為有力保證事情或工作開展的水平質(zhì)量，預(yù)先制定方案是必不可少的，方案是有很強(qiáng)可操作性的書面計(jì)劃。通過制定方案，我們可以有計(jì)劃地推進(jìn)工作，逐步實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，提高工作效率和質(zhì)量。下面是小編為大家收集的方案策劃書范文，僅供參考，希望能夠幫助到大家。
低成本創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書 營銷策劃方案篇一
為深入貫徹愛國精神，全面落實(shí)我的中國夢愛國主義教育，我院特舉辦**夢·學(xué)子情國慶特別活動，邀請學(xué)院大一新生暢談他們的**夢想，抒發(fā)自身的學(xué)子情懷。
1、活動內(nèi)容：
第二階段：學(xué)子情懷友誼賽--參加活動的學(xué)生自行組隊(duì)參加友誼賽，為貼合當(dāng)代大學(xué)生興趣點(diǎn)，本次活動將舉辦你畫我猜、桌球賽、乒乓球比賽、書法展演多個賽區(qū)，鼓勵同學(xué)自由參加。
2、活動時間：10月1日上午 9：00
3、活動地點(diǎn)：**樓
1、前期宣傳期：10月1日之前
a、主要宣傳方式：a、發(fā)放宣傳傳單
b、粘貼宣傳海報
c、利用加油網(wǎng)、和微信平臺進(jìn)行全方位立體宣傳
b、9月30日前學(xué)術(shù)部篩選出50道難度系數(shù)分為難、中、易的.謎及文學(xué)題目，并打印成一定的紙張，規(guī)格暫時還未給出。
c、9月30日前采購?fù)晁兴栉锲贰?由組織部負(fù)責(zé))
2、活動現(xiàn)場安排：10月1日
備注(活動準(zhǔn)備：猜謎區(qū)、你畫我猜區(qū)，體育類競技比賽區(qū)，以及書法大賽表達(dá)心聲區(qū))
具體工作安排如下：
a、你畫我猜區(qū)：
a、負(fù)責(zé)部門：文藝部、宣傳部
b、參加形式：自由組合，每2人為一組，在規(guī)定時間內(nèi)完成一定成語者按照完成數(shù)量給予一定的獎勵。
獎品：明信片+郵票
地點(diǎn)：會議室(最好能在借一塊黑板)
b、體育類競技比賽區(qū)：
a、負(fù)責(zé)部門：體育部、社團(tuán)部
b、形式：桌球優(yōu)勝者以及乒乓球優(yōu)勝者，可以拿走一定的獎品
c、獎品：飾品店飾品
d、地點(diǎn)：學(xué)院樓底樓活動室
c、書法大賽表達(dá)心聲區(qū)：
a、負(fù)責(zé)部門：傳媒部、權(quán)益部，
c、獎品：學(xué)習(xí)用具
d、地點(diǎn)：學(xué)院樓底樓門口玻璃處
3、活動后期
負(fù)責(zé)各活動的部門，把能用的收齊，疊好，放于口袋中，放入物資室。無用東西統(tǒng)一丟至垃圾桶處。
低成本創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書 營銷策劃方案篇二
山西某個酒水經(jīng)銷商，就很好地利用了高中生喜歡偶像的社會現(xiàn)狀，在當(dāng)?shù)厥袌鰧ふ乙粋€說唱領(lǐng)袖級人物，邀請他為自己的產(chǎn)品進(jìn)行主題曲以及廣告的宣傳制作。他利用對目標(biāo)消費(fèi)者進(jìn)行感情溝通來實(shí)現(xiàn)情感營銷，并最終搭建一個真正夯實(shí)的“吸粉”和銷售平臺。畢竟當(dāng)?shù)夭簧俑咧猩捎谙矚g嘻哈文化，時常會留意這方面的信息，同時他們更會對本地的說唱人物平添幾分熱愛，也正是這樣的緣故，讓商家找到了廣告切入點(diǎn)，迅速找到了針對目標(biāo)消費(fèi)者情感營銷的興奮點(diǎn)。
除了找到情感營銷的切入點(diǎn)之外，他還針對高中畢業(yè)生喜歡聚會的夜店、酒吧等場所，讓這個說唱人物組織一系列關(guān)于畢業(yè)聚會的表演和聚會活動。正是這種宣傳活動造成了巨大的推廣效果。
由于嘗到了尋找學(xué)生的偶像幫助“吸粉”的好處，于是這名山西經(jīng)銷商繼續(xù)深挖資源，通過實(shí)地調(diào)查，他發(fā)現(xiàn)不少高中生對體育偶像十分崇拜，也喜歡三五知己一起運(yùn)動。于是他在校園內(nèi)組織了一項(xiàng)名為“熱血籃球·致敬青春”的民間籃球比賽，通過活動植入了廣告運(yùn)作，完成了學(xué)生和產(chǎn)品之間的互動，讓產(chǎn)品成為畢業(yè)季和畢業(yè)人群的一部分。
2、安徽經(jīng)銷商進(jìn)行精細(xì)化市場運(yùn)作
和山西經(jīng)銷商深入學(xué)生群體運(yùn)作情感營銷不同的是，以下這名安徽經(jīng)銷商的運(yùn)作模式比較傳統(tǒng)，但所使用的是精細(xì)化市場運(yùn)作模式，同樣在“升學(xué)宴”活動中取得不俗的成績。
要知道，不管是什么活動，無論是品酒會或者是升學(xué)宴，想要產(chǎn)生銷量的話，都需要有渠道的支撐，為了促成升學(xué)宴的順利進(jìn)行，這名安徽經(jīng)銷商在當(dāng)?shù)氐臄?shù)十家名煙名酒店挑選一批重點(diǎn)商家成為宴會聯(lián)盟店，全方位打造宴會聯(lián)盟，在店里面進(jìn)行重點(diǎn)產(chǎn)品的堆放布局、宴會宣傳單張x展架活動橫幅的氣氛營造。為了讓宣傳效果得到更好的提升，甚至推出了100ml的樣酒，贈送給到店掃描宴會活動二維碼的顧客。
除了以上這些活動外，這名安徽經(jīng)銷商甚至還放棄了在酒店做產(chǎn)品堆放以及氛圍的傳統(tǒng)方式，改做對酒店的前臺和服務(wù)人員進(jìn)行產(chǎn)品知識和宴會知識的培訓(xùn)。由于升學(xué)宴在一般情況下都會在半個月甚至更長的時間就會預(yù)定酒店，在預(yù)定過程中前臺的作用是至關(guān)重要的，一旦她們告知消費(fèi)者相關(guān)的宴會活動細(xì)則，將可以改變升學(xué)宴的產(chǎn)品選擇。
隨后，這名安徽經(jīng)銷商利用前臺留下來的訂席電話，對預(yù)定酒店的消費(fèi)者進(jìn)行逐一電話拜訪，還設(shè)置合理的渠道推廣費(fèi)用，聘請兼職宴會推廣人員去運(yùn)作宴席市場!
為了讓自己的產(chǎn)品更具品牌吸引力，這名安徽經(jīng)銷商還去當(dāng)?shù)厮懈咧械漠厴I(yè)班推廣自己的微信平臺，只要關(guān)注的話，就贈送2b鉛筆、檔案袋等考試用品。不能不說這的確是一招非常有效的招式，他活用了微信這個交流平臺來吸粉，而最讓人值得稱道的是，這名經(jīng)銷商吸粉之后，并沒有單純地去推銷自己的產(chǎn)品，而是利用這個平臺為學(xué)生們介紹一些關(guān)于高考內(nèi)容，還有各種如何填報志愿的方式等等。這樣做背后有一個深層的用意——提升學(xué)生對微信平臺的好感，從而提升對自身品牌的好感。
3、開拓升學(xué)宴市場所需解決的問題
盡管升學(xué)宴渠道目前而言競爭還不是很大，然而這是因?yàn)榇嬖谝欢ǖ睦щy，才讓如此誘人的市場還沒有太多人去競爭。譬如說校園內(nèi)部對商業(yè)活動的種種限制，以及這個消費(fèi)群體的特殊性，都是問題的關(guān)鍵所在。
如何進(jìn)入校園內(nèi)容推廣宴會活動?如何讓真正對“升學(xué)宴”付錢的家長同意選用自己的產(chǎn)品?以上這些要解決的問題并非易事。當(dāng)經(jīng)銷商進(jìn)校推廣時，其實(shí)最有效的依然是贊助形式。不管是校園的比賽以及各種日常活動，都可以成為商家贊助的由頭。而針對那些思維活躍、感覺敏銳、勇于創(chuàng)新、敢于沖破舊觀念的學(xué)生消費(fèi)者而言，經(jīng)銷商有必要理解他們的想法，才能形成一套行之有效的傳播模式。最后就是打通家長的消費(fèi)觀，需要的是銷售人員能領(lǐng)悟他們的真正想法，畢竟家長往往因?yàn)楦吲d，更愿意聽自己子女的推薦。
4、解決問題將可以獲得這片廣闊市場
方法總比問題多，盡管在升學(xué)宴渠道里，經(jīng)銷商需要面臨各種各樣的問題，一旦解決這些問題，那么便能獲得這片廣闊的市場。為了更有效地在競爭中勝出，紅酒加盟商有必要開展更具吸引力的推廣活動，讓學(xué)生消費(fèi)者可以留意自己的品牌。
目前而言，贈送學(xué)習(xí)文具的手法尚且新鮮，然而送多了效果也變得平庸，因此需要經(jīng)銷商再花心思去發(fā)展其他推廣手段，畢竟新穎的創(chuàng)意才能在消費(fèi)者心中停留更長時間。其實(shí)酒水經(jīng)銷商每年都在做升學(xué)宴，只是能成功的太少。升學(xué)宴渠道并非一個簡單的活動，搞搞促銷就可以成功，里面涉及的學(xué)問還不少，最重要的是紅酒加盟商如何了解學(xué)生群體的消費(fèi)癢點(diǎn)，如何和他們產(chǎn)生共鳴，當(dāng)經(jīng)銷商明白這些后，問題自然迎刃而解。
低成本創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書 營銷策劃方案篇三
近年來隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的走高，人們的可支配消費(fèi)能力也越來越強(qiáng)，在房產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展的背后，做為安居置業(yè)的內(nèi)容之一的家具業(yè)，在近年也被看好，家具產(chǎn)業(yè)前景廣闊。家具行業(yè)有必要聯(lián)盟展銷，以全新的理念為廣大的客戶，也為自己提供一個交流洽談貿(mào)易合作的最佳平臺。
為了迅速提高淮安人居環(huán)境水平，提高家具行業(yè)的形象，促進(jìn)優(yōu)化家具行業(yè)的發(fā)展，特舉辦首屆重慶家具展覽會。本展會以重慶會展中心為舞臺，共同營造一個宣傳及采購的氛圍，引導(dǎo)重慶市民對專業(yè)家具的消費(fèi)意識，激發(fā)消費(fèi)群體的消費(fèi)欲，掀起一波家具裝飾黃金潮，從而促進(jìn)家具行業(yè)的發(fā)展，打造商家的美譽(yù)度及品牌形象，促進(jìn)重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
宜家家具展覽會
1、通過宣傳公司歷年取得的成就樹立品牌形象。
2、通過宣傳公司公司的產(chǎn)品在市場中的應(yīng)用范圍開拓更大的市場。
3、通過宣傳公司與廣大客戶的交流信息贏取潛在客戶的信任。
4、引導(dǎo)市民家具消費(fèi)，提高市民人居環(huán)境水平。
5、搭建一個家居行業(yè)展銷平臺。
時間:20xx年6月10號——11號
地點(diǎn)：重慶國際會展中心2號廳
主辦單位：重慶市市人民政府
重慶市家具行業(yè)協(xié)會承辦單位：重慶歐蓓莎國際商城
1、活動主題
創(chuàng)新、交流、愛心
2、標(biāo)語
創(chuàng)意家居、品味生活
3、宣傳作品
（1）宣傳手冊（2）宣傳單（3）展會宣傳片（4）招商書（5）邀請函
現(xiàn)代家具：臥室家具、客廳家具、書房家具、辦公家具、賓館家具、教學(xué)家具、餐廳家具、整體廚房、戶外家具、休閑家具、衛(wèi)浴家具、藤制家具、軟體家具、兒童家具、老年家具等。
古典傳統(tǒng)家具：紅木家具、仿古家具、收藏家具、各種藝術(shù)收藏品等。家具機(jī)械：木工機(jī)械、金屬家具機(jī)械、木工機(jī)械刀具及配件、木材干燥設(shè)備、軟床墊生產(chǎn)設(shè)備、多層薄木彎曲設(shè)備、家具涂飾設(shè)備、氣動工具、電動工具等。
家具原輔材料：地板、門業(yè)、油漆、皮革、五金配件、布藝、涂料、膠粘劑、木材、人造板材、飾面料等。
家居飾品:家紡系列、人造花卉、地毯、掛毯、家居燈飾、家用裝飾鏡、畫、墻面裝飾物、陶瓷、玻璃、石制裝飾品、雕塑品架、家庭裝飾小五金、家具配套裝飾品及家居用品等。
其它：各類家具專業(yè)期刊、圖書、家具設(shè)計(jì)軟件、家具企業(yè)管理軟件等。
特色活動：技術(shù)交流會暨義賣慈善會
一、活動主題：關(guān)注殘疾兒童，溫暖送給他人
二、活動時間：20xx年6月8號13:30－15:30
三、活動地點(diǎn)：重慶國際會展中心一號廳
四、參加對象：在場的觀眾
五、贊助單位：重慶愛心協(xié)會
六、義賣品：參加會展公司提供自己公司有代表性的產(chǎn)品
注意事項(xiàng)：
（1）參加會展公司提供自己公司有代表性的產(chǎn)品參加義賣,義賣所得的錢,公司根據(jù)自己的意愿可以全部捐獻(xiàn)或拿出拍賣所得的50%給愛心基金。
（2）提供義賣品的公司派代表對自己的產(chǎn)品特征等進(jìn)行介紹
（3）提供義賣品的公司下次參展可以給予一定的優(yōu)惠
（5）工作人員請?zhí)?0分鐘到達(dá)活動現(xiàn)場進(jìn)行前期準(zhǔn)備工作。志愿者請?zhí)崆?0分鐘到達(dá)活動現(xiàn)場。參與義賣活動的志愿者，每人會有一張志愿卡。每三人為一組，設(shè)組長一名，共五組。由負(fù)責(zé)現(xiàn)場；活動結(jié)束時，志愿者把志愿卡交于指定現(xiàn)場負(fù)責(zé)人員手中。
（6）本次義賣活動一切事宜由愛心協(xié)會負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和處理。
（7）本次活動為助學(xué)義賣公益活動，義賣所有款項(xiàng)都將用于愛心助學(xué)事業(yè)。所有參與人員皆為自愿無償奉獻(xiàn)愛心，鑒于每次活動都存在一定的不可控性。參加者必須對自己的安全負(fù)責(zé)，服從組委會安排，避免發(fā)生意外事故。如若發(fā)生意外事故，愛心協(xié)會有義務(wù)組織救援或改變活動安排。但不承擔(dān)任何法律和經(jīng)濟(jì)責(zé)任，特此聲明。
（8）本次活動所有參與人員在活動期間都須攜帶愛心小組志愿卡；所有志愿者在活動開展期間不得以任何理由身體接觸捐款現(xiàn)金?；顒咏Y(jié)束后在志愿監(jiān)督下由財務(wù)統(tǒng)一清點(diǎn)并及時存愛心小組帳戶。
（9）本活動開始后，本聲明將自動生效并表明你接受本聲明。否則，請?jiān)诨顒娱_始前退出本次活動。
（10）本活動結(jié)束后，組長需將捐款箱和未賣完的產(chǎn)品交于主席臺指定的工作人員并登記。
低成本創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書 營銷策劃方案篇四
現(xiàn)在市場情況如何?開展這次活動得目得是什么?我們是是處理積壓庫存?是提高銷售數(shù)量?是打擊競爭對手或者降低競爭對手對我們的壓力?是因?yàn)楣居钟心撤N新品上市?還是為了進(jìn)一步提升品牌認(rèn)知度?只有目的明確，才能使活動進(jìn)行的緊湊更有預(yù)期效果。
此次促銷活動的'目標(biāo)客戶群體，我們針對的是目標(biāo)市場的每一個人還是某一特定群體?活動控制在什么范圍內(nèi)或者什么地域內(nèi)?哪些人是促銷得主要客戶?哪些人是促銷得次要客戶?這些選擇都會與我們最后活動的效果有直接關(guān)系，影響到我們最后銷量是怎么樣的。
1、確定活動方法
2、包裝活動
降價?打折?禮券?贈品?抽獎?演示促銷?服務(wù)促銷?消費(fèi)信用?還是其它的某種促銷工具?選擇什么樣的促銷方法，要考慮到促銷活動的目的、行業(yè)內(nèi)競爭的形勢和行業(yè)內(nèi)環(huán)境以及促銷的預(yù)算費(fèi)用并如何去分配各種資源。
在確定了方法之后要盡可能做的生活化藝術(shù)化，淡化促銷的商業(yè)性，使活動更貼近消費(fèi)者，更能去打動消費(fèi)者。比如借一些慈善行動來實(shí)現(xiàn)我們的促銷目的。
個人認(rèn)為這一部分是整個促銷活動策劃方案的核心部分，應(yīng)該要新要準(zhǔn)要狠，使活動具有感染力與震撼力。
這一部分主要是研究確定活動開展的具體方式。這時我們要考慮上各種社會關(guān)系以及方方面面。
1、確定伙伴：拉上政府做力量后盾，還是攜手一些知名媒體造勢，是廠家獨(dú)自進(jìn)行，還是和下面的代理商經(jīng)銷商聯(lián)手?或是與業(yè)內(nèi)其它廠家聯(lián)合促銷?和政府或媒體合作，這樣有助于借勢和造勢;和經(jīng)銷商或其它廠家聯(lián)合可以更多的整合資源，降低成本以及風(fēng)險。
2、確定刺激程度：要使促銷取得成功，必須要使活動具有刺激力，能刺激消費(fèi)者的購買欲望。刺激程度越大，促進(jìn)銷售的反應(yīng)也越大。因此必須要根據(jù)促銷實(shí)踐進(jìn)行匯總分析和總結(jié)，并結(jié)合當(dāng)前的客觀市場環(huán)境確定適當(dāng)?shù)拇碳こ潭群拖鄳?yīng)得費(fèi)用投入。
低成本創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書 營銷策劃方案篇五
為了提高酒店經(jīng)濟(jì)效益，激發(fā)全體員工的營銷意識與競爭意識，本著激勵與約束、效益與利益相結(jié)合的原則，特制定此營銷方案。
1、前臺及其他部門員工銷售會員卡按每張3元計(jì)提(會員卡29元/張)。
2、儲值卡提成：一次性充值5000元以下按2%計(jì)提，5000元以上(含5000元)按3%計(jì)提。
1、門市價入住：25元×入住房間數(shù)×天數(shù)
2、9折入?。?0元×入住房間數(shù)×天數(shù)
3、8.5折入住：15元×入住房間數(shù)×天數(shù)
4、8折入?。?0元×入住房間數(shù)×天數(shù)
入住房價低于8折，不予計(jì)提。
所有銷售，必須由所介紹員工提前預(yù)訂，入住當(dāng)日必須由介紹員工本人、前臺當(dāng)班員工、前廳經(jīng)理同時簽字確認(rèn)，未提前預(yù)訂或未簽字確認(rèn)的，不予計(jì)提。
領(lǐng)導(dǎo)介紹、門市散客、網(wǎng)絡(luò)訂房、協(xié)議單位住宿、客戶自己上門聯(lián)系住宿的會議團(tuán)隊(duì)不計(jì)入個人業(yè)績。
凡出租車司機(jī)持本酒店出租車提成卡送客人，入住成功后，發(fā)放此編碼提成卡的員工每次給予5元提成獎勵。
前廳經(jīng)理于每月初將營銷統(tǒng)計(jì)表、出租車提成獎勵統(tǒng)計(jì)表交于財務(wù)室，財務(wù)根據(jù)所提交的營銷金額核對是否現(xiàn)金到賬，并簽字確認(rèn)。到賬結(jié)算，一月一結(jié)，隨工資發(fā)放。未到帳的，提成計(jì)入到賬當(dāng)月發(fā)放。
低成本創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書 營銷策劃方案篇六
自20xx年8月23日，xx美食苑崛起于宣化餐飲市場，五年來的風(fēng)風(fēng)雨雨，五年來的時光見證著xx美食苑自艱苦起步到后來的一段鼎盛時期。
中國辛勤的勞動人民，在數(shù)千年的飲食文化的探索和發(fā)展中，逐漸形成了風(fēng)格各異的粵、魯、湘、川等個大菜系和具有屬地方特色的食品。*烤鴨，是*名食，它以色澤紅艷，肉質(zhì)細(xì)嫩，味道醇厚，肥而不膩的特色，被譽(yù)為“天下美味”而馳名中外。鴨王烤鴨是現(xiàn)代烤鴨師秉承傳統(tǒng)烤鴨工藝研發(fā)出的新派烤鴨，烤鴨表面色澤金黃油亮，外酥香而里肉嫩，別有一種特殊的鮮美味道，是烤鴨中的極品。
當(dāng)今的宣化餐飲業(yè)，發(fā)展趨勢可概括為：發(fā)展十分迅速，規(guī)模不斷擴(kuò)大，市場不斷繁榮。然而，繁榮的同時意味著競爭的加劇，總有餐飲店鋪倒下，又有新的店鋪站起來，但總有少數(shù)幾家在大浪淘沙中站穩(wěn)腳跟并不斷發(fā)展壯大。作為*新派烤鴨在宣化餐飲業(yè)的代表，“鴨王烤鴨”應(yīng)成為響當(dāng)當(dāng)?shù)恼信啤?/p>
宣化餐飲市場同樣存在著激烈的競爭，各式各樣的大小酒店、飯店，爭奪著宣化有限的餐飲資源，沖擊著食客的味覺、視覺。
一個酒店要獲得成功，必須具備以下條件：（1）、擁有自己的特色；（2）、全面的（質(zhì)量）管理；（3）、足夠的市場運(yùn)營資金；（4）、創(chuàng)新，不斷推陳出新。這些條件缺一不可，否則，就是曇花一現(xiàn)。這也是許多酒店、餐館風(fēng)光開業(yè)又迅速消失的原因所在。
xx鴨王酒樓，是在原xx美食苑的基礎(chǔ)上新生的飯店。xx洗浴、xx美食苑經(jīng)過多年的宣傳與運(yùn)營，已在張、宣地區(qū)有了一定的知名度，在宣化更是家喻戶曉。如能利用“xx”在宣化的知名度延續(xù)宣傳xx鴨王酒樓，提高菜品質(zhì)量（行家點(diǎn)評稍差），加強(qiáng)人員培訓(xùn)、管理，定能成為宣化餐飲界的后起之秀。
餐飲服務(wù)的目的是讓顧客滿意，只有顧客滿意了，酒店才能獲得利潤；要做好優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，離不開企業(yè)內(nèi)部員工的努力；內(nèi)部員工營銷的成功又以全面的（質(zhì)量）管理、有效的激勵機(jī)制和良好的企業(yè)文化氛圍為基礎(chǔ)。
低成本創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書 營銷策劃方案篇七
任何的廣告策劃方案的目的.和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷售，塑造、提升品牌形象。本方案在于為“站前廣場”提供一個準(zhǔn)確的定位與廣告方向，作出全程戰(zhàn)略性的指導(dǎo)。在對婁底房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀進(jìn)行了深入細(xì)致的了解和研究分析的前提下，找出“站前廣場”項(xiàng)目的資源問題與機(jī)會，以達(dá)到或超出“站前廣場”原定銷售計(jì)劃，并為婁底定興房地產(chǎn)公司塑造品牌。
第一節(jié) 市場分析
(一)20xx年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長。
20xx年1-8月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)16457萬元，同比增長87.4%，是近年來增長較快的。
(二)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的三個組成要素即房地產(chǎn)開發(fā)的土地、資金、市場同步增長。
1、土地前期投入增加。20xx年1-8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積10.88萬平方米，土地購置費(fèi)3057萬元，分別比去年同期增長14.5%和19.9%;土地開發(fā)投資1250萬元，已完成土地開發(fā)面積9.7萬平方米。
2、開發(fā)規(guī)模擴(kuò)大，開發(fā)投資高速增長。20xx年1-8月份，全市房地產(chǎn)施工面積43.23萬平方米，比去年同期增加18萬平方米，本年新開工面積13.3萬平方米，比去年同期增加7.9萬平方米，增長145%。全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資16457萬元，比去年同期增加7674萬元，增長 87.4%,對全市國有及其它經(jīng)濟(jì)投資增長貢獻(xiàn)率為2.1%。從投資用途看，住宅投資完成6630萬元，增長1.2倍，辦公樓房完成投資542萬元，增長3.9倍。
3、企業(yè)融資能力有所增強(qiáng)，資金到位狀況較好。20xx年1-8月房地產(chǎn)開發(fā)共到位資金22266萬元，同比增長2.6倍，從其構(gòu)成看，利用外資資金增長最快，企業(yè)自籌資金最多。1-8月企業(yè)自籌資金13152萬元，增長3.8倍;利用外資資金1050萬元，增長69倍，其他資金8004萬元，增長2.5倍。
4、住房銷售高速增長。今年全市商品房現(xiàn)房銷售，在去年增長27.8%的高基數(shù)基礎(chǔ)上，保持高增長勢頭，20xx年1-8月份全市共銷售現(xiàn)房1.79萬平方米，同比增長82.7%，其中住宅銷售1.72萬平方米，比去年同期增長1.2倍。
5、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市化建設(shè)緊密，城市化建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我市北擴(kuò)南移的外延式城市擴(kuò)展建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，在我市今年從事房地產(chǎn)開發(fā)的20家企業(yè)中，婁星區(qū)內(nèi)集中了14家，新化縣3家，雙峰縣2家，漣源市1家。
一是商品房空置面積增加。今年1-8月份全市商品房竣工面積超過商品房銷售面積0.6萬平方米，商品房空置面積達(dá)1.1萬平方米(其中住宅空置0.61萬平方米)，占當(dāng)年施工面積總量的2.5%，空置面積增長63.6%。從商品房空置時間來看，空置時間在一年以上商品房面積占全部空置面積的比例增長，比上年提高4.4個百分點(diǎn)，空置房增多占用了企業(yè)的開發(fā)資金，對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)生不利的影響。
二是房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)良莠不齊，企業(yè)開發(fā)規(guī)模小、持續(xù)開發(fā)能力低，競爭力差。近幾年來城市化建設(shè)的發(fā)展推動了房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展，存在一個項(xiàng)目孵出一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的問題，其開發(fā)規(guī)模小。20xx年全市參加年檢的企業(yè)達(dá)65家，而今年來真正有開發(fā)任務(wù)的僅20家，僅占全部年檢企業(yè)的30.8%。就目前有開發(fā)工作量的20個企業(yè)而言，開發(fā)任務(wù)在3000萬元以下有10個，占總數(shù)的50%;開發(fā)任務(wù)在3000萬元以上5000萬元以下有5個，占總數(shù)的25%;開發(fā)任務(wù)在5000萬元以上有5個，占總數(shù)的25%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要以負(fù)債經(jīng)營為主，嚴(yán)重依賴銀行資金, 有的開發(fā)項(xiàng)目前期靠施工單位墊資、中間靠銀行貸款開發(fā)、后期靠個人按揭貸款,缺乏后續(xù)開發(fā)能力。
三是物業(yè)管理落后，配套設(shè)施不全。房地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)該成龍配套，我市盡管有成片開發(fā)的住宅小區(qū)開發(fā)，但大多數(shù)是開放式、松散型的賣完房就走人的開發(fā)，即使有物業(yè)管理，其配套設(shè)施不全，管理也不規(guī)范，一些零星插建開發(fā)的住房沒有物業(yè)管理，用水、用電、行路、管道跑、冒、滴、漏、墻體裂縫等問題都不能妥善解決，抑制了消費(fèi)者的購買欲望，影響了持續(xù)開發(fā)。
四是外部因素制約。銀行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸政策調(diào)整，房地產(chǎn)貸款由開發(fā)性貸款為主轉(zhuǎn)為個人住房抵押貸款為主，國家對商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人商用房貸款、個人住房公積金貸款及個人住房貸款適用率等方面做了進(jìn)一步明確和規(guī)范：房地產(chǎn)開發(fā)貸款必須“取得國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及開工證”等四證，開發(fā)企業(yè)取得這四證，實(shí)際投入應(yīng)不低于項(xiàng)目總投資的30%，個人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款，有的項(xiàng)目要求項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)封頂，才可以放貸;還有就是居民收入低，抑制了住房需求，影響房地產(chǎn)業(yè)市場的擴(kuò)大;再有就是二級市場放而不活，房屋交易手續(xù)繁多，收費(fèi)項(xiàng)目多且雜，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)比例過高，影響二級房產(chǎn)市場發(fā)展，從而影響整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
總體看來，我市房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的現(xiàn)實(shí)和潛在需求，發(fā)展空間較大。
市委、市政府提出加快城市化建設(shè)步伐，城市化建設(shè)需要產(chǎn)業(yè)支撐，首先需要房地產(chǎn)業(yè)的支撐，20xx年我市城市化率僅26.48%，低于全省平均水平5.5個百分點(diǎn)，若每年全市城市化率提高一個百分點(diǎn)，至少增加住宅需求84萬平方米以上;國際經(jīng)驗(yàn)表明：當(dāng)一國人均gdp達(dá)到300-1000美元時，居民的住房需求進(jìn)入加速增長期，20xx年我市的人均gdp為5208元(651美元)，是房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展的時期;目前我市城鎮(zhèn)人均建筑面積僅20.05平方米，離國家“十五”規(guī)劃的20xx年城鎮(zhèn)人均建筑面積22平方米，人均還少1.95平方米，若達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)，需求住宅在208萬平方米以上，顯然，我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿κ志薮蟆?0xx年婁底市城建投資公司成立，婁底城市建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)實(shí)行市場化，通過項(xiàng)目招標(biāo)，實(shí)行市場化經(jīng)營，推行以地生財、招商引資、民間融資的方式，徹底突破資金“瓶頸”，使城建坐上了“特快列車”，加速了婁底市房地產(chǎn)業(yè)特別是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。
1、漣鋼開發(fā)區(qū)。
由于漣鋼為新開發(fā)城區(qū)，在整個大環(huán)境的綠化、城市規(guī)劃方面有其獨(dú)特的優(yōu)勢。總體來說，漣鋼開發(fā)區(qū)地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境。
明源大酒店：
核心競爭力：五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)概念
其周邊自然環(huán)境好;
用綠色和五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)來吸引白領(lǐng)、外來投資者、社會成功人士等;
其定位為社會高薪階層。
2、城西地帶。以新開發(fā)的項(xiàng)目-城西農(nóng)貿(mào)綜合市場為主。
城西農(nóng)貿(mào)綜合市場：
核心競爭力：婁底市、區(qū)兩級政府批準(zhǔn)興建的城西唯一農(nóng)貿(mào)綜合市場。
規(guī)模大，規(guī)劃齊全，有功能優(yōu)勢：
擁有15畝的面積，其中有320個攤位，2480平方米生活超市，108個鋪面，1200平方米倉庫，48套配套住宅，40各農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)車位。
住房均價718元每平方米。門面2580元至4380元每平方米。
定位：集農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)、零售、加工、倉儲、大型超市，商住、飲食為主的大型農(nóng)貿(mào)綜合市場。
2、 城區(qū)地帶。
環(huán)球商業(yè)廣場：
核心競爭力：1：八萬平方米湘中地區(qū)超大規(guī)模財富街區(qū);2.原老街批發(fā)市場，主樓統(tǒng)一經(jīng)營，超大規(guī)模優(yōu)勢。
有功能優(yōu)勢：
總建筑面積面積8萬多平方米，門面主力面積30多平方米
住房均價500多元每平方米。門面20xx元至11000元每平方米。
定位：湘中地區(qū)經(jīng)營規(guī)模大型化、經(jīng)營手段現(xiàn)代化、經(jīng)營環(huán)境規(guī)范化的超大型、多功能財富街區(qū)。
國貿(mào)商城：
核心競爭力：位于火車站正對面，有地位優(yōu)勢。
4、消費(fèi)者對物業(yè)管理的要求
b、物業(yè)公司應(yīng)與小區(qū)內(nèi)住戶增加聯(lián)系，加強(qiáng)溝通。
第二節(jié) “站前廣場”項(xiàng)目分析
1 環(huán)境：坐擁婁底火車站正對面，坐享人流物流優(yōu)勢。洛湛、湘黔鐵路在這里呈十字交匯，東至杭州、上海，南至廣州、深圳、西去重慶、昆明，北達(dá)首都北京。婁底火車站是一編組站，每日接發(fā)客運(yùn)和貨運(yùn)列車200多對，是長江以南第二大鐵路樞紐，現(xiàn)有樓盤中少有的。
2 地段：位于火車站正對面，附近樓盤以明珠商業(yè)步行街、金海商貿(mào)城為主，該地區(qū)已聚集相當(dāng)?shù)娜藲夂途幼≈?。臨近商業(yè)繁華地帶，酒店、賓館、火車站批發(fā)市場，水果批發(fā)大市場，形成較高具影響力的火車站商圈。
3 發(fā)展：據(jù)有關(guān)信息婁底火車站四年后有五六趟火車從這里始發(fā)，火車站周邊的土地、建筑物升值在即，同時，餐飲業(yè)、娛樂業(yè)、旅游業(yè)、物流及零售業(yè)將飛速發(fā)展。
物管：智能化管理，保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求，符合本案的定位主題。更是目標(biāo)消費(fèi)者著重考慮的主題。
4住宅(辦公樓)設(shè)計(jì)建設(shè)：小區(qū)的設(shè)計(jì)以天然為主題，各種樓層合理布置。更有現(xiàn)代藝術(shù)廣場，藝術(shù)、休閑與自然融為一體、相得益彰。
6配套設(shè)施齊全，(高檔會所、銀行、超市、停車場、幼兒園、親子樂園、運(yùn)動場所、藝術(shù)長廊等)。
7婁底市消費(fèi)市場樓價有上升趨勢，消費(fèi)者認(rèn)為手頭資金用于購買不動產(chǎn)保值是最好的選擇。
8本地市場樓盤不多，具有商住樓或?qū)I(yè)寫字樓更少。
1)品牌號召力：婁底房地產(chǎn)市場起步較遲，開始有競爭態(tài)勢，開發(fā)商優(yōu)勝劣汰局面已開始形成?，F(xiàn)在以巨龍、金海、海匯、中興、民基為代表的房地產(chǎn)公司經(jīng)過房地產(chǎn)操作的成功，已積累了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗(yàn)，在消費(fèi)者中有著不錯的口碑。定興房產(chǎn)進(jìn)入房地產(chǎn)市場較晚，在這一方面并沒有太強(qiáng)的品牌號召力。
2)市場承受能力：由于婁底市消費(fèi)偏低，市場上如此高檔的樓盤還未出現(xiàn)。是否能夠把高收入人士吸引過來，是相當(dāng)關(guān)鍵的問題，這要取決于本案品質(zhì)是否擁有高品質(zhì)這一因素。
3)競爭因素：由于近年來許多開發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流，盲目開發(fā)，低價銷售，造成價格波動及銷售困難。
第三節(jié) 推廣策略界定
1 目標(biāo)消費(fèi)者：418建材市場業(yè)主，果品批發(fā)市場業(yè)主，電腦大市場業(yè)主，通訊市場業(yè)主，城區(qū)附近投資置業(yè)者;以及自身具有經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的階層。
2 年齡：年齡大約在35到55歲，
3 家庭結(jié)構(gòu)已進(jìn)入中年期，居住空間之娛樂性與休閑性較大，對生活要求很有質(zhì)感。
4對家庭(辦公)環(huán)境有著高檔次的要求，有“物有所值”的消費(fèi)心理，他們追求品位，但他們又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。
5有強(qiáng)烈的虛榮心，喜歡攀比和玄耀，，但喜歡附庸風(fēng)雅，希望通過外在條件來追求文化品位。
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