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房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的論文篇一
從項目建設(shè)的基本要求和實施效果出發(fā)，在本中心原有制度基礎(chǔ)上，吸取眾多外部協(xié)作單位原有成功的管理經(jīng)驗，把項目建設(shè)的各個階段的工作程序、目標要求，統(tǒng)一到相應(yīng)的管理標準之中，用《項目建設(shè)管理規(guī)定》來規(guī)范和管控項目建設(shè)的全過程，摒棄原來各個單位按自行的管理方式、管理習(xí)慣、各行其是的做法?，F(xiàn)行的管理標準較好地實現(xiàn)了要素完善、管理要求明確，標準實施的可行性與可操作性良好的總體要求，確保了項目建設(shè)的有序進行。
1.細化決策管理。
在《項目建設(shè)管理規(guī)定》中特別重視項目初始階段。該規(guī)定在項目決策與項目立項這兩項關(guān)鍵工作程序中作出的各項細化要求。如，在項目提出與決策階段，強調(diào)按本中心的理事會章程規(guī)定實施決策管理，實行理事會決策制、專家委員會咨詢制、中心主任負責(zé)制等基本規(guī)定與要求，嚴格按照上述規(guī)定的權(quán)限和程序，對項目建設(shè)的總體目標要求進行決策。在項目立項階段，應(yīng)在中心內(nèi)部對需建設(shè)的總體策劃和先期設(shè)計方案作評審審查，通過后方可實施。這避免了以往項目建設(shè)存在先天不足，在實施過程中需要作太多的修改、變動、調(diào)整，以致造成不必要的返工、浪費等不良情況的發(fā)生。
2.明確各個參與部門職責(zé)。
對本中心參與項目建設(shè)的各個職能部門和專業(yè)所（室），按照分工承擔(dān)的'相應(yīng)職責(zé)、權(quán)限和工作任務(wù)，作出了明確的規(guī)定。尤其是對同一項工作有多個部門和專業(yè)所（室）參與時，將主辦、協(xié)辦和銜接接口等等方面相應(yīng)的職責(zé)與要求，作了明確規(guī)定，避免了管理缺失、出現(xiàn)盲區(qū)或出現(xiàn)重復(fù)、矛盾和扯皮等現(xiàn)象的發(fā)生。
3.項目各階段的制度細化。
對相應(yīng)的原有項目建設(shè)制度中較多條款與規(guī)定，提出了補充完善、優(yōu)化簡化、改善可操作性等等要求，從而使標準與原制度相比有了質(zhì)的飛躍。特別是鑒于項目建設(shè)中經(jīng)常會碰到的因主客觀條件和情況的變化（例如原材料或某品牌設(shè)備采購遇到困難，影響項目的質(zhì)量與進度）而出現(xiàn)施工現(xiàn)場采取必要的變更等情況，《項目施工現(xiàn)場變更實施細則》作為《項目建設(shè)管理規(guī)定》的重要組成部分，作出了許多具體的規(guī)定，避免了因情況變化導(dǎo)致施工現(xiàn)場出現(xiàn)管理失控、計劃混亂等情況。如項目結(jié)束后驗收及向?qū)I(yè)所（室）交接，原來條款不夠完善，規(guī)定不夠明確細致，現(xiàn)在增加了《項目內(nèi)部交接驗收實施細則》，做到了驗收要求具體、明確，分工細致。交接環(huán)節(jié)更是從專業(yè)所（室）接手后能立即投入新項目的操作運行出發(fā)，既規(guī)定了非常實在的工作流程，也對主要配套設(shè)施的交接提出了一項項具體要求與記錄，避免了遺漏各種缺陷、追責(zé)困難、整改難以落實等爛尾現(xiàn)象的發(fā)生。
4.建立后評估制度。
對項目建設(shè)完成后的后評估作出了相應(yīng)的規(guī)定。對實施的每一個建設(shè)項目作出科學(xué)的評估評定，為以后項目獲取更多的經(jīng)驗與教訓(xùn)，提供了詳實的資料，為本中心今后投入的每一個項目比以前有進步有飛躍，為獲取較好的經(jīng)濟效益提供良好條件。
二、成果。
《項目建設(shè)管理規(guī)定》出臺以后，較好地解決了各專業(yè)所（室）參與項目建設(shè)工作存在時間滯后、參與深度與力度不到位的問題，實施動態(tài)的跟蹤控制，確保了項目的保質(zhì)按時完成，也為項目完成交接后，新檢測（試驗）能力投入運行打下了良好的基礎(chǔ)。理順了項目管理各個方面的管理關(guān)系，建立了清晰的項目管理組織架構(gòu)層次，不僅明確了項目經(jīng)理（負責(zé)人）的總職責(zé)、權(quán)限，也對各職能部門作出了職能分工，對參與項目的所有技術(shù)、管理人員應(yīng)承擔(dān)的工作、互相銜接接口都有清晰的說明，克服了管理缺失、盲區(qū)與漏洞。調(diào)動了所有參與項目建設(shè)的員工的積極性，提高了管理效率、工作效率，整個團隊工作心情舒暢。提高了先期總體策劃和計劃進度的嚴謹性與合理性。由于加強了對此的評審審查，即加強了對各合作單位先期上報資料、數(shù)據(jù)的審查，并對本中心綜合協(xié)調(diào)后形成的總體策劃和計劃進度進行了評審審查，通過后才能實施，故減少了實施過程中不必要的變更、返工等情況，提高了項目實施的執(zhí)行力，避免了不必要的損失和浪費，提高了項目的經(jīng)濟性。項目管理標準化統(tǒng)一了項目建設(shè)各個階段的工作程序、目標要求，增強了全員職工的管理意識、標準意識，提高了員工的綜合素質(zhì)，也對提高項目建設(shè)的質(zhì)量起到了積極的作用。原來有相當(dāng)一部分項目建設(shè)的工作進度需要延遲的情況得到了徹底改變，現(xiàn)在絕大部分項目能保質(zhì)按時完成，對本中心檢測（試驗）能力的快速提升起到了極大的作用，提高了本中心在汽車檢測市場中的競爭能力。今后，本中心還將在部門和員工績效考核管理等方面從比較基礎(chǔ)的制度管理向標準化管理過渡，為進一步健全企業(yè)標準體系，促進本中心為汽車工業(yè)的發(fā)展作出更大的貢獻。
房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的論文篇二
受越來越復(fù)雜的社會發(fā)展環(huán)境和越來越激烈的房地產(chǎn)市場競爭的影響，成本管理的相關(guān)工作也不斷被重視，而傳統(tǒng)的成本管理方式和思想已經(jīng)無法滿足相關(guān)企業(yè)的發(fā)展要求，因而目標成本管理的方式在各個行業(yè)的管理中得到了一定的應(yīng)用和認可。雖然在具體的實施過程中存在著較多需要改進的地方，但取得的成本管理效果還是很明顯的。文章通過對目標成本管理的相關(guān)概念和功能以及在房地產(chǎn)項目中存在的問題進行分析探究，并結(jié)合實際情況提出相應(yīng)的管理方法和對策來進行完善，從而更好地促進房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理水平的提高，并創(chuàng)造更多的經(jīng)濟效益和社會效益。
隨著社會經(jīng)濟體制的不斷變化，房地產(chǎn)企業(yè)與人們的生產(chǎn)生活密切相關(guān)，在社會經(jīng)濟中占據(jù)重要的地位，并得到了越來越廣泛的關(guān)注，而有效地目標成本管理工作對于企業(yè)的發(fā)展來說非常的重要，并在一定程度上可以為相關(guān)的企業(yè)帶來相應(yīng)的經(jīng)濟效益，并促進企業(yè)健康長遠的發(fā)展。
房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的論文篇三
由于房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展，使得房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理水平也在不斷的發(fā)展。但據(jù)目前情況了解到，在房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理過程中，相應(yīng)的管理水平不一且較為粗放。雖然成本管理在企業(yè)經(jīng)營管理過程中占據(jù)著重要的地位，但部分企業(yè)存在敷衍和在具體成本管理工作中不積極，只考慮項目自身成本利益而忽視市場經(jīng)濟等不良現(xiàn)象，從而使得成本管理的水平無法滿足經(jīng)濟發(fā)展的要求，阻礙相關(guān)企業(yè)的快速發(fā)展。然而’在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，主要存在這樣一些問題：
（1）缺乏全過程和全費用的成本管理意識。據(jù)目前情況了解，很多房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小型企業(yè)，沒有設(shè)立專門的管理部門來對成本管理工作進行有效地開展，甚至出現(xiàn)相關(guān)部門代替的局面，并且沒有合理的進行成本管理，從而造成成本管理工作與房地產(chǎn)項目各個階段的工作規(guī)劃相脫離的現(xiàn)象。同時，由于沒有健全的成本管理體制，進而影響整個項目成本管理工作充分發(fā)揮其自身的性能。
(2）在項目成本管理工作中存在不完善的前期成本情況的調(diào)査與探究現(xiàn)象。成本調(diào)研工作對于房地產(chǎn)項目前期的投資決策有著非常關(guān)鍵的作用，但部分企業(yè)由于時間和成本管理觀念的影響對前期的成本調(diào)研工作比較忽視，并以項目原因的數(shù)據(jù)作為成本管理的依據(jù)，而沒有對工程的實際成本情況進行考察，從而使得預(yù)算的結(jié)果與實際成本情況存在差異，造成超支等不良后果。
（3）在房地產(chǎn)項目的成本管理工作中，由于其理論較為單一，且在成本管理的手段上較為老舊，無法滿足市場經(jīng)濟管理的需求。同時，在房地產(chǎn)項目成本管理的工作中，市場觀念比較淡薄，沒有對市場的需求進行充分的考察，過多地在意技術(shù)的管理，忽視相關(guān)經(jīng)濟的合理性，從而造成了成本浪費的現(xiàn)象。且由于相關(guān)成本信息無法對相關(guān)項目的實際成本情況進行準確反映，故而對房地產(chǎn)項目的成本控制管理工作造成了一定的影響。
（4）在房地產(chǎn)相關(guān)的成本管理工作中，沒有對相關(guān)成本的數(shù)據(jù)進行充分的積累，從而造成實際的結(jié)算成本與施工階段的目標成本之間存在較大的差異，造成相應(yīng)的損失浪費、無效地投資以及成本超標等情況。另外，在成本管理工作過程中，沒有及時地對不斷變化的成本數(shù)據(jù)進行反饋，并及時地發(fā)現(xiàn)和解決項目的超支和浪費的風(fēng)險因素，采取相應(yīng)的補救措施，在一定程度上阻礙了成本管理工作的順利進展，影響了成本管理工作的`有效性。
房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的論文篇四
1.1目標成本管理的本質(zhì)與概念在房地產(chǎn)企業(yè)項目的開發(fā)過程中，目標成本管理工作發(fā)揮著關(guān)鍵的作用，并在滿足企業(yè)利益目標和方案決策要求的基礎(chǔ)上，根據(jù)企業(yè)項目開發(fā)的實際情況，有效把控企業(yè)項目的控制、考評以及評價和分解等管理工作。在企業(yè)項目的發(fā)展過程中，目標成本的管理工作對企業(yè)成本管理的主動性進行了充分的發(fā)揮，并在對目標成本管理體系構(gòu)建的同時，對合作方和企業(yè)內(nèi)部的成本控制積極性進行了一定程度的調(diào)動，從而有效地對企業(yè)項目的事前和事后管理工作進行充分的落實，并在一定程度上減少了房地產(chǎn)企業(yè)面臨的市場競爭壓力。對相應(yīng)的目標成本進行分解，并采取有效的管理措施。比如相關(guān)的合約管理、設(shè)計管理以及施工結(jié)算管理等，以此來提高目標成本的經(jīng)濟效益。
1.2目標成本管理的相關(guān)功能。
第一，目標成本管理具有一定的控制功能，在房地產(chǎn)項目的各個發(fā)展階段，將目標成本與動態(tài)成本進行有效比較，并根據(jù)相關(guān)情況制定相應(yīng)的成本控制范圍。充分準確地了解到房地產(chǎn)項目的目標財務(wù)情況與實際的運營情況以及項目經(jīng)營情況與相應(yīng)的成本控制情況之間的差距，從而有效地把控成本管理工作的重點以及促使中高層領(lǐng)導(dǎo)的項目決策更加合理和具有可行性；第二，目標成本管理具有一定的規(guī)劃功能，并有利于相關(guān)企業(yè)更好地對成本進行分配，同時對企業(yè)的方案以及相關(guān)計劃的制定都提供了一定的規(guī)劃作用’從而更好地促使成本管理工作的有效和科學(xué)性；第三，目標成本管理在一定程度上具有約束功能，并對企業(yè)項目的成本配置提供了相應(yīng)的標準和限制，減少了不必要的成本浪費，使全員參與到各個項目管理中去，進而對項目發(fā)展的各個階段進行嚴格合理的監(jiān)管，起到了一定的約束作用；第四，目標成本項目的管理工作，在具體的項目發(fā)展過程中，具有一定的激勵功能，并對相關(guān)項目的收益情況產(chǎn)生了直接的影響，同時將目標成本管理工作與工作人員的利益相聯(lián)系，從而激勵相關(guān)人員的工作積極性，并使得自身的才能得以充分發(fā)揮，從而促使房地產(chǎn)企業(yè)總體管理水平的提升，創(chuàng)造出更多的經(jīng)濟效益和社會效益。
房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的論文篇五
現(xiàn)階段、汽車配件產(chǎn)品開發(fā)過程中項目管理模式得到了普遍的應(yīng)用，但是由于多種因素的影響，導(dǎo)致項目管理應(yīng)用出現(xiàn)了項目管理時效性過差、工作人員溝通不及時、項目效果不理想等問題。其中項目效果不理想主要是由于在汽車配件產(chǎn)品開發(fā)中對項目管理人員提出了更高的要求，即在具有良好的管理能力的同時技術(shù)水平達到一定高度，而現(xiàn)階段復(fù)合型人才的缺乏，導(dǎo)致項目管理人員的工作效率受到了影響，從而影響整體項目管理的正常進行。汽車配件產(chǎn)品開發(fā)工序中各部門人員的專業(yè)職能各有不同，且各部門人員經(jīng)濟利益的區(qū)別也對汽車配件開發(fā)項目中的統(tǒng)籌管理提出了挑戰(zhàn)，如研發(fā)產(chǎn)品設(shè)計人員、產(chǎn)品生產(chǎn)人員、產(chǎn)品試裝人員等工作目標的差異，對整體項目的順利開展造成了阻礙。
房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的論文篇六
由于房地產(chǎn)項目不僅開發(fā)時間較長，而且對于施工要求也較高，這就需要對其做好相應(yīng)的工程管理工作，以免造成較大的資源浪費或者是建設(shè)問題。將科學(xué)合理的管理方法應(yīng)用到房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理中，能夠使得建設(shè)資源得到最大化的應(yīng)用，并且有利于房地產(chǎn)項目的井然有序進行，最終為實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)獲得更大的利益打下堅實的基礎(chǔ)。
2工程管理的概念以及模式。
2.1工程管理的概念。
房地產(chǎn)企業(yè)是以盈利為目的的，而盈利的途徑就是開源節(jié)流，其中，開源是指開發(fā)新產(chǎn)品、開拓新市場、開展新業(yè)務(wù)等等，而節(jié)流則主要體現(xiàn)在企業(yè)的成本控制方面，而工程管理便是其中很關(guān)鍵的因素，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，自然也不例外，在進行項目開發(fā)時，進行工程管理能夠使得施工資源得到最大化的利益，從而有效提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益。
2.2工程管理的模式。
在工程管理中，為了提高成本控制的精確程度，而引入了數(shù)字模型，從而使得成本預(yù)算工作變得更加的具體化，并且在項目管理的各個階段的成本都能進行有效地成本控制，為了降低企業(yè)戰(zhàn)略目標出現(xiàn)偏差的現(xiàn)象發(fā)生的可能性，通常會將成本的控制與預(yù)算進行結(jié)合，因為在項目管理中，根據(jù)成本控制的過程就可以判斷其是否存在問題。
房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的論文篇七
雖然近十多年我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速雖然近十多年我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，但從我國的現(xiàn)狀以及需求情況來看狀以及需求情況來看，我國房地產(chǎn)行業(yè)依然是處于快速成長階段階段，具有成本高、工期長、變數(shù)大、利益關(guān)系較多、受環(huán)境影響大的情況響大的情況。總的來說我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)項目施工管理的現(xiàn)狀有幾點狀有幾點：a)施工人員不專業(yè)施工人員不專業(yè)，基本是由農(nóng)民工組成，技術(shù)水平落后后，流動性大；b)為了蠅頭小利為了蠅頭小利，在施工的過程中偷工減料，質(zhì)量有很大隱患隱患，而且經(jīng)常因為質(zhì)量問題返工；c)施工過程中把握不好進度施工過程中把握不好進度，很難按時完成工期，基本無法按時交付使用法按時交付使用；d)在施工過程中在施工過程中，管理凌亂，無法做到成本控制，經(jīng)常因為資金的問題影響到項目的施工進度為資金的問題影響到項目的施工進度。
房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的論文篇八
房地產(chǎn)開發(fā)商只要按照成熟的房地產(chǎn)開發(fā)工作流程進行規(guī)范運作，并圍繞項目管理工作任務(wù)建立了與之配套嚴密的組織和制度，加強各流程階段工作的計劃性及其嚴肅性，注意預(yù)控，就一定會在實際操作過程中減少項目管理的難度，提高項目管理的質(zhì)量和效率。
前期對市場研究不充分，決策緩慢。由于沒有詳細、“可行”的項目可行性研究報告，使得項目的規(guī)劃設(shè)計遲遲不能如期進行，即使勉強進行了多方案的規(guī)劃概念設(shè)計，也會因為市場研究不充分，心中無底，評判“標準”不明確，猶豫不決，致使項目決策慢、效率低。有些開發(fā)商高層領(lǐng)導(dǎo)以“市場是變化的，項目定位不能太死”為借口不重視前期的項目詳細可行性研究。因市場和產(chǎn)品研究不詳細，導(dǎo)致決策遲緩，浪費了項目的事機、時間。決策高層“猶豫”了一段時間后，一定會匆忙決策，這樣的決策確定的項目產(chǎn)品肯定不科學(xué)、不系統(tǒng)、不全面，也不完全可行。
決策機制不完善。決策階段的匆忙、猶豫及其引起的問題一定會在以后的項目建設(shè)、銷售、交付及使用過程中反映出來，可以說由此造成的項目管理難度是“胎”里帶的。例如在建設(shè)過程中經(jīng)常出現(xiàn)原則性、功能性的大變動、變更，“傷筋動骨”。當(dāng)工程“不得不”匆忙上馬或工程待定內(nèi)容久拖不決時，因市場定位的前期基礎(chǔ)資料不豐富、產(chǎn)品研究方面資源整合匱乏等，所謂決策就成了幾個領(lǐng)導(dǎo)的“拍腦袋”，決策成了經(jīng)常性的、臨時倉促“救火”的具體工作。公司高層領(lǐng)導(dǎo)成了具體工作的操作者和矛盾的焦點，也成了工程建設(shè)關(guān)注、等待和推脫責(zé)任的 “注目點”，前期的市場研究和產(chǎn)品研究問題此時就演變成了工程變更的技術(shù)問題和工程建設(shè)的項目管理問題等，許多本應(yīng)相關(guān)專業(yè)人員或部門做的具體技術(shù)問題反而會集中在公司高層領(lǐng)導(dǎo)處。
項目決策階段的問題在項目實施過程中會造成項目管理的諸多困難。例如某項目的陽臺欄桿形式確認達半年之久;某項目在銷售階段才意識到戶型單一、戶型偏大及市場定位偏差問題;某在建項目使用市場定位由住宅改為商務(wù)公寓功能的“正確”修改;某項目重新進行產(chǎn)品定位和重新設(shè)計;公司領(lǐng)導(dǎo)層經(jīng)常為建設(shè)過程中不時出現(xiàn)的戶型修改、材料顏色、裝修效果、窗型、車位擺放等而“救火”;某項目已拿地近3年，產(chǎn)品定位不明，概念設(shè)計已經(jīng)進行一年有余，至今仍猶豫不決等等。工程現(xiàn)場經(jīng)常處于等圖狀態(tài)，要么沒有圖紙、要么改圖，甚至工程交付標準都不明確，工程現(xiàn)場只有等待或無所適從或發(fā)出修改圖后急忙安排敲打、改造，有工期目標時只有“著急”，無工期目標時“干耗”(無工程建設(shè)目標的本身就不可思議!)，項目管理目標往往落空，無論是開發(fā)商內(nèi)部的工程管理和銷售部門等，還是參與項目的設(shè)計、監(jiān)理、施工單位及政府規(guī)劃、建設(shè)、房地產(chǎn)管理部門和購房客戶等各個方面都不滿意。
決策階段工作效率低下，導(dǎo)致項目實施喪失機遇，效益損失。時間就是金錢，效率就是效益，要算大帳，提高工作效率。如果某開發(fā)商年度完成開發(fā)工程量近10億元，僅利息一項每延誤一天平均大約要直接損失10余萬元。
因市場研究階段進行得不細致、不規(guī)范，項目投資決策階段的問題拖到了項目實施決策階段來解決，本應(yīng)屬設(shè)計師的工作受到了開發(fā)商的過多干預(yù)和限制，在工程項目管理方面的表現(xiàn)就是施工圖技術(shù)文件慢、建設(shè)過程中變更多。
許多開發(fā)商的項目規(guī)劃和建筑方案是開發(fā)商高層領(lǐng)導(dǎo)包辦“設(shè)計”的，使得規(guī)劃、建筑設(shè)計單位及設(shè)計人員無所適從，項目無詳細、完整的規(guī)劃和建筑設(shè)計，整體設(shè)計不系統(tǒng)、不配套、不協(xié)調(diào)，設(shè)計師成了開發(fā)商高層領(lǐng)導(dǎo)手中的一支“筆”，設(shè)計師無創(chuàng)意，也不愿動腦筋，做出的規(guī)劃和建筑效果的確是完全體現(xiàn)了開發(fā)商意圖，但產(chǎn)品功能性、系統(tǒng)性和效果的設(shè)計失誤的責(zé)任也由開發(fā)商承擔(dān)。
開發(fā)商的高層領(lǐng)導(dǎo)往往認為在設(shè)計階段一定要嚴格“把關(guān)”，然而因為沒有詳細、“可行”的可行性研究報告作為產(chǎn)品評價標準，所以開發(fā)商的某幾個高層領(lǐng)導(dǎo)的“感覺”就成為了規(guī)劃、建筑設(shè)計的評判依據(jù)，由此造成了工程建設(shè)內(nèi)容經(jīng)常變化，如某小區(qū)的變配電房是后加上去的;分期建設(shè)的小區(qū)中垃圾儲運問題至今仍未解決;小區(qū)原先規(guī)劃的地下停車位不足，新增建地下車庫;因產(chǎn)品定位修改，導(dǎo)致在建項目的外飾及雨蓬修改;景觀設(shè)計不系統(tǒng)、無主題。大量的工程變更嚴重影響了工程建設(shè)的開展，設(shè)計師成了“改圖師”，設(shè)計變更多，工程簽證多，故工程的質(zhì)量、進度、投資控制目標也就無法如期實現(xiàn)。
項目設(shè)計資源整合不足會影響項目設(shè)計文件的質(zhì)量、供應(yīng)時間、工程內(nèi)容接口等工作，從而影響項目管理。在當(dāng)今小區(qū)的開發(fā)建設(shè)中，景觀園林工程已成了一項不可或缺的內(nèi)容。開發(fā)商的小區(qū)開發(fā)建設(shè)中，景觀設(shè)計資源整合不足，景觀設(shè)計工作滯后，景觀與整個小區(qū)不協(xié)調(diào)，而且景觀工程實施滯后，失去了景觀美化的意義，經(jīng)常改動，制約了項目的建設(shè)，也沒有起到促銷的作用;建筑細部設(shè)計及裝修設(shè)計滯后?，F(xiàn)在的開發(fā)項目中從樣板房到公共部分均需精裝，甚至要向精裝交房過渡。因交付標準不明，建筑細部設(shè)計不到位、裝修設(shè)計滯后，往往后期裝修倉促上陣;許多工程的外立面裝飾及窗型等遲遲不能確定等。
目前的工程管理中，尤其在高層建筑及大型小區(qū)的開發(fā)建設(shè)實施過程的后期，甲方分包工程的施工單位與單位工程總承包施工單位以及甲方分包工程施工單位之間的配合和接口問題上，矛盾越來越突出，成為房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的難點之一。
因高層項目或大型小區(qū)的參建施工單位眾多、交叉作業(yè)多，進場、退場的時間也各不相同，甲方除了與單位工程的土木建筑及安裝施工企業(yè)(即工程總承包施工單位)簽訂所謂總承包工程施工合同之外，其中許多專業(yè)工程或配套工程的施工單位也直接與甲方簽訂工程施工合同。工程的前期主要是項目總承包單位進行的土建施工工作，工作單一，項目管理工作簡單，容易進行;施工單位的內(nèi)部作業(yè)分包往往主要由其自己管理，對于施工合同有約定的納入施工單位自行管理的甲方指定分包或?qū)I(yè)分包，監(jiān)理方及甲方工程管理人員在此方面的項目管理工作也容易做，難的就是與甲方獨立簽訂工程施工合同且合同中又無工程配合、接口內(nèi)容等要求的工程配合問題。因工程招標時要求不完善，簽訂的工程施工合同不嚴密，尤其是關(guān)于工程配合、交接口、及半成品保護方面的合同內(nèi)容約定不詳細，合作意識“較差”的施工單位對甲方分包工程配合問題“過于認真”、“斤斤計較”，使工程項目管理困難重重，總是在腳手架、垂直運輸、臨時水電使用及費用分攤、材料堆放、垃圾清運、安全文明施工管理、交接驗收、成品保護、工程資料銜接和整合管理、配合費用等工程接口、配合方面糾纏不清，也是造成工期拖延的重要因素。
總承包施工單位對甲方分包的項目不承擔(dān)“總承包”責(zé)任，甲方分包工程的施工單位有了需溝通、協(xié)調(diào)的問題也往往直接找甲方，監(jiān)理方在這方面也無能為力，監(jiān)理方此時最多是甲方的助手，倒是甲方成了真正的“總承包”單位，甲方的'現(xiàn)場項目管理人員成了工程現(xiàn)場的“總協(xié)調(diào)”，難怪甲方現(xiàn)場工程管理人員說工程到了收尾階段其有80%以上的工作精力和工作量都花費在了“協(xié)調(diào)”工作上。出現(xiàn)了工程質(zhì)量和拖延工期問題后相互扯皮，向甲方推諉責(zé)任，責(zé)任不好界定，如此甲方分包工程還有違反建筑法及工程質(zhì)量、安全管理條例等法規(guī)之嫌疑。
房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的論文篇九
在我國經(jīng)濟發(fā)展的情沉下，生活水平也得到提高，而且患者對住院期間的治療和護理也提出了更高的要求。護理管理中采取人性化的管理模式，能夠促進醫(yī)院得到更好的管理，并減少醫(yī)患矛盾和護患矛盾的發(fā)生，并使患者得到更好的治療效果。選擇8月-2月113例護理人員進行研究，現(xiàn)報告如下。
1資料與方法。
1.1一般資料:選擇208月-202月這一階段在我院工作的113例護理人員進行研究，年齡22-47歲，平均(33.6±4.8)歲。學(xué)歷水平:53例護理人員為中專，42例護理人員為大專，18例護理人員為本科。職稱:38例為護師，58例為護士，9例為副主任醫(yī)師，8例為主管護師。
1.2方法:對護理人員采取人性化的管理模式，管理人員要有熟練業(yè)務(wù)的能力，并保持積極的換位思考。護士長在排班的過程中要對護理人員的具體情況進行充分考慮，可將科室中的所有護士都集中到一起，進行排班表的制定和安排，盡量將每位護理人員的情況都照顧到。若護理人員在工作或者搶救中有過大的工作強度，可使其適當(dāng)?shù)男菹⒑驼{(diào)整，從而保持積極飽滿的工作態(tài)度。為促進護理人員提高工作效率，要制定公正公開的獎懲制度，人性化管理注重的是盡量使護理人員在工作中感到溫暖，但并不是放任自流，因此也要給予合理獎懲的制度。定期對患者進行訪問，使其評價護理人員，并對護理記錄和工作態(tài)度進行檢查，對于表現(xiàn)好的護理人員需要給予肯定和贊揚，也可采取經(jīng)濟和職位方而的鼓勵。若護理人員在工作中有失誤的出現(xiàn)，不要僅給予粗暴處方，要幫助護理人員尋找錯誤原因，采取積極的應(yīng)對措施，對于經(jīng)典案例要進行全科室的學(xué)習(xí)，防止錯誤事件的多次發(fā)生。同時進行開放式的管理，使護理人員進行多方而的互動，在每個階段都要聽取護理人員意見，并在決策制定中采取參考各方而的意見，使護理人員得到積極性的提高。采取人性化管理的前后，設(shè)計相關(guān)的問卷進行護理人員和患者的調(diào)查。
1.3統(tǒng)計學(xué)分析:使用spss14.0對各項資料進行統(tǒng)計、分析，以pg0.05為差異有統(tǒng)計學(xué)意義。
2結(jié)果。
2.1護理人員的滿意度:實施前113例護理護理人員，48例滿意，42例一般，23例不滿意，滿意程度為79.6%;實施后113例護理護理人員，67例滿意，39例一般，7例不滿意，滿意程度為93.8%。實施前后護理人員的'滿意程度差異有統(tǒng)計學(xué)意義(p0.05)。
2.2患者的滿意程度:實施前對120例患者進行護理滿意度的調(diào)查，例患者護理滿意，例患者護理一般，25例患者護理不滿意，護理的滿意度為79.17%;對實施后的120例患者進行滿意度的調(diào)查，80例患者護理滿意，31例患者護理一般，9例患者護理不滿意，護理的滿意度為92.5%。差異有統(tǒng)計學(xué)意義(p0.05)。
3討論。
在人性化的管理模式中要注重人性因素，從而使護理人員在工作中保持良好的工作態(tài)度，并制定相關(guān)的獎懲制度，促進護理人員得到良好的成長。在人性化的管理中給予情感管理和人文管理。不僅要確保規(guī)章制度真正適用于在護理人員中的使用，還要考慮護理人員的具體情況，尤其在排班中，要使每個護士都得到科學(xué)合理的安排，在各方而管理措施的實施后，護理人員的滿意程度和患者的滿意程度都得到了明顯提高，護理人員滿意程度為93.8%患者護理的滿意度為92.5%。實施前護理人員的滿意程度為79.6%患者護理的滿意度為79.17%差異有統(tǒng)計學(xué)意義(p0.05)。
綜上所述，在醫(yī)院的護理管理中采取人性化管理模式的應(yīng)用，可使護理人員的工作態(tài)度和護理質(zhì)量都得到提高和完善，并減少護理差錯的發(fā)生，從而也使患者的滿意度得到提高，值得推薦。
房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的論文篇十
房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)主要就是對房地產(chǎn)的資源配置和經(jīng)濟運行規(guī)律進行研究。學(xué)生通過對房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的學(xué)習(xí)，可以發(fā)現(xiàn)房地業(yè)與國民經(jīng)濟之間產(chǎn)生的相互影響，對房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)產(chǎn)生一個全面認識，但從目前情況我國在房地產(chǎn)經(jīng)濟教學(xué)中還存在一定問題，因此需要加強對房地產(chǎn)經(jīng)濟教學(xué)的研究。
經(jīng)濟的快速發(fā)展使房地產(chǎn)市場也發(fā)生了較大變化，課本中的內(nèi)容很難滿足學(xué)生在知識上的需求。利用教材，對房地產(chǎn)市場中的供求關(guān)系的發(fā)展進行論述，能夠使房地產(chǎn)中的理論與實際的經(jīng)濟活動的聯(lián)系變得更加緊密。
在市場活動中供求關(guān)系是一個主要的推動因素，對會場的發(fā)展有著重要影響，尤其是在房地產(chǎn)企業(yè)中，供求關(guān)系的作用更加顯著。房地產(chǎn)經(jīng)濟教學(xué)中教材中需要對供求關(guān)系進行詳細分析，重點要對房地產(chǎn)供求關(guān)系平衡的實現(xiàn)進行分析。房地產(chǎn)市場中涉及到人們生活中的必須品住宅，它很難在市場經(jīng)營過程中自動形成供求平衡關(guān)系。社會的關(guān)系發(fā)展，使人們在住宅的需求上呈現(xiàn)出層次性滿足，因此在教材中應(yīng)當(dāng)對住宅需求的進行解釋，從心里因素和社會因素對人們對住宅需求進行分析，從而進一步加深對問題的探討，滿足學(xué)生對知識的需求。
從社會心里動機進行分析，認為人的行為是由內(nèi)心所驅(qū)動的，動機的產(chǎn)生是由人的需求獲取到的滿足程度而引起的。因此，對住宅需求產(chǎn)生影響的因素時，可以依據(jù)人們對住宅需求的迫切程度進行排列，住宅的底層需求就是人們棲息的一個場所，遮擋風(fēng)雨，其次是滿足人們在安全上的需求。在滿足人們在生理層次上的需求后，住宅則需要具有保障和安全功能，現(xiàn)代社會中，人們的心理需求對住宅的選擇影響越來越大。社會地位需求也影響著人們對住宅，在此情況下，住宅的主要功能是提供正常社交活動的場所，屬于集體創(chuàng)造的優(yōu)越條件?，F(xiàn)代許多住宅小區(qū)都建設(shè)了一些服務(wù)設(shè)施，這也是為了適應(yīng)這一需求而建立的。尊重需求，人們在生活中總是希望自身的自尊性能夠得到滿足，希望個人的成就和才能等方面能夠得到他人認可，這種存在于內(nèi)心，并且需要外在標志和行為表現(xiàn)，而一套功能完善的設(shè)備則可以實現(xiàn)這一需求。
2.1實驗教學(xué)實施的基本條件。
在房地產(chǎn)經(jīng)濟小學(xué)中對實驗教學(xué)進行應(yīng)用，對教學(xué)人員、實驗室、費用等方面都有著一定要求。（1）在教學(xué)人員上的要求，實驗教學(xué)的開展需要的人員有實驗室中的工作人員和教師。對于實驗教學(xué)的開展，教師必須要對房地產(chǎn)經(jīng)濟教學(xué)的內(nèi)容熟悉，熟練的掌握實驗步驟依據(jù)操作方法；實驗室中的工作人員，不僅需要熟練掌握實驗過程中應(yīng)用軟件的使用方法，而且要具有一定的經(jīng)濟學(xué)知識，協(xié)助授課老師完成教學(xué)工作。（2）實驗室要求，一般情況下實驗室教學(xué)需要在專用的實驗室中開展。實驗室教學(xué)通常分為計算機模式和手工模式兩種，但在實際應(yīng)用過程中，為了降低其它因素對實驗室教學(xué)的影響，提高實驗的便捷性，在房地產(chǎn)經(jīng)濟教學(xué)中最好還是選擇計算機實驗?zāi)Ｊ健奈覈膶嶋H情況來看，我國并未建立專門的房地產(chǎn)經(jīng)濟實驗室，因此實驗教學(xué)的開展可以在管理學(xué)或金融學(xué)實驗室中開展。（3）實驗教學(xué)的。開展需要一定的實驗教學(xué)費用作為支持，刨除實驗室中在硬件購置上需要的費用外，對部分實驗也在激勵等方面提供一定的支持。
2.2實驗教學(xué)的具體實施步驟。
房地產(chǎn)經(jīng)濟教學(xué)的實驗教學(xué)步驟參照了經(jīng)濟實驗教學(xué)的步驟，具體分為以下幾步：（1）確定實驗問題，在開展實驗教學(xué)前，需要對教學(xué)的內(nèi)容進行總結(jié)和梳理，從中提煉出關(guān)鍵問題。（2）準備和設(shè)計，在實驗準備上要做好軟件編程以及硬件調(diào)試工作；在設(shè)計實驗方面，要以對實驗的檢驗為目的，對實驗中的交易機制、變量進行合理設(shè)定。（3）做好理論講解，在開展實驗前，需要詳細講解實驗中涉及到的相關(guān)知識，并依據(jù)理論向?qū)W生提出問題，從而使學(xué)生能夠在實驗開展過程中對問題進行思考。（4）實驗結(jié)果的顯示，實驗結(jié)束后，需要將實驗結(jié)果從實驗軟件中導(dǎo)出，并完成相關(guān)圖表的制作，從而使實驗結(jié)果能夠直觀的展示在學(xué)生的眼前，授課教師對實驗結(jié)果進行講解。（5）實驗討論，展示實驗結(jié)果后，教師需要對最初提出的理論問題進行回顧，使學(xué)生對問題進行討論，在討論過程中要對問題進行控制和引導(dǎo)，從而提高討論效率。
房地產(chǎn)經(jīng)濟對我國的經(jīng)濟發(fā)展有著重要影響，而目前房地產(chǎn)經(jīng)濟教學(xué)中存在許多問題，本文在對房地產(chǎn)市場中的供求關(guān)系分析的基礎(chǔ)上，對實驗教學(xué)的應(yīng)用進行了分析，希望對促進我國房地產(chǎn)經(jīng)濟教學(xué)的發(fā)展能夠有所幫助，從而進一步促進我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展。
房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的論文篇十一
隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)得到了大力發(fā)展，作為一名房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理人員，如何加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理，是一個值得深思的問題，本文主要是對加強房地產(chǎn)開放項目管理應(yīng)該采取的控制措施進行了探討。
質(zhì)量控制的任務(wù)關(guān)鍵所在就是及時發(fā)現(xiàn)施工過程中施工工藝是否滿足設(shè)計要求和合同規(guī)定，同時通過檢查、繪制施工作業(yè)流程圖和動態(tài)過程控制圖，加強開發(fā)項目建設(shè)的施工過程質(zhì)量控制。房地產(chǎn)項目部強調(diào)并建立全面、全員、全過程的現(xiàn)場管理模式，尤其要強化領(lǐng)導(dǎo)層的質(zhì)量意識，保證合同質(zhì)量目標的實現(xiàn)。領(lǐng)導(dǎo)層管理意識的強弱，是決定能否實現(xiàn)合同質(zhì)量目標的關(guān)鍵。在這方面經(jīng)常召開工程部經(jīng)理會議，研究部署對施工單位如何采取有效措施加強質(zhì)量控制和安全管理，如何調(diào)動監(jiān)理人員的積極性進行現(xiàn)場質(zhì)量檢查與驗收。加強投資項目質(zhì)量控制的具體措施如下：
1、對施工單位和監(jiān)理部現(xiàn)場管理人員的崗位資格進行嚴格審查，凡是人員資格配備不齊備或不相稱的，要求施工單位或監(jiān)理部及時改正，并撤換相關(guān)人員。
2、認真查閱圖紙和施工規(guī)范，對設(shè)計圖紙中平立剖面圖及土建與水電暖中有矛盾地方，對工程質(zhì)量和工程造價影響較大的分項及工序材料，工程部多次并及時和設(shè)計單位聯(lián)系和溝通。主要通過設(shè)計變更、技術(shù)核定單和工程部通知、會議紀要的形式加以修正。
3、工程部對工程施工中使用的原材料、半成品及機械設(shè)備的質(zhì)量進行嚴格檢查和控制，所有用于工程的材料（包括工程部供應(yīng)的材料和施工單位自行采購的材料），在使用前必須先送有資質(zhì)的檢測的單位進行復(fù)試，并將復(fù)驗報告、出廠合格證及出廠檢驗報告及進場材料報監(jiān)理部和工程部檢查驗收合格后方可使用，否則，一律不得進入施工現(xiàn)場和用于工程上。對于工程中使用的主要機械設(shè)備（如塔吊、提升機、電動吊籃、腳手架等）同樣也需進場復(fù)試檢測和報驗。
4、在安全控制方面主要對“三寶”（安全帽、安全網(wǎng)、安全帶），“四口”（樓梯口、電梯井口、預(yù)留洞口、通道口），臨邊（建筑物四周、陽臺、屋面等），模板和支架、臨時用電，機械設(shè)備等安全情況進行日常巡查及定期和不定期的檢查。發(fā)現(xiàn)問題要求施工單位及時整改。
工程項目能否在預(yù)定的時間內(nèi)交付使用，直接關(guān)系到項目經(jīng)濟效益的發(fā)揮。項目進度對開發(fā)企業(yè)的重要性不言而喻，做好施工項目的進度管理，保證施工的進度也就成了一項重要的工作。對項目的進度管理貫穿于整個項目的總過程。
1、制定進度計劃。
在工程的設(shè)計之初，做好項目的總進度計劃，確定工期的總目標，在對現(xiàn)場進行調(diào)研和分析的基礎(chǔ)上，將各個階段的工作進行詳細的計劃，對施工進行指導(dǎo)。
2、保證進度計劃的實施。
在施工過程中，要保證進度計劃的嚴格施行，將審批后的進度計劃布置到各個部門，將責(zé)任落實到人，確保物品、人員和資金到位以后進行施工。對施工中存在的影響進度和質(zhì)量的問題，要及時進行處理，采用適當(dāng)?shù)拇胧┖图夹g(shù)保證施工進度的順利進行。
項目的進度管理是項目管理中的難點，影響因素較多，實施起來具有一定的難度。在進度的管理工作中，要對這些因素進行詳細的分析，列出各個環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)的問題，進行預(yù)防性的控制，以保證施工的進度不受影響。工程項目中影響進度的主要因素有人的因素、材料、技術(shù)、設(shè)備、機械、自然環(huán)境和社會環(huán)境等各個方面的因素。其中以人的因素最多，不僅涉及到開發(fā)商、涉及單位、施工單位、供貨單位和監(jiān)理單位等直接參與的單位，還與政府部門、建設(shè)主觀部門、有關(guān)的協(xié)作單位和其他的相關(guān)單位具有很大的關(guān)系，在項目工程的進度管理中，做好人的因素管理，對其他各種因素進行分析研究，是做好進度管理的基本要求。
1、全面完善房地產(chǎn)項目成本管理。
營銷在當(dāng)前房地產(chǎn)項目開發(fā)中的地位十分重要，項目經(jīng)理必須對項目定位準確，正確把握營銷理念。在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策階段，必須把握成本的關(guān)鍵因素，從定性和定量方面來控制造價成本。所謂定性分析，即從宏觀的角度出發(fā)，大體研究項目成本相關(guān)影響因子。所謂定量分析，是全面把握效益成本，注重資金投資與效益比例，研究工程價值走向，從可行性報告中合理做出相關(guān)預(yù)算，對各個施工量進行確定的核算。工程項目建設(shè)階段是整個工程項目成本的實施階段，所以在這個階段控制造價，最有必要。首先必須嚴格控制工程變更，因為每一次的工程變更都會嚴重影響工程成本的控制。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來講，必須嚴格監(jiān)督建設(shè)單位，使其嚴格按圖紙施工，按程序辦事。
2、全方位提高成本管理的意識。
成本管理是一個全過程的管理在這一過程中需要全員的參與，若想通過提高成本控制手段來實現(xiàn)房地產(chǎn)項目管理，首先應(yīng)當(dāng)在全體人員中樹立人人參與、全面控制的意識，這種全員參與控制模的'式并不是具體到部門或者個人的責(zé)任，而是一種全體責(zé)任，他涉及到和項目有關(guān)的所有的相關(guān)部門及個人，這就是我們所說的全員控制的根本。單純的管理成本與控制成本并不能完全的看成全面控制，而是項目管理的每個方面都包含其中，并且都以成本管理為中心來開展工作。
3、建立健全成本控制機構(gòu)管理。
是否能落實項目成本管理并將其切實執(zhí)行，關(guān)鍵一點在于是否有一個完善的控制組織來進行成本控制工作。為了使成本管理得到加強，企業(yè)應(yīng)當(dāng)成立一個涉及設(shè)計、施工、技術(shù)、財務(wù)等方面的成本管理領(lǐng)導(dǎo)小組，其主要職責(zé)在于對項目部的成本相關(guān)工作進行指導(dǎo)和管理。同時，項目部自身也需要建立一個對目標成本控制工作進行管理的小組，負責(zé)項目部的各項項目班子的責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)、獎懲等內(nèi)容。項目經(jīng)理應(yīng)必須在相關(guān)原則的指導(dǎo)下將職責(zé)分配到具體負責(zé)的人員身上，將需要達到的成本目標分解落實到職能部門、班組及個人。
4、提高相關(guān)業(yè)務(wù)部門人員的素質(zhì)和能力。
如果相關(guān)業(yè)務(wù)部門人員的職業(yè)道德和業(yè)務(wù)素質(zhì)得不到重視，根本無法建立目標成本控制體系來準確對成本進行管理。因此，需要定期安排相關(guān)人員參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)，讓其及時掌握業(yè)務(wù)上的最新動態(tài)。除了定期的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，培養(yǎng)業(yè)務(wù)人員的職業(yè)道德的工作也不容忽視，同時，加強其對相關(guān)法律法規(guī)的認識。企業(yè)可以建立一個內(nèi)部人才庫，分享管理具有不同技能的人才。統(tǒng)一管理，讓組織業(yè)務(wù)人員定期參與整治學(xué)習(xí)和相關(guān)教育課程。
1、完善監(jiān)理制度，提高監(jiān)理水平。
一是拓寬監(jiān)理領(lǐng)域，發(fā)展全能監(jiān)理，實施全方位、全過程監(jiān)理；二是加強對監(jiān)理單位的資質(zhì)管理，建立公平有序的監(jiān)理市場；三是適當(dāng)提高監(jiān)理取費標準，制止監(jiān)理企業(yè)惡性競爭；四是加大培訓(xùn)教育力度，提高監(jiān)理人員的整體素質(zhì)。
2、明確監(jiān)理單位與建設(shè)單位、承建單位的關(guān)系。
建設(shè)單位與監(jiān)理單位的關(guān)系是平等的合同約定關(guān)系，是委托與被委托的關(guān)系。監(jiān)理單位所承擔(dān)的任務(wù)由雙方事先按平等協(xié)商的原則確定于合同之中，監(jiān)理委托合同一經(jīng)確定，建設(shè)單位不得干涉監(jiān)理工程師的正常工作。監(jiān)理單位依據(jù)監(jiān)理合同中建設(shè)單位授予的權(quán)力行使職責(zé)，公正獨立地開展監(jiān)理工作。
3、建設(shè)單位協(xié)調(diào)、監(jiān)督與檢查監(jiān)理工作。
為避免權(quán)責(zé)不明、責(zé)任不清、建設(shè)單位有意無意干涉監(jiān)理工作的問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將項目管理重點轉(zhuǎn)向協(xié)調(diào)、監(jiān)督與檢查監(jiān)理工作。
目前，房地產(chǎn)企業(yè)正逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型。房地產(chǎn)企業(yè)的項目管理，范疇比施工、監(jiān)理等企業(yè)所涉及的內(nèi)容要廣泛，考慮問題要更深入，因此對開發(fā)企業(yè)而言，不僅要注重資金保證和成本控制，更應(yīng)注重項目管理團隊的素質(zhì)和建設(shè)，這些都是項目管理成敗的基礎(chǔ)。
[1]郭鴻飛，李凡。房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理體系思考[j]。合作經(jīng)濟與科技，2011,(05)。
[2]張媛媛，王銀生。房地產(chǎn)項目設(shè)計階段的成本控制[j]。財會研究，2011,(15)。
[3]彭澤華，李志軍。關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的思考[j]。中國高新技術(shù)企業(yè)，2008,(23)。
[4]邢瑞宇。淺談如何加強施工企業(yè)工程項目的成本控制[j]。會計之友，2011,(27)。
房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的論文篇十二
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地，按其用途可將它分為如下兩種：一種是為了轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)的商品性土地（也叫商品性建設(shè)場地）；另一種是為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的自用土地。前者是企業(yè)的最終開發(fā)產(chǎn)品，其費用支出單獨構(gòu)成土地的開發(fā)成本；而后者則是企業(yè)的中間開發(fā)產(chǎn)品，其費用支出應(yīng)計入商品房、出租房等有關(guān)房屋開發(fā)成本?，F(xiàn)行會計制度中設(shè)置的“開發(fā)成本——土地開發(fā)成本”科目，它的核算的內(nèi)容，與企業(yè)發(fā)生的土地開發(fā)支出并不完全對口，原則上僅限于企業(yè)開發(fā)各種商品性土地所發(fā)生的支出。企業(yè)為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的土地，其費用可分清負擔(dān)對象的，應(yīng)直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本，在“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”科目進行核算。如果企業(yè)開發(fā)的自用土地，分不清負擔(dān)對象，應(yīng)由兩個或兩個以上成本核算對象負擔(dān)的，其費用可先通過“開發(fā)成本——土地開發(fā)成本”科目進行歸集，待土地開發(fā)完成投入使用時，再按一定的標準（如房屋占地面積或房屋建筑面積等）將其分配計入有關(guān)房屋開發(fā)成本。如果企業(yè)開發(fā)商品房、出租房使用的土地屬于企業(yè)開發(fā)商品性土地的一部分，則應(yīng)將整塊土地作為一個成本核算對象，在“開發(fā)成本——土地開發(fā)成本”
賬戶中歸集其發(fā)生的全部開發(fā)支出，計算其總成本和單位成本，并于土地開發(fā)完成時，將成本結(jié)轉(zhuǎn)到“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。待使用土地時，再將使用土地所應(yīng)負擔(dān)的開發(fā)成本，從“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”漲戶，計入商品房、出租房等房屋的開發(fā)成本。
為了既有利于土地開發(fā)支出的歸集，又有利于土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，對需要單獨核算土地開發(fā)成本的開發(fā)項目，可按下列原則確定土地開發(fā)成本的核算對象：
1．對開發(fā)面積不大、開發(fā)工期較短的土地，可以每一塊獨立的開發(fā)項目為成本核算對象；
2．對開發(fā)面積較大、開發(fā)工期較長、分區(qū)域開發(fā)的土地，可以一定區(qū)域作為土地開發(fā)成本核算對象。
成本核算對象應(yīng)在開工之前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。
企業(yè)開發(fā)的土地，因其設(shè)計要求不同，開發(fā)的層次、程度和內(nèi)容都不相同，有的只是進行場地的清理平整，如原有建筑物、障礙物的拆除和土地的平整；有的除了場地平整外，還要進行地下各種管線的鋪設(shè)、地面道路的建設(shè)等。因此，就各個具體的土地開發(fā)項目來說，它的開發(fā)支出內(nèi)容是不完全相同的。企業(yè)要根據(jù)所開發(fā)土地的具體情況和會計制度規(guī)定的成本項目，設(shè)置土地開發(fā)項目的成本項目。對于會計制度規(guī)定的、企業(yè)沒有發(fā)生支出內(nèi)容的成本項目，如建筑安裝工程費，配套設(shè)施費，可不必設(shè)置。根據(jù)土地開發(fā)支出的一般情況，企業(yè)對土地開發(fā)成本的核算，可設(shè)置如下幾個成本項目：（1）土地征用及拆遷補償費或土地批租費；（2）前期工程費；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費；（4）開發(fā)間接費。其中土地征用及拆遷補償費是指按照城市建設(shè)總體規(guī)劃進行土地開發(fā)所發(fā)生的土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費，及有關(guān)地上、地下物拆遷補償費等。但對拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估價入賬并沖減有關(guān)成本。開發(fā)土地如通過批租方式取得的，應(yīng)列入批租地價。前期工程費是指土地開發(fā)項目前期工程發(fā)生的費用，包括規(guī)劃、設(shè)計費，項目可行性研究費，水文、地質(zhì)勘察、測繪費，場地平整費等?；A(chǔ)設(shè)施費是指土地開發(fā)過程中發(fā)生的各種基礎(chǔ)設(shè)施費，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊等設(shè)施費用。開發(fā)間接費指應(yīng)由商品性土地開發(fā)成本負擔(dān)的開發(fā)間接費用。土地開發(fā)項目如要負擔(dān)不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費，還應(yīng)設(shè)置“配套設(shè)施費”成本項目，用以核算應(yīng)計入土地開發(fā)成本的配套設(shè)施費。
企業(yè)在土地開發(fā)過程中發(fā)生的各項支出，除可將直接計入房屋開發(fā)成本的自用土地開發(fā)支出在“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶核算外，其他土地開發(fā)支出均應(yīng)通過“開發(fā)成本——土地開發(fā)成本”賬戶進行核算。為了分清轉(zhuǎn)讓、出租用土地開發(fā)成本和不能確定負擔(dān)對象自用土地開發(fā)成本，對土地開發(fā)成本應(yīng)按土地開發(fā)項目的類別，分別設(shè)置“商品性土地開發(fā)成本”和“自用土地開發(fā)成本”兩個二級賬戶，并按成本核算對象和成本項目設(shè)置明細分類賬。對發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費等土地開發(fā)支出，可直接記入各土地開發(fā)成本明細分類賬，并記入“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”、“開發(fā)成本——自用土地開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”等賬戶的貸方。發(fā)生的開發(fā)間接費用，應(yīng)先在“開發(fā)間接費用”賬戶進行核算，于月份終了再按一定標準，分配計入有關(guān)開發(fā)成本核算對象。應(yīng)由商品性土地開發(fā)成本負擔(dān)的開發(fā)間接費，應(yīng)記入“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)間接費用”賬戶的貸方。
房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的論文篇十三
摘要：在中國經(jīng)濟發(fā)展水平的持續(xù)改進和國家經(jīng)濟建設(shè)的過程中,國有企業(yè)的發(fā)展占有非常重要的地位,它不僅促進了整個社會的穩(wěn)定發(fā)展,也有利于促進國民經(jīng)濟的健康可持續(xù)發(fā)展。特別是績效管理作為國有企業(yè)發(fā)展的重要保證，在一定程度上決定了國有企業(yè)的競爭力。然而，從目前國有企業(yè)績效管理的現(xiàn)狀來看，形勢不容樂觀。因此，在國有企業(yè)績效管理中實施更加完善的管理模式，有利于促進國有企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。本文主要探討細化管理在國有企業(yè)績效管理中的應(yīng)用。
隨著我國社會經(jīng)濟水平的大幅度提高，國有企業(yè)的增長率也得到了相應(yīng)提高。然而，面對日益激烈的企業(yè)競爭環(huán)境，國有企業(yè)必須調(diào)整績效管理模式，才能有效地改善企業(yè)生產(chǎn)質(zhì)量，降低生產(chǎn)成本。作為國有企業(yè)的競爭的重要保證,細化管理模式的作用是不言而喻的,能有效地推動國有企業(yè)實現(xiàn)更健康、穩(wěn)定的發(fā)展。
事實上，所謂的精細管理是一種理念，一種文化。作為現(xiàn)代管理的必然要求，其是社會分工的細化和服務(wù)質(zhì)量的細化。在現(xiàn)代管理學(xué)中，科學(xué)的分為三個層次:第一層次是規(guī)范化，第二層次是細化，第三層次是個性化，其在國有企業(yè)績效管理中也發(fā)揮著十分重要和積極的作用。
2.精細管理的根本意義。
精細管理對國有企業(yè)績效管理的細化管理模式具有重要的意義。主要體現(xiàn)在以下三個方面:首先，它是一個分解和實施戰(zhàn)略和目標的過程，允許公司的戰(zhàn)略規(guī)劃有效地實現(xiàn)每個過程和功能，也是提高公司整體執(zhí)行能力的重要途徑；其次，企業(yè)管理對于實現(xiàn)提高企業(yè)經(jīng)營績效的目標更為重要。實現(xiàn)這一目標的手段是為科學(xué)管理提供利益和能力；第三，企業(yè)必須全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展，將不可避免地要求公司擁有強大的執(zhí)行能力和業(yè)務(wù)水平，但這些必須依賴于精細化管理的強大支持。
二、國有企業(yè)績效管理的現(xiàn)狀。
1.國有企業(yè)績效管理制度不合理。
通常情況下，國有企業(yè)有自己的管理體制，其主要內(nèi)容有:業(yè)務(wù)指標的完成、工作態(tài)度、思想意識等。但是這些系統(tǒng)有很多不合理的地方。另外，對于國有企業(yè)的許多相關(guān)負責(zé)人來說，應(yīng)該選擇什么樣的績效考核制度，如何科學(xué)地制定績效考核制度，如何進行實際操作，往往是國有企業(yè)的相關(guān)人員深思的內(nèi)容。一般來說，大多數(shù)國有企業(yè)的績效考核制度都是一樣的，不同部門、不同性質(zhì)的績效考核體系都是相似的。如果這種情況持續(xù)的時間較長，它們只會嚴重影響國有企業(yè)的績效評估結(jié)果的真實性和客觀性。國有企業(yè)人力資源管理水平參差不齊，建立科學(xué)的績效管理體系顯然不是一件容易的事情。現(xiàn)實中，第三方協(xié)助設(shè)計和引入績效考核的過程中，他們的角色更多的是一個運營執(zhí)行人，不符合改革和創(chuàng)新的要求。從國有企業(yè)員工的角度來看，仍然存在較多的阻力，認為從事績效考核是扣除工資和浪費時間。這些員工長期以來一直在國有企業(yè)工作，或者長期從事某些工作，習(xí)慣了按部就班的工作節(jié)奏，缺乏熱情。因此，一旦需要進行工作考核，就會缺乏信心和抱怨，甚至煽動員工反對績效考核或故意拖延，也會給評估帶來很大的障礙。此外，許多國有企業(yè)已經(jīng)出臺了績效考核制度，在指標方面注重主觀的非量化指標，缺乏客觀量化的評價指標，主觀評價定性評價指標，沒有具體的信息可供應(yīng)用。例如,在部門評估指標中設(shè)置服務(wù)質(zhì)量、工作效率等等指標，這些評價指標的評估一般分為幾個級別,如“非常滿意”、“好”、“滿意”、“接受”、“非常不滿意”,等等,但是這些水平不足以清楚和準確,不足以讓員工信服。對于多維度評價，也沒有明確的五個層次的定性描述。評估師往往根據(jù)自己的印象和主觀判斷得分，甚至一些評估師也會增加一些個人偏好。這也是為什么評估計劃有更多的水、高員工投訴和意見的根本原因，也是國有企業(yè)績效考核中普遍存在的問題。
2.國有企業(yè)績效考核設(shè)置存在諸多問題。
在國有企業(yè)中，績效管理也旨在更好地提升員工的積極性，進一步有效地促進公司的發(fā)展壯大。然而，經(jīng)過研究和調(diào)查，發(fā)現(xiàn)績效評估的某些方面在定位、評估過程和評估結(jié)果方面仍然存在諸多問題。第一個是定位模糊。事實上，評估的定位是績效考核的核心內(nèi)容，其手段主要是通過績效考核來解決企業(yè)發(fā)展中存在的一些問題，這意味著如果評估重點的定位不明確，將會嚴重影響評估結(jié)果的準確性。實施評估過程中需要注意的是:不同的定位有不同的實現(xiàn)方法。從績效管理的現(xiàn)狀看，我國一些國有企業(yè)不僅缺乏明確的目標,而且很多的評估只是一種形式,使評估結(jié)果無法得到有效使用,也消耗公司的人力和物質(zhì)資源和其他資源。
3.績效考核過程的不合理性。
由于各級管理者對問題的看法不同，難免會出現(xiàn)一些分歧，但在國有企業(yè)中，最終領(lǐng)導(dǎo)者是最終決策人，這一規(guī)定的存在也使得績效評估的過程得以存在。一方面，評估師的直接上級已經(jīng)喪失了責(zé)任感;另一方面，由于沒有直接的權(quán)力，員工也會越過上層領(lǐng)導(dǎo)的安排。最終其只會破壞國有企業(yè)的正?？冃Ч芾碇刃?。由于人員的復(fù)雜性，在國有企業(yè)的管理部門、大量的分支機構(gòu)和項目部門,結(jié)合不同的生產(chǎn)和管理流程制定自己的評估方法,他們復(fù)制其他公司的評估模型,并沒有綜合自己的實際情況。沒有統(tǒng)一的措施，使評估系統(tǒng)解體，難以整合，并帶來許多弊端。首先。不同部門在考核標準上存在差異，影響評價體系的統(tǒng)一；其次，管理部門的績效考核指標過于粗劣，過度泛化與員工具體工作之間的相關(guān)性；三是專業(yè)工程辦公室和項目部盲目追求量化。只有量化的.指標被評估，不能量化的指標盲目的被刪除，成為不重要的指標。此外，評估方法相對單一,指紋考勤卡考勤系統(tǒng)作為負責(zé)每季度檢查系統(tǒng)性能評價的主要方法,沒有建立一個激勵機制。
4.國有企業(yè)的傳統(tǒng)文化有著深刻的影響。
雖然國有企業(yè)的發(fā)展模式也在逐步轉(zhuǎn)型，但在績效管理中，仍然深受國有企業(yè)傳統(tǒng)文化的影響。特別是自古以來，中國文化中就存在著不可能犯罪的思想意識形態(tài)。這使得許多國企員工在日常工作中表現(xiàn)出“老好人”的形象。在這種意識形態(tài)意識的影響下，即使在普通的績效考核過程中，每個人都不會隨意批評他人，從長遠來看，很難形成一個積極有效的員工指導(dǎo)榜樣。此外，國有企業(yè)在中長期發(fā)展中也受到計劃經(jīng)濟的影響，一些領(lǐng)導(dǎo)人甚至更喜歡老員工。他們主要看重自己的資歷和經(jīng)驗，這樣的行為只會嚴重阻礙年輕員工的工作積極性。
1.完善國有企業(yè)的精細考核機制。
國有企業(yè)在我國經(jīng)濟發(fā)展中起著決定性的作用。因此，要實現(xiàn)績效管理的精細化管理，必須首先完善相應(yīng)的考核機制。然而，照搬其他公司的績效考核方法并不能真正起到評估的作用，別的企業(yè)的方案并不一定適用于國有企業(yè)。所以說，在制定評估機制時，有必要充分考慮公司自身的綜合情況，一切從實際出發(fā)，有的放矢，綜合考慮：企業(yè)文化、員工素質(zhì)、行業(yè)等因素。同時,在評估系統(tǒng)的設(shè)計中,我們必須確保員工充分參與,以便他們能更清楚地了解企業(yè)績效考核的內(nèi)容,且有效確保完善的績效評估系統(tǒng)。
2.改進整個精細評估過程。
為了使精細化管理在國有企業(yè)的績效管理中發(fā)揮積極作用，尤其需要改進整個績效考核過程。其主要來自:開發(fā)評估標準、公布業(yè)績評價結(jié)果、定期調(diào)整考核制度，我們的工作也應(yīng)該從這幾個方面入手。注重績效管理的細化和制定更有效的考核標準，無疑是公平正義的體現(xiàn)。因此，在制定績效考核標準時，必須聽取和征求國有企業(yè)員工的意見，以完善績效考核管理制度。同時，我們也可以最大程度地激發(fā)員工的積極性，努力超越績效體系中的考核指標，制定科學(xué)合理的目標。然而，有必要注意的是，為了清楚地描述公司的要求，應(yīng)該盡可能細致地制定業(yè)績評價指標。關(guān)于績效考核結(jié)果的公布，主要是讓員工第一時間了解自己的工作情況，及時對不了解的問題及時提出投訴和反饋。與此同時，通過考核結(jié)果，員工可以明確自己的發(fā)展方向和公司要求的工作標準，這對提高國有企業(yè)員工的工作能力也具有重要的指導(dǎo)意義。
結(jié)論。
績效考核不僅關(guān)系到個人利益，而且關(guān)系到整個組織的命運?？冃гu估是對一個組織或個人的績效和有效性進行全面檢查和驗證的程序、方法和方法的總稱?？冃Э己俗鳛榭己丝冃Э己私Y(jié)果的管理手段，在行業(yè)組織中得到了廣泛的推廣和應(yīng)用。這是一項高度探索性的工作，具有開創(chuàng)性和挑戰(zhàn)性。精細化績效考核已成為我國各級組織和企業(yè)管理的重要組成部分，幾乎所有的公司都實施了績效評估。精細化管理作為國有企業(yè)績效管理的重要組成部分，為國有企業(yè)的發(fā)展帶來了巨大的機遇。然而，國有企業(yè)績效管理中完善的管理模式的實施，是一個從淺到深、逐步發(fā)展的過程。因此，只有正確認識精細化管理的價值，對這一問題進行更深入的研究，才能使其成為國有企業(yè)。在有效提高國有企業(yè)整體競爭力方面發(fā)揮應(yīng)有的作用。
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房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的論文篇十四
隨著近年來信息化技術(shù)的快速發(fā)展，信息化建設(shè)早已在我國各行各業(yè)中實現(xiàn)了廣泛應(yīng)用，我國經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱房地產(chǎn)行業(yè)自然也不例外。對于我國房地產(chǎn)行業(yè)來說，房地產(chǎn)管理信息化具備著提升房地產(chǎn)管理運作效率、增強房地產(chǎn)管理決策應(yīng)變能力等效用，而為了保證這些效用能夠真正作用于安徽省六安市房地產(chǎn)行業(yè)中，正是本文就房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)的實踐展開具體研究的原因所在。
為了能夠較高質(zhì)量完成本文就房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)展開的研究，我們首先需要深入了解這一建設(shè)的必要性，而結(jié)合相關(guān)文獻資料與安徽省六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)的經(jīng)驗總結(jié)，本文將這一必要性概括為提升管理水平與效率、實現(xiàn)行業(yè)的更高質(zhì)量監(jiān)督與規(guī)范、更好服務(wù)于行業(yè)的宏觀指導(dǎo)三個方面。
1.1提升管理水平與效率。
對于我國房地產(chǎn)管理部門來說，房地產(chǎn)項目開發(fā)、測繪、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍登記、廉租住房管理等都屬于其職能范圍，而隨著近年來我國經(jīng)濟與社會的快速發(fā)展，房地產(chǎn)部門職能范圍呈現(xiàn)出不斷擴大的趨勢，這就使得傳統(tǒng)管理方式已經(jīng)不能滿足我國房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的各類需求，這也是近年來我國房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)取得較為長足的進步的原因所在。而隨著各地房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)不斷取得成果，房地產(chǎn)管理部門工作人員的綜合水平也實現(xiàn)了一定提升，依托房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)平臺實現(xiàn)的各類信息錄入與查詢也使得該工作實現(xiàn)了本質(zhì)性升級，房地產(chǎn)部門的管理水平與效率自然因此實現(xiàn)了較好提升[1]。
1.2實現(xiàn)行業(yè)的更高質(zhì)量監(jiān)督與規(guī)范。
房地產(chǎn)管理部門的日常工作本身具備著管理環(huán)節(jié)多、審批程序復(fù)雜、公眾負面反應(yīng)大等特點，而這些特點的存在就使得傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理工作往往不能較好發(fā)揮自身效用，但在房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)的支持下，這一現(xiàn)狀出現(xiàn)了較大變化。在房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)平臺的支持下，各類房地產(chǎn)管理信息能夠公開、透明的傳達給公眾，房地產(chǎn)管理工作的程序化與流程化程度也將實現(xiàn)較好提升，這自然使得房地產(chǎn)管理的更高質(zhì)量監(jiān)督與規(guī)范得以實現(xiàn)。此外，房地產(chǎn)管理的信息化建設(shè)還能夠?qū)崿F(xiàn)職能范圍、辦事流程、相關(guān)法律法規(guī)的公開化，這對于房地產(chǎn)管理部門的效率與信譽度提升、公眾辦事時間縮短也將帶來較為積極的影響[2]。
1.3更好服務(wù)于行業(yè)的宏觀指導(dǎo)。
除了上述幾方面外，房地產(chǎn)管理信息化還能夠更好服務(wù)于行業(yè)的宏觀指導(dǎo)，而這一指導(dǎo)的實現(xiàn)主要是由于信息化管理系統(tǒng)平臺能夠及時準確反映房地產(chǎn)行業(yè)的各類信息，這自然為房地產(chǎn)管理部門的相關(guān)決策提供了有力數(shù)據(jù)支持，依據(jù)國家近年來出臺的“動態(tài)預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)”房地產(chǎn)供求狀況展示功能所實現(xiàn)的宏觀指導(dǎo)就是這一認知的最好體現(xiàn)。此外，房地建筑節(jié)能圖1信息化管理系統(tǒng)平臺圖2新建商品房網(wǎng)上備案子系統(tǒng)流程圖產(chǎn)管理信息化還能夠?qū)崿F(xiàn)業(yè)務(wù)工作成本降低、業(yè)務(wù)管理錯誤減少，這自然使得房地產(chǎn)管理部門的工作能夠在信息化建設(shè)的支持下實現(xiàn)更好展開[3]。
為了較為深入完成本文研究，筆者選擇了安徽省六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)作為研究對象，而在對該市房地產(chǎn)管理的代表性部門進行實際調(diào)查后，筆者發(fā)現(xiàn)該市信息化建設(shè)已經(jīng)取得了一定成果，信息化管理系統(tǒng)平臺也已經(jīng)全面應(yīng)用于該市房地產(chǎn)管理工作中，圖1為該市信息化管理系統(tǒng)平臺的總體結(jié)構(gòu)，結(jié)合該圖我們能夠較為直觀認識到安徽省六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)所取得的成果[4]。在圖1所示的信息化管理系統(tǒng)平臺中我們不難發(fā)現(xiàn)，該平臺涵蓋了數(shù)個子系統(tǒng)，這里筆者以商品房網(wǎng)上簽約子系統(tǒng)為例，圖2為新建商品房網(wǎng)上備案子系統(tǒng)流程，在這一結(jié)合商品房網(wǎng)上簽約子系統(tǒng)的流程應(yīng)用中，以往需要耗費房地產(chǎn)管理部門與民眾大量時間的業(yè)務(wù)在這一信息化建設(shè)的支持下實現(xiàn)了短時間完成，結(jié)合這一流程我們就能夠較為直觀認識到安徽省六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)的優(yōu)越性[5]。
結(jié)合上文內(nèi)容我們較為能夠在一定程度上了解安徽省六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)所取得的成果，不過在筆者的實際調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，安徽省六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)中存在著信息化管理隊伍建設(shè)落后、各子系統(tǒng)之間關(guān)聯(lián)程度不夠、信息孤島現(xiàn)象嚴重等問題，這些問題就將很大程度上制約了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門職能的發(fā)揮，為此筆者結(jié)合相關(guān)文獻資料與自身實際調(diào)查，就更好開展安徽省六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)的建議進行了詳細論述。
3.1創(chuàng)造良好的信息化建設(shè)管理環(huán)境。
對于六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)來說，想要實現(xiàn)這一建設(shè)的更好展開，當(dāng)?shù)卣捅仨殲檫@一建設(shè)工作提供良好的信息化建設(shè)管理環(huán)境，加強軟硬件環(huán)境建設(shè)是當(dāng)?shù)卣仨毬鋵嵉拇胧?。對于軟件環(huán)境建設(shè)來說，當(dāng)?shù)卣枰浴段餀?quán)法》、《房屋登記辦法》等法律為依據(jù)，通過發(fā)揮自身引導(dǎo)作用為六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)提供制度與輿論支持；而對于硬件環(huán)境建設(shè)來說，當(dāng)?shù)卣枰哟髮Ξ?dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理信息化建設(shè)的資金投入，同時聯(lián)合相關(guān)公司參與信息化建設(shè)，這樣就能夠為六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)提供有力支持[6]。
3.2建立標準規(guī)范。
為了能夠給予六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)更好的支持，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門還需要建立自身業(yè)務(wù)相關(guān)的標準規(guī)范，即房地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的內(nèi)容標準、流程標準、時限標準以及技術(shù)標準。當(dāng)然我國住建部早已發(fā)布了行業(yè)規(guī)范標準，不過受針對性不足、數(shù)據(jù)接口繁瑣等因素的影響，六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)對于這類標準的實施并不是很理想，為此當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門必須予以標準規(guī)范建立與應(yīng)用的較高關(guān)注。
3.3建設(shè)統(tǒng)一的信息管理平臺。
雖然六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)實現(xiàn)了信息化管理系統(tǒng)平臺的建立，但這一平臺與銀行、稅務(wù)、審計等部門并沒有形成流暢的信息通道，這就在很大程度上阻礙了其平臺的效用發(fā)揮，為此筆者建議房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)向網(wǎng)絡(luò)平臺、數(shù)據(jù)中心、業(yè)務(wù)流程、身份認證的統(tǒng)一方向發(fā)展，這樣才能保證房地產(chǎn)管理部門更好為民眾提供服務(wù)。
3.4做好信息化管理人才隊伍建設(shè)。
除了上述幾方面外，為了更好開展六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門還需要做好信息化管理人才隊伍建設(shè)，提高人才聘用的門檻、加大對管理人員的培訓(xùn)力度、建立良好的人才激勵制度是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門可以采取的具體措施，而這些措施支持下的房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)就將實現(xiàn)更好展開。
在本文就房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)實踐展開的研究，筆者詳細論述了房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)的必要性、安徽省六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)現(xiàn)狀、更好開展安徽省六安市房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)的建議等內(nèi)容，而結(jié)合這一系列內(nèi)容我們就能夠較為深入了解房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)的重要性，希望這一認知能夠為相關(guān)從業(yè)人員帶來一定啟發(fā)。
[1]劉玉芝。淺議房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)[j].電子制作，20xx（04）.
[2]張曉林。推進房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)的必要性及有效策略[j].中華民居（下旬刊），20xx，02：226.
[3]姜宏娜。推進房地產(chǎn)管理信息化建設(shè)的必要性及有效策略分析[j].民營科技，20xx，03：72.
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房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的論文篇十五
房地產(chǎn)項目開發(fā)管理屬于工程項目管理中的一個分支，也是一門綜合性很強的學(xué)科，涉及成本管理、工程施工、項目評估、質(zhì)量管控等多個領(lǐng)域，這就決定了房地產(chǎn)開發(fā)項目管理工作的重重要性和復(fù)雜性，需要針對其中的系統(tǒng)工程進行理論和方法的綜合運用，保證實現(xiàn)對房地產(chǎn)開發(fā)項目的全方位管理。但是從現(xiàn)實情況來看，很多房地產(chǎn)企業(yè)在項目管理工作中漏洞百出，在沒有充分論證項目可行性以及出具項目分析報告的基礎(chǔ)上就盲目上馬，直接導(dǎo)致很多房地產(chǎn)開發(fā)項目無法繼續(xù)進行下去，給企業(yè)帶來了巨大的經(jīng)濟壓力，也給社地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展造成一定的影響。因此，必須針對房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中存在的主要問題進行研究與分析，從未為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供一定的理論依據(jù)。
1.1保證開發(fā)項目的按期完成。
房地產(chǎn)開發(fā)項目的按期完成需要對整個開發(fā)項目進行綜合管理，并制定階段性的任務(wù)和工作，在保證階段性工作保質(zhì)保量完成的情況下實現(xiàn)整個開發(fā)項目的按期完成。因此必須針對房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體情況以及施工要求制定完善的管理計劃，將房地產(chǎn)開發(fā)項目中的全過程都納入到計劃管理體系中來，用階段性的工作計劃指導(dǎo)實際建設(shè)工作，從而保證房地產(chǎn)開發(fā)項目的順利進行。
1.2保證項目進展的組織性和協(xié)調(diào)性。
房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項涉及面廣、涉及部門多、工程量大的系統(tǒng)性工程，建設(shè)和管理的復(fù)雜性決定了工程管理必須依靠一套完善的項目工作計劃來進行，才能保證在按時完成的情況下提升工作質(zhì)量和工作效率，為企業(yè)創(chuàng)造巨大的經(jīng)濟效益。項目開發(fā)管理的重要性在于可以為工程開發(fā)和建設(shè)提供更加明確的職責(zé)分配和更加完善的規(guī)章制度，為房地產(chǎn)開發(fā)工作創(chuàng)造一個良好的內(nèi)部環(huán)境，從而保證部門工作人員之間的合作協(xié)調(diào)性和積極性，保證工作人員的組織和管理質(zhì)量，進而保證項目建設(shè)的順利進行。
1.3保證經(jīng)濟效益的最大化。
企業(yè)進行房地產(chǎn)開發(fā)的最終目的就是實現(xiàn)經(jīng)濟效益的最大化，同時這也是工程項目管理的終極任務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)項目管理通過有效地控制項目實施過程中的質(zhì)量、成本和工期等因素可以保證在投入最小的同時實現(xiàn)工程效益的最大化，為企業(yè)贏得最大的經(jīng)濟和社會效益，從而為增強企業(yè)核心競爭力、促進企業(yè)平穩(wěn)快速發(fā)展提供了經(jīng)濟基礎(chǔ)[1]。
2.1工程質(zhì)量達標。
房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是一項關(guān)乎國際民生的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，房屋建設(shè)質(zhì)量不僅與民眾的生命財產(chǎn)安全息息相關(guān)，同時還與社會經(jīng)濟發(fā)展與和諧穩(wěn)定具有千絲萬縷的關(guān)系。這就決定了房地產(chǎn)開發(fā)項目管理工作中質(zhì)量管控成為核心問題之一。因為上文中已經(jīng)提到，房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的質(zhì)量直接決定了工程建設(shè)質(zhì)量，只有保證了房地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量安全，才能讓人們對購買的房屋有安全感，從而真正實現(xiàn)人們生活質(zhì)量的提高。
2.2管理者的質(zhì)量意識。
房地產(chǎn)企業(yè)的管理者作為房地產(chǎn)項目開發(fā)管理的實際操控者和管理者，其質(zhì)量意識對于房地產(chǎn)質(zhì)量的管控也具有重要的影響。這就需要不同部門的管理者進一步明確自身的責(zé)任與義務(wù)，認真履行自己的職責(zé)，對項目建設(shè)質(zhì)量進行全面監(jiān)控，從而保證房地產(chǎn)開發(fā)項目的每一個環(huán)節(jié)都符合質(zhì)量要求[2]。
3.1決策缺乏依據(jù)。
房地產(chǎn)開發(fā)項目管理條例的制定需要在充分調(diào)研市場經(jīng)濟環(huán)境的前提下運用專業(yè)的經(jīng)濟學(xué)和管理學(xué)理論和分析方法對調(diào)研數(shù)據(jù)進行研究與分析，并制定出合理的管理辦法。但是很多開發(fā)商對當(dāng)?shù)氐氖袌鲂星槿狈γ鞔_的研究，很多管理工作都是建立在跟人經(jīng)驗之上的，決策工作缺乏完善的理論與實踐依據(jù)，經(jīng)常導(dǎo)致施工的結(jié)尾發(fā)生項目管理無法進行的情況發(fā)生。這些因素都直接影響項目管理工作的順利進行，也是房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中的項目管理難點之一。
3.2成本控制。
項目管理中的成本控制也是房地產(chǎn)開發(fā)過程中的一個難點之一，如果成本控制工作不到位將直接影響企業(yè)的社會效益與經(jīng)濟效益，甚至引起三方糾紛。目前很多房地產(chǎn)開發(fā)商都普遍不太重視項目前期策劃以及設(shè)計階段的成本控制問題，同時對項目進行過程中各個階段的成本控制沒有一個明確的認識，往往導(dǎo)致項目進行階段的資金花費超過了預(yù)算，在項目后期無法正常進行[3]。
4.1做好項目開發(fā)前期的研究調(diào)研工作。
對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，做好前期工作至關(guān)重要，因為只有做好了前期的詩市場調(diào)研，才能為具體項目工作計劃的制定和實施提供完善的數(shù)據(jù)支持，進而為房地產(chǎn)項目內(nèi)的成本管理準備先決條件。如果在施工過程中，沒有設(shè)計圖紙，工程項目就無法正常開展，同樣的如果設(shè)計的圖紙沒有確定性，也無法高質(zhì)量的進行施工。因此房地產(chǎn)企業(yè)管理者必須提起對前期調(diào)研工作的足夠認識，聘請具有相關(guān)教育背景和豐富工作經(jīng)驗的人員對市場情況進行系統(tǒng)而科學(xué)的分析，出具詳細的市場調(diào)研報告，從而為管理者重大決策的制定以及項目成本控制準備先決條件。
4.2逐步完善成本管理制度。
一個完善的成本管理制度是保證房地產(chǎn)企業(yè)項目管理質(zhì)量的關(guān)鍵所在，也是提升項目建設(shè)質(zhì)量、創(chuàng)造巨大的經(jīng)濟效益的前提和保障。房地產(chǎn)開發(fā)是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，為了保證項目管理質(zhì)量，需要對策、設(shè)計、發(fā)包以及施工的所有環(huán)節(jié)進行成本控制和管理，責(zé)成相關(guān)部門人員出具詳細的工作計劃和工作安排，并定期對項目進展情況進行階段性的測評和質(zhì)量評估，隨時針對具體情況進行合理的調(diào)整，保證工程建設(shè)項目的順利進行。同時還應(yīng)該針對當(dāng)前項目管理中存在的主要問題進行研究與分析，探究合理的解決辦法，通過制定完善的管理制度規(guī)范員工的工作行為，提升工作質(zhì)量，進而提高開發(fā)商的經(jīng)濟效益[4]。
5結(jié)束語。
綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項目管理是房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中的基礎(chǔ)性工作之一，在保證工程建設(shè)質(zhì)量、為工程承包方創(chuàng)造巨大的經(jīng)濟效益和社會效益方面發(fā)揮著巨大的作用。本文系統(tǒng)地介紹了房地產(chǎn)開發(fā)項目管理工作中存在的重點和難點，并相應(yīng)的提出了應(yīng)該從做好項目前期調(diào)研工作、完善成本管理制度兩個方面進行努力，從而進一步提升項目管理質(zhì)量，為我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的進一步發(fā)展提供助力。
房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的論文篇十六
首先要正確區(qū)分開發(fā)成本及期間費用。期間費用主要包括管理費用、銷售費用、財務(wù)費用，開發(fā)成本又分別歸集在土地成本、前期費用、建安成本、市政及環(huán)境工程、公共配套工程、開發(fā)間接費等子項中。若不能正確歸集開發(fā)成本及期間費用，會造成成本核算的不正確，產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險。在實務(wù)中，相關(guān)工程人員薪酬及日常辦公支出、相關(guān)資產(chǎn)折舊、利息支出等，在核算方面往往存在在較大爭議。筆者認為，在成立項目公司或項目部的情況下，工程、開發(fā)、設(shè)計等相關(guān)人員薪酬及日常辦公支出；與項目建設(shè)相關(guān)資產(chǎn)折舊（包括上述人員使用的電腦等辦公設(shè)備）；項目建設(shè)期實際用于項目建設(shè)的借款利息支出，納入開發(fā)成本核算。其次，要確保成本核算的完整性。在一般情況下，在達到成本結(jié)轉(zhuǎn)條件后，成本還不能完全歸集，為確保成本核算的完整性、財務(wù)指標的穩(wěn)定性，往往要對尚未入賬成本，在依據(jù)充分情況下進行合理預(yù)計，按照完全成本計提入賬，且對計提的成本進行實時的調(diào)整，直至最終完全成本的確認。按照完全成本對成本進行計提，和稅法的規(guī)定存在差異，會造成會計核算和稅法的差異，在納稅申報時，要注意進行調(diào)整。最后，項目分期核算有講究。對于建設(shè)規(guī)模較大，產(chǎn)品業(yè)態(tài)較多的項目，往往會進行分期核算。但是如何分期，往往要結(jié)合項目證照、項目建設(shè)目的、相關(guān)政策等因素反復(fù)測算，考慮法律因素、管理因素、稅務(wù)因素后確定。
（二）成本控制難度大。
由于房地產(chǎn)項目建設(shè)周期長，成本控制難度大，具體來說就是在投資決策階段、設(shè)計階段、開發(fā)階段、項目實施階段，把項目成本控制住批準的限額以內(nèi)，控制目標隨著項目建設(shè)實踐的不斷深入而分階段設(shè)置，隨時糾正偏差，動態(tài)管理，保證項目成本控制目標的實現(xiàn)。
房產(chǎn)銷售是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要收入來源，但是，房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)周期較長，房地產(chǎn)企業(yè)一般會選擇預(yù)售的方式，銷售收入納入預(yù)收賬款核算。在實際操作中，預(yù)收賬款結(jié)轉(zhuǎn)入主營業(yè)務(wù)收入，需參考以下三個條件：一是開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案；第二，房地產(chǎn)產(chǎn)品已經(jīng)投入使用；第三，產(chǎn)品已經(jīng)取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。在實務(wù)中要從以下幾個方面予以注意。（1）對于預(yù)售合同中應(yīng)收未收的款項，要及時確認應(yīng)收賬款，并進行相關(guān)稅金的納稅申報，避免產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險。（2）繳納的相關(guān)稅金也要與收入結(jié)轉(zhuǎn)對應(yīng)，由于納稅義務(wù)是從房屋預(yù)售開始，因此預(yù)售階段交納的相關(guān)稅金不能反映在主營業(yè)務(wù)稅金及附加。（3）隨同房款一起收取的代收代繳的款項，要注意相關(guān)資料及會計核算的規(guī)范性，避免產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)一般是在預(yù)收房款轉(zhuǎn)為銷售收入之后進行的，在按照配比原則進行稅金計提，預(yù)繳稅金，在資產(chǎn)負債表中，一般在“其他流程資產(chǎn)”、“應(yīng)交稅金負數(shù)”反映。待滿足收入結(jié)轉(zhuǎn)條件后，才同比例轉(zhuǎn)入“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”。這樣就造成了企業(yè)當(dāng)年稅金常常與利潤表中計提之后的稅金不相等。按合同確認收入，預(yù)計毛利率。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計稅收入及計稅成本方面與其他企業(yè)也存在著一些不同。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的銷售中，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售階段取得收入，首先要確認預(yù)計毛利率，根據(jù)預(yù)售收入及毛利率，確定計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。在完工之后，應(yīng)及時將企業(yè)實際毛利額與預(yù)計毛利額之間的差額計算出來，計入合并的應(yīng)納稅所得額之中。會計核算與稅務(wù)的差異。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以預(yù)提以下幾方面的成本。一是在資料充足，能夠證明出包工程辦理結(jié)算，卻沒有取得全額發(fā)票的情況之下，未取得的金額可以預(yù)提，但是預(yù)提金額不能超過合同的10%；二是公共配套設(shè)施還未完工的，可以按照工程造價實現(xiàn)建造費用的預(yù)提；三是報建費用、物業(yè)完善費用可以在未上交的情況下按照規(guī)定進行預(yù)提。結(jié)合我國稅制，企業(yè)所得稅只能向后彌補五年，考慮土增稅清算一般都需補繳大額稅款，建議土增稅清算向前推，以免因土增稅清算形成的虧損在企業(yè)所得稅前不能抵扣，形成損失。
由于房地產(chǎn)核算業(yè)務(wù)的特殊性，在解讀財務(wù)報表時，也與其他類型企業(yè)存在差異。例如，利潤表并不能反映當(dāng)期經(jīng)營情況，當(dāng)期交納稅金也和利潤表中主營業(yè)務(wù)稅金及附加不等，要結(jié)合現(xiàn)金流量表等資料綜合分析。這也對房地產(chǎn)企業(yè)會計報表的設(shè)置提出了要求，可考慮增加銷售口徑的相關(guān)報表，按項目建設(shè)分類的成本收入類明細表等，以便于會計信息的使用者能更準確的了解房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況及業(yè)務(wù)特點。
隨著市場經(jīng)濟體制的逐漸成熟，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場競爭正在加大，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須不斷加強自身的會計核算能力。在進行會計核算時，必須以實際為依據(jù)，依據(jù)法律以相關(guān)政策規(guī)定，提高企業(yè)對自身會計核算處理特殊性的認識，針對這些特殊性制定相應(yīng)的會計核算流程，從而提高會計信息的真實性，使企業(yè)實現(xiàn)長遠發(fā)展。
房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的論文篇十七
隨著我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的迅速擴大和發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險與成本控制能力的提升對提高工程項目的經(jīng)濟效益起到積極的促進作用。這會在很大程度上促使房地產(chǎn)企業(yè)提高自身的創(chuàng)新能力和核心競爭力。房地產(chǎn)企業(yè)如果想在競爭激烈的市場中進一步提高自身的經(jīng)濟利益，就必須在成本風(fēng)險控制的規(guī)避方面采取有效的措施，做好房地產(chǎn)成本的精細化管理工作，從而能夠為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造豐厚的經(jīng)濟利潤。
1房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制方面的突出問題。
1.1缺乏科學(xué)合理的投資分析，成本優(yōu)化無門。
眾所周知，房價上漲之前經(jīng)歷了很長的時間，很多的房地產(chǎn)企業(yè)在拿到地皮歸屬權(quán)之后周邊的房價和地皮價都呈現(xiàn)迅速上漲趨勢，只要拿到地皮差不多就能夠得到豐厚的利潤，地皮溢價導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)利潤獲取輕而易舉，也就造成大部分房地產(chǎn)企業(yè)不進行調(diào)研就迅速購買地皮，但是在取得地皮歸屬權(quán)之后往往才發(fā)現(xiàn)沒有綜合的考慮到個別項目的成本，未能深入了解市政要求的河道改造、景觀、垃圾處理、隔離帶以及地下、地上障礙物處理等方面的費用。靠土地溢價獲取利潤的房地產(chǎn)企業(yè)在購買地皮時通常只進行簡單的投資的可行性測算，而未就各類投資分析指標進行合理系統(tǒng)的搭配測算，由于只是大致測算項目的盈利指標，卻未合理評估投資項目的現(xiàn)金流的安全性及其他各方面投資利弊情況，這樣就無法保證決策的科學(xué)性。行業(yè)內(nèi)人士都懂得，投資項目的經(jīng)濟性效果評價主要取決于前期決策和規(guī)劃設(shè)計，而得地皮歸屬權(quán)之后，項目的規(guī)劃設(shè)計就成了決定投資項目成本及收益的最關(guān)鍵階段，根據(jù)大量歷史數(shù)據(jù)統(tǒng)計表明規(guī)劃設(shè)計在很大程度上影響項目的整體投資比例的70%以上，由于很多企業(yè)未能在前期做好成本控制工作，對市場經(jīng)濟因素沒有給予足夠的關(guān)注，而謀求施工圖設(shè)計已經(jīng)定型后的成本優(yōu)化則效果甚微，甚至還會因為變更導(dǎo)致大量無效成本發(fā)生，致使造成更大的成本浪費，從而無法實現(xiàn)優(yōu)化項目成本的目標。
1.2施工現(xiàn)場管理不善，成本目標偏離。
房地產(chǎn)項目開發(fā)施工階段具有人員參與多、涉及面廣、時間久等特點，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部必須要對投資項目目標成本采取動態(tài)管理方式，從而保證投資項目能夠在目標成本范圍之內(nèi)完成建設(shè)開發(fā)任務(wù)，并在預(yù)期目標成本范圍內(nèi)順利的實現(xiàn)投資項目利潤收益值。但該階段項目成本的'合理有效的控制卻并非易事，基于前期決策準備工作的不到位，往往導(dǎo)致項目設(shè)計在施工階段會發(fā)生大量的更改，施工單位的現(xiàn)場管理水平良莠不齊，施工組織規(guī)劃質(zhì)量不高，以及與投資項目建設(shè)開發(fā)實施有關(guān)的單位之間配合不緊密等諸多因素造成的項目設(shè)計變更、工程簽證、返工重做等無效成本發(fā)生現(xiàn)象普遍，再加上因事前風(fēng)險評估不夠充分，動態(tài)管理跟進不足等問題，最終導(dǎo)致項目工期及目標成本偏離目標值。動態(tài)跟蹤不及時主要表現(xiàn)為：施工現(xiàn)場成本管理一般是通過對合同臺賬進行會計信息的處理，如果不能及時的更新目標成本的合同臺賬，就無法及時的反饋成本動態(tài)發(fā)生情況，進而成本控制風(fēng)險預(yù)知滯后，糾偏難度增加，甚至因糾偏產(chǎn)生更大的資金投入和時間投入，體現(xiàn)在目標成本上的效果就是的成本超支，目標成本偏離。
1.3成本控制體系不健全，有法不依依法不嚴。
現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)成本管理基本是通過財務(wù)決算最終落實成本控制效果的，而因現(xiàn)今社會中多數(shù)房企就自身企業(yè)的經(jīng)營管理并無明確的制度標準，通常還是一慣而行，財務(wù)與預(yù)算之間行為工作銜接不夠系統(tǒng)和緊密，導(dǎo)致二者各行其是，成本控制本身就沒有做好與設(shè)計和施工之間的前控，與財務(wù)之間的科目設(shè)置和對接更是匹配不佳，導(dǎo)致成本核算與財務(wù)核算對接期間，各項數(shù)據(jù)拆分與合并復(fù)雜且體量龐大，對應(yīng)關(guān)系不統(tǒng)一等各類數(shù)據(jù)分析處理問題，基于基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的不合理分攤及歸屬，導(dǎo)致在財務(wù)決算進行時有些工作人員為了規(guī)避問題簡化工作，甚至都不進行大數(shù)據(jù)的分析處理，也沒有總結(jié)各子項目的成本細項的數(shù)據(jù)，投資項目成本后評估更是沒有，而只是簡單的成本數(shù)據(jù)向財務(wù)數(shù)據(jù)的轉(zhuǎn)移和填空，最終形成的只是趨于財務(wù)決算數(shù)據(jù)上的樂觀效果，實際上被掩飾了大量的投資浪費。另外對于一些有著系統(tǒng)化的成本管控制度的房地產(chǎn)企業(yè)，他們雖然精心制定了大量一系列的成本管控制度，而且各制度之間以及與項目開發(fā)之間也有著較合理的銜接和匹配，但現(xiàn)實工作中，由于成本管控工作涉及執(zhí)行部門較多，而企業(yè)對于成本管理部門的崗位設(shè)置級別又偏低或是沒有執(zhí)行與之相配套的嚴格的成本考核機制，以至于制度的制定和推廣者無法很好的將制度落實到位，或制度宣貫和強制不足，加之與成本控制緊密關(guān)聯(lián)的部門或人員成本控制意識不足，或基于業(yè)績考核與成本無關(guān)而有法不依或是依法不嚴，最終制度雖然健全卻形同虛設(shè)，毫無意義可言。
2.1對房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程加強成本控制。
房地產(chǎn)企業(yè)在購買地皮之前必須要組織專業(yè)人員對當(dāng)?shù)卣归_合理有效的調(diào)研，建立科學(xué)的投資評估體系，然后在根據(jù)公司具體的戰(zhàn)略規(guī)劃制定出科學(xué)的項目成本控制體系。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該引進專業(yè)的人才成立項目研究小組對項目的可行性展開調(diào)研，全面掌握土地屬性及其周邊存在的市政配套設(shè)施，然后再根據(jù)項目的產(chǎn)品定位、目標客戶、建設(shè)規(guī)模等合理的展開成本估算工作。
房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)計規(guī)劃階段應(yīng)該制定更容易被客戶和市場所認可的建設(shè)方案，針對不同的建設(shè)方案應(yīng)該展開經(jīng)濟性考慮。提前優(yōu)化設(shè)計方案，做好項目的成本控制工作，根據(jù)我國在房地產(chǎn)行業(yè)實施的政策選擇具有高盈利性的規(guī)劃設(shè)計方案，最大限度的實現(xiàn)成本節(jié)約。
房地產(chǎn)企業(yè)在招標時可以將經(jīng)濟方案和設(shè)計方案進行綜合考量，將不同方案中的建筑耗材含量、品質(zhì)、理念、附加值面積、墻地比等因素進行分析和對比，最終選擇出科學(xué)合理的規(guī)劃方案。
施工階段的成本管理和控制工作也是非常重要的，它也是具體實施成本控制的階段是對目標成本的動態(tài)管理和監(jiān)控階段。該階段必須嚴格執(zhí)行已經(jīng)制定的目標成本，在執(zhí)行過程中盡可能的避免與目標成本出現(xiàn)偏差，如果有的設(shè)計變更不合理就必須要予以否定，在保證施工進度和項目總投資的前提下，對項目設(shè)計變更進行合理有效的可行性評估。在開始施工之前還必須要審查相應(yīng)的施工設(shè)計圖紙，如果發(fā)現(xiàn)有不合理的地方就必須要及時的予以糾正。同時還必須要將各項目的實時成本數(shù)據(jù)更新至目標成本對應(yīng)數(shù)據(jù)系統(tǒng)上，從而實現(xiàn)時時成本動態(tài)管理，為提早發(fā)現(xiàn)偏離或風(fēng)險做足準備和防范工作，以最大限度地減少風(fēng)險的發(fā)生，避免成本的浪費。
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的市場競爭越來越激烈，房地產(chǎn)企業(yè)必須要做好企業(yè)的成本管理控制工作，對項目開發(fā)各階段的成本進行科學(xué)化的管理，從而進一步提高企業(yè)在房地產(chǎn)市場中的競爭力。房地產(chǎn)企業(yè)在實施具體管理的過程中，應(yīng)該將成本知識形成系統(tǒng)的、精細化的管理，根據(jù)之前已經(jīng)積累的經(jīng)驗和案例將涉及到的數(shù)據(jù)整理成冊，為后續(xù)再開發(fā)項目的參考提供依據(jù)。所以，房地產(chǎn)公司首先必須要收集和整理項目相關(guān)的完整的數(shù)據(jù)信息，主要包括有房屋信息和面積信息等，將工程信息、項目預(yù)算、合同信息、目標成本、付款結(jié)算等進行歸集，同時將相應(yīng)責(zé)任落實到人，制定詳細合理的關(guān)于成本信息收集整理的時間安排。待這些信息全部整理完畢之后，還必須及時的組織公司內(nèi)部相關(guān)部門進行信息數(shù)據(jù)的交流，從而制定出科學(xué)的項目定額標準，以備后用。
2.3提升成本考核和成本評估方面的精細化管理。
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極的創(chuàng)新成本管理的模式，變被動為主動，使相關(guān)管理人員能夠主動的去參與到項目成本的管理中去，同時，為了激勵項目工作人員參與成本管理的積極性和運營能力，還可以允許項目工作人員參股，最大限度的降低項目的經(jīng)營風(fēng)險，把不能控制的項目成本及時報至相關(guān)上級部門，這部分責(zé)任由上級部門來承擔(dān)。另外一方面，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該成立專門的成本考核小組，負責(zé)成本管理的相關(guān)部門制定具體成本考核的內(nèi)容，對房地產(chǎn)企業(yè)及項目部在成本管理的效果和執(zhí)行力方面分別進行考核，同時把考核結(jié)果經(jīng)負責(zé)人簽字確認后上報相關(guān)部門。在進行考核的過程中，應(yīng)該適當(dāng)?shù)呐懦驗榉煞ㄒ?guī)、公司決策、材料價格變化等因素造成的影響，確保該項考核的公平性和嚴肅性。此外，在項目完工以后，還必須加強對已完項目的目標成本后評估分析，從公司整體戰(zhàn)略出發(fā)，仔細分析目標偏差與成本執(zhí)行的效果，定量分析偏差額，在此基礎(chǔ)上還需要分析造成偏差額的原因為后續(xù)項目提供盡可能充分的風(fēng)險清單。
3結(jié)語。
綜上所述，由于我國房地產(chǎn)項目的開發(fā)難度逐漸增加，所以房地產(chǎn)項目開發(fā)的負責(zé)人也必須要提升統(tǒng)籌兼顧的能力，對該項目的目標成本要做到合理規(guī)劃與控制，最大限度的實現(xiàn)成本最優(yōu)、工期最短、資源最省，對房地產(chǎn)項目各階段的成本控制實施精細化管理，從而使我國的房地產(chǎn)行業(yè)能夠持續(xù)發(fā)展。
參考文獻：
房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的論文篇十八
目前，房地產(chǎn)行業(yè)進入了自20xx年以來的最低點。從蘭德咨詢所提供的數(shù)據(jù)來看，“增收不增利”成為了整個行業(yè)所面臨的尷尬局面，房地產(chǎn)的毛利率每年下滑約3—5個百分點，凈利潤率每年下滑1個百分點。分析各種原因，除了受到市場經(jīng)濟以及政府宏觀調(diào)控的影響外，較高的稅負是縮小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤空間的重要因素之一，尤其是土地增值稅和營業(yè)稅。而在兩稅種之間進行比較可以發(fā)現(xiàn)，土地增值稅對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負的影響則是巨大的。在這種情況下，稅收籌劃的必要性就凸顯出來。那么，如何通過合理、合法的手段來降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負呢？我們可以結(jié)合土地增值稅以及營業(yè)稅的理論知識，將其靈活地運用在開發(fā)房地產(chǎn)的每一個環(huán)節(jié)，以達到降低稅負的目的。
在投資決策階段，選擇運營模式還是合作模式直接影響著整個開發(fā)項目所承擔(dān)的稅負。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要根據(jù)不同的模式來進行稅負的對比預(yù)測以及運營方案的選擇。由于代建行為不屬于土地增值稅的征稅范圍，因此若合理采用代建方式來開發(fā)房地產(chǎn)，那么將會大大降低開發(fā)活動所承擔(dān)的稅負。在代建納稅籌劃過程中，所需要重點關(guān)注的是“開發(fā)主體是誰？”通常情況下，我們可以以“客戶”為開發(fā)主體，而后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與客戶簽訂代建協(xié)議，在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)完工后，由客戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相應(yīng)的報酬即可?？梢钥闯觯康禺a(chǎn)的產(chǎn)權(quán)從未轉(zhuǎn)移過，仍舊在客戶的名下。此外，我們也可以考慮合作建房的模式，充分利用合作建房模式下的稅收優(yōu)惠政策。在合作建房模式下，往往是一種一方出地、一方出資的模式。比如，a公司20xx年5月通過招拍掛方式獲得了一塊土地，未做任何開發(fā)；20xx年9月打算將該土地轉(zhuǎn)讓給b房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由b房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房。在這種情況下，如果直接轉(zhuǎn)讓，a公司不僅要按照差額繳納營業(yè)稅，還需要清算土地增值稅，不享有任何稅收優(yōu)惠政策。而如果選擇與b公司合作開發(fā)，由a公司出資、b公司出地，建成后各自對外轉(zhuǎn)讓，雖然營業(yè)稅會增加，但是土地增值稅則節(jié)省了很多，相比之下依舊減輕了不少稅負。因此，在投資決策階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以結(jié)合自身發(fā)展狀況、合作伙伴經(jīng)濟實力以及客觀經(jīng)濟環(huán)境、政策環(huán)境來選擇合適的投資運營模式，充分論證代建開發(fā)與合作開發(fā)的可行性，達到降低稅負的目的。
地價往往占到整個房地產(chǎn)開發(fā)項目成本的百分之二三十，以何種方式取得建房所用土地是納稅籌劃所要重點關(guān)注的內(nèi)容。對于一些大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，它們的品牌聲譽好、經(jīng)濟實力強，與政府往往有著長期的合作關(guān)系以及良好的溝通方式。在這種天然的優(yōu)勢之下，它們有時會采用“政府回收拍賣”的方式取得土地。因為，如果通過轉(zhuǎn)讓方式取得土地，那么轉(zhuǎn)讓方需要繳納營業(yè)稅與土地增值稅等，這樣勢必會轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。而如果地塊由政府回收并拍賣的話，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則不僅可以免除營業(yè)稅，同樣可免除土地增值稅。比如，一些舊城改造、舊廠房改造等項目。也有一些房地產(chǎn)企業(yè)利用重組的方式來進行稅務(wù)籌劃。目前，國家出臺了一系列鼓勵性產(chǎn)業(yè)的稅收優(yōu)惠政策。在滿足一定的比例或者其他條件的情況下，通過股權(quán)的合并、分立以及收購等在營業(yè)稅、土地增值稅上有著很多減免優(yōu)惠。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分收集這些材料，結(jié)合開發(fā)項目，選擇重組方式降低稅負，實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展過程中的雙贏。
立項階段對于房地產(chǎn)開發(fā)項目的稅收籌劃來說相當(dāng)重要，因為其直接影響著土地增值稅清算對象的確定，進而影響著各個納稅期內(nèi)增值額的抵補以及平衡，同時也影響著項目清算的時點。在立項階段，盡可能的將清算單位做大，不僅可以推遲土地增值稅的清算周期，而且可以平衡每一期所承擔(dān)的稅負。因為，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了打開市場，在項目前期的定價往往較低，那么增值率隨之也會降低；而在后期，受到后期宣傳、項目完工進度等因素的影響，價格也逐漸上漲，進而增值率也就有所提升。尤其是普通住宅的增值率，往往會高于20%，導(dǎo)致不滿足清算時的稅收優(yōu)惠政策，土地增值稅稅負增加。那么，如果將某個房地產(chǎn)開發(fā)項目的清算單位做大，就可以達到遞延繳納稅款的效果，形成永久性的收益。在上述基礎(chǔ)上，還要把握對可售面積的規(guī)劃，尤其要注重普通住宅和非普通住宅增值率的調(diào)整，合理規(guī)劃好人防、車庫等公共配套建筑面積。對于車庫、人防等公共設(shè)施的轉(zhuǎn)讓款如何計入收入和成本，國家相關(guān)文件并沒有明確的規(guī)定。如果非普通住宅增值率較高，在進行立項規(guī)劃時則可以建設(shè)單獨的車庫，將收入成本計入非普通，增加成本、降低收入，實現(xiàn)非普通增值額的降低；如果是普通住宅增值率較高，則按照相反的方式進行操作，建立底下車庫等。
在房地產(chǎn)項目開發(fā)階段，開發(fā)成本、開發(fā)費用的確定對于土地增值稅的籌劃非常重要。比如，在分期開發(fā)、分期清算的情況下，如果預(yù)測價格是不斷上漲的，那么前期的售價要匹配較低的成本和費用；后期的售價則需要匹配較高的成本和費用，以充分發(fā)揮增值率對稅收籌劃的作用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好開發(fā)成本的合理規(guī)劃。諸如萬達、綠地等這些大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，它們往往有著長期的戰(zhàn)略合作伙伴，企業(yè)可以利用這種長期性來對整個項目進行合理的定價，防止出現(xiàn)成本明細不均勻的現(xiàn)象。對于清算對象中同時包括非普通商品房和普通商品房的，分攤方式的選擇往往會影響到開發(fā)成本的分配，進而影響到增值率的大小。此外，由于實務(wù)中開發(fā)成本與期間費用往往是不能清楚地分開來的，因此房地產(chǎn)開發(fā)商可以將期間費用作為開發(fā)成本，增加可扣除的開發(fā)成本。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還利用營銷樓以及樣板間的建設(shè)來增加開發(fā)成本。因為國家稅務(wù)總局稅務(wù)司對售樓處、樣板間的設(shè)計、建造等費用做出了不同的處理。如果為臨時設(shè)施，那么這些費用不得計入成本扣除；如果是在項目主體內(nèi)修建并且后期有償轉(zhuǎn)讓的，則準予計入開發(fā)成本扣除?？傊?，對于開發(fā)成本的增加方式多種多樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分利用各項規(guī)定來增加可扣除的成本。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也要充分利用財務(wù)費用扣除的規(guī)則。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，利息支出是可以據(jù)實扣除的，那么企業(yè)就可以比較5%的加計扣除與據(jù)實扣除誰大誰小來選擇有利于增加稅后利潤的方式。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源主要是依靠金融借款，并且利息很有可能超過加計扣除的5%，那么就要搜集好各種結(jié)算清單、做好相應(yīng)的登記工作。比如，c房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)一套住宅商品房，支付了土地出讓金1000萬元，可扣除的開發(fā)成本為10000萬元，計入資本化可按轉(zhuǎn)讓項目計算分攤的利息支出為1500萬元。按比例扣除的開發(fā)費用最高限額為（10000+1000）*10%=1100萬元；據(jù)實扣除的開發(fā)費用最高限額為1500+（10000+1000）*5%=20xx萬元。在這個過程中，既要通過稅前可抵減利息費用的增加減少企業(yè)的納稅成本，又要考慮高額的利息費用也很可能成為企業(yè)的經(jīng)營負擔(dān)，因此企業(yè)在進行籌資活動的過程中，既要考慮納稅籌劃的影響，同時也要把控企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。
清算收入的高低、類別構(gòu)成等決定著增值率的分子項，因此在銷售階段要注重對收入的調(diào)整。比如，裝修款單列意味著對收入的分割；車房同購意味著普通商品房與非普通商品房的不同劃分；開發(fā)企業(yè)直接銷售或者代理銷售則意味著售價的高低。在實務(wù)操作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將能夠單獨分割出來的業(yè)務(wù)收入從項目銷售收入中分離出來，同時控制成本結(jié)轉(zhuǎn)的比例，達到減少稅基的目的。值得注意的是，如何使收入的分散合理化并且合法化。一些企業(yè)采用裝修款單獨簽訂合同的方式，以毛坯房的價格備案。雖然裝修合同將對方的營業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁到了企業(yè)，但是企業(yè)卻節(jié)省了大額的土地增值稅。在這個過程中，企業(yè)所要關(guān)注的是客戶的意愿。因為分拆合同會增加合同主體，進而增加客戶的交易風(fēng)險和交易成本。也有一些企業(yè)采用買房送車的策略來降低土地增值稅的稅負。因為開發(fā)項目內(nèi)的車位往往作為非普通收入，這就導(dǎo)致這部分收入無法享受免稅的優(yōu)惠。而如果能夠?qū)④囄坏氖杖朕D(zhuǎn)化為普通商品房的收入，結(jié)合相關(guān)的計算，就很可能實現(xiàn)享受到免稅政策，從而實現(xiàn)稅負的降低。諸如青島的一些地市專門規(guī)定贈送的車位因為沒有取得收入，可以按照開發(fā)產(chǎn)品計算銷售收入，更加為這一稅收籌劃方式提供了環(huán)境基礎(chǔ)。通常情況下，開發(fā)產(chǎn)品不可能在一段時間內(nèi)全部銷售完畢，因此樓盤清算之后再銷售已經(jīng)成為非常普遍的現(xiàn)象。那么，在這個過程中也就存在著后續(xù)的成本費用以及后期的銷售收入。在項目清算之后所發(fā)生的銷售，其扣除項目的金額應(yīng)當(dāng)按照清算時單位建筑面積成本費用乘以銷售面積來計算。并且，相關(guān)文件否定了前期銷售與后期銷售合并清算的方式。在這種情況下，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保留了一定的后續(xù)成本。比如，將后期物業(yè)并入到前期整體收入、成本中，從而發(fā)起二次清算，重新計算土地增值率以及土地增值稅，實現(xiàn)一次清算的目的，降低企業(yè)稅負。實務(wù)中，各地區(qū)稅務(wù)局對二次清算都有著明確的規(guī)定，具體操作仍需要結(jié)合當(dāng)?shù)氐囊?guī)定來考慮。六、結(jié)語面對嚴峻的發(fā)展形勢，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取積極的措施應(yīng)對市場環(huán)境以及政府宏觀調(diào)控。稅收籌劃作為節(jié)約內(nèi)部成本、應(yīng)對政府相關(guān)調(diào)控政策的有效手段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)把握好其運作原理，充分運用各項稅收優(yōu)惠政策，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項目每一過程的特殊性，關(guān)注重點稅種，建立合理、合法的稅收籌劃體系，為企業(yè)尋求更廣闊的利潤空間。
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