合同應(yīng)該注重保護(hù)雙方的合法權(quán)益,避免出現(xiàn)任何漏洞??梢栽诤贤刑砑咏鉀Q爭議的方式和程序,以便在發(fā)生糾紛時能夠及時解決。合同是指當(dāng)事人訂立的、對各方產(chǎn)生法律約束力的協(xié)議。如何制定一份合同,是合同訂立過程中需要考慮的重要問題。以下是小編為大家收集的合同范本,供大家參考和借鑒。
房屋預(yù)約合同的效力篇一
內(nèi)容論文摘要:
一、合同效力概述:合同的概念、合同的效力及類型;
二、合同成立與生效的關(guān)系、特點;
三、合同有效:概念、特征及條件;
四、合同無效:無效合同的概念、特征、無效的原因、無效合同的分類;
五、效力待定的合同:概念、特征、要件及表現(xiàn)類型;
六、可撤銷合同:概念、特征及權(quán)利的行使;
七、可撤銷合同與無效合同的關(guān)系;
八、合同被確認(rèn)無效和被撤銷后的法律后果;
九、幾種特定情形下合同效力確認(rèn)的專題討論及評價論文關(guān)鍵詞:合同的成立合同的效力有效合同無效合同效力待定的合同可撤銷的合同履行不能一、合同及合同效力概述《中華人民共和國合同法》(以下簡稱《合同法》)第2條規(guī)定:本法所稱合同是平等的主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)的協(xié)議?!吨腥A人民共和國民法通則》(以下簡稱《民法通則》)第85條則規(guī)定:合同是當(dāng)事人之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)的協(xié)議。對比來看這兩個規(guī)定并無任何本質(zhì)的區(qū)別,只不過是《合同法》把《民法通則》的“民事關(guān)系”具體指明為“民事權(quán)利義務(wù)”而已。
根據(jù)《民法通則》中對合同的定義,有的學(xué)者認(rèn)為該“協(xié)議”一詞應(yīng)包含雙重含義:一為合同,二為合意。
(2)。這種理解應(yīng)當(dāng)說是比較正確的。那么,當(dāng)事人各方通過訂立合同的方式來進(jìn)行交易,怎樣才能使合同(也就是當(dāng)事人之間的合意)被法律認(rèn)可和保護(hù),不論是在法學(xué)理論上還是司法實踐中都應(yīng)著重關(guān)注的一個重要課題。由于司法解釋與法律規(guī)定之間的沖突以及司法實踐中對合同的效力在理論認(rèn)識上的不一致甚至是混亂,使得對其進(jìn)行研究更具有強(qiáng)烈的實踐指導(dǎo)意義。首先我們必須明確一個基本前提是,《合同法》的一個主要目的保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益,維護(hù)社會經(jīng)濟(jì)秩序,促進(jìn)社會主義現(xiàn)代化建設(shè)(《合同法》第1條)。因此,《合同法》應(yīng)當(dāng)激勵交易而并不是加以限制,其顯著的表現(xiàn)就是最大限度地使一個已經(jīng)存在的合同合法有效而不是把大量的合同都認(rèn)定為無效。同時,作為私法領(lǐng)域的一類重要民事法律行為,法律應(yīng)充分保護(hù)公民的“自愿”而不必進(jìn)行過多的限制和干涉?!睹穹ㄍ▌t》第85條規(guī)定:依法成立的合同,受法律保護(hù)?!逗贤ā返?條規(guī)定:依法成立的合同,對當(dāng)事人具有法律約束力。都具體規(guī)定了對依法成立的合同進(jìn)行法律保護(hù)。因此對合同效力的認(rèn)定就成了國家對合同的認(rèn)可、保護(hù)與干涉的具體內(nèi)容之一。根據(jù)合同法理論、《合同法》的現(xiàn)行規(guī)定及司法實踐,我們可以把合同的效力主要分為合同有效、合同無效、效力待定和可撤銷的四種效力類型,與此對應(yīng)產(chǎn)生四種效力類型的合同,本文根據(jù)不同的效力狀況進(jìn)行相應(yīng)的具體研究。二、合同的成立和生效之所以要對合同的成立與生效作出前置式的討論,乃是因為其直接構(gòu)成下文相關(guān)論述的基礎(chǔ),具有重要的基礎(chǔ)性作用。筆者認(rèn)為,合同的成立和生效應(yīng)為兩個性質(zhì)不同的法律概念,盡管其二者具有較強(qiáng)的聯(lián)系,但是其區(qū)別也是顯而易見的,不論是在合同法理論上還是司法實踐中都有著極其重要的作用?!逗贤ā返?4條規(guī)定:依法成立的合同,自成立時生效。因此有的學(xué)者據(jù)此認(rèn)為我國《合同法》主張的是合同成立與生效的統(tǒng)一論(即合同的成立和生效同時發(fā)生),而否認(rèn)采用“分離論”(即合同的成立與生效不同)的理論。這些學(xué)者認(rèn)為“分離論”存在三個主要缺陷,其一“是把合同自由交給了當(dāng)事人,而把合同的依法與生效留給了國家去評價,當(dāng)成合同的外部因素”,其二便是“誤導(dǎo)了當(dāng)事人,它告訴當(dāng)事人,只要堅持“合同自由”,合同即可成立,而合同是否依法和生效,則是國家的責(zé)任。”其三是“邏輯上錯誤,合同成立,意味著當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依合同行使權(quán)利,履行義務(wù),但它又可能無效,又怎么能約束當(dāng)事人,讓當(dāng)事人履行合同?”
(3)筆者認(rèn)為這種觀點的理由并不充分,首先,根據(jù)《合同法》第44條來看,主要包含了兩個方面的意思,其一是合同應(yīng)當(dāng)“依法”,其二便是指出了合同生效的時間。在一般情況下,如果是依法成立的合同,則其生效的'時間就是合同成立的時間。該條款盡管規(guī)定了大多數(shù)合同成立與生效時間的同一性,但并不表示合同成立與生效是完全統(tǒng)一的,在當(dāng)事人沒有約定或者約定不明時也可適用。在現(xiàn)實中,很多合同都分為合同簽訂或成立的時間,而另定一個具體時間才讓合同生效,也得到了法律的承認(rèn)和認(rèn)可。《合同法》第45條、第46條就對此作出了具體的規(guī)定。同時,該條規(guī)定也強(qiáng)調(diào)了合同成立的“依法”性,只有“依法”成立的合同,才有可能生效。這樣會促使當(dāng)事人在簽訂合同時必須“依法”,怎么會誤導(dǎo)當(dāng)事人呢?其次,該書作者對“分離論”的三個缺陷也都無法成立:第一,合同自由與合法并不矛盾,合同的成立本身就是當(dāng)事人意思自治的結(jié)果,而“生效”則體現(xiàn)出了法律對其認(rèn)可和保護(hù),這其中包含了法律對其訂立合同行為的法律評價。第二個觀點的擔(dān)心也是多余的,因為只有“依法”才有可能“生效”,直接告訴當(dāng)事人在訂立合同時一定要“依法”,怎么會“誤導(dǎo)當(dāng)事人”?至于第三個觀點更是有誤,合同成立后未生效前,合同中約定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系并不能受到法律的支持和保護(hù),所以如果成立后未生效前根本就不必履行,也無法請求予以強(qiáng)制履行或承擔(dān)違約責(zé)任。合同如果因違法而無效,相對方只能依據(jù)締約過失等責(zé)任請求法律予以保護(hù)。所以,無效合同以及合同成立后生效前合同約定的權(quán)利義務(wù)根本就無法約束當(dāng)事人,哪來什么“邏輯錯誤”呢?相反,該文作者在其隨后的論述中不僅列舉了“統(tǒng)一論”的例外情形,而且指出:“但即是規(guī)定了經(jīng)批準(zhǔn)、登記才能生效的合同,如果未經(jīng)批準(zhǔn)、登記,對該合同也不能都確認(rèn)為無效,對于其中內(nèi)容合法的合同,審判機(jī)關(guān)或仲裁機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)盡量挽救確認(rèn)其為未生效,讓當(dāng)事人補(bǔ)辦登記,批準(zhǔn)手續(xù),補(bǔ)辦以后仍應(yīng)確認(rèn)為生效?!?/p>
(4)等等。合同既然未成立,那么讓當(dāng)事人補(bǔ)辦登記、批準(zhǔn)手續(xù)的依據(jù)何在?這才是真正的自相矛盾。因此筆者認(rèn)為合同的成立與生效應(yīng)當(dāng)是性質(zhì)不同但又緊密聯(lián)系的兩個概念。而且《合同法》第45條、第46條等也規(guī)定了附條件和附期限合同才生效的情形,也證實了合同成立與生效之間所存在的差異。所以有的學(xué)者認(rèn)為“合同成立的制度主要表現(xiàn)了當(dāng)事人的意志,體現(xiàn)了合同自由原則,而合同生效制度則體現(xiàn)了國家對合同關(guān)系的肯定或否定的評價,反映了國家對合同的干預(yù)”
(5)是不無道理的。至于合同成立的條件,一般認(rèn)為應(yīng)具備以下條件:1、訂約主體應(yīng)為雙方或多方當(dāng)事人;2、具備法律規(guī)定的要約與承諾這兩個階段或過程;3、對主要條款達(dá)成一致的意思表示(有些情形還需要某種形式作為載體來進(jìn)行表現(xiàn))。此外,對于實踐性合同來說還應(yīng)把實際交付物作為成立要件。
(6)如果具備以上條件,合同就能成立。至于成立的合同是否有效,還得看其是否“依法”成立。只要是依法成立的合同,都應(yīng)有效。
房屋預(yù)約合同的效力篇二
2009年2月6日,楊乙出具借條向楊甲借款80000元,借條上載明:“今借到楊甲現(xiàn)金80000。00元正,大寫捌萬元正。利息按同期同類銀行貸款利率的3倍計算給付。借款人用楊丙的四列三間一樓一底磚混結(jié)構(gòu)平房(房權(quán)地字200900002號)作抵押。擔(dān)保人:楊丙 借款人:楊乙2009年2月6日”。借款后,未到有關(guān)機(jī)關(guān)或部門辦理抵押登記手續(xù)。楊甲后因急需資金周轉(zhuǎn),多次向楊乙催收未果,故釀成訴訟。
本案在處理中,對借款人用第三人的房屋作抵押,借款人與擔(dān)保人均在借條上簽字,其將房屋作抵押寫入借款合同中,符合《中華人民共和國擔(dān)保法》第三十八條“抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立抵押合同”和第九十三條“本法所稱保證合同、抵押合同、質(zhì)押合同、定金合同可以是單獨訂立的書面合同,包括當(dāng)事人之間的具有擔(dān)保性質(zhì)的信函、傳真等,也可以是主合同中的擔(dān)保條款”的規(guī)定,系借款合同的從合同中的抵押合同。但對抵押權(quán)是否設(shè)立以及抵押合同的效力等問題存在以下四種不同意見:
第二種意見認(rèn)為,該案件中用房屋抵押的從合同已成就,因未辦理抵押登記,其抵押合同無效。楊丙在借條后擔(dān)保人處的簽名行為,視作連帶責(zé)任保證人來處理。其理由是:1、包括在借款合同中的抵押合同系三方當(dāng)事人自愿簽訂,借款合同合法并生效,根據(jù)合同法合同訂立理論,該抵押合同在三方當(dāng)事人簽字之日即已成立。2、當(dāng)事人訂立抵押合同后,未到法律規(guī)定的部門辦理抵押物登記,違反了《中華人民共和國擔(dān)保法》關(guān)于“當(dāng)事人以本法第四十二條規(guī)定的財產(chǎn)抵押的,應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記,抵押合同自登記之日起生效… …以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的,為縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門”的規(guī)定,其從合同(即抵押合同)無效。抵押合同無效,楊丙在借條上的簽名擔(dān)保行為,當(dāng)然不能視其不存在,為保護(hù)當(dāng)事人的合法財產(chǎn)權(quán)益,楊丙在借條后擔(dān)保人處的簽名行為,視作連帶責(zé)任保證人來處理。即判令楊乙、楊丙對楊甲的借款本、息共同承擔(dān)連帶清償責(zé)任。
第三種意見認(rèn)為,該案件中用房屋抵押的約定系從合同,該抵押合同自當(dāng)事人簽字之日起即生效。但該抵押行為(即抵押權(quán))并未成立。其理由是:1、根據(jù)物權(quán)法原理,以發(fā)生物權(quán)變動為目的的原因行為在設(shè)立抵押權(quán)的情形中,應(yīng)該依據(jù)物權(quán)法第一百八十四條以及合同法的相關(guān)規(guī)定來判斷,即抵押權(quán)自合法成立之時生效。本案當(dāng)事人訂立的抵押行為,違反相關(guān)法律規(guī)定而未進(jìn)行登記,其對房屋的抵押權(quán)不成立,更談不上抵押權(quán)的效力問題。2、抵押權(quán)是否成立生效,與抵押合同是否成立生效是兩碼事,兩者之間沒有必然的聯(lián)系。本案當(dāng)事人之間在自愿的基礎(chǔ)上已簽訂了抵押合同,只是沒有辦理抵押登記而已,但該抵押合同應(yīng)屬有效成立的合同。
高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第七條“主合同有效而擔(dān)保合同無效… …債權(quán)人、擔(dān)保人有過錯的,擔(dān)保人承擔(dān)民事責(zé)任的部分,不應(yīng)超過債務(wù)人不能清償部分的1/2”、第九條“擔(dān)保人因無效擔(dān)保合同向債權(quán)人承擔(dān)賠償責(zé)任后,可以向債務(wù)人追償… …”的規(guī)定來處理。
筆者贊同第四種意見,主要原因在于:
第一、我國對不動產(chǎn)或者不動產(chǎn)物權(quán)設(shè)定抵押采用法定公示的方式是登記主義。
我國《物權(quán)法》第一百八十七條規(guī)定,“以本法第一百八十條第一款第一項(即債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財產(chǎn)可以抵押:建筑物和其他土地附著物)至第三項的財產(chǎn)或者第五項規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的,應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時設(shè)立。”
根據(jù)物權(quán)法理論,物權(quán)的公示方式主要分為占有和登記兩種,動產(chǎn)采用的是占有方式,由于抵押權(quán)的設(shè)立并不轉(zhuǎn)移抵押財產(chǎn)的占有,則不動產(chǎn)只能采用登記形式。
第二、我國對不動產(chǎn)或者不動產(chǎn)物權(quán)抵押登記采取的是登記成立主義原則。
我國根據(jù)各國通例和不動產(chǎn)所具有的特征,對不動產(chǎn)及不動產(chǎn)物權(quán)抵押登記采取的是登記成立主義,并非登記對抗主義。依照登記成立主義原則,不動產(chǎn)抵押權(quán)未經(jīng)登記的,不發(fā)生效力,即抵押權(quán)不生效。
第三、對抵押物進(jìn)行登記,并非抵押合同的生效條件,而只是作為不動產(chǎn)及不動產(chǎn)物權(quán)抵押權(quán)成立的必要要件。
對不動產(chǎn)及不動產(chǎn)物權(quán)設(shè)定抵押進(jìn)行登記,能夠發(fā)生物權(quán)變動效果。而抵押合同的生效則只能發(fā)生債權(quán)上的效果,兩者截然不同,不能理解為抵押合同生效后抵押權(quán)就必然生效??傊?,只有進(jìn)行抵押登記,才能使抵押權(quán)成立并生效。
第四、抵押合同中的抵押標(biāo)的,必須是符合法律規(guī)定的,若以法律、法規(guī)禁止流通的財產(chǎn)或者不可轉(zhuǎn)讓的財產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保的,該抵押合同無效。
第五、抵押合同無效后,當(dāng)事人均無過錯的,按照《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第七條“主合同有效而擔(dān)保合同無效… …債權(quán)人、擔(dān)保人有過錯的,擔(dān)保人承擔(dān)民事責(zé)任的部分,不應(yīng)超過債務(wù)人不能清償部分的1/2”、第九條“擔(dān)保人因無效擔(dān)保合同向債權(quán)人承擔(dān)賠償責(zé)任后,可以向債務(wù)人追償… …”的規(guī)定來處理。
房屋預(yù)約合同的效力篇三
贈與合同的法律效力主要體現(xiàn)在贈與人的義務(wù)。一般認(rèn)為,贈與人有以下義務(wù):
1.交付贈與物的義務(wù)。贈與人應(yīng)當(dāng)依照合同的約定,將贈與物交付受贈人并轉(zhuǎn)移所有權(quán)。盡管在一般情況下,贈與人可以在交付贈與物之前撤銷贈與,但對具有救災(zāi)、扶貧等社會公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈與合同或者經(jīng)過公證的贈與合同,贈與人不得撤銷贈與;并且受贈人還可以要求贈與人交付贈與物。
2.擔(dān)保贈與物瑕疵的義務(wù)。贈與人應(yīng)當(dāng)對贈與物的瑕疵負(fù)責(zé)。一方面,贈與物有瑕疵的,贈與人有義務(wù)如實告知受贈人;另一方面,贈與人保證贈與物無瑕疵的,就應(yīng)當(dāng)對贈與物的瑕疵負(fù)責(zé),如果由此造成受贈人損失,還應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
附義務(wù)的贈與合同
《合同法》第一百九十條第一項規(guī)定,贈與可以附義務(wù)。第二項規(guī)定,贈與附義務(wù)的,受贈人應(yīng)當(dāng)按照約定履行義務(wù)。贈與合同一般是贈與人單方履行將自己的合法財產(chǎn)送給受贈人的義務(wù),受贈人不承擔(dān)義務(wù)而只享有獲得受贈財物的權(quán)利。附義務(wù)的贈與,也稱附負(fù)擔(dān)的贈與,是指以受贈人對贈與人或者第三人為一定給付為條件的贈與,也即使受贈人接受贈與后負(fù)擔(dān)一定義務(wù)的贈與。附義務(wù)的贈與不同于一般的贈與,而屬一種特殊的贈與。附有義務(wù)的贈與合同中,贈與人將自己合法所有的財產(chǎn)贈與受贈人,是附有條件的,受贈人在接受贈與人贈與的財產(chǎn)后,必須依法履行贈與合同中約定的義務(wù),這是因為財產(chǎn)的贈與是在受贈接受贈與合同中所附加的義務(wù),贈與合同才成立,而這部分附加的義務(wù)成為贈與合同中的必備條款,按《合同法》第一百九十條第二項的規(guī)定“贈與附義務(wù)的,受贈人應(yīng)當(dāng)按照約定履行義務(wù)?!备搅x務(wù)的贈與,受贈人必須承擔(dān)義務(wù),如果贈與人所附的不是受贈與人承擔(dān)的義務(wù),而是為達(dá)到某一結(jié)果或目的的贈與,則不是附義務(wù)的贈與。其特征在于:
1.一般的贈與,受贈人僅享有取得贈與財產(chǎn)的權(quán)利,不承擔(dān)任何義務(wù)。而附義務(wù)的贈與,贈與人對其贈與附加一定的條件,使受贈人承擔(dān)一定的義務(wù)。
2.附義務(wù)的贈與,其所附義務(wù)有一定限度,通常低于贈與財產(chǎn)的價值。
3.一般情況下,在贈與人履行了贈與義務(wù)后,才發(fā)生受贈人義務(wù)的履行問題,但當(dāng)事人另有約定的也無不可。
4.贈與所附義務(wù),可以約定向贈與人履行,也可以約定向第三人履行,還可以約定向不特定的多數(shù)人履行。
5.履行贈與所負(fù)的義務(wù),依照當(dāng)事人的約定,可以是作為,也可以是不作為。
6.贈與所附義務(wù),是贈與合同的組成部分,而不是另外的獨立合同。
附義務(wù)的贈與的效力
1.受贈人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行義務(wù)。贈與人向受贈人給付贈與財產(chǎn)后,受贈人應(yīng)依約履行其義務(wù)。受贈人不履行的,贈與人有權(quán)要求受贈人履行義務(wù)或者撤銷贈與。贈與人撤銷贈與的,受贈人應(yīng)將取得的贈與財產(chǎn)返還贈與人。
對于受贈人應(yīng)依約履行贈與所負(fù)義務(wù),一些國家和我國臺灣地區(qū)均有規(guī)定。如德國規(guī)定,為有附負(fù)擔(dān)的贈與的人,如已給付,得請求履行其負(fù)擔(dān)。受贈人不履行負(fù)擔(dān)者,以應(yīng)將贈與物用于履行負(fù)擔(dān)為限,贈與人得依關(guān)于返還不當(dāng)?shù)美囊?guī)定,請求依雙方契約規(guī)定的解除權(quán)的要件,返還贈與物。再如我國臺灣規(guī)定,贈與附有負(fù)擔(dān)者,如贈與人已為給付,而受贈人不履行其負(fù)擔(dān)時,贈與人得請求受贈人履行其負(fù)擔(dān),或撤銷贈與。
2.受贈人僅在贈與財產(chǎn)的價值限度內(nèi)有履行其義務(wù)的責(zé)任。贈與本為無償合同,其目的在于使受贈人獲益。所附義務(wù)如果超出贈與財產(chǎn)的價值,則使受贈人蒙受不利,也與贈與的本旨不相符合。因而如果贈與的財產(chǎn)不足以抵償其所附義務(wù)的,受贈人僅就贈與財產(chǎn)的價值限度內(nèi),有履行其義務(wù)的責(zé)任。換句話說,如果贈與所附義務(wù)超過贈與財產(chǎn)的價值,受贈人對超過贈與財產(chǎn)價值部分的義務(wù)沒有履行的責(zé)任。
對于受贈人履行義務(wù)的限度,德國、我國臺灣也有所規(guī)定。德國規(guī)定,因權(quán)利的`瑕疵或贈與物的瑕疵,致贈與的價值明顯不足抵充因履行負(fù)擔(dān)所需的費用者,在因瑕疵而生的不足額獲得補(bǔ)償前,受贈人得拒絕履行負(fù)擔(dān)。受贈人不知有瑕疵而履行負(fù)擔(dān)者,以受贈人因履行負(fù)擔(dān)而支出的費用超過有瑕疵的贈與物的價值為限,受贈人得向贈與人請求償還其費用。我國臺灣規(guī)定,附有負(fù)擔(dān)之贈與,其贈與不足償其負(fù)擔(dān)者,受贈人僅于贈與之價值限度內(nèi),有履行其負(fù)擔(dān)之責(zé)任。
3.在附義務(wù)的贈與中,贈與的財產(chǎn)如有瑕疵,贈與人在贈與所附義務(wù)的限度內(nèi),應(yīng)當(dāng)承擔(dān)與出賣人相同的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。
【贈與合同的法律性質(zhì)】
贈與合同是指贈與人把自己的財產(chǎn)無償?shù)厮徒o受贈人,受贈人同意接受的合同。贈與合同可以發(fā)生在個人對國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位和社會團(tuán)體以及個人相互之間。贈與的財產(chǎn)不限于所有權(quán)的移轉(zhuǎn),如抵押權(quán)、地役權(quán)的設(shè)定,均可作為贈與的標(biāo)的。
贈與合同一般具有三點行為性質(zhì):1、雙方行為。贈與合同須當(dāng)事人雙方意思表示一致才能成立,如果贈與人有贈與的表示,但受贈人并沒有接受的意思,則合同仍不能成立,故與饋贈這種單方行為不同。2、諾成行為。多數(shù)國家承襲羅馬法的傳統(tǒng),規(guī)定贈與合同在當(dāng)事人雙方意思表示一致時即告成立,不必等待交付贈與物,即為諾成行為。3、無償行為。原則上受贈人并不因贈與合同而承擔(dān)義務(wù),故為單務(wù)合同。民法理論上,依合同成立是否以交付標(biāo)的物為要件,將合同區(qū)分為諾成性合同和實踐性合同,其中前者是合同的常態(tài),如買賣、租賃、承攬、委托等典型合同均為諾成性合同,只需雙方當(dāng)事人意思表示一致,合同即告成立。與之相反,借貸、寄存合同在大陸法系國家如法國、德國民法典中被規(guī)定為實踐性合同,除當(dāng)事人意思表示一致外,還需交付標(biāo)的物,合同才成立。
那么,贈與合同究竟為諾成性合同還是實踐合同呢?一種觀點是從保護(hù)贈與人利益角度出發(fā),認(rèn)為由于贈與合同的無償性,若規(guī)定其為諾成性合同,則贈與人一旦承諾,受贈人即可要求交付,并得強(qiáng)制履行,這對贈與人不公平,故應(yīng)將贈與合同定為實踐性合同。另一種觀點是從保護(hù)受贈人利益的角度出發(fā),認(rèn)為贈與的合意達(dá)成以后,受贈人通常要為接受贈與而做出必要的準(zhǔn)備,支付一定的費用,若贈與人承諾之后可以不交付標(biāo)的物,受贈人會受到損失,這對受贈人不公平,故贈與合同宜規(guī)定為諾成性合同。
有學(xué)者認(rèn)為,贈與合同應(yīng)為諾成性合同。理由是根據(jù)我國《合同法》第一百八十六條第一款規(guī)定:“贈與人在贈與財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與”。依據(jù)這一規(guī)定可以認(rèn)定我國法律將贈與合同規(guī)定為諾成性合同,因為該條款賦予贈與人撤銷權(quán),而撤銷權(quán)作為形成權(quán),它須以一個已經(jīng)成立的法律關(guān)系為前提,只有在贈與合同成立即贈與法律關(guān)系形成以后,才會產(chǎn)生“撤銷”的問題。因此,法律賦予贈與人在贈與財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前有撤銷權(quán),是以法律承認(rèn)此時贈與合同關(guān)系已經(jīng)成立為前提的。我國《合同法》第一百八十六條第二款“具有救災(zāi)、扶貧等社會公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈與合同或者經(jīng)過公證的贈與合同,不適用前款規(guī)定”。該規(guī)定在保護(hù)受贈人利益的同時,兼顧了對贈與人利益的維護(hù),賦予贈與人撤銷權(quán)。
另外一點是在行使條件上的限制。行使對象僅限于一般贈與合同,不屬于具有救災(zāi)、扶貧等社會公益、道德義務(wù)的贈與合同和經(jīng)過公證的贈與合同或書面的贈與合同。所謂道德義務(wù)是指依一般社會觀念,符合社會倫理道德準(zhǔn)則而承擔(dān)的義務(wù)。有時,為了協(xié)調(diào)法律與道德之間的微妙關(guān)系,使法律之規(guī)定能夠符合一般社會倫理道德準(zhǔn)則,法律將某些道德上的義務(wù)視為法律義務(wù),即道德義務(wù)法律化。就該種贈與而言,贈與人在為給付前已收到了道德上的對待給付,故不得任意撤銷。此為各國民事法律的共同準(zhǔn)則,如允許贈與人任意撤銷社會公益贈與,這樣很不利于倡導(dǎo)扶貧濟(jì)困的社會道德風(fēng)尚,甚至方便了欺世盜名,而與贈與本身的價值和社會目的相悖。我國法律將道德義務(wù)延伸到社會公益性的贈與合同中,體現(xiàn)了對贈與的道德風(fēng)尚的肯定與倡導(dǎo)。
另外,經(jīng)過公證的贈與合同和書面贈與合同也不得任意撤銷,主要考慮到贈與人若采取這樣兩種方式與受贈人訂立贈與合同,則應(yīng)當(dāng)已經(jīng)考慮周詳,若再授予贈與人以任意撤銷權(quán),既有失合同的嚴(yán)肅性,也使受贈人處于明顯不利地位,不利于保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。我國合同法中未規(guī)定書面贈與合同不得任意撤銷,這一點為立法的不足之處,還應(yīng)當(dāng)在立法和司法實踐中不斷完善和發(fā)展。
贈與合同
甲方(贈與人):_________(寫明姓名、住址)
乙方(受贈人):_________(寫明姓名、住址)
甲乙雙方就贈送_________(贈與的標(biāo)的物,如贈與微機(jī)一臺,應(yīng)寫明“浪潮386型微機(jī)一臺”,如其他物品,也應(yīng)寫明該贈與物是什么、在什么位置)事宜達(dá)成協(xié)議如下:
一、甲方將其所有的×××(標(biāo)的物)贈送給乙方,其所有權(quán)證明為:(寫明證明甲方擁有所有權(quán)的證據(jù)名稱,如贈與房屋,就應(yīng)有房產(chǎn)所有權(quán)證,贈與微機(jī)應(yīng)有購買該微機(jī)的發(fā)票等)
二、贈與物的交割
(寫明交割的條件,在什么時間、什么地點交割,辦理什么手續(xù)等等)。
三、乙方應(yīng)在_________期限內(nèi)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移的手續(xù)逾期不辦的,視為拒絕贈與(也可以約定其他條件)。
四、本合同自_________日起生效(可以寫自公證之日起生效)。
五、本合同一式兩份,雙方各執(zhí)一份。
甲方:(簽字、蓋章)乙方:(簽字、蓋章)
年月日年月日
房屋預(yù)約合同的效力篇四
甲方:乙方:______教育基金會
為弘揚中華文化,促進(jìn)______教育事業(yè)發(fā)展,加強(qiáng)中外文化交流,甲方自愿向乙方捐贈,經(jīng)協(xié)商雙方達(dá)成如下一致協(xié)議:
第一條甲方自愿捐贈
現(xiàn)金:____________(人民幣/其它)(大寫)給乙方。
動產(chǎn):(名稱、數(shù)量、質(zhì)量、價值)
不動產(chǎn):(該不動產(chǎn)所處的詳細(xì)位置、狀況及所有權(quán)證明)
第二條贈與財產(chǎn)用途(是/否具體指定):
第三條贈與財產(chǎn)的`交付時間、地點及方式:
一、交付時間:
二、交付地點:
三、交付方式:
1、甲方在約定期限內(nèi)將贈與財產(chǎn)及其所有權(quán)憑證交付乙方,并配合乙方依法辦理相關(guān)法律手續(xù)。
2、乙方收到甲方贈與財產(chǎn)后,應(yīng)出具合法、有效的財務(wù)接收憑證,并登記造冊,妥善管理和使用。
第四條甲方有權(quán)向乙方查詢捐贈財產(chǎn)的使用、管理情況,并提出意見和建議。對于甲方的查詢,乙方應(yīng)當(dāng)如實答復(fù)。
第五條乙方有權(quán)按照本協(xié)議約定的用途合理使用捐贈財產(chǎn),但不得擅自改變捐贈財產(chǎn)的用途。如果確需改變用途的,應(yīng)當(dāng)征得甲方的同意。
第六條乙方根據(jù)國家和______教育基金會的有關(guān)規(guī)定給予甲方相應(yīng)表彰和獎勵。
第七條本協(xié)議經(jīng)甲乙雙方授權(quán)代表簽章之日起生效,受中華人民共和國有關(guān)法律的管轄和保護(hù)。
本協(xié)議在履行過程中發(fā)生的爭議,由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的,按下列第______種方式解決:
一、提交____________仲裁委員會仲裁;
二、依法向____________人民法院起訴。
第八條其他約定事項:
第九條本協(xié)議一式四份,甲乙雙方各執(zhí)兩份。
甲方(簽名/蓋章):乙方(蓋章):______教育基金會
地址:地址:
法定代表人:法定代表人:
電話:電話:
簽訂時間:年月日
房屋預(yù)約合同的效力篇五
(_________)_________字第_________號
茲證明_________于_________年_________月_________日來到我處,在我的面前在前面的贈與書上簽名(或蓋章)。
__________________公證處
公證員:________(簽字)
________年_____月_____日
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房屋預(yù)約合同的效力篇六
一、房屋贈與合同的效力如何?
房屋贈與合同只要是雙方真實意思表示就有法律效力。
《合同法》第一百八十五條贈與合同是贈與人將自己的財產(chǎn)無償給予受贈人,受贈人表示接受贈與的合同。
但需要注意的是,即使贈與合同有效,如果不辦理過戶手續(xù),房屋所有權(quán)是沒有轉(zhuǎn)移的。而且贈與人在贈與財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與。
二、房屋贈與的注意事項:
房產(chǎn)贈與人必須具有真實的意思表示,并且必須對其所贈房產(chǎn)擁有所有權(quán)。雖然取得贈與公證書可以迅速辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù),但應(yīng)注意幾個事項:
1、贈與是無償?shù)姆尚袨?,法律后果不同于有償?shù)霓D(zhuǎn)讓行為;
3、一般的贈與行為贈與人在贈與財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與,但是經(jīng)過公證的贈與合同除外,也就是說經(jīng)過公證的贈與行為一般不能撤銷。
三、房屋贈與合同范本
贈與人:____________
受贈人:____________
贈與人將其房屋贈與受贈人,經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商一致,簽訂本合同,以明確雙方的權(quán)利義務(wù)。
第一條贈與房屋狀況
房屋坐落____________
房屋規(guī)格____________
房屋面積____________
備注:該房屋已于年月日出租給____________(姓名)使用。
第二條受贈人的義務(wù)
受贈人取得贈與房屋所有權(quán),不得解除與____________的租賃合同,除非____________主動提出終止租賃合同。
第三條贈與房屋的交付
贈與人與受贈人于年月日共同到房地產(chǎn)部門辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
第四條合同的變更與終止
贈與房屋尚未交付時,贈與人經(jīng)濟(jì)狀況顯著惡化,可以變更或終止合同。但可以適當(dāng)賠償受贈人因相信贈與人贈與行為而造成的經(jīng)濟(jì)損失。
第五條贈與的撤消
受贈人有下列情形之一的,贈與人可以撤消贈與:
(1)受贈人不履行贈與合同約定義務(wù)的。
(2)嚴(yán)重侵害贈與人或者贈與人的近親屬的。
第六條爭議的解決方式
一切與本合同有關(guān)的糾紛,首先由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決。協(xié)商不成,任何一方可以向____________仲裁庭申請仲裁。
第七條合同的補(bǔ)充
本合同如有未盡事宜,一律按照《中華人民共和國合同法》及有關(guān)規(guī)定,經(jīng)合同雙方協(xié)商一致,作出補(bǔ)充規(guī)定,補(bǔ)充規(guī)定與本合同具有同等效力。
第八條本合同正本一式兩份,雙方各執(zhí)一份。
贈與人:____________
受贈人:____________
簽訂時間:________年____月____日
簽訂地點:____________
房屋預(yù)約合同的效力篇七
房屋轉(zhuǎn)租合同的效力是
什么
?因為在轉(zhuǎn)租的時候,承租人是對不屬于自己的房屋進(jìn)行了處分,這種處分行為能否得到法律的承認(rèn)呢?也就是說轉(zhuǎn)租合同有效力嗎?下面,我們一起看看相關(guān)知識。合同的效力是指已經(jīng)成立的合同在當(dāng)事人之間產(chǎn)生的一定法律拘束力。民法通則規(guī)定,民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件:
(一)行為人具有相應(yīng)的民事行為能力;
(二)意思表示真實;
(三)不違反法律或者社會公共利益。
民法通則的規(guī)定,基本概括了有效合同的標(biāo)準(zhǔn)。房屋轉(zhuǎn)租合同只要符合上述條件應(yīng)認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同有效。筆者認(rèn)為在以下幾種情況下轉(zhuǎn)租合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效:
房屋承租人將房屋轉(zhuǎn)租給次承租人,未取得房屋出租人的`同意,但房屋出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道該房屋承租人將房屋轉(zhuǎn)租給次承租人未作反對表示的(默示),應(yīng)視為已經(jīng)取得了房屋出租人的同意,該房屋轉(zhuǎn)租合同有效。
我國《合同法》第二百二十四條規(guī)定:“承租人經(jīng)出租人同意,……合同繼續(xù)有效,……承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除合同?!狈课莩鲎馊嗽诓恢狼橄碌霓D(zhuǎn)租,出租人知情后可能會產(chǎn)生兩種態(tài)度,一種是同意;一種是不同意。如果出租人同意轉(zhuǎn)租,那么轉(zhuǎn)租合同有效;如果出租人不同意轉(zhuǎn)租,那么就意味著出租人有權(quán)解除出租人與承租人之間的房屋租賃合同,如果出租人解除該合同,轉(zhuǎn)租合同也就無效。因此,在房屋出租人不知情的情況下的轉(zhuǎn)租合同屬于效力待定的合同。
合同法規(guī)定,承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除合同,并沒有規(guī)定合同無效。因此在出租人提出解除原房屋租賃合同的情況下,轉(zhuǎn)租合同應(yīng)予以解除。
房屋轉(zhuǎn)租合同并非當(dāng)然無效,同樣也不是當(dāng)然有效,這還得看原房屋出租人對轉(zhuǎn)租行為知不知情以及知情后的態(tài)度。不過,小編還是提醒各位最好不要從“二房東”手里承租房屋,以免給自己造成不必要的麻煩。
房屋預(yù)約合同的效力篇八
房屋贈與合同是指贈與人與受贈人就無償轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)而達(dá)成的協(xié)議。房屋贈與合同的效力是什么呢?下面就跟著小編一起去看看吧!
房屋贈與合同只要是雙方真實意思表示就有法律效力。
《合同法》第一百八十五條 贈與合同是贈與人將自己的財產(chǎn)無償給予受贈人,受贈人表示接受贈與的合同。
但需要注意的是,即使贈與合同有效,如果不辦理過戶手續(xù),房屋所有權(quán)是沒有轉(zhuǎn)移的`。而且贈與人在贈與財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與。
房產(chǎn)贈與人必須具有真實的意思表示,并且必須對其所贈房產(chǎn)擁有所有權(quán)。雖然取得贈與公證書可以迅速辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù),但應(yīng)注意幾個事項:
1、贈與是無償?shù)姆尚袨?,法律后果不同于有償?shù)霓D(zhuǎn)讓行為;
3、一般的贈與行為贈與人在贈與財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與,但是經(jīng)過公證的贈與合同除外,也就是說經(jīng)過公證的贈與行為一般不能撤銷。
贈與人:____________
受贈人:____________
贈與人將其房屋贈與受贈人,經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商一致,簽訂本合同,以明確雙方的權(quán)利義務(wù)。
第一條 贈與房屋狀況
房屋坐落____________
房屋規(guī)格____________
房屋面積____________
備注:該房屋已于年月日出租給____________(姓名)使用。
第二條 受贈人的義務(wù)
受贈人取得贈與房屋所有權(quán),不得解除與____________的租賃合同,除非____________主動提出終止租賃合同。
第三條 贈與房屋的交付
贈與人與受贈人于年月日共同到房地產(chǎn)部門辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
第四條 合同的變更與終止
贈與房屋尚未交付時,贈與人經(jīng)濟(jì)狀況顯著惡化,可以變更或終止合同。但可以適當(dāng)賠償受贈人因相信贈與人贈與行為而造成的經(jīng)濟(jì)損失。
第五條 贈與的撤消
受贈人有下列情形之一的,贈與人可以撤消贈與:
(1)受贈人不履行贈與合同約定義務(wù)的。
(2)嚴(yán)重侵害贈與人或者贈與人的近親屬的。
第六條 爭議的解決方式
一切與本合同有關(guān)的糾紛,首先由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決。協(xié)商不成,任何一方可以向____________仲裁庭申請仲裁。
第七條 合同的補(bǔ)充
本合同如有未盡事宜,一律按照《中華人民共和國合同法》及有關(guān)規(guī)定,經(jīng)合同雙方協(xié)商一致,作出補(bǔ)充規(guī)定,補(bǔ)充規(guī)定與本合同具有同等效力。
第八條 本合同正本一式兩份,雙方各執(zhí)一份。
贈與人:____________
受贈人:____________
簽訂時間:________年____月____日
簽訂地點:____________
房屋預(yù)約合同的效力篇九
第一條:贈與目的
贈與人因受贈人無力獨自承擔(dān)購房費用,又因其為贈與人獨子,為受贈人今后更好的工作和生活,婚姻能夠和睦,更好的對贈與人履行應(yīng)盡的贍養(yǎng)義務(wù)及共同生活,贈與人獨資購買本房屋,并附義務(wù)條款贈與受贈人。贈與人在贈與財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移和分割之前有權(quán)利撤消贈與。
第二條:受贈人的權(quán)利
1、贈與人與受贈人及其妻兒對該房屋共同享有居住權(quán)、使用權(quán);
3、受贈人無須向贈與人交付任何關(guān)于該房屋的費用;
4、受贈人接受贈與后,該房屋今后的費用全部由贈與人獨自承擔(dān);
5、受贈人對該房屋有自由裝修、合理支配的權(quán)利;
6、受贈人應(yīng)當(dāng)自覺履行贍養(yǎng)贈與人的義務(wù);
7、如贈與人逝世,該房屋可作為遺產(chǎn)由受贈人獨自繼承。
第三條:贈與的撤消
受贈人有下列情形之一的,贈與人可以撤銷贈與:
1、嚴(yán)重侵害贈與人或者贈與人的近親屬的;
2、受贈人對贈與人有贍養(yǎng)義務(wù)而不履行的,對贈與人有虐待、遺棄、辱罵等行為的;
3、受贈人不履行本附義務(wù)贈與合同約定的義務(wù)的;
6、受贈人拒不承擔(dān)贈與人的治療費、贍養(yǎng)費的。
第四條:合同的變更
本合同履行期間,發(fā)生特殊情況時,任何一方需變更本合同的,要求變更一方應(yīng)及時書面通知對方,征得對方同意后,雙方在規(guī)定的時限內(nèi)(書面通知發(fā)出十天內(nèi))簽訂書面變更協(xié)議,該協(xié)議將成為合同不可分割的部分。未經(jīng)雙方簽署書面文件,任何一方無權(quán)變更本合同,否則,由此造成對方的經(jīng)濟(jì)損失,由責(zé)任方承擔(dān)。
第五條:合同的轉(zhuǎn)讓
除合同中另有規(guī)定外或經(jīng)雙方協(xié)商同意外,本合同所規(guī)定雙方的任何權(quán)利和義務(wù),任何一方在未經(jīng)征得另一方書面同意之前,不得轉(zhuǎn)讓給第三者。任何轉(zhuǎn)讓,未經(jīng)另一方書面明確同意,均屬無效。
本贈與合同系雙方自愿申請______________為其進(jìn)行見證,并系自愿簽訂。本合同一式三份,由贈與雙方與見證人各執(zhí)一份。本合同有任何涂抹均系無效。如有糾紛,雙方可在簽訂合同管轄地起訴違約方。
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房屋預(yù)約合同的效力篇十
甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿,誠實守信,協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下:
一、甲方自愿將其位于的房屋以人民幣元整的價款出售給乙方。
二、房屋的基本。
情況。
該房屋建筑面積平方米,房屋設(shè)計為三室兩廳一廚一衛(wèi),所在第七層。房屋出售只含現(xiàn)有公共設(shè)施,今后所產(chǎn)生各項開戶費用,由乙方自理。
三、屋面使用情況。
七樓屋面屬公共設(shè)施,乙方在經(jīng)甲方同意后,在不影響屋面質(zhì)量的情況下允許進(jìn)行隔熱處理,如在進(jìn)行隔熱處理時造成屋面質(zhì)量受損,則其責(zé)任由乙方全部承擔(dān)。另外如用戶要安裝加壓水桶,應(yīng)安裝在罩廳屋樓面上。
四、本合同簽訂后,甲方對該房屋的相關(guān)權(quán)益隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓給乙方。甲方保證在交接時該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和財務(wù)糾紛,如交接后發(fā)生該房屋交接前即存在的產(chǎn)權(quán)糾紛和財務(wù)糾紛,由甲方承擔(dān)全部責(zé)任。本合同簽訂后,甲方不得就房屋再與他人訂立《買賣合同》。
五、本合同簽訂時,甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時,甲方應(yīng)無條件協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。所有費用由乙方承擔(dān)。
六、如果一年內(nèi)甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使,一切責(zé)任由甲方承擔(dān)。
七、本合同簽訂后,任何一方不得擅自變更或解除合同。
八、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。
本合同一式兩份,甲乙雙方各執(zhí)一份。
甲方:。
乙方:。
房屋預(yù)約合同的效力篇十一
買受方(以下簡稱乙方):
丙方(駱駝街道辦事處):
根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》等法律、法規(guī)和政府有關(guān)規(guī)定,甲、乙雙方經(jīng)過平等協(xié)商,自愿就房屋、土地買賣事項一致同意,訂立合同條款如下,以資共同遵守。
第一條:1、甲方自愿將坐落在東靠馬路,南靠大馬路,西靠東港粉末,北靠教堂圍墻自愿就無證房屋、土地有償轉(zhuǎn)讓給乙方。
2、出具界址圖(紅線圖)及區(qū)府街道集體資產(chǎn),同意買賣復(fù)印文件。
3、允許因地制宜建設(shè)改造,因歷史遺留問題,如果有土地出讓政策可以辦理,望街道給予支持幫助解決土地出讓。
第二條:
雙方協(xié)議商定房屋及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價款共計220萬元整,乙方已與20xx年11月25日支付壹拾萬元定金,雙方同意與本協(xié)議簽訂之日乙方再支付給甲方購房款伍拾萬元,剩余所欠協(xié)議簽訂后乙方同意于20xx年1月10日前支付給甲方壹佰柒拾萬元,甲方收到款項后應(yīng)當(dāng)出具收據(jù)。
第三條:乙方如未按照約定時間支付所欠的相應(yīng)款項,甲方有權(quán)解除合同,對乙方已交款項可不予退還,如一方違約,賠償給另一方總金額的兩倍。
第四條:甲方應(yīng)自本契約簽訂之日起天內(nèi)將上述房屋、土地交付給乙方,房屋交付后,原村里出租的房屋按合同期滿結(jié)束,該房屋的管理權(quán)和使用權(quán)由乙方負(fù)責(zé)。
第五條:協(xié)議簽訂后,在乙方?jīng)]有交納完全部購房款期間,甲方不得將合同交給乙方,再次期間,乙方在交付完全部購房款后,在得到甲方確認(rèn)后,由該合同交付給乙方。
第六條:甲、乙雙方買賣中所交的稅款,按國家政策規(guī)定,各方自負(fù)。
第七條:此合同未達(dá)事宜,雙方友好協(xié)商解決,如解決不成可想當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ浩鹪V。
第八條:經(jīng)雙方當(dāng)事人簽字或捺印后即具有法律效力。
第九條:本合同一式三份,甲乙丙各執(zhí)一份,雙方簽字后生效。甲方:乙方:丙方:年月日購銷合同甲方:
乙方:
給甲乙雙方共同友好協(xié)商,特訂立以下鋁合金。
材料。
購銷合同。
一、甲方因業(yè)務(wù)發(fā)展需要,向乙方購買鋁合金,具體如下:1、鋁合金材料每噸2萬5千元,材料44噸,共計110萬元。
二、質(zhì)量要求以及提貨運輸方式,乙方鋁合金必須符合國家標(biāo)準(zhǔn)要求,乙方負(fù)責(zé)運輸?shù)郊追綇S方內(nèi)(20xx年11月29日前供貨完畢)。
三、付款方式:合同簽訂后甲方向乙方付定金10萬元整,貨到全部付清。
房屋預(yù)約合同的效力篇十二
乙方:(承租人):延邊韓亞水產(chǎn)有限公司。
甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商,就乙方租賃甲方房屋的有關(guān)事宜達(dá)成如下協(xié)議。
一、甲方將位于龍井市老頭溝鎮(zhèn)臥龍屯廠房租給乙方使用。租期為伍年(2009年11月18日至2014年11月17日)如租賃期滿,在同等條件下,乙方享有優(yōu)先續(xù)租權(quán)。
二、廠房費為每年18,000元,一年一交房租費。
三、場地面積1,200平方米,廠房面積1,100平方米,廠房租金每兩年遞增5%。
四、乙方所租廠房內(nèi)必須依照法律進(jìn)行合法經(jīng)營活動,所從事的一切活動均與甲方無關(guān),乙方應(yīng)按政府有關(guān)要求,清掃門前直至路中心積雪,抓好門前三包。
五、乙方不得損壞甲方廠房結(jié)構(gòu),否則由乙方承擔(dān),一切損失,乙方在租賃經(jīng)營期間產(chǎn)生的電費、水費、衛(wèi)生費、稅金等各種費用歸乙方自行承擔(dān),與甲方不發(fā)生任何相關(guān)費用和相關(guān)經(jīng)營連帶責(zé)任。
六、此合同一式兩份,甲乙雙方各持一份,雙方簽字后具有法律效力。
甲方簽字:
乙方簽字:
2009年11月16日。
房屋預(yù)約合同的效力篇十三
隨著法律法規(guī)不斷完善,人們越發(fā)重視合同,越來越多事情需要用到合同,簽訂合同也是非常有必要的行為。那么我們擬定合同的時候需要注意什么問題呢?以下是小編精心整理的簽訂房屋買賣合同,實為借款擔(dān)保,合同效力如何認(rèn)定?,供大家參考借鑒,希望可以幫助到有需要的朋友。
民間借貸糾紛中,借款人與出借人簽訂房屋買賣合同用來擔(dān)保借款的情形越來越多。出借人為保證債權(quán)的實現(xiàn),與借款人訂立借款合同的同時,另簽訂一份房屋買賣合同,如果借款人不能按期償還借款本息的,出借人要求履行房屋買賣合同,以獲得房屋的產(chǎn)權(quán),有的甚至在訂立借款合同的同時即辦理房屋過戶手續(xù),將房屋過戶給出借人。
這種名義上是房屋買賣,實際卻是為借款提供擔(dān)保的合同,當(dāng)出借人未獲得清償時,其因此取得的房屋能否受到法律的保護(hù)?下面筆者就通過一則相關(guān)的實務(wù)案例進(jìn)行分析解讀。
20xx年12月12日,姜某虹向崔某麗借款15萬,同日雙方簽訂房屋買賣合同,約定姜某虹以15萬元的價格將涉案房屋出售給崔某麗,并辦理了產(chǎn)權(quán)登記過戶手續(xù)。20xx年1月24日崔某麗與熊某偉(系姜某虹之夫)簽訂的房屋租賃合同中約定,熊某偉在租此房期間有權(quán)隨時贖回此房屋,金額為貳拾萬元整。
此后,姜某虹一直未履行還款義務(wù),且房屋亦一直由熊某偉、姜某虹占有,崔某麗將該房屋轉(zhuǎn)讓給王某宇,現(xiàn)在王某宇訴請熊某偉、姜某虹騰房并交還房屋,本案成訴。
法院審理認(rèn)為:通過庭審查明,姜某虹與崔某麗之間存在民間借貸關(guān)系,姜某虹與崔某麗以簽訂房屋買賣合同方式作為民間借貸合同的擔(dān)保,并將涉案房屋登記過戶到崔某麗名下,該行為構(gòu)成讓與擔(dān)保,雙方之間的房屋買賣合同不具有真實的意思表示,應(yīng)為無效合同。
崔某麗將案涉房屋出售給王某宇構(gòu)成無權(quán)處分,王某宇在庭審中陳述,其購買案涉房屋時并未進(jìn)房屋看房,只是在外面看了一下,購買涉案房屋只是覺得17萬元價格便宜。王某宇的陳述不符合現(xiàn)實中真實買賣房屋的常理。
王某宇在支付房款前才知道崔某麗將房屋租賃給了熊某偉,當(dāng)時看了租賃合同,因房屋租賃已到期,才購買的案涉房屋。但經(jīng)法院審理查明,20xx年1月24日崔某麗與熊某偉簽訂的房屋租賃合同中約定,熊某偉在租此房期間有權(quán)隨時贖回此房屋,金額為貳拾萬元整。王某宇認(rèn)可已看過房屋租賃合同,應(yīng)當(dāng)知道涉案房屋權(quán)屬有爭議。
綜合以上事實,不能認(rèn)定王某宇在購買涉案房屋時構(gòu)成善意,王某宇雖交付房屋價款并辦理不動產(chǎn)權(quán)登記證書,但不符合《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零六條的規(guī)定的善意取得要件。王某宇訴請熊某偉、姜某虹騰房并交還房屋請示不予支持。
綜上,法院判決:駁回王某宇的訴訟請求。
該案中,法院認(rèn)定崔某麗將涉案房屋出售給王某宇構(gòu)成無權(quán)處分,這也從根本上否定了崔某麗與姜某虹為擔(dān)保借款所訂立的房屋買賣合同的效力。
意思表示真實是民事法律行為生效的要件之一,該案中崔某麗與姜某虹雖然名義上簽訂了房屋買賣合同并辦理了過戶手續(xù),實際是為借款提供擔(dān)保。雙方?jīng)]有房屋買賣的真實合意,雙方真實的`合意是訂立借款合同,以房屋買賣的名義辦理過戶登記,為借款提供擔(dān)保,學(xué)理上把這種行為稱之為讓與擔(dān)保。物權(quán)法第58條第六項(民法典第146條)明確規(guī)定,以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。
如果在擔(dān)保合同中提前約定,債務(wù)履行期屆滿,債權(quán)人未清償?shù)?,?dān)保財產(chǎn)直接歸債權(quán)人所有的,這種行為是擔(dān)保合同中的流押或流質(zhì)條款,物權(quán)法第186條、211條(民法典401條、411條)對進(jìn)行了明確規(guī)定,屬于無效行為。同理讓與擔(dān)保中,簽訂主合同時即轉(zhuǎn)移擔(dān)保物的所有權(quán),這種行為更應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。
在司法實踐中,也有人認(rèn)為以房屋買賣的名義,作為借款合同的擔(dān)保,是一種普遍的做法,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定讓與擔(dān)保的法律效力。但是,這種說法明顯存在法律障礙,物權(quán)法定原則是物權(quán)法的重要原則之一,創(chuàng)設(shè)何種物權(quán)由法律明確規(guī)定。用房屋為借款合同作抵押擔(dān)保,可以用抵押權(quán)實現(xiàn),創(chuàng)設(shè)這種讓與擔(dān)保物權(quán),違反物權(quán)法定原則,并且這種擔(dān)保無法進(jìn)行公示,易損害其他人的合法權(quán)利。
在本案中,催某麗可以向法院起訴,要求姜某虹清償借款,而王某宇和催某麗之間的房屋買賣合同,已被法院認(rèn)定催某麗對該房屋無處分權(quán),王某宇不構(gòu)成善意取得,王某宇可以主張退還購房款及承擔(dān)違約金、賠償損失等等訴訟請求。
文章中引用的案例是為了更好的解讀法律知識,作者已對案例內(nèi)容進(jìn)行了相應(yīng)的整理、匯編和刪減,案例中的法律觀點僅供學(xué)習(xí)交流所用。
房屋預(yù)約合同的效力篇十四
黑白合同所謂“陰陽合同”,顧名思義,就是在房屋買賣過程中當(dāng)事人簽訂了兩份合同,一份為當(dāng)事人各執(zhí)一份的實際履行的買賣合同即“黑合同”,另一份為雙方辦理網(wǎng)簽登 記時登記備案的合同即“白合同”。
我國房屋管理部門為了防止一房多賣、維護(hù)交易秩序,在房屋買賣過程中確立了網(wǎng)簽程序,即雙方簽訂網(wǎng)簽合同后產(chǎn)生備案效 力,不能再進(jìn)行其他交易行為,從而保證交易安全。
然而,由于國家征稅是在不低于最低交易價的前提下,依據(jù)網(wǎng)簽合同中的交易價格,故當(dāng)事人在簽訂網(wǎng)簽合同時 往往故意降低價格,造成兩份合同的房款不一致。
(1)買房者為多貸款
由于銀行貸款是按照房價的成數(shù)來放貸的,所以如果房價越高的話,即使成數(shù)不變,買房者下家的`首付就會越少。
(2)賣房者為少交稅
很多為投資而買房的人都會遇到營業(yè)稅的問題。
按規(guī)定,出售購買不足兩年的房屋,要交納一筆費用不小的營業(yè)稅,這大大地增加了買房者的成本。
因此,如果買房者想在兩年內(nèi)出售房屋的話,就可能會動減少成交價的腦筋,達(dá)到少交營業(yè)稅的目的。
兩份合同的效力如何確定,首先要區(qū)分合同的成立和生效。
合同成立是指當(dāng)事人就某特定事項自愿達(dá)成合意,只要雙方當(dāng)事人意思表示一致,合同即成立。
合同的生效是指依法成立的合同在當(dāng)事人之間產(chǎn)生法律約束力,合同受到法律的保護(hù)。
應(yīng)該說,從表面上看本案所涉及的兩份合同都已成立。
在合同條款有不一致的時候,如何認(rèn)定合同的效力呢?
律師認(rèn)為應(yīng)從雙方訂立合同的不同時間及其目的來進(jìn)行分析,就第一份合同來講,是雙方當(dāng)事人就訟爭房屋的買賣、價格等主要條款達(dá)成了一致,根據(jù)《合同法》第四十四條規(guī)定:“依法成立的合同,自成立時生效。
”同時根據(jù)《物權(quán)法》第十五條規(guī)定:“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅 不動產(chǎn)物權(quán)的合同,除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的,不影響合同效力。
”所以第一份合同,是依法成立并已生效的房 屋買賣合同,對于雙方有法律約束力,司法認(rèn)定應(yīng)當(dāng)保護(hù)交易安全。
而第二份合同是雙方當(dāng)事人為辦理房屋產(chǎn)權(quán)變動登記的目的而簽訂的,是為了實現(xiàn)第一份合同的 履行、使第一份合同關(guān)于產(chǎn)權(quán)變動的約定經(jīng)登記生效而訂立,所以就這一部分內(nèi)容應(yīng)當(dāng)是繼續(xù)有效的。
而關(guān)于房價的約定,因為是為了減少交稅而故意虛報的,《合同法》第五十二條規(guī)定,有下列情形之一的,合同無效:(1)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;(2)惡意串通,損害國家、集體或者第三人利 益;(3)以合法形式掩蓋非法目的;(4)損害社會公共利益;(5)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
所以本案中的第二份合同明顯違反上述第二項的規(guī)定, 合同雙方為了少繳稅,惡意串通降低成交金額,損害了國家利益,所以該合同的成交金額不是雙方的真實意思表示,即便是合同成立也不發(fā)生法律效力。
房屋預(yù)約合同的效力篇十五
出租人:(以下簡稱甲方)姓名:
承租人:(以下簡稱乙方)姓名:
甲方有住宅樓房,乙方需用住宅樓房。甲方雙方互看證件,在平等互利、互相尊重的原則基礎(chǔ)上協(xié)商簽訂房屋租賃合同。
一、出租房屋位于小區(qū)樓單元室。室內(nèi)設(shè)施有。
二、出租房屋內(nèi)水電費、電話費、燃料費、閉路電視費由乙方承擔(dān),取暖費由甲方承擔(dān)。
三、租賃期限從年月日起至年月日止,共年,交款人民幣金額元整(大寫:),租金一次性付清,雙方要有交、收款項憑證作為依據(jù)。
四、制約金。
為了保證合同順利實施,本合同簽訂時,乙方即時向甲方交租房制約金元整(大寫:),甲方應(yīng)出具收據(jù)給乙方。合同終止時,甲、乙雙主共同驗收房屋后,甲方退給乙方制約金。如乙方違約造成甲方的經(jīng)濟(jì)損失,甲方有權(quán)從制約金中扣除。
五、租賃合同的變更和終止。
1、甲方有下列情況之一,乙方有權(quán)利終止合同交還房屋,甲方退回剩余租金、制約金,賠償乙方直接損失。
(1)甲方不得對乙方提出任何附加條件進(jìn)行刁難;
(2)甲方隨意干涉乙方的正常工作和生活;
(3)甲方未經(jīng)乙方同意,善自進(jìn)屋或取走所提供的設(shè)施。
2、乙方有下列情況之一,甲方有權(quán)利提前終止合同,收回房屋,賠償甲方直接經(jīng)濟(jì)損失或不退剩余租金、制約金。
(1)乙方造成室內(nèi)跑水、火災(zāi);
(2)乙方損壞室內(nèi)設(shè)施、格局的;
(3)乙方利用房屋進(jìn)行違法活動危害公共利益的;
(4)乙方不按時交納固定費用和租金;
(5)擅自將房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借的。
3、乙方利用此房從事商業(yè)活動或辦輔導(dǎo)班的,一經(jīng)發(fā)現(xiàn),甲方有權(quán)提前終止合同,收回房屋,并不退租金及制約金。
4、合同期滿若需要續(xù)約或終止合同時,雙方必須在期滿半個月前通知對方,另行簽訂合同,逾期不通知的,合同到期滿終止。
5、合同有關(guān)條款變更時,必須征得雙方同意后方可變更。
六、違約責(zé)任。
1、本合同簽訂后,雙方應(yīng)嚴(yán)格遵守,若單方違反合同,違約方按制約金的全部賠償給對方。
2、對那些別有用心不辭而別的人,按居住期間問題程度和情節(jié)要依法追究責(zé)任,不退制約金。
3、租賃期滿或合同解除,乙方必須按時搬出全部物品,到期不搬出的,視乙方放棄所有權(quán)由甲方處理,不退制約金。
七、免責(zé)條件。
因自然災(zāi)害的原因,導(dǎo)致雙方任何損失的,雙方互不承擔(dān)任何責(zé)任。甲方(出租人):電話:身份證號:乙方(承租人):電話:身份證號:
房屋預(yù)約合同的效力篇十六
原告:______________,男,_____族,19__________年_____月_____日生,住_____市_____區(qū)_____區(qū)_____號樓_____單元_____號。電話_____________.
被告:______________,女,_____族,19__________年_____月_____日生,住_____市_____區(qū)_____街_____號院_____號樓_____號。電話_____________.
訴訟請求
2、本案的訴訟費用由被告承擔(dān)。
事實與理由
原告_______________、被告_______________系_______________的子女,_______________系被告_______________的父親。20__________年_____月__________日_______________立下遺囑,其自愿將位于__________市__________區(qū)_______________區(qū)_____號樓_____單元_____號,面積為__________平方米的房屋在_______________去世后由原告繼承,該遺囑于立遺囑當(dāng)天經(jīng)河南省__________市__________區(qū)公證處公證。20__________年_____月_____日_______________去世,原、被告因繼承發(fā)生爭議,為維護(hù)原告的合法權(quán)益,現(xiàn)依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第__________條之規(guī)定,依法提起訴訟,懇請依法判決。
此致
__________市__________區(qū)人民法院
具狀人:_________________
_____年_____月_____日
房屋預(yù)約合同的效力篇十七
農(nóng)村房屋買賣合同的效力如何?來看看小編給你帶來的我國農(nóng)村房屋買賣合同的法律效力吧。
隨著市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,農(nóng)村社會發(fā)生了巨大的轉(zhuǎn)變,農(nóng)村的房屋買賣日漸增多,農(nóng)民往往將其在宅基地上建造的私有房屋出售,而購買者主要是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員和其他集體經(jīng)濟(jì)組織的成員以及城鎮(zhèn)居民。
農(nóng)村私有房屋買賣日漸活躍,但我國現(xiàn)行法律法規(guī)中,對農(nóng)村房屋買賣卻并沒有明確的允許或禁止性規(guī)定,也沒有明確的具有可操作性的規(guī)定,而相關(guān)的規(guī)定之間又存在矛盾沖突的情形。
從而導(dǎo)致農(nóng)村房屋買賣的合法性不確定以及農(nóng)村房屋買賣合同的效力難以認(rèn)定。
所以在面對農(nóng)村房屋買賣合同效力認(rèn)定的案件時,司法機(jī)關(guān)就顯得力不從心,因為沒有明確的法律判斷標(biāo)準(zhǔn),所以司法審判中就出現(xiàn)了類似案件不同判決、不同地方法院不同判決、上下級法院不同判決等現(xiàn)象。
而此類案件關(guān)系到市場經(jīng)濟(jì)的交易安全和農(nóng)村社會的和諧穩(wěn)定。
法律的缺失導(dǎo)致的這種司法漏洞,將會嚴(yán)重威脅到司法公正、經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及社會的穩(wěn)定與和諧。
一、我國農(nóng)村房屋買賣合同的法律效力現(xiàn)狀
首先,從農(nóng)民出售房屋的目的來看,主要基于以下幾種情況:
第一,融資。
房屋可以說是農(nóng)民的主要財產(chǎn),農(nóng)民沒有太多的融資方式,當(dāng)他們遇到看病就醫(yī)、做生意、婚喪嫁娶等情況需要資金時,出售房屋是非常重要的融資方式。
第二,一戶多宅。
有的農(nóng)民因繼承等原因擁有多處房屋,但實際上并沒有那么大的住房需求,從而使房屋閑置,得不到充分利用,出售房屋自然就成為一個很好地選擇。
第三,進(jìn)城務(wù)工,現(xiàn)在大量的農(nóng)村人口進(jìn)城務(wù)工,一年中大部分都在城市生活,并不在農(nóng)村。
甚至許多人常年不回家,自然也就不需要太多的農(nóng)村住房,所以也會選擇將農(nóng)村的房屋出租或者出售。
第四,搬遷。
有的農(nóng)民離開其集體經(jīng)濟(jì)組織,到城鎮(zhèn)或其他集體經(jīng)濟(jì)組織生活,所以賣房搬遷。
(一)立法現(xiàn)狀
從買賣合同的主體劃分,通常將農(nóng)村房屋買賣合同分為以下三種類型:
1.同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間買賣農(nóng)村房屋
關(guān)于同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣,由于同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員本身具有在該集體經(jīng)濟(jì)組織申請宅基地的特定身份,從而不會破壞宅基地使用權(quán)的分配原則和我國的立法精神。
而相關(guān)政策和法律規(guī)定也更傾向于認(rèn)可此類房屋買賣行為。
因此,司法實務(wù)中基本形成了一致的有效認(rèn)定意見,即認(rèn)為在房屋買賣合同符合合同的一般有效要件的情況下既認(rèn)定有效。
法律依據(jù)是:
其一,農(nóng)村房屋的所有權(quán)人,對該房屋享有處分權(quán)。
其二,我國土地管理法第62條規(guī)定:“農(nóng)民可以出賣自己所有的房屋,但是出賣以后,不得再向集體申請宅基地。
”可推出法律允許農(nóng)民出售自己的房屋。
其三,同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣,沒有改變土地的性質(zhì)和用途,一般不會損害集體組織的利益,不違背我國的政策精神。
2.不同集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間買賣農(nóng)村房屋
不同集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的房屋買賣缺乏相關(guān)法律規(guī)定,司法實務(wù)中也未達(dá)成一致的處理意見,一般視情況而定,大多認(rèn)定無效,少數(shù)認(rèn)定有效。
如果經(jīng)過相關(guān)部門的批準(zhǔn)和滿足一定條件下可以認(rèn)定有效。
雖然法律和政策沒有禁止農(nóng)民異地購買農(nóng)村房屋,但是農(nóng)村房屋所依附的宅基地具有福利性,對身份有特殊要求,只有具備該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份,才能對該農(nóng)村宅基地享有使用權(quán)。
如果允許將農(nóng)村房屋賣與外村村民,是可能損害到該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的利益的,不利于農(nóng)村的穩(wěn)定發(fā)展,與我國的政策精神相違背。
3.城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村私有房屋
城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋一般基于以下原因:
第一,解決住房問題。
當(dāng)前情況下,城市房價居高不下,城市居民承受著巨大的住房壓力,因此就有很多人選擇在鄰近城市的農(nóng)村購買房屋居住。
第二,享受農(nóng)村生活。
在生活節(jié)奏緩慢,自然環(huán)境更好的農(nóng)村養(yǎng)老或生活也是城市居民購買農(nóng)村房屋的一個主流原因。
第三,投資。
有些城鎮(zhèn)居民是想通過購買一定區(qū)域的農(nóng)村房屋,等待升值或者政府拆遷,從而謀取利益。
關(guān)于城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的買賣,雖然沒有法律法規(guī)明令禁止,只有大量的政策加以禁止,但因為政府表明了禁止的態(tài)度,并且根據(jù)《民法通則》第6條“民事活動必須遵守法律,法律沒有規(guī)定的,應(yīng)當(dāng)遵守國家政策”。
所以司法實務(wù)中一般認(rèn)定城鎮(zhèn)居民買賣農(nóng)村房屋的合同無效。
但也有不同判決,司法實踐中有一種常見情形是,城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋,雙方都依約履行了合同的義務(wù),買方已經(jīng)穩(wěn)定居住了相當(dāng)長的時間。
但因為經(jīng)濟(jì)發(fā)展,房屋價值上漲或面臨拆遷,賣房的農(nóng)民看到巨大的利益,而后悔自己當(dāng)初的賣房行為。
因此反悔,到法院主張當(dāng)初的買賣合同無效,想要回房屋。
此種情況下,部分法院會出于保護(hù)交易安全的立場認(rèn)定買賣合同有效,駁回原告的訴訟請求。
還有一些例外情況:
三是城鎮(zhèn)居民購買了該農(nóng)村房屋后,若該房屋經(jīng)過有關(guān)機(jī)關(guān)批準(zhǔn),并得到該房屋所在地農(nóng)村集體組織的同意,又辦理了相關(guān)法律手續(xù),取得了房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)的,則該買賣合同有效。
我國的政策是出于保護(hù)農(nóng)村集體土地和保障農(nóng)民基本生存條件的目的。
由于房屋與土地的依附關(guān)系,農(nóng)村房屋的買賣,勢必會影響到該房屋項下集體土地使用權(quán)的變動,而在城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的買賣中這種變動是很可能會損害農(nóng)村集體土地和農(nóng)民利益的。
(二)理論爭議
關(guān)于農(nóng)村房屋買賣合同的效力,理論界主要有以下三種觀點。
1.合同無效說
(1)主要根據(jù)
合同無效說主要是根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第63條“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第32條“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時,房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押”。
認(rèn)為,農(nóng)村房屋的買賣必然涉及到農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn),農(nóng)民出賣自己房屋的同時,宅基地使用權(quán)必然隨之轉(zhuǎn)移。
而根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第63條,宅基地使用權(quán)是不允許進(jìn)行買賣的。
因此農(nóng)村房屋買賣合同違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定,不符合合同的一般生效要件,當(dāng)然無效。
(2)一戶一宅
房屋預(yù)約合同的效力篇十八
出租方姓名:身份證號:(簡稱甲方)承租方姓名:身份證號:(簡稱乙方)。
甲方擁有平方米面積住房,位于。甲方將該房出租給乙方使用,在簽訂本協(xié)議時,甲方向乙方出示該房及本人的有關(guān)合法手續(xù)。
經(jīng)甲、乙雙方共同協(xié)商達(dá)成以下協(xié)議:
租房從年月日起至年月日止,有效期為。該房出租的使用性質(zhì)為用房,月租金為元,繳租方式為支付,計人民幣(大寫)元,押金元。
一、以后應(yīng)在付款期末前30天支付。
二、乙方接到住房后,乙方無權(quán)將該房屋轉(zhuǎn)租他人,并不得擅自改變使用性。
質(zhì),更不能擅自改變房屋結(jié)構(gòu)用途,如有損壞應(yīng)及時維修,否則照價賠償。
三、在本協(xié)議期內(nèi),甲方不得干涉乙方的合法居住權(quán),不得收回房屋或轉(zhuǎn)租。
他人,并不得提高房租或終止協(xié)議。
四、乙方必須按時交納房租,否則甲方有權(quán)采取措施收回房屋,由此造成的損失乙方承擔(dān)。
五、乙方必須遵守本小區(qū)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的各項規(guī)章制度,按時交納水、電、收。
視、話等費用,乙方的民事糾紛均自行負(fù)責(zé)。
六、若乙方在本協(xié)議期滿后繼續(xù)租用此房,應(yīng)提前一個月與甲方商議。
七、甲、乙雙方在協(xié)議期內(nèi),應(yīng)本著相互平等,相互尊重的原則,若乙方提。
前退房須提前1個月告知甲方。
八、本協(xié)議一式二份,甲、乙雙方各執(zhí)一份,從簽字之日起生效,到期自行作廢。
備注:房屋設(shè)施。甲方簽字:乙方簽字:
聯(lián)系電話:聯(lián)系電話:
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