房地產(chǎn)運(yùn)動(dòng)會(huì)方案(4篇)

為有力保證事情或工作開(kāi)展的水平質(zhì)量，預(yù)先制定方案是必不可少的，方案是有很強(qiáng)可操作性的書(shū)面計(jì)劃。方案對(duì)于我們的幫助很大，所以我們要好好寫(xiě)一篇方案。以下是小編給大家介紹的方案范文的相關(guān)內(nèi)容，希望對(duì)大家有所幫助。

房地產(chǎn)運(yùn)動(dòng)會(huì)方案篇一

會(huì)議方案編制：

發(fā)起部門(mén)：

日期：

****年**月**日

相關(guān)部門(mén)審閱：

**部；

日期：

****年**月**日 **部；

日期：

****年**月**日 **部；

日期：

****年**月**日 **部；

日期：

****年**月**日 **部；

日期：

****年**月**日 **部；

日期：

****年**月**日 **部；

日期：

****年**月**日 公司領(lǐng)導(dǎo)審批：

公司負(fù)責(zé)人：

日期：

****年**月**日

一、活動(dòng)目的

二、活動(dòng)對(duì)象

三、時(shí)間、地點(diǎn)、人數(shù)

國(guó)際會(huì)展中心二期展館

四、活動(dòng)形式

五、現(xiàn)場(chǎng)布置

六、活動(dòng)流程

1.常規(guī)活動(dòng)（每日）

2.特殊活動(dòng)（9 月 22 日上午）日上午舉行揭牌儀式，安排領(lǐng)導(dǎo)演講和揭牌活動(dòng)

七、活動(dòng)內(nèi)容

1.

活動(dòng) 1：學(xué)生/模特舉牌

學(xué)生/模特舉牌繞場(chǎng)提示在綠地展位正在進(jìn)行瘋狂六十秒和即將進(jìn)行情景秀/魔術(shù)表演 人員配備：6 人/4 人 繞場(chǎng) 方式：3 人一組同時(shí)沿相對(duì)路線繞場(chǎng)/4 人環(huán)繞展覽會(huì)場(chǎng) 物料準(zhǔn)備：展牌/綬帶

活動(dòng) 2：瘋狂六十秒

活動(dòng)說(shuō)明：在特定時(shí)間段內(nèi)進(jìn)行瘋狂 60 秒活動(dòng)，在這六十秒內(nèi)可以通過(guò)綠地展位獲得 5 元蛋糕券，在指定蛋糕店內(nèi)可以使用，蛋糕券可以疊加使用。

活動(dòng)玩法：每次挑選出 5 名參戰(zhàn)觀眾上臺(tái)，最快寫(xiě)完 創(chuàng)業(yè)啟航，我選擇啟航社 并且寫(xiě)完之后簽好自己名字的人可以獲得 5 元（或者更多）蛋糕券，蛋糕券可以在指定蛋糕店內(nèi)疊加使用。

人員配備：維持秩序的保安人員 2-3 名、主持人 2 名 物料：簽名展板/簽名簿

活動(dòng) 3：來(lái)訪客戶(hù)登記抽獎(jiǎng) 活動(dòng)說(shuō)明：每天固定時(shí)間隨機(jī)抽取某一時(shí)間段來(lái)訪客戶(hù) 10 名，可以獲得由綠地集團(tuán)送出的精美小禮品一份。

活動(dòng)玩法：在簽名簿上留下自己的聯(lián)系方式和祝賀詞并簽名，每 15 分鐘抽取三人獲得由綠地集團(tuán)送出的精美小禮品。

手機(jī)號(hào)碼輸入電腦后進(jìn)行的隨機(jī)抽獎(jiǎng)，每輪只耗時(shí) 15 分鐘，縮小了客戶(hù)的等待時(shí)間，避免出現(xiàn)因時(shí)間過(guò)長(zhǎng)造成無(wú)人愿意等待的情況 人員配備：模特或現(xiàn)場(chǎng)的置業(yè)顧問(wèn)直接向客戶(hù)頒發(fā)禮品并合影留念 物料：抽獎(jiǎng)要準(zhǔn)備的筆記本電腦一臺(tái)，（有必要的話可能會(huì)用到投影設(shè)備）、每次抽獎(jiǎng)用掉六人份的禮物（或再調(diào)整禮品數(shù)量增加中獎(jiǎng)人數(shù)）

活動(dòng) 4：互動(dòng)表演活動(dòng)

活動(dòng)說(shuō)明：情景秀/魔術(shù)歌舞等多元化的互動(dòng)活動(dòng)，每天都為來(lái)訪客戶(hù)展現(xiàn)出不同的風(fēng)景，在活動(dòng)中還能邀請(qǐng)現(xiàn)場(chǎng)的觀眾增加表演的趣味性活躍現(xiàn)場(chǎng)氣氛，彰顯綠地集團(tuán)的創(chuàng)造力和 loft 的時(shí)尚商務(wù)氣息。

備注：互動(dòng)活動(dòng)時(shí)間長(zhǎng)約四十五分鐘，每日的 14：30-15：15 分進(jìn)行，預(yù)留 15 分

鐘作為彈性時(shí)間。

（備注:節(jié)目以最終調(diào)整執(zhí)行為準(zhǔn)）

時(shí)間安排（備注：22 日上午不采用此時(shí)間表）

日

期

時(shí)

間

行

程 公眾參觀日8 ：

10--9 9 ：

00

人員到位 9 9 ：

00--9 9 ：

學(xué)生舉牌繞場(chǎng)/瘋狂六十秒、派發(fā)資料 9 9 ：

30--10 ：

派發(fā)資料、項(xiàng)目展示 10 ：

30--11 ：

00

簽到抽獎(jiǎng) 11 ：

30--12 ：

00

瘋狂六十秒、派發(fā)資料 12 ：

00--13 ：

00

午休 13 ：

00--13 ：

簽到抽獎(jiǎng) 13 ：

30--14 ：

00

學(xué)生舉牌繞場(chǎng)/ /瘋狂六十秒、派發(fā)資料 14 ：

30--15 ：

互動(dòng)表演活動(dòng) 15 ：

30--16 ：

00

簽到抽獎(jiǎng)

2.特殊活動(dòng)9 月 月 2 22 日揭牌儀式

揭牌儀式主席臺(tái)搭建及背景布置：

主席臺(tái) 2 側(cè)設(shè) 4 個(gè)慶典氣球；主席臺(tái)兩角放置音響設(shè)備；主席臺(tái)附近站禮儀小姐；主席臺(tái)中間設(shè)置發(fā)言席及話筒；主席臺(tái)前設(shè)置擺花、下鋪大紅地毯。

活動(dòng)當(dāng)天 8 點(diǎn)前，硬件布置到位；

活動(dòng)當(dāng)天上午 8 點(diǎn) 30 分，音響、禮儀小姐、地毯剪彩用品安排完畢；

當(dāng)天早 9 點(diǎn)，會(huì)務(wù)資料、領(lǐng)導(dǎo)坐席牌、貴賓胸花、簽到處等一應(yīng)準(zhǔn)備完畢；

點(diǎn) 15 分，儀式總指揮組織與會(huì)人員入場(chǎng)；

點(diǎn) 30 分，主持人邀請(qǐng)由禮儀小姐引導(dǎo)領(lǐng)導(dǎo)入席，貴賓同時(shí)到位；

點(diǎn) 30 分，小提琴演奏看場(chǎng) 點(diǎn) 45，主持人致辭小提琴表演結(jié)束（介紹商業(yè)聯(lián)盟及綠地新都會(huì)）

1、介紹主席臺(tái)領(lǐng)導(dǎo)

2、宣布儀式正式開(kāi)始，奏樂(lè)

3、三位領(lǐng)導(dǎo)觸摸水晶球，啟動(dòng)商業(yè)聯(lián)盟

4、揭牌由禮儀小姐引相關(guān)人士開(kāi)始揭牌。

7、揭牌儀式結(jié)束，領(lǐng)導(dǎo)及嘉賓退場(chǎng)。

備注：儀式預(yù)計(jì)于 11：00 結(jié)束，彈性時(shí)間為 11：00-11：30

邀請(qǐng)相關(guān)媒體進(jìn)行報(bào)道（平媒和網(wǎng)絡(luò)媒體記者）

時(shí)間安排（22 日上午揭牌儀式日程表）

日

期

時(shí)

間

行

程 公眾參觀日9 月 月 2 22 日 上午8 ：

10--9 9 ：

模特兼任司儀工作/學(xué)生幫助引導(dǎo)領(lǐng)導(dǎo)入場(chǎng) 9 9 ：

45--11 ：

00

揭牌儀式：

00--11 ：

學(xué)生舉牌繞場(chǎng)提示瘋狂六十秒活動(dòng)開(kāi)始 11 ：

30--12 ：

00

瘋狂六十秒、派發(fā)資料

總時(shí)間表：

日

期 時(shí)

間 行

程

9 月 月 1 21 日8 ：

10--9 9 ：

00

人員到位 9 9 ：

00--9 9 ：

學(xué)生舉牌繞場(chǎng)/瘋狂六十秒、派發(fā)資料 9 9 ：

30--10 ：

派發(fā)資料、項(xiàng)目展示 10 ：

30--11 ：

00

簽到抽獎(jiǎng) 11 ：

30--12 ：

00

瘋狂六十秒、派發(fā)資料 12 ：

00--13 ：

00

午休 13 ：

00--13 ：

簽到抽獎(jiǎng) ：

30--14 ：

00

學(xué)生舉牌繞場(chǎng)/ /瘋狂六十秒、派發(fā)資料 14 ：

30--15 ：

互動(dòng)表演活動(dòng) 15 ：

30--16 ：

00

簽到抽獎(jiǎng) 9 9 月 月 2 22 日8 ：

10--9 9 ：

模特兼任司儀工作/學(xué)生幫助引導(dǎo)領(lǐng)導(dǎo)入場(chǎng) 9 9 ：

45--11 ：

00

揭牌儀式：

00--11 ：

學(xué)生舉牌繞場(chǎng)提示瘋狂六十秒活動(dòng)開(kāi)始 11 ：

30--12 ：

00

瘋狂六十秒、派發(fā)資料 12 ：

00--13 ：

00

午休 13 ：

00--13 ：

簽到抽獎(jiǎng) 13 ：

30--14 ：

00

學(xué)生舉牌繞場(chǎng)/ /瘋狂六十秒、派發(fā)資料 14 ：

30--15 ：

互動(dòng)表演活動(dòng) 15 ：

30--16 ：

00

簽到抽獎(jiǎng) 9 9 月 月 3 23 日8 ：

10--9 9 ：

00

人員到位 9 9 ：

00--9 9 ：

學(xué)生舉牌繞場(chǎng)/瘋狂六十秒、派發(fā)資料 9 9 ：

30--10 ：

派發(fā)資料、項(xiàng)目展示 10 ：

30--11 ：

00

簽到抽獎(jiǎng) 11 ：

30--12 ：

00

瘋狂六十秒、派發(fā)資料 12 ：

00--13 ：

00

午休 13 ：

00--13 ：

簽到抽獎(jiǎng) 13 ：

30--14 ：

00

學(xué)生舉牌繞場(chǎng)/ /瘋狂六十秒、派發(fā)資料 14 ：

30--15 ：

互動(dòng)表演活動(dòng) 15 ：

30--16 ：

00

簽到抽獎(jiǎng) 公眾參觀日8 ：

10--9 9 ：

00

人員到位 9 9 ：

00--9 9 ：

學(xué)生舉牌繞場(chǎng)/瘋狂六十秒、派發(fā)資料 9 9 ：

30--10 ：

派發(fā)資料、項(xiàng)目展示 10 ：

30--11 ：

00

簽到抽獎(jiǎng) 11 ：

30--12 ：

00

瘋狂六十秒、派發(fā)資料 12 ：

00--13 ：

00

午休 13 ：

00--13 ：

簽到抽獎(jiǎng) 13 ：

30--14 ：

00

學(xué)生舉牌繞場(chǎng)/ /瘋狂六十秒、派發(fā)資料 14 ：

30--15 ：

互動(dòng)表演活動(dòng) 1 15 5 ：

30--16 ：

00

簽到抽獎(jiǎng)

房地產(chǎn)運(yùn)動(dòng)會(huì)方案篇二

2008年12月30日 01:00 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

王石作為一名企業(yè)家，把自己整得像明星似的。

王石和萬(wàn)科在因此受益的同時(shí)，一個(gè)不留神，也會(huì)被群起而攻之，遭受到滾滾罵名。從萬(wàn)科霸業(yè)到個(gè)人登頂，從地產(chǎn)拐點(diǎn)論到賑災(zāi)贊助事件，王石似乎走得毫不畏懼，但也并不輕松。

說(shuō)白了，這位帶頭大哥很倔。這正如他選擇登頂，像海明威筆下的黑豹一樣，孤獨(dú)地表達(dá)他的征服欲。

全球經(jīng)濟(jì)仍是嚴(yán)冬，這不僅是重塑金融體系的時(shí)候，也是重塑房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的時(shí)候。真正的改革者應(yīng)該對(duì)身外的是非和背負(fù)的罵名不屑一顧，孤獨(dú)的前行。

萬(wàn)科的兩頂“紅帽子”

“路軌旁拋扔著死豬，綠頭蒼蠅嗡嗡起舞；空氣中彌漫著牲畜糞便和腐尸的混合臭氣。”這是1978年的4月，王石第一次來(lái)深圳。后來(lái)他在《道路與夢(mèng)想》一書(shū)中，寫(xiě)下了上述在筍崗北站消毒庫(kù)工程現(xiàn)場(chǎng)的真實(shí)觀感。王石當(dāng)時(shí)的職務(wù)是廣州鐵路局工程五段給排水技術(shù)員，當(dāng)時(shí)的他一門(mén)心思盼望深圳的工程做完后可以“逃”回廣州。

5年后，已經(jīng)通過(guò)招聘進(jìn)入廣東省外經(jīng)委，并做了3年招商引資工作的王石決定殺到深圳。在深圳當(dāng)時(shí)最有影響力的公司——深圳市特區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司(下稱(chēng)特發(fā))謀求發(fā)展。

王石和特發(fā)公司掌舵人孫凱峰對(duì)話的結(jié)果是，他作為廣東省外經(jīng)委派出人員，同特發(fā)合作做生意，特發(fā)提供營(yíng)業(yè)許可、銀行賬號(hào)，但不提供資金(廣東省外經(jīng)委也不提供資金)，贏利部分省外經(jīng)委和特發(fā)五五分成。

就這樣，在擁有進(jìn)出口批文特權(quán)和資金空手道功夫的雙重魔力下，王石從倒賣(mài)玉米開(kāi)始，轉(zhuǎn)戰(zhàn)儀器設(shè)備等所有能賺錢(qián)的行業(yè)，直到造就了后來(lái)的萬(wàn)科。

王石語(yǔ)錄：“沒(méi)有紅帽子，發(fā)展就沒(méi)那么快；沒(méi)有紅帽子，發(fā)展大了更麻煩。這是我的兩點(diǎn)結(jié)論?！?/p>

《21世紀(jì)》：說(shuō)到國(guó)企改革，不能不談到紅帽子，上世紀(jì)八九十年代的深圳企業(yè)，幾乎都有一頂紅帽子，萬(wàn)科也不例外，你當(dāng)時(shí)的考慮是什么？

王石：改革開(kāi)放之初，對(duì)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)，對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是逐步依次展開(kāi)的，先建立經(jīng)濟(jì)特區(qū)，殺出一條血路，再擴(kuò)展到沿海城市，進(jìn)而鋪展到全國(guó)。

當(dāng)時(shí)的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分艱難，大多數(shù)企業(yè)是掛靠在國(guó)有或集體企業(yè)下面的，這就相當(dāng)于有了一道紅色的保護(hù)傘：雖然目前企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的，但從理論上來(lái)講還是國(guó)營(yíng)為主，這就是紅帽子的由來(lái)。

萬(wàn)科創(chuàng)業(yè)時(shí)隸屬特發(fā)公司這家深圳當(dāng)時(shí)最大的國(guó)營(yíng)企業(yè)，特發(fā)和傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)不同，也是計(jì)劃外的，但它的執(zhí)照是國(guó)有。即使當(dāng)時(shí)政府投的資金很少，可能就幾萬(wàn)元，就像現(xiàn)在的種子基金、風(fēng)險(xiǎn)基金一樣，但是是非常關(guān)鍵和有價(jià)值的。我相信，包括萬(wàn)科在內(nèi)，深圳當(dāng)年有一批公司都是這樣掛靠的。(后來(lái)特發(fā)因攤子鋪的太大、經(jīng)營(yíng)不善等原因出現(xiàn)了問(wèn)題，直至2005年才最終完成債轉(zhuǎn)股，由國(guó)有獨(dú)資轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)多元化)

《21世紀(jì)》：但萬(wàn)科當(dāng)時(shí)畢竟還算是特發(fā)的子公司，你本人也是特發(fā)貿(mào)易部貿(mào)易一科的業(yè)務(wù)員。萬(wàn)科的前身可以追溯到1984年成立的深圳現(xiàn)代科教儀器展銷(xiāo)中心，1987年更名為深圳現(xiàn)代科儀中心，1988年更名為深圳現(xiàn)代企業(yè)有限公司，也就是說(shuō)在1986年9月《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)國(guó)營(yíng)企業(yè)股份化試點(diǎn)暫行規(guī)定》出臺(tái)前后，甚至之后的一段時(shí)間里，萬(wàn)科的產(chǎn)權(quán)還是比較含糊的，為此，后來(lái)的“脫帽”也大費(fèi)了一番周折。

王石：在看到了政府的《暫行規(guī)定》影印件之后，我和公司決策層很快統(tǒng)一了思想，要把公司所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離，進(jìn)行股改。當(dāng)時(shí)的股改確實(shí)有難度：1986年文件就出臺(tái)了，但是萬(wàn)科到了1988年才完成股份制改造，還是國(guó)內(nèi)第一批股份制公司。其中的困難在于產(chǎn)權(quán)界定。當(dāng)時(shí)政府并沒(méi)有投錢(qián)給萬(wàn)科，都是創(chuàng)始人投的，因?yàn)槭菄?guó)營(yíng)牌子，產(chǎn)權(quán)就含糊。產(chǎn)權(quán)含糊時(shí)你是當(dāng)家人，現(xiàn)在改制了，國(guó)家和個(gè)人的比例分配就很難平衡，你拿多了國(guó)家不干，拿少了自己不愿意。戴上紅帽子之后要摘掉就不容易了。股份制改造之初，很多企業(yè)都是這樣的含糊產(chǎn)權(quán)關(guān)系。

但是無(wú)論如何總要界定出萬(wàn)科是誰(shuí)的。當(dāng)時(shí)我并不在乎我能占多少，我的目的不是為了控制它，而是希望產(chǎn)權(quán)明晰了，能按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)方式來(lái)運(yùn)作。后來(lái)，主管體制改革的副市長(zhǎng)朱悅寧約我談話，他說(shuō)國(guó)家六你(指職工股)四怎么樣？我最初有過(guò)五五分的打算，但再爭(zhēng)執(zhí)于事無(wú)補(bǔ)，就轉(zhuǎn)變了過(guò)來(lái)。雖然后來(lái)還有波折，但產(chǎn)權(quán)比例問(wèn)題就這樣談定了。

(王石這里所說(shuō)的“后來(lái)還有波折”，是指和朱悅寧副市長(zhǎng)談妥的事情，第二天遭到了特發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)層的強(qiáng)烈反對(duì)，要求市政府辦公廳撤回批準(zhǔn)現(xiàn)代企業(yè)股份制改造文件，理由是政府越權(quán)干涉企業(yè)管理。萬(wàn)科接下來(lái)只能走迂回路線，先是做市委、市政府秘書(shū)班子工作，制造股改輿論先機(jī)，接著爭(zhēng)取到了時(shí)任深圳市委書(shū)記李灝的支持，時(shí)任深圳市委副書(shū)記秦文俊也跑來(lái)與特發(fā)領(lǐng)導(dǎo)層溝通。1988年11月21日，深圳市政府批準(zhǔn)股份制改造方案，人行深圳分行批準(zhǔn)發(fā)行萬(wàn)科股票，公司定名為深圳萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司，特發(fā)公司則從上級(jí)主管公司變?yōu)槌止?0%的第一大股東。)

《21世紀(jì)》：可問(wèn)題最終解決還是到了2000年，特發(fā)把股權(quán)賣(mài)給華潤(rùn)之后？

王石：我覺(jué)得那是另外一個(gè)問(wèn)題，最重要的是1988年的股份改造，你是你，我是我。國(guó)家占60%，職工占40%。最后特發(fā)把股權(quán)賣(mài)掉，是因?yàn)樽陨斫?jīng)營(yíng)不善，貸款無(wú)法償還，就拿持有的萬(wàn)科股份做有效資產(chǎn)質(zhì)押。如果特發(fā)不賣(mài)你也沒(méi)辦法，它那時(shí)候情況不好，它如果經(jīng)營(yíng)好也不會(huì)賣(mài)；但反過(guò)來(lái)說(shuō)，如果它能一直經(jīng)營(yíng)得很好，也一定是采用了市場(chǎng)化方式。

《21世紀(jì)》：但至少?gòu)?988年到1993年萬(wàn)科b股上市，甚至上市之后一段時(shí)期，特發(fā)作為第一大股東，對(duì)公司還是有著非常強(qiáng)的影響力？

王石：事后來(lái)看是這樣，但股權(quán)問(wèn)題已不是主要問(wèn)題，關(guān)鍵是萬(wàn)科涉及的股權(quán)結(jié)構(gòu)是一種內(nèi)部人治理，它本身的設(shè)計(jì)是多次控股、擴(kuò)股，第一大股東(那怕是現(xiàn)在的華潤(rùn))真要再增資、再控股萬(wàn)科也不是做不到。但是萬(wàn)科的品牌、團(tuán)隊(duì)比較強(qiáng)勢(shì)，比較嚴(yán)謹(jǐn)，經(jīng)營(yíng)績(jī)效也好。作為上市公司，它不是大股東說(shuō)了算，它更多的是靠?jī)?yōu)秀的管理層，這樣的設(shè)計(jì)參照了香港大公司的架構(gòu)。

一個(gè)企業(yè)成功之后，很關(guān)鍵是是要建立現(xiàn)代企業(yè)制度以及培養(yǎng)現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，這個(gè)是比控股更重要的。實(shí)際上大的上市公司到最后誰(shuí)也沒(méi)法控制它，比如說(shuō)匯豐銀行，誰(shuí)是大股東？最大股東持股只有2%。當(dāng)然這種設(shè)計(jì)會(huì)讓第一大股東有點(diǎn)難受，我們?cè)诟母镏胁荒軓?qiáng)悍地去維護(hù)一些不符合市場(chǎng)規(guī)律的東西，我們和華潤(rùn)合作得很愉快，華潤(rùn)持股不是2%，是15%，是有發(fā)言權(quán)的。

《21世紀(jì)》：之所以提出紅帽子這個(gè)問(wèn)題，是因?yàn)槲覀兲貏e關(guān)注兩類(lèi)國(guó)企個(gè)案。一個(gè)是在香港的央企，它跟內(nèi)地的國(guó)企有太多的不同；另外一個(gè)是學(xué)術(shù)界提出的南派國(guó)企概念。北方的傳統(tǒng)國(guó)企到了1998年才開(kāi)始真正改革，而這一批市場(chǎng)化的南派國(guó)企，它不是從某一個(gè)點(diǎn)上突然進(jìn)行改革，實(shí)際上一直在變化，包括深圳的特發(fā)、賽格這一系列的大型國(guó)企。但是這些市場(chǎng)化發(fā)展起來(lái)的國(guó)企，在2001年中國(guó)加入wto、市場(chǎng)化進(jìn)一步成熟之后反倒凋落了。在這個(gè)過(guò)程中，萬(wàn)科既跟南派國(guó)企有衣缽關(guān)系，后來(lái)又跟香港的央企華潤(rùn)集團(tuán)有關(guān)系，你個(gè)人前后打交道時(shí)應(yīng)該對(duì)國(guó)企改革有一些自己的領(lǐng)悟。

王石：中國(guó)是處于從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的過(guò)渡中，縱然是深圳特區(qū)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)它真正的主旋律，都是百分之百戴著紅帽子的公司，像招行、中興、華僑城，各個(gè)行業(yè)都是這樣的。真正發(fā)展起來(lái)的還是這種戴紅帽子的公司，這就是中國(guó)改革的特點(diǎn)。像平安保險(xiǎn)、招商銀行(12.16,-0.11,-0.90%,吧)這樣的金融企業(yè)，民營(yíng)根本不可能，你剛開(kāi)始一定要戴著紅帽子。北方也一樣，像海爾、聯(lián)想，只要有響當(dāng)當(dāng)字號(hào)的都是這樣。

第二種情況，在體制改革創(chuàng)新方面，你要承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)。創(chuàng)新方面聯(lián)想很成功，tcl也很成功，市場(chǎng)變化到現(xiàn)在，加之企業(yè)到一定規(guī)模后，不大適應(yīng)市場(chǎng)，被迫轉(zhuǎn)型。無(wú)論是南是北，你會(huì)發(fā)現(xiàn)這批品牌，尤其在深圳企業(yè)群，后來(lái)發(fā)展可能不好了，但其市場(chǎng)形態(tài)，已經(jīng)跟所有制沒(méi)有關(guān)系了。

《21世紀(jì)》：其實(shí)萬(wàn)科和平安有點(diǎn)相似，但是和華僑城、中興通訊還是有一些非常根本性的區(qū)別。

王石：萬(wàn)科和平安還是不大一樣，平安、招行、中集屬于招商系，招商局從李鴻章的洋務(wù)運(yùn)動(dòng)到建立蛇口實(shí)驗(yàn)區(qū)，都是國(guó)家級(jí)試驗(yàn)區(qū)。招商銀行、平安保險(xiǎn)，這都是特許經(jīng)營(yíng)，沒(méi)有那樣的背景(指紅帽子)，連執(zhí)照都拿不到。

萬(wàn)科首先是國(guó)營(yíng)牌照，深圳成規(guī)模的企業(yè)，當(dāng)初有這塊牌子和沒(méi)有這塊牌子的差異是很明顯的，我們首先要承認(rèn)其中的差異性。同樣，雖然后來(lái)我們的產(chǎn)權(quán)是弄清楚了，但是紅帽子還是很重要的。1998年特發(fā)同意把它的股權(quán)賣(mài)掉，同時(shí)讓我們來(lái)選擇買(mǎi)家，結(jié)果我們選的不是私企、不是外企，而是香港的一家央企。為什么？我們還是看重這個(gè)背景，當(dāng)時(shí)是我們主動(dòng)向華潤(rùn)伸橄欖枝的，我們只是換了一家國(guó)企大股東而已。

《21世紀(jì)》：你這句話似乎在想把萬(wàn)科往蛇口系上靠，蛇口系企業(yè)的特點(diǎn)很符合萬(wàn)科：頭戴紅帽子，同時(shí)也是市場(chǎng)化運(yùn)作的。

王石：它的意思不一樣。招商局是交通部管，在交通方面享有特權(quán)；招商局是中國(guó)官方引進(jìn)外資(港資算外資)對(duì)外開(kāi)放的前沿，從李鴻章開(kāi)始一直到現(xiàn)在都是這樣。華僑城是僑辦，他們對(duì)外聯(lián)絡(luò)的是華僑和華僑子弟，投資華僑城的中國(guó)旅行社在香港也是有實(shí)力的特許經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，他們是另外一條系統(tǒng)。為什么僑辦成功，招商局成功了？因?yàn)樗袊?guó)資背景。

反過(guò)來(lái)，同樣是有紅帽子，但是像萬(wàn)科、金地地產(chǎn)的情況就是不一樣的，它們是沒(méi)有任何背景，也沒(méi)有任何特權(quán)的。但即使是不一樣的紅帽子，也非常重要。我們?yōu)槭裁催x華潤(rùn)，華潤(rùn)的背景和招商局、華僑城差不多，因?yàn)槿A潤(rùn)是外經(jīng)貿(mào)部的。我們掛靠在那兒，雖然沒(méi)有享受他們的特權(quán)，但是有沒(méi)有紅帽子還是不一樣的：第一、沒(méi)有紅帽子你的發(fā)展就沒(méi)那么快；第二、沒(méi)有紅帽子你發(fā)展大了之后就更麻煩。這是我的兩個(gè)結(jié)論。

王石再澄清君萬(wàn)之爭(zhēng)

對(duì)于發(fā)生在1994年的君萬(wàn)(君安證券和萬(wàn)科)之爭(zhēng)，王石稱(chēng)萬(wàn)科是資本市場(chǎng)的寵兒，但不是資本市場(chǎng)的玩家。

《21世紀(jì)》：萬(wàn)科作為上市公司對(duì)應(yīng)了中國(guó)資本市場(chǎng)的發(fā)展歷程。中國(guó)資本市場(chǎng)發(fā)展的這十八年，你個(gè)人覺(jué)得有哪幾個(gè)階段？萬(wàn)科在這幾個(gè)階段里有沒(méi)有主動(dòng)的角色認(rèn)知？

王石：我倒沒(méi)有去想中國(guó)資本市場(chǎng)發(fā)展可以分幾個(gè)階段，因?yàn)槿f(wàn)科是股份化改造之后第一批上市的公司，我們對(duì)早期資本市場(chǎng)有認(rèn)識(shí)，然后也看到了股市后來(lái)的起起落落，再到股權(quán)分置改革——原來(lái)不能流通的法人股可以流通了，直到現(xiàn)在。

這個(gè)過(guò)程中我覺(jué)得萬(wàn)科是比較幸運(yùn)的：該籌的錢(qián)都籌集到了。改革開(kāi)放后出現(xiàn)了很多不好的風(fēng)氣，大家比較浮躁。但是萬(wàn)科從1988年股份化改造到1990年上市到現(xiàn)在，一直算是資本市場(chǎng)的寵兒。《21世紀(jì)》：我們感覺(jué)1998年以前萬(wàn)科還沒(méi)有告別多元化，包括1994年的君萬(wàn)之爭(zhēng)等一系列事件，都在表明萬(wàn)科那時(shí)候心還沒(méi)定，萬(wàn)科是否曾想在當(dāng)時(shí)粗放的資本主義市場(chǎng)里扮演一個(gè)玩家的角色？

王石：玩家哪能規(guī)范化呢？萬(wàn)科從里沒(méi)想過(guò)要做玩家。從規(guī)范化的角度來(lái)講，1993年發(fā)b股時(shí)我們是多元化，發(fā)了b股之后，再怎么樣往下走，我們描述得非常清楚，那就是專(zhuān)業(yè)化。萬(wàn)科管理層對(duì)此有自己的認(rèn)識(shí)，有自己形成的書(shū)面結(jié)論。

君安證券是萬(wàn)科b(5.940,0.15,2.59%,吧)股的主承銷(xiāo)商，對(duì)我們很了解，對(duì)萬(wàn)科管理層的自我判斷，也是認(rèn)可的。但君安1994年卻建議萬(wàn)科應(yīng)該怎么走，把萬(wàn)科管理層已經(jīng)確認(rèn)的方針，說(shuō)成是君安建議我們要這樣做的，這本身是很滑稽的。一年前的主承銷(xiāo)商，一年之后它就建議萬(wàn)科改組，這個(gè)本身從職業(yè)道德上是不可取的。

只不過(guò)君安沒(méi)有成功，它做了狙擊手，而萬(wàn)科是反狙擊。你現(xiàn)在說(shuō)萬(wàn)科是個(gè)玩家，萬(wàn)科沒(méi)有，不是萬(wàn)科現(xiàn)在好了，就對(duì)過(guò)去的事不承認(rèn)了。

(據(jù)《道路與夢(mèng)想》記載，1994年3月30日15時(shí)，君安證券總經(jīng)理張國(guó)慶主導(dǎo)發(fā)表了《告萬(wàn)科全體股東書(shū)》。這份近萬(wàn)字的改革倡議書(shū)，對(duì)萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)管理中的問(wèn)題提出質(zhì)疑，并認(rèn)為萬(wàn)科應(yīng)全力發(fā)展和充實(shí)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，同時(shí)提出重組萬(wàn)科董事會(huì)。隨后數(shù)日，雙方展開(kāi)了對(duì)萬(wàn)科當(dāng)時(shí)的4家股東(深圳新一代企業(yè)、海南證券公司、香港俊山投資、創(chuàng)益投資，合占萬(wàn)科總股份的10.73%)與君安結(jié)盟和拆散結(jié)盟的爭(zhēng)奪。王石認(rèn)為君安的動(dòng)機(jī)非常明顯：通過(guò)告股東萬(wàn)言書(shū)，爭(zhēng)取萬(wàn)科股東的支持，達(dá)到改組萬(wàn)科董事會(huì)，從而操縱股票走勢(shì)的目的。君安因承銷(xiāo)萬(wàn)科b股有1000萬(wàn)股仍壓在手，按當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)虧損3000萬(wàn)元。王石先爭(zhēng)取到股票連續(xù)4天停盤(pán)，后拆散了結(jié)盟?！?·30事件”在證監(jiān)會(huì)市場(chǎng)監(jiān)管部主任張資平的調(diào)停下告結(jié)。從萬(wàn)科日后的發(fā)展軌跡看，王石和萬(wàn)科顯然一分為二地對(duì)待了這份來(lái)自資本市場(chǎng)的改革倡議書(shū)，并令萬(wàn)科步入新的發(fā)展歷程)

《21世紀(jì)》：當(dāng)時(shí)確實(shí)存在一個(gè)亂象，企業(yè)的高層、企業(yè)的管理不規(guī)范。

王石：沒(méi)有，從來(lái)沒(méi)有，你說(shuō)萬(wàn)科不規(guī)范，哪里不規(guī)范？你說(shuō)萬(wàn)科是玩家，萬(wàn)科從來(lái)不是玩家，萬(wàn)科就是從多元化到專(zhuān)業(yè)化的一個(gè)過(guò)程，這是應(yīng)該承認(rèn)的。君安把萬(wàn)科管理層對(duì)自身的認(rèn)識(shí)，反說(shuō)成給是你的建議，這個(gè)是很不地道的。但是最后我們沒(méi)有吭聲，沒(méi)有吭聲有兩個(gè)原因，一是君安發(fā)展非常快，在資本市場(chǎng)上起的作用非常大，我們不敢得罪，之后這事就不了了之，我們也不再說(shuō)什么；第二是君安后來(lái)操縱股票，玩收購(gòu)概念，出事后被并到國(guó)泰證券了，我們更不好說(shuō)什么。但現(xiàn)在要私下里說(shuō)萬(wàn)科當(dāng)時(shí)是玩家，我堅(jiān)決不認(rèn)同。

《21世紀(jì)》：其實(shí)，當(dāng)時(shí)和現(xiàn)在大家對(duì)規(guī)范化的認(rèn)識(shí)是不同的，萬(wàn)科的規(guī)范化也是一個(gè)逐步的過(guò)程。是否可以說(shuō)萬(wàn)科是從1993年發(fā)行b股時(shí)才開(kāi)始逐步規(guī)范的？

王石：不是1993年，我們從1988年就開(kāi)始了。應(yīng)該說(shuō)1988年之前你也不知道什么是規(guī)范，改革開(kāi)放就是闖，就是來(lái)賺錢(qián)，你做的一切都是不規(guī)范的。當(dāng)然我們從來(lái)不行賄，那是非常明確的。

到了1988年股份化改造時(shí)，香港新鴻基證券派代表邱小菲女士來(lái)萬(wàn)科作指導(dǎo)，建議按香港的上市公司標(biāo)準(zhǔn)做。我們先是在財(cái)報(bào)上和在公司制度上照抄了香港的上市公司標(biāo)準(zhǔn)——要籌集資金，必須這樣做。但資金籌到了，是到此為止，還是真的按照香港的規(guī)則做？那時(shí)候在萬(wàn)科內(nèi)部就引發(fā)了大討論。

當(dāng)時(shí)我說(shuō)我們對(duì)未來(lái)要做出判斷，中國(guó)未來(lái)進(jìn)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革是要規(guī)范的還是不規(guī)范的？市場(chǎng)將來(lái)規(guī)范了，我們現(xiàn)在不規(guī)范，就會(huì)養(yǎng)成壞毛病，再改就難了，甚至可能死掉。我們現(xiàn)在規(guī)范了如果不死掉，將來(lái)肯定會(huì)很好。這是1988年我進(jìn)行股份化改造時(shí)的全部意見(jiàn)。

雖然當(dāng)時(shí)大部分人不同意，因?yàn)槲沂莿?chuàng)始人，說(shuō)話有絕對(duì)的權(quán)威，我說(shuō)就這樣定了。萬(wàn)科是否規(guī)范化管理，1988年是一個(gè)分水嶺，至于說(shuō)選擇行業(yè)上的專(zhuān)業(yè)化是從1993年才確定的。1993年之前，政策一年一個(gè)變化，萬(wàn)科每年都有新的業(yè)務(wù)，每年都賺點(diǎn)錢(qián)，但只能跟著政策走，后來(lái)發(fā)現(xiàn)操作非常困難，所以到1993年決定把主業(yè)確定為房地產(chǎn)，之后就一直做到現(xiàn)在。

《21世紀(jì)》：深圳對(duì)香港的資本市場(chǎng)有一個(gè)學(xué)習(xí)借鑒的過(guò)程。但是像萬(wàn)科這樣的起初就按香港的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)規(guī)范自己、完善治理結(jié)構(gòu)的企業(yè)并不多，深圳大多數(shù)企業(yè)還是跟著中國(guó)資本市場(chǎng)的節(jié)奏翻江倒海，到現(xiàn)在為止，公司治理結(jié)構(gòu)真正很完善的企業(yè)也不多，或者說(shuō)規(guī)范起來(lái)還要若干年。

王石：也不能這樣說(shuō)，中國(guó)資本市場(chǎng)也是不斷改善，尤其到了2000年之后規(guī)范了很多，我們也是在這個(gè)資本市場(chǎng)上長(zhǎng)大的。

當(dāng)然資本市場(chǎng)還有另外一個(gè)問(wèn)題，這個(gè)問(wèn)題不涉及規(guī)不規(guī)范問(wèn)題，而是資源傾斜的問(wèn)題，資本市場(chǎng)本身資源配置不合理：既然我們承認(rèn)民營(yíng)企業(yè)非常有活力，就應(yīng)該更多地去培養(yǎng)、去鼓勵(lì)，在資本市場(chǎng)的占比就應(yīng)該更高。但是你看現(xiàn)在的資本市場(chǎng)，大型國(guó)營(yíng)企業(yè)優(yōu)先排隊(duì)上市，而且一上市就大得不得了。當(dāng)然在一個(gè)健康的市場(chǎng)上大型企業(yè)非常重要，但是如果效益不是很好的大型國(guó)營(yíng)企業(yè)也讓它上市的話，不一定就合適。

《21世紀(jì)》：今年房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)非常被動(dòng)，不過(guò)在融資這么困難的環(huán)境下，管理層居然還能批準(zhǔn)萬(wàn)科再融資，是對(duì)萬(wàn)科規(guī)范化的回報(bào)？還是萬(wàn)科高端博弈的結(jié)果？

王石：這當(dāng)然是規(guī)范化的回報(bào)。去年股市最好的時(shí)候我們?nèi)诹?00億，今年股市不好，企業(yè)發(fā)展需要錢(qián)的時(shí)候，我們又非常成功的發(fā)了企業(yè)債，這些都是對(duì)規(guī)范的公司，持續(xù)影響好的公司的一個(gè)報(bào)酬。

住房保障破題：誰(shuí)來(lái)出錢(qián)

王石的父親是軍人，母親是錫伯族人(歷史上是游牧民族)。因此王石說(shuō)他的身上也延續(xù)了這種野性的精神和對(duì)生命行走的強(qiáng)烈渴求。而這直接貫穿著王石后來(lái)的登上珠峰之舉。站在整個(gè)人生的視野上，管理企業(yè)與極限登山不無(wú)關(guān)系：同樣需要堅(jiān)韌不拔的意志和堅(jiān)持不懈的精神。

然而，王石絕對(duì)不是一個(gè)簡(jiǎn)單的登山極限運(yùn)動(dòng)者，也同樣不是一個(gè)簡(jiǎn)單的地產(chǎn)商人。從萬(wàn)科的兩頂“紅帽子”到君萬(wàn)之爭(zhēng)，從率先降價(jià)到對(duì)話朱镕基，王石更多地熟練了對(duì)政經(jīng)的博弈，對(duì)行業(yè)走勢(shì)、宏調(diào)走勢(shì)的游刃有余的把握，甚至是對(duì)社會(huì)輿論嫻熟的駕馭之術(shù)。

王石是狡猾的。數(shù)十年的摸爬滾打，恩怨交織，早已讓他參成了野狐禪，鍛就了地產(chǎn)江湖上的一把老妖刀。

王石語(yǔ)錄：“在解決城市低收入人群住房問(wèn)題上，誰(shuí)來(lái)出錢(qián)要明確，不明確拿什么蓋？”

《21世紀(jì)》：君萬(wàn)之爭(zhēng)之后，萬(wàn)科也在逐步做大，對(duì)政策的把握也逐步嫻熟。以1998年為分界線，1998年之后是住宅市場(chǎng)化的過(guò)程，但之前萬(wàn)科已經(jīng)完成了住宅公司的市場(chǎng)定位。朱镕基總理當(dāng)時(shí)來(lái)深圳調(diào)研，你也面陳了看法，并成為朱镕基的房地產(chǎn)顧問(wèn)。你當(dāng)時(shí)對(duì)中國(guó)住宅住房政策的判斷到底是怎么樣的？

王石：應(yīng)該是這樣的，萬(wàn)科1993年就已經(jīng)確定做房地產(chǎn)，到1997年、1998年就非常明確做住宅了。萬(wàn)科從多元化到專(zhuān)業(yè)化發(fā)展房地產(chǎn)，實(shí)際上是在做減法，那是很痛苦的。我們?cè)趺炊紱](méi)想到，1998年我們會(huì)成為中國(guó)地產(chǎn)上市公司中最大的，換句話說(shuō)我們沒(méi)有把它當(dāng)成目標(biāo)，更沒(méi)想到的是中國(guó)的住宅市場(chǎng)來(lái)的這么快。要知道，1993年到1997年是房地產(chǎn)業(yè)很困難的五年。沒(méi)想到亞洲金融風(fēng)暴之后人民幣貶值壓力很大，出口受到重大影響，這就要刺激內(nèi)需，當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家說(shuō)鋼鐵不行了，汽車(chē)也不行了，唯一能刺激消費(fèi)的就是房地產(chǎn)。中央開(kāi)始推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，這是沒(méi)有想到的。我當(dāng)時(shí)絕對(duì)沒(méi)有想到之后發(fā)展會(huì)那么樂(lè)觀，盡管我對(duì)房地產(chǎn)長(zhǎng)遠(yuǎn)看好。

《21世紀(jì)》：根據(jù)你后來(lái)的側(cè)面了解，你當(dāng)時(shí)的建議對(duì)朱镕基總理有多大觸動(dòng)？

王石：當(dāng)時(shí)除了我跟總理談的觀點(diǎn)，北京的經(jīng)濟(jì)學(xué)家也有幾派觀點(diǎn)，但是朱總理說(shuō)把房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)學(xué)家也大都遵循經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的提法，而我從實(shí)際情況出發(fā)跟總理說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)不可能成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)：當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)業(yè)問(wèn)題很多，比如產(chǎn)業(yè)整體規(guī)模小、投資有限制、金融信貸歧視、沒(méi)有領(lǐng)軍的規(guī)模企業(yè)等，我只不過(guò)是在總理面前說(shuō)了實(shí)話，反而總理印象很深刻。

讓我當(dāng)顧問(wèn)不是因?yàn)槲翼樦偫淼恼f(shuō)法，而恰好是我唱反調(diào)。說(shuō)到觸動(dòng)，可能有一些，但影響政策多大就很難說(shuō)，深圳那次座談會(huì)之后我再也沒(méi)見(jiàn)過(guò)他。

再后來(lái)確實(shí)有應(yīng)邀去北京，原因是朱镕基在國(guó)務(wù)院辦公會(huì)議上談到中國(guó)房改、中國(guó)住宅市場(chǎng)健康發(fā)展時(shí)兩次提到了我，告訴參會(huì)部門(mén)到深圳找一個(gè)叫王石的人。后來(lái)發(fā)改委、國(guó)務(wù)院住房改革辦、建設(shè)部、國(guó)務(wù)院經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心四個(gè)部門(mén)都來(lái)找我，這些部門(mén)輪番邀請(qǐng)我或者派人到深圳約我談，活躍了兩個(gè)月，后來(lái)就沒(méi)介入了。

(1997年11月，朱镕基總理來(lái)深圳調(diào)研，深圳市領(lǐng)導(dǎo)圈定王石講萬(wàn)科的科學(xué)管理和規(guī)范化建設(shè)，王石卻以萬(wàn)科為例，大談分稅制對(duì)企業(yè)的影響。分稅制是朱镕基自1993年起就力推的一項(xiàng)改革。隨后，就房地產(chǎn)能否成為刺激內(nèi)需的支柱產(chǎn)業(yè)，王石陳述了4點(diǎn)顧慮，反而刺激了朱镕基的改革雄心。是次座談會(huì)上，朱镕基公開(kāi)聲稱(chēng)要聘請(qǐng)王石為房地產(chǎn)顧問(wèn)。)

《21世紀(jì)》：回頭來(lái)看中國(guó)的住房政策變化過(guò)程：改革早期，仍是福利房時(shí)代，還沒(méi)有把房地產(chǎn)作為中國(guó)改革或社會(huì)轉(zhuǎn)型的重要一環(huán)；后來(lái)南方開(kāi)始了土地有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑵u漸形成由市場(chǎng)來(lái)提供住房的機(jī)制，直到1998年國(guó)家確定了商品房改革的大方向，這個(gè)過(guò)程是漸進(jìn)的。但到了2004年、2005年，大家又開(kāi)始認(rèn)為完全由市場(chǎng)提供住房是有問(wèn)題的，政府也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。這個(gè)否定之否定的過(guò)程，我們走了十幾年的時(shí)間。

王石：我覺(jué)得我看的比較清楚，因?yàn)樵?998年進(jìn)行住房制度改革的時(shí)候，實(shí)際上原來(lái)中央并沒(méi)有設(shè)立專(zhuān)門(mén)的住房部主管建造福利房，原來(lái)的建設(shè)部的職能是為建設(shè)公司系統(tǒng)建立規(guī)范、建立國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，真正負(fù)責(zé)福利房的是各個(gè)“條條塊塊”：“條條”就是各個(gè)部委自己來(lái)解決；“塊塊”是在地方由地方政府解決。中央財(cái)政并沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的支出用于建房，但確實(shí)是國(guó)家包起來(lái)。

到了1998年住房商品化，國(guó)家不再包了，但依然忽略了一個(gè)問(wèn)題，就是會(huì)有一部分人不可能住得起商品房，必須有微利房、廉租屋，這還要靠國(guó)家來(lái)支持。但當(dāng)時(shí)住房保障還沒(méi)提到議程，誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)沒(méi)有明確。

這個(gè)問(wèn)題在2005年前后變得突出了。1998年商品化之后城市迅速擴(kuò)容，迅速擴(kuò)容無(wú)非是兩種，一是存量的擴(kuò)容，一是外圍的擴(kuò)容，存量的擴(kuò)容就是把原來(lái)建得很差的房子拆了。拆了別人的房子需要給予補(bǔ)償，補(bǔ)償靠什么呢？靠發(fā)展商買(mǎi)地當(dāng)中的地價(jià)來(lái)承擔(dān)，拆遷補(bǔ)償非常大，無(wú)論是實(shí)物補(bǔ)償還是現(xiàn)金補(bǔ)償都非常大。

到了2004年、2005年，該拆的都拆了，代價(jià)太大的也拆不動(dòng)了，這時(shí)候還有新的需要廉租屋的人，矛盾就出來(lái)了。當(dāng)然大家還沒(méi)有意識(shí)到問(wèn)題的關(guān)鍵所在，就大罵發(fā)展商太黑心了，其實(shí)這不是由發(fā)展商來(lái)解決的。差不多到了2006年，最明顯的是到2007年，就已經(jīng)明確了這是政府的行為，應(yīng)該由政府來(lái)解決。

《21世紀(jì)》：這幾年的討論大家還是沒(méi)有弄清楚很多事情：比如需要政府來(lái)提供基本居住條件的人可以分好幾類(lèi)：一類(lèi)是公務(wù)員和公營(yíng)事業(yè)體系，包括事業(yè)單位、國(guó)企的員工；第二類(lèi)是你以前說(shuō)過(guò)的剛?cè)肼毜哪贻p人，至少40歲之前購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)化住房的條件是不具備的；第三類(lèi)是低保和低保邊緣的群體。這三類(lèi)人可能都需要政府提供保障性住房。但到現(xiàn)在為止政府保障住房體系還沒(méi)有把這三個(gè)群體理清。我們來(lái)看深圳，政府確保公務(wù)員和公營(yíng)事業(yè)體系是第一類(lèi)的；第二類(lèi)的是戶(hù)籍低保人群，根本不考慮非戶(hù)籍的。對(duì)于第三類(lèi)，政府還沒(méi)有想到剛?cè)肼毜哪贻p人這個(gè)群體，這個(gè)群體現(xiàn)在由農(nóng)民房、城中村為他們提供保障。

深圳可能是個(gè)典型，全國(guó)大概都是這樣一個(gè)排序，大家在批評(píng)政府或發(fā)展商的時(shí)候都沒(méi)有把這三個(gè)群體理清。

王石：你說(shuō)的這個(gè)實(shí)際上是兩個(gè)問(wèn)題，第一是誰(shuí)出錢(qián)的問(wèn)題，上一次財(cái)政收入分配體制改革的時(shí)候，因?yàn)楫?dāng)時(shí)還沒(méi)有房改，就不存在明確房改之后低收入人群的住房由誰(shuí)來(lái)解決的問(wèn)題。房改之后這個(gè)問(wèn)題就顯得重要了，中央和地方的責(zé)任需要分清楚。尤其是地方財(cái)政收入比較少的。

第二、剛才你說(shuō)到的微利房、福利房，只有戶(hù)籍人口才有，這就牽扯到城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)問(wèn)題?，F(xiàn)在城市有兩種人：一種是有城市戶(hù)口的；一種是沒(méi)有城市戶(hù)口的農(nóng)民工，這就帶來(lái)更深層次的問(wèn)題。農(nóng)民工住房問(wèn)題比城市原住民要更嚴(yán)重一些?，F(xiàn)在中央在這個(gè)問(wèn)題越來(lái)越重視。

誰(shuí)是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)獲利者？

十七屆三中全會(huì)通過(guò)的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易新政策，會(huì)更加刺激從城鄉(xiāng)接合部起家的萬(wàn)科原有的基礎(chǔ)，及其已經(jīng)開(kāi)展的住宅產(chǎn)業(yè)化運(yùn)動(dòng)。

《21世紀(jì)》：我們切入土地這個(gè)問(wèn)題，聯(lián)系到十七屆三中全會(huì)提到土地制度改革的問(wèn)題，實(shí)際上中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展跟土地制度改革是息息相關(guān)的：如果沒(méi)有最初深圳所謂的土地拍賣(mài)、使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)分離根本不可能有后來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。土地制度改革從城市到農(nóng)村這樣一個(gè)過(guò)程，會(huì)對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)有怎樣的影響？

王石：從城市房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，對(duì)市場(chǎng)的直接影響有限，有人擔(dān)心土地的價(jià)格會(huì)因此大幅下降，將來(lái)會(huì)影響房?jī)r(jià)，這個(gè)擔(dān)心多余，這是我的第一個(gè)觀點(diǎn)。

為什么這么說(shuō)？咱們來(lái)看看它要解決什么問(wèn)題。從農(nóng)業(yè)本身來(lái)講，我覺(jué)得是解決兩個(gè)問(wèn)題：第一個(gè)是解決責(zé)任承包制的問(wèn)題，讓農(nóng)民堅(jiān)定信心，過(guò)去土地承包是五年，十年，最多十五年，新政策出來(lái)后農(nóng)民可以安心的長(zhǎng)期承包；第二個(gè)解決的是流轉(zhuǎn)問(wèn)題，因?yàn)榉痔锏綉?hù)，中國(guó)人多地少，每個(gè)人分到很少，效率是很低的，你如果只是承包了但沒(méi)有流轉(zhuǎn)的合法性，將來(lái)不可能有利于大的整改，我覺(jué)得這個(gè)問(wèn)題本身是土地的有效利用，應(yīng)該讓農(nóng)民更有恒心，土地流轉(zhuǎn)了才能有效率，才形成規(guī)模農(nóng)業(yè)。

21世紀(jì)網(wǎng)

對(duì)城市來(lái)講，可以用于建設(shè)的土地可能會(huì)增加。但是這也是跟著城市擴(kuò)張節(jié)奏來(lái)進(jìn)行的，短期之內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模的轉(zhuǎn)換，這是一個(gè)長(zhǎng)期的、遵循它自己發(fā)展秩序的事情。對(duì)于房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，也不會(huì)影響它的經(jīng)營(yíng)。還是通過(guò)拍賣(mài)來(lái)拿地，只不過(guò)付錢(qián)的對(duì)象有變化：從長(zhǎng)期來(lái)看，如果宅基地可以進(jìn)行流轉(zhuǎn)，最大的影響還是農(nóng)民可以得到土地收益的大頭，和以前不一樣。至于說(shuō)農(nóng)民賣(mài)地和進(jìn)城的關(guān)系，那個(gè)不是問(wèn)題，本來(lái)城市化過(guò)程就不是靠賣(mài)地實(shí)現(xiàn)的，而是因?yàn)槌鞘杏羞@個(gè)能力吸引農(nóng)民進(jìn)城。

《21世紀(jì)》：以前很粗暴的就把土地給城市化了，尤其是城鄉(xiāng)結(jié)合之后，直接征過(guò)來(lái)就變成了城市住宅或商業(yè)樓宇了，但現(xiàn)在再去跟農(nóng)民談判，購(gòu)他的地的話，這個(gè)成本相對(duì)是不是太高了？

王石：不會(huì)，從整個(gè)市場(chǎng)的交易來(lái)講不會(huì)的，但是有個(gè)別人我就是不賣(mài)，你出多少價(jià)錢(qián)我都不賣(mài)，那也是有的。從市場(chǎng)規(guī)律來(lái)分析這畢竟是少數(shù)的，就是從概率上講不會(huì)的。

《21世紀(jì)》：為什么我會(huì)想這個(gè)問(wèn)題，因?yàn)橛腥苏f(shuō)萬(wàn)科是專(zhuān)門(mén)做城鄉(xiāng)結(jié)合部的住宅供應(yīng)商，我覺(jué)得這個(gè)新的方向影響最大的是城鄉(xiāng)接合部的土地價(jià)格。

王石：現(xiàn)在在程序上土地交易還是要政府來(lái)主導(dǎo)，拍賣(mài)掛牌，我們還是走這個(gè)程序。萬(wàn)科不是做土地生意的，是做住宅的，我們會(huì)關(guān)注這個(gè)問(wèn)題，但是這問(wèn)題不會(huì)影響我們的經(jīng)營(yíng)。再一個(gè)，萬(wàn)科是靠城鄉(xiāng)接合部開(kāi)發(fā)起來(lái)的，但現(xiàn)在也不完全只局限于城鄉(xiāng)接合部，萬(wàn)科絕對(duì)不僅僅是一個(gè)郊區(qū)開(kāi)發(fā)商。

“政策幫助市場(chǎng)軟著陸”

王石說(shuō)他現(xiàn)在最關(guān)注的就是資金的流動(dòng)性、安全性，不會(huì)考慮去并購(gòu)?fù)?，不出政策不?huì)考慮，出政策春節(jié)之前也不會(huì)去考慮。

《21世紀(jì)》：除了土地之外，還有一個(gè)就是金融。第一這輪金融危機(jī)會(huì)不會(huì)導(dǎo)致中國(guó)的金融改革方向的調(diào)整，從而影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展？第二也許會(huì)有另外一個(gè)影響，比如說(shuō)，在金融業(yè)改革和創(chuàng)新不夠發(fā)達(dá)的時(shí)候，銀行把房地產(chǎn)行業(yè)的貸款算作優(yōu)良資產(chǎn)，也許改革之后，貸款的方向也更多了，房地產(chǎn)業(yè)融資會(huì)受到削弱。

王石：美國(guó)的次貸危機(jī)主要是“兩房”出了大事，但是中美的情況不一樣。

首先美國(guó)的問(wèn)題是出在房地產(chǎn)消費(fèi)上，這跟中國(guó)的情況不一樣。

第二，次貸是轉(zhuǎn)化成金融衍生品賣(mài)出去的，是在透支未來(lái)的整個(gè)大背景下產(chǎn)生的。這和中國(guó)的房地產(chǎn)金融不一樣。

我們回顧了房地產(chǎn)1998年以來(lái)的全國(guó)開(kāi)放的情況，幾乎每年都有關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)防范的文件，比如防范金融風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)對(duì)亞洲金融風(fēng)暴，政府總是擔(dān)心房地產(chǎn)出問(wèn)題。尤其是從2004年到2007年，政府一直出臺(tái)政策，比如提高按揭成數(shù)、提高貸款利率，絕不允許發(fā)展商貸款買(mǎi)地等等一系列的限制政策。

我們并沒(méi)有受到美國(guó)金融創(chuàng)新方面的引導(dǎo)，中國(guó)的情況恰恰和美國(guó)相反，尤其是去年的宏觀調(diào)控，你買(mǎi)第二套房，就提高按揭、提高利率等等。這些政策都是合理的，和美國(guó)完全不一樣的。所以我想這是美國(guó)的問(wèn)題，反而這樣的類(lèi)比引導(dǎo)會(huì)導(dǎo)致一些錯(cuò)誤的看法。

但是也不能說(shuō)中國(guó)就沒(méi)有問(wèn)題，尤其是2006年、2007年的通貨膨脹問(wèn)題，這兩年政府出臺(tái)了這么多政策居然還在漲，顯然是投機(jī)心理在作祟。所以去年的宏觀調(diào)控我覺(jué)得是非常對(duì)的，反過(guò)來(lái)講如果沒(méi)有去年的宏觀調(diào)控，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在次貸危機(jī)、金融風(fēng)暴和中國(guó)的匯率調(diào)整造成的出口困難等因素的共同作用下，會(huì)更加困難，房地產(chǎn)也會(huì)更慘。

《21世紀(jì)》：你的意思是承認(rèn)金融改革方向會(huì)調(diào)整？

王石：我的意思是房地產(chǎn)市場(chǎng)需要一個(gè)調(diào)整，理順收入增長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)系?，F(xiàn)在的政策在幫助這個(gè)調(diào)整能夠比較緩和的實(shí)現(xiàn)。

我當(dāng)時(shí)(去年房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的時(shí)候)感到這種市場(chǎng)，這種價(jià)格是絕對(duì)不對(duì)，持續(xù)不了，但是它到什么時(shí)候停、到何時(shí)下跌你是不清楚的，這是很可怕的。

為什么去年8月份宏觀調(diào)控出臺(tái)后萬(wàn)科馬上進(jìn)行調(diào)整，因?yàn)槲覀兠靼琢瞬豢赡茉贊q下去了，明白了今年會(huì)怎樣。

我們從去年調(diào)整之后用了一個(gè)詞叫不確定性，你不確定你寧可保守點(diǎn)，實(shí)際上我們只能這樣，反而真的讓我很難受的時(shí)候，就是價(jià)格統(tǒng)統(tǒng)往上漲，那是很恐怖的，因?yàn)閮r(jià)格漲，地價(jià)也漲，萬(wàn)科要發(fā)展規(guī)模，你也得高價(jià)去拿地。萬(wàn)科去年高價(jià)拿了兩塊地，去年12月我接受采訪時(shí)就聲明：第一、我要檢討；第二、絕不拿地王。

《21世紀(jì)》：我想聽(tīng)聽(tīng)您對(duì)中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的判斷，比如說(shuō)，中國(guó)在多大程度上受到這一輪的沖擊，因?yàn)檫@直接決定了萬(wàn)科未來(lái)幾年的市場(chǎng)決策。

王石：我們是搞微觀的，我們的微觀和宏觀的判斷角度是不一樣的。剛才我用了一個(gè)詞叫不確定性，在不確定的情況下，你硬要分析怎么樣怎么樣，那反而是風(fēng)險(xiǎn)最大的。但不確定性并不等于說(shuō)就不能進(jìn)行決策，不確定性意味著你可以把不利的因素考慮多一些，甚至把嚴(yán)重性考慮的更嚴(yán)重一些。

國(guó)慶節(jié)之后，宏觀調(diào)控政策也有了很明顯的一些轉(zhuǎn)變，開(kāi)始實(shí)施減息、減稅刺激消費(fèi)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)發(fā)展，宏觀調(diào)控政策的轉(zhuǎn)變顯然對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)往下走會(huì)起到緩沖作用。什么時(shí)候這個(gè)調(diào)整結(jié)束呢？顯然還需要有一個(gè)觀察階段，政策的市場(chǎng)消化也需要時(shí)間，有很多不確定因素不知道。

《21世紀(jì)》：坊間盛傳，假如沒(méi)有10月份宏觀經(jīng)濟(jì)政策的逆轉(zhuǎn)，從而給地產(chǎn)業(yè)松綁的話，其實(shí)對(duì)萬(wàn)科來(lái)說(shuō)就有一個(gè)機(jī)會(huì)來(lái)并購(gòu)?fù)校F(xiàn)在會(huì)不會(huì)已經(jīng)失去這個(gè)機(jī)會(huì)了？

王石：應(yīng)該沒(méi)到那種程度。本來(lái)很多人樂(lè)觀認(rèn)為，美國(guó)的問(wèn)題不會(huì)波及我們，但是后來(lái)大家慢慢發(fā)現(xiàn)，珠三角一些七八千人的大廠都破產(chǎn)了，市場(chǎng)的信心就受到了打擊。對(duì)于一個(gè)有規(guī)模的企業(yè)來(lái)說(shuō)，流動(dòng)資金是很重要的，所以現(xiàn)在根本不是怎么擴(kuò)大地盤(pán)的問(wèn)題。

去年12月份，萬(wàn)科持有的現(xiàn)金是170億。到今年9月底萬(wàn)科持有的現(xiàn)金是199億。我現(xiàn)在關(guān)注資金的流動(dòng)性和安全性問(wèn)題。關(guān)注可持續(xù)發(fā)展問(wèn)題。至于你什么時(shí)候把同行吃了，不出政策不會(huì)考慮，出政策春節(jié)之前也不會(huì)去考慮。

現(xiàn)在確實(shí)有很多公司找到萬(wàn)科，希望萬(wàn)科去收購(gòu)，但是萬(wàn)科根本不可能去收購(gòu)這么多公司?，F(xiàn)在考驗(yàn)房地產(chǎn)商的就是資金的流動(dòng)性問(wèn)題，手中有資金才是至關(guān)重要的。

《21世紀(jì)》：以萬(wàn)科現(xiàn)在的規(guī)模，手上的現(xiàn)金190多億，你是否認(rèn)為萬(wàn)科現(xiàn)在是安全的，或者你認(rèn)為萬(wàn)科要手上有多少現(xiàn)金才到一個(gè)安全線？有人估算萬(wàn)科這190多億的現(xiàn)金里，真正可流動(dòng)的或者可用的現(xiàn)金并不多。

王石：我們現(xiàn)在是很安全的。我們的現(xiàn)金是199億，我們的凈資產(chǎn)負(fù)債率是34.8%，我就報(bào)這兩個(gè)數(shù)就行。

房地產(chǎn)運(yùn)動(dòng)會(huì)方案篇三

2003萬(wàn)科社區(qū)主題活動(dòng)策劃方案

豐富多彩的社區(qū)文化建設(shè)是萬(wàn)科物業(yè)管理為客戶(hù)提供的一項(xiàng)重要服務(wù)內(nèi)容，通過(guò)與業(yè)主共同建設(shè)具有萬(wàn)科特色的社區(qū)文化，可以充分體現(xiàn)萬(wàn)科物業(yè)“全心全意全為您”的服務(wù)理念，增強(qiáng)業(yè)主對(duì)居住區(qū)的依戀感，堅(jiān)定業(yè)主對(duì)萬(wàn)科品牌的忠誠(chéng)，為公司創(chuàng)造良好的社會(huì)效應(yīng)?；谏鲜隹紤]，集團(tuán)物業(yè)管理部擬在今年統(tǒng)一組織策劃一次集團(tuán)各地物業(yè)管理項(xiàng)目同時(shí)進(jìn)行的主題社區(qū)活動(dòng)，嘗試建立萬(wàn)科社區(qū)獨(dú)有的特色文化，并形成品牌效應(yīng)。如果此次活動(dòng)效果良好，還可考慮將此活動(dòng)作為傳統(tǒng)項(xiàng)目保留下來(lái)，定期舉辦，形成鮮明的萬(wàn)科社區(qū)特色主題。前期經(jīng)過(guò)多次與各地物業(yè)公司專(zhuān)業(yè)人員溝通，并收集各方意見(jiàn)，最終確定舉辦——“萬(wàn)科社區(qū)happy家庭節(jié)”。具體活動(dòng)策劃方案如下：

一、主題活動(dòng)名稱(chēng)： “萬(wàn)科社區(qū)happy家庭節(jié)”

“happy family festival of vanke community”

二、活動(dòng)時(shí)間：9月7日——9月20日（二周）

三、活動(dòng)主題： 家 · 家庭 · 家園

萬(wàn)科社區(qū)文化建設(shè)的主題是“健康、文化與生活”，它包括：健康的身心、健康的生活方式、健康的人居關(guān)系、健康的社區(qū)文明，以及萬(wàn)科所倡導(dǎo)的現(xiàn)代生活方式和居住理念。而家是什么？家是遭遇風(fēng)雨時(shí)溫暖的避風(fēng)港，是夜幕降臨時(shí)召喚回家的燈，是需要幫助時(shí)周?chē)P(guān)切的眼神?? 我們圍繞“家”這個(gè)中心，將所有理念匯集在一起，體現(xiàn)出“家”這個(gè)小小居所的深刻含義，體現(xiàn)出自由舒展的單身之家、幸福浪漫的小家、其樂(lè)融融的大家的溫馨感覺(jué)，更展現(xiàn)出大家園溫馨舒適，鄰里關(guān)愛(ài)的和諧氛圍，同時(shí)通過(guò)社區(qū)活動(dòng)激發(fā)廣大業(yè)主對(duì)生活的熱愛(ài)，展現(xiàn)出萬(wàn)科社區(qū)特有的文化特色，通過(guò)活動(dòng)的引導(dǎo)，加強(qiáng)業(yè)主對(duì)社區(qū)物業(yè)管理工作的理解和支持，更進(jìn)一步爭(zhēng)取潛在客戶(hù)。

四、活動(dòng)安排：

本次活動(dòng)持續(xù)時(shí)間為兩周，分“萬(wàn)科社區(qū)happy家庭節(jié)開(kāi)幕式”、期間主題活動(dòng)、“萬(wàn)科社區(qū)happy家庭節(jié)閉幕式”三部分。其中“萬(wàn)科社區(qū)happy家庭節(jié)開(kāi)幕式”安排在9月7日（星期天），可同時(shí)舉辦家庭趣味競(jìng)技比賽，通過(guò)活動(dòng)氛圍的營(yíng)造和渲染，熱烈拉開(kāi)“happy家庭節(jié)”序幕；期間，各地公司結(jié)合各項(xiàng)目的特點(diǎn)，以至少每?jī)商煲豁?xiàng)活動(dòng)的頻度組織各類(lèi)社區(qū)活動(dòng)，包括中秋游園活動(dòng)、業(yè)主才藝表演、音樂(lè)欣賞會(huì)、露天劇院、花卉展、競(jìng)技活動(dòng)、家庭衛(wèi)生與健康講座、有獎(jiǎng)?wù)魑幕顒?dòng)等，讓業(yè)主持續(xù)沉浸在節(jié)日氣氛中； 20日，各地通過(guò)一個(gè)特定的主題活動(dòng)將此次“happy家庭節(jié)”拉上帷幕。

部分推薦節(jié)目如下：

五、活動(dòng)組織：

1、此次家庭節(jié)所有具體活動(dòng)由各地公司負(fù)責(zé)組織、策劃、實(shí)施，物業(yè)管理部負(fù)責(zé)

整個(gè)活動(dòng)主題框架的確定、信息的傳遞以及必要的協(xié)助。

2、各公司各項(xiàng)目可結(jié)合自身特點(diǎn)和計(jì)劃自行組織活動(dòng)，但要求符合家庭節(jié)主題，體現(xiàn)出萬(wàn)科特色，營(yíng)造家園氛圍，能對(duì)日常物業(yè)管理工作有所促進(jìn)的更佳。

3、活動(dòng)組織工作應(yīng)充分調(diào)動(dòng)業(yè)主參與的積極性，比如一些集體活動(dòng)可設(shè)置活動(dòng)召

集人，由業(yè)主擔(dān)任。

六、活動(dòng)獎(jiǎng)勵(lì)：

1、對(duì)于各活動(dòng)項(xiàng)目可通過(guò)設(shè)立相應(yīng)的獎(jiǎng)項(xiàng)，頒發(fā)獎(jiǎng)品等形式對(duì)業(yè)主進(jìn)行激勵(lì)。

2、“才藝大賽”提倡業(yè)主全家共同展示才藝，評(píng)選出最佳才藝獎(jiǎng)，建議可獎(jiǎng)勵(lì)全家（三人）異地旅游機(jī)會(huì)。（要求旅游結(jié)束后，向當(dāng)?shù)厝f(wàn)客會(huì)投稿或游記一篇，并附照片）。優(yōu)秀節(jié)目可推薦參加集團(tuán)春節(jié)晚會(huì)活動(dòng)。

3、其他活動(dòng)可結(jié)合實(shí)際需要頒發(fā)小禮物。

七、活動(dòng)宣傳：

1、9月7日統(tǒng)一在各地主流媒體集中宣傳，內(nèi)容：“萬(wàn)科社區(qū)首屆happy家庭節(jié)開(kāi)幕了”，活動(dòng)期間可在媒體上陸續(xù)刊登各類(lèi)軟文。

2、在內(nèi)、外部網(wǎng)站設(shè)立專(zhuān)題欄目，及時(shí)傳遞“家庭節(jié)“活動(dòng)情況。

3、活動(dòng)期間所有項(xiàng)目統(tǒng)一制作“家庭節(jié)”宣傳海報(bào)，由集團(tuán)組織統(tǒng)一印制，現(xiàn)場(chǎng)張貼。

4、活動(dòng)結(jié)束后，結(jié)合各地萬(wàn)客會(huì)出版萬(wàn)科社區(qū)“家庭節(jié)”特刊一份，經(jīng)驗(yàn)交流，各地分享，讓業(yè)主體驗(yàn)到生活在萬(wàn)科大家庭中。

八、其他：

1、趣味競(jìng)技比賽的活動(dòng)項(xiàng)目可各地區(qū)分別搜集，由物業(yè)管理部負(fù)責(zé)匯總、分享。

2、活動(dòng)經(jīng)費(fèi)上，可聯(lián)系地產(chǎn)公司給予支持或聯(lián)系一些商家對(duì)本次活動(dòng)進(jìn)行贊助。

3、對(duì)于旅游獎(jiǎng)勵(lì)也可聯(lián)系當(dāng)?shù)睾娇展净蚵眯猩缁蛱囟ㄆ放粕碳业荣澲舜位顒?dòng)。

集團(tuán)物業(yè)管理部

2003/08/20

房地產(chǎn)運(yùn)動(dòng)會(huì)方案篇四

萬(wàn)科地產(chǎn)策劃全流程

導(dǎo)讀：房地產(chǎn)策劃是一個(gè)項(xiàng)目的主心骨，房地產(chǎn)策劃的流程決定了項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)工作開(kāi)展的方式，本文分享給大家萬(wàn)科房地產(chǎn)策劃的全流程，看看大型房企的策劃是怎么做的。

前期策劃階段前期策劃的整體流程

一、可行性研究階段

1、市場(chǎng)分析

2、市場(chǎng)預(yù)測(cè) 評(píng)估

3、收入、成本、費(fèi)用預(yù)測(cè)

4、財(cái)務(wù)評(píng)估

5、敏感性分析

6、盈虧平衡分析

7、風(fēng)險(xiǎn)

二、項(xiàng)目研究

1、宏觀環(huán)境分析：經(jīng)濟(jì)環(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境、結(jié)論（發(fā)展趨勢(shì)）

2、項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析：區(qū)位價(jià)值、項(xiàng)目資源

3、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境：同區(qū)位、同類(lèi)型、同價(jià)位競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，經(jīng)典樓盤(pán)、成功案例

4、潛在客戶(hù)分析：研究對(duì)象、研究?jī)?nèi)容（得出調(diào)研結(jié)論）

三、項(xiàng)目定位

1、swot分析：優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)遇、挑戰(zhàn)

2、客戶(hù)定位：客戶(hù)細(xì)分、客戶(hù)研究、客戶(hù)篩選、客戶(hù)定位

3、產(chǎn)品定位：內(nèi)容、策略

4、價(jià)格定位：競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目、產(chǎn)品特色、開(kāi)發(fā)商品牌、市場(chǎng)前景

5、經(jīng)濟(jì)效益分析：開(kāi)發(fā)商、小業(yè)主

四、市場(chǎng)推廣

1、賣(mài)點(diǎn)提煉：地段、產(chǎn)品、附加值

2、項(xiàng)目總體形象設(shè)計(jì)：形象支撐要素、形象表現(xiàn)要素

3、推廣費(fèi)用預(yù)算:

4、現(xiàn)場(chǎng)包裝方案：

5、制定銷(xiāo)售策略：銷(xiāo)售時(shí)機(jī)、銷(xiāo)售次序、銷(xiāo)售目標(biāo)

6、制定推廣策略：低開(kāi)高走、高開(kāi)低走、高開(kāi)高走、穩(wěn)定價(jià)格

7、營(yíng)銷(xiāo)工作總體時(shí)間：

前期策劃分階段

一、可行性研究

1、可行性研究的定義：

可行性研究是指在投資決策前，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的過(guò)程。

2、可行性研究的作用：★是項(xiàng)目投資決策的依據(jù)?！锸腔I集建設(shè)資金的依據(jù)★是開(kāi)發(fā)商與有關(guān)各部門(mén)簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)★是編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)

3、可行性研究的內(nèi)容：

二、項(xiàng)目研究

項(xiàng)目研究的目的：

宏觀環(huán)境研究

●經(jīng)濟(jì)環(huán)境

宏觀政策及經(jīng)濟(jì)形勢(shì)（通脹、利率、匯率等）重大事件及其影響（如北京2008年奧運(yùn)會(huì)、上海2010年世博會(huì)）城市經(jīng)濟(jì)狀況（gdp、人均收入等）城市建設(shè)（城市規(guī)劃、固定資產(chǎn)投資、拆遷計(jì)劃等）人口及其變化狀況（總量、新增家庭數(shù)、外來(lái)常駐人口比例等）●房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境結(jié)構(gòu)及其規(guī)模（一、二、三級(jí)市場(chǎng)）板塊布局（熱點(diǎn)區(qū)域）行業(yè)成熟度（產(chǎn)品豐富度、外來(lái)開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入程度）項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析●區(qū)位價(jià)值分析結(jié)論：產(chǎn)業(yè)分房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)布（第三產(chǎn)業(yè)、旅游經(jīng)濟(jì)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、物流等）街區(qū)價(jià)值（土地級(jí)別，區(qū)域功能定位、人文歷史價(jià)值等）●項(xiàng)目資源分析自然（山景、海景、湖景等）、人文景觀交通資源（公交、高速路、機(jī)場(chǎng)、火車(chē)站、港口等）配套資源（購(gòu)物、教育、醫(yī)療、文化、娛樂(lè)等）競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析●同區(qū)位、同類(lèi)型、同價(jià)位競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析通過(guò)對(duì)在地段、產(chǎn)品、價(jià)格等方面構(gòu)成直接競(jìng)爭(zhēng)或者潛在競(jìng)爭(zhēng)的樓盤(pán)進(jìn)行分析，尋求突破創(chuàng)新和差異化。同區(qū)位：包含同一地段或同等地段兩個(gè)方面。同類(lèi)型：指在產(chǎn)品上具有相同屬性。如同為郊區(qū)大盤(pán)、同為小戶(hù)型等。同價(jià)格：包含同單價(jià)和同總價(jià)兩個(gè)方面。研究?jī)?nèi)容：同質(zhì)產(chǎn)品供應(yīng)總量、產(chǎn)品特點(diǎn)、價(jià)格、客戶(hù)研究方法：踩盤(pán)、小組討論、問(wèn)卷經(jīng)典樓盤(pán)分析

通過(guò)對(duì)同一個(gè)城市經(jīng)典樓盤(pán)的分析，總結(jié)其成功和不足為我所用。研究?jī)?nèi)容：產(chǎn)品特色（產(chǎn)品理念、建筑風(fēng)格、產(chǎn)品組合、面積配比、戶(hù)型特點(diǎn)等）、推廣手法（廣告訴求、媒體運(yùn)用、推廣節(jié)奏等）、銷(xiāo)售策略、其他成功因素談● 成功案例分析研究方法：現(xiàn)場(chǎng)考察 + 小組座

通過(guò)對(duì)對(duì)國(guó)內(nèi)外同類(lèi)型項(xiàng)目成功案例的分析，總結(jié)其成功和不足為我所用。研究?jī)?nèi)容：開(kāi)發(fā)策略、產(chǎn)品特色、推廣手法、銷(xiāo)售策略、其他成功因素研究方法：案例分析潛在客戶(hù)群研究——以項(xiàng)目為出發(fā)點(diǎn)的定向研究● 確定研究對(duì)象

● 確定研究?jī)?nèi)容

得出調(diào)研結(jié)論

● 未來(lái)的市場(chǎng)狀況 1、2-3年片區(qū)內(nèi)供應(yīng)量預(yù)測(cè)

2、價(jià)格走勢(shì)預(yù)測(cè)

3、需求趨勢(shì)預(yù)測(cè)

4、客戶(hù)消費(fèi)趨勢(shì)預(yù)測(cè)

● 可能的客戶(hù)

1、客戶(hù)可能的區(qū)域

2、客戶(hù)層面

3、購(gòu)買(mǎi)力狀況

● 可能的產(chǎn)品

1、產(chǎn)品類(lèi)型

2、產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新點(diǎn)

3、可能的價(jià)格（總價(jià)、單價(jià)）

三、項(xiàng)目定位

定義：即預(yù)期客戶(hù)頭腦里已有的想法！目的：

swot分析

客戶(hù)定位

產(chǎn)品定位

●產(chǎn)品定位內(nèi)容

定位描述 設(shè)計(jì)要點(diǎn)

規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 總體規(guī)劃建議 建筑風(fēng)格建議 園林設(shè)計(jì)建議

配套設(shè)施 功能配套建議 智能化建議 會(huì)所設(shè)施建議產(chǎn)品建議建筑單體建議戶(hù)型、面積建議社區(qū)戶(hù)型配比建議戶(hù)型設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)建議裝修標(biāo)準(zhǔn)建議服務(wù)建議物業(yè)管理公司建議物業(yè)服務(wù)內(nèi)容建議創(chuàng)新定位策略……

●產(chǎn)品價(jià)格定定位策略——客戶(hù)導(dǎo)向與市場(chǎng)導(dǎo)向相結(jié)合模仿定位策略位差異化定位策略領(lǐng)先型定位策略?xún)r(jià)格定位的考慮因素：競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的價(jià)格定位產(chǎn)品

即在價(jià)格定位的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目的投資開(kāi)的特色開(kāi)發(fā)商的品牌未來(lái)的市場(chǎng)狀況經(jīng)濟(jì)收益分析發(fā)周期、銷(xiāo)售周期等，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)指標(biāo)檢驗(yàn)以上定位的經(jīng)濟(jì)收益，并根據(jù)檢驗(yàn)出來(lái)的經(jīng)濟(jì)收益重新調(diào)整定位，使客戶(hù)和產(chǎn)品達(dá)到新的均衡點(diǎn)。開(kāi)發(fā)商內(nèi)部收益率（irr）：投資項(xiàng)目各

凈現(xiàn)值（npv）：一個(gè)工程在投資回報(bào)率：即企業(yè)從一項(xiàng)投

四、市場(chǎng)推廣市場(chǎng)推廣方案

2、項(xiàng)目總體形象設(shè)計(jì)● 賣(mài)點(diǎn)提煉

3、年現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值之和為項(xiàng)目的凈現(xiàn)值，凈現(xiàn)值為零時(shí)的折現(xiàn)率就是項(xiàng)目的內(nèi)部收益率。后，所得的差值。的主要內(nèi)容：小業(yè)主經(jīng)濟(jì)分析期中的歷年效益的現(xiàn)值之和減去歷年費(fèi)用的現(xiàn)值之和資活動(dòng)中得到的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。

1、賣(mài)點(diǎn)提煉推廣費(fèi)用預(yù)算

4、現(xiàn)場(chǎng)包裝方案

5、制定銷(xiāo)售策略

6、制定推廣策略

7、營(yíng)銷(xiāo)工作總體時(shí)間表即分析總結(jié)項(xiàng)目所具有的特點(diǎn)，經(jīng)過(guò)提煉形成對(duì)客戶(hù)具有吸引力的產(chǎn)品訴求。這種特點(diǎn)不一定是項(xiàng)目所特有的，但必須是鮮明的。一般而言，會(huì)從地段、產(chǎn)品、附加值等三個(gè)層面進(jìn)行提煉總結(jié)：地段：交通條件、配套資源、自然、人文景觀、未來(lái)規(guī)劃遠(yuǎn)景……產(chǎn)品：規(guī)模、建筑風(fēng)格、園林特點(diǎn)、戶(hù)型特點(diǎn)、價(jià)格、新型建材、工藝……附加值：開(kāi)發(fā)商品牌、物管品牌、建筑設(shè)計(jì)公司品牌、設(shè)計(jì)公司品牌、承建商、產(chǎn)品概念、倡導(dǎo)的生活方式● 項(xiàng)目總體形象設(shè)計(jì)形象支撐要素——產(chǎn)品概念。產(chǎn)品概念是用有意義的消費(fèi)者術(shù)語(yǔ)進(jìn)行表述的對(duì)產(chǎn)品的構(gòu)思?！猵hilipskottlelogo、標(biāo)準(zhǔn)色、形象推廣語(yǔ)驟：基本水平，視項(xiàng)目情況定）形象表現(xiàn)系統(tǒng)：案名、基本步

● 推廣費(fèi)用預(yù)算

1、確定推廣費(fèi)用占總體銷(xiāo)售額的比例（結(jié)合當(dāng)?shù)匦袠I(yè)

2、確定各主要費(fèi)用項(xiàng)目的預(yù)算

3、● 比例（現(xiàn)場(chǎng)包裝、媒體費(fèi)用、活動(dòng)費(fèi)用、預(yù)留費(fèi)用等）尾盤(pán)期）

4、確定各推廣階段內(nèi)各項(xiàng)費(fèi)用的詳細(xì)預(yù)算現(xiàn)場(chǎng)包裝方案

戶(hù)外大牌（如何選擇？）確定各推廣階段推廣費(fèi)用預(yù)算比例（蓄勢(shì)期、強(qiáng)銷(xiāo)期、蓄銷(xiāo)期、工地圍板（如何體現(xiàn)項(xiàng)目特色？）

看樓通道方案售樓處設(shè)計(jì)方案（如何選址？如何設(shè)計(jì)？）示范園林示范單位（選取什么單位？設(shè)計(jì)什么樣的風(fēng)格？）……● 制定銷(xiāo)售策略

1、銷(xiāo)售次序

2、銷(xiāo)售時(shí)機(jī)銷(xiāo)售時(shí)機(jī)選擇的一般辦法：避開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)高峰，搶占市場(chǎng)先機(jī)迎合熱點(diǎn)事件，借勢(shì)發(fā)揮（房展會(huì)、假期等）時(shí)發(fā)售售目標(biāo)

4、價(jià)格策略與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手同

3、銷(xiāo)與工程進(jìn)度有關(guān)（如豪宅一般現(xiàn)房銷(xiāo)售等）在制定價(jià)格策略時(shí)，一般會(huì)從市場(chǎng)狀況、開(kāi)發(fā)商資金需求、產(chǎn)品差異程度、銷(xiāo)售周期、銷(xiāo)售節(jié)奏等方面綜合考慮，從而保證其價(jià)格策略即結(jié)合市場(chǎng)，又結(jié)合開(kāi)發(fā)商的戰(zhàn)略。

推廣策略

向誰(shuí)說(shuō)？ 說(shuō)什么？ 怎么說(shuō)？

主要內(nèi)容： 推廣階段劃分 階段推廣主題 媒體組合策略

行銷(xiāo)策略組合（現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)、公關(guān)活動(dòng)、展銷(xiāo)會(huì)、促銷(xiāo)手段等）地產(chǎn)策劃是個(gè)技術(shù)活兒，而這套萬(wàn)科的策劃流程掌握了，你就是策劃中的絕頂高手了，當(dāng)然，話還是那句話，紙上的東西能給人的只是理論，實(shí)戰(zhàn)才是王道，加油。

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