需要定期評估和調(diào)整方案，以適應環(huán)境和需求的變化。方案的制定需要充分的溝通和協(xié)商，確保各方的合作和共識。接下來，我們將分享一些方案制定的常見問題和解決方法。
物業(yè)糾紛的解決方案篇一
古典文學中常見論文這個詞，當代，論文常用來指進行各個學術(shù)領(lǐng)域的研究和描述學術(shù)研究成果的文章，簡稱為論文。以下就是由編為您提供的物業(yè)畢業(yè)論文。
物業(yè)管理是近幾年來我國大力培育、發(fā)展房地產(chǎn)市場過程中，住宅與非住宅房產(chǎn)商品化、服務(wù)化而出現(xiàn)的對居住、使用住宅小區(qū)、商廈的單位、居民提供公共性服務(wù)和特約服務(wù)的新行業(yè)。隨著物業(yè)管理業(yè)的出現(xiàn)，在物業(yè)產(chǎn)權(quán)人(又稱業(yè)主)、使用人與物業(yè)的受托管理人(物業(yè)管理公司)之間產(chǎn)生了一種新型的民事法律關(guān)系，行政管理部門也面臨如何對物業(yè)管理業(yè)進行行業(yè)管理的新問題，因物業(yè)管理發(fā)生的糾紛隨之出現(xiàn)，并呈現(xiàn)糾紛數(shù)量上升、新類型案件多的特點。而物業(yè)管理規(guī)范性文件方面，除了建設(shè)部發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》(以下簡稱《辦法》)和國家計委、建設(shè)部發(fā)布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》這兩份部門規(guī)章外，我國尚無統(tǒng)一的或?qū)ｉT調(diào)整物業(yè)管理行為的法律法規(guī)，使物業(yè)管理糾紛案件存在適用法律難等問題。本文試就物業(yè)管理糾紛的主要特點、審理物業(yè)管理糾紛案件在實體上和程序上應注意的問題，以及值得探討的問題略陳管見。
一、物業(yè)管理糾紛的主要特點。
物業(yè)管理糾紛是隨著房地產(chǎn)開發(fā)商加強售后服務(wù)及物業(yè)管理行業(yè)的出現(xiàn)而出現(xiàn)的，該類糾紛因其獨特性而與一般的糾紛有著不同的特點。
1.物業(yè)管理糾紛案件逐年上升，訴訟標的額較大。
1990年以來，特別是1992年以后，全國各地的房地產(chǎn)業(yè)異軍突起，海南的房地產(chǎn)更是超常規(guī)發(fā)展，形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區(qū)和作為商用寫字樓的大廈(以下簡稱為住宅小區(qū)和商廈)，各類住宅小區(qū)、商廈在收取物業(yè)管理費用、提供管理服務(wù)方面的做法不盡一致，業(yè)主與物業(yè)管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規(guī)范，使業(yè)主與物業(yè)管理者、行政主管部門之間的矛盾漸生，因此而產(chǎn)生的糾紛，向房產(chǎn)、物價等管理部門的投訴大量增加，在有關(guān)部門的協(xié)調(diào)處理不完全能解決糾紛后，當事人轉(zhuǎn)而向法院起訴。以?？谑行氯A區(qū)法院為例，該院于1995年開始受理物業(yè)管理糾紛案5件，至上升為20件，這兩年來因物業(yè)管理而產(chǎn)生的各類糾紛有增無減。訴訟標的額少則上萬元，多則幾十萬元。
2.因物業(yè)管理產(chǎn)生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。
物業(yè)管理糾紛是物業(yè)管理過程中所發(fā)生的糾紛。據(jù)統(tǒng)計，目前?？谑兴芾淼奈飿I(yè)管理糾紛，已從剛開始受理時物業(yè)管理公司追索物業(yè)管理費的糾紛，發(fā)展到涉及民事訴訟、行政訴訟的各類型糾紛。主要有：(1)物業(yè)管理者(包括房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理公司)向業(yè)主或使用人追索物業(yè)管理費、水電費的糾紛，這類糾紛數(shù)量較多;(2)業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者承擔停水、停電、停氣或其他行為的侵權(quán)賠償糾紛;(3)房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理承包合同糾紛;(4)房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間的物業(yè)委托管理糾紛;(5)業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者賠償在提供特約服務(wù)如保管服務(wù)中所造成的財務(wù)損失的糾紛;(6)業(yè)主或管委會選聘、解聘物業(yè)管理公司產(chǎn)生的糾紛;(7)業(yè)主訴房產(chǎn)管理部門行政侵權(quán)糾紛。這些類型的糾紛，涉及到民法關(guān)系中合同之債(包括服務(wù)管理關(guān)系、代理關(guān)系、承包關(guān)系)、侵權(quán)行為所生之債，以及行政訴訟中房產(chǎn)管理部門的行政行為是否合法。如?？谑许槹l(fā)新村小區(qū)的部分業(yè)主因認為在沒有召開業(yè)主大會、業(yè)主選票未過半數(shù)的情況下，?？谑蟹慨a(chǎn)管理局批復同意成立管委會屬違法行政，侵犯了原告作為業(yè)主的利益，而提起行政侵權(quán)訴訟。這是該市所受理的第一宗因物業(yè)管理引起的行政訴訟案。
3.物業(yè)管理糾紛訴訟主體復雜，法律關(guān)系復雜，對糾紛的審理有一定的難度。
物業(yè)管理糾紛案的訴訟主體、法律關(guān)系復雜，該類案件的主體，既有我國公民、法人和其他組織，又有外國公民、外國企業(yè)、港澳臺同胞;參與訴訟的既有業(yè)主、使用人或小區(qū)管委會，也有物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)開發(fā)商或行政管理部門。既可能涉及業(yè)主與使用人的關(guān)系、業(yè)主或使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系、侵權(quán)關(guān)系，又可能涉及到房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司的關(guān)系、管委會與物業(yè)管理公司的關(guān)系，業(yè)主、管委會或物業(yè)管理公司與房產(chǎn)管理部門的關(guān)系。由于物業(yè)管理糾紛案屬新類型的案件，在審判實踐中又無現(xiàn)成的依據(jù)，《中華人民共和國民法通則》等法律中無專門調(diào)整物業(yè)管理的規(guī)定，只能依據(jù)民法通則、行政訴訟法的基本原則，依據(jù)有關(guān)部門和地方性規(guī)章進行處理，而有關(guān)規(guī)章的規(guī)定又不詳盡或明確，給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。
二、審理物業(yè)管理糾紛案件應注意的幾個問題。
(一)物業(yè)管理糾紛的管轄問題。
確定物業(yè)管理糾紛案件的管轄問題，是正確審理此類案件的前提。物業(yè)管理糾紛的管轄問題，應以物業(yè)管理糾紛的具體類型來確定。因物業(yè)管理引起的行政訴訟案件，依《行政訴訟法》的有關(guān)規(guī)定確定有管轄權(quán)的法院。因物業(yè)管理引起的民事訴訟案件，目前當事人一般都在物業(yè)所在地的法院起訴，并把物業(yè)所在地作為業(yè)主或使用人的住所地，而有些受訴法院也未分清物業(yè)管理糾紛的不同類型而予以受理。簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的一方當事人向?qū)Ψ教崞鹎謾?quán)之訴的，應適用民事訴訟法第29條的規(guī)定，由侵權(quán)行為地或被告住所地的人民法院管轄，因物業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同等產(chǎn)生的合同糾紛，應適用民事訴訟法第24條的規(guī)定，即：“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或合同履行地的人民法院管轄”。要注意審查何處為被告住所地、何處為合同履行地。業(yè)主作為被告的，業(yè)主的住所地既有在物業(yè)所在地，又有在物業(yè)所在地之外的，并非業(yè)主購置了物業(yè)，物業(yè)所在地就是其住所地，因此，不能簡單地認為物業(yè)所在地就是被告住所地;物業(yè)管理公司的住所地是指其主要營業(yè)地或主要辦事機構(gòu)所在地，而并非是實施物業(yè)管理的所在地，但由于物業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同，均是在物業(yè)所在地實施物業(yè)管理，因此，物業(yè)所在地應認為是合同履行地。物業(yè)管理糾紛雖是因不動產(chǎn)的管理引起的糾紛，但其不屬于不動產(chǎn)糾紛，不適用專屬管轄的規(guī)定。
(二)應注意審查涉及物業(yè)管理的合同的法律效力。
審查物業(yè)管理合同的效力，關(guān)系到正確處理糾紛，維護法律嚴肅性的問題。在物業(yè)管理糾紛中，主要涉及三類合同，一為物業(yè)管理服務(wù)合同，即業(yè)主或管委會與物業(yè)管理公司或開發(fā)商簽訂的由房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司對建筑物及其附屬物進行有償管理服務(wù)的書面協(xié)議：通常所說的物業(yè)管理合同主要是指物業(yè)管理服務(wù)合同;二為物業(yè)管理承包合同即房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權(quán)發(fā)包給另一物業(yè)管理公司承包的書面協(xié)議;三為物業(yè)委托管理合同，即房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權(quán)委托給物業(yè)管理公司管理的書面協(xié)議。在審理中，應區(qū)分合同的不同性質(zhì)，注意判定合同的效力，以正確處理物業(yè)管理糾紛。
物業(yè)糾紛的解決方案篇二
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物業(yè)糾紛的解決方案篇三
物業(yè)合同糾紛
(一)答辯人：
地 址：
電 話： 答辯人就物業(yè)管理合同糾紛一案提出答辯如下：
1、起訴狀所述“原告按約履行了合同，被告卻沒有按合同約定給付相關(guān)費用”，這與事實不符，答辯人不同意這樣的說法，事實是這樣的：
原告沒有按約履行合同在先。合同第1頁第一條甲方權(quán)利義務(wù)中明確寫明“根據(jù)本協(xié)議對房屋共用部位、共用設(shè)備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、保安、交通等項目進行維護、修繕、服務(wù)與管理”，合同第3頁第二條對共用部位和共用設(shè)施做了解釋，包括樓梯間和綠地。而本人所居住的xx花園x號樓南面的公共綠地已成天然的停車場(照片為證)，經(jīng)多次想物管反應，未果。其次，本人所居住的x單元，從上至下多處樓梯間墻面損壞(照片為證)，尤其本人居住的x樓，門前墻壁毀壞嚴重，已有2年多的時間，期間數(shù)次向物管反映，未果。以上事實表明，本小區(qū)物管沒有按約履行合同在先，而不是“原告按約履行了合同，被告卻沒有按合同約定給付相關(guān)費用”。
有同一負責人在場(據(jù)了解是x主任)，從第1次物管上門收費從起，本人及家人就向其反映四條同樣的問題，：一是門口的樓梯間兩年多無人維修;二是車庫門前不時有汽車甚至是非小區(qū)業(yè)主的外地牌照汽車亂停亂放，多次是本人停在花錢購臵的車庫的汽車不能出庫，耽誤本人及家人的時間;三是本人車庫門前衛(wèi)生狀況太差，雜草叢生，無人問津;四是車庫門前有相鄰飯店私搭亂建的出煙通道損壞，夏天惡臭嚴重，不能靠近。來訪的物管人員也做了記錄，本人要求原告當庭提供訪談記錄。本人清楚的記得，第3次物管到訪后，本人明確表明，只要解決上述問題，本人立刻繳費。但時隔1個多月，物管沒有任何答復，連起碼的舉手之勞拔草也沒有兌現(xiàn)，足以表明物管沒有解決問題的誠意，而不是起訴狀所說的“經(jīng)催要無果，無奈訴至法院”。此外，在毫無溝通的前提下，一紙訴狀將本人告至法院，本人及家人極不不贊成物管的這種做法，保留提出異議的權(quán)利。
是只有交錢的義務(wù)，也有享受服務(wù)的權(quán)利，不談優(yōu)質(zhì)服務(wù)，起碼是合同規(guī)定的;物管不是只有收費的權(quán)利，也有按合同履行服務(wù)的義務(wù)。
基于上述理由，本人要求原告xx漣水縣物業(yè)管理公司撤銷將本人列為被告，同時對本人曾三次向上門收費物管人員提出的要求做出答復。
此致
xx人民法院
答辯人：
物業(yè)糾紛的解決方案篇四
物業(yè)合同糾紛
(一)物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)經(jīng)過多年發(fā)展，在促進城市住宅小區(qū)管理現(xiàn)代化、專業(yè)化方面取得了矚目成績，但是由于其仍處于起步階段，相關(guān)法律制度遠未健全，從而產(chǎn)生大量矛盾。由此引發(fā)的訴諸法院的案件也連續(xù)多年大幅上升，從中反映出的問題，亟待引起重視和解決。
一、物業(yè)管理糾紛一審案件基本情況及特點
(一)案件數(shù)量逐年上升，在房地產(chǎn)案件中所占比例逐漸增大
物業(yè)管理涉及物業(yè)的方方面面，加之相關(guān)制度的不完善，因物業(yè)管理問題向房管、物價部門的投訴一直居高不下，在主管部門協(xié)調(diào)處理不能完全解決糾紛后，當事人轉(zhuǎn)而向法院起訴。近年來，因物業(yè)管理而產(chǎn)生的各類糾紛增長迅速，在房地產(chǎn)案件中所占比例也逐漸增大。據(jù)統(tǒng)計，2006年佳木斯市向陽區(qū)法院共受理物業(yè)管理糾紛案件24件，占全部房地產(chǎn)案件的8.2%;2007年受理38件，較2006年增長36.9%，占全部房地產(chǎn)案件的10.4%;截至今年6月15日，已經(jīng)受理物業(yè)合同糾紛案件27件。物業(yè)管理糾紛數(shù)量的激增與近年佳木斯地區(qū)房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展以及物業(yè)管理活動頻繁深化密切相關(guān)。
(二)涉案主體與類型復雜化，已超出合同糾紛范疇
經(jīng)到期，物業(yè)管理企業(yè)無權(quán)收取物業(yè)管理費要求退費的案件，有業(yè)主委員會解聘物業(yè)管理企業(yè)的案件，有業(yè)主認為公攤水電費計算不公，要求重新計算公布的案件，有業(yè)主認為物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)具有瑕疵導致人身、財產(chǎn)損失要求賠償?shù)陌讣鹊?，不一而足?/p>
(三)系列案件多，調(diào)解成功率低，當事人矛盾僵持不下
部分物業(yè)管理糾紛中，物業(yè)管理企業(yè)作為原告追討物業(yè)費案件時，經(jīng)常一次起訴即將數(shù)個乃至數(shù)十個業(yè)主列為被告，而法院為保證審判結(jié)果的同一性，會將該類案件交由同一合議庭合并審理，并同時宣判，使本已捉襟見肘的人力資源更顯緊張。同時，部分案件涉及同一小區(qū)類似情況的處理，工作稍有疏忽，極易釀成群體性事件。另外，由于該類案件，多數(shù)以物業(yè)管理企業(yè)為原告，因其害怕調(diào)解退讓后導致連鎖反應，而物業(yè)公司與業(yè)主的矛盾較為激烈，故物業(yè)管理糾紛案件的調(diào)解成功率相對低于其他民事案件。
(四)法律關(guān)系復雜，審理具有一定難度
物業(yè)管理法律關(guān)系涉及多方面利益主體：參與物業(yè)管理訴訟的當事人既有業(yè)主、物業(yè)使用人或業(yè)主委員會，也有物業(yè)管理企業(yè)、開發(fā)商，既可能涉及業(yè)主與物業(yè)使用人的關(guān)系，業(yè)主或使用人與物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)合同、侵權(quán)關(guān)系、業(yè)主或使用人與業(yè)委會之間的關(guān)系，由可能涉及開發(fā)商與物業(yè)關(guān)系前期物業(yè)管理委托關(guān)系、開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)之間物業(yè)用房配置和移交關(guān)系，此類糾紛又與我國近年來的住房制度改革及各地政策密切相關(guān)，具有一定的歷史階段性、地域性特征，而地方規(guī)范性文件效力不高，法院處理該類案件不能將之作為依據(jù)，給法律的正確適用帶來一定難度。
二、物業(yè)管理糾紛成因分析
(一)物業(yè)管理立法滯后、相關(guān)法律法規(guī)不健全，是物業(yè)管理糾紛不斷增多的根本原因 目前我國已頒布的《物業(yè)管理條例》操作性不強，法院審判只能依據(jù)《民法通則》、《合同法》的基本原則，參照部門規(guī)章、地方法規(guī)進行處理，而這些法規(guī)、規(guī)章又語焉不詳，甚或出現(xiàn)矛盾現(xiàn)象，比如對首期物業(yè)維修基金的交繳主體，國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、建設(shè)部《住宅共用部位共用設(shè)施、設(shè)備維修基金管理辦法》之間具有明顯沖突，使得法院在處理該類糾紛時缺乏明確依據(jù)，又比如業(yè)委會的訴訟主體資格問題，最高人民法院(2002)民立他字第46號復函已明確業(yè)主委員會具備訴訟主體資格，但問題是業(yè)委會并不擁有屬于自己的財產(chǎn)，難以作為被告承擔責任，這與當事人平等的民事訴訟原則相悖，也使得相關(guān)審判工作頗為棘手，實體與程序法的不完善直接影響了法律的正確適用。
國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第二十一條規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同，實踐中，開發(fā)商根據(jù)該條規(guī)定單方面指定前期物業(yè)管理企業(yè)，而且約定的服務(wù)期限一般較長，開發(fā)商享有指定物業(yè)公司、確定物業(yè)管理收費數(shù)額的權(quán)利，卻不承擔任何義務(wù);前期物業(yè)服務(wù)合同由開發(fā)商與物業(yè)公司擬定，業(yè)主只能被動接受。由于相當一部分物業(yè)管理企業(yè)從屬于開發(fā)商，因此在物業(yè)的接管過程中物業(yè)管理企業(yè)難以為業(yè)主把關(guān)，為日后糾紛的產(chǎn)生埋下了隱患。向陽法院受理的物業(yè)管理糾紛有近一半是開發(fā)商遺留問題引發(fā)，比如開發(fā)商售后服務(wù)意識不足，存在配套設(shè)施不完善、房屋質(zhì)量較差等情況，導致業(yè)主入住后出現(xiàn)各種問題，業(yè)主在與開發(fā)商交涉未果的情況下，往往以開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)實為一體為由，把矛頭對準物業(yè)管理企業(yè)，拒絕交納相應物業(yè)管理費用。
(三)物業(yè)管理企業(yè)角色錯位，服務(wù)行為不規(guī)范，是產(chǎn)生物業(yè)管理糾紛的直接原因
作為物業(yè)管理法律關(guān)系的一方，物業(yè)管理企業(yè)應按業(yè)主委托提供物業(yè)管理服務(wù)，并盡力維護業(yè)主權(quán)益，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間是平等的民事主體關(guān)系。但實踐中，部分物業(yè)管理企業(yè)卻將自己凌駕于業(yè)主之上，采用不正當手段強制業(yè)主服從管理，無視甚至動輒侵害業(yè)主權(quán)益，促使矛盾激化。少數(shù)物業(yè)管理企業(yè)不具備相應物業(yè)管理條件或資質(zhì)，相應技術(shù)人員未持有上崗證，有的物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小、成本高、經(jīng)濟效益差，服務(wù)質(zhì)量低下。
(四)業(yè)主自治組織發(fā)育不良、行為尚須規(guī)范，是物業(yè)管理糾紛增加的重要因素
國務(wù)院《物業(yè)管理條例》對業(yè)主自治機構(gòu)業(yè)主大會、業(yè)委會的成立運作作出了較為明確的規(guī)定，但從整體情況來看，業(yè)主自治組織的發(fā)育離健康、完善的標準還相差甚遠，即使已經(jīng)成立業(yè)主委員會的，也存在著經(jīng)濟關(guān)系不明確、權(quán)利義務(wù)不清、作用發(fā)揮不理想等問題，導致一些物業(yè)管理企業(yè)收費行為不規(guī)范，業(yè)主無法有效行使物業(yè)管理的選聘權(quán)、決策權(quán)和監(jiān)督權(quán)。甚至個別業(yè)委會成員不能自律，以滿足個人利益為由，要挾物業(yè)公司，從而影響了物業(yè)管理的正常進行和大多數(shù)業(yè)主的利益。另外，業(yè)主之間就共同利益問題難以迅速達成一致，也是業(yè)主自治組織運作不盡如人意的一大原因，在向陽法院受理的物業(yè)管理糾紛案件中，即存在大型小區(qū)內(nèi)業(yè)主對是否續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)意見不一導致部分業(yè)主要求物業(yè)公司撤走、部分業(yè)主要求維持現(xiàn)狀的情況。
三、解決物業(yè)管理糾紛的對策與建議
(一)完善立法，做到有法可依
參照有關(guān)國家先進立法例，盡快出臺《建筑物區(qū)分所有權(quán)法》等法律和行政法規(guī)，對物業(yè)管理法律關(guān)系中的各種權(quán)利義務(wù)內(nèi)容作出規(guī)定，明確各民事主體的訴訟地位與救濟手段。
(二)理清開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系，保證物業(yè)管理企業(yè)的選聘真正體現(xiàn)業(yè)主意志 由于開發(fā)商委托其下屬物業(yè)管理公司進行物業(yè)管理的行為已經(jīng)帶來不少弊端，建議有關(guān)部門規(guī)范前期物業(yè)管理招標投標程序，加強監(jiān)督管理，力保招投標工作透明化、公正化。在條件成熟的情況下，可出臺規(guī)定，實行回避制度，限制開發(fā)商下屬物業(yè)管理企業(yè)參加該開發(fā)商的前期物業(yè)委托招標活動，以盡可能杜絕開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)的利益聯(lián)系渠道。
(三)加大行政主管部門監(jiān)管力度，引入第三方機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)進行評估、監(jiān)測
與物業(yè)管理行有關(guān)的行政主管部門應全面履行法律賦予的監(jiān)管職責，當前主要是價格主管部門有必要加強對物業(yè)服務(wù)收費情況檢查、監(jiān)督的頻率、力度。當前，物業(yè)服務(wù)收費政府指導價范圍縮小，市場調(diào)節(jié)價范圍擴大，而相關(guān)法規(guī)又未規(guī)定違反指導價的責任后果，致使一些小區(qū)的住宅物業(yè)服務(wù)收費遠高于政府指導價，由此產(chǎn)生的糾紛呈爆發(fā)增長態(tài)勢。這種情況下，物價與房管部門應及時干預，指導業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)收費標準達成一致，以減少紛爭。另外，建議引入具有評估、監(jiān)測功能的第三方機構(gòu)，就物業(yè)服務(wù)標準、物業(yè)公司資質(zhì)等級等進行鑒定，保障業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，以利于物業(yè)管理市場的良性運作。
監(jiān)督業(yè)主自治組織的職責，有必要建立相互之間的工作聯(lián)系機制。當前，急需理清業(yè)主自治組織與城市居委會的關(guān)系，以盡力解決現(xiàn)在一些住宅小區(qū)業(yè)委會換屆選舉不規(guī)范、誘發(fā)社會不穩(wěn)定因素的問題。
物業(yè)糾紛的解決方案篇五
地址：北京市區(qū)
法定代表人：職務(wù)：
聯(lián)系電話：
被告：年齡：性別：
家庭住址：北京市區(qū)區(qū)幢號
聯(lián)系電話：
案由：物業(yè)管理合同糾紛
訴訟請求
1、依法判令被告繳納物業(yè)服務(wù)等各項費用元
2、由被告承擔訴訟費用
事實及理由
被告購買了區(qū)區(qū)幢號房屋一套，于年月日與原告辦理了上述房屋的交接手續(xù)，并入住。
被告在領(lǐng)受房屋并入住后也就享受到了原告對名佳花園的物業(yè)管理服務(wù)，而被告自年以來，一直拖欠物業(yè)費達年之久，被告非但不主動履行繳納物業(yè)費的義務(wù)，且經(jīng)原告多次催繳被告均置之不理。
被告的行為嚴重的阻礙了原告的管理服務(wù)工作，影響了小區(qū)物業(yè)管理工作的資金運轉(zhuǎn)和小區(qū)的建設(shè)，損害了原告及其他眾多業(yè)主的利益。
為此特向人民法院提起訴訟，要求法院依法判決，以維護原告的合法權(quán)益和小區(qū)的物業(yè)管理的正常工作秩序和經(jīng)營秩序。
此致
北京市區(qū)人民法院
具狀人：
年月日
附：
1、起訴書副本一份
2、證據(jù)材料五份
證據(jù)目錄
證據(jù)一：
名稱：北京物業(yè)管理有限責任公司營業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證明
證明內(nèi)容：北京管理有限責任公司有資格管理園小區(qū)
時間：年月日
證據(jù)二：
名稱：物業(yè)管理委托合同
證明內(nèi)容：北京物業(yè)管理有限責任公司根據(jù)合同的約定對小區(qū)進行物業(yè)管理
時間：
證據(jù)三：
名稱：協(xié)議書
證明內(nèi)容：雙方的協(xié)議約定由北京物業(yè)管理有限責任公司對進行物業(yè)管理服務(wù)及雙方約定的物業(yè)收費價格。
時間：
證據(jù)四：
名稱：住戶登記表
證明內(nèi)容：在小區(qū)居住
時間：
證據(jù)五：
名稱：名佳花園區(qū)號樓室欠費明細表
證明內(nèi)容：欠費金額
時間：
物業(yè)糾紛的解決方案篇六
上訴人xx縣xx農(nóng)村信用合作社。住所地：xx縣xx鎮(zhèn)xx村。
法定代表人馬xx，主任。
被上訴人xx縣xx鎮(zhèn)xxx村民委員會。
法定代表人戴xx，村黨支部書記兼村委會主任。
被上訴人牛xx，男，195x年9月28日出生，漢族，農(nóng)民，住xx縣xx鎮(zhèn)xxx村。
被上訴人王xx，男，196x年12月22日出生，漢族，農(nóng)民，住xx縣xx鎮(zhèn)xxx村。
被上訴人戴xx，男，196x年3月6日出生，漢族，農(nóng)民，住xx縣xx鎮(zhèn)xxx村。
被上訴人劉xx，男，194x年8月22日出生，漢族，農(nóng)民，住xx縣xx鎮(zhèn)xxx村。
被上訴人馬廣x，男，195x年12月18日出生，漢族，農(nóng)民，住xx縣xx鎮(zhèn)xxx村。
被上訴人溫x，男，195x年12月5日出生，漢族，農(nóng)民，住xx縣xx鎮(zhèn)xxx村。
被上訴人馬xx，男，194x年12月30日出生，漢族，農(nóng)民，住xx縣xx鎮(zhèn)xxx村。
上訴請求：
1、依法撤銷(x)x民初字第105號民事判決書;
2、依法改判或者發(fā)回xx縣人民法院重新審理;
3、本案一切訴訟費用由二被上訴人承擔。
事實與理由：
上訴人不服xx縣人民法院(x)x民初字第165號民事判決書，現(xiàn)提起上訴，具體上訴事實和理由如下：
一、一審法院判決認定事實錯誤
牛松定等七被上訴人辯稱，其只是證明人，而非擔保人，但其七人在借款合同上保證人處簽章，這一事實已足以認定七人為本案擔保人。在無證據(jù)支持和信用社不予認可的情況下，僅僅憑七人陳述，就作出以貸還貸的認定，與民事證據(jù)規(guī)則并不符合。
一審法院引用債權(quán)人與債務(wù)人串通騙取保證人保證的.條款，本案的事實是，牛松定等七被上訴人均屬時任和現(xiàn)任村干部，信用社假如要與村委會串通，勢必要通過村干部也即牛松定等七被上訴人進行，即使本案屬于以貸還貸，七人親自參與合同簽訂，不可能對所謂的借款用途不知，不存在所謂的信用社欺詐!
二、一審判決判決理由錯誤且與判決結(jié)果互相矛盾
一審法院通過所謂的以貸還貸認定，從而得出雙方簽訂的借款合同屬于“以合法形式掩蓋非法目的”的無效民事行為!對于以貸還貸行為，從最高人民法院、河南省高級人民法院到xxx市中級人民法院，從司法解釋、最高院和省高院及其他法院眾多判例，均不認定以貸還貸違法，不知道xx縣人民法院從何處得出“以合法形式掩蓋非法目的”的結(jié)論!一審法院在認定合同無效的情況下，作出的判決結(jié)果卻也與合同有效時的判決結(jié)果毫無二致，令人百思不得其解。
三、一審法院判決適用法律錯誤
由于一審法院認定事實錯誤，判決理由錯誤且與判決結(jié)果互相矛盾，從而很自然地適用法律錯誤!
綜上所述，一審法院判決認定事實錯誤、判決理由錯誤且與判決結(jié)果互相矛盾、適用法律錯誤，依法應當予以撤銷!
此致
xxx市中級人民法院
上訴人xx縣xx農(nóng)村信用合作社
x年x月x日
物業(yè)糾紛的解決方案篇七
摘要：隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展和物業(yè)管理服務(wù)的市場化，物業(yè)管理糾紛也日漸增多。由于我國物業(yè)管理方面的法律法規(guī)還不夠完善，因而給物業(yè)管理糾紛的解決帶來了一定的難度。物業(yè)管理糾紛涉及的法律問題很多，本文僅針對物業(yè)管理糾紛經(jīng)常涉及的、當前有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)尚未規(guī)定或規(guī)定不明確的業(yè)主委員會的訴訟主體資格、物業(yè)服務(wù)合同的法律屬性、物業(yè)服務(wù)收費等幾個主要法律問題進行探討。認為業(yè)主委員會是具有民事訴訟主體資格的組織，物業(yè)服務(wù)合同屬于信托合同，應進一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費標準，調(diào)整物業(yè)管理費收取及管理權(quán)的歸屬，并加大對物業(yè)管理收費的監(jiān)管力度。
關(guān)鍵詞：業(yè)主委員會物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)收費
所謂物業(yè)管理，是指業(yè)主自行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。物業(yè)管理在我國作為一個新興的服務(wù)行業(yè)，伴隨城鎮(zhèn)居民住房的商品化、社會化和房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展，已經(jīng)基本形成了企業(yè)化經(jīng)營、專業(yè)化管理和社會化服務(wù)的運行機制。為規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)，6月國務(wù)院制定頒布了《物業(yè)管理條例》。隨著《物權(quán)法》的實施，國務(wù)院于8月又做出了關(guān)于修改《物業(yè)管理條例》的決定，在某些方面進一步完善了《物業(yè)管理條例》的規(guī)定。由于我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展很快，物業(yè)管理又很具體和復雜，而相關(guān)法律法規(guī)的某些條文原則化，缺乏可操作性，對某些問題的規(guī)定不明確，這就導致涉及物業(yè)管理方面的糾紛和訴訟呈繼續(xù)上升的趨勢，物業(yè)管理現(xiàn)狀成為公眾批評和責難的焦點之一。本文擬就物業(yè)管理糾紛經(jīng)常涉及的、當前有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)尚未規(guī)定或規(guī)定不明確的幾個主要法律問題進行分析研究。
一、業(yè)主委員會的訴訟主體資格問題
業(yè)主委員會作為業(yè)主物業(yè)管理的自治組織，其職責內(nèi)容主要是為了全體業(yè)主的利益而監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)、協(xié)調(diào)業(yè)主之間的關(guān)系，它對外發(fā)生法律關(guān)系的機會較少，因此沒有將它設(shè)立為法人的必要。但是，基于業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中充當?shù)慕巧八鸬淖饔茫瑧斣谙嚓P(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)中明確賦予它民事訴訟主體資格，可作為原告或被告參加訴訟。這不僅有利于有效預防和及時解決物業(yè)管理糾紛，而且也能從我國有關(guān)民事訴訟的法律規(guī)定中找到依據(jù)。我國《民事訴訟法》第49條第一款規(guī)定：“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當事人?！边@表明，公民、法人和其他組織具有民事訴訟主體資格。業(yè)主委員會不是公民、法人，但它能否屬于“其他組織”?關(guān)于“其他組織”，我國《關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第40條的規(guī)定，詳細列舉了屬于《民事訴訟法》第49條第一款中規(guī)定的“其他組織”的八種具體情形，并在第九項規(guī)定了一個開放性條款“符合本條規(guī)定條件的其他組織”，即“合法成立、有一定的組織機構(gòu)和財產(chǎn)，但又不具備法人資格的組織”。業(yè)主委員會就屬于這一類組織，它應具有民事訴訟主體資格，理由如下。
首先，業(yè)主委員會是合法成立的組織。建設(shè)部20制定的《業(yè)主大會規(guī)程》第五條規(guī)定：業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)人民政府)的指導下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位(包括公有住房出售單位)組成業(yè)主大會籌備組，負責業(yè)主大會籌備工作。第六條第四款規(guī)定：籌備工作之一確定業(yè)主委員會候選人產(chǎn)生辦法及名單。第22條規(guī)定：業(yè)主委員會應當自選舉之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會名單等材料向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。實踐中，業(yè)主委員會是由業(yè)主大會投票選舉確定，并經(jīng)其所在地的街道辦事處批復后成立的。這些法律上的規(guī)定和實踐中的做法充分說明，業(yè)主委員會是在政府有關(guān)行政主管部門指導下由全體業(yè)主選舉，并得到相關(guān)政府部門批準成立的合法組織。
其次，業(yè)主委員會有一定的組織機構(gòu)。業(yè)主委員會是由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的，其成員由業(yè)主代表擔任，所在地的社區(qū)主任或副主任亦兼任成員。業(yè)主委員會根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)制定了章程，業(yè)主委員會就是根據(jù)《業(yè)主大會議事規(guī)則》及業(yè)主委員會章程來履行職責的。
鑒于民事訴訟的相關(guān)規(guī)定及業(yè)主委員會的性質(zhì)和職責，應在有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)中明確賦予業(yè)主委員會的民事訴訟主體資格。這既有利于業(yè)主委員會大膽地開展工作，從而更好地履行自己的職責，也有利于全體業(yè)主對自身利益的維護，且對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)管理活動也將起著促進和監(jiān)督作用。
二、物業(yè)服務(wù)合同的法律性質(zhì)問題
筆者認為，物業(yè)服務(wù)合同應為信托合同，并且它還具有一般信托合同所不具有的特征。我國《信托法》規(guī)定：“本法所稱信托，是指委托人基于對受托人的信任，將其財產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，進行管理或者處分的行為?！备爬ㄆ饋?，信托合同的主要特征有以下幾點：一是合同是基于委托人對受托人的信任才訂立的。二是委托人移轉(zhuǎn)財產(chǎn)權(quán)給受托人。三是受托人按委托人的意愿以自己的名義實施管理或處分行為并自行承擔法律責任，這一點是信托合同與委托合同的主要區(qū)別所在。委托合同中的受托人只能以委托人名義而不能以自己的名義對外進行活動，由此產(chǎn)生的法律后果也由委托人承擔。四是具有特定的受益人或者特定目的。
物業(yè)服務(wù)合同完全符合信托合同的主要特征。首先，物業(yè)服務(wù)合同是在業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營能力及管理水平充分信任的基礎(chǔ)上簽訂的。業(yè)主通過業(yè)主大會自行選聘自己滿意的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并由業(yè)主委員會與之訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。其次，業(yè)主移轉(zhuǎn)物業(yè)共有財產(chǎn)權(quán)給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。為了實施物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須占有業(yè)主的共有財產(chǎn)，業(yè)主與其共有財產(chǎn)權(quán)基本分離，單個業(yè)主不能以其享有物業(yè)共有權(quán)而排斥物業(yè)服務(wù)企業(yè)對它的管理。再次，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按業(yè)主大會的意志，是以自己的名義而不是以業(yè)主的名義進行管理，并自行承擔物業(yè)管理過程中的'法律責任。這表現(xiàn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)以自己的名義自主決定聘用何人對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護和管理，自行承擔履行職責過程中的法律責任。第四，物業(yè)服務(wù)合同存在特定的受益人即全體業(yè)主。物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過對物業(yè)專業(yè)化的管理和維護，以實現(xiàn)全體業(yè)主的共同利益。從以上四點分析可以認定物業(yè)服務(wù)合同屬信托合同而非委托合同。
綜上所述，物業(yè)服務(wù)合同應屬信托合同，并且具有一般信托合同所不具有的特征。一般信托合同往往只涉及對某物或某事項的管理，而物業(yè)服務(wù)合同不僅涉及對業(yè)主所有的建筑物共有部分及共有設(shè)施設(shè)備等物的管理，而且還涉及對業(yè)主群居生活關(guān)系的管理，如《物業(yè)管理條例》規(guī)定：“對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告?！庇纱丝梢姡飿I(yè)服務(wù)合同是一種比較復雜、特殊的信托合同。
三、物業(yè)服務(wù)收費問題
物業(yè)服務(wù)收費是物業(yè)服務(wù)企業(yè)按物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和良好秩序，向業(yè)主所收取的費用。按時交納物業(yè)管理費是每位業(yè)主應承擔的一項基本合同義務(wù)，但由于我國有關(guān)物業(yè)服務(wù)收費制度的不完善，業(yè)主拒交或延交物業(yè)管理費成了如今物業(yè)管理中的一種較為普遍的現(xiàn)象，物業(yè)服務(wù)企業(yè)由此與業(yè)主發(fā)生的糾紛時有發(fā)生。這不僅影響了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正常經(jīng)營，而且導致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，最終損害了全體業(yè)主的利益。這種狀況又在一定程度上強化了部分業(yè)主拒付或延付物業(yè)管理費的心理，從而造成一種惡性循環(huán)。為有效預防和及時解決這一類糾紛，應從以下幾方面健全物業(yè)服務(wù)收費制度。
第一，應進一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費標準?！段飿I(yè)管理條例》第41條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費應當遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。”因此，各地價格主管部門和房地產(chǎn)主管部門要嚴格按照國務(wù)院相關(guān)法律規(guī)定，制訂本地區(qū)物業(yè)管理收費具體實施辦法，完善物業(yè)收費價格形成機制，其規(guī)定要做到詳細、明確、具體。要將物業(yè)管理收費標準同服務(wù)水平和檔次掛鉤，把按房屋性質(zhì)收費改為按不同的服務(wù)等級收費，以體現(xiàn)按質(zhì)論價。
第二，應調(diào)整物業(yè)管理費收取及管理權(quán)的歸屬。關(guān)于物業(yè)管理費收取和管理權(quán)的歸屬，《物業(yè)管理條例》沒有明確規(guī)定。我國各地立法均規(guī)定物業(yè)管理費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取并進行獨立管理和核算。在我國物業(yè)管理收費制度不完善、業(yè)主又缺乏一定的監(jiān)督能力的情況下，這種規(guī)定為物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵犯業(yè)主的權(quán)益埋下了隱患。如有些物業(yè)服務(wù)企業(yè)出于某種目的，對個別或少數(shù)業(yè)主送、免物業(yè)管理費，其結(jié)果可能造成物業(yè)服務(wù)企業(yè)降低服務(wù)質(zhì)量或把這部分經(jīng)濟損失轉(zhuǎn)嫁到其他業(yè)主身上。這種規(guī)定也為業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)不信任，甚至導致個別或少數(shù)業(yè)主拖欠管理費提供了可能。物業(yè)管理費本是全體業(yè)主交付的用于物業(yè)管理的資金，其所有權(quán)本應屬于全體業(yè)主。其收取權(quán)及管理權(quán)歸由業(yè)主大會或業(yè)主代表大會選出的，由業(yè)主代表組成的，代表全體業(yè)主行使各項權(quán)益的業(yè)主委員會享有比較合理。[6]業(yè)主委員會應設(shè)立自己的專用賬號，實行獨立會計核算，物業(yè)服務(wù)企業(yè)每發(fā)生一筆合同約定范圍內(nèi)的費用，需經(jīng)業(yè)主委員會審核，然后方可從業(yè)主委員會賬戶中支出。這種做法能夠使業(yè)主有效監(jiān)控管理費用的支出。物業(yè)管理費的收取權(quán)和管理權(quán)歸業(yè)主委員會享有，既有利于維護全體業(yè)主的權(quán)益，也有利于保障物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正常經(jīng)營活動。
第三，應加強對物業(yè)管理收費的監(jiān)管?！段飿I(yè)服務(wù)收費管理辦法》明確規(guī)定了物業(yè)管理收費項目及其公示要求。規(guī)定收費項目有車輛保管費、綜合服務(wù)費(物業(yè)服務(wù)費)、物業(yè)維修養(yǎng)護費、特約服務(wù)費及代理收費共五項規(guī)定。規(guī)定這些收費必須實行明碼標價，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將收費項目、收費標準、服務(wù)內(nèi)容等，經(jīng)過物價部門審查后，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公示。雖有以上明文規(guī)定，但由于法規(guī)對不履行以上義務(wù)所應承擔的法律責任規(guī)定不明確，物業(yè)服務(wù)企業(yè)財務(wù)公開透明的公示制度往往流于形式。另外，相關(guān)法規(guī)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定多收費、少服務(wù)等行為應當怎樣處罰也缺乏具體規(guī)定，導致有些物業(yè)服務(wù)企業(yè)因經(jīng)濟利益驅(qū)動，損害業(yè)主合法權(quán)益。[7]因此，在立法上應進一步完善對物業(yè)管理收費的規(guī)定，在實踐中有關(guān)政府主管部門應加大對物業(yè)管理收費的監(jiān)管力度。
隨著我國物業(yè)管理行業(yè)的蓬勃發(fā)展，物業(yè)管理糾紛出現(xiàn)了許多新的類型及特點，涉及的法律問題也不斷增多。進一步完善全國性的物業(yè)管理法律法規(guī)，健全地方物業(yè)管理規(guī)章，出臺相關(guān)司法解釋，以解決不斷攀升的物業(yè)管理糾紛已成為當務(wù)之急。這需要不斷去研究、探索，不僅要總結(jié)過去的經(jīng)驗教訓，而且要借鑒國外先進的物業(yè)管理經(jīng)驗，以更好地推動我國現(xiàn)代物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。
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物業(yè)糾紛的解決方案篇八
物業(yè)民事答辯狀范文【1】
答辯人:
地址:
電話:
答辯人就物業(yè)管理合同糾紛一案提出答辯如下:
1、起訴狀所述“原告按約履行了合同，被告卻沒有按合同約定給付相關(guān)費用”，這與事實不符，答辯人不同意這樣的說法，事實是這樣的:
原告沒有按約履行合同在先。
合同第1頁第一條甲方權(quán)利義務(wù)中明確寫明“根據(jù)本協(xié)議對房屋共用部位、共用設(shè)備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、保安、交通等項目進行維護、修繕、服務(wù)與管理”，合同第3頁第二條對共用部位和共用設(shè)施做了解釋，包括樓梯間和綠地。
而本人所居住的xx花園x號樓南面的公共綠地已成天然的停車場(照片為證)，經(jīng)多次想物管反應，未果。
其次，本人所居住的x單元，從上至下多處樓梯間墻面損壞(照片為證)，尤其本人居住的x樓，門前墻壁毀壞嚴重，已有2年多的時間，期間數(shù)次向物管反映，未果。
以上事實表明，本小區(qū)物管沒有按約履行合同在先，而不是“原告按約履行了合同，被告卻沒有按合同約定給付相關(guān)費用”。
2、事實并非原告起訴狀所述“經(jīng)催要未果”。
今年，在原告起訴前曾上門要過物業(yè)管理費，前后一共3次，有兩次有同一負責人在場(據(jù)了解是x主任)，從第1次物管上門收費從起，本人及家人就向其反映四條同樣的問題，:一是門口的樓梯間兩年多無人維修;二是車庫門前不時有汽車甚至是非小區(qū)業(yè)主的外地牌照汽車亂停亂放，多次是本人停在花錢購置的車庫的汽車不能出庫，耽誤本人及家人的時間;三是本人車庫門前衛(wèi)生狀況太差，雜草叢生，無人問津;四是車庫門前有相鄰飯店私搭亂建的出煙通道損壞，夏天惡臭嚴重，不能靠近。
來訪的物管人員也做了記錄，本人要求原告當庭提供訪談記錄。
本人清楚的記得，第3次物管到訪后，本人明確表明，只要解決上述問題，本人立刻繳費。
但時隔1個多月，物管沒有任何答復，連起碼的舉手之勞拔草也沒有兌現(xiàn)，足以表明物管沒有解決問題的誠意，而不是起訴狀所說的“經(jīng)催要無果，無奈訴至法院”。
此外，在毫無溝通的前提下，一紙訴狀將本人告至法院，本人及家人極不不贊成物管的這種做法，保留提出異議的權(quán)利。
3、對于xx物業(yè)的管理水平和資質(zhì)，本人提出疑義。
理由如下:一，每次，本人遇到汽車停在車庫不得出去的情況，均會找到值班保安，遇到素質(zhì)差的保安，答復“汽車出不來，我也沒辦法啊，我也不知道是誰家的車”;有時“幸運”，碰見素質(zhì)高的值班保安，責任心強，但也只能到樓下叫喊“誰家的車”種種，并不能快速解決問題。
隨后，本人也向保安建議，要在門口進行出入車輛登記，起碼記錄車牌號以及車輛歸屬業(yè)主的住址、電話。
可至今，“無主車”的事件還是時有發(fā)生。
二，就是眼前是事情了。
本應訴通知書等文件的快遞上，居然寫錯了業(yè)主的電話號碼。
這對于“做最有潛力的物業(yè)管理企業(yè)”的xx物業(yè)管理有限公司，差距太大。
本次快遞上的郵戳是8月15日，時逢全家人出去旅游，8月12號下午出發(fā)，直至21日(周日)晚11時才到家。
昨天，也就是22日中午11時20分左右，法院x法官上門說找業(yè)主，請下午2點30分在法院東門口等。
直至昨天下午2點30分，本人才看見通知書，試問，如果本人旅游回來再晚兩天，貴方如何通知!為便于管理，物管應該對業(yè)主的資料有起碼的了解、收集、掌握、存檔，以便及時通知業(yè)主有關(guān)事項，而且，物業(yè)管理合同上，物管公司的義務(wù)里也明確寫明“建立健全的物管管理檔案資料”。
三，在物管第3次上門收費之后的.一個深夜我家被盜，經(jīng)濟和精神都受到較大損失，感覺住在這個小區(qū)不安全，隨后便在xxx派出所報了案。
同時找到物管想看監(jiān)控，幫助公安破案，物管說監(jiān)控不帶紅外線功能，夜間不起作用，還說正在和開發(fā)商交涉，請問1個多月過去了，有結(jié)果沒有。
四，小區(qū)里大多數(shù)面朝西的門面房都開了后門，直接影響小區(qū)的安全，還有小區(qū)亂停車的問題，請問物管作何解釋。
合同第4頁，對物管的服務(wù)質(zhì)量，包括房屋外觀、環(huán)境衛(wèi)生、綠化、車輛停放秩序等有明確的要求，請問，物管做的如何。
合同對雙方都有約束，我們不是只有交錢的義務(wù)，也有享受服務(wù)的權(quán)利，不談優(yōu)質(zhì)服務(wù)，起碼是合同規(guī)定的;物管不是只有收費的權(quán)利，也有按合同履行服務(wù)的義務(wù)。
物業(yè)糾紛的解決方案篇九
古典文學中常見論文這個詞，當代，論文常用來指進行各個學術(shù)領(lǐng)域的研究和描述學術(shù)研究成果的文章，簡稱為論文。以下就是由編為您提供的。
物業(yè)管理是近幾年來我國大力培育、發(fā)展房地產(chǎn)市場過程中，住宅與非住宅房產(chǎn)商品化 、服務(wù)化而出現(xiàn)的對居住、使用住宅小區(qū)、商廈的單位、居民提供公共性服務(wù)和特約服務(wù)的新行業(yè)。隨著物業(yè)管理業(yè)的出現(xiàn)，在物業(yè)產(chǎn)權(quán)人(又稱業(yè)主)、使用人與物業(yè)的受托管理人 (物業(yè)管理公司)之間產(chǎn)生了一種新型的民事法律關(guān)系，行政管理部門也面臨如何對物業(yè)管 理業(yè)進行行業(yè)管理的新問題，因物業(yè)管理發(fā)生的糾紛隨之出現(xiàn)，并呈現(xiàn)糾紛數(shù)量上升、新類 型案件多的特點。而物業(yè)管理規(guī)范性文件方面，除了建設(shè)部發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理 辦法》(以下簡稱《辦法》)和國家計委、建設(shè)部發(fā)布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費 暫行辦法》這兩份部門規(guī)章外，我國尚無統(tǒng)一的或?qū)ｉT調(diào)整物業(yè)管理行為的法律法規(guī)，使物 業(yè)管理糾 紛案件存在適用法律難等問題。本文試就物業(yè)管理糾紛的主要特點、審理物業(yè)管理糾紛案件 在實體上和程序上應注意的問題，以及值得探討的問題略陳管見。
物業(yè)管理糾紛是隨著房地產(chǎn)開發(fā)商加強售后服務(wù)及物業(yè)管理行業(yè)的出現(xiàn)而出現(xiàn)的， 該類糾紛因其獨特性而與一般的糾紛有著不同的特點。
1.物業(yè)管理糾紛案件逐年上升，訴訟標的額較大。
1990年以來，特別是1992年以后，全國各地的房地產(chǎn)業(yè)異軍突起，海南的房地產(chǎn)更是超 常規(guī)發(fā)展，形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區(qū)和作為商用寫字樓的大廈(以下簡稱 為住宅小區(qū)和商廈)，各類住宅小區(qū)、商廈在收取物業(yè)管理費用、提供管理服務(wù)方面的做法 不盡一致，業(yè)主與物業(yè)管理者之間缺乏約束各方的
合同
、公約或法律規(guī)范，使業(yè)主與物業(yè)管 理者、行政主管部門之間的矛盾漸生，因此而產(chǎn)生的糾紛，向房產(chǎn)、物價等管理部門的投訴 大量增加，在有關(guān)部門的協(xié)調(diào)處理不完全能解決糾紛后，當事人轉(zhuǎn)而向法院起訴。以?？谑?新華區(qū)法院為例，該院于1995年開始受理物業(yè)管理糾紛案5件，至1996年上升為20件，這兩 年來因物業(yè)管理而產(chǎn)生的各類糾紛有增無減。訴訟標的額少則上萬元，多則幾十萬元。2.因物業(yè)管理產(chǎn)生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。
物業(yè)管理糾紛是物業(yè)管理過程中所發(fā)生的糾紛。據(jù)統(tǒng)計，目前海口市所受理的物業(yè)管理 糾紛，已從剛開始受理時物業(yè)管理公司追索物業(yè)管理費的糾紛，發(fā)展到涉及民事訴訟、行政 訴訟的各類型糾紛。主要有：(1)物業(yè)管理者(包括房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理公司)向業(yè) 主或使用人追索物業(yè)管理費、水電費的糾紛，這類糾紛數(shù)量較多;(2)業(yè)主或使用人要求 物業(yè)管理者承擔停水、停電、停氣或其他行為的侵權(quán)賠償糾紛;(3)房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè) 管理公司的物業(yè)管理承包合同糾紛;(4)房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間的物業(yè)委托管 理糾紛;(5)業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者賠償在提供特約服務(wù)如保管服務(wù)中所造成的財 務(wù)損失的糾紛;(6)業(yè)主或管委會選聘、解聘物業(yè)管理公司產(chǎn)生的糾紛;(7)業(yè)主訴房產(chǎn) 管理部門行政侵權(quán)糾紛。這些類型的糾紛，涉及到民法關(guān)系中合同之債(包括服務(wù)管理關(guān)系 、代理關(guān)系、承包關(guān)系)、侵權(quán)行為所生之債，以及行政訴訟中房產(chǎn)管理部門的行政行為是 否合法。如海口市順發(fā)新村小區(qū)的部分業(yè)主因認為在沒有召開業(yè)主大會、業(yè)主選票未過半數(shù) 的情況下，海口市房產(chǎn)管理局批復同意成立管委會屬違法行政，侵犯了原告作為業(yè)主的利益 ，而提起行政侵權(quán)訴訟。這是該市所受理的第一宗因物業(yè)管理引起的行政訴訟案。
3.物業(yè)管理糾紛訴訟主體復雜，法律關(guān)系復雜，對糾紛的審理有一定的難度。
物業(yè)管理糾紛案的訴訟主體、法律關(guān)系復雜，該類案件的主體，既有我國公民、法人和 其他組織，又有外國公民、外國企業(yè)、港澳臺同胞;參與訴訟的既有業(yè)主、使用人或小區(qū)管 委會，也有物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)開發(fā)商或行政管理部門。既可能涉及業(yè)主與使用人的關(guān)系 、業(yè)主或使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系、侵權(quán)關(guān)系，又可能涉及到房地產(chǎn) 開發(fā)商與物業(yè)管理公司的關(guān)系、管委會與物業(yè)管理公司的關(guān)系，業(yè)主、管委會或物業(yè)管理公 司與房產(chǎn)管理部門的關(guān)系。由于物業(yè)管理糾紛案屬新類型的案件，在審判實踐中又無現(xiàn)成的 依據(jù)，《中華人民共和國民法通則》等法律中無專門調(diào)整物業(yè)管理的規(guī)定，只能依據(jù)民法通 則、行政訴訟法的基本原則，依據(jù)有關(guān)部門和地方性規(guī)章進行處理，而有關(guān)規(guī)章的規(guī)定又不 詳盡或明確，給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。
(一)物業(yè)管理糾紛的管轄問題。
確定物業(yè)管理糾紛案件的管轄問題，是正確審理此類案件的前提。物業(yè)管理糾紛的管轄問題，應以物業(yè)管理糾紛的具體類型來確定。因物業(yè)管理引起的行政訴訟案件，依《行政訴 訟法》的有關(guān)規(guī)定確定有管轄權(quán)的法院。因物業(yè)管理引起的民事訴訟案件，目前當事人一般 都在物業(yè)所在地的法院起訴，并把物業(yè)所在地作為業(yè)主或使用人的住所地，而有些受訴法院 也未分清物業(yè)管理糾紛的不同類型而予以受理。簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的一方當事人向?qū)Ψ?提起侵權(quán)之訴的，應適用民事訴訟法第29條的規(guī)定，由侵權(quán)行為地或被告住所地的人民法院 管轄，因物業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同等產(chǎn)生的合同糾紛，應 適用民事訴訟法第24條的規(guī)定，即：“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或合同履行地 的人民法院管轄”。要注意審查何處為被告住所地、何處為合同履行地。業(yè)主作為被告的， 業(yè)主的住所地既有在物業(yè)所在地，又有在物業(yè)所在地之外的，并非業(yè)主購置了物業(yè)，物業(yè)所 在地就是其住所地，因此，不能簡單地認為物業(yè)所在地就是被告住所地;物業(yè)管理公司的住 所地是指其主要營業(yè)地或主要辦事機構(gòu)所在地，而并非是實施物業(yè)管理的所在地，但由于物 業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同，均是在物業(yè)所在地實施物業(yè)管理 ，因此，物業(yè)所在地應認為是合同履行地。物業(yè)管理糾紛雖是因不動產(chǎn)的管理引起的糾紛， 但其不屬于不動產(chǎn)糾紛，不適用專屬管轄的規(guī)定。
(二)應注意審查涉及物業(yè)管理的合同的法律效力。
審查物業(yè)管理合同的效力，關(guān)系到正確處理糾紛，維護法律嚴肅性的問題。在物業(yè)管理 糾紛中，主要涉及三類合同，一為物業(yè)管理服務(wù)合同，即業(yè)主或管委會與物業(yè)管理公司或開 發(fā)商簽訂的由房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司對建筑物及其附屬物進行有償管理服務(wù)的書面協(xié) 議：通常所說的物業(yè)管理合同主要是指物業(yè)管理服務(wù)合同;二為物業(yè)管理承包合同即房地產(chǎn) 開發(fā)商或物業(yè)管理公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權(quán)發(fā)包給另一物業(yè)管理公司承 包 的書面協(xié)議;三為物業(yè)委托管理合同，即房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權(quán) 委托給物業(yè)管理公司管理的書面協(xié)議。在審理中，應區(qū)分合同的不同性質(zhì)，注意判定合同 的效力，以正確處理物業(yè)管理糾紛。
物業(yè)糾紛的解決方案篇十
法定代表人：吳某某，董事長
法定代表人：唐某某，董事長
案由：物業(yè)服務(wù)合同糾紛
上訴人因與深圳市xx物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服深圳市福田區(qū)人民法院深福法民三初字第xxxx號民事判決，特向貴院提起上訴。
上訴請求：
一、撤銷深圳市福田區(qū)人民法院(2008)深福法民三初字第xxxx號民事判決書;
二、依法對本案改判，即駁回被上訴人要求上訴人承擔連帶責任的訴訟請求;
三、本案訴訟費由被上訴人承擔。
事實與理由：
一、原審判決認定事實不清、適用法律不當，應予撤銷。
(一)、按照物業(yè)管理公司的要求交納物業(yè)管理費用并不是業(yè)主法定義務(wù)，而是基于合同的約定，是一種合同義務(wù)。
原審法院僅以《物業(yè)管理條例》規(guī)定交納物業(yè)管理費和本體維修基金是業(yè)主的法定義務(wù)為由判決上訴人對訟爭房產(chǎn)在6月至209月的物業(yè)管理費和本體維修基金共226055.52元和滯納金承擔連帶清償責任是錯誤的，《物業(yè)管理條例》雖然規(guī)定了業(yè)主應當按時交納物業(yè)服務(wù)費用，但同時也在第三十五條規(guī)定了，業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應當對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定。第三十六條又規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應的服務(wù)。
由此可見，按照物業(yè)管理公司的要求交納物業(yè)管理費用并不是法定義務(wù)，而是基于合同的約定，是一種合同義務(wù)，業(yè)主要不要繳納物業(yè)費、交多少?何時交?等等一系列內(nèi)容都要由合同約定，我國的任何一部法律都沒有對上述內(nèi)容進行規(guī)定，包括我國的物權(quán)法也沒有規(guī)定交納物業(yè)管理費是業(yè)主的法定義務(wù)，只是在第七十九條了建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金屬于業(yè)主共有、在第八十條規(guī)定了建筑物及其附屬設(shè)施的費用分攤、收益分配等事項有約定，按照約定，沒有約定或約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。但上述資金和費用并非物業(yè)管理費，而是維護建筑物極其附屬設(shè)施的成本費用的分攤，物業(yè)費包括了物業(yè)公司的利潤，業(yè)主是沒有法定義務(wù)去養(yǎng)活物業(yè)公司的。
即使根據(jù)現(xiàn)有的《物業(yè)管理條例》第二條“本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動?！蔽覀円部梢郧宄目吹轿飿I(yè)管理活動不是法定存在的，而是依據(jù)合同存在的，這樣我們就不難得出“業(yè)主繳納物業(yè)費不是法定的義務(wù)，而是合同約定的`義務(wù)”這樣一個結(jié)論。
物業(yè)糾紛的解決方案篇十一
物業(yè)管理是近幾年來我國大力培育、發(fā)展房地產(chǎn)市場過程中，住宅與非住宅房產(chǎn)商品化、服務(wù)化而出現(xiàn)的對居住、使用住宅小區(qū)、商廈的單位、居民提供公共性服務(wù)和特約服務(wù)的新行業(yè)。隨著物業(yè)管理業(yè)的出現(xiàn)，在物業(yè)產(chǎn)權(quán)人（又稱業(yè)主）、使用人與物業(yè)的受托管理人（物業(yè)管理公司）之間產(chǎn)生了一種新型的民事法律關(guān)系，行政管理部門也面臨如何對物業(yè)管理業(yè)進行行業(yè)管理的新問題，因物業(yè)管理發(fā)生的糾紛隨之出現(xiàn)，并呈現(xiàn)糾紛數(shù)量上升、新類型案件多的特點。而物業(yè)管理規(guī)范性文件方面，除了建設(shè)部發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》（以下簡稱《辦法》）和國家計委、建設(shè)部發(fā)布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》這兩份部門規(guī)章外，我國尚無統(tǒng)一的或?qū)ｉT調(diào)整物業(yè)管理行為的法律法規(guī)，使物業(yè)管理糾紛案件存在適用法律難等問題。本文試就物業(yè)管理糾紛的主要特點、審理物業(yè)管理糾紛案件在實體上和程序上應注意的問題，以及值得探討的問題略陳管見。?一、物業(yè)管理糾紛的主要特點。?
1.物業(yè)管理糾紛案件逐年上升，訴訟標的額較大。?
2.因物業(yè)管理產(chǎn)生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。?
3.物業(yè)管理糾紛訴訟主體復雜，法律關(guān)系復雜，對糾紛的審理有一定的難度。?
二、審理物業(yè)管理糾紛案件應注意的幾個問題。
（一）物業(yè)管理糾紛的管轄問題。
（二）應注意審查涉及物業(yè)管理的合同的法律效力。
1.注意審查物業(yè)管理服務(wù)合同的效力。?
2.注意審查物業(yè)管理承包合同的效力。?
3.注意審查物業(yè)委托管理合同的效力。?
三、在審理物業(yè)管理糾紛中值得探討的若干問題。
（一）關(guān)于業(yè)主大會如何召集、選舉，作出決議的程序問題。
由于住宅小區(qū)或商廈的業(yè)主人數(shù)眾多，難以分別行使物業(yè)管
（二）關(guān)于管理委員會的主體資格問題。
（三）關(guān)于商住兩用樓或商業(yè)、娛樂業(yè)等用途的商廈的物業(yè)管理問題。
（四）關(guān)于物業(yè)管理公司是否有權(quán)采取停止供電、供水、供氣等措施的問題。?
綜上所述，物業(yè)管理糾紛作為新類型的案件，訴訟到法院只有近幾年的時間，需探討的問題還很多。由于目前物業(yè)管理缺乏相應的法律規(guī)范，人民法院在處理這些新類型案件中，難免出現(xiàn)適用法律不一，判決結(jié)果不統(tǒng)一的情況。以法律規(guī)范的形式規(guī)范物業(yè)管理行為，保護業(yè)主、物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)開發(fā)商的合法權(quán)益，不僅是司法實踐的要求，也是促進物業(yè)管理健康發(fā)展的要求。因此，有必要將完善我國物業(yè)管理法律法規(guī)盡快提到立法議程。建議在物業(yè)管理法律規(guī)范中，確定由政府主管部門行業(yè)管理、業(yè)主自治與物業(yè)管理公司專業(yè)服務(wù)的管理體制，將住宅小區(qū)和商廈的管理納入法律調(diào)整范圍，明確物業(yè)管理中有關(guān)的權(quán)利義務(wù)、操作的程序、規(guī)則，使物業(yè)管理行為真正納入法制化的軌道，便于給人民法院審理物業(yè)管理糾紛案件提供較為充分完善的法律依據(jù)。
物業(yè)畢業(yè)論文：
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物業(yè)糾紛的解決方案篇十二
地址：__________
法定代表人：__________
被答辯人：__________
地址：__________
_______年_______月_______日，答辯人因收到_______人民法院轉(zhuǎn)來——______________關(guān)于“_________訴物業(yè)服務(wù)合同糾紛”一案，現(xiàn)依法提出如下答辯意見：
答辯事項：
答辯人請求人民法院依法駁回__________不合理且不合法的訴訟請求。
事實和理由：
被答辯人______其居住于_____小區(qū)____棟_____單元_____號于_____年_____月_____日因_____造成經(jīng)濟損失______元而起訴答辯人，認為是答辯人失于管理造成其經(jīng)濟損失，要求答辯人作出相關(guān)賠償。然而答辯人認為本案的事實情況與張某所稱并不一致，其適用法律上也有所不當，具體理由為：
一、被答辯人_____所稱的損失是由其戶內(nèi)裝修時改變了房屋的原有使用功能，從而改變了原有的設(shè)施及功能而造成的。
二、答辯人已盡到告知和維護義務(wù)，沒有任何失職的過錯。
被答辯人于_____年_____月_____日向答辯人提出了裝修申請，答辯人對其裝修內(nèi)容審批時已就裝修明令禁止事項進行書面告知，明確告知業(yè)主嚴禁改變房屋的原有使用功能，實際上答辯人已按照《物業(yè)服務(wù)合同》約定向被答辯人盡了告知義務(wù)。并且，_____年_____月_____日被答辯人的《裝修延期申請審批表》里，答辯人再次提醒和書面告知了相關(guān)事項。不僅如此，答辯人還積極協(xié)助處理本次事故，當時是答辯人的值班人員在小區(qū)公共區(qū)域巡視檢查中發(fā)現(xiàn)被答辯人房屋出現(xiàn)問題，答辯人還在第一時間以電話形式通知業(yè)主，并全程協(xié)助業(yè)主處理戶及進行事件事故調(diào)查。
因此，本案事故的過錯系被答辯人本人所造成，答辯人不存在任何過錯，更不存在民事法律責任的前因后果聯(lián)系，答辯人無論從法律上，還是從人情關(guān)懷上都履行了協(xié)助義務(wù)。
三、依照雙方協(xié)議和相關(guān)法律法規(guī)，被答辯人的損失應由其自行承擔。
而本案被答辯人裝修期間改變了原有的設(shè)施及功能在先，導致戶內(nèi)設(shè)施損失，其主要直接責任在于被答辯人，依據(jù)相關(guān)約定和法律法規(guī)，其責任應自負。
四、被答辯人應立即恢復戶內(nèi)原有的房屋使用功能，停止對該棟全體業(yè)主共用設(shè)施的民事侵權(quán)行為。
被答辯人戶內(nèi)裝修時改變了房屋的原有使用功能，改動了原有的設(shè)施及功能，答辯人已嚴格按照《物業(yè)服務(wù)合同》的約定履行物業(yè)管理服務(wù)。但出于物業(yè)管理的法律法規(guī)要求和物業(yè)管理需要，希望法院能勸誡被答辯人立即恢復戶內(nèi)原有的房屋使用功能，恢復設(shè)施原有用功能，停止對該棟全體業(yè)主共用管道設(shè)施的民事侵權(quán)行為。
綜上所述，答辯人請求人民法院依法駁回__________不合理且不合法的訴訟請求，并且被答辯人及時恢復戶內(nèi)原有的房屋使用功能，恢復設(shè)施原有用功能，停止對該棟全體業(yè)主共用管道設(shè)施的民事侵權(quán)行為。
此致
______________人民法院
答辯人：______________
______年_____月_____日
物業(yè)糾紛的解決方案篇十三
物業(yè)管理專業(yè)是高職教育中的新興專業(yè),由于物業(yè)管理行業(yè)的特殊性及其專業(yè)發(fā)展歷史較短等因素,專業(yè)建設(shè)存在著與行業(yè)管理實踐相脫離的問題。在物業(yè)管理中，各項費用的計算和整理屬于核心工作之一，但費用項目眾多，再加上計算方法煩瑣，若采用手工模式，很容易出錯，且耗時耗力。
物業(yè)管理畢業(yè)論文范文一：信息系統(tǒng)在物業(yè)管理中的應用
一、物業(yè)管理信息系統(tǒng)的作用
(一)良好的可視性與可控性
物業(yè)管理信息化有助于建立規(guī)范、合理的業(yè)務(wù)流程，明確不同崗位的責任，保障相關(guān)業(yè)務(wù)高效的開展，盡可能地規(guī)避管理上的不足以及人為因素的不利影響，使企業(yè)擁有更為理想的運營效率，最終幫助企業(yè)在日趨激烈的市場競爭中占據(jù)主動地位。
(二)支持全方位的快速查詢
物業(yè)管理涉及大量資料(如房產(chǎn)資料等)，若采用手工整理方式，不僅工作量大，且相當煩瑣，對房產(chǎn)資料進行查詢時往往耗時較長。
利用信息系統(tǒng)能夠通過設(shè)置不同條件分類(如業(yè)主姓名、房號以及面積等)進行查詢，快捷且準確，大幅提升了查詢效率[1]。
(三)完整的工程服務(wù)檔案
在物業(yè)管理工作中，需要對工程服務(wù)(如維修等)進行管理。
信息系統(tǒng)可對工程服務(wù)檔案進行收集整理，如此一來，為管理人員及時掌握現(xiàn)狀提供了極大便利，有助于管理人員科學規(guī)劃自身的工作時間。
(四)各項費用的自動化計算
在物業(yè)管理中，各項費用的計算和整理屬于核心工作之一，但費用項目眾多，再加上計算方法煩瑣，若采用手工模式，很容易出錯，且耗時耗力。
信息系統(tǒng)不僅運算速度快，而且準確率高，能夠讓相關(guān)費用的計算和整理變得簡單起來。
(五)為決策奠定堅實的基礎(chǔ)
物業(yè)管理信息系統(tǒng)之中的決策系統(tǒng)可以對相關(guān)數(shù)據(jù)進行綜合分析，如此一來，決策者能夠在大量的決策方案中篩選出最為合理的，指導企業(yè)實施科學的管理行動。
二、物業(yè)管理信息系統(tǒng)的主要功能模塊及操作
(一)基礎(chǔ)資料
基礎(chǔ)資料模塊主要由三大模塊組成，即組織機構(gòu)模塊、職員模塊以及輔助資料模塊[2]。
組織機構(gòu)模塊可以對不同組織機構(gòu)(如總公司等)進行定義，職員模塊可對不同組織機構(gòu)之下的職員信息進行定義以及管理，輔助資料模塊能夠?qū)ο嚓P(guān)輔助資料(如樓宇結(jié)構(gòu)等)進行定義。
以基礎(chǔ)資料模塊為工具，可對各項基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進行收集和整理，為物業(yè)管理企業(yè)建立信息化構(gòu)架奠定堅實的基礎(chǔ)。
對系統(tǒng)進行初始化設(shè)置時，一般將物業(yè)管理企業(yè)規(guī)劃成三級，一至三級分別是總公司、區(qū)域公司以及管理處;對于普通居民小區(qū)，通常設(shè)置三個級別的管理處;當完成對組織機構(gòu)的設(shè)置之后，便可以在不同機構(gòu)之下進一步設(shè)立與之對應的職員信息[3]。
(二)房產(chǎn)管理
房產(chǎn)資源管理模塊主要包含了下述信息：(1)管理區(qū)信息;(2)樓宇信息;(3)房間信息;(4)停車場信息等[4]。
依據(jù)不同類別對上述信息進行歸納整理，形成excel表格后導入信息系統(tǒng)，實現(xiàn)對數(shù)據(jù)的初始化準備。
對房產(chǎn)管理的同時，還能夠執(zhí)行房產(chǎn)驗收作業(yè)，便于物業(yè)管理企業(yè)更加高效地驗收項目，管理驗收結(jié)果。
這一模塊還有一個比較重要的功能，就是可以對公共維修資金進行管理，能夠十分清晰地記錄每一戶所對應的公共維修資金信息，有效提升了物業(yè)管理企業(yè)資金管理的規(guī)范性。
(三)客戶關(guān)系管理
物業(yè)管理企業(yè)開展客戶服務(wù)工作時離不開客戶關(guān)系管理模塊的支持。
在該模塊的幫助下，不僅能夠建立一個信息較完整的客戶檔案，對所有住戶的姓名、身份信息、聯(lián)系方式等重要信息予以管理，還能針對每一位客戶建立健全家庭成員的檔案。
對于以寫字樓為代表的綜合項目，信息系統(tǒng)能對業(yè)主和租戶的信息分別進行詳細的記錄，為相關(guān)管理工作提供極大便利。
通過“客戶服務(wù)”，可以對內(nèi)部服務(wù)進行合理派工，同時還可以開展投訴處理以及裝修管理等工作。
借助系統(tǒng)跟蹤功能，對各項服務(wù)進行管理，做好內(nèi)部溝通工作，及時且有效地解決客戶提出的各項合理的服務(wù)申請，從而逐步提升客戶的滿意度[5]。
(四)收費管理
所謂收費管理模塊，指的是物業(yè)管理企業(yè)對各類費用予以管理的一種功能模塊，全部收費項目以及標準等均可根據(jù)需要進行自定義。
應收費用主要有四大類，即常規(guī)費用、抄表費用、車位費用以及臨時費用。
以單個房間為單位，明確當月各個房間的應收費用，對于那些較特殊的收費標準，允許單獨設(shè)置，設(shè)置好相應的收費標準之后，每月便可以執(zhí)行“生成費用”操作。
以水電收費為例，對水電表執(zhí)行遠程抄表操作之后，形成excel數(shù)據(jù)，然后將其導入收費管理模塊便可形成抄表費用[6]。
對交費通知單，可通過自定義方式進行設(shè)置，并打印出來。
繳費方式主要包括三種，一是現(xiàn)金交款，二是銀行托收，三是預收款。
收費員在收費管理模塊中執(zhí)行“繳費”操作之后，應收費用便會自動納入已收費用，與此同時，還可以打印出對應的'票據(jù)。
對于收費管理模塊而言，其還提供了不同類型的查詢和統(tǒng)計服務(wù)，常見的如當期應收費用之中的當期應收、往期欠費以及提前預收等，僅需執(zhí)行“報表統(tǒng)計”這一操作即可實現(xiàn)。
(五)系統(tǒng)維護
系統(tǒng)維護模塊主要包含角色管理、用戶管理、系統(tǒng)重置三大功能。
角色管理功能能夠以不同角色為對象，對其名下的功能以及數(shù)據(jù)權(quán)限進行設(shè)置。
用戶管理功能能夠?qū)τ脩艚巧M行定義。
通過前面提到的兩種功能可以建立一個比較靈活、完善的授權(quán)機制。
(六)設(shè)備保運信息化
將大量設(shè)備設(shè)施相關(guān)數(shù)據(jù)錄入信息化系統(tǒng)，形成一個大數(shù)據(jù)庫，系統(tǒng)根據(jù)數(shù)據(jù)生成卡片式、線性操作規(guī)程，保運人員按照設(shè)定的路線進行標準化操作，操作記錄實時傳到系統(tǒng)內(nèi)，生成數(shù)據(jù)并對其進行分析，使設(shè)備設(shè)施也納入到物業(yè)的信息化管理之中。
三、信息系統(tǒng)如何更好地應用于物業(yè)管理
(一)政府和行業(yè)支持
相關(guān)政府以及行業(yè)部門應重視信息系統(tǒng)在物業(yè)管理中的應用，并落實到實際行動中去，組織建筑單位、研究單位以及其他相關(guān)單位制定物業(yè)管理信息系統(tǒng)的行業(yè)標準，明確具體的實施內(nèi)容，并立足于具體情況，允許多重定位的存在，從而更好地滿足不同檔次及各類投資規(guī)模的實際需求。
除此之外，政府部門還應基于更高層次視角制定和實施配套的協(xié)調(diào)性政策法規(guī)，突破行政壁壘的束縛，推動相關(guān)收費的社會化轉(zhuǎn)變，制定城市物業(yè)管理的信息化發(fā)展規(guī)劃，進一步明確物業(yè)管理信息系統(tǒng)的規(guī)模和類型，為其提供各類資源支持，從而促使信息系統(tǒng)更好地應用于物業(yè)管理系統(tǒng)，服務(wù)于現(xiàn)代智能物業(yè)社區(qū)的建設(shè)和發(fā)展[7]。
(二)開發(fā)商支持
開發(fā)商對工程進行規(guī)劃時，便應該充分明確住宅的市場定位，即向何種社會群體提供何種檔次的住宅，通過了解購房人在物業(yè)管理方面普遍關(guān)心的問題，確定物業(yè)管理信息系統(tǒng)應當具備的功能，如若缺少必要的事前調(diào)查環(huán)節(jié)，就會出現(xiàn)功能過剩，或者功能不齊全的情況。
與此同時，還應立足于市場需求，對自身的投資能力進行理性分析，參考物業(yè)管理等各個方面的合理意見，邀請專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)進行系統(tǒng)的、高效的策劃，結(jié)合項目具體的市場定位來研究其配套的信息化物業(yè)管理問題，不但要考慮項目的經(jīng)濟性、可靠性，同時還應考慮項目的可持續(xù)發(fā)展性。
住宅是一項長期工程，物業(yè)管理企業(yè)通常會為業(yè)主提供長達數(shù)十年的服務(wù)。
現(xiàn)今，科技正處于飛速發(fā)展之中，特別是信息技術(shù)的發(fā)展日新月異，所以，在建設(shè)物業(yè)管理信息系統(tǒng)的過程中，應積極地考慮技術(shù)的升級問題，如何賦予物業(yè)管理信息系統(tǒng)以理想的超前性及可拓展性，將成為開發(fā)商在和相關(guān)企業(yè)協(xié)商的過程中另一重要的議題。
(三)健全各項規(guī)章制度
完善的規(guī)章制度是至關(guān)重要的，這是做好小區(qū)物業(yè)管理工作的重要保障之一。
物業(yè)管理企業(yè)應基于物業(yè)管理信息系統(tǒng)的具體特性制定和實施配套的維護制度與保養(yǎng)制度，并嚴格落實定期檢修工作;建立并完善資料管理制度，及時對系統(tǒng)設(shè)備自動運行所涉及的資料予以整理和歸納，然后在此基礎(chǔ)上制定針對性的防范措施，做好預防工作;除此之外，物業(yè)管理企業(yè)還需要建立和完善相關(guān)工作所對應的標準化流程，制定和實施以崗位責任制為代表的一系列規(guī)章制度。
物業(yè)糾紛的解決方案篇十四
上訴人因物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服瑤海區(qū)人民法院xxxx年10月10日做出的(xxxx)瑤民二初字第01601號民事判決，現(xiàn)提起上訴。
上訴請求
2、一二審訴訟費用全部由被上訴人承擔
上訴理由
一、被上訴人并未通過法定程序來主張拖欠的物業(yè)費
1、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第六十七條規(guī)定：違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。根據(jù)上述條款，只有在業(yè)主委員會督促欠費業(yè)主限期交納;逾期仍不交納的情況下，物業(yè)管理企業(yè)才可以向人民法院起訴。本案一審中，被上訴人并未提供任何證據(jù)證明業(yè)主委員會督促上訴人限期繳納物業(yè)費，同時也并沒有任何證據(jù)證明上訴人在收到業(yè)委會的督促通知后仍然拒絕繳納相應物業(yè)費用。
2、此外，最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條也明確規(guī)定：經(jīng)書面催繳，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍末交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，法院應予支持。根據(jù)上述條款，除了業(yè)委會應當履行相關(guān)催繳義務(wù)，物業(yè)公司也應該履行法定的通知繳納義務(wù)，且送達方式正常應為直接送達或郵寄送達，只有在上訴送達方式均無法有效聯(lián)系到上訴人的前提下，方可適用通過小區(qū)公示牌等公告送達等方式。本案在一審訴訟過程，被上訴人也沒有證據(jù)證明通過直接送達等方式向上訴人書面催繳了物業(yè)管理費用。
二、被上訴人并沒有完全履行相關(guān)維修、養(yǎng)護、管理、維護義務(wù)，應承擔相應的賠償責任
依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定，“物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持?！本唧w如下：
1、被上訴人并未盡到相應維修義務(wù)。上訴人自xxxx年7月份裝修時，就發(fā)現(xiàn)廚房煙感裝置無法正常工作，給自己的生活帶來了很大的安全隱患。為此，一審原告多次找到被上訴人，要求對方承擔相應的維修義務(wù)。但物業(yè)方一直未予以修復。
2、被上訴人并未盡到相應安全防范義務(wù)。xxxx年夏季，上訴人的一輛電動車放在物業(yè)規(guī)劃的停車位被偷，事后物業(yè)公司也一直未予以正面處理。
3、被上訴人并未盡到相應職權(quán)范圍內(nèi)的其他管理維護義務(wù)。xxxx年夏季，上訴人的機動車放在小區(qū)地面停車位被撞壞，保險公司要求物業(yè)出具相關(guān)證明才可以保修，然而上訴人多次找到物業(yè)，對方均不提供職權(quán)范圍內(nèi)應當提供的證明文件。同時，xxxx年6月，上訴人樓上房主因為下水管道堵塞問題，通過物業(yè)協(xié)調(diào)修理。該修理過程前后持續(xù)一年之久，致使上訴人家中長期漏水、吊頂變形并砸壞淋浴房，并對家人的生活產(chǎn)生了極大的影響并造成了相關(guān)物品的損失，但多次找到物業(yè)要求處理，對方也是一直推脫，沒有積極予以處理。
綜上，一審法院認定事實不清，證據(jù)不足，請求二審法院依法查明事實，從而維護上訴人的合法權(quán)益。
此致
xx市中級人民法院
上訴人：
xxxx年10月29日
物業(yè)糾紛的解決方案篇十五
答辯人：南充市順慶區(qū)城市印象業(yè)主委員會。
地址：南充市順慶區(qū)金魚嶺街42號
業(yè)主委員會負責人：李正光。
被答辯人：四川泰合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
地址：四川省南充市順慶區(qū)楊家巷16號2樓。
法定代表人：王仁果
20xx年5月29日，答辯人因收到南充市順慶區(qū)人民法院轉(zhuǎn)來——四川泰合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司關(guān)于“判令被反訴人支付因違法阻攔反訴人鋪設(shè)天然氣管道導致反訴人改變原設(shè)計方案而造成的損失0元”一案，現(xiàn)依法提出如下答辯意見：
答辯事項：答辯人請求人民法院依法駁回四川泰合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司不合理且不合法的反訴請求。
事實和理由：
二、“城市印象”小區(qū)六百多戶住戶，天然氣管道已按照小區(qū)戶數(shù)計算輸氣管徑，并已定型管徑。
天然氣等能源利用配套設(shè)施在業(yè)主購置商品房時已向天然氣公司(其費用已由四川泰合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代收)購買天然氣使用權(quán)。
“城市印象”小區(qū)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的用天然氣等附屬設(shè)施自然屬于業(yè)主共有。
三、如果1000多戶的“城市首座”小區(qū)要到我小區(qū)開天然氣接口分流或接已定型管徑輸送的天然氣管道，小區(qū)生活用天然氣壓力必定有影響(因定型管徑輸送的天然氣未增壓)。
這與《物權(quán)法》第九十二條(不動產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動產(chǎn)的，應當盡量避免對相鄰的不動產(chǎn)權(quán)利人造成損害;造成損害的，應當給予賠償。
)的規(guī)定相違背。
“城市首座”小區(qū)最終借道“城市印象”小區(qū)23幢旁在市政主天然氣管開接口分流或接生活用天然氣管道，對我小區(qū)的用氣質(zhì)量影響相比較小，答辯人并給予方便。
這符合《物權(quán)法》第八十八條(不動產(chǎn)權(quán)利人因建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用相鄰土地、建筑物的，該土地、建筑物的權(quán)利人應當提供必要的便利。
)的規(guī)定。
四、在社區(qū)居委會和答辯人建議下，要求南充天然氣公司負責人書面承諾公示于我小區(qū)：“城市首座”小區(qū)要到“城市印象”小區(qū)開天然氣接口分流或接已定型管徑輸送的天然氣管道后，承諾確保今后“城市印象”小區(qū)天然氣用戶每天高峰用氣壓力無影響或正常使用，答辯人的合理訴求，南充天然氣公司一直不發(fā)布承諾書公示于小區(qū)。
五、依據(jù)《物權(quán)法》第七十六條和《物業(yè)管理條例》第十一條規(guī)定的事項由業(yè)主共同決定。
其中，決定第(七)項有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
事實上，過十分之一的業(yè)主民意同意都沒有，更不用說書面表決過半業(yè)主同意“城市首座小區(qū)要到城市印象小區(qū)開天然氣接口分流或接已定型管徑輸送的天然氣管道”。
綜上所述，答辯人認為：城市印象小區(qū)業(yè)委會或業(yè)主大會對此事不但未違法，而且是維護了法律的尊嚴，更不用說承擔什么損失費用或訴訟費用。
此致
南充市順慶區(qū)人民法院
答辯人：南充市順慶區(qū)城市印象業(yè)主委員會
二oxx年六月一日
物業(yè)糾紛民事訴訟答辯狀【2】
答辯人：，漢族，自由職業(yè)，。
現(xiàn)答辯人就與被答辯人物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，為澄清事實，分清責任，特提出以下答辯意見供審判庭參考：
一、答辯人對被答辯人在起訴狀中所陳述的購房時間，接房時間事實部分基本沒有異議，其余事項均與事實不符，并對被答辯人與本案第三方所簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》表示知曉并了解。
但在委托人與被答辯人之間未簽訂任何正式合同的情況下無故成為《前期物業(yè)服務(wù)合同》的被告存在疑問，雙方無法律效力的約可簽，哪來違約，希望被答辯人給出合理解釋，以期讓人信服，法庭明鑒;中華人民共和國國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第六十七條規(guī)定“違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴”。
第67條其實已明確了“物業(yè)可以直接起訴小區(qū)欠費業(yè)主”的前提要件是：
1、小區(qū)已成立了業(yè)委會;
4、業(yè)委會督促業(yè)主時所明確的交納期限已屆滿，但業(yè)主“逾期仍不交納”。
按照合同法及民事訴訟法，物業(yè)公司有權(quán)起訴委托其管理小區(qū)的開發(fā)商或業(yè)委會代表的業(yè)主大會，但無權(quán)起訴與自已并無合同關(guān)系的單個業(yè)主。
根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第六十七條，在業(yè)委會還沒能成立起來之前，前期物業(yè)公司在業(yè)主委員會還沒成立之前直接起訴單個業(yè)主，沒有法律依據(jù)。
前期物業(yè)管理合同是物業(yè)公司與開發(fā)商所簽，前期物業(yè)公司的直接起訴對象也應是開發(fā)商。
開發(fā)商承擔責任后可依其與業(yè)主所簽商品房買賣合同中相關(guān)約定要求業(yè)主分攤物業(yè)管理費用;但開發(fā)商也必須“對物業(yè)公司是否已按合同提供符合合同要求的服務(wù)進行驗收審核工作”!
二、該案委托人是20xx年7月20日通過預售購買的該房屋，此時被答辯人公司都還沒成立，現(xiàn)在作為已經(jīng)改頭換面的新來的物業(yè)公司，由于我們共同的甲方(融僑長江重慶房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司)之前在建設(shè)施工等方面的違約(附件優(yōu)盤中的文件作證)，造成委托人對之前知曉并了解的《前期物業(yè)服務(wù)合同》及相關(guān)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的理解都發(fā)生了巨大改變，被答辯人可以認為這些證據(jù)與你無關(guān)，但我可以提醒你，在你決定冒然去與你的甲方簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》時，是否考慮過其中的風險，因為在物業(yè)收費單價問題上、配套設(shè)施的完整性問題上、小區(qū)綠化標準達標等問題上，委托人都是認為有問題的(附件優(yōu)盤中的文件作證及其他業(yè)主作證)，但這些都是被答辯人你將來提供服務(wù)的平臺，當許多平臺都缺失、滯后或不完整，你提供給我的物業(yè)服務(wù)就不能達標就成為自然了。
當然，也感謝你們在有些問題上也積極的幫我們?nèi)ノ覀児餐募追侥抢锶シ从尺^，但事后都不了了之，這就是我和大多數(shù)業(yè)主現(xiàn)在不愿意冒失的把物業(yè)費交給你們的原因。
當然，你起訴狀中所陳述的“按《前期物業(yè)服務(wù)合同》約定全面履行了合同”可以向你的合同方匯報，那與我無關(guān)。
三、被答辯人物業(yè)單價虛高，與所提供的服務(wù)嚴重不匹配
被答辯人在起訴狀中所陳述的委托人至20xx年2月累計欠費5760元，是按照2.20元/平米(建筑面積)進行計算的，該房屋在預售簽訂當年，市場上獨棟別墅的物業(yè)費單價才3元左右，我們都期望著住進一個優(yōu)雅舒適的物業(yè)服務(wù)的小區(qū)，貴點也是物有所值，但事實是完全相反。
從委托人住進那天開始，就有不分白天黑夜的噪音、灰塵、偷盜等時刻伴隨在32棟2-2周圍，簡直就是住進了一個巨大的建筑工地，由于融僑二期現(xiàn)場施工緊靠陽臺及臥室窗戶(零距離)，為此還多次與現(xiàn)場施工工人發(fā)生爭吵辱罵，最后小區(qū)保安出面協(xié)調(diào)，但保持不了多久又持續(xù)依然，無奈只好晚上打110、白天就電話向有關(guān)部門電話反映情況，一直持續(xù)到2012年上半年，二期施工結(jié)束為止。
這樣的環(huán)境誰會相信能夠提供2.20元/平米(建筑面積)標準的服務(wù)。
后來又發(fā)生了融僑城a區(qū)大門口有一名保安多次對夜歸的女業(yè)主無故的語言騷擾，多次后，在物業(yè)公司所謂協(xié)調(diào)下也不了了之。
被答辯人和開發(fā)商一起將小區(qū)公共綠化帶擅自改成停車場收費、小區(qū)公共區(qū)域的廣告收費等都收益，本是委托人及廣大業(yè)主的共同利益，現(xiàn)在也有被被答辯人非法侵占的嫌疑。
總之，對于被答辯人提供的低標準高價格的物業(yè)服務(wù)，由于處于前期物業(yè)管理階段，沒有簽訂任何有效的合同，答辯人保留辯論、質(zhì)疑、緩繳并提供其他業(yè)主作證的權(quán)利。
目前絕大多數(shù)的所謂欠費業(yè)主，都并不是不想交物業(yè)費的老賴，只是不甘心如此不明不白地按高標準交費給前期物業(yè)公司。
任何服務(wù)合同的提供服務(wù)方，都是只有“自已確實已按合同要求提供了完全到位的服務(wù)”后，才有資格向合同對方“全額索要合同約定的相應服務(wù)報酬”的。
單個業(yè)主無力驗收物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量;業(yè)主委員會作為物業(yè)服務(wù)合同的簽約主體，才有“驗收物業(yè)公司的工作質(zhì)量、審查物業(yè)管理費用的實際支付情況是否符合合同約定”的能力和責任。
所以，67條才會“在特別授予物業(yè)公司對單個業(yè)主直接訴權(quán)的同時，又給物業(yè)公司的這一特定訴權(quán)”加上“物業(yè)公司所述業(yè)主欠費金額，必須經(jīng)過業(yè)主委員會確認無誤，并已經(jīng)業(yè)主委員會督促限期交納”這樣一個適用的前提條件。
四、為維護被答辯人及我的委托人的利益，我有幾點意見。
首先，被答辯人自動撤銷起訴。
其次，盡快和開發(fā)商一道支持包括開發(fā)商在內(nèi)的業(yè)主們按政府的規(guī)定及時成立業(yè)主委員會，與業(yè)主代表大會簽訂物業(yè)服務(wù)合同，由業(yè)委會督促業(yè)主，讓自已的起訴符合67條所限定的前提要件，徹底解決物業(yè)費難收的問題。
綜上所述，答辯人對被答辯人因物業(yè)糾紛所產(chǎn)生的各種問題，只能在公平、公正、對等的前提下進行討論，并嚴格按照中華人民共和國國務(wù)院《物業(yè)管理條例》及其他法律法規(guī)承擔各自的責任。
在此，請求人民法院依法駁回被答辯人不合理的訴訟請求。
此致
重慶市南岸區(qū)人民法院
答辯人：
二xxx年六月十七日
物業(yè)糾紛的解決方案篇十六
上訴人(原審被告)：，性別：出生：電話：
民族：職業(yè)：住址：
上訴人因xx市xx物業(yè)管理有限公司物業(yè)糾紛一案，不服xx市xx區(qū)人民法院(xxxx)北民初字第號判決，現(xiàn)提出上訴。
上訴請求：
1.請求撤銷xx市xx區(qū)人民法院做出的(xxxx)北民初字第號判決;
2.判令由被上訴人承擔本案的全部訴訟費用。
事實與理由：
一、原判決認定事實不清并有誤
(一)原判決“本院認為，原告與被告簽訂的《物業(yè)管理服務(wù)合同》合法有效”，并以此認為原審原被告之間存在物業(yè)服務(wù)管理，其認定事實錯誤。
1.《xx市物業(yè)管理條例》第四十二條規(guī)定：“物業(yè)管理服務(wù)合同應當載明下列主要內(nèi)容：“……(四)物業(yè)管理服務(wù)標準;(五)物業(yè)管理服務(wù)費用;(六)物業(yè)管理服務(wù)合同期限……?！?/p>
上訴人與被上訴人之間雖然簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，但是合同中既沒有明確服務(wù)標準、服務(wù)費用，也沒有約定服務(wù)起始時間，事后雙方也沒有任何補充約定。也就是說，合同最根本的條款不具備，合同內(nèi)容根本就不具備應有的法律效力。
2.事實上，被上訴人xx物業(yè)公司自始至終根本就沒有對業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，其根本就沒有開始服務(wù)，更談不上退出的問題。xx物業(yè)公司與開發(fā)商博德房地產(chǎn)公司同屬一個法人代表，其在小區(qū)內(nèi)的工作只是開發(fā)商售后服務(wù)。xx物業(yè)公司只是在業(yè)主入住的時候，利用其強勢地位迫使業(yè)主預交半年物業(yè)費(含電梯)，而其與業(yè)主之間根本就沒有交納物業(yè)費及服務(wù)開始時間的約定，也沒有提供相應的物業(yè)服務(wù)，其收費屬于無權(quán)收費，應該予以返還給上訴人。
3.《物業(yè)管理條例》第二十四條規(guī)定：“住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。”被上訴人xx物業(yè)的進駐既沒有通過投標方式，也沒有通過經(jīng)行政部門批準采取協(xié)議的方式，顯然違法。
同時《xx市物業(yè)管理條例》第42條規(guī)定“物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)應當自物業(yè)管理服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)管理服務(wù)合同報物業(yè)管理項目所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門備案”，即xx物業(yè)公司進駐小區(qū)，必須向所在地xx區(qū)物業(yè)辦公室辦理備案手續(xù)，而事實上，xx物業(yè)根本就沒有在物業(yè)辦備案，其根本就不具備進駐小區(qū)服務(wù)資格，更談不上收費權(quán)。
4.根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二十九條規(guī)定：“在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位應當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料;(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會?！钡?，到今日為止，被上訴人仍然未向本小區(qū)業(yè)主會移交上述大部分資料及設(shè)施(有xx區(qū)物業(yè)辦協(xié)調(diào)會記錄為證)，沒有履行一個正常物業(yè)公司的義務(wù)。這也從另一個方面證明了，該物業(yè)公司的信用、責任心很有問題，其根本就沒有在小區(qū)進行物業(yè)管理服務(wù)的資格。
5.被上訴人在xx區(qū)法院起訴的幾十位業(yè)主，都是先前起訴開發(fā)商以啟動電梯的。而對于其他近三百戶未起訴開發(fā)商的業(yè)主，xx物業(yè)并沒有起訴。從此也能看出，xx物業(yè)顯然是和博德開發(fā)商相勾結(jié)，對先前起訴的業(yè)主們進行打擊報復。
(二)原審判決在錯判的同時，還出現(xiàn)多次計算錯誤，暴露了原審判決的及其隨意性!
1.物業(yè)費方面。上訴人入住時，被迫預交了含有電梯的半年物業(yè)費______元(0.7元/平米/月)，而原審法院是按照0.5元的標準計算的，對于上訴人多出來的0.2元卻視而不見，即使按照錯判的結(jié)果,也給上訴人多計算了________元的物業(yè)費。原審法院顯然是在完全按照被上訴人的主張計算，絲毫沒有進行審查，其工作態(tài)度和職業(yè)道德難以令人信服。
2.案件受理費翻倍計算。原審判決判定案件受理費50元由雙方分擔，而原審被告收到的原審原告起訴狀副本上明明寫著的是案件受理費25元!
二、原判決缺乏法律依據(jù)，適用法律錯誤
1.上訴人購買的是帶有電梯的房屋，簽訂的合同也是含有電梯的合同，上訴人從來沒有與xx物業(yè)之前簽訂不含電梯的服務(wù)合同，而原審法院認為“上訴人應按其房屋的建筑面積每月按每平米0.5元向被反訴人交納物業(yè)費”沒有法律依據(jù)。被上訴人提交的xx市xx區(qū)物價局北價發(fā)(xxxx)25號文件規(guī)定的服務(wù)費也只是一個指導標準，不具備強制力?，F(xiàn)實中，許多小區(qū)是按照0.3元收取，甚至還有更低的，物價局并不強制。而原審xx區(qū)法院憑什么就按照0.5元的標準計算?更何況小區(qū)許多配套還不到位!如果按照xx區(qū)法院的思維，咱們國家的《合同法》就形同虛設(shè)了，國家頒布一個指導價就可以了!
2.原審判決的法律依據(jù)是《合同法》第八條、第六十條和第九十三條，上訴人認為，原審判決純粹是在濫用法律，理由如下：
《合同法》第八條規(guī)定：“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同?！倍景肝飿I(yè)公司進駐違法，物業(yè)合同也根本沒有備案，所以合同根本就沒有應有的效力。
《合同法》第六十條規(guī)定：“當事人應當按照約定全面履行自己的義務(wù)?！倍景干婕暗奈飿I(yè)合同根本就沒有約定物業(yè)費和合同起止時間，根本就無法按照約定全面履行!
《合同法》第九十三條規(guī)定：“當事人協(xié)商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同?！北景肝飿I(yè)合同雙方當事人根本就沒有協(xié)商一致，也沒有約定合同解除的條件，根本就談不上合同解除的問題。
由上所知，原審判決引用的法律依據(jù)顯然是隨意引用，強詞奪理，無中生有。
3.《物業(yè)管理條例》第四十二條規(guī)定“業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的.約定交納物業(yè)服務(wù)費用”。
《xx市物業(yè)管理條例》第二十二條規(guī)定：“物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)享有下列權(quán)利：……(二)依照物業(yè)管理服務(wù)合同收取物業(yè)管理服務(wù)費;……?！?/p>
在法律適用上，國務(wù)院《物業(yè)管理條例》作為專門規(guī)定物業(yè)管理的行政特別法規(guī)，《xx市物業(yè)管理條例》作為地方法規(guī)，在沒有違背《合同法》強制規(guī)定的同時，其效力顯然要高于《合同法》，這是法律常識!原審判決顯然違背了兩個專門物業(yè)法規(guī)的規(guī)定。
由以上法律法規(guī)規(guī)定得知，無論是《合同法》，還是國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《xx市物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同的雙方必須按照雙方約定履行各自的義務(wù)，而被上訴人xx物業(yè)公司與上訴人之間根本就沒有物業(yè)費收取標準的約定，原審法院任意擴大解釋雙方簽訂的合同，并依此判決，顯然是濫用法律，適用法律錯誤。
綜上所述，上訴人與被上訴人之間的合同約定不明，缺乏主要關(guān)鍵條款;同時，被上訴人xx物業(yè)公司既缺乏服務(wù)資格，也沒有提供相應服務(wù)。而原審法院完全置法律與事實于不顧，僅憑一紙缺乏法律約束力的合同，判決本人承擔物業(yè)服務(wù)費用，實在是濫用權(quán)力，枉法裁判。故此，上訴人為了維護自己的合法權(quán)益，依據(jù)《民事訴訟法》第一百四十七條之規(guī)定，向貴院提起上訴，望能本著公平、公正、合法的原則，以事實為根據(jù)，以法律為準繩，給予公正的判決。
此致
xx市第一中級人民法院
上訴人：
xxxx年5月日
附件：本上訴狀副本1份。
物業(yè)糾紛的解決方案篇十七
被答辯人：青島物業(yè)管理中心
答辯人就本案答辯如下：
一、本案是物業(yè)合同糾紛不是物業(yè)費糾紛。
根據(jù)最高人民法院關(guān)于印發(fā)《民事案件案由規(guī)定》的通知(法發(fā)
[]11號)108、(15)規(guī)定本案案由應為物業(yè)服務(wù)合同糾紛。
最高人民法院通知中并沒有物業(yè)費糾紛這樣的案由。
二、被告所在小區(qū)業(yè)主大會沒有授權(quán)青島市小區(qū)業(yè)主委員會和原告簽訂本案的物業(yè)合同，所以該合同沒有法律效力。
首先，本案物業(yè)合同簽訂于，所以應該適應9月1日起生效的國務(wù)院《物業(yè)管理條例》而不能適應10月1日生效的國務(wù)院修改的《物業(yè)管理條例》。
其次，業(yè)主委員會超出職責和權(quán)限簽訂本案合同。
被告所在小區(qū)業(yè)主大會沒有作出在20到聘用原告的決定。
根據(jù)20《物業(yè)管理條例》第15條第2項規(guī)定：業(yè)主委員會代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
青島市嘉禾路業(yè)主委員會在業(yè)主大會沒有做出聘用原告的決定的情況下，和原告簽訂本案物業(yè)合同，業(yè)主委員會的這一決定超出了其法定職責和權(quán)限，該合同沒有法律效力。
三、本小區(qū)業(yè)主大會沒有決定續(xù)聘原告為本小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，原告向被告索要物業(yè)費缺乏法律支持。
原告在本小區(qū)的物業(yè)合同已經(jīng)到期，本案的物業(yè)合同為續(xù)聘合同。
根據(jù)《青島市物業(yè)管理條例》第29條規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)的選聘、續(xù)聘、解聘由業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會決定。
四、原告計算物業(yè)費的標準沒有法律依據(jù)。
被告所在小區(qū)業(yè)主大會沒有同意原告提出的物業(yè)費標準。
年，本小區(qū)業(yè)主大會就原告提出的物業(yè)費標準作出了業(yè)主大會決定，業(yè)主大會沒有同意原告提出的物業(yè)費標準。
根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定業(yè)主必須執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會的決定。
被告作為業(yè)主必須執(zhí)行業(yè)主大會的決定。
五、本案應該追加青島市小區(qū)業(yè)主委員會為本案第三人。
業(yè)主委員會代表業(yè)主監(jiān)督物業(yè)公司履行物業(yè)合同、根據(jù)業(yè)主大會的決定是否續(xù)聘物業(yè)公司。
本案是物業(yè)合同糾紛，業(yè)主委員會參加本案審理，對于案件法律關(guān)系和事實的查清有著至關(guān)重要的作用，本案的審理結(jié)果直接和本小區(qū)的業(yè)主委員會有法律上的利害關(guān)系，所以應當追加本小區(qū)業(yè)主委員會為本案第三人。
綜上所述，被答辯人主張的合同沒有法律效力，其訴訟請求沒有法律和事實依據(jù)，應當依法駁回被答辯人的訴訟請求。
答辯人：
物業(yè)糾紛的解決方案篇十八
上訴人(原審被告)：賈銘志，xxxx年x月x日出生，漢族，北京市xxxx居民，住xxxx。
電話：xxxx
被上訴人(原審原告)：北京萬科物業(yè)服務(wù)有限公司，住北京市順義區(qū)天竺工業(yè)開發(fā)區(qū)b區(qū)內(nèi)北京萬科城市花園。
法定代表人：謝煒,總經(jīng)理。
電話：xxxx
上訴人與被上訴人物業(yè)服務(wù)糾紛一案，因上訴人不服北京市順義區(qū)人民法院(以下簡稱“一審法院”)()順民初字第3223號《民事判決書》(以下簡稱“一審判決”)，特向貴院提起上訴。
上訴請求：
一、撤銷一審判決;
二、將本案發(fā)回重審或依法改判，判決駁回被上訴人起訴或駁回被上訴人在一審中提出的全部訴訟請求。
事實與理由：
一、被上訴人不具備起訴上訴人的主體資格，應當依法駁回其起訴。
，與上訴人簽訂《北京萬科城市花園物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書》的主體為北京萬科物業(yè)管理有限公司，并非本案被上訴人北京萬科物業(yè)服務(wù)有限公司。
被上訴人未向上訴人提供任何證據(jù)證明其與北京萬科物業(yè)管理有限公司之間是同一家公司。
《合同法》第六十條規(guī)定：當事人應當按照約定全面履行自己的義務(wù)。
當事人應當遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。
上訴人所在小區(qū)有上百家公司，北京萬科物業(yè)管理有限公司與北京萬科物業(yè)服務(wù)有限公司是何種關(guān)系，上訴人沒有義務(wù)去調(diào)查了解，北京萬科物業(yè)管理有限公司或北京萬科物業(yè)服務(wù)有限公司亦從未向上訴人下發(fā)任何有效通知。
事實上，北京萬科物業(yè)管理有限公司早已下落不明，主體資格無從查找。
被上訴人并未將相關(guān)名稱變更文件當成證據(jù)向法庭提交，導致上訴人無法對該等證據(jù)進行質(zhì)證，一審法院以未經(jīng)呈堂的證據(jù)作為確定本案被上訴人主體資格的依據(jù)(見一審判決第3頁第2-4行)，已直接違反了《民事訴訟法》第六十六條確定的“證據(jù)應當在法庭上出示，并由當事人互相質(zhì)證”的基本原則。
因此，本案被上訴人不具備起訴上訴人的主體資格，其起訴應當被駁回。
二、避開主體資格問題存在的錯誤，被上訴人起訴上訴人要求支付物業(yè)服務(wù)費用，其中有七年的費用超過了訴訟時效，被上訴人早已失去勝訴權(quán)。
上訴人與北京萬科物業(yè)管理有限公司之間簽訂的《北京萬科城市花園物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書》第十一條明確規(guī)定了物業(yè)管理和電梯費的交費時間，即“每季第一個月內(nèi)交上一季度費用”。
2010年3月3日，被上訴人起訴上訴人要求交納從201月至12月的物業(yè)費，時間長達9年。
在本次訴訟外被上訴人從未向上訴人催交物業(yè)費。
所謂訴訟時效，是指權(quán)利人于一定的期間內(nèi)不行使請求人民法院保護其民事權(quán)利的權(quán)利，即喪失該權(quán)利，人民法院對其民事權(quán)利不再予以保護的法律制度。
物業(yè)公司對業(yè)主主張的物業(yè)費、電梯費為普通債權(quán)。
債權(quán)請求權(quán)以財產(chǎn)利益為內(nèi)容，不具支配性。
若權(quán)利人長期怠于行使權(quán)利，會使法律關(guān)系處于不確定狀態(tài)，不利于維護社會交易秩序穩(wěn)定，故債權(quán)請求權(quán)適用訴訟時效的規(guī)定，其訴訟時效為兩年。
由于被上訴人長期以來未向上訴人主張物業(yè)費，雙方的法律關(guān)系已處于穩(wěn)定狀態(tài)，被上訴人已無權(quán)再向上訴人主張前七年的物業(yè)費。
上訴人在一審庭審中已明確提出訴訟時效抗辯，一審法院卻視而不見，在未進行任何解釋和說明的情況下駁回上訴人的該項異議，已嚴重違反了我國民事法律對于訴訟時效的規(guī)定。
三、一審判決認為，原被告自愿簽訂的物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，不違反法律的強制性規(guī)定，合法有效。
此認定嚴重違背了事實，理由如下：
(一)上訴人在《北京萬科城市花園物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書》上簽字時，上訴人與北京萬科物業(yè)管理有限公司之間并不存在平等協(xié)商的交易條件，上訴人簽署協(xié)議并非出于自愿，而是迫于無奈。
當時的背景是，開發(fā)商利用廣大業(yè)主無地容身、急于收房的現(xiàn)實困境，強迫廣大業(yè)主在其單方面制定的格式文本上簽字，否則不予辦理房屋交付手續(xù)。
廣大業(yè)主無權(quán)對合同文本提出任何修正意見，唯有接受對方在合同中設(shè)定的全部條件。
此等所謂“平等”協(xié)議，有如帝國主義強迫舊中國簽署的《南京條約》、《辛丑條約》，對廣大業(yè)主而言，是不折不扣的“賣國條約”，毫無公道和正義可言!
(二)從協(xié)議內(nèi)容上分析，《北京萬科城市花園物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書》全面限制業(yè)主應有的合法權(quán)利，規(guī)避物業(yè)公司自身應當承擔的義務(wù)。
例如，協(xié)議書第七條明確規(guī)定：甲方(業(yè)主)及其使用人與物業(yè)管理人在本物業(yè)內(nèi)不存在人身安全財產(chǎn)保管或保險關(guān)系。
維護業(yè)主人身與財產(chǎn)安全是任何一個合法存在的服務(wù)公司應盡的責任，而被上訴人卻通過這一條款逃避自身責任。
《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條明確規(guī)定：符合下列情形之一，業(yè)主委員會或者業(yè)主請求確認合同或者合同相關(guān)條款無效的，人民法院應予支持:……(二)物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責任、加重業(yè)主委員會或者業(yè)主責任、排除業(yè)主委員會或者業(yè)主主要權(quán)利的條款。
前款所稱物業(yè)服務(wù)合同包括前期物業(yè)服務(wù)合同。
因此，《北京萬科城市花園物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書》應當歸于無效。
(三)《北京萬科城市花園物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書》是一個前期物業(yè)管理協(xié)議，并非永久性協(xié)議。
荒誕的是，該臨時協(xié)議卻被一審法院認定為一個永久性協(xié)議。
廣大業(yè)主傾其所有、負債累累方購得住房這一生存必需品，在房屋交付后不但要歸還所欠銀行貸款，還要變成物業(yè)公司終身不變的債奴。
銀行貸款終有還清之日，而物業(yè)公司的債務(wù)卻會永久存續(xù)。
為了保證被上訴人的非法利益能夠繼續(xù)，被上訴人多次惡意阻撓廣大業(yè)主成立業(yè)主大會或業(yè)主委員會，拒不提供辦公用房和相關(guān)資料，導致業(yè)主委員會不能正常開展工作，法律賦予業(yè)主委員會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)利亦無法行使。
(四)被上訴人北京萬科物業(yè)管理有限公司未提供證據(jù)證明其已經(jīng)向上訴人提供任何服業(yè)服務(wù)，無權(quán)收取上訴人物業(yè)服務(wù)費用。
(五)被上訴人所收取之物業(yè)費用未依法公示，也未用于小區(qū)公共事業(yè)。
1月，北京市實施《北京市住宅物業(yè)服務(wù)檢查規(guī)范》，明確規(guī)定：利用小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備開展有償服務(wù)的，要有相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會同意意見或協(xié)議。
被上訴人自接管小區(qū)物業(yè)以來，從未向廣大業(yè)主提交年度工作報告，也從未公示其利用業(yè)主公共部位、公共設(shè)施獲利的基本情況。
被上訴人未提供任何證據(jù)證明“物業(yè)管理服務(wù)費是乙方(被上訴人)用于花園日常運作之費用”，事實上，該費用大部分被被上訴人私吞。
四、一審判決質(zhì)量低劣，法理不明，系司法之恥。
(一)一審判決語言失范，邏輯混亂。
一審判決第1頁寫道：“原告萬科物業(yè)公司訴稱，被告于年1月起至12月31日拖欠物業(yè)服務(wù)費……”，到第3頁又變成了“現(xiàn)萬科物業(yè)公司要求賈銘志支付2001年5月6日至月31日的物業(yè)服務(wù)費(包括電梯費)。
”其一，一審判決的描述前后時間相差三年多，起止時間均不一，令上訴人無所適從。
其二，被上訴人到底是要物業(yè)服務(wù)費還是電梯費呢?一審判決始終沒有交代清楚。
被上訴人在一審中僅提出物業(yè)服務(wù)費的訴訟請求，在計算時將電梯費包含在內(nèi)，顯然犯了邏輯錯誤。
根據(jù)原《北京萬科城市花園物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書》第十一條之規(guī)定，物業(yè)服務(wù)費和電梯費是兩項并列的費用。
被上訴人自身都沒有搞清楚其訴訟請求是如何構(gòu)成的，一審法院在這個問題上顯然也跟著犯了糊涂。
(二)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百零八條之規(guī)定的是提起民事訴訟四個條件，不能作為認定當事人權(quán)利義務(wù)的實體法依據(jù)。
一審法院判決本案的依據(jù)居然是“《中華人民共和國民事訴訟法》第一百零八條之規(guī)定”(見一審判決第3頁)，荒謬至極。
(三)一審判決多判決了上訴人訴訟費用，于上訴人不公。
在訴訟過程中，被上訴人已放棄要求上訴人支付違約金5599.09元的訴訟請求。
在判決上訴人部分敗訴的情形下，對雙方當事人應交納的訴訟費應當采取按比例分攤的原則，而一審法院將全部訴訟費都判決由上訴人承擔，顯然違反了《訴訟費用交納辦法》第二十九條的規(guī)定。
綜上所述，一審判決未依法查明被上訴人的主體資格，未依法查明上訴人簽署不平等協(xié)議的背景，事實認定不清，法律適用錯誤;此判決質(zhì)量低劣，社會影響惡劣，應予糾正。
上訴人懇請二審法院將此案依法發(fā)回重審，或在查明事實的基礎(chǔ)上予以改判!
此致
北京市第二中級人民法院
上訴人：賈銘志
二oxx年五月二十九日
物業(yè)服務(wù)糾紛案——民事上訴狀范文[2]
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民事上訴狀
法定代表人:吳某某,董事長
法定代表人:唐某某,董事長
案由:物業(yè)服務(wù)合同糾紛
上訴人因與深圳市xx物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案,不服深圳市福田區(qū)人民法院(2008)深福法民三初字第xxxx號民事判決,特向貴院提起上訴.
上訴請求:
一、撤銷深圳市福田區(qū)人民法院(2008)深福法民三初字第xxxx號民事判決書;
二、依法對本案改判,即駁回被上訴人要求上訴人承擔連帶責任的訴訟請求;
三、本案訴訟費由被上訴人承擔.
事實與理由:
一、原審判決認定事實不清、適用法律不當,應予撤銷.
(一)、按照物業(yè)管理公司的要求交納物業(yè)管理費用并不是業(yè)主法定義務(wù),而是基于合同的約定,是一種合同義務(wù).
原審法院僅以《物業(yè)管理條例》規(guī)定交納物業(yè)管理費和本體維修基金是業(yè)主的法定義務(wù)為由判決上訴人對訟爭房產(chǎn)在2008年6月至2008年9月的物業(yè)管理費和本體維修基金共226055.52元和滯納金承擔連帶清償責任是錯誤的,《物業(yè)管理條例》雖然規(guī)定了業(yè)主應當按時交納物業(yè)服務(wù)費用,但同時也在第三十五條規(guī)定了,業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同.物業(yè)服務(wù)合同應當對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定.第三十六條又規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,提供相應的服務(wù).
物業(yè)糾紛的解決方案篇十九
為深入貫徹落實xxxxxx對政法工作的重要批示指示精神和全國司法廳(局)長會議、省委政法工作會議決策部署，扎實推進“迎建黨百年護和諧穩(wěn)定”矛盾糾紛排查化解專項活動有序開展，結(jié)合我鎮(zhèn)工作實際，特制定本方案。
一、工作目標
通過專項活動，切實做到社會矛盾糾紛早發(fā)現(xiàn)、早預警、早防范、早處置，實現(xiàn)“小事不出組、大事不出村(社區(qū))、矛盾不上交”，防止小風險變成大風險，個別風險變成綜合風險，局部風險變成系統(tǒng)風險，為慶祝建黨100周年和“十四五”開局起步營造安全穩(wěn)定的社會環(huán)境，促進我鎮(zhèn)經(jīng)濟社會發(fā)展。
二、主要任務(wù)
(一)主動開展矛盾糾紛排查。堅持排查在先、關(guān)口前移，認真開展矛盾糾紛和隱患排查，做到排查全覆蓋。
1、普遍排查。利用人民調(diào)解組織和人民調(diào)解員扎根基層，貼近群眾的優(yōu)勢，把矛盾糾紛排查作為常態(tài)化工作。嚴格落實村(社區(qū))每周一次矛盾糾紛排查制度，注重抓早、抓小、抓苗頭，及時發(fā)現(xiàn)苗頭隱患。
2、重點排查。聚焦涉疫、涉農(nóng)、涉企、涉醫(yī)等重點領(lǐng)域，聚焦刑滿釋放人員、社區(qū)矯正對象、吸毒人員等重點人群，開展重點排查、紓困解難，做到底數(shù)清、情況明，早發(fā)現(xiàn)、早分析、早預防。
3、專項排查。在重大節(jié)日、重點時期和敏感時段，針對上訪群體等特定人員以及特定區(qū)域、特定行業(yè)、特定領(lǐng)域，開展針對性的專項排查，教育引導群眾依法理性維權(quán)、合理表達訴求，從源頭上預防和減少越級訪、集體訪。
(二)扎實開展矛盾糾紛評估和預警。對排查發(fā)現(xiàn)的突出問題和矛盾糾紛，要按照其性質(zhì)、規(guī)模、類型、成因、化解難易程度和輕重緩急等，精心梳理，認真分析，開展風險等級評估，制定應對方案，及時處置分流，做到抓小防擴大、抓早防升級、抓細防疏漏、抓實防隱患。對可能引發(fā)治安案件、刑事案件、群體性事件的矛盾糾紛，要及時預警，主動對接相關(guān)部門或報告黨委政府，積極配合黨委政府和有關(guān)部門疏導化解。對于矛盾尖銳、情緒激動，一時難以化解的，要協(xié)調(diào)有關(guān)部門加強動態(tài)管控，適時進行心理干預，防止“民轉(zhuǎn)刑”或社會極端事件發(fā)生。
(三)及時開展矛盾糾紛化解。對排查和受理的矛盾糾紛堅持應調(diào)盡調(diào)，要統(tǒng)籌司法行政資源，組織專門力量，會同有關(guān)部門合力攻堅化解，防止矛盾糾紛交織疊加、激化升級。
1、一般矛盾糾紛。對婚姻、家庭、鄰里、房屋宅基地，山林土地等常見、多發(fā)、案情簡單的矛盾糾紛，及時就地化解，努力將矛盾消除在萌芽狀態(tài)。
2、重點矛盾糾紛。對各類涉企、涉農(nóng)、涉訪等矛盾糾紛要將其作為調(diào)解工作重點，引導當事人通過合法渠道反映訴求、維護權(quán)益。
3、重大疑難復雜矛盾糾紛。對有可能激化或引起“民轉(zhuǎn)刑案件、群體性事件和信訪案(事)件的矛盾糾紛，要在穩(wěn)定事態(tài)的基礎(chǔ)上，及時報告黨委政府和有關(guān)部門，配合做好疏導化解工作。
(四)有效鞏固并運用矛盾糾紛化解成果。對重大復雜的矛盾糾紛，或涉及標的金額較大且不能及時履行的人民調(diào)解協(xié)議，要引導當事人通過司法確認，增強協(xié)議執(zhí)行效力。對糾紛當事人及時進行回訪，了解和掌握調(diào)解協(xié)議執(zhí)行或后續(xù)處理情況，防止糾紛反彈。對有代表性的矛盾糾紛調(diào)解案例，在做好案例選報的同時，要通過群眾喜聞樂見的方式予以宣傳報道，達到“調(diào)解一案，影響一片”的效果。
三、時間步驟
此次專項活動自2021年4月初開始，到10月底結(jié)束。分為動員部署、組織實施和總結(jié)提升三個階段。
(一)動員部署階段(4月上旬至4月下旬)。要結(jié)合實際，研究制定具體實施方案，明確任務(wù)目標、工作措施、推進節(jié)點，積極做好動員部署工作。要充分利用廣播、微信群、電子顯示屏、標語橫幅等平臺廣泛宣傳專項活動，為專項活動順利開展營造好的輿論氛圍。
(二)組織實施階段(5月上旬至10月中旬)。要按照制定的實施方案，有計劃、有步驟地組織廣大人民調(diào)解組織和人民調(diào)解員，采取普遍排查與重點排查，定期排查與常態(tài)排查相結(jié)合的方式，深入重點人群、重點地區(qū)、重點行業(yè)等，有針對性地開展矛盾糾紛排查，對排查的、黨委政府交辦的、有關(guān)部門委托移送的矛盾糾紛，依法、及時、就地、有效化解。對不適合調(diào)解或調(diào)解不成的矛盾糾紛，引導當事人通過仲裁、行政裁決、行政復議等合法途徑解決。
(三)總結(jié)提升階段(10月下旬)。各村(社區(qū))要認真總結(jié)專項活動中的好經(jīng)驗、好做法，從中提煉可借鑒、可復制、可推廣的典型經(jīng)驗，大力宣傳專項活動中涌現(xiàn)的先進集體和先進個人的典型事跡，主動匯報專項活動取得的成績，擴大人民調(diào)解工作影響力，使這項活動為領(lǐng)導所重視、為社會所知曉、為群眾所支持，為人民調(diào)解工作健康發(fā)展營造更好的社會氛圍。
四、工作要求
(一)加強組織領(lǐng)導。今年是中國xxx建黨100周年、“十四五規(guī)劃”開局之年，要自覺扛牢防風險、保安全、護穩(wěn)定的政治責任，充分認識該專項活動的重要意義，把專項活動列入日程、細化措施、精心組織、周密部署、全力推進，努力把矛盾糾紛解決在萌芽、化解在基層、穩(wěn)控在基層。要主動向黨委政府匯報專項活動部署安排、進展情況和工作成效，用實效彰顯在維護社會和諧穩(wěn)定中發(fā)揮的重要作用。
(二)堅持統(tǒng)籌推進。要把這次專項活動與已部署的堅持和發(fā)展“楓橋經(jīng)驗”實現(xiàn)矛盾不上交三年行動等活動結(jié)合起來，統(tǒng)籌謀劃、有序推進，大力發(fā)展“孺子牛、拓荒牛、老黃?！本瘢钊朕r(nóng)戶調(diào)查指導活動開展，切實排查化解矛盾糾紛，確?；顒禹樌_展、落地見效。
(三)營造良好氛圍。要注重運用廣播、微信群等手段，標語、橫幅、電子宣傳屏等平臺大力宣傳活動的開展情況和取得的成效，大力宣傳涌現(xiàn)的先進事跡和典型案例，大力宣傳人民調(diào)解工作的特點和優(yōu)勢，擴大人民調(diào)解工作的知曉度和影響力，提高人民群眾的首選率和滿意率，引導更多的糾紛當事人選擇人民調(diào)解方式解決矛盾糾紛。
物業(yè)糾紛的解決方案篇二十
上訴人(原審被告)：王xx，女，xxx年9月21日生，漢族，無業(yè)，住xx市xx區(qū)xx街xx號樓x單元xx室。
被上訴人(原審原告)：何xx，男，xxx年2月20日生，
漢族，司機，住xx市xx區(qū)xx鄉(xiāng)xx村xx號。
原審被告：xxx，男，xxx年11月12日生，漢族，現(xiàn)羈押于xx市xx監(jiān)獄xx監(jiān)區(qū)。
上訴人因與xx、xxx房屋買賣合同糾紛一案，不服xx市人民法院于20xx年11月30日作出的(20xx)龍民一初字第xxxx號民事判決書，現(xiàn)提出上訴。
上訴請求
1、撤銷xxx市(20xx)龍民一初字第xxxx號民事判決的第二項判決;
2、判令上訴人在本案中不承擔任何法律責任;
3、由被上訴人承擔本案二審全部訴訟費。
事實與理由
一、一審法院將上訴人王xx列為本案被告沒有法律依據(jù)。
本案是房屋買賣合同糾紛，上訴人并不是買賣合同的任何一方的締約人，根據(jù)合同的相對性原理，在合同糾紛中，將案外人的上訴人列為本案被告，沒有任何法律依據(jù)。
二、一審判決未盡到釋明義務(wù)，對上訴人與被上訴人xx、xxx之間是否存在法律關(guān)系或何種法律關(guān)系未做認定。
上訴人不是本案房屋買賣合同法律關(guān)系的主體，一審法院不但將其列為被告，而且在未確定法律關(guān)系的情況下便判令上訴人承擔法律責任實為有失公允。上訴人認為，首先應認定二者之間是否存在法律關(guān)系或何種法律關(guān)系，并釋明理由。因為，只有確定了明確的法律關(guān)系，方可依據(jù)法律關(guān)系認定民事主體是否應當承擔法律責任，或承擔何種法律責任。
三、一審判決認定上訴人因未盡到合理審查義務(wù)故存在過錯，于法無據(jù)。理由如下：
1、負有法定義務(wù)的前提是義務(wù)負擔人與權(quán)利人之間存在民事法律關(guān)系且享有一定的權(quán)利，針對本案而言，上訴人無償?shù)拇俪杀簧显V人xx、xxx與原審被告xxx之間的房屋買賣合同，上訴人的這種無償?shù)膸兔π袨椴环先魏蚊袷路尚袨榈奶卣?，那么，上訴人與被上訴人xx、xxx之間也就不存在任何的民事法律關(guān)系，當然不負有任何法律合理審查義務(wù)。
上訴人雖然在經(jīng)辦人處簽字，但未收取任何報酬，說明上訴人的行為本身不是經(jīng)營行為，合理審查義務(wù)的理論來源是“收益與風險相一致原理”，那么對于上訴人來說，無收益便不應當承擔風險，因此，認定上訴人負有合理審查義務(wù)不但于法無據(jù)，而且與法理相悖。
故此，皮之不存，毛將焉附，欠缺民事法律關(guān)系與法理的基礎(chǔ)條件，上訴人當然不負有合理審查義務(wù)，更談不上過錯可言。
2、退而求其次，盡管上訴人未收取任何報酬，不符合居間合同的法律關(guān)系的構(gòu)成要件，但是，假定依據(jù)居間合同的法律關(guān)系判斷，上訴人同樣不負有合理審查義務(wù)。因為我國《合同法》第425條僅規(guī)定了居間人的如實報告義務(wù)，未規(guī)定合理審查義務(wù)，居間人只有在故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益時方應當承擔損害賠償責任，但并不能據(jù)此推斷出居間人的合理審查義務(wù)。在現(xiàn)行法律尚無明確規(guī)定的前提下，不宜強制居間人負擔合理審查義務(wù)。也就是說，不能于法無據(jù)的將合理審查義務(wù)強加給上訴人。
四、一審判決上訴人承擔原審被告xxx的補充賠償責任無事實與法律依據(jù)。
我國的補充賠償責任是一種特殊的侵權(quán)賠償責任形態(tài)，因此有著獨特的責任適用規(guī)則和構(gòu)成要件，為了避免補充賠償責任的濫用和維護相關(guān)當事人的利益平衡，只有在法律有明確規(guī)定或當事人有約定的情形下才能適用。截至目前僅體現(xiàn)在《關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的的解釋》第六條、第七條，及《侵權(quán)責任法》第三十七條。本案事實不符合上述兩部法律規(guī)定的情形也未對補充賠償責任有過約定，因此，一審判決上訴人承擔原審被告李曉明的補充賠償責任無事實與法律依據(jù)。
五、一審判決過于僵化的均衡了弱者利益。
本案中，被上訴人屬于受害者、弱者是不爭的事實，對于這一點，上訴人不但加以認可，而且予以同情，但并不能因為是弱者，便一味追求保護弱者利益的原則，逾越法律的規(guī)定，盲目支持其訴訟請求，上訴人只是出于一種好心幫忙的本意與初衷，不求任何回報的推薦、介紹，是否購買的決定權(quán)在于被上訴人，不能因為被騙了便遷責于好心幫忙的人，如果判決好心幫忙的人來承擔責任，就無異于賦予了受害人向助人為樂的人追究責任的特權(quán)，一旦出現(xiàn)此種判決結(jié)果，不但徹底顛覆法律的威嚴與公信力，更與法律精神相違背，更有可能加劇整個社會的道德滑坡，故請二審法院對本案予以審慎處理。
綜上所述，一審判決將并非合同當事人的上訴人列為本案被告，并判決承擔法律責任，沒有任何法律依據(jù)，依法應當予以撤銷，請求二審法院支持上訴人的上訴請求。
此致
xxx市中級人民法院
上訴人:
年月日
物業(yè)糾紛的解決方案篇二十一
第一就是仔細閱讀研究合同內(nèi)的相關(guān)內(nèi)容，不要一概而過，很多細小的問題就產(chǎn)生在合同內(nèi)的文字里面。例如房產(chǎn)交易后就進行交房事宜，這句話中就沒有具體的交房時間，這就說明日后交房可能會有什么隱匿的事情存在。所以每句話都要仔細研讀。
第二就是對于不合理的合同內(nèi)容不可以默認，沒有辦法兩全的就結(jié)束交易，不要被一份合同束住手腳。
第三就是支付房款的時間以及方式不可以更改，必須按照合同內(nèi)的方式進行，這也是為了保護雙方的利益不受損害。
房地產(chǎn)銷售合同糾紛的種類很多，處理起來都很麻煩，所以還是預防為主。
[房屋銷售合同糾紛的解決方案]
物業(yè)糾紛的解決方案篇二十二
上訴人因與被上訴人物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服沈北新區(qū)人民法院民事判決書北新民初字第883號判決，特提請上訴。
上訴請求：
1、依法撤銷沈陽市沈北新區(qū)人民法院民事判決書(2014)北新民初字第883號判決書，并支持上訴人一審訴訟請求。
2、一、二審訴訟費用由被上訴人承擔。
事實與理由：
一、適用法律錯誤。
在一審庭審中，上訴人提供一組照片，證明帝景嘉園小區(qū)內(nèi)存在以下問題：1、停車位與業(yè)主窗戶距離不足3米，噪音及尾氣污染影響業(yè)主正常生活，要求被告賠償違約金及傷害費1000元;2、單元門損壞，無法使用。要求被告賠償違約金600元及租房損失元;3、電壓過高，業(yè)主自行安裝穩(wěn)壓器。要求被告賠償違約金及損失3345元;4、外墻滲水，要求被告給付抹灰產(chǎn)生的費用800元;5、室外落水管損壞，原告自購材料更換，要求被告給付材料費200元，以上費用合計7945元。
以上事實，有《帝景嘉園物業(yè)服務(wù)合同》、照片、證人、證言以及當事人陳訴等證據(jù)，經(jīng)庭審質(zhì)證，原審一審法院予以確認，在卷為憑。
對于以上證明帝景嘉園小區(qū)內(nèi)存在問題的事實，原審一審法院予以確認，但對這一事實是否系被上訴人責任且對上訴人造成財務(wù)損失，被上訴人是否違約并承擔賠償責任，原審一審法院并未釋明。原審一審法院認為“原告起訴被告因管理園區(qū)公共區(qū)域部分不善給原告造成損害，現(xiàn)有證據(jù)不足以證明原告的損失系被告管理不當造成”。此判決“對現(xiàn)有證據(jù)不足以證明上訴人的損失系被告管理不當造成”也未釋明。按照《合同法》，一審法院認為免責抗辯成立且未予釋明，二審法院認為應當判決支付賠償金的，可以直接釋明并改判。
事實上，帝景嘉園小區(qū)內(nèi)存在問題的事實，既是被上訴人對本園區(qū)公共區(qū)域部分管理不當?shù)氖聦?，原審一審法院有意?guī)避這一說法，為被上訴人規(guī)避違約事實。按照《帝景嘉園物業(yè)服務(wù)合同》，帝景嘉園小區(qū)內(nèi)存在問題的事實均在物業(yè)合同委托管理事項之內(nèi)，以上事實分別對應違反本園區(qū)第二項委托管理事項6之(車輛行駛及停泊);事項1之(門廳);事項2(配電系統(tǒng));事項1之(外墻面);事項2之(落水管)規(guī)定，已構(gòu)成違約事實。按照《合同法》，如果合同中沒有規(guī)定違約金的條款，但只要由于違約造成了對方的損失，違約方就應向?qū)Ψ街Ц顿r償金。
構(gòu)成對《帝景嘉園物業(yè)服務(wù)合同》的部分違約，理應承擔違約責任。但原審一審法院卻沒有依此判決被上訴人違約，并支付賠償金，而且被上訴人更沒有提供可以對上述物業(yè)違約事實免責的證據(jù)，所以原審一審法院的判決缺乏事實依據(jù)，與情與法均無法自圓其說。
關(guān)于賠償金在原審一審庭審中，上訴人已經(jīng)說明《帝景嘉園物業(yè)服務(wù)合同》是物業(yè)方提供的格式條款，單方約定業(yè)主逾期不交物業(yè)費承擔違約責任既繳納滯納金，卻沒有約定物業(yè)方違約的懲罰措施，這是很顯然的顯失公平的合同，在《合同法》、《民法》中對此顯失公平的合同做出了明確規(guī)定，原審一審法院應按照《合同法》、《民法》的規(guī)定要求物業(yè)承擔違約責任。另外，9月，帝景嘉園并未交付業(yè)主使用，業(yè)主又怎么會與物業(yè)簽訂《帝景嘉園物業(yè)服務(wù)合同》，故原審一審法院所稱“故帝景嘉園小區(qū)業(yè)主委員會與被告簽訂的物業(yè)服務(wù)合同系雙方當事人真實意思表示”，是錯誤的，到底是誰的真實意思表示?209月的業(yè)主委員會又在哪里?顯失公平的合同又怎么可以據(jù)此不存在的“雙方當事人真實意思表示”的理由而免責。
具體抗辯如下：
1、法理上，物業(yè)管理公司依據(jù)《帝景嘉園物業(yè)服務(wù)合同》對小區(qū)內(nèi)配套服務(wù)設(shè)施進行維修、養(yǎng)護和管理，對小區(qū)內(nèi)配套服務(wù)設(shè)施負有安全保障義務(wù)。物業(yè)管理公司對業(yè)主承擔用水、用電、供暖、人身安全保障職責是物業(yè)管理公司承擔的首要職責，物業(yè)管理公司必須采取對小區(qū)內(nèi)配套服務(wù)設(shè)施進行維修、養(yǎng)護和管理等有效安全保障措施，保障業(yè)主在用水、用電、供暖、人身和財產(chǎn)方面的安全，防止侵權(quán)行為的發(fā)生，否則，即應對業(yè)主因為第三人實施的侵權(quán)行為而遭受的損失承擔賠償責任。在第三人介入侵權(quán)的情況下，經(jīng)營者違反安全保障義務(wù)，使本可以避免或降低的損害發(fā)生或者擴大，因此其應為受害人向直接責任人求償不能的后果承擔一種風險責任，這種責任的性質(zhì)屬于補充賠償責任。實施加害行為的侵權(quán)人是損害后果的直接責任人，安全保障義務(wù)違反人是補充責任人，兩者構(gòu)成責任競合，在直接責任人無法確定或無資力賠償?shù)臅r候，安全保障義務(wù)人應當承擔賠償責任。安全保障責任大致可分為兩類，即物的安全保障責任和人的安全保障責任。物的安全保障責任要求物業(yè)管理公司采取措施確保被管理小區(qū)內(nèi)的設(shè)施安全、設(shè)備安全，否則，因設(shè)施、設(shè)備不安全使業(yè)主遭受損害，即應承擔損害賠償責任，人的安全保障責任要求物業(yè)公司采取措施確保小區(qū)的安全，防止不法分子在小區(qū)實施侵權(quán)行為，否則即應承擔法律責任，對此，物業(yè)管理公司不得預先免責?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。
本案中，物業(yè)方?jīng)]有按照相關(guān)規(guī)定采取措施，保障業(yè)主單元對講門公共設(shè)施安全，并對業(yè)主造成侵權(quán);沒有對小區(qū)配電系統(tǒng)進行安全維護管理，造成業(yè)主損失;沒有對車輛行駛及停泊采取管理措施，甚至知法犯法，侵害業(yè)主休息、學習安全權(quán)利;沒有對公共外墻及落水管進行安全維護，造成業(yè)主損失。物業(yè)方雖不是直接侵害人，但作為補充責任人應承擔賠償責任。
2、按照《民事證據(jù)規(guī)則》的規(guī)定，下列情形可以申請法院調(diào)查取證：第十七條符合下列條件之一的，當事人及其訴訟代理人可以申請人民法院調(diào)查收集證據(jù);(三)當事人及其訴訟代理人確因客觀原因不能自行收集的其他材料。
在庭審前，業(yè)主將一份請求沈北新區(qū)人民法院《調(diào)查證據(jù)申請書》交與原審一審法官，請求原審一審法官調(diào)取保存在物業(yè)手中的7月-業(yè)主的報修記錄，此記錄本可以證明業(yè)主就以上損害事實多次向物業(yè)申報維修，但物業(yè)現(xiàn)在拒不交出此記錄本，還謊稱業(yè)主從未報修過，借以推脫責任。業(yè)主詢問原審一審法官調(diào)查取證結(jié)果時，沈北新區(qū)人民法院說：物業(yè)方無法提供業(yè)主報修記錄本，并按照《中華人民共和國民事訴訟法》及《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》，以業(yè)主不能提供足以證明當事人的事實主張的證據(jù)為由判決業(yè)主證據(jù)不足，此判決為適用法律錯誤。業(yè)主因客觀原因不能收集與本案相關(guān)聯(lián)的重要證據(jù)，經(jīng)當事人申請，人民法院應調(diào)查取證。原審一審法院以物業(yè)方無法提供業(yè)主報修記錄本，進而推斷業(yè)主沒有報修，明顯是在偏袒物業(yè)方，原審一審法院疑似存在司法不公行為。
二、在認定法律事實方面，原審一審法院犯有有證不認、無證妄認，對事實認定不準的錯誤。
原審一審判決在判決書中說：“本案中，原告起訴被告因管理園區(qū)公共區(qū)域部分不善給原告自身造成損害，現(xiàn)有證據(jù)不足以證明原告的損失系被告管理不當造成。故對原告要求被告賠付違約金及財務(wù)損失費7945元的訴訟請求，本院不予支持。”既然原審一審法院認為“現(xiàn)有證據(jù)不足以證明原告的損失系被告管理不當造成”，那么“原告的損失”又是誰造成的?“現(xiàn)有證據(jù)不足”，“不足”在哪里?什么樣的證據(jù)才能證實原告的損失系被告管理不當造成?原審一審判決在判決書中對此疑問均沒有任何解釋，原審一審判決又依據(jù)什么判定“現(xiàn)有證據(jù)不足以證明原告的損失系被告管理不當造成”。上訴人認為原審一審判決缺乏事實依據(jù)，對上訴人提交的并以確認的證據(jù)及損害事實不去認定是被上訴人違約所致，認定事實不準。庭審中及庭審后，被上訴人也未提供上訴人的損失不是被上訴人管理不當造成的證據(jù)，但原審一審卻認定被上訴人不承擔賠償及違約責任。而上訴人依據(jù)《帝景嘉園物業(yè)服務(wù)合同》、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》要求物業(yè)承擔賠償及違約責任，原審一審法院卻不予認定。
1、停車位與業(yè)主窗戶距離不足3米，噪音及尾氣污染影響業(yè)主正常生活，要求被上訴人賠償違約金及傷害費1000元。物業(yè)公司違規(guī)私劃車位且違反《物權(quán)法》相鄰權(quán)原則，造成對業(yè)主休息權(quán)及身體健康的侵權(quán)。
在此事件中，首先確認造成對業(yè)主侵權(quán)的是第三方機動車擁有者，是機動車的噪音和尾氣對業(yè)主生活和身體健康造成危害，而這一危害發(fā)生的直接原因是因為物業(yè)公司違法在業(yè)主窗下不足三米處私化車位，對小區(qū)車輛行駛及停泊管理沒有盡到安全管理職責，且知法犯法。本案中，被上訴人存在違反法定的安全保障義務(wù)的過錯是確定且明顯的，被上訴人違反法定義務(wù)的過錯與上訴人因第三人實施的侵權(quán)行為而遭受的損失具有直接的因果關(guān)系，應當承擔賠償責任，盡管實施侵害行為的第三人不確定。按照《帝景嘉園物業(yè)服務(wù)合同》、《物權(quán)法》、《物業(yè)管理法》、《合同法》、《民法》、《消費者權(quán)益保護法》中規(guī)定的相關(guān)權(quán)利職責對等原則及合同違約規(guī)定，按照《帝景嘉園物業(yè)服務(wù)合同》第二項委托管理事項6之(車輛行駛及停泊)的約定，物業(yè)公司作為管理小區(qū)車輛行駛及停泊的'第一責任人，理應對此侵權(quán)行為承擔賠償責任。證據(jù)見照片和03月24日《沈陽晚報》及證人證言。
2、單元門損壞，無法使用。要求被上訴人賠償違約金600元及租房損失2000元;
對講門自20開始就不能使用，春秋樓道內(nèi)灌風灌土，經(jīng)常有雜物吹進樓道內(nèi)，且常有外來閑雜人員，更有甚者在樓內(nèi)拐角處小便。冬天灌風灌雪，衛(wèi)生、取暖條件極差，因自來水水表被凍，停水事件時有發(fā)生。夏天蚊蟲爬滿進戶門，業(yè)主一開門，蚊蟲跟隨進入，半夜經(jīng)常被蚊子叮醒，嚴重影響睡眠以致神經(jīng)衰弱。對講門已嚴重喪失保護業(yè)主人身財產(chǎn)安全及保持樓道衛(wèi)生清潔功能。業(yè)主自家門口如此臟、亂、差環(huán)境，已嚴重影響業(yè)主正常生活。業(yè)主在此種環(huán)境下無法安心舒適居住，現(xiàn)已在外租房居住。因此問題，此房屋以低于本園區(qū)其他同類型房屋的價格出租，差額損失2000元。
在此事件中，首先確認惡化業(yè)主外圍居住環(huán)境、造成對業(yè)主侵權(quán)的是第三方大風和冷空氣、塵土雜物、外來閑散人員、蚊蟲及上凍的水表，而這一危害發(fā)生的直接原因是因為物業(yè)公司未盡到對園區(qū)公共區(qū)域部分既單元對講門的維修維護職責，致使單元對講門腐爛變形，玻璃盡碎，為防止破碎的玻璃傷害到老人孩子，物業(yè)用大石塊將單元門頂開至墻邊，單元門成完全開放狀態(tài)，致使大風和冷空氣、塵土雜物、外來閑散人員、蚊蟲長驅(qū)直入，甚至凍壞水表，造成停水事故，并冷空氣嚴重影響樓道內(nèi)業(yè)主家墻體的溫度，致使與此墻體相連的客廳溫度不達標，以上事實致使此房屋以低于本園區(qū)其他同類型房屋的價格出租，差額損失2000元。
本案中，被上訴人存在違反法定的對安全保障義務(wù)、對本園區(qū)公共部位及公共設(shè)施既單元門管理不當?shù)倪^錯是確定且明顯的，被上訴人違反法定義務(wù)的過錯與上訴人因第三人實施的侵權(quán)行為而遭受的損失具有直接的因果關(guān)系，應當承擔賠償責任。按照《帝景嘉園物業(yè)服務(wù)合同》、《物權(quán)法》、《物業(yè)管理法》、《合同法》、《民法》中規(guī)定的相關(guān)權(quán)利職責對等原則及合同違約規(guī)定，按照《帝景嘉園物業(yè)服務(wù)合同》第二項委托管理事項1之(門廳)約定，物業(yè)公司作為管理本園區(qū)公共部位及公共設(shè)施既單元對講門的第一責任人，理應對此侵權(quán)行為承擔賠償責任。證據(jù)見照片、證人證言及在一審庭審中物業(yè)方陳訴的對此單元門多次返廠維修的筆錄和在物業(yè)處保存的維修記錄薄。
3、電壓過高，業(yè)主自行安裝穩(wěn)壓器。要求被上訴人賠償違約金及損失3345元;在此事件中，首先確認造成對業(yè)主侵權(quán)且造成財產(chǎn)損失的是第三方電壓，而這一危害發(fā)生的直接原因是因為物業(yè)公司未盡到對園區(qū)公共設(shè)施配電系統(tǒng)既小區(qū)自維配電箱的維修維護職責，年7-8月，業(yè)主多次向物業(yè)反應電壓高造成業(yè)主家電器損壞，要求物業(yè)及時維修維護，物業(yè)也曾派人測過電壓，電壓表指針瞬間達到最高值270v，物業(yè)方將電工拖走后，再無音訊。直至今日本單元電壓一直在240v以上，嚴重超過國家標準。在與物業(yè)長期協(xié)商要求供給合格電壓未果后，為保護業(yè)主用電安全及防止火災發(fā)生，業(yè)主自行安裝了穩(wěn)壓器，這是業(yè)主自救的合理行為。
本案中，被上訴人存在違反法定的對安全保障義務(wù)、對本園區(qū)公共部位及公共設(shè)施既配電系統(tǒng)管理不當?shù)倪^錯是確定且明顯的，被上訴人違反法定義務(wù)的過錯與上訴人因第三人既電壓實施的侵權(quán)行為而遭受的損失具有直接的因果關(guān)系，應當承擔賠償責任。按照《帝景嘉園物業(yè)服務(wù)合同》、《物權(quán)法》、《物業(yè)管理法》、《合同法》、《民法》中規(guī)定的相關(guān)權(quán)利職責對等原則及合同違約規(guī)定，按照《帝景嘉園物業(yè)服務(wù)合同》第二項委托管理事項2之(配電系統(tǒng))約定，物業(yè)公司作為管理本園區(qū)公共部位及公共設(shè)施既配電系統(tǒng)的第一責任人，理應對此侵權(quán)行為承擔賠償責任。證據(jù)見照片、證人證言、保存在物業(yè)手中的2008年7-8月業(yè)主報修記錄薄、電話錄音、沈北新區(qū)社會管理服務(wù)網(wǎng)96129“3月28日關(guān)于編號c201403140004”帝景嘉園電壓高訴求的回復。
4、外墻滲水，要求被上訴人給付抹灰產(chǎn)生的費用800元;在此事件中，首先確認造成對業(yè)主侵權(quán)且造成財產(chǎn)損失的是第三方是外墻，而這一危害發(fā)生的直接原因是因為物業(yè)公司未盡到對園區(qū)公共部位既外墻的維修維護職責，2008年-20業(yè)主就此外墻滲水的問題多次向物業(yè)反映，物業(yè)也曾在外墻做打膠處理，但仍然沒有從根本上解決滲水問題，后業(yè)主自己購買了外墻防水膠，先后兩次自己和雇傭工人進行維修，滲水現(xiàn)象不再發(fā)生，但目前仍有裂縫，這是合理的業(yè)主自我救濟行為。
本案中，被上訴人存在違反法定的對安全保障義務(wù)、對本園區(qū)公共部位既外墻管理不當?shù)倪^錯是確定且明顯的，被上訴人違反法定義務(wù)的過錯與上訴人因第三人既外墻實施的侵權(quán)行為而遭受的損失具有直接的因果關(guān)系，應當承擔賠償責任。按照《帝景嘉園物業(yè)服務(wù)合同》、《物權(quán)法》、《物業(yè)管理法》、《合同法》、《民法》中規(guī)定的相關(guān)權(quán)利職責對等原則及合同違約規(guī)定，按照《帝景嘉園物業(yè)服務(wù)合同》第二項委托管理事項1之(外墻面)約定，物業(yè)公司作為管理本園區(qū)公共部位既外墻的第一責任人，理應對此侵權(quán)行為承擔賠償責任。證據(jù)見照片、業(yè)主維修費用明細、保存在物業(yè)手中的2008年-2010年業(yè)主報修記錄薄。
5、室外落水管損壞，上訴人自購材料更換，要求被上訴人給付材料費200元。在此事件中，首先確認造成對業(yè)主侵權(quán)且造成財產(chǎn)損失的是第三方是室外落水管，而這一危害發(fā)生的直接原因是因為物業(yè)公司未盡到對園區(qū)公共部位既室外落水管的維修維護職責，業(yè)主要求物業(yè)更換，物業(yè)推脫說沒有原材料，換不了，因業(yè)主心力交瘁，無力再與物業(yè)抗爭，遂業(yè)主自己買了落水管自行更換。這是合理的業(yè)主自我救濟行為。
本案中，被上訴人存在違反法定的對安全保障義務(wù)、對本園區(qū)公共部位既外墻落水管管理不當?shù)倪^錯是確定且明顯的，被上訴人違反法定義務(wù)的過錯與上訴人因第三人既外墻落水管實施的侵權(quán)行為而遭受的損失具有直接的因果關(guān)系，應當承擔賠償責任。按照《帝景嘉園物業(yè)服務(wù)合同》、《物權(quán)法》、《物業(yè)管理法》、《合同法》、《民法》中規(guī)定的相關(guān)權(quán)利職責對等原則及合同違約規(guī)定，按照《帝景嘉園物業(yè)服務(wù)合同》第二項委托管理事項2之(落水管)約定，物業(yè)公司作為管理本園區(qū)公共部位既外墻落水管的第一責任人，理應對此侵權(quán)行為承擔賠償責任。證據(jù)見照片、業(yè)主維修費用明細。
綜上，由于被上訴人疏于管理，未能盡到相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的保護業(yè)主財產(chǎn)不受非法侵害的安全保障職責及公共設(shè)施設(shè)備及公共區(qū)域部位的管理維修維護職責，導致了上訴人財產(chǎn)受到損失，因而被上訴人的疏于管理、應急不力的行為符合承擔侵權(quán)責任的四要素：具有過錯、行為違法、上訴人具有受損害事實，損害事實與被上訴人的違法行為具有因果關(guān)系。同時，上訴人自身并沒有過錯(上訴人已繳納年12月1日至2008年11月30日期間的物業(yè)費，損害事實從2008年7月開始發(fā)生，繳費期間業(yè)主多次要求物業(yè)解決，但物業(yè)方至今也沒有徹底解決損害事實，故自2008年12月1日起，業(yè)主拒絕繳納物業(yè)費，依法行使抗辯權(quán))。因而被上訴人應對其過錯承擔全部民事賠償責任。
原審一審法院的判決存在適用法律不當、認證事實不清的錯誤，嚴重侵犯上訴人的合法權(quán)益，上訴人不能妄想其中關(guān)系，但是上訴人及其憤怒，懇請二審法院依據(jù)事實，主持正義，依法撤銷原審一審法院的判決或改判，支持上訴人的上訴請求。
此致
沈陽市中級人民法院
上訴人：張新萍
204月8日
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