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寫字樓標準層高篇一
相比之下，如果用5a作為衡量一個寫字樓品質(zhì)等級的話更加有點勉強了，5a寫字樓并不是表示寫字樓的品質(zhì)等級，“5a”指的是一個寫字樓產(chǎn)品的智能化水平，與寫字樓品質(zhì)有一定關聯(lián)，但絕對不是劃分寫字樓等級的標準，“5a”僅僅表示了一個寫字樓智能化水平的高低，對寫字樓品質(zhì)有一定的影響，但是決不能說“5a”級寫字樓就是甲級寫字樓或者是品質(zhì)最好的寫字樓，因為影響寫字樓品質(zhì)的因素很多，比如寫字樓的區(qū)位、交通、配套、車位、電梯等，智能化程度只是其中的一個方面而已。
那么，什么是5a智能化呢？“5a”是指oa（辦公智能化）、ba（樓宇自動化）、ca（通訊傳輸智能化）、fa（消防智能化）、sa（安保智能化）。過去也有3a及寫字樓的說法，即：oa（辦公智能化）、ba（樓宇自動化）、ca（通訊傳輸智能化），fa（消防智能化）、sa（安保智能化）包含在了ba（樓宇自動化）中；
近幾年隨著高科技智能控制系統(tǒng)在寫字樓領域的廣泛運用，樓宇控制、消防、安保的智能化程度越來越高，并成為獨立的控制子系統(tǒng)，發(fā)展成為今天的“5a”。如果用“5a”評價寫字樓的品質(zhì)等級的話，是一種概念理解上的誤區(qū)，如果市場上有人打出“超5a級”寫字樓的話，那更是一種很不專業(yè)的說法。
建筑標準
甲級寫字樓的內(nèi)涵，包括有如下元素： 1.位置于中心商業(yè)區(qū)cbd內(nèi)
2.有完善的中央空調(diào)充足數(shù)量及合理分布的升降機和電梯服務 3.甲級專業(yè)物業(yè)管理 4.樓層間隔等恰當 5.樓底凈高在2.8米
6.每層建筑面積最少1千平方米 7.有零煩惱的停車場
標準參數(shù)
頂級
辦公部分需超過50000平方米 參加《標準》制定工作的第一太平國際物業(yè)服務有限公司成都分公司有關負責人告訴記者，頂級商務寫字樓地理位置要在商務區(qū)相對集中的核心區(qū)域。
建筑：其辦公部分需超過50000平方米，每層建筑面積必須保持在1500-2000平方米。構架：寫字樓的大堂應寬敞、挑高三層或以上；架高地臺≥15厘米；除地臺外的層凈高2.7米及以上；通道寬2米及以上。
停車：按大廈總建筑面積計算，每150平方米配置一個停車位，專用地上、地下停車場應設有自動計費系統(tǒng)和防盜安全系統(tǒng)。
電梯：按照大廈總建筑面積計算，每部客梯服務面積不超過4000平方米；等候時間不得超過30秒；客貨分離，貨梯至少兩部，有先進的智能控制系統(tǒng)。
安保：“產(chǎn)權只租不售，實行單一產(chǎn)權?！睋?jù)有關負責人介紹，需有24小時保安服務和維護服務，以及商務配套等。頂級寫字樓還必須有貨物專用通道和殘疾人通道等，建成后1至2年內(nèi)的入住率不能低于70%。
甲級
電梯等候時間不超過40秒
建筑：其辦公部分應超過20000平方米，每層建筑面積不低于1000平方米。1-2年內(nèi)的入住率不低于65%。
電梯：根據(jù)《標準》，甲級寫字樓的電梯內(nèi)應有高檔裝飾；按大廈總建筑面積計算，每部客梯服務面積不超過5000平方米；等候時間不超過40秒；客貨分離，貨梯至少1部；有完善先進的智能控制系統(tǒng)。
構架：甲級寫字樓的建筑規(guī)劃大堂寬敞、挑高三層或以上；架高地臺≥15厘米；除地臺外的層凈高為2.7米左右。
停車：按大廈總建筑面積計算，每150-200平方米配置一個停車位；配備專用地上、地下停車場；地下停車場應設有自動計費系統(tǒng)和防盜安全系統(tǒng)
乙級
24小時內(nèi)提供維修服務 “目前成都地區(qū)的高等級商務寫字樓入住率都達到了90%以上。”來自“六大行”之一的仲量聯(lián)行測量師事務所(上海)有限公司成都分公司相關負責人表示，乙級商務寫字樓入住率不能低于50%。
建筑：其辦公部分應超過10000平方米，單層凈面積不低于800平方米。
構架：除地臺外的層凈高不低于2.5米，按大廈總面積計算每300平方米應配置一個停車位。
電梯：按大廈總面積計算每部客梯服務面積不超過6000平方米，速度不低于3米/秒。安保：物業(yè)管理應聘請國內(nèi)知名物業(yè)管理公司或本地優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理公司，并提供24小時內(nèi)的報案服務和維修服務。
由此可看出，若我們要在即滿足甲級寫字樓的標準又節(jié)約成本和利于銷售的情況下，建議本項目的寫字樓單層面積在1200平方米左右，這樣按公攤30%的情況下，辦公部分的面積為840平方米，即可分為4個轉角位置120平方米的大戶型及其他6個60平方米的小戶型。標準層單層層高在3.2米-3.5米之間（無中央空調(diào)情況下）或3.5米-3.9米之間（有中央空調(diào)情況下），這樣在扣除梁高及設備所需管道后，裝飾完成面能滿足在2.7米-2.8米之間，不會讓人顯得特別壓抑。走道寬度在1.5米-1.8米之間，即降低了公攤又不會造成擁擠。電梯數(shù)量在5-6部左右（含一部貨梯），使上下班高峰期不會消耗過長的時間在等電梯上，且根據(jù)我們的考察成都多數(shù)甲級寫字樓的電梯品牌都選用的一線品牌。大廳高度挑高三層即10米左右，彰顯高貴大氣。在裝修風格上，大廳地板及墻面盡量采用天然石材，標準層的公共部分可鋪地毯，即端莊又節(jié)約了成本。外立面可采用大塊的玻璃窗加裝飾線條。
寫字樓標準層高篇二
第一太平物業(yè)對寫字樓執(zhí)行接管驗收標準的實例
第一章
大廈土建裝飾的驗收標準及程序
一.驗收前需具備的圖紙資料和文件
1.設計圖紙、文件、設計修改和材料代用文件。
2.材料出廠質(zhì)量證書、出廠合格證、檢驗合格證。
3.預制構件出廠質(zhì)量證書。
4.隱蔽工程驗收文件。
5.施工安裝自檢記錄。
6.結構硅酮密封膠相容性試驗報告及幕墻物理性能檢驗報告。
二.組織驗收小組人員熟悉合同、圖紙、招投標文件及各項洽商變更。
三.驗收時間由甲方、物業(yè)、總包方、監(jiān)理四方訂出一個切實可行的時間表。
1.外圍玻璃幕墻干掛大理石。
2.大廈室內(nèi)大理石墻面、地面。
3.木墻面。
4.防火門、門鎖、油漆、粉涮。
四．大理石干掛墻驗收
1．大理石應表面整潔，線條順直，對縫寬窄一致，色澤一致。
2．保溫層完好（不得滲水、不透風）。
3．石材安裝牢固無損壞，表面不應有咬色現(xiàn)象等。
4．石材出廠合格證、檢驗合格證。
五．玻璃幕墻及遮陽板驗收
（一）玻璃幕墻及遮陽板驗收前應將其表面擦洗干凈。
（二）玻璃幕墻及遮陽板觀感檢驗符合下列要求：
1．明框玻璃、框料應橫平豎直，縫寬應均勻，并符合設計要求。
2．玻璃品種、規(guī)格與設計相符，整幅玻璃色澤應均勻，不應有水紋、氣泡、折堿、發(fā)霉和鍍膜脫落等現(xiàn)象。
3．鋁合金料不應有脫膜現(xiàn)象。
4．裝飾壓板表面應平整，不應有肉眼可察覺的變形、波紋或局部壓砸等缺陷。
5．幕墻、遮陽板的上下邊及側邊封口沉降縫、伸縮縫、防震縫的處理及防雷體系應符合設計要求。
6．幕墻隱蔽節(jié)點的遮封裝修整齊美觀。
7．幕墻不得滲漏。
（三）玻璃幕墻及遮陽板工程抽樣檢驗應符合下列要求：
1．鋁合金材料及玻璃表面平滑、整潔，表面不應有劃傷或凹凸不平等現(xiàn)象。
2．玻璃應安裝或粘結牢固，橡膠條和密封膠應鑲嵌密實，填充平整。
3．鋼化玻璃表面不得有傷痕。
4．遮陽板遠看線條一致，近看各個連接點安裝牢固。
5．玻璃幕墻活動窗支撐架靈活。
6．玻璃外窗五金齊全（手柄支撐架多點鎖）。
（四）玻璃幕墻、遮陽板工程抽樣檢驗數(shù)量，每幅幕墻豎向構件或豎向拼縫 和橫向構件或橫向拼縫應各抽查5%，并均不得小于3根，每幅幕墻分格應各抽查5%，并不得小于10個，所抽檢質(zhì)量均應符合中華人民共和國行業(yè)標準，玻璃幕墻工程技術規(guī)范jgj102—96。
六．樓頂驗收（樓頂平臺地面）
1．排水坡度有無倒泛水現(xiàn)象，地面防水是否有滲漏現(xiàn)象，防水做完后是否做閉水試驗，是否有閉水試驗記錄。
2．雨水管泄水口是否暢通。
3．雨蓖子是否齊全。
4．女兒墻是否完整。
5．各種機座是否表面平整，不空鼓、表面不應有脫皮。七．地庫驗收
地下一層、地下二層停車場地面應做防水并有做防水記錄。八．樓地面驗收
1.面層與基層必須粘結牢固，不空鼓，不缺棱掉角、表面平整，接逢均勻順 直。
2.衛(wèi)生間地面不應有積水，不允許倒泛水和滲漏。
3.樓地面應平整牢固，接縫密合，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷。九．裝修驗收
1.鋼木門窗應安裝平整、牢固，無翹皮變形。開關靈活，零配件裝配齊全，鋼木門窗縫隙嚴密、適度。
2.木裝修表面光潔，線條順直，對縫嚴密，不露釘帽，與基層必須釘牢。
3.抹灰面應平整，不空鼓、不起泡和裂縫等。
4.地磚和墻磚應表面平整，陰陽角與線角順直，無缺棱掉角，無空鼓。
5.油漆、刷漿應色澤一致，表面不應有脫皮、漏涮、咬色等現(xiàn)象。
6.鎖開關靈活、安裝牢固，表面光潔無劃痕、零配件齊全。
7.所有木墻木門要用防火阻燃材料涮制。
十．責任
由于在短時間的現(xiàn)場檢查中有些問題可能不能及時顯現(xiàn)出，接管驗收后在 正常運行中發(fā)現(xiàn)的有關質(zhì)量問題將隨時提出，并可再次召開各方會議落實相關的問題。
驗收中所發(fā)現(xiàn)的問題整理出清單，組織協(xié)調(diào)會議，明確存在問題的責任并落實整改負責人及完成日期，會議紀要由各方簽字認可。
第二章
電梯工程驗收標準
第一節(jié)
電氣部分
一．電源與照明
1． 電梯電源應由配電室直接送至機房，電壓波動不應太大（7%）。2． 機房照明應與電梯電源分開，應在機房靠近入口處設照明開關。3． 電梯主開關及其副開關應符合；
（1）各接線緊固，開關設備等安裝牢固。
（2）每臺電梯均應設置能切斷該電梯最大負荷電流的主開關。
（3）主開關不應切斷下列供電電路。
① 轎廂照明通風和報警。
② 機房、隔層和井道照明。
③ 機房、橋頂和底坑電源插座。
（4）主開關的位置應能從機房入口處方便、迅速地接近。
（5）各電梯主開關均應有識別標志。
（6）轎頂應裝設照明裝置，或設置以安全電壓供電的電源插座并有明 顯
標志。
（7）井道內(nèi)應裝設足夠照明，電源應由機房照明回路獲得。
4． 電氣設備接地應符合下列規(guī)定：
（1）所有電氣設備的外露可導電部分均應可靠接地或接零。
（2）電梯轎廂可利用隨行電纜的鋼芯或芯線作保護線。當采用電纜芯 線作保護線時，保護線不應少于2根。
二．配線
1．機房和井道內(nèi)的配線應用電線管或電線槽保護。且不得使用可燃材料。
2．轎頂配線應走向合理，防護可靠。
3．電線管應用卡子固定，固定點間距均勻。
4．電線槽連接處應鎖緊，管口應裝保護口。
5．電線槽安裝應牢固，接口嚴密。
6．電線管電線槽均應可靠接地或接零，不得作保護回路線使用。
7．配線應綁扎整齊，并有清晰的接線編號。
8．接地線應與其它導線有明顯標記，宜用黃綠相間。
9．隨行電纜的安裝應符合下列規(guī)定：
（1）隨行電纜兩端以及不運動部分應可靠固定。
（2）圓型隨行電纜應綁扎固定在轎底和井道電纜架上。扁平型隨電纜 固定應使用楔形插座或卡子。
（3）隨行電纜在運動中有可能與井道內(nèi)其它部件掛、碰時，必須采用 防護措施。
三．電氣設備安裝
1．電柜、控制柜（屏、箱）的安裝應布局合理，固定牢固，且應符合下列規(guī)定：
（1）盡量遠離門、窗。
（2）屏、柜和雙面維修屏安裝應便于核查與維修。
2．門召喚盒、指示燈盒及開關盒的安裝應符合下列規(guī)定：
（1）盒體應平整、牢固不變形，埋入墻內(nèi)盒口不應突出裝飾面。
（2）面板安裝后應與墻面貼實，不得有明顯的凹凸變形和歪斜。
（3）安裝位置正確不得有過大偏差，且按規(guī)定安裝，排列要整齊。
（4）有消防功能的電梯須有消防開關且按“安裝規(guī)范”安裝。第二節(jié)
安全保護裝置
一．電氣安全部分
1.電梯的各種安全保護開關必須可靠固定，不得焊接固定。
2.與機械相配合的各安全保護開關應工作可靠，在下列情況時應可靠斷開或立即停止運行。
（1）限速器速度接近動作速度時。
（2）安全鉗拉桿動作時。
（3）超載時。
（4）轎、廳門未關或未鎖緊時。
（5）安全窗開啟時。
（6）緩沖器衩壓時。
3.電氣系統(tǒng)中的安全保護裝置檢查
（1）錯相、斷相、欠電壓、過電流、弱磁、超速等保護與產(chǎn)品要求及 “安裝規(guī)范”相符并通過對檢驗合格有合格證明。
（2）急停、檢修、程序轉換等按鈕和開關動作應靈活可靠，標示清楚。
（3）極限、限位、緩速開關及其碰輪和碰鐵應符合“電梯安裝規(guī)范”，如無法試驗，可出示相關各部分驗收合格證明。
二．機械安全部分
1．限速器
（1）動作可靠。
（2）鋼繩和繩套無斷絲、折曲、扭曲和壓痕。
（3）夾繩鉗（楔塊）與限速器繩之間的間隙應為3mm，無堵塞物。
（4）潤滑良好，繩輪無裂紋。
（5）張緊裝置無松動或移位（零部件無磨損破裂。）
2．安全鉗
（1）動作可靠。
（2）操作機構和制停機構所有構件靈活無損。
（3）鉗楔塊面與轎廂導軌工作面間隙應為2～3mm。
（4）安全嘴無裂損及污物塞入。
3．緩沖器
油壓的無漏油，若是彈簧的應無銹蝕及螺栓松動，底坑無積水。
4．終端限位保護
（1）強迫減速開關、終端限位開關、終端極限開關應安裝牢固。
（2）磁輪靈活可靠。
（3）轎廂外側的開關打板無扭曲變形。
（4）其各電氣連接線及元器件無脫落，正常無損。
（5）需油的零部件無缺油。第三節(jié)
電梯各組成部分
一．曳引與導靴部分（有驗收合格證書）
1．導軌
（1）壓板固定牢固。
（2）潤滑良好，表面無凹坑、毛刺及劃傷，無變形。
（3）兩導軌端部接頭處臺階大小應合適（控制在0.05mm）
2．導靴
（1）潤滑良好，靴襯工作面磨損量應不超過1mm。
（2）靴襯與導軌部隙不大于1mm。
（3）導靴與轎廂架聯(lián)結緊固。
（4）導靴運行中無啃道。
3．導軌架
（1）無變形、裂紋、移位，無脫焊，無銹蝕。
（2）水平度無起差。
4．配重
（1）配重架上繩頭組無松動，螺母緊固，卡繩無脫落。
（2）導靴磨無損或缺油潤滑。
（3）配重架上配重塊無松動、無晃動，鋪墊平正。
（4）安全鉗應靈活可靠。
5．曳引機
（1）噪聲小，傳動及換速平穩(wěn)。
（2）聯(lián)結件緊固。
（3）承重梁架設穩(wěn)固完好，支承比度應符合規(guī)范，下部防震膠齊全完好。
6．制動器：
（1）無卡震，表面無劃傷、高溫焦化料及油污。
（2）電磁線圈接頭無松動，絕緣良好。
（3）噪音小，運動靈活。
（4）制動器板手，盤車手輪應可靠，位置明顯醒目。
7．減速器
（1）運轉平穩(wěn)，無撞擊聲和振動，無漏油。
（2）溫度正常（不大于20%）。
（3）連接件無松動。
8．連軸器
（1）無螺母松動。
（2）無沖擊，機械零部件無裂紋或磨損。
9．曳引輪
（1）無異聲漏油。
（2）鋼絲繩與輪槽無滑動。
（3）各緊固螺栓無松動。
10． 鋼絲繩
（1）無磨損，銹蝕及斷絲現(xiàn)象。
（2）繩頭組合裝置無損環(huán)。
二．轎廂、層門和電梯門系統(tǒng)（有驗收合格書或紀錄）
1．轎廂
（1）廂內(nèi)整潔、干凈。
（2）廂架與廂體聯(lián)接螺栓緊固。
（3）轎底轎壁、頂位置無錯位現(xiàn)象。
（4）轎頂輪或繩頭組合無裂紋、松動、移位。
（5）轎壁無翹曲，嵌頭螺釘無脫落松動。
（6）無震動聲響。
（7）超載裝置動作靈敏可靠。
2．轎廂門
（1）門板無變形劃傷、撞蹭、下墜及掉漆。
（2）門導軌、門地壩無松動。
（3）門靴在門壩槽內(nèi)運動靈活，間隙適中，無雜物，無卡阻，無劃損。
（4）門刀、螺栓無松動變形，且與層門有關構件間間隙應符合要求。
（5）安全觸板或光電感應功能動作靈敏可靠。
（6）轎門閉合裝置應可靠和準確。
3．層門
（1）門須靈敏、可靠、保險。
（2）聯(lián)動機構滑輪無損，傳動繩無松動。
（3）噪音小。
（4）開關門過程靈活、平滑、平穩(wěn)、無抖動。
（5）與轎廂門配合準確無撞擊聲或其它異聲。
（6）門扇運動中無跳動。
4．轎頂安全窗
（1）安全窗打開后電梯應可靠停止運行。
（2）開啟無卡阻。
5．層樓指示器。召喚箱、廂內(nèi)控制板及全部信號系統(tǒng)無故障、無錯誤、整潔且 操作靈活。
6．補償裝置。與轎廂底聯(lián)結牢固，噪音小，無脫環(huán)或斷絲爆股。
第四節(jié)
機房部分
1．溫度及通風應符合規(guī)定（5～40℃）。
2．主機控制屏應與門窗距離適宜。
3．有相應防水措施。
4．電機墻之間距離應方便檢查。
5．相應繩孔有預留。
6．有防塵防水措施。
7．合格安裝避雷設備。
第三章
電氣工程驗收標準
一．高壓開關的隔離柜、pt柜、主進柜、出線柜、聯(lián)絡柜應傳動良好，壓線結實，二次保護動作準確，有耐壓試驗合格報告、二次保護動作試驗報告。
1.高壓柜的耐壓試驗報告。
2.高壓柜二次繼電保護試驗報告。
二．變壓器
1.變壓器的保護試驗及耐壓試驗應合格，保護裝置整定值符合規(guī)定：
2.變壓器應進行五次空載全電壓沖擊合閘應無異常情況，第一次受電后持續(xù)時間不應少于10min，勵磁涌流不應引起保護裝置的誤動作。
3.變壓器起動運行并帶一定負荷即可能的最大負荷運轉24h，應正常并記錄相關值。
4.接地引下線及其主接地網(wǎng)的連接應牢固可靠。
5.溫度保護裝置指示應正確。
6.驗收時應移交的文件
（1）變更設計部分的實際施工圖
（2）變更設計的證明文件
（3）產(chǎn)品說明書、試驗記錄、合格證件、安裝圖紙
（4）安裝技術記錄、器身檢查記錄。
（5）試驗報告
（6）備品備件移交清單
三．互感器
1．設備外觀應完整無缺損。
2．保護間隙距離應符合規(guī)定。
3．油漆應完整，相色應正確。
4．接地應良好。
5．驗收資料
（1）變更設計的證明文件
（2）產(chǎn)品說明書、試驗記錄、合格證件、安裝圖紙
（3）試驗報告
四．電纜
1．電纜規(guī)格應符合規(guī)定，排列整齊，無機械損傷，標志牌應裝設齊全。
2．電纜的固定，彎曲半徑、有關距離和單芯電力電纜的金屬護層的接線、相序排列應符合要求。
3．電纜終端、電纜接頭應安裝牢固。4．接地應良好。
5．電纜終端的相色應正確，電纜支架等的金屬部件防腐層應完好。
五．電容器
1．絕緣電阻值應合格。
2．外觀應完好。
3．交流耐壓試驗應合格。
4．沖擊合閘試驗進行三次，電容相互間的差值不宜超過5%。
六．接地裝置
1．接地網(wǎng)外露部分連接可靠，接地規(guī)格正確，防腐層完好，標志齊全明顯。
2．避雷針的安裝位置及高度符合要求。
3．接地電阻值及設計要求的其他測試參數(shù)符合要求。
4．所移交資料
（1）設計變更證明
（2）安裝技術記錄（包括隱蔽工程記錄等）
七．配電盤柜
1．盤柜的固定及接地應可靠，盤、柜漆層應完好、清潔整齊。
2．柜內(nèi)元件應齊全完好，安裝位置正確、固定牢固。
3．所有二次回路接線應準確，連接可靠，標志齊全清晰，絕緣符合要求。
4．操作及聯(lián)動試驗正確（雙路互投應能自動轉換）。
5．多股銅線接頭應涮錫。
6．所需移交資料
（1）變更設計圖
（2）說明書、試驗記錄、合格證、安裝圖紙
（3）根據(jù)合同提供的備品備件清單
（4）調(diào)整試驗記錄
八．低壓電器
1．電器型號、規(guī)格符合設計要求。
2．電器安裝牢固，平正應符合要求。
3．電器的接零、接地可靠。
4．絕緣電阻值符合要求。
5．標志齊全完好。
6．交流接觸器通電后，操作應靈活，電磁器件應無異響，觸頭壓力、接觸電阻不應超過規(guī)定。
7．所需移交資料
（1）說明書、合格證、安裝技術記錄、根據(jù)合同清單提供的備品備件 調(diào)整試驗記錄。
九．交流電動機
1．電機外殼油漆應完整，接地良好。
2．電機引出線應相序正確、固定牢固、連接緊密。
3．測定電機定子繞組，轉子組及勵磁回路絕緣電阻，使用1000v兆歐表測絕緣值不小于0.5mω。
4．電機空載運行時2h并記錄空載電流。
5．帶負荷運轉，電機各部溫度不應超過產(chǎn)品技術條件。
6．電動機帶負荷啟動次數(shù)、冷態(tài)可起動2次時間不小于5min，熱態(tài)起動一次。當在處理事故以及電動機起動時間不超過2～3s可再起動一次
十．發(fā)電機
1．發(fā)電機在兩路市電同時失電時要能自動投入。2．發(fā)電機從電機開始運轉至并入系統(tǒng)應能保持72小時。
3．發(fā)電機出口母線應設有防止漏水、漏油、金屬其他物體掉落。
十一．電氣照明裝置
1．并列安裝相同型號燈具、開關、插座的垂直偏差、距地面高度應符合要求。
2．照明配電箱的安裝、回路編號應正確。
3．要有接地或接零。
4．燈具的固定是否緊固。
十二．真空斷路器
1．真空斷路器應固定牢靠，外表清潔完好。
2．電氣連接應可靠且接觸良好。
3．真空斷路器與其操動機構的聯(lián)鎖正常。無卡阻、分合閘指示正確，輔助開關動作應準確可靠，接點無電弧燒損。
4．滅弧室的真空度應符合產(chǎn)品的技術規(guī)定。
5．并聯(lián)電阻值電容器值應符合產(chǎn)品的技術規(guī)定。
6．絕緣部件瓷件應完整無損。7．相色標志正確、接地良好。
8．應移交的資料
（1）變更設計的證明文件
（2）產(chǎn)品說明書、試驗記錄、合格證及安裝圖紙等資料
（3）安裝技術記錄
（4）調(diào)整試驗記錄
（5）備品備件清單
第四章 大廈空調(diào)、給排水系統(tǒng)驗收注意事項及驗收條件
一．注意事項
（一）組織驗收小組人員熟悉合同、圖紙、招投標文件及各項洽商變更。
（二）由監(jiān)理提供本專業(yè)風、水系統(tǒng)各項實驗報告，以書面文件的形式提 供。由施工方提供本專業(yè)設備臺帳及各設備的技術資料及產(chǎn)品說明書，本專業(yè)風、水系統(tǒng)各項調(diào)試記錄及文件
1． 施工圖、竣工圖及設計變更文件。
2． 設備制品和主要材料的合格證或試驗記錄。
3． 隱蔽工程驗收記錄和中間試驗記錄。
4． 設備試運轉記錄（冷凍主機、鍋爐、新風柜、空調(diào)柜、排風 機、生活給水泵及穩(wěn)壓泵、各消防系統(tǒng)主泵及穩(wěn)壓泵、污水泵、集水泵）。
5． 水壓試驗記錄。
6． 空調(diào)采暖系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)通水沖洗記錄、閉水試驗記錄、通 球試驗記錄。
7． 工程質(zhì)量事故處理記錄。
8． 分項、分部單位工程質(zhì)量檢驗評定記錄。
（三）驗收標準
1． 合同、招、投標文件上規(guī)定的各項國家標準，合同、招、投標文 件上規(guī)定的所能達到的使用功能、設計功能。
2． 設計規(guī)范：
（1）采暖通風和空氣調(diào)節(jié)設計規(guī)范（gbj19—87）
（2）高層民用建筑設計防火規(guī)范（gbj0243—97）（3）采暖，衛(wèi)生工程施工與驗收規(guī)范（gbj242—82）
（4）通風與空調(diào)工程施工與驗收規(guī)范（gbj0243—97）
（5）室外排水設計規(guī)范（gbj14）
制冷設備安裝工程施工及驗收規(guī)范：
（1）制冷設備，空氣分離設備安裝工程施工與驗收規(guī)范（gb50274—98）
（2）壓縮機，風機，泵安裝工程施工與驗收規(guī)范（gb50275—98）
3． 各項設備還須分項作細化
（四）驗收時間由甲方、物業(yè)、總包、監(jiān)理四方訂出一個切實可行的時間 表。
（五）驗收劃分
1． 設備（分項）
2． 空調(diào)水系統(tǒng)
3． 空調(diào)風系統(tǒng)
4． 多聯(lián)冷媒戶外主機
5． 戶內(nèi)盤管機
6． 空調(diào)自控功能的實現(xiàn)
7． 給排水系統(tǒng)
8． 消防水系統(tǒng)
（六）責任
由于在短時間的現(xiàn)場檢查中有些問題可能不能及時顯現(xiàn)，接管驗收后在正常運行中發(fā)現(xiàn)的有關質(zhì)量問題將隨時提出，并可再次召開各方會議落實相關問題。
各種驗收中所發(fā)現(xiàn)問題整理出清單，組織協(xié)調(diào)會議，明確存在問題的責任，并落實整改負責人及完成日期，會議紀要由各方簽字認可。二．條件
1．各種隱蔽工程的驗收報告。
2．管道、工藝完成報告（焊接強度、防腐處理、保溫嚴密度）。
3．各風機盤管吊裝后，接水盤、冷凝水管的排水試驗報告（是否有倒坡）、管道內(nèi)是否有堵塞。
4．冷凍機組、天燃氣鍋爐原始資料、機組各項功能安裝試驗報告、調(diào)試記錄。
5．各種儀表是否齊全。
6．各風機盤管的出風管道出風口的保溫、回風口是否嚴密有過濾網(wǎng)。各盤管風機、新風機組的風量、風速測試報告。
7．新風機組有無噪音，送風管道、保溫是否規(guī)范，加濕器能否實現(xiàn)加濕功能，達到要求。
8．水泵安裝應平穩(wěn)，運行時無較大震動、噪音，電機溫升正常，電流不應超過額定工作電流。
9．鍋爐、箱罐等壓力容器應安裝平、正、配件齊全，不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷，安裝完畢后，必須有專業(yè)部門的檢驗合格證。
10． 各種儀器儀表應齊全、精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥 門應開關靈活。
11． 管道的管徑、坡度、管井及檢查井必須符合gbj242—82（采暖與 衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范）的要求，管溝大小及管道排列應便于維修，管架、支架、吊架應牢固。
12． 設備、管道不應有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，保溫防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生工程、施工及驗收規(guī)范的規(guī)定。
13． 鍋爐輔機應運轉正常，無雜音，消煙除塵、消音減震設備應齊 全，水質(zhì)、煙塵排放濃度應符合環(huán)保要求。
14． 經(jīng)過48小時連續(xù)運行，鍋爐和附屬設備的熱工、機械性能及采暖 區(qū)室溫必須符合設計要求。煙道、通風道應暢通無阻塞物。
15． 各類屋面必須符合gb50207-94(屋面工程技術規(guī)范)中的規(guī)定，排 水暢通，無積水，不滲漏。
16． 九層平臺及屋面應有組織排水，出水口、檐溝、落水管應安裝牢 固，接口嚴密、不滲漏。
17． 衛(wèi)生間地面與相鄰地面的相對標高應符合設計要求，不應有積 水，不允許倒泛水和滲漏。
18． 高位水箱進水管與水箱檢查口的設置應便于檢修。
19． 衛(wèi)生間的排污管應分設，地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。20． 衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝應平正、牢固，部件齊 全、操作靈活。
21． 消防設施必須符合gbj16-87(建筑設計防火規(guī)范)、gb50045-95(高層民用建筑設計防火規(guī)范)的要求，并且有消防部門檢驗合格簽證。
22． 室外排水系統(tǒng)的標高、檢查井設置、管道坡度、管徑必須符合 gbj14(室外排水設計規(guī)范)第二章2、3、4節(jié)的要求。管道應順直且排水通暢，井蓋應擱置穩(wěn)妥并設置井圈。
23． 化糞池應按排污量合理設置，池內(nèi)無垃圾雜物，立管與糞池間的 連接管道應有足夠坡度，并不應超過兩個彎。
24． 明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。
第五章
弱電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)驗收標準
第一節(jié)
弱電系統(tǒng)驗收條件
一．弱電各系統(tǒng)驗收包括：消防報警系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、樓控系統(tǒng)、衛(wèi)星電視及 有線電視系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)、車庫道閘系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)
二．具備接管驗收條件
1． 建設單位書面提請接管單位驗收。
2． 工程全部施工完畢，調(diào)試完畢，達到深圳市《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收暫行規(guī)定》。
三．需提前提交的資料
1．弱電各系統(tǒng)平面圖、系統(tǒng)圖、邏輯關系圖、設備說明書、設備檢驗合格證、出廠合格證、附屬設備的全部圖紙。
2．合同（含洽商變更）附本。
3．現(xiàn)場施工圖（與現(xiàn)實情況吻合）、設備清單、工程設計變更的洽商記錄。
4．各種隨機資料、使用說明書、操作維修手冊等。
5．總包、監(jiān)理檢查的原始記錄。
6．消防驗收合格，由消防局頒發(fā)的驗收合格證。
四．標準
1． 電氣線路應安裝平整、牢固、橫平豎直，過墻應有套管、導線連接必 須牢固。
2． 各種設備器件、盒、箱、纜線、連接硬件等安裝應符合相應產(chǎn)品的有 關規(guī)范的規(guī)定。
3． 各設備接口接觸良好，位置準確，外觀完好，功能完好，控制準確迅 速。4． 名種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地電阻符合設計要求。
5． 各種儀器、儀表齊全精確，空調(diào)自控電動執(zhí)行器閥門應開關靈活。
6． 各種設備功能完好，性能符合設計要求。
7． 各系統(tǒng)硬件設備與軟件匹配良好、運行正常。
8． 各系統(tǒng)連接硬件符合設計要求，標記和號碼清晰，性能標志設置正 確。
9． 各系統(tǒng)接線箱油漆完整、盤內(nèi)外清潔、箱蓋，開關靈活、線路無絞接 現(xiàn)象，各回路線編號齊全、完整、清晰、正確，接線整齊。五．責任
由于在短時間的現(xiàn)場檢查驗收中有些問題可能不能及時顯現(xiàn)出來，接管驗收后在正常運行中發(fā)現(xiàn)的有關質(zhì)量問題將隨時提出，并可再次召開各方會議落實相關的問題。驗收中所發(fā)現(xiàn)的問題整理出清單，明確存在問題的責任，并落實整改負責人及完成日期。會議紀要由各方簽字認可。
第二節(jié)
弱電系統(tǒng)驗收程序
驗收程序： 分系統(tǒng)
分機房：主機
供電、備電、接地、外觀、運行 分樓層（從上向下）：機房
豎井
ddc
各系統(tǒng)相關設備 一．消防報警系統(tǒng)
（一）中控室設備（消防中心報警主機）
（二）各樓層設備
1．各回路及模塊箱
2．各防火卷簾門
3．各設備間的相關設備
4．各樓層其它具體設備及線路連接逐一按標準驗收
二．安防系統(tǒng)
（一）中控室設備
（二）各樓層豎井i/o接口板、各信息點設備、監(jiān)控點設備線路及連接逐一 按標準驗收
三．樓控系統(tǒng)
（一）中控室設備
（二）各樓層機房、豎井、污水井、水箱、ddc箱、信息采集點設備、所 有自控點設備線路及連接逐一驗收。
四．衛(wèi)星電視及catv系統(tǒng)
（一）樓頂有線電視及衛(wèi)星電視機房設備、接收及傳輸設備
（二）各樓層、豎井、分線箱及各用戶終端線路及連接逐一驗收
五．廣播系統(tǒng)
（一）中控室設備
（二）各樓層豎井及具體設備、線路及連接逐一按標準驗收
六．車庫道閘系統(tǒng)
（一）主機及相關設備
（二）進出口各項設備逐一按標準驗收
七．綜合布線
（一）機房
（二）各層pds小室內(nèi)設備逐一按標準驗收
第三節(jié)
消防系統(tǒng)驗收接管程序
一.具備驗收條件
1.建設單位書面提請驗收單
2.與合同相符（含洽商變更），符合設計要求
3.有消防局頒發(fā)的消防驗收合格使用許可證
4.符合施工、防火規(guī)范，各獨立系統(tǒng)工作正常
5.消防主機人員能獨立上崗值班（由廠家進行培訓）
二.所需資料
6.合同（含洽商變更）
7.實際施工圖紙（與現(xiàn)實吻合），設備清單
8.各種隨機資料，使用說明書等
9.總包與分包自檢的原始記錄，監(jiān)理質(zhì)檢的原始記錄
三.驗收的內(nèi)容
1．火災自動報警系統(tǒng)驗收
2．消防廣播系統(tǒng)驗收
3．插口電話對講系統(tǒng)驗收
4．防火卷簾門的驗收
5．強電切換（非事故照明電源強切）的驗收
6．監(jiān)控風閥與監(jiān)控風機消防系統(tǒng)
（1）排煙閥、排煙風機消防控制系統(tǒng)的驗收
（2）正壓送風閥、正壓送風機消防控制系統(tǒng)的驗收
7．電梯的消防功能
（1）客梯的迫降功能驗收
（2）消防梯的歸首功能驗收
8．消防水滅火系統(tǒng)的功能驗收
（1）消火栓水泵
（2）噴淋泵
（3）水噴霧泵
（4）末端泄水、水流指示器、壓力開關的狀態(tài)顯示
9．消防監(jiān)測信號、消防控制各接口模塊的檢查
10． 防火門 11． 消火栓
12． 疏散指示燈
13． 消防通道
四.人員安排
1． 空調(diào)給排水專業(yè)：檢查消防水、消防泵、噴淋水泵、噴霧泵、排風 機，排煙機，正壓送風機水閥、防火閥、排風閥等消防水系統(tǒng)和通風系統(tǒng)。
2． 強電：強切電力控制配電箱、電梯。
3． 弱電：檢查消防主機、報警系統(tǒng)、聯(lián)動控制系統(tǒng)、卷簾門。
4． 弱電專業(yè)負責，保安部配合：對煙感、溫感等進行逐點檢查，確保其 完整有效。對消防器材進行點位的統(tǒng)計，確保其完整可靠。
五.驗收的要求
1． 對照圖紙、設備清單查驗數(shù)量。
2． 依據(jù)施工規(guī)范檢查其安裝質(zhì)量。
3． 按照設計要求檢查其功能。
六.驗收的組織
消防驗收是系統(tǒng)、設備、樓體驗收的綜合，每個專業(yè)、每個部門都需要密切配合。
第四節(jié)
消防中控室驗收內(nèi)容及其標準
一.消防報警主機系統(tǒng)
1.安裝位置需與后側保持一米的空間，如操作臺長度超過4米，一側靠墻安裝時，另一側距墻不應小于1米，以保證日后方便檢修。
2.消防控制設備對室內(nèi)消火栓系統(tǒng)應有下列控制、顯示功能：
（1）控制消防水泵的啟、停；
（2）顯示啟泵按鈕啟動的位置。
3.消防控制設備對自動噴水滅火系統(tǒng)應有下列控制、顯示功能：（1）控制系統(tǒng)的啟、停；
（2）顯示報警閥、閘閥、及水流指示器的工作狀態(tài)；
（3）顯示消防水泵的工作、故障狀態(tài)。
4.火災報警后，消防控制設備對聯(lián)動控制對象應有下列功能：
（1）停止有關部位的風機、關閉防火卷簾，并接收其反饋信號；
（2）啟動有關部位的防煙、排煙風機（包括正壓風機）、排煙閥，并接收 其反饋的信號。
5.火災確定后，消防控制設備對聯(lián)動控制對象應有下列功能：
（1）關閉有關部位的防火門、降落有關部位的防火卷簾，并接收其反饋 信號；
（2）發(fā)出控制信號，強制電梯全部停于首層，并接收其反饋信號；
（3）接通火災事故照明燈和疏散指示燈；
（4）切斷有關部位的非消防電源。
6.火災確認后，消防控制設備應按疏散順序接通火災報警裝置和火災事故廣播。警報裝置的控制程序應符合下列要求：
（1）二層及二層以上樓層發(fā)生火災，宜先接通著火層及其相鄰的上、下層；
（2）首層發(fā)生火災，宜先接通本層、二層及地下各層；
（3）地下室發(fā)生火災，宜先接通地下各層及首層。
二、電腦圖形中心
1.在正常狀態(tài)下，進入圖形中心可清楚的查看所有消防設備的工作狀態(tài)；
2.有信號返回時操作員可及時、準確知道探測點位置及探測器現(xiàn)時狀態(tài)；
3.圖形中心所有設備位置應與設計圖紙相吻合，無遺漏；
4.煙感、溫感地址編碼無重復、無錯碼、無遺漏；
5.應設置多重密碼，供操作人員和工程技術人員使用。
三、七氟丙烷滅火控制盤
1.控制系統(tǒng)的緊急啟動和切斷裝置；
2.由火災探測器聯(lián)動的控制設備應具有30秒可調(diào)的延時裝置；
3.顯示系統(tǒng)手動、自動工作狀態(tài)；
4.在報警、噴射各階段，控制盤應有相應的聲、光報警信號，并能手動切除聲響信號。
四、cd廣播錄放盤
1.在進行工作時無雜音，音質(zhì)清晰、純正；
2.快進或快退時無大的聲響；
3．可分區(qū)域控制
4.需設置人工話筒，有播音功能。
五、消防固定對講電話
1.通話質(zhì)量清晰，無回音，可清楚顯示對方位置；
2.各主要設備房、重點部位都應能夠與中控室進行直線聯(lián)系；
3.手動報警按鈕位置宜設置對講電話插孔；
4.具有錄音功能，能夠清楚錄制雙方通話內(nèi)容，錄制時間不得少于60分鐘，并可循環(huán)錄制。
六、消防應急廣播錄放盤及揚聲器
1.錄放盤在火災時應具有在消防中控室將火災疏散層的揚聲器和廣播音響功放機強制轉入火災事故廣播狀態(tài)的功能；
2.消防中控室應能清楚顯示火災事故廣播擴音機的工作狀態(tài)，并能用話筒播音；
3.中控室可控制揚聲器的音量；
4.揚聲器應設在建筑物的走道和大廳等公共場所，其數(shù)量應能保證從本層任何部位到最近一個揚聲器的步行距離不能超過25米，每個揚聲器的額定功率不應小于3w。
七、消防應急廣播功放機
火災應急廣播設備的功放機，其容量不應小于事故廣播揚聲器容量較大的三層揚聲器容量的總和。
八、消防報警主機電源和備用電源
主、備電源誤差不能低于23v，高于25v,并進行多次聯(lián)動測試，以保證主電源故障時備用電源可正常供應主機系統(tǒng)的運行，并具有自動切換功能。
九、消防中控室接地電阻
1.工作接地電阻值應小于4ω；
2.采用聯(lián)合接地時，接地電阻應小于1ω；
3.中控室接地板引致各消防設備的接地線應選用銅芯，接地軟線其線芯截面積不應小于4平方毫米。
第六章
物業(yè)接管驗收前所需資料
一．土建
（一）隱檢記錄
1.隱蔽工程驗收記錄
2.防水工程檢驗記錄
（二）驗收記錄（驗收中）
1．單位工程質(zhì)量綜合評定表
2．單位工程驗收記錄
（三）新材料、新技術
1．新型建筑材料（國家技術監(jiān)督局檢驗合格證、出廠合格證）
2．施工新技術（施工新技術經(jīng)建設部認可并有鑒定書）
（四）原材料試驗報告
1．磚、水泥、砂、石、鋼筋、防水材料、隔熱保溫材料、防腐材料試驗匯總表
（五）施工試驗報告
1．防水工程試水試驗
二．暖衛(wèi)和燃氣
（一）圖紙會審、設計變更、洽商記錄
（二）隱蔽工程驗收記錄
（三）主要設備
1．主要設備明細表（臺帳）2．主要設備試運轉記錄 3．設備出廠合格證
4．開箱及抽檢記錄 5．設備安裝記錄
寫字樓標準層高篇三
高檔寫字樓裝修標準一 【裝 修 材 料 】
1.外立面：1－3 商業(yè)部分全部采用灰色花崗巖石材;4－18 層單反鍍膜中空鋼化玻璃條形窗與灰色瓷磚間隔布置；
2.外墻窗：均采用原色鋁合金隱框中空玻璃窗； 3.頂層：鋁塑板造型裝飾；
4.公共區(qū)域：中高檔寫字樓精裝修?！究?調(diào)】
美國原裝進口蓄冰空調(diào)系統(tǒng)，在滿足高標準的空氣溫度、濕度、潔凈度、調(diào)節(jié)能力等要求的同時，做到節(jié)省能源、降低運行成本。
【電 梯】 采用日本三菱高速電梯和電梯自動監(jiān)控系統(tǒng)。
【公共區(qū)域裝修標準】
1、外立面：玻璃幕墻；
2、大 堂:地面為石材、墻面為金屬飾面或石材；
3、電梯間:地面為石材、墻面為金屬飾面或石材 ；
4、衛(wèi)生間:合資潔具。
【通 訊 設 施】 大廈內(nèi)設局域網(wǎng)有 3000 門電話容量，有擴容空間。
【 網(wǎng) 絡 】
光纖至豎井出口，出口可提供10-100m帶寬，按套內(nèi)建筑面積每10平方米提供一對信息點，自行申請帶寬，隨時滿足用戶的需求?！颈０蚕到y(tǒng)】
包括閉路監(jiān)控電視系統(tǒng)、巡更及防盜報警系統(tǒng)，業(yè)主還可以根據(jù)自己的特殊需要設置獨立安防系統(tǒng)。
【主要設備設施】
1、光源照明系統(tǒng)：各層設應急照明配電箱，雙路供電，并在各層疏散走道、電梯廳，樓梯間，出入口設疏散指示燈及標志燈，內(nèi)設蓄電池。
2、消防系統(tǒng)：由火災自動報警系統(tǒng)、消防水噴淋系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)、消防聯(lián)動控制系統(tǒng)、消防事故廣播系統(tǒng)、消防直通電話系統(tǒng)組成。大廈采用總線式報警及聯(lián)動系統(tǒng)，由消防控制中心集中報警，統(tǒng)一實施監(jiān)控。
高檔寫字樓裝修標準二建材設備
【空調(diào)】
采用國際先進節(jié)能可調(diào)節(jié)可計量健康節(jié)能環(huán)保全新風空調(diào)。
1、節(jié)能：實現(xiàn)全樓宇各部門能量及溫度互補，較傳統(tǒng)全空氣系統(tǒng)或風機盤管加新風方式節(jié)能 30%以上。
2、舒適：以最小任意 25平方米為單位，任意季節(jié)任意時間段提供冷、熱風，實現(xiàn)客戶任何時間段內(nèi)的任何特殊溫度需求，并自動恒溫。
3、健康：1）革命性的全新風設計，無系統(tǒng)回風，所有排除室外的空氣與 室外新風物理隔絕，只進行能量交換，徹底解決大型建筑物內(nèi)空氣混合病 毒擴散的問題。2)新風量創(chuàng)京城辦公空間之最。
4、靈活：以最小人以 25平方米為單位，任何時間任意冷暖風供應，徹底 解決大型寫字樓非上班時間的空調(diào)問題并實現(xiàn)分戶甚至單機出風口計量。
【三路供電】 市政高壓雙路供電結合柴油發(fā)電機應急電源。其中市政供電設計總容量為15000kva，平均每平米供電容量為120va；備用電源設計容量為1600kva，可用來保證雙路高壓故障停電時重要負荷的持續(xù)供電。全部變、配電設備及未端微短開關均采用國際知名品牌，保證供電與送電的安全性和可靠性。
【電梯】多部進口電梯，直通地下停車場。每梯服務的辦公面積約為4000平方米?！鞠老到y(tǒng)】采用進口消防報警系統(tǒng)和自動噴淋設施。
【安防】實現(xiàn)全天 24 小時全樓無死角巡邏。
【外墻】
外立面由加拿大進口石材、玻璃幕墻和鋁合金窗構成，內(nèi)庭立面由玻璃幕墻和索點采光頂構成，屋頂面層為石材，與立面形成一體，石材為25mm厚天然光面大理石花崗巖，其內(nèi)部做保溫防水，玻璃為6+12+6low―e中空鋼化玻璃，主入口幕墻為索點幕墻?！緝?nèi)墻】進口高級大理石。【樓面】進口高級花崗巖。
【大堂】地面及墻面采用進口高級花崗巖、大理石?！就ㄓ嵪到y(tǒng)】
電信、網(wǎng)通光纖入戶，采用移動的地臺系統(tǒng)（網(wǎng)絡地板），辦公節(jié)電的自由選擇。
高檔寫字樓裝修標準三
【空調(diào)系統(tǒng)】vav 空調(diào)系統(tǒng)。【給水系統(tǒng)】城市雙路供水。
【排水系統(tǒng)】采用污、廢分流雙立管排放系統(tǒng)。【供電方式】
采用市政雙路供電，并配備應急1200千瓦柴油發(fā)電機與市電聯(lián)鎖切換，平時由市電供電，當兩路市電均故障停電時，自備發(fā)電機能在15秒內(nèi)起動，30秒內(nèi)送電，以供消防、控制室、計算機房、電話機房、電梯等重要負荷。
電量供應：總供電容量為2萬kva，各層設置專用變配電豎井，(可以為有特殊需要的客戶提供一定數(shù)量的容量)，滿足用戶用電需求。計量方式：客戶入租位置和面積確定后，為每個客戶裝設獨立的配電箱及支路開關及用電計量。
【客梯】選用品牌: 選用瑞士迅達原裝電梯，不低于1600公斤，乘客20人。
【智能化系統(tǒng)】 自動化系統(tǒng)(bas)、信息自動化系統(tǒng)(cas)、辦公自動化系統(tǒng)(oas)、消防自動化系統(tǒng)(fas)、安防一體化系統(tǒng)(sas)。
【智能雙層呼吸式玻璃幕墻采用】
1、采用箱體式外通風幕墻；
2、外幕墻(1)1.5 米寬，3.425 米高的夾膠透明玻璃，厚度14.76毫米夾膠玻璃的沖撞性能好，遭受外力而破壞后只會產(chǎn)生裂紋但不會碎落，并有效阻隔紫外線。(2)475 毫米高的不銹鋼外墻飾面板(3)約 40 毫米寬的進氣口，10毫米寬，475毫米高的出氣口
3、內(nèi)幕墻(1)由帶有l(wèi)ow-e(低輻射)涂層的兩塊中空玻璃組成這種中空玻璃隔熱性能強，將外部光線反射回去。(2)上部為1.5米寬x1.95米高的標準固定玻璃窗。(3)底部為1.5米寬 x0.85米高的可向內(nèi)側開啟15度的玻璃窗。
4、熱通道寬170毫米，室外新風通過位于外幕墻玻璃窗下部開縫進入，經(jīng)過熱通道帶走熱量，從上部排風口排出形成外循環(huán)。
5、帶穿孔鋁合金百葉遮陽板80毫米寬，與先進的樓宇自控系統(tǒng)(ba)連接電腦總控中心，其開啟、關閉、和旋轉可以根據(jù)季節(jié)和氣候條件通過電腦總控中心統(tǒng)一控制。夏季，保證采光杜絕日曬，眷簾反射后能出去大部分輻射熱。冬季，保溫防寒，防止室內(nèi)熱量散失，充分體現(xiàn)生態(tài)。
高檔寫字樓裝修標準四
【外墻】干掛石材，比利時low－e玻璃幕墻?！敬筇谩康孛妫焊呒壥?，墻面：高級石材。
【首層電梯廳】地面：高級石材或?；u，墻面：高級石材或?；u?！巨k公部分】四白落地，地面水泥壓光，預留各類管線接口。
【衛(wèi)生間及茶水間】各層均設有公共衛(wèi)生間和茶水間，潔具：中高檔品牌?！倦娞荨控浱?；梯速 1.75 米/秒；品牌客梯：巨人通力(合資)。【供電系統(tǒng)】雙回路供電。
【供水系統(tǒng)】自來水高低壓直供；中水處理系統(tǒng)。【空調(diào)系統(tǒng)】集中空調(diào)(制冷、采暖、新風)?！就ㄓ嵪到y(tǒng)】中國網(wǎng)通?！揪W(wǎng)絡系統(tǒng)】中國網(wǎng)通?！倦娨暯邮障到y(tǒng)】
衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，有線電視接收系統(tǒng)
1.樓宇自控系統(tǒng)； 2.停車管理系統(tǒng)；
3.地下車庫、電梯、公共部分 24 小時閉路
4.視監(jiān)控系統(tǒng)；
5.及自動噴淋系統(tǒng)等。
高檔寫字樓裝修標準五
【電梯】客梯2.5米/秒，客梯服務面積400平米。
【空調(diào)】中央空調(diào)。
【電話】每 6平米預留 1 對語音/信息點，采用(commscope)全系列信道產(chǎn)品。單層可達 200 條數(shù)據(jù)/電話線?！竟蔡炀€】衛(wèi)星。
【網(wǎng)絡接入方式】大廈縱向鋪設光線水平為超五類數(shù)據(jù)線，支持光纖、ddn、adsl等高速網(wǎng)絡接入?！究照{(diào)系統(tǒng)】
大廈整體采用美國約克品牌中央空調(diào)，統(tǒng)的冷熱源由設在地下 4 層的 5 臺機組組成，采用 r22 技術，采用風機盤管加新風系統(tǒng)，獨立的送風風管送至各用戶區(qū)域，新風量每人>30 立方米/小時設計，有加濕設備，60%〉= 相對濕度〉=35%衛(wèi)生間是獨立排風系統(tǒng)，辦公室每天一次排氣，全天開放換氣?！竟┧到y(tǒng)】
3層以下采用市政給水直接攻擊，4 層以上采用變頻泵供給，寫字樓設有上下水。污水、廢水排放方式是：污水地下負壓，地上無壓排入市政管網(wǎng)，廢水由中水系統(tǒng)處理?！竟╇娤到y(tǒng)】
采用高壓入樓低壓入戶，可提供 220v 電源條件，可否實現(xiàn)一戶一表分戶計量。采用雙路供電，配有6個變壓器，每臺是 1600 千瓦；整個照明系統(tǒng)是 3318 千瓦，動力系統(tǒng)是 1825 千瓦，空調(diào)系統(tǒng) 4781.05 千瓦，可提供 380 伏電源條件，可以增容?！静膳到y(tǒng)】公共衛(wèi)生間空調(diào)采暖，辦公樓、商業(yè)、酒店及大堂采用空調(diào)系統(tǒng)采暖。【中水系統(tǒng)】大廈內(nèi)使用中水系統(tǒng)。【消防報警系統(tǒng)】
采用日本能美牌，噴淋系統(tǒng)及消火栓系統(tǒng)，火災自動報警及手動報警。兩個噴淋頭距離不大于3.6 米，距燈不能小于 0.3 米，每個煙感所控制面積是 80平米，噴淋采用金盾品牌。
【安防監(jiān)控系統(tǒng)】采用 adt 的設備，共 281 個各監(jiān)控點位分布在大廈內(nèi)外各重要區(qū)域進行 24 小時不間斷拍攝，地下車場出口邊門禁監(jiān)控?！揪C合布線系統(tǒng)】
中國網(wǎng)通提供，6平米預留1對語音/信息點，每采用(commscope)全系列信道產(chǎn)品。單層可達 200 條數(shù)據(jù)/電話線。大廈縱向鋪設光線水平為超五類數(shù)據(jù)線，支持光纖、ddn、adsl 等高速網(wǎng)絡接入(甲級 10平米/一對點，乙級 15平米/一對點，丙級 20平米/一對點)。
【電視系統(tǒng)】由歌華提供有線電視收視系統(tǒng)，每層設有線箱。
【樓控系統(tǒng)】采用 delta 對空調(diào)、新風系統(tǒng)、給排水、送排風、變配電、電梯等系統(tǒng)進行全時間的監(jiān)控或控制。
高檔寫字樓裝修標準六
【外墻】外立面裝修標準：外裝玻璃幕墻及鋁板掛件，外玻璃為low-e，為白玻，雙層中空安全玻璃。
【大堂】首層中庭大堂：墻面：石材幕墻，地面：花崗巖。通道等公用部分：墻地面：石材，吊頂：鋁制金屬吊頂?！竟╇姟侩p路供電系統(tǒng)。
【電梯】電梯廳：墻地面：大理石，吊頂：金屬板材；電梯，2m/秒，載重 1000kg。【衛(wèi)生間】地面：防滑瓷磚。墻體：釉面瓷磚/人造石材，吊頂：鋁制金屬吊頂?！緷嵕摺咳坎捎?toto 或科勒)品牌?！就ㄓ崱?/p>
鋪設光纖為主干通訊網(wǎng)絡，提供電話及互聯(lián)網(wǎng)絡至塔樓單元，具備did、語音信箱、呼叫轉移、會議電話、lan 網(wǎng)、ddn等業(yè)務功能，并設移動通信信號增強系統(tǒng)，無線上網(wǎng)信號增強系統(tǒng)，小靈通信號增強系統(tǒng)?！鞠馈?/p>
大廈公共部分消防報警控制系統(tǒng)采用智能類比式火災自動報警控制系，設有自動噴水滅火系統(tǒng)，火災自動報警系統(tǒng)?！颈０脖O(jiān)控系統(tǒng)】
公共部分安保設備為監(jiān)控設備，大廈內(nèi)設保安中心，實行24小時無線巡更，對大廈各出入口，車庫，走道，電梯轎廂等位置進行閉路電視監(jiān)控，設有巡更系統(tǒng)，公共廣播系統(tǒng)?！咀呃取?/p>
墻面：靠近電梯廳兩側通道做玻璃整體貼膜地面：人造石材或瓷磚，吊頂：礦棉吸聲板?！締卧獌?nèi)裝修標準】
單元門：玻璃門； 內(nèi)墻：抹灰，膩子找平； 地面：水泥墊層抹平；
頂部：分戶中央空調(diào)風口到位。
高檔寫字樓裝修標準七
【結構】現(xiàn)澆混凝土框架結構。
【外墻】三層以下部分外立面為黑色花崗巖干掛，三層以上部分為瓷磚貼面，low-e玻璃幕墻。
【內(nèi)墻】公共走廊砌隔墻為承重墻，打底抹灰。
【大堂】地面：大理石地面，墻面：有玻璃幕墻，乳膠漆墻面和大理石墻面，吊頂：造型輕鋼龍骨乳膠漆吊頂。
【電梯】東芝牌高級客用電梯。
【門窗】高檔實木門，窗為鋁合金中空安全玻璃
【衛(wèi)生間】地面、墻面均為伊斯達高級磁磚，鋁合金吊頂，潔具：德國“萊爾” 座便、衛(wèi)浴五金、柱盆和柱盆混水器。電梯大堂、公共走廊: 電梯大堂：
【地面】大理石地面
【墻面】造型墻面及乳膠漆飾面墻面。【吊頂】輕鋼龍骨石膏板造型乳膠漆吊頂。公共區(qū)域：
【墻面】壁紙或多樂士乳膠漆。
【地面】電梯廳地面花崗巖拼花地面，休息廳地面花崗巖拼花地面，走廊為玻化磚。戶內(nèi)裝修標準： 【地面】高級地毯?！緣γ妗扛呒壉诩垺?/p>
【公共區(qū)域制冷供暖】法國以萊特冷暖空調(diào)。【制冷系統(tǒng)】戶式中央空調(diào)（法國以萊特）。
【電視系統(tǒng)】光纜接入公共有線電視網(wǎng)，并可與衛(wèi)星電視系統(tǒng)接通，為用戶提供 衛(wèi)星電視系統(tǒng)。
【電子磁卡系統(tǒng)】電表、煤氣表、冷水表為卡式表，門禁系統(tǒng)，車輛出入管理系統(tǒng)，磁卡式電梯。
【保安監(jiān)控系統(tǒng)】24小時保安監(jiān)控。
【廣播系統(tǒng)】大堂、公共走廊、電梯均設有背景音樂廣播系統(tǒng)?！竟╇姟侩p路供電。
【供水】雙路供水系統(tǒng)，3層以下市政供水，4-9層變頻給水裝置減壓供水，10-18層變頻給水直接給水。
【消防】日本濃美。
【通訊】每戶預留二部直線電話插孔；寬帶入戶。
高檔寫字樓裝修標準八 公共區(qū)域裝修標準： 【外墻】寫字樓樓體外墻采用玻璃幕墻及鋁板/高檔石材等材料飾面。玻璃幕墻主要采用安全玻璃，中空 low-e 玻璃。首層大堂：
【地面】鋪設大理石/花崗巖/天然石材。
【墻面】大理石/花崗巖/不銹鋼裝飾/玻璃等優(yōu)質(zhì)材料飾面?！咎旎ā吭煨偷蹴斉涮厣珶麸棥?/p>
【大堂布局】大堂出入口采用優(yōu)質(zhì)自動感應旋轉門，設有接待查詢服務臺。大堂內(nèi)布置室內(nèi)綠植。
【安防】大堂內(nèi)進入候梯廳前設置智能安防系統(tǒng)。消防樓梯間：
【地面】優(yōu)質(zhì)耐磨防滑磚。樓梯扶手采用不銹鋼扶手?！緣γ妗渴讓淤N瓷磚，其他刷優(yōu)質(zhì)白色乳膠漆?！咎旎ā繏煸O吸頂燈及配裝應急照明系統(tǒng)。公共走廊：
【地面】鋪設oa網(wǎng)絡高架活動地板和地毯。配鋁質(zhì)踢腳線?！緣γ妗績?yōu)質(zhì)乳膠漆或配設玻璃/石材/不銹鋼/優(yōu)質(zhì)木飾面等?！镜蹴敗績?yōu)質(zhì)鋁材或優(yōu)質(zhì)吸音材料吊頂。衛(wèi)生間：
【地面和墻面】鋪設優(yōu)質(zhì)石材至天花。
【吊頂】優(yōu)質(zhì)防水防潮板材吊頂。配科勒或同檔次品牌節(jié)水型潔具。小便器、水龍頭選用紅外線感應裝置。配高檔面鏡，配高檔電熱水器，配高檔感應烘手機、高檔皂液機、高檔廁紙箱。開關、插座：奇勝或同檔次產(chǎn)品。候梯廳：
【地面】鋪設大理石/花崗巖/天然石材。
【墻面及門套】大理石/花崗巖/天然石材，或搭配不銹鋼裝飾/玻璃裝飾/優(yōu)質(zhì)木飾面等?！咎旎ā吭煨偷蹴斕旎ā＾k公區(qū)裝修裝飾標準：
【地面】采用可調(diào)節(jié)高度 oa 鋼質(zhì)防靜電網(wǎng)絡架空活動地板，配鋁質(zhì)踢腳線。
【墻面】優(yōu)質(zhì)環(huán)保乳膠漆，立邦或同檔次。開關、插座選用奇勝或同檔次產(chǎn)品。安裝液晶空調(diào)溫度控制器，沃頓、江森品牌或同檔次產(chǎn)品?！緫糸T】鋼化玻璃落地大門，配送 ic 卡/密碼鎖。
【天花】每戶安裝中央空調(diào)末端，預留風口，配裝消防設備，包括煙感和噴淋。
【給排水】大面積辦公間內(nèi)(具體見圖紙標注)預留獨立的給排水接口及排風口，以便提供安裝私人洗手間的條件。(如安裝私人洗手間，則安裝獨立水表并另計水費)。
寫字樓標準層高篇四
甲級寫字樓的結構建筑學設計和視覺都是優(yōu)質(zhì)，他多數(shù)都成為當?shù)氐牡貥?，租戶置身其中富有成功感和力量?/p>
國際上判斷甲級寫字樓有8大特征：管理國
際化；24小時寫字樓；人性化：空間的舒適性和實用性；數(shù)字化；節(jié)能化；便捷的交通和商務化。
電梯：電梯等候時間不超過40秒，根據(jù)《標準》，甲級寫字樓的電梯內(nèi)應有高檔裝飾；按大廈總建筑面積計算，每部客梯服務面積不超過5000平方米；等候時間不超過40秒；客貨分離，貨梯至少1部；有完善先進的智能控制系統(tǒng)。構架：甲級寫字樓的建筑規(guī)劃大堂寬敞、挑高三層或以上；架高地臺≥15厘米；除地臺外的層凈高為2.7米左右。停車：按大廈總建筑面積計算，每150-200平方米配置一個停車位；配備專用地上、地下停車場；地下停車場應設有自動計費系統(tǒng)和防盜安全系統(tǒng)。
什么是5a智能化？ “5a”是指oa（辦公智
能化）、ba（樓宇自動化）、ca（通訊傳輸智能化）、fa（消防智能化）、sa（安保智能化）。
過去也有3a及寫字樓的說法，即：oa（辦公智能化）、ba（樓宇自動化）、ca（通訊傳輸智能化），fa（消防智能化）、sa（安保智能化）包含在了ba（樓宇自動化）中，近幾年隨著高科技智能控制系統(tǒng)在寫字樓領域的廣泛運用，樓宇控制、消防、安保的智能化程度越來越高，并成為獨立的控制子系統(tǒng)，發(fā)展成為今天的“5a”。
設計與設施
國際甲級寫字樓作為國際企業(yè)商務辦公的首選。在產(chǎn)品設計和硬件設施配套方面，均要體現(xiàn)國際前瞻的設計理念和科技的創(chuàng)新。以滿足市場細分條件下，越來越成熟的客戶需求。因此，一座地標性國際甲級寫字樓，首先在產(chǎn)品外觀設計上應該有其獨特的文化氣質(zhì)與個性。另外在建筑
類型、抗震等級、辦公空間、標準層高、標準載荷、供電系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、5a智能化系統(tǒng)的配置以及泊車位的數(shù)量方面均應達到業(yè)內(nèi)的最佳標準。上述硬件配置水平將直接影響到寫
字樓后期運行的舒適度。對于持有型寫字樓物業(yè)來講，更多的采用節(jié)能型的設備，能夠很大程度降低自己后期的運營成本，使自身的可持續(xù)發(fā)展力變得更強。
在裝飾裝修方面，產(chǎn)品外立面、大堂的高度面積與裝修風格的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，電梯間的裝飾與光感，辦公間、走廊與衛(wèi)生間的裝修標準，綠色生態(tài)空間的設置以及辦公環(huán)境是否節(jié)能、環(huán)保、均直接或間接的影響到商務人群的辦公舒適度，成為辦公人群新的需求趨勢。
規(guī)模與配套
評價國際甲級寫字樓的品質(zhì)不能孤立的考慮項目本身，它與周邊環(huán)境是一個密不可分的整體。所以這里所說的規(guī)模，不僅是指建筑本身體量比較大，而且更強調(diào)其規(guī)模的伸展力及拓展性。因為寫字樓的客戶比較看重知名企業(yè)的群聚效應，即國際性旗艦客戶與其帶來的高品質(zhì)租戶的組合，這是形成商務氣氛的基本條件。更重要的是項目與周邊的其他建筑群共同組成區(qū)域商務環(huán)境，即項目周邊必須要有強大的綜合業(yè)態(tài)配套，形成一個集寫字樓、公寓、星級酒店、會展中心、休閑娛樂及購物中心等于一體的泛商務綜合體。從而創(chuàng)造出較高的商務容積率。一個寫字樓如果沒有相當?shù)慕ㄖw量和規(guī)模化的配套設施，難以稱得上是真正的國際甲級寫字樓。因此，商務容
積率直接決定了寫字樓產(chǎn)品價值的高低。
另外，國際甲級寫字樓應該有自身齊全的商務配套、生活設施，如職工餐廳,同時配置適當規(guī)模的高檔餐廳,還有能夠提供多項服務的商務中心,多功能廳/會議室、郵局、銀行、票務中心、小型商場、診所、快遞服務等。總之，一個稱得上國際
甲級寫字樓的物業(yè)，其自身配套和周邊商業(yè)設施應當能夠滿足入駐企業(yè)在日常辦公和生活品質(zhì)上的需求。
業(yè)權與物業(yè)
真正的國際級甲級寫字樓大多數(shù)為單一業(yè)權。過去我們看到了分散業(yè)權為寫字樓后期管理維護上帶來的諸多弊端。這也是目前市場上大多數(shù)甲級寫字樓產(chǎn)品無法良性永續(xù)經(jīng)營的癥結所在。因此保持物業(yè)單一業(yè)權在彰顯開發(fā)商資本實力的同時，作為商業(yè)地產(chǎn)成熟運營的重要標志，將直接關系到寫字樓今后整體的品質(zhì)與發(fā)展命運。
寫字樓物業(yè)管理主要分為策略管理和運行管理兩個部分：物業(yè)策略管理的任務就是，制定項目總體物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計劃，進行持有評估分析，進行物業(yè)更新改造和大修的決策，監(jiān)控物業(yè)績效，管理和評價物業(yè)運行管理，定期進行資產(chǎn)的投資分析和運營管理分析，制定并執(zhí)行組合投資戰(zhàn)略，設計和調(diào)整物業(yè)資產(chǎn)的資本結構。而物業(yè)運行管理的任務，則是通過對寫字樓物業(yè)的日常維護和管理，充分有效地發(fā)揮整個系統(tǒng)的功能，并通過租務管理，為業(yè)主取得穩(wěn)定的租金收入。而租務管理，則是收益性物業(yè)運行管理的核心內(nèi)容。租賃的策略、租戶的選擇、租金的確定與調(diào)整、租約的制定都是收益性物物業(yè)運行管理中租務管理的基礎工作。
因此，聘請行業(yè)經(jīng)驗豐富的國際知名品牌物業(yè)公司負責項目的物業(yè)管理，采用國際一流的酒店式管理模式，可以為客戶提供星級物業(yè)管理及一系列外延服務。良好的物業(yè)管理服務將為企業(yè)節(jié)約使用成本，實現(xiàn)商務集約化和低成本化；也是寫字樓保值和增值的重要環(huán)節(jié)。
升級與趨勢
甲級寫字樓應該在產(chǎn)品設計施工之初就為將來發(fā)展預留出足夠的“可改造區(qū)間”。根據(jù)各行業(yè)客戶在需求方面的差異化，對于一些硬件設施或者特殊的部位做到設計預留，并根據(jù)客戶的后期的需求來加以完善；以保證產(chǎn)品在未來的市場發(fā)展中保持持續(xù)升級的能力，才真正算得上是“成長型寫字樓物業(yè)”。譬如，金融企業(yè)會對備用發(fā)電機、備用電源、空調(diào)系統(tǒng)等的要求較高；而it企業(yè)則對通訊設備、樓板載荷、24小時空調(diào)機房等方面有著特殊的需求。因此，在行業(yè)客戶細分的今天，行業(yè)的多元化導致的需求差異化是促使寫字樓市場日趨成熟化和專業(yè)化的重要標志。
在寫字樓經(jīng)濟走向繁榮的今天，工作的環(huán)境、項目的管理和可持續(xù)發(fā)展問題已經(jīng)逐漸成為業(yè)內(nèi)關注的新課題。而對于辦公人群而言，環(huán)保問題、工作的空間和辦公舒適度則成為被關注的熱點。
綜上所述，國際甲級寫字樓建筑的意義已經(jīng)不僅僅是建造一座高端辦公場所那么簡單，開發(fā)商要真正體現(xiàn)出“以用戶為本”的原則；力爭在各項競爭力指標方面都趨于完美，最終讓自身開發(fā)的寫字樓產(chǎn)品以前瞻的設計理念、頂尖的產(chǎn)品元素、至臻的管理服務、永續(xù)的市場經(jīng)營來成功地打造出商務辦公新的巔峰。
寫字樓標準層高篇五
名家專欄 : 辦公樓宇結構分類及分類標準的研究[20040216]
發(fā)布者 ivy 在 2004-02-12 13:35:32(1745 閱讀過)
辦公樓宇結構分類及分類標準的研究
目前，社會上對辦公用房物業(yè)檔次的看法并不完全一樣，業(yè)內(nèi)或政府管理部門目前也沒有評定辦公樓分級的客觀依據(jù)和統(tǒng)一標準。其實，辦公用房的分類及標準對于我們進行物業(yè)經(jīng)濟學的結構性分析、項目投資決策、市場營銷、物業(yè)管理和統(tǒng)計工作都是至關重要的。如果缺乏一個客觀的分類標準，往往會在工作中帶有很大的主觀性和盲目性，進而造成決策和判斷上的偏差。因此，進一步加強對辦公用房結構分類
及分類標準的研究無疑具有重要現(xiàn)實意義。
一、辦公物業(yè)的分類
辦公樓是從事生產(chǎn)、經(jīng)營、咨詢、服務等管理人員(白領)辦公的場所，它屬于生產(chǎn)經(jīng)營資料的范疇。
從辦公樓宇物業(yè)形態(tài)的發(fā)展變化過程來看，可分如下階段：
1、傳統(tǒng)辦公樓
兩大特點：立足于自然通風和采光，以小空間為單位，排列組合而成。
這一類辦公樓起始于底層或多層磚混結構，較小的開間和進深尺寸。如：3.6—4.0米的開間、5—8米的進深等，層高一般也在3.6米左右。
建筑向高處發(fā)展以后，產(chǎn)生了鋼筋混凝土的框架結構，但是使用空間仍按傳統(tǒng)的模式，仍屬于傳統(tǒng)辦
公樓的一種。
傳統(tǒng)辦公室的優(yōu)點：私密性強，工作者可自行控制工作環(huán)境(燈、百頁窗、家具布置等)。
傳統(tǒng)辦公室的不足之處：空間利用率低，缺乏靈活性。
2、早期的現(xiàn)代辦公樓
特點：大空間。
這種模式的積極意義是：追求實效。
這種模式的消極之處是：機器化的辦公環(huán)境，非人性化的工作方式。
3、后期的現(xiàn)代辦公樓
特點：富有人情味的辦公環(huán)境及優(yōu)雅的周圍環(huán)境，帶有綠化的內(nèi)庭院或中庭。例如，上海的虹橋商務
大廈。
景觀辦公室：大空間中靈活布局，有適當?shù)男菹⒖臻g，用靈活隔斷和綠化來保證私密性，地板、天棚
均有吸音處理等。
4、智能化辦公樓
20世紀1970-1980年代，隨著信息時代的到來，世界上出現(xiàn)了一批舉世公認的智能建筑，其中絕大部
分是辦公樓；20世紀1990年代，我國開始建成少量的智能建筑。如上海的金茂大廈。
智能化辦公樓發(fā)展迅速，繼3a之后，目前又推出全新的5a概念，智能建筑已成為 21世紀辦公建
筑發(fā)展的趨勢。
而從辦公樓宇自身的品質(zhì)類別來看，可分為如下四類：
第一類，為近年設計建造的智能化辦公樓。這類大樓一般立面新穎，氣派壯觀，內(nèi)部布局比較合理，講究功能到位，智能化功能達到3a以上，設備設施比較豪華，特別在安保、通訊、計算機網(wǎng)絡等方面考
慮較為周全。
第二類，是1990年代初設計，近年投入營運的現(xiàn)代化辦公大樓。這類大樓裝有中央空調(diào)及保安、消防設備，各類設施比較先進，物業(yè)管理比較到位，智能化功能在3a及3a以下，部分大樓為公寓辦公樓
設計，功能布局不盡合理。
第三類，是不帶中央空調(diào)的辦公大樓。這類大樓設備一般，尤其在通訊、設施的配置上與目前的互聯(lián)
網(wǎng)通訊有一定差距，且內(nèi)部布局大多采用公寓式布局。
第四類，是廠房或其它用途物業(yè)改建的辦公用房，一般而言，內(nèi)部設施比較簡易，目前，該類物業(yè)的比例呈下降趨勢。
從以上辦公用房物業(yè)形態(tài)以及自身品質(zhì)的演化看，是經(jīng)歷從低級、中級到高級，從落后、比較落后到先進的過程。而就現(xiàn)階段而言，辦公物業(yè)由于品質(zhì)檔次、規(guī)模檔次、智能化程度、配套服務、管理水平存在的差異而在辦公物業(yè)市場上形成的高檔、中檔、低檔物業(yè)的供應結構是客觀存在的。以下，我們分別以建筑面積、裝飾情況、配套設施、設備情況、客戶情況、區(qū)位交通、智能化程度、物業(yè)服務等指標來對結
構層次進行界定和探討。
二、辦公樓物業(yè)檔次劃分標準的研究
就我國的辦公樓市場而言，一般分為高檔物業(yè)(甲級寫字樓)、中檔物業(yè)(乙級寫字樓)、低檔物業(yè)(丙級寫字樓)。而高檔物業(yè)又可細分為兩個部分：頂級和甲級寫字樓。頂級寫字樓與國際寫字樓標準相符，甲級是按照本地市場現(xiàn)行標準劃分的。所謂甲級寫字樓主要是參照了四星級酒店或五星級酒店的評級標準，是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的一種習慣稱謂。由于寫字樓物業(yè)在不同的市場各不相同，寫字樓的分類標準通常是基于每個市場上的相對質(zhì)量，如在一些小城市還沒有頂級寫字樓與國際寫字樓。
對于超大城市(如北京、上海)，筆者以為，在辦公物業(yè)劃分時除要一般考慮樓宇品質(zhì)外，還要充分考慮城市交通和城市規(guī)劃(cbd布局)的因素，具體來說物業(yè)等級和等級標準可作如下的劃分和界定：
1、頂級物業(yè)(國際寫字樓)
(1)樓宇品質(zhì)：建筑物的物理狀況和品質(zhì)均是一流，建筑質(zhì)量達到或超過有關建筑條例或規(guī)范的要求；建筑物具有靈活的平面布局和高使用率，達到70％的使用率；樓層面積大，大堂和走道寬敞，從墊高地
板到懸掛頂棚的凈高度不少于2.6米。
①裝飾標準：外立面采用高檔次的國際化外裝修如大理石外墻和玻璃幕墻，采用進口高標準的大理石、鋁板、玻璃幕墻等材料；有寬敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面應為大理石、花崗巖、高級地磚或鋪高級地毯，墻面應為大理石或高級墻紙或高級漆，應有吊頂，電梯間應為不銹鋼、大理石；衛(wèi)生間安置
進口名牌潔具，如科馬、科勒、美標、t0t0等等。
②配套設施：應有配套商務、生活設施，如會議室、郵局、銀行、票務中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場，停車位充足，滿足日常生活的商店，適合商務會餐的飯店，賓館，午間放松或娛樂設施，其
它如公園、運動設施和圖書館。
③電梯系統(tǒng)：良好的電梯系統(tǒng)，電梯設施先進并對乘客和商品進行分區(qū)。
④設備標準：應有名牌中央空調(diào)，中央空調(diào)系統(tǒng)高效；有樓宇自控；有安全報警；有綜合布線。
(2)建筑規(guī)模：超過50000平方米。
(3)客戶進駐：國外知名公司的租戶組合；知名的跨國、國內(nèi)外大公司、財團。
(4)物業(yè)服務：由經(jīng)驗豐富且一流的知名品牌公司管理，配備實用的計算機物業(yè)管理軟件，實現(xiàn)辦公物業(yè)管理計算機化，建立辦公管理信息系統(tǒng)，并辦公物業(yè)各系統(tǒng)實現(xiàn)連通和統(tǒng)一的管理，24小時的維護
維修及保安服務。
(5)交通便利：位于重要地段，極佳的可接近性，臨近兩條以上的主干道。有多種交通工具和地鐵直
達。
(6)所屬區(qū)位：位于主要商務區(qū)的核心區(qū)。
(7)智能化：3a～5a
(8)開發(fā)商的背景：經(jīng)驗豐富并且資金雄厚。在項目開發(fā)的早期年份具有財務彈性，并且具有大規(guī)模房地產(chǎn)投資的豐富經(jīng)驗，這些開發(fā)商或是海外公司如來自美國、馬來西亞、香港、韓國，或者有海外經(jīng)營
成功經(jīng)驗的優(yōu)質(zhì)國有企業(yè)。
2、高檔物業(yè)(甲級寫字樓)
(1)樓宇品質(zhì)：建筑物的物理狀況優(yōu)良，建筑質(zhì)量達到或超過有關建筑條例或規(guī)范的要求；其收益能
力能與新建成的辦公樓建筑媲美。
①裝飾標準：外立面采用大理石、高級面磚、鋁板、玻璃幕墻等材料；有大堂，大堂地面應為大理石、花崗巖、天然石材等，墻面應為大理石、花崗巖、或高級墻紙等材料，應有吊頂，柱應包大理石、不銹鋼等材料；公共部分的地面應為大理石、花崗巖、高級地磚或鋪高級地毯，墻面應為高級墻紙或高級漆(如立邦漆等)，應有吊頂，電梯間應有不銹鋼、大理石或木門套；衛(wèi)生間安置進口名牌潔具，如科馬、科勒、美標、tot0等等。
②配套設施：應有配套商務、生活設施，如會議室、郵局、銀行、票務中心、員工餐廳等，專用地上、地下停車場，停車位充足。
③設備標準：應有名牌中央空調(diào)；有樓宇自控；有安全報警；有綜合布線。
(2)建筑規(guī)模：1—5萬平米。
(3)客戶進駐：有知名的國內(nèi)外大公司，客戶大多是進行研發(fā)、技術服務、電子商務或知名品牌代理
等方面的業(yè)務。
(4)物業(yè)服務：由經(jīng)驗豐富的知名公司管理，完善的物業(yè)管理服務包括24小時的維護維修及保安服務。
(5)交通便利：有多種交通工具直達。
(6)所屬區(qū)位：位于主要商務區(qū)或副都心區(qū)。
(7)智能化：3a及3a以上。
3、中檔物業(yè)(乙級寫字樓)
(1)樓宇品質(zhì)：建筑物的物理狀況良好，建筑質(zhì)量達到有關建筑條例或規(guī)范的要求；但建筑物的功能
不是最先進(有功能陳舊因素影響)，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物。
①裝飾標準：外立面采用面磚或瓷磚；有大堂，大堂地面為地磚，墻面為瓷磚或高級漆，有吊頂；公
共部分的地面為地磚或鋪中檔地毯，墻面刷白；衛(wèi)生間采用合資或國產(chǎn)中高檔潔具等。
②配套設施：有專用地上、地下停車場。
③設備標準：有中央空調(diào)系統(tǒng)；無樓宇自控；有安全報警；無綜合布線。
(2)建筑規(guī)模：無限制。
(3)客戶進駐：客戶多為國內(nèi)的中小公司，從事銷售代理、產(chǎn)品研發(fā)。
(4)物業(yè)服務：有物業(yè)公司服務。
(5)交通便利：有交通線路到達，交通較方便。
(6)所屬區(qū)位：副都心或較好的城區(qū)位置。
4、低檔物業(yè)(丙級寫字樓)
(1)樓宇品質(zhì)：物業(yè)已使用的年限較長，建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求；建
筑物存在較明顯的物理磨損和功能陳舊，但仍能滿足較低收入承租人的需求。
①裝飾標準：外立面采用涂料；無大堂；公共部分的地面為普通地磚或水磨石；衛(wèi)生間采用普通國產(chǎn)
潔具。
②配套設施：無。
③設備標準：分體空調(diào)；無樓宇自控；無安全報警；無綜合布線。
(2)規(guī)模：無限制。
(3)客戶進駐：客戶基本是小型私企，從事簡單的銷售業(yè)務。
(4)物業(yè)服務：可有一般性的物業(yè)服務如衛(wèi)生、收發(fā)、值班。
(5)交通便利：有交通線路到達。
(6)所屬區(qū)位：一般城區(qū)位置。
摘 自：上 海 房 地 產(chǎn) 市 場 報 告
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