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西安房地產(chǎn)登記篇一
重點(diǎn)圍繞三個(gè)問(wèn)題：什么是房地產(chǎn)登記檔案？如何管理房地產(chǎn)登記檔案？如何做好房地產(chǎn)登記檔案的利用工作？
第一部分 什么是登記檔案
?掌握登記檔案、登記簿、登記材料的定義
?掌握登記檔案、登記簿、登記材料三者之間的關(guān)系 ?熟悉登記檔案的作用 ?了解登記檔案的特點(diǎn)
一、登記檔案、登記簿、登記材料的定義
（一）登記檔案的定義
１、登記檔案定義的表述
（１）房地產(chǎn)登記檔案（以下簡(jiǎn)稱(chēng)登記檔案）是房地產(chǎn)檔案中的一種。是指登記機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)物權(quán)登記活動(dòng)中直接形成的對(duì)國(guó)家和社會(huì)有保存價(jià)值的各種形式的歷史記錄。它反映了房地產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅的情況，是城市房地產(chǎn)物權(quán)登記工作的真實(shí)記載和重要依據(jù)。
（２）登記檔案的定義有廣義和狹義之分。
廣義的登記檔案，指登記資料歸檔后成為登記檔案。登記資料由房屋登記簿（以下簡(jiǎn)稱(chēng)登記簿）和房屋登記材料（以下簡(jiǎn)稱(chēng)登記材料）兩部分內(nèi)容組成。
狹義的登記檔案，特指原始登記材料，也就是傳統(tǒng)意義上的以卷宗為外在表現(xiàn)形式的登記檔案，包括了登記過(guò)程中產(chǎn)生的申請(qǐng)、審核、發(fā)證等原始資料。
（３）本教材所稱(chēng)登記檔案，是指廣義的登記檔案。
２、登記檔案定義的內(nèi)涵
說(shuō)明了登記檔案的來(lái)源、指出了登記檔案的形成條件、明確了登記檔案的形式、顯現(xiàn)了登記檔案的本質(zhì)。
（三）房屋登記簿的定義
房屋登記簿是房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，可以采用電子介質(zhì)，也可以采用紙介
（六）法律性：登記檔案記載了房地產(chǎn)權(quán)利歸屬并擁有詳實(shí)的憑證材料，是房地產(chǎn)登記部門(mén)和司法部門(mén)確認(rèn)房屋權(quán)利歸屬、處理房地產(chǎn)糾紛的主要依據(jù)。
第二部分 如何管理登記檔案
?了解登記檔案管理的內(nèi)容
?了解登記檔案管理的職責(zé)
?掌握登記簿的管理
?掌握登記材料的管理
一、登記檔案管理的內(nèi)容
（一）登記檔案生成：登記檔案生成由登記受理開(kāi)始，并貫穿于登記確認(rèn)的每一個(gè)環(huán)節(jié)。受理、審核、登簿、發(fā)證各環(huán)節(jié)，要按照歸檔范圍和要求收集、制作登記資料，并做好向下一環(huán)節(jié)移交的工作，以保證登記檔案生成的規(guī)范。
（二）立卷整理：登記檔案立卷整理工作是將接收的登記資料排序、編目，使之科學(xué)化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的過(guò)程。
（三）歸檔：登記檔案的歸檔是指將立卷后形成的登記檔案移交檔案管理人員入庫(kù)保存的過(guò)程。
（四）鑒定：是登記檔案管理的基礎(chǔ)工作之一，是按照有關(guān)規(guī)定對(duì)登記館藏檔案不斷優(yōu)化，推動(dòng)登記檔案利用工作順利進(jìn)行的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。
（五）保管：是登記檔案管理的重要工作內(nèi)容，是實(shí)現(xiàn)維護(hù)檔案完整和安全的重點(diǎn)環(huán)節(jié)和主要手段。
（六）異動(dòng)管理：是指房地產(chǎn)狀況發(fā)生變化后，及時(shí)對(duì)登記檔案進(jìn)行異動(dòng)整理和統(tǒng)計(jì)，建立與實(shí)際一致的檔案。
（七）利用：管理登記檔案的目的，是為各項(xiàng)工作及社會(huì)提供利用。為滿(mǎn)足利用者的需求，采取各種形式和方法，對(duì)登記檔案進(jìn)行利用，就形成了登記檔案的利用工作。
二、登記檔案管理的職責(zé)
１、電子登記簿的異動(dòng)：在辦理相關(guān)登記事項(xiàng)時(shí)登記審核完畢后的記載登記簿環(huán)節(jié)，由系統(tǒng)自動(dòng)生成。
２、紙質(zhì)登記簿的異動(dòng)：是按登簿內(nèi)容用增頁(yè)等方式記載，注明目錄和頁(yè)碼，并將增頁(yè)歸并到已建立的紙質(zhì)簿冊(cè)中。
（五）登記簿的歸檔： １、電子登記簿歸檔
（１）邏輯歸檔：登記官記載完畢，一經(jīng)確認(rèn)，即為電子登記簿邏輯歸檔。（２）物理歸檔：指定期把電子登記簿備份到可脫機(jī)保存的載體上，編制目錄向登記機(jī)構(gòu)的檔案管理部門(mén)移交。
２、紙質(zhì)登記簿歸檔：紙質(zhì)登記簿入冊(cè)即為歸檔。
（六）登記簿的保管：登記機(jī)構(gòu)永久保存
四、登記材料的管理
（一）登記材料管理工作的步驟：接收、整理、掃描、立卷、入加、鑒定、保管、異動(dòng)管理
各步驟的定義
１、接收是登記部門(mén)在登記過(guò)程結(jié)束后將登記材料移交登記檔案管理部門(mén)的過(guò)程。
２、整理是將登記材料排序、編目使之科學(xué)化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的過(guò)程。３、掃描是根據(jù)檔案數(shù)字化的要求對(duì)登記材料進(jìn)行數(shù)字化處理，形成完整清晰、便于利用的登記檔案圖像數(shù)據(jù)庫(kù)的過(guò)程。
４、立卷是將登記材料編號(hào)，填寫(xiě)卷內(nèi)文件目錄和備考表，案卷封面編目與案卷裝訂的過(guò)程
５、入庫(kù)是將登記材料形成的案卷，依丘號(hào)大小按廚柜從上到下、從左到右的順序排列的過(guò)程。
６、鑒定是對(duì)登記材料進(jìn)行去粗取精，不斷優(yōu)化登記材料質(zhì)量的過(guò)程。７、保管是登記材料管理的重要工作內(nèi)容，是實(shí)現(xiàn)維護(hù)檔案完整和安全的過(guò)程。８、異動(dòng)管理是動(dòng)態(tài)管理登記材料，對(duì)登記材料進(jìn)行異動(dòng)整理和統(tǒng)計(jì)，建立與實(shí)際一致的登記檔案的過(guò)程。
（１）按所有權(quán)在前、他項(xiàng)權(quán)在后排列。
（２）按權(quán)利客體在前、權(quán)利主體證明文件在后排列。（３）按權(quán)利變動(dòng)證明文件在前、其他證明文件在后排列。（４）按房屋登記材料形成時(shí)間的先后排列。（５）按房屋登記材料之間的邏輯關(guān)系排列。
（三）立卷：
１、立卷原則 ：立卷范圍應(yīng)符合相關(guān)規(guī)定原則、即時(shí)立卷原則 ２、立卷要求：
（１）立卷內(nèi)容完整：種類(lèi)齊全、材料完整（２）立卷內(nèi)容準(zhǔn)確：
?、登記材料記載的內(nèi)容要與實(shí)際狀況相符，絕不能有差錯(cuò)。?、立卷的登記材料，不能張冠李戴，誤入別人或別處的檔案之中。?、不準(zhǔn)確的材料要退回上道工序。（３）形式標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范：
?、文件材料標(biāo)準(zhǔn)：書(shū)寫(xiě)用紙標(biāo)準(zhǔn)化、各種表格標(biāo)準(zhǔn)化、文字書(shū)寫(xiě)標(biāo)準(zhǔn)化
?、變動(dòng)管理規(guī)范：按簿、圖、檔案、房屋四相符的要求，分別核查所接收的資料與變動(dòng)情況是否一致，核對(duì)歸檔清冊(cè)，確認(rèn)無(wú)誤后方可作為原始登記材料。
?、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范：數(shù)量充分，質(zhì)量?jī)?yōu)化；內(nèi)容翔實(shí)，結(jié)構(gòu)合理。
３、立卷責(zé)任人的確立：登記材料立卷責(zé)任人為完成對(duì)登記材料整理、裝訂，制作登記卷盒及將登記材料裝盒等工作的作業(yè)人員。
（四）入庫(kù)：
１、檔案架(柜)的排放與編號(hào)要求：
（１）檔案架(柜)的排放應(yīng)一致，做到橫豎成行，盡可能達(dá)到整齊美觀。（２）檔案架(柜)的排列應(yīng)與窗戶(hù)垂直，以免陽(yáng)光直射，并便于通風(fēng)。（３）檔案架(柜)的排列不宜太緊或太松，既要注意最大限度地利用庫(kù)房面積，又要便于平時(shí)檔案的取放。
（４）檔案庫(kù)房中的檔案架(柜)應(yīng)進(jìn)行統(tǒng)一的編號(hào)。２、檔案排列要求：
（２）鑒定工作的組織領(lǐng)導(dǎo)（３）鑒定工作的步驟 ３、登記材料的銷(xiāo)毀
（１）銷(xiāo)毀登記材料應(yīng)編制檔案銷(xiāo)毀清冊(cè)，辦理審批手續(xù)，執(zhí)行監(jiān)銷(xiāo)制度。（２）銷(xiāo)毀時(shí)要注意安全保密，一般要有二人以上進(jìn)行監(jiān)銷(xiāo)，銷(xiāo)毀后監(jiān)銷(xiāo)人員應(yīng)在銷(xiāo)毀清冊(cè)上簽字蓋章，并注明銷(xiāo)毀方式(焚毀或打漿)和日期，以示負(fù)責(zé)。
第三部分 如何做好登記檔案的利用工作？
?熟悉登記檔案利用的法律依據(jù) ?了解登記檔案利用的意義 ?掌握登記簿的利用形式和要求 ?掌握登記材料的利用方式和要求
一、登記檔案利用的法律依據(jù)
１、《物權(quán)法》第十八條
２、《房屋登記辦法》第二十八條
３、《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》第二十四條
４、《房屋權(quán)屬登記信息查詢(xún)暫行辦法》第六條
５、《房屋登記簿管理試行辦法》第十四條
二、登記檔案利用的意義
１、保護(hù)人民群眾財(cái)產(chǎn)利益
２、保證房地產(chǎn)行政管理工作正常開(kāi)展
３、促進(jìn)城市建設(shè)發(fā)展
４、協(xié)助公檢法部門(mén)辦案，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定
三、登記簿的利用
（一）登記簿利用的形式
１、提供利用電子登記簿觸摸屏查詢(xún)。
３、登記簿利用的方法要求
（１）房屋登記簿的利用，應(yīng)當(dāng)在登記機(jī)關(guān)設(shè)定的場(chǎng)所內(nèi)進(jìn)行。
（２）對(duì)符合規(guī)定的查詢(xún)申請(qǐng)，申請(qǐng)人可通過(guò)查詢(xún)編號(hào)自行在電子觸摸屏上查詢(xún)。（３）對(duì)于需要出具有關(guān)查詢(xún)證明的，應(yīng)當(dāng)由登記機(jī)關(guān)指定專(zhuān)人負(fù)責(zé)接待，并根據(jù)查詢(xún)需求摘錄或打印查詢(xún)結(jié)果。
四、登記材料的利用
（一）登記材料利用的方式
１、出具物權(quán)證明。
２、提供利用登記材料原件。
３、提供利用登記材料復(fù)制本。
４、根據(jù)登記材料內(nèi)容編寫(xiě)參考資料提供利用。
（二）登記材料利用的要求 １、登記材料利用者的范圍要求（１）房屋權(quán)利人及其配偶。
（２）房屋繼承人、受贈(zèng)人和受遺贈(zèng)人。
（３）國(guó)家安全機(jī)關(guān)、公安機(jī)關(guān)、檢察機(jī)關(guān)、審判機(jī)關(guān)、紀(jì)檢監(jiān)察部門(mén)和證券監(jiān)管部門(mén)。
（４）公證機(jī)構(gòu)、仲裁機(jī)構(gòu)。
（５）仲裁事項(xiàng)、訴訟案件的當(dāng)事人。２、登記材料利用的手續(xù)要求
（１）房屋權(quán)利人的配偶，應(yīng)出示夫妻關(guān)系證明。
（２）繼承人、受贈(zèng)人和受遺贈(zèng)人應(yīng)當(dāng)提交發(fā)生繼承、贈(zèng)與和受遺贈(zèng)事實(shí)的證明材料。
（３）國(guó)家安全機(jī)關(guān)、公安機(jī)關(guān)、檢察機(jī)關(guān)、審判機(jī)關(guān)、紀(jì)檢監(jiān)察部門(mén)、證券監(jiān)管部門(mén)應(yīng)當(dāng)提交本單位出具的查詢(xún)證明以及執(zhí)行查詢(xún)?nèi)蝿?wù)的工作人員的工作證件。
（４）公證機(jī)構(gòu)、仲裁機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提交本單位出具的查詢(xún)證明、當(dāng)事人申請(qǐng)公證或仲裁的證明，以及執(zhí)行查詢(xún)?nèi)蝿?wù)的工作人員的工作證件。
（５）仲裁、訴訟案件的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交仲裁機(jī)構(gòu)或者審判機(jī)關(guān)受理案件的證明，1
西安房地產(chǎn)登記篇二
房地產(chǎn)登記，即房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，它是國(guó)家為健全法制，加強(qiáng)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理，依法確認(rèn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法定手續(xù)。城市房地產(chǎn)權(quán)屬都必須向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記。經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，由房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)發(fā)給《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證》。產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)管理的行政手段，只有通過(guò)產(chǎn)權(quán)登記，才能對(duì)各類(lèi)房地產(chǎn)權(quán)屬實(shí)施有效的管理。
房地產(chǎn)登記時(shí)要對(duì)權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬來(lái)源、取得時(shí)間、產(chǎn)權(quán)變化情況和房地產(chǎn)面積、結(jié)構(gòu)、用途、價(jià)值、等級(jí)、坐落、坐標(biāo)、形狀等進(jìn)行記載。房地產(chǎn)登記可以起到明確房地產(chǎn)邊界、面積，明確房地產(chǎn)權(quán)利人，明確房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況等三方面的作用。
房產(chǎn)登記必要性
房地產(chǎn)登記是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，是政府為健全法制，加強(qiáng)房地產(chǎn)管理，依法確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)利的法定手續(xù)。房地產(chǎn)登記有三個(gè)方面的作用：
(1)產(chǎn)權(quán)確認(rèn)，即確認(rèn)房地產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài);
(2)保障權(quán)利人的合法權(quán)益;
(3)加強(qiáng)房地產(chǎn)管理，即通過(guò)房地產(chǎn)登記對(duì)房地產(chǎn)交易狀況進(jìn)行管理和監(jiān)督。
未進(jìn)行房產(chǎn)登記的影響
(1)未經(jīng)登記的房地產(chǎn)不能依法辦理轉(zhuǎn)移登記;
(2)未經(jīng)登記的房地產(chǎn)不能依法辦理抵押登記;
(3)未經(jīng)登記的房地產(chǎn)發(fā)生侵害，或其使用發(fā)生
變化時(shí)，其權(quán)利人的合法權(quán)益得不到有效保護(hù)。
怎樣申請(qǐng)房地產(chǎn)登記?
申請(qǐng)房地產(chǎn)登記，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)房地產(chǎn)登記的法律、法規(guī)及政策向登記部門(mén)提交申請(qǐng)表及有關(guān)文件，經(jīng)審查，申請(qǐng)人的申請(qǐng)符合規(guī)定的，登記部門(mén)應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)核準(zhǔn)登記，頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)。
房地產(chǎn)登記主要記載哪些內(nèi)容?
房地產(chǎn)登記的內(nèi)容包括土地使用權(quán)及地上建筑物的所有權(quán)與他項(xiàng)權(quán)利的登記，包括對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)權(quán)利性質(zhì)、房地產(chǎn)權(quán)利來(lái)源、房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利、取得時(shí)間、變化情況和房地產(chǎn)的面積、結(jié)構(gòu)、用途、價(jià)值、坐標(biāo)、形狀等進(jìn)行專(zhuān)門(mén)的記載。
房地產(chǎn)登記發(fā)證工作由哪個(gè)部門(mén)負(fù)責(zé)，如何受理?
根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》及政府編制文件的規(guī)定，深圳市房地產(chǎn)主管部門(mén)即深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局是深圳市房地產(chǎn)登記部門(mén)。登記發(fā)證的具體工作特區(qū)內(nèi)由深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記中心負(fù)責(zé)，特區(qū)外由寶安、龍崗分局負(fù)責(zé)，登記申請(qǐng)文件由深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記中心及寶安、龍崗分局的產(chǎn)權(quán)辦文窗口按規(guī)定進(jìn)行受理。房地產(chǎn)權(quán)屬登記的分類(lèi)
《城市房地產(chǎn)管理法》第59條規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度?！?從此可以看出，我國(guó)的房地產(chǎn)權(quán)屬登記包括兩種類(lèi)型，即土地使用權(quán)登記和房屋所有權(quán)登記。也就是說(shuō)，一宗房地產(chǎn)要辦理兩個(gè)產(chǎn)權(quán)證書(shū)：一個(gè)是國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)，一個(gè)是房屋所有權(quán)證書(shū)。這是與我國(guó)現(xiàn)階段土地和房屋分開(kāi)管理的[1]行政管理體制相適應(yīng)的。但基于房屋和土的不可分割性，我國(guó)的某些城市已開(kāi)始試行兩證合一的制度，以簡(jiǎn)化手續(xù)，節(jié)約交易和公示成本。
一、房地產(chǎn)統(tǒng)一登記的必要性
（一）《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十條第二款規(guī)定：“國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定”。國(guó)家以法律的形式明確了不動(dòng)產(chǎn)必須統(tǒng)一登記?！段餀?quán)法》作為普通法，它的效力應(yīng)高于作為部門(mén)法的《國(guó)土管理法》和《房地產(chǎn)管理法》。國(guó)土行政管理部門(mén)和建設(shè)行政管理部門(mén)都沒(méi)有理由各自為政，各發(fā)各的證。
（二）房產(chǎn)和地產(chǎn)本質(zhì)上是一個(gè)整體，即房地產(chǎn)。城市建設(shè)用地沒(méi)有建筑物，根本不能發(fā)生效益。任何建筑物，也必須建在地上，從來(lái)就沒(méi)有空中樓閣。這是房地產(chǎn)的自然屬性，以行政手段人為分割，（三）房產(chǎn)管理部門(mén)和土地資源管理部門(mén)的權(quán)責(zé)不清，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)的權(quán)屬不清、雙重抵押、交易程序復(fù)雜和交易成本增大，使得房地產(chǎn)交易的安全不能完全得到保障，已經(jīng)嚴(yán)重影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展軟環(huán)境的改善，不利于充分保護(hù)公民、法人和其他組織的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)。這顯然違背《物權(quán)法》的立法原。是違反規(guī)律的。這次《物權(quán)法》規(guī)定，城市居民住宅用地土地使用期限70年過(guò)去后自動(dòng)續(xù)期，徹底排除了以前理論上存在的房產(chǎn)和地產(chǎn)由個(gè)人和國(guó)家分別所有的可能，即房地分家。房產(chǎn)和地產(chǎn)已經(jīng)融為一個(gè)整體，完全沒(méi)有分開(kāi)辦證的必要。
二、房地產(chǎn)統(tǒng)一登記的可行性
現(xiàn)階段，我國(guó)法制不太健全。有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的登記沒(méi)有形成專(zhuān)門(mén)的法律，有關(guān)規(guī)定主要散見(jiàn)于各種單行的法律、法規(guī)之中。我國(guó)現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，并非是根據(jù)物權(quán)公示原則建立的，而是根據(jù)政府各個(gè)行政機(jī)關(guān)的行政職能和管理需要設(shè)立的。房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)的重要內(nèi)容，它的登記主要由國(guó)土行政主房產(chǎn)地產(chǎn)分開(kāi)登記提供了法律依據(jù)，與《物權(quán)法》的精神不相符合。解決這一問(wèn)題，必須從法律，政府職能，機(jī)構(gòu)設(shè)置上入手。
（一）根據(jù)物權(quán)公示原則確定不動(dòng)產(chǎn)登記制度，從法律上明確不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)。從法律的高度明確不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)是遏制行政紛爭(zhēng)的有效手段，也是卻是依法保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的必由之路。目前，世界上公認(rèn)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)主要有三類(lèi)。一是由法院負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記，這主要是德國(guó)、瑞士等國(guó)家的做法。二是由專(zhuān)門(mén)的行政機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記，這是澳大利亞、我國(guó)的臺(tái)灣地區(qū)、香港特別行政區(qū)的做法。三是由具有服務(wù)功能的事業(yè)單位如公證機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，以排除行政干預(yù)，使用權(quán)的設(shè)定、續(xù)期、出讓、收回等程序?qū)㈦y以完成。其實(shí)這點(diǎn)理由很牽強(qiáng)，房地產(chǎn)部門(mén)是法律規(guī)定管理房地產(chǎn)的部門(mén)，法律同樣授予了房地產(chǎn)部門(mén)不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)利。我們家司法考試制度，由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)牽頭國(guó)土和建設(shè)行政主管部門(mén)等有關(guān)部門(mén)，聯(lián)合發(fā)布房地產(chǎn)登記規(guī)則，出臺(tái)統(tǒng)一的房地產(chǎn)登記制度，研究統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記制度的具體問(wèn)題，條件成熟時(shí)實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)注意到《物權(quán)法》有兩點(diǎn)值得關(guān)注的地方，一是將建設(shè)用地的70年期限自動(dòng)延期，這意味著土地使用權(quán)雖然還是用益物權(quán)，但實(shí)質(zhì)上已經(jīng)是業(yè)主的“恒產(chǎn)”。國(guó)土部門(mén)基本上不存在在出讓和收回（不是絕對(duì)沒(méi)有），而土地基本上是在建設(shè)領(lǐng)域流動(dòng)。二是《物權(quán)法》通篇沒(méi)有 “土地使用權(quán)”的提法，取而代之的是“建設(shè)用地使用權(quán)”。這是否意味著，土地的使用權(quán)進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)后，實(shí)際上已經(jīng)完成了由“土”到“地”的轉(zhuǎn)變，從物權(quán)的角度看，它更多體現(xiàn)的是使用人的權(quán)利。其實(shí)，土地的二級(jí)市場(chǎng)到底由誰(shuí)來(lái)管理，無(wú)論國(guó)土部門(mén)和建設(shè)部門(mén)都有充足的道理，關(guān)鍵是要盡快明確。作為兩個(gè)行政部門(mén)的共同領(lǐng)導(dǎo)，國(guó)務(wù)院應(yīng)該要有所作為。除此之外，還有一個(gè)方案可供國(guó)務(wù)院考慮，將房地產(chǎn)的管理職能與登記機(jī)構(gòu)的職能分離，在市、縣級(jí)政府部門(mén)當(dāng)中設(shè)立獨(dú)立的房地產(chǎn)登記局。借鑒國(guó)一登記。單獨(dú)設(shè)立房地產(chǎn)登記局，其優(yōu)點(diǎn)是和行政管理權(quán)脫鉤，有助于理順政府職能，國(guó)家統(tǒng)一房地產(chǎn)登確保登記的獨(dú)立性和效率。這三種做法的利弊不在本文分析，以中國(guó)的國(guó)情來(lái)看，大概由行政機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)包括房地產(chǎn)在內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記更加適宜。但是，不論由哪類(lèi)部門(mén)負(fù)責(zé)登記，其確定的原則應(yīng)是物權(quán)公示的法律原則，而不是行政機(jī)關(guān)管理和職能的需要。如果再看遠(yuǎn)點(diǎn)，建立專(zhuān)門(mén)的《不動(dòng)產(chǎn)登記法》都很有必要。
（二）從行政系統(tǒng)的職能解決問(wèn)題?，F(xiàn)在，國(guó)土部門(mén)和建設(shè)部門(mén)爭(zhēng)論的焦點(diǎn)，就是土地的二級(jí)市場(chǎng)，即出讓為建設(shè)用地后，到底由誰(shuí)來(lái)管理的問(wèn)題。國(guó)土部門(mén)大致有如下理由：土地登記是全覆蓋的，且不受土地權(quán)屬和利用狀況的限制。國(guó)土資源部門(mén)是法律規(guī)定管理土地的職能部門(mén)，是公共權(quán)力的象征，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)必然是國(guó)土資源部門(mén)。如果不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)不是國(guó)土資源部門(mén)，而是其他有關(guān)部門(mén)，國(guó)家的土地用途管制制度將難以有效實(shí)施，建設(shè)用地記制度、登記規(guī)則，首先統(tǒng)一房地產(chǎn)權(quán)屬登記，為將來(lái)統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)行準(zhǔn)備。
（三）如果以上兩點(diǎn)短期內(nèi)還是不能?chē)?guó)土資源管理部門(mén)在經(jīng)營(yíng)城市與耕地保護(hù)上的兩難選擇，有利于國(guó)家實(shí)施下一步征地制度改革。
(二)建立城市地下空間房地產(chǎn)登記制度是地下空間合理開(kāi)發(fā)利用的重要保障
因?yàn)闆](méi)有開(kāi)展城市地下空間的房地產(chǎn)登記工作，城市地下空間建筑物房地產(chǎn)權(quán)利的關(guān)系不明確，并且沒(méi)有相關(guān)法律限制和技術(shù)規(guī)范，開(kāi)發(fā)單位一旦取得了建設(shè)工程規(guī)劃許可證,從自身經(jīng)濟(jì)效益的角度出發(fā)，很有可能對(duì)城市地下空間進(jìn)行無(wú)限制的使用。相對(duì)于地面建筑，地下建筑對(duì)安全性、技術(shù)性和整體性有一定的要求實(shí)現(xiàn)，從機(jī)構(gòu)上簡(jiǎn)單解決問(wèn)題。長(zhǎng)期以來(lái)，國(guó)土管理和房地產(chǎn)管理分別隸屬于不同的行政管理部門(mén)，雙方由于部門(mén)利益擴(kuò)張的需要，統(tǒng)一登記難以實(shí)現(xiàn)。其一是北京上海模式，將國(guó)土資源局和房產(chǎn)管理局合并，統(tǒng)一成立“國(guó)土資源房產(chǎn)管理局”，從機(jī)構(gòu)入手解決職能問(wèn)題，統(tǒng)一城鄉(xiāng)的房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)構(gòu)，頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。其二是部分城市將城市規(guī)劃范圍內(nèi)的房地權(quán)屬登記管理統(tǒng)一到房地產(chǎn)管理部門(mén)，而將規(guī)劃區(qū)外集體土地上的房地權(quán)屬登記管理統(tǒng)一到國(guó)土資源管理部門(mén)。這樣，既避免了房地分管的弊端，同時(shí)又形成在農(nóng)地征收時(shí)的不同政府部門(mén)之間的有效權(quán)力制約，避免了，如果對(duì)城市地下空間的開(kāi)發(fā)利用缺少統(tǒng)一規(guī)劃，必將導(dǎo)致城市地下空間的無(wú)序開(kāi)發(fā)，對(duì)城市地下空間開(kāi)發(fā)利用的安全性帶來(lái)嚴(yán)重威脅。因此，建立城市地下空間房地產(chǎn)登記制度，不僅可以保障城市地下空間權(quán)利人的合法權(quán)益，而且為城市地下空間的合理、安全使用提供了重要保障。
(三)城市地下空間房地產(chǎn)登記是城市地下空間可持續(xù)性發(fā)展的必要條件
從上海城市總體發(fā)展規(guī)劃所確定的目標(biāo)來(lái)看，未來(lái)城市地下空間開(kāi)發(fā)利用發(fā)展?jié)摿薮蟆?010年上海將建成311.6公里的地鐵基本網(wǎng)絡(luò)及地下綜合體、越江隧道等地下空間工程。規(guī)劃中期(2010年前)建成的骨干工程有：世博會(huì)地區(qū)、徐家匯地區(qū)和龍陽(yáng)路綜合換乘樞紐等。地下空間開(kāi)發(fā)利用將在經(jīng)濟(jì)建設(shè)、民防建設(shè)、環(huán)境建設(shè)及城市可持續(xù)發(fā)展方面發(fā)揮重要的作用。
城市地下空間資源是城市公共社會(huì)資源，是稀缺的、重要的土地資產(chǎn)。因此，抓緊研究不同形態(tài)的城市地下空間的權(quán)屬管理，開(kāi)展對(duì)城市地下空間建筑物進(jìn)行確權(quán)登記，統(tǒng)一和規(guī)范城市地下空間的開(kāi)發(fā)利用，為建立資源節(jié)約型的城市，推進(jìn)地下土地資源的可持續(xù)利用已顯得十分必要。
西安房地產(chǎn)登記篇三
二十九、初始登記
（一）工作目的：
根據(jù)房屋銷(xiāo)售合同的權(quán)屬約定，初始登記是將新建商品房的權(quán)屬（含土地）辦理至業(yè)主名下，使之成為權(quán)利人的行政行為，是開(kāi)發(fā)商必須履行的法律責(zé)任。
（二）主管部門(mén)：
天津市房管局登記發(fā)證中心
（三）工作內(nèi)容：
領(lǐng)取《房屋所有權(quán)初始登記申請(qǐng)書(shū)》和《授權(quán)委托書(shū)》。匯集相關(guān)資料。按房屋銷(xiāo)售合同及權(quán)利人的情況填寫(xiě)。執(zhí)法人單位的《授權(quán)委托書(shū)》和相關(guān)要件到登記發(fā)證中心進(jìn)件。
注：該項(xiàng)工作自竣工驗(yàn)收之日起30日內(nèi)申請(qǐng)登記。
（四）要件：
1、《房屋所有權(quán)初始登記申請(qǐng)書(shū)》；
2、申請(qǐng)人身份證明；
3、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及附件、附圖；
4、經(jīng)建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位聯(lián)合簽署的竣工驗(yàn)收備案表或天津市建筑安裝工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案通知書(shū)或建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收合格證或天津市建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證或天津市建設(shè)工程質(zhì)量證書(shū)；
5、標(biāo)準(zhǔn)地名證明文件；
6、房屋測(cè)繪成果報(bào)告；
7、已辦理預(yù)售登記的，還應(yīng)提交預(yù)售登記證明。
（五）時(shí)限：
自受理登記申請(qǐng)之日起30個(gè)工作日完成。
西安房地產(chǎn)登記篇四
房地產(chǎn)權(quán)屬登記的性質(zhì)
---行政管理行為
房地產(chǎn)權(quán)屬登記，是土地使用權(quán)登記發(fā)證和房屋權(quán)屬登記發(fā)證制度的總稱(chēng)。它屬于行政管理行為。理由有以下幾個(gè)：
一、房地產(chǎn)權(quán)屬登記是行政主體的行為
房地產(chǎn)權(quán)屬登記，又稱(chēng)房地產(chǎn)登記，指房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)和房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利的登記，其行為主體是房地產(chǎn)管理部門(mén)，是國(guó)家行政主體。
二、房地產(chǎn)權(quán)屬登記是行使行政職權(quán)的行為
從功能上來(lái)講，房地產(chǎn)權(quán)屬登記具有管理功能、權(quán)利確認(rèn)功能。
管理功能在于通過(guò)登記既可以建立產(chǎn)籍資料和產(chǎn)籍管理，還可以審查相關(guān)權(quán)利設(shè)立、變更、終止的合法性。這樣便實(shí)現(xiàn)了國(guó)家的管理意圖，體現(xiàn)了房地產(chǎn)管理部門(mén)與登記申請(qǐng)人之間的管理與被管理關(guān)系。
而權(quán)利確認(rèn)功能則是指一經(jīng)登記確認(rèn)后，該房產(chǎn)便受?chē)?guó)家強(qiáng)制力保護(hù)，可以對(duì)抗權(quán)利人以外任何人。
三、房地產(chǎn)權(quán)屬登記是具有行政法律意義，對(duì)外產(chǎn)生行政法律效果的行為
根據(jù)《物權(quán)法》第9條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。作為國(guó)家行政機(jī)關(guān)作出的行政職權(quán)行為，該房地產(chǎn)權(quán)屬登記具有行政法律意義，對(duì)外可以產(chǎn)生行政法律效果。
四、房地產(chǎn)權(quán)屬登記實(shí)現(xiàn)國(guó)家行政管理目標(biāo)
眾所周知，土地是一國(guó)之本，管理好土地，可以有效地實(shí)現(xiàn)國(guó)家行政管理目標(biāo)。而不動(dòng)產(chǎn)是任何民事主體及整個(gè)人類(lèi)社會(huì)存在的基礎(chǔ)。通過(guò)房地產(chǎn)權(quán)屬登記，房地產(chǎn)交易的安全便可以有效地得到實(shí)施。
行政行為是行政主體為實(shí)現(xiàn)行政管理目標(biāo)而行使行政權(quán)力，對(duì)外部作出的具有法律意義、產(chǎn)生法律效果的行為。以上四點(diǎn)符合行政行為的構(gòu)成要素，因此房地產(chǎn)權(quán)屬登記是一種行政行為，即行政管理行為。
西安房地產(chǎn)登記篇五
中 山 市 國(guó) 土 資 源 局（房 地 產(chǎn) 管 理 局）辦 事 指 引no.(fz)0109年1月版
房地產(chǎn)抵押登記
（辦理部門(mén)：發(fā)證辦咨詢(xún)電話：88331510）
一、需提交資料（所有復(fù)印件須提供原件核對(duì)）：
（一）抵押登記抵押變更登記
1、申請(qǐng)人身份證明。
（1）屬個(gè)人的，提供身份證明復(fù)印件（請(qǐng)使用a4紙復(fù)印身份證正反兩面，下同）；
（2）屬企業(yè)的，提供工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（加蓋企業(yè)公章確認(rèn)）、《組織機(jī)構(gòu)代碼證》及代碼ic卡或數(shù)字證書(shū)（未開(kāi)設(shè)銀行基本賬戶(hù)的個(gè)體工商戶(hù)可不提供）、法定代表人或負(fù)責(zé)人身份證明書(shū)、工商企業(yè)查詢(xún)資料、公司章程；抵押人為中外合資企業(yè)、合作企業(yè)和外商獨(dú)資企業(yè)以及有限責(zé)任公司、股份公司、股份有限公司的，需提交董事會(huì)或股東會(huì)決議；
（3）屬?lài)?guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位或社團(tuán)組織的，提供機(jī)構(gòu)代碼證或政府批準(zhǔn)成立的文件復(fù)印件、法定代表人或負(fù)責(zé)人身份證明書(shū)；
（4）申請(qǐng)人為未成年人的，提供證明監(jiān)護(hù)關(guān)系的證明文件（包括戶(hù)口簿、出生證明、結(jié)婚證等）、全部監(jiān)護(hù)人的身份證明復(fù)印件。
（5）個(gè)人授權(quán)他人代理的，須提供經(jīng)公證或認(rèn)證的授權(quán)委托書(shū)原件、委托代理人個(gè)人身份證明復(fù)印件；
（6）非個(gè)人授權(quán)他人代理的，須提供法定代表人或負(fù)責(zé)人簽發(fā)并加蓋公章的授權(quán)委托書(shū)原件、委托代理人身份證明復(fù)印件；
（7）境外個(gè)人、企業(yè)或組織（包括港澳臺(tái)地區(qū)）提交的身份證明按規(guī)定均須經(jīng)過(guò)公證或認(rèn)證，并提供中文譯本。
2、填寫(xiě)《房地產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)表》或《房地產(chǎn)抵押變更登記申請(qǐng)書(shū)》（發(fā)證辦窗口提供）。
3、抵押合同（涉外及涉港澳臺(tái)的合同須經(jīng)公證或認(rèn)證）。
4、房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)（附圖），共有的房地產(chǎn)須提供其他共有人同意抵押的證明。
5、可以證明抵押房地產(chǎn)價(jià)值的書(shū)面資料。
6、國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位以國(guó)有房地產(chǎn)抵押的，需提交市財(cái)政局或公資辦批文。
7、以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的，須提交上級(jí)主管機(jī)關(guān)批文。
8、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織抵押房地產(chǎn)的，須提交2/3以上村民會(huì)議成員或村民代表同意的書(shū)面材料。
9、附著物抵押，須提供報(bào)建批復(fù)通知書(shū)及建設(shè)工程規(guī)劃許可證原件及復(fù)印件，附著物房產(chǎn)平面圖并經(jīng)抵押雙方簽名、蓋章確認(rèn)。
10、以房改房抵押的，須提交婚姻狀況證明（結(jié)婚證、離婚證或未婚證等）原件及復(fù)印件。
11、以經(jīng)營(yíng)性用地（純空地）抵押的，須提交建設(shè)局出具的未辦理《商品房預(yù)售許可證》的證明。
12、臨時(shí)建筑物不納入抵押范圍的，須提交城建部門(mén)出具的確定為臨時(shí)建筑的證明或抵押雙方約定臨時(shí)建筑不納入抵押范圍的意見(jiàn)書(shū)。
13、登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他文件。
（二）注銷(xiāo)抵押登記遺失補(bǔ)發(fā)他項(xiàng)權(quán)證
1、申請(qǐng)人身份證證明，同第（一）項(xiàng)第1點(diǎn)。
2、填寫(xiě)《房地產(chǎn)抵押權(quán)注銷(xiāo)登記申請(qǐng)審核表》或《他項(xiàng)權(quán)證注銷(xiāo)申請(qǐng)審核表》或《房地產(chǎn)抵押變更登記申請(qǐng)書(shū)》（發(fā)證辦窗口提供）。
3、房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)。
4、房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)。
5、法院強(qiáng)制注銷(xiāo)的，須提交生效的判決書(shū)、裁定書(shū)、調(diào)解書(shū)和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)原件及復(fù)印件。
6、申請(qǐng)遺失補(bǔ)發(fā)他項(xiàng)權(quán)證的，提交書(shū)面申請(qǐng)。
7、登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他文件。
二、登記程序
申請(qǐng)人遞交申請(qǐng)資料登記部門(mén)審核申請(qǐng)人繳費(fèi)領(lǐng)證
三、工作時(shí)限：
從收件之日起，5個(gè)工作日內(nèi)完成。
四、審批條件：
1、申請(qǐng)資料齊全。
2、權(quán)屬清楚，無(wú)爭(zhēng)議。
3、無(wú)查封等不得抵押的情形。
4、符合相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。
五、提醒事項(xiàng)：
（一）港、澳、臺(tái)及外國(guó)辦理公證或認(rèn)證途徑如下：
1、香港：先經(jīng)國(guó)家司法部認(rèn)可的香港律師公證，提供中文譯本，并經(jīng)中國(guó)法律服務(wù)（香港）有限公司駐深圳辦事處辦理轉(zhuǎn)遞手續(xù)。
2、澳門(mén)：經(jīng)新華社澳門(mén)分社外事部或澳門(mén)中旅（集團(tuán)）有限公司中國(guó)法律服務(wù)部或中國(guó)法律服務(wù)（澳門(mén)）公司辦理公證，并提供中文譯本。
3、臺(tái)灣：須經(jīng)公司注冊(cè)地或個(gè)人住所地的臺(tái)灣公證機(jī)關(guān)公證，并經(jīng)臺(tái)灣財(cái)團(tuán)法人海峽基金會(huì)(?；鶗?huì))轉(zhuǎn)遞至廣東省公證員協(xié)會(huì)辦理有關(guān)認(rèn)證手續(xù)后方可采證。
4、外國(guó)：經(jīng)我國(guó)駐該國(guó)（地區(qū)）大使館或領(lǐng)事館（代辦處）公證，并提供中文譯本，沒(méi)有邦交關(guān)系的國(guó)家，應(yīng)經(jīng)與我國(guó)及該國(guó)（地區(qū)）均有邦交關(guān)系的第三國(guó)的我國(guó)駐該第三國(guó)的大使館或領(lǐng)事館公證。
（二）集體土地的抵押須經(jīng)土地所有者同意，集體流轉(zhuǎn)用地的抵押登記按國(guó)有土地辦理。
六、下列房地產(chǎn)不得辦理抵押登記：
1、權(quán)屬不明或有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)。
2、用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)。
3、列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物。
4、已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)。
5、被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)。
6、依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。
7、耕地、宅基地、自留山、自留地等集體所有的土地所有權(quán)，但法律規(guī)定或已抵押的除外。
七、收費(fèi)項(xiàng)目：
1、土地登記費(fèi)：
a、黨政機(jī)關(guān)、團(tuán)體：2000㎡以下200元/宗，每超500㎡加25元/宗（最高不超700元）；
b、企業(yè)：1000㎡以下100元/宗，每超500㎡以?xún)?nèi)加40元/宗（最高不超40000元）；
c、事業(yè)單位：5000㎡以下300元/宗，每超500㎡以?xún)?nèi)加25元/宗（最高不超10000元）；
d、城鎮(zhèn)居民住房：100㎡以下13元/宗，每超50㎡以?xún)?nèi)加5元/宗（最高不超30元）；
2、房屋所有權(quán)登記費(fèi)：
a、住房所有權(quán)登記費(fèi)：80元/套；
b、非住房所有權(quán)登記費(fèi)：550元/宗
3、土地登記證書(shū)費(fèi)：
土地他項(xiàng)權(quán)證：20元/本
4、印花稅（代稅局收）：5元/宗
5、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證明費(fèi)（檔案館收費(fèi)）
150㎡以?xún)?nèi)（含150㎡）：50元/宗150-800㎡（含800㎡）：100元/宗800㎡以上：200元/宗
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