合同是適應(yīng)私有制的商品經(jīng)濟(jì)的客觀要求而出現(xiàn)的，是商品交換在法律上的表現(xiàn)形式。合同是適應(yīng)私有制的商品經(jīng)濟(jì)的客觀要求而出現(xiàn)的，是商品交換在法律上的表現(xiàn)形式。優(yōu)秀的合同都具備一些什么特點(diǎn)呢？又該怎么寫(xiě)呢？下面是小編為大家整理的合同范本，僅供參考，大家一起來(lái)看看吧。
房地產(chǎn)項(xiàng)目合同風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目合同管理臺(tái)賬篇一
;提要房地產(chǎn)業(yè)是一種高收益、高風(fēng)險(xiǎn)的綜合性產(chǎn)業(yè),其開(kāi)發(fā)中的風(fēng)險(xiǎn)因素眾多,這些因素對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成敗起著決定性的作用。本文將從房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程的各階段出發(fā),詳細(xì)分析各階段影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)因素,為建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)體系提供依據(jù)。
中圖分類號(hào):f293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:a
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程通常分為四個(gè)階段,即投資決策階段、土地獲取階段、項(xiàng)目建設(shè)階段和經(jīng)營(yíng)管理階段。就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言,開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)是不同的,它伴隨各個(gè)階段的主要任務(wù)而產(chǎn)生。
一、投資決策階段
(一)開(kāi)發(fā)區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中,開(kāi)發(fā)區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)可能來(lái)源于開(kāi)發(fā)區(qū)域的政治環(huán)境、政策環(huán)境、社會(huì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)如戰(zhàn)爭(zhēng)、動(dòng)蕩等,社會(huì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)如風(fēng)俗習(xí)慣、社會(huì)安定等。
1、政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)。政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)是指由于政策的潛在變化可能給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)的各種形式的經(jīng)濟(jì)損失。
(1)產(chǎn)業(yè)政策。國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的變化不僅影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)的變化,而且決定房地產(chǎn)業(yè)的興衰。產(chǎn)業(yè)政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響巨大,一方面國(guó)家通過(guò)產(chǎn)業(yè)政策來(lái)鼓勵(lì)某些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,如果房地產(chǎn)業(yè)是支持的對(duì)象,則它在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位會(huì)得到提高,國(guó)家會(huì)增加這方面的資金投入,從而給房地產(chǎn)業(yè)的投資經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)更多的收益,反之,會(huì)給房地產(chǎn)業(yè)的投資經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)?yè)p失;另一方面國(guó)家對(duì)不同的房地產(chǎn)支持力度的變化,會(huì)改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求結(jié)構(gòu),給房地產(chǎn)業(yè)不同領(lǐng)域的投資者帶來(lái)不同的影響。研究國(guó)家和地區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策對(duì)房地產(chǎn)的投資決策有重要意義。
(2)土地政策。土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ),土地管理政策的變化必然對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響,土地政策風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源于土地產(chǎn)權(quán)制度的變更、不確定,不同的土地取得方式、土地調(diào)控制度,以及不同的土地政策執(zhí)行力度。為了避免遭受風(fēng)險(xiǎn)損失,房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)者應(yīng)該關(guān)注土地政策的變化趨勢(shì)。
(3)住房政策。住房作為人們生活的基本必需品,是政府為保持社會(huì)穩(wěn)定需關(guān)注的一個(gè)方面,國(guó)家不同的住房政策使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨不同的風(fēng)險(xiǎn)。
(4)金融政策。國(guó)家金融政策的調(diào)整可使房地產(chǎn)商品的開(kāi)發(fā)者和經(jīng)營(yíng)者賺取額外利潤(rùn)或遭受額外損失。當(dāng)政府認(rèn)為房地產(chǎn)投資過(guò)熱、采用緊縮信貸的政策時(shí),會(huì)導(dǎo)致在建的項(xiàng)目由于資金短缺而停工,擬建的項(xiàng)目因?yàn)榛I集不到足夠的資金而推遲,這會(huì)給房地產(chǎn)的投資經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)很大的損失。同時(shí),如果政府為了刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮而降息,則會(huì)給房地產(chǎn)商帶來(lái)額外的利潤(rùn)。
(5)城市規(guī)劃。城市規(guī)劃的變動(dòng)對(duì)已經(jīng)建成的、正在建設(shè)中的以及將要建設(shè)的房地產(chǎn)商品的價(jià)值都會(huì)產(chǎn)生影響,使開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者都會(huì)面臨風(fēng)險(xiǎn)。城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)的影響主要通過(guò)規(guī)劃指標(biāo)和規(guī)劃用途、容積率、建筑覆蓋率、建筑限高和道路交通的變化以及行政隸屬的變更引起。
(6)環(huán)保政策。近年來(lái),人們環(huán)保意識(shí)逐漸加強(qiáng),新的環(huán)保政策不斷制定,舊的環(huán)保政策不斷強(qiáng)化,這都對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資產(chǎn)生巨大影響。
(7)法律風(fēng)險(xiǎn)。法律風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)商品投資經(jīng)營(yíng)者在房地產(chǎn)市場(chǎng)中進(jìn)行各種活動(dòng)時(shí),因?yàn)榉杉m紛,導(dǎo)致延誤時(shí)間、增加成本或直接造成經(jīng)濟(jì)損失而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)生法律風(fēng)險(xiǎn)的主要原因是房地產(chǎn)交易雙方在簽訂各種合同時(shí),可能未能就各方面的義務(wù)和責(zé)任作出詳細(xì)規(guī)定,或在執(zhí)行合同過(guò)程中因?yàn)槔斫獾钠疃斐杉m紛。同時(shí),我國(guó)現(xiàn)行的有關(guān)房地產(chǎn)方面的法律法規(guī)還不健全、不穩(wěn)定,也是導(dǎo)致法律風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要原因。
考慮開(kāi)發(fā)區(qū)域政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn),從以上七個(gè)要素著手,著眼于區(qū)域政策的完備性、穩(wěn)定性及執(zhí)法的公正性。而由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投資規(guī)模大,因此政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性是房地產(chǎn)投資決策時(shí)考慮開(kāi)發(fā)區(qū)域政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)的重點(diǎn)。
2、經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)
(1)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。區(qū)域經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的決定性因素。經(jīng)濟(jì)發(fā)展,則房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮;經(jīng)濟(jì)停滯,則房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條。
(2)市場(chǎng)供求。供求風(fēng)險(xiǎn)是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中最重要、最直接的風(fēng)險(xiǎn)之一。房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求主要受土地的供給狀況、工程技術(shù)水平、房地產(chǎn)政策、信貸政策等因素的影響。由于房地產(chǎn)商品消費(fèi)的區(qū)域性特點(diǎn),其價(jià)格受供求影響的幅度更大,因此房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者承擔(dān)的市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)比一般的市場(chǎng)情況要大。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系作出客觀、準(zhǔn)確的判斷,并科學(xué)地進(jìn)行預(yù)測(cè),把握房地產(chǎn)供求關(guān)系的規(guī)律,才能減少市場(chǎng)供求的風(fēng)險(xiǎn)。
(3)通貨膨脹。正常的經(jīng)濟(jì)環(huán)境都存在通貨膨脹,只不過(guò)每年的膨脹幅度不同而已。如果膨脹率下降,會(huì)抑制對(duì)房地產(chǎn)商品的需求,房地產(chǎn)價(jià)格下跌,給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者就會(huì)產(chǎn)生損失;當(dāng)膨脹率增大時(shí),會(huì)刺激對(duì)房地產(chǎn)的需求,這對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者是有利的。但當(dāng)膨脹幅度過(guò)大時(shí),會(huì)使建筑材料價(jià)格上漲,開(kāi)發(fā)費(fèi)用和管理費(fèi)增大,當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)幅度低于通貨膨脹增大幅度時(shí),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)加大。
(二)開(kāi)發(fā)物業(yè)類型與風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在著風(fēng)險(xiǎn),但并非任何類型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)都是相同的。各類開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有不同的功能、用途及技術(shù)經(jīng)濟(jì)特性,因而具有不同的風(fēng)險(xiǎn)。因此,有必要在開(kāi)發(fā)前做好市場(chǎng)調(diào)查及可行性分析,從而確定最佳的開(kāi)發(fā)類型。
(三)開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)與風(fēng)險(xiǎn)。由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期性,房地產(chǎn)產(chǎn)品的供求關(guān)系隨時(shí)間而變化。而房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性和地區(qū)性,使一個(gè)地區(qū)空余的房地產(chǎn)并不能彌補(bǔ)另一個(gè)地區(qū)的空缺,這導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收益隨開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)不同而異。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng),開(kāi)發(fā)過(guò)程少則1～2年,多則4～5年,因此需對(duì)未來(lái)幾年政治形勢(shì)的變化、經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)、收入水平升降以及消費(fèi)心理變化等風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行預(yù)測(cè),以確定合理的開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)。一般而言,經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)是影響開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的主要因素,在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成長(zhǎng)期,各類房地產(chǎn)需求旺盛,市場(chǎng)處在不斷的上升趨勢(shì),此時(shí)推出的房地產(chǎn)可望獲得較好的收益。當(dāng)經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí),失業(yè)增加,收入下降,房地產(chǎn)市場(chǎng)供過(guò)于求,房?jī)r(jià)下跌,房產(chǎn)銷售、物業(yè)出租所需時(shí)間越來(lái)越長(zhǎng),甚至租售不出去,導(dǎo)致巨額資金占用和成本上升,預(yù)期的收益變成了實(shí)際上的虧損。
二、土地獲取階段的風(fēng)險(xiǎn)
(一)土地風(fēng)險(xiǎn)。土地風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自土地自然屬性、社會(huì)屬性及規(guī)劃部門(mén)對(duì)土地實(shí)用性質(zhì)和規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)認(rèn)可的不確定性。
對(duì)開(kāi)發(fā)商而言,土地的自然屬性主要來(lái)源于地塊的工程地質(zhì)條件、水文地質(zhì)條件及地下埋藏物的不確定性。土地的社會(huì)屬性是指地塊的區(qū)位條件及配置設(shè)施狀況等,房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性決定其區(qū)位條件的重要性;配置設(shè)施狀況不僅影響項(xiàng)目投資額的多少,而且制約著項(xiàng)目建成以后能否正常啟用,故開(kāi)發(fā)商應(yīng)格外關(guān)注。規(guī)劃部門(mén)對(duì)土地實(shí)用性質(zhì)和規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)認(rèn)可的不確定性來(lái)源于城市規(guī)劃設(shè)計(jì)的滯后性和規(guī)劃管理的透明性。
(二)規(guī)劃拆遷風(fēng)險(xiǎn)。征地拆地涉及許多法律和社會(huì)問(wèn)題。一方面我國(guó)現(xiàn)行拆遷安置法規(guī)規(guī)定太籠統(tǒng),各地情況千差萬(wàn)別,法律可操作性比較差;另一方面地塊上原房地產(chǎn)所有者基于社會(huì)、心理、經(jīng)濟(jì)的原因,可能不愿意出售,或搬出原有房屋,借機(jī)刁難提出大大高于原房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值或提出極其苛刻的回遷安置條件,這些都有可能增加拆遷過(guò)程中的成本投入風(fēng)險(xiǎn)和時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)。
(三)籌資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需巨額資金的籌集和融通是開(kāi)發(fā)商最為關(guān)切和頗費(fèi)心機(jī)的問(wèn)題,籌資手段合理,可以減少籌資成本,降低籌資風(fēng)險(xiǎn);籌資措施不當(dāng),輕則造成籌資成本大幅度上升、開(kāi)發(fā)建設(shè)資金拮據(jù),流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)困難、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目干干停停、難以為繼,項(xiàng)目質(zhì)量、工期均無(wú)法保證;重則導(dǎo)致巨額虧損,開(kāi)發(fā)項(xiàng)目失敗,企業(yè)面臨破產(chǎn)。
三、項(xiàng)目建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)
(一)招投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)。工程招投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)是指由于受到投標(biāo)方式、投標(biāo)條件和投標(biāo)過(guò)程中一系列因素的影響,導(dǎo)致工程成本增加,給開(kāi)發(fā)者帶來(lái)?yè)p失。常用的招投標(biāo)模式有三種,即公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)和談判招標(biāo)。不論采用哪種招投標(biāo)模式都有利與弊,都存在著風(fēng)險(xiǎn)。
(二)合同風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中,需要訂立各種合同,如合同條款制定得不完善、考慮不周到、合同管理不善及合同執(zhí)行不嚴(yán),造成合同糾紛的概率就很大,一旦處理不好,就有可能影響到項(xiàng)目的質(zhì)量、工期和成本。
(三)自然風(fēng)險(xiǎn)。自然風(fēng)險(xiǎn)是指由于自然因素的不確定性對(duì)房地產(chǎn)商品的開(kāi)發(fā)造成的影響。主要包括:火災(zāi)、風(fēng)暴、地震等風(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的機(jī)會(huì)很少,但是一旦出現(xiàn),造成的災(zāi)害是相當(dāng)嚴(yán)重的。
(四)工期拖延風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)階段每個(gè)環(huán)節(jié)的時(shí)間損失,都會(huì)使工期拖延。而工期延長(zhǎng),一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可能會(huì)發(fā)生比較大的變化,錯(cuò)過(guò)最佳租售時(shí)機(jī);另一方面工期延長(zhǎng)會(huì)增加投入資金利息支出,增加管理費(fèi)。同時(shí),當(dāng)開(kāi)發(fā)施工采用成本加百分比酬金合同時(shí),施工工期的延長(zhǎng)還會(huì)因直接成本的增加大大增加開(kāi)發(fā)總成本。
(五)項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。良好的投資效果要通過(guò)優(yōu)良的房地產(chǎn)質(zhì)量來(lái)實(shí)現(xiàn)。地段只是誘人的手段,而房地產(chǎn)質(zhì)量才是留人的法寶。如設(shè)計(jì)理念落后,規(guī)劃設(shè)計(jì)深度不夠,承包商技術(shù)水平落后,施工方案、方法選擇不當(dāng),項(xiàng)目管理者不負(fù)責(zé)任等都是影響質(zhì)量的不確定因素。
(六)施工索賠風(fēng)險(xiǎn)。工程索賠是指承包商在由于業(yè)主的原因或發(fā)生承包商和業(yè)主不可控制的因素而遭受損失時(shí),向業(yè)主提出的補(bǔ)償要求。施工索賠風(fēng)險(xiǎn)增加了開(kāi)發(fā)商的成本風(fēng)險(xiǎn),即施工索賠是引發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)的因素之一。
四、經(jīng)營(yíng)管理階段的風(fēng)險(xiǎn)
(一)銷售時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)銷售時(shí)機(jī)一般有三種情況:預(yù)售、即時(shí)出售和滯后銷售。采用預(yù)售可以提前回收房款,同時(shí)減少項(xiàng)目貸款額,節(jié)省利息,降低開(kāi)發(fā)成本。但是,一旦房?jī)r(jià)上升,開(kāi)發(fā)商也失去了房?jī)r(jià)上升可能增加的收益;由于房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的隨機(jī)性,價(jià)格有高有低,所以即時(shí)銷售時(shí),有可能銷售收益很大,也有可能很小,這完全取決于投資決策階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的選擇;滯后銷售有利的前提條件是房地產(chǎn)價(jià)格上升速度大于同期的銀行貸款利率,開(kāi)發(fā)商要冒價(jià)格由升轉(zhuǎn)跌、或價(jià)格停止上升、或上升速度低于銀行利率、徒增貸款利息的風(fēng)險(xiǎn)。
(二)租賃合同風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)租售交易的合同務(wù)必條文詳盡、清楚,對(duì)交易雙方的行為要有明確的規(guī)范,切勿模棱兩可,因而房地產(chǎn)這種特殊商品價(jià)值量巨大,一旦遇到被侵害或被騙取,造成的損失是巨大的。交易合同風(fēng)險(xiǎn)是一種概率較高的風(fēng)險(xiǎn),并且一旦出現(xiàn)后,風(fēng)險(xiǎn)結(jié)果也較大。
五、結(jié)語(yǔ)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資大、周期長(zhǎng)、影響因素多、涉及面廣、風(fēng)險(xiǎn)高。由于房地產(chǎn)業(yè)本身不同于其他行業(yè)的特點(diǎn),使得風(fēng)險(xiǎn)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)時(shí)相伴,不確定性是整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的根基。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別的研究,有助于提高人們對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí),在開(kāi)發(fā)實(shí)踐中增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),從而有利于提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理水平,做好風(fēng)險(xiǎn)損失的防范措施。
(作者單位:重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院)
主要參考文獻(xiàn):
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乙方： 建設(shè)方
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第一條 合作原則
甲乙雙方的合作原則為合法、平等、自愿、互利互惠。在合作過(guò)程中雙方若有其他分歧，應(yīng)本著以上原則進(jìn)行協(xié)商解決。
第二條 合作標(biāo)的
(一)雙方聯(lián)合開(kāi)發(fā)標(biāo)的位于某縣某路某某土地，面積及范圍以政府主管部門(mén)最后批準(zhǔn)的土地使用權(quán)宗地圖為準(zhǔn)(宗地圖見(jiàn)附件)，在該地塊上擬建某某商貿(mào)市場(chǎng)項(xiàng)目。
(三)甲方投資聯(lián)合開(kāi)發(fā)的該宗土地，應(yīng)合法無(wú)任何糾紛，如因該宗土地四址界限圖內(nèi)遺留產(chǎn)生的糾紛，以及相關(guān)民事責(zé)任和經(jīng)濟(jì)責(zé)任由甲方負(fù)責(zé)解決，所發(fā)生的費(fèi)用由甲方全部承擔(dān);如因該宗土地宗地圖外新規(guī)劃涉及到周邊相鄰單位及居民因建設(shè)所發(fā)生的糾紛由乙方解決，產(chǎn)生的費(fèi)用由乙方承擔(dān)，與甲方無(wú)關(guān)。該項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施中需甲方提供的相關(guān)資料和需要甲方出面協(xié)商的，甲方應(yīng)積極提供并參與協(xié)調(diào)。
第三條合作方式
(一)甲方將其擁有的某某土地按某縣國(guó)土資源局編制的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估，將其評(píng)估價(jià)格作為合作出資份額。
(二)乙方負(fù)責(zé)該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金籌集、工程前期的報(bào)批、對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、工程監(jiān)理單位及施工單位的選擇和確定、工程的營(yíng)造、工程款支付、房屋銷售、工程的驗(yàn)收以及工程竣工后材料的備案、房屋的保修、物業(yè)管理單位的選擇等事項(xiàng)，并承擔(dān)該項(xiàng)目的全部法律責(zé)任。
第四條 合作時(shí)間
甲乙雙方合作時(shí)間從簽訂本協(xié)議時(shí)起，到全部條款履行完畢后止。全部條款履行完畢應(yīng)理解為：⑴該項(xiàng)目工程完全按照設(shè)計(jì)圖紙全部建設(shè)完畢;⑵該項(xiàng)目的銷售部分的房屋銷售完畢或甲乙雙方認(rèn)為銷售完畢的;⑶該項(xiàng)目完成各種行政報(bào)批手續(xù)、辦理各種竣工手續(xù)、完成法律、法規(guī)、政策規(guī)定的其他手續(xù)的;⑷其他雙方認(rèn)為應(yīng)該完成的事項(xiàng)。
第五條 項(xiàng)目規(guī)模
建筑規(guī)模按乙方報(bào)審的經(jīng)政府主管部門(mén)最后批準(zhǔn)的方案為準(zhǔn)。
第六條 利益分成
(一)在該項(xiàng)目方案確定后，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商后大致確定分給甲方商品房的位置及樓層。
(二)在該項(xiàng)目竣工后，乙方根據(jù)甲方所投入的該地塊的評(píng)估價(jià)格，按當(dāng)時(shí)該項(xiàng)目商品房?jī)r(jià)格劃分與該地塊的評(píng)估價(jià)同等價(jià)格的商品房給甲方，甲方所得商品房應(yīng)繳納的各種稅費(fèi)和應(yīng)辦理的各種手續(xù)由甲方自行負(fù)責(zé)。
第七條 甲方的權(quán)利和義務(wù)
(一)落實(shí)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地規(guī)劃手續(xù)，辦理合建項(xiàng)目占地的使用地規(guī)劃批文，土地使用權(quán)人為乙方，土地使用不附帶第三者的利益限制。
(二)落實(shí)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目占地的規(guī)劃報(bào)建工作。
(三)完成合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃用地的拆遷、安置及補(bǔ)償工作。
(四)若乙方自籌資金不足確需貸款，乙方會(huì)通甲方后，以項(xiàng)目名義向銀行貸款，甲方有權(quán)監(jiān)督乙方使用該銀行貸款的情況。
(五)甲方應(yīng)及時(shí)配合乙方辦理有關(guān)項(xiàng)目報(bào)批、工程施工、銷售等手續(xù)。
(六)甲方應(yīng)及時(shí)繳納本協(xié)議規(guī)定的由甲方繳納的各種稅費(fèi)，否則由此產(chǎn)生的各種責(zé)任與乙方無(wú)關(guān)。
第八條 乙方的權(quán)利和義務(wù)
(一)乙方委托二狗同志全權(quán)負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)資金籌集、工程前期的報(bào)批、對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、工程監(jiān)理單位、施工單位的選擇和確定、工程的營(yíng)造、工程款支付、房屋銷售、工程的驗(yàn)收以及工程竣工后材料的備案、房屋的保修、物業(yè)管理單位的選擇等事項(xiàng)。
(二)為使該項(xiàng)目如期完工，實(shí)現(xiàn)較好的經(jīng)濟(jì)效益和取得良好的社會(huì)信譽(yù)，乙方須設(shè)立專項(xiàng)帳戶，該項(xiàng)目的所有銷售收入必須進(jìn)入該帳戶，實(shí)行?？顚Ｓ谩?/p>
(三)乙方不得挪用以該項(xiàng)目名義向銀行所貸的款項(xiàng)，所得貸款須在甲方的監(jiān)督下用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷售收入除一部分用于保持正常施工進(jìn)度外，其他優(yōu)先用于償還貸款，否則由此產(chǎn)生的銀行債務(wù)及其它法律責(zé)任均由乙方承擔(dān)。
(四)乙方負(fù)責(zé)合作項(xiàng)目的整體供水、污水處理、供電、供氣、通訊報(bào)裝手續(xù)。
(五)乙方負(fù)責(zé)合作項(xiàng)目開(kāi)工手續(xù)的辦理，獲得開(kāi)工許可證，使合作項(xiàng)目可以合法開(kāi)工建設(shè)。
(六)乙方應(yīng)保質(zhì)保量按期完成項(xiàng)目建設(shè)。
(七)乙方應(yīng)及時(shí)繳納本協(xié)議規(guī)定的由乙方繳納的各種稅費(fèi)，否則由此產(chǎn)生的各種責(zé)任與乙方無(wú)關(guān)。
第九條 聲明及保證
甲乙雙方應(yīng)保證以下事項(xiàng)真實(shí)可信：
(一)甲方為有獨(dú)立民事行為能力的法人，有權(quán)獨(dú)立簽署并有能力履行本協(xié)議。
(二)乙方為一家依法設(shè)立并合法存續(xù)的企業(yè)，有權(quán)簽署并有能力履行本協(xié)議。
(三)甲乙雙方簽署和履行本協(xié)議所需的一切手續(xù)均已辦妥并合法有效。
(四)在簽署本協(xié)議時(shí)，任何法院、仲裁機(jī)構(gòu)、行政機(jī)關(guān)或監(jiān)管機(jī)構(gòu)均未作出任何足以對(duì)任何一方履行本協(xié)議產(chǎn)生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。
第十條 保密條款
甲乙雙方保證對(duì)在討論、簽訂、執(zhí)行本協(xié)議過(guò)程中
所獲悉的屬于對(duì)方的且無(wú)法自公開(kāi)渠道獲得的文件及資料(包括商業(yè)秘密、公司計(jì)劃、運(yùn)營(yíng)活動(dòng)、財(cái)務(wù)信息、技術(shù)信息、經(jīng)營(yíng)信息及其他商業(yè)秘密)予以保密。未經(jīng)該資料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露該商業(yè)秘密的全部或部分內(nèi)容。但法律、法規(guī)另有規(guī)定或雙方另有約定的除外。保密期限雙方按照實(shí)際情況約定。
第十一條 協(xié)議的變更
本協(xié)議履行期間，發(fā)生特殊情況時(shí)，甲、乙任何一方需變更本協(xié)議的，要求變更一方應(yīng)及時(shí)書(shū)面通知對(duì)方，征得對(duì)方同意后，雙方在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)(書(shū)面通知發(fā)出七個(gè)工作日內(nèi))簽訂書(shū)面變更協(xié)議，該協(xié)議將成為協(xié)議不可分割的部分。未經(jīng)雙方簽署書(shū)面文件，任何一方無(wú)權(quán)變更本協(xié)議。
第十二條 協(xié)議的轉(zhuǎn)讓
除協(xié)議中另有規(guī)定外或經(jīng)雙方協(xié)商同意外，本協(xié)議
第十三條 爭(zhēng)議的處理
(一)本協(xié)議受中華人民共和國(guó)法律管轄并按其進(jìn)行解釋。
(1)提交_________仲裁委員會(huì)仲裁;
(2)依法向人民法院起訴。
第十五條 違約責(zé)任
(二)甲方不配合或不及時(shí)配合乙方辦理項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需要的各項(xiàng)手續(xù)致使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)延期的，造成的損失均由甲方承擔(dān)。
(三)乙方隱瞞真實(shí)情況，不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的，乙方應(yīng)向甲方賠償自項(xiàng)目開(kāi)發(fā)以來(lái)所發(fā)生的費(fèi)用總額及該費(fèi)用總額的同期人民銀行貸款利息。
(四)乙方不能如期籌集項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需資金的，甲方可視為乙方違約而與乙方解除協(xié)議另尋合作方。
(五)乙方不能如期保質(zhì)保量完成項(xiàng)目建設(shè)，損失由乙方負(fù)責(zé)。
(六)乙方私自挪用以該項(xiàng)目名義向銀行的貸款，造成損失由乙方負(fù)責(zé)。
(七)合作的某一方違反本協(xié)議保密規(guī)定泄漏秘密的，造成的損失由泄漏方負(fù)責(zé)。
(八)合作的某一方違反本協(xié)議關(guān)于協(xié)議更改規(guī)定的，所作出的更改內(nèi)容無(wú)效，由此產(chǎn)生的損失由違約方承擔(dān)。
(九)合作的某一方違反本協(xié)議關(guān)于協(xié)議轉(zhuǎn)讓規(guī)定的，任何轉(zhuǎn)讓，未經(jīng)另一方書(shū)面明確同意，均屬無(wú)效。
第十六條 協(xié)議的解釋
本協(xié)議未盡事宜或條款內(nèi)容不明確，協(xié)議雙方當(dāng)事人可以根據(jù)本協(xié)議的原則、協(xié)議的目的、交易習(xí)慣及關(guān)聯(lián)條款的內(nèi)容，按照通常理解對(duì)本協(xié)議作出合理解釋。該解釋具有約束力，除非解釋與法律或本協(xié)議相抵觸。
第十七條 補(bǔ)充與附件
本協(xié)議未盡事宜，依照有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，法律、法規(guī)未作規(guī)定的，甲乙雙方可以達(dá)成書(shū)面補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議和附件作為本協(xié)議不可分割的組成部分，與本協(xié)議具有同等的法律效力。
第十八條 協(xié)議的效力
(一)本協(xié)議自雙方或雙方法定代表人或其授權(quán)代表人簽字并加蓋單位公章之日起生效。
(二)本協(xié)議經(jīng)甲乙雙方簽字蓋章后生效，全部條款履行完畢后自然失效。本協(xié)議壹式陸份，壹份捌頁(yè)，甲乙各執(zhí)叁份。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
房地產(chǎn)項(xiàng)目合同風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目合同管理臺(tái)賬篇三
;提要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是高投入高風(fēng)險(xiǎn)高回報(bào)的項(xiàng)目。在這個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的投資環(huán)境中,想要得到預(yù)期目標(biāo)就必須對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分析,并采取適當(dāng)?shù)膶?duì)策、方法,以期達(dá)到項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范的目的,提高收益的可靠性。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā);風(fēng)險(xiǎn)防范
中圖分類號(hào):f293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:a
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,人們生活水平的提高,人們對(duì)房地產(chǎn)的需求不斷增加,極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)逐漸發(fā)展成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)具有資金投入量大、項(xiàng)目周期長(zhǎng)、項(xiàng)目政策性和地域性強(qiáng)等特點(diǎn),風(fēng)險(xiǎn)因素復(fù)雜多樣,并且存在于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整個(gè)過(guò)程中。影響房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的不確定因素很多,既有來(lái)自房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)活動(dòng)本身,又有來(lái)自于周圍的環(huán)境條件,甚至還有人們認(rèn)識(shí)的滯后性、財(cái)務(wù)管理可控性的局限性,乃至來(lái)自大自然的災(zāi)害等等。進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的分析及防范,從根本上講,就是要對(duì)影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資效益的各個(gè)因素變化及影響進(jìn)行分析,從而測(cè)定項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性,并進(jìn)行控制,可以有助于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資效益的提高,減少或避免不必要的風(fēng)險(xiǎn)損失。
1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)存在的客觀性與普遍性。風(fēng)險(xiǎn)的存在是不以人們的意志為轉(zhuǎn)移的,這是因?yàn)闆Q定風(fēng)險(xiǎn)的各種因素對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)主體來(lái)說(shuō)是獨(dú)立存在的,不論風(fēng)險(xiǎn)主體是否意識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)的存在,只要風(fēng)險(xiǎn)的誘因存在,一旦條件形成時(shí),風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)出現(xiàn)。管理者越來(lái)越重視對(duì)風(fēng)險(xiǎn)存在和發(fā)生的條件進(jìn)行研究,以降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的頻率,但不可能完全消除風(fēng)險(xiǎn)。
2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的偶然性和必然性。風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的,但是并不是任何一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素最終都會(huì)演變?yōu)轱L(fēng)險(xiǎn)事件,風(fēng)險(xiǎn)事件的發(fā)生具有隨機(jī)性、偶然性,有時(shí)需要一定的時(shí)間和誘因。從總體上來(lái)講,風(fēng)險(xiǎn)的存在是必然的,但具體的風(fēng)險(xiǎn)事件的發(fā)生卻帶有偶然性。
3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的可變性。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程中,有些風(fēng)險(xiǎn)會(huì)得到控制,有些風(fēng)險(xiǎn)會(huì)發(fā)生并得到處理,同時(shí)在其每個(gè)階段又可能產(chǎn)生新的風(fēng)險(xiǎn),尤其是在大型項(xiàng)目中,由于風(fēng)險(xiǎn)因素眾多,其可變性更加明顯。
4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的多樣性和多層次性。大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周期長(zhǎng)、規(guī)模大、涉及范圍廣、風(fēng)險(xiǎn)因素?cái)?shù)量多且種類繁雜,致使在全壽命周期內(nèi)面臨的風(fēng)險(xiǎn)多種多樣,而且大量風(fēng)險(xiǎn)因素之間的內(nèi)存關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜,各風(fēng)險(xiǎn)因素之間以及與外界因素交叉影響又使風(fēng)險(xiǎn)顯示出多層次性的特點(diǎn)。
1、政策風(fēng)險(xiǎn)。指一個(gè)國(guó)家所處的國(guó)際國(guó)內(nèi)政治環(huán)境變動(dòng)及相應(yīng)的政策法律調(diào)整,造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)上的損失。房地產(chǎn)行業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密切相關(guān),受政策的影響很大,政府對(duì)房?jī)r(jià)的限制、貸款利率的規(guī)定、土地供應(yīng)量的控制、土地使用的約束、環(huán)境保護(hù)的要求,以及對(duì)投資規(guī)模、投資方向和稅收的控制等,都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)。
2、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。指經(jīng)濟(jì)形勢(shì)(如市場(chǎng)需求、購(gòu)買力、利率、稅率、匯率等)變動(dòng),造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)上的風(fēng)險(xiǎn)。從可行性研究到樓盤(pán)上市的時(shí)段內(nèi),市場(chǎng)需求變動(dòng)的可能性很大,消費(fèi)者的消費(fèi)需求也會(huì)發(fā)生變化。由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期性,房地產(chǎn)產(chǎn)品的供求關(guān)系隨時(shí)間而變化。而房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性和地區(qū)性,使一個(gè)地區(qū)空余的房地產(chǎn)并不能彌補(bǔ)另一地區(qū)的短缺,這導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收益隨開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)不同而異。一般而言,經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)是影響開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的主要因素。同時(shí),開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在年內(nèi)的推出時(shí)機(jī)也同開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)密切相關(guān),如一般住宅項(xiàng)目最好在年底推出,以適應(yīng)國(guó)人喜歡年終集中消費(fèi)的習(xí)慣。當(dāng)然,不同類型的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)時(shí)間的敏感程度也有所差別。
3、資金風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需巨額資金的籌集和融通是開(kāi)發(fā)商最為關(guān)切和破費(fèi)心機(jī)的問(wèn)題,籌資風(fēng)險(xiǎn)指因使用借貸資金而導(dǎo)致的自有資金回報(bào)盈利的不確定性以及因?yàn)槿狈Y金導(dǎo)致項(xiàng)目無(wú)法進(jìn)行后續(xù)開(kāi)發(fā)使前期投入的資金無(wú)法收回的可能性。當(dāng)投資中借貸比例越大時(shí),籌資風(fēng)險(xiǎn)也越高。由于各種籌資方式所用手段、工具和所面臨的環(huán)境不同,因而各種籌資方式也具有不同的風(fēng)險(xiǎn)。
4、建造風(fēng)險(xiǎn)。建造風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在招投標(biāo)、合同、承包商履約能力、成本、工期、質(zhì)量等方面。招投標(biāo)時(shí)要選擇適當(dāng)?shù)恼袠?biāo)模式,選擇符合條件的設(shè)計(jì)單位、施工單位和監(jiān)理單位。在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中,需要訂立許多合同,如施工合同、材料供應(yīng)合同等。如果合同管理不善或合同執(zhí)行不嚴(yán),可能出現(xiàn)合同糾紛,這種糾紛可能影響到項(xiàng)目的質(zhì)量、工期和成本,給項(xiàng)目相關(guān)方都造成損失。如果承包商沒(méi)有履約能力,可能導(dǎo)致拖延工期,從而影響進(jìn)度及房屋銷售。建造成本在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中占很大的比例,如果建造成本不能得到有效控制,將會(huì)大幅增加房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本。房產(chǎn)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最后產(chǎn)品,其質(zhì)量不僅影響到銷售,還影響到用戶的安全。因而,在建造過(guò)程中,應(yīng)充分保證房屋的質(zhì)量。
5、技術(shù)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。由于科技進(jìn)步可能對(duì)房地產(chǎn)商品的適用性構(gòu)成威脅,迫使開(kāi)發(fā)商追加投資進(jìn)行房地產(chǎn)的更新、翻修和改造。由于建筑設(shè)計(jì)變動(dòng)可能導(dǎo)致工程成本增加,從而影響項(xiàng)目形成后的租售。另外,開(kāi)發(fā)商主觀上對(duì)開(kāi)發(fā)成本、租金售價(jià)、開(kāi)發(fā)周期以及資金籌措等的預(yù)測(cè)錯(cuò)誤和決策失誤,導(dǎo)致預(yù)期收益不能實(shí)現(xiàn),或不足以補(bǔ)償經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的可能性而產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然,自然因素(如洪水、火災(zāi)、地震等)也不容忽視,一旦出現(xiàn),造成的損失是相當(dāng)大的。
通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)控制的方式對(duì)可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)提出降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生可能性和減少風(fēng)險(xiǎn)損失程度和措施,以達(dá)到防范和降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。
1、工程自然條件風(fēng)險(xiǎn)的防范措施。建設(shè)場(chǎng)地的自然條件發(fā)生重大變化的可能性較小。項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)始前,應(yīng)進(jìn)行充分而仔細(xì)的地質(zhì)勘探、地質(zhì)災(zāi)害評(píng)價(jià)、水土條件評(píng)價(jià)等預(yù)評(píng)價(jià)。根據(jù)專業(yè)部門(mén)的評(píng)價(jià)而采取必要的防范措施,可將風(fēng)險(xiǎn)降至最低。并且在項(xiàng)目前期工作中,嚴(yán)格把關(guān),在勘察設(shè)計(jì)中,投入大量資源和精力,進(jìn)行重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)技術(shù)評(píng)估和多方案比選,做好前期工作。
2、施工風(fēng)險(xiǎn)的防范措施。強(qiáng)化安全意識(shí),事前控制與事中控制動(dòng)態(tài)結(jié)合,采取系統(tǒng)的項(xiàng)目管理方法使項(xiàng)目順利進(jìn)行,并在保證建筑質(zhì)量的前提下,盡快完成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,縮短建設(shè)周期,減輕開(kāi)發(fā)商所面臨的未來(lái)不確定性。另外,應(yīng)特別加強(qiáng)項(xiàng)目的招標(biāo)管理、合同管理,提高成本控制和合同管理能力。
3、資金風(fēng)險(xiǎn)的防范措施。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè),資金是項(xiàng)目建設(shè)的基本條件,在目前企業(yè)自身實(shí)力尚未壯大的情況下,在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段,由于投資較大,而企業(yè)自有資金不足,需要銀行等金融機(jī)構(gòu)的開(kāi)發(fā)貸款支持,根據(jù)工程項(xiàng)目的進(jìn)程落實(shí)資金來(lái)源,否則,即使工程最終完工也會(huì)給項(xiàng)目的后期銷售帶來(lái)不利影響,同時(shí)也可能會(huì)失去潛在的市場(chǎng)份額。而到項(xiàng)目銷售階段,由于大部分消費(fèi)者無(wú)法一次性付清房款,需要銀行提供按揭貸款支持。因此,房地產(chǎn)業(yè)必須加強(qiáng)與銀行業(yè)合作,以推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)容量,增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。
4、外部條件風(fēng)險(xiǎn)的防范措施。項(xiàng)目的建設(shè)將得到各相關(guān)部門(mén)的大力支持。在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中,做好工程各配套項(xiàng)目建設(shè)的協(xié)調(diào)工作,使項(xiàng)目的交通、供電、供氣、電信、供水等外部建設(shè)與項(xiàng)目建設(shè)同步,或者超前,以規(guī)避這些外部條件帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí),項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、建設(shè)必須與環(huán)境保護(hù)相結(jié)合,必須堅(jiān)持“三同時(shí)”原則,即環(huán)境保護(hù)工程與基礎(chǔ)設(shè)施工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)使用,以切實(shí)保護(hù)好城市環(huán)境。
資決策的前瞻性和科學(xué)性。
6、從管理方面來(lái)看,在項(xiàng)目業(yè)主的管理部門(mén)形成強(qiáng)有力的組織,增強(qiáng)管理協(xié)調(diào)能力。注重和各部門(mén)相關(guān)人員及時(shí)溝通協(xié)調(diào),交換意見(jiàn),確保項(xiàng)目更加順利。在項(xiàng)目發(fā)展時(shí)期,對(duì)業(yè)主項(xiàng)目管理人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn),挑選優(yōu)秀中青年骨干進(jìn)行針對(duì)性培養(yǎng),使他們盡快成長(zhǎng)。同時(shí),招聘、引進(jìn)一批既有理論知識(shí),又有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的綜合性人才,從而保證項(xiàng)目實(shí)施和今后的運(yùn)營(yíng)管理有充分的人才支撐。
7、銷售風(fēng)險(xiǎn)的防范措施。鑒于房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇,以及市民購(gòu)買力的不足,能否如期將樓盤(pán)銷售出去也是項(xiàng)目的一大風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn),但如若運(yùn)作得當(dāng),能夠化不利為有利。因此,建議房地產(chǎn)商除了提前與租戶、客戶簽訂租約或預(yù)售合同外,還應(yīng)該加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)銷售力量,成立專門(mén)的營(yíng)銷機(jī)構(gòu),全力進(jìn)行銷售。加大市場(chǎng)宣傳推廣力度,提高項(xiàng)目的知名度。
(作者單位:重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院)
主要參考文獻(xiàn):
相關(guān)熱詞搜索：;房地產(chǎn)項(xiàng)目合同風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目合同管理臺(tái)賬篇四
;摘要：隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，建筑規(guī)模得到了不斷的擴(kuò)大，房地產(chǎn)業(yè)逐漸發(fā)展為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，但我國(guó)大部分房地產(chǎn)公司發(fā)展并不夠成熟，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理缺乏足夠的認(rèn)識(shí)，也沒(méi)有設(shè)置專門(mén)的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)和配備專門(mén)的風(fēng)險(xiǎn)管理人員。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理，引進(jìn)先進(jìn)管理方法和策略來(lái)減少風(fēng)險(xiǎn)，探索出合理的、有效的措施來(lái)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于提高我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理效益和經(jīng)濟(jì)效益具有重要的意義。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；風(fēng)險(xiǎn)管理
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目特點(diǎn)
（一）房地產(chǎn)投資周期長(zhǎng)
房地產(chǎn)項(xiàng)目中房產(chǎn)投資的整個(gè)過(guò)程可以分為投資期、建設(shè)期、運(yùn)營(yíng)期三個(gè)階段，通常會(huì)持續(xù)幾十年。在整個(gè)房地產(chǎn)投資過(guò)程中，從獲得土地使用權(quán)，到房屋的建設(shè)，再到后期的運(yùn)營(yíng)維護(hù)，都會(huì)受到來(lái)自土地市場(chǎng)、開(kāi)發(fā)市場(chǎng)、建筑施工市場(chǎng)、房產(chǎn)市場(chǎng)等因素的影響。所以在房產(chǎn)項(xiàng)目投資過(guò)程中，時(shí)間是最主要的風(fēng)險(xiǎn)源之一。
（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目的不可移動(dòng)性
房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性是其經(jīng)濟(jì)價(jià)值穩(wěn)定、持續(xù)地重要原因，也是出于“保值”目的而進(jìn)行投資者的首選，這也讓房地產(chǎn)項(xiàng)目很明顯地與其他項(xiàng)目區(qū)分開(kāi)來(lái)。但是相對(duì)地，房地產(chǎn)項(xiàng)目的不可移動(dòng)性必然也會(huì)受到例如社會(huì)條件、政策條件及環(huán)境條件等的影響，單純地從經(jīng)濟(jì)角度來(lái)說(shuō)，地段往往決定了房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。
（三）房地產(chǎn)投資活動(dòng)的相關(guān)性
房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的區(qū)域性和不可移動(dòng)性決定了它的投資會(huì)受到所處地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)的很大影響。由于開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，房地產(chǎn)雖然對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)形勢(shì)十分敏感，但是對(duì)波動(dòng)做出的反應(yīng)和進(jìn)行的調(diào)整卻相對(duì)滯后很多。所以研究預(yù)測(cè)國(guó)家關(guān)于房產(chǎn)投資的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的政策變化趨勢(shì)，對(duì)減少房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)至關(guān)重要。
（一）系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)業(yè)我們都知道，是我國(guó)的四大支柱行業(yè)之一。那么，在房地產(chǎn)業(yè)的很多方面都會(huì)受到政府政策的監(jiān)督和控制，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)比較龐大，與我國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)緊密相連。對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)有很多，具體的比如說(shuō)，市場(chǎng)供求、通脹風(fēng)險(xiǎn)等等。有些政策的出臺(tái)使得房地產(chǎn)業(yè)的存在和發(fā)展更為理性，但是也會(huì)給整個(gè)產(chǎn)業(yè)帶來(lái)比較大的風(fēng)險(xiǎn)，而且有些風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的。所以說(shuō)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，企業(yè)應(yīng)該及時(shí)準(zhǔn)確的把握國(guó)家的政策導(dǎo)向，熟悉國(guó)家出臺(tái)的相關(guān)政策和規(guī)定，積極的去應(yīng)對(duì)這樣的挑戰(zhàn)，把風(fēng)險(xiǎn)降到最低。
（二）趨勢(shì)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與其周邊的資源環(huán)境有著密切的聯(lián)系，由于其不可移動(dòng)性，主要依靠外部資源增加其經(jīng)濟(jì)收益，例如一些生態(tài)環(huán)境良好的區(qū)域、或者交通運(yùn)輸便捷的區(qū)域、又或者教育醫(yī)療先進(jìn)的區(qū)域等等，這樣的外部資源給同樣造價(jià)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不同的收益。但外在資源并非是一成不變，如果在開(kāi)發(fā)過(guò)程中忽略了未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，如工業(yè)區(qū)改造、環(huán)境變遷、土地資源變化等，必然會(huì)有投資者帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。
（三）資金風(fēng)險(xiǎn)
在房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)行當(dāng)中，需要大量的資金投入，有些時(shí)候會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)有資金不足以支撐高額的開(kāi)發(fā)成本。這樣就會(huì)出現(xiàn)資金的風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)對(duì)資金的風(fēng)險(xiǎn)，就要求投資經(jīng)營(yíng)者能夠在投資之前就做好全方位的投資預(yù)算，考慮到各種可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，避免在項(xiàng)目進(jìn)行出出現(xiàn)嚴(yán)重的資金風(fēng)險(xiǎn)。畢竟資金才是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的血液和根基。
（四）物業(yè)類型風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必不可少的一個(gè)因素就是物業(yè)，物業(yè)類型多種多樣，包括公寓、別墅等的住宅類，商場(chǎng)、賓館、酒店類的商業(yè)設(shè)施，倉(cāng)庫(kù)、廠房等的工業(yè)設(shè)施，電影院、體育館等的文化娛樂(lè)設(shè)施，寫(xiě)字樓等。所以說(shuō)，只有適合于市場(chǎng)需要的房產(chǎn)物業(yè)才能夠順利銷售，否則會(huì)造成滯銷風(fēng)險(xiǎn)。
（一）風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別
這一部分的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行全面的行情了解和掌握，要盡可能的熟悉相關(guān)的法律知識(shí)和監(jiān)督環(huán)節(jié)。除此之外還要對(duì)企業(yè)的資金和技術(shù)進(jìn)行分析，通過(guò)對(duì)自身企業(yè)內(nèi)部情況的分析，盡可能全面的掌握更多信息，盡可能估量到各種系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。這一部分是整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)分析的基礎(chǔ)，如果這一步?jīng)]有做好，之后的工作都等于是零。對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別是一定的基礎(chǔ)。只有這一個(gè)部分做好了，以后的評(píng)估才能夠更好的進(jìn)行。在這一過(guò)程中也會(huì)發(fā)現(xiàn)很多問(wèn)題，需要企業(yè)管理和負(fù)債人員進(jìn)行討論和調(diào)控，盡可能的將風(fēng)險(xiǎn)降到最低最小。
（二）風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)
由于房地產(chǎn)是一個(gè)高投資的行業(yè)，投資前對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)非常重要。房地產(chǎn)項(xiàng)目一旦投資，就要面對(duì)一個(gè)相對(duì)狹窄的消費(fèi)市場(chǎng)，具有很大的風(fēng)險(xiǎn)性。風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)指的是投資之前，投資者要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)和供求狀況進(jìn)行全面調(diào)查分析，然后選出能夠獲取較大收益的投資項(xiàng)目，投資前的預(yù)測(cè)對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的成功與否有著直接的影響。
（三）風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化
風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化主要是通過(guò)簽訂合同來(lái)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，轉(zhuǎn)移到另一方承擔(dān)和賠償，通過(guò)參加保險(xiǎn)等方式有一個(gè)最基本的保證。風(fēng)險(xiǎn)回避就是說(shuō)，要明確項(xiàng)目的潛在風(fēng)險(xiǎn)和不利后果，在進(jìn)行一系列評(píng)估之后來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的放棄和行動(dòng)的改變，減少不必要的損失。風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)化是一個(gè)很明確的做法和選擇。這樣避免了冒險(xiǎn)但是另一方面也錯(cuò)失了一個(gè)好的機(jī)會(huì)，所以說(shuō)我們要很清楚自己的選擇，在思考后作出我們的決定。
（四）風(fēng)險(xiǎn)自留
風(fēng)險(xiǎn)自留指的是指房地產(chǎn)項(xiàng)目參與方自己做好相應(yīng)準(zhǔn)備，主動(dòng)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損失。在實(shí)踐中，風(fēng)險(xiǎn)自留有主動(dòng)與被動(dòng)兩種。主動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)自留指的是通過(guò)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的分析明確風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)期損失和風(fēng)險(xiǎn)性質(zhì)，在充分了解之后，投資者主動(dòng)選擇風(fēng)險(xiǎn)自留措施，做好相應(yīng)的財(cái)務(wù)準(zhǔn)備。與前者剛好相反，被動(dòng)自留是指在風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損失發(fā)生之后，參與者被迫承擔(dān)損失的方法，這種方式往往以嚴(yán)重的財(cái)務(wù)后果為代價(jià)。
（五）利用風(fēng)險(xiǎn)
對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)來(lái)說(shuō)，還有一種很好的處理方法是對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的利用。因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)的管理人員不僅僅是要有淵博的知識(shí)，也需要有高度的責(zé)任心和很強(qiáng)的應(yīng)變能力。主要的做法可以分析風(fēng)險(xiǎn)利用的可能性和價(jià)值。然后計(jì)算出利用風(fēng)險(xiǎn)的代價(jià)，還要充分考慮到自己能夠的承受限度，然后要制定具體的實(shí)施方法，還有進(jìn)行總結(jié)和提高。
結(jié)束語(yǔ)：
總的來(lái)說(shuō)，在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，為了保證開(kāi)發(fā)的效率和效果，則需要進(jìn)行全方面的風(fēng)險(xiǎn)分析和風(fēng)險(xiǎn)管理。要能夠及時(shí)采用各種風(fēng)險(xiǎn)防范的措施，主動(dòng)的進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的控制，甚至把風(fēng)險(xiǎn)利用起來(lái)，從而創(chuàng)造更大化的經(jīng)濟(jì)效益。
參考文獻(xiàn)：
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[3]房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的流程化管理措施[j].朱兵.建筑設(shè)計(jì)管理.2017（07）
相關(guān)熱詞搜索：;房地產(chǎn)項(xiàng)目合同風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目合同管理臺(tái)賬篇五
;摘要：本文從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的角度出發(fā)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)中存在的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行了分析，并闡述了房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的基本過(guò)程，以期具有實(shí)踐指導(dǎo)意義。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；風(fēng)險(xiǎn)分析；風(fēng)險(xiǎn)管理
眾所周知，高收益通常意味著高風(fēng)險(xiǎn)，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資數(shù)額大、投資周期長(zhǎng)、運(yùn)營(yíng)操作復(fù)雜更是高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)的典型。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中要面臨政策、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然、技術(shù)、管理各類風(fēng)險(xiǎn)，眾多的風(fēng)險(xiǎn)因素決定了投資效益的不確定性。特別是目前，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策更是全面升級(jí)：要求商品房嚴(yán)格實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制；房?jī)r(jià)過(guò)高地區(qū)暫停發(fā)放第三套房貸；貸款買二套房首付不得低于50%；尤其是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立，將給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)巨大的影響。這一系列調(diào)控政策的出臺(tái)，使房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)變數(shù)更為增大。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理研究顯得尤為重要。
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)涵及特征
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是指項(xiàng)目在投資建設(shè)過(guò)程中，由于客觀條件的不確定性而導(dǎo)致該項(xiàng)目成本增加，效益減少，甚至出現(xiàn)投資失敗的各種風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生的可能性以及造成損失的危害程度。由于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)受許多因素的影響，導(dǎo)致項(xiàng)目開(kāi)發(fā)存在許多不確定性因素，這將會(huì)使房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本增加和效益降低，從而導(dǎo)致項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的實(shí)際效益與預(yù)期效益不相一致。
1.隨機(jī)性和必然性
風(fēng)險(xiǎn)的隨機(jī)性，指的是某具體的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生都是隨機(jī)的，偶然的，受到諸多風(fēng)險(xiǎn)因素和其他一些非風(fēng)險(xiǎn)因素共同作用的結(jié)果。雖然對(duì)于個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)事故發(fā)生是隨機(jī)性，沒(méi)有規(guī)律可言，但是采用概率統(tǒng)計(jì)法，通過(guò)統(tǒng)計(jì)分析與研究大量的風(fēng)險(xiǎn)事故數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生并不是無(wú)章可循的，而是表現(xiàn)出顯著的運(yùn)動(dòng)規(guī)律。
2.普遍性和客觀性
普遍性表現(xiàn)在建設(shè)項(xiàng)目的整個(gè)壽命周期中，風(fēng)險(xiǎn)是隨時(shí)隨地都存在的，而在工程項(xiàng)目建設(shè)中，風(fēng)險(xiǎn)的客觀性體現(xiàn)在風(fēng)險(xiǎn)損失的發(fā)生具有不確定性，是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的，并獨(dú)立于人的主觀意識(shí)之外而存在的客觀實(shí)事。我們只能在有限的時(shí)間和空間內(nèi)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)存在方式以及發(fā)生條件進(jìn)行一定的改變，不可能完全消除風(fēng)險(xiǎn)，只能降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的頻率以及減少風(fēng)險(xiǎn)損失的程度，也就是說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)只能得到控制而不能被徹底消除。
3.可變性
任何事物在一定條件下都是在不停的變化著，建設(shè)工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的可變性指在建設(shè)項(xiàng)目中，各種風(fēng)險(xiǎn)不管是在質(zhì)上還是在量上都會(huì)在工程項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)程中發(fā)生改變。在整個(gè)過(guò)程中，有的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)得到控制，有的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)得到有效的處理而隨之消失，與此同時(shí)，在工程項(xiàng)目建設(shè)的每個(gè)階段，也可能有新風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的可變性主要體現(xiàn)在：風(fēng)險(xiǎn)的后果及性質(zhì)變化；風(fēng)險(xiǎn)因素?cái)?shù)量消減以及新風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。
4.多樣性和多層次性
建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)并非是唯一的，而是多種多樣的風(fēng)險(xiǎn)類型共存，它們之間相互依存、相互關(guān)聯(lián)。大型建筑項(xiàng)目通常具有規(guī)模大、周期長(zhǎng)、涉及范圍廣以及風(fēng)險(xiǎn)因素?cái)?shù)量居多等特點(diǎn)，在其生命周期內(nèi)，存在著更多樣的風(fēng)險(xiǎn)，而正是有大量?jī)?nèi)部關(guān)系復(fù)雜的風(fēng)險(xiǎn)因素以及各風(fēng)險(xiǎn)因素和外界因素相互交叉影響，才構(gòu)成了風(fēng)險(xiǎn)的多層次性。
1.政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)
政策環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)是由于政府相關(guān)政策的潛在變化有可能給投資商帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失。建筑業(yè)由于與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展緊密相關(guān)，因此在很大程度上受到政府的控制，政府對(duì)物業(yè)租金、售價(jià)的限制，對(duì)土地使用的約束，對(duì)環(huán)境保護(hù)的要求，對(duì)外資的控制，以及對(duì)投資規(guī)模、投資方向和金融、稅收的控制等都會(huì)對(duì)投資商構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)按其影響因素來(lái)看主要有政治環(huán)境變化風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)業(yè)政策變化風(fēng)險(xiǎn)、金融政策變化風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保政策變化風(fēng)險(xiǎn)等。投資商應(yīng)密切關(guān)注相關(guān)政策的變化，盡可能預(yù)測(cè)其變化趨勢(shì)和影響，順應(yīng)這種趨勢(shì)，否則必然導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成本的上升、租售價(jià)格下降以及租售困難等，帶來(lái)實(shí)際投資損失。
2.社會(huì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)
社會(huì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)主要是指由于人文社會(huì)環(huán)境因素的變化對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響，從而給房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來(lái)?yè)p失的可能性，包括房地產(chǎn)項(xiàng)目所在城市規(guī)劃的調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目所在區(qū)域的發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)、公眾干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)等。
由于城市規(guī)劃要確定城市的發(fā)展方向、規(guī)模和布局，對(duì)于城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和合理布局、城市的社會(huì)效益和環(huán)境效益相互協(xié)調(diào)具重要意義，因此城市規(guī)劃的調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值會(huì)產(chǎn)生巨大影響。
區(qū)域發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自于項(xiàng)目所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)因素和各類基礎(chǔ)設(shè)施的變化，它會(huì)給房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。
公眾干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)是由于房地產(chǎn)的投資建設(shè)會(huì)影響到周圍公眾的利益，使相關(guān)公眾對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行干預(yù)，使項(xiàng)目建設(shè)不能順利進(jìn)行，從而可能給項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商帶來(lái)各種損失。
3.經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)
經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)是指由于宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化及經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素所引起的不確定因素對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和項(xiàng)目產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。
經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。區(qū)域經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是影響開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的決定性因素。經(jīng)濟(jì)發(fā)展，則房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮；經(jīng)濟(jì)停滯，則房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條。
市場(chǎng)供求。市場(chǎng)的供給與需求都具有動(dòng)態(tài)性和不確定性，由此導(dǎo)致了市場(chǎng)中經(jīng)營(yíng)者收入的不確定性。這些不確定因素的存在可能會(huì)影響開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)商品的推出，從而使開(kāi)發(fā)商蒙受損失。任何市場(chǎng)的供給與需求都是動(dòng)態(tài)和不確定的，這種動(dòng)態(tài)和不確定性決定了市場(chǎng)中經(jīng)營(yíng)者收入的不確定性，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)者的收入主要是由市場(chǎng)的供給和需求決定的。房地產(chǎn)市場(chǎng)中開(kāi)發(fā)商所承擔(dān)的這種風(fēng)險(xiǎn)比一般的行業(yè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大很多，這是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中最重要、最直接的風(fēng)險(xiǎn)之一。
財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要是由于各種財(cái)務(wù)因素、現(xiàn)金流狀況發(fā)生變化而給項(xiàng)目開(kāi)發(fā)帶來(lái)的各種可能的損失。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周期較長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)期間的各類開(kāi)發(fā)費(fèi)如建筑安裝工程費(fèi)、區(qū)域配套工程費(fèi)等，都會(huì)隨著時(shí)間推移和項(xiàng)目發(fā)展發(fā)生變化，從而給投資帶來(lái)成本上升風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金需要量大，完全依靠自有資金周轉(zhuǎn)是非常困難的，通常需要采用外界資金，如向銀行貸款和預(yù)售，由于利率的調(diào)整、稅率變動(dòng)，也會(huì)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商帶來(lái)成本上升的風(fēng)險(xiǎn)。
通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)。投資完成后所收回的資金與初始投資入的資金相比，購(gòu)買力降低給投資者帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，叫通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)也稱購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)。只要通貨膨脹的因素存在，投資者就要面臨通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資周期較長(zhǎng)。
4.技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)
技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于科技進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)及其相關(guān)建筑施工設(shè)備故障和建筑材料的更新給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可能帶來(lái)的損失。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在項(xiàng)目設(shè)計(jì)和建設(shè)過(guò)程中，包括建筑設(shè)計(jì)變更風(fēng)險(xiǎn)、建材發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)、施工技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、施工事故風(fēng)險(xiǎn)等。
5.自然風(fēng)險(xiǎn)
自然風(fēng)險(xiǎn)指在開(kāi)發(fā)期內(nèi)由于不可控制的自然災(zāi)害因素給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目造成影響和破壞，從而形成開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)上的損失。通常情況下自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)因素包括：火災(zāi)、洪災(zāi)、地震、塌方、氣候異常等。
房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理一般包括風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)制等四個(gè)階段，各環(huán)節(jié)緊密聯(lián)系，其推行和開(kāi)展按一定的程序周而復(fù)始、循環(huán)往復(fù)進(jìn)行。
1.風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別
是風(fēng)險(xiǎn)管理的第一步，在整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)管理中占有重要地位，只有正確識(shí)別出風(fēng)險(xiǎn)，才能對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，使風(fēng)險(xiǎn)管理建立在良好的基礎(chǔ)之上。通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別應(yīng)盡可能全面地找出影響風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的所有風(fēng)險(xiǎn)因素，采用恰當(dāng)?shù)姆椒ㄓ枰苑诸?，逐一分析各風(fēng)險(xiǎn)因素產(chǎn)生的根源。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的重要內(nèi)容包括：項(xiàng)目的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)價(jià)值，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)與競(jìng)爭(zhēng)背景，開(kāi)發(fā)環(huán)境與開(kāi)發(fā)者素質(zhì)，開(kāi)發(fā)計(jì)劃的合理性與可行性，其他可能等。
2.風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估
3.無(wú)論是識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)還是評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，都不是風(fēng)險(xiǎn)管理的最終目的
在識(shí)別和評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)之后，還必須進(jìn)入第三階段——風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)，才能達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)。風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施有多種，應(yīng)用較多的有風(fēng)險(xiǎn)回避、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)控制和風(fēng)險(xiǎn)自留等。對(duì)不同的風(fēng)險(xiǎn)要采取不同的措施來(lái)應(yīng)對(duì)，對(duì)同一種風(fēng)險(xiǎn)有時(shí)要采取一種或多種措施綜合運(yùn)用來(lái)進(jìn)行處理，以盡可能降低風(fēng)險(xiǎn)，獲得最大利益。主要的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方法有：風(fēng)險(xiǎn)回避、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)控制、風(fēng)險(xiǎn)自留。
4.制定了風(fēng)險(xiǎn)防范計(jì)劃后，風(fēng)險(xiǎn)并非不存在
在項(xiàng)目推進(jìn)過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)還可能會(huì)增加或者衰退。因此，在項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程中，需要時(shí)刻監(jiān)督風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)展與變化情況，確定隨著某些風(fēng)險(xiǎn)的消失而帶來(lái)的新的風(fēng)險(xiǎn)。
參考文獻(xiàn)：
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;【摘要】經(jīng)過(guò)了長(zhǎng)時(shí)間的發(fā)展演變，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理辦法已逐漸走向成熟，并呈現(xiàn)出多樣化的特征，實(shí)踐過(guò)程中，應(yīng)結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)管理的基本流程，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面監(jiān)控、處理、分析和識(shí)別.但不管是任何一種措施都難免存在局限，因此，面對(duì)當(dāng)前復(fù)雜多變的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，建議將多種方式進(jìn)行優(yōu)化組合，以取得良好的風(fēng)險(xiǎn)管控效果。鑒于此，文章主要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)行了分析和研究。
風(fēng)險(xiǎn)管理辦法是實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)管理流程的重要手段，建立一個(gè)完善可行的管理體系，更加有助于各流程的順利落實(shí)。在我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域中，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理經(jīng)過(guò)了長(zhǎng)時(shí)間的發(fā)展演變目前已初見(jiàn)成效，從而也為風(fēng)險(xiǎn)分析工作提供了更多的可能性。從某種角度來(lái)看，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理體系實(shí)則相當(dāng)于一個(gè)方法庫(kù)，實(shí)現(xiàn)了對(duì)各流程的有效匯總，同時(shí)還可對(duì)各種方式的優(yōu)缺點(diǎn)進(jìn)行對(duì)比，最終找到最佳的管理辦法，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定量和定性分析。
在全面風(fēng)險(xiǎn)管理框架中，其核心在于目標(biāo)體系，所有的方法、流程和人員都必須要圍繞著該目標(biāo)進(jìn)行執(zhí)行和操作。組織體系是該框架的基礎(chǔ)，它可從制度上入手確保各種制度的順利落實(shí)，創(chuàng)造出良好的管理氛圍。流程體系是該框架的關(guān)鍵所在，在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的過(guò)程中，要按照特定的風(fēng)險(xiǎn)管理流程對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行監(jiān)控、分析和處理。方法體系是該框架中的重要手段，其可有效的促進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)管理工作的順利開(kāi)展。上述所有的體系相輔相成，相互影響，共同形成一個(gè)完善可行的全面風(fēng)險(xiǎn)管理體系[1]。
2.1識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目
在房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)管理中，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是基礎(chǔ)也是前提，同時(shí)也是風(fēng)險(xiǎn)分類和風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源確定的過(guò)程。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別工作一般都是在項(xiàng)目分解的基礎(chǔ)上進(jìn)行，結(jié)合場(chǎng)地開(kāi)發(fā)的不同階段，對(duì)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別。在不同的發(fā)展階段，風(fēng)險(xiǎn)因素也會(huì)存在較大差別，且風(fēng)險(xiǎn)的分析依據(jù)和分類也會(huì)存在一定差異[2]。
2.2項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估
作為項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，即對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定量和定性分析，同時(shí)還要對(duì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生可能會(huì)產(chǎn)生的后果和概率進(jìn)行估計(jì)，在此基礎(chǔ)上，按照不同的等級(jí)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行排列，并同時(shí)編制好風(fēng)險(xiǎn)報(bào)表，之后結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)的程度對(duì)其進(jìn)行專題研究。但應(yīng)注意的問(wèn)題是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量、成本以及進(jìn)度等范圍，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)寬泛于建筑工程項(xiàng)目的質(zhì)量、成本和進(jìn)度范圍，應(yīng)該從項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)、建設(shè)以及設(shè)計(jì)等不同階段所呈現(xiàn)出的特征入手，對(duì)可能會(huì)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。
2.3項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控是提升風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃執(zhí)行質(zhì)量和效果的過(guò)程，可為項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理活動(dòng)的順利落實(shí)提供保障。風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控工作不僅要結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)特征制定出針對(duì)性的應(yīng)對(duì)措施，同時(shí)還要隨著項(xiàng)目的不斷發(fā)展，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估結(jié)果進(jìn)行矯正，實(shí)時(shí)修改風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃[3]。
3.1回避風(fēng)險(xiǎn)
作為風(fēng)險(xiǎn)回避，即結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)評(píng)價(jià)，對(duì)利弊得失進(jìn)行權(quán)衡，之后采取針對(duì)性措施，從而達(dá)到回避風(fēng)險(xiǎn)的目的。正常情況下，若潛在風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率較高，且極有可能造成嚴(yán)重的后果，無(wú)法采取管理措施時(shí)，經(jīng)常會(huì)選擇回避風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)踐過(guò)程中，一般可分為兩種方式：終止或放棄可能會(huì)引起損失或者不良后果的活動(dòng)；對(duì)活動(dòng)方案或工作方法進(jìn)行改變。從某種程度來(lái)看，風(fēng)險(xiǎn)回避實(shí)則屬于一種消極的防范對(duì)策。因此，回避風(fēng)險(xiǎn)雖然可在很大程度上避免損失，但與此同時(shí)，也會(huì)失去獲利的機(jī)會(huì)，在具體應(yīng)用的過(guò)程中一定要小心謹(jǐn)慎，做好周全考慮。
3.2風(fēng)險(xiǎn)控制
所謂風(fēng)險(xiǎn)控制，主要就是在風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生之前、發(fā)生之中以及發(fā)生之后，采取恰當(dāng)有效的措施對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制，以期達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)損失的目標(biāo)。結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)控制的目的，一般可將其分為風(fēng)險(xiǎn)抑制和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防兩種。其中，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防主要目標(biāo)是為了降低風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題發(fā)生的概率，而風(fēng)險(xiǎn)抑制則主要是為了減輕風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損失程度。實(shí)踐過(guò)程中，分險(xiǎn)控制往往會(huì)主動(dòng)的采取應(yīng)對(duì)措施，減少或者消除風(fēng)險(xiǎn)隱患。因此，風(fēng)險(xiǎn)控制則是屬于一種積極的管理措施，由于其具有效益好、成本低等優(yōu)勢(shì)特征，且不會(huì)產(chǎn)生不良的后遺癥，故在現(xiàn)實(shí)生活中應(yīng)用較為廣泛。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而言，不管是其產(chǎn)生任何風(fēng)險(xiǎn)，都可優(yōu)先的采取風(fēng)險(xiǎn)控制措施[4]。
3.3風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，所謂“風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移”，也就是開(kāi)發(fā)商有意識(shí)的將一些難以承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他的單位。不同于風(fēng)險(xiǎn)回避，風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備并不是對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)行終止，而是將實(shí)踐過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)導(dǎo)致?lián)p失的責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給他的單位。另外，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移也與風(fēng)險(xiǎn)控制存在較大差別，它并非直接的對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行調(diào)節(jié)，而是通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移這種間接的方式，達(dá)到減少自身?yè)p失的目的。
風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移具體包括保險(xiǎn)、期貨、合同等等，其中，合同還可被細(xì)分為單價(jià)合同、成本報(bào)酬合同、固定總價(jià)合同等等。保險(xiǎn)包括人身保險(xiǎn)、責(zé)任保險(xiǎn)等等。合同對(duì)于不同的承包商和開(kāi)發(fā)商往往具有不同的影響程度，開(kāi)發(fā)商一般可結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況選擇恰當(dāng)?shù)暮贤问?，?duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理轉(zhuǎn)移[5]。
3.4風(fēng)險(xiǎn)自留
所謂風(fēng)險(xiǎn)自留，也就是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，由于開(kāi)發(fā)商自己承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)所導(dǎo)致的損失，對(duì)于一些無(wú)法轉(zhuǎn)移、難以控制且取法回避的風(fēng)險(xiǎn)，或在受到較大利益的驅(qū)使，在不影響大局利益和開(kāi)發(fā)商自身利益時(shí)所采取的風(fēng)險(xiǎn)措施。風(fēng)險(xiǎn)自留一般可被稱為兩種，即計(jì)劃性和非計(jì)劃性。其中，前者主要是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行主動(dòng)自留，及具體措施包括以下幾個(gè)方面：損失攤銷、專屬保險(xiǎn)、自己保險(xiǎn)、自付額保險(xiǎn)等等。后者則是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)被動(dòng)的自留，借助風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急準(zhǔn)備金進(jìn)行應(yīng)對(duì)。正常情況下，可將風(fēng)險(xiǎn)控制措施和風(fēng)險(xiǎn)自留措施進(jìn)行聯(lián)合應(yīng)用，但在實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)自留措施時(shí)，一定要確保項(xiàng)目已實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)控制計(jì)劃或已保險(xiǎn)。必要時(shí)，還可將保險(xiǎn)對(duì)策和風(fēng)險(xiǎn)自留對(duì)策進(jìn)行相互比較，從而能夠更加快速、精準(zhǔn)、合理的做出成本管理決策。
3.5風(fēng)險(xiǎn)利用
即開(kāi)發(fā)商利用人們追求安全、畏懼風(fēng)險(xiǎn)的心理，通過(guò)對(duì)存在風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的參與，并結(jié)合自身的風(fēng)險(xiǎn)管理經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。在風(fēng)險(xiǎn)管理工作中，風(fēng)險(xiǎn)利用層次較高，因此，對(duì)于管理人員的專業(yè)素養(yǎng)和綜合能力也往往具有更高要求，其必須要具備豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也包括熟練的業(yè)務(wù)能力，如此才能對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)用價(jià)值和可利用性進(jìn)行全面分析。隨著土地市場(chǎng)的不斷變化，經(jīng)營(yíng)地土地一般需要通過(guò)招拍掛的方式進(jìn)行獲取，但個(gè)別開(kāi)發(fā)商卻經(jīng)常另辟蹊徑，通過(guò)對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)進(jìn)行爭(zhēng)取，為二級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)奠定基礎(chǔ)，如此便是對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)的有效利用[6]。
4.1提升應(yīng)對(duì)措施的針對(duì)性
在風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程中，風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃的制定是至關(guān)重要的環(huán)節(jié)之一，由于項(xiàng)目的唯一性和特殊性，因此，在制定應(yīng)對(duì)計(jì)劃時(shí)，往往不可對(duì)原有計(jì)劃進(jìn)行照抄照搬，而是要結(jié)合項(xiàng)目評(píng)估和識(shí)別的結(jié)果以及項(xiàng)目自身實(shí)際情況，提出針對(duì)性的方案，最大限度的節(jié)約費(fèi)用成本，從根本上克服制定應(yīng)對(duì)計(jì)劃時(shí)的僥幸心理，對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效防范。
4.2對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理辦法進(jìn)行優(yōu)化組合
不管是風(fēng)險(xiǎn)自留、風(fēng)險(xiǎn)控制，還是風(fēng)險(xiǎn)回避，雖然這些措施的實(shí)施都可取得一定成效，但同時(shí)也不可避免的存在局限性，面對(duì)復(fù)雜多變的市場(chǎng)環(huán)境和風(fēng)險(xiǎn)，建議對(duì)多種風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施進(jìn)行優(yōu)化組合應(yīng)用，同時(shí)還可結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，提出其他不同的應(yīng)對(duì)方案。實(shí)踐過(guò)程中，要按照優(yōu)先級(jí)進(jìn)行排序，以免由于單一方案應(yīng)用無(wú)效而導(dǎo)致的不良后果[7]。
4.3提升應(yīng)對(duì)管理的經(jīng)濟(jì)性
在對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)防的過(guò)程中，為獲得較高的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，通常要本著“節(jié)約”的基本原則，同時(shí)還要對(duì)應(yīng)對(duì)措施的經(jīng)濟(jì)性和有效性進(jìn)行全面評(píng)估。例如，在應(yīng)對(duì)不可預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)的過(guò)程中，通常可優(yōu)先選擇風(fēng)險(xiǎn)自留和保險(xiǎn)等方式，之后對(duì)這兩種方式的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行對(duì)比，通過(guò)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)留金支出和投保費(fèi)用進(jìn)行對(duì)比，能夠從中選擇出最佳方案。
結(jié)語(yǔ)：
綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)屬于一個(gè)較為漫長(zhǎng)和系統(tǒng)的過(guò)程，由于項(xiàng)目具有不可重復(fù)和一次性等特征，因此經(jīng)常會(huì)存在很多不確定因素，最終演變成項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。鑒于此，本文提出幾種有效的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)對(duì)策，并對(duì)實(shí)踐過(guò)程中的注意事項(xiàng)進(jìn)行了簡(jiǎn)要概述，目的在于最大限度的發(fā)揮出這些措施的實(shí)際作用和價(jià)值，避免風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的發(fā)生對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)生消極影響。
參考文獻(xiàn)：
作者簡(jiǎn)介：
袁志強(qiáng)，中海宏洋地產(chǎn)（銀川）有限公司，寧夏銀川。
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;摘要：隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的飛速增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮了很重要的作用并已成為支柱產(chǎn)業(yè)。越來(lái)越多的企業(yè)從事到房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)中去，但是其中有一些企業(yè)因?qū)﹂_(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不足，缺乏有效管理，最終影響到企業(yè)的投資效益，如何正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)，針對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)做出針對(duì)性的風(fēng)險(xiǎn)防范策略。風(fēng)險(xiǎn)防范策略已成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目研究的重要的課題之一。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；投資；風(fēng)險(xiǎn)；管理
房地產(chǎn)項(xiàng)目投資就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將籌集的資金和自有資金投到房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)及銷售的全過(guò)程中，以期獲得預(yù)期的收益。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資具有多種風(fēng)險(xiǎn)，需要從項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)、原因等多方面因素進(jìn)行分析，采取合理的風(fēng)險(xiǎn)管理方案。
由于房地產(chǎn)的固定性和不移動(dòng)性、投資大、建設(shè)周期長(zhǎng)、資金周轉(zhuǎn)慢，特別是環(huán)境因素和社會(huì)經(jīng)濟(jì)多，所以房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資過(guò)程是一個(gè)未知的未來(lái)需求預(yù)測(cè)的過(guò)程。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理是最近幾年來(lái)才出現(xiàn)的新管理理念，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的發(fā)展過(guò)程中影響利潤(rùn)的各種各樣的因素以及這些因素的作用是困難的或不可能預(yù)測(cè)、控制，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)可能偏離預(yù)期的利潤(rùn)，使企業(yè)有可能遭受經(jīng)濟(jì)損失。
目前社會(huì)上缺少專門(mén)從事企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的咨詢機(jī)構(gòu)，少量企業(yè)建立了自己系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)管理體系，從而加大了房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)性，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的實(shí)際收益可能在各種風(fēng)險(xiǎn)因素的影響下發(fā)生低于預(yù)期收益的現(xiàn)象，使投資者蒙受損失。因此，在我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中建立積極的風(fēng)險(xiǎn)管理策略是非常必要的。
（1）在政策的驅(qū)動(dòng)性帶動(dòng)下影響房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的盲目增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)估計(jì)不足，或者是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未能真正把握政策風(fēng)向，從而造成投資風(fēng)險(xiǎn)。
（2）隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，土地開(kāi)發(fā)成本，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商增加的情況下，為快速回籠資金，采取樓盤(pán)降價(jià)等競(jìng)爭(zhēng)策略，造成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)收益減少。
（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)估計(jì)不足，對(duì)當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的購(gòu)買能力分析不到位，造成項(xiàng)目營(yíng)銷過(guò)程中定價(jià)出現(xiàn)偏差，影響項(xiàng)目銷售及資金回籠進(jìn)度。
3 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的管理方法
房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理主要包括風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)、風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控四個(gè)階段，每個(gè)階段密切相關(guān)，它們的開(kāi)發(fā)和實(shí)現(xiàn)，按照一定的程序周而復(fù)始、循環(huán)往復(fù)進(jìn)行。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理中最重要的步驟是房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)正確地、全面地辨別房地產(chǎn)項(xiàng)目投資過(guò)程中面臨的風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)有針對(duì)性的和深入分析。以提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的過(guò)程中可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的參與者應(yīng)包括風(fēng)險(xiǎn)管理團(tuán)隊(duì)成員、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員、房地產(chǎn)公司其他部門(mén)的同一問(wèn)題專家、客戶、最終用戶、其他項(xiàng)目經(jīng)理、項(xiàng)目相關(guān)者、外部專家等。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別不是一蹴而就的事情，應(yīng)該貫穿項(xiàng)目從開(kāi)始到結(jié)束，反復(fù)進(jìn)行。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目面臨許多風(fēng)險(xiǎn)因素，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在投資決策中，項(xiàng)目實(shí)施中就不得不采用各種手段對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范、利用或控制，以盡可能減少風(fēng)險(xiǎn)事件的發(fā)生，降低風(fēng)險(xiǎn)損失。風(fēng)險(xiǎn)定性分析和風(fēng)險(xiǎn)定量分析是風(fēng)險(xiǎn)分析的兩種方式。風(fēng)險(xiǎn)定性分析是確定風(fēng)險(xiǎn)及其后果的發(fā)生的可能性，并根據(jù)項(xiàng)目目標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)影響風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，從而指導(dǎo)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃的制定，并幫助項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員來(lái)糾正計(jì)劃的偏差。風(fēng)險(xiǎn)定量分析則是量化風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生的概率以及產(chǎn)生的影響，確定在社會(huì)、經(jīng)濟(jì)意義以及處理的費(fèi)用效益分析。不僅量化分析每一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的概率及其對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)造成的后果，也分析項(xiàng)目總體風(fēng)險(xiǎn)的程度。
對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和分析的結(jié)果，制定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃，降低風(fēng)險(xiǎn)對(duì)目標(biāo)的威脅，以達(dá)到的目標(biāo)。風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃必須適應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)重程度、成功實(shí)現(xiàn)目標(biāo)效益的有效性、項(xiàng)目成功的現(xiàn)實(shí)性與時(shí)間性。同時(shí)也應(yīng)得到項(xiàng)目所有人的認(rèn)可，并應(yīng)由專人負(fù)責(zé)。總之，風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)是提出的意見(jiàn)和措施來(lái)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)。
風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控是修改風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃，保證風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃的實(shí)施，并通過(guò)跟蹤識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)和剩余風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控和識(shí)別新的風(fēng)險(xiǎn)，評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)降低的效果。它是伴隨著整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，分為風(fēng)險(xiǎn)控制和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控。風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控是建立在項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的可控性、階段性和漸進(jìn)性的一種項(xiàng)目管理工作，如果風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生時(shí)，被調(diào)度的風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃的實(shí)施，以避免變化，需要重新進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析的風(fēng)險(xiǎn)，從而為開(kāi)發(fā)新的措施來(lái)避免。
4 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策
按照當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因和風(fēng)險(xiǎn)管理的四個(gè)過(guò)程，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)從以下幾個(gè)方面入手，采取合理的投資風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施。
（1）充分分析市場(chǎng)行情，理性投資房地產(chǎn)項(xiàng)目。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)，首先從風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別入手，現(xiàn)階段房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)主要原因是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)行情的分析把握不足。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行充分調(diào)研論證，通過(guò)調(diào)研論證須知道房地產(chǎn)項(xiàng)目類型、市場(chǎng)的飽和度、需求量有多大、市場(chǎng)的支付能力如何等等。在市場(chǎng)調(diào)研論證基礎(chǔ)上進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，全面分析目標(biāo)人群的教育背景、收入情況、消費(fèi)心理和特點(diǎn)等等，制定房地產(chǎn)有關(guān)營(yíng)銷策略。
（2）加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資調(diào)研及決策分析。一般房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資量較大、籌備建設(shè)的時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，在管理過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生許多不確定的風(fēng)險(xiǎn)因素。要想防范和有效控制住這些風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，就需要在項(xiàng)目投資前做好充分的分析和可行性研究報(bào)告，通過(guò)大量的調(diào)查和研究、計(jì)算，對(duì)項(xiàng)目上可能會(huì)出現(xiàn)的一些經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)、社會(huì)效益等風(fēng)險(xiǎn)，是否能夠得以合理的規(guī)避和控制，做出科學(xué)綜合的論證和評(píng)價(jià)，最終確定項(xiàng)目操作的可行性，為項(xiàng)目投資提供準(zhǔn)確、合理的依據(jù)。同時(shí)要完善決策風(fēng)險(xiǎn)管理，建立科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管理判斷體系，提高決策的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，根據(jù)自身需要安排專門(mén)員工開(kāi)展決策風(fēng)險(xiǎn)管理工作。
（3）采用多元化的投資戰(zhàn)略和聯(lián)合戰(zhàn)略，以降低風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)具有很強(qiáng)的地域特色，由于不同地方的城市的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場(chǎng)供需等情況不一樣，對(duì)房地產(chǎn)投資收益的影響是不一樣的，房地產(chǎn)投資分散在不同的地方，就可避免房地產(chǎn)企業(yè)的某個(gè)特定時(shí)期的影響，以達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。
（4）加強(qiáng)房地產(chǎn)工程監(jiān)管。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資主體和建設(shè)主體相分離，從而導(dǎo)致工程建設(shè)是房地產(chǎn)投資項(xiàng)目消耗資金的主要方面。如何保質(zhì)保量按期完成項(xiàng)目，又要節(jié)約資金，這就需要進(jìn)行在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)管理。完善對(duì)投資項(xiàng)目的監(jiān)管體制，首先是良好的施工隊(duì)伍，經(jīng)濟(jì)實(shí)力和技術(shù)實(shí)力雄厚，管理經(jīng)驗(yàn)豐富，價(jià)格合理，效率高，信譽(yù)良好的施工隊(duì)伍；其次簽訂施工合同，以保護(hù)當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)利益，防范道德風(fēng)險(xiǎn)，施工合同中應(yīng)注意明確的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，權(quán)利要求書(shū)的建設(shè)和相關(guān)合同，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)責(zé)任條款的特規(guī)定；最后聘請(qǐng)經(jīng)驗(yàn)豐富和信譽(yù)度高的工程監(jiān)理全面監(jiān)督和管理該項(xiàng)目，對(duì)質(zhì)量、工期、資金成本嚴(yán)格監(jiān)控，督促施工方嚴(yán)格執(zhí)行合同，協(xié)調(diào)施工方與開(kāi)發(fā)商的關(guān)系，防止出現(xiàn)延誤工期的情況。
（5）提升員工風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)需加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理的系統(tǒng)培訓(xùn)。通過(guò)內(nèi)部開(kāi)展定期培訓(xùn)或外部專業(yè)培訓(xùn)，提高員工的專業(yè)水平。通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)管理教育，使員工知道所面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)，掌握處理風(fēng)險(xiǎn)的辦法，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，切實(shí)提升整個(gè)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。
5 結(jié)語(yǔ)
通過(guò)上文分析，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資多、風(fēng)險(xiǎn)大，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在諸多的不確定要素，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)其項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，及時(shí)的知道房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)動(dòng)態(tài)，進(jìn)行全面的風(fēng)險(xiǎn)管理分析，對(duì)項(xiàng)目自始至終要實(shí)施全程的動(dòng)態(tài)監(jiān)控。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)要成立專門(mén)的風(fēng)險(xiǎn)管理組織，制定風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃和方案，明確風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)和各部門(mén)風(fēng)險(xiǎn)管理人員的責(zé)任，采取各種風(fēng)險(xiǎn)防范的措施，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，切實(shí)提高企業(yè)的盈利能力，保證企業(yè)的良性發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
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;摘要：本文剖析了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，以及投資風(fēng)險(xiǎn)控制、籌融資風(fēng)險(xiǎn)控制、營(yíng)運(yùn)資金風(fēng)險(xiǎn)控制等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的主要環(huán)節(jié)，并提出了針對(duì)性的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，以供參考和借鑒。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 控制
（一）房地產(chǎn)企業(yè)籌資難度和償債壓力巨大
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，因此籌資活動(dòng)是支持房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資和再投資效率的重要環(huán)節(jié)。目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)用于運(yùn)轉(zhuǎn)的資金的主要來(lái)源有自籌資金、銀行融資、銷售回款三個(gè)主要方式，其他方式的資金來(lái)源不足融資總額的10%。而銷售回款中約有60%的資金來(lái)源于銀行按揭貸款，由此可見(jiàn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展對(duì)銀行的依賴程度。由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段和資本市場(chǎng)成熟程度的限制，歐美國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)的多渠道融資模式在我國(guó)難以推廣，加之國(guó)內(nèi)證券市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上市的限制嚴(yán)格，信托受限，房地產(chǎn)行業(yè)資金需求規(guī)模的不斷增加和融資方式的單一使房地產(chǎn)企業(yè)在籌資融資環(huán)節(jié)上面臨巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（二）投資活動(dòng)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平要求高
房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資活動(dòng)是以資金為資本通過(guò)對(duì)項(xiàng)目投資的手段以獲取投資收益的行為，是企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平、戰(zhàn)略決策和資金運(yùn)用能力的綜合體現(xiàn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資回收期長(zhǎng)、資金需求量大，因此在項(xiàng)目投資決策時(shí)要十分謹(jǐn)慎，一般的房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資決策的過(guò)程中都會(huì)進(jìn)行可行性研究分析和投資測(cè)算，從主觀方面來(lái)說(shuō)，不管是公司管理層還是專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的預(yù)測(cè)均來(lái)源于對(duì)歷史數(shù)據(jù)的分析和主觀經(jīng)驗(yàn)假設(shè)，因此企業(yè)管理能力和專業(yè)水平的高低對(duì)投資成敗有著不小的影響。從外部政策環(huán)境來(lái)說(shuō)，投資決策中對(duì)政策條件和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的因素變化的分析不可能面面俱到，外部環(huán)境的不確定性很大。因此這些投資決策過(guò)程中的不確定性因素會(huì)引發(fā)較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（三）項(xiàng)目銷售資金回收情況受市場(chǎng)波動(dòng)影響大
房地產(chǎn)行業(yè)的投資回收取決于銷售收入額和其轉(zhuǎn)化為資金流入的速度，資金回收是企業(yè)償還債務(wù)和再投資的基礎(chǔ)。銷售收入的實(shí)現(xiàn)主要受房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況和購(gòu)房者的心理預(yù)期影響，圖1為2008年-2014年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積和銷售面積增長(zhǎng)率變化情況。
由圖1可見(jiàn)，除去2008年度金融危機(jī)到2009年度房地產(chǎn)行業(yè)反彈過(guò)程中我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積和銷售面積均存在較大增幅以外，其余年度我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)新開(kāi)發(fā)面積和銷售面積均呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，但是銷售面積下降幅度和波動(dòng)程度遠(yuǎn)高于新開(kāi)發(fā)面積的變動(dòng)程度，由此可以分析判斷出，我國(guó)房地產(chǎn)的總體供求關(guān)系還是供應(yīng)量高于市場(chǎng)需求。進(jìn)入2015年以來(lái)購(gòu)房者仍持觀望態(tài)度，一邊是高企的庫(kù)存，一邊是濃厚的觀望情緒，不少中小型房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收不足，在加上融資能力的欠缺和較高的融資成本，使其資金鏈越來(lái)越脆弱，而為了確保資金鏈條，這些企業(yè)紛紛降價(jià)促銷，導(dǎo)致購(gòu)房者強(qiáng)烈的降價(jià)預(yù)期，在這一過(guò)程中有不少中小房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)不堪重壓，面臨破產(chǎn)。企業(yè)資金回收中面臨的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)直接導(dǎo)致資金鏈緊張，引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，企業(yè)應(yīng)采用加強(qiáng)銷售戰(zhàn)略制定和收款管理的雙重機(jī)制，降低資金回流風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制應(yīng)該在結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的主要環(huán)節(jié)進(jìn)行企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的把控。
（一）投資風(fēng)險(xiǎn)控制
房地產(chǎn)企業(yè)的投資管理水平與房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制水平有著密切的關(guān)系，投資管理主要體現(xiàn)在對(duì)整個(gè)投資項(xiàng)目的事前投資策略制定、事中控制、事后反饋三個(gè)過(guò)程，通過(guò)聘請(qǐng)具有豐富行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的高管團(tuán)隊(duì)、建立科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臎Q策流程、扎實(shí)細(xì)致的預(yù)算工作等手段可以有效降低項(xiàng)目投資管理中的非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，因此科學(xué)的投資管理體系是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)控制的有效手段。
（二）籌融資風(fēng)險(xiǎn)控制
根據(jù)房地產(chǎn)面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的具體特點(diǎn)，可知融資風(fēng)險(xiǎn)把控是與投資風(fēng)險(xiǎn)控制密切相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)控制環(huán)節(jié)。從房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的開(kāi)發(fā)時(shí)序性來(lái)說(shuō)，在投資策略制定后最重要的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制就是融資風(fēng)險(xiǎn)控制。目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的投資主要來(lái)源就是外部融資，而投資策略能否按步驟實(shí)施完全取決于融資風(fēng)險(xiǎn)的控制能力，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在健全投資管理體系的基礎(chǔ)上，理性客觀地評(píng)價(jià)企業(yè)的資金需求和資金平衡能力，將融資工作的控制細(xì)化到每一個(gè)節(jié)點(diǎn)。不僅僅是將成功實(shí)現(xiàn)融資作為主要目標(biāo)，對(duì)于融資的償還和再融資安排也要形成具有系統(tǒng)管理能力的體系，這樣才能完成既定的投資管理目標(biāo)，降低籌融資風(fēng)險(xiǎn)及整體財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
（三）營(yíng)運(yùn)資金風(fēng)險(xiǎn)控制
作為房地產(chǎn)項(xiàng)目投資最重要的資金來(lái)源及投資效果評(píng)價(jià)最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，營(yíng)運(yùn)資金風(fēng)險(xiǎn)控制始終是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的重中之重。目前，我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的流動(dòng)資金控制愈加規(guī)范和嚴(yán)格，房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法將所有的銷售回款進(jìn)行再投資或進(jìn)行企業(yè)間拆借。因此，要控制好房地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)資金風(fēng)險(xiǎn)首先要確保資金來(lái)源，加強(qiáng)回款管理保證資金回流速度。其次，在做好回款管理的基礎(chǔ)上，合理制定營(yíng)運(yùn)資金滾動(dòng)計(jì)劃管理機(jī)制，確保對(duì)于項(xiàng)目整體投資策略的細(xì)化目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。最后，合理利用流動(dòng)資金進(jìn)行融資還款及再投資，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金的良性循環(huán)，降低整體財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
除了上述三方面在房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在且影響較大的風(fēng)險(xiǎn)以外，房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)一樣還面臨著利益分配風(fēng)險(xiǎn)、內(nèi)控管理風(fēng)險(xiǎn)等，雖然每個(gè)企業(yè)的綜合管理能力有所不同，但是每個(gè)企業(yè)都應(yīng)該重視風(fēng)險(xiǎn)控制，避免嚴(yán)重危機(jī)的產(chǎn)生。
（一）建立完善的投資預(yù)算體系控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資建設(shè)期間，一些預(yù)算及分析體系不完善的企業(yè)往往偏向關(guān)注項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度及銷售進(jìn)度，對(duì)項(xiàng)目前期的財(cái)務(wù)測(cè)算及事中事后的財(cái)務(wù)預(yù)算管理重視程度不高，導(dǎo)致項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)資金鏈斷裂和清算，造成整個(gè)投資失敗。
因此，必須通過(guò)進(jìn)行概率分析法和例舉法在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期進(jìn)行整體現(xiàn)金流量可靠預(yù)測(cè)，避免項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中應(yīng)該實(shí)時(shí)根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度及市場(chǎng)情況的變化及時(shí)調(diào)整整體預(yù)算及資金預(yù)算，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)的意外情況的把控能力，保障整體預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，體現(xiàn)出財(cái)務(wù)管理工作的監(jiān)督和保障職能。
（二）多方面開(kāi)拓籌融資渠道，合理配置資金結(jié)構(gòu)
基于健全項(xiàng)目開(kāi)發(fā)預(yù)算體系，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)整體資金需求的分析，求出資金需求缺口峰值，根據(jù)資金需求峰值出現(xiàn)所處的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段，考慮項(xiàng)目所處開(kāi)發(fā)階段對(duì)融資的局限性，客觀分析籌資缺口，如果項(xiàng)目自身融資能力不足以滿足，通過(guò)合理的方式尋求自有資金需求，避免籌資額度不足帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
通過(guò)多渠道的融資方式間的互相彌補(bǔ)，降低資金成本，消減獲利能力風(fēng)險(xiǎn)。由于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)類融資有獲取難度大、期限長(zhǎng)、資金成本高的特點(diǎn)，而短期經(jīng)營(yíng)類融資有著易于獲得、期限短、成本低的特點(diǎn)，因此通過(guò)長(zhǎng)短期融資的高低搭配以實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期融資為基礎(chǔ)，短期融資為輔助，利用短期融資流動(dòng)性強(qiáng)的特點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期融資和短期融資之間的置換和互動(dòng)，降低整體資金成本，減少償債風(fēng)險(xiǎn)。
（三）增強(qiáng)流動(dòng)性資金管理，使資金利用率最大化
房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)資金投入的要求較為密集和持續(xù)，假如在某一個(gè)環(huán)節(jié)上，出現(xiàn)資金投入困難的問(wèn)題，項(xiàng)目投資很可能難以為繼，嚴(yán)重時(shí)甚至?xí)侠壅麄€(gè)企業(yè)的發(fā)展。所以在日常運(yùn)營(yíng)時(shí)，流動(dòng)管理資金就更加應(yīng)該得到充分的重視，加強(qiáng)各方面的營(yíng)運(yùn)資金管理。
1.加強(qiáng)回款管理提高銷售回款率縮短回款時(shí)間
對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，銷售回款是整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的命脈，銷售回款的速度直接影響整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金鏈的穩(wěn)定程度及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制水平。因此，需要構(gòu)建完善的營(yíng)銷與財(cái)務(wù)的對(duì)接機(jī)制，形成對(duì)銷售未回款部分按期梳理和逐筆清理的具體措施，并制定合理的任務(wù)目標(biāo)與具有激勵(lì)性的考核機(jī)制，最大限度地提高銷售回款比例。
2.經(jīng)營(yíng)性資金流入用于籌資業(yè)務(wù)有關(guān)的支出管理
房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，其籌資成本必然在其整體項(xiàng)目獲利能力預(yù)期和項(xiàng)目投資評(píng)價(jià)中起到舉足輕重甚至是決定性的作用。因此，當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)入銷售期和經(jīng)營(yíng)期以后，將一定的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入用于歸還融資本金，降低資金成本就成為增強(qiáng)項(xiàng)目獲利能力的重要途徑。從經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入的類別來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目銷售類資金流入雖然有著資金流入量大、回收期限短的特點(diǎn)，但其受市場(chǎng)波動(dòng)和政策調(diào)整等不確定因素的影響較大，如果在項(xiàng)目銷售情況比較好的情況下去預(yù)測(cè)未來(lái)較長(zhǎng)一段時(shí)間的銷售資金流入，很可能出現(xiàn)過(guò)于樂(lè)觀的判斷和假設(shè)，在此階段使用過(guò)多的銷售類回款用以提前償付籌資本金，極有可能使整個(gè)項(xiàng)目在市場(chǎng)波動(dòng)或政策調(diào)控情況下面臨開(kāi)發(fā)資金短缺。而此部分資金缺口由于在短時(shí)間內(nèi)需求量較大，難以通過(guò)短期融資來(lái)彌補(bǔ)，從而使企業(yè)面臨較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
針對(duì)這一特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)銷售性資金流入進(jìn)行妥善管理，在較為理性保守的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)分析下，對(duì)波動(dòng)性較強(qiáng)的銷售回款和較為穩(wěn)定的持續(xù)經(jīng)營(yíng)類收入做好統(tǒng)籌安排，在優(yōu)先保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和到期融資的資金需求前提下，再考慮提前償付融資。
3.利用經(jīng)營(yíng)性資金盈余進(jìn)行再投資管理
由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的特性及近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)發(fā)展模式，我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)均會(huì)在其投資項(xiàng)目的中后期利用項(xiàng)目自身產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量進(jìn)行再投資，主要的投資資金用途包括摘取新土地、為其他項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供資金支持等，但是不管是摘取土地還是進(jìn)行其他項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資，其對(duì)資金的占用期限均較長(zhǎng)，而且被投資項(xiàng)目的投資效果不確定性很強(qiáng)，在短時(shí)間內(nèi)無(wú)法產(chǎn)生足量的現(xiàn)金流入。因此，從項(xiàng)目本身來(lái)說(shuō)，對(duì)于利用項(xiàng)目盈余資金進(jìn)行投資的控制應(yīng)在絕對(duì)滿足項(xiàng)目自身開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的前提下，利用多種假設(shè)及敏感性分析的模型同時(shí)對(duì)資金輸出項(xiàng)目和被投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量情況進(jìn)行預(yù)測(cè)，避免由于過(guò)度投資產(chǎn)生的資金流動(dòng)性弱而導(dǎo)致的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
四、結(jié)論
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)及控制手段與資金在整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的流動(dòng)密切相關(guān)，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制應(yīng)從項(xiàng)目資金鏈條的角度出發(fā)，通過(guò)各種預(yù)算及技術(shù)經(jīng)濟(jì)手段配合相應(yīng)的企業(yè)內(nèi)部控制流程保障資金鏈條的穩(wěn)定運(yùn)行，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的關(guān)鍵內(nèi)容。
（作者單位：財(cái)富嘉苑天津置業(yè)有限公司）
相關(guān)熱詞搜索：;房地產(chǎn)項(xiàng)目合同風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目合同管理臺(tái)賬篇九
;摘要：本文在對(duì)風(fēng)險(xiǎn)分析過(guò)程進(jìn)行分析研究的基礎(chǔ)上，探討了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的有關(guān)問(wèn)題；文章對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的研究。結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目特點(diǎn)，列舉風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的方法，比較了風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法的優(yōu)劣，描述了房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施。
關(guān)鍵詞：風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)分析；風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別；風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估
風(fēng)險(xiǎn)是指在一定條件下和一定時(shí)期內(nèi)可能發(fā)生的各種結(jié)果的變動(dòng)程度，是指投資的實(shí)際收益與期望的或要求的收益的偏差。
但是到目前為止，風(fēng)險(xiǎn)的概念還沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的定義。
項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的定義：項(xiàng)目在其壽命周期內(nèi)自然存在的導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失的變化，而項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估就是對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的分析，也即分析項(xiàng)目在其存續(xù)的時(shí)空內(nèi)自然存在的導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)損失之變化的可能性及其變化程度。項(xiàng)目的一次性使得項(xiàng)目中不確定性比其它的一些經(jīng)濟(jì)活動(dòng)要大得多，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)也有其自身的特點(diǎn)，主要有風(fēng)險(xiǎn)的客觀性、多樣性、持續(xù)性、補(bǔ)償性、全面性、可測(cè)性及規(guī)律性。
一個(gè)工程項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析的過(guò)程，通常可以分為四個(gè)階段：風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)[1]。
風(fēng)險(xiǎn)分析是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、估計(jì)、評(píng)價(jià)和應(yīng)對(duì)作出全面的、綜合的分析，這四個(gè)部分是一個(gè)完整的整體，相輔相成，不可分割，缺少任何一部分，風(fēng)險(xiǎn)分析都是不完整的。
2.1 概述
風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是指風(fēng)險(xiǎn)管理人員找出影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量、進(jìn)度、投資等目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)因素，運(yùn)用各種方法對(duì)尚未發(fā)生的潛在風(fēng)險(xiǎn)以及客觀存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分類，找出風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因，并對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分類列表。 [2]。
及篩選—監(jiān)測(cè)—診斷技術(shù)等方法。
3.1 風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)常用方法
房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)是指應(yīng)用各種管理科學(xué)技術(shù)，采用定性與定量相結(jié)合的方式，最終定量地估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)大小，找出主要的風(fēng)險(xiǎn)源，并評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的可能影響，以便以此為依據(jù)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)采取相應(yīng)的對(duì)策。風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)常用方法主要有調(diào)查和專家打分法、風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬法、風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)量法和解析方法。
我國(guó)傳統(tǒng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法包括：（1）盈虧平衡分析；（2）敏感性分析；（3）概率分析。三種方法均存在各自的優(yōu)缺點(diǎn)，且具有一定的互補(bǔ)性，現(xiàn)逐一論述。
3.3 盈虧平衡分析
盈虧平衡分析就是利用投資項(xiàng)目生產(chǎn)中的產(chǎn)量、成本、利潤(rùn)三者的關(guān)系，通過(guò)測(cè)算項(xiàng)目達(dá)到正常生產(chǎn)能力后的盈虧平衡點(diǎn)，來(lái)考察分析項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)能力的一種不確定性分析方法[3]。所謂盈虧平衡點(diǎn)，是指項(xiàng)目在正常生產(chǎn)條件下，項(xiàng)目的收入等于支出的那一點(diǎn)。在這一點(diǎn)上，項(xiàng)目既不盈利也不虧損。如果低于這一點(diǎn)所對(duì)應(yīng)的生產(chǎn)水平，那么項(xiàng)目就會(huì)發(fā)生虧損；反之，則會(huì)獲得盈利。
3.4 敏感性分析
敏感性分析是一種有廣泛用途的分析技術(shù)。其基本目的是考察一個(gè)項(xiàng)目分析結(jié)果的穩(wěn)定性，即該項(xiàng)目投資分析結(jié)果以多大的程度隨著相關(guān)因素的變化而變化的，通過(guò)分析，可使決策者對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度有一個(gè)量化的概念。敏感性分析是研究和分析由于將來(lái)客觀條件（如政府政策、通貨膨脹、投資等）的不確定性因素變化所產(chǎn)生的影響，引起項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生變化而使項(xiàng)目主要效果指標(biāo)發(fā)生變動(dòng)的程度。
3.5 風(fēng)險(xiǎn)概率分析
3.5.1 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的類型
房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)涉及政策風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)和國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)等，而這其中對(duì)房地產(chǎn)投資影響較大，同時(shí)又是可以預(yù)測(cè)、規(guī)避的主要是經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要包含市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等。
3.5.2 風(fēng)險(xiǎn)概率分析的方法
風(fēng)險(xiǎn)概率分析總結(jié)起來(lái)主要有以下幾種：
（1） 利用已有數(shù)據(jù)資料分析風(fēng)險(xiǎn)因素或風(fēng)險(xiǎn)事件的概率
（3） 蒙特卡羅模擬法
4.1 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)概述
風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)就是對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)提出處置意見(jiàn)和辦法。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)估，把項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率、損失嚴(yán)重程度以及其他因素綜合起來(lái)考慮，就可得出項(xiàng)目發(fā)生各種風(fēng)險(xiǎn)的可能性及其危害程度，再與公認(rèn)的安全指標(biāo)相比較，就可確定項(xiàng)目的危險(xiǎn)等級(jí)，從而決定應(yīng)采取什么樣的措施以及控制措施應(yīng)采取到什么程度。
4.2 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)回避
風(fēng)險(xiǎn)回避是指當(dāng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的潛在威脅發(fā)生的可能性太大，不利后果也很嚴(yán)重，又無(wú)其他策略來(lái)減輕時(shí)，主動(dòng)放棄或改變項(xiàng)目目標(biāo)與行動(dòng)方案，從而回避風(fēng)險(xiǎn)的一種策略。采取這種策略，必須對(duì)風(fēng)險(xiǎn)有充分的認(rèn)識(shí)，對(duì)威脅出現(xiàn)的可能性和后果的嚴(yán)重性有足夠的把握。這種策略從根本上放棄使用有風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目資源、項(xiàng)目技術(shù)、項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案等，從而避開(kāi)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的一類項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施。
4.3 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移
風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是投資主體將其本身面臨的損失有意識(shí)地轉(zhuǎn)嫁給與其有相互經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系的另一方承擔(dān)。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商處理風(fēng)險(xiǎn)的一種重要方法。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移也叫合伙分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，其目的不是降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率和不利后果的大小，而是借用合同或協(xié)議，在風(fēng)險(xiǎn)事故一旦發(fā)生時(shí)將損失的一部分轉(zhuǎn)移到項(xiàng)目以外的第三方身上。
4.4 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制
相對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)回避而言，風(fēng)險(xiǎn)控制措施是一種積極的風(fēng)險(xiǎn)處理手段，它是指投資主體對(duì)不愿放棄也不愿轉(zhuǎn)移的風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)降低其損失發(fā)生的可能性，縮小其后果不利影響的損失程度來(lái)達(dá)到控制目的的各種控制技術(shù)或方法。
4.5 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)自留
風(fēng)險(xiǎn)自留是指開(kāi)發(fā)商自己承擔(dān)由風(fēng)險(xiǎn)事故所造成的損失。當(dāng)采取其他風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方法的費(fèi)用超過(guò)風(fēng)險(xiǎn)事件造成的損失數(shù)額時(shí)，可采取風(fēng)險(xiǎn)接受的方法。風(fēng)險(xiǎn)接受是最省事的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方法。自愿接受風(fēng)險(xiǎn)可以是主動(dòng)的，也可以是被動(dòng)的。
第五章 結(jié)語(yǔ)
5.1 本文主要工作和結(jié)論
本文詳細(xì)介紹了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析的全過(guò)程，包括風(fēng)險(xiǎn)投資的相關(guān)概念，風(fēng)險(xiǎn)分析過(guò)程的四個(gè)階段（風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)）的特點(diǎn)和相互關(guān)系，風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的具體方法和存在問(wèn)題，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的常用方法和適用條件，并重點(diǎn)介紹了我國(guó)傳統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法：盈虧分析、敏感性分析和概率分析。最后介紹了風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的四個(gè)策略：風(fēng)險(xiǎn)回避、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)控制和風(fēng)險(xiǎn)自留。
參考文獻(xiàn)
[2] 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理預(yù)警管理模型研究[j].信息與控制，2003（12）
[3]張朝兵，房地產(chǎn)融資理論構(gòu)成與分析，載《求索》，2006（1）
相關(guān)熱詞搜索：;房地產(chǎn)項(xiàng)目合同風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目合同管理臺(tái)賬篇十
;摘 要：在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，有些企業(yè)在管理過(guò)程中因缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，影響最終的投資效益。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期比較長(zhǎng)，在多方面因素的影響下，會(huì)面臨許多風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，如何正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)，提高自身的風(fēng)險(xiǎn)管理水平，是重要的研究課題之一。文章通過(guò)分析房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的主要原因，提出具體的風(fēng)險(xiǎn)管理方法，針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)、風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控這四個(gè)階段，采取合理的投資風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；投資；風(fēng)險(xiǎn)
引言
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)化建設(shè)在不斷地推進(jìn)。作為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)揮著重要的作用。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是指，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將籌集的資金和自有資金投入到房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)及銷售的全過(guò)程中，以期獲得預(yù)期的收益。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資過(guò)程中具有多種風(fēng)險(xiǎn)，要想提高房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理水平，應(yīng)當(dāng)從項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)、原因等因素進(jìn)行分析，采取合理的風(fēng)險(xiǎn)管理方案。
由于房地產(chǎn)項(xiàng)目具有投資數(shù)額大、地域性強(qiáng)、建設(shè)周期長(zhǎng)、資金周轉(zhuǎn)慢以及變現(xiàn)能力差等特點(diǎn)，受環(huán)境因素、經(jīng)濟(jì)因素以及社會(huì)因素影響，房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)極大，企業(yè)有可能遭受巨大的經(jīng)濟(jì)損失。換言之，房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資過(guò)程是一種對(duì)未來(lái)需求進(jìn)行預(yù)測(cè)并生產(chǎn)產(chǎn)品的過(guò)程。要想實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投入與產(chǎn)出之間的良性循環(huán)，取得較好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，應(yīng)當(dāng)采取必要的投資風(fēng)險(xiǎn)管理方法。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理是指，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，存在多種影響因素，針對(duì)這些難以預(yù)測(cè)或控制的因素要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，經(jīng)過(guò)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估后，采取必要的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施，以降低投資風(fēng)險(xiǎn)對(duì)利潤(rùn)的影響。引入風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，對(duì)于健全房地產(chǎn)市場(chǎng)體系、培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)甚至于維護(hù)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性，都具有十分重大的積極意義。
現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面。其一，宏觀環(huán)境因素，包括貨幣政策、投資增速、土地供給、生產(chǎn)與消費(fèi)政策等，受經(jīng)濟(jì)環(huán)境和社會(huì)的影響而發(fā)生變化，進(jìn)而為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。具體表現(xiàn)為政策風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)、資源風(fēng)險(xiǎn)以及法律風(fēng)險(xiǎn)。其二，微觀環(huán)境因素，包括企業(yè)的資本實(shí)力、商品定位、成本控制以及產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力等。這些微觀環(huán)境因素受投資的具體項(xiàng)目所處的位置區(qū)域而發(fā)生變化，同樣會(huì)對(duì)項(xiàng)目投資帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。具體表現(xiàn)為投資決策風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、開(kāi)發(fā)流程風(fēng)險(xiǎn)以及管理風(fēng)險(xiǎn)。
3 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的管理方法
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程中，主要包括四個(gè)階段。具體表現(xiàn)為：風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控。這四個(gè)階段是密切相關(guān)的，按照一定的程序周而復(fù)始的運(yùn)行。
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程中，首先要進(jìn)行必要的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。只有正確識(shí)別出所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)才能主動(dòng)選擇有效的方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)與監(jiān)控。因此，在具體的項(xiàng)目投資過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)要通過(guò)深入分析，運(yùn)用感知、判斷或歸類等方式，進(jìn)行系統(tǒng)的、連續(xù)的認(rèn)識(shí)所面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)，提高風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力。在風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的參與者主要包括：風(fēng)險(xiǎn)管理團(tuán)隊(duì)成員、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員、其他項(xiàng)目經(jīng)理、項(xiàng)目相關(guān)者、外部專家、房地產(chǎn)公司其他部門(mén)的同一問(wèn)題專家、客戶、最終用戶等。在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別時(shí)，還應(yīng)當(dāng)注意，受環(huán)境的影響，風(fēng)險(xiǎn)具有可變性，因此風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是一項(xiàng)持續(xù)性和系統(tǒng)性的工作，而不是一蹴而就的事情。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別工作要貫穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程，并且隨時(shí)關(guān)注原有風(fēng)險(xiǎn)的變化，及時(shí)發(fā)現(xiàn)新的風(fēng)險(xiǎn)。
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理過(guò)程中，對(duì)于已識(shí)別出的風(fēng)險(xiǎn)，要進(jìn)行詳細(xì)地分析。有助于確定有關(guān)因素的變化對(duì)投資決策的影響程度，為房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策提供依據(jù)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中，可以在一定程度上降低風(fēng)險(xiǎn)事件的發(fā)生概率，減少風(fēng)險(xiǎn)損失，實(shí)現(xiàn)最佳經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。
風(fēng)險(xiǎn)分析主要包括兩種方式。其一，風(fēng)險(xiǎn)定性分析。通過(guò)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)及其后果發(fā)生的可能性，并根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)影響程度，來(lái)評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的優(yōu)先級(jí)，從而指導(dǎo)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃的制定，幫助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的團(tuán)隊(duì)成員糾正計(jì)劃的偏差。風(fēng)險(xiǎn)定性分析的方法主要包括：風(fēng)險(xiǎn)概率和后果、項(xiàng)目假設(shè)檢驗(yàn)、后果風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)矩陣以及數(shù)據(jù)精度排隊(duì)。其二，風(fēng)險(xiǎn)定量分析。在風(fēng)險(xiǎn)定性分析的基礎(chǔ)上，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率以及產(chǎn)生的影響進(jìn)行量化處理。通過(guò)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行重復(fù)的定量分析，可以判斷是否需要采用風(fēng)險(xiǎn)管理措施。因此，風(fēng)險(xiǎn)分析是風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃的一項(xiàng)重要依據(jù)。
根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和風(fēng)險(xiǎn)分析的結(jié)果，房地產(chǎn)企業(yè)需要制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃。降低風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)的威脅，以達(dá)到可接受的程度。風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃必須適應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)重程度，成功實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)效益有效性、及其成功的現(xiàn)實(shí)性與時(shí)間性。與此同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)計(jì)劃應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中所有人的認(rèn)可，并應(yīng)由專人負(fù)責(zé)。風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)主要包括：規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、接受風(fēng)險(xiǎn)、降低風(fēng)險(xiǎn)和分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)這四種措施。
風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控是利用反饋的信息，對(duì)原有的風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃及時(shí)做出調(diào)整。為保證風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃的順利實(shí)施，根據(jù)已發(fā)生變化的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的影響程度，重新進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、分析和應(yīng)對(duì)，評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)降低的效果。風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控貫穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施全過(guò)程，是建立在項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的可控性、階段性以及漸進(jìn)性的一種項(xiàng)目管理工作。
4.1 加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資調(diào)研及決策分析
要想有效應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)首先應(yīng)當(dāng)分析市場(chǎng)行情，進(jìn)行充分調(diào)研論證。通過(guò)了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體類型、目標(biāo)人群、需求量以及市場(chǎng)購(gòu)買力，識(shí)別該項(xiàng)目所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。其次，針對(duì)已識(shí)別出的風(fēng)險(xiǎn)，需要在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資之前進(jìn)行深入分析。對(duì)于涉及到的經(jīng)濟(jì)、政策、資源等風(fēng)險(xiǎn)，能否有效的規(guī)避與控制，進(jìn)行綜合論證與評(píng)價(jià)。通過(guò)編制可行性研究報(bào)告，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資決策提供準(zhǔn)確、合理的依據(jù)。最后，應(yīng)當(dāng)完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資決策風(fēng)險(xiǎn)管理。通過(guò)構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)管理判斷體系，在項(xiàng)目決策的過(guò)程中加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)。
4.2 采用多元化的投資戰(zhàn)略或聯(lián)合戰(zhàn)略
在不同地區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的經(jīng)濟(jì)環(huán)境與市場(chǎng)供需具有不同的特點(diǎn)?？梢哉f(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有鮮明的地域特點(diǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以采用多元化的投資戰(zhàn)略或聯(lián)合戰(zhàn)略，將資金分散在不同的地區(qū)，以降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)。
4.3 加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)的監(jiān)管
為了按期完成項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)完善對(duì)投資項(xiàng)目的監(jiān)管體制。首先，聘請(qǐng)良好的施工隊(duì)伍。其次，與施工人員簽訂施工合同，明確雙方權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。最后，選擇經(jīng)驗(yàn)豐富的工程監(jiān)理，對(duì)質(zhì)量、工期、資金成本嚴(yán)格監(jiān)控。
5 結(jié)束語(yǔ)
綜上所述，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在投資的過(guò)程中，存在多種不確定的影響因素。房地產(chǎn)企業(yè)要想提高盈利能力，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，應(yīng)當(dāng)正確認(rèn)識(shí)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)，提高自身的風(fēng)險(xiǎn)管理水平。文章從宏觀與微觀環(huán)境因素兩個(gè)角度，分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的主要原因。按照風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)分析、風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控四個(gè)階段，提出具體的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。
參考文獻(xiàn)
[1]張玉波.工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理研究[j].硅谷，2011（2）.
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