熱門房屋銷售合同糾紛(案例16篇)

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熱門房屋銷售合同糾紛(案例16篇)
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合同是經(jīng)過雙方協(xié)商一致而達(dá)成的法律約定。需要充分考慮雙方當(dāng)事人的利益和合作關(guān)系,以達(dá)成互利共贏的目標(biāo)。在合同履行過程中,要保持良好的溝通和合作關(guān)系,避免爭(zhēng)吵和矛盾的發(fā)生。

房屋銷售合同糾紛篇一

近日,法院受理的涉房居間合同糾紛呈現(xiàn)激增態(tài)勢(shì)。2011年前兩個(gè)月僅東城法院就受理此類糾紛30件,同比上漲200%。其中,原告為房屋中介公司,被告為買房人的案件占此類糾紛總數(shù)的83%。經(jīng)調(diào)研發(fā)現(xiàn),造成該類案件數(shù)量激增的原因主要有:

一是房地產(chǎn)調(diào)控政策導(dǎo)致買房人履約能力變化。自2017年10月起,中央和北京市相繼出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策,提高貸款利率、首付款比例,限制購(gòu)房條件等,導(dǎo)致買房人購(gòu)房成本加大。部分買房人因此履約不能,或因購(gòu)房條件限制未能如期申請(qǐng)到銀行貸款,導(dǎo)致買賣合同解除,由此與中介產(chǎn)生糾紛。

二是房地產(chǎn)中介提供服務(wù)的詳細(xì)項(xiàng)目和具體標(biāo)準(zhǔn)尚無法律規(guī)定。實(shí)踐中,超過90%的案件中的居間合同約定中介公司提供咨詢、代為磋商價(jià)格、銀行貸款代辦、代辦房屋產(chǎn)權(quán)過戶等多項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容,卻對(duì)如何履行沒有細(xì)則規(guī)定。買房人與中介公司在中介是否忠實(shí)履行了上述義務(wù),上述服務(wù)是否應(yīng)包含在居間服務(wù)費(fèi)中等問題上,容易產(chǎn)生較大分歧。

三是居間服務(wù)費(fèi)用定價(jià)隨意超出合理范圍。根據(jù)《北京市關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》,房屋成交價(jià)格在500萬元以下的,房屋代理買賣收費(fèi)不應(yīng)超過房屋成交價(jià)格的2.5%。在受理的居間合同糾紛案件中,35%的案件居間服務(wù)費(fèi)高于該標(biāo)準(zhǔn),超過75%的案件約定買房人應(yīng)交納居間合同代書費(fèi)、過戶費(fèi)、貸款費(fèi)等費(fèi)用。經(jīng)統(tǒng)計(jì),該收費(fèi)合計(jì)低于3萬元的僅占全部案件數(shù)的22%,3-5萬元的占29%,5-10萬元的占43%,10萬元以上的占6%,服務(wù)費(fèi)用過高。

四是買房人法律風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)較差。具體表現(xiàn)在:合同意識(shí)淡漠,不詳細(xì)閱讀居間合同條款,或在未進(jìn)行深入磋商的情況下簽訂合同;輕信中介人員口頭承諾,未將口頭承諾落實(shí)在居間合同里;不注重保存證據(jù),與中介人員及售房人的聯(lián)絡(luò)、協(xié)商多以口頭方式進(jìn)行,以致應(yīng)訴時(shí)無法提供證據(jù)證明;未調(diào)查房屋權(quán)屬狀態(tài),不調(diào)查售房人是否有權(quán)利出售房屋。

針對(duì)以上情況,東城法院認(rèn)為在審理涉房居間合同糾紛時(shí)應(yīng)做好以下三方面的工作:一是案件審理應(yīng)配合國(guó)家相關(guān)政策的實(shí)施,注重社會(huì)效果與法律效果的.統(tǒng)一。審理中如發(fā)現(xiàn)房屋中介機(jī)構(gòu)存在價(jià)格違法、賺取差價(jià)、分割出租等違法違規(guī)行為,及時(shí)向有關(guān)部門通報(bào),促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)健康發(fā)展。二是詳細(xì)審查居間合同的內(nèi)容與執(zhí)行情況。對(duì)居間合同的形式要件、合同條款內(nèi)容、中介人員資質(zhì),以及中介公司的執(zhí)行情況等要進(jìn)行嚴(yán)格審查。應(yīng)特別注意居間合同中是否包括提供代辦貸款、代辦房地產(chǎn)登記等其他服務(wù),避免中介公司混同代辦業(yè)務(wù)費(fèi)與居間服務(wù)費(fèi)。三是注重審查雙方權(quán)利義務(wù)分配是否公平。一方面注意中介公司是否規(guī)避主要義務(wù)或責(zé)任,另一方面注意中介公司收費(fèi)與其所履行的義務(wù)是否相適應(yīng)。如發(fā)現(xiàn)顯失公平等情況,宜通過公平原則、權(quán)利義務(wù)對(duì)等原則平衡雙方利益。

原告:*******

地址:************************************

法定代表人: 聯(lián)系電話:

訴訟請(qǐng)求

二、判令本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。

事實(shí)與理由

原告系房地產(chǎn)居間服務(wù)公司。被告一因房屋出售需要委托原告居間銷售其名下址于福建省*********的房產(chǎn),原告接受委托后,經(jīng)原告居間介紹,被告一與案外人****于2017年10月10日簽訂了一份《房屋買賣協(xié)議書》,該協(xié)議約定:被告一將上述房產(chǎn)以200萬元價(jià)格出售給案外人黃世陽(yáng),并于收到購(gòu)房款全款當(dāng)日交付房屋。簽訂該協(xié)議后,被告一與原告就居間介紹費(fèi)用進(jìn)行了確認(rèn),承諾如原告推薦客戶完成上述房產(chǎn)的出售,則被告一應(yīng)于交房當(dāng)日支付原告中介服務(wù)費(fèi)人民幣******元;如無故延期,則原告有權(quán)按日萬分之五的標(biāo)準(zhǔn)向被告追收滯納金。

現(xiàn)被告與案外人于 年 月 日實(shí)際履行了房屋買賣協(xié)議并辦理了相關(guān)房產(chǎn)過戶手續(xù),但中介服務(wù)費(fèi)卻一直拒絕支付。

基于被告一與被告二系夫妻關(guān)系,且債務(wù)發(fā)生在婚姻存續(xù)期間, 1

依照相關(guān)法律規(guī)定,應(yīng)當(dāng)由兩被告共同向原告償付。

原告以為,被告通過原告的居間服務(wù)成功獲取購(gòu)房人信息,并經(jīng)原告介紹與購(gòu)房人簽訂《房屋買賣協(xié)議書》并完成房屋交易,即應(yīng)向原告支付居間服務(wù)費(fèi)。被告的惡意拖欠行為,已侵害了原告的合法權(quán)益,故原告現(xiàn)特訴諸貴院,請(qǐng)依法判如所請(qǐng)。

此致

*****人民法院

2017

具狀人: 年 2 日 月

房屋銷售合同糾紛篇二

原告:____________,女,漢族,____________年____________月____________出生,現(xiàn)居____________市____________區(qū)____________鎮(zhèn)____________,身份證號(hào):________________________,電話:________________________。

被告:____________有限公司,地址:____________________________________,統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:________________________。

法定代表人:____________,職務(wù):____________。電話________________________。

訴訟請(qǐng)求:

1.解除原、被告簽訂的《房屋托管租賃合同》;;

5.判令本案的訴訟費(fèi)由被告承擔(dān);

事實(shí)和理由:

____________年____________月____________×日,原告與被告____________有限公司簽訂了《房屋委托租賃合同》____________),將原告所有的位于____________市____________區(qū)____________房屋出租給____________全權(quán)管理并進(jìn)行轉(zhuǎn)租出租,根據(jù)合同第六條第2項(xiàng)條款約定,成都青客負(fù)有按時(shí)向原告支付房屋租金的義務(wù),并按照《租金支付明細(xì)表》進(jìn)行房屋租金支付。但被告未按合約約定履行支付租金的義務(wù)。

綜上所述,被告成都青客未按照《房屋委托租賃合同》按期向原告完全支付固定租金,侵害了原告的合法權(quán)益,依據(jù)《民法典》的相關(guān)規(guī)定訴至貴院,望判如所請(qǐng)。

此致

________________________區(qū)人民法院

具狀人:________________________

房屋銷售合同糾紛篇三

乙方:________________

雙方就因乙方租用甲方________________門面事宜,達(dá)成以下協(xié)議:

2、乙方租用甲方門面,時(shí)間為________________到________________。形式為____年____簽。

3、付款方式:年租金為_________元整(大寫)。每_____年交一次房租。如果乙方生意好,甲方每年最多只能加______元,________元為上限。

4、乙方在租賃期間,自行裝修門面,甲方予以協(xié)助。甲方必須保證乙方的簡(jiǎn)易房的建設(shè)權(quán)力,并且在合同期內(nèi)不被拆除。若是被城管拆除,甲方按照天數(shù)推出租金給乙方,無需其他補(bǔ)償。

5、乙方在經(jīng)營(yíng)中要遵紀(jì)守法,一切相關(guān)稅費(fèi)由乙方自己承擔(dān)。在租賃期間,如要求退租門面,或是自己經(jīng)營(yíng)不善,甲方不退租金,乙方可以轉(zhuǎn)讓,但必須征得甲方同意。

6、水電的暢通及屋面漏水應(yīng)由甲方負(fù)責(zé)。水電費(fèi)由乙方自負(fù),根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整而調(diào)整。

以上合同望甲、乙雙方共同遵守。本合同一式兩份,甲乙雙方各執(zhí)一份。

甲方簽字: ________________

乙方簽字:________________

簽訂日期: 年 月 日

房屋銷售合同糾紛篇四

上訴人(原審被告)謝某1,男,x年x月x日生,漢族,住xx市徐匯區(qū)。

上訴人(原審被告)謝某2,女,x年x月x日生,漢族,住xx市徐匯區(qū)。

上訴人(原審被告)黃某,女,x年x月x日生,漢族,住xx市徐匯區(qū)。

上訴人(原審被告)陶某,女,x年x月x日生,漢族,住xx市徐匯區(qū)。

上訴人(原審被告)黃某,女,x年x月x日生,漢族,住xx市徐匯區(qū)。

被上訴人(原審原告)朱某,男,x年x月x日生,漢族,住xx市徐匯區(qū)。

被上訴人(原審原告)徐某,女,x年x月x日生,漢族,住xx市徐匯區(qū)。

上訴人因與被上訴人房屋買賣合同糾紛一案不服xx市徐匯區(qū)人民法院(20xx)徐民三(民)初字第xx號(hào)民事判決,特依法上訴貴院。

上訴請(qǐng)求

1、撤銷xx市徐匯區(qū)人民法院(20xx)徐民三(民)初字第xx號(hào)民事判決,將本案發(fā)回原審法院重新審理或者由貴院查清事實(shí)徑行改判。

2、本案一審、二審訴訟費(fèi)、保全費(fèi)由被上訴人負(fù)擔(dān)。

本案一審判決,定性不當(dāng),適用法律確有錯(cuò)誤。事實(shí)與理由如下

一、該房屋買賣合同須由上訴人四人共同行為,且以被告黃某為主導(dǎo)。

無論是合同的發(fā)起還是合同的履行(錢款往來)其中真正的主導(dǎo)應(yīng)是上訴人黃某,而非上訴人謝某1。一審法院認(rèn)為,謝某1始終代表四名上訴人,顯然定性不當(dāng)。

首先,涉案房屋是以黃某母親陶某所得動(dòng)遷款項(xiàng)為大部分錢款所購(gòu)置,且至今謝某1仍與妻子、岳父、母共同居住。從整個(gè)房屋買賣過程來看,是由黃某提出售房,并讓謝某1陪同前往中介公司辦理掛牌,之后與被上訴人的多次交涉,都由黃某出面,甚至被上訴人的兩次付款均是由黃某收款(謝并不在場(chǎng)),且匯入賬戶也是黃某私人賬戶。而且,從被上訴人提供的一審證據(jù)(8月19日的電話錄音)顯示,謝某1在與被上訴人協(xié)商該房屋買賣合同的過程中,明確表示關(guān)于房屋買賣的問題“我回去也要商量”,足見謝某1不可能代表所有上訴人,他也自知無法代表所有上訴人。

再者,雖然在房屋買賣合同中,四名上訴人的聯(lián)系電話都為謝某1一人手機(jī)號(hào)碼,但并不能表明謝某1就取得了其余三人的全權(quán)委托。僅填寫謝某1一人手機(jī)號(hào)碼,一則是為了便于進(jìn)行及時(shí)聯(lián)系,二則也只能說明,由謝某1作為聯(lián)系人而已。一審法院認(rèn)為,“被告謝某1始終代表四被告與中介和原告進(jìn)行房屋交易事宜的協(xié)商,……”,故而推定謝某1就取得了代理權(quán)的原因之一,這顯然是擴(kuò)大了僅作為聯(lián)系人的權(quán)利范圍,并且也忽視了其余上訴人應(yīng)享有的對(duì)房屋的處分權(quán)。

二、7月25日簽訂的'補(bǔ)充協(xié)議系效力待定協(xié)議。

7月25日所簽訂的補(bǔ)充協(xié)議,系中介制作,乃甲方謝某1與乙方朱某私下擬訂。在甲方一欄僅有上訴人謝某1一人簽字,其他上訴人當(dāng)時(shí)并不知情,后來知曉該事后,明確表示反對(duì),至今其他上訴人對(duì)該協(xié)議堅(jiān)決不予追認(rèn)。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第一款第四項(xiàng)規(guī)定,共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意的,不得轉(zhuǎn)讓。上訴人認(rèn)為,第一,上訴人謝某1根本不構(gòu)成表見代理,不能代理其他被告作出該意思表示;第二,該協(xié)議違背了除謝某1之外三人的真實(shí)意思表達(dá),且不予追認(rèn);第三,該協(xié)議并未生效,處于效力待定狀態(tài)。故該協(xié)議不應(yīng)作為本案證據(jù)予以采信。一審法院在該合同不具備形式要件的前提下,被上訴人也沒有足夠證據(jù)表明其余三名上訴人授權(quán)于謝的情況下,僅以內(nèi)心確認(rèn)的方式,推定謝具備締約的代理權(quán),從而認(rèn)定7月25日協(xié)議有效的理由之一是與事實(shí)不符,也于法無據(jù)的。

至于上訴人黃某及其母陶某其女謝某2于8月8日前往交易中心并非其真實(shí)意思表示。三名上訴人始終不予承認(rèn)7月25日簽訂的“協(xié)議”的有效性,但迫于房屋產(chǎn)權(quán)證原件仍握在房產(chǎn)中介手中(現(xiàn)在房產(chǎn)證仍舊在房產(chǎn)中介處),三人是出于索要房產(chǎn)證原件的目的而前去,并非是辦理過戶登記手續(xù)的意思表示。退一步講,若四人真是前往辦理過戶登記,當(dāng)場(chǎng)得知僅僅修改合同中的過戶登記時(shí)間,即能辦理過戶登記,當(dāng)天馬上即可進(jìn)行修改,無須拖延。而事實(shí)并非如此。故一審法院認(rèn)定四被告前往交易中心就是辦理過戶手續(xù),并進(jìn)一步推定三名上訴人用行為對(duì)7月25日之協(xié)議的效力進(jìn)行了認(rèn)可及追認(rèn),顯然不符合邏輯。

三、約定違約金數(shù)額畸高,違約條款應(yīng)為無效。

上訴人謝某1與被上訴人于7月25日簽訂的協(xié)議中約定,若一方構(gòu)成違約,則按照房?jī)r(jià)款的日百分之一計(jì)算違約金,該違約金條款無效。

首先,7月25日所簽訂“協(xié)議”是由中介公司提供,合同解釋應(yīng)作對(duì)被上訴人不利解釋。一審中,上訴人曾就提出被上訴人與中介公司存在利益關(guān)系,因被上訴人承諾若該房屋買賣成交,則由其單獨(dú)向房屋中介公司支付全部傭金。顯然,該合同中的違約金條款其真正目的是針對(duì)上訴人而設(shè)定,不具誠(chéng)實(shí)性。

其次,3月11日簽訂的房屋買賣合同沒有及時(shí)得以履行,其責(zé)任因由被上訴人承擔(dān),因被上訴人錢款無法及時(shí)到位所導(dǎo)致。至7月25日,被上訴人錢款已到位,故向上訴人提出簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議(即7月25日之“協(xié)議”),并在協(xié)議中約定數(shù)額畸高違約金,顯然是出于保護(hù)被上訴人目的,不具公平性。

最后,根據(jù)《最高人民法院印發(fā)〈關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見〉的通知》第7條,最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問題的解釋(二)第29條,一再?gòu)?qiáng)調(diào)違約金應(yīng)“根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量”。本案中的違約金明顯違反公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則,當(dāng)屬無效,不應(yīng)予以支持。

綜觀本案,原系被上訴人由于無法按時(shí)籌措錢款履行合同,導(dǎo)致合同沒有按時(shí)過戶,系違約在先。上訴人之一謝某1在無授權(quán)情況下,僅一人與被上訴人達(dá)成延期過戶協(xié)議,該延期過戶協(xié)議應(yīng)屬效力待定,不應(yīng)成為本案判決之依據(jù)。此外,本案涉案金額高達(dá)209萬元,屬爭(zhēng)議額較大的案件,且一方人數(shù)眾多并存在責(zé)任不一,涉及的法律關(guān)系又較為復(fù)雜,一審期間上訴人曾提出希望該案件轉(zhuǎn)為普通程序,以便于法院更好的查明事實(shí),作出公正判決。然而一審法院并沒有采納上訴人的建議,反而在還沒有查明事實(shí),又缺乏有力證據(jù)的前提下,并加以判決,導(dǎo)致上訴人一審敗訴,并將面臨將市值高達(dá)250萬元的房屋近似無償?shù)剞D(zhuǎn)讓于被上訴人。上訴人家中耄耋老人無不老淚縱橫,茶飯不思,每每想至即將無處安老,悲痛欲絕。一審法院對(duì)于多處法律行為認(rèn)定不當(dāng),故懇請(qǐng)二審法院,維護(hù)上訴人合法利益,依法予以發(fā)回重審或徑行改判。

此致

xx市第一中級(jí)人民法院

上訴人:

年月日

房屋銷售合同糾紛篇五

第一就是仔細(xì)閱讀研究合同內(nèi)的相關(guān)內(nèi)容,不要一概而過,很多細(xì)小的問題就產(chǎn)生在合同內(nèi)的文字里面。例如房產(chǎn)交易后就進(jìn)行交房事宜,這句話中就沒有具體的交房時(shí)間,這就說明日后交房可能會(huì)有什么隱匿的事情存在。所以每句話都要仔細(xì)研讀。

第二就是對(duì)于不合理的合同內(nèi)容不可以默認(rèn),沒有辦法兩全的就結(jié)束交易,不要被一份合同束住手腳。

第三就是支付房款的時(shí)間以及方式不可以更改,必須按照合同內(nèi)的方式進(jìn)行,這也是為了保護(hù)雙方的利益不受損害。

房地產(chǎn)銷售合同糾紛的種類很多,處理起來都很麻煩,所以還是預(yù)防為主。

[房屋銷售合同糾紛的解決方案]

房屋銷售合同糾紛篇六

電話:______________

電話:_________________

案由:_________________租賃合同糾紛

訴訟請(qǐng)求:_________________

1.判令被告立即騰出所租賃的房屋;

2.判令被告支付違約金_______________元整;

3.判令被告承擔(dān)訴訟費(fèi)用。

事實(shí)與理由:_________________

20__年2月__________日,原告與被告簽訂了《房屋租賃合同》,因雙方對(duì)有關(guān)約定事項(xiàng)發(fā)生異議,于是經(jīng)雙方協(xié)商,在20__年__________月初,對(duì)原合同有關(guān)條款進(jìn)行了修改,從新簽定了《房屋租賃合同》,原合同作廢并已銷毀。被告在合同履行期間,違反《房屋租賃合同》第十條第7款(即乙方保證承租甲方的房屋為無明火商業(yè)用房使用,遵守中華人民共和國(guó)法規(guī)和政府相關(guān)規(guī)定,合法經(jīng)營(yíng)。因乙方違法經(jīng)營(yíng)而給甲方造成的連帶損失,甲方有權(quán)收回房屋并不退還押金,由此給甲方造成的損失由乙方負(fù)責(zé)賠償。)和第十一條第一款第一項(xiàng)(即租賃期間,乙方有下列行為之一,甲方有權(quán)終止合同,收回該房屋,乙方應(yīng)按照合同總租金的10%向甲方支付違約金。a:_________________改變本合同規(guī)定的租賃用途或利用該房屋進(jìn)行違法經(jīng)營(yíng)的。)的約定,使用明火和進(jìn)行無照違法經(jīng)營(yíng)。20__年2月__________日,原告向被告送達(dá)了《告知書》,要求被告停止使用煤氣罐,被告不予理睬,拒不接受。20__年3月__________號(hào),物業(yè)向被告送達(dá)了《通知函》,要求被告停止使用煤氣罐,被告仍然不予理睬,拒不接受。

被告的行為嚴(yán)重違反了雙方的協(xié)議約定,損害了原告的合法權(quán)益,為了維護(hù)原告的合法利益不受侵害,起訴至貴院,懇請(qǐng)貴院能依法維護(hù)原告的合法權(quán)益,維護(hù)法律的權(quán)威性和嚴(yán)肅性。

此致

北京市__________區(qū)人民法院

起訴人:_________________

附:_________________本訴狀副本一份;證據(jù)材料五份這里是一份房屋租賃合同糾紛訴狀范本。

房屋銷售合同糾紛篇七

鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋

租賃合同

糾紛案件,可以參照本解釋處理。但法律另有規(guī)定的,適用其規(guī)定。

當(dāng)事人依照國(guó)家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)生的糾紛案件,不適用本解釋。

【解讀】本條系關(guān)于本司法解釋適用范圍的規(guī)定。

本解釋只調(diào)整城鎮(zhèn)房屋即城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋的租賃行為,鄉(xiāng)、村規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃糾紛,可以參照本解釋。城鎮(zhèn)房屋的確定以規(guī)劃為準(zhǔn),只要列入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū),無論土地性質(zhì)為國(guó)有還是集體所有,均適用本解釋,實(shí)踐中存在的已被納入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的“城中村”內(nèi)的房屋租賃行為在本解釋調(diào)整范圍之內(nèi)。

依照國(guó)家福利政策承租的公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房,具有政府福利性、保障性,其租賃關(guān)系不屬于完全的民事法律關(guān)系,不適用本解釋。

關(guān)于軍產(chǎn)房的租賃,基本屬于完全的市場(chǎng)行為,并不存在政府補(bǔ)貼的福利和社會(huì)保障性內(nèi)容,最高院民一庭認(rèn)為軍產(chǎn)房租賃合同糾紛應(yīng)適用本解釋。

【解讀】本條規(guī)定以違法建筑物為標(biāo)的物訂立的房屋租賃合同無效。所謂違法建筑物,是指未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋,具體包括違反了城鄉(xiāng)規(guī)劃規(guī)定的建筑物、構(gòu)筑物以及違反臨時(shí)建筑管理規(guī)定的臨時(shí)建筑。

否定就違反建筑簽訂的房屋租賃合同的效力,有利于維護(hù)城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃秩序,但為了促進(jìn)交易,當(dāng)事人在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的,租賃合同的效力會(huì)得以補(bǔ)正。此處“一審法庭辯論終結(jié)前”不包括二審、再審發(fā)回指定一審法院重審的情形。

租賃期限超過臨時(shí)建筑的使用期限,超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長(zhǎng)使用期限的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長(zhǎng)使用期限內(nèi)的租賃期間有效。

【解讀】臨時(shí)建筑是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi),根據(jù)形勢(shì)的客觀需要,經(jīng)建設(shè)行政主管部門審核批準(zhǔn)后,在核定的臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載的使用期限、范圍、用途內(nèi),建造的供臨時(shí)使用的建筑物。

未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋,在性質(zhì)上均屬于標(biāo)的物違法,相應(yīng)的房屋租賃合同無效。對(duì)于租賃期限超過臨時(shí)建筑的使用期限,超過部分無效,合同其他內(nèi)容的效力不受影響。

當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的,從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù),對(duì)方接受的除外。

【解讀】我國(guó)城市房屋租賃實(shí)行登記備案制度,《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)此有明確規(guī)定,但屬于管理性規(guī)定,并非效力性強(qiáng)制性規(guī)定,不能作為房屋租賃合同的生效條件,故房屋租賃合同未登記備案的,其有效性不受影響。

若當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的,則以約定為準(zhǔn),未辦理登記備案手續(xù)的,合同無效。但一方履行了合同主要義務(wù)且對(duì)方接受的情況下,視為當(dāng)事人以履行合同主要義務(wù)的行為,變更了以辦理登記備案手續(xù)未合同生效要件的合同約定,此時(shí),即使未辦理登記備案手續(xù),合同仍為有效。

。

當(dāng)事人請(qǐng)求賠償因合同無效受到的損失,人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。

【解讀】按照《合同法》第五十八條的規(guī)定,合同無效的法律后果為返回財(cái)產(chǎn)、賠償損失,該規(guī)定同樣適用于房屋租賃合同無效的場(chǎng)合。參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi),屬于返還原物的范疇。合同無效的損失賠償在性質(zhì)上屬于締約過失責(zé)任,賠償范圍限于信賴?yán)?。即合同雙方為締約進(jìn)行合理的接觸,當(dāng)事人一方因?qū)Ψ降男袨楫a(chǎn)生信賴,一方由于信賴而支出一定的成本,主要包括用于締約的合理費(fèi)用和準(zhǔn)備履約所支出的合理費(fèi)用,此外還包括喪失與第三人另訂立合同的機(jī)會(huì)所產(chǎn)生的損失,后者由于舉證較為困難,實(shí)踐中很難得到支持。

由于房屋租賃合同管的特殊性,損失賠償?shù)臓?zhēng)議主要集中在裝飾裝修或者改建擴(kuò)建費(fèi)用上,對(duì)此,本解釋都有明確規(guī)定。

(一)已經(jīng)合法占有租賃房屋的;

(二)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的;

(三)合同成立在先的。

不能取得租賃房屋的承租人請(qǐng)求解除合同、賠償損失的,依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。

【解讀】本條規(guī)定了“一房數(shù)租”的處理原則,在數(shù)份合同均有效的前提下,按照如下順序確定履行合同的承租人:(1)已經(jīng)合法占有租賃房屋的,承租人通過強(qiáng)占、欺騙等非法手段占有租賃房屋的,不在此列;(2)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的,房屋租賃登記備案手續(xù)雖不影響合同效力,但可享受優(yōu)先履約權(quán); (3)合同成立在先的,即合同成立時(shí)間在先,判斷標(biāo)準(zhǔn)是雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章的時(shí)間,更嚴(yán)格地說,是當(dāng)事人中最后簽字蓋章的時(shí)間。

“一房數(shù)租”時(shí),未得到履行的有效合同的承租人,可以合同目的無法實(shí)現(xiàn)為由要求解除合同,并賠償損失。

第七條承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建,在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀,出租人請(qǐng)求解除合同并要求賠償損失的,人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理。

【解讀】綜合《合同法》關(guān)于房屋租賃合同的相關(guān)規(guī)定,出租人享有法定解除權(quán)的情形如下:(1)因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的;(2)承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建,在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀的;(3)承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的;(4)承租人無正當(dāng)理由未支付租金或遲延支付租金的,出租人可以要求承租人在合同期限內(nèi)支付,承租人逾期支付的;(5)承租人未按照約定的方法或者租賃房屋的性質(zhì)使用租賃房屋,致使租賃物受到損失的;(6)不定期租賃,出租人有權(quán)隨時(shí)解除合同。

出租人作為房屋所有權(quán)人,當(dāng)房屋因承租人擅自改變主體和承重結(jié)構(gòu)或擴(kuò)建受到損害時(shí),出租人有權(quán)隨時(shí)要求承租人恢復(fù)原狀,不受任何期限限制。但當(dāng)出租人行使本條規(guī)定的解除權(quán)時(shí),必須在“合理期限”內(nèi)要求承租人恢復(fù)原狀,承租人在此期限內(nèi)不予恢復(fù)的,出租人方可解除合同。

實(shí)踐中出租人行使解除權(quán)的方式有兩種,一是出租人直接通知承租人解除合同,通知到達(dá)承租人即產(chǎn)生合同解除的法律效果,如果承租人對(duì)此有異議,可以起訴要求確認(rèn)合同解除無效;二是向法院起訴,請(qǐng)求解除合同。

對(duì)于出租人通知承租人解除合同的情形,主要有以下兩種通知方式:一是,承租人未經(jīng)出租人同意變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建,出租人告知承租人必須在一定期限內(nèi)恢復(fù)原狀,承租人在此合理期限內(nèi)不予恢復(fù)的,出租人通知承租人解除合同;二是,出租人向承租人發(fā)出通知,要求其在一定期限內(nèi)恢復(fù)原狀,同時(shí)載明如果不再此期限內(nèi)恢復(fù)原狀,合同即自動(dòng)解除。

(一)租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的;

(二)租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議的;

(三)租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的。

【解讀】綜合《合同法》的相關(guān)規(guī)定,承租人享有法定解除的情形如下:(1)因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的;(2)出租人未按約定交付房屋,經(jīng)承租人催告在合理期限內(nèi)仍拒不交付房屋的;(3)因不可規(guī)責(zé)于承租人的事由致使租賃物部分或全部毀損、滅失,致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的;(4)不定期租賃,承租人有權(quán)隨時(shí)解除合同;(5)租賃物危及承租人安全或健康的,即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格,承租人仍有權(quán)隨時(shí)解除合同;(6)司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封租賃房屋導(dǎo)致承租人不能使用的;(7)租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議導(dǎo)致承租人不能使用的;(8)不符合《建筑法》、《消防法》等法律關(guān)于房屋使用條件的強(qiáng)制性規(guī)定并導(dǎo)致承租人不能使用的;(9)一房數(shù)租之有效合同不能實(shí)際履行的。

在出現(xiàn)租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封、權(quán)屬有爭(zhēng)議,或者具有違反法律、行政法規(guī)(主要包括不符合《建筑法》、《消防法》等)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況任何一種情形時(shí),承租人的合同解除權(quán)并非任意的,還須具備一個(gè)必要前提,即該情形的出現(xiàn)導(dǎo)致“租賃房屋無法使用”。所謂“無法使用”是指無法按照租賃房屋的約定用途使用,或者無法按照租賃房屋的性質(zhì)使用。

司法機(jī)關(guān)對(duì)房屋的查封,實(shí)務(wù)中有“活封”和“死封”之分,其中“死封”是指房屋被查封后不僅其處分權(quán)受到限制,而且喪失了使用、管理權(quán),權(quán)利人只有妥善保管的義務(wù);而“活封”則相反,房屋被查封后,權(quán)利人仍享有對(duì)房屋的使用、管理和收益權(quán),僅處分權(quán)受限。實(shí)踐中,租賃房屋被查封,如果是由于出租人的原因,承租人在要求解除合同的同時(shí)也可要求出租人賠償損失;如果是由于承租人的原因,出租人因此遭受損失的,出租人除了可以提起反訴要求承租人賠償損失以外,也可另行起訴要求承租人賠償損失。

當(dāng)租賃房屋的權(quán)屬存在爭(zhēng)議時(shí),意味著出租人可能不是房屋的所有權(quán)人,如果出租人最終被確認(rèn)為房屋的所有權(quán)人,則房屋租賃合同有效;如果出租人最終被確認(rèn)不是房屋的所有權(quán)人,則構(gòu)成無權(quán)處分,該租賃合同屬效力待定合同。

已形成附合的裝飾裝修物,出租人同意利用的,可折價(jià)歸出租人所有;不同意利用的,由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。

【解讀】按照裝飾裝修物與租賃房屋的結(jié)合程度有可分離(即未形成附合)和不可分離(即形成附合)兩種形態(tài)。裝飾裝修物已與房屋結(jié)合在一起形成繼續(xù)性和固定性的,非毀損不可分離或者雖可分離但花費(fèi)巨大,可以認(rèn)定形成附合,例如鋪設(shè)地板磚、吊設(shè)天花板、墻壁粉刷油漆等;裝飾裝修物與房屋未完全結(jié)合尚未達(dá)到不可分離狀態(tài),則不能認(rèn)定形成附合,如安裝空調(diào)、電梯、太陽(yáng)能熱水器、抽油煙機(jī)等。

按照添附理論,對(duì)于未形成附合的裝飾裝修物,所有權(quán)仍歸承租人,房屋租賃無效時(shí),由承租人拆除取回,出租人想要留用,應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)對(duì)價(jià),承租人拆除過程中造成房屋損壞的應(yīng)恢復(fù)原狀。對(duì)于形成附合的裝飾裝修物,在出租人同意利用的前提下,可折價(jià)歸承租人所有;出租人不同意利用的,由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。

在房屋租賃合同中,承租人對(duì)租賃房屋的裝飾裝修按其性質(zhì)可分為兩類:一是經(jīng)出租人明示同意或出租人未明示同意,但知道后卻未表示反對(duì),且符合租賃合同約定用途而為的裝飾裝修,屬善意添附;二是未經(jīng)出租人同意或雖經(jīng)出租人同意但超出合同約定用途的合理范圍擅自進(jìn)行的裝飾裝修,屬惡意添附。對(duì)于惡意添附,不論房屋租賃合同是否有效,原則上均不應(yīng)予以折價(jià)補(bǔ)償,裝飾裝修損失由承租人自行承擔(dān)。

裝飾裝修物的現(xiàn)值損失,是指附合裝飾裝修物在房屋租賃合同被確認(rèn)無效時(shí)尚存在的實(shí)際價(jià)值,應(yīng)按承租人已使用房屋的時(shí)間予以折舊,不能按照租賃期限進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

實(shí)踐中,在處理無效房屋租賃合同涉及的裝飾裝修物糾紛時(shí),應(yīng)根據(jù)出租人的需要程度和可利用價(jià)值,結(jié)合過錯(cuò)責(zé)任原則,分別對(duì)待:(1)屬出租人過錯(cuò)的,由出租人補(bǔ)償承租人的裝飾裝修損失。對(duì)于未形成附合的,損失主要包括裝飾裝修物的折舊費(fèi)用、拆除費(fèi)用、恢復(fù)原狀費(fèi)用及承租人因租賃合同無效而受到的其他損失;對(duì)于形附合的,該損失是租賃合同無效時(shí)裝飾裝修物尚存在的價(jià)值,即現(xiàn)值。(2)屬承租人過錯(cuò)的,由承租人自行承擔(dān)裝飾裝修損失,并由承租人賠償承租人因租賃合同無效受到的其他損失。(3)屬雙方共同過錯(cuò)的,應(yīng)由雙方當(dāng)事人按過錯(cuò)責(zé)任分擔(dān)裝飾裝修現(xiàn)值損失。

【解讀】適用本條的前提條件有三:(1)承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修,即善意添附;(2)租賃期間屆滿或者合同解除,合同無效不在此列;(3)裝飾裝修未形成附合。

適用本條的注意事項(xiàng):(1)承租人可以對(duì)未形成附合的裝飾裝修物進(jìn)行拆除,且不以出租人同意為必要條件;(2)承租人在拆除裝飾裝修物時(shí),必須盡到必要的注意義務(wù),不得對(duì)房屋造成毀損,否則應(yīng)恢復(fù)原狀或賠償損失;(3)當(dāng)事人對(duì)未形成附合的裝飾裝修物另有約定的,應(yīng)依照意思自治原則從其約定。

(四)因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的,剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失,由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的,適用其規(guī)定。

【解讀】本條與第十條相對(duì)應(yīng),規(guī)定了合同解除時(shí),對(duì)于形成附合的裝飾裝修物的處理規(guī)則:

(1)因出租人違約導(dǎo)致合同解除,承租人無法按照約定的租賃期限使用房屋,也就不能完全享用附合的裝飾裝修物價(jià)值,承租人有權(quán)要求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值損失。

(2)因承租人違約導(dǎo)致合同解除,承租人應(yīng)自行承擔(dān)剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值的損失,但出租人同意利用裝飾裝修的,應(yīng)予適當(dāng)補(bǔ)償,補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)參照剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值。

(3)因當(dāng)事人雙方違約導(dǎo)致合同解除,對(duì)于出租人同意利用的,將剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值減去出租人同意補(bǔ)償?shù)牟糠值氖S鄡r(jià)值,由出租人和承租人按照各自的過錯(cuò)程度分擔(dān);對(duì)于出租人不同意利用的,則按剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值,由雙方按照各自的過錯(cuò)程度分擔(dān)。

(4)因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的原因?qū)е潞贤獬?,按照公平?zé)任原則,由雙方共同分擔(dān),一般為平均分擔(dān)。

所謂“剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值”,是指在房屋租賃合同履行期限屆滿前解除合同,附合的裝飾裝修物在剩余的租賃期限內(nèi)尚存在的價(jià)值。計(jì)算殘值的方法是按照租賃期限,將裝飾裝修費(fèi)用平均分?jǐn)?,從而得出合同解除時(shí)剩余租賃期內(nèi)附合的裝飾裝修費(fèi)用價(jià)值。若雙方對(duì)裝飾裝修投資數(shù)額無法達(dá)成一致,可委托專門的鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定。

【解讀】承租人要對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修,必須經(jīng)過出租人同意。“同意”分為明示和默示,明示有書面、口頭、電話等表現(xiàn)形式,對(duì)此由承租人負(fù)舉證責(zé)任;如果出租人雖未對(duì)裝飾裝修事宜明示同意,但其行為已經(jīng)表明其已同意裝飾裝修的,則可直接認(rèn)定出租人對(duì)裝飾裝修已經(jīng)默示同意。

對(duì)于經(jīng)出租人同意的裝飾裝修,租賃期間屆滿時(shí),承租人可在不損害出租人合法權(quán)益的前提下拆除并取回未形成附合的裝飾裝修物,對(duì)于已經(jīng)形成附合的裝飾裝修物,承租人無權(quán)要求出租人予以補(bǔ)償,出租人亦無權(quán)要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失,但雙方另有約定的除外。

【解讀】房屋租賃合同無效、被撤銷時(shí),出租人有權(quán)要求承租人將房屋返還并恢復(fù)原狀,承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建的,其有義務(wù)將裝飾裝修物、擴(kuò)建物拆除后返還房屋給出租人,拆除過程中造成房屋損失的,應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

在房屋租賃合同解除場(chǎng)合,若因出租人違約導(dǎo)致合同解除的,雖承租人未經(jīng)出租人同意的裝飾裝修、擴(kuò)建行為構(gòu)成違約,但出租人的違約行為更為嚴(yán)重,承租人可以雙方違約為由作為減輕賠償責(zé)任的抗辯;若因承租人違約導(dǎo)致合同解除的,出租人不僅可依據(jù)本條要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失,同時(shí)也可要求承租人賠償合同解除給其造成的損失;雙方合意解除合同,且未對(duì)合同解除后裝飾裝修、擴(kuò)建費(fèi)用的承擔(dān)有約定的,出租人仍可要求承租人恢復(fù)原狀、賠償損失。

(一)辦理合法建設(shè)手續(xù)的,擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān);

(二)未辦理合法建設(shè)手續(xù)的,擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由雙方按照過錯(cuò)分擔(dān)。

【解讀】所謂擴(kuò)建,是指在原有建筑基礎(chǔ)上加以擴(kuò)充的建設(shè)項(xiàng)目,一般通過加高、加層等建筑方式形成,本質(zhì)上仍屬于房屋建筑活動(dòng),按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的相關(guān)規(guī)定,擴(kuò)建應(yīng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

(3)若系雙方過錯(cuò)所致,則由雙方按照各自的過錯(cuò)程度分別承擔(dān);(4)若雙方均無過錯(cuò),則按公平原則,由雙方分擔(dān)。

房屋租賃合同解除場(chǎng)合,經(jīng)出租人同意的擴(kuò)建費(fèi)用可做如下處理:(1)因出租人違約導(dǎo)致合同解除的,若辦理合法擴(kuò)建手續(xù),則擴(kuò)建費(fèi)用由出租人承擔(dān);若未辦理合法手續(xù),則應(yīng)由雙方按各自的過錯(cuò)程度分別承擔(dān)。(2)因承租人違約導(dǎo)致合同解除的,若辦理合法手續(xù),則出租人仍應(yīng)負(fù)擔(dān)相應(yīng)的擴(kuò)建費(fèi)用,但可以承租人違約為由請(qǐng)求減少擴(kuò)建費(fèi)用的負(fù)擔(dān);若未辦理合法手續(xù),則出租人可以承租人違約、自己并無受益等為由,主張不承擔(dān)擴(kuò)建費(fèi)用。(3)因雙方違約導(dǎo)致合同解除的,若辦理合法手續(xù),則應(yīng)由出租人承擔(dān)擴(kuò)建費(fèi)用,但可以適當(dāng)減少;若未辦理合法手續(xù),則由雙方按照過錯(cuò)程度各自承當(dāng)相應(yīng)的擴(kuò)建費(fèi)用。(4)因不可歸責(zé)于雙方原因?qū)е潞贤獬模艮k理合法擴(kuò)建手續(xù),則由出租人承擔(dān)擴(kuò)建費(fèi)用,否則,由雙方按照過錯(cuò)承擔(dān)分別承擔(dān)。

關(guān)于擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用的計(jì)算,最高院主張采用工程造價(jià)費(fèi)用支出法,即以擴(kuò)建時(shí),承租人實(shí)際支付的工程造價(jià)費(fèi)用作為擴(kuò)建費(fèi)用。

【解讀】適用本條應(yīng)注意如下幾個(gè)問題:

(1)群租,可分為自主群租和他主群租兩種,自主群租即房屋所有人將房屋出資給多個(gè)承租人,他主群租一般表現(xiàn)為房屋中介與“二房東”將房屋出租給多個(gè)承租人,后者屬于本條屬于的轉(zhuǎn)租行為。

(2)再轉(zhuǎn)租、多手轉(zhuǎn)租行為符合轉(zhuǎn)租的法律特征,應(yīng)適用本條規(guī)定。

因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件,人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。

【解讀】《合同法》第224條規(guī)定,承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除合同。為督促出租人及時(shí)行使合同解除權(quán),維護(hù)交易的穩(wěn)定性,本條將出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租,但在6個(gè)月內(nèi)未提出異議的,推定為出租人同意轉(zhuǎn)租。該6個(gè)月期限的性質(zhì)為除斥期間,不適用訴訟時(shí)效關(guān)于中斷與中止、延長(zhǎng)的規(guī)定。

承租人未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租行為,在效力上屬無效行為,出租人既可起訴要求確認(rèn)轉(zhuǎn)租合同無效,亦可行使合同解除權(quán)。出租人解除合同后,承租人喪失租賃權(quán),轉(zhuǎn)租合同也因其賴以存在的基礎(chǔ)不復(fù)存在而歸于終止,善意的次承租人(訂立轉(zhuǎn)租合同時(shí)不知道也不應(yīng)當(dāng)知道承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租)可以要求承租人賠償損失。

在房屋租賃合同被解除或被認(rèn)定無效情形下,都涉及房屋的返還問題,此時(shí),案件的處理結(jié)果必然與次承租人具有法律上的利害關(guān)系,當(dāng)次承租人對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修或者擴(kuò)建,則此承租人對(duì)訴訟標(biāo)的享有獨(dú)立的請(qǐng)求權(quán)。因此,本條規(guī)定在房屋租賃合同糾紛案件中,次承租人具有第三人的訴訟地位,既可以是具有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人,也可以是無獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人。

承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租,其向次承租人收取的租金不構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?。在出租人與承租人的房屋租賃法律關(guān)系中,出租人以租金為對(duì)價(jià)將租賃物交于承租人占有、使用、收益,其收益已經(jīng)確定而不能再對(duì)租賃物進(jìn)行使用、收益,而至于承租人向次承租人收取的租金,只是其使用、收益的變形形式,無論其收取多少,出租人的租金并不因此而受到損害,故不能因?yàn)槌凶馊艘蜣D(zhuǎn)租而獲益就認(rèn)為損害了出租人的利益,承租人收取租金不符合不當(dāng)?shù)美臉?gòu)成要件。

次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額,可以折抵租金或者向承租人追償。

【解讀】《合同法》第227條規(guī)定,承租人無正當(dāng)理由不支付或遲延支付租金的,出租人經(jīng)催告后可以解除合同。在轉(zhuǎn)租合同有效的場(chǎng)合,若出租人因承租人不支付或遲延支付租金而行使合同解除權(quán)時(shí),次承租人可以代償請(qǐng)求權(quán)抗辯出租人的合同解除權(quán)。在轉(zhuǎn)租合同無效的場(chǎng)合,如轉(zhuǎn)租合同未經(jīng)出租人同意,次承租人無代償請(qǐng)求權(quán)。

次承租人代出租人支付租金與違約金后,對(duì)承租人享有兩種權(quán)利,一是對(duì)于承租人的追償權(quán),二是對(duì)于其支付的租金和違約金可以和轉(zhuǎn)租合同中其應(yīng)支付的租金相折抵。

【解讀】房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除的情形下,承租人應(yīng)將房屋返還出租人,但實(shí)際占有房屋的是次承租人。次承租人在房屋租賃關(guān)系終止時(shí),即不再擁有占有、使用租賃房屋的合法依據(jù),從而構(gòu)成對(duì)出租人所有的租賃房屋的無權(quán)占有,出租人有權(quán)向次承租人主張返還房屋,同時(shí),出租人亦有權(quán)向次承租人主張逾期騰期間的占有使用費(fèi)。

【解讀】《合同法》第234條規(guī)定,承租人在房屋租賃期間死亡的,與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃房屋。本條司法解釋將前述規(guī)定中的“共同居住”擴(kuò)大為“共同經(jīng)營(yíng)”,包括個(gè)體工商戶和個(gè)人合伙。對(duì)于承租人租賃房屋用于以個(gè)體工商戶或個(gè)人合伙方式從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的,若承租人在租賃期間死亡(包括宣告死亡、宣告失蹤),共同經(jīng)營(yíng)人或者其他合伙人可以概括繼受原租賃合同的權(quán)利和義務(wù),該共同經(jīng)營(yíng)人或合伙人取代承租人在原合同中的地位,成為新的承租人。

正確適用本條司法解釋,涉及到個(gè)人合伙的認(rèn)定。認(rèn)定個(gè)人合伙,首先要依據(jù)合伙協(xié)議;沒有合伙協(xié)議且未辦理工商登記手續(xù)的,只要具備合伙條件(共同出資、共同參與經(jīng)營(yíng)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益),并有兩個(gè)以上無利害關(guān)系人證明合伙人之間存在口頭合伙協(xié)議的,也可認(rèn)定為個(gè)人合伙。

(一)房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán),因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的;

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

【解讀】本條系“買賣不破租賃”及其適用例外的規(guī)定。

《合同法》第229條規(guī)定,租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的,不影響租賃合同的效力,即所謂的“買賣不破租賃”原則,若無法定或約定的除外情形,該原則即應(yīng)被適用。

抵押期間,抵押人將抵押物出租,此時(shí)在同一標(biāo)的物上抵押權(quán)與租賃權(quán)并存,抵押權(quán)更注重標(biāo)的物的交換價(jià)值,而租賃權(quán)則更注重標(biāo)的物的使用價(jià)值,二者并不沖突。但由于抵押權(quán)設(shè)定在先,因而具有優(yōu)先效力,此后成立的租賃權(quán)不得損害抵押權(quán),抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)發(fā)生所有權(quán)的變動(dòng)后,受讓人不受租賃合同的約束,即先抵押后出租不適用“買賣不破租賃”原則。但先出租后抵押的房屋發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的,仍應(yīng)適用“買賣不破租賃”原則。

涉及到法院依法查封的場(chǎng)合下,若查封在先,租賃在后,則法院強(qiáng)制拍賣時(shí)不適用“買賣不破租賃”;若租賃在先,查封在后,可以使用該原則。

【解讀】本條規(guī)定了承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受到侵害時(shí)的救濟(jì)措施。

房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)只在租賃房屋作為買賣合同法律關(guān)系的標(biāo)的物時(shí)發(fā)生,在贈(zèng)與、互易以及因公征用等法律關(guān)系中則不得適用,亦不能主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的損害賠償請(qǐng)求權(quán)。

關(guān)于“合理期限”的認(rèn)定,《民通意見》第118條規(guī)定,“出租人出賣出租房屋,應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。承租人在同等條件下,享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán); 出租人未按此規(guī)定出賣房屋的,承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無效”,但該條目前已被廢止。最高院民一庭認(rèn)為可以參考本解釋第二十四條第(三)項(xiàng)的規(guī)定,該條款規(guī)定,出租人履行通知義務(wù)后,承租人在15日內(nèi)未明確表示購(gòu)買,視為放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán),該“15日”的屆滿之日肯定得早于出租人與第三人簽訂房屋買賣合同的日期,出租人履行通知義務(wù)必須給承租人留出必要的答復(fù)期限——15日,因此出租人最晚應(yīng)于出賣房屋前15日通知承租人,即在15日答復(fù)期之前履行通知義務(wù)。

在房屋轉(zhuǎn)租場(chǎng)合,次承租人是否享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)在理論上存在爭(zhēng)議,但最高院民一庭認(rèn)為房屋優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的主體應(yīng)為承租人而非次承租人,且優(yōu)先購(gòu)買權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。

承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受到侵害時(shí),無權(quán)要求確認(rèn)出租人與第三人房屋買賣合同無效,但可以請(qǐng)求法院判令其直接以同等條件與出租人形成買賣合同關(guān)系,為避免承租人濫用權(quán)利,在承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)時(shí)對(duì)其課以一定的義務(wù),如承租人主張與出租人成立買賣合同的,應(yīng)當(dāng)交付一定數(shù)額的定金或提供擔(dān)保,以使出租人信任其履行能力。

承租人雖無權(quán)以優(yōu)先購(gòu)買權(quán)受侵害為由要求確認(rèn)出租人與第三人房屋買賣合同無效,但并不意味著出租人與第三人簽訂的合同有效,保護(hù)其履行。出租人與第三人之間合同的效力應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同法有關(guān)合同效力的規(guī)定判斷。承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)主張以同等條件與出租人成立買賣合同后,應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)出租人履行合同,取得房屋所有權(quán),由此第三人無法繼續(xù)履行合同的,第三人可以主張出租人承擔(dān)違約責(zé)任。

【解讀】抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)時(shí)可能會(huì)與租賃權(quán)沖突,但抵押權(quán)與承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)并不沖突,不論抵押權(quán)設(shè)定在租賃合同成立之前或之后,出租人均享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

折價(jià)、變賣均屬于出租人出售房屋的行為,不管買受人是抵押權(quán)人還是其他人,出租人在同等條件下均享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

“同等條件”的確定要依照買受的第三人與出租人確定的房屋價(jià)格,該價(jià)格體現(xiàn)的是第三人與出租人的意思表示。承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)約束的只是出租人對(duì)締約相對(duì)人的選擇權(quán),而非約束出租人對(duì)房屋的處分權(quán)。房屋出賣價(jià)格的確定是出租人行使處分權(quán)的表現(xiàn),故承租人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán),只能按照第三人與出租人確定的同等條件,承租人對(duì)該條件不具有異議權(quán)和抗辯權(quán)。

【解讀】拍賣的特質(zhì)導(dǎo)致其與承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)存在一定沖突,由于優(yōu)先購(gòu)買權(quán)屬“準(zhǔn)物權(quán)”,有一定的優(yōu)先效力,在拍賣程序亦不例外?!蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第16條規(guī)定,“拍賣過程中,有最高價(jià)時(shí),優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人可以表示以該最高價(jià)買受,如無更高應(yīng)價(jià),則拍歸優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人;如有更高應(yīng)價(jià),而優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人不作表示的,則拍歸該應(yīng)價(jià)最高的競(jìng)買人。”此所謂“跟價(jià)法”。

在拍賣負(fù)擔(dān)有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的租賃房屋時(shí),一般遵循如下程序:(1)拍賣通知,出租人在拍賣5日前以書面或者其他能夠確認(rèn)收悉的適當(dāng)方式,通知優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人于拍賣日到場(chǎng)。(2)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人應(yīng)按照拍賣通知或拍賣公告的要求,與其他競(jìng)買人一樣進(jìn)行競(jìng)買登記、繳納競(jìng)買保證金,在拍賣日到場(chǎng)參加競(jìng)拍。

(3)舉牌應(yīng)價(jià),若承租人在出現(xiàn)最高應(yīng)價(jià)時(shí)未作出以該價(jià)格購(gòu)買的意思表示,則拍賣房屋由最高應(yīng)價(jià)人購(gòu)買。

(一)房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的;

(三)出租人履行通知義務(wù)后,承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的;

(四)第三人善意購(gòu)買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。

【解讀】房屋共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)產(chǎn)生于共有人所有權(quán)關(guān)系之中,具有物權(quán)性質(zhì),而承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)基于租賃關(guān)系,本質(zhì)上仍屬債權(quán)性質(zhì),按照物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的理論,共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)要優(yōu)于承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

家庭成員之間的房屋買賣,具有濃厚的人身色彩,與純粹的買賣關(guān)系有很大區(qū)別,故本條確認(rèn)出租人將租賃房屋出賣給近親屬的,承租人不得主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

出租人出賣租賃房屋的,應(yīng)提前通知承租人,承租人在接到通知后應(yīng)及時(shí)答復(fù),若承租人接到通知后15日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的,則喪失優(yōu)先購(gòu)買權(quán),這里強(qiáng)調(diào)“明確表示”。

《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定了善意取得制度,即受讓人以財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移為目的,善意、對(duì)價(jià)受讓且占有該財(cái)產(chǎn),即使出讓人無轉(zhuǎn)移所有權(quán)的權(quán)利,受讓人仍取得其所有權(quán)?!芭e重以明輕”,在第三人善意購(gòu)買出租房屋,并辦理登記手續(xù)情形下,可對(duì)抗承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

【解讀】本解釋于2019年9月1日起施行,施行前的行為引起的糾紛,在本解釋施行之后提起訴訟的,應(yīng)當(dāng)適用本解釋;本解釋施行前提起的訴訟,本解釋施行后案件尚在訴訟系屬中,無論處于一審還是二審程序,均適用本解釋;本解釋施行前已經(jīng)終審的案件,在本解釋施行前提起再審程序,且于本解釋實(shí)施時(shí)仍在審理中的,應(yīng)當(dāng)適用本解釋;本解釋施行前已經(jīng)終審,本解釋施行后當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的案件,不適用本解釋。

房屋銷售合同糾紛篇八

被告:______________

案由:房屋租賃合同糾紛

訴訟請(qǐng)求:

1、判令解除原告與被告所簽訂的房屋租賃合同;

3、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。

事實(shí)與理由:

_______年_______月_______日,原告與被告簽訂《房屋租賃合同》。合同約定:原告承租被告位于____________________________,建筑面積_______平方米,租賃期限為_______年,自_______年_______月_______日起至_______年_______月_______日止,月租金為_______元,租金為季付,押金為_______元。原告依約向被告繳納了房屋租金、押金。合同履行過程中,被告單方面要求提高房租,原告明確表示不同意。后雙方協(xié)商決定,被告支付原告半個(gè)月租金作為違約金賠償原告并返還原告剩余租金以及押金。原告已按約搬離涉案房屋,涉案房屋鑰匙已經(jīng)按約定交到物業(yè)處。后經(jīng)多次催要上述費(fèi)用,被告拒不支付且被告找各種理由讓原告承擔(dān)違約責(zé)任。原被告雙方多次協(xié)商無果,遂成訟。

綜上,因被告的違約導(dǎo)致原告合同目的無法實(shí)現(xiàn),合同的存續(xù)已經(jīng)失去實(shí)際意義,且原告因此遭受了重大損失,在協(xié)商無果之下,原告為維護(hù)自身合法權(quán)益,特依法向貴院提起訴訟,請(qǐng)判如所請(qǐng)。

此致

______________開發(fā)區(qū)人民法院

具狀人:______________

_______年_______月_______日

房屋銷售合同糾紛篇九

甲方(賣方) ,男, 縣 鎮(zhèn) 村 莊村民,身份證號(hào):,女, 縣 鎮(zhèn) 村 莊村民,身份證號(hào):

乙方(買方) ,男, 縣 鎮(zhèn) 村 莊村民,身份證號(hào):

根據(jù)國(guó)家《合同法》等法律的相關(guān)規(guī)定,甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致簽訂本合同,以資共同信守執(zhí)行。



1、該交易房屋坐落 縣 鎮(zhèn) 村 莊(或 路 旁)

2、該房屋為(如兩層磚混結(jié)構(gòu)樓房), 南北長(zhǎng) 米,東西長(zhǎng) 米,共 層。房屋占地面積約為 平方米,院子占地面積約為 平方米。左緊鄰 的房屋,右緊鄰 房屋。

3、該房屋為(如宅基地自建房或村鎮(zhèn)開發(fā)自建房,宅基地審批文件編號(hào): )



大寫:

第三條:付款時(shí)間及方式


1、 在 年 月 日 付人民幣 萬元。

2、 在房屋產(chǎn)權(quán)證。土地使用證過戶手續(xù)辦理完畢之日付款 人民幣 萬元。

3、 在交付房屋之日,付清尾款人民幣 萬元。

每次付款,甲方收到后因出具收據(jù)。



1、甲方應(yīng)保證該房屋在合同簽訂前確實(shí)專屬自己所有,出具村級(jí)以上單位對(duì)甲方專有該房屋的證明并交付給乙方。

2、甲方有權(quán)按照合同約定收取乙方交付的全部房屋交易價(jià)款并有義務(wù)開具收據(jù)交付給乙方。

3、甲方應(yīng)保證不存在任意第三人對(duì)該交易房屋主張任何未被告知的權(quán)利情況。

4、甲方應(yīng)保證該房屋不屬于違章建筑、不屬于已被或已確定將被列入新規(guī)劃而拆除或征用的范圍。

5、甲方應(yīng)告知乙方有關(guān)該房屋的'質(zhì)量狀況。

6、甲方應(yīng)將該房屋的宅基地審批文件等相關(guān)手續(xù)交付給乙方。

7、該合同簽訂后甲方應(yīng)將該房屋全部交付給乙方,且甲方不得以自己的行為致使該合同無效。

第五條:乙方的權(quán)利和義務(wù)


1、乙方應(yīng)按照合同約定給付甲方該交易房屋價(jià)款并向甲方索要收據(jù)。

2、乙方購(gòu)買該房屋后,若根據(jù)有關(guān)規(guī)定可以辦理相關(guān)權(quán)屬登記的,甲方有義務(wù)給予協(xié)助。



1. 因乙方所購(gòu)房屋為農(nóng)村集體土地上建筑,改房屋買賣過程中所發(fā)生的交易或過戶需要本村村民委員會(huì)同意或有關(guān)部門審批的手續(xù)問題,甲方應(yīng)當(dāng)積極全力配合乙方一起解決妥善。若因此引發(fā)相應(yīng)糾紛的,由甲方負(fù)責(zé)處理。

2. 若今后房屋重建,甲方應(yīng)承認(rèn)乙方的住房面積。如國(guó)家征地,土地賠償及住房面積賠償均歸乙方所有,甲方負(fù)責(zé)積極配合。



1、任何一方違反合同約定,對(duì)方可要求違約方在一定期限內(nèi)改正,違約方應(yīng)當(dāng)改正。

2、甲方違反第四條的有關(guān)約定導(dǎo)致乙方在合同簽訂后無法對(duì)該房屋行使所有權(quán)的,乙方可要求解除合同并同時(shí)要求甲方全額退還房屋價(jià)款及其相對(duì)應(yīng)的銀行定期存款利息和全部房屋價(jià)款的20%的違約金。

第七條:本合同發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)雙方應(yīng)先進(jìn)行協(xié)商,無法協(xié)商或協(xié)商不一致的可以通過有關(guān)法律途徑解決。

甲方: 乙方:

地址: 地址:

現(xiàn)住址: 現(xiàn)住址:

聯(lián)系電話: 聯(lián)系電話:

簽約時(shí)間: 簽約時(shí)間:

房屋銷售合同糾紛篇十

合同雙方當(dāng)事人:

甲方(賣方)姓名:

身份證號(hào)碼:

郵編:

住址:

乙方(買方)姓名:

身份證號(hào)碼:

郵編:

住址:

依照《中華人民共和國(guó)合同法》及有關(guān)法律、法規(guī),甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商,就房屋買賣事宜達(dá)成一致意見,特簽訂本合同。

甲方向乙方出售如下產(chǎn)權(quán)物業(yè):

1、座落地址:北京市

房屋所有權(quán)證號(hào)為:

2、結(jié)構(gòu):建筑面積:

3、乙方購(gòu)房用途:

4、房屋所有權(quán)人:

買賣產(chǎn)權(quán)價(jià):人民幣(大寫)元整

付款方式:

甲方:

1、須具備該房屋所有相關(guān)法律認(rèn)可文件

2、本合同簽訂后,不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》

3、在辦理過戶期間向乙方提供該房屋產(chǎn)權(quán)證明及相關(guān)法律文件

4、在辦理過戶期間擁有該房屋所有權(quán)及使用權(quán)

5、保證上述房產(chǎn)無債權(quán)與債務(wù)糾紛。

6、保證在立契之前把物業(yè)管理費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、暖氣費(fèi)結(jié)清。

乙方:

1、須提供過戶所用之各種身份證明及法律認(rèn)可文件。

2、及時(shí)支付購(gòu)房款及相關(guān)稅、費(fèi)。

3、乙方付清全部房款,上述房屋經(jīng)產(chǎn)權(quán)過戶并交接完畢后,該房屋即歸乙方所有和使用。

甲乙任何一方不按上述條款執(zhí)行即視為違約,違約方須向?qū)Ψ街Ц哆`約金人民幣元整。

人力不可抵抗的因素和自然災(zāi)害除外。

在執(zhí)行合同的過程中,如遇雙方發(fā)生糾紛,先行通過雙方協(xié)調(diào)協(xié)商不成時(shí),可采取第 種方式解決:

1、向北京仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁

2、向有管轄權(quán)的人民法院起訴。

在執(zhí)行合同過程中,任何一方不得擅自變更或解除合同,如需變更或解除合同雙方必須協(xié)商一致決定是否變更或解除合同,并由甲乙雙方共同到房地產(chǎn)局辦理撤件手續(xù)。

本合同一式四份:甲乙雙方各執(zhí)一份,房管部門一份,中介機(jī)構(gòu)一份,各份具有同等法律效力,自雙方簽字蓋章之日起生效。

甲方(簽章):________________________

乙方(簽章):________________________

身份證號(hào)碼:__________________________

身份證號(hào):____________________________

電話:________________________________

電話:________________________________

_____年______月______日

______年______月______日

簽于:______________________________

簽于:______________________________

房屋銷售合同糾紛篇十一

民事起訴狀

厡告:xx,男,生于1986年6月7日,漢族,高中文化,城鎮(zhèn)居民,身份證:xx.暫居住xx,(手機(jī):xx)

被告:xxx,女,1965年11月22日生,漢族,初中,城鎮(zhèn)居民,住xx。系厡告之母。

被告:xxx,男現(xiàn)年42歲,漢族,文化不祥,住xx,現(xiàn)xx。

案由:房屋合同糾紛

訴訟請(qǐng)求:

一:依法確認(rèn)訟爭(zhēng)之房物買賣協(xié)議無效,并由被告被告2返還厡告房屋,由厡告退還被告被告24元。

二:本案訴訟費(fèi)用由原,被告各承擔(dān)一半。

事實(shí)與理由:訟爭(zhēng)之房物系被告被告1和劉奎在1994年購(gòu)買的大竹縣城關(guān)區(qū)開發(fā)辦所修建的,位于大竹縣竹陽(yáng)鎮(zhèn)東湖大樓一單元602號(hào)住房一套。沒有房產(chǎn)證和土地使用證。只由合作建房協(xié)議一份,劉奎與被告1因糾紛,于3月5日到大竹縣民政局自愿離婚,對(duì)于該房屋由劉奎和被告被告1自愿贈(zèng)送給厡告原告(當(dāng)時(shí)系16歲正在讀書)。205月被告被告1以原告之母身份將該房出賣給了被告被告2,出賣價(jià)格款為:42000元,原告之父劉奎對(duì)此不知情。原告高中畢業(yè)于至底當(dāng)兵復(fù)原,復(fù)原后在廣東打工至今,致原告無房居住,原告為此提起訴訟。)

綜上,被告與原告,由原告之母被告被告1簽訂的房屋買賣協(xié)議違反了法律和行政法規(guī)的規(guī)定,請(qǐng)依法判決如原告之訴訟請(qǐng)求。

原告:原告

12月28日

房屋銷售合同糾紛篇十二

賣方(以下簡(jiǎn)稱甲方):_______ 身份證號(hào):_______

買方(以下簡(jiǎn)稱乙方):_______ 身份證號(hào):_______

甲、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng),經(jīng)協(xié)商一致,達(dá)成以下協(xié)議條款。

一、甲方房屋(如有共有權(quán)人,甲方已經(jīng)取得了共有權(quán)人對(duì)轉(zhuǎn)讓該房屋的一致同意)坐落于建筑面積__平方米,房屋用途為__。

二、雙方商定該房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格為:總金額__萬元

(大寫:拾萬仟佰拾元整)。

三、乙方于__年__月__日向甲方支付首付款__萬元

(大寫:拾萬仟佰拾元整)。

待房屋過戶后公積金貸款支付剩余房款__萬元

(大寫:拾萬仟佰拾元整)

乙方保證房屋過戶后一個(gè)月內(nèi)付清余款。

四、甲方應(yīng)于乙方付清全部房款之時(shí),將上述房屋及全部鑰匙交付乙方,并在雙方在場(chǎng)的情況下由乙方對(duì)房屋進(jìn)行接收。接收后房屋的占有、使用、收益和處分權(quán)利歸乙方行使,該房屋所發(fā)生的物業(yè)管理費(fèi)、水費(fèi)、電訊費(fèi)、網(wǎng)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用由乙方負(fù)責(zé)支付。

五、甲方負(fù)責(zé)將該房屋所有權(quán)更改給乙方所有。辦理產(chǎn)權(quán)時(shí)所發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用由乙方承擔(dān)。

六、甲方保證在交易時(shí)該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛,有關(guān)按揭、抵押債務(wù)、稅項(xiàng)及租金等,甲方均在交易前辦妥。交易后如有上述未清事項(xiàng),由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。

七、甲方保證已如實(shí)陳述上述房屋權(quán)屬狀況和其他具體狀況,保證該房屋不受他人合法追索。

甲方保證自己對(duì)該轉(zhuǎn)讓房屋擁有處分權(quán),并保證不管以后房?jī)r(jià)如何上漲,絕不反悔。

八、除人力不可抗拒的自然災(zāi)害等特殊情況外,甲方如未按本合同規(guī)定的時(shí)間將房屋交給乙方使用,乙方有權(quán)按已交付的房?jī)r(jià)款向甲方追究違約利息。甲方保證在房款付清時(shí),將房屋交付乙方,否則乙方有權(quán)追究甲方責(zé)任。

九、甲方及配偶共同擁有一套住房,辦理房產(chǎn)證所產(chǎn)生的費(fèi)用,全部由乙方承擔(dān)。若甲方及配偶擁有兩套及以上住房,所發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用,全部由甲方承擔(dān)。

十、本合同未盡事宜,由雙方另行協(xié)商,并簽訂補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

十一、本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效。

甲方(簽章):_______

乙方(簽章):_______

聯(lián)系電話:_______

聯(lián)系電話:_______

__年__月__日

甲方(出賣人):

身份證號(hào)碼:

乙方(買受人):

身份證號(hào)碼:

現(xiàn)有甲方在敦厚村委修形村一宅基地,面積約200平方米的一塊土地上建房造屋后轉(zhuǎn)讓于乙方,該塊地為集體土地,現(xiàn)經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)成如下協(xié)議。

一、該房屋為七層,乙方購(gòu)買的房屋為該單元的西半個(gè)單元,從地起第二層,住房加樓梯間的面積為125平方米,樓上為趙厚芳,樓下為車庫(kù),東面為劉傳燕房屋,南面為劉傳燕房屋,西面為敦厚村房屋,北面為縣婦幼保健院。柴間為該棟樓的北面,樓梯間起第二間,面積為平方米,東面為,南面為,西面為,北面為??偯娣e為平方米,總計(jì)人民幣為壹拾柒萬元整。

二、該房屋為磚混結(jié)構(gòu),甲方必須達(dá)到國(guó)家建筑標(biāo)準(zhǔn)(乙方有權(quán)請(qǐng)質(zhì)檢人員檢查質(zhì)量),若有質(zhì)量問題,必須由甲方維修,維修由甲方負(fù)責(zé)。

三、本協(xié)議簽訂之日起,甲方將該房和柴間的使用、出租、買賣、占有、公攤面積等權(quán)利一轉(zhuǎn)讓給乙方,永遠(yuǎn)有乙方所有,如以后可以辦理集體轉(zhuǎn)國(guó)有土地的手續(xù),則甲方應(yīng)積極配合乙方辦理,辦理所涉稅收和費(fèi)用均由乙方承擔(dān)。

四、該房屋轉(zhuǎn)讓后,如政府規(guī)劃需要拆遷,所得補(bǔ)償款按本棟樓各戶購(gòu)房所占面積統(tǒng)一分?jǐn)偂?/p>

五、甲方負(fù)責(zé)水、電到戶(開房費(fèi)由乙方負(fù)責(zé))負(fù)責(zé)安裝室內(nèi)鋁合金門窗和進(jìn)戶門。

六、乙方必須預(yù)付購(gòu)房金計(jì)人民幣壹拾貳萬元整,剩下的在辦好土地證和房產(chǎn)證后全部付清。

七、此協(xié)議一式兩份,甲乙雙方各執(zhí)一份,簽字生效,望雙方自覺遵守,否則,出現(xiàn)問題由造成方負(fù)全部責(zé)任。

甲方(公章):_________

乙方(公章):_________

法定代表人(簽字):_________

法定代表人(簽字):_________

_________年____月____日

_________年____月____日

出租方:______________,以下簡(jiǎn)稱甲方。

承租方:______________,以下簡(jiǎn)稱乙方。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及有關(guān)規(guī)定,為明確甲、乙雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,經(jīng)雙方協(xié)商一致,簽訂本合同。

第一條 房屋概況

甲方將自有的坐落在____市____街____巷___號(hào)______(小區(qū))___棟___單元___樓___號(hào)的房屋___間(套),建筑面積___平方米、使用面積___平方米,類型___出租給乙方作___使用。裝修及設(shè)備情況:______________________________.

第二條 租賃期限

租賃期共___個(gè)月,甲方從___年___月___日起將出租房屋交付乙方使用,至___年___月___日收回。

乙方有下列情形之一的,甲方可以終止合同,收回房屋:

1.擅自將房屋轉(zhuǎn)租、分租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借、聯(lián)營(yíng)、入股或與他人調(diào)劑交換的;

2.利用承租房屋進(jìn)行非法活動(dòng),損害公共利益的;

3.拖欠租金__個(gè)月或空置__月的。

合同期滿后,如甲方仍繼續(xù)出租房屋的,乙方擁有優(yōu)先承租權(quán)。

租賃合同因期滿而終止時(shí),如乙方確實(shí)無法找到房屋,可與甲方協(xié)商酌情延長(zhǎng)租賃期限。

第三條 租金、交納期限和交納方式

甲乙雙方議定月租金___元,交納方式為____支付,計(jì)人們幣(大寫)____________元(元)由乙方在___年___月___日交納給甲方。先付后用。以后每個(gè)___月付款一次,應(yīng)在付款期末前___天支付。

第四條 租賃期間的房屋修繕

甲方對(duì)出租房屋及其設(shè)備應(yīng)定期檢查,及時(shí)修繕,做到不漏、不淹、三通(戶內(nèi)上水、下水、照明電)和門窗好,以保障乙方安全正常使用。乙方應(yīng)當(dāng)積極配合。

第五條 租賃雙方的變更

2.乙方需要與第三人互換用房時(shí),應(yīng)事先征得甲方同意,甲方應(yīng)當(dāng)支持乙方的合理要求。

第六條 乙方必須遵守當(dāng)?shù)貢鹤^(qū)域內(nèi)的各項(xiàng)規(guī)章制度。按時(shí)交納水、電氣、收視、電話、衛(wèi)生及物管等費(fèi)用。乙方的民事糾紛均自行負(fù)責(zé)。水、電、氣底數(shù)各是:水____噸,電____度,氣____方。

第七條 甲方收乙方押金____元,乙方退房時(shí),結(jié)清水、電、氣費(fèi),交還鑰匙后,由甲方退還乙方押金____元。

第八條 違約責(zé)任

1.甲方未按本合同第一、二條的約定向乙方交付符合要求的房屋,負(fù)責(zé)賠償___元。

2.租賃雙方如有一方未履行第四條約定的有關(guān)條款的,違約方負(fù)責(zé)賠償對(duì)方___元。

3.乙方逾期交付租金,除仍應(yīng)補(bǔ)交欠租外,并按租金的___%,以天數(shù)計(jì)算向甲方交付違約金。

4.乙方擅自將承租房屋轉(zhuǎn)給他人使用,甲方有權(quán)責(zé)令停止轉(zhuǎn)讓行為,終止租賃合同。同時(shí)按約定租金的___%,以天數(shù)計(jì)算由乙方向甲方支付違約金。

5.本合同期滿時(shí),乙方未經(jīng)甲方同意,繼續(xù)使用承租房屋,按約定租金的___%,以天數(shù)計(jì)算向甲方支付違約金后,甲方仍有終止合同的申訴權(quán)。

第九條 免責(zé)條款

1.房屋如因不可抗拒的原因?qū)е聯(lián)p毀或造成乙方損失的,甲乙雙方互不承擔(dān)責(zé)任。

2.因市政建設(shè)需要拆除或改造已租賃的房屋,使甲乙雙方造成損失,互不承擔(dān)責(zé)任。

因上述原因而終止合同的,租金按實(shí)際使用時(shí)間計(jì)算,多退少補(bǔ)。

第十條 爭(zhēng)議解決的方式

本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議,雙方應(yīng)協(xié)商解決;協(xié)商不成時(shí),任何一方均可向房屋租賃管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)調(diào)解,調(diào)解無效時(shí),可向經(jīng)濟(jì)合同仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁,也可向人民法院起訴。

第十一條 其他約定事宜

1.___________________________________________________________________________.

2.___________________________________________________________________________.

第十二條 本合同未盡事宜,甲乙雙方可共同協(xié)商。

本合同一式2份,甲乙方各執(zhí)1份。從簽字之日起生效,到期自動(dòng)作廢。

甲方(簽字蓋章) 乙方(簽字蓋章)

身份證號(hào)碼: 身份證號(hào)碼:

聯(lián)系電話: 聯(lián)系電話:

住址: 住址:

日期:

甲方(出賣人): 身份證件號(hào)碼:

乙方(買受人): 身份證件號(hào)碼:

甲乙雙方經(jīng)過有好協(xié)商,就房屋買賣一事,在平等、自愿、誠(chéng)實(shí)信用的前提下,達(dá)成如下協(xié)議:

第一條 甲方自愿將其房屋出售給乙方,乙方也已充分了解該房屋具體狀況,并自愿買受該房屋。該房屋具體狀況如下:

(二)出售房屋的所有權(quán)證證號(hào)為;

(三)房屋平面圖及其四至見房產(chǎn)證; 該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓。 該房屋的相關(guān)權(quán)益隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓。 出賣人還應(yīng)當(dāng)將附屬于該房屋的陽(yáng)臺(tái)、走道、樓梯、電梯、樓頂、裝修、衛(wèi)生間、院壩、其他設(shè)施、設(shè)備,轉(zhuǎn)讓給買受人,其轉(zhuǎn)讓價(jià)格已包含在上述房屋的價(jià)款中,不再另行支付價(jià)款。

第二條 甲方保證已如實(shí)陳述上述房屋權(quán)屬狀況和其他具體狀況,保證該房屋沒有設(shè)定擔(dān)保、沒有權(quán)屬糾紛,保證該房屋不受他人合法追索。

第三條計(jì)價(jià)方式與價(jià)款 按建筑面積計(jì)算價(jià)款,房屋單價(jià)為人民幣每平方米____________元,總金額人民幣 元整;房?jī)r(jià)款的支付方式、支付時(shí)間為: 乙方在________年____月____日前付給甲方定金(人民幣)_______(大寫)

元,(小寫)

元。該定金條款的約定,受《中華人民共和國(guó)合同法》條款的調(diào)整。 上述定金在乙方最后一次付款時(shí)充抵房款。

第四條房屋價(jià)款乙方分三期付給甲方:

第一期:在________年____月____日,付人民幣_(tái)______ 萬元;

第三期:在交付房屋之日,付清尾款人民幣_(tái)______ 萬元。 每期付款,甲方收到后出具收據(jù)。

第五條

1、甲、乙雙方定于 ________年____月____日正式交付該房屋;甲方應(yīng)在正式交付房屋前騰空該房屋。

2、雙方定于

前向有關(guān)部門申請(qǐng)辦理相關(guān)附屬設(shè)施和相關(guān)權(quán)益的更名手續(xù)。

3、甲方應(yīng)在

前將其落戶于該房屋的戶籍關(guān)系遷出。

4、甲方未按規(guī)定履行以上義務(wù)的,則按下列約定承擔(dān)違約責(zé)任:

第六條 甲、乙雙方確認(rèn),雖然房屋所有權(quán)證未作記載,但依 法對(duì)該房屋享有共有權(quán)的權(quán)利人均已書面同意將該房屋出售給乙方。

第七條 甲、乙雙方同意,雙方應(yīng)于本合同生效之日起____日內(nèi)到房地產(chǎn)主管部門辦理過戶手續(xù)。 在辦理房屋產(chǎn)權(quán)及土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)過戶登記時(shí),甲方應(yīng)出具申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)給乙方的書面報(bào)告及主管部門要求的其它文件。如需要甲方出面處理的,不論何時(shí),甲方應(yīng)予協(xié)助。如因甲方的延誤,致影響過戶登記,因而遭受的損失,由甲方負(fù)賠償責(zé)任。

第八條承擔(dān)違約責(zé)任。并在乙方領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》后,按有關(guān)規(guī)定向土地管理部門申請(qǐng)辦理該房屋土地使用權(quán)變更手續(xù)。 該房屋土地使用權(quán)的變更手續(xù)按下列約定辦理: 該房屋土地使用權(quán)為出讓取得,其土地使用權(quán)證證載權(quán)利和相關(guān)出讓合同的權(quán)利、義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給乙方。 該房屋土地使用權(quán)為劃撥取得,根據(jù)有關(guān)規(guī)定,其轉(zhuǎn)讓需交納土地出讓金或土地收益金;雙方約定,該費(fèi)用由 甲方承擔(dān)乙方承擔(dān) 。 除本條第二款已有約定外,辦理以上手續(xù)應(yīng)當(dāng)繳納的稅費(fèi),由 甲、乙雙方按國(guó)家規(guī)定各自承擔(dān) 。

第八條 甲方如不按合同規(guī)定的日期辦理房產(chǎn)過戶以及交付房屋,每逾期1天按房?jī)r(jià)的總額3%計(jì)算違約金給與乙方。逾期 超過3個(gè)月時(shí),乙方有權(quán)解除本合同。解約時(shí),甲方除將已收的房?jī)r(jià)款全部退還乙方外,并應(yīng)賠償所付房?jī)r(jià)款同額的賠償金給乙方。

第九條、乙方全部或一部分不履行本合同約定的日期給付房?jī)r(jià)款時(shí),其逾期部分,乙方應(yīng)加付按日3%計(jì)算的違約金給與甲方。逾期超過3個(gè)月時(shí),甲方有權(quán)解除本合同。

第十條 甲、乙雙方向房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,登記機(jī)關(guān)準(zhǔn)予登記的,則雙方提出申請(qǐng)的時(shí)間為該房屋所有權(quán)按的轉(zhuǎn)移時(shí)間。

第十一條 該房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自房屋正式交付之日起轉(zhuǎn)移給乙方。

第十二條 該房屋正式交付時(shí),物業(yè)管理、水、電、燃?xì)狻⒂芯€電視、通訊等相關(guān)雜費(fèi),按下列約定處理:

第十三條 本合同未盡事宜,甲、乙雙方可另行訂立補(bǔ)充條款或補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充條款或補(bǔ)充協(xié)議以及本契約的附件均為本契約不可分割的`部分。

第十四條 甲、乙雙方在履行本合同中若發(fā)生爭(zhēng)議,應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成的,由房屋所在地人民法院起訴管轄 。

第十五條 本合同一式 _______份。其中甲方留執(zhí) _______份,乙方留執(zhí)_______ 份,為申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記提交房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)一份。均具有相同的法律效力。

第十六條 本合同自甲乙雙方簽訂之日自之日起生效。

甲方(簽章):

乙方(簽章): 地 址:

地 址: 現(xiàn)住址:

現(xiàn)住址: 聯(lián)系電話:

聯(lián)系電話: 簽約日期:

簽約日期:

甲方為______省_____市_____區(qū)/鎮(zhèn)________居民

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》及有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定,甲乙雙方遵循平等、自愿、公平、誠(chéng)實(shí)信用、守法的原則,經(jīng)協(xié)商一致,達(dá)成如下條款:

第一條 房屋情況

該房屋農(nóng)村集體土地使用證號(hào):__________________________ 房屋座落:______市______區(qū)_______村。設(shè)計(jì)用途居民自住用房 ,建筑結(jié)構(gòu) ,建筑層數(shù)為____層。建筑面積_____平方米。

該房房土地來源為:農(nóng)村集體土地劃撥 ,房屋建于_________年使用至今為______年。

第二條 該房屋價(jià)款規(guī)定

該房屋按照協(xié)商以總價(jià)計(jì)算,價(jià)款為_______萬元,計(jì)_______元(大寫)

第三條 房屋交付日期

經(jīng)雙方簽訂合同后,乙方付清甲方房款_______日內(nèi)方可交付。甲方在將房屋交付乙方時(shí)如遇不可抗力(如自然災(zāi)害及其他不可抗力)時(shí),且不能履行合同,雙方同意按下列第_______種方式處理:

1、變更合同

2、解除合同

第四條 乙方付款形式及付款時(shí)間

如甲方無異議,乙方將在合同簽訂_______日內(nèi)按一次性付款形式付款。

第五條 甲方逾期交付商品房的處理:

如超過上述約定期限的,乙方有權(quán)按照下述約定,追究甲方違約責(zé)任,約定為:

合同繼續(xù)履行。甲方應(yīng)支付乙方已付款利息,利息自合同約定甲方應(yīng)交付房屋之日次日起至實(shí)際交付房屋之日止,按銀行同期貸款利率計(jì)算。此外,甲方還應(yīng)每日按房屋價(jià)款的萬分之七向乙方支付違約金。

第六條 乙方逾期付款的處理

如超過上述約定期限的,甲方有權(quán)按照下述約定,追究乙方違約責(zé)任,約定為:

合同繼續(xù)履行。乙方應(yīng)支付逾期付款及其利息,利息自合同約定乙方應(yīng)付款之日次日起至實(shí)際付款之日止,按銀行同期貸款利率計(jì)算。此外,乙方還應(yīng)每日按房屋價(jià)款的萬分之七向甲方支付違約金。

第七條 房屋質(zhì)量及保修責(zé)任

甲方交付的房屋的質(zhì)量和設(shè)備等應(yīng)符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定和甲方的承諾(特別是房屋主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量需要達(dá)到國(guó)家關(guān)于房屋居住的要求),未達(dá)到國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)和承諾的,甲方應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。乙方在房屋主體結(jié)構(gòu)完好情況下,承擔(dān)維修責(zé)任。

第八條 房屋及其土地使用權(quán)力延伸的規(guī)定

該房屋及其土地使用權(quán)利由甲方保證為本人所有,且甲方于_______年_____月____日按照合同規(guī)定將所屬房屋售于乙方。乙方作為購(gòu)買者享有該房屋及其土地使用的一切權(quán)利,且雙方需聲明乙方在購(gòu)買該房屋后,擁有對(duì)于房屋及與其不可分割的土地的任何處置權(quán)利(包括被征用、改造、遷移產(chǎn)生的賠償或者其他形式所產(chǎn)生的賠償均由乙方所得,與甲方無任何關(guān)系,且甲方后代不得對(duì)乙方及其后代進(jìn)行追償)。

該合同由雙方所在村委會(huì)給予認(rèn)可,甲方應(yīng)將該房屋的農(nóng)村集體土地使用證轉(zhuǎn)交于乙方,乙方在法律規(guī)定和適當(dāng)機(jī)會(huì)下將其作廢,并在村委會(huì)的證明和市/區(qū)政府規(guī)定的條件下重新辦理乙方對(duì)于該房屋的農(nóng)村集體使用證。

第九條 公證人的規(guī)定

本合同在________省________市________區(qū)________村村委會(huì)的公證下簽訂,雙方對(duì)于村委會(huì)的公證給與肯定和贊成。

甲方(公章):_________ 乙方(公章):_________

法定代表人(簽字):_________ 法定代表人(簽字):_________

房屋銷售合同糾紛篇十三

現(xiàn)今很多公民的維權(quán)意識(shí)在不斷增強(qiáng),人們運(yùn)用到合同的場(chǎng)合不斷增多,簽訂合同是為了保障雙方的利益,避免不必要的爭(zhēng)端。那么大家知道合法的合同書怎么寫嗎?下面是小編精心整理的.房屋裝修合同糾紛,希望能夠幫助到大家。

裝修糾紛一般都是在裝修家庭與裝修施工單位之間,裝修家庭與周圍居民之間因?yàn)檠b修違反了有關(guān)裝修合同、規(guī)定而發(fā)生的,主要有以下幾個(gè)方面:

1、裝修單位沒有完全履行裝修合同。

未完全履行合同主要表現(xiàn)在:裝修單位沒有按合同約定的做法去裝修,使用非合同規(guī)定的裝飾材料,施工中無故停工,未在約定工期內(nèi)完工等。

2、裝修粗制濫造,施工質(zhì)量低劣。

有的裝修公司施工人員干活不上心,工藝不規(guī)范。表面上說得過去,但經(jīng)不起驗(yàn)收或時(shí)間的檢驗(yàn),出了問題還強(qiáng)詞奪理。尤其是"街頭游擊隊(duì)",質(zhì)量更沒有保證。

3、裝修后的維修服務(wù)不完善或不履行質(zhì)量承諾。

裝修后應(yīng)該按合同規(guī)定及時(shí)維修,但有些公司卻左右推托。保修期內(nèi)不保修。

4、施工中的噪聲擾民。

施工中難免會(huì)發(fā)出噪音,但戶主事先要與裝修公司約好開工、收工時(shí)間。不要違反環(huán)保的有關(guān)規(guī)定,否則極易引發(fā)糾紛。

5、裝修材料或廢棄物亂堆亂放。

6、裝修破壞了毗鄰房屋。

7、裝修破壞了房屋主體結(jié)構(gòu)及承重結(jié)構(gòu)。

針對(duì)裝修糾紛,有關(guān)部門制訂了一些規(guī)定。如《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》、《中華人民共和國(guó)環(huán)境污染防治法》和建設(shè)部[1997]60號(hào)《建設(shè)工程質(zhì)量投訴處理暫行規(guī)定》、建設(shè)部[1997]92號(hào)文《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》等法規(guī)?!督ㄖb飾裝修管理規(guī)定》指出,房主或房屋使用者因裝飾裝修損壞毗鄰房屋的,應(yīng)該負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償?!都彝ゾ邮已b飾裝修管理試行辦法》第十五條規(guī)定,發(fā)生了家庭居室裝飾裝修糾紛,可以向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門或者其指定的機(jī)構(gòu)進(jìn)行投訴,也可以向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ禾崞鹈袷略V訟;第十九條規(guī)定,如果裝修家庭因家庭居室裝飾裝修而造成相鄰居民住房的管道堵塞、滲漏水、停電、物品損壞等,應(yīng)該由家庭居室裝飾裝修的居民負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償,如果是屬于裝修施工單位的責(zé)任,則由房主找裝修單位負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償。

同時(shí),行業(yè)內(nèi)部也制定了相關(guān)規(guī)定。

依據(jù)《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第四十三條規(guī)定,消費(fèi)者與經(jīng)營(yíng)者發(fā)生消費(fèi)者權(quán)益爭(zhēng)議時(shí),可以通過下列途徑解決:

1、與經(jīng)營(yíng)者協(xié)商解決;

2、消費(fèi)者請(qǐng)求消費(fèi)者協(xié)會(huì)調(diào)解;

3、向有關(guān)行政部門申訴;

4、根據(jù)與經(jīng)營(yíng)者達(dá)成的仲裁協(xié)議提請(qǐng)仲裁機(jī)構(gòu)仲裁;

5、向人民法院提出訴訟。

但必須注意:一般情況下,如提請(qǐng)了仲裁,便不得再向法院提出訴訟。

另?yè)?jù)《民法通則》、《經(jīng)濟(jì)合同法》以及其他所涉及法律,解決裝飾糾紛也無非以下幾條:

1、當(dāng)事人自行協(xié)商;

2、主管部門行政調(diào)解;

3、仲裁解決;

4、訴訟解決。

此外,行業(yè)規(guī)定對(duì)糾紛的解決也提供了諸多方法。如一些家居裝飾市場(chǎng)規(guī)定,解決糾紛按下述流程進(jìn)行:

投訴——調(diào)解部受理——質(zhì)檢部根據(jù)合同及圖紙進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)核查——調(diào)解部、質(zhì)檢部依核查結(jié)果進(jìn)行調(diào)解——若雙方達(dá)成協(xié)議則進(jìn)行維修或返工;若未達(dá)成協(xié)議或不履行協(xié)議,申請(qǐng)仲裁或向法院起訴。

對(duì)消費(fèi)者而言,裝修前不妨先通知鄰居,打個(gè)招呼,以便大家有個(gè)心理準(zhǔn)備,減少發(fā)生糾紛的概率。

萬一出現(xiàn)了糾紛,只要雙方心平氣和地協(xié)商,承擔(dān)該承擔(dān)的責(zé)任,糾紛便能解決。自己協(xié)商不成,一般也只要行政部門出面就可以順利加以解決。但如果涉及的標(biāo)的較大或其他對(duì)生活影響甚大的糾紛且協(xié)商不成,最正規(guī)、最有權(quán)威和有效的方法只能是打官司了。當(dāng)然其他居民因裝修家庭的施工而與裝修家庭發(fā)生的糾紛也可以據(jù)此進(jìn)行解決。

房屋銷售合同糾紛篇十四

《意見》第五十六條規(guī)定:“買賣雙方自愿、并立有契約,買方已交付了房款,并實(shí)際使用和管理了房屋,又沒有其他違法行為,只是買賣手續(xù)不完備的,應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效,但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買賣手續(xù)”。關(guān)于該條的適用,最高人民法院在1987年《關(guān)于曹根田與張仁吉房屋買賣糾紛案件如何適用政策、法律的請(qǐng)示報(bào)告》中已作出批復(fù):《意見》第五十六條的精神只適用于解決《城市私有房屋管理?xiàng)l例》實(shí)施前的歷史遺留問題?!稐l例》實(shí)施后,人民法院審理這類案件,即應(yīng)嚴(yán)格按照《條例》的規(guī)定辦理。我國(guó)《城市私有房屋管理?xiàng)l例》已于1983年12月17日發(fā)布實(shí)施,故在此前有關(guān)房屋買賣糾紛的解決,適用《意見》第五十六條的規(guī)定,此后的有關(guān)糾紛應(yīng)嚴(yán)格按照《條例》的規(guī)定辦理。

二、房屋買賣合同應(yīng)采取何種形式

《合同法》第十條規(guī)定:“當(dāng)事人訂立合同,有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的,應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人約定采取書面形式的,應(yīng)當(dāng)采取書面形式”。對(duì)房屋買賣合同應(yīng)采用何種形式才有效,目前意見不一。有人認(rèn)為書面形式的合同才有效,但也有人認(rèn)為在合同其他要件滿足的條件下,只是口頭形式的合同也有效。要弄清楚這個(gè)問題,首先要認(rèn)識(shí)到在我國(guó)房屋買賣合同是法律許可唯一以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物的特殊買賣合同。所謂“特殊”,是因?yàn)榉课葙I賣合同除了具有買賣合同的一般特征外,還具有以下特性:1、房屋買賣合同的標(biāo)的物是特指作為商品進(jìn)入市場(chǎng)流通的房屋;2、房屋買賣合同是轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)的協(xié)議;3、房屋買賣是就房屋不動(dòng)產(chǎn)所進(jìn)行的交易,其法律調(diào)整不僅適用合同法,而且適用有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的法律、行政法規(guī)。

其次,我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定:“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同……”?!冻鞘兴接蟹课莨芾?xiàng)l例》第七條規(guī)定:“辦理城市私有房屋所有權(quán)登記或轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)時(shí),須按下列要求提交證件:……(二)購(gòu)買的房屋,須提交原房屋所有權(quán)證、買賣合同和契證……”。據(jù)此,可以看出,我國(guó)對(duì)城市私有房屋的買賣其合同形式的規(guī)定是應(yīng)當(dāng)采用書面形式,而不是口頭形式。那么,對(duì)農(nóng)村房屋買賣合同又是如何規(guī)定的呢?目前,有關(guān)法律、法規(guī)沒有明確的規(guī)定,這不能不說是立法上的一個(gè)漏洞。但對(duì)究竟應(yīng)采取何種形式,并非不能找到依據(jù)。最高人民法院于1992年7月9日對(duì)《關(guān)于范懷訴郭明華房屋買賣糾紛一案的請(qǐng)示報(bào)告》的批復(fù)中指出:“房屋買賣系要式法律行為,農(nóng)村的房屋買賣也應(yīng)具備雙方訂立書面契約、中人證明,按約交付房款以及管理房屋的要件;要求辦理契稅或過戶手續(xù)的地方,還應(yīng)依法辦理該項(xiàng)手續(xù)后,方能認(rèn)定買賣有效”。從以上法律、法規(guī)及司法解釋的規(guī)定可以看出,房屋買賣合同是要式合同,必須采用書面形式才能成立。但對(duì)此也不能絕對(duì)化,根據(jù)我國(guó)《合同法》第三十六條規(guī)定:“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式,當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù),對(duì)方接受的,該合同成立”。故在此種情形下,合同也能成立。

三、如何理解《合同法》第四十四條的規(guī)定

《合同法》第四十四條規(guī)定:“依法成立的合同,自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的,依照其規(guī)定”?!冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》和《城市私有房屋管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定指出,買賣房屋必須在辦理過戶登記手續(xù)后,其所有權(quán)的變更方生效。此處的“登記”與《合同法》第四十四條規(guī)定的“登記”是否一個(gè)意思,筆者認(rèn)為,此“登記”并非彼“登記”?!逗贤ā返谒氖臈l中的“登記”指對(duì)合同本身進(jìn)行登記,相當(dāng)于登記備案的意思。某些法律、行政法規(guī)規(guī)定合同的生效要經(jīng)過特別程序后才產(chǎn)生法律效力,如我國(guó)的中外合資經(jīng)營(yíng)法、中外合作經(jīng)營(yíng)法規(guī)定,中外合資經(jīng)營(yíng)合同、中外合作經(jīng)營(yíng)合同必須經(jīng)過有關(guān)部門的審批后,才具有法律效力。最高人民法院關(guān)于《合同法》的解釋第九條規(guī)定,法律、行政法律規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù),或者辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)才生效,在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的,或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)的,人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效。從這一規(guī)定也可看出,《合同法》第四十四條中所規(guī)定的“登記”,是對(duì)合同本身的登記,未履行登記手續(xù),則該合同屬于效力待定合同。

四、如何理解房屋過戶登記對(duì)房屋買賣合同效力的影響

對(duì)買賣雙方簽訂書面房屋買賣合同,按約定交付房款及管理房屋,但未辦理過戶登記,該房屋買賣合同是否有效。有人認(rèn)為,應(yīng)在辦理過戶登記后合同才生效,其理由一是《合同法》第四十四條第二款的規(guī)定;二是未辦理過戶登記則所有權(quán)尚未發(fā)生轉(zhuǎn)移。從上文的分析可以看出,以第一種理由來否定合同的.效力是站不住腳的。但究竟如何理解過戶登記與合同效力的關(guān)系?我國(guó)《土地管理法》第十二條及其《實(shí)施條例》第六條規(guī)定,土地使用權(quán)的變更,自變更登記之日起生效?!斗康禺a(chǎn)管理法》第三十五條、《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第六條規(guī)定,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)辦理權(quán)屬變更登記。從這些規(guī)定可以看出,依法律行為而使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)發(fā)生變動(dòng)的,以絕對(duì)辦理登記為必要,如不進(jìn)行登記,即使有物權(quán)變動(dòng)的事實(shí),但在法律上也絕對(duì)不產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力?!逗贤ā返谝话偃龡l規(guī)定:“標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移,但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外”。同時(shí)該法第一百三十五條規(guī)定:“出賣人應(yīng)當(dāng)履行向買受人交付標(biāo)的物或者交付提取標(biāo)的物單證,并轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)”。從這兩條的規(guī)定可以看出,房屋買賣合同的出賣人負(fù)有向買受人交付房屋并轉(zhuǎn)移所有權(quán)的義務(wù),合同是否有效與所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移即辦理過戶登記手續(xù)無必然聯(lián)系。法律法規(guī)規(guī)定或合同約定的單方責(zé)任未履行成不得成為合同無效的理由。因?yàn)檫@些責(zé)任的實(shí)際負(fù)擔(dān)人不是僅向合同對(duì)方當(dāng)事人承諾履行,更主要的是應(yīng)向有關(guān)行政主管部門履行。而這些責(zé)任與合同密切相關(guān),履行這些責(zé)任既是合同一方當(dāng)事人應(yīng)該履行的合同義務(wù),又是對(duì)方開始履行合同的基礎(chǔ)保障。

因此,這些是合同有效情況下當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的合同義務(wù),而不是合同是否有效的構(gòu)成要素,并不能因該義務(wù)的履行與否而決定合同的效力。最高人民法院在不久前發(fā)布實(shí)施的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定:“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)辦理登記備案手續(xù)為由請(qǐng)求合同無效的,不予支持”。此規(guī)定指出,對(duì)商品房買賣合同的登記備案問題,應(yīng)當(dāng)屬于行政管理部門的一種合同管理措施,不是確認(rèn)合同效力的必要條件?!督忉尅穼?duì)此予以明確,避免了司法審判權(quán)與行政管理權(quán)之間的沖突。從這一解釋的精神也可以看出,房屋買賣合同中房屋過戶登記與否對(duì)合同本身的效力并無影響,故前面所說的第二種理由也不正確。

五、非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員能否購(gòu)買該組織成員的房屋

房屋銷售合同糾紛篇十五

房屋買賣合同產(chǎn)生了法律糾紛的,是可以選擇協(xié)商的,雙方協(xié)商不成的,是可以前往人民法院提起訴訟的,通過民事訴訟流程來進(jìn)行房屋買賣合同糾紛的處理的。這里給大家分享一些關(guān)于房屋買賣合同糾紛,希望對(duì)大家有所幫助。

一、與賣家協(xié)商解決

任何糾紛解決的首選方法都是協(xié)商,因?yàn)閰f(xié)商不需要走太過正式的法律程序,耗費(fèi)時(shí)間短,雖然也存在著難以達(dá)成一致意見等缺陷,但在有些情況下反而是比較有效的方法。所以當(dāng)糾紛發(fā)生,購(gòu)房者開始還是應(yīng)該選擇與賣家面對(duì)面協(xié)商,擺出有關(guān)的事實(shí)依據(jù),并提出和解的要求。如果能夠協(xié)商一致,那就將會(huì)是圓滿的解決辦法。

二、向消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴

如果協(xié)商不成,并且房屋買賣的爭(zhēng)議或者分歧比較大,購(gòu)房者可以向房屋所在地的消費(fèi)者協(xié)會(huì)投訴,并提交詳細(xì)的文字材料和證明材料。雖說消費(fèi)者協(xié)會(huì)的影響力可能不足以為你討回公道,但是畢竟賣家會(huì)因此受到調(diào)查,產(chǎn)生一定的困擾,有些賣家并不希望如此,自然就會(huì)選擇和平解決了。

三、向有關(guān)行政部門投訴

如果你購(gòu)房的時(shí)候涉及到了中介費(fèi)、合同約定外的其他收費(fèi)和物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用,那你就可以向有關(guān)的物價(jià)行政管理部門投訴。如果遇見了合同欺詐等糾紛,你就可以向有關(guān)工商行政管理部門投訴。如果遇見各類建筑安裝、市政、公用等建設(shè)工程在建期內(nèi)發(fā)生的工程質(zhì)量問題,你可以根據(jù)建設(shè)部《建設(shè)工程質(zhì)量投訴處理暫行規(guī)定》向各級(jí)建設(shè)行政主管部門投訴。

四、向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁

合同雙方在合同中或者事后達(dá)成了仲裁協(xié)議的,可以向約定的仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁。房地產(chǎn)糾紛交付仲裁的前提是雙方當(dāng)事人在合同中訂有仲裁條款,或者事后達(dá)成書面仲裁協(xié)議,否則仲裁機(jī)構(gòu)無權(quán)受理。交由仲裁機(jī)構(gòu)處理不僅方便快捷,而且仲裁機(jī)構(gòu)和仲裁庭的成員都是由當(dāng)事人雙方自行選定的,也有利于減少糾紛雙方的對(duì)立情緒。

五、向有關(guān)人民法院起訴

向有關(guān)人民法院起訴是最后的手段,如果之前的方法起不到效果,只能采取訴訟的方式,即使訴訟相對(duì)來說比較復(fù)雜并且耗時(shí)耗力,但是為了保障自己的利益就需要拿起法律武器。但是要記住訴訟講求證據(jù),所以購(gòu)房者一定要注意收集證據(jù),比如房屋買賣合同等。

案情介紹:2015年3月1日,韓先生和張女士簽訂了房屋買賣合同,約定韓先生購(gòu)買張女士位于西城區(qū)廣安門外大街一處房屋,面積43平米,總價(jià)174萬元。該房屋是2013年張女士通過按揭方式購(gòu)得,房屋抵押給光大銀行借款115萬元。因?yàn)閺埮课催€清借款,抵押權(quán)未消滅。韓先生知曉相關(guān)情況,合同中也做了相關(guān)約定,約定張女士在簽訂合同后10個(gè)工作日內(nèi)辦理提前還款手續(xù)。韓先生向張女士先行支付了120萬元購(gòu)房款,但張女士遲遲不辦理解除抵押手續(xù)。在交易過程中,因張女士另有其他糾紛,該房屋被法院查封,導(dǎo)致無法繼續(xù)交易。韓先生訴至我院要求張女士依照合同支付違約金。

法律回復(fù):設(shè)立抵押權(quán)的房屋在交易之前一般應(yīng)先解除抵押。本案中雙方對(duì)解除抵押的約定沒有問題,但是張女士并未按照約定辦理銀行還款,導(dǎo)致合同沒有辦法繼續(xù)履行,張女士應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因此,最終我院判決張女士支付違約金。

在二手房買賣合同履行過程中,經(jīng)常會(huì)有交易房屋存在抵押的情況,如果要進(jìn)行交易首先要解除抵押,此時(shí)購(gòu)房者要明白,如果在解除抵押的過程中賣房人因各種原因不解抵押,都將直接影響下一步合同的履行。因此,在購(gòu)買房屋中要謹(jǐn)慎購(gòu)買抵押房屋。如要購(gòu)買抵押房,一定要妥善簽訂合同,督促賣房人解押,防范意外情況發(fā)生。

近期房屋價(jià)格出現(xiàn)較大波動(dòng),房屋買賣合同糾紛較以往相比明顯增多。在打房屋買賣合同糾紛官司時(shí)應(yīng)該向法院提供什么證據(jù)呢,根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》等法律以及司法解釋的規(guī)定,起訴房屋買賣合同糾紛的當(dāng)事人,在立案時(shí)須提交如下證據(jù):

第一是,房屋買賣合同及其他能夠證明雙方買賣合同關(guān)系的證據(jù)材料;

第二是,交付標(biāo)的物和支付價(jià)款的憑證;

第四是,出賣出租房屋的,應(yīng)提供承租人意思表示證明;

第五是,出賣共有房屋的,應(yīng)提交其他共有人意思表示的證明。

當(dāng)然前述證據(jù),只是為了引起訴訟程序的必要的基礎(chǔ)證據(jù),具體案件所需證據(jù),還需要根據(jù)案件具體訴訟請(qǐng)求以及訴訟思路來安排,以最大可能、最大程度地維護(hù)權(quán)益、實(shí)現(xiàn)訴訟目的。

(1)出賣人將所出賣的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人,買受人支付相應(yīng)的價(jià)款;

(2)房屋買賣合同是諾成、雙務(wù)、有償合同;

(3)房屋買賣合同的標(biāo)的物為不動(dòng)產(chǎn),其所有權(quán)轉(zhuǎn)移必須辦理登記手續(xù);

(4)房屋買賣合同屬于法律規(guī)定的要式法律行為。

三、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移需要哪些材料

(一)登記申請(qǐng)書;

(二)申請(qǐng)人身份證明;

(三)房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書;

(四)證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料;

(五)其他必要材料。

房屋買賣所牽涉的金額比較大,當(dāng)事人購(gòu)買之前要仔細(xì)勘察并詳細(xì)閱讀合同內(nèi)容。

房屋銷售合同糾紛篇十六

上訴人(一審原告):xx某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司xx分公司。住所地:xx縣婁山關(guān)鎮(zhèn)。

負(fù)責(zé)人:某某某,該公司經(jīng)理。

被上訴人(一審被告):張某某,男,漢族,19xx年x月x日出生,xx省xx縣人。住xx省xx縣某某鎮(zhèn)某某村某某組。

上訴人與被上訴人之間因房屋租賃合同糾紛一案,不服xx省xx縣人民法院(xxxx)桐民初字第3033號(hào)《民事判決書》中第四判項(xiàng)“即:關(guān)于駁回上訴人一審主張的第5-7層、第9層房屋租金,以及從xxxx年9月1日起每日承擔(dān)0.5%的違約金”內(nèi)容,現(xiàn)依法提起上訴。

上訴請(qǐng)求:

2、本案的一、二審訴訟費(fèi)用由被上訴人承擔(dān)。

上訴理由:

上訴人對(duì)原審判決認(rèn)定的基本案件事實(shí),以及對(duì)第一、二、三項(xiàng)判決的內(nèi)容沒有異議。但是,上訴人認(rèn)為:原審判決第四判項(xiàng)“即:駁回上訴人一審主張的第5-7層、第9層房屋租金,以及從xxxx年9月1日起,每日承擔(dān)0.5%的違約金的請(qǐng)求”,存在適用法律錯(cuò)誤等情形。為此,現(xiàn)提起上訴,其具體理由如下:

一、原審判決駁回上訴人主張的“第5-7層房屋租金”的請(qǐng)求,其適用法律錯(cuò)誤。在本案中,被上訴人雖然拆除了5-7層租賃房屋內(nèi)的床和燈飾,但尚不具備交付條件,首先,被上訴人并未拆除房屋內(nèi)的電視閉路、管網(wǎng)線路、通電、空調(diào)、供水等實(shí)施,且尚未交付清因租賃該房屋而產(chǎn)生的水電費(fèi)用等;其次,該房屋長(zhǎng)期被被上訴人用門卡、鑰匙鎖著,處于被上訴人的控制和管理之下,且被上訴人并不愿意向上訴人交付門卡、鑰匙等必備的用具;第三、被上訴人至今仍在經(jīng)營(yíng)使用房屋,根據(jù)雙方簽訂的.《房屋租賃協(xié)議》約定,上訴人是將位于xx縣婁山關(guān)鎮(zhèn)某區(qū)賓館,面積約2450平方米(其中:第一層約240平方米,第五至九層約3210平方米)整體出租給被上訴人經(jīng)營(yíng)某某酒店,該房屋只有全部整體交付,才能夠?qū)崿F(xiàn)房屋的商業(yè)用途,而且,被上訴人至今仍然在使用該房屋;第四、被上訴人移交部份租賃物,且一樓大廳、電梯等均屬被上訴人在管理和使用,上訴人也無法再對(duì)該房屋進(jìn)行利用或者再進(jìn)行出租;第五、被上訴人經(jīng)營(yíng)酒店,其所有的管網(wǎng)、水電、等等均是相互串連,上訴人接受部份房屋,也難以進(jìn)行實(shí)際使用,而且,被上訴人并未搬完內(nèi)部相關(guān)實(shí)施,也未恢復(fù)房屋的租賃原狀。此外,雙方還就怎樣進(jìn)行移交,是局部移交?還是整體移交無法達(dá)成一致意見,以致雙方產(chǎn)生爭(zhēng)議。因此,上訴人認(rèn)為,被上訴人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)從xxxx年9月1日起,至實(shí)際歸還和交付上訴人第5-7層租賃房屋之日止,按照每日3126.27元的標(biāo)準(zhǔn),向上訴人支付房屋租金,并從xxxx年6月1日起至實(shí)際付清之日止,每日承擔(dān)0.5%的逾期付款違約金。原審法院未判決支持上訴人的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求,不符合雙方的合同約定及法律規(guī)定。

二、原審判決駁回上訴人主張的“第9層房屋租金”的請(qǐng)求,其適用法律錯(cuò)誤。在本案中,上訴人出租給被上訴人的房屋,除了第1層,第5-8層以外,還有第9層房屋,且租賃期限為。原審法院已經(jīng)判決支持上訴人“要求判決被上訴人歸還上訴人第一層,以及第5-9層房屋”的請(qǐng)求,但是,又判決駁回了上訴人主張的“關(guān)于第9層租金及違約金”的請(qǐng)求,顯然不符合法律規(guī)定。首先,本案的房屋第9層,雖然是xx縣某某商會(huì)在具有經(jīng)營(yíng)和使用其中3間房屋,但該房屋并不是上訴人出租的,而是被上訴人在租賃期間;被上訴人在租賃期間看管不力,擅自容許某某商會(huì)進(jìn)入辦公,且該商會(huì)的副會(huì)長(zhǎng)就是被上訴人的直系親屬,故,應(yīng)當(dāng)判決被上訴人向上訴人支付租金;而且,被上訴人已經(jīng)向某某商會(huì)發(fā)放了通知,主張了權(quán)利。因此,原審法院判決駁回上訴人的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求,其適用法律明顯不當(dāng)。根據(jù)合同的相對(duì)性原理,上訴人將房屋出租給被上訴人后,被上訴人就應(yīng)當(dāng)向上訴人支付租金,且在合同解除后,還應(yīng)當(dāng)向上訴人歸還房屋,可在這一期間(未交付前)卻是某某商會(huì)在具體使用其中部分,故,對(duì)于某某商會(huì)占用期間的租金,應(yīng)當(dāng)由被上訴人向其主張,對(duì)交付房屋之后,所產(chǎn)生的占用租金或者費(fèi)用,可以由上訴人向其主張。

三、原審法院未判決支持上訴人主張的“逾期交付房屋租金及違約金”適用法律錯(cuò)誤。鑒于上訴人是將房屋整體出租給被上訴人經(jīng)營(yíng)酒店,被上訴人至今仍然在經(jīng)營(yíng)該酒店,且實(shí)際尚未向上訴人交付、歸還房屋的事實(shí)客觀存在。而且,被上訴人也并未向上訴人交付房屋租金及車庫(kù)租金,構(gòu)成嚴(yán)重違約,因此,被上訴人應(yīng)當(dāng)按照約定支付租金,并承擔(dān)違約金,對(duì)于違約金的標(biāo)準(zhǔn)問題,被上訴人也并未提出調(diào)減,因此,被上訴人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期返還房屋及交付租金的違約金。原審法院在第二判項(xiàng)雖然支持了從xxxx年6月2日起至實(shí)際付清之日止逾期付款違約金,但是,該部份僅為xxxx年9月1日-xxxx年10月14日期間的違約金;對(duì)于被上訴人實(shí)際占有租賃物經(jīng)營(yíng)酒店期間,所產(chǎn)生的應(yīng)付租金及逾期付款的違約金,人民法院仍然應(yīng)當(dāng)判決支持。

綜上,上訴人認(rèn)為:原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚,證據(jù)確鑿充分、程序正當(dāng),適用法律正確。但判決駁回上訴人部份請(qǐng)求不當(dāng)。為此,上訴人現(xiàn)依法提起上訴,懇請(qǐng)二審法院在審理查明事實(shí)之后,支持上訴人的上訴請(qǐng)求為感!

此致

遵義市中級(jí)人民法院

上訴人:xx市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司xx分公司

(蓋章)

xxxx年一月十日

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