房地產(chǎn)稅制論文（模板22篇）

總結(jié)是對過去經(jīng)歷和成果的一種回顧與總結(jié)，讓我們能更好地前進(jìn)。寫好一篇總結(jié)，可以借鑒他人的經(jīng)驗，但更應(yīng)該注重自己的思考與總結(jié)。以下是一些權(quán)威機(jī)構(gòu)發(fā)布的報告和指導(dǎo)意見，供大家參考借鑒。

房地產(chǎn)稅制論文篇一

一、世界各國的財產(chǎn)稅制比較。

廣義地看，世界各國對財產(chǎn)的課稅主要分為三大體系，一是對轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的交易行為征稅，多以流轉(zhuǎn)額為計稅依據(jù)，一般以營業(yè)稅、轉(zhuǎn)讓稅、登記稅、印花稅或增值稅等形式，征收比例稅率或累進(jìn)稅率；二是對占有、使用財產(chǎn)進(jìn)行課稅，多以財產(chǎn)評估價值為計稅依據(jù)，分為對全部財產(chǎn)征稅（一般財產(chǎn)稅）和對個別財產(chǎn)征稅（如土地稅，房屋稅、房地產(chǎn)稅），征收比例稅率或累進(jìn)稅率；三是對轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的收益征稅，如土地增值稅，多采用累進(jìn)稅率。

（二）財產(chǎn)稅比重的比較。

據(jù)oecd組織資料顯示，發(fā)達(dá)國家財產(chǎn)稅收入占地方稅收入總額比例較高，美國占80%，加拿大占84.5%，英國占93%，澳大利亞則高達(dá)99.6%。由于財產(chǎn)稅征收金額較大、權(quán)數(shù)較重，從而形成了“多征稅、多提供公共服務(wù)、稅源多增加”的良性循環(huán)機(jī)制，使其在地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)中發(fā)揮了積極的調(diào)節(jié)作用。發(fā)展中國家財產(chǎn)稅占地方稅收入比重較低，但多把財產(chǎn)稅劃歸地方收入。亞洲國家的一些大城市房地產(chǎn)稅占地方財政收入比重一般在23%～54%之間。由此可見，世界各國財產(chǎn)稅在地方稅中都占有舉足輕重的地位，是地方財力的重要來源。

（三）財產(chǎn)稅制要素的比較。

1、課稅主體。轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)交易行為的課稅主體多數(shù)以賣方為納稅人；也有以買方為納稅人，主要是設(shè)置不動產(chǎn)或房地產(chǎn)購置稅的國家，如韓國、日本等。世界各國對轉(zhuǎn)讓、占有和使用財產(chǎn)的課稅，納稅人一般是產(chǎn)權(quán)所有者或使用者。

2、課稅對象和稅基。對世界上多數(shù)國家來說，財產(chǎn)稅最主要的課稅對象是房屋和土地，但在具體征稅對象和稅基上又各有區(qū)別。有的國家單獨對房屋、土地課稅，計稅依據(jù)是財產(chǎn)的資本市場價值或評估價值或其年租金。各國征收財產(chǎn)稅的房屋范圍不盡一致：如加拿大、印尼、美國、瑞典都將土地和建筑物的資本價值納入稅基；但瑞典只有住宅用地和住宅樓繳納財產(chǎn)稅，剔除了商業(yè)財產(chǎn)；英國對包括樓房、平房、公寓、活動房屋和可供居住用的船只等，以其估定價值為計稅依據(jù)征稅；有的國家將土地、房屋并入其他財產(chǎn)一起課稅。如日本將原來分開征收的地租稅、房屋稅，船舶稅、鐵路稅等財產(chǎn)稅稅種合并征收固定資產(chǎn)稅。其中對房屋課稅的納稅人是房屋的所有者，課稅對象包括納稅人擁有的一切房屋，計稅基礎(chǔ)是房屋的估定價值；巴西的土地稅分為農(nóng)村土地稅和城市財產(chǎn)稅，前者的課稅對象是用于種植、放牧和其他農(nóng)業(yè)性活動的土地，城鎮(zhèn)土地不在應(yīng)稅范圍內(nèi)，計稅標(biāo)準(zhǔn)按土地面積和土地使用比率分為三類計征，后者的課稅對象是城市土地和土地上的房屋及建筑物，計稅依據(jù)是應(yīng)稅土地和房屋建筑物的評估價值。

3、稅率。比較廣泛使用比例稅率，在對財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益和流轉(zhuǎn)額課稅時也采用累進(jìn)稅率，僅有個別國家采用定額稅率。稅率可由中央政府法定，也可由地方政府根據(jù)受益人的預(yù)算需要和預(yù)算周期確定。如美國、加拿大，稅率的確定一般由地方政府自行決定，較高一級政府只對其設(shè)限制規(guī)定。而丹麥、法國和日本，中央政府對地方政府征收的稅率都規(guī)定了固定限額或最高額。

4、起征點和減免稅優(yōu)惠。一些國家或地區(qū)在稅收管轄權(quán)內(nèi)，對財產(chǎn)課稅制定有起征點，如澳大利亞維多利亞州對低于14萬元的財產(chǎn)價值不征稅，日本對土地占有稅也規(guī)定了免征額，確定了固定資產(chǎn)稅和城市規(guī)劃稅的最低起征點。同時各國對農(nóng)業(yè)用地給予不同程度的減免稅。荷蘭、英國、澳大利亞和瑞典農(nóng)業(yè)用地全部不計入稅基。法國對農(nóng)場建筑實行免稅，其他許多國家都通過特殊估價和征稅措施給農(nóng)業(yè)提供稅收優(yōu)惠待遇，如日本對城區(qū)的農(nóng)業(yè)用地按其估算價值的一半進(jìn)行征稅；國際上對林地一般都提供免稅待遇。如智利、法國都給林地提供了免稅照顧。

二、我國財產(chǎn)稅制的現(xiàn)狀及存在的問題。

目前，我國采用的是個別財產(chǎn)稅，主要稅種有房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船使用稅、車船使用牌照稅、契稅，有人也把土地增值稅、耕地占用稅包括進(jìn)去。

我國的財產(chǎn)稅制在以下方面存在著明顯的不足：一是財產(chǎn)課稅范圍窄、稅種少，收入規(guī)模小。據(jù)統(tǒng)計，全國財產(chǎn)稅收入約占稅收總收入的2.04%，約占地方稅收入的4.12%。據(jù)四川省及成都市“九五”期間的統(tǒng)計，財產(chǎn)各稅占全部地方稅收的比重約5%～6%。由于所占比重過低，導(dǎo)致其職能弱化，難于充分發(fā)揮調(diào)節(jié)功能作用；二是內(nèi)外兩套財產(chǎn)稅制，既增加了征管難度，又不符合世貿(mào)組織要求的統(tǒng)一、公平、公正的原則；三是計稅依據(jù)不合理、不規(guī)范；四是財產(chǎn)評估制度、財產(chǎn)登記制度和財產(chǎn)稅收政策不健全，稅收征管不嚴(yán)，部門協(xié)作配合不夠，稅款流失現(xiàn)象較為嚴(yán)重；五是個別稅種設(shè)置重疊，稅基交叉，存在重復(fù)征稅之嫌。

（一）稅種設(shè)置覆蓋面廣、征收范圍寬。目前，各國的財產(chǎn)稅覆蓋了財產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、占有、使用和收益各環(huán)節(jié)，體現(xiàn)了稅制調(diào)節(jié)課稅對象價值運動全過程的客觀要求。征收范圍較寬，不僅僅局限于城鎮(zhèn)房地產(chǎn)，而且也包括農(nóng)村、農(nóng)場建筑物和土地。遺產(chǎn)稅和贈與稅廣泛受到各國重視。

（二）各國普遍建立以市場價值（又稱改良資本價值）或評估價值為核心的稅基體系。以價值為核心能夠準(zhǔn)確反映真實的稅基，隨經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動稅基的提高進(jìn)而穩(wěn)步提高財產(chǎn)稅收入；同時，也可以體現(xiàn)公平稅負(fù)、合理負(fù)擔(dān)的原則。

（三）稅率設(shè)計以比例稅率和累進(jìn)稅率居多。對財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、占有、使用環(huán)節(jié)多采用比例稅率，對收益和所得環(huán)節(jié)多采用累進(jìn)稅率，但這不是絕對的，各國根據(jù)各自的經(jīng)濟(jì)、文化背景設(shè)計各具特色的稅率制度；各國的遺產(chǎn)稅和贈與稅稅率仍將以超額累進(jìn)稅率為主，但級次表現(xiàn)出減少趨勢。

（四）大多數(shù)發(fā)達(dá)國家都建立了規(guī)范而嚴(yán)密的財產(chǎn)登記和系統(tǒng)、完整的財產(chǎn)評估制度。這是財產(chǎn)稅課稅的基礎(chǔ)，但發(fā)展中國家與發(fā)達(dá)國家比較有較大的差距。

（五）建立內(nèi)外統(tǒng)一的財產(chǎn)稅制。

（一）合理設(shè)置稅種，增加稅種覆蓋面。

1、合并、統(tǒng)一房地產(chǎn)稅制，設(shè)立房地產(chǎn)稅。合并現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅等三個稅種，設(shè)立統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅。一方面體現(xiàn)了世貿(mào)組織的國民待遇原則，另一方面符合簡化稅制、便于征管和降低征收成本的國際通行做法。而且城鎮(zhèn)土地使用稅本身屬于財產(chǎn)稅而非資源稅，“房依地存、地隨房走”，房屋和土地的規(guī)劃、評估緊密相連，城鎮(zhèn)土地的國家所有不影響三稅的合并和統(tǒng)一；且房價的上漲多半緣于地價的上漲，三稅統(tǒng)一有可行的理論基礎(chǔ)。

2、合并內(nèi)外兩套車船稅稅制。對凡在我國境內(nèi)擁有車船的單位和個人，不論車船是否被使用以及使用的頻率如何，均應(yīng)繳納車船稅。

3、適時開征遺產(chǎn)稅和贈與稅。在遺產(chǎn)稅和贈與稅的開征上，一是要科學(xué)地選擇稅制模式?；谖覈z產(chǎn)繼承人可自行分割交接財產(chǎn)，公民的納稅意識不強(qiáng)等實際情況，宜選擇美國等實行的總遺產(chǎn)稅制和總贈與稅制。即對被繼承人的遺產(chǎn)總額征收遺產(chǎn)稅，對贈與人的財產(chǎn)征收贈與稅。二是科學(xué)確定征稅對象、范圍及征管程序。參照國際慣例，課稅對象范圍應(yīng)包括動產(chǎn)和不動產(chǎn)，以超額累進(jìn)稅率并規(guī)。

定適當(dāng)?shù)钠鹫鼽c，合理確定扣除項目，如設(shè)喪葬費用扣除，遺產(chǎn)管理費用扣除、債務(wù)扣除、捐贈扣除、合理負(fù)擔(dān)費用扣除等。最后，制定有關(guān)部門相互協(xié)調(diào)配合的征管措施。

（二）擴(kuò)大財產(chǎn)稅征收范圍。

1、擴(kuò)大房地產(chǎn)稅的征稅范圍。一是房地產(chǎn)稅的征稅范圍應(yīng)該擴(kuò)大到農(nóng)村用于種植、放牧和其他農(nóng)業(yè)性活動的土地及房屋。與此同時，相應(yīng)調(diào)整降低農(nóng)業(yè)產(chǎn)出稅負(fù)。二是對城鎮(zhèn)居民擁有的房屋征收房地產(chǎn)稅。隨著我國住宅商品化的發(fā)展和人們收入水平的'提高，私人擁有的房產(chǎn)不斷增加，已經(jīng)具備了對私有房產(chǎn)課稅的條件。同時，房屋的折算價值分配逐步向高收入個人傾斜，因而對城鎮(zhèn)居民自用住房課征（比例稅率）財產(chǎn)稅在整體上將產(chǎn)生“累進(jìn)”效應(yīng)。在具體征收時，可借鑒國際通行做法，對人均居住面積設(shè)置起征點，對城鎮(zhèn)居民自用房課征比例稅，使城市房地產(chǎn)稅的納稅人涵蓋全部城鎮(zhèn)土地和房屋的所有人。

2、合理設(shè)置房地產(chǎn)稅的稅目。我國房地產(chǎn)稅可下設(shè)農(nóng)村土地使用稅和城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅，前者對農(nóng)村用于種植、放牧和其他農(nóng)業(yè)性活動的田、地、山、蕩占地課征，后者主要對城鎮(zhèn)企業(yè)和個人擁有的土地使用權(quán)及土地上的房屋和建筑物課征。城郊結(jié)合部的土地及房屋、建筑的處理可借鑒巴西的做法，即確定土地是否屬于城市房地產(chǎn)稅的課稅范圍，一是看其是否作為農(nóng)用，二是在土地的1.5英里范圍內(nèi)至少有以下設(shè)施中的兩項：人行道、自來水主線、排污設(shè)施、街燈、公共學(xué)校。如土地不作為農(nóng)用，又符合第二項要求，就應(yīng)該視為城市土地。

（三）建立以市場價值為核心的稅基體系，科學(xué)確定財產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。

1、調(diào)整房地產(chǎn)稅計稅依據(jù)。從國際上看，財產(chǎn)稅的計稅依據(jù)包括年度租金價值，改良資本價值（市場評估價值）、未改良資本價值和占用面積。改良資本價值制度的計稅依據(jù)是土地和房產(chǎn)的完全市場價值，更符合“量能納稅”原則。此外，該計稅依據(jù)具有“交易證據(jù)多、便于誠信納稅，收入富有彈性”的特點，是各國的房地產(chǎn)稅趨于采用該計稅依據(jù)的重要因素。當(dāng)然，這需要相應(yīng)完善符合我國國情的房地產(chǎn)評價方法體系和房地產(chǎn)評估制度。

2、調(diào)整車船稅計稅依據(jù)。作為世界通行的財產(chǎn)稅的計稅依據(jù)主要有兩種：一是依車船原值作一定比例的扣除；二是依車船的市場價值，即評估值。從理論上講，后者更科學(xué)，但是考慮到市場和評估工作本身的局限性、工作量和征收成本，現(xiàn)階段可采用前者作為計稅依據(jù)。至于扣除比例中央可規(guī)定一個幅度范圍，各地方政府視本地實際情況在此范圍內(nèi)確定具體的扣除比例。另外，對單位價值低于一定標(biāo)準(zhǔn)的車船給予免征照顧。

（四）合理確定各財產(chǎn)稅的稅率。

1、合理確定房地產(chǎn)稅的稅率。參照美國、加拿大的做法，在確定稅率的形式和大小時可以賦予地方政府一定幅度范圍（如0.5%～3%）內(nèi)的自主權(quán)。稅率的確定應(yīng)反映“寬稅基、低稅率”的稅制改革趨勢。

2、合理確定車船稅稅率。在以車船價值為計稅依據(jù)的情況下，改過去的固定稅額為比例稅率，以公平稅賦，比例稅率的大小應(yīng)該與目前對車船的收費及環(huán)保問題統(tǒng)籌考慮。

（五）建立以財產(chǎn)評稅制度為核心的征管運作體系。

1、建立以房地產(chǎn)評稅制度為核心的財產(chǎn)評稅制度體系。應(yīng)建立完善的財產(chǎn)稅評估制度，制定評稅法規(guī)和操作規(guī)程，設(shè)置專門的財產(chǎn)評稅機(jī)構(gòu)，是未來財產(chǎn)稅制發(fā)展的基本趨勢。

2、建立與財產(chǎn)登記、評估、稅收征管有關(guān)的信息數(shù)據(jù)庫，運用計算機(jī)技術(shù)對信息進(jìn)行搜集、處理、存儲和管理，以獲取有效的財產(chǎn)信息和征管資料。

（六）財產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠問題。

1、取消城鎮(zhèn)居民住房的財產(chǎn)稅優(yōu)惠。避免對出租住房的歧視，有利于加強(qiáng)對個人私房出租的稅收征管?？蓪乙?guī)定標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的居民住房采取起征點的辦法予以免稅優(yōu)惠。

2、借鑒瑞典、荷蘭，日本等國的做法，適當(dāng)確定林地免稅和農(nóng)村土地的稅收優(yōu)惠。

3、改革事業(yè)單位的財產(chǎn)稅優(yōu)惠。企業(yè)化的事業(yè)單位按照企業(yè)身份征收財產(chǎn)稅；對于改革后具有一定行政職能的事業(yè)單位仍視同行政機(jī)構(gòu)對待，對其業(yè)務(wù)用財產(chǎn)給予免稅優(yōu)惠。

房地產(chǎn)稅制論文篇二

作為世界上稅收制度最復(fù)雜的國家，美國在1976年就制定了資本弱化稅制(irc第385條)，1989年增加163條j條款后，使其更加完善。其基本內(nèi)容包括：1、稅收署可制定補充規(guī)定，以企業(yè)雙方關(guān)系的實質(zhì)為準(zhǔn)，嚴(yán)格界定適用稅法的關(guān)聯(lián)企業(yè)；2、國內(nèi)收入署有權(quán)對關(guān)聯(lián)企業(yè)間往來款是債務(wù)還是投資的性質(zhì)進(jìn)行審查認(rèn)定；3、按照債務(wù)與資本凈值1．5；1的法定比率來核定，凡認(rèn)定的債務(wù)總額與資產(chǎn)凈額之比超過這一標(biāo)準(zhǔn)的即屬資本弱化，其債務(wù)超額部分的利息支出便不予扣除，并要依法扣繳預(yù)提稅。美國在《收入調(diào)和法案》中對資本弱化問題作了稅法規(guī)定，不允許扣除“不符合規(guī)定的利息”。這里“不符合規(guī)定的利息”，是指下述情況下美國公司向國外關(guān)聯(lián)公司支付的利息：1、當(dāng)國外關(guān)聯(lián)公司得到這筆利息后由于該所得不屬于與美國的生產(chǎn)經(jīng)營有實際聯(lián)系的所得，所以國外關(guān)聯(lián)公司不必就該所得向美國政府繳納所得稅；2、根據(jù)美國與其他國家的稅收協(xié)定，該利息可以不繳或少繳美國的預(yù)提所得稅。此外?！安环弦?guī)定的利息”還包括美國公司向美國的免稅單位支付的利息。在此基礎(chǔ)上，“不符合規(guī)定的利息”，還應(yīng)該同時滿足以下兩個條件：1、美國公司的凈利息費用超過了當(dāng)年的利息扣除限額，這部分超額利息不能扣除，利息的扣除限額等于公司當(dāng)年調(diào)整后應(yīng)稅所得的5o加上上一年結(jié)轉(zhuǎn)下來的余額；2、公司在納稅年末的債務(wù)一股本比率超過1．5：1，在計算居民企業(yè)的債務(wù)股權(quán)比例時，與大多數(shù)國家針對單個非居民股東，債權(quán)和股權(quán)都是特定非居民股東對居民企業(yè)享有不同，美國并不要求接受股息分配的關(guān)聯(lián)方必須是非居民。此外，美國稅法還規(guī)定，如果非關(guān)聯(lián)企業(yè)之間在相同或相似情況下不可能提供的貸款，而關(guān)聯(lián)企業(yè)之間(要求股權(quán)控制在50以上)發(fā)生了這樣的貸款，稅務(wù)當(dāng)局則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該貸款為“非正常交易”，關(guān)聯(lián)企業(yè)內(nèi)部的貸款就應(yīng)當(dāng)視為股權(quán)，貸款利息不允許稅前扣除[3]。通過以上分析可以看出，美國資本弱化制度是同時采取了固定比例法和正常交易法，從而避免只采取一種方法帶來的弊端，這也是各國資本弱化制度發(fā)展的趨勢。

(二)英國．。

作為崇尚判例的普通法系國家，英國沒有制定專門的資本弱化條款。英國稅務(wù)部門在確定資本弱化稅務(wù)稽查對象時，并沒有嚴(yán)格而確定的標(biāo)準(zhǔn)，主要采取正常交易法進(jìn)行判斷，不過債務(wù)股本比例超過1：1的企業(yè)通常會備受關(guān)注。英國國內(nèi)稅務(wù)局曾明確表示，在審查資本弱化問題時，主要是考察在公平獨立的環(huán)境下會產(chǎn)生什么樣的安排，以及其他相關(guān)的因素。在檢查中，英國國內(nèi)稅務(wù)局會從銀行和無關(guān)聯(lián)第三方角度來考慮被檢查公司的情況，如會考慮英國公司普遍的債務(wù)水平，借款人所在產(chǎn)業(yè)特點，借款人的經(jīng)營狀況、現(xiàn)金流量以及資產(chǎn)狀況，該企業(yè)的其他特殊因素，進(jìn)而會確定如果沒有關(guān)聯(lián)關(guān)系是否能取得該項貸款，貸款是否符合市場利率水平，最后會確定其正常貸款規(guī)模和利息水平以及超額利息數(shù)額，這部分超額利息會被推定為股息分配，按照25的稅率征收預(yù)提所得稅。當(dāng)然，在此之前要判斷雙方是否為關(guān)聯(lián)公司，判斷的標(biāo)準(zhǔn)是：1、提供貸款的公司對英國公司的貸款占該公司貸款總額的75以上；2、英國公司被一非居民公司持股75％以上，或者雙方被另一非居民公司持股75以上；3、英國公司和國外關(guān)聯(lián)公司同被另一英國公司持股75以上，但英國的借款公司其股權(quán)90或以上直接由一個英國公司所持有的除外。英國資本弱化規(guī)則的另外一個特點是：不區(qū)別對待居民和非居民關(guān)聯(lián)企業(yè)，即給英國居民公司提供貸款的企業(yè)無論是在英國境內(nèi)的公司，還是設(shè)在英國境外的公司，只要符合上述標(biāo)準(zhǔn)，都要受有關(guān)法規(guī)的限制。

(三)德國。

德國資本弱化制度采取固定比例法，對按單個股東計算的負(fù)債股權(quán)比例超過1．5：1部分的利息不允許扣除，將被認(rèn)定為股息按25稅率征收預(yù)提所得稅[4]。與英國相同，德國資本弱化條款不區(qū)分居民公司與非居民公司，適用于所有企業(yè)，而且如果貸款人在借款公司擁有很大的股權(quán)(沒有具體比例)或者與擁有借款公司大量股權(quán)的公司關(guān)系密切，稅務(wù)當(dāng)局就要加以特殊審查。但是德國稅法規(guī)定，如果納稅人能證明貸款符合獨立企業(yè)間的“正常交易原則”，即如果公司能夠證明，超過固定比率的債務(wù)按相同條件可以從與公司無關(guān)聯(lián)的第三者(即非股東)那里獲得，或者通過典型銀行交易方式獲得，則其支付的利息不作為股息分配。可以從稅前扣除。根據(jù)這一規(guī)定，負(fù)債和股權(quán)只包括可以分?jǐn)偟焦蓶|的數(shù)量，股權(quán)包括已發(fā)行股本儲備金前一年度的未分配利潤，負(fù)債包括無息貸款和背對背貸款。

(四)日本。

日本資本弱化條款的適用對象包括國內(nèi)外資法人、外國法人在日本的分公司、內(nèi)資法人(主要指從國外關(guān)聯(lián)企業(yè)借款數(shù)額較大的法人)。日本對關(guān)聯(lián)方關(guān)系的確定標(biāo)準(zhǔn)為：1、直接或間接持有國內(nèi)法人已經(jīng)發(fā)行的股票或股權(quán)總數(shù)的5o％以上(含5o9，5)；2、非日本居民或者外國法人對該國內(nèi)法人擁有全部或者部分實質(zhì)性經(jīng)營決策權(quán)；3、國內(nèi)法人大部分經(jīng)營活動或者所需大部分資金依賴于該非日本居民或該外國法人；4、國內(nèi)法人經(jīng)營是從該非日本居民或特定的外國企業(yè)借款或者得到擔(dān)保。日本的資本弱化條款的最大特點在于同時規(guī)定了國外控股股東的債務(wù)股本比例和固定的法人債務(wù)股本比例兩大標(biāo)準(zhǔn)，只有當(dāng)這兩個比例均超過3倍時，利息的扣除才受限制。因此，如果某企業(yè)的國外控股股東的債務(wù)股本比例達(dá)到3：1，只要日本企業(yè)總的付息債務(wù)(包括關(guān)聯(lián)和非關(guān)聯(lián)方負(fù)債)等于或者少于該企業(yè)在本營業(yè)年度資本凈值的3倍，則其利息抵扣時就不受資本弱化條款的限制。日本稅務(wù)當(dāng)局允許還外資企業(yè)以其他類似日本外資企業(yè)的總債務(wù)和凈資產(chǎn)的比率為參照物來取代3：1的債務(wù)資產(chǎn)比例，如果該企業(yè)采用可比比率法，則可比比率將取代上述比例中的3。但是參照的企業(yè)應(yīng)符合：1、該企業(yè)從事類似的商業(yè)活動；2、按日本內(nèi)閣法案中規(guī)定條款的計算，該企業(yè)的商業(yè)規(guī)和其他情況應(yīng)該與這家外資企業(yè)相仿。此外，日本稅法也規(guī)定了正常交易原則，即不允許外資企業(yè)或者外國法人在日本的分支機(jī)構(gòu)向關(guān)聯(lián)方以超過正常交易的市場利息率支付利息。而且外國法人在日本分支機(jī)構(gòu)的債務(wù)利息支付行為也類似地受到資本弱化條款的限制。因此，該分支機(jī)構(gòu)向國外控股股東支付的可列支的利息數(shù)量受到限制。但是對于外國銀行在日分支機(jī)構(gòu)向其總部進(jìn)行支付債務(wù)利息行為有特殊規(guī)則加以處理。

三、資本弱化的危害及對我國的借鑒。

(一)資本弱化的危害。

受資本弱化危害最大的應(yīng)屑接受跨國企業(yè)投資的國家，資本弱化增加了跨國企業(yè)的債務(wù)資本和利息，從而增加了公司稅前扣除費用，減少該公司的應(yīng)稅所得，逃避了部分本應(yīng)在該國繳納的所得稅，侵蝕了該國的稅收收入，并影響了稅收調(diào)節(jié)作用的有效發(fā)揮。此外，資本弱化還擾亂了接受跨國投資國家的經(jīng)濟(jì)秩序，對該國的外匯收支平衡狀況產(chǎn)生消極影響，由于轉(zhuǎn)移利潤可能造成公司投資虧損的假象，還可能造成該國投資環(huán)境差的假象。

對通過資本弱化避稅的跨國企業(yè)來說，雖然少繳了部分所得稅，但過分依靠負(fù)債籌資造成資本結(jié)構(gòu)不合理，高比例的負(fù)債資本導(dǎo)致跨國投資者在獲取高比例的債權(quán)收益的同時，卻以低比例的股本承擔(dān)著經(jīng)濟(jì)及社會責(zé)任?？鐕顿Y者通過資本弱化可以先行收回投資，只留下接受投資國家股東和企業(yè)承擔(dān)風(fēng)險，這對東道國股東來說是極其不公平的。

此外，如果公司的債務(wù)資本比重過大，公司賬面上的經(jīng)營業(yè)績將不能如實反映其實際的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，有時候甚至使公司看起來處于虧損狀態(tài)，將容易導(dǎo)致公眾及其他債權(quán)人失去信心，如果該公司為上市公司，有可能導(dǎo)致公司股價大幅下跌。

(二)對我國的借鑒意義。

從我國的現(xiàn)實情況看，我國作為世界上吸收外國投資最多的國家之一，每年因跨國公司避稅損失的稅收收入達(dá)300億元人民幣，國際避稅問題日益突出，但我國一直沒有全面統(tǒng)一的反避稅立法，有關(guān)避稅港避稅、濫用國際稅收協(xié)定、資本弱化等方面的法律規(guī)范還有待建立完善，現(xiàn)有比較成熟的立法也僅限于轉(zhuǎn)讓定價和預(yù)約定價制度，部分已有法規(guī)還存在立法級別低、條款相對原則而缺乏可操作性等問題，無法為有效打擊各種避稅行為提供法律依據(jù)。令人欣慰的是，十屆全國人大五次會議于2007年3月16日通過，并已自2008年1月1日起施行的《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》對反避稅問題進(jìn)行了專門規(guī)定，特別是在避免資本弱化和反避稅地方面首次作出了明確規(guī)定，對于規(guī)制各種避稅行為，維護(hù)國家稅收權(quán)益，強(qiáng)化稅收調(diào)控作用，實現(xiàn)公平競爭將起到重要作用。

通過以上分析可以發(fā)現(xiàn)，各國防范資本弱化的方法主要有兩種，即固定比例法和正常交易法。固定比例法的優(yōu)點在于簡單易行，便于納稅人執(zhí)行和稅務(wù)當(dāng)局管理，可以有效減少實務(wù)中的不確定因素和稅務(wù)糾紛，缺點在于彈性差、易僵化。正常交易法因其在具體應(yīng)用時會考慮獨立方之間類似條件下可能發(fā)生的情況，更接近公平交易原則。根據(jù)我國目前的經(jīng)濟(jì)情況和稅務(wù)機(jī)關(guān)的執(zhí)法水平，以及我國制定法的歷史傳統(tǒng)，固定比例法顯然更為合適?？梢圆扇膶捳?，將固定比率設(shè)為在3：1。至于金融機(jī)構(gòu)，除了應(yīng)滿足相關(guān)金融法規(guī)規(guī)定的資本充足要求之外，我國稅務(wù)當(dāng)局也應(yīng)當(dāng)設(shè)定一個科學(xué)的固定比率，如lo：1，以應(yīng)對入世后日益增多的外資和合資金融機(jī)構(gòu)及隨之可能產(chǎn)生的資本弱化避稅問題。另外資本弱化規(guī)則的目的是避免居民企業(yè)的特定股東通過以貸款方式替代股權(quán)出資方式，虛增居民公司利息從而規(guī)避來源地國的稅收管轄。所以我國的固定比率應(yīng)以單個股東為對象來計算，以遵循“責(zé)任自負(fù)”原則。

明確關(guān)聯(lián)控制者的條件也有利于規(guī)制資本弱化行為。我國關(guān)聯(lián)關(guān)系的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)采用《關(guān)聯(lián)企業(yè)間業(yè)務(wù)往來稅務(wù)管理規(guī)程》的規(guī)定，但是將25的“直接或間接的擁有或控制關(guān)系或為第三者所擁有或控制”作為認(rèn)定關(guān)聯(lián)控制者的標(biāo)準(zhǔn)顯然過于嚴(yán)厲，這對資本的流動造成了限制，有悖于引進(jìn)外資的要求。所以，可將控制比例提高到5o，即我國的一個公司如果5o的股權(quán)由股東(可以是居民也可以是非居民)直接或間接掌握，后者是前者的控制方，前者向后者支付的利息適用資本弱化規(guī)則。這也使得我國公司法和稅法的控制標(biāo)準(zhǔn)一致。此外，還要明確債務(wù)資本和股權(quán)資本的范圍，明確超額利息的計算和處理，并采取相應(yīng)的處理方式。這些都將有利于維護(hù)我國的稅收權(quán)益，規(guī)制各種避稅行為，強(qiáng)化稅收調(diào)控，促進(jìn)公平競爭。

在新稅法環(huán)境下，加強(qiáng)對跨國公司資本弱化實踐的研究，分析國外已采用的相關(guān)法規(guī)、借鑒其成功經(jīng)驗，并結(jié)合我國國情構(gòu)建出我國嚴(yán)密應(yīng)對資本弱化行為的規(guī)則，以嚴(yán)格規(guī)范將會日益突出的資本弱化行為以維護(hù)國家的稅收權(quán)益，同時避免過多地干預(yù)投資人和企業(yè)在融資、經(jīng)營過程中的自主權(quán)，是我們政府工作的新挑戰(zhàn)，也是我們急需解決的問題。

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房地產(chǎn)稅制論文篇三

作為世界上稅收制度最復(fù)雜的國家，美國在1976年就制定了資本弱化稅制(irc第385條)，1989年增加163條j條款后，使其更加完善。其基本內(nèi)容包括：1、稅收署可制定補充規(guī)定，以企業(yè)雙方關(guān)系的實質(zhì)為準(zhǔn)，嚴(yán)格界定適用稅法的關(guān)聯(lián)企業(yè)；2、國內(nèi)收入署有權(quán)對關(guān)聯(lián)企業(yè)間往來款是債務(wù)還是投資的性質(zhì)進(jìn)行審查認(rèn)定；3、按照債務(wù)與資本凈值1．5；1的法定比率來核定，凡認(rèn)定的債務(wù)總額與資產(chǎn)凈額之比超過這一標(biāo)準(zhǔn)的即屬資本弱化，其債務(wù)超額部分的利息支出便不予扣除，并要依法扣繳預(yù)提稅。美國在《收入調(diào)和法案》中對資本弱化問題作了稅法規(guī)定，不允許扣除“不符合規(guī)定的利息”。這里“不符合規(guī)定的利息”，是指下述情況下美國公司向國外關(guān)聯(lián)公司支付的利息：1、當(dāng)國外關(guān)聯(lián)公司得到這筆利息后由于該所得不屬于與美國的生產(chǎn)經(jīng)營有實際聯(lián)系的所得，所以國外關(guān)聯(lián)公司不必就該所得向美國政府繳納所得稅；2、根據(jù)美國與其他國家的稅收協(xié)定，該利息可以不繳或少繳美國的預(yù)提所得稅。此外。“不符合規(guī)定的利息”還包括美國公司向美國的免稅單位支付的利息。在此基礎(chǔ)上，“不符合規(guī)定的利息”，還應(yīng)該同時滿足以下兩個條件：1、美國公司的凈利息費用超過了當(dāng)年的利息扣除限額，這部分超額利息不能扣除，利息的扣除限額等于公司當(dāng)年調(diào)整后應(yīng)稅所得的5o加上上一年結(jié)轉(zhuǎn)下來的余額；2、公司在納稅年末的債務(wù)一股本比率超過1．5：1，在計算居民企業(yè)的債務(wù)股權(quán)比例時，與大多數(shù)國家針對單個非居民股東，債權(quán)和股權(quán)都是特定非居民股東對居民企業(yè)享有不同，美國并不要求接受股息分配的關(guān)聯(lián)方必須是非居民。此外，美國稅法還規(guī)定，如果非關(guān)聯(lián)企業(yè)之間在相同或相似情況下不可能提供的貸款，而關(guān)聯(lián)企業(yè)之間(要求股權(quán)控制在50以上)發(fā)生了這樣的貸款，稅務(wù)當(dāng)局則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該貸款為“非正常交易”，關(guān)聯(lián)企業(yè)內(nèi)部的貸款就應(yīng)當(dāng)視為股權(quán)，貸款利息不允許稅前扣除[3]。通過以上分析可以看出，美國資本弱化制度是同時采取了固定比例法和正常交易法，從而避免只采取一種方法帶來的弊端，這也是各國資本弱化制度發(fā)展的趨勢。

(二)英國．。

作為崇尚判例的普通法系國家，英國沒有制定專門的資本弱化條款。英國稅務(wù)部門在確定資本弱化稅務(wù)稽查對象時，并沒有嚴(yán)格而確定的標(biāo)準(zhǔn)，主要采取正常交易法進(jìn)行判斷，不過債務(wù)股本比例超過1：1的企業(yè)通常會備受關(guān)注。英國國內(nèi)稅務(wù)局曾明確表示，在審查資本弱化問題時，主要是考察在公平獨立的環(huán)境下會產(chǎn)生什么樣的安排，以及其他相關(guān)的因素。在檢查中，英國國內(nèi)稅務(wù)局會從銀行和無關(guān)聯(lián)第三方角度來考慮被檢查公司的情況，如會考慮英國公司普遍的債務(wù)水平，借款人所在產(chǎn)業(yè)特點，借款人的經(jīng)營狀況、現(xiàn)金流量以及資產(chǎn)狀況，該企業(yè)的其他特殊因素，進(jìn)而會確定如果沒有關(guān)聯(lián)關(guān)系是否能取得該項貸款，貸款是否符合市場利率水平，最后會確定其正常貸款規(guī)模和利息水平以及超額利息數(shù)額，這部分超額利息會被推定為股息分配，按照25的稅率征收預(yù)提所得稅。當(dāng)然，在此之前要判斷雙方是否為關(guān)聯(lián)公司，判斷的標(biāo)準(zhǔn)是：1、提供貸款的公司對英國公司的貸款占該公司貸款總額的75以上；2、英國公司被一非居民公司持股75％以上，或者雙方被另一非居民公司持股75以上；3、英國公司和國外關(guān)聯(lián)公司同被另一英國公司持股75以上，但英國的借款公司其股權(quán)90或以上直接由一個英國公司所持有的除外。英國資本弱化規(guī)則的另外一個特點是：不區(qū)別對待居民和非居民關(guān)聯(lián)企業(yè)，即給英國居民公司提供貸款的企業(yè)無論是在英國境內(nèi)的公司，還是設(shè)在英國境外的公司，只要符合上述標(biāo)準(zhǔn)，都要受有關(guān)法規(guī)的限制。

(三)德國。

德國資本弱化制度采取固定比例法，對按單個股東計算的負(fù)債股權(quán)比例超過1．5：1部分的利息不允許扣除，將被認(rèn)定為股息按25稅率征收預(yù)提所得稅[4]。與英國相同，德國資本弱化條款不區(qū)分居民公司與非居民公司，適用于所有企業(yè)，而且如果貸款人在借款公司擁有很大的股權(quán)(沒有具體比例)或者與擁有借款公司大量股權(quán)的公司關(guān)系密切，稅務(wù)當(dāng)局就要加以特殊審查。但是德國稅法規(guī)定，如果納稅人能證明貸款符合獨立企業(yè)間的“正常交易原則”，即如果公司能夠證明，超過固定比率的債務(wù)按相同條件可以從與公司無關(guān)聯(lián)的第三者(即非股東)那里獲得，或者通過典型銀行交易方式獲得，則其支付的利息不作為股息分配?？梢詮亩惽翱鄢８鶕?jù)這一規(guī)定，負(fù)債和股權(quán)只包括可以分?jǐn)偟焦蓶|的數(shù)量，股權(quán)包括已發(fā)行股本儲備金前一年度的未分配利潤，負(fù)債包括無息貸款和背對背貸款。

(四)日本。

日本資本弱化條款的適用對象包括國內(nèi)外資法人、外國法人在日本的分公司、內(nèi)資法人(主要指從國外關(guān)聯(lián)企業(yè)借款數(shù)額較大的法人)。日本對關(guān)聯(lián)方關(guān)系的確定標(biāo)準(zhǔn)為：1、直接或間接持有國內(nèi)法人已經(jīng)發(fā)行的股票或股權(quán)總數(shù)的5o％以上(含5o9，5)；2、非日本居民或者外國法人對該國內(nèi)法人擁有全部或者部分實質(zhì)性經(jīng)營決策權(quán)；3、國內(nèi)法人大部分經(jīng)營活動或者所需大部分資金依賴于該非日本居民或該外國法人；4、國內(nèi)法人經(jīng)營是從該非日本居民或特定的外國企業(yè)借款或者得到擔(dān)保。日本的資本弱化條款的最大特點在于同時規(guī)定了國外控股股東的債務(wù)股本比例和固定的法人債務(wù)股本比例兩大標(biāo)準(zhǔn)，只有當(dāng)這兩個比例均超過3倍時，利息的扣除才受限制。因此，如果某企業(yè)的國外控股股東的債務(wù)股本比例達(dá)到3：1，只要日本企業(yè)總的付息債務(wù)(包括關(guān)聯(lián)和非關(guān)聯(lián)方負(fù)債)等于或者少于該企業(yè)在本營業(yè)年度資本凈值的3倍，則其利息抵扣時就不受資本弱化條款的限制。日本稅務(wù)當(dāng)局允許還外資企業(yè)以其他類似日本外資企業(yè)的總債務(wù)和凈資產(chǎn)的比率為參照物來取代3：1的債務(wù)資產(chǎn)比例，如果該企業(yè)采用可比比率法，則可比比率將取代上述比例中的3。但是參照的企業(yè)應(yīng)符合：1、該企業(yè)從事類似的商業(yè)活動；2、按日本內(nèi)閣法案中規(guī)定條款的計算，該企業(yè)的商業(yè)規(guī)和其他情況應(yīng)該與這家外資企業(yè)相仿。此外，日本稅法也規(guī)定了正常交易原則，即不允許外資企業(yè)或者外國法人在日本的分支機(jī)構(gòu)向關(guān)聯(lián)方以超過正常交易的市場利息率支付利息。而且外國法人在日本分支機(jī)構(gòu)的債務(wù)利息支付行為也類似地受到資本弱化條款的限制。因此，該分支機(jī)構(gòu)向國外控股股東支付的可列支的利息數(shù)量受到限制。但是對于外國銀行在日分支機(jī)構(gòu)向其總部進(jìn)行支付債務(wù)利息行為有特殊規(guī)則加以處理。

三、資本弱化的危害及對我國的借鑒。

(一)資本弱化的危害。

受資本弱化危害最大的應(yīng)屑接受跨國企業(yè)投資的國家，資本弱化增加了跨國企業(yè)的債務(wù)資本和利息，從而增加了公司稅前扣除費用，減少該公司的應(yīng)稅所得，逃避了部分本應(yīng)在該國繳納的所得稅，侵蝕了該國的稅收收入，并影響了稅收調(diào)節(jié)作用的有效發(fā)揮。此外，資本弱化還擾亂了接受跨國投資國家的經(jīng)濟(jì)秩序，對該國的外匯收支平衡狀況產(chǎn)生消極影響，由于轉(zhuǎn)移利潤可能造成公司投資虧損的假象，還可能造成該國投資環(huán)境差的假象。

對通過資本弱化避稅的跨國企業(yè)來說，雖然少繳了部分所得稅，但過分依靠負(fù)債籌資造成資本結(jié)構(gòu)不合理，高比例的負(fù)債資本導(dǎo)致跨國投資者在獲取高比例的債權(quán)收益的同時，卻以低比例的股本承擔(dān)著經(jīng)濟(jì)及社會責(zé)任?？鐕顿Y者通過資本弱化可以先行收回投資，只留下接受投資國家股東和企業(yè)承擔(dān)風(fēng)險，這對東道國股東來說是極其不公平的。

此外，如果公司的債務(wù)資本比重過大，公司賬面上的經(jīng)營業(yè)績將不能如實反映其實際的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，有時候甚至使公司看起來處于虧損狀態(tài)，將容易導(dǎo)致公眾及其他債權(quán)人失去信心，如果該公司為上市公司，有可能導(dǎo)致公司股價大幅下跌。

(二)對我國的借鑒意義。

從我國的現(xiàn)實情況看，我國作為世界上吸收外國投資最多的國家之一，每年因跨國公司避稅損失的稅收收入達(dá)300億元人民幣，國際避稅問題日益突出，但我國一直沒有全面統(tǒng)一的反避稅立法，有關(guān)避稅港避稅、濫用國際稅收協(xié)定、資本弱化等方面的法律規(guī)范還有待建立完善，現(xiàn)有比較成熟的立法也僅限于轉(zhuǎn)讓定價和預(yù)約定價制度，部分已有法規(guī)還存在立法級別低、條款相對原則而缺乏可操作性等問題，無法為有效打擊各種避稅行為提供法律依據(jù)。令人欣慰的是，十屆全國人大五次會議于3月16日通過，并已自1月1日起施行的《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》對反避稅問題進(jìn)行了專門規(guī)定，特別是在避免資本弱化和反避稅地方面首次作出了明確規(guī)定，對于規(guī)制各種避稅行為，維護(hù)國家稅收權(quán)益，強(qiáng)化稅收調(diào)控作用，實現(xiàn)公平競爭將起到重要作用。

通過以上分析可以發(fā)現(xiàn)，各國防范資本弱化的方法主要有兩種，即固定比例法和正常交易法。固定比例法的優(yōu)點在于簡單易行，便于納稅人執(zhí)行和稅務(wù)當(dāng)局管理，可以有效減少實務(wù)中的不確定因素和稅務(wù)糾紛，缺點在于彈性差、易僵化。正常交易法因其在具體應(yīng)用時會考慮獨立方之間類似條件下可能發(fā)生的情況，更接近公平交易原則。根據(jù)我國目前的經(jīng)濟(jì)情況和稅務(wù)機(jī)關(guān)的執(zhí)法水平，以及我國制定法的歷史傳統(tǒng)，固定比例法顯然更為合適。可以采取從寬政策，將固定比率設(shè)為在3：1。至于金融機(jī)構(gòu)，除了應(yīng)滿足相關(guān)金融法規(guī)規(guī)定的資本充足要求之外，我國稅務(wù)當(dāng)局也應(yīng)當(dāng)設(shè)定一個科學(xué)的固定比率，如lo：1，以應(yīng)對入世后日益增多的外資和合資金融機(jī)構(gòu)及隨之可能產(chǎn)生的資本弱化避稅問題。另外資本弱化規(guī)則的目的是避免居民企業(yè)的特定股東通過以貸款方式替代股權(quán)出資方式，虛增居民公司利息從而規(guī)避來源地國的稅收管轄。所以我國的固定比率應(yīng)以單個股東為對象來計算，以遵循“責(zé)任自負(fù)”原則。

明確關(guān)聯(lián)控制者的條件也有利于規(guī)制資本弱化行為。我國關(guān)聯(lián)關(guān)系的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)采用《關(guān)聯(lián)企業(yè)間業(yè)務(wù)往來稅務(wù)管理規(guī)程》的規(guī)定，但是將25的“直接或間接的擁有或控制關(guān)系或為第三者所擁有或控制”作為認(rèn)定關(guān)聯(lián)控制者的標(biāo)準(zhǔn)顯然過于嚴(yán)厲，這對資本的流動造成了限制，有悖于引進(jìn)外資的要求。所以，可將控制比例提高到5o，即我國的一個公司如果5o的股權(quán)由股東(可以是居民也可以是非居民)直接或間接掌握，后者是前者的控制方，前者向后者支付的利息適用資本弱化規(guī)則。這也使得我國公司法和稅法的控制標(biāo)準(zhǔn)一致。此外，還要明確債務(wù)資本和股權(quán)資本的范圍，明確超額利息的計算和處理，并采取相應(yīng)的處理方式。這些都將有利于維護(hù)我國的稅收權(quán)益，規(guī)制各種避稅行為，強(qiáng)化稅收調(diào)控，促進(jìn)公平競爭。

在新稅法環(huán)境下，加強(qiáng)對跨國公司資本弱化實踐的研究，分析國外已采用的相關(guān)法規(guī)、借鑒其成功經(jīng)驗，并結(jié)合我國國情構(gòu)建出我國嚴(yán)密應(yīng)對資本弱化行為的規(guī)則，以嚴(yán)格規(guī)范將會日益突出的資本弱化行為以維護(hù)國家的稅收權(quán)益，同時避免過多地干預(yù)投資人和企業(yè)在融資、經(jīng)營過程中的自主權(quán)，是我們政府工作的新挑戰(zhàn)，也是我們急需解決的問題。

房地產(chǎn)稅制論文篇四

目前，我國已初步建立了房地產(chǎn)稅收體系。

房地產(chǎn)稅收在促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，完善稅制、保護(hù)和合理使用土地資源等方面發(fā)揮了積極作用。但我國房地產(chǎn)市場還處于發(fā)展階段，房地產(chǎn)稅收體系還存在稅收政策不統(tǒng)一、稅制結(jié)構(gòu)不合理、稅收級次分配不夠合理、稅收征管的配套措施不完善和征稅范圍過于狹窄等問題，嚴(yán)重影響和阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)方面稅收主要分為房地產(chǎn)財產(chǎn)稅、房地產(chǎn)收益稅、房地產(chǎn)資源稅、房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)稅、房地產(chǎn)行為目的稅等幾大類別。

房地產(chǎn)業(yè)己成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)稅收在國家財政收入中占的比例越來越重，是國家與城市政府收入的重要來源。國家不僅通過房地產(chǎn)稅收取得收入，維持國家機(jī)器運轉(zhuǎn)，而且還通過稅收調(diào)節(jié)國民經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的運行。我國房地產(chǎn)稅收收入主要來自房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅和契稅等幾個主要稅種，其收入在地方稅收入中的比重已達(dá)到10%以上，如果再加上間接以房地產(chǎn)為課稅對象的營業(yè)稅和所得稅，房地產(chǎn)稅收收入占地稅收入的比例已達(dá)到20%左右，是地方財政收入的重要來源。我國房產(chǎn)稅實現(xiàn)收入575.05億元，同比增長1l.62%，土地使用稅實現(xiàn)收入385.45億元，同比增長117.90%，土地增值稅實現(xiàn)收入403.15億元，同比增長74.28%。

隨著我國城市化建設(shè)步伐的不斷加快，到我國的城市化程度計劃達(dá)到70%左右，大約有超過9億的人口將要住在城市。為此在未來的中，至少要新增住宅1億多套，也即新建100億平方米以上的住宅。這意味著房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展空間在今后相當(dāng)一段時間內(nèi)是非常巨大的，房地產(chǎn)企業(yè)稅收將在國家稅收收入占有重要地位。

(一)稅收政策不統(tǒng)一。

這種稅制不公平主要表現(xiàn)在內(nèi)外資企業(yè)和個人適用兩套房產(chǎn)稅法、兩套企業(yè)所得稅法，且內(nèi)外資企業(yè)和個人適用的稅種數(shù)量不同，使得內(nèi)外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在費用列支、稅率、稅收優(yōu)惠等方面享受不同待遇。這主要表現(xiàn)以下二個方面：一是內(nèi)資企業(yè)和外資企業(yè)分別實行兩套稅制。按現(xiàn)行稅制體系，中外合資、中外合作、外商獨資企業(yè)免繳耕地占用稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅。房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅儀適用于內(nèi)資企業(yè)，不適用于“三資企業(yè)”。

另外，內(nèi)外資企業(yè)實行不同的所得稅，這造成了內(nèi)外資企業(yè)在所得稅稅負(fù)上的嚴(yán)重不均。

二是內(nèi)資企業(yè)也因地區(qū)差異而實行不同的稅收政策。比如，經(jīng)濟(jì)特區(qū)的企業(yè)所得稅仍按15%執(zhí)行，而內(nèi)地企業(yè)的所得稅稅率為33%，稅收政策的不統(tǒng)一，稅率不一，優(yōu)惠各異，不符合稅負(fù)公平、平等競爭的市場規(guī)則。

(二)稅收級次分配不夠合理。

根據(jù)國務(wù)院關(guān)于分稅制財政管理體制的規(guī)定，我國稅收稅款入庫預(yù)算級次分為中央收入、地方收入、中央與地方共享收入。而房地產(chǎn)企業(yè)繳納的各項稅收均為地方財政收入，政府性的收費就更不用說了。目前，我國的房地產(chǎn)稅收絕大部分屬于地方政府的財政收入。地方財政收入過多的依靠房地產(chǎn)業(yè)，必然造成地方政府為了財政收入的大幅增長，或明或暗鼓勵和刺激房地產(chǎn)業(yè)的急速發(fā)展，為房地產(chǎn)企業(yè)大開綠燈。從這個角度上說，地方政府在房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展中發(fā)揮了推波助瀾的作用。

(三)稅制結(jié)構(gòu)不合理。

目前，我國房地產(chǎn)稅制政策基本上是不賣不稅，不租不稅，一旦租售，則數(shù)稅并課，造成房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負(fù)畸輕而流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)畸重。

(四)稅收征管的配套措施不完善。

我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制，立法層次偏低，稅收法規(guī)多變，嚴(yán)重影響著國家稅法的嚴(yán)肅性和權(quán)威性。在分稅制財政體制下，稅權(quán)過多地集中于中央，地方只有征管權(quán)而無立法權(quán)，難以適應(yīng)房地產(chǎn)的區(qū)域性特點，無法促進(jìn)房地產(chǎn)的資源優(yōu)化配置和有效利用。我國目前的財產(chǎn)登記制度不健全，尤其是缺乏私有財產(chǎn)登記制度，致使不少稅源流失，更出現(xiàn)化公有財產(chǎn)為私有財產(chǎn)的非法行為，嚴(yán)重影響了稅收征管的力度。同時，與房地產(chǎn)稅收密切相關(guān)的房地產(chǎn)價格評估制度和房地產(chǎn)稅收評稅政策不健全。應(yīng)當(dāng)看到，以市場價值為計稅依據(jù)是房地產(chǎn)稅制改革的必然趨勢，需要定期對房地產(chǎn)進(jìn)行評估，這就對評估機(jī)構(gòu)和評估人員提出了較高的要求。以稅務(wù)部門內(nèi)部現(xiàn)有的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)、評估人員的素質(zhì)難以適應(yīng)稅收征管的需要。

(五)征稅范圍過于狹窄。

我國現(xiàn)行的城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅只在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，而把廣大農(nóng)村的一些應(yīng)納稅對象排除在征稅范圍之外。同時，鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅均把國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊、由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位的自用房地產(chǎn)以及個人所有非經(jīng)營用的房地產(chǎn)等列為免稅對象，使征稅范圍非常狹窄。

因此，應(yīng)積極建立統(tǒng)一、規(guī)范的房地產(chǎn)稅收體系，拓寬房產(chǎn)稅征稅范圍，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)稅課稅的相關(guān)配套制度，完善收入籌措機(jī)制和強(qiáng)化宏觀調(diào)控功能相結(jié)合等政策，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康、快速發(fā)展。

參考文獻(xiàn)。

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[4]付俊花：改革與完善我國房地產(chǎn)稅收制度的探討，會計之友，(1)下。

房地產(chǎn)稅制論文篇五

包含在清算的項目之中，但是已扣除的金額一定要嚴(yán)格按照相關(guān)文件上的規(guī)定進(jìn)行歸類集合，再按照起哦實際的成本費用進(jìn)行合理的分配；另外，對于扣除的金額一定要提供其有效且合法的憑證進(jìn)行證明，否則一律不能記在扣除的金額之中。

2.土地增值稅應(yīng)納稅金額計算。

房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的征收過程中一般會采用兩種計算方法：一是按照其開發(fā)的房屋面積分開項目來計算其增值額和增值率，其增值稅的計算則要使用與之相應(yīng)的使用稅率來進(jìn)行；二是先整體計算增值額的增值率，將增值稅進(jìn)行確定，然后再使用面積分別計算其土地的增值稅。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說在增值稅的計算時可以先通過預(yù)算來將兩種計算結(jié)果進(jìn)行橫向縱向的對比，然后取有利于企業(yè)的計算方法進(jìn)行清算操作。

3.土地增值稅清算審核鑒證。

國家在《土地增值稅鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》明確要求，在清算土地增值稅時一定要附送稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)所出具的清算鑒證報告，作為稅務(wù)機(jī)關(guān)的工作人員也要對其所呈現(xiàn)的清算鑒證報告進(jìn)行審核，審核的內(nèi)容一方面是內(nèi)容是否完整，鑒證報告是否合法，另外就是其格式是否合乎規(guī)范，內(nèi)容之間的聯(lián)系和銜接是否邏輯清晰等。土地增值稅的申請清算清算有細(xì)分為兩種：要求清算和自行清算。要求清算就是納稅人（房企）在受到稅務(wù)機(jī)關(guān)的書面通知之后按照稅務(wù)部門要求的清算內(nèi)容進(jìn)行清算的操作；自行清算顧名思義就是房企自己將清算所需要的所有資料和鑒證報告全部準(zhǔn)備完畢，然后在稅收部門所規(guī)定的時間限定之內(nèi)向稅收部門主動提出增值稅的清算請求。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中的問題。

1.計算方式復(fù)雜。

在對土地增值稅的計算時一般采用超率累進(jìn)稅的方法進(jìn)行，因此清算過程中所涉及的內(nèi)容也比較多，比如企業(yè)銷售收入的總金額、扣除的項目和需要交納的稅金等三個部分。三部分任何一個部分的核算難度和復(fù)雜程度都比較高，更何況是要清算全部的三項內(nèi)容，這就表明需要耗費許多人力物力，對于那些業(yè)務(wù)繁雜、產(chǎn)品開發(fā)周期較長、投資的活動更為復(fù)雜的企業(yè)來說，要對其每一個項目進(jìn)行清算，所要耗費的人力和物力和可操作性上君是一個難題。

房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)的產(chǎn)品銷售類公司有著一些明顯的區(qū)別。在市場經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，為了規(guī)避風(fēng)險越來越多的房地產(chǎn)項目更趨向于合作開發(fā)。為了鉆政策的孔子甚至可以臨時組間一個空殼的建設(shè)公司，在項目完工之后直接進(jìn)行注銷，所以導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的賬目越發(fā)的復(fù)雜和混亂，經(jīng)過長時間的清算終于得出最終結(jié)果時，兩家或者多家企業(yè)早已分道揚鑣，不知所蹤導(dǎo)致稅款追繳困難。

3.資料和鑒證報告不規(guī)范。

稅收部門對于房地產(chǎn)企業(yè)所呈現(xiàn)的相關(guān)資料和鑒證報告要求內(nèi)容準(zhǔn)確合理，格式規(guī)范。但是某些中介鑒證報告機(jī)構(gòu)的人員專業(yè)技能不過關(guān)，導(dǎo)致企業(yè)所委托出具的報告不合乎規(guī)范，因此在具體其清算過程中需要稅務(wù)部門進(jìn)一步的進(jìn)行審核和修改，影響其工作人員的進(jìn)度，也給清算工作增加了難度。

4.故意逃避和拖延。

部分企業(yè)為了增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，采用違法的手段進(jìn)行逃稅和漏稅操作，一般慣用的手段是分期開發(fā)和保留尾盤等方式，另外還有可能在財務(wù)會計賬目上進(jìn)行改動，一般的對于房地產(chǎn)企業(yè)其項目銷售比例在超過85%以上則需要繳的稅金，而通過做假的賬的方式可以人為的將銷售比降低到85%以下，這樣按照規(guī)定不必進(jìn)行稅務(wù)清算。

5.收入確認(rèn)不規(guī)范。

企業(yè)的收入在確認(rèn)上不夠規(guī)范，主要的表現(xiàn)為對工程款推遲結(jié)算，不能夠及時的將預(yù)收的房款和當(dāng)期的銷售所得的房款進(jìn)行轉(zhuǎn)入和登記；或者將房子的銷售款當(dāng)成建筑施工的工程款進(jìn)行轉(zhuǎn)償；刻意的降低房價來間接的降低增值稅的稅基額度等。上述這些問題均是影響房企土地增值稅正常、及時、準(zhǔn)確、公正的清算的原因，從而使國家的利益受到損傷，需要嚴(yán)厲打擊。

三、做好房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作的措施。

1.提高清算工作的準(zhǔn)確性。

在對房地產(chǎn)公司進(jìn)行土地增值稅的清算時，首先將清算的對向進(jìn)行區(qū)分，將該企業(yè)的產(chǎn)品分布全部了解清楚，同時要將其銷售的總收入金額進(jìn)行準(zhǔn)確的核算。在清算完畢之后對于目前未清算且剛銷售的房源也要進(jìn)行土地增值稅的核算，并要求企業(yè)及時繳納該部分的稅金。

2.準(zhǔn)確計算工程項目的竣工面積。

稅收部門對于房企中那些非貨幣轉(zhuǎn)讓的房源，比如用于投資或者贈送只要房源的所有權(quán)完成轉(zhuǎn)移，那么就應(yīng)該當(dāng)成其銷售完畢，然后征收稅金。

3.房源銷售收入的確定。

在進(jìn)行銷售收入的確定時，為防止其故意降價，可以將企業(yè)的房源價格進(jìn)行橫向?qū)Ρ?，在了解市場的均價之后然后有一個相對較為準(zhǔn)確的判斷，同時對于其銷售方式要清楚的了解，避免房企依靠預(yù)售等方式來拖延土地增值稅的繳納。

4.嚴(yán)格控制扣除項目審核。

同樣為了漏稅部分企業(yè)甚至鋌而走險通過虛開發(fā)票等方式來擴(kuò)大自己的建筑成本，從而造成微利或者虧損的假象，所以稅收部門在審核時要對其所開出的發(fā)票進(jìn)行審核，確保其真實性然后控制扣除項目的金額。

5.把握成本控制分?jǐn)偂?/p>

房地產(chǎn)項目的成本費分?jǐn)偟囊罁?jù)是按照建筑面積進(jìn)行的，因此在清算時一定要遵循其相關(guān)的原則處理，避免所應(yīng)征收的稅款出現(xiàn)流失。

6.土地增值稅的計算過程要規(guī)范。

土地增值稅的清算和審核過程非常的復(fù)雜，稍不注意便會導(dǎo)致錯誤的出現(xiàn)，稅務(wù)機(jī)關(guān)的工作人員一定要嚴(yán)格按照相關(guān)的規(guī)定堅決執(zhí)行，確保稅收的清算過程規(guī)范科學(xué)。

7.提高清算工作的質(zhì)量。

清算工作質(zhì)量的提高要從稅收工作人員抓起，稅收部門在聘用人員時務(wù)必要提高門檻和，加強(qiáng)對專業(yè)技能的考核制度，確保每一位工作人員熟知并掌握會計制度、財務(wù)制度和稅收制度，保證每一項核算的結(jié)果的真實和準(zhǔn)確。

四、結(jié)語。

通過對土地增值稅的清算，其也是國家宏觀調(diào)控的手段之一，旨在幫助國內(nèi)的地產(chǎn)行業(yè)能夠穩(wěn)扎穩(wěn)打，健康的持續(xù)發(fā)展，避免房地產(chǎn)泡沫的形成。所以希望稅收部門和房地產(chǎn)企業(yè)能夠通力合作嚴(yán)格遵守國家的法律法規(guī)，開展土地增值稅的清算工作，促使國家經(jīng)濟(jì)正常的發(fā)展。

房地產(chǎn)稅制論文篇六

隨著國家經(jīng)濟(jì)調(diào)控與市場經(jīng)濟(jì)的不斷調(diào)節(jié)，房地產(chǎn)行業(yè)向著更健康的發(fā)現(xiàn)發(fā)展，更為社會發(fā)展以及人們生活水平的提高做出了突出的貢獻(xiàn)?，F(xiàn)階段，在全球經(jīng)濟(jì)一體化的大背景下，房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)面臨著前所未有有的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，需要國家有利的財政稅收政策進(jìn)行調(diào)控與引導(dǎo)，才能夠在激烈的市場競爭中處于優(yōu)勢地位。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，供需關(guān)系影響著房價的穩(wěn)定，只有不斷地完善房地產(chǎn)稅收政策，才能更好地促進(jìn)理性消費，防止房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫，擾亂社會正常秩序。因此，基于財政稅收政策對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)影響的研究，對房地產(chǎn)行業(yè)乃至國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展有著積極的現(xiàn)實意義。

1財政稅收政策的概述。

眾所周知，財政政策是國家整個經(jīng)濟(jì)政策的重要組成部分，它是國家對經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控的主要手段，稅收政策作為整個財政政策中收入政策的主要組成部分，是國家為了實現(xiàn)其職能按照法律預(yù)先規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)制的、無償?shù)娜〉秘斦杖氲囊环N手段[1]。財政稅收政策不僅能夠影響人們的收入，還能影響物品和生產(chǎn)要素，更能影響激勵機(jī)制和行為方式，稅收的變動對國民收入的變動具有收縮性力量，當(dāng)增加政府稅收時，就會抑制總需求從而減少國民收入，反之則刺激總需求增加國民收入。財政稅收政策本身具有自動穩(wěn)定作用，在經(jīng)濟(jì)蕭條時，以減少稅收來防止個人消費和企業(yè)投資的過度下降，阻止經(jīng)濟(jì)的衰退，在經(jīng)濟(jì)過熱時，則反之。財政稅收政策對市場經(jīng)濟(jì)的影響非常廣泛，不僅是財政收入的重要來源，只有取得財政收入，才能給經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供必要的公共商品，建立正常的生產(chǎn)關(guān)系，為社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境；還對社會生產(chǎn)、分配、交換和消費直接產(chǎn)生影響，對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)亦是如此。

2財政稅收政策對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的影響。

2.1有利于房價的穩(wěn)定，消費的理性化與科學(xué)化。

從當(dāng)前的搶礦分析，我國房價漲勢較明顯，與居民收入嚴(yán)重不符，有些人為了投資，不斷地買入，再加上開發(fā)商的不斷炒作，使得房地產(chǎn)供需失去平衡，更讓人們的消費不理智。政府通過財政稅收政策的調(diào)整，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場信貸資金實際回收工作力度，加大資金回籠，增加市場商品量，刺激房地產(chǎn)市場，降低房地產(chǎn)價格，來引導(dǎo)房地產(chǎn)向更健康方向發(fā)展；提高居民收入，刺激需求量不斷降低的房地產(chǎn)市場，搞活房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)[2]。財政稅收政策的落實，細(xì)化了房地產(chǎn)發(fā)展的相關(guān)規(guī)范，對于滿足標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)商給予一定的稅收優(yōu)惠，以此來調(diào)動其調(diào)控的積極性，使得過于膨脹的房地產(chǎn)市場趨于謹(jǐn)慎，積極引導(dǎo)消費者樹立理性的消費觀念，科學(xué)地進(jìn)行消費，保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)長期穩(wěn)定的發(fā)展。

2.2有利于實現(xiàn)利益分配的公平性。

土地作為房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)，由于其存在的稀有性，可利用的高效性，具有很高的經(jīng)濟(jì)價值，土地在我國實施公有制，居民所擁有的只是使用權(quán)，這也是其利益分配受到極大的關(guān)注的主要原因。在房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)中，完善土地財政稅收政策，能夠使土地多次增值后的征稅更加公平合理化，不僅購買土地的房地產(chǎn)開發(fā)商收益，同時也能夠增加國家財政收入，對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展體現(xiàn)公平性具有重大意義。

2.3有利于房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)建立規(guī)范的政策與制度。

我國是法治國家，法律是保障一切發(fā)展有序進(jìn)行的根本，尤其對于較為混亂的房地產(chǎn)市場，法律、法規(guī)的重要性可想而知。財政稅收政策幫助房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)完善了相關(guān)的稅法政策，健全了相關(guān)的運行制度，不僅規(guī)范了市場秩序，還使房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展有法可依、有章可循。在房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)開發(fā)階段存在著一定的利益矛盾，房地產(chǎn)投入市場中又存在投機(jī)行為，這些都必須要有嚴(yán)格的法律與制度進(jìn)行規(guī)范，完善的房地產(chǎn)稅收政策的落實，才能夠保障消費者以及其他開發(fā)商的利益，才能夠保障國家的利益不受影響。

3優(yōu)化我國房地產(chǎn)市場積極發(fā)展的有效策略。

3.1完善房地產(chǎn)稅收政策，保證供需平衡。

在房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，相關(guān)部門應(yīng)該在實踐中不斷總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，根據(jù)我國財政稅收大政策，依據(jù)房地產(chǎn)市場發(fā)展自身的特點，完善房地產(chǎn)稅收政策，保證房地產(chǎn)的供應(yīng)量充足，維護(hù)市場的供需平衡。在實施房地產(chǎn)政策時，要有針對性，對于房地產(chǎn)市場價格偏高的地區(qū)，應(yīng)降低土地交易稅以及二手商品房的交易稅，以此來調(diào)節(jié)土地交易量，增加房屋供應(yīng)量，提高二手土地轉(zhuǎn)讓稅率[3]，打擊市場上不良行為，降低降低房價以保障房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展；針對短期內(nèi)二手房賣方，應(yīng)該增加其稅收費用，以此來打擊投機(jī)行為，避免投機(jī)資金注入到房地場市場經(jīng)濟(jì)中，以此哄抬房價，擾亂市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展秩序；針對房地產(chǎn)市場價格偏低的地區(qū)，盡量減少土地的售賣，與此同時降低房屋交易稅，實施一些鼓勵措施減免房地產(chǎn)開發(fā)商以及買房的稅費，刺激并搞活房地產(chǎn)市場，提升房地產(chǎn)的銷量，帶動當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)快速發(fā)展。

3.2嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)商場上的不良投機(jī)行為。

在我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)中，存在著大量的不良投機(jī)現(xiàn)象，這也是使得房產(chǎn)價格與供需平衡產(chǎn)生矛盾的原因之一，投機(jī)行為就是囤積或壟斷某一地區(qū)的土地或者房地產(chǎn)，以低進(jìn)高出的形式進(jìn)行買賣，獲取高額的利潤，這一行為對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展非常不利，不僅造成房價飛速上將，還可能帶來泡沫經(jīng)濟(jì)，使得經(jīng)濟(jì)不向前發(fā)展，反而倒退。利用財政稅收政策，提高土地重復(fù)轉(zhuǎn)讓的稅費，限制土地的重復(fù)轉(zhuǎn)讓，以此來達(dá)到轉(zhuǎn)讓土地獲利的行為；針對房地產(chǎn)的投機(jī)行為，應(yīng)降低一手房的稅費，減免持有環(huán)節(jié)的稅費，滿足居民的剛性需求，提高二套以上購房的交易稅，適當(dāng)增加持有環(huán)節(jié)稅費，增加二手房專用稅費，嚴(yán)厲打擊利用房產(chǎn)進(jìn)行炒作牟取利益，保障房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)正常有序發(fā)展。

房地產(chǎn)在市場經(jīng)濟(jì)下，有自動調(diào)節(jié)的功能，但要想讓其更穩(wěn)、更快地向前發(fā)展，就需要國家對其進(jìn)行有效地調(diào)控，以期規(guī)范市場的發(fā)展。可以利用財政稅收政策中的物業(yè)稅來進(jìn)行調(diào)節(jié)規(guī)范，對于不同群體實施區(qū)別稅費待遇，必要情況下可以減免稅費，以滿足購房者的需求[4]。還可以強(qiáng)化產(chǎn)權(quán)登記制度，明確土地利用情況，整合土地資源利用率，實施兩證合一的政策，避免違法交易的發(fā)生給買房帶來的經(jīng)濟(jì)損失，監(jiān)察一切違規(guī)行為，形成規(guī)范的市場管理機(jī)制，提升房地產(chǎn)市場的管理質(zhì)量與效率。

4結(jié)束語。

房地產(chǎn)業(yè)作為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，對社會的進(jìn)步以及人民生活質(zhì)量的提高有著重要的影響，財政稅收政策在房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)中的影響非常巨大，不僅使其實現(xiàn)了較好的轉(zhuǎn)型發(fā)展，更為國民經(jīng)濟(jì)的增長做出了巨大貢獻(xiàn)。財政稅收政策在我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)中，有些地方還存在不足，需要社會各界共同努力來完善好、落實好，更應(yīng)在實踐中總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，加大科學(xué)研究力度，使稅收政策引導(dǎo)好居民的消費，增加房地產(chǎn)供應(yīng)量，滿足社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，促進(jìn)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)在我國更穩(wěn)定地長期發(fā)展下去。

參考文獻(xiàn)。

[1]徐瑤.我國房地產(chǎn)市場中的政府經(jīng)濟(jì)職能研究[d].南京師范大學(xué)，20xx.

[2]潘夢瑤.促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的稅收政策研究[d].云南財經(jīng)大學(xué)，20xx.

[3]李雪英.促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的稅收政策研究[d].云南財經(jīng)大學(xué)，20xx.

[4]張俊.房地產(chǎn)稅收制度對山西省房地產(chǎn)市場的影響研究[d].太原理工大學(xué)，20xx.

房地產(chǎn)稅制論文篇七

摘要：經(jīng)濟(jì)日漸發(fā)展使得房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有越來越重要的作用，財政稅收政策在其中具有非常重要的作用。本文對財政稅收政策對我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)影響作了分析，提出了財政稅收政策對我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)實踐對策，為促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)更好發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：財政稅收政策；房地產(chǎn)；市場經(jīng)濟(jì)；影響；對策。

一、前言。

作為國家發(fā)展中最為有效的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)手段，稅收是實現(xiàn)社會總供給、總需求之間的動態(tài)性平衡，這就需要認(rèn)識到財政稅收政策對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要影響，引導(dǎo)學(xué)生科學(xué)認(rèn)識財政稅收政策，進(jìn)而有效改善人民生活狀態(tài)以及住房條件等等，充分發(fā)揮財政稅收政策在房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要作用，利用財政稅收政策來促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)國家經(jīng)濟(jì)增長，因此，需要結(jié)合我國房地產(chǎn)發(fā)展實際情況來采用更加有效措施，完善房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)稅收政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)健康、協(xié)調(diào)發(fā)展。

二、財政稅收政策對我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)影響。

（一）財政稅收政策有利于實現(xiàn)房地產(chǎn)消費理性化以及科學(xué)化。

從目前來看，我國房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)出瘋長傾向，政府需要充分利用財政稅收工作政策來引導(dǎo)房地產(chǎn)更好發(fā)展，這就需要不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)市場信貸資金實際回收工作力度，在不拖欠開放商資金前提下，市場商品量不斷增加，這就使得房地產(chǎn)市場受到了巨大的刺激，同時還需要做好稅收管理工作，利用有效措施來降低房地產(chǎn)市場價格，維護(hù)國家發(fā)展利益。由于房價過高或者是居民實際收入過低等現(xiàn)象使得房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)交易存在著一定的矛盾。因此，可以利用貨幣來實現(xiàn)市場交易，如果居民實際收入過低，那么實際購買力會受到影響，房地產(chǎn)需求量也不斷降低，房地產(chǎn)市場交易數(shù)量也逐漸下降，這就需要刺激房地產(chǎn)市場，促進(jìn)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)更好發(fā)展。房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展使得我國財政稅收政策的房地產(chǎn)調(diào)控工作更多集中在需求方面。房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)期從過于的樂觀，逐漸的轉(zhuǎn)化成為了謹(jǐn)慎，財政稅收政策在房地產(chǎn)市場調(diào)控工作中具有至關(guān)重要的作用。為了能夠促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定化發(fā)展，在實際的工作過程中需要重視房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)調(diào)控作用，不斷細(xì)化房地產(chǎn)市場稅收工作政策，對于并不符合相關(guān)條件的房地產(chǎn)開發(fā)商往往并不給于稅收方面的優(yōu)惠政策，不斷將其房地產(chǎn)在稅收政策方面的研究工作力度，引導(dǎo)居民樹立合理的消費理念以及節(jié)約消費利用，利用財政稅收政策來實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有效調(diào)節(jié)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展，提升房地產(chǎn)發(fā)展質(zhì)量，為房地產(chǎn)市場發(fā)展的健康性以及穩(wěn)定性提供保障。

（二）財政稅收政策有利于完善相關(guān)稅法政策。

作為人類行為的重要規(guī)范，法律能夠為相關(guān)政策以及相關(guān)制度提供有效的保障，這就需要完善財政稅收相關(guān)政策，如果缺乏法律支持，那么房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)會受到影響，這就需要結(jié)合房地產(chǎn)市場政策以及房地產(chǎn)市場制度，為房地產(chǎn)稅法質(zhì)量提供有效保障。實際上，稅收關(guān)系到國家發(fā)展問題，這就需要構(gòu)建更加完善的房地產(chǎn)法律法規(guī)，嚴(yán)格相關(guān)稅法，實現(xiàn)有法可依、違法必究等等。傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場財政稅收政策過程中，需要不斷相關(guān)稅收政策，完善違法措施以及懲戒措施，使得稅收研究成果能夠有效應(yīng)用于稅收工作中，為財政稅收政策提供法律保障，為社會主義房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)有序運行提供有效保障，促使房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)能夠處于穩(wěn)定、快速發(fā)展環(huán)境中。房地產(chǎn)價格與稅收收益之間具有非常密切的關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)市場正是處于稅收政策的開發(fā)階段，房地產(chǎn)商品供給受到非常大的影響，投資規(guī)模以及投資方向都會受到非常大的影響。房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)使得房地產(chǎn)出現(xiàn)了非常嚴(yán)重的投機(jī)行為，這就使得我國房地產(chǎn)市場需求受到非常大的影響，政府需要充分發(fā)揮其重要作用，積極參與到市場流通活動中，有效抑制投機(jī)取巧行為。因此，需要重視房地產(chǎn)財政稅收政策的管理工作，實現(xiàn)土地資源合理優(yōu)化配置，盡可能滿足房地產(chǎn)市場發(fā)展需求，盡可能的減少土地閑置，為土地交易進(jìn)行提供有效保障。

（三）財政稅收政策有利于完善財政稅收工作制度。

為了能夠有效規(guī)范房地長市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展，相關(guān)政府工作部門需要改進(jìn)物業(yè)稅，結(jié)合房地產(chǎn)市場發(fā)展實際運行情況來進(jìn)行評估。在設(shè)置物業(yè)稅的過程中，需要結(jié)合我國發(fā)展國情，區(qū)別物業(yè)稅的稅率，在城市發(fā)展過程中，需要明確劃分高收入以及低收入人群，充分發(fā)揮物業(yè)稅調(diào)節(jié)作用，結(jié)合人群經(jīng)濟(jì)收入能力來進(jìn)行分區(qū)設(shè)置，盡可能降低低收入人群的稅收，或者是對于經(jīng)濟(jì)能力過低的收入者采取見面方式，這樣符合我國的發(fā)展國情，有利于規(guī)范房地產(chǎn)市場，構(gòu)建更加完善的房地產(chǎn)評估工作體系，為房地產(chǎn)市場發(fā)展提出了非常高要求。財政稅收政策有利于完善房地產(chǎn)稅收配套政策以及配套制度，構(gòu)建房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記工作制度，同時還需要明確城市土地的實際利用情況，有效解決分塊管理方式，實現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)證與土地產(chǎn)權(quán)證合一制度，盡可能理清房地產(chǎn)市場管理關(guān)系，避免出現(xiàn)房地產(chǎn)的私下交易，構(gòu)建更加完善的房地產(chǎn)市場評估工作體系，相關(guān)稅務(wù)管理工作部門需要構(gòu)建更加完善的評稅結(jié)構(gòu)制度、專職評稅制度以及房屋管理工作制度等，構(gòu)建完善的房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)管理工作機(jī)制。

三、財政稅收政策對我國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)實踐對策。

（一）保證房地產(chǎn)市場供應(yīng)量充足。

從目前發(fā)展來看，房地產(chǎn)行業(yè)給予方面存在著的問題，諸如，土地資源較為緊缺，房地產(chǎn)商存在著捂盤現(xiàn)象等等，由于居民需求的日漸增加使得房地產(chǎn)價格不斷增加，這就使得房地產(chǎn)供應(yīng)量存在著嚴(yán)重的不足。增加住房的供給能夠有效解決房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)中存在的問題，提升房地產(chǎn)發(fā)展彈性，政府需要明確自身肩負(fù)的重要責(zé)任，保證房地產(chǎn)市場供應(yīng)量充足，盡可能緩解房地產(chǎn)住房價格上漲問題。為了能夠提高房地產(chǎn)供需供給，利用稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁行為來有效抑制二手房市場中存在的投機(jī)行為，利用增加房地產(chǎn)供應(yīng)量供給來增加供給彈性，盡可能減輕居民收入負(fù)擔(dān)。

（二）重視房地產(chǎn)市場征稅環(huán)節(jié)。

作為房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵性力量，投資型的購房者大多是利用房地產(chǎn)買賣來獲取差價，進(jìn)而獲得高收益，這就需要利用房地產(chǎn)持有權(quán)來實現(xiàn)稅收的保值以及增值。從目前政府發(fā)展來看，房地產(chǎn)在流通過程中出現(xiàn)了征收重稅的現(xiàn)象，他們并不傾向于出賣房產(chǎn)，而是不斷購入房產(chǎn)，這就使得二手房供給存在著不足，房屋流通效率并不高，從另外一個角度分析來看，由于房地產(chǎn)市場中購房競爭愈加激烈使得自用型購房者卻無法購買合適住房。為了能夠有效解決房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在著供需不平衡的問題，政府相關(guān)管理工作部門需要不斷加大房地產(chǎn)征稅環(huán)節(jié)，諸如，利用物業(yè)稅等來解決供需矛盾。僅僅實現(xiàn)征稅卻無法實現(xiàn)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，購房者仍然需要承擔(dān)一定稅負(fù)，目的性更強(qiáng)，影響性更高，對于住宅面積較大并且長期閑置住房或者是有兩套以上住房的居民則是需要征收重稅，進(jìn)而使得投機(jī)者購房成本，促使投機(jī)者不得不賣出閑置的住房，增加二手房地產(chǎn)市場的供給量，實現(xiàn)房地產(chǎn)資源的合理優(yōu)化配置，提升房地產(chǎn)價格穩(wěn)定性。

（三）實現(xiàn)征稅對象的區(qū)別性對待。

由于房地產(chǎn)征稅對象存在著差別使得其承擔(dān)的稅負(fù)也存在著一定的差別，但是普通的購房者居于不利地位。政府需要認(rèn)識到房地產(chǎn)開發(fā)商、投資型購房、普通購房等之間的關(guān)系，投資型購房，政府可以征收更多的稅收，這樣能夠有效抑制投資型購房者的購房熱情。從目前發(fā)展來看，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出信息不對稱現(xiàn)象，即使在購房過程中無法有效判定購房者購房目的，往往根據(jù)購房者時候的買房行為才能夠進(jìn)行判定。總之，政府需要結(jié)合房地產(chǎn)市場發(fā)展特點來構(gòu)建房地產(chǎn)信息的登記制度，進(jìn)而有效了解購房者住房信息，對于購買多套或者是購買大面積住房需要征收更多的稅負(fù)，對于購房投機(jī)行為來進(jìn)行嚴(yán)格懲治。

四、結(jié)束語。

隨著家庭生活質(zhì)量以及居民文明程度日漸提升使得居民已經(jīng)不能夠滿足舒適住宅，而是對外部環(huán)境提出了更高的要求。房地產(chǎn)市場在實際的發(fā)展過程中，需要充分利用房地產(chǎn)市場銷售價格以及發(fā)展預(yù)期來實現(xiàn)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展宏觀調(diào)控，進(jìn)而促使其能夠有效認(rèn)識房地產(chǎn)市場發(fā)展。從近些年的發(fā)展來看，我國的房地產(chǎn)市場在發(fā)展過程中仍然存在著非常多不合理因素，特別是房地產(chǎn)供需之間存在著不平衡現(xiàn)象，這就需要重視房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)作用，利用財政稅收政策來有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)，重視房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)監(jiān)督工作以及管控工作，不斷完善相關(guān)法律法規(guī)來穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)展市場。

參考文獻(xiàn)：

房地產(chǎn)稅制論文篇八

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的內(nèi)部形成原因又可以根據(jù)其不同的性質(zhì)分為房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營原因、房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部資金流動原因以及房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作質(zhì)量原因等三種類型。首先，房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營原因造成的財務(wù)風(fēng)險主要指的是由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中自身經(jīng)營管理水平不高、經(jīng)營管理理念較為落后、項目投資時過于盲目、缺乏有效的市場調(diào)查和分析工作內(nèi)容、對整體房地產(chǎn)市場的競爭缺乏有效的評估等等，最終造成房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營管理工作水平落后，進(jìn)而造成經(jīng)營發(fā)展過程中出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險；其次，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部資金流動原因造成的財務(wù)風(fēng)險主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)在資金流動的過程中，存在著自身資金結(jié)構(gòu)不夠合理、外來資金流動量過大的現(xiàn)象，這種情況下一旦外來資金出現(xiàn)波動情況必然導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨著相應(yīng)的財務(wù)風(fēng)險；最后，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作質(zhì)量問題主要原因是房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理工作過程中，財務(wù)管理工作水平不高，并且經(jīng)常出現(xiàn)財務(wù)管理漏洞，導(dǎo)致自身財務(wù)管理工作難以取得有效的成果，部分房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作甚至存在監(jiān)守自盜的現(xiàn)象，自然也會造成房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中的財務(wù)風(fēng)險。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的外部原因。

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險形成的外部原因則主要包括市場原因、國家政策原因以及其他意外因素等等。首先，房地產(chǎn)企業(yè)市場原因形成的財務(wù)風(fēng)險主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)在項目運行過程中，沒有完全地把握好市場的變化情況，沒有做好市場信息的調(diào)查分析工作，沒有根據(jù)當(dāng)前階段市場的實時需求完成項目運行籌劃工作，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在項目運行工程中出現(xiàn)項目買賣不夠順利，進(jìn)而出現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險現(xiàn)象；其次，國家政策原因?qū)е碌姆康禺a(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險主要指的是由于國家房地產(chǎn)政策宏觀調(diào)控過程中造成的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險，當(dāng)前國家政策原因事實上是造成房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險的本質(zhì)原因；最后，其他意外因素造成的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險主要指的是房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展的過程中出現(xiàn)的一系列意外因素的統(tǒng)稱，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中很有可能遭受到非常多的外界影響因素，例如，項目運作過程中的地震因素、安全因素等等，都會造成房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展過程中大量資產(chǎn)流失，進(jìn)而出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險現(xiàn)象。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的治理措施。

綜合上述房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的形成原因，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中應(yīng)該結(jié)合自身經(jīng)營發(fā)展的特性，采取科學(xué)合理的治理措施，提升房地產(chǎn)企業(yè)在面臨財務(wù)風(fēng)險過程中的抵抗能力，保證房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模實現(xiàn)健康快速的提升。具體來講，房地產(chǎn)企業(yè)在面臨財務(wù)風(fēng)險的過程中應(yīng)該采取以下治理措施。

（一）提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作質(zhì)量。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該通過提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作質(zhì)量來達(dá)到規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的目的，首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該針對員工自身在財務(wù)管理工作上的理念進(jìn)行全面的更新，保證企業(yè)財務(wù)管理工作觀念能夠有效地契合當(dāng)前財務(wù)管理工作的發(fā)展和要求，能夠緊緊跟隨在國家房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的指引，從而有效地提升房地產(chǎn)企業(yè)上下在財務(wù)管理工作上的風(fēng)險意識，更加有效地做好企業(yè)財務(wù)管理工作；其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該針對自身的財務(wù)管理工作制度進(jìn)行優(yōu)化和完善，將財務(wù)管理制度更加深層次和更加全面的融入到企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展工作中，通過科學(xué)標(biāo)準(zhǔn)的制度來實現(xiàn)企業(yè)財務(wù)管理工作質(zhì)量以及工作范圍的進(jìn)一步提升，保證企業(yè)財務(wù)管理工作能夠取得更加有效的應(yīng)用成果，幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好地規(guī)避財務(wù)風(fēng)險。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)項目運作流程的優(yōu)化。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在項目運作的過程中進(jìn)一步優(yōu)化項目的運作流程，針對項目運作過程中存在的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行分解和分析，加強(qiáng)財務(wù)管理工作在項目運作過程中各個流程的應(yīng)用，以便更有效地完成財務(wù)管理工作的同時，也能夠有效地調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)的項目運作內(nèi)容，保證項目運作過程中出現(xiàn)的財務(wù)風(fēng)險得到有效的控制，提升項目運作效益的同時有效的提升房地產(chǎn)企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)效益。

（三）加強(qiáng)財務(wù)管理工作的預(yù)算機(jī)制應(yīng)用。

房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該充分加強(qiáng)預(yù)算機(jī)制在財務(wù)管理工作中的應(yīng)用，有效的達(dá)到提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理崗工作質(zhì)量，減少企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的目的。房地產(chǎn)企業(yè)可以將預(yù)算管理機(jī)制全面的應(yīng)用在自身的經(jīng)營管理工作中，包括企業(yè)的財務(wù)管理、人員管理、行為管理、項目管理等內(nèi)容，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過對預(yù)算管理的應(yīng)用來有效地提升其經(jīng)營發(fā)展過程中的控制能力，通過科學(xué)統(tǒng)籌的安全以及規(guī)范合理的預(yù)算制度來有效地降低企業(yè)在進(jìn)行上述工作時面臨的財務(wù)風(fēng)險，從而有效地達(dá)到控制房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的目的。

（四）加強(qiáng)市場調(diào)查。

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展的過程中應(yīng)該時刻加強(qiáng)對市場情況的分析調(diào)查，加強(qiáng)對國家宏觀調(diào)控政策的學(xué)習(xí)和領(lǐng)悟，通過對上述內(nèi)容的學(xué)習(xí)來衡量當(dāng)前自身在市場競爭的地位，進(jìn)而更好的做好房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展工作，也有效的降低房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

三、結(jié)語。

綜上所述，通過對房地產(chǎn)企業(yè)所面對的財務(wù)風(fēng)險內(nèi)容進(jìn)行了分析，并對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的形成原因以及應(yīng)該采取的治理措施進(jìn)行了具體的分析和闡述。

房地產(chǎn)稅制論文篇九

論文摘要：資本弱化已成為跨國公司乃至國內(nèi)公司避稅的一種重要手段，也是國際稅收領(lǐng)域面臨的新課題?？疾烀?、英、德、日等國的稅收制度及相關(guān)狀況可以發(fā)現(xiàn)，發(fā)達(dá)國家多已制定了相應(yīng)的反避稅措施。我國也應(yīng)該借鑒相關(guān)的國際經(jīng)驗，以促進(jìn)公平貿(mào)易和我國稅制的規(guī)范化。

一、資本弱化的概念。

從形式上看，資本弱化就是指公司的資本結(jié)構(gòu)中負(fù)債資本遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于權(quán)益資本的資本結(jié)構(gòu)安排。但如果投資者不是有意識的通過操縱債務(wù)和股權(quán)比例失調(diào)來追求一定稅務(wù)利益的話，企業(yè)融資時盡量利用借貸融資，而較少利用股份融資這一現(xiàn)象不應(yīng)成為各國稅務(wù)當(dāng)局關(guān)注的問題，也不會成為稅法學(xué)研究的對象。只有當(dāng)投資者是為了逃避其本應(yīng)承擔(dān)的稅收負(fù)擔(dān)，而有意識地過多選擇負(fù)債籌資而非股本籌資時，這一現(xiàn)象才會為稅務(wù)當(dāng)局和稅法學(xué)界所關(guān)注，因此稅法學(xué)(特別是是國際稅法學(xué))是把資本弱化作為一種避稅方式加以研究的。與稅收學(xué)更多關(guān)注稅收資金的運動過程，研究如何提高稅收經(jīng)濟(jì)活動效率相比，稅法學(xué)更多的著眼于稅收關(guān)系中主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，因此稅法學(xué)對資本弱化這一種避稅方式進(jìn)行研究主要是防止納稅人逃避其應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)，維護(hù)國家作為稅收征收法律關(guān)系中債權(quán)人的合法利益。從法理上講，資本弱化這種損害國家法定稅收利益的行為顯然是無效的，國家有權(quán)對其進(jìn)行糾正，從而對受損害的國家稅收利益進(jìn)行救濟(jì)。從這一角度出發(fā)，資本弱化是指公司投資者投資于公司的資本中，不恰當(dāng)?shù)奶岣哓?fù)債比例從而相應(yīng)的降低股本的比重，增加利息獲得更多的稅前扣除，以減少應(yīng)納所得稅[2]。與之相對應(yīng)，資本弱化稅制可以定義為關(guān)于資本弱化的基本原則、方法、措施以及有關(guān)協(xié)調(diào)的實體性和程序性規(guī)則的總稱。

房地產(chǎn)稅制論文篇十

如果要將保持房占有的x2分布并促進(jìn)房占有按x2分布演進(jìn)，必須在住房相關(guān)稅費上采取“重保有，輕交易”的原則。才能保持和促進(jìn)住房占有演進(jìn)中的x2分布，即住房面積越大，保有階段的稅費征收得越多，人們在購房時就會按自己的需求購買相應(yīng)面積的住房，不會以投資目的購買過大面積的住房，抑制房地產(chǎn)以投機(jī)為目的的住房占有;在住房保有階段，為了避免交納保有階段的稅費，對于不需要的住房，會盡量轉(zhuǎn)售，這樣就增加了住房市場的供給，刺激住房流通。房地產(chǎn)稅費的調(diào)整對房地產(chǎn)價格有著直接有影響。

1收費的去向。

1.1納入預(yù)算。收費過高的原因很多，收費并不是中國獨有的。從一般的情況而言，在世界主要的市場經(jīng)濟(jì)國家中，預(yù)算內(nèi)的稅收(所謂“正稅”)是以法律為依托的、規(guī)范的政府籌資的主要方式和調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)與社會生活的手段;同時，各級政府還可以通過一定的法律程序決定開征一些規(guī)費，即政府機(jī)關(guān)對居民或法人提供特定服務(wù)時收取的手續(xù)費或工本費(在全部政府收入中只占很小部分)。地方政府在提供區(qū)域的或社區(qū)的某些公共服務(wù)項目時，還可按“使用者付費”原則向接受服務(wù)者收取一定數(shù)量的使用費，如高速公路、地鐵的收費，污水或垃圾處理的收費等(也要有法定收費條款規(guī)定。此類收入有時可占地方政府收入不小的比重)。而且，正稅、規(guī)費、使用費收入，都應(yīng)反映在政府預(yù)算收入中。當(dāng)然，在預(yù)算中可形成與某些資金對應(yīng)的相對獨立的部分，有時還貌似“預(yù)算外”，但政府總體預(yù)算的“完整性”是始終不可動搖的，即不允許將政府資金由政府部門、單位自收自支、分散掌握，而不反映到政府收支總賬上。同時，企業(yè)也可以有“收費”，但這屬商業(yè)行為，與政府財力運作系統(tǒng)無關(guān)。上述情況是當(dāng)今世界上市場經(jīng)濟(jì)國家的通例。不納入預(yù)算卻歸于“預(yù)算外”分散管理的政府收費，在那些堅持政府收入規(guī)范化和預(yù)算“完整性”原則的市場經(jīng)濟(jì)國家是完全不能理解的，只是在某些國家傳統(tǒng)體制中，作為高度集中管理于另一極端上的“補充”而存在，并且在我國經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌過程中膨脹起來;至于那些連報表上都不反映的“預(yù)算外資金”，只能劃為更不透明的所謂“制度外”政府財力的收費和攤派等，則大抵可說是我國經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌過程中獨特的現(xiàn)象。

1.2轉(zhuǎn)入使用階段。居民購買物業(yè)，要交物業(yè)管理費，這一點是天經(jīng)地義的。然而，在支付的房價中還包括了市場公用設(shè)施建設(shè)費、城市基礎(chǔ)設(shè)施“四源”建設(shè)費、城市維護(hù)建設(shè)稅、市政工程費。這些用于市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的費用，不買房的居民則不用繳納，哪怕他與買房的居民住房只有一墻之隔。

應(yīng)當(dāng)取消收費按“誰投資，誰收益”的原則。許多房地產(chǎn)收費本應(yīng)該納入使用階段，但是為了征收方便，在交易階段計入住房的成本，這造成了嚴(yán)重的公共消費不均，部分居民負(fù)擔(dān)了所有居民應(yīng)該承擔(dān)的收費。在住房的稅費調(diào)整過程中，交易階段發(fā)生的費改為保有階段是最直接的方法。

1.3按件收費。大部分收費是按價征收的，這可以滿足各政府的財政需求。但是，這種做法不符合“重保有，輕交易”的稅收原則。文件登記、交易手續(xù)、房產(chǎn)評估的成本并不會因為交易價格的大小而有較大變化，這些收費如果按件收費，不僅可以降低征收額，提高征收效率，還可以避免征收過程中的暗箱操作，更好地促進(jìn)住房流通。

2最重要的保有稅——物業(yè)稅。

物業(yè)稅也稱房地產(chǎn)稅。我國曾征收過房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅。從世界多數(shù)國家來看，房地產(chǎn)稅已經(jīng)成為傳統(tǒng)上最重要的城市政府稅收手段和公共設(shè)施發(fā)展的主要資金來源。在美國，1986年房地產(chǎn)稅占總收入的7.40%，占州政府和地方政府收入的14.3%。

我國目前的房地產(chǎn)稅在全國范圍內(nèi)只對國內(nèi)的單位和個人全面征收房產(chǎn)稅，城市地產(chǎn)稅只對涉外企業(yè)和外籍人員征收。計價的依據(jù)是房產(chǎn)原值和租金收入。個人所有的非營業(yè)用房，主要是指居民住房，不分面積多少，一律免征房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅的這種征收辦法，在住房作為福利分配物的年代，無可厚非，在土地?zé)o償使用和住房福利分配的背景下，房地產(chǎn)不作為財產(chǎn)，也無從評估，但是在住房商品化的形式下，顯然不符合“重保有”的原則。

地產(chǎn)稅的設(shè)置也具有濃厚的時代缺陷，對涉外企業(yè)和外籍人員征收，是因為土地使用權(quán)是有價物。土地使用權(quán)是通過有償出讓或轉(zhuǎn)讓得到，應(yīng)該視為財產(chǎn)，在土地使用稅轉(zhuǎn)為土地出讓金或土地使用費后，地產(chǎn)稅并不是一個可以省略的稅種。

發(fā)展中國家征收房地產(chǎn)稅存在最大的阻礙是計稅的依據(jù)。在我國不存在對每宗房地產(chǎn)評估的條件，但是，我國許多城市已經(jīng)完成城市土地的分等定級，基準(zhǔn)地價完全可以作為房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。

3問題最多的交易稅——土地增值稅。

我國從1994年新稅制中開設(shè)土地增值稅，從征收實際來看，未能受到預(yù)期效果，并受到諸多方面的責(zé)難?！拔覈F(xiàn)行土地增值稅稅率過高，尤其是第一級稅率定為30%太高;沒有將自然增值與人工投資改良增值區(qū)別開來;沒有考慮通貨膨脹因素和利息因素對房地產(chǎn)開發(fā)商利潤的影響;逃避稅現(xiàn)象嚴(yán)重，稅收收入少;影響了房地產(chǎn)投資者的投資愿望等?！?/p>

我國開征土地增值稅，過多從組織財政收入和限制房地產(chǎn)投機(jī)交易的角度考慮，而忽視了我國現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)情況和征收能力。我國是近年來經(jīng)濟(jì)增長速度較快的發(fā)展中國家，房地產(chǎn)增值的確很快，而其中又主要是自然增值部分，的確有限制房地產(chǎn)熱的必要。但是，由于自然增值部分與人工投資改良增值部分，實際上極難準(zhǔn)確劃分開來，加上房地產(chǎn)估價制度和土地管理制度的不健全，容易給納稅人提供逃稅可能，出現(xiàn)雖然有較高的稅率，卻收不到稅的情況，而且投入的征稅成本較大，對外商從事房地產(chǎn)投資也造成較大沖擊，與中國加入wto的身份不符。從我國現(xiàn)實情況來看，開征土地增值稅是得不償失，不如暫時停征該稅種。

土地增值稅雖然有征收的依據(jù)，一般來說，也有征收的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，但是，土地增值稅嚴(yán)重違背了“重保有、輕交易”的原則，土地增值稅是先天不足的一個稅種，必然是一種應(yīng)該遺棄的稅種。它不僅限制了正常的房地產(chǎn)交易，而且“鞭打快?！钡默F(xiàn)象難以克服。

4結(jié)語。

從上述分析可知，采取“重保有、輕交易”的原則來設(shè)計相關(guān)的稅費，對房地產(chǎn)市場來說是“治本”的方法，而采取土地增值稅是“治標(biāo)不治本”的方法。

房地產(chǎn)稅制論文篇十一

在金融市場中，金融工具屬于客體部分，要想使金融市場當(dāng)中資金需求主體與資金供應(yīng)主體間的資金融通得到有效實現(xiàn)，通常需要金融工具作為輔助。本課題筆者在分析房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新的類型及發(fā)展特點的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對加強(qiáng)房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新的.有效策略進(jìn)行了探究，希望以此為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供有效依據(jù)。

0.引言。

金融工具也稱之為信用工具，主要作用是使資金融通，并使信用活動得到有效實現(xiàn)[1]。各類金融工具均是為了適應(yīng)借貸雙方的不同需要而產(chǎn)生的，并且每一種工具均具備屬于自身的特點。房地產(chǎn)金融工具通常分為兩類：其一為金融市場共有的，例如股票與票據(jù)等;其二是房地產(chǎn)金融市場特有的，例如住房獎券與房地產(chǎn)抵押債券等。在房地產(chǎn)金融市場當(dāng)中，將房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新視為創(chuàng)新的核心。鑒于此，本課題對“房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新問題”進(jìn)行分析與探究具有較為深遠(yuǎn)的重要意義。

1.房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新的類型及發(fā)展特點分析。

1.1房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新的類型從不同角度為出發(fā)點，房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新可以分為很多種類。以國際清算銀行所提出的方法為依據(jù)，并依照金融工具的中介功能及應(yīng)用進(jìn)行分類，房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新通常具備五個類型：

(1)價格風(fēng)險轉(zhuǎn)移型。當(dāng)經(jīng)濟(jì)行為人在對金融款項進(jìn)行轉(zhuǎn)移而存在價格風(fēng)險的情況下，便會使用此種工具創(chuàng)新[2]。

(2)信用風(fēng)險轉(zhuǎn)移型。當(dāng)經(jīng)濟(jì)行為人在對金融款項進(jìn)行轉(zhuǎn)移而存在信用風(fēng)險的情況下，便會使用此種工具創(chuàng)新。

(3)流動性增強(qiáng)型。該類型工具創(chuàng)新能夠使投資者具備的資產(chǎn)流動性變強(qiáng)，也可以使金融機(jī)構(gòu)具備的資產(chǎn)變現(xiàn)性增強(qiáng)。

(4)引致信用型。此種工具創(chuàng)新能夠為使用者提供幫助，在增加某些信貸市場機(jī)會的條件下，便能夠使使用者獲取信用的能力得到有效提高。

(5)引致股權(quán)型。該工具創(chuàng)新的主要功能是提供股權(quán)式融資的機(jī)會，比如對股權(quán)融資進(jìn)行分享等。

1.2房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新發(fā)展的特點。

在各種金融創(chuàng)新工具的產(chǎn)生下，房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新發(fā)展特點主要體現(xiàn)在四大方面：

(1)不可逆性。指的是產(chǎn)生創(chuàng)新的原因消除之后，金融創(chuàng)新工具仍舊存在。

(2)組合性。大部分金融創(chuàng)新工具，都是由金融機(jī)構(gòu)以投資者的需求為依據(jù)，進(jìn)而在原有產(chǎn)品的條件下，對風(fēng)險、收益、期限及選擇性等進(jìn)行重新組合。(3)市場化利率。各種金融創(chuàng)新工具均可以提供市場利率及與市場利率存在聯(lián)系的收益等。

(4)具備“金融創(chuàng)新群”。在一個基礎(chǔ)創(chuàng)新產(chǎn)生之后，圍繞著這個基礎(chǔ)創(chuàng)新而產(chǎn)生的諸多其他創(chuàng)新，由諸多創(chuàng)新聯(lián)系起來便形成了創(chuàng)新群。

2.加強(qiáng)房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新的有效策略探究。

目前，我國房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新主要存在的問題為其主體缺位，所存在的工具創(chuàng)新不是基于金融與經(jīng)濟(jì)發(fā)展中由經(jīng)濟(jì)體系內(nèi)部力量發(fā)動的，而是在房地產(chǎn)體制改革及政策調(diào)整等諸多外部力量作用下而推動的[3]。所以，對房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新主體進(jìn)行重塑便顯得極為重要。要想實現(xiàn)重塑，一方面，需要對專業(yè)銀行的目標(biāo)進(jìn)行明確，主要為將利潤作為目標(biāo)，將市場作為導(dǎo)向，通過自主經(jīng)營、自擔(dān)風(fēng)險及信貸資金的平衡，使得金融企業(yè)的地位得到有效保障。另一方面，需要在金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部形成有效的激勵創(chuàng)新機(jī)制，發(fā)揚創(chuàng)新精神，營造良好的創(chuàng)新氛圍，并培養(yǎng)專業(yè)素質(zhì)強(qiáng)的創(chuàng)新人才。

2.2加強(qiáng)引導(dǎo)和監(jiān)管力度。

一方面，監(jiān)管部門必須對金融風(fēng)險的監(jiān)控進(jìn)行強(qiáng)化。將創(chuàng)新可能引發(fā)的風(fēng)險控制在能夠承受的范圍內(nèi)。另一方面，需對貨幣政策及宏觀調(diào)控的落實給予充分重視，保證其實施的成功性，并對貨幣性金融工具的創(chuàng)新進(jìn)行重點監(jiān)管。另外，以創(chuàng)新工具貨幣性的強(qiáng)弱為依據(jù)，盡快將其歸納進(jìn)不同層次的貨幣定義當(dāng)中，并采取有效的控制措施。

2.3重視技術(shù)主導(dǎo)型創(chuàng)新。

目前，我國具備的金融工具創(chuàng)新大多數(shù)是避免管制型的創(chuàng)新，這樣便使創(chuàng)新科技含量較低、應(yīng)用效果不甚理想。因此，對技術(shù)主導(dǎo)型創(chuàng)新給予充分重視便顯得極為重要。這樣，不但可以保證創(chuàng)新的科技含量提高，而且還能夠在較短的時間內(nèi)大大增加創(chuàng)新供給，進(jìn)一步使日益增長的創(chuàng)新需求得到充分滿足。

2.4加強(qiáng)房地產(chǎn)金融市場的競爭力度。

現(xiàn)狀下，我國金融市場所存在的“條塊分割狀態(tài)”還沒有發(fā)生根本性的改變，同時由于我國不同銀行間存在不正當(dāng)?shù)母偁幮袨?，再加上中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行及中國建設(shè)銀行這四大國有銀行呈現(xiàn)了壟斷金融市場的局面，因此對房地產(chǎn)金融市場的競爭力度進(jìn)行強(qiáng)化便顯得極為重要。首先，基于金融監(jiān)管方面，便需要對國有銀行及非國有銀行的區(qū)別對待給予取消，使全部金融機(jī)構(gòu)均具備同等的運行環(huán)境。其次，對金融業(yè)市場準(zhǔn)入進(jìn)行放寬，推廣合作制金融結(jié)構(gòu)與股份制金融結(jié)構(gòu)[4]。最后，對金融機(jī)構(gòu)種類進(jìn)行多元化創(chuàng)新，使房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系更具完善性。相信做好以上三點，房地產(chǎn)金融市場競爭力度將能夠得到有效強(qiáng)化，進(jìn)一步為房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新奠定良機(jī)。

三、結(jié)語。

通過本課題的探究，認(rèn)識到加強(qiáng)房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新對房地產(chǎn)金融市場而言，有著十分重要的作用。然而，這是一項較為系統(tǒng)的工作，不能一蹴而就，需要從多方面進(jìn)行完善。如：重塑房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新主體、加強(qiáng)引導(dǎo)和監(jiān)管力度、重視技術(shù)主導(dǎo)型創(chuàng)新及加強(qiáng)房地產(chǎn)金融市場的競爭力度等。筆者認(rèn)為，除此之外，要想實現(xiàn)房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新，還需與我國實現(xiàn)國情充分聯(lián)系起來，然后實施有針對性的創(chuàng)新策略。相信做好以上這些，我國房地產(chǎn)金融工具將能夠有效實現(xiàn)創(chuàng)新，進(jìn)一步為我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到推波助瀾的作用。

參考文獻(xiàn)：

[4]周學(xué)東.論當(dāng)前金融研究工作需要關(guān)注的若干問題——寄語江蘇省“金融創(chuàng)新與發(fā)展”研究基地[j].金融縱橫,20xx,03:3-6.

房地產(chǎn)稅制論文篇十二

房地產(chǎn)項目是工程建設(shè)項目的其中一種。那么何為工程項目建設(shè)，其實就是指在一定的時間規(guī)定下，運用相應(yīng)的資金，來完成有一定質(zhì)量要求的任務(wù)。房地產(chǎn)項目在工程完成之后，為成為一定的商品，來達(dá)到它的經(jīng)濟(jì)效益。

房地產(chǎn)項目相比于其它的建設(shè)項目，還是有其一定的特征的，總結(jié)一下，共有七大點，我們可以具體來看一下：

1.政策法規(guī)的多樣性。

之所以房地產(chǎn)項目相關(guān)的政策法規(guī)會這么多樣性，主要原因還是在于房地產(chǎn)項目是一個一次性的項目。在項目啟動前，要以相應(yīng)的法規(guī)作為明確責(zé)任的劃分；在工程進(jìn)行的過程中，由于涉及面比較廣，加入了更多的法規(guī)來保證項目的順利運行。

一個房地產(chǎn)項目的實施，需要大量的資金投入，這也就決定了在項目進(jìn)行時，相應(yīng)的費用必須用在相應(yīng)的環(huán)節(jié)上。

3.房地產(chǎn)項目質(zhì)量目標(biāo)要求高。房地產(chǎn)項目由于資金投入量大，一般都需要投入幾千萬，甚至是上億。因此一旦投入，就不能終止，這樣一來，對項目質(zhì)量的要求也會格外地高。

如果項目的質(zhì)量出現(xiàn)了問題，那將帶來非常嚴(yán)重的后果。

這種嚴(yán)重的后果不僅僅體現(xiàn)在資金上，而且還可能威脅到人們的生命財產(chǎn)安全，是不容忽視的。

由于房地產(chǎn)項目本身涉及的方面比較多，有一定的復(fù)雜性，盡管如此，但各個方面卻是緊密相連的。

房地產(chǎn)項目不是一個人或是一個部門，就能完成的，需要各個部門、各個單位進(jìn)行協(xié)調(diào)的，這也充分體現(xiàn)了它的組織特殊性。

6.房地產(chǎn)項目具有特定的程序性。

房地產(chǎn)項目的實施，需要有相應(yīng)的程序，而且這些程序是有一定的順序的，是不可以任意提前或是滯后的，不然會影響整個房地產(chǎn)項目的進(jìn)行。

7.房地產(chǎn)項目的時間目標(biāo)限定性非常強(qiáng)。由于房地產(chǎn)項目投入的資金比較巨大，承擔(dān)的風(fēng)險相對來說也就很大。

如果項目不能按照預(yù)定的時間完成，產(chǎn)品的原有功能就會過時，甚至可能造成房地產(chǎn)項目無人購買的困境。

以上簡述了房地產(chǎn)項目的概念及特征，下面就要來說一說的情況。相比較而言，房地產(chǎn)項目的人力資源管理與一般企業(yè)的人力資源管理，還是有很大的不同的?？偨Y(jié)一個，也是有七大特征：

（一）管理的短期性。

房地產(chǎn)項目人力資源管理只是針對某一個特定的項目而言，如果這個項目的周期結(jié)束，那么這個人力資源管理的工作也就隨之結(jié)束了，一切都是順應(yīng)這個工程的需要而產(chǎn)生的。

（二）工作強(qiáng)度的多樣性。

在開展房地產(chǎn)項目的過程中，隨著工程進(jìn)度的變化，工程所需要配備的人員也會發(fā)生變化。那么理所當(dāng)然地，人力資源管理的方向也會發(fā)生一定的變化。這也說明了房地產(chǎn)項目的人力資源工作的多樣性。

（三）選聘與解聘的非常規(guī)性。

第二點中提到，在開展房地產(chǎn)項目的過程中，隨著工程進(jìn)度的變化，工程所需要配備的人員也會發(fā)生變化。因此項目在不同階段需要的人員就會有所不同，所需要人員的數(shù)量也會不同，有的時候多，有的時候少，這也就使對人員的選聘與解聘，變得非常頻繁。

（四）績效考核的效果性。

房地產(chǎn)項目的績效考核，不像一般企業(yè)，實行年度考核，而是實行的是短期考試方式。

這樣可以促進(jìn)項目的'建設(shè)與項目的質(zhì)量把控。

（五）激勵的偏物質(zhì)性。

房地產(chǎn)項目的人力資源管理中，多數(shù)人員為臨時聘用，通常用天來計算他們的報酬，用物質(zhì)的獎勵，更容易激勵起他們的工作熱情與積極性。

（六）培訓(xùn)的具體性和針對性強(qiáng)。

房地產(chǎn)項目的人員培訓(xùn)針對性比較強(qiáng)，負(fù)責(zé)不同工作內(nèi)容的人員會進(jìn)行不同內(nèi)容的培訓(xùn)，甚至具體到相對應(yīng)的工作方法。

（七）管理的復(fù)雜性。

房地產(chǎn)項目人力資源管理，不像一般企業(yè)，主要是由人事行政部門來負(fù)責(zé)。它主要還是由項目經(jīng)理或是負(fù)責(zé)人來進(jìn)行的，當(dāng)然在管理的過程中，還是需要人事行政部門來相互協(xié)作的。而且由于人員流動性大，在管理上的要求也就越高。

早在20xx年時，我國建設(shè)部人力資源研究中心就與一些知名的網(wǎng)絡(luò)咨詢公司組成專門的調(diào)查小組，從300家企業(yè)中選取了比較優(yōu)秀的80家企業(yè)，進(jìn)行走訪，了解了這些的人力資源管理情況。經(jīng)過調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)這些房地產(chǎn)企業(yè)的人力資源管理存在著幾下幾個方面的問題：

（一）人力資源成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的瓶頸。

根據(jù)調(diào)查結(jié)果，我們不難發(fā)現(xiàn)：一些設(shè)計規(guī)劃、地產(chǎn)商業(yè)管理、產(chǎn)品研發(fā)等人才處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，國際投資管理等專業(yè)化的人才，更是一人難求，嚴(yán)重短缺。其中商業(yè)地產(chǎn)類短缺最大，達(dá)到了88.1%,其次設(shè)計研發(fā)人才也是達(dá)到了80%以上。

（二）人力資源管理基礎(chǔ)工作急須加強(qiáng)。

經(jīng)過調(diào)研，發(fā)現(xiàn)超過三分之一的企業(yè)，它們的人力資源管理制度是不完善的，達(dá)到完善程度的企業(yè)，只有不到20%.我們經(jīng)過調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，企業(yè)在開展人力資源建設(shè)過程中，只有26%的企業(yè)分析過所存在的問題，28%左右的企業(yè)正意識到發(fā)生的問題，45%左右的企業(yè)還沒有意識到自身存在問題，甚至還有10%左右的企業(yè)根本不準(zhǔn)備進(jìn)行人力資源的建設(shè)，也不準(zhǔn)備發(fā)現(xiàn)自身存在的問題，這個數(shù)值是值得高度重視的。

（三）人力資源管理水平急待提高。

在接受調(diào)查的企業(yè)中，有超過三分之二的企業(yè)，它們的人力資源管理水平處于中等，只有不到6%的企業(yè)，達(dá)到了比較高的水平，例如我們所熟知的萬科等。但是還有將近15%的企業(yè)，它們的人力資源管理水平只有處于初級，有些甚至沒有專門的人力資源管理部門，這個結(jié)果是讓人震驚的。

另外有一點，我們也發(fā)現(xiàn)一些用人部門在主觀意愿上，還是非常希望能招聘到專業(yè)的人員，但是由于薪酬激勵性不足、績效考核流于形式等一些主觀、客觀原因，并沒有得到理想的結(jié)果。

人力資源管理，是企業(yè)建設(shè)中一個比較重要的環(huán)節(jié)，它連接著一個企業(yè)的質(zhì)量、進(jìn)度與成本等各個方面。房地產(chǎn)行業(yè)，也是我國近年來迅速崛起的一個行業(yè)，有著驚人的發(fā)展速度。它在國民經(jīng)濟(jì)中占有舉足輕重的地位。

本文著重對房地產(chǎn)項目的人力資源管理的各方面進(jìn)行探究，闡述了房地產(chǎn)項目人力資源精細(xì)化管理的特征及必要性，分析了現(xiàn)階段存在的問題與現(xiàn)狀，并提出了理想的房地產(chǎn)項目人力資源管理應(yīng)有的模式。

[1]趙曙明《。人力資源管理理論現(xiàn)狀分析》。外國經(jīng)濟(jì)與管理，20xx-05.

[1]蔡寧偉《。項目人力資源管理的特性、誤區(qū)和對策研究》。華東理工大學(xué)學(xué)報，20xx-04.

[3]譚術(shù)魁《。房地產(chǎn)項目管理》。機(jī)械工業(yè)出版社，20xx-09.

[4]李湘華《。精細(xì)化管理---人力資源》。企業(yè)管理，20xx-06.

[5]彭劍鋒《。人力資源管理概論》。復(fù)旦大學(xué)出版社，20xx-08.

房地產(chǎn)稅制論文篇十三

由于受制于技術(shù)發(fā)展水平的制約，我國低碳技術(shù)水平不高，在當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展過程中，如果廣泛應(yīng)用低碳技術(shù)，則會導(dǎo)致房地產(chǎn)成本増加。這不僅需要房地產(chǎn)業(yè)在投入雄厚的資金來進(jìn)行技術(shù)研發(fā)。同時低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，可以有效地代替?zhèn)鹘y(tǒng)的能源，這就決定了在低碳技術(shù)的研發(fā)使用上具有高成本的特點，在房地產(chǎn)開發(fā)中應(yīng)用低碳技術(shù)，會導(dǎo)致建筑成本大幅度提高。特別是當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)主要以中小規(guī)模為主，在發(fā)展過程中資金并不充足，這也導(dǎo)致無法廣泛的應(yīng)用低碳技術(shù)。

2.低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展會抬高房價。

在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)中，如果要走低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展的道路，這就需要加大對新型技術(shù)和能源的研發(fā)，這樣房地產(chǎn)業(yè)勢必會以低碳來對建筑中能源和材料的優(yōu)越性進(jìn)行宣傳，并以此來提高房價。在房地產(chǎn)建設(shè)過程中應(yīng)用低碳技術(shù)，房屋質(zhì)量必然會有所提升，高質(zhì)量的房子價格也會隨之增加。所以在低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展下極易導(dǎo)致房價抬高。

3.低碳經(jīng)濟(jì)短期對房地產(chǎn)發(fā)展起抑制作用。

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展離不開充足的能源供應(yīng)，不僅能源用量較大，而且能耗也較高，特別是房地產(chǎn)業(yè)具有較高的排碳量。在低碳經(jīng)濟(jì)背景下，如果沒有充足的能源供應(yīng)，那么必然會對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的抑制作用。

1.制定低碳地產(chǎn)發(fā)展政策。

當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境較為復(fù)雜，而且經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有較強(qiáng)的不確定性。在這種情況下，如果沒有完善的低碳地產(chǎn)發(fā)展政策，那么低碳房地產(chǎn)的發(fā)展必然會產(chǎn)生較多的問題，如缺乏完善的法律法規(guī)，會導(dǎo)致違法行為增加，而低碳模式的房地產(chǎn)發(fā)展過程中，由于犯罪成本較低，而低碳模式下房地產(chǎn)利潤較髙，從而導(dǎo)致犯罪率較高，而且房地產(chǎn)價格還會出現(xiàn)虛假等情況。所以在當(dāng)前低碳經(jīng)濟(jì)背景下，房地產(chǎn)發(fā)展過程中需要加快各項政策及法律法規(guī)的完善。

2.倡導(dǎo)綠色環(huán)保。

在當(dāng)前低碳經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)業(yè)低碳的實現(xiàn)，需要加快在材料和技術(shù)上的創(chuàng)新，利用綠色環(huán)保材料來有效地代替高能耗的材料，實現(xiàn)材料的綠色環(huán)保。利用新型材料作為房地產(chǎn)的保溫隔熱材料，在達(dá)到良好保溫效果的同時，也能夠?qū)崿F(xiàn)隔熱目的，房屋保溫隔熱效果較好的情況下，對煤炭的需求量也會降低，確保達(dá)到環(huán)保的目的。近年來，我國科學(xué)技術(shù)的快速發(fā)展，各種新技術(shù)不斷涌現(xiàn)出來，髙能源的材料使用率有所降低，但新材料在技術(shù)上并不十分成熟，還需要加大研究的力度。另外，還要在當(dāng)前房地產(chǎn)建設(shè)過程中，還需要加大對太陽能和地?zé)崮艿膽?yīng)用，充分地利用綠色、環(huán)保材料來降低高污染和高能耗材料的使用，打造低碳、環(huán)保、綠色的房屋建筑。

3.提高環(huán)保意識。

低碳經(jīng)濟(jì)背景k房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理創(chuàng)新發(fā)展相關(guān)措施：

1.健全法律法規(guī)控制排碳量。

最近幾年來房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在我國發(fā)展很快，法律法規(guī)的健全能夠讓房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)更加健康的發(fā)展’但是我國對于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的管理不是很全面，并且存在很多問題，首先就是法律制度不夠完善，對低碳經(jīng)濟(jì)房產(chǎn)的排碳量沒有嚴(yán)格控制，對于一些沒有按照規(guī)定經(jīng)營的房產(chǎn)商處罰力度不夠。

2.低碳前提下對企業(yè)成本的控制在低碳經(jīng)濟(jì)背景下’房地產(chǎn)建筑過程中多。

會使用環(huán)保型材料和技術(shù)，這樣房地產(chǎn)的成本必然會提高，所以在房地產(chǎn)建筑過程中，需要做好成本的控制。在施工過程中盡量應(yīng)用新型技術(shù)，有效地降低污染物的排放。所使用的綠色環(huán)保材料在使用過程中能夠有效地避免材料浪費的現(xiàn)象發(fā)生，科學(xué)對房地產(chǎn)建筑的前期成本進(jìn)行有效控制，并制定具體的制度加以約束。

3.低碳前提下策劃房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)我國體制不斷變革，而且速度越來越快，對。

低碳經(jīng)濟(jì)下發(fā)展出現(xiàn)的問題和困難予以指導(dǎo)和扶持，讓房地產(chǎn)業(yè)能夠平穩(wěn)發(fā)展，降低由于低碳經(jīng)濟(jì)而對房地產(chǎn)業(yè)造成的經(jīng)濟(jì)影響程度。

4.低碳背景房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理體制的完善原本房地產(chǎn)的發(fā)展就有很多問題，而目前。

提倡的低碳經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)發(fā)展影響更大，問題也就越來越多，而房地產(chǎn)市場環(huán)境也愈來愈復(fù)雜，如果還是依賴于原有的簡單的政策來對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行管理，那么顯然很難見到效果，因此低碳經(jīng)濟(jì)的前提下，國家要對房地產(chǎn)市場環(huán)境和企業(yè)本身的問題進(jìn)行分析，制定一些列規(guī)章制度，對房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)做出指導(dǎo)，不斷完善低碳背景下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理體制，確保房地產(chǎn)在低碳經(jīng)濟(jì)下穩(wěn)步發(fā)展。

5.低碳背景下地產(chǎn)財稅政策的完善在低碳經(jīng)濟(jì)背景下，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要加大資金的投入量，這也導(dǎo)致投資風(fēng)險增加。因此國家需要出臺相關(guān)的政策來加大對房地產(chǎn)業(yè)低碳發(fā)展的支持力度，可以通過征收污染稅及降低其他稅收等措施來加快推動房地產(chǎn)業(yè)向低碳經(jīng)濟(jì)方向的發(fā)展。

結(jié)束語。

隨著能源緊缺現(xiàn)象的日益嚴(yán)竣，低碳經(jīng)濟(jì)已成各行業(yè)發(fā)展的主要趨勢。在低碳經(jīng)濟(jì)背景下，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠有效地實現(xiàn)能耗降低，盡可能地減少污染，努力提高節(jié)能環(huán)保意識，有效地推動房地產(chǎn)業(yè)低碳的發(fā)展進(jìn)程。當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)的低碳發(fā)展過程中還存在較多的問題，所以需要在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作上進(jìn)行不斷創(chuàng)新，在加快推動房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的基礎(chǔ)上，有效地對居民生活的環(huán)境質(zhì)量進(jìn)行改善，確保經(jīng)濟(jì)和環(huán)境的和諧發(fā)展。

房地產(chǎn)稅制論文篇十四

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的問題。

1.資金預(yù)算管理制度不完善，投資行為盲目。

就目前的實際情況來看，很多房地產(chǎn)企業(yè)對于資金管理沒有形成一個充分的認(rèn)識，資金預(yù)算的管理水平也不夠完善，同時缺少對企業(yè)在項目投資和經(jīng)營中的資金控制，導(dǎo)致了成本超支的現(xiàn)象存在。根據(jù)現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)來看，有的企業(yè)制定了資金管理的制度，但是由于人員對此不夠重視，使得這種管理制度形同虛設(shè)。

2.融資形式單調(diào)。

融資是每一個房地產(chǎn)企業(yè)獲得資金成本的必要手段，但是我國目前很多中小型企業(yè)，都沒有能力通過發(fā)行債券和股票的方式來獲得資金，融資方式還停留在傳統(tǒng)的銀行貸款或其他非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款上，而銀行的利率常常會出現(xiàn)波動，非銀行金融機(jī)構(gòu)的利率往往在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上有較大的上浮，造成了房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險更高、償還貸款的壓力過大。

3.資金管理意識淡薄，管理模式落后。

上文中提到，很多房地產(chǎn)企業(yè)建立了資金管理制度，但由于種種客觀原因讓制度形同虛設(shè)，影響了企業(yè)資金的合理利用。同時，房地產(chǎn)項目中，建設(shè)某一工程不能很好地控制成本，企業(yè)在項目成立時設(shè)立一個單獨的銀行賬戶，未進(jìn)行資金集中管控，使資金分散，不容易被全面掌握，導(dǎo)致資金使用效率降低。這種落后的資金管理方式，也可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)形成賬外循環(huán)資金。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理模式的具體內(nèi)容。

1.資金的預(yù)算管理。

資金的預(yù)算管理是資金管理的前提，在具體實施中，房地產(chǎn)企業(yè)要確定整個企業(yè)的現(xiàn)金流和開發(fā)項目的數(shù)量、開發(fā)進(jìn)度的精準(zhǔn)匹配等內(nèi)容，企業(yè)應(yīng)該通過不同的資金預(yù)算形式來達(dá)到資金流和非項目資金的平衡，便于資金的統(tǒng)籌使用。建立完善的資金預(yù)算制度，能夠有效提高資金的使用效率，財務(wù)部門應(yīng)該配合企業(yè)的工作目標(biāo)，共同編制資金預(yù)算計劃的建立。這個預(yù)算計劃包含資金預(yù)算收入和資金預(yù)算支出兩方面內(nèi)容，其中資金預(yù)算支出是核心，應(yīng)根據(jù)企業(yè)既定的成本大綱進(jìn)行資金預(yù)算，并按照確定的預(yù)算安排使用資金。

2.資金的使用管理。

房地產(chǎn)企業(yè)資金的使用管理要包含四個方面的內(nèi)容：第一個方面就是土地獲取資金的支出，包括了土地的投標(biāo)、競標(biāo)等所支付費用；第二個方面是建筑安裝方面的支出，包括了房地產(chǎn)的項目設(shè)計、建筑、裝修和景觀規(guī)劃方面的支出；第三方面就是營銷資金的支出，包括了房地產(chǎn)項目的營銷和推廣等費用的支出；第四方面是房地產(chǎn)項目從預(yù)售開始的各項稅費支出。企業(yè)資金的使用管理，就是指企業(yè)在資金集中使用的不同階段，憑借資金的預(yù)算來合理使用資金，在資金使用管理的過程中，即要注意控制資金的風(fēng)險，又要注意提高資金的使用效率。

3.資金的監(jiān)督管理。

一個房地產(chǎn)企業(yè)要想合理使用資金，并且掌握資金的使用狀況，就要不定期地對資金的使用狀況進(jìn)行檢查，通過財會部門提供的報表來審核資金使用是否合理。同時，企業(yè)的管理者還可以通過專項檢查來發(fā)現(xiàn)資金在使用過程中發(fā)生的深層次問題，尤其是在房地產(chǎn)項目竣工前的工程結(jié)算與款項支付、房地產(chǎn)項目預(yù)售后的銷售收款等環(huán)節(jié)要格外注意。加強(qiáng)資金的監(jiān)督管理，就要建立獎罰制度，對資金管控執(zhí)行較好的項目及人員要給予獎勵，充分調(diào)動員工的積極性，積極開展企業(yè)的內(nèi)部審計，實現(xiàn)對資金整體情況的內(nèi)部控制。

三、加強(qiáng)資金管理內(nèi)部控制的措施。

1.科學(xué)安排資金的收入和支出。

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的實施需要大量的資金，如果管理工作不到位，就會造成資金成本的超支，不利于工程項目的成本控制。合理協(xié)調(diào)收入和支出，是加強(qiáng)資金管理的必要前提。房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)一個工程時，所有的資金要等到項目預(yù)售才開始收回，而在開發(fā)前是要通過銀行的貸款等融資手段來籌措資金。房地產(chǎn)企業(yè)要想最終償還所有的貸款，就要在資金的使用過程中明確每一筆款項的流向，拒絕一切不合理的開支。

2.加強(qiáng)資金計劃分析和預(yù)算管理。

資金的計劃分析是指執(zhí)行資金的計劃后，把資金具體的情況和原計劃值相對比，發(fā)現(xiàn)偏差，找出存在的問題，并制定具體的解決措施。而資金的預(yù)算管理則是實現(xiàn)資金良性循環(huán)的必要環(huán)節(jié)，預(yù)算制度的完善能為企業(yè)提高資金使用效率打下良好的基礎(chǔ)。資金的預(yù)算分為年度預(yù)算和月度執(zhí)行預(yù)算兩個方面，平衡房地產(chǎn)企業(yè)的資金總預(yù)算，是預(yù)算管理中最重要的工作內(nèi)容。

3.加強(qiáng)資金管理信息化平臺建設(shè)。

現(xiàn)代社會是信息化的社會，眾多行業(yè)都利用了信息化的手段來提高管理質(zhì)量。在房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理和內(nèi)部控制中，資金管理信息化平臺的建立，有利于管理企業(yè)內(nèi)部的資金收入和計劃的情況，對企業(yè)的資金進(jìn)行統(tǒng)一的計劃管理，分析出企業(yè)的可用資金金額、長短期資金收支情況及須外部籌措資金，從而實現(xiàn)了企業(yè)一體化的管理，有助于提高資金的使用效率。

四、結(jié)論。

我國在經(jīng)歷了金融危機(jī)的打擊之后，對于房地產(chǎn)開發(fā)的活動更加趨于理性化，也加強(qiáng)對于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控。但是即便如此，在房地產(chǎn)的市場中仍然存在著許多客觀因素導(dǎo)致的房地產(chǎn)企業(yè)資金使用不合理的現(xiàn)象，要想改變這種情況，房地產(chǎn)企業(yè)只有通過加強(qiáng)資金管理和提高內(nèi)部控制的水平，才能從根本上保證企業(yè)的正常運作和資金的使用效率，從而為房地產(chǎn)企業(yè)帶來更大的經(jīng)濟(jì)效益。

房地產(chǎn)稅制論文篇十五

對于住房公積金來說，我國的企業(yè)職工自20xx年底能夠擁有住房公積金的人數(shù)仍然不多，據(jù)統(tǒng)計，在這個時期，我國擁有住房公積金的職工只占全國所有在崗職工人數(shù)的8.2%。我國住房公積金制度的建立已經(jīng)有二十多年的時間了，經(jīng)過這些年的不斷發(fā)展，住房公積金逐漸推動了住房制度的改革，加快了我國住房建設(shè)的步伐，并且我國的城鎮(zhèn)居民的住房條件也為此而得以改善，調(diào)動了人們住房消費的積極性，同時也促進(jìn)了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長與發(fā)展。

我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有賴于房地產(chǎn)業(yè)的大力推動，房地產(chǎn)行業(yè)在我國的諸多行業(yè)中也占據(jù)著重要的地位，其對我國經(jīng)濟(jì)的影響主要有三個方面：一是對我國政策的影響。近些年來，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也贏得了相應(yīng)的利潤，且處于居高不下的地位，其在推動房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長的同時，也影響了我國的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。例如在房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的炒房行為，這就會使大量的資金轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)業(yè)，并加大了我國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)泡沫破裂的風(fēng)險，直接影響了我國的實體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，我國政府要針對這一系列的影響而采取相應(yīng)的對策，有效的管理和規(guī)范房地產(chǎn)市場。例如近幾年，我國推行了對房地產(chǎn)市場的限價、限購的調(diào)整制度；通過調(diào)整銀行準(zhǔn)備金率、房屋轉(zhuǎn)讓稅等政策手段來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。不得不說房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對我國的其他行業(yè)和經(jīng)濟(jì)政策都會有產(chǎn)生一定的影響。二是對我國相關(guān)行業(yè)的`影響。房地產(chǎn)行業(yè)一直推動著其相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，同時房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也解決了大量剩余勞動力的問題。但由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于一種新興的行業(yè)，其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)缺乏規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)，致使與之相關(guān)的行業(yè)缺失標(biāo)準(zhǔn)，以致在行業(yè)的銜接上不夠連貫，問題不斷，不利于整個鏈條上的行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。例如一些開發(fā)商作房地產(chǎn)業(yè)鏈占據(jù)著上游的優(yōu)勢地位，并占有大部分收益，以致下游的產(chǎn)業(yè)鏈只能得到剩余的少部分利益，這種不平衡的利益分配打亂了市場秩序，不利于相關(guān)行業(yè)的健康發(fā)展。三是對社會的影響。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展為我國社會的各階層提供了良好的就業(yè)平臺，減少了社會就業(yè)的壓力問題，在一定層面上穩(wěn)定了社會的秩序，同時也改善了我國居民的居住環(huán)境，提高了人民的生活質(zhì)量。

我們要了解住房公積金的重要意義，首先要了解住房公積金的提取條件如何使用。我們以北京住房公積金提取為例，職工可以提取的條件包括購買、建造、翻建、大修自住住房；完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關(guān)系；出境定居；償還自住住房貸款本息；房租支出超出家庭工資；遇到突發(fā)事件造成家庭生活嚴(yán)重困難；務(wù)工人員與單位解除勞動關(guān)系；死亡或者被宣告死亡等情形，職工若滿足以上的任一情形，都可以提取相應(yīng)的住房公積金，并且這是一個相當(dāng)可觀的金額，同時促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

住房公積金能夠促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。住房公積金的存在可以保障人們的基本住房水平。但這筆重要的資金僅限于用于住房使用資金，但面對一直增長的房屋價格，這種專項資金的作用也在逐漸減弱，如何對住房公積金實施有效管理并發(fā)揮其作用，才是我們真正要解決的問題，以便更好的促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、健康發(fā)展。

住房公積金的管理體系需要加強(qiáng)。對于住房公積金的管理需要有力的監(jiān)管部門進(jìn)行管理，明確各部門的監(jiān)管責(zé)任，將監(jiān)管工作落實到各個部門；采取有效的監(jiān)管措施與手段，各個監(jiān)管部門要合理分工，例如作為審計部門，其工作就是負(fù)責(zé)審查資金的來源；財政部門要對資金的經(jīng)營狀況進(jìn)行檢查和監(jiān)督等。同時住房公積金的管理也需要社會的監(jiān)督力量來完善，而相關(guān)的管理部門也要對社會監(jiān)督過程中提出的問題和質(zhì)疑進(jìn)行認(rèn)真的檢查與分析，并及時處理和解決這些問題。

綜上所述，我國住房公積金制度正在不斷的完善，住房公積金成為人們支付住房的強(qiáng)大支撐，增強(qiáng)了個人支付住房的能力。同時住房公積金也促進(jìn)了我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，有效的消除或擠壓了房地產(chǎn)泡沫問題，從而使得我國的國民經(jīng)濟(jì)有了良好的增長趨勢。（本文作者：趙廣慶單位：泰安市房產(chǎn)交易中心）。

房地產(chǎn)稅制論文篇十六

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)企業(yè)正處于低迷期，雖然國家出臺了一系列政策控制房價，但房價卻居高不下，令人望而生畏，也給我國的經(jīng)濟(jì)和人民生活帶來了很大的問題。在房企處于嚴(yán)冬期，稅收籌劃迫切萬分，不可等待。土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)三大稅種之一，啟征稅率比企業(yè)所得稅還高，因此土地增值稅的稅收籌劃是各個房地產(chǎn)企業(yè)都必須考慮的問題。雖然在稅收籌劃過程中可能會出現(xiàn)各種問題，但采取合理方法則能帶來大驚喜。

土地增值稅的稅收籌劃雖然給房地產(chǎn)市場帶來了新的希望，但是也存在著很多問題：

(一)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃趨于片面。

從近期房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的實施上來看，總體來說取得成效，但是依舊趨于片面，稅務(wù)籌劃目標(biāo)不夠明確，難以有效減少企業(yè)的經(jīng)營成本，因而也很難給房地產(chǎn)市場降溫。而且，雖然稅收籌劃已被提上日程，但包括稅務(wù)人員個人素質(zhì)、法律保障等方面的工作并沒有做好，不能給稅收籌劃給予支持，從而導(dǎo)致稅收籌劃的片面發(fā)展。

(二)對國家出臺相關(guān)政策理解淺顯。

21世紀(jì)以來，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，而關(guān)系民生首要問題的住房問題迅速被炒熱，且熱度持續(xù)上升。為了解決房地產(chǎn)行業(yè)這種‘高溫’現(xiàn)象，政府利用土地增值稅對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。但是，在實際政策的實行過程中，有很多企業(yè)無法適應(yīng)國家政策，不能帶來成效。更有甚者對這一政策的理解出現(xiàn)錯誤，影響企業(yè)的健康發(fā)展，給房地產(chǎn)市場帶來了新的波動。

(三)在稅收籌劃中風(fēng)險意識較薄弱。

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃是為了解決房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)發(fā)展問題，在稅收籌劃中不可避免地存在風(fēng)險，這種風(fēng)險包括房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的波動幅度不減反增、不良企業(yè)利用稅收籌劃進(jìn)行偷稅漏稅等。稅收籌劃和偷稅漏稅大不相同，但有極容易混淆視聽，給不法企業(yè)可乘之機(jī)。在房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃過程中，稅務(wù)人員和企業(yè)的風(fēng)險意識薄弱，這具有極大的隱患性。

面對波密詭譎的房地產(chǎn)市場，企業(yè)進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃可采用以下幾種方法：

(一)合理籌劃增值稅的扣除項目。

房地產(chǎn)企業(yè)在開展土地增值稅的稅收籌劃中，可以適宜增加利息支出扣除項目金額，以此達(dá)到降低增值率，減小稅收負(fù)擔(dān)的目的。這其實也是一種變相籌資的'手段，減少支出，為資金投入儲存力量，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。企業(yè)在籌集資金的過程中，應(yīng)該采取科學(xué)、合理的方法，僅靠貸款不是長久之計，只會讓負(fù)債一直增加，對企業(yè)來說并無益處，而通過扣除項目金額的方法則能夠在這方面減小企業(yè)壓力，給企業(yè)帶來信心。

(二)合理利用國家出臺相關(guān)政策。

為了保證房地產(chǎn)企業(yè)的平穩(wěn)運行，國家出臺了一系列政策，合理利用國家政策，與稅收籌劃相輔相成，共同推進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。而土地增值稅稅收籌劃更是給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了福音。據(jù)《土地增值稅暫行條例》，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅人在出售建造的普通住宅時，如果增值稅額中沒有超過扣除項目金額的20%的部分，可以免征土地增值稅。因此企業(yè)會想盡一切方法控制增值稅額，以求免稅，減少企業(yè)成本。所以，土地增值稅稅收籌劃政策不僅是對房地產(chǎn)市場必要的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)，還能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)稅壓力。

(三)合理通過建房進(jìn)行稅收籌劃。

在稅法相關(guān)規(guī)定中，某些建房行為并不在土地增值稅的征收范疇之內(nèi)，從而能夠合法合理避免或減少土地增值稅的繳納。其一是房地產(chǎn)企業(yè)代表客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)。這樣一來，不僅能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)效益，還減少企業(yè)繳納費用。其二是合作建房，即在土地開發(fā)過程中，一方負(fù)責(zé)土地，一方負(fù)責(zé)資金，雙方進(jìn)行合作建房。通過這種方式，企業(yè)可免交增值稅，而且對于合作雙方來說都是互利共贏的結(jié)果，值得采納。

(四)積極尋求稅務(wù)機(jī)關(guān)支持。

政府稅務(wù)機(jī)關(guān)是服務(wù)于企業(yè)的部門，具有對企業(yè)的相關(guān)政策咨詢有解答的義務(wù)，企業(yè)在稅務(wù)籌劃的過程中，如果把握不準(zhǔn)，應(yīng)積極尋求支持和幫助，向稅務(wù)人員進(jìn)行咨詢，給予專業(yè)的指導(dǎo)，由于各個地方的征管方式和征管地點的不同，要求稅務(wù)籌劃人員應(yīng)當(dāng)多與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，及時獲得溝通，達(dá)成雙贏的共識，將稅收籌劃風(fēng)險降低到最低。

(五)事后采取積極有效的補救措施。

稅務(wù)籌劃的方案雖然全面，會采取各式各樣的措施進(jìn)行籌劃，但是風(fēng)險不可避免，仍然會受到突如其來因素而干擾，稅收籌劃方案可能受到各種原因而導(dǎo)致失敗，企業(yè)必須在一定范圍內(nèi)將風(fēng)險控制，采取積極有效的補救措施，將事故發(fā)生的可能性降低到最低。

(六)土地增值稅的核心是增值率。

房地產(chǎn)企業(yè)項目的應(yīng)稅收入和扣除項目，是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的關(guān)鍵點，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須緊緊圍繞這兩個因素進(jìn)行開展，減少稅費開支，在保證有合理利潤的前提下，提供條件合理的減少稅費，是稅收籌劃的目的。

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃因其頗有成效的措施，對房地產(chǎn)企業(yè)具有重要意義：

(一)有利于房地產(chǎn)企業(yè)更好適應(yīng)市場競爭。

在當(dāng)前日趨激烈的市場競爭條件下，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅的稅收籌劃不僅是對企業(yè)稅收制度的一種調(diào)整，也促使房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)市場競爭。目前，政府針對房地產(chǎn)行業(yè)的弊端進(jìn)行了宏觀調(diào)控，大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本，也減少了利潤。正因如此，合理的房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃能夠幫助企業(yè)減少納稅成本，獲得經(jīng)濟(jì)效益，在激烈的市場競爭之中獲得生存機(jī)會。

(二)有利于提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平。

房地產(chǎn)市場的‘高溫’現(xiàn)象促使國家加大對該行業(yè)宏觀調(diào)控的力度，雖然解決了一些問題，但也給房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理造成不少麻煩。國家干預(yù)力度加大，必然使各企業(yè)改變自身的管理制度，財務(wù)管理水平自然會降低。而土地增值稅稅收籌劃能夠提高企業(yè)資金流動率，并且是在企業(yè)自身的籌劃之下，避免干預(yù)力度過大的問題，從未提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理水平。

(三)有利于實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)利益的最大化。

在房地產(chǎn)企業(yè)的營運中需要繳納各種稅，而在這些形形色色的稅務(wù)之中，土地增值稅給企業(yè)帶來的負(fù)稅壓力是最大的，是房地產(chǎn)企業(yè)必須繳納的稅務(wù)。土地增值稅稅收籌劃能夠緩和企業(yè)的負(fù)稅壓力，給企業(yè)喘息的機(jī)會，減少稅務(wù)成本，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，為企業(yè)帶來巨大利益。

房地產(chǎn)企業(yè)做好土地增值稅稅收籌劃，能夠減小企業(yè)的負(fù)稅壓力，還能給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)效益，幫助企業(yè)渡過房地產(chǎn)市場低迷階段，從而走上正軌。企業(yè)采取合理適合的方法進(jìn)行稅收籌劃，不僅對企業(yè)自身有好處，對房地產(chǎn)市場也是個很好的調(diào)控。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該吸取教訓(xùn)，積極配合，用好的方法達(dá)到好的目的。

[4]劉立軍.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃研究[d].財政部財政科學(xué)研究所，20xx.

[5]李哲.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃空間探究[d].西南財經(jīng)大學(xué)，20xx.

房地產(chǎn)稅制論文篇十七

在經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展以及社會持續(xù)化進(jìn)步的時代背景下，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)由此得到了極大的提升。從實際情況來看，現(xiàn)今我國房地產(chǎn)企業(yè)在投資管理方面仍舊存在著一定的風(fēng)險性，這種風(fēng)險是阻礙房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的重要因素，人才是企業(yè)生存和發(fā)展的重要推動力量，在房地產(chǎn)企業(yè)中占有不可忽視的地位，為此，必須積極構(gòu)建企業(yè)培訓(xùn)評價指標(biāo)體系，實現(xiàn)人力資源的有效管理。本文旨在分析房地產(chǎn)投資企業(yè)培訓(xùn)評價指標(biāo)體系的有效構(gòu)建，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，實現(xiàn)社會和經(jīng)濟(jì)的雙向進(jìn)步。

優(yōu)秀的人才隊伍往往是構(gòu)成企業(yè)生存和發(fā)展的決定性力量，是企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略化發(fā)展的有力保障，對企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展具有十分重要的影響?，F(xiàn)今我國房地產(chǎn)行業(yè)針對人力資源管理仍舊存在著種種欠缺，不利于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，構(gòu)建起企業(yè)培訓(xùn)評價指標(biāo)體系已成為房地產(chǎn)行業(yè)必須解決的問題，通過本文對房地產(chǎn)投資企業(yè)培訓(xùn)評價指標(biāo)體系的研究和分析，從而強(qiáng)化企業(yè)實力，保證房地產(chǎn)行業(yè)的順利發(fā)展。

（一）重視程度不高，工作積極性不高。

企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對員工的培訓(xùn)工作缺乏重視，大多都是紙上談兵，并沒有將員工的培訓(xùn)工作放在實際之中，對員工培訓(xùn)工作的重視程度不高。雖然一部分房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)逐步建立起培訓(xùn)規(guī)劃，但卻沒有切實將培訓(xùn)工作落實到實處，沒有嚴(yán)格按照規(guī)劃行事。另外，企業(yè)員工的工作積極性明顯不高，甚至存在著抵制的消極態(tài)度，自我學(xué)習(xí)能力較為薄弱。

（二）企業(yè)培訓(xùn)評價指標(biāo)體系內(nèi)容和方法過意單一化。

企業(yè)的培訓(xùn)工作缺乏科學(xué)合理的評價指標(biāo)體系，沒有通過科學(xué)的調(diào)查分析進(jìn)行培訓(xùn)工作的設(shè)計，其培訓(xùn)方法和內(nèi)容較為單一化，缺乏培訓(xùn)效果評估環(huán)節(jié)，缺乏系統(tǒng)、科學(xué)、全面的培訓(xùn)評價指標(biāo)體系，無法對企業(yè)員工的實際情況進(jìn)行深入的調(diào)查研究，培訓(xùn)工作缺乏針對性，所涉及的培訓(xùn)工作并不能滿足企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展和員工的切身利益。

（三）企業(yè)對培訓(xùn)工作缺乏充足的硬件設(shè)施和資金投入。

我國房地產(chǎn)企業(yè)對員工的培訓(xùn)工作缺乏相應(yīng)的重視和認(rèn)識，所以在資金的投入、教學(xué)授課以及硬件設(shè)施等方面無法予以充分提供，企業(yè)的培訓(xùn)工作往往只是在內(nèi)部簡單進(jìn)行，卻沒有提供專業(yè)性的培訓(xùn)場地，只是借助企業(yè)會議室、多媒體設(shè)備等場地和設(shè)施簡單地展開，培訓(xùn)方式過于單一化，其培訓(xùn)結(jié)果也無法預(yù)知。

（四）培訓(xùn)效果轉(zhuǎn)化與跟蹤機(jī)制存在不協(xié)調(diào)因素。

大部分房地產(chǎn)投資企業(yè)培訓(xùn)評價指標(biāo)體系的效果評估方式往往是通過問卷調(diào)查或者書面測試的方式在企業(yè)中進(jìn)行，也就是沒有一套專業(yè)化的評估體系，也沒有長久性、持續(xù)性的企業(yè)員工，員工對培訓(xùn)工作的意識還需要跟蹤性的調(diào)查和分析，為此，無法客觀全面地熟悉掌握培訓(xùn)效果，跟蹤機(jī)制和培訓(xùn)效果轉(zhuǎn)化彼此之間互不協(xié)調(diào)，其培訓(xùn)評價指標(biāo)體系缺乏系統(tǒng)性和科學(xué)性。

（一）強(qiáng)化企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的重視程度，樹立員工良好的工作意識。

第一，積極宣傳和引導(dǎo)良好的房地產(chǎn)投資企業(yè)培訓(xùn)評價指標(biāo)體系的實際意義、根本目的以及基本方法，促使企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)及上下層都可以認(rèn)識到培訓(xùn)工作的重要性，從而通過積極主動培訓(xùn)方法予以改革。第二，確保企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對具體化的企業(yè)培訓(xùn)指標(biāo)體系有一個基本的認(rèn)識，并予以大力支持。第三，促使企業(yè)員工樹立正確良好的培訓(xùn)觀念，有效提高企業(yè)員工綜合能力和道德素質(zhì)，為房地產(chǎn)投資企業(yè)培訓(xùn)評價指標(biāo)體系的有效構(gòu)建提供保障。

（二）實施多樣化的培訓(xùn)方式，實現(xiàn)企業(yè)培訓(xùn)評價指標(biāo)體系的內(nèi)容豐富化。

通過多樣化的培訓(xùn)方式以豐富企業(yè)培訓(xùn)評價指標(biāo)體系的內(nèi)容和形式，積極構(gòu)建房地產(chǎn)投資企業(yè)培訓(xùn)評價指標(biāo)體系。比如，企業(yè)可以適當(dāng)在自身內(nèi)部建立定期的培訓(xùn)課程，不斷提高企業(yè)員工的專業(yè)化能力，企業(yè)和企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)彼此建立良好的交流培訓(xùn)機(jī)制，選擇優(yōu)秀的企業(yè)員工參與培訓(xùn)工作，在提升企業(yè)員工綜合能力的同時，可以更好地為人民服務(wù)。引導(dǎo)企業(yè)員工積極參加企業(yè)外部開展的培訓(xùn)活動，實現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展和員工的進(jìn)步。另外，需要建立一套合理科學(xué)嚴(yán)格的考核評價體系，為企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展和質(zhì)量效率提供保障，降低培訓(xùn)工作所帶來的風(fēng)險問題，為企業(yè)更為長遠(yuǎn)的發(fā)展方向努力進(jìn)步。

（三）加大企業(yè)培訓(xùn)成本投入，建立科學(xué)有效的.激勵體制。

所謂經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定上層建筑，為此，房地產(chǎn)行業(yè)培訓(xùn)評價指標(biāo)體系的有效構(gòu)建應(yīng)當(dāng)提供有利于培訓(xùn)工作順利開展的成本資金投入，通過大量的運行資金來不斷完善和推進(jìn)企業(yè)培訓(xùn)工作的進(jìn)步，房地產(chǎn)行業(yè)必須尤為重視人才資源的投資。強(qiáng)化培訓(xùn)方式和培訓(xùn)內(nèi)容，積極聘用專業(yè)的講師提供合理的幫助和輔導(dǎo)，更新培訓(xùn)使用的硬件設(shè)備和軟件設(shè)備，完善培訓(xùn)開展的外部環(huán)境，構(gòu)建良好的培訓(xùn)氛圍，積極拓展企業(yè)員工自身的內(nèi)在潛能，為員工的未來發(fā)展提供保障。

綜上所述，房地產(chǎn)投資企業(yè)培訓(xùn)評價指標(biāo)體系的有效構(gòu)建可積極推動房地產(chǎn)行業(yè)的長期穩(wěn)定性發(fā)展，同時會對企業(yè)員工產(chǎn)生較為積極的能力塑造，房地產(chǎn)投資企業(yè)培訓(xùn)評價指標(biāo)體系的構(gòu)建是實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵，且產(chǎn)生了較為積極的重要作用。在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，企業(yè)必須正確認(rèn)識培訓(xùn)評價指標(biāo)體系的重要作用以及在現(xiàn)實生活中存在的問題，通過有效對策予以解決，為房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展創(chuàng)造條件。（作者單位為山東中潤置業(yè)有限公司）。

房地產(chǎn)稅制論文篇十八

我國房地產(chǎn)調(diào)控的效果一直不盡如人意，房價幾乎單邊上漲，似乎越調(diào)控，房價越高。我們認(rèn)為，其中主要原因之一就是沒有將房地產(chǎn)供給調(diào)控與需求調(diào)控并重。今年10月，國內(nèi)多個房價上漲較快的熱點城市再次推出了房地產(chǎn)調(diào)控政策。從密集的調(diào)控政策可以感受到大家對房價高企、資產(chǎn)泡沫和中國經(jīng)濟(jì)未來的擔(dān)憂?？偟膩碚f，需求調(diào)控主要側(cè)重于短期，供給調(diào)控則更加側(cè)重于中長期，且供給調(diào)控有助于穩(wěn)定公眾預(yù)期。我國房地產(chǎn)調(diào)控需要注重供給與需求相結(jié)合、長期調(diào)控與短期調(diào)控相結(jié)合，并處理好房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系。

我國房地產(chǎn)周期的拐點和房地產(chǎn)調(diào)控政策具有較高的一致性，反映了我國房地產(chǎn)調(diào)控以短期需求調(diào)控為主的特征：當(dāng)房價過高時，通過抑制需求來給市場降溫；而在房地產(chǎn)低迷或萎縮的時期，同樣是運用促進(jìn)需求的手段進(jìn)行調(diào)控。例如，20xx年出臺一系列需求調(diào)控措施后（包括取消住房貸款利率優(yōu)惠政策、上調(diào)房貸首付比例等），房地產(chǎn)銷售增速有了明顯回落；房地產(chǎn)市場在20xx年、20xx年的上行，以及最近一輪房價上漲（20xx年底開始），也都和各部門放松對需求的管制有關(guān)（見圖1）。

最近，熱點城市再次推出房地產(chǎn)調(diào)控政策。以北京為例，9月30日發(fā)布的《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》提出了加大住宅用地供應(yīng)力度，合理調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加快自住型商品住房用地供應(yīng)，強(qiáng)化“控地價、限房價”的交易方式，進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策等措施。上海繼“滬九條”之后，又于10月8日公布六條措施，嚴(yán)格執(zhí)行限購、限貸等房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，以確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

通過比較幾個一線城市近期的房地產(chǎn)調(diào)控新政可以看到（見表1），各地房地產(chǎn)調(diào)控舉措中，既有需求調(diào)控，也有供給調(diào)控，但仍然以需求調(diào)控（如限貸、限購政策）為主。并且，需求調(diào)控的措施更加具體、可落實，而供給方面的調(diào)控舉措則比較籠統(tǒng)，而且是原則性的，短期內(nèi)也難以落實。由于需求調(diào)控直接通過硬性標(biāo)準(zhǔn)抑制了交易量，效果幾乎是立竿見影的，但卻不是一個“治本”的方法。并且，我國房地產(chǎn)供給方面的問題比較突出。

我國房地產(chǎn)市場供給端的問題比較突出，一二線城市與三四線城市形成了分化。今年年初以來，一線城市的住宅價格同比增速持續(xù)較三線城市高出十幾個百分點。從百城住宅價格指數(shù)來看，20xx年9月，一線、二線和三線城市住宅價格同比分別增長26.72%、14.87%和6.79%.供給稀缺是熱點城市房價高漲的最顯性的原因。

第一，住宅用地和新建住宅供應(yīng)不足。國有建設(shè)用地供應(yīng)面積近年來呈逐年下降趨勢，其中房地產(chǎn)用地面積下降更多。20xx~2015年，全國房地產(chǎn)用地占供地面積的比例分別為27.4%、24.8%和22.5%（見圖2和圖3）。據(jù)有關(guān)方面監(jiān)測，在16個熱點城市中，有8個城市住宅用地供應(yīng)量少于上年同期。廈門減少50.2%,上海減少47.5%,廣州減少41.9%,北京減少30.8%,蘇州減少21.1%,濟(jì)南減少21%,南京減少13%,無錫減少9.1%.在16個熱點城市中，有6個城市商品房住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積同比下降。北京下降32%,無錫下降27.2%,廈門下降23.6%,深圳下降21.4%,合肥下降15.9%,福州下降14%.從地價監(jiān)測情況來看（見表2），一線城市住宅用地的同比、環(huán)比增速均持續(xù)且顯著地高于其他用途地價。

第二，房地產(chǎn)的潛在供給難以滿足居民對房地產(chǎn)的需求。截至20xx年9月末，全國房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額7.04萬億元，同比增長7.56%,增速比上月末低0.41個百分點，比上年末低9.09個百分點；自20xx年6月份以來總體趨于回落，反映房地產(chǎn)潛在供給下降。購房貸款余額17.93萬億元，同比增長33.36%,增速比上月末高0.82個百分點，比上年末高8.63個百分點，反映購房需求依然在上升。今年前九個月新增的個人購房貸款約3.6萬億元，同比多增約1.8萬億元。

第三，需求端的數(shù)量管制雖然使人們看得見的成交量下降，房價增速放緩，卻并不能改變公眾對一線城市房價上漲的預(yù)期。直接從需求的角度進(jìn)行數(shù)量管制，甚至有可能強(qiáng)化房價上漲的預(yù)期。今年7月份，全國住戶部門中長期貸款增4773億元，同比多增1984億元，占全部對實體經(jīng)濟(jì)貸款（4636億元）的102.96%.盡管這一情形在近期已經(jīng)有所緩解，但9月份新增個人住房貸款依然占人民幣貸款增量的39%.居民部門加杠桿的力度之大是前所未有的。20xx年9月末，江蘇、廣東、浙江、北京和上海房地產(chǎn)貸款余額同比增速分別為33.80%、32.18%、24.62%、21.15%和18.24%,分別比上月末提高0.77個、0.54個、0.5個、2.06個和0.30個百分點。5?。ㄊ校┓康禺a(chǎn)貸款余額占全國房地產(chǎn)貸款余額的42.50%,比上月末提高0.07個百分點。供給的增加則更有利于穩(wěn)定預(yù)期，應(yīng)當(dāng)重視預(yù)期管理對房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康發(fā)展的重要性，但目前房地產(chǎn)調(diào)控中對于供給的措施依然比較抽象和籠統(tǒng)。

相比于需求調(diào)控，供給調(diào)控有利于從更加基礎(chǔ)的層面改善我國房地產(chǎn)市場的運行。我國土地資本化的模式以及當(dāng)前各種資源集中于大城市的現(xiàn)實，都意味著我們需要從供給的角度尋求方法。

一是合理地為中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供融資。在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，土地資本化發(fā)揮著重要的作用。地方政府競相追逐促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長，需要一定的'政府財力支撐。一方面，政府以低價形式將土地轉(zhuǎn)讓給工業(yè)企業(yè)，吸引企業(yè)投資并拉動就業(yè)，進(jìn)而帶動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和政府稅收的增長，在這個過程中，土地也隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而增值；另一方面，作為住宅用地的土地要素通過拍賣的形式轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)商，供房地產(chǎn)商開發(fā)建設(shè)成商業(yè)地產(chǎn)用于居民購買，政府一般可以從中獲得大量的土地財政收入。

根據(jù)最新的測算，在房價的構(gòu)成中，政府所得占房價的六成左右。研究表明，作為政府收入的重要組成部分，不少地方政府的財政收入中土地出讓金所占比重都接近50%,有的城市甚至占到了60%以上（周彬和杜兩省，20xx）。根據(jù)國土資源部的統(tǒng)計，20xx年出讓國有建設(shè)用地22.14萬公頃，出讓合同價款2.98萬億元，同比分別減少20.2%和13.3%.其中，招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓土地面積20.44萬公頃，占出讓總面積的92.3%;招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓合同價款2.86萬億元，占出讓合同總價款的96.0%.

以土地財政為代表的土地資本化模式，在推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時，也在一定程度上為地方政府的短期行為提供了激勵。高地價提高了地方政府通過土地拍賣獲取的收入，因而地方政府有動機(jī)通過維持土地供給的稀缺性來獲得更多的土地財政收入。在此前提下，要增加土地的供給就會比較困難。并且，高地價將提升城市發(fā)展的成本，地方政府對房地產(chǎn)的依賴性也有可能進(jìn)一步增加，不利于吸引人才、培育新經(jīng)濟(jì)增長點，從而削弱城市競爭力。短期內(nèi)政府的財政收入存在“租稅替代”的關(guān)系，即政府來自于房地產(chǎn)的租金收入越高，來自于其他行業(yè)的稅收收入越低，房地產(chǎn)片面發(fā)展對實體經(jīng)濟(jì)具有不良影響。

作為應(yīng)對，應(yīng)考慮改革土地拍賣制度。我國的國有土地使用權(quán)拍賣制度下，出價高者得，在未來房地產(chǎn)價格將保持上漲的預(yù)期下，土地價格更容易被抬高，“地王”頻現(xiàn)。相比之下，上海車牌拍賣制度值得在我國土地使用權(quán)拍賣的制度設(shè)計中參考。它要求出價進(jìn)入有效報價區(qū)間，而有效報價區(qū)間是根據(jù)截至一定時間點的最低報價來確定的，在此基礎(chǔ)之上，再按照“價格優(yōu)先、時間優(yōu)先”的規(guī)則確定中標(biāo)者。顯然，在這樣的拍賣制度下，報價最高者和最低者都無法中標(biāo)。在土地拍賣中參考這樣的拍賣規(guī)則，將會改變“地王”頻現(xiàn)的現(xiàn)狀，更有利于價格穩(wěn)定和價值發(fā)現(xiàn)。

二是優(yōu)化資源布局。在一些熱點城市房價飆升、供不應(yīng)求的同時，我國房地產(chǎn)行業(yè)還面臨著去庫存的艱巨任務(wù)，一二線熱點城市和三四線城市分化十分明顯。今年8月份，70個大中城市新建商品住宅同比價格變動中，最高漲幅為44.3%,最低為下降3.8%.

我國優(yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療衛(wèi)生資源往往在大城市較為集中，人口源源不斷地涌入北京、上海等國內(nèi)一線城市。近年來，國內(nèi)主要城市學(xué)區(qū)房現(xiàn)象持續(xù)升溫，便是公眾愿意對優(yōu)質(zhì)教育資源支付更高價格的一種體現(xiàn)。有研究測算，學(xué)區(qū)房的租金收益率平均而言比非學(xué)區(qū)房低5%,對于小戶型住宅更可達(dá)19%,且租金率折價存在較大的波動，受教育部門公立學(xué)校入學(xué)政策沖擊的影響大。因此，從長期來看，在更大范圍內(nèi)提升我國教育、醫(yī)療衛(wèi)生等資源的質(zhì)量，亦有助于破解我國房地產(chǎn)市場面臨的難題。

三是提高土地利用效率、增加城市住宅用地的供給。從國際比較以及我國一線城市的土地使用情況看，完全有可能增加一線城市的住房用地供給。實際上，高地價與目前地方政府面臨的gdp考核指標(biāo)有直接的聯(lián)系。為了達(dá)到gdp的考核要求，各地區(qū)需要盡可能多發(fā)展工業(yè)投資，從而影響了土地資源的配置，導(dǎo)致我國一線城市的工業(yè)用地占比遠(yuǎn)高于國際上其他同類城市。這樣的土地使用布局對于我國一線城市來說，并不一定是合理的。

如表3所示，北京、廣州和深圳三個城市的工業(yè)用地占比分別達(dá)到22%、32%和36%,遠(yuǎn)高于紐約（3.9%）和東京（5.1%）。紐約居住用地占城市建設(shè)用地的比重為44%,東京的這一比例更是高達(dá)73%,而我國的北京、廣州和深圳的這一比例分別僅為28%、29%和26%.

一方面，要改變單一追求gdp的績效考核辦法，糾正片面追求經(jīng)濟(jì)增長速度和當(dāng)前利益，更加重視民生、資源環(huán)境和長遠(yuǎn)利益，優(yōu)化資源布局。另一方面，在增量土地供應(yīng)空間有限、供需失衡的情況下，存量土地（城鄉(xiāng)建設(shè)用地范圍內(nèi)的閑置未利用土地和利用不充分、不合理的土地，具有開發(fā)利用潛力）在城市發(fā)展中應(yīng)該被充分挖掘利用。據(jù)測算，上海中心城區(qū)成片工業(yè)用地轉(zhuǎn)型空間為9000萬平方米，舊住區(qū)改造產(chǎn)生的住宅體量約為6000萬平方米。全上海市范圍內(nèi)住宅的建面空間可達(dá)1.6億平方米，相當(dāng)于可供應(yīng)8年的成交量（20xx年全年上海市住宅銷售面積約20xx萬平方米）。在盤活存量土地的過程中，應(yīng)發(fā)揮政府主導(dǎo)、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的優(yōu)勢，緩解供應(yīng)緊缺，優(yōu)化城市發(fā)展。

誠然，許多國家在城鎮(zhèn)化率達(dá)到75%之前進(jìn)程中都出現(xiàn)了房地產(chǎn)價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于當(dāng)時的經(jīng)濟(jì)增速、租售比等指標(biāo)看上去也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過“合理范圍”的現(xiàn)象。我們認(rèn)為，這一現(xiàn)象是以經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展帶來的未來預(yù)期收入提升為基礎(chǔ)的。在中國通過土地資本化促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，政府做了大量的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)工作，例如招商引資、城市規(guī)劃，從整個地區(qū)的全局來考慮產(chǎn)業(yè)布局、居住片區(qū)的分布等，同時進(jìn)行了大量基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作，中國的經(jīng)濟(jì)潛力得到了很大的釋放，地區(qū)房地產(chǎn)價值亦得到了提升，而房地產(chǎn)價值的提升恰恰是來源于對未來收入的預(yù)期。根據(jù)初步測算，20xx年第三季度房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率在8%左右。房地產(chǎn)確實在中國經(jīng)濟(jì)增長中扮演了重要角色，但如果房地產(chǎn)的膨脹趨于擠出其他投資和扼殺企業(yè)家精神，對于中國經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型和健康發(fā)展則是不利的。因此，還應(yīng)著眼于中長期，從土地和各項資源的供給，以及制度上做改進(jìn)。

總的來說，我國當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)注重需求調(diào)控與供給調(diào)控相結(jié)合、短期調(diào)控與長期調(diào)控相結(jié)合，并處理好房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系。在現(xiàn)有的需求調(diào)控的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善供給調(diào)控的措施，兼顧短期和長期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康發(fā)展。

房地產(chǎn)稅制論文篇十九

摘要：房地產(chǎn)金融對房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展起到了重要作用，但我國對房地產(chǎn)金融的研究起步較晚，房地產(chǎn)金融領(lǐng)域?qū)I(yè)人才培養(yǎng)嚴(yán)重不足。根據(jù)多年從事房地產(chǎn)金融的與實踐體驗，提出了在能力本位教學(xué)思想下，通過引入“學(xué)生主體參與教學(xué)”和案例教學(xué)法、完善教學(xué)環(huán)節(jié)，以不斷激發(fā)學(xué)生學(xué)習(xí)興趣，發(fā)揮學(xué)生主觀能動性等教學(xué)改革思路與實踐，并對進(jìn)一步完善該課程的設(shè)置及教學(xué)提出建議，希望能夠培養(yǎng)適合我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展所需要的綜合性人才。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融；教學(xué)改革；實踐。

1、樹立能力本位的教育思想，發(fā)揮學(xué)生的主觀能動性。

能力本位的教育思想把教育目標(biāo)定位于學(xué)生本人以及他們內(nèi)部心理和外部行為將要發(fā)生的變化，不但強(qiáng)調(diào)理論知識、專業(yè)技能是學(xué)生必備的素質(zhì)，同時也強(qiáng)調(diào)由理論知識、專業(yè)技能所形成的素質(zhì)結(jié)構(gòu)受主體職業(yè)情境和工作角色的影響，主張加強(qiáng)對后者的培養(yǎng)。正是基于這樣的教育思想，在房地產(chǎn)金融課程的教學(xué)過程中要求實現(xiàn)兩個轉(zhuǎn)變：

1.1由以教師為主轉(zhuǎn)向以學(xué)生為主。

房地產(chǎn)金融學(xué)習(xí)既要有扎實的理論基礎(chǔ)，又要有豐富的實踐經(jīng)驗，因此，房地產(chǎn)金融這門課程應(yīng)立足于微觀經(jīng)濟(jì)行為分析。授課過程中，積極引進(jìn)“學(xué)生主體參與教學(xué)”的教學(xué)方法，引導(dǎo)學(xué)生參與教學(xué)全過程，通過采用情境教學(xué)法，從學(xué)生熟悉的事物入手，提高學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣和參與意識，激發(fā)學(xué)生的主觀能動性。

1.2由單純知識傳授轉(zhuǎn)變?yōu)榫C合素質(zhì)提高。

房地產(chǎn)金融是以金融學(xué)基本原理為基礎(chǔ)，借助管理學(xué)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)、市場營銷學(xué)等相關(guān)課程及其他相關(guān)學(xué)科的支持，主要研究住房抵押貸款、住房資金融通、抵押貸款證券化和住房金融政策等內(nèi)容。為了使學(xué)生能全面掌握房地產(chǎn)金融的相關(guān)知識，重點加強(qiáng)了金融創(chuàng)新等內(nèi)容的教學(xué)。

2、改進(jìn)教學(xué)方法，激發(fā)學(xué)生的創(chuàng)造性。

多年以來，我們的教育一直老師是課堂的主體，學(xué)生只能處于完全被動地位，這種填鴨式的教學(xué)方法已越來越不適應(yīng)今日高等教育的需要。教師的主要職能應(yīng)是交給學(xué)生開啟知識大門的鑰匙，教師不再主要是傳授知識，而是幫助學(xué)生發(fā)現(xiàn)、組織和管理知識，引導(dǎo)他們而非塑造他們。

2.1采取多種教學(xué)方法，激發(fā)學(xué)生的創(chuàng)新能力。

（1）改進(jìn)課程教學(xué)方法，實施全過程案例教學(xué)法。

所謂全過程案例教學(xué)，是將房地產(chǎn)金融案例教學(xué)的思想觀點方法手段綜合應(yīng)用于教學(xué)過程中的各個階段和環(huán)節(jié)，使之聯(lián)結(jié)為一個有機(jī)而完整的教學(xué)過程體系。

（2）采用啟發(fā)式的新型教學(xué)模式。

啟發(fā)式教學(xué)思維模式在講解過程中，讓教師做導(dǎo)演，學(xué)生當(dāng)主角，教師通過不斷的提問、引導(dǎo)、啟迪，充分調(diào)動所有學(xué)生學(xué)習(xí)的積極性，激勵學(xué)生獨立思考，闡述其獨特見解，這種教與學(xué)相結(jié)合的啟發(fā)式思維模式在房地產(chǎn)金融課程及其它一些專業(yè)課程的教學(xué)實踐中已被經(jīng)常運用，且取得了較為令人滿意的教學(xué)效果。

（3）結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)界流行觀點組織小組討論。

結(jié)合現(xiàn)實，組織學(xué)生對業(yè)界流行觀點進(jìn)行討論，討論過程中教師并不評判觀念的“對”與“錯”，而重在引導(dǎo)學(xué)生從不同的角度進(jìn)行討論。“重過程而非結(jié)果”是這種課堂討論的特點，以此培養(yǎng)學(xué)生創(chuàng)新意識、獨立思考或創(chuàng)新能力。

2.2改革考試形式，綜合考評學(xué)生分析問題和解決問題的能力。

在此課程教學(xué)改革中，明確教學(xué)的重點是培養(yǎng)學(xué)生分析問題和解決問題的能力。因此，本課程改變了一張試卷定成績的考核方法，根據(jù)考試、作業(yè)、討論、專題小論文、專題小設(shè)計等綜合評定成績，以培養(yǎng)學(xué)生分析和解決問題的能力。

3、以學(xué)生為中心，與學(xué)生交朋友，營造良好學(xué)習(xí)氛圍。

“以學(xué)生為中心”是現(xiàn)代教育的基本理念。在多年的教學(xué)實踐中，我深刻地認(rèn)識到只有經(jīng)常與學(xué)生溝通，充分理解學(xué)生，及時發(fā)現(xiàn)和彌補教學(xué)中存在的不足，才能使教學(xué)順利地進(jìn)行，從而達(dá)到教學(xué)的目的，提高教學(xué)質(zhì)量。

在教學(xué)中教師的宗旨是“一切為了學(xué)生”，課堂上，教師堅持微笑教學(xué)，給學(xué)生營造一個愉快輕松的學(xué)習(xí)空間。對于某些學(xué)生在課堂上出現(xiàn)一些不應(yīng)有的現(xiàn)象，不是一味的嚴(yán)肅批評，而是視情況不同，分別對待。通常情況下，做到動之以情，曉之以理，不傷害學(xué)生的自尊心，有時還來點幽默的調(diào)侃，活躍課堂氣氛，這樣既照顧了學(xué)生的面子，又達(dá)到了教育的目的。同時，作為一名年輕的教師，要注重發(fā)揮容易與學(xué)生溝通的優(yōu)勢，用課間休息的時間，與學(xué)生交談，同他們交朋友，傾聽他們對課程內(nèi)容安排的要求、對教學(xué)方法改進(jìn)的建議等，了解他們真正關(guān)心或者想學(xué)的東西，在必要時適當(dāng)?shù)卣{(diào)整教學(xué)內(nèi)容和進(jìn)度。此外，在課程結(jié)束時讓學(xué)生寫學(xué)習(xí)總結(jié)，要求他們也對教師的教學(xué)給予中肯的評價，使教師了解自己的優(yōu)、缺點，為今后教學(xué)工作的提高創(chuàng)造條件。

由于比較關(guān)注同學(xué)生的感情溝通，很多學(xué)生不僅課后愿意和教師聊天、交友；更重要的是他們很喜歡聽課，態(tài)度認(rèn)真，課堂效果好；同時他們學(xué)習(xí)有疑問也愿意同教師討論，請教，這樣對提高教學(xué)質(zhì)量大有好處。

4、幾點建議。

4.1加強(qiáng)對教師的培養(yǎng)，尤其應(yīng)為教師創(chuàng)造更多的參加實踐的機(jī)會。

教師在教學(xué)中發(fā)揮著主導(dǎo)作用，是知識的傳播者和學(xué)生效仿的主體，教師的知識水平和知識結(jié)構(gòu)對教學(xué)活動起著舉足輕重的作用。目前高等學(xué)校中講授房地產(chǎn)金融的教師大多數(shù)人沒有直接參與過房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的實踐，講起課來難免有脫離實際之嫌。因此，除應(yīng)加強(qiáng)教師理論素養(yǎng)的培養(yǎng)外，應(yīng)為教師創(chuàng)造更多的參加實踐的機(jī)會。

4.2請房地產(chǎn)業(yè)界人士介入教學(xué)，增強(qiáng)學(xué)生的感性認(rèn)識。

可以邀請房地產(chǎn)業(yè)界各個方面的資深人士到學(xué)校講學(xué)，增加學(xué)生對房地產(chǎn)及房地產(chǎn)業(yè)的感性認(rèn)識，并可感受真正企業(yè)家所應(yīng)具備的企業(yè)家精神，激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)熱情和創(chuàng)業(yè)精神。

4.3提供有利的教學(xué)質(zhì)量保證計劃。

開課時間應(yīng)選擇在三年級上半學(xué)期。學(xué)生先修過經(jīng)濟(jì)學(xué)、金融市場學(xué)、財務(wù)管理學(xué)等相關(guān)課程后再學(xué)習(xí)本課程，將會收到較好的教學(xué)效果。開課班級人數(shù)一般應(yīng)控制在40人左右。

4.4有關(guān)部門提供更多的現(xiàn)代化教學(xué)工具。

投影儀多媒體、電化教學(xué)等現(xiàn)代化教學(xué)手段的運用，能夠幫助學(xué)生形成更加直觀的印象，提高學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣，如城市土地級別圖、樓盤實景圖以及有關(guān)房地產(chǎn)金融的科教片、電視片等都不失為好的教具。另外，建立模擬市場研究、房地產(chǎn)金融實驗室，為學(xué)生提供更多的成本較低的研究、實踐機(jī)會。

參考文獻(xiàn)。

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房地產(chǎn)稅制論文篇二十

就我國當(dāng)前房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r來看,雖然其水平也有一定的提升,但總體來說還存在一定的局限性,這也是導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在當(dāng)前的發(fā)展過程中,無法有效保障自身利益的主要原因。因此,我們必須采取相應(yīng)的技術(shù)手段,從讓管理工作的各個方面得到完善,進(jìn)而促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。當(dāng)前,我國房地產(chǎn)管理創(chuàng)新工作的改進(jìn)具有十分重要的意義。首先應(yīng)從管理創(chuàng)新的方法上入手,不斷進(jìn)行創(chuàng)新,以此來帶動其他工作的創(chuàng)新,激發(fā)員工的積極性,提高工作的效率。其次,還應(yīng)從管理理念與制度上入手,合理的`分配企業(yè)資源,改進(jìn)和優(yōu)化資源分配,為企業(yè)發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)。由此可以看出,對房地產(chǎn)管理進(jìn)行創(chuàng)新是解決當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)問題和企業(yè)問題的最佳途徑。

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展正在面臨著激烈的競爭和不斷變化的市場環(huán)境,而要促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展并在市場中站穩(wěn)腳步,就必須針對房地產(chǎn)管理工作進(jìn)行創(chuàng)新。因此,對房地產(chǎn)管理工作的改革創(chuàng)新也成為了當(dāng)前房地產(chǎn)面臨的首要問題,房地產(chǎn)管理工作的創(chuàng)新不僅要帶動部門工作的創(chuàng)新,最重要的是要激發(fā)各部門之間的積極性,以提高工作的效率、充分利用資源。具體來說,房地產(chǎn)管理創(chuàng)新工作應(yīng)從以下幾個方面來進(jìn)行。

2.1創(chuàng)新人才培養(yǎng)模式。

21世紀(jì),人才優(yōu)勢是增強(qiáng)房地產(chǎn)競爭力、促進(jìn)房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的重要因素。面對日益激烈的市場競爭,房地產(chǎn)企業(yè)必須重視起人才的培養(yǎng),以建立具有房地產(chǎn)行業(yè)特色的人才培訓(xùn)體系。也就是說,通過建立相應(yīng)管理人員培訓(xùn)機(jī)制,一方面根據(jù)不同層次的人才進(jìn)行不同層次的培養(yǎng),根據(jù)培訓(xùn)的實際要求來細(xì)化內(nèi)容。另一方面,還應(yīng)對房地產(chǎn)現(xiàn)有的管理人員進(jìn)行培養(yǎng),以不斷提高其辦事能力和綜合素質(zhì)。與此同時,提高企業(yè)的薪酬待遇,吸引更多的人才投身于房地產(chǎn)事業(yè)中,共同努力管理好房地產(chǎn)企業(yè)事務(wù)。

2.2創(chuàng)新管理模式。

市場經(jīng)濟(jì)遵循的是供求規(guī)律、價值規(guī)律以及競爭規(guī)律等規(guī)則,而對著信息技術(shù)的發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)只有不斷針對自我進(jìn)行管理創(chuàng)新,才能進(jìn)一步適應(yīng)信息時代的要求。因此,創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)管理模式就成為了首要的條件,我們必須在不斷的探索創(chuàng)新的道路上,不斷吸取先進(jìn)的管理模式,根據(jù)我國當(dāng)前的市場實際情況,采取適當(dāng)?shù)拇胧?促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。可以通過建立相應(yīng)的獎懲制度和激勵制度,改革和創(chuàng)新管理模式,充分將員工的利益與企業(yè)的利益相結(jié)合,從而促使員工積極工作,提高工作效率。

2.3創(chuàng)新評估體系。

良好的管理模式和管理方式必須要有一個標(biāo)準(zhǔn)的評估體系來衡量,管理評價體系是衡量企業(yè)行為,約束房地產(chǎn)企業(yè)和人行為的根本制度。合理的評估體系是保證房地產(chǎn)健康發(fā)展的重要因素。因此,我們應(yīng)通過建立科學(xué)規(guī)范的管理評估體系,對房地產(chǎn)企業(yè)的人員、部門的行為進(jìn)行規(guī)范與約束,進(jìn)而形成一整套體系,保障房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。

綜上所述,對于房地產(chǎn)而言,科學(xué)合理的房地產(chǎn)管理工作不僅能夠約束和限制相關(guān)人員的行為,促進(jìn)企業(yè)的良性發(fā)展,更是提高房地產(chǎn)實力,推動企業(yè)占有市場地位的關(guān)鍵。因此,房地產(chǎn)管理的工作創(chuàng)新應(yīng)通過合理的模式、人才培養(yǎng)與評估體系創(chuàng)新,結(jié)合當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)的實際情況來進(jìn)行,以全面提高房地產(chǎn)企業(yè)的競爭實力。

房地產(chǎn)稅制論文篇二十一

從我國目前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢來看，近幾年以及之后幾年依舊有足夠的發(fā)展空間，并且短時間內(nèi)不會衰弱[1]。房地產(chǎn)企業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)體系中所占比重較高，從最初進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)開始，利用有限的資金投資，并且不斷融資，從而支持企業(yè)良性運轉(zhuǎn)，但就目前我國房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)濟(jì)情況而言，也暴露出很多問題[2]。且這些問題若不及時發(fā)現(xiàn)和解決，勢必會影響房地產(chǎn)企業(yè)日后的發(fā)展，并且在激烈的市場競爭中處于劣勢地位。因此加強(qiáng)資金管理的力度，創(chuàng)新管理方式，使其能夠順應(yīng)時代發(fā)展的需求，是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)重點關(guān)注的話題。

（一）盲目投資，資金規(guī)劃不合理。

房地產(chǎn)企業(yè)從建立之初到穩(wěn)定的運營發(fā)展具有周期長、耗費大等特點，在發(fā)展的過程中，完全依賴企業(yè)自身的資金運轉(zhuǎn)是不可能實現(xiàn)的，因此房地產(chǎn)企業(yè)需要通過銀行借款等融資方式進(jìn)行負(fù)債融資，從近幾年的情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率較高，幾乎每個房地產(chǎn)企業(yè)都有大筆的負(fù)債額。某些企業(yè)資金沉淀嚴(yán)重，原本就因資金不足而煩惱，加之資金的無效占用不斷增加，且盲目跟風(fēng)投資導(dǎo)致資金未以有效產(chǎn)出的形式流回企業(yè)，導(dǎo)致資金的利用率進(jìn)一步降低。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，有效的資金預(yù)算和合理的資金規(guī)劃，是企業(yè)最大化利用資金，并提升資金管理水平的有效方式，但從目前的實際情況來看，部分企業(yè)在資金投資和規(guī)劃上還存在著諸多的不足[3]。

（二）融資渠道單一，主體不明。

資金管理的原則在于主體明確，責(zé)任明確，且應(yīng)該加強(qiáng)對資金的監(jiān)督力度，防止資金流失和無效利用，但房地產(chǎn)企業(yè)在此方面的規(guī)劃并不到位，還需要作進(jìn)一步的努力，來確保資金的正常使用和流動。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)巨大數(shù)額的投資和收款，并沒有明確監(jiān)督每一筆資金的具體流向，導(dǎo)致正式啟用資金的階段卻發(fā)現(xiàn)資金已經(jīng)被占用，只好拆東墻補西墻。另外，房地產(chǎn)企業(yè)本身的資金不足以支撐企業(yè)正常運轉(zhuǎn)，因此需要通過多種方式加強(qiáng)外部融資，然而目前房地產(chǎn)企業(yè)融資方式單一，資金獲取的渠道相對匱乏。致使企業(yè)的資金的利用和周轉(zhuǎn)更為緊張，若房地產(chǎn)企業(yè)想要穩(wěn)定長期的發(fā)展，就必須要解決上述所有問題。

（一）做好資金預(yù)算，促進(jìn)資金良性運轉(zhuǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)不同于一般的企業(yè)，每一筆進(jìn)賬和出賬的資金數(shù)額都較大，且投入和產(chǎn)出比例也較大，因此做好房地產(chǎn)企業(yè)的資金預(yù)算是必要的工作之一，也是資金管理的基礎(chǔ)性環(huán)節(jié)，更是確保企業(yè)良性運轉(zhuǎn)的有效方式。進(jìn)行有效的資金預(yù)算，上一年年末做好所有款項的整理和總結(jié)，計算盈虧狀況，并且將不可動用資金和閑置資金詳細(xì)記錄處理，注重處理的細(xì)節(jié)。每年年初，財務(wù)部門則根據(jù)上一年的企業(yè)運營情況以及當(dāng)年企業(yè)發(fā)展的趨勢，做好資金預(yù)算計劃[4]。要求資金預(yù)算計劃既能夠滿足企業(yè)本年所需的要求，也要保障資金能夠良性運轉(zhuǎn)，對于閑置資金應(yīng)該加以利用，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。資金預(yù)算由資金預(yù)算收入，資金預(yù)算支出兩大主體內(nèi)容構(gòu)成“資金預(yù)算最核心的內(nèi)容是企業(yè)通過經(jīng)營活動帶來的現(xiàn)金凈增加額，預(yù)算支出最核心的內(nèi)容是企業(yè)投資所需資金支出?！币源藶楹诵模盐掌髽I(yè)的“脈搏”，突出計劃重點，有效節(jié)約公司融資成本，并且在預(yù)案審核通過后嚴(yán)格執(zhí)行。

（二）合理規(guī)劃資金，重視風(fēng)險管理。

在做好資金預(yù)算之后，應(yīng)該嚴(yán)格按照資金預(yù)算方案執(zhí)行，并且在此過程中以控制成本為核心，有效將企業(yè)能夠運轉(zhuǎn)的資金優(yōu)先利用。但資金預(yù)算只是年初的一個計劃方案，在現(xiàn)實發(fā)展中有很多不可預(yù)估的因素會影響資金的周轉(zhuǎn)和利用，此時需要企業(yè)財務(wù)管理者嚴(yán)格依照合理規(guī)劃的處事標(biāo)準(zhǔn)作出新的資金決策，從而調(diào)整預(yù)算方案，將資金合理有效的利用起來。另外，在資金管理的工作任務(wù)中，風(fēng)險管理是其中及其重要的一項任務(wù)，主要分為使用風(fēng)險，在途風(fēng)險和或有風(fēng)險。資金的使用風(fēng)險一般是指房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險，對于這種風(fēng)險，做好市場調(diào)研，加強(qiáng)對投資項目的可行性調(diào)查論證，項目評審以科學(xué)化，專業(yè)化的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，在項目投資之初就將風(fēng)險概率降到最低，也就是說這種風(fēng)險屬于預(yù)先通過有效手段可控型風(fēng)險。而在途風(fēng)險通常會發(fā)生在企業(yè)資金結(jié)算過程中，要求財務(wù)人員注重結(jié)算票據(jù)的選擇，通常都是以“貸記憑證”，“轉(zhuǎn)帳支票”為結(jié)算手段，選擇更為安全的結(jié)算方式，有助于規(guī)避風(fēng)險發(fā)生的概率[5]。

（三）擴(kuò)寬融資渠道，加強(qiáng)資金動態(tài)流向的監(jiān)督力度。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)定期，不定期地對資金使用情況進(jìn)行監(jiān)督和核查，明確企業(yè)資金的動向。一般情況下，可通過企業(yè)的日常的報表全面了解資金的動向，而且要定時進(jìn)行專項檢查，了解和知悉資金預(yù)算執(zhí)行過程中的深層次問題，針對這些問題尋找深層次的解決方法，尤其是對于應(yīng)收帳款，預(yù)付帳款，其他應(yīng)收款等資金往來賬目的'管理，逐筆跟蹤，強(qiáng)化監(jiān)督，明確責(zé)任人，才能將資金的來龍去脈清楚的進(jìn)行管理。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的資金因支出數(shù)額較大，且一般前期用于投資，后期才能回收賬款，因此應(yīng)該擴(kuò)寬融資渠道，利用各種方式為企業(yè)籌集到足夠項目運轉(zhuǎn)的資金，避免因資金不足而損失重要項目。另外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該制定明確的責(zé)任制度，業(yè)務(wù)人員的績效同應(yīng)收款項的回籠速度和回收金額掛鉤，制定相應(yīng)的獎罰辦法，確保錢出去，貨進(jìn)來，貨出去，錢進(jìn)來，把壞帳損失降到最低程度。此外，加強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)部審計工作，注重沉淀資金的盤活，將企業(yè)本身擁有的資金和外部融資籌集的資金最大化利用，提高整個企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

房地產(chǎn)企業(yè)的資金運轉(zhuǎn)需要在財務(wù)人員的精確計算下進(jìn)行，并且房地產(chǎn)企業(yè)資金數(shù)額較大，在企業(yè)本身資金不足以支撐企業(yè)發(fā)展的情況下需要通過多種渠道融資，用以支持企業(yè)的發(fā)展。因此房地產(chǎn)資金管理工作是企業(yè)發(fā)展的核心任務(wù)，有效的資金預(yù)算和規(guī)劃，在強(qiáng)有力的監(jiān)督體制下落實施行，能夠保障企業(yè)在激烈的競爭中獲取一定的優(yōu)勢，從而在房地產(chǎn)企業(yè)更好更快的發(fā)展。

[2]高峰.探討房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題與對策[j].四川水泥，20xx，09：185.

[4]董剛.房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題及對策[j].東方企業(yè)文化，20xx，24：202.

房地產(chǎn)稅制論文篇二十二

房地產(chǎn)營銷就是通過市場營銷的理念和方法將開發(fā)商的產(chǎn)品信息傳達(dá)給客戶，將客戶的需求反饋給公司，最后促使成交的過程。網(wǎng)絡(luò)營銷是以現(xiàn)代營銷理論為基礎(chǔ)，借助網(wǎng)絡(luò)、通信和數(shù)字媒體技術(shù)實現(xiàn)營銷目標(biāo)的商務(wù)活動，它是由顧客價值變革、科技進(jìn)步、市場競爭等綜合因素促成的，是信息化社會的必然產(chǎn)物。

信息化時代，網(wǎng)絡(luò)成為了信息傳遞的重要載體，在這樣的形勢下，房地產(chǎn)營銷者有必要將自己的營銷活動全部或部分建立在互聯(lián)網(wǎng)的基礎(chǔ)之上，對傳統(tǒng)的直接營銷方式做必要補充。具體來說，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷首先是建立自己的網(wǎng)站(homepages)，然后將該營銷項目在互聯(lián)網(wǎng)上的域名地址借助各種方式讓消費者獲知，而消費者則根據(jù)自己的需要瀏覽房地產(chǎn)企業(yè)或項目的網(wǎng)頁，對正在營銷的房地產(chǎn)項目進(jìn)行了解，同時可以在線向房地產(chǎn)營銷網(wǎng)站反饋一些重要的信息。

網(wǎng)絡(luò)營銷的發(fā)展使房地產(chǎn)市場從一個狹小、有形、傳統(tǒng)的小市場走向了廣闊、無形、現(xiàn)代的大市場，可以說傳統(tǒng)房地產(chǎn)營銷方式已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足日益多元化的市場需求，因此房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷已成為并將持續(xù)作為房地產(chǎn)業(yè)的主戰(zhàn)場。相對于通常意義上的網(wǎng)絡(luò)營銷，對房地產(chǎn)這類特殊商品的網(wǎng)絡(luò)營銷的研究起步比較晚，尚未形成一套完整的成熟的科學(xué)體系，對于實際企業(yè)決策還處于一個比較膚淺的階段。

1997年我國引入了電子商務(wù)的概念，在這之后許多行業(yè)開始開展網(wǎng)絡(luò)營銷，房地產(chǎn)企業(yè)也引進(jìn)了網(wǎng)絡(luò)營銷這一概念。20xx年之后房地產(chǎn)行業(yè)普遍看好房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的前景，開展網(wǎng)絡(luò)營銷的企業(yè)也越來越多，這一手段在我國迅速發(fā)展起來。隨著互聯(lián)網(wǎng)的普及，我國網(wǎng)民數(shù)量直線增長，網(wǎng)絡(luò)已成為中國人民日常生活不可或缺的一部分。不僅如此，互聯(lián)網(wǎng)不再局限于傳統(tǒng)營銷方式下單方向的直線傳播，輻射面更廣，交互性更強(qiáng)，這使得房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷成為了一個新興的有魅力的潛力無窮的營銷模式。

現(xiàn)在，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的觀念已經(jīng)被業(yè)界認(rèn)可和推崇，幾乎所有的房地產(chǎn)企業(yè)都在通過網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行自己企業(yè)產(chǎn)品的營銷推廣。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)的品牌創(chuàng)新、形象樹立等工作也轉(zhuǎn)移到網(wǎng)絡(luò)上進(jìn)行。不可否認(rèn)的是，房地產(chǎn)營銷人員必須正確地掌握和運用房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的概念，重視網(wǎng)絡(luò)營銷的過程才能適應(yīng)市場，把握市場。

我國房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷正以迅猛的速度發(fā)展著，但因為很多客觀主觀條件的制約，我國房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷仍然存在一些問題。

1、網(wǎng)絡(luò)內(nèi)容簡單，不能滿足消費者的需要。

現(xiàn)在房地產(chǎn)網(wǎng)站的數(shù)量不少，且正持續(xù)擴(kuò)張，但是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)實力比較弱，服務(wù)內(nèi)容不夠豐富，發(fā)布的信息許多是復(fù)制粘貼的，因此在數(shù)量和質(zhì)量上都無法超過傳統(tǒng)媒體。當(dāng)然這樣的信息量是肯定不足以促動網(wǎng)站訪問者做出購買決策的，至少應(yīng)做到提供三維動態(tài)的樣板房、小區(qū)的位置及環(huán)境，除了房地產(chǎn)本身的信息外，為訪問者提供一些有關(guān)國家政策、法律咨詢、購房程序、技巧等知識也是很有必要的。還有一些房地產(chǎn)網(wǎng)站不能夠調(diào)整自己適應(yīng)市場需求、缺乏獨特價值、競爭優(yōu)勢不明顯，反而導(dǎo)致網(wǎng)絡(luò)營銷成了買賣雙方之間多余的第三只手。

2、網(wǎng)絡(luò)信息發(fā)布具有局限性。

網(wǎng)絡(luò)上的信息不具有強(qiáng)制收視的效果，只能等待顧客主動上門索取，消費者可以選擇看或不看，房地產(chǎn)企業(yè)非常被動，實質(zhì)上許多宣傳資源可以說是被浪費了，無法達(dá)到預(yù)期的效果。另外，雖然網(wǎng)絡(luò)媒體具有多媒體的效果，但由于許多客觀條件的制約，比如網(wǎng)頁上可選擇的廣告位以及計算機(jī)屏幕的限制等等，致使網(wǎng)絡(luò)信息的發(fā)布具有很大的局限性，彌補的關(guān)鍵是要設(shè)法增加網(wǎng)絡(luò)的吸引力。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，網(wǎng)絡(luò)營銷不能單純依靠網(wǎng)絡(luò)廣告，而是要將網(wǎng)絡(luò)技術(shù)融入市場營銷的全過程中。

3、企業(yè)自身的網(wǎng)絡(luò)營銷技術(shù)不能滿足營銷要求。

現(xiàn)在的許多房地產(chǎn)企業(yè)并不是親自去建立網(wǎng)址，設(shè)計自己的網(wǎng)站，而是尋求一些機(jī)構(gòu)的協(xié)助，但是幫助策劃企業(yè)網(wǎng)絡(luò)營銷的機(jī)構(gòu)可能對企業(yè)的經(jīng)營理念、組織文化沒有深入的了解，無法結(jié)合企業(yè)的現(xiàn)實情況和戰(zhàn)略進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)營銷的設(shè)計。因此，許多房地產(chǎn)企業(yè)的網(wǎng)絡(luò)營銷并沒有取得很好的效果。而親自進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)營銷活動設(shè)計的`企業(yè)，又可能因為自身網(wǎng)絡(luò)營銷技術(shù)不能達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)而影響營銷效果。目前我國計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)的基礎(chǔ)設(shè)施還較差，技術(shù)軟件的使用和研發(fā)能力有待提高，企業(yè)還缺乏高水平的網(wǎng)絡(luò)管理人員和安全保護(hù)措施，這些都在很大程度上制約了房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的發(fā)展。

4、企業(yè)對上網(wǎng)營銷的費用估計不足。

利用網(wǎng)絡(luò)開展?fàn)I銷活動究竟需要花費多少錢財和人力，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)目前仍然沒有一個非常清晰準(zhǔn)確的概念，但可以確定的是大家潛意識里不愿花太多的錢，甚至認(rèn)為其無足輕重。但事實上，由于網(wǎng)絡(luò)營銷是建立在日新月異的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)基礎(chǔ)之上的，網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展必然會使企業(yè)在網(wǎng)絡(luò)上的投資逐步增加，為了更新和維護(hù)的網(wǎng)站，企業(yè)所需要投資的費用可能會更高。房地產(chǎn)企業(yè)需要明白，只有不斷更新，才能使企業(yè)網(wǎng)站在網(wǎng)絡(luò)上保持較高水準(zhǔn)，否則網(wǎng)站缺乏吸引力，消費者會對樓盤缺乏興趣，不能取得良好的營銷效果。

網(wǎng)絡(luò)營銷簡單而言，就是要解決怎樣能吸引客戶、怎樣能被客戶發(fā)現(xiàn)、怎樣能留住客戶的問題。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷策劃時除了要注意采取一系列措施規(guī)避前一章所提及的網(wǎng)絡(luò)營銷的問題之外，還要做好很多工作。

1、樹立房地產(chǎn)品牌形象衡量一個房地產(chǎn)企業(yè)是否成功，很多人都愿意用“口碑”來表達(dá)，這也就是我們常說的品牌形象。一個優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)與經(jīng)營的過程中，都會將樹立良好值得信任的品牌形象作為工作前提，而這樣一個形象的建立和傳播是需要傳統(tǒng)營銷與網(wǎng)絡(luò)營銷相結(jié)合的。

房地產(chǎn)網(wǎng)站是一種中介手段，將房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品與消費者締結(jié)起來，營銷人員首先需要做的就是將企業(yè)及其項目的品牌推廣開來，只有這樣，消費者才能被吸引主動進(jìn)入網(wǎng)站，從而接觸到企業(yè)的信息，了解產(chǎn)品。

企業(yè)網(wǎng)站建設(shè)在企業(yè)不同發(fā)展階段也應(yīng)該有不同的側(cè)重點。對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說，為了促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售，他們的重點應(yīng)該是展示企業(yè)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，在網(wǎng)站推廣方面下功夫，同時網(wǎng)站的建設(shè)又應(yīng)要求低廉的建設(shè)成本。而對于有競爭力的企業(yè)來說，他們的發(fā)展壯大必須依靠品牌創(chuàng)新和規(guī)模的擴(kuò)大，其中尤為重要的是樹立企業(yè)形象，向大眾展示自己企業(yè)文化、經(jīng)營理念等，豐富服務(wù)內(nèi)容，提升網(wǎng)站功能，將企業(yè)的綜合實力顯示出來，以此達(dá)到品牌營銷的目的。

2、加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)客戶關(guān)系管理。

在當(dāng)今網(wǎng)絡(luò)環(huán)境下，各個企業(yè)都可以通過互聯(lián)網(wǎng)展示自己，從某種意義上講，其規(guī)模的大小、資金的實力等都已經(jīng)不是企業(yè)成功最關(guān)鍵的因素了。因為現(xiàn)在的消費者擁有很大的主動權(quán)，選擇企業(yè)和產(chǎn)品時更是擁有絕對的自主權(quán)，所以加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)客戶關(guān)系的管理成為房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷必須重視的一個問題。提升網(wǎng)上人氣是提高網(wǎng)絡(luò)營銷效果的前提條件。網(wǎng)絡(luò)營銷能否成功的另一要素就是如何跨越時空的距離，再造客戶關(guān)系，不但要發(fā)掘網(wǎng)絡(luò)上的潛在顧客，更要吸引和留住顧客。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷也要重視發(fā)掘潛在顧客，設(shè)法了解其消費愿望，通過互聯(lián)網(wǎng)這一平臺保持與消費者的溝通聯(lián)系。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過會員們在網(wǎng)絡(luò)上的信息交流把握房地產(chǎn)市場動態(tài)、房地產(chǎn)消費者的心理需求和時尚發(fā)展趨勢。通過這一途徑及時調(diào)整開發(fā)與經(jīng)營的策略，更好把握發(fā)展方向，鞏固與消費者的關(guān)系。

3、網(wǎng)絡(luò)營銷與傳統(tǒng)營銷整合。

作為新的營銷理念與模式，網(wǎng)絡(luò)營銷憑借自身的優(yōu)勢對傳統(tǒng)營銷方式產(chǎn)生了巨大的沖擊，但是我們需要了解網(wǎng)絡(luò)營銷覆蓋的全體，并不是整個消費群，因此仍然具有一定的局限性，換言之，網(wǎng)絡(luò)營銷不能完全地替代傳統(tǒng)營銷，兩者是相互促進(jìn)和相互影響的。在房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的過程中，我們必須根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)和細(xì)分市場，將網(wǎng)絡(luò)營銷和傳統(tǒng)營銷進(jìn)行有機(jī)的整合，利用整合營銷的策略實現(xiàn)以消費者為中心的雙向溝通和傳播統(tǒng)一，以最低的成本達(dá)到最佳的營銷目標(biāo)。

4、做好網(wǎng)絡(luò)技術(shù)支持及網(wǎng)絡(luò)持續(xù)服務(wù)。

房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷需要豐富其網(wǎng)站的服務(wù)內(nèi)容，增加網(wǎng)站的吸引力。比如有的房地產(chǎn)企業(yè)在網(wǎng)站上開辟一些如購房常識之類的知識欄目和相關(guān)內(nèi)容的咨詢服務(wù)項目，讓消費者知道什么樣的樓盤適合自己居住，雖然并沒有直接向消費者推薦自己的產(chǎn)品，但是讓消費者增加了有關(guān)房地產(chǎn)的知識，在以后購買相關(guān)產(chǎn)品時首先想到該企業(yè)。

網(wǎng)絡(luò)信息發(fā)布具有局限性，彌補的關(guān)鍵是設(shè)法增加網(wǎng)絡(luò)的吸引力。比如有的公司推出網(wǎng)上家庭裝修三維瀏覽技術(shù)、浮動廣告技術(shù)等，以達(dá)到吸引消費者注意的目的。

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