需要不斷提升自己的知識(shí)和技能,才能適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展和變化。如何在愛情中保持個(gè)人獨(dú)立性和自尊心?以下是小編為大家收集的總結(jié)范文,僅供參考,希望能給大家一些啟示和幫助。
房地產(chǎn)廣告策劃篇一
前營(yíng)銷是房地產(chǎn)開發(fā)的龍頭。1995年以來,全國(guó)各城市房地產(chǎn)閑置率一直在30—40%之間徘徊,現(xiàn)實(shí)壓力使廣大房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)很激烈,粗放型經(jīng)營(yíng)已經(jīng)不行了。房地產(chǎn)企業(yè)要想在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地,必須了解市場(chǎng),熟知市場(chǎng),實(shí)施“重心前移”的市場(chǎng)定位。這時(shí),國(guó)內(nèi)不少房地產(chǎn)企業(yè),尤其是從事地產(chǎn)代理的企業(yè),紛紛投入人力、物力,進(jìn)行房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃問題研究。之后,全國(guó)大中城市相繼展開房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷大戰(zhàn),群雄逐鹿品牌,使市場(chǎng)營(yíng)銷策劃觀念不斷地融入到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方針中。實(shí)施前營(yíng)銷戰(zhàn)略更成為諸多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)打造自己品牌的勢(shì)在必行之事。
按照現(xiàn)代市場(chǎng)營(yíng)銷觀念,營(yíng)銷策劃要貫穿房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的始終。前營(yíng)銷與后期的銷售(推銷)一樣,都是房地產(chǎn)營(yíng)銷鏈中不可缺少的一環(huán)。當(dāng)開發(fā)商有了投資意向后,通過對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求、軟環(huán)境的調(diào)查與分析,以及對(duì)市場(chǎng)的定位,財(cái)務(wù)上的可行性分析等一系列前營(yíng)銷活動(dòng),最終作為投資決策。由于前營(yíng)銷最能體現(xiàn)“發(fā)現(xiàn)愿望并滿足他們”營(yíng)銷的本質(zhì)屬性,因此,與房地產(chǎn)開發(fā)的后期推銷工作相比,前營(yíng)銷還是房地產(chǎn)策劃的最重要的組成部分。如果沒有前營(yíng)銷的介入,開發(fā)商就很難真正把握市場(chǎng)需求,其開發(fā)出來的商品房也無法順利的銷售,甚至帶來商品房長(zhǎng)時(shí)間閑置及資金積壓的風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)開發(fā)大致要經(jīng)歷如下階段:投資意向、地塊選擇、市場(chǎng)調(diào)查、產(chǎn)品定位、投資報(bào)酬分析、投資決策、方案設(shè)計(jì)、建筑規(guī)劃、廣告企劃、業(yè)務(wù)行銷、物業(yè)管理、企業(yè)形象整體策劃等,對(duì)前6個(gè)階段進(jìn)行的營(yíng)銷策劃活動(dòng)就是“前營(yíng)銷”。從房地產(chǎn)開發(fā)整個(gè)過程看,房地產(chǎn)的前營(yíng)銷與后期的推銷工作相比,則處于整個(gè)營(yíng)銷策劃的最前端。這里應(yīng)該說明兩個(gè)問題。第一,前營(yíng)銷不同于房地產(chǎn)開發(fā)的前期工作。如房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試指定輔導(dǎo)教材里,把房地產(chǎn)開發(fā)劃分為房地產(chǎn)開發(fā)投資機(jī)會(huì)選擇與決策、前期工作、建設(shè)階段、租售階段、物業(yè)管理等幾個(gè)階段,認(rèn)為前期工作是在確定了具體開發(fā)地點(diǎn)與項(xiàng)目之后,在購(gòu)買土地使用權(quán)和開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程開始以前需要做的工作。由此可見,前營(yíng)銷是在“前期工作”之前進(jìn)行的營(yíng)銷策劃活動(dòng)。第二,前營(yíng)銷是在“拿到地塊”之前進(jìn)行的營(yíng)銷策劃活動(dòng)。洪建寧在《前營(yíng)銷——房地產(chǎn)開發(fā)制勝的密訣》一文論述房地產(chǎn)前營(yíng)銷的必要性時(shí)指出:“大多數(shù)的開發(fā)商拿到地塊后不去認(rèn)真做市場(chǎng)調(diào)查工作,而是憑自己的感覺、老經(jīng)驗(yàn)得出一些粗造的產(chǎn)品概念”,他實(shí)際上把前營(yíng)銷看作是“拿到地塊”之后進(jìn)行的營(yíng)銷策劃活動(dòng)。筆者認(rèn)為,前營(yíng)銷是在“拿到地塊”之前,因?yàn)槟玫降貕K表明投資者已經(jīng)做出了投資的決策。其實(shí),如果地產(chǎn)市場(chǎng)是規(guī)范的,“拿到土地”也應(yīng)包括在前營(yíng)銷里。如當(dāng)今使用權(quán)的招投標(biāo)掛牌出讓,土地使用的位置、面積、功能、容積率等等都已明白地告訴投資者,即便于給投資者作決策之用。至于“擬應(yīng)將項(xiàng)目的總體規(guī)劃、建筑景觀設(shè)計(jì)劃分在內(nèi)為宜”的提法,是不妥的,這應(yīng)是“前期工作”的內(nèi)容。
前營(yíng)銷盡管處于房地產(chǎn)開發(fā)的早期,是營(yíng)銷策劃的前端,但是,對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說,前營(yíng)銷做得好壞,直接關(guān)系到未來開發(fā)建成的項(xiàng)目是否能夠成功地銷售,是否能夠按期收回投資并為企業(yè)帶來利潤(rùn),可以說前營(yíng)銷是房地產(chǎn)開發(fā)成本的關(guān)鍵。對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)來說,也只有通過前營(yíng)銷策劃,找準(zhǔn)目標(biāo)人群,進(jìn)行產(chǎn)品市場(chǎng)的恰當(dāng)定位,通過成功的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來樹立自己的產(chǎn)品和企業(yè)品牌,才能使企業(yè)長(zhǎng)久地立于不敗之地。因此,前營(yíng)銷也可以說是房地產(chǎn)企業(yè)成功謀劃未來發(fā)展的一個(gè)有效的、長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略。
前營(yíng)銷策劃工作的誤區(qū)與問題。
在我國(guó),1992年和1993年上半年房地產(chǎn)熱帶來的后果還沒有完全消除,某些地方遺留的“爛尾樓”工程還未清理完畢的情況下,進(jìn)入1998年之后,整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境又漸趨寬松,房地產(chǎn)又開始升溫,20__年新一輪房地產(chǎn)熱的爭(zhēng)論與治理又拉開序幕。尤其是20__—20__年,房地產(chǎn)開發(fā)的各項(xiàng)指標(biāo)增幅均在30%左右。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì),20__年全國(guó)有11個(gè)省、自治區(qū)和直轄市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅超過50%,35個(gè)大中城市中有10個(gè)城市投資增幅超過70%。房地產(chǎn)投資的過快增長(zhǎng),勢(shì)必使房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)量大大超過居民對(duì)住房的需求,房地產(chǎn)的空置率迅速上升。造成房地產(chǎn)投資盲目增長(zhǎng)和空置率上升的原因是多方面的,但筆者認(rèn)為,房地產(chǎn)開發(fā)商營(yíng)銷策劃不力,尤其是前營(yíng)銷策劃的極不到位是其主要的原因。
其存在的誤區(qū)與問題主要表現(xiàn)在:
重后期推銷輕前期營(yíng)銷,本末倒置。
盡管不少開發(fā)商都知道營(yíng)銷在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的重要性,但卻不知道什么是營(yíng)銷。甚至把營(yíng)銷等同于推銷,常見的做法有如下幾點(diǎn):一是成立公司、立項(xiàng)目、選擇圖紙和廣告宣傳等工作幾乎是同時(shí)進(jìn)行;二是前期無任何營(yíng)銷策劃,在項(xiàng)目建設(shè)過程中直接做廣告以便推銷;三是征地手續(xù)的辦理和項(xiàng)目可行性分析同時(shí)進(jìn)行;四是開發(fā)前期雖有市場(chǎng)調(diào)研,但要么是全國(guó)范圍的資料,本市資料不詳,要么資料的獲取缺乏可靠的依據(jù),要么是可行性報(bào)告的承擔(dān)者為了應(yīng)付差事而做的一篇“調(diào)查報(bào)告”??傊?,他們都不大重視“前營(yíng)銷”,從而耽誤了房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的起步期。至于涉及企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略的形象策劃大多都沒有引起足夠重視,即使有也是圍繞某一開發(fā)項(xiàng)目或?yàn)殇N售某一產(chǎn)品不得不進(jìn)行的一種活動(dòng)。
房地產(chǎn)廣告策劃篇二
一個(gè)產(chǎn)品的銷售好壞,很大程度在于。
策劃方案。
好不好,廣告可以提升一個(gè)產(chǎn)品的知名度,下面就由小編在為大家整理的房地產(chǎn)廣告策書,歡迎大家借鑒!
(realestateplanning)。
房地產(chǎn)開發(fā)商要加強(qiáng)廣告意識(shí),不僅要使廣告發(fā)布的內(nèi)容和行為符合有關(guān)法律、法規(guī)的要求,而且要合理控制廣告費(fèi)用投入,使廣告能起到有效的促銷作用。這就要求開發(fā)商和代理商重視和加強(qiáng)房地產(chǎn)廣告策劃。但實(shí)際上,不少開發(fā)商在營(yíng)銷策劃時(shí),只考慮具體的廣告的實(shí)施計(jì)劃,如廣告的媒體、投入力度、頻度等,而沒有深入、系統(tǒng)地進(jìn)行廣告策劃。因而有些房地產(chǎn)廣告的效果不如人意,難以取得營(yíng)銷佳績(jī)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈,代理公司和廣告公司的深層次介入,廣告策劃已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的客觀要求。
其一是商譽(yù)廣告。它強(qiáng)調(diào)樹立開發(fā)商或代理商的形象。
其二是產(chǎn)品廣告。它樹立開發(fā)地區(qū)、開發(fā)項(xiàng)目的信譽(yù)。
其三是產(chǎn)品廣告。它是為某個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的推銷而做的廣告。此外,還有樣品房,這是一種實(shí)體的,看得見摸得著的廣告。
二是房地產(chǎn)展銷會(huì)。這也是一種促銷手段。它通過房地產(chǎn)商品的模型展覽,設(shè)計(jì)圖紙的介紹,散發(fā)宣傳小冊(cè)子等方法,引起客戶的興趣,刺激客戶的購(gòu)買欲。
三是人員推銷。這能使推銷員面對(duì)面地了解客戶的需求,解答客戶的問題,有針對(duì)性地是行推銷。由于房地產(chǎn)商品集土地、開發(fā)、建筑、金融等知識(shí)為一身,是一種特殊商品,所以這類推銷人員常由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、代理商或現(xiàn)場(chǎng)銷售接待員等內(nèi)行擔(dān)任。另外,優(yōu)秀的管理和周到的服務(wù)是一種無形的廣告,對(duì)銷售一定會(huì)起到促進(jìn)作用。
開發(fā)商可根據(jù)營(yíng)銷戰(zhàn)略的需要,組合運(yùn)用。在進(jìn)行廣告策劃時(shí),應(yīng)遵循以下原則:
1.時(shí)代性策劃觀念具有超前意識(shí),符合社會(huì)變革和人們居住需求變化的需要。
2.創(chuàng)新性策劃富有創(chuàng)意,能夠塑造樓盤的獨(dú)特風(fēng)格,體現(xiàn)”把握特色,創(chuàng)造特色,發(fā)揮特色”的策劃技巧。
3.實(shí)用性策劃符合營(yíng)銷戰(zhàn)略的總體要求,符合房地產(chǎn)市場(chǎng)和開發(fā)商的實(shí)際情況,具有成本低、見效快和可操作的特點(diǎn)。
4.階段性策劃圍繞房地產(chǎn)營(yíng)銷的全過程有計(jì)劃、有步驟地展開,并保持廣告的相對(duì)穩(wěn)定性、連續(xù)性和一貫性。
5.全局性廣告、銷售促進(jìn)、人員推銷和宣傳推廣是開發(fā)商促銷組合的四種手段,廣告策劃需兼顧全局,考慮四種方法的綜合效果。
房地產(chǎn)廣告策劃內(nèi)容豐富,大體上可分成五個(gè)部分,即:廣告目標(biāo)、市場(chǎng)分析、廣告策略、廣告計(jì)劃和廣告效果測(cè)定。
房地產(chǎn)廣告目標(biāo)主要確立廣告的類型;廣告欲達(dá)到的目標(biāo)和有關(guān)建議。
主要包括營(yíng)銷環(huán)境分析、客戶分析、個(gè)案分析和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析等。若開發(fā)商在營(yíng)銷策劃時(shí)已將宏觀和微觀營(yíng)銷環(huán)境分析得透徹、準(zhǔn)確,則可將重點(diǎn)放在其它幾項(xiàng)分析上??蛻舴治鲋饕治隹蛻舻膩碓春唾?gòu)買動(dòng)機(jī),如信賴開發(fā)商、保值增值、樓盤設(shè)計(jì)合理、地段較好、價(jià)位合適等,也要分析客戶可能拒絕的原因,如附近有更合適的樓盤、交通不便、購(gòu)房投資信心不足等。個(gè)案分析主要分析開發(fā)商的實(shí)力、業(yè)績(jī),樓盤規(guī)劃、設(shè)計(jì)特色,主要設(shè)備和裝修情況,配套設(shè)施情況以及樓盤面積、結(jié)構(gòu)、朝向、間隔、價(jià)位等方面的情況。進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析時(shí),除了要分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手實(shí)力和競(jìng)爭(zhēng)樓盤的情況,還要分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的廣告活動(dòng),以吸取有益的東西,揚(yáng)長(zhǎng)避短。
房地產(chǎn)廣告策劃篇三
以“1000元當(dāng)10000元,不買房也可以輕松賺一把”為活動(dòng)宣傳主題,吸引客戶踴躍購(gòu)房,形成讓利于客戶、開盤即旺銷的良好公眾形象。
活動(dòng)文案如下:
為酬謝首批客戶,開發(fā)商特斥資80萬元,于9月30日現(xiàn)場(chǎng)發(fā)售購(gòu)房vip卡100張,并免費(fèi)贈(zèng)送抽獎(jiǎng)卡100張。購(gòu)房vip卡每張卡統(tǒng)一售價(jià)1000元,卡面值分別為5000元、7000元、10000元三種,持卡人在購(gòu)房時(shí)可沖抵與vip卡同等金額的房款,購(gòu)房vip卡系無記名卡,可自由轉(zhuǎn)讓。
抽獎(jiǎng)卡獎(jiǎng)品設(shè)置為購(gòu)房券5000元10名,購(gòu)房券3000元20名、物管費(fèi)1000元30名,均可沖抵房款,品牌電飯煲20個(gè),品牌電熨斗20個(gè),中獎(jiǎng)率100%,抽獎(jiǎng)卡依現(xiàn)場(chǎng)排隊(duì)順序免費(fèi)贈(zèng)送。贈(zèng)完為止,以上酬賓活動(dòng)由__市公證處全程公證。
現(xiàn)場(chǎng)排隊(duì)?wèi)?yīng)遵守先后順序,按現(xiàn)場(chǎng)指定的起止點(diǎn)方向排隊(duì),9月30日早上6:00開始接受排隊(duì)。
本公司將于20__年9月30日上午8:00開始發(fā)送“排號(hào)出入卡”。
獲得“排號(hào)出入卡”后,每十人一組依次進(jìn)入營(yíng)銷現(xiàn)場(chǎng)辦理登記、交費(fèi)取卡手續(xù)。
“購(gòu)房vip卡”在購(gòu)房?jī)稉Q時(shí),必須與購(gòu)卡收據(jù)一并出示,方為有效。
活動(dòng)規(guī)定:參與者必須年滿18歲以上,具有完全民事行為能力,持有效身份證明的中國(guó)公民、華僑、港澳臺(tái)同胞或外國(guó)公民(每人限購(gòu)、取卡一張)。
購(gòu)房vip卡售出不退,購(gòu)房時(shí)沖抵購(gòu)房款;不購(gòu)房或超過購(gòu)房時(shí)間期限此卡作廢,不予兌換。可以自由轉(zhuǎn)讓,轉(zhuǎn)讓價(jià)格自定。
購(gòu)房vip卡在購(gòu)房時(shí)憑卡面金額沖抵同等金額房款,每套房?jī)H限使用一張卡。
本次活動(dòng)對(duì)團(tuán)購(gòu)客戶無效。
籌備工作。
1)擬定與會(huì)人員。于__月__日向與會(huì)領(lǐng)導(dǎo)發(fā)出請(qǐng)柬。
2)提前準(zhǔn)備好請(qǐng)柬,并確認(rèn)來否回執(zhí)。
3)提前5天向__氣象局獲取當(dāng)日的天氣情況資料。
4)落實(shí)管轄范圍內(nèi)的保安指揮和負(fù)責(zé)秩序工作。
5)提前6天落實(shí)指揮和負(fù)責(zé)秩序工作。
6)做好活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的禮品、禮品袋。
7)提前8天辦理氣球、活動(dòng)場(chǎng)地、氣拱門所需的審批。
來賓身份識(shí)別。
來賓到場(chǎng)后,禮儀小姐為來賓佩帶胸花。貴賓由禮儀小姐指引或公司領(lǐng)導(dǎo)陪同前往貴賓休息區(qū)。
人員安排。
1)預(yù)設(shè)禮儀小姐10名,入口處4名,簽到處2名,會(huì)場(chǎng)區(qū)4名禮儀小姐要求統(tǒng)一著禮服。
2)工作人員15名;
3)公司工作人員30名;
儀式流程:
11:00客戶簽約,開盤銷售活動(dòng)正式展開。
媒體計(jì)劃:
27日、28日、30日在《__日?qǐng)?bào)》第x版刊登整版廣告,告知__開盤的信息。
2、電視廣告。
__電視臺(tái)錄制開盤錄像,制成vcd,作為開盤活動(dòng)的資料。并由__電視臺(tái)制作新聞,報(bào)道整個(gè)開盤活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的情況,進(jìn)一步擴(kuò)大宣傳。
在開盤前后兩個(gè)月播出__開盤的信息。
4、印刷品廣告。
樓書、海報(bào)已印制完畢,采取派員發(fā)放與夾報(bào)相結(jié)合的方式。
廣告預(yù)算:
1、《__日?qǐng)?bào)》27、28、30日整版__元。
2、電視臺(tái)錄制開盤錄像及新聞報(bào)道__元。
3、電臺(tái)廣告宣傳__元。
4、開盤儀式場(chǎng)地戶外廣告管理處審批__元。
5、禮儀公司各項(xiàng)費(fèi)用__元。
(含舞臺(tái)、音響、舞獅隊(duì)、腰鼓隊(duì)、軍樂隊(duì)、禮儀小姐及主持人酬金)。
6、氣球(開盤現(xiàn)場(chǎng)及市區(qū)主干道)__元。
7、鮮花盆景租賃__元。
共計(jì)__元。
貴州演藝策劃傳媒有限公司。
貴州演藝策劃傳媒有限公司業(yè)務(wù)范圍:
1、專業(yè)文藝演出:大型演唱會(huì)、文藝晚會(huì)、電視綜藝節(jié)目制作。
2、各式商務(wù)演出:公司晚會(huì)、會(huì)議演出、新年聯(lián)誼活動(dòng)。
3、新聞發(fā)布會(huì)、時(shí)裝展示會(huì)、產(chǎn)品推介會(huì)及商務(wù)促銷露演。
4、各種會(huì)議服務(wù)、展覽展示。
5、禮儀慶典:開業(yè)慶典、周年慶典、開工奠基剪彩儀式及剪彩儀式等。
房地產(chǎn)廣告策劃篇四
等方面對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行整合,以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)銷售房地產(chǎn)商品,使消費(fèi)者在生產(chǎn)或生活,物質(zhì)或精神方面得到滿足,為開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃出滿足消費(fèi)者需求,擴(kuò)大消費(fèi)渠道,使開發(fā)商獲得利益的全過程。
銷策劃,在買賣雙方之間溝通信息,把企業(yè)與消費(fèi)者有效的結(jié)合起來,使企業(yè)了解顧客的要求,包括房屋的建筑形式、開間布局、裝修標(biāo)準(zhǔn)以及色彩等,摸清規(guī)律,改進(jìn)產(chǎn)品,使產(chǎn)品更加適銷對(duì)路,擴(kuò)大市場(chǎng)份額,使企業(yè)形成有效的傳遞和反饋的信息系統(tǒng),在房地產(chǎn)市場(chǎng)中,為企業(yè)開拓一個(gè)具有生命力的嶄新市場(chǎng)。
房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃是分階段的,與銷售過程相呼應(yīng)。在不同的銷售階段,市場(chǎng)推廣的目標(biāo)、任務(wù)和具體活動(dòng)都有所不同,主要包括開發(fā)階段的營(yíng)銷策劃、銷售階段的營(yíng)銷策劃、物業(yè)管理階段的營(yíng)銷策劃。
根據(jù)銷售過程的預(yù)熱期、強(qiáng)銷期、熱銷期、尾盤期階段性劃分,項(xiàng)目市場(chǎng)推。
廣過程也可以相應(yīng)地分為四個(gè)階段,針對(duì)各個(gè)階段銷售任務(wù)的不同制訂不同的推廣計(jì)劃。在預(yù)熱期,市場(chǎng)推廣應(yīng)該以推介物業(yè)特點(diǎn)為主題,向消費(fèi)者展示樓盤的基本情況;在強(qiáng)銷期應(yīng)該以推介市場(chǎng)為主題,讓更多的目標(biāo)客戶群關(guān)注;茌持銷期應(yīng)該以推介廣告主體為主,配合樣板間,在人氣積聚的環(huán)境下,使消費(fèi)者產(chǎn)生購(gòu)買欲望;在尾盤期應(yīng)該以樸實(shí)的宣傳為重點(diǎn),突出項(xiàng)目各種功能性特點(diǎn),吸引消費(fèi)者。
2.1.1開發(fā)階段的營(yíng)銷策劃。
企業(yè)在開發(fā)階段的營(yíng)銷策劃應(yīng)具有前瞻性,要用發(fā)展的眼光,運(yùn)用科學(xué)的方法對(duì)市場(chǎng)前景開展調(diào)查和預(yù)測(cè),進(jìn)行供需分析和和開發(fā)潛力分析,做好前期準(zhǔn)備工作。只有這樣,才能使所開發(fā)的產(chǎn)品在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)一直處于保值甚至增值的狀態(tài),在長(zhǎng)期的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于不敗地位,贏得市場(chǎng)份額。
2.1.2銷售階段的營(yíng)銷策劃。
企業(yè)在銷售階段的營(yíng)銷策劃就是采取各種有利的促銷手段,如廣告、媒體、活動(dòng)推廣、品牌效應(yīng)、公共關(guān)系等手段,讓更多的消費(fèi)者了解企業(yè)的形象和產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì),用各種方法增強(qiáng)消費(fèi)者的購(gòu)買信心,為消費(fèi)者提供滿意和周到的服務(wù),在銷售的黃金期占有市場(chǎng)。
2.1.3物業(yè)管理階段的營(yíng)銷策劃。
物業(yè)是連接企業(yè)和消費(fèi)者的橋梁和紐帶,消費(fèi)者通過物業(yè)了解和熟悉企業(yè),因此,物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量,在一定程度上對(duì)消費(fèi)者是否購(gòu)房起到了關(guān)鍵性的作用。加強(qiáng)物業(yè)管理營(yíng)銷策劃的關(guān)鍵應(yīng)當(dāng)把為客戶服務(wù)最為宗旨,如果顧客在享受物業(yè)服務(wù)中感受到安全放心,達(dá)到滿意的程度,才能吸引顧客踴躍購(gòu)房。
為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的營(yíng)銷目標(biāo),一般使用以下幾種營(yíng)銷方式:廣告,活動(dòng)推廣,品牌推廣,公共關(guān)系。幾種方法的主要特點(diǎn)見表1。
表1幾種營(yíng)銷方式對(duì)比。
2.2.1廣告推廣。
廣告推廣是根據(jù)營(yíng)銷推廣的計(jì)劃和目標(biāo),在市場(chǎng)調(diào)查預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上,對(duì)廣告活動(dòng)的戰(zhàn)略和策略進(jìn)行整體的系統(tǒng)籌劃。它是一種提前的、先行的、具有指導(dǎo)性的活動(dòng),決定廣告活動(dòng)的基本思路和方向。它包含有分析環(huán)境并明確要求、分析廣告產(chǎn)品、確定廣告對(duì)象、確定廣告目標(biāo)、確定廣告主體和創(chuàng)意、廣告策略選擇、確定廣告預(yù)算、廣告決策、廣告效果分析等九項(xiàng)內(nèi)容。
2_2.2活動(dòng)推廣。
活動(dòng)推廣是指企業(yè)調(diào)動(dòng)各方力量,通過舉辦大眾關(guān)心的、具有創(chuàng)意性的活動(dòng),吸引消費(fèi)者的參與并吸引媒體的報(bào)道,從而提升企業(yè)和樓盤的知名度,樹立良好形象,達(dá)到促進(jìn)銷售的目的。
活動(dòng)推廣的類型有:樓盤慶典儀式;社會(huì)公益活動(dòng);社區(qū)內(nèi)活動(dòng);大型有獎(jiǎng)銷售、打折促銷活動(dòng);導(dǎo)引教育型活動(dòng);善用時(shí)勢(shì)環(huán)境型活動(dòng)等。
2.2.3品牌推廣。
品牌推廣是從規(guī)劃設(shè)計(jì)到整個(gè)開發(fā)過程的一項(xiàng)系統(tǒng)工程,在整個(gè)過程中開展品牌積累與創(chuàng)新工程,通過品牌推廣,提升了項(xiàng)目的附加值,充實(shí)了項(xiàng)目的內(nèi)涵。
可采取以下方法:樓盤品牌戰(zhàn)略;企業(yè)品牌戰(zhàn)略;企業(yè)與樓盤品牌聯(lián)動(dòng)戰(zhàn)略。
2.2.4公共關(guān)系。
公共關(guān)系是利用各種方法和途徑,同消費(fèi)者、中介、社區(qū)民眾、政府機(jī)構(gòu)以及新聞媒介在內(nèi)的各方面公眾進(jìn)行溝通和交流,在社會(huì)中建立良好形象和營(yíng)銷環(huán)境的活動(dòng)。
可以采用以下幾種方法:新聞;事件;社區(qū)關(guān)系,調(diào)研活動(dòng);對(duì)外聯(lián)絡(luò)協(xié)調(diào)工作。
通過以上分析,房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃是在不同的銷售階段,對(duì)產(chǎn)品所處的區(qū)位、配套設(shè)施、環(huán)境設(shè)計(jì)、單體建筑設(shè)計(jì)、物業(yè)管理等情況進(jìn)行分析,從而對(duì)顧客群進(jìn)行全方位的分析調(diào)查,制定出以滿足消費(fèi)者需求為核心的切實(shí)可行的營(yíng)銷策略,在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取勝。
3、“dl—yly”項(xiàng)目的營(yíng)銷計(jì)劃。
3.1項(xiàng)目基本情況。
dl-yly項(xiàng)目位于大連市旅順軟件產(chǎn)業(yè)帶,屬于宜居生態(tài)地產(chǎn),周邊有輕軌和多個(gè)公交站點(diǎn),交通便利。小區(qū)附近設(shè)有商業(yè)綜合體和中小學(xué)校,周邊有多個(gè)低碳環(huán)保山體公園,設(shè)有居民健身中心等。
3.2項(xiàng)目營(yíng)銷計(jì)劃。
一期在20__年7月份開盤銷售,銷售周期計(jì)劃在2年左右。
(1)20__年3、4月蓄勢(shì)待發(fā)期。售樓處裝修、裝飾完成正式啟用;樣板間完成對(duì)外開放i參加春季房展;客戶積累;會(huì)員征集、招募會(huì)員。
(2)20__年5月內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期。一期工程開工啟動(dòng);會(huì)員客戶預(yù)訂。
(3)20__年7月開盤熱銷期。具備銷售條件;一期第一組團(tuán)開盤銷售。
(4)20__年8、9月續(xù)銷。
(5)20__年10持續(xù)推廣期。形象宣傳;主體全面封頂;參加秋季房展會(huì),根據(jù)銷售情況分期推出房源(秋展強(qiáng)銷)。
(6)20__年11、12月續(xù)銷(活動(dòng)促銷)。
(7)20__年3月完成配套及室內(nèi)裝飾;參加20__年春季房展會(huì)準(zhǔn)現(xiàn)房促銷。
(8)20__年5月完成室外硬軟覆蓋;現(xiàn)房銷售;預(yù)留中央景觀帶20%-30%房源現(xiàn)房實(shí)景銷售。
(9)20__年6月尾盤清理期。全面交房;尾盤銷售。
“dl-yly”項(xiàng)目,使項(xiàng)目周邊整體地域價(jià)值實(shí)現(xiàn)質(zhì)的飛躍,引領(lǐng)大連城市居住新的遷徙文明。
結(jié)語:
房地產(chǎn)廣告策劃篇五
二__市同類住宅調(diào)查統(tǒng)計(jì)。
三消費(fèi)者分析。
第二節(jié)“__”項(xiàng)目分析。
一項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析。
二項(xiàng)目劣勢(shì)分析。
三競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析。
四項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略分析。
五核心價(jià)值分析。
第三節(jié)推廣策略界定。
一目標(biāo)消費(fèi)群體界定。
二賣點(diǎn)界定。
一廣告宣傳目的。
二總體策略。
三廣告主題。
四要樹立的形象。
五分期廣告的整合策略。
第五節(jié)營(yíng)銷活動(dòng)推薦。
一營(yíng)銷渠道及人員促銷建設(shè)。
二營(yíng)銷公關(guān)活動(dòng)推薦。
第六節(jié)媒體策略。
一媒體目標(biāo)。
二目標(biāo)受眾。
三媒介策略。
四媒介分析及選取。
第七節(jié)方案說明。
前言。
任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷售,塑造、提升品牌形象。本方案在于為“__”帶給一個(gè)準(zhǔn)確的定位與廣告方向,作出全程戰(zhàn)略性的指導(dǎo)。在對(duì)本地市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行了深入細(xì)致的了解和研究分析的前提下,找出“__”項(xiàng)目的資源問題與機(jī)會(huì),以到達(dá)或超出“__”的原定銷售計(jì)劃,并為鴻宇房地產(chǎn)塑造品牌。
一、__市房地產(chǎn)市產(chǎn)基本狀況。
1、_x_屬于四線城市,房地產(chǎn)市場(chǎng)雖不是很成熟,但是有融城的完美前景;有高速有效的物流體系;又據(jù)東西南北交通要塞;處中南最大服裝批發(fā)市場(chǎng);有大批大型國(guó)有企業(yè)。這意味著x_的誘人的市場(chǎng)和低廉的勞動(dòng)力市場(chǎng)。所以,各大商家紛紛進(jìn)入x_。房地產(chǎn)更是有超多外資搶入,行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈,競(jìng)爭(zhēng)的層次不斷升級(jí)。從20__年以前的消費(fèi)住房以經(jīng)濟(jì)適用房及單位福利分房為主到目前以商品房為主流住房消費(fèi),房地產(chǎn)業(yè)日趨成熟,房地產(chǎn)開發(fā)公司實(shí)力不斷上升,到達(dá)初步的產(chǎn)業(yè)化水平。即房地產(chǎn)大戰(zhàn)既將打開。x_市內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商約100家,經(jīng)過幾年的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大,開發(fā)形式全面化,多樣化。到20__年為止,房地產(chǎn)項(xiàng)目投資到達(dá)82118萬元,住房項(xiàng)目方面的投資到達(dá)43628萬元。20__年當(dāng)年房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工面積為83萬平方米,住宅竣工面積為80萬平方米,商品房銷售面積為40萬平方米,商品房銷售總額為37723萬元。最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)證明,20__年以來批準(zhǔn)預(yù)售和銷售的總面積為24904。47平方米,住房銷售均價(jià)由20__年初的824元/平方米上升至20__年初的1002元/平方米,升幅達(dá)21。6%。
2、現(xiàn)有品牌樓盤的基本狀況,現(xiàn)有名的樓盤西區(qū)有湘銀房產(chǎn)、保利房產(chǎn)等;南區(qū)有慶云山莊、湘江四季花園、南星小區(qū)等;北有響石嶺廣場(chǎng)圈等。但是由于市場(chǎng)不是很成熟,他們有這樣或那樣的缺點(diǎn)。具體表此刻以下這些方面:a、定位及推廣都不是很規(guī)范,抱著賣出去就是目的心理。忽視樓盤品牌的建設(shè),忽視樓盤內(nèi)涵的建設(shè),導(dǎo)致后繼開發(fā)力不足。b、有的沒有服務(wù)的概念。這又表此刻銷后服務(wù)差勁,物業(yè)管理不規(guī)范,有的業(yè)主不是享受服務(wù)而是受氣,造成開發(fā)商與業(yè)主的對(duì)立,小區(qū)的基本建設(shè)搞不上去。c、小區(qū)規(guī)化與自然融和概念不足,人為景觀痕跡太重。
3、政府引導(dǎo)監(jiān)管不夠,銷售手段不合理,收費(fèi)不合理,手續(xù)不合理,還有的不合法。
二、__市同類住宅調(diào)查統(tǒng)計(jì)。
“同類”定義為具有小高層,別墅等的住宅小區(qū)?,F(xiàn)將__市河西,河?xùn)|小區(qū)進(jìn)行大體比較分析如下:
1、河西地帶。
由于河西為新開發(fā)城區(qū),在整個(gè)大環(huán)境的綠化、城市規(guī)劃方面有其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)。總體來說,河西地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境。
湘銀:
核心競(jìng)爭(zhēng)力:二十一世紀(jì)購(gòu)房新概念。
擁有很高的品牌效應(yīng);。
其周邊環(huán)境好;。
用綠色的生活時(shí)尚來吸引高級(jí)白領(lǐng)、外國(guó)投資者、社會(huì)成功人士,市場(chǎng)銷售反應(yīng)良好;。
其定位為社會(huì)高薪階層。
濱江一村:
小區(qū)面積大;。
鄰近湘江;。
周邊環(huán)境好;。
2、河?xùn)|地帶。包括河?xùn)|整個(gè)地塊北有石峰區(qū),南有蘆淞區(qū)及東部的荷塘區(qū)。
天鵝花園:
核心競(jìng)爭(zhēng)力:真、善、美。
屬于自然水生態(tài)屋村、綠化面積廣:
擁有900畝的面積,其中400畝水面。
區(qū)內(nèi)有水生游玩系統(tǒng)。
映荷園:
核心競(jìng)爭(zhēng)力:演繹精彩生活塑造經(jīng)典小區(qū)。
屬未來商業(yè)地帶。
周邊交通發(fā)展趨勢(shì)大。
房屋設(shè)計(jì)理念突出。
銀座大廈:
近臨中心廣場(chǎng),一醫(yī)院;。
只是一個(gè)連體樓、屬小高層,沒有自身小區(qū);。
周邊自然環(huán)境不是很好;。
但它屬預(yù)置房產(chǎn)其房屋多數(shù)為企業(yè)或近處金融高層管理人員所預(yù)購(gòu)。
慶云山莊:
核心競(jìng)爭(zhēng)力:離塵不離城。
品牌知名度高;。
周邊環(huán)境綠色條件好;。
擁有98畝的綠色自然地帶;。
其發(fā)展迅速,塑造了良好綠色生活理念在消費(fèi)者心中構(gòu)成良好的品牌。其新近開發(fā)的“紫南閣”,定位較高,目標(biāo)群是中高薪階層。
湘江四季花園:
核心競(jìng)爭(zhēng)力:山水之傍,尊貴之居,人文大家。
交通便利。
環(huán)境幽雅。
小區(qū)為12層左右的帶電小高層,設(shè)計(jì)時(shí)尚。
為江山置業(yè)這一實(shí)力雄厚的開發(fā)商的大手筆。
價(jià)格定在1800左右。
三消費(fèi)者分析。
根據(jù)《__房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》及《__市鴻宇房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》的結(jié)論,我們得出消費(fèi)者購(gòu)房心理和對(duì)住宅要求如下:
5、消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理的要求。
b、物業(yè)公司應(yīng)與小區(qū)內(nèi)住戶增加聯(lián)系,加強(qiáng)溝通。
第二節(jié)“__”項(xiàng)目分析。
一、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析。
1環(huán)境:坐擁兩山,環(huán)境幽雅,鬧中取靜,擁有天然的巨大綠地覆蓋,高達(dá)60%,山中成片天然古木是__現(xiàn)有樓盤中絕無僅有的。
2地段:位于__市南部蘆淞區(qū),附近樓盤以慶云山莊為主,經(jīng)慶云山莊多年的開發(fā),該地區(qū)已聚集相當(dāng)?shù)娜藲夂途幼≈?。臨近商業(yè)繁華地帶,電腦城,家具城,水果批發(fā)大市場(chǎng),更有眾多服裝批發(fā)市場(chǎng),離目標(biāo)消費(fèi)群工作地近。
3價(jià)格:由于地價(jià)較底,節(jié)省了巨大成本。房?jī)r(jià)有回旋余地。并有銀行房貸支持,按揭買房,減輕了買房壓力。價(jià)格完全具有比較優(yōu)勢(shì)。消費(fèi)者買房不是一時(shí)沖動(dòng),而是完全比較后行為,這一點(diǎn)應(yīng)是本案拉動(dòng)銷售的最大著力點(diǎn)。
4物管:智能化管理,保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求,貼合本案的定位主題。二十四小時(shí)保安,全封閉式管理。因?yàn)開_的安全環(huán)境及以前某樓盤的事故的原因,所以安全是__市民關(guān)心的大要素,更是目標(biāo)消費(fèi)者著重思考的主題。
5小區(qū)設(shè)計(jì)建設(shè):小區(qū)的設(shè)計(jì)以天然為主題,各種樓層合理布置。更有現(xiàn)代藝術(shù)廣場(chǎng),藝術(shù)、休閑與自然融為一體、相得益彰。
6小區(qū)配套設(shè)施齊全,有游泳池、高檔會(huì)所、銀行、超市、停車場(chǎng)、幼兒園、親子樂園、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、藝術(shù)長(zhǎng)廊等。
7偏離工業(yè)區(qū):遠(yuǎn)離工業(yè)污染區(qū),噪音低,空氣好。
二、項(xiàng)目劣勢(shì)分析。
1交通:顯然交通是本案最大的瓶頸,雖有24、25、28、29、43路停靠,但是尚無直達(dá)的公交。道路條件差,而交通又是思考買房的很大要素,如何解決交通問題是我們面臨的主要問題。能夠思考與市政府合作開通幾路專線。
2樓盤外環(huán)境:本小區(qū)外部的大環(huán)境不是很好,房屋雜亂,市政建設(shè)差。沒有大型購(gòu)物,休閑場(chǎng)所。缺乏相應(yīng)的教育設(shè)施,醫(yī)療設(shè)施,娛樂設(shè)施。
3物業(yè)管理:不是湘銀的物管,品牌力度不夠。
4房屋設(shè)計(jì):房屋種類較多,有6層、帶電小高層、別墅,層次不一,面向復(fù)雜。
三。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析。
根據(jù)樓盤的位置和樓盤的定位,我們把慶云山莊和湘江四季花園作為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,狀況如下:
慶云山莊。
優(yōu)勢(shì):
(1)地處蘆凇區(qū)建設(shè)南路延伸地段,靠近__繁華商業(yè)區(qū),無工業(yè)廢氣污染,附近有高中、市級(jí)醫(yī)院,購(gòu)物環(huán)境和文衛(wèi)設(shè)施齊全,方便居民生活。
(2)屬于__市蘆淞區(qū)。由于目前大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商都緊盯天元開發(fā)區(qū),蘆淞區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)明顯不如天元區(qū)。該區(qū)屬本地商業(yè)旺地,聚集了數(shù)量龐大的外來經(jīng)營(yíng)戶(尤以廣東、福建人士居多),加上蘆淞區(qū)的“本地人士”,這一區(qū)域的樓盤對(duì)這部分消費(fèi)者有很大的吸引力,同時(shí)由于臨近__縣,也有利于吸引__縣收入高的消費(fèi)者購(gòu)房。
(3)價(jià)格低。以758元——1088元每平方米的價(jià)格售房,相對(duì)__地區(qū)其他同類型樓盤而言,價(jià)格優(yōu)勢(shì)相當(dāng)明顯。
(4)交通便利。有專門的公交路線,并且公交車經(jīng)過火車站、中心廣場(chǎng)、一醫(yī)院等繁華地段,方便購(gòu)物及就醫(yī)。
劣勢(shì):
(1)小區(qū)規(guī)劃不夠整齊劃一,樓型外觀設(shè)計(jì)不夠新穎,無法對(duì)潛在客戶產(chǎn)生強(qiáng)大的視覺沖擊力,進(jìn)而產(chǎn)生強(qiáng)烈的購(gòu)買欲望。
(2)小區(qū)內(nèi)配套服務(wù)設(shè)施不足,不能滿足眾多用戶需求。
(3)低價(jià)位商品房,檔次不高,不能吸引經(jīng)濟(jì)潛力強(qiáng)的成功人士入住,不利于整個(gè)小區(qū)形象的提高。
湘江四季花園。
優(yōu)勢(shì):1)項(xiàng)目資金雄厚,有資金可做必要的周轉(zhuǎn),以應(yīng)付市場(chǎng)變化。
2)整體項(xiàng)目規(guī)劃在__尚屬首例。相比其它競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目,無論在住宅檔次、小區(qū)設(shè)計(jì)、投資資金等,都處于明顯優(yōu)勢(shì)。
3)__市消費(fèi)市場(chǎng)樓價(jià)有上升趨勢(shì),消費(fèi)者認(rèn)為手頭資金用于購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)保值是最好的選取。
4)本地市場(chǎng)樓盤眾多,但大盤太少,具有文化底蘊(yùn)的大盤更少,真正好處上的山水概念樓盤更是絕無僅有。
劣勢(shì):
1)品牌號(hào)召力:__房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過幾年的競(jìng)爭(zhēng),優(yōu)勝劣汰。此刻以湘銀、中房、中大、聯(lián)誼、協(xié)力為代表的房地產(chǎn)公司經(jīng)過幾年的房地產(chǎn)操作,已積累了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗(yàn),已構(gòu)成了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的強(qiáng)勢(shì)品牌。在消費(fèi)者中有著不錯(cuò)的口碑。江山置業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)較晚,在這一方面并沒有太強(qiáng)的品牌號(hào)召力。
2)市場(chǎng)承受潛力:由于__市消費(fèi)偏低,市場(chǎng)上如此高檔的樓盤還未出現(xiàn)。是否能夠把高收入人士吸引過來,是相當(dāng)關(guān)鍵的問題,這要取決于本案品質(zhì)是否擁有高品質(zhì)這一因素。
3)競(jìng)爭(zhēng)因素:由于近年來許多開發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流,盲目開發(fā),低價(jià)銷售,造成價(jià)格波動(dòng)及銷售困難。
四項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略分析。
1樓盤定位能夠是“__文化藝術(shù)之都”,但價(jià)格應(yīng)定位是“中等偏上”。
2高開低走,保證品牌支撐,預(yù)留樓盤銷售力。視銷售進(jìn)度讓價(jià)應(yīng)是本案的基本策略。
3確定“高開”的基礎(chǔ)價(jià)格時(shí),除思考南區(qū)數(shù)大樓盤的售價(jià),亦應(yīng)思考樓盤定位價(jià)。根據(jù)湘江四季花園的1800元/平方米,慶云山莊的800-900元/平方米的定價(jià),以及對(duì)手和自身的優(yōu)劣勢(shì),本小區(qū)1300元/平方米的基礎(chǔ)價(jià)格基本合理。
五核心價(jià)值分析。
1“__”核心定位是“都市文化藝術(shù)之都”。營(yíng)造文化藝術(shù)概念。打品位牌,人文概念具體化?!癬_”是__市有藝術(shù)修養(yǎng)的,有文化品位的人,向往藝術(shù)文化的人的部落。
2“勞動(dòng)者光榮”,有錢是一種價(jià)值,是一種潛力。有錢不外顯,購(gòu)買品位是一舉兩得的好事,“__”正是這樣的載體。
4“家在身旁”,勞累后不是匆匆奔向遠(yuǎn)遠(yuǎn)的家。家就在身旁,“__”毗臨的電腦城,手機(jī)大市場(chǎng),家具城,水果批發(fā)大市場(chǎng),眾多服裝批發(fā)市場(chǎng)的人氣家園。階級(jí)居住區(qū)概念是本案的核心價(jià)值之一。
第三節(jié)推廣策略界定。
一,目標(biāo)消費(fèi)群界定。
從“__”項(xiàng)目本身的定位和素質(zhì)出發(fā),結(jié)合中高檔住宅的銷售特點(diǎn),界定“__”的目標(biāo)消費(fèi)群及其相關(guān)特征是:
1目標(biāo)消費(fèi)者:蘆凇區(qū)服裝市場(chǎng)業(yè)主,果品批發(fā)市場(chǎng)業(yè)主,電腦大市場(chǎng)業(yè)主,通訊市場(chǎng)業(yè)主,南區(qū)附近購(gòu)房者;以及自身具有文化藝術(shù)氣質(zhì)的經(jīng)濟(jì)潛力較強(qiáng)的階層。
2年齡:年齡大約在35到55歲,
3家庭結(jié)構(gòu)已進(jìn)入中年期,人口簡(jiǎn)單,居住空間之娛樂性與休閑性較大。
4對(duì)住宅小區(qū)有著高檔次的要求,有“物有所值”的消費(fèi)心理,他們追求品位,但他們又是商人,有商人的交易本性,既有“物有所值”。
5有強(qiáng)烈的虛榮心,喜歡攀比和玄耀,文化程度相對(duì)較底,但喜歡附庸風(fēng)雅,期望透過外在條件來追求文化品位。
二,賣點(diǎn)界定。
1項(xiàng)目本身的生活理念:
(1)家在身旁,與工作地臨近。
(2)自然入室,獨(dú)一無二天然山地樹林綠地。
(3)社區(qū)內(nèi)寧?kù)o安祥、幽雅恬靜的生活氛圍。
(4)保安設(shè)施齊備,安全起居。
2“文化藝術(shù)”的設(shè)計(jì)理念。
(1)藝術(shù)就在生活中,雕塑、園藝構(gòu)筑小區(qū)。
(2)談藝術(shù)不要出門,會(huì)所定期藝術(shù)展覽。
(3)品位包圍生活,文化名人與我們同在。
--第四節(jié)廣告策略。
一廣告宣傳目的。
2。樹立項(xiàng)目本身底蘊(yùn)深厚的形象,與其它南區(qū)樓盤沒有品牌內(nèi)涵相區(qū)別;。
3。把“__”塑造成品質(zhì)卓越的東南區(qū)第一樓盤;。
4。促進(jìn)樓盤銷售,為其成為“__十佳樓盤”帶給動(dòng)力。
二總體策略。
4、要體現(xiàn)周到細(xì)致,處處為業(yè)主著想的專業(yè)理念。
三要樹立的形象。
1、藝術(shù)、文化、有品位、能體現(xiàn)成就感;。
2、不僅僅是家,更是休身養(yǎng)性、渡假,處處體現(xiàn)出對(duì)品質(zhì)的追求,對(duì)業(yè)主的尊重。
3、精品物業(yè),安全第一樓盤。
四分期廣告的整合策略。
引導(dǎo)試銷期:廣告原則是-------給信息。
既透過活動(dòng)與立體廣告媒介網(wǎng)告知廣大市民,個(gè)性是目標(biāo)消費(fèi)者,以“藝術(shù)文化”為定位設(shè)計(jì)目的的“__”正在建設(shè),即將推出。按“小城有大事”的標(biāo)準(zhǔn)來炒作。轉(zhuǎn)移公眾對(duì)期他樓盤的注意力。構(gòu)成對(duì)“__”的期盼心理。并可作內(nèi)部銷售,引導(dǎo)目標(biāo)客戶對(duì)樓盤的態(tài)度與看法。
公開發(fā)售期:廣告原則------------給感覺。
以活動(dòng)與廣告塑造項(xiàng)目的文化品位,完成形象沉淀。透過公關(guān)及促銷活動(dòng),使公眾對(duì)項(xiàng)目構(gòu)成新的認(rèn)知,為樓盤發(fā)銷積蓄形象資源。加深和鞏固公眾的注意集中度,制造“火熱”事件。開發(fā)潛在消費(fèi)者。
公開發(fā)售中期:廣告原則---------給實(shí)體。
透過對(duì)“__”項(xiàng)目的賣點(diǎn)細(xì)節(jié)的挖掘和渲染,進(jìn)一步突顯發(fā)展商“為業(yè)主創(chuàng)造價(jià)值”的服務(wù)觀念和專業(yè)、超前的操作程序,給予公眾“卓越文化品位,家在身旁”的靜品絕版印象,構(gòu)成物超所值的感覺。
五廣告主題及口號(hào)。
廣告主題:自然、藝術(shù)、享受。
理由:
(1)自然:既代表了現(xiàn)代人的追求潮流,又在各眾多樓盤中訴求的人造綠色、景觀中脫穎而出,“__”的草地,數(shù)木是天然的,還貼合樓盤在工業(yè)城市中無污染區(qū)的優(yōu)越位置。使有“自然”能使買主有超越時(shí)髦,舒適和諧的、廣闊自如的空間的感覺。
(2)藝術(shù):藝術(shù)是高品質(zhì)的象征,擁有文化藝術(shù)才是真正的品位。藝術(shù)又體現(xiàn)了人成功后的一種高級(jí)、高尚的愉悅享受,正是藝術(shù)給了業(yè)主的優(yōu)越感、滿足感。
(3)享受:不是人人都能在競(jìng)爭(zhēng)的社會(huì)中有一份快樂的享受,正是因?yàn)槌晒Γ拍軗碛邢硎?,這能給予業(yè)主一種成熟、自豪的感覺。并且,享受亦道出了物業(yè)周到、安全服務(wù)的放心。
廣告口號(hào):“__”都市藝術(shù)家園。
理由:
(1)“都市藝術(shù)家園”既是對(duì)“__”從設(shè)計(jì)理念到硬件設(shè)施等綜合素質(zhì)的定位確認(rèn),又是對(duì)業(yè)主的內(nèi)心需求的直接表達(dá)。
(2)“都市藝術(shù)家園”具有超前的韻味,超越了競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手眾說一詞的空洞無物的“人文”概念炒作,與“__”的形象定位十分契合。
(3)廣告口號(hào)與廣告主題一脈相承,有利于相互照應(yīng)。
(4)“都市藝術(shù)家園”更進(jìn)一步核心化了項(xiàng)目訴求,有利于訴求的目標(biāo)性。
廣告創(chuàng)意原則:創(chuàng)意原則務(wù)必充分體現(xiàn)廣告?zhèn)鞑ブ黝},即藝術(shù)、自然、享受。電視、報(bào)紙、廣播、戶外、車體的視聽設(shè)計(jì)要大膽前衛(wèi),不落俗套,以突出表現(xiàn)藝術(shù)性。樓書、直郵手冊(cè)等設(shè)計(jì)要充分體現(xiàn)樓盤的本質(zhì)屬性(幽雅的自然環(huán)境,高品質(zhì)的物業(yè)管理)。
第五節(jié)營(yíng)銷活動(dòng)推薦。
一營(yíng)銷渠道及人員促銷建設(shè)。
1,營(yíng)銷渠道的建設(shè)十分重要,應(yīng)建設(shè)雙點(diǎn)兩線銷售渠道,“雙點(diǎn)”指開發(fā)商和潛在購(gòu)房者,“兩線”指銷售明線和暗線。明線銷售是指?jìng)鹘y(tǒng)的銷售方式,透過建設(shè)售樓部,成立電話銷售熱線,設(shè)置樣板房,參加房交會(huì)等方式公開發(fā)售。暗線銷售是指從現(xiàn)代體驗(yàn)營(yíng)銷中裂變出來的一種銷售方式,以點(diǎn)帶面,依靠口頭傳播。如在目標(biāo)消費(fèi)者聚集的會(huì)所開展無形廣告銷售。
2,人員培訓(xùn)與管理:建設(shè)一支高效、優(yōu)質(zhì)的售樓隊(duì)伍,售樓人員隊(duì)伍的思想意識(shí)務(wù)必是前衛(wèi)的、開放的、務(wù)實(shí)的,在與顧客接觸時(shí),他們承擔(dān)了樓盤的第一形象,他們務(wù)必能體現(xiàn)項(xiàng)目的定位,有修養(yǎng)、有風(fēng)度、有氣質(zhì)。務(wù)實(shí)是指務(wù)必熟練懂得房屋交易的合法合理程序,業(yè)務(wù)務(wù)必準(zhǔn)確到位,交易動(dòng)作語言標(biāo)準(zhǔn)化。以充分體現(xiàn)開發(fā)商的規(guī)范與成熟,獲得潛在客戶的信任與好評(píng)。嚴(yán)禁有任何損害樓盤形象的舉止言行。
二營(yíng)銷公關(guān)活動(dòng)推薦。
一、“__”奠基典禮暨“我心中的小區(qū)有獎(jiǎng)?wù)髅⒄魑摹被顒?dòng)。
1、策劃用意:高格調(diào)以引起一鳴驚人,廣滲透以引起十分關(guān)注。借典禮邀請(qǐng)政界名人,目標(biāo)消費(fèi)群領(lǐng)軍人物,著名藝術(shù)家參與。給項(xiàng)目的定位打好頭陣。征集樓名與樓文是以引起市民個(gè)性是目標(biāo)消費(fèi)者的深度相關(guān)性,擴(kuò)大客戶量,提高購(gòu)買率。
2、活動(dòng)資料。
(1)典禮,發(fā)布會(huì)。(2)藝術(shù)家做秀。(3)設(shè)立征名征文點(diǎn),發(fā)放意見卡。(4)“我心中的小區(qū)有獎(jiǎng)?wù)髅?、征文”活?dòng)揭曉。(5)新聞發(fā)布會(huì)及頒獎(jiǎng)晚會(huì)。
3、活動(dòng)實(shí)施:時(shí)光:樓盤開工期間及樓盤預(yù)售期間。地點(diǎn):典禮在小區(qū)現(xiàn)場(chǎng)、發(fā)布及晚會(huì)在國(guó)賓大酒店。
二、系列藝術(shù)展覽活動(dòng)。
1,策劃用意:藝術(shù)展覽活動(dòng)是對(duì)樓盤的定位的最大支撐。透過藝術(shù)展以聯(lián)絡(luò)客戶和藝術(shù)家,明星的關(guān)系,以客戶的自我品質(zhì)有由外到內(nèi)的升華。在客戶中樹立良好的形象為熱銷打好基礎(chǔ),為迅速收盤做好前奏。
2,活動(dòng)安排:a,大型藝術(shù)雕塑落戶小區(qū)儀式;b,書畫藝術(shù)家的展覽;c,文人墨客的講座研討互動(dòng)會(huì);d,明星才藝表演會(huì)。
3,活動(dòng)參與人員:每次活動(dòng)的參與人務(wù)必目標(biāo)消費(fèi)群所認(rèn)可的知名人士,各路相關(guān)媒體記者,目標(biāo)消費(fèi)群代表,后期活動(dòng)時(shí)的業(yè)主代表,各發(fā)展商,地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人士。
三、贈(zèng)房活動(dòng)。
1,策劃用意:制造爆炸新聞事件,以迅速提高樓盤及發(fā)展商的知名度和美譽(yù)度。由發(fā)展商帶給一套現(xiàn)房贈(zèng)送給某著名人士,策動(dòng)新聞,便于樓盤的軟文炒作,以構(gòu)成目標(biāo)消費(fèi)者對(duì)樓盤的定位及價(jià)值的高度認(rèn)可。
2,活動(dòng)實(shí)施:在公開發(fā)售后熱售前進(jìn)行,著名人士擬請(qǐng)__市的院士某人,__市市長(zhǎng),__籍的國(guó)內(nèi)著名人士,湖南電視臺(tái)某明星。贈(zèng)送儀式的規(guī)格要高,后繼討論(軟文、座談會(huì))要有良性導(dǎo)向。
第六節(jié)媒體策略。
一、媒體目標(biāo)。
1,在公眾心目中樹立樓盤的品牌形象;。
2,提高發(fā)展商在公眾心目中的知名度和美譽(yù)度;。
3,力求“__”銷售順利,并能引起銷售高潮;。
4,使小區(qū)構(gòu)成良好的口碑效應(yīng)。
二、目標(biāo)受眾。
小區(qū)附近的蘆凇區(qū)服裝市場(chǎng)業(yè)主,果品批發(fā)市場(chǎng)業(yè)主,電腦大市場(chǎng)業(yè)主,西單車庫(kù)出口廣告位,通訊市場(chǎng)業(yè)主,南區(qū)附近購(gòu)房者;以及自身具有文化藝術(shù)氣質(zhì)的經(jīng)濟(jì)潛力較強(qiáng)的階層;內(nèi)心向往文化藝術(shù)的白領(lǐng)或政府部門人士。
年齡:35——55歲左右。
主要特質(zhì):注重生活品質(zhì),有文化品位(或期望有高的文化品位);。
有必須的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ),但是又比較講究物有所值;。
事業(yè)有成,期望獲得別人的稱贊,有種事業(yè)有成的豪情;。
工作環(huán)境相對(duì)嘈雜,接觸人員多,內(nèi)心向往一種幽雅恬靜的家園生活。
媒體接觸習(xí)慣——有固有的收視、閱讀習(xí)慣。
2,閱讀以《__日?qǐng)?bào)》、《__晚報(bào)》和《瀟湘晨報(bào)》為主;。
3,收聽廣播以在坐車(打的)時(shí)居多,或駕駛私家車時(shí),多為消磨時(shí)光,被動(dòng)收聽。
三、媒介策略。
1,銷售準(zhǔn)備期。
所有制作類的設(shè)計(jì)和制作、工地圍墻和戶外看板等銷售工作的準(zhǔn)備。
2,引導(dǎo)試銷期。
(1)以報(bào)紙廣告為主,預(yù)告樓盤進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的日期及作前期形象宣傳;
(3)針對(duì)既有的目標(biāo)客戶和潛在客戶寄發(fā)dm廣告。
3,公開強(qiáng)銷期。
(3)適當(dāng)使用戶外媒體,以持續(xù)宣傳的持久性;。
(4)定期檢討既定的媒介策略和組合,根據(jù)客戶的反映以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的做法,即時(shí)調(diào)整與更換我們的媒介組合。
4,銷售沖刺期。
(2)媒體新聞炒作,作銷售輔助。
四、媒體分析及選取。
1、平面媒體。
(1)《瀟湘晨報(bào)》,《__日?qǐng)?bào)》《__晚報(bào)》是__影響較大的報(bào)紙媒體。閱讀率高,讀者層次廣泛。推薦作為此次宣傳的主要平面媒體。同時(shí),《__日?qǐng)?bào)》的房地產(chǎn)專刊可相應(yīng)投放,該??瘜?duì)于潛在購(gòu)房者來說閱讀率很高。
(2)《湖南日?qǐng)?bào)》《三湘都市報(bào)》《__日?qǐng)?bào)》的商業(yè)廣告氣息比較低,權(quán)威性更大,讀者信度高。推薦作為此次宣傳的軟性新聞的媒體。
2、電視媒體。
湖南經(jīng)視,__電視臺(tái)新聞綜合頻道,它們?cè)赺_地區(qū)影響大,收視率高。能將信息更形象、生動(dòng)地傳達(dá)至目標(biāo)消費(fèi)者。推薦贊助湖南經(jīng)視某一專題欄目,在__電視臺(tái)新聞綜合頻道投放廣告宣傳片。時(shí)光應(yīng)是開盤前后一個(gè)月,時(shí)段是在晚8點(diǎn)左右。
3、戶外媒體。
戶外媒體在__的這種規(guī)模不大、人口流向集中的城市具有巨大的影響。推薦從動(dòng)工到封盤在施工外圍樹立3d效果圖,開盤前一個(gè)月在中心廣場(chǎng),金三角大市場(chǎng),北區(qū)主干道,南區(qū)摩托車大市場(chǎng)樹立大型戶外廣告牌。車體廣告選取28路,1路,2路。另外,在開盤當(dāng)天,推薦使用“氣艇”這種新型的媒體。同時(shí),南大門和中心廣場(chǎng)地下通道的電子屏幕也可適當(dāng)投放,給予輔助。
4、廣播媒體。
__交通頻道覆蓋面廣,影響大。雖然針對(duì)性差,但成本底。故推薦作為長(zhǎng)期、高容量信息投放方式。
5、樓書,dm手冊(cè),企業(yè)形象畫冊(cè),宣傳單,海報(bào),樣品屋,接待中心。
這些廣告載體對(duì)細(xì)節(jié)要求高。推薦信息資料要準(zhǔn)確道位。
第五、廣告預(yù)算及分配。
(1)廣告總額應(yīng)是總銷售額的5%左右?!癬_”的建筑面積為s平米,均價(jià)為r元,廣告預(yù)算為s_r_5%。其中,80%為計(jì)劃廣告投人,20%為機(jī)動(dòng)費(fèi)用。
(2)媒體費(fèi)用為計(jì)劃廣告投人總額60%,包括報(bào)紙50%,電視30%,戶外10%,廣播5%,車體5%。
(3)表現(xiàn)制作類為計(jì)劃廣告投人總額6%。
(4)sp活動(dòng)及公關(guān)計(jì)劃廣告投人總額為30%。
(5)禮品制作為計(jì)劃廣告投人總額4%。
第七節(jié)方案說明。
1,在進(jìn)行促銷、公關(guān)活動(dòng)時(shí)媒體投放務(wù)必相互照應(yīng),以確保每次活動(dòng)都能到達(dá)相關(guān)目的,人員協(xié)調(diào)務(wù)必準(zhǔn)確,要設(shè)立活動(dòng)負(fù)責(zé)人。每次活動(dòng)都要有媒介負(fù)責(zé)人,能夠保證相關(guān)信息的及時(shí)有利的報(bào)道、宣傳。
2,至于交通及道路建設(shè)問題,開發(fā)商務(wù)必說服政府,與政府合作,由政府出面,開發(fā)商承擔(dān)一部分費(fèi)用共同來解決道路改造問題,同時(shí)務(wù)必申請(qǐng)開通專線公交。
3,小區(qū)外居安環(huán)境及市容環(huán)境建設(shè),開發(fā)商必須要有看的見手段,讓目標(biāo)消費(fèi)者相信小區(qū)是安全可靠的,與街區(qū)合作,搞好市容環(huán)境衛(wèi)生。
4,價(jià)格是一種隨市場(chǎng)變化的東西,“高開低走”只是一種預(yù)見性想法,價(jià)格就應(yīng)視開盤后銷售環(huán)境來定,遇高走高,遇低走低。
5,“暗線銷售”十分重要,在房地產(chǎn)市場(chǎng)不成熟的狀況下,從操作過程和手法來說,真正的“商品化房”還是不多見。所以務(wù)必全面建設(shè)暗線銷售通路。
二、附(廣告腳本)。
1、電視廣告文字腳本示例。
廣告主題:家在身旁,突出“__”距目標(biāo)消費(fèi)群工作地之近。
畫面1:兩老板從某市場(chǎng)下班回家配音:無。
畫面2:兩人走到門外路旁配音:公眾場(chǎng)合喧囂、嘈雜聲。
畫面3:公交車開過來,車擁擠不堪配音:嘈雜聲。
畫面4:兩人中一人要不顧一切的擠上配音:嘈雜聲節(jié)奏加快。
公交,另一人優(yōu)雅的看著,微笑。
(特寫)。
畫面5:車上的人擠的變形配音:金屬刺耳聲,
畫面6:沒有上車的人出此刻“__”
小區(qū)門口,美麗的妻子和可愛的配音:輕快溫柔的聲音。
兒子在迎接他。
畫面7:虛化畫面,打出“__-配音:美麗的聲音讀出文字。
家在身旁”
2,廣播廣告文字腳本示例。
廣告主題:“__”是藝術(shù)之都。
一陣流暢的鋼琴聲。
一個(gè)女孩:“哎,聽說著名鋼琴家__要來__演出耶!”
一個(gè)男孩:“是啊,聽說票很難買到,我真想去看看!”
兩個(gè)人同時(shí)嘆息。
開門聲,一個(gè)男人的聲音:“兩個(gè)怎樣了,不開心嗎?走,我?guī)銈內(nèi)タ翠撉傺葑鄷?huì)!”
兩個(gè)人同時(shí)問:“你有票?”
男人笑著說:“當(dāng)然啦,我剛買了“__”的房子,演奏會(huì)就在__舉行,我是在家享受藝術(shù)啊!
標(biāo)準(zhǔn)廣告語:“__”都市的藝術(shù)家園!
3,報(bào)紙(戶外)廣告示例。
廣告主題:體現(xiàn)“__”的天然古木之多和環(huán)境的優(yōu)雅恬靜。
畫面構(gòu)成:以小區(qū)實(shí)際的茂林為主體畫面,畫面應(yīng)簡(jiǎn)潔,但要有沖擊力;。
外加小區(qū)名,發(fā)展商名,及電話號(hào)碼!
廣告語:__,沒有“開封”的自然之綠!
房地產(chǎn)廣告策劃篇六
一、時(shí)間:
__年__月__日上午。
二、地點(diǎn):
__售樓中心現(xiàn)場(chǎng)。
三、人員:
工作人員、客戶、禮儀、主持人、貴賓等。
四、擬邀貴賓:
市政府有關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo)、市建委、市房地產(chǎn)管理局領(lǐng)導(dǎo)、市建筑、規(guī)劃設(shè)計(jì)院負(fù)責(zé)人等。
五、擬邀媒體:
__電視臺(tái)、__日?qǐng)?bào)、__新聞臺(tái)等。
六、預(yù)定目標(biāo):
對(duì)外傳達(dá)__開盤典禮的信息,顯示企業(yè)實(shí)力,擴(kuò)大__的社會(huì)知名度和美譽(yù)度,體現(xiàn)__的美好前景,促進(jìn)樓盤銷售,與此同時(shí)進(jìn)行企業(yè)社會(huì)公關(guān),樹立__地區(qū)__房地產(chǎn)開發(fā)有限公司積極良好的社會(huì)形象,并融洽與當(dāng)?shù)卣毮懿块T、客戶及供應(yīng)商的關(guān)系。
七、會(huì)場(chǎng)布置:
1、主席臺(tái)區(qū):主席臺(tái)區(qū)也就是剪彩區(qū)設(shè)在售樓中心南邊,主席臺(tái)中間為主持人及貴賓講話用的立式麥克風(fēng),臺(tái)面鋪有紅色地毯,背景墻為噴繪畫面,主題為“__開盤慶典儀式”。
2、簽到處:來賓簽到處設(shè)置在主席臺(tái)北側(cè)。簽到處配有禮儀小姐。簽到處設(shè)置簽到處指示牌。
3、禮品發(fā)放區(qū):屆時(shí)也可將簽到處的桌子作為禮品發(fā)放桌。
4、貴賓休息區(qū):可放在__售樓中心現(xiàn)場(chǎng),設(shè)置沙發(fā)、茶幾飲料、水果、濕毛巾,擺放精美插花作為點(diǎn)綴。
八、開盤活動(dòng)要點(diǎn):
1、室內(nèi)外表現(xiàn)。
1)彩旗(彩條)。
2)在售樓處大門外道路兩旁懸掛,掛在沿街燈柱上,用以烘托熱烈的銷售氣氛。
盆景花卉。
在售樓處大廳的各個(gè)角落,分別擺設(shè),以增加視覺美感、清新空氣和烘托親切氛圍。
3)氣拱門、氣球。
在工地現(xiàn)場(chǎng)、市區(qū)主干道布置大型氣拱門、熱氣球、道旗,借以營(yíng)造項(xiàng)目熱烈的開工、開盤氣氛。
2、現(xiàn)場(chǎng)表演活動(dòng)內(nèi)容。
1)軍樂隊(duì):用于演奏振奮人心的樂曲,作為背景音樂貫穿開盤慶典儀式的始終。
2)腰鼓隊(duì):在現(xiàn)場(chǎng)安排一支由20人組成的腰鼓隊(duì),用于迎賓和送賓,增添喜慶歡樂的氣氛。
3)舞獅活動(dòng):在儀式過程中穿插舞獅活動(dòng)表演,預(yù)示著__美好的發(fā)展前景。
房地產(chǎn)廣告策劃篇七
(一)20xx年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長(zhǎng)。
20xx年1-8月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)16457萬元,同比增長(zhǎng)87.4%,是近年來增長(zhǎng)較快的。
(二)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的三個(gè)組成要素即房地產(chǎn)開發(fā)的土地、資金、市場(chǎng)同步增長(zhǎng)。
1、土地前期投入增加。20xx年1-8月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積10.88萬平方米,土地購(gòu)置費(fèi)3057萬元,分別比去年同期增長(zhǎng)14.5%和19.9%;土地開發(fā)投資1250萬元,已完成土地開發(fā)面積9.7萬平方米。
2、開發(fā)規(guī)模擴(kuò)大,開發(fā)投資高速增長(zhǎng)。20xx年1-8月份,全市房地產(chǎn)施工面積43.23萬平方米,比去年同期增加18萬平方米,本年新開工面積13.3萬平方米,比去年同期增加7.9萬平方米,增長(zhǎng)145%。全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資16457萬元,比去年同期增加7674萬元,增長(zhǎng)87.4%,對(duì)全市國(guó)有及其它經(jīng)濟(jì)投資增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率為2.1%。從投資用途看,住宅投資完成6630萬元,增長(zhǎng)1.2倍,辦公樓房完成投資542萬元,增長(zhǎng)3.9倍。
3、企業(yè)融資能力有所增強(qiáng),資金到位狀況較好。20xx年1-8月房地產(chǎn)開發(fā)共到位資金22266萬元,同比增長(zhǎng)2.6倍,從其構(gòu)成看,利用外資資金增長(zhǎng)最快,企業(yè)自籌資金最多。1-8月企業(yè)自籌資金13152萬元,增長(zhǎng)3.8倍;利用外資資金1050萬元,增長(zhǎng)69倍,其他資金8004萬元,增長(zhǎng)2.5倍。
4、住房銷售高速增長(zhǎng)。今年全市商品房現(xiàn)房銷售,在去年增長(zhǎng)27.8%的高基數(shù)基礎(chǔ)上,保持高增長(zhǎng)勢(shì)頭,20xx年1-8月份全市共銷售現(xiàn)房1.79萬平方米,同比增長(zhǎng)82.7%,其中住宅銷售1.72萬平方米,比去年同期增長(zhǎng)1.2倍。
5、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市化建設(shè)緊密,城市化建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,我市北擴(kuò)南移的外延式城市擴(kuò)展建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,在我市今年從事房地產(chǎn)開發(fā)的20家企業(yè)中,婁星區(qū)內(nèi)集中了14家,新化縣3家,雙峰縣2家,漣源市1家。
一是商品房空置面積增加。今年1-8月份全市商品房竣工面積超過商品房銷售面積0.6萬平方米,商品房空置面積達(dá)1.1萬平方米(其中住宅空置0.61萬平方米),占當(dāng)年施工面積總量的2.5%,空置面積增長(zhǎng)63.6%。從商品房空置時(shí)間來看,空置時(shí)間在一年以上商品房面積占全部空置面積的比例增長(zhǎng),比上年提高4.4個(gè)百分點(diǎn),空置房增多占用了企業(yè)的開發(fā)資金,對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)生不利的影響。
二是房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)良莠不齊,企業(yè)開發(fā)規(guī)模小、持續(xù)開發(fā)能力低,競(jìng)爭(zhēng)力差。近幾年來城市化建設(shè)的發(fā)展推動(dòng)了房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展,存在一個(gè)項(xiàng)目孵出一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的問題,其開發(fā)規(guī)模小。20xx年全市參加年檢的企業(yè)達(dá)65家,而今年來真正有開發(fā)任務(wù)的僅20家,僅占全部年檢企業(yè)的30.8%。就目前有開發(fā)工作量的20個(gè)企業(yè)而言,開發(fā)任務(wù)在3000萬元以下有10個(gè),占總數(shù)的50%;開發(fā)任務(wù)在3000萬元以上5000萬元以下有5個(gè),占總數(shù)的25%;開發(fā)任務(wù)在5000萬元以上有5個(gè),占總數(shù)的25%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要以負(fù)債經(jīng)營(yíng)為主,嚴(yán)重依賴銀行資金,有的開發(fā)項(xiàng)目前期靠施工單位墊資、中間靠銀行貸款開發(fā)、后期靠個(gè)人按揭貸款,缺乏后續(xù)開發(fā)能力。
三是物業(yè)管理落后,配套設(shè)施不全。房地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)該成龍配套,我市盡管有成片開發(fā)的住宅小區(qū)開發(fā),但大多數(shù)是開放式、松散型的賣完房就走人的開發(fā),即使有物業(yè)管理,其配套設(shè)施不全,管理也不規(guī)范,一些零星插建開發(fā)的住房沒有物業(yè)管理,用水、用電、行路、管道跑、冒、滴、漏、墻體裂縫等問題都不能妥善解決,抑制了消費(fèi)者的購(gòu)買欲望,影響了持續(xù)開發(fā)。
四是外部因素制約。銀行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸政策調(diào)整,房地產(chǎn)貸款由開發(fā)性貸款為主轉(zhuǎn)為個(gè)人住房抵押貸款為主,國(guó)家對(duì)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款、個(gè)人商用房貸款、個(gè)人住房公積金貸款及個(gè)人住房貸款適用率等方面做了進(jìn)一步明確和規(guī)范:房地產(chǎn)開發(fā)貸款必須"取得國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及開工證"等四證,開發(fā)企業(yè)取得這四證,實(shí)際投入應(yīng)不低于項(xiàng)目總投資的30%,個(gè)人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款,有的項(xiàng)目要求項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)封頂,才可以放貸;還有就是居民收入低,抑制了住房需求,影響房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的擴(kuò)大;再有就是二級(jí)市場(chǎng)放而不活,房屋交易手續(xù)繁多,收費(fèi)項(xiàng)目多且雜,稅費(fèi)負(fù)擔(dān)比例過高,影響二級(jí)房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展,從而影響整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
總體看來,我市房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的現(xiàn)實(shí)和潛在需求,發(fā)展空間較大。
市委、市政府提出加快城市化建設(shè)步伐,城市化建設(shè)需要產(chǎn)業(yè)支撐,首先需要房地產(chǎn)業(yè)的支撐,20xx年我市城市化率僅26.48%,低于全省平均水平5.5個(gè)百分點(diǎn),若每年全市城市化率提高一個(gè)百分點(diǎn),至少增加住宅需求84萬平方米以上;國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明:當(dāng)一國(guó)人均gdp達(dá)到300-1000美元時(shí),居民的住房需求進(jìn)入加速增長(zhǎng)期,20xx年我市的人均gdp為5208元(651美元),是房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展的時(shí)期;目前我市城鎮(zhèn)人均建筑面積僅20.05平方米,離國(guó)家"十五"規(guī)劃的20xx年城鎮(zhèn)人均建筑面積22平方米,人均還少1.95平方米,若達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn),需求住宅在208萬平方米以上,顯然,我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿κ志薮蟆?0xx年xx市城建投資公司成立,xx城市建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)行市場(chǎng)化,通過項(xiàng)目招標(biāo),實(shí)行市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng),推行以地生財(cái)、招商引資、民間融資的方式,徹底突破資金"瓶頸",使城建坐上了"特快列車",加速了xx市房地產(chǎn)業(yè)特別是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。
"同類"定義為具有商業(yè)廣場(chǎng)、寫字樓、賓館等的商用大廈?,F(xiàn)將xx市漣鋼開發(fā)區(qū),xx市城西區(qū)及婁星區(qū)進(jìn)行大體對(duì)比分析如下:
1、漣鋼開發(fā)區(qū)。
由于漣鋼為新開發(fā)城區(qū),在整個(gè)大環(huán)境的綠化、城市規(guī)劃方面有其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)??傮w來說,漣鋼開發(fā)區(qū)地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境。
明源大酒店:
核心競(jìng)爭(zhēng)力:五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)概念。
其周邊自然環(huán)境好;
用綠色和五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)來吸引白領(lǐng)、外來投資者、社會(huì)成功人士等;
其定位為社會(huì)高薪階層。
2、城西地帶。以新開發(fā)的項(xiàng)目-城西農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)為主。
城西農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng):
核心競(jìng)爭(zhēng)力:xx市、區(qū)兩級(jí)政府批準(zhǔn)興建的城西唯一農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)。
規(guī)模大,規(guī)劃齊全,有功能優(yōu)勢(shì):
擁有15畝的面積,其中有320個(gè)攤位,2480平方米生活超市,108個(gè)鋪面,1200平方米倉(cāng)庫(kù),48套配套住宅,40各農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)車位。
住房均價(jià)718元每平方米。門面2580元至4380元每平方米。
定位:集農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)、零售、加工、倉(cāng)儲(chǔ)、大型超市,商住、飲食為主的大型農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)。
2、城區(qū)地帶。
環(huán)球商業(yè)廣場(chǎng):
核心競(jìng)爭(zhēng)力:
1:八萬平方米湘中地區(qū)超大規(guī)模財(cái)富街區(qū);
2.原老街批發(fā)市場(chǎng),主樓統(tǒng)一經(jīng)營(yíng),超大規(guī)模優(yōu)勢(shì)。
有功能優(yōu)勢(shì):
總建筑面積面積8萬多平方米,門面主力面積30多平方米。
住房均價(jià)500多元每平方米。門面20xx元至11000元每平方米。
定位:湘中地區(qū)經(jīng)營(yíng)規(guī)模大型化、經(jīng)營(yíng)手段現(xiàn)代化、經(jīng)營(yíng)環(huán)境規(guī)范化的超大型、多功能財(cái)富街區(qū)。
國(guó)貿(mào)商城:
核心競(jìng)爭(zhēng)力:位于火車站正對(duì)面,有地位優(yōu)勢(shì)。
根據(jù)《xx房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》的結(jié)論,以及日前操作地區(qū)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn),我們得出消費(fèi)者購(gòu)房心理和對(duì)住宅(辦公樓)要求如下:
4、消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理的要求。
5、物業(yè)公司應(yīng)與小區(qū)內(nèi)住戶增加聯(lián)系,加強(qiáng)溝通。
第二節(jié)"站前廣場(chǎng)"項(xiàng)目分析。
1環(huán)境:坐擁xx火車站正對(duì)面,坐享人流物流優(yōu)勢(shì)。洛湛、湘黔鐵路在這里呈十字交匯,東至杭州、上海,南至廣州、深圳、西去重慶、昆明,北達(dá)首都北京。xx火車站是一編組站,每日接發(fā)客運(yùn)和貨運(yùn)列車200多對(duì),是長(zhǎng)江以南第二大鐵路樞紐,現(xiàn)有樓盤中少有的。
2地段:位于火車站正對(duì)面,附近樓盤以明珠商業(yè)步行街、金海商貿(mào)城為主,該地區(qū)已聚集相當(dāng)?shù)娜藲夂途幼≈取ER近商業(yè)繁華地帶,酒店、賓館、火車站批發(fā)市場(chǎng),水果批發(fā)大市場(chǎng),形成較高具影響力的火車站商圈。
3發(fā)展:據(jù)有關(guān)信息xx火車站四年后有五六趟火車從這里始發(fā),火車站周邊的土地、建筑物升值在即,同時(shí),餐飲業(yè)、娛樂業(yè)、旅游業(yè)、物流及零售業(yè)將飛速發(fā)展。
物管:智能化管理,保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求,符合本案的定位主題。更是目標(biāo)消費(fèi)者著重考慮的主題。
4住宅(辦公樓)設(shè)計(jì)建設(shè):小區(qū)的設(shè)計(jì)以天然為主題,各種樓層合理布置。更有現(xiàn)代藝術(shù)廣場(chǎng),藝術(shù)、休閑與自然融為一體、相得益彰。
6配套設(shè)施齊全,(高檔會(huì)所、銀行、超市、停車場(chǎng)、幼兒園、親子樂園、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、藝術(shù)長(zhǎng)廊等)。
7xx市消費(fèi)市場(chǎng)樓價(jià)有上升趨勢(shì),消費(fèi)者認(rèn)為手頭資金用于購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)保值是最好的選擇。
8本地市場(chǎng)樓盤不多,具有商住樓或?qū)I(yè)寫字樓更少。
1)品牌號(hào)召力:xx房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較遲,開始有競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì),開發(fā)商優(yōu)勝劣汰局面已開始形成?,F(xiàn)在以巨龍、金海、海匯、中興、民基為代表的房地產(chǎn)公司經(jīng)過房地產(chǎn)操作的成功,已積累了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗(yàn),在消費(fèi)者中有著不錯(cuò)的口碑。定興房產(chǎn)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)較晚,在這一方面并沒有太強(qiáng)的品牌號(hào)召力。
2)市場(chǎng)承受能力:由于xx市消費(fèi)偏低,市場(chǎng)上如此高檔的樓盤還未出現(xiàn)。是否能夠把高收入人士吸引過來,是相當(dāng)關(guān)鍵的問題,這要取決于本案品質(zhì)是否擁有高品質(zhì)這一因素。
3)競(jìng)爭(zhēng)因素:由于近年來許多開發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流,盲目開發(fā),低價(jià)銷售,造成價(jià)格波動(dòng)及銷售困難。
第三節(jié)推廣策略界定。
從"站前廣場(chǎng)"項(xiàng)目本身的定位和素質(zhì)出發(fā),結(jié)合中高檔住宅(賓館、寫字樓)的銷售特點(diǎn),界定"站前廣場(chǎng)"的目標(biāo)消費(fèi)群及其相關(guān)特征是:
1目標(biāo)消費(fèi)者:418建材市場(chǎng)業(yè)主,果品批發(fā)市場(chǎng)業(yè)主,電腦大市場(chǎng)業(yè)主,通訊市場(chǎng)業(yè)主,城區(qū)附近投資置業(yè)者;以及自身具有經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的階層。
2年齡:年齡大約在35到55歲,
3家庭結(jié)構(gòu)已進(jìn)入中年期,居住空間之娛樂性與休閑性較大,對(duì)生活要求很有質(zhì)感。
4對(duì)家庭(辦公)環(huán)境有著高檔次的要求,有"物有所值"的消費(fèi)心理,他們追求品位,但他們又是商人,有商人的交易本性,既有"物有所值"。
5有強(qiáng)烈的虛榮心,喜歡攀比和玄耀,,但喜歡附庸風(fēng)雅,希望通過外在條件來追求文化品位。
房地產(chǎn)廣告策劃篇八
造市。制造銷售熱點(diǎn)。
造勢(shì)。多種媒體一齊上,掀起立體廣告攻勢(shì)。
大范圍、全方位、高密度傳播售樓信息,激發(fā)購(gòu)買欲望。
擴(kuò)大‘xx田園區(qū)’的知名度、識(shí)別度和美譽(yù)度。
提升企業(yè)形象。
一年之內(nèi)銷售量到達(dá)80%以上。
好玩好動(dòng)的西彭及主城區(qū)的幼兒、兒童、少年。
對(duì)現(xiàn)代娛樂公園情有獨(dú)鐘的西彭及周邊地區(qū)青年。
喜歡到郊外的綠色果園環(huán)境中旅游觀光、休閑度假的、收入較好的主城區(qū)居民。
喜歡在大自然的環(huán)境中賞花、品茶、垂釣、養(yǎng)鳥的西彭中老年人。
喜愛周末公園休閑、通俗文化演出、節(jié)日游園活動(dòng)的西彭及周邊地區(qū)居民。
具有懷舊情結(jié)、回歸自然心愿、喜好一點(diǎn)農(nóng)活類勞動(dòng)體驗(yàn)的主城區(qū)居民。
樂意居住在綠色園林中的、消費(fèi)水準(zhǔn)較高的西彭及主城區(qū)居民。
在重慶這個(gè)城市及周邊地區(qū)。
廣告主題:
(1)每一天活在水果的世界里。
創(chuàng)意。
選用孫悟空在花果山水漣洞的情景。利用flash動(dòng)畫的方式展現(xiàn)孫悟空在那里的逍遙自在,然后跳到xx田園區(qū)的畫面與此相比,有如回到了當(dāng)時(shí)的時(shí)代里,最后,xx田園區(qū)你也每一天尖在水果的世界里。
(2)回到家,就是渡假的開始。
創(chuàng)意。
一個(gè)懷了7個(gè)月的孕婦對(duì)剛下班回家的老公:“老公我在家里好悶,我要去渡假?!?/p>
老公:“行,立刻帶你上?!?/p>
上了車,但是多久就到了。
他們來到了一個(gè)仿佛世外桃園的果園里,而且那里有新穎獨(dú)特的建筑樓房。孕婦看到此情此景,脫口而出:“老公,我要在那里住一輩子?!”
老公:“沒問題?!痹袐D:“真的能夠嗎?”老公:“當(dāng)然,因?yàn)槲以缇驮谶@為你買了一套你必須會(huì)滿意的房子?!痹袐D:“哇,你好棒呀?。?!我每一天都能夠渡假了!”老公:“回到家,就是渡假的開始。”你想每一天都能渡假嗎?就到xx田園區(qū)。
第一期:試銷階段(三個(gè)月)。
行為方式:新聞運(yùn)作、廣告。
時(shí)間:20xx年2月1日。
新聞運(yùn)作是利用新聞媒介替我們作宣傳。這種方式近年來被明智的地產(chǎn)商所采用。新聞的力量遠(yuǎn)遠(yuǎn)在于廣告的影響,而且少花錢,多辦事,容易構(gòu)成口碑,引起廣泛注意。
大造聲勢(shì)。對(duì)重慶本地目標(biāo)市場(chǎng)采用密集轟炸式的廣告宣傳,各種媒體一齊上,采用多種促銷手段,造成立體廣告攻勢(shì)。
讓受眾和消費(fèi)群了解物業(yè)的基本狀況,同時(shí)塑造發(fā)展商的良好公眾形象。
在首期宣傳中,讓40%的目標(biāo)客戶明白xx田園區(qū),并在心目中留下深刻印象。
以內(nèi)部認(rèn)購(gòu)為先聲,以優(yōu)惠的價(jià)格和條件進(jìn)行首輪銷售,銷售量到達(dá)10%。
吸引目標(biāo)對(duì)象注意,誘導(dǎo)20%的目標(biāo)顧客采取購(gòu)買行動(dòng)。
及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn),對(duì)第二期銷售計(jì)劃進(jìn)行補(bǔ)充,調(diào)整和完善。
第二期:擴(kuò)銷階段(三個(gè)月)。
行為方式:新聞、廣告、營(yíng)銷。
乘第一期廣告之余威,持續(xù)其熱度不要降下來,繼續(xù)采取寬正面立體推廣,鞏固已有成績(jī),吸引目標(biāo)受眾更多的注意,變潛在客戶為準(zhǔn)備購(gòu)買群。
一期的承諾已經(jīng)兌現(xiàn),要倍加珍惜已有的市場(chǎng)口碑,在園林風(fēng)的大主題下,煽風(fēng)點(diǎn)火,鼓勵(lì)和引導(dǎo)更多的人來買xx田園區(qū)。
此時(shí)前來看房和參觀售樓處的人相應(yīng)增多,此時(shí)廣告投其所好,不失時(shí)機(jī)地?cái)U(kuò)大市場(chǎng)占有率。銷售服務(wù)必須要跟上去。
繼續(xù)吸引目標(biāo)受眾,注目率已達(dá)40%左右,并構(gòu)成必須之口碑。
合力促進(jìn)銷售,引導(dǎo)30%的目標(biāo)顧客采取購(gòu)買行為,并繼續(xù)產(chǎn)生邊際效應(yīng)。
第三期:強(qiáng)銷階段(四個(gè)月)。
行為方式:新聞、廣告、營(yíng)銷。
充分利用新聞的巨大效應(yīng),變廣告行為為新聞行為,讓記者和報(bào)紙的新聞版為售樓服務(wù),評(píng)論、專訪報(bào)道、特寫等新聞手法充分加以利用。
部分客戶進(jìn)行現(xiàn)身說法,談xx別墅區(qū)的好處,增加可信性。
市場(chǎng)口碑已初步建立,老客戶會(huì)引來新客戶。讓‘xx田園區(qū)’傳為美談,變成公眾的社會(huì)話題。
廣告方面加大投入量,報(bào)紙電視在強(qiáng)度,廣度和深度上做足文章。
加強(qiáng)管理和服務(wù),讓售樓現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)的軟功變成硬功,抓住后效應(yīng)不放。
調(diào)動(dòng)新聞的一切能夠調(diào)動(dòng)的手法和載體,進(jìn)行深入宣傳。
合力吸引目標(biāo)客戶,引導(dǎo)30%目標(biāo)顧客購(gòu)買。
第四期:鞏固階段(三個(gè)月)。
行為方式:營(yíng)銷、廣告。
消化剩余樓盤,基本完成銷售計(jì)劃。
對(duì)前三期廣告運(yùn)動(dòng)進(jìn)行檢驗(yàn),對(duì)不足之處加以彌補(bǔ)和改善。
細(xì)水長(zhǎng)流,滲透式的廣告行為。
加強(qiáng)物業(yè)管理,貫徹始終的良好服務(wù),樹立住戶的主人公觀念。
注意后效益和市場(chǎng)消費(fèi)心理貫性。
完善各項(xiàng)法律手續(xù)和文書文件,規(guī)范,科學(xué),嚴(yán)謹(jǐn)?shù)乇WC客戶各項(xiàng)權(quán)益。
房地產(chǎn)廣告策劃篇九
根據(jù)中冶尚園項(xiàng)目計(jì)劃,在20xx年1月14日(農(nóng)歷2011年十二月二十一日),即在新春佳節(jié)到來之際舉辦一場(chǎng)“新春嘉年華,看房送大禮”活動(dòng),為新老客戶獻(xiàn)上新年大禮。
二、活動(dòng)目的。
1、制造新年市場(chǎng)熱度,加強(qiáng)市場(chǎng)關(guān)注度;
2、通過活動(dòng)為新老客戶加深對(duì)本項(xiàng)目的深刻印象,傳遞項(xiàng)目信息等;
3、通過現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)營(yíng)造熱烈氣氛,聚攏人氣,迅速累積客戶。
三、活動(dòng)理念。
1、注重人氣凝聚,營(yíng)造“中冶”品質(zhì);
策劃:郭森。
2、加大活動(dòng)整體“新春嘉年華”氛圍展現(xiàn),充分體現(xiàn)“看房送大禮”活動(dòng)意義;
3、烘托“新春”的“樂與玩”,打造“看房送大禮”相關(guān)氣氛活動(dòng);
4、讓更多貴賓加深“中冶尚園”的'美好印象;
四、活動(dòng)地址。
信陽市洋山新區(qū)中冶尚園營(yíng)銷中心現(xiàn)場(chǎng)。
五、活動(dòng)時(shí)間。
20xx年1月14日8:30——17:30。
六、活動(dòng)對(duì)象。
看房、購(gòu)房準(zhǔn)客戶。
七、活動(dòng)項(xiàng)目籌備安排:(1月9日-13日基準(zhǔn)籌備)。
策劃:郭森。
1月9日:本活動(dòng)項(xiàng)目策劃匯報(bào)。
達(dá)成初步合作意向確定本活動(dòng)方案。
1月10日:組建本活動(dòng)項(xiàng)目小組。
確定本項(xiàng)目活動(dòng)中所有執(zhí)行人員。
活動(dòng)執(zhí)行小組構(gòu)架:
總顧問:(甲方)總策劃:周洋。
顧問:(甲方)活動(dòng)總監(jiān):李佳文。
場(chǎng)務(wù):郭樹森黃金海范德亮陶然張浩周麗王華張?jiān)帧?/p>
確定各種物料、設(shè)備、人員等確定的前期籌備工作。
1月11日:項(xiàng)目正式籌備和實(shí)施。
策劃:郭森。
現(xiàn)場(chǎng)布置平面圖。
策劃:郭森。
房地產(chǎn)廣告策劃篇十
廣告策劃就是對(duì)廣告的整體戰(zhàn)略與策略的運(yùn)籌規(guī)劃。那么房地產(chǎn)廣告策劃代理。
合同。
甲方:
乙方:
甲方:
身份證號(hào)(或者營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)):。
住所:
聯(lián)系電話:傳真:
聯(lián)系地址:
郵政編碼:
乙方:
身份證號(hào)(或者營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)):。
住所:
聯(lián)系電話:傳真:
聯(lián)系地址:
郵政編碼:
甲、乙雙方經(jīng)友好協(xié)商,依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)廣告法》及有關(guān)規(guī)定,現(xiàn)就甲方委托乙方進(jìn)行廣告策劃代理之相關(guān)事宜,達(dá)成如下協(xié)議。
第一條委托事項(xiàng)。
1.2廣告策劃代理要求:
1.3代理費(fèi)用范圍內(nèi)的具體工作內(nèi)容:
【提示】:雙方可以在本條中約定具體工作內(nèi)容,如不便于在此處約定,也可在專門的文件中進(jìn)行約定,并將該文件作為本合同的附件。
第二條策劃代理費(fèi)用與付款方式。
2.2付款方式:
2.3以銀行轉(zhuǎn)賬方式進(jìn)行支付,乙方的收款賬號(hào)為:
開戶名:
開戶行:
銀行賬號(hào):
如果乙方的賬號(hào)發(fā)生變更,應(yīng)于3個(gè)工作日內(nèi)通知甲方。如果未通知甲方而導(dǎo)致發(fā)生無法支付的情況,甲方不負(fù)任何違約責(zé)任。
第三條甲方的權(quán)利與義務(wù)。
3.1甲方保證向乙方所提供有關(guān)銷售證件的合法性;。
3.2甲方向乙方展示的相關(guān)銷售文件及產(chǎn)品條件并提供設(shè)計(jì)方面的銷售資料;。
3.3甲方有權(quán)對(duì)乙方提供的設(shè)計(jì)等方案進(jìn)行修改或確認(rèn);。
3.4甲方有權(quán)對(duì)乙方完成代理事項(xiàng)情況進(jìn)行監(jiān)督;。
第四條乙方的權(quán)利與義務(wù)。
4.1乙方保證公司經(jīng)營(yíng)的合法性,并將公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。
作為合同附件。
4.2乙方承諾其制作并投放的廣告符合我國(guó)廣告制作的相關(guān)規(guī)定;。
4.3乙方完成本合同代理事項(xiàng)所產(chǎn)生的著作權(quán),
4.4乙方設(shè)計(jì)工作中就該項(xiàng)目需與任何第三方合作時(shí),乙方須提前通知甲方;。
4.5乙方應(yīng)保守代理過程中所知悉的甲方商業(yè)秘密;。
4.6乙方有義務(wù)按照甲方的要求,對(duì)提供的設(shè)計(jì)方案等進(jìn)行修改;。
第五條保密條款。
5.1以下信息均屬于保密信息:
雙方同意嚴(yán)格按照本合同的規(guī)定使用對(duì)方的保密信息,未經(jīng)對(duì)方的事先書面許可,不得向第三方,或允許向第三方直接或間接地透露保密信息。
第六條違約責(zé)任。
6.1如因甲方原因?qū)е聫V告策劃代理工作須延期的,則按照如下約定進(jìn)行處理:。
6.2如因甲方原因?qū)е聫V告策劃代理工作須終止的,則按照這如下約定進(jìn)行處理:。
6.3因不可歸責(zé)于甲方的事由,致使乙方不能如期完成本合同約定的代理事項(xiàng),甲方可酌情減付乙方相應(yīng)的委托報(bào)酬。
1、甲方在本合同約定時(shí)間內(nèi)無故拖延付款的,甲方應(yīng)按支付違約金。
6.4乙方承諾和保證,乙方具備法律法規(guī)規(guī)定的廣告策劃代理所需的相應(yīng)資質(zhì),已經(jīng)取得相關(guān)政府部門的批準(zhǔn),乙方保證本公司的設(shè)立、批準(zhǔn)手續(xù)合法、完整,如因乙方違反本條承諾造成了甲方損失的,則乙方應(yīng)承擔(dān)如下違約責(zé)任:。
6.5乙方未能按時(shí)完成本合同項(xiàng)下廣告策劃代理工作的的,則乙方應(yīng)承擔(dān)如下違約責(zé)任:。
【提示】:可以根據(jù)實(shí)際情況約定具體的違約責(zé)任,如每延遲一天,應(yīng)向甲方賠付合同總額5‰的違約金,甲方有權(quán)從未付款項(xiàng)中直接扣除相應(yīng)違約金。
6.6乙方提交的設(shè)計(jì)方案及其它委托內(nèi)容未達(dá)到合同約定標(biāo)準(zhǔn)的,乙方應(yīng)承擔(dān)如下違約責(zé)任:。
第七條通知與送達(dá)。
7.1以本合同為目的或與之相關(guān)的任何通知均應(yīng)以親自交、郵遞、特快專遞或傳真發(fā)至文首列明的聯(lián)系地址和/或聯(lián)系方式,否則不發(fā)生效力。
7.2通知被視為送達(dá)的日期應(yīng)按如下方法決定:
a.專人遞交的通知在專人遞交之時(shí)視為有效送達(dá);。
b.以(預(yù)付郵資)的掛號(hào)信件發(fā)出的通知,應(yīng)在時(shí)視為有效送達(dá);。
c.以快遞發(fā)送的通知應(yīng)于時(shí)有效送達(dá);。
d.以圖文傳真發(fā)出的通知,在時(shí)視為有效。
送達(dá)。
第八條聯(lián)系人。
8.1甲方指定,乙方指定為聯(lián)系人,負(fù)責(zé)如下工作:
第九條不可抗力。
第十條修改。
對(duì)本合同的任何修改均須以書面形式進(jìn)行,并經(jīng)本合同雙方簽字并蓋章后才能生效,本合同中未經(jīng)修改的其他條款仍然有效。
第十一條附件。
本合同所有附件為本合同不可分割之組成部分。
第十二條適用法律及爭(zhēng)議解決。
12.1本合同適用中華人民共和國(guó)相關(guān)法律法規(guī)。
12.2雙方因履行本合同有關(guān)的一切爭(zhēng)議均應(yīng)當(dāng)首先通過友好協(xié)商解決。如果協(xié)商不成的,任何一方有權(quán)選擇以下第種方式解決爭(zhēng)議:
1、向法院提起訴訟;。
2、向仲裁委員會(huì)提起仲裁。
第十三條生效及文本。
本合同自雙方簽字并蓋章后即生效;本合同一式份,雙方各執(zhí)份,具有同等法律效力。
甲方:乙方:
(蓋章)(蓋章)。
法定代表人或委托代理人:法定代表人或委托代理人:(簽字)(簽字)。
日期:年月日日期:年月日
甲方:xx房地產(chǎn)報(bào)社。
乙方:xx廣告有限公司。
現(xiàn)有甲乙雙方就廣告代理一事,本著“互惠互利,共同發(fā)展”的原則,在“平等、自愿”的基礎(chǔ)上,簽定本合同,內(nèi)容如下:
1、甲乙雙方須共同遵守《中華人民共和國(guó)廣告法》及相關(guān)國(guó)家法律法規(guī)。
2、乙方在甲方媒體刊登廣告,遵守甲方媒體的廣告管理規(guī)定(刊登細(xì)則)。
20~40萬30%。
40萬以上35%。
4、雙方約定在甲方媒體刊發(fā)廣告,一律實(shí)行先款后登的原則。
5、甲方給乙方頒發(fā)廣告代理委托授權(quán)書,作為乙方的廣告代理資格證明。
6、甲方同意乙方在宣傳手冊(cè)、網(wǎng)站等乙方媒介上對(duì)外宣傳甲方媒體,甲方有義務(wù)為乙方提供相關(guān)宣傳內(nèi)容,如:甲方媒體背景、發(fā)行量、讀者群、廣告報(bào)價(jià)等。
7、甲方同意乙方的廣告客戶持乙方廣聯(lián)卡(廣告聯(lián)播)可直接到甲方辦理廣告業(yè)務(wù),并享受甲方給予乙方的優(yōu)惠待遇。
8、乙方廣告客戶實(shí)行會(huì)員制,在對(duì)會(huì)員報(bào)價(jià)時(shí)不得低于甲乙雙方在本合同中約定的優(yōu)惠價(jià),若低于此優(yōu)惠價(jià),甲方有權(quán)拒絕刊登廣告。
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房地產(chǎn)廣告策劃篇十一
伴隨人們對(duì)媒介廣告宣傳的認(rèn)知程度的提高,傳統(tǒng)的廣告宣傳方式已不能引起人們的關(guān)注,廣告效果與商家投資力度難以成正比,這種情況一直困擾商家。精準(zhǔn)投放,創(chuàng)意投放,經(jīng)典投放廣告逐漸被商家接受。威海先鋒廣告有限公司20xx年磨一劍,整合現(xiàn)代傳播媒介,投巨資打造現(xiàn)代傳媒新視界,大型高速立柱廣告牌、巨幅三翻廣告、超大型led電子顯示屏、移動(dòng)led電子顯示屏,實(shí)現(xiàn)"天地一體,動(dòng)靜結(jié)合"的震撼傳媒效果,特別適合現(xiàn)代房地產(chǎn)的品牌推廣。真正起到"四兩撥千斤"的最佳廣告宣傳效果。
2.1公司現(xiàn)擁有自主產(chǎn)權(quán)的高速立柱廣告位,位于威海進(jìn)入煙威高速的咽喉要道,震撼、醒目、超前的廣告設(shè)計(jì)效果,成為商家品牌宣傳的絕版地段。
(配全景高速立柱廣告圖片)。
2.2位于金地商廈(新華書店7樓)的巨幅三面翻廣告。廣告位位置顯赫,視野開闊,位于威海經(jīng)濟(jì)與商業(yè)中心,是企業(yè)進(jìn)行品牌推廣的首選。
(配全景三面翻廣告畫面)。
2.3:位于威海百貨大樓的大型led電子屏,是先鋒廣告有限公司又一經(jīng)典廣告?zhèn)髅狡脚_(tái)。戶外超高清全影大型led多媒體顯示屏,色彩均勻、亮麗;立體感強(qiáng);可任意播放圖片文字;高清視頻影像及各種影視動(dòng)畫;擁有120平方超大型視聽效果。廣告位視野開闊,醒目壯觀,覆蓋面廣;led顯示屏是目前世界上最先進(jìn)戶外視頻設(shè)備??梢暰嚯x達(dá)到1000米。該led電子屏位于市政府、區(qū)政府、振華商廈、國(guó)美、蘇寧電器、家家悅總店、大世界等大型商廈中心,是威海中心貿(mào)易區(qū)與政治經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中心;文化路、世昌大道、青島路、海濱路交匯于此,每日10萬人的車流與人流,成為企業(yè)產(chǎn)品推廣、企業(yè)品牌發(fā)布、形象宣傳的必爭(zhēng)之地,首選媒體,開創(chuàng)了戶外廣告?zhèn)髅降男乱暯纾嬲?兩撥千斤的大品牌載體。
(配百貨大樓led全景像畫面)。
2.4公司投資購(gòu)置的大型移動(dòng)led電子屏,實(shí)現(xiàn)了戶外廣告動(dòng)靜結(jié)合的完美整合。該移動(dòng)電子屏是各種慶典活動(dòng)、廣告定點(diǎn)投放、新聞發(fā)布、產(chǎn)品促銷的最佳載體。同時(shí)公司也成為視覺設(shè)計(jì)傳播、展覽展示制作、各種媒介整合傳播,全程營(yíng)銷策劃整合解決方案的最佳提供者。(配移動(dòng)電子屏高清影像畫面與廣告策劃影像)。
3.1根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn),要取得理想宣傳效果,必須有好的整體策劃推廣營(yíng)銷模式。威海先鋒廣告有限公司憑借10幾年雄厚的品牌策劃推廣能力,全方位立體宣傳推介,達(dá)到客戶的最佳滿意度。
3.2大型高速立柱廣告牌、巨幅三翻廣告、超大型led電子顯示屏、移動(dòng)led電子顯示屏,實(shí)現(xiàn)"天地一體,動(dòng)靜結(jié)合",形成強(qiáng)大的視覺沖擊,加上震撼人心的創(chuàng)意效果,達(dá)到人們對(duì)房產(chǎn)品牌的認(rèn)可,從而激發(fā)其購(gòu)買欲。
3.3高速立柱與三面翻廣告,以宣傳樓盤品牌為主,比如:唐人海灣公館,繁華之中頤養(yǎng)天年。簡(jiǎn)單的廣告語,富有深意,人們不論行駛在高速路上,還是繁華的都市,沖擊人們眼球的就是"唐人海灣公館",人們對(duì)這一品牌的認(rèn)可,自然勾起對(duì)這一品牌的了解欲。
3.4在投放高速立柱與三面翻廣告的同時(shí),在威海百貨大樓led電子屏推出"唐人海灣公館高清宣傳片",人們從動(dòng)感的畫面與動(dòng)聽的音樂中,真正體驗(yàn)現(xiàn)代傳媒所帶來的音樂視聽,人們對(duì)品牌的認(rèn)可逐步加深。
(配位置地理圖)。
3.4巨幅三翻廣告、超大型led電子顯示屏位于新威路、和平路、寶泉路交匯點(diǎn),每天10萬人次的車流人流,兩種廣告媒體的動(dòng)靜優(yōu)勢(shì)互補(bǔ),使宣傳品牌以強(qiáng)大的沖擊視覺效果,在人們心中形成共鳴。
{配三面翻廣告與led電子顯示屏圖片}。
在以上廣告形式集中宣傳一到兩個(gè)月以后,在吸引住一大部分受眾群體后,及時(shí)推出富有創(chuàng)意的促銷活動(dòng),活動(dòng)必須具有創(chuàng)新性、奇特性、針對(duì)性、磁力性,達(dá)到錦上添花。活動(dòng)策劃以后,利用百貨大樓led電子顯示屏與移動(dòng)led電子顯示屏,同時(shí)滾動(dòng)播放。移動(dòng)led顯示屏定時(shí)間、定地點(diǎn)、定人群播放,定點(diǎn)循環(huán)播放與移動(dòng)循環(huán)推介兩種形式廣告宣傳,真正達(dá)到活動(dòng)宣傳效果,實(shí)現(xiàn)理想客戶簽單率。(配移動(dòng)led顯示屏)。
以上為廣告投放預(yù)設(shè)方案,具體在客戶審核完以后定稿。
房地產(chǎn)廣告策劃篇十二
任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷售,塑造、提升品牌形象。本方案在于為“xx”帶給一個(gè)準(zhǔn)確的定位與廣告方向,作出全程戰(zhàn)略性的指導(dǎo)。在對(duì)本地市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行了深入細(xì)致的了解和研究分析的前提下,找出“xx”項(xiàng)目的資源問題與機(jī)會(huì),以到達(dá)或超出“xx”的原定銷售計(jì)劃,并為鴻宇房地產(chǎn)塑造品牌。
1、xx市屬于四線城市,房地產(chǎn)市場(chǎng)雖不是很成熟,但是有融城的完美前景;有高速有效的物流體系;又據(jù)東西南北交通要塞;處中南最大服裝批發(fā)市場(chǎng);有大批大型國(guó)有企業(yè)。這意味著xx的誘人的市場(chǎng)和低廉的勞動(dòng)力市場(chǎng)。所以,各大商家紛紛進(jìn)入xx。房地產(chǎn)更是有超多外資搶入,行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈,競(jìng)爭(zhēng)的層次不斷升級(jí)。從20xx年以前的消費(fèi)住房以經(jīng)濟(jì)適用房及單位福利分房為主到目前以商品房為主流住房消費(fèi),房地產(chǎn)業(yè)日趨成熟,房地產(chǎn)開發(fā)公司實(shí)力不斷上升,到達(dá)初步的產(chǎn)業(yè)化水平。即房地產(chǎn)大戰(zhàn)既將打開。xx市內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商約100家,經(jīng)過幾年的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大,開發(fā)形式全面化,多樣化。到20xx年為止,房地產(chǎn)項(xiàng)目投資到達(dá)82118萬元,住房項(xiàng)目方面的投資到達(dá)43628萬元。20xx年當(dāng)年房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工面積為83萬平方米,住宅竣工面積為80萬平方米,商品房銷售面積為40萬平方米,商品房銷售總額為37723萬元。最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)證明,20xx年以來批準(zhǔn)預(yù)售和銷售的總面積為24904.47平方米,住房銷售均價(jià)由20xx年初的824元/平方米上升至20xx年初的1002元/平方米,升幅達(dá)21.6%。
2、現(xiàn)有品牌樓盤的基本狀況,現(xiàn)有名的樓盤西區(qū)有湘銀房產(chǎn)、保利房產(chǎn)等;南區(qū)有慶云山莊、湘江四季花園、南星小區(qū)等;北有響石嶺廣場(chǎng)圈等。但是由于市場(chǎng)不是很成熟,他們有這樣或那樣的缺點(diǎn)。具體表此刻以下這些方面:
a、定位及推廣都不是很規(guī)范,抱著賣出去就是目的心理。忽視樓盤品牌的建設(shè),忽視樓盤內(nèi)涵的建設(shè),導(dǎo)致后繼開發(fā)力不足。
b、有的沒有服務(wù)的概念。這又表此刻銷后服務(wù)差勁,物業(yè)管理不規(guī)范,有的業(yè)主不是享受服務(wù)而是受氣,造成開發(fā)商與業(yè)主的對(duì)立,小區(qū)的基本建設(shè)搞不上去。c、小區(qū)規(guī)化與自然融和概念不足,人為景觀痕跡太重。
3、政府引導(dǎo)監(jiān)管不夠,銷售手段不合理,收費(fèi)不合理,手續(xù)不合理,還有的不合法。
“同類”定義為具有小高層,別墅等的住宅小區(qū)?,F(xiàn)將xx市河西,河?xùn)|小區(qū)進(jìn)行大體比較分析如下:
1、河西地帶。
由于河西為新開發(fā)城區(qū),在整個(gè)大環(huán)境的綠化、城市規(guī)劃方面有其獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)??傮w來說,河西地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境。
湘銀:
核心競(jìng)爭(zhēng)力:二十一世紀(jì)購(gòu)房新概念。
擁有很高的品牌效應(yīng)。
其周邊環(huán)境好。
用綠色的生活時(shí)尚來吸引高級(jí)白領(lǐng)、外國(guó)投資者、社會(huì)成功人士,市場(chǎng)銷售反應(yīng)良好。
其定位為社會(huì)高薪階層。
濱江一村。
小區(qū)面積大。
鄰近湘江。
周邊環(huán)境好。
2、河?xùn)|地帶。包括河?xùn)|整個(gè)地塊北有石峰區(qū),南有蘆淞區(qū)及東部的荷塘區(qū)。
天鵝花園:
核心競(jìng)爭(zhēng)力:真、善、美。
屬于自然水生態(tài)屋村、綠化面積廣。
擁有900畝的面積,其中400畝水面。
區(qū)內(nèi)有水生游玩系統(tǒng)。
映荷園:
核心競(jìng)爭(zhēng)力:演繹精彩生活塑造經(jīng)典小區(qū)。
屬未來商業(yè)地帶。
周邊交通發(fā)展趨勢(shì)大。
房屋設(shè)計(jì)理念突出。
銀座大廈:
近臨中心廣場(chǎng),一醫(yī)院。
只是一個(gè)連體樓、屬小高層,沒有自身小區(qū)。
周邊自然環(huán)境不是很好。
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