可以采取社區(qū)居委會(huì)代管、業(yè)主自治、專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)等模式,實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理基本覆蓋,逐步建立老舊小區(qū)的物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制。

(六)多渠道加大宣傳力度,為物業(yè)管理工作創(chuàng)造良好的環(huán)境。物業(yè)管理事關(guān)千家萬(wàn)戶(hù),是和諧社會(huì)建設(shè)的重要組成部分。政府及各職能部門(mén)要廣泛深入宣傳《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》,加強(qiáng)對(duì)居民的物業(yè)消費(fèi)意識(shí)教育,使物業(yè)管理的直接參與者—業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)知法明理,對(duì)在物業(yè)管理活動(dòng)中各自的權(quán)利和應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)有清醒的認(rèn)識(shí),以《條例》規(guī)范自己的行為。

根據(jù)20xx年工作安排,縣人大常委會(huì)成立了以xx主任為組長(zhǎng)的調(diào)研組,對(duì)全縣輔警隊(duì)伍建設(shè)管理工作情況開(kāi)展了調(diào)研。x月x日,調(diào)研組實(shí)地調(diào)研了xx派出所、交管大隊(duì)、特(巡)警大隊(duì)輔警隊(duì)伍建設(shè)管理工作情況,召開(kāi)座談會(huì)聽(tīng)取了縣人民政府、縣人民法院關(guān)于輔警隊(duì)伍建設(shè)管理工作情況的匯報(bào),縣委編辦、縣人社局、縣財(cái)政局等相關(guān)單位參加座談。調(diào)研情況如下:

一、全縣輔警隊(duì)伍建設(shè)管理現(xiàn)狀。

(一)輔警隊(duì)伍已成規(guī)模。

目前,縣內(nèi)輔助警力主要有三部分。一是縣政府公安機(jī)關(guān)聘用管理的公安輔警x人(截至20xx年x月x日),其中男性xx人、女性x人;按照崗位職責(zé)劃分,勤務(wù)輔警xx人、文職輔警x人。公安機(jī)關(guān)各業(yè)務(wù)警種、各基層所隊(duì)均有分布,但相對(duì)集中在交管大隊(duì)(x人)、特(巡)警大隊(duì)(x人)、xx派出所(x人)。該部分輔警自19xx年開(kāi)始陸續(xù)入隊(duì),人數(shù)與正式干警人數(shù)基本持平。二是縣監(jiān)委使用、縣公安機(jī)關(guān)管理的留置看護(hù)中隊(duì)輔警x人,全部為男性。三是縣人民法院聘用、管理的聘任制司法警察x人,其中男性x人、女性x人。該部分人數(shù)是正式干警的x倍。

(二)發(fā)揮作用不可或缺。

縣公安機(jī)關(guān)輔警在街面巡邏防控、道路交通秩序管控和治理、公安科技信息化建設(shè)及窗口服務(wù)、報(bào)警接轉(zhuǎn)等崗位上為我縣公安工作提供了良好的支持,部分警種輔警人數(shù)是正式干警的x倍,已經(jīng)成為公安機(jī)關(guān)各項(xiàng)工作正常開(kāi)展、維護(hù)全縣社會(huì)治安秩序和公共安全不可或缺的重要輔助力量。

縣人民法院聘用制司法警察彌補(bǔ)了正式干警年齡斷層,緩解了用警矛盾,是目前法警隊(duì)伍的重要力量,在審判輔助、案件執(zhí)行中發(fā)揮了重要作用,特別是在近年強(qiáng)化案件執(zhí)行工作中,促進(jìn)了案件執(zhí)行高執(zhí)結(jié)率成績(jī)的取得。

(三)建設(shè)管理逐步規(guī)范。

依據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范公安機(jī)關(guān)警務(wù)輔助人員管理工作的意見(jiàn)》(國(guó)辦發(fā)[2016]15號(hào))和《xx省人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)xx省公安機(jī)關(guān)警務(wù)輔助人員管理辦法的通知》(皖政辦[2016]72號(hào)),縣人民政府研究通過(guò)了《xx縣公安局警務(wù)輔助人員管理辦法》,推行了以定編制、定崗位、定保障和統(tǒng)一工資發(fā)放、統(tǒng)一輔警招錄“三定二統(tǒng)一”為主要內(nèi)容的公安輔警隊(duì)伍管理改革,基本扭轉(zhuǎn)了以往公安輔警招聘上的各行其是、使用上的各自為政;各用工單位根據(jù)自身實(shí)際,建立了日常管理制度加強(qiáng)管理,如xx所的《輔警月工作清單》、《積分制考核》等制度,特(巡)警大隊(duì)的《隊(duì)員日常考核管理辦法》、《輔警八小時(shí)以外管理規(guī)定》等制度,促進(jìn)了招聘、使用、管理逐步規(guī)范化。

縣人民法院制訂了《聘用人員管理辦法》,并依據(jù)最高人民法院《關(guān)于加強(qiáng)人民法院司法警察隊(duì)伍建設(shè)的若干意見(jiàn)》(法發(fā)[2005]23號(hào)),按照正式法警有關(guān)要求管理聘用制法警,目前正按司法改革相關(guān)要求,銜接輔警的經(jīng)費(fèi)保障和人員管理工作。

二、存在的主要問(wèn)題。

(一)輔警素質(zhì)參差不齊。一是各單位輔警招聘工作不規(guī)范,學(xué)歷層次有高有低,少數(shù)人員自身素質(zhì)比較低。二是崗前培訓(xùn)時(shí)間短,主管部門(mén)培訓(xùn)不到位,缺乏系統(tǒng)正規(guī)的職業(yè)化學(xué)習(xí)和訓(xùn)練。三是后續(xù)教育跟不上,部分人員業(yè)務(wù)、作風(fēng)不能適應(yīng)新形勢(shì)下的工作要求,綜合素質(zhì)有待進(jìn)一步提高。

(二)隊(duì)伍思想不夠穩(wěn)定。因?yàn)榇霰U系仍?,部分素質(zhì)較好、能力較強(qiáng)的輔警僅僅將輔警工作作為“臨時(shí)崗位”,一有機(jī)會(huì)就另謀出路。同時(shí),因?yàn)榧?lì)機(jī)制不夠完善,積極進(jìn)取的導(dǎo)向功能缺失,部分輔警缺乏職業(yè)認(rèn)同感和榮譽(yù)感。

(三)隊(duì)伍活力有待增強(qiáng)。在優(yōu)秀人才留不住的同時(shí),一些需要及時(shí)更替人員的崗位,沒(méi)有形成有效更替機(jī)制,已有淘汰機(jī)制“形同虛設(shè)”,隊(duì)伍競(jìng)爭(zhēng)氛圍不濃,崗位危機(jī)意識(shí)不強(qiáng),少數(shù)不能勝任崗位工作的輔警仍在聘用中,弱質(zhì)人員難消化,長(zhǎng)此以往影響隊(duì)伍活力。

三、幾點(diǎn)建議。

(一)做好“進(jìn)口”文章,夯實(shí)人員素質(zhì)基礎(chǔ)。一是要科學(xué)設(shè)定進(jìn)人計(jì)劃。人數(shù)規(guī)模既要滿(mǎn)足當(dāng)前警務(wù)執(zhí)勤的需要,也要用發(fā)展的眼光科學(xué)測(cè)定需求趨勢(shì),嚴(yán)格實(shí)行員額管理;要考慮人員年齡結(jié)構(gòu),分年度按比例進(jìn)人,確保隊(duì)伍力量基本保持均衡;要從嚴(yán)執(zhí)行進(jìn)人計(jì)劃,定期進(jìn)人,堅(jiān)決防止隨意進(jìn)人、臨時(shí)動(dòng)議進(jìn)人。二是要合理擬設(shè)進(jìn)人條件。要把政治合格放在首位,確保所進(jìn)之人擁護(hù)黨的理論和路線方針政策,具有良好的政治素養(yǎng)、職業(yè)操守;要完善按崗位職責(zé)要求分類(lèi)確定進(jìn)人條件,確保所進(jìn)之人適應(yīng)崗位履責(zé)需要。三是要精心組織招聘。確保招聘程序公開(kāi)、公平、公正;要堅(jiān)持“寧缺勿濫”的原則,確保所進(jìn)之人符合崗位履責(zé)的基本素質(zhì)要求。

(二)加強(qiáng)教育管理,提高隊(duì)伍能力水平。一是要加強(qiáng)隊(duì)伍政治思想教育。要依照《人民警察法》有關(guān)警察義務(wù)和紀(jì)律的規(guī)定,以必要的形式加強(qiáng)輔警的言行約束;要善于發(fā)現(xiàn)隊(duì)伍中的不良苗頭和思想傾向,運(yùn)用積極的、正面的引導(dǎo)方法,幫助輔警樹(shù)立正確的價(jià)值觀、事業(yè)觀,增強(qiáng)工作責(zé)任心。二是健全長(zhǎng)效培訓(xùn)提升機(jī)制,加強(qiáng)隊(duì)伍工作業(yè)務(wù)培訓(xùn)。要按依法履職、依法執(zhí)勤原則,開(kāi)展系統(tǒng)性、針對(duì)性、經(jīng)常性培訓(xùn),不斷提高輔警的服務(wù)意識(shí)、服務(wù)能力和服務(wù)質(zhì)量。三是不斷完善與崗位職責(zé)相適應(yīng)的人員考核評(píng)價(jià)體系,堅(jiān)持定量為主的原則,促進(jìn)輔警履職盡責(zé)。四是建立完善必要的崗位輪換制度,避免輔警公權(quán)私用風(fēng)險(xiǎn)。五是要按照“誰(shuí)使用、誰(shuí)管理、誰(shuí)負(fù)責(zé)”的原則,嚴(yán)格落實(shí)警務(wù)輔助力量執(zhí)勤時(shí)處輔助地位的規(guī)定,結(jié)合各單位實(shí)際健全完善可操作性強(qiáng)的管理辦法,加強(qiáng)依法用警管理。

(三)加強(qiáng)勤務(wù)保障,確保隊(duì)伍基本穩(wěn)定??h人民政府應(yīng)統(tǒng)籌縣內(nèi)各部門(mén)輔警隊(duì)伍的用工員額、保障標(biāo)準(zhǔn)和用工要求。相關(guān)部門(mén)要按規(guī)定的分工,積極發(fā)揮作用,平衡各部門(mén)的輔警用工薪酬和基本福利標(biāo)準(zhǔn),共同促進(jìn)全縣輔警隊(duì)伍的健康發(fā)展。一是健全完善適應(yīng)崗位特點(diǎn)、滿(mǎn)足用人需要、符合縣域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展實(shí)際的工資報(bào)酬標(biāo)準(zhǔn)體系,建立崗位、履職與報(bào)酬相關(guān)聯(lián),注重工作績(jī)效的、呈梯級(jí)晉升的薪資辦法,逐步減少報(bào)酬與崗位要求不相符的矛盾。二是用工費(fèi)用要嚴(yán)格收支兩條線,由縣財(cái)政科學(xué)預(yù)算定額保障。三是要保障相關(guān)裝備條件滿(mǎn)足工作執(zhí)勤需要,確保規(guī)定的包括統(tǒng)一著裝在內(nèi)的警務(wù)裝備按時(shí)按質(zhì)配發(fā)。四是各用工單位要落實(shí)專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)、專(zhuān)門(mén)人員負(fù)責(zé)輔警的人事管理工作,及時(shí)關(guān)心他們?cè)谒枷?、生活上的困難和問(wèn)題,并盡力解決。

(四)暢通人員“出口”,保持隊(duì)伍活力。要探索健全適應(yīng)崗位需要的淘汰機(jī)制。一是完善用工合同,按合同用工。對(duì)工作表現(xiàn)差、思想漂浮、作風(fēng)不實(shí)、難以勝任工作的人員,充分運(yùn)用工作考核評(píng)價(jià)結(jié)果,依法解除用工合同。二是嚴(yán)格執(zhí)行工作紀(jì)律,對(duì)觸犯黨紀(jì)國(guó)法、違反相關(guān)紀(jì)律規(guī)定的,一律予以及時(shí)清退。要探索建立優(yōu)秀人才薦用晉升機(jī)制。對(duì)符合條件報(bào)考公務(wù)員、事業(yè)單位和國(guó)有企業(yè)崗位的,予以支持和必要的推薦;積極匯報(bào)爭(zhēng)取出臺(tái)從優(yōu)秀輔警中選錄正式民警政策。要探索符合輔警實(shí)際的退養(yǎng)機(jī)制。針對(duì)輔警中一些崗位的特殊性,積極研究爭(zhēng)取老、弱輔警作為特殊工種提前退休、病退等政策;探索建立符合政策規(guī)定、對(duì)年輕輔警起激勵(lì)作用的內(nèi)部退養(yǎng)機(jī)制。

主任、副主任、秘書(shū)長(zhǎng)、委員會(huì):。

根據(jù)市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)2017年的工作要點(diǎn)和監(jiān)督計(jì)劃,從3月13日到16日,市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)組織了一部分成員和市人民代表大會(huì)代表,在市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)副主任王慶的指導(dǎo)下,調(diào)查了我市的物業(yè)管理狀況。調(diào)查組聽(tīng)取市政府和市住宅建設(shè)局、民政局、城市管理行政執(zhí)法局、房地產(chǎn)協(xié)會(huì)等有關(guān)部門(mén)的情況報(bào)告,深入梅列區(qū)、沙縣、將樂(lè)縣、建寧縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街)、社區(qū)居民委員會(huì)、房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、產(chǎn)業(yè)委員會(huì)、業(yè)主代表進(jìn)行座談,實(shí)地調(diào)查梅列區(qū)龍澤區(qū)、沙縣西園區(qū)、將樂(lè)縣濱江華府、建寧縣萬(wàn)星首府等10個(gè)小區(qū)的調(diào)查點(diǎn),深入了解我市房地產(chǎn)管理工作情況。現(xiàn)將調(diào)查情況報(bào)告如下:。

我市自1993年首家房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)成立至2016年底,全市共有148家具備資格的房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè),其中二級(jí)資格11家,三級(jí)資格113家,暫定資格24家,員工約8300人,管理服務(wù)面積約1100萬(wàn)平方米。市區(qū)企業(yè)58家(本地52家,外地進(jìn)駐6家),從業(yè)人員約3500人,管理服務(wù)面積約430萬(wàn)平方米。物業(yè)管理以小區(qū)為主,涵蓋商業(yè)、辦公、現(xiàn)場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校等領(lǐng)域,管理形式主要有專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理、單位物業(yè)管理、社區(qū)居委會(huì)管理和無(wú)人管理四種,物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)格,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)等級(jí)相對(duì)應(yīng),每月每平方米0.5元至1.9元。

近年來(lái),市政府認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》和省人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)通過(guò)的《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》,加強(qiáng)物業(yè)管理,提高物業(yè)管理水平,取得了一定的效果。

(一)輔助政策逐漸完善。市政府相繼制定了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)全市物業(yè)管理工作的通知》、《三明市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)施方法(試行)》、《三明市開(kāi)展規(guī)范提高城市住宅區(qū)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)行動(dòng)方案》等10多項(xiàng)規(guī)范文件和實(shí)施細(xì)則,涉及社區(qū)物業(yè)管理、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)和實(shí)施地化管理等多個(gè)方面,逐步建立物業(yè)管理規(guī)章制度,推進(jìn)相關(guān)工作的順利開(kāi)展。各縣(市、區(qū))也相繼出臺(tái)了物業(yè)管理相關(guān)政策。例如,沙縣制定了《沙縣人民政府關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)管理的意見(jiàn)》、《沙縣提高住宅區(qū)物業(yè)管理工作方案》等文件,進(jìn)一步完善了物業(yè)管理機(jī)制,優(yōu)化了運(yùn)營(yíng)流程。

(二)管理基礎(chǔ)越來(lái)越強(qiáng)化。一是做出示范選擇。市住房建設(shè)局組織開(kāi)展2016房地產(chǎn)管理年活動(dòng),對(duì)全市各管理項(xiàng)目進(jìn)行3次評(píng)價(jià),獎(jiǎng)優(yōu)罰劣,確立典型。2009年至2016年,全市共建9個(gè)省級(jí)物業(yè)管理示范項(xiàng)目,32個(gè)市級(jí)物業(yè)管理示范項(xiàng)目。二是創(chuàng)新工作機(jī)制。市區(qū)引進(jìn)信息化管理,率先成立福建省易萬(wàn)家物業(yè)管理信息服務(wù)公司,委托三鋼信息技術(shù)公司開(kāi)發(fā)具有三明特色的易萬(wàn)家物業(yè)管理信息平臺(tái),提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和效率。樂(lè)縣建立房地產(chǎn)管理糾紛調(diào)整機(jī)制,2016年以來(lái)接受房地產(chǎn)服務(wù)合同糾紛210件,審查199件,其中協(xié)調(diào)所有者支付房地產(chǎn)費(fèi)后,房地產(chǎn)企業(yè)撤銷(xiāo)198件,判決1件永安市建立履約保證金制度,房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入新住宅區(qū)時(shí),根據(jù)住宅區(qū)規(guī)模,支付3萬(wàn)至5萬(wàn)元履約保證金,協(xié)調(diào)解決房地產(chǎn)企業(yè)撤銷(xiāo)后住宅區(qū)遺留問(wèn)題。

(三)行業(yè)監(jiān)管落實(shí)。一是加強(qiáng)源頭管理。行政主管部門(mén)要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和條件規(guī)范建設(shè),減少檢查住宅遺留問(wèn)題,完善售后服務(wù),為后期房地產(chǎn)管理工作奠定基礎(chǔ)。二是推進(jìn)信用建設(shè)。2016年全市建立房地產(chǎn)企業(yè)信用綜合評(píng)價(jià)制度,落實(shí)日常動(dòng)態(tài)更新、社會(huì)各方評(píng)價(jià)、年度綜合評(píng)價(jià)制度,初步建立誠(chéng)信激勵(lì)、失信懲戒機(jī)制。在全省發(fā)布的第一批房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)信用綜合評(píng)價(jià)結(jié)果中,我市8家房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)價(jià)良好,占全省9.5%。

(4)協(xié)會(huì)的作用發(fā)揮得更好。2014年成立市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì),在聯(lián)系企業(yè)、聯(lián)系市場(chǎng)等方面起到了一定的作用。市住房建設(shè)局依托房地產(chǎn)協(xié)會(huì)開(kāi)展員工培訓(xùn)、繼續(xù)教育、技能競(jìng)賽等活動(dòng),提高員工職業(yè)素養(yǎng)、技能和服務(wù)水平。從2014年到2016年,各種培訓(xùn)和繼續(xù)教育達(dá)到1800人。從2016年開(kāi)始每月邀請(qǐng)省內(nèi)業(yè)界專(zhuān)家進(jìn)行專(zhuān)業(yè)技術(shù)講座,一些大企業(yè)也制定了內(nèi)部訓(xùn)練計(jì)劃,開(kāi)展以動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)為中心的行為管理,及時(shí)向社會(huì)公開(kāi)。

隨著城市化的快速推進(jìn),我市物業(yè)管理面積增加,物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展穩(wěn)步推進(jìn),但總體發(fā)展水平與先進(jìn)地區(qū)相比,與人民群眾期待相比,存在一些問(wèn)題,主要表現(xiàn)如下。

(一)指導(dǎo)監(jiān)督不足。由于體制不健全,缺乏有效的執(zhí)法監(jiān)督,住宅區(qū)居民物業(yè)管理糾紛時(shí)發(fā)生。一是管理權(quán)利的責(zé)任不清楚。目前,市區(qū)現(xiàn)有58家房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè),約60家行業(yè)委員會(huì)和150家房地產(chǎn)服務(wù)項(xiàng)目,市級(jí)和兩區(qū)從事房地產(chǎn)行業(yè)管理的員工不足5人(市級(jí)打工1人,兩區(qū)各2人)各縣(市、區(qū))由住宅建設(shè)局負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作,沒(méi)有設(shè)置專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)和負(fù)責(zé)人管理的鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)、社區(qū)居民委員會(huì)責(zé)任不明,大部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)和社區(qū)居民委員會(huì)沒(méi)有將房地產(chǎn)監(jiān)督協(xié)調(diào)責(zé)任納入日常工作范圍。主管部門(mén)疏于指導(dǎo),監(jiān)督不足,業(yè)主、產(chǎn)業(yè)委員會(huì)與房地產(chǎn)企業(yè)、社區(qū)居民委員會(huì)四者關(guān)系不合理,在協(xié)調(diào)房地產(chǎn)管理企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾糾紛、指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)與產(chǎn)業(yè)委員會(huì)工作和管轄區(qū)內(nèi)日常房地產(chǎn)管理活動(dòng)等方面尚未發(fā)揮作用。二是執(zhí)法能力不足。對(duì)于亂停車(chē)、毀綠、經(jīng)營(yíng)干擾、養(yǎng)狗、亂建等行為,行政執(zhí)法不足。由于社區(qū)居民委員會(huì)、房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有執(zhí)法權(quán),對(duì)這些行為進(jìn)行勸說(shuō)和制止是有效的,房地產(chǎn)糾紛投訴率高,解決率低。2016年梅列區(qū)翡翠城區(qū)200多名業(yè)主集體訪問(wèn),反映開(kāi)發(fā)人員對(duì)園區(qū)內(nèi)違法建筑沒(méi)有管理,有虛假宣傳嫌疑,社會(huì)影響很大。三是住宅專(zhuān)業(yè)維修資金使用管理不足。住宅專(zhuān)業(yè)維修資金提取程序繁瑣,使用率低,許多住宅區(qū)公共部位、公共設(shè)施設(shè)備無(wú)法及時(shí)維修。目前,市區(qū)支付住宅專(zhuān)業(yè)維修資金2.1億元,至今僅使用360.83萬(wàn)元。建寧縣住宅專(zhuān)業(yè)維修資金累計(jì)支付1283.35萬(wàn)元,住宅維修基金使用方案尚未形成,至今尚未使用,業(yè)主、房地產(chǎn)企業(yè)意見(jiàn)較大。四是舊住宅區(qū)問(wèn)題越來(lái)越突出。我市老舊小區(qū)多無(wú)物業(yè)管理,基本由小區(qū)居委會(huì)代管,公共維修資金不足,小區(qū)配套不全,綠地面積小,停車(chē)位不足,環(huán)境臟亂差,房屋立面損壞嚴(yán)重等問(wèn)題已成為廣大業(yè)主反映強(qiáng)烈的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題。

(二)行業(yè)委員會(huì)的作用尚未充分發(fā)揮。由于各方對(duì)其地位、作用和運(yùn)營(yíng)規(guī)律認(rèn)識(shí)不足,部分縣(市、區(qū))行業(yè)委員會(huì)建設(shè)率低,全市建設(shè)工作和進(jìn)展不平衡。首先,工業(yè)委員會(huì)很難成立。大多數(shù)業(yè)主對(duì)行業(yè)委員會(huì)的認(rèn)識(shí)有偏差,自治管理意識(shí)弱,參與物業(yè)管理的積極性低,不愿參與行業(yè)委員會(huì)的選舉和選舉,許多小區(qū)物業(yè)管理運(yùn)行多年來(lái)無(wú)法成立行業(yè)委員會(huì)。二是行業(yè)委員會(huì)正常運(yùn)行困難。行業(yè)委員會(huì)是業(yè)主選舉產(chǎn)生的,但組成人員大多沒(méi)有津貼獎(jiǎng)勵(lì),屬于免費(fèi)為小區(qū)業(yè)主服務(wù),缺乏有力的手段和方法,很難在房地產(chǎn)企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁和紐帶的作用,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和業(yè)主雙方也沒(méi)有有有效的制約,因此工作積極性普遍不高,遇到困難和矛盾不想管理的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生,行業(yè)委員會(huì)的維權(quán)和協(xié)調(diào)作用無(wú)法發(fā)揮。三是行業(yè)委員會(huì)監(jiān)督困難。行業(yè)委員會(huì)是自治的大眾組織,機(jī)構(gòu)松散,沒(méi)有明確具體的權(quán)力和責(zé)任,沒(méi)有相應(yīng)的獎(jiǎng)懲評(píng)價(jià)方法,很難有效監(jiān)督其運(yùn)營(yíng)狀況。梅列區(qū)東安25棟產(chǎn)業(yè)委員會(huì)到期,長(zhǎng)期不公開(kāi)收支賬目,損害業(yè)主利益,業(yè)主意見(jiàn)大。另外,一些小區(qū)業(yè)主對(duì)行業(yè)委員會(huì)產(chǎn)生的程序、權(quán)利、責(zé)任、地位、作用認(rèn)識(shí)不足,一些形狀虛設(shè),很難發(fā)揮其應(yīng)有的作用。

(3)收費(fèi)難的現(xiàn)象比較突出。物業(yè)管理費(fèi)用難是長(zhǎng)期困擾我市物業(yè)管理的領(lǐng)導(dǎo)問(wèn)題,成為制約我市物業(yè)管理行業(yè)快速健康發(fā)展的重要因素。從調(diào)查的情況來(lái)看,費(fèi)用困難的現(xiàn)象主要表現(xiàn)在四個(gè)方面。一是開(kāi)發(fā)建設(shè)部門(mén)的遺留問(wèn)題,費(fèi)用困難。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未按合同執(zhí)行水、電、氣、房地產(chǎn)服務(wù)用住宅的一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未能及時(shí)履行住宅質(zhì)量保證責(zé)任,住宅滲水等問(wèn)題未能及時(shí)修理,一些開(kāi)發(fā)企業(yè)未能按合同約定期限辦理住宅生產(chǎn)證,一些業(yè)主不滿(mǎn)二是房地產(chǎn)企業(yè)未能按合同約定提供質(zhì)量?jī)r(jià)格一致的服務(wù)。調(diào)查顯示,許多住宅區(qū)停車(chē)位管理不規(guī)范,車(chē)輛隨意停車(chē),停車(chē)位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一的住宅區(qū)公開(kāi)制度不健全,住宅區(qū)日常維護(hù)不足。據(jù)梅列區(qū)人民法院初步統(tǒng)計(jì),2016年受理的房地產(chǎn)服務(wù)合同糾紛案件504起,90%以上由于業(yè)主對(duì)房地產(chǎn)服務(wù)質(zhì)量不滿(mǎn)意。三是部分業(yè)主房地產(chǎn)有償服務(wù)消費(fèi)意識(shí)薄弱。一些業(yè)主的思想觀念習(xí)慣于公司負(fù)責(zé)管理和免費(fèi)接受房地產(chǎn)服務(wù),缺乏花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)的思想準(zhǔn)備,沒(méi)有確立商品意識(shí)和房地產(chǎn)消費(fèi)意識(shí),認(rèn)為房地產(chǎn)管理是政府應(yīng)該管理的事情,拒絕支付房地產(chǎn)管理費(fèi)用。根據(jù)市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)2015年對(duì)55家企業(yè)的調(diào)查統(tǒng)計(jì),2012~2014年度房地產(chǎn)服務(wù)費(fèi)累計(jì)不足2033萬(wàn)元。四是低收入群體的經(jīng)濟(jì)承受能力有限。目前,我市許多購(gòu)房者屬于中低收入家庭,由于市政建設(shè)、舊城改造搬遷、取舍等原因改善了居住條件,但超過(guò)了他們支付能力的消費(fèi),使他們對(duì)房地產(chǎn)費(fèi)用產(chǎn)生抵觸感,同意按規(guī)定支付房地產(chǎn)費(fèi),但一拿到鑰匙就拖欠。

(4)服務(wù)水平需要提高。一是忽略房地產(chǎn)企業(yè)自身建設(shè)。一些房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有建立嚴(yán)格的各級(jí)人員崗位責(zé)任、工作標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn),有錄用人員沒(méi)有取得相關(guān)房地產(chǎn)管理監(jiān)視證就上崗的現(xiàn)象,員工整體素質(zhì)不足,服務(wù)水平參差不齊。二是物業(yè)管理工作不規(guī)范。一些房地產(chǎn)企業(yè)擅自增設(shè)收費(fèi)項(xiàng)目,提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),引起與業(yè)主的矛盾。《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定,物業(yè)企業(yè)不得擅自占有、改變住宅區(qū)共享部位、共享設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)。由于監(jiān)督不嚴(yán)格,房地產(chǎn)企業(yè)擅自占有、改變住宅區(qū)公共部門(mén)經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)象有時(shí)會(huì)發(fā)生。三是物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量不高。我市從事物業(yè)管理的企業(yè)總體規(guī)模較小,無(wú)法有效地將管理和服務(wù)有機(jī)地結(jié)合起來(lái),部分物業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)在微利、平衡的情況下運(yùn)營(yíng)。物業(yè)服務(wù),特別是小區(qū)物業(yè)服務(wù),僅僅停留在清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、治安巡邏等基本服務(wù)內(nèi)容上,物業(yè)企業(yè)提供的服務(wù)還不能滿(mǎn)足業(yè)主的要求。

針對(duì)本次調(diào)查發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題,對(duì)下一次物業(yè)管理工作提出以下意見(jiàn)和建議。

(一)完善物業(yè)管理結(jié)構(gòu)。市政府應(yīng)盡快整理關(guān)系,加強(qiáng)物業(yè)管理體制建設(shè)。必須加強(qiáng)業(yè)務(wù)指導(dǎo)。明確物業(yè)管理工作監(jiān)督部門(mén),參考漳州市做法,建議在市住建局設(shè)立物業(yè)管理機(jī)構(gòu),明確工作責(zé)任,配備專(zhuān)職人員,核定工作經(jīng)費(fèi)。進(jìn)一步細(xì)化責(zé)任落實(shí),順應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)、產(chǎn)業(yè)委員會(huì)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)和部門(mén)之間的關(guān)系,加強(qiáng)政府、社區(qū)居民委員會(huì)對(duì)業(yè)主、產(chǎn)業(yè)委員會(huì)、房地產(chǎn)企業(yè)的指導(dǎo)、指導(dǎo)和協(xié)調(diào),形成多方合作、共同推進(jìn)的良好局面。二要嚴(yán)格監(jiān)督管理。破壞住宅結(jié)構(gòu)、違法建設(shè)、違法改變房地產(chǎn)用途、破壞住宅區(qū)環(huán)境、侵犯業(yè)主公共利益等違法行為,通過(guò)社區(qū)居民委員會(huì)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街)、職能部門(mén)與房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的聯(lián)動(dòng),形成工作合作力,立即依法處理。三要擴(kuò)大物業(yè)管理的壟斷范圍。在規(guī)范新建住宅區(qū)物業(yè)管理的同時(shí),市、縣(市、區(qū))二級(jí)政府應(yīng)繼續(xù)加強(qiáng)舊住宅區(qū)的整備、改造,對(duì)整備改造后的舊住宅區(qū)定義物業(yè)服務(wù)范圍和標(biāo)準(zhǔn),由行業(yè)委員會(huì)或社區(qū)居民委員會(huì)引進(jìn)物業(yè)企業(yè),從秩序維護(hù)、衛(wèi)生清潔、綠化養(yǎng)護(hù)的基本服務(wù)內(nèi)容開(kāi)始,擴(kuò)大舊住宅區(qū)的物業(yè)壟斷面。四要完善住宅專(zhuān)業(yè)維修資金的使用管理。住宅專(zhuān)業(yè)維修資金是住宅的養(yǎng)老金和保命金,市政府積極協(xié)調(diào)有關(guān)部門(mén),盡快整理住宅專(zhuān)業(yè)維修資金的使用管理機(jī)制,征收住宅專(zhuān)業(yè)維修資金,公開(kāi)透明使用,使住宅專(zhuān)業(yè)資金更好地發(fā)揮利益。

(二)提高業(yè)主的管理意識(shí)和能力。業(yè)主物業(yè)管理意識(shí)和行業(yè)委員會(huì)自我管理能力的提高直接影響住宅區(qū)物業(yè)管理水平。必須提高業(yè)主的積極參與度。各級(jí)政府和有關(guān)部門(mén)應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》、省人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)通過(guò)的《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的宣傳力度,開(kāi)展法律法規(guī)訓(xùn)練、物業(yè)知識(shí)競(jìng)賽、社區(qū)文藝公演等大眾喜愛(ài)的活動(dòng),提高很多業(yè)主的物業(yè)消費(fèi)意識(shí)、公共責(zé)任意識(shí)、小區(qū)管理意識(shí)和民主監(jiān)督意識(shí)。二要加強(qiáng)行業(yè)委員會(huì)組織建設(shè)。要細(xì)化《市住建局關(guān)于規(guī)范業(yè)主委員條件的指導(dǎo)意見(jiàn)》,加強(qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)、社區(qū)居委會(huì)對(duì)行業(yè)委員會(huì)工作的指導(dǎo),創(chuàng)新行業(yè)委員會(huì)的組織模式。

增強(qiáng)業(yè)主參與小區(qū)事務(wù)的積極性。引入業(yè)委會(huì)委員薪酬服務(wù)機(jī)制,提高其履職能力,提升業(yè)委會(huì)對(duì)小區(qū)事務(wù)的管理水平和決策的公正性。三要規(guī)范業(yè)委會(huì)工作。鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)、社區(qū)居委會(huì)要對(duì)業(yè)委會(huì)的活動(dòng)進(jìn)行定期監(jiān)督檢查,對(duì)業(yè)委會(huì)活動(dòng)中出現(xiàn)的違規(guī)行為要及時(shí)制止并限期整改,保證業(yè)委會(huì)在法定范圍正常有序運(yùn)行。業(yè)委會(huì)在換屆時(shí),要委托第三方機(jī)構(gòu)對(duì)收支賬目進(jìn)行審計(jì),并向業(yè)主公告結(jié)果,接受業(yè)主的監(jiān)督和質(zhì)詢(xún)。

(三)規(guī)范物業(yè)管理收費(fèi)。物業(yè)服務(wù)是監(jiān)測(cè)商品房小區(qū)治理狀況的“晴雨表”和“風(fēng)向標(biāo)”。其中物業(yè)費(fèi)價(jià)格水平、物業(yè)費(fèi)收繳率、物業(yè)財(cái)務(wù)透明度和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量則是衡量物業(yè)服務(wù)狀況的主要指標(biāo)。市政府及有關(guān)部門(mén)要加強(qiáng)引導(dǎo),盡快形成“以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定”的收費(fèi)體系,努力營(yíng)造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主自覺(jué)按時(shí)繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的和諧氛圍。一要簡(jiǎn)化物業(yè)費(fèi)追繳程序。探索將物業(yè)欠繳案件作為簡(jiǎn)易類(lèi)案件,由物業(yè)企業(yè)采取向基層法院申請(qǐng)支付令的方式,降低追索物業(yè)費(fèi)欠繳的管理成本、司法成本。二要增強(qiáng)收費(fèi)透明度。要監(jiān)督物業(yè)企業(yè)嚴(yán)格按照相關(guān)部門(mén)審核批準(zhǔn)或物業(yè)管理服務(wù)合同約定的項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi),及時(shí)在小區(qū)內(nèi)公布物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)情況,定期向業(yè)主公布財(cái)務(wù)收支情況,接受業(yè)主和有關(guān)部門(mén)的監(jiān)督,讓業(yè)主明明白白消費(fèi)。三要強(qiáng)化獎(jiǎng)懲引導(dǎo)。要認(rèn)真研究對(duì)策,對(duì)參與管理、成效顯著的業(yè)委會(huì)成員,給予表彰鼓勵(lì);對(duì)違法失信行為,納入個(gè)人征信、考核體系。引導(dǎo)黨員干部和機(jī)關(guān)事業(yè)單位職工,帶頭繳納物業(yè)管理費(fèi)用,帶頭維護(hù)好小區(qū)環(huán)境秩序。

(四)提升物業(yè)企業(yè)服務(wù)效能。物業(yè)企業(yè)要樹(shù)立質(zhì)量與品牌意識(shí),規(guī)范管理、優(yōu)化服務(wù),取得廣大業(yè)主和業(yè)委會(huì)的支持和配合。一要加強(qiáng)行業(yè)自律。物業(yè)管理企業(yè)要不斷提升誠(chéng)信自律意識(shí),逐步提高科學(xué)管理水平和服務(wù)質(zhì)量,促使企業(yè)向規(guī)范化、科學(xué)化、標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展,牢固樹(shù)立“誠(chéng)實(shí)守信、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、文明從業(yè)”的服務(wù)宗旨,力求“業(yè)主滿(mǎn)意、企業(yè)受益、行業(yè)順意”。二要落實(shí)物業(yè)承接驗(yàn)收制度。物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí),要嚴(yán)格落實(shí)《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》,應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位,共用設(shè)施進(jìn)行查驗(yàn),杜絕項(xiàng)目“帶病”交付,減少因開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題引發(fā)的物業(yè)矛盾和糾紛。三要引領(lǐng)行業(yè)規(guī)范運(yùn)作。要積極培育市場(chǎng),通過(guò)以獎(jiǎng)代補(bǔ)、組建國(guó)有物業(yè)公司等形式,建立示范點(diǎn),使部分優(yōu)秀企業(yè)組成物業(yè)產(chǎn)業(yè)龍頭,帶動(dòng)我市物業(yè)管理規(guī)范化。四要更新服務(wù)理念。物業(yè)服務(wù)應(yīng)朝著商業(yè)化與公益化相結(jié)合的方向發(fā)展,將以人為本的理念深入到服務(wù)中,如在社區(qū)內(nèi)設(shè)立“心理咨詢(xún)”、“醫(yī)療服務(wù)”、“家政服務(wù)”等社區(qū)服務(wù)中心,以滿(mǎn)足業(yè)主不同層次的需求。

合同管理工作是企業(yè)的一項(xiàng)重要管理內(nèi)容,在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)日益發(fā)達(dá)的現(xiàn)代社會(huì),企業(yè)的“重合同、守信用”已成為企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中不可或缺的重要標(biāo)簽。管理層已認(rèn)識(shí)到企業(yè)信用的好壞直接關(guān)系到企業(yè)的發(fā)展?jié)摿臀磥?lái),同時(shí),對(duì)企業(yè)合同管理的好壞又是影響企業(yè)信用好壞的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。因此加強(qiáng)對(duì)企業(yè)合同的工作的管理,已成為上下的共識(shí)?!爸睾贤?、守信用”已成為我企業(yè)不斷鞭策自身持續(xù)改進(jìn)的口號(hào)。

回顧20**年度合同工作,我們發(fā)現(xiàn)在合同管理工作的規(guī)范化、信息化、標(biāo)準(zhǔn)化方面又邁上了新的臺(tái)階。

1、改變了以往對(duì)信用的單薄觀念,由綜合部牽頭各部門(mén)管理人員進(jìn)行了合同法、稅法及會(huì)計(jì)知識(shí)的培訓(xùn)。

2、改變了以往對(duì)信用管理不明晰的狀況,明確了合同管理由合同管理辦公室統(tǒng)一管理,設(shè)專(zhuān)職專(zhuān)管員一名,財(cái)務(wù)、市場(chǎng)部兼職專(zhuān)管員各一名。

生糾紛的處理等環(huán)節(jié)都按照《合同法》規(guī)定重新規(guī)范,使合同管理做到了有人負(fù)責(zé)、有據(jù)可查、有章可循,企業(yè)信用管理水平有了明顯提高。

2、為更好地了解員工思想狀況,搭起員工與公司間的橋梁,20**年下半年我分公司成立工會(huì)委員會(huì),在涉及員工的集團(tuán)權(quán)益時(shí)代表員工與公司協(xié)商解決。

3、20**年本公司簽訂工程合同成交額達(dá)到數(shù)千萬(wàn)元,合同管理工作仍由總經(jīng)理辦公室檔案管理員一人負(fù)責(zé),工程合同未進(jìn)行詳細(xì)分類(lèi),合同審核仍由總經(jīng)理一人審核,為保證公司的利益不受損害增加審核,回首20**年的合同管理工作,在各部門(mén)的配合下,取得了一定的成績(jī),但我們?nèi)砸吹?,工作仍存在較大的不足,對(duì)合同管理工作的培訓(xùn)要加強(qiáng),合同管理制度需要進(jìn)一步完善。

展望未來(lái),我們相信在上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下,在全體員工的共同努力下,把企業(yè)的信用管理工作做得更好。

人才是促進(jìn)我們國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要因素,如何充分調(diào)動(dòng)人才的積極性和創(chuàng)造性,使其創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)價(jià)值最大化,結(jié)合我鎮(zhèn)實(shí)際,利用問(wèn)卷調(diào)查與口頭詢(xún)問(wèn)的形式對(duì)各鎮(zhèn)直單位進(jìn)行人才調(diào)研,針對(duì)現(xiàn)有人才狀況、人才培養(yǎng)、管理及其過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行分析并提出建議,形成書(shū)面報(bào)告如下:

本次調(diào)研共向15鎮(zhèn)直單位的普通工作人員發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷94份,向各單位領(lǐng)導(dǎo)發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷20余份。

黃泥河鎮(zhèn)行政、事業(yè)單位現(xiàn)有人才共145人,男女比例為23:6,少數(shù)民族占11%,老、中、青人才比例為1.5:3.5:5;擁有本科及以上學(xué)歷的有5人,占3.4%,大專(zhuān)學(xué)歷34人,占23.5%,中專(zhuān)學(xué)歷78人,占53.79%,中師、中技、高中學(xué)歷10人,占6.9%;各類(lèi)人才中,有33人,占總?cè)瞬艛?shù)的23%,專(zhuān)技人員76人(其中高級(jí)工3人,中級(jí)工3人,技術(shù)員22人,助師20人,醫(yī)士10人,醫(yī)師9人,護(hù)士1人,護(hù)師2人,會(huì)計(jì)員3人、農(nóng)藝師2人,助理館員1人),占總?cè)瞬艛?shù)的52.5%。

黃泥河鎮(zhèn)各類(lèi)人才的引進(jìn)和錄用主要是畢業(yè)生分配(占人才總數(shù)的59.3%),根據(jù)各單位所需進(jìn)行調(diào)劑錄用和分配上崗。

1、有計(jì)劃有目標(biāo)地引進(jìn)人才。

黃泥河鎮(zhèn)黨委、歷來(lái)重視人才管理工作,根據(jù)人才需求和可供選拔的人才資源的之間關(guān)系[實(shí)行宏觀調(diào)控,有計(jì)m」劃有目標(biāo)地引進(jìn)人才,使人員的補(bǔ)充、更新和增長(zhǎng)及時(shí)得到滿(mǎn)足,使工作人員和職位之間不合理的結(jié)構(gòu)和比例得到適當(dāng)調(diào)整。

2、合理分配崗位。

人才引進(jìn)之后,盡量做到量才錄用、適才適所、人事兩宜,正確合理分配人才,這有利于人才充分展示自己的專(zhuān)業(yè)特長(zhǎng),可以充分發(fā)揮自己的積極性和創(chuàng)造性,能創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)財(cái)富和社會(huì)價(jià)值。有83%的被調(diào)查者反映現(xiàn)有工作與自己所學(xué)專(zhuān)業(yè)基本對(duì)口;有85%的領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為員工的工作結(jié)果達(dá)到利益最大化,80%的領(lǐng)導(dǎo)肯定員工的工作成績(jī)。

3、明確。

規(guī)章制度。

黃泥河鎮(zhèn)各單位將獎(jiǎng)懲制度、激勵(lì)制度、保障制度、績(jī)效考核制度寫(xiě)進(jìn)單位規(guī)章制度。有獎(jiǎng)有懲、獎(jiǎng)懲分明,75%的領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為單位規(guī)章制度能管理好員工并能充分調(diào)動(dòng)各員工的工作積極性并肯定員工出勤率能達(dá)到95%以上。

4、規(guī)范人才流動(dòng)。

黃泥河鎮(zhèn)人才流動(dòng)形式主要是不改變隸屬關(guān)系的流動(dòng)(如借調(diào)等),主要根據(jù)各單位工作性質(zhì)職位需要和人才的特長(zhǎng)進(jìn)行調(diào)整,這有利于單位更好地利用人才,也有利于人才發(fā)揮各自的才能,現(xiàn)在15個(gè)鎮(zhèn)直單位的領(lǐng)導(dǎo)均通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)上崗,其中5名現(xiàn)任領(lǐng)導(dǎo)屬于新人上任,他們?cè)谄綍r(shí)積極工作、努力學(xué)習(xí)和鉆研業(yè)務(wù)知識(shí),不斷地提高自己的業(yè)務(wù)能力,在競(jìng)爭(zhēng)上崗的機(jī)遇來(lái)時(shí)牢牢把握信機(jī)會(huì),成為人人羨慕的對(duì)象和學(xué)習(xí)的榜樣,帶動(dòng)很大一批人將原來(lái)用于娛樂(lè)的時(shí)間更多地用在學(xué)習(xí)和進(jìn)修上。適當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)機(jī)制打破了原來(lái)“職位只升不降、工資只漲不降”機(jī)關(guān)人事怪圈,實(shí)現(xiàn)人力資源的優(yōu)化配置,促進(jìn)人與事的配合和人與人的協(xié)調(diào),使人盡其才、事得其人,反映在調(diào)查表中,有82%的人才選擇在各方面條件都成熟時(shí)會(huì)另?yè)Q工作,不會(huì)另?yè)Q工作的19人中有17人滿(mǎn)足于現(xiàn)有崗位,11人滿(mǎn)足于現(xiàn)有收入,13人的工齡超過(guò)7年,女性有6人。

5、重視人才培養(yǎng)。

我鎮(zhèn)對(duì)各類(lèi)人才的培養(yǎng)特點(diǎn)之一是“請(qǐng)進(jìn)來(lái)、走出去”。請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的單位外人才與單位內(nèi)人才進(jìn)行技術(shù)業(yè)務(wù)的傳授和交流;組織各類(lèi)人才參觀學(xué)習(xí)別人的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和技術(shù),這樣的學(xué)習(xí)方式既學(xué)到了知識(shí)又開(kāi)拓了視野,是90%以上的員工最滿(mǎn)意的學(xué)習(xí)方式。其次,有70%以上的人才進(jìn)行自學(xué)或參加各種函授進(jìn)修班,未參加再考試的人,有64%的人工齡超過(guò)15年,因年齡的關(guān)系沒(méi)有參加函授考試;再次,100%的單位系統(tǒng)組織過(guò)崗前、在崗培訓(xùn),有81%以上的人才經(jīng)常參加單位或系統(tǒng)組織的各種業(yè)務(wù)培訓(xùn)。70%的單位經(jīng)常舉辦民主生活會(huì)和業(yè)余活動(dòng)以豐富員工生活,并能充分調(diào)動(dòng)員工的工作積極性。

1、對(duì)員工的培訓(xùn)程度不夠。

有35%以上的員工在工作中遇到的最大困難是缺乏知識(shí)與能力并迫切希望能通過(guò)學(xué)習(xí)獲得,但同時(shí)至少50%的員工的業(yè)余生活主要用于娛樂(lè)而很少用于再學(xué)習(xí),造成一種心中想學(xué)卻不行動(dòng)的慵懶環(huán)境。

2、單位制度不能?chē)?yán)格執(zhí)行。

有15%的員工認(rèn)為單位制度不能?chē)?yán)格執(zhí)行,制定的各種獎(jiǎng)懲制度在年終不能完全兌現(xiàn),這對(duì)員工的積極性造成了不小的影響,使他們產(chǎn)生了“做與不做一個(gè)樣、做好做壞一個(gè)樣”的“思想,在工作中表現(xiàn)為敷衍塞責(zé)。

3、業(yè)余活動(dòng)和集體學(xué)習(xí)開(kāi)展得不夠。

鎮(zhèn)直各單位組織的各種業(yè)余活動(dòng)和集體學(xué)習(xí)主要是上級(jí)規(guī)定。由于沒(méi)有固定的休息日,真正自行組織活動(dòng)少,自愿參加活動(dòng)的員工也少,這使各員工之間除了同事關(guān)系外無(wú)法形成更加親密的伙伴關(guān)系,沒(méi)有更進(jìn)一步的了解與信任,并不利于工作的開(kāi)展。

4、工作時(shí)間不科學(xué)。

己工作積極,34%的員工認(rèn)為自己工作態(tài)度一般,能完成領(lǐng)導(dǎo)交待的任務(wù)和本職工作;有60%的員工不滿(mǎn)足于現(xiàn)有收入,超過(guò)50%的員工不滿(mǎn)足于現(xiàn)有工作環(huán)境,有58%的員工認(rèn)為單班制(所有員工同時(shí)上下班)不合理,不利于大家更好地處理工作和生活之間的關(guān)系。

現(xiàn)代社會(huì),無(wú)論是黨政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位還是各類(lèi)企業(yè),人才資源是第一資源,人才競(jìng)爭(zhēng)是競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn),新世紀(jì)國(guó)家之間的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)質(zhì)是人才的競(jìng)爭(zhēng)。人才問(wèn)題是關(guān)系黨和國(guó)家事業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵問(wèn)題不能吸引和留住人才,任何一個(gè)強(qiáng)大的組織都會(huì)因?yàn)槿狈δ軇?chuàng)造財(cái)富的生產(chǎn)力——人才而走向衰落。要更新人才觀念,做好人才工作,提出以下建議:

1、堅(jiān)持黨管人才的原則。

“黨管人才”是近兩年人才工作的新提法,是“黨管干部”的進(jìn)一步深化,也是黃泥河鎮(zhèn)黨委、對(duì)人才工作的新要求,為將黨的十六屆三中全會(huì)中要求的人才工作落實(shí)好,摒棄原來(lái)“重使用、輕培養(yǎng)”的舊人才工作觀念,建立黨的干部和人才工作統(tǒng)籌規(guī)劃、協(xié)調(diào)發(fā)展的運(yùn)行機(jī)制全面貫徹黨管人才原則,大力實(shí)施人才強(qiáng)國(guó)戰(zhàn)略,努力為全面建設(shè)小康社會(huì)提供堅(jiān)強(qiáng)的人才保證。

2、合理開(kāi)發(fā)和使用人才。

我們應(yīng)該遵循人才成長(zhǎng)規(guī)律或人才資源開(kāi)發(fā)規(guī)律,善于發(fā)現(xiàn)和大膽使用尚未顯露但有真才實(shí)學(xué)的人才,大力進(jìn)行智力開(kāi)發(fā),通過(guò)培訓(xùn)教育,使在職人員達(dá)到更高的水平,使智力結(jié)構(gòu)更加完美;在人才的使用過(guò)程中,注重德才兼?zhèn)浜陀萌怂L(zhǎng)的原則,高學(xué)歷不代表絕對(duì)的高能力和高素質(zhì),只有德才兼?zhèn)涞娜瞬挪攀菃挝缓蜕鐣?huì)的最佳選擇;不斷提高人才工作水平,把各類(lèi)人才的積極性、創(chuàng)造性引導(dǎo)好、保護(hù)好、發(fā)揮好,不但要管住人才、管好人才,還要激活人才、愛(ài)護(hù)人才、吸引人才、凝聚人才。人才工作做得好、做到位了,人才的使用合理了,人才的整體素質(zhì)提高了,積極性調(diào)動(dòng)好了,創(chuàng)造性開(kāi)發(fā)好了,經(jīng)濟(jì)效益自然就增長(zhǎng)了。

3、合理制定勞動(dòng)時(shí)間制度。

由于各單位工作性質(zhì)不同,應(yīng)根據(jù)具體情況制訂合理的工作勞動(dòng)時(shí)間,在周末和節(jié)假日安排值班或輪班,合理地安排作息時(shí)間,保證人才的身體健康。

4、適當(dāng)?shù)娜藛T激勵(lì)機(jī)制。

在人才管理工作中,采用激勵(lì)機(jī)制對(duì)工作人員的各種需要予以不同程度的滿(mǎn)足或限制,以此引起他們心理狀況的變化達(dá)到激發(fā)動(dòng)機(jī)、引起行為的目的。要達(dá)到激勵(lì)的目的,首先要了解人才的心理需求和人格類(lèi)型,正確分析職工的工作動(dòng)機(jī)和他們的內(nèi)在、外在需求;其次要采取合理的激勵(lì)機(jī)制,貫徹崗位責(zé)任制,實(shí)行按勞分配。從物質(zhì)上和精神上對(duì)不同的人才采用不同的激勵(lì)方式激發(fā)他們的責(zé)任心,有利于調(diào)動(dòng)工作人員的積極性,有利于形成良好的集體觀念與社會(huì)影響,有利于工作人員的素質(zhì)的提高。

5、重視組織文化對(duì)人才的作用。

組織文化是組織在長(zhǎng)期的生存和發(fā)展中形成的,為組織多數(shù)成員所共同遵循的基本信念、價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)和行為規(guī)范,組織文化為解決組織目標(biāo)與個(gè)人目標(biāo)的矛盾、領(lǐng)導(dǎo)者與被領(lǐng)導(dǎo)者之間的矛盾開(kāi)辟了一條現(xiàn)實(shí)可行的道路,他對(duì)組織內(nèi)的人才具有導(dǎo)向作用,能規(guī)范組織內(nèi)人員的行為并產(chǎn)生凝聚力,優(yōu)秀的組織文化還能激勵(lì)員工,會(huì)產(chǎn)生一種尊重人、關(guān)心人、培養(yǎng)人的良好氛圍,產(chǎn)生一種精神振奮、朝氣蓬勃、開(kāi)拓進(jìn)取的良好風(fēng)氣。由調(diào)查結(jié)果顯示,98%的人才認(rèn)為良好的工作環(huán)境和學(xué)習(xí)環(huán)境能激發(fā)他們的熱情,在一個(gè)集體觀念和榮譽(yù)感較強(qiáng)的單位上班會(huì)得到更多的快樂(lè),也更愿意為單位貢獻(xiàn)自己的力量。

根據(jù)決勝現(xiàn)代化的指標(biāo)要求和十大行動(dòng)方案,我鎮(zhèn)將進(jìn)一步推動(dòng)城市管理工作,切實(shí)解決人民群眾和社會(huì)普遍關(guān)注的熱難點(diǎn)問(wèn)題,建立健全長(zhǎng)效的城市管理機(jī)制。明確職責(zé),整合資源,在較短時(shí)間內(nèi)提高市容市貌水平和群眾滿(mǎn)意度,力爭(zhēng)在現(xiàn)代化體系考核中不失分。現(xiàn)將目前我鎮(zhèn)城市管理工作調(diào)研情況報(bào)告如下:

(一)完善管理機(jī)制,提高城市管理效率。

一是完善城市管理考核機(jī)制。進(jìn)一步完善《城市管理考評(píng)辦法》,促進(jìn)城市長(zhǎng)效管理措施落實(shí),提高我鎮(zhèn)城市管理工作的整體水平并最終提升全鎮(zhèn)城市管理質(zhì)量。

二是積極推行鎮(zhèn)區(qū)單元網(wǎng)格化管理。擬在鎮(zhèn)區(qū)實(shí)施單元網(wǎng)格化管理,各相關(guān)單位以部門(mén)責(zé)任為基礎(chǔ),各司其職,共同管理所屬網(wǎng)格。目前,前期工作已完成,只待開(kāi)會(huì)落實(shí)。

三是落實(shí)商戶(hù)市容環(huán)衛(wèi)責(zé)任制。目前鎮(zhèn)區(qū)《市容環(huán)衛(wèi)責(zé)任書(shū)》簽定率達(dá)96%,社區(qū)達(dá)93%以上。

四是認(rèn)真落實(shí)督查督辦制度。目前,督辦案件879件,其中事件743例,部件136例,完成870件,完成率為98.98%,結(jié)案率為100%,在全市各鄉(xiāng)鎮(zhèn)中處于中上水平。

(二)加大整治力度,提升市容環(huán)境水平。

一是開(kāi)展三小車(chē)整治。聯(lián)合交警中隊(duì)建立車(chē)主底冊(cè),嚴(yán)格實(shí)行“一次半月,二次二月,三次罰沒(méi)”辦法,結(jié)合夜間整治,進(jìn)一步推進(jìn)“三小車(chē)”整治工作。目前,共查扣三小車(chē)262輛。

二是開(kāi)展黑收廢清零工作。由執(zhí)法隊(duì)與各社區(qū)、村相互配合,開(kāi)展整治活動(dòng)。目前,共取締黑收廢40余家,與相關(guān)社區(qū)、村簽定責(zé)任書(shū)9份。

三是規(guī)范鎮(zhèn)區(qū)停車(chē)秩序。目前,散發(fā)《有序停車(chē)告知書(shū)》320余份,勸離車(chē)輛150余輛,貼單處罰道板停車(chē)306輛。

四是開(kāi)展聯(lián)合整治活動(dòng)。組織大小整治31次,包括:鎮(zhèn)區(qū)大環(huán)境整治、綠色低碳示范鎮(zhèn)迎檢環(huán)境整治、黑收廢整治、黑診所整治、環(huán)境整治、大環(huán)境整治、鎮(zhèn)區(qū)超門(mén)窗經(jīng)營(yíng)整治等。上半年,共拆除違章建筑15處1100平方米、披棚(包括遮陽(yáng)棚、雨篷)2700平方米、開(kāi)水爐9只、廣告牌210塊、燈箱30只,清理木柴、磚塊等雜物137卡車(chē),涂刷墻面800平方米、清理水池1個(gè)及清淤8農(nóng)用車(chē)。

以創(chuàng)先爭(zhēng)優(yōu)為強(qiáng)大動(dòng)力,以新農(nóng)村建設(shè)等重大活動(dòng)為契機(jī),圍繞一根主線,三穩(wěn)三提,深入開(kāi)展各類(lèi)環(huán)境整治活動(dòng),促進(jìn)環(huán)境轉(zhuǎn)型,不斷深化城鄉(xiāng)一體化管理。一方面,按照“大城市,細(xì)管理”的要求,明確監(jiān)管和責(zé)任主體,無(wú)隙覆蓋,完善長(zhǎng)效管理。加強(qiáng)宣傳動(dòng)員,充分發(fā)揮廣大群眾的主體作用,在全社會(huì)形成“只有責(zé)任人,沒(méi)有局外人”的氛圍,力爭(zhēng)在1-2個(gè)月將我鎮(zhèn)的市容市貌水平提上一個(gè)臺(tái)階。

我鎮(zhèn)的城管工作盡管取得了一定的成績(jī),但隨著城市化的快速推進(jìn),城市規(guī)模的不斷擴(kuò)張,城市管理工作與文明城、衛(wèi)生城的要求和廣大市民的期望相比還存在著不少的差距。

(一)部分單位城市管理意識(shí)不強(qiáng)。

主要表現(xiàn)在沒(méi)有落實(shí)本單位城市管理內(nèi)部機(jī)制及構(gòu)建。

城市管理組織網(wǎng)絡(luò),對(duì)督察督辦的消極怠慢,且長(zhǎng)效管理水。

平低下。

(二)城市管理重難點(diǎn)問(wèn)題突破不夠。

占道經(jīng)營(yíng)、流動(dòng)攤點(diǎn)、市場(chǎng)外擺攤問(wèn)題未能有效解決,夜市大排檔和臨時(shí)市場(chǎng)臟亂差、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)管理不到位等仍然存在,背街小巷、城鄉(xiāng)結(jié)合部和城中村等部位衛(wèi)生死角多,亂停放車(chē)輛、城市“牛皮癬”和違章搭建等,嚴(yán)重影響了城市品位。

(三)長(zhǎng)效管理的責(zé)任和措施未全面落實(shí)到位。

由于城市管理長(zhǎng)效化、常態(tài)化舉措不足,長(zhǎng)效管理責(zé)任和措施落實(shí)得不夠到位,一些城市管理難點(diǎn)問(wèn)題“整治時(shí)好一段,整治后老樣子”,總在“整治—反彈—再整治—再反彈”這樣的怪圈中反復(fù)。

(四)職責(zé)不清,存在管理盲區(qū)。

重心下移的要求落實(shí)還不夠到位,管理的細(xì)節(jié)還有很多缺失,多頭執(zhí)法、突擊式管理、執(zhí)法不規(guī)范、效能不高等現(xiàn)象普遍存在。保潔范圍上存在盲區(qū),如河岸結(jié)合處、沿路水塘、城市道板等。

城市管理事關(guān)民生和社會(huì)和諧,且工作量大涉及面廣,任務(wù)十分艱巨。我鎮(zhèn)繼續(xù)把加強(qiáng)城市管理作為改善人居環(huán)境、提升城市品位、構(gòu)建和諧社會(huì)的重要工作來(lái)抓,提高城市管理水平,夯實(shí)文明城、衛(wèi)生城創(chuàng)建基礎(chǔ)。

(一)進(jìn)一步完善和創(chuàng)新城市管理體制。

一是完善管理體制。在各單位明確管理職責(zé)的基礎(chǔ)上,增強(qiáng)條塊管理的互補(bǔ)性,同時(shí)在條塊之間、部門(mén)之間建立有效的聯(lián)系溝通、事前告知和定期通報(bào)制度。按照“管理、服務(wù)、執(zhí)法”三位一體的“大城管”格局,全面整合現(xiàn)有執(zhí)法資源,做好城市綜合管理與執(zhí)法工作。

二是創(chuàng)新管理辦法。根據(jù)城市管理面臨新的形勢(shì)和任務(wù),順應(yīng)形勢(shì),建立有利于深入推進(jìn)城市長(zhǎng)效管理的新機(jī)制、新辦法,如精細(xì)化管理工作制度和作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)衛(wèi)和市政公用設(shè)施維護(hù)市場(chǎng)化運(yùn)作細(xì)則、城市管理的考核激勵(lì)和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機(jī)制等等,切實(shí)推動(dòng)長(zhǎng)效管理機(jī)制的有效落實(shí)。

三是積極推行鎮(zhèn)區(qū)單元網(wǎng)格化管理。擬在鎮(zhèn)區(qū)實(shí)施單元網(wǎng)格化管理,各相關(guān)單位以部門(mén)責(zé)任為基礎(chǔ),各司其職,共同管理所屬網(wǎng)格,促進(jìn)城市管理由粗放型向集約型、精確型轉(zhuǎn)變,提高案件處置效率和提升城市管理精細(xì)化水平。

四是多措并舉,提高管理效率。一方面,加大整治力度,建立繳扣物品倉(cāng)庫(kù),對(duì)低價(jià)物品不予歸還,高價(jià)物品的簽訂承諾書(shū)后歸還。另一方面,充分利用環(huán)衛(wèi)工人作業(yè)范圍廣、時(shí)間長(zhǎng)的特點(diǎn),實(shí)行城市管理方面問(wèn)題信息上報(bào)制度,使每個(gè)環(huán)衛(wèi)工人都成為城市管理監(jiān)督員。(包括城管隊(duì)員和輔警)。

(二)切實(shí)加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

黨委政府要進(jìn)一步建立長(zhǎng)效發(fā)展機(jī)制,重視和加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè),增加投入,盡快完善一批城市發(fā)展迫切需要的公用設(shè)施和市政設(shè)施,加快鎮(zhèn)區(qū)地下排水管網(wǎng)、市政道路貫通工程、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)、環(huán)衛(wèi)設(shè)施建設(shè),有計(jì)劃推進(jìn)舊城區(qū)主次干道改造,不斷完善園林設(shè)施,提高公園、道路綠化管護(hù)水平。通過(guò)逐步完善城市基礎(chǔ)設(shè)施,不斷增強(qiáng)城市服務(wù)功能。

(三)加強(qiáng)城市管理隊(duì)伍建設(shè)。

一是加強(qiáng)思想政治素質(zhì)建設(shè)。定期組織開(kāi)展政治學(xué)習(xí),引導(dǎo)城管隊(duì)伍樹(shù)立正確的世界觀、人生觀、價(jià)值觀,牢固樹(shù)立為人民服務(wù)的宗旨意識(shí)和遵紀(jì)守法的法制意識(shí),塑造愛(ài)崗敬業(yè)的職業(yè)精神。

二是加強(qiáng)業(yè)務(wù)素質(zhì)建設(shè)。大力培養(yǎng)城管人愛(ài)崗敬業(yè)的精神,強(qiáng)化業(yè)務(wù)指導(dǎo)和培訓(xùn),注重規(guī)范化操作,提升城管隊(duì)伍業(yè)務(wù)素質(zhì)和技能。建立健全業(yè)務(wù)人員百分考核制度,努力打造一支業(yè)務(wù)精湛的城管隊(duì)伍,不斷提升城市管理水平。

三是加強(qiáng)凝聚力建設(shè)。開(kāi)展1—2次拓展訓(xùn)練,促進(jìn)隊(duì)員身心健康、挖掘自身潛能、克服心理惰性、砥礪品質(zhì)毅力、強(qiáng)化團(tuán)隊(duì)協(xié)作能力,增進(jìn)隊(duì)伍凝聚力和向心力。

(四)著力解決城市管理工作中的瓶頸問(wèn)題。

一是著力解決流動(dòng)攤販占道經(jīng)營(yíng)問(wèn)題。流動(dòng)攤點(diǎn)管理涉及弱勢(shì)群體利益,關(guān)系社會(huì)民生,長(zhǎng)期以來(lái)都是城管部門(mén)工作的難點(diǎn),也倍受廣大市民關(guān)注。建議采取建設(shè)“小販中心”或設(shè)立臨時(shí)疏導(dǎo)點(diǎn),實(shí)施規(guī)范管理,有效解決流動(dòng)攤販占道經(jīng)營(yíng)問(wèn)題。

二是加快推進(jìn)城中村改造。要進(jìn)一步重視城中村改造工作,針對(duì)城中村亂搭亂建多、環(huán)境衛(wèi)生差、社會(huì)治安存在隱患,妨礙城市管理、影響城市形象這一狀況,把城中村改造列為城市建設(shè)重點(diǎn),制定近期和年度實(shí)施計(jì)劃,加快推進(jìn)城中村改造步伐,為廣大市民營(yíng)造良好的生活環(huán)境,實(shí)現(xiàn)城市環(huán)境的根本性轉(zhuǎn)變。

三是大力整治車(chē)。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目篇十八

政府性基金是指各級(jí)人民政府及其所屬部門(mén)根據(jù)法律、行政法規(guī)和中共中央、國(guó)務(wù)院文件規(guī)定,為支持特定公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共事業(yè)發(fā)展,向公民、法人和其他組織無(wú)償征收的具有專(zhuān)項(xiàng)用途的財(cái)政資金,以及參照政府性基金管理或納入基金預(yù)算、具有特定用途的財(cái)政資金。規(guī)范和加強(qiáng)政府性基金預(yù)算管理,對(duì)于落實(shí)新《預(yù)算法》,完善政府預(yù)算體系,提高財(cái)政預(yù)算的統(tǒng)一性和完整性,增強(qiáng)財(cái)政對(duì)各類(lèi)資金的統(tǒng)籌調(diào)配能力和管理監(jiān)督水平,推進(jìn)財(cái)政科學(xué)化、精細(xì)化管理,更好地支持經(jīng)濟(jì)社會(huì)事業(yè)發(fā)展等具有重要意義。本文通過(guò)調(diào)查研究、分析存在問(wèn)題,并結(jié)合我縣實(shí)際,提出進(jìn)一步規(guī)范和加強(qiáng)政府性基金預(yù)算管理的對(duì)策建議。

一、我縣政府基金管理概況。

(一)征收管理。

我縣目前納入征收范圍、屬于地方收入的政府性基金有13項(xiàng),包括:新型墻體材料專(zhuān)項(xiàng)基金、散裝水泥專(zhuān)項(xiàng)資金、育林基金、水利建設(shè)基金、城市公用事業(yè)附加、文化事業(yè)建設(shè)費(fèi)、國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入、教育費(fèi)附加、地方教育附加、殘疾人就業(yè)保障金、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、國(guó)有土地收益基金、農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金?;鹫魇铡⑹褂蒙蠈?shí)行分類(lèi)管理:

1.按基金收入來(lái)源和使用范圍分類(lèi)。從收入來(lái)源來(lái)看,政府性基金主要可以分為三類(lèi):一是直接向企業(yè)或個(gè)人征收的基金,如新型墻體材料專(zhuān)項(xiàng)基金、散裝水泥專(zhuān)項(xiàng)資金、育林基金、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等;二是來(lái)源于與土地出讓所得有關(guān)的基金,如國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入、國(guó)有土地收益基金、農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金;三是來(lái)源于其他收入的基金。從使用范圍來(lái)看,政府性基金主要可以分為四類(lèi):一是用于文化、教育、體育、社會(huì)保障等事業(yè)發(fā)展的基金,如文化事業(yè)建設(shè)費(fèi)、教育費(fèi)附加、地方教育附加、殘疾人就業(yè)保障金;二是用于農(nóng)田、土地開(kāi)發(fā)建設(shè)的基金,如農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金、國(guó)有土地收益基金;三是用于公路、港口、水利、城市建設(shè)的基金,如水利建設(shè)基金、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入等;四是用于其他方面的基金,如城市公用事業(yè)附加。

2.按基金的征收和使用部門(mén)分類(lèi)。從征收部門(mén)來(lái)看,政府性基金主要分為三類(lèi):一是由稅務(wù)部門(mén)代征,如文化事業(yè)建設(shè)費(fèi)、教育費(fèi)附加、地方教育附加;二是由相關(guān)部門(mén)直接征收,如新型墻體材料專(zhuān)項(xiàng)基金、散裝水泥專(zhuān)項(xiàng)資金、育林基金、水利建設(shè)基金;委托相關(guān)機(jī)構(gòu)征收,如城市公用事業(yè)附加委托供電、供水部門(mén)征收、涉企的殘疾人就業(yè)保障金委托地稅部門(mén)征收;三是由財(cái)政部門(mén)從相關(guān)基金中提取,如國(guó)有土地收益基金、農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金從國(guó)有土地出讓收入中提取。從使用(分配)部門(mén)來(lái)看,政府性基金主要分為三種情況:一是由某個(gè)部門(mén)使用,如地方教育附加由教育部門(mén)使用、文化事業(yè)建設(shè)費(fèi)由文化部門(mén)使用;二是由多個(gè)部門(mén)負(fù)責(zé)分配或使用,如國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入出讓收入就涉及國(guó)土、城建、農(nóng)業(yè)、教育、財(cái)政等多部門(mén)。

(二)預(yù)算管理。

根據(jù)國(guó)家、省市對(duì)政府基金預(yù)算管理的要求,我縣從20__年起,開(kāi)始啟動(dòng)政府基金預(yù)算單獨(dú)編制工作。實(shí)行部門(mén)上報(bào),與公共預(yù)算數(shù)字銜接、財(cái)政審核下達(dá)的程序。編制上尚未使用信息化手?jǐn)?,采取手工編制的方式?/p>

二、政府性基金收支預(yù)算的政策要求及我縣目前存在的問(wèn)題。

(一)政策要求。

修訂后的《預(yù)算法》第五條規(guī)定“預(yù)算包括一般公共預(yù)算、政府性基金預(yù)算、國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)預(yù)算、社會(huì)保險(xiǎn)基金預(yù)算。一般公共預(yù)算、政府性基金預(yù)算、國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)預(yù)算、社會(huì)保險(xiǎn)基金預(yù)算應(yīng)當(dāng)保持完整、獨(dú)立。政府性基金預(yù)算、國(guó)有資本經(jīng)營(yíng)預(yù)算、社會(huì)保險(xiǎn)基金預(yù)算應(yīng)當(dāng)與一般公共預(yù)算相銜接”?!墩曰鸸芾頃盒修k法》第26條規(guī)定“政府性基金預(yù)算編制遵循“以收定支、專(zhuān)款專(zhuān)用、收支平衡、結(jié)余結(jié)轉(zhuǎn)下年安排使用”的原則。政府性基金支出根據(jù)政府性基金收入情況安排,自求平衡,不編制赤字預(yù)算。各項(xiàng)政府性基金按照規(guī)定用途安排,不得挪作他用。因此,政府性基金預(yù)算作為全口徑政府預(yù)算體系中的一個(gè)獨(dú)立分支已成法定要求。

(二)我縣基金預(yù)算管理中存在的問(wèn)題。

近年來(lái)我縣不斷加強(qiáng)政府基金的管理,對(duì)收支預(yù)算進(jìn)行規(guī)范,但由于體制機(jī)制等方面的原因,目前政府性基金預(yù)算管理仍不盡科學(xué)規(guī)范,在實(shí)際運(yùn)行中仍存在不少問(wèn)題:

1.基金預(yù)算編制和審批程序執(zhí)行不合法。按照規(guī)定,政府基金應(yīng)建立年度收支預(yù)決算管理制度。每年第三季度,有關(guān)部門(mén)按照財(cái)政部門(mén)規(guī)定的專(zhuān)項(xiàng)用途,單獨(dú)(與部門(mén)經(jīng)費(fèi)預(yù)算分開(kāi))編制下一年度政府性基金收支預(yù)算,報(bào)財(cái)政部門(mén)審核,并按照規(guī)定程序向同級(jí)人民政府報(bào)告,政府依法向同級(jí)人民代表大會(huì)報(bào)告,審查通過(guò)后予以執(zhí)行,履行“二上二下”的報(bào)審程序。而我縣目前的做法是,政府性基金收支預(yù)算編制尚未獨(dú)立成體系,而是依附于政府公共財(cái)政預(yù)算,按公共財(cái)政預(yù)算中確定的政府性基金預(yù)算數(shù),分解到各基金項(xiàng)目,下發(fā)相關(guān)征繳部門(mén),部門(mén)匯總后上報(bào)財(cái)政職能科室,財(cái)政代為編制收支預(yù)算,未履行單獨(dú)由人大審批程序。

2.基金預(yù)算編制不夠精細(xì)。由于我縣政府性基金收支預(yù)算依附于政府公共財(cái)政預(yù)算,因而在編制上比較粗放,具體的做法是:首先按照政府總收入預(yù)算的盤(pán)子,減去稅收等收入預(yù)算數(shù),倒扎出政府性基金預(yù)算數(shù),在具體項(xiàng)目上,采用基數(shù)加增長(zhǎng)的方式確定收入數(shù),最后的軋差全部放入國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入基金中。財(cái)政司職預(yù)算編制科室按照總預(yù)算下達(dá)的金額和項(xiàng)目并商相關(guān)執(zhí)收部門(mén)再單獨(dú)編制政府性基金收支預(yù)算。收支預(yù)算編制沒(méi)有結(jié)合基金實(shí)際運(yùn)行情況和考慮相關(guān)影響因素,未對(duì)基金收入作出科學(xué)、準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)。對(duì)支出預(yù)算未實(shí)行項(xiàng)目庫(kù)管理。

3.基金預(yù)算編制范圍不夠完整。目前體制下我縣基金預(yù)算編制尚未做到全覆蓋,有些基金尚未納入編制范圍,如文化事業(yè)費(fèi)、城市公用事業(yè)附加等隨稅附征的基金。

4.基金預(yù)算約束力不強(qiáng)。目前,預(yù)算與執(zhí)行差異較大,特別是一些受市場(chǎng)因素影響大的基金,如土地出讓金,其收入的偶然性、不連續(xù)性,往往會(huì)造成年份間收入的或高或低,無(wú)規(guī)律性?;鶖?shù)加增長(zhǎng)的編制模式,會(huì)造成實(shí)際收入與預(yù)算收入差距很大,產(chǎn)生預(yù)算支出當(dāng)年結(jié)余較多和預(yù)算執(zhí)行進(jìn)度不夠均衡等問(wèn)題,如20__年我縣土地出讓金收入預(yù)算5.07億元,實(shí)際征收16.38億元。

5.基金預(yù)算與公共財(cái)政預(yù)算之間缺乏協(xié)調(diào)和銜接。目前公共財(cái)政預(yù)算與政府性基金預(yù)算處于各自為政的狀況,公共財(cái)政預(yù)算中只是很粗放的將政府性基金數(shù)字進(jìn)行羅列,政府基金預(yù)算按照公共財(cái)政的數(shù)字進(jìn)行編造。

6.預(yù)算管理上未能扎口。目前,各項(xiàng)政府基金在財(cái)政內(nèi)部分屬不同科室在管理,如殘疾人就業(yè)保障金在社???新型墻體材料專(zhuān)項(xiàng)基金、城市公用事業(yè)附加、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)在經(jīng)建科;教育費(fèi)附加、地方教育附加在教科文科;國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入在綜合科,因此在預(yù)算編制的標(biāo)準(zhǔn)、口徑、方法不統(tǒng)一,影響預(yù)算的準(zhǔn)確性和科學(xué)性。

三、新形勢(shì)下規(guī)范和加強(qiáng)我縣政府性基金收支預(yù)算的幾點(diǎn)建議。

(一)固化預(yù)算管理體制機(jī)制。

1.完善政府性基金管理政策法規(guī)。建議結(jié)合《預(yù)算法》修訂,依照已有的政府性基金管理相關(guān)制度辦法,制定適合本縣情況的基金預(yù)算管理辦法,明確政府性基金預(yù)算的編制范圍、內(nèi)容、方法、流程和監(jiān)督管理等規(guī)定,并輔之以配套的實(shí)施細(xì)則、操作流程,增強(qiáng)政府性基金預(yù)算編制與執(zhí)行的約束力,規(guī)范和完善本縣政府性基金預(yù)算管理。

2.建立基金預(yù)算與公共預(yù)算的協(xié)調(diào)機(jī)制。按照修訂后《預(yù)算法》要求,探索推動(dòng)各類(lèi)預(yù)算之間的相互協(xié)調(diào)與銜接,研究建立政府性基金預(yù)算與公共財(cái)政預(yù)算之間的資金調(diào)劑渠道,比如將一些基金收支結(jié)余調(diào)入公共財(cái)政預(yù)算,統(tǒng)籌安排用于保障和改善民生以及加快社會(huì)事業(yè)發(fā)展,加快建立相互協(xié)調(diào)、有機(jī)銜接的政府預(yù)算體系。目前,我縣已建立國(guó)有土地收益金統(tǒng)籌調(diào)入公共財(cái)政機(jī)制,對(duì)商業(yè)地塊出讓收益按一定的比例集中,調(diào)入共公財(cái)政預(yù)算。在此基礎(chǔ)上,我們應(yīng)極積調(diào)研,科學(xué)分析,進(jìn)一步擴(kuò)大可統(tǒng)籌的項(xiàng)目,提高資金的使用效率。

3.明確政府性基金預(yù)算編制的責(zé)任。按照政府性基金征收和分配使用的具體情況,進(jìn)一步明確政府性基金收支預(yù)算的編制部門(mén)。在此基礎(chǔ)上,建議逐步建立政府性基金預(yù)算責(zé)任制度,規(guī)范和明確財(cái)政部門(mén)、預(yù)算主管部門(mén)在預(yù)算編制、審核和執(zhí)行等環(huán)節(jié)的職責(zé)分工。今年9月份財(cái)政部機(jī)構(gòu)職能調(diào)整到位,為統(tǒng)籌預(yù)算管理,財(cái)政部將綜合司承擔(dān)的政府性基金預(yù)算管理職責(zé)劃轉(zhuǎn)預(yù)算司,在縣級(jí)財(cái)政部門(mén),也應(yīng)將所征收的政府性基金統(tǒng)一劃歸到預(yù)算管理,以便于統(tǒng)一規(guī)范管理職責(zé),切實(shí)加大管理力度。

(二)細(xì)化基金預(yù)算編制。

1.規(guī)范收入預(yù)算編制。收入預(yù)算根據(jù)本年度征收任務(wù)完成情況和下一年度征收任務(wù)及征收標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整變化等情況編制。在收入預(yù)算編制過(guò)程中,各征收部門(mén)應(yīng)根據(jù)當(dāng)年本部門(mén)征收基金的收入情況,在綜合考慮宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況和政策變化情況的基礎(chǔ)上,詳細(xì)分析可能影響基金收入的因素,科學(xué)、合理地預(yù)測(cè)下一年度的基金收入情況,按照積極穩(wěn)妥、留有余地的原則編制基金收入預(yù)算。

2.細(xì)化支出預(yù)算編制。一是在按照“以收定支、專(zhuān)款專(zhuān)用”和“收支平衡、結(jié)余結(jié)轉(zhuǎn)下年安排使用”原則編制基金支出預(yù)算的基礎(chǔ)上,進(jìn)一步細(xì)化基金預(yù)算編制,基金支出預(yù)算要細(xì)化到具體支出項(xiàng)目。二是參照公共財(cái)政預(yù)算,研究推動(dòng)政府性基金預(yù)算支出項(xiàng)目庫(kù)建設(shè),做好預(yù)算申報(bào)項(xiàng)目的立項(xiàng)、評(píng)估、遴選、論證、審核和排序工作,確?;鹬С鲱A(yù)算編制科學(xué)、規(guī)范。三是結(jié)合公共財(cái)政預(yù)算支出標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè)工作,研究建立基金預(yù)算支出標(biāo)準(zhǔn)體系,提高資金使用效率。

(三)剛化基金預(yù)算執(zhí)行。

1.完善政府性基金基礎(chǔ)資料庫(kù)。在現(xiàn)有數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上,進(jìn)一步充實(shí)完善基金收支的基礎(chǔ)資料庫(kù),系統(tǒng)、全面地梳理基金的收入來(lái)源、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、依據(jù)、政策變化等信息資料,為今后根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化和政策調(diào)整情況作出科學(xué)、準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)奠定基礎(chǔ)。

2.嚴(yán)格收支預(yù)算執(zhí)行。一是加強(qiáng)政府性基金收入管理,嚴(yán)格按規(guī)定征收政府性基金,確保基金收入及時(shí)、足額繳入國(guó)庫(kù)。二是按照人大批準(zhǔn)的政府性基金預(yù)算和基金收入征收繳庫(kù)進(jìn)度,督促基金使用單位強(qiáng)化預(yù)算執(zhí)行,對(duì)符合條件的項(xiàng)目及時(shí)申報(bào)用款計(jì)劃,抓緊辦理?yè)芸钍掷m(xù);對(duì)尚未啟動(dòng)的項(xiàng)目,抓緊項(xiàng)目論證、評(píng)審、報(bào)批等工作,加快項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度;對(duì)補(bǔ)助下級(jí)的基金支出,盡早提出分配方案;三是對(duì)歷年結(jié)余資金規(guī)模比較大的基金項(xiàng)目,財(cái)政部門(mén)與基金使用單位加強(qiáng)溝通,研究完善基金使用政策,同時(shí)結(jié)合共公財(cái)政預(yù)算執(zhí)行情況,研究統(tǒng)籌使用的具體辦法,提高資金使用效益和支出預(yù)算執(zhí)行的均衡性。

(四)精化財(cái)政信息化建設(shè)。

在“金財(cái)工程”的總體框架下,按照政府性基金管理要求,確定征收系統(tǒng)功能定位,擴(kuò)展系統(tǒng)管理范圍,通過(guò)整合系統(tǒng)資源實(shí)現(xiàn)內(nèi)外信息共享。以此為依托:一是建立健全以非稅系統(tǒng)為主的征收平臺(tái)體系,將政府性基金全部納入信息化管理,掃除管理盲點(diǎn),強(qiáng)化薄弱環(huán)節(jié)。二是實(shí)施非稅系統(tǒng)與稅務(wù)征收系統(tǒng)、預(yù)算管理系統(tǒng)、財(cái)政票據(jù)管理系統(tǒng)的全面銜接,實(shí)現(xiàn)征收及使用信息共享,完善動(dòng)態(tài)管理。三是優(yōu)化非稅系統(tǒng)相關(guān)功能,加強(qiáng)政府性基金收入收繳跟蹤、收入統(tǒng)計(jì)分析,確?;鹗杖氲膽?yīng)收盡收,同時(shí)建立政府性基金電子政策文件庫(kù),加強(qiáng)基金源頭管理。

(五)強(qiáng)化基金預(yù)算監(jiān)督。

1.加強(qiáng)財(cái)政監(jiān)督。根據(jù)財(cái)政部和本縣有關(guān)規(guī)定,加強(qiáng)政府性基金收支管理的監(jiān)督檢查,監(jiān)督基金使用單位嚴(yán)格遵守相關(guān)財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核實(shí)制度,按照財(cái)政部門(mén)批復(fù)的政府性基金預(yù)算使用基金,確?;饘?zhuān)款專(zhuān)用。對(duì)部分社會(huì)關(guān)注度高、資金量大的政府性基金項(xiàng)目,探索組織社會(huì)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)力量參與跟蹤監(jiān)督,建立健全覆蓋所有政府性資金和財(cái)政運(yùn)行全過(guò)程的監(jiān)督機(jī)制。

2.實(shí)施績(jī)效評(píng)價(jià)。結(jié)合本縣財(cái)政績(jī)效評(píng)價(jià)工作的推進(jìn),逐步擴(kuò)大績(jī)效評(píng)價(jià)的范圍,選擇部分政府性基金項(xiàng)目,由主管部門(mén)和項(xiàng)目單位試點(diǎn)開(kāi)展自評(píng)。在此基礎(chǔ)上,不斷增加納入績(jī)效評(píng)價(jià)的項(xiàng)目數(shù)量和資金規(guī)模,并逐步開(kāi)展第三方評(píng)價(jià)。

3.推進(jìn)信息公開(kāi)。在進(jìn)一步細(xì)化報(bào)送人大審議的政府性基金預(yù)算草案,自覺(jué)接受人大監(jiān)督的基礎(chǔ)上,根據(jù)國(guó)家和本縣財(cái)政信息公開(kāi)的有關(guān)規(guī)定,各級(jí)財(cái)政部門(mén)向社會(huì)公開(kāi)本級(jí)政府性基金總預(yù)算和總決算情況;按照“誰(shuí)使用、誰(shuí)公開(kāi)”的原則,政府性基金使用部門(mén)向社會(huì)公開(kāi)相關(guān)政府性基金的使用情況,自覺(jué)接受社會(huì)監(jiān)督。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目篇十九

為進(jìn)一步提高_(dá)___公司整體物資管理水平,尋找差距、開(kāi)闊思路,公司財(cái)務(wù)、商務(wù)、技術(shù)人員組成調(diào)研小組,于10月24日、25日對(duì)____公司、________公司及________集團(tuán)物資供銷(xiāo)分公司學(xué)習(xí)調(diào)研。現(xiàn)就調(diào)研情況報(bào)告如下:

一、調(diào)研單位情況概述。

1、____公司物資統(tǒng)一由____物流集團(tuán)------____公司負(fù)責(zé)采購(gòu)、配送(收取4%管理費(fèi),集團(tuán)采購(gòu)占年采購(gòu)總額99.5%),每月25日統(tǒng)一集中申報(bào)物資采購(gòu)計(jì)劃;____公司負(fù)責(zé)物資的驗(yàn)收、儲(chǔ)備定額制定,____集團(tuán)設(shè)有統(tǒng)一的供應(yīng)商名錄,每年進(jìn)行一次合格供應(yīng)商篩選。

2、____公司物資采購(gòu)由市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部負(fù)責(zé),庫(kù)存管理由生產(chǎn)技術(shù)部負(fù)責(zé)。物資采購(gòu)實(shí)行詢(xún)價(jià)員、采購(gòu)員、合同員按崗設(shè)人,職能分離模式;物資系統(tǒng)作為公司erp信息系統(tǒng)的組成部分,與財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)接口,公司成本數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)反映,公司實(shí)行全面預(yù)算管理,年初制訂預(yù)算,點(diǎn)檢員申報(bào)計(jì)劃實(shí)行預(yù)算控制全程跟蹤管理模式;技術(shù)部倉(cāng)儲(chǔ)自20_年起實(shí)行供貨超市管理,負(fù)責(zé)代管、代算、代銷(xiāo),主要是標(biāo)準(zhǔn)件、低質(zhì)、易耗物資。

二、調(diào)研的收獲及啟示。

本次物資管理市場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)調(diào)研,調(diào)研組認(rèn)為,無(wú)論是采用集團(tuán)采購(gòu)的________物資供銷(xiāo)分公司、____公司,還是自行采購(gòu)的____公司,均有較多值得借鑒的先進(jìn)管理理念,調(diào)研組結(jié)合公司前期開(kāi)展的物資采購(gòu)效能監(jiān)察活動(dòng)提出的問(wèn)題,收獲及啟示如下:

1、全公司進(jìn)一步推行全面預(yù)算管理理念,將公司經(jīng)營(yíng)成本與各點(diǎn)檢員每項(xiàng)材料申報(bào)計(jì)劃結(jié)合起來(lái),雖然公司未實(shí)行erp信息軟件系統(tǒng)管理,但可通過(guò)部門(mén)信息手工匯總的模式,每月進(jìn)行一次預(yù)算實(shí)行情況信息集成,將公司的全面預(yù)算管理深入到每個(gè)專(zhuān)業(yè)管理,讓生產(chǎn)技術(shù)人員參與公司的經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程,從源頭上避免超標(biāo)準(zhǔn)、超預(yù)算的情況發(fā)生。

2、實(shí)施物資采購(gòu)業(yè)務(wù)流程重組再造。借鑒____公司“詢(xún)價(jià)、采購(gòu)、合同”三權(quán)分離的經(jīng)驗(yàn),將公司現(xiàn)階段采購(gòu)員一人負(fù)責(zé)的采購(gòu)模式,調(diào)整為:詢(xún)價(jià)、采購(gòu)、合同三崗位分立模式。

3、建立物資采購(gòu)“兩頭沉”模式,緊密聯(lián)系市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng),打好物資采購(gòu)市場(chǎng)牌。即“一頭沉市場(chǎng)”公司物管中心及時(shí)掌握物資市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)的信息,對(duì)材料價(jià)格驟變的物資,及時(shí)調(diào)整采購(gòu)模式、采購(gòu)策略“一頭沉使用單位”物管中心與技術(shù)部實(shí)行定期會(huì)議形式,將生產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)反饋的問(wèn)題與物資采購(gòu)處理的及時(shí)性結(jié)合起來(lái)。

4、加強(qiáng)合格供應(yīng)商管理。為降低公司物資采購(gòu)成本、采購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn),建立一個(gè)安全、穩(wěn)定的供應(yīng)商隊(duì)伍是非常必要的,為尋求長(zhǎng)期互惠供求關(guān)系,建立《合格供應(yīng)商名錄》及檔案工作是首要工作,目前該項(xiàng)工作已正在進(jìn)行;今后我公司物資采購(gòu)將從從合格供應(yīng)商名錄中選擇,從審查主體資格、履約能力、履約信用等方面挑選,作為合格供應(yīng)商名錄入選條件。

5、適時(shí)升級(jí)公司管理軟件,推行erp軟件:erp系統(tǒng)作為企業(yè)集成化管理信息系統(tǒng),它集成公司業(yè)務(wù)全流程,直觀、動(dòng)態(tài)反映各部門(mén)費(fèi)用的發(fā)生、行蹤,對(duì)提升公司核心競(jìng)爭(zhēng)力具有顯著作用。例如20_年統(tǒng)計(jì)的__x專(zhuān)業(yè)材料費(fèi)用超額領(lǐng)用的問(wèn)題,實(shí)際為財(cái)務(wù)軟件統(tǒng)計(jì)與公司mis物資系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)口徑形成的誤差。

通過(guò)此次調(diào)研,使我們更充分的認(rèn)識(shí)到自身管理水平與先進(jìn)之間的差距,但是只有通過(guò)“找差距”、“發(fā)現(xiàn)差距”,才能不斷“提升自己”,克服現(xiàn)有軟、硬件困難,在管理水平上下工夫,使公司物資管理水平更上一個(gè)臺(tái)階,為降低生產(chǎn)成本做出更大的貢獻(xiàn)。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目篇二十

自縣編委批準(zhǔn)成立光山縣城市路燈管理所以來(lái),縣公用事業(yè)局扎實(shí)開(kāi)展縣城路燈管理的各項(xiàng)工作。但因管理體制不完善,我縣城區(qū)路燈在工程建設(shè)、維護(hù)更新、亮燈率等方面還存在許多問(wèn)題,城區(qū)居民還有更多期待沒(méi)有解決。為應(yīng)對(duì)城區(qū)規(guī)模不斷擴(kuò)展、居民需求不斷提升的需要,我們對(duì)兄弟縣區(qū)路燈管理工作進(jìn)行了考察、調(diào)研?,F(xiàn)形成調(diào)研報(bào)告如下:

一、調(diào)研目的。

通過(guò)對(duì)周邊路燈管理水平較高的縣區(qū)進(jìn)行調(diào)研,借鑒好的管理方法,學(xué)習(xí)先進(jìn)經(jīng)管理經(jīng)驗(yàn),解決城區(qū)路燈管理遇到的相關(guān)問(wèn)題,進(jìn)一步改善我縣城區(qū)路燈管理水平。

二、周邊縣區(qū)路燈管理情況。

(一)信陽(yáng)市。信陽(yáng)市的路燈管理職能歸屬于市城管執(zhí)法局市政管理處下轄的路燈管理所(共設(shè)置3個(gè)),市區(qū)共有14000盞路燈(不含橋梁、樓體等亮化設(shè)施),體制健全,負(fù)責(zé)城區(qū)路燈的管理、維護(hù)、改造、新建等,經(jīng)費(fèi)為政府全供。市政府將全年路燈經(jīng)費(fèi)統(tǒng)一撥付至市政管理處管理,包括維修費(fèi)、電費(fèi)等。建立了路燈智能化控制平臺(tái),實(shí)現(xiàn)數(shù)字化路燈管理模式。共有工作人員33人(其中包含22名臨時(shí)工)。城區(qū)道路亮燈率達(dá)到95%以上。

(二)新縣。于2022年7月成立新縣亮化工程管理所(其前身為新縣公用事業(yè)局路燈管理辦公室),管理體制健全,是負(fù)責(zé)新縣公用照明設(shè)施建設(shè)、管理、維護(hù)的公用服務(wù)性質(zhì)事業(yè)單位(職能包括城區(qū)照明設(shè)施的日常管理、經(jīng)費(fèi)管理、維修維護(hù)、亮化設(shè)施建設(shè)等)??h政府將全年路燈經(jīng)費(fèi)統(tǒng)一撥付至路燈管理所,包括維修費(fèi)、電費(fèi)等。城區(qū)共有主次干道57條、背街小巷104條,3210基5107盞路燈;高桿燈15基,路燈專(zhuān)用變壓器25臺(tái)(不含在建)。建立了路燈智能化控制平臺(tái),實(shí)現(xiàn)數(shù)字化路燈管理模式;共有工作人員12人(其中包含3名臨時(shí)聘用的電工)。城區(qū)道路亮燈率達(dá)到98%以上。

(三)固始縣。路燈管理所體制較為健全,負(fù)責(zé)城區(qū)路燈的管理、維護(hù)、改造、新建等。維修分兩部分,一是內(nèi)部電工進(jìn)行日常維修,二是重大突發(fā)情況聘用臨時(shí)電工進(jìn)行維修,工資按天計(jì)算。路燈建設(shè),由路燈管理所向縣政府打報(bào)告并經(jīng)批復(fù)后,按相關(guān)程序?qū)嵤?h政府將全年路燈經(jīng)費(fèi)統(tǒng)一撥付至路燈管理所,包括維修費(fèi)、電費(fèi)(路燈管理所每月自己抄表,然后報(bào)送電業(yè)局及財(cái)政局,據(jù)實(shí)向縣供電公司支付電費(fèi))等共計(jì)1000多萬(wàn)元。城區(qū)道路亮燈率達(dá)到95%以上。

(四)商城縣。于2022年7月成立商城縣公共照明管理辦公室,股級(jí)單位,干部職工5人。負(fù)責(zé)城區(qū)道路、街巷、橋梁、廣場(chǎng)、公園、公共綠地的景觀照明規(guī)劃設(shè)計(jì)、日常管理與行政執(zhí)法;路燈建設(shè)及維修職能目前還在電業(yè)局,但是全年經(jīng)費(fèi)(包括維修費(fèi)、電費(fèi)等)統(tǒng)一撥付至照明管理辦公室管理。共負(fù)責(zé)城區(qū)10條主干道(1839基4395盞路燈)、120條巷道、1座公園、3個(gè)廣場(chǎng)、1個(gè)景區(qū)的亮化以及167臺(tái)計(jì)量裝置的維護(hù)管理工作。城區(qū)道路亮燈率達(dá)到95%以上。

三、光山縣路燈管理情況。

光山縣城市路燈管理所成立于2022年3月,股級(jí)事業(yè)單位,編制8名,現(xiàn)有干部職工8人。主要負(fù)責(zé)城區(qū)主次干道路燈的日常管理,對(duì)路燈亮燈率進(jìn)行統(tǒng)計(jì),協(xié)調(diào)縣供電公司對(duì)城區(qū)不亮的路燈進(jìn)行維修。

(一)城區(qū)路燈分布情況。

光山縣城區(qū)(不含官渡河產(chǎn)業(yè)集聚區(qū))共有19條主次干道、5個(gè)廣場(chǎng),路燈、高桿燈、射燈共計(jì)2572基3945盞。其中;主次干道1665基2789盞;背街巷道446基446盞;5個(gè)廣場(chǎng)(望水樓廣場(chǎng)、司馬光廣場(chǎng)、南城廣場(chǎng)、政府廣場(chǎng)、北城廣場(chǎng))的景觀燈及高桿燈、射燈共461基710盞。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目篇二十一

1、維保人員與業(yè)務(wù)量不匹配。部分單位技術(shù)人員力量不足,人均保養(yǎng)電梯數(shù)量超過(guò)規(guī)定,有的人均負(fù)責(zé)維保電梯超過(guò)50臺(tái),造成只維修不保養(yǎng)的情況;部分單位技術(shù)人員和管理人員對(duì)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)和電梯技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不夠熟悉。

2、使用單位檔案管理工作不規(guī)范。部分單位“一機(jī)一檔”歸檔管理不規(guī)范;個(gè)別單位對(duì)檔案管理不重視,檔案管理較為混亂。

4、服務(wù)意識(shí)有待提高。部分單位應(yīng)急電話、投訴電話記錄不規(guī)范;部分單位缺乏應(yīng)急預(yù)案的演練記錄,對(duì)客戶(hù)意見(jiàn)反饋處理沒(méi)有匯總、分析及改進(jìn)措施;故障搶修記錄不齊全;部分電梯維修保養(yǎng)單位對(duì)電梯使用單位應(yīng)按時(shí)實(shí)施定期檢驗(yàn)宣傳督促不夠。

5、部份外地維保單位存在超出授權(quán)范圍維?;蚴跈?quán)重復(fù)、職責(zé)不明確等。如部分制造單位設(shè)立的維保站存在保養(yǎng)其他品牌電梯的情況。

6、根據(jù)《電梯使用管理與維護(hù)保養(yǎng)規(guī)則》(tsg。

t5001-20__)要求,電梯維保單位在維保過(guò)程中,發(fā)現(xiàn)事故隱患及時(shí)告知電梯使用單位;發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重事故隱患,及時(shí)向當(dāng)?shù)刭|(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門(mén)報(bào)告。事實(shí)上,幾乎沒(méi)有電梯維保單位及時(shí)報(bào)告質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門(mén)。

7、普遍存在著維保記錄填寫(xiě)不規(guī)范,電梯日常維保記錄中的維保項(xiàng)目未滿(mǎn)足規(guī)范要求;未有效開(kāi)展對(duì)所維保電梯的定期自檢工作,特種設(shè)備檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行的定期檢驗(yàn)是在電梯維保單位自檢合格的基礎(chǔ)上實(shí)施定期檢驗(yàn),但往往檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)的檢驗(yàn)人員在現(xiàn)場(chǎng)檢驗(yàn)時(shí),會(huì)發(fā)現(xiàn)自檢報(bào)告部分項(xiàng)目與實(shí)際不符,這也說(shuō)明電梯維保單位的自檢很不規(guī)范,個(gè)別單位甚至存在編造自檢報(bào)告的行為。

1、落實(shí)使用單位的主體責(zé)任,特種設(shè)備使用單位是責(zé)任主體單位,主要抓好“三落實(shí)、兩有證、一檢驗(yàn)、一預(yù)案、一演練”的要求。也就是做好責(zé)任單位、責(zé)任人及制度的落實(shí),做好電梯的注冊(cè)登記和人員的持證上崗的落實(shí),做好電梯檢驗(yàn)的落實(shí),做好應(yīng)急預(yù)案和應(yīng)急演練的落實(shí)。以此推動(dòng)使用單位主體責(zé)任的落實(shí)工作。

2、抓好宣傳教育。針對(duì)小區(qū)業(yè)主對(duì)電梯使用常識(shí)了解不夠。結(jié)合《特種設(shè)備安全法》的實(shí)施,開(kāi)展好進(jìn)社區(qū)宣傳服務(wù)活動(dòng),宣傳正確使用操作電梯及應(yīng)急情況的處理。發(fā)放宣傳材料,讓用戶(hù)了解電梯使用不當(dāng)?shù)脑虻?,?shù)立安全防范意識(shí)。

3、抓好檢查與隱患的整改工作。開(kāi)展好電梯專(zhuān)項(xiàng)檢查工作,加。

強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司電梯管理的指導(dǎo)。做好隱患排查治理工作,特別是對(duì)經(jīng)檢驗(yàn)不合格、對(duì)群眾舉報(bào)投訴反映強(qiáng)烈的單位,加強(qiáng)檢查頻次并跟蹤抓好隱患整改落實(shí)工作。

4、抓好電梯維保公司的檢查工作。開(kāi)展電梯維保公司的專(zhuān)項(xiàng)檢查,不定期的對(duì)維保公司服務(wù)情況及維保質(zhì)量進(jìn)行抽查。重點(diǎn)抽查那些經(jīng)常對(duì)所維保的電梯不能一次檢驗(yàn)合格的維保公司,以此推進(jìn)維保質(zhì)量的落實(shí);抽查維保公司應(yīng)急處置能力,確保發(fā)現(xiàn)電梯故障能及時(shí)排除。

5、加大執(zhí)法力度,嚴(yán)防不合格電梯的使用。加大對(duì)電梯使用違法行為的查處力度,特別是對(duì)電梯不能及時(shí)辦理注冊(cè)登記、電梯管理人員不能持證上崗、使用單位使用經(jīng)檢驗(yàn)不合格電梯、維保公司不按安全技術(shù)規(guī)范的要求進(jìn)行維保[文秘站-您的專(zhuān)屬秘書(shū)!]等違法行為嚴(yán)厲打擊。

6、加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合。加強(qiáng)與檢驗(yàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)、電梯維保單位、電梯使用單位的聯(lián)系,對(duì)電梯使用過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的隱患,及時(shí)協(xié)調(diào)解決,確保電梯的正常運(yùn)行。

7、制定應(yīng)急措施和救援預(yù)案及定期演練工作。每半年至少針對(duì)本單位維保的不同類(lèi)別(類(lèi)型)電梯進(jìn)行一次應(yīng)急演練,做好應(yīng)急演練的記錄;提高服務(wù)意識(shí),對(duì)客戶(hù)意見(jiàn)反饋處理及時(shí)匯總、分析及改進(jìn);接到電梯故障通知后及時(shí)予以排除,接到電梯困人故障報(bào)告后,電梯維修人員及時(shí)抵達(dá)所維保電梯所在地實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)救援。

8、嚴(yán)格落實(shí)《電梯使用管理與維護(hù)保養(yǎng)規(guī)則》(tsg。

t5001-20__)要求。電梯維保單位做好電梯的半月維保、季度維保、半年維保、年度維保,制訂合理的維保計(jì)劃與方案,對(duì)電梯進(jìn)行清潔、潤(rùn)滑、檢查、調(diào)整,更換不符合要求的易損件,使電梯達(dá)到安全要求,保證電梯能夠正常運(yùn)行。在維保過(guò)程中,發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重事故隱患,要及時(shí)向當(dāng)?shù)刭|(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門(mén)報(bào)告。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目篇二十二

隨著城市建設(shè)步伐的不斷加快,縣城規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)渣土(包括土方,下同)污染較為嚴(yán)重,“晴天漫天灰,雨天滿(mǎn)街泥”的現(xiàn)象令人生厭?!叭绾螌⒃撂幹煤蛽P(yáng)塵污染對(duì)市容環(huán)境和市民生活的負(fù)面影響降至最低程度”成為了城市管理亟待解決的難題之一。為全面了解我縣當(dāng)前渣土管理現(xiàn)狀,加強(qiáng)渣土管理,提升城市形象,縣組織專(zhuān)題調(diào)研組深入恒建紫金灣、伴山帝景、錦泰新城、碧桂花園、職業(yè)中專(zhuān)新校區(qū)等在建項(xiàng)目和住建局、國(guó)土局、城關(guān)鎮(zhèn)、交警隊(duì)、城管隊(duì)、運(yùn)管所、建管站、環(huán)衛(wèi)局、渣土辦等單位進(jìn)行專(zhuān)題調(diào)研。通過(guò)召開(kāi)座談會(huì)、現(xiàn)場(chǎng)查看、走訪群眾等形式,全面了解縣城渣土管理現(xiàn)狀,認(rèn)真聽(tīng)取各方意見(jiàn),并到株洲市天元區(qū)和耒陽(yáng)市學(xué)習(xí)取經(jīng)。經(jīng)主席會(huì)議審議通過(guò),特向縣委、縣人民政府提出如下建議案。

一、當(dāng)前縣城渣土管理現(xiàn)狀。

隨著城市擴(kuò)容提質(zhì),城建項(xiàng)目不斷增多,渣土運(yùn)輸與處置成為首要難題。因體制機(jī)制不全、日常管理不優(yōu)、處罰措施不力等因素影響,導(dǎo)致縣城內(nèi)建筑、裝修渣土隨意堆棄,運(yùn)輸過(guò)程拋灑較多,嚴(yán)重影響了市容市貌,亟待予以重視解決。

(一)渣土隨意堆棄。一是渣土承運(yùn)門(mén)檻較低。目前,縣城規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)渣土運(yùn)輸處置有不成文的“地方規(guī)定”,即工地屬于那個(gè)村組渣土就由該村組的村民負(fù)責(zé)運(yùn)輸處置,強(qiáng)包強(qiáng)攬,既不具備任何資質(zhì),也未辦理任何手續(xù);運(yùn)輸車(chē)輛不管有無(wú)牌照,也不管車(chē)況好壞,只要車(chē)子能開(kāi)得動(dòng),就可從事渣土運(yùn)輸工作。據(jù)調(diào)查了解,伴山帝景、錦泰新城等項(xiàng)目土方幾乎全是由當(dāng)?shù)卮迕裨谪?fù)責(zé)清運(yùn)。二是渣土堆放缺乏場(chǎng)地。目前,我縣沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)劃的渣土消納場(chǎng)地,村民在渣土清運(yùn)處置過(guò)程中,為圖省事,往往利用晚上時(shí)間,隨意將渣土傾倒于路邊、河邊、田邊等,導(dǎo)致渣土亂堆亂倒現(xiàn)象嚴(yán)重。三是渣土處置混亂無(wú)序。一方面傾倒公路兩旁的多。尤其是興衡大道吳集段和武家山段、s314線金花村段、雙園大道職業(yè)中專(zhuān)新校區(qū)段等道路兩旁,渣土堆積如山。有的車(chē)輛在運(yùn)輸渣土過(guò)程中因堆積過(guò)多,且沒(méi)有采取封閉措施,拋灑現(xiàn)象比比皆是,影響正常通行。另一方面傾倒項(xiàng)目工地的多。城關(guān)不少居民在建房過(guò)程中,不顧規(guī)劃紅線,將渣土和建筑垃圾隨意堆放于擬建項(xiàng)目工地,導(dǎo)致填土、清運(yùn)“雙重付費(fèi)”。如原來(lái)的沿江風(fēng)光帶、建材大市場(chǎng)及對(duì)面金堰湖等項(xiàng)目,廢土廢渣堆積如山,在建設(shè)過(guò)程中僅金堰廣場(chǎng)北面道路拓寬項(xiàng)目縣財(cái)政花費(fèi)的渣土清運(yùn)費(fèi)就高達(dá)20余萬(wàn)元。

(二)車(chē)輛違規(guī)運(yùn)輸。一是缺少相關(guān)證照。目前,城關(guān)周邊有各類(lèi)渣土運(yùn)輸車(chē)輛180余臺(tái),多是從長(zhǎng)沙、株洲等地購(gòu)買(mǎi)的報(bào)廢車(chē)輛,且大部分無(wú)牌無(wú)證,也未進(jìn)行相關(guān)檢修,存在較大安全隱患。二是缺少必備設(shè)施。按照有關(guān)規(guī)定,從事渣土運(yùn)輸?shù)能?chē)輛必須要有全封閉蓋板、自動(dòng)卸貨等功能,而目前縣城周邊所有從事渣土運(yùn)輸?shù)能?chē)輛沒(méi)有任何遮蓋設(shè)施,有的車(chē)輛“除了喇叭不響其他部件都響”,根本不符合上路車(chē)輛要求。三是缺少安全意識(shí)。因渣土運(yùn)輸車(chē)輛大部分屬于“三無(wú)車(chē)輛”,駕駛員在日常駕駛過(guò)程中對(duì)交通安全法律法規(guī)熟視無(wú)睹,超速超載、闖紅燈等違規(guī)行為屢見(jiàn)不鮮,后果不堪設(shè)想。

(三)管理難以到位。一是存在暴力抗法現(xiàn)象。渣土承運(yùn)人員為逃避處罰,往往以“政府工程”名義進(jìn)行回避,對(duì)污染的道路也不進(jìn)行清理;更有甚者對(duì)渣土管理部門(mén)的正常執(zhí)法采用謾罵、圍攻等手段進(jìn)行暴力抗法,嚴(yán)重阻礙了工作開(kāi)展。二是存在哄抬價(jià)格現(xiàn)象。按照相關(guān)規(guī)定,渣土運(yùn)輸處置財(cái)政評(píng)審價(jià)格為運(yùn)輸距離一公里以?xún)?nèi)8。48元/立方,每多一公里增加1。2元。而在具體操作過(guò)程中,從事渣土運(yùn)輸?shù)拇迕駷槭估孀畲蠡?,采用恐嚇、阻工等非正常手段,抬高運(yùn)輸價(jià)格。據(jù)調(diào)查了解,錦泰新城項(xiàng)目渣土運(yùn)輸處置價(jià)格每立方16元-19。8元不等,目前渣土運(yùn)輸處置費(fèi)達(dá)170余萬(wàn)元;碧桂花園項(xiàng)目渣土運(yùn)輸處置費(fèi)用高達(dá)32元/立方。三是存在違規(guī)運(yùn)輸現(xiàn)象。從事渣土運(yùn)輸?shù)拇迕裨谠吝\(yùn)輸過(guò)程中,無(wú)視時(shí)間、線路要求,不管白天還是晚上,不管主干道還是城市中心,肆意橫行,嚴(yán)重影響居民生活。

(四)影響衡東形象。一是影響城市環(huán)境。在渣土運(yùn)輸過(guò)程中,渣土承運(yùn)人員根本沒(méi)有落實(shí)“渣土運(yùn)輸車(chē)輛離開(kāi)工地時(shí)要進(jìn)行清洗、全封閉運(yùn)輸”的規(guī)定,既沒(méi)對(duì)運(yùn)輸車(chē)輛進(jìn)行沖洗,更沒(méi)按照規(guī)定進(jìn)行遮蓋,超高裝載、無(wú)遮蓋運(yùn)輸現(xiàn)象普遍,拋灑無(wú)度,無(wú)論從河西進(jìn)入縣城,還是從城北進(jìn)入縣城,經(jīng)??梢?jiàn)“塵土漫天,污泥遍地”。縣城空氣含塵量高,容易引發(fā)呼吸道感染等相關(guān)疾病,危害身體健康。二是影響安全環(huán)境。因渣土運(yùn)輸車(chē)輛大多沒(méi)有牌照,不遵守交通規(guī)則,也未購(gòu)買(mǎi)任何保險(xiǎn),導(dǎo)致肇事逃逸現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生。據(jù)調(diào)查了解,近兩年來(lái)渣土運(yùn)輸車(chē)發(fā)生交通事故多起,其中肇事逃逸3起,尤其是去年3月份發(fā)生在金堰廣場(chǎng)的渣土車(chē)撞人逃逸事故,經(jīng)多方排查,反復(fù)比對(duì),雖已將肇事者抓獲,但因車(chē)輛相關(guān)證照手續(xù)不全,保險(xiǎn)手續(xù)空白,賠付難以到位,影響較大。三是影響發(fā)展環(huán)境。因渣土運(yùn)輸處置管理不到位,導(dǎo)致強(qiáng)攬工程、阻工鬧事現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生,導(dǎo)致項(xiàng)目投資方對(duì)衡東發(fā)展環(huán)境評(píng)價(jià)不高,一定程度上影響了經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。

二、造成縣城渣土管理混亂的主要原因。

一是體制機(jī)制不順。渣土辦是環(huán)衛(wèi)局內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu),人員力量不足(目前只有4人),部門(mén)聯(lián)動(dòng)不夠,加上行政執(zhí)法程序繁瑣,時(shí)間較長(zhǎng),導(dǎo)致管理難以到位。同時(shí),目前我縣沒(méi)有成立規(guī)范的渣土運(yùn)輸公司,也沒(méi)有規(guī)劃設(shè)立渣土消納場(chǎng)地,加劇了亂填亂倒行為的發(fā)生。加上部分領(lǐng)導(dǎo)對(duì)渣土管理認(rèn)識(shí)不高,不能做到依法依規(guī)辦事,借“重點(diǎn)工程建設(shè)”、“優(yōu)化發(fā)展環(huán)境”等名義打招呼,人為促成了渣土管理的混亂。

二是源頭管理不嚴(yán)。業(yè)主單位對(duì)渣土清運(yùn)重視不夠,認(rèn)為與當(dāng)?shù)卮迕窈炗喠饲暹\(yùn)協(xié)議,只要把土方拖出工地就行,后續(xù)所有工作可以一概不管;對(duì)項(xiàng)目出入口道路沒(méi)有按規(guī)定硬化,沖洗保潔設(shè)備形同虛設(shè),加上渣土運(yùn)輸過(guò)程中普遍存在超高裝載、未覆蓋密閉、不按規(guī)定時(shí)間和線路行駛等現(xiàn)象,導(dǎo)致環(huán)境污染嚴(yán)重。渣土運(yùn)輸車(chē)輛大多無(wú)牌無(wú)證,交警、運(yùn)管等部門(mén)在日常的車(chē)輛糾章過(guò)程中執(zhí)法不嚴(yán),導(dǎo)致各類(lèi)報(bào)廢、違規(guī)車(chē)輛日益增多。

三是部門(mén)配合不緊。渣土管理工作涉及多個(gè)職能部門(mén),渣土消納場(chǎng)設(shè)置需規(guī)劃、國(guó)土部門(mén)審批;規(guī)范工地施工由建設(shè)部門(mén)管理;渣土不按規(guī)定線路運(yùn)輸及拋撒亂倒由環(huán)衛(wèi)和城管部門(mén)負(fù)責(zé)查處;車(chē)輛無(wú)證行駛和超載運(yùn)輸由交警、運(yùn)管部門(mén)負(fù)責(zé)查處;環(huán)衛(wèi)部門(mén)負(fù)責(zé)渣土污染后的清掃保潔。在具體的渣土管理過(guò)程中,部門(mén)協(xié)調(diào)配合不夠,導(dǎo)致渣土運(yùn)輸“肆意橫行”、渣土處置“任意傾倒”的現(xiàn)象愈演愈烈。

四是問(wèn)責(zé)處罰不力。渣土管理需要執(zhí)法人員全天候值守巡查,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,及時(shí)取證,及時(shí)處理。而在具體執(zhí)法過(guò)程中,主要以渣土辦為主,由于人員、機(jī)制原因,也未進(jìn)行有效的監(jiān)管。同時(shí),對(duì)當(dāng)事人的違規(guī)處罰較輕,甚至根本沒(méi)有處罰,其違規(guī)操作所獲得的利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于違法成本,因而變本加厲,肆無(wú)忌憚。

三、切實(shí)加強(qiáng)我縣渣土管理的建議。

控制渣土污染,保護(hù)城市環(huán)境,既是政策規(guī)定,也是民心所向,更是現(xiàn)實(shí)所需。為此,我們建議如下:

(一)廣泛深入宣傳,提高思想認(rèn)識(shí)。一要加強(qiáng)正面宣傳。充分利用電視、網(wǎng)絡(luò)、橫幅、手機(jī)報(bào)等媒介,加強(qiáng)對(duì)規(guī)范渣土運(yùn)輸處置、創(chuàng)建文明衛(wèi)生縣城等方面的宣傳,提高群眾思想認(rèn)識(shí),營(yíng)造遵章守規(guī)的濃厚氛圍。二要加強(qiáng)針對(duì)性宣傳。針對(duì)個(gè)別項(xiàng)目、個(gè)別村組、個(gè)別人員,建設(shè)部門(mén)要采取集中組織宣講、進(jìn)村入戶(hù)宣傳、重點(diǎn)對(duì)象訪談等形式,向村民宣講交通運(yùn)輸、城市管理、渣土處置等相關(guān)法律法規(guī),全面“叫停”違規(guī)運(yùn)輸行為。三要加強(qiáng)警示宣傳。通過(guò)對(duì)個(gè)別屢教不改、非法運(yùn)營(yíng)、污染嚴(yán)重的渣土運(yùn)輸案件的嚴(yán)肅查處和及時(shí)公開(kāi)曝光,達(dá)到查處一起、教育一片、震懾一方的效果。

(二)迅速組織清查,從嚴(yán)從重整治。一要加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)。成立高規(guī)格的領(lǐng)導(dǎo)小組,建議由縣長(zhǎng)任組長(zhǎng),分管城建工作的副縣長(zhǎng)任常務(wù)副組長(zhǎng),住建、交通、國(guó)土、公安、規(guī)劃、交警、環(huán)衛(wèi)(渣土辦)及城關(guān)鎮(zhèn)等單位主要負(fù)責(zé)人為成員,領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室(設(shè)縣住建局),負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)全縣渣土專(zhuān)項(xiàng)整治和日常管理工作。二要摸清底子。要盡快組織人員,深入縣城規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的城關(guān)和吳集的相關(guān)社區(qū)、村組、項(xiàng)目工地,在規(guī)定時(shí)間內(nèi)對(duì)渣土運(yùn)輸情況進(jìn)行地毯式清查,包括運(yùn)輸車(chē)輛、從業(yè)人員、運(yùn)輸價(jià)格、操作模式、處置方式等,全面掌握真實(shí)情況,分門(mén)別類(lèi),登記造冊(cè),制定臺(tái)賬。三要制定方案。針對(duì)當(dāng)前渣土違法運(yùn)輸處置現(xiàn)狀,結(jié)合實(shí)際制定《衡東縣渣土違法運(yùn)輸專(zhuān)項(xiàng)整治工作實(shí)施方案》,尤其要充分考慮目前以當(dāng)?shù)卮迕癯邪\(yùn)輸為主的實(shí)際情況,做細(xì)相關(guān)工作,確保穩(wěn)步推進(jìn)。四要嚴(yán)明紀(jì)律。要進(jìn)一步提高思想認(rèn)識(shí),嚴(yán)肅工作紀(jì)律,嚴(yán)禁領(lǐng)導(dǎo)干部對(duì)正常的渣土管理執(zhí)法打招呼、批條子,一經(jīng)查實(shí),嚴(yán)肅處理,營(yíng)造良好的執(zhí)法環(huán)境。五要從嚴(yán)打擊。要加大執(zhí)法力度,將強(qiáng)包強(qiáng)攬?jiān)脸羞\(yùn)作為打擊“三強(qiáng)三霸”的內(nèi)容之一,嚴(yán)厲進(jìn)行打擊;加強(qiáng)對(duì)違規(guī)車(chē)輛的糾章和渣土任意拋灑等現(xiàn)象的整治,嚴(yán)禁報(bào)廢車(chē)和“三無(wú)”車(chē)輛上路行駛,為進(jìn)一步規(guī)范縣城渣土運(yùn)輸?shù)於ɑA(chǔ)。

(三)強(qiáng)化源頭治理,夯實(shí)工作基礎(chǔ)。一是嚴(yán)格工地管理。加強(qiáng)對(duì)轄區(qū)各基建工地、拆遷現(xiàn)場(chǎng)、市政施工現(xiàn)場(chǎng)的管理,提高業(yè)主單位認(rèn)識(shí),督促項(xiàng)目業(yè)主單位加大對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的投入,做到“四個(gè)必須”,即必須有洗車(chē)平臺(tái),必須有硬化處理施工場(chǎng)地,必須有污泥過(guò)濾沉淀池,必須有專(zhuān)人現(xiàn)場(chǎng)清洗車(chē)輛。同時(shí)落實(shí)“四不出場(chǎng)”制度,即未落實(shí)保潔措施的車(chē)輛不出場(chǎng),未密閉運(yùn)輸?shù)能?chē)輛不出場(chǎng),車(chē)體、車(chē)輪帶泥的車(chē)輛不出場(chǎng),未取得渣土準(zhǔn)運(yùn)手續(xù)的車(chē)輛不出場(chǎng),從源頭上杜絕渣土運(yùn)輸污染路面的現(xiàn)象發(fā)生。同時(shí),對(duì)不出本工地的土方開(kāi)挖、運(yùn)輸、夯壓要做好揚(yáng)塵處理工作,努力將污染降到最低程度。二是嚴(yán)格車(chē)輛管理。嚴(yán)格落實(shí)渣土運(yùn)輸車(chē)輛“有渣土運(yùn)輸牌照、有全封閉覆蓋設(shè)施、有自卸功能”的“三有”規(guī)定,對(duì)當(dāng)?shù)卮迕穹线\(yùn)營(yíng)條件的車(chē)輛督促其按照相關(guān)規(guī)定辦理好證照,加裝全封閉蓋板,并在交通、交警部門(mén)取得相關(guān)證照、保險(xiǎn)公司辦理必要的手續(xù)后,再批準(zhǔn)加入或掛靠渣土運(yùn)輸公司,由公司進(jìn)行統(tǒng)一管理運(yùn)營(yíng);對(duì)不符合要求或已經(jīng)達(dá)到報(bào)廢規(guī)定的車(chē)輛一律予以報(bào)廢處理。同時(shí),對(duì)無(wú)牌無(wú)證、無(wú)封閉設(shè)備的車(chē)輛仍從事渣土運(yùn)輸,由政府牽頭,組織住建、公安、交警予以查處,堅(jiān)決杜絕渣土違法運(yùn)輸。三是嚴(yán)格價(jià)格管理。按照政府主導(dǎo)、市場(chǎng)調(diào)節(jié)的原則,召開(kāi)渣土運(yùn)輸價(jià)格聽(tīng)證會(huì),廣泛征求群眾意見(jiàn),結(jié)合運(yùn)輸距離和市場(chǎng)行情,合理制定每季度的渣土運(yùn)輸價(jià)格區(qū)間和渣土消納價(jià)格,規(guī)定渣土運(yùn)輸公司的運(yùn)輸價(jià)格不得超過(guò)政府制定的指導(dǎo)價(jià)格上限,對(duì)擅自提高價(jià)格、群眾反映強(qiáng)烈的行為要嚴(yán)格予以查處。

(四)理順管理機(jī)制,提高管理實(shí)效。一是成立渣土運(yùn)輸公司。注冊(cè)成立1—2家正規(guī)的渣土運(yùn)輸公司,要求擁有一定數(shù)量的大小不同型號(hào)的渣土運(yùn)輸車(chē)輛,辦理渣土車(chē)運(yùn)輸車(chē)牌,取得道路運(yùn)輸證等相關(guān)資質(zhì),落實(shí)城區(qū)渣土車(chē)輛運(yùn)輸時(shí)間、路線、消納堆放要求和進(jìn)出工地保潔規(guī)定,實(shí)現(xiàn)由村民個(gè)人無(wú)序運(yùn)輸轉(zhuǎn)變?yōu)楣窘y(tǒng)一組織運(yùn)營(yíng),最大限度減少渣土運(yùn)輸污染。根據(jù)實(shí)際情況,可允許業(yè)主單位引進(jìn)外地渣土運(yùn)輸公司或當(dāng)?shù)胤显吝\(yùn)輸條件的車(chē)輛進(jìn)行渣土運(yùn)輸,提高競(jìng)爭(zhēng)力,防止市場(chǎng)壟斷。二是設(shè)立渣土消納場(chǎng)地。根據(jù)城市規(guī)劃,采用政府租賃、征收模式或渣土公司自行租賃模式,經(jīng)住建、國(guó)土、規(guī)劃、環(huán)保等部門(mén)審批通過(guò)后,在城北、城東和河西選定一至兩處渣土消納場(chǎng)地,解決渣土無(wú)處傾倒問(wèn)題。在渣土消納場(chǎng)選址過(guò)程中,要充分考慮城市發(fā)展實(shí)際,既要保證傾倒的渣土對(duì)周邊環(huán)境污染最小,又要保證能滿(mǎn)足規(guī)劃期內(nèi)渣土的傾倒,尤其在消納場(chǎng)渣土飽和后仍然可以有效利用,避免重復(fù)開(kāi)挖運(yùn)輸、增加投入成本、造成二次浪費(fèi)和污染。同時(shí),明確規(guī)定城區(qū)居民和個(gè)體戶(hù)房屋裝修垃圾或少量建筑渣土按照“成本價(jià)”運(yùn)輸,免收渣土消納費(fèi),從而減少市民亂倒渣土機(jī)率。政府儲(chǔ)備地最好完成“三通一平”,由“生地”變?yōu)椤笆斓亍?,按照?guī)定做好土方平衡,減少余土消納和找土填方的矛盾。三是完善渣土管理機(jī)制。制定和完善縣城規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)渣土運(yùn)輸管理考核辦法,如果設(shè)立城市管理執(zhí)法局,可下設(shè)渣土管理執(zhí)法大隊(duì),負(fù)責(zé)縣城規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的渣土管理工作。否則,應(yīng)盡快成立以建設(shè)、交通、交警、城管、環(huán)衛(wèi)等部門(mén)參與的渣土管理執(zhí)法大隊(duì),增加財(cái)政投入,加大巡查力度,實(shí)行聯(lián)合執(zhí)法。建設(shè)部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)渣土運(yùn)輸?shù)膶徟?,明確運(yùn)輸線路、時(shí)間等;交通、交警、城管等要加強(qiáng)對(duì)主要交通路口24小時(shí)值守監(jiān)控,重點(diǎn)對(duì)渣土車(chē)無(wú)牌無(wú)照運(yùn)輸、不封閉及超高超載、沿街撒落、不按指定路線行駛、不按指定地點(diǎn)處置、車(chē)輛夾帶泥土污染路面等違規(guī)違章行為進(jìn)行嚴(yán)管重罰;環(huán)衛(wèi)部門(mén)要嚴(yán)格落實(shí)誰(shuí)污染誰(shuí)清掃制度,有效遏制渣土污染屢禁不止問(wèn)題的發(fā)生;城管隊(duì)要建立有獎(jiǎng)舉報(bào)制度,設(shè)立專(zhuān)門(mén)舉報(bào)電話,舉報(bào)查實(shí)后給予舉報(bào)人一定的精神和物資獎(jiǎng)勵(lì),充分調(diào)動(dòng)市民參與的積極性、主動(dòng)性,形成多方參與的良好氛圍;渣土辦要加強(qiáng)對(duì)渣土運(yùn)輸公司和城市規(guī)劃控制區(qū)范圍內(nèi)各社區(qū)(村委會(huì))的日??己?,對(duì)管理規(guī)范、效果較好的予以一定的獎(jiǎng)勵(lì),實(shí)現(xiàn)平廂裝載、密閉運(yùn)輸和遵章行駛,切實(shí)提高管理實(shí)效,早日創(chuàng)建國(guó)家級(jí)文明衛(wèi)生縣城。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目篇二十三

7月15日,市政協(xié)社會(huì)法制委員會(huì)組織部分委員,在副主席xx的帶領(lǐng)下,調(diào)研我市城區(qū)物業(yè)管理工作。委員們實(shí)地察看了園林小區(qū)、天一城市花園、天森國(guó)際花都小區(qū)物業(yè)管理情況,并召開(kāi)座談會(huì),聽(tīng)取市國(guó)土房產(chǎn)局關(guān)于《我市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作情況的通報(bào)》。委員們?cè)趯?shí)地察看和聽(tīng)取通報(bào)的基礎(chǔ)上,就如何進(jìn)一步加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作提出了意見(jiàn)和建議?,F(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下:

一、基本情況。

1、加快物業(yè)管理行業(yè)建設(shè)。1995年,市國(guó)土局設(shè)置了物業(yè)管理股,具體負(fù)責(zé)物業(yè)行業(yè)管理。截止目前,全市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)38家,本地27家,其中二級(jí)資質(zhì)1家;外地入駐本地的11家,其中一級(jí)資質(zhì)2家,二級(jí)資質(zhì)4家。從業(yè)人員1900多人,有近600人參加各類(lèi)培訓(xùn)并已取得相關(guān)證書(shū)。目前已對(duì)50多個(gè)住宅小區(qū)實(shí)施了物業(yè)管理,總服務(wù)面積約510萬(wàn)平方米,物業(yè)管理覆蓋率達(dá)70%。

2、培育規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)。一是引入招投標(biāo)機(jī)制,創(chuàng)造公開(kāi)、公正、公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。,我市逐步推進(jìn)物業(yè)管理招投標(biāo)工作,至今已有19個(gè)小區(qū)實(shí)行招投標(biāo)。二是整頓市場(chǎng)秩序,規(guī)范物業(yè)管理運(yùn)作。針對(duì)一些業(yè)主反映較突出的問(wèn)題,如物業(yè)服務(wù)不到位、服務(wù)質(zhì)量差、亂收費(fèi)等,開(kāi)展了物業(yè)服務(wù)企業(yè)達(dá)標(biāo)考核、物業(yè)設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)檢查、安置小區(qū)綜合管理考核等工作。

3、努力提高物業(yè)管理水平。倡導(dǎo)“誠(chéng)信物業(yè)”,開(kāi)展創(chuàng)優(yōu)評(píng)比活動(dòng)。截止目前,我市已創(chuàng)全省示范住宅小區(qū)2個(gè),全省優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)(大廈)5個(gè),xx市示范住宅小區(qū)(大廈)4個(gè)。積極推動(dòng)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè),全市業(yè)主委員會(huì)已成立并備案在冊(cè)22家。

二、存在問(wèn)題。

1、少數(shù)物業(yè)企業(yè)管理不規(guī)范。不按規(guī)定配備專(zhuān)業(yè)維修人員,公共設(shè)施設(shè)備維修不及時(shí),物業(yè)費(fèi)用收支不按規(guī)定公示等。加上有的小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成員責(zé)任意識(shí)不強(qiáng),缺乏足夠的精力和熱情,不督促物業(yè)企業(yè)提高服務(wù)水平,業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè),不能發(fā)揮應(yīng)有作用。業(yè)主遇到問(wèn)題而缺乏有效途徑溝通,導(dǎo)致上訪投訴維權(quán),增加了政府和主管部門(mén)的負(fù)擔(dān)。

2、部門(mén)之間職責(zé)需進(jìn)一步理順。作為新興行業(yè),法律法規(guī)體系雖已建立,但部門(mén)間的工作職責(zé)還需進(jìn)一步理順。國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的供水、供電、供氣等單位應(yīng)向最終用戶(hù)收費(fèi),但我市有例外現(xiàn)象,如大多數(shù)小區(qū)是自備變壓器,電力部門(mén)只收取高壓終端的`電費(fèi),小區(qū)內(nèi)業(yè)主的電費(fèi)由物業(yè)公司代收,但電損、線損、變損等費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān),引起廣大業(yè)主的強(qiáng)烈不滿(mǎn)。此外,住宅小區(qū)的房屋質(zhì)量、違章搭建、破墻開(kāi)門(mén)、車(chē)輛停放、開(kāi)廠經(jīng)營(yíng)、垃圾清運(yùn)等問(wèn)題,按照有關(guān)職能應(yīng)由住建、城管、環(huán)保、公安、消防等部門(mén)依法處理。但由于一些法規(guī)的交叉,出現(xiàn)部門(mén)之間互相推諉、執(zhí)法不到位現(xiàn)象,增加了管理難度。

3、從業(yè)人員整體素質(zhì)不高。我市物業(yè)管理從業(yè)人員大多來(lái)自下崗工人、轉(zhuǎn)業(yè)軍人及農(nóng)村剩余勞動(dòng)力,素質(zhì)不高。不能滿(mǎn)足物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展需要,而企業(yè)自身經(jīng)濟(jì)效益低,難以引進(jìn)人才,善管理、懂技術(shù)的專(zhuān)業(yè)人才更為緊缺。

4、業(yè)主權(quán)利義務(wù)認(rèn)識(shí)不清。人們普遍認(rèn)為物業(yè)服務(wù)屬于簡(jiǎn)單的勞務(wù)服務(wù),行業(yè)技術(shù)含量低,嚴(yán)重挫傷了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作積極性。隨著業(yè)主的維權(quán)意識(shí)日漸增強(qiáng),對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷提出高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)要求,但也有相當(dāng)一部分業(yè)主對(duì)自身應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)認(rèn)識(shí)不清。表現(xiàn)為:一是房屋維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任意識(shí)不強(qiáng);二是不服從管理,亂裝修、亂搭建行為屢禁不止;三是房屋質(zhì)量等開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題、鄰里糾紛等都作為不交費(fèi)的理由,拖欠物業(yè)費(fèi)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生,一些小區(qū)形成惡性循環(huán),導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降,廣大業(yè)主深受其害。

5、房屋工程及基礎(chǔ)設(shè)施不完善。盡管房屋工程通過(guò)了驗(yàn)收,但向業(yè)主交房時(shí)仍可能存在一些并不完備的情況,如物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、綠化、道路、供電、供水、供氣、上下水、通訊等設(shè)施未完全落實(shí),從而引發(fā)業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾和糾紛。據(jù)調(diào)查,60%以上的物業(yè)糾紛都是由工程建設(shè)遺留問(wèn)題引發(fā)的。近三年來(lái),市國(guó)土房產(chǎn)局已處理群眾投訴300余件,投訴舉報(bào)呈現(xiàn)逐年遞增態(tài)勢(shì)。

6、部分老小區(qū)無(wú)物業(yè)管理。我市部分上世紀(jì)八十年代、九十年代初建造的住宅樓,由于當(dāng)時(shí)條件限制,規(guī)劃、建設(shè)、用地方面不夠規(guī)范,存在小區(qū)配套不齊全、綠地面積小、停車(chē)位不足、消防設(shè)施欠缺、環(huán)境臟亂差、房屋立面破損等問(wèn)題。這些老舊小區(qū)目前尚無(wú)物業(yè)管理,基本由社區(qū)居委會(huì)代管。

三、意見(jiàn)和建議。

1、進(jìn)一步加快物業(yè)發(fā)展。培養(yǎng)一批骨干企業(yè),增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。穩(wěn)步推行物業(yè)管理師制度,逐步建立一支懂經(jīng)營(yíng)、善管理、肯開(kāi)拓的物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人隊(duì)伍。大力引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)更新服務(wù)理念,拓寬管理范圍和服務(wù)領(lǐng)域,發(fā)展物業(yè)服務(wù)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。做好物業(yè)管理成本核算工作,逐步建立“分等定級(jí)、以質(zhì)論價(jià)、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制,使收費(fèi)與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)有機(jī)結(jié)合起來(lái)。完善物業(yè)企業(yè)內(nèi)部管理機(jī)制,開(kāi)展規(guī)范的管理和服務(wù),向社會(huì)公開(kāi)收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、收支情況等重要信息,讓業(yè)主明明白白交費(fèi)。

2、建立完善長(zhǎng)效管理機(jī)制。物業(yè)管理業(yè)務(wù)范圍比較廣泛,涉及規(guī)劃、住建、城管、供電、供水、消防、公安、環(huán)保等多個(gè)部門(mén),應(yīng)理順機(jī)制,明確物業(yè)管理所涉單位的工作職責(zé),建立物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議制度,定期會(huì)商物業(yè)管理重點(diǎn)工作。

3、發(fā)揮小區(qū)業(yè)主自治作用。加大業(yè)主委員會(huì)組建力度,按照《物權(quán)法》等法律法規(guī)和政策的要求,建立健全業(yè)主管理委員會(huì)自我管理、自我服務(wù),自我約束機(jī)制,規(guī)范活動(dòng)行為。充分發(fā)揮業(yè)主的自主權(quán)與能動(dòng)性,依法維護(hù)好廣大業(yè)主的切身利益和合法權(quán)利。

4、規(guī)范物業(yè)企業(yè)服務(wù)行為。加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的動(dòng)態(tài)監(jiān)管。督促指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法依規(guī)健全管理制度和內(nèi)部崗位責(zé)任制;督促指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)培訓(xùn)提高員工素質(zhì),隨時(shí)監(jiān)督檢查物業(yè)管理的亂收費(fèi)行為等。

5、高度重視小區(qū)建設(shè)質(zhì)量。一是要嚴(yán)把商品房質(zhì)量驗(yàn)收關(guān),從工程項(xiàng)目立項(xiàng)規(guī)劃開(kāi)始,相關(guān)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)同步介入,對(duì)房屋的功能、布局、管網(wǎng)、水、電等設(shè)施建設(shè)提出合理性建議,供開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)參考。詳細(xì)規(guī)劃方案評(píng)審及竣工驗(yàn)收時(shí)要邀請(qǐng)物業(yè)管理等相關(guān)部門(mén)參與論證、驗(yàn)收,聽(tīng)取意見(jiàn)建議。二是強(qiáng)化房屋建設(shè)質(zhì)量保證金制度,在政策范圍內(nèi)提高房屋質(zhì)量保證金標(biāo)準(zhǔn),延長(zhǎng)質(zhì)押年限,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和承建方形成經(jīng)濟(jì)壓力,以確保建房質(zhì)量。三是逐步解決“停車(chē)難”問(wèn)題。建議政府相關(guān)職能部門(mén)對(duì)今后新建的樓盤(pán),從高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)出發(fā),提高停車(chē)能力。對(duì)已建成小區(qū)引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)通過(guò)規(guī)范管理,挖掘內(nèi)部潛力,緩解停車(chē)位不足的矛盾。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告題目篇二十四

面對(duì)公有老舊住宅小區(qū)資金缺口的問(wèn)題,各級(jí)政府應(yīng)該拿出專(zhuān)項(xiàng)資金,并有針對(duì)性、有計(jì)劃性的改造公有老舊小區(qū)的物業(yè)管理,加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)的硬件改造,先要進(jìn)行危舊房的改善,對(duì)于不同程度的危舊房可以進(jìn)行不同程度的幫扶。并完善、修復(fù)小區(qū)內(nèi)已經(jīng)老舊的水網(wǎng)、電網(wǎng)、煤氣管道等,徹底改變以往小區(qū)一到用電、用水高峰期就斷電、斷水的現(xiàn)象,使管道煤氣代替罐裝煤氣,讓居民切實(shí)感受到有效的管理帶來(lái)的好處,享受到城市配套的方便。還應(yīng)該加大小區(qū)內(nèi)部和周邊的環(huán)境整治力度,加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)部的道路規(guī)劃、停車(chē)位補(bǔ)建、綠化等工程建設(shè)工作。還應(yīng)在政府的幫助協(xié)同下對(duì)周邊的環(huán)境進(jìn)行整改,勸退周邊商販,統(tǒng)一建設(shè)室內(nèi)市場(chǎng),提升整體環(huán)境??茖W(xué)有效的使用維修養(yǎng)護(hù)基金,同時(shí)也應(yīng)積極尋找更寬的經(jīng)費(fèi)來(lái)源渠道。

要徹底改善公有老舊小區(qū)物業(yè)管理機(jī)制就必須引進(jìn)市場(chǎng)化的物業(yè)管理辦法,提高物業(yè)管理水平,轉(zhuǎn)變?cè)械墓芾碛^念。同時(shí)也要確立物業(yè)管理公司是小區(qū)物業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的主要負(fù)責(zé)人,改變多頭管理的局面。此外,社會(huì)上加強(qiáng)有償服務(wù)的宣傳工作,誰(shuí)受益誰(shuí)付費(fèi),這也符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律。對(duì)企業(yè)內(nèi)部要樹(shù)立積極努力為業(yè)主服務(wù)的意識(shí),用所提供的服務(wù)獲得應(yīng)有的回報(bào)。更要借鑒其他國(guó)內(nèi)外的先進(jìn)的成功的管理經(jīng)驗(yàn),彌補(bǔ)自己在物業(yè)管理方面的不足,為今后的工作打下良好的基礎(chǔ)。在物業(yè)管理過(guò)程中也要加強(qiáng)物業(yè)運(yùn)作的透明度,讓小區(qū)居民清楚地看到他們所交的物業(yè)管理費(fèi)用在何處,只有公開(kāi)透明的管理制度才能打消居民以往對(duì)小區(qū)物業(yè)冷淡、懷疑的態(tài)度。因此,只有通過(guò)科學(xué)有效的管理運(yùn)作模式,有層次、有計(jì)劃的管理調(diào)控,符合法律法規(guī)的管理細(xì)則,加上有良好的職業(yè)技能、專(zhuān)業(yè)知識(shí)的管理人員才能為居民提供更優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。

2.3調(diào)動(dòng)公有老舊住宅小區(qū)業(yè)主的積極性。

作為住宅的實(shí)際使用人,小區(qū)居民才是小區(qū)的主人,只有他們改變觀念,改掉陋習(xí)才能使自己居住環(huán)境得到改善。所以要充分調(diào)動(dòng)小區(qū)業(yè)主的積極性,在老舊小區(qū)中可以鼓勵(lì)居民參與討論、投資、建設(shè)。利用這種辦式作為文明共建的宣傳載體,讓居民感受到正規(guī)的物業(yè)管理帶來(lái)的好處。

3結(jié)束語(yǔ)。

公有老舊住宅小區(qū)必須引入新的物業(yè)管理模式,才能順應(yīng)社會(huì)的發(fā)展。它工作量大,任務(wù)重,所以此項(xiàng)工作的完成需要政府、社會(huì)、民眾的多方參與,改變?cè)泄芾碇贫?,與市場(chǎng)接軌才能從根本上解決公有老舊住宅小區(qū)現(xiàn)存的問(wèn)題。同時(shí)要更加注意的是我們?cè)谛藿ㄓ布耐瑫r(shí),居民也要養(yǎng)成良好的居住習(xí)慣,以及落實(shí)到為后期養(yǎng)護(hù)工作,才能真正有效的延長(zhǎng)小區(qū)的使用壽命。這是一個(gè)共建的過(guò)程,需要來(lái)自每個(gè)方面的努力,才能改善城市中的短板,才能促進(jìn)整個(gè)城市的和諧發(fā)展。

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