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中國的量子基金篇一
文字實錄
轉(zhuǎn)型期間的中國房地產(chǎn)，正處于巨變的前夜。房地產(chǎn)基金順勢而生，風(fēng)起云涌，正日益成為一支不可忽視的新生力量。面向未來的中國房地產(chǎn)基金，怎樣才能走得更長遠(yuǎn)、更穩(wěn)??？在地產(chǎn)金融時代即將開啟的大背景下，這一新興行業(yè)將呈現(xiàn)怎樣一種發(fā)展格局？又存在哪些問題及矛盾？以及趨勢與變化？全國房地產(chǎn)投資基金聯(lián)盟的成立，又將發(fā)揮哪些作用與功能？銀行、信托等金融機(jī)構(gòu)、社會資本、地產(chǎn)lp等，又將如何在參預(yù)地產(chǎn)基金過程中，實現(xiàn)各方的共贏及行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展？
為此，《融資中國》雜志聯(lián)合全國房地產(chǎn)投資基金聯(lián)盟，10月19日在北京隆重舉辦“中國房地產(chǎn)基金發(fā)展高峰論壇”，金融界網(wǎng)站作為重要媒體合作伙伴參與了本次大會。
主題：中國房地產(chǎn)基金發(fā)展路徑 高峰論壇 文字實錄
時間：2011年10月19日上午
地點：北京金融街（000402）維斯汀酒店
內(nèi)容：
主持人：謝謝大家在白忙準(zhǔn)時之中來到活動現(xiàn)場，我代表主辦方對各位的到來表示最衷心的感謝，謝謝你們。
我是來自北京電視臺的主持人，房地產(chǎn)基金是瞬時而升，風(fēng)起云涌…昨天的晚宴舉辦的非常成功。希望大家今天可以暢所欲言，共同把脈中國房地產(chǎn)的發(fā)展未來，首先歡迎融資中國總編輯方泉先生。
方泉：溢美之詞都是溢美，感謝大家在冬至來臨之際參加我們房地產(chǎn)的基金討論會，昨天我跟一個房地產(chǎn)界的老朋友一塊聊天，曉光在那劉煒中午一起吃飯的時候說冬天可能提前到來，盡管十度的別墅還差強(qiáng)人意的賣著，但是他知道和他共同做這行業(yè)的很多朋友都面臨資金的及其緊缺的狀況，我說在冬至來臨之跡我們開這個會還是適時的，昨天晚上跟證券的投資基金的聚會，大家討論資本市場下一步走勢的時候，繞不凱德問題還是中國經(jīng)濟(jì)是否應(yīng)著陸還是軟著陸，盡管昨天上午中國經(jīng)濟(jì)不可能硬著陸，但是作為在二級市場做投機(jī)的機(jī)構(gòu)投資者，更關(guān)心的是通脹下來之后，我們的經(jīng)濟(jì)增長會不會下來，上市公司的業(yè)績會不會下來，就是整體經(jīng)濟(jì)的增長會不會硬著陸，又繞不開的一個問題是房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)下的局面，一個家單地不是很符合經(jīng)濟(jì)邏輯的現(xiàn)象如果房地產(chǎn)出現(xiàn)大幅度下跌，他么無疑我們的經(jīng)濟(jì)就是硬著陸，反之才是軟著陸，但是反之也是說房地產(chǎn)是緩慢下跌。所以房地產(chǎn)和房地產(chǎn)融資不但關(guān)心到業(yè)內(nèi)的這些相關(guān)的操盤者，同時更廣泛的關(guān)注到中國經(jīng)濟(jì)，關(guān)注到我們所有的參與中國經(jīng)濟(jì)投資的大小投資者，我們知道今年以來關(guān)于國家宏觀經(jīng)濟(jì)的三個關(guān)鍵詞是壓通脹、保增長、促轉(zhuǎn)型，所有的宏觀經(jīng)濟(jì)這一年以來的政策都想通過一兩條政策，以貨幣政策為主導(dǎo)的政策同時應(yīng)對這三個問題。而這三個問題之間又互為因果，我們說保增長離不開房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定，哪怕是穩(wěn)定下滑。那么裔通脹也離不開房地產(chǎn)的穩(wěn)定和穩(wěn)定下滑，大家知道企業(yè)成本極高一個重要的推手就是中小企業(yè)的租房成本，通脹對房地產(chǎn)之間發(fā)生關(guān)系，那么增長與房地產(chǎn)也直接發(fā)生關(guān)系，更重要的放長遠(yuǎn)看中國經(jīng)濟(jì)不得不面臨的從現(xiàn)在做的轉(zhuǎn)型又需要集中代表傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)模式的房地產(chǎn)做出一定的犧牲，在這個背景下我們房地產(chǎn)的發(fā)展，房地產(chǎn)基金的下一步的發(fā)展，都跟中國經(jīng)濟(jì)目前的狀況息息相關(guān)。我們說搞這樣的活動對大家來講是一次暢所欲言的機(jī)會，對整體的中國業(yè)績講也是尋找政策出路的機(jī)會，我注意到今年以來馮侖的萬通一直搞立體城市，他有這個想法的時候，我個人作為資本市場的專家，也參與了討論，馮侖這個創(chuàng)意能不能搞出來，其實我認(rèn)為也代表了房地產(chǎn)行業(yè)本身是否能夠創(chuàng)新的一個方向，大家如果有興趣的話，大家可以搜一搜，馮侖的立體城方案相關(guān)信息，我覺得馮侖的立體誠實的創(chuàng)意，至少改變了傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型和勞動密集型的特征，正在向高科技密集型來轉(zhuǎn)變，甚至于他所倡導(dǎo)的立體城的融資方式也不是我們現(xiàn)在能夠想到的類似房地產(chǎn)基金，他給我們的啟示不在乎他是否能成功，而在于房地產(chǎn)冬至來臨的形勢下，我們業(yè)內(nèi)怎么尋找自己行業(yè)的提升和發(fā)展的機(jī)會，謝謝大家。
主持人：接下來是第一個進(jìn)行主題演講的嘉賓，中國房地產(chǎn)基金的發(fā)展路徑及創(chuàng)造探索，有請劉曉光先生。
劉曉光：方總的觀點我不同意，流動性肯定對通貨膨脹有影響，但流動性是一個雙面。一方面他可能會減弱通貨膨脹，現(xiàn)在企業(yè)資金成本這么高，大量成本肯定轉(zhuǎn)移到…尤引起人們新的預(yù)期，總重要我的觀點如果現(xiàn)在繼續(xù)大雅流動性，同時打壓股市價格，再打價房產(chǎn)價格，那將是致命的問題。又美元去買美元資產(chǎn)，那是更棒的事情。關(guān)于基金我想今天我有15分鐘，我簡練的說一說，我對基金我們比較熟從91年開始，20年時間，我們經(jīng)歷過基金的上市，研究基金的法鼓，現(xiàn)在主要做的有幾個，首創(chuàng)華夏基金，一只是內(nèi)子的還有一只是外資的，我們做兩只北京小城市的基金…基金現(xiàn)在在探索，今天覺得很有意義，把這些基金的朋友組織起來，有專門的聯(lián)盟，我覺得很有意義。我想今天說的題目就是一個基金的發(fā)展的路徑，新模式的探討，副標(biāo)題叫做打造中國基金地產(chǎn)基金的聯(lián)合艦隊，簡單推廣一下。
基金我們在發(fā)展興起過程中有很多困惑大家知道從本原上講，地產(chǎn)基金是…被稱為私募基金的是專門用于地產(chǎn)投資的分支，最早出現(xiàn)70年代末期，因為商業(yè)手段的兇悍被稱為門口的野蠻人，基金的發(fā)展歷史不是很長，但是對中國來講推遲了很長時間，我們最早接觸地產(chǎn)基金在90年代初期，真正運作在2002年以后，從基金的現(xiàn)狀看，大概有幾個特征，近兩年來發(fā)展很快，基金市場的激增，以開發(fā)商的財團(tuán)背景組成的，有的是外資獨立的，開始的時候可能主要集中一二線城市，現(xiàn)在 是二三四線城市，我們看中國的基金現(xiàn)在有很多問題，因為以前多數(shù)是所謂收取固定收益的債券式的基金，我說很多基金名為債權(quán)，實為股權(quán)，針對這些情況，現(xiàn)在基金還有這些那樣的問題，我們概括有這么幾個方面，傳統(tǒng)的基金模式?jīng)]有具備快速接觸物質(zhì)項目的功能，這樣的專業(yè)大型開發(fā)商可能是不缺資金，資金很多，但是中小開發(fā)商有好象自身的基金功能還是差。第二有利沖突，基金投資者與基金管理者項目之間有利益。第三定位出現(xiàn)偏差?？赡苡幸恍┗饘戆l(fā)展成為財團(tuán)…第四盈利模式。注重資本的收入，項目的管理的收入和資產(chǎn)管理的收入，當(dāng)然還有機(jī)制的問題，整個基金的投入期豐收期的配比，這些問題我認(rèn)為融合基金的發(fā)展過程中，可能也是一個歷史的必然，這里有很多問題我們需要探討，到底是什么樣的模式，到底是什么的方式，功能怎么確定，都需要我們探討。
從基金角度講，他的發(fā)展情況我們把它概括一下，不多說了，從90年代到03年，從04年到06年外資采取收入的方式，06年到09年改變收入的路線，改向參與房地產(chǎn)投資?，F(xiàn)在基金比較多了，但是仍然是發(fā)展期、探討期。我們回顧歷史，中國的房地產(chǎn)基金每次的變革都是伴隨宏觀調(diào)控大背景進(jìn)行的，中國的房地產(chǎn)沒多少年，從90年代算20多年的歷史，我們趕上大概有11次宏觀調(diào)控，這種調(diào)控情況下我們房地產(chǎn)金融面臨的困境，當(dāng)然跟其他行業(yè)宏觀調(diào)控產(chǎn)業(yè)升級等等，這里面講，我們的困擾肯定是流動性的緊張，傳統(tǒng)融資工具的受限，我們也看到行業(yè)發(fā)展的新的機(jī)遇，比如私募基金正在成為地產(chǎn)金融的一個很好的模式。我們想還是要深入的去共同來總結(jié)研究發(fā)展。這里可能幾個方面的工作，一個是深入研究海外的基金的先進(jìn)的經(jīng)驗，另外一個促進(jìn)行業(yè)內(nèi)的互相的交流溝通。還有加快地產(chǎn)基金人才的培養(yǎng)。還有創(chuàng)新的模式，打造房地產(chǎn)的基金的聲威。這是我說的主要的觀點。
基金來講到了中國以后，根據(jù)中國的國情要有很多的變化，我們投資基金創(chuàng)業(yè)基金的時候做了很多很細(xì)致的分析，在中國可能有些變化，從基金的人才講，我們過去是空白的，這些年來我們有一些隊伍，我們還存在很多需要我們探討的問題，關(guān)于壯心基金模式的問題我們簡單概括一下，就是以投資人的利益為核心，打通房地產(chǎn)投資的鏈條，打造由地產(chǎn)基金獨立第三方的開發(fā)公司律師、會計師、造價咨詢師，營銷策劃，等等構(gòu)成的聯(lián)合艦隊，當(dāng)然我這里提的不全面，這個鏈條還要長，有一個具體的圖，這個圖在目前還有些其他構(gòu)造從地產(chǎn)基將來要往前運作的過程中，有專業(yè)化的專業(yè)性的生產(chǎn)指標(biāo)要結(jié)合在一起，圓的中心是基金管理人，這些機(jī)構(gòu)可能將來共同構(gòu)成我們的發(fā)展隊伍，可能一個基金一個金融機(jī)構(gòu)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，一定是專業(yè)化很強(qiáng)的都是，和生態(tài)鏈高度融合的東西，我們形象的講基金就是航空，投資人管理人就是航空母艦，我們還需要有巡洋艦等等，產(chǎn)業(yè)鏈的服務(wù)內(nèi)容很多，但是概括起來將實際上是項目孵化，項目的價值發(fā)現(xiàn)，投資的運作，投資后的管理，項目的挖掘、策劃、協(xié)助、支柱等等，實際上一方面是基金的改革要考慮的問題，生態(tài)鏈、價值鏈。實際上不是做基金的你做地產(chǎn)商也會涉及到一樣的問題，只是基金將來更容易專業(yè)化的結(jié)合起來，本身就是為投資人服務(wù)的，提供價值最大化，他不需要一定都是自己的都是，一定是綜合性的，這樣我選最好的。
現(xiàn)在很多項目將來專業(yè)化的東西可能更適合基金里邊，代表投資人的概念，所以更容易的把這種專業(yè)鏈條結(jié)合起來。它的流程程序跟地產(chǎn)商的概念有很多相通的，我再2002年的時候涉及思考大的財團(tuán)的運作模式當(dāng)中當(dāng)時有涉及到，當(dāng)時我提出來拿出150億，投150個城市，占領(lǐng)150塊地，如果當(dāng)年做，可能我今天就幾千億的身價，后來沒有做。
涉及鏈條很有意義第一價值發(fā)現(xiàn)，第二評估，第三資金平臺，第三項目運作，第五項目管理，還有追蹤審計的鏈條，這樣按可以風(fēng)險控制。我們的基金是最適于把專業(yè)化聯(lián)合結(jié)合起來攜程我們的生態(tài)鏈，價值鏈，這樣可能最后的目的是給投資提供最大的利益，我一直講什么叫商業(yè)，就是用最少的金錢最好的概念最好的專業(yè)組成，把錢拿到家里，我們的基金發(fā)展方向可能會有幾個方向，我們現(xiàn)在在做嘗試，如果首創(chuàng)華夏。脫胎于品牌地產(chǎn)商，堅持獨立題材方的運作，目的是實現(xiàn)投資的利益最大化，在這個過程中，很多專業(yè)化的鏈條運用，可能是我們將來發(fā)展的一個重要方向和成功的重要方面。由于時間有限，我簡單的把思考給大家介紹一下，中國的基金發(fā)展將來會有很多思考，我的形象感覺像雨后春筍在生長，所以基金聯(lián)盟很重要，我們自己要規(guī)范，這樣可能對中國的基金業(yè)產(chǎn)生一條光輝的道路，謝謝大家。
主持人：謝謝劉曉光，接下來演講嘉賓江湖人稱少帥，讓我們掌聲有請曹少山先生。
曹少山：非常感謝，剛才劉總發(fā)言也是最核心深邃的東西，我的發(fā)言可能不會有劉總這樣的高度，也沒有這樣的經(jīng)驗，但是給大家分享一下我自己同時這段行業(yè)的觀察和心得體會。
地產(chǎn)基金的話題最近一段時間非常熱，我也參加過一些論壇，但是應(yīng)該說我覺得今天這次的論壇從參會人員的背景講是最強(qiáng)最有價值的，因為把真正能夠代表影響這個行業(yè)今后發(fā)展的很多代表性人都請來了，以前我參加過很多論壇基本上參加的人員是開發(fā)商為主，而且很多是中小開發(fā)商，他們對真正基金發(fā)展的東西沒有太大興趣，所以像我們這些基金管理人在那些論壇上說，總有點對牛彈琴的感覺。
我一直在不同的場合強(qiáng)調(diào)地產(chǎn)私募基金它的核心首先是資產(chǎn)。是社會資本用一種新的代理形勢參與房地產(chǎn)開發(fā)的組織形式，其次才是開發(fā)商可以運用的融資形勢，所以地產(chǎn)服務(wù)的核心意義是投資人的利益，能夠有能力影響主導(dǎo)地產(chǎn)行業(yè)格局的應(yīng)該是lp群體，尤其是有組織的lp群體但是到目前為止還處在觀望?，F(xiàn)在地產(chǎn)具有整個私募股權(quán)市場的特征。
我今天講的是我自己個人的一點觀點，第一首先這個行業(yè)的規(guī)模非常小，影響力還有限，雖然前景很廣闊，但是速度并不快，真正要形成勢力還需要相當(dāng)長的時間，現(xiàn)在做房地產(chǎn)基金有幾百家，但是在我看來，有很大一部分是開赴上用有限合伙之的形勢實現(xiàn)的案例，還不能稱為真正的地產(chǎn)基金，比較純粹的地產(chǎn)基金從投資規(guī)模講，一年下來融200、300億，這個和每年4、5萬億的房地產(chǎn)投資最規(guī)模講還是比較小的。
一般投資人對地產(chǎn)基金的認(rèn)識和趨向還掌握在大型的渠道商，由于政策限制，他們對這些資產(chǎn)類型的態(tài)度比較謹(jǐn)慎，真正的大型lp群體對這種房地產(chǎn)意識沒有完全覺醒，在如何評判的核心認(rèn)識還是比較粗放，在行業(yè)起步階段，lp缺乏對評判g(shù)p很好的尺度，現(xiàn)在看絕大多數(shù)看品牌，看誰的名氣大，看背后的股東背景勢力，對真正絕對gp實際問題關(guān)注不夠。gp在專署研究上的能力，gp的利益沖突，團(tuán)隊的操守問題，我覺得大家對這些問題的關(guān)注不夠，現(xiàn)在只要是gp牌子都大都可以。那么在我看來，任何一種私募基金，都應(yīng)該是一群誠實的聰明過人、勤奮過人，渴望成功的團(tuán)隊，通過擔(dān)當(dāng)風(fēng)險為投資人賺錢的形式，基金的核心是團(tuán)隊，基金成敗得關(guān)鍵是高效的…基金的靈魂是投資人致尚。
開發(fā)商的盈利模式投融資的模式的轉(zhuǎn)變是中國地產(chǎn)基金發(fā)展的大前提，目前絕大多數(shù)開發(fā)商沒有放棄維持原來重資產(chǎn)加高杠桿加投資開發(fā)的盈利模式，這樣的狀況不利益形成有利基金發(fā)展的外部環(huán)境。
第四市場上應(yīng)該嚴(yán)重缺乏具備良好機(jī)構(gòu)特征的基金管理人，合格的gp團(tuán)隊是稀缺，現(xiàn)在社會上錢不少、機(jī)會也不少，真正少的是好的基金人才。
目前市場上一般投資人追究短期化的收益這種不利于培養(yǎng)好的管理人，我認(rèn)為這是制約行業(yè)發(fā)展的問題，為了滿足投資人的短期逐利的要求很多現(xiàn)在市場上包括我們自己在內(nèi)，在做一些短期的債型，實際就是信托的高成本替代，從長期說這種產(chǎn)品沒有太大的價值，也缺乏長期生成的市場空間。
第五在中國地產(chǎn)投資行業(yè)這個舞臺上，現(xiàn)在開發(fā)商還是主角，雖然我說這個行業(yè)過去十年今后十年行業(yè)特征有很大變化，這些人基本功還很好，所以還是有捧場的人，但是實際上并不是最適合這個行業(yè)發(fā)展的。獨立團(tuán)隊在目前的狀況下，力量比較單薄，開發(fā)商發(fā)起的基金又有很大的先發(fā)的優(yōu)勢，我有一個擔(dān)心中國的私募行業(yè)而偏離在成熟的資本市場作為投資資產(chǎn)類型這種以投資人為核心的定位，有這種風(fēng)險。
在我看來，開發(fā)商發(fā)起并擔(dān)當(dāng)實質(zhì)基金管理人這種基金，不再做母體以外的投資，這都不能稱為真正意義上的基金，使開發(fā)商反融資的一種形勢，在pe企業(yè)里，大家沒有聽過把錢投到自己企業(yè)的事情，但是同樣的利益沖突在地產(chǎn)私募基金領(lǐng)域沒有被廣泛的認(rèn)識，我們會說美國出了…中國也一定有這樣的企業(yè)，但是其實你們真正了解凱德置地的已經(jīng)不是開發(fā)商了，已經(jīng)完全變成基金企業(yè)了。
第六：業(yè)績比較小，和投資人利益可以實現(xiàn)比較高度的一致在激勵機(jī)制和行為約束上有可能成為市場的鯰魚，第七中國地產(chǎn)基金現(xiàn)在發(fā)展階段正好遭遇了比較復(fù)雜的外部經(jīng)營環(huán)境，其實剛才方總講了實際上中國地產(chǎn)行業(yè)目前外部的經(jīng)營環(huán)境不確定性很大，國內(nèi)國際宏觀形式在發(fā)展大的變化，同時也是考驗基金管理人的時候，調(diào)控是個雙刃劍，以前投資地產(chǎn)閉著眼也可以賺錢，現(xiàn)在沒有，這樣有利于鍛煉培養(yǎng)好的團(tuán)隊。
在我看來中國這么大的經(jīng)濟(jì)體，同時帶動著中國城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，這樣的機(jī)遇放在全球的范圍鎳都是千載難逢，專業(yè)化、精細(xì)化的地產(chǎn)投資時代才剛剛開始，再糟糕的市場當(dāng)中，優(yōu)秀的私募基金都會找到賺錢的機(jī)會。在泡沫破裂的20多年很多私募在日本的地產(chǎn)中是賺錢的，好的私募基金是和大勢相反性比較弱的，地產(chǎn)基金業(yè)不例外。
對于未來的預(yù)判我覺得這個很難做，未來需要我們所有人堅持不懈的努力去實現(xiàn)，促進(jìn)更加完善健康的地產(chǎn)基金。中國所有的創(chuàng)新都是創(chuàng)新實踐先行。我們這些相對先行的這些人自立非常重要，總體中國的創(chuàng)新環(huán)境現(xiàn)在有很大進(jìn)步，我們以前只能做不能說，現(xiàn)在能說也能做，地產(chǎn)基金本身不是一個新鮮的東西，是舶來品是，我希望看到這個行業(yè)未來相對層次比較豐富，我相信這個不同背景的基金管理人能夠在一起，因為這個市場足夠大，最后我說幾點呼吁。
一從業(yè)人員要有使命感，我們有可能會我們作為一個集體會影響和改變行業(yè)的格局，我們要承擔(dān)起引導(dǎo)教育投資人的責(zé)任，堅持去做我們認(rèn)為對有價值的東西，很多先行者可能做的不好會成為先烈，我們需要堅持必要的原則。
二、不要急功近利，要培養(yǎng)真正的風(fēng)險識別能力，徹底擺脫原來銀行體制延續(xù)出來的案頭風(fēng)險管理的方式。
最后我非常相信私募地產(chǎn)基金的存在的經(jīng)濟(jì)格局和社會意義，我相信他有生命，相信能夠發(fā)展。我們希望我們的努力能夠得到社會其他力量的呼應(yīng)和支持，尤其廣大lp意識的崛起，謝謝大家。
主持人：接下來是張民耕先生，演講題目是在調(diào)控中發(fā)展和規(guī)范房地產(chǎn)基金。
張民耕：各位來賓早上好。聽了方總編和曉光和曹總的演講感受特別深，以前房地產(chǎn)界一到調(diào)控就開會，叫扎堆壯膽抱團(tuán)取暖，今天是房地產(chǎn)基金和各種潛在的投資人的機(jī)會，可以用兩句話概括，呼朋喚友、一接班通行，我今天想討論兩個方面，一個房地產(chǎn)基金現(xiàn)在產(chǎn)生要做什么可以做什么，怎么在現(xiàn)在的環(huán)境下得到很規(guī)律的有序的發(fā)展，也是為了基金在千載難逢的機(jī)會下誕生了，要利用好這個機(jī)會，使的基金這個行業(yè)能夠茁壯成長有序的發(fā)展，另外還有房地產(chǎn)基金聯(lián)盟干什么，會干些什么，這兩方面做一些我的考慮、思考。
我演講的題目叫大勢所趨、順勢而為，在調(diào)控中發(fā)展和規(guī)范房地產(chǎn)基金，剛才曹總說了一下現(xiàn)在的房地產(chǎn)基金有數(shù)百個，我看到兩個統(tǒng)計數(shù)字一個說200個一個說500個，投入的資金大概有500億，這些都表現(xiàn)了行業(yè)不成熟，現(xiàn)在房地產(chǎn)聯(lián)盟我們準(zhǔn)備和新科，和融資中國結(jié)成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，今后希望由第三方由一些媒體或者是科研機(jī)構(gòu)對這個行業(yè)的成長做記錄和分析，這樣今后就會有規(guī)規(guī)范的數(shù)字展示給大家。
我介紹一下房地產(chǎn)基金聯(lián)盟，基金聯(lián)盟是由神州基金、高科投資、信基基金、河山資…發(fā)展的，有國內(nèi)近40家房地產(chǎn)投資基金參與與發(fā)起，今后還有更多的業(yè)內(nèi)企業(yè)加盟。全國房地產(chǎn)投資基金聯(lián)盟由全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會批準(zhǔn)成立，接受全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會的業(yè)務(wù)指導(dǎo)指導(dǎo)和監(jiān)督管理，是在全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會領(lǐng)導(dǎo)下的非營利性的房地產(chǎn)投資基金行業(yè)會員組織，全國投資基金聯(lián)盟的成立是中國房地產(chǎn)界的一個件大事，是房地產(chǎn)基金界的一件大使，聯(lián)盟將以會員的利益和需求為第一要務(wù)。
房地產(chǎn)基金對目前形式的判斷，沒有專門開會研究，是我們?nèi)粘＝涣鲗Ψ康禺a(chǎn)基金對房地產(chǎn)形式的市場發(fā)展前景的基本判斷。
第一：城市化進(jìn)入第二波，房地產(chǎn)還會持續(xù)發(fā)展，改革開放30年，中國城市人口從2億增長到5億，城市化率從20%增長到50%，要達(dá)到法發(fā)達(dá)國家75%的平均的城市化率中國還有很長的路要走，未來30年城市人口還要增長約5億，達(dá)到12億人，中國人口15億到了75%到80%的樣子，還要增長25%的城市化率，作為城市化物質(zhì)載體的房地產(chǎn)還有大的發(fā)展。
第二我們認(rèn)為房地產(chǎn)投資的短缺導(dǎo)致中國城市化的房地產(chǎn)發(fā)展出現(xiàn)一系列重大的問題，中國的城市化進(jìn)程進(jìn)行了30年，這30年走過了發(fā)達(dá)國家300年的路徑，制約中國城市化良性發(fā)展的公募投資，西方國家在300年中積累大量的資金用于公募投資，中國在短短的30年中作為公募投資主題政府是很難積累那么多資金，于是土地財政只是解決短缺的一種嘗試。這種嘗試不是很成功，導(dǎo)致種種中國城市化發(fā)展過程中和房地產(chǎn)發(fā)展過程中的一系列問題，有人說是城市化，也有人說是只有土地沒有人口的城市化，關(guān)系最根本的原因是公募投資的短缺，導(dǎo)致供求失衡，導(dǎo)致高地價高房價的問題。
第三增加投資是解決一系列的路徑，解決中國城市化的根本途徑再生增加投資，房地產(chǎn)基金作為動員非房地產(chǎn)社會基金，經(jīng)過專業(yè)隊伍管理，增加城市化…這顯然是一條可靠的路徑，這是對未來房地產(chǎn)發(fā)展前景，房地產(chǎn)基金得以發(fā)展的最扎實的基礎(chǔ)。
我們現(xiàn)在房地產(chǎn)基金對于本輪調(diào)控以后房地產(chǎn)市場發(fā)展的趨勢有一些比較共同的認(rèn)識，第一個房地產(chǎn)市場的主體和市場份額將發(fā)生變化，房地產(chǎn)業(yè)的金融屬性凸現(xiàn)出來，金融資源的多寡決定了房地產(chǎn)業(yè)的成敗，市場主體和市場份額大進(jìn)小退將成為一種趨勢…
第二房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)模式將發(fā)生轉(zhuǎn)變，從投資開發(fā)銷售經(jīng)營管理全的開發(fā)商模式，向?qū)I(yè)分工的專業(yè)開發(fā)商轉(zhuǎn)變，從香港模式向美國是轉(zhuǎn)變，產(chǎn)業(yè)細(xì)分、產(chǎn)品細(xì)分開始成為趨勢，海南島與投資商的分野開始出現(xiàn)。
第三房地產(chǎn)開發(fā)商的投資財務(wù)模式將發(fā)生轉(zhuǎn)變，資本金門坎進(jìn)一步提高，從以前的自有資金節(jié)資金下一輪的投資本金的財務(wù)模式，轉(zhuǎn)變?yōu)樽杂匈Y金合伙合作資金，下一輪投資本金。
第四：房地產(chǎn)業(yè)利潤率和模式發(fā)生轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)業(yè)的利潤率是降低已經(jīng)成為不爭的事實，房地產(chǎn)全行業(yè)全過程的利潤分布發(fā)生變化，從以前的開發(fā)商利潤加上售后增值利潤這種模式轉(zhuǎn)變?yōu)殚_發(fā)利潤加上投資商利潤加上售后增值利潤，這樣的利潤模式，一個是利潤率降低，一個是利潤的分布向前移。
第五房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)生轉(zhuǎn)變由于一二線城市限購限貸，有的正式已經(jīng)無限制了，北京、上海的特大人口的往往是十年的指標(biāo)五年完成，所以車和房的限葉也是自然一方由于開發(fā)能力的…房地產(chǎn)由一線城市向二線城市展開。
以上五點房地產(chǎn)發(fā)展趨勢，是房地產(chǎn)基金得以發(fā)展的基礎(chǔ)。下來說一下如何在調(diào)控中發(fā)展中國的房地產(chǎn)。
第一房地產(chǎn)開發(fā)商需要雪中送談。結(jié)合大中小型不同的開發(fā)說的需求為大企業(yè)提供并購基金，為中型企業(yè)提供夾層基金，為小提供股權(quán)基金。
第二今后的發(fā)展之中金融機(jī)構(gòu)需要錦上添花，基金為其提供一種新的避險工具，與金融機(jī)構(gòu)合作，提供銀行信托發(fā)放貸款前的基金投入，提供銀行信托債權(quán)監(jiān)管之外的股權(quán)，與銀行信托等金融機(jī)構(gòu)何合作，提前介入延后退出，以及優(yōu)先劣后機(jī)構(gòu)安排，成為他們的一種新的避險工具。
第三：社會資金需要保駕護(hù)航，基金為其提供一種不同于炒房炒地的安全收益平臺。
第四：中小開發(fā)商和三四線發(fā)展商需要抱團(tuán)取暖。
下面說一下房地產(chǎn)基金聯(lián)盟作為房地產(chǎn)的社團(tuán)組織我們的使命和目標(biāo)。
要珍惜房地產(chǎn)投資基金寶貴的發(fā)展機(jī)會，規(guī)范自律，加強(qiáng)交流、開合作、共同發(fā)展，以天下之才建下屋，住天下之人，富天下之民，樹正確的房地產(chǎn)發(fā)展觀及財富觀。
最后我簡單說一下，房地產(chǎn)基金聯(lián)盟的作為與功能，房地產(chǎn)基金行業(yè)規(guī)范自律信用建設(shè)的肌底，第二房地產(chǎn)基金行業(yè)對外宣傳溝通社會的窗口，房地產(chǎn)基金行業(yè)與各級政府管理機(jī)構(gòu)溝通檢驗合作的的橋梁，房地產(chǎn)基金企業(yè)和從業(yè)人員信息交流資源整合加強(qiáng)有意及合作的橋梁，房地產(chǎn)基金企業(yè)互利合作，共謀發(fā)展共同提升業(yè)務(wù)水平的平臺，房地產(chǎn)基金行業(yè)與國內(nèi)國際房地產(chǎn)行業(yè)、房地產(chǎn)金融行業(yè)、金融行業(yè)交流的渠道。
由于時間關(guān)系我就講到這，謝謝大家
主持人：下一個演講嘉賓蘇鑫先生。演講題目是地產(chǎn)私募基金是順勢而為還是創(chuàng)新發(fā)展。
蘇鑫：非常感謝主辦方給我這個機(jī)會交流，把這幾年的工作感受跟大家涉及交流，涉及到三個方面，第一我們怎么看待房地產(chǎn)基金面臨的宏觀的環(huán)境和形勢，形象的認(rèn)知，第二就目前的現(xiàn)狀我們看到房地產(chǎn)基金應(yīng)該是怎么樣的模式，怎么樣的方式，我們可以進(jìn)行一些探討。第三跟基金長遠(yuǎn)發(fā)展推出一些核心的路徑。
基金的未來的機(jī)會，我們談的比較多，我們相信這是未來一個無論是對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，還是中國投資的渠道都是非常重要的一個環(huán)節(jié)，但是我們清醒的認(rèn)識到房地產(chǎn)基金說到底，我們所處的行業(yè)環(huán)境只能算是一個嬰兒，所以我們再往前走的未來的幾年，我們可能是莽撞的少年而已，我們這時候遇到的狀態(tài)并不是特別好，因為我們依附大的行業(yè)，房地產(chǎn)這個行業(yè)實際上是受到調(diào)控的未來會有重大波動風(fēng)險的行業(yè)，這種情況下，要有非常深刻的意識。
最近大家都關(guān)注喬布斯，有一本書講了在20幾年前，在美國硅谷愛鋪了的時候年輕人在一起剛剛啟蒙的狀態(tài)非常熱血沸騰，那些人沒有禁忌不知道什么是最好的，但是他們有熱情，有對這個行業(yè)的這種熱忱的投入，這一點可能是我們欣慰的，所以堅信未來我們這些人能夠引領(lǐng)這個行業(yè)往前發(fā)展，但是我們看這個行業(yè)最核心的有三個方面，實際上我們有機(jī)會有挑戰(zhàn)跟這個行業(yè)相關(guān)的，第一個監(jiān)管部門，第二投資人，第三開發(fā)商，開發(fā)商現(xiàn)在我們感覺到發(fā)生變化，基金受到重視，投資人也開始關(guān)注基金新的一種投資的形勢，政府實際上原來不認(rèn)知他，現(xiàn)在進(jìn)行監(jiān)管，從天津最近的政策的發(fā)展趨勢看，實際上中國金融的不開放，造成了有些不法分子良利用這種形勢搞一些非常的募集，所以出現(xiàn)了一些監(jiān)管，這個也是張總把我們大家聚在一起形成基金聯(lián)盟的核心，我們要有自律，我們要知道什么是合格基金管理人應(yīng)該做的事情，這一點對我們來說是非常重要的。
第二點我們談一談賺錢的模式，賺錢的模式實際上我們每個基金賺錢的模式都不一樣，但是我們最近發(fā)現(xiàn)一個特別好的機(jī)會，就是開發(fā)商缺錢，信托受到一定的限制，所以內(nèi)債的形勢家庭的形勢，我們感覺到我們生活條件比一年前好很多，我們有很多的賺錢的機(jī)會，但是我們要清醒的看到，我們賺到前要問自己是怎么轉(zhuǎn)到的，是市場賞賜給你的，還是靠你自己能力賺到的，不是說市場賞賜我們不需要，但是我們要清醒，一個基金的發(fā)展是靠你的核心能力，你的商業(yè)模式就是你賺錢的能力，你投資的項目對你說能不能夠促進(jìn)提升你的專業(yè)能力，到底哪一種模式最好的，實際上是沒有定論的，至少在目前基金發(fā)展?fàn)顩r，我不知道未來到底是怎么樣，我們敬畏要充滿熱情，有可能是有強(qiáng)大的融資能力，這可能是你的核心能力，你就可以不斷的發(fā)展，也可能是你以前有很好管理團(tuán)隊，你做過房地產(chǎn)開發(fā)，你有這方面經(jīng)驗，相對合作者你房地產(chǎn)開發(fā)能力非常強(qiáng)，這也是你的能力，當(dāng)然說我有能力募集，我自己去開發(fā)，在中國也存在這種機(jī)會哪一種更好不知道，但是每一年我們賺到錢總結(jié)的時候一定要問自己，我們是靠什么來的，是不是靠我們的能力，我們跟其他人有什么不同這個能力能不能被別人復(fù)制，把潛在的合作者，把潛在的人員吸引過來。
第三我們談一談關(guān)于資本的募集，和房地產(chǎn)未來的變化我們要關(guān)注的風(fēng)險的控制，最近有兩件事情，媒體議論的非常多，一個是鄂爾多斯（600295），房地產(chǎn)出事情，第二個溫州，民間資金的崩盤，在半年前，我們走訪過這幾個地方，做民間資本的調(diào)研，已經(jīng)非常清晰的看好鄂爾多斯房地產(chǎn)的問題，因為它這個鏈條是把地下的財富通過鏈條變成了永遠(yuǎn)不開燈的存錢罐，但是游戲規(guī)則要不斷的積累財富，鄂爾多斯有一個特點需要95%的人…而政府的這次調(diào)控在二三線誠城市的按揭出現(xiàn)了問題，這樣自然問題就出現(xiàn)，通過這個例子給我們說明房地產(chǎn)這個行業(yè)可能未來面臨最大的不確定性就是流動性，任何一個微小的變化都會產(chǎn)生重大的影響，甚至是半年左右的時間我們會看到有些信投公司會遇到重大的問題。我們?nèi)チ藥讉€二線城市，一個非常大的銀行，他們參與開發(fā)項目，在未來的一年都沒有考慮開發(fā)帶，沒有信號。就是傳統(tǒng)的資金鏈條跟銀行相關(guān)的可能都會重大影響，這些現(xiàn)金流都會對我們的投資產(chǎn)生重大的影響。
第一流動性對這個行業(yè)產(chǎn)生影響。這個矛盾就來了，作為基金來說，這個行業(yè)如果收益率達(dá)到25%以上是非常難的，但是投資人希望有25%的收益幅度，一種方式我們用高利貸，因為缺錢，那我們要從兜里拿一些過來，這個偶爾為之可行。那怎么去賺，原來我們坐在一起，跟開發(fā)商坐在一起是談判，我們能不能換一種方式變成合作者，這樣我們通過專業(yè)能力共同賺市場的錢他分你一部分，他多得一部分，何樂而不為。
還有一點募集在兩年我們接觸的基金朋友當(dāng)中，當(dāng)時有兩派，一類是機(jī)構(gòu)投資者，從現(xiàn)在看這些效果不明顯，因為在中國還沒有成型的機(jī)構(gòu)投資者，在房地產(chǎn)這個行業(yè)來說還不存在，但是我們發(fā)現(xiàn)大量的民間資本都是傾向房地產(chǎn)，溫州為什么出問題，說明這個市場部開發(fā)，說明政府對民間資本金融是…結(jié)果是這么多個中小金融機(jī)構(gòu)并沒有能夠真正形成民間資本金融銀行，出問題是遲早的事情，如果不開發(fā)民間資本，向溫州高利貸的事件，早晚會出現(xiàn)。我們要看到一個信號，民間資本有一個偏好，因為他追求相對高的回報，這個行業(yè)來說具備這種可能性，我們怎么跟民間資本結(jié)合，這是我們要考慮的，首先要展示你的專業(yè)能力，最核心的就是你的賺錢能力，你怎么去賺錢，我們的專業(yè)能力，怎么能夠讓他有吸引力，還有一個要么通過我們自己要么通過，第三方機(jī)構(gòu)把信用建立起來。還有一點就是剛才幾位提到的，我們要勇于去引導(dǎo)投資，因為我們是專業(yè)人士，其實大家再看一看民間投資的渠道是很可憐的，有什么可投資，以前說投房地產(chǎn)，可以投礦業(yè)，可以投股票，股票不說了，那么房地產(chǎn)慣有的投資渠道買房子就能賺錢這個事已經(jīng)不存在了，即使是開發(fā)了限購，但是沒有按揭支持的房地產(chǎn)住宅投資是不可能有很高的收益的，我們估算了一下不可能超過5%，我為什么不買信托，為什么不跟基金合作，因為他們是專業(yè)人士…這些很多人看到，蒙蒙朧朧的，房地產(chǎn)的慣用渠道出不去，新的看不清楚，房地產(chǎn)投資證券化一定是大的趨勢，如果不開發(fā)，我們想一想普通的老白欣，兜里只有10萬塊錢，金融環(huán)境對他是非常慘淡的，他只是在受剝削，他連抗通脹的途徑都沒有，那么中小投資人我們所有的白領(lǐng)或者更高一層次的金領(lǐng)，以前還可以買房子公寓銀行還支持，現(xiàn)在沒有了，買商業(yè)地產(chǎn)還買不起，如果更大的投資，幾千萬，更多的，可能會跟基金合作，但是我們這種信用，還沒有跟他建立很好的匹配。
如果說作為政府來說，我們今天要講的lp探討這個話題，就要看作為宏觀監(jiān)管層能不能容忍民間資本，要看到所有的投資的通道，不要看到房地產(chǎn)投資基金就是給開發(fā)商賺錢能不能看到它是解決民間資本投資通道非常重要的一種方式，如果看到這一點，我們在座的基金管理人都會有未來，謝謝各位。
主持人：下面有請吳有富先生。
吳有富：各位朋友大家上午好，今天很高興參加這個會，前面嘉賓站在基金思考問題，我站在地產(chǎn)開發(fā)，除了我們出售業(yè)務(wù)盈利，我們還能通過什么樣的方式盈利。想向大家報告四個方面，這個不用說了，一家公司要有自己的原則。一家企業(yè)它怎么去盈利肯定要談它的背景，長虹是一家有50多年的國企家電行業(yè)的知名且，我們有幾個背景，在深圳在成包括在北京我們都有自己的研發(fā)基地，一部分是自用，還有一部分是出租，更重要的是我們還要在深圳建成自己的通話基地，叫互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)基地，下個月18號我們在深圳有一個關(guān)于互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)基地的發(fā)布，環(huán)境大家有時間參加。
下面幾個就是老的廠區(qū)的改造，說我們地產(chǎn)這不好那不好假如我們不做地產(chǎn)開發(fā)，中國的城市能改變面貌嗎。我們很多同行被稱為夜總會，夜里總開會，不開會不行。我們獲得一些相對高一點的回報也是勤奮的結(jié)果。我們這一塊也配合長虹的企業(yè)重組，把經(jīng)營不善的企業(yè)重組，我們認(rèn)為對這個城市都有好處，我們盈利還是要站在這個行業(yè)的發(fā)展，對這個國家貢獻(xiàn)的角度思考，你我只是一粒沙子一滴水，千萬不要把自己估高了，我想我們今天探討的盈利模式的問題，還是要為當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展作出貢獻(xiàn)在這作出貢獻(xiàn)的過程中談我們的盈利回報問題。
我們現(xiàn)在已經(jīng)在全國7個城市開展工作，也在全國包括東北在內(nèi)大概8個城市進(jìn)行工業(yè)園的建設(shè)。我們在做創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)，最近炒陶瓷炒的比較熱鬧，我們準(zhǔn)備干這個事情。如果做創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，我們離不開三個要素，第一離不開政府，沒有政府的指導(dǎo)是不可行的，第二離不開大師。第三還需要在座的投資商，大家要有開發(fā)的經(jīng)驗。這樣就可以把它做起來，就不展開說了。
我們想盈利模式第一通過創(chuàng)作生產(chǎn)銷售展示平臺，促進(jìn)當(dāng)?shù)芈糜闻c會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，促進(jìn)當(dāng)?shù)氐某鞘谢M(jìn)程，為帶地的就業(yè)和誠實的可持續(xù)發(fā)展做出貢獻(xiàn)。
第二要有現(xiàn)金的回流。第三要通過人才培養(yǎng)平臺，投資于有才華的中青年陶瓷藝術(shù)工作者，保證瓷具長期收益。
我們再思考的一個問題就是我們叫智能社區(qū)家庭，做高科技我們比較厲害，怎么把我們服務(wù)業(yè)主，還有房地產(chǎn)開發(fā)，包括家電智能化結(jié)合起來，我們做了一個集團(tuán)內(nèi)的跨部門的研究小組，跟筑建部一起研究，做一個智能社區(qū)方面的創(chuàng)新，怎么樣搭建平臺，不僅僅是賣一個硬件的東西，總之我們結(jié)論就是除了去出售物業(yè)除了出租物業(yè)盈利…也可以做創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，通過提升當(dāng)?shù)氐挠凭玫奈幕瘋鹘y(tǒng)的東西，通過把這一些大師們團(tuán)結(jié)起來的平臺來獲取我們的盈利，也可以把我們在傳統(tǒng)家電產(chǎn)業(yè)上的優(yōu)勢，高科技的優(yōu)勢，加上我們業(yè)主的服務(wù)做一個智能社區(qū)獲益盈利，未來道路還很廣，今天借助這個機(jī)會向大家報道一下，謝謝大家。
主持人：接下來演講嘉賓是李壽雙先生，他的演講題目是新趨勢新問題。
李壽雙：剛才劉總做了發(fā)言，提到律師事物塞房地產(chǎn)基金的產(chǎn)業(yè)鏈里面也是的一環(huán)，我從法律的角度談一下，此前我們做的比較多的就是傳統(tǒng)的基金，當(dāng)然包括傳統(tǒng)意義上的基金，比如此前理解房地產(chǎn)基金差異并不大，無非投資項目的對象可能有所不同，股權(quán)基金房地產(chǎn)基金投資方式包括退出是會有不同，但是近一兩年基金的調(diào)控進(jìn)行，從我們從業(yè)的經(jīng)驗看，有兩個特點，談到對新的房地產(chǎn)基金對傳統(tǒng)房地產(chǎn)基金的改造，一個就是基金的項目化，我們原來講的都是找很多項目，有一個投資策略，選的項目投?，F(xiàn)在新出現(xiàn)的房地產(chǎn)基金，傳統(tǒng)的意義還有，但是在數(shù)量上占更多的是定投基金是基于這個項目發(fā)展基金，另外就是私募、公募，傳統(tǒng)的基金我們加私募基金，實際上隨著融資形式的改變，房地產(chǎn)缺錢缺的很厲害，通過其他主體參與涉及…這樣會產(chǎn)生了傳統(tǒng)方面意義上的改造，與此同時隨著房地產(chǎn)基金的發(fā)展，我們整個的股權(quán)基金的法律環(huán)境也在發(fā)生改變，此前股權(quán)投資行業(yè)監(jiān)管是比較寬松的，比如創(chuàng)業(yè)投資管理辦法，那些規(guī)定基本上管創(chuàng)投的，房地產(chǎn)基金跟創(chuàng)投沒有直接關(guān)系，這樣在傳統(tǒng)的pe基金，此前并沒有一個明確的行業(yè)法律規(guī)定，曾經(jīng)發(fā)改委曾經(jīng)起草過辦法，但是并沒有出臺，直到最近10年上半年發(fā)改委出臺了股權(quán)基金備案規(guī)定，發(fā)改委還有一個非試點的股權(quán)基金管理辦法，在這個備案管理辦法里第一點加強(qiáng)股權(quán)投資企業(yè)的備案。另外一個備案規(guī)定特別強(qiáng)調(diào)了關(guān)于募集資金的監(jiān)管，除了引導(dǎo)行業(yè)發(fā)展之外最擔(dān)心的風(fēng)險就是公共的募集的社會化的風(fēng)險，這個問題是監(jiān)管機(jī)關(guān)最關(guān)心的。這方面規(guī)定在加強(qiáng)。
房地產(chǎn)基金在發(fā)展變化，另一個監(jiān)管日趨嚴(yán)格，在這有很多矛盾之主，我撿幾個要點從法律角度給予，在募集做法還是不同，基金有幾個特點，房地產(chǎn)基金有很多做法有不太規(guī)范的地方，很多基金還是通過短信、匯率、論壇的形勢募集，包括第三方的理財機(jī)構(gòu)也了解到，大家也收到類似的信息，很多第三方理財機(jī)構(gòu)還是傳統(tǒng)意義賣房地產(chǎn)信托的做房地產(chǎn)私募的募集，這樣給我們有很多沖突。第二工業(yè)回報，我們大家做房地產(chǎn)基金，如果是開發(fā)商的背景投到開發(fā)商項目去的，開發(fā)商非常關(guān)注融資成本，要么在房地產(chǎn)基金操作，要么在項目操作，在特定情況下，比如一年兩年之后要掛基金的份額需買斷，這樣就形成有可能特定情況下形成工業(yè)機(jī)構(gòu)，如果說具備了半公募或者公募的募集，非法集資不一定構(gòu)成犯罪。如果沒有真實的項目，畫一個餅，這三個條件具備就構(gòu)成了非法集資，政府自動給你分配。
第二備案，備案這個問題尤其新的備案管理辦法，很多基金有這個困惑，房地產(chǎn)基金到底要不要備案，房地產(chǎn)基金我投房地產(chǎn)項目，但是畢竟投房地產(chǎn)項目除非你是接待形勢否則就有股權(quán)的問題，凡是在以股權(quán)投資，不管是投上市退出目的，還是除了房地產(chǎn)公司股權(quán)以短期回報為目的，主要經(jīng)營就是股權(quán)投資，這種就要備案，但是實踐當(dāng)中也有矛盾的地方。在天津的辦法里提到股權(quán)的投資方向要符合國家的投資政策，包括此前的客戶服務(wù)也跟天津的備案有爭論，房地產(chǎn)基金有的是想備案，有的不想備案，我們大家知道如果備案之后有一些日常的管理，如果把很多錢投到房地產(chǎn)項目去了，有些就會提出質(zhì)疑，在部分地方存在行業(yè)政策的限制，這個就是我們房地產(chǎn)基金在法律服務(wù)過程中，或者在實踐操作過程中存在的問題，第三個管控?；鹨灿谢鹬卫淼母拍?，做一個基金通常就是gp出1%，lp出99%。這種情況下基金的治理比公司治理更難的難題，很多基金由于特定的原因，比如說以房地產(chǎn)商發(fā)行的基金怎么樣避險發(fā)生沖突，比如說設(shè)立咨詢委員會，如果房地產(chǎn)商作為主要發(fā)起人就是要為房地產(chǎn)項目融資，如果你要讓他回表決是無法接受的。
另外一個剛才幾位提到定投的基金，這種情況下，投資決策怎么辦，傳統(tǒng)的基金都有投決會，如果就這么兩個項目再設(shè)立就是一個形勢，在這種情況下，房地產(chǎn)基金的治理是一個重要的課題，如果這個問題解決不好那你無法取得lp，你作為基金的管理公司你長期發(fā)展，治理不好，實際會有比較大的問題。
第四房地產(chǎn)投資的問題，大家剛才有人提到每股實占的問題，說的文雅一點就是夾縫投資，我們從法律的角度看，更向夾縫投資，并不是沒有任何問題，也并不是沒有任何辦法。比如說剛才蘇總談到像鄂爾多斯，現(xiàn)在出現(xiàn)很多問題，大家通過微博關(guān)注到梧州有一個案例，放高利貸，現(xiàn)在這個案例法律上也存在很多的爭議，但是至少提醒我們這樣存在風(fēng)險，我們要分清楚什么樣的接待形勢什么樣合法什么樣不合法，很多人區(qū)分不清楚，企業(yè)借貸和民間借貸只要不超過銀行利率的4倍就是合法的，實際民間接待有特別的定義，想法如果是企業(yè)間的借貸，房地產(chǎn)基金可能不管是合伙制…這種叫企業(yè)借貸，這就是無法合同，甚至還要罰款，可能如果說跟你被投資方發(fā)生糾紛。
另外一點我們說的民故是寨的形勢，如果擺到桌面上，無非就是明為投資，實為借貸，也會被認(rèn)為是借貸的形式不認(rèn)為是投資的形式。這種情況下認(rèn)為民故是寨比較大，相反做一些法律處理。新的問題也不斷出現(xiàn)，也會有一些創(chuàng)新的解決方式，作為律師事務(wù)所…也為房地產(chǎn)基金行業(yè)的發(fā)展做一些貢獻(xiàn)，希望多跟大家交流，謝謝。
主持人：下一位演講嘉賓裘韜先生，演講主題是海外reits帶給中國投資者的機(jī)會。
裘韜：我覺得目前中國房地產(chǎn)的形勢比較嚴(yán)峻，前途是光明的，道路是曲折的，東方不亮西方亮，我現(xiàn)在向大家介紹一下海外房地產(chǎn)投資的機(jī)會。
這個是目前情況的小結(jié)，由于國內(nèi)房地產(chǎn)政策收緊，現(xiàn)在投資者面臨很大的困難，如何投資房地產(chǎn)有很多投資者把目光轉(zhuǎn)向海外，前兩年一些網(wǎng)站也組織了一些去美國、歐洲澳大利亞看房的活動，有很多有能力的投資者已經(jīng)去海外進(jìn)行職業(yè)，但作為普通投資者去海外置業(yè)有很大的困難，另外很重要一點是國外午夜的稅務(wù)成本比較高，流動性比較大，風(fēng)險比較集中，我們覺得目前的情況下，通過qe的渠道投資海外房地產(chǎn)，使投資用比較少的資金獲得穩(wěn)定的資金收益和潛在的增值。
reits就是資產(chǎn)政權(quán)化的方式，可以享受一些優(yōu)惠政策，需要存在一些義務(wù)，最大的好處就在于企業(yè)本身免稅，海外reits的總市值超過9000億，主要市場有美國、澳大利亞、加拿大、新加坡等，持有的市場規(guī)模超過萬億，目前占全國商業(yè)的總比重是10%到20%，這個比較還是比較小，但是隨著不斷的發(fā)展比例會不斷的增加。美國是這個模式的創(chuàng)造者，制度結(jié)構(gòu)監(jiān)管體系行業(yè)規(guī)范和市場運作都是其他國家推出這個模式參考的重要對象，下面的表是對市場各國家的結(jié)構(gòu)，一在每個國家發(fā)展的情況都是不太一樣的，尤其亞洲國家采取的信托制，美國以公司制為主，亞洲很多國家都是外部管理結(jié)構(gòu)，因此在表現(xiàn)上有不同，在法規(guī)上也略有區(qū)別總體的特點就是讓投資者直接參與房地產(chǎn)投資，極大可能最大化增加收益。
美國reits的條件，首先公司必須進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)75%以上投資房地產(chǎn)，跟一些信托不太一樣。決定了他經(jīng)營模式主要還是在經(jīng)營租賃性房地產(chǎn)而非開發(fā)項目上，reits的股份，由于是一種公募的結(jié)構(gòu)，股份必須被廣泛持有，前五位的持有者不能超過50%的股份，這是美國非常流行的的模式，reits的下屬，物業(yè)的所有人可以把物業(yè)貢獻(xiàn)出來，是lp的權(quán)益，把這個權(quán)益置換成股份。另外他也可以間接享受到reits地下所有物業(yè)收益情況。reits這種盈利模式大家已經(jīng)有所了解，它的重要的一個盈利模式就是投入收購、管理、足聯(lián)、變賣的形式直接進(jìn)行房地產(chǎn)管理，reits本身建構(gòu)了一個現(xiàn)金收入的穩(wěn)定性和增產(chǎn)增值的長久性，美國reits的非常廣…
下面簡單介紹一下龍頭企業(yè)的作用，vornado酒店的reits，這個host hobetis…它地下不管有管好物業(yè)，還包括酒店運營商的資產(chǎn)。在高速公路旁會經(jīng)?？吹竭@樣的房子。林業(yè)華盛頓有很多森林。
reits的法規(guī)歷程，中國現(xiàn)在發(fā)展reits的過程非常艱苦，看一下美國的歷程有很艱苦，美國reits第一家是艾森豪威爾總統(tǒng)創(chuàng)建的，在這個過程中間涉及到無數(shù)的法律稅法的修改，1965年有第一家reits上市，2000年有投資reits的etf成立，目前為止reits成立51年。大家看到它經(jīng)歷過兩次的騰飛，一次是1986年，以前reits只能被動的管理，1986年這個法案的通過，很多公司制的reits得到很大的發(fā)展。1996年以后這個行業(yè)數(shù)目在減少，行業(yè)的整合在不斷的進(jìn)行，但是目前看股權(quán)類reits市值的情況也保持了非常大的增長，美國reits的投資者分布，大家看到目前位置機(jī)構(gòu)個人，還有公募私募都有參與。
它的幾個特點，第一，資產(chǎn)質(zhì)量非常高。另外reits的結(jié)構(gòu)可以使公募市場進(jìn)行融資，在很多融資上具有優(yōu)勢，它的杠桿率比較高，金融危機(jī)的時候美國房地產(chǎn)行業(yè)杠桿率過高，很多企業(yè)短期融資，目前內(nèi)部也進(jìn)行了改革，資產(chǎn)負(fù)債率是良性的水平。
第二付息率高，它的歷史平均達(dá)到5%到8%，他為投資者提供除了債權(quán)以外的收益來源，它歷史的股息的付息情況，它價格變動是隨著市場的變動的，它的年化總收益達(dá)到5%，他的固定收益得到體現(xiàn)，另外他的總收益非?？捎^的，從歷史上來看，在過去3年5年，跟他上證宗旨相比沒有超過，在這個區(qū)間內(nèi)沒有打敗，但是從年化標(biāo)準(zhǔn)比國內(nèi)證券是要低的。
它的跟其他各類指數(shù)的相關(guān)性還是比較低的，比如跟上證宗指的投資風(fēng)險還是有貢獻(xiàn)的，美國reits也促使這個行業(yè)內(nèi)部進(jìn)行了一些改革，導(dǎo)致研究透明度非常高，由于是上市企業(yè)，一方面要進(jìn)行定期披露，另外他們制訂了自己的行業(yè)準(zhǔn)則，包括運營先進(jìn)額的概念，更好的反映現(xiàn)金流的情況，另外他的資產(chǎn)相當(dāng)?shù)墓_透明。還有本身資產(chǎn)負(fù)債的情況，我覺得是對最重要一點公司的治理非常好，由于稅收法規(guī)的規(guī)定，必須把90%的收入開發(fā)給投資者，在前進(jìn)的管理靈活度并不是特別大，約束了管理的行為。
在公募市場上投資reits的產(chǎn)品不斷出現(xiàn)，美國最大的etf由先鋒公司成立，公募基金有這樣的企業(yè)，我為大家簡單介紹一下美國房地產(chǎn)目前的現(xiàn)狀，現(xiàn)在去投資美國房地產(chǎn)市場是不是一個很好的時間。第一經(jīng)濟(jì)基本面在不斷的好轉(zhuǎn)，另外價格是完成了比較大的調(diào)整，商業(yè)地產(chǎn)調(diào)整幅度達(dá)到42%，房價收入達(dá)到合理的水平，現(xiàn)階段會維持低利率的政策，第四美國整體的宏觀增長。我們對未來美國房地產(chǎn)市場復(fù)蘇比較看好。
由于時間關(guān)系簡單講一下目前房地產(chǎn)交易的情況，這張圖很好的體現(xiàn)了在美國大型項目核心地方的交易變化，住宅性房地產(chǎn)不同的是，反彈的幅度非常大。現(xiàn)在我們從谷底過來已經(jīng)兩年半時間，歷史經(jīng)驗看，時間上來講我們處于復(fù)蘇的中期，另外從房地產(chǎn)復(fù)蘇的周期講，目前我們處的階段是房地產(chǎn)企業(yè)通過了資產(chǎn)負(fù)債的情況得到了好轉(zhuǎn)，現(xiàn)在進(jìn)入的是第二個階段行業(yè)內(nèi)的大規(guī)模的整合階段，最近reits之間活動非常頻繁。
第三個階段就是美國整體經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇階段，長期刺激經(jīng)濟(jì)需求。這張圖就是reits目前的股價跟公司資產(chǎn)靜止的比較，歷史上而言，議價在2%左右，目前市場價值在10%的折價，現(xiàn)在投資美國房地產(chǎn)通過reits去投資有很好的價值。謝謝大家
閆宗成：非常感謝，我想傳播也是一種生產(chǎn)力，希望我們的觀點和言論能夠促進(jìn)我們房地產(chǎn)基金發(fā)展的環(huán)境，現(xiàn)在我正式來宣讀房地產(chǎn)投資基金管理企業(yè)資本宣言。
中國房地產(chǎn)基金近期的快速發(fā)展，既有宏觀調(diào)控的促進(jìn)因素，更是大勢所趨，目前的發(fā)展局面是基于房地產(chǎn)行業(yè)自身金融創(chuàng)新的需求和中國金融資本市場發(fā)展動力同時涌現(xiàn)的結(jié)果，我們可以預(yù)見本次房地產(chǎn)私募基金的發(fā)展趨勢不會是曇花一現(xiàn)，更不會停滯不前，最終湊涓涓的溪流匯集成波瀾壯闊的江河，成為推進(jìn)中國地產(chǎn)行業(yè)發(fā)行發(fā)展的新生力量，作為中國房地產(chǎn)私募基金的先行者，我們身感行業(yè)發(fā)展的責(zé)任，我們愿意以自立宣言的形勢愿意以規(guī)范和提高鋼也水平為己任，促進(jìn)房地產(chǎn)私募行業(yè)有效持續(xù)的發(fā)展…共同發(fā)布資本宣言如下，第一堅持正確的政策發(fā)展導(dǎo)向，促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展，作為中國房地產(chǎn)基金領(lǐng)域的開拓者，我們首先堅持落實國家的宏觀經(jīng)濟(jì)及方面的孔正，堅持房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展方向，我們將通過自身的努力研發(fā)平臺，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系，疏導(dǎo)民間資本的流動，對比高利貸的風(fēng)險發(fā)揮積極作用。
第二依法設(shè)立合法經(jīng)營提示風(fēng)險，房地產(chǎn)私募基金和基金管理公私要自覺遵紀(jì)守法，合法經(jīng)驗，依法納稅，嚴(yán)格遵守法律法規(guī)，與投資者簽署詳盡的協(xié)議，忠實履行投資協(xié)議。
第三提高專業(yè)素養(yǎng)和職業(yè)技能，樹立政府的價值觀和財務(wù)觀，房地產(chǎn)私募基金從業(yè)人員必須提高房地產(chǎn)和金融領(lǐng)域的職業(yè)技能，具有較強(qiáng)的風(fēng)險控制意識和能力，獲得社會的認(rèn)可，在中國培養(yǎng)一批獨立、職業(yè)、專業(yè)的地產(chǎn)金融投資家。樹立正確的道德觀、財富觀，謀求合理的利益回報。
第四堅持推進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展方向，我們將倡導(dǎo)房地產(chǎn)的主流發(fā)展模式，積極實施引領(lǐng)中國房地產(chǎn)的先進(jìn)投融資模式，致力于同事業(yè)資本和商業(yè)資本更深領(lǐng)域的融合，成為中國地產(chǎn)金融領(lǐng)域的創(chuàng)新者和引導(dǎo)者。
我們將同投資人成為一個共同謀求合理的利潤回報，風(fēng)險規(guī)避手段，樹立正確成熟的投資理念，作用管理人我們始終代表投資人的根本利益，主要以具備資金實力為主，披露引發(fā)潛在利益沖突情況，設(shè)置防范手段，管理人堅持基金收益回報時投資者優(yōu)先的原則。
第六：公平交易，契約是保持投資的手段，公平是實現(xiàn)雙贏的保證，房地產(chǎn)私募基金與被投資公司秉持長期共贏的理念，與律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所第三方機(jī)構(gòu)…
房地產(chǎn)私募基金雖然迎來了較好的發(fā)展環(huán)境，但其規(guī)模仍然很小，行業(yè)有待成熟，各基金之間廣泛交流合作，只有基金，房地產(chǎn)私募行業(yè)不斷的發(fā)展壯大各基金公司才有可能獲得更好的生存和發(fā)展，我們堅信只要房地產(chǎn)私募行業(yè)遵守國家相關(guān)法律，國家房地產(chǎn)發(fā)展方向保持一致，遵循國際奉行的成熟的基金手段，中國的房地產(chǎn)私募基金行業(yè)必將蓬勃發(fā)展，并在不久的間來成為持續(xù)推動房地產(chǎn)發(fā)展重要的力量。謝謝。
趙燕凌：各位來賓大家好，非常感謝以上的主講嘉賓代理的非常精彩的演講，給大家分享的心得。我們現(xiàn)在看到國內(nèi)的一些大的開發(fā)商都在做，或正在籌備做地產(chǎn)資金，這個地產(chǎn)基金其實有很大的優(yōu)勢，從lp的角度講，項目有比較管理團(tuán)隊，有過往的業(yè)績，但是在實際的操作過程中，融資不是特別容易，曹總講到了他認(rèn)為決定房地產(chǎn)基金行業(yè)格局的重要力量是lp，那現(xiàn)在如果是說lp是對房地產(chǎn)基金尤其是說開發(fā)商目前還處于一種非常謹(jǐn)慎的觀望的狀態(tài)，或者說謹(jǐn)慎的嘗試投資的狀態(tài)，那就這個房地產(chǎn)基金，能夠上很大的規(guī)模可能也是比較困難。
我們非常希望能夠討論開發(fā)商背景的房地產(chǎn)基金是什么樣的狀態(tài)，目前存在哪些問題，未來需要走什么樣的發(fā)展道路。下面我邀請對房地產(chǎn)開發(fā)比較有研究的專業(yè)人士研討房地產(chǎn)基金的發(fā)展之路，下面有請（高合）投資的總是長蘇鑫，（頂風(fēng)）投資合伙白勇，（伏地）的丁恒總監(jiān)，閆振杰、吳有富先生、陳偉權(quán)先生。
我們順著之前溝通的話題我們順著往下說，這個就是按照嘉賓的順序比如說誰有什么樣的判斷想法都可以順著往下說。第一個問題我非常關(guān)心的也是我個人非常關(guān)心的就是開發(fā)商背景的房地產(chǎn)基金看起來有非常多的優(yōu)勢，比如說它的項目的優(yōu)勢、管理的優(yōu)勢、過往業(yè)績的優(yōu)勢，我們在進(jìn)行基金鹿野的時候，幫助地產(chǎn)做融資的時候，做房地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)的時候，在跟lp做溝通，lp對開發(fā)類的投資是什么態(tài)度在擔(dān)心什么。
陳偉權(quán)：我說一下，我們主要是跟各方面，lp的投資方面我們可以看到最重要我們談風(fēng)險跟股票，我們看到的基金方面還有開發(fā)的風(fēng)險在里面，對于lp來說，對于壓迫的回報肯定加上開發(fā)風(fēng)險這一塊，很多與會的同志談到，整個的談到lp標(biāo)志其他的成本都是，現(xiàn)在對于目前來說，有項目的開發(fā)商，lp看中的就是渠道，開發(fā)商的利潤，我們說開發(fā)商的利潤投票，lp在希望在這里分享一部分的回報，我們從風(fēng)險回報的角度對于整個開發(fā)商lp對他們的匯報還是很大，我們看最近看到的都是…
丁恒：我說一下（）的感受，（）在，國內(nèi)做基金業(yè)務(wù)比較早的，之前大家覺得做的相對比較慢，從（）最出做基金業(yè)務(wù)的時候，行為發(fā)展的業(yè)務(wù)模式，我們把它作為一個業(yè)務(wù)來做，不僅僅由于它受到資金有影響需要融資，我們把它當(dāng)業(yè)務(wù)來做，這就決定整個在做的時候，傾向股權(quán)多一點，債權(quán)不做，我們希望找到一些真正的成熟的投資人，大家做長期的合作，不是短期的投資行為，我們在向一些投資人在推薦項目或者推薦產(chǎn)品的時候不會是過高的把項目進(jìn)行包裝，我們因為有一個項目很好做的基金，對外我們不愿意把它說的過分的話，我們很客觀的有點保守的給一些人描述，后來大家做復(fù)興一家的基金，包括復(fù)興的高官投的，大家感覺為什么內(nèi)部比外部更高，因為內(nèi)部更了解，我們只是客觀的說，我們把它當(dāng)時長期的發(fā)展業(yè)務(wù)，這個業(yè)務(wù)來源腹地是復(fù)興下來的子公司，復(fù)興是投資控股性的公司，同時延伸了腹地未來也是開發(fā)加投資的商業(yè)模式發(fā)展的這樣一個，在08年的時候，資金面不緊張的時候，我們已經(jīng)開始，這是一個長期堅持的策略，但是我們不會因為目前的狀況，提高很高的一些回報的預(yù)期，我們于是找一些長期的合作的比較成熟的把這個業(yè)務(wù)長期的做下去。
王文斌：我們希望能夠借助房地產(chǎn)基金的行業(yè)，今天我們來和在座的朋友學(xué)習(xí)借鑒，同時推薦我們自己，找總談到lp的問題，我們和lp還沒有正面的接觸，所以現(xiàn)在對這方面的情況我不是很了解，不過我想說一點，因為我看了一下可能在在座的開發(fā)商就我一個，我談一些我作為開發(fā)商的體會，市場好的時候是錢追著我們走，比如說在前兩年基本上是銀行天天請我們吃飯，各種資金找我們，這兩年現(xiàn)在就是資金不足，我們不得不天天去找銀行的行長去聊天吃飯，這個我想剛才我聽了一個嘉賓談了，現(xiàn)在gp不好做，lp不好找，這個情況跟市場有關(guān)系，市場相好的時候，什么時候你看到開發(fā)是仰著頭走路市場肯定很好，作為開發(fā)商我談一點提醒投資者，中國房地產(chǎn)市場不是市場化的市場，他受政策的影響非常大，現(xiàn)在土地的供給是壟斷的，在這種情況下，一般的資本對房地產(chǎn)這個行業(yè)的風(fēng)險的判斷是什么樣的，能夠不能按照市場化的原則判斷風(fēng)險，這個我們現(xiàn)在最要解決的問題，可能今天上午有很多的嘉賓在談，說做gp要提升自己房地產(chǎn)管理能力，甚至給項目中小開發(fā)商提供一些戰(zhàn)略上的一些幫助，我能夠幫你調(diào)整，這個東西有很重要的一個問題，當(dāng)這種情況發(fā)生的時候，我們的gp他介入多深，也就是基金對房地產(chǎn)介入多深，我上午看了，我們的基金經(jīng)理人，都是以前有開發(fā)商背景，都是做開發(fā)商的，收過一個項目來很好的運作，當(dāng)你現(xiàn)在拉到的不是項目100%的股權(quán)，你拿到是30%、40%時候，你如何去影響，你影響和承擔(dān)的責(zé)任之間又是什么關(guān)系，是不是有矛盾，我們這個行業(yè)要發(fā)展需要解決的問題，謝謝。
閆振杰：我們接觸比較多的地產(chǎn)基金或者說lp，我們系這么認(rèn)為，目前我們沒有太多的客戶配制地蠶基金這方面，主要有這么幾個原因，開發(fā)商的地產(chǎn)基金，就是開發(fā)商有自己的融資平臺，或者是說叫兒子給老子借錢，借了錢以后有利益輸送的問題，這是大家的很容易很直接的認(rèn)識，第二個就說在目前的這種情況下，可能整個的市場都在形成一個對國家宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)行業(yè)的限制或者打壓，形成房價的下跌的預(yù)期，在這個時候如果說不管是說房地產(chǎn)基金還是說房地產(chǎn)行業(yè)本身，可能都會面臨一些困難，這個方面不會特別好的募集，第三個原因現(xiàn)在房地產(chǎn)基金，我們肯定是希望給客戶配制一些比較獨立的專業(yè)做基金的公司推的組合，而不是說已經(jīng)鎖定了幾個項目，如果銀行放松的時候…從客戶的角度看，如果現(xiàn)在形成了下降的預(yù)期，可能就不是特別的看好這個基金，如果在這個過程中間還沒有新的創(chuàng)新出來，比如剛才講了美國有很多的基金專業(yè)化做出來了，那么這樣一部分的lp就可以去進(jìn)行分析，有沒有市場看好，比如專門做大學(xué)宿舍的，還有一點中國目前的lp肯定大部分都是個人投資者，個人投資者財富積累的過程可能60%、70%都是靠炒房子，買比較多的房子做起來的，而不是中小企業(yè)，中小企業(yè)做地產(chǎn)lp的不太多，目前大多數(shù)都是子沒出手，過去的成功經(jīng)驗在房子上獲取了很多暴利，如果現(xiàn)在及基金其他的方式出來，在沒有到位的情況下不會參與這個行業(yè)，我接觸的lp可能最終選擇地產(chǎn)的信托，這個行業(yè)不是特別看好的情況下，只能追求一個比較基本的固定的回報，我們再給客戶配制的時候，接觸比較多的lp，最后比較傾向的選擇都是地產(chǎn)信托，能夠有一個8%到10%，現(xiàn)在能到11%、12%的回報，地產(chǎn)信托也在限制阻礙房地產(chǎn)發(fā)展的重要的力量，我們希望有更多的專業(yè)的地產(chǎn)基金能力起來，不管是開發(fā)商背景的有從業(yè)經(jīng)驗的開發(fā)商轉(zhuǎn)過來，如果能向剛才講的那么多領(lǐng)域能出來，這個行業(yè)發(fā)展應(yīng)該是非常好。
白勇：我剛才想我應(yīng)該結(jié)合我自己的經(jīng)驗圍繞這個話題，關(guān)于開發(fā)商發(fā)起私募基金是否合適，我在想寫了幾個點，我自己也聊，話題說的簡單一點，我想第一什么是私募基金，其實私募基金只不過它的錢是來源是通過私底下募集，他不一定是公募還有自己的錢，你是幫別人管錢還是幫別人服務(wù)，這是跟開發(fā)商最大的不同，第二什么叫開發(fā)商，我們大部分說的話是有誤解的，我們中國人在學(xué)術(shù)上，包括在國外咱們說開發(fā)商指的就是項目管理公司，指的開發(fā)服務(wù)環(huán)節(jié)，開發(fā)在中國是服務(wù)環(huán)節(jié)，大部分說的開發(fā)商其實指的是開發(fā)給自己的資金提供服務(wù)，自己的資金自己還有開發(fā)隊伍，那么在美國這個就是分類比較明顯。我節(jié)的把這兩個說清楚了之后就比較清楚了，就是核心現(xiàn)在這個問題問的本質(zhì)上是哪周基金的發(fā)起人是合適的，或者說各有什么優(yōu)劣勢，西方的早期的發(fā)起人的背景也是各種各樣的，也有現(xiàn)在一些國內(nèi)的開發(fā)商為了自己的項目來去融資，只不過是偏項目型的，也有做的比較大的，有個朋友講他們把這個作為公司的戰(zhàn)略，有一個戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)型，因為原來在2005年以前，原來是幾個公司合并在一起，原來都有好多資產(chǎn)，原來都不是很賺錢，最后一起發(fā)現(xiàn)要充分利用資本市場，把自己的資產(chǎn)管理作為一個重要的業(yè)務(wù)，他明確了自己要靠基金管理賺錢，這是一個，現(xiàn)在國外大部分好多發(fā)起背景都是從金融行業(yè)轉(zhuǎn)過來的，或者從房地產(chǎn)行業(yè)，結(jié)合到我們的中國，實際上我覺得沒什么特別的，跟國外是一樣的，只不過在這早前。我們今天在座的，比如張總最早也是做開發(fā)商，我本意就是在自己的潛伏在早期，現(xiàn)在把它轉(zhuǎn)型了，自己隊伍單獨的跟私募基金的投資者對他們進(jìn)行服務(wù)，他是開發(fā)商背景，因為他唯一的服務(wù)對象就是他募集的lp，就涉及到一個核心問題，你服務(wù)的對象是誰，他自己有一部分資金，第一你能不能保證我的收益，第二當(dāng)有好的項目的時候我的利益跟你的會不會有沖突，本質(zhì)上是投資者的錢和他自己的錢的利益的沖突，只要把這個利益沖突解決好了誰發(fā)起都沒有問題。他們投資很認(rèn)可他們，因為在基金涉及的時候涉及的非常好。在募集基金的時候…避免了基金沖突。我覺得這個問題我算是把它說的相對比較清楚。不同的投資模式有哪些沖突，很多私募基金大部分是去投資別的公司的股份，像ipo項目公司的股份，這種自己有沒有開發(fā)隊伍，這是另外一個話題，你是私募基金你投資一個開發(fā)類的項目，誰來幫你完成這個利潤，其實私募基金好多種，如果這種情況下大部分買別的公司，實際上借助了被投資對象的這幫投資隊伍幫你增值，也有私募基金借助第三方，包括綠城專門給別人提供項目管理，潛在的私募基金跟他們談，我買的科第你來做項目開發(fā)，我們自己也成立了自己的一個項目管理公司，他給私募基金支持，我個人得意見這個無所謂，核心是你要找一幫人，你投資的是開發(fā)類的項目，你要把利潤實現(xiàn)，第二收購類的
中國的量子基金篇二
中 國 教 師 發(fā) 展 基 金 會中國民辦教育協(xié)會中小學(xué)專業(yè)委員會中國民辦教育協(xié)會學(xué)前教育專業(yè)委員會
關(guān)于舉辦“首屆全國民辦中小學(xué)幼兒園
評選表彰活動”的通知
教民聯(lián)發(fā)2009〔01〕號
各有關(guān)民辦中小學(xué)、幼兒園：
改革開放30多年來，我國民辦教育事業(yè)蓬勃發(fā)展，增加了教育投入，推進(jìn)了辦學(xué)體制改革，豐富了教育資源，滿足了人民群眾對教育多樣化的需求，為推動教育改革發(fā)展發(fā)揮了重要的作用。
今年是新中國成立60周年，為進(jìn)一步推動全國民辦教育事業(yè)發(fā)展，根據(jù)廣大民辦中小學(xué)和幼兒園的要求，中國教師發(fā)展基金會、中國民辦教育協(xié)會中小學(xué)專業(yè)委員會和中國民辦教育協(xié)會學(xué)前教育專業(yè)委員會決定在全國范圍內(nèi)開展“首屆全國民辦中小學(xué)幼兒園評選表彰活動”，表彰為民辦教育事業(yè)發(fā)展作出積極貢獻(xiàn)的優(yōu)秀單位和個人，樹立先進(jìn)典型，發(fā)揮優(yōu)秀民辦教育機(jī)構(gòu)和個人在民辦中小學(xué)、幼兒園中的示范作用，促進(jìn)全國民辦教育事業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。
一、參加單位
（一）主辦單位 中國教師發(fā)展基金會
中國民辦教育協(xié)會中小學(xué)專業(yè)委員會 中國民辦教育協(xié)會學(xué)前教育專業(yè)委員會
（二）承辦單位
中國人才研究會教育人才專業(yè)委員會
（三）協(xié)辦單位 《學(xué)前教育》雜志社
二、活動時間
評選時間：2009年9月1日至11月30日。
表彰時間：表彰大會擬定于2009年12月18—20日召開。
三、獎項設(shè)置
民辦中小學(xué)：設(shè)“全國優(yōu)秀民辦中小學(xué)”、“全國優(yōu)秀民辦中小學(xué)校長”、“全國優(yōu)秀民辦中小學(xué)教師”三大獎項。
民辦幼兒園：設(shè)“全國優(yōu)秀民辦幼兒園”、“全國優(yōu)秀民辦幼兒園園長”、“全國優(yōu)秀民辦幼兒園教師”三大獎項。
本屆活動嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)評選表彰，每類個人獎項原則上每單位參評名額不超過1人。
四、評選標(biāo)準(zhǔn)
（一）民辦中小學(xué) 1.全國優(yōu)秀民辦中小學(xué)
（1）依法成立，取得辦學(xué)許可證和法人登記證書，辦學(xué)時間在三年以上。（2）認(rèn)真執(zhí)行《教育法》等國家有關(guān)法律、法規(guī)，辦學(xué)行為符合《民辦教育促進(jìn)法》的規(guī)定，堅持育人為本。
（3）辦學(xué)指導(dǎo)思想端正，全面貫徹國家教育方針政策，堅持社會主義辦學(xué)方向，注重素質(zhì)教育和育人質(zhì)量，在推動素質(zhì)教育中發(fā)揮積極的作用。
（4）辦學(xué)行為規(guī)范，學(xué)校組織機(jī)構(gòu)及制度完善，在招生、招聘教師以及內(nèi)部管理等方面主動接受當(dāng)?shù)卣敖逃鞴懿块T的監(jiān)督指導(dǎo)。
（5）有較高的辦學(xué)水平和教育教學(xué)質(zhì)量，形成了一定的辦學(xué)特色，辦學(xué)聲譽(yù)良好，獲得社會和家長的廣泛認(rèn)可，在區(qū)域范圍內(nèi)起到示范作用。
（6）學(xué)校的財務(wù)制度完善，產(chǎn)權(quán)明晰，資產(chǎn)優(yōu)良。辦學(xué)資金籌措、收費行為嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，堅持以不營利為目的辦學(xué)原則。
（7）學(xué)校具有一定的規(guī)模，原則上符合以下要求：小學(xué)、初中和高中每個年級至少有兩個平行班，小學(xué)學(xué)生人數(shù)在500人以上、初中和高中分別在300人以上；九年一貫制學(xué)校學(xué)生總?cè)藬?shù)在700人以上，十二年一貫制學(xué)校學(xué)生總?cè)藬?shù)達(dá)到1000人以上。
（8）三年內(nèi)沒有發(fā)生屬學(xué)校責(zé)任的嚴(yán)重安全事故，沒有發(fā)生師生嚴(yán)重違紀(jì)、違法行為。
2．全國優(yōu)秀民辦中小學(xué)校長
（1）符合國家規(guī)定中小學(xué)校長的任職條件，在現(xiàn)任職學(xué)校任校長職務(wù)三年以上。（2）全面貫徹國家教育方針政策，遵守民辦教育有關(guān)的法律法規(guī)，依法辦學(xué)。（3）堅持正確的辦學(xué)方向，堅持素質(zhì)教育思想，有較先進(jìn)的辦學(xué)理念。（4）具有較高的文化知識水平和一定的教育理論水平，有較強(qiáng)的指導(dǎo)教育教學(xué)工作能力。
（5）具有較強(qiáng)的管理能力，學(xué)校管理科學(xué)規(guī)范，學(xué)校的校風(fēng)、教風(fēng)、學(xué)風(fēng)端正，學(xué)校形成團(tuán)結(jié)互助、尊師愛生、朝氣蓬勃、積極向上的良好風(fēng)尚。
（6）品德良好，為人師表，忠于職責(zé)，積極進(jìn)取，勇于創(chuàng)新，不斷深化教育教學(xué)改革，促使學(xué)校教育教學(xué)質(zhì)量不斷提高，形成一定的辦學(xué)特色。
（7）重視教師隊伍建設(shè)，在提高教師素質(zhì)、特別是在培養(yǎng)青年教師工作中取得較為顯著成績。
（8）任職期間，近三年內(nèi)沒有發(fā)生屬學(xué)校責(zé)任的嚴(yán)重安全事故，沒有發(fā)生師生嚴(yán)重違紀(jì)、違法行為。
3．全國優(yōu)秀民辦中小學(xué)教師
（1）具備相應(yīng)的教師資格，教齡在三年以上的民辦中小學(xué)在職教師。
（2）遵守國家法律、法規(guī)，全面貫徹國家教育方針、政策，積極實施素質(zhì)教育。（3）品德良好，作風(fēng)正派，熱愛教育工作，有較強(qiáng)的事業(yè)心和責(zé)任感，熱愛學(xué)生，促進(jìn)學(xué)生的全面發(fā)展。
（4）在工作中為人師表，在教書育人方面取得較為突出的成績。
（5）在教學(xué)一線執(zhí)教，有較先進(jìn)的教育思想，教學(xué)經(jīng)驗豐富，積極參與教研、科研工作，努力進(jìn)行教育教學(xué)創(chuàng)新，在提高教育教學(xué)質(zhì)量方面有較為顯著的成績。
（6）工作認(rèn)真，敬業(yè)，受到學(xué)校、學(xué)生、家長的好評。（7）在當(dāng)?shù)赜休^好的社會聲譽(yù)，在教師中起到模范帶頭作用。
（二）民辦幼兒園 1.全國優(yōu)秀民辦幼兒園
（1）取得教育行政部門的辦園許可證和法人登記證書，辦園時間在三年以上。（2）認(rèn)真執(zhí)行《教育法》等國家有關(guān)法律、法規(guī)，全面貫徹國家教育方針、政策，辦園指導(dǎo)思想端正，堅持育人為本。
（3）辦園行為規(guī)范，符合《民辦教育促進(jìn)法》的規(guī)定，園內(nèi)組織機(jī)構(gòu)及制度完善，在招收幼兒、招聘教師等方面主動接受當(dāng)?shù)匦姓鞴懿块T的監(jiān)督、指導(dǎo)。
（4）幼兒園規(guī)模適度，有較高的管理水平，形成一定的辦園特色。
（5）幼兒園在當(dāng)?shù)赜辛己寐曌u(yù)，得到家長和社會的廣泛認(rèn)可，在區(qū)域范圍內(nèi)起到示范作用。（6）依法保障教職工和幼兒的合法權(quán)益，重視教職工隊伍建設(shè)，幼兒園形成團(tuán)結(jié)向上的良好氛圍。
（7）幼兒園財務(wù)制度健全，辦園資金籌措、收費行為嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定。
（8）近三年內(nèi)沒有發(fā)生屬幼兒園責(zé)任的嚴(yán)重安全事故，沒有發(fā)生教職工嚴(yán)重違紀(jì)、違法行為。
2.全國優(yōu)秀民辦幼兒園園長
（1）符合國家規(guī)定的幼兒園園長任職標(biāo)準(zhǔn)，在現(xiàn)任職幼兒園擔(dān)任園長職務(wù)三年以上。
（2）遵守國家教育法律、法規(guī)，堅持正確的辦園方向，依法辦園，熟悉幼兒教育理論知識，對幼兒園發(fā)展有清晰的思路。
（3）熱愛幼教事業(yè)，品行端正，作風(fēng)正派，有較強(qiáng)的事業(yè)心和責(zé)任感，有改革創(chuàng)新精神。
（4）有較高的管理水平，依法辦園，愛護(hù)幼兒，關(guān)心教師。
（5）工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，愛崗敬業(yè)，善于團(tuán)結(jié)教師和員工，受到孩子、家長和員工好評。
（6）有科學(xué)合理的幼兒園發(fā)展規(guī)劃，重視教職工隊伍建設(shè)，有較高的辦園水平和社會聲譽(yù)。
（7）重視幼教研究工作，帶領(lǐng)教師開展教研活動和課題研究。
（8）近三年內(nèi)沒有發(fā)生屬幼兒園責(zé)任的嚴(yán)重安全事故，教職工沒有發(fā)生嚴(yán)重違紀(jì)、違法行為。
3.全國優(yōu)秀民辦幼兒園教師
（1）具備相應(yīng)的教師資格，教齡在三年以上的民辦幼兒園在職教師。（2）遵守國家教育法律、法規(guī)，熱愛幼教事業(yè)，有較強(qiáng)的事業(yè)心和責(zé)任感，愛崗敬業(yè)，樂于奉獻(xiàn)。
（3）具有一定的幼兒教育理論素養(yǎng)，有較先進(jìn)的教育理念，勇于創(chuàng)新。（4）重視幼兒教育理論和業(yè)務(wù)的學(xué)習(xí)，積極參加相關(guān)培訓(xùn)，能結(jié)合工作實踐開展教研活動，不斷提高自身素質(zhì)。
（5）工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，兢兢業(yè)業(yè)，熱愛孩子，受到幼兒的喜愛，贏得家長的好評。（6）善于團(tuán)結(jié)同事，在幼兒園工作中起到示范作用。
五、申報辦法
歡迎全國各地符合申報條件的民辦中小學(xué)、幼兒園單位和個人參加本屆評選表 彰活動，申報有關(guān)獎項。
（一）申報材料 1.民辦中小學(xué)
（1）全國優(yōu)秀民辦中小學(xué)：①《全國優(yōu)秀民辦中小學(xué)申報表》；②申報材料1份（2000字以上）；③辦學(xué)許可證、法人登記證的復(fù)印件。
（2）全國優(yōu)秀民辦中小學(xué)校長：①《全國優(yōu)秀民辦中小學(xué)校長申報表》；②申報材料1份（1000字以上）；③免冠半身2寸彩色照片2幅；④教師資格證、工作證的復(fù)印件。
（3）全國優(yōu)秀民辦中小學(xué)教師：①《全國優(yōu)秀民辦中小學(xué)教師申報表》；②申報材料1份（1000字以上）；③免冠半身2寸彩色照片2幅；④教師資格證復(fù)印件。
2.民辦幼兒園
（1）全國優(yōu)秀民辦幼兒園：①《全國優(yōu)秀民辦幼兒園申報表》；②申報材料1份（1500字以上）；③辦園許可證、法人登記證的復(fù)印件。
（2）全國優(yōu)秀民辦幼兒園園長：①《全國優(yōu)秀民辦幼兒園園長申報表》；②申報材料1份（1000字以上）；③免冠半身2寸彩色照片2幅；④教師資格證、工作證的復(fù)印件。
（3）全國優(yōu)秀民辦幼兒園教師：①《全國優(yōu)秀民辦幼兒園教師申報表》；②申報材料1份（1000字以上）；③免冠半身2寸彩色照片2幅；④教師資格證復(fù)印件。
3.申報材料要求
（1）申報材料須經(jīng)單位審核，并簽署意見、加蓋公章后方可上報。
（2）申報材料要求認(rèn)真總結(jié)參評單位或個人的先進(jìn)事跡及教育教學(xué)經(jīng)驗、特色、成果等，要客觀、準(zhǔn)確、翔實，具有代表性及時代感。
（3）申報材料分為紙質(zhì)版和電子版兩種格式。
紙質(zhì)版：要求一式3份，申報表格及文字材料為word文檔格式、a4紙打印。電子版：申報材料為word文檔格式。
（二）申報辦法
1.下載有關(guān)獎項申報表格的網(wǎng)站
中國民辦教育協(xié)會中小學(xué)專業(yè)委員會網(wǎng)站（http://）《學(xué)前教育》雜志社（http://。申報材料報送截止日期：2009年11月20日。
六、參評費用
本屆活動堅持公平、公開、公正和公益性的原則，申請參評單位和個人無需交納任何評審費用。
七、評選程序
評選工作以公平、公開、公正為原則，分三個階段進(jìn)行：
（一）資格審查：由本屆活動組委會辦公室負(fù)責(zé)對參評材料進(jìn)行初審。
（二）專家評審：由本屆活動組委會組織專家對參評材料進(jìn)行評審。
（三）公示：對于通過專家評審的單位和個人在上述網(wǎng)站上進(jìn)行公示。
八、表彰形式
對于通過評審批準(zhǔn)授予有關(guān)獎項榮譽(yù)稱號的單位和個人，主辦單位擬定在2009年12月18—20日在人民大會堂召開表彰大會進(jìn)行表彰，并在教育部主管的中國教師報公布表彰名單。
（一）民辦中小學(xué)
1.通過評選的民辦中小學(xué)：由中國教師發(fā)展基金會、中國民辦教育協(xié)會中小學(xué)專業(yè)委員會聯(lián)合頒發(fā)“全國優(yōu)秀民辦中小學(xué)”獎牌。
2.通過評選的民辦中小學(xué)校長：由中國教師發(fā)展基金會、中國民辦教育協(xié)會中小學(xué)專業(yè)委員會聯(lián)合頒發(fā)“全國優(yōu)秀民辦中小學(xué)校長”獎牌和證書。
3.通過評選的民辦中小學(xué)教師：由中國教師發(fā)展基金會、中國民辦教育協(xié)會中小學(xué)專業(yè)委員會聯(lián)合頒發(fā)“全國優(yōu)秀民辦中小學(xué)教師”獎牌和證書。
（二）民辦幼兒園
1.通過評選的民辦幼兒園：由中國教師發(fā)展基金會、中國民辦教育協(xié)會學(xué)前教育專業(yè)委員會聯(lián)合頒發(fā)“全國優(yōu)秀民辦幼兒園”獎牌。
2.通過評選的民辦幼兒園園長：由中國教師發(fā)展基金會、中國民辦教育協(xié)會學(xué)前教育專業(yè)委員會聯(lián)合頒發(fā)“全國優(yōu)秀民辦幼兒園園長”獎牌和證書。
3.通過評選的民辦幼兒園教師：由中國教師發(fā)展基金會、中國民辦教育協(xié)會學(xué)前教育專業(yè)委員會聯(lián)合頒發(fā)“全國優(yōu)秀民辦幼兒園教師”獎牌和證書。
九、聯(lián)系方式
（一）首屆全國民辦中小學(xué)幼兒園評選表彰活動組委會辦公室 聯(lián)系人：陳志明，電話/傳真：010—62011042，手機(jī)：***。
（二）中國教師發(fā)展基金會
聯(lián)系人：王淑惠、馬福如，電話/傳真：010—66034602、66050602。
（三）中國民辦教育協(xié)會中小學(xué)專業(yè)委員會 聯(lián)系人：段麗茹，電話/傳真：010—51817875。
（四）中國民辦教育協(xié)會學(xué)前教育專業(yè)委員會
聯(lián)系人：李治寧、楊志彬；電話/傳真：010—83560419。
（五）《學(xué)前教育》雜志社
聯(lián)系人：李治寧；電話/傳真：010—83560419。
附件1：全國優(yōu)秀民辦中小學(xué)申報表 附件2：全國優(yōu)秀民辦中小學(xué)校長申報表 附件3：全國優(yōu)秀民辦中小學(xué)教師申報表 附件4：全國優(yōu)秀民辦幼兒園申報表 附件5：全國優(yōu)秀民辦幼兒園園長申報表 附件6：全國優(yōu)秀民辦幼兒園教師申報表
中國教師發(fā)展基金會 中國民辦教育協(xié)會 中國民辦教育協(xié)會
中小學(xué)專業(yè)委員會 學(xué)前教育專業(yè)委員會
2009年8月28日
主題詞：民辦中小學(xué)
幼兒園
評選表彰
通知
發(fā) 送：各省（自治區(qū)、直轄市）教育廳（教委）、新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)教育局民辦教育處，各省（自治區(qū)、直轄市）民辦教育協(xié)會、有關(guān)民辦中小學(xué)幼兒園
抄 送：教育部人事司，基礎(chǔ)教育一司、二司；中國民辦教育協(xié)會
首屆全國民辦中小學(xué)幼兒園評選表彰組委會辦公室
2009年8月28日印發(fā)
中國的量子基金篇三
中國基金業(yè)發(fā)展歷史
中國的投資基金起步于1991年，并以1997年10月《證券投資基金管理暫行辦法》頒布實施為標(biāo)志，分為兩個主要階段。
一、1997年10月前投資基金的發(fā)展?fàn)顩r
1991年10月，在中國證券市場剛剛起步時，“武漢證券投資基金”和“深圳南山風(fēng)險投資基金”分別由中國人民銀行武漢分行和深圳南山風(fēng)險區(qū)政府批準(zhǔn)成立，成為第一批投資基金。
此后僅于1992年就有37家投資基金經(jīng)各級人民銀行或其他機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)發(fā)行。1992年11月，我國國內(nèi)第一家比較規(guī)范的投資基金———淄博鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)投資基金（“淄博基鑫”）正式設(shè)立。該基金為公司型封閉式基金，募集資金1億元人民幣，并經(jīng)中國人民銀行總行批準(zhǔn)，于1993年8月在上海證券交易所掛牌交易，是第一只上市交易的投資基金。淄博基金的設(shè)立揭開了投資基金業(yè)發(fā)展的序幕。并在1993年上半年引發(fā)了短暫的中國投資基金發(fā)展的熱潮。1993年初，建業(yè)、金龍、寶鼎三只教育基金經(jīng)中國人民銀行總行批準(zhǔn)在上海發(fā)行，共募集資金3億元，并于當(dāng)年底在上海證券交易所上市交易。但基金發(fā)展過程中的不規(guī)范性和積累的其他問題逐步暴露出來，多數(shù)基金的資產(chǎn)狀況趨于惡化。從1993年下半年起，中國基金業(yè)的發(fā)展因此陷于停滯狀態(tài)。
截至1997年10月，全國共有投資基金72只，募集資金66億元。其特點表現(xiàn)為：
1、組織形式單一。72只基金全部為封閉式，并且除了淄博鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)投資基金、天驥基金和藍(lán)天基金為公司型基金外，其他基金均為契約型。
2、規(guī)模小。單只基金規(guī)模最大的是天驥基金，為5.8億元，最小的為武漢基金第一期，僅為1000萬元。平均規(guī)模8000萬元，總規(guī)模僅66億元。
3、投資范圍寬泛，資產(chǎn)質(zhì)量不高。絕大多數(shù)投資基金的資產(chǎn)由證券、房地產(chǎn)和融資構(gòu)成，其中房地產(chǎn)占據(jù)相當(dāng)大的比重，流動性較低。1997年末的統(tǒng)計調(diào)查結(jié)果顯示，其投資范圍大體為：貨幣資金14.2％，股票投資31％，債券投資3.5％，房地產(chǎn)等實業(yè)投資28.2％，其他投資占23.1％。
4、基金發(fā)起人范圍廣泛。投資基金的發(fā)起人包括銀行、信托投資公司、證券公司、保險公司、財政和企業(yè)等，其中由信托投資公司發(fā)起的占51％，證券公司發(fā)起的占20％。
5、收益水平相差懸殊。1997年，收益水平最高的天驥基金，其收益率達(dá)到67％，而最低的龍江基金收益率只有2.4％。
中國投資基金業(yè)的起步階段存在一定的問題，其中包括：
第一是基金的設(shè)立、管理、托管等環(huán)節(jié)均缺乏明確有效的監(jiān)管機(jī)構(gòu)和監(jiān)管規(guī)則。例如，大部分基金的設(shè)立由中國人民銀行地方分行或者由地方政府審批，其依據(jù)是《深圳市投資信托基金管理暫行規(guī)定》等地方性法規(guī)，沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，甚至在名稱上都存在較大差異。在基金獲批設(shè)立后，審批機(jī)關(guān)也沒有落實監(jiān)管義務(wù)，基金資產(chǎn)運營、投資方向等方面均缺乏相應(yīng)的監(jiān)督制約機(jī)制。
第二是一些投資基金的運作管理不規(guī)范，投資者權(quán)益缺乏足夠的保障。例如，部分基金的管理人、托管人、發(fā)起人三位一體，基金只是作為基金管理人的一個資金來源，而基金資產(chǎn)與基金管理人資產(chǎn)混合使用，賬務(wù)處理混亂。又如，基金托管人并沒有起到監(jiān)督作用，基金管理人的行為沒有得到有效監(jiān)控。
第三是資產(chǎn)流動性較低，賬面資產(chǎn)價值高于實際資產(chǎn)價值。投資基金的大量資產(chǎn)投資于房地產(chǎn)、項目、法人股等流動性較低的資產(chǎn)，同時存在資產(chǎn)價值高估的問題。例如，20世紀(jì)90年代中期，部分地區(qū)房地產(chǎn)泡沫逐漸消除時，沉淀在房地產(chǎn)的資產(chǎn)仍然按照成本計價而沒有按照市價進(jìn)行調(diào)整，使個別基金資產(chǎn)的賬面價值高于實際資產(chǎn)價值。
二、1997年10月到2008年中國證券投資基金的發(fā)展
《證券投資基金管理暫行辦法》在1997年1o月的出臺，標(biāo)志著中國證券投資基金進(jìn)入規(guī)范發(fā)展階段。該暫行辦法對證券投資基金的設(shè)立、募集與交易，基金托管人、基金管理人和基金持有人的權(quán)利和義務(wù)，投資運作與管理等都做出了明確的規(guī)范。1998年3月，金泰、開元證券投資基金的設(shè)立，標(biāo)志著規(guī)范的證券投資基金開始成為中國基金業(yè)的主導(dǎo)方向。2001年華安創(chuàng)新投資基金作為第一只開放式基金，成為中國基金業(yè)發(fā)展的又一個階段性標(biāo)志。與此同時，對原有投資基金清理、改制和擴(kuò)募的工作也在不斷進(jìn)行之中，其中部分已達(dá)到規(guī)范化的要求，重新掛牌為新的證券投資基金。
截至2002年11月底，共有17家正式成立的規(guī)范化運作的基金管理公司，管理了54只契約型封閉式證券投資基金和17只開放式基金，其中封閉式基金發(fā)行規(guī)模達(dá)到817億元，市值約773億元，歷年合計分紅超過200億元，開放式基金管理規(guī)模564億元，并出現(xiàn)多種投資風(fēng)格類型。與此同時，《證券投資基金管理暫行辦法》及實施準(zhǔn)則、《證券投資基金上市規(guī)則》、《開放式證券投資基金試點辦法》等有關(guān)法律法規(guī)的不斷完善，也為證券投資基金的規(guī)范化發(fā)展打下了堅實的基礎(chǔ)。
此階段中國證券投資基金的主要特點表現(xiàn)在以下幾方面：
1、法律法規(guī)不斷完善，監(jiān)管力量加強(qiáng)，為基金業(yè)的運作創(chuàng)造出良好的外部環(huán)境，并推動基金業(yè)的迅速發(fā)展。多部基金法規(guī)相繼出臺，中國證監(jiān)會基金監(jiān)管部作為基金監(jiān)管的主要實施部門，在基金管理公司與基金的設(shè)立、運營、托管等方面實施高效監(jiān)管，起草中的《投資基金法》一旦正式頒布施行，也將成為中國基金業(yè)發(fā)展的核心法律依據(jù)。
2、基金規(guī)模日益擴(kuò)大，對市場的影響也日益重要，逐漸成為證券市場中不可忽視的重要的機(jī)構(gòu)投資者。其中既包括新發(fā)行的封閉式與開放式基金，也包括原有投資基金經(jīng)清理、改制和擴(kuò)募之后形成的規(guī)范化運作的證券投資基金。目前受中國證監(jiān)會監(jiān)管的證券投資基金市值總和已接近800億元，相當(dāng)于滬、深兩市流通市值的7％左右。
3、基金品種日益多樣化，投資風(fēng)格逐漸凸現(xiàn)。從1998年第一批以平衡型為主的基金發(fā)展至今，已出現(xiàn)成長型、價值型、復(fù)合型等不同風(fēng)格類型的基金，尤其是隨著開放式基金的逐步推出，基金風(fēng)格類型更為鮮明，為投資者提供了多方位的投資選擇。
4、面對加入世貿(mào)組織后的競爭格局，基金管理公司開展廣泛的對外合作，學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理與技術(shù)經(jīng)驗，推動基金產(chǎn)品與運營的創(chuàng)新為中國加入國際金融市場競爭奠定了基礎(chǔ)。
三、2008年以后中國基金業(yè)的發(fā)展
過去十年，中國基金業(yè)處在發(fā)展的第一階段，也是行業(yè)誕生后的初級發(fā)展階段。在這一階段，基金只數(shù)和基金資產(chǎn)規(guī)模幾乎不間斷地成長，基金管理公司的數(shù)量不斷增加，基金資產(chǎn)規(guī)模的增長主要來自于現(xiàn)金流，而不是投資收益；在現(xiàn)金流內(nèi)部，新發(fā)基金至關(guān)重要，老基金的現(xiàn)金流即使不為負(fù)數(shù)，對行業(yè)規(guī)模的貢獻(xiàn)也是次要的。此外，非共同基金業(yè)務(wù)和國際化業(yè)務(wù)也基本沒有破土。從2008年開始，中國基金業(yè)全面進(jìn)入第二發(fā)展階段，我們稱之為“結(jié)構(gòu)化轉(zhuǎn)型階段”，基金業(yè)的發(fā)展特征、基金管理公司的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)以及基金投資人的行為理念等方面，都與第一階段表現(xiàn)出本質(zhì)性的差異。
“歷史性轉(zhuǎn)型”到底包含六個方面的轉(zhuǎn)型：現(xiàn)金流和投資收益成為行業(yè)規(guī)模變化的雙引擎；在現(xiàn)金流內(nèi)部，老基金的申購與新基金的認(rèn)購?fù)戎匾还餐甬a(chǎn)品中的高中低風(fēng)險產(chǎn)品開始走向均衡；非公募業(yè)務(wù)開始對現(xiàn)金流和存量產(chǎn)生顯著影響并改變基金公司財務(wù)的貝塔值；國際業(yè)務(wù)開始進(jìn)入行業(yè)的業(yè)務(wù)版圖，并將對提升核心競爭能力產(chǎn)生重大影響；機(jī)構(gòu)客戶的比重將上升，而長期投資與資產(chǎn)配置的理念開始受到客戶重視。
從基金市場整體情況看，2001年至2005年，基金行業(yè)的成長主要依靠凈現(xiàn)金流。這五年合計，基金投資收益對行業(yè)規(guī)模的貢獻(xiàn)是365億，而凈現(xiàn)金流的貢獻(xiàn)是3304億。2006-2007年的牛市下，投資收益對行業(yè)規(guī)模的貢獻(xiàn)度快速提升，合計達(dá)到10926億，而凈現(xiàn)金流的貢獻(xiàn)是14689億。2007年10月以來的熊市下，基金規(guī)模快速萎縮，2008年上半年，對規(guī)模下降負(fù)面貢獻(xiàn)最大的是投資收益，達(dá)到-9697億，而凈現(xiàn)金流是-480億。
2001-2007年，我國長期基金的現(xiàn)金流均為正值。在其中前六年，凈申購均為負(fù)值，這也就是說，正的現(xiàn)金流局面主要靠新基金維持；而2007年，老基金的申購量一躍超過了贖回量，凈申購的規(guī)模甚至大大超過了新基金的發(fā)行規(guī)模。2008年上半年，長期基金歷史上首現(xiàn)負(fù)現(xiàn)金流，其中，老基金再次由凈申購轉(zhuǎn)為凈贖回，新基金的發(fā)行雖然達(dá)到1198億，但占年初基金規(guī)模的比例只有4.1%，達(dá)到了歷史最低點。
1998-2001年是以股票投資為主的封閉式基金為代表的高風(fēng)險基金壟斷的時期；2002-2005年，貨幣市場基金大發(fā)展，2005年底貨幣基金占比40%，股票和混合型基金占比53%；2006-2007年，高風(fēng)險基金乘牛市而上，在2007年底達(dá)到市場占比94%的頂峰；2008年以來，熊市逐漸侵蝕高風(fēng)險基金的市場份額，貨幣基金和債券基金抬頭。截止2008年9月底，股票基金占55%，混合基金占30%，債券基金占6%，貨幣基金占9%。
這種易變性體現(xiàn)的是市場本身的易變性以及基金投資人行為的易變性。很明顯，中國基金投資人尚缺乏資產(chǎn)配置這一基本的理財觀念，而更易于隨著市場的動蕩而快速地在高、低風(fēng)險資產(chǎn)之間進(jìn)行頻繁切換。這不論對于行業(yè)自身的持續(xù)健康發(fā)展而言，還是對于基金持有人自身的長期利益而言，都是極大的損害。
基金公司的“非公募業(yè)務(wù)”包括養(yǎng)老金管理（全國社保基金和企業(yè)年金）、專戶理財和投資顧問業(yè)務(wù)。
在養(yǎng)老金管理方面，截止到2007年底，9家基金管理公司擁有社保資格，管理資產(chǎn)規(guī)模總計2370億元；12家基金管理公司擁有企業(yè)年金的資格，管理資產(chǎn)規(guī)模總計71億元。養(yǎng)老金管理規(guī)模合計占基金規(guī)模的7.5%。我們估計，到2008年底，養(yǎng)老金的管理規(guī)模至少會達(dá)到基金規(guī)模的15%左右，該業(yè)務(wù)領(lǐng)先的公司其規(guī)模占基金規(guī)模的比例可能超過1/4，這主要是因為：一方面養(yǎng)老金的投資比較保守，全國社保基金規(guī)定“證券投資基金、股票投資不得超過40%”，企業(yè)年金規(guī)定“權(quán)益類投資不得超過30%，其中股票不得超過20%”，在當(dāng)前的大熊市下，其存量市值的減損一定大大小于偏股型基金，有的年金計劃甚至還有盈利；另一方面，養(yǎng)老金的現(xiàn)金流相對穩(wěn)定，不斷有新的企業(yè)年金進(jìn)行委托投資。有報道稱，某大型基金公司的企業(yè)年金管理規(guī)模2006年底是3億，2007年底為20億，而目前超過了100億。勞動和社會保障部的報告稱，未來企業(yè)年金市場將以每年400-1000億的速度成長。
在專戶理財方面，2008年上半年，專戶理財總量為40億，估計到年底有望達(dá)到100億。于今年１月１日開閘的該業(yè)務(wù)起步難言順利，主要原因在于市場狀況的急轉(zhuǎn)直下。技術(shù)上的原因還包括5000萬元的客戶準(zhǔn)入門檻問題，以及相應(yīng)的客戶定位問題。目前有限的專戶理財客戶中主要是上市公司，其次是個人客戶，金融企業(yè)或投資性公司較少，國外機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)中的主體之一———各種民間基金（捐贈基金、互助基金、大學(xué)基金等）也很少。而更深層次的問題還在于專戶理財產(chǎn)品本身。由于金融工具的缺乏，專戶理財尚難以構(gòu)造與共同基金有本質(zhì)差異的產(chǎn)品，而它在稅收待遇上又處于劣勢，制約了該業(yè)務(wù)應(yīng)該具有的生命力。
在投資顧問業(yè)務(wù)方面，主要包括基金公司以投資顧問的方式承擔(dān)銀行理財產(chǎn)品或信托產(chǎn)品或qfii的資產(chǎn)管理。作為一種“準(zhǔn)共同基金”，投資顧問業(yè)務(wù)在規(guī)模上比“一對一”的專戶理財更容易做大，但它本身也存在一些必須解決的問題：對于基金公司而言，它與共同基金存在目標(biāo)客戶重疊的情況，且品牌效應(yīng)和客戶資源主要掌握在銀行手中；對于客戶而言，它最大的問題是雙重收費，這讓它在與共同基金的競爭上沒有優(yōu)勢，除非它在產(chǎn)品的風(fēng)險收益特征上與共同基金有重大差異。
總體上看，非公募資產(chǎn)在當(dāng)前中國基金行業(yè)的資產(chǎn)管理規(guī)模上已經(jīng)是不可忽視的構(gòu)成部分，未來其分量和重要性仍將上升，我們過去所謂的“基金管理公司”在一定程度上已經(jīng)可以更名為“資產(chǎn)管理公司”，對于部分大型公司來說尤其如此。
隨著將來越來越多合資基金公司的設(shè)立，不僅有助于提升中國基金業(yè)的整體管理經(jīng)驗和專業(yè)水平，而且將為中國證券市場和廣大投資者提供更加豐富的金融產(chǎn)品和更為優(yōu)良的投資服務(wù)。
首先，有助于我國基金管理公司借鑒國外基金在管理和風(fēng)險控制等方面的成熟經(jīng)驗，提升基金業(yè)管理水平；其次，將改變目前基金業(yè)競爭格局：一方面，由于擁有“中西合璧”優(yōu)勢的基金的參入，勢必使國內(nèi)基金業(yè)本已激烈的競爭局面更加白熱化，合資基金與本土基金都將在新的競爭中經(jīng)受考驗；另一方面，國外基金在投資理念、產(chǎn)品設(shè)計和創(chuàng)新等方面的經(jīng)驗將為中國基金業(yè)帶來更多、更新的異質(zhì)化產(chǎn)品，從而形成有序、差異化的競爭格局；最后，通過將國際慣例和中國國情的有機(jī)結(jié)合，通過中外雙方的優(yōu)勢互補(bǔ)，合資基金將推動我國證券市場健康有序發(fā)展。
競爭的壓力也會使得更多的基金公司朝著小規(guī)模、有特點的方向去發(fā)展。面對新的競爭者，現(xiàn)有的基金公司也會加速合資的步伐。未來的基金市場，競爭會更加充分，可供投資者的選擇也更多。
機(jī)構(gòu)客戶：商業(yè)銀行的客戶可以分為法人客戶與個人客戶，法人客戶根據(jù)其機(jī)構(gòu)性質(zhì)可分為企業(yè)類客戶和機(jī)構(gòu)類客戶。
法人是指是具有民事權(quán)利能力和民事行為能力，依法獨立享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)的組織。我國《民法通則》根據(jù)法人所從事的業(yè)務(wù)活動，將法人分為企業(yè)法人和非企業(yè)法人兩大類。根據(jù)《民法通則》的規(guī)定，我國的法人主要有四種：機(jī)關(guān)法人、事業(yè)法人、企業(yè)法人和社團(tuán)法人。在這里，機(jī)構(gòu)類客戶是除了企業(yè)法人之外的三種法人客戶的統(tǒng)稱。
但是在這9年中，基金也經(jīng)歷了多次的起伏跌蕩，既經(jīng)歷了1999年“5.19”行情，經(jīng)歷了2001年6月上證指數(shù)2245的高點，也經(jīng)歷了2005年7月上證指數(shù)998的低點，還經(jīng)歷了股權(quán)分置改革帶來的喜悅。
到目前為止，我國基金業(yè)的發(fā)展大致經(jīng)歷了以下幾個階段：早在1987年，中國銀行和中國國際信托投資公司等熟悉海外業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)就開始在境外（香港等地）涉足基金業(yè)務(wù)。從1992年開始，國內(nèi)的基金紛紛在沈陽、大連、海南、武漢、北京和深圳等地出現(xiàn)。同年10月8日，國內(nèi)首家被正式批準(zhǔn)成立的基金管理公司——深圳投資基金管理公司成立。到1993年，各地大大小小的基金約有70家左右。這一時期是我國基金發(fā)展的初期階段。1993年8月，淄博基金在上海證券交易所公開上市，以此為標(biāo)志，我國基金進(jìn)入了公開上市交易的階段。1998年3月23，開元、金泰兩只證券投資基金公開發(fā)行上市，這次封閉式證券投資基金的發(fā)展已進(jìn)入了一個新的歷程。到2001，我國已由基金管理公司14家，封閉式證券投資基金34只。2001年9月，經(jīng)管理層批準(zhǔn)，由華安基金管理公司成立了我國第一支開放式證券投資基金——華安創(chuàng)新，我國基金業(yè)的發(fā)展進(jìn)入了一個嶄新的階段。2002年，開放式基金在我國出現(xiàn)了超常規(guī)式的發(fā)展，規(guī)模迅速擴(kuò)大，截至2002年底，開放式基金已猛增到17只。2003年10月28日由全國人大常委會通過的《證券投資基金法》的頒布與實施，是中國基金業(yè)和資本市場發(fā)展歷史上的又一個重要的里程碑，標(biāo)志著我國基金業(yè)進(jìn)入了一個嶄新的發(fā)展階段。
我國基金發(fā)展的歷史起源于1992年，規(guī)范的基金起源于1998年3月。盡管我國規(guī)范基金的歷史并不長，但是在這9年中，基金也經(jīng)歷了多次的起伏跌宕，既經(jīng)歷了1999年“5·19”行情、2001年6月上證指數(shù)2245的高點，也經(jīng)歷了2005年7月上證指數(shù)998的低點，還經(jīng)歷了股權(quán)分置改革帶來的喜悅。1998年我國成立了第一批5只封閉式基金：基金開元、基金金泰、基金興華、基金安信和基金裕陽，根據(jù)對這5只基金的統(tǒng)計，從1998年基金成立到今年1月12日，他們的凈值平均累計增長366.55%。同時我們也要看到，在2001年6月上證指數(shù)處于2245點附近入市的投資者，隨著指數(shù)下跌到2002年1月25日的1451點，其持有的基金資產(chǎn)凈值也下跌了19.18%。再考慮到封閉式基金的折價因素，有相當(dāng)一批投資者的損失超過40%。2002年1月已成立的33只封閉式基金到2004年1月初才基本恢復(fù)到前一輪下跌前的凈值，期間經(jīng)歷了24個月左右的時間；這些投資者的本金到2006年下半年才得以恢復(fù)，期間經(jīng)歷了至少54個月的時間。我國基金發(fā)展的歷史說明了股票型投資基金是長期理財?shù)墓ぞ?，而不是作為短期投機(jī)炒作的發(fā)財工具。
中國基金業(yè)大事記
1997年11月14日,國務(wù)院批準(zhǔn)發(fā)布了《證券投資基金管理暫行辦法》。1997年12月12日,中國證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于申請設(shè)立基金管理公司有關(guān)問題的通知》、《關(guān)于申請設(shè)立證券投資基金有關(guān)問題的通知》,規(guī)定申請設(shè)立基金管理公司、證券投資基金的程序、申報材料的內(nèi)容及格式。
1998年2月24日,中國工商銀行作為第一家證券投資基金的托管銀行,成立了基金托管部。
1998年3月,國泰、南方基金管理有限公司成立,這是我國成立的第一批基金管理公司。我國首批封閉式證券投資基金也在同月設(shè)立,分別是基金金泰和基金開元。1998年9月,證監(jiān)會基金監(jiān)管部正式成立,下設(shè)綜合處、審核處、監(jiān)管一處和監(jiān)管二處。該部于1997年10月開始運作。
1999年3月30日,全國人大財經(jīng)委在人民大會堂召開了基金法起草組成立大會。基金法被列入了全國人大常委會的立法規(guī)劃。1999年8月27日,中國證監(jiān)會轉(zhuǎn)發(fā)中國人民銀行《基金管理公司進(jìn)入銀行同業(yè)市場管理規(guī)定》。同年,10家基金管理公司獲準(zhǔn)進(jìn)入銀行間市場。1999年12月29日,證監(jiān)會頒布《證券投資基金行業(yè)公約》。2000年6月18日,中國證監(jiān)會舉辦首屆基金從業(yè)資格考試。
2001年4月24日,財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)出通知,規(guī)定對投資者購買中國證監(jiān)會批準(zhǔn)設(shè)立的封閉式證券投資基金免收印花稅及對基金管理人免收營業(yè)稅。
2001年6月15日,中國證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于申請設(shè)立基金管理公司若干問題的通知》,引入了“好人舉手”制度。從此,發(fā)起設(shè)立基金管理公司申請人的范圍擴(kuò)大。2001年8月28日,中國證券業(yè)協(xié)會基金公會成立。
2001年9月21日,中國首只開放式基金------華安創(chuàng)新基金設(shè)立,首發(fā)規(guī)模約為50億份基金單位。
2001年10月,《開放式證券投資基金試點辦法》頒布,使得證券投資基金管理的基本框架進(jìn)一步得到了完善。
2001年12月22日,中國證監(jiān)會公布《境外機(jī)構(gòu)參股、參與發(fā)起設(shè)立基金管理公司暫行規(guī)定》(征求意見稿),中外合作基金管理公司進(jìn)入實質(zhì)性的啟動階段。2002年6月1日,中國證監(jiān)會頒布《外資參股基金管理公司設(shè)立規(guī)則》,該規(guī)則自2002年7月1日起實施。
2002年8月23日,起草工作歷時3年之久的證券投資基金法草案首次提交全國人大常委會審議。
2002年10月16日,國安基金管理公司成為首家獲準(zhǔn)籌建中外合資基金的公司。2002年11月27日,中國證券登記結(jié)算公司發(fā)布《開放式基金結(jié)算備付金管理暫行辦法》、《開放式基金結(jié)算保證金管理暫行辦法》。2002年12月3日,中國證監(jiān)會發(fā)布《證券投資基金管理公司內(nèi)部控制指導(dǎo)意見》。2002年12月9日,中國證券業(yè)協(xié)會證券投資基金業(yè)委員會在深圳成立。
2002年12月19日,南方、博時、華夏、鵬華、長盛、嘉實等六家基金公司,被全國社?；鹄硎聲着x定為社保基金管理資格的基金公司。
2003年3月3日,因清理最后一只老基金而設(shè)立的基金管理公司------巨田基金管理有限公司獲準(zhǔn)開業(yè)。
2003年4月28日,第一只由中外合資基金管理公司管理的基金,也是我國第一只系列基金------招商安泰系列基金成立。
2003年6月23日,全國人大法律委員會向十屆人大常委會第三次會議提交證券投資基金法草案的二審稿。
2003年9月22日,《人民日報》發(fā)表中國證監(jiān)會主席尚福林署名文章:《大力發(fā)展證券投資基金 培育證券市場中堅力量》。
2003年10月23日,全國人大法律委員會向十屆人大常委會第五次會議提交證券投資基金法草案的三審稿。
2003年10月28日,十屆人大常委會第五次會議以146票贊成、1票反對、1票棄權(quán)的結(jié)果,表決通過證券投資基金法。至此,歷時近4年的證券投資基金法制訂工作獲得圓滿成功。
2004年3月,海富通收益增長與中信經(jīng)典配置基金的首發(fā)規(guī)模雙雙超過100億份。我國證券投資基金的規(guī)模首超2000億份。
2004年6月1日,《中華人民共和國證券投資基金法》正式施行。
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