最新房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文題目（通用17篇）

驚喜往往就隱藏在平凡的生活細(xì)節(jié)中。寫(xiě)一篇完美的總結(jié)，首先要明確總結(jié)的目的和對(duì)象。創(chuàng)造性地運(yùn)用總結(jié)范文的思路和結(jié)構(gòu)，展現(xiàn)自己獨(dú)特的風(fēng)格和見(jiàn)解。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文題目篇一

我國(guó)是世界上最大的碳排放國(guó)之一，越來(lái)越嚴(yán)重能源危機(jī)使我國(guó)開(kāi)始加快對(duì)于低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而房地產(chǎn)行業(yè)一直是高污染行業(yè)，所有，為了適應(yīng)現(xiàn)在社會(huì)的發(fā)展需求，促進(jìn)低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)現(xiàn)愈發(fā)的重要。為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，消除資產(chǎn)泡沫，增加就業(yè)幾率，低碳房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)于促進(jìn)綠色生產(chǎn)具有十分重要的意義。低碳經(jīng)濟(jì)在房地產(chǎn)方面的展開(kāi)，離不開(kāi)國(guó)家支持和房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部對(duì)其的關(guān)注，當(dāng)然社會(huì)整體對(duì)于低碳消費(fèi)觀念的認(rèn)可，也是實(shí)現(xiàn)低碳經(jīng)濟(jì)的必要因素。

一、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)走低碳發(fā)展道路的重要性

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，提高能源效率以及減少?gòu)U氣污染的排放是低碳發(fā)展道路的主要目標(biāo)，所以，我們首先要確保，使用的原料必須是無(wú)污染，無(wú)毒。而在生產(chǎn)建材企業(yè)也需要符合建筑行業(yè)的地毯發(fā)展需求，才能讓他們的產(chǎn)品對(duì)社會(huì)接納。所以說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)的低碳發(fā)展，最為關(guān)鍵的是可以推動(dòng)該行業(yè)的綠色生產(chǎn)，綠色消費(fèi)，促進(jìn)下游實(shí)施。而低碳房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，以降低資源的減少浪費(fèi)，以得到更高質(zhì)量的生活，節(jié)能減排，也是抑制氣候變暖的最要措施。

二、低碳經(jīng)濟(jì)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的影響

1.低碳經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不利影響。

1.1致使房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本增加。低碳經(jīng)濟(jì)的核心內(nèi)容需要利用新能源、新材料和新技術(shù)，在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)，需要花更多的錢去開(kāi)發(fā)新技術(shù)、新設(shè)施，同時(shí)更昂貴、更高效地利用能源來(lái)代替?zhèn)鹘y(tǒng)的高污染、高能耗的能源，實(shí)際上是一種更為昂貴的行為。因此，低碳經(jīng)濟(jì)將增加房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的成本。

1.2低碳經(jīng)濟(jì)會(huì)在短期內(nèi)制約我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。目前，我國(guó)的房地產(chǎn)建設(shè)模式所采用的共同特點(diǎn)是高耗能，短期內(nèi)很難改變這一特點(diǎn)。例如，在能源和技術(shù)上，很難在短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)適當(dāng)?shù)淖兓?。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展并沒(méi)有脫離能源的支持，而能源價(jià)格低廉，使用方便，使我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速發(fā)展。在發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)的情況下，如果失去了低能量支撐，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展在短期內(nèi)會(huì)受到一定程度的影響和制約。

2.低碳經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的有利影響。

2.1調(diào)整了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)。目前，中國(guó)的房?jī)r(jià)一直居高不下，一個(gè)更重要的因素是投機(jī)，有些人不明白房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商只是盲目炒高房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況，使消費(fèi)者太過(guò)重視的位置和價(jià)格的房子，并忽略了內(nèi)部質(zhì)量和舒適的房子。因此，低碳建筑的發(fā)展，可以從根本上改善的情況，因此，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，低碳經(jīng)濟(jì)，有利于中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整。

2.2能夠促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期的健康發(fā)展。目前，在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在某種程度上可以說(shuō)類似于股票市場(chǎng)，繁榮背面可能是泡沫，房?jī)r(jià)的不斷提高，勢(shì)必會(huì)給我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)危機(jī)。房地產(chǎn)行業(yè)的低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展，會(huì)使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商用比較長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光來(lái)看待房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，更加注重對(duì)建筑品質(zhì)以及質(zhì)量的提升，而不是只顧經(jīng)濟(jì)利益。因此，低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有利于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的`長(zhǎng)期健康發(fā)展。

2.3能有效實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的節(jié)能減排和建筑的智能化。目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在建筑材料和建筑設(shè)備上使用的是非常巨大的能源消耗，低碳經(jīng)濟(jì)的要求，房地產(chǎn)行業(yè)是致力于建設(shè)低碳，智能，時(shí)間長(zhǎng)，建筑節(jié)能減排和智能化是中國(guó)建筑行業(yè)的重點(diǎn)。和低碳經(jīng)濟(jì)將導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)積極引進(jìn)和應(yīng)用低碳新材料，新設(shè)備和新技術(shù)，這樣，可以有效地減少建筑施工的能耗，從而實(shí)現(xiàn)低能耗和智能發(fā)展的未來(lái)架構(gòu)。

三、在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)的有效措施

1.政府應(yīng)加大政策支持力度。

低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不僅有利于環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展，也有利于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)環(huán)境的關(guān)注。政府應(yīng)加大研究，逐步建立低碳建筑和碳排放量低碳指標(biāo);應(yīng)跳出單體建設(shè)思維，站在區(qū)域和城市發(fā)展的角度對(duì)建設(shè)計(jì)劃的設(shè)計(jì)，應(yīng)制定相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)政策，對(duì)低碳技術(shù)的商人提供一定的獎(jiǎng)勵(lì)，并對(duì)缺乏節(jié)能減排和對(duì)商家給予嚴(yán)厲處罰;政府還可以改革稅收政策，發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)的企業(yè)減免一定的稅收費(fèi)用等等。不僅有利于調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，也有利于我國(guó)低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

2.提高房地產(chǎn)公司的重視。

房地產(chǎn)公司，不能一味的追求經(jīng)濟(jì)利益，除了賺錢，他們更應(yīng)該關(guān)注全球的生態(tài)平衡，關(guān)注社會(huì)的未來(lái)發(fā)展，他們理應(yīng)更多的去了解低碳文化，低碳住宅和綠色建筑。關(guān)于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，除了使用新的低碳環(huán)保材料，例如鋁合金材料，生態(tài)納米石材，雙層玻璃幕墻，也要有著全新的低碳環(huán)境建設(shè)技術(shù)，提高對(duì)于新材料，新能源的使用率，例如外墻外保溫技術(shù)屬于低碳環(huán)保技術(shù)。在這方面西方國(guó)家已經(jīng)有所發(fā)展，我們也可以對(duì)此加以借鑒。另一方面，住房產(chǎn)業(yè)化、工業(yè)化生產(chǎn)方法應(yīng)用于建設(shè)，實(shí)現(xiàn)節(jié)能減排，提高質(zhì)量，促進(jìn)低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

3.提高開(kāi)發(fā)技術(shù)水準(zhǔn)，合理地規(guī)劃戶型布局。

目前，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)基本采用了粗放型的管理模式，開(kāi)發(fā)商更注重經(jīng)濟(jì)效益的結(jié)果，而忽視了低碳經(jīng)濟(jì)的要求和買房子的消費(fèi)需求的實(shí)際情況。大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都加大面積住宅開(kāi)發(fā)，這在一定程度上造成了資源的浪費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位應(yīng)不斷提高自身的發(fā)展質(zhì)量，做好戶型的規(guī)劃布局工作。

4.積極推廣使用環(huán)保材料和節(jié)能技術(shù)。

很多房地產(chǎn)在我國(guó)的建設(shè)，對(duì)于玻璃有著大面積的使用，目的也是為了采光的更充分性，但是這也帶來(lái)了相應(yīng)的問(wèn)題，由于玻璃本身的物理特性，使得它的導(dǎo)熱性能非常好，所以，往往天氣一熱，室內(nèi)的溫度就會(huì)特別高，為了保持室內(nèi)溫度恒定，人們往往會(huì)使用空調(diào)降溫，在某些方面來(lái)說(shuō)，這也是間接的增加了電能消耗。有關(guān)于這方面問(wèn)題的解決，我國(guó)房地產(chǎn)商，可以適當(dāng)?shù)氖褂眯滦筒ＡВ┤?，隔熱輻射玻璃，它能在為住戶提供一樣采光需求的同事，還能隔絕因?yàn)槭彝夤饩€照射二導(dǎo)致的房間溫度過(guò)高的問(wèn)題，從而減少在因選擇空調(diào)降溫時(shí)的電力資源浪費(fèi)問(wèn)題。此外，在住宅區(qū)更多的去種植綠色植物，提高綠化覆蓋率也是一種不錯(cuò)的節(jié)能手段，它在美化周圍環(huán)境的同時(shí)，也能吸收一些有害氣體，讓周圍的空氣變得更清新，特別是在夏天，樹(shù)蔭的陰涼也會(huì)為燥熱的夏天帶來(lái)些許涼意。

5.積極倡導(dǎo)低碳消費(fèi)。

隨著現(xiàn)代化的進(jìn)程，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該對(duì)低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著清楚的認(rèn)識(shí)，同時(shí)，對(duì)于其的發(fā)展，應(yīng)該有著更大的，更積極的宣傳推廣，讓消費(fèi)者更深刻地對(duì)低碳建筑的認(rèn)識(shí)，對(duì)于低碳環(huán)保的認(rèn)識(shí)。雖然由于技術(shù)以及材料的限制，低碳建筑價(jià)格會(huì)普遍的概予同類型的普通建筑，但在未來(lái)，隨著技術(shù)的革新，有關(guān)低碳建筑的價(jià)格自然也會(huì)隨著降下來(lái)的首先，要保持自然環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展，保證人類生存環(huán)境的質(zhì)量，發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)是十分重要的。低碳經(jīng)濟(jì)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有利和不利的方面，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)大力發(fā)展有利方面，加強(qiáng)現(xiàn)有的優(yōu)化和改進(jìn)的缺點(diǎn)，并應(yīng)采取有效措施，使低碳經(jīng)濟(jì)概念發(fā)展成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，為自身在社會(huì)和經(jīng)濟(jì)上的利益找到一個(gè)平衡點(diǎn)，爭(zhēng)取在低碳經(jīng)濟(jì)時(shí)代里尋求長(zhǎng)久的經(jīng)濟(jì)、環(huán)境共贏，為我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展貢獻(xiàn)自己的力量。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文題目篇二

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，尤其是近幾年我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭非常好，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中所占比例越來(lái)越高，但是這種快速發(fā)展的勢(shì)頭存在著很多不良的因素，如果不及時(shí)的遏制住，很可能會(huì)影響市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的正常發(fā)展，因此必須有針對(duì)性的采取對(duì)策，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)能夠和諧發(fā)展，相互促進(jìn)而不是相互產(chǎn)生消極影響?？梢詮囊韵聨追矫嫒胧郑?/p>

1.1控制好房地產(chǎn)商品的價(jià)格

過(guò)高的房地產(chǎn)商品價(jià)格如果不實(shí)時(shí)的控制，使其無(wú)限的發(fā)展下去，非常容易出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)泡沫，而使整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)陷入癱瘓狀態(tài)，從國(guó)外的歷史經(jīng)驗(yàn)中我們也可以總結(jié)出這一點(diǎn)。控制控制好房地產(chǎn)商品的價(jià)格并不說(shuō)一定要強(qiáng)制性將房產(chǎn)價(jià)格降下去，價(jià)值決定價(jià)格，市場(chǎng)應(yīng)該按照房地產(chǎn)商品的價(jià)值卻制定相應(yīng)的價(jià)格，真正的實(shí)現(xiàn)供需平衡，而如果價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)的超出了價(jià)值，這種不良的現(xiàn)象，終有一天會(huì)使房地產(chǎn)陷入絕境。房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高目前已經(jīng)成為我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中最重要的矛盾，國(guó)家也采取了很多的措施來(lái)緩解矛盾，其中利用價(jià)值以及價(jià)格規(guī)律來(lái)進(jìn)行調(diào)節(jié)是主要的措施。價(jià)值與價(jià)格的合理才能實(shí)現(xiàn)供需之間的平衡，進(jìn)而使房地產(chǎn)市場(chǎng)處于穩(wěn)步發(fā)展的狀態(tài)中。

1.2做好金融監(jiān)督

無(wú)論是哪一行業(yè)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，政府以及相關(guān)部門都應(yīng)該做好金融監(jiān)督工作，以維護(hù)金融市場(chǎng)秩序。我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以會(huì)出現(xiàn)價(jià)格虛高的現(xiàn)象，主要就是金融監(jiān)督工作不到位，有很多的房地產(chǎn)企業(yè)自身并不具備開(kāi)發(fā)大規(guī)模房地產(chǎn)的實(shí)力，但是通過(guò)向銀行借貸等方式進(jìn)行了大規(guī)模的開(kāi)發(fā)，這種行為非常容易引起銀行壞賬現(xiàn)象，很多的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)出來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高，無(wú)人問(wèn)津，銀行貸款也就無(wú)法按時(shí)歸還，因此政府與銀行都應(yīng)該做好金融監(jiān)督工作，全方位的了解房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)信息，尤其是償還能力，加強(qiáng)控制力度，并且對(duì)銀行貸款行為進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，從而使資金更加隔離的配置，從房地產(chǎn)行業(yè)逐漸的流向其他有更有希望的產(chǎn)業(yè)中，也使整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展起來(lái)，而不是過(guò)度集中在某一產(chǎn)業(yè)中。為了達(dá)到金融監(jiān)督的目的，政府以及銀行都應(yīng)該對(duì)自身的很多業(yè)務(wù)進(jìn)行改進(jìn)創(chuàng)新，在改進(jìn)傳統(tǒng)的存貸模式的同時(shí)，還要引入更多的沒(méi)有任何問(wèn)題的資產(chǎn)，盡可能的降低高風(fēng)險(xiǎn)貸款的比例，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

1.3盡快實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型

目前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)并沒(méi)有完全的靠攏，甚至有些脫離市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展走向，因此政府在各方面上鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)低碳環(huán)保，不再只是考慮經(jīng)濟(jì)效益問(wèn)題。政府可以利用杠桿經(jīng)濟(jì)原理來(lái)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行有效的調(diào)整。杠桿作用主要表現(xiàn)在以下兩方面：一方面，政府可以通過(guò)政策支持鼓勵(lì)更多的房地產(chǎn)企業(yè)投資智能建筑，在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中給予更多的優(yōu)惠，這樣參與智能化建筑的開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商就會(huì)越來(lái)越多，進(jìn)而改變這種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式;另一方面，政府也可以對(duì)購(gòu)買低碳環(huán)保的住宅的用戶實(shí)行優(yōu)惠，進(jìn)而擴(kuò)大購(gòu)買人數(shù)，購(gòu)買人數(shù)的增多，又會(huì)促進(jìn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)智能化的環(huán)保的建筑，進(jìn)而完全的實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，也促進(jìn)了我國(guó)建筑行業(yè)的良性發(fā)展。

2.結(jié)語(yǔ)

綜上所述，可知就我國(guó)目前的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)說(shuō)，采取措施使其能夠和諧發(fā)展已經(jīng)成為刻不容緩的任務(wù)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的初期發(fā)展對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)起著非常大的作用，但是因?yàn)槭袌?chǎng)監(jiān)管等工作并沒(méi)有落實(shí)到位，使其越來(lái)越偏離市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向，因?yàn)橄嚓P(guān)部門應(yīng)該給予更多的優(yōu)惠政策，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型。本文是筆者多年房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究經(jīng)研究的總結(jié)，希望為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供借鑒。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文題目篇三

隨著改革開(kāi)放的不斷深化,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)取得了舉世矚目的發(fā)展,加之我國(guó)住宅政策的變化,城市化進(jìn)程的不斷加快,形成了一個(gè)巨大的房地產(chǎn)市場(chǎng),成就了一大批房地產(chǎn)企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng),投資周期長(zhǎng),具有一定的不確定性和高風(fēng)險(xiǎn)性。要在眾多、激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)中發(fā)展,就必須做好財(cái)務(wù)管理工作,提高企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理水平。

1.房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)特點(diǎn)

1.1周期長(zhǎng),籌資難

房地產(chǎn)業(yè)的最大特點(diǎn)就是開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投資大,因此籌資的任務(wù)比較難。房地產(chǎn)企業(yè)往往不只開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目,而且時(shí)間、地域等跨度大,進(jìn)行項(xiàng)目決算等時(shí)間長(zhǎng)。企業(yè)文化的建立、知識(shí)的積累、對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)的分析等決定著房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程管理、工作運(yùn)轉(zhuǎn)的高效性、準(zhǔn)確的市場(chǎng)分析、項(xiàng)目的科學(xué)管理。

1.2財(cái)務(wù)關(guān)系復(fù)雜,管理難

房屋購(gòu)買者、材料供應(yīng)單位、勘察設(shè)計(jì)單位、土地轉(zhuǎn)讓單位、被遷單位、承包單位、投資者、債權(quán)者等,財(cái)務(wù)關(guān)系比較復(fù)雜,而且還要與稅務(wù)、工商、土地等多個(gè)部門協(xié)調(diào),因此管理難度大。

1.3形式多樣

財(cái)務(wù)關(guān)系的復(fù)雜性使得財(cái)務(wù)形式具有多樣性。但就購(gòu)買房屋而論,有分期付款的,也有一次性現(xiàn)金支付的。在對(duì)外支出上,有承包商在建設(shè)完工程后進(jìn)行一次性付款的,也有貨到付款的原料供應(yīng)。

2.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理措施

2.1強(qiáng)化基礎(chǔ)工作

財(cái)務(wù)管理得到加強(qiáng)的前提條件是企業(yè)做好財(cái)會(huì)基礎(chǔ)工作。小型房地產(chǎn)企業(yè)要有一名總會(huì)計(jì)師,行駛會(huì)計(jì)師職責(zé),大中型房地產(chǎn)企業(yè)要建立總會(huì)計(jì)師責(zé)任制。要建立良好的管理體制,分級(jí)管理、分級(jí)核算,這對(duì)大型房地產(chǎn)企業(yè)尤為重要。按照開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理體制和核算體制適應(yīng)的原則,給予不同地區(qū)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位相應(yīng)的權(quán)利,以便其對(duì)財(cái)務(wù)管理中出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行及時(shí)的處理。在企業(yè)內(nèi)部建立崗位責(zé)任制,對(duì)審核、登記、報(bào)表的填制、帳薄、保管等要分工明確,安排專人負(fù)責(zé)各種核算工作。

2.2提高人員素質(zhì)

房地產(chǎn)企業(yè)具有一定的特殊性,房地產(chǎn)企業(yè)的人員對(duì)相關(guān)的業(yè)務(wù)知識(shí)要了解,還要掌握成本控制、財(cái)務(wù)管理、工程管理等相應(yīng)知識(shí)。為了提高人員的素質(zhì),提高其業(yè)務(wù)水平,掌握必要的財(cái)務(wù)管理技能和方法,使企業(yè)的財(cái)務(wù)管理更趨合理,降低企業(yè)投資,節(jié)省企業(yè)資金,房地產(chǎn)企業(yè)要組織財(cái)務(wù)人員定期或不定期開(kāi)展業(yè)務(wù)培訓(xùn),使其了解企業(yè)財(cái)務(wù)狀況,應(yīng)對(duì)出現(xiàn)的各種問(wèn)題、情況。財(cái)務(wù)人員還要加強(qiáng)職業(yè)道德修養(yǎng),提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)方面的整體水平。

2.3加快制度建設(shè)

國(guó)家有關(guān)單位制定了相應(yīng)的財(cái)務(wù)管理規(guī)則,房地產(chǎn)企業(yè)要遵守這些規(guī)章制度,另外根據(jù)企業(yè)自身的情況制定企業(yè)自己的制度。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員要按照房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn),對(duì)從征地、搬遷、施工、商品房營(yíng)銷、物業(yè)管理等房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)全過(guò)程的財(cái)務(wù)管理制度主動(dòng)積極的進(jìn)行探索,并根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行修訂。我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間還比較短,很多措施、制度不夠完善,沒(méi)有比較成熟的、能夠直接借鑒或可用的財(cái)務(wù)管理體系和方法,所以,房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門要借鑒成功企業(yè)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),學(xué)習(xí)國(guó)外房地產(chǎn)企業(yè)的管理方法,加快我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度建設(shè)的速度。

2.4對(duì)財(cái)務(wù)行為進(jìn)行規(guī)范

房地產(chǎn)企業(yè)要從自身的`開(kāi)發(fā)能力和自己所服務(wù)市場(chǎng)的需求出發(fā),對(duì)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)行合理安排。企業(yè)的財(cái)務(wù)行為必須要符合相應(yīng)的要求、規(guī)范,嚴(yán)格對(duì)投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的程序做好可行性研究。嚴(yán)格按照規(guī)定制度進(jìn)行管理資金的運(yùn)行。例如,對(duì)必要的固定資產(chǎn)進(jìn)行購(gòu)買時(shí),一定要在自身資金做基礎(chǔ),有一定的還款能力;向購(gòu)房者預(yù)收的買房資金,要在商品房開(kāi)工后用在商品房的建設(shè)上,尤其是在開(kāi)發(fā)小區(qū)時(shí),要預(yù)先進(jìn)行周密的計(jì)劃,使收支平衡。

2.5加強(qiáng)資金管理工作,提高利用率

財(cái)務(wù)管理的中心是資金管理。在使用資金的過(guò)程中,房地產(chǎn)企業(yè)要做好統(tǒng)籌安排工作,對(duì)資金進(jìn)行合理調(diào)度和運(yùn)用。房地產(chǎn)企業(yè)要建立相應(yīng)的資金管理機(jī)構(gòu),以結(jié)算中心的形式進(jìn)行資金的管理,使得使用的資金能夠統(tǒng)籌安排。對(duì)資金進(jìn)行合理調(diào)度后,能夠使得貨幣的時(shí)間價(jià)值充分發(fā)揮出來(lái),使資金得到合理的應(yīng)用。在進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理時(shí),要將所有資金收支、貨物的轉(zhuǎn)移和發(fā)送等都記錄填票,并對(duì)資金、貨物的使用情況進(jìn)行審核,并記錄下來(lái),定期或不定期的根據(jù)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制進(jìn)行清查,一旦發(fā)現(xiàn)有賬目不實(shí)的要盡快找出原因,追究相應(yīng)個(gè)人或組織的責(zé)任,避免出現(xiàn)財(cái)務(wù)問(wèn)題,同時(shí)提高資金利用率。

3.結(jié)語(yǔ)

總之,房地產(chǎn)企業(yè)能夠平穩(wěn)運(yùn)行的前提是有一套有效的財(cái)務(wù)管理方法和措施。通過(guò)了解房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)特點(diǎn),財(cái)務(wù)一系列的措施、方法,加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理,就能很好的保障房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)行,加快房地產(chǎn)企業(yè)良好發(fā)展的步伐。

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房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文題目篇四

為了確保統(tǒng)計(jì)制度的落實(shí)，各級(jí)部門要提高認(rèn)識(shí)，做到獎(jiǎng)罰分明。

并且要定期進(jìn)行考核，抽查結(jié)果，確保經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)制度的科學(xué)落實(shí)。

對(duì)于抽查出的問(wèn)題，要執(zhí)行懲罰措施。

對(duì)于表現(xiàn)突出，工作認(rèn)真的人員要提出表?yè)P(yáng)。

2建立準(zhǔn)確完善的統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和統(tǒng)計(jì)指標(biāo)

統(tǒng)計(jì)工作是一項(xiàng)非常繁雜瑣碎的工作，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)工作也不例外，內(nèi)容繁雜多樣，遇到的問(wèn)題和情況也是千差萬(wàn)別，所以在開(kāi)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)工作之前，作為農(nóng)村經(jīng)濟(jì)部門必須制作出一整套統(tǒng)一、標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)計(jì)方法，對(duì)統(tǒng)計(jì)的含義、方法、口徑作出準(zhǔn)確的界定和說(shuō)明，以便農(nóng)村經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)工作的順利開(kāi)展。

同時(shí)對(duì)于統(tǒng)計(jì)工作而言，要建立合適的、完善的、可行性高的抽樣調(diào)查體系，要綜合各種因素選擇最佳方法，保證統(tǒng)計(jì)結(jié)果的最優(yōu)化。

要建立相對(duì)完善的控制機(jī)制，有效減少誤差的形成，保證農(nóng)村經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)材料的嚴(yán)謹(jǐn)性。

3重視對(duì)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)工作人才的培養(yǎng)

統(tǒng)計(jì)工作看似簡(jiǎn)單，實(shí)際是一項(xiàng)專業(yè)性非常強(qiáng)并且非常繁雜的工作，要求工作人員具備一定的專業(yè)知識(shí)并且要具備嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯黠L(fēng)，一定要有責(zé)任心，這樣才能最大程度地避免統(tǒng)計(jì)誤差，最大限度地發(fā)揮農(nóng)村經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)參考價(jià)值。

對(duì)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)人才管理體制進(jìn)行改革，轉(zhuǎn)變?nèi)瞬庞^念;全面改革農(nóng)村人才管理方式，保證人才發(fā)展能夠與當(dāng)?shù)貙?shí)際相符;提升農(nóng)村經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)人員的專業(yè)素質(zhì)，發(fā)揮戰(zhàn)略聯(lián)盟的作用，實(shí)現(xiàn)不同地區(qū)的協(xié)作。

應(yīng)在統(tǒng)計(jì)實(shí)踐中用心思考，通過(guò)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題和規(guī)律，通過(guò)數(shù)據(jù)提供決策和建議;在統(tǒng)計(jì)實(shí)踐中勤于學(xué)習(xí)，刻苦鉆研，成為統(tǒng)計(jì)專業(yè)的行家里手;在統(tǒng)計(jì)實(shí)踐中，一定要認(rèn)真嚴(yán)謹(jǐn)，有責(zé)任心，甘于吃苦，樂(lè)于奉獻(xiàn)，把努力做好統(tǒng)計(jì)工作當(dāng)作自己的責(zé)任和使命。

同時(shí)要采取多種措施加強(qiáng)對(duì)統(tǒng)計(jì)人員的業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)，提高統(tǒng)計(jì)工作者的業(yè)務(wù)能力和綜合素質(zhì)，為做好農(nóng)村經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)工作打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

4結(jié)語(yǔ)

農(nóng)村經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)工作是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)行為的體現(xiàn)，需要運(yùn)用科學(xué)的方法，制定合理的模式，針對(duì)數(shù)據(jù)和信息進(jìn)行綜合收集和整理，系統(tǒng)分析，在既定指標(biāo)的指導(dǎo)下，反映經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，研究農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律。

因此，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)工作是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)進(jìn)行有效統(tǒng)計(jì)的重要組成部分，要高度重視，尤其注重對(duì)從業(yè)人員素質(zhì)的培養(yǎng)，在思想上提高認(rèn)識(shí)，掌握現(xiàn)代化的統(tǒng)計(jì)工具，形成高效的統(tǒng)計(jì)模式，堅(jiān)持真實(shí)性的原則，創(chuàng)新工作思維和工作形式，為農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供強(qiáng)有力的保證。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文題目篇五

一、選題背景

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行現(xiàn)狀

眾所周知，房地產(chǎn)是人類生活、生產(chǎn)以及一切社火活動(dòng)最基本的物質(zhì)保障，同時(shí)也在人類的社會(huì)財(cái)富中占有最大比例。房地產(chǎn)業(yè)與社會(huì)與經(jīng)濟(jì)文化等方面的發(fā)展有著緊密的聯(lián)系，產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)聯(lián)密切并具有很強(qiáng)的帶動(dòng)性。從上世紀(jì)八十年代至今，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了三十多年的發(fā)展歷程，九十年代初期，我國(guó)進(jìn)行了房改，自那以后房地產(chǎn)行業(yè)便開(kāi)始迅速發(fā)展，在改善國(guó)民居住條件方面做出了極大的貢獻(xiàn)。但是，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比較，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)起步比較晚，目前仍然處于發(fā)展的初級(jí)階段，因此在市場(chǎng)快速發(fā)展的過(guò)程中逐漸顯現(xiàn)出一些問(wèn)題。例如房地產(chǎn)價(jià)格漲幅過(guò)快、住房保障較低、供給結(jié)構(gòu)不盡合理、市場(chǎng)秩序不夠完善以及房地產(chǎn)信息不對(duì)稱等。由于這些問(wèn)題的不斷升級(jí)，房地產(chǎn)行業(yè)幾乎成為了一個(gè)飽受爭(zhēng)議和職責(zé)的行業(yè)，只升不降的房?jī)r(jià)不斷刺激著我國(guó)大眾脆弱的神經(jīng)，有房無(wú)房，房子大或是小也逐漸成為了人們生活幸福指數(shù)的標(biāo)志。怎樣對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及運(yùn)行趨勢(shì)進(jìn)行合理、科學(xué)的分析及判斷已經(jīng)成為政府當(dāng)前面臨的嚴(yán)峻考驗(yàn)。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的運(yùn)行情況

要了解我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)目前的運(yùn)行狀態(tài)，必須首先獲取大量的市場(chǎng)信息。市場(chǎng)信息主要包括：消費(fèi)者對(duì)住宅的需求、國(guó)家和政府制定的土地供給量計(jì)劃以及企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的銷售定價(jià)等等。而廣義上將房地產(chǎn)市場(chǎng)信息定義為包括房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的內(nèi)部以及外部的所有相關(guān)信息，涉及到了宏觀和微觀兩個(gè)層面。企業(yè)從土地出讓計(jì)劃、地價(jià)與房?jī)r(jià)的走勢(shì)、以及市場(chǎng)供應(yīng)需求來(lái)判斷企業(yè)總體競(jìng)爭(zhēng)力，從而進(jìn)行投資決策。但市場(chǎng)信息具有極大的不對(duì)稱性，這使得消費(fèi)者總是處于劣勢(shì)，難以做出正確的選擇。而市場(chǎng)信息獲得的滯后以及其不完整性也使政府難以及時(shí)的對(duì)房產(chǎn)行業(yè)的形勢(shì)做出準(zhǔn)確的判斷。

二、目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)存在的問(wèn)題

（一）市場(chǎng)價(jià)格太高，許多百姓難以承受：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，在許多一線城市，動(dòng)輒幾萬(wàn)元的房?jī)r(jià)早已不是新鮮事，而在一些二線城市或是縣級(jí)市中也開(kāi)始出現(xiàn)了上萬(wàn)元的房?jī)r(jià)。這樣的高的房?jī)r(jià)，讓很多百姓的購(gòu)房愿望化為泡影。

（二）房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快：近幾年，我國(guó)的房?jī)r(jià)幾乎只增不減，很多大城市的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率都接近50%，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了國(guó)民收入的增長(zhǎng)速度。百姓工資的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于物價(jià)的漲幅速度，尤其是房?jī)r(jià)的漲幅速度。

（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)體制存在缺陷，不夠健全：我國(guó)目前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以及監(jiān)管體制都還不夠完善，其市場(chǎng)秩序也比較混亂，常常出現(xiàn)不利于房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)象。

三、房?jī)r(jià)上漲的原因分析

（一）市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的不合理：從儲(chǔ)量市場(chǎng)以及增量市場(chǎng)的角度上來(lái)看，對(duì)于一般的市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，增量市場(chǎng)往往都決定市場(chǎng)的供應(yīng)，而房地產(chǎn)市場(chǎng)卻是一個(gè)較為特殊的市場(chǎng)，其增量市場(chǎng)不僅與儲(chǔ)量市場(chǎng)同在，并且兩者同時(shí)影響在市場(chǎng)的供應(yīng)。從我國(guó)目前的房產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)來(lái)看，其保障性還很低，同時(shí)其交易與建設(shè)體制都不健全。

（二）內(nèi)生性角度分析：地價(jià)實(shí)際上就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最基礎(chǔ)投資，地價(jià)是影響房?jī)r(jià)的關(guān)鍵因素。除了地價(jià)之外，建筑材料以及人工費(fèi)用的不斷上漲也是影響房?jī)r(jià)的重要因素，據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，我國(guó)的cpi同比增長(zhǎng)已經(jīng)超過(guò)5%，這就導(dǎo)致了生產(chǎn)成本與人力生活成本出現(xiàn)大幅上漲。

（三）外生性分析：一直以來(lái)，我國(guó)各地方政府都高度關(guān)注gdp的增長(zhǎng)，然而卻忽視了對(duì)房產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)秩序的監(jiān)管。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)還存在很大的剛性需求，也是我們常說(shuō)的“丈母娘因素”，這種因素主要來(lái)自于當(dāng)代80、90后對(duì)房產(chǎn)的需求。另外，我國(guó)目前的房產(chǎn)市場(chǎng)中還存在嚴(yán)重的不良投機(jī)行為，房產(chǎn)市場(chǎng)的高回報(bào)率導(dǎo)致出現(xiàn)眾多炒房現(xiàn)象。

四、對(duì)土地和房產(chǎn)業(yè)的有效調(diào)控措施

（一）嚴(yán)把閘門，加強(qiáng)調(diào)控

1、嚴(yán)把土地閘門是控制房產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵，政府應(yīng)該大力保障住房的土地供應(yīng)，嚴(yán)格加強(qiáng)對(duì)土地的監(jiān)管，針對(duì)閑置土地應(yīng)該對(duì)其收取閑置費(fèi)用，同時(shí)還應(yīng)對(duì)兩年以上未開(kāi)工的部分企業(yè)實(shí)施收回國(guó)有土地使用權(quán)的制度，將更多的閑置土地以及企業(yè)用地作為住房用地，以保障百姓的住房需求。同時(shí)還應(yīng)從以下四個(gè)方面對(duì)土地的供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行政策上的調(diào)控：

1。1減少或是停止別墅用地；

1。2優(yōu)先滿足普通住房的用地需求；

1。3嚴(yán)格控制高檔企業(yè)用地和住宅用地；

1。4加強(qiáng)地經(jīng)濟(jì)適用房用地的控制。

2、嚴(yán)把經(jīng)濟(jì)閘門與土地閘門同等重要，應(yīng)充分的利用銀行利率與存款金制度，對(duì)市場(chǎng)上的資金量進(jìn)行調(diào)整，以此來(lái)為房產(chǎn)市場(chǎng)降溫，促使其恢復(fù)到健康、政策的市場(chǎng)秩序上。首先，存款準(zhǔn)備金與銀行利率的調(diào)整本身具有作用強(qiáng)且速度快的特點(diǎn)；其次，其能夠客觀的進(jìn)行經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)，能夠影響所有銀行以及各種金融機(jī)構(gòu)；再次，在特定的條件下，若其他的貨幣政策是不可能替代銀行利率和準(zhǔn)備金制度的。

3、除了對(duì)土地閘門與經(jīng)濟(jì)閘門的調(diào)控以外，還需對(duì)行政閘門進(jìn)行調(diào)控。嚴(yán)把行政閘門主要是指利用國(guó)家相關(guān)行政手段，例如出臺(tái)政策、征費(fèi)、限購(gòu)以及稅收等手段加大對(duì)當(dāng)前房產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管力度，對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)中存在的'如炒房等不良行為進(jìn)行控制。政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，防止土地政策及其價(jià)格起伏不定。

（二）認(rèn)真研究，尋找有效措施

1、經(jīng)濟(jì)角度：為了控制房?jī)r(jià)上漲并使房產(chǎn)市場(chǎng)保持良好的秩序，應(yīng)該大力加強(qiáng)對(duì)福利房政策以及貸款向低收入傾斜，制定并完善對(duì)低收入人群的保護(hù)政策。對(duì)金融模式進(jìn)行創(chuàng)新也是幫助調(diào)整房?jī)r(jià)市場(chǎng)秩序的有效措施，結(jié)合國(guó)家出臺(tái)的相關(guān)政策并在商品方開(kāi)發(fā)及保障性住房的建設(shè)過(guò)程中找到一個(gè)合理的切入點(diǎn)，在能夠保證自身收益正常的情況前提下，切實(shí)加大對(duì)中低收入的群眾的保護(hù)及優(yōu)惠政策。

2、行政角度：從行政制度上來(lái)保證經(jīng)濟(jì)適用房以及保障房的建設(shè)和開(kāi)工，在政策上給予傾斜。保障房的建設(shè)主要是為了改善民生，以促進(jìn)社會(huì)的和諧穩(wěn)定發(fā)展。而我國(guó)目前的房產(chǎn)市場(chǎng)的住宅供求具有極大的不平衡性，房?jī)r(jià)太高使很多中低收入的群眾難以實(shí)現(xiàn)購(gòu)房愿望。因此，政府應(yīng)通過(guò)加大保障房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)來(lái)完善房產(chǎn)市場(chǎng)的秩序和制動(dòng)，使其平衡和諧的發(fā)展。

3、分層角度：從不同的需求角度來(lái)對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行分類，全面做到低者有保障、中者有支持及高者有市場(chǎng)的原則。讓不同類型的住房能夠區(qū)別開(kāi)來(lái)，并運(yùn)用不同的手段來(lái)對(duì)不同類型的房產(chǎn)進(jìn)行管理。

總結(jié)：

本文對(duì)我國(guó)當(dāng)前的土地及房產(chǎn)市場(chǎng)中存在的問(wèn)題進(jìn)行了全面的分析，并指出房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快、市場(chǎng)秩序不和諧等是我國(guó)房產(chǎn)行業(yè)目前存在的關(guān)鍵問(wèn)題。同時(shí)，本文還認(rèn)為地價(jià)是影響房?jī)r(jià)的重要因素，但并非是唯一因素。因此，要從根本上來(lái)控制房?jī)r(jià)，調(diào)整房產(chǎn)市場(chǎng)秩序必須從多方面、多角度來(lái)分析，并研究出科學(xué)、合理的措施對(duì)其進(jìn)行解決。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文題目篇六

一、前言

商業(yè)房地產(chǎn)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著重大促進(jìn)作用，但是也引起了眾多問(wèn)題，如投資過(guò)多、耗能過(guò)大、浪費(fèi)嚴(yán)重、排放過(guò)大等，這一定程度上對(duì)環(huán)境造成了負(fù)面影響。因此要想達(dá)到可持續(xù)發(fā)展的目的，建筑行業(yè)必須采用低碳發(fā)展方式，這是對(duì)自己負(fù)責(zé)也是對(duì)子孫后代負(fù)責(zé)。全球的建筑行業(yè)大都在尋求綠色發(fā)展之路，我國(guó)的建筑業(yè)也應(yīng)該不竭余力尋求自己的低碳發(fā)展模式，我們必須徹底變革經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，依靠科技創(chuàng)新，走節(jié)能環(huán)保的低碳經(jīng)濟(jì)道路。應(yīng)該如何發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，政府應(yīng)該結(jié)合“十二五”規(guī)劃的編制，制定國(guó)家中長(zhǎng)期低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃和路線圖，明確各個(gè)發(fā)展階段目標(biāo)、途徑以及重點(diǎn)支持領(lǐng)域。制定新的低碳排放建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)以綠色生態(tài)住宅小區(qū)為載體的科技地產(chǎn)項(xiàng)目。構(gòu)建多樣、安全、清潔、高效的能源供應(yīng)的消費(fèi)體系。

二、低碳經(jīng)濟(jì)對(duì)我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

1.不利影響

（1）低碳經(jīng)濟(jì)無(wú)形之中增加建筑行業(yè)的成本我國(guó)作為發(fā)展中國(guó)家，科學(xué)技術(shù)發(fā)展水平還非常有限，低碳技術(shù)與發(fā)達(dá)國(guó)家相比相對(duì)不成熟，而且發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)于中國(guó)的技術(shù)轉(zhuǎn)讓限制過(guò)多。因此，綠色建筑的發(fā)展勢(shì)必會(huì)增加建筑行業(yè)的成本，而目前建筑行業(yè)的成本已經(jīng)過(guò)高，在這種情況下去發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)就需要投入更多的資金，而且要用更加昂貴的新能源來(lái)代替?zhèn)鹘y(tǒng)的高污染、高能耗的能源更進(jìn)一步增加了建筑行業(yè)的成本，由于我國(guó)目前對(duì)太陽(yáng)能、風(fēng)能等新能源的開(kāi)發(fā)技術(shù)上尚不成熟，使用新能源替代傳統(tǒng)能源會(huì)大大提高成本，因此對(duì)于建筑行業(yè)來(lái)說(shuō)低碳經(jīng)濟(jì)是一種成本很高的經(jīng)濟(jì)。大部分開(kāi)發(fā)商大都喜歡根據(jù)市場(chǎng)要求來(lái)決定開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的類型與形式，而低碳經(jīng)濟(jì)作為一種全新的形式，很多開(kāi)發(fā)商無(wú)法確定此種產(chǎn)品能否受到市場(chǎng)歡迎，對(duì)于小型開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，他們主要主打單個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，因此并無(wú)充足的經(jīng)濟(jì)實(shí)力投入到低碳經(jīng)濟(jì)的研發(fā)中去，此外小型開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有大企業(yè)所具有的高平臺(tái)以及有實(shí)力的合作者，因此低碳經(jīng)濟(jì)在小開(kāi)發(fā)商中很難開(kāi)展。（2）低碳經(jīng)濟(jì)會(huì)抬高房?jī)r(jià)因?yàn)榈吞冀?jīng)濟(jì)需要投入大量資金用于新材料以及新技術(shù)，會(huì)增加建筑材料與建筑的成本，而且發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)會(huì)涉及土地應(yīng)用，這就會(huì)使某些開(kāi)發(fā)商借綠色建筑與土地利用低碳化而提高房?jī)r(jià)。同時(shí)，綠色建筑通常成本高、售價(jià)高，面向的是高消費(fèi)群體，雖然他們售出的是高品質(zhì)的房子，但此種建筑并沒(méi)有得到行業(yè)的認(rèn)同與普及，會(huì)被認(rèn)為綠色建筑與高房?jī)r(jià)是對(duì)等的，從而導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商推波助瀾來(lái)抬高房?jī)r(jià)，致使房?jī)r(jià)短期內(nèi)攀升。（3）短期內(nèi)低碳經(jīng)濟(jì)會(huì)限制商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展據(jù)測(cè)算，因?yàn)槲覈?guó)商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)中使用了大量的煤炭與木材，行業(yè)碳排量占到全國(guó)的30%，而且近年為了讓建筑行業(yè)迅速發(fā)展，耗能量逐漸增加，建筑單位面積的能耗已達(dá)到歐洲的三倍，這說(shuō)明我國(guó)當(dāng)前商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展太過(guò)依賴能源的支持。正因?yàn)槟茉吹氖褂梅奖闩c廉價(jià)才促使商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，所以缺少了能源的支持，商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展就會(huì)受到嚴(yán)重限制，甚至出現(xiàn)倒退虧損，這就會(huì)牽一發(fā)而動(dòng)全身引起連鎖反應(yīng)，這對(duì)于整個(gè)建筑行業(yè)將產(chǎn)生不利影響。

2.有利影響

（1）利于對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整近些年房?jī)r(jià)持續(xù)走高，某種程度上是由很多開(kāi)發(fā)商炒房導(dǎo)致的。這些開(kāi)發(fā)商只會(huì)為了利益一味把房?jī)r(jià)炒高，很大程度上這是由于商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)門檻低、內(nèi)部結(jié)構(gòu)不合理導(dǎo)致的。很多消費(fèi)者只看到房子的價(jià)錢與位置而不太看重房子內(nèi)部舒適性以及內(nèi)在品質(zhì)，而發(fā)展綠色建筑則可以從根本上解決這個(gè)問(wèn)題，并且隨著宏觀調(diào)控以及技術(shù)成熟，綠色建筑的成本將回歸正常，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看這有利于商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的調(diào)整。（2）促進(jìn)商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展某種程度上，商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)像股票市場(chǎng)，背后隱藏著泡沫危機(jī)，一旦房?jī)r(jià)被持續(xù)炒高，市場(chǎng)將失去承接能力，將會(huì)導(dǎo)致金融危機(jī)。所以，低碳經(jīng)濟(jì)的地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)投資周期長(zhǎng)、收益風(fēng)險(xiǎn)大的投資方式，能夠避免炒房的發(fā)生，此外開(kāi)發(fā)商還會(huì)更專注于技術(shù)的提升以及建筑品質(zhì)的提升上，從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展有利。（3）對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)節(jié)能減排以及建筑智能化有利。近些年來(lái)，商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)研究的重點(diǎn)一直是節(jié)能減排與建筑智能化，但開(kāi)發(fā)商過(guò)于追求短期內(nèi)的.收益最大化，往往忽視節(jié)能減排與建筑物智能化的發(fā)展。而開(kāi)展低碳經(jīng)濟(jì)能夠?qū)⑹袌?chǎng)資本與低碳技術(shù)結(jié)合，更多地將資本用于技術(shù)的研發(fā)，在未來(lái)有望實(shí)現(xiàn)建筑物的節(jié)能減排與智能化。

三、低碳經(jīng)濟(jì)下商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

在政府呼吁節(jié)能減排的可持續(xù)發(fā)展大環(huán)境下，低碳經(jīng)濟(jì)將會(huì)成為未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)。在未來(lái)，商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力將變?yōu)榈吞冀?jīng)濟(jì)技術(shù)的競(jìng)爭(zhēng)，誰(shuí)能主動(dòng)建造出高質(zhì)量的綠色建筑，誰(shuí)就可以在建筑行業(yè)市場(chǎng)占得先機(jī)。而隨著社會(huì)發(fā)展、經(jīng)濟(jì)的提升，人們也在尋求舒適的綠色環(huán)保型住宅。因此，發(fā)展綠色建筑不但可以讓人們享受到高質(zhì)量的生活還可以降低能耗。低碳經(jīng)濟(jì)不但可以提升商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的成就感與社會(huì)責(zé)任感而且造福于后代，讓企業(yè)獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益；而對(duì)于老百姓來(lái)說(shuō)，未來(lái)也傾向于購(gòu)買低碳環(huán)保型住宅。

1.住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展

住宅的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展不但可以提高住宅質(zhì)量而且可以降低能耗。在低碳經(jīng)濟(jì)時(shí)代，商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)就是要實(shí)現(xiàn)綠色住宅產(chǎn)業(yè)化，這樣既降低能耗又節(jié)約資源。因此，實(shí)行低碳發(fā)展，可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)與消費(fèi)者直接溝通，讓企業(yè)了解消費(fèi)者需求，做到優(yōu)化資源配置，達(dá)到節(jié)能減排、提升人們生活質(zhì)量的目的。

2.戶型布局合理，加強(qiáng)開(kāi)發(fā)能力

我國(guó)目前的商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)管理混亂，開(kāi)發(fā)商根本不關(guān)心消費(fèi)者需求，只關(guān)心自身的利益。目前開(kāi)發(fā)商的做法是開(kāi)發(fā)的住宅面積大、樓道寬、臥室客廳大，導(dǎo)致資源嚴(yán)重浪費(fèi)。開(kāi)發(fā)商為了資金快速回籠，不裝修房子而讓消費(fèi)者自己裝修，浪費(fèi)了財(cái)力物力。而在低碳經(jīng)濟(jì)時(shí)代，商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)既要注重低碳住宅的開(kāi)發(fā)水平與質(zhì)量戶型設(shè)計(jì)又要做到因人而異、以人為本。

3.推廣新技術(shù)與環(huán)保材料的使用

我國(guó)目前發(fā)展低碳建筑的最大難題是房屋的用水與保溫問(wèn)題。因我國(guó)低碳經(jīng)濟(jì)起步晚，處于即使有清潔能源尚沒(méi)有相應(yīng)的技術(shù)的階段。而如今房屋建筑中大量使用玻璃，雖然這可以大量節(jié)約建材，但是玻璃吸熱散熱過(guò)快，室內(nèi)必須開(kāi)空調(diào)保持溫度，這就加大了能源的消耗；如果把這些玻璃換成具有科技含量的玻璃，既可以采光也可以隔熱保溫，就可以減少損耗。此外可以種植大量的花草樹(shù)木美化清潔環(huán)境，還可以應(yīng)用太陽(yáng)能用于照明與提供熱水熱源等等。

4.倡導(dǎo)低碳生活，提高人們的低碳意識(shí)

商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)要以身作則，提高自身對(duì)低碳的認(rèn)識(shí)，不但要加大資金投入而且要加強(qiáng)宣傳，提高人們對(duì)低碳經(jīng)濟(jì)的認(rèn)識(shí)。5.立足實(shí)際，長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展我國(guó)目前的情況是很多人有住房需求但無(wú)力購(gòu)買，因此商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該立足于實(shí)際，多開(kāi)發(fā)出小戶型房屋，讓更多的人買得起；同時(shí)加大節(jié)能材料的使用，廣泛推廣節(jié)能、節(jié)水設(shè)備，提高人們的節(jié)能意。商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該依據(jù)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)探索低碳發(fā)展模式，以便在未來(lái)的發(fā)展中取得突破。

四、結(jié)束語(yǔ)

在低碳經(jīng)濟(jì)時(shí)代，降低能源消耗、減少排放是未來(lái)商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)著低碳經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，雖然目前商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)還存在很多的問(wèn)題，要做的努力也很多，但是我們希望商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)引進(jìn)先進(jìn)的理念，立足于實(shí)際，依據(jù)經(jīng)驗(yàn)積極探索，開(kāi)發(fā)出新技術(shù)，使用新材料，讓綠色建筑造福于人類、造福于社會(huì)?，F(xiàn)在低碳成了發(fā)達(dá)國(guó)家新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，各個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家都在忙著研發(fā)新的低碳技術(shù)，這是一次全球范圍內(nèi)的技術(shù)變革，我們要緊緊抓住這次機(jī)遇，大力發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)，使低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式成為實(shí)現(xiàn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文題目篇七

一、問(wèn)題的提出

承租人的先買權(quán)作為一種民事優(yōu)先權(quán)，特指承租人在一定條件下對(duì)其所租賃的房屋享有較之一般購(gòu)買人有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。我國(guó)《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第十一條、最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國(guó)民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《若干意見(jiàn)》）第118條和《合同法》第二百三十條均規(guī)定了承租人的先買權(quán)制度。在現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)交往中，由于房屋所有人處分出租的房屋于第三人，而與承租人起糾紛的案件時(shí)有發(fā)生，審判實(shí)踐中由于對(duì)先買權(quán)的法律性質(zhì)認(rèn)識(shí)不一，導(dǎo)致對(duì)案件的實(shí)體處理不盡相同。本文試圖結(jié)合現(xiàn)行的法律，通過(guò)對(duì)承租人先買權(quán)性質(zhì)的法理探討，以期對(duì)審判實(shí)踐有所裨益。

二、據(jù)以研究的案例

1994年3月23日，徐某與肖某簽訂租賃協(xié)議，約定：徐某將其所購(gòu)的鋪面房（建筑面積33.11平方米）出租給肖某，租期自1994年3月28日至1995年3月底止，月租金元。在租賃期內(nèi)，徐某如將房屋出賣，在同等條件下，肖某有先買權(quán)。協(xié)議簽訂后，肖某依約如期給付了租金，并將鋪面房用于經(jīng)營(yíng)小商品批發(fā)，由其姐姐處理日常鋪面業(yè)務(wù)。1995年3月31日租期屆滿時(shí)，徐某又續(xù)收肖某半年租金至1995年9月底。1995年5月期間，第三人劉某得知徐某要將該房出售，遂與徐某協(xié)商買房事宜。同年6月18日達(dá)成《長(zhǎng)街門面房轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，雙方以18.8萬(wàn)元的價(jià)格成交。3月7日，劉某以承租人肖某已逾原定4個(gè)月租期為由要求其騰房，此時(shí)肖某才知道徐某已將該房屋出售。遂要求判令劉某與徐某達(dá)成的房屋買賣合同無(wú)效，主張?jiān)谕葪l件下，應(yīng)由其優(yōu)先購(gòu)買該房。一審法院判決：一、徐某與劉某之間買賣房屋的行為無(wú)效；二、肖某在18.8萬(wàn)元價(jià)格內(nèi)對(duì)該房享有先買權(quán)。一審判決生效后，在劉某訴徐某退還購(gòu)房款糾紛的另案中雙方達(dá)成協(xié)議：徐某返還劉某購(gòu)房款本息和其他經(jīng)濟(jì)損失共23萬(wàn)元；逾期如不能兌現(xiàn)，則將其房屋作抵償。肖某遂申請(qǐng)?jiān)賹?，再審法院判決肖某一次性給付徐某購(gòu)房款人民幣18.8萬(wàn)元，同時(shí)該房為肖某所有。此后，檢察機(jī)關(guān)對(duì)該案多次進(jìn)行抗訴認(rèn)為，法院不能強(qiáng)行判決徐某將房屋賣給肖某。肖某于12月10日，依據(jù)生效判決領(lǐng)取訟爭(zhēng)房屋所有權(quán)證。12月20日法院最終認(rèn)為，檢察院以法院“直接判決出租人出售房屋給承租人，缺乏法律依據(jù)”的抗訴有一定道理，但鑒于承租人肖某已領(lǐng)取該房屋所有權(quán)證四年，徐某已收取肖某購(gòu)房款的事實(shí)狀態(tài)，維持第一次再審判決，致使該案塵埃落定。

三、承租人先買權(quán)的法律性質(zhì)

（一）承租人先買權(quán)的權(quán)利歸位

先買權(quán)可以分為約定先買權(quán)和法定優(yōu)先權(quán)。約定先買權(quán)是當(dāng)事人基于交易需要，依其意思自治而設(shè)立，僅具有債權(quán)效力?！?〕若當(dāng)事人違反先買權(quán)的約定處分標(biāo)的物，僅需向合同相對(duì)人負(fù)違約責(zé)任。而法定優(yōu)先權(quán)因各國(guó)法律規(guī)定不一，其所適用范圍、效力也不盡相同。因承租人先買權(quán)為民事先買權(quán)的下階位權(quán)利，所以有必要對(duì)大陸法系的主要國(guó)家先買權(quán)的法律規(guī)定作一考察。開(kāi)辟近代法典化先河的《法國(guó)民法典》，規(guī)定了共同繼承人的先買權(quán)和用益物權(quán)共有人的先買權(quán)。被奉為法典化典范的《德國(guó)民法典》于債法編“各種債的關(guān)系”一章，規(guī)定“優(yōu)先買受”為一種特種買賣，于物權(quán)編設(shè)立“先買權(quán)”專章，且在繼承法編規(guī)定了共同繼承人的先買權(quán)，并在570b條規(guī)定了承租人先買權(quán)?！度鹗棵穹ǖ洹芬?guī)定了兩種先買權(quán)，即土地共有人的先買權(quán)和土地所有人與建筑物所有人的相互的先買權(quán)?！度毡久穹ǖ洹烦姓J(rèn)共同繼承人的先買權(quán)，同時(shí)保護(hù)土地所有權(quán)人的先買權(quán)，規(guī)定當(dāng)土地所有人對(duì)地上工作物及竹木提出的按時(shí)價(jià)購(gòu)買的要求時(shí)，地上權(quán)人在其權(quán)利消滅時(shí)，無(wú)正當(dāng)理由不得拒絕。〔2〕由于各國(guó)民法典的編纂體系、物權(quán)劃分體系及相關(guān)理論基礎(chǔ)不同，我們并不能將法定先買權(quán)進(jìn)行簡(jiǎn)單劃分或歸類，也不能將各國(guó)的規(guī)定進(jìn)行草率的評(píng)判，但有一點(diǎn)是可以肯定的，絕大部分民事先買權(quán)基于物權(quán)關(guān)系而產(chǎn)生的，具有一定的物權(quán)效力?！兜聡?guó)民法典》之所以在“債法編”規(guī)定了被學(xué)者稱為“債權(quán)優(yōu)先權(quán)”的先買權(quán)，與其物權(quán)行為理論是分不開(kāi)的。根據(jù)物權(quán)行為理論，一項(xiàng)交易的完成包含了兩個(gè)法律行為，即債權(quán)行為和物權(quán)行為，因此要完整的行使先買權(quán)，對(duì)于邏輯體系嚴(yán)密的民法典來(lái)說(shuō)，不得不在“債權(quán)編”和“物權(quán)編”分別加以規(guī)定，且從具體條文看，“債權(quán)編”中“優(yōu)先買受”的規(guī)定是針對(duì)如何實(shí)現(xiàn)先買權(quán)的，是對(duì)動(dòng)態(tài)中的先買權(quán)的規(guī)定，所以德國(guó)對(duì)于先買權(quán)的劃分并沒(méi)有改變先買權(quán)本身的物權(quán)性質(zhì)。對(duì)于該先買權(quán)的規(guī)定，被學(xué)者認(rèn)為，是《德國(guó)民法典》“債權(quán)編”和“物權(quán)編”內(nèi)容分配原則具有較高法律藝術(shù)性，而不是生活現(xiàn)實(shí)性的典型例子?！?〕具體到承租人的先買權(quán)，雖然該類先買權(quán)需要存在租賃關(guān)系為前提，與基于共有關(guān)系或其他物權(quán)關(guān)系而產(chǎn)生的先買權(quán)不同，但承租人先買權(quán)因租賃合同產(chǎn)生后，作為一項(xiàng)權(quán)利獨(dú)立存在，其性質(zhì)并不必然受基礎(chǔ)關(guān)系性質(zhì)的影響，〔4〕其權(quán)利的行使應(yīng)遵照法律對(duì)于先買權(quán)的一般規(guī)定。另外，作為“債權(quán)物權(quán)化”的典型代表，租賃合同本身也享有了一定的物權(quán)效力。

我國(guó)的有關(guān)法律、法規(guī)及司法解釋均承認(rèn)承租人享有先買權(quán)?！度舾梢庖?jiàn)》第118條規(guī)定：承租人在同等提件下，享有先買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣合同無(wú)效。這表明承租人先買權(quán)具有物權(quán)的追及力，其效力可影響到第三人，明顯有別于債權(quán)的相對(duì)性效力。雖然作為債權(quán)法的《合同法》第二百三十條也規(guī)定了先買權(quán)制度，但基于上述對(duì)于《德國(guó)民法典》的相關(guān)分析的同樣的理由，形成優(yōu)先權(quán)的基礎(chǔ)法律關(guān)系并不能當(dāng)然決定該類優(yōu)先權(quán)的權(quán)利歸屬，我國(guó)是將承租人先買權(quán)作為一種物權(quán)來(lái)對(duì)待的。而對(duì)于《合同法》中規(guī)定的先買權(quán)，其若要得到切實(shí)的保護(hù)仍需以其他法律的規(guī)定來(lái)實(shí)現(xiàn)。在此，我們可以得到的一點(diǎn)啟示是，用債權(quán)的手段來(lái)保護(hù)物權(quán)，并不排斥該類物權(quán)本身所應(yīng)當(dāng)具有的物權(quán)效力。綜上，筆者認(rèn)為，承租人先買權(quán)不是擔(dān)保物權(quán)，也不是用益物權(quán)，而是一種物權(quán)取得權(quán)，應(yīng)屬于準(zhǔn)物權(quán)的范疇；承租人的先買權(quán)是基于租賃合同進(jìn)而基于占有而享有的準(zhǔn)物權(quán)。

（二）先買權(quán)的權(quán)利性質(zhì)

作為準(zhǔn)物權(quán)的承租人先買權(quán)，應(yīng)遵循物權(quán)法定的原則。當(dāng)事人的約定唯有在法律有明確規(guī)定的情況下方能成立法定先買權(quán)。對(duì)于先買權(quán)的權(quán)利性質(zhì)，有兩種不同的觀點(diǎn)。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，先買權(quán)是一種期待權(quán)，權(quán)利人行使先買權(quán)需要所附條件的成就，其中的首要條件是“出租人出賣該房屋時(shí)”。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，先買權(quán)是一種形成權(quán)，如出賣人與第三人就某種條件達(dá)成房屋買賣合同，先買權(quán)人只要在法定期限內(nèi)一經(jīng)作出先買的意思表示，即產(chǎn)生法律效力，出賣人與第三人的房屋買賣關(guān)系無(wú)效，而先買權(quán)人與出賣人之間應(yīng)自然成立內(nèi)容相同的房屋買賣關(guān)系。

即得權(quán)而言的，是法律對(duì)形成之中的權(quán)利的提前保護(hù)。學(xué)者認(rèn)為，期待權(quán)人所期待者，并非系某種抽象權(quán)利，而系種類不同，內(nèi)容互異之具體權(quán)利，或?yàn)閭鶛?quán)，或?yàn)槲餀?quán)，或?yàn)闊o(wú)體財(cái)產(chǎn)權(quán)?！?〕所以，筆者認(rèn)為，上述兩種觀點(diǎn)，其實(shí)并不矛盾，作為因不同的標(biāo)準(zhǔn)而劃分出來(lái)的形成權(quán)和期待權(quán)，很可能產(chǎn)生交叉的部分。對(duì)于承租人先買權(quán)而言，其既為形成權(quán)，也為期待權(quán)。在處理上述研究案例中，持期待權(quán)觀點(diǎn)的一方認(rèn)為，行使期待權(quán)的條件并未成就，而持形成權(quán)觀點(diǎn)一方認(rèn)為，所有人的出賣房屋的意思表示已經(jīng)相當(dāng)明顯，享有先買權(quán)的一方可直接作出單方意思表示即可購(gòu)買該房屋。由于雙方的只看到先買權(quán)的一面導(dǎo)致對(duì)案件的實(shí)體處理大相徑庭。從本案的事實(shí)看，應(yīng)該說(shuō)期待權(quán)的條件已經(jīng)成就，這樣從形成權(quán)的角度出發(fā)，所有人對(duì)于出賣出租房屋的意思表示一經(jīng)作出，即依法具有強(qiáng)制締約的義務(wù)，對(duì)于享有先買權(quán)的承租人的同等條件購(gòu)買要求不得拒絕。

（三）承租人先買權(quán)與買賣不破租賃原則的比較

有人認(rèn)為，先買權(quán)限制出租人的處分權(quán)是為了維護(hù)租賃關(guān)系的穩(wěn)定，使承租人不會(huì)因?yàn)樗袡?quán)人的變動(dòng)而動(dòng)搖租賃關(guān)系；而所有權(quán)是絕對(duì)的、排他的，不能因?yàn)楸Ｗo(hù)先買權(quán)而侵害所有權(quán)。這種觀點(diǎn)是值得商榷的。所有權(quán)的絕對(duì)性、排他性是“指于法令限制之范圍內(nèi)，對(duì)物為全面支配的權(quán)利”〔7〕，并不能排除法律規(guī)定對(duì)物權(quán)進(jìn)行的限制。正是如此，法律才創(chuàng)設(shè)了先買權(quán)制度來(lái)限制所有權(quán)人的隨意處分。承租人先買權(quán)制度與買賣不破租賃制度的共同點(diǎn)均在于維護(hù)承租人的利益，但兩者作為不同的法律制度仍有以下不同之處：1、兩者制度價(jià)值側(cè)重不同，前者側(cè)重效益原則，即將所有權(quán)與使用權(quán)歸于同一主體，消除因信息溝通而產(chǎn)生的交易成本，后者側(cè)重秩序原則，即在一定程度上承認(rèn)即存的社會(huì)關(guān)系，以穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)生活秩序。2、兩者的立法旨趣不同，前者在于限制出租人的隨意處分，后者在于保護(hù)承租人的租賃權(quán)。3、兩者的法律效力不同，前者具有對(duì)抗效力和撤銷效力，即在先買權(quán)行使條件成就時(shí)，承租人就可主動(dòng)要求宣告出租人與第三人的買賣合同無(wú)效，后者僅為對(duì)抗效力，即只有在購(gòu)買人侵犯承租人的承租權(quán)時(shí)，承租人才能啟動(dòng)該制度的防御功能。4、兩者的行使期間不同，前者的權(quán)利行使有一定的期間，而后者沒(méi)有這一限制，只要租賃關(guān)系存續(xù)，買賣不破租賃的原則將一直適用。5、兩者的承租人利益，前者的權(quán)利在行使前一直處于潛伏狀態(tài)，承租人得到的是一種期待利益，后者則是一種現(xiàn)實(shí)利益?，F(xiàn)實(shí)糾紛中出現(xiàn)如案例中的情況，如果僅僅是對(duì)買賣合同宣告無(wú)效，而不允許法院直接變更買賣合同，那么優(yōu)先權(quán)的實(shí)現(xiàn)便無(wú)從談起，優(yōu)先權(quán)制度就將形同虛設(shè)，這樣，由于有買賣不破租賃原則的存在，優(yōu)先權(quán)制度的獨(dú)立價(jià)值便無(wú)從體現(xiàn)。

（四）先買權(quán)之訴的性質(zhì)

對(duì)類似研究案例的處理結(jié)果持反對(duì)意見(jiàn)者的另一個(gè)理由是，根據(jù)最高人民法院的司法解釋，先買權(quán)之訴是確認(rèn)之訴，人民法院只能確認(rèn)當(dāng)事人之間是否存在民事法律關(guān)系，而不能判令敗訴一方履行一定的義務(wù)。同時(shí)認(rèn)為，先買權(quán)是一種他物權(quán)，他物權(quán)訴訟不能產(chǎn)生所有權(quán)的變更。筆者認(rèn)為，根據(jù)訴訟請(qǐng)求的性質(zhì)和內(nèi)容，可以將訴分為給付之訴、確認(rèn)之訴、變更之訴。確認(rèn)之訴是指一種確認(rèn)當(dāng)事人之間所爭(zhēng)議的`法律關(guān)系存在或不存在。先買權(quán)之訴是一種確認(rèn)之訴，但在該確認(rèn)之訴中，原告可以有兩項(xiàng)請(qǐng)求，〔8〕一是要求確認(rèn)被告與第三人間的物權(quán)轉(zhuǎn)移行為無(wú)效，二是要求確認(rèn)自己與被告間形成買賣合同關(guān)系?！?〕在先買權(quán)行使的條件具備時(shí)，承租人又表示愿意購(gòu)買時(shí)，雙方的買賣合同依法已經(jīng)成立，在糾紛發(fā)生時(shí)，法院對(duì)該契約關(guān)系以裁判的方式予以確認(rèn)。至于他物權(quán)不能對(duì)所有權(quán)提出訴訟請(qǐng)求的觀點(diǎn)，只考慮了所有權(quán)的效力，而沒(méi)有考慮他物權(quán)及準(zhǔn)物權(quán)的效力，在他物權(quán)訴訟（如抵押權(quán)訴訟）仍然可以依法產(chǎn)生所有權(quán)變動(dòng)的效果，但是究竟能否產(chǎn)生所有權(quán)變動(dòng)應(yīng)視具體法律規(guī)定而定。在法律沒(méi)有具體規(guī)定的情況下，應(yīng)根據(jù)其他情況來(lái)判定，就研究案例而言，法院判決所有權(quán)變動(dòng)的效果并無(wú)不可。當(dāng)然若有法律或司法解釋對(duì)該問(wèn)題加以明確規(guī)定，才能從根本上統(tǒng)一實(shí)踐中對(duì)該問(wèn)題的認(rèn)識(shí)。

三、先買權(quán)的成立與行使

（一）先買權(quán)成立與行使的區(qū)分

先買權(quán)是一種期待權(quán)，而期待權(quán)是只具備部分要件，須等到其余要件具備時(shí)才能實(shí)際發(fā)生的權(quán)利，其實(shí)質(zhì)是法律對(duì)于形成之中權(quán)利的保護(hù)。承租人先買權(quán)在一方或雙方的法律行為合法有效的前提下，即有效成立，但需等到所有人出賣房屋時(shí)才能實(shí)際行使。登記不是先買權(quán)有效成立的要件，但經(jīng)過(guò)登記的先買權(quán)將獲得對(duì)世的效力，這在與出租人簽訂合同的第三人將房屋再次轉(zhuǎn)讓給下手時(shí)，會(huì)產(chǎn)生與未經(jīng)登記的先買權(quán)不同的效力。區(qū)分先買權(quán)成立與行使的意義在于，一方面，當(dāng)出租人未出賣房屋時(shí)，承租人仍有可能被侵權(quán)。另一方面，這種區(qū)分也有助于正確運(yùn)用先買權(quán)時(shí)效，《若干意見(jiàn)》第118條規(guī)定，“出租人出賣房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人”，該時(shí)效是針對(duì)先買權(quán)行使而言的。至于行使條件，則須出賣人出賣標(biāo)的物之時(shí)才能發(fā)生，自不待言。審判實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)注意的是，既然先買權(quán)是對(duì)所有權(quán)的限制，為平衡出租人和承租人之間的利益，對(duì)于出租人的明確的出賣意思表示應(yīng)從嚴(yán)掌握，只有在有充分證據(jù)的情況下，才能認(rèn)定所有人的出賣意愿。另外，還應(yīng)當(dāng)允許所有人有正當(dāng)理由，或最終難以與第三人達(dá)成買賣合同時(shí)，可撤回其意思表示。但出租人也不得為規(guī)避先買權(quán)的規(guī)定而無(wú)常反復(fù)，不能因醞釀成訴，產(chǎn)生對(duì)立情緒，而在案件審理中無(wú)理撤銷出賣意思表示。在研究案例中，出租人就想通過(guò)折價(jià)抵償來(lái)阻止承租人行使先買權(quán)，不能得到法院的支持。

（二）同等條件之理解

對(duì)于“同等條件”的理解是審理該類案件的難點(diǎn)。在國(guó)外的民法典找不到“同等條件”這一概念。《法國(guó)民法典》第815條規(guī)定，先買權(quán)人應(yīng)以出賣人與第三人協(xié)商的“價(jià)格及條件”為購(gòu)買，《德國(guó)民法典》則規(guī)定了“相同條款”及“特殊情況下的變通條件”，《日本民法典則》規(guī)定得相對(duì)靈活，若地上權(quán)人有“正當(dāng)理由”時(shí)，可以不將工作物賣于土地所有人。

衡量標(biāo)準(zhǔn)，非價(jià)格因素可以折算成價(jià)格來(lái)進(jìn)行比較。如果先買權(quán)人可以接受該房屋的市場(chǎng)價(jià)格（該價(jià)格很可能高于出租人與其他買受人簽訂的價(jià)格），應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該情況是同等條件。還應(yīng)看到，許多合同的訂立并非一蹴而就，而是當(dāng)事人艱苦地討價(jià)還價(jià)、互相讓步、互相合作的結(jié)果，凝聚了大量的無(wú)形勞動(dòng)，倘因他人先買權(quán)之行使而致該合同消滅，則第三人非但徒勞無(wú)功，亦難免產(chǎn)生“為他人作嫁衣”的失落，從而挫傷其交易的積極性；先買權(quán)人則因坐享其成，也不免助長(zhǎng)其投機(jī)心理，進(jìn)而影響社會(huì)風(fēng)氣。因此，審判實(shí)踐應(yīng)考慮上述因素。對(duì)于出賣人而言，為避免此種不利，出賣人可考慮在與第三人訂立的合同中約定該合同的履行以先買權(quán)人不行使先買權(quán)為條件，或者約定在先買權(quán)行使的情況下，出賣人保留對(duì)該合同的解除權(quán)。

四、對(duì)先買權(quán)侵害的救濟(jì)

（一）侵害先買權(quán)的行為

雖然先買權(quán)人可以依法請(qǐng)求確認(rèn)買賣合同無(wú)效，但當(dāng)?shù)谌嗽賹⒎课蒉D(zhuǎn)讓，切斷先買權(quán)的追及力時(shí)，或者房屋滅失時(shí)，先買權(quán)人的請(qǐng)求權(quán)無(wú)法行使，如何進(jìn)行救濟(jì)？學(xué)者認(rèn)為先買權(quán)的行使為單獨(dú)行為，并非出租人違反其應(yīng)承租人請(qǐng)求訂立契約之債務(wù)不履行，而是違反通知義務(wù)，侵害形成權(quán)，故應(yīng)負(fù)損害賠償責(zé)任。〔11〕先買權(quán)作為一種準(zhǔn)物權(quán)，存在著被侵權(quán)的可能。侵權(quán)行為的一般構(gòu)成要件：1、損害，先買權(quán)人喪失優(yōu)先購(gòu)買房屋的機(jī)會(huì)即為損害；2、違法性，先買權(quán)為法律所保護(hù)的權(quán)利，侵害該權(quán)利具有違法性；3、因果關(guān)系，出賣人的行為導(dǎo)致先買權(quán)人優(yōu)先購(gòu)買機(jī)會(huì)的喪失；4、過(guò)錯(cuò)，出賣人沒(méi)有依法履行提前三個(gè)月通知的義務(wù)，顯然具有過(guò)錯(cuò)。若第三人與出賣人惡意串通，損害先買權(quán)，便構(gòu)成共同侵權(quán)?！?2〕值得注意的是，由于先買權(quán)不適用于拍賣，〔13〕在房屋因拍賣而轉(zhuǎn)移所有權(quán)的情況下，出賣人不構(gòu)成侵權(quán)。

（二）損失的認(rèn)定

如果先買權(quán)人已經(jīng)與出賣人達(dá)成買賣協(xié)議，而出賣人又將房屋另賣的，應(yīng)遵循一般的違約損害賠償原則。若先買權(quán)人在與出賣人協(xié)商過(guò)程中，出賣人將房屋處分，導(dǎo)致先買權(quán)無(wú)法實(shí)現(xiàn)，因適用締約過(guò)失的賠償原則，賠償先買權(quán)人的信賴?yán)?。?duì)于因侵權(quán)而造成的損失，出賣人應(yīng)賠償先買權(quán)人轉(zhuǎn)為所有人所帶來(lái)的便利利益，如另行尋租、搬家等額外費(fèi)用。若因無(wú)法實(shí)現(xiàn)優(yōu)先權(quán)而致使先買權(quán)人不得不以更高的價(jià)格購(gòu)買房屋，則應(yīng)當(dāng)參照所爭(zhēng)房屋的市場(chǎng)價(jià)格判令出買人給予適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償，但該補(bǔ)償不得超過(guò)該房屋市場(chǎng)價(jià)格與出賣價(jià)格的差額。

五、承租人先買權(quán)與共有人先買權(quán)的沖突與協(xié)調(diào)

研究案例雖然不涉及到該問(wèn)題，但由于實(shí)踐中確實(shí)需要對(duì)該問(wèn)題有個(gè)明晰的認(rèn)識(shí)，在此進(jìn)行延伸，應(yīng)有必要。在我國(guó)共有人的先買權(quán)，且主要適用于按份共有，而共同共有人只有在財(cái)產(chǎn)屬于一個(gè)整體或配套適用時(shí)才享有先買權(quán)?！?4〕當(dāng)承租人的先買權(quán)與共有人的先買權(quán)沖突時(shí)，何者為優(yōu)先？我們認(rèn)為，承租人先買權(quán)是基于租賃關(guān)系而產(chǎn)生的，共有人先買權(quán)是基于共有所有權(quán)而產(chǎn)生，雖然租賃權(quán)有物權(quán)的某些效力，但畢竟不能對(duì)抗所有權(quán)，“物權(quán)優(yōu)于債權(quán)”已是不爭(zhēng)的原則，因此，共有人先買權(quán)的效力應(yīng)強(qiáng)于承租人先買權(quán)。同時(shí)，由于有“買賣不破租賃”原則的保護(hù)，承租人的租賃關(guān)系不會(huì)應(yīng)租賃物所有權(quán)的變動(dòng)而遭到破壞。另外，從實(shí)際生活來(lái)看，共同共有人之間往往存在著特殊的身份關(guān)系，如繼承關(guān)系，兄妹關(guān)系等，在房屋為標(biāo)的物的情況下，共同共有人對(duì)所有房屋進(jìn)行管理、修繕、使用更有利于方便生活，減少糾紛?！?5〕因此，根據(jù)“兩利相權(quán)取其重”的原則，判定共有人優(yōu)先承租人享有購(gòu)買權(quán)。

所有權(quán)人可以對(duì)出租的房屋設(shè)置抵押，當(dāng)?shù)盅簷?quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，若采取拍賣方式，承租人不享有先買權(quán)；若采取變賣方式，承租人享有先買權(quán)。當(dāng)?shù)盅喝伺c抵押權(quán)人采取折價(jià)的方式，承租人的購(gòu)買權(quán)是否優(yōu)先于抵押權(quán)人的受償權(quán)，不無(wú)疑問(wèn)。筆者認(rèn)為，雖然法定先買權(quán)與抵押權(quán)均屬物權(quán)，均應(yīng)遵循“物權(quán)法定”原則，但就某個(gè)具體的抵押權(quán)而言，為約定優(yōu)先權(quán)，承租人先買權(quán)如前所述其有占有的事實(shí)為基礎(chǔ)，一旦租賃關(guān)系成立，先買權(quán)便依法成立，應(yīng)為法定優(yōu)先權(quán)。根據(jù)“法定優(yōu)于約定”原則，平衡兩者的立法價(jià)值，宜允許承租人以抵押人和抵押權(quán)人商定的價(jià)格優(yōu)先購(gòu)買。這樣，也可以防止抵押人和抵押權(quán)人串通，侵害承租人的先買權(quán)。若抵押權(quán)人因此而不能實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，則應(yīng)屬另一法律關(guān)系，其可以要求抵押人賠償。

六、結(jié)語(yǔ)

對(duì)于法院能否直接判定出租人與承租人成立以其與第三人合同為相同內(nèi)容的買賣合同，我們法律和司法解釋均沒(méi)有明確規(guī)定，研究案例的最終判決也沒(méi)有對(duì)該問(wèn)題給出直接的答案。審判實(shí)踐中，應(yīng)平衡出租人的所有權(quán)和承租人的先買權(quán)的利益，既要限制出租人的隨意處分權(quán)，也要防止承租人濫用先買權(quán)。認(rèn)定出租人的出賣意思應(yīng)從嚴(yán)掌握，允許出租人因不知有先買權(quán)的規(guī)定等正當(dāng)理由而撤回出賣的意思表示；對(duì)于同等條件的掌握應(yīng)根據(jù)具體案情，合理運(yùn)用自由裁量權(quán)，作出正確的判斷。

注釋：

〔1〕王澤鑒著：《民法學(xué)說(shuō)與判解研究》，第1卷，中國(guó)政法大學(xué)出版社19版，第505頁(yè)。

〔2〕劉云生：《先買權(quán)制度法律價(jià)值等諸問(wèn)題的探討》，載《河北法學(xué)》第5期。

〔3〕迪特爾·梅迪庫(kù)斯著：《德國(guó)民法總論》，邵建東譯，法律出版社20版，第21頁(yè)。

〔4〕此點(diǎn)類似于擔(dān)保物權(quán)的產(chǎn)生。

〔5〕張俊浩主編：《民法學(xué)原理》，中國(guó)政法大學(xué)出版社版，第78頁(yè)。

〔6〕前注[1]注，第153頁(yè)。

〔7〕王澤鑒著：《民法物權(quán)》第1卷，《通則。所有權(quán)》，中國(guó)政法大學(xué)出版社版，第149頁(yè)。

〔8〕一個(gè)訴訟中提出幾個(gè)訴訟請(qǐng)求的情況并不少見(jiàn)，如要求確認(rèn)合同無(wú)效并賠償損失。

〔9〕對(duì)于該問(wèn)題若深入探討還會(huì)涉及物權(quán)行為的理論問(wèn)題，在承認(rèn)物權(quán)行為的德國(guó)，對(duì)于該問(wèn)題的解決相對(duì)就容易些，其民法典第505條也進(jìn)行了明確的規(guī)定，在此不再深入展開(kāi)。

〔10〕王利明主編：《中國(guó)民法案例與學(xué)理研究》，《物權(quán)篇》，法律出版社年版，第33頁(yè)。

〔11〕前注[1]注，第512頁(yè)。

〔12〕雖然我國(guó)法律規(guī)定，租賃合同應(yīng)當(dāng)?shù)怯洠怯洸皇亲赓U合同的生效要件，現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中也存在許多未經(jīng)登記的租賃合同，所以，第三人賣受房屋也可能是無(wú)過(guò)錯(cuò)的。

〔13〕前注[1]注，第513頁(yè)。

〔14〕《民法通則》第七十八條第二款規(guī)定：“按分共有財(cái)產(chǎn)的的每個(gè)共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或轉(zhuǎn)讓。但在出售時(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。”《若干意見(jiàn)》第92規(guī)定：共同共有財(cái)產(chǎn)分割后，一個(gè)或者數(shù)個(gè)原共有人出賣自己分得的財(cái)產(chǎn)時(shí)，如果出賣人的財(cái)產(chǎn)與其他原共有人分得的財(cái)產(chǎn)屬于一個(gè)整體或者配套適用，其他原共有人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以支持。

〔15〕蔡福華著：《民事優(yōu)先權(quán)新論》，人民法院出版社20版，第145頁(yè)。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文題目篇八

當(dāng)今社會(huì)，企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)歸根到底就是企業(yè)文化的競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。優(yōu)秀的地產(chǎn)文化是房地產(chǎn)項(xiàng)目持久核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵因素，并貫穿房地產(chǎn)實(shí)踐全過(guò)程。

企業(yè)文化就是企業(yè)發(fā)展的源泉，一個(gè)企業(yè)就好比一個(gè)人，而企業(yè)文化就像一個(gè)人所表現(xiàn)出來(lái)的氣質(zhì)一樣，或雍容華貴、或優(yōu)雅大方、或秀外慧中、或儀態(tài)萬(wàn)方。

人有內(nèi)在美和外在美，企業(yè)文化也分內(nèi)外兩部分。首先，對(duì)內(nèi)而言

1、激勵(lì)機(jī)制，企業(yè)文化管理的重要任務(wù)是調(diào)動(dòng)人的積極性，只有讓每個(gè)人都積極起來(lái)，企業(yè)才會(huì)有活力。

2、企業(yè)是大家的生存平臺(tái)，企業(yè)興則員工榮，培養(yǎng)廣大員工的主人翁意識(shí)，讓廣大員愛(ài)崗敬業(yè)。

3、制訂符合現(xiàn)代企業(yè)管理要求的規(guī)章制度。有明確的規(guī)范，將企業(yè)理念貫穿到制度、紀(jì)律與行為規(guī)范中。

4、建立凝聚機(jī)制，打造團(tuán)隊(duì)精神。

6、樹(shù)立企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，能使企業(yè)及員工共同為之奮斗。

其次，企業(yè)文化對(duì)外而言，是指品牌建設(shè)、宣傳、以及企業(yè)發(fā)展等。房產(chǎn)作為一種產(chǎn)品有著自身的特性，它即是高價(jià)值消費(fèi)品又是投資品。這就決定了無(wú)論是自己消費(fèi)還是投資，購(gòu)房者都會(huì)慎之又慎。而房地產(chǎn)的發(fā)展離不開(kāi)廣大的購(gòu)房者。所以我們的企業(yè)文化面向廣大消費(fèi)者，做到“知己知彼”方能“百戰(zhàn)不殆”。

1、努力了解和理解購(gòu)房者，掌握他們最突出的消費(fèi)心態(tài)，這樣才有可能打造好自己的品牌。

2、打造物有所值的高品質(zhì)房地產(chǎn)精品，項(xiàng)目的每一個(gè)步驟都要精心規(guī)劃、精心設(shè)計(jì)、精心施工。

3、不同的項(xiàng)目有不同的特點(diǎn)，不盲目跟風(fēng)。要根據(jù)自身?xiàng)l件，揚(yáng)長(zhǎng)避短，宣傳優(yōu)勢(shì)?？梢圆杉{傳統(tǒng)風(fēng)水文化或現(xiàn)代居住理念打造宣傳優(yōu)勢(shì)。

4、品牌維護(hù)有利于鞏固品牌的市場(chǎng)地位，因此要維護(hù)好每一個(gè)項(xiàng)目品牌。

二、作為一個(gè)房地產(chǎn)的員工，如何做到與客戶、同事和上下級(jí) 良好溝通? 對(duì)客戶：

首先，自己的專業(yè)知識(shí)要全面，能夠取信于顧客。

其次，要用誠(chéng)心態(tài)度對(duì)待客戶。

第三，要用利益打動(dòng)客戶，引起客戶注意，將雙方的利益變?yōu)殡p贏。 對(duì)同事和上下級(jí)：

首先，與同事溝通要以公司大局為重、考慮問(wèn)題。低調(diào)做人，高調(diào)做事。與同事相處以誠(chéng)相待。

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其次，與上級(jí)溝通。要有主動(dòng)與上級(jí)溝通的意識(shí)，保持與上級(jí)暢通的信息交換；對(duì)上級(jí)交代的'任務(wù)要及時(shí)匯報(bào)情況；與上級(jí)有不同看法，要采取策略與上級(jí)有效溝通。

三、您怎樣看待一個(gè)企業(yè)員工薪酬與工作業(yè)績(jī)的關(guān)系？

1、 員工薪酬與業(yè)績(jī)應(yīng)該是成正比關(guān)系 ；

2、 兩者是互相促進(jìn)的，只有良好的業(yè)績(jī)才會(huì)帶來(lái)更好的薪酬；更好的薪酬會(huì)促進(jìn)員工創(chuàng)造更好的業(yè)績(jī)。

3、 良好的薪酬管理制度最好的激勵(lì)機(jī)制，是企業(yè)發(fā)展的的巨大動(dòng)力。

四、一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的工程部經(jīng)理應(yīng)履行哪些崗位職責(zé)？

1、負(fù)責(zé)管理工程部的日常管理工作。

2、配合公司相關(guān)部門進(jìn)行項(xiàng)目前期運(yùn)作，提出合理化建議。

3、負(fù)責(zé)辦理本部門相關(guān)審批手續(xù)、臨時(shí)設(shè)施、施工用水電等，創(chuàng)造現(xiàn)場(chǎng)的“三平一通”保證按時(shí)開(kāi)工。

4、負(fù)責(zé)組織及參與工程相關(guān)的招投標(biāo)工作

5、負(fù)責(zé)公司項(xiàng)目管理。

（1）負(fù)責(zé)項(xiàng)目的人員管理。包括人員的調(diào)配、考核、獎(jiǎng)懲等方面的管理。

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（2）對(duì)項(xiàng)目的整體目標(biāo)進(jìn)行明確下達(dá)，做到責(zé)任到位，并對(duì)目標(biāo)完成情況進(jìn)行監(jiān)督檢查和調(diào)整。

（3）對(duì)項(xiàng)目施工準(zhǔn)備、施工進(jìn)度、質(zhì)量、現(xiàn)場(chǎng)管理、投資控制進(jìn)行審核、監(jiān)督檢查。

6、負(fù)責(zé)工程施工的管理

（1）負(fù)責(zé)監(jiān)督工程建設(shè)過(guò)程質(zhì)量管理、進(jìn)度管理及文明施工、安全管理工作。

（2）對(duì)施工過(guò)程中出現(xiàn)的重大問(wèn)題進(jìn)行決策和處理。

（3）負(fù)責(zé)審核施工材料的選用和對(duì)材料供應(yīng)商的評(píng)價(jià)。

（4）對(duì)《施工組織設(shè)計(jì)/方案》重大技術(shù)措施和經(jīng)濟(jì)方案的初步審查意見(jiàn)審核。

（5）監(jiān)督檢查工程和項(xiàng)目文件資料的管理。

7、負(fù)責(zé)各項(xiàng)目之間的資源調(diào)配，與工程管理相關(guān)各部門、單位進(jìn)行溝通平衡。

8、負(fù)責(zé)工程建設(shè)過(guò)程中工程量簽證工作，結(jié)算簽認(rèn)工作。

9、辦理工程進(jìn)度款審批簽認(rèn)手續(xù)。

10、組織竣工驗(yàn)收及移交

11、負(fù)責(zé)工程監(jiān)理的管理。

（1）對(duì)監(jiān)理單位提交的《項(xiàng)目監(jiān)理規(guī)劃》進(jìn)行審核。

（2）根據(jù)監(jiān)理聘用合同對(duì)監(jiān)理單位的工作進(jìn)行監(jiān)督檢查和考核。

（3）對(duì)監(jiān)理單位提出的重要問(wèn)題給予及時(shí)解決。協(xié)調(diào)其與相關(guān)單位之間的關(guān)系。

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（4）負(fù)責(zé)監(jiān)理費(fèi)用控制與結(jié)算。

12、負(fù)責(zé)與設(shè)計(jì)單位協(xié)調(diào)

（1）參與設(shè)計(jì)單位的選擇。

（2）參與設(shè)計(jì)方案的選擇工作。

（3）組織各單位工程技術(shù)人員進(jìn)行圖紙預(yù)審、會(huì)審。

（4）對(duì)施工中各方提出的變更要求進(jìn)行審查控制。

（5）對(duì)設(shè)計(jì)費(fèi)用進(jìn)行控制。

13、組織、召集工程建設(shè)調(diào)度會(huì)、工程例會(huì)、監(jiān)理例會(huì)、工程專題會(huì)議。

14、負(fù)責(zé)整個(gè)施工過(guò)程中各相關(guān)單位的協(xié)調(diào)。

15、上級(jí)交給的其他任務(wù)及工作

五、一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拆遷部經(jīng)理應(yīng)履行哪些職責(zé)？

1、負(fù)責(zé)項(xiàng)目拆遷人員的調(diào)配，及考核評(píng)價(jià)。

2、負(fù)責(zé)擬定項(xiàng)目拆遷安置標(biāo)準(zhǔn)計(jì)劃方案

3、負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目征用土地范圍戶口住宅附著物專業(yè)戶企業(yè)等等的摸底調(diào)查工作

4、提供拆遷項(xiàng)目各種賠償金預(yù)算，需安置戶型、數(shù)量面積的計(jì)劃。

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5、組織發(fā)放拆遷補(bǔ)賠償金，并根據(jù)政策安置住房。

6、組織拆遷地塊內(nèi)建筑物拆除，清理。

7、負(fù)責(zé)本部門相關(guān)職能部門審批手續(xù)的辦理。

8、辦理好領(lǐng)導(dǎo)交給的其他工作及工作

六、您認(rèn)為，如何才能做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的拆遷工作？

1、 學(xué)習(xí)好與拆遷相關(guān)的政策法律知識(shí)。

2、 與政府及相關(guān)部門緊密聯(lián)系，最大限度獲得政策支持

3、 充分了解拆遷戶的意愿和想法、以及每戶的具體情況。

4、 與拆遷戶溝通要有耐心，最大限度做好群眾工作。

5、 對(duì)不容易說(shuō)服的群眾，要及時(shí)掌握動(dòng)態(tài)。采取策略分化釘子戶同盟，盡量爭(zhēng)取。

6、 采取其他必要措施保證拆遷順利進(jìn)行。

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房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文題目篇九

一、房?jī)r(jià)形成機(jī)制與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)

1.房?jī)r(jià)本身的形成直接誘因,來(lái)自購(gòu)買方和出售方的協(xié)商議價(jià)。

只有房?jī)r(jià)在足夠多的購(gòu)房者認(rèn)同的區(qū)間內(nèi),房地產(chǎn)的成交量才可以得以保證。也就是說(shuō),表面上是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方的單方面定價(jià),但實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方與購(gòu)房者之間的一種價(jià)格博弈。開(kāi)發(fā)方的定價(jià)原則在于,如果成交量降低就會(huì)采用一系列的促銷措施,從一定程度上降低房?jī)r(jià),而在其定價(jià)過(guò)程中會(huì)參考相似樓盤(pán)的報(bào)價(jià),以確定自己的價(jià)格策略。

2.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)鏈延伸。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是圍繞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售的過(guò)程衍生出來(lái)的涉及到鋼材、水泥等建材行業(yè),勞務(wù)技術(shù)等服務(wù)行業(yè),房地產(chǎn)設(shè)計(jì)咨詢等創(chuàng)意科技類產(chǎn)業(yè)的綜合化的半封閉的經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。同時(shí)延伸設(shè)計(jì)到房地產(chǎn)建材的原材料企業(yè)和因?yàn)閯趧?wù)支持而帶動(dòng)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)成交價(jià)格指數(shù)是整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)狀態(tài)的有效表達(dá)。

二、房地產(chǎn)成交價(jià)格影響因素分析

1.人們對(duì)于不同檔次居住用房產(chǎn)的需求對(duì)房?jī)r(jià)的影響。

就房屋的宜居性要求來(lái)說(shuō),不同購(gòu)房者對(duì)于極高檔小區(qū)和基礎(chǔ)型小區(qū)均有所需求。這兩種需求雖然只是極端需求,但是反應(yīng)了購(gòu)買者對(duì)于房屋設(shè)施作為其居住用途上的不同要求。所以,單從5月份數(shù)據(jù)來(lái)看,超過(guò)25每平米的住宅只有12%,這表明對(duì)于極高端房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商仍然對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)持謹(jǐn)慎態(tài)度。特別是在反腐工作日益緊張的今天,極高端房地產(chǎn)已經(jīng)成為了高級(jí)官員購(gòu)買房產(chǎn)的禁區(qū)。與此同時(shí),有29%的房屋售價(jià)落在了15~25的區(qū)間中,26%的房屋售價(jià)落在了1~15的區(qū)間中,此兩者占據(jù)了所有房屋資源的55%。此數(shù)據(jù)表明了大多數(shù)購(gòu)房者是認(rèn)同這一價(jià)格區(qū)間的。而6元以下區(qū)間、6~8區(qū)間、8~1區(qū)間中分別占有的比例為3%、11%和19%,本文研究區(qū)間范圍中期價(jià)格分布呈現(xiàn)較為完整的正態(tài)分布。

2.投資用房產(chǎn)的需求對(duì)于房?jī)r(jià)的影響。

房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生原因來(lái)自投資用房地產(chǎn)的投資人隨時(shí)可能撤出房地產(chǎn)市場(chǎng),而近7個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)下跌的主要原因,也是來(lái)自多個(gè)領(lǐng)域的投資用房地產(chǎn)投資人撤出。這些領(lǐng)域的投資人主要來(lái)自可能涉腐涉貪的部分官員親屬、通過(guò)民間貸款運(yùn)作投資用房地產(chǎn)的商人等。理論上講,因?yàn)橥顿Y用房地產(chǎn)之前囤積量的存在,以及投資人止損心理的存在,房地產(chǎn)售價(jià)可能出現(xiàn)成本倒掛的現(xiàn)象。

3.房產(chǎn)供應(yīng)量對(duì)于房?jī)r(jià)的.影響。

就以居住為目的購(gòu)買房地產(chǎn)購(gòu)買者來(lái)說(shuō),其需求是接近剛性的,而以投資為目的購(gòu)買房地產(chǎn)的購(gòu)買者來(lái)說(shuō),其需求是純彈性的。目前的市場(chǎng)狀態(tài)是以居住為目的購(gòu)買房地產(chǎn)的購(gòu)買者直線上升,而以投資為目的購(gòu)買房地產(chǎn)的購(gòu)買者數(shù)量直線下降。近7個(gè)月來(lái),杭州房?jī)r(jià)的連續(xù)下跌,也充分反應(yīng)了房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的趨冷。但是,因?yàn)橐跃幼槟康馁?gòu)買房地產(chǎn)的買方力量存在,房地產(chǎn)價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)理論上的暴跌,而是應(yīng)該在兩者均衡的條件下趨于浮動(dòng)。

三、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的對(duì)策

1.積極控制土地保有量和開(kāi)發(fā)量的關(guān)系。

開(kāi)發(fā)商對(duì)于土地的保有可以分為兩種形式,其一是完全融資保有,其二是完全自有資金保有。兩者的本質(zhì)區(qū)別在于其購(gòu)進(jìn)土地的資金是否經(jīng)過(guò)了前置貸款。事實(shí)上,房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)即使不進(jìn)行土地開(kāi)發(fā),也可以完全通過(guò)土地的金融運(yùn)作獲得相當(dāng)豐厚的利潤(rùn)。所以,到底將手中多少土地開(kāi)發(fā)成房地產(chǎn)項(xiàng)目,是開(kāi)發(fā)方需要平衡的問(wèn)題。在市場(chǎng)條件不好的情況下,可以適當(dāng)延長(zhǎng)土地的持有期來(lái)?yè)Q取更大的利潤(rùn)。

2.合理調(diào)查市場(chǎng),做好產(chǎn)品定位。

房地產(chǎn)銷售的利潤(rùn)高低直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)。而通過(guò)詳實(shí)的市場(chǎng)調(diào)查,可以充分了解目標(biāo)人群的購(gòu)買欲望和購(gòu)買力,以對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的定價(jià)和定位做好定位。只有充分科學(xué)的對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)格和品質(zhì)的定位,才可以使產(chǎn)品達(dá)到完美的標(biāo)準(zhǔn)。

3.實(shí)行集約式資金管理。

集約式資金管理是面對(duì)快速?gòu)?fù)雜化的房地產(chǎn)投資形式,各房地產(chǎn)企業(yè)紛紛上馬的一種新型的資金管理模式,這種資金管理模式下,會(huì)通過(guò)計(jì)算機(jī)軟件對(duì)投資預(yù)期收益和投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。因?yàn)橄到y(tǒng)采用了模糊計(jì)算法,通過(guò)復(fù)雜的高維度矩陣獲得多條件下的投資效益最終結(jié)果,使得企業(yè)的投資更加具有理性。

四、結(jié)語(yǔ)

本文通過(guò)層次分析,認(rèn)為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)趨勢(shì),不會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)上擔(dān)心的暴跌的局面,而是可能出現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定的緩慢回調(diào)后持續(xù)拉平的狀態(tài)。但因?yàn)槭袌?chǎng)局面相對(duì)復(fù)雜,企業(yè)應(yīng)該做好多方面的應(yīng)對(duì)措施。通過(guò)合理的措施,企業(yè)可以實(shí)現(xiàn)投資集約化,使得投資風(fēng)險(xiǎn)得到更為有效的管控。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文題目篇十

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，為提高產(chǎn)品及企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作的重要性愈來(lái)愈顯著。在開(kāi)發(fā)建設(shè)的整個(gè)過(guò)程中（立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、結(jié)算、銷售）每一個(gè)環(huán)節(jié)的成本都要進(jìn)行嚴(yán)格的和科學(xué)的控制和管理，尤其是在立項(xiàng)和規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，所以，房地產(chǎn)的成本管理應(yīng)該是全過(guò)程的成本管理，并且不僅僅要關(guān)注財(cái)務(wù)成本，而且要關(guān)注質(zhì)量、工期等隱性成本，還要考慮消費(fèi)者的消費(fèi)成本。

（一）立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制

1、新項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)必須提交詳細(xì)的《可行性研究報(bào)告》，《可行性研究報(bào)告》除應(yīng)具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢(shì)、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、開(kāi)發(fā)節(jié)奏及市場(chǎng)定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外，還須包括以下內(nèi)容（《可行性研究報(bào)告》詳細(xì)內(nèi)容詳見(jiàn)《可行性研究報(bào)告指引》）：

1.成本費(fèi)用估算和控制目標(biāo)及措施；

2.投資及效益測(cè)算、利潤(rùn)體現(xiàn)安排；

3.稅務(wù)環(huán)境及其影響；

4.資金計(jì)劃；

5.《競(jìng)投方案》（僅限招標(biāo)、拍賣項(xiàng)目）；

6.投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及相應(yīng)的對(duì)策；

7.項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)意見(jiàn)；

（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制

1、規(guī)劃設(shè)計(jì)單位的選擇應(yīng)遵循以下原則：

1）能由公司內(nèi)部完成的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，應(yīng)由公司內(nèi)部自行完成；

2）需委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，應(yīng)采取招標(biāo)方式，擇優(yōu)確定。

2、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（必須包括建造成本控制總體目標(biāo)，即目標(biāo)成本：詳見(jiàn)附錄1－目標(biāo)成本的編制與審核），應(yīng)首先上報(bào)由公司領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織的'“規(guī)劃設(shè)計(jì)方案聽(tīng)證會(huì)”審查，獲通過(guò)后方可進(jìn)入下一設(shè)計(jì)階段（如單體設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)）。每一階段都必須要求設(shè)計(jì)單位出具《設(shè)計(jì)概（預(yù)）算》，并在與上一階段的概（預(yù)）算進(jìn)行認(rèn)真分析、比較的基礎(chǔ)上，編制我方的《建造成本概（預(yù)）算》，確定各成本單項(xiàng)的控制目標(biāo)，并以此控制下一階段的設(shè)計(jì)。

3、施工圖設(shè)計(jì)合同應(yīng)具備有關(guān)鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，并載明：設(shè)計(jì)單位的《施工圖預(yù)算》原則上不得突破我方編制的《建造成本預(yù)算》。

4、設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算人員應(yīng)會(huì)同監(jiān)理人員、物業(yè)管理人員組成聯(lián)合小組，對(duì)施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性（包括建成后的物業(yè)管理成本、用戶使用成本）等進(jìn)行會(huì)審，提出明確的書(shū)面審查意見(jiàn)，并督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正，避免或減少設(shè)計(jì)不合理甚至失誤所造成的投資損失、浪費(fèi)。

5、材料設(shè)備之品牌／標(biāo)準(zhǔn)、參數(shù)的選用應(yīng)與工程項(xiàng)目的品質(zhì)、技術(shù)要求相匹配，在滿足功能的前提下，杜絕質(zhì)量超標(biāo)。

6、對(duì)工程之做法應(yīng)當(dāng)結(jié)合工程項(xiàng)目的實(shí)際情況，對(duì)規(guī)范、圖集的做法進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，使之更加經(jīng)濟(jì)、合理。在設(shè)計(jì)規(guī)劃階段，使這種調(diào)整反映到圖紙中去。

（三）招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制

1、除壟斷性質(zhì)的工程項(xiàng)目外，其它工程的施工或作業(yè)單位，不得指定。

2、主體施工單位的選擇，必須采取公開(kāi)或邀請(qǐng)招標(biāo)方式進(jìn)行。

3、應(yīng)對(duì)投標(biāo)單位進(jìn)行資格預(yù)審，審查單位包括工程、預(yù)算、財(cái)務(wù)、設(shè)計(jì)四大專業(yè)人員。

4、應(yīng)組織設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算、財(cái)務(wù)四大專業(yè)人員聯(lián)合組成招標(biāo)工作小組，就招標(biāo)范圍、招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)條件等進(jìn)行詳細(xì)、具體的策劃，擬訂標(biāo)書(shū)，開(kāi)展招標(biāo)活動(dòng)；對(duì)投標(biāo)單位應(yīng)就其資質(zhì)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)力量、以往施工項(xiàng)目和施工管理水平等進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考察，提出書(shū)面考察意見(jiàn)；對(duì)投標(biāo)情況進(jìn)行評(píng)估，提出書(shū)面評(píng)估意見(jiàn)。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文題目篇十一

摘要：隨著當(dāng)前我國(guó)移動(dòng)支付、共享經(jīng)濟(jì)、網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物等數(shù)字經(jīng)濟(jì)新業(yè)態(tài)、新模式的蓬勃發(fā)展，所有企業(yè)都在探索節(jié)省運(yùn)營(yíng)成本、提升效率的方法，實(shí)現(xiàn)數(shù)字化、智能化全面轉(zhuǎn)型是最有效的途徑。民營(yíng)經(jīng)濟(jì)是萬(wàn)安經(jīng)濟(jì)的重要組成部分和最具發(fā)展活力的經(jīng)濟(jì)單位，在稅收貢獻(xiàn)、解決就業(yè)和科技創(chuàng)新等方面均發(fā)揮非常重要的作用。數(shù)據(jù)已經(jīng)成為企業(yè)的核心資產(chǎn)，如何挖掘、運(yùn)用好數(shù)據(jù)的價(jià)值，構(gòu)建民營(yíng)經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新發(fā)展的路徑已經(jīng)成為每個(gè)企業(yè)都面臨的十分緊迫的重要課題。

關(guān)鍵詞：數(shù)字化民營(yíng)經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新對(duì)策建議

習(xí)****總書(shū)記提出，要堅(jiān)持以供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線，加快發(fā)展數(shù)字經(jīng)濟(jì)，推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)和數(shù)字經(jīng)濟(jì)融合發(fā)展，推動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能同實(shí)體經(jīng)濟(jì)深度融合，繼續(xù)做好信息化和工業(yè)化深度融合這篇大文章，推動(dòng)制造業(yè)加速向數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化發(fā)展。全面的范文寫(xiě)作網(wǎng)站我們要抓住數(shù)字經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，有效地開(kāi)展民營(yíng)經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新工作，縱深推進(jìn)“生態(tài)立縣、工業(yè)強(qiáng)縣、旅游興縣、能源活縣”主戰(zhàn)略，努力繪就新時(shí)代萬(wàn)安改革發(fā)展新畫(huà)卷。

一、萬(wàn)安縣民營(yíng)經(jīng)濟(jì)數(shù)字化建設(shè)的現(xiàn)狀

2017年3月5日，******總理****強(qiáng)在****工作報(bào)告中指出，2017年工作的重點(diǎn)任務(wù)之一是加快培育新興產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)數(shù)字經(jīng)濟(jì)加快成長(zhǎng)，讓企業(yè)廣泛受益、群眾普遍受惠。這是“數(shù)字經(jīng)濟(jì)”首次被寫(xiě)入****工作報(bào)告。數(shù)字經(jīng)濟(jì)與農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)、工業(yè)經(jīng)濟(jì)不同，它是以新一代信息技術(shù)為基礎(chǔ)，以海量數(shù)據(jù)的互聯(lián)和應(yīng)用為核心，將數(shù)據(jù)資源融入產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新和升級(jí)各個(gè)環(huán)節(jié)的新經(jīng)濟(jì)形態(tài)。萬(wàn)安縣堅(jiān)持把發(fā)展電子商務(wù)作為推動(dòng)“大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新”的重要抓手，電子商務(wù)不斷壯大，2016年創(chuàng)建了萬(wàn)安縣電子商務(wù)創(chuàng)業(yè)孵化園，建筑面積3萬(wàn)平方米，共有阿里村淘、一江秋糧油、肖老二電商等40多家電商企業(yè)入駐。

目前，全縣建有135個(gè)村級(jí)電商扶貧站、20個(gè)貧困村電子商務(wù)脫貧站點(diǎn)，農(nóng)村電商服務(wù)站實(shí)現(xiàn)全覆蓋。2017年我縣榮獲國(guó)家電子商務(wù)進(jìn)農(nóng)村綜合示范縣，電子商務(wù)入庫(kù)企業(yè)23家交易額達(dá)到25億元，萬(wàn)安縣被評(píng)為全國(guó)電子商務(wù)進(jìn)農(nóng)村綜合示范縣，電子商務(wù)創(chuàng)業(yè)孵化園納入國(guó)家眾創(chuàng)空間備案。近年來(lái)，萬(wàn)安縣始終堅(jiān)持把產(chǎn)業(yè)升級(jí)作為主要抓手，發(fā)展質(zhì)量穩(wěn)步提升。大力實(shí)施電子信息首位產(chǎn)業(yè)和生物醫(yī)藥、智能裝備制造主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)倍增工程，工業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)量質(zhì)齊升，2018年已建成縣級(jí)倉(cāng)儲(chǔ)物流配送中心，本站實(shí)現(xiàn)農(nóng)村快遞物流配送全覆蓋；
電子商務(wù)交易額同比增長(zhǎng)30%以上，農(nóng)村網(wǎng)絡(luò)零售額同比增長(zhǎng)20%。2018年新增規(guī)模工業(yè)企業(yè)18家，實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入62億元，同比增長(zhǎng)25%；
規(guī)模以上電子信息產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入29億元，同比增長(zhǎng)36%，占規(guī)模以上企業(yè)主要業(yè)務(wù)收入近半壁江山。

經(jīng)吉安市******核定，全年實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值216324萬(wàn)元，可比增長(zhǎng)9.2%。規(guī)模以上工業(yè)增加值可比增長(zhǎng)9.8%，其中：作為萬(wàn)安縣首位產(chǎn)業(yè)的電子信息業(yè)，增加值同比增長(zhǎng)13.7%，占規(guī)模以上工業(yè)比重達(dá)44.9%。2019年以來(lái)，萬(wàn)安縣圍繞“三年打贏工業(yè)翻身仗”目標(biāo)，大力實(shí)施電子信息首位產(chǎn)業(yè)和智能裝備制造、大健康主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)“兩大倍增工程”，電子信息產(chǎn)業(yè)首位度進(jìn)一步提升，主營(yíng)業(yè)務(wù)收入占全縣總量的54.9%，智能裝備制造、大健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好，全縣新增規(guī)上企業(yè)4家。電子商務(wù)進(jìn)農(nóng)村綜合示范項(xiàng)目在全省第四批實(shí)施評(píng)分排名列全省第一名。就目前而言，少數(shù)民營(yíng)企業(yè)建立了自己的分散、簡(jiǎn)單的生產(chǎn)管理數(shù)據(jù)庫(kù)，但是并未與國(guó)家政務(wù)云數(shù)據(jù)庫(kù)連接。

二、數(shù)字化驅(qū)動(dòng)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在的問(wèn)題

民營(yíng)經(jīng)濟(jì)數(shù)字化建設(shè)是一個(gè)全新的復(fù)雜的系統(tǒng)工程，目前，萬(wàn)安數(shù)字化建設(shè)發(fā)展尚處于起步階段，存在的問(wèn)題主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

（一）數(shù)字經(jīng)濟(jì)建設(shè)單一，體制機(jī)制不完善

數(shù)字經(jīng)濟(jì)建設(shè)是以信息技術(shù)為支撐，但不僅僅是信息技術(shù)的深度應(yīng)用，更重要的是要改變經(jīng)營(yíng)管理模式和經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，涉及****、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等多個(gè)方面。萬(wàn)安數(shù)字化建設(shè)在起步階段遇到的主要挑戰(zhàn)來(lái)自體制機(jī)制的束縛，由于數(shù)字經(jīng)濟(jì)智能化、一體化、系統(tǒng)化等全新的建設(shè)理念對(duì)傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)管理觀念的沖擊，與原有管理的體制機(jī)制就會(huì)產(chǎn)生不可避免的矛盾。比如民營(yíng)企業(yè)各部門角色定位不清，職責(zé)劃分不明；
各行其是，缺乏相互支持，聯(lián)動(dòng)不足；
多分散性的技術(shù)性研究，少管理層面的體制創(chuàng)新，數(shù)字化建設(shè)模式單一等。

（二）信息孤島未能聯(lián)通，數(shù)字服務(wù)碎片化

在民營(yíng)經(jīng)濟(jì)數(shù)字化建設(shè)的實(shí)際過(guò)程中，由于一些企業(yè)或部門缺乏數(shù)據(jù)資源共享意識(shí)，有限的現(xiàn)有資源都難以實(shí)現(xiàn)互惠互享，導(dǎo)致信息孤島的存在。因此，民營(yíng)企業(yè)在數(shù)字化建設(shè)中碎片化感覺(jué)強(qiáng)烈，通常就是些網(wǎng)上查看等內(nèi)容，而經(jīng)營(yíng)管理、企業(yè)服務(wù)等就難得“智能”。分析其形成原因主要有：一是擔(dān)心數(shù)據(jù)泄露的信息安全問(wèn)題；
二是開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)、接入方式等智能化的標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，整合難度大；
三是****管理的條塊分割問(wèn)題。

（三）數(shù)字產(chǎn)業(yè)發(fā)展不足，創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)力較弱

數(shù)字化建設(shè)的關(guān)鍵要賦予物以數(shù)字化的智能，這就需要強(qiáng)大的智能生產(chǎn)體系為其保駕護(hù)航，雖然萬(wàn)安縣在最近幾年大力引進(jìn)數(shù)字信息產(chǎn)業(yè)，全面的范文參考寫(xiě)作網(wǎng)站但是也顯露出其數(shù)字信息產(chǎn)業(yè)相對(duì)比較薄弱，缺乏前瞻性，創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)力偏弱等不足，企業(yè)創(chuàng)新的主體地位未有效建立。產(chǎn)業(yè)數(shù)字化元素融合較單一，數(shù)字信息產(chǎn)業(yè)鏈的形成不夠順暢，現(xiàn)有的數(shù)字信息產(chǎn)業(yè)尚難以激發(fā)出強(qiáng)大的內(nèi)生創(chuàng)新力，對(duì)民營(yíng)企業(yè)數(shù)字化建設(shè)的推動(dòng)力還不夠。

（四）信息安保能力不足，潛在風(fēng)險(xiǎn)較突出

數(shù)字化的建設(shè)其實(shí)就是大數(shù)據(jù)的建設(shè)，與傳統(tǒng)信息安全比較，其安全隱患更具有危害性和潛在性。大數(shù)據(jù)在民營(yíng)企業(yè)中的深度融合和應(yīng)用，給企業(yè)及相關(guān)服務(wù)機(jī)構(gòu)帶來(lái)了更高的遭受黑客攻擊的風(fēng)險(xiǎn)，此外也讓企業(yè)面臨更為嚴(yán)峻的隱私泄露危險(xiǎn)。而萬(wàn)安縣在數(shù)字化建設(shè)中暴露的信息安全問(wèn)題較為突出，主要表現(xiàn)在信息安全技術(shù)有待提高；
信息安全保障方面的法律法規(guī)尚不健全；
數(shù)字經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)的潛在安全風(fēng)險(xiǎn)不可避免。

三、以數(shù)字化思維推進(jìn)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的對(duì)策建議

（一）完善數(shù)字經(jīng)濟(jì)建設(shè)相關(guān)體制機(jī)制

由于體制機(jī)制方面的問(wèn)題是一個(gè)****性的問(wèn)題，不可能在短時(shí)間內(nèi)徹底顛覆固有的體制機(jī)制，因此，需要根據(jù)當(dāng)前民營(yíng)經(jīng)濟(jì)數(shù)字化建設(shè)中突出的問(wèn)題，結(jié)合實(shí)際采取靈活有效的方法，逐步消除數(shù)字化建設(shè)面臨的體制機(jī)制束縛。民營(yíng)企業(yè)要深刻認(rèn)識(shí)數(shù)字經(jīng)濟(jì)在聯(lián)系和服務(wù)生產(chǎn)中的重要作用，帶頭主動(dòng)學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)大數(shù)據(jù)方面的相關(guān)理論和措施，加強(qiáng)運(yùn)用數(shù)字化聯(lián)系服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的思想意識(shí)和使用技巧。比如，逐步推進(jìn)企業(yè)機(jī)構(gòu)改革，理清部門職權(quán)和職能，入黨志愿書(shū)對(duì)于相近或交叉的進(jìn)行融合，理順數(shù)字化管理與機(jī)構(gòu)職能的關(guān)系；
建立各個(gè)部門正常通順的聯(lián)動(dòng)機(jī)制、信息資源共享機(jī)制，打破條塊化管理的局面；
建立企業(yè)內(nèi)外信息資源管理的考核機(jī)制，落實(shí)懲獎(jiǎng)措施；
加強(qiáng)對(duì)數(shù)字化建設(shè)運(yùn)營(yíng)管理層面的機(jī)制創(chuàng)新，充分促進(jìn)數(shù)字化核心資源的開(kāi)發(fā)和利用。

（二）合零為整打破數(shù)字經(jīng)濟(jì)建設(shè)藩籬

要消除數(shù)字壁壘，加強(qiáng)整合分散在企業(yè)部門以及各服務(wù)機(jī)構(gòu)里面的數(shù)據(jù)資源，并建立統(tǒng)一的數(shù)據(jù)共享平臺(tái)，為數(shù)字化建設(shè)打通數(shù)據(jù)交流的通道。要制定數(shù)字化建設(shè)相關(guān)規(guī)章制度和信息交流標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)相關(guān)技術(shù)、應(yīng)用及評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)體系，規(guī)范整個(gè)數(shù)字經(jīng)濟(jì)的建設(shè)。構(gòu)建政務(wù)共享、企業(yè)管理、信用體系、信息惠企等公共應(yīng)用平臺(tái)，連接“信息孤島”，構(gòu)建一個(gè)有機(jī)整體的數(shù)字化經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)體系。首先，形成全縣民營(yíng)經(jīng)濟(jì)實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)的整體監(jiān)視，解決信息孤島、信息滯后問(wèn)題。其次，手機(jī)版民營(yíng)經(jīng)濟(jì)企業(yè)工作重心前移，通過(guò)嚴(yán)格管控前期經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，達(dá)到綜合資源的整體管控，提高資源利用效率。

（三）發(fā)展數(shù)字產(chǎn)業(yè)，提升創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)力

數(shù)字信息產(chǎn)業(yè)的發(fā)展為數(shù)字經(jīng)濟(jì)的建設(shè)提供****有力的內(nèi)能驅(qū)動(dòng)力，要大力推動(dòng)形成數(shù)字化經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈。首先，要大力發(fā)展互聯(lián)互通的通信設(shè)施，結(jié)合萬(wàn)安縣開(kāi)放高地和綜合交通樞紐的地位，打造并完善通信樞紐平臺(tái)，為數(shù)字化建設(shè)夯實(shí)基礎(chǔ)；
其次，要大力發(fā)展智能生產(chǎn)、加工、銷售體系，推動(dòng)“產(chǎn)品+零部件”“研發(fā)+生產(chǎn)”“營(yíng)銷+結(jié)算”等全產(chǎn)業(yè)鏈一體化發(fā)展，進(jìn)一步布局物聯(lián)網(wǎng)、機(jī)器人、集成電路等新興產(chǎn)業(yè)，為民企創(chuàng)新發(fā)展提供強(qiáng)力支撐；
最后，要發(fā)展大數(shù)據(jù)和云計(jì)算，提升數(shù)字經(jīng)濟(jì)的智能化水平，建立有層次、有重點(diǎn)、與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理緊密聯(lián)系的新型數(shù)字化創(chuàng)新體系，以科技創(chuàng)新突破和培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

（四）加強(qiáng)信息安保，構(gòu)建平安數(shù)字化

數(shù)字經(jīng)濟(jì)建設(shè)集約了海量的數(shù)據(jù)和眾多的信息系統(tǒng)，必須加強(qiáng)信息安全的管理和保障工作。一是要加強(qiáng)信息安全技術(shù)研發(fā)，開(kāi)發(fā)防護(hù)軟件、規(guī)范網(wǎng)絡(luò)空間、加強(qiáng)對(duì)信息的甄別；
二是面對(duì)信息泄露和公共信息安全危機(jī)，要制定相應(yīng)的法律法規(guī)，讓數(shù)字化建設(shè)的信息流通有法可依；
此外，還要綜合運(yùn)用體制、監(jiān)管、督查等手段來(lái)保障網(wǎng)絡(luò)信息安全。

萬(wàn)安縣將堅(jiān)定不移深入實(shí)施“工業(yè)強(qiáng)縣”戰(zhàn)略，不斷做大做強(qiáng)以電子信息為首位產(chǎn)業(yè)，以智能裝備制造、大健康為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的“1+2”本站站現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系，同時(shí)積極培育新材料等新興產(chǎn)業(yè)，打造具有核心競(jìng)爭(zhēng)力的特色產(chǎn)業(yè)集群，努力打好“工業(yè)三年翻身仗”。大力實(shí)施首位產(chǎn)業(yè)倍增工程，實(shí)行首位培育、首位支持，推動(dòng)聲學(xué)器件、觸控顯示模組、電子電路板三大細(xì)分領(lǐng)域快速突破，力爭(zhēng)電子信息產(chǎn)業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入早日邁上70億臺(tái)階，深度融入京**（江西）電子信息產(chǎn)業(yè)帶，打造全省有影響力的電子信息產(chǎn)業(yè)基地。大力實(shí)施主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)培育工程，智能裝備制造產(chǎn)業(yè)要重點(diǎn)扶持電子信息專用裝備、高端數(shù)控機(jī)床及其他新型成套智能專用設(shè)備生產(chǎn)企業(yè)，積極探索“互聯(lián)網(wǎng)+先進(jìn)制造業(yè)”工業(yè)新路徑，助推索雅納科技實(shí)現(xiàn)新三板上市，裕維電子、衡源智能裝備在創(chuàng)業(yè)板（或中小板）上市，形成“萬(wàn)安制造”基地；
大健康產(chǎn)業(yè)要以醫(yī)療器械、中藥飲片、生物醫(yī)藥為發(fā)展方向，在藥用花卉種植、醫(yī)藥加工、醫(yī)養(yǎng)服務(wù)等方面同步發(fā)力，加快引進(jìn)培育產(chǎn)業(yè)龍頭，吸引藥企及相關(guān)企業(yè)集聚落戶。積極培育發(fā)展新材料等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，著力構(gòu)建新的工業(yè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文題目篇十二

對(duì)于住房公積金來(lái)說(shuō)，我國(guó)的企業(yè)職工自底能夠擁有住房公積金的人數(shù)仍然不多，據(jù)統(tǒng)計(jì)，在這個(gè)時(shí)期，我國(guó)擁有住房公積金的職工只占全國(guó)所有在崗職工人數(shù)的8.2%。我國(guó)住房公積金制度的建立已經(jīng)有二十多年的時(shí)間了，經(jīng)過(guò)這些年的不斷發(fā)展，住房公積金逐漸推動(dòng)了住房制度的改革，加快了我國(guó)住房建設(shè)的步伐，并且我國(guó)的城鎮(zhèn)居民的住房條件也為此而得以改善，調(diào)動(dòng)了人們住房消費(fèi)的積極性，同時(shí)也促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)與發(fā)展。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響

我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有賴于房地產(chǎn)業(yè)的大力推動(dòng)，房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)的諸多行業(yè)中也占據(jù)著重要的地位，其對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響主要有三個(gè)方面：一是對(duì)我國(guó)政策的影響。近些年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也贏得了相應(yīng)的利潤(rùn)，且處于居高不下的地位，其在推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的同時(shí)，也影響了我國(guó)的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。例如在房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)的炒房行為，這就會(huì)使大量的資金轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)業(yè)，并加大了我國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)泡沫破裂的風(fēng)險(xiǎn)，直接影響了我國(guó)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，我國(guó)政府要針對(duì)這一系列的影響而采取相應(yīng)的對(duì)策，有效的管理和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。例如近幾年，我國(guó)推行了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的限價(jià)、限購(gòu)的調(diào)整制度；通過(guò)調(diào)整銀行準(zhǔn)備金率、房屋轉(zhuǎn)讓稅等政策手段來(lái)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。不得不說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對(duì)我國(guó)的其他行業(yè)和經(jīng)濟(jì)政策都會(huì)有產(chǎn)生一定的影響。二是對(duì)我國(guó)相關(guān)行業(yè)的影響。房地產(chǎn)行業(yè)一直推動(dòng)著其相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也解決了大量剩余勞動(dòng)力的問(wèn)題。但由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于一種新興的行業(yè)，其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)缺乏規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)，致使與之相關(guān)的行業(yè)缺失標(biāo)準(zhǔn)，以致在行業(yè)的銜接上不夠連貫，問(wèn)題不斷，不利于整個(gè)鏈條上的行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。例如一些開(kāi)發(fā)商作房地產(chǎn)業(yè)鏈占據(jù)著上游的優(yōu)勢(shì)地位，并占有大部分收益，以致下游的產(chǎn)業(yè)鏈只能得到剩余的少部分利益，這種不平衡的利益分配打亂了市場(chǎng)秩序，不利于相關(guān)行業(yè)的健康發(fā)展。三是對(duì)社會(huì)的影響。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展為我國(guó)社會(huì)的各階層提供了良好的就業(yè)平臺(tái)，減少了社會(huì)就業(yè)的壓力問(wèn)題，在一定層面上穩(wěn)定了社會(huì)的秩序，同時(shí)也改善了我國(guó)居民的居住環(huán)境，提高了人民的生活質(zhì)量。

住房公積金在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中重要意義

我們要了解住房公積金的重要意義，首先要了解住房公積金的提取條件如何使用。我們以北京住房公積金提取為例，職工可以提取的條件包括購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房；完全喪失勞動(dòng)能力，并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系；出境定居；償還自住住房貸款本息；房租支出超出家庭工資；遇到突發(fā)事件造成家庭生活嚴(yán)重困難；務(wù)工人員與單位解除勞動(dòng)關(guān)系；死亡或者被宣告死亡等情形，職工若滿足以上的'任一情形，都可以提取相應(yīng)的住房公積金，并且這是一個(gè)相當(dāng)可觀的金額，同時(shí)促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

住房公積金能夠促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。住房公積金的存在可以保障人們的基本住房水平。但這筆重要的資金僅限于用于住房使用資金，但面對(duì)一直增長(zhǎng)的房屋價(jià)格，這種專項(xiàng)資金的作用也在逐漸減弱，如何對(duì)住房公積金實(shí)施有效管理并發(fā)揮其作用，才是我們真正要解決的問(wèn)題，以便更好的促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、健康發(fā)展。

住房公積金的管理體系需要加強(qiáng)。對(duì)于住房公積金的管理需要有力的監(jiān)管部門進(jìn)行管理，明確各部門的監(jiān)管責(zé)任，將監(jiān)管工作落實(shí)到各個(gè)部門；采取有效的監(jiān)管措施與手段，各個(gè)監(jiān)管部門要合理分工，例如作為審計(jì)部門，其工作就是負(fù)責(zé)審查資金的來(lái)源；財(cái)政部門要對(duì)資金的經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行檢查和監(jiān)督等。同時(shí)住房公積金的管理也需要社會(huì)的監(jiān)督力量來(lái)完善，而相關(guān)的管理部門也要對(duì)社會(huì)監(jiān)督過(guò)程中提出的問(wèn)題和質(zhì)疑進(jìn)行認(rèn)真的檢查與分析，并及時(shí)處理和解決這些問(wèn)題。

結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，我國(guó)住房公積金制度正在不斷的完善，住房公積金成為人們支付住房的強(qiáng)大支撐，增強(qiáng)了個(gè)人支付住房的能力。同時(shí)住房公積金也促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，有效的消除或擠壓了房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題，從而使得我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)有了良好的增長(zhǎng)趨勢(shì)。（本文作者：趙廣慶單位：泰安市房產(chǎn)交易中心）

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文題目篇十三

中國(guó)房地產(chǎn)立法中的各個(gè)利益集團(tuán)

作者：王令、谷毅博

引言：伴隨著房地產(chǎn)業(yè)近些年的火暴發(fā)展。與此相關(guān)的各個(gè)利益集團(tuán)也逐步壯大，或多或少的影響著中國(guó)房地產(chǎn)的立法。本問(wèn)通過(guò)對(duì)我國(guó)現(xiàn)階段立法現(xiàn)狀的描述，說(shuō)明了房地產(chǎn)法律、法規(guī)的必要，并著重分析了各利益集團(tuán)利益取向及對(duì)立法的態(tài)度。最后在對(duì)各個(gè)利益集團(tuán)矛盾的比較中，筆者提出了關(guān)于協(xié)調(diào)矛盾，加速房地產(chǎn)立法的建議。

關(guān)鍵詞：立法現(xiàn)狀利益集團(tuán)各利益集團(tuán)之間的矛盾及立法要求

（一）中國(guó)的立法現(xiàn)狀

中華民族是一個(gè)重視家的民族，有所成就的人最終想到的是安家樂(lè)業(yè)。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對(duì)生活品質(zhì)的要求越來(lái)越高，而不斷提高的工資和時(shí)下流行的銀行信貸業(yè)務(wù)也使中國(guó)人“安居”夢(mèng)想越來(lái)越現(xiàn)實(shí)。而這消費(fèi)增長(zhǎng)點(diǎn)也刺激了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，甚至在一些地方出現(xiàn)了過(guò)熱的跡象，有“泡沫”的傾向。

針對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的這些現(xiàn)象，現(xiàn)在并沒(méi)有完善的法律來(lái)規(guī)范這一市場(chǎng)。中國(guó)相繼制定了一些法律、法規(guī)，形成了以《土地管理法》和，《城市房地產(chǎn)管理法》為核心、系列單行法規(guī)并列、諸多規(guī)章相補(bǔ)充法律體系框架。但是這些法律多以原則性為主，缺乏可操作性和協(xié)調(diào)性。法律、法規(guī)中的冗雜、重復(fù)現(xiàn)象也很普遍。而且這些法律存在很大的滯后性，對(duì)于現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中出現(xiàn)的糾紛等問(wèn)題沒(méi)有很準(zhǔn)確的法律依據(jù)。因此，新的房地產(chǎn)法的制定迫在眉睫。那么，哪些因素會(huì)對(duì)新法的出臺(tái)產(chǎn)生影響呢？筆者認(rèn)為現(xiàn)在有四個(gè)大的利益集團(tuán)會(huì)對(duì)新法的制定產(chǎn)生很大影響。它們是政府、開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者、銀行。讓我們分析一下各個(gè)利益集團(tuán)現(xiàn)在是怎樣獲得各自的利益的。

（二）各個(gè)利益集團(tuán)

在房地產(chǎn)業(yè)中，政府會(huì)通過(guò)稅收實(shí)現(xiàn)自己的利益。由于種種歷史原因，我國(guó)對(duì)房屋和土地基本上是分別征稅。所以所說(shuō)的房地產(chǎn)稅，實(shí)際上是房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅的總稱。房產(chǎn)稅包括調(diào)節(jié)稅、房產(chǎn)稅、契約、印花稅；土地稅包括土地使用稅、土地增值稅、銷售不動(dòng)產(chǎn)稅。如果加上房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該交納的全部稅種來(lái)看，還包括5個(gè)稅種和一個(gè)1個(gè)附加。的確，在房地產(chǎn)業(yè)中，政府會(huì)通過(guò)稅收取得大量的`財(cái)政收入。有報(bào)告說(shuō)，北京20的gdp增長(zhǎng)有30%以上來(lái)自房地產(chǎn)，20的固定投資有50%以上來(lái)自房地產(chǎn)。

解決居民住房問(wèn)題是當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的首要問(wèn)題。而政府作為經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控者對(duì)房地產(chǎn)業(yè)是如何引導(dǎo)的呢？政府對(duì)居民買房進(jìn)行補(bǔ)貼，體現(xiàn)在政策上就是福利分房。政府希望通過(guò)行政干預(yù)來(lái)保證“居者有其屋”，維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定。

開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)業(yè)中扮演著很重要的角色。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在房產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中，土地費(fèi)用占到了20%，市政公用設(shè)施配套費(fèi)用占到20%，相關(guān)稅費(fèi)占到10%---15%，這樣看來(lái)，交給政府的各方面稅款占到了房產(chǎn)價(jià)格的50%以上，開(kāi)發(fā)成本勢(shì)必增加。而建設(shè)成本一般又占到房?jī)r(jià)的40%左右。這樣，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)就會(huì)減少。為了保證自己的利益，開(kāi)發(fā)商會(huì)提高房?jī)r(jià)?；蚴峭ㄟ^(guò)加大商品用房、高檔房的建設(shè)來(lái)謀取更大的利益空間。而這種方式的結(jié)果很可能是造成消費(fèi)者的購(gòu)買力下降。最終，危及的還是開(kāi)發(fā)商的利益。所以，筆者認(rèn)為在新的房地產(chǎn)法制定中，開(kāi)發(fā)商這一利益集團(tuán)急需通過(guò)這一新法來(lái)調(diào)整稅費(fèi)制度，降低開(kāi)發(fā)成本，規(guī)范政府活動(dòng)，減少?gòu)?qiáng)制措施對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響。

一般消費(fèi)者都希望政府盡可能地實(shí)施福利分房，減少自己的買房支出。而有能力購(gòu)買商品房的消費(fèi)者，對(duì)房屋周圍的環(huán)境，物業(yè)方面的要求極高，但這些通常是在消費(fèi)者購(gòu)房之前已經(jīng)由開(kāi)發(fā)商決定了。所以消費(fèi)者希望通過(guò)立法增加開(kāi)發(fā)商在建設(shè)過(guò)程中保護(hù)環(huán)境和可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)容，同時(shí)還要求法律協(xié)調(diào)好開(kāi)發(fā)商與物業(yè)之間的關(guān)系，明確責(zé)任。減少業(yè)主和物業(yè)之間的糾紛。

中國(guó)的房地產(chǎn)為什么能這么“蓬勃”的發(fā)展呢？誰(shuí)提供給開(kāi)發(fā)商大量的資金投入呢？答案就是我國(guó)的各大銀行。開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)直接借貸來(lái)籌集到自己的建房資金。因?yàn)榻栀J的償還利息很高，銀行也樂(lè)于將資金借貸。這樣，開(kāi)發(fā)商就有了穩(wěn)定的投入資金來(lái)源。當(dāng)然，隨著現(xiàn)在信貸消費(fèi)的風(fēng)行，“按揭”買房也成為一種時(shí)尚。大量的商品房的消費(fèi)人群就是采用這種方式來(lái)實(shí)現(xiàn)自己的住房愿望的。

事實(shí)上，在中國(guó)信貸消費(fèi)這一點(diǎn)上，存在著審查不嚴(yán)格，有證明就借貸的現(xiàn)象。也正因此，許多人加入了投機(jī)和買房的行列，在“羊群效應(yīng)”下，投機(jī)和投資者不斷增加，導(dǎo)致泡沫產(chǎn)生。一旦泡沫破裂，房?jī)r(jià)下跌，形成惡性循環(huán)。房子成了負(fù)資產(chǎn)，很多人會(huì)拋房，銀行接收的是貶值的房產(chǎn)，這就會(huì)沖擊整個(gè)金融體系。

筆者認(rèn)為，各銀行已經(jīng)意識(shí)到這個(gè)問(wèn)題，但是在高額的利息誘惑下，都希望可以分到信貸收入這塊蛋糕。所以，在新的房地產(chǎn)法頒布的同時(shí)，相關(guān)的金融方面的立法也能出臺(tái)來(lái)補(bǔ)充新法，應(yīng)該是各大銀行的希望所在吧。

（三）各個(gè)利益集團(tuán)的矛盾與立法建議

綜合看了各個(gè)利益集團(tuán)的利益取向和對(duì)立法的需求，我們可以橫向比較一下他們之間的矛盾，更直觀的看出當(dāng)前房地產(chǎn)立法中的一些不和諧之處，提出解決方法。

從稅收方面來(lái)看，政府應(yīng)該很滿意現(xiàn)在的房地產(chǎn)稅的收入現(xiàn)狀，大量的財(cái)政稅收不僅使得各種政府計(jì)劃能夠順利進(jìn)行，而且也提高了政府工作人員的福利。從更功利的角度來(lái)說(shuō)，財(cái)政收入的多少與該政府的政績(jī)也是有直接關(guān)系的。所以政府當(dāng)然是希望維持現(xiàn)在的冗雜的稅收政策，而這就與開(kāi)發(fā)商的利益產(chǎn)生了沖突。上文已經(jīng)說(shuō)過(guò)，由于稅收成本的過(guò)高，開(kāi)發(fā)商的利益已經(jīng)受到了很大的損害。最壞的結(jié)果就是開(kāi)發(fā)商減少建房，那么政府也將減少大量的財(cái)政收入。所以這個(gè)反應(yīng)也是連鎖的，那么新的立法中應(yīng)該怎樣協(xié)調(diào)這兩者之間的矛盾呢？筆者認(rèn)為，應(yīng)該出臺(tái)一部完善的，專業(yè)的法律。改變現(xiàn)在法律冗雜、重復(fù)的現(xiàn)狀，在稅收方面，減少稅種，規(guī)范稅收標(biāo)準(zhǔn)。

這部法律在福利分房方面也應(yīng)該有一個(gè)明確的標(biāo)準(zhǔn)。因?yàn)檫@一政策，涉及到了四大集團(tuán)的利益。政府為了維持社會(huì)穩(wěn)定，希望通過(guò)這一立法緩解現(xiàn)在住房緊張的狀況。所以它希望通過(guò)法律可以約束開(kāi)發(fā)商，使其能夠建造足夠的經(jīng)濟(jì)型住房，而不是為了增加自己的利益中間，把大量的資金投入到商品房和中高檔房的建造中。但是，政府應(yīng)取得的稅收并未減少。這樣的話，開(kāi)發(fā)商的利益又受到了損害。會(huì)大大減小它的投資熱情，最后可能會(huì)出現(xiàn)各種類型的住房都緊缺的現(xiàn)象。因此，筆者認(rèn)為，在這一方面，我國(guó)應(yīng)該借鑒新加坡現(xiàn)在實(shí)行的住房措施，以立法的形式確定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，比如工資收入。()一定的工資標(biāo)準(zhǔn)之下可以享受福利分房，而超過(guò)了這一標(biāo)準(zhǔn)，就應(yīng)該自己購(gòu)買商品房。這樣既保證了廣大居民的利益，也確保了開(kāi)發(fā)商的利益，政府也會(huì)有穩(wěn)定的財(cái)政收入。

在開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者之間存在的很大的矛盾，出了房?jī)r(jià)之外就是居住環(huán)境和物業(yè)管理方面。事實(shí)上，這兩年的關(guān)于這些方面的糾紛也是曾出不窮。因此，關(guān)于這一方面的立法也在人們的期待中。筆者也認(rèn)為，中國(guó)應(yīng)該在新的房地產(chǎn)法中加大這一方面的比重。明確開(kāi)發(fā)商、物業(yè)和消費(fèi)者之間的權(quán)利與義務(wù)。若出現(xiàn)糾紛時(shí)，消費(fèi)者可以明確索賠對(duì)象，能夠提高訴訟效率，減小訴訟成本。對(duì)于居住環(huán)境方面的要求，開(kāi)發(fā)商基于成本考慮，很少關(guān)注這一方面，這對(duì)于消費(fèi)者是很不負(fù)責(zé)的。當(dāng)然這也成了購(gòu)房后開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者糾紛的一個(gè)重要原因。為了減少這種情況的發(fā)生，筆者同樣認(rèn)為應(yīng)該在新的法律中增加保護(hù)生態(tài)和資源可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)容。除此之外，筆者認(rèn)為輔助新房地產(chǎn)法的實(shí)施的其他的相關(guān)法律的制定同樣重要。比如，針對(duì)現(xiàn)在的信貸業(yè)務(wù)方面，關(guān)于金融方面的立法勢(shì)在必行。在這方面的立法中，要完善信貸方面的立法，嚴(yán)格申請(qǐng)條件，從而減小金融體系承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。

在具體的立法工作中，筆者認(rèn)為必須割斷權(quán)力和利益的紐帶，真正的貫徹全心全意為人民服務(wù)的宗旨。那么，我們可以參考西方的立法助理制度，建立我國(guó)自己的法律專家、實(shí)際專業(yè)人士和有關(guān)專家組成的專業(yè)常設(shè)立法機(jī)構(gòu)。這樣，既可以在技術(shù)上有提高，而且也加強(qiáng)了新法的可操作性。最大的好處是做到了公平、公正，使法律更加客觀，能更好的協(xié)調(diào)各利益集團(tuán)的利益。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文題目篇十四

引言:伴隨著房地產(chǎn)業(yè)近些年的火暴發(fā)展。與此相關(guān)的各個(gè)利益集團(tuán)也逐步壯大,或多或少的影響著中國(guó)房地產(chǎn)的立法。本問(wèn)通過(guò)對(duì)我國(guó)現(xiàn)階段立法現(xiàn)狀的描述,說(shuō)明了房地產(chǎn)法律、法規(guī)的必要,并著重分析了各利益集團(tuán)利益取向及對(duì)立法的態(tài)度。最后在對(duì)各個(gè)利益集團(tuán)矛盾的比較中,筆者提出了關(guān)于協(xié)調(diào)矛盾,加速房地產(chǎn)立法的建議。

關(guān)鍵詞:立法現(xiàn)狀,利益集團(tuán),各利益集團(tuán)之間的矛盾及立法要求

(一)中國(guó)的立法現(xiàn)狀

中華民族是一個(gè)重視家的民族,有所成就的人最終想到的是安家樂(lè)業(yè)。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,人們對(duì)生活品質(zhì)的要求越來(lái)越高,而不斷提高的工資和時(shí)下流行的銀行信貸業(yè)務(wù)也使中國(guó)人“安居”夢(mèng)想越來(lái)越現(xiàn)實(shí)。而這消費(fèi)增長(zhǎng)點(diǎn)也刺激了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展,甚至在一些地方出現(xiàn)了過(guò)熱的跡象,有“泡沫”的傾向。

針對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的這些現(xiàn)象,現(xiàn)在并沒(méi)有完善的法律來(lái)規(guī)范這一市場(chǎng)。中國(guó)相繼制定了一些法律、法規(guī),形成了以《土地管理法》和,《城市房地產(chǎn)管理法》為核心、系列單行法規(guī)并列、諸多規(guī)章相補(bǔ)充法律體系框架。但是這些法律多以原則性為主,缺乏可操作性和協(xié)調(diào)性。法律、法規(guī)中的冗雜、重復(fù)現(xiàn)象也很普遍。而且這些法律存在很大的滯后性,對(duì)于現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中出現(xiàn)的糾紛等問(wèn)題沒(méi)有很準(zhǔn)確的法律依據(jù)。因此,新的房地產(chǎn)法的制定迫在眉睫。那么,哪些因素會(huì)對(duì)新法的出臺(tái)產(chǎn)生影響呢?筆者認(rèn)為現(xiàn)在有四個(gè)大的利益集團(tuán)會(huì)對(duì)新法的制定產(chǎn)生很大影響。它們是府、開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者、銀行。讓我們分析一下各個(gè)利益集團(tuán)現(xiàn)在是怎樣獲得各自的利益的。

(二)各個(gè)利益集團(tuán)

在房地產(chǎn)業(yè)中,府會(huì)通過(guò)稅收實(shí)現(xiàn)自己的利益。由于種種歷史原因,我國(guó)對(duì)房屋和土地基本上是分別征稅。所以所說(shuō)的房地產(chǎn)稅,實(shí)際上是房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅的總稱。房產(chǎn)稅包括調(diào)節(jié)稅、房產(chǎn)稅、契約、印花稅;土地稅包括土地使用稅、土地增值稅、銷售不動(dòng)產(chǎn)稅。如果加上房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該交納的全部稅種來(lái)看,還包括5個(gè)稅種和一個(gè)1個(gè)附加。的確,在房地產(chǎn)業(yè)中,府會(huì)通過(guò)稅收取得大量的財(cái)收入。有報(bào)告說(shuō),北京的gdp增長(zhǎng)有30%以上來(lái)自房地產(chǎn),的固定投資有50%以上來(lái)自房地產(chǎn)。

解決居民住房問(wèn)題是當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的首要問(wèn)題。而府作為經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控者對(duì)房地產(chǎn)業(yè)是如何引導(dǎo)的呢?府對(duì)居民買房進(jìn)行補(bǔ)貼,體現(xiàn)在策上就是福利分房。府希望通過(guò)行干預(yù)來(lái)保證“居者有其屋”,維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定。

開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)業(yè)中扮演著很重要的角色。據(jù)統(tǒng)計(jì),在房產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中,土地費(fèi)用占到了20%,市公用設(shè)施配套費(fèi)用占到20%,相關(guān)稅費(fèi)占到10%——15%,這樣看來(lái),交給府的各方面稅款占到了房產(chǎn)價(jià)格的50%以上,開(kāi)發(fā)成本勢(shì)必增加。而建設(shè)成本一般又占到房?jī)r(jià)的40%左右。這樣,開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)就會(huì)減少。為了保證自己的利益,開(kāi)發(fā)商會(huì)提高房?jī)r(jià)。或是通過(guò)加大商品用房、高檔房的建設(shè)來(lái)謀取更大的利益空間。而這種方式的結(jié)果很可能是造成消費(fèi)者的購(gòu)買力下降。最終,危及的還是開(kāi)發(fā)商的利益。所以,筆者認(rèn)為在新的房地產(chǎn)法制定中,開(kāi)發(fā)商這一利益集團(tuán)急需通過(guò)這一新法來(lái)調(diào)整稅費(fèi)制度,降低開(kāi)發(fā)成本,規(guī)范府活動(dòng),減少?gòu)?qiáng)制措施對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響。

一般消費(fèi)者都希望府盡可能地實(shí)施福利分房,減少自己的買房支出。而有能力購(gòu)買商品房的消費(fèi)者,對(duì)房屋周圍的環(huán)境,物業(yè)方面的要求極高,但這些通常是在消費(fèi)者購(gòu)房之前已經(jīng)由開(kāi)發(fā)商決定了。所以消費(fèi)者希望通過(guò)立法增加開(kāi)發(fā)商在建設(shè)過(guò)程中保護(hù)環(huán)境和可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)容,同時(shí)還要求法律協(xié)調(diào)好開(kāi)發(fā)商與物業(yè)之間的關(guān)系,明確責(zé)任。減少業(yè)主和物業(yè)之間的糾紛。

中國(guó)的房地產(chǎn)為什么能這么“蓬勃”的發(fā)展呢?誰(shuí)提供給開(kāi)發(fā)商大量的資金投入呢?答案就是我國(guó)的各大銀行。開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)直接借貸來(lái)籌集到自己的建房資金。因?yàn)榻栀J的償還利息很高,銀行也樂(lè)于將資金借貸。這樣,開(kāi)發(fā)商就有了穩(wěn)定的投入資金來(lái)源。當(dāng)然,隨著現(xiàn)在信貸消費(fèi)的風(fēng)行,“按揭”買房也成為一種時(shí)尚。大量的'商品房的消費(fèi)人群就是采用這種方式來(lái)實(shí)現(xiàn)自己的住房愿望的。

事實(shí)上,在中國(guó)信貸消費(fèi)這一點(diǎn)上,存在著審查不嚴(yán)格,有證明就借貸的現(xiàn)象。也正因此,許多人加入了投機(jī)和買房的行列,在“羊群效應(yīng)”下,投機(jī)和投資者不斷增加,導(dǎo)致泡沫產(chǎn)生。一旦泡沫破裂,房?jī)r(jià)下跌,形成惡性循環(huán)。房子成了負(fù)資產(chǎn),很多人會(huì)拋房,銀行接收的是貶值的房產(chǎn),這就會(huì)沖擊整個(gè)金融體系。

筆者認(rèn)為,各銀行已經(jīng)意識(shí)到這個(gè)問(wèn)題,但是在高額的利息誘惑下,都希望可以分到信貸收入這塊蛋糕。所以,在新的房地產(chǎn)法頒布的同時(shí),相關(guān)的金融方面的立法也能出臺(tái)來(lái)補(bǔ)充新法,應(yīng)該是各大銀行的希望所在吧。

(三)各個(gè)利益集團(tuán)的矛盾與立法建議

綜合看了各個(gè)利益集團(tuán)的利益取向和對(duì)立法的需求,我們可以橫向比較一下他們之間的矛盾,更直觀的看出當(dāng)前房地產(chǎn)立法中的一些不和諧之處,提出解決方法。

從稅收方面來(lái)看,府應(yīng)該很滿意現(xiàn)在的房地產(chǎn)稅的收入現(xiàn)狀,大量的財(cái)稅收不僅使得各種府計(jì)劃能夠順利進(jìn)行,而且也提高了府工作人員的福利。從更功利的角度來(lái)說(shuō),財(cái)收入的多少與該府的績(jī)也是有直接關(guān)系的。所以府當(dāng)然是希望維持現(xiàn)在的冗雜的稅收策,而這就與開(kāi)發(fā)商的利益產(chǎn)生了沖突。上文已經(jīng)說(shuō)過(guò),由于稅收成本的過(guò)高,開(kāi)發(fā)商的利益已經(jīng)受到了很大的損害。最壞的結(jié)果就是開(kāi)發(fā)商減少建房,那么府也將減少大量的財(cái)收入。所以這個(gè)反應(yīng)也是連鎖的,那么新的立法中應(yīng)該怎樣協(xié)調(diào)這兩者之間的矛盾呢?筆者認(rèn)為,應(yīng)該出臺(tái)一部完善的,專業(yè)的法律。改變現(xiàn)在法律冗雜、重復(fù)的現(xiàn)狀,在稅收方面,減少稅種,規(guī)范稅收標(biāo)準(zhǔn)。

這部法律在福利分房方面也應(yīng)該有一個(gè)明確的標(biāo)準(zhǔn)。因?yàn)檫@一策,涉及到了四大集團(tuán)的利益。府為了維持社會(huì)穩(wěn)定,希望通過(guò)這一立法緩解現(xiàn)在住房緊張的狀況。所以它希望通過(guò)法律可以約束開(kāi)發(fā)商,使其能夠建造足夠的經(jīng)濟(jì)型住房,而不是為了增加自己的利益中間,把大量的資金投入到商品房和中高檔房的建造中。但是,府應(yīng)取得的稅收并未減少。這樣的話,開(kāi)發(fā)商的利益又受到了損害。會(huì)大大減小它的投資熱情,最后可能會(huì)出現(xiàn)各種類型的住房都緊缺的現(xiàn)象。因此,筆者認(rèn)為,在這一方面,我國(guó)應(yīng)該借鑒新加坡現(xiàn)在實(shí)行的住房措施,以立法的形式確定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn),比如工資收入。一定的工資標(biāo)準(zhǔn)之下可以享受福利分房,而超過(guò)了這一標(biāo)準(zhǔn),就應(yīng)該自己購(gòu)買商品房。這樣既保證了廣大居民的利益,也確保了開(kāi)發(fā)商的利益,府也會(huì)有穩(wěn)定的財(cái)收入。

在開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者之間存在的很大的矛盾,出了房?jī)r(jià)之外就是居住環(huán)境和物業(yè)管理方面。事實(shí)上,這兩年的關(guān)于這些方面的糾紛也是曾出不窮。因此,關(guān)于這一方面的立法也在人們的期待中。筆者也認(rèn)為,中國(guó)應(yīng)該在新的房地產(chǎn)法中加大這一方面的比重。明確開(kāi)發(fā)商、物業(yè)和消費(fèi)者之間的權(quán)利與義務(wù)。若出現(xiàn)糾紛時(shí),消費(fèi)者可以明確索賠對(duì)象,能夠提高訴訟效率,減小訴訟成本。對(duì)于居住環(huán)境方面的要求,開(kāi)發(fā)商基于成本考慮,很少關(guān)注這一方面,這對(duì)于消費(fèi)者是很不負(fù)責(zé)的。當(dāng)然這也成了購(gòu)房后開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者糾紛的一個(gè)重要原因。為了減少這種情況的發(fā)生,筆者同樣認(rèn)為應(yīng)該在新的法律中增加保護(hù)生態(tài)和資源可持續(xù)發(fā)展的內(nèi)容。除此之外,筆者認(rèn)為輔助新房地產(chǎn)法的實(shí)施的其他的相關(guān)法律的制定同樣重要。比如,針對(duì)現(xiàn)在的信貸業(yè)務(wù)方面,關(guān)于金融方面的立法勢(shì)在必行。在這方面的立法中,要完善信貸方面的立法,嚴(yán)格申請(qǐng)條件,從而減小金融體系承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。

在具體的立法工作中,筆者認(rèn)為必須割斷權(quán)力和利益的紐帶,真正的貫徹全心全意為人民服務(wù)的宗旨。那么,我們可以參考西方的立法助理制度,建立我國(guó)自己的法律專家、實(shí)際專業(yè)人士和有關(guān)專家組成的專業(yè)常設(shè)立法機(jī)構(gòu)。這樣,既可以在技術(shù)上有提高,而且也加強(qiáng)了新法的可操作性。最大的好處是做到了公平、公正,使法律更加客觀,能更好的協(xié)調(diào)各利益集團(tuán)的利益。

參考文獻(xiàn):

1.李延榮主編《房地產(chǎn)管理法》中國(guó)人民大學(xué)出版社

2.宋宗宇黃錫生主編《房地產(chǎn)法學(xué)》重慶大學(xué)出版社

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文題目篇十五

習(xí)****總書(shū)記在統(tǒng)籌推進(jìn)新冠肺炎疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展工作部署會(huì)議上強(qiáng)調(diào)：“疫情對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展既是挑戰(zhàn)也是機(jī)遇。當(dāng)一些傳統(tǒng)行業(yè)受沖擊較大，而智能制造、無(wú)人配送、在線消費(fèi)、醫(yī)療健康等新興產(chǎn)業(yè)展現(xiàn)出強(qiáng)大成長(zhǎng)潛力。要以此為契機(jī)，改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，培育壯大新興產(chǎn)業(yè)?！睘樯钊胴瀼芈鋵?shí)習(xí)****總書(shū)記重要講話精神，我們對(duì)數(shù)字經(jīng)濟(jì)在這次疫情防控阻擊戰(zhàn)中發(fā)揮的作用開(kāi)展了調(diào)查研究，本站錦提出了加速寧夏數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展的對(duì)策建議。

疫情之下數(shù)字經(jīng)濟(jì)“補(bǔ)位”

突如其來(lái)的新冠肺炎疫情，使居民正常工作生活秩序受到影響，經(jīng)濟(jì)發(fā)展遇到短期困難。但是，在疫情防控過(guò)程中，以大數(shù)據(jù)、人工智能、云計(jì)算等為代表的數(shù)字技術(shù)及其應(yīng)用，在疫情監(jiān)測(cè)分析、病毒溯源、防控救治、資源調(diào)配等多個(gè)方面發(fā)揮了重要支撐作用，成為織密防控網(wǎng)絡(luò)、構(gòu)筑立體高效防控體系的有力助手。5g、互聯(lián)網(wǎng)、智能制造等數(shù)字技術(shù)和平臺(tái)在遠(yuǎn)程會(huì)診、線上辦公、碼上防疫、無(wú)接觸服務(wù)、重點(diǎn)物資調(diào)配、加快企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)等方面得到了有效應(yīng)用。線上消費(fèi)、在線娛樂(lè)、空中課堂等“宅經(jīng)濟(jì)”異軍突起，有力保障了廣大居民疫情期間正常生活需求，有效滿足了消費(fèi)者多樣化選擇。

工信部數(shù)據(jù)顯示，截至3月初，全國(guó)191家公立醫(yī)療機(jī)構(gòu)及近100家企業(yè)互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)院針對(duì)疫情提供在線義診，心得體會(huì)數(shù)千名臨床和疾控專家在線咨詢答疑，緩解了線下醫(yī)院壓力，避免了不必要的交叉感染。從1月26日起，自治區(qū)診療專家組成員每天晚上都要在寧夏第四人民醫(yī)院的遠(yuǎn)程會(huì)診中心與各級(jí)醫(yī)療機(jī)構(gòu)“隔空問(wèn)診”。全區(qū)150余萬(wàn)在校生融入“空中課堂”，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)共上一堂課。

2月10日以來(lái)，各地企業(yè)陸續(xù)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，數(shù)字化基礎(chǔ)較好的制造業(yè)企業(yè)尤其能夠更快更好地適應(yīng)復(fù)工復(fù)產(chǎn)節(jié)奏，不少地方****也充分借助數(shù)字化平臺(tái)技術(shù)和服務(wù)能力，用科技手段抗疫和復(fù)工。比如，浙江、海南、四川通過(guò)支付寶在全省推行健康碼，江西在支付寶上推出“贛服通”，成為全國(guó)首個(gè)數(shù)字化復(fù)工復(fù)產(chǎn)平臺(tái)。寧夏力成電氣集團(tuán)因?yàn)閿?shù)字化工廠建設(shè)比較成熟，在當(dāng)前用工緊缺的情況下，通過(guò)數(shù)字化的設(shè)計(jì)和生產(chǎn)，僅用了5天時(shí)間，給自治區(qū)第四人民醫(yī)院傳染病防治綜合樓供應(yīng)了42臺(tái)配電設(shè)備。寧夏充分發(fā)揮數(shù)字農(nóng)業(yè)的作用，利用農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全追溯平臺(tái)，通過(guò)遠(yuǎn)程監(jiān)控，督導(dǎo)農(nóng)產(chǎn)品自檢，保障疫情防控期間農(nóng)產(chǎn)品保供質(zhì)量安全。2月19日投入運(yùn)行的寧夏工業(yè)企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)信息平臺(tái)，運(yùn)用大數(shù)據(jù)信息，點(diǎn)對(duì)點(diǎn)精準(zhǔn)無(wú)縫對(duì)接，及時(shí)掌握全區(qū)工業(yè)企業(yè)疫情防控復(fù)產(chǎn)復(fù)工動(dòng)態(tài)，指導(dǎo)企業(yè)科學(xué)防控疫情和有序推進(jìn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)。3月4日，“寧夏防疫健康碼”正式上線。

數(shù)字經(jīng)濟(jì)在抗疫情、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)中充分體現(xiàn)了穩(wěn)定器作用，減輕了疫情對(duì)我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的負(fù)面影響，增強(qiáng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)應(yīng)對(duì)危機(jī)沖擊的“韌性”。

加速寧夏數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展的建議。

以應(yīng)對(duì)疫情為契機(jī)，加速數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展，有助于推進(jìn)寧夏創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展、拓展經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間、加快新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)更高質(zhì)量、更可持續(xù)發(fā)展。

加快構(gòu)建新一代信息基礎(chǔ)設(shè)施體系。著眼數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求，高質(zhì)量部署發(fā)展新一代移動(dòng)通信、下一代互聯(lián)網(wǎng)基礎(chǔ)設(shè)施，推動(dòng)光纖寬帶和移動(dòng)寬帶網(wǎng)絡(luò)升級(jí)，加快建設(shè)新一代高速光纖網(wǎng)絡(luò)、先進(jìn)泛在的無(wú)線寬帶網(wǎng)和超高速、大容量、智能化的通信骨干網(wǎng)絡(luò)。以實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略和發(fā)展全域旅游為載體，推動(dòng)鄉(xiāng)村寬帶和貧困地區(qū)基礎(chǔ)網(wǎng)絡(luò)全覆蓋。加緊部署云計(jì)算中心、大數(shù)據(jù)平臺(tái)建設(shè)，夯實(shí)物聯(lián)網(wǎng)基礎(chǔ)設(shè)施，構(gòu)建集感知、傳輸、存儲(chǔ)、計(jì)算、處理為一體的智能化綜合信息基礎(chǔ)設(shè)施體系。

范文大全加速制造業(yè)智能化改造升級(jí)。做強(qiáng)傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)鏈，大力發(fā)展智能制造，加強(qiáng)工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)建設(shè)和模式應(yīng)用。加快培育智能裝備制造領(lǐng)軍企業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展軟件服務(wù)、工業(yè)機(jī)器人、高檔數(shù)控機(jī)床、3d打印、智能儀器儀表等智能化產(chǎn)品。著力推進(jìn)銀川中關(guān)村雙創(chuàng)園、石嘴山網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)園、中衛(wèi)西部云基地等大數(shù)據(jù)中心和產(chǎn)業(yè)園建設(shè)，加快建設(shè)人工智能產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新集群，培育更多“專精特新”中小企業(yè)。推動(dòng)人工智能、物聯(lián)網(wǎng)、區(qū)塊鏈等在社會(huì)各領(lǐng)域大規(guī)模應(yīng)用。推進(jìn)5g信息通信技術(shù)的規(guī)劃和建設(shè)，加快5g商用進(jìn)程。鼓勵(lì)數(shù)字化基礎(chǔ)好的骨干企業(yè)分享數(shù)字化研發(fā)和生產(chǎn)成果，推進(jìn)全生命周期的標(biāo)準(zhǔn)化集成重構(gòu)，加強(qiáng)與產(chǎn)業(yè)鏈上下游的協(xié)同互聯(lián)，探索智能化生產(chǎn)、個(gè)性化定制和協(xié)同化制造等創(chuàng)新模式。深入推進(jìn)“千家企業(yè)上云”計(jì)劃，鼓勵(lì)中小企業(yè)推進(jìn)數(shù)字化智能化改造，加大低成本、模塊化智能制造設(shè)備和系統(tǒng)的應(yīng)用，推動(dòng)企業(yè)主動(dòng)上云、深度用云。積極培育智能制造一體化服務(wù)企業(yè)、系統(tǒng)集成方案和解決方案供應(yīng)商，構(gòu)建以新型工業(yè)操作系統(tǒng)和工業(yè)app架構(gòu)為核心的智能服務(wù)生態(tài)，為中小企業(yè)提供制造場(chǎng)景、制造過(guò)程與資源配置優(yōu)化等在線服務(wù)。

深化智慧社會(huì)建設(shè)。一是持續(xù)深化放管服改革，加強(qiáng)全區(qū)一體化政務(wù)服務(wù)平臺(tái)建設(shè)，全面推進(jìn)“一網(wǎng)通辦”，提升“我的寧夏”app應(yīng)用水平，拓展網(wǎng)上辦事廣度和深度，延長(zhǎng)網(wǎng)上辦事鏈條。二是深入推進(jìn)“互聯(lián)網(wǎng)+教育”示范區(qū)建設(shè)，建立覆蓋全區(qū)、互聯(lián)互通的數(shù)字教育資源服務(wù)體系。推進(jìn)全區(qū)各級(jí)各類學(xué)校數(shù)字（智慧）校園、未來(lái)學(xué)校建設(shè)，推動(dòng)對(duì)接線上線下，開(kāi)發(fā)數(shù)字教育資源，提供多樣化、精準(zhǔn)化、個(gè)性化的學(xué)習(xí)支持服務(wù)，讓全區(qū)所有師生接觸到更多優(yōu)質(zhì)教育資源和普惠多元的教育服務(wù)，享受到更多優(yōu)秀教師的課程。三是持續(xù)提升“互聯(lián)網(wǎng)+醫(yī)療健康”示范區(qū)建設(shè)水平，加強(qiáng)醫(yī)療衛(wèi)生系統(tǒng)數(shù)字化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和投入，完善互聯(lián)互通的區(qū)市縣三級(jí)全民健康信息共享應(yīng)用平臺(tái)，構(gòu)建統(tǒng)一的公共衛(wèi)生大數(shù)據(jù)體系，加快形成全區(qū)醫(yī)療資源一張網(wǎng)、一個(gè)平臺(tái)，有效優(yōu)化城鄉(xiāng)醫(yī)療資源配置。加大智能技術(shù)和裝備在公共醫(yī)療衛(wèi)生系統(tǒng)中的應(yīng)用，提速“衛(wèi)生專網(wǎng)”，支持有條件的醫(yī)療機(jī)構(gòu)將5g、人工智能等新科技融入遠(yuǎn)程醫(yī)療服務(wù)體系，推動(dòng)5g+云會(huì)議、智能機(jī)器人在醫(yī)院智能導(dǎo)診、消毒、配送等的應(yīng)用。四是大力推進(jìn)交通設(shè)施數(shù)字化改造，建設(shè)綜合交通信息樞紐，加強(qiáng)平安智慧公路建設(shè)。加快智能倉(cāng)儲(chǔ)系統(tǒng)、冷鏈物流中心、企業(yè)物流信息系統(tǒng)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)物流信息全程可追蹤。五是加快構(gòu)建區(qū)、市、縣、鄉(xiāng)、企業(yè)等智慧文旅和公共服務(wù)一體化體系，建設(shè)一批智慧景區(qū)、酒店、文旅小鎮(zhèn)和數(shù)字圖書(shū)館、文化館、博物館。推動(dòng)數(shù)字創(chuàng)意在各領(lǐng)域的融合應(yīng)用，推進(jìn)傳統(tǒng)文化影視內(nèi)容基地、電競(jìng)產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)。

推進(jìn)服務(wù)業(yè)數(shù)字化升級(jí)。發(fā)揮移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)和大數(shù)據(jù)優(yōu)勢(shì)，心得體會(huì)范文錦集大力培育網(wǎng)絡(luò)體驗(yàn)、智能零售、共享經(jīng)濟(jì)、平臺(tái)經(jīng)濟(jì)等新模式新業(yè)態(tài)，提升信息消費(fèi)產(chǎn)品和服務(wù)供給水平，滿足和引領(lǐng)消費(fèi)者的新需求，拉動(dòng)消費(fèi)升級(jí)。推進(jìn)線下線上結(jié)合的跨界業(yè)務(wù)融合，開(kāi)展餐飲、零售、家政等智慧服務(wù)新場(chǎng)景。推動(dòng)數(shù)字商業(yè)街區(qū)打造和基地建設(shè)，創(chuàng)建智慧社區(qū)服務(wù)示范中心。做實(shí)做深銀川跨境電子商務(wù)綜合試驗(yàn)區(qū)，做大做強(qiáng)跨境電商產(chǎn)業(yè)，加快服務(wù)貿(mào)易數(shù)字化進(jìn)程，推動(dòng)寧夏產(chǎn)品和服務(wù)“走出去”。深化金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，推進(jìn)私募股權(quán)和創(chuàng)業(yè)投資、金融科技、并購(gòu)金融等新金融發(fā)展。建設(shè)多層次資本市場(chǎng)，增強(qiáng)金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力。加快推進(jìn)移動(dòng)支付在電子政務(wù)、公共交通、醫(yī)療、教育、商業(yè)、旅游等領(lǐng)域的應(yīng)用覆蓋。

營(yíng)造良好政策環(huán)境。進(jìn)一步營(yíng)造寬松有利政策氛圍，保持?jǐn)?shù)字經(jīng)濟(jì)新業(yè)態(tài)活力。盡快研究****數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展推進(jìn)方案和獎(jiǎng)補(bǔ)政策，通過(guò)成立發(fā)展基金、產(chǎn)業(yè)研究院、項(xiàng)目投資合作等，大力引進(jìn)國(guó)內(nèi)大型企業(yè)和高端人才，不斷夯實(shí)信息通信技術(shù)和實(shí)力。圍繞數(shù)字經(jīng)濟(jì)管理和技術(shù)創(chuàng)新、公共服務(wù)平臺(tái)建設(shè)、智能化技術(shù)改造、智能化產(chǎn)品生產(chǎn)等，研究制定針對(duì)性強(qiáng)、含金量高的激勵(lì)政策，推動(dòng)數(shù)字經(jīng)濟(jì)企業(yè)發(fā)展壯大和產(chǎn)業(yè)聚集。推動(dòng)建立統(tǒng)一的數(shù)據(jù)采集傳輸標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)據(jù)交換平臺(tái)和數(shù)據(jù)共享機(jī)制，范文寫(xiě)作打破數(shù)據(jù)壁壘，消除信息孤島，促進(jìn)數(shù)據(jù)開(kāi)放共享。推動(dòng)市場(chǎng)監(jiān)管、城市管理、公共服務(wù)、民生保障和社會(huì)治理等方面的數(shù)據(jù)共享，鼓勵(lì)企業(yè)和公眾發(fā)掘利用開(kāi)放數(shù)據(jù)資源，不斷釋放數(shù)據(jù)經(jīng)濟(jì)價(jià)值和社會(huì)效應(yīng)。

數(shù)字教育資源管理個(gè)人提升總結(jié)。

以上就是這篇范文的全部?jī)?nèi)容，涉及到數(shù)字、信息、數(shù)字化、建設(shè)、企業(yè)、經(jīng)濟(jì)、發(fā)展、產(chǎn)業(yè)等方面，希望大家能有所收獲。

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文題目篇十六

物流成本項(xiàng)目從核算對(duì)象上來(lái)劃分,可以分為宏觀物流成本和微觀物流成本。微觀物流成本根據(jù)發(fā)生物流費(fèi)用企業(yè)的性質(zhì),可以分為貨主企業(yè)發(fā)生的物流費(fèi)用和第三方物流費(fèi)用。宏觀物流成本是核算一個(gè)國(guó)家在一定時(shí)期內(nèi)發(fā)生的物流總成本,是不同性質(zhì)企業(yè)微觀物流成本的總和。國(guó)家物流成本總額占gdp的比例,已經(jīng)成為各國(guó)物流服務(wù)水平高低的標(biāo)志。按照世界銀行統(tǒng)計(jì)給出的數(shù)據(jù),我國(guó)物流成本占gdp的比例是16.7%,由于我國(guó)現(xiàn)行會(huì)計(jì)核算體系無(wú)法直接核算企業(yè)的物流成本。所以,我國(guó)業(yè)內(nèi)不同研究人員采用不同的比例估計(jì)物流總成本和需求,從10%幾到30%幾不等,其間的差額較大,這也給我們理論研究和分析帶來(lái)了混亂,往往使實(shí)際工作無(wú)所適從。根據(jù)物流管理的基本功能和活動(dòng)來(lái)分類,物流成本包括:運(yùn)輸成本、倉(cāng)儲(chǔ)成本和物流管理成本三大類。目前世界各國(guó)在進(jìn)行物流成本內(nèi)部結(jié)構(gòu)比例分析的時(shí)候,均采用這一基本方法。它可以及時(shí)顯示不同物流功能結(jié)構(gòu)所耗費(fèi)的成本比例,也能夠更進(jìn)一步準(zhǔn)確找出物流成本項(xiàng)目中存在的問(wèn)題,從而找出降低物流成本的有效途徑。

美國(guó)權(quán)威物流成本核算機(jī)構(gòu)在計(jì)算物流成本時(shí)也采用上述公式,該公式是在多年實(shí)踐中不斷改進(jìn)和發(fā)展的結(jié)果,具有普遍性,也應(yīng)該成為我們重要的參考公式之一。

3企業(yè)物流成本費(fèi)用項(xiàng)目的構(gòu)成及影響因素

從企業(yè)內(nèi)部來(lái)看,貨物購(gòu)買或銷售時(shí)產(chǎn)生的運(yùn)輸成本往往包含在貨物的購(gòu)入成本或產(chǎn)品銷售成本之中;廠內(nèi)運(yùn)輸成本常常是計(jì)入生產(chǎn)成本的;訂單處理成本一般包含在銷售費(fèi)用之中;部分存貨持有成本也可能包含在財(cái)務(wù)費(fèi)用之中等等。從供應(yīng)鏈角度來(lái)看,則會(huì)發(fā)現(xiàn)一系列相互關(guān)聯(lián)的物流活動(dòng)產(chǎn)生的物流總成本,既分布在企業(yè)內(nèi)部的不同職能部門中,又分布在企業(yè)供應(yīng)鏈上下游的不同合作伙伴之中。所以,按照企業(yè)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的費(fèi)用項(xiàng)目,企業(yè)物流成本費(fèi)用項(xiàng)目的構(gòu)成一般應(yīng)包括:

(1)企業(yè)供應(yīng)、銷售各環(huán)節(jié)人員的工資及福利費(fèi);

(2)企業(yè)生產(chǎn)要素的采購(gòu)費(fèi),包括運(yùn)輸費(fèi)、郵電費(fèi)、采購(gòu)人員的差旅費(fèi);

(3)企業(yè)產(chǎn)品的推銷費(fèi),廣告宣傳費(fèi);

(4)企業(yè)內(nèi)部倉(cāng)庫(kù)保管費(fèi),維護(hù)費(fèi)、搬運(yùn)費(fèi);

(5)企業(yè)物流設(shè)備、倉(cāng)庫(kù)的折舊費(fèi),租用費(fèi);

(6)企業(yè)物流信息費(fèi);

(7)企業(yè)與物流相關(guān)的貸款利息;

(8)企業(yè)回收廢棄物發(fā)生的物流費(fèi),逆向物流費(fèi)。

按照“物流費(fèi)用冰山”說(shuō)的觀點(diǎn),企業(yè)物流成本的計(jì)算范圍大,運(yùn)輸、保管、包裝、裝卸、以及信息等環(huán)節(jié)多?，F(xiàn)行的會(huì)計(jì)核算制度和會(huì)計(jì)核算方法都不可能掌握物流成本費(fèi)用的實(shí)際情況,大家只能看到物流費(fèi)用露出海水上面的冰山的一角,而潛藏在海水下邊的整個(gè)冰山卻看不見(jiàn),海水中的冰山才是物流成本費(fèi)的主體部分。一般來(lái)說(shuō),企業(yè)向外部支付的`物流費(fèi)用只是很小的一部分,真正的大頭是企業(yè)內(nèi)部發(fā)生的物流費(fèi)用,按照企業(yè)對(duì)外支付和內(nèi)部發(fā)生物流成本費(fèi)用的實(shí)際,一般情況下,影響企業(yè)物流成本費(fèi)用的主要因素應(yīng)包括:

(1)企業(yè)進(jìn)貨區(qū)域的選擇。進(jìn)貨區(qū)域方向決定了企業(yè)貨物運(yùn)輸距離的遠(yuǎn)近,同時(shí)也影響著運(yùn)輸工具的選擇、進(jìn)貨批量等多個(gè)方面。因此,進(jìn)貨區(qū)域方向是決定企業(yè)物流成本費(fèi)用水平的一個(gè)重要因素。

(2)運(yùn)輸工具的選擇。不同的運(yùn)輸工具,費(fèi)用高低不同,運(yùn)輸能力有大有小。運(yùn)輸工具的選擇,一方面取決于所運(yùn)貨物的體積、重量及價(jià)值大小,另一方面又取決于企業(yè)對(duì)某種貨物的需求及時(shí)程度及工藝要求。所以,選擇運(yùn)輸工具要同時(shí)兼顧既保證生產(chǎn)與銷售的需要,又堅(jiān)持物流成本費(fèi)用最低的原則。

(3)企業(yè)存貨的控制。無(wú)論是生產(chǎn)企業(yè)還是流通企業(yè),對(duì)存貨進(jìn)行控制,嚴(yán)格控制進(jìn)貨數(shù)量、進(jìn)貨次數(shù)和品種,都可以減少庫(kù)存資金占用和貸款利息支出,從而降低庫(kù)存、保管、維護(hù)等費(fèi)用。

(4)貨物的保管制度。良好的貨物保管、維護(hù)、發(fā)放制度,可以減少貨物的損耗、霉?fàn)€、丟失等事故,從而降低物流成本費(fèi)用。相反,若在保管過(guò)程中,物品損耗、霉?fàn)€、丟失等情況時(shí)有發(fā)生,物流成本費(fèi)用必然增加。

(5)企業(yè)產(chǎn)品廢品率。影響物流成本費(fèi)用的一個(gè)重要方面還在于產(chǎn)品的質(zhì)量和產(chǎn)品廢品率的高低。生產(chǎn)高質(zhì)量的產(chǎn)品可杜絕因次品、廢品等回收、退貨而發(fā)生的各種物流費(fèi)用,從而降低物流成本費(fèi)用。

(6)企業(yè)物流管理費(fèi)用開(kāi)支大小。物流管理費(fèi)用與生產(chǎn)和流通沒(méi)有直接的數(shù)量依存關(guān)系。但管理費(fèi)用的大小直接影響著物流費(fèi)用的大小,節(jié)約辦公費(fèi)、水電費(fèi)、差旅費(fèi)等管理費(fèi)用相應(yīng)可以降低物流費(fèi)用的總水平。

(7)企業(yè)物流資金利用率。企業(yè)利用貸款進(jìn)行生產(chǎn)或流通,必然要支付一定的利息,如果是自有資金,也存在著機(jī)會(huì)成本問(wèn)題,資金利用率的高低,影響著利息支出的大小,從而也影響著物流成本費(fèi)用的高低。

總之,影響物流成本費(fèi)用的因素很多,針對(duì)每一影響物流成本費(fèi)用的因素,根據(jù)其特性加強(qiáng)管理,可以有效的控制企業(yè)物流成本項(xiàng)目,達(dá)到降低物流成本費(fèi)用的目的。

4降低企業(yè)物流成本是一個(gè)系統(tǒng)工程,物流系統(tǒng)成本之間存在著效益背反規(guī)律

降低企業(yè)物流成本是一個(gè)系統(tǒng)工程,在物流各項(xiàng)功能之間,某一種功能成本的降低,會(huì)使另一種功能成本增加。由于構(gòu)成物流成本的元素很多,各種費(fèi)用互相關(guān)聯(lián),工作頭緒多。因此,要想切實(shí)進(jìn)行企業(yè)的物流成本項(xiàng)目分析,控制和降低物流成本費(fèi)用,就必須設(shè)立物流成本管理工作目標(biāo),明確物流管理任務(wù),確定物流管理工作的優(yōu)先級(jí)別,以項(xiàng)目責(zé)任管理的方法,有序受控的開(kāi)展工作,為企業(yè)整個(gè)系統(tǒng)的利潤(rùn)最大化做出貢獻(xiàn)。要明確物流成本項(xiàng)目的構(gòu)成,從現(xiàn)行財(cái)務(wù)成本費(fèi)用中剝離出屬于物流成本范疇的內(nèi)容,分析和比較物流成本與制造成本,物流費(fèi)用與其他費(fèi)用之間的關(guān)系,掌握企業(yè)物流系統(tǒng)的成本項(xiàng)目。分領(lǐng)域全面清理物流系統(tǒng)的資源配置。根據(jù)建立的企業(yè)物流成本項(xiàng)目數(shù)據(jù)庫(kù),從而建立起企業(yè)物流成本項(xiàng)目科學(xué)的比較分析基礎(chǔ)。

5建立健全企業(yè)物流成本的財(cái)務(wù)管理模式

我國(guó)企業(yè)物流成本的財(cái)務(wù)管理模式尚未建立,物流成本的各個(gè)項(xiàng)目分散在企業(yè)成本核算的不同會(huì)計(jì)核算科目和賬戶之中。由于物流成本項(xiàng)目沒(méi)有被列入現(xiàn)行企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度和會(huì)計(jì)核算體系。制造企業(yè)習(xí)慣于將物流費(fèi)用計(jì)入制造成本和其它各項(xiàng)費(fèi)用之中;流通企業(yè)則將物流費(fèi)用包含在商品流通費(fèi)用之中,因此,無(wú)論是制造企業(yè)還是流通企業(yè),不僅難以按照物流成本項(xiàng)目的內(nèi)涵完整地計(jì)算出物流成本,而且連已經(jīng)被生產(chǎn)領(lǐng)域或流通領(lǐng)域分列出來(lái)的物流成本項(xiàng)目,也不能單獨(dú)真實(shí)的以會(huì)計(jì)核算報(bào)表的形式反映出來(lái),使企業(yè)管理者無(wú)法掌握物流成本項(xiàng)目的真實(shí)情況和全貌。

所以,我們必須加強(qiáng)企業(yè)物流成本項(xiàng)目的會(huì)計(jì)核算分析和控制,了解企業(yè)物流成本項(xiàng)目在會(huì)計(jì)核算過(guò)程中存在的主要問(wèn)題,研究企業(yè)物流成本費(fèi)用項(xiàng)目的構(gòu)成及影響因素,建立健全企業(yè)物流成本的財(cái)務(wù)管理模式,通過(guò)分析研究和論證試行,我們完全可以建議企業(yè)在會(huì)計(jì)核算中逐步分列物流成本項(xiàng)目,使企業(yè)管理者和決策者能夠有效的對(duì)物流成本項(xiàng)目進(jìn)行分析和控制,讓物流真正成為企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益提高的第三利潤(rùn)源泉。

參考文獻(xiàn)

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房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)論文題目篇十七

摘要:隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,環(huán)境問(wèn)題日益嚴(yán)峻。為了保護(hù)環(huán)境,維護(hù)生態(tài)平衡,各國(guó)采取了多種措施。本文分析了征收環(huán)境保護(hù)稅的理論依據(jù)及其現(xiàn)實(shí)意義,在借鑒國(guó)外環(huán)境保護(hù)稅立法經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上,提出了構(gòu)建我國(guó)環(huán)境保護(hù)稅制的原則和思路。

關(guān)鍵詞:環(huán)境保護(hù)稅;污染;法律的思考

工業(yè)革命以來(lái),人口的迅猛增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展導(dǎo)致了生態(tài)環(huán)境狀況的日益惡化,環(huán)境問(wèn)題使人類的基本生存條件面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn),保護(hù)與改善生態(tài)環(huán)境,維持生態(tài)平衡,已成為世界各國(guó)謀求可持續(xù)發(fā)展的一個(gè)重要問(wèn)題。在我國(guó)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)過(guò)程中同樣出現(xiàn)了大量的環(huán)境問(wèn)題,為了改善環(huán)境質(zhì)量,保護(hù)生態(tài)環(huán)境,我國(guó)采取了一系列的積極措施,取得了比較明顯的成效。但目前我國(guó)較多采用的是直接管制措施,例如規(guī)定排污標(biāo)準(zhǔn)、征收排污費(fèi),這些措施將污染者置于被動(dòng)接受管理的地位,不利于調(diào)動(dòng)其參與環(huán)境治理的積極性。環(huán)境保護(hù)稅作為一種有效的刺激措施,能夠通過(guò)改變?nèi)藗兊男袨榉绞饺〉帽Ｗo(hù)生態(tài)環(huán)境的積極效應(yīng)。我國(guó)現(xiàn)階段還沒(méi)有專門用于環(huán)境保護(hù)的稅種。本文將對(duì)我國(guó)的環(huán)境保護(hù)稅收法律制度建設(shè)進(jìn)行初步探討。

一、開(kāi)征環(huán)境保護(hù)稅的理論依據(jù)

(一)外部性理論

英國(guó)“福利經(jīng)濟(jì)學(xué)之父”庇古的外部性理論為環(huán)境保護(hù)稅的征收提供了最主要的經(jīng)濟(jì)學(xué)依據(jù)〔1〕(p29)。外部經(jīng)濟(jì)效果是一個(gè)經(jīng)濟(jì)主體的行為對(duì)另一經(jīng)濟(jì)主體的福利所產(chǎn)生的效果,而這種效果并沒(méi)有從貨幣上或市場(chǎng)交易中反映出來(lái)〔2〕(p569)。根據(jù)外部性理論,企業(yè)或個(gè)人在追求利潤(rùn)或利益最大化時(shí),容易造成資源浪費(fèi)和環(huán)境污染,使得其他微觀經(jīng)濟(jì)主體(企業(yè)或個(gè)人)的福利減少,形成外部不經(jīng)濟(jì);同時(shí),在代際之間也存在外部效應(yīng),上代人對(duì)資源的過(guò)度浪費(fèi)和污染,也會(huì)造成下代人福利的減少。按照庇古的分析,自然環(huán)境為生產(chǎn)者提供的服務(wù),并未在生產(chǎn)者的生產(chǎn)成本中反映出來(lái),因而會(huì)造成生產(chǎn)企業(yè)花費(fèi)的成本與社會(huì)花費(fèi)的成本之間的差異,這種邊際凈私人產(chǎn)品和邊際凈社會(huì)產(chǎn)品的差額即私人經(jīng)濟(jì)活動(dòng)所產(chǎn)生的外部成本。這種以危害自然為表現(xiàn)形式的外部性成本發(fā)生在市場(chǎng)體系之外,因而不能在市場(chǎng)上自行消除,只有政府采取稅收形式,才能把污染成本增加到產(chǎn)品的價(jià)格中去。假定政府征收等于邊際污染成本的稅收,那么可以使污染者的邊際私人成本等于邊際社會(huì)成本,邊際私人收益等于邊際社會(huì)收益,即把污染者的外部性成本內(nèi)在化〔2〕(p576),使其面對(duì)真實(shí)的成本和收益。如果沒(méi)有內(nèi)部化,一些行為的經(jīng)濟(jì)成本就不會(huì)被考慮,如果外部費(fèi)用沒(méi)有成為商品和服務(wù)的價(jià)格因素,就會(huì)引起嚴(yán)重的市場(chǎng)扭曲?！?〕理論上把對(duì)單位污染所征的等于污染所造成的邊際社會(huì)損失的稅收稱為庇古稅。此后,學(xué)者西蒙斯進(jìn)一步發(fā)展了外部性理論,提出“社會(huì)成本”概念,認(rèn)為企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)其所造成的外部社會(huì)成本。因而,降低資源的社會(huì)成本,需要把外部性轉(zhuǎn)移至企業(yè)內(nèi)部,提高私人生產(chǎn)成本,促使其節(jié)約使用資源、減少對(duì)環(huán)境的污染。這一關(guān)于外部成本通過(guò)征稅形式而使之內(nèi)在化的設(shè)想,構(gòu)成了征收環(huán)境保護(hù)稅的基本理論框架。

(二)“稀缺資源”論

與環(huán)境保護(hù)稅有關(guān)的另一種經(jīng)濟(jì)學(xué)理論是“稀缺資源”論。按照經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論,由于資源是稀缺的,才需要研究社會(huì)如何從各種可能的物品與勞務(wù)中進(jìn)行選擇,不同的物品如何生產(chǎn)和定價(jià),誰(shuí)最終消費(fèi)社會(huì)所生產(chǎn)的物品?！?〕(p15)法國(guó)人布拉馬基等把價(jià)值的起源歸結(jié)為稀缺性,這種價(jià)值觀的典型觀點(diǎn)是:凡世上過(guò)份多余,任何人都可以隨意獲取的財(cái)物,無(wú)論它們?cè)鯓佑杏?誰(shuí)也不愿意花代價(jià)來(lái)取得它們,因而,數(shù)量多較數(shù)量少的東西價(jià)值小〔4〕(p69)。因此,一項(xiàng)資源只有稀缺時(shí)才具有交換價(jià)值,當(dāng)環(huán)境資源不具有稀缺性時(shí)是沒(méi)有交換價(jià)值的。在生產(chǎn)力水平低下,人口較少時(shí),土地、空氣、水等環(huán)境要素的多元價(jià)值可以同時(shí)體現(xiàn),但隨著生產(chǎn)力水平的提高、人口的增長(zhǎng)和環(huán)境保護(hù)重要性的增強(qiáng),環(huán)境資源多元價(jià)值之間發(fā)生矛盾及環(huán)境資源稀缺性的特征逐漸顯露。一是由于環(huán)境要素的多元價(jià)值難以同時(shí)體現(xiàn)而導(dǎo)致某種環(huán)境功能資源產(chǎn)生稀缺性,即在一定時(shí)間和空間范圍內(nèi),某環(huán)境要素如果要滿足人們的生活需求就難以滿足人們的生產(chǎn)需求;二是環(huán)境凈化功能難以滿足人類生產(chǎn)、生活排放污染物需要的問(wèn)題特別突出,環(huán)境容量資源特別稀缺。但是長(zhǎng)期以來(lái),環(huán)境資源往往被認(rèn)為是公有的、無(wú)價(jià)的,可以無(wú)償占用,結(jié)果導(dǎo)致公地悲劇的出現(xiàn),對(duì)稀缺資源索取費(fèi)用有助于經(jīng)濟(jì)有效地使用資源〔2〕(p494)。環(huán)境保護(hù)稅可以被看作是一種環(huán)境資源補(bǔ)償費(fèi),通過(guò)征收環(huán)境保護(hù)稅能夠貫徹“誰(shuí)污染誰(shuí)付費(fèi),誰(shuí)利用誰(shuí)補(bǔ)償”的生態(tài)環(huán)境開(kāi)發(fā)保護(hù)原則。

二、開(kāi)征環(huán)境保護(hù)稅的現(xiàn)實(shí)意義

目前,世界上采用環(huán)境保護(hù)稅來(lái)改善生態(tài)環(huán)境的國(guó)家越來(lái)越多,環(huán)境保護(hù)稅的使用在許多國(guó)家都取得了良好的環(huán)境效益。例如,瑞典的硫稅(1991年開(kāi)征)使石油燃料的硫含量降低至法定標(biāo)準(zhǔn)的50%,引進(jìn)燃料稅,每年co2z的排放量降低了19000噸。在挪威,1991年引進(jìn)的co2z稅使一些固定燃燒工廠的co2z降低了21%。在丹麥,對(duì)無(wú)危害廢物收稅已經(jīng)使垃圾填埋成本翻倍,在1987~1993年間,家庭垃圾減少了16%,建筑垃圾減少64%,其他各方面的垃圾也均減少22%〔5〕。一般而言,環(huán)境稅能取得如下幾方面的積極效應(yīng)。

(一)環(huán)境保護(hù)稅能增加財(cái)政收入

(二)環(huán)境保護(hù)稅具有經(jīng)濟(jì)杠桿的功能

一方面,通過(guò)稅收差異和優(yōu)惠政策,環(huán)境保護(hù)稅可以促進(jìn)

環(huán)保產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。如對(duì)節(jié)約能源、清潔生產(chǎn)和資源回收利用的產(chǎn)品給予一定期限內(nèi)的免繳部分或全部稅款的優(yōu)惠措施,而對(duì)資源浪費(fèi)大、污染嚴(yán)重的企業(yè)可以加收環(huán)境保護(hù)稅,這樣的措施有利于鼓勵(lì)環(huán)保產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。另一方面,環(huán)境保護(hù)稅能推動(dòng)清潔工藝的創(chuàng)新,因?yàn)樯a(chǎn)者有動(dòng)機(jī)去發(fā)現(xiàn)可供選擇的有利于環(huán)境的生產(chǎn)方式。在征收環(huán)境保護(hù)稅的情況下,生產(chǎn)者會(huì)比較保持現(xiàn)有污染水平所支付的稅收與進(jìn)行技術(shù)革新減少污染所能得到的收益。如果技術(shù)創(chuàng)新成本小于稅收,那么污染就會(huì)減少,一直減少的污染控制成本等于稅收時(shí),達(dá)到污染減少的最優(yōu)水平。假設(shè)所有污染者的行為都是理性的,污染控制的總成本將會(huì)最小化。例如瑞典對(duì)含有硫磺的柴油燃料征稅,這促使人們開(kāi)發(fā)了新的清潔燃料。

(三)環(huán)境保護(hù)稅能促使消費(fèi)者使用更少的'污染產(chǎn)品

盡管環(huán)境保護(hù)稅有的征稅目標(biāo)是消費(fèi)者,有的是生產(chǎn)者,但是最終,所有稅收引起的費(fèi)用都會(huì)轉(zhuǎn)嫁到使用有害環(huán)境的產(chǎn)品或服務(wù)的消費(fèi)者身上。消費(fèi)者購(gòu)買污染產(chǎn)品將要多付費(fèi),承擔(dān)額外的環(huán)境污染成本,而選擇清潔產(chǎn)品則沒(méi)有額外費(fèi)用的產(chǎn)生,例如,消費(fèi)者使用含鉛汽油就需要比使用清潔燃料多付費(fèi)。因此,環(huán)境稅能刺激消費(fèi)者增加綠色產(chǎn)品的消費(fèi),從而改變消費(fèi)方式,最終從源頭上控制污染。

(四)環(huán)境保護(hù)稅的征收能減少污染控制的成本

環(huán)境稅減少了污染控制的成本,因?yàn)檎魇窄h(huán)境保護(hù)稅不需要承擔(dān)政府失察的成本。所有的行為決定都掌握在污染者手里――決定是繼續(xù)污染并支付相關(guān)稅收還是采用新的有利于環(huán)境的方式做生意,污染者可以通過(guò)比較兩種選擇的收益來(lái)加以決定。在這種機(jī)制下,減少污染措施所需成本過(guò)大的污染者會(huì)傾向于支付環(huán)境稅,而那些減少污染所需成本很低的就會(huì)傾向于減少污染。因此,沒(méi)有政府的監(jiān)管也能得到一樣的結(jié)果〔3〕。環(huán)境稅收與基于企業(yè)協(xié)商和直接管制的政策措施相比,具有更大的透明性,較少受到“管制俘虜”的影響,因而更有利于環(huán)境保護(hù)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

三、建立我國(guó)環(huán)境保護(hù)稅的法律思考

我國(guó)現(xiàn)行稅制中的資源稅、消費(fèi)稅、所得稅中都有一些關(guān)于環(huán)境保護(hù)的政策措施,在一定程度上體現(xiàn)了保護(hù)環(huán)境的政策意圖。例如,我國(guó)的增值稅稅法中規(guī)定,對(duì)生產(chǎn)原料中摻有不少于30%的廢舊瀝青混泥土生產(chǎn)的再生瀝青混泥土,實(shí)行增值稅即征即退的稅收政策;資源稅法將原油、天然氣、煤炭、其他非金屬礦原礦、黑色金屬礦原礦、有色金屬原礦和鹽等資源的開(kāi)采或生產(chǎn)納入征稅/文秘站－中國(guó)最強(qiáng)免費(fèi)！/范圍;消費(fèi)稅法將對(duì)環(huán)境造成污染的鞭炮、焰火、汽油、柴油、小汽車和摩托車等消費(fèi)品納入征稅范圍,并對(duì)小汽車按照排放量的大小規(guī)定了高低不同的稅率;內(nèi)資企業(yè)所得稅法規(guī)定,利用廢氣、廢水、廢渣等廢棄物作為主要生產(chǎn)原料的企業(yè),可以在5年內(nèi)免征或減征所得稅。上述稅種和政府的其他措施相配合,在減少污染、改善環(huán)境方面發(fā)揮了重要作用。但是,這些稅種的設(shè)立并非出于環(huán)境保護(hù)的目的,對(duì)環(huán)境保護(hù)只能起到補(bǔ)充性的作用,面對(duì)日益嚴(yán)峻的環(huán)境問(wèn)題,我國(guó)有必要在完善現(xiàn)行稅制中有關(guān)環(huán)境保護(hù)的政策規(guī)定基礎(chǔ)上,借鑒國(guó)外的成功經(jīng)驗(yàn),盡快開(kāi)征以環(huán)境保護(hù)為目的,以污染環(huán)境的行為或產(chǎn)品為課稅對(duì)象的專門性稅種――環(huán)境保護(hù)稅。

(一)構(gòu)建環(huán)境保護(hù)稅法的基本原則

構(gòu)建環(huán)境保護(hù)稅法需要結(jié)合我國(guó)的實(shí)際經(jīng)濟(jì)情況,我國(guó)是發(fā)展中國(guó)家,一方面老企業(yè)的污染防治任務(wù)繁重,另一方面快速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展又加劇了環(huán)境的污染。因此,協(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與環(huán)境的關(guān)系仍然是核心問(wèn)題,構(gòu)建環(huán)境保護(hù)稅法首先需要明確其基本原則。筆者認(rèn)為,當(dāng)前我國(guó)若制定環(huán)境保護(hù)稅法,應(yīng)堅(jiān)持以下幾項(xiàng)基本原則:1、公平原則。由于每個(gè)納稅人對(duì)環(huán)境的占用是不均衡的,因此在環(huán)境稅制設(shè)計(jì)中應(yīng)體現(xiàn)出“誰(shuí)使用、誰(shuí)付費(fèi)”的基本原理。從而使污染企業(yè)的外部成本內(nèi)部化,這樣就能糾正市場(chǎng)失靈,實(shí)現(xiàn)公平。2、效率原則。環(huán)境保護(hù)稅的征收與排污種類、數(shù)量、濃度等環(huán)保專門知識(shí)緊密聯(lián)系,對(duì)污染物排放量進(jìn)行測(cè)量、對(duì)固定大排放源進(jìn)行定期監(jiān)測(cè)等,都需要大量的人、財(cái)、物的投入,因而要避免為求準(zhǔn)確地反映環(huán)境損害成本而設(shè)計(jì)過(guò)于復(fù)雜的環(huán)境稅,稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)與環(huán)保部門密切合作,提高征管效率。3、循序漸進(jìn)原則。我國(guó)是發(fā)展中國(guó)家,經(jīng)濟(jì)建設(shè)任務(wù)仍是重中之重,因而開(kāi)征環(huán)境保護(hù)稅應(yīng)遵循漸進(jìn)原則,分類分期實(shí)施,以給污染企業(yè)留下足夠的時(shí)間,便于其在不影響企業(yè)發(fā)展的同時(shí)采取相應(yīng)的削減污染技術(shù),實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)和環(huán)境保護(hù)的協(xié)調(diào)。

(二)環(huán)境保護(hù)稅的征稅對(duì)象

國(guó)際上通常把污染環(huán)境和破壞生態(tài)的行為以及在消費(fèi)過(guò)程中會(huì)造成污染的產(chǎn)品作為環(huán)境保護(hù)稅的征稅對(duì)象。但目前我國(guó)尚缺乏這一稅種的制度設(shè)計(jì)和征管經(jīng)驗(yàn),因而在開(kāi)征環(huán)境保護(hù)稅的初期,征稅范圍不應(yīng)過(guò)寬,應(yīng)根據(jù)國(guó)家當(dāng)前最重要的環(huán)境問(wèn)題和環(huán)保目標(biāo),采取循序漸進(jìn)的方法,從重點(diǎn)污染源和易于征管的征稅對(duì)象入手。根據(jù)我國(guó)當(dāng)前的環(huán)境狀況,應(yīng)首先將對(duì)環(huán)境污染嚴(yán)重的廢氣、廢水和固體廢物的排放納入征稅范圍。因?yàn)檫@類行為對(duì)環(huán)境的污染最為嚴(yán)重,而且既有征收排污費(fèi)的經(jīng)驗(yàn)作為基礎(chǔ),又有大量的外國(guó)經(jīng)驗(yàn)可資借鑒。其次,待時(shí)機(jī)成熟時(shí),可以將那些難以降解和再回收利用的材料制造的、在使用中會(huì)對(duì)環(huán)境造成嚴(yán)重污染的各種包裝物納入征稅范圍。

(三)環(huán)境保護(hù)稅的課稅依據(jù)

一般來(lái)說(shuō),環(huán)境保護(hù)稅的課稅依據(jù)主要有三種:一是以污染企業(yè)的產(chǎn)量作為稅基;二是以生產(chǎn)要素或消費(fèi)品所包含的污染物數(shù)量作為稅基;三是以污染物的排放量作為稅基〔8〕。第一種稅基的核算比較簡(jiǎn)單,但在這種制度下,企業(yè)只有減少產(chǎn)量才能減少稅負(fù),這既會(huì)妨礙防污技術(shù)的采用和生產(chǎn)工藝的改進(jìn),還會(huì)造成資源配置的低效率。第二種稅基只要生產(chǎn)要素和消費(fèi)品中含有污染物就需納稅,而不管其最終是否造成了環(huán)境污染,這種做法既不合理又不公平。相較而言,第三種稅基最為可取。以污染物的排放量作為稅基,污染企業(yè)在維持和增加產(chǎn)量的同時(shí),只要能降低污染物的排放量就能減輕稅負(fù)。這既不會(huì)妨礙污染企業(yè)自由選擇污染防治辦法,又能促使其改進(jìn)生產(chǎn)工藝減少污染,增強(qiáng)了企業(yè)的能動(dòng)性和自主性。

(四)環(huán)境保護(hù)稅的稅率

稅率既要達(dá)到控制污染的目的,又不能抑制社會(huì)生產(chǎn)。從理論上講,廠商的理性選擇是將污染削減到邊際控制成本等于稅率這一水平上。所以各個(gè)企業(yè)的污染控制程度不同,控制成本高的企業(yè)削減較少的污染量,而控制成本低的企業(yè)將大規(guī)模削減污染。環(huán)境保護(hù)稅的一個(gè)難點(diǎn)是制定合理的稅率,理想狀態(tài)下,它應(yīng)當(dāng)?shù)扔谖廴鞠鳒p的邊際收益,這時(shí)效率最高〔9〕(p44)。此外,由于各地的經(jīng)濟(jì)條件、人口密度以及對(duì)環(huán)境清潔度的要求不同,因而環(huán)境保護(hù)稅率不能高度統(tǒng)一,應(yīng)根據(jù)各地方的實(shí)際情況來(lái)確定適合自己的差別稅率。其次,環(huán)境保護(hù)稅率最好采用動(dòng)態(tài)稅率,即根據(jù)治理污染和保護(hù)環(huán)境所需資金不斷調(diào)整具體環(huán)境保護(hù)稅目的稅率,動(dòng)態(tài)稅率的實(shí)行,是稅負(fù)和污染相適應(yīng)原則的最直接體現(xiàn)。最后,環(huán)境保護(hù)稅率以采取定額稅率,從量計(jì)征為宜,即按照污染物排放的一定計(jì)量單位,規(guī)定定額稅率,這能使稅制簡(jiǎn)化、便利。

(五)環(huán)境保護(hù)稅的優(yōu)惠措施

我國(guó)應(yīng)借鑒國(guó)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),靈活運(yùn)用多種稅收優(yōu)惠措施激勵(lì)企業(yè)治理污染,保護(hù)環(huán)境。第一,實(shí)施鼓勵(lì)企業(yè)開(kāi)展治污領(lǐng)域的科技研究與開(kāi)發(fā)的稅收支出政策。國(guó)家應(yīng)對(duì)防污治污的技術(shù)研發(fā)高度重視,除直接給予研究、開(kāi)發(fā)治污新技術(shù)的企業(yè)預(yù)算撥款外,還可以利用稅收支出手段,鼓勵(lì)企業(yè)從事環(huán)保科研活動(dòng),從而增強(qiáng)治污支出的整體效益。第二,實(shí)行刺激企業(yè)投資防污設(shè)備的稅收優(yōu)惠政策。對(duì)合格產(chǎn)品(指企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中無(wú)污染或能減少污染的機(jī)器設(shè)備)實(shí)行加速折舊制度;對(duì)工業(yè)企業(yè)購(gòu)入的環(huán)境保護(hù)設(shè)備允許抵扣進(jìn)項(xiàng)增值稅額;對(duì)企業(yè)為治理污染而進(jìn)行的設(shè)備改造項(xiàng)目給予投資抵免等,這就能促使企業(yè)開(kāi)發(fā)先進(jìn)技術(shù),加速設(shè)備的更新?lián)Q代。第三,盡可能取消或調(diào)整不利于環(huán)保的稅收政策。在適當(dāng)時(shí)候應(yīng)取消對(duì)農(nóng)膜、農(nóng)藥特別是劇毒農(nóng)藥的優(yōu)惠增值稅待遇;嚴(yán)禁或嚴(yán)格限制有毒、有害化學(xué)品或可能對(duì)我國(guó)環(huán)境造成重大危害的產(chǎn)品進(jìn)口,大幅提高上述產(chǎn)品的進(jìn)口關(guān)稅〔10〕。

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〔8〕張李均,周嚴(yán).對(duì)我國(guó)環(huán)境保護(hù)稅構(gòu)建的思考[j].當(dāng)代經(jīng)理人.,(2).

〔9〕[美]保羅?r?伯特尼、羅伯特?n?史蒂文斯主編.環(huán)境保護(hù)的公共政策[m].穆閑清、方志偉譯.上海人民出版社,2006.

〔10〕劉劍,張?bào)惴?建立我國(guó)環(huán)境保護(hù)稅收制度的思考[j].南方經(jīng)濟(jì).,(3).

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