人的記憶力會隨著歲月的流逝而衰退，寫作可以彌補記憶的不足，將曾經(jīng)的人生經(jīng)歷和感悟記錄下來，也便于保存一份美好的回憶。范文怎么寫才能發(fā)揮它最大的作用呢？接下來小編就給大家介紹一下優(yōu)秀的范文該怎么寫，我們一起來看一看吧。
未來規(guī)劃簡短篇一
大班在二期課改精神理念的指引下，上學期。結合園本課程的研究方向，積累了一定的資料與相關經(jīng)驗。其中，不少是有一定價值，值得互相借鑒與學習的當然也存在一些需要改進的地方，作如下分析：
幼兒生長檔案的建立，首先。主題活動中，為每個孩子建立生長檔案，既能幫助教師在記錄幼兒生長過程中關注孩子，又能從形式上提高教師的教育行為，落實到每個孩子身上。以某個孩子生長檔案為例，每個主題活動中，附有他個人在各個活動中的作品、照片及教師的文字評價。分別從參與興趣、知識能力、表達表示等方面進行文字描述）同時，個體與集體有機結合進行整合，將主題中集體共建、小組合作的內容建立在班級集體檔案中。
吸取上學期資料積累的諸多有益經(jīng)驗，本學期我們將繼續(xù)努力，并不斷加以完善與調整。根據(jù)我園園本發(fā)展方向，突現(xiàn)以幼兒為本的行為理念。我們將在資料積累方面更看重于以個體為單位、以孩子為主體的積累手段。
1、幼兒成長檔案
大環(huán)境創(chuàng)設的照片及小環(huán)境（區(qū)域資料）引起孩子生成的環(huán)境照片及簡單的記錄應有增加。班級集體檔案中。
增加幼兒個人發(fā)展計劃表。包括學期情況分析（著重主題活動中，幼兒生長檔案中。對孩子各方面知識、能力、情感方面的評價）本學期發(fā)展目標及相應的教學戰(zhàn)略。
取得共識，與家長共建的過程中。使兩者的教育觀點趨向一致。生長檔案中，除了原有的作品、照片等，將增加一定的白描式的事件敘述案例，記錄孩子在某個活動中具有代表性的精彩活動案例。
本學期，我們在原有基礎上，想進一步進行一種新的嘗試。
未來規(guī)劃簡短篇二
首先，就本年度市場的整體環(huán)境現(xiàn)狀進行總結，諸如行業(yè)市場容量變化、品牌集中度及競爭態(tài)勢、競品市場份額排名變化、渠道模式變化及特點、終端型態(tài)變化及特點、消費者需求變化、區(qū)域市場特征等等，目的在于了解整體市場環(huán)境的現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢，把握市場大環(huán)境的脈動，
其次，深刻分析市場上主要競品在產(chǎn)品系列、價格體系、渠道模式、終端形象、促銷推廣、廣告宣傳、、營銷團隊、戰(zhàn)略合作伙伴等等方面表現(xiàn)，做到知彼知己，百戰(zhàn)不殆。目的在于尋找標桿企業(yè)的優(yōu)秀營銷模式，挖掘自身與標桿企業(yè)的差距和不足。
最后，就是自身營銷工作的總結分析，分別就銷售數(shù)據(jù)、目標市場占有率、產(chǎn)品組合、價格體系、渠道建設、銷售促進、品牌推廣、營銷組織建設、營銷管理體系、薪酬與激勵等方面進行剖析。有必要就關鍵項目進行swot分析，力求全面系統(tǒng)，目的在于提煉出存在的關鍵性問題并進行初步原因分析，然后才可能有針對性擬制出相應的解決思路。
運籌于帷幄之中，決勝在千里之外。新年度營銷工作規(guī)劃就是強調謀事在先，系統(tǒng)全面地為企業(yè)新年度整體營銷工作進行策略性規(guī)劃部署。但是我們還要明白年度營銷工作規(guī)劃并不是行銷計劃，只是基于年度分析總結而撰寫的策略性工作思路，具體詳細的行銷計劃還需要分解到季度或月度來制定，只有這樣才具有現(xiàn)實意義。
目標導向是營銷工作的關鍵。在新年度營銷工作規(guī)劃中，首先要做的就是營銷目標的擬訂，都是具體的、數(shù)據(jù)化的目標，包括全年總體的的銷售目標、費用目標、利潤目標、渠道開發(fā)目標、終端建設目標、人員配置目標等等，并細化分解。如終端類產(chǎn)品的銷售目標就要按品項分解到每個區(qū)域、每個客戶、每個系統(tǒng)等等;流通類產(chǎn)品分解到每個區(qū)域、每個客戶等。
如果企業(yè)仍存在空白區(qū)域需要填補、或者現(xiàn)有經(jīng)銷商無法承擔新產(chǎn)品銷售等原因，還需要制定區(qū)域招商計劃或者客戶開發(fā)計劃。終端類產(chǎn)品還需要完善商超門店開發(fā)計劃。
然后擬制品牌推廣規(guī)劃，致力于擴大品牌影響力，提升品牌知名督、美譽度、忠誠度，需要分終端形象建設、促銷推廣活動、廣告宣傳、公關活動等來明確推廣規(guī)劃主題、推廣組合形式
最后，就是營銷費用預算，分別制定出各項目費用的分配比例、各產(chǎn)品費用的分配比例、各階段的費用分配比例。
如此，整體年度工作總結和新年度營銷工作規(guī)劃才算完整、系統(tǒng)。但是為了保障營銷工作順利高效地實施，還需要通過從企業(yè)內部來強化關鍵工作流程、關鍵制度來培養(yǎng)組織執(zhí)行力。
未來規(guī)劃簡短篇三
一本書里這樣說到：一個不能靠自己的能力改變命運的人是不幸的，更是可憐的，因為這類人，沒有把命運掌握在自己的手里，反而成為命運的奴隸，我在心里是十分鄙視這樣的人的。因為人的一生短短幾十春秋，如果沒有自己的努力、拼搏與奮斗，何談能在暮年回首時不因碌碌無為而遺憾終身呢?
記得一位哲人說過：“走好你的每一步，就是你的人生?！比松?，說長也長，因為它是你一生意義的詮釋。人生之路，說短也短，因為你走過的每一天，都是你的人生。每個人都在設計自己的人生，憧憬著未來自己以怎樣的存在貢獻社會。那么，我呢?我不禁思考，我之后要做怎樣一份職業(yè)，成為怎樣的一個人呢?走老路嗎?那里沒有未來的希望。走前人鋪的路嗎?那里必定有他們的誤區(qū)，懷著對理想的堅定與執(zhí)著的探求精神，我明白了人生軌跡上極為重要的幾點：
一、確立志向—為解決人們心靈的紛擾而奮斗終生
戴高樂曾經(jīng)說過：眼睛所看到的地方就是你會到達的地方。偉人之所以偉大，是因為他們決心要做出偉大的事。因此，要想讓自己的人生精彩，便首先要確立一個明確的目標。古人說：“志不立，無可成之事”這才有“世上無難事，只怕有心人”的豪言壯語，理想是一個人的脊梁，是他人生的方向標，設想若他失去了脊梁，方向標不復存在，那么他還能成為一個為祖國，為社會拋頭顱、灑熱血的人嗎?然而，作為高三學生的我，處在人生的第一抉擇點處，又怎能做這樣的人。
隨著現(xiàn)代化社會的快速發(fā)展，人們的生活節(jié)奏也不斷的加快著，如此快的生活節(jié)奏已讓人疲累不堪，再加之社會競爭力的加強，很不幸，越來越多的人在心里上逐漸崩潰，抑郁癥、精神分裂癥等心靈魔爪無情的吞噬著人們的生命。如今一個個鮮活的生命，正在飽受著心靈痛苦的折磨，跳樓、墜河等自殺行為也層出不窮。我從小立志為解人們內心的紛擾而奮斗終生。面對如此情形，這一理想我堅定不移。
二、認知事業(yè)—心理學教育在社會中不可或缺。
既然我立志成為一名心理學研究者，對這一專業(yè)的提前認知是必要的，通過資料我認識到：
心理學是一門研究人類的心理現(xiàn)象，精神功能和行為的科學。既是一門理論學科，也是一門應用學科，包括基礎心理學與應用心理學兩大領域，心理學與社會關系、人際關系，人的行為、認知、情緒以及家庭、教育有著極為密切的聯(lián)系。同時，心理學也與神經(jīng)學、生物學等密切相關。心理學家們通過對行為數(shù)據(jù)的收集與分析，以提高人類生活質量為目標，堅毅投身于這一領域。
未來我或許會成為一名心理咨詢師，也或許會應用自己應用心理學的知識在社會各個領域做出一點自己的貢獻。
作為一名高三的學生，一所理想的大學必定會激發(fā)自己無窮的潛力，讓自己全力以赴，寧愿為之赴湯蹈火。以我現(xiàn)在的實力或許名校對我而言遙不可及，但我也會付出我自己全部的心血，為之奮斗，讓我的高三生活豐富不留遺憾，而這所大學即是__大學。
未來規(guī)劃簡短篇四
詳細介紹公司背景、規(guī)模、團隊、資本構成
1. 主要股東
2. 團隊介紹
對每個核心團隊成員在技術、運營或管理方面的經(jīng)驗和成功經(jīng)歷進行介紹
3. 組織結構
4. 員工情況
xxx
戰(zhàn)略支持、合作伙伴等
近期及未來3-5年的發(fā)展方向、發(fā)展戰(zhàn)略和要實現(xiàn)的目標
（一） 防鹵漆產(chǎn)品、服務介紹
（二） 防鹵漆核心競爭力或技術優(yōu)勢
（三） 防鹵漆產(chǎn)品專利和注冊商標
（一） 行業(yè)的情況
防鹵漆行業(yè)發(fā)展歷史及趨勢，進入該行業(yè)的技術壁壘、貿易壁壘、政策限制
（二） 市場的潛力
對防鹵漆市場容量、市場發(fā)展前景、消費者接受程度和消費行為進行分析
（三） 行業(yè)競爭的分析
主要競爭對手及其優(yōu)劣勢進行對比分析，包括性能、價格、服務等方面
（四） 收入（盈利）模式
業(yè)務收費、收入模式，從哪些業(yè)務環(huán)節(jié)、哪些客戶群體獲取收入和利潤
（五） 市場的規(guī)劃
公司未來3-5年的銷售收入預測（融資不成功情況下）
（一） 防鹵漆目標市場分析
（二） 防鹵漆客戶行為分析
（三） 防鹵漆營銷業(yè)務規(guī)劃
（2）廣告、促銷方面的策略
（3）產(chǎn)品/服務的定價策略
（4）對銷售隊伍采取的激勵機制
（四） 防鹵漆服務質量控制
請?zhí)峁┤缦仑攧疹A測，并說明預測依據(jù)：
未來3-5年防鹵漆項目資產(chǎn)負債表
未來3-5年防鹵漆項目現(xiàn)金流量表
未來3-5年損益表
（一） 融資的方式
詳細說明未來階段性的發(fā)展需要投入多少資金，公司能提供多少，需要投資多少。融資金額、參股比例、融資期限
（二） 資金的用途
（三） 退出的方式
說明該防鹵漆項目實施過程中可能遇到的風險，及其應對措施。包括：技術風險、市場風險、管理風險、政策風險等。
未來規(guī)劃簡短篇五
人生就像一次航行，如果沒有自己的航線，那么你永遠都到達不了終點。曾子說：“吾日三省吾身，為人謀而不忠乎?與朋友交而不信乎?傳不習乎?”曾子每天這樣為自己規(guī)劃這三件事，把自己的每一天打成前進的基石，才使他成為了孔子最優(yōu)秀的學生之一。規(guī)劃自己的人生，才能夠做到最好。沒有規(guī)劃的人生，就像一些支持“盲游”的人，他們走到哪兒就是哪兒，他們從不關心自己最終要去哪兒，也不關心自己從哪來，他們這種人，像灰塵一樣在空中飄浮，怎么會看到最美麗的風景?怎么會看到最壯麗的景觀?他們的旅行又怎么會有意義呢?
不單是人，動物也會規(guī)劃自己的一生，盡管它們不如人聰明，但它們都有和人一樣的念頭：活下去。比如狼王統(tǒng)領著狼群尋找食物，它們有固定的時間巡山，也有規(guī)定時間段去固定的領地捕獵。它們計算食物的數(shù)量，讓自己的獵物不至于因為過度捕殺而滅絕。狼也有嚴格的等級制度，用心捕獵的狼會有肉吃，不用心的狼就沒肉吃。狼都會規(guī)劃自己的生活，更何況我們人類呢?
有的人總是抱著走一步算一步的態(tài)度，來度過漫漫人生路，他們的人生像無頭的蒼蠅一樣。也有些人，他們已經(jīng)規(guī)劃好了自己的人生，一步一步卻能把你甩在千里之外。我們班里的同學人人都想考上清華北大，可是有些人只是嘴上說說，總把自己的學習任務推到明天，明日復明日，明日何其多啊!有些人會說一些風涼話：“誰知道成功背后的事?”
我知道。當你看著手機吹著空調時，別人已經(jīng)按照規(guī)劃一步一步向前走。世界數(shù)億學生，你卻沒有自己的目標，沒有自己的計劃，你難道想迷失在茫茫大海之中嗎?規(guī)劃都沒有，還怎么能考上北大?怎么考上清華?
我們每個人都得規(guī)劃自己的人生，沒有計劃，你又該何去何從?假如你計劃每天積累十個好詞，每天掌握一種修辭手法，那一年之后，你就掌握了三千六百五十個好詞，知曉了三百六十五種修辭手法。人生的路上，誰也不能走一步算一步，我們要讓每一步都成為精華，成為直線，成為腳印，成為向上的臺階。想象一下，嚴格遵守你的計劃學習，經(jīng)過日積月累，你又會變成怎樣的一個人。
千錘百煉，鋒芒畢現(xiàn);千琢萬磨，頑石成佛!
規(guī)劃好自己的人生吧，只有這樣，你才能更好地掌握自己的人生，用最高的效率走好每一步，到達你成功的終點!
未來規(guī)劃簡短篇六
第一部分：項目概況
一、宗地概況 二、大社區(qū)配套 三、宗地規(guī)劃情況 四、區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 五、合作方與合作條件
第二部分：法律分析
一、合作地塊土地現(xiàn)狀 二、 法律風險評估 三、 風險控制
第三部分：市場分析
一、宗地優(yōu)劣勢 二、 市場背景 三、 市場競爭 四、產(chǎn)品建議 五、客源分析 六、開發(fā)節(jié)奏建議
第四部分：規(guī)劃設計初步分析
一、地塊分析
二、規(guī)劃設計中重點考慮的因素 三、規(guī)劃設計思路
第五部分：開發(fā)計劃
一、經(jīng)營目標 二、開發(fā)計劃安排
第六部分：成本及投資收益分析 一、成本預測 二、經(jīng)濟效益分析 三、項目資金預測
第七部分：稅務分析
第八部分：綜合分析
項目決策背景
一、 進入浦東，拓展市場，占據(jù)戰(zhàn)略要點
浦東新區(qū)已累計吸引外商投資近300億美元，世界500強企業(yè)中已有98家在浦東投資了181個項目。20_年，新區(qū)完成國內生產(chǎn)總值920億元人民幣，人均gdp近7000美元?！笆濉逼陂g，新區(qū)gdp年增長率15%，是中國最具經(jīng)濟活力和發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)。
20_年，浦東新區(qū)內銷商品住宅批準預售417萬平方米，登記預售260萬平方米，具全市首位，是上海容量最大的房地產(chǎn)區(qū)域市場。
上海公司進入浦東，既是拓展市場的需要，也是集團的戰(zhàn)略舉措。
二、 形成全市發(fā)展格局，實施上海造鎮(zhèn)計劃
通過浦東曹路鎮(zhèn)項目和未來寶山“萬科新城”項目，上海公司將進入浦東和北區(qū)兩大市場，加上閔行的優(yōu)詩美地南塊、春申萬科城和金豐項目，完成在全市的發(fā)展布局，總用地超過 畝，住宅總建筑面積達到 萬平方米，為未來三年發(fā)展奠定基礎。
上述五大項目都位于外環(huán)線附近，處城鄉(xiāng)結合部，規(guī)模大，土地成本低，容積率低，是理想的新城造鎮(zhèn)項目。上海公司將統(tǒng)一品牌形象，整合配套資源，實施造鎮(zhèn)計劃。
三、 區(qū)域發(fā)展前景廣闊
浦東新區(qū)將以外高橋保稅區(qū)、金橋出口加工區(qū)和張江高科技園區(qū)為依托，規(guī)劃申江路微電子產(chǎn)業(yè)帶。上述三大開發(fā)區(qū)和產(chǎn)業(yè)帶呈環(huán)狀分布在本項目的西側，其輻射效應將帶動本區(qū)域的發(fā)展和成熟。
曹路鎮(zhèn)集鎮(zhèn)規(guī)劃以二工大等高等院校為依托，形成曹路教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)。目前正集中建設一期平方公里，規(guī)劃未來二、三期向東拓展至長江邊，園區(qū)總計近7平方公里。當?shù)厝藲饧皡^(qū)域檔次將得到提升，土地具增值潛力。
第一部分 項目概況
一、宗地概況 1、地理位置
項目地塊位于浦東新區(qū)曹路鎮(zhèn)，外環(huán)線東側，距離小陸家嘴20公里左右。金橋出口加工區(qū)、張江高科技園區(qū)和外高橋保稅區(qū)呈輻射狀分布在地塊西側，直線距離5公里左右。
2、面積及四至
項目占地 畝(約 公頃)，地塊呈不規(guī)則狀，南至 路道路紅線，北至規(guī)劃 路道路紅線，西至規(guī)劃 路道路紅線，東側呈不規(guī)則形。
3、地塊現(xiàn)狀
- 自然標高在約4米左右，地塊內無高壓線。
- 地塊內需動遷居民200戶，約800人左右，現(xiàn)主要分布在地塊中部和南部。 - 地塊水系較豐富，共約2公里長，寬度在6-10米左右，除東側小部分河道
淤塞，其余水質清澈。
- 地塊西北角上的兩棟爛尾多層將在開發(fā)建設中予以拆除。
4、周邊狀況
宗地南側為曹路鎮(zhèn)的工業(yè)園區(qū)，主導產(chǎn)業(yè)為高科技、電子產(chǎn)品。 宗地北側為居民住宅，主要為多層公房和農民住宅。
宗地西側為正在建設中的杉達大學工地及較為成熟的民建新村。 宗地東側為上海蓬墊廠、上海泰曄汽車座椅有限公司等。
二、大社區(qū)配套 1、大市政配套
宗地周邊現(xiàn)狀市政管線容量較小，僅能滿足項目施工和先期住宅開發(fā)(月約10萬平方米)的配套需求。
供電、煤氣、上水、電話、雨污水、道路等不能滿足宗地后期開發(fā)的配套需求，需土地方根據(jù)我開發(fā)進度逐步配套完善。據(jù)了解，規(guī)劃在宗地西側一公里附近建35kv變電站一座;在金海路埋設800-1000的自來水管一根;規(guī)劃在華東路設500污水管一根。
人民廣場
外高橋
小陸家嘴
金橋開發(fā)區(qū)中心
25min 10min 30min
張江
15min
圖1-7：地塊至周邊區(qū)域中心車行時間
3、公共交通不發(fā)達
地塊周邊共有公交線路約8條，現(xiàn)主要集中在上川路一線上，基本只在浦東區(qū)域內運行。地塊周邊沒有軌道交通，需公交車接駁至地鐵二號線楊高南路站。
4、宗地周邊生活商服、教育醫(yī)療配套數(shù)量少，檔次低。大型生活配套可依靠金橋開發(fā)區(qū)，車程在10分鐘之內。
三、項目地塊規(guī)劃情況
1、項目合作地塊未做過控規(guī)，目前尚無經(jīng)濟技術指標。 2、合作地塊全部為居住用地，不安排非經(jīng)營性公建項目。
3、目前我方正積極參與包括項目地塊在內的平方公里的曹路集鎮(zhèn)控制性詳規(guī)方案編制工作中，方案預計在5月可獲批復。
四、區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃
1、浦東新區(qū)以外高橋保稅區(qū)、金橋出口加工區(qū)和張江高科技園區(qū)為依托，形成申江路微電子產(chǎn)業(yè)帶。三大開發(fā)區(qū)和產(chǎn)業(yè)帶呈環(huán)狀分布在本項目的西側，其輻射效應將帶動本區(qū)域的發(fā)展和成熟。
1)外高橋保稅區(qū)：占地10平方公里，以自由貿易、物流倉儲、出口加工和計算機硬件生產(chǎn)為發(fā)展方向。代表企業(yè)有intel和ibm等。截止到20_年末，總投資額約53億美元。
2)金橋出口加工區(qū)：占地20平方公里，以集成電路、電子通訊、生物醫(yī)藥和光電子為主導，截止到20_年末，累積工業(yè)總產(chǎn)值超1000億元人民幣。主要投資項目有通用汽車和華虹nec，其中華虹nec微電子項目總投資12億美元，占地10萬平方米，于20_年2月投入生產(chǎn)。
3)張江高科技園區(qū)：占地25平方公里，以現(xiàn)代生物醫(yī)藥、微電子和信息產(chǎn)業(yè)為主導，截止目前總投資額近12億美元。園區(qū)規(guī)劃有國家軟件產(chǎn)業(yè)基地——上海浦東軟件園及以微電子制造為主題的創(chuàng)業(yè)區(qū)。代表企業(yè)有摩托羅拉、羅氏制藥、宏力半導體等。十五期間，計劃建成8條集成電路生產(chǎn)線。在未來10年內，將建成上海集成電路開發(fā)、制造鏈，形成產(chǎn)值上百億美元的生產(chǎn)規(guī)模。
2、曹路鎮(zhèn)以二工大等高等院校為依托，形成曹路教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)，并規(guī)劃向東延展。
1)曹路教育產(chǎn)業(yè)園區(qū) 占地：6-7平方公里
范圍：東起長江，南至金海路，西至外環(huán)線，北至上川路。 規(guī)劃特征
- 以教育產(chǎn)業(yè)為依托，形成基礎教育，研發(fā)和創(chuàng)業(yè)園區(qū)。規(guī)劃引進五所大學，
占地近2平方公里。
- 規(guī)劃低層低密度住宅區(qū)，并形成完善的配套服務。
- 利用現(xiàn)狀河流作東西向的生活景觀帶，規(guī)劃南北向的休閑商業(yè)街。
2)曹路教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)一期 占地：平方公里
范圍：東起浦東運河，南至金海路，西至外環(huán)線，北至上川路。 規(guī)劃特征
- 引進二工大等三所大學，占地近1平方公里，未來五年內將導入人口約
萬人。
- 對工廠進行生態(tài)型改造，發(fā)展成為創(chuàng)業(yè)園區(qū)和研發(fā)中心。 - 將遺留物業(yè)改造為教師新村和學生公寓等教育園區(qū)配套。
3)大學城：已經(jīng)簽約的有杉達大學、上海第二工業(yè)大學、上海金融高等?？茖W校三所大學，總共占地約1400畝。預計在未來幾年，將容納學生約2萬名。
五、合作方與合作條件
1、合作方：浦東新區(qū)曹路鎮(zhèn)人民政府。
2、合作條件 1)合作價款：
2)住宅建設配套費
3)交地進度
4)付款進度
第二部分 法律風險分析
一、合作地塊土地現(xiàn)狀
目前地塊存在未征用土地、已征用未開發(fā)和已出讓三種情況的土地： 1、未征用土地：面積約500畝左右，除小部分為建設用地外，大部分在現(xiàn)有上海市土地利用總體規(guī)劃中為基本農田。
2、已征用未開發(fā)土地：該部分土地在92、93年已獲征地批文，但至今尚未完成征地大包干協(xié)議及交納征地稅費環(huán)節(jié)。
3、已出讓土地：占地約10畝左右，為合作地塊東北側爛尾樓盤的一部分。 二、法律風險評估
1、規(guī)劃風險：控制性詳規(guī)尚未批復，相關經(jīng)濟技術指標存在不確定性。
2、土地風險：征地問題存在一定難度，使土地使用權取得有一定風險。
1、規(guī)劃風險控制：合作地塊屬于曹路鎮(zhèn)平方公里小集鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內，現(xiàn)浦東新區(qū)已批準該地區(qū)的結構規(guī)劃，并上報市規(guī)劃局?，F(xiàn)曹路真正在編制控制性詳細規(guī)劃，合作方已在《意向書》中明確，不在宗地規(guī)劃范圍內安排非經(jīng)營性公建，計價土地面積以《國有土地使用權出讓合同》中載明的出讓面積為準。
2、土地風險：
1)征用土地：在集鎮(zhèn)結構規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃獲批準后，浦東新區(qū)土地利用總體規(guī)劃將進行修編，屆時該部分基本農田將改為建設用地，因此征地風險可控。
2)已征用未開發(fā)土地：從嚴格意義上說，該部分土地未完成征地手續(xù)，土地尚為集體所有。上海公司要求合作方，繼續(xù)完善征地手續(xù)，簽定征地大包干協(xié)議，交納征地稅費，完成土地國有化。
3)已出讓土地：合作開發(fā)協(xié)議書中明確約定由合作方負責將該部分用地辦理過戶至我方名下，若無法辦理，則該部分用地不列入本次合作范圍，并抵扣相應的合作價款。
綜合上述分析判斷，規(guī)劃、土地問題都可控，本項目在法律上具備可行性。
第三部分 市場分析
一、宗地優(yōu)劣勢 1、優(yōu)勢
● 地塊靠近金橋出口加工區(qū)、張江高科技園區(qū)和外高橋保稅區(qū)，有利于項目營銷，開發(fā)消費市場潛力。
● 由于地塊規(guī)模大，規(guī)劃余地大，可提供多種類型產(chǎn)品。
● 依靠外環(huán)線和金海路——金橋路——楊高路交通干線，地面交通條件優(yōu)越。
● 位于大學城規(guī)劃區(qū)內，有利于塑造項目形象，提高項目居住檔次。 2、劣勢
● 周邊生活配套薄弱，需要在項目規(guī)劃中解決。
● 周邊雖然道路交通條件良好，但是缺乏公交系統(tǒng)。 ● 受地塊位置限制，無法享受捷運系統(tǒng)的規(guī)劃。 ● 地處外環(huán)線外側，距浦東成熟區(qū)域絕對距離遠。
二、市場背景
1、浦東整體市場情況 1)浦東市場區(qū)分：
● 根據(jù)地理位置和產(chǎn)品的差異，可將浦東新區(qū)劃分為陸家嘴、世紀公園周邊、南區(qū)和北區(qū)等四個區(qū)域市場。宗地位于浦東北區(qū)。
● 北區(qū)市場的范圍包括羅山路以東、云間路一線以北地區(qū)。 2)浦東整體市場特征：
● 供需絕對值巨大，市場發(fā)展迅速，但競爭仍激烈。 ● 市場價格呈穩(wěn)步上升，新盤上市普遍高于市場均價。
● 新盤供應量龐大，5萬m2小體量項目為市場主流，大規(guī)模項目呈上升趨勢。
● 明星樓盤缺乏大盤氣勢，99年、00年全市銷量前十大浦東僅占一席。 ● 浦東市場熱點產(chǎn)品類型以多層加小高層項目為主，與上海主流市場社區(qū)密度和建筑層數(shù)降低的趨勢向背。
2、浦東北區(qū)市場情況
● 產(chǎn)品類型主要以小高層為主，社區(qū)總建筑面積在10萬平方米左右。 ● 價格范圍在3200-4200元/平方米，均價水平在3600元/平方米，高于浦東整體3368元/平方米的平均水平。
● 客源主要為本地客源和在金橋加工區(qū)、外高橋保稅區(qū)內工作的客源。 ● 整體銷售情況良好，位于本區(qū)的金橋灣和鵬欣綠苑分別是99年和00年的浦東銷售冠軍。
3、浦東新區(qū)大型個案和大型居住區(qū) 1)大型個案：
● 定義：根據(jù)浦東目前的個案開發(fā)規(guī)模均偏小的特點，其界定在總建筑面積10萬平方米以上。
● 特點：其生活配套主要依托周邊已有的配套設施。小區(qū)內只配建少數(shù)設施，如幼托、小型超市等。
● 典型項目：萬邦都市花園、康橋半島等。 ● 浦東新區(qū)20_年度10萬m2以上個案列表
上南和內環(huán)線內成熟區(qū)域，項目本身無法完成配套的自我完善。
● 真正脫離生活成熟區(qū)域僅有康橋半島、陽光歐洲城，且產(chǎn)品類型均為面向有車族的別墅型產(chǎn)品。
● 針對金海項目的開發(fā)，應當充分利用曹路鎮(zhèn)新區(qū)整體規(guī)劃的優(yōu)勢，使之形成為大型居住社區(qū)的中心。 2)大型居住社區(qū)
● 定義：居住規(guī)模在20萬平方米以上，生活配套多以小區(qū)內部為主，整個社區(qū)可以由多個個案組成。
● 特點：整個居住區(qū)可能由多個開發(fā)商參與開發(fā)，但均遵照總體的規(guī)劃，其生活配套統(tǒng)一規(guī)劃建設，為小區(qū)內多個項目提供服務 。 ● 典型項目：聯(lián)洋新社區(qū)、金橋生活園區(qū)。 三、市場競爭
2、競爭的壓力主要來自于個別項目，而不會是整個周邊區(qū)域的競爭。
● 目前宗地周邊的個案比較少，最近的個案是位于外環(huán)線以內、金橋鎮(zhèn)附近的證大家園和陽光歐洲城。
● 同時由于產(chǎn)品形態(tài)、社區(qū)規(guī)模、交通環(huán)境等條件的相似，位于浦東南區(qū)外環(huán)線外的康橋半島也將對本項目形成競爭壓力。
3、別墅為主的低密度項目是周邊市場的空白點。
● 宗地所屬的浦東北區(qū)在產(chǎn)品供應上近兩年一直是以小高層產(chǎn)品為主，沒有真正意義上的低密度的綜合社區(qū)，特別是對于別墅市場而言，本區(qū)域只有陽光歐洲城一個項目，而且已處于尾盤階段。
● 而另近周邊一個大型項目——證大花園，雖然也有聯(lián)排產(chǎn)品提供，但項目主體仍以多層、小高層為主。對本項目的競爭主要來源于大型社區(qū)配套成熟度對客戶吸引的方面。
4、本區(qū)域產(chǎn)品的產(chǎn)品力呈上升趨勢，銷售情況均良好。
● 宗地所屬的浦東北區(qū)產(chǎn)品力水平要高于浦東南區(qū)的水平，產(chǎn)品力呈上升趨勢。
● 99和00年進入全市銷售量前十名的浦東項目都在本區(qū)。
● 浦東市場中檔項目的市場焦點在以金橋為中心的浦東北區(qū)，客源可以得到保證。
四、產(chǎn)品建議
1、產(chǎn)品類型建議
● 產(chǎn)品形態(tài)：層的聯(lián)體別墅和4-5層多層為主 ● 綠化率：50%
● 車位比：聯(lián)體別墅110%，多層40%
2、產(chǎn)品房型建議
3、價格建議 1)單價
● 聯(lián)體別墅均價 元/平方米;
● 多層均價 元/平方米。 五、客源分析
1、客源來自的區(qū)域
● 以金橋出口加工區(qū)、外高橋保稅區(qū)、張江高科技園區(qū)為主。
● 外環(huán)線和金海路—金橋路—楊高路交通干線來的浦東其他區(qū)域客戶。 ● 就近來自于金橋、曹路地區(qū)和大學園區(qū) 2、客戶特征
1)聯(lián)體別墅產(chǎn)品客戶
● 職業(yè)面貌：主要為來自這些開發(fā)區(qū)各類企業(yè)的中高層管理人員和技術骨干;
● 教育程度：受過良好高等教育
● 家庭結構：以三口之家的家庭為主 ● 家庭年收入在15萬元以上。 2)多層產(chǎn)品客戶
● 職業(yè)面貌：主要針對企業(yè)中低層工作人員、年輕白領和高級知識分子。
● 年齡層次：以27-35歲為主 ● 教育程度：受過高等教育
● 家庭結構：以二口、三口之家為主 ● 家庭年收入在8萬元以上。
六、開發(fā)節(jié)奏建議
1、一期產(chǎn)品建議：以聯(lián)體別墅為代表的低層為主，多層產(chǎn)品不宜超過20%。 ● 浦東北區(qū)已形成低層產(chǎn)品銷售市場。
● 目前宗地的道路狀況和出行條件比較適合有車族。 ● 目前宗地的配套設施尚非常薄弱。 2、一期開盤的工程形象 1)一期開售時應完成的配套
● 應完成一定數(shù)量的綠化景觀，包括河流、綠地等，主要分布在現(xiàn)場接待處附近。
● 應完成部分商業(yè)單位(尚在招商也可)。 ● 應完成適當數(shù)量的休閑運動設施。
2)現(xiàn)場接待處建議放在金海路上，靠近一期規(guī)劃大門附近的建筑物中。 3)建議在陸家嘴附近地區(qū)安排銷售接待中心。
第四部分 規(guī)劃設計思路
一、地塊分析 1、位置
金海路地塊位于浦東金橋開發(fā)區(qū)東側，位于 路北側、 路的南側、 路的西側、規(guī)劃 路的東側。距離市區(qū)約25公里，距金橋開發(fā)區(qū)約10公里，距曹路鎮(zhèn)約公里。從目前來看，該地塊地理位置較為偏僻，附近沒有發(fā)展成熟的大規(guī)模居住區(qū)，只有部分中低檔樓盤，是該地塊的不利因素;另一方面，在地塊的西側，是杉達大學的校區(qū)，建成后將會提升該地塊的文化氛圍;另外，金海路和規(guī)劃建成后的華東路將大大提高該地塊的交通便捷性。從發(fā)展的眼光來看，隨著將來配套、交通設施的齊全，該地塊頗具增值潛力。
2、地形地貌
地塊沿東西方向展開，基本為“l(fā)”型，占地面積約為 畝，東西長約 米，南北寬約 米。地塊現(xiàn)為農田及部分農舍，基地內有一條名為廟港的小河，有作為景觀利用的價值。地塊西南兩側各有20米寬綠化帶，尚未建成。
3、交通分析
地塊相臨的北側上川路、東側川沙路、南向金海路和西向的外環(huán)線是該地區(qū)的主干道，連接城市中心。
目前地塊的市政交通依靠南側的金海路和東側的川沙路與城市中心連接。公交系統(tǒng)目前只有在川沙路上經(jīng)過的8條公交線路和周邊及市區(qū)連接。
4、配套設施
目前地塊方圓1公里內只有2間銀行和1家便利超市?？傮w來說，該地塊基本沒有完備的配套設施。
二、規(guī)劃設計中重點考慮的因素 1、容積率
按照我們對該地塊的設計分析，不同容積率對地塊的產(chǎn)品特征及規(guī)劃方案會有不同影響，見下表：
經(jīng)公司設計、銷售、財務和項目等部門研究協(xié)商，最后確定容積率(住宅凈容積率)為 ，即排屋和多層的建筑面積比接近1：1，以低層低密度為主的高尚居住區(qū)。
2、小區(qū)主入口設置
由于在規(guī)劃華東路上不可設出入口，小區(qū)主入口設置在 路，可以直接依托路的交通便利;北側在 路上可以設輔助出入口，南北貫通小區(qū)，以利用 路和 路連接入城市干道。 3、金海路防噪
華東路和金海路雖設有20米的市政綠化帶，但由于這兩條是50米寬的城市干道，所以噪音仍然會對沿街住宅帶來一定影響?？梢酝ㄟ^設置高大樹木遮擋及沿路布置多層住宅來隔離噪音，使布置在小區(qū)內部的排屋區(qū)能有一個較為安靜的環(huán)境。
4、配套商業(yè)設施
我司取得的地塊基本為純建設用地，僅須配置商業(yè)服務和社區(qū)服務用房即可。地塊的面積為 畝，占地面積大，考慮今后居住者的生活便利，商業(yè)配套主要可考慮設在貫穿小區(qū)的南北商業(yè)軸線兩側，形成內聚式商業(yè)設施。商業(yè)內容可以考慮餐飲、酒吧、書店、發(fā)廊、便利店等生活服務設施。 5、中心景觀布置
結合曹路鎮(zhèn)平方公里的開發(fā)中一條貫穿東西的水景綠帶，可將水面引入各個組團內，使每個組團都有自己獨立的景觀和私密的空間，使客戶感受到居住的高品質。在該地塊中應可能結合基地原有地貌與特征，并在此基礎上挖土造坡，使景觀在空間上更具立體。中心景觀位置應考慮到整體景觀的均衡性，為銷售帶來便利。
6、經(jīng)濟技術指標表
三、規(guī)劃設計思路
1、項目整體策劃
在整個曹路項目平方公里的范圍內，我司與政府做了積極有效的溝通，
從地塊整體開發(fā)的角度提出了建設性意見。即把整個地塊建設成現(xiàn)代化的新市鎮(zhèn)概念。
2、 低層低密度住宅
浦東曹路地塊從其地理位置來說，處于遠郊地區(qū)，公交系統(tǒng)、公共配套設施相對不甚完善，因此它并不符合城市花園系列的以多層為主的配套、交通完整的
高檔社區(qū)。從產(chǎn)品的角度來分析，應為低層低密度為主的townhouse新市鎮(zhèn)，真正意義的高尚社區(qū)，才能給該地塊價值帶來提升，降低地塊位置較偏的劣勢，吸引追求高尚生活的客戶前來居住。其設計風格應有鮮明形象，設計主題可以考慮北美風情新市鎮(zhèn)的概念。
在規(guī)劃中我們設想該項目容積率(住宅凈容積率)為 ，排屋和多層各占一半，其中多層以4-5層錯落布置。形成一個低層，低密度，高綠化率的居住區(qū)。
3、規(guī)劃布局及分期情況
規(guī)劃布局我們設想以南北向商業(yè)街為縱軸，東西向保留河道形成的綠地景觀走廊為橫軸，基本將小區(qū)劃分為4個區(qū)，主入口在地塊南側 路，北側次出入口通過 路可通達 路。
其地內現(xiàn)有河道將被保留，將其建成小區(qū)的大綠洲景觀帶，成為小區(qū)的主要休閑綠化帶，在其周邊將布置一些較高檔的排屋。小區(qū)南北向規(guī)劃一條貫穿用地的商業(yè)街，非常便捷地可服務于整個小區(qū)，同時帶旺小區(qū)人氣。
4、公建配套與住宅同步實施
由于用地周邊缺少成熟的公建配套設施，必須考慮分期建設中要合理、均勻地布置公建服務用房。對于每一期的住宅建設都有與之相適應的成熟配套。項目建設過程中公建配套和住宅應同步實施，并且每一期都應其獨特的賣點。
5、 規(guī)劃形態(tài)分析
在浦東有l(wèi)inks別墅、湯臣高爾夫別墅等一批高檔外銷樓盤，本產(chǎn)品規(guī)劃形態(tài)希通過美國新城鎮(zhèn)這一概念將本案推至一個較高的層面，使客戶易聯(lián)想為外銷高檔樓盤。
商業(yè)街呈線性展開，2層左右，沿街立面有豐富的色彩和造型，再通過對路面、行道樹、路燈、座椅、鋪地等的點綴，形成濃郁的美國新鎮(zhèn)氛圍。
住宅形象簡潔明快，在屋頂、窗戶、入口等的細節(jié)處理方面表現(xiàn)出美式住宅粗獷、簡約、溫馨的格調。
第五部分 開發(fā)計劃
一、經(jīng)營目標
1、開發(fā)分期：項目分 期開發(fā)。一期開發(fā) 萬平方米，二期開發(fā) 萬平方米項目 2、銷售周期：年
二、開發(fā)計劃安排
第六部分 成本及投資收益預測
一、成本預測
1、現(xiàn)先暫時按《浦東新區(qū)曹路鎮(zhèn)金海路地塊合作開發(fā)意想書》進行測算，該項目總占地面積 畝，折 萬㎡，規(guī)劃綜合容積率 ，建筑面積 ㎡，其中：住宅 ㎡ ，公建 m2 。
2、合作價款：以合作地塊住宅用地容積率 、住宅樓面價 元/平方米計，合作價款總額暫定為人民幣 元整。
3、按 年開發(fā)進度分期進行交地，地價共分 年支付，計劃在 年 月份付完地價。 經(jīng)測算該項目總投資為 萬元，單位成本 元/㎡，其具體明細如下：
二、經(jīng)濟效益分析
1、經(jīng)濟效益分析按以下條件進行測算：
綜合容積率 ，可售面積 萬㎡，多層 元/㎡，排屋 元/㎡，商鋪 元/㎡，
平均售價 元/㎡;
可售面積完全成本按 元/㎡，已攤入配套公建成本及期間費用; 由于項目位于浦東新區(qū)，稅收較為優(yōu)惠：即：營業(yè)稅及附加實際為
，所得稅按15%稅率征收; 2、該項目峰值資金需求 萬元，為 年 月份。
3、項目利潤率及回報率：該項目稅后利潤總額為 萬元，單位凈利 元/㎡。該項目主要經(jīng)濟指標如下表：
3、如果對售價進行調整，增減100元/m2其對利潤的影響如下表：
5、如果對制造成本進行調整，增減100元/m2其對利潤的影響如下表：
6、如果對容積率進行調整，其對樓面價的影響：
7、如果對容積率進行調整，住宅凈容積率增減,其對利潤的影響如下表：
8、項目開發(fā)各期利潤體現(xiàn)安排
9、盈虧平衡點分析
▲ 保本售價： 元/m2，即銷售凈收入等于總投資額 萬元;
▲ 保本銷售率： %，當銷售面積達到 m2時，實現(xiàn)保本，即：已銷售面積所
獲凈利正好等于未銷售面積的成本。
保本銷售率=單位投資額/((1-營業(yè)稅率)_(1-所得稅率)_銷售單價-單位投資額_所得稅率)
三、項目資金預測
1、開工及銷售計劃安排：
該項目暫時預計分 次開工，預計從 年 月開始銷售，其具體銷售計劃安排如下：
2、資金回籠預測: 現(xiàn)暫按均價 元/㎡測算
3、資金運用預測：
3、依據(jù)上述假定，項目資金占用情況： 項目啟動資金： 萬元 。
資金占用最高值： 萬元( 年 月)。 預計 年 月，該項目可實現(xiàn)現(xiàn)金凈流入。
第七部分 稅務分析
一、營業(yè)稅
上海浦東新區(qū)曹路鎮(zhèn)地塊項目可行性報告
1、營業(yè)稅基本稅率為5%;
2、附加稅為營業(yè)稅的。包括：城建稅1%、教育費附加3%、堤防費1%、義
務兵，河道管理費;
3、營業(yè)稅綜合稅率為;
4、財務測算時按營業(yè)稅為5%，營業(yè)稅附加為。
二、所得稅
在測算時按浦東新區(qū)優(yōu)惠政策實際15%稅率。
三、土地增值稅
按照“xxx土地增值稅暫行條例實施細則”，該項目征收土地增值稅的最高售價限額為 低于上述最高售價限額，可免交土地增值稅。
第八部分 綜合分析
一、項目優(yōu)勢和劣勢
1、 優(yōu)勢：
1)本項目為城鄉(xiāng)結合部的大型社區(qū)項目，符合萬科一貫的操作優(yōu)勢。
2)三通一平地價成本低，僅 萬/畝，項目利潤空間大。
2、 劣勢
1)目前宗地周邊可利用的生活配套設施較缺乏，檔次較低。
2)項目周邊無軌道交通，目前依靠公共交通出行不方便。
二、項目機會和風險
1、 機會
1)浦東新區(qū)三大開發(fā)區(qū)、微電子產(chǎn)業(yè)帶以及曹路鎮(zhèn)大學城的發(fā)展，將大大提升本項目所處區(qū)域的人氣及區(qū)域檔次，可增加土地價值。
2)上海公司參與曹路鎮(zhèn)后期4平方公里開發(fā),可為今后發(fā)展進行提前土地儲備。
2、 風險
地塊所在區(qū)域目前尚不是市場熱點區(qū)域，前期推廣成本較高并且存在一定市場風險。
三、結論及建議
本項目地處浦東外環(huán)線以外，土地成本低，容積率低，利潤空間大;項目今后發(fā)展的腹地空間大;項目風險可控。因此，上海公司認為本項目是可行的，提請總部項目聽證會審議批準。
未來規(guī)劃簡短篇七
我，活在世界上，我要充實自己，尋找未來的方向。
生命中，有很多事物，有的好，有的壞，但是，不管是好是壞，還是要去面對，這樣子，我的生命才不會太無聊。
我喜歡尋找快樂和自由，對我而言，尋找它們是很簡單的，因為我現(xiàn)在沒什么課業(yè)壓力；但是我最怕的就是升上了初中，因為還要考難到極點的考卷，科目也變多了。所以，我現(xiàn)在就要好好讀書，才能找到未來的自由和快樂。
我是一個很調皮的人，常常因為好玩而造成不應該出現(xiàn)在我面前的困境，希望這個壞習慣能改掉，不然我的生命就有很多事物跑來煩我了。
我最喜歡的季節(jié)是夏天，因為可以玩水，吃冰，喝冰沙，這個季節(jié)我最棒的享受是去海邊玩，雖然會被曬黑，但是這表現(xiàn)出了我對夏天的熱情，這件事就是一到夏天一定要做的事。
假如我是一位老師，我會出很少的功課，而且體育課時都是在玩籃球或是躲避球，中午可以不用睡午覺，可以寫功課，星期五的時候可以帶電玩來學校玩。
生命就像是一本筆記本，是好是壞都會被寫上去，當我找到未來快樂和自由了之后，我就完成了我活在世界上的任務。
【本文地址：http://www.aiweibaby.com/zuowen/2280053.html】
