報告的寫作過程需要細致入微的思考和組織，以確保邏輯清晰、層次分明。在開始寫報告之前，我們應該對相關(guān)主題進行深入研究和了解。祝愿讀者在寫作報告的過程中取得優(yōu)異的成果，展現(xiàn)自己的才華和能力。
對土地流轉(zhuǎn)工作調(diào)研報告篇一
隨著《農(nóng)村土地承包法》的貫徹和實施，農(nóng)村第二輪土地承包關(guān)系的不斷完善和農(nóng)村經(jīng)濟體制的不斷深入，農(nóng)村剩余勞動力就業(yè)渠道不斷拓寬，農(nóng)民紛紛進城外出務工經(jīng)商，甚至全家外出的現(xiàn)象不斷涌現(xiàn)，為我市農(nóng)村經(jīng)濟多元化發(fā)展注入了新的活力。全市出現(xiàn)了較大數(shù)量土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)。據(jù)統(tǒng)計，全市現(xiàn)在已進行土地流轉(zhuǎn)的有14233份地、面積為36637畝。其中：轉(zhuǎn)包的9407份地、面積畝，轉(zhuǎn)讓2678份地、面積畝，互換916份地、面積畝，出租991份地、面積畝，入股27份地、面積畝，其他形式流轉(zhuǎn)的214份地、面積畝。在全市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中，有較為規(guī)范的流轉(zhuǎn)合同的只有1195份地、面積為5466畝，分別占應簽訂合同份數(shù)和面積的8.4%、14.92%；不規(guī)范的流轉(zhuǎn)合同有1278份地、面積為2545畝，分別占應該簽訂合同份數(shù)和面積的8.98%和6.95%；沒有流轉(zhuǎn)合同的有11760份地、面積為28626畝，分別占應簽訂合同份數(shù)和面積的82.62%、78.13%。
由于土地流轉(zhuǎn)的程序不規(guī)范，合同內(nèi)容不完善，導致土地流轉(zhuǎn)糾紛案件大幅上升，就其流轉(zhuǎn)合同糾紛發(fā)生的主要因素由四個方面造成：一是重視不夠：部份干部認為土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)是農(nóng)戶之間的私人行為，在稅費改革前只要完成了各項稅費任務就行，沒有嚴格按照土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的要求管理。但事實證明，不規(guī)范和不完善的土地流轉(zhuǎn)是日后承包糾紛的重大隱患。一旦發(fā)生了糾紛就難以解決，會引起層層上訪、甚至集體上訪，這樣的結(jié)果將會影響社會穩(wěn)定。二是放棄承包地的農(nóng)戶沒有提出書面申請：前幾年由于各種費稅負擔較重，全家外出的農(nóng)民自愿放棄土地承包經(jīng)營權(quán)時，只向農(nóng)業(yè)社長打了一個招呼，有的甚至只打了一個電話，沒有提交放棄土地承包經(jīng)營權(quán)的書面申請或授權(quán)委托申請，農(nóng)業(yè)社將其承包地收回后重新發(fā)包給其他農(nóng)戶，該農(nóng)戶事后反說是農(nóng)業(yè)社強行將其承包地收回，侵犯了當事人的合法土地承包經(jīng)營權(quán)，農(nóng)業(yè)社又拿不出有利的證據(jù)，增加了此類糾紛處理的難度。三是沒有簽訂較為規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)合同甚至沒有書面合同：農(nóng)戶之間的流轉(zhuǎn)絕大多數(shù)沒有簽訂書面合同或合同內(nèi)容不規(guī)范，有的只有雙方當事人才知道的口頭協(xié)議，認為都是親戚或關(guān)系較好的鄰居，不用簽訂合同，待到發(fā)生糾紛要求解決時難以取證，為處理糾紛增加了難度。四是程序不符合規(guī)定：集體經(jīng)濟組織采取其他方式（招標、拍賣等）發(fā)包的土地，沒有按照《農(nóng)村土地承包法》第48條的規(guī)定：“發(fā)包方將農(nóng)村土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟組織以外的單位或個人承包，應當事先經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準”的程序辦理，日后隨著土地的升值或有了效益，村民紛紛要求解除合同，一經(jīng)審理，又是無效合同，得不到法律的保護，使當事人的合法權(quán)益得不到的保護。
今年農(nóng)業(yè)部頒發(fā)了從20xx年3月1日起施行的《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》（第47號令），該辦法明確規(guī)定了流轉(zhuǎn)原則、流轉(zhuǎn)方式、流轉(zhuǎn)合同和流轉(zhuǎn)管理部門等，對此，我局就加強農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理工作提出如下建議：
一、切實加強對《農(nóng)村土地承包法》和《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》（農(nóng)業(yè)部第47號令）的宣傳貫徹。利用專欄、廣播電視、會議等形式多樣的宣傳活動，各級干部要充分認識加強土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理的重要性和必要性。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）要對村社干部進行一次專門的培訓，使其在農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)過程中把好關(guān)，在依法、自愿、有償?shù)那疤嵯聡栏癜闯绦虿僮鳌＿€沒有購買農(nóng)業(yè)法律法規(guī)選編的地方，請務必在近期內(nèi)購回。
二、在今年6～8月對所轄區(qū)域內(nèi)的土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)情況進行一次全面清理。對清理出來的問題分類加以完善和補充。
1、對農(nóng)戶之間流轉(zhuǎn)合同和協(xié)議或不規(guī)范不完善的合同或協(xié)議的流轉(zhuǎn)行為，按照市統(tǒng)一的《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同書》（樣式附后）的格式進行重新簽訂，當事人不在家的，由當事人寄回書面《授權(quán)委托書》委托其親屬代簽。所簽訂的各種流轉(zhuǎn)合同的期限不得超過承包人承包期的剩余時間。
2、對自愿放棄土地承包的農(nóng)戶，必須完善放棄承包經(jīng)營權(quán)的《申請書》或與集體經(jīng)濟組織簽訂協(xié)議。否則不容許農(nóng)業(yè)社將其承包地發(fā)包給他人承包。
3、對集體經(jīng)濟組織采取招標、拍賣等方式發(fā)包的耕地、荒山、荒坡、荒灘等土地，要認真清理審查，嚴格按照《農(nóng)村土地承包法》第48條的要求認真加以完善和補充，防止合同糾紛的發(fā)生，切實保護土地流轉(zhuǎn)雙方當事人的合法利益。
三、土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)程序。承包方與受讓方達成流轉(zhuǎn)意向后，以轉(zhuǎn)包、出租、互換或者其他方式流轉(zhuǎn)的，承包方應當及時向發(fā)包方務案；以轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應當事先向發(fā)包方提出申請，取得同意后，雙方簽訂書面流轉(zhuǎn)合同書。流轉(zhuǎn)合同一式四份，流轉(zhuǎn)雙方各執(zhí)一份，發(fā)包方和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府農(nóng)村土地管理部門各備案一份。流轉(zhuǎn)當事人可以向鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村土地承包管理部門申請合同鑒證。但不得強迫接受鑒證。
四、各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門應當及時向達成流轉(zhuǎn)意向的雙方當事人提供統(tǒng)一文本格式的流轉(zhuǎn)合同，并指導其簽訂后，予以登記備案。在指導流轉(zhuǎn)合同簽訂或流轉(zhuǎn)合同鑒證的過程中，發(fā)現(xiàn)流轉(zhuǎn)雙方有違反法律法規(guī)的約定，要及時予以糾正。
五、健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)檔案。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村土地承包管理部門要及時對各類流轉(zhuǎn)土地進行登記備案，并將相應情況及時錄入微機，并報送市土地承包管理部門，在全市實行農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信息化管理，減少和杜絕因土地流轉(zhuǎn)引起的各類糾紛。
對土地流轉(zhuǎn)工作調(diào)研報告篇二
土地經(jīng)營以家庭承包為基礎、充分結(jié)合的雙層體制是黨的農(nóng)村政策的基石。當前，實現(xiàn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)既是發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的有效措施和前提條件，也是解放生產(chǎn)力和發(fā)展生產(chǎn)力，實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化建設的客觀需要，更是全面深入貫徹黨的十七屆三中全會精神的主要內(nèi)容。
一、我區(qū)部分縣市區(qū)農(nóng)村土地有序流轉(zhuǎn)的基本情況和主要特點。
近年來，隨著我區(qū)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐的不斷加快，農(nóng)村土地有序流轉(zhuǎn)成為社會主義新農(nóng)村建設，促進農(nóng)業(yè)增收，農(nóng)民增收的重要途徑，目前我區(qū)土地流轉(zhuǎn)經(jīng)過近幾年的發(fā)展既保證了我區(qū)土地適當集中和規(guī)?；?jīng)營，實現(xiàn)土地開發(fā)效益的最大化，又從根本上保護了農(nóng)民利益，取得了農(nóng)民得實惠、村集體增收入、經(jīng)營者獲利益的“三贏”效果,主要特點表現(xiàn)在以下幾個方面：
1.土地流轉(zhuǎn)的動機發(fā)生了變化。在免征農(nóng)業(yè)稅以前，村組織和農(nóng)戶流轉(zhuǎn)土地主要動機是為了完成稅費上繳任務，避免土地撂荒。農(nóng)業(yè)稅免征以后，不論是村集體經(jīng)濟組織規(guī)模流轉(zhuǎn)，還是農(nóng)戶自主進行流轉(zhuǎn)，其動機都是為了增加收入。可以說二者的行為由被動變?yōu)橹鲃?，進行土地流轉(zhuǎn)的積極性都有了提高，一定程度上促進了農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)。
2.土地流轉(zhuǎn)的范圍不斷拓寬。免征農(nóng)業(yè)稅后，農(nóng)民種田的成本進一步降低，他們惜地意識提高，流轉(zhuǎn)的土地由當初主要是撂荒耕地擴展到整合農(nóng)用地。土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)已由原來的在親戚、本村、本鄉(xiāng)成員為主的農(nóng)戶之間進行，擴展到外村、外鄉(xiāng)甚至外縣。
3.土地流轉(zhuǎn)的市場取向開始顯現(xiàn)。當初鄰里、親友之間通過轉(zhuǎn)包、代耕的形式流轉(zhuǎn)土地，或者農(nóng)戶委托村集體經(jīng)濟組織代為流轉(zhuǎn)的，現(xiàn)在由相當一部分承包戶紛紛要求收回已轉(zhuǎn)包的土地，要求享受國家對種糧面積的補貼或按照目前的市場價格重新確定流轉(zhuǎn)費用。從全區(qū)的角度的看，土地流轉(zhuǎn)有利于促進農(nóng)民獲得財產(chǎn)性增收，有利于破除土地城鄉(xiāng)二元分割，土地流轉(zhuǎn)盤活農(nóng)村“沉睡的資本”，土地流轉(zhuǎn)的收益是農(nóng)民“特殊社?！薄?/p>
二、我區(qū)部分縣市區(qū)農(nóng)村土地有序流轉(zhuǎn)中存在的問題。
從調(diào)研的情況來看，我區(qū)部分縣市區(qū)對農(nóng)村土地有序流轉(zhuǎn)新機制有一些新思路、新舉措，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的積極性高，各部門支持土體流轉(zhuǎn)的氛圍濃厚，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)有了新氣象。但同時也暴露出一些在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中存在的問題：一是利益分配機制不科學，調(diào)動不起農(nóng)民的積極性。同時農(nóng)民認識不到位，觀念滯后，流轉(zhuǎn)水平低，進程較緩慢。舊習慣根深蒂固，承包土地流轉(zhuǎn)困難。在外出務工、經(jīng)商的農(nóng)民中，有的對土地的眷戀還很深，寧愿造成地荒也舍不得將土地流轉(zhuǎn)出去，大面積拋荒影響農(nóng)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展，給農(nóng)村經(jīng)濟造成一定的損失。農(nóng)民“兩不”和業(yè)主“兩怕”是影響當前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的觀念障礙。農(nóng)民的“兩不”，指的是全面取消農(nóng)業(yè)稅后，農(nóng)民“不占白不占，占了也白占”的心理普遍存在，“不愿”交出其土地承包經(jīng)營權(quán);另一方面，農(nóng)民將其農(nóng)村承包土地作為其生活保障的最后一道防線，“不敢”流轉(zhuǎn)或交出土地承包經(jīng)營權(quán)。
業(yè)主的“兩怕”，指的是業(yè)主“一怕”農(nóng)村土地政策不穩(wěn)，不敢大膽投入;“二怕”農(nóng)業(yè)生產(chǎn)自然和市場雙重風險壓力大，不敢大規(guī)模搞開發(fā)。例如：靈武市崇興鎮(zhèn)榆木橋村針對本村人多地少，勞動力充足的現(xiàn)實，謀劃將土地集中起來經(jīng)營，把勞力從土地中解放出來，再輸出去打工賺錢的好辦法。村兩委班子專門聘請農(nóng)業(yè)專家再三考察審核，于xx年12月最終確定并引進了一位實力強、經(jīng)營管理水平高的大戶，計劃占地500畝搞設施溫棚，已簽訂130畝租賃合同，畝年租金700元。但是，當這位大戶帶著資金項目到該村進行設施溫棚的建設時，卻遭到部分村民的強烈反對，反對的理由是：“手中有糧，心中不慌”。二是土地流轉(zhuǎn)行為不規(guī)范、流轉(zhuǎn)效率低，土地承包糾紛隱患較多，處調(diào)難。
目前，土地流轉(zhuǎn)不規(guī)范主要表現(xiàn)在如下幾個方面：一是大多數(shù)農(nóng)戶之間的土地流轉(zhuǎn)，大部分是自發(fā)形成，以親朋鄰里間為主，只有口頭約定，沒有書面合同，即使有書面合同，其內(nèi)容也不完整，雙方的權(quán)利義務關(guān)系規(guī)范性差，在某些方面不具有法律效力，有的也未經(jīng)村社集體經(jīng)濟組織審查同意;二是土地流轉(zhuǎn)有的不按規(guī)范簽訂合同，合同條款、標的不明確，甚至與現(xiàn)行法規(guī)相沖突，如租用土地的時間超過了二輪承包期規(guī)定的時間等。有的曲線炒作地皮，實行耕地“農(nóng)轉(zhuǎn)非”;三是縣鄉(xiāng)級合同管理機構(gòu)審查、簽證或公證機關(guān)公證體系還不完善。沒有建立完整的土地流轉(zhuǎn)合同檔案，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)資料檔案比較缺乏。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的隨意性和不穩(wěn)定性，制約土地流轉(zhuǎn)。三是缺乏龍頭企業(yè)帶動、產(chǎn)業(yè)支持，限制了流轉(zhuǎn)的規(guī)模。同時農(nóng)民就業(yè)空間小，社會保障跟不上。由于我區(qū)每年有大批青壯年農(nóng)民工外出務工，而大多數(shù)中老年人、婦女根本就沒有進城務工的機會，加之農(nóng)民養(yǎng)老、醫(yī)療、社會救助等社保體系還處在建設初期，大多數(shù)農(nóng)民主要還是依靠土地收入解決吃飯、看病、上學、養(yǎng)老問題，這就造成農(nóng)民對土地流轉(zhuǎn)存在后顧之憂，寧肯自己傳統(tǒng)經(jīng)營，也不愿意將土地流轉(zhuǎn)讓出。四是缺乏組織引導，組織化程度低。
農(nóng)戶間土地自發(fā)流轉(zhuǎn)比重大，集體組織引導流轉(zhuǎn)少，規(guī)?；苿恿α坎蛔恪ｋm然農(nóng)民之間通過自發(fā)土地流轉(zhuǎn)對防止土地荒蕪起到一定積極作用，但是，流轉(zhuǎn)后仍然沒有改變農(nóng)戶各自分散經(jīng)營方式，缺乏組織化規(guī)模經(jīng)營，市場搏弈能力差，經(jīng)濟效益低。在發(fā)達省份，在征得農(nóng)戶同意的基礎上通過集體統(tǒng)一組織流轉(zhuǎn)，有力地推動了以土地合作組織形式和土地股權(quán)制形式快速發(fā)展，促進了土地流轉(zhuǎn)加快，實現(xiàn)了土地資源的優(yōu)化配置，取得了很好的效果。我區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村合作經(jīng)濟組織數(shù)量相對較少，對土地流轉(zhuǎn)拉動不足。向外部經(jīng)濟組織流轉(zhuǎn)數(shù)量少，各地區(qū)發(fā)展不平衡，拉動土地適度規(guī)模經(jīng)營不夠產(chǎn)業(yè)化龍頭數(shù)量少，帶動土地流轉(zhuǎn)力量不足，同農(nóng)戶之間的利益聯(lián)結(jié)關(guān)系不夠緊密。五是承包土地少，規(guī)模生產(chǎn)難形成。平均分包土地的格局使農(nóng)民在有限的承包土地上增加收入的難度增大，擴大規(guī)模經(jīng)營又沒有多余的土地，放棄承包土地又擔心生活沒有保障，有限的土地限制了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)進一步發(fā)展，造成了農(nóng)業(yè)土地資源的浪費。小規(guī)模生產(chǎn)，農(nóng)民收益難增加。分散零星生產(chǎn)經(jīng)營方式難以擺脫小農(nóng)經(jīng)濟的桎梏，制約了農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，影響農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的形成和推進。
六是土地的“所有權(quán)”、“使用權(quán)”、“經(jīng)營權(quán)”政策不明晰、法律制度不健全，流轉(zhuǎn)的目標不清晰，政策不具體，監(jiān)管措施難有力。提倡土地使用權(quán)的合理流轉(zhuǎn)，一直是中央農(nóng)村政策的主要內(nèi)容之一，這在中央一系列農(nóng)村政策中均有涉及，但比較原則。對土地流轉(zhuǎn)的管理，從上到下的農(nóng)業(yè)行政主管部門沒有具體實施細則，在流轉(zhuǎn)程序、流轉(zhuǎn)手段、流轉(zhuǎn)檔案管理等方面缺乏統(tǒng)一規(guī)定，這是當前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)不規(guī)范的一個重要原因。七是自然條件差，農(nóng)業(yè)收益低，風險大，制約流轉(zhuǎn)。農(nóng)業(yè)是自然和市場雙重影響的弱勢產(chǎn)業(yè)，農(nóng)產(chǎn)品銷售難，造成土地流轉(zhuǎn)也難。農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量本身受氣候影響，銷售受市場行情影響，加之近期的金融風暴，農(nóng)業(yè)增產(chǎn)難增收，農(nóng)產(chǎn)品投資風險很大，企業(yè)、大戶顧慮多，制約土地流轉(zhuǎn)。八是開發(fā)業(yè)主引進難。由于農(nóng)業(yè)收益比較低，高收益項目農(nóng)業(yè)難以選擇，農(nóng)業(yè)開發(fā)又面臨市場和自然雙重風險。因此，業(yè)主對投資農(nóng)業(yè)開發(fā)極為慎重，真正有實力的民營企業(yè)或業(yè)主參與土地流轉(zhuǎn)、規(guī)模經(jīng)營農(nóng)業(yè)的比較少。目前，全區(qū)引進從事農(nóng)業(yè)開發(fā)的業(yè)主中真正堅持下來并實實在在取得較好效益的不多。有的依賴性大，只想靠政府支持;有的管理水平低，科技含量不高;有的項目選擇不準，產(chǎn)業(yè)趨同，品種單一;有的盲目追求規(guī)模，管理粗放;也有的缺乏經(jīng)濟實力和經(jīng)營能力。
農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的基本思路，以發(fā)展為主題，以經(jīng)濟效益為中心，培植龍頭企業(yè);依靠經(jīng)營體制和機制創(chuàng)新，調(diào)整優(yōu)化農(nóng)業(yè)農(nóng)村經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，增加農(nóng)民收入。在流轉(zhuǎn)原則上，堅持維護農(nóng)村集體土地所有權(quán)，長期穩(wěn)定農(nóng)戶承包權(quán)，依法流轉(zhuǎn)使用權(quán)。在流轉(zhuǎn)目標上，依靠各方面的優(yōu)勢組合，實施耕地規(guī)模集約經(jīng)營，發(fā)展優(yōu)質(zhì)高產(chǎn)高效農(nóng)業(yè)。積極開發(fā)非耕地和低效益地，發(fā)展特色農(nóng)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)和可持續(xù)農(nóng)業(yè)，滿足人們不斷增長的物質(zhì)文化生活需要。在流轉(zhuǎn)方向上，依靠科技成果轉(zhuǎn)化和實用新技術(shù)運用，著力市場信息、資金、勞力和先進管理經(jīng)驗有效對接，建設一批有特色、有優(yōu)勢、科技含量高、市場前景好、輻射帶動能力強的商品生產(chǎn)基地和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)。在流轉(zhuǎn)方式上，堅持農(nóng)民與業(yè)主自主選擇。
四、推進和規(guī)范農(nóng)村土地有序流轉(zhuǎn)的意見和建議。
一是加強政府引導，著力政策推進。土地流轉(zhuǎn)處于起步階段，政府引導尤為重要。第一，以政策服務為中心，營造流轉(zhuǎn)氛圍。出臺專門文件，召開專門會議，全面宣傳貫徹黨中央土地政策，解除部分基層領(lǐng)導和群眾思想疑慮。結(jié)合實際，制訂鼓勵流轉(zhuǎn)的政策，特別明確土地開發(fā)利用政策，輕稅薄賦政策，權(quán)益保障、環(huán)境、信貸、服務方面政策。第二，綜合規(guī)劃，選好發(fā)展項目。按照區(qū)域化、特色化、產(chǎn)業(yè)化思路，進行規(guī)模經(jīng)營、集約經(jīng)營規(guī)劃，著力招商引資。第三，強化組織協(xié)調(diào)，明確部門分工，專門機構(gòu)管理，一條龍服務。充分調(diào)動村社基層組織積極性，廣泛聽取群眾意見，依法完善前期流轉(zhuǎn)中的遺留問題，積極組織競爭流轉(zhuǎn)。根據(jù)十七屆三中全會“加強土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理和服務，建立健全土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場，按照依法自愿有償原則，允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、出租、互換股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營”的精神，加強對土地流轉(zhuǎn)必要性的宣傳。要讓基層干部和群眾認識到，土地不僅僅是農(nóng)民就業(yè)和生存的手段，更是一筆龐大的資產(chǎn)，加快土地流轉(zhuǎn)正是合理利用這一資產(chǎn)，增加要素收入的有效手段。要充分利用各種媒體，大力宣傳有關(guān)土地流轉(zhuǎn)的法律法規(guī)和通過流轉(zhuǎn)土地增收致富的典型，讓農(nóng)民了解政策，消除誤解，放心流轉(zhuǎn)。
同時，要提高基層干部和群眾“以地生財”的意識，引導農(nóng)民提高組織化程度，運作土地的能力。二是堅持政策原則，確保土地規(guī)范流轉(zhuǎn)。第一土地流轉(zhuǎn)必須在土地延包30年不變政策前提下進行，對有些地方搞三五年就調(diào)整，或打亂重新分配的做法要糾正，以保持家庭承包經(jīng)營制度長期穩(wěn)定。第二土地流轉(zhuǎn)必須堅持“依法、自愿、有償、規(guī)范”的原則，不能刮風、不能下指標、不能強制推行，要充分尊重農(nóng)民的意愿，一切圍繞農(nóng)業(yè)發(fā)展，一切為了農(nóng)民增收。第三要堅持土地流轉(zhuǎn)主體是農(nóng)民。
當前，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效益比較低下，農(nóng)民增收困難，各地在引導農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中，一定要將流轉(zhuǎn)收益歸農(nóng)戶所有，任何組織和個人不得從中截留、扣繳收益，不許與民爭利，確保農(nóng)村社會穩(wěn)定。第四土地流轉(zhuǎn)要規(guī)范操作與管理，各級農(nóng)村經(jīng)營管理部門要切實履行職責，積極做好土地流轉(zhuǎn)合同的簽訂，及時辦理合同變更、解除、簽證工作，積極妥善調(diào)解和處理土地流轉(zhuǎn)糾紛，促進土地流轉(zhuǎn)規(guī)范化發(fā)展.三是制定出臺相關(guān)政策，獎補結(jié)合，推動我區(qū)土地流轉(zhuǎn)工作再上新的臺階。農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)、農(nóng)民專業(yè)合作組織等在發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟帶動農(nóng)民增收致富過程中起著至關(guān)重要的作用。應制訂更加優(yōu)惠的政策，加大扶持力度，拓展發(fā)展空間，特別是要加大對農(nóng)民專業(yè)合作組織發(fā)展的扶持力度，充分利用其外聯(lián)市場、內(nèi)聯(lián)千家萬戶的作用，逐步打造產(chǎn)業(yè)品牌，自主開發(fā)經(jīng)營項目，吸引農(nóng)戶入股，推動土地流轉(zhuǎn)進程。
比如對集中流轉(zhuǎn)100畝以上建設設施農(nóng)業(yè)或500畝以上糧食生產(chǎn)的，考慮實行以獎代補。對達到一定規(guī)模、帶動能力強、經(jīng)濟效益明顯的經(jīng)營實體和土地流轉(zhuǎn)的鄉(xiāng)、村、隊，給與集體或主要負責人相應的獎勵，提高他們的積極性。四是構(gòu)筑流體，催生市場體系，通過建立“土地銀行”等形式為農(nóng)民承包地流轉(zhuǎn)提供中介服務。首先是培育承接業(yè)主，總結(jié)表彰一批示范典型企業(yè)，招商引資一批內(nèi)外資業(yè)主。其次，建立一批流轉(zhuǎn)中介組織。從事土地信息收集、整理、廣告、政策咨詢、信用擔保，開展土地資產(chǎn)評估、物資供應服務。形成縱橫聯(lián)合、政策配套、信息共享、服務高效的配套體系。再次，建立市場規(guī)則，維護公開、公平、公正的`競爭秩序，防止下流轉(zhuǎn)指標、用行政手段搞拉郎配等現(xiàn)象發(fā)生。“土地銀行”通過建立土地儲備庫等形式，將所有農(nóng)戶轉(zhuǎn)出的土地集中起來，吸引社區(qū)及社區(qū)外的農(nóng)戶和企事業(yè)單位進行投資。從各地實踐來看，類似中介服務組織還有土地信托服務中心、土地信托服務站、土地流轉(zhuǎn)協(xié)會等多種形式。
不管采取哪種形式的中介組織，做好這項工作都應注意幾點：首先，要合理地評估托管土地的價值;其次，要溝通土地供給主體和需求主體之間的相互聯(lián)系，確保農(nóng)民收益最大化;再次，要建立推動土地規(guī)范化流轉(zhuǎn)的管理體制;最后，中介組織自身要不斷完善，努力提升土地測量、土地評估、合同管理以及法律咨詢等方面的業(yè)務能力。五是加強規(guī)范管理。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)涉及農(nóng)民的切身利益。流轉(zhuǎn)必須規(guī)范有序的進行，以消除農(nóng)民的后顧之憂。建議區(qū)上盡快出臺相關(guān)政策，明確規(guī)定：“集中連片流轉(zhuǎn)的，對個別不愿意流轉(zhuǎn)的農(nóng)民，要做好深入細致的工作，在不影響其承包權(quán)益的前提下，可通過土地調(diào)整、互換、置換等辦法解決。”達成流轉(zhuǎn)意向，進行流轉(zhuǎn)時，簽訂流轉(zhuǎn)合同，鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地承包管理部門應予以登記。在城市化的進程中，對多數(shù)農(nóng)民來說，土地既是必需的生產(chǎn)資料，也是重要的社會保障;而推進新農(nóng)村建設必須確保一定的耕地保有量。因此，必須堅決貫徹落實最嚴格的耕地保護制度。工作中要注意對法律、政策的把握，尊重農(nóng)民的意愿，防止侵犯農(nóng)民的合法權(quán)益。六是以招商引資，引項目為突破口，提高農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)的主動性。通過本次調(diào)研發(fā)現(xiàn)，凡是有好項目、經(jīng)營管理好、效益顯著的農(nóng)業(yè)項目，大戶與農(nóng)戶都取得了可觀的效益，雙方主動性都很高，矛盾糾紛也少，責權(quán)利明確。
今后，可以考慮適當加大向農(nóng)業(yè)項目招商引資的政策傾斜扶持力度，通過財政貼息、補貼等形式，爭取一批有實力、科技含量高、附加值大、競爭能力強、效益顯著的農(nóng)業(yè)項目，以點帶面推動農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的主動性。當農(nóng)戶與龍頭企業(yè)形成了較為穩(wěn)定的利益關(guān)系，既提高了農(nóng)民的組織化程度,又壯大了龍頭企業(yè)的實力,增強了規(guī)模經(jīng)營的優(yōu)勢。七是加強農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同監(jiān)督管理，確實保障農(nóng)民利益。認真貫徹《土地法》、《農(nóng)村土地承包法》等相關(guān)法律法規(guī)，堅持“依法、有償、自愿”原則，對現(xiàn)有土地流轉(zhuǎn)合同，尤其是口頭合同，要積極引導雙方簽訂書面協(xié)議，明確雙方責、權(quán)、利，保護雙方的利益。同時，要針對當前農(nóng)村經(jīng)濟快速發(fā)展的新局面，有前瞻性、預見性地在合同中留有余地，確保出現(xiàn)新情況以后，農(nóng)民的利益不受侵害。例如：在土地流轉(zhuǎn)過程中農(nóng)民最關(guān)心地租價格，可以考慮由政府指定出一個相應的指導價格，并根據(jù)社會的經(jīng)濟指標定期調(diào)整，既不能讓農(nóng)民哄抬價格，又不能使地價被低估，確保雙方的利益不受損害，創(chuàng)造出土地流轉(zhuǎn)長期穩(wěn)定高效的社會環(huán)境。八是建立健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務體系。
積極探索通過市場調(diào)節(jié)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)長效機制，切實加強對土地流轉(zhuǎn)工作的管理，鄉(xiāng)鎮(zhèn)成立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務中心，做好日常監(jiān)管、政策調(diào)研和信息發(fā)布工作。鄉(xiāng)鎮(zhèn)要以財經(jīng)所為依托，負責農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的政策咨詢;貫徹落實土地流轉(zhuǎn)政策，指導流轉(zhuǎn)雙方簽訂流轉(zhuǎn)合同;辦理土地流轉(zhuǎn)合同的鑒證，對土地流轉(zhuǎn)糾紛進行調(diào)解，對流轉(zhuǎn)合同的登記、變更等情況進行備案。各村可成立土地流轉(zhuǎn)服務站，及時掌握村組農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)的意愿并進行登記，提供規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)合同文本和流轉(zhuǎn)信息，督促流轉(zhuǎn)雙方依法簽訂流轉(zhuǎn)合同，及時向鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務中心提供情況，解決土地供需雙方因不能及時溝通而流轉(zhuǎn)受阻的矛盾，提高土地流轉(zhuǎn)的成功率，降低交易成本。九是因地制宜，分類指導。加快全區(qū)農(nóng)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略提出總體規(guī)劃研究，依據(jù)各地的土地肥力、地勢高低、灌溉條件、農(nóng)戶習慣等因素，聘請農(nóng)業(yè)專家把脈，進行功能分區(qū)和產(chǎn)業(yè)帶、產(chǎn)業(yè)板塊規(guī)劃，分片區(qū)規(guī)劃適宜發(fā)展的農(nóng)業(yè)項目，制定具體政策、扶持方案和操作辦法，有的放矢給與相關(guān)政策扶持，分期分批逐步實施，有針對性地進行土地流轉(zhuǎn)。農(nóng)村土地問題非常復雜，在城市的城鄉(xiāng)接合部進行一些改革，條件會比較充分，包括宅基地換社保，建設用地流轉(zhuǎn)等等，但是在徹底的農(nóng)區(qū)就很難行得通，條件根本不具備，盲目改革會帶來很多問題。
所以土地政策不可能“一刀切”，必須符合各地的經(jīng)濟情況。十是強化金融信貸支持。金融部門應加強對規(guī)模經(jīng)營的支持和服務，在符合信貸政策的前提下，為在企業(yè)和設施農(nóng)業(yè)建設提供積極的信貸和保險支持。農(nóng)業(yè)銀行和農(nóng)村信用合作社應把規(guī)模經(jīng)營主體作為信貸支持的重點，每年安排一定額度的農(nóng)業(yè)信貸資金幫助解決規(guī)模經(jīng)營主體生產(chǎn)經(jīng)營的資金需要，對實力強、資信度好的規(guī)模經(jīng)營主體給與一定的信貸授信額度，允許規(guī)模經(jīng)營主體以聯(lián)保形式辦理貸款手續(xù)。十一是大力發(fā)展非農(nóng)產(chǎn)業(yè)，促進農(nóng)村人口和勞動力轉(zhuǎn)移。農(nóng)村人口和勞動力轉(zhuǎn)移是合理調(diào)整生產(chǎn)力布局，扎實推進產(chǎn)業(yè)升級的重要標志，也是土地流轉(zhuǎn)的必然要求。一是著眼農(nóng)產(chǎn)品多層次增值，大力發(fā)展農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)、營銷業(yè)、儲藏、保鮮、包裝產(chǎn)業(yè)。
重點圍繞龍頭骨干加工業(yè)擴規(guī)模上檔次，吸收大量農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到產(chǎn)前、產(chǎn)后或二三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定就業(yè)。二是積極發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，抓住西部大開發(fā)機遇，吸引一批名牌企業(yè)和對口支持企業(yè)及項目落戶我區(qū)，以東部資金、技術(shù)、設備、經(jīng)驗建設一批新型龍頭企業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)。三是加快以產(chǎn)業(yè)為支撐的小城鎮(zhèn)建設，擴大規(guī)模，完善功能，吸引農(nóng)村人口和勞動力安居樂業(yè)。四是開發(fā)旅游資源，發(fā)展配套觀光休閑服務產(chǎn)業(yè)。同時加強與發(fā)達地區(qū)及企業(yè)聯(lián)系，積極向國內(nèi)外市場發(fā)展勞務輸出。十二是堅持市場導向，多種渠道流轉(zhuǎn)。以項目開發(fā)為著眼點，招商引資;核心企業(yè)為龍頭，實施特色資源開發(fā);招標投標為基礎，競爭承包;使用權(quán)為紐帶，建立新型專業(yè)合作組織;以科技實體為主力軍，建設各型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū);委托代耕，互相調(diào)換，子女繼承等都是適宜的流轉(zhuǎn)渠道。各種渠道流轉(zhuǎn)的具體形式多種多樣，關(guān)鍵是從實際出發(fā)，承讓雙方選擇最合適的渠道和形式，實現(xiàn)優(yōu)勢互補，經(jīng)濟雙贏。
共同承擔可持續(xù)發(fā)展的責任。十三是健全機構(gòu)，強化職能。加強土地流轉(zhuǎn)仲裁機構(gòu)建設,明確管理機構(gòu)和職能，加強土地流轉(zhuǎn)管理監(jiān)督。目前，推動土地流轉(zhuǎn)已成為促進適度規(guī)模經(jīng)營，發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的重要內(nèi)容，應逐步完善法律法規(guī)建設，加快土地仲裁立法進程，制定出臺有關(guān)土地承包糾紛仲裁的法律，健全更為完善的、適合當前農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的法律體系?？h鄉(xiāng)兩級作為解決土地承包糾紛的最基層，要大力加強和完善農(nóng)村土地承包仲裁體制建設，從編制、經(jīng)費上給予保證，以及時處理土地承包過程中出現(xiàn)的各種糾紛。農(nóng)業(yè)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)工作是對現(xiàn)有農(nóng)村生產(chǎn)關(guān)系適應新階段農(nóng)村生產(chǎn)力發(fā)展要求的局部調(diào)整，是對農(nóng)村基本經(jīng)營制度的進一步完善，對土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的管理，是農(nóng)業(yè)承包合同管理工作的延續(xù)和發(fā)展，是農(nóng)村經(jīng)營管理部門三大主體職能中的首要職能?？h鄉(xiāng)兩級經(jīng)營管理部門要認真負起農(nóng)業(yè)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理的工作責任，及時發(fā)現(xiàn)新情況、研究新情況、解決新問題，制定土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的措施，使之行為規(guī)范，形成配套的流轉(zhuǎn)管理辦法和經(jīng)常性的工作制度，積極地去引導、實施、管理和監(jiān)督。首先是確立土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的具體范圍、原則，規(guī)范流轉(zhuǎn)的形式，明確流轉(zhuǎn)的操作程序，規(guī)定對違規(guī)失范行為的處理辦法;第二是規(guī)范流轉(zhuǎn)合同，建立流轉(zhuǎn)合同的指導、簽證、仲裁制度;第三是建立土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)檔案，重點對擬出讓方的土地情況基本條件和擬受讓方的土地需求情況進行登記造冊，促進土地的順利流轉(zhuǎn)。
縣上要及時調(diào)整充實縣農(nóng)業(yè)承包合同管理委員會及其成員，主管部門要切實履行職責，做好農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的指導和管理工作。鄉(xiāng)鎮(zhèn)相應建立或調(diào)整農(nóng)業(yè)承包合同管理機構(gòu)，并落實專人辦公，報縣農(nóng)業(yè)局備案。根據(jù)農(nóng)經(jīng)站履行農(nóng)村土地承包、農(nóng)民負擔、集體資產(chǎn)與財務的三大行政管理工作職能，將農(nóng)經(jīng)站納入?yún)⒄展珓諉T管理的事業(yè)單位，人員工資、必要的工作經(jīng)費納入同級財政預算管理。同時農(nóng)經(jīng)部門要加強對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)情況調(diào)查研究、分析、匯報，密切注意發(fā)展動態(tài);指導農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同的訂立，及時辦理因土地流轉(zhuǎn)引起的合同變更、解除、重訂和使用權(quán)的確認工作。搞好合同鑒證，建立流轉(zhuǎn)合同檔案，引導業(yè)主與農(nóng)戶建立合理的利益聯(lián)結(jié)機制，及時調(diào)解和處理土地承包、流轉(zhuǎn)合同糾紛。在確保農(nóng)村社會長期穩(wěn)定的前提下，加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐，促進我區(qū)農(nóng)村經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展。十四是開展農(nóng)村承包土地合作社、集體建設用地流轉(zhuǎn)、征地制度改革等試點工作。最近幾年，一些地方探索了組建形式不同的土地合作社，從多方面來評價，這項工作都是有益的。
xx年7月1日《農(nóng)民專業(yè)合作社法》的正式施行，為農(nóng)民組建土地合作社提供了較大的法律空間，當然更加明確、具體、規(guī)范的法律規(guī)定還有待于在以后的實踐中加以總結(jié)、完善。從政府的角度考慮，開展試點關(guān)鍵是要抓好兩項工作：一是搞好基礎制度建設。二是加強具體工作指導。征地制度改革問題不是一個單純的土地問題，而是與失地農(nóng)民的社會保障相聯(lián)系的社會問題?？梢钥紤]從以下幾方面著手進行改革試點：一是制定新的補償辦法，讓農(nóng)民享受到土地征收、征用帶來的利益升值，合理分配土地收益。二是建立被征地農(nóng)民基本生活社會保障基金制度，確保征地補償安置費用足額到位、?？顚Ｓ?。三是實行有針對性的補償安置和基本生活保障措施，做好不同年齡、不同收入、不同階層失地農(nóng)民的社會保障體系銜接工作。四是將被征地農(nóng)民納入就業(yè)和再就業(yè)培訓體系，通過多層次、多形式的職業(yè)培訓，妥善解決失地農(nóng)民的再就業(yè)問題。十五是加強土地基礎設施建設，提升土地價值。
農(nóng)業(yè)基礎設施落后是制約土地流轉(zhuǎn)的重要原因。改善土地生產(chǎn)條件，創(chuàng)造流轉(zhuǎn)優(yōu)勢。一是加強農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)，大力改造中低產(chǎn)田土，配套完善水利排灌設施，建設穩(wěn)產(chǎn)高產(chǎn)農(nóng)田。二是以生態(tài)建設為中心，治理水土流失，防治污染。三是加強以道路、電信、電網(wǎng)、供水等為主體的生產(chǎn)生活設施建設，增強綜合開發(fā)利用能力。十六是土地流轉(zhuǎn)也要達到確保糧食安全的目標。十七屆三中全會《決議》對新形勢下如何發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)從7個方面進行了部署，引人關(guān)注的是，“確保國家糧食安全”被放在7項部署的首位，這既顯示了中央對糧食安全的高度重視，也反映出中央維護國家糧食安全的緊迫感和責任感。近幾年，隨著現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的不斷發(fā)展，農(nóng)業(yè)的規(guī)?；?jīng)營、專業(yè)化生產(chǎn)成為必然。于是，各種形式的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)在全區(qū)各地展開。土地流轉(zhuǎn)是規(guī)?；?jīng)營的必然趨勢，今年，全球糧食危機又給我們敲響了警鐘，糧食安全對我們有著異乎尋常的重要意義。因此，土地流轉(zhuǎn)必須嚴格執(zhí)行中央的“三個不得”中的“不得改變土地用途”。確保糧食安全應成為土地流轉(zhuǎn)的終極目標。
對土地流轉(zhuǎn)工作調(diào)研報告篇三
為全面了解當前農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)情況，加強對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)工作的指導，前段時間，我們就農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)工作進行了專項調(diào)查。
xx縣位于山西省晉中地區(qū)中部，是一個傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)大縣，全縣轄9個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，197個行政村，其中：農(nóng)業(yè)人口20.85萬人，涉及農(nóng)戶6.67萬戶，全縣總耕地面積39.81萬畝，其中二輪承包耕地面積38.9萬畝，簽訂土地承包合同6.67萬份。據(jù)不完全統(tǒng)計，20xx年底，我縣簽訂土地流轉(zhuǎn)合同涉及的面積7717.99畝，占總耕地面積的2%，近年來我們還規(guī)范了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)臺帳，建立完善了全縣的農(nóng)村土地承包經(jīng)營及流轉(zhuǎn)管理機構(gòu)。
隨著國家一系列惠農(nóng)政策的出臺，特別是全面取消農(nóng)業(yè)稅，《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》出臺后，我縣的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)顯現(xiàn)出一些新的特點，主要表現(xiàn)在以下幾個方面。
(一)、從流轉(zhuǎn)形式來看，主要有以下幾種流轉(zhuǎn)形式。
1、轉(zhuǎn)讓。指農(nóng)戶之間土地承包經(jīng)營權(quán)剩余期限的轉(zhuǎn)移。有些農(nóng)戶因無力繼續(xù)承包土地，與其他戶協(xié)商一致，經(jīng)村委會同意，將全部或部分土地轉(zhuǎn)讓給第三方，由第三方與村委會確立新的土地承包關(guān)系，出讓方與村委會在轉(zhuǎn)讓土地上的承包關(guān)系即行終止。這種流轉(zhuǎn)形式的好處是出讓方可以有更充足的時間從事非農(nóng)產(chǎn)業(yè);受讓方可以根據(jù)自己的需要，轉(zhuǎn)入土地擴大經(jīng)營規(guī)模。我縣共轉(zhuǎn)讓土地4139.79畝，占總流轉(zhuǎn)面積的53.6%。
2、轉(zhuǎn)包。就是土地承包方將全部或部分承包土地的使用權(quán)包給第三方，農(nóng)戶間一定期限內(nèi)土地使用權(quán)實現(xiàn)轉(zhuǎn)移。轉(zhuǎn)包期限一般由雙方協(xié)商確定，但不超過承包合同的剩余期限，轉(zhuǎn)包方與發(fā)包方的原承包關(guān)系不變。20xx年底，我縣共有轉(zhuǎn)包土地20xx.14畝，占總流轉(zhuǎn)面積的27%。
3、互換。即農(nóng)戶之間土地承包經(jīng)營權(quán)剩余期限的相互轉(zhuǎn)移?；Q的主要目的是為了耕種方便或種植結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要。互換后，互換地塊的土地承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)和原承包合同約定的相應地塊的權(quán)利義務關(guān)系隨之互相轉(zhuǎn)移。從方式上看，有同等面積互換，也有不等面積互換，雙方視互換土地的地級和遠近條件決定。目前，我縣有互換土地1043.94畝，占總流轉(zhuǎn)面積的13.5%。
4、出租。主要指農(nóng)戶與承租方之間一定期限內(nèi)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，是承包土地收益權(quán)的一種分配形式，收益是固定的。這種方式，主要在農(nóng)戶與用地單位之間進行，農(nóng)戶自愿將全部或部分土地使用權(quán)出租給承租方，承租方給出租方固定的收益。出租的期限一般由雙方協(xié)商確定，但不超過承包合同的剩余期限。目前，我縣共有出租土地108.17畝，占總流轉(zhuǎn)面積的1.4%。
5、其它。農(nóng)戶將全部或部分承包土地使用權(quán)作價為股份，參與股份制或股份合作制經(jīng)營，以入股的土地使用權(quán)作為分紅依據(jù)，入股收入按經(jīng)營效益的高低確定。目前，我縣共有入股土地335.95畝，占總流轉(zhuǎn)面積的4.4%。如xx縣小白鄉(xiāng)白燕村有400多戶，1600多口人。土地6000多畝，其中耕地4060畝。
白燕村最早的土地流轉(zhuǎn)形式是以租地的形式流轉(zhuǎn)，他們意識到土地流轉(zhuǎn)的意義在于增產(chǎn)、增效、增收。就白燕村來講，該村支書張云利所辦的xx縣綠美園林綠化工程有限公司是三晉苗木基地發(fā)展壯大后拓起的股份制集團。他對本村村民的土地采取代管的方式，即一年750元/畝，包括勞力。就是他給農(nóng)民代種地，全部種他的樹苗，農(nóng)民把地交給他，然后去他的公司打工。他的用地周期分三年、五年、九年三種情況，農(nóng)民隨時可以撤股?，F(xiàn)在白燕村40%的就流轉(zhuǎn)給了張云利，全村有350人長期在他的公司打工。鄰村上莊村也有130多戶他們的地。本村的20xx年寫有書面協(xié)議，本村的一聯(lián)，外村的一式兩聯(lián)。
張云利的基地帶動公司，公司帶動合作社，重點搞工程，注冊資金在1000萬元以上。他希望政府能夠扶持他，能在小白鄉(xiāng)搞一個苗木鄉(xiāng)鎮(zhèn)，把小白鄉(xiāng)建成苗木基地鄉(xiāng)，把他的苗木建成太谷的生態(tài)植物園、苗木精品基地。針對土地流轉(zhuǎn)，他指出：土地流轉(zhuǎn)要規(guī)范，上面要出臺一些政策，關(guān)于流轉(zhuǎn)合同、鑒證方面都要規(guī)范。
(二)、從土地流轉(zhuǎn)去向來看，主要是農(nóng)戶之間的流轉(zhuǎn)居多，我縣共有流轉(zhuǎn)土地面積7717.99畝，其中流入農(nóng)戶面積4768.78畝，占流轉(zhuǎn)面積的62%;流入企業(yè)面積2635.51畝，占流轉(zhuǎn)面積34%。流轉(zhuǎn)土地用于種糧4172.81畝，其中流入農(nóng)戶土地用于種糧面積4172.81畝，占流轉(zhuǎn)面積54%。
(三)、從土地流轉(zhuǎn)的分布情況來看，我縣土地流轉(zhuǎn)主要集中在平川鄉(xiāng)鎮(zhèn)，一是臨近縣城，土地資源少，地塊小，這樣通過流轉(zhuǎn)形成大面積土地耕種的現(xiàn)象;二是免征農(nóng)民稅收的同時，國家又給農(nóng)戶種糧進行了補貼，農(nóng)戶科技種植大棚，形成了部分農(nóng)戶之間土地的互換。
(一)流轉(zhuǎn)合同不規(guī)范。
從簽訂情況看，我縣農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)在國家免征稅費后，形成了農(nóng)民承包耕地的流轉(zhuǎn)不經(jīng)過村委同意的事實，造成了農(nóng)戶之間土地流轉(zhuǎn)不簽訂書面的流轉(zhuǎn)合同。
(二)由于多年來農(nóng)戶土地自行流轉(zhuǎn)情況多，造成了原來稅費改革前農(nóng)戶自行流轉(zhuǎn)的土地，在國家免征稅費后，土地糾紛的大量出現(xiàn)，形成土地流轉(zhuǎn)事實存在但無證據(jù)、無依據(jù)的現(xiàn)象，使土地流轉(zhuǎn)合同糾紛難以處理。
(三)由于國家的規(guī)劃建設，形成城郊農(nóng)戶土地被大面積征用、占用，國家給予的土地補償款中，涉及農(nóng)戶自行流轉(zhuǎn)的合同由于利益的分配問題也引發(fā)了農(nóng)戶之間的土地流轉(zhuǎn)合同糾紛的出現(xiàn)。
(四)宣傳力度不夠，農(nóng)戶之間土地流轉(zhuǎn)由于法律意識差，不懂法，形成農(nóng)戶自行流轉(zhuǎn)合同及手續(xù)不完善，同時也給自己留下了發(fā)生糾紛的隱患。
(五)流轉(zhuǎn)文書管理不完整。我縣存在土地流轉(zhuǎn)臺賬管理不規(guī)范，個別鄉(xiāng)鎮(zhèn)沒有建立土地流轉(zhuǎn)臺賬，大部分存在協(xié)議簽訂后，沒有在農(nóng)經(jīng)部門鑒證、存檔和備案，在村社也都沒有備案，至使農(nóng)經(jīng)部門對全縣土地流轉(zhuǎn)的真實情況難掌握。全縣的土地流轉(zhuǎn)協(xié)議在鄉(xiāng)鎮(zhèn)存檔備案率極低，一旦發(fā)生土地糾紛，由于無依據(jù)，無法進行審核，不利于糾紛及時解決。同時也不利于縣農(nóng)經(jīng)辦對開展農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作的指導。
(六)小農(nóng)思想束縛影響流轉(zhuǎn)。土地是農(nóng)民賴以生存的最基本的生產(chǎn)資料，是農(nóng)民的“命根子”，特別是我縣近年來征用土地頻繁，大多農(nóng)民盯牢征地補償款。農(nóng)民戀土情結(jié)較為嚴重，認為只要有了土地，生活就有了保障，寧可粗放經(jīng)營，也不愿將土地流轉(zhuǎn)出去。特別是取消農(nóng)業(yè)稅實行糧食補貼后，一些私下轉(zhuǎn)出土地的農(nóng)民，又開始收回原有承包地自己耕種，另外，多數(shù)農(nóng)民小農(nóng)經(jīng)濟思想意識比較嚴重，小富即安，投資興業(yè)怕?lián)L險，務工經(jīng)商怕丟地權(quán)，滿足于守土經(jīng)營或交親戚耕種比較放心。
(七)土地流轉(zhuǎn)難成規(guī)模。土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)具有不穩(wěn)定性，主要是因為非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的不發(fā)達和非農(nóng)就業(yè)機會不多，外出務工就業(yè)相對不固定，經(jīng)商風險較大，農(nóng)民創(chuàng)業(yè)本領(lǐng)不強，技能素質(zhì)不高，年齡結(jié)構(gòu)偏大，農(nóng)業(yè)收入仍是許多農(nóng)民家庭收入的主要形式，由此，許多農(nóng)民不愿放棄承包土地，分散種植與規(guī)模經(jīng)營成為一對鮮明的矛盾。另外，我縣許多土地流轉(zhuǎn)是在農(nóng)戶間自發(fā)進行的，缺乏專業(yè)組織引導土地流轉(zhuǎn)，組織化規(guī)模經(jīng)營機制不健全，難以改變土地分散種植經(jīng)營的局面。
家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制極大地解放了農(nóng)村生產(chǎn)力，有力地推動了農(nóng)業(yè)農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展。但隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的逐步確立和傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的過渡，這種分散經(jīng)營的小農(nóng)生產(chǎn)與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)對規(guī)模經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的要求越來越難以適應。實踐表明，結(jié)合城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，實行農(nóng)村土地適度規(guī)模經(jīng)營，對調(diào)整農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)移農(nóng)村剩余勞動力、促進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、加快鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展和小城鎮(zhèn)建設等都具有重要作用，是實現(xiàn)家庭承包經(jīng)營責任制與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)順利對接的有效途徑，是今后農(nóng)村改革的方向選擇。土地適度規(guī)模經(jīng)營的發(fā)展應加強以下幾個方面：
(一)加快土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。針對我縣農(nóng)戶土地經(jīng)營規(guī)模小，土地分片細碎化等現(xiàn)象;以及二、三產(chǎn)業(yè)帶動農(nóng)村剩余勞動力轉(zhuǎn)移及效益性農(nóng)業(yè)的實際需要，要加強農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，為發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營提供了土地資源的有效配置，為引進人才、資金、技術(shù)、管理提供了載體。要在明確所有權(quán)、穩(wěn)定承包權(quán)的基礎上，搞活土地使用權(quán)，把農(nóng)村勞動力從土地上解放出來，不斷增加收入，最為有效的途徑就是要以提高土地產(chǎn)出率為目的實現(xiàn)土地有序流轉(zhuǎn)。
(三)加強土地流轉(zhuǎn)糾紛管理。針對我縣出現(xiàn)的新的土地流轉(zhuǎn)糾紛問題，在我辦的積極努力下，20xx年底由農(nóng)業(yè)部批準為農(nóng)村土地糾紛仲裁試點縣，加強土地的進一步規(guī)范管理，近期，我縣在原有的農(nóng)村承包合同仲裁委員會的基礎上，成立了xx縣農(nóng)村土地糾紛仲裁委員會，各鄉(xiāng)(鎮(zhèn))成立了農(nóng)村土地糾紛調(diào)解委員會，使我縣的土地糾紛過正在逐漸步入正規(guī)化的軌道。
同時，根據(jù)縣委、政府要求，積極起草農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理意見及流轉(zhuǎn)程序，進一步加強農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的管理，完善農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)程序，提高農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)的法律意識，成立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中心，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)辦理程序，積極完善土地管理制度，使我縣土地流轉(zhuǎn)逐步走上規(guī)范化、制度化的管理軌道。面對新一輪出現(xiàn)的土地流轉(zhuǎn)糾紛高潮，加強土地流轉(zhuǎn)糾紛案件的調(diào)處工作，也是保障我縣城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，土地適度規(guī)模經(jīng)營的有力支持。
對土地流轉(zhuǎn)工作調(diào)研報告篇四
近期，市政協(xié)農(nóng)業(yè)委員會組織部分省、市政協(xié)委員對我市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)情況進行調(diào)研，并赴xx市考察學習。現(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：
近年來，隨著農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展和勞動力的大量轉(zhuǎn)移，我市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)發(fā)展較快。
農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)極大地提高了土地利用率、促進了農(nóng)業(yè)的規(guī)模經(jīng)營、增加了農(nóng)民的直接收入、加快了農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移，其主要表現(xiàn)在：
(一)龍頭企業(yè)帶動，促進了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和規(guī)模經(jīng)營，提高了農(nóng)業(yè)的市場競爭力。目前，全市龍頭企業(yè)通過租賃、反租倒包等形式直接流轉(zhuǎn)土地面積18萬畝，占總流轉(zhuǎn)面積的45%，在輻射帶動基地和農(nóng)戶發(fā)展、推動農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中發(fā)揮著不可替代的積極作用。
洛陽福達美農(nóng)業(yè)生產(chǎn)有限公司是我市的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化省級龍頭企業(yè)，該公司以每畝每年斤糧食、1000元錢租金租用xx區(qū)花園村130余畝閑置土地50年，從事高檔珍稀食用菌的研發(fā)和種植，直接帶動周邊300余人就業(yè)。租出土地的農(nóng)民不僅有了糧食的保證還有了租金，又可以就近到該企業(yè)打工賺取工資。其食用菌生產(chǎn)線是目前我國國內(nèi)最大的杏鮑菇生產(chǎn)線，填補了國家食用菌行業(yè)的空白，產(chǎn)品遠銷美國、加拿大等地，供不應求。
洛陽伊眾清真食品有限公司是河南省最大的一家清真肉類加工和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化省級龍頭企業(yè)。其以每畝600元租賃龍門村委會荒灘212畝，直接帶動千人以上人員就業(yè)，帶動xx縣2個肉牛專業(yè)合作社發(fā)展，并扶持帶動全市范圍內(nèi)幾近萎縮的肉牛養(yǎng)殖戶走出困境。目前該企業(yè)正籌備包裝上市，如上市成功，能帶動全市18萬農(nóng)戶通過養(yǎng)牛致富。
xx縣新大牧業(yè)有限公司以每畝每年270斤小麥租用江左鎮(zhèn)張莊、苑莊和白土窯3個村50年1700畝土地，建設一個集年出欄20萬頭種豬、年產(chǎn)20萬噸飼料和25萬噸有機肥的大型養(yǎng)殖公司。
(二)各類專業(yè)合作社帶動，促進土地、技術(shù)、信息等生產(chǎn)要素的合理利用，拓寬了農(nóng)民增收渠道。近幾年，全市通過專業(yè)合作社流轉(zhuǎn)土地9.5萬畝，占總流轉(zhuǎn)面積的24%。xx市緱氏鎮(zhèn)向民葡萄專業(yè)合作社社員郭向民、郭保卿等租賃土地1430畝發(fā)展葡萄種植，畝收益1.5萬余元，是普通種植戶的2—3倍。而出租土地農(nóng)戶除每年每畝獲得400—1000元租金收入外，每個勞動力在葡萄園打工每年可得收入3000元左右。xx縣慧林源蔬菜合作社，由村委會以每畝每年800斤小麥的租金，采取反租倒包的形式，將農(nóng)民的土地反租回來，建蔬菜大棚，發(fā)展蔬菜近2000畝，建成后由群眾承包，實行五統(tǒng)一即統(tǒng)一供種育苗、統(tǒng)一技術(shù)指導培訓、統(tǒng)一生產(chǎn)管理、統(tǒng)一收購包裝、統(tǒng)一價格商標銷售，承包戶效益明顯。
(三)種植專業(yè)大戶承包，強化了種植水平，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效益。目前通過種植大戶流轉(zhuǎn)的土地有5.6萬畝左右，占總流轉(zhuǎn)面積的14%。如xx縣煙草種植專業(yè)戶肖長信，通過村委以反租倒包的形式，以每畝租金250元承包xx縣蓮莊鄉(xiāng)澗河村300多戶村民1200多畝嶺地從事煙葉規(guī)模連片種植。xx市城關(guān)鎮(zhèn)北窯村農(nóng)民王松濤，經(jīng)協(xié)商以每年每畝530斤面粉為租金簽訂為期6年的合同，流轉(zhuǎn)了該村1300畝土地，種植小麥等糧食作物，年純收入20萬元左右。
(四)政府有效引導，促進資源合理配置。按照農(nóng)業(yè)區(qū)域和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，為改善城鎮(zhèn)近郊的生態(tài)環(huán)境，政府從農(nóng)民手中租回土地，再承包給一些經(jīng)營企業(yè)或者政府直接經(jīng)營，這類形式的土地流轉(zhuǎn)3萬多畝，占總流轉(zhuǎn)面積的10%。如xx市郊的龍門山、宜陽香鹿山生態(tài)園、周山、上清宮等森林公園、xx縣陸渾庫區(qū)生態(tài)園、孟津小浪底森林公園建設等均屬此類流轉(zhuǎn)形式。
(一)傳統(tǒng)思想觀念束縛導致流轉(zhuǎn)率低。我市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)起步較晚，加上農(nóng)業(yè)自然條件差、農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展相對落后、農(nóng)民轉(zhuǎn)移就業(yè)的渠道較窄，在大部分丘陵山區(qū)，土地仍是農(nóng)民賴以生存的主要來源和生活保障，大多數(shù)農(nóng)民戀土情結(jié)較濃。加上各項農(nóng)業(yè)補貼，土地收益得到提升，農(nóng)民把土地看得更加珍貴，即使外出務工、經(jīng)商，也舍不得將土地流轉(zhuǎn)出去，從而限制和影響了土地流轉(zhuǎn)。目前我市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)率只有8.4%，低于全省平均水平12-13%，低于鄭州10%、信陽35%等，與浙江、上海、江蘇、成都等發(fā)達地區(qū)相比，差距更大。
(二)流轉(zhuǎn)機制不健全服務缺位。目前，全市基本沒有建立能夠為土地流轉(zhuǎn)提供統(tǒng)一信息、服務的機構(gòu)，流轉(zhuǎn)的長效機制沒有形成，流轉(zhuǎn)信息不暢服務缺位。一些農(nóng)戶有強烈的流轉(zhuǎn)愿望，卻找不到合適的承租人;一些企業(yè)或大戶有強烈的規(guī)模種植愿望，但卻找不到合適的土地，很大程度上影響了流轉(zhuǎn)的速度和規(guī)范操作。如洛陽福達美農(nóng)業(yè)生產(chǎn)有限公司共研制出12個可集約化生產(chǎn)的珍稀食用菌品種，目前只有1個投產(chǎn)，剩余的11個品種需用地1000余畝，產(chǎn)品的技術(shù)、銷售均已成熟，但苦于找不到合適的土地，生產(chǎn)無法開展。
(三)流轉(zhuǎn)程序不規(guī)范問題突出。土地流轉(zhuǎn)服務滯后，既無管理機構(gòu)，又無規(guī)章制度，政策和法規(guī)把握還欠準確。從調(diào)查情況看，書面合同簽訂率低，農(nóng)戶間轉(zhuǎn)包、互換等小面積的土地流轉(zhuǎn)，大多是口頭協(xié)議，在誠信制度尚不完善的情況下，雙方利益無法受到法律保護，不僅大大影響土地流轉(zhuǎn)的效率，也為以后的糾紛埋下了隱患。
(四)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化程度不高制約大規(guī)模流轉(zhuǎn)。我市龍頭企業(yè)和農(nóng)民專業(yè)合作經(jīng)濟組織起步晚、規(guī)模小、數(shù)量少，特別是在發(fā)展基地、帶動土地流轉(zhuǎn)方面發(fā)揮作用還遠遠不夠，全市由企業(yè)參與流轉(zhuǎn)的面積只占總流轉(zhuǎn)面積的45%，還沒有形成主導作用，絕大部分龍頭企業(yè)流轉(zhuǎn)面積都較小，很大程度上制約了我市農(nóng)村土地的大規(guī)模流轉(zhuǎn)。
(一)成立規(guī)范的運作機構(gòu)，建立有效的規(guī)章制度和運作機制。xx市多數(shù)區(qū)縣成立了以區(qū)縣政府分管領(lǐng)導為組長，農(nóng)業(yè)、國土、林業(yè)等部門組成的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作領(lǐng)導小組，負責加強對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)工作的指導、協(xié)調(diào)、服務。如xx市xx區(qū)成立了由18個部門和單位組成的區(qū)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)工作領(lǐng)導小組，制定出臺了《xx區(qū)推進農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)工作實施方案》、《xx區(qū)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)服務管理辦法》，完善相應的土地流轉(zhuǎn)制度和相關(guān)手續(xù)(包括土地流轉(zhuǎn)申報、評估、登記、備案、審批、流轉(zhuǎn)合同簽訂、鑒證、兌現(xiàn)、糾紛調(diào)解與仲裁等)。規(guī)范農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)行為，切實維護農(nóng)民土地承包權(quán)益。并在鄉(xiāng)、村兩級分別建立了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作機構(gòu)，構(gòu)成了區(qū)、鄉(xiāng)、村三級抓農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的良好格局，為順利開展農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作提供了強有力的組織保障。
(二)充分維護好農(nóng)民切身利益，多方宣傳引導推介。xx市利用廣播、電視、板報等多種形式，鼓勵和引導農(nóng)民依法自愿有償進行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。通過典型案例引導和土地流轉(zhuǎn)農(nóng)戶的“現(xiàn)身說法”，分析土地流轉(zhuǎn)后的規(guī)模效應、經(jīng)濟收益，消除部分農(nóng)戶的思想顧慮。如xx市尋甸縣仁德鎮(zhèn)自20先行試點開展土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)工作，成立土地流轉(zhuǎn)中心，承擔起宣傳、引導、協(xié)調(diào)、服務和相應的中介職責;效果很好，農(nóng)戶滿意，企業(yè)滿意，呈現(xiàn)出雙贏的局面。
(一)盡快建立健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)監(jiān)督管理機構(gòu)和糾紛調(diào)處機制。嚴格按照《xx市人民政府關(guān)于盡快成立完善農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務機構(gòu)的通知》精神，縣(市、區(qū))、鄉(xiāng)兩級盡快成立土地流轉(zhuǎn)服務中心，配備必要的辦公設備和工作人員，建立流轉(zhuǎn)信息系統(tǒng)，構(gòu)建完善的流轉(zhuǎn)信息網(wǎng)絡;盡快建立健全鄉(xiāng)村調(diào)解、縣(市、區(qū))級仲裁的農(nóng)村土地承包經(jīng)營糾紛調(diào)解仲裁體系，縣(市、區(qū))應為仲裁委員會的日常工作提供相應的條件，加強仲裁庭建設，將仲裁工作經(jīng)費納入財政預算予以保障。
(二)制定完善各項制度，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)管理工作。嚴格按照《農(nóng)村土地承包法》和《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，盡快建立健全土地流轉(zhuǎn)程序、土地流轉(zhuǎn)備案、登記、檔案管理、流轉(zhuǎn)糾紛信訪接待等制度，進一步規(guī)范土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，保護農(nóng)民的長期合法權(quán)益。
(三)加大對農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)扶持和引進力度，充分發(fā)揮龍頭帶動效應。調(diào)研中我們了解到，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)程度的高低與當?shù)剞r(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)的規(guī)模效應息息相關(guān)，在縣區(qū)，土地能夠有效流轉(zhuǎn)并產(chǎn)生較好經(jīng)濟效應主要還是依靠龍頭企業(yè)的帶動，因此，要想推進農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)有效流轉(zhuǎn)，必須培育、扶植好農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)的發(fā)展。我們建議，市委、市政府應在有關(guān)企業(yè)扶持政策上對農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)給予傾斜，各縣(市)區(qū)在各自的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)內(nèi)對農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)提供專業(yè)用地，扶持、引導鼓勵龍頭企業(yè)做大做強，在一些具有傳統(tǒng)養(yǎng)殖、種植技能的地區(qū)，如洛寧、宜陽的養(yǎng)牛，偃師的葡萄種植等，建議當?shù)乜h、鄉(xiāng)政府積極扶持，當好當?shù)胤N植、養(yǎng)殖民眾與農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)的橋梁和紐帶，帶動土地的集中流轉(zhuǎn)，促進農(nóng)業(yè)的規(guī)?；?jīng)營，實現(xiàn)雙贏。
(四)鼓勵專業(yè)合作社發(fā)展，促進土地集中整合。土地的適度規(guī)模經(jīng)營、土地資源有效利用和高產(chǎn)出是土地流轉(zhuǎn)的根本出發(fā)點。專業(yè)合作社能有效的將農(nóng)民的土地集中整合，每個參與合作社的農(nóng)戶作為專業(yè)合作社的主體，有很強的主動性和積極性，大大降低合作組織的管理成本，同時，合作社與每個農(nóng)戶的利益又緊密捆綁。專業(yè)合作社通過技術(shù)指導，提高農(nóng)戶種植養(yǎng)殖水平和產(chǎn)品質(zhì)量，并在產(chǎn)品的銷售上能統(tǒng)一銷路，有效地避免了農(nóng)戶獨立面對市場的壓力和困境，切實地維護了種植戶的切身利益。專業(yè)合作社的模式，不僅能解決小農(nóng)戶面對大市場的難題，同時又能有效地促進土地的集中整合，推動土地集約利用。
(五)加大宣傳力度，為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)營造良好氛圍。通過大力宣傳報道土地流轉(zhuǎn)的好經(jīng)驗、好典型，提高廣大基層干部和農(nóng)民群眾對加快土地流轉(zhuǎn)、發(fā)展規(guī)模經(jīng)營意義和作用的認識，消除他們的顧慮，樹立正確的觀念，形成推進農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、發(fā)展規(guī)模經(jīng)營的共識和內(nèi)在動力，加快規(guī)模化經(jīng)營。
對土地流轉(zhuǎn)工作調(diào)研報告篇五
**縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)經(jīng)過近幾年的不斷摸索、實踐，已形成了一定規(guī)模，并積累了豐富的經(jīng)驗。為了進一步探索**縣農(nóng)村土地承包管理及流轉(zhuǎn)方式，建立承包土地經(jīng)營權(quán)市場，我局組織力量對全縣土地承包管理及經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓等土地流轉(zhuǎn)問題進行了一次專項調(diào)查。調(diào)查情況如下：
1、土地流轉(zhuǎn)規(guī)模。**縣共有40個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，839個村，25萬農(nóng)戶，77.1萬農(nóng)業(yè)負擔人口，農(nóng)村土地承包總面積122.7萬畝，其中水田91.6萬畝。全縣二輪承包簽訂承包合同23.5萬份，承包耕地116.6萬畝，發(fā)放土地承包經(jīng)營權(quán)證22.1萬份。截至去年底止，全縣土地流轉(zhuǎn)總面積11.8萬畝，占承包土地總面積的10%，涉及承包農(nóng)戶4.6萬戶，占承包數(shù)的19%。從鄉(xiāng)鎮(zhèn)看，40個鄉(xiāng)鎮(zhèn)都存在土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)象，流轉(zhuǎn)面積多的達3200多畝，占總面積的18%，流轉(zhuǎn)面積最少的僅占承包面積的3.2%;從行政村看，有土地流轉(zhuǎn)的村共825個，占總村數(shù)的98%。
2、土地流轉(zhuǎn)成因。我們一行深入到本縣青林、漆河、盤塘、楓樹、茶庵鋪、鄭家驛等6個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，走訪了部分村組干部和農(nóng)戶，從中了解到農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的主要成因有以下幾個方面：一是承包者外出務工，不能經(jīng)營土地;二是勞動力進城經(jīng)商，不便經(jīng)營土地;三是種田效益不高，不想經(jīng)營土地;四是為了方便生產(chǎn)，需要調(diào)整土地。這些原因雖然各有不同，但有一個共同點，都認識到土地是農(nóng)民的基本生產(chǎn)資料，是最可靠的生活保障和生產(chǎn)條件。因此，不愿放棄承包權(quán)，只愿出讓使用權(quán)。
3、土地流轉(zhuǎn)形式。從調(diào)查了解到的情況看，**縣土地流轉(zhuǎn)的形式主要有以下幾種：一是托管。一些外出務工或經(jīng)商的農(nóng)戶，將承包的土地部分或全部委托給親友、鄰居，只享受惠農(nóng)補貼，不參與產(chǎn)品分配，這種形式大都是口頭協(xié)議，一般是一年一定。他們都是雙方交涉議定，一般是未經(jīng)發(fā)包方認可并且未辦理任何手續(xù)，這種形式的轉(zhuǎn)讓戶約占45%。二是轉(zhuǎn)包。這種形式是原承包戶將承包地全部或部分轉(zhuǎn)包給承接戶。轉(zhuǎn)包的權(quán)利和義務由雙方議定或請中介人鑒證達成協(xié)議，多為口頭協(xié)議，一般也未經(jīng)過發(fā)包方，也是一年一定一結(jié)算，這種形式的轉(zhuǎn)讓戶占約41%。三是互換。這種形式主要表現(xiàn)在戶與戶之間為方便耕作或防止牲畜踐踏，將原承包地塊互相兌換，兌換條件及補償?shù)仁乱耍呻p方協(xié)商達成協(xié)議，原承包關(guān)系不變。這種形式的轉(zhuǎn)讓戶約占5%。四是租賃。這種形式是承包戶將承包地租賃給本村本組農(nóng)戶或本村組以外的單位和個人用于開發(fā)性生產(chǎn)。承租方一次或分年度付給出租方租賃金，這種形式占轉(zhuǎn)出戶的9%。
4、土地流轉(zhuǎn)效應。一是促進了家庭承包經(jīng)營制度的進一步穩(wěn)定和完善。這種土地流轉(zhuǎn)機制，不僅解除了從事非農(nóng)產(chǎn)業(yè)戶的后顧之憂，而且擴大了種地農(nóng)戶的發(fā)展空間，尤其是拓展了解決農(nóng)村人地矛盾突出的途徑。二是加速了農(nóng)村勞動力的轉(zhuǎn)移，促進了民營私營經(jīng)濟的發(fā)展。這種流轉(zhuǎn)機制，使從事非農(nóng)業(yè)的農(nóng)戶擺脫了土地束縛，集中精力外出打工、經(jīng)商、從事二、三產(chǎn)業(yè)等。目前**縣這類人員約占10萬人以上，加速了**縣農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整。三是推動了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化規(guī)模經(jīng)營。目前全縣已有規(guī)模經(jīng)營面積2.1萬畝，占到總流轉(zhuǎn)面積的20%，其中經(jīng)營面積在30—50畝的大戶就有120多戶，這些農(nóng)戶經(jīng)營規(guī)模擴大以后，有的發(fā)展優(yōu)質(zhì)稻生產(chǎn)，有的發(fā)展煙葉、果蔬等。鄭家驛鄉(xiāng)高巖村朱明春發(fā)展種植優(yōu)質(zhì)稻60多畝，每年增效1.2萬元，取得了可觀的經(jīng)濟效益。四是創(chuàng)新了經(jīng)營理念。土地的有序流轉(zhuǎn)帶動了勞動力的合理轉(zhuǎn)移，他們走出家門，開闊視野，不僅增加了收入，還學會了一定的技能，了解外界各種信息以及市場經(jīng)濟的思路，更新了理念。他們憑借與外地的營銷渠道和合作關(guān)系，利用當?shù)刭Y源發(fā)展自己的事業(yè)，為振興經(jīng)濟起到了典型引路和示范推動作用。如目前比較興旺的躍宇竹業(yè)、三尖農(nóng)牧等，他們的領(lǐng)辦者都是從土地流轉(zhuǎn)中解脫出來的農(nóng)民和打工成長起來的民營企業(yè)家。
在調(diào)查了解中，我們還發(fā)現(xiàn)**縣在土地流轉(zhuǎn)過程中還存在著以下幾個帶傾向性的問題：一是各級基層干部對土地流轉(zhuǎn)的認識不清，理解和說法不一，依法管理意識差;二是土地流轉(zhuǎn)方面的法律、法規(guī)和政策制度滯后，缺乏執(zhí)法手段，操作難度大;三是土地流轉(zhuǎn)形式五花八門，程序上隨心所欲，制度不完善，管理不規(guī)范;四是對土地流轉(zhuǎn)，發(fā)包方不清楚，與出讓方、受讓方三者之間沒有履行合法手續(xù)，多為口頭協(xié)議，私下流轉(zhuǎn)屬于個人行為，在誠信制度尚不完善的情況下，土地穩(wěn)定性差，雙方利益無法受到法律保護，一旦發(fā)生糾紛，無法調(diào)處，導致部分農(nóng)戶土地糾紛、矛盾突出。
針對**縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中暴露出來的問題，我們建議應從以下幾個方面采取對策措施。
一是認識要統(tǒng)一。**縣雖有一部分農(nóng)民離土甚至離鄉(xiāng)，但大部分農(nóng)民還是繼續(xù)與土地相依為命。推進土地流轉(zhuǎn)是小農(nóng)經(jīng)濟向現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)經(jīng)濟轉(zhuǎn)變的重要途徑;是為從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的農(nóng)民獲得更多的土地，發(fā)展規(guī)模農(nóng)業(yè)、效益農(nóng)業(yè)，從而達到以地生財?shù)哪康奶峁┝吮Ｕ?。因此，各級政府和相關(guān)涉農(nóng)部門要把土地流轉(zhuǎn)當作一個重要問題進行調(diào)查研究，作為依法管理土地的一件大事來抓，特別是加強各級黨政領(lǐng)導的法律法規(guī)的培訓學習，真正掌握《農(nóng)村土地承包法》的精神實質(zhì)，做到依法行政，使土地流轉(zhuǎn)真正實現(xiàn)“自愿、依法、有序”。
二是運作要規(guī)范。所發(fā)生的土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，要符合法律法規(guī)和政策的規(guī)定;要嚴格按程序辦理，確保土地流轉(zhuǎn)真實性、合法性和有效性;確保土地用途不變，提升地力;維護流轉(zhuǎn)雙方的合法權(quán)益;明確土地流轉(zhuǎn)操作辦法，包括土地流轉(zhuǎn)申報、審批、登記和流轉(zhuǎn)合同簽訂、鑒證、兌現(xiàn)、糾紛調(diào)處與仲裁以及日常監(jiān)督等一系列辦法。
三是保障要落實。農(nóng)村承包合同管理是農(nóng)經(jīng)部門的重要職責，要加強農(nóng)村承包合同管理機構(gòu)建設，進一步明確土地執(zhí)法主體、并賦予相關(guān)的管理權(quán)力和執(zhí)法手段，包括人員和經(jīng)費等都要予以保障，做到有人員、有位置、有責任、有權(quán)利。只有這樣才有可能把該項工作抓好抓出成效，才能真正做到農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收和農(nóng)村大局的穩(wěn)定。
四是服務要到位。各級政府還要積極培育和發(fā)展土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的中介服務組織，尤其是《物權(quán)法》的頒布實施，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)應該逐漸走向市場，逐步使土地向?qū)I(yè)大戶、經(jīng)營能手等集約經(jīng)營者集中，建立相應的土地流轉(zhuǎn)服務系統(tǒng)，使土地從隨意無序流轉(zhuǎn)向有序規(guī)范流轉(zhuǎn)方面轉(zhuǎn)變。同時，村級經(jīng)濟組織要發(fā)揮流轉(zhuǎn)中介的核心作用，協(xié)助解決好流轉(zhuǎn)雙方的矛盾，做好審定承包者資格、簽訂轉(zhuǎn)讓合同及資料歸檔等工作。
對土地流轉(zhuǎn)工作調(diào)研報告篇六
土地流轉(zhuǎn)是當前深化農(nóng)村改革的重要課題。為了解我縣土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀，探索建立規(guī)范、有序的土地流轉(zhuǎn)機制，我部組織人員先后到新城、池江、**、黃龍、浮江、吉村、**鎮(zhèn)等7個鄉(xiāng)鎮(zhèn)17個行政村19個村小組，采取座談、問卷、實地察看等形式進行了深入調(diào)研。現(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：
我縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)始于第一輪土地承包期，但在1998年農(nóng)村土地第二輪承包之前土地流轉(zhuǎn)只是個別現(xiàn)象，此后土地流轉(zhuǎn)才呈現(xiàn)出較大的規(guī)模，并以較快速度發(fā)展。20xx年縣農(nóng)業(yè)部門對全縣農(nóng)村耕地流轉(zhuǎn)情況進行了一次調(diào)查統(tǒng)計，根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計結(jié)果，全縣有51282家農(nóng)戶，共承包耕地145566畝，截止20xx年12月全縣共發(fā)生耕地流轉(zhuǎn)面積18956畝，占總耕地面積的13.02%，其中農(nóng)戶自發(fā)流轉(zhuǎn)18176畝，占95.88%。
這次調(diào)研組調(diào)查的17個行政村19個村小組，共有農(nóng)戶814戶，承包耕地面積3897.43，其中發(fā)生流轉(zhuǎn)行為的有325戶，占到39.92%，耕地流轉(zhuǎn)面積1432.82畝，占36.76%。流轉(zhuǎn)的形式，主要有以下五種：
（一）代耕。因外出務工等原因，無勞力耕作，將土地以口頭協(xié)議形式委托親友、鄰居耕種，這種流轉(zhuǎn)大多是臨時性短期行為，隨機性較大，農(nóng)民一旦返鄉(xiāng)，土地自然交回本人耕種。這是當前我縣土地流轉(zhuǎn)的普遍形式。分析原因主要是進廠務工的時間長短、待遇好差無定數(shù)，因此流轉(zhuǎn)的期限多在1年左右。這種不放棄土地承包權(quán)的流轉(zhuǎn)形式占整個流轉(zhuǎn)形式的27.11%。
（二）轉(zhuǎn)讓。有兩種情況，一種是全家外遷戶將土地交回村集體，由村集體將土地經(jīng)營權(quán)重新發(fā)包給他人；另一種是部分人均耕地面積多的村組，農(nóng)戶當時為了減輕農(nóng)業(yè)稅，把一些邊遠、不易灌溉的排田、坑田的經(jīng)營權(quán)永久性轉(zhuǎn)讓給他人。如吉村鎮(zhèn)中村20xx年一次性把280畝排田轉(zhuǎn)讓給果業(yè)專業(yè)戶用于臍橙開發(fā)。
（三）轉(zhuǎn)包。即農(nóng)戶在承包期內(nèi)，自找對象，自行協(xié)商權(quán)利義務，自定轉(zhuǎn)包期限。有二種情況，一種是無償，農(nóng)戶將種不了或不愿種的土地轉(zhuǎn)包給愿意種的農(nóng)戶。這種流轉(zhuǎn)形式多發(fā)生在父子、兄弟及親朋好友之間，一般期限較短，流轉(zhuǎn)面積較小，不經(jīng)過集體辦理任何轉(zhuǎn)包手續(xù)，原承包關(guān)系不變。另一種是低償（每畝50-100斤稻谷）轉(zhuǎn)包給愿種又種得好的能人，如池江鎮(zhèn)團口村沙背上村小組種田能手劉太陽承包本村民小組耕地126畝，用于全程農(nóng)機化種植水稻，并計劃逐年增加到500畝。這種流轉(zhuǎn)形式占該村小組流轉(zhuǎn)戶的48.6%，占該村小組流轉(zhuǎn)總面積的77.13%。
（四）租賃。集體或農(nóng)戶將土地經(jīng)營權(quán)租賃給企業(yè)、單位和個人，用于發(fā)展開發(fā)性農(nóng)業(yè)，經(jīng)營者一次性或分期付給集體或農(nóng)戶一定的租金。這種形式流轉(zhuǎn)的土地一般是交通方便和容易連片開發(fā)的耕地或難以發(fā)包的棄耕地或荒山荒坡地，流轉(zhuǎn)期限較長，履行租賃合同或協(xié)議手續(xù)。如**鎮(zhèn)二塘村，20xx年將連片的600畝耕地，以每畝年500元租金租賃給**興邦公司種仙人掌。又如池江鎮(zhèn)板棚村20xx年將500畝荒坡山地租給莊下村張節(jié)科等人搞農(nóng)莊立體開發(fā)，現(xiàn)已種臍橙300畝，開發(fā)魚塘180畝，年出欄生豬8000頭，在張節(jié)科的示范帶動下，板棚村農(nóng)民興起了種果高潮。這一成功實踐說明，土地流轉(zhuǎn)為開發(fā)利用土地資源，擴展企業(yè)發(fā)展空間創(chuàng)造了條件。
（五）互換。為了方便耕作與管理或發(fā)展某項專業(yè)性生產(chǎn)，通過自愿協(xié)商的辦法，將地塊相互交換經(jīng)營權(quán)，兌換條件由雙方商定或村集體或親戚朋友出面調(diào)解，土地的承包權(quán)不變，流轉(zhuǎn)期限具有一定的周期性。這種形式通過土地互換不僅解決了地塊零散、不便耕作與倒茬的矛盾，還克服了統(tǒng)一布局規(guī)模經(jīng)營的困難。如**鎮(zhèn)長里村，20xx年為發(fā)展規(guī)模養(yǎng)殖，村民自發(fā)規(guī)劃幾條低產(chǎn)垅田60畝，通過養(yǎng)魚戶與種地戶的地塊調(diào)整兌換，解決了規(guī)模養(yǎng)殖問題。采用互換流轉(zhuǎn)的辦法，該村共開發(fā)200多畝水面搞規(guī)模立體養(yǎng)殖。
一是主要勞力外出務工無力耕作。從調(diào)查情況來看，所調(diào)查的村組外出務工人數(shù)均在20-40%之間，而且外出的大多數(shù)是青壯年勞力。農(nóng)村家庭主要勞力外出務工后，留守在家的老人、孩子或婦女無力耕作全部土地，把部分土地委托親友代耕或無償或低回報轉(zhuǎn)包給鄰居耕種。
二是種植大戶或能人擴大種植規(guī)模。花卉、臍橙、蠶桑、甜玉米、水稻、養(yǎng)魚等種養(yǎng)植大戶為擴大規(guī)模，通過與周邊農(nóng)戶協(xié)商，達成土地流轉(zhuǎn)協(xié)議，如吉村鎮(zhèn)沙村的養(yǎng)蠶專業(yè)戶曾慶紅經(jīng)過多年發(fā)展，積累了豐富經(jīng)驗和一定資金，去年一次性租下100畝土地用于發(fā)展蠶桑產(chǎn)業(yè)。
三是農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)連片開發(fā)需要。一些農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)為了方便管理，一般都要求有連片開發(fā)的土地，如**鎮(zhèn)引進的**興邦公司，已租賃當?shù)剞r(nóng)戶連片土地600畝用于種植食用仙人掌。
從調(diào)查的情況看，目前我縣農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)基本處于初始探索階段，盡管出現(xiàn)了多種流轉(zhuǎn)形式的典型，對促進生產(chǎn)要素的優(yōu)化組合，提高土地利用率，解決人地矛盾和發(fā)展規(guī)模經(jīng)營起了積極作用，但也存在一些應引起注意與防范的問題。
（一）土地流轉(zhuǎn)宣傳不到位。一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府沒有把推進農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)放到推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和增加農(nóng)民收入這個大局來認識。對土地流轉(zhuǎn)政策的宣傳不夠深入，群眾對土地流轉(zhuǎn)的認識還存在誤區(qū)，主要表現(xiàn)為一些農(nóng)戶和部份土地承包業(yè)主對推進土地流轉(zhuǎn)還存在"三怕"：一是部分農(nóng)民怕土地轉(zhuǎn)包出去后，自己喪失了土地經(jīng)營權(quán)，沒有了生活的最低"保障線"，因此部分農(nóng)民外出打工后，寧愿土地荒蕪也不愿轉(zhuǎn)包出去。二是部份業(yè)主怕政策不穩(wěn)，政府收回土地承包租賃權(quán)是一句話的事，不敢大膽投入。三是部分業(yè)主怕市場前景不佳，承包無效益，不敢大規(guī)模搞開發(fā)。
（二）流轉(zhuǎn)管理機制不健全。當前土地流轉(zhuǎn)大都是群眾的自發(fā)性行為，缺乏約束力和規(guī)范性，政府在土地流轉(zhuǎn)上缺少應有的管理、引導和服務，制約了土地流轉(zhuǎn)的規(guī)模和速度。一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村組沒有認識到土地流轉(zhuǎn)的重要性，在工作中還存在不作為的現(xiàn)象，從調(diào)查中了解到，如果租金適當，有相當一部分農(nóng)戶還是愿意把土地拿出來流轉(zhuǎn)的，而且各地也有一些種植大戶想擴大規(guī)模，但是到目前為止，縣鄉(xiāng)二級還沒有出臺一個比較健全、完善和規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)制度和辦法，更沒有一個土地流出、流入的信息平臺和市場環(huán)境。主要原因是一些基層干部及有關(guān)部門對土地流轉(zhuǎn)的意義認識不足，對流轉(zhuǎn)的范圍、程序、補償標準、配套政策、管理措施研究不夠，對流轉(zhuǎn)中存在的苗頭性問題沒有引起重視，工作缺乏主動性和超前性。
（三）土地流轉(zhuǎn)行為不規(guī)范。主要表現(xiàn)：一是交易自由化。目前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，特別是農(nóng)戶之間的轉(zhuǎn)包轉(zhuǎn)讓，多數(shù)情況是私下協(xié)商交易，一方將多余的或不愿種的土地讓給另一方耕種，雙方確定轉(zhuǎn)包轉(zhuǎn)讓期限、應承擔的義務或補償標準，很少通過村組干部出面協(xié)調(diào)，也不簽訂轉(zhuǎn)包或轉(zhuǎn)讓手續(xù)。農(nóng)民之所以這樣做，是認為這種做法靈活、方便、簡捷，怕依法履行手續(xù)后不易更改，因而農(nóng)戶自發(fā)流轉(zhuǎn)積極，依法流轉(zhuǎn)被動。二是流向不合理。由于集體缺乏管理與規(guī)范，土地流轉(zhuǎn)出現(xiàn)流向不合理的傾向，沒有向規(guī)模化、效益化、產(chǎn)業(yè)化流轉(zhuǎn)。三是流轉(zhuǎn)權(quán)屬與用途不清晰。土地經(jīng)營權(quán)的每一次流轉(zhuǎn)，都是對土地使用權(quán)的重新界定，這種界定必須以明確權(quán)屬為前提，以法律為依據(jù)。但在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)一些業(yè)主借土地流轉(zhuǎn)改變了土地所有權(quán)的性質(zhì)（借土地流轉(zhuǎn)變?yōu)樽约洪L期所有）和土地的農(nóng)業(yè)用途（如租用農(nóng)田改魚塘、種果樹等），致使合同不合法。從而形成農(nóng)民與承包戶間的矛盾，嚴重的甚至會造成新的社會矛盾，阻礙土地流轉(zhuǎn)進程，影響農(nóng)村穩(wěn)定。四是不在期限內(nèi)流轉(zhuǎn)。一些承包者借農(nóng)民不了解"土地管理法"和"農(nóng)村土地承包法"，違法違規(guī)簽訂一些"官司"合同。
（四）土地集中流轉(zhuǎn)難成片。當年土地聯(lián)產(chǎn)承包分地時，大部分地方都是把全村、組土地按好、中、差分等級后平分到各家各戶的，導致每家每戶的土地分散，單位面積內(nèi)土地戶頭多。這種現(xiàn)狀對土地的規(guī)模流轉(zhuǎn)產(chǎn)生較大影響，有的連片租用10畝地就要跟十幾戶人打交道，一戶、兩戶談不好就影響整片土地的流轉(zhuǎn)，這種土地分戶經(jīng)營的分散性、隨意性與土地流轉(zhuǎn)的計劃性、規(guī)模性之間的矛盾制約了規(guī)模經(jīng)濟的發(fā)展。如新城鎮(zhèn)想引進甜葉菊、黑玉米等幾個農(nóng)業(yè)項目都是因為租不下連片土地而放棄的。另外，地塊分散也是制約農(nóng)機推廣的主要因素。
（五）土地規(guī)模流轉(zhuǎn)難融資。大面積承包土地從事高效農(nóng)業(yè)開發(fā)需要較大的資金投入，而土地承包大戶一般沒有貸款擔保單位，又不能將土地使用權(quán)作為貸款抵押，因此很難從銀信部門貸到款，加之一些地方交通等基礎設施和自然基礎條件較差，更難籌集資金或引進資金，致使部分業(yè)主在土地開發(fā)上存在嚴重的資金困難，規(guī)模難以擴大，效益難以提高。如池江鎮(zhèn)池江村的張鶴謄想規(guī)模種植100畝芋荷，團結(jié)村的劉太陽想再擴大100畝（已有126畝）水稻，新城鎮(zhèn)蓮塘村的吳至波想推開一條坑的垅田養(yǎng)魚，吉村鎮(zhèn)沙村村的羅春林想擴大規(guī)模種桑養(yǎng)蠶都苦于沒有資金。
土地經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，是一個新的課題，也是黨在農(nóng)村一項政策性很強的工作。針對土地流轉(zhuǎn)存在的問題及未來發(fā)展趨勢，我們認為，要加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)步伐，使之走上規(guī)范健康的軌道，應采取以下對策。
（一）解放思想轉(zhuǎn)變觀念，切實解決好認識問題。土地流轉(zhuǎn)是農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重點內(nèi)容，是實現(xiàn)規(guī)模農(nóng)業(yè)、效益農(nóng)業(yè)，推動農(nóng)業(yè)產(chǎn)化經(jīng)營的前提和基礎。土地是最基本的生產(chǎn)要素，土地流轉(zhuǎn)的主體是農(nóng)民。因此，解決好農(nóng)民的思想認識問題，打破阻礙土地適度規(guī)模流轉(zhuǎn)的思想桎梏尤為重要。首先，要打破傳統(tǒng)的小農(nóng)經(jīng)濟意識，摒棄"搞土地流轉(zhuǎn)就是搞土地私有化、肥水不流外人田"等思想觀念，牢固樹立發(fā)展的觀念、創(chuàng)新的觀念、市場的觀念、效益的觀念，正確處理短期利益和長遠利益的關(guān)系，充分認識到承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)相分離是必然的趨勢。其次，政府要切實轉(zhuǎn)變觀念，要把土地流轉(zhuǎn)放到推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營和發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟這個大局來認識，正確引導規(guī)范，強化服務意識，改進工作方法，切實將農(nóng)民的積極性保護好、發(fā)揮好、引導好。同時要積極開展試點工作，及時總結(jié)典型和成功的經(jīng)驗，向農(nóng)戶推廣和展示土地流轉(zhuǎn)所帶來的好處。
（二）加強引導，切實解決好土地流轉(zhuǎn)的管理機制、服務機制問題。正確引導和規(guī)范是加快土地流轉(zhuǎn)速度的關(guān)鍵。為此，要進一步建立健全土地流轉(zhuǎn)的管理機制、服務機制，促進土地流轉(zhuǎn)的健康快速發(fā)展。先進地區(qū)的經(jīng)驗表明，組建土地流轉(zhuǎn)服務中心，用市場化手段規(guī)范土地流轉(zhuǎn)，是促進土地規(guī)模流轉(zhuǎn)，提高土地經(jīng)營效益的重要途徑。針對我縣土地流轉(zhuǎn)的實際情況，建議以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位，每個鄉(xiāng)鎮(zhèn)組建一個土地流轉(zhuǎn)服務中心，形成鄉(xiāng)鎮(zhèn)流轉(zhuǎn)服務中心、村級流轉(zhuǎn)服務站、組服務員三級服務網(wǎng)絡，其中鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)服務中心2-3人（成立之初可由鄉(xiāng)干部兼任），主要職責是為全鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)提供政策和法律咨詢等服務，發(fā)布土地流轉(zhuǎn)信息，組織協(xié)調(diào)跨村、跨鄉(xiāng)和大規(guī)模土地流轉(zhuǎn)，建立全鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地流轉(zhuǎn)檔案；村土地流轉(zhuǎn)服務站1-2人（可由村干部和村組農(nóng)資經(jīng)營點業(yè)主擔任），主要職責是將各組服務員收集的土地流轉(zhuǎn)供求信息匯總、發(fā)布，協(xié)調(diào)本村土地流轉(zhuǎn)，對土地流轉(zhuǎn)合同的訂立、變更進行鑒證，建立本村土地流轉(zhuǎn)檔案，并將本村土地流轉(zhuǎn)情況報鄉(xiāng)鎮(zhèn)服務中心備案；組服務員1人，一般由村小組長擔任，主要職責是負責做好本組土地流轉(zhuǎn)供求信息的上戶調(diào)查、收集，登記需轉(zhuǎn)出的土地面積、方位、等級、意向價格等，信息匯總后上報村土地流轉(zhuǎn)服務站。鑒于目前土地流轉(zhuǎn)尚處在起步階段，市場發(fā)育還不成熟，建議土地流轉(zhuǎn)服務中心暫定位為政府領(lǐng)辦的非營利事業(yè)性中介機構(gòu)，暫時與鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)服中心合署辦公，免費為農(nóng)民提供土地流轉(zhuǎn)服務，待土地流轉(zhuǎn)市場發(fā)育逐漸成熟，再逐步推向市場，與政府脫鉤，成為純社會性中介服務組織。
（三）加強管理健全制度，切實解決土地流轉(zhuǎn)的規(guī)范問題。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是一項新事物，各級各部門要加強管理和指導。一是要規(guī)范土地流轉(zhuǎn)程序。堅持農(nóng)戶申請、選擇對象、雙方協(xié)商、簽定合同，服務中心鑒證，并報村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)管理部門備案的土地流轉(zhuǎn)程序。二是規(guī)范土地流轉(zhuǎn)合同。土地流轉(zhuǎn)合同要明確流轉(zhuǎn)的形式、流轉(zhuǎn)土地的面積、質(zhì)量、年限、用途、流轉(zhuǎn)費、復耕費的標準及支付方式、當事人雙方的權(quán)利義務、期滿后地上附著物的歸屬、違約責任等。委托流轉(zhuǎn)的要有委托書，受托人只能在委托的權(quán)利范圍內(nèi)行使權(quán)利。對土地流中形成的合同、協(xié)議等，要整理歸檔。三是規(guī)范鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村、組和鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村、干部參與土地流轉(zhuǎn)的行為。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村、組和鄉(xiāng)鎮(zhèn)村組干部不得以任何名義強迫農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)，要積極做好土地流轉(zhuǎn)的管理與服務，對土地流轉(zhuǎn)的具體內(nèi)容要進行審查、監(jiān)督，防止集體土地權(quán)益流失，防止經(jīng)營者損害生態(tài)和生產(chǎn)環(huán)境，搞掠奪式經(jīng)營或隨意改變土地用途，以維護農(nóng)民的合法權(quán)益，使土地流轉(zhuǎn)走上健康、有序、規(guī)范、法制的軌道。
（四）科學規(guī)劃統(tǒng)籌安排，切實解決好土地流轉(zhuǎn)的規(guī)模問題?，F(xiàn)代經(jīng)濟越來越朝著規(guī)模經(jīng)濟的方向發(fā)展。沒有規(guī)模，就沒有效益，也就沒有市場競爭力。加快土地流轉(zhuǎn)速度，突出規(guī)模效益的關(guān)鍵是要解決好土地難以集中成片，不易形成規(guī)模的問題。解決土地流轉(zhuǎn)規(guī)模問題，()首先，鄉(xiāng)村兩級要按照本地農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的要求，圍繞培育適宜本地的主導產(chǎn)業(yè)和優(yōu)勢項目，精心制定土地生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模的規(guī)劃。其次，要做好"四荒"土地的調(diào)查和統(tǒng)計，在此基礎上超前規(guī)劃，合理安排，要在耕地的深度開發(fā)，非耕地的廣度開發(fā)上下功夫。第三，要在充分尊重農(nóng)民自愿的基礎上，以土地中介服務組織為載體，對擬流轉(zhuǎn)的土地集中統(tǒng)一管理，有目的地篩選出適宜本地的生產(chǎn)經(jīng)營項目，采取統(tǒng)一規(guī)劃和開發(fā)。政府要積極引導，健全土地流轉(zhuǎn)機制，充分發(fā)揮農(nóng)民、業(yè)主的主動性和積極性，依托資源優(yōu)勢，發(fā)揮比較優(yōu)勢，突出土地流轉(zhuǎn)的規(guī)模經(jīng)營，體現(xiàn)規(guī)模效應，以提高土地流轉(zhuǎn)的綜合效益，促進土地合理、有序流轉(zhuǎn)。
（五）加大資金扶持，切實解決好業(yè)主開發(fā)資金匱乏問題。生產(chǎn)啟動資金匱乏是阻礙土地流轉(zhuǎn)進程的主要因素之一，因此必須從多方面加大對土地流轉(zhuǎn)所需資金的扶持力度。一要加大銀信部門的貸款支持力度。對利用流轉(zhuǎn)土地搞規(guī)模開發(fā)，比較效益高，優(yōu)勢明顯的項目，要在政策和資金上給予扶持，銀信部門要給予貸款支持。二要積極向上爭取專項資金。政府要加大農(nóng)業(yè)資金投放力度，對利用流轉(zhuǎn)土地搞高效農(nóng)業(yè)、規(guī)模農(nóng)業(yè)的優(yōu)先投放資金。三要通過公司、業(yè)主的投入解決資金問題。采取承租反包、購買土地使用權(quán)、股份合作等模式，讓公司、業(yè)主和農(nóng)戶共同投入資金開高效農(nóng)業(yè)、特色農(nóng)業(yè)，從而降低業(yè)主和農(nóng)戶風險，有效解決土地流轉(zhuǎn)資金難的問題。四要建立土地流轉(zhuǎn)風險基金，確保流轉(zhuǎn)合同兌現(xiàn)。租賃承包農(nóng)民土地的企業(yè)、業(yè)主，應按實際用地面積交納一定資金建立土地流轉(zhuǎn)風險基金，政府也注入一定資金，實行專戶儲存，全縣統(tǒng)一管理，如遇企業(yè)破產(chǎn)倒閉，不能履行合同時，則用該基金履行相應農(nóng)戶的土地流轉(zhuǎn)合同。
對土地流轉(zhuǎn)工作調(diào)研報告篇七
隨著《農(nóng)村土地承包法》的貫徹和實施，農(nóng)村第二輪土地承包關(guān)系的不斷完善和農(nóng)村經(jīng)濟體制的不斷深入，農(nóng)村剩余勞動力就業(yè)渠道不斷拓寬，農(nóng)民紛紛進城外出務工經(jīng)商，甚至全家外出的現(xiàn)象不斷涌現(xiàn)，為我市農(nóng)村經(jīng)濟多元化發(fā)展注入了新的活力。全市出現(xiàn)了較大數(shù)量土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)。據(jù)統(tǒng)計，全市現(xiàn)在已進行土地流轉(zhuǎn)的有14233份地、面積為36637畝。其中：轉(zhuǎn)包的9407份地、面積畝，轉(zhuǎn)讓2678份地、面積畝，互換916份地、面積畝，出租991份地、面積畝，入股27份地、面積畝，其他形式流轉(zhuǎn)的214份地、面積畝。在全市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中，有較為規(guī)范的流轉(zhuǎn)合同的`只有1195份地、面積為5466畝，分別占應簽訂合同份數(shù)和面積的8.4%、14.92%；不規(guī)范的流轉(zhuǎn)合同有1278份地、面積為2545畝，分別占應該簽訂合同份數(shù)和面積的8.98%和6.95%；沒有流轉(zhuǎn)合同的有11760份地、面積為28626畝，分別占應簽訂合同份數(shù)和面積的82.62%、78.13%。由于土地流轉(zhuǎn)的程序不規(guī)范，合同內(nèi)容不完善，導致土地流轉(zhuǎn)糾紛案件大幅上升，就其流轉(zhuǎn)合同糾紛發(fā)生的主要因素由四個方面造成：一是重視不夠：部份干部認為土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)是農(nóng)戶之間的私人行為，在稅費改革前只要完成了各項稅費任務就行，沒有嚴格按照土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的要求管理。但事實證明，不規(guī)范和不完善的土地流轉(zhuǎn)是日后承包糾紛的重大隱患。一旦發(fā)生了糾紛就難以解決，會引起層層上訪、甚至集體上訪，這樣的結(jié)果將會影響社會穩(wěn)定。二是放棄承包地的農(nóng)戶沒有提出書面申請：前幾年由于各種費稅負擔較重，全家外出的農(nóng)民自愿放棄土地承包經(jīng)營權(quán)時，只向農(nóng)業(yè)社長打了一個招呼，有的甚至只打了一個電話，沒有提交放棄土地承包經(jīng)營權(quán)的書面申請或授權(quán)委托申請，農(nóng)業(yè)社將其承包地收回后重新發(fā)包給其他農(nóng)戶，該農(nóng)戶事后反說是農(nóng)業(yè)社強行將其承包地收回，侵犯了當事人的合法土地承包經(jīng)營權(quán)，農(nóng)業(yè)社又拿不出有利的證據(jù)，增加了此類糾紛處理的難度。三是沒有簽訂較為規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)合同甚至沒有書面合同：農(nóng)戶之間的流轉(zhuǎn)絕大多數(shù)沒有簽訂書面合同或合同內(nèi)容不規(guī)范，有的只有雙方當事人才知道的口頭協(xié)議，認為都是親戚或關(guān)系較好的鄰居，不用簽訂合同，待到發(fā)生糾紛要求解決時難以取證，為處理糾紛增加了難度。四是程序不符合規(guī)定：集體經(jīng)濟組織采取其他方式（招標、拍賣等）發(fā)包的土地，沒有按照《農(nóng)村土地承包法》第48條的規(guī)定：“發(fā)包方將農(nóng)村土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟組織以外的單位或個人承包，應當事先經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準”的程序辦理，日后隨著土地的升值或有了效益，村民紛紛要求解除合同，一經(jīng)審理，又是無效合同，得不到法律的保護，使當事人的合法權(quán)益得不到的保護。
今年農(nóng)業(yè)部頒發(fā)了從3月1日起施行的《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》（第47號令），該辦法明確規(guī)定了流轉(zhuǎn)原則、流轉(zhuǎn)方式、流轉(zhuǎn)合同和流轉(zhuǎn)管理部門等，對此，我局就加強農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理工作提出如下建議：
一、切實加強對《農(nóng)村土地承包法》和《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》（農(nóng)業(yè)部第47號令）的宣傳貫徹。利用專欄、廣播電視、會議等形式多樣的宣傳活動，各級干部要充分認識加強土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理的重要性和必要性。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）要對村社干部進行一次專門的培訓，使其在農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)過程中把好關(guān)，在依法、自愿、有償?shù)那疤嵯聡栏癜闯绦虿僮?。還沒有購買農(nóng)業(yè)法律法規(guī)選編的地方，請務必在近期內(nèi)購回。
二、在今年6～8月對所轄區(qū)域內(nèi)的土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)情況進行一次全面清理。對清理出來的問題分類加以完善和補充。
對土地流轉(zhuǎn)工作調(diào)研報告篇八
我縣現(xiàn)有耕地面積57萬畝，其中水田42萬畝，旱土15萬畝。20xx年全縣耕地流轉(zhuǎn)面積11.27萬畝，涉及農(nóng)戶6.5萬戶，占耕地總面積的19.77%。耕地流轉(zhuǎn)主要有以下幾個特點：
1、流轉(zhuǎn)形式多樣化。目前，全縣耕地流轉(zhuǎn)主要以轉(zhuǎn)包、出租、入股、轉(zhuǎn)讓等形式為主。其中轉(zhuǎn)包3.3萬畝，占29.3%;出租6.8萬畝，占60.3%;互換0.8萬畝，占7.1%;入股0.23萬畝，占2%;轉(zhuǎn)讓及其它形式0.34畝，占3%。股份合作、招標承包、一次性出讓等新的流轉(zhuǎn)形式正在探索之中。水市鎮(zhèn)水市村唐義成承包本村320余畝耕地，用于發(fā)展烤煙和糧食生產(chǎn)。清水橋鎮(zhèn)平三村歐陽迪文自有耕地13畝,長期轉(zhuǎn)包耕地368畝,短期轉(zhuǎn)包耕地200畝,種植糧食580畝。太平鎮(zhèn)坪石頭村歐陽植竹長期轉(zhuǎn)包耕地5000畝,短期轉(zhuǎn)包耕地1000畝,種植糧食1800畝。
2、流轉(zhuǎn)范圍不斷拓寬。流轉(zhuǎn)的土地由水田擴展到了林地、旱地、漁塘等，土地流轉(zhuǎn)對象由原來的本村內(nèi)進行，擴展到外村、外縣、甚至外省，經(jīng)營主體從單戶轉(zhuǎn)向合作社,經(jīng)營從種糧為主轉(zhuǎn)向發(fā)展糧食與優(yōu)質(zhì)高效農(nóng)業(yè)并重。20xx年全縣850戶種糧大戶經(jīng)營耕地面積45895畝,其中:流轉(zhuǎn)面積6100畝,托管面積19876畝,代耕代種面積57469畝;全縣10個種糧合作社經(jīng)營耕地面積5605畝,其中:流轉(zhuǎn)面積3500畝,托管面積1300畝,代耕代種面積751畝。
3、流轉(zhuǎn)效果初步顯現(xiàn)。一是促進了農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。全縣流轉(zhuǎn)的土地中，80%用于發(fā)展烤煙、糧食、蔬菜、生豬、工業(yè)原料林、中藥村、油茶、水果等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，做到了優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展壯大。通過土地流轉(zhuǎn)，清水橋鎮(zhèn)、水市鎮(zhèn)、保安鄉(xiāng)、太平鎮(zhèn)等鄉(xiāng)鎮(zhèn)新增烤煙種植面積千畝以上，進一步鞏固了烤煙的主導地位。九疑山瑤族鄉(xiāng)太平村村民以700余畝耕地的經(jīng)營權(quán)入股，發(fā)展優(yōu)質(zhì)臍橙，形成了“一村一品”的產(chǎn)業(yè)格局。二是擴大了農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營。目前，我縣土地流轉(zhuǎn)規(guī)模在10畝以上的有4萬多畝，規(guī)模經(jīng)營戶已達20xx戶以上，烤煙生產(chǎn)逐步轉(zhuǎn)向大戶為主。三是促進了農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移和農(nóng)民增收。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，一方面創(chuàng)造了新的就業(yè)機會，農(nóng)民在享受地租的同時，可以足不出鄉(xiāng)在自己所出租的土地上打工，另一方面為在外務工農(nóng)民解除了后顧之憂，安心務工，增加勞務收入。四是促進了農(nóng)業(yè)適用新技術(shù)、新品種、新農(nóng)機的推廣應用。通過土地流轉(zhuǎn)形成的規(guī)模經(jīng)營戶，為提高勞動生產(chǎn)率和土地利用率、產(chǎn)出率，均采用了先進適用的新農(nóng)機、新技術(shù)和優(yōu)良品種，有的甚至聘請了專業(yè)技術(shù)人員。
1、流轉(zhuǎn)規(guī)模小。土地流轉(zhuǎn)中，耕地流轉(zhuǎn)率只有19.77%，制約了我縣農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的壯大，沒有達到產(chǎn)業(yè)“攪”活土地流轉(zhuǎn)，土地流轉(zhuǎn)促進產(chǎn)業(yè)壯大的效應。
2、流轉(zhuǎn)行為不規(guī)范。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)多以農(nóng)戶間自發(fā)流轉(zhuǎn)為主，以口頭協(xié)議進行流轉(zhuǎn)的多，簽訂正規(guī)書面協(xié)議或合同的少。有的即使簽訂了書面協(xié)議，內(nèi)容也很簡單，形式不規(guī)范不健全，經(jīng)過村集體統(tǒng)一組織并報上級主管部門備案的極少。流轉(zhuǎn)不規(guī)范給土地流轉(zhuǎn)管理造成很大不便，容易引起矛盾糾紛，調(diào)處工作也較困難。在退耕還林中，政策使土地增值，就出現(xiàn)了部分轉(zhuǎn)出土地的農(nóng)民借合同不規(guī)范而索回土地經(jīng)營權(quán)現(xiàn)象;集體林地承包中，很多未經(jīng)過村民代表大會討論通過，群眾意見大，引發(fā)上訪事(案)件，造成不穩(wěn)定因素。
3、流轉(zhuǎn)層次低。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)在很大程度上是局限于本鄉(xiāng)鎮(zhèn)的村、組范圍內(nèi)，流轉(zhuǎn)期限較短。全縣耕地土地流轉(zhuǎn)期在5年以內(nèi)的有9萬畝，占流轉(zhuǎn)面積的79.8%;流轉(zhuǎn)期在20xx年以上0.7萬畝，占6.2%。流轉(zhuǎn)的短期行為，不利于土地的可持續(xù)利用。而且，由于產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營程度不高，土地流轉(zhuǎn)形成的規(guī)?；?jīng)營、標準化生產(chǎn)水平低，科技含量不高，種植、養(yǎng)殖的“大路貨”多，名、特、優(yōu)、珍、稀、奇等種養(yǎng)、開發(fā)少。
4、流轉(zhuǎn)環(huán)境不優(yōu)。一些農(nóng)戶對土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營戶生紅眼病的情況仍然存在，采取各種手段予以破壞。一些部門、單位的服務在一定程度上缺失。
5、機制不健全，服務不到位。中介服務組織尚未建立,土地流轉(zhuǎn)市場還沒有形成,流轉(zhuǎn)信息不暢,土地評價缺乏依據(jù),農(nóng)民咨詢沒有門路;鼓勵土地流轉(zhuǎn)的激勵機制尚未形成,沒有配套的政策措施;鄉(xiāng)村兩級引導和服務不到位,缺乏有效組織農(nóng)民“以地生財”的能力;鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村土地承包管理部門對土地流轉(zhuǎn)的管理和監(jiān)督職能也沒有完全落實到位。
6、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營程度不高，從事農(nóng)業(yè)開發(fā)和經(jīng)營的投資者偏少。農(nóng)業(yè)比較效益差，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)投資大、周期長、風險大，融資較困難，容易受自然災害影響，規(guī)避風險的能力弱，因此，從事開發(fā)和經(jīng)營的投資者偏少。目前，全縣還沒有一個叫得響、帶動能力強的龍頭企業(yè)，大部分農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)停留在作坊式的生產(chǎn)經(jīng)營階段，農(nóng)產(chǎn)品基本上是作為原料直接供應市場，附加值低、農(nóng)民增收少。
加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是推進農(nóng)村土地集約化經(jīng)營、推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營、發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和增加農(nóng)民收入的有效途徑。要加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)進程，提高農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)質(zhì)量和效益，必須從以下幾方面入手:。
1、加強宣傳，積極引導，不斷提高農(nóng)民參與農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的積極性。農(nóng)民是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的主體，讓農(nóng)民意識到土地流轉(zhuǎn)的重要性，是加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的前提。因此，要充分利用各種行之有效的形式，廣泛宣傳土地流轉(zhuǎn)的意義，引導農(nóng)民增強流轉(zhuǎn)土地的自覺性。要按照《農(nóng)村土地承包法》、《合同法》、中央省市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的有關(guān)政策要求，引導農(nóng)民知曉農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的原則和政策，做到依法、自愿、有償、規(guī)范?？h、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村都要舉辦農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)示范點，通過典型示范，使廣大農(nóng)民看到土地流轉(zhuǎn)帶來的實際利益，從而轉(zhuǎn)變思想觀念，加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)。
2、加強監(jiān)管，搞好服務，不斷健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)機制。一是要進一步健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理制度，加強對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的日常監(jiān)管工作，切實做到三個規(guī)范：即規(guī)范土地流轉(zhuǎn)程序、規(guī)范土地流轉(zhuǎn)合同和規(guī)范土地流轉(zhuǎn)行為。二是要組建以“兩個中心、一個服務站”為運作模式的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中介服務體系，即鄉(xiāng)鎮(zhèn)成立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信息服務中心和合同糾紛調(diào)處中心，村級建立土地流轉(zhuǎn)服務站，縣、鄉(xiāng)、村三級按照各自職責，及時開展土地流轉(zhuǎn)供求登記、信息發(fā)布、土地評估、法律政策咨詢、提供流轉(zhuǎn)合同文本、建立土地流轉(zhuǎn)檔案、調(diào)處合同糾紛等服務，實現(xiàn)依靠市場調(diào)節(jié)完善流轉(zhuǎn)機制，推動土地流轉(zhuǎn)的健康運行，籍以提高土地流轉(zhuǎn)交易的成功率，降低流轉(zhuǎn)交易成本。三是要建立健全縣級農(nóng)村土地糾紛仲裁機構(gòu)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村土地糾紛調(diào)處機構(gòu)，著力解決各類農(nóng)村土地糾紛。
3、加強扶持，提供保障，不斷拓展農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)空間。一是要拓寬勞務輸出渠道，為農(nóng)民外出就業(yè)創(chuàng)造條件。要加強對農(nóng)村勞動力的技術(shù)、技能培訓，搞好信息服務、政策服務、法律服務和組織管理，為農(nóng)村勞動力永久性、實質(zhì)性向二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移提供條件，讓大量的農(nóng)村勞動力能夠出得去，掙到錢，留得住，使大量的農(nóng)村人口離開土地，離開農(nóng)村，向城市轉(zhuǎn)移，為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)創(chuàng)造必要條件和有效空間。二是要健全農(nóng)村社會保障機制。加強以農(nóng)村最低生活保障、社會保險、大病救助、子女教育、農(nóng)民工保護等為主的農(nóng)村社會保障體系建設，逐步弱化土地的福利性和社會保障功能，解除農(nóng)民的后顧之憂，使農(nóng)民放心走出去，進而為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)創(chuàng)造良好的條件。三是要大力發(fā)展農(nóng)民專業(yè)合作組織。充分發(fā)揮農(nóng)民專業(yè)合作組織在資源整合，帶動農(nóng)戶搞規(guī)模經(jīng)營的方面的積極作用。引導有能力的農(nóng)民專業(yè)合作組織，探索農(nóng)戶土地入股等流轉(zhuǎn)方式，自創(chuàng)品牌，擴大規(guī)模，自主開發(fā)經(jīng)營農(nóng)業(yè)項目。大力扶持農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)、農(nóng)民專業(yè)合作社、專業(yè)購銷大戶，使他們做大做強，進一步促進農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)。四是大力發(fā)展烤煙、水果、蔬菜、速生豐產(chǎn)林、牲豬等優(yōu)勢主導產(chǎn)業(yè)，擴大板塊規(guī)模，增強對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的吸引力。
4、加強領(lǐng)導，協(xié)調(diào)配合，不斷優(yōu)化農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作環(huán)境。要把農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作納入縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)兩級政府的重要議事日程，成立由主要領(lǐng)導負責的組織機構(gòu)，綜合協(xié)調(diào)、統(tǒng)一領(lǐng)導本地的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作。要把農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)同新農(nóng)村建設、農(nóng)村綜合配套改革、創(chuàng)新農(nóng)村經(jīng)營管理制度、發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、加強農(nóng)村基層組織建設等工作有機結(jié)合起來，加大扶持力度，從資金、政策等方面給予傾斜。各部門要發(fā)揮職能作用，加強協(xié)調(diào)配合，進一步優(yōu)化農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作環(huán)境。國土部門要加強對耕地，特別是基本農(nóng)田的保護和監(jiān)管，并通過土地整理、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)等項目建設，改善農(nóng)田基礎設施條件，增強抗災能力，為農(nóng)村土地規(guī)模經(jīng)營打好基礎;勞動保障部門要積極做好統(tǒng)籌城鄉(xiāng)勞動就業(yè)及社會保障工作，落實有關(guān)勞動保障政策;財政、經(jīng)管部門要加強業(yè)務指導，保障必要的工作經(jīng)費，農(nóng)業(yè)、畜牧、農(nóng)機、林業(yè)等部門要加強技術(shù)指導和服務;總之，全縣上下要形成一盤棋，共同推進農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)。
對土地流轉(zhuǎn)工作調(diào)研報告篇九
xxx為魯北農(nóng)業(yè)大鎮(zhèn)，傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)運營模式在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中占主導地位。農(nóng)村土地家庭承包經(jīng)營為當前農(nóng)戶主要的土地經(jīng)營管理機制，農(nóng)村的經(jīng)濟發(fā)展不斷推進合村并居和城鄉(xiāng)一體化進程。當前，我國農(nóng)村農(nóng)業(yè)生產(chǎn)已進入結(jié)構(gòu)調(diào)整新階段，以家庭為單位的經(jīng)營載體受小規(guī)模生產(chǎn)以大鎮(zhèn)場需求為導向的影響尤為突出。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)是社會生產(chǎn)力發(fā)展到一定階段的必然要求，實踐證明，不斷深化科學發(fā)展觀，全力開展土地流轉(zhuǎn)工作，是有效解放農(nóng)村剩余勞動力，更好地為建設社會主義新農(nóng)村服務的有利手段。積極探索土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是尊重鎮(zhèn)場規(guī)律，按照效益優(yōu)先原則，在穩(wěn)定家庭承包經(jīng)營制度基礎上，不斷創(chuàng)新土地經(jīng)營管理機制，也是農(nóng)業(yè)發(fā)展的客觀要求。
通過深入細致的對我鎮(zhèn)的土地流轉(zhuǎn)工作的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)在土地流轉(zhuǎn)方面還存在一些實際性問題，現(xiàn)將情況報告如下：
畝，農(nóng)業(yè)人口人均耕地1.59畝。全鎮(zhèn)66個行政村都開展完善了二輪農(nóng)村土地承包工作，我鎮(zhèn)自20xx年至今簽訂家庭承包經(jīng)營合同13592份。近年來，我鎮(zhèn)進一步促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，圍繞支柱產(chǎn)業(yè)推進農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，目前，全鎮(zhèn)共流轉(zhuǎn)土地面積6117畝，主要是以轉(zhuǎn)包和轉(zhuǎn)讓兩種方式進行流轉(zhuǎn)，其中以轉(zhuǎn)包方式進行流轉(zhuǎn)的土地面積為4517畝，以轉(zhuǎn)讓方式進行流轉(zhuǎn)的土地面積為700畝，以出租方式進行流轉(zhuǎn)的土地面積為300畝，流轉(zhuǎn)面積占耕地總面積的8%，涉及農(nóng)戶1087戶。
目前，xxx農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的特點主要有一下幾個方面。
1、流轉(zhuǎn)形式多樣。具體有轉(zhuǎn)包、租賃、轉(zhuǎn)讓等流轉(zhuǎn)形式。
2、經(jīng)營范圍多樣。土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營范圍已從二輪承包之初以種植糧油為主，逐步擴大到水產(chǎn)養(yǎng)殖、花卉苗木、畜禽養(yǎng)殖、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)（包含休閑觀光農(nóng)業(yè)）示范區(qū)等等。
3、承包經(jīng)營主體多樣。有農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)、工商企業(yè)主及種糧承包大戶等。
4、土地流轉(zhuǎn)率有增長趨勢。近年來，我鎮(zhèn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場活躍度不斷加強,大部分的農(nóng)村土地依然處于靜止的無流動狀態(tài)。
5、流轉(zhuǎn)效益明顯提升。通過土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，全鎮(zhèn)。
實現(xiàn)了土地利用的合理配臵，不僅涌現(xiàn)了大量的農(nóng)業(yè)種養(yǎng)大戶，增強了我鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體的市場競爭力，而且使全鎮(zhèn)的土地集約化經(jīng)營和農(nóng)業(yè)的規(guī)模化發(fā)展水平有了顯著的提高，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨優(yōu)化。同時，土地的流轉(zhuǎn)使大量的農(nóng)村勞動力從農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中轉(zhuǎn)移出來，及時地補充了全縣工業(yè)及三產(chǎn)對勞動力的需求，農(nóng)村現(xiàn)代化的進程明顯加快。
6、遵循“依法、自愿、有償”的原則，流轉(zhuǎn)雙方實現(xiàn)“雙贏”。絕大部分農(nóng)民反映在土地流轉(zhuǎn)過程中，遵循了“依法、自愿、有償”的原則，政府行政干預的影響較小，實現(xiàn)了流入流出“雙贏”的結(jié)果，農(nóng)民基本滿意。
1、新建落成農(nóng)民服務大廳，開設土地流轉(zhuǎn)服務窗口，對流轉(zhuǎn)雙方提供統(tǒng)一合。
同范本，組織供需雙方談判，指導簽訂流轉(zhuǎn)合同等工作，為供需雙方搭建流轉(zhuǎn)橋梁；
4、對發(fā)生土地流轉(zhuǎn)以后進行設施農(nóng)業(yè)建設的，優(yōu)先享受各項設施農(nóng)業(yè)扶持政策；
（一）土地流轉(zhuǎn)行為不規(guī)范。農(nóng)戶之間的土地流轉(zhuǎn)，多通過私下口頭協(xié)議，將土地流轉(zhuǎn)給鄰居或親屬，沒有簽訂合同，導致承包費兌現(xiàn)難而引發(fā)糾紛,難以解決。目前我鎮(zhèn)存在著這種農(nóng)戶間口頭約定流轉(zhuǎn)土地的現(xiàn)象。
（二）對土地流轉(zhuǎn)各項法律制度的宣傳還不到位。有一部分老百姓舊習慣根深蒂固，承包土地流轉(zhuǎn)困難，在外出務工、經(jīng)商的農(nóng)民中，有的對土地眷戀還很深，寧愿造成土地荒蕪也舍不得將土地流轉(zhuǎn)出去。
（三）耕地規(guī)模經(jīng)營面積小，農(nóng)業(yè)資源配臵效率不高。由于責任制初期，大多數(shù)地方承包土地是按照高、中、低產(chǎn)田分類平均發(fā)包給農(nóng)戶的，導致面積不大塊地多，難以成片，不利整治耕作，制約了種植業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，也影響了規(guī)模經(jīng)營農(nóng)戶的收入。
（四）對土地流轉(zhuǎn)的認識程度不高。部分村干部甚至個別機關(guān)干部對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作的重要性認識不足，重視不夠，認為土地流轉(zhuǎn)是農(nóng)戶自己的事，應由農(nóng)戶和業(yè)主自由協(xié)商，對之采取聽之任之的態(tài)度，疏于管理。
（五）部分流轉(zhuǎn)土地難以恢復。土地流轉(zhuǎn)后,部分土地。
用于基礎設施建設用地,如修建的圈舍、倉庫、路及房屋等永久性公益設施難以恢復。
（一）提高認識，加大宣傳。土地流轉(zhuǎn)是農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要內(nèi)容，是實現(xiàn)規(guī)模農(nóng)業(yè)、效益農(nóng)業(yè)、推動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的前提和基礎。建立正常的農(nóng)村土地次序不僅有利于農(nóng)村社會的穩(wěn)定，而且影響到農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程，要大力宣傳《農(nóng)村土地承包法》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》以及中共中央《關(guān)于做好農(nóng)戶承包地使用權(quán)流轉(zhuǎn)工作的通知》精神以及相關(guān)的政策、法規(guī)，教育廣大農(nóng)民和基層干部知法、懂法、用法。
（二）強化土地流轉(zhuǎn)隊伍建設。由于開展土地流轉(zhuǎn)工作的工作人員，對土地流轉(zhuǎn)認識程度不一，對各方面政策了解還不夠透徹，也會導致土地流轉(zhuǎn)工作進行困難，所以建議對涉及土地流轉(zhuǎn)的工作人員進行專門培訓，增強熟練業(yè)務知識，使土地流轉(zhuǎn)工作能夠順利進行。
（三）要認真解決土地糾紛。土地糾紛是農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)后的遺留問題，如果解決不到位，勢必影響農(nóng)民的積極性，從而影響整個土地流轉(zhuǎn)工作。如何規(guī)范土地流轉(zhuǎn)手續(xù)，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)過程為當前的主要任務。
減少和避免土地流轉(zhuǎn)糾紛，造成不必要的社會資源浪費。
（五）建立建全“失地農(nóng)民”的培訓機制，提高“失地農(nóng)民”的技術(shù)水平和生存本領(lǐng)。從調(diào)研中可以看出，許多失地農(nóng)民外出務工仍然是停留在原始的出賣勞動力的水平上，因此提高他們的勞動技能迫在眉睫，政府要加強對這部分人員勞動技能培訓工作，讓他們真正從農(nóng)民中分離出來，從事第二或第三產(chǎn)業(yè)，讓他們“失地”后能走出去、站得穩(wěn)、能增收，能致富。這對促進二、三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展都具有較大的現(xiàn)實意義。
（六）加強流轉(zhuǎn)土地流向的引導管理。從調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)，大部分流轉(zhuǎn)土地的開發(fā)利用具有隨意性、開放性、孤立性特點。如何有效聯(lián)系流轉(zhuǎn)土地業(yè)主，從而正確引導、規(guī)范流轉(zhuǎn)土地的開發(fā)建設是一項重要問題。我建議，全鎮(zhèn)要統(tǒng)籌安排，充分發(fā)揮政府的導向作用，不斷加強土地業(yè)主的信息溝通，不斷引領(lǐng)全鎮(zhèn)群眾向生產(chǎn)資料集約化、科學化、規(guī)?；斑M，不斷調(diào)整農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向規(guī)模農(nóng)業(yè)、特色農(nóng)業(yè)、現(xiàn)在科學技術(shù)集中農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變，最終實現(xiàn)“以地養(yǎng)民、以地富民”的長遠可持續(xù)發(fā)展目標。
用權(quán)的流轉(zhuǎn)，保障農(nóng)村土地資源的合理利用，規(guī)范農(nóng)村土地利益關(guān)系。20xx年我鎮(zhèn)新建落成了農(nóng)民服務大廳，專門開設農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務窗口，無償為當?shù)剞r(nóng)村的土地流轉(zhuǎn)提供政策指導、業(yè)務咨詢、協(xié)調(diào)服務和監(jiān)督管理，以進一步完善全鎮(zhèn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場，努力實現(xiàn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場化。我相信，在新農(nóng)村建設的大好形勢下，隨著各項生產(chǎn)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，人民群眾的生活水平將會得到更大的提高。
《關(guān)于農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)問題的法律思考》。
學生姓名：指導老師：周勇。
近年來隨著我國改革開放的不斷深化和市場經(jīng)濟的日趨完善，農(nóng)業(yè)、農(nóng)民、農(nóng)村問題十分突出的擺在了社會發(fā)展的前沿，“三農(nóng)”問題已經(jīng)不僅是一個經(jīng)濟問題，更是一個重大的政治和社會問題。黨的十六屆五中全會提出，要按照“生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風文明、村容整潔、管理民主”的要求，建設社會主義新農(nóng)村，這是黨中央統(tǒng)攬全局、著眼長遠、與時俱進作出的重大決策，是一項惠及億萬農(nóng)民、關(guān)系國家長治久安的戰(zhàn)略舉措，也是我國在當前社會主義現(xiàn)代化建設的關(guān)鍵時期必須擔負和完成的一項重要使命。
土地流轉(zhuǎn)工作是一項巨大的工程，工作政策性強、影響面廣，既關(guān)系到農(nóng)村經(jīng)濟的健康持續(xù)發(fā)展，又關(guān)系到農(nóng)民的切身利益和農(nóng)村社會穩(wěn)定，最終也影響到我國的新農(nóng)村建設的整體進程。在現(xiàn)行土地制度下，土地承載著農(nóng)民經(jīng)濟收入、滿足就業(yè)、家庭養(yǎng)老、社會保障等多種功能，是農(nóng)民賴以生存的基礎。
新農(nóng)村、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高速、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化根本目標就是農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展和農(nóng)民的增收致富，農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展決定性因素就是農(nóng)村土地問題，解決農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中的問題，加快農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)，有利于解決農(nóng)村人地矛盾和耕地拋荒問題,有效改善土地資源配置效率,激活農(nóng)業(yè)剩余勞動力的轉(zhuǎn)移,保持農(nóng)村土地承包關(guān)系的長期穩(wěn)定；有利于提高土地利用率,促進農(nóng)業(yè)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整和穩(wěn)定農(nóng)業(yè)生產(chǎn)；有利于進一步推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營,為農(nóng)業(yè)規(guī)?；?、集約化、高效化經(jīng)營提供廣闊空間，加快農(nóng)業(yè)發(fā)展,并促進農(nóng)民增收。
1、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地補償標準過低。
償標準應當為每畝10萬元至15萬元，并主張園地和耕地應當同價補償。
2、按農(nóng)戶家庭現(xiàn)有生產(chǎn)性用地數(shù)量為基數(shù)計價的土地補償方式不合理調(diào)研發(fā)現(xiàn)，當?shù)剞r(nóng)村從1981年左右實施家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制時進行分地至今，再沒有進行過第二次分地，而1981年至今新出生的人口已有兩代人，他們名下沒有任何承包地。以d村為例，1990年至今新增人口已達1200人。也就是說，當?shù)剞r(nóng)村是三代人共用一代人的承包地作為生活之資。需要指出的是，本地農(nóng)村耕地數(shù)量是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地中數(shù)量最少的，人均僅1畝左右，而具有幾乎同樣生產(chǎn)性功能的園地數(shù)量則是耕地數(shù)量的2倍以上，但園地的補償標準僅為耕地的23.29％。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，與內(nèi)地農(nóng)村相比，當?shù)剞r(nóng)民家庭平均人口數(shù)量較大，往往是三代人生活在一起，這從側(cè)面反映了當?shù)赝恋刭Y源有限的現(xiàn)實狀況。此外，當?shù)剞r(nóng)民群眾出外打工的人數(shù)很少，絕大部分農(nóng)民長年在本村進行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。不僅如此，本地農(nóng)村每年農(nóng)忙時還從內(nèi)地省區(qū)吸引5萬名左右的農(nóng)村青壯年勞動力來做短工，短工的日平均工資達到每天60元以上。因此，本地的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地盡管數(shù)量有限，但年平均使用率和年平均效益水平很高，否則無法實現(xiàn)三代人依靠一代人分得的承包土地生活的要求。據(jù)調(diào)研統(tǒng)計，本地1981年以后出生的農(nóng)戶子女的平均學歷為初中，有限的受教育文化水平和非農(nóng)業(yè)工作技能水平對其實現(xiàn)非農(nóng)產(chǎn)業(yè)再就業(yè)造成現(xiàn)實困難。基于以上考慮，大多數(shù)農(nóng)民群眾和不少村組干部提出應當按照現(xiàn)有人頭數(shù)量進行征地補償。
3、征地補償政策執(zhí)行不公平。
計算結(jié)果分析《國土資源部關(guān)于印發(fā)〈關(guān)于完善征地補償安置制度的指導意見〉的通知》（國土資發(fā)［20xx］238號）文件指出：“確定土地補償費和安置補助費的統(tǒng)一年產(chǎn)值倍數(shù)，應按照保證被征地農(nóng)民原有生活水平不降低的原則”。前文對a市現(xiàn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地補償標準的驗證性分析表明，現(xiàn)行標準不能滿足國家征地補償政策要求的保證被征地農(nóng)民原有生活水平不降低的原則，必須進行改革。而科學測算新的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性用地的補償標準，則要以保證被征地農(nóng)民原有生活水平不降低為基本原則，同時要考慮保障被征地農(nóng)民群眾的長遠生計的問題。
當前土地流轉(zhuǎn)中，主觀上是思想認識方面的問題，客觀上流轉(zhuǎn)制度、機制和市場不完善、農(nóng)民的得益無法得到最大程度上的保障，解決此問題，認為應從服務引導入手，進一步完善服務體系，健全農(nóng)民保障機制，探索創(chuàng)新土地流轉(zhuǎn)模式。完善土地流轉(zhuǎn)工作不容忽視，以下建議供參考：
要在干部群眾中多形式，多渠道地宣傳貫徹《土地承包法》，和中央、省、市有關(guān)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的一系列文件精神，通過政策宣傳和細致的思想解釋，讓每一個農(nóng)民了解農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)政策，消除農(nóng)民的懼變心理，增強農(nóng)民群眾的法律意識和參與意識。要充分認識規(guī)范土地流轉(zhuǎn)，可以有效地解決農(nóng)村人口變化引發(fā)的土地調(diào)整的需求。更為重要的是用市場手段和機制取代和制止行政手段任意調(diào)整土地的做法，從根本上解決人地矛盾，使農(nóng)村土地關(guān)系的穩(wěn)定由政策、法律強制逐步過渡為農(nóng)民的習慣。同時，又要充分認識到規(guī)范土地流轉(zhuǎn)是—個經(jīng)常性工作，把規(guī)范土地流轉(zhuǎn)工作納入經(jīng)常化、規(guī)范化軌道。
鄉(xiāng)村一級要從過去“管”、“要”向服務引導轉(zhuǎn)變，認真搞好謀劃。
（二）規(guī)范建制抓流轉(zhuǎn)。引導簽訂規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)合同，是避免土地糾紛，確保土地流轉(zhuǎn)健康有序發(fā)展的重要保證。今后凡涉及到土地流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶，在土地所有權(quán)性質(zhì)不變的前提下都要依法引導簽訂規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)書面合同，建檔保管，以解決農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)的后顧之憂，建立穩(wěn)定的流轉(zhuǎn)關(guān)系，促進有序流轉(zhuǎn)。
服務多樣的要求加快農(nóng)村城市化建設進程，為農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移提供更大就業(yè)空間。
首先，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)基本操作規(guī)程，實行程序化操作。在鄉(xiāng)農(nóng)業(yè)綜合服務站的指導下，受理農(nóng)民委托土地流轉(zhuǎn)申請書，發(fā)布土地流轉(zhuǎn)信息，召集農(nóng)戶自主流轉(zhuǎn)見面，對達成協(xié)議的農(nóng)民，指導和幫助按要求簽訂合同。
其次，建立土地租金評估制度。目前，土地使用權(quán)的租金多是流轉(zhuǎn)雙方自由協(xié)商或基層組織協(xié)調(diào)確定，缺乏科學評估依據(jù)。建議建立農(nóng)用土地評估機構(gòu)，以土地流轉(zhuǎn)前的評估作為確定租金的依據(jù)；土地流轉(zhuǎn)后的評估，主要是監(jiān)督土地使用情況，防止土地肥力、地力被破壞。
再次，建立土地流轉(zhuǎn)合同管理制度。流轉(zhuǎn)雙方要在平等互利的基礎上，簽訂書面土地流轉(zhuǎn)合同，明確流轉(zhuǎn)的形式、數(shù)量、期限、條件和雙方的權(quán)利、責任、義務；涉及承包土地田塊變動的，要及時辦理承包權(quán)證變更手續(xù)；有條件的，還可到公證部門辦理公證手續(xù)。農(nóng)村基層組織和承包合同管理部門要加強對流轉(zhuǎn)合同的審查、監(jiān)督，對合同的登記、立卷、歸檔，要形成制度化和規(guī)范化的管理。
四、制定配套措施，完善法律政策，為土地合理流轉(zhuǎn)提供堅強的政策支持和法律保障。
（一）制定鼓勵土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)優(yōu)惠政策。
在優(yōu)惠的對象上實行雙向優(yōu)惠，既鼓勵土地轉(zhuǎn)出方，又鼓勵土地轉(zhuǎn)入方；在優(yōu)惠的內(nèi)容上實行綜合優(yōu)惠，不光在經(jīng)濟上優(yōu)惠，在流轉(zhuǎn)方享受集體公益事業(yè)服務方面都給予適當照顧；在優(yōu)惠的手段上實行配套優(yōu)惠，包括在資金、技術(shù)、稅費等方面給予適當支持：在優(yōu)惠的取向上實行重點優(yōu)惠。即對“四荒”開發(fā)性經(jīng)營項目、具有技術(shù)推廣價值和市場發(fā)展前景的特色種養(yǎng)項目以及實行集約化、規(guī)?；?jīng)營的項目進行重點扶持。
（二）深化農(nóng)村社會管理體制配套改革。
大力培育農(nóng)村勞動力市場，加快農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移，為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)創(chuàng)造條件。加大農(nóng)村戶籍制度改革力度，改變農(nóng)民的“戀土”觀念、為農(nóng)民“退一進二闖三”創(chuàng)造條件，減少農(nóng)民對土地的直接依賴。加快建立健全適合農(nóng)村特點的社會就業(yè)、養(yǎng)老保險、合作醫(yī)療等社會保障體系，消除農(nóng)民離土的后顧之憂。
（三）完善法律。
通過立法，進一步明確農(nóng)民的土地產(chǎn)權(quán)；明確允許農(nóng)民擁有土地的抵押權(quán)；開拓有關(guān)農(nóng)村土地規(guī)模經(jīng)營的保險業(yè)務等。
對土地流轉(zhuǎn)工作調(diào)研報告篇十
1、村集體所有的林地、經(jīng)濟場統(tǒng)一發(fā)包。此類情況大多為種植大戶或公司種植蔬菜、苗木及中藥材等。如棉花園村、南沖村分別轉(zhuǎn)讓林地577畝、608畝給武漢凱迪生物質(zhì)能公司，占總林地面積的1.69%。
2、零星土田流轉(zhuǎn)。許多不從事第一產(chǎn)業(yè)的農(nóng)民將土地委托親屬、朋友耕種，或承包給種糧大戶統(tǒng)一經(jīng)營。但集中成片的只有種菜大戶羅湘虎在棉花園村租賃100畝耕地種植茄子、甜玉米，農(nóng)科所轉(zhuǎn)讓期限為20年、面積500畝的耕地作為葡萄酒原料生產(chǎn)基地，僅占全鄉(xiāng)總耕地面積的2.01%。
（一）、農(nóng)民對土地流轉(zhuǎn)的心態(tài)比較復雜、多變。1、農(nóng)民對承包土地的主權(quán)意識、自主支配意識太強，誤認為承包到戶就是土地私有。阻礙了土地經(jīng)營權(quán)正常流轉(zhuǎn)。主要體現(xiàn)在：一是舊習慣根深蒂固，對土地的眷戀還很深，寧愿“死守陣地”也舍不得將土地流轉(zhuǎn)出去。阻礙了連片成塊的大面積開發(fā)；二是為今后可以“名正言順”的在自家承包地上建房；三是“紅眼病”作祟，不愿意拿地讓別人發(fā)財，故意從中作梗。2、流轉(zhuǎn)價格偏低。我鄉(xiāng)目前租給種糧大戶的田地年均價為150元/畝。
3、流轉(zhuǎn)土地面積有限、利用率不高。大部分的經(jīng)營能手，種糧大戶，他們的行為都是個體的，離現(xiàn)代高效農(nóng)業(yè)有很大的差距。
管理的目的，離現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的“綠色標準”還有差距，不能提高品質(zhì)和效益。
（二）土地流轉(zhuǎn)機制不夠規(guī)范。
1、土地流轉(zhuǎn)不規(guī)范，對土地流轉(zhuǎn)的管理，在流轉(zhuǎn)程序、流轉(zhuǎn)手段、流轉(zhuǎn)檔案管理等方面缺乏統(tǒng)一規(guī)定，這是當前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)不規(guī)范的一個重要原因。操作不規(guī)范主要表現(xiàn)在：一是大多數(shù)農(nóng)戶之間的土地流轉(zhuǎn)，只有口頭約定，沒有書面合同，即使有書面合同，其內(nèi)容不完整，在某些方面不具有法律效力。有的未經(jīng)村集體組織審查同意；二是土地流轉(zhuǎn)有的.不按規(guī)范簽訂合同，合同條款、標的不明確，甚至與現(xiàn)行法規(guī)相沖突，如租用土地的時間超過了二輪承包期規(guī)定的時間等。三是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)資料檔案缺乏管理。
2、缺乏土地流轉(zhuǎn)服務機構(gòu)和流轉(zhuǎn)平臺。土地流轉(zhuǎn)的供求信息不能及時有效溝通，轉(zhuǎn)出方找不到轉(zhuǎn)入方，土地流轉(zhuǎn)供給需求脫節(jié)。有不少農(nóng)民不知道應該怎樣進行流轉(zhuǎn)；其次是土地流轉(zhuǎn)的形式簡單，反租倒包、入股、抵押等新的流轉(zhuǎn)形式?jīng)]有出現(xiàn)；再次是土地流轉(zhuǎn)的程序簡單，由于多數(shù)流轉(zhuǎn)為自發(fā)形成,流轉(zhuǎn)雙方?jīng)]有遵循一定的程序和履行必要的手續(xù),土地流轉(zhuǎn)處于缺乏規(guī)范的無序狀態(tài)，土地流轉(zhuǎn)糾紛多。
從出讓方看,主要是務工經(jīng)商收入不穩(wěn)定,也擔心政策變。
化,怕土地轉(zhuǎn)出后失去土地,怕務工經(jīng)商虧本后吃飯難以解決,所以大多采取短期轉(zhuǎn)包的方式。
從承包方看,由于農(nóng)業(yè)收益比較低，高收益項目農(nóng)業(yè)難以。
選擇，農(nóng)業(yè)開發(fā)又面臨市場和自然雙重風險。因此，業(yè)主對投資農(nóng)業(yè)開發(fā)極為慎重，致使不愿在土地上投入過多的成本，承包戶無意長期承包，兩方面互相制約。
地塊仍然零碎分散。由于目前農(nóng)戶承包的土地普遍。
22.2％，100畝以上經(jīng)營規(guī)模的為200畝，占流轉(zhuǎn)土地總流轉(zhuǎn)面積的22.2％。
（一）、明確管理機構(gòu)和職能，加強土地流轉(zhuǎn)管理監(jiān)督。首先是確立土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的具體范圍、原則，規(guī)范流轉(zhuǎn)的形式，明確流轉(zhuǎn)的操作程序，規(guī)定對違規(guī)失范行為的處理辦法；第二是規(guī)范流轉(zhuǎn)合同，建立流轉(zhuǎn)合同的指導、簽證、仲裁制度；第三是建立土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)檔案，重點對擬出讓方的土地情況基本條件和擬受讓方的土地需求情況進行登記造冊，促進土地的順利流轉(zhuǎn)。
（二）、組建村級土地流轉(zhuǎn)合作組織，確保群眾利益。
隨著經(jīng)濟社會的全面發(fā)展，農(nóng)業(yè)面臨更嚴峻的挑戰(zhàn)，家庭承包經(jīng)營制度的農(nóng)戶小規(guī)模經(jīng)營與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)集約化經(jīng)營的矛盾、平均承包土地與市場自由配臵土地資源之間的矛盾、分散的一家一戶小農(nóng)生產(chǎn)與社會化大生產(chǎn)之間的矛盾等等，在現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展中將表現(xiàn)得更為明顯。所以，迫切組建村級土地流轉(zhuǎn)合作組織，負責統(tǒng)一組織、統(tǒng)一協(xié)調(diào)本村土地流轉(zhuǎn)事務以及代理農(nóng)民參與轉(zhuǎn)出土地的新項目建設。讓轉(zhuǎn)出方維權(quán)有后盾、利益有保障，讓轉(zhuǎn)入方從繁雜的土地矛盾中解脫出來。
總之，如何有效的把每戶零散的土地集中起來，有效引導農(nóng)民加快土地流轉(zhuǎn)，克服小農(nóng)經(jīng)濟意識，提高土地利用效率，增加經(jīng)濟效益，是進一步加強土地流轉(zhuǎn)需要解決的問題。
對土地流轉(zhuǎn)工作調(diào)研報告篇十一
**縣是**市東北部與重慶市**交匯的山區(qū)農(nóng)業(yè)大縣。全縣總面積2595平方公里（耕地面積196萬畝），大部分海拔在700至900米之間，90%的地區(qū)屬溶巖地貌，地表破碎，山河縱橫；250以上坡地占總面積的44%，250以上的坡耕地占總耕地的27.3%；活土層厚度低于15cm的耕地占總耕地的60%，農(nóng)業(yè)有效灌溉面積20萬畝，占境內(nèi)現(xiàn)有耕地的30%。因此，我縣農(nóng)業(yè)抗御自然災害的能力較弱，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平難以在短期內(nèi)得到根本改變。隨著社會主義市場經(jīng)濟的不斷深入，農(nóng)村經(jīng)濟的快速發(fā)展，城鎮(zhèn)化的不斷推進，農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化水平的逐步提高和分工分業(yè)趨勢的不斷加劇，已有的土地承包制度形成的承包耕地面積少、地塊分散、農(nóng)村勞動力離家難離土等問題逐步凸現(xiàn)，如何在堅持土地家庭聯(lián)產(chǎn)承包政策不變和保障農(nóng)戶承包經(jīng)營權(quán)前提下，加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，促進土地規(guī)?；?jīng)營？如何在現(xiàn)有條件下提高農(nóng)業(yè)效益和市場競爭力，是擺在各級黨政面前的重要課題。本文試圖通過調(diào)研全縣土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀，搞清影響土地流轉(zhuǎn)的障礙因素，提出促進全縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的對策和建議，旨在促進我縣農(nóng)業(yè)規(guī)?；?、產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，促進農(nóng)民增產(chǎn)增收。
近年來各級政府和農(nóng)戶對土地流轉(zhuǎn)問題進行了積極探索，通過采用互換、轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、出租、入股等形式，鼓勵農(nóng)戶將土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人耕種。早在家庭承包責任制實施初期，全縣就有農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。當時，主要是在農(nóng)戶之間為便于耕作進行的承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)（互換、轉(zhuǎn)包），流轉(zhuǎn)范圍小面積少。隨著農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟的不斷發(fā)展，特別是上世紀九十年代以來，農(nóng)村勞動力大量向二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，農(nóng)村經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和社會結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大的變化，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)出面積大、規(guī)?；内厔荨?/p>
1、縣鄉(xiāng)黨政高度重視土地流轉(zhuǎn)。全縣上下把促進和規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)作為落實農(nóng)村土地政策、提升農(nóng)業(yè)競爭力和農(nóng)民增收的一項重要措施，促進了農(nóng)業(yè)的規(guī)?；?jīng)營和標準化生產(chǎn)。截止5月，通過對全縣19個鄉(xiāng)鎮(zhèn)152個村（居、社區(qū)）的調(diào)查匯總，耕地流轉(zhuǎn)面積達14.7萬畝（約占耕地面積的7.5%），其中用于種植的9.8萬畝、養(yǎng)殖的0.334萬畝、其他0.29畝；林地流轉(zhuǎn)面積約2.7萬畝。實行規(guī)模化經(jīng)營的耕地面積8.6萬畝（占耕地面積的4.4%），主要用于烤煙生產(chǎn)和茶葉產(chǎn)業(yè)以及辣椒、蔬菜和中藥材種植。
2、土地流轉(zhuǎn)形式多樣。從土地流出看，當前全縣常用的土地流轉(zhuǎn)方式主要有四種：即轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、互換、出租等。其中有償流轉(zhuǎn)3.7萬畝，100元/畝以上的0.7萬畝，100元/畝以下的3萬畝；無償流轉(zhuǎn)0.88萬畝。全縣土地流轉(zhuǎn)的特點是連片流轉(zhuǎn)、向大戶和生產(chǎn)能手流轉(zhuǎn)、向企業(yè)主流轉(zhuǎn)。
3、土地流轉(zhuǎn)主體多元化、跨區(qū)域化。從土地流入對象看，主要有農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)經(jīng)營型、種養(yǎng)大戶經(jīng)營型、普通農(nóng)戶經(jīng)營型等三種土地流轉(zhuǎn)模式。如碧豐的8200畝林地流轉(zhuǎn)到頂箐方竹筍有限公司經(jīng)營、0.3萬畝白蒺中藥材基地流轉(zhuǎn)到100多戶農(nóng)戶經(jīng)營、3.3萬畝茶葉基地流轉(zhuǎn)到縣內(nèi)外幾十個大戶經(jīng)營、30畝以上烤煙土地流轉(zhuǎn)到500余戶大戶經(jīng)營等，形成了跨鄉(xiāng)鎮(zhèn)跨縣域的土地流轉(zhuǎn)良好態(tài)勢。
（二）流轉(zhuǎn)成效。
1、促進了農(nóng)業(yè)的規(guī)?；?jīng)營。通過土地流轉(zhuǎn)，不但較好地滿足了一些從事非農(nóng)產(chǎn)業(yè)農(nóng)戶既不愿放棄土地承包經(jīng)營權(quán)，又不愿經(jīng)營土地的要求，而且還滿足了一部分有技術(shù)特長、有資金實力、有經(jīng)營管理能力的產(chǎn)業(yè)大戶、工商業(yè)主、經(jīng)營能人等集約經(jīng)營土地的愿望，實現(xiàn)生產(chǎn)要素的合理配置，激活了市場農(nóng)業(yè)，促進了農(nóng)村的分工分業(yè)。如碧豐100多畝辣椒基地，瑞溪樊**的4000畝烤煙、茶場、辣椒基地，市坪袁霞的360畝烤煙基地；**、樂儉、中觀、土坪、儉坪、安場、鳳儀、小雅等多數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)都有通過土地流轉(zhuǎn)實現(xiàn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的成功范例。全縣現(xiàn)有農(nóng)業(yè)（含種、養(yǎng)、林）大戶共計1萬戶，涉及耕地14.7萬畝，林地近7萬畝的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)規(guī)?；?jīng)營。這一模式的運作，既一定程度上改變了農(nóng)戶生產(chǎn)受其自身經(jīng)濟條件、科技水平、勞力、市場風險等因素的限制，又對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平的提高，效益農(nóng)業(yè)的發(fā)展具有積極的現(xiàn)實意義。
2、促進了農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移，有效地減少了土地撂荒。在保證農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)的基礎上，通過農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的方式，既可以將農(nóng)民從土地上解放出來，從事效益更高的工作，又可以維護農(nóng)民的土地承包權(quán)益，解除農(nóng)民離土離鄉(xiāng)的后顧之憂，有效減少了土地撂荒，提高了土地利用率和產(chǎn)出率，從調(diào)查結(jié)果看，全縣外出人口達18萬人，占總?cè)丝诘?0%，使我縣常住農(nóng)業(yè)人口為38.8萬人，其中勞力18.3萬人，勞均占有耕地從1.95畝變?yōu)?.83畝，提高了勞均耕地占有量，農(nóng)產(chǎn)品走出了入不敷出的困境。同時，大量的勞動力外出促進了我縣“尹姑娘。珍漢子”的勞務經(jīng)濟品牌。
3、有利于農(nóng)業(yè)科技的普及和推廣。通過土地流轉(zhuǎn)，土地經(jīng)營形成一定規(guī)模，使科技的扶持有了落腳點，調(diào)動了高新技術(shù)進入農(nóng)業(yè)領(lǐng)域的積極性，形成規(guī)模經(jīng)營的農(nóng)戶和業(yè)主，促進了多種農(nóng)機具和優(yōu)良品種及先進實用技術(shù)的普及和推廣，提高了農(nóng)產(chǎn)品競爭力，增加了農(nóng)民收入。如全縣1萬個大戶擁有旋耕機416臺，擁有標準化智能烤房3500余間（占全縣智能烤房的50%），集群式烤房今年7月5日前建完后1178間。烤煙生產(chǎn)土地流轉(zhuǎn)30畝以上大戶500戶，共計流轉(zhuǎn)面積2.3萬畝。
4、培育了一批新型農(nóng)民。企業(yè)和外來業(yè)主進入農(nóng)村后，其生產(chǎn)和經(jīng)營的過程有利于改變農(nóng)村的傳統(tǒng)思想觀念，先進的經(jīng)營管理理念、生產(chǎn)技術(shù)和市場意識對農(nóng)民起到了潛移默化的作用，改變了農(nóng)民傳統(tǒng)思想觀念。農(nóng)民在受聘務工的過程中以及與企業(yè)的業(yè)務交往中，自覺不自覺的得到磨練，學到了先進的生產(chǎn)技術(shù)和管理經(jīng)驗。農(nóng)村中的“田秀才”、“土專家”等各種能人，在土地流轉(zhuǎn)中產(chǎn)生并大顯身手。
5、林地和四荒地得到了一定利用。全縣在土地流轉(zhuǎn)利用面積中，利用林地近2萬畝，利用四荒地3000余畝，最大限度地發(fā)揮了土地資源。與相比，土地撂荒下降了5個百分點（現(xiàn)調(diào)查為1.3萬畝），約占總耕地面積的5%。土地流轉(zhuǎn)使林地和四荒地得到了一定量的利用。
農(nóng)村土地實行家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制20多年來，順應了農(nóng)村生產(chǎn)力發(fā)展的要求，促進了農(nóng)村經(jīng)濟的快速發(fā)展。但隨著市場經(jīng)濟的深入和市場化的推進，土地家庭承包責任制在一些地方已不適應農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展形勢，土地流轉(zhuǎn)自然發(fā)展起來，同時也產(chǎn)生了一些問題和矛盾。為了推進土地科學合理流轉(zhuǎn)，促進農(nóng)村經(jīng)濟健康有序發(fā)展，中共中央于下發(fā)了《關(guān)于做好農(nóng)戶承包地使用權(quán)流轉(zhuǎn)工作的通知》，8月又出臺了《中華人民共和國土地承包法》。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)實行土地所有權(quán)歸集體經(jīng)濟組織，承包權(quán)歸承包農(nóng)戶，使用權(quán)或經(jīng)營權(quán)歸轉(zhuǎn)入方的土地經(jīng)營體制。這不但解決了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營規(guī)模過小、農(nóng)地拋荒閑置，還優(yōu)化了土地資源，促進了土地與資金、技術(shù)、信息、人才等生產(chǎn)要素的合理流動，促進了農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，加速了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和農(nóng)村剩余勞動力轉(zhuǎn)移。通過對全縣的土地流轉(zhuǎn)調(diào)研分析，反映出目前我縣農(nóng)村土地制度及土地流轉(zhuǎn)存在許多問題和矛盾。
（一）農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)不清晰?！稇椃ā返谑畻l規(guī)定：“農(nóng)村和**區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國家所有外，屬于集體所有”?！吨腥A人民共和國土地管理法》也規(guī)定土地屬于三級所有，即“鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體、村集體、村民小組”。這些規(guī)定雖然明確了農(nóng)村土地集體所有權(quán)的代表，但“農(nóng)民集體”在法律上的具體內(nèi)涵很模糊，由誰來代表集體實施其權(quán)利與義務卻難以確定，集體有“鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村、村民小組”三個層次，在不同程度上都是農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)的所有者代表。目前的土地集體所有，對農(nóng)民來說，某種程度是虛無的。從所有權(quán)主體看，村委會作為當?shù)卮迕竦纳鐓^(qū)性自治組織，充當集體土地財產(chǎn)的所有者代表，在村民現(xiàn)有民主法制知識積累有限和文化素質(zhì)不高的情況下，土地集體所有往往成為實際上的村主任或村委會少數(shù)人所有。從實踐看，借集體之名違背農(nóng)民意愿對土地進行大面積流轉(zhuǎn)的事實大量存在，甚至流轉(zhuǎn)中永久性改變了土地用途；農(nóng)民在土地流轉(zhuǎn)中也存在未批先占、少批多占的改變土地用途的違法現(xiàn)象。而農(nóng)民擁有幾十年土地的使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)和收益權(quán)，卻不可以將土地進入非農(nóng)市場進行交易，承包年限內(nèi)只能傳承子孫，還有可能隨時終止承包，使農(nóng)民長期處于經(jīng)營土地的不穩(wěn)定狀態(tài)之中。加之難以安置、補償較低、行政強制性改變土地用途的開發(fā)流轉(zhuǎn)，使土地級差收益從農(nóng)民流向社會集團或個人，而失地農(nóng)民不斷增加，貧困人口不斷擴大，加劇了城鄉(xiāng)差別和貧福差距，增添了社會不穩(wěn)定因素。
（二）農(nóng)村土地制度不完善，土地市場化不充分。完善的農(nóng)村土地管理制度，健全的土地市場體系，是優(yōu)化農(nóng)村土地資源配置、促進農(nóng)村經(jīng)濟健康發(fā)展的重要條件。目前，國家出臺了國有土地流轉(zhuǎn)管理的相關(guān)法律法規(guī)，卻未出臺農(nóng)村集體建設用地流轉(zhuǎn)的法律法規(guī)，造成集體土地管理相當薄弱。有關(guān)法規(guī)對農(nóng)村承包地的流轉(zhuǎn)也只是抽象規(guī)定，對土地使用權(quán)的出讓、流轉(zhuǎn)中各方權(quán)利、義務及法律責任并沒有明確的規(guī)定，致使農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中存在著嚴重的地方利益和意志傾向，有關(guān)部門也難以對集體土地流轉(zhuǎn)實行全面有效的管理。集體土地使用權(quán)發(fā)生權(quán)屬糾紛時也很難從法律和行政上進行解釋和處理。農(nóng)戶之間的土地流轉(zhuǎn)也存在著盲目隨意、操作無序等不規(guī)范現(xiàn)象，一旦發(fā)生糾紛則處理難度大，土地流轉(zhuǎn)的價格也很不規(guī)范，全縣尚無土地流轉(zhuǎn)合理價格定位。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，全縣共計流轉(zhuǎn)土地43.4萬畝（約占總耕地的22.1%），其中100元/畝以上9.2%,100元/畝以下占67.6%,無償23.2%,說明外出人員決心向外的動力大，導致農(nóng)業(yè)生產(chǎn)質(zhì)量水平存在一定程度的下滑與不平衡，甚至有的地方耕地撂荒現(xiàn)象反彈，浪費了大量寶貴的耕地資源。
（三）土地的社會保障功能過強。我縣農(nóng)業(yè)人口占總?cè)丝诘腵90%，由于農(nóng)村社會保障制度不完善，對大多數(shù)農(nóng)民來說，承包土地不僅具有就業(yè)生存功能，而且具有社會保障福利功能。農(nóng)村土地無論面積大小和土質(zhì)好壞，在第一次聯(lián)產(chǎn)承包中基本為平均承包（有按人七勞三分配）。從實踐看，確實促進了農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展和農(nóng)村社會的穩(wěn)定，為國民經(jīng)濟的健康發(fā)展做出了重要貢獻，但同時也導致了農(nóng)民過分的戀土情結(jié)，有些農(nóng)民盡管找到一份較為穩(wěn)定的工作，但因擔心未來政策的多變，也不原隨便脫離土地，特別是在土地日漸升值、農(nóng)稅免征和真正兌現(xiàn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)補貼的情況下，放棄承包地意味著自己的利益受損。因此，農(nóng)民更加看重自己的承包地。這種過強的社會保障功能明顯抑制了土地向大戶和能手流轉(zhuǎn)，從而阻礙了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)規(guī)?；?jīng)營的進程，對農(nóng)業(yè)新技術(shù)的大規(guī)模推廣也不利，更不符合社會主義市場經(jīng)濟條件下現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展要求。
（四）土薄坡陡質(zhì)差，效益低，制約流轉(zhuǎn)。農(nóng)業(yè)是自然和市場雙重影響的弱勢產(chǎn)業(yè)。幾十年來，農(nóng)產(chǎn)品價格始終處于劣勢價位，漲價幅度始終在其他產(chǎn)品后面，農(nóng)產(chǎn)品增產(chǎn)農(nóng)民難增收，比較效益低；加上土薄坡陡和氣候條件的制約，部分農(nóng)民對承包的土地粗放經(jīng)營，對15cm左右土層厚的土地開展流轉(zhuǎn)、發(fā)展集約化經(jīng)營的愿望不強，農(nóng)民發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的積極性不高。土地產(chǎn)出率低，甚至虧本，影響土地的合理流轉(zhuǎn)。
（五）土地流轉(zhuǎn)機制不健全，操作不規(guī)范。全縣土地流轉(zhuǎn)處于自發(fā)階段，無土地流轉(zhuǎn)服務機構(gòu)，流轉(zhuǎn)信息不暢，農(nóng)村土地承包管理部門對土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)政策、程序、要素、權(quán)利義務宣傳不力，對已經(jīng)流轉(zhuǎn)的土地引導服務不夠到位，農(nóng)民對土地流轉(zhuǎn)的政策知曉率低，影響了土地流轉(zhuǎn)的規(guī)模和效益；目前全縣已經(jīng)流轉(zhuǎn)的土地，多數(shù)未按照農(nóng)業(yè)部頒發(fā)的《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》執(zhí)行，口頭協(xié)議占多數(shù)，即使有書面合同，其內(nèi)容也不完整，合同條款、標的不明確，權(quán)利義務不具體，在某些方面不具有法律效力；有的未經(jīng)村集體經(jīng)濟組織審核同意就進行流轉(zhuǎn)，特別是流轉(zhuǎn)達二、三十年的土地，不完善好相關(guān)手續(xù)，將帶來一定后患。
三、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的指導思想、總體本目標和基原則。
（一）指導思想：以保障農(nóng)民的土地權(quán)益和穩(wěn)定農(nóng)村大局為出發(fā)點，以進一步完善土地承包關(guān)系為基礎，以提高土地資源合理有效配置、促進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收為目標，堅持科學發(fā)展觀，建立“政府引導、市場調(diào)節(jié)、農(nóng)民自愿、依法有償”的土地流轉(zhuǎn)機制，提升農(nóng)村土地規(guī)?；?jīng)營水平，加快現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展進程，促進經(jīng)濟、社會、生態(tài)協(xié)調(diào)發(fā)展，促進社會主義新農(nóng)村建設。
（二）總體目標：通過農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，提升全縣農(nóng)村土地規(guī)模經(jīng)營水平和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平，促進土地資源的優(yōu)化配置，提高土地利用率和產(chǎn)出率，提高農(nóng)產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)率和商品率。到，全縣農(nóng)村土地規(guī)?；?jīng)營達到總耕地面積的20%以上，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營整體水平處于全市前列。
（三）基本原則：
1、穩(wěn)制、分權(quán)、放活的原則。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和發(fā)展規(guī)模經(jīng)營，要穩(wěn)定家庭承包經(jīng)營體制，在不改變土地承包關(guān)系的前提下，實行土地所有權(quán)、承包權(quán)和土地使用權(quán)分離，創(chuàng)新流轉(zhuǎn)機制，探索有效形式，放活土地使用權(quán)。
2、依法、自愿、有償?shù)脑瓌t。推進農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和發(fā)展規(guī)模經(jīng)營，要按照法律法規(guī)進行，要嚴格保護耕地和基本農(nóng)田，不得改變土地的農(nóng)業(yè)用途。要充分尊重農(nóng)民的意愿，不得強迫或阻礙農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地。流轉(zhuǎn)應堅持等價有償，確保農(nóng)民的利益和生產(chǎn)生活的穩(wěn)定。
3、集中、規(guī)模、增效的原則。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展應立足于土地資源的高效利用，實行相對集中、規(guī)模適當，并注重土地與其他生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置，提高土地利用率、產(chǎn)出率，促進糧食增產(chǎn)、農(nóng)業(yè)增效和農(nóng)民增收。
4、管理、規(guī)范、有序的原則。在推進農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)規(guī)模經(jīng)營的過程中，要設立專門機構(gòu)管理和指導，建立健全土地流轉(zhuǎn)的各項規(guī)章制度，強化土地流轉(zhuǎn)信息服務，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)合同，及時調(diào)解土地流轉(zhuǎn)糾紛，維護雙方利益，確保土地流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營有序開展。
1、加強領(lǐng)導，提高認識。各級黨委政府必須高度重視，把土地流轉(zhuǎn)工作納入農(nóng)業(yè)農(nóng)村工作的重要內(nèi)容和重要議事日程，尤其是土地流轉(zhuǎn)管理部門和經(jīng)營部門，要在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)過程中，加強管理和指導；充分認識土地流轉(zhuǎn)的方式和作用，掌握流轉(zhuǎn)過程中的原則、程序和方法。
2、加大宣傳，注重指導。要大力宣傳《中華人民共和國土地法》、《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》、農(nóng)業(yè)部頒發(fā)的《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》以及中共中央、國務院關(guān)于土地的相關(guān)政策和措施，解除農(nóng)民對土地流轉(zhuǎn)的后顧之憂；在實際工作中，要注重宣傳引導農(nóng)民如何進行土地流轉(zhuǎn)。
3、依法運作，確保流轉(zhuǎn)程序?！吨腥A人民共和國農(nóng)村土地承包法》第十條規(guī)定：國家保護承包方依法、自愿、有償?shù)剡M行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。一是要健全組織機構(gòu)。為了解決農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信息不暢的問題，可在縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)部門建立“土地流轉(zhuǎn)服務中心”和土地流轉(zhuǎn)仲裁機構(gòu)，按照《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》履行鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對土地流轉(zhuǎn)工作的指導、調(diào)控和管理職能，提供政策咨詢、信息服務、規(guī)范合同、辦證簽章等免費服務，為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)當好“紅娘”。二是要健全工作制度。全縣要根據(jù)實際情況，制定切實可行的《土地流轉(zhuǎn)實施細則》或者《土地流轉(zhuǎn)具體辦法》以及土地流轉(zhuǎn)程序圖，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)程序，要切實保障土地流出方的利益，建立土地流轉(zhuǎn)風險保障金制度。土地流轉(zhuǎn)合同簽定后，經(jīng)營業(yè)主每年要向流轉(zhuǎn)中心交納一定數(shù)量的風險保證金，以防業(yè)主因經(jīng)營困難等原因無法向轉(zhuǎn)出方兌現(xiàn)租金而引發(fā)糾紛，合同到期無糾紛發(fā)生，風險保證金如數(shù)退回。三是要建立信息網(wǎng)絡。各村可確定一位信息員，負責收集、發(fā)布土地流轉(zhuǎn)供求信息，協(xié)助辦理土地流轉(zhuǎn)手續(xù)或代理土地流轉(zhuǎn)；以村為單位定期收集、發(fā)布土地流轉(zhuǎn)信息，建立土地流轉(zhuǎn)臺帳；以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位建立土地流轉(zhuǎn)信息庫，土地流轉(zhuǎn)服務中心定期通過多渠道發(fā)布和上報土地流轉(zhuǎn)供求信息。市縣兩極要在土地、農(nóng)業(yè)部門設立專門的股室明確專人專抓土地流轉(zhuǎn)工作。四是要建立中介組織。建立土地流轉(zhuǎn)中介組織，制定其職責制度，專門為土地流轉(zhuǎn)人服務，并引導流轉(zhuǎn)的土地發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營項目，著重解決農(nóng)戶與農(nóng)戶之間、農(nóng)戶與村集體之間的土地流轉(zhuǎn)速度、規(guī)模、效益問題，真正解決農(nóng)戶與市場之間的利益問題。
4、制定鼓勵政策，激勵土地流轉(zhuǎn)。借鑒外地開展土地流轉(zhuǎn)的先進經(jīng)驗，可由市縣兩級制定出臺扶持專業(yè)合作社、種植大戶、土地轉(zhuǎn)讓農(nóng)戶和集體土地流轉(zhuǎn)的鼓勵政策，以激勵農(nóng)民進行土地流轉(zhuǎn)，發(fā)展土地規(guī)模經(jīng)營。對受讓農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)達到50畝及以上的，每年每畝可給予適當?shù)莫剟钛a助；對受讓集體土地流轉(zhuǎn)達到500畝及以上的，每年每畝可給予適當?shù)莫剟钛a助。對發(fā)展土地規(guī)模經(jīng)營的龍頭企業(yè)和大戶，可在有關(guān)農(nóng)業(yè)項目的分配上優(yōu)先考慮，還可對其進行貼息貸款、增加貸款額度等。對轉(zhuǎn)讓土地的農(nóng)民，要著重研究其生活保障措施，以消除他們的后顧之憂。
5、積極創(chuàng)造條件，促進農(nóng)村土地有效流轉(zhuǎn)。
要大力發(fā)展農(nóng)村第二、三產(chǎn)業(yè)，就地轉(zhuǎn)化農(nóng)村勞動力；要通過勞務輸出，使農(nóng)村剩余勞動力逐步脫離土地，從農(nóng)村走向城鎮(zhèn)；要加強勞務培訓，大力實施“陽光工程”，推動農(nóng)村勞動力向外轉(zhuǎn)移；要加大農(nóng)業(yè)項目、招商引資力度，用大項目和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)帶動土地規(guī)模化經(jīng)營。要不斷增加農(nóng)業(yè)水、電、路等基礎設施投入，降低農(nóng)業(yè)經(jīng)營風險，提高農(nóng)業(yè)經(jīng)濟效益，逐步形成土地流轉(zhuǎn)長效機制。
6、完善農(nóng)民工社會保障體系建設。農(nóng)村剩余勞動力對土地的依賴性很強，一個重要原因就是擔心就業(yè)不成功可能失去經(jīng)濟來源，無法生活，所以經(jīng)常出現(xiàn)“離鄉(xiāng)不離地”的情況。為此，必須建立社會化的保障體系，像醫(yī)療保險、養(yǎng)老保險、失業(yè)保險等必須全面建立，并引導農(nóng)民認識和信任社會化保障體系的功能和作用，降低農(nóng)村勞動力對土地的依賴性，從而實現(xiàn)有效的轉(zhuǎn)移，促進農(nóng)村土地的集中，便于實現(xiàn)土地的集約化、規(guī)?；?jīng)營。
7、完善農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律法規(guī)。國家在農(nóng)村土地承包權(quán)中存在法律缺陷，應盡快加以完善。一是在民法中確立農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的主體；()二是在有關(guān)財產(chǎn)法中確立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)是一種財產(chǎn)權(quán)、他物權(quán)（根據(jù)是《物權(quán)法》），并明確農(nóng)村土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是物權(quán)行為；三是制定土地流轉(zhuǎn)的格式合同，規(guī)范農(nóng)村土地承包的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。
綜上所述，全縣各級黨政和農(nóng)業(yè)部門在積極實踐、努力探索土地流轉(zhuǎn)的過程中，產(chǎn)生了“農(nóng)業(yè)專業(yè)合作社”（安場鎮(zhèn)、市坪鄉(xiāng)）、“土地股份合作制”（新州鎮(zhèn)、市坪鄉(xiāng)、樂儉鄉(xiāng)等），這是近年來在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化建設中創(chuàng)造的新事物，是值得肯定和推廣的。他們的基本做法是：
（1）村集體土地與村集體經(jīng)營性資產(chǎn)一起折股量化，明確每個社員的股份，經(jīng)營收益按股分紅。其主要特點是，在村集體經(jīng)營性資產(chǎn)折股量化的基礎上，將農(nóng)戶承包的土地也折股量化，設置土地承包經(jīng)營權(quán)股。有的按不同類型土地參考價為依據(jù)，有的經(jīng)評估確定土地價值，然后折價作股，從而參與收益分配，實行一人一票制。
（2）農(nóng)戶土地承包經(jīng)營權(quán)股權(quán)化。特點是將發(fā)包給農(nóng)戶的承包經(jīng)營權(quán)作股，組建新的股份合作組織，對入股土地實行統(tǒng)一規(guī)則、開發(fā)和經(jīng)營。股份合作組織直接經(jīng)營或者代表股東與企業(yè)簽定合同或進行租賃。
（3）農(nóng)戶以土地承包經(jīng)營權(quán)參股。特點是農(nóng)戶以承包地折價參股。采取保底收入、盈余分紅形式，農(nóng)民既可承包產(chǎn)業(yè)項目，又可在自己的土地上打工，并優(yōu)先在產(chǎn)業(yè)項目中就業(yè)。
我縣在發(fā)展茶葉、烤煙、辣椒和中藥材等產(chǎn)業(yè)中，有效促進了農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，充分說明：通過土地租賃實現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)，發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和規(guī)?；?jīng)營。土地租賃可以規(guī)避農(nóng)戶氣候風險和市場風險，是土地流轉(zhuǎn)的一種有效形式，是推行土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的有效途徑。（作者系縣委辦副主任、政研室主任）。
對土地流轉(zhuǎn)工作調(diào)研報告篇十二
為全面了解當前農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)情況，加強對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)工作的指導，前段時間，我們就農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)工作進行了專項調(diào)查。
一、基本情況。
xx縣位于山西省晉中地區(qū)中部，是一個傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)大縣，全縣轄9個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，197個行政村，其中：農(nóng)業(yè)人口20.85萬人，涉及農(nóng)戶6.67萬戶，全縣總耕地面積39.81萬畝，其中二輪承包耕地面積38.9萬畝，簽訂土地承包合同6.67萬份。據(jù)不完全統(tǒng)計，20底，我縣簽訂土地流轉(zhuǎn)合同涉及的面積7717.99畝，占總耕地面積的2%，近年來我們還規(guī)范了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)臺帳，建立完善了全縣的農(nóng)村土地承包經(jīng)營及流轉(zhuǎn)管理機構(gòu)。
隨著國家一系列惠農(nóng)政策的出臺，特別是全面取消農(nóng)業(yè)稅，《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》出臺后，我縣的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)顯現(xiàn)出一些新的特點，主要表現(xiàn)在以下幾個方面。
(一)、從流轉(zhuǎn)形式來看，主要有以下幾種流轉(zhuǎn)形式。
1、轉(zhuǎn)讓。指農(nóng)戶之間土地承包經(jīng)營權(quán)剩余期限的轉(zhuǎn)移。有些農(nóng)戶因無力繼續(xù)承包土地，與其他戶協(xié)商一致，經(jīng)村委會同意，將全部或部分土地轉(zhuǎn)讓給第三方，由第三方與村委會確立新的土地承包關(guān)系，出讓方與村委會在轉(zhuǎn)讓土地上的承包關(guān)系即行終止。這種流轉(zhuǎn)形式的好處是出讓方可以有更充足的時間從事非農(nóng)產(chǎn)業(yè);受讓方可以根據(jù)自己的需要，轉(zhuǎn)入土地擴大經(jīng)營規(guī)模。我縣共轉(zhuǎn)讓土地4139.79畝，占總流轉(zhuǎn)面積的53.6%。
2、轉(zhuǎn)包。就是土地承包方將全部或部分承包土地的使用權(quán)包給第三方，農(nóng)戶間一定期限內(nèi)土地使用權(quán)實現(xiàn)轉(zhuǎn)移。轉(zhuǎn)包期限一般由雙方協(xié)商確定，但不超過承包合同的剩余期限，轉(zhuǎn)包方與發(fā)包方的原承包關(guān)系不變。2019年底，我縣共有轉(zhuǎn)包土地2090.14畝，占總流轉(zhuǎn)面積的27%。
3、互換。即農(nóng)戶之間土地承包經(jīng)營權(quán)剩余期限的相互轉(zhuǎn)移?；Q的主要目的是為了耕種方便或種植結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要?；Q后，互換地塊的土地承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)和原承包合同約定的相應地塊的權(quán)利義務關(guān)系隨之互相轉(zhuǎn)移。從方式上看，有同等面積互換，也有不等面積互換，雙方視互換土地的地級和遠近條件決定。目前，我縣有互換土地1043.94畝，占總流轉(zhuǎn)面積的13.5%。
4、出租。主要指農(nóng)戶與承租方之間一定期限內(nèi)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，是承包土地收益權(quán)的一種分配形式，收益是固定的。這種方式，主要在農(nóng)戶與用地單位之間進行，農(nóng)戶自愿將全部或部分土地使用權(quán)出租給承租方，承租方給出租方固定的收益。出租的期限一般由雙方協(xié)商確定，但不超過承包合同的剩余期限。目前，我縣共有出租土地108.17畝，占總流轉(zhuǎn)面積的1.4%。
5、其它。農(nóng)戶將全部或部分承包土地使用權(quán)作價為股份，參與股份制或股份合作制經(jīng)營，以入股的土地使用權(quán)作為分紅依據(jù)，入股收入按經(jīng)營效益的高低確定。目前，我縣共有入股土地335.95畝，占總流轉(zhuǎn)面積的4.4%。如xx縣小白鄉(xiāng)白燕村有400多戶，1600多口人。土地6000多畝，其中耕地4060畝。
白燕村最早的土地流轉(zhuǎn)形式是以租地的形式流轉(zhuǎn)，他們意識到土地流轉(zhuǎn)的意義在于增產(chǎn)、增效、增收。就白燕村來講，該村支書張云利所辦的xx縣綠美園林綠化工程有限公司是三晉苗木基地發(fā)展壯大后拓起的股份制集團。他對本村村民的土地采取代管的方式，即一年750元/畝，包括勞力。就是他給農(nóng)民代種地，全部種他的樹苗，農(nóng)民把地交給他，然后去他的公司打工。他的用地周期分三年、五年、九年三種情況，農(nóng)民隨時可以撤股。現(xiàn)在白燕村40%的就流轉(zhuǎn)給了張云利，全村有350人長期在他的公司打工。鄰村上莊村也有130多戶他們的地。本村的20xx年寫有書面協(xié)議，本村的一聯(lián)，外村的一式兩聯(lián)。
張云利的基地帶動公司，公司帶動合作社，重點搞工程，注冊資金在1000萬元以上。他希望政府能夠扶持他，能在小白鄉(xiāng)搞一個苗木鄉(xiāng)鎮(zhèn)，把小白鄉(xiāng)建成苗木基地鄉(xiāng)，把他的苗木建成太谷的生態(tài)植物園、苗木精品基地。針對土地流轉(zhuǎn)，他指出：土地流轉(zhuǎn)要規(guī)范，上面要出臺一些政策，關(guān)于流轉(zhuǎn)合同、鑒證方面都要規(guī)范。
(二)、從土地流轉(zhuǎn)去向來看，主要是農(nóng)戶之間的流轉(zhuǎn)居多，我縣共有流轉(zhuǎn)土地面積7717.99畝，其中流入農(nóng)戶面積4768.78畝，占流轉(zhuǎn)面積的62%;流入企業(yè)面積2635.51畝，占流轉(zhuǎn)面積34%。流轉(zhuǎn)土地用于種糧4172.81畝，其中流入農(nóng)戶土地用于種糧面積4172.81畝，占流轉(zhuǎn)面積54%。
(三)、從土地流轉(zhuǎn)的分布情況來看，我縣土地流轉(zhuǎn)主要集中在平川鄉(xiāng)鎮(zhèn)，一是臨近縣城，土地資源少，地塊小，這樣通過流轉(zhuǎn)形成大面積土地耕種的現(xiàn)象;二是免征農(nóng)民稅收的同時，國家又給農(nóng)戶種糧進行了補貼，農(nóng)戶科技種植大棚，形成了部分農(nóng)戶之間土地的互換。
三、土地流轉(zhuǎn)中存在的問題。
(一)流轉(zhuǎn)合同不規(guī)范。
從簽訂情況看，我縣農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)在國家免征稅費后，形成了農(nóng)民承包耕地的流轉(zhuǎn)不經(jīng)過村委同意的事實，造成了農(nóng)戶之間土地流轉(zhuǎn)不簽訂書面的流轉(zhuǎn)合同。
(二)由于多年來農(nóng)戶土地自行流轉(zhuǎn)情況多，造成了原來稅費改革前農(nóng)戶自行流轉(zhuǎn)的土地，在國家免征稅費后，土地糾紛的大量出現(xiàn)，形成土地流轉(zhuǎn)事實存在但無證據(jù)、無依據(jù)的現(xiàn)象，使土地流轉(zhuǎn)合同糾紛難以處理。
(三)由于國家的規(guī)劃建設，形成城郊農(nóng)戶土地被大面積征用、占用，國家給予的土地補償款中，涉及農(nóng)戶自行流轉(zhuǎn)的合同由于利益的分配問題也引發(fā)了農(nóng)戶之間的土地流轉(zhuǎn)合同糾紛的出現(xiàn)。
(四)宣傳力度不夠，農(nóng)戶之間土地流轉(zhuǎn)由于法律意識差，不懂法，形成農(nóng)戶自行流轉(zhuǎn)合同及手續(xù)不完善，同時也給自己留下了發(fā)生糾紛的隱患。
(五)流轉(zhuǎn)文書管理不完整。我縣存在土地流轉(zhuǎn)臺賬管理不規(guī)范，個別鄉(xiāng)鎮(zhèn)沒有建立土地流轉(zhuǎn)臺賬，大部分存在協(xié)議簽訂后，沒有在農(nóng)經(jīng)部門鑒證、存檔和備案，在村社也都沒有備案，至使農(nóng)經(jīng)部門對全縣土地流轉(zhuǎn)的真實情況難掌握。全縣的土地流轉(zhuǎn)協(xié)議在鄉(xiāng)鎮(zhèn)存檔備案率極低，一旦發(fā)生土地糾紛，由于無依據(jù)，無法進行審核，不利于糾紛及時解決。同時也不利于縣農(nóng)經(jīng)辦對開展農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作的指導。
(六)小農(nóng)思想束縛影響流轉(zhuǎn)。土地是農(nóng)民賴以生存的最基本的生產(chǎn)資料，是農(nóng)民的“命根子”，特別是我縣近年來征用土地頻繁，大多農(nóng)民盯牢征地補償款。農(nóng)民戀土情結(jié)較為嚴重，認為只要有了土地，生活就有了保障，寧可粗放經(jīng)營，也不愿將土地流轉(zhuǎn)出去。特別是取消農(nóng)業(yè)稅實行糧食補貼后，一些私下轉(zhuǎn)出土地的農(nóng)民，又開始收回原有承包地自己耕種，另外，多數(shù)農(nóng)民小農(nóng)經(jīng)濟思想意識比較嚴重，小富即安，投資興業(yè)怕?lián)L險，務工經(jīng)商怕丟地權(quán)，滿足于守土經(jīng)營或交親戚耕種比較放心。
(七)土地流轉(zhuǎn)難成規(guī)模。土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)具有不穩(wěn)定性，主要是因為非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的不發(fā)達和非農(nóng)就業(yè)機會不多，外出務工就業(yè)相對不固定，經(jīng)商風險較大，農(nóng)民創(chuàng)業(yè)本領(lǐng)不強，技能素質(zhì)不高，年齡結(jié)構(gòu)偏大，農(nóng)業(yè)收入仍是許多農(nóng)民家庭收入的主要形式，由此，許多農(nóng)民不愿放棄承包土地，分散種植與規(guī)模經(jīng)營成為一對鮮明的矛盾。另外，我縣許多土地流轉(zhuǎn)是在農(nóng)戶間自發(fā)進行的，缺乏專業(yè)組織引導土地流轉(zhuǎn)，組織化規(guī)模經(jīng)營機制不健全，難以改變土地分散種植經(jīng)營的局面。
家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制極大地解放了農(nóng)村生產(chǎn)力，有力地推動了農(nóng)業(yè)農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展。但隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的逐步確立和傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的過渡，這種分散經(jīng)營的小農(nóng)生產(chǎn)與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)對規(guī)模經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的要求越來越難以適應。實踐表明，結(jié)合城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，實行農(nóng)村土地適度規(guī)模經(jīng)營，對調(diào)整農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)移農(nóng)村剩余勞動力、促進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、加快鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展和小城鎮(zhèn)建設等都具有重要作用，是實現(xiàn)家庭承包經(jīng)營責任制與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)順利對接的有效途徑，是今后農(nóng)村改革的方向選擇。土地適度規(guī)模經(jīng)營的發(fā)展應加強以下幾個方面：
(一)加快土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。針對我縣農(nóng)戶土地經(jīng)營規(guī)模小，土地分片細碎化等現(xiàn)象;以及二、三產(chǎn)業(yè)帶動農(nóng)村剩余勞動力轉(zhuǎn)移及效益性農(nóng)業(yè)的實際需要，要加強農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，為發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營提供了土地資源的有效配置，為引進人才、資金、技術(shù)、管理提供了載體。要在明確所有權(quán)、穩(wěn)定承包權(quán)的基礎上，搞活土地使用權(quán)，把農(nóng)村勞動力從土地上解放出來，不斷增加收入，最為有效的途徑就是要以提高土地產(chǎn)出率為目的實現(xiàn)土地有序流轉(zhuǎn)。
(三)加強土地流轉(zhuǎn)糾紛管理。針對我縣出現(xiàn)的新的土地流轉(zhuǎn)糾紛問題，在我辦的積極努力下，20xx年底由農(nóng)業(yè)部批準為農(nóng)村土地糾紛仲裁試點縣，加強土地的進一步規(guī)范管理，近期，我縣在原有的農(nóng)村承包合同仲裁委員會的基礎上，成立了xx縣農(nóng)村土地糾紛仲裁委員會，各鄉(xiāng)(鎮(zhèn))成立了農(nóng)村土地糾紛調(diào)解委員會，使我縣的土地糾紛過正在逐漸步入正規(guī)化的軌道。
同時，根據(jù)縣委、政府要求，積極起草農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理意見及流轉(zhuǎn)程序，進一步加強農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的管理，完善農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)程序，提高農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)的法律意識，成立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中心，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)辦理程序，積極完善土地管理制度，使我縣土地流轉(zhuǎn)逐步走上規(guī)范化、制度化的管理軌道。面對新一輪出現(xiàn)的土地流轉(zhuǎn)糾紛高潮，加強土地流轉(zhuǎn)糾紛案件的調(diào)處工作，也是保障我縣城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，土地適度規(guī)模經(jīng)營的有力支持。
對土地流轉(zhuǎn)工作調(diào)研報告篇十三
近年來，隨著農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和農(nóng)村勞動力的轉(zhuǎn)移，農(nóng)民對土地的依賴性越來越小;同時，很多養(yǎng)殖大戶、專業(yè)合作經(jīng)濟組織和農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)通過土地流轉(zhuǎn)、擴大經(jīng)營規(guī)模的愿望越來越強烈，土地流轉(zhuǎn)應運而生。特別是20xx年，縣委、縣政府按照市委、市政府“農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、土地流轉(zhuǎn)和生態(tài)旅游三篇文章打捆一起做”的總體部署，依托龍頭企業(yè)、產(chǎn)業(yè)化合作社及種糧大戶，采取公司租賃、合作社承包、農(nóng)戶自發(fā)流轉(zhuǎn)等形式，按照依法、自愿、有償?shù)脑瓌t，強化引導，示范帶動，促進了土地流轉(zhuǎn)規(guī)?；?jīng)營。為進一步推進我縣農(nóng)村土地有序流轉(zhuǎn)，建立健全土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理和服務，促進農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營和農(nóng)民增收，根據(jù)縣領(lǐng)導指示，農(nóng)業(yè)局組織人員對全縣農(nóng)村流轉(zhuǎn)情況做了專項調(diào)研，現(xiàn)將調(diào)研情況匯報如下：
農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)是指農(nóng)村土地承包期內(nèi)，承包方以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓等方式將承包土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)移給第三方從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營，簡稱農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)或土地流轉(zhuǎn)。3月1日實施的《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第五節(jié)第三十三條規(guī)定土地流轉(zhuǎn)應遵循的原則：
（二）不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地的農(nóng)業(yè)用途；
（三）流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限；
（四）受讓方須有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力；
（五）在同等條件下，本集體經(jīng)濟組織成員享有優(yōu)先權(quán)。3月1日起施行的《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》規(guī)定，承包方有權(quán)依法自主決定承包土地是否流轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)的對象和方式。任何單位和個人不得強迫或者阻礙承包方依法流轉(zhuǎn)其承包土地；土地流轉(zhuǎn)收益歸承包方所有,任何組織和個人不得侵占、截留、扣繳；承包方自愿委托發(fā)包方或中介組織流轉(zhuǎn)其承包土地的，應當由承包方出具土地流轉(zhuǎn)委托書。委托書應當載明委托的.事項、權(quán)限和期限等，并有委托人的簽名或蓋章。沒有承包方的書面委托，任何組織和個人無權(quán)以任何方式?jīng)Q定流轉(zhuǎn)農(nóng)戶的承包土地。
畝，占7%。流轉(zhuǎn)入企業(yè)面積15974畝，流轉(zhuǎn)入合作社面積3449畝，流轉(zhuǎn)入農(nóng)戶面積38195畝，流轉(zhuǎn)入其它組織面積129畝；500畝以上的地塊24宗合計29271畝。20xx年新增土地流轉(zhuǎn)面積30105畝，其中500畝以上的地塊19宗合計19190畝。
立了土地流轉(zhuǎn)服務中心，加強對土地流轉(zhuǎn)工作的指導和服務工作，土地流轉(zhuǎn)正從農(nóng)民自發(fā)流轉(zhuǎn)向有組織規(guī)模化流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變。
一是成立組織，建立服務網(wǎng)絡。縣政府成立以副縣長為組長、有關(guān)部門為成員的土地流轉(zhuǎn)領(lǐng)導小組，領(lǐng)導小組下設土地流轉(zhuǎn)服務中心，負責印制全縣統(tǒng)一規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)合同，構(gòu)建完整的流轉(zhuǎn)信息網(wǎng)絡，收集發(fā)布農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信息，建立完善土地流轉(zhuǎn)臺賬，監(jiān)督土地流轉(zhuǎn)合同的履行；各鄉(xiāng)鎮(zhèn)依托現(xiàn)有的農(nóng)業(yè)服務中心，成立了土地流轉(zhuǎn)辦公室，行政村也成立了土地流轉(zhuǎn)服務組織，具體指導土地流轉(zhuǎn)工作。
二是制定方案，出臺優(yōu)惠政策。為推進土地流轉(zhuǎn)速度，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)行為，根據(jù)（洛發(fā)【20xx】5號）文件精神，縣政府制定《嵩縣20xx年農(nóng)村土地承包經(jīng)營流轉(zhuǎn)工作實施方案》，明確了今年工作的目標任務，提出了工作重點及保障措施。方案提出“縣里列出專項資金，重點對集中流轉(zhuǎn)500畝以上、流轉(zhuǎn)期限5年以上的龍頭企業(yè)、農(nóng)民專業(yè)合作社和種養(yǎng)大戶給以扶持，每畝一次性給予補貼100元。對及時成立土地流轉(zhuǎn)服務機構(gòu)，并順利開展工作、取得一定成效的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，年底給予一定獎勵?！?/p>
三是多種形式，加快流轉(zhuǎn)速度。在流轉(zhuǎn)形式上，有的是政府負責從群眾手中統(tǒng)一租來土地，然后通過拍賣的方式，承包給有實力的企業(yè)經(jīng)營；有的是采取農(nóng)民自發(fā)流轉(zhuǎn)、合作社承包的形式，將土地資源有效整合，實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益和生態(tài)效益的統(tǒng)一。
四是規(guī)范程序，保障農(nóng)民合法權(quán)益?？h、鄉(xiāng)、村土地流轉(zhuǎn)服務中心具體負責指導農(nóng)戶和業(yè)主簽訂流轉(zhuǎn)合同，監(jiān)督土地流轉(zhuǎn)的履行，調(diào)解土地流轉(zhuǎn)糾紛；縣成立土地流轉(zhuǎn)仲裁委員會，調(diào)解仲裁鄉(xiāng)村難以調(diào)解的土地流轉(zhuǎn)糾紛，切實保障農(nóng)民合法權(quán)益。
一是促進了農(nóng)業(yè)規(guī)?；?jīng)營。土地流轉(zhuǎn)改變了一家一戶分散經(jīng)營的狀況，推動了土地的適度經(jīng)營規(guī)模，增強了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的組織化程度，加快了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐。20xx年我縣新增土地流轉(zhuǎn)面積呈現(xiàn)“政府引導、集中連片、程序規(guī)范”等特點。今年新增土地流轉(zhuǎn)面積30105畝，其中連片500畝以上的19190畝。主要地塊有河南綠色陽光林業(yè)有限公司與車村鎮(zhèn)天橋溝村、下廟村、銅河村三個村簽訂流轉(zhuǎn)面積2324畝，用于種植玫瑰、薰衣草；洛陽春艷牡丹生物科技有限公司與車村鎮(zhèn)車村村、水磨村、佛坪村三個村簽訂流轉(zhuǎn)面積2800畝，用于發(fā)展牡丹、花卉苗木等產(chǎn)業(yè)；嵩縣金鴻牡丹種植有限公司與車村鎮(zhèn)孫店村簽訂流轉(zhuǎn)面積1040畝，用于發(fā)展牡丹產(chǎn)業(yè)；嵩縣金農(nóng)農(nóng)業(yè)開發(fā)專業(yè)合作社與車村孫店村簽訂流轉(zhuǎn)面積650畝，用于發(fā)展花卉、苗木產(chǎn)業(yè)；嵩縣源生中藥材專業(yè)合作社與車村等村簽訂流轉(zhuǎn)面積736畝，用于發(fā)展原生柴胡等中藥材產(chǎn)業(yè)。
對土地流轉(zhuǎn)工作調(diào)研報告篇十四
農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是指農(nóng)村家庭承包的土地通過合法的形式，保留承包權(quán)，堅持農(nóng)戶自愿的原則將經(jīng)營權(quán)（土地使用權(quán)）轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或其他經(jīng)濟組織，并經(jīng)過鄉(xiāng)級土地管理部門備案，簽訂流轉(zhuǎn)合同的行為，土地流轉(zhuǎn)是家庭承包經(jīng)營制度的發(fā)展，是農(nóng)村土地規(guī)?；?jīng)營的客觀要求。近年來，我縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)對解決農(nóng)村土地閑置、耕地拋荒、農(nóng)民專業(yè)合作社和家庭農(nóng)場發(fā)展有積極貢獻。
（一）流轉(zhuǎn)速度加快，漸具規(guī)模。自19xx年農(nóng)村土地二輪承包以來，我縣土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)速度呈逐年遞增之勢，流轉(zhuǎn)的土地面積不斷擴大，參與農(nóng)戶不斷增多。至20xx年，家庭承包流轉(zhuǎn)總面積12。88萬畝，比上年增加2。61萬畝、增長25。4%，比20xx年增加6。40萬畝，增長98。8%；流轉(zhuǎn)總面積占承包耕地總面積的比重為18。5%，比上年提高3。7個百分點，比20xx年提高9。2個百分點；參與流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶1。51萬戶，比年年增長24。8%，比20xx年增長91。3%；參與流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶占家庭承包經(jīng)營總農(nóng)戶的比重為14。8%，比上年提高2。9個百分點，比20xx年提高10個百分點。
（二）流轉(zhuǎn)類型多樣，比例不均。按照不同的標準，可將土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)行為分為各種不同的類型。
4、以流轉(zhuǎn)規(guī)模為標準：一是流轉(zhuǎn)規(guī)模過千畝的，現(xiàn)有3個，分別是三岔河**領(lǐng)辦的湘北蔬菜合作社流轉(zhuǎn)面積0。24萬畝，主要種植各類蔬菜；安障鄉(xiāng)**領(lǐng)辦的裕民糧食種植合作社流轉(zhuǎn)面積0。17萬畝，主要種植水稻；安宏鄉(xiāng)劉少華領(lǐng)辦的華泰水稻種植合作社流轉(zhuǎn)面積0。10萬畝，主要種植水稻。二是流轉(zhuǎn)規(guī)模在200—1000畝之間的，現(xiàn)有14戶，流轉(zhuǎn)面積0。80萬畝，主要集中在安豐、安康、安昌、安垱、安凝、焦圻等鄉(xiāng)鎮(zhèn)，以水稻、蔬菜、葡萄種植為主。三是流轉(zhuǎn)規(guī)模在100—200畝之間的，現(xiàn)有41戶，流轉(zhuǎn)面積0。76萬畝，全縣每個鄉(xiāng)鎮(zhèn)都有，其中較多的有官垱、安豐、安昌和安宏等鄉(xiāng)鎮(zhèn)。四是其他流轉(zhuǎn)屬于小規(guī)模流轉(zhuǎn)，戶數(shù)多，基數(shù)大，達10萬畝。
（三）大戶發(fā)展良好，具有一定引領(lǐng)作用。流轉(zhuǎn)大戶具有市場信息靈、銷售渠道穩(wěn)的優(yōu)勢，生產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)高量、適銷對路的農(nóng)產(chǎn)品，從而提高產(chǎn)品銷售價格，收入增加、效益增長，對土地流轉(zhuǎn)注入正能量。如三岔河鎮(zhèn)羅洲村湘北蔬菜合作社，于20xx年12月成立，注冊資金162。32萬元，注冊社員160名，流轉(zhuǎn)面積2350畝，其中20xx年合作社租賃三岔河鎮(zhèn)的羅洲、三多、春美、長明、合家垸、天保6個村的土地1239。5畝，涉及農(nóng)戶135戶。土地租賃期限1—3年，租賃價格為每年每畝200—300元。135個出租戶簽訂合同的有75戶，60個出租戶屬于口頭約定，時間一年一定。合作社主要生產(chǎn)無公害蔬菜，另外種植少量的水稻和高粱。20xx年—20xx年，合作社年經(jīng)營收入1088萬元，凈利潤55萬元左右，由于收入高、效益好，輻射帶動三岔河鎮(zhèn)20xx戶農(nóng)戶種植蔬菜1。08萬畝，每畝產(chǎn)值達0。45萬元。
（一）土地流轉(zhuǎn)行為不規(guī)范。目前土地流轉(zhuǎn)大多是農(nóng)戶間自發(fā)進行的，比如無力或不愿經(jīng)營承包地的農(nóng)戶，經(jīng)自行協(xié)商臨時把承包地交由別人（大多是親友、鄰居或同村村民）代耕代種，原承包合同關(guān)系不變，時間、條件一般由雙方口頭約定。20xx年，我縣簽訂流轉(zhuǎn)合同的耕地流轉(zhuǎn)面積為5。10萬畝，占總流轉(zhuǎn)面積的39。6%，沒有簽訂土地流轉(zhuǎn)合同的占60。4%，其中，既無書面協(xié)議又無口頭約定的約占10%；而經(jīng)過鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)承包合同管理機關(guān)登記、備案或簽證及公證機關(guān)公證后流轉(zhuǎn)的土地更少。有的即便雙方簽訂了書面協(xié)議，但也存在手續(xù)不規(guī)范條款不完備等問題，對雙方的權(quán)利義務及違約責任沒有明確的規(guī)定，一旦出現(xiàn)糾紛無法追究責任，而且缺少土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)價格評估機構(gòu)，對于農(nóng)村流轉(zhuǎn)地價的評定缺乏科學合理的標準，導致農(nóng)地轉(zhuǎn)讓的隨意性和無序性。
（二）土地流轉(zhuǎn)期限過短。目前我縣土地流轉(zhuǎn)的期限90%以上是一至兩年，三年以上的少，五年以上的更少，有些即便是簽訂幾年以上的流轉(zhuǎn)協(xié)議，協(xié)議上規(guī)定了流轉(zhuǎn)期限，但由于土地流轉(zhuǎn)金大多是一年一付，有的農(nóng)戶看到流轉(zhuǎn)大戶效益好，就隨時終止流轉(zhuǎn)協(xié)議，有的大戶由于管理或技術(shù)或市場原因當年出現(xiàn)虧損付不出土地流轉(zhuǎn)金，農(nóng)戶隨即就終止了流轉(zhuǎn)協(xié)議，因此土地流轉(zhuǎn)不穩(wěn)定，期限短，不利于土地流轉(zhuǎn)后農(nóng)業(yè)的長遠規(guī)模發(fā)展。
（三）土地流轉(zhuǎn)中農(nóng)民的利益缺乏保障。一是土地流轉(zhuǎn)缺乏對農(nóng)民利益的保護機制。在土地流轉(zhuǎn)前，缺乏對種植大戶和企業(yè)業(yè)主農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力的資格審查與評估的市場。無論是當局推動還是自發(fā)進行的土地流轉(zhuǎn)，對承租方農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力的資格都沒有進行嚴格審查，更沒有讓承租方交納經(jīng)營風險保證金。在土地流轉(zhuǎn)后，流轉(zhuǎn)業(yè)主一旦經(jīng)營上出現(xiàn)失誤，無法履約，常常給參與流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶造成巨大的經(jīng)濟損失，而且沒有有效的補償辦法，風險由農(nóng)民和當局承擔。二是農(nóng)民的流轉(zhuǎn)收益缺乏增長機制。在流轉(zhuǎn)合同的約定上，農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)收益一般是一定不變，流轉(zhuǎn)期間不再調(diào)整租金，流轉(zhuǎn)收益沒有隨經(jīng)濟的不斷發(fā)展得到相應增長。
（四）土地流轉(zhuǎn)市場機制及社會化服務體系不完善。一方面，當前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場化運作機制還沒有完全建立，尚未形成統(tǒng)一規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)市場，流轉(zhuǎn)中介組織較少，流轉(zhuǎn)信息傳播渠道不暢，土地供需失衡，影響了生產(chǎn)要素的合理流動和優(yōu)化配置，限制了土地流轉(zhuǎn)區(qū)域范圍，制約了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的有序進行。另一方面，目前針對土地流轉(zhuǎn)尚未建立完善的資產(chǎn)評估機構(gòu)、委托代理機構(gòu)、法律咨詢機構(gòu)、土地投資機構(gòu)、土地保險機構(gòu)等，制約了土地交易市場的發(fā)育及土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的健康、有序進行。
（五）土地流轉(zhuǎn)管理不健全。目前對土地流轉(zhuǎn)的管理，從上到下的農(nóng)業(yè)行政部門沒有具體的實施細則，在流轉(zhuǎn)程序、流轉(zhuǎn)手段、流轉(zhuǎn)檔案管理等方面缺乏統(tǒng)一規(guī)定，土地流轉(zhuǎn)主管部門雖然制定有規(guī)范的操作規(guī)程和土地流轉(zhuǎn)合同文書格式，但缺乏完整的政策體系，缺乏現(xiàn)代化的工作手段，糾紛隱患較多。鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)機構(gòu)管理體制不順，職責不明，流轉(zhuǎn)行為無人監(jiān)管，流轉(zhuǎn)糾紛無人受理，農(nóng)民的合法權(quán)益受到損害。
（一）當局角色定位不明晰。當局的指導是幫助集體土地健康、有序流轉(zhuǎn)的保障。目前部分基層當局和部門角色定位不準，認識錯位，普遍把經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)當成流轉(zhuǎn)主體的經(jīng)濟行為，對不利的流轉(zhuǎn)模式不能做到限制和終止，同時沒有科學制定流轉(zhuǎn)后農(nóng)民出路的規(guī)劃，對可能出現(xiàn)的問題沒有做好應急處理預案，提供服務，化解矛盾。因此當局應在尊重農(nóng)民意愿的基礎上積極引導，搞好規(guī)劃、提高服務，在集體土地流轉(zhuǎn)中做好服務員、裁判員的角色。
（二）農(nóng)民流轉(zhuǎn)意愿不強烈。分析當前的土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀，存在農(nóng)民流轉(zhuǎn)意愿不強烈的現(xiàn)象。究其原因如下：首先，農(nóng)村社會保障體系不健全，失地農(nóng)民缺乏生存保障。對于絕大多數(shù)農(nóng)民來講，主要還是依靠土地收入解決看病、上學、養(yǎng)老等問題，普遍把土地作為最基本的生活保障，“有些農(nóng)民即使轉(zhuǎn)移到了二、三產(chǎn)業(yè)，由于失業(yè)的風險和收入的不確定性，他們?nèi)园淹恋刈鳛樽詈蟮耐寺?，寧肯粗放?jīng)營，甚至不惜拋荒棄耕，也不愿意轉(zhuǎn)移出讓”。其次，農(nóng)民轉(zhuǎn)移就業(yè)空間小?！巴恋亓鬓D(zhuǎn)的速度應該與工業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)崗位增加的速度與城市基礎設施容納的程度相適應”，當前，城鎮(zhèn)化速度慢與城鎮(zhèn)吸納農(nóng)村剩余勞動力能力不足導致農(nóng)民轉(zhuǎn)移就業(yè)不暢，不愿放棄土地。第三，部分土地轉(zhuǎn)出收益吸引力不大，尤其是一系列惠農(nóng)政策的出臺和新農(nóng)村建設的實施提高了農(nóng)民對土地價值的預期，致使流轉(zhuǎn)意愿不強烈。
（三）土地流轉(zhuǎn)后資金與技術(shù)支持不足。土地流轉(zhuǎn)后，要實現(xiàn)規(guī)?；a(chǎn)、集約化經(jīng)營，必須進行資金投入和技術(shù)支持。經(jīng)營者開發(fā)資金匱乏，是制約土地流轉(zhuǎn)的重要原因。一些經(jīng)營者大面積承包土地后從事高效農(nóng)業(yè)開發(fā)，后續(xù)發(fā)展中需要較大的資金投入。
（四）土地分戶經(jīng)營的分散性、隨意性與土地流轉(zhuǎn)的計劃性、規(guī)模性之間存在矛盾。土地流轉(zhuǎn)的目的是優(yōu)化資源配置，實現(xiàn)土地規(guī)?；?、集約化效益，而第二輪土地延包實行的是“耕者皆有田”政策，不僅土地分戶經(jīng)營，而且農(nóng)戶在這種嚴重分散的土地上還要種植從糧食到飼料、蔬菜等幾乎家庭所需的全部作物，這就進一步加重了土地的分散程度，形成了分散、細碎、小規(guī)模的`土地經(jīng)營方式，難以實現(xiàn)土地成片集中流轉(zhuǎn)。而且業(yè)主在實施土地規(guī)模流轉(zhuǎn)時，往往因為一戶或幾戶承包戶沒有談妥，而使土地規(guī)?；鬓D(zhuǎn)難產(chǎn)，制約了規(guī)模經(jīng)濟的發(fā)展，阻礙了土地的規(guī)?；?jīng)營。
（一）建立土地流轉(zhuǎn)機構(gòu)，加強服務機能。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，要因地制宜，切實把握“適度”兩個字。首先，必須始終堅持依法自愿有償?shù)牧鬓D(zhuǎn)原則，不能盲目跟風推進，以行政手段推行農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)。對于當局和村級組織來說，只能是進行政策導向，創(chuàng)造發(fā)展環(huán)境，加強服務管理。其次，要把握規(guī)模的“適度”。因此鄉(xiāng)鎮(zhèn)要成立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務站，配備人員，明確職責，切實制定有效的措施，搞好政策宣傳，積極引導村、社及農(nóng)民群眾在自愿、有償?shù)那疤嵯麻_展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)工作，認真解決農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)工作中的新情況、新問題。
（二）積極培育規(guī)范化的土地流轉(zhuǎn)市場。推進土地流轉(zhuǎn)，就要積極培育土地流轉(zhuǎn)市場，建立嚴格、規(guī)范的配套制度和措施。一是健全農(nóng)地流轉(zhuǎn)服務平臺，建立農(nóng)地流轉(zhuǎn)信息庫，開展信息咨詢、評估、協(xié)辦手續(xù)等服務；二是建立農(nóng)地流轉(zhuǎn)信息網(wǎng)絡，使廣大農(nóng)戶和有意投資農(nóng)業(yè)的經(jīng)營者能及時、準確獲取可靠信息，溝通市場供需雙方的相互聯(lián)系，切實解決農(nóng)地流轉(zhuǎn)信息不暢、配置不佳的問題；三是建立科學的土地流轉(zhuǎn)價格形成和指導機制?！案鶕?jù)市場供求、宏觀經(jīng)濟運行狀況和土地受讓方的投資變化，在研究受讓方承受能力的情況下，適時進行流轉(zhuǎn)價格的調(diào)整，以便更好地反映土地的動態(tài)價值變化”，從而建立健全農(nóng)民流轉(zhuǎn)收益增長機制，保障農(nóng)民收益能隨經(jīng)濟的不斷發(fā)展得到相應增長。
（三）深入強化土地流轉(zhuǎn)的規(guī)范化管理。一是要處理好土地流轉(zhuǎn)促進農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)與保護基本農(nóng)田的關(guān)系，處理好土地開發(fā)與保護群眾權(quán)益的關(guān)系。把各種流轉(zhuǎn)方式納入規(guī)范化管理，確保交易雙方權(quán)利和義務明晰；二是要切實做好農(nóng)地確權(quán)、登記、頒證工作，明確農(nóng)戶在農(nóng)地轉(zhuǎn)讓中的主體地位，禁止村級組織代替農(nóng)戶或超越農(nóng)戶對外簽訂流轉(zhuǎn)合同，依法保障農(nóng)戶對承包土地的占有、使用、收益等權(quán)利；三是要制定規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)程序，提供規(guī)范格式的土地流轉(zhuǎn)合同文本，實行流轉(zhuǎn)合同登記備案制度，確保土地流轉(zhuǎn)規(guī)范有序；四是要加強宣傳和監(jiān)督，杜絕土地流轉(zhuǎn)過程中隨意改變土地農(nóng)業(yè)用途的現(xiàn)象。
（四）加快發(fā)展多種形式的土地流轉(zhuǎn)規(guī)模經(jīng)營主體。要有效地加快土地流轉(zhuǎn)，關(guān)鍵是要創(chuàng)新能促進農(nóng)村生產(chǎn)力解放和提高的規(guī)模經(jīng)營主體。首先，大力培育以家庭農(nóng)場和新型農(nóng)民專業(yè)合作社為主的規(guī)模經(jīng)營主體，努力形成“規(guī)?；彝ソ?jīng)營+農(nóng)民專業(yè)合作社”的新型農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營體制；其次，加快構(gòu)建服務“三農(nóng)”的金融平臺，積極探索信貸支農(nóng)的重點，適度降低支農(nóng)信貸利率。
（五）建立健全土地流轉(zhuǎn)的配套保障機制。土地流轉(zhuǎn)的健康進行有賴于農(nóng)村配套保障機制的完善。農(nóng)業(yè)是高風險低收益的產(chǎn)業(yè)，不僅要受自然生物因素的影響，還要受社會經(jīng)濟因素的影響。
對土地流轉(zhuǎn)工作調(diào)研報告篇十五
在穩(wěn)定農(nóng)村土地延包30年不變的前提下，積極穩(wěn)妥地搞好農(nóng)用土地流轉(zhuǎn)，是實現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的規(guī)模效益以及增加農(nóng)民收入的有效途徑。為貫徹落實黨的十七屆三中全會確定的農(nóng)村土地政策，及時了解我縣農(nóng)用土地資源流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀，探索科學合理的流轉(zhuǎn)機制，縣委農(nóng)工委、縣農(nóng)經(jīng)中心組成聯(lián)合調(diào)查小組，采取發(fā)放調(diào)查表與實地調(diào)研相結(jié)合的方式，對全縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)情況進行了調(diào)查，現(xiàn)將有關(guān)情況報告如下：
據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，全縣25.63萬畝耕地中，目前土地實際流轉(zhuǎn)面積達6410畝，占耕地總面積的2.5%，涉及農(nóng)戶9640戶，占承包農(nóng)戶總數(shù)（97000戶）的9.9%。從分布情況看，新集鎮(zhèn)、羅家屯鎮(zhèn)、興城鎮(zhèn)、三屯營鎮(zhèn)等土地連片集中的鄉(xiāng)鎮(zhèn)流轉(zhuǎn)規(guī)模較大，其中，新集鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)面積達1694畝。土地流轉(zhuǎn)主要采取形式互換、出租、轉(zhuǎn)包、入股。其中有7592戶農(nóng)戶采用互換形式流轉(zhuǎn)土地3010畝，分別占流轉(zhuǎn)涉及農(nóng)戶和流轉(zhuǎn)面積的78.8%和47%；有1756戶農(nóng)戶采用出租形式流轉(zhuǎn)土地2776畝，分別占流轉(zhuǎn)涉及農(nóng)戶和流轉(zhuǎn)面積的18.2%和43.3%；有243戶農(nóng)戶采用轉(zhuǎn)包形式流轉(zhuǎn)土地519畝土地，分別占流轉(zhuǎn)涉及農(nóng)戶和流轉(zhuǎn)面積的2.5%和8.1%；有243戶農(nóng)戶采用轉(zhuǎn)包形式流轉(zhuǎn)土地519畝土地，分別占流轉(zhuǎn)涉及農(nóng)戶和流轉(zhuǎn)面積的2.5%和8.1%；49戶農(nóng)戶采用入股形式流轉(zhuǎn)土地105畝，分別占流轉(zhuǎn)涉及農(nóng)戶和流轉(zhuǎn)面積的0.5%和1.6%。合同管理情況：據(jù)統(tǒng)計，全縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)應簽合同9640份，其中：有流轉(zhuǎn)合同并經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)部門鑒證的2150份，占22.3%；有合同未經(jīng)鑒證的1523份，占15.8%；無合同或僅有口頭協(xié)議的5967份，占61.9%。通過實施土地流轉(zhuǎn)，促進了農(nóng)業(yè)規(guī)?；?、集約化、產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，為加快我縣現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展打下堅實基礎。一是促進了新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展。祥瑞花卉合作社成立后，為集中連片發(fā)展花卉生產(chǎn)，流轉(zhuǎn)土地600畝，種植百合、劍蘭等花卉。目前，全縣花卉栽培面積達到2320畝，年可產(chǎn)鮮切花3000多萬只。漢兒莊、新莊子等鄉(xiāng)鎮(zhèn)為發(fā)展食用菌產(chǎn)業(yè)，流轉(zhuǎn)土地570余畝，全縣以栗蘑為主的食用菌栽培達到2240萬棒，年產(chǎn)鮮菇600萬公斤。二是推動了一批農(nóng)業(yè)重點項目實施。通過土地流轉(zhuǎn)，解決了農(nóng)業(yè)重點項目用地問題，5500畝現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園區(qū)、八面峰生態(tài)觀光采摘、青山綠水野豬養(yǎng)殖等重點農(nóng)業(yè)項目順利推進。三是促進了農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收。祥瑞花卉合作社以入社成員每年每畝土地800元轉(zhuǎn)包費入股，再吸收入社社員打工，年底分紅返利的方式，社員一年平均在一畝土地上獲得綜合收益9000元。喜峰口生態(tài)種植合作社，與社員簽訂土地租賃合同，并回收入社社員產(chǎn)品，按照綠色、有機、無公害的要求大力發(fā)展小雜糧種植，流轉(zhuǎn)的土地純收入比入社前增加了600元。
土地流轉(zhuǎn)的特點：1、自發(fā)為主。多數(shù)都是由承包戶之間自行協(xié)商進行，全縣承包戶自發(fā)流轉(zhuǎn)的土地面積達5880畝，占流轉(zhuǎn)總面積的7%；2、本村為主。絕大部分都是在本村范圍內(nèi)進行流轉(zhuǎn)。全縣在本村范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)的.土地面積為4359畝，占流轉(zhuǎn)總面積的%；3、短期為主。土地流轉(zhuǎn)中，互換、轉(zhuǎn)包的期限多數(shù)都在5年以下且不固定，出租的期限一般都在5－10年左右。
存在問題：一是土地流轉(zhuǎn)規(guī)模小。全縣流轉(zhuǎn)的土地面積只占耕地總面積的2.5%。以農(nóng)業(yè)為主導產(chǎn)業(yè)的南部鄉(xiāng)鎮(zhèn)為例，如新集鎮(zhèn)，土地流轉(zhuǎn)面積為1694畝，占耕地面積的6.1%，涉及農(nóng)戶1733戶，占總農(nóng)戶的27.6%；新莊子鄉(xiāng)土地流轉(zhuǎn)面積為378畝，占耕地面積的5.7%，涉及農(nóng)戶172戶，占總農(nóng)戶的9.1%。我縣土地流轉(zhuǎn)還處在初級階段；二是土地流轉(zhuǎn)程序不規(guī)范。從已發(fā)生的土地流轉(zhuǎn)情況看，61.9%的土地流轉(zhuǎn)只是口頭協(xié)議，并未履行任何手續(xù)，只有22.3%簽訂流轉(zhuǎn)合同并經(jīng)過鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)部門鑒證。由于缺乏有組織的監(jiān)督管理，手續(xù)不完備，時間一長，難免產(chǎn)生各種糾紛；三是多數(shù)土地流轉(zhuǎn)效益不高。由于我縣土地流轉(zhuǎn)形式多以互換為主，大部分流轉(zhuǎn)土地仍以散戶經(jīng)營傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)為主，經(jīng)營粗放，從土地上獲得的收益較低，農(nóng)民缺乏土地流轉(zhuǎn)的積極性；四是耕地流失偶有發(fā)生。部分農(nóng)民以出租方式把自己的承包地租給選廠用于建尾礦庫，一般采取每年結(jié)算的方式，還有部分村民的土地以出租方式被用來建市場等商業(yè)開發(fā)，全縣以出租方式租出土地1800多畝，涉及農(nóng)戶830多戶。這些出租方式租出去的土地，大部分無法恢復成耕地，改變了土地的農(nóng)業(yè)用途，農(nóng)田面積不可避免地在減少。原因分析：一是農(nóng)民對土地流轉(zhuǎn)的認識不夠。長期受傳統(tǒng)的種植模式的影響，部分農(nóng)民對土地的依賴性較強，習慣于耕種自己的一畝三分地，視之為“保命田”，認為“手中有田，心中不慌”。加之其他就業(yè)門路不多，即使種糧效益很低，也不愿意放棄土地。另外，部分村干部甚至一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部對土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的重要意義認識不足，片面認為“延包三十年，農(nóng)民有自主權(quán)，流轉(zhuǎn)不流轉(zhuǎn)，不用干部管”，對實施土地合理流轉(zhuǎn)缺乏正確引導和組織。這些片面認識在一定程度上阻礙了土地流轉(zhuǎn)的進程。二是受自然地理環(huán)境的制約。在北部鄉(xiāng)鎮(zhèn)一些自然村較為明顯，這些村以山地為主，土地分散在溝溝岔岔，零散細碎，不易實現(xiàn)流轉(zhuǎn)。相比之下南部鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地比較集中，容易進行土地流轉(zhuǎn)。三是小城鎮(zhèn)吸納農(nóng)村剩余勞動力的能力不夠。我縣農(nóng)村二、三產(chǎn)業(yè)不發(fā)達，不能轉(zhuǎn)移較多的農(nóng)村剩余勞動力，小城鎮(zhèn)建設水平不高，不能吸納更多的人到城鎮(zhèn)生活就業(yè)。四是缺乏善于經(jīng)營土地的能人。鐵礦開發(fā)見效快，效益好，吸引大部分能人把精力用在鐵礦開發(fā)上，而經(jīng)營農(nóng)業(yè)項目見效慢，風險大，人們往往不愿意在這方面投資，也是土地流轉(zhuǎn)較慢的一個原因。五是農(nóng)村社會保障體系不健全。由于目前農(nóng)民醫(yī)療、養(yǎng)老等社會保障體系尚不完備，因此農(nóng)民普遍把土地作為最基本的生活保障來看待，對于流轉(zhuǎn)土地存在后顧之憂。因此盡管沒有能力經(jīng)營好承包地,獲取最大的收益，但寧肯粗放經(jīng)營,也不愿將土地流轉(zhuǎn)出去。
一是加大土地法律政策的宣傳力度。要采取多種形式，廣泛宣傳《農(nóng)村土地承包法》、十七屆三中全會《關(guān)于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》等政策法規(guī)，提高廣大農(nóng)民的土地法律政策水平，充分調(diào)動廣大農(nóng)民參與土地流轉(zhuǎn)的積極性和主動性。
二是制定鼓勵土地流轉(zhuǎn)的政策措施。探索建立土地流轉(zhuǎn)扶持基金,對于全部轉(zhuǎn)出土地的農(nóng)戶給予一定的補助,扶持其進城務工創(chuàng)業(yè);對于引導農(nóng)戶流轉(zhuǎn)土地較多、增收效果顯著的鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村給予適當獎勵;對于通過采取土地流轉(zhuǎn)合作方式集中農(nóng)戶土地進行規(guī)模經(jīng)營,并能切實帶動農(nóng)戶增加收入的龍頭企業(yè)和種養(yǎng)大戶給予扶持，從資金、項目、技術(shù)指導等方面給予傾斜。
三是加強農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化建設。著力培養(yǎng)一批善經(jīng)營、會管理的農(nóng)村經(jīng)營大戶，培養(yǎng)和扶持種田能手，提高土地經(jīng)營效益。大力發(fā)展農(nóng)村個體、私營經(jīng)濟，興辦農(nóng)業(yè)企業(yè)，實行產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，農(nóng)民可入股分紅，也可進企業(yè)當雇員拿工資，增加農(nóng)民就業(yè)崗位；加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營龍頭企業(yè)建設，積極發(fā)展農(nóng)民專業(yè)合作社及其它中介組織，學習借鑒羅家屯鎮(zhèn)奔騰花卉有限責任公司、青楊樹食用菌專業(yè)合作社等經(jīng)驗作法，進一步搞活土地流轉(zhuǎn)，同時積極加強土地流轉(zhuǎn)試點，總結(jié)成功經(jīng)驗，推動農(nóng)村土地適度規(guī)模經(jīng)營。
四是鼓勵農(nóng)民向小城鎮(zhèn)聚攏。小城鎮(zhèn)是農(nóng)村剩余勞動力的主要集散地，加快小城鎮(zhèn)建設，可以促進農(nóng)村人口、生產(chǎn)要素向中心城鎮(zhèn)集聚，促進農(nóng)村二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提高農(nóng)村人口的城鎮(zhèn)化水平，為廣大農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移提供更多的就業(yè)崗位，降低農(nóng)民對土地的依賴程度。加快農(nóng)村城鎮(zhèn)化進程，大力發(fā)展城鎮(zhèn)二、三產(chǎn)業(yè)，發(fā)展勞動密集型的農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)，以吸納更多的農(nóng)村剩余勞動力，減少農(nóng)業(yè)人口。實施“走出去”戰(zhàn)略，鼓勵農(nóng)民外出務工、經(jīng)商，加速農(nóng)村勞動力有序轉(zhuǎn)移，促進農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)。
五是探索農(nóng)村居民適度集中居住。隨著農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，農(nóng)戶建房數(shù)量逐漸增多，由于受山區(qū)自然條件的限制，單家獨戶分散居住，居住地和承包地都比較零散。因此要探索農(nóng)村房屋建設統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)籌考慮，加強農(nóng)村宅基地統(tǒng)批統(tǒng)建，將新建和改造的房屋向居民點集中，原有宅基地還田，改變土地零星、分散的狀況，為土地集中連片產(chǎn)業(yè)化規(guī)模經(jīng)營創(chuàng)造條件。
六是完善農(nóng)村社會保障體系。加大對農(nóng)村社會保障的財政投入力度,探索建立農(nóng)村人口養(yǎng)老保險制度,完善失地農(nóng)民養(yǎng)老保險機制，進一步擴大新型農(nóng)村合作醫(yī)療制度覆蓋范圍,促進最低生活保障體系向農(nóng)村延伸,讓農(nóng)民放心地流轉(zhuǎn)土地。
對土地流轉(zhuǎn)工作調(diào)研報告篇十六
按照市政府《關(guān)于開展全市現(xiàn)代化大農(nóng)業(yè)調(diào)研的通知》要求，我們立即組織了專門力量，對全縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營情況進行了調(diào)研，現(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：
一、 基本情況
我縣是一個以農(nóng)業(yè)為主的縣份，全縣轄x鎮(zhèn)x鄉(xiāng)，x個行政村，總?cè)丝趚萬（其中農(nóng)業(yè)人口x萬）。耕地總面積x萬畝。經(jīng)調(diào)查統(tǒng)計，全縣累計流轉(zhuǎn)土地x萬畝，實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營土地x萬畝，占耕地總面積的x%，其中：種植業(yè)合作社規(guī)模經(jīng)營x萬畝，占總流轉(zhuǎn)面積的x%；農(nóng)機合作社規(guī)模經(jīng)營x萬畝，占總流轉(zhuǎn)面積的x%；家庭農(nóng)場規(guī)模經(jīng)營x萬畝，占總流轉(zhuǎn)面積的x%；涉農(nóng)企業(yè)規(guī)模經(jīng)營x萬畝，占總流轉(zhuǎn)面積的x%；場縣共建規(guī)模經(jīng)營x萬畝，占總流轉(zhuǎn)面積的x%。按規(guī)模經(jīng)營面積劃分，x——x畝，共涉及x個經(jīng)營單位，面積x萬畝；x——x畝，共涉及x個經(jīng)營單位，面積x萬畝；x——x畝，共涉及x個經(jīng)營單位，面積x萬畝；x——x畝，共涉及x個經(jīng)營單位，面積x萬畝；x——x畝，共涉及x個經(jīng)營單位，面積x萬畝；x畝以上，共涉及x個經(jīng)營單位，面積x萬畝。
二、主要做法
（一）高度重視，在強化領(lǐng)導上抓落實。我縣把推進土地流轉(zhuǎn)、實行合作化規(guī)模 。
合作社“三位一體”運作架構(gòu)，鼓勵村組干部領(lǐng)辦合作社，村黨總支書記每人領(lǐng)辦1個經(jīng)營面積超2000畝的合作社，包鄉(xiāng)縣領(lǐng)導和包村鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨政班子成員每人包抓1個新建面積超2000畝的合作社，規(guī)模經(jīng)營土地面積達到37萬畝。我縣的x鎮(zhèn)x農(nóng)民專業(yè)合作社就是由村干部帶頭領(lǐng)辦的，規(guī)模經(jīng)營土地1.2萬畝，覆蓋全鎮(zhèn)2個村17個屯。五是實施企業(yè)牽動推進模式。圍繞十大特色經(jīng)濟，依托產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)組建專業(yè)合作社，今年，我縣依托x生物、x米業(yè)、x薯業(yè)等龍頭企業(yè)，組建了萬壽菊、水稻、馬鈴薯種植合作社，落實萬壽菊、水稻和馬鈴薯面積分別達到2萬畝、3萬畝和4萬畝以上。六是實施大戶引帶推進模式。培植種地大戶和家庭農(nóng)場x戶，平均每戶達到x畝以上，規(guī)模經(jīng)營土地面積達到x萬畝以上。
（四）突出重點，在強化服務上抓落實。一是強化宣傳發(fā)動。除采取組織鄉(xiāng)村干部駐村入戶宣傳、發(fā)放宣傳單、召開各級推進會議等常規(guī)措施外，集中精力突出打造了一批標桿村屯和標桿地塊，在促使群眾了解政策、擁護政策的同時，讓群眾切身感受到實施規(guī)模經(jīng)營帶來的好處，真正明白什么是規(guī)模經(jīng)營、在內(nèi)心上接受規(guī)模經(jīng)營，切實提高了主動參與土地流轉(zhuǎn)的積極性。二是強化科技培訓。聘請農(nóng)墾專家，指導備春耕生產(chǎn)，并印發(fā)指導意見10萬余份，達到每戶1份。由農(nóng)口各部門組成科技下鄉(xiāng)小分隊，深入全縣x個村，開展農(nóng)業(yè)標準化生產(chǎn)、特色作物栽培等專題培訓，印發(fā)技術(shù)資料7萬份，培訓農(nóng)民5.1萬人次。三是強化機構(gòu)建設?？h鄉(xiāng)村三級土地流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營檔案全部實現(xiàn)微機化管理。鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)服務中心和村服務站必須做到“四有”：即有專門辦公室；有專門辦公桌椅、電腦、打印機、檔案柜等辦公設備。有工作圖版；有土地流轉(zhuǎn)專門信息發(fā)布專欄。四是強化勞務輸出。積極發(fā)展農(nóng)村二、三產(chǎn)業(yè)，引導農(nóng)民就近就地在農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)就業(yè)，促進農(nóng)村勞動力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，促使更多農(nóng)民從土地中解放出來，為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)創(chuàng)造必然條件和有效空間。同時，支持有文化、懂技術(shù)、會管理的務工人員回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)，拉動當?shù)剞r(nóng)民就業(yè)，帶動當?shù)剞r(nóng)民增收，推動土地規(guī)模流轉(zhuǎn)。
三、主要成效
產(chǎn)成本，增加了收入。另一方面，轉(zhuǎn)讓方在將土地轉(zhuǎn)出獲得相應轉(zhuǎn)出收益的同時，通過外出務工還可獲得一份收入。土地流轉(zhuǎn)、規(guī)模經(jīng)營提高了土地產(chǎn)出率、資源利用率和勞動生產(chǎn)率，發(fā)展了鄉(xiāng)村經(jīng)濟。二是規(guī)?；?jīng)營使農(nóng)業(yè)投入更加集中。土地實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營后，由一家一戶分散投入轉(zhuǎn)變?yōu)橐粦艏型度?，必然引起農(nóng)資市場、農(nóng)機作業(yè)市場、農(nóng)村勞動力市場等內(nèi)在變化，在總供需量不變的情況下，促進了農(nóng)業(yè)市場高效運轉(zhuǎn)、優(yōu)化組合、協(xié)調(diào)發(fā)展。三是規(guī)模經(jīng)營促進了與農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)密切聯(lián)合。規(guī)模經(jīng)營本身對農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)具有一定吸引力，同時龍頭企業(yè)也有效帶動規(guī)模經(jīng)營，兩者相互依存，共同發(fā)展。一方面，龍頭企業(yè)以先進的企業(yè)管理模式，引導規(guī)模經(jīng)營，減少投入風險。另一方面，經(jīng)營業(yè)戶為企業(yè)提供充足優(yōu)良的原料資源保證，減少經(jīng)營風險，最終實現(xiàn)共贏。四是規(guī)模經(jīng)營豐富了農(nóng)村金融服務體系。根據(jù)目前已經(jīng)實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營的實例看，組織規(guī)模經(jīng)營的種田能手和種田大戶的經(jīng)濟基礎普遍較好、抵御風險能力較強、信譽度較高，更大規(guī)模經(jīng)營財力不支，需要資金支持，這就為農(nóng)村信貸市場提供了新的發(fā)展機遇。
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四、存在問題
通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前土地流轉(zhuǎn)工作還存在一些不容忽視的問題。一是群眾流轉(zhuǎn)積極性還不夠高。受傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)思想觀念束縛，有的`農(nóng)民戀土情結(jié)較重，不愿將土地流轉(zhuǎn)出去。有的農(nóng)民擔心通過村集體長期流轉(zhuǎn)土地會喪失土地承包權(quán)，對土地流轉(zhuǎn)持謹慎觀望態(tài)度。有的地方因個別農(nóng)戶不同意流轉(zhuǎn)，使得土地無法成方連片的流轉(zhuǎn)，從而影響了規(guī)模經(jīng)營。二是個別流轉(zhuǎn)行為還不夠規(guī)范。特別是民間私自流轉(zhuǎn)存在流轉(zhuǎn)手續(xù)不完備，不到村級組織備案問題。
調(diào)查地點：河北省滄州市獻縣河街鎮(zhèn)陳圈村
調(diào)查對象：
調(diào)查目的：隨著農(nóng)村社會生產(chǎn)力提高，農(nóng)村招商引資以及本身二三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；瘜r(nóng)村承包土地流轉(zhuǎn)的要求日益迫切。通過了解土地流轉(zhuǎn)，可以把分散的土地集中整合起來，有利于優(yōu)化土地資源配置，實施農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營，降低生產(chǎn)交易成本，在一體化的基礎上實現(xiàn)對土地潛在收益最大程度的挖掘。增加農(nóng)民收入，促進農(nóng)村發(fā)展。
為了了解掌握現(xiàn)在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的狀況，就陳圈村土地流轉(zhuǎn)狀況進行了專題調(diào)研?，F(xiàn)將此次調(diào)研的情況報告如下：
一、 基本情況
目前，我村承包土地流轉(zhuǎn)面積在全縣承包地總面積中所占比例雖然不高，但呈上升趨勢。據(jù)不完全統(tǒng)計（下同），截止今年六月底，全縣土地流轉(zhuǎn)面積達到189畝，其中耕地流轉(zhuǎn)面積106畝；林地流轉(zhuǎn)面積83畝。上半年新增土地流轉(zhuǎn)面積33畝，其中耕地21畝，已超出年初計劃任務5個百分點；林地12畝，占全年計劃任務的56%。
二、我村土地流轉(zhuǎn)的總體特征
1. 土地流轉(zhuǎn)地域擴大化。過去我村土地流轉(zhuǎn)主要發(fā)生在家庭成員中外出務工較多或者集體臨時遷居到城鎮(zhèn)居住的家庭，土地流轉(zhuǎn)較少發(fā)生。近兩年，土地流轉(zhuǎn)地域逐步擴大，不少家庭主動放棄土地經(jīng)營非農(nóng)生產(chǎn)，也帶動了我村第二三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
2. 土地流轉(zhuǎn)主體多元化。過去農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)主要在農(nóng)戶間進行，參與的主
體也主要是農(nóng)戶。現(xiàn)在，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的主體除農(nóng)戶外越來越多的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)參與其中。
3. 土地流轉(zhuǎn)形式多樣化。土地流轉(zhuǎn)形式主要有轉(zhuǎn)包（承包方將自己承包期內(nèi)的部分或全部土地，以一定條件轉(zhuǎn)給第三者，承包方與發(fā)包方仍按原承包合同履行權(quán)利和義務）、轉(zhuǎn)讓（承包方經(jīng)發(fā)包方同意將承包期內(nèi)全部或者部分承包土地轉(zhuǎn)讓給第三方。由第三方履行相應土地承包合同的權(quán)利和義務。轉(zhuǎn)讓后原承包戶在承包期內(nèi)的土地承包經(jīng)營權(quán)自然喪失）、互換（承包方之間或集體經(jīng)濟組織之間為各自需要和便于耕種管理，交換其承包地塊?；Q后原土地承包合同規(guī)定的權(quán)利義務有的仍由原承包者承擔，有的經(jīng)發(fā)包方同意后隨互換而轉(zhuǎn)移）、入股（即承包方將土地承包經(jīng)營權(quán)量化為股權(quán)，農(nóng)民憑股權(quán)入股組成土地股份合作社或股份公司，合作社或股份公司對土地實行招標承包，或?qū)ν庾赓U，或者直接開發(fā)，農(nóng)民按股分紅）、租賃（承包農(nóng)戶將承包土地租給第三方經(jīng)營，并收取一定租金）等。其中以轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓為主。
4. 土地流轉(zhuǎn)程序規(guī)范化。過去土地流轉(zhuǎn)少但是仍舊會產(chǎn)生很多土地產(chǎn)權(quán)糾紛，破環(huán)我村和諧的鄉(xiāng)里關(guān)系；現(xiàn)在在村委會的有效管理和引導下，土地流轉(zhuǎn)都要經(jīng)過規(guī)范的程序，大大降低了糾紛事件的產(chǎn)生。但近年隨著國家“一免三補”政策的實施，土地流轉(zhuǎn)過程中出現(xiàn)新形式的糾紛，主要表現(xiàn)在以下兩個方面： 農(nóng)戶之間的糾紛。近年來由于耕地產(chǎn)出效益偏低，使個別農(nóng)戶將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓，甚至出售，而現(xiàn)在看到糧價及其它農(nóng)產(chǎn)品價格上漲，黨中央出臺了取消農(nóng)業(yè)稅等增加農(nóng)民收入的優(yōu)惠政策，有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的農(nóng)戶，現(xiàn)在又想要回土地使用權(quán)。但承包方農(nóng)民又不愿意輕易交出自己耕種多年的這塊土地，從而產(chǎn)生矛盾和糾紛。
農(nóng)戶與村委會之間的糾紛。過去，有的農(nóng)戶由于種種原因把自己的耕地退回給村委會后，村委會又將其耕地轉(zhuǎn)包給其他農(nóng)戶耕種。今天，這部分棄耕農(nóng)戶又找到村委會索要原本屬于自己的耕地，由自己來重新經(jīng)營，因此產(chǎn)生糾紛。
三、主要問題
近年來，我村土地流轉(zhuǎn)工作在各級政府和各級農(nóng)業(yè)主管部門的高度重視下，對依法推進土地流轉(zhuǎn)進行了積極的探索，雖然取得了一定成效，但還存在許多亟待完善的地方。
1. 對土地流轉(zhuǎn)的意義和認識不足。許多農(nóng)民還沒有把土地流轉(zhuǎn)作為整合土
地資源、提高土地產(chǎn)出率、轉(zhuǎn)變經(jīng)營方式、解放農(nóng)村生產(chǎn)力、發(fā)展多種經(jīng)營、拓寬增收渠道等有效手段和必然途徑。有些農(nóng)民依然存在小富即安的傳統(tǒng)觀念，不愿離開自己那塊有限收入的土地。
2. 土地流轉(zhuǎn)需要進一步規(guī)范。土地流轉(zhuǎn)登記備案制度在具體執(zhí)行中仍有漏洞，有的流轉(zhuǎn)主體和行為還不能完全依法運行。對流轉(zhuǎn)情況缺乏相關(guān)備案登記和土地承包經(jīng)營權(quán)讓變更手續(xù)，合同文本也沒有統(tǒng)一，因土地流轉(zhuǎn)而產(chǎn)生的糾紛事件仍有發(fā)生。
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3. 流轉(zhuǎn)缺乏市場化機制。土地流轉(zhuǎn)市場尚未形成,缺乏中介服務。目前,土地流轉(zhuǎn)主要依靠自發(fā)進行和政府推動,想轉(zhuǎn)出土地的農(nóng)戶尋找流轉(zhuǎn)對象難度較大,而具有一定規(guī)模的種植大戶、農(nóng)業(yè)企業(yè)卻苦于和一家一戶的談判費時費力又不能保證連片發(fā)展的規(guī)模,使土地流轉(zhuǎn)空間狹窄,流轉(zhuǎn)成本增大,嚴重影響了土地流轉(zhuǎn)的速度、規(guī)模和效益。加之，流轉(zhuǎn)缺乏中介組織,信息傳播渠道不暢,很大程度上延緩了土地流轉(zhuǎn)的進程。
4. 流轉(zhuǎn)風險較大,缺乏對農(nóng)民利益的保護機制。土地流轉(zhuǎn)前,缺乏對種植大戶和企業(yè)業(yè)主農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力的資格審查和評估。土地流轉(zhuǎn)后,又缺乏對農(nóng)民利益的保護機制。流轉(zhuǎn)業(yè)主一旦經(jīng)營上出現(xiàn)失誤,無法履約,一跑了之,給流轉(zhuǎn)農(nóng)戶造成較大的經(jīng)濟損失。造成損失后,又沒有有效的補償辦法,風險由農(nóng)民和政府承擔。
5. 農(nóng)民的流轉(zhuǎn)收益缺乏增長機制。在流轉(zhuǎn)合同的約定上,農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)收益一般是一定不變,流轉(zhuǎn)期間不再調(diào)整租金,流轉(zhuǎn)收益沒有隨經(jīng)濟的不斷發(fā)展得到相應增長。
四、對策與建議
1. 要廣泛宣傳，提高農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地的積極性。村委會應結(jié)合土地承包法律法規(guī)，采取電視、廣播、標語、條幅、下發(fā)宣傳單等多種方式，大力宣傳土地有償流轉(zhuǎn)后走上致富之路的典型事例，廣泛宣傳土地流轉(zhuǎn)的意義及土地流轉(zhuǎn)政策措施，以及流轉(zhuǎn)土地農(nóng)民增收的實際效果，消除農(nóng)民思想顧慮，提高土地流轉(zhuǎn)意識。
2. 積極調(diào)研，及時解決土地流轉(zhuǎn)存在的問題。要把土地流轉(zhuǎn)作為一個課題，組成調(diào)研組，深入地對土地流轉(zhuǎn)情況開展調(diào)研，及時掌握本村土地流轉(zhuǎn)情況和存在的問題，積極探索農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)新模式、新辦法。
3. 加強典型宣傳，營造土地流轉(zhuǎn)的良好轉(zhuǎn)氛圍。要把培育土地流轉(zhuǎn)典型作
為促進土地流轉(zhuǎn)的重要手段，總結(jié)典型經(jīng)驗，加強引導。
4. 把提供優(yōu)質(zhì)服務作為宗旨，優(yōu)化土地流轉(zhuǎn)的環(huán)境，把優(yōu)惠政策支持作為動力，推進土地流轉(zhuǎn)的進程。建立健全組織體系，把土地流轉(zhuǎn)工作納入黨委、政府的重要議事日程，成立由主要領(lǐng)導負責的土地流轉(zhuǎn)服務中心，綜合、協(xié)調(diào)、統(tǒng)一領(lǐng)導土地流轉(zhuǎn)工作，；積極發(fā)展市場中介組織，使土地流轉(zhuǎn)進入市場，依靠市場調(diào)節(jié)完善流轉(zhuǎn)機制，推動土地流轉(zhuǎn)的健康運行，降低土地流轉(zhuǎn)成本；健全社會保障機制，解除農(nóng)民的后顧之憂，使農(nóng)民放心走出去，進而為土地流轉(zhuǎn)創(chuàng)造良好的條件。
5. 加強管理，規(guī)范流轉(zhuǎn)秩序
加強土地轉(zhuǎn)出方的管理。首先，加強農(nóng)戶自發(fā)的土地流轉(zhuǎn)管理。農(nóng)戶自愿將承包土地以轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、互換、入股、出租等形式流轉(zhuǎn)，應簽訂書面流轉(zhuǎn)協(xié)議，并報村委會備案。其次，規(guī)范鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟組織和鄉(xiāng)村行政組織參與土地流轉(zhuǎn)的行為。鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟組織和鄉(xiāng)村行政組織不得以任何名義強迫農(nóng)戶流轉(zhuǎn)土地，也不得阻撓農(nóng)戶自愿合理地流轉(zhuǎn)其土地經(jīng)營承包權(quán)。第三，農(nóng)戶也可以委托中介組織進行土地流轉(zhuǎn)。委托流轉(zhuǎn)要簽訂委托流轉(zhuǎn)協(xié)議，并報本村委會備案。
加強土地轉(zhuǎn)入方的管理。首先，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)期限不得超過農(nóng)戶家庭承包土地的剩余承包期。流轉(zhuǎn)期滿后，經(jīng)雙方協(xié)商，可續(xù)簽土地流轉(zhuǎn)協(xié)議。其次，指導監(jiān)督工商企業(yè)選擇適當方式開發(fā)農(nóng)業(yè)。但工商企業(yè)進入農(nóng)業(yè)要注意不得侵害農(nóng)民利益，要有利于保護和鞏固農(nóng)村基本經(jīng)營制度。政府應鼓勵他們采取公司加農(nóng)戶、訂單農(nóng)業(yè)等方式，帶動農(nóng)戶發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營。
6. 重視糾紛調(diào)處，保護土地流轉(zhuǎn)。為保護土地流轉(zhuǎn)雙方的合法權(quán)益，農(nóng)村土地承包仲裁機構(gòu)，要充分發(fā)揮作用，把農(nóng)村土地承包糾紛全部納入依法管理的軌道。
大會、理事會、監(jiān)事會的管理制度，農(nóng)戶按入社土地面積從合作社獲取分紅收益。這種形式既能夠把土地集中流轉(zhuǎn)出來，促進高效規(guī)?，F(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展和新農(nóng)村建設，又可以克服其他土地流轉(zhuǎn)形式存在的弊端，有利于提高農(nóng)民的組織化程度，維護承包農(nóng)戶和經(jīng)營業(yè)主的合法權(quán)益，提高農(nóng)民分享土地增值收益，促進農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移和農(nóng)民增收，有利于壯大村級集體經(jīng)濟，促進農(nóng)村社會公益事業(yè)發(fā)展。
對土地流轉(zhuǎn)工作調(diào)研報告篇十七
關(guān)于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)糾紛若干問題的法律適用意見由于土地制度尚不完善和土地流轉(zhuǎn)中上述問題的存在，當前審理土地流轉(zhuǎn)糾紛案件存在諸多法律適用疑難問題。
（一）發(fā)包方調(diào)整承包方的土地的合法性問題要正確處理當前普遍存在的土地調(diào)整的矛盾和需求，必須正確理解法律和政策規(guī)定的精神。法律嚴格限制土地調(diào)整主要是基于以往發(fā)包方通過行政手段頻繁調(diào)整承包地帶來不少問題，并非針對農(nóng)戶自愿的調(diào)整。法律限定了行政性調(diào)整只能是特定情形下的“個別”調(diào)整。對《農(nóng)村土地承包法》第27條規(guī)定的調(diào)整土地的條件應作較寬的理解，并不能僅限于發(fā)生自然災害嚴重毀損承包地等極端特殊的情形。對確因家庭人口變化、土地征用等原因造成人地矛盾特別突出而依程序通過民主議定進行土地調(diào)整的，是農(nóng)民解決集體內(nèi)部人地矛盾的一種方法，有利于一方穩(wěn)定，不應一概加以干涉和否定。關(guān)鍵是，政府及有關(guān)部門應當對這種調(diào)整及時予以有效的指導和監(jiān)督，協(xié)調(diào)農(nóng)民集體合理處理內(nèi)部矛盾。對可以通過其他方式解決的人地矛盾，應當引導和鼓勵農(nóng)民盡量不要以進行大范圍土地調(diào)整的方式解決，對確需調(diào)整、農(nóng)民自愿又經(jīng)過了嚴格的民主議定程序的，應當予以適時指導，并及時變更或換發(fā)承包經(jīng)營權(quán)證書，避免出現(xiàn)后遺癥。
如果發(fā)包時沒有經(jīng)過民主評議的程序，如果承包合同已經(jīng)實施了一年以上，承包方已經(jīng)對承包地做了實質(zhì)性的投入，則宜維持合同的效力，人民法院不應因發(fā)包方違反民主議定程序越權(quán)發(fā)包而認定合同無效，但可根據(jù)實際情況，依照公平原則，對該承包合同的有關(guān)內(nèi)容適當調(diào)整。對承包方依法采取轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包、出租、互換、股份合作等方式，流轉(zhuǎn)其農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)和林權(quán)的，只要符合“依法、自愿、有償”原則，一般應確認有效。改變土地農(nóng)業(yè)用途的，違反法律禁止性原則，應當認定無效，不能借改革之名而違反法律禁止性規(guī)定。對以股份合作形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)的，要著重審查入股行為是否符合農(nóng)民意愿，防止因股份合作導致農(nóng)民喪失土地承包經(jīng)營權(quán)。
（三）農(nóng)民專業(yè)合作社的法律地位和性質(zhì)問題《農(nóng)民專業(yè)合作社法》明確規(guī)定了農(nóng)民專業(yè)合作社的市場主體地位和民事主體地位。農(nóng)民專業(yè)合作社，既不是有限公司和無限公司，也不是合伙型企業(yè)，而是一種特殊類型的企業(yè)法人。根據(jù)該法第4條和第5條的規(guī)定，農(nóng)民專業(yè)合作社以合作社的財產(chǎn)承擔有限責任，農(nóng)戶以其出資額和公積金份額為限對農(nóng)民專業(yè)合作社承擔有限責任。土地承包經(jīng)營權(quán)作價出資專業(yè)合作社，是農(nóng)戶以入股形式組織在一起，從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)，收益按照股份分配，而不是將農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)入股作為賺取經(jīng)營回報的投資。土地承包經(jīng)營權(quán)入股農(nóng)民專業(yè)合作社，應作價出資并在營業(yè)執(zhí)照中注明。該出資額和公積金份額即為入股農(nóng)戶承擔責任的范圍。至于入股土地，根據(jù)《**省實施土地承包法辦法》第23條“股份合作終止時入股土地應退回原承包農(nóng)戶”的規(guī)定，應及時返還農(nóng)戶，不能作為抵償欠款的財產(chǎn)。
（四）集體經(jīng)濟組織成員資格的認定問題農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員資格的認定，現(xiàn)行法律缺乏統(tǒng)一明確的規(guī)定，這也成為大量涉農(nóng)糾紛難以處理的根源。對于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員資格的認定，應當以是否已與集體經(jīng)濟組織形成較為穩(wěn)定的生活、生產(chǎn)狀態(tài)，成員的戶籍所在地是否為該集體經(jīng)濟組織所在地以及成員是否已經(jīng)取得其他替代性生活保障，作為界定的標準，并可參照地方性法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定進行確認?！?*省村經(jīng)濟合作社組織條例》對村經(jīng)濟合作社社員資格的取得和喪失就進行了規(guī)定，可作為審理的依據(jù)。該條例第17條規(guī)定，戶籍在本村，符合六類條件之一，且遵守村經(jīng)濟合作社章程的農(nóng)村居民，為本村經(jīng)濟合作社社員。第18條規(guī)定，因四類原因之一戶籍關(guān)系遷出本村或者被注銷的，應當保留社員資格。第19條規(guī)定，除條例第十八條、第十九條規(guī)定以外的人員，經(jīng)本社社員（代表）大會三分之二以上社員同意，且履行村經(jīng)濟合作社章程規(guī)定義務的，可以成為本社社員或者保留本社社員資格。在遵循上述認定標準的`前提下，審判實踐中還應當兼顧公平，對由于農(nóng)村人口流動產(chǎn)生的一些特殊事實狀態(tài)作出具體分析，并作相應處理。
（五）農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)后衍生的經(jīng)營權(quán)等權(quán)利抵押（質(zhì)押）的效力問題農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)后衍生的經(jīng)營權(quán)質(zhì)押（抵押），實際上已不是以家庭承包方式取得的土地承包經(jīng)營權(quán)的質(zhì)押（抵押），而是土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)后由接包方取得的經(jīng)營權(quán)的質(zhì)押（抵押）。不僅僅限于流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)，往往還涉及土地附著物的抵押，實際上結(jié)合了《物權(quán)法》第223條規(guī)定的權(quán)利質(zhì)押和《物權(quán)法》第181條規(guī)定的動產(chǎn)浮動抵押的結(jié)合。實踐中，金融機構(gòu)是根據(jù)總體的經(jīng)營狀況、信譽進行審查的，實際上是經(jīng)營者以經(jīng)營狀況、信譽作擔保，以實現(xiàn)融資的目的。在當?shù)卣咧С值那闆r下，只要當事人依據(jù)相關(guān)規(guī)定辦理了抵押或出質(zhì)登記的，對抵押權(quán)和質(zhì)權(quán)應當予以確認和保護，依法支持創(chuàng)新貸款擔保方式，擴大農(nóng)村有效擔保物范圍，拓寬農(nóng)村融資渠道。但在審判和執(zhí)行中，應當注意保障農(nóng)民享有的承包土地和必要的生活住房，防止農(nóng)民徹底喪失承包土地和基本生活住房。
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