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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告篇一
下面是小編為大家搜索整理的一篇可行性研究報(bào)告范文，關(guān)于“城南春天”小區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目報(bào)告，供參考閱讀，希望您喜歡!
一、國(guó)內(nèi)環(huán)境：中國(guó)房地產(chǎn)還有以上的好景。
xx年12月3日上海新國(guó)際博覽中心，第六屆中國(guó)住交會(huì)拉開(kāi)序幕。與往屆相比，本屆住交會(huì)無(wú)論是在規(guī)模上還是人氣上都堪稱史無(wú)前例。共有253家房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)行業(yè)代表參加本屆展會(huì)，從側(cè)面反映開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期向好，一致認(rèn)同住交會(huì)主辦方所預(yù)言“中國(guó)房地產(chǎn)還有20年以上的好景”。
“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。在xx年中國(guó)gdp增長(zhǎng)的9.3個(gè)百分點(diǎn)中，有1.8個(gè)百分點(diǎn)是由房地產(chǎn)業(yè)直接貢獻(xiàn)的。
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)直接帶動(dòng)了57個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加，沒(méi)有一個(gè)其它行業(yè)有如此廣泛的行業(yè)推動(dòng)力。
以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、竣工面積、銷(xiāo)售面積始終保持了年均20%左右的增長(zhǎng)。
xx年中國(guó)住宅投資占gdp比例超過(guò)了美國(guó)，已經(jīng)達(dá)到了5.7%。而在美國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)的三大支柱產(chǎn)業(yè)(汽車(chē)、醫(yī)藥、房地產(chǎn))之一，已持續(xù)了50多年。
中國(guó)的城鎮(zhèn)人口將達(dá)到10.2億人年均增長(zhǎng)4%城鎮(zhèn)住宅存量面積將達(dá)到330億平方米比xx年將凈增198.5億平方米年平均需凈增12.4億平方米?！?/p>
二、荊州房地產(chǎn)市場(chǎng)：整體良性發(fā)展與現(xiàn)階段迅速升溫。
1、湖北省宏觀政策的指導(dǎo)。
xx年6月，為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速健康發(fā)展，根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，結(jié)合我省實(shí)際，湖北省政府出臺(tái)《省政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見(jiàn)》，將在一定程度上刺激商品房市場(chǎng)，保證房產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
2、政府出臺(tái)房改政策，取消福利分房。
自xx年底荊州政府取消福利分房制度，個(gè)人購(gòu)房數(shù)量驟增。同時(shí)，隨著居民收入水平不斷提高以及消費(fèi)者觀念的轉(zhuǎn)變，消費(fèi)者對(duì)商品房的需求也持續(xù)呈上升趨勢(shì)，在很大程度上刺激了商品房市場(chǎng)迅猛發(fā)展。
3、人口城鎮(zhèn)化，擴(kuò)大了市場(chǎng)消費(fèi)需求。
荊州是一個(gè)文化古城，有著悠久的歷史，自古以來(lái)就是連貫?zāi)媳钡慕煌ㄒ臀镔Y集散地，隨著近年來(lái)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的逐步完善，吸引了許多外地人來(lái)荊州投資經(jīng)商。另外戶籍制度的改革，使農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)人口大量增加。這些都為荊州市的商品房消費(fèi)市場(chǎng)增添了新的主力軍。
4、隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場(chǎng)消費(fèi)能力逐步增強(qiáng)。
xx年荊州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7093元，上年增長(zhǎng)7.4%。人均消費(fèi)支出5400元，增長(zhǎng)3.3%;xx年全市農(nóng)民人均純收入2502元，增長(zhǎng)3.9%。(摘自：《荊州縱橫》之《xx年荊州市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行特點(diǎn)、問(wèn)題及對(duì)策》)。
xx年荊州市完成生產(chǎn)總值430億元左右，同比增長(zhǎng)8.5%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7600元，比上年增長(zhǎng)7.2%;農(nóng)民人均純收入3002元，比上年增加500元，增長(zhǎng)20.0%，增長(zhǎng)速度創(chuàng)九年來(lái)最好水平，增長(zhǎng)速度居全省第一位，增加絕對(duì)額居全省第二位。(摘自：荊州市人民政府新聞發(fā)言人辦公室《xx年經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況新聞發(fā)布稿》)。
以上數(shù)據(jù)反映了企業(yè)和個(gè)人的投資與消費(fèi)仍蘊(yùn)藏著較大的增長(zhǎng)潛力。
近年來(lái)，相當(dāng)一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”發(fā)展。電腦、移動(dòng)電話、摩托車(chē)等消費(fèi)的快速增長(zhǎng)帶動(dòng)了城市消費(fèi)品市場(chǎng)的活躍，汽車(chē)、住房消費(fèi)的增加預(yù)示著新一輪消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)已為期不遠(yuǎn)。
5、同類物業(yè)的市場(chǎng)情況。
荊州花園、順馳太陽(yáng)城、翰林苑、觀邸、白云綠水、麗景家園等一批高檔次概念住宅的推出，完成了對(duì)本類產(chǎn)品的市場(chǎng)說(shuō)明任務(wù)，人們對(duì)高檔住宅已廣為認(rèn)同和接受，希望擁有這類高檔住宅。在此基礎(chǔ)上，本類產(chǎn)品的推廣、銷(xiāo)售也逐步成熟，深入人心。
三、荊州房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的新機(jī)遇：舊城改造與銀行按揭。
1、舊城改造，造成了需求量的增加。
鑒于原荊州城內(nèi)人口密度過(guò)大的狀況，為減輕市政壓力，xx年，政府出臺(tái)“為古城減壓，城內(nèi)只許拆房，不許建房”的新規(guī)劃，開(kāi)始對(duì)城墻及城內(nèi)古跡、古建筑加以保護(hù)。同時(shí)下令城內(nèi)十二萬(wàn)人外遷六萬(wàn)，短期目標(biāo)是三年遷出三萬(wàn)人。這給城外的房地開(kāi)發(fā)提供了良好的市場(chǎng)環(huán)境。
2、銀行按揭政策的出臺(tái)，讓大量經(jīng)濟(jì)實(shí)力不是很強(qiáng)的家庭也步入了購(gòu)房者的行業(yè)，增加了市場(chǎng)的需求量。在銀行按揭政策，這些消費(fèi)者通常僅需支付相當(dāng)于總房款兩至四成的首付款，即可提前入住，享受房產(chǎn)的居住權(quán)。這就大大增加了消費(fèi)人群數(shù)量，有效刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)。
第二章項(xiàng)目概況。
一、建設(shè)地址。
新風(fēng)小區(qū)二期工程——城南春天項(xiàng)目(以下簡(jiǎn)稱“本項(xiàng)目”)位于荊州城南經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，建設(shè)中的大學(xué)城的中心。北臨城南片區(qū)交通主動(dòng)脈——高規(guī)格景觀路南環(huán)路，目前南環(huán)路拓寬工程已順利結(jié)束;西面的屈原南路，是連接南環(huán)路與市中心的紐帶，其拓建工程已經(jīng)動(dòng)工，預(yù)計(jì)xx年底將全部竣工，屆時(shí)將大大改善目前需繞道進(jìn)入市中心的狀況，在相當(dāng)大程度上增強(qiáng)本項(xiàng)目的地理優(yōu)勢(shì)。
二、項(xiàng)目規(guī)模。
“新風(fēng)小區(qū)”項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積為61730.85平方米，總建筑面積100300平方米，總居住人口2639人。其中，已開(kāi)發(fā)的一期工程用地面積9666.61平方米，建筑面積2xx平方米。
本項(xiàng)目“城南春天”為“新風(fēng)小區(qū)”二期待建工程，目前已列入荊州市xx年度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃。用地面積52064.24平方米，總建筑面積8xx平方米，其中含住宅建筑面積70803平方米，商業(yè)用房面積9659平方米，公建面積1538平方米?？偺讛?shù)為636套，入住人口約xx人。
三、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)理念。
3、在延續(xù)一期建筑風(fēng)格的基礎(chǔ)上積極創(chuàng)新，利用科學(xué)的環(huán)境規(guī)劃方法，為荊州市的住宅小區(qū)發(fā)展創(chuàng)造良好的典范。
四、總體規(guī)劃構(gòu)思。
本項(xiàng)目參照浙江、深圳等沿海發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)精萃，吸取各地域房地產(chǎn)業(yè)界的優(yōu)點(diǎn)，接合本地區(qū)實(shí)際情況，邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)知名景觀設(shè)計(jì)單位、規(guī)劃大師傾力打造，對(duì)建筑外立面、戶型設(shè)計(jì)、樓宇間距、休閑會(huì)所、中心廣場(chǎng)等合理規(guī)劃，精心設(shè)計(jì)。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)計(jì)齊全，規(guī)劃建設(shè)5000平方米中央綠地廣場(chǎng)、約1000平方米時(shí)尚休閑會(huì)所、400米特色商業(yè)街、大型地下停車(chē)場(chǎng)、社區(qū)醫(yī)療保健站、健，以及健身房等娛樂(lè)休閑設(shè)施。
1、規(guī)劃結(jié)構(gòu)。
小區(qū)以城市主干道、小區(qū)廣場(chǎng)、小區(qū)干道、小區(qū)道路為網(wǎng)絡(luò)。整個(gè)小區(qū)地形成矩形狀，以南環(huán)路上設(shè)入口廣場(chǎng)，其余路設(shè)次入口，小區(qū)中心設(shè)區(qū)內(nèi)廣場(chǎng)，小區(qū)主干道串聯(lián)若干個(gè)小區(qū)廣場(chǎng)作為主交通網(wǎng)絡(luò)。
2、建筑單體設(shè)計(jì)。
小區(qū)建筑單體呈南北向，以點(diǎn)面結(jié)合式布局，以小區(qū)主干道組織交通，均設(shè)公共綠地，單位建筑間路保持規(guī)定系數(shù)以上，使每個(gè)建筑具有較多綠地、陽(yáng)光和較好通風(fēng)。建筑底層設(shè)汽車(chē)庫(kù)，均與區(qū)內(nèi)主干道相連。中心廣場(chǎng)設(shè)置中心會(huì)所，滿足小區(qū)管理、服務(wù)、休閑等配套所需。次入口設(shè)置相應(yīng)的管理用房和停車(chē)場(chǎng)地。
小區(qū)住宅單體定位于公寓式住宅，由不同戶型組成，兼有舒適、自然、集中的布局形式，擁有公共綠地、車(chē)庫(kù)、屋頂露臺(tái)等配套設(shè)施，同時(shí)具有結(jié)構(gòu)緊湊、布局合理、功能分區(qū)科學(xué)、外表親和不張揚(yáng)的特點(diǎn)。頂層均設(shè)閣樓帶屋頂花園，建筑外形繼承傳統(tǒng)建筑中粉墻黛瓦的神韻，使小區(qū)具濃郁的地域風(fēng)情及強(qiáng)烈的可識(shí)別性。
3、建筑環(huán)境及園林景觀設(shè)計(jì)。
整體環(huán)境景觀設(shè)計(jì)，總體表現(xiàn)現(xiàn)代人文景觀的環(huán)境特色，結(jié)合自然、地勢(shì)、地貌，塑造小區(qū)優(yōu)雅、寧?kù)o、宜人的居住環(huán)境。
規(guī)劃建造5000平方米中央綠地廣場(chǎng)，采用坡地式設(shè)計(jì)，平均地平在原有基礎(chǔ)上高出1米左右，實(shí)行立體綠化，建造特色枯水景，并輔以建筑小品裝點(diǎn)，以擴(kuò)大綠化面積、增強(qiáng)視覺(jué)沖擊力。
設(shè)計(jì)立體可參與式園林，開(kāi)辟運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、休閑場(chǎng)所，使讓小區(qū)的綠化景觀真正成為業(yè)主的休閑享受樂(lè)園。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告篇二
一、國(guó)內(nèi)環(huán)境：中國(guó)房地產(chǎn)還有20年以上的好景。
xx年12月3日xx新國(guó)際博覽中心，第x屆中國(guó)住交會(huì)拉開(kāi)序幕。與往屆相比，本屆住交會(huì)無(wú)論是在規(guī)模上還是人氣上都堪稱史無(wú)前例。共有253家房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)行業(yè)代表參加本屆展會(huì)，從側(cè)面反映開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期向好，一致認(rèn)同住交會(huì)主辦方所預(yù)言“中國(guó)房地產(chǎn)還有20年以上的好景”。
“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。在xx年中國(guó)gdp增長(zhǎng)的9.3個(gè)百分點(diǎn)中，有1.8個(gè)百分點(diǎn)是由房地產(chǎn)業(yè)直接貢獻(xiàn)的。
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)直接帶動(dòng)了57個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加，沒(méi)有一個(gè)其它行業(yè)有如此廣泛的行業(yè)推動(dòng)力。
19以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、竣工面積、銷(xiāo)售面積始終保持了年均20%左右的增長(zhǎng)。
xx年中國(guó)住宅投資占gdp比例超過(guò)了美國(guó)，已經(jīng)達(dá)到了5.7%。而在美國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)的三大支柱產(chǎn)業(yè)(汽車(chē)、醫(yī)藥、房地產(chǎn))之一，已持續(xù)了50多年。
年，中國(guó)的城鎮(zhèn)人口將達(dá)到10.2億人，年均增長(zhǎng)4%，城鎮(zhèn)住宅存量面積將達(dá)到330億平方米，比xx年將凈增198.5億平方米，年平均需凈增12.4億平方米?！?/p>
二、xx房地產(chǎn)市場(chǎng)：整體良性發(fā)展與現(xiàn)階段迅速升溫。
1、xx省宏觀政策的指導(dǎo)。
xx年6月，為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速健康發(fā)展，根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，結(jié)合我省實(shí)際，xx省政府出臺(tái)《省政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見(jiàn)》，將在一定程度上刺激商品房市場(chǎng)，保證房產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
2、政府出臺(tái)房改政策，取消福利分房。
自xx年底xx政府取消福利分房制度，個(gè)人購(gòu)房數(shù)量驟增。同時(shí)，隨著居民收入水平不斷提高以及消費(fèi)者觀念的轉(zhuǎn)變，消費(fèi)者對(duì)商品房的需求也持續(xù)呈上升趨勢(shì)，在很大程度上刺激了商品房市場(chǎng)迅猛發(fā)展。
3、人口城鎮(zhèn)化，擴(kuò)大了市場(chǎng)消費(fèi)需求。
xx是一個(gè)文化古城，有著悠久的歷史，自古以來(lái)就是連貫?zāi)媳钡慕煌ㄒ臀镔Y集散地，隨著近年來(lái)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的逐步完善，吸引了許多外地人來(lái)xx投資經(jīng)商。另外戶籍制度的改革，使農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)人口大量增加。這些都為xx市的商品房消費(fèi)市場(chǎng)增添了新的主力軍。
4、隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場(chǎng)消費(fèi)能力逐步增強(qiáng)。
xx年xx市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7093元，上年增長(zhǎng)7.4%。人均消費(fèi)支出5400元，增長(zhǎng)3.3%;xx年全市農(nóng)民人均純收入2502元，增長(zhǎng)3.9%。(摘自：《xx縱橫》之《xx年xx市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行特點(diǎn)、問(wèn)題及對(duì)策》)。
xx年xx市完成生產(chǎn)總值430億元左右，同比增長(zhǎng)8.5%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7600元，比上年增長(zhǎng)7.2%;農(nóng)民人均純收入3002元，比上年增加500元，增長(zhǎng)20.0%，增長(zhǎng)速度創(chuàng)九年來(lái)最好水平，增長(zhǎng)速度居全省第一位，增加絕對(duì)額居全省第二位。(摘自：xx市人民政府新聞發(fā)言人辦公室《xx年經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況新聞發(fā)布稿》)。
以上數(shù)據(jù)反映了企業(yè)和個(gè)人的投資與消費(fèi)仍蘊(yùn)藏著較大的增長(zhǎng)潛力。
近年來(lái)，相當(dāng)一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”發(fā)展。電腦、移動(dòng)電話、摩托車(chē)等消費(fèi)的快速增長(zhǎng)帶動(dòng)了城市消費(fèi)品市場(chǎng)的活躍，汽車(chē)、住房消費(fèi)的增加預(yù)示著新一輪消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)已為期不遠(yuǎn)。
5、同類物業(yè)的市場(chǎng)情況。
xx花園、xx太陽(yáng)城、xx苑、觀邸、xx、xx家園等一批高檔次概念住宅的推出，完成了對(duì)本類產(chǎn)品的市場(chǎng)說(shuō)明任務(wù)，人們對(duì)高檔住宅已廣為認(rèn)同和接受，希望擁有這類高檔住宅。在此基礎(chǔ)上，本類產(chǎn)品的推廣、銷(xiāo)售也逐步成熟，深入人心。
三、xx房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的新機(jī)遇：舊城改造與銀行按揭。
1、舊城改造，造成了需求量的增加。
鑒于原xx城內(nèi)人口密度過(guò)大的狀況，為減輕市政壓力，xx年，政府出臺(tái)“為古城減壓，城內(nèi)只許拆房，不許建房”的新規(guī)劃，開(kāi)始對(duì)城墻及城內(nèi)古跡、古建筑加以保護(hù)。同時(shí)下令城內(nèi)十二萬(wàn)人外遷六萬(wàn)，短期目標(biāo)是三年遷出三萬(wàn)人。這給城外的房地開(kāi)發(fā)提供了良好的市場(chǎng)環(huán)境。
2、銀行按揭政策的出臺(tái)，讓大量經(jīng)濟(jì)實(shí)力不是很強(qiáng)的家庭也步入了購(gòu)房者的行業(yè)，增加了市場(chǎng)的需求量。在銀行按揭政策，這些消費(fèi)者通常僅需支付相當(dāng)于總房款兩至四成的首付款，即可提前入住，享受房產(chǎn)的居住權(quán)。這就大大增加了消費(fèi)人群數(shù)量，有效刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)。
第二章項(xiàng)目概況。
一、建設(shè)地址。
xx小區(qū)二期工程——xx項(xiàng)目(以下簡(jiǎn)稱“本項(xiàng)目”)位于xx城南經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，建設(shè)中的大學(xué)城的中心。北臨城南片區(qū)交通主動(dòng)脈——高規(guī)格景觀路南環(huán)路，目前南環(huán)路拓寬工程已順利結(jié)束;西面的屈原南路，是連接南環(huán)路與市中心的紐帶，其拓建工程已經(jīng)動(dòng)工，預(yù)計(jì)xx年底將全部竣工，屆時(shí)將大大改善目前需繞道進(jìn)入市中心的狀況，在相當(dāng)大程度上增強(qiáng)本項(xiàng)目的地理優(yōu)勢(shì)。
二、項(xiàng)目規(guī)模。
“xx小區(qū)”項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積為61730.85平方米，總建筑面積100300平方米，總居住人口2639人。其中，已開(kāi)發(fā)的一期工程用地面積9666.61平方米，建筑面積2xx平方米。
本項(xiàng)目“xx”為“xx小區(qū)”二期待建工程，目前已列入xx市xx年度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃。用地面積52064.24平方米，總建筑面積8xx平方米，其中含住宅建筑面積70803平方米，商業(yè)用房面積9659平方米，公建面積1538平方米?？偺讛?shù)為636套，入住人口約xx人。
三、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)理念。
3、在延續(xù)一期建筑風(fēng)格的基礎(chǔ)上積極創(chuàng)新，利用科學(xué)的環(huán)境規(guī)劃方法，為xx市的住宅小區(qū)發(fā)展創(chuàng)造良好的典范。
四、總體規(guī)劃構(gòu)思。
本項(xiàng)目參照浙江、深圳等沿海發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)精萃，吸取各地域房地產(chǎn)業(yè)界的優(yōu)點(diǎn)，接合本地區(qū)實(shí)際情況，邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)知名景觀設(shè)計(jì)單位、規(guī)劃大師傾力打造，對(duì)建筑外立面、戶型設(shè)計(jì)、樓宇間距、休閑會(huì)所、中心廣場(chǎng)等合理規(guī)劃，精心設(shè)計(jì)。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)計(jì)齊全，規(guī)劃建設(shè)5000平方米中央綠地廣場(chǎng)、約1000平方米時(shí)尚休閑會(huì)所、400米特色商業(yè)街、大型地下停車(chē)場(chǎng)、社區(qū)醫(yī)療保健站、健，以及健身房等娛樂(lè)休閑設(shè)施。
1、規(guī)劃結(jié)構(gòu)。
小區(qū)以城市主干道、小區(qū)廣場(chǎng)、小區(qū)干道、小區(qū)道路為網(wǎng)絡(luò)。整個(gè)小區(qū)地形成矩形狀，以南環(huán)路上設(shè)入口廣場(chǎng)，其余路設(shè)次入口，小區(qū)中心設(shè)區(qū)內(nèi)廣場(chǎng)，小區(qū)主干道串聯(lián)若干個(gè)小區(qū)廣場(chǎng)作為主交通網(wǎng)絡(luò)。
2、建筑單體設(shè)計(jì)。
小區(qū)建筑單體呈南北向，以點(diǎn)面結(jié)合式布局，以小區(qū)主干道組織交通，均設(shè)公共綠地，單位建筑間路保持規(guī)定系數(shù)以上，使每個(gè)建筑具有較多綠地、陽(yáng)光和較好通風(fēng)。建筑底層設(shè)汽車(chē)庫(kù)，均與區(qū)內(nèi)主干道相連。中心廣場(chǎng)設(shè)置中心會(huì)所，滿足小區(qū)管理、服務(wù)、休閑等配套所需。次入口設(shè)置相應(yīng)的管理用房和停車(chē)場(chǎng)地。
小區(qū)住宅單體定位于公寓式住宅，由不同戶型組成，兼有舒適、自然、集中的布局形式，擁有公共綠地、車(chē)庫(kù)、屋頂露臺(tái)等配套設(shè)施，同時(shí)具有結(jié)構(gòu)緊湊、布局合理、功能分區(qū)科學(xué)、外表親和不張揚(yáng)的特點(diǎn)。頂層均設(shè)閣樓帶屋頂花園，建筑外形繼承傳統(tǒng)建筑中粉墻黛瓦的神韻，使小區(qū)具濃郁的地域風(fēng)情及強(qiáng)烈的可識(shí)別性。
3、建筑環(huán)境及園林景觀設(shè)計(jì)。
整體環(huán)境景觀設(shè)計(jì)，總體表現(xiàn)現(xiàn)代人文景觀的環(huán)境特色，結(jié)合自然、地勢(shì)、地貌，塑造小區(qū)優(yōu)雅、寧?kù)o、宜人的居住環(huán)境。
規(guī)劃建造5000平方米中央綠地廣場(chǎng)，采用坡地式設(shè)計(jì)，平均地平在原有基礎(chǔ)上高出1米左右，實(shí)行立體綠化，建造特色枯水景，并輔以建筑小品裝點(diǎn)，以擴(kuò)大綠化面積、增強(qiáng)視覺(jué)沖擊力。
設(shè)計(jì)立體可參與式園林，開(kāi)辟運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、休閑場(chǎng)所，使讓小區(qū)的綠化景觀真正成為業(yè)主的休閑享受樂(lè)園。
根據(jù)組團(tuán)分區(qū)，設(shè)置不同主題的組團(tuán)綠化，倡導(dǎo)可親近的庭院生活。各組團(tuán)的景觀設(shè)計(jì)以半圍合的結(jié)構(gòu)加上立體化的主題綠化使每個(gè)組團(tuán)形成各有特色的悠悠庭園，營(yíng)造溫馨居家的歸屬感。
保證植被的多樣性和色彩性。整個(gè)園區(qū)的植被應(yīng)保證四季有景，高矮有序，豐富多樣。另外應(yīng)注意園區(qū)植物的色彩搭配，營(yíng)造一派新鮮熱火的場(chǎng)面，增添社區(qū)人氣和美感。
小區(qū)綠地和綠地相應(yīng)，使人與自然和諧共存，并加以具有地方特色的小品點(diǎn)綴，給人親切愉悅的居住情趣。
五、物業(yè)管理。
優(yōu)良的物業(yè)管理，不僅能讓住宅本身保值增值，也可使業(yè)主的利益得到保障。
本項(xiàng)目聘請(qǐng)浙江省知名萬(wàn)家物業(yè)公司進(jìn)行全程物業(yè)指導(dǎo)，該公司從事專業(yè)物業(yè)管理多年，服務(wù)過(guò)眾多中、高檔樓盤(pán)并深受好評(píng)，資質(zhì)深厚，經(jīng)驗(yàn)豐富。該公司將在本項(xiàng)目未竣工前即開(kāi)始介入，從物業(yè)管理的角度及早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、解決問(wèn)題，避免出現(xiàn)入住后的管理、使用難題。
本項(xiàng)目推行“綠色安全環(huán)保小區(qū)”概念，全部采取人車(chē)分流，設(shè)三十米寬的主入口僅供行人出入，在xx二路和屈原南路上還設(shè)有兩個(gè)側(cè)門(mén)，供車(chē)輛出入。
小區(qū)入口設(shè)保衛(wèi)室，每棟樓的單元入口都裝有可視對(duì)講系統(tǒng)，公共場(chǎng)所及外墻設(shè)高密度紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，社區(qū)內(nèi)保安二十四小時(shí)巡邏，遇緊急情況還可通過(guò)報(bào)警系統(tǒng)獲得最及時(shí)的幫助。
此外，本項(xiàng)目物業(yè)管理還提供全天候的小區(qū)保潔;園林綠化方面的施肥、鋤草、修剪、除蟲(chóng)等工作;消防設(shè)施的保護(hù);公共部位的維修與保養(yǎng)以及代訂牛奶、書(shū)刊報(bào)紙等等。想業(yè)主所想，急業(yè)主所急，讓業(yè)主享受尊貴自在的居家生活。
第三章項(xiàng)目市場(chǎng)分析與整合營(yíng)銷(xiāo)。
一、項(xiàng)目市場(chǎng)分析。
1、地段環(huán)境優(yōu)越。
本項(xiàng)目位于xx城南經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，建設(shè)中的大學(xué)城的中心。北臨城南片區(qū)交通主動(dòng)脈——高規(guī)格景觀路南環(huán)路，目前南環(huán)路拓寬工程已順利結(jié)束;西面的屈原南路，是連接南環(huán)路與市中心的紐帶，其拓建工程已經(jīng)動(dòng)工，預(yù)計(jì)xx年底將全部竣工，屆時(shí)將大大改善目前需繞道進(jìn)入市中心的狀況，實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目與城內(nèi)的零距離接觸，在相當(dāng)大程度上增強(qiáng)本項(xiàng)目的地理優(yōu)勢(shì)。
2、周邊生活配套完善。
本項(xiàng)目周邊的生活配套包括：xx超市、金豐園超市、明珠超市;xx菜場(chǎng)、金豐園菜場(chǎng);農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行;胸科醫(yī)院、二醫(yī)院、xx市中心醫(yī)院;以及金九龍酒店、九龍淵公園、龍舟賽場(chǎng)、東門(mén)風(fēng)景區(qū)等休閑配套，生活十分便利。
3、園林景觀設(shè)計(jì)突出。
本項(xiàng)目對(duì)xx住宅市場(chǎng)的園林景觀設(shè)計(jì)進(jìn)行了巨大突破，以100畝的社區(qū)規(guī)模，開(kāi)辟5000平方米中央綠地廣場(chǎng)，采用坡地式設(shè)計(jì)，建造特色枯水景、實(shí)行立體綠化、多組團(tuán)綠化、設(shè)計(jì)可參與式園林、開(kāi)辟運(yùn)動(dòng)休閑場(chǎng)所、保證植被的多樣性和色彩性、建造約1000平方米時(shí)尚休閑會(huì)所，等等(詳見(jiàn)p.5“建筑環(huán)境及園林景觀設(shè)計(jì)”)。
4、教育配套優(yōu)勢(shì)顯著。
自古以來(lái)，人們就非?？粗丨h(huán)境對(duì)人的影響，古有“孟母三遷”，隨著買(mǎi)家看樓眼光漸趨成熟，買(mǎi)家從購(gòu)買(mǎi)前期對(duì)樓盤(pán)綜合素質(zhì)的關(guān)注，發(fā)展到對(duì)未來(lái)居住環(huán)境的關(guān)注，對(duì)未來(lái)鄰居的關(guān)注?，F(xiàn)代社會(huì)，人們?cè)谏畹膲毫χ赂释环N淡定、閑適的居家感覺(jué)，一份內(nèi)心的豐盈和自身氣質(zhì)修養(yǎng)的顯現(xiàn)。目前，全國(guó)各大城市的“教育樓盤(pán)”普遍暢銷(xiāo)，銷(xiāo)售價(jià)格高于周邊其他條件相同樓盤(pán)10%~20%。
本項(xiàng)目地處大學(xué)城中心，教育配套優(yōu)勢(shì)極為顯著。隨著長(zhǎng)江大學(xué)的成立，高級(jí)職業(yè)技術(shù)學(xué)校等20余所學(xué)校逐步遷入大學(xué)城，本項(xiàng)目得天獨(dú)厚的文化教育氛圍，以及業(yè)主以教師為主的.特點(diǎn)，將吸引越來(lái)越多的高知高收入人群投資置業(yè)。
5、建筑施工品質(zhì)過(guò)硬。
本項(xiàng)目施工隊(duì)伍來(lái)自中國(guó)“建筑之鄉(xiāng)”浙江上虞，推行品牌第。
一、信譽(yù)至上的原則，對(duì)施工品質(zhì)精益求精，深受業(yè)界好評(píng)。
一期現(xiàn)房達(dá)到了卓越的半裝修房品質(zhì)：獨(dú)特的拉毛收光工藝、優(yōu)質(zhì)高硬鋁合金窗、成品窗臺(tái)整體裝配，室內(nèi)電路預(yù)先暗藏，插座接頭合理預(yù)留等等，給消費(fèi)者留下了深刻的印象。
施工方在“xx”的建造中，將繼續(xù)秉承這種精益求精的作風(fēng)，把“xx”建造成xx市品位最高、質(zhì)量最好、設(shè)施最完善的住宅示范小區(qū)，創(chuàng)造良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。
6、市場(chǎng)供求關(guān)系良好。
本項(xiàng)目地處城南開(kāi)發(fā)區(qū)，周邊房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較少。作為城南開(kāi)發(fā)區(qū)、xx大學(xué)城、景觀路南環(huán)路上第一個(gè)大型住宅社區(qū)，大學(xué)城20余所學(xué)校的遷入，將為本項(xiàng)目帶來(lái)龐大的消費(fèi)群體，營(yíng)造興旺蓬勃的人氣，強(qiáng)力推進(jìn)本項(xiàng)目住宅、商鋪的銷(xiāo)售。寬松的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，巨大的目標(biāo)消費(fèi)群體，使本項(xiàng)目處于良好的市場(chǎng)供求關(guān)系中，市場(chǎng)前景令人樂(lè)觀。
7、開(kāi)發(fā)區(qū)的升值潛力巨大。
本項(xiàng)目所處的城南經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，屬省級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、省級(jí)臺(tái)商投資區(qū)，近年來(lái)發(fā)揮其特有的區(qū)位、土地、港口、大學(xué)城高?？平虄?yōu)勢(shì)，打“高校牌”、“科技牌”，做到引資引智并重，在xx市的幾大開(kāi)發(fā)區(qū)中格外引人注目。在城南經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、大學(xué)城大力建設(shè)的同時(shí)，也刺激了周邊各相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，使得城南片區(qū)人氣驟增。
恰逢現(xiàn)階段xx房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展、持續(xù)升溫的大好時(shí)機(jī)，作為城南開(kāi)發(fā)區(qū)、xx大學(xué)城、景觀路南環(huán)路上第一個(gè)大型住宅社區(qū)，本項(xiàng)目前景十分看好。
二、一期現(xiàn)房整合營(yíng)銷(xiāo)。
我公司通過(guò)對(duì)一期現(xiàn)房滯銷(xiāo)情況的深刻研究，認(rèn)識(shí)到其根本原因并非產(chǎn)品本身不符合市場(chǎng)需求，而是缺乏巧妙的產(chǎn)品包裝和有效的銷(xiāo)售執(zhí)行。
xx年3月，本項(xiàng)目聘請(qǐng)武漢xx物業(yè)代理顧問(wèn)有限公司進(jìn)行策劃、包裝和銷(xiāo)售，并初步簽訂銷(xiāo)售代理合同。
武漢xx物業(yè)代理顧問(wèn)有限公司是一家從事房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃與銷(xiāo)售代理顧問(wèn)的專門(mén)公司，業(yè)務(wù)廣及西安、鄭州、武漢、昆明四地，先后與20家知名開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)線合作，擁有8年的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，48個(gè)樓盤(pán)成功策劃、營(yíng)銷(xiāo)的經(jīng)歷。該公司憑借先進(jìn)的管理模式、扎實(shí)的工作精神、精專的業(yè)務(wù)能力等諸多方面的優(yōu)勢(shì)，屢屢超額完成銷(xiāo)售任務(wù)，典型案例年銷(xiāo)售10萬(wàn)余方，銷(xiāo)售額逾億元，更創(chuàng)下了日售1萬(wàn)平米的售樓奇跡。其中曾為9個(gè)滯銷(xiāo)樓盤(pán)做出科學(xué)的分析、診斷，并重新策劃入市，使其圓滿贏得市場(chǎng)銷(xiāo)售。迅速售罄，被發(fā)展商譽(yù)為“房產(chǎn)良醫(yī)”、“發(fā)展商的xx”。
武漢xx物業(yè)代理顧問(wèn)有限公司自接手本項(xiàng)目后，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行了全新的整合包裝、營(yíng)銷(xiāo)策劃，運(yùn)用規(guī)范、科學(xué)、有效的操作技巧，大大加強(qiáng)了本項(xiàng)目的銷(xiāo)售力度。截止xx年底，售罄住宅100套，占接手時(shí)未售186套的54%，大大加快了項(xiàng)目的資金回籠速度。xx年元旦及春節(jié)期間，xx公司根據(jù)返鄉(xiāng)回城人員驟增等趨勢(shì)，策劃舉辦了“迎新年，購(gòu)房四重禮”等促銷(xiāo)活動(dòng)，進(jìn)一步加強(qiáng)銷(xiāo)售攻勢(shì)，以一期所余近90套住宅猛烈沖擊市場(chǎng)。
事實(shí)證明，本項(xiàng)目聘請(qǐng)武漢xx物業(yè)代理顧問(wèn)有限公司，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行全新的整合包裝、營(yíng)銷(xiāo)策劃和強(qiáng)勢(shì)銷(xiāo)售，使本項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)度、資金回籠與周轉(zhuǎn)產(chǎn)生了重大轉(zhuǎn)折。據(jù)此進(jìn)度預(yù)計(jì)，一期186套現(xiàn)房將于xx年4月實(shí)現(xiàn)100%售罄，實(shí)現(xiàn)資金全部回籠。
三、“xx”價(jià)格定位。
現(xiàn)階段本項(xiàng)目同類物業(yè)xx花園、xx太陽(yáng)城、xx苑等一批高檔次概念住宅的推出，已完成了對(duì)本類產(chǎn)品的市場(chǎng)說(shuō)明任務(wù)，人們對(duì)之廣為接受并希望擁有。
另一方面，如上所述，本項(xiàng)目恰逢現(xiàn)階段xx房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展、持續(xù)升溫的大好時(shí)機(jī)。從xx年1月我公司對(duì)市場(chǎng)同類產(chǎn)品的價(jià)格調(diào)查(見(jiàn)下表)可以看出，目前市場(chǎng)同類產(chǎn)品銷(xiāo)售均價(jià)皆在1400元/m2以上。
樓盤(pán)名稱。
xx花園。
xx·太陽(yáng)城。
xx苑。
觀邸。
起價(jià)(元/m2)。
1380。
1616。
1448。
1428。
均價(jià)(元/m2)。
1550。
1750。
1460。
1750。
備注。
僅剩10余套。
與上表所列同類產(chǎn)品相比，“xx”在園林景觀設(shè)計(jì)(詳見(jiàn)p.5“建筑環(huán)境及園林景觀設(shè)計(jì)”)、教育配套(詳見(jiàn)p.7“教育配套優(yōu)勢(shì)顯著”)、產(chǎn)品品質(zhì)(詳見(jiàn)p.7“建筑施工品質(zhì)過(guò)硬”)等方面具有顯著優(yōu)勢(shì)。
如園林景觀設(shè)計(jì)方面，xx·太陽(yáng)城無(wú)中心花園廣場(chǎng)，其他項(xiàng)目的設(shè)計(jì)力度也較弱。而本項(xiàng)目對(duì)xx住宅市場(chǎng)的園林景觀設(shè)計(jì)進(jìn)行了巨大突破，以100畝的社區(qū)規(guī)模，開(kāi)辟5000平方米中央綠地廣場(chǎng)，采用坡地式設(shè)計(jì)，建造特色枯水景、實(shí)行立體綠化、多組團(tuán)綠化、設(shè)計(jì)可參與式園林、開(kāi)辟運(yùn)動(dòng)休閑場(chǎng)所、保證植被的多樣性和色彩性、建造約1000平方米時(shí)尚休閑會(huì)所，等等。
根據(jù)消費(fèi)者“買(mǎi)升不買(mǎi)降”的心理特征，我公司將對(duì)“xx”的銷(xiāo)售采取“低開(kāi)高走”的價(jià)格策略，即在入市初期采取較優(yōu)惠的定價(jià)，之后根據(jù)供求關(guān)系的變化控制漲幅，有計(jì)劃地逐步提升銷(xiāo)售價(jià)格。
目前，我公司根據(jù)項(xiàng)目自身特點(diǎn)，結(jié)合市場(chǎng)同類產(chǎn)品價(jià)格，進(jìn)行綜合研究分析，將“xx”入市階段銷(xiāo)售均價(jià)定為1400元/m2。預(yù)計(jì)將獲得廣泛的市場(chǎng)認(rèn)同，為本項(xiàng)目的銷(xiāo)售開(kāi)啟良好的開(kāi)端，促進(jìn)資金的良性循環(huán)周轉(zhuǎn)。
四、“xx”整合營(yíng)銷(xiāo)。
武漢xx物業(yè)代理顧問(wèn)有限公司在對(duì)一期現(xiàn)房進(jìn)行全新的整合包裝、營(yíng)銷(xiāo)策劃、強(qiáng)勢(shì)銷(xiāo)售的同時(shí)，也為二期“xx”的包裝與營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)行了良好鋪墊，“xx”尚未開(kāi)盤(pán)，其產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，以及在一期基礎(chǔ)上的改進(jìn)已在xx深入人心，積累了大量潛在客戶，詳細(xì)登記預(yù)訂客戶已達(dá)100人。預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)后，產(chǎn)品銷(xiāo)售將勢(shì)如破竹，實(shí)現(xiàn)更快的資金回籠，實(shí)現(xiàn)將資金周轉(zhuǎn)的良性循環(huán)。
“xx”在產(chǎn)品包裝上緊緊抓住產(chǎn)品園林景觀設(shè)計(jì)、教育配套的重大優(yōu)勢(shì)，切合目標(biāo)消費(fèi)群(以周邊教師、公務(wù)員等高知高收入人群為主)的特征，推廣“生態(tài)”、“人文”概念，樹(shù)立了產(chǎn)品新穎、高尚、親切、健康的良好形象。
1、案名：xx小區(qū)二期·xx。
以“xx”這一富有現(xiàn)代都市人文氣息的新穎命名，引領(lǐng)產(chǎn)品包裝形象的煥然一新?！俺悄稀秉c(diǎn)明項(xiàng)目地址，“春天”帶給受眾清新親切、綠意盎然、生機(jī)勃勃的感受?！皒x”寓意二期產(chǎn)品不僅是對(duì)一期的創(chuàng)新，更是給城南片區(qū)、給整個(gè)xx來(lái)了春天般的新意。
2、推廣主題：春天里的書(shū)香院落。
“春天”點(diǎn)題，并緊扣產(chǎn)品的園林景觀設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì);“書(shū)香院落”緊扣產(chǎn)品的另一重大優(yōu)勢(shì)——教育配套，并深深契合。
3、組團(tuán)名：梅園、蘭園、竹園、菊?qǐng)@。
將“春天”般居住的新意具體到每個(gè)組團(tuán)，給每位住戶屬于自己的居住情趣。
梅蘭竹菊既是綠色生態(tài)、自然園林的代表，體現(xiàn)產(chǎn)品的園林景觀設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì);也是中國(guó)傳統(tǒng)文化中高尚品格的象征，極具人文意涵。“梅園、蘭園、竹園、菊?qǐng)@”的組團(tuán)命名，同樣是既緊扣產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，也深得目標(biāo)消費(fèi)群(以周邊教師、公務(wù)員等高知高收入人群為主)所愛(ài)。
4、主打廣告語(yǔ)：
(1)xxxx最值得期待的生態(tài)人文住宅(開(kāi)盤(pán)前)。
(2)領(lǐng)舞城南新生活(開(kāi)盤(pán)后，暫定)。
以強(qiáng)勢(shì)的主打廣告語(yǔ)吸引受眾的密切關(guān)注。
主打廣告語(yǔ)的設(shè)計(jì)表現(xiàn)十分搶眼，并在產(chǎn)品包裝(報(bào)紙廣告、宣傳單、戶外廣告、售樓部包裝等)中頻頻出現(xiàn)，給受眾反復(fù)、強(qiáng)烈的刺激。
5、賣(mài)點(diǎn)提煉：
(1)金牌美福地，品藝術(shù)人文書(shū)香。
絕版地段，浸染大學(xué)城墨秀書(shū)香，盡享城南經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)商圈活力，坐擁高標(biāo)準(zhǔn)景觀路南環(huán)路的便利和尊榮，多條公交線路直達(dá)小區(qū)門(mén)口。
黃金福地，締造高尚儒雅生活品質(zhì)，輻射無(wú)限升值潛力。
(2)優(yōu)越性價(jià)比，體貼生活多樣選擇的空間超值起價(jià)，引領(lǐng)城南片區(qū)超值風(fēng)暴。
精心打造，細(xì)心雕琢，成就卓越半裝修房品質(zhì)：獨(dú)特的拉毛收光工藝、優(yōu)質(zhì)高硬鋁合金窗、成品窗臺(tái)整體裝配，室內(nèi)電路預(yù)先暗藏，插座接頭合理預(yù)留省錢(qián)、省時(shí)、省心，品質(zhì)關(guān)懷生活，讓家的感覺(jué)更好。
(3)完美設(shè)計(jì)，成就大家風(fēng)范。
100畝宏大規(guī)模，1000㎡時(shí)尚休閑會(huì)所，5000㎡中央綠化廣場(chǎng)，400m特色商業(yè)街，靜謐社區(qū)、純美領(lǐng)地。精彩貼心戶型，南北向、穿堂風(fēng)、大開(kāi)間、短進(jìn)深，完美多樣。每戶專配儲(chǔ)藏室，/時(shí)尚車(chē)庫(kù)，給你更多生活空間。
綠意漾漾，日子緩緩，生活散散。
(4)完善配套，實(shí)現(xiàn)愛(ài)家之人的夢(mèng)想。
xx酒店、xx公園、龍舟賽場(chǎng)、xx風(fēng)景區(qū)等休閑場(chǎng)所舉步即至;xx石油學(xué)院、石油附中、石油附小、石油幼兒園、xx幼兒園等名校環(huán)繞毗鄰;超市、菜場(chǎng)、醫(yī)院、銀行、商場(chǎng)林立四周。
愛(ài)家人、愛(ài)孩子，就該讓他們住在這里。
(5)“xx”級(jí)物管，感受心的呵護(hù)。
家的價(jià)值，不可忽視的一部分是在建筑之外的，一種真正讓您省心、舒心、放心、貼心、怡心的“xx”級(jí)生活：24小時(shí)保安守崗及不間斷巡邏、高密度閉路監(jiān)控探頭、可視對(duì)講門(mén)禁系統(tǒng)，多項(xiàng)人性化家政服務(wù)。
讓尊崇和安全，在點(diǎn)滴享受中自然流露。
第四章投資計(jì)劃及經(jīng)濟(jì)分析。
一、前期工程情況。
土地出讓手續(xù)全部完善;。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告篇三
xx市xx小鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃用地位于xx市xx區(qū)北部，xx北路東側(cè)，規(guī)劃用地面積66570m2。
規(guī)劃用地北側(cè)緊鄰xx城區(qū)主要道路—xx路，西側(cè)臨近xx北路，東側(cè)、南側(cè)為棚戶區(qū)。
規(guī)劃地塊交通區(qū)域位置優(yōu)越，周邊緊鄰xx路、xx北路等城市主干道。規(guī)劃區(qū)南側(cè)的規(guī)劃路作為城市次干道，既能為小區(qū)提供豐富的城市界面，又能使小區(qū)與外界交通聯(lián)系快捷方便。
xx市xx小鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃將是一個(gè)布局合理、設(shè)施完善、使用方便、具有現(xiàn)代化氣息的生態(tài)式居住小區(qū)。本小區(qū)占地66570m2，購(gòu)置土地費(fèi)用5000萬(wàn)元，計(jì)劃總投資27669萬(wàn)元，規(guī)劃建設(shè)高層住宅7棟，多層住宅13棟，臨街為2層商業(yè)門(mén)市。規(guī)劃建筑面積共計(jì)123700m2，其中高層55360m2，多層46470m2，車(chē)庫(kù)2505m2，商業(yè)19365m2。經(jīng)分析論證認(rèn)為，該項(xiàng)目符合x(chóng)x市城市發(fā)展規(guī)劃，項(xiàng)目選址可行、地塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯、土地手續(xù)齊備，周邊公用配套條件較好;工程規(guī)劃符合城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范，建筑以及戶型設(shè)計(jì)方案優(yōu)秀;各項(xiàng)費(fèi)用取費(fèi)全面、合理，符合當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)一般水平，住房?jī)r(jià)格合理、比價(jià)優(yōu)勢(shì)明顯;項(xiàng)目建成后，可解決和改善城市居民的住房需求，加快推進(jìn)城市化進(jìn)程，都將起到積極地推動(dòng)作用。通過(guò)以上分析，項(xiàng)目切實(shí)可行。
從20xx年起，國(guó)家為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，擴(kuò)大內(nèi)需，出臺(tái)了以房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)政策，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了20xx年的低谷后，終于迎來(lái)了黃金發(fā)展時(shí)期。目前我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均居住面積13.6平方米，與建設(shè)小康社會(huì)要求人均居住面積20—30平方米相比，其差距是十分明顯的，所以房地產(chǎn)業(yè)有著廣闊的發(fā)展空間。
據(jù)世界銀行統(tǒng)計(jì)資料顯示，人均gdp達(dá)到600-800美元時(shí)，住宅產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入高速增長(zhǎng)階段。20xx年我國(guó)人均gdp為830美元，20xx年達(dá)到了870美元，20xx年達(dá)到1000美元，住宅開(kāi)發(fā)占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量的90%以上。因此，未來(lái)幾年，隨著gdp的進(jìn)一步增長(zhǎng)，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入一個(gè)快速發(fā)展階段。
目前居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力，也正是增加住房消費(fèi)的良機(jī)。另一方面，作為國(guó)家支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，為國(guó)家的gdp增長(zhǎng)貢獻(xiàn)了1.9-2.5個(gè)百分點(diǎn)。寬松的產(chǎn)業(yè)政策為房地產(chǎn)業(yè)提供了外部驅(qū)動(dòng)力。
201x年的房地產(chǎn)調(diào)控拉開(kāi)帷幕，樓市各項(xiàng)政策持續(xù)收緊。然而，在投資渠道不足的大背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)依然走紅，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款連續(xù)11個(gè)月保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，樓市已成為資金“蓄水池”。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，201x年1至11月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源63220億元，同比增長(zhǎng)31.2%。其中，國(guó)內(nèi)貸款11245億元，同比增長(zhǎng)25.0%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源中個(gè)人按揭貸款達(dá)到7937億元，同比增長(zhǎng)13.2%。
從單月數(shù)據(jù)看，隨著調(diào)控的不斷深入，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新增國(guó)內(nèi)貸款同比增速呈現(xiàn)大幅波動(dòng)，但較去年同期只升不降。
201x年4月，有關(guān)部門(mén)出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策。1至5月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源中的新增國(guó)內(nèi)貸款同比增速高達(dá)43.6%。隨著調(diào)控的深入，1至6月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新增國(guó)內(nèi)貸款同比增速降至34.5%，但在下半年又有所回升。10月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新增國(guó)內(nèi)貸款重新突破千億大關(guān)，達(dá)到1044.72億元，同比增長(zhǎng)18.83%。
201x年4月18日---中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)保持逾30%的高增長(zhǎng),數(shù)據(jù)顯示,全國(guó)1-3月完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資8,846億元人民幣,同比增34.1%;房屋新開(kāi)工面積39,842萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)23.4%。
按揭貸款兩項(xiàng)就占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源的30%以上，加上其他名目的貸款，占比將更高。
李曉東說(shuō)，從結(jié)構(gòu)上看，新增國(guó)內(nèi)貸款多流入到大中型房地產(chǎn)企業(yè)，這些企業(yè)是靠規(guī)模擴(kuò)張來(lái)賺錢(qián)。因此，今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金更多地流向了房屋建設(shè)領(lǐng)域，未來(lái)一段時(shí)間房屋供給將有所加大。
住宅小區(qū)是現(xiàn)代化城市的細(xì)胞，它的建設(shè)與城市的發(fā)展密切相關(guān)，一方面，住宅小區(qū)的建設(shè)受到城市發(fā)展條件的制約，要緊緊圍繞著現(xiàn)代化城市的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè);另一方面，住宅小區(qū)的建設(shè)反過(guò)來(lái)又會(huì)促進(jìn)城市的發(fā)展，并為之帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。
城市化以及隨之而來(lái)的現(xiàn)代化城市是人類社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展到較高水平的產(chǎn)物。伴隨著社會(huì)進(jìn)步和城市的發(fā)展，住宅小區(qū)的建設(shè)理念也在不斷發(fā)生變化。
我國(guó)改革開(kāi)放20年來(lái)國(guó)民經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，人民生活水平不斷提高，城市環(huán)境不斷改善，人們的消費(fèi)觀念也發(fā)生了深刻的變化。人們家居理念由原來(lái)的“安置型”向“舒適型”過(guò)渡。人們對(duì)住宅本身要求居室功能更加合理、方便、舒適，更加個(gè)性化，要求其更符合現(xiàn)代化節(jié)奏。對(duì)環(huán)境則追求回歸自然、追求美的和諧與統(tǒng)一。對(duì)住宅配套設(shè)施的要求也向更加齊全、方便、安全發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市的進(jìn)步，居家理念已由“安居”向“小康”發(fā)展。
改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)家庭規(guī)模和家庭結(jié)構(gòu)都發(fā)生了很大變化，家庭平均規(guī)模不斷縮小，到1995年統(tǒng)計(jì)，我國(guó)城鎮(zhèn)人口戶均已下降到3.3人/戶，近幾年家庭還日益出現(xiàn)核心化趨勢(shì)。由于住宅是家庭的載體，所以家庭規(guī)模及結(jié)構(gòu)的變化必然引起人們對(duì)住宅需求的變化。例如，購(gòu)房者趨于年輕化，知識(shí)化，他們更關(guān)注住宅的高品位，對(duì)居住空間要求更加現(xiàn)代、實(shí)用、合理，功能更完備。比如，在功能配備上希望住宅能更好滿足網(wǎng)絡(luò)化通信的要求，要求居住區(qū)能有更加濃郁良好的文化氛圍，以及要求更加智能化、方便、迅捷的物業(yè)管理服務(wù)等等。
自1980年小平同志提出住房要走商品化的路子以后，我國(guó)在住房制度改革方面已進(jìn)行了許多探索與實(shí)踐。1998年7月國(guó)務(wù)院(1998)23號(hào)文件提出了深化城鎮(zhèn)住房制度改革的指導(dǎo)思想和基本原則，并明確指出了“停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)現(xiàn)住房分配貨幣化;適應(yīng)和完善住宅供應(yīng)體系;發(fā)展住房金融;培育和規(guī)范住房交易市場(chǎng)”的改革目標(biāo)。這項(xiàng)新政策的出臺(tái)，對(duì)人們的住房觀念產(chǎn)生了較大的影響，住宅商品市場(chǎng)也得以快速發(fā)展和成熟，住宅商品的生產(chǎn)建設(shè)納入到市場(chǎng)化運(yùn)行的軌道。居住者在住宅選擇上，可以更加自由地依據(jù)自身的購(gòu)買(mǎi)目標(biāo)、生活品味、家庭特點(diǎn)及收入水平來(lái)選擇。住宅商品的價(jià)值取向也在更高更好的層面上得到拓展，走向差異化，多元化。
順應(yīng)住宅商品化的趨勢(shì)，開(kāi)發(fā)商的建設(shè)理念也在向更高水平發(fā)展，傳統(tǒng)的“產(chǎn)品觀念”正在走向“市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)觀念”和“社會(huì)營(yíng)銷(xiāo)觀念”;開(kāi)發(fā)商已從過(guò)去純粹的產(chǎn)品生產(chǎn)者轉(zhuǎn)變?yōu)榫用窬幼∩畹臉?gòu)筑者。當(dāng)前“以人為本”，“可持續(xù)發(fā)展”，將物質(zhì)、文化、科技等等融為一體，已成為眾多開(kāi)發(fā)商的不懈追求。
xxxx地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司憑借良好的社會(huì)信譽(yù)和多年的房地產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，在項(xiàng)目運(yùn)作中擁有優(yōu)勢(shì)，,其經(jīng)營(yíng)理念“**地產(chǎn)，誠(chéng)信百年”在xx地區(qū)樹(shù)立了誠(chéng)信的榜樣，從而使該項(xiàng)目在社會(huì)上建立了良好的品牌優(yōu)勢(shì)。xxxx小鎮(zhèn)項(xiàng)目又是xxxx地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在xx開(kāi)發(fā)的一個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目,公司有信心有理由把她做成一個(gè)優(yōu)良工程、精品工程。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告篇四
一、項(xiàng)目背景。
1、項(xiàng)目名稱：居住小區(qū)(暫定名)。
(1)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》。
(2)《a市城市拆遷管理?xiàng)l例》。
(3)《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》。
(4)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》。
(5)《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》。
(6)《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車(chē)場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》。
(7)《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》。
(8)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》。
3、項(xiàng)目概況。
1)地塊位置：該基地東起，南至路，西至路、北至，圍合區(qū)內(nèi)土地面積約平方米，該地塊屬a市類地段。
2)建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)：
土地面積：畝(平方米)。
容積率：
開(kāi)發(fā)周期：
3)周?chē)h(huán)境與設(shè)施。
(1)步行約10分鐘可至a市中心。
(2)西側(cè)為市城市中心景點(diǎn)。
(3)東側(cè)為城市綠化帶，南側(cè)為廣場(chǎng)。
(4)西南靠近a市小學(xué)。
(5)北面為a市人民銀行。
4、項(xiàng)目swot分析。
優(yōu)勢(shì)及機(jī)會(huì)。
(1)該項(xiàng)目地處a市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟?，周邊環(huán)境在不久的將來(lái)是最佳的居住區(qū)域。
(2)a近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市政建設(shè)步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。
(3)東側(cè)的成功開(kāi)發(fā)，為該區(qū)域的房?jī)r(jià)定位提供了市場(chǎng)認(rèn)可性。
(4)周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項(xiàng)目的商鋪價(jià)格奠定了一定的基礎(chǔ)。
(5)拆遷的當(dāng)?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大，對(duì)該項(xiàng)目的資金流壓力有一定的緩解作用。
(6)該項(xiàng)目以毛地出讓，起價(jià)元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。
(7)該項(xiàng)目規(guī)劃定位為a市第一個(gè)小高層住宅小區(qū)，我公司在b市開(kāi)發(fā)小高層的經(jīng)驗(yàn)可以為之借鑒。
(8)我公司與a市的政府及建設(shè)主管部門(mén)的良好公共關(guān)系背景，有利于我公司今后在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。
(9)物業(yè)管理公司在a市的先行介入，為今后該項(xiàng)目的物業(yè)管理，具有一定的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的性。
(10)拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們?nèi)〉眠@次競(jìng)價(jià)成功創(chuàng)造了一定的機(jī)會(huì)。
劣勢(shì)及威脅。
(11)拆遷密度過(guò)大，拆遷成本及風(fēng)險(xiǎn)是該項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。
(12)a市拆遷實(shí)施細(xì)則的即將出臺(tái)，拆遷成本的預(yù)測(cè)具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。
(13)市政設(shè)施的帶拆帶建，因其標(biāo)準(zhǔn)的不確定性，使的成本的`測(cè)算具有一定的不確定性。
(14)外來(lái)資金的介入，有可能使得土地的掛牌價(jià)抬的過(guò)高。
(15)規(guī)劃中對(duì)于地塊的居住用地的定位，今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過(guò)，具有一定的不可確定性。
(16)小高層的居住觀念的形成，物業(yè)管理費(fèi)、電梯的運(yùn)行和維護(hù)等，將給今后的銷(xiāo)售帶來(lái)一定的抗性。
(17)該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。
(18)花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)將比較激烈。
(19)拆遷的難度，使該項(xiàng)目的建設(shè)周期具有延期的可能。
(20)周遍的生活配套設(shè)施及交通不夠完善。
二、市場(chǎng)分析。
1a市概況(參考)。
a市位于河南岸，面積平方公里，人口萬(wàn)。
生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。境內(nèi)有國(guó)家級(jí)森林公園、國(guó)家級(jí)野生動(dòng)植物保護(hù)區(qū)、國(guó)家級(jí)水禽濕地保護(hù)區(qū)。全市森林覆蓋率達(dá)56%，和被國(guó)家批準(zhǔn)為國(guó)家生態(tài)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)和實(shí)施《中國(guó)21世紀(jì)議程》地方試點(diǎn)。
投資環(huán)境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國(guó)道、省道及沿江公路為骨架的交通運(yùn)輸網(wǎng);水運(yùn)以長(zhǎng)江干流的重要港口——a港為樞紐，擁有國(guó)家對(duì)外開(kāi)放口岸，年設(shè)計(jì)吞吐能力達(dá)500萬(wàn)噸，a港泥洲新港區(qū)一期工程已動(dòng)工;通信已形成以數(shù)字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。
項(xiàng)目所在區(qū)位于江中下游南岸，與b市接壤，是a市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。全區(qū)總面積2516平方公里，人口62萬(wàn)，轄8個(gè)鄉(xiāng)、13個(gè)鎮(zhèn)、4個(gè)街道辦事處。城區(qū)人口12萬(wàn)。
2a市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析。
a市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個(gè)階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1994年至為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開(kāi)發(fā)逐漸興起。19至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以城區(qū)南門(mén)“兩點(diǎn)一線”舊城改造和西苑小區(qū)的成片開(kāi)發(fā)為起點(diǎn)，掀起了城市建設(shè)新一輪高潮。尤其是地改市后，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴(kuò)張，城市建設(shè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)兩者良性互動(dòng)，房地產(chǎn)場(chǎng)進(jìn)入有序發(fā)展時(shí)期。到目前為止，a市房地產(chǎn)業(yè)基本實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務(wù)，完成了原始積累。居民住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場(chǎng)體系基本建立。
二oo三年，a市房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
表現(xiàn)之一：投資增幅大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成4.6億元，投資增幅達(dá)33.4%,占全市建設(shè)系統(tǒng)投資65%，占全市固定資產(chǎn)投資12.6%。
表現(xiàn)之二：市場(chǎng)供銷(xiāo)兩旺。主城區(qū)竣工商品房面積20.04萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積22.04萬(wàn)平方米，消化空置房2萬(wàn)平方米。城市人均住房建筑面積已達(dá)26平方米。
表現(xiàn)之三：房?jī)r(jià)平穩(wěn)上升。城區(qū)商品住宅價(jià)格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。
表現(xiàn)之四：交易市場(chǎng)持續(xù)升溫。全市全年共辦理各類房產(chǎn)交易1.12萬(wàn)起。a市城區(qū)共辦理各類房產(chǎn)交易7938起，面積達(dá)89.62萬(wàn)m2，比上年度分別增長(zhǎng)25%和35%，其中存量房買(mǎi)賣(mài)2305起，面積24.40萬(wàn)m2，成交金額8800萬(wàn)元。
表現(xiàn)之五：拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)效果顯著。房地產(chǎn)業(yè)增加值占全市g(shù)dp增加值14%，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值8.87億元，帶動(dòng)社會(huì)商品銷(xiāo)售6.16億元;房地產(chǎn)業(yè)上繳國(guó)家稅收2800萬(wàn)元。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告篇五
一、項(xiàng)目概況5。
二、業(yè)主簡(jiǎn)介5。
三、編制主要依據(jù)及范圍8。
四、項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)10。
五、簡(jiǎn)要結(jié)論12。
第二章項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性13。
一、項(xiàng)目建設(shè)背景13。
二、項(xiàng)目建設(shè)必要性24。
第三章市場(chǎng)預(yù)測(cè)26。
一、宏觀調(diào)控下的'重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)28。
二、項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境分析36。
三、周邊典型樓盤(pán)分析39。
四、項(xiàng)目swot分析.41。
五、項(xiàng)目定位43。
六、商品房銷(xiāo)售價(jià)格分析預(yù)測(cè)44。
第四章建設(shè)規(guī)模與建設(shè)方案46。
一、工程概況46。
二、建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)規(guī)模47。
三、建設(shè)方案49。
第五章場(chǎng)址選擇50。
一、項(xiàng)目位置50。
二、工程地質(zhì)51。
三、氣候條件方面51。
四、水文地質(zhì)51。
五、市政基礎(chǔ)設(shè)施52。
第六章工程方案52。
一、建筑設(shè)計(jì)52。
二、景觀設(shè)計(jì)53。
三.主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)54。
四、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)55。
第七章總圖與公用輔助工程59。
一、總圖方面59。
二、公用輔助工程63。
第八章節(jié)能措施76。
一、設(shè)計(jì)依據(jù)76。
二、設(shè)計(jì)范圍及主要原則77。
三、主要節(jié)能措施77。
第九章環(huán)境保護(hù)與綠化79。
一、設(shè)計(jì)環(huán)保措施80。
二、施工期環(huán)境保護(hù)82。
三、營(yíng)運(yùn)期環(huán)境保護(hù)85。
四、綠化86。
第十章勞動(dòng)安全與消防87。
一、設(shè)計(jì)87。
二、工程在施工期間勞動(dòng)安全與消防97。
三、營(yíng)運(yùn)期間安全與消防98。
第十一章項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃與組織機(jī)構(gòu)98。
一、項(xiàng)目建設(shè)周期及進(jìn)度計(jì)劃98。
二、項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)99。
三、組織機(jī)構(gòu)人員配備100。
第十二章投資估算及資金籌措100。
一、估算依據(jù)及條件101。
二、投資估算101。
三、資金籌措及使用計(jì)劃102。
第十三章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)103。
一、評(píng)價(jià)依據(jù)、原則和假設(shè)條件103。
二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及其測(cè)算103。
三、財(cái)務(wù)分析105。
四、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論107。
第十四章風(fēng)險(xiǎn)分析107。
一、項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別107。
二、風(fēng)險(xiǎn)程度分析107。
三、防范和降低風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策108。
第十五章社會(huì)評(píng)價(jià)108。
一、社會(huì)影響分析109。
二、項(xiàng)目互適性分析109。
三、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析110。
第十六章結(jié)論與建議110。
一、主要結(jié)論110。
二、建議111。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告篇六
“xx花園”項(xiàng)目位于xx市xx區(qū)躍進(jìn)路北段與待建的規(guī)劃道路的交叉口，綠線占地面積10008.4平方米(約15.01畝)，地塊西面北面臨街(躍進(jìn)北路及待建的高水中路)，沿躍進(jìn)北路臨街面地塊長(zhǎng)約98米，臨高水中路地塊長(zhǎng)約80米，項(xiàng)目地塊呈矩形。項(xiàng)目北面為圣水二隊(duì)居民點(diǎn)，南面臨街面為一層臨時(shí)小門(mén)面，東面為規(guī)劃中的xx區(qū)區(qū)政府辦公用地，西面為規(guī)劃中的高水中學(xué)。
“xx花園”(下簡(jiǎn)稱：本項(xiàng)目)擬規(guī)劃設(shè)計(jì)的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下：小區(qū)總規(guī)劃綠線用地10008.4平方米(約15.01畝)，規(guī)劃設(shè)計(jì)總建筑面積約0平方米，其中底層商業(yè)鋪面建筑面積約1500平方米，二層商業(yè)建筑面積約1500平方米，住宅建筑面積17000平方米，住戶暫定170戶，綠化面積為3500平方米(其中中心綠地面積為2000平方米)，建筑密度為35.33%，容積率2.0，綠化率為35%。
“xx花園”擬計(jì)劃于5月起著手項(xiàng)目規(guī)劃及前期報(bào)建工作，于月開(kāi)始動(dòng)工建設(shè)，項(xiàng)目建設(shè)總工期約12個(gè)月，預(yù)計(jì)于6月進(jìn)入項(xiàng)目預(yù)售期，其銷(xiāo)售周期約12個(gè)月。其項(xiàng)目總投資(含土地成本及銀行利息為人民幣960萬(wàn)元)人民幣2696.11萬(wàn)元，項(xiàng)目預(yù)計(jì)總銷(xiāo)售收入人民幣3226萬(wàn)元，項(xiàng)目預(yù)計(jì)稅后利潤(rùn)總額為人民幣312.14萬(wàn)元。自項(xiàng)目獲準(zhǔn)銷(xiāo)售開(kāi)始起，擬計(jì)劃將當(dāng)月銷(xiāo)售款的部分用于銀行還貸，部分作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金回投入項(xiàng)目后期工程，預(yù)計(jì)將于2月將完成土地抵押貸款清算工作。
目錄。
1、項(xiàng)目概況。
2、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動(dòng)遷安置。
3、市場(chǎng)分析和項(xiàng)目定位。
4、規(guī)劃發(fā)展建議。
5、資源供給。
6、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)組織機(jī)構(gòu)、管理費(fèi)用的研究。
7、開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃。
8、項(xiàng)目資金來(lái)源及經(jīng)濟(jì)分析。
9、結(jié)論及建議。
一、項(xiàng)目概況：
1、項(xiàng)目名稱：“xx花園”
2、項(xiàng)目地理位置：本項(xiàng)目位于xx市xx區(qū)躍進(jìn)北路與高水中路交叉口，項(xiàng)目北面為圣水二隊(duì)居民點(diǎn)，其他幾面為待建設(shè)用地。
3、項(xiàng)目周邊的環(huán)境狀況：本項(xiàng)目所在區(qū)域在“花園?xx”、“小島春天花園”等大型樓盤(pán)的帶動(dòng)下，已逐步形成了一個(gè)比較成熟的居住區(qū)，年政府將進(jìn)一步規(guī)范土地市場(chǎng)化的管理，城市土地供應(yīng)更加緊缺，開(kāi)發(fā)投資商的市場(chǎng)準(zhǔn)入難度進(jìn)一步加大，在2005年下半年到20將出現(xiàn)更多的市場(chǎng)空間，本項(xiàng)目在相鄰的中房即將開(kāi)發(fā)的100余畝大盤(pán)的進(jìn)一步拉動(dòng)下，作為一個(gè)小型精品樓盤(pán)于2005年底或年初動(dòng)工建設(shè)并于2006年下半年進(jìn)行銷(xiāo)售，其時(shí)機(jī)比較適宜。
4、項(xiàng)目性質(zhì)及主要特點(diǎn)：本項(xiàng)目土地規(guī)劃為商業(yè)、居住用地，其項(xiàng)目用地較小，地塊方正，兩面臨市政道路，其臨街面約170米長(zhǎng)。項(xiàng)目西面(躍進(jìn)北路對(duì)面)為規(guī)劃中的高水中學(xué)，東面相隔的是規(guī)劃中的xx區(qū)政府辦公用地。并處于“花園?xx”和“小島春天花園”兩大樓盤(pán)之間。
二、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動(dòng)遷安置：
1、土地調(diào)查：本項(xiàng)目用地由兩宗土地構(gòu)成，其土地證面積總和為7813.21平方米(約11.72畝)，均屬商業(yè)、居住用地，使用單位均為xxxx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。
2、拆遷調(diào)查：本項(xiàng)目土地使用權(quán)屬xxxx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，其地塊上臨時(shí)出租門(mén)面及出租倉(cāng)房產(chǎn)權(quán)均屬xx公司，不存在大的拆遷難的問(wèn)題。
3、市政基礎(chǔ)配套設(shè)施調(diào)查：本項(xiàng)目地塊上有倉(cāng)房(租賃站)，其施工水電問(wèn)題可在此基礎(chǔ)上解決，同時(shí)項(xiàng)目?jī)擅媾R市政道路，其雨污排放及燃?xì)?、電力、電訊等設(shè)施均可就近接入。
4、地塊交通條件調(diào)查：本項(xiàng)目周邊的市政路網(wǎng)正逐步完善，隨著花園、中房、小島等幾個(gè)大房產(chǎn)公司在本項(xiàng)目周邊進(jìn)行開(kāi)發(fā)帶動(dòng)，將極大地促進(jìn)政府對(duì)該區(qū)域的市政配套設(shè)施建設(shè)及完善。36路公交車(chē)從項(xiàng)目前躍進(jìn)北路經(jīng)過(guò)，6路、27路、39路公交線路從旁經(jīng)停，平政長(zhǎng)途汽車(chē)站相距咫尺，出行非常方便。
三、市場(chǎng)分析和項(xiàng)目定位：
一)、市場(chǎng)分析：
1、xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)供給現(xiàn)狀分析：
1)、由于國(guó)家宏觀調(diào)控因素，房地產(chǎn)投資出現(xiàn)減少狀態(tài)。20xx市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為人民幣229122萬(wàn)元，同比減少人民幣93408.16萬(wàn)元，負(fù)增長(zhǎng)率為28.96%。
2)、年商品房施工面積2026744平方米(其中：本年新開(kāi)工面積1219914平方米)，施工面積比20減少565874平方米，負(fù)增長(zhǎng)率22%。從施工面積構(gòu)成看，其中住宅仍占主導(dǎo)地位，為1686960平方米，12270套，但比年所占比重下降6.3個(gè)百分點(diǎn)，為83%。
2004年普通商品房施工面積為1089694平方米，8483套，占住宅施工面積總量65%，同比2003年減少560367平方米。電梯公寓施工面積460800平方米，2891套，同比2003年減少143458平方米，846套。經(jīng)濟(jì)適用房施工面積54934平方米，610套，同比2003年增加1270平方米，減少93套。別墅施工面積為81532平方米，286套(幢)，同比2003年減少106773平方米，402套(幢)。
從表四圖例中看出，因國(guó)家宏觀調(diào)控，我市房地產(chǎn)投資趨勢(shì)減緩，但投資結(jié)構(gòu)發(fā)生變化較大。
2003年xx市住宅投資所占比重為89%，2004年住宅投資下降至83%，非住宅投資中商業(yè)用房比重上升較快，由2003年7.8%上升至2004年15%對(duì)我市投資結(jié)構(gòu)是否協(xié)調(diào)發(fā)展產(chǎn)生了較大影響。
3)、商品房竣工面積1509222平方米，比上年增長(zhǎng)22%，其中商品住房竣工1229704平方米，8921套，比上年負(fù)增長(zhǎng)5%;商品用房竣工面積245957平方米，比上年增長(zhǎng)495%;寫(xiě)字間竣工12938平方米，比上年增44%;其它用房竣工面積20673平方米，比上年負(fù)增35%。
4)、商品房進(jìn)入市場(chǎng)情況：
表五：xx市2004年商品房竣工面積(按用途分)。
類型合計(jì)住宅商業(yè)用房寫(xiě)字間其他。
2003年147606912988101217742332532181。
2004年150922212297042459571293820673。
同比增加2.2%-5%49.5%-44%-35%。
所占比例81%17%0.8%1.2%。
注：所占比例為2004年各類用途竣工商品房總面積比例。
980813平方米，7746套，占商品房進(jìn)入市場(chǎng)總量82%左右，比上年投入總量減少93%;商業(yè)用房投入市場(chǎng)信息69893平方米，占商品房投入市場(chǎng)總量度4%左右，比上年投入總量減少93%;商業(yè)用房投入市場(chǎng)169893平方米，占商品房總量14%左右，其他用房市場(chǎng)信息投入38369平方米，占商品房投入市場(chǎng)總量4%左右。
表八：2004年商品房市場(chǎng)投放情況表：
年份合計(jì)商業(yè)其他。
合計(jì)普通住宅電梯公寓別墅經(jīng)濟(jì)適用房。
套m2套m2套m2套m2套m2。
同比增加-28%-35%-23%-47%-78%-79%18%83%。
所占比重82%74%19%4%3%14%4%。
從2004年商品房市場(chǎng)投入走勢(shì)看，2003年商品房市場(chǎng)投入系高峰期，該峰值一直延續(xù)到2004年一季度。從2004年二季度開(kāi)始，我市房地產(chǎn)受?chē)?guó)家調(diào)控影響，市場(chǎng)投入量逐漸減少，至12月底為最低端。
2、2004年xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求現(xiàn)狀分析：
2004年，xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求總量大于2003年，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然火爆，市場(chǎng)呈現(xiàn)一片繁榮現(xiàn)象，但受銀行信貸規(guī)模收縮影響，2004年下半年商品房銷(xiāo)售有所下降，2004年上半年商品房銷(xiāo)售面積為974545平方米，占全年商品房銷(xiāo)售總面積66%;下半年銷(xiāo)售商品房為507094平方米。占全年銷(xiāo)售總面積34%。
1)、2004年，xx市商品房銷(xiāo)售1481639平方米，銷(xiāo)售金額237173萬(wàn)元，分別比上年增加113464平方米，49133萬(wàn)元。增長(zhǎng)率分別為7.6%、20%。
表十：2004年商品房銷(xiāo)售面積情況：
年份合計(jì)。
m2合計(jì)普通住宅電梯公寓經(jīng)濟(jì)適用房別墅商業(yè)m2寫(xiě)字間m2其他m2。
m2套m2套m2套m2套m2套。
2004年，商品住宅銷(xiāo)售1375390平方米，10150套，銷(xiāo)售金額189865萬(wàn)元，比上年分別增加106280平方米、521套、39663萬(wàn)元。增漲率為7.7%、5%、21%。
2)、2004年住房二級(jí)市場(chǎng)日趨活躍，截止12月，累計(jì)完成二手房交易2539件，成交面積31.8萬(wàn)平方米，成交金額3.16億元，分別比上年增長(zhǎng)62.1%、88.1%、42.8%;其增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一級(jí)市場(chǎng)，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。
3)、消費(fèi)者購(gòu)成情況。
隨著xx市城市化進(jìn)程加快，xx城市居住環(huán)境及商品房小區(qū)環(huán)境的美化，xx市城市品牌知名度的不斷升高，外地人越來(lái)越成為我市住房消費(fèi)的主力軍，外地人與本地人購(gòu)房數(shù)比例差距逐漸縮小，2004年，外地人購(gòu)買(mǎi)商品房474836平方米，比上年增加185516平方米，比上年增加64%。
表十七：消費(fèi)者購(gòu)成比例：
年份。
銷(xiāo)售人群占總。
量比占總。
量比2003年占總。
量比2004年占總。
量比。
表十八：外地人購(gòu)商品房情況按用途分類：
合計(jì)m2普通商品住房電梯公寓別墅辦公m2商業(yè)m2其他m2。
m2套m2套m2套。
4)、商品房銷(xiāo)售價(jià)格情況。
2004年，xx市商品房銷(xiāo)售平均價(jià)格為每平方米1794元，(按套內(nèi)面積計(jì)算，下同)其中：普通商品住房1447.76元/m2，電梯公寓2103.55元/m2，別墅1937.48元/m2，商業(yè)用房7681.52元/m2，其他用房2380.62元/m2。
從上列表中反映出，xx市房地產(chǎn)商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有升，總體呈列小幅波浪走勢(shì)，2004年普通商品房平均價(jià)格比上年增加120.26元/平方米，電梯公寓比上年增加121.35元/平方米。
5)、不同戶型商品房銷(xiāo)售情況分析：
從表二十二至二十四所列數(shù)據(jù)看出，2004年每套90-130平方米范圍內(nèi)仍然是人們購(gòu)買(mǎi)的主要對(duì)象，每套90平方米以下從2003年的25%上升到達(dá)29.27%，比上的上漲4.27個(gè)百分點(diǎn)，而每套130平方米以上面積下降2.19%。說(shuō)明小戶型購(gòu)買(mǎi)者人群增加。值得注意的是1000-1300元/平方米商品房成交量從2003年的27%下降為2004年的17.68%，而1600-2000元/平方米商品房成交量從35%上升為2004年的50.4%，呈現(xiàn)出戶型變小，單價(jià)上升的勢(shì)態(tài)，但總套價(jià)2004年同上年相比卻變化不大。
3、2004年xx市商品房空置情況：
2004年xx市商品房空置面積445491平方米，比上年減少67311平方米，負(fù)增長(zhǎng)率為13%。其中，一年以內(nèi)商品房空置面積為355135平方米，住宅1102套，一年以上商品房空置面積為90356平方米，住宅288套。
表二十五：2004年商品房空置面分段表。
一年以內(nèi)空置。
合計(jì)合計(jì)住宅商業(yè)寫(xiě)字其他。
m2套普通住房電梯經(jīng)適房別墅。
1614611102613673651567414527138104。
比例75%61%23%6%10%22.4%1%1.6%。
一年以上空置。
合計(jì)合計(jì)住宅商業(yè)寫(xiě)字其他。
m2套普通住房電梯經(jīng)適房別墅。
90356462245288m2套m2套m2套m2套3685911486104。
297181951652793。
比例52%64%36%41%1.3%6.7%。
注：普通住宅、電梯公寓、經(jīng)適房、別墅揚(yáng)占比重為住宅類所占比重。
2004年xx市商品房空置面積總量占商品房竣工面積的29%，比上年減少5.7%，其中一年以上空置面積90356平方米，比上年減少7.63%。雖然商品房空置面積比上年減少，但2004年下半年增加68114平方米，增長(zhǎng)比率為18%。
4、2004年xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)：
xx市2004年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資22.9億元，比上年減少9.3億元，施工面積2026744平方米，比上年減少565874平方米，增長(zhǎng)。分別比上年減少28%、22%。尤其是下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)投入量進(jìn)一步趨緩，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年上半年商品房市場(chǎng)投入面積707228平方米，下半年商品房市場(chǎng)投入面積485273平方米，上半年與下半年投放量比重分別59.3%、40.7%。
2)、房?jī)r(jià)基本平穩(wěn)：
幾年來(lái)，xx的商品房?jī)r(jià)格一直沒(méi)有大起大落，普通住宅多在1400元/m2左右上下浮動(dòng)。每年上升比例不超過(guò)10%，一直保持平穩(wěn)發(fā)展。
3)、商品房銷(xiāo)售上漲速度較快，但下半年銷(xiāo)售有所回落。2003年下半年至2004年上半年，xx市商品房銷(xiāo)售出現(xiàn)前所未有的上升趨勢(shì)。僅2004年上半年商品房銷(xiāo)售面積已達(dá)到97454平方米，銷(xiāo)售金額14億多元，但2004年下半年商品房銷(xiāo)售趨緩，只銷(xiāo)售商品房507094平方米，銷(xiāo)售金額9億多元。
4)、商業(yè)用房投資勢(shì)頭強(qiáng)勁。
2004年，xx商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的投資勢(shì)頭，萬(wàn)向裝飾建材城、花園市場(chǎng)三匯裝飾建材交易中心、川西北物流交易中心、置信芙蓉漢城二期、溢陽(yáng)商業(yè)城等一批項(xiàng)目陸續(xù)投入市場(chǎng)，天晨愛(ài)喜?嘉年華、東辰?新天地、四川綿州汽車(chē)配件市場(chǎng)等一批項(xiàng)目也已開(kāi)始或即將開(kāi)始動(dòng)工。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年我市商業(yè)用房在建施工面積達(dá)308766平方米，同比上年增加106237平方米。占全年在建商品房施工面積15%，比上年增加7.2%。
5)、二手房市場(chǎng)增長(zhǎng)較快，連動(dòng)商品房市場(chǎng)銷(xiāo)售快速增長(zhǎng)。
衡量一個(gè)城市房地產(chǎn)是否健康穩(wěn)定發(fā)展，二手房市場(chǎng)是否火爆是一個(gè)重要標(biāo)志。2004年，xx二手房市場(chǎng)已開(kāi)始步入高發(fā)展期，本年同比上年增長(zhǎng)88.1%，快速上漲極大地拉動(dòng)了商品房市場(chǎng)。
6)、外來(lái)人口購(gòu)房成為我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力軍。外來(lái)人口購(gòu)買(mǎi)我市商品房，近三年來(lái)增長(zhǎng)速度不斷加快，20外來(lái)人口購(gòu)商品房123880平方米，20購(gòu)商品房262745平方米，2003年購(gòu)商品房267965平方米，2004年達(dá)到474836平方米，同本地人購(gòu)房比例為32%、68%。外來(lái)人口購(gòu)買(mǎi)商品房極大地促進(jìn)了我市商品房市場(chǎng)的發(fā)展。為城市經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)做出了貢獻(xiàn)。
7)、小戶型商品房開(kāi)始受到市場(chǎng)青睞，受到開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者追捧。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告篇七
在正式寫(xiě)作前，先要籌劃一下可行性研究報(bào)告應(yīng)包括的內(nèi)容。一般來(lái)說(shuō)，一份正式的可行性研究報(bào)告應(yīng)包括封面、摘要、目錄、正文、附表和附圖6個(gè)部分。
要能反映評(píng)估項(xiàng)目的名稱、為誰(shuí)所作、誰(shuí)作的評(píng)估以及可行性研究報(bào)告寫(xiě)作的時(shí)間。
用簡(jiǎn)潔的語(yǔ)言，介紹被評(píng)估項(xiàng)目所處地區(qū)的市場(chǎng)情況、項(xiàng)目本身的情況和特點(diǎn)、評(píng)估的結(jié)論。摘要的讀者對(duì)象是沒(méi)有時(shí)問(wèn)看詳細(xì)報(bào)告但又對(duì)項(xiàng)目的決策起決定性作用的人，所以摘要的文字要字斟句酌，言必達(dá)意，絕對(duì)不能有廢詞冗句，字?jǐn)?shù)以不超過(guò)1000字為宜。
如果可行性研究報(bào)告較長(zhǎng)，最好要有目錄，以使讀者能方便地了解可行性研究報(bào)告所包括的具體內(nèi)容以及前后關(guān)系，使之能根據(jù)自己的興趣快速地找到其所要閱讀的部分。
這是可行性研究報(bào)告的主體，一般要按照邏輯的順序，從總體到細(xì)節(jié)循序進(jìn)行。要注意的是，報(bào)告的正文也不要太繁瑣。報(bào)告的厚度并非取得信譽(yù)的最好方法，重要的是盡可能簡(jiǎn)明地回答未來(lái)讀者所關(guān)心的問(wèn)題。
對(duì)于正文中不便插入的較大型表格，為了使讀者便于閱讀，通常將其按順序編號(hào)后附于正文之后。按照在評(píng)估報(bào)告中出現(xiàn)的順序，附表一般包括：項(xiàng)目工程進(jìn)度計(jì)劃表、財(cái)務(wù)評(píng)估的基本報(bào)表和輔助報(bào)表、敏感性分析表。當(dāng)然，有時(shí)在投資環(huán)境分析、市場(chǎng)研究、投資估算等部分的表格也可以附表的形式出現(xiàn)在報(bào)告中。
為了輔助文字說(shuō)明，使讀者很快建立起空間的概念，通常要有一些附圖。這些附圖一般包括：項(xiàng)目位置示意圖、項(xiàng)目規(guī)劃用地紅線圖、建筑設(shè)計(jì)方案平面圖、項(xiàng)目所在城市總體規(guī)劃示意圖和與項(xiàng)目性質(zhì)相關(guān)的土地利用規(guī)劃示意圖、項(xiàng)目用地附近的土地利用現(xiàn)狀圖和項(xiàng)目用地附近競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目分布示意圖等。有時(shí)附圖中還會(huì)包括評(píng)估報(bào)告中的一些數(shù)據(jù)分析圖，如直方圖、餅圖、曲線圖等。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告篇八
xx年12月3日上海新國(guó)際博覽中心，第六屆中國(guó)住交會(huì)拉開(kāi)序幕。與往屆相比，本屆住交會(huì)無(wú)論是在規(guī)模上還是人氣上都堪稱史無(wú)前例。共有253家房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)行業(yè)代表參加本屆展會(huì)，從側(cè)面反映開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期向好，一致認(rèn)同住交會(huì)主辦方所預(yù)言“中國(guó)房地產(chǎn)還有20年以上的好景”。
“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。在xx年中國(guó)gdp增長(zhǎng)的9.3個(gè)百分點(diǎn)中，有1.8個(gè)百分點(diǎn)是由房地產(chǎn)業(yè)直接貢獻(xiàn)的。
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)直接帶動(dòng)了57個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加，沒(méi)有一個(gè)其它行業(yè)有如此廣泛的行業(yè)推動(dòng)力。
以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、竣工面積、銷(xiāo)售面積始終保持了年均20%左右的增長(zhǎng)。
xx年中國(guó)住宅投資占gdp比例超過(guò)了美國(guó)，已經(jīng)達(dá)到了5.7%。而在美國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)的三大支柱產(chǎn)業(yè)(汽車(chē)、醫(yī)藥、房地產(chǎn))之一，已持續(xù)了50多年。
中國(guó)的城鎮(zhèn)人口將達(dá)到10.2億人年均增長(zhǎng)4%城鎮(zhèn)住宅存量面積將達(dá)到330億平方米比xx年將凈增198.5億平方米年平均需凈增12.4億平方米。”
二、荊州房地產(chǎn)市場(chǎng)：整體良性發(fā)展與現(xiàn)階段迅速升溫。
1、湖北省宏觀政策的指導(dǎo)。
xx年6月，為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)快速健康發(fā)展，根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，結(jié)合我省實(shí)際，湖北省政府出臺(tái)《省政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見(jiàn)》，將在一定程度上刺激商品房市場(chǎng)，保證房產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
2、政府出臺(tái)房改政策，取消福利分房。
自xx年底荊州政府取消福利分房制度，個(gè)人購(gòu)房數(shù)量驟增。同時(shí)，隨著居民收入水平不斷提高以及消費(fèi)者觀念的轉(zhuǎn)變，消費(fèi)者對(duì)商品房的需求也持續(xù)呈上升趨勢(shì)，在很大程度上刺激了商品房市場(chǎng)迅猛發(fā)展。
3、人口城鎮(zhèn)化，擴(kuò)大了市場(chǎng)消費(fèi)需求。
荊州是一個(gè)文化古城，有著悠久的歷史，自古以來(lái)就是連貫?zāi)媳钡慕煌ㄒ臀镔Y集散地，隨著近年來(lái)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的逐步完善，吸引了許多外地人來(lái)荊州投資經(jīng)商。另外戶籍制度的改革，使農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)人口大量增加。這些都為荊州市的商品房消費(fèi)市場(chǎng)增添了新的主力軍。
4、隨著人均收入的增加，人民生活水平的提高，市場(chǎng)消費(fèi)能力逐步增強(qiáng)。
xx年荊州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7093元，上年增長(zhǎng)7.4%。人均消費(fèi)支出5400元，增長(zhǎng)3.3%;xx年全市農(nóng)民人均純收入2502元，增長(zhǎng)3.9%。(摘自：《荊州縱橫》之《xx年荊州市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行特點(diǎn)、問(wèn)題及對(duì)策》)。
xx年荊州市完成生產(chǎn)總值430億元左右，同比增長(zhǎng)8.5%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7600元，比上年增長(zhǎng)7.2%;農(nóng)民人均純收入3002元，比上年增加500元，增長(zhǎng)20.0%，增長(zhǎng)速度創(chuàng)九年來(lái)最好水平，增長(zhǎng)速度居全省第一位，增加絕對(duì)額居全省第二位。(摘自：荊州市人民政府新聞發(fā)言人辦公室《xx年經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況新聞發(fā)布稿》)。
以上數(shù)據(jù)反映了企業(yè)和個(gè)人的投資與消費(fèi)仍蘊(yùn)藏著較大的增長(zhǎng)潛力。
近年來(lái)，相當(dāng)一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”發(fā)展。電腦、移動(dòng)電話、摩托車(chē)等消費(fèi)的快速增長(zhǎng)帶動(dòng)了城市消費(fèi)品市場(chǎng)的活躍，汽車(chē)、住房消費(fèi)的增加預(yù)示著新一輪消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)已為期不遠(yuǎn)。
5、同類物業(yè)的市場(chǎng)情況。
荊州花園、順馳太陽(yáng)城、翰林苑、觀邸、白云綠水、麗景家園等一批高檔次概念住宅的推出，完成了對(duì)本類產(chǎn)品的市場(chǎng)說(shuō)明任務(wù)，人們對(duì)高檔住宅已廣為認(rèn)同和接受，希望擁有這類高檔住宅。在此基礎(chǔ)上，本類產(chǎn)品的推廣、銷(xiāo)售也逐步成熟，深入人心。
三、荊州房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的新機(jī)遇：舊城改造與銀行按揭。
1、舊城改造，造成了需求量的增加。
鑒于原荊州城內(nèi)人口密度過(guò)大的狀況，為減輕市政壓力，xx年，政府出臺(tái)“為古城減壓，城內(nèi)只許拆房，不許建房”的新規(guī)劃，開(kāi)始對(duì)城墻及城內(nèi)古跡、古建筑加以保護(hù)。同時(shí)下令城內(nèi)十二萬(wàn)人外遷六萬(wàn)，短期目標(biāo)是三年遷出三萬(wàn)人。這給城外的房地開(kāi)發(fā)提供了良好的市場(chǎng)環(huán)境。
2、銀行按揭政策的出臺(tái)，讓大量經(jīng)濟(jì)實(shí)力不是很強(qiáng)的家庭也步入了購(gòu)房者的行業(yè)，增加了市場(chǎng)的需求量。在銀行按揭政策，這些消費(fèi)者通常僅需支付相當(dāng)于總房款兩至四成的首付款，即可提前入住，享受房產(chǎn)的居住權(quán)。這就大大增加了消費(fèi)人群數(shù)量，有效刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)。
第二章項(xiàng)目概況。
一、建設(shè)地址。
新風(fēng)小區(qū)二期工程——城南春天項(xiàng)目(以下簡(jiǎn)稱“本項(xiàng)目”)位于荊州城南經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，建設(shè)中的大學(xué)城的中心。北臨城南片區(qū)交通主動(dòng)脈——高規(guī)格景觀路南環(huán)路，目前南環(huán)路拓寬工程已順利結(jié)束;西面的屈原南路，是連接南環(huán)路與市中心的紐帶，其拓建工程已經(jīng)動(dòng)工，預(yù)計(jì)xx年底將全部竣工，屆時(shí)將大大改善目前需繞道進(jìn)入市中心的狀況，在相當(dāng)大程度上增強(qiáng)本項(xiàng)目的地理優(yōu)勢(shì)。
二、項(xiàng)目規(guī)模。
“新風(fēng)小區(qū)”項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積為61730.85平方米，總建筑面積100300平方米，總居住人口2639人。其中，已開(kāi)發(fā)的一期工程用地面積9666.61平方米，建筑面積2xx平方米。
本項(xiàng)目“城南春天”為“新風(fēng)小區(qū)”二期待建工程，目前已列入荊州市xx年度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃。用地面積52064.24平方米，總建筑面積8xx平方米，其中含住宅建筑面積70803平方米，商業(yè)用房面積9659平方米，公建面積1538平方米?？偺讛?shù)為636套，入住人口約xx人。
三、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)理念。
3、在延續(xù)一期建筑風(fēng)格的基礎(chǔ)上積極創(chuàng)新，利用科學(xué)的環(huán)境規(guī)劃方法，為荊州市的住宅小區(qū)發(fā)展創(chuàng)造良好的典范。
四、總體規(guī)劃構(gòu)思。
本項(xiàng)目參照浙江、深圳等沿海發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)精萃，吸取各地域房地產(chǎn)業(yè)界的優(yōu)點(diǎn)，接合本地區(qū)實(shí)際情況，邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)知名景觀設(shè)計(jì)單位、規(guī)劃大師傾力打造，對(duì)建筑外立面、戶型設(shè)計(jì)、樓宇間距、休閑會(huì)所、中心廣場(chǎng)等合理規(guī)劃，精心設(shè)計(jì)。小區(qū)內(nèi)配套設(shè)計(jì)齊全，規(guī)劃建設(shè)5000平方米中央綠地廣場(chǎng)、約1000平方米時(shí)尚休閑會(huì)所、400米特色商業(yè)街、大型地下停車(chē)場(chǎng)、社區(qū)醫(yī)療保健站、健，以及健身房等娛樂(lè)休閑設(shè)施。
1、規(guī)劃結(jié)構(gòu)。
小區(qū)以城市主干道、小區(qū)廣場(chǎng)、小區(qū)干道、小區(qū)道路為網(wǎng)絡(luò)。整個(gè)小區(qū)地形成矩形狀，以南環(huán)路上設(shè)入口廣場(chǎng)，其余路設(shè)次入口，小區(qū)中心設(shè)區(qū)內(nèi)廣場(chǎng)，小區(qū)主干道串聯(lián)若干個(gè)小區(qū)廣場(chǎng)作為主交通網(wǎng)絡(luò)。
2、建筑單體設(shè)計(jì)。
小區(qū)建筑單體呈南北向，以點(diǎn)面結(jié)合式布局，以小區(qū)主干道組織交通，均設(shè)公共綠地，單位建筑間路保持規(guī)定系數(shù)以上，使每個(gè)建筑具有較多綠地、陽(yáng)光和較好通風(fēng)。建筑底層設(shè)汽車(chē)庫(kù)，均與區(qū)內(nèi)主干道相連。中心廣場(chǎng)設(shè)置中心會(huì)所，滿足小區(qū)管理、服務(wù)、休閑等配套所需。次入口設(shè)置相應(yīng)的管理用房和停車(chē)場(chǎng)地。
小區(qū)住宅單體定位于公寓式住宅，由不同戶型組成，兼有舒適、自然、集中的布局形式，擁有公共綠地、車(chē)庫(kù)、屋頂露臺(tái)等配套設(shè)施，同時(shí)具有結(jié)構(gòu)緊湊、布局合理、功能分區(qū)科學(xué)、外表親和不張揚(yáng)的特點(diǎn)。頂層均設(shè)閣樓帶屋頂花園，建筑外形繼承傳統(tǒng)建筑中粉墻黛瓦的神韻，使小區(qū)具濃郁的地域風(fēng)情及強(qiáng)烈的可識(shí)別性。
3、建筑環(huán)境及園林景觀設(shè)計(jì)。
整體環(huán)境景觀設(shè)計(jì)，總體表現(xiàn)現(xiàn)代人文景觀的環(huán)境特色，結(jié)合自然、地勢(shì)、地貌，塑造小區(qū)優(yōu)雅、寧?kù)o、宜人的居住環(huán)境。
規(guī)劃建造5000平方米中央綠地廣場(chǎng)，采用坡地式設(shè)計(jì)，平均地平在原有基礎(chǔ)上高出1米左右，實(shí)行立體綠化，建造特色枯水景，并輔以建筑小品裝點(diǎn)，以擴(kuò)大綠化面積、增強(qiáng)視覺(jué)沖擊力。
設(shè)計(jì)立體可參與式園林，開(kāi)辟運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、休閑場(chǎng)所，使讓小區(qū)的綠化景觀真正成為業(yè)主的休閑享受樂(lè)園。
根據(jù)組團(tuán)分區(qū)，設(shè)置不同主題的組團(tuán)綠化，倡導(dǎo)可親近的庭院生活。各組團(tuán)的景觀設(shè)計(jì)以半圍合的結(jié)構(gòu)加上立體化的主題綠化使每個(gè)組團(tuán)形成各有特色的悠悠庭園，營(yíng)造溫馨居家的歸屬感。
保證植被的多樣性和色彩性。整個(gè)園區(qū)的植被應(yīng)保證四季有景，高矮有序，豐富多樣。另外應(yīng)注意園區(qū)植物的色彩搭配，營(yíng)造一派新鮮熱火的場(chǎng)面，增添社區(qū)人氣和美感。
小區(qū)綠地和綠地相應(yīng)，使人與自然和諧共存，并加以具有地方特色的小品點(diǎn)綴，給人親切愉悅的居住情趣。
五、物業(yè)管理。
優(yōu)良的物業(yè)管理，不僅能讓住宅本身保值增值，也可使業(yè)主的利益得到保障。
本項(xiàng)目聘請(qǐng)浙江省知名萬(wàn)家物業(yè)公司進(jìn)行全程物業(yè)指導(dǎo)，該公司從事專業(yè)物業(yè)管理多年，服務(wù)過(guò)眾多中、高檔樓盤(pán)并深受好評(píng)，資質(zhì)深厚，經(jīng)驗(yàn)豐富。該公司將在本項(xiàng)目未竣工前即開(kāi)始介入，從物業(yè)管理的角度及早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、解決問(wèn)題，避免出現(xiàn)入住后的管理、使用難題。
本項(xiàng)目推行“綠色安全環(huán)保小區(qū)”概念，全部采取人車(chē)分流，設(shè)三十米寬的主入口僅供行人出入，在新風(fēng)二路和屈原南路上還設(shè)有兩個(gè)側(cè)門(mén)，供車(chē)輛出入。
小區(qū)入口設(shè)保衛(wèi)室，每棟樓的單元入口都裝有可視對(duì)講系統(tǒng)，公共場(chǎng)所及外墻設(shè)高密度紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，社區(qū)內(nèi)保安二十四小時(shí)巡邏，遇緊急情況還可通過(guò)報(bào)警系統(tǒng)獲得最及時(shí)的幫助。
此外，本項(xiàng)目物業(yè)管理還提供全天候的小區(qū)保潔;園林綠化方面的施肥、鋤草、修剪、除蟲(chóng)等工作;消防設(shè)施的保護(hù);公共部位的維修與保養(yǎng)以及代訂牛奶、書(shū)刊報(bào)紙等等。想業(yè)主所想，急業(yè)主所急，讓業(yè)主享受尊貴自在的居家生活。
第三章項(xiàng)目市場(chǎng)分析與整合營(yíng)銷(xiāo)。
一、項(xiàng)目市場(chǎng)分析。
1、地段環(huán)境優(yōu)越。
本項(xiàng)目位于荊州城南經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，建設(shè)中的大學(xué)城的中心。北臨城南片區(qū)交通主動(dòng)脈——高規(guī)格景觀路南環(huán)路，目前南環(huán)路拓寬工程已順利結(jié)束;西面的屈原南路，是連接南環(huán)路與市中心的紐帶，其拓建工程已經(jīng)動(dòng)工，預(yù)計(jì)xx年底將全部竣工，屆時(shí)將大大改善目前需繞道進(jìn)入市中心的狀況，實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目與城內(nèi)的零距離接觸，在相當(dāng)大程度上增強(qiáng)本項(xiàng)目的地理優(yōu)勢(shì)。
2、周邊生活配套完善。
本項(xiàng)目周邊的生活配套包括：新風(fēng)超市、金豐園超市、明珠超市;新風(fēng)菜場(chǎng)、金豐園菜場(chǎng);農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行;胸科醫(yī)院、二醫(yī)院、荊州市中心醫(yī)院;以及金九龍酒店、九龍淵公園、龍舟賽場(chǎng)、東門(mén)風(fēng)景區(qū)等休閑配套，生活十分便利。
3、園林景觀設(shè)計(jì)突出。
本項(xiàng)目對(duì)荊州住宅市場(chǎng)的園林景觀設(shè)計(jì)進(jìn)行了巨大突破，以100畝的社區(qū)規(guī)模，開(kāi)辟5000平方米中央綠地廣場(chǎng)，采用坡地式設(shè)計(jì)，建造特色枯水景、實(shí)行立體綠化、多組團(tuán)綠化、設(shè)計(jì)可參與式園林、開(kāi)辟運(yùn)動(dòng)休閑場(chǎng)所、保證植被的多樣性和色彩性、建造約1000平方米時(shí)尚休閑會(huì)所，等等(詳見(jiàn)p.5“建筑環(huán)境及園林景觀設(shè)計(jì)”)。
4、教育配套優(yōu)勢(shì)顯著。
自古以來(lái)，人們就非?？粗丨h(huán)境對(duì)人的影響，古有“孟母三遷”，隨著買(mǎi)家看樓眼光漸趨成熟，買(mǎi)家從購(gòu)買(mǎi)前期對(duì)樓盤(pán)綜合素質(zhì)的關(guān)注，發(fā)展到對(duì)未來(lái)居住環(huán)境的關(guān)注，對(duì)未來(lái)鄰居的關(guān)注。現(xiàn)代社會(huì)，人們?cè)谏畹膲毫χ赂释环N淡定、閑適的居家感覺(jué)，一份內(nèi)心的豐盈和自身氣質(zhì)修養(yǎng)的顯現(xiàn)。目前，全國(guó)各大城市的“教育樓盤(pán)”普遍暢銷(xiāo)，銷(xiāo)售價(jià)格高于周邊其他條件相同樓盤(pán)10%~20%。
本項(xiàng)目地處大學(xué)城中心，教育配套優(yōu)勢(shì)極為顯著。隨著長(zhǎng)江大學(xué)的成立，高級(jí)職業(yè)技術(shù)學(xué)校等20余所學(xué)校逐步遷入大學(xué)城，本項(xiàng)目得天獨(dú)厚的文化教育氛圍，以及業(yè)主以教師為主的特點(diǎn)，將吸引越來(lái)越多的高知高收入人群投資置業(yè)。
5、建筑施工品質(zhì)過(guò)硬。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告篇九
項(xiàng)目可行性研究的編制是確定建設(shè)項(xiàng)目之前具有決定性意義的工作，是在投資決策之前，對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行全面技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的科學(xué)論證，在投資管理中，可行性研究是指對(duì)擬建項(xiàng)目有關(guān)的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等進(jìn)行調(diào)研、分析比較以及預(yù)測(cè)建成后的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。在此基礎(chǔ)上，綜合論證項(xiàng)目建設(shè)的必要性，財(cái)務(wù)的盈利性，經(jīng)濟(jì)上的合理性，技術(shù)上的先進(jìn)性和適應(yīng)性以及建設(shè)條件的可能性和可行性，從而為投資決策提供科學(xué)依據(jù)。
1.項(xiàng)目建設(shè)背景。
2.項(xiàng)目概況。
(1)項(xiàng)目名稱：___________________________。
(2)建設(shè)地點(diǎn)：___________________________。
(3)建設(shè)單位：___________________________。
(4)企業(yè)性質(zhì)：___________________________。
(5)經(jīng)營(yíng)范圍：___________________________。
(6)公司類別：___________________________。
(7)資質(zhì)等級(jí)：___________________________。
(8)企業(yè)概況：___________________________。
(9)工程概況：___________________________。
(10)資金來(lái)源：__________________________。
5.研究結(jié)論及建議。
6.主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。
項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見(jiàn)表1。
表1項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。
1.當(dāng)前住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀。
2.商品房市場(chǎng)現(xiàn)狀與市場(chǎng)需求。
3.商品房的市場(chǎng)需求及發(fā)展。
4.當(dāng)前住宅市場(chǎng)面臨的矛盾和問(wèn)題。
5.營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略。
1.項(xiàng)目選址。
2.建設(shè)條件。
2.1位置優(yōu)越。
2.2交通方便。
2.3建設(shè)場(chǎng)區(qū)“五通”條件具備。
供水：____________________________。
供電：____________________________。
煤氣：____________________________。
通訊：____________________________。
場(chǎng)地：____________________________。
2.4住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全。
2.5土地征用情況。
1.建筑面積的內(nèi)容。
2.功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)。
2.1建筑使用功能。
2.2設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)。
(1)住宅裝飾及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)。
(2)小區(qū)配套設(shè)施。
2.3住宅戶型規(guī)劃。
3.工程項(xiàng)目一覽表。
依據(jù)初步規(guī)劃方案，主要工程項(xiàng)目見(jiàn)表2。
表2主要工程量一覽表。
1.建設(shè)場(chǎng)地環(huán)境。
1.1地形。
1.2場(chǎng)地自然條件。
(1)地貌：____________________。
(2)水文地質(zhì)：________________。
(3)地震裂度：________________。
(4)地基土工程地質(zhì)評(píng)價(jià)：
2.總體規(guī)劃布局。
2.1片區(qū)規(guī)劃。
2.2小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則。
2.3總平面布局。
2.4交通組織。
2.5規(guī)劃指標(biāo)。
根據(jù)項(xiàng)目初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標(biāo)見(jiàn)表3。
表3項(xiàng)目建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。
3.建筑方案設(shè)計(jì)。
3.1建筑方案總體構(gòu)思。
3.2平面設(shè)計(jì)。
(1)住宅。住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見(jiàn)表4。
表4項(xiàng)目住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。
(2)公用建筑。
3.3立面設(shè)計(jì)。
4.結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。
4.1基礎(chǔ)造型及處理。
4.2上部結(jié)構(gòu)。
5.公用設(shè)施方案。
5.1供水排水。
5.2供電。
(1)供配電系統(tǒng)。
(2)照明及電力設(shè)備。
5.3供氣。
5.4中央空調(diào)。
5.5弱電設(shè)計(jì)。
6.消防。
7.環(huán)境保護(hù)。
本項(xiàng)目計(jì)劃在左右的時(shí)間內(nèi)建成。建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃如下：
______年______月______日：項(xiàng)目。
建議書(shū)。
批復(fù)。
______年______月______日——______年______月______日：編制可行性研究報(bào)告并報(bào)批。
______年______月______日——______年______月______日：建筑方案設(shè)計(jì)。
______年______月______日：綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)。
______年______月——______年______月：施工圖設(shè)計(jì)。
______年______月：報(bào)建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。
______年______月______日：工程開(kāi)工。
______年______月：完成投資的25%，開(kāi)始預(yù)售。
______年______月：主體工程斷水。
______年______月——______年______月：?jiǎn)误w工程驗(yàn)收。
______年______月——______年______月：分項(xiàng)工程驗(yàn)收。
______年______月：正式入住。
1.投資估算。
總投資造價(jià)見(jiàn)表5和附表1。
表5項(xiàng)目投資估算。
單位：萬(wàn)元。
2.資金籌措。
詳見(jiàn)附表2。
1.住宅銷(xiāo)售價(jià)格。
2.銷(xiāo)售進(jìn)度及付款計(jì)劃。
本項(xiàng)目計(jì)劃在_____年內(nèi)完成銷(xiāo)售，各年銷(xiāo)售計(jì)劃見(jiàn)表6。
表6各類建筑銷(xiāo)售計(jì)劃表(%)。
3.稅費(fèi)率。
本報(bào)告采用的各種稅費(fèi)率見(jiàn)表7。
表7稅費(fèi)率表(%)。
項(xiàng)目盈利能力詳見(jiàn)附表3~~附表7。
表8敏感性分析表。
5.清償能力分析。
6.資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析。
資金平衡分析詳見(jiàn)附表3-8，資產(chǎn)負(fù)債分析詳見(jiàn)附表3-9。
7.敏感性分析。
將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資、售房?jī)r(jià)可選擇、租房?jī)r(jià)格和預(yù)售款回籠進(jìn)度等因素作為不確定性因素進(jìn)行敏感性分析，分析結(jié)果表明開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資和售房?jī)r(jià)格兩個(gè)因素對(duì)項(xiàng)目的效益最為敏感。詳見(jiàn)表8及敏感性分析圖(略)。
8.臨界點(diǎn)分析。
詳見(jiàn)表9。
表9臨界點(diǎn)分析表。
9.主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。
項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見(jiàn)表10。
表10主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表。
1.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析。
2.經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析。
3.金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告篇十
項(xiàng)目可行性研究的編制是確定建設(shè)項(xiàng)目之前具有決定性意義的工作，是在投資決策之前，對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行全面技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的科學(xué)論證，在投資管理中，可行性研究是指對(duì)擬建項(xiàng)目有關(guān)的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等進(jìn)行調(diào)研、分析比較以及預(yù)測(cè)建成后的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。在此基礎(chǔ)上，綜合論證項(xiàng)目建設(shè)的必要性，財(cái)務(wù)的盈利性，經(jīng)濟(jì)上的合理性，技術(shù)上的先進(jìn)性和適應(yīng)性以及建設(shè)條件的可能性和可行性，從而為投資決策提供科學(xué)依據(jù)。
一、總論。
1.項(xiàng)目建設(shè)背景。
2.項(xiàng)目概況。
(1)項(xiàng)目名稱：___________________________。
(2)建設(shè)地點(diǎn)：___________________________。
(3)建設(shè)單位：___________________________。
(4)企業(yè)性質(zhì)：___________________________。
(5)經(jīng)營(yíng)范圍：___________________________。
(6)公司類別：___________________________。
(7)資質(zhì)等級(jí)：___________________________。
(8)企業(yè)概況：___________________________。
(9)工程概況：___________________________。
(10)資金來(lái)源：__________________________。
5.研究結(jié)論及建議。
6.主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。
項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見(jiàn)表1。
表1項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。
二、住宅市場(chǎng)分析與營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略。
1.當(dāng)前住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀。
2.商品房市場(chǎng)現(xiàn)狀與市場(chǎng)需求。
3.商品房的市場(chǎng)需求及發(fā)展。
4.當(dāng)前住宅市場(chǎng)面臨的矛盾和問(wèn)題。
5.營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略。
三、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件。
1.項(xiàng)目選址。
2.建設(shè)條件。
2.1位置優(yōu)越。
2.2交通方便。
2.3建設(shè)場(chǎng)區(qū)“五通”條件具備。
供水：____________________________。
供電：____________________________。
煤氣：____________________________。
通訊：____________________________。
場(chǎng)地：____________________________。
2.4住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全。
2.5土地征用情況。
四、建設(shè)規(guī)模及功能。
1.建筑面積的內(nèi)容。
2.功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)。
2.1建筑使用功能。
2.2設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)。
(1)住宅裝飾及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)。
(2)小區(qū)配套設(shè)施。
2.3住宅戶型規(guī)劃。
3.工程項(xiàng)目一覽表。
依據(jù)初步規(guī)劃方案，主要工程項(xiàng)目見(jiàn)表2。
表2主要工程量一覽表。
五、建設(shè)方案。
1.建設(shè)場(chǎng)地環(huán)境。
1.1地形。
1.2場(chǎng)地自然條件。
(1)地貌：____________________。
(2)水文地質(zhì)：________________。
(3)地震裂度：________________。
(4)地基土工程地質(zhì)評(píng)價(jià)：
2.總體規(guī)劃布局。
2.1片區(qū)規(guī)劃。
2.2小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則。
2.3總平面布局。
2.4交通組織。
2.5規(guī)劃指標(biāo)。
根據(jù)項(xiàng)目初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標(biāo)見(jiàn)表3。
表3項(xiàng)目建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。
3.建筑方案設(shè)計(jì)。
3.1建筑方案總體構(gòu)思。
3.2平面設(shè)計(jì)。
(1)住宅。住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見(jiàn)表4。
表4項(xiàng)目住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。
(2)公用建筑。
3.3立面設(shè)計(jì)。
4.結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。
4.1基礎(chǔ)造型及處理。
4.2上部結(jié)構(gòu)。
5.公用設(shè)施方案。
5.1供水排水。
5.2供電。
(1)供配電系統(tǒng)。
(2)照明及電力設(shè)備。
5.3供氣。
5.4中央空調(diào)。
5.5弱電設(shè)計(jì)。
6.消防。
7.環(huán)境保護(hù)。
六、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排。
本項(xiàng)目計(jì)劃在左右的時(shí)間內(nèi)建成。建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃如下：
______年______月______日：項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù)。
______年______月______日——______年______月______日：編制可行性研究報(bào)告并報(bào)批。
______年______月______日——______年______月______日：建筑方案設(shè)計(jì)。
______年______月______日：綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)。
______年______月——______年______月：施工圖設(shè)計(jì)。
______年______月：報(bào)建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。
______年______月______日：工程開(kāi)工。
______年______月：完成投資的25%，開(kāi)始預(yù)售。
______年______月：主體工程斷水。
______年______月——______年______月：?jiǎn)误w工程驗(yàn)收。
______年______月——______年______月：分項(xiàng)工程驗(yàn)收。
______年______月：正式入住。
七、投資估算與資金籌措。
1.投資估算。
總投資造價(jià)見(jiàn)表5和附表1。
表5項(xiàng)目投資估算。
單位：萬(wàn)元。
2.資金籌措。
詳見(jiàn)附表2。
八、經(jīng)濟(jì)效益分析。
1.住宅銷(xiāo)售價(jià)格。
2.銷(xiāo)售進(jìn)度及付款計(jì)劃。
本項(xiàng)目計(jì)劃在_____年內(nèi)完成銷(xiāo)售，各年銷(xiāo)售計(jì)劃見(jiàn)表6。
表6各類建筑銷(xiāo)售計(jì)劃表(%)。
3.稅費(fèi)率。
本報(bào)告采用的各種稅費(fèi)率見(jiàn)表7。
表7稅費(fèi)率表(%)。
項(xiàng)目盈利能力詳見(jiàn)附表3~~附表7。
表8敏感性分析表。
5.清償能力分析。
6.資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析。
資金平衡分析詳見(jiàn)附表3-8，資產(chǎn)負(fù)債分析詳見(jiàn)附表3-9。
7.敏感性分析。
將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資、售房?jī)r(jià)可選擇、租房?jī)r(jià)格和預(yù)售款回籠進(jìn)度等因素作為不確定性因素進(jìn)行敏感性分析，分析結(jié)果表明開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資和售房?jī)r(jià)格兩個(gè)因素對(duì)項(xiàng)目的效益最為敏感。詳見(jiàn)表8及敏感性分析圖(略)。
8.臨界點(diǎn)分析。
詳見(jiàn)表9。
表9臨界點(diǎn)分析表。
9.主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。
項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見(jiàn)表10。
表10主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表。
九、風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策。
1.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析。
2.經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析。
3.金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告篇十一
總論作為可行性研究報(bào)告的首要部分，要綜合敘述研究報(bào)告中各部分的主要問(wèn)題和研究結(jié)論，并對(duì)項(xiàng)目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。
(一)項(xiàng)目名稱。
(二)項(xiàng)目的承辦單位。
(四)項(xiàng)目的主管部門(mén)。
(五)項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模、目標(biāo)。
(六)項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)。
財(cái)務(wù)效益和國(guó)民經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益等重大問(wèn)題，都應(yīng)得出明確的結(jié)論，主要包括：
(一)項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)前景。
(二)項(xiàng)目原料供應(yīng)問(wèn)題。
(三)項(xiàng)目政策保障問(wèn)題。
(四)項(xiàng)目資金保障問(wèn)題。
(五)項(xiàng)目組織保障問(wèn)題。
(六)項(xiàng)目技術(shù)保障問(wèn)題。
(七)項(xiàng)目人力保障問(wèn)題。
(八)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制問(wèn)題。
(九)項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益結(jié)論。
(十)項(xiàng)目社會(huì)效益結(jié)論。
三、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表。
審批和決策者對(duì)項(xiàng)目作全貌了解。
四、存在問(wèn)題及建議。
對(duì)可行性研究中提出的項(xiàng)目的主要問(wèn)題進(jìn)行說(shuō)明并提出解決的建議。
這一部分主要應(yīng)說(shuō)明項(xiàng)目發(fā)起的背景、投資的必要性、投資理由及項(xiàng)目開(kāi)展的支撐性條件等等。
(一)國(guó)家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃。
(二)項(xiàng)目發(fā)起人以及發(fā)起緣由。
(三)……。
(一)……。
(二)……。
(三)……。
(四)……。
(一)經(jīng)濟(jì)可行性。
(二)政策可行性。
(四)模式可行性。
(五)組織和人力資源可行性。
市場(chǎng)分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個(gè)項(xiàng)目，其生產(chǎn)規(guī)模的確定、技術(shù)的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對(duì)市場(chǎng)需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場(chǎng)分析的結(jié)果，還可以決定產(chǎn)品的價(jià)格、銷(xiāo)售收入，最終影響到項(xiàng)目的盈利性和可行性。在可行性研究報(bào)告中，要詳細(xì)研究當(dāng)前市場(chǎng)現(xiàn)狀，以此作為后期決策的依據(jù)。
告中，市場(chǎng)預(yù)測(cè)的結(jié)論是制訂產(chǎn)品方案，確定項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模參考的重要根據(jù)。
(一)工藝設(shè)備選型。
(二)工藝說(shuō)明。
(三)工藝流程。
(一)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略規(guī)劃。
(二)營(yíng)銷(xiāo)模式。
在商品經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，企業(yè)要根據(jù)市場(chǎng)情況，制定合格的銷(xiāo)售模式，爭(zhēng)取擴(kuò)大市場(chǎng)份額，穩(wěn)定。
銷(xiāo)售價(jià)格，提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)能力。因此，在可行性研究報(bào)告中，要對(duì)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)模式進(jìn)行詳細(xì)研究。
1、投資者分成。
2、企業(yè)自銷(xiāo)。
3、國(guó)家部分收購(gòu)。
4、經(jīng)銷(xiāo)人代銷(xiāo)及代銷(xiāo)人情況分析。
(三)促銷(xiāo)策略。
……。
(一)項(xiàng)目廠址及廠房建設(shè)。
1、廠址。
2、廠房建設(shè)內(nèi)容。
3、廠房建設(shè)造價(jià)。
(二)土建總圖布置。
1、平面布置。列出項(xiàng)目主要單項(xiàng)工程的名稱、生產(chǎn)能力、占地面積、外形尺寸、流程順序。
和布置方案。
2、豎向布置。
(1)場(chǎng)址地形條件。
(2)豎向布置方案。
(3)場(chǎng)地標(biāo)高及土石方工程量。
3、技術(shù)改造項(xiàng)目原有建、構(gòu)筑物利用情況。
4、總平面布置圖(技術(shù)改造項(xiàng)目應(yīng)標(biāo)明新建和原有以及拆除的建、構(gòu)筑物的位置)。
5、總平面布置主要指標(biāo)表。
(三)場(chǎng)內(nèi)外運(yùn)輸。
1、場(chǎng)外運(yùn)輸量及運(yùn)輸方式。
2、場(chǎng)內(nèi)運(yùn)輸量及運(yùn)輸方式。
3、場(chǎng)內(nèi)運(yùn)輸設(shè)施及設(shè)備。
(四)項(xiàng)目土建及配套工程。
1、項(xiàng)目占地。
2、項(xiàng)目土建及配套工程內(nèi)容。
(五)項(xiàng)目土建及配套工程造價(jià)。
(六)項(xiàng)目其他輔助工程。
1、供水工程。
2、供電工程。
3、供暖工程。
4、通信工程。
5、其他。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告篇十二
徐州市位于華北平原的東南部，域內(nèi)除中部和東部存在少數(shù)丘崗?fù)?，大部皆為平原。丘陵海撥一般?00-200米左右，丘陵山地面積約占全市9.4%。丘陵山地分兩大群，一群分布于市域中部，山體高低不一，其中賈汪區(qū)中部的大洞山為全市最高峰，海拔361米;另一群分布于市域東部，最高點(diǎn)為新沂市南郊的馬陵山，海拔122.9米。平原總地勢(shì)由西北向東南降低，平均坡度1/7000--1/8000，平原約占土地總面積的90%，海撥一般在30-50米之間。
徐州市地處古淮河的支流沂、沭、泗諸水的下游，以黃河故道為分水嶺，形成北部的沂、沭、泗水系和南部的濉、安河水系。境內(nèi)河流縱橫交錯(cuò)，湖沼、水庫(kù)星羅棋布，廢黃河斜穿東西，京杭大運(yùn)河橫貫?zāi)媳保瑬|有沂、沭諸水及駱馬湖，西有夏興、大沙河及微山湖。
擁有大型水庫(kù)兩座，中型水庫(kù)5座，小型水庫(kù)84座，總庫(kù)容3.31億立方米，以及眾多的橋、函、渠、閘等水利設(shè)施，初步形成具有防洪、灌溉、航運(yùn)、水產(chǎn)等多功能的河、湖、渠、庫(kù)相連的水網(wǎng)系統(tǒng)。
徐州市屬暖溫帶季風(fēng)氣候區(qū)，由于東西狹長(zhǎng)，受海洋影響程度有差異，東部屬暖溫帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候，西部為暖溫帶半濕潤(rùn)氣候，受東南季風(fēng)影響較大。年日照時(shí)數(shù)為2284至2495小時(shí)，日照率52%至57%，年氣溫14℃，年均無(wú)霜期200至220天，年均降水量800至930毫米，雨季降水量占全年的56%。氣候資源較為優(yōu)越，有利于農(nóng)作物生長(zhǎng)。主要?dú)庀鬄?zāi)害有旱、澇、風(fēng)、霜、凍、冰雹等。氣候特點(diǎn)是：四季分明，光照充足，雨量適中，雨熱同期。四季之中春、秋季短，冬、夏季長(zhǎng)，春季天氣多變，夏季高溫多雨，秋季天高氣爽，冬季寒潮頻襲。
二、歷史沿革。
徐州歷史悠久，6000多年前，徐州的先民就在此生息勞作。原始社會(huì)末期，堯封彭祖于今市區(qū)所在地，為大彭氏國(guó)，徐州稱彭城自始起。
春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)，彭城屬宋，后歸楚，秦統(tǒng)一后設(shè)彭城縣。
楚漢時(shí)，西楚霸王都彭城。西漢設(shè)彭城郡，東漢設(shè)彭城國(guó)、都彭城。
三國(guó)時(shí)，曹操遷徐州刺史部于彭城，彭城自始稱徐州。
魏晉南北朝各代曾設(shè)彭城國(guó)或徐州，都城或治所多在彭城。
隋時(shí)設(shè)徐州，后改彭城郡，治彭城。
唐初，徐州與彭城郡名稱多次互易，中后期徐州為節(jié)度使駐地。
五代時(shí)各朝置有徐州，治彭城，領(lǐng)7縣。
宋元兩朝都置徐州，隸屬和轄領(lǐng)變化較頻。
明初徐州曾直隸京師，后屬南京。
清初，徐州先后為江南省和江蘇省所屬直隸州，雍正末年升為徐州府，轄領(lǐng)1州7縣。
民國(guó)初，府廢，徐州府地附郭銅山縣，后曾設(shè)徐海道，治所在銅山(徐州)。
日偽時(shí)由銅山縣析置徐州市，曾為偽淮海省省會(huì)?？箲?zhàn)勝利后，國(guó)民政府仍置徐州市，屬江蘇省。
中華人民共和國(guó)成立后，保留徐州市，初為山東省轄市，后劃回江蘇省，并同時(shí)成立徐州專區(qū)，駐徐州市，轄11縣市。此后，徐州市和徐州專區(qū)并存，不同時(shí)期轄屬有所變化。1983年，江蘇省實(shí)行市管縣體制，撤徐州專區(qū)，將所轄6縣劃歸徐州市。徐州市現(xiàn)轄5區(qū)6縣(市)。
三、區(qū)劃經(jīng)濟(jì)。
徐州市自1983年起實(shí)行市管縣的行政新體制，現(xiàn)下轄豐縣、沛縣、銅山縣、睢寧縣四縣，邳州市、新沂市二市，以及鼓樓區(qū)、云龍區(qū)、賈汪區(qū)、泉山區(qū)、九里區(qū)五區(qū)。至20xx年1月，全市五區(qū)六縣(市)，共有41個(gè)街道辦事處，114個(gè)鎮(zhèn)政府，10個(gè)政企單位。
圖表1徐州市地區(qū)生產(chǎn)總值。
國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展，綜合實(shí)力進(jìn)一步增強(qiáng)。初步核算，20xx年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值1428.91億元，比上年增長(zhǎng)15.1%，增幅提高0.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值180.90億元，增長(zhǎng)6.4%;第二產(chǎn)業(yè)增加值742.13億元，增長(zhǎng)17.3%;第三產(chǎn)業(yè)增加值505.88億元，增長(zhǎng)15.3%。人均生產(chǎn)總值16258元(按常住人口計(jì)算)，按現(xiàn)行匯率折算達(dá)2084美元。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增速加快，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)在改造中提升，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展明顯加速。三次產(chǎn)業(yè)增加值比例由上年的14.0∶50.7∶35.3，調(diào)整為12.7∶51.9∶35.4，第二、三產(chǎn)業(yè)比重提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占規(guī)模以上工業(yè)的比重達(dá)7.2%，比上年提高0.3個(gè)百分點(diǎn)。城市化進(jìn)一步發(fā)展。20xx年末全市城市化水平達(dá)44.8%，比上年提高1.5個(gè)百分點(diǎn)。初步核算，20xx年1—11月份，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值1923.72億元，累計(jì)比上年同月增長(zhǎng)32.73%，是近十年來(lái)的新高。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告篇十三
1.1.5研究工作概況。
1.2編制依據(jù)與原則。
1.2.1編制依據(jù)。
1.2.2編制原則。
1.3研究范圍。
1.3.1建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模。
1.3.4建設(shè)總投資及資金籌措。
1.3.5投資計(jì)劃與還款計(jì)劃。
1.4主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表。
1.5結(jié)論及建議。
1.5.1專家意見(jiàn)與結(jié)論。
1.5.2專家建議。
2.1.1國(guó)家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃。
2.2.2試驗(yàn)試制工作情況。
2.2.3廠址初勘和初步測(cè)量工作情況。
2.3投資的必要性。
3.1市場(chǎng)調(diào)查。
3.1.2產(chǎn)品現(xiàn)有生產(chǎn)能力調(diào)查。
3.1.3產(chǎn)品產(chǎn)量及銷(xiāo)售量調(diào)查。
3.1.4替代產(chǎn)品調(diào)查。
3.1.5產(chǎn)品價(jià)格調(diào)查。
3.1.6國(guó)外市場(chǎng)調(diào)查。
3.2市場(chǎng)預(yù)測(cè)。
3.2.1國(guó)內(nèi)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)。
3.2.2產(chǎn)品出口或進(jìn)口替代分析。
3.2.3價(jià)格預(yù)測(cè)。
3.3市場(chǎng)推銷(xiāo)戰(zhàn)略。
第四章產(chǎn)品方案設(shè)計(jì)與營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略。
4.1產(chǎn)品方案和建設(shè)規(guī)模。
4.1.1產(chǎn)品方案。
4.1.2建設(shè)規(guī)模。
4.1.3產(chǎn)品銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)。
4.2市場(chǎng)推銷(xiāo)戰(zhàn)略。
4.2.1推銷(xiāo)方式。
4.2.2推銷(xiāo)措施。
4.2.3促銷(xiāo)價(jià)格制度。
4.2.4產(chǎn)品銷(xiāo)售費(fèi)用預(yù)測(cè)。
第五章建設(shè)條件與廠址選擇。
5.1資源和原材料。
5.1.1資源評(píng)述。
5.1.2原材料及主要輔助材料供應(yīng)。
5.1.3需要作生產(chǎn)試驗(yàn)的原料。
5.2建設(shè)地區(qū)的選擇。
5.2.1自然條件。
5.2.2基礎(chǔ)設(shè)施。
5.2.3社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件。
5.2.4其它應(yīng)考慮的因素。
5.3廠址選擇。
5.3.1廠址多方案比較。
5.3.2廠址推薦方案。
第六章房地產(chǎn)項(xiàng)目技術(shù)、設(shè)備與工程方案。
6.2生產(chǎn)技術(shù)方案。
6.2.1技術(shù)來(lái)源途徑。
6.2.2生產(chǎn)方法。
6.2.3技術(shù)參數(shù)和工藝流程。
6.2.4主要工藝設(shè)備選擇。
6.2.5主要原材料、燃料、動(dòng)力消耗指標(biāo)。
6.2.6主要生產(chǎn)車(chē)間布置方案。
6.3總平面布置和運(yùn)輸。
6.3.1總平面布置原則。
6.3.2廠內(nèi)外運(yùn)輸方案。
6.3.3倉(cāng)儲(chǔ)方案。
6.3.4占地面積及分析。
6.4土建工程。
6.4.1主要建、構(gòu)筑物的建筑特征與結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。
6.4.2特殊基礎(chǔ)工程的設(shè)計(jì)。
6.4.3建筑材料。
6.4.4土建工程造價(jià)估算。
6.5其他工程。
6.5.1給排水工程。
6.5.2動(dòng)力及公用工程。
6.5.3地震設(shè)防。
6.5.4生活福利設(shè)施。
第七章建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析。
7.2土地利用合理性分析。
7.3征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案。
第八章資源利用與節(jié)能措施。
8.1資源利用分析。
8.1.1土地資源利用分析。
8.1.2水資源利用分析。
8.1.3電能源利用分析。
8.2節(jié)能措施分析。
8.2.1土地資源節(jié)約措施。
8.2.2水資源節(jié)約措施。
8.2.3電能源節(jié)約措施。
9.1主要原材料供應(yīng)。
9.2燃料、加熱能源供應(yīng)。
9.3給水供電。
9.4外部配套條件。
10.1工程建設(shè)管理。
第十一章環(huán)境影響評(píng)價(jià)。
11.1建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀。
11.1.2地形、地貌、土壤、地質(zhì)、水文、氣象。
11.1.3礦藏、森林、草原、水產(chǎn)和野生動(dòng)物、植物、農(nóng)作物。
11.1.4自然保護(hù)區(qū)、風(fēng)景游覽區(qū)、名勝古跡、以及重要政治文化設(shè)施。
11.1.5現(xiàn)有工礦企業(yè)分布情況;。
11.1.6生活居住區(qū)分布情況和人口密度、健康狀況、地方病等情況;。
11.1.7大氣、地下水、地面水的環(huán)境質(zhì)量狀況;。
11.1.8交通運(yùn)輸情況;。
11.1.9其他社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)污染、破壞現(xiàn)狀資料。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告篇十四
一、項(xiàng)目地塊概況。
(一)地塊自身狀況。
(二)地塊周邊污染狀況。
(三)地塊周邊生活服務(wù)配套狀況。
1、購(gòu)物配套。
2、郵政配套。
3、金融配套。
4、娛樂(lè)配套。
5、餐飲配套。
6、醫(yī)療配套。
7、教育配套。
8、其它。
二、城市整體市場(chǎng)調(diào)查與分析。
(一)城市宏觀環(huán)境調(diào)研結(jié)論列示。
(二)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)。
1、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀。
2、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)。
三、區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查與分析。
(一)區(qū)域市場(chǎng)總體狀況調(diào)查與分析。
(二)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析。
2、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析。
四、城市類似項(xiàng)目調(diào)查與分析。
五、項(xiàng)目swot分析。
(一)優(yōu)勢(shì)分析(strength)。
(二)劣勢(shì)分析(weakness)。
(三)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析(opportunity)。
(四)威脅點(diǎn)分析(threats)。
六、項(xiàng)目初步定位。
(一)物業(yè)類型定位。
定位：
定位依據(jù)：
(二)目標(biāo)客戶定位。
定位：
定位依據(jù)：
(三)價(jià)格定位。
定位：
定位依據(jù)：
一、項(xiàng)目投資估算及財(cái)務(wù)可行性分析的`依據(jù)。
二、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。
三、項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算。
(一)開(kāi)發(fā)成本估算。
1、土地使用權(quán)出讓金。
2、前期工程費(fèi)。
3、建安工程費(fèi)。
4、智能化設(shè)施費(fèi)用。
5、配套工程費(fèi)。
6、景觀及道路工程費(fèi)。
7、公共設(shè)施(會(huì)所)建設(shè)費(fèi)。
8、規(guī)費(fèi)。
9、建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi)。
10、監(jiān)理工程費(fèi)。
11、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。
12、開(kāi)發(fā)成本。
(二)開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算。
1、管理費(fèi)用。
2、財(cái)務(wù)費(fèi)用。
3、銷(xiāo)售費(fèi)用。
4、開(kāi)發(fā)費(fèi)用。
(三)總成本費(fèi)用匯總及分?jǐn)偙怼?/p>
四、項(xiàng)目投資及資金籌措計(jì)劃。
(一)項(xiàng)目投資及資金籌措計(jì)劃。
(二)貸款本息償還計(jì)劃。
五、項(xiàng)目銷(xiāo)售測(cè)算。
1、住宅銷(xiāo)售單價(jià)的確定。
2、銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)。
六、財(cái)務(wù)分析。
七、損益表與靜態(tài)盈利分析。
八、現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析。
1、全部投資現(xiàn)金流量表(單位：萬(wàn)元)。
2、自有資金現(xiàn)金流量表。
九、資金來(lái)源與運(yùn)用表。
十、項(xiàng)目不確定性分析。
(一)敏感性分析。
(二)臨界點(diǎn)分析。
十一、評(píng)估結(jié)論。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告篇十五
2、建設(shè)單位基本情況。
3、項(xiàng)目建設(shè)意義及重要性。
4、存在問(wèn)題及建議。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析和營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略。
1、房地產(chǎn)市場(chǎng)概況。
2、市場(chǎng)預(yù)測(cè)。
3、營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略。
三、建設(shè)條件與場(chǎng)址選擇。
1、建設(shè)條件。
2、場(chǎng)址選址。
1、建設(shè)規(guī)模。
2、功能標(biāo)準(zhǔn)。
1、建筑方案。
2、平面布置方案。
3、配套公用工程。
六、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排。
1、工程項(xiàng)目管理。
2、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度。
1、投資估算。
2、資金籌措。
3、投資使用計(jì)劃。
1、生產(chǎn)成本和銷(xiāo)售收入估算。
2、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。
3、不確定性分析。
4、敏感性分析。
九、社會(huì)效益分析。
1、社會(huì)效益分析。
2、項(xiàng)目與所在地區(qū)互適性分析。
十、風(fēng)險(xiǎn)分析。
1、風(fēng)險(xiǎn)類別。
2、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施。
1、結(jié)論。
2、建議。
附件：
1、項(xiàng)目承辦單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人證書(shū)復(fù)印件。
2、當(dāng)?shù)匾?guī)劃、國(guó)土、環(huán)保等部門(mén)關(guān)于項(xiàng)目的支持文件。
3、自有資金存款證明。
4、相關(guān)銀行貸款承諾。
5、其他相關(guān)證明材料。
6、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析報(bào)表。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告篇十六
市場(chǎng)分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個(gè)項(xiàng)目，其生產(chǎn)規(guī)模的確定、技術(shù)的選擇、房地產(chǎn)估算甚至廠址的選擇，都必須在對(duì)市場(chǎng)需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場(chǎng)分析的結(jié)果，還可以決定產(chǎn)品的價(jià)格、銷(xiāo)售收入，最終影響到項(xiàng)目的盈利性和可行性。在可行性報(bào)告中，要詳細(xì)研究當(dāng)前市場(chǎng)現(xiàn)狀，以此作為后期決策的依據(jù)。
第六部分房地產(chǎn)項(xiàng)目環(huán)保、節(jié)能與勞動(dòng)安全方案。
在項(xiàng)目建設(shè)中，必須貫徹執(zhí)行國(guó)家有關(guān)環(huán)境保護(hù)、能源節(jié)約和職業(yè)安全方面的法規(guī)、法律，對(duì)項(xiàng)目可能造成周邊環(huán)境影響或勞動(dòng)者健康和安全的因素，必須在可行性研究階段進(jìn)行論證分析，提出防治措施，并對(duì)其進(jìn)行評(píng)價(jià)，推薦技術(shù)可行、經(jīng)濟(jì)，且布局合理，對(duì)環(huán)境有害影響較小的'最佳方案。按照國(guó)家現(xiàn)行規(guī)定，凡從事對(duì)環(huán)境有影響的建設(shè)項(xiàng)目都必須執(zhí)行環(huán)境影響報(bào)告書(shū)的審批制度，同時(shí)，在可行性報(bào)告中，對(duì)環(huán)境保護(hù)和勞動(dòng)安全要有專門(mén)論述。
在可行性報(bào)告中，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、項(xiàng)目組成和工藝流程，研究提出相應(yīng)的企業(yè)組織機(jī)構(gòu)，勞動(dòng)定員總數(shù)及勞動(dòng)力來(lái)源及相應(yīng)的人員培訓(xùn)計(jì)劃。
項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期的進(jìn)度安排是可行性報(bào)告中的一個(gè)重要組成部分。項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期亦稱房地產(chǎn)時(shí)間，是指從正式確定建設(shè)項(xiàng)目到項(xiàng)目達(dá)到正常生產(chǎn)這段時(shí)期，這一時(shí)期包括項(xiàng)目實(shí)施準(zhǔn)備，資金籌集安排，勘察設(shè)計(jì)和設(shè)備訂貨，施工準(zhǔn)備，施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備，試運(yùn)轉(zhuǎn)直到竣工驗(yàn)收和交付使用等各個(gè)工作階段。這些階段的各項(xiàng)房地產(chǎn)活動(dòng)和各個(gè)工作環(huán)節(jié)，有些是相互影響的，前后緊密銜接的，也有同時(shí)開(kāi)展，相互交叉進(jìn)行的。因此，在可行性研究階段，需將項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期每個(gè)階段的工作環(huán)節(jié)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，綜合平衡，作出合理又切實(shí)可行的安排。
第十一部分房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及風(fēng)險(xiǎn)防控。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告篇十七
(2)《a市城市拆遷管理?xiàng)l例》。
(3)《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》。
(4)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》。
(5)《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》。
(6)《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車(chē)場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》。
(7)《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》。
(8)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》。
1)地塊位置：該基地東起南至x路，西至x路、北至圍合區(qū)內(nèi)土地面積約xx平方米，該地塊屬a市x類地段。
2)建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)：
土地面積：
容積率：
開(kāi)發(fā)周期：
土地價(jià)格：元/畝(a市國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓起價(jià))。
建筑面積(預(yù)計(jì))：總建筑面積：
3)周?chē)h(huán)境與設(shè)施。
(1)步行約10分鐘可至a市中心。
(2)西側(cè)為市城市中心景點(diǎn)。
(3)東側(cè)為城市綠化帶，南側(cè)為廣場(chǎng)。
(4)西南靠近a市小學(xué)。
(5)北面為a市人民銀行。
優(yōu)勢(shì)及機(jī)會(huì)。
(1)該項(xiàng)目地處a市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟?，周邊環(huán)境在不久的將來(lái)是最佳的居住區(qū)域。
(2)a近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市政建設(shè)步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。
(3)東側(cè)的成功開(kāi)發(fā)，為該區(qū)域的房?jī)r(jià)定位提供了市場(chǎng)認(rèn)可性。
(4)周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項(xiàng)目的商鋪價(jià)格奠定了一定的基礎(chǔ)。
(5)拆遷的當(dāng)?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大，對(duì)該項(xiàng)目的資金流壓力有一定的緩解作用。
(6)該項(xiàng)目以毛地出讓，起價(jià)元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。
(7)該項(xiàng)目規(guī)劃定位為a市第一個(gè)小高層住宅小區(qū)，我公司在b市開(kāi)發(fā)小高層的經(jīng)驗(yàn)可以為之借鑒。
(8)我公司與a市的政府及建設(shè)主管部門(mén)的良好公共關(guān)系背景，有利于我公司今后在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。
(9)物業(yè)管理公司在a市的先行介入，為今后該項(xiàng)目的物業(yè)管理，具有一定的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的性。
(10)拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們?nèi)〉眠@次競(jìng)價(jià)成功創(chuàng)造了一定的機(jī)會(huì)。
(11)拆遷密度過(guò)大，拆遷成本及風(fēng)險(xiǎn)是該項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。
(12)a市拆遷實(shí)施細(xì)則的即將出臺(tái)，拆遷成本的預(yù)測(cè)具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。
(13)市政設(shè)施的帶拆帶建，因其標(biāo)準(zhǔn)的不確定性，使的成本的測(cè)算具有一定的不確定性。
(14)外來(lái)資金的介入，有可能使得土地的掛牌價(jià)抬的過(guò)高。
(15)規(guī)劃中對(duì)于地塊的居住用地的定位，今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過(guò)，具有一定的不可確定性。
(16)小高層的居住觀念的形成，物業(yè)管理費(fèi)、電梯的運(yùn)行和維護(hù)等，將給今后的銷(xiāo)售帶來(lái)一定的抗性。
(17)該地塊的居民大多是二次拆遷，拆遷的難度較大。
(18)花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)將比較激烈。
(19)拆遷的難度，使該項(xiàng)目的建設(shè)周期具有延期的可能。
(20)周遍的生活配套設(shè)施及交通不夠完善。
a市位于。
河南岸，面積。
平方公里，人口萬(wàn)。
生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。境內(nèi)有國(guó)家級(jí)森林公園、國(guó)家級(jí)野生動(dòng)植物保護(hù)區(qū)、國(guó)家級(jí)水禽濕地保護(hù)區(qū)。全市森林覆蓋率達(dá)56%，1996年和1997年被國(guó)家批準(zhǔn)為國(guó)家生態(tài)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)和實(shí)施《中國(guó)21世紀(jì)議程》地方試點(diǎn)。
投資環(huán)境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國(guó)道、省道及沿江公路為骨架的交通運(yùn)輸網(wǎng);水運(yùn)以長(zhǎng)江干流的重要港口——a港為樞紐，擁有國(guó)家對(duì)外開(kāi)放口岸，年設(shè)計(jì)吞吐能力達(dá)500萬(wàn)噸，a港泥洲新港區(qū)一期工程已動(dòng)工;通信已形成以數(shù)字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。
項(xiàng)目所在區(qū)位于江中下游南岸，與b市接壤，是a市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。全區(qū)總面積2516平方公里，人口62萬(wàn)，轄8個(gè)鄉(xiāng)、13個(gè)鎮(zhèn)、4個(gè)街道辦事處。城區(qū)人口12萬(wàn)。
a市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個(gè)階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1994年至1998年為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開(kāi)發(fā)逐漸興起。
1999年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以城區(qū)南門(mén)“兩點(diǎn)一線”舊城改造和西苑小區(qū)的成片開(kāi)發(fā)為起點(diǎn)，掀起了城市建設(shè)新一輪高潮。尤其是地改市后，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴(kuò)張，城市建設(shè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)兩者良性互動(dòng)，房地產(chǎn)場(chǎng)進(jìn)入有序發(fā)展時(shí)期。到目前為止，a市房地產(chǎn)業(yè)基本實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務(wù)，完成了原始積累。居民住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場(chǎng)體系基本建立。
二oox年，a市房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
表現(xiàn)之一：投資增幅大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成4.6億元，投資增幅達(dá)33.4%,占全市建設(shè)系統(tǒng)投資65%，占全市固定資產(chǎn)投資12.6%。
表現(xiàn)之二：市場(chǎng)供銷(xiāo)兩旺。主城區(qū)竣工商品房面積20.04萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積22.04萬(wàn)平方米，消化空置房2萬(wàn)平方米。城市人均住房建筑面積已達(dá)26平方米。
表現(xiàn)之三：房?jī)r(jià)平穩(wěn)上升。城區(qū)商品住宅價(jià)格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告篇十八
(一)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目區(qū)位條件。
天和園小區(qū)位于小清河北路，地處濟(jì)南市傾力打造的濱河新區(qū)之中，南鄰小清河，于濟(jì)南動(dòng)物園隔河相望，東臨洛口服裝市場(chǎng)，西至無(wú)影山北路，處于小清河于太平河環(huán)繞之中。小區(qū)周邊配套設(shè)施齊全，交通便利，洛口服裝城，金牛建材市場(chǎng)，銀座購(gòu)物廣場(chǎng)，軍區(qū)總醫(yī)院為生活帶來(lái)全方位便利，五十六中，二十八中，濟(jì)南師范，金牛小學(xué)營(yíng)造濃厚教育氛圍，緊鄰的動(dòng)物園，藥山公園，黃河森林公園以及政府投入86億巨資改造的小清河景觀，營(yíng)造了舒適的居住環(huán)境。
(二)規(guī)劃方案。
天和園小區(qū)秋園一號(hào)樓項(xiàng)目占地13畝，規(guī)劃面積1.89萬(wàn)平方米，建筑密度22%，綠化率15%，天和園小區(qū)分為春，夏，秋，冬四個(gè)園區(qū)。其中一期工程春園，冬園及夏園，秋園部分樓盤(pán)已建設(shè)完成，并投入使用，入住率達(dá)99%。
二投資環(huán)境分析。
(一)宏觀環(huán)境分析。
1.隨著新。
2.目前北京，上海等一線城市的純商品房的房?jī)r(jià)收入比均超過(guò)14，存在明顯的房?jī)r(jià)泡沫，而二線城市的房?jī)r(jià)收入比基本維持在3-6之間，樓價(jià)相對(duì)合理，而且隨著二線城市的收入水平和發(fā)展水平的逐年提高，城市的樓價(jià)還有較大的上漲空間。
(二)微觀環(huán)境分析。
1.20上半年濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧。
(1)年初新政頒布后，濟(jì)南巿政府土地放量謹(jǐn)慎，第一季度僅有少量土地上巿，四月份開(kāi)始，優(yōu)質(zhì)地塊紛紛上巿，實(shí)力開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q，土地巿場(chǎng)成交火熱，部分地塊甚至由于超過(guò)最高限價(jià)而流拍，土地巿場(chǎng)的繁榮側(cè)面反映出開(kāi)發(fā)商看好房地產(chǎn)巿場(chǎng)的前景。
(2)在新增供應(yīng)量的帶動(dòng)下，濟(jì)南房地產(chǎn)巿場(chǎng)供需兩旺。
年上半年，綠地、恒大、中海等品牌開(kāi)發(fā)商大量推盤(pán)，在強(qiáng)勁剛性需求的拉動(dòng)下，濟(jì)南房地產(chǎn)巿場(chǎng)成交量穩(wěn)步增長(zhǎng)。國(guó)家頒布的調(diào)控政策，一定程度上抑制了房?jī)r(jià)的上漲步伐，擠出了大量投資需求，刺激了巿場(chǎng)中潛在剛性需求的釋放，對(duì)濟(jì)南房地產(chǎn)巿場(chǎng)的健康發(fā)展起到了積極作用。
(3)郊區(qū)大盤(pán)的崛起，促使?jié)戏康禺a(chǎn)巿場(chǎng)郊區(qū)化趨勢(shì)開(kāi)始呈現(xiàn)。綠地國(guó)際花都、恒大城、恒大名都、尚品清河、萬(wàn)象新天等郊區(qū)項(xiàng)目的大量上巿成交，導(dǎo)致郊區(qū)大盤(pán)對(duì)巿場(chǎng)的影響加強(qiáng)，濟(jì)南房地產(chǎn)巿場(chǎng)郊區(qū)化趨勢(shì)開(kāi)始出現(xiàn)。由于巿中心土地稀缺，舊城改造風(fēng)險(xiǎn)較大，城郊土地對(duì)開(kāi)發(fā)商的吸引力日漸增強(qiáng)。
2.濟(jì)南市土地市場(chǎng)分析。
附一：2011年1-6月份土地掛牌及成交信息一覽表：
(1)2011年月度土地市場(chǎng)分析。
詳看各月數(shù)據(jù)，在經(jīng)歷1-3月的低谷之后，4、5月迎來(lái)了一個(gè)相對(duì)爆發(fā)的時(shí)期，4月份土地放量供應(yīng)在5月得到釋放，6月份成交回落，以5月份為例：當(dāng)月成交108萬(wàn)平方米，形成當(dāng)月百萬(wàn)方土地成交年度小高峰。
(2)土地成交類型分析。
2011年上半年土地成交類型分析。
2011年上半年，居住類用地共成交土地114.67萬(wàn)平方米，成交土地宗數(shù)23宗，成交樓面均價(jià)為1499.95元/平米;商業(yè)和金融用地成交面積為32.38萬(wàn)平米，成交土地宗數(shù)為19宗，成交樓面均價(jià)為3150.51元/平米。
(3)區(qū)域土地市場(chǎng)成交情況。
綜合以上兩個(gè)圖的各項(xiàng)數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，濱河板塊延續(xù)了去年熱點(diǎn)片區(qū)的關(guān)注度，樓面地價(jià)仍有較大幅度的漲幅;以及今年開(kāi)始遠(yuǎn)東邢村唐冶板塊的土地成交的放量，相信在未來(lái)三到五年內(nèi)，濱河板塊和邢村唐冶板塊會(huì)成為開(kāi)發(fā)商和市民持續(xù)關(guān)注的熱點(diǎn)。
3.濟(jì)南市普通住宅市場(chǎng)概況。
2011年上半年住宅市場(chǎng)總供應(yīng)量為18845套，較去年同期大幅下滑，其中新增供應(yīng)量11826套，共消化房源12358套，136.86萬(wàn)平米，總銷(xiāo)售額為111.64億元。從價(jià)格看，一季度價(jià)格下滑明顯，4月份開(kāi)始市場(chǎng)回暖，供應(yīng)成交開(kāi)始放量，價(jià)格反彈;截止到6月底，整體均價(jià)為8304元/平米(含章丘板塊)。
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