2023年房地產(chǎn)估價師理論與方法 房地產(chǎn)經(jīng)營與估價課程實用

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房地產(chǎn)估價師理論與方法 房地產(chǎn)經(jīng)營與估價課程篇一

1.房地產(chǎn)經(jīng)濟有哪些特征?

2.房地產(chǎn)商品的買賣具有哪些特點?

3.土地基準(zhǔn)價格、土地標(biāo)定價格和土地市場價格各自的含義以及三者之間的關(guān)系。

答案：

1 (1)房地產(chǎn)位置的不可移動性。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理需要的資金量大、時間長、資金周轉(zhuǎn)緩慢。

(3)房地產(chǎn)投資經(jīng)營的風(fēng)險性。

(4)房地產(chǎn)經(jīng)營運動過程的統(tǒng)一性。

(5)房地產(chǎn)的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性和帶動性。

(6)房地產(chǎn)價值大，使用期限長，并且可以增值。

(7)房地產(chǎn)對市場經(jīng)營運行的敏感性。

2 (1)房地產(chǎn)買賣雙方在達(dá)成協(xié)議時，必須訂立具有法律約性的、買賣雙方必須奠定的房地產(chǎn)契約。

(2)房地產(chǎn)買賣契約，必須遵守國家的法律和法規(guī)，并且接受房地產(chǎn)管理部門的監(jiān)督。

(3)房地產(chǎn)買賣成交后，必須按照規(guī)定的房地產(chǎn)行政管理部門辦理房地產(chǎn)立契手續(xù)，以及房地產(chǎn)所有權(quán)和土地使用權(quán)的權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，領(lǐng)取房地產(chǎn)所有權(quán)和土地使用權(quán)證書。

3 (1)土地基準(zhǔn)地價是在不同類型和不同等級的城鎮(zhèn)，根據(jù)不同的土地等級，采取科學(xué)的評估方法，評估和測算出的商業(yè)、工業(yè)、住宅等各類土地的平均價格。

(2)土地標(biāo)定地價是對某一塊需要出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的地塊，通過科學(xué)的評估方法，評估出來的具體價格。

(3)土地市場價格是在土地的出讓過程中形成的'實際交易價格。

(4)基準(zhǔn)價格、標(biāo)定價格是市場出讓價格的基礎(chǔ)主依據(jù)，市場出讓價格是基準(zhǔn)價格和標(biāo)定價格的實現(xiàn)形式。鞏固試題二

1、 某工廠為企業(yè)改制進行資產(chǎn)重組，委托估價機構(gòu)將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進行估價。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察的結(jié)果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。 應(yīng)根據(jù)何種用途對該兩幢房屋進行估價( )。

a.根據(jù)房屋所有權(quán)證上記載的用途進行估價

b.根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察結(jié)果的現(xiàn)狀用途進行估價

c.根據(jù)企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進行估價

d.根據(jù)該兩幢房屋可以獲利最多的用途進行估價

2、 某工廠為企業(yè)改制進行資產(chǎn)重組，委托估價機構(gòu)將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進行估價。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察的結(jié)果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。 將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌?，?yīng)通過( )途徑。

a.自行改變

b.經(jīng)上級主管部門批準(zhǔn)改變

c.經(jīng)政府房屋管理部門批準(zhǔn)，并辦理變更手續(xù)

d.經(jīng)政府規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)，并按法定程序辦理變更手續(xù)

3、 某工廠為企業(yè)改制進行資產(chǎn)重組，委托估價機構(gòu)將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進行估價。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據(jù)估價人員現(xiàn)場勘察的結(jié)果，該兩幢房屋中一幢為廠房，另一幢原為廠房，后自行改為辦公樓用于出租。 該工廠若將該兩幢房屋投?；馂?zāi)險，則其為保險目的評估的價值應(yīng)為( )。

a.該兩幢房屋的正常市場價值

b.該兩幢建筑物的重新建造成本

c.該兩幢建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價值

d.該兩幢建筑物的重新建造成本結(jié)合成新折扣后的價值加上土地的價值

4、 甲方(開發(fā)公司)于1993年7月委托乙方(建筑公司)建造兩幢(分別稱為a座和b座)8層共5000平方米的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500萬元，此時a座建至4層，b座建到5層，工程到此停工。此后甲、乙雙方為工程款發(fā)生糾紛，甲方認(rèn)為工程款實際發(fā)生1400萬元，乙方應(yīng)返還100萬元;乙方則認(rèn)為工程款實際發(fā)生1580萬元，甲方尚應(yīng)再付80萬元。雙方爭執(zhí)不下，至1995年7月甲方向法院起訴，法院委托估價機構(gòu)對甲方實際應(yīng)支付給乙方的工程款進行評估。 確定評估結(jié)論的依據(jù)應(yīng)是( )。

a.以1500萬元作為評估值

b.以(1400+1580)÷2=1490萬元作為評估值

c.以1995年7月的預(yù)算定額、材料差價等資料為依據(jù)，按該兩幢商品房到停工之日止實際發(fā)生的工程量計算評估值。

d.以1993年7月至12月的預(yù)算定額、材料差價等資料為依據(jù)，按該兩幢商品房到停工之日止實際發(fā)生的工程量計算評估值。

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