買賣合同糾紛案件代理詞（通用20篇）

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買賣合同糾紛案件代理詞篇一

審判員：

依據(jù)《中華人民共和國(guó)律師法》的規(guī)定，重慶合縱律師事務(wù)所接受李某的委托，指派、律師代理李某與重慶某物業(yè)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱某公司)商品房買賣合同糾紛案。代理律師結(jié)合本案的事實(shí)及庭審情況，發(fā)表以下代理意見(jiàn)，敬請(qǐng)法庭考慮并予以采納為盼。

關(guān)于李某與某公司商品房買賣合同糾紛一案，李某與某公司對(duì)商品房買賣合同及年月日協(xié)議的有效成立、合同履行的事實(shí)情況等案件事實(shí)部分沒(méi)有爭(zhēng)議，該案主要爭(zhēng)議在于對(duì)年月日協(xié)議第三條部分關(guān)鍵詞語(yǔ)的理解，即“房屋的產(chǎn)權(quán)證”以及“辦理”應(yīng)當(dāng)如何理解。

年月日協(xié)議第三條約定：“業(yè)主李某所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)證力爭(zhēng)在兩年內(nèi)辦理完畢，如果兩年內(nèi)未辦理，賠償業(yè)主李某人民幣伍千元整”。

代理律師認(rèn)為：

一、“房屋的產(chǎn)權(quán)證”應(yīng)當(dāng)指房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證，房屋產(chǎn)權(quán)證的辦理完畢就應(yīng)當(dāng)指辦理完畢房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證。只有房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證辦理齊備，才符合該合同約定的“房屋的產(chǎn)權(quán)證辦理完畢”的意思表示。本案中，被告截止20__年12月31日才辦到李某所購(gòu)房屋的房屋所有權(quán)證、20__年才辦到土地使用權(quán)證。明顯超過(guò)雙方約定的辦理完畢房屋權(quán)屬證書的時(shí)間范圍，已經(jīng)構(gòu)成違約。代理律師將具體的法律依據(jù)與理由陳述如下：

1、“房屋的產(chǎn)權(quán)證”不是嚴(yán)格意義上的法律概念，只能按照人們通常的理解及有關(guān)法律規(guī)定來(lái)解釋，應(yīng)當(dāng)指屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證?！胺课莸漠a(chǎn)權(quán)”指對(duì)房屋這一不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，這一所有權(quán)應(yīng)當(dāng)包括對(duì)房屋所有權(quán)與房屋土地使用權(quán)這兩方面的權(quán)利，那么“房屋的產(chǎn)權(quán)證”應(yīng)當(dāng)指房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證。

2、我國(guó)法律在提到房屋權(quán)利或權(quán)利證書時(shí)，常常是同時(shí)提到“房屋所有權(quán)和房屋土地使用權(quán)”。在理解“房屋的產(chǎn)權(quán)證”這一提法時(shí)，應(yīng)當(dāng)理解為指“房屋屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證”。特別是以下引用的法律條文中有與“房屋的產(chǎn)權(quán)”相近的提法，都是指包括房屋所有權(quán)與房屋土地使用權(quán)在內(nèi)的權(quán)利，如“土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)”、“房屋權(quán)屬”、“房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認(rèn)和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書”等。

如《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條：“預(yù)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件”。

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門申請(qǐng)登記，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)登記，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。第六十二條：經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級(jí)以上地方人民政府由一個(gè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書，依照本法第六十條的規(guī)定，將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認(rèn)和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書”。

《商品房銷售管理辦法》第三十四條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位實(shí)施測(cè)繪，測(cè)繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。第四十一條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定將測(cè)繪成果或者需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房地產(chǎn)行政主管部門的，處以警告，責(zé)令限期改正，并可處以2萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款。”

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十九條：“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！?/p>

3、把“房屋的產(chǎn)權(quán)證”理解為只包括“房屋所有權(quán)證”一項(xiàng)是違背本案當(dāng)事人商品房買賣的意思表示的。只有房屋所有權(quán)證而沒(méi)有房屋土地使用權(quán)證的房屋的產(chǎn)權(quán)是不完整的。根據(jù)我國(guó)法律，一項(xiàng)商品房的完整權(quán)利包括房屋的所有權(quán)和房屋土地的使用權(quán)兩項(xiàng)，商品房買賣合同的主要內(nèi)容也是這兩項(xiàng)權(quán)利的買賣。在本合同中，雙方當(dāng)事人約定的商品房買賣就包括了這兩項(xiàng)權(quán)利的買賣，這可以從出賣方已經(jīng)履行的義務(wù)推斷。如果把“房屋的產(chǎn)權(quán)證”理解為只包括“房屋所有權(quán)證”一項(xiàng)，這違背了當(dāng)事人合同的真實(shí)意思表示，可能造成一方權(quán)利的不完整。

4、由于法律沒(méi)有直接規(guī)定“房屋的產(chǎn)權(quán)證”的具體內(nèi)容，雙方當(dāng)事人對(duì)這一約定的理解產(chǎn)生了爭(zhēng)議，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第一百二十五條規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)合同條款的理解有爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照合同所使用的詞句、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習(xí)慣以及誠(chéng)實(shí)信用原則，確定該條款的真實(shí)意思。”按照人們一般對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的理解，房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)包括房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證。本合同的目的也是為了買受人取得完整的對(duì)該房屋的權(quán)利，包括房屋所有權(quán)和房屋土地使用權(quán)兩方面，按照該商品房買賣合同的目的，這里的“房屋的產(chǎn)權(quán)”應(yīng)當(dāng)理解為包括了房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證。

二、“辦理”房產(chǎn)證應(yīng)理解為辦理完結(jié)并由房屋買受人實(shí)際取得房產(chǎn)證。

1、被告認(rèn)為在與原告的約定中所談的“辦理”應(yīng)理解為過(guò)程意義，而非結(jié)果意義，即只要被告著手進(jìn)行了，就算履行了義務(wù)，而不管結(jié)果如何，也就是說(shuō)，在履行“辦理房產(chǎn)證”這一義務(wù)上，只要被告在兩年內(nèi)著手為原告辦兩證即意味著被告合理的履行了義務(wù)。我們認(rèn)為被告的這種理解顯然不符合本協(xié)議上下文的文意，也不符合合同目的，更不符合法律的有關(guān)規(guī)定。從協(xié)議的上下文的文意傳承上看，“辦理”二字出現(xiàn)在“辦理完畢房產(chǎn)證”的義務(wù)約定之后，其目的顯然是對(duì)該義務(wù)的補(bǔ)充說(shuō)明，其意義也與前文的“辦理完畢”一脈相承，也就是說(shuō)“辦理”與“辦理完畢”具有相同的意義。從本協(xié)議的目的上看，是為解決原告久久得不到房產(chǎn)證的情況而進(jìn)行的約定，其目的顯然是敦促被告盡快為原告辦證并使原告在合理的時(shí)間內(nèi)取得兩證，如果在這里將“辦理”理解為過(guò)程意義，則這個(gè)協(xié)議的約定兩年期限將沒(méi)有任何意義，因?yàn)樵谶^(guò)程意義上，被告早在本協(xié)議簽署前就已在為原告“辦理”兩證，只是沒(méi)有“辦理完畢”而已，顯然如果僅將“辦理”理解為著手進(jìn)行，則被告將絕對(duì)不可能違約，本合同的目的也就無(wú)從實(shí)現(xiàn)。從法律規(guī)定上看，“辦理”通常也是從結(jié)果意義上加以規(guī)定的，《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條規(guī)定“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限?！备鶕?jù)該司法解釋，商品房的出賣人承擔(dān)的辦理兩證的義務(wù)應(yīng)為“在約定的期限內(nèi)為買受人辦理房產(chǎn)證并使買受人取得”。在本案中，被告取得房屋所有權(quán)證的時(shí)間為20__年12月31日，取得土地使用權(quán)證的時(shí)間為20__年，均已超過(guò)雙方在協(xié)議中約定的兩年辦理期限。應(yīng)按照《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條之規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。

2、被告稱在為原告辦理房產(chǎn)證的過(guò)程中積極為原告辦理相關(guān)手續(xù)，即應(yīng)認(rèn)為被告遵守了與原告的協(xié)議，而沒(méi)有構(gòu)成違約。根據(jù)《民法典》第107條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”。被告未在約定的期限內(nèi)為原告辦理完畢產(chǎn)權(quán)證，這是一個(gè)顯而易見(jiàn)的問(wèn)題，所以履行合同不符合約定，就屬于違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

三、原告預(yù)交給被告辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的稅費(fèi)及其它費(fèi)用共計(jì)元，而被告給原告的發(fā)票總額僅為元。原告多交部分被告理應(yīng)退還。

被告多收取原告的費(fèi)用，于法無(wú)據(jù)，對(duì)被告而言屬于不當(dāng)?shù)美?，而造成了原告利益的損失，故應(yīng)當(dāng)按照《民法典》的規(guī)定返還原告。

綜上所述，代理律師認(rèn)為：“房屋的產(chǎn)權(quán)證”應(yīng)當(dāng)指房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證，房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)的辦妥就應(yīng)當(dāng)指辦理完房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證。本案中，被告截止20__年12月31日才辦到李某所購(gòu)房屋的房屋所有權(quán)證、年才辦到土地使用權(quán)證。明顯超過(guò)雙方約定的辦理完畢房屋權(quán)屬證書的時(shí)間范圍，已經(jīng)構(gòu)成違約，理應(yīng)按照年月日協(xié)議的約定賠償業(yè)主李某元。另，某公司多向原告收取的費(fèi)用，屬于不當(dāng)?shù)美?，理?yīng)退還原告。

律師事務(wù)所。

律師：

買賣合同糾紛案件代理詞篇二

原告張某與被告李某系農(nóng)民，因張某急需稻草，經(jīng)人介紹兩人相識(shí)，當(dāng)天，兩人商定，李某以每斤2角的價(jià)格賣給張某2000斤稻草，共計(jì)價(jià)款400元。張某當(dāng)即交付200元，并言明，待第二天將余款交齊并將稻草拉走。不料，從當(dāng)天晚上起一連下了幾天大雨，將放在李某家院里準(zhǔn)備賣給張某的稻草全部淋濕，并有大部分霉?fàn)€。幾天后，張某到李家，準(zhǔn)備交款運(yùn)稻草，見(jiàn)此 情況便要求李某退還已支付的200元錢還給他。李某則說(shuō)，這些稻草已經(jīng)賣給你了，損失是你的，并要求張某支付剩余的稻草款，張某無(wú)奈，便起訴之法院，要求李某返還已經(jīng)支付的人民幣200元。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，原、被告雙方的買賣合同已經(jīng)有效成立，但因雙方買賣標(biāo)的物的所有權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，風(fēng)險(xiǎn)也未發(fā)生轉(zhuǎn)移，稻草霉?fàn)€的損失只能由李某承擔(dān)。因李某所有的稻草大部分已經(jīng)霉?fàn)€，李某已無(wú)履約的可能，雙方應(yīng)解除合同。李某收取的200元錢應(yīng)該返還。

對(duì)本案的處理有三種不同的意見(jiàn)：

一種意見(jiàn)認(rèn)為，原被告之間的買賣是有效的，原告已經(jīng)交付不部分貨款，并約定第二天來(lái)拉走稻草。稻草已為原告所有，原告為及時(shí)拉走而使稻草霉?fàn)€，應(yīng)自己負(fù)擔(dān)損失，因此法院不能支持原告的請(qǐng)求。

另一種意見(jiàn)認(rèn)為，原被告之間的買賣是有效的，雖原告已交付部分貨款，但被告并未交付稻草，稻草的所有權(quán)未轉(zhuǎn)移，被告仍享有所有權(quán)，也應(yīng)承擔(dān)標(biāo)的物 的風(fēng)險(xiǎn)。因此法院應(yīng)當(dāng)支持原告的訴訟。

還有一種意見(jiàn)認(rèn)為，原被告之間的買賣有效，雙方約定第二天由原告拉走稻草，由此時(shí)起所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，但因稻草仍在被告占有之下而未實(shí)際交付，因此，標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)仍應(yīng)由被告承擔(dān)，法院應(yīng)當(dāng)支持原告的請(qǐng)求。

對(duì)本案處理意見(jiàn)的爭(zhēng)議在于如何認(rèn)定原被告之間買賣標(biāo)的物的所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移和應(yīng)由誰(shuí)承擔(dān)標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)。

本案中原被告買賣的稻草為動(dòng)產(chǎn)，因此應(yīng)依動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移來(lái)確定其所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間。動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移是指動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)從一個(gè)民事主體轉(zhuǎn)移至另一個(gè)民事主體，它是財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)的主要表現(xiàn)。從原所有人來(lái)說(shuō)，所有權(quán)轉(zhuǎn)移是其所有權(quán)消滅的原因，而從新所有人來(lái)說(shuō)，又是新所有權(quán)的取得方法。因此，所有權(quán)從何時(shí)起發(fā)生轉(zhuǎn)移對(duì)當(dāng)事人來(lái)說(shuō)利益甚大。發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的原因是多種多樣的，從當(dāng)事人的意愿上可分為兩種：一 是依法律行為發(fā)生的。這是依當(dāng)事人的意愿由雙方實(shí)施民事法律行為的結(jié)果;一是非依法律行為發(fā)生的。本案中涉及的是依法律行為發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的轉(zhuǎn)移時(shí)間問(wèn)題。我國(guó)《民法通則》第72條規(guī)定：“按照合同或者其他合法方式取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。”，按照該條規(guī)定，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)應(yīng)自交付起轉(zhuǎn)移，除非法律另有規(guī)定，或者當(dāng)事人另有約定。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第84條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)已經(jīng)交付，但當(dāng)事人約定財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移附條件的，在所附條件成就時(shí)，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)方為轉(zhuǎn)移。”

從以上分析可見(jiàn)，動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移一般以交付為要件。交付是標(biāo)的物所有權(quán)自讓與人轉(zhuǎn)移給受讓人的時(shí)界。因此，確定所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移，就要確定是否交付。

買賣中風(fēng)險(xiǎn)的負(fù)擔(dān)是指在買賣合同成立后的標(biāo)的物意外滅失損毀的損失由何方承擔(dān)問(wèn)題。本案中雙方買賣的'稻草因天降大雨而淋爛，由此造成的損失由何方承擔(dān)就是風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)問(wèn)題。我國(guó)現(xiàn)行立法沒(méi)有明確規(guī)定風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)，在理論上有兩種觀點(diǎn)，一種觀點(diǎn)主張，風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)隨所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移，即標(biāo)的物的所有權(quán)歸誰(shuí)，誰(shuí)就承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，以標(biāo)的物的交付時(shí)間作為風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的時(shí)間，即標(biāo)的物交付前由出賣人負(fù)擔(dān)，交付后由買受人負(fù)擔(dān)。由于依我國(guó)民法通則規(guī)定，除法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定外，標(biāo)的物交付的時(shí)間即為所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間。所有權(quán)自交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，這就意味著交付為所有權(quán)轉(zhuǎn)移的要件。所有權(quán)一旦轉(zhuǎn)移，受讓人就成為新所有人，享有標(biāo)的物的所有權(quán)。所有權(quán)人得對(duì)抗一切人。如未交付，則買賣只在當(dāng)事人間發(fā)生效力。本案例中，當(dāng)事人約定由原告自行提貨，因此約定的原告提貨時(shí)間應(yīng)為所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間。原告因天下大雨未能及時(shí)提貨，所以，原被告之間買賣的稻草所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移,風(fēng)險(xiǎn)也未發(fā)生轉(zhuǎn)移，由此造成的損失也只能由李某自己負(fù)擔(dān)。因李某的大部分草料已經(jīng)霉?fàn)€，李某已無(wú)履約的可能，雙方應(yīng)解除合同。因?qū)τ诎l(fā)生合同不能履行的情況，雙方都沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，所以不發(fā)生違約責(zé)任。但因合同解除，李某收取200元錢已無(wú)合法根據(jù)，應(yīng)予返還張某。

買賣合同糾紛案件代理詞篇三

尊敬的審判長(zhǎng)、人民陪審員：

江西三人行律師事務(wù)所依法接受原告周委托，指派我作為其委托代理人參與本案訴訟，庭審前我認(rèn)真核實(shí)相關(guān)證據(jù)、查找法律根據(jù)，通過(guò)今天的法庭調(diào)查，對(duì)本案的事實(shí)有了清楚了解，現(xiàn)結(jié)合事實(shí)和法律發(fā)表如下代理意見(jiàn)：

一、原告與被告簽定的商品房買賣合同合法有效，原告基于該合同享有的權(quán)利應(yīng)受法律保護(hù)。

根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋(二)第一條之規(guī)定“當(dāng)事人對(duì)合同是否成立存在爭(zhēng)議，人民法院能夠確定當(dāng)事人名稱或者姓名、標(biāo)的和數(shù)量的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同成立。但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外”，以及《合同法》第四十四條之規(guī)定“依法成立的合同，自成立時(shí)生效”。原、被告所簽的編號(hào)為gf-20xx-0171的商品房買賣合同系雙方真實(shí)意思的表示，合法有效;即使該合同沒(méi)有合同編號(hào)，沒(méi)有簽訂日期，也不能以此瑕疵否認(rèn)該份合同的法律效力;故原告基于該份合同依法享有要求被告辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)的權(quán)利。

二、被告熊簽訂商品房買賣合同、承諾辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)、收取原告購(gòu)房款等行為系景德鎮(zhèn)市xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱xx公司)的行為在原、被告所簽的編號(hào)為gf-20xx-0171的商品房買賣合同中出賣人的委托代理人一欄清清楚楚寫上了被告熊名字，且在合同的尾部也有xx公司蓋的公章，在出賣人一欄同樣有熊簽字，正是基于此，原告完全有理由相信熊就是xx公司對(duì)外的處理事務(wù)的代理人;正如《合同法》第四十九條之規(guī)定的：“行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效?！逼湟饬x在于維護(hù)代理制度的誠(chéng)信基礎(chǔ)，保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益，建立正常的民事流轉(zhuǎn)秩序。本案中即使凱達(dá)公司未授權(quán)熊方明對(duì)外處理公司事務(wù)，原告基于合同也完全有理由相信凱達(dá)公司與熊方明之間構(gòu)成表見(jiàn)代理關(guān)系。所以，熊方明簽訂合同、收取原告全額購(gòu)房款、向原告出具承諾產(chǎn)權(quán)過(guò)戶等行為均應(yīng)視為是xx公司的行為。

1、原告在起訴時(shí)，到工商部門查詢了凱達(dá)公司的工商基本信息，該基本信息上載明xx公司于20xx年8月16日已經(jīng)被吊銷，其公司股東為周和支;據(jù)原告了解，周已經(jīng)死亡。而根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定，公司被吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照屬于公司意志以外的公權(quán)力運(yùn)作的結(jié)果，屬于強(qiáng)制解散公司的范疇，是公司違反了法律與行政法規(guī)(包括《公司登記管理?xiàng)l例》等)中的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)予解散。公司解散又必須經(jīng)過(guò)清算以及注銷兩個(gè)程序。根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)公司法》若干問(wèn)題的規(guī)定(二)第十八條之規(guī)定“有限責(zé)任公司的股東、股份有限公司的董事和控股股東未在法定期限內(nèi)成立清算組開始清算，導(dǎo)致公司財(cái)產(chǎn)貶值、流失、毀損或者滅失，債權(quán)人主張其在造成損失范圍內(nèi)對(duì)公司債務(wù)承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)依法予以支持;有限責(zé)任公司的股東、股份有限公司的董事和控股股東因怠于履行義務(wù)，導(dǎo)致公司主要財(cái)產(chǎn)、帳冊(cè)、重要文件等滅失，無(wú)法進(jìn)行清算，債權(quán)人主張其對(duì)公司債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任的，人民法院應(yīng)依法予以支持”。本案中，凱達(dá)公司既然已經(jīng)被吊銷，那么公司就有法定義務(wù)進(jìn)行清算，清償完公司清算之前的公司債務(wù)，這其中就包括原告基于買賣合同對(duì)xx公司享有的房屋過(guò)戶登記請(qǐng)求權(quán)(債權(quán))。但xx公司在公司被吊銷后沒(méi)有按照《公司法》等法律法規(guī)的規(guī)定依法進(jìn)行清算、注銷程序，那么此時(shí)，就有必要否認(rèn)公司法人人格，進(jìn)而要求xx公司股東替公司承擔(dān)債務(wù)清償責(zé)任。

2、被告支在庭審之中向法庭出示了一份鑒定文書，擬證明支非xx公司實(shí)際股東，其股東身份系xx公司偽造其簽名所致，故其無(wú)需與被告熊方明承擔(dān)連帶責(zé)任。原告認(rèn)為該份證據(jù)不能作為被告支興林免責(zé)的事由。因?yàn)楣竟ど痰怯泴?duì)外具有公信力，該種登記屬于商事登記，并使商事登記的外觀具有足以使他人信賴的特性，善意信賴登記外觀的人就此能取得權(quán)利。從公司工商登記公信力的內(nèi)涵出發(fā)，不僅在登記正確的情況下，登記所表現(xiàn)的權(quán)利是真實(shí)的權(quán)利，對(duì)社會(huì)公眾具有絕對(duì)的可信性，而且登記錯(cuò)誤時(shí)也不能顛覆登記對(duì)于權(quán)利狀態(tài)的表述，這種狀態(tài)對(duì)于社會(huì)公眾同樣是真實(shí)的，正確的。公司工商登記的作用就是為了保護(hù)第三人的信賴?yán)?，維護(hù)交易安全。從我國(guó)公司登記制度的設(shè)立本意以及公司登記公信力適用的三大基本原則(保護(hù)善意相對(duì)人利益原則、對(duì)第三人有利原則、法定義務(wù)不能免除原則)來(lái)看待本案，原告的權(quán)益完全應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)。

綜上所述，原告房產(chǎn)至今沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)的原因完全系被告不誠(chéng)信的行為所致，故原告懇請(qǐng)貴院支持其全部訴求。

以上代理意見(jiàn)，請(qǐng)合議庭在合議時(shí)參考并盼望予以采納。謝謝!

代理人：江西三人行律師事務(wù)所

律師 李俊杰

20xx年八月二十日

買賣合同糾紛案件代理詞篇四

甲方(需方)：

乙方(供方)：

按照《中華人民共和國(guó)民法典》，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，甲方采購(gòu)乙方石材，為明確雙方的權(quán)利、義務(wù)，結(jié)合本工程具體情況，雙方達(dá)成如下協(xié)議：

第一條：工程概況

1.1工程名稱：景新大廈

1.2工程地點(diǎn)：四十米大街

1.3承包范圍：景新大廈外墻石材供應(yīng)、加工、運(yùn)輸及安裝

1.4承包方式：包工包料、干掛

1.5工期：20年4月11日起，共120個(gè)工作日

1.6價(jià)格：

注：1.以上總價(jià)格為暫定價(jià)，以竣工后實(shí)際鋪貼平米決算總造價(jià)為準(zhǔn)。

2、石材加工包括磨邊、修角，安裝包括開挖電梯按鈕孔

第二條：甲方工作

2.1開工前，甲方向乙方提供樣品的確認(rèn)，石材施工堆放場(chǎng)地，確定面積;提供施工所需要的用電用水設(shè)備，說(shuō)明注意事項(xiàng)。

2.2如果必要指派專人為工地代表，負(fù)責(zé)合同履行，對(duì)工程質(zhì)量、進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)督檢查，辦理驗(yàn)收、變更、登記手續(xù)和其他事宜。

2.3甲方應(yīng)免費(fèi)提供水、電等配合。

第三條：乙方工作：

3.1進(jìn)場(chǎng)前向甲方提供有關(guān)施工的方案和進(jìn)度計(jì)劃，交甲方審定。

3.2指派專人為工地代表，負(fù)責(zé)合同履行，按合同要求組織施工，保質(zhì)保量、按期完成施工任務(wù)。

3.3乙方嚴(yán)格按照甲方的總進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行施工，不得違背甲方的進(jìn)度計(jì)劃。

第四條：技術(shù)要求

4.1甲方保證施工前，會(huì)同乙方對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的結(jié)構(gòu)檢查，無(wú)明顯的缺陷。

(乙方可派人協(xié)助認(rèn)可電梯門口結(jié)構(gòu)完整，以保證工程質(zhì)量。

)

4.2乙方提供的石材不得有色差，有嚴(yán)重色差的撤場(chǎng)調(diào)換。

4.3施工前，不得發(fā)現(xiàn)石材表面有破裂現(xiàn)象或者其他痕紋。

4.4施工時(shí)掛石材全部采用干掛施工，并且做好樣板，決定樣板后按樣板施工。

第五條：工程質(zhì)量及驗(yàn)收的約定

5.1施工時(shí)，發(fā)現(xiàn)石材有色差、痕跡、裂紋等質(zhì)量問(wèn)題，并且在施工過(guò)程中損壞石材等因素，全部由乙方負(fù)責(zé)。

5.2在施工過(guò)程中，乙方應(yīng)做好產(chǎn)品的保護(hù)和看管工作。

5.3工程完工后，乙方應(yīng)在符合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)情況下，通知甲方驗(yàn)收，并辦理驗(yàn)收、移交手手續(xù)，，驗(yàn)收時(shí)按國(guó)家有關(guān)規(guī)范執(zhí)行。

第六條：工程價(jià)款及結(jié)算的約定

6.1簽定合同后三天之內(nèi)，甲方預(yù)付合同總額/作為預(yù)付款，工程施工完成50%時(shí)，甲方在七天內(nèi)首付合同總額的40%，全部完成并經(jīng)驗(yàn)收合格后，在一個(gè)月內(nèi)支付到95%，余下5%作為質(zhì)量保證金在滿一年后付清。

第七條：安全生產(chǎn)

乙方施工時(shí)必須切實(shí)注意安全，應(yīng)遵守有關(guān)的安全條例，如發(fā)生工傷事故由乙方自負(fù)，甲方概不負(fù)責(zé)。

第八條：爭(zhēng)議或糾紛處理由甲乙雙方友好協(xié)商解決。

第九條：附則

9.1本合同正本兩份，雙方各執(zhí)一份。

9.2本合同履行完成后自動(dòng)終止。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日_________年____月____日

買賣合同糾紛案件代理詞篇五

尊敬的審判長(zhǎng)、審判員：

律師事務(wù)所依法接受本案被告和反訴人陳*的委托，指派本人擔(dān)任其一審訴訟代理人，參與本案的訴訟活動(dòng)。

開庭前，本代理人提供了證據(jù)，查閱了案卷材料和相關(guān)法律規(guī)定,對(duì)本案糾紛事實(shí)以及雙方當(dāng)事人爭(zhēng)議的焦點(diǎn)有了清楚的認(rèn)識(shí)和了解。本代理人認(rèn)為，根據(jù)本案客觀事實(shí)、相關(guān)證據(jù)材料和我國(guó)有關(guān)民事法律規(guī)定，原告的訴訟請(qǐng)求與事實(shí)不符,于法無(wú)據(jù)，不能成立，依法應(yīng)予駁回。反訴人的反訴請(qǐng)求合理合法，依法應(yīng)予支持?，F(xiàn)就本案的焦點(diǎn)問(wèn)題發(fā)表以下代理意見(jiàn)：

一、關(guān)于原告(反訴人)與被告(被反訴人)雙方簽訂的商品房買賣合同效力問(wèn)題。

同，經(jīng)過(guò)多次咨詢、協(xié)商和談判，充分體現(xiàn)了雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思。再次，合同書內(nèi)容合法。從合同內(nèi)容來(lái)看，原告投資開發(fā)房地產(chǎn)，原告出資向被告購(gòu)買商品房，整個(gè)合同書的內(nèi)容完全符合現(xiàn)行法律規(guī)定。最后，合同書形式完備。原被告雙方簽訂的商品房買賣合同根據(jù)有關(guān)規(guī)定，到**縣房地產(chǎn)交易管理所辦理了商品房預(yù)售登記，取得政府管理部門認(rèn)可，形式完備。

根據(jù)《合同法》第8條之規(guī)定：依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。本案原被告依法均應(yīng)嚴(yán)格遵守合同，履行合同義務(wù)，而不得擅自變更、解除或違背合同的約定。

(一)、被告向原告購(gòu)買的商品房是否帶有地下車庫(kù)問(wèn)題。原被告雙方提供的許多證據(jù)都可以證明被告購(gòu)買的商品房帶地下車庫(kù)。1、商品房買賣合同第三條約定地下室109.74平方米。這地下室面積中包含了地下車庫(kù)面積和位臵。2、商品房買賣合同附件一房屋平面圖，一層平面圖標(biāo)有下坡道和坡道擋墻。這就是地下車庫(kù)的下坡道。半地下室平面圖也清楚標(biāo)明下坡道和車庫(kù)位臵。3、被告提供的竣工圖中的一層平面圖和半地下室平面圖有著完全相同的標(biāo)示和說(shuō)明，而該竣工圖是由施工單位在施工完成后制作的，并提交建設(shè)局存檔保管的。

4、被告補(bǔ)充提供的證據(jù)建設(shè)施工圖紙(**市建筑工程施工圖審理事務(wù)所報(bào)備的)半地下室平面圖也明確有地下室車庫(kù)和下坡道。5、原告提供的所謂規(guī)劃圖紙中在一層平面圖部分也明確標(biāo)明下坡道和坡道擋墻。如果沒(méi)有地下車庫(kù)，何需下坡道和坡道擋墻?6、原告提供的建筑工程消防驗(yàn)收意見(jiàn)書，意見(jiàn)書中也明確說(shuō)明半地下一層為車庫(kù)、洗衣房、儲(chǔ)藏間。7、原告在給被告及**省消費(fèi)者委員會(huì)答復(fù)中也承認(rèn)有地下車庫(kù)，并表示可以整改。甚至原告代理律師在法庭上也承認(rèn)部分戶型是有地下車庫(kù)的，只要被告同意交房，原告可以進(jìn)行地下車庫(kù)整改。8、從被告購(gòu)買別墅這一高端住宅產(chǎn)品的目的來(lái)看，遠(yuǎn)離市區(qū)，戶戶有車，如果沒(méi)有地下車庫(kù)，又沒(méi)有配套建設(shè)地面停車場(chǎng)，被告根本不會(huì)購(gòu)買，也無(wú)法居住使用，根本達(dá)不到被告購(gòu)買別墅的目的。如果原告強(qiáng)調(diào)訴爭(zhēng)商品房原先報(bào)批時(shí)就沒(méi)有地下車庫(kù)，那原告為什么在20xx年*月*日簽訂商品房買賣合同時(shí)，還是以地下車庫(kù)形式與被告簽訂合同。原告如此行為，豈不構(gòu)成欺詐?亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果和責(zé)任。

(二)、被告向原告購(gòu)買的商品房是否三樓前后均有陽(yáng)臺(tái)帶問(wèn)題。同樣，原被告雙方提供的許多證據(jù)可以證明三樓前后帶有陽(yáng)臺(tái)。1、商品房買賣合同附件一房屋平面圖，三層平面圖前后標(biāo)明兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)。

2、被告提供的竣工圖中的三層平面圖有著完全相同的標(biāo)示和說(shuō)明，而該竣工圖是由施工單位在施工完成后制作的，并提交建設(shè)局存檔保管的。3、原告提供的所謂規(guī)劃圖紙中在三層平面圖部分也明確標(biāo)明陽(yáng)臺(tái)。4、原告在給被告及福建省消費(fèi)者委員會(huì)答復(fù)中也承認(rèn)三樓有陽(yáng)臺(tái)，其將陽(yáng)臺(tái)外移，并表示可以整改。

(三)、原告是否具備交房條件問(wèn)題。根據(jù)商品房買賣合同第8條約定，原告應(yīng)當(dāng)在20xx年12月30日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將經(jīng)過(guò)驗(yàn)收合格，并符合本合同約定的商品房交付被告使用。據(jù)此，原告是否具備交房，至少要同時(shí)具備兩個(gè)條件，一是驗(yàn)收合格，二是符合合同約定，兩者缺一不可。1、原告提供的房屋建筑工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和建筑工程消防驗(yàn)收意見(jiàn)書是違規(guī)的驗(yàn)收結(jié)果，與商品房的實(shí)際情況不符，不能作為竣工驗(yàn)收合法依據(jù)。首先，這兩文件中所體現(xiàn)的工程監(jiān)理單位和施工單位存在明顯矛盾和不一致的地方，房屋建筑工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告體現(xiàn)的工程監(jiān)理單位為**有限公司，施工單位為建筑工程有限公司，而建筑工程消防驗(yàn)收意見(jiàn)書體現(xiàn)的工程監(jiān)理單位為工程監(jiān)理有限公司，施工單位為建筑工程有限公司，在加上竣工圖紙中出現(xiàn)的施工單位為建設(shè)工程有限公司。兩家監(jiān)理單位，三家施工單位，到底誰(shuí)是該工程的真正監(jiān)理單位和施工單位，無(wú)法確定，如何能進(jìn)行驗(yàn)收?充分說(shuō)明本案的違規(guī)驗(yàn)收。其次，這兩文件中所體現(xiàn)的驗(yàn)收結(jié)果與商品房實(shí)際情況不符。如房屋建筑工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告體現(xiàn)的主體施工完成，請(qǐng)問(wèn)三樓的陽(yáng)臺(tái)在什么地方?室內(nèi)外裝飾工程全部完成，請(qǐng)問(wèn)三樓的窗戶安裝了沒(méi)有?燃?xì)夤こ掏瓿?，?qǐng)問(wèn)燃?xì)夤艿?，接口在什么地?整個(gè)房屋沒(méi)有通風(fēng)和排氣施工，如何居住使用?所有規(guī)劃、設(shè)計(jì)和竣工圖紙中下坡道和坡道擋墻在什么地方?2、原告擬交付被告使用的商品房不符合合同約定的使用條件。首先，沒(méi)有按合同約定，建設(shè)地下室車庫(kù)。其次，沒(méi)有按合同約定，建設(shè)三樓陽(yáng)臺(tái)。第三，沒(méi)有按照合同約定，建設(shè)安裝門窗，預(yù)留管道。造成原告開發(fā)建設(shè)的商品房根本不符合合同約定的交付使用的條件，也就自然不具備交房條件。3、根據(jù)**省高級(jí)人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問(wèn)題的解答》第22條，以及《城市規(guī)劃法》和舊《消防法》等規(guī)定，原告開發(fā)建設(shè)的別墅商品房除了應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、建設(shè)單位驗(yàn)收合格外，還應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)關(guān)于房屋交付使用的其他強(qiáng)制性規(guī)定，包括消防驗(yàn)收、規(guī)劃驗(yàn)收等，直到辦好商品房權(quán)屬登記備案手續(xù)為止。原告開發(fā)的商品房在通知交房時(shí)沒(méi)有通過(guò)規(guī)劃驗(yàn)收，沒(méi)有辦理權(quán)屬登記備案手續(xù)，依法不具備交房條件，原告的交房通知不具有交房的法律效力。同時(shí)，根據(jù)**省高級(jí)人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問(wèn)題的解答》第24條之規(guī)定，原告應(yīng)當(dāng)在具備法律規(guī)定的交房條件后再行通知被告(反訴原告)，才具有交房的法律效力。

三、原告擅自變更商品房地下室功能和取消三樓陽(yáng)臺(tái)，再加上其他違約應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，被告有權(quán)反訴要求原告退房，退還所收購(gòu)房款，并賠償被告經(jīng)濟(jì)損失。

1、原被告雙方關(guān)于商品房規(guī)劃設(shè)計(jì)，使用功能的約定是明確具體的，且被告也是基于雙方上述明確約定及商品房地理位臵才決定購(gòu)買該商品房的，原告無(wú)權(quán)擅自變更。原被告所簽訂的商品房買賣合同中明確約定有地下室車庫(kù)，而且現(xiàn)有眾多證據(jù)也證明，該商品房應(yīng)有地下室車庫(kù)的，被告也是因?yàn)橛械叵率臆噹?kù)才選擇購(gòu)買的?，F(xiàn)在原告開發(fā)建設(shè)的商品房突然沒(méi)有了地下室車庫(kù)，而且也沒(méi)有配套建設(shè)地面停車場(chǎng)，是明顯的重大違約行為，再加上前面所列舉的其他違約行為，如**縣建設(shè)局已經(jīng)確認(rèn)的原告在煙囪、門窗、陽(yáng)臺(tái)等方面未按圖紙施工，原告的行為已經(jīng)構(gòu)成了根本性違約，被告無(wú)法達(dá)到自己的購(gòu)房目的和使用居住條件。根據(jù)《合同法》第94條之規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同的。

2、被告對(duì)于原告的違約行為，已于20xx年*月**日致函原告。該函件是通過(guò)郵政特快專遞送達(dá)的，而且在郵件詳情單上已經(jīng)寫明要求退房書。原告雖然拒絕簽收，但已經(jīng)知曉被告函件的內(nèi)容，原告也沒(méi)有對(duì)被告的函件提出異議。根據(jù)《合同法》第96條之規(guī)定，當(dāng)事人一方依照第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。因此，本案被告根據(jù)原告的違約情況和相關(guān)法律規(guī)定，要求解除合同，并將解除合同通知書送達(dá)原告，原被告雙方的商品房買賣合同已經(jīng)解除，人民法院應(yīng)當(dāng)予以確認(rèn)，原告應(yīng)承擔(dān)由此所產(chǎn)生的法律責(zé)任。

3、原告所開發(fā)的商品房通知交房當(dāng)時(shí)不具備交房條件，也沒(méi)有再次通知被告交房，從商品房買賣合同約定的交房時(shí)間為20xx年12月30日之前，至今逾期已達(dá)到210天，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)商品房買賣合同約定的逾期超過(guò)90天交房，被告有權(quán)解除合同的規(guī)定。同時(shí)，根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第15條之規(guī)定，出賣人遲延交付房屋，超過(guò)三個(gè)月合理期限的，買受人有權(quán)解除合同。因此，本案被告(反訴原告)的反訴請(qǐng)求合理合法，依法應(yīng)予以支持。

綜上所述，本代理人認(rèn)為本案糾紛的根本原因在于雙方簽訂合同過(guò)程，原告存在欺詐行為，而且原告所開發(fā)建設(shè)的商品房不具備交房條件，也不符合合同約定的交房和使用條件，構(gòu)成根本性違約，被告的購(gòu)房目的難以實(shí)現(xiàn)，可以要求解除商品房買賣合同。因此，本案原告訴訟請(qǐng)求于理無(wú)據(jù)，于法無(wú)依，請(qǐng)求人民法院予以駁回，被告的反訴請(qǐng)求合情合理合法，請(qǐng)求人民法院予以支持。

律師事務(wù)所。

律師：

2*年*月**日。

買賣合同糾紛案件代理詞篇六

尊敬的審判員：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》相關(guān)之規(guī)定，安徽至達(dá)律師事務(wù)所接受本案原告的委托，擔(dān)任其與吳勇買賣合同糾紛案的一審訴訟代理人，今天依法出庭，履行代理人職責(zé)。

根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定及本案庭審調(diào)查已查明的基本事實(shí)，本代理人發(fā)表如下代理意見(jiàn)，供法庭參考：

一、本案事實(shí)清楚、證據(jù)充分，原、被告雙方之間具有合法的買賣合同關(guān)系。被告自7月18日至9月16九次從原告處購(gòu)買電力護(hù)套管，每次原告將貨物送至被告指定的地點(diǎn)，被告驗(yàn)收合格并在銷售單上簽字確認(rèn)。銷售單明確記載了買賣雙方、日期、商品名稱、數(shù)量、價(jià)款等事項(xiàng)，經(jīng)過(guò)被告簽字確認(rèn)后，是合法有效的，且原告提供的被告電話錄音也證實(shí)了原、被告雙方的買賣合同關(guān)系及被告尚欠貨款131376元的事實(shí)。

二、被告主張?jiān)尕浳锎嬖谫|(zhì)量問(wèn)題的抗辯理由不能成立。

1、原告提供的貨物完全合格，雙方口頭約定當(dāng)場(chǎng)驗(yàn)貨，被告在接受時(shí)已經(jīng)檢驗(yàn)完畢并簽字確認(rèn)。根據(jù)該貨物的性質(zhì)及交易習(xí)慣，產(chǎn)品的規(guī)格及厚度是能夠及時(shí)檢驗(yàn)的，也不存在隱藏的瑕疵。根據(jù)《合同法》第一百五十七條“買受人收到標(biāo)的物時(shí)應(yīng)當(dāng)在約定的檢驗(yàn)期間內(nèi)檢驗(yàn)。沒(méi)有約定檢驗(yàn)期間的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)檢驗(yàn)?！奔啊顿I賣合同司法解釋》第十五條“當(dāng)事人對(duì)標(biāo)的物的檢驗(yàn)期間未作約定，買受人簽收的送貨單、確認(rèn)單等載明標(biāo)的物數(shù)量、型號(hào)、規(guī)格的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同法第一百五十七條的規(guī)定，認(rèn)定買受人已對(duì)數(shù)量和外觀瑕疵進(jìn)行了檢驗(yàn)，但有相反證據(jù)足以推翻的除外?！敝?guī)定，被告已經(jīng)對(duì)貨物檢驗(yàn)完畢。

2、原告截至至2月26日之前未收到被告關(guān)于貨物質(zhì)量問(wèn)題的任何通知。自209月16日之后原告多次向被告催要貨款，被告一直拖欠但并沒(méi)有以質(zhì)量為由進(jìn)行抗辯，從電話錄音中可以證實(shí)。現(xiàn)被告以此為借口并提供了一系列證據(jù)來(lái)加以佐證，既不符合法律規(guī)定也不符合事實(shí)，首先被告提供的證據(jù)有偽造之嫌，達(dá)不到證明目的；其次海欣機(jī)械發(fā)出的函為4月16日，一般該貨物的使用是及時(shí)掩埋，為何會(huì)堆積暴曬達(dá)半年之久，我相信假如屬實(shí)市政早就會(huì)將貨物拖走，因此不符合事實(shí)常理。

3、被告關(guān)于付款的交易習(xí)慣及海欣公司所稱的工程未經(jīng)過(guò)驗(yàn)收之觀點(diǎn)完全不符合事實(shí)。首先原告與被告之間是買賣合同關(guān)系并非工程施工合同關(guān)系，且雙方也沒(méi)有關(guān)于等工程驗(yàn)收之后再付款的約定；被告及海欣公司都未提供證據(jù)證明該工程未驗(yàn)收合格，且也無(wú)法證明該工程所使用的電力護(hù)套管全部由原告提供。其次，被告在回答法庭提問(wèn)時(shí)關(guān)于和海欣公司簽訂合同及原告買賣貨物的時(shí)間上自相矛盾，由此可見(jiàn)，其與海欣公司簽訂的'合同完全是偽造的，且新站區(qū)橋鑫建材銷售部已經(jīng)工商機(jī)關(guān)確認(rèn)在11月11日被注銷，合同主體也是無(wú)效的，被告聲稱依然在納稅，至今未提供證據(jù)且不能推翻工商機(jī)關(guān)的證明。因此，被告與海欣公司的合同及海欣公司出具的函應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為偽造，海欣公司與被告之間有利害關(guān)系，其證人證言依法應(yīng)不予采信。

三、假如原告的貨物真有質(zhì)量問(wèn)題，但經(jīng)過(guò)合理的催告期之后，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定質(zhì)量合格。

根據(jù)《合同法》第一百五十八條“當(dāng)事人約定檢驗(yàn)期間的，買受人應(yīng)當(dāng)在檢驗(yàn)期間內(nèi)將標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的情形通知出賣人。買受人怠于通知的，視為標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定。當(dāng)事人沒(méi)有約定檢驗(yàn)期間的，買受人應(yīng)當(dāng)在發(fā)現(xiàn)或者應(yīng)當(dāng)發(fā)現(xiàn)標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的合理期間內(nèi)通知出賣人。買受人在合理期間內(nèi)未通知或者自標(biāo)的物收到之日起兩年內(nèi)未通知出賣人的，視為標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定，但對(duì)標(biāo)的物有質(zhì)量保證期的，適用質(zhì)量保證期，不適用該兩年的規(guī)定?！敝?guī)定，被告未在合理期限內(nèi)通知原告，雖然《合同法》及《買賣合同司法解釋》對(duì)合理期限未作具體規(guī)定，但《買賣合同司法解釋》第十七條對(duì)合理期限做了綜合判斷及一九八四年一月二十三日國(guó)務(wù)院發(fā)布《工礦產(chǎn)品購(gòu)銷合同條例》第十五條第一款“需方在向供方提出書面異議時(shí)，按以下規(guī)定辦理：一、產(chǎn)品的外觀和品種、型號(hào)、規(guī)格、花色不符合同規(guī)定，屬供方送貨或代運(yùn)的，需方應(yīng)在貨到后十天內(nèi)（另有規(guī)定或當(dāng)事人另行商定期限者除外）提出書面異議；需方自提的，應(yīng)在提貨時(shí)或者雙方商定的期限內(nèi)提出異議?！?，即使是海欣機(jī)械在204月16日發(fā)出函之后，原告也未收到被告的通知，因此應(yīng)當(dāng)視為原告提供的貨物質(zhì)量符合約定。

四、根據(jù)雙方口頭約定和《合同法》第六十二條“當(dāng)事人就有關(guān)合同內(nèi)容約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)定：(四)履行期限不明確的，債務(wù)人可以隨時(shí)履行，債權(quán)人也可以隨時(shí)要求履行”的規(guī)定，被告應(yīng)在年9月16支付全部貨款，但直至2012年10月才支付3萬(wàn)元，剩余款項(xiàng)至今未付，根據(jù)《合同法》第一百零九條“當(dāng)事人一方未支付價(jià)款或者報(bào)酬的，對(duì)方可以要求其支付價(jià)款或者報(bào)酬及《買賣合同司法解釋》第二十四條第第三款買賣合同沒(méi)有約定逾期付款違約金或者該違約金的計(jì)算方法，出賣人以買受人違約為由主張賠償逾期付款損失的，人民法院可以中國(guó)人民銀行同期同類人民幣貸款基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)，參照逾期罰息利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算?！敝?guī)定，被告拖延付款的行為構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)立即支付剩余貨款131376元并賠償利息損失10391.29元.

綜上，被告違約事實(shí)清楚，依法應(yīng)當(dāng)履行付款義務(wù)并承擔(dān)違約責(zé)任，請(qǐng)法庭支持原告的訴訟請(qǐng)求。

買賣合同糾紛案件代理詞篇七

尊敬的審判長(zhǎng)、審判員：

律師事務(wù)所依法接受本案被告和反訴人陳*的委托，指派本人擔(dān)任其一審訴訟代理人，參與本案的訴訟活動(dòng)。

開庭前，本代理人提供了證據(jù)，查閱了案卷材料和相關(guān)法律規(guī)定,對(duì)本案糾紛事實(shí)以及雙方當(dāng)事人爭(zhēng)議的焦點(diǎn)有了清楚的認(rèn)識(shí)和了解。本代理人認(rèn)為，根據(jù)本案客觀事實(shí)、相關(guān)證據(jù)材料和我國(guó)有關(guān)民事法律規(guī)定，原告的訴訟請(qǐng)求與事實(shí)不符,于法無(wú)據(jù)，不能成立，依法應(yīng)予駁回。反訴人的反訴請(qǐng)求合理合法，依法應(yīng)予支持?，F(xiàn)就本案的焦點(diǎn)問(wèn)題發(fā)表以下代理意見(jiàn)：

一、關(guān)于原告(反訴人)與被告(被反訴人)雙方簽訂的商品房買賣合同效力問(wèn)題。

同，經(jīng)過(guò)多次咨詢、協(xié)商和談判，充分體現(xiàn)了雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思。再次，合同書內(nèi)容合法。從合同內(nèi)容來(lái)看，原告投資開發(fā)房地產(chǎn)，原告出資向被告購(gòu)買商品房，整個(gè)合同書的內(nèi)容完全符合現(xiàn)行法律規(guī)定。最后，合同書形式完備。原被告雙方簽訂的商品房買賣合同根據(jù)有關(guān)規(guī)定，到**縣房地產(chǎn)交易管理所辦理了商品房預(yù)售登記，取得政府管理部門認(rèn)可，形式完備。

根據(jù)《合同法》第8條之規(guī)定：依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。本案原被告依法均應(yīng)嚴(yán)格遵守合同，履行合同義務(wù)，而不得擅自變更、解除或違背合同的約定。

二、本案商品房買賣合同糾紛爭(zhēng)議的主要焦點(diǎn)問(wèn)題。

(一)、被告向原告購(gòu)買的商品房是否帶有地下車庫(kù)問(wèn)題。原被告雙方提供的許多證據(jù)都可以證明被告購(gòu)買的商品房帶地下車庫(kù)。1、商品房買賣合同第三條約定地下室109.74平方米。這地下室面積中包含了地下車庫(kù)面積和位臵。2、商品房買賣合同附件一房屋平面圖，一層平面圖標(biāo)有下坡道和坡道擋墻。這就是地下車庫(kù)的下坡道。半地下室平面圖也清楚標(biāo)明下坡道和車庫(kù)位臵。3、被告提供的竣工圖中的一層平面圖和半地下室平面圖有著完全相同的標(biāo)示和說(shuō)明，而該竣工圖是由施工單位在施工完成后制作的，并提交建設(shè)局存檔保管的。

4、被告補(bǔ)充提供的證據(jù)建設(shè)施工圖紙(**市建筑工程施工圖審理事務(wù)所報(bào)備的)半地下室平面圖也明確有地下室車庫(kù)和下坡道。5、原告提供的所謂規(guī)劃圖紙中在一層平面圖部分也明確標(biāo)明下坡道和坡道擋墻。如果沒(méi)有地下車庫(kù)，何需下坡道和坡道擋墻?6、原告提供的建筑工程消防驗(yàn)收意見(jiàn)書，意見(jiàn)書中也明確說(shuō)明半地下一層為車庫(kù)、洗衣房、儲(chǔ)藏間。7、原告在給被告及**省消費(fèi)者委員會(huì)答復(fù)中也承認(rèn)有地下車庫(kù)，并表示可以整改。甚至原告代理律師在法庭上也承認(rèn)部分戶型是有地下車庫(kù)的，只要被告同意交房，原告可以進(jìn)行地下車庫(kù)整改。8、從被告購(gòu)買別墅這一高端住宅產(chǎn)品的目的來(lái)看，遠(yuǎn)離市區(qū)，戶戶有車，如果沒(méi)有地下車庫(kù)，又沒(méi)有配套建設(shè)地面停車場(chǎng)，被告根本不會(huì)購(gòu)買，也無(wú)法居住使用，根本達(dá)不到被告購(gòu)買別墅的目的。如果原告強(qiáng)調(diào)訴爭(zhēng)商品房原先報(bào)批時(shí)就沒(méi)有地下車庫(kù)，那原告為什么在20xx年*月*日簽訂商品房買賣合同時(shí)，還是以地下車庫(kù)形式與被告簽訂合同。原告如此行為，豈不構(gòu)成欺詐?亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果和責(zé)任。

(二)、被告向原告購(gòu)買的商品房是否三樓前后均有陽(yáng)臺(tái)帶問(wèn)題。同樣，原被告雙方提供的許多證據(jù)可以證明三樓前后帶有陽(yáng)臺(tái)。1、商品房買賣合同附件一房屋平面圖，三層平面圖前后標(biāo)明兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)。

2、被告提供的竣工圖中的三層平面圖有著完全相同的標(biāo)示和說(shuō)明，而該竣工圖是由施工單位在施工完成后制作的，并提交建設(shè)局存檔保管的。3、原告提供的所謂規(guī)劃圖紙中在三層平面圖部分也明確標(biāo)明陽(yáng)臺(tái)。4、原告在給被告及福建省消費(fèi)者委員會(huì)答復(fù)中也承認(rèn)三樓有陽(yáng)臺(tái)，其將陽(yáng)臺(tái)外移，并表示可以整改。

(三)、原告是否具備交房條件問(wèn)題。根據(jù)商品房買賣合同第8條約定，原告應(yīng)當(dāng)在20xx年12月30日前，依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將經(jīng)過(guò)驗(yàn)收合格，并符合本合同約定的商品房交付被告使用。據(jù)此，原告是否具備交房，至少要同時(shí)具備兩個(gè)條件，一是驗(yàn)收合格，二是符合合同約定，兩者缺一不可。1、原告提供的房屋建筑工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和建筑工程消防驗(yàn)收意見(jiàn)書是違規(guī)的驗(yàn)收結(jié)果，與商品房的實(shí)際情況不符，不能作為竣工驗(yàn)收合法依據(jù)。首先，這兩文件中所體現(xiàn)的工程監(jiān)理單位和施工單位存在明顯矛盾和不一致的地方，房屋建筑工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告體現(xiàn)的工程監(jiān)理單位為**有限公司，施工單位為建筑工程有限公司，而建筑工程消防驗(yàn)收意見(jiàn)書體現(xiàn)的工程監(jiān)理單位為工程監(jiān)理有限公司，施工單位為建筑工程有限公司，在加上竣工圖紙中出現(xiàn)的施工單位為建設(shè)工程有限公司。兩家監(jiān)理單位，三家施工單位，到底誰(shuí)是該工程的真正監(jiān)理單位和施工單位，無(wú)法確定，如何能進(jìn)行驗(yàn)收?充分說(shuō)明本案的違規(guī)驗(yàn)收。其次，這兩文件中所體現(xiàn)的驗(yàn)收結(jié)果與商品房實(shí)際情況不符。如房屋建筑工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告體現(xiàn)的主體施工完成，請(qǐng)問(wèn)三樓的陽(yáng)臺(tái)在什么地方?室內(nèi)外裝飾工程全部完成，請(qǐng)問(wèn)三樓的窗戶安裝了沒(méi)有?燃?xì)夤こ掏瓿?，?qǐng)問(wèn)燃?xì)夤艿溃涌谠谑裁吹胤?整個(gè)房屋沒(méi)有通風(fēng)和排氣施工，如何居住使用?所有規(guī)劃、設(shè)計(jì)和竣工圖紙中下坡道和坡道擋墻在什么地方?2、原告擬交付被告使用的商品房不符合合同約定的使用條件。首先，沒(méi)有按合同約定，建設(shè)地下室車庫(kù)。其次，沒(méi)有按合同約定，建設(shè)三樓陽(yáng)臺(tái)。第三，沒(méi)有按照合同約定，建設(shè)安裝門窗，預(yù)留管道。造成原告開發(fā)建設(shè)的商品房根本不符合合同約定的交付使用的條件，也就自然不具備交房條件。3、根據(jù)**省高級(jí)人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問(wèn)題的解答》第22條，以及《城市規(guī)劃法》和舊《消防法》等規(guī)定，原告開發(fā)建設(shè)的別墅商品房除了應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、建設(shè)單位驗(yàn)收合格外，還應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)關(guān)于房屋交付使用的其他強(qiáng)制性規(guī)定，包括消防驗(yàn)收、規(guī)劃驗(yàn)收等，直到辦好商品房權(quán)屬登記備案手續(xù)為止。原告開發(fā)的商品房在通知交房時(shí)沒(méi)有通過(guò)規(guī)劃驗(yàn)收，沒(méi)有辦理權(quán)屬登記備案手續(xù)，依法不具備交房條件，原告的交房通知不具有交房的法律效力。同時(shí)，根據(jù)**省高級(jí)人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問(wèn)題的解答》第24條之規(guī)定，原告應(yīng)當(dāng)在具備法律規(guī)定的交房條件后再行通知被告(反訴原告)，才具有交房的法律效力。

三、原告擅自變更商品房地下室功能和取消三樓陽(yáng)臺(tái)，再加上其他違約應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，被告有權(quán)反訴要求原告退房，退還所收購(gòu)房款，并賠償被告經(jīng)濟(jì)損失。

1、原被告雙方關(guān)于商品房規(guī)劃設(shè)計(jì)，使用功能的約定是明確具體的，且被告也是基于雙方上述明確約定及商品房地理位臵才決定購(gòu)買該商品房的，原告無(wú)權(quán)擅自變更。原被告所簽訂的商品房買賣合同中明確約定有地下室車庫(kù)，而且現(xiàn)有眾多證據(jù)也證明，該商品房應(yīng)有地下室車庫(kù)的，被告也是因?yàn)橛械叵率臆噹?kù)才選擇購(gòu)買的?，F(xiàn)在原告開發(fā)建設(shè)的商品房突然沒(méi)有了地下室車庫(kù)，而且也沒(méi)有配套建設(shè)地面停車場(chǎng)，是明顯的重大違約行為，再加上前面所列舉的其他違約行為，如**縣建設(shè)局已經(jīng)確認(rèn)的原告在煙囪、門窗、陽(yáng)臺(tái)等方面未按圖紙施工，原告的行為已經(jīng)構(gòu)成了根本性違約，被告無(wú)法達(dá)到自己的購(gòu)房目的和使用居住條件。根據(jù)《合同法》第94條之規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同的。

2、被告對(duì)于原告的違約行為，已于20xx年*月**日致函原告。該函件是通過(guò)郵政特快專遞送達(dá)的，而且在郵件詳情單上已經(jīng)寫明要求退房書。原告雖然拒絕簽收，但已經(jīng)知曉被告函件的內(nèi)容，原告也沒(méi)有對(duì)被告的函件提出異議。根據(jù)《合同法》第96條之規(guī)定，當(dāng)事人一方依照第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。因此，本案被告根據(jù)原告的違約情況和相關(guān)法律規(guī)定，要求解除合同，并將解除合同

通知書

3、原告所開發(fā)的商品房通知交房當(dāng)時(shí)不具備交房條件，也沒(méi)有再次通知被告交房，從商品房買賣合同約定的交房時(shí)間為20xx年12月30日之前，至今逾期已達(dá)到210天，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)商品房買賣合同約定的逾期超過(guò)90天交房，被告有權(quán)解除合同的規(guī)定。同時(shí)，根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第15條之規(guī)定，出賣人遲延交付房屋，超過(guò)三個(gè)月合理期限的，買受人有權(quán)解除合同。因此，本案被告(反訴原告)的反訴請(qǐng)求合理合法，依法應(yīng)予以支持。

綜上所述，本代理人認(rèn)為本案糾紛的根本原因在于雙方簽訂合同過(guò)程，原告存在欺詐行為，而且原告所開發(fā)建設(shè)的商品房不具備交房條件，也不符合合同約定的交房和使用條件，構(gòu)成根本性違約，被告的購(gòu)房目的難以實(shí)現(xiàn)，可以要求解除商品房買賣合同。因此，本案原告訴訟請(qǐng)求于理無(wú)據(jù)，于法無(wú)依，請(qǐng)求人民法院予以駁回，被告的反訴請(qǐng)求合情合理合法，請(qǐng)求人民法院予以支持。

律師事務(wù)所

律師：

2*年*月**日

共

2

2

1

2

買賣合同糾紛案件代理詞篇八

尊敬的審判員：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》相關(guān)之規(guī)定，安徽至達(dá)律師事務(wù)所接受本案原告的委托，擔(dān)任其與吳勇買賣合同糾紛案的一審訴訟代理人，今天依法出庭，履行代理人職責(zé)。

根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定及本案庭審調(diào)查已查明的基本事實(shí)，本代理人發(fā)表如下代理意見(jiàn)，供法庭參考：

一、本案事實(shí)清楚、證據(jù)充分，原、被告雙方之間具有合法的買賣合同關(guān)系。被告自2012年7月18日至9月16九次從原告處購(gòu)買電力護(hù)套管，每次原告將貨物送至被告指定的地點(diǎn)，被告驗(yàn)收合格并在銷售單上簽字確認(rèn)。銷售單明確記載了買賣雙方、日期、商品名稱、數(shù)量、價(jià)款等事項(xiàng)，經(jīng)過(guò)被告簽字確認(rèn)后，是合法有效的，且原告提供的被告電話錄音也證實(shí)了原、被告雙方的買賣合同關(guān)系及被告尚欠貨款131376元的事實(shí)。

二、被告主張?jiān)尕浳锎嬖谫|(zhì)量問(wèn)題的抗辯理由不能成立。

1、原告提供的貨物完全合格，雙方口頭約定當(dāng)場(chǎng)驗(yàn)貨，被告在接受時(shí)已經(jīng)檢驗(yàn)完畢并簽字確認(rèn)。根據(jù)該貨物的性質(zhì)及交易習(xí)慣，產(chǎn)品的規(guī)格及厚度是能夠及時(shí)檢驗(yàn)的，也不存在隱藏的瑕疵。根據(jù)《合同法》第一百五十七條“買受人收到標(biāo)的物時(shí)應(yīng)當(dāng)在約定的檢驗(yàn)期間內(nèi)檢驗(yàn)。沒(méi)有約定檢驗(yàn)期間的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)檢驗(yàn)?！奔啊顿I賣合同司法解釋》第十五條“ 當(dāng)事人對(duì)標(biāo)的物的檢驗(yàn)期間未作約定，買受人簽收的送貨單、確認(rèn)單等載明標(biāo)的物數(shù)量、型號(hào)、規(guī)格的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同法第一百五十七條的規(guī)定，認(rèn)定買受人已對(duì)數(shù)量和外觀瑕疵進(jìn)行了檢驗(yàn)，但有相反證據(jù)足以推翻的除外?！敝?guī)定，被告已經(jīng)對(duì)貨物檢驗(yàn)完畢。

2、原告截至至2014年2月26日之前未收到被告關(guān)于貨物質(zhì)量問(wèn)題的任何通知。自2012年9月16日之后原告多次向被告催要貨款，被告一直拖欠但并沒(méi)有以質(zhì)量為由進(jìn)行抗辯，從電話錄音中可以證實(shí)。現(xiàn)被告以此為借口并提供了一系列證據(jù)來(lái)加以佐證，既不符合法律規(guī)定也不符合事實(shí)，首先被告提供的證據(jù)有偽造之嫌，達(dá)不到證明目的；其次海欣機(jī)械發(fā)出的函為2013年4月16日，一般該貨物的使用是及時(shí)掩埋，為何會(huì)堆積暴曬達(dá)半年之久，我相信假如屬實(shí)市政早就會(huì)將貨物拖走，因此不符合事實(shí)常理。

3、被告關(guān)于付款的交易習(xí)慣及海欣公司所稱的工程未經(jīng)過(guò)驗(yàn)收之觀點(diǎn)完全不符合事實(shí)。首先原告與被告之間是買賣合同關(guān)系并非工程施工合同關(guān)系，且雙方也沒(méi)有關(guān)于等工程驗(yàn)收之后再付款的約定；被告及海欣公司都未提供證據(jù)證明該工程未驗(yàn)收合格，且也無(wú)法證明該工程所使用的電力護(hù)套管全部由原告提供。其次，被告在回答法庭提問(wèn)時(shí)關(guān)于和海欣公司簽訂合同及原告買賣貨物的時(shí)間上自相矛盾，由此可見(jiàn)，其與海欣公司簽訂的合同完全是偽造的，且新站區(qū)橋鑫建材銷售部已經(jīng)工商機(jī)關(guān)確認(rèn)在2011年11月11日被注銷，合同主體也是無(wú)效的，被告聲稱依然在納稅，至今未提供證據(jù)且不能推翻工商機(jī)關(guān)的證明。因此，被告與海欣公司的合同及海欣公司出具的函應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為偽造，海欣公司與被告之間有利害關(guān)系，其證人證言依法應(yīng)不予采信。

三、假如原告的貨物真有質(zhì)量問(wèn)題，但經(jīng)過(guò)合理的催告期之后，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定質(zhì)量合格。

購(gòu)銷合同條例》第十五條第一款“需方在向供方提出書面異議時(shí)，按以下規(guī)定辦理：一、產(chǎn)品的外觀和品種、型號(hào)、規(guī)格、花色不符合同規(guī)定，屬供方送貨或代運(yùn)的，需方應(yīng)在貨到后十天內(nèi)（另有規(guī)定或當(dāng)事人另行商定期限者除外）提出書面異議；需方自提的，應(yīng)在提貨時(shí)或者雙方商定的期限內(nèi)提出異議?！?，即使是海欣機(jī)械在2013年4月16日發(fā)出函之后，原告也未收到被告的通知，因此應(yīng)當(dāng)視為原告提供的貨物質(zhì)量符合約定。

四、根據(jù)雙方口頭約定和《合同法》第六十二條“ 當(dāng)事人就有關(guān)合同內(nèi)容約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)定：(四)履行期限不明確的，債務(wù)人可以隨時(shí)履行，債權(quán)人也可以隨時(shí)要求履行”的規(guī)定，被告應(yīng)在2012年 9月16支付全部貨款，但直至2012年10月才支付3萬(wàn)元，剩余款項(xiàng)至今未付，根據(jù)《合同法》第一百零九條 “當(dāng)事人一方未支付價(jià)款或者報(bào)酬的，對(duì)方可以要求其支付價(jià)款或者報(bào)酬及《買賣合同司法解釋》第二十四條第第三款買賣合同沒(méi)有約定逾期付款違約金或者該違約金的計(jì)算方法，出賣人以買受人違約為由主張賠償逾期付款損失的，人民法院可以中國(guó)人民銀行同期同類人民幣貸款基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)，參照逾期罰息利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算?！敝?guī)定，被告拖延付款的行為構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)立即支付剩余貨款131376元并賠償利息損失10391.29元.

綜上，被告違約事實(shí)清楚，依法應(yīng)當(dāng)履行付款義務(wù)并承擔(dān)違約責(zé)任，請(qǐng)法庭支持原告的訴訟請(qǐng)求。

此致

買賣合同糾紛案件代理詞篇九

一、訴訟請(qǐng)求：

2、本案的訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。

二、事實(shí)及理由如下：

2014年1月13日，原告為其所有的滬***號(hào)小型轎車向被告中國(guó)人民財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司徐州市分公司購(gòu)買了保險(xiǎn)，雙方協(xié)商確定按照新車購(gòu)置價(jià)176萬(wàn)元，購(gòu)買了包括機(jī)動(dòng)車損失保險(xiǎn)、不計(jì)免賠特約條款等在內(nèi)的保險(xiǎn)。保險(xiǎn)期限自2014年1月14日零時(shí)起至2015年1月13日二十四時(shí)止。

2014年2月20日15時(shí)許，原告駕駛被保險(xiǎn)車輛沿沛縣龍河公路由北向南行駛至安國(guó)七堡村附近時(shí)，因躲避行人與路邊樹木發(fā)生碰撞后駛?cè)肼愤吅又校斐扇嚀p壞。交警和保險(xiǎn)公司均派人到現(xiàn)場(chǎng)查勘，并對(duì)事故予以確認(rèn)。

2014年3月12日原被告雙方簽訂了車輛損失確認(rèn)單，被保險(xiǎn)車輛被認(rèn)定為全損，定損金額為830720元，殘值作價(jià)金額為10萬(wàn)元;后殘值于2014年3月18日由被告拍賣，所得10萬(wàn)元由原告取得。另外事故發(fā)生時(shí)原告先行墊付了施救費(fèi)2200元，應(yīng)由被告支付。綜上，被告應(yīng)在2014年3月22日前向原告支付車輛損失賠償款共計(jì)732920元。然而被告至今尚未履行保險(xiǎn)合同約定的賠償義務(wù)，請(qǐng)求法院依法判決，維護(hù)我方合法權(quán)益。

法庭調(diào)查，原告舉證。

證據(jù)一：保險(xiǎn)單。

1證明原告向被告投保了機(jī)動(dòng)車損失保險(xiǎn)和不計(jì)免賠率險(xiǎn)。

2證明原被告雙方協(xié)商確定新車購(gòu)置價(jià)為176萬(wàn)，并以此確定了保險(xiǎn)金額。3證明保險(xiǎn)車輛的初次登記時(shí)間為2006年10月17日，即被保險(xiǎn)車輛的新車購(gòu)置時(shí)間。

4證明保險(xiǎn)期間為自2014年1月14日零時(shí)起至2015年1月13日二十四時(shí)止。

證據(jù)二：車損險(xiǎn)保險(xiǎn)合同范本。

1根據(jù)第四條約定，原告駕駛保險(xiǎn)車輛因墜落導(dǎo)致車輛損失的，保險(xiǎn)公司應(yīng)承擔(dān)保險(xiǎn)責(zé)任。

2根據(jù)第十條約定，保險(xiǎn)金額由原被告雙方根據(jù)投保時(shí)被保險(xiǎn)車輛的新車購(gòu)置價(jià)確定為176萬(wàn)元。

3根據(jù)第二十四條約定，被保險(xiǎn)車輛發(fā)生事故后，經(jīng)被告檢驗(yàn)，認(rèn)定車輛全損，并確定損失金額為830720元。

4根據(jù)第二十五條約定，被保險(xiǎn)車輛遭受損失后的殘值部分已有被告拍賣處理，拍賣所得10萬(wàn)元由原告取得。

5根據(jù)二十七條約定，被保險(xiǎn)車輛的折舊金額為：1760000*0.6%*88=929280元;保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)被保險(xiǎn)車輛的實(shí)際價(jià)值為830720元，與被告定損金額一致。

證明被保險(xiǎn)車輛發(fā)生事故的真實(shí)性以及事故的時(shí)間、地點(diǎn)、過(guò)程。

證據(jù)四：中國(guó)人民財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司機(jī)動(dòng)車保險(xiǎn)車輛損失情況確認(rèn)書證明被告對(duì)被保險(xiǎn)車輛認(rèn)定為全損，并確定損失金額為830720元。

證據(jù)五：機(jī)動(dòng)車轉(zhuǎn)讓協(xié)議。

證明被保險(xiǎn)車輛殘值部分已經(jīng)處理完畢。

證據(jù)六：施救費(fèi)發(fā)票。

證明施救被保險(xiǎn)車輛時(shí)原告支付2200元施救費(fèi)。

被告答辯情形：

注：法庭辯論主體思路為被告是否有充分的理由和證據(jù)證明保險(xiǎn)單、保險(xiǎn)合同條款和定損合同無(wú)效，否則應(yīng)認(rèn)定保險(xiǎn)合同真實(shí)有效，雙方應(yīng)予以履行;是否能證明事故不屬實(shí);是否能證明事故不屬于保險(xiǎn)責(zé)任范圍。

情形一：投保人投保時(shí)未如實(shí)告知投保車輛的二手車交易價(jià)格，保險(xiǎn)人有權(quán)解除合同;投保人存在欺詐，要求撤銷已經(jīng)簽訂的定損合同。

法律依據(jù)：《保險(xiǎn)法》第十六條：訂立保險(xiǎn)合同，保險(xiǎn)人就保險(xiǎn)標(biāo)的或者被保險(xiǎn)人的有關(guān)情況提出詢問(wèn)的，投保人應(yīng)當(dāng)如實(shí)告知。

投保人故意或者因重大過(guò)失未履行前款規(guī)定的如實(shí)告知義務(wù)，足以影響保險(xiǎn)人決定是否同意承?；蛘咛岣弑ｋU(xiǎn)費(fèi)率的，保險(xiǎn)人有權(quán)解除合同。

我方辯論：1保單上明確載明投保車輛的初次登記日期為“2006年10月17日”，因此被告在保險(xiǎn)合同簽訂時(shí)就應(yīng)當(dāng)知道投保車輛系二手車，但未詢問(wèn)二手車的交易價(jià)格，我方無(wú)告知義務(wù)，更不存在欺詐。

2投保車輛的交易價(jià)格與保險(xiǎn)合同無(wú)關(guān)，不影響保險(xiǎn)合同的效力。車損險(xiǎn)合同是按照保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)保險(xiǎn)標(biāo)的的實(shí)際價(jià)值確定保險(xiǎn)價(jià)值的不定值合同，而保險(xiǎn)標(biāo)的的實(shí)際價(jià)值與其交易價(jià)格無(wú)必然聯(lián)系，即使是通過(guò)無(wú)償贈(zèng)與的形式獲得保險(xiǎn)標(biāo)的的所有權(quán)，也不影響保險(xiǎn)標(biāo)的的實(shí)際價(jià)值。

情形二：保險(xiǎn)金額超過(guò)保險(xiǎn)價(jià)值，超過(guò)部分無(wú)效。保單上的保險(xiǎn)金額為176萬(wàn)元，而投保車輛的實(shí)際價(jià)值即其購(gòu)買價(jià)格為26萬(wàn)元，因此保險(xiǎn)金額遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出保險(xiǎn)價(jià)值，超過(guò)部分無(wú)效，只同意在26萬(wàn)的保險(xiǎn)金額范圍內(nèi)理賠。

法律依據(jù)：《保險(xiǎn)法》第五十五條：投保人和保險(xiǎn)人約定保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)價(jià)值并在合同中載明的，保險(xiǎn)標(biāo)的發(fā)生損失時(shí)，以約定的保險(xiǎn)價(jià)值為賠償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。

投保人和保險(xiǎn)人未約定保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)價(jià)值的，保險(xiǎn)標(biāo)的發(fā)生損失時(shí)，以保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)保險(xiǎn)標(biāo)的的實(shí)際價(jià)值為賠償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。

保險(xiǎn)金額不得超過(guò)保險(xiǎn)價(jià)值。超過(guò)保險(xiǎn)價(jià)值的，超過(guò)部分無(wú)效，保險(xiǎn)人應(yīng)當(dāng)退還相應(yīng)的保險(xiǎn)費(fèi)。

我方辯論：對(duì)方主張以投保車輛的購(gòu)入價(jià)格作為保險(xiǎn)價(jià)值，既無(wú)合同約定也無(wú)法律依據(jù)。實(shí)際上在投保時(shí)當(dāng)事人是以新車購(gòu)置價(jià)來(lái)確定保險(xiǎn)金額的，即雙方協(xié)商確定新車購(gòu)置價(jià)為176萬(wàn)元，并以此確定車輛損失保險(xiǎn)的保險(xiǎn)金額也為176萬(wàn)元。這樣的確定方式符合保險(xiǎn)條款第10條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)成為賠償處理的依據(jù)。

情形三：對(duì)交通事故的真實(shí)性不予認(rèn)可。在保險(xiǎn)公司對(duì)事故現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行勘察時(shí)，原告身上并無(wú)水跡，與原告所稱車輛在其駕駛下入水的情形不符，因此本次交通事故的真實(shí)性存在疑點(diǎn)。

我方辯論：因?yàn)槭掳l(fā)時(shí)為冬季，原告在駕車落水后涉水上岸衣服已經(jīng)濕透，冰冷難耐遂去附近的集市購(gòu)買新衣?lián)Q上，因此身上才會(huì)沒(méi)有水跡。

對(duì)于此次交通事故有交警部門出具的事故責(zé)任認(rèn)定書，被告無(wú)確切證據(jù)的應(yīng)以此為準(zhǔn)。

情形四：保險(xiǎn)車輛損失不在保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)。保險(xiǎn)車輛是在撞擊后駛?cè)牒又袑?dǎo)致車輛損失的，根本損失原因是落水。而落水并不在保險(xiǎn)合同第五條保險(xiǎn)責(zé)任的范圍內(nèi)，因此不予理賠。

合同依據(jù)：《保險(xiǎn)合同》第四條：保險(xiǎn)期間內(nèi)，被保險(xiǎn)人或其允許的合法駕駛?cè)嗽谑褂帽槐ｋU(xiǎn)機(jī)動(dòng)車過(guò)程中，因下列原因造成被保險(xiǎn)機(jī)動(dòng)車的損失，保險(xiǎn)人依照本保險(xiǎn)合同的約定負(fù)責(zé)賠償：

(一)碰撞、傾覆、墜落;。

(二)火災(zāi)、爆炸、自燃;。

(三)外界物體墜落、倒塌;。

(四)暴風(fēng)、龍卷風(fēng);。

(五)雷擊、雹災(zāi)、暴雨、洪水、海嘯;。

(六)地陷、冰陷、崖崩、雪崩、泥石流、滑坡;。

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買賣合同糾紛案件代理詞篇十

相對(duì)于其他訴訟文書，代理詞的寫法比較靈活，并沒(méi)有統(tǒng)一的格式，大體上仍然是由首部、正文和尾部三部分組成。首部、尾部的寫法與辯護(hù)詞大體相同。那么商品房。

審判長(zhǎng)、審判員：

作為本案被告(河南xx置業(yè)有限公司)的委托代理人，參加了整個(gè)庭審，進(jìn)行了質(zhì)證、辯論，對(duì)本案有了一個(gè)全面的了解。針對(duì)本案，現(xiàn)依據(jù)事實(shí)和法律提出以下代理意見(jiàn)，請(qǐng)合議時(shí)予以采信。

一、被告要求法院撤銷該爭(zhēng)議的2個(gè)條款，自認(rèn)為是欺詐、顯失公平的情況下簽訂的，沒(méi)有法律依據(jù)，且與事實(shí)不符。

按合同法第54條的規(guī)定，顯失公平：是指一方當(dāng)事人在緊迫或者缺乏經(jīng)驗(yàn)的情況下而訂立的明顯對(duì)自己有重大不利的合同行為。按最高人民法院《民法通則意見(jiàn)》第72條規(guī)定：“雙方簽訂合同時(shí)致使雙方的權(quán)利與義務(wù)明顯違反公平、等價(jià)有償原則的可以認(rèn)定為顯失公平”，也就是說(shuō)該協(xié)議條款不但明顯違反公平原則，而且也得必須明顯違反等價(jià)有償原則，才可以認(rèn)定為顯失公平。其主要構(gòu)成要件：該合同必須是雙務(wù)合同，并且必須是等價(jià)有償?shù)?，沒(méi)有等價(jià)有償就不存在顯示公平。本案中被告是無(wú)償代為收取安裝費(fèi)用的，并沒(méi)有獲利一分，故不存在什么顯失公平。

作為一個(gè)普通一般善良人，買房是人生中的一件大事，因涉及大量資金，在購(gòu)房時(shí)會(huì)一定多處看房進(jìn)行比較和鑒別的，特別是在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，肯定是比較慎重的。對(duì)自己所購(gòu)房的位置、層數(shù)、各種設(shè)施、總價(jià)款、合同的每個(gè)條款都會(huì)了解詳情后才痛下決心，才簽訂該購(gòu)房合同的。所以說(shuō)，原告在訴狀中所講的什么，該訴爭(zhēng)的2個(gè)條款是在被欺詐、顯失公平的情況下所簽訂的，要求撤銷該二個(gè)條款是沒(méi)有任何道理的，而且也違背人們通常的交易習(xí)慣，沒(méi)有法律依據(jù)也沒(méi)有事實(shí)上的理由。

二、原告在辯論中所講，合同第14條約定的燃?xì)?、暖氣、地?zé)崴O(shè)施，屬于雙方約定的基礎(chǔ)設(shè)施，公共配套設(shè)施范圍，其建設(shè)費(fèi)用已計(jì)入房屋開發(fā)成本，屬于商品房售價(jià)范圍是非常錯(cuò)誤的。

原被告雙方所簽合同第14條的約定，只是被告關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建設(shè)正常運(yùn)行的承諾，承諾有關(guān)公司安裝作業(yè)完畢后交付使用日達(dá)到使用條件。并沒(méi)有說(shuō)明和約定天燃?xì)狻⑴瘹?、地?zé)崴⒂芯€電視這些安裝費(fèi)的費(fèi)用有誰(shuí)來(lái)承擔(dān)的問(wèn)題，更沒(méi)有說(shuō)明和約定其安裝費(fèi)用已經(jīng)計(jì)入開發(fā)成本，屬于房售付范圍。顯然，原告為達(dá)訴訟目的，無(wú)中生有，偷換概念，偷梁換柱，白紙黑字，第14條非常清楚，請(qǐng)法庭明查。

三、被告沒(méi)有違反省及國(guó)家有關(guān)部門關(guān)于與有關(guān)房?jī)r(jià)收費(fèi)項(xiàng)目的通知、規(guī)則、細(xì)則和辦法。

被告沒(méi)有違反《國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)、財(cái)政部關(guān)于全面整頓住房建設(shè)收費(fèi)取消部分收費(fèi)項(xiàng)目的通知》(20xx)585號(hào)，20xx年4月16日。該通知是針對(duì)各級(jí)人民政府和國(guó)務(wù)院各部門的亂收費(fèi)問(wèn)題進(jìn)行整頓，并取消了部分收費(fèi)項(xiàng)目，共47項(xiàng)，其中沒(méi)有包括什么“初裝費(fèi)”什么基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，有關(guān)政府部門無(wú)論是否執(zhí)行，都和本案沒(méi)有任何關(guān)系，如果原告對(duì)該通知及有關(guān)政府部門有意見(jiàn)，請(qǐng)依法向有關(guān)政府部門反映。

被告沒(méi)有違反《河南省新建商品房交易價(jià)格行為規(guī)則》。原被告雙方簽訂合同后，沒(méi)有增加新的收費(fèi)項(xiàng)目和商品房總額外歸自己所有，沒(méi)有加收任何費(fèi)用歸自己所有，沒(méi)有違反代收代付費(fèi)用的規(guī)定，沒(méi)有牟取非法利益。如果原告認(rèn)為被告違反了該規(guī)則，請(qǐng)按該“規(guī)則”第17條規(guī)定向政府價(jià)格主管部門提供證據(jù)進(jìn)行舉報(bào)，可對(duì)被告進(jìn)行行政處罰，和本案訴爭(zhēng)的2個(gè)協(xié)議條款，是否有效，是否該撤銷無(wú)關(guān)。

被告更沒(méi)有違反《河南省商品房買賣明碼標(biāo)價(jià)實(shí)施細(xì)則》，被告已作到銷售明碼標(biāo)價(jià)并一房一價(jià)。原被告雙方簽訂合同時(shí)為20xx年12月17日，而該細(xì)則實(shí)施日期為20xx年5月1日，且對(duì)本案沒(méi)有溯及力。

四、被告沒(méi)有違反《開封市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套征收管理辦法》。

1.被告購(gòu)房時(shí)所簽訂的補(bǔ)充協(xié)議第2條中明確了收取的是天然氣初裝費(fèi)、暖氣初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)、地?zé)崴跹b費(fèi)，并不是原告在辯論所講的收取的是基礎(chǔ)設(shè)施公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)或其基礎(chǔ)設(shè)施公共配套設(shè)施的初裝費(fèi)或城市配套費(fèi)，顯然，原告在辯論所講的是非常錯(cuò)誤的，沒(méi)有任何事實(shí)依據(jù)。

2.按開封市此管理辦法第二條規(guī)定：城市配套費(fèi)的用途是專項(xiàng)用于城市道路、橋涵、公用消防設(shè)施等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。也就是說(shuō)，道路、橋涵、公用消防、園林綠化這些城市基礎(chǔ)設(shè)施，包括但不限于與小區(qū)內(nèi)的這些設(shè)施。也就是說(shuō)城市基礎(chǔ)設(shè)施不完全等于小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施。城市道路不等于小區(qū)內(nèi)道路。

3.按此管理辦法第6條規(guī)定，也就是說(shuō)從20xx年7月1日開始，建設(shè)單位必須有規(guī)劃部門出具的建筑面積確認(rèn)通知單，到財(cái)政局核準(zhǔn)城市配套費(fèi)的多少，并交費(fèi)后，憑財(cái)政局出具的審核意見(jiàn)到開封市建委辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

4.被告并沒(méi)有違反開封市此管理辦法第11條的規(guī)定，原被告雙方所簽的合同時(shí)與附件是同時(shí)所簽，沒(méi)有在合同簽訂后另行所簽任何補(bǔ)充協(xié)議，沒(méi)有另行加收任何費(fèi)用，作為合同整體的不可分割一部分附件四——補(bǔ)充協(xié)議，所約定的天然氣、暖氣、地?zé)崴芯€電視初裝費(fèi)是房?jī)r(jià)的組成部分，這些初裝費(fèi)是在合同中又進(jìn)一步的細(xì)化明細(xì)而已，是一種促銷手段和策略，而且，也并不違反有關(guān)的法律規(guī)定和我市的管理辦法。

5.該管理辦法第8條又進(jìn)一步明確了，不交城市配套費(fèi)不得發(fā)放《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。需要特別說(shuō)明的是，被告是在20xx年12月17日，已經(jīng)依法辦理了《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是在該管理辦法20xx年7月1日實(shí)施之前辦理的。所以說(shuō)，該管理辦法沒(méi)有溯及力。

退一萬(wàn)步講，如果說(shuō)按原告所講的，在房?jī)r(jià)款之外，被告又收取原告的燃?xì)?、暖氣、地?zé)崴?、有線電視安裝費(fèi)的話，被告也不違法。也不違反開封市的這個(gè)管理規(guī)定。

其理由有二點(diǎn)：其一按該規(guī)定，將說(shuō)的是“商品房項(xiàng)目應(yīng)計(jì)入房屋銷售價(jià)格開發(fā)商不得在房?jī)r(jià)外向購(gòu)房者另行加收任何費(fèi)用。而被告所收取的這些安裝費(fèi)。是代燃?xì)獾扔嘘P(guān)公司收取的初裝費(fèi)。也就是說(shuō)，這些安裝費(fèi)是有關(guān)公司收取的，被告只是代收而已，所收取的這些費(fèi)用用于交到有關(guān)公司，被告并沒(méi)有扣留歸自己所有，并沒(méi)有從中獲取任何利益。需要明確說(shuō)明的是：城市基礎(chǔ)設(shè)施并不完全等于小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施也包括小區(qū)外的基礎(chǔ)設(shè)施，城市基礎(chǔ)設(shè)施并不等于所購(gòu)房?jī)?nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施安裝費(fèi)，城市道路并不等于小區(qū)內(nèi)道路。城市配套費(fèi)并不等于該商品房?jī)?nèi)配套費(fèi)安裝。城市配套費(fèi)是用于小區(qū)內(nèi)外的公用，公共配套設(shè)施建設(shè)，而該商品房?jī)?nèi)配套安裝費(fèi)，是用于進(jìn)入自己房?jī)?nèi)的私用配套設(shè)施安裝，配套費(fèi)并不等于安裝費(fèi)。也就是說(shuō)，城市配套設(shè)施的建設(shè)安裝只進(jìn)入到小區(qū)內(nèi)或樓道內(nèi)就完成了，至于再進(jìn)入自己房?jī)?nèi)的私用設(shè)施安裝費(fèi)用自己肯定要出錢的。

在我們河南省地域內(nèi)，在整個(gè)開封建筑安裝領(lǐng)域內(nèi)，在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)公司行業(yè)，在整個(gè)燃?xì)?、暖氣、地?zé)岬裙补眯袠I(yè)在進(jìn)入私人房屋內(nèi)安裝其有關(guān)設(shè)施費(fèi)有哪家是免費(fèi)的?而作為房地產(chǎn)開發(fā)公司的被告，為了整個(gè)小區(qū)、整個(gè)樓的業(yè)主利益，為了整個(gè)工期的按時(shí)完成，為了與各個(gè)業(yè)主所簽的購(gòu)房合同，按約定的時(shí)間交房，有開發(fā)公司統(tǒng)一代收取燃?xì)?、暖氣、地?zé)崴?、等安裝費(fèi)，交于有關(guān)公司后，進(jìn)行統(tǒng)一安裝。這也是多年慣例，也是多年的交易習(xí)慣，而且該交易習(xí)慣并不違反國(guó)家的法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，按《合同法》第61條規(guī)定，按最高法院《合同法》解釋二第7條規(guī)定，而這種交易習(xí)慣是受法律保護(hù)的，依法應(yīng)受法律保護(hù)。

五、原被告所簽“合同”附件四“合同補(bǔ)充協(xié)議”意思表示真實(shí)，內(nèi)容合法，是合同外另有約定，是合同約定的特別條款，該訴爭(zhēng)的二個(gè)條款具有不可撤銷性，且該案已依法報(bào)房地產(chǎn)管理部門登記備案。

原被告簽訂的《商品房買賣合同》及合同附件符合有效合同的構(gòu)成要件，依法應(yīng)認(rèn)定為有效合同。其一，簽約主體適格，意思表示真實(shí)。其二內(nèi)容合法，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。其三，簽約程序完備。是在雙方認(rèn)真審閱了合同條款含義、明確其全部?jī)?nèi)容，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽約的。且已按規(guī)定報(bào)房地產(chǎn)管理部門登記備案。原告與被告就天然氣、暖氣、地?zé)崴⒂芯€電視的安裝費(fèi)，代收事宜達(dá)成合意，是約定的特別條款，只要意思表示真實(shí)，不存在一方以欺詐、脅迫的手段訂立，即為合法有效行為。應(yīng)按當(dāng)事人之間意思自治原則履行，且雙方對(duì)合同效力均無(wú)異議，原告未訴請(qǐng)撤銷整個(gè)合同及其附件，只訴請(qǐng)撤銷對(duì)附件中的兩個(gè)條款，則應(yīng)按有效合同履行，故被告收取上述費(fèi)用合法有據(jù)，未構(gòu)成消費(fèi)欺詐，更不存在脅迫行為，且從三原告提供的各組證據(jù)來(lái)看，都無(wú)法證明原被告雙方所簽的補(bǔ)充協(xié)議時(shí)是在欺詐、脅迫的情況下所簽。

六、本案是不屬于可撤銷可變更合同，該《商品房買賣合同》及《合同補(bǔ)充協(xié)議》絕對(duì)不是什么格式合同、格式條款。

原告認(rèn)為本案的購(gòu)房合同及補(bǔ)充協(xié)議是采用格式條款，是在欺詐、脅迫的情況下所簽，且系重復(fù)收費(fèi)行為，請(qǐng)求撤銷其中的二個(gè)條款，沒(méi)有法律依據(jù)。本案的合同及補(bǔ)充協(xié)議不是《合同法》所述真正意義上的格式合同(仍留有諸多空白欄目供簽約雙方自行協(xié)商填寫)，該合同是河南省工商行政管理局和河南省建設(shè)廳共同監(jiān)制的，對(duì)行政管理的相對(duì)方都是平等的，其解釋權(quán)赤屬該兩部門，不是被告河南xx置業(yè)有限公司自行制定反復(fù)使用的合同。作為合同附件的補(bǔ)充協(xié)議，對(duì)代收條款的約定是雙方自愿、平等、協(xié)商的結(jié)果。本案原告在簽訂合同時(shí)，已明知其內(nèi)容，且合同中也具有特別提示。在“合同補(bǔ)充協(xié)議”中，被告并沒(méi)有免除自己的責(zé)任，加重對(duì)方責(zé)任，排除對(duì)方主要權(quán)利的情形，雙方的約定是合法有效的。

綜上所述，被告代理人認(rèn)為：原被告所簽購(gòu)房合同及附件是真實(shí)、合法、有效的，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，是雙方自愿、平等、協(xié)商的結(jié)果，且不違反有關(guān)法律、行政法規(guī)其有關(guān)代收安裝費(fèi)的行為，不被法律、行政法規(guī)及有關(guān)規(guī)范性文件所禁止。本案糾紛中，不存在欺詐、脅迫、顯示公平、重復(fù)收費(fèi)及可撤銷的法定條件。同時(shí)認(rèn)為人民法院審理民事案件的適用原則是上位法優(yōu)于下位法的原則，故應(yīng)適用《合同法》和其司法解釋》為依據(jù)來(lái)審理本案。以上代理意見(jiàn)請(qǐng)予采信。

代理人：郭永軍。

20xx年12月8日。

尊敬的審判長(zhǎng)、人民陪審員：

江西三人行律師事務(wù)所依法接受原告周xx的委托，指派我作為其委托代理人參與本案訴訟，庭審前我認(rèn)真核實(shí)相關(guān)證據(jù)、查找法律根據(jù)，通過(guò)今天的法庭調(diào)查，對(duì)本案的事實(shí)有了清楚了解，現(xiàn)結(jié)合事實(shí)和法律發(fā)表如下代理意見(jiàn)：

一、原告與被告簽定的商品房買賣合同合法有效，原告基于該合同享有的權(quán)利應(yīng)受法律保護(hù)。

根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋(二)第一條之規(guī)定“當(dāng)事人對(duì)合同是否成立存在爭(zhēng)議，人民法院能夠確定當(dāng)事人名稱或者姓名、標(biāo)的和數(shù)量的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同成立。但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外”，以及《合同法》第四十四條之規(guī)定“依法成立的合同，自成立時(shí)生效”。原、被告所簽的編號(hào)為gf-20xx-0171的商品房買賣合同系雙方真實(shí)意思的表示，合法有效;即使該合同沒(méi)有合同編號(hào)，沒(méi)有簽訂日期，也不能以此瑕疵否認(rèn)該份合同的法律效力;故原告基于該份合同依法享有要求被告辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)的權(quán)利。

二、被告熊xx簽訂商品房買賣合同、承諾辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)、收取原告購(gòu)房款等行為系景德鎮(zhèn)市xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱xx公司)的行為在原、被告所簽的編號(hào)為gf-20xx-0171的商品房買賣合同中出賣人的委托代理人一欄清清楚楚寫上了被告熊xx的名字，且在合同的尾部也有xx公司蓋的公章，在出賣人一欄同樣有熊xx的簽字，正是基于此，原告完全有理由相信熊xx就是xx公司對(duì)外的處理事務(wù)的代理人;正如《合同法》第四十九條之規(guī)定的：“行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效?！逼湟饬x在于維護(hù)代理制度的誠(chéng)信基礎(chǔ)，保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益，建立正常的民事流轉(zhuǎn)秩序。本案中即使凱達(dá)公司未授權(quán)熊方明對(duì)外處理公司事務(wù)，原告基于合同也完全有理由相信凱達(dá)公司與熊方明之間構(gòu)成表見(jiàn)代理關(guān)系。所以，熊方明簽訂合同、收取原告全額購(gòu)房款、向原告出具承諾產(chǎn)權(quán)過(guò)戶等行為均應(yīng)視為是xx公司的行為。

1、原告在起訴時(shí)，到工商部門查詢了凱達(dá)公司的工商基本信息，該基本信息上載明xx公司于20xx年8月16日已經(jīng)被吊銷，其公司股東為周xx和支xx;據(jù)原告了解，周xx已經(jīng)死亡。而根據(jù)我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定，公司被吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照屬于公司意志以外的公權(quán)力運(yùn)作的結(jié)果，屬于強(qiáng)制解散公司的范疇，是公司違反了法律與行政法規(guī)(包括《公司登記管理?xiàng)l例》等)中的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)予解散。公司解散又必須經(jīng)過(guò)清算以及注銷兩個(gè)程序。根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)公司法》若干問(wèn)題的規(guī)定(二)第十八條之規(guī)定“有限責(zé)任公司的股東、股份有限公司的董事和控股股東未在法定期限內(nèi)成立清算組開始清算，導(dǎo)致公司財(cái)產(chǎn)貶值、流失、毀損或者滅失，債權(quán)人主張其在造成損失范圍內(nèi)對(duì)公司債務(wù)承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)依法予以支持;有限責(zé)任公司的股東、股份有限公司的董事和控股股東因怠于履行義務(wù)，導(dǎo)致公司主要財(cái)產(chǎn)、帳冊(cè)、重要文件等滅失，無(wú)法進(jìn)行清算，債權(quán)人主張其對(duì)公司債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任的，人民法院應(yīng)依法予以支持”。本案中，凱達(dá)公司既然已經(jīng)被吊銷，那么公司就有法定義務(wù)進(jìn)行清算，清償完公司清算之前的公司債務(wù)，這其中就包括原告基于買賣合同對(duì)xx公司享有的房屋過(guò)戶登記請(qǐng)求權(quán)(債權(quán))。但xx公司在公司被吊銷后沒(méi)有按照《公司法》等法律法規(guī)的規(guī)定依法進(jìn)行清算、注銷程序，那么此時(shí)，就有必要否認(rèn)公司法人人格，進(jìn)而要求xx公司股東替公司承擔(dān)債務(wù)清償責(zé)任。

2、被告支xx在庭審之中向法庭出示了一份鑒定文書，擬證明支xx非xx公司實(shí)際股東，其股東身份系xx公司偽造其簽名所致，故其無(wú)需與被告熊方明承擔(dān)連帶責(zé)任。原告認(rèn)為該份證據(jù)不能作為被告支興林免責(zé)的事由。因?yàn)楣竟ど痰怯泴?duì)外具有公信力，該種登記屬于商事登記，并使商事登記的外觀具有足以使他人信賴的特性，善意信賴登記外觀的人就此能取得權(quán)利。從公司工商登記公信力的內(nèi)涵出發(fā)，不僅在登記正確的情況下，登記所表現(xiàn)的權(quán)利是真實(shí)的權(quán)利，對(duì)社會(huì)公眾具有絕對(duì)的可信性，而且登記錯(cuò)誤時(shí)也不能顛覆登記對(duì)于權(quán)利狀態(tài)的表述，這種狀態(tài)對(duì)于社會(huì)公眾同樣是真實(shí)的，正確的。公司工商登記的作用就是為了保護(hù)第三人的信賴?yán)?，維護(hù)交易安全。從我國(guó)公司登記制度的設(shè)立本意以及公司登記公信力適用的三大基本原則(保護(hù)善意相對(duì)人利益原則、對(duì)第三人有利原則、法定義務(wù)不能免除原則)來(lái)看待本案，原告的權(quán)益完全應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)。

綜上所述，原告房產(chǎn)至今沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)的原因完全系被告不誠(chéng)信的行為所致，故原告懇請(qǐng)貴院支持其全部訴求。

以上代理意見(jiàn)，請(qǐng)合議庭在合議時(shí)參考并盼望予以采納。謝謝!

代理人：江西三人行律師事務(wù)所。

律師李俊杰。

20xx年八月二十日。

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買賣合同糾紛案件代理詞篇十一

審判長(zhǎng)、審判員：

作為本案被告(河南置業(yè)有限公司)的委托代理人，參加了整個(gè)庭審，進(jìn)行了質(zhì)證、辯論，對(duì)本案有了一個(gè)全面的了解。針對(duì)本案，現(xiàn)依據(jù)事實(shí)和法律提出以下代理意見(jiàn)，請(qǐng)合議時(shí)予以采信。

一、被告要求法院撤銷該爭(zhēng)議的2個(gè)條款，自認(rèn)為是欺詐、顯失公平的情況下簽訂的，沒(méi)有法律依據(jù)，且與事實(shí)不符。

按合同法第54條的規(guī)定，顯失公平：是指一方當(dāng)事人在緊迫或者缺乏經(jīng)驗(yàn)的情況下而訂立的明顯對(duì)自己有重大不利的合同行為。按最高人民法院《民法通則意見(jiàn)》第72條規(guī)定：“雙方簽訂合同時(shí)致使雙方的權(quán)利與義務(wù)明顯違反公平、等價(jià)有償原則的可以認(rèn)定為顯失公平”，也就是說(shuō)該協(xié)議條款不但明顯違反公平原則，而且也得必須明顯違反等價(jià)有償原則，才可以認(rèn)定為顯失公平。其主要構(gòu)成要件：該合同必須是雙務(wù)合同，并且必須是等價(jià)有償?shù)?，沒(méi)有等價(jià)有償就不存在顯示公平。本案中被告是無(wú)償代為收取安裝費(fèi)用的，并沒(méi)有獲利一分，故不存在什么顯失公平。

作為一個(gè)普通一般善良人，買房是人生中的一件大事，因涉及大量資金，在購(gòu)房時(shí)會(huì)一定多處看房進(jìn)行比較和鑒別的，特別是在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，肯定是比較慎重的。對(duì)自己所購(gòu)房的位置、層數(shù)、各種設(shè)施、總價(jià)款、合同的每個(gè)條款都會(huì)了解詳情后才痛下決心，才簽訂該購(gòu)房合同的。所以說(shuō)，原告在訴狀中所講的什么，該訴爭(zhēng)的2個(gè)條款是在被欺詐、顯失公平的情況下所簽訂的，要求撤銷該二個(gè)條款是沒(méi)有任何道理的，而且也違背人們通常的交易習(xí)慣，沒(méi)有法律依據(jù)也沒(méi)有事實(shí)上的理由。

二、原告在辯論中所講，合同第14條約定的燃?xì)?、暖氣、地?zé)崴O(shè)施，屬于雙方約定的基礎(chǔ)設(shè)施，公共配套設(shè)施范圍，其建設(shè)費(fèi)用已計(jì)入房屋開發(fā)成本，屬于商品房售價(jià)范圍是非常錯(cuò)誤的。

原被告雙方所簽合同第14條的約定，只是被告關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建設(shè)正常運(yùn)行的承諾，承諾有關(guān)公司安裝作業(yè)完畢后交付使用日達(dá)到使用條件。并沒(méi)有說(shuō)明和約定天燃?xì)?、暖氣、地?zé)崴⒂芯€電視這些安裝費(fèi)的費(fèi)用有誰(shuí)來(lái)承擔(dān)的問(wèn)題，更沒(méi)有說(shuō)明和約定其安裝費(fèi)用已經(jīng)計(jì)入開發(fā)成本，屬于房售付范圍。顯然，原告為達(dá)訴訟目的，無(wú)中生有，偷換概念，偷梁換柱，白紙黑字，第14條非常清楚，請(qǐng)法庭明查。

三、被告沒(méi)有違反省及國(guó)家有關(guān)部門關(guān)于與有關(guān)房?jī)r(jià)收費(fèi)項(xiàng)目的通知、規(guī)則、細(xì)則和辦法。

被告沒(méi)有違反《國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)、財(cái)政部關(guān)于全面整頓住房建設(shè)收費(fèi)取消部分收費(fèi)項(xiàng)目的通知》(20xx)585號(hào)，20xx年4月16日。該通知是針對(duì)各級(jí)人民政府和國(guó)務(wù)院各部門的亂收費(fèi)問(wèn)題進(jìn)行整頓，并取消了部分收費(fèi)項(xiàng)目，共47項(xiàng)，其中沒(méi)有包括什么“初裝費(fèi)”什么基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，有關(guān)政府部門無(wú)論是否執(zhí)行，都和本案沒(méi)有任何關(guān)系，如果原告對(duì)該通知及有關(guān)政府部門有意見(jiàn)，請(qǐng)依法向有關(guān)政府部門反映。

被告沒(méi)有違反《河南省新建商品房交易價(jià)格行為規(guī)則》。原被告雙方簽訂合同后，沒(méi)有增加新的收費(fèi)項(xiàng)目和商品房總額外歸自己所有，沒(méi)有加收任何費(fèi)用歸自己所有，沒(méi)有違反代收代付費(fèi)用的規(guī)定，沒(méi)有牟取非法利益。如果原告認(rèn)為被告違反了該規(guī)則，請(qǐng)按該“規(guī)則”第17條規(guī)定向政府價(jià)格主管部門提供證據(jù)進(jìn)行舉報(bào)，可對(duì)被告進(jìn)行行政處罰，和本案訴爭(zhēng)的2個(gè)協(xié)議條款，是否有效，是否該撤銷無(wú)關(guān)。

被告更沒(méi)有違反《河南省商品房買賣明碼標(biāo)價(jià)實(shí)施細(xì)則》，被告已作到銷售明碼標(biāo)價(jià)并一房一價(jià)。原被告雙方簽訂合同時(shí)為20xx年12月17日，而該細(xì)則實(shí)施日期為20xx年5月1日，且對(duì)本案沒(méi)有溯及力。

四、被告沒(méi)有違反《開封市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套征收管理辦法》。

1.被告購(gòu)房時(shí)所簽訂的補(bǔ)充協(xié)議第2條中明確了收取的是天然氣初裝費(fèi)、暖氣初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)、地?zé)崴跹b費(fèi)，并不是原告在辯論所講的收取的是基礎(chǔ)設(shè)施公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)或其基礎(chǔ)設(shè)施公共配套設(shè)施的初裝費(fèi)或城市配套費(fèi)，顯然，原告在辯論所講的是非常錯(cuò)誤的，沒(méi)有任何事實(shí)依據(jù)。

2.按開封市此管理辦法第二條規(guī)定：城市配套費(fèi)的用途是專項(xiàng)用于城市道路、橋涵、公用消防設(shè)施等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。也就是說(shuō)，道路、橋涵、公用消防、園林綠化這些城市基礎(chǔ)設(shè)施，包括但不限于與小區(qū)內(nèi)的這些設(shè)施。也就是說(shuō)城市基礎(chǔ)設(shè)施不完全等于小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施。城市道路不等于小區(qū)內(nèi)道路。

3.按此管理辦法第6條規(guī)定，也就是說(shuō)從20xx年7月1日開始，建設(shè)單位必須有規(guī)劃部門出具的建筑面積確認(rèn)通知單，到財(cái)政局核準(zhǔn)城市配套費(fèi)的多少，并交費(fèi)后，憑財(cái)政局出具的審核意見(jiàn)到開封市建委辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

4.被告并沒(méi)有違反開封市此管理辦法第11條的規(guī)定，原被告雙方所簽的合同時(shí)與附件是同時(shí)所簽，沒(méi)有在合同簽訂后另行所簽任何補(bǔ)充協(xié)議，沒(méi)有另行加收任何費(fèi)用，作為合同整體的不可分割一部分附件四——補(bǔ)充協(xié)議，所約定的天然氣、暖氣、地?zé)崴芯€電視初裝費(fèi)是房?jī)r(jià)的組成部分，這些初裝費(fèi)是在合同中又進(jìn)一步的細(xì)化明細(xì)而已，是一種促銷手段和策略，而且，也并不違反有關(guān)的法律規(guī)定和我市的管理辦法。

5.該管理辦法第8條又進(jìn)一步明確了，不交城市配套費(fèi)不得發(fā)放《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。需要特別說(shuō)明的是，被告是在20xx年12月17日，已經(jīng)依法辦理了《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是在該管理辦法20xx年7月1日實(shí)施之前辦理的。所以說(shuō)，該管理辦法沒(méi)有溯及力。

退一萬(wàn)步講，如果說(shuō)按原告所講的，在房?jī)r(jià)款之外，被告又收取原告的燃?xì)狻⑴瘹?、地?zé)崴?、有線電視安裝費(fèi)的話，被告也不違法。也不違反開封市的這個(gè)管理規(guī)定。

其理由有二點(diǎn)：其一按該規(guī)定，將說(shuō)的是“商品房項(xiàng)目應(yīng)計(jì)入房屋銷售價(jià)格開發(fā)商不得在房?jī)r(jià)外向購(gòu)房者另行加收任何費(fèi)用。而被告所收取的這些安裝費(fèi)。是代燃?xì)獾扔嘘P(guān)公司收取的初裝費(fèi)。也就是說(shuō)，這些安裝費(fèi)是有關(guān)公司收取的，被告只是代收而已，所收取的這些費(fèi)用用于交到有關(guān)公司，被告并沒(méi)有扣留歸自己所有，并沒(méi)有從中獲取任何利益。需要明確說(shuō)明的是：城市基礎(chǔ)設(shè)施并不完全等于小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施也包括小區(qū)外的基礎(chǔ)設(shè)施，城市基礎(chǔ)設(shè)施并不等于所購(gòu)房?jī)?nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施安裝費(fèi)，城市道路并不等于小區(qū)內(nèi)道路。城市配套費(fèi)并不等于該商品房?jī)?nèi)配套費(fèi)安裝。城市配套費(fèi)是用于小區(qū)內(nèi)外的公用，公共配套設(shè)施建設(shè)，而該商品房?jī)?nèi)配套安裝費(fèi)，是用于進(jìn)入自己房?jī)?nèi)的私用配套設(shè)施安裝，配套費(fèi)并不等于安裝費(fèi)。也就是說(shuō)，城市配套設(shè)施的建設(shè)安裝只進(jìn)入到小區(qū)內(nèi)或樓道內(nèi)就完成了，至于再進(jìn)入自己房?jī)?nèi)的私用設(shè)施安裝費(fèi)用自己肯定要出錢的。

在我們河南省地域內(nèi)，在整個(gè)開封建筑安裝領(lǐng)域內(nèi)，在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)公司行業(yè)，在整個(gè)燃?xì)?、暖氣、地?zé)岬裙补眯袠I(yè)在進(jìn)入私人房屋內(nèi)安裝其有關(guān)設(shè)施費(fèi)有哪家是免費(fèi)的?而作為房地產(chǎn)開發(fā)公司的被告，為了整個(gè)小區(qū)、整個(gè)樓的業(yè)主利益，為了整個(gè)工期的按時(shí)完成，為了與各個(gè)業(yè)主所簽的購(gòu)房合同，按約定的時(shí)間交房，有開發(fā)公司統(tǒng)一代收取燃?xì)狻⑴瘹?、地?zé)崴?、等安裝費(fèi)，交于有關(guān)公司后，進(jìn)行統(tǒng)一安裝。這也是多年慣例，也是多年的交易習(xí)慣，而且該交易習(xí)慣并不違反國(guó)家的法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，按《合同法》第61條規(guī)定，按最高法院《合同法》解釋二第7條規(guī)定，而這種交易習(xí)慣是受法律保護(hù)的，依法應(yīng)受法律保護(hù)。

五、原被告所簽“合同”附件四“合同補(bǔ)充協(xié)議”意思表示真實(shí)，內(nèi)容合法，是合同外另有約定，是合同約定的特別條款，該訴爭(zhēng)的二個(gè)條款具有不可撤銷性，且該案已依法報(bào)房地產(chǎn)管理部門登記備案。

原被告簽訂的《商品房買賣合同》及合同附件符合有效合同的構(gòu)成要件，依法應(yīng)認(rèn)定為有效合同。其一，簽約主體適格，意思表示真實(shí)。其二內(nèi)容合法，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。其三，簽約程序完備。是在雙方認(rèn)真審閱了合同條款含義、明確其全部?jī)?nèi)容，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽約的。且已按規(guī)定報(bào)房地產(chǎn)管理部門登記備案。原告與被告就天然氣、暖氣、地?zé)崴?、有線電視的安裝費(fèi)，代收事宜達(dá)成合意，是約定的特別條款，只要意思表示真實(shí)，不存在一方以欺詐、脅迫的手段訂立，即為合法有效行為。應(yīng)按當(dāng)事人之間意思自治原則履行，且雙方對(duì)合同效力均無(wú)異議，原告未訴請(qǐng)撤銷整個(gè)合同及其附件，只訴請(qǐng)撤銷對(duì)附件中的兩個(gè)條款，則應(yīng)按有效合同履行，故被告收取上述費(fèi)用合法有據(jù)，未構(gòu)成消費(fèi)欺詐，更不存在脅迫行為，且從三原告提供的各組證據(jù)來(lái)看，都無(wú)法證明原被告雙方所簽的補(bǔ)充協(xié)議時(shí)是在欺詐、脅迫的情況下所簽。

六、本案是不屬于可撤銷可變更合同，該《商品房買賣合同》及《合同補(bǔ)充協(xié)議》絕對(duì)不是什么格式合同、格式條款。

原告認(rèn)為本案的購(gòu)房合同及補(bǔ)充協(xié)議是采用格式條款，是在欺詐、脅迫的情況下所簽，且系重復(fù)收費(fèi)行為，請(qǐng)求撤銷其中的二個(gè)條款，沒(méi)有法律依據(jù)。本案的合同及補(bǔ)充協(xié)議不是《合同法》所述真正意義上的格式合同(仍留有諸多空白欄目供簽約雙方自行協(xié)商填寫)，該合同是河南省工商行政管理局和河南省建設(shè)廳共同監(jiān)制的，對(duì)行政管理的相對(duì)方都是平等的，其解釋權(quán)赤屬該兩部門，不是被告河南置業(yè)有限公司自行制定反復(fù)使用的合同。作為合同附件的補(bǔ)充協(xié)議，對(duì)代收條款的約定是雙方自愿、平等、協(xié)商的結(jié)果。本案原告在簽訂合同時(shí)，已明知其內(nèi)容，且合同中也具有特別提示。在“合同補(bǔ)充協(xié)議”中，被告并沒(méi)有免除自己的責(zé)任，加重對(duì)方責(zé)任，排除對(duì)方主要權(quán)利的情形，雙方的約定是合法有效的。

綜上所述，被告代理人認(rèn)為：原被告所簽購(gòu)房合同及附件是真實(shí)、合法、有效的，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，是雙方自愿、平等、協(xié)商的結(jié)果，且不違反有關(guān)法律、行政法規(guī)其有關(guān)代收安裝費(fèi)的行為，不被法律、行政法規(guī)及有關(guān)規(guī)范性文件所禁止。本案糾紛中，不存在欺詐、脅迫、顯示公平、重復(fù)收費(fèi)及可撤銷的法定條件。同時(shí)認(rèn)為人民法院審理民事案件的適用原則是上位法優(yōu)于下位法的原則，故應(yīng)適用《合同法》和其司法解釋》為依據(jù)來(lái)審理本案。以上代理意見(jiàn)請(qǐng)予采信。

代理人：郭永軍。

20xx年12月8日。

買賣合同糾紛案件代理詞篇十二

房屋對(duì)于我國(guó)公民來(lái)說(shuō)是非常重要的財(cái)產(chǎn)，很多公民努力奮斗的目的都是想在城市購(gòu)買一套房屋，在實(shí)踐中房屋買賣合同產(chǎn)生的糾紛是非常多的，那么最高院關(guān)于房屋買賣合同糾紛案件的意見(jiàn)是怎樣的?以下是小編為大家?guī)?lái)的最高院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件，歡迎大家參考。

1、商品房預(yù)售許可證與商品房認(rèn)購(gòu)書效力之間的關(guān)系。

答：鑒于商品房預(yù)售的特殊性，我國(guó)法律、行政法規(guī)對(duì)商品房預(yù)售實(shí)行行政許可的監(jiān)管制度?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第45條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第23條均明確規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證明。這就表明我國(guó)的商品房預(yù)售具有較強(qiáng)的國(guó)家干預(yù)性。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第2條也規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。由上可見(jiàn)，無(wú)論是立法、行政法規(guī)，還是司法解釋，預(yù)售許可證明均是針對(duì)商品房預(yù)售行為所做出的強(qiáng)制性規(guī)定。

而《商品房認(rèn)購(gòu)書》作為一個(gè)獨(dú)立的合同形式，從其訂立的目的、約定的內(nèi)容來(lái)看，通常是為將來(lái)雙方當(dāng)事人訂立確定性的正式的商品房買賣合同達(dá)成的書面允諾，其目的就是通過(guò)訂立合同來(lái)約束雙方當(dāng)事人承擔(dān)在將來(lái)訂立正式商品房買賣合同的義務(wù)，與作為本約合同的商品房買賣合同相對(duì)應(yīng)，《商品房認(rèn)購(gòu)書》即為預(yù)約合同。預(yù)約合同只是雙方當(dāng)事人承諾在約定的期限內(nèi)訂立確定性合同即本約的預(yù)備性協(xié)議，不得因此認(rèn)定本約已正式訂立。預(yù)約合同一方當(dāng)事人僅可以請(qǐng)求對(duì)方當(dāng)事人履行訂立本約的義務(wù)，不能請(qǐng)求履行本約的內(nèi)容。預(yù)約合同一般表現(xiàn)為認(rèn)購(gòu)書、訂購(gòu)書、預(yù)訂書、意向書、允諾書、備忘錄、談判紀(jì)要、定金收據(jù)等多種形式。

既然作為預(yù)約合同的《商品房認(rèn)購(gòu)書》是出賣人和買受人雙方為將來(lái)訂立作為本約合同的《商品房買賣合同》所做的承諾，而非正式的商品房預(yù)售行為，作為法定的商品房預(yù)售行為強(qiáng)制性前提條件的商品房預(yù)售許可證明就不應(yīng)對(duì)出賣人訂立預(yù)約合同的行為干預(yù)禁止。未取得商品房預(yù)售許可證前簽訂的《商品房認(rèn)購(gòu)書》等預(yù)約合同均為有效。

索引：《民事審判指導(dǎo)與參考》(第36輯)第281頁(yè)。

2、開發(fā)商逾期交房應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，能否依據(jù)業(yè)主支付的銀行按揭貸款利息來(lái)判決。

答：商品房買賣合同作為典型的雙務(wù)合同，交付房屋及支付房屋價(jià)款是開發(fā)商和業(yè)主的對(duì)待給付義務(wù)。業(yè)主遲延付款違反了其應(yīng)依約按期支付價(jià)款的義務(wù)，開發(fā)商遲延交房則違反了其應(yīng)按期交付房屋的義務(wù)，均應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。對(duì)于違約責(zé)任，《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百一十二條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人一方違反合同的賠償責(zé)任，應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于另一方因此所遭受的損失?！薄吨腥A人民共和國(guó)合同法》第一百一十三條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)所預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失?！币虼耍覈?guó)法律確定的違約損害賠償責(zé)任以填補(bǔ)損失為基本原則。

而在商品房買賣合同履行合同過(guò)程中，對(duì)于業(yè)主遲延付款給開發(fā)商所帶來(lái)的損失是開發(fā)商失去支配利用所遲延付款部分的使用利益;對(duì)于該部分利益，《司法解釋》第十七條規(guī)定，在商品房買賣合同當(dāng)事人對(duì)于違約責(zé)任沒(méi)有約定的情況下，為金融機(jī)構(gòu)收取該筆貸款的預(yù)期貸款利息，相當(dāng)于開發(fā)商從銀行取得相應(yīng)貸款的代價(jià)，這符合業(yè)主遲延支付價(jià)款造成開發(fā)商利用資金成本的損失實(shí)際。而對(duì)于開發(fā)商延期交房，其導(dǎo)致業(yè)主不能按期居住該房屋的使用利益損失;《司法解釋》將業(yè)主居住房屋的利益損失規(guī)定為業(yè)主需要租賃房屋居住的替代利益損害，這也符合業(yè)主實(shí)際損失的實(shí)際。

至于業(yè)主所需要負(fù)擔(dān)的同期銀行貸款利息高于租金的問(wèn)題，同《司法解釋》所規(guī)定的處理原則并無(wú)邏輯關(guān)系。假定開發(fā)商依約按期交房，業(yè)主將該房出租，則其所得的租金也會(huì)比其應(yīng)支付的銀行按揭貸款利息高，對(duì)此利息同租金的差額，業(yè)主也需自行承擔(dān)。

綜上，《司法解釋》所確定的開發(fā)商與業(yè)主需依據(jù)不同標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)不同違約責(zé)任的區(qū)分是建立在違約責(zé)任以填補(bǔ)損失基礎(chǔ)上的，二者并不存在矛盾。故在開發(fā)商逾期交房時(shí)，業(yè)主請(qǐng)求依據(jù)其應(yīng)支付的銀行按揭貸款利息來(lái)承擔(dān)違約責(zé)任，在當(dāng)事人并無(wú)約定時(shí)，該種請(qǐng)求并無(wú)依據(jù)，人民法院不應(yīng)予以支持。

答：根據(jù)合同自治原則及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《商品房買賣解釋》)第十八條的規(guī)定，合同當(dāng)事人之間就此有明確約定的，人民法院應(yīng)當(dāng)直接依據(jù)當(dāng)事人的約定明確出賣人應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。

如果當(dāng)事人之間就此沒(méi)有約定或者約定不明而又不能通過(guò)協(xié)商加以明確的，人民法院則應(yīng)根據(jù)《商品房買賣解釋》第十八條的規(guī)定，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出賣人應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。但由于《中國(guó)人民銀行關(guān)于人民幣貸款利率有關(guān)問(wèn)題的通知》(銀發(fā)[2003]251號(hào))第三條規(guī)定，逾期貸款罰息利率由原來(lái)的按日萬(wàn)分之二點(diǎn)一計(jì)收利息，改為在借款合同載明的貸款利率水平上加收30%—50%。而由于商品房買賣合同并非借款合同，其也不會(huì)約定貸款利率，故依此確定違約金存在一定的障礙。在《商品房買賣解釋》未對(duì)此作進(jìn)一步明確規(guī)定的情況下，根據(jù)合同法第一百七十四條確立的“沒(méi)有規(guī)定的，參照買賣合同的有關(guān)規(guī)定”的原則，鑒于買賣雙方合同義務(wù)的對(duì)等性，故人民法院可參照《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《買賣合同解釋》)第二十四條關(guān)于逾期付款違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，以中國(guó)人民銀行同期同類人民幣貸款基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)，參照逾期罰息利率標(biāo)準(zhǔn)確定出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任。

如出賣人認(rèn)為約定的違約金過(guò)高而要求人民法院調(diào)整的，人民法院應(yīng)根據(jù)合同法第一百一十四條、《商品房買賣解釋》第十六條以及《最高人民法院關(guān)于適用合同法若干問(wèn)題的解釋(二)》第二十九條的規(guī)定，并參照《商品房買賣解釋》第十八條、《買賣合同解釋》第二十四條確定的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)確定出賣人應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。

4、房屋差價(jià)能否作為非違約方的損失，由違約方予以賠償。

答：對(duì)于你所提及的問(wèn)題在審判實(shí)踐中比較普遍。合同法第一百一十三條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。在有效的房屋買賣合同履行過(guò)程中，由于出賣人拒絕履行合同，導(dǎo)致買受人需要另行購(gòu)買相類似的房屋，則其需要支付的另行購(gòu)房成本就同其之前簽約的購(gòu)房成本之間存在明顯的價(jià)值之差，此種房屋差價(jià)是由于違約方的違約行為造成的，可以作為守約方所遭受的損失。

至于你所提及的問(wèn)題，人民法院在當(dāng)事人已經(jīng)約定了固定違約金的情況下，能否判決違約方承擔(dān)房屋差價(jià)的違約責(zé)任，則涉及到合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的適用問(wèn)題。對(duì)此，屬于事實(shí)認(rèn)定問(wèn)題，應(yīng)由人民法院根據(jù)案件具體情況加以處理。當(dāng)然，如果人民法院能夠認(rèn)定約定的違約金低于造成的損失，則可以適用合同法第一百一十四條及相關(guān)司法解釋的規(guī)定，對(duì)違約金予以調(diào)整，以房屋差價(jià)作為非違約方的損失，由違約方對(duì)你予以賠償。

買賣合同糾紛案件代理詞篇十三

[提要]近幾年來(lái)，由于法律規(guī)定不明，致使審判實(shí)踐中對(duì)因公房租賃使用權(quán)發(fā)生糾紛的案件，理解不同、標(biāo)準(zhǔn)掌握不一，造成了審判結(jié)果的差異。本文作者結(jié)合審判實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)一些亟待解決的問(wèn)題提出了自己的看法，以期能促進(jìn)認(rèn)識(shí)的統(tǒng)一。

公民之間為公房租賃戶名的變更、分列租賃戶名及公房使用部位等發(fā)生糾紛，是否可以直接向人民法院提起訴訟？由于理解不一，現(xiàn)在的做法比較混亂。有的法院直接予以受理，有的法院則認(rèn)為應(yīng)由出租人作出書面處理意見(jiàn)后，法院才能受理?，F(xiàn)行的《上海市房屋租賃條例》（以下簡(jiǎn)稱《租賃條例》）規(guī)定，“……可以繼續(xù)履行租賃合同者有多人的，應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定承租人。協(xié)商一致的，出租人應(yīng)當(dāng)變更承租人；協(xié)商不一致的，由出租人在可以繼續(xù)履行租賃合同者中確定承租人。租賃關(guān)系變更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住權(quán)。”筆者認(rèn)為，《租賃條例》明確由出租人確定承租人，對(duì)于可以繼續(xù)履行的租賃合同而言，指定變更承租人既是出租人的權(quán)利，也是出租人的義務(wù)，出租人應(yīng)當(dāng)履行該項(xiàng)職責(zé)，承租人取得承租權(quán)應(yīng)當(dāng)?shù)玫匠鲎馊说恼J(rèn)可或指定。出租人逾期不答復(fù)或同住人對(duì)出租人的指定不服，同住人方可向人民法院提起訴訟。出租人如果不盡指定之責(zé)，則該類糾紛大量涌入法院，無(wú)疑會(huì)增大法院化解社會(huì)矛盾的司法成本。在我國(guó)目前公房使用權(quán)仍含有延續(xù)下來(lái)的福利性質(zhì)狀態(tài)下，在法規(guī)亦有明文規(guī)定的基礎(chǔ)上，出租人進(jìn)行指定應(yīng)當(dāng)是該類訴訟的前置程序，同時(shí)筆者認(rèn)為，即使個(gè)別情況下出租人指定有困難，其也應(yīng)當(dāng)出具書面證明文件，澄明系爭(zhēng)房屋相關(guān)租賃情況，以及不能指定的理由。當(dāng)事人經(jīng)過(guò)此前置程序，方能向法院提起訴訟。另外，筆者建議應(yīng)明確規(guī)定出租人指定承租人的期限，因?yàn)樵撈谙拗苯佑绊懏?dāng)事人的起訴條件，不明確規(guī)定會(huì)造成不同法院對(duì)何為“逾期”理解不一致的情況，可以考慮以一個(gè)月為宜。

二、當(dāng)事人的訴訟地位如何確定。

目前由于規(guī)定不明確，有的法院將出租人列為被告，另一方同住人列為第三人，有的法院則將出租人列為第三人，而以同住人為被告。筆者認(rèn)為，對(duì)出租人不指定的或?qū)Τ鲎馊酥付ú环?，?yīng)區(qū)別情況予以處理。

1、出租人怠于指定乃至不愿出具書面意見(jiàn)的。現(xiàn)實(shí)中，同住人對(duì)承租權(quán)的變更沒(méi)有爭(zhēng)議，但出租人基于某種原因不同意變更；或者同住人對(duì)租賃戶名的變更協(xié)商不成，出租人亦不愿意進(jìn)行指定，且不出具書面意見(jiàn)。出租人出具書面意見(jiàn)的（可對(duì)書面意見(jiàn)提出具體細(xì)化的要求），可視為出租人履行了管理的權(quán)利義務(wù)。只有在出租人未完成其指定之義務(wù)時(shí)，才應(yīng)列出租人為被告，同住人列為第三人。此時(shí)的`訴訟請(qǐng)求只能是要求出租人履行義務(wù)。有人就此提出不同意見(jiàn)認(rèn)為，一旦法院作出判決，判令出租人應(yīng)當(dāng)在判決生效后三十日內(nèi)作出指定，而出租人仍不指定怎么辦？筆者認(rèn)為，此時(shí)解決的方法也是多樣的，既可以向出租人的上級(jí)部門提出司法建議，責(zé)成下級(jí)部門履行法院確定的義務(wù)而作為，也可以以拒不履行生效法律文書確定的義務(wù)對(duì)待，予以罰款或采取其他有效措施。

[1][2][3]。

買賣合同糾紛案件代理詞篇十四

上訴人(原審被告)謝某1，男，x年x月x日生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。

上訴人(原審被告)謝某2，女，x年x月x日生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。

上訴人(原審被告)黃某，女，x年x月x日生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。

上訴人(原審被告)陶某，女，x年x月x日生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。

上訴人(原審被告)黃某，女，x年x月x日生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。

被上訴人(原審原告)朱某，男，x年x月x日生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。

被上訴人(原審原告)徐某，女，x年x月x日生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。

上訴人因與被上訴人房屋買賣合同糾紛一案不服上海市徐匯區(qū)人民法院(xxx0)徐民三(民)初字第xx號(hào)民事判決，特依法上訴貴院。

上訴請(qǐng)求。

1、撤銷上海市徐匯區(qū)人民法院(xxx0)徐民三(民)初字第xx號(hào)民事判決，將本案發(fā)回原審法院重新審理或者由貴院查清事實(shí)徑行改判。

2、本案一審、二審訴訟費(fèi)、保全費(fèi)由被上訴人負(fù)擔(dān)。

本案一審判決，定性不當(dāng)，適用法律確有錯(cuò)誤。事實(shí)與理由如下。

一、該房屋買賣合同須由上訴人四人共同行為，且以被告黃某為主導(dǎo)。

無(wú)論是合同的發(fā)起還是合同的履行(錢款往來(lái))其中真正的主導(dǎo)應(yīng)是上訴人黃某，而非上訴人謝某1。一審法院認(rèn)為，謝某1始終代表四名上訴人，顯然定性不當(dāng)。

首先，涉案房屋是以黃某母親陶某所得動(dòng)遷款項(xiàng)為大部分錢款所購(gòu)置，且至今謝某1仍與妻子、岳父、母共同居住。從整個(gè)房屋買賣過(guò)程來(lái)看，是由黃某提出售房，并讓謝某1陪同前往中介公司辦理掛牌，之后與被上訴人的多次交涉，都由黃某出面，甚至被上訴人的兩次付款均是由黃某收款(謝并不在場(chǎng))，且匯入賬戶也是黃某私人賬戶。而且，從被上訴人提供的一審證據(jù)(8月19日的電話錄音)顯示，謝某1在與被上訴人協(xié)商該房屋買賣合同的過(guò)程中，明確表示關(guān)于房屋買賣的問(wèn)題“我回去也要商量”，足見(jiàn)謝某1不可能代表所有上訴人，他也自知無(wú)法代表所有上訴人。

再者，雖然在房屋買賣合同中，四名上訴人的聯(lián)系電話都為謝某1一人手機(jī)號(hào)碼，但并不能表明謝某1就取得了其余三人的全權(quán)委托。僅填寫謝某1一人手機(jī)號(hào)碼，一則是為了便于進(jìn)行及時(shí)聯(lián)系，二則也只能說(shuō)明，由謝某1作為聯(lián)系人而已。一審法院認(rèn)為，“被告謝某1始終代表四被告與中介和原告進(jìn)行房屋交易事宜的協(xié)商，……”，故而推定謝某1就取得了代理權(quán)的原因之一，這顯然是擴(kuò)大了僅作為聯(lián)系人的權(quán)利范圍，并且也忽視了其余上訴人應(yīng)享有的對(duì)房屋的處分權(quán)。

二、7月25日簽訂的補(bǔ)充協(xié)議系效力待定協(xié)議。

7月25日所簽訂的補(bǔ)充協(xié)議，系中介制作，乃甲方謝某1與乙方朱某私下擬訂。在甲方一欄僅有上訴人謝某1一人簽字，其他上訴人當(dāng)時(shí)并不知情，后來(lái)知曉該事后，明確表示反對(duì)，至今其他上訴人對(duì)該協(xié)議堅(jiān)決不予追認(rèn)。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第一款第四項(xiàng)規(guī)定，共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的，不得轉(zhuǎn)讓。上訴人認(rèn)為，第一，上訴人謝某1根本不構(gòu)成表見(jiàn)代理，不能代理其他被告作出該意思表示;第二，該協(xié)議違背了除謝某1之外三人的真實(shí)意思表達(dá)，且不予追認(rèn);第三，該協(xié)議并未生效，處于效力待定狀態(tài)。故該協(xié)議不應(yīng)作為本案證據(jù)予以采信。一審法院在該合同不具備形式要件的前提下，被上訴人也沒(méi)有足夠證據(jù)表明其余三名上訴人授權(quán)于謝的情況下，僅以內(nèi)心確認(rèn)的方式，推定謝具備締約的代理權(quán)，從而認(rèn)定7月25日協(xié)議有效的理由之一是與事實(shí)不符，也于法無(wú)據(jù)的。

至于上訴人黃某及其母陶某其女謝某2于8月8日前往交易中心并非其真實(shí)意思表示。三名上訴人始終不予承認(rèn)7月25日簽訂的“協(xié)議”的有效性，但迫于房屋產(chǎn)權(quán)證原件仍握在房產(chǎn)中介手中(現(xiàn)在房產(chǎn)證仍舊在房產(chǎn)中介處)，三人是出于索要房產(chǎn)證原件的目的而前去，并非是辦理過(guò)戶登記手續(xù)的意思表示。退一步講，若四人真是前往辦理過(guò)戶登記，當(dāng)場(chǎng)得知僅僅修改合同中的過(guò)戶登記時(shí)間，即能辦理過(guò)戶登記，當(dāng)天馬上即可進(jìn)行修改，無(wú)須拖延。而事實(shí)并非如此。故一審法院認(rèn)定四被告前往交易中心就是辦理過(guò)戶手續(xù)，并進(jìn)一步推定三名上訴人用行為對(duì)7月25日之協(xié)議的效力進(jìn)行了認(rèn)可及追認(rèn)，顯然不符合邏輯。

三、約定違約金數(shù)額畸高，違約條款應(yīng)為無(wú)效。

上訴人謝某1與被上訴人于7月25日簽訂的.協(xié)議中約定，若一方構(gòu)成違約，則按照房?jī)r(jià)款的日百分之一計(jì)算違約金，該違約金條款無(wú)效。

首先，7月25日所簽訂“協(xié)議”是由中介公司提供，合同解釋應(yīng)作對(duì)被上訴人不利解釋。一審中，上訴人曾就提出被上訴人與中介公司存在利益關(guān)系，因被上訴人承諾若該房屋買賣成交，則由其單獨(dú)向房屋中介公司支付全部傭金。顯然，該合同中的違約金條款其真正目的是針對(duì)上訴人而設(shè)定，不具誠(chéng)實(shí)性。

其次，3月11日簽訂的房屋買賣合同沒(méi)有及時(shí)得以履行，其責(zé)任因由被上訴人承擔(dān)，因被上訴人錢款無(wú)法及時(shí)到位所導(dǎo)致。至7月25日，被上訴人錢款已到位，故向上訴人提出簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議(即7月25日之“協(xié)議”)，并在協(xié)議中約定數(shù)額畸高違約金，顯然是出于保護(hù)被上訴人目的，不具公平性。

最后，根據(jù)《最高人民法院印發(fā)〈關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)〉的通知》第7條，最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋(二)第29條，一再?gòu)?qiáng)調(diào)違約金應(yīng)“根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量”。本案中的違約金明顯違反公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，當(dāng)屬無(wú)效，不應(yīng)予以支持。

綜觀本案，原系被上訴人由于無(wú)法按時(shí)籌措錢款履行合同，導(dǎo)致合同沒(méi)有按時(shí)過(guò)戶，系違約在先。上訴人之一謝某1在無(wú)授權(quán)情況下，僅一人與被上訴人達(dá)成延期過(guò)戶協(xié)議，該延期過(guò)戶協(xié)議應(yīng)屬效力待定，不應(yīng)成為本案判決之依據(jù)。此外，本案涉案金額高達(dá)209萬(wàn)元，屬爭(zhēng)議額較大的案件，且一方人數(shù)眾多并存在責(zé)任不一，涉及的法律關(guān)系又較為復(fù)雜，一審期間上訴人曾提出希望該案件轉(zhuǎn)為普通程序，以便于法院更好的查明事實(shí)，作出公正判決。然而一審法院并沒(méi)有采納上訴人的建議，反而在還沒(méi)有查明事實(shí)，又缺乏有力證據(jù)的前提下，并加以判決，導(dǎo)致上訴人一審敗訴，并將面臨將市值高達(dá)250萬(wàn)元的房屋近似無(wú)償?shù)剞D(zhuǎn)讓于被上訴人。上訴人家中耄耋老人無(wú)不老淚縱橫，茶飯不思，每每想至即將無(wú)處安老，悲痛欲絕。一審法院對(duì)于多處法律行為認(rèn)定不當(dāng)，故懇請(qǐng)二審法院，維護(hù)上訴人合法利益，依法予以發(fā)回重審或徑行改判。

上訴人：

買賣合同糾紛案件代理詞篇十五

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（一）》、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》等法律規(guī)定，結(jié)合本院審判實(shí)際，就審理買賣合同糾紛案件，提出以下指導(dǎo)意見(jiàn)：

(一)一般性審查。

1、對(duì)當(dāng)事人訴訟主體資格進(jìn)行審查，應(yīng)注意對(duì)當(dāng)事人身份真實(shí)性、姓名或名稱的準(zhǔn)確性，以及其民事行為能力和民事訴訟行為能力的審查。

2、當(dāng)事人為自然人的，應(yīng)當(dāng)提交身份證、戶口簿、出生證明等身份證明資料；當(dāng)事人為法人或其他組織的，應(yīng)提交營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、工商登記檔案、社團(tuán)資格登記證等登記資料；當(dāng)事人名稱在訴爭(zhēng)的法律事實(shí)發(fā)生后發(fā)生變更的，應(yīng)以變更登記資料為依據(jù)。

3、通過(guò)對(duì)當(dāng)事人訴訟主體資格的審查，除應(yīng)確定各方當(dāng)事人是否符合法律規(guī)定的訴訟主體資格外，還應(yīng)查明是否存在訴狀中所列訴訟主體與實(shí)際參加訴訟的主體不一致、訴狀中所載明的作為訴訟當(dāng)事人的自然人的姓名與其身份證載明的姓名不同、法人或其他組織名稱與其公章使用的名稱不符的情況，以及因訴狀中載明的當(dāng)事人出生日期不準(zhǔn)確而影響對(duì)其民事行為能力和民事訴訟行為能力認(rèn)定的情況。

4、向被告送達(dá)起訴狀副本前，發(fā)現(xiàn)原告訴狀中所寫的被告姓名或名稱與被告身份證、工商登記材料登記、公章上使用的姓名或名稱不一致的，應(yīng)征求原告是否更正的意見(jiàn)，原告同意更正的，應(yīng)準(zhǔn)許其更正；原告不同意更正，且向被告送達(dá)訴狀后，被告也認(rèn)為原告起訴的名稱與其實(shí)際名稱不一致的，裁定駁回起訴。向被告送達(dá)起訴狀副本后發(fā)現(xiàn)上述錯(cuò)誤的，原、被告均同意更正的，應(yīng)準(zhǔn)予其更正；原、被告其中一方不同意更正的，應(yīng)裁定駁回原告起訴。征求原、被告意見(jiàn)和進(jìn)行相關(guān)更正的情況應(yīng)記錄在案。

5、經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)，原告起訴的被告或第三人為自然人，而不具備訴訟行為能力的，應(yīng)書面通知該被告或第三人的法定代理人參加訴訟；原告不具備民事行為能力的，通知其法定代理人，其法定代理人同意參加訴訟的，由其法定代理人參加訴訟，其法定代理人不同意起訴的，裁定駁回其起訴。

(二)應(yīng)注意的問(wèn)題。

買賣合同糾紛案件，在訴訟主體方面常遇到的難點(diǎn)是在認(rèn)定有關(guān)行為是職務(wù)行為還是個(gè)人行為時(shí)的主體追加問(wèn)題。

經(jīng)初步審查，在認(rèn)定職務(wù)行為還是個(gè)人行為方面難以確認(rèn)的，原告僅起訴單位或個(gè)人的，應(yīng)詢問(wèn)原告是否追加被告，如原告不同意追加，則應(yīng)在查明案情的基礎(chǔ)上對(duì)是否支持原告的訴訟請(qǐng)求作出判決或裁定；如原告申請(qǐng)追加，則應(yīng)依法追加被告，并全面查清事實(shí)，對(duì)是職務(wù)行為還是個(gè)人行為作出認(rèn)定，并依法對(duì)責(zé)任人作出裁判。

（一）舉證要點(diǎn)。

1、證明當(dāng)事人訴訟主體資格的證據(jù)：

（1）當(dāng)事人為自然人的，應(yīng)提交身份證明資料，如身份證、戶口簿、暫住證等；

（3）當(dāng)事人在訟爭(zhēng)的法律事實(shí)發(fā)生后曾有名稱變更或分立、合并的，應(yīng)提交變更登記資料。

2、證明買賣合同關(guān)系及從屬的擔(dān)保合同關(guān)系成立的證據(jù)：

（1）買賣合同；

（2）訂（定）貨單；

（3）證明邀約、承諾生效的信函、數(shù)據(jù)電文（包括電報(bào)、電傳、傳真、電子數(shù)據(jù)交換、電子郵件等）。

（4）證明口頭合同成立和生效的證據(jù)，如證人證言、實(shí)際履行憑證等；

（5）證明擔(dān)保合同關(guān)系的保證合同、抵押合同、質(zhì)押合同、定金合同或交付定金的憑證、保函等。

3、證明合同履行情況的證據(jù)：

（1）交、收貨憑證：交貨單、送貨單、提貨單、收貨單、入庫(kù)單、倉(cāng)單、運(yùn)單等；

（2）貨款收支憑證：收據(jù)、銀行付款憑證、發(fā)票等；

（5）合同約定向第三人履行或第三人履行的，則提交第三人關(guān)于合同履行情況的證明及相應(yīng)憑證。

4、當(dāng)事人訴訟請(qǐng)求的計(jì)算清單，并注明計(jì)算方法、公式、依據(jù)等。

（二）舉證責(zé)任分配：

1、對(duì)原始證據(jù)證明力的認(rèn)定及鑒定問(wèn)題。

被告對(duì)原告提交證據(jù)上的簽名的真實(shí)性不予認(rèn)可，因原告已經(jīng)提供了原始債權(quán)憑證，被告對(duì)此予以否認(rèn)，應(yīng)由被告申請(qǐng)鑒定，被告也最便于提供檢材，不申請(qǐng)鑒定的，則應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。

2、被告對(duì)原告提交證據(jù)上的公章的真實(shí)性不予認(rèn)可，舉證責(zé)任如何分配。

如果被告不認(rèn)可其有這枚公章，因在此情況下，要求被告舉證基本上屬于客觀上不能，則應(yīng)由原告進(jìn)一步舉證，比如查被告的工商檔案材料、被告對(duì)外使用該公章的證據(jù)（租賃合同、買賣合同、欠條、文件等等）；如果被告認(rèn)為該枚公章是假的，與其手中公章不一致，則應(yīng)由被告承擔(dān)舉證責(zé)任，提供真實(shí)公章樣本，申請(qǐng)鑒定。

如果被告不認(rèn)可其有該枚公章，但其認(rèn)可與原告間存在業(yè)務(wù)關(guān)系，也存在欠款關(guān)系，只是對(duì)數(shù)額和公章存有異議，則不能把舉證責(zé)任完全分配給原告，被告應(yīng)就其欠款事實(shí)進(jìn)行進(jìn)一步舉證。

1、買賣關(guān)系是否存在、是否存在無(wú)效的情形。

3、買賣合同標(biāo)的物的所有權(quán)情況：

（1）出賣人是標(biāo)的物的所有人，還是合法占有人或非法占有人。

（2）財(cái)產(chǎn)所有關(guān)系是單一所有還是共同所有。

（3）買賣關(guān)系發(fā)生后當(dāng)事人對(duì)標(biāo)的物的占有使用情況。

4、買賣關(guān)系的形成情況：

（1）雙方建立買賣關(guān)系的時(shí)間、地點(diǎn)，有無(wú)書面協(xié)議。

（2）買賣關(guān)系的建立是否系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，有無(wú)欺詐、脅迫、乘人之?；蛑卮笳`解等違背當(dāng)事人真實(shí)意思的行為。

（3）買賣雙方對(duì)標(biāo)的物的質(zhì)量要求、價(jià)款支付方法、權(quán)利轉(zhuǎn)移時(shí)間、標(biāo)的物交付日期及違約責(zé)任是否約定明確。

（4）有無(wú)規(guī)避法律、惡意串通，損害國(guó)家、集體和他人利益，違反法律或社會(huì)公共利益等違法行為。

（5）需要辦理登記手續(xù)的，是否按規(guī)定辦理了所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

5、債務(wù)人履行債務(wù)的情況：

（1）出賣人是否按約定的時(shí)間、地點(diǎn)、交付方法將符合質(zhì)量要求的標(biāo)的物交付給買受人。

（2）買受人是否按約定的時(shí)間、地點(diǎn)、方法接受標(biāo)的物，交付價(jià)款。

（3）當(dāng)事人不履行或不適當(dāng)履行合同的原因，違約方的主觀過(guò)錯(cuò)情況，有無(wú)不可抗力的原因。

（4）當(dāng)事人有無(wú)繼續(xù)履約的能力。

合同無(wú)效的情況應(yīng)在合同法第五十二條規(guī)定的條件下嚴(yán)格適用。從當(dāng)前鼓勵(lì)交易的立法目的出發(fā)，一般不輕易認(rèn)定合同無(wú)效。當(dāng)事人超越經(jīng)營(yíng)范圍訂立合同，人民法院不因此認(rèn)定合同無(wú)效。但違反國(guó)家限制經(jīng)營(yíng)、特許經(jīng)營(yíng)以及法律、行政法規(guī)禁止經(jīng)營(yíng)規(guī)定的除外。

（一）買賣合同中職務(wù)行為的認(rèn)定。

經(jīng)初步審查，在認(rèn)定職務(wù)行為還是個(gè)人行為方面有爭(zhēng)議的，以下幾種具體情況應(yīng)予充分注意：

1、只有業(yè)務(wù)員簽字，沒(méi)有注明單位名稱的，或是雖然注明了單位名稱，但未加蓋單位公章的的情況下，如單位予以認(rèn)可，則認(rèn)定職務(wù)行為；如單位不予認(rèn)可，則要看債權(quán)人或是業(yè)務(wù)員的舉證情況，要適時(shí)引導(dǎo)當(dāng)事人進(jìn)行舉證，債權(quán)人或業(yè)務(wù)員有證據(jù)證明系單位欠款的，認(rèn)定為職務(wù)行為，否則只由業(yè)務(wù)員個(gè)人承擔(dān)責(zé)任。

2、長(zhǎng)期買賣業(yè)務(wù)中的負(fù)責(zé)人或采購(gòu)人在離開公司后以單位名義為債權(quán)人出具欠條或帳務(wù)清單、購(gòu)貨清單等材料時(shí)，如單位追認(rèn)，自無(wú)爭(zhēng)議；如單位不予認(rèn)可，則需債權(quán)人舉證，如符合表見(jiàn)代理的特征，則可以認(rèn)定職務(wù)行為有效，如無(wú)證據(jù)證明，僅憑此條主張權(quán)利，則不能認(rèn)定為職務(wù)行為。

3、長(zhǎng)期買賣業(yè)務(wù)中的負(fù)責(zé)人或采購(gòu)人未離開公司，只是調(diào)離原來(lái)的部門，雖然其所出具的欠條的可信度大于離開公司后的可信度，但在公司不予認(rèn)可的情況下，債權(quán)人仍要承擔(dān)舉證責(zé)任，提供其他相關(guān)材料予以佐證。

4、債權(quán)人向工地運(yùn)送建筑用材料，個(gè)人給出具欠條的，如能證明債務(wù)人單位當(dāng)時(shí)有該工地、材料也送至該工地、單位當(dāng)時(shí)在該工地也有該職工，一般可認(rèn)定為職務(wù)行為。如向工地送的是饅頭等生活用品，收到人注明某某公司但未加蓋公章的，如單位不予認(rèn)可，則應(yīng)對(duì)該生活用品的使用時(shí)間、用量、地點(diǎn)、需求人身份方面具體分析，查明相關(guān)事實(shí)，如綜合情況符合工地使用的，則應(yīng)認(rèn)定為職務(wù)行為。

5.其他職務(wù)行為的認(rèn)定。

（二）被告帳面記載和發(fā)票記載的名稱與主張權(quán)利人不一致時(shí)的事實(shí)認(rèn)定問(wèn)題。

實(shí)踐中，時(shí)常有被告帳面記載的是欠某某單位款，業(yè)務(wù)往來(lái)時(shí)的發(fā)票也是該單位開具的，但主張權(quán)利人是個(gè)人，被告認(rèn)可是與發(fā)票上記載的單位發(fā)生的業(yè)務(wù)關(guān)系，不認(rèn)可與個(gè)人間的買賣法律關(guān)系。

在單位出具證明證實(shí)欠款屬于個(gè)人債權(quán)的情況下，個(gè)人持有相關(guān)債權(quán)憑證，應(yīng)認(rèn)定個(gè)人與被告間存在買賣法律關(guān)系，個(gè)人有權(quán)主張欠款。

（三）發(fā)票能否作為付款憑證的問(wèn)題。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)發(fā)票管理辦法》第三條：本辦法所稱發(fā)票，是指在購(gòu)銷商品、提供或者接受服務(wù)以及從事其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，開具、收取的收付款憑證。故發(fā)票應(yīng)作為付款憑證。

現(xiàn)實(shí)生活中，發(fā)票與付款脫節(jié)的情況經(jīng)常存在。對(duì)收到發(fā)票，給對(duì)方出具了收到條，但沒(méi)有注明未付款的，被告主張已給付貨款或是不到庭答辯的，應(yīng)考慮雙方的合同約定及交易習(xí)慣，原告僅憑一發(fā)票收到條主張欠款事實(shí)的，對(duì)欠款事實(shí)不能認(rèn)定，有其他證據(jù)的，應(yīng)綜合其他證據(jù)進(jìn)行認(rèn)定。

如發(fā)票收到條上注明“收到發(fā)票，款未付”字樣的，則應(yīng)認(rèn)定欠款事實(shí)。

（四）債權(quán)轉(zhuǎn)讓的認(rèn)定與處理。

《中華人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱《合同法》）第八十條規(guī)定：“債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人。未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對(duì)債務(wù)人不發(fā)生效力?！眰鶛?quán)轉(zhuǎn)讓行為中需注意兩個(gè)問(wèn)題：

一是雙務(wù)合同中雙方當(dāng)事人互享權(quán)利、互負(fù)義務(wù)，比如轉(zhuǎn)讓時(shí)可能涉及諸如質(zhì)量、折扣、維修等方面時(shí)，能否將債權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題。

互負(fù)義務(wù)的債權(quán)轉(zhuǎn)讓，一是涉及合同權(quán)利義務(wù)的概括移轉(zhuǎn)，二是涉及可能侵害債務(wù)人的利益，應(yīng)從嚴(yán)掌握。如實(shí)務(wù)中，有的.公司把債權(quán)轉(zhuǎn)讓給了第三方，第三方現(xiàn)向債務(wù)人主張權(quán)利，但債權(quán)債務(wù)人之間可能還存在很多如折扣、維修等問(wèn)題的爭(zhēng)議，且原債權(quán)人已經(jīng)瀕臨破產(chǎn)，原債權(quán)人在債權(quán)轉(zhuǎn)讓后仍保留其應(yīng)負(fù)之債務(wù)，但債務(wù)人實(shí)現(xiàn)其權(quán)利已基本為客觀上所不能，這種情況下應(yīng)認(rèn)定單獨(dú)轉(zhuǎn)讓權(quán)利損害了債務(wù)人利益，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。

二是債權(quán)轉(zhuǎn)讓的通知義務(wù)問(wèn)題。

1、不能把提起訴訟視為通知的一種方式。根據(jù)合同法第八十條的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)通知。未經(jīng)通知，轉(zhuǎn)讓對(duì)債務(wù)人不發(fā)生法律效力，自然受讓人也無(wú)權(quán)直接向債務(wù)人主張權(quán)利，也就談不上提起訴訟可視為通知的問(wèn)題。

2、通知義務(wù)的履行問(wèn)題。債權(quán)人向債務(wù)人郵寄了轉(zhuǎn)讓通知，但債務(wù)人不承認(rèn)已收到，應(yīng)由債權(quán)人承擔(dān)舉證責(zé)任，但對(duì)債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知義務(wù)的審查，不宜過(guò)于嚴(yán)格，一般要求有特快專遞或掛號(hào)信回執(zhí)即可。

3、履行通知義務(wù)的主體。債權(quán)人應(yīng)當(dāng)負(fù)有通知義務(wù)，也可由受讓人把加蓋有債權(quán)人公章的債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知代為送達(dá)給債務(wù)人，受讓人直接送達(dá)自己制作的通知材料不能產(chǎn)生轉(zhuǎn)讓的法律效果。

(五)違約責(zé)任。

違約金責(zé)任方式的適用原則是“當(dāng)事人約定”原則。

當(dāng)事人有違約金約定的，債務(wù)人應(yīng)支付違約金。有約定標(biāo)準(zhǔn)的，從約定；未約定標(biāo)準(zhǔn)的，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

當(dāng)事人有違約金約定的情形，根據(jù)《合同法》第一百六十一條，買受人應(yīng)當(dāng)按照約定的時(shí)間支付價(jià)款。對(duì)支付時(shí)間沒(méi)有約定或約定不明確的，依照本法第六十條的規(guī)定仍不能確定的，買受人應(yīng)當(dāng)在收到標(biāo)的物或者提取標(biāo)的物單證的同時(shí)支付。對(duì)有付款期限的，按約定；未約定付款期限的，按法定，即在收到標(biāo)的物或提取標(biāo)的物單證的同時(shí)支付，否則自次日起即應(yīng)負(fù)擔(dān)違約責(zé)任。

當(dāng)事人未約定應(yīng)當(dāng)支付違約金的，不適用違約金責(zé)任方式，僅可賠償實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失，標(biāo)準(zhǔn)可參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)活期存款利息或是一年期流動(dòng)資金貸款利息計(jì)算，兩種標(biāo)準(zhǔn)均可，以當(dāng)事人主張為準(zhǔn)。

原告主張雙方約定的違約金過(guò)低的，應(yīng)提供證明其直接損失的證據(jù)，不能證明的，不予支持；能證明的，以其損失為上限作調(diào)整。被告主張約定的違約金過(guò)高的，法院根據(jù)情況調(diào)整時(shí)應(yīng)以違約金幅度為限，對(duì)于因時(shí)間的積累導(dǎo)致違約金過(guò)高的，不予調(diào)整；其他情形需要調(diào)整時(shí)，不應(yīng)高于人民法院規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)逾期貸款利率的四倍。

（一）審理汽車買賣合同糾紛案件，不能以《舊機(jī)動(dòng)車交易管理辦法》作為認(rèn)定汽車買賣合同無(wú)效的依據(jù)。

《舊機(jī)動(dòng)車交易管理辦法》規(guī)定“舊機(jī)動(dòng)車交易必須在批準(zhǔn)的舊機(jī)動(dòng)車交易中心進(jìn)行或辦理車輛轉(zhuǎn)籍過(guò)戶登記手續(xù)，買賣合同方能生效”，該辦法是國(guó)務(wù)院貿(mào)易部于1998年3月9日頒布的部門規(guī)章，不屬于行政法規(guī)。目前，法律和行政法規(guī)并未對(duì)未辦理轉(zhuǎn)籍過(guò)戶登記手續(xù)買賣合同不能生效作出明確限制，故不能以此作為判決合同無(wú)效的法律依據(jù)。

（二）當(dāng)事人將自己所購(gòu)但還未辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的房屋賣于他人，買賣合同的效力問(wèn)題。

1、《城市房地產(chǎn)管理法》無(wú)產(chǎn)權(quán)房屋不得買賣的規(guī)定，不是《合同法》第52條認(rèn)定合同無(wú)效的強(qiáng)制性條款?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》是1994年頒布的法律，此法的頒布帶有濃厚的行政管理色彩，在立法技術(shù)上多用“不得”等字樣來(lái)表達(dá)方便行政的寓意。同時(shí)在立法的內(nèi)容上也沒(méi)有充分考慮到當(dāng)下的商品房交易狀況，有滯后性；從《合同法》鼓勵(lì)交易的原則出發(fā)，對(duì)實(shí)踐中此類買賣合同都認(rèn)定為無(wú)效不利于物的價(jià)值的有效、充分使用，在審判實(shí)踐中，應(yīng)盡量減小合同無(wú)效的范圍。因此，不宜以買賣合同違反《城市房地產(chǎn)管理法》的強(qiáng)制性規(guī)定而認(rèn)定其無(wú)效。

2、此種轉(zhuǎn)讓房屋的行為是否是無(wú)權(quán)處分而成為效力待定的合同。

此種情況下，出賣人合法取得了對(duì)房屋的直接占有，其轉(zhuǎn)讓該房屋的行為是有權(quán)處分，不是無(wú)權(quán)處分，買賣合同不應(yīng)當(dāng)因此認(rèn)定為效力待定。

(一)支持原告訴訟請(qǐng)求時(shí)的表述：

一、被告xxx于本判決生效之日起x日內(nèi)給付原告xxx貨款xxx元。

二、被告xxx于本判決生效之日起x日內(nèi)支付原告違約金，自xxx起至本判決確定的給付之日止，按xxx計(jì)算。

(二)不支持原告訴訟請(qǐng)求時(shí)的表述：駁回原告xxx的訴訟請(qǐng)求。

一、原告xxx與被告xxx于xx年xx月xx日簽訂的xxxx合同無(wú)效。

二、原告(或被告)于本判決生效之日起x日內(nèi)返還被告(或原告)合同價(jià)款xxxx元(或xxx物)。

(四)當(dāng)事人要求解除合同并各自返還財(cái)產(chǎn)時(shí)的表述：

一、解除原告xxx與被告xxx于xx年xx月xx日簽訂的xxxx合同。

二、原告(或被告)于本判決生效之日起x日內(nèi)返還被告(或原告)合同價(jià)款xxxx元(或xxx物)。

買賣合同糾紛案件代理詞篇十六

6月1日開始施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）中，就人民法院如何適用法律問(wèn)題作出了解釋。該《解釋》為人民法院正確、及時(shí)處理商品房買賣合同糾紛案件，公平保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益提供了法律支撐和依據(jù)。但是，由于《解釋》囿于效力位價(jià)的限制，它并不能代替法律和行政法規(guī)，并且有些解釋條款與行政法規(guī)還相抵觸，有些在審判實(shí)踐中需要解釋的又未涉及。比如買受人與出賣人舉證責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題，“按揭”合同糾紛的法律屬性及其處理原則問(wèn)題，如何認(rèn)定房屋的質(zhì)量問(wèn)題，在《解釋》中都沒(méi)涉及；又比如對(duì)于欺詐行為的認(rèn)定和處理問(wèn)題，理論界以及審判實(shí)踐中的認(rèn)識(shí)和作法也不盡一致；還比如出賣人在履約過(guò)程中惡意隱瞞規(guī)劃情況、不能依約交付配套設(shè)施的違約責(zé)任該如何追究等等。針對(duì)以上問(wèn)題，亟待研究解決。

一、關(guān)于雙方當(dāng)事人舉證責(zé)任承擔(dān)。

由于《解釋》對(duì)雙方當(dāng)事人的舉證責(zé)任未作具體規(guī)定。在審判實(shí)踐中不好把握。對(duì)于雙方當(dāng)事人舉證責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題，依照最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》）第5條的規(guī)定，在商品房買合同賣糾紛中，應(yīng)由主張合同關(guān)系成立并生效的一方當(dāng)事人對(duì)合同訂立和生效的事實(shí)承擔(dān)舉證責(zé)任；由主張合同關(guān)系變更、解除、終止、撤銷的一方當(dāng)事人對(duì)引起合同關(guān)系變動(dòng)的事實(shí)承擔(dān)舉證責(zé)任。但是，如何理解《民事訴訟法》第64條第2款規(guī)定的法院依當(dāng)事人申請(qǐng)調(diào)查取證問(wèn)題，《規(guī)定》第17條作出了列舉式解釋，規(guī)定了人民法院可依當(dāng)事人的申請(qǐng)調(diào)查收集證據(jù)的情形和范圍。筆者認(rèn)為，在商品房買賣合同中，法院依當(dāng)事人的申請(qǐng)調(diào)查取證的情形主要有以下兩種：一種是收集房產(chǎn)權(quán)屬證明；另一種是收集繳納稅費(fèi)等證明材料。除以上兩種情形外，其它證據(jù)材料原則上由雙方當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任。當(dāng)然，在依照《規(guī)定》也無(wú)法確認(rèn)舉證責(zé)任承擔(dān)時(shí)，就應(yīng)該具體問(wèn)題具體分析，可根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，綜合分析當(dāng)事人舉證能力等因素來(lái)確定舉證責(zé)任的承擔(dān)。我們不妨設(shè)想，在法院確定一方當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任后，可采取給一方當(dāng)事人委托的律師開具證據(jù)調(diào)查令的方式，對(duì)律師取證進(jìn)行規(guī)定。比如，在一方當(dāng)事人不知道對(duì)方是否繳納了房產(chǎn)稅費(fèi)，而自已又沒(méi)有證據(jù)時(shí)，可以向法院提出申請(qǐng)，填寫《請(qǐng)求調(diào)查申請(qǐng)書》，說(shuō)明不能自行查證的理由，法官審查后，可以簽發(fā)調(diào)查令，其委托律師可到稅務(wù)部門查證。這樣一來(lái)，既不違反法律規(guī)定對(duì)稅費(fèi)實(shí)行專門機(jī)關(guān)檢查的規(guī)定，又可節(jié)約法院的人力和物力，體現(xiàn)取證過(guò)程中的當(dāng)事人主義。

二、關(guān)于按揭的法律屬性和糾紛處理。

1、按揭合同的法律屬性。商品房的擔(dān)保貸款，也就是人們所說(shuō)的商品房“按揭”。按揭作為一種融資購(gòu)樓方式，是英美法系中物的擔(dān)保的一項(xiàng)基本制度，其本質(zhì)與大陸法系中的讓與擔(dān)保制度相同，系指?jìng)鶆?wù)人或第三人將商品房的所有權(quán)轉(zhuǎn)移于債權(quán)人而擔(dān)保債權(quán)人的債權(quán)在約定的清償期限內(nèi)得到清償?shù)膿?dān)保形式。我國(guó)現(xiàn)行法律中還找不到“按揭”這一概念，但這一概念在近幾年的商品房買賣特別是各類報(bào)刊樓市信息中已得到廣泛的引用。我國(guó)目前審判實(shí)踐中遇到的按揭主要包括現(xiàn)樓按揭和樓花按揭兩種。在現(xiàn)樓按揭中，買受人將所購(gòu)房屋作為抵押物向銀行抵押貸款，當(dāng)其不履行債務(wù)時(shí)，銀行既可以將該房屋折價(jià)、拍賣或變賣，以該房屋的價(jià)款優(yōu)先受償；也可以事前與出賣人簽訂回購(gòu)條款，當(dāng)買受人不履行債務(wù)時(shí)，要求出賣人回購(gòu)。因此，現(xiàn)樓按揭可歸屬于不動(dòng)產(chǎn)抵押。而在樓花按揭中，買受人其實(shí)是將其享有的根據(jù)購(gòu)房合同取得房屋的期待權(quán)作為抵押物向銀行提供擔(dān)保，屬于權(quán)利抵押即準(zhǔn)抵押的范疇，與將房屋作為抵押物向銀行提供擔(dān)?；鞠嗤?，一旦買受人取得房屋所有權(quán)后，權(quán)利抵押就會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)椴粍?dòng)產(chǎn)抵押。因此，我國(guó)內(nèi)地的按揭其法律屬性仍為抵押，其內(nèi)涵與英美法系和我國(guó)香港特別行政區(qū)的按揭及大陸法系中的讓與制度不同。事先轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)是英美法系中按揭的基本特征，也是該制度與抵押、質(zhì)押的根本區(qū)別。

2、按揭糾紛的處理原則?！督忉尅穼⑸唐贩堪唇屹J款統(tǒng)稱為商品房擔(dān)保貸款，并在第23條至第27條較詳細(xì)規(guī)定了在商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除時(shí)，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除按揭貸款的.一系列相關(guān)問(wèn)題。結(jié)合審判實(shí)踐，筆者認(rèn)為，在審理商品房按揭糾紛案件時(shí)主要應(yīng)遵循以下原則：一是合并審理原則?！督忉尅返?5條規(guī)定，以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當(dāng)事人一方請(qǐng)求確認(rèn)商品房買賣合同無(wú)效或者撤銷、解除合同的，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人提出訴訟請(qǐng)求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同合并審理；未提出訴訟請(qǐng)求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔(dān)保人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。二是平等保護(hù)原則。根據(jù)我國(guó)擔(dān)保法第49條、最高人民法院《規(guī)定》第35條的規(guī)定，在按揭銀行沒(méi)有參加買受人與出賣人購(gòu)房合同糾紛的情形下，如果法院擬判決購(gòu)房合同無(wú)效或解除購(gòu)房合同時(shí)，法院應(yīng)告知按揭銀行參加訴訟，是否參加訴訟，應(yīng)由按揭銀行自行決定，人民法院不能強(qiáng)行追加其參加訴訟。在審判實(shí)踐中，我們應(yīng)充分保護(hù)按揭銀行的合法權(quán)益。三是權(quán)利優(yōu)先原則。在按揭糾紛案件中，象買受人與抵押權(quán)人的權(quán)益沖突是審判實(shí)踐中遇到的新問(wèn)題。比如除按揭銀行的抵押權(quán)外，買受人所購(gòu)房屋或樓花有可能還存在二種抵押權(quán)：即建筑商的法定抵押權(quán)和其他債權(quán)人的一般抵押權(quán)。因此，一方面，我國(guó)應(yīng)對(duì)建筑商的法定抵押權(quán)實(shí)行預(yù)備登記制度，以登記時(shí)間確定權(quán)利成立的時(shí)間，并按“成立在先、權(quán)利優(yōu)先”的原則處理。另一方面，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》的有關(guān)規(guī)定，建筑商的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于一般抵押權(quán)和其他債權(quán)，而已交付商品房全部或大部分購(gòu)房款的消費(fèi)者的權(quán)益應(yīng)優(yōu)于建筑商的優(yōu)先受償權(quán)。

關(guān)于欺詐行為的認(rèn)定和處理。

1、對(duì)欺詐行為的認(rèn)定。從民法上來(lái)說(shuō)，欺詐是指當(dāng)事人一方故意編造虛假或歪曲事實(shí)，使表意人陷入誤解，違背真實(shí)意思而作的意思表示。構(gòu)成欺詐應(yīng)具備以下要件：一是出賣人有惡意違約和欺詐的行為；二是出賣人的欺詐行為與買受人陷入錯(cuò)誤及其意思表示有因果關(guān)系；三是出賣人有制造假象、隱瞞真相的故意；四是實(shí)施欺詐之人為出賣人或者第三人。對(duì)于商品房買賣中欺詐行為的認(rèn)定，目前學(xué)界和司法界有兩種不同的觀點(diǎn)：

一種觀點(diǎn)認(rèn)為，欺詐系出賣人主觀上故意欺騙買受人，但它是指從某一套商品房的整體而言，而不是指該套商品房的局部瑕疵，也不僅僅是“缺斤短兩”的問(wèn)題。比如《解釋》第8條、第9條規(guī)定的可以適用懲罰性賠償責(zé)任的五種情形，《解釋》第14條第2款關(guān)于面積誤差比超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款應(yīng)由出賣人雙倍返還買受人的懲罰性規(guī)定。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，只要出賣人實(shí)施了某種欺騙行為，這種行為足以揭示出賣人的內(nèi)心是故意隱瞞事實(shí)真相，就構(gòu)成欺詐。比如除《解釋》中規(guī)定的五種情形和面積“縮水”外，象在商品房買賣中出現(xiàn)的出賣人惡意隱瞞規(guī)劃情況，在履行合同過(guò)程中故意改變規(guī)劃設(shè)計(jì)等，均應(yīng)認(rèn)定為欺詐。筆者更傾向同意后一種觀點(diǎn)。因?yàn)槿糁粚ⅰ督忉尅返?條、第9條規(guī)定的五種情形和第14條第2款作為懲罰性賠償依據(jù)的話，容易使人產(chǎn)生認(rèn)識(shí)上的混亂。

筆者認(rèn)為，出賣人的欺詐。

行為既可以表現(xiàn)為無(wú)中生有、顛倒黑白的虛假陳述或者誤導(dǎo)陳述，也可以表現(xiàn)為重大遺漏或者某部分的不正當(dāng)陳述，只要出賣人主觀上構(gòu)成故意隱瞞，惡意造假，就應(yīng)認(rèn)定為欺詐。

現(xiàn)主要有二種觀點(diǎn)：

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，若出賣人存在主觀惡意，有欺詐行為，因《解釋》沒(méi)有涉及，也只能依照《解釋》第13條處理。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，若不是出賣人的主觀故意，或純屬違約行為，就應(yīng)按照《解釋》第13條的規(guī)定處理；若出賣人的該行為被認(rèn)定為欺詐，就應(yīng)適用懲罰性賠償。因?yàn)樯唐贩抠I賣反欺詐，雙倍索賠是利器。

筆者同意后一種觀點(diǎn)。因?yàn)樯唐贩抠I賣中的欺詐行為不應(yīng)局限在《解釋》第8條、第9條和第14條所規(guī)定的范圍，象《消法》還確定了其他欺詐行為。如果僅按《解釋》規(guī)定的條款確認(rèn)其欺詐范圍來(lái)進(jìn)行處理，就會(huì)導(dǎo)致買受人的其他合法權(quán)益受到損害。再說(shuō)，全國(guó)人大及其常委會(huì)公布實(shí)施的《合同法》和《消法》的效力畢竟大于《解釋》的效力，既然《消法》已對(duì)欺詐的概念作出界定，在《消法》還沒(méi)有進(jìn)行修改的情況下，如果消費(fèi)者就《解釋》范圍以外的欺詐行為請(qǐng)求懲罰性賠償，人民法院就應(yīng)該依照《消法》的規(guī)定來(lái)裁判。因此，將商品房買賣中所有的欺詐行為都納入懲罰性賠償范圍，并根據(jù)欺詐所造成的損失大小來(lái)確定懲罰性賠償范圍，這樣更有利于對(duì)消費(fèi)者這一弱勢(shì)群體的法律保護(hù)，也有利于有效制裁和遏制欺詐，促進(jìn)社會(huì)誠(chéng)信制度的確立。

買賣合同糾紛案件代理詞篇十七

審判長(zhǎng)、審判員：

作為本案被告(河南xx置業(yè)有限公司)的委托代理人，參加了整個(gè)庭審，進(jìn)行了質(zhì)證、辯論，對(duì)本案有了一個(gè)全面的了解。針對(duì)本案，現(xiàn)依據(jù)事實(shí)和法律提出以下代理意見(jiàn)，請(qǐng)合議時(shí)予以采信。

一、被告要求法院撤銷該爭(zhēng)議的2個(gè)條款，自認(rèn)為是欺詐、顯失公平的情況下簽訂的，沒(méi)有法律依據(jù)，且與事實(shí)不符。

按合同法第54條的規(guī)定，顯失公平：是指一方當(dāng)事人在緊迫或者缺乏經(jīng)驗(yàn)的情況下而訂立的明顯對(duì)自己有重大不利的合同行為。按最高人民法院《民法通則意見(jiàn)》第72條規(guī)定：“雙方簽訂合同時(shí)致使雙方的權(quán)利與義務(wù)明顯違反公平、等價(jià)有償原則的可以認(rèn)定為顯失公平”，也就是說(shuō)該協(xié)議條款不但明顯違反公平原則，而且也得必須明顯違反等價(jià)有償原則，才可以認(rèn)定為顯失公平。其主要構(gòu)成要件：該合同必須是雙務(wù)合同，并且必須是等價(jià)有償?shù)模瑳](méi)有等價(jià)有償就不存在顯示公平。本案中被告是無(wú)償代為收取安裝費(fèi)用的，并沒(méi)有獲利一分，故不存在什么顯失公平。

作為一個(gè)普通一般善良人，買房是人生中的一件大事，因涉及大量資金，在購(gòu)房時(shí)會(huì)一定多處看房進(jìn)行比較和鑒別的，特別是在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，肯定是比較慎重的。對(duì)自己所購(gòu)房的位置、層數(shù)、各種設(shè)施、總價(jià)款、合同的每個(gè)條款都會(huì)了解詳情后才痛下決心，才簽訂該購(gòu)房合同的。所以說(shuō)，原告在訴狀中所講的什么，該訴爭(zhēng)的2個(gè)條款是在被欺詐、顯失公平的情況下所簽訂的，要求撤銷該二個(gè)條款是沒(méi)有任何道理的，而且也違背人們通常的交易習(xí)慣，沒(méi)有法律依據(jù)也沒(méi)有事實(shí)上的理由。

二、原告在辯論中所講，合同第14條約定的燃?xì)?、暖氣、地?zé)崴O(shè)施，屬于雙方約定的基礎(chǔ)設(shè)施，公共配套設(shè)施范圍，其建設(shè)費(fèi)用已計(jì)入房屋開發(fā)成本，屬于商品房售價(jià)范圍是非常錯(cuò)誤的。

原被告雙方所簽合同第14條的約定，只是被告關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建設(shè)正常運(yùn)行的承諾，承諾有關(guān)公司安裝作業(yè)完畢后交付使用日達(dá)到使用條件。并沒(méi)有說(shuō)明和約定天燃?xì)?、暖氣、地?zé)崴?、有線電視這些安裝費(fèi)的費(fèi)用有誰(shuí)來(lái)承擔(dān)的問(wèn)題，更沒(méi)有說(shuō)明和約定其安裝費(fèi)用已經(jīng)計(jì)入開發(fā)成本，屬于房售付范圍。顯然，原告為達(dá)訴訟目的，無(wú)中生有，偷換概念，偷梁換柱，白紙黑字，第14條非常清楚，請(qǐng)法庭明查。

三、被告沒(méi)有違反省及國(guó)家有關(guān)部門關(guān)于與有關(guān)房?jī)r(jià)收費(fèi)項(xiàng)目的通知、規(guī)則、細(xì)則和辦法。

被告沒(méi)有違反《國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)、財(cái)政部關(guān)于全面整頓住房建設(shè)收費(fèi)取消部分收費(fèi)項(xiàng)目的通知》(2001)585號(hào)，4月16日。該通知是針對(duì)各級(jí)人民政府和國(guó)務(wù)院各部門的亂收費(fèi)問(wèn)題進(jìn)行整頓，并取消了部分收費(fèi)項(xiàng)目，共47項(xiàng)，其中沒(méi)有包括什么“初裝費(fèi)”什么基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，有關(guān)政府部門無(wú)論是否執(zhí)行，都和本案沒(méi)有任何關(guān)系，如果原告對(duì)該通知及有關(guān)政府部門有意見(jiàn)，請(qǐng)依法向有關(guān)政府部門反映。

被告沒(méi)有違反《河南省新建商品房交易價(jià)格行為規(guī)則》。原被告雙方簽訂合同后，沒(méi)有增加新的收費(fèi)項(xiàng)目和商品房總額外歸自己所有，沒(méi)有加收任何費(fèi)用歸自己所有，沒(méi)有違反代收代付費(fèi)用的規(guī)定，沒(méi)有牟取非法利益。如果原告認(rèn)為被告違反了該規(guī)則，請(qǐng)按該“規(guī)則”第17條規(guī)定向政府價(jià)格主管部門提供證據(jù)進(jìn)行舉報(bào)，可對(duì)被告進(jìn)行行政處罰，和本案訴爭(zhēng)的2個(gè)協(xié)議條款，是否有效，是否該撤銷無(wú)關(guān)。

被告更沒(méi)有違反《河南省商品房買賣明碼標(biāo)價(jià)實(shí)施細(xì)則》，被告已作到銷售明碼標(biāo)價(jià)并一房一價(jià)。原被告雙方簽訂合同時(shí)為12月17日，而該細(xì)則實(shí)施日期為205月1日，且對(duì)本案沒(méi)有溯及力。

四、被告沒(méi)有違反《開封市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套征收管理辦法》。

1.被告購(gòu)房時(shí)所簽訂的補(bǔ)充協(xié)議第2條中明確了收取的是天然氣初裝費(fèi)、暖氣初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)、地?zé)崴跹b費(fèi)，并不是原告在辯論所講的收取的是基礎(chǔ)設(shè)施公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)或其基礎(chǔ)設(shè)施公共配套設(shè)施的初裝費(fèi)或城市配套費(fèi)，顯然，原告在辯論所講的是非常錯(cuò)誤的，沒(méi)有任何事實(shí)依據(jù)。

2.按開封市此管理辦法第二條規(guī)定：城市配套費(fèi)的用途是專項(xiàng)用于城市道路、橋涵、公用消防設(shè)施等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。也就是說(shuō)，道路、橋涵、公用消防、園林綠化這些城市基礎(chǔ)設(shè)施，包括但不限于與小區(qū)內(nèi)的這些設(shè)施。也就是說(shuō)城市基礎(chǔ)設(shè)施不完全等于小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施。城市道路不等于小區(qū)內(nèi)道路。

3.按此管理辦法第6條規(guī)定，也就是說(shuō)從207月1日開始，建設(shè)單位必須有規(guī)劃部門出具的建筑面積確認(rèn)通知單，到財(cái)政局核準(zhǔn)城市配套費(fèi)的多少，并交費(fèi)后，憑財(cái)政局出具的審核意見(jiàn)到開封市建委辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

4.被告并沒(méi)有違反開封市此管理辦法第11條的規(guī)定，原被告雙方所簽的合同時(shí)與附件是同時(shí)所簽，沒(méi)有在合同簽訂后另行所簽任何補(bǔ)充協(xié)議，沒(méi)有另行加收任何費(fèi)用，作為合同整體的不可分割一部分附件四——補(bǔ)充協(xié)議，所約定的天然氣、暖氣、地?zé)崴芯€電視初裝費(fèi)是房?jī)r(jià)的組成部分，這些初裝費(fèi)是在合同中又進(jìn)一步的細(xì)化明細(xì)而已，是一種促銷手段和策略，而且，也并不違反有關(guān)的法律規(guī)定和我市的管理辦法。

5.該管理辦法第8條又進(jìn)一步明確了，不交城市配套費(fèi)不得發(fā)放《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。需要特別說(shuō)明的是，被告是在12月17日，已經(jīng)依法辦理了《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是在該管理辦法2010年7月1日實(shí)施之前辦理的。所以說(shuō)，該管理辦法沒(méi)有溯及力。

退一萬(wàn)步講，如果說(shuō)按原告所講的，在房?jī)r(jià)款之外，被告又收取原告的燃?xì)?、暖氣、地?zé)崴⒂芯€電視安裝費(fèi)的話，被告也不違法。也不違反開封市的這個(gè)管理規(guī)定。

其理由有二點(diǎn)：其一按該規(guī)定，將說(shuō)的是“商品房項(xiàng)目應(yīng)計(jì)入房屋銷售價(jià)格開發(fā)商不得在房?jī)r(jià)外向購(gòu)房者另行加收任何費(fèi)用。而被告所收取的這些安裝費(fèi)。是代燃?xì)獾扔嘘P(guān)公司收取的初裝費(fèi)。也就是說(shuō)，這些安裝費(fèi)是有關(guān)公司收取的，被告只是代收而已，所收取的這些費(fèi)用用于交到有關(guān)公司，被告并沒(méi)有扣留歸自己所有，并沒(méi)有從中獲取任何利益。需要明確說(shuō)明的是：城市基礎(chǔ)設(shè)施并不完全等于小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施也包括小區(qū)外的基礎(chǔ)設(shè)施，城市基礎(chǔ)設(shè)施并不等于所購(gòu)房?jī)?nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施安裝費(fèi)，城市道路并不等于小區(qū)內(nèi)道路。城市配套費(fèi)并不等于該商品房?jī)?nèi)配套費(fèi)安裝。城市配套費(fèi)是用于小區(qū)內(nèi)外的公用，公共配套設(shè)施建設(shè)，而該商品房?jī)?nèi)配套安裝費(fèi)，是用于進(jìn)入自己房?jī)?nèi)的私用配套設(shè)施安裝，配套費(fèi)并不等于安裝費(fèi)。也就是說(shuō)，城市配套設(shè)施的建設(shè)安裝只進(jìn)入到小區(qū)內(nèi)或樓道內(nèi)就完成了，至于再進(jìn)入自己房?jī)?nèi)的私用設(shè)施安裝費(fèi)用自己肯定要出錢的。

在我們河南省地域內(nèi)，在整個(gè)開封建筑安裝領(lǐng)域內(nèi)，在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)公司行業(yè)，在整個(gè)燃?xì)?、暖氣、地?zé)岬裙补眯袠I(yè)在進(jìn)入私人房屋內(nèi)安裝其有關(guān)設(shè)施費(fèi)有哪家是免費(fèi)的?而作為房地產(chǎn)開發(fā)公司的被告，為了整個(gè)小區(qū)、整個(gè)樓的業(yè)主利益，為了整個(gè)工期的按時(shí)完成，為了與各個(gè)業(yè)主所簽的購(gòu)房合同，按約定的時(shí)間交房，有開發(fā)公司統(tǒng)一代收取燃?xì)狻⑴瘹?、地?zé)崴⒌劝惭b費(fèi)，交于有關(guān)公司后，進(jìn)行統(tǒng)一安裝。這也是多年慣例，也是多年的交易習(xí)慣，而且該交易習(xí)慣并不違反國(guó)家的法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，按《合同法》第61條規(guī)定，按最高法院《合同法》解釋二第7條規(guī)定，而這種交易習(xí)慣是受法律保護(hù)的，依法應(yīng)受法律保護(hù)。

五、原被告所簽“合同”附件四“合同補(bǔ)充協(xié)議”意思表示真實(shí)，內(nèi)容合法，是合同外另有約定，是合同約定的特別條款，該訴爭(zhēng)的二個(gè)條款具有不可撤銷性，且該案已依法報(bào)房地產(chǎn)管理部門登記備案。

原被告簽訂的《商品房買賣合同》及合同附件符合有效合同的構(gòu)成要件，依法應(yīng)認(rèn)定為有效合同。其一，簽約主體適格，意思表示真實(shí)。其二內(nèi)容合法，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。其三，簽約程序完備。是在雙方認(rèn)真審閱了合同條款含義、明確其全部?jī)?nèi)容，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽約的。且已按規(guī)定報(bào)房地產(chǎn)管理部門登記備案。原告與被告就天然氣、暖氣、地?zé)崴⒂芯€電視的安裝費(fèi)，代收事宜達(dá)成合意，是約定的特別條款，只要意思表示真實(shí)，不存在一方以欺詐、脅迫的手段訂立，即為合法有效行為。應(yīng)按當(dāng)事人之間意思自治原則履行，且雙方對(duì)合同效力均無(wú)異議，原告未訴請(qǐng)撤銷整個(gè)合同及其附件，只訴請(qǐng)撤銷對(duì)附件中的兩個(gè)條款，則應(yīng)按有效合同履行，故被告收取上述費(fèi)用合法有據(jù)，未構(gòu)成消費(fèi)欺詐，更不存在脅迫行為，且從三原告提供的各組證據(jù)來(lái)看，都無(wú)法證明原被告雙方所簽的補(bǔ)充協(xié)議時(shí)是在欺詐、脅迫的情況下所簽。

六、本案是不屬于可撤銷可變更合同，該《商品房買賣合同》及《合同補(bǔ)充協(xié)議》絕對(duì)不是什么格式合同、格式條款。

原告認(rèn)為本案的購(gòu)房合同及補(bǔ)充協(xié)議是采用格式條款，是在欺詐、脅迫的情況下所簽，且系重復(fù)收費(fèi)行為，請(qǐng)求撤銷其中的二個(gè)條款，沒(méi)有法律依據(jù)。本案的合同及補(bǔ)充協(xié)議不是《合同法》所述真正意義上的格式合同(仍留有諸多空白欄目供簽約雙方自行協(xié)商填寫)，該合同是河南省工商行政管理局和河南省建設(shè)廳共同監(jiān)制的，對(duì)行政管理的相對(duì)方都是平等的，其解釋權(quán)赤屬該兩部門，不是被告河南xx置業(yè)有限公司自行制定反復(fù)使用的合同。作為合同附件的補(bǔ)充協(xié)議，對(duì)代收條款的約定是雙方自愿、平等、協(xié)商的結(jié)果。本案原告在簽訂合同時(shí)，已明知其內(nèi)容，且合同中也具有特別提示。在“合同補(bǔ)充協(xié)議”中，被告并沒(méi)有免除自己的責(zé)任，加重對(duì)方責(zé)任，排除對(duì)方主要權(quán)利的情形，雙方的約定是合法有效的。

綜上所述，被告代理人認(rèn)為：原被告所簽購(gòu)房合同及附件是真實(shí)、合法、有效的，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，是雙方自愿、平等、協(xié)商的結(jié)果，且不違反有關(guān)法律、行政法規(guī)其有關(guān)代收安裝費(fèi)的行為，不被法律、行政法規(guī)及有關(guān)規(guī)范性文件所禁止。本案糾紛中，不存在欺詐、脅迫、顯示公平、重復(fù)收費(fèi)及可撤銷的法定條件。同時(shí)認(rèn)為人民法院審理民事案件的適用原則是上位法優(yōu)于下位法的原則，故應(yīng)適用《合同法》和其司法解釋》為依據(jù)來(lái)審理本案。以上代理意見(jiàn)請(qǐng)予采信。

代理人：郭永軍

2011年12月8日

買賣合同糾紛案件代理詞篇十八

最高人民法院于年5月7日公布，6月1日起施行的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，對(duì)房地產(chǎn)交易中發(fā)生糾紛較多的一些問(wèn)題如何具體適用法律作了較為明確具體的規(guī)定。針對(duì)消費(fèi)者的合法權(quán)益，人民法院應(yīng)當(dāng)如何進(jìn)一步為其保護(hù)合法權(quán)益，已成為近年來(lái)日益關(guān)切的話題，該司法解釋的第八條、第九條第一次明確適用懲罰性賠償責(zé)任，從而結(jié)束了長(zhǎng)期困擾司法實(shí)踐和民法理論的商品欺詐等糾紛如何處理的爭(zhēng)論，確保各級(jí)人民法院的審理做到法制統(tǒng)一適用。

商品房一個(gè)是預(yù)售，一個(gè)是現(xiàn)售。這里面有幾點(diǎn)比較重要，第一個(gè)就是涉及到《合同法》第286條司法解釋出臺(tái)以后對(duì)于銷售合同所產(chǎn)生的影響，就是說(shuō)建筑工程的承包方依法行使優(yōu)先權(quán)對(duì)開發(fā)商就會(huì)形成很大的影響，房子至少是三層抵押，就是你的房子是在建工程給了施工企業(yè)的抵押權(quán)，然后開發(fā)商又拿這個(gè)工程去銀行去抵押貸款，第三個(gè)人就是買房人拿房子做抵押貸款。所以假如說(shuō)是商品預(yù)售房，現(xiàn)在開發(fā)商欠了施工企業(yè)錢，施工企業(yè)去法院打官司，把這個(gè)建筑工程賣了，然后把錢給施工企業(yè)，那我買房人怎么辦？我已經(jīng)和開發(fā)商簽了合同了，這個(gè)商品房銷售合同肯定不能履行，就是說(shuō)我買房人可以認(rèn)定銷售方構(gòu)成欺詐，要求解除合同并賠償其損失。

第二個(gè)問(wèn)題是涉及到抵押。假如房地產(chǎn)開發(fā)商在建或者建成的商品房事先抵押出去了，但在與買房人簽合同的時(shí)候，隱瞞了該房屋已予以抵押的事實(shí)，或者是商品房銷售合同訂立以后未辦理登記備案，銷售方也未告訴購(gòu)買方房屋已抵押出去，最后購(gòu)買方的權(quán)利沒(méi)辦法實(shí)現(xiàn)的話，可以要求銷售方予以雙倍賠償。

第三個(gè)就是買房人也是靠買的房子抵押出去來(lái)買房。這個(gè)商品房銷售合同，假如說(shuō)開發(fā)商有一方要求確認(rèn)這個(gè)商品房銷售合同無(wú)效或者要求解除合同，人民法院應(yīng)當(dāng)通知銀行作為第三人參加訴訟。那買房人跟開發(fā)商本身簽訂的商品房銷售合同，然后又是以所買的房子自己抵押貸款來(lái)支付該款，那么法院也應(yīng)當(dāng)通知銀行作為第三人參加訴訟。

第四個(gè)就是對(duì)于辦理房屋產(chǎn)權(quán)證至今沒(méi)有作出明確的規(guī)定，現(xiàn)在很多買房人都是買了房屋后辦不成房產(chǎn)證，原因就是房地產(chǎn)開發(fā)商不給資料。假如因?yàn)殇N售方的原因，購(gòu)買方不能按照商品房銷售合同約定的期限辦理房屋產(chǎn)權(quán)證或者在預(yù)售商品房90天內(nèi)，購(gòu)買方還不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，銷售方是否要承擔(dān)違約責(zé)任。

根據(jù)以上在審判中所遇到的問(wèn)題，依據(jù)最高司法解釋，筆者根據(jù)審判實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)從以下幾個(gè)方面予以解決：

一、銷售廣告應(yīng)當(dāng)作為合同內(nèi)容，買房人應(yīng)提供相關(guān)資料。

《解釋》明確規(guī)定，商品房的銷售廣告和圖片資料為要約邀請(qǐng)，只要具備以下條件，就應(yīng)當(dāng)視為要約：1、對(duì)商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明與允諾；2、此說(shuō)明和允諾應(yīng)當(dāng)具體確定；3、對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響。

對(duì)符合上述條件說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，即應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

目前開發(fā)商的銷售廣告或圖片資料95%以上都在不顯眼的角落，有一行意思大概相同的小字，“本廣告的最終解釋權(quán)歸開發(fā)商所有，相關(guān)數(shù)據(jù)以政府最終批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)”，依據(jù)法律規(guī)定，此格式性善告并不能免除開發(fā)商的誠(chéng)信責(zé)任，只要其圖片的內(nèi)容符合解釋中所規(guī)定的要約條件，開發(fā)商違反時(shí)，仍應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

二、因雙方意思不一致導(dǎo)致簽約失敗，買房人交納的定金應(yīng)如數(shù)退還按《解釋》的規(guī)定，將簽訂商品房買賣合同前所交付的定金作為立約定金。如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。但因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金如數(shù)返還買受人，這樣有利于充分地保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益。

買房時(shí)常見(jiàn)的情況是雙方均有誠(chéng)意簽訂買賣合同，基于誠(chéng)實(shí)信用原則進(jìn)行公正談判，但因?qū)贤哪承l款意見(jiàn)不一致，最終導(dǎo)致簽約失敗。對(duì)于這種情況，不能歸責(zé)于當(dāng)事人的任何一方，此時(shí)出賣人不得以任何借口及理由占有定金，應(yīng)當(dāng)將定金如數(shù)返還買受人。

三、房屋質(zhì)量不合格消費(fèi)者可要求退房和要求開發(fā)商予以賠償《解釋》明確規(guī)定因房屋質(zhì)量不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，法院應(yīng)予支持，開發(fā)商交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者無(wú)合同期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其它損失由出賣人承擔(dān)。

這里，應(yīng)當(dāng)注意的是，在法院審理中，買受人應(yīng)當(dāng)提供自己自行或者委托他人修復(fù)的證據(jù)，以及出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的證據(jù)。

四、開發(fā)商惡意欺詐，買受人可獲得雙倍賠償。

《解釋》明確規(guī)定，具有下列情況之一者買房人可要求雙倍賠償。

1、商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；2、商品房買賣合同簽訂后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；3、出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；4、出賣人訂立商品房預(yù)售合同時(shí)，故意隱瞞所出售的房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；5、出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。具備上述五種情形之一的，買受人可以請(qǐng)求解除合同，返還已付購(gòu)房款及利息，賠償所造成損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。商品房買賣過(guò)程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)惡意違約和欺詐，損害買受人權(quán)益的事件屢有發(fā)生，按《解釋》的規(guī)定，開發(fā)商將為此承擔(dān)賠償責(zé)任最高不超過(guò)已付購(gòu)買房屋款的一倍，這一規(guī)定，將極好地遏制和制裁惡意違約，欺詐等嚴(yán)重?fù)p害市場(chǎng)交易安全的行為。

五、不能如期取得房產(chǎn)證可要求出賣人予以賠償。

《解釋》規(guī)定由于出賣人的原因，在一定期限內(nèi)，買受人不能如期辦理房產(chǎn)證，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人有權(quán)解除合同和賠償損失。

因開發(fā)商的原因不能如期辦理房產(chǎn)證引發(fā)的糾紛屢見(jiàn)不鮮，如利用集體所有土地開發(fā)的項(xiàng)目，未經(jīng)立項(xiàng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，未取得規(guī)劃審批的項(xiàng)目，沒(méi)有銷售許可證的房屋，未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的項(xiàng)目，土地或房屋未解除抵押的，開發(fā)商未繳納相關(guān)稅費(fèi)等。在這些情況下，買受人都不能辦理房產(chǎn)證。當(dāng)然，不能如期辦理房產(chǎn)證，還可能有其它一些原因，這有待于進(jìn)一步探。

討，以便合理解決。

但是要想解除合同或者獲得賠償，必須注意以下幾點(diǎn)：第一，買受人不能任何過(guò)錯(cuò)，應(yīng)及時(shí)將辦理產(chǎn)權(quán)證要求的證件先進(jìn)提供給開發(fā)商，并且讓其簽收，注明收到日期，以分清責(zé)任；第二，根據(jù)《合同法》第15條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定，應(yīng)及時(shí)向有關(guān)部門查詢開發(fā)商是否按照合同約定或法律規(guī)定履行了“產(chǎn)權(quán)登記備案”的義務(wù)；第三，如果涉及土地等被抵押，向有關(guān)部門查詢抵押，是否已經(jīng)解除。

六、開發(fā)商“交鑰匙”就算房屋交付使用。

《解釋》明確規(guī)定，對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移、占有，即“交鑰匙”應(yīng)視為對(duì)該房屋的交付使用，但如果當(dāng)事人在合同中明確約定了房屋的交付使用，不僅是轉(zhuǎn)移占有，而且要同時(shí)轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的，從其約定。

關(guān)于房屋的交付使用，買賣雙方的理解不一致，出賣人通常認(rèn)為“交鑰匙”即是房屋交付使用，而買受人則往往認(rèn)為，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移才是房屋的交付使用，由此引發(fā)的糾紛不斷。

《解釋》有了明確規(guī)定，對(duì)買賣雙方來(lái)說(shuō)都很重要，有了法律依據(jù)，雙方操作起來(lái)更踏實(shí)。

《解釋》對(duì)一些具體情形下商品房預(yù)售合同的效力作了規(guī)定，如出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效；但是在起訴前開發(fā)商取得商品房預(yù)售合同證明的，可以認(rèn)定有效。當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定，辦理登記備案手續(xù)為由請(qǐng)求合同無(wú)效的，不予支持等。

《解釋》的這些內(nèi)容從立法本意上不輕易將商品買賣合同確認(rèn)無(wú)效，從而有利于交易關(guān)系的穩(wěn)定和當(dāng)事人合法權(quán)益的保護(hù)，也有利于商品房市場(chǎng)的健康發(fā)展。

八、支持拆遷戶優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房。

拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋，對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的應(yīng)予支持。

此規(guī)定體現(xiàn)了被拆遷人合法權(quán)益的.保護(hù)，即法院支持被拆遷人優(yōu)先取得補(bǔ)償安排房屋，如果被拆遷人請(qǐng)求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，無(wú)法取得房屋的拆遷戶可以請(qǐng)求解除合同，返還已付購(gòu)房款及利息，賠償損失并可以請(qǐng)求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

我國(guó)傳統(tǒng)上，不法行為所導(dǎo)致的損害賠償，以被害人蒙受的損失為限，即損害賠償不能超過(guò)實(shí)際所受的損失。《合同法》第一百一十三條關(guān)于欺詐適用消法的規(guī)定，突破了傳統(tǒng)民法理論中合同賠償責(zé)任只在于填補(bǔ)損失，而不在于懲罰的觀念。司法解釋的出發(fā)，是否意味著對(duì)消法第四十九條的直接適用呢？最高法院副院長(zhǎng)黃松有已明確地予以否定問(wèn)答，兩者在適用前提和結(jié)果上有區(qū)別，消法的適用前提是欺詐，而司法解釋規(guī)定了五種情形；在結(jié)果上，消法的標(biāo)準(zhǔn)是“雙倍”，而司法解釋是“不超過(guò)已付購(gòu)房款的一倍”。這一條款給予了承辦人在個(gè)案中把握出賣人的情節(jié)斟酬衡量賠償數(shù)額的空間，不是機(jī)械地一律適用“一倍”的標(biāo)準(zhǔn)。

懲罰性賠償責(zé)任時(shí)適用，在司法上產(chǎn)生多種優(yōu)勢(shì)。它一方面保護(hù)了受害方的合法權(quán)益，而且額外的賠償給予其相應(yīng)程度的獎(jiǎng)勵(lì)；另一方面使加害者受到應(yīng)有的懲罰，還可以阻止將來(lái)出現(xiàn)同樣的違法行為，該制度代表了法律的前進(jìn)方向。即便如此，懲罰性賠償責(zé)任有無(wú)限制的必要呢？答案是肯定的，它是把雙刃劍.因?yàn)槊绹?guó)實(shí)際陪審制，民眾的感情或偏見(jiàn)很難通過(guò)陪審團(tuán)帶入審判中，懲罰性賠償會(huì)帶來(lái)諸多不利因素，因此許多州規(guī)定不僅適用于一定范圍的案件。立法者力圖通過(guò)規(guī)定適用懲罰性賠償?shù)南拗茥l件和將賠償數(shù)額控制在合理的范圍以內(nèi)，使懲罰性賠償?shù)牟焕蛩氐玫接行У恼{(diào)控。

另一方面是說(shuō)商品房的所有權(quán)轉(zhuǎn)移消費(fèi)者的時(shí)候，承包人的優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗消費(fèi)者的問(wèn)題。我們大家都會(huì)知道，擔(dān)保物權(quán)按照目前的情況來(lái)講是跟物的所有權(quán)的變更沒(méi)有關(guān)系的。這是因?yàn)槲覀兏鶕?jù)《合同法》第286條規(guī)定承包人的優(yōu)先受償權(quán)是先于工程折價(jià)的價(jià)款，就是說(shuō)當(dāng)商品房所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移的時(shí)候，就存在一個(gè)承包人的優(yōu)先受償權(quán)是否存在的問(wèn)題。由于商品房是作為居住使用的情況下，對(duì)于消費(fèi)者的特殊保護(hù)就是我們所有的工作當(dāng)中一項(xiàng)不可缺少的原則，也就是說(shuō)任何一項(xiàng)工作即正當(dāng)有利于維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的需要，我們所有的工作恐怕也包括建設(shè)行為，法院的審判行為不可能不考慮到社會(huì)秩序問(wèn)題的需要。

我國(guó)的法律及其司法解釋在參考外國(guó)立法和實(shí)踐的基礎(chǔ)上，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，具體而詳細(xì)地規(guī)定了各項(xiàng)基本原則，以在于充分地保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，既保護(hù)了作為弱勢(shì)群體的消費(fèi)者，又使不良開發(fā)商受到了應(yīng)有的懲罰，從而在受害人和不良房產(chǎn)商之間得到有效平衡，使懲罰性賠償制度與買受人利益控制在一個(gè)合理限度內(nèi)，無(wú)疑會(huì)促進(jìn)社會(huì)誠(chéng)信和房地產(chǎn)市場(chǎng)的相對(duì)健康發(fā)展。

買賣合同糾紛案件代理詞篇十九

要摘要：表見(jiàn)代理制度是基于被代理人的過(guò)失或被代理人與無(wú)權(quán)代理人之間存在特殊關(guān)系，使相對(duì)人有理由相信無(wú)權(quán)代理人享有代理權(quán)而與之為民事法律行為，代理行為的后果由被代理人承擔(dān)的一種特殊的無(wú)權(quán)代理。我國(guó)表見(jiàn)代理制度建立時(shí)間不長(zhǎng)，還有不完善之處，有些問(wèn)題還需要進(jìn)一步的研究和探討。其中，相對(duì)人對(duì)義務(wù)人的選擇權(quán)問(wèn)題、無(wú)權(quán)代理人的法律責(zé)任問(wèn)題以及代理人的抗辯權(quán)問(wèn)題便是亟待解決的問(wèn)題，由于法律原因，我們?cè)谌粘Ｉ钪幸幼⒁獗硪?jiàn)代理問(wèn)題，對(duì)自己，他人及社會(huì)的利益負(fù)責(zé)。

目

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摘

致謝9。

1表見(jiàn)代理的法律定義與構(gòu)成要件1.1表見(jiàn)代理的法律定義表見(jiàn)代理實(shí)質(zhì)上是無(wú)權(quán)代理，是廣義無(wú)權(quán)代理的一種。若無(wú)權(quán)代理行為均由被代理人追認(rèn)決定其效力的話，會(huì)給善意第三人造成損害，因此，在表見(jiàn)的情形之下，規(guī)定由被代理人承擔(dān)表見(jiàn)代理行為的法律后果，更有利于保護(hù)善意第三人的利益，維護(hù)交易安全，并以此加強(qiáng)代理制度的可信度。

表見(jiàn)代理，是指雖然行為人事實(shí)上無(wú)代理權(quán)，但相對(duì)人有理由認(rèn)為行為人有代理權(quán)而與其進(jìn)行法律行為，其行為的法律后果由被代理人承擔(dān)的代理。表見(jiàn)代理從廣義上看也是無(wú)權(quán)代理，但是為了保護(hù)善意第三人的信賴?yán)媾c交易的安全，法律強(qiáng)制被代理人承擔(dān)其法律后果。

1.2表見(jiàn)代理的構(gòu)成要件1．須行為人無(wú)代理權(quán)成立表見(jiàn)代理的第一要件是行為人無(wú)代理權(quán)。所說(shuō)無(wú)代理權(quán)是指實(shí)施代理行為時(shí)無(wú)代理權(quán)或者對(duì)于所實(shí)施的代理行為無(wú)代理權(quán)。如果代理人擁有代理權(quán)，則屬于有權(quán)代理，不發(fā)生表見(jiàn)代理的問(wèn)題。

2．須有使相對(duì)人相信行為人具有代理權(quán)的事實(shí)或理由這是成立表見(jiàn)代理的客觀要件。這一要件是以行為人與被代理人之間存在某種事實(shí)上或者法律上的聯(lián)系為基礎(chǔ)的。這種聯(lián)系是否存在或者是否足以使相對(duì)人相信行為人有代理權(quán)，應(yīng)依一般交易情況而定。通常情況下，行為人持有被代理人發(fā)出的證明文件，如被代理人的介紹信、蓋有合同專用章或者蓋有公章的空白合同書，或者有被代理人向相對(duì)人所作法人授予代理權(quán)的通知或者公告，這些證明文件構(gòu)成認(rèn)定表見(jiàn)代理的客觀依據(jù)。對(duì)上述客觀依據(jù)，依《合同法》第49條的規(guī)定，相對(duì)人負(fù)有舉證責(zé)任。在我國(guó)司法實(shí)踐中，盜用他人的介紹信、合同專用章或者蓋有公章的空白合同書簽訂合同的，一般不認(rèn)定為表見(jiàn)代理，但被代理人應(yīng)負(fù)舉證責(zé)任，如不能舉證則構(gòu)成表見(jiàn)代理。對(duì)于借用他人介紹信、合同專用章或者蓋有公章的空白合同書簽訂的合同，一般不認(rèn)定為表見(jiàn)代理，由出借人與借用人對(duì)無(wú)效合同的法律后果負(fù)連帶責(zé)任。

3．須相對(duì)人為善意且無(wú)過(guò)失這是表見(jiàn)代理成立的主觀要件，即相對(duì)人不知行為人所為的行為系無(wú)權(quán)代理行為。如果相對(duì)人出于惡意，即明知他人為無(wú)權(quán)代理，仍與其實(shí)施民事行為，就失去了法律保護(hù)的必要，故表見(jiàn)代理不能成立?！睹穹ㄍ▌t》第66條第4款規(guī)定，相對(duì)人知道行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)已經(jīng)終止還與行為人實(shí)施民事行為給他人造成損害的，由相對(duì)人和行為人負(fù)連帶責(zé)任。

4．須行為人與相對(duì)人之間的民事行為具備民事行為的有效要件表見(jiàn)代理發(fā)生有權(quán)代理的法律效力，因此，表見(jiàn)代理應(yīng)具備民事行為成立的有效要件，即不得違反法律或者社會(huì)公共利益等。如果不具備民事行為的有效要件，則不成立表見(jiàn)代理。

在構(gòu)成表見(jiàn)代理的情況中，相對(duì)人相信行為人具有代理權(quán)，往往與本人具有過(guò)失有關(guān)，但表。

見(jiàn)代理的成立不以本人主觀上有過(guò)失為必要要件，即使本人沒(méi)有過(guò)失，只要客觀上有使相對(duì)人相信行為人有代理權(quán)的依據(jù)，即可構(gòu)成表見(jiàn)代理。

表見(jiàn)代理依法產(chǎn)生有權(quán)代理的法律效力，即無(wú)權(quán)代理人與相對(duì)人之間實(shí)施的民事法律行為對(duì)于被代理人具有法律約束力，被代理人與相對(duì)人之間產(chǎn)生、變更或消滅相應(yīng)的法律關(guān)系。

表見(jiàn)代理是指代理人雖然沒(méi)有代理權(quán)，但是表面上、客觀上具有使無(wú)過(guò)失的相對(duì)人相信他為有權(quán)代理人的正當(dāng)理由的情況，且相對(duì)人主觀上為善意且無(wú)過(guò)失，因而可以向被代理人主張代理的效力。表見(jiàn)代理是一種無(wú)權(quán)代理行為，是一種沒(méi)有代理權(quán)的代理，它具備代理行為的表象卻欠缺代理權(quán)的行為。但是，由于相對(duì)人有足夠的理由相信代理關(guān)系的存在，被代理人不得以無(wú)權(quán)代理為由，否認(rèn)代理行為所產(chǎn)生的法律后果，被代理人仍然要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

1.3判例分析。

1.3.1連續(xù)性交易中表見(jiàn)代理的認(rèn)定的判例分析信息的儲(chǔ)存利用便利連續(xù)性交易中表見(jiàn)代理的認(rèn)定，應(yīng)綜合考量合同雙方之前及之后的行為特征予以認(rèn)定——中國(guó)鐵路物資沈陽(yáng)有限公司與天津市長(zhǎng)蘆鹽業(yè)總公司買賣合同糾紛案2013年1月24日、2月4日，經(jīng)案外人遼寧省臺(tái)安縣建平工業(yè)燃料有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱建平公司）聯(lián)絡(luò)及協(xié)商，天津市長(zhǎng)蘆鹽業(yè)總公司（以下簡(jiǎn)稱長(zhǎng)蘆公司）與中國(guó)鐵路物資沈陽(yáng)有限公司（以下簡(jiǎn)稱沈陽(yáng)公司）簽訂了兩份煤炭《產(chǎn)品購(gòu)銷合同》，價(jià)款分別為4900萬(wàn)元和3500萬(wàn)元。長(zhǎng)蘆公司交付煤炭后開具了8400萬(wàn)增值稅專用發(fā)票。沈陽(yáng)公司將銀行承兌匯票背書給長(zhǎng)蘆公司后交付給建平公司。但建平公司未將該匯票交付長(zhǎng)蘆公司，而是自行進(jìn)行了貼現(xiàn)。建平公司法定代表人自稱其已得到長(zhǎng)蘆公司的同意。

另查，在2012年8月7日、9日，長(zhǎng)蘆公司與沈陽(yáng)公司簽訂了兩份煤炭《產(chǎn)品購(gòu)銷合同》，貨款共計(jì)9750萬(wàn)元，沈陽(yáng)公司亦是將承兌匯票背書后交由建平公司轉(zhuǎn)交長(zhǎng)蘆公司，長(zhǎng)蘆公司均已收到匯票。又查明，沈陽(yáng)公司、建平公司、長(zhǎng)蘆公司于2013年7月簽訂了煤炭買賣《三方協(xié)議》，約定長(zhǎng)蘆公司先向建平公司支付6650萬(wàn)元后，建平公司再支付給沈陽(yáng)公司，沈陽(yáng)公司將貨物過(guò)戶給長(zhǎng)蘆公司。在《三方協(xié)議》簽訂前，沈陽(yáng)公司曾向長(zhǎng)蘆公司索要過(guò)8400萬(wàn)元的收款收據(jù)。

長(zhǎng)蘆公司起訴稱，沈陽(yáng)公司未如約支付98000噸煤炭貨款，故請(qǐng)求判令立即支付貨款4900萬(wàn)元并賠償損失。

遼寧省高級(jí)人民法院一審認(rèn)為：長(zhǎng)蘆公司如約履行了供貨義務(wù)，而沈陽(yáng)公司未支付貨款，建平公司工作人員行為不構(gòu)成表見(jiàn)代理，遂判決沈陽(yáng)公司支付4900萬(wàn)元貨款及逾期付款損失。沈陽(yáng)公司不服，向最高人民法院提起上訴。

最高人民法院第二巡回法庭審理認(rèn)為，長(zhǎng)蘆公司與建平公司在本案前即存在著常年的合作與交易，涉案合同亦是通過(guò)建平公司的一手經(jīng)辦而簽訂。在此前的大額交易中，亦是由建平公司代為轉(zhuǎn)交匯票而完成，在此后三方交易中，長(zhǎng)蘆公司即使在向沈陽(yáng)公司付款的情形下，也未提出涉案匯票從未收到這一主張。綜合行為人與本人在涉案協(xié)議履行之前的行為、涉案合同簽訂過(guò)程、合同履行過(guò)程中各方之態(tài)度等因素，足以認(rèn)定長(zhǎng)蘆公司與建平公司之間形成了委托代理之表象?；趯?duì)該表象之信任，建平公司領(lǐng)取匯票的行為構(gòu)成表見(jiàn)代理，應(yīng)視為沈陽(yáng)公司向長(zhǎng)蘆公司付款完畢。一審法院對(duì)表見(jiàn)代理的認(rèn)定僅僅限定在涉案單筆交易而忽視綜合分析各方當(dāng)事人前后交易的整體情況，最終作出的結(jié)論屬于認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤，本院依法撤銷一審判決，駁回長(zhǎng)蘆公司的訴訟請(qǐng)求。

進(jìn)而形成內(nèi)心確信，恰當(dāng)運(yùn)用自由裁量權(quán)予以認(rèn)定買賣合同中，買方基于長(zhǎng)期交易往來(lái)形成的合理信賴，依據(jù)交易習(xí)慣將剩余貨款支付給賣方此前長(zhǎng)期授權(quán)負(fù)責(zé)收款的人員，該付款行為有效，賣方應(yīng)承擔(dān)表見(jiàn)代理的后果。

1.3.2表見(jiàn)代理行為可以根據(jù)交易習(xí)慣認(rèn)定的判例分析王忠東訴張健全買賣合同糾紛案。

2006年被告張健全向原告王忠東購(gòu)買石材用于被告承建的晉江青陽(yáng)大腳丫工程，期間雙方之間的資金往來(lái)，原告方由其手下俞斐負(fù)責(zé)收款。工程完工后，原、被告雙方于2006年11月24日相約于江頭建設(shè)銀行進(jìn)行對(duì)賬，經(jīng)結(jié)算被告已經(jīng)支付青陽(yáng)大腳丫工程款18.5萬(wàn)元，尚欠原告4萬(wàn)元未支付。對(duì)賬完畢后被告于當(dāng)日通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬2萬(wàn)元給原告，雙方確認(rèn)被告尚欠原告2萬(wàn)元，并由被告書寫欠條一張交原告收?qǐng)?zhí)，約定于2006年12月31日前還清。2006年12月26日，被告通過(guò)中國(guó)建設(shè)銀行自助柜員機(jī)轉(zhuǎn)賬人民幣2萬(wàn)元入俞斐賬戶。此后，俞斐去向不明。

原告王忠東訴稱：2006年被告張健全曾向其購(gòu)買石材用于被告承建的晉江青陽(yáng)的一項(xiàng)裝修工程，裝修完成后，原、被告于2006年11月24日相約于江頭的建設(shè)銀行進(jìn)行對(duì)賬，經(jīng)結(jié)算被告欠原告4萬(wàn)元，對(duì)賬后被告向原告的銀行卡轉(zhuǎn)賬2萬(wàn)元，同時(shí)向原告書寫欠條一張，約定于2006年12月21日前還清余下2萬(wàn)元，原告將所有收貨單交付被告。約定期限屆滿后，經(jīng)原告多次催討，被告拒不償還。請(qǐng)求：判決被告支付原告欠款人民幣2萬(wàn)元及自2007年1月1日起至還款日止的同期銀行貸款利息。

被告張健全辯稱：所欠2萬(wàn)元已經(jīng)歸還給原告，不存在欠款事實(shí)，請(qǐng)求駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

廈門市同安區(qū)人民法院認(rèn)為，被告張健全向原告王忠東購(gòu)買石材用于被告承建的晉江青陽(yáng)大腳丫工程，尚欠原告石材款2萬(wàn)元，有被告出具交原告收?qǐng)?zhí)的欠條及雙方當(dāng)事人的陳述為證，事實(shí)清楚，可以認(rèn)定。本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為：被告張健全于2006年12月26日向俞斐支付2萬(wàn)元的行為是否系履行訟爭(zhēng)欠條項(xiàng)下的義務(wù)。根據(jù)原、被告雙方庭審確認(rèn)，原告與被告就青陽(yáng)大腳丫工程石材款的資金來(lái)往，均由原告手下俞斐收取款項(xiàng)。被告于2006年11月24日出具欠條承諾2006年12月31日前償還2萬(wàn)元欠款后，于2006年12月26日通過(guò)中國(guó)建設(shè)銀行自助柜員機(jī)轉(zhuǎn)賬2萬(wàn)元轉(zhuǎn)入俞斐賬戶。鑒于原、被告雙方于2006年11月24日出具的欠條內(nèi)容未約定具體支付款項(xiàng)的方式，故被告基于長(zhǎng)期交易往來(lái)形成的合理信賴，依據(jù)交易習(xí)慣將款項(xiàng)支付給原告方此前一直負(fù)責(zé)收取款項(xiàng)的人員俞斐并無(wú)不當(dāng)。原告關(guān)于其已經(jīng)告知被告不要支付款項(xiàng)給俞斐及被告與俞斐之間可能存在其他欠款關(guān)系的主張，沒(méi)有相應(yīng)證據(jù)證明，缺乏事實(shí)依據(jù)。故本案訟爭(zhēng)欠條項(xiàng)下被告所欠原告2萬(wàn)元的石材款已經(jīng)得到清償。原告的訴訟請(qǐng)求缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：駁回原告王忠東的訴訟請(qǐng)求。

一審宣判后，王忠東不服，提出上訴。在審理過(guò)程中，王忠東向二審法院提出撤回上訴申請(qǐng)。廈門市中級(jí)人民法院經(jīng)審查認(rèn)為，王忠東申請(qǐng)撤回上訴，符合法律的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)予準(zhǔn)許。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十條第一款第（五）項(xiàng)、第一百五十六條、《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十五條、第三十四條之規(guī)定，裁定如下：

準(zhǔn)許上訴人王忠東撤回上訴。

（2）行為人一般應(yīng)具有相應(yīng)的民事行為能力；

（3）無(wú)權(quán)代理人所為的民事行為不是違法行為；

（2）。

(4)須行為人與相對(duì)人之間的民事行為具備民事法律行為成立的有效要件。在表見(jiàn)代理中，本人不得以行為人無(wú)權(quán)代理或自己沒(méi)有過(guò)失作為抗辯理由，也不是以行為人具有故意或過(guò)失為由而拒絕接受表見(jiàn)代理行為的法律后果。

本案中，雖然張健全未能舉證證明俞斐持有王忠東發(fā)出的證明文件，但根據(jù)原、被告雙方庭審確認(rèn)，王忠東與張健全就青陽(yáng)大腳丫工程石材款的資金來(lái)往，均由王忠東手下俞斐收取款項(xiàng)。張健全于2006年11月24日出具欠條承諾2006年12月21日前償還2萬(wàn)元欠款后，于2006年12月26日通過(guò)中國(guó)建設(shè)銀行自助柜員機(jī)轉(zhuǎn)賬人民幣2萬(wàn)元轉(zhuǎn)入俞斐賬戶。王忠東提出其已經(jīng)撤銷了俞斐的代理權(quán)，代理行為已經(jīng)終結(jié)了，其應(yīng)當(dāng)告知張健全，俞斐已不具備代理權(quán)，不要支付款項(xiàng)給俞斐，但王忠東沒(méi)有提供相應(yīng)證據(jù)證明其已告知，而張健全基于長(zhǎng)期交易往來(lái)形成的合理依賴，依據(jù)交易習(xí)慣將款項(xiàng)支付給此前一直以來(lái)負(fù)責(zé)收取款項(xiàng)的人員俞斐并無(wú)不當(dāng)。俞斐最后一次收取2萬(wàn)元貨款的行為已構(gòu)成了表見(jiàn)代理。根據(jù)我國(guó)《合同法》第49條規(guī)定，行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。因此，俞斐收取2萬(wàn)元貸款的行為產(chǎn)生的法律后果應(yīng)由王忠東承擔(dān)，本案訟爭(zhēng)欠條項(xiàng)下2萬(wàn)元的貨款已經(jīng)得到清償。

1.3.3口頭買賣合同中的表見(jiàn)代理行為的成立的判例分析廈門市春宇達(dá)塑料制品有限公司訴廈門白鷺食品工業(yè)有限公司買賣合同糾紛案——口頭買賣合同中的表見(jiàn)代理行為視為有權(quán)代理廈門白鷺食品工業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“白鷺公司”）住所地位于廈門市海滄區(qū)新陽(yáng)街道新光東路5號(hào)。2010年03月，白鷺公司與第三人廈門福第實(shí)業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“福第公司”）簽訂租賃合同，福第公司租用白鷺公司住所地四層作為住所。林金察系福第公司的法定代表人。

2010年05月，林金察與廈門春宇達(dá)塑料制品有限公司（以下簡(jiǎn)稱“春宇達(dá)公司”）口頭約定由春宇達(dá)公司供應(yīng)塑料托盤，按月與林金察進(jìn)行結(jié)算，并開具以白鷺公司為購(gòu)貨單位的增值稅專用發(fā)票。供貨后春宇達(dá)公司制作客戶抬頭為白鷺公司的對(duì)賬單，林金察簽字確認(rèn)對(duì)賬單上的內(nèi)容：春宇達(dá)公司供貨總額為56809.5元。增值稅專用發(fā)票由林金察簽收，再交付給白鷺公司。白鷺公司接收后進(jìn)行了抵扣使用。白鷺公司通過(guò)銀行支付給春宇達(dá)公司三筆貨款，共轉(zhuǎn)賬24408.5元，轉(zhuǎn)賬事由均注明為貨款。

后春宇達(dá)公司訴至廈門市海滄區(qū)人民法院稱，林金察以被告白鷺公司的名義聯(lián)系原告春宇達(dá)公司開展業(yè)務(wù)往來(lái)，雙方口頭約定價(jià)格，被告應(yīng)支付貨款合計(jì)56809.5元。被告轉(zhuǎn)賬支付給原告三筆貨款共24408.5元，尚欠原告貨款共計(jì)32401元。原告多次向被告催款未果，故訴至法院請(qǐng)求判令被告償還原告貨款32401元及逾期付款違約金。

被告白鷺公司辯稱：（1）原、被告之間不存在買賣合同關(guān)系，雙方互不負(fù)權(quán)利義務(wù)。林金察系福第公司的法定代表人，林金察與原告發(fā)生的交易不能代表被告。（2）銀行匯款單是被告受福第公司委托代為支付貨款，以此款項(xiàng)抵消被告欠福第公司的其他款項(xiàng)。

再次，被告白鷺公司接受了原告春宇達(dá)公司開具的與對(duì)賬單相對(duì)應(yīng)增值稅專用發(fā)票，并進(jìn)行了抵扣認(rèn)證。雖然林金察不是被告白鷺公司的人員，但是林金察與被告的上述行為結(jié)合，足以讓原告春宇達(dá)公司有理由相信林金察有權(quán)代理被告白鷺公司。故對(duì)原告與被告之間存在買賣關(guān)系予以認(rèn)定，要求被告白鷺公司支付貨款32401元。第三人福第公司自認(rèn)應(yīng)承擔(dān)付款責(zé)任，該自認(rèn)行為不能對(duì)抗原告春宇達(dá)公司，但被告承擔(dān)責(zé)任后，可以另案向第三人福第公司追償。

本案涉及口頭買賣合同中表見(jiàn)代理行為的認(rèn)定。表見(jiàn)代理本屬于無(wú)權(quán)代理，但因本人與無(wú)權(quán)代理人之間的關(guān)系具有外表授權(quán)的特征，致使相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)而與其進(jìn)行民事法律行為。法律為維護(hù)交易安全，從促進(jìn)交易的角度出發(fā)，將其視為有權(quán)代理。

本案中，雖然原告未能舉證證明行為人林金察持有被告白鷺公司所發(fā)的證明文件，林金察也從未自稱是被告員工，但是在雙方締結(jié)和履行合同的過(guò)程中，原告依林金察要求出具的對(duì)賬單、增值稅發(fā)票等票據(jù)均是以被告白鷺公司為客戶名稱，林金察在對(duì)賬單上簽字確認(rèn)，被告白鷺公司亦先后根據(jù)對(duì)賬單和增值稅發(fā)票支付了三筆貨款，且付款備注事由也注明為“貨款”，而非“代付貨款”。從現(xiàn)實(shí)生活中口頭買賣合同的交易習(xí)慣和通常標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，足以讓原告基于客觀事實(shí)對(duì)林金察有權(quán)代理被告白鷺公司產(chǎn)生合理信賴。因此，法院判決被告白鷺公司應(yīng)對(duì)林金察的行為承擔(dān)法律責(zé)任。

2買賣合同中行為人訂立合同的行為構(gòu)成或者不構(gòu)成表見(jiàn)代理的典型情形買賣合同中行為人訂立合同的行為構(gòu)成或者不構(gòu)成表見(jiàn)代理的典型情形要結(jié)合表見(jiàn)代理的構(gòu)成要件和司法實(shí)踐。

2.1構(gòu)成表見(jiàn)代理的情形一般認(rèn)為下列情形行為人訂立合同的行為構(gòu)成表見(jiàn)代理：

第一，行為人曾經(jīng)是代理人并且與相對(duì)人發(fā)生過(guò)訂立合同行為，訂立的合同上加蓋有被代理人公章或合同專用章。

第二，行為人曾經(jīng)是代理人并且與相對(duì)人發(fā)生過(guò)訂立合同行為，在訂立合同過(guò)程中提供了加蓋有被代理人印鑒的介紹信。

第三，行為人持有證明代理權(quán)的證書，并且按照一般商業(yè)習(xí)慣和理性認(rèn)識(shí)無(wú)法從證書內(nèi)容判定所訂立的合同超越了代理權(quán)范圍。

第四，被代理人曾有授予行為人代理權(quán)的表示，按照一般理性判斷該表示可以被相信。比如在公開場(chǎng)合聲明授予行為人代理權(quán)或者有書面公開通知授予行為人代理權(quán)，實(shí)際上沒(méi)有授予，相對(duì)人難以知曉。

第五，被代理人明知行為人以自己名義訂立合同，但不表示反對(duì)。

第六，被代理人應(yīng)當(dāng)知道行為人以自己名義訂立合同，但不表示反對(duì)。比如，被代理人將介紹信、公章、合同書交給行為人，或者出借給行為人，就屬于應(yīng)當(dāng)知道行為人會(huì)以自己名義訂立合同的情形。另外，當(dāng)相對(duì)人已經(jīng)將訂立的合同提交給被代理人，但因被代理人沒(méi)有閱讀而未向相對(duì)人表示反對(duì)，也屬于“應(yīng)當(dāng)知道”的情形。

2.1不構(gòu)成表見(jiàn)代理的情形行為人訂立合同的行為不構(gòu)成表見(jiàn)代理的典型情形有：

第一，違法行為。如果行為人所為的行為屬于違法行為，則相對(duì)人無(wú)論以何種證據(jù)予以證明，行為人均不能構(gòu)成表見(jiàn)代理。因?yàn)檫`反法律的行為是不能授權(quán)的，即便法人或單位有授權(quán)，也沒(méi)有法律效力，何況行為人確屬無(wú)權(quán)代理，沒(méi)有代理權(quán)。

在擔(dān)保方面的規(guī)定。但某一次甲公司僅通過(guò)乙公司某執(zhí)行董事，即取得其在擔(dān)保合同上蓋章。該董事未經(jīng)公司董事會(huì)授權(quán)，相對(duì)人也違反交易習(xí)慣，該董事的行為不能構(gòu)成表見(jiàn)代理。

第三，已作合理通知后實(shí)施的行為。比如，某人代理權(quán)終止后，法人已向有業(yè)務(wù)往來(lái)的單位以合理形式，比如傳真形式，進(jìn)行了通知，聲明某人代理權(quán)終止。這些業(yè)務(wù)單位在收到傳真后，不能再以傳真只有單位領(lǐng)導(dǎo)知道，其他人沒(méi)有看到為由，主張與該人訂立合同行為構(gòu)成表見(jiàn)代理。判斷通知形式是否合理，主要依據(jù)當(dāng)事人的約定和習(xí)慣，一般情況下向雙方約定的部門，比如辦公室，發(fā)書面通知視為合理通知。對(duì)方如能夠確認(rèn)更好，如果沒(méi)有確認(rèn)，只要通知已經(jīng)按照雙方約定的、以符合常識(shí)的正常方式發(fā)出，對(duì)方否認(rèn)收到通知的，應(yīng)當(dāng)由對(duì)方負(fù)責(zé)舉證。一般認(rèn)為，登報(bào)不是充分的通知方式，要以其他證據(jù)輔助證明。

第四，違反法律規(guī)定的特殊授權(quán)要求的行為。如果法律明文規(guī)定對(duì)某一行為必須有特殊授權(quán)要求，當(dāng)行為人實(shí)施該行為時(shí)，相對(duì)人沒(méi)有要求行為人提供法律規(guī)定的授權(quán)證明，相對(duì)人即屬于“沒(méi)有理由相信行為人有代理權(quán)”，主觀上屬于重大過(guò)失，不能構(gòu)成表見(jiàn)代理。比如，我國(guó)修訂后的《公司法》規(guī)定公司為股東擔(dān)保必須經(jīng)股東大會(huì)決議，股東大會(huì)決議通過(guò)后才能授權(quán)公司代表簽訂為股東擔(dān)保的擔(dān)保合同。如果相對(duì)人未要求行為人（比如公司董事）出示符合形式要求的股東會(huì)決議文件，公司董事擅自簽訂該類擔(dān)保合同，其行為不構(gòu)成表見(jiàn)代理。

本人在知道行為人以其名義與第三人訂立合同而不作否認(rèn)表示等。這些都表明本人是有過(guò)錯(cuò)的。但是，設(shè)立表見(jiàn)代理制度的目的是保護(hù)交易的安全性，不至于使沒(méi)有過(guò)失的相對(duì)人勞而無(wú)獲。因此，相對(duì)人只要證明自己和無(wú)權(quán)代理人訂立合同時(shí)沒(méi)有過(guò)失，至于本人在無(wú)權(quán)代理人訂立合同問(wèn)題上是否有過(guò)失，相對(duì)人有時(shí)難以證明。對(duì)于行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后仍然以本人名義訂立合同的情況下，但只要相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)，合同就有效。

買賣合同糾紛案件代理詞篇二十

203月24日，最高院審委會(huì)通過(guò)了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（下簡(jiǎn)稱“《解釋》”），《解釋》將于年6月1日起施行。

學(xué)習(xí)了《解釋》，雖然略有頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳之嫌，但學(xué)習(xí)下來(lái)，感到還是非常貼近近年來(lái)商品房買賣合同糾紛中出現(xiàn)的新動(dòng)向的。

我個(gè)人認(rèn)為，近幾年出現(xiàn)的商品房買賣合同糾紛與過(guò)去有不同的特點(diǎn)，其原因可能是商品房市場(chǎng)供需關(guān)系發(fā)生了較大變化。大家可能還記得，東南亞金融危機(jī)以來(lái)，我國(guó)商品房市場(chǎng)遭受重創(chuàng)，價(jià)格下挫，因此在過(guò)去（可以粗略地指以前）產(chǎn)生的商品房合同糾紛，往往表現(xiàn)為出現(xiàn)“爛尾樓”，辦不出“小產(chǎn)證”，開發(fā)商不接受小業(yè)主退房等。而近年來(lái)，我國(guó)商品房市場(chǎng)復(fù)蘇，價(jià)格上揚(yáng)，甚至有人認(rèn)為過(guò)熱或產(chǎn)生泡沫，因此近年產(chǎn)生的商品房合同糾紛，往往表現(xiàn)為產(chǎn)生問(wèn)題后（包括無(wú)證預(yù)售或存在質(zhì)量缺陷等），開發(fā)商同意退房而小業(yè)主不同意退房。

針對(duì)商品房市場(chǎng)供需關(guān)系的變化，商品房合同糾紛也呈現(xiàn)不同特點(diǎn)，因此，《解釋》出臺(tái)十分必要。下面我就《解釋》的部分條款，結(jié)合近年來(lái)商品房買賣合同糾紛實(shí)務(wù)，談一下學(xué)習(xí)體會(huì)。

一、無(wú)證預(yù)售，合同是否有效。

對(duì)于無(wú)證預(yù)售問(wèn)題，過(guò)去一般按照《合同法》的基本原理，以及《城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，認(rèn)為開發(fā)商在未獲得《商品房預(yù)售許可證》的情況下預(yù)售商品房，是一種違反法律和國(guó)務(wù)院行政法規(guī)強(qiáng)制規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)合同無(wú)效。對(duì)此，《解釋》仍然遵守了這一法則，在第一條規(guī)定，“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效?！?/p>

但實(shí)務(wù)中，出現(xiàn)了這種情況，開發(fā)商為盡早獲得建設(shè)資金，違規(guī)在未取得《商品房預(yù)售證》的情況下，就與購(gòu)房者簽訂商品房預(yù)售合同，并獲取部分或全部房?jī)r(jià)款。但由于近年商品房?jī)r(jià)格的上揚(yáng)，開發(fā)商利用“無(wú)證預(yù)售合同無(wú)效”這一法律規(guī)定，要求認(rèn)定為該銷售合同無(wú)效，以便另行高價(jià)出售。顯然這是違背公平法則，也就導(dǎo)致了違法者獲利。因此，第一條進(jìn)一步規(guī)定：“但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！边@應(yīng)該是保護(hù)了消費(fèi)者的合法權(quán)益。反過(guò)來(lái)看，如果房?jī)r(jià)下跌，購(gòu)房者以開發(fā)商無(wú)證預(yù)售為由，要求確認(rèn)合同無(wú)效而退房，是否可以？《解釋》沒(méi)有細(xì)分，但從以往審判實(shí)踐看，一般出于尊重當(dāng)事人意思自治，以及維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定角度出發(fā)，也可以認(rèn)定合同有效。

從正反兩方面比較分析，我感到最高院仍然認(rèn)為，只要在起訴前補(bǔ)出手續(xù)，仍傾向于合同有效。

二、廣告及宣傳資料是否具有法律約束力。

從以往的司法實(shí)踐看，以及從《商品房銷售管理辦法》有關(guān)條款看，開發(fā)商售樓廣告及宣傳資料，一般不作為合同一部分，不具有法律約束力。只是《商品房銷售管理辦法》規(guī)定購(gòu)房者可以要求將開發(fā)商在售樓廣告或宣傳資料中的承諾寫入合同。但這等于是說(shuō)，如果不寫入合同，還是沒(méi)有法律約束力。就此，《解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)”，這一規(guī)定應(yīng)該與《商品房銷售管理辦法》精神一致。所謂要約邀請(qǐng)，從合同法原理看，當(dāng)然不存在對(duì)方一經(jīng)承諾立即生效的問(wèn)題，當(dāng)然也就是不具有法律上的約束。但《解釋》第二條并不局限于此，而在條款上作了重大突破，第二條進(jìn)一步規(guī)定：“……但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！?/p>

這里可以舉兩個(gè)例子，一個(gè)是會(huì)所，一個(gè)是學(xué)校。在開發(fā)商售樓廣告中，如果明確將在什么時(shí)間內(nèi)提供會(huì)所，以及購(gòu)房小業(yè)主將享受哪些服務(wù)，筆者個(gè)人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)符合“視為要約”的條件。近年來(lái)，對(duì)于會(huì)所問(wèn)題其實(shí)購(gòu)房者投訴也比較多，但一是缺乏合同依據(jù)，二是房?jī)r(jià)上漲，只要一向開發(fā)商投訴，開發(fā)商就說(shuō)可以退房，許多購(gòu)房者也只能啞巴吃黃蓮了。那么，如果在售樓廣告中介紹商品房周圍將建成九年一貫制小學(xué)，并且小業(yè)主不用繳納入學(xué)贊助費(fèi)，筆者認(rèn)為則并不符合“視為要約”的條件，具體講就是學(xué)校設(shè)施并不在商品房規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施，對(duì)于入學(xué)的承諾在時(shí)間和條件上并不具體明確。為什么這樣講，又如何套用第二條的有關(guān)規(guī)定呢？這有待通過(guò)司法部門的具體適用案例作進(jìn)一步分析，但我初步認(rèn)為，第二條規(guī)定的“商品房規(guī)劃范圍”指的應(yīng)當(dāng)是商品房《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》確定的用地范圍，在開發(fā)商大產(chǎn)證上體現(xiàn)的是商品房共用土地面積的四至范圍。所謂“房屋及相關(guān)設(shè)施”應(yīng)當(dāng)指建筑物、構(gòu)筑物以及其他具有使用功能的機(jī)器、設(shè)備、線路、管道及裝飾。所謂“具體確定”，比較難以掌握，但基本上我認(rèn)為以審判機(jī)關(guān)據(jù)此作出判決是否可供執(zhí)行為標(biāo)準(zhǔn)，如果審判機(jī)關(guān)按照廣告中允諾作出判決根本不能執(zhí)行，理解會(huì)發(fā)生歧義，則不符合“具體確定”這一條件。所謂“對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響”也比較難掌握，必要時(shí)可委托評(píng)估機(jī)構(gòu)就此評(píng)估。

總之，在此條款下，很大程度上約束了開發(fā)商在售樓廣告和宣傳資料中允諾的任意性，并且一旦發(fā)生符合第二條規(guī)定的廣告允諾未兌現(xiàn)，則購(gòu)房者可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，而不用擔(dān)心開發(fā)商說(shuō)可以退房。

三、如何界定認(rèn)購(gòu)書的`法律性質(zhì)。

實(shí)踐中也有這種情況，開發(fā)商與購(gòu)房者簽訂了認(rèn)購(gòu)書，或預(yù)訂書，但由于商品房?jī)r(jià)格上揚(yáng)，所以有的開發(fā)商以種種理由拒絕與購(gòu)房者進(jìn)一步簽訂《商品房預(yù)售合同》。

從傳統(tǒng)法理角度分析，認(rèn)購(gòu)書、預(yù)訂書是一種約定簽署合同的合同，也就是說(shuō)，商品房認(rèn)購(gòu)書是，開發(fā)商與購(gòu)房者約定在某一時(shí)間，或在某一條件成就時(shí)，簽署商品房預(yù)售合同，悔約不簽，則需承擔(dān)某種違約責(zé)任。但《解釋》第五條也作了較重大的突破，第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。”

那么是不是真的會(huì)發(fā)生認(rèn)購(gòu)書具備了商品房買賣合同的主要內(nèi)容這種情況呢？的確是有的。最初的開發(fā)商制作的商品房認(rèn)購(gòu)書一般都比較簡(jiǎn)單，購(gòu)房者在簽署認(rèn)購(gòu)書時(shí)支付一定比例的訂金。但也發(fā)生了購(gòu)房者悔約退訂的情形，而且購(gòu)房者為了訂金不被沒(méi)收，其往往不說(shuō)自己悔約，而是說(shuō)自己和開發(fā)商在簽署預(yù)售合同過(guò)程中重要條款不能達(dá)成一致，按照市房地局的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)獲全額退訂。

內(nèi)容。對(duì)于這種認(rèn)購(gòu)書，在出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的情況下，第五條規(guī)定“應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同”，也就是說(shuō)，對(duì)于這種認(rèn)購(gòu)書，如果價(jià)格上揚(yáng)，開發(fā)商拒絕與購(gòu)房者進(jìn)一步簽署商品房預(yù)售合同的，則該認(rèn)購(gòu)書就是一份預(yù)售合同約束于開發(fā)商。

當(dāng)然，如果深入討論，個(gè)人認(rèn)為這也僅在司法實(shí)踐中可以應(yīng)用，也就是最終該認(rèn)購(gòu)書是否可認(rèn)定為是一分預(yù)售合同，需要從程序上由法院或仲裁機(jī)構(gòu)來(lái)認(rèn)定。如果以此認(rèn)購(gòu)書向房地產(chǎn)交易管理部門申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)證，可能會(huì)不被接受，當(dāng)然也不能以條款認(rèn)為房地產(chǎn)交易管理部門行政不作為。

四、商品房退一賠一問(wèn)題。

商品房是否適用消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法中有關(guān)“商家欺詐、退一賠一”的條款，曾經(jīng)是一個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)，可以說(shuō)也一直沒(méi)有解決。最高院有關(guān)司法解釋曾明確，商品房作為大宗商品，不適用退一賠一。但實(shí)踐中，也發(fā)生過(guò)在仲裁案件中，支持了退一賠一。當(dāng)然，與消法不同的是，此退一賠一是指退賠購(gòu)房者已支付房款的一倍，而不是房?jī)r(jià)款的一倍。

對(duì)此，《解釋》基本上采納了仲裁實(shí)務(wù)的一些做法，應(yīng)該說(shuō)也是一個(gè)重大突破。在第八條規(guī)定了兩種情形，即在商品房買賣合同簽訂后，出賣人將房屋出賣或抵押給第三人，導(dǎo)致買受人無(wú)法取得房屋的，買受人可請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付房款一倍的賠償責(zé)任。在第九條還規(guī)定三種情形，即出賣人與買受人訂立商品房買賣合同時(shí)，出賣人隱瞞未獲預(yù)售許可證的事實(shí)、隱瞞房屋已抵押的事實(shí)、隱瞞房屋已出售的事實(shí)，導(dǎo)致合同無(wú)效或被撤銷，買受人可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

這一規(guī)定，也是針對(duì)了實(shí)踐中出現(xiàn)的問(wèn)題，比如，在商品房預(yù)售合同簽訂后，開發(fā)商并未及時(shí)為購(gòu)房者辦理商品房預(yù)售合同備案登記。因此，此時(shí)購(gòu)房者并未取得對(duì)抗第三人的優(yōu)先權(quán)。在房?jī)r(jià)上漲的情況下，出現(xiàn)了開發(fā)商將房屋以高價(jià)另售第三人，并搶先辦理商品房預(yù)售登記的情況。在此情況下，由于只要該第三人為善意購(gòu)房，且一旦預(yù)售登記則取得優(yōu)先權(quán)，原購(gòu)房者反而不能對(duì)抗第三人要求取得房屋產(chǎn)權(quán)。這樣，前一份商品房預(yù)售合同勢(shì)必將解除，《解釋》的出臺(tái)，也就是保護(hù)了購(gòu)房者利益，同時(shí)也懲罰了具有欺詐行為的開發(fā)商。

段和段律師事務(wù)所?游炯。

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