買賣合同糾紛案件代理詞大全（22篇）

在合同簽訂之前，各方應(yīng)該充分了解和掌握合同的法律效力和后果。在合同中應(yīng)該約定違約責(zé)任和爭議解決的途徑，以應(yīng)對可能發(fā)生的問題。以下是一些運(yùn)用合同策略的案例，掌握技巧提升交易能力。

買賣合同糾紛案件代理詞篇一

尊敬的審判員：

根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》相關(guān)之規(guī)定，安徽至達(dá)律師事務(wù)所接受本案原告的委托，擔(dān)任其與吳勇買賣合同糾紛案的一審訴訟代理人，今天依法出庭，履行代理人職責(zé)。

根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定及本案庭審調(diào)查已查明的基本事實(shí)，本代理人發(fā)表如下代理意見，供法庭參考：

一、本案事實(shí)清楚、證據(jù)充分，原、被告雙方之間具有合法的買賣合同關(guān)系。被告自20xx年7月18日至9月16九次從原告處購買電力護(hù)套管，每次原告將貨物送至被告指定的地點(diǎn)，被告驗(yàn)收合格并在銷售單上簽字確認(rèn)。銷售單明確記載了買賣雙方、日期、商品名稱、數(shù)量、價(jià)款等事項(xiàng)，經(jīng)過被告簽字確認(rèn)后，是合法有效的，且原告提供的被告電話錄音也證實(shí)了原、被告雙方的買賣合同關(guān)系及被告尚欠貨款131376元的事實(shí)。

二、被告主張?jiān)尕浳锎嬖谫|(zhì)量問題的抗辯理由不能成立。

1、原告提供的貨物完全合格，雙方口頭約定當(dāng)場驗(yàn)貨，被告在接受時(shí)已經(jīng)檢驗(yàn)完畢并簽字確認(rèn)。根據(jù)該貨物的性質(zhì)及交易習(xí)慣，產(chǎn)品的規(guī)格及厚度是能夠及時(shí)檢驗(yàn)的，也不存在隱藏的瑕疵。根據(jù)《合同法》第一百五十七條“買受人收到標(biāo)的.物時(shí)應(yīng)當(dāng)在約定的檢驗(yàn)期間內(nèi)檢驗(yàn)。沒有約定檢驗(yàn)期間的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)檢驗(yàn)?！奔啊顿I賣合同司法解釋》第十五條“ 當(dāng)事人對標(biāo)的物的檢驗(yàn)期間未作約定，買受人簽收的送貨單、確認(rèn)單等載明標(biāo)的物數(shù)量、型號、規(guī)格的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同法第一百五十七條的規(guī)定，認(rèn)定買受人已對數(shù)量和外觀瑕疵進(jìn)行了檢驗(yàn)，但有相反證據(jù)足以推翻的除外?！敝?guī)定，被告已經(jīng)對貨物檢驗(yàn)完畢。

2、原告截至至20xx年2月26日之前未收到被告關(guān)于貨物質(zhì)量問題的任何通知。自20xx年9月16日之后原告多次向被告催要貨款，被告一直拖欠但并沒有以質(zhì)量為由進(jìn)行抗辯，從電話錄音中可以證實(shí)?，F(xiàn)被告以此為借口并提供了一系列證據(jù)來加以佐證，既不符合法律規(guī)定也不符合事實(shí)，首先被告提供的證據(jù)有偽造之嫌，達(dá)不到證明目的；其次海欣機(jī)械發(fā)出的函為20xx年4月16日，一般該貨物的使用是及時(shí)掩埋，為何會堆積暴曬達(dá)半年之久，我相信假如屬實(shí)市政早就會將貨物拖走，因此不符合事實(shí)常理。

3、被告關(guān)于付款的交易習(xí)慣及海欣公司所稱的工程未經(jīng)過驗(yàn)收之觀點(diǎn)完全不符合事實(shí)。首先原告與被告之間是買賣合同關(guān)系并非工程施工合同關(guān)系，且雙方也沒有關(guān)于等工程驗(yàn)收之后再付款的約定；被告及海欣公司都未提供證據(jù)證明該工程未驗(yàn)收合格，且也無法證明該工程所使用的電力護(hù)套管全部由原告提供。其次，被告在回答法庭提問時(shí)關(guān)于和海欣公司簽訂合同及原告買賣貨物的時(shí)間上自相矛盾，由此可見，其與海欣公司簽訂的合同完全是偽造的，且新站區(qū)橋鑫建材銷售部已經(jīng)工商機(jī)關(guān)確認(rèn)在20xx年11月11日被注銷，合同主體也是無效的，被告聲稱依然在納稅，至今未提供證據(jù)且不能推翻工商機(jī)關(guān)的證明。因此，被告與海欣公司的合同及海欣公司出具的函應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為偽造，海欣公司與被告之間有利害關(guān)系，其證人證言依法應(yīng)不予采信。

三、假如原告的貨物真有質(zhì)量問題，但經(jīng)過合理的催告期之后，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定質(zhì)量合格。

根據(jù)《合同法》第一百五十八條“ 當(dāng)事人約定檢驗(yàn)期間的，買受人應(yīng)當(dāng)在檢驗(yàn)期間內(nèi)將標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的情形通知出賣人。買受人怠于通知的，視為標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定。當(dāng)事人沒有約定檢驗(yàn)期間的，買受人應(yīng)當(dāng)在發(fā)現(xiàn)或者應(yīng)當(dāng)發(fā)現(xiàn)標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的合理期間內(nèi)通知出賣人。買受人在合理期間內(nèi)未通知或者自標(biāo)的物收到之日起兩年內(nèi)未通知出賣人的，視為標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定，但對標(biāo)的物有質(zhì)量保證期的，適用質(zhì)量保證期，不適用該兩年的規(guī)定?！敝?guī)定，被告未在合理期限內(nèi)通知原告，雖然《合同法》及《買賣合同司法解釋》對合理期限未作具體規(guī)定，但《買賣合同司法解釋》第十七條對合理期限做了綜合判斷及一九八四年一月二十三日國務(wù)院發(fā)布《工礦產(chǎn)品購銷合同條例》第十五條第一款“需方在向供方提出書面異議時(shí)，按以下規(guī)定辦理：一、產(chǎn)品的外觀和品種、型號、規(guī)格、花色不符合同規(guī)定，屬供方送貨或代運(yùn)的，需方應(yīng)在貨到后十天內(nèi)（另有規(guī)定或當(dāng)事人另行商定期限者除外）提出書面異議；需方自提的，應(yīng)在提貨時(shí)或者雙方商定的期限內(nèi)提出異議?！保词故呛Ｐ罊C(jī)械在2013年4月16日發(fā)出函之后，原告也未收到被告的通知，因此應(yīng)當(dāng)視為原告提供的貨物質(zhì)量符合約定。

四、根據(jù)雙方口頭約定和《合同法》第六十二條“ 當(dāng)事人就有關(guān)合同內(nèi)容約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)定：（四）履行期限不明確的，債務(wù)人可以隨時(shí)履行，債權(quán)人也可以隨時(shí)要求履行”的規(guī)定，被告應(yīng)在2012年 9月16支付全部貨款，但直至2012年10月才支付3萬元，剩余款項(xiàng)至今未付，根據(jù)《合同法》第一百零九條 “當(dāng)事人一方未支付價(jià)款或者報(bào)酬的，對方可以要求其支付價(jià)款或者報(bào)酬及《買賣合同司法解釋》第二十四條第第三款買賣合同沒有約定逾期付款違約金或者該違約金的計(jì)算方法，出賣人以買受人違約為由主張賠償逾期付款損失的，人民法院可以中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)，參照逾期罰息利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。”之規(guī)定，被告拖延付款的行為構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)立即支付剩余貨款131376元并賠償利息損失10391。29元。

綜上，被告違約事實(shí)清楚，依法應(yīng)當(dāng)履行付款義務(wù)并承擔(dān)違約責(zé)任，請法庭支持原告的訴訟請求。

此致

敬禮

合肥市瑤海區(qū)人民法院

代理人：

買賣合同糾紛案件代理詞篇二

尊敬的審判員：

根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》相關(guān)之規(guī)定，安徽至達(dá)律師事務(wù)所接受本案原告的委托，擔(dān)任其與吳勇買賣合同糾紛案的一審訴訟代理人，今天依法出庭，履行代理人職責(zé)。

根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定及本案庭審調(diào)查已查明的基本事實(shí)，本代理人發(fā)表如下代理意見，供法庭參考：

一、本案事實(shí)清楚、證據(jù)充分，原、被告雙方之間具有合法的買賣合同關(guān)系。被告自7月18日至9月16九次從原告處購買電力護(hù)套管，每次原告將貨物送至被告指定的地點(diǎn)，被告驗(yàn)收合格并在銷售單上簽字確認(rèn)。銷售單明確記載了買賣雙方、日期、商品名稱、數(shù)量、價(jià)款等事項(xiàng)，經(jīng)過被告簽字確認(rèn)后，是合法有效的，且原告提供的被告電話錄音也證實(shí)了原、被告雙方的買賣合同關(guān)系及被告尚欠貨款131376元的事實(shí)。

二、被告主張?jiān)尕浳锎嬖谫|(zhì)量問題的抗辯理由不能成立。

1、原告提供的貨物完全合格，雙方口頭約定當(dāng)場驗(yàn)貨，被告在接受時(shí)已經(jīng)檢驗(yàn)完畢并簽字確認(rèn)。根據(jù)該貨物的性質(zhì)及交易習(xí)慣，產(chǎn)品的規(guī)格及厚度是能夠及時(shí)檢驗(yàn)的，也不存在隱藏的瑕疵。根據(jù)《合同法》第一百五十七條“買受人收到標(biāo)的物時(shí)應(yīng)當(dāng)在約定的檢驗(yàn)期間內(nèi)檢驗(yàn)。沒有約定檢驗(yàn)期間的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)檢驗(yàn)?！奔啊顿I賣合同司法解釋》第十五條“當(dāng)事人對標(biāo)的物的檢驗(yàn)期間未作約定，買受人簽收的送貨單、確認(rèn)單等載明標(biāo)的物數(shù)量、型號、規(guī)格的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同法第一百五十七條的規(guī)定，認(rèn)定買受人已對數(shù)量和外觀瑕疵進(jìn)行了檢驗(yàn)，但有相反證據(jù)足以推翻的除外?！敝?guī)定，被告已經(jīng)對貨物檢驗(yàn)完畢。

2、原告截至至2月26日之前未收到被告關(guān)于貨物質(zhì)量問題的任何通知。自209月16日之后原告多次向被告催要貨款，被告一直拖欠但并沒有以質(zhì)量為由進(jìn)行抗辯，從電話錄音中可以證實(shí)。現(xiàn)被告以此為借口并提供了一系列證據(jù)來加以佐證，既不符合法律規(guī)定也不符合事實(shí)，首先被告提供的證據(jù)有偽造之嫌，達(dá)不到證明目的；其次海欣機(jī)械發(fā)出的函為4月16日，一般該貨物的使用是及時(shí)掩埋，為何會堆積暴曬達(dá)半年之久，我相信假如屬實(shí)市政早就會將貨物拖走，因此不符合事實(shí)常理。

3、被告關(guān)于付款的交易習(xí)慣及海欣公司所稱的工程未經(jīng)過驗(yàn)收之觀點(diǎn)完全不符合事實(shí)。首先原告與被告之間是買賣合同關(guān)系并非工程施工合同關(guān)系，且雙方也沒有關(guān)于等工程驗(yàn)收之后再付款的約定；被告及海欣公司都未提供證據(jù)證明該工程未驗(yàn)收合格，且也無法證明該工程所使用的電力護(hù)套管全部由原告提供。其次，被告在回答法庭提問時(shí)關(guān)于和海欣公司簽訂合同及原告買賣貨物的時(shí)間上自相矛盾，由此可見，其與海欣公司簽訂的'合同完全是偽造的，且新站區(qū)橋鑫建材銷售部已經(jīng)工商機(jī)關(guān)確認(rèn)在11月11日被注銷，合同主體也是無效的，被告聲稱依然在納稅，至今未提供證據(jù)且不能推翻工商機(jī)關(guān)的證明。因此，被告與海欣公司的合同及海欣公司出具的函應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為偽造，海欣公司與被告之間有利害關(guān)系，其證人證言依法應(yīng)不予采信。

三、假如原告的貨物真有質(zhì)量問題，但經(jīng)過合理的催告期之后，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定質(zhì)量合格。

根據(jù)《合同法》第一百五十八條“當(dāng)事人約定檢驗(yàn)期間的，買受人應(yīng)當(dāng)在檢驗(yàn)期間內(nèi)將標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的情形通知出賣人。買受人怠于通知的，視為標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定。當(dāng)事人沒有約定檢驗(yàn)期間的，買受人應(yīng)當(dāng)在發(fā)現(xiàn)或者應(yīng)當(dāng)發(fā)現(xiàn)標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的合理期間內(nèi)通知出賣人。買受人在合理期間內(nèi)未通知或者自標(biāo)的物收到之日起兩年內(nèi)未通知出賣人的，視為標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定，但對標(biāo)的物有質(zhì)量保證期的，適用質(zhì)量保證期，不適用該兩年的規(guī)定。”之規(guī)定，被告未在合理期限內(nèi)通知原告，雖然《合同法》及《買賣合同司法解釋》對合理期限未作具體規(guī)定，但《買賣合同司法解釋》第十七條對合理期限做了綜合判斷及一九八四年一月二十三日國務(wù)院發(fā)布《工礦產(chǎn)品購銷合同條例》第十五條第一款“需方在向供方提出書面異議時(shí)，按以下規(guī)定辦理：一、產(chǎn)品的外觀和品種、型號、規(guī)格、花色不符合同規(guī)定，屬供方送貨或代運(yùn)的，需方應(yīng)在貨到后十天內(nèi)（另有規(guī)定或當(dāng)事人另行商定期限者除外）提出書面異議；需方自提的，應(yīng)在提貨時(shí)或者雙方商定的期限內(nèi)提出異議?！保词故呛Ｐ罊C(jī)械在204月16日發(fā)出函之后，原告也未收到被告的通知，因此應(yīng)當(dāng)視為原告提供的貨物質(zhì)量符合約定。

四、根據(jù)雙方口頭約定和《合同法》第六十二條“當(dāng)事人就有關(guān)合同內(nèi)容約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)定：(四)履行期限不明確的，債務(wù)人可以隨時(shí)履行，債權(quán)人也可以隨時(shí)要求履行”的規(guī)定，被告應(yīng)在年9月16支付全部貨款，但直至2012年10月才支付3萬元，剩余款項(xiàng)至今未付，根據(jù)《合同法》第一百零九條“當(dāng)事人一方未支付價(jià)款或者報(bào)酬的，對方可以要求其支付價(jià)款或者報(bào)酬及《買賣合同司法解釋》第二十四條第第三款買賣合同沒有約定逾期付款違約金或者該違約金的計(jì)算方法，出賣人以買受人違約為由主張賠償逾期付款損失的，人民法院可以中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)，參照逾期罰息利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算?！敝?guī)定，被告拖延付款的行為構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)立即支付剩余貨款131376元并賠償利息損失10391.29元.

綜上，被告違約事實(shí)清楚，依法應(yīng)當(dāng)履行付款義務(wù)并承擔(dān)違約責(zé)任，請法庭支持原告的訴訟請求。

買賣合同糾紛案件代理詞篇三

尊敬的審判長、審判員：

律師事務(wù)所依法接受本案被告和反訴人陳*的委托，指派本人擔(dān)任其一審訴訟代理人，參與本案的訴訟活動。

開庭前，本代理人提供了證據(jù)，查閱了案卷材料和相關(guān)法律規(guī)定,對本案糾紛事實(shí)以及雙方當(dāng)事人爭議的焦點(diǎn)有了清楚的認(rèn)識和了解。本代理人認(rèn)為，根據(jù)本案客觀事實(shí)、相關(guān)證據(jù)材料和我國有關(guān)民事法律規(guī)定，原告的訴訟請求與事實(shí)不符,于法無據(jù)，不能成立，依法應(yīng)予駁回。反訴人的反訴請求合理合法，依法應(yīng)予支持。現(xiàn)就本案的焦點(diǎn)問題發(fā)表以下代理意見：

一、關(guān)于原告(反訴人)與被告(被反訴人)雙方簽訂的商品房買賣合同效力問題。

同，經(jīng)過多次咨詢、協(xié)商和談判，充分體現(xiàn)了雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思。再次，合同書內(nèi)容合法。從合同內(nèi)容來看，原告投資開發(fā)房地產(chǎn)，原告出資向被告購買商品房，整個(gè)合同書的內(nèi)容完全符合現(xiàn)行法律規(guī)定。最后，合同書形式完備。原被告雙方簽訂的商品房買賣合同根據(jù)有關(guān)規(guī)定，到**縣房地產(chǎn)交易管理所辦理了商品房預(yù)售登記，取得政府管理部門認(rèn)可，形式完備。

根據(jù)《合同法》第8條之規(guī)定：依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。本案原被告依法均應(yīng)嚴(yán)格遵守合同，履行合同義務(wù)，而不得擅自變更、解除或違背合同的約定。

(一)、被告向原告購買的商品房是否帶有地下車庫問題。原被告雙方提供的許多證據(jù)都可以證明被告購買的商品房帶地下車庫。1、商品房買賣合同第三條約定地下室109.74平方米。這地下室面積中包含了地下車庫面積和位臵。2、商品房買賣合同附件一房屋平面圖，一層平面圖標(biāo)有下坡道和坡道擋墻。這就是地下車庫的下坡道。半地下室平面圖也清楚標(biāo)明下坡道和車庫位臵。3、被告提供的竣工圖中的一層平面圖和半地下室平面圖有著完全相同的標(biāo)示和說明，而該竣工圖是由施工單位在施工完成后制作的，并提交建設(shè)局存檔保管的。

4、被告補(bǔ)充提供的證據(jù)建設(shè)施工圖紙(**市建筑工程施工圖審理事務(wù)所報(bào)備的)半地下室平面圖也明確有地下室車庫和下坡道。5、原告提供的所謂規(guī)劃圖紙中在一層平面圖部分也明確標(biāo)明下坡道和坡道擋墻。如果沒有地下車庫，何需下坡道和坡道擋墻?6、原告提供的建筑工程消防驗(yàn)收意見書，意見書中也明確說明半地下一層為車庫、洗衣房、儲藏間。7、原告在給被告及**省消費(fèi)者委員會答復(fù)中也承認(rèn)有地下車庫，并表示可以整改。甚至原告代理律師在法庭上也承認(rèn)部分戶型是有地下車庫的，只要被告同意交房，原告可以進(jìn)行地下車庫整改。8、從被告購買別墅這一高端住宅產(chǎn)品的目的來看，遠(yuǎn)離市區(qū)，戶戶有車，如果沒有地下車庫，又沒有配套建設(shè)地面停車場，被告根本不會購買，也無法居住使用，根本達(dá)不到被告購買別墅的目的。如果原告強(qiáng)調(diào)訴爭商品房原先報(bào)批時(shí)就沒有地下車庫，那原告為什么在20xx年*月*日簽訂商品房買賣合同時(shí)，還是以地下車庫形式與被告簽訂合同。原告如此行為，豈不構(gòu)成欺詐?亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果和責(zé)任。

(二)、被告向原告購買的商品房是否三樓前后均有陽臺帶問題。同樣，原被告雙方提供的許多證據(jù)可以證明三樓前后帶有陽臺。1、商品房買賣合同附件一房屋平面圖，三層平面圖前后標(biāo)明兩個(gè)陽臺。

2、被告提供的竣工圖中的三層平面圖有著完全相同的標(biāo)示和說明，而該竣工圖是由施工單位在施工完成后制作的，并提交建設(shè)局存檔保管的。3、原告提供的所謂規(guī)劃圖紙中在三層平面圖部分也明確標(biāo)明陽臺。4、原告在給被告及福建省消費(fèi)者委員會答復(fù)中也承認(rèn)三樓有陽臺，其將陽臺外移，并表示可以整改。

(三)、原告是否具備交房條件問題。根據(jù)商品房買賣合同第8條約定，原告應(yīng)當(dāng)在20xx年12月30日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將經(jīng)過驗(yàn)收合格，并符合本合同約定的商品房交付被告使用。據(jù)此，原告是否具備交房，至少要同時(shí)具備兩個(gè)條件，一是驗(yàn)收合格，二是符合合同約定，兩者缺一不可。1、原告提供的房屋建筑工程竣工驗(yàn)收報(bào)告和建筑工程消防驗(yàn)收意見書是違規(guī)的驗(yàn)收結(jié)果，與商品房的實(shí)際情況不符，不能作為竣工驗(yàn)收合法依據(jù)。首先，這兩文件中所體現(xiàn)的工程監(jiān)理單位和施工單位存在明顯矛盾和不一致的地方，房屋建筑工程竣工驗(yàn)收報(bào)告體現(xiàn)的工程監(jiān)理單位為**有限公司，施工單位為建筑工程有限公司，而建筑工程消防驗(yàn)收意見書體現(xiàn)的工程監(jiān)理單位為工程監(jiān)理有限公司，施工單位為建筑工程有限公司，在加上竣工圖紙中出現(xiàn)的施工單位為建設(shè)工程有限公司。兩家監(jiān)理單位，三家施工單位，到底誰是該工程的真正監(jiān)理單位和施工單位，無法確定，如何能進(jìn)行驗(yàn)收?充分說明本案的違規(guī)驗(yàn)收。其次，這兩文件中所體現(xiàn)的驗(yàn)收結(jié)果與商品房實(shí)際情況不符。如房屋建筑工程竣工驗(yàn)收報(bào)告體現(xiàn)的主體施工完成，請問三樓的陽臺在什么地方?室內(nèi)外裝飾工程全部完成，請問三樓的窗戶安裝了沒有?燃?xì)夤こ掏瓿桑垎柸細(xì)夤艿?，接口在什么地?整個(gè)房屋沒有通風(fēng)和排氣施工，如何居住使用?所有規(guī)劃、設(shè)計(jì)和竣工圖紙中下坡道和坡道擋墻在什么地方?2、原告擬交付被告使用的商品房不符合合同約定的使用條件。首先，沒有按合同約定，建設(shè)地下室車庫。其次，沒有按合同約定，建設(shè)三樓陽臺。第三，沒有按照合同約定，建設(shè)安裝門窗，預(yù)留管道。造成原告開發(fā)建設(shè)的商品房根本不符合合同約定的交付使用的條件，也就自然不具備交房條件。3、根據(jù)**省高級人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題的解答》第22條，以及《城市規(guī)劃法》和舊《消防法》等規(guī)定，原告開發(fā)建設(shè)的別墅商品房除了應(yīng)當(dāng)經(jīng)過設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、建設(shè)單位驗(yàn)收合格外，還應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)關(guān)于房屋交付使用的其他強(qiáng)制性規(guī)定，包括消防驗(yàn)收、規(guī)劃驗(yàn)收等，直到辦好商品房權(quán)屬登記備案手續(xù)為止。原告開發(fā)的商品房在通知交房時(shí)沒有通過規(guī)劃驗(yàn)收，沒有辦理權(quán)屬登記備案手續(xù)，依法不具備交房條件，原告的交房通知不具有交房的法律效力。同時(shí)，根據(jù)**省高級人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題的解答》第24條之規(guī)定，原告應(yīng)當(dāng)在具備法律規(guī)定的交房條件后再行通知被告(反訴原告)，才具有交房的法律效力。

三、原告擅自變更商品房地下室功能和取消三樓陽臺，再加上其他違約應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，被告有權(quán)反訴要求原告退房，退還所收購房款，并賠償被告經(jīng)濟(jì)損失。

1、原被告雙方關(guān)于商品房規(guī)劃設(shè)計(jì)，使用功能的約定是明確具體的，且被告也是基于雙方上述明確約定及商品房地理位臵才決定購買該商品房的，原告無權(quán)擅自變更。原被告所簽訂的商品房買賣合同中明確約定有地下室車庫，而且現(xiàn)有眾多證據(jù)也證明，該商品房應(yīng)有地下室車庫的，被告也是因?yàn)橛械叵率臆噹觳胚x擇購買的。現(xiàn)在原告開發(fā)建設(shè)的商品房突然沒有了地下室車庫，而且也沒有配套建設(shè)地面停車場，是明顯的重大違約行為，再加上前面所列舉的其他違約行為，如**縣建設(shè)局已經(jīng)確認(rèn)的原告在煙囪、門窗、陽臺等方面未按圖紙施工，原告的行為已經(jīng)構(gòu)成了根本性違約，被告無法達(dá)到自己的購房目的和使用居住條件。根據(jù)《合同法》第94條之規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同的。

2、被告對于原告的違約行為，已于20xx年*月**日致函原告。該函件是通過郵政特快專遞送達(dá)的，而且在郵件詳情單上已經(jīng)寫明要求退房書。原告雖然拒絕簽收，但已經(jīng)知曉被告函件的內(nèi)容，原告也沒有對被告的函件提出異議。根據(jù)《合同法》第96條之規(guī)定，當(dāng)事人一方依照第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方。合同自通知到達(dá)對方時(shí)解除。因此，本案被告根據(jù)原告的違約情況和相關(guān)法律規(guī)定，要求解除合同，并將解除合同通知書送達(dá)原告，原被告雙方的商品房買賣合同已經(jīng)解除，人民法院應(yīng)當(dāng)予以確認(rèn)，原告應(yīng)承擔(dān)由此所產(chǎn)生的法律責(zé)任。

3、原告所開發(fā)的商品房通知交房當(dāng)時(shí)不具備交房條件，也沒有再次通知被告交房，從商品房買賣合同約定的交房時(shí)間為20xx年12月30日之前，至今逾期已達(dá)到210天，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過商品房買賣合同約定的逾期超過90天交房，被告有權(quán)解除合同的規(guī)定。同時(shí)，根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第15條之規(guī)定，出賣人遲延交付房屋，超過三個(gè)月合理期限的，買受人有權(quán)解除合同。因此，本案被告(反訴原告)的反訴請求合理合法，依法應(yīng)予以支持。

綜上所述，本代理人認(rèn)為本案糾紛的根本原因在于雙方簽訂合同過程，原告存在欺詐行為，而且原告所開發(fā)建設(shè)的商品房不具備交房條件，也不符合合同約定的交房和使用條件，構(gòu)成根本性違約，被告的購房目的難以實(shí)現(xiàn)，可以要求解除商品房買賣合同。因此，本案原告訴訟請求于理無據(jù)，于法無依，請求人民法院予以駁回，被告的反訴請求合情合理合法，請求人民法院予以支持。

律師事務(wù)所。

律師：

2*年*月**日。

買賣合同糾紛案件代理詞篇四

一、訴訟請求：

2、本案的訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。

二、事實(shí)及理由如下：

2014年1月13日，原告為其所有的滬***號小型轎車向被告中國人民財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司徐州市分公司購買了保險(xiǎn)，雙方協(xié)商確定按照新車購置價(jià)176萬元，購買了包括機(jī)動車損失保險(xiǎn)、不計(jì)免賠特約條款等在內(nèi)的保險(xiǎn)。保險(xiǎn)期限自2014年1月14日零時(shí)起至2015年1月13日二十四時(shí)止。

2014年2月20日15時(shí)許，原告駕駛被保險(xiǎn)車輛沿沛縣龍河公路由北向南行駛至安國七堡村附近時(shí)，因躲避行人與路邊樹木發(fā)生碰撞后駛?cè)肼愤吅又校斐扇嚀p壞。交警和保險(xiǎn)公司均派人到現(xiàn)場查勘，并對事故予以確認(rèn)。

2014年3月12日原被告雙方簽訂了車輛損失確認(rèn)單，被保險(xiǎn)車輛被認(rèn)定為全損，定損金額為830720元，殘值作價(jià)金額為10萬元;后殘值于2014年3月18日由被告拍賣，所得10萬元由原告取得。另外事故發(fā)生時(shí)原告先行墊付了施救費(fèi)2200元，應(yīng)由被告支付。綜上，被告應(yīng)在2014年3月22日前向原告支付車輛損失賠償款共計(jì)732920元。然而被告至今尚未履行保險(xiǎn)合同約定的賠償義務(wù)，請求法院依法判決，維護(hù)我方合法權(quán)益。

法庭調(diào)查，原告舉證。

證據(jù)一：保險(xiǎn)單。

1證明原告向被告投保了機(jī)動車損失保險(xiǎn)和不計(jì)免賠率險(xiǎn)。

2證明原被告雙方協(xié)商確定新車購置價(jià)為176萬，并以此確定了保險(xiǎn)金額。3證明保險(xiǎn)車輛的初次登記時(shí)間為2006年10月17日，即被保險(xiǎn)車輛的新車購置時(shí)間。

4證明保險(xiǎn)期間為自2014年1月14日零時(shí)起至2015年1月13日二十四時(shí)止。

證據(jù)二：車損險(xiǎn)保險(xiǎn)合同范本。

1根據(jù)第四條約定，原告駕駛保險(xiǎn)車輛因墜落導(dǎo)致車輛損失的，保險(xiǎn)公司應(yīng)承擔(dān)保險(xiǎn)責(zé)任。

2根據(jù)第十條約定，保險(xiǎn)金額由原被告雙方根據(jù)投保時(shí)被保險(xiǎn)車輛的新車購置價(jià)確定為176萬元。

3根據(jù)第二十四條約定，被保險(xiǎn)車輛發(fā)生事故后，經(jīng)被告檢驗(yàn)，認(rèn)定車輛全損，并確定損失金額為830720元。

4根據(jù)第二十五條約定，被保險(xiǎn)車輛遭受損失后的殘值部分已有被告拍賣處理，拍賣所得10萬元由原告取得。

5根據(jù)二十七條約定，被保險(xiǎn)車輛的折舊金額為：1760000*0.6%*88=929280元;保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)被保險(xiǎn)車輛的實(shí)際價(jià)值為830720元，與被告定損金額一致。

證明被保險(xiǎn)車輛發(fā)生事故的真實(shí)性以及事故的時(shí)間、地點(diǎn)、過程。

證據(jù)四：中國人民財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司機(jī)動車保險(xiǎn)車輛損失情況確認(rèn)書證明被告對被保險(xiǎn)車輛認(rèn)定為全損，并確定損失金額為830720元。

證據(jù)五：機(jī)動車轉(zhuǎn)讓協(xié)議。

證明被保險(xiǎn)車輛殘值部分已經(jīng)處理完畢。

證據(jù)六：施救費(fèi)發(fā)票。

證明施救被保險(xiǎn)車輛時(shí)原告支付2200元施救費(fèi)。

被告答辯情形：

注：法庭辯論主體思路為被告是否有充分的理由和證據(jù)證明保險(xiǎn)單、保險(xiǎn)合同條款和定損合同無效，否則應(yīng)認(rèn)定保險(xiǎn)合同真實(shí)有效，雙方應(yīng)予以履行;是否能證明事故不屬實(shí);是否能證明事故不屬于保險(xiǎn)責(zé)任范圍。

情形一：投保人投保時(shí)未如實(shí)告知投保車輛的二手車交易價(jià)格，保險(xiǎn)人有權(quán)解除合同;投保人存在欺詐，要求撤銷已經(jīng)簽訂的定損合同。

法律依據(jù)：《保險(xiǎn)法》第十六條：訂立保險(xiǎn)合同，保險(xiǎn)人就保險(xiǎn)標(biāo)的或者被保險(xiǎn)人的有關(guān)情況提出詢問的，投保人應(yīng)當(dāng)如實(shí)告知。

投保人故意或者因重大過失未履行前款規(guī)定的如實(shí)告知義務(wù)，足以影響保險(xiǎn)人決定是否同意承?；蛘咛岣弑ｋU(xiǎn)費(fèi)率的，保險(xiǎn)人有權(quán)解除合同。

我方辯論：1保單上明確載明投保車輛的初次登記日期為“2006年10月17日”，因此被告在保險(xiǎn)合同簽訂時(shí)就應(yīng)當(dāng)知道投保車輛系二手車，但未詢問二手車的交易價(jià)格，我方無告知義務(wù)，更不存在欺詐。

2投保車輛的交易價(jià)格與保險(xiǎn)合同無關(guān)，不影響保險(xiǎn)合同的效力。車損險(xiǎn)合同是按照保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)保險(xiǎn)標(biāo)的的實(shí)際價(jià)值確定保險(xiǎn)價(jià)值的不定值合同，而保險(xiǎn)標(biāo)的的實(shí)際價(jià)值與其交易價(jià)格無必然聯(lián)系，即使是通過無償贈與的形式獲得保險(xiǎn)標(biāo)的的所有權(quán)，也不影響保險(xiǎn)標(biāo)的的實(shí)際價(jià)值。

情形二：保險(xiǎn)金額超過保險(xiǎn)價(jià)值，超過部分無效。保單上的保險(xiǎn)金額為176萬元，而投保車輛的實(shí)際價(jià)值即其購買價(jià)格為26萬元，因此保險(xiǎn)金額遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出保險(xiǎn)價(jià)值，超過部分無效，只同意在26萬的保險(xiǎn)金額范圍內(nèi)理賠。

法律依據(jù)：《保險(xiǎn)法》第五十五條：投保人和保險(xiǎn)人約定保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)價(jià)值并在合同中載明的，保險(xiǎn)標(biāo)的發(fā)生損失時(shí)，以約定的保險(xiǎn)價(jià)值為賠償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。

投保人和保險(xiǎn)人未約定保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)價(jià)值的，保險(xiǎn)標(biāo)的發(fā)生損失時(shí)，以保險(xiǎn)事故發(fā)生時(shí)保險(xiǎn)標(biāo)的的實(shí)際價(jià)值為賠償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。

保險(xiǎn)金額不得超過保險(xiǎn)價(jià)值。超過保險(xiǎn)價(jià)值的，超過部分無效，保險(xiǎn)人應(yīng)當(dāng)退還相應(yīng)的保險(xiǎn)費(fèi)。

我方辯論：對方主張以投保車輛的購入價(jià)格作為保險(xiǎn)價(jià)值，既無合同約定也無法律依據(jù)。實(shí)際上在投保時(shí)當(dāng)事人是以新車購置價(jià)來確定保險(xiǎn)金額的，即雙方協(xié)商確定新車購置價(jià)為176萬元，并以此確定車輛損失保險(xiǎn)的保險(xiǎn)金額也為176萬元。這樣的確定方式符合保險(xiǎn)條款第10條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)成為賠償處理的依據(jù)。

情形三：對交通事故的真實(shí)性不予認(rèn)可。在保險(xiǎn)公司對事故現(xiàn)場進(jìn)行勘察時(shí)，原告身上并無水跡，與原告所稱車輛在其駕駛下入水的情形不符，因此本次交通事故的真實(shí)性存在疑點(diǎn)。

我方辯論：因?yàn)槭掳l(fā)時(shí)為冬季，原告在駕車落水后涉水上岸衣服已經(jīng)濕透，冰冷難耐遂去附近的集市購買新衣?lián)Q上，因此身上才會沒有水跡。

對于此次交通事故有交警部門出具的事故責(zé)任認(rèn)定書，被告無確切證據(jù)的應(yīng)以此為準(zhǔn)。

情形四：保險(xiǎn)車輛損失不在保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)。保險(xiǎn)車輛是在撞擊后駛?cè)牒又袑?dǎo)致車輛損失的，根本損失原因是落水。而落水并不在保險(xiǎn)合同第五條保險(xiǎn)責(zé)任的范圍內(nèi)，因此不予理賠。

合同依據(jù)：《保險(xiǎn)合同》第四條：保險(xiǎn)期間內(nèi)，被保險(xiǎn)人或其允許的合法駕駛?cè)嗽谑褂帽槐ｋU(xiǎn)機(jī)動車過程中，因下列原因造成被保險(xiǎn)機(jī)動車的損失，保險(xiǎn)人依照本保險(xiǎn)合同的約定負(fù)責(zé)賠償：

(一)碰撞、傾覆、墜落;。

(二)火災(zāi)、爆炸、自燃;。

(三)外界物體墜落、倒塌;。

(四)暴風(fēng)、龍卷風(fēng);。

(五)雷擊、雹災(zāi)、暴雨、洪水、海嘯;。

(六)地陷、冰陷、崖崩、雪崩、泥石流、滑坡;。

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買賣合同糾紛案件代理詞篇五

尊敬的審判長、審判員：

律師事務(wù)所依法接受本案被告和反訴人陳*的委托，指派本人擔(dān)任其一審訴訟代理人，參與本案的訴訟活動。

開庭前，本代理人提供了證據(jù)，查閱了案卷材料和相關(guān)法律規(guī)定,對本案糾紛事實(shí)以及雙方當(dāng)事人爭議的焦點(diǎn)有了清楚的認(rèn)識和了解。本代理人認(rèn)為，根據(jù)本案客觀事實(shí)、相關(guān)證據(jù)材料和我國有關(guān)民事法律規(guī)定，原告的訴訟請求與事實(shí)不符,于法無據(jù)，不能成立，依法應(yīng)予駁回。反訴人的反訴請求合理合法，依法應(yīng)予支持。現(xiàn)就本案的焦點(diǎn)問題發(fā)表以下代理意見：

一、關(guān)于原告(反訴人)與被告(被反訴人)雙方簽訂的商品房買賣合同效力問題。

同，經(jīng)過多次咨詢、協(xié)商和談判，充分體現(xiàn)了雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思。再次，合同書內(nèi)容合法。從合同內(nèi)容來看，原告投資開發(fā)房地產(chǎn)，原告出資向被告購買商品房，整個(gè)合同書的內(nèi)容完全符合現(xiàn)行法律規(guī)定。最后，合同書形式完備。原被告雙方簽訂的商品房買賣合同根據(jù)有關(guān)規(guī)定，到**縣房地產(chǎn)交易管理所辦理了商品房預(yù)售登記，取得政府管理部門認(rèn)可，形式完備。

根據(jù)《合同法》第8條之規(guī)定：依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。本案原被告依法均應(yīng)嚴(yán)格遵守合同，履行合同義務(wù)，而不得擅自變更、解除或違背合同的約定。

二、本案商品房買賣合同糾紛爭議的主要焦點(diǎn)問題。

(一)、被告向原告購買的商品房是否帶有地下車庫問題。原被告雙方提供的許多證據(jù)都可以證明被告購買的商品房帶地下車庫。1、商品房買賣合同第三條約定地下室109.74平方米。這地下室面積中包含了地下車庫面積和位臵。2、商品房買賣合同附件一房屋平面圖，一層平面圖標(biāo)有下坡道和坡道擋墻。這就是地下車庫的下坡道。半地下室平面圖也清楚標(biāo)明下坡道和車庫位臵。3、被告提供的竣工圖中的一層平面圖和半地下室平面圖有著完全相同的標(biāo)示和說明，而該竣工圖是由施工單位在施工完成后制作的，并提交建設(shè)局存檔保管的。

4、被告補(bǔ)充提供的證據(jù)建設(shè)施工圖紙(**市建筑工程施工圖審理事務(wù)所報(bào)備的)半地下室平面圖也明確有地下室車庫和下坡道。5、原告提供的所謂規(guī)劃圖紙中在一層平面圖部分也明確標(biāo)明下坡道和坡道擋墻。如果沒有地下車庫，何需下坡道和坡道擋墻?6、原告提供的建筑工程消防驗(yàn)收意見書，意見書中也明確說明半地下一層為車庫、洗衣房、儲藏間。7、原告在給被告及**省消費(fèi)者委員會答復(fù)中也承認(rèn)有地下車庫，并表示可以整改。甚至原告代理律師在法庭上也承認(rèn)部分戶型是有地下車庫的，只要被告同意交房，原告可以進(jìn)行地下車庫整改。8、從被告購買別墅這一高端住宅產(chǎn)品的目的來看，遠(yuǎn)離市區(qū)，戶戶有車，如果沒有地下車庫，又沒有配套建設(shè)地面停車場，被告根本不會購買，也無法居住使用，根本達(dá)不到被告購買別墅的目的。如果原告強(qiáng)調(diào)訴爭商品房原先報(bào)批時(shí)就沒有地下車庫，那原告為什么在20xx年*月*日簽訂商品房買賣合同時(shí)，還是以地下車庫形式與被告簽訂合同。原告如此行為，豈不構(gòu)成欺詐?亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果和責(zé)任。

(二)、被告向原告購買的商品房是否三樓前后均有陽臺帶問題。同樣，原被告雙方提供的許多證據(jù)可以證明三樓前后帶有陽臺。1、商品房買賣合同附件一房屋平面圖，三層平面圖前后標(biāo)明兩個(gè)陽臺。

2、被告提供的竣工圖中的三層平面圖有著完全相同的標(biāo)示和說明，而該竣工圖是由施工單位在施工完成后制作的，并提交建設(shè)局存檔保管的。3、原告提供的所謂規(guī)劃圖紙中在三層平面圖部分也明確標(biāo)明陽臺。4、原告在給被告及福建省消費(fèi)者委員會答復(fù)中也承認(rèn)三樓有陽臺，其將陽臺外移，并表示可以整改。

(三)、原告是否具備交房條件問題。根據(jù)商品房買賣合同第8條約定，原告應(yīng)當(dāng)在20xx年12月30日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將經(jīng)過驗(yàn)收合格，并符合本合同約定的商品房交付被告使用。據(jù)此，原告是否具備交房，至少要同時(shí)具備兩個(gè)條件，一是驗(yàn)收合格，二是符合合同約定，兩者缺一不可。1、原告提供的房屋建筑工程竣工驗(yàn)收報(bào)告和建筑工程消防驗(yàn)收意見書是違規(guī)的驗(yàn)收結(jié)果，與商品房的實(shí)際情況不符，不能作為竣工驗(yàn)收合法依據(jù)。首先，這兩文件中所體現(xiàn)的工程監(jiān)理單位和施工單位存在明顯矛盾和不一致的地方，房屋建筑工程竣工驗(yàn)收報(bào)告體現(xiàn)的工程監(jiān)理單位為**有限公司，施工單位為建筑工程有限公司，而建筑工程消防驗(yàn)收意見書體現(xiàn)的工程監(jiān)理單位為工程監(jiān)理有限公司，施工單位為建筑工程有限公司，在加上竣工圖紙中出現(xiàn)的施工單位為建設(shè)工程有限公司。兩家監(jiān)理單位，三家施工單位，到底誰是該工程的真正監(jiān)理單位和施工單位，無法確定，如何能進(jìn)行驗(yàn)收?充分說明本案的違規(guī)驗(yàn)收。其次，這兩文件中所體現(xiàn)的驗(yàn)收結(jié)果與商品房實(shí)際情況不符。如房屋建筑工程竣工驗(yàn)收報(bào)告體現(xiàn)的主體施工完成，請問三樓的陽臺在什么地方?室內(nèi)外裝飾工程全部完成，請問三樓的窗戶安裝了沒有?燃?xì)夤こ掏瓿?，請問燃?xì)夤艿溃涌谠谑裁吹胤?整個(gè)房屋沒有通風(fēng)和排氣施工，如何居住使用?所有規(guī)劃、設(shè)計(jì)和竣工圖紙中下坡道和坡道擋墻在什么地方?2、原告擬交付被告使用的商品房不符合合同約定的使用條件。首先，沒有按合同約定，建設(shè)地下室車庫。其次，沒有按合同約定，建設(shè)三樓陽臺。第三，沒有按照合同約定，建設(shè)安裝門窗，預(yù)留管道。造成原告開發(fā)建設(shè)的商品房根本不符合合同約定的交付使用的條件，也就自然不具備交房條件。3、根據(jù)**省高級人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題的解答》第22條，以及《城市規(guī)劃法》和舊《消防法》等規(guī)定，原告開發(fā)建設(shè)的別墅商品房除了應(yīng)當(dāng)經(jīng)過設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、建設(shè)單位驗(yàn)收合格外，還應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)關(guān)于房屋交付使用的其他強(qiáng)制性規(guī)定，包括消防驗(yàn)收、規(guī)劃驗(yàn)收等，直到辦好商品房權(quán)屬登記備案手續(xù)為止。原告開發(fā)的商品房在通知交房時(shí)沒有通過規(guī)劃驗(yàn)收，沒有辦理權(quán)屬登記備案手續(xù)，依法不具備交房條件，原告的交房通知不具有交房的法律效力。同時(shí)，根據(jù)**省高級人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件疑難問題的解答》第24條之規(guī)定，原告應(yīng)當(dāng)在具備法律規(guī)定的交房條件后再行通知被告(反訴原告)，才具有交房的法律效力。

三、原告擅自變更商品房地下室功能和取消三樓陽臺，再加上其他違約應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，被告有權(quán)反訴要求原告退房，退還所收購房款，并賠償被告經(jīng)濟(jì)損失。

1、原被告雙方關(guān)于商品房規(guī)劃設(shè)計(jì)，使用功能的約定是明確具體的，且被告也是基于雙方上述明確約定及商品房地理位臵才決定購買該商品房的，原告無權(quán)擅自變更。原被告所簽訂的商品房買賣合同中明確約定有地下室車庫，而且現(xiàn)有眾多證據(jù)也證明，該商品房應(yīng)有地下室車庫的，被告也是因?yàn)橛械叵率臆噹觳胚x擇購買的?，F(xiàn)在原告開發(fā)建設(shè)的商品房突然沒有了地下室車庫，而且也沒有配套建設(shè)地面停車場，是明顯的重大違約行為，再加上前面所列舉的其他違約行為，如**縣建設(shè)局已經(jīng)確認(rèn)的原告在煙囪、門窗、陽臺等方面未按圖紙施工，原告的行為已經(jīng)構(gòu)成了根本性違約，被告無法達(dá)到自己的購房目的和使用居住條件。根據(jù)《合同法》第94條之規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同的。

2、被告對于原告的違約行為，已于20xx年*月**日致函原告。該函件是通過郵政特快專遞送達(dá)的，而且在郵件詳情單上已經(jīng)寫明要求退房書。原告雖然拒絕簽收，但已經(jīng)知曉被告函件的內(nèi)容，原告也沒有對被告的函件提出異議。根據(jù)《合同法》第96條之規(guī)定，當(dāng)事人一方依照第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方。合同自通知到達(dá)對方時(shí)解除。因此，本案被告根據(jù)原告的違約情況和相關(guān)法律規(guī)定，要求解除合同，并將解除合同

通知書

3、原告所開發(fā)的商品房通知交房當(dāng)時(shí)不具備交房條件，也沒有再次通知被告交房，從商品房買賣合同約定的交房時(shí)間為20xx年12月30日之前，至今逾期已達(dá)到210天，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過商品房買賣合同約定的逾期超過90天交房，被告有權(quán)解除合同的規(guī)定。同時(shí)，根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第15條之規(guī)定，出賣人遲延交付房屋，超過三個(gè)月合理期限的，買受人有權(quán)解除合同。因此，本案被告(反訴原告)的反訴請求合理合法，依法應(yīng)予以支持。

綜上所述，本代理人認(rèn)為本案糾紛的根本原因在于雙方簽訂合同過程，原告存在欺詐行為，而且原告所開發(fā)建設(shè)的商品房不具備交房條件，也不符合合同約定的交房和使用條件，構(gòu)成根本性違約，被告的購房目的難以實(shí)現(xiàn)，可以要求解除商品房買賣合同。因此，本案原告訴訟請求于理無據(jù)，于法無依，請求人民法院予以駁回，被告的反訴請求合情合理合法，請求人民法院予以支持。

律師事務(wù)所

律師：

2*年*月**日

共

2

2

1

2

買賣合同糾紛案件代理詞篇六

尊敬的審判員：

根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》相關(guān)之規(guī)定，安徽至達(dá)律師事務(wù)所接受本案原告的委托，擔(dān)任其與吳勇買賣合同糾紛案的一審訴訟代理人，今天依法出庭，履行代理人職責(zé)。

根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定及本案庭審調(diào)查已查明的基本事實(shí)，本代理人發(fā)表如下代理意見，供法庭參考：

一、本案事實(shí)清楚、證據(jù)充分，原、被告雙方之間具有合法的買賣合同關(guān)系。被告自2012年7月18日至9月16九次從原告處購買電力護(hù)套管，每次原告將貨物送至被告指定的地點(diǎn)，被告驗(yàn)收合格并在銷售單上簽字確認(rèn)。銷售單明確記載了買賣雙方、日期、商品名稱、數(shù)量、價(jià)款等事項(xiàng)，經(jīng)過被告簽字確認(rèn)后，是合法有效的，且原告提供的被告電話錄音也證實(shí)了原、被告雙方的買賣合同關(guān)系及被告尚欠貨款131376元的事實(shí)。

二、被告主張?jiān)尕浳锎嬖谫|(zhì)量問題的抗辯理由不能成立。

1、原告提供的貨物完全合格，雙方口頭約定當(dāng)場驗(yàn)貨，被告在接受時(shí)已經(jīng)檢驗(yàn)完畢并簽字確認(rèn)。根據(jù)該貨物的性質(zhì)及交易習(xí)慣，產(chǎn)品的規(guī)格及厚度是能夠及時(shí)檢驗(yàn)的，也不存在隱藏的瑕疵。根據(jù)《合同法》第一百五十七條“買受人收到標(biāo)的物時(shí)應(yīng)當(dāng)在約定的檢驗(yàn)期間內(nèi)檢驗(yàn)。沒有約定檢驗(yàn)期間的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)檢驗(yàn)?！奔啊顿I賣合同司法解釋》第十五條“ 當(dāng)事人對標(biāo)的物的檢驗(yàn)期間未作約定，買受人簽收的送貨單、確認(rèn)單等載明標(biāo)的物數(shù)量、型號、規(guī)格的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同法第一百五十七條的規(guī)定，認(rèn)定買受人已對數(shù)量和外觀瑕疵進(jìn)行了檢驗(yàn)，但有相反證據(jù)足以推翻的除外?！敝?guī)定，被告已經(jīng)對貨物檢驗(yàn)完畢。

2、原告截至至2014年2月26日之前未收到被告關(guān)于貨物質(zhì)量問題的任何通知。自2012年9月16日之后原告多次向被告催要貨款，被告一直拖欠但并沒有以質(zhì)量為由進(jìn)行抗辯，從電話錄音中可以證實(shí)?，F(xiàn)被告以此為借口并提供了一系列證據(jù)來加以佐證，既不符合法律規(guī)定也不符合事實(shí)，首先被告提供的證據(jù)有偽造之嫌，達(dá)不到證明目的；其次海欣機(jī)械發(fā)出的函為2013年4月16日，一般該貨物的使用是及時(shí)掩埋，為何會堆積暴曬達(dá)半年之久，我相信假如屬實(shí)市政早就會將貨物拖走，因此不符合事實(shí)常理。

3、被告關(guān)于付款的交易習(xí)慣及海欣公司所稱的工程未經(jīng)過驗(yàn)收之觀點(diǎn)完全不符合事實(shí)。首先原告與被告之間是買賣合同關(guān)系并非工程施工合同關(guān)系，且雙方也沒有關(guān)于等工程驗(yàn)收之后再付款的約定；被告及海欣公司都未提供證據(jù)證明該工程未驗(yàn)收合格，且也無法證明該工程所使用的電力護(hù)套管全部由原告提供。其次，被告在回答法庭提問時(shí)關(guān)于和海欣公司簽訂合同及原告買賣貨物的時(shí)間上自相矛盾，由此可見，其與海欣公司簽訂的合同完全是偽造的，且新站區(qū)橋鑫建材銷售部已經(jīng)工商機(jī)關(guān)確認(rèn)在2011年11月11日被注銷，合同主體也是無效的，被告聲稱依然在納稅，至今未提供證據(jù)且不能推翻工商機(jī)關(guān)的證明。因此，被告與海欣公司的合同及海欣公司出具的函應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為偽造，海欣公司與被告之間有利害關(guān)系，其證人證言依法應(yīng)不予采信。

三、假如原告的貨物真有質(zhì)量問題，但經(jīng)過合理的催告期之后，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定質(zhì)量合格。

購銷合同條例》第十五條第一款“需方在向供方提出書面異議時(shí)，按以下規(guī)定辦理：一、產(chǎn)品的外觀和品種、型號、規(guī)格、花色不符合同規(guī)定，屬供方送貨或代運(yùn)的，需方應(yīng)在貨到后十天內(nèi)（另有規(guī)定或當(dāng)事人另行商定期限者除外）提出書面異議；需方自提的，應(yīng)在提貨時(shí)或者雙方商定的期限內(nèi)提出異議。”，即使是海欣機(jī)械在2013年4月16日發(fā)出函之后，原告也未收到被告的通知，因此應(yīng)當(dāng)視為原告提供的貨物質(zhì)量符合約定。

四、根據(jù)雙方口頭約定和《合同法》第六十二條“ 當(dāng)事人就有關(guān)合同內(nèi)容約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)定：(四)履行期限不明確的，債務(wù)人可以隨時(shí)履行，債權(quán)人也可以隨時(shí)要求履行”的規(guī)定，被告應(yīng)在2012年 9月16支付全部貨款，但直至2012年10月才支付3萬元，剩余款項(xiàng)至今未付，根據(jù)《合同法》第一百零九條 “當(dāng)事人一方未支付價(jià)款或者報(bào)酬的，對方可以要求其支付價(jià)款或者報(bào)酬及《買賣合同司法解釋》第二十四條第第三款買賣合同沒有約定逾期付款違約金或者該違約金的計(jì)算方法，出賣人以買受人違約為由主張賠償逾期付款損失的，人民法院可以中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)，參照逾期罰息利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。”之規(guī)定，被告拖延付款的行為構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)立即支付剩余貨款131376元并賠償利息損失10391.29元.

綜上，被告違約事實(shí)清楚，依法應(yīng)當(dāng)履行付款義務(wù)并承擔(dān)違約責(zé)任，請法庭支持原告的訴訟請求。

此致

買賣合同糾紛案件代理詞篇七

相對于其他訴訟文書，代理詞的寫法比較靈活，并沒有統(tǒng)一的格式，大體上仍然是由首部、正文和尾部三部分組成。首部、尾部的寫法與辯護(hù)詞大體相同。那么商品房。

審判長、審判員：

作為本案被告(河南xx置業(yè)有限公司)的委托代理人，參加了整個(gè)庭審，進(jìn)行了質(zhì)證、辯論，對本案有了一個(gè)全面的了解。針對本案，現(xiàn)依據(jù)事實(shí)和法律提出以下代理意見，請合議時(shí)予以采信。

一、被告要求法院撤銷該爭議的2個(gè)條款，自認(rèn)為是欺詐、顯失公平的情況下簽訂的，沒有法律依據(jù)，且與事實(shí)不符。

按合同法第54條的規(guī)定，顯失公平：是指一方當(dāng)事人在緊迫或者缺乏經(jīng)驗(yàn)的情況下而訂立的明顯對自己有重大不利的合同行為。按最高人民法院《民法通則意見》第72條規(guī)定：“雙方簽訂合同時(shí)致使雙方的權(quán)利與義務(wù)明顯違反公平、等價(jià)有償原則的可以認(rèn)定為顯失公平”，也就是說該協(xié)議條款不但明顯違反公平原則，而且也得必須明顯違反等價(jià)有償原則，才可以認(rèn)定為顯失公平。其主要構(gòu)成要件：該合同必須是雙務(wù)合同，并且必須是等價(jià)有償?shù)模瑳]有等價(jià)有償就不存在顯示公平。本案中被告是無償代為收取安裝費(fèi)用的，并沒有獲利一分，故不存在什么顯失公平。

作為一個(gè)普通一般善良人，買房是人生中的一件大事，因涉及大量資金，在購房時(shí)會一定多處看房進(jìn)行比較和鑒別的，特別是在簽訂購房合同時(shí)，肯定是比較慎重的。對自己所購房的位置、層數(shù)、各種設(shè)施、總價(jià)款、合同的每個(gè)條款都會了解詳情后才痛下決心，才簽訂該購房合同的。所以說，原告在訴狀中所講的什么，該訴爭的2個(gè)條款是在被欺詐、顯失公平的情況下所簽訂的，要求撤銷該二個(gè)條款是沒有任何道理的，而且也違背人們通常的交易習(xí)慣，沒有法律依據(jù)也沒有事實(shí)上的理由。

二、原告在辯論中所講，合同第14條約定的燃?xì)?、暖氣、地?zé)崴O(shè)施，屬于雙方約定的基礎(chǔ)設(shè)施，公共配套設(shè)施范圍，其建設(shè)費(fèi)用已計(jì)入房屋開發(fā)成本，屬于商品房售價(jià)范圍是非常錯(cuò)誤的。

原被告雙方所簽合同第14條的約定，只是被告關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建設(shè)正常運(yùn)行的承諾，承諾有關(guān)公司安裝作業(yè)完畢后交付使用日達(dá)到使用條件。并沒有說明和約定天燃?xì)?、暖氣、地?zé)崴?、有線電視這些安裝費(fèi)的費(fèi)用有誰來承擔(dān)的問題，更沒有說明和約定其安裝費(fèi)用已經(jīng)計(jì)入開發(fā)成本，屬于房售付范圍。顯然，原告為達(dá)訴訟目的，無中生有，偷換概念，偷梁換柱，白紙黑字，第14條非常清楚，請法庭明查。

三、被告沒有違反省及國家有關(guān)部門關(guān)于與有關(guān)房價(jià)收費(fèi)項(xiàng)目的通知、規(guī)則、細(xì)則和辦法。

被告沒有違反《國家發(fā)展計(jì)劃委員會、財(cái)政部關(guān)于全面整頓住房建設(shè)收費(fèi)取消部分收費(fèi)項(xiàng)目的通知》(20xx)585號，20xx年4月16日。該通知是針對各級人民政府和國務(wù)院各部門的亂收費(fèi)問題進(jìn)行整頓，并取消了部分收費(fèi)項(xiàng)目，共47項(xiàng)，其中沒有包括什么“初裝費(fèi)”什么基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，有關(guān)政府部門無論是否執(zhí)行，都和本案沒有任何關(guān)系，如果原告對該通知及有關(guān)政府部門有意見，請依法向有關(guān)政府部門反映。

被告沒有違反《河南省新建商品房交易價(jià)格行為規(guī)則》。原被告雙方簽訂合同后，沒有增加新的收費(fèi)項(xiàng)目和商品房總額外歸自己所有，沒有加收任何費(fèi)用歸自己所有，沒有違反代收代付費(fèi)用的規(guī)定，沒有牟取非法利益。如果原告認(rèn)為被告違反了該規(guī)則，請按該“規(guī)則”第17條規(guī)定向政府價(jià)格主管部門提供證據(jù)進(jìn)行舉報(bào)，可對被告進(jìn)行行政處罰，和本案訴爭的2個(gè)協(xié)議條款，是否有效，是否該撤銷無關(guān)。

被告更沒有違反《河南省商品房買賣明碼標(biāo)價(jià)實(shí)施細(xì)則》，被告已作到銷售明碼標(biāo)價(jià)并一房一價(jià)。原被告雙方簽訂合同時(shí)為20xx年12月17日，而該細(xì)則實(shí)施日期為20xx年5月1日，且對本案沒有溯及力。

四、被告沒有違反《開封市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套征收管理辦法》。

1.被告購房時(shí)所簽訂的補(bǔ)充協(xié)議第2條中明確了收取的是天然氣初裝費(fèi)、暖氣初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)、地?zé)崴跹b費(fèi)，并不是原告在辯論所講的收取的是基礎(chǔ)設(shè)施公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)或其基礎(chǔ)設(shè)施公共配套設(shè)施的初裝費(fèi)或城市配套費(fèi)，顯然，原告在辯論所講的是非常錯(cuò)誤的，沒有任何事實(shí)依據(jù)。

2.按開封市此管理辦法第二條規(guī)定：城市配套費(fèi)的用途是專項(xiàng)用于城市道路、橋涵、公用消防設(shè)施等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。也就是說，道路、橋涵、公用消防、園林綠化這些城市基礎(chǔ)設(shè)施，包括但不限于與小區(qū)內(nèi)的這些設(shè)施。也就是說城市基礎(chǔ)設(shè)施不完全等于小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施。城市道路不等于小區(qū)內(nèi)道路。

3.按此管理辦法第6條規(guī)定，也就是說從20xx年7月1日開始，建設(shè)單位必須有規(guī)劃部門出具的建筑面積確認(rèn)通知單，到財(cái)政局核準(zhǔn)城市配套費(fèi)的多少，并交費(fèi)后，憑財(cái)政局出具的審核意見到開封市建委辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

4.被告并沒有違反開封市此管理辦法第11條的規(guī)定，原被告雙方所簽的合同時(shí)與附件是同時(shí)所簽，沒有在合同簽訂后另行所簽任何補(bǔ)充協(xié)議，沒有另行加收任何費(fèi)用，作為合同整體的不可分割一部分附件四——補(bǔ)充協(xié)議，所約定的天然氣、暖氣、地?zé)崴芯€電視初裝費(fèi)是房價(jià)的組成部分，這些初裝費(fèi)是在合同中又進(jìn)一步的細(xì)化明細(xì)而已，是一種促銷手段和策略，而且，也并不違反有關(guān)的法律規(guī)定和我市的管理辦法。

5.該管理辦法第8條又進(jìn)一步明確了，不交城市配套費(fèi)不得發(fā)放《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。需要特別說明的是，被告是在20xx年12月17日，已經(jīng)依法辦理了《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是在該管理辦法20xx年7月1日實(shí)施之前辦理的。所以說，該管理辦法沒有溯及力。

退一萬步講，如果說按原告所講的，在房價(jià)款之外，被告又收取原告的燃?xì)狻⑴瘹狻⒌責(zé)崴?、有線電視安裝費(fèi)的話，被告也不違法。也不違反開封市的這個(gè)管理規(guī)定。

其理由有二點(diǎn)：其一按該規(guī)定，將說的是“商品房項(xiàng)目應(yīng)計(jì)入房屋銷售價(jià)格開發(fā)商不得在房價(jià)外向購房者另行加收任何費(fèi)用。而被告所收取的這些安裝費(fèi)。是代燃?xì)獾扔嘘P(guān)公司收取的初裝費(fèi)。也就是說，這些安裝費(fèi)是有關(guān)公司收取的，被告只是代收而已，所收取的這些費(fèi)用用于交到有關(guān)公司，被告并沒有扣留歸自己所有，并沒有從中獲取任何利益。需要明確說明的是：城市基礎(chǔ)設(shè)施并不完全等于小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施也包括小區(qū)外的基礎(chǔ)設(shè)施，城市基礎(chǔ)設(shè)施并不等于所購房內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施安裝費(fèi)，城市道路并不等于小區(qū)內(nèi)道路。城市配套費(fèi)并不等于該商品房內(nèi)配套費(fèi)安裝。城市配套費(fèi)是用于小區(qū)內(nèi)外的公用，公共配套設(shè)施建設(shè)，而該商品房內(nèi)配套安裝費(fèi)，是用于進(jìn)入自己房內(nèi)的私用配套設(shè)施安裝，配套費(fèi)并不等于安裝費(fèi)。也就是說，城市配套設(shè)施的建設(shè)安裝只進(jìn)入到小區(qū)內(nèi)或樓道內(nèi)就完成了，至于再進(jìn)入自己房內(nèi)的私用設(shè)施安裝費(fèi)用自己肯定要出錢的。

在我們河南省地域內(nèi)，在整個(gè)開封建筑安裝領(lǐng)域內(nèi)，在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)公司行業(yè)，在整個(gè)燃?xì)狻⑴瘹?、地?zé)岬裙补眯袠I(yè)在進(jìn)入私人房屋內(nèi)安裝其有關(guān)設(shè)施費(fèi)有哪家是免費(fèi)的?而作為房地產(chǎn)開發(fā)公司的被告，為了整個(gè)小區(qū)、整個(gè)樓的業(yè)主利益，為了整個(gè)工期的按時(shí)完成，為了與各個(gè)業(yè)主所簽的購房合同，按約定的時(shí)間交房，有開發(fā)公司統(tǒng)一代收取燃?xì)狻⑴瘹狻⒌責(zé)崴?、等安裝費(fèi)，交于有關(guān)公司后，進(jìn)行統(tǒng)一安裝。這也是多年慣例，也是多年的交易習(xí)慣，而且該交易習(xí)慣并不違反國家的法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，按《合同法》第61條規(guī)定，按最高法院《合同法》解釋二第7條規(guī)定，而這種交易習(xí)慣是受法律保護(hù)的，依法應(yīng)受法律保護(hù)。

五、原被告所簽“合同”附件四“合同補(bǔ)充協(xié)議”意思表示真實(shí)，內(nèi)容合法，是合同外另有約定，是合同約定的特別條款，該訴爭的二個(gè)條款具有不可撤銷性，且該案已依法報(bào)房地產(chǎn)管理部門登記備案。

原被告簽訂的《商品房買賣合同》及合同附件符合有效合同的構(gòu)成要件，依法應(yīng)認(rèn)定為有效合同。其一，簽約主體適格，意思表示真實(shí)。其二內(nèi)容合法，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。其三，簽約程序完備。是在雙方認(rèn)真審閱了合同條款含義、明確其全部內(nèi)容，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽約的。且已按規(guī)定報(bào)房地產(chǎn)管理部門登記備案。原告與被告就天然氣、暖氣、地?zé)崴?、有線電視的安裝費(fèi)，代收事宜達(dá)成合意，是約定的特別條款，只要意思表示真實(shí)，不存在一方以欺詐、脅迫的手段訂立，即為合法有效行為。應(yīng)按當(dāng)事人之間意思自治原則履行，且雙方對合同效力均無異議，原告未訴請撤銷整個(gè)合同及其附件，只訴請撤銷對附件中的兩個(gè)條款，則應(yīng)按有效合同履行，故被告收取上述費(fèi)用合法有據(jù)，未構(gòu)成消費(fèi)欺詐，更不存在脅迫行為，且從三原告提供的各組證據(jù)來看，都無法證明原被告雙方所簽的補(bǔ)充協(xié)議時(shí)是在欺詐、脅迫的情況下所簽。

六、本案是不屬于可撤銷可變更合同，該《商品房買賣合同》及《合同補(bǔ)充協(xié)議》絕對不是什么格式合同、格式條款。

原告認(rèn)為本案的購房合同及補(bǔ)充協(xié)議是采用格式條款，是在欺詐、脅迫的情況下所簽，且系重復(fù)收費(fèi)行為，請求撤銷其中的二個(gè)條款，沒有法律依據(jù)。本案的合同及補(bǔ)充協(xié)議不是《合同法》所述真正意義上的格式合同(仍留有諸多空白欄目供簽約雙方自行協(xié)商填寫)，該合同是河南省工商行政管理局和河南省建設(shè)廳共同監(jiān)制的，對行政管理的相對方都是平等的，其解釋權(quán)赤屬該兩部門，不是被告河南xx置業(yè)有限公司自行制定反復(fù)使用的合同。作為合同附件的補(bǔ)充協(xié)議，對代收條款的約定是雙方自愿、平等、協(xié)商的結(jié)果。本案原告在簽訂合同時(shí)，已明知其內(nèi)容，且合同中也具有特別提示。在“合同補(bǔ)充協(xié)議”中，被告并沒有免除自己的責(zé)任，加重對方責(zé)任，排除對方主要權(quán)利的情形，雙方的約定是合法有效的。

綜上所述，被告代理人認(rèn)為：原被告所簽購房合同及附件是真實(shí)、合法、有效的，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，是雙方自愿、平等、協(xié)商的結(jié)果，且不違反有關(guān)法律、行政法規(guī)其有關(guān)代收安裝費(fèi)的行為，不被法律、行政法規(guī)及有關(guān)規(guī)范性文件所禁止。本案糾紛中，不存在欺詐、脅迫、顯示公平、重復(fù)收費(fèi)及可撤銷的法定條件。同時(shí)認(rèn)為人民法院審理民事案件的適用原則是上位法優(yōu)于下位法的原則，故應(yīng)適用《合同法》和其司法解釋》為依據(jù)來審理本案。以上代理意見請予采信。

代理人：郭永軍。

20xx年12月8日。

尊敬的審判長、人民陪審員：

江西三人行律師事務(wù)所依法接受原告周xx的委托，指派我作為其委托代理人參與本案訴訟，庭審前我認(rèn)真核實(shí)相關(guān)證據(jù)、查找法律根據(jù)，通過今天的法庭調(diào)查，對本案的事實(shí)有了清楚了解，現(xiàn)結(jié)合事實(shí)和法律發(fā)表如下代理意見：

一、原告與被告簽定的商品房買賣合同合法有效，原告基于該合同享有的權(quán)利應(yīng)受法律保護(hù)。

根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)第一條之規(guī)定“當(dāng)事人對合同是否成立存在爭議，人民法院能夠確定當(dāng)事人名稱或者姓名、標(biāo)的和數(shù)量的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同成立。但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外”，以及《合同法》第四十四條之規(guī)定“依法成立的合同，自成立時(shí)生效”。原、被告所簽的編號為gf-20xx-0171的商品房買賣合同系雙方真實(shí)意思的表示，合法有效;即使該合同沒有合同編號，沒有簽訂日期，也不能以此瑕疵否認(rèn)該份合同的法律效力;故原告基于該份合同依法享有要求被告辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的權(quán)利。

二、被告熊xx簽訂商品房買賣合同、承諾辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)、收取原告購房款等行為系景德鎮(zhèn)市xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱xx公司)的行為在原、被告所簽的編號為gf-20xx-0171的商品房買賣合同中出賣人的委托代理人一欄清清楚楚寫上了被告熊xx的名字，且在合同的尾部也有xx公司蓋的公章，在出賣人一欄同樣有熊xx的簽字，正是基于此，原告完全有理由相信熊xx就是xx公司對外的處理事務(wù)的代理人;正如《合同法》第四十九條之規(guī)定的：“行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效?！逼湟饬x在于維護(hù)代理制度的誠信基礎(chǔ)，保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益，建立正常的民事流轉(zhuǎn)秩序。本案中即使凱達(dá)公司未授權(quán)熊方明對外處理公司事務(wù)，原告基于合同也完全有理由相信凱達(dá)公司與熊方明之間構(gòu)成表見代理關(guān)系。所以，熊方明簽訂合同、收取原告全額購房款、向原告出具承諾產(chǎn)權(quán)過戶等行為均應(yīng)視為是xx公司的行為。

1、原告在起訴時(shí)，到工商部門查詢了凱達(dá)公司的工商基本信息，該基本信息上載明xx公司于20xx年8月16日已經(jīng)被吊銷，其公司股東為周xx和支xx;據(jù)原告了解，周xx已經(jīng)死亡。而根據(jù)我國相關(guān)法律規(guī)定，公司被吊銷營業(yè)執(zhí)照屬于公司意志以外的公權(quán)力運(yùn)作的結(jié)果，屬于強(qiáng)制解散公司的范疇，是公司違反了法律與行政法規(guī)(包括《公司登記管理?xiàng)l例》等)中的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)予解散。公司解散又必須經(jīng)過清算以及注銷兩個(gè)程序。根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國公司法》若干問題的規(guī)定(二)第十八條之規(guī)定“有限責(zé)任公司的股東、股份有限公司的董事和控股股東未在法定期限內(nèi)成立清算組開始清算，導(dǎo)致公司財(cái)產(chǎn)貶值、流失、毀損或者滅失，債權(quán)人主張其在造成損失范圍內(nèi)對公司債務(wù)承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)依法予以支持;有限責(zé)任公司的股東、股份有限公司的董事和控股股東因怠于履行義務(wù)，導(dǎo)致公司主要財(cái)產(chǎn)、帳冊、重要文件等滅失，無法進(jìn)行清算，債權(quán)人主張其對公司債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任的，人民法院應(yīng)依法予以支持”。本案中，凱達(dá)公司既然已經(jīng)被吊銷，那么公司就有法定義務(wù)進(jìn)行清算，清償完公司清算之前的公司債務(wù)，這其中就包括原告基于買賣合同對xx公司享有的房屋過戶登記請求權(quán)(債權(quán))。但xx公司在公司被吊銷后沒有按照《公司法》等法律法規(guī)的規(guī)定依法進(jìn)行清算、注銷程序，那么此時(shí)，就有必要否認(rèn)公司法人人格，進(jìn)而要求xx公司股東替公司承擔(dān)債務(wù)清償責(zé)任。

2、被告支xx在庭審之中向法庭出示了一份鑒定文書，擬證明支xx非xx公司實(shí)際股東，其股東身份系xx公司偽造其簽名所致，故其無需與被告熊方明承擔(dān)連帶責(zé)任。原告認(rèn)為該份證據(jù)不能作為被告支興林免責(zé)的事由。因?yàn)楣竟ど痰怯泴ν饩哂泄帕Γ摲N登記屬于商事登記，并使商事登記的外觀具有足以使他人信賴的特性，善意信賴登記外觀的人就此能取得權(quán)利。從公司工商登記公信力的內(nèi)涵出發(fā)，不僅在登記正確的情況下，登記所表現(xiàn)的權(quán)利是真實(shí)的權(quán)利，對社會公眾具有絕對的可信性，而且登記錯(cuò)誤時(shí)也不能顛覆登記對于權(quán)利狀態(tài)的表述，這種狀態(tài)對于社會公眾同樣是真實(shí)的，正確的。公司工商登記的作用就是為了保護(hù)第三人的信賴?yán)妫S護(hù)交易安全。從我國公司登記制度的設(shè)立本意以及公司登記公信力適用的三大基本原則(保護(hù)善意相對人利益原則、對第三人有利原則、法定義務(wù)不能免除原則)來看待本案，原告的權(quán)益完全應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)。

綜上所述，原告房產(chǎn)至今沒有辦理產(chǎn)權(quán)的原因完全系被告不誠信的行為所致，故原告懇請貴院支持其全部訴求。

以上代理意見，請合議庭在合議時(shí)參考并盼望予以采納。謝謝!

代理人：江西三人行律師事務(wù)所。

律師李俊杰。

20xx年八月二十日。

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買賣合同糾紛案件代理詞篇八

審判長、審判員：

作為本案被告(河南置業(yè)有限公司)的委托代理人，參加了整個(gè)庭審，進(jìn)行了質(zhì)證、辯論，對本案有了一個(gè)全面的了解。針對本案，現(xiàn)依據(jù)事實(shí)和法律提出以下代理意見，請合議時(shí)予以采信。

一、被告要求法院撤銷該爭議的2個(gè)條款，自認(rèn)為是欺詐、顯失公平的情況下簽訂的，沒有法律依據(jù)，且與事實(shí)不符。

按合同法第54條的規(guī)定，顯失公平：是指一方當(dāng)事人在緊迫或者缺乏經(jīng)驗(yàn)的情況下而訂立的明顯對自己有重大不利的合同行為。按最高人民法院《民法通則意見》第72條規(guī)定：“雙方簽訂合同時(shí)致使雙方的權(quán)利與義務(wù)明顯違反公平、等價(jià)有償原則的可以認(rèn)定為顯失公平”，也就是說該協(xié)議條款不但明顯違反公平原則，而且也得必須明顯違反等價(jià)有償原則，才可以認(rèn)定為顯失公平。其主要構(gòu)成要件：該合同必須是雙務(wù)合同，并且必須是等價(jià)有償?shù)?，沒有等價(jià)有償就不存在顯示公平。本案中被告是無償代為收取安裝費(fèi)用的，并沒有獲利一分，故不存在什么顯失公平。

作為一個(gè)普通一般善良人，買房是人生中的一件大事，因涉及大量資金，在購房時(shí)會一定多處看房進(jìn)行比較和鑒別的，特別是在簽訂購房合同時(shí)，肯定是比較慎重的。對自己所購房的位置、層數(shù)、各種設(shè)施、總價(jià)款、合同的每個(gè)條款都會了解詳情后才痛下決心，才簽訂該購房合同的。所以說，原告在訴狀中所講的什么，該訴爭的2個(gè)條款是在被欺詐、顯失公平的情況下所簽訂的，要求撤銷該二個(gè)條款是沒有任何道理的，而且也違背人們通常的交易習(xí)慣，沒有法律依據(jù)也沒有事實(shí)上的理由。

二、原告在辯論中所講，合同第14條約定的燃?xì)?、暖氣、地?zé)崴O(shè)施，屬于雙方約定的基礎(chǔ)設(shè)施，公共配套設(shè)施范圍，其建設(shè)費(fèi)用已計(jì)入房屋開發(fā)成本，屬于商品房售價(jià)范圍是非常錯(cuò)誤的。

原被告雙方所簽合同第14條的約定，只是被告關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建設(shè)正常運(yùn)行的承諾，承諾有關(guān)公司安裝作業(yè)完畢后交付使用日達(dá)到使用條件。并沒有說明和約定天燃?xì)?、暖氣、地?zé)崴?、有線電視這些安裝費(fèi)的費(fèi)用有誰來承擔(dān)的問題，更沒有說明和約定其安裝費(fèi)用已經(jīng)計(jì)入開發(fā)成本，屬于房售付范圍。顯然，原告為達(dá)訴訟目的，無中生有，偷換概念，偷梁換柱，白紙黑字，第14條非常清楚，請法庭明查。

三、被告沒有違反省及國家有關(guān)部門關(guān)于與有關(guān)房價(jià)收費(fèi)項(xiàng)目的通知、規(guī)則、細(xì)則和辦法。

被告沒有違反《國家發(fā)展計(jì)劃委員會、財(cái)政部關(guān)于全面整頓住房建設(shè)收費(fèi)取消部分收費(fèi)項(xiàng)目的通知》(20xx)585號，20xx年4月16日。該通知是針對各級人民政府和國務(wù)院各部門的亂收費(fèi)問題進(jìn)行整頓，并取消了部分收費(fèi)項(xiàng)目，共47項(xiàng)，其中沒有包括什么“初裝費(fèi)”什么基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，有關(guān)政府部門無論是否執(zhí)行，都和本案沒有任何關(guān)系，如果原告對該通知及有關(guān)政府部門有意見，請依法向有關(guān)政府部門反映。

被告沒有違反《河南省新建商品房交易價(jià)格行為規(guī)則》。原被告雙方簽訂合同后，沒有增加新的收費(fèi)項(xiàng)目和商品房總額外歸自己所有，沒有加收任何費(fèi)用歸自己所有，沒有違反代收代付費(fèi)用的規(guī)定，沒有牟取非法利益。如果原告認(rèn)為被告違反了該規(guī)則，請按該“規(guī)則”第17條規(guī)定向政府價(jià)格主管部門提供證據(jù)進(jìn)行舉報(bào)，可對被告進(jìn)行行政處罰，和本案訴爭的2個(gè)協(xié)議條款，是否有效，是否該撤銷無關(guān)。

被告更沒有違反《河南省商品房買賣明碼標(biāo)價(jià)實(shí)施細(xì)則》，被告已作到銷售明碼標(biāo)價(jià)并一房一價(jià)。原被告雙方簽訂合同時(shí)為20xx年12月17日，而該細(xì)則實(shí)施日期為20xx年5月1日，且對本案沒有溯及力。

四、被告沒有違反《開封市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套征收管理辦法》。

1.被告購房時(shí)所簽訂的補(bǔ)充協(xié)議第2條中明確了收取的是天然氣初裝費(fèi)、暖氣初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)、地?zé)崴跹b費(fèi)，并不是原告在辯論所講的收取的是基礎(chǔ)設(shè)施公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)或其基礎(chǔ)設(shè)施公共配套設(shè)施的初裝費(fèi)或城市配套費(fèi)，顯然，原告在辯論所講的是非常錯(cuò)誤的，沒有任何事實(shí)依據(jù)。

2.按開封市此管理辦法第二條規(guī)定：城市配套費(fèi)的用途是專項(xiàng)用于城市道路、橋涵、公用消防設(shè)施等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。也就是說，道路、橋涵、公用消防、園林綠化這些城市基礎(chǔ)設(shè)施，包括但不限于與小區(qū)內(nèi)的這些設(shè)施。也就是說城市基礎(chǔ)設(shè)施不完全等于小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施。城市道路不等于小區(qū)內(nèi)道路。

3.按此管理辦法第6條規(guī)定，也就是說從20xx年7月1日開始，建設(shè)單位必須有規(guī)劃部門出具的建筑面積確認(rèn)通知單，到財(cái)政局核準(zhǔn)城市配套費(fèi)的多少，并交費(fèi)后，憑財(cái)政局出具的審核意見到開封市建委辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

4.被告并沒有違反開封市此管理辦法第11條的規(guī)定，原被告雙方所簽的合同時(shí)與附件是同時(shí)所簽，沒有在合同簽訂后另行所簽任何補(bǔ)充協(xié)議，沒有另行加收任何費(fèi)用，作為合同整體的不可分割一部分附件四——補(bǔ)充協(xié)議，所約定的天然氣、暖氣、地?zé)崴芯€電視初裝費(fèi)是房價(jià)的組成部分，這些初裝費(fèi)是在合同中又進(jìn)一步的細(xì)化明細(xì)而已，是一種促銷手段和策略，而且，也并不違反有關(guān)的法律規(guī)定和我市的管理辦法。

5.該管理辦法第8條又進(jìn)一步明確了，不交城市配套費(fèi)不得發(fā)放《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。需要特別說明的是，被告是在20xx年12月17日，已經(jīng)依法辦理了《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是在該管理辦法20xx年7月1日實(shí)施之前辦理的。所以說，該管理辦法沒有溯及力。

退一萬步講，如果說按原告所講的，在房價(jià)款之外，被告又收取原告的燃?xì)?、暖氣、地?zé)崴?、有線電視安裝費(fèi)的話，被告也不違法。也不違反開封市的這個(gè)管理規(guī)定。

其理由有二點(diǎn)：其一按該規(guī)定，將說的是“商品房項(xiàng)目應(yīng)計(jì)入房屋銷售價(jià)格開發(fā)商不得在房價(jià)外向購房者另行加收任何費(fèi)用。而被告所收取的這些安裝費(fèi)。是代燃?xì)獾扔嘘P(guān)公司收取的初裝費(fèi)。也就是說，這些安裝費(fèi)是有關(guān)公司收取的，被告只是代收而已，所收取的這些費(fèi)用用于交到有關(guān)公司，被告并沒有扣留歸自己所有，并沒有從中獲取任何利益。需要明確說明的是：城市基礎(chǔ)設(shè)施并不完全等于小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施也包括小區(qū)外的基礎(chǔ)設(shè)施，城市基礎(chǔ)設(shè)施并不等于所購房內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施安裝費(fèi)，城市道路并不等于小區(qū)內(nèi)道路。城市配套費(fèi)并不等于該商品房內(nèi)配套費(fèi)安裝。城市配套費(fèi)是用于小區(qū)內(nèi)外的公用，公共配套設(shè)施建設(shè)，而該商品房內(nèi)配套安裝費(fèi)，是用于進(jìn)入自己房內(nèi)的私用配套設(shè)施安裝，配套費(fèi)并不等于安裝費(fèi)。也就是說，城市配套設(shè)施的建設(shè)安裝只進(jìn)入到小區(qū)內(nèi)或樓道內(nèi)就完成了，至于再進(jìn)入自己房內(nèi)的私用設(shè)施安裝費(fèi)用自己肯定要出錢的。

在我們河南省地域內(nèi)，在整個(gè)開封建筑安裝領(lǐng)域內(nèi)，在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)公司行業(yè)，在整個(gè)燃?xì)?、暖氣、地?zé)岬裙补眯袠I(yè)在進(jìn)入私人房屋內(nèi)安裝其有關(guān)設(shè)施費(fèi)有哪家是免費(fèi)的?而作為房地產(chǎn)開發(fā)公司的被告，為了整個(gè)小區(qū)、整個(gè)樓的業(yè)主利益，為了整個(gè)工期的按時(shí)完成，為了與各個(gè)業(yè)主所簽的購房合同，按約定的時(shí)間交房，有開發(fā)公司統(tǒng)一代收取燃?xì)?、暖氣、地?zé)崴?、等安裝費(fèi)，交于有關(guān)公司后，進(jìn)行統(tǒng)一安裝。這也是多年慣例，也是多年的交易習(xí)慣，而且該交易習(xí)慣并不違反國家的法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，按《合同法》第61條規(guī)定，按最高法院《合同法》解釋二第7條規(guī)定，而這種交易習(xí)慣是受法律保護(hù)的，依法應(yīng)受法律保護(hù)。

五、原被告所簽“合同”附件四“合同補(bǔ)充協(xié)議”意思表示真實(shí)，內(nèi)容合法，是合同外另有約定，是合同約定的特別條款，該訴爭的二個(gè)條款具有不可撤銷性，且該案已依法報(bào)房地產(chǎn)管理部門登記備案。

原被告簽訂的《商品房買賣合同》及合同附件符合有效合同的構(gòu)成要件，依法應(yīng)認(rèn)定為有效合同。其一，簽約主體適格，意思表示真實(shí)。其二內(nèi)容合法，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。其三，簽約程序完備。是在雙方認(rèn)真審閱了合同條款含義、明確其全部內(nèi)容，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽約的。且已按規(guī)定報(bào)房地產(chǎn)管理部門登記備案。原告與被告就天然氣、暖氣、地?zé)崴?、有線電視的安裝費(fèi)，代收事宜達(dá)成合意，是約定的特別條款，只要意思表示真實(shí)，不存在一方以欺詐、脅迫的手段訂立，即為合法有效行為。應(yīng)按當(dāng)事人之間意思自治原則履行，且雙方對合同效力均無異議，原告未訴請撤銷整個(gè)合同及其附件，只訴請撤銷對附件中的兩個(gè)條款，則應(yīng)按有效合同履行，故被告收取上述費(fèi)用合法有據(jù)，未構(gòu)成消費(fèi)欺詐，更不存在脅迫行為，且從三原告提供的各組證據(jù)來看，都無法證明原被告雙方所簽的補(bǔ)充協(xié)議時(shí)是在欺詐、脅迫的情況下所簽。

六、本案是不屬于可撤銷可變更合同，該《商品房買賣合同》及《合同補(bǔ)充協(xié)議》絕對不是什么格式合同、格式條款。

原告認(rèn)為本案的購房合同及補(bǔ)充協(xié)議是采用格式條款，是在欺詐、脅迫的情況下所簽，且系重復(fù)收費(fèi)行為，請求撤銷其中的二個(gè)條款，沒有法律依據(jù)。本案的合同及補(bǔ)充協(xié)議不是《合同法》所述真正意義上的格式合同(仍留有諸多空白欄目供簽約雙方自行協(xié)商填寫)，該合同是河南省工商行政管理局和河南省建設(shè)廳共同監(jiān)制的，對行政管理的相對方都是平等的，其解釋權(quán)赤屬該兩部門，不是被告河南置業(yè)有限公司自行制定反復(fù)使用的合同。作為合同附件的補(bǔ)充協(xié)議，對代收條款的約定是雙方自愿、平等、協(xié)商的結(jié)果。本案原告在簽訂合同時(shí)，已明知其內(nèi)容，且合同中也具有特別提示。在“合同補(bǔ)充協(xié)議”中，被告并沒有免除自己的責(zé)任，加重對方責(zé)任，排除對方主要權(quán)利的情形，雙方的約定是合法有效的。

綜上所述，被告代理人認(rèn)為：原被告所簽購房合同及附件是真實(shí)、合法、有效的，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，是雙方自愿、平等、協(xié)商的結(jié)果，且不違反有關(guān)法律、行政法規(guī)其有關(guān)代收安裝費(fèi)的行為，不被法律、行政法規(guī)及有關(guān)規(guī)范性文件所禁止。本案糾紛中，不存在欺詐、脅迫、顯示公平、重復(fù)收費(fèi)及可撤銷的法定條件。同時(shí)認(rèn)為人民法院審理民事案件的適用原則是上位法優(yōu)于下位法的原則，故應(yīng)適用《合同法》和其司法解釋》為依據(jù)來審理本案。以上代理意見請予采信。

代理人：郭永軍。

20xx年12月8日。

買賣合同糾紛案件代理詞篇九

審判員：

依據(jù)《中華人民共和國律師法》的規(guī)定，重慶合縱律師事務(wù)所接受李某的委托，指派、律師代理李某與重慶某物業(yè)管理有限公司(以下簡稱某公司)商品房買賣合同糾紛案。代理律師結(jié)合本案的事實(shí)及庭審情況，發(fā)表以下代理意見，敬請法庭考慮并予以采納為盼。

關(guān)于李某與某公司商品房買賣合同糾紛一案，李某與某公司對商品房買賣合同及年月日協(xié)議的有效成立、合同履行的事實(shí)情況等案件事實(shí)部分沒有爭議，該案主要爭議在于對年月日協(xié)議第三條部分關(guān)鍵詞語的理解，即“房屋的產(chǎn)權(quán)證”以及“辦理”應(yīng)當(dāng)如何理解。

年月日協(xié)議第三條約定：“業(yè)主李某所購房屋的產(chǎn)權(quán)證力爭在兩年內(nèi)辦理完畢，如果兩年內(nèi)未辦理，賠償業(yè)主李某人民幣伍千元整”。

代理律師認(rèn)為：

一、“房屋的產(chǎn)權(quán)證”應(yīng)當(dāng)指房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證，房屋產(chǎn)權(quán)證的辦理完畢就應(yīng)當(dāng)指辦理完畢房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證。只有房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證辦理齊備，才符合該合同約定的“房屋的產(chǎn)權(quán)證辦理完畢”的意思表示。本案中，被告截止20__年12月31日才辦到李某所購房屋的房屋所有權(quán)證、20__年才辦到土地使用權(quán)證。明顯超過雙方約定的辦理完畢房屋權(quán)屬證書的時(shí)間范圍，已經(jīng)構(gòu)成違約。代理律師將具體的法律依據(jù)與理由陳述如下：

1、“房屋的產(chǎn)權(quán)證”不是嚴(yán)格意義上的法律概念，只能按照人們通常的理解及有關(guān)法律規(guī)定來解釋，應(yīng)當(dāng)指屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證?！胺课莸漠a(chǎn)權(quán)”指對房屋這一不動產(chǎn)的所有權(quán)，這一所有權(quán)應(yīng)當(dāng)包括對房屋所有權(quán)與房屋土地使用權(quán)這兩方面的權(quán)利，那么“房屋的產(chǎn)權(quán)證”應(yīng)當(dāng)指房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證。

2、我國法律在提到房屋權(quán)利或權(quán)利證書時(shí)，常常是同時(shí)提到“房屋所有權(quán)和房屋土地使用權(quán)”。在理解“房屋的產(chǎn)權(quán)證”這一提法時(shí)，應(yīng)當(dāng)理解為指“房屋屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證”。特別是以下引用的法律條文中有與“房屋的產(chǎn)權(quán)”相近的提法，都是指包括房屋所有權(quán)與房屋土地使用權(quán)在內(nèi)的權(quán)利，如“土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)”、“房屋權(quán)屬”、“房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認(rèn)和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書”等。

如《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條：“預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件”。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十一條“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經(jīng)縣級以上地方人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書。在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。第六十二條：經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個(gè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書，依照本法第六十條的規(guī)定，將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認(rèn)和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書”。

《商品房銷售管理辦法》第三十四條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實(shí)施測繪，測繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。第四十一條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定將測繪成果或者需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房地產(chǎn)行政主管部門的，處以警告，責(zé)令限期改正，并可處以2萬元以上3萬元以下罰款?！?/p>

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條：“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”

3、把“房屋的產(chǎn)權(quán)證”理解為只包括“房屋所有權(quán)證”一項(xiàng)是違背本案當(dāng)事人商品房買賣的意思表示的。只有房屋所有權(quán)證而沒有房屋土地使用權(quán)證的房屋的產(chǎn)權(quán)是不完整的。根據(jù)我國法律，一項(xiàng)商品房的完整權(quán)利包括房屋的所有權(quán)和房屋土地的使用權(quán)兩項(xiàng)，商品房買賣合同的主要內(nèi)容也是這兩項(xiàng)權(quán)利的買賣。在本合同中，雙方當(dāng)事人約定的商品房買賣就包括了這兩項(xiàng)權(quán)利的買賣，這可以從出賣方已經(jīng)履行的義務(wù)推斷。如果把“房屋的產(chǎn)權(quán)證”理解為只包括“房屋所有權(quán)證”一項(xiàng)，這違背了當(dāng)事人合同的真實(shí)意思表示，可能造成一方權(quán)利的不完整。

4、由于法律沒有直接規(guī)定“房屋的產(chǎn)權(quán)證”的具體內(nèi)容，雙方當(dāng)事人對這一約定的理解產(chǎn)生了爭議，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第一百二十五條規(guī)定：“當(dāng)事人對合同條款的理解有爭議的，應(yīng)當(dāng)按照合同所使用的詞句、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習(xí)慣以及誠實(shí)信用原則，確定該條款的真實(shí)意思。”按照人們一般對房屋產(chǎn)權(quán)的理解，房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)包括房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證。本合同的目的也是為了買受人取得完整的對該房屋的權(quán)利，包括房屋所有權(quán)和房屋土地使用權(quán)兩方面，按照該商品房買賣合同的目的，這里的“房屋的產(chǎn)權(quán)”應(yīng)當(dāng)理解為包括了房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證。

二、“辦理”房產(chǎn)證應(yīng)理解為辦理完結(jié)并由房屋買受人實(shí)際取得房產(chǎn)證。

1、被告認(rèn)為在與原告的約定中所談的“辦理”應(yīng)理解為過程意義，而非結(jié)果意義，即只要被告著手進(jìn)行了，就算履行了義務(wù)，而不管結(jié)果如何，也就是說，在履行“辦理房產(chǎn)證”這一義務(wù)上，只要被告在兩年內(nèi)著手為原告辦兩證即意味著被告合理的履行了義務(wù)。我們認(rèn)為被告的這種理解顯然不符合本協(xié)議上下文的文意，也不符合合同目的，更不符合法律的有關(guān)規(guī)定。從協(xié)議的上下文的文意傳承上看，“辦理”二字出現(xiàn)在“辦理完畢房產(chǎn)證”的義務(wù)約定之后，其目的顯然是對該義務(wù)的補(bǔ)充說明，其意義也與前文的“辦理完畢”一脈相承，也就是說“辦理”與“辦理完畢”具有相同的意義。從本協(xié)議的目的上看，是為解決原告久久得不到房產(chǎn)證的情況而進(jìn)行的約定，其目的顯然是敦促被告盡快為原告辦證并使原告在合理的時(shí)間內(nèi)取得兩證，如果在這里將“辦理”理解為過程意義，則這個(gè)協(xié)議的約定兩年期限將沒有任何意義，因?yàn)樵谶^程意義上，被告早在本協(xié)議簽署前就已在為原告“辦理”兩證，只是沒有“辦理完畢”而已，顯然如果僅將“辦理”理解為著手進(jìn)行，則被告將絕對不可能違約，本合同的目的也就無從實(shí)現(xiàn)。從法律規(guī)定上看，“辦理”通常也是從結(jié)果意義上加以規(guī)定的，《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限?！备鶕?jù)該司法解釋，商品房的出賣人承擔(dān)的辦理兩證的義務(wù)應(yīng)為“在約定的期限內(nèi)為買受人辦理房產(chǎn)證并使買受人取得”。在本案中，被告取得房屋所有權(quán)證的時(shí)間為20__年12月31日，取得土地使用權(quán)證的時(shí)間為20__年，均已超過雙方在協(xié)議中約定的兩年辦理期限。應(yīng)按照《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條之規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。

2、被告稱在為原告辦理房產(chǎn)證的過程中積極為原告辦理相關(guān)手續(xù)，即應(yīng)認(rèn)為被告遵守了與原告的協(xié)議，而沒有構(gòu)成違約。根據(jù)《民法典》第107條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”。被告未在約定的期限內(nèi)為原告辦理完畢產(chǎn)權(quán)證，這是一個(gè)顯而易見的問題，所以履行合同不符合約定，就屬于違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

三、原告預(yù)交給被告辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的稅費(fèi)及其它費(fèi)用共計(jì)元，而被告給原告的發(fā)票總額僅為元。原告多交部分被告理應(yīng)退還。

被告多收取原告的費(fèi)用，于法無據(jù)，對被告而言屬于不當(dāng)?shù)美?，而造成了原告利益的損失，故應(yīng)當(dāng)按照《民法典》的規(guī)定返還原告。

綜上所述，代理律師認(rèn)為：“房屋的產(chǎn)權(quán)證”應(yīng)當(dāng)指房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證，房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)的辦妥就應(yīng)當(dāng)指辦理完房屋所有權(quán)證和房屋土地使用權(quán)證兩證。本案中，被告截止20__年12月31日才辦到李某所購房屋的房屋所有權(quán)證、年才辦到土地使用權(quán)證。明顯超過雙方約定的辦理完畢房屋權(quán)屬證書的時(shí)間范圍，已經(jīng)構(gòu)成違約，理應(yīng)按照年月日協(xié)議的約定賠償業(yè)主李某元。另，某公司多向原告收取的費(fèi)用，屬于不當(dāng)?shù)美?，理?yīng)退還原告。

律師事務(wù)所。

律師：

買賣合同糾紛案件代理詞篇十

甲方(需方)：

乙方(供方)：

按照《中華人民共和國民法典》，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，甲方采購乙方石材，為明確雙方的權(quán)利、義務(wù)，結(jié)合本工程具體情況，雙方達(dá)成如下協(xié)議：

第一條：工程概況

1.1工程名稱：景新大廈

1.2工程地點(diǎn)：四十米大街

1.3承包范圍：景新大廈外墻石材供應(yīng)、加工、運(yùn)輸及安裝

1.4承包方式：包工包料、干掛

1.5工期：20年4月11日起，共120個(gè)工作日

1.6價(jià)格：

注：1.以上總價(jià)格為暫定價(jià)，以竣工后實(shí)際鋪貼平米決算總造價(jià)為準(zhǔn)。

2、石材加工包括磨邊、修角，安裝包括開挖電梯按鈕孔

第二條：甲方工作

2.1開工前，甲方向乙方提供樣品的確認(rèn)，石材施工堆放場地，確定面積;提供施工所需要的用電用水設(shè)備，說明注意事項(xiàng)。

2.2如果必要指派專人為工地代表，負(fù)責(zé)合同履行，對工程質(zhì)量、進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)督檢查，辦理驗(yàn)收、變更、登記手續(xù)和其他事宜。

2.3甲方應(yīng)免費(fèi)提供水、電等配合。

第三條：乙方工作：

3.1進(jìn)場前向甲方提供有關(guān)施工的方案和進(jìn)度計(jì)劃，交甲方審定。

3.2指派專人為工地代表，負(fù)責(zé)合同履行，按合同要求組織施工，保質(zhì)保量、按期完成施工任務(wù)。

3.3乙方嚴(yán)格按照甲方的總進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行施工，不得違背甲方的進(jìn)度計(jì)劃。

第四條：技術(shù)要求

4.1甲方保證施工前，會同乙方對現(xiàn)場的結(jié)構(gòu)檢查，無明顯的缺陷。

(乙方可派人協(xié)助認(rèn)可電梯門口結(jié)構(gòu)完整，以保證工程質(zhì)量。

)

4.2乙方提供的石材不得有色差，有嚴(yán)重色差的撤場調(diào)換。

4.3施工前，不得發(fā)現(xiàn)石材表面有破裂現(xiàn)象或者其他痕紋。

4.4施工時(shí)掛石材全部采用干掛施工，并且做好樣板，決定樣板后按樣板施工。

第五條：工程質(zhì)量及驗(yàn)收的約定

5.1施工時(shí)，發(fā)現(xiàn)石材有色差、痕跡、裂紋等質(zhì)量問題，并且在施工過程中損壞石材等因素，全部由乙方負(fù)責(zé)。

5.2在施工過程中，乙方應(yīng)做好產(chǎn)品的保護(hù)和看管工作。

5.3工程完工后，乙方應(yīng)在符合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)情況下，通知甲方驗(yàn)收，并辦理驗(yàn)收、移交手手續(xù)，，驗(yàn)收時(shí)按國家有關(guān)規(guī)范執(zhí)行。

第六條：工程價(jià)款及結(jié)算的約定

6.1簽定合同后三天之內(nèi)，甲方預(yù)付合同總額/作為預(yù)付款，工程施工完成50%時(shí)，甲方在七天內(nèi)首付合同總額的40%，全部完成并經(jīng)驗(yàn)收合格后，在一個(gè)月內(nèi)支付到95%，余下5%作為質(zhì)量保證金在滿一年后付清。

第七條：安全生產(chǎn)

乙方施工時(shí)必須切實(shí)注意安全，應(yīng)遵守有關(guān)的安全條例，如發(fā)生工傷事故由乙方自負(fù)，甲方概不負(fù)責(zé)。

第八條：爭議或糾紛處理由甲乙雙方友好協(xié)商解決。

第九條：附則

9.1本合同正本兩份，雙方各執(zhí)一份。

9.2本合同履行完成后自動終止。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日_________年____月____日

買賣合同糾紛案件代理詞篇十一

尊敬的審判長、人民陪審員：

江西三人行律師事務(wù)所依法接受原告周委托，指派我作為其委托代理人參與本案訴訟，庭審前我認(rèn)真核實(shí)相關(guān)證據(jù)、查找法律根據(jù)，通過今天的法庭調(diào)查，對本案的事實(shí)有了清楚了解，現(xiàn)結(jié)合事實(shí)和法律發(fā)表如下代理意見：

一、原告與被告簽定的商品房買賣合同合法有效，原告基于該合同享有的權(quán)利應(yīng)受法律保護(hù)。

根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)第一條之規(guī)定“當(dāng)事人對合同是否成立存在爭議，人民法院能夠確定當(dāng)事人名稱或者姓名、標(biāo)的和數(shù)量的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同成立。但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外”，以及《合同法》第四十四條之規(guī)定“依法成立的合同，自成立時(shí)生效”。原、被告所簽的編號為gf-20xx-0171的商品房買賣合同系雙方真實(shí)意思的表示，合法有效;即使該合同沒有合同編號，沒有簽訂日期，也不能以此瑕疵否認(rèn)該份合同的法律效力;故原告基于該份合同依法享有要求被告辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的權(quán)利。

二、被告熊簽訂商品房買賣合同、承諾辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)、收取原告購房款等行為系景德鎮(zhèn)市xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱xx公司)的行為在原、被告所簽的編號為gf-20xx-0171的商品房買賣合同中出賣人的委托代理人一欄清清楚楚寫上了被告熊名字，且在合同的尾部也有xx公司蓋的公章，在出賣人一欄同樣有熊簽字，正是基于此，原告完全有理由相信熊就是xx公司對外的處理事務(wù)的代理人;正如《合同法》第四十九條之規(guī)定的：“行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。”其意義在于維護(hù)代理制度的誠信基礎(chǔ)，保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益，建立正常的民事流轉(zhuǎn)秩序。本案中即使凱達(dá)公司未授權(quán)熊方明對外處理公司事務(wù)，原告基于合同也完全有理由相信凱達(dá)公司與熊方明之間構(gòu)成表見代理關(guān)系。所以，熊方明簽訂合同、收取原告全額購房款、向原告出具承諾產(chǎn)權(quán)過戶等行為均應(yīng)視為是xx公司的行為。

1、原告在起訴時(shí)，到工商部門查詢了凱達(dá)公司的工商基本信息，該基本信息上載明xx公司于20xx年8月16日已經(jīng)被吊銷，其公司股東為周和支;據(jù)原告了解，周已經(jīng)死亡。而根據(jù)我國相關(guān)法律規(guī)定，公司被吊銷營業(yè)執(zhí)照屬于公司意志以外的公權(quán)力運(yùn)作的結(jié)果，屬于強(qiáng)制解散公司的范疇，是公司違反了法律與行政法規(guī)(包括《公司登記管理?xiàng)l例》等)中的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)予解散。公司解散又必須經(jīng)過清算以及注銷兩個(gè)程序。根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國公司法》若干問題的規(guī)定(二)第十八條之規(guī)定“有限責(zé)任公司的股東、股份有限公司的董事和控股股東未在法定期限內(nèi)成立清算組開始清算，導(dǎo)致公司財(cái)產(chǎn)貶值、流失、毀損或者滅失，債權(quán)人主張其在造成損失范圍內(nèi)對公司債務(wù)承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)依法予以支持;有限責(zé)任公司的股東、股份有限公司的董事和控股股東因怠于履行義務(wù)，導(dǎo)致公司主要財(cái)產(chǎn)、帳冊、重要文件等滅失，無法進(jìn)行清算，債權(quán)人主張其對公司債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任的，人民法院應(yīng)依法予以支持”。本案中，凱達(dá)公司既然已經(jīng)被吊銷，那么公司就有法定義務(wù)進(jìn)行清算，清償完公司清算之前的公司債務(wù)，這其中就包括原告基于買賣合同對xx公司享有的房屋過戶登記請求權(quán)(債權(quán))。但xx公司在公司被吊銷后沒有按照《公司法》等法律法規(guī)的規(guī)定依法進(jìn)行清算、注銷程序，那么此時(shí)，就有必要否認(rèn)公司法人人格，進(jìn)而要求xx公司股東替公司承擔(dān)債務(wù)清償責(zé)任。

2、被告支在庭審之中向法庭出示了一份鑒定文書，擬證明支非xx公司實(shí)際股東，其股東身份系xx公司偽造其簽名所致，故其無需與被告熊方明承擔(dān)連帶責(zé)任。原告認(rèn)為該份證據(jù)不能作為被告支興林免責(zé)的事由。因?yàn)楣竟ど痰怯泴ν饩哂泄帕Γ摲N登記屬于商事登記，并使商事登記的外觀具有足以使他人信賴的特性，善意信賴登記外觀的人就此能取得權(quán)利。從公司工商登記公信力的內(nèi)涵出發(fā)，不僅在登記正確的情況下，登記所表現(xiàn)的權(quán)利是真實(shí)的權(quán)利，對社會公眾具有絕對的可信性，而且登記錯(cuò)誤時(shí)也不能顛覆登記對于權(quán)利狀態(tài)的表述，這種狀態(tài)對于社會公眾同樣是真實(shí)的，正確的。公司工商登記的作用就是為了保護(hù)第三人的信賴?yán)?，維護(hù)交易安全。從我國公司登記制度的設(shè)立本意以及公司登記公信力適用的三大基本原則(保護(hù)善意相對人利益原則、對第三人有利原則、法定義務(wù)不能免除原則)來看待本案，原告的權(quán)益完全應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)。

綜上所述，原告房產(chǎn)至今沒有辦理產(chǎn)權(quán)的原因完全系被告不誠信的行為所致，故原告懇請貴院支持其全部訴求。

以上代理意見，請合議庭在合議時(shí)參考并盼望予以采納。謝謝!

代理人：江西三人行律師事務(wù)所

律師 李俊杰

20xx年八月二十日

買賣合同糾紛案件代理詞篇十二

原告張某與被告李某系農(nóng)民，因張某急需稻草，經(jīng)人介紹兩人相識，當(dāng)天，兩人商定，李某以每斤2角的價(jià)格賣給張某2000斤稻草，共計(jì)價(jià)款400元。張某當(dāng)即交付200元，并言明，待第二天將余款交齊并將稻草拉走。不料，從當(dāng)天晚上起一連下了幾天大雨，將放在李某家院里準(zhǔn)備賣給張某的稻草全部淋濕，并有大部分霉?fàn)€。幾天后，張某到李家，準(zhǔn)備交款運(yùn)稻草，見此 情況便要求李某退還已支付的200元錢還給他。李某則說，這些稻草已經(jīng)賣給你了，損失是你的，并要求張某支付剩余的稻草款，張某無奈，便起訴之法院，要求李某返還已經(jīng)支付的人民幣200元。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，原、被告雙方的買賣合同已經(jīng)有效成立，但因雙方買賣標(biāo)的物的所有權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，風(fēng)險(xiǎn)也未發(fā)生轉(zhuǎn)移，稻草霉?fàn)€的損失只能由李某承擔(dān)。因李某所有的稻草大部分已經(jīng)霉?fàn)€，李某已無履約的可能，雙方應(yīng)解除合同。李某收取的200元錢應(yīng)該返還。

對本案的處理有三種不同的意見：

一種意見認(rèn)為，原被告之間的買賣是有效的，原告已經(jīng)交付不部分貨款，并約定第二天來拉走稻草。稻草已為原告所有，原告為及時(shí)拉走而使稻草霉?fàn)€，應(yīng)自己負(fù)擔(dān)損失，因此法院不能支持原告的請求。

另一種意見認(rèn)為，原被告之間的買賣是有效的，雖原告已交付部分貨款，但被告并未交付稻草，稻草的所有權(quán)未轉(zhuǎn)移，被告仍享有所有權(quán)，也應(yīng)承擔(dān)標(biāo)的物 的風(fēng)險(xiǎn)。因此法院應(yīng)當(dāng)支持原告的訴訟。

還有一種意見認(rèn)為，原被告之間的買賣有效，雙方約定第二天由原告拉走稻草，由此時(shí)起所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，但因稻草仍在被告占有之下而未實(shí)際交付，因此，標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)仍應(yīng)由被告承擔(dān)，法院應(yīng)當(dāng)支持原告的請求。

對本案處理意見的爭議在于如何認(rèn)定原被告之間買賣標(biāo)的物的所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移和應(yīng)由誰承擔(dān)標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)。

本案中原被告買賣的稻草為動產(chǎn)，因此應(yīng)依動產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移來確定其所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間。動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移是指動產(chǎn)的所有權(quán)從一個(gè)民事主體轉(zhuǎn)移至另一個(gè)民事主體，它是財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)的主要表現(xiàn)。從原所有人來說，所有權(quán)轉(zhuǎn)移是其所有權(quán)消滅的原因，而從新所有人來說，又是新所有權(quán)的取得方法。因此，所有權(quán)從何時(shí)起發(fā)生轉(zhuǎn)移對當(dāng)事人來說利益甚大。發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的原因是多種多樣的，從當(dāng)事人的意愿上可分為兩種：一 是依法律行為發(fā)生的。這是依當(dāng)事人的意愿由雙方實(shí)施民事法律行為的結(jié)果;一是非依法律行為發(fā)生的。本案中涉及的是依法律行為發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的轉(zhuǎn)移時(shí)間問題。我國《民法通則》第72條規(guī)定：“按照合同或者其他合法方式取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！?，按照該條規(guī)定，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)應(yīng)自交付起轉(zhuǎn)移，除非法律另有規(guī)定，或者當(dāng)事人另有約定。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第84條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)已經(jīng)交付，但當(dāng)事人約定財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移附條件的，在所附條件成就時(shí)，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)方為轉(zhuǎn)移。”

從以上分析可見，動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移一般以交付為要件。交付是標(biāo)的物所有權(quán)自讓與人轉(zhuǎn)移給受讓人的時(shí)界。因此，確定所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移，就要確定是否交付。

買賣中風(fēng)險(xiǎn)的負(fù)擔(dān)是指在買賣合同成立后的標(biāo)的物意外滅失損毀的損失由何方承擔(dān)問題。本案中雙方買賣的'稻草因天降大雨而淋爛，由此造成的損失由何方承擔(dān)就是風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)問題。我國現(xiàn)行立法沒有明確規(guī)定風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)，在理論上有兩種觀點(diǎn)，一種觀點(diǎn)主張，風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)隨所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移，即標(biāo)的物的所有權(quán)歸誰，誰就承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，以標(biāo)的物的交付時(shí)間作為風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的時(shí)間，即標(biāo)的物交付前由出賣人負(fù)擔(dān)，交付后由買受人負(fù)擔(dān)。由于依我國民法通則規(guī)定，除法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定外，標(biāo)的物交付的時(shí)間即為所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間。所有權(quán)自交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，這就意味著交付為所有權(quán)轉(zhuǎn)移的要件。所有權(quán)一旦轉(zhuǎn)移，受讓人就成為新所有人，享有標(biāo)的物的所有權(quán)。所有權(quán)人得對抗一切人。如未交付，則買賣只在當(dāng)事人間發(fā)生效力。本案例中，當(dāng)事人約定由原告自行提貨，因此約定的原告提貨時(shí)間應(yīng)為所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間。原告因天下大雨未能及時(shí)提貨，所以，原被告之間買賣的稻草所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移,風(fēng)險(xiǎn)也未發(fā)生轉(zhuǎn)移，由此造成的損失也只能由李某自己負(fù)擔(dān)。因李某的大部分草料已經(jīng)霉?fàn)€，李某已無履約的可能，雙方應(yīng)解除合同。因?qū)τ诎l(fā)生合同不能履行的情況，雙方都沒有過錯(cuò)，所以不發(fā)生違約責(zé)任。但因合同解除，李某收取200元錢已無合法根據(jù)，應(yīng)予返還張某。

買賣合同糾紛案件代理詞篇十三

203月24日，最高院審委會通過了《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下簡稱“《解釋》”），《解釋》將于年6月1日起施行。

學(xué)習(xí)了《解釋》，雖然略有頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳之嫌，但學(xué)習(xí)下來，感到還是非常貼近近年來商品房買賣合同糾紛中出現(xiàn)的新動向的。

我個(gè)人認(rèn)為，近幾年出現(xiàn)的商品房買賣合同糾紛與過去有不同的特點(diǎn)，其原因可能是商品房市場供需關(guān)系發(fā)生了較大變化。大家可能還記得，東南亞金融危機(jī)以來，我國商品房市場遭受重創(chuàng)，價(jià)格下挫，因此在過去（可以粗略地指以前）產(chǎn)生的商品房合同糾紛，往往表現(xiàn)為出現(xiàn)“爛尾樓”，辦不出“小產(chǎn)證”，開發(fā)商不接受小業(yè)主退房等。而近年來，我國商品房市場復(fù)蘇，價(jià)格上揚(yáng)，甚至有人認(rèn)為過熱或產(chǎn)生泡沫，因此近年產(chǎn)生的商品房合同糾紛，往往表現(xiàn)為產(chǎn)生問題后（包括無證預(yù)售或存在質(zhì)量缺陷等），開發(fā)商同意退房而小業(yè)主不同意退房。

針對商品房市場供需關(guān)系的變化，商品房合同糾紛也呈現(xiàn)不同特點(diǎn)，因此，《解釋》出臺十分必要。下面我就《解釋》的部分條款，結(jié)合近年來商品房買賣合同糾紛實(shí)務(wù)，談一下學(xué)習(xí)體會。

一、無證預(yù)售，合同是否有效。

對于無證預(yù)售問題，過去一般按照《合同法》的基本原理，以及《城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，認(rèn)為開發(fā)商在未獲得《商品房預(yù)售許可證》的情況下預(yù)售商品房，是一種違反法律和國務(wù)院行政法規(guī)強(qiáng)制規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)合同無效。對此，《解釋》仍然遵守了這一法則，在第一條規(guī)定，“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效?！?/p>

但實(shí)務(wù)中，出現(xiàn)了這種情況，開發(fā)商為盡早獲得建設(shè)資金，違規(guī)在未取得《商品房預(yù)售證》的情況下，就與購房者簽訂商品房預(yù)售合同，并獲取部分或全部房價(jià)款。但由于近年商品房價(jià)格的上揚(yáng)，開發(fā)商利用“無證預(yù)售合同無效”這一法律規(guī)定，要求認(rèn)定為該銷售合同無效，以便另行高價(jià)出售。顯然這是違背公平法則，也就導(dǎo)致了違法者獲利。因此，第一條進(jìn)一步規(guī)定：“但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。”這應(yīng)該是保護(hù)了消費(fèi)者的合法權(quán)益。反過來看，如果房價(jià)下跌，購房者以開發(fā)商無證預(yù)售為由，要求確認(rèn)合同無效而退房，是否可以？《解釋》沒有細(xì)分，但從以往審判實(shí)踐看，一般出于尊重當(dāng)事人意思自治，以及維護(hù)市場穩(wěn)定角度出發(fā)，也可以認(rèn)定合同有效。

從正反兩方面比較分析，我感到最高院仍然認(rèn)為，只要在起訴前補(bǔ)出手續(xù)，仍傾向于合同有效。

二、廣告及宣傳資料是否具有法律約束力。

從以往的司法實(shí)踐看，以及從《商品房銷售管理辦法》有關(guān)條款看，開發(fā)商售樓廣告及宣傳資料，一般不作為合同一部分，不具有法律約束力。只是《商品房銷售管理辦法》規(guī)定購房者可以要求將開發(fā)商在售樓廣告或宣傳資料中的承諾寫入合同。但這等于是說，如果不寫入合同，還是沒有法律約束力。就此，《解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請”，這一規(guī)定應(yīng)該與《商品房銷售管理辦法》精神一致。所謂要約邀請，從合同法原理看，當(dāng)然不存在對方一經(jīng)承諾立即生效的問題，當(dāng)然也就是不具有法律上的約束。但《解釋》第二條并不局限于此，而在條款上作了重大突破，第二條進(jìn)一步規(guī)定：“……但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”

這里可以舉兩個(gè)例子，一個(gè)是會所，一個(gè)是學(xué)校。在開發(fā)商售樓廣告中，如果明確將在什么時(shí)間內(nèi)提供會所，以及購房小業(yè)主將享受哪些服務(wù)，筆者個(gè)人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)符合“視為要約”的條件。近年來，對于會所問題其實(shí)購房者投訴也比較多，但一是缺乏合同依據(jù)，二是房價(jià)上漲，只要一向開發(fā)商投訴，開發(fā)商就說可以退房，許多購房者也只能啞巴吃黃蓮了。那么，如果在售樓廣告中介紹商品房周圍將建成九年一貫制小學(xué)，并且小業(yè)主不用繳納入學(xué)贊助費(fèi)，筆者認(rèn)為則并不符合“視為要約”的條件，具體講就是學(xué)校設(shè)施并不在商品房規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施，對于入學(xué)的承諾在時(shí)間和條件上并不具體明確。為什么這樣講，又如何套用第二條的有關(guān)規(guī)定呢？這有待通過司法部門的具體適用案例作進(jìn)一步分析，但我初步認(rèn)為，第二條規(guī)定的“商品房規(guī)劃范圍”指的應(yīng)當(dāng)是商品房《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》確定的用地范圍，在開發(fā)商大產(chǎn)證上體現(xiàn)的是商品房共用土地面積的四至范圍。所謂“房屋及相關(guān)設(shè)施”應(yīng)當(dāng)指建筑物、構(gòu)筑物以及其他具有使用功能的機(jī)器、設(shè)備、線路、管道及裝飾。所謂“具體確定”，比較難以掌握，但基本上我認(rèn)為以審判機(jī)關(guān)據(jù)此作出判決是否可供執(zhí)行為標(biāo)準(zhǔn)，如果審判機(jī)關(guān)按照廣告中允諾作出判決根本不能執(zhí)行，理解會發(fā)生歧義，則不符合“具體確定”這一條件。所謂“對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響”也比較難掌握，必要時(shí)可委托評估機(jī)構(gòu)就此評估。

總之，在此條款下，很大程度上約束了開發(fā)商在售樓廣告和宣傳資料中允諾的任意性，并且一旦發(fā)生符合第二條規(guī)定的廣告允諾未兌現(xiàn)，則購房者可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，而不用擔(dān)心開發(fā)商說可以退房。

三、如何界定認(rèn)購書的`法律性質(zhì)。

實(shí)踐中也有這種情況，開發(fā)商與購房者簽訂了認(rèn)購書，或預(yù)訂書，但由于商品房價(jià)格上揚(yáng)，所以有的開發(fā)商以種種理由拒絕與購房者進(jìn)一步簽訂《商品房預(yù)售合同》。

從傳統(tǒng)法理角度分析，認(rèn)購書、預(yù)訂書是一種約定簽署合同的合同，也就是說，商品房認(rèn)購書是，開發(fā)商與購房者約定在某一時(shí)間，或在某一條件成就時(shí)，簽署商品房預(yù)售合同，悔約不簽，則需承擔(dān)某種違約責(zé)任。但《解釋》第五條也作了較重大的突破，第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同?！?/p>

那么是不是真的會發(fā)生認(rèn)購書具備了商品房買賣合同的主要內(nèi)容這種情況呢？的確是有的。最初的開發(fā)商制作的商品房認(rèn)購書一般都比較簡單，購房者在簽署認(rèn)購書時(shí)支付一定比例的訂金。但也發(fā)生了購房者悔約退訂的情形，而且購房者為了訂金不被沒收，其往往不說自己悔約，而是說自己和開發(fā)商在簽署預(yù)售合同過程中重要條款不能達(dá)成一致，按照市房地局的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)獲全額退訂。

內(nèi)容。對于這種認(rèn)購書，在出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的情況下，第五條規(guī)定“應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同”，也就是說，對于這種認(rèn)購書，如果價(jià)格上揚(yáng)，開發(fā)商拒絕與購房者進(jìn)一步簽署商品房預(yù)售合同的，則該認(rèn)購書就是一份預(yù)售合同約束于開發(fā)商。

當(dāng)然，如果深入討論，個(gè)人認(rèn)為這也僅在司法實(shí)踐中可以應(yīng)用，也就是最終該認(rèn)購書是否可認(rèn)定為是一分預(yù)售合同，需要從程序上由法院或仲裁機(jī)構(gòu)來認(rèn)定。如果以此認(rèn)購書向房地產(chǎn)交易管理部門申請產(chǎn)權(quán)證，可能會不被接受，當(dāng)然也不能以條款認(rèn)為房地產(chǎn)交易管理部門行政不作為。

四、商品房退一賠一問題。

商品房是否適用消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法中有關(guān)“商家欺詐、退一賠一”的條款，曾經(jīng)是一個(gè)爭議焦點(diǎn)，可以說也一直沒有解決。最高院有關(guān)司法解釋曾明確，商品房作為大宗商品，不適用退一賠一。但實(shí)踐中，也發(fā)生過在仲裁案件中，支持了退一賠一。當(dāng)然，與消法不同的是，此退一賠一是指退賠購房者已支付房款的一倍，而不是房價(jià)款的一倍。

對此，《解釋》基本上采納了仲裁實(shí)務(wù)的一些做法，應(yīng)該說也是一個(gè)重大突破。在第八條規(guī)定了兩種情形，即在商品房買賣合同簽訂后，出賣人將房屋出賣或抵押給第三人，導(dǎo)致買受人無法取得房屋的，買受人可請求出賣人承擔(dān)不超過已付房款一倍的賠償責(zé)任。在第九條還規(guī)定三種情形，即出賣人與買受人訂立商品房買賣合同時(shí)，出賣人隱瞞未獲預(yù)售許可證的事實(shí)、隱瞞房屋已抵押的事實(shí)、隱瞞房屋已出售的事實(shí)，導(dǎo)致合同無效或被撤銷，買受人可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

這一規(guī)定，也是針對了實(shí)踐中出現(xiàn)的問題，比如，在商品房預(yù)售合同簽訂后，開發(fā)商并未及時(shí)為購房者辦理商品房預(yù)售合同備案登記。因此，此時(shí)購房者并未取得對抗第三人的優(yōu)先權(quán)。在房價(jià)上漲的情況下，出現(xiàn)了開發(fā)商將房屋以高價(jià)另售第三人，并搶先辦理商品房預(yù)售登記的情況。在此情況下，由于只要該第三人為善意購房，且一旦預(yù)售登記則取得優(yōu)先權(quán)，原購房者反而不能對抗第三人要求取得房屋產(chǎn)權(quán)。這樣，前一份商品房預(yù)售合同勢必將解除，《解釋》的出臺，也就是保護(hù)了購房者利益，同時(shí)也懲罰了具有欺詐行為的開發(fā)商。

段和段律師事務(wù)所?游炯。

買賣合同糾紛案件代理詞篇十四

按揭一詞是香港地區(qū)學(xué)者對英文mortgage的漢澤（粵語音譯）。按揭是英美法中物的擔(dān)保的一項(xiàng)基本制度，系指債務(wù)人或第三人將標(biāo)的物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移于債權(quán)人而擔(dān)保債權(quán)人的債權(quán)在約定的清償期得到清償?shù)膿?dān)保形式，本質(zhì)上與大陸法系中的讓與擔(dān)保制度相同。事先轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)是按揭的基本特征，也是該制度與抵押、質(zhì)押的最大區(qū)別。我國內(nèi)地的現(xiàn)行法律中尚未使用按揭這一概念，但這一概念在實(shí)踐中已得到了廣泛的運(yùn)用。從實(shí)質(zhì)上看，無論是“樓花”按揭還是房屋按揭，我國內(nèi)地商品房按揭合同中均不要求債務(wù)人事先將標(biāo)的物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給債權(quán)人，購房者在將所購的“樓花”或房屋作為向按揭銀行貸款的擔(dān)保物時(shí)并不需將該“樓花”或房屋登記在按揭銀行的名下，不符合英美法和我國香港按揭制度的基本特征。在“樓花”按揭中，購房者其實(shí)是將其享有的根據(jù)購房合同取得房屋的期待權(quán)作為抵押物向銀行提供擔(dān)保，與將房屋作為抵押物向銀行提供擔(dān)保基本相同。因此，我國內(nèi)地在使用按揭這一概念時(shí)，其內(nèi)涵與英美法中和我國香港的按揭及大陸法系中的讓與擔(dān)保制度是不同的。我國內(nèi)地的按揭貸款合同本質(zhì)上仍為抵押貸款合同。近幾年來，隨著我國住房分配貨幣代、住房商品化和社會化的住房制度改革的穩(wěn)步推進(jìn)，商品房按揭制度受到開發(fā)商、購房者和銀行等各方面的極大歡迎，這一制度在實(shí)踐中得到廣泛的運(yùn)用，因而該類糾紛案件也越來越多地起訴到法院。

作為新類型的房地產(chǎn)案件，法院在審理過程中遇到不少新問題，亟待研究解決。

在商品房按揭糾紛中，一般主要存在四個(gè)基本合同關(guān)系，即購房者與開發(fā)商之間的商品房買賣合同關(guān)系、購房者與按揭銀行之間的借款合同關(guān)系、購房者與按揭銀行之間的以商品房“樓花”或現(xiàn)樓為抵押物的抵押合同關(guān)系、開發(fā)商與按揭銀行之間以保證、回購等具體條款加以確定的保證合同關(guān)系。

在這四個(gè)合同相互之間的關(guān)系中，大家對于抵押合同、保證合同是借款合同的從合同沒有爭議，存在爭議的是借款合同是否為購房合同的從合同。有種觀點(diǎn)認(rèn)為，借款合同是購房合同的從合同，不具有獨(dú)立性，；因購房合同的變更、消滅而變更、消滅。我們認(rèn)為，這種觀點(diǎn)值得商榷。

根據(jù)民法基本原理，凡不以他種合同的存在為前提即不受其制約而能獨(dú)立存在的合同，稱這主合同。反之，必須以他種合同的存在為前提，自身不能獨(dú)立存在的合同，叫做從合同。

雖然借款合同與購房合同存在密切的聯(lián)系，借款合同中的物的擔(dān)保標(biāo)的物與購房合同的標(biāo)的物具有同一性，按揭貸款的款項(xiàng)也用于支付購房合同的價(jià)款，但是，借款合同并不以購房合同的存在為前提，其不是購房合同的從合同。首先，借款合同不因購房合同的消滅而消滅。根據(jù)《合同法》第91條的規(guī)定，合同的權(quán)利義務(wù)關(guān)系因合同債務(wù)已經(jīng)按照約定履行而終止。在購房者依約支付首期房款并委托按揭銀行將其所貸款項(xiàng)支付給開發(fā)商，開發(fā)商按照合同約定履行交樓并為購房者辦理房地產(chǎn)權(quán)證等合同義務(wù)以后，購房合同的權(quán)利義務(wù)歸于消滅。但借款合同卻并不因此而消滅，其可獨(dú)立存在到20、30年后購房者（借款人）還清貸款時(shí)才消滅，其次，購房合同的無效、可撤銷并不必然導(dǎo)致借款合同的無效、可撤銷。銀行與購房者之間的借款合同只要不具有合同法規(guī)定的合同無效、可撤銷情形，法院便不能以購房合同的無效、可撤銷為由而認(rèn)定借款合同無效或予以撤銷。購房合同的無效、可撤銷只會影響到按揭合同的抵押擔(dān)保標(biāo)的物發(fā)生變化，并不因此導(dǎo)致銀行依法向購房者發(fā)放貸款行為的無效、可撤銷。實(shí)踐中銀行在購房合同被認(rèn)定無效、撤銷或解除后，往往要求解除借款合同，主要考慮的是購房者的資信狀況。從理論上說，即使購房合同存在瑕疵，導(dǎo)致抵押擔(dān)保不能實(shí)現(xiàn)，但如購房者資信并未下降或提供其他擔(dān)保。銀行認(rèn)為不影響資金安全，其也不會必然要求解除借款合同。因此，購房合同與借款合同不是主從合同，它們是有一定聯(lián)系但也相互獨(dú)立的合同。

二、購房者要求解除購房合同時(shí)銀行的訴訟地位問題。

司法實(shí)踐中對于按揭糾紛案件中的訴訟主體問題爭議較大的是，在購房者起訴開發(fā)商要求確認(rèn)房屋買賣合同無效或解除合同并退還購房款本息時(shí)，法院是否應(yīng)追加按揭銀行行為第三人參加訴訟。有種觀點(diǎn)認(rèn)為，在此情形下，按揭銀行屬于無獨(dú)立請求權(quán)的第三人，法院應(yīng)追加按揭銀行參加訴訟，如果法院判決解除購房合同或認(rèn)定購房合同無效，則由開發(fā)商直接將購房者所欠按揭銀行本息退還給按揭銀行，其余的購房款則返還給購房者。我們認(rèn)為，這種做法固然可以一并解決按揭糾紛中開發(fā)商、購房者、按揭銀行三方之間的四種法律關(guān)系，但將按揭銀行列為無獨(dú)立請求權(quán)第三人既與現(xiàn)行法律規(guī)定不符，也缺乏民事訴訟理論依據(jù)。根據(jù)《民事訴訟法》第56條、最高人民法院《關(guān)于適用民事訴訟法若干問題的意見》第65條的規(guī)定，有獨(dú)立請求權(quán)第三人與無獨(dú)立請求權(quán)第三人的區(qū)別，在于該第三人對于當(dāng)事人雙方的訴標(biāo)的是否“有獨(dú)立請求權(quán)”。有獨(dú)立請求權(quán)第三人有權(quán)向法院提出訴訟請求和事實(shí)理由，成為當(dāng)事人。而獨(dú)立請求權(quán)第三人可以申請參加訴訟，也可以由法院通知參加訴訟，其只有在法院判決其承擔(dān)民事責(zé)任時(shí)才有權(quán)提出上訴，且其在一審中無權(quán)放棄、變更訴訟請求或者申請撤訴。民事訴訟理論通說認(rèn)為，無獨(dú)立請求權(quán)第三人參加訴訟，是參加到當(dāng)事人一方進(jìn)行訴訟，與所參加的當(dāng)事人一方有法律上的利害關(guān)系，案件處理結(jié)果涉及他的合法權(quán)益，因此他在訴訟中一般是通過支持一方的主張，反對另一方的主張，來維護(hù)自己的合法權(quán)益。而有獨(dú)立請求權(quán)第三人在訴訟中的地位相當(dāng)于原告，以本訴中的原告和被告。他既不同意本訴中原告的主張，也不同意本訴中被告的主張。實(shí)際上他是為了維護(hù)自己的合法權(quán)益，以獨(dú)立的實(shí)體權(quán)利人的資格，向法院提起了一個(gè)新的訴訟。在按揭糾紛中，當(dāng)購房者起訴開發(fā)商，要求確認(rèn)房屋買賣合同無效或解除合同，并退還購房本金利息時(shí)，按揭銀行對于開發(fā)商與購房者之間的訴訟標(biāo)的（房屋或樓花）享有獨(dú)立的請求權(quán)，因?yàn)橘彿空咭褜⒃撛V訟標(biāo)的抵押給銀行，按揭銀行對于該標(biāo)的物享有優(yōu)先受償權(quán)，其對該標(biāo)的可以主張獨(dú)立的請求權(quán)。因此，在此種情形下，按揭銀行屬于有獨(dú)立請求權(quán)的第三人，是否參加訴訟，應(yīng)由其自行決定，法院不能強(qiáng)行追加其參加訴訟。

在按揭糾紛中，銀行也有作為無獨(dú)立請求權(quán)第三人的情形。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第44條第3款和《城市商品房預(yù)售管理辦法》第11條的規(guī)定，開發(fā)商進(jìn)行商品房預(yù)售所得的款項(xiàng)必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。該規(guī)定的目的是為了防止開發(fā)商將商品房預(yù)售款挪作他用，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目“爛尾”，損害購房者的利益。為了監(jiān)督開發(fā)商能夠切實(shí)履行該項(xiàng)法定義務(wù)，實(shí)踐中都要求開發(fā)商在銀行設(shè)立商品房預(yù)售款專用帳戶?！稄V東省商品房預(yù)售管理等比例》明確規(guī)定，開發(fā)商使用商品房預(yù)售款時(shí)，銀行應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)同意支付的數(shù)額撥付。如果按揭。

銀行同時(shí)也是開發(fā)商預(yù)售款專用帳戶的開戶銀行，購房者以銀行未經(jīng)房地產(chǎn)交易登記機(jī)構(gòu)核準(zhǔn)同意，擅自向開發(fā)商支付商品房預(yù)售款致使樓盤爛尾為由，要求開發(fā)商、銀行承擔(dān)責(zé)任的，應(yīng)將開發(fā)商、銀行列為共同被告。如果購房者僅起訴開發(fā)商，而未起訴銀行，當(dāng)事人可申請，、法院亦可通知銀行作為無獨(dú)立請求權(quán)第三人參加訴訟。但此時(shí)的銀行并不是因其按揭銀行身份，而是因其預(yù)售款專用帳戶的開戶銀行身份被追加參加訴訟的。

三、購房合同解除或認(rèn)定無效后的處理。

在購房者起訴開發(fā)商要求解除購房合同或確認(rèn)購房合同無效時(shí)，由于購房者已將所購房屋或樓花抵押給按揭銀行，因而其實(shí)質(zhì)上是要求處理抵押物。根據(jù)《擔(dān)保法》第49條的規(guī)定，抵押人地抵押期間轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人。實(shí)踐中按揭銀行與購房者在合同中亦對此有明確約定。因此，購房者在起訴開發(fā)商要求解除購房合同時(shí)，應(yīng)依法知按揭銀行。為了切實(shí)保護(hù)按揭銀行的合法權(quán)益，如果購房者沒有通知按揭銀行，法院應(yīng)告知按揭銀行作為抵押權(quán)人有權(quán)以獨(dú)立請求權(quán)第三人的身份參加訴訟。如果按揭銀行參加訴訟，法院在判決解除購房合同或認(rèn)定購房合同無效時(shí)，可一并解決開發(fā)商、購房者、按揭銀行之間的多個(gè)法律關(guān)系，即購房者將房屋或樓花退還開發(fā)商，開發(fā)商將購房款項(xiàng)返還給購房者，并由雙方依法承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任的同時(shí)，解除按揭銀行與購房者之間的借款合同，按揭銀行對購房者處理抵押物所得價(jià)款行使物上代位權(quán)，并可要求開發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任，由開發(fā)商將購房者所欠按揭銀行貸款本息直接支付給按揭銀行，其余款項(xiàng)支付給購房者。但是，由于銀行有抵押權(quán)和開發(fā)商的保證作為擔(dān)保，其參加訴訟又需預(yù)繳案件受理費(fèi)，而且，購房合同能否解除或認(rèn)定無效只有在案件審結(jié)后才能確定。因此，為了防止浪費(fèi)人力和財(cái)力，按揭銀行往往不愿意參加購房者與開發(fā)商的購房合同的訴訟。而銀行不參加訴訟，法院只能審理購房者與開發(fā)商的購房合同關(guān)系，如果判決購房合同無效或解除購房合同，則只能判決開發(fā)商退款給購房者，購房者退房給開發(fā)商。目前司法實(shí)踐中大都采用這種做法。但這種做法存在以下問題：在此種情形下，購房者退給開發(fā)商的房屋或樓花上已設(shè)有抵押權(quán)，且開發(fā)商在購房者與銀行的借款合同中往往承擔(dān)連帶保證責(zé)任，如果購房者不退還銀行的借款，則銀行有權(quán)行使抵押權(quán)或要求開發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任。因此，開發(fā)商有可能在退還購房者全部購房款后，還要向銀行承擔(dān)退還購房者所欠銀行借款本息的責(zé)任。雖然開發(fā)商在承擔(dān)責(zé)任后可向購房者追償，但購房者通過訴訟從開發(fā)商取得的款項(xiàng)，又要開發(fā)商通過另外的`訴訟取回，這顯然不符合訴訟效益原則，既增加了當(dāng)事人的訟累。也浪費(fèi)了有限的司法資源。而且，如果購房者將款項(xiàng)轉(zhuǎn)移或攜款隱匿，致使開發(fā)商無法追償，則顯然對開發(fā)商不公平。

為了解決上述問題，我們認(rèn)為，可參照最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》。

第35條關(guān)于當(dāng)理人主張的法律關(guān)系的性質(zhì)或者民事行為的效力與法院根據(jù)案件事實(shí)作出的認(rèn)定不一致的，法院應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人可以變更訴訟請求的規(guī)定的精神，在按揭銀行沒有參加購房者與開發(fā)商購房合同糾紛的情形下，如果法院擬判決購房合同無效或解除購房合同的，法院應(yīng)告知按揭銀行參加訴訟。此時(shí)，按揭銀行一般會參加訴訟主張權(quán)利，因?yàn)樵谫彿亢贤獬蛘J(rèn)定無效后，銀行一般會要求解除購房者與其簽訂的借款合同，提前收回貸款。如果按揭銀行在此時(shí)仍不參加訴訟，由于法院已明確告知其將解除購房合同或認(rèn)定合同無效，其享有優(yōu)先受償權(quán)的抵押物將被處置，按揭銀行不參加訴訟主張權(quán)利，應(yīng)視為其同意抵押人處分抵押物。此種情形下按揭銀行不得行使抵押權(quán)的追及權(quán)，無權(quán)對該抵押物主張優(yōu)先受償，而只能向抵押人（購房者）行使物上代位權(quán)，即要求購房者將開發(fā)商退還的購房款用于提前清償銀行借款本息。

開發(fā)商在將全部購房款退還給購房者以后，雖然對購房者的銀行借款仍承擔(dān)連帶保證責(zé)任，但根據(jù)《擔(dān)保法》第28條第1款和最高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國提保法若干問題的解釋》第38條的規(guī)定，同一債權(quán)既有保證又有債務(wù)人提供物的擔(dān)保的，保證人僅對物的擔(dān)保以外的債權(quán)承擔(dān)保證責(zé)任。在借款合同中，債務(wù)人（購房者）是以其所購買的房屋或樓花作為物的擔(dān)保的，因此，開發(fā)商只應(yīng)對物的擔(dān)保以外的債權(quán)承擔(dān)保證責(zé)任。由于實(shí)踐中一般是七成按揭，購房者一般已至少支付30%的購房款，以房屋或樓花的全部價(jià)值來擔(dān)保70%以下購房款的債權(quán)，按揭銀行的債權(quán)本來可以通過物的擔(dān)保全部得以實(shí)現(xiàn)，如果按揭銀行放棄物的擔(dān)保，開發(fā)商無須再承擔(dān)保證責(zé)任。因此，在這種情況下，開發(fā)商在將全部購房款退還給購房者以后，已不需要再承擔(dān)保證責(zé)任。當(dāng)然購房者與開發(fā)商在訴訟過程中，如果達(dá)成解除購房合同的協(xié)議，也可根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用中華人民共和國擔(dān)保法若干問題的解釋》第67條第1款的規(guī)定，由取得抵押物所有權(quán)的開發(fā)商行使滌除權(quán)，代替?zhèn)鶆?wù)人（購房者）清償其所欠按揭銀行全部債務(wù)，其余款項(xiàng)則返還給購房者，從而一并解決開發(fā)商、購房者、按揭銀行之間的多種法律關(guān)系。

四、按揭糾紛中購房者與抵押權(quán)人的權(quán)益沖突與保護(hù)。

按揭糾紛中購房者與抵押權(quán)人的權(quán)益沖突，是審判實(shí)踐中遇到的新問題。購房者所購房屋或樓花有可能存在三種抵押權(quán)：按揭銀行的抵押權(quán)、建筑商的法定抵押權(quán)和開發(fā)商的其他債權(quán)人的一般抵押權(quán)。

（一）購房者與按揭銀行的權(quán)益沖突與保護(hù)。

為了從按揭銀行獲得貸款，購房者將其所購“樓花”或房屋抵押給按揭銀行。由于我國內(nèi)地各商業(yè)銀行從事按揭貸款業(yè)務(wù)時(shí)間不長，對按揭貸款的決策和管理均缺乏成熟的經(jīng)驗(yàn)和恰當(dāng)?shù)氖侄?，因而各商業(yè)銀行在單方面制定按揭貸款格式合同時(shí)，均充分利用其所擁有的資金優(yōu)勢地位，側(cè)重強(qiáng)調(diào)按揭銀行的利益保護(hù)，而往往忽視對購房者正當(dāng)權(quán)益的保障。目前較為突出的問題主要有以下幾個(gè)。

房地產(chǎn)權(quán)屬登記之前，按揭房產(chǎn)因不可擴(kuò)力而毀損、滅失、停建的，則開發(fā)商和購房者均不需承擔(dān)責(zé)任。如果按揭房產(chǎn)已經(jīng)買了保險(xiǎn)，按揭銀行可以就保險(xiǎn)金請求行使物上代位權(quán)。（3）在開發(fā)商將房屋交付購房者使用以后，或?yàn)橘彿空咿k理房地產(chǎn)權(quán)屬登記之后，按揭房產(chǎn)毀損、滅失的，風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任則由購房者承擔(dān)。如果按揭房產(chǎn)已經(jīng)買了保險(xiǎn)，按揭銀行亦可就保險(xiǎn)金請求行使物上代位權(quán)。

2、對購房者合理使用房屋限制過嚴(yán)。實(shí)踐中許多按揭銀行合同規(guī)定：購房者不得將按揭抵押房產(chǎn)全部或部分出租。有些按揭按揭合同規(guī)定；購房者將按揭抵押房產(chǎn)全部或部分出租的，應(yīng)經(jīng)按銀行書面同意。我們認(rèn)為，購房者將按揭房產(chǎn)出租，屬于合理使用抵押物，并不會對按揭銀行的抵押權(quán)造成損害，相反還有利于購房者籌措資金，及時(shí)支付供樓款。按揭銀行就按揭房產(chǎn)僅享有優(yōu)先受償權(quán)而并不具有直接支配的權(quán)能，在購房者的行為不妨礙按揭銀行之優(yōu)受償權(quán)的情況下，按揭銀行不應(yīng)對其進(jìn)行限制。因此，法院在審理案件時(shí)，亦可依據(jù)《合同法》第40條的規(guī)定，以提供格式條款一方排除對方主要權(quán)利為由，認(rèn)定該條款無效。

3、按揭銀行單方面解除合同的隨意性過大。按揭合同一般均規(guī)定：購房者違反合同的任何條款，按揭銀行有權(quán)要求購房者提前償還部分或全部貸款本息，由此而引起的任何損失均由購房者負(fù)擔(dān)。這種條款使購房者處在十分不利的地位，因?yàn)椴话唇液贤械脑S多條款（如不許購房者出租的條款）本來就不公平，而一旦購房者違反，按揭銀行就可以解除合同，要求購房者提前清償貸款本息，導(dǎo)致當(dāng)事人雙方權(quán)益嚴(yán)重失衡。

（二）購房者與建筑商的權(quán)益沖突與保護(hù)。

我國《合同法》第286條規(guī)定，建筑商于發(fā)包方不按期支付工程款時(shí)，可就工程折價(jià)、拍賣款享有優(yōu)先受償權(quán)。對于該種權(quán)利的性質(zhì)，學(xué)者有不同的觀點(diǎn)。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為建筑商的優(yōu)先受償權(quán)為留置權(quán)。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為建筑商的優(yōu)先受償權(quán)的性質(zhì)就是優(yōu)先權(quán)。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為建筑商的優(yōu)先受償權(quán)是法定抵押權(quán)。第四種觀點(diǎn)認(rèn)為將建筑商的優(yōu)先受償權(quán)理解為法定抵押權(quán)或優(yōu)先權(quán)均可以，但從實(shí)踐分析理解為優(yōu)先權(quán)更合適。我們認(rèn)為，建筑商的優(yōu)先受償權(quán)符合抵押權(quán)的特征，它從屬于建筑商的主債權(quán)即工程價(jià)款取得權(quán)，不以建筑商占有該建筑物為享有優(yōu)先受償權(quán)的要件，即使建筑物已竣工交付發(fā)包人，建筑商仍享有優(yōu)先受償權(quán)，并且不因建筑物的毀損、滅失而消滅，具有不可分性和物上代位性，因此，在性質(zhì)上應(yīng)為法定抵押權(quán)。當(dāng)開發(fā)商未按時(shí)向建筑商支付工程款時(shí)，建筑商便可以申請對其建設(shè)的商品房行使法定抵押權(quán)。但此時(shí)開發(fā)商可能已依法將商品房預(yù)售給購房者，因而建筑商的法定抵押權(quán)便與購房者的權(quán)益發(fā)生了沖突。理論界和實(shí)踐部門對于此種情形應(yīng)如何處理一直存在很大的爭議。最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》公布施行后，這個(gè)問題在一定程度上得到解決，即“消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人”。但仍然存在以下問題：一是該《批復(fù)》只解決了購房者為消費(fèi)者的情形，對于不是消費(fèi)者的購房者如購買寫字樓的單位的權(quán)益與建筑商的優(yōu)先受償權(quán)發(fā)生沖突時(shí)應(yīng)如何處理則沒有作出規(guī)定。二是該《批復(fù)》對于已交付全部或大部分購房款的消費(fèi)者，并沒有辦理產(chǎn)權(quán)登記或預(yù)售登記作為對抗建筑商的優(yōu)先受償權(quán)的條件。這一規(guī)定有利于保護(hù)作為消費(fèi)者的購房者的合法權(quán)益，但一些開發(fā)商也可能利用此條規(guī)定惡意逃避債務(wù)，因?yàn)樵诮ㄖ讨鲝埛ǘǖ盅簷?quán)時(shí)，開發(fā)商可能臨時(shí)找一些“消費(fèi)者”簽訂假合同寫出假收據(jù)，以對抗建筑的優(yōu)先受償權(quán)。為了解決上述問題，我國應(yīng)對建筑商的法定抵押權(quán)實(shí)行預(yù)備登記制度，明確法定抵押的起始時(shí)間。同時(shí)明確包括購房者的優(yōu)先權(quán)在內(nèi)的各種權(quán)利的行使條件，應(yīng)以登記時(shí)間確定權(quán)利成立的時(shí)間，并按“成立在先、權(quán)利優(yōu)先”有原則處理。在建筑商登記法定抵押權(quán)后，開發(fā)商在預(yù)售部分商品房時(shí)，需經(jīng)建筑商的同意，購房者亦需將購房款付入開發(fā)商與建筑商共同管理的帳戶，以保障建筑商對該部分購房款行使物上代位權(quán)。

（三）購房者與其他抵押權(quán)人的權(quán)益沖突與保護(hù)。

購房者所購房產(chǎn)除了存在按揭銀行的抵押權(quán)和建筑商的法定抵押權(quán)外，還可能存在其他抵押權(quán)。這些抵押權(quán)的產(chǎn)生有兩種不同的情形：一是開發(fā)商在預(yù)售前將商品房項(xiàng)目以在建工程的形式向銀行或其他債權(quán)人設(shè)定抵押進(jìn)行融資；二是開發(fā)商在預(yù)售以后將商品房項(xiàng)目抵押給銀行或其他債權(quán)人。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》的規(guī)定，建筑商的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于一般抵押和其他債權(quán)，而已交付商品房全部或大部分購房款的消費(fèi)者的權(quán)益優(yōu)于建筑商的優(yōu)先受償權(quán)。由此可見，在銀行或其他債權(quán)人的一般抵押權(quán)與購房者的權(quán)益發(fā)生沖突時(shí)，應(yīng)優(yōu)先保護(hù)已交付商品房全部或大部分購房款的消費(fèi)者的權(quán)益。該規(guī)定在保護(hù)作為消費(fèi)者的利益的同時(shí)，存在如下問題：一是也只能解決了購房者為消費(fèi)者的情形，對于不是作為消費(fèi)者的購房者的權(quán)益與銀行或其他債權(quán)人的一般抵押權(quán)發(fā)生沖突時(shí)應(yīng)如何處理沒有作出規(guī)定。二是該規(guī)定沒有區(qū)分銀行或其他債權(quán)人的一般抵押權(quán)的設(shè)立是在商品房預(yù)售以前還是預(yù)售以后的情形，也沒有以購房者辦理產(chǎn)權(quán)登記或預(yù)售登記對抗銀行或其他債權(quán)人的一般抵押權(quán)的要件。即使購房者在購買商品房時(shí)明知銀行或其他債權(quán)人已在該商品房上登記設(shè)立了抵押權(quán)，購房者仍然可以熟視無睹，因?yàn)樗臋?quán)益始終優(yōu)先于銀行或其他債權(quán)人的一般抵押權(quán)。如果這樣處理可能會動搖包括抵押登記在內(nèi)的不動產(chǎn)物權(quán)的基本制度-不動產(chǎn)登記制度，損害依法履行了登記手續(xù)的抵押權(quán)人的合法利益，使問題變得更難把握。為了解決上述問題，我國應(yīng)堅(jiān)持不動產(chǎn)登記制度和“登記在先，成立在先，權(quán)利優(yōu)先”的原則，區(qū)分銀行或其他債權(quán)人的一般抵押權(quán)的設(shè)立是在購房者辦理產(chǎn)權(quán)登記或預(yù)售登記以前是以后的不同情形，分別處理。對于購房者已辦理產(chǎn)權(quán)登記或預(yù)售登記以后，開發(fā)商將該商品房抵押給銀行或其他債權(quán)人的，抵押無效。對于購房者辦理產(chǎn)權(quán)登記或預(yù)售登記以前，開發(fā)商將該商品房抵押給銀行或其他債權(quán)人的，抵押權(quán)應(yīng)受保護(hù)，但是，在購房者已支付購房款尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記或預(yù)售登記期間，抵押權(quán)人知道或應(yīng)當(dāng)知道該商品房已出售給購房者仍在其上設(shè)立抵押權(quán)的，因開發(fā)商與抵押人均屬惡意，法律對其不予保護(hù)，抵押應(yīng)視為無效。對于已設(shè)立抵押權(quán)的商品房項(xiàng)目，開發(fā)商在預(yù)售該部分商品房時(shí)，須經(jīng)抵押權(quán)人的同意，購房者亦須將購房款付入開發(fā)商與抵押權(quán)人的共同管理的帳戶，以保障抵押權(quán)人對該部分購房款行使物上代位權(quán)。

買賣合同糾紛案件代理詞篇十五

2003年6月1日開始施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）中，就人民法院如何適用法律問題作出了解釋。該《解釋》為人民法院正確、及時(shí)處理商品房買賣合同糾紛案件，公平保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益提供了法律支撐和依據(jù)。但是，由于《解釋》囿于效力位價(jià)的限制，它并不能代替法律和行政法規(guī)，并且有些解釋條款與行政法規(guī)還相抵觸，有些在審判實(shí)踐中需要解釋的又未涉及。比如買受人與出賣人舉證責(zé)任承擔(dān)問題，“按揭”合同糾紛的法律屬性及其處理原則問題，如何認(rèn)定房屋的質(zhì)量問題，在《解釋》中都沒涉及；又比如對于欺詐行為的認(rèn)定和處理問題，理論界以及審判實(shí)踐中的認(rèn)識和作法也不盡一致；還比如出賣人在履約過程中惡意隱瞞規(guī)劃情況、不能依約交付配套設(shè)施的違約責(zé)任該如何追究等等。針對以上問題，亟待研究解決。

一、關(guān)于雙方當(dāng)事人舉證責(zé)任承擔(dān)。

由于《解釋》對雙方當(dāng)事人的舉證責(zé)任未作具體規(guī)定。在審判實(shí)踐中不好把握。對于雙方當(dāng)事人舉證責(zé)任承擔(dān)問題，依照最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）第5條的規(guī)定，在商品房買合同賣糾紛中，應(yīng)由主張合同關(guān)系成立并生效的一方當(dāng)事人對合同訂立和生效的事實(shí)承擔(dān)舉證責(zé)任；由主張合同關(guān)系變更、解除、終止、撤銷的一方當(dāng)事人對引起合同關(guān)系變動的事實(shí)承擔(dān)舉證責(zé)任。但是，如何理解《民事訴訟法》第64條第2款規(guī)定的法院依當(dāng)事人申請調(diào)查取證問題，《規(guī)定》第17條作出了列舉式解釋，規(guī)定了人民法院可依當(dāng)事人的申請調(diào)查收集證據(jù)的情形和范圍。筆者認(rèn)為，在商品房買賣合同中，法院依當(dāng)事人的申請調(diào)查取證的情形主要有以下兩種：一種是收集房產(chǎn)權(quán)屬證明；另一種是收集繳納稅費(fèi)等證明材料。除以上兩種情形外，其它證據(jù)材料原則上由雙方當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任。當(dāng)然，在依照《規(guī)定》也無法確認(rèn)舉證責(zé)任承擔(dān)時(shí)，就應(yīng)該具體問題具體分析，可根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則，綜合分析當(dāng)事人舉證能力等因素來確定舉證責(zé)任的承擔(dān)。我們不妨設(shè)想，在法院確定一方當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任后，可采取給一方當(dāng)事人委托的律師開具證據(jù)調(diào)查令的方式，對律師取證進(jìn)行規(guī)定。比如，在一方當(dāng)事人不知道對方是否繳納了房產(chǎn)稅費(fèi)，而自已又沒有證據(jù)時(shí)，可以向法院提出申請，填寫《請求調(diào)查申請書》，說明不能自行查證的理由，法官審查后，可以簽發(fā)調(diào)查令，其委托律師可到稅務(wù)部門查證。這樣一來，既不違反法律規(guī)定對稅費(fèi)實(shí)行專門機(jī)關(guān)檢查的規(guī)定，又可節(jié)約法院的人力和物力，體現(xiàn)取證過程中的當(dāng)事人主義。

二、關(guān)于按揭的法律屬性和糾紛處理。

1、按揭合同的法律屬性。商品房的擔(dān)保貸款，也就是人們所說的商品房“按揭”。按揭作為一種融資購樓方式，是英美法系中物的擔(dān)保的一項(xiàng)基本制度，其本質(zhì)與大陸法系中的讓與擔(dān)保制度相同，系指債務(wù)人或第三人將商品房的所有權(quán)轉(zhuǎn)移于債權(quán)人而擔(dān)保債權(quán)人的債權(quán)在約定的清償期限內(nèi)得到清償?shù)膿?dān)保形式。我國現(xiàn)行法律中還找不到“按揭”這一概念，但這一概念在近幾年的商品房買賣特別是各類報(bào)刊樓市信息中已得到廣泛的引用。我國目前審判實(shí)踐中遇到的按揭主要包括現(xiàn)樓按揭和樓花按揭兩種。在現(xiàn)樓按揭中，買受人將所購房屋作為抵押物向銀行抵押貸款，當(dāng)其不履行債務(wù)時(shí)，銀行既可以將該房屋折價(jià)、拍賣或變賣，以該房屋的價(jià)款優(yōu)先受償；也可以事前與出賣人簽訂回購條款，當(dāng)買受人不履行債務(wù)時(shí)，要求出賣人回購。因此，現(xiàn)樓按揭可歸屬于不動產(chǎn)抵押。而在樓花按揭中，買受人其實(shí)是將其享有的根據(jù)購房合同取得房屋的期待權(quán)作為抵押物向銀行提供擔(dān)保，屬于權(quán)利抵押即準(zhǔn)抵押的范疇，與將房屋作為抵押物向銀行提供擔(dān)保基本相同，一旦買受人取得房屋所有權(quán)后，權(quán)利抵押就會轉(zhuǎn)變?yōu)椴粍赢a(chǎn)抵押。因此，我國內(nèi)地的按揭其法律屬性仍為抵押，其內(nèi)涵與英美法系和我國香港特別行政區(qū)的按揭及大陸法系中的讓與制度不同。事先轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)是英美法系中按揭的基本特征，也是該制度與抵押、質(zhì)押的根本區(qū)別。

2、按揭糾紛的處理原則。《解釋》將商品房按揭貸款統(tǒng)稱為商品房擔(dān)保貸款，并在第23條至第27條較詳細(xì)規(guī)定了在商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除時(shí)，當(dāng)事人可以請求解除按揭貸款的.一系列相關(guān)問題。結(jié)合審判實(shí)踐，筆者認(rèn)為，在審理商品房按揭糾紛案件時(shí)主要應(yīng)遵循以下原則：一是合并審理原則?！督忉尅返?5條規(guī)定，以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當(dāng)事人一方請求確認(rèn)商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨(dú)立請求權(quán)第三人提出訴訟請求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔(dān)保人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。二是平等保護(hù)原則。根據(jù)我國擔(dān)保法第49條、最高人民法院《規(guī)定》第35條的規(guī)定，在按揭銀行沒有參加買受人與出賣人購房合同糾紛的情形下，如果法院擬判決購房合同無效或解除購房合同時(shí)，法院應(yīng)告知按揭銀行參加訴訟，是否參加訴訟，應(yīng)由按揭銀行自行決定，人民法院不能強(qiáng)行追加其參加訴訟。在審判實(shí)踐中，我們應(yīng)充分保護(hù)按揭銀行的合法權(quán)益。三是權(quán)利優(yōu)先原則。在按揭糾紛案件中，象買受人與抵押權(quán)人的權(quán)益沖突是審判實(shí)踐中遇到的新問題。比如除按揭銀行的抵押權(quán)外，買受人所購房屋或樓花有可能還存在二種抵押權(quán)：即建筑商的法定抵押權(quán)和其他債權(quán)人的一般抵押權(quán)。因此，一方面，我國應(yīng)對建筑商的法定抵押權(quán)實(shí)行預(yù)備登記制度，以登記時(shí)間確定權(quán)利成立的時(shí)間，并按“成立在先、權(quán)利優(yōu)先”的原則處理。另一方面，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》的有關(guān)規(guī)定，建筑商的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于一般抵押權(quán)和其他債權(quán)，而已交付商品房全部或大部分購房款的消費(fèi)者的權(quán)益應(yīng)優(yōu)于建筑商的優(yōu)先受償權(quán)。

三、關(guān)于欺詐行為的認(rèn)定和處理。

1、對欺詐行為的認(rèn)定。從民法上來說，欺詐是指當(dāng)事人一方故意編造虛假或歪曲事實(shí)，使表意人陷入誤解，違背真實(shí)意思而作的意思表示。構(gòu)成欺詐應(yīng)具備以下要件：一是出賣人有惡意違約和欺詐的行為；二是出賣人的欺詐行為與買受人陷入錯(cuò)誤及其意思表示有因果關(guān)系；三是出賣人有制造假象、隱瞞真相的故意；四是實(shí)施欺詐之人為出賣人或者第三人。對于商品房買賣中欺詐行為的認(rèn)定，目前學(xué)界和司法界有兩種不同的觀點(diǎn)：

一種觀點(diǎn)認(rèn)為，欺詐系出賣人主觀上故意欺騙買受人，但它是指從某一套商品房的整體而言，而不是指該套商品房的局部瑕疵，也不僅僅是“缺斤短兩”的問題。比如《解釋》第8條、第9條規(guī)定的可以適用懲罰性賠償責(zé)任的五種情形，《解釋》第14條第2款關(guān)于面積誤差比超過3%部分的房價(jià)款應(yīng)由出賣人雙倍返還買受人的懲罰性規(guī)定。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，只要出賣人實(shí)施了某種欺騙行為，這種行為足以揭示出賣人的內(nèi)心是故意隱瞞事實(shí)真相，就構(gòu)成欺詐。比如除《解釋》中規(guī)定的五種情形和面積“縮水”外，象在商品房買賣中出現(xiàn)的出賣人惡意隱瞞規(guī)劃情況，在履行合同過程中故意改變規(guī)劃設(shè)計(jì)等，均應(yīng)認(rèn)定為欺詐。筆者更傾向同意后一種觀點(diǎn)。因?yàn)槿糁粚ⅰ督忉尅返?條、第9條規(guī)定的五種情形和第14條第2款作為懲罰性賠償依據(jù)的話，容易使人產(chǎn)生認(rèn)識上的混亂。

筆者認(rèn)為，出賣人的欺詐。

行為既可以表現(xiàn)為無中生有、顛倒黑白的虛假陳述或者誤導(dǎo)陳述，也可以表現(xiàn)為重大遺漏或者某部分的不正當(dāng)陳述，只要出賣人主觀上構(gòu)成故意隱瞞，惡意造假，就應(yīng)認(rèn)定為欺詐。

現(xiàn)主要有二種觀點(diǎn)：

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，若出賣人存在主觀惡意，有欺詐行為，因《解釋》沒有涉及，也只能依照《解釋》第13條處理。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，若不是出賣人的主觀故意，或純屬違約行為，就應(yīng)按照《解釋》第13條的規(guī)定處理；若出賣人的該行為被認(rèn)定為欺詐，就應(yīng)適用懲罰性賠償。因?yàn)樯唐贩抠I賣反欺詐，雙倍索賠是利器。

筆者同意后一種觀點(diǎn)。因?yàn)樯唐贩抠I賣中的欺詐行為不應(yīng)局限在《解釋》第8條、第9條和第14條所規(guī)定的范圍，象《消法》還確定了其他欺詐行為。如果僅按《解釋》規(guī)定的條款確認(rèn)其欺詐范圍來進(jìn)行處理，就會導(dǎo)致買受人的其他合法權(quán)益受到損害。再說，全國人大及其常委會公布實(shí)施的《合同法》和《消法》的效力畢竟大于《解釋》的效力，既然《消法》已對欺詐的概念作出界定，在《消法》還沒有進(jìn)行修改的情況下，如果消費(fèi)者就《解釋》范圍以外的欺詐行為請求懲罰性賠償，人民法院就應(yīng)該依照《消法》的規(guī)定來裁判。因此，將商品房買賣中所有的欺詐行為都納入懲罰性賠償范圍，并根據(jù)欺詐所造成的損失大小來確定懲罰性賠償范圍，這樣更有利于對消費(fèi)者這一弱勢群體的法律保護(hù)，也有利于有效制裁和遏制欺詐，促進(jìn)社會誠信制度的確立。

買賣合同糾紛案件代理詞篇十六

最近有人咨詢小編關(guān)于最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋的內(nèi)容，以下是小編為大家?guī)淼淖罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理買賣合同糾紛案件，歡迎大家參考。

為正確審理買賣合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國民事訴訟法》等法律的規(guī)定，結(jié)合審判實(shí)踐，制定本解釋。

一、買賣合同的成立及效力。

第一條當(dāng)事人之間沒有書面合同，一方以送貨單、收貨單、結(jié)算單、發(fā)票等主張存在買賣合同關(guān)系的，人民法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)事人之間的交易方式、交易習(xí)慣以及其他相關(guān)證據(jù)，對買賣合同是否成立作出認(rèn)定。

對賬確認(rèn)函、債權(quán)確認(rèn)書等函件、憑證沒有記載債權(quán)人名稱，買賣合同當(dāng)事人一方以此證明存在買賣合同關(guān)系的，人民法院應(yīng)予支持，但有相反證據(jù)足以推翻的除外。

第二條當(dāng)事人簽訂認(rèn)購書、訂購書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對方請求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。

第三條當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。

出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。

第四條人民法院在按照合同法的規(guī)定認(rèn)定電子交易合同的成立及效力的同時(shí)，還應(yīng)當(dāng)適用電子簽名法的相關(guān)規(guī)定。

二、標(biāo)的物交付和所有權(quán)轉(zhuǎn)移。

第五條標(biāo)的物為無需以有形載體交付的電子信息產(chǎn)品，當(dāng)事人對交付方式約定不明確，且依照合同法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，買受人收到約定的電子信息產(chǎn)品或者權(quán)利憑證即為交付。

第六條根據(jù)合同法第一百六十二條的規(guī)定，買受人拒絕接收多交部分標(biāo)的物的，可以代為保管多交部分標(biāo)的物。買受人主張出賣人負(fù)擔(dān)代為保管期間的合理費(fèi)用的，人民法院應(yīng)予支持。

買受人主張出賣人承擔(dān)代為保管期間非因買受人故意或者重大過失造成的損失的，人民法院應(yīng)予支持。

第七條合同法第一百三十六條規(guī)定的“提取標(biāo)的物單證以外的有關(guān)單證和資料”，主要應(yīng)當(dāng)包括保險(xiǎn)單、保修單、普通發(fā)票、增值稅專用發(fā)票、產(chǎn)品合格證、質(zhì)量保證書、質(zhì)量鑒定書、品質(zhì)檢驗(yàn)證書、產(chǎn)品進(jìn)出口檢疫書、原產(chǎn)地證明書、使用說明書、裝箱單等。

第八條出賣人僅以增值稅專用發(fā)票及稅款抵扣資料證明其已履行交付標(biāo)的物義務(wù)，買受人不認(rèn)可的，出賣人應(yīng)當(dāng)提供其他證據(jù)證明交付標(biāo)的物的事實(shí)。

合同約定或者當(dāng)事人之間習(xí)慣以普通發(fā)票作為付款憑證，買受人以普通發(fā)票證明已經(jīng)履行付款義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持，但有相反證據(jù)足以推翻的除外。

第九條出賣人就同一普通動產(chǎn)訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情況下，買受人均要求實(shí)際履行合同的，應(yīng)當(dāng)按照以下情形分別處理：

(一)先行受領(lǐng)交付的買受人請求確認(rèn)所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移的，人民法院應(yīng)予支持;。

(三)均未受領(lǐng)交付，也未支付價(jià)款，依法成立在先合同的買受人請求出賣人履行交付標(biāo)的物等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持。

第十條出賣人就同一船舶、航空器、機(jī)動車等特殊動產(chǎn)訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情況下，買受人均要求實(shí)際履行合同的，應(yīng)當(dāng)按照以下情形分別處理：

(四)出賣人將標(biāo)的物交付給買受人之一，又為其他買受人辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已受領(lǐng)交付的買受人請求將標(biāo)的物所有權(quán)登記在自己名下的，人民法院應(yīng)予支持。

三、標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)。

第十一條合同法第一百四十一條第二款第(一)項(xiàng)規(guī)定的“標(biāo)的物需要運(yùn)輸?shù)摹?，是指?biāo)的物由出賣人負(fù)責(zé)辦理托運(yùn)，承運(yùn)人系獨(dú)立于買賣合同當(dāng)事人之外的運(yùn)輸業(yè)者的情形。標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)，按照合同法第一百四十五條的規(guī)定處理。

第十二條出賣人根據(jù)合同約定將標(biāo)的物運(yùn)送至買受人指定地點(diǎn)并交付給承運(yùn)人后，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由買受人負(fù)擔(dān)，但當(dāng)事人另有約定的除外。

第十三條出賣人出賣交由承運(yùn)人運(yùn)輸?shù)脑谕緲?biāo)的物，在合同成立時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道標(biāo)的物已經(jīng)毀損、滅失卻未告知買受人，買受人主張出賣人負(fù)擔(dān)標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。

第十四條當(dāng)事人對風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)沒有約定，標(biāo)的物為種類物，出賣人未以裝運(yùn)單據(jù)、加蓋標(biāo)記、通知買受人等可識別的方式清楚地將標(biāo)的物特定于買賣合同，買受人主張不負(fù)擔(dān)標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。

四、標(biāo)的物檢驗(yàn)。

第十五條當(dāng)事人對標(biāo)的物的檢驗(yàn)期間未作約定，買受人簽收的送貨單、確認(rèn)單等載明標(biāo)的物數(shù)量、型號、規(guī)格的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同法第一百五十七條的規(guī)定，認(rèn)定買受人已對數(shù)量和外觀瑕疵進(jìn)行了檢驗(yàn)，但有相反證據(jù)足以推翻的除外。

第十六條出賣人依照買受人的指示向第三人交付標(biāo)的物，出賣人和買受人之間約定的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)與買受人和第三人之間約定的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)不一致的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同法第六十四條的規(guī)定，以出賣人和買受人之間約定的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)為標(biāo)的物的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。

第十七條人民法院具體認(rèn)定合同法第一百五十八條第二款規(guī)定的“合理期間”時(shí)，應(yīng)當(dāng)綜合當(dāng)事人之間的交易性質(zhì)、交易目的、交易方式、交易習(xí)慣、標(biāo)的物的種類、數(shù)量、性質(zhì)、安裝和使用情況、瑕疵的性質(zhì)、買受人應(yīng)盡的合理注意義務(wù)、檢驗(yàn)方法和難易程度、買受人或者檢驗(yàn)人所處的具體環(huán)境、自身技能以及其他合理因素，依據(jù)誠實(shí)信用原則進(jìn)行判斷。

合同法第一百五十八條第二款規(guī)定的“兩年”是最長的合理期間。該期間為不變期間，不適用訴訟時(shí)效中止、中斷或者延長的規(guī)定。

第十八條約定的檢驗(yàn)期間過短，依照標(biāo)的物的性質(zhì)和交易習(xí)慣，買受人在檢驗(yàn)期間內(nèi)難以完成全面檢驗(yàn)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該期間為買受人對外觀瑕疵提出異議的期間，并根據(jù)本解釋第十七條第一款的規(guī)定確定買受人對隱蔽瑕疵提出異議的合理期間。

約定的檢驗(yàn)期間或者質(zhì)量保證期間短于法律、行政法規(guī)規(guī)定的檢驗(yàn)期間或者質(zhì)量保證期間的，人民法院應(yīng)當(dāng)以法律、行政法規(guī)規(guī)定的檢驗(yàn)期間或者質(zhì)量保證期間為準(zhǔn)。

第十九條買受人在合理期間內(nèi)提出異議，出賣人以買受人已經(jīng)支付價(jià)款、確認(rèn)欠款數(shù)額、使用標(biāo)的物等為由，主張買受人放棄異議的，人民法院不予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

第二十條合同法第一百五十八條規(guī)定的檢驗(yàn)期間、合理期間、兩年期間經(jīng)過后，買受人主張標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的，人民法院不予支持。

出賣人自愿承擔(dān)違約責(zé)任后，又以上述期間經(jīng)過為由翻悔的，人民法院不予支持。

五、違約責(zé)任。

第二十一條買受人依約保留部分價(jià)款作為質(zhì)量保證金，出賣人在質(zhì)量保證期間未及時(shí)解決質(zhì)量問題而影響標(biāo)的物的價(jià)值或者使用效果，出賣人主張支付該部分價(jià)款的，人民法院不予支持。

第二十二條買受人在檢驗(yàn)期間、質(zhì)量保證期間、合理期間內(nèi)提出質(zhì)量異議，出賣人未按要求予以修理或者因情況緊急，買受人自行或者通過第三人修理標(biāo)的物后，主張出賣人負(fù)擔(dān)因此發(fā)生的合理費(fèi)用的，人民法院應(yīng)予支持。

第二十三條標(biāo)的物質(zhì)量不符合約定，買受人依照合同法第一百一十一條的規(guī)定要求減少價(jià)款的，人民法院應(yīng)予支持。當(dāng)事人主張以符合約定的標(biāo)的物和實(shí)際交付的標(biāo)的物按交付時(shí)的市場價(jià)值計(jì)算差價(jià)的，人民法院應(yīng)予支持。

價(jià)款已經(jīng)支付，買受人主張返還減價(jià)后多出部分價(jià)款的，人民法院應(yīng)予支持。

第二十四條買賣合同對付款期限作出的變更，不影響當(dāng)事人關(guān)于逾期付款違約金的約定，但該違約金的起算點(diǎn)應(yīng)當(dāng)隨之變更。

買賣合同約定逾期付款違約金，買受人以出賣人接受價(jià)款時(shí)未主張逾期付款違約金為由拒絕支付該違約金的，人民法院不予支持。

買賣合同約定逾期付款違約金，但對賬單、還款協(xié)議等未涉及逾期付款責(zé)任，出賣人根據(jù)對賬單、還款協(xié)議等主張欠款時(shí)請求買受人依約支付逾期付款違約金的，人民法院應(yīng)予支持，但對賬單、還款協(xié)議等明確載有本金及逾期付款利息數(shù)額或者已經(jīng)變更買賣合同中關(guān)于本金、利息等約定內(nèi)容的除外。

買賣合同沒有約定逾期付款違約金或者該違約金的計(jì)算方法，出賣人以買受人違約為由主張賠償逾期付款損失的，人民法院可以中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)，參照逾期罰息利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

第二十五條出賣人沒有履行或者不當(dāng)履行從給付義務(wù)，致使買受人不能實(shí)現(xiàn)合同目的，買受人主張解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同法第九十四條第(四)項(xiàng)的規(guī)定，予以支持。

第二十六條買賣合同因違約而解除后，守約方主張繼續(xù)適用違約金條款的，人民法院應(yīng)予支持;但約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院可以參照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定處理。

第二十七條買賣合同當(dāng)事人一方以對方違約為由主張支付違約金，對方以合同不成立、合同未生效、合同無效或者不構(gòu)成違約等為由進(jìn)行免責(zé)抗辯而未主張調(diào)整過高的違約金的，人民法院應(yīng)當(dāng)就法院若不支持免責(zé)抗辯，當(dāng)事人是否需要主張調(diào)整違約金進(jìn)行釋明。

一審法院認(rèn)為免責(zé)抗辯成立且未予釋明，二審法院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)判決支付違約金的，可以直接釋明并改判。

第二十八條買賣合同約定的定金不足以彌補(bǔ)一方違約造成的損失，對方請求賠償超過定金部分的損失的，人民法院可以并處，但定金和損失賠償?shù)臄?shù)額總和不應(yīng)高于因違約造成的損失。

第二十九條買賣合同當(dāng)事人一方違約造成對方損失，對方主張賠償可得利益損失的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人的主張，依據(jù)合同法第一百一十三條、第一百一十九條、本解釋第三十條、第三十一條等規(guī)定進(jìn)行認(rèn)定。

第三十條買賣合同當(dāng)事人一方違約造成對方損失，對方對損失的發(fā)生也有過錯(cuò)，違約方主張扣減相應(yīng)的損失賠償額的，人民法院應(yīng)予支持。

第三十一條買賣合同當(dāng)事人一方因?qū)Ψ竭`約而獲有利益，違約方主張從損失賠償額中扣除該部分利益的，人民法院應(yīng)予支持。

第三十二條合同約定減輕或者免除出賣人對標(biāo)的物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任，但出賣人故意或者因重大過失不告知買受人標(biāo)的物的瑕疵，出賣人主張依約減輕或者免除瑕疵擔(dān)保責(zé)任的，人民法院不予支持。

第三十三條買受人在締約時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道標(biāo)的物質(zhì)量存在瑕疵，主張出賣人承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任的，人民法院不予支持，但買受人在締約時(shí)不知道該瑕疵會導(dǎo)致標(biāo)的物的基本效用顯著降低的除外。

六、所有權(quán)保留。

第三十四條買賣合同當(dāng)事人主張合同法第一百三十四條關(guān)于標(biāo)的物所有權(quán)保留的規(guī)定適用于不動產(chǎn)的，人民法院不予支持。

第三十五條當(dāng)事人約定所有權(quán)保留，在標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移前，買受人有下列情形之一，對出賣人造成損害，出賣人主張取回標(biāo)的物的，人民法院應(yīng)予支持：

(一)未按約定支付價(jià)款的;。

(二)未按約定完成特定條件的;。

(三)將標(biāo)的物出賣、出質(zhì)或者作出其他不當(dāng)處分的。

取回的標(biāo)的物價(jià)值顯著減少，出賣人要求買受人賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。

第三十六條買受人已經(jīng)支付標(biāo)的物總價(jià)款的百分之七十五以上，出賣人主張取回標(biāo)的物的，人民法院不予支持。

在本解釋第三十五條第一款第(三)項(xiàng)情形下，第三人依據(jù)物權(quán)法第一百零六條的規(guī)定已經(jīng)善意取得標(biāo)的物所有權(quán)或者其他物權(quán)，出賣人主張取回標(biāo)的物的，人民法院不予支持。

第三十七條出賣人取回標(biāo)的物后，買受人在雙方約定的或者出賣人指定的回贖期間內(nèi)，消除出賣人取回標(biāo)的物的事由，主張回贖標(biāo)的物的，人民法院應(yīng)予支持。

買受人在回贖期間內(nèi)沒有回贖標(biāo)的物的，出賣人可以另行出賣標(biāo)的物。

出賣人另行出賣標(biāo)的物的，出賣所得價(jià)款依次扣除取回和保管費(fèi)用、再交易費(fèi)用、利息、未清償?shù)膬r(jià)金后仍有剩余的，應(yīng)返還原買受人;如有不足，出賣人要求原買受人清償?shù)?，人民法院?yīng)予支持，但原買受人有證據(jù)證明出賣人另行出賣的價(jià)格明顯低于市場價(jià)格的除外。

七、特種買賣。

第三十八條合同法第一百六十七條第一款規(guī)定的“分期付款”，系指買受人將應(yīng)付的總價(jià)款在一定期間內(nèi)至少分三次向出賣人支付。

分期付款買賣合同的約定違反合同法第一百六十七條第一款的規(guī)定，損害買受人利益，買受人主張?jiān)摷s定無效的，人民法院應(yīng)予支持。

第三十九條分期付款買賣合同約定出賣人在解除合同時(shí)可以扣留已受領(lǐng)價(jià)金，出賣人扣留的金額超過標(biāo)的物使用費(fèi)以及標(biāo)的物受損賠償額，買受人請求返還超過部分的，人民法院應(yīng)予支持。

當(dāng)事人對標(biāo)的物的使用費(fèi)沒有約定的，人民法院可以參照當(dāng)?shù)赝悩?biāo)的物的租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

第四十條合同約定的樣品質(zhì)量與文字說明不一致且發(fā)生糾紛時(shí)當(dāng)事人不能達(dá)成合意，樣品封存后外觀和內(nèi)在品質(zhì)沒有發(fā)生變化的，人民法院應(yīng)當(dāng)以樣品為準(zhǔn);外觀和內(nèi)在品質(zhì)發(fā)生變化，或者當(dāng)事人對是否發(fā)生變化有爭議而又無法查明的，人民法院應(yīng)當(dāng)以文字說明為準(zhǔn)。

第四十一條試用買賣的買受人在試用期內(nèi)已經(jīng)支付一部分價(jià)款的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買受人同意購買，但合同另有約定的除外。

在試用期內(nèi)，買受人對標(biāo)的物實(shí)施了出賣、出租、設(shè)定擔(dān)保物權(quán)等非試用行為的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買受人同意購買。

第四十二條買賣合同存在下列約定內(nèi)容之一的，不屬于試用買賣。買受人主張屬于試用買賣的，人民法院不予支持：

(一)約定標(biāo)的物經(jīng)過試用或者檢驗(yàn)符合一定要求時(shí)，買受人應(yīng)當(dāng)購買標(biāo)的物;。

(二)約定第三人經(jīng)試驗(yàn)對標(biāo)的物認(rèn)可時(shí)，買受人應(yīng)當(dāng)購買標(biāo)的物;。

(三)約定買受人在一定期間內(nèi)可以調(diào)換標(biāo)的物;。

(四)約定買受人在一定期間內(nèi)可以退還標(biāo)的物。

第四十三條試用買賣的當(dāng)事人沒有約定使用費(fèi)或者約定不明確，出賣人主張買受人支付使用費(fèi)的，人民法院不予支持。

八、其他問題。

第四十四條出賣人履行交付義務(wù)后訴請買受人支付價(jià)款，買受人以出賣人違約在先為由提出異議的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照下列情況分別處理：

(二)買受人主張出賣人應(yīng)支付違約金、賠償損失或者要求解除合同的，應(yīng)當(dāng)提起反訴。

第四十五條法律或者行政法規(guī)對債權(quán)轉(zhuǎn)讓、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等權(quán)利轉(zhuǎn)讓合同有規(guī)定的，依照其規(guī)定;沒有規(guī)定的，人民法院可以根據(jù)合同法第一百二十四條和第一百七十四條的規(guī)定，參照適用買賣合同的有關(guān)規(guī)定。

權(quán)利轉(zhuǎn)讓或者其他有償合同參照適用買賣合同的有關(guān)規(guī)定的，人民法院應(yīng)當(dāng)首先引用合同法第一百七十四條的規(guī)定，再引用買賣合同的有關(guān)規(guī)定。

第四十六條本解釋施行前本院發(fā)布的有關(guān)購銷合同、銷售合同等有償轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的合同的規(guī)定,與本解釋抵觸的，自本解釋施行之日起不再適用。

本解釋施行后尚未終審的買賣合同糾紛案件，適用本解釋;本解釋施行前已經(jīng)終審，當(dāng)事人申請?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的，不適用本解釋。

買賣合同糾紛案件代理詞篇十七

被上訴人(一審被告)：張xx，女，略。

原審第三人：福州市xxx房產(chǎn)代理有限公司，略。

上訴人因房屋買賣經(jīng)紀(jì)合同糾紛一案，不服臺江區(qū)人民法院xxx1年12月19日做出的(xxx1)臺民初字第xxxx號民事判決，現(xiàn)提起上訴。

上訴請求。

一、一審判決認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤，請求二審法院撤銷一審判決，依法改判;。

二、一二審訴訟費(fèi)用全部由被上訴人承擔(dān)。

事實(shí)和理由。

一、(xxx1)臺民初字第xxxx號民事一審判決認(rèn)定“原告不得轉(zhuǎn)讓訴爭訴爭房屋”是錯(cuò)誤的，與事實(shí)不符，適用法律錯(cuò)誤。

一審法院依據(jù)國務(wù)院xxx5年5月11日轉(zhuǎn)發(fā)的建設(shè)部等七部委《關(guān)于穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見》第七條“禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù);房屋所有權(quán)申請人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購人不一致的，房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)”的規(guī)定，認(rèn)定原告不得轉(zhuǎn)讓訴爭房屋，該法律適用錯(cuò)誤。

庭審中已查明xxx0年10月8日，上訴人申請按揭貸款30萬元，付清了訴爭屋全部購房款，xxx1年4月15日上訴人與開發(fā)商福州xxx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辦理了訴爭房的交房手續(xù)，，說明上訴人已付清該房屋全部購房款，該訴爭屋已竣工交房，只是尚未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書，上訴人的情形并不完全適用七部委的工作意見。

即使適用七部委《關(guān)于穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見》第七條之規(guī)定也只說明上訴人在取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù)，并未違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定不能說明原告不得轉(zhuǎn)讓訴爭房屋更不會因此而影響合同效力。

二、(xxx1)臺民初字第xxx號民事一審判決認(rèn)定“原被告雙方約定于訴爭屋“甲方名下的《房屋所有權(quán)證》辦出后再辦理交易過戶手續(xù)，該條款屬附生效條件的條款，且所附條件符合法律規(guī)定，因此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定原被告雙方之間的房屋買賣合同時(shí)附生效條件的.。目前，原告尚未取得訴爭屋的房屋所有權(quán)證，條件尚未成就，故雙方之間房屋買賣合同尚未生效?！迸c法律規(guī)定及事實(shí)不相符。

所謂附條件生效的合同，是指合同雙方當(dāng)事人在合同中約定某種事實(shí)，并以其將來發(fā)生或不發(fā)生作為合同生效或不生效的限制條件的合同。而結(jié)合該條款全部文字內(nèi)容可以看出該條款只是對于雙方的履行手續(xù)和工作日做相應(yīng)的補(bǔ)充約定,并未對該條件成就與否的法律后果做說明，即沒有約定所附條件如果成就或不成就對協(xié)議效力有何影響，因此不能認(rèn)定是附條件生效的合同。另外，從房屋買賣合同整體內(nèi)容來評判，該條款作為補(bǔ)充條款只是就雙方合同的履行責(zé)任做進(jìn)一步具體明確的約定，買賣雙方對于房屋產(chǎn)權(quán)及交房責(zé)任在第三章違約責(zé)任當(dāng)中已做具體約定，不需再另設(shè)限制性條款。

即使該房屋買賣經(jīng)紀(jì)合同依照一審法院所認(rèn)定的為附生效條件的合同，依照合同法第四十五條之規(guī)定當(dāng)事人為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈柚箺l件成就的，視為條件已成就;不正當(dāng)?shù)卮俪蓷l件成就的，視為條件不成就。被上訴人在房屋買賣經(jīng)紀(jì)合同簽訂當(dāng)天交納定金1萬元以后未按合同約定的xxx1年6月21日18：00前再履行付款義務(wù)，第三人遂于xxx1年7月2日、7月11日、7月19日發(fā)函通知被上訴人履行義務(wù)，但被上訴人沒有支付定金，該事實(shí)已得到一審法院確認(rèn)。合同不履行屬于被上訴人的過錯(cuò)，屬于為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈柚箺l件成就，因此，應(yīng)認(rèn)定合同條件成就、合同有效，被上訴人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

該房屋買賣經(jīng)紀(jì)合同符合物權(quán)法第十五條之規(guī)定當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。雙方之間的房屋買賣經(jīng)紀(jì)合同依法成立有效。

三、(xxx1)臺民初字第xxx號民事判決一審判決認(rèn)為“認(rèn)定被告構(gòu)成違約，要求被告承擔(dān)違約責(zé)任，則于法無據(jù)。”與法律規(guī)定及事實(shí)不相符。

上訴人與被上訴人雙方在房屋買賣經(jīng)紀(jì)合同第十八條中明確約定，本合同簽訂后乙方擅自變更或解除合同的，應(yīng)支付甲方等同于定金數(shù)額的違約金，甲方擅自變更或解除合同的應(yīng)支付給乙方等同于定金數(shù)額的違約金。被上訴人在交付1萬元定金后不再履行付款義務(wù)，說明被上訴人擅自變更合同，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同約定的違約責(zé)任。雙方簽訂的合同中約定定金數(shù)額為51萬元，違約金的數(shù)額等于定金數(shù)額也應(yīng)為51萬元。定金數(shù)額僅作為雙方確認(rèn)違約金額的一種計(jì)算方式應(yīng)適用合同約定的定金數(shù)額而非適用定金有關(guān)法律規(guī)定所確認(rèn)的實(shí)際定金數(shù)額1萬元。

依據(jù)合同法第一百一十三條之規(guī)定當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。即使按照一審法院認(rèn)定的違約金數(shù)額按照實(shí)際交付定金數(shù)額1萬元來賠償也是無法補(bǔ)償給上訴人造成的實(shí)際損失。

一審法院即沒有考慮上訴人合同履行后可以獲得的利益也未考慮因被上訴人遲延不履行合同近半年的時(shí)間福州房價(jià)打折降價(jià)而給上訴人造成的房價(jià)下跌損失。被上訴人在明知上訴人預(yù)期獲利情況下仍拒絕履行合同，給原告造成巨大經(jīng)濟(jì)損失，因此上訴人要求被上訴人按照購房總價(jià)103萬元的20%支付206000元的違約金完全符合法律的規(guī)定及給當(dāng)事人造成的實(shí)際損失。

依照雙方買賣經(jīng)紀(jì)合同中二十條之規(guī)定，被上訴人自xxx1年6月22日起逾期未付款直至上訴人xxx1年9月19日書面通知被上訴人解除合同時(shí)止應(yīng)按成交價(jià)款每日萬分之三向上訴人支付滯納金27810元。

為維護(hù)上訴人的合法權(quán)益，根據(jù)國家法律法規(guī)和事實(shí)，特上訴來貴院，請依法裁判。

上訴人：

xxx1年月日。

買賣合同糾紛案件代理詞篇十八

「提要」近幾年來，由于法律規(guī)定不明，致使審判實(shí)踐中對因公房租賃使用權(quán)發(fā)生糾紛的案件，理解不同、標(biāo)準(zhǔn)掌握不一，造成了審判結(jié)果的差異。本文作者結(jié)合審判實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對一些亟待解決的問題提出了自己的看法，以期能促進(jìn)認(rèn)識的統(tǒng)一。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理。

一、“出租人指定”是否應(yīng)作為前置程序。

公民之間為公房租賃戶名的變更、分列租賃戶名及公房使用部位等發(fā)生糾紛，是否可以直接向人民法院提起訴訟?由于理解不一，現(xiàn)在的做法比較混亂。有的法院直接予以受理，有的法院則認(rèn)為應(yīng)由出租人作出書面處理意見后，法院才能受理。現(xiàn)行的《上海市房屋租賃條例》(以下簡稱《租賃條例》)規(guī)定，“……可以繼續(xù)履行租賃合同者有多人的，應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定承租人。協(xié)商一致的，出租人應(yīng)當(dāng)變更承租人;協(xié)商不一致的，由出租人在可以繼續(xù)履行租賃合同者中確定承租人。租賃關(guān)系變更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住權(quán)?！惫P者認(rèn)為，《租賃條例》明確由出租人確定承租人，對于可以繼續(xù)履行的租賃合同而言，指定變更承租人既是出租人的權(quán)利，也是出租人的義務(wù)，出租人應(yīng)當(dāng)履行該項(xiàng)職責(zé)，承租人取得承租權(quán)應(yīng)當(dāng)?shù)玫匠鲎馊说恼J(rèn)可或指定。出租人逾期不答復(fù)或同住人對出租人的指定不服，同住人方可向人民法院提起訴訟。出租人如果不盡指定之責(zé)，則該類糾紛大量涌入法院，無疑會增**院化解社會矛盾的司法成本。在我國目前公房使用權(quán)仍含有延續(xù)下來的福利性質(zhì)狀態(tài)下，在法規(guī)亦有明文規(guī)定的基礎(chǔ)上，出租人進(jìn)行指定應(yīng)當(dāng)是該類訴訟的前置程序，同時(shí)筆者認(rèn)為，即使個(gè)別情況下出租人指定有困難，其也應(yīng)當(dāng)出具書面證明文件，澄明系爭房屋相關(guān)租賃情況，以及不能指定的理由。當(dāng)事人經(jīng)過此前置程序，方能向法院提起訴訟。另外，筆者建議應(yīng)明確規(guī)定出租人指定承租人的期限，因?yàn)樵撈谙拗苯佑绊懏?dāng)事人的起訴條件，不明確規(guī)定會造成不同法院對何為“逾期”理解不一致的情況，可以考慮以一個(gè)月為宜。

二、當(dāng)事人的訴訟地位如何確定。

目前由于規(guī)定不明確，有的法院將出租人列為被告，另一方同住人列為第三人，有的法院則將出租人列為第三人，而以同住人為被告。筆者認(rèn)為，對出租人不指定的或?qū)Τ鲎馊酥付ú环?，?yīng)區(qū)別情況予以處理。

2、出租人進(jìn)行了指定，同住人對出租人的指定不服。這時(shí)同住人是直接權(quán)利義務(wù)人，筆者認(rèn)為，可以借鑒勞動爭議案件的處理方式，將直接權(quán)利義務(wù)人作為訴訟的原、被告，出租人列為第三人。當(dāng)前我國的公房租賃使用權(quán)仍具有社會福利性質(zhì)，出租人對承租人的指定實(shí)質(zhì)上帶有行政色彩，與勞動仲裁兩者有相類似之處。公房租賃是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，公房的物權(quán)性質(zhì)有被虛化的一面，此類爭議實(shí)質(zhì)上是同住人之間對承租權(quán)的爭議，故同住人應(yīng)列為原、被告。而對于出租人而言，其并不與同住人發(fā)生直接的民事權(quán)利義務(wù)爭議，其對雙方爭議的訴訟標(biāo)的沒有獨(dú)立請求權(quán)，但案件處理結(jié)果可能與其有法律上的利害關(guān)系，故其在訴訟終結(jié)后有義務(wù)根據(jù)法院的裁判結(jié)果與一方同住人建立房屋租賃關(guān)系，因此應(yīng)當(dāng)列出租人為無獨(dú)立請求權(quán)的第三人。

三、出租人如何界定。

由于法規(guī)對“出租人”這一概念，并未明確其內(nèi)涵，加之我國公房制度改革的特殊性，各法院對“出租人”應(yīng)如何界定存有較大分歧。有的法院認(rèn)為物業(yè)管理公司直接行使房屋管理之職能，應(yīng)列物業(yè)公司為出租人，由其指定承租人，并在相關(guān)案件中作為當(dāng)事人。有的法院則認(rèn)為公房具有福利性質(zhì)，而房地局是國家公有房屋的行政主管部門，故應(yīng)列房地局為出租人，由其行使出租人的權(quán)利，履行出租人的義務(wù)。

現(xiàn)行《租賃條例》第五條規(guī)定，“上海市房地產(chǎn)管理部門是本市房屋租賃的行政主管部門。區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門是本轄區(qū)內(nèi)房屋租賃的行政管理部門，業(yè)務(wù)上受市房地產(chǎn)管理部門領(lǐng)導(dǎo)?！钡诹鶙l規(guī)定，“房屋出租人應(yīng)當(dāng)是擁有房屋所有權(quán)的自然人、法人或者其他組織。但依法代管房屋的代管人或者法律規(guī)定的其他權(quán)利人可以是房屋出租人?！薄蛾P(guān)于貫徹實(shí)施〈租賃條例〉的意見(一)》第二條第一款規(guī)定，“出租人應(yīng)當(dāng)是擁有房屋所有權(quán)的法人、其他組織和個(gè)人，依法代管房屋的代管人或者法律規(guī)定的其他權(quán)利人”?！蛾P(guān)于貫徹實(shí)施〈租賃條例〉的意見(二)》第一條第二款規(guī)定“各區(qū)縣房地集團(tuán)公司依法受托管理的代管、代理經(jīng)租等房屋的租賃參照公有房屋租賃執(zhí)行?！?/p>

目前管理公房租賃事項(xiàng)的部門主要是區(qū)縣房地局、房地集團(tuán)公司及房產(chǎn)物業(yè)管理部門。筆者認(rèn)為根據(jù)《租賃條例》及其貫徹意見的相關(guān)規(guī)定來看，出租人的主體應(yīng)該是區(qū)縣房地集團(tuán)公司。物業(yè)公司不是出租人，其主要的職責(zé)是對所屬房產(chǎn)進(jìn)行修繕、管理、改善環(huán)境，進(jìn)行物業(yè)等方面的服務(wù)，而對出租房屋沒有所有權(quán)或受托管理權(quán)，且沒有具體的法律條文賦予其對公房予以出租、管理的職權(quán)。區(qū)縣房地局主要負(fù)責(zé)本區(qū)域內(nèi)公有房屋產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理，是行政管理機(jī)關(guān)，亦非受托管理公房的部門。而房地集團(tuán)公司進(jìn)行房屋租賃活動由各區(qū)縣房地局的授權(quán)及明確的法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，故應(yīng)當(dāng)確定房地集團(tuán)公司為出租人。同住人對變更承租戶名意見不一時(shí)，由其指定承租人，并由其作為當(dāng)事人參加訴訟，當(dāng)然其可以委托物業(yè)公司中的具體經(jīng)辦人員作為委托代理人參加訴訟。

買賣合同糾紛案件代理詞篇十九

要摘要：表見代理制度是基于被代理人的過失或被代理人與無權(quán)代理人之間存在特殊關(guān)系，使相對人有理由相信無權(quán)代理人享有代理權(quán)而與之為民事法律行為，代理行為的后果由被代理人承擔(dān)的一種特殊的無權(quán)代理。我國表見代理制度建立時(shí)間不長，還有不完善之處，有些問題還需要進(jìn)一步的研究和探討。其中，相對人對義務(wù)人的選擇權(quán)問題、無權(quán)代理人的法律責(zé)任問題以及代理人的抗辯權(quán)問題便是亟待解決的問題，由于法律原因，我們在日常生活中要更加注意表見代理問題，對自己，他人及社會的利益負(fù)責(zé)。

目

錄

摘

致謝9。

1表見代理的法律定義與構(gòu)成要件1.1表見代理的法律定義表見代理實(shí)質(zhì)上是無權(quán)代理，是廣義無權(quán)代理的一種。若無權(quán)代理行為均由被代理人追認(rèn)決定其效力的話，會給善意第三人造成損害，因此，在表見的情形之下，規(guī)定由被代理人承擔(dān)表見代理行為的法律后果，更有利于保護(hù)善意第三人的利益，維護(hù)交易安全，并以此加強(qiáng)代理制度的可信度。

表見代理，是指雖然行為人事實(shí)上無代理權(quán)，但相對人有理由認(rèn)為行為人有代理權(quán)而與其進(jìn)行法律行為，其行為的法律后果由被代理人承擔(dān)的代理。表見代理從廣義上看也是無權(quán)代理，但是為了保護(hù)善意第三人的信賴?yán)媾c交易的安全，法律強(qiáng)制被代理人承擔(dān)其法律后果。

1.2表見代理的構(gòu)成要件1．須行為人無代理權(quán)成立表見代理的第一要件是行為人無代理權(quán)。所說無代理權(quán)是指實(shí)施代理行為時(shí)無代理權(quán)或者對于所實(shí)施的代理行為無代理權(quán)。如果代理人擁有代理權(quán)，則屬于有權(quán)代理，不發(fā)生表見代理的問題。

2．須有使相對人相信行為人具有代理權(quán)的事實(shí)或理由這是成立表見代理的客觀要件。這一要件是以行為人與被代理人之間存在某種事實(shí)上或者法律上的聯(lián)系為基礎(chǔ)的。這種聯(lián)系是否存在或者是否足以使相對人相信行為人有代理權(quán)，應(yīng)依一般交易情況而定。通常情況下，行為人持有被代理人發(fā)出的證明文件，如被代理人的介紹信、蓋有合同專用章或者蓋有公章的空白合同書，或者有被代理人向相對人所作法人授予代理權(quán)的通知或者公告，這些證明文件構(gòu)成認(rèn)定表見代理的客觀依據(jù)。對上述客觀依據(jù)，依《合同法》第49條的規(guī)定，相對人負(fù)有舉證責(zé)任。在我國司法實(shí)踐中，盜用他人的介紹信、合同專用章或者蓋有公章的空白合同書簽訂合同的，一般不認(rèn)定為表見代理，但被代理人應(yīng)負(fù)舉證責(zé)任，如不能舉證則構(gòu)成表見代理。對于借用他人介紹信、合同專用章或者蓋有公章的空白合同書簽訂的合同，一般不認(rèn)定為表見代理，由出借人與借用人對無效合同的法律后果負(fù)連帶責(zé)任。

3．須相對人為善意且無過失這是表見代理成立的主觀要件，即相對人不知行為人所為的行為系無權(quán)代理行為。如果相對人出于惡意，即明知他人為無權(quán)代理，仍與其實(shí)施民事行為，就失去了法律保護(hù)的必要，故表見代理不能成立?！睹穹ㄍ▌t》第66條第4款規(guī)定，相對人知道行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)已經(jīng)終止還與行為人實(shí)施民事行為給他人造成損害的，由相對人和行為人負(fù)連帶責(zé)任。

4．須行為人與相對人之間的民事行為具備民事行為的有效要件表見代理發(fā)生有權(quán)代理的法律效力，因此，表見代理應(yīng)具備民事行為成立的有效要件，即不得違反法律或者社會公共利益等。如果不具備民事行為的有效要件，則不成立表見代理。

在構(gòu)成表見代理的情況中，相對人相信行為人具有代理權(quán)，往往與本人具有過失有關(guān)，但表。

見代理的成立不以本人主觀上有過失為必要要件，即使本人沒有過失，只要客觀上有使相對人相信行為人有代理權(quán)的依據(jù)，即可構(gòu)成表見代理。

表見代理依法產(chǎn)生有權(quán)代理的法律效力，即無權(quán)代理人與相對人之間實(shí)施的民事法律行為對于被代理人具有法律約束力，被代理人與相對人之間產(chǎn)生、變更或消滅相應(yīng)的法律關(guān)系。

表見代理是指代理人雖然沒有代理權(quán)，但是表面上、客觀上具有使無過失的相對人相信他為有權(quán)代理人的正當(dāng)理由的情況，且相對人主觀上為善意且無過失，因而可以向被代理人主張代理的效力。表見代理是一種無權(quán)代理行為，是一種沒有代理權(quán)的代理，它具備代理行為的表象卻欠缺代理權(quán)的行為。但是，由于相對人有足夠的理由相信代理關(guān)系的存在，被代理人不得以無權(quán)代理為由，否認(rèn)代理行為所產(chǎn)生的法律后果，被代理人仍然要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

1.3判例分析。

1.3.1連續(xù)性交易中表見代理的認(rèn)定的判例分析信息的儲存利用便利連續(xù)性交易中表見代理的認(rèn)定，應(yīng)綜合考量合同雙方之前及之后的行為特征予以認(rèn)定——中國鐵路物資沈陽有限公司與天津市長蘆鹽業(yè)總公司買賣合同糾紛案2013年1月24日、2月4日，經(jīng)案外人遼寧省臺安縣建平工業(yè)燃料有限責(zé)任公司（以下簡稱建平公司）聯(lián)絡(luò)及協(xié)商，天津市長蘆鹽業(yè)總公司（以下簡稱長蘆公司）與中國鐵路物資沈陽有限公司（以下簡稱沈陽公司）簽訂了兩份煤炭《產(chǎn)品購銷合同》，價(jià)款分別為4900萬元和3500萬元。長蘆公司交付煤炭后開具了8400萬增值稅專用發(fā)票。沈陽公司將銀行承兌匯票背書給長蘆公司后交付給建平公司。但建平公司未將該匯票交付長蘆公司，而是自行進(jìn)行了貼現(xiàn)。建平公司法定代表人自稱其已得到長蘆公司的同意。

另查，在2012年8月7日、9日，長蘆公司與沈陽公司簽訂了兩份煤炭《產(chǎn)品購銷合同》，貨款共計(jì)9750萬元，沈陽公司亦是將承兌匯票背書后交由建平公司轉(zhuǎn)交長蘆公司，長蘆公司均已收到匯票。又查明，沈陽公司、建平公司、長蘆公司于2013年7月簽訂了煤炭買賣《三方協(xié)議》，約定長蘆公司先向建平公司支付6650萬元后，建平公司再支付給沈陽公司，沈陽公司將貨物過戶給長蘆公司。在《三方協(xié)議》簽訂前，沈陽公司曾向長蘆公司索要過8400萬元的收款收據(jù)。

長蘆公司起訴稱，沈陽公司未如約支付98000噸煤炭貨款，故請求判令立即支付貨款4900萬元并賠償損失。

遼寧省高級人民法院一審認(rèn)為：長蘆公司如約履行了供貨義務(wù)，而沈陽公司未支付貨款，建平公司工作人員行為不構(gòu)成表見代理，遂判決沈陽公司支付4900萬元貨款及逾期付款損失。沈陽公司不服，向最高人民法院提起上訴。

最高人民法院第二巡回法庭審理認(rèn)為，長蘆公司與建平公司在本案前即存在著常年的合作與交易，涉案合同亦是通過建平公司的一手經(jīng)辦而簽訂。在此前的大額交易中，亦是由建平公司代為轉(zhuǎn)交匯票而完成，在此后三方交易中，長蘆公司即使在向沈陽公司付款的情形下，也未提出涉案匯票從未收到這一主張。綜合行為人與本人在涉案協(xié)議履行之前的行為、涉案合同簽訂過程、合同履行過程中各方之態(tài)度等因素，足以認(rèn)定長蘆公司與建平公司之間形成了委托代理之表象。基于對該表象之信任，建平公司領(lǐng)取匯票的行為構(gòu)成表見代理，應(yīng)視為沈陽公司向長蘆公司付款完畢。一審法院對表見代理的認(rèn)定僅僅限定在涉案單筆交易而忽視綜合分析各方當(dāng)事人前后交易的整體情況，最終作出的結(jié)論屬于認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤，本院依法撤銷一審判決，駁回長蘆公司的訴訟請求。

進(jìn)而形成內(nèi)心確信，恰當(dāng)運(yùn)用自由裁量權(quán)予以認(rèn)定買賣合同中，買方基于長期交易往來形成的合理信賴，依據(jù)交易習(xí)慣將剩余貨款支付給賣方此前長期授權(quán)負(fù)責(zé)收款的人員，該付款行為有效，賣方應(yīng)承擔(dān)表見代理的后果。

1.3.2表見代理行為可以根據(jù)交易習(xí)慣認(rèn)定的判例分析王忠東訴張健全買賣合同糾紛案。

2006年被告張健全向原告王忠東購買石材用于被告承建的晉江青陽大腳丫工程，期間雙方之間的資金往來，原告方由其手下俞斐負(fù)責(zé)收款。工程完工后，原、被告雙方于2006年11月24日相約于江頭建設(shè)銀行進(jìn)行對賬，經(jīng)結(jié)算被告已經(jīng)支付青陽大腳丫工程款18.5萬元，尚欠原告4萬元未支付。對賬完畢后被告于當(dāng)日通過銀行轉(zhuǎn)賬2萬元給原告，雙方確認(rèn)被告尚欠原告2萬元，并由被告書寫欠條一張交原告收執(zhí)，約定于2006年12月31日前還清。2006年12月26日，被告通過中國建設(shè)銀行自助柜員機(jī)轉(zhuǎn)賬人民幣2萬元入俞斐賬戶。此后，俞斐去向不明。

原告王忠東訴稱：2006年被告張健全曾向其購買石材用于被告承建的晉江青陽的一項(xiàng)裝修工程，裝修完成后，原、被告于2006年11月24日相約于江頭的建設(shè)銀行進(jìn)行對賬，經(jīng)結(jié)算被告欠原告4萬元，對賬后被告向原告的銀行卡轉(zhuǎn)賬2萬元，同時(shí)向原告書寫欠條一張，約定于2006年12月21日前還清余下2萬元，原告將所有收貨單交付被告。約定期限屆滿后，經(jīng)原告多次催討，被告拒不償還。請求：判決被告支付原告欠款人民幣2萬元及自2007年1月1日起至還款日止的同期銀行貸款利息。

被告張健全辯稱：所欠2萬元已經(jīng)歸還給原告，不存在欠款事實(shí)，請求駁回原告的訴訟請求。

廈門市同安區(qū)人民法院認(rèn)為，被告張健全向原告王忠東購買石材用于被告承建的晉江青陽大腳丫工程，尚欠原告石材款2萬元，有被告出具交原告收執(zhí)的欠條及雙方當(dāng)事人的陳述為證，事實(shí)清楚，可以認(rèn)定。本案爭議的焦點(diǎn)為：被告張健全于2006年12月26日向俞斐支付2萬元的行為是否系履行訟爭欠條項(xiàng)下的義務(wù)。根據(jù)原、被告雙方庭審確認(rèn)，原告與被告就青陽大腳丫工程石材款的資金來往，均由原告手下俞斐收取款項(xiàng)。被告于2006年11月24日出具欠條承諾2006年12月31日前償還2萬元欠款后，于2006年12月26日通過中國建設(shè)銀行自助柜員機(jī)轉(zhuǎn)賬2萬元轉(zhuǎn)入俞斐賬戶。鑒于原、被告雙方于2006年11月24日出具的欠條內(nèi)容未約定具體支付款項(xiàng)的方式，故被告基于長期交易往來形成的合理信賴，依據(jù)交易習(xí)慣將款項(xiàng)支付給原告方此前一直負(fù)責(zé)收取款項(xiàng)的人員俞斐并無不當(dāng)。原告關(guān)于其已經(jīng)告知被告不要支付款項(xiàng)給俞斐及被告與俞斐之間可能存在其他欠款關(guān)系的主張，沒有相應(yīng)證據(jù)證明，缺乏事實(shí)依據(jù)。故本案訟爭欠條項(xiàng)下被告所欠原告2萬元的石材款已經(jīng)得到清償。原告的訴訟請求缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：駁回原告王忠東的訴訟請求。

一審宣判后，王忠東不服，提出上訴。在審理過程中，王忠東向二審法院提出撤回上訴申請。廈門市中級人民法院經(jīng)審查認(rèn)為，王忠東申請撤回上訴，符合法律的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)予準(zhǔn)許。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十條第一款第（五）項(xiàng)、第一百五十六條、《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十五條、第三十四條之規(guī)定，裁定如下：

準(zhǔn)許上訴人王忠東撤回上訴。

（2）行為人一般應(yīng)具有相應(yīng)的民事行為能力；

（3）無權(quán)代理人所為的民事行為不是違法行為；

（2）。

(4)須行為人與相對人之間的民事行為具備民事法律行為成立的有效要件。在表見代理中，本人不得以行為人無權(quán)代理或自己沒有過失作為抗辯理由，也不是以行為人具有故意或過失為由而拒絕接受表見代理行為的法律后果。

本案中，雖然張健全未能舉證證明俞斐持有王忠東發(fā)出的證明文件，但根據(jù)原、被告雙方庭審確認(rèn)，王忠東與張健全就青陽大腳丫工程石材款的資金來往，均由王忠東手下俞斐收取款項(xiàng)。張健全于2006年11月24日出具欠條承諾2006年12月21日前償還2萬元欠款后，于2006年12月26日通過中國建設(shè)銀行自助柜員機(jī)轉(zhuǎn)賬人民幣2萬元轉(zhuǎn)入俞斐賬戶。王忠東提出其已經(jīng)撤銷了俞斐的代理權(quán)，代理行為已經(jīng)終結(jié)了，其應(yīng)當(dāng)告知張健全，俞斐已不具備代理權(quán)，不要支付款項(xiàng)給俞斐，但王忠東沒有提供相應(yīng)證據(jù)證明其已告知，而張健全基于長期交易往來形成的合理依賴，依據(jù)交易習(xí)慣將款項(xiàng)支付給此前一直以來負(fù)責(zé)收取款項(xiàng)的人員俞斐并無不當(dāng)。俞斐最后一次收取2萬元貨款的行為已構(gòu)成了表見代理。根據(jù)我國《合同法》第49條規(guī)定，行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。因此，俞斐收取2萬元貸款的行為產(chǎn)生的法律后果應(yīng)由王忠東承擔(dān)，本案訟爭欠條項(xiàng)下2萬元的貨款已經(jīng)得到清償。

1.3.3口頭買賣合同中的表見代理行為的成立的判例分析廈門市春宇達(dá)塑料制品有限公司訴廈門白鷺食品工業(yè)有限公司買賣合同糾紛案——口頭買賣合同中的表見代理行為視為有權(quán)代理廈門白鷺食品工業(yè)有限公司（以下簡稱“白鷺公司”）住所地位于廈門市海滄區(qū)新陽街道新光東路5號。2010年03月，白鷺公司與第三人廈門福第實(shí)業(yè)有限公司（以下簡稱“福第公司”）簽訂租賃合同，福第公司租用白鷺公司住所地四層作為住所。林金察系福第公司的法定代表人。

2010年05月，林金察與廈門春宇達(dá)塑料制品有限公司（以下簡稱“春宇達(dá)公司”）口頭約定由春宇達(dá)公司供應(yīng)塑料托盤，按月與林金察進(jìn)行結(jié)算，并開具以白鷺公司為購貨單位的增值稅專用發(fā)票。供貨后春宇達(dá)公司制作客戶抬頭為白鷺公司的對賬單，林金察簽字確認(rèn)對賬單上的內(nèi)容：春宇達(dá)公司供貨總額為56809.5元。增值稅專用發(fā)票由林金察簽收，再交付給白鷺公司。白鷺公司接收后進(jìn)行了抵扣使用。白鷺公司通過銀行支付給春宇達(dá)公司三筆貨款，共轉(zhuǎn)賬24408.5元，轉(zhuǎn)賬事由均注明為貨款。

后春宇達(dá)公司訴至廈門市海滄區(qū)人民法院稱，林金察以被告白鷺公司的名義聯(lián)系原告春宇達(dá)公司開展業(yè)務(wù)往來，雙方口頭約定價(jià)格，被告應(yīng)支付貨款合計(jì)56809.5元。被告轉(zhuǎn)賬支付給原告三筆貨款共24408.5元，尚欠原告貨款共計(jì)32401元。原告多次向被告催款未果，故訴至法院請求判令被告償還原告貨款32401元及逾期付款違約金。

被告白鷺公司辯稱：（1）原、被告之間不存在買賣合同關(guān)系，雙方互不負(fù)權(quán)利義務(wù)。林金察系福第公司的法定代表人，林金察與原告發(fā)生的交易不能代表被告。（2）銀行匯款單是被告受福第公司委托代為支付貨款，以此款項(xiàng)抵消被告欠福第公司的其他款項(xiàng)。

再次，被告白鷺公司接受了原告春宇達(dá)公司開具的與對賬單相對應(yīng)增值稅專用發(fā)票，并進(jìn)行了抵扣認(rèn)證。雖然林金察不是被告白鷺公司的人員，但是林金察與被告的上述行為結(jié)合，足以讓原告春宇達(dá)公司有理由相信林金察有權(quán)代理被告白鷺公司。故對原告與被告之間存在買賣關(guān)系予以認(rèn)定，要求被告白鷺公司支付貨款32401元。第三人福第公司自認(rèn)應(yīng)承擔(dān)付款責(zé)任，該自認(rèn)行為不能對抗原告春宇達(dá)公司，但被告承擔(dān)責(zé)任后，可以另案向第三人福第公司追償。

本案涉及口頭買賣合同中表見代理行為的認(rèn)定。表見代理本屬于無權(quán)代理，但因本人與無權(quán)代理人之間的關(guān)系具有外表授權(quán)的特征，致使相對人有理由相信行為人有代理權(quán)而與其進(jìn)行民事法律行為。法律為維護(hù)交易安全，從促進(jìn)交易的角度出發(fā)，將其視為有權(quán)代理。

本案中，雖然原告未能舉證證明行為人林金察持有被告白鷺公司所發(fā)的證明文件，林金察也從未自稱是被告員工，但是在雙方締結(jié)和履行合同的過程中，原告依林金察要求出具的對賬單、增值稅發(fā)票等票據(jù)均是以被告白鷺公司為客戶名稱，林金察在對賬單上簽字確認(rèn)，被告白鷺公司亦先后根據(jù)對賬單和增值稅發(fā)票支付了三筆貨款，且付款備注事由也注明為“貨款”，而非“代付貨款”。從現(xiàn)實(shí)生活中口頭買賣合同的交易習(xí)慣和通常標(biāo)準(zhǔn)來看，足以讓原告基于客觀事實(shí)對林金察有權(quán)代理被告白鷺公司產(chǎn)生合理信賴。因此，法院判決被告白鷺公司應(yīng)對林金察的行為承擔(dān)法律責(zé)任。

2買賣合同中行為人訂立合同的行為構(gòu)成或者不構(gòu)成表見代理的典型情形買賣合同中行為人訂立合同的行為構(gòu)成或者不構(gòu)成表見代理的典型情形要結(jié)合表見代理的構(gòu)成要件和司法實(shí)踐。

2.1構(gòu)成表見代理的情形一般認(rèn)為下列情形行為人訂立合同的行為構(gòu)成表見代理：

第一，行為人曾經(jīng)是代理人并且與相對人發(fā)生過訂立合同行為，訂立的合同上加蓋有被代理人公章或合同專用章。

第二，行為人曾經(jīng)是代理人并且與相對人發(fā)生過訂立合同行為，在訂立合同過程中提供了加蓋有被代理人印鑒的介紹信。

第三，行為人持有證明代理權(quán)的證書，并且按照一般商業(yè)習(xí)慣和理性認(rèn)識無法從證書內(nèi)容判定所訂立的合同超越了代理權(quán)范圍。

第四，被代理人曾有授予行為人代理權(quán)的表示，按照一般理性判斷該表示可以被相信。比如在公開場合聲明授予行為人代理權(quán)或者有書面公開通知授予行為人代理權(quán)，實(shí)際上沒有授予，相對人難以知曉。

第五，被代理人明知行為人以自己名義訂立合同，但不表示反對。

第六，被代理人應(yīng)當(dāng)知道行為人以自己名義訂立合同，但不表示反對。比如，被代理人將介紹信、公章、合同書交給行為人，或者出借給行為人，就屬于應(yīng)當(dāng)知道行為人會以自己名義訂立合同的情形。另外，當(dāng)相對人已經(jīng)將訂立的合同提交給被代理人，但因被代理人沒有閱讀而未向相對人表示反對，也屬于“應(yīng)當(dāng)知道”的情形。

2.1不構(gòu)成表見代理的情形行為人訂立合同的行為不構(gòu)成表見代理的典型情形有：

第一，違法行為。如果行為人所為的行為屬于違法行為，則相對人無論以何種證據(jù)予以證明，行為人均不能構(gòu)成表見代理。因?yàn)檫`反法律的行為是不能授權(quán)的，即便法人或單位有授權(quán)，也沒有法律效力，何況行為人確屬無權(quán)代理，沒有代理權(quán)。

在擔(dān)保方面的規(guī)定。但某一次甲公司僅通過乙公司某執(zhí)行董事，即取得其在擔(dān)保合同上蓋章。該董事未經(jīng)公司董事會授權(quán)，相對人也違反交易習(xí)慣，該董事的行為不能構(gòu)成表見代理。

第三，已作合理通知后實(shí)施的行為。比如，某人代理權(quán)終止后，法人已向有業(yè)務(wù)往來的單位以合理形式，比如傳真形式，進(jìn)行了通知，聲明某人代理權(quán)終止。這些業(yè)務(wù)單位在收到傳真后，不能再以傳真只有單位領(lǐng)導(dǎo)知道，其他人沒有看到為由，主張與該人訂立合同行為構(gòu)成表見代理。判斷通知形式是否合理，主要依據(jù)當(dāng)事人的約定和習(xí)慣，一般情況下向雙方約定的部門，比如辦公室，發(fā)書面通知視為合理通知。對方如能夠確認(rèn)更好，如果沒有確認(rèn)，只要通知已經(jīng)按照雙方約定的、以符合常識的正常方式發(fā)出，對方否認(rèn)收到通知的，應(yīng)當(dāng)由對方負(fù)責(zé)舉證。一般認(rèn)為，登報(bào)不是充分的通知方式，要以其他證據(jù)輔助證明。

第四，違反法律規(guī)定的特殊授權(quán)要求的行為。如果法律明文規(guī)定對某一行為必須有特殊授權(quán)要求，當(dāng)行為人實(shí)施該行為時(shí)，相對人沒有要求行為人提供法律規(guī)定的授權(quán)證明，相對人即屬于“沒有理由相信行為人有代理權(quán)”，主觀上屬于重大過失，不能構(gòu)成表見代理。比如，我國修訂后的《公司法》規(guī)定公司為股東擔(dān)保必須經(jīng)股東大會決議，股東大會決議通過后才能授權(quán)公司代表簽訂為股東擔(dān)保的擔(dān)保合同。如果相對人未要求行為人（比如公司董事）出示符合形式要求的股東會決議文件，公司董事擅自簽訂該類擔(dān)保合同，其行為不構(gòu)成表見代理。

本人在知道行為人以其名義與第三人訂立合同而不作否認(rèn)表示等。這些都表明本人是有過錯(cuò)的。但是，設(shè)立表見代理制度的目的是保護(hù)交易的安全性，不至于使沒有過失的相對人勞而無獲。因此，相對人只要證明自己和無權(quán)代理人訂立合同時(shí)沒有過失，至于本人在無權(quán)代理人訂立合同問題上是否有過失，相對人有時(shí)難以證明。對于行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后仍然以本人名義訂立合同的情況下，但只要相對人有理由相信行為人有代理權(quán)，合同就有效。

買賣合同糾紛案件代理詞篇二十

6月1日開始施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）中，就人民法院如何適用法律問題作出了解釋。該《解釋》為人民法院正確、及時(shí)處理商品房買賣合同糾紛案件，公平保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益提供了法律支撐和依據(jù)。但是，由于《解釋》囿于效力位價(jià)的限制，它并不能代替法律和行政法規(guī)，并且有些解釋條款與行政法規(guī)還相抵觸，有些在審判實(shí)踐中需要解釋的又未涉及。比如買受人與出賣人舉證責(zé)任承擔(dān)問題，“按揭”合同糾紛的法律屬性及其處理原則問題，如何認(rèn)定房屋的質(zhì)量問題，在《解釋》中都沒涉及；又比如對于欺詐行為的認(rèn)定和處理問題，理論界以及審判實(shí)踐中的認(rèn)識和作法也不盡一致；還比如出賣人在履約過程中惡意隱瞞規(guī)劃情況、不能依約交付配套設(shè)施的違約責(zé)任該如何追究等等。針對以上問題，亟待研究解決。

一、關(guān)于雙方當(dāng)事人舉證責(zé)任承擔(dān)。

由于《解釋》對雙方當(dāng)事人的舉證責(zé)任未作具體規(guī)定。在審判實(shí)踐中不好把握。對于雙方當(dāng)事人舉證責(zé)任承擔(dān)問題，依照最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）第5條的規(guī)定，在商品房買合同賣糾紛中，應(yīng)由主張合同關(guān)系成立并生效的一方當(dāng)事人對合同訂立和生效的事實(shí)承擔(dān)舉證責(zé)任；由主張合同關(guān)系變更、解除、終止、撤銷的一方當(dāng)事人對引起合同關(guān)系變動的事實(shí)承擔(dān)舉證責(zé)任。但是，如何理解《民事訴訟法》第64條第2款規(guī)定的法院依當(dāng)事人申請調(diào)查取證問題，《規(guī)定》第17條作出了列舉式解釋，規(guī)定了人民法院可依當(dāng)事人的申請調(diào)查收集證據(jù)的情形和范圍。筆者認(rèn)為，在商品房買賣合同中，法院依當(dāng)事人的申請調(diào)查取證的情形主要有以下兩種：一種是收集房產(chǎn)權(quán)屬證明；另一種是收集繳納稅費(fèi)等證明材料。除以上兩種情形外，其它證據(jù)材料原則上由雙方當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任。當(dāng)然，在依照《規(guī)定》也無法確認(rèn)舉證責(zé)任承擔(dān)時(shí)，就應(yīng)該具體問題具體分析，可根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則，綜合分析當(dāng)事人舉證能力等因素來確定舉證責(zé)任的承擔(dān)。我們不妨設(shè)想，在法院確定一方當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任后，可采取給一方當(dāng)事人委托的律師開具證據(jù)調(diào)查令的方式，對律師取證進(jìn)行規(guī)定。比如，在一方當(dāng)事人不知道對方是否繳納了房產(chǎn)稅費(fèi)，而自已又沒有證據(jù)時(shí)，可以向法院提出申請，填寫《請求調(diào)查申請書》，說明不能自行查證的理由，法官審查后，可以簽發(fā)調(diào)查令，其委托律師可到稅務(wù)部門查證。這樣一來，既不違反法律規(guī)定對稅費(fèi)實(shí)行專門機(jī)關(guān)檢查的規(guī)定，又可節(jié)約法院的人力和物力，體現(xiàn)取證過程中的當(dāng)事人主義。

二、關(guān)于按揭的法律屬性和糾紛處理。

1、按揭合同的法律屬性。商品房的擔(dān)保貸款，也就是人們所說的商品房“按揭”。按揭作為一種融資購樓方式，是英美法系中物的擔(dān)保的一項(xiàng)基本制度，其本質(zhì)與大陸法系中的讓與擔(dān)保制度相同，系指債務(wù)人或第三人將商品房的所有權(quán)轉(zhuǎn)移于債權(quán)人而擔(dān)保債權(quán)人的債權(quán)在約定的清償期限內(nèi)得到清償?shù)膿?dān)保形式。我國現(xiàn)行法律中還找不到“按揭”這一概念，但這一概念在近幾年的商品房買賣特別是各類報(bào)刊樓市信息中已得到廣泛的引用。我國目前審判實(shí)踐中遇到的按揭主要包括現(xiàn)樓按揭和樓花按揭兩種。在現(xiàn)樓按揭中，買受人將所購房屋作為抵押物向銀行抵押貸款，當(dāng)其不履行債務(wù)時(shí)，銀行既可以將該房屋折價(jià)、拍賣或變賣，以該房屋的價(jià)款優(yōu)先受償；也可以事前與出賣人簽訂回購條款，當(dāng)買受人不履行債務(wù)時(shí)，要求出賣人回購。因此，現(xiàn)樓按揭可歸屬于不動產(chǎn)抵押。而在樓花按揭中，買受人其實(shí)是將其享有的根據(jù)購房合同取得房屋的期待權(quán)作為抵押物向銀行提供擔(dān)保，屬于權(quán)利抵押即準(zhǔn)抵押的范疇，與將房屋作為抵押物向銀行提供擔(dān)?；鞠嗤?，一旦買受人取得房屋所有權(quán)后，權(quán)利抵押就會轉(zhuǎn)變?yōu)椴粍赢a(chǎn)抵押。因此，我國內(nèi)地的按揭其法律屬性仍為抵押，其內(nèi)涵與英美法系和我國香港特別行政區(qū)的按揭及大陸法系中的讓與制度不同。事先轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)是英美法系中按揭的基本特征，也是該制度與抵押、質(zhì)押的根本區(qū)別。

2、按揭糾紛的處理原則?！督忉尅穼⑸唐贩堪唇屹J款統(tǒng)稱為商品房擔(dān)保貸款，并在第23條至第27條較詳細(xì)規(guī)定了在商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除時(shí)，當(dāng)事人可以請求解除按揭貸款的.一系列相關(guān)問題。結(jié)合審判實(shí)踐，筆者認(rèn)為，在審理商品房按揭糾紛案件時(shí)主要應(yīng)遵循以下原則：一是合并審理原則?！督忉尅返?5條規(guī)定，以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當(dāng)事人一方請求確認(rèn)商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨(dú)立請求權(quán)第三人提出訴訟請求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔(dān)保人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。二是平等保護(hù)原則。根據(jù)我國擔(dān)保法第49條、最高人民法院《規(guī)定》第35條的規(guī)定，在按揭銀行沒有參加買受人與出賣人購房合同糾紛的情形下，如果法院擬判決購房合同無效或解除購房合同時(shí)，法院應(yīng)告知按揭銀行參加訴訟，是否參加訴訟，應(yīng)由按揭銀行自行決定，人民法院不能強(qiáng)行追加其參加訴訟。在審判實(shí)踐中，我們應(yīng)充分保護(hù)按揭銀行的合法權(quán)益。三是權(quán)利優(yōu)先原則。在按揭糾紛案件中，象買受人與抵押權(quán)人的權(quán)益沖突是審判實(shí)踐中遇到的新問題。比如除按揭銀行的抵押權(quán)外，買受人所購房屋或樓花有可能還存在二種抵押權(quán)：即建筑商的法定抵押權(quán)和其他債權(quán)人的一般抵押權(quán)。因此，一方面，我國應(yīng)對建筑商的法定抵押權(quán)實(shí)行預(yù)備登記制度，以登記時(shí)間確定權(quán)利成立的時(shí)間，并按“成立在先、權(quán)利優(yōu)先”的原則處理。另一方面，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》的有關(guān)規(guī)定，建筑商的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于一般抵押權(quán)和其他債權(quán)，而已交付商品房全部或大部分購房款的消費(fèi)者的權(quán)益應(yīng)優(yōu)于建筑商的優(yōu)先受償權(quán)。

關(guān)于欺詐行為的認(rèn)定和處理。

1、對欺詐行為的認(rèn)定。從民法上來說，欺詐是指當(dāng)事人一方故意編造虛假或歪曲事實(shí)，使表意人陷入誤解，違背真實(shí)意思而作的意思表示。構(gòu)成欺詐應(yīng)具備以下要件：一是出賣人有惡意違約和欺詐的行為；二是出賣人的欺詐行為與買受人陷入錯(cuò)誤及其意思表示有因果關(guān)系；三是出賣人有制造假象、隱瞞真相的故意；四是實(shí)施欺詐之人為出賣人或者第三人。對于商品房買賣中欺詐行為的認(rèn)定，目前學(xué)界和司法界有兩種不同的觀點(diǎn)：

一種觀點(diǎn)認(rèn)為，欺詐系出賣人主觀上故意欺騙買受人，但它是指從某一套商品房的整體而言，而不是指該套商品房的局部瑕疵，也不僅僅是“缺斤短兩”的問題。比如《解釋》第8條、第9條規(guī)定的可以適用懲罰性賠償責(zé)任的五種情形，《解釋》第14條第2款關(guān)于面積誤差比超過3%部分的房價(jià)款應(yīng)由出賣人雙倍返還買受人的懲罰性規(guī)定。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，只要出賣人實(shí)施了某種欺騙行為，這種行為足以揭示出賣人的內(nèi)心是故意隱瞞事實(shí)真相，就構(gòu)成欺詐。比如除《解釋》中規(guī)定的五種情形和面積“縮水”外，象在商品房買賣中出現(xiàn)的出賣人惡意隱瞞規(guī)劃情況，在履行合同過程中故意改變規(guī)劃設(shè)計(jì)等，均應(yīng)認(rèn)定為欺詐。筆者更傾向同意后一種觀點(diǎn)。因?yàn)槿糁粚ⅰ督忉尅返?條、第9條規(guī)定的五種情形和第14條第2款作為懲罰性賠償依據(jù)的話，容易使人產(chǎn)生認(rèn)識上的混亂。

筆者認(rèn)為，出賣人的欺詐。

行為既可以表現(xiàn)為無中生有、顛倒黑白的虛假陳述或者誤導(dǎo)陳述，也可以表現(xiàn)為重大遺漏或者某部分的不正當(dāng)陳述，只要出賣人主觀上構(gòu)成故意隱瞞，惡意造假，就應(yīng)認(rèn)定為欺詐。

現(xiàn)主要有二種觀點(diǎn)：

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，若出賣人存在主觀惡意，有欺詐行為，因《解釋》沒有涉及，也只能依照《解釋》第13條處理。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，若不是出賣人的主觀故意，或純屬違約行為，就應(yīng)按照《解釋》第13條的規(guī)定處理；若出賣人的該行為被認(rèn)定為欺詐，就應(yīng)適用懲罰性賠償。因?yàn)樯唐贩抠I賣反欺詐，雙倍索賠是利器。

筆者同意后一種觀點(diǎn)。因?yàn)樯唐贩抠I賣中的欺詐行為不應(yīng)局限在《解釋》第8條、第9條和第14條所規(guī)定的范圍，象《消法》還確定了其他欺詐行為。如果僅按《解釋》規(guī)定的條款確認(rèn)其欺詐范圍來進(jìn)行處理，就會導(dǎo)致買受人的其他合法權(quán)益受到損害。再說，全國人大及其常委會公布實(shí)施的《合同法》和《消法》的效力畢竟大于《解釋》的效力，既然《消法》已對欺詐的概念作出界定，在《消法》還沒有進(jìn)行修改的情況下，如果消費(fèi)者就《解釋》范圍以外的欺詐行為請求懲罰性賠償，人民法院就應(yīng)該依照《消法》的規(guī)定來裁判。因此，將商品房買賣中所有的欺詐行為都納入懲罰性賠償范圍，并根據(jù)欺詐所造成的損失大小來確定懲罰性賠償范圍，這樣更有利于對消費(fèi)者這一弱勢群體的法律保護(hù)，也有利于有效制裁和遏制欺詐，促進(jìn)社會誠信制度的確立。

買賣合同糾紛案件代理詞篇二十一

上訴人(原審被告)謝某1，男，x年x月x日生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。

上訴人(原審被告)謝某2，女，x年x月x日生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。

上訴人(原審被告)黃某，女，x年x月x日生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。

上訴人(原審被告)陶某，女，x年x月x日生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。

上訴人(原審被告)黃某，女，x年x月x日生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。

被上訴人(原審原告)朱某，男，x年x月x日生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。

被上訴人(原審原告)徐某，女，x年x月x日生，漢族，住上海市徐匯區(qū)。

上訴人因與被上訴人房屋買賣合同糾紛一案不服上海市徐匯區(qū)人民法院(xxx0)徐民三(民)初字第xx號民事判決，特依法上訴貴院。

上訴請求。

1、撤銷上海市徐匯區(qū)人民法院(xxx0)徐民三(民)初字第xx號民事判決，將本案發(fā)回原審法院重新審理或者由貴院查清事實(shí)徑行改判。

2、本案一審、二審訴訟費(fèi)、保全費(fèi)由被上訴人負(fù)擔(dān)。

本案一審判決，定性不當(dāng)，適用法律確有錯(cuò)誤。事實(shí)與理由如下。

一、該房屋買賣合同須由上訴人四人共同行為，且以被告黃某為主導(dǎo)。

無論是合同的發(fā)起還是合同的履行(錢款往來)其中真正的主導(dǎo)應(yīng)是上訴人黃某，而非上訴人謝某1。一審法院認(rèn)為，謝某1始終代表四名上訴人，顯然定性不當(dāng)。

首先，涉案房屋是以黃某母親陶某所得動遷款項(xiàng)為大部分錢款所購置，且至今謝某1仍與妻子、岳父、母共同居住。從整個(gè)房屋買賣過程來看，是由黃某提出售房，并讓謝某1陪同前往中介公司辦理掛牌，之后與被上訴人的多次交涉，都由黃某出面，甚至被上訴人的兩次付款均是由黃某收款(謝并不在場)，且匯入賬戶也是黃某私人賬戶。而且，從被上訴人提供的一審證據(jù)(8月19日的電話錄音)顯示，謝某1在與被上訴人協(xié)商該房屋買賣合同的過程中，明確表示關(guān)于房屋買賣的問題“我回去也要商量”，足見謝某1不可能代表所有上訴人，他也自知無法代表所有上訴人。

再者，雖然在房屋買賣合同中，四名上訴人的聯(lián)系電話都為謝某1一人手機(jī)號碼，但并不能表明謝某1就取得了其余三人的全權(quán)委托。僅填寫謝某1一人手機(jī)號碼，一則是為了便于進(jìn)行及時(shí)聯(lián)系，二則也只能說明，由謝某1作為聯(lián)系人而已。一審法院認(rèn)為，“被告謝某1始終代表四被告與中介和原告進(jìn)行房屋交易事宜的協(xié)商，……”，故而推定謝某1就取得了代理權(quán)的原因之一，這顯然是擴(kuò)大了僅作為聯(lián)系人的權(quán)利范圍，并且也忽視了其余上訴人應(yīng)享有的對房屋的處分權(quán)。

二、7月25日簽訂的補(bǔ)充協(xié)議系效力待定協(xié)議。

7月25日所簽訂的補(bǔ)充協(xié)議，系中介制作，乃甲方謝某1與乙方朱某私下擬訂。在甲方一欄僅有上訴人謝某1一人簽字，其他上訴人當(dāng)時(shí)并不知情，后來知曉該事后，明確表示反對，至今其他上訴人對該協(xié)議堅(jiān)決不予追認(rèn)。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第一款第四項(xiàng)規(guī)定，共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的，不得轉(zhuǎn)讓。上訴人認(rèn)為，第一，上訴人謝某1根本不構(gòu)成表見代理，不能代理其他被告作出該意思表示;第二，該協(xié)議違背了除謝某1之外三人的真實(shí)意思表達(dá)，且不予追認(rèn);第三，該協(xié)議并未生效，處于效力待定狀態(tài)。故該協(xié)議不應(yīng)作為本案證據(jù)予以采信。一審法院在該合同不具備形式要件的前提下，被上訴人也沒有足夠證據(jù)表明其余三名上訴人授權(quán)于謝的情況下，僅以內(nèi)心確認(rèn)的方式，推定謝具備締約的代理權(quán)，從而認(rèn)定7月25日協(xié)議有效的理由之一是與事實(shí)不符，也于法無據(jù)的。

至于上訴人黃某及其母陶某其女謝某2于8月8日前往交易中心并非其真實(shí)意思表示。三名上訴人始終不予承認(rèn)7月25日簽訂的“協(xié)議”的有效性，但迫于房屋產(chǎn)權(quán)證原件仍握在房產(chǎn)中介手中(現(xiàn)在房產(chǎn)證仍舊在房產(chǎn)中介處)，三人是出于索要房產(chǎn)證原件的目的而前去，并非是辦理過戶登記手續(xù)的意思表示。退一步講，若四人真是前往辦理過戶登記，當(dāng)場得知僅僅修改合同中的過戶登記時(shí)間，即能辦理過戶登記，當(dāng)天馬上即可進(jìn)行修改，無須拖延。而事實(shí)并非如此。故一審法院認(rèn)定四被告前往交易中心就是辦理過戶手續(xù)，并進(jìn)一步推定三名上訴人用行為對7月25日之協(xié)議的效力進(jìn)行了認(rèn)可及追認(rèn)，顯然不符合邏輯。

三、約定違約金數(shù)額畸高，違約條款應(yīng)為無效。

上訴人謝某1與被上訴人于7月25日簽訂的.協(xié)議中約定，若一方構(gòu)成違約，則按照房價(jià)款的日百分之一計(jì)算違約金，該違約金條款無效。

首先，7月25日所簽訂“協(xié)議”是由中介公司提供，合同解釋應(yīng)作對被上訴人不利解釋。一審中，上訴人曾就提出被上訴人與中介公司存在利益關(guān)系，因被上訴人承諾若該房屋買賣成交，則由其單獨(dú)向房屋中介公司支付全部傭金。顯然，該合同中的違約金條款其真正目的是針對上訴人而設(shè)定，不具誠實(shí)性。

其次，3月11日簽訂的房屋買賣合同沒有及時(shí)得以履行，其責(zé)任因由被上訴人承擔(dān)，因被上訴人錢款無法及時(shí)到位所導(dǎo)致。至7月25日，被上訴人錢款已到位，故向上訴人提出簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議(即7月25日之“協(xié)議”)，并在協(xié)議中約定數(shù)額畸高違約金，顯然是出于保護(hù)被上訴人目的，不具公平性。

最后，根據(jù)《最高人民法院印發(fā)〈關(guān)于當(dāng)前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見〉的通知》第7條，最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)第29條，一再強(qiáng)調(diào)違約金應(yīng)“根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量”。本案中的違約金明顯違反公平原則和誠實(shí)信用原則，當(dāng)屬無效，不應(yīng)予以支持。

綜觀本案，原系被上訴人由于無法按時(shí)籌措錢款履行合同，導(dǎo)致合同沒有按時(shí)過戶，系違約在先。上訴人之一謝某1在無授權(quán)情況下，僅一人與被上訴人達(dá)成延期過戶協(xié)議，該延期過戶協(xié)議應(yīng)屬效力待定，不應(yīng)成為本案判決之依據(jù)。此外，本案涉案金額高達(dá)209萬元，屬爭議額較大的案件，且一方人數(shù)眾多并存在責(zé)任不一，涉及的法律關(guān)系又較為復(fù)雜，一審期間上訴人曾提出希望該案件轉(zhuǎn)為普通程序，以便于法院更好的查明事實(shí)，作出公正判決。然而一審法院并沒有采納上訴人的建議，反而在還沒有查明事實(shí)，又缺乏有力證據(jù)的前提下，并加以判決，導(dǎo)致上訴人一審敗訴，并將面臨將市值高達(dá)250萬元的房屋近似無償?shù)剞D(zhuǎn)讓于被上訴人。上訴人家中耄耋老人無不老淚縱橫，茶飯不思，每每想至即將無處安老，悲痛欲絕。一審法院對于多處法律行為認(rèn)定不當(dāng)，故懇請二審法院，維護(hù)上訴人合法利益，依法予以發(fā)回重審或徑行改判。

上訴人：

買賣合同糾紛案件代理詞篇二十二

[提要]近幾年來，由于法律規(guī)定不明，致使審判實(shí)踐中對因公房租賃使用權(quán)發(fā)生糾紛的案件，理解不同、標(biāo)準(zhǔn)掌握不一，造成了審判結(jié)果的差異。本文作者結(jié)合審判實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對一些亟待解決的問題提出了自己的看法，以期能促進(jìn)認(rèn)識的統(tǒng)一。

公民之間為公房租賃戶名的變更、分列租賃戶名及公房使用部位等發(fā)生糾紛，是否可以直接向人民法院提起訴訟？由于理解不一，現(xiàn)在的做法比較混亂。有的法院直接予以受理，有的法院則認(rèn)為應(yīng)由出租人作出書面處理意見后，法院才能受理?，F(xiàn)行的《上海市房屋租賃條例》（以下簡稱《租賃條例》）規(guī)定，“……可以繼續(xù)履行租賃合同者有多人的，應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定承租人。協(xié)商一致的，出租人應(yīng)當(dāng)變更承租人；協(xié)商不一致的，由出租人在可以繼續(xù)履行租賃合同者中確定承租人。租賃關(guān)系變更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住權(quán)。”筆者認(rèn)為，《租賃條例》明確由出租人確定承租人，對于可以繼續(xù)履行的租賃合同而言，指定變更承租人既是出租人的權(quán)利，也是出租人的義務(wù)，出租人應(yīng)當(dāng)履行該項(xiàng)職責(zé)，承租人取得承租權(quán)應(yīng)當(dāng)?shù)玫匠鲎馊说恼J(rèn)可或指定。出租人逾期不答復(fù)或同住人對出租人的指定不服，同住人方可向人民法院提起訴訟。出租人如果不盡指定之責(zé)，則該類糾紛大量涌入法院，無疑會增大法院化解社會矛盾的司法成本。在我國目前公房使用權(quán)仍含有延續(xù)下來的福利性質(zhì)狀態(tài)下，在法規(guī)亦有明文規(guī)定的基礎(chǔ)上，出租人進(jìn)行指定應(yīng)當(dāng)是該類訴訟的前置程序，同時(shí)筆者認(rèn)為，即使個(gè)別情況下出租人指定有困難，其也應(yīng)當(dāng)出具書面證明文件，澄明系爭房屋相關(guān)租賃情況，以及不能指定的理由。當(dāng)事人經(jīng)過此前置程序，方能向法院提起訴訟。另外，筆者建議應(yīng)明確規(guī)定出租人指定承租人的期限，因?yàn)樵撈谙拗苯佑绊懏?dāng)事人的起訴條件，不明確規(guī)定會造成不同法院對何為“逾期”理解不一致的情況，可以考慮以一個(gè)月為宜。

二、當(dāng)事人的訴訟地位如何確定。

目前由于規(guī)定不明確，有的法院將出租人列為被告，另一方同住人列為第三人，有的法院則將出租人列為第三人，而以同住人為被告。筆者認(rèn)為，對出租人不指定的或?qū)Τ鲎馊酥付ú环模瑧?yīng)區(qū)別情況予以處理。

1、出租人怠于指定乃至不愿出具書面意見的?，F(xiàn)實(shí)中，同住人對承租權(quán)的變更沒有爭議，但出租人基于某種原因不同意變更；或者同住人對租賃戶名的變更協(xié)商不成，出租人亦不愿意進(jìn)行指定，且不出具書面意見。出租人出具書面意見的（可對書面意見提出具體細(xì)化的要求），可視為出租人履行了管理的權(quán)利義務(wù)。只有在出租人未完成其指定之義務(wù)時(shí)，才應(yīng)列出租人為被告，同住人列為第三人。此時(shí)的訴訟請求只能是要求出租人履行義務(wù)。有人就此提出不同意見認(rèn)為，一旦法院作出判決，判令出租人應(yīng)當(dāng)在判決生效后三十日內(nèi)作出指定，而出租人仍不指定怎么辦？筆者認(rèn)為，此時(shí)解決的方法也是多樣的，既可以向出租人的上級部門提出司法建議，責(zé)成下級部門履行法院確定的義務(wù)而作為，也可以以拒不履行生效法律文書確定的義務(wù)對待，予以罰款或采取其他有效措施。

2、出租人進(jìn)行了指定，同住人對出租人的指定不服。這時(shí)同住人是直接權(quán)利義務(wù)人，筆者認(rèn)為，可以借鑒勞動爭議案件的處理方式，將直接權(quán)利義務(wù)人作為訴訟的原、被告，出租人列為第三人。當(dāng)前我國的公房租賃使用權(quán)仍具有社會福利性質(zhì)，出租人對承租人的指定實(shí)質(zhì)上帶有行政色彩，與勞動仲裁兩者有相類似之處。公房租賃是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，公房的物權(quán)性質(zhì)有被虛化的一面，此類爭議實(shí)質(zhì)上是同住人之間對承租權(quán)的爭議，故同住人應(yīng)列為原、被告。而對于出租人而言，其并不與同住人發(fā)生直接的民事權(quán)利義務(wù)爭議，其對雙方爭議的訴訟標(biāo)的沒有獨(dú)立請求權(quán)，但案件處理結(jié)果可能與其有法律上的利害關(guān)系，故其在訴訟終結(jié)后有義務(wù)根據(jù)法院的裁判結(jié)果與一方同住人建立房屋租賃關(guān)系，因此應(yīng)當(dāng)列出租人為無獨(dú)立請求權(quán)的第三人。

三、出租人如何界定。

由于法規(guī)對“出租人”這一概念，并未明確其內(nèi)涵，加之我國公房制度改革的特殊性，各法院對“出租人”應(yīng)如何界定存有較大分歧。有的法院認(rèn)為物業(yè)管理公司直接行使房屋管理之職能，應(yīng)列物業(yè)公司為出租人，由其指定承租人，并在相關(guān)案件中作為當(dāng)事人。有的法院則認(rèn)為公房具有福利性質(zhì)，而房地局是國家公有房屋的行政主管部門，故應(yīng)列房地局為出租人，由其行使出租人的權(quán)利，履行出租人的義務(wù)。

現(xiàn)行《租賃條例》第五條規(guī)定，“上海市房地產(chǎn)管理部門是本市房屋租賃的行政主管部門。區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門是本轄區(qū)內(nèi)房屋租賃的行政管理部門，業(yè)務(wù)上受市房地產(chǎn)管理部門領(lǐng)導(dǎo)。”第六條規(guī)定，“房屋出租人應(yīng)當(dāng)是擁有房屋所有權(quán)的自然人、法人或者其他組織。但依法代管房屋的代管人或者法律規(guī)定的其他權(quán)利人可以是房屋出租人?！薄蛾P(guān)于貫徹實(shí)施〈租賃條例〉的意見（一）》第二條第一款規(guī)定，“出租人應(yīng)當(dāng)是擁有房屋所有權(quán)的法人、其他組織和個(gè)人，依法代管房屋的代管人或者法律規(guī)定的其他權(quán)利人”?！蛾P(guān)于貫徹實(shí)施〈租賃條例〉的意見（二）》第一條第二款規(guī)定“各區(qū)縣房地集團(tuán)公司依法受托管理的代管、代理經(jīng)租等房屋的租賃參照公有房屋租賃執(zhí)行?！?/p>

目前管理公房租賃事項(xiàng)的部門主要是區(qū)縣房地局、房地集團(tuán)公司及房產(chǎn)物業(yè)管理部門。筆者認(rèn)為根據(jù)《租賃條例》及其貫徹意見的相關(guān)規(guī)定來看，出租人的主體應(yīng)該是區(qū)縣房地集團(tuán)公司。物業(yè)公司不是出租人，其主要的職責(zé)是對所屬房產(chǎn)進(jìn)行修繕、管理、改善環(huán)境，進(jìn)行物業(yè)等方面的服務(wù)，而對出租房屋沒有所有權(quán)或受托管理權(quán)，且沒有具體的法律條文賦予其對公房予以出租、管理的職權(quán)。區(qū)縣房地局主要負(fù)責(zé)本區(qū)域內(nèi)公有房屋產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理，是行政管理機(jī)關(guān)，亦非受托管理公房的部門。而房地集團(tuán)公司進(jìn)行房屋租賃活動由各區(qū)縣房地局的授權(quán)及明確的法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，故應(yīng)當(dāng)確定房地集團(tuán)公司為出租人。同住人對變更承租戶名意見不一時(shí)，由其指定承租人，并由其作為當(dāng)事人參加訴訟，當(dāng)然其可以委托物業(yè)公司中的具體經(jīng)辦人員作為委托代理人參加訴訟。

四、審判中是否可引入貨幣化補(bǔ)償方法。

在審判實(shí)踐中，時(shí)常會遇到發(fā)生爭議的同住人為同一順序承租人、且其他條件基本相同的情況，法院無論最終確定哪一方為承租人，都會引起另一方的不滿，甚至?xí)姑芗せ?、升級，所以如何順?yīng)社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，適時(shí)引入一些更為合理的解決方法便成為當(dāng)務(wù)之急。

筆者認(rèn)為，公房的租賃、使用權(quán)隨著“公轉(zhuǎn)私”政策的實(shí)施已日益呈現(xiàn)物權(quán)。

化的'趨勢，當(dāng)事人之間爭奪“承租權(quán)”，無非是認(rèn)為“有利可圖”。隨著貨幣化動遷方案的實(shí)施，以及我國對于公房制度的改革，貨幣化補(bǔ)償不失為一種妥善解決該類糾紛的有效途徑。即條件相同或相近的同住人之間對系爭房屋“出價(jià)”，競價(jià)高者得承租權(quán)，另一方得到貨幣補(bǔ)償。在雙方不愿競價(jià)的情況下，法官也可以參照系爭房屋的市場定價(jià)，確定一個(gè)金額合理的補(bǔ)償辦法加以解決糾紛。

五、未成年人能否成為公房的承租人。

在該問題上，各個(gè)法院在個(gè)案中處理不一，有的法院認(rèn)為未成年人無完全行為能力，不能作為承租人。

《租賃條例》第七條規(guī)定，“房屋承租人可以是中華人民共和國境內(nèi)外的自然人、法人或者其他組織……?！薄蛾P(guān)于貫徹實(shí)施〈租賃條例〉的意見（二）》第十二條規(guī)定，“……‘共同居住人’是指公有居住房屋的承租人死亡或者變更租賃關(guān)系時(shí)，在該承租房屋處實(shí)際居住生活一年以上（特殊情況除外）而且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人，結(jié)婚、出生可以不受上述條件的限制?！薄蛾P(guān)于貫徹實(shí)施〈租賃條例〉的意見（一）》第六條第二項(xiàng)規(guī)定了承租人應(yīng)提交的材料中包括了“承租人的個(gè)人身份證明”。

對于未滿16周歲的未成年同住人，由于其不具備申領(lǐng)身份證的資格，故如按照上述規(guī)定，似乎不能成為承租人。筆者認(rèn)為，相關(guān)規(guī)定并沒有排斥未成年人作為承租人。未成年人雖然屬于限制行為能力人，但其仍具有民事權(quán)利能力，對于“承租權(quán)”的獲得應(yīng)不受約束，如果該未成年人為唯一同住人，那是否意味著在不能繼續(xù)承租的情況下，該未成年人就“無房可住”呢？故未成年同住人只要具備承租人的條件就可成為租賃人，鑒于其無完全民事行為能力或?yàn)橄拗菩袨槟芰?，故可在其成年之前暫由其監(jiān)護(hù)人代為行使這一權(quán)利。

六、關(guān)于承租人是否可以為多人的問題。

有的法院提出，承租權(quán)可以視為一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)權(quán)利，可以參考共同共有的規(guī)定，即承租人可以設(shè)定為同一順序、條件都基本相同的多人，由多人共同享有承租權(quán)。

《租賃條例》第四十條第一款規(guī)定，“公有居住房屋承租人與本處有本市常住戶口的共同居住人協(xié)商一致，要求承租戶名變更為本處有本市常住戶口的共同居住人之一的，出租人應(yīng)予同意?！钡谒氖粭l第二款規(guī)定，“可以繼續(xù)履行租賃合同者有多人的，應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定承租人。協(xié)商一致的，出租人應(yīng)當(dāng)變更承租人；協(xié)商不一致的，由出租人在可以繼續(xù)履行租賃合同者中確定承租人?！?/p>

根據(jù)上述規(guī)定，筆者認(rèn)為確定承租人只能為一人，且在當(dāng)前的住房制度以及相應(yīng)配套法規(guī)的大背景下，如確定承租人為多人既在法律上難以說通，在技術(shù)層面上亦存在障礙。

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